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Bezahlbarer Wohnraum für Berlin

Full text: Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb ... Issue 2012 Bezahlbarer Wohnraum für Berlin

Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb 2012
	
Bezahlbarer Wohnraum für Berlin

Vorwort
	

Berlin wächst und benötigt zusätzlichen Wohnraum. Um
den Wohnungsmarkt zu entspannen, sollen bis 2016 mindestens 30.000 neue Wohnungen entstehen. Der Berliner
Senat hat deshalb alle Eigentümergruppen aufgerufen, sich
mit eigenen Projekten am Wohnungsbau zu beteiligen. Dabei hat die Versorgung unterer und mittlerer Einkommensgruppen mit bezahlbarem Wohnraum besondere Bedeutung.
Im Rahmen der wohnungs- und mietenpolitischen Aktivitäten des Senats hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt anlässlich des von den Vereinten Nationen ausgerufenen internationalen Jahres der Genossenschaften den »Genossenschaftlichen Neubauwettbewerb
2012 für bezahlbaren Wohnraum« ausgelobt. Denn gerade
das genossenschaftliche Wohnen hat in Berlin als einem der
historischen Entstehungsorte der Genossenschaftsbewegung in Deutschland nicht nur eine über einhundertfünfundzwanzigjährige Tradition. Genossenschaftliches Wohnen ist in den Stadtregionen des 21. Jahrhunderts auch eine
besonders zukunftsfähige Wohnform: Die genossenschaftlichen Grundprinzipien von Selbsthilfe, Selbstverwaltung
und Selbstverantwortung eröffnen den Genossenschaftsmitgliedern weitgehende Mitsprache- und Mitgestaltungsmöglichkeiten in einer demokratischen Unternehmensform.
Von den Genossenschaftsgremien bestellte und beaufsichtigte haupt- und ehrenamtliche Vorstände sowie qualifizierte Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter setzen sich engagiert dafür ein, den Mitgliedern eine gute, sichere und sozial
verantwortliche Wohnungsversorgung zu gewährleisten.
Indem sie erwirtschaftete Erträge vor allem in die für ihre

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Mitgliedschaft bezahlbare Bestandserhaltung sowie in die
energetische und altersgerechte Bestandsanpassung investieren, tragen die über 150 Berliner Wohnungsbaugenossenschaften mit ihren über 185.000 Wohnungen (das sind
knapp 10% des Berliner Wohnungsbestandes) wesentlich zu
den Qualitäten der Wohnraumversorgung und zur Bezahlbarkeit des Wohnens in der Stadt bei.
Während der jetzt zu Ende gegangenen Phase des im vergangenen Jahrzehnt stark entspannten Berliner Wohnungsmarktes haben sich auch die Wohnungsbaugenossenschaften weitgehend aus dem Neubau zurückgezogen und ihre
Investitionen auf die Bestandspflege konzentriert. Erst allmählich gewinnt jetzt der Neubau wieder mehr an Bedeutung. Vor diesem Hintergrund sollte der genossenschaftliche Neubauwettbewerb den Appell des Senats an die
Eigentümer unterstützen, sich wieder verstärkt beim Neubau zu engagieren. Dabei sollte durch den Wettbewerb gezeigt werden, mit welchen Ideen, Nutzungs-/Mietkonzepten
und Baukonzeptionen sich in Berlin genossenschaftlicher
Wohnungsbau verwirklichen lässt, um bezahlbaren Wohnraum für untere und mittlere Einkommen zu schaffen. Die
Wettbewerbskriterien waren bewusst sehr breit angelegt.
Dadurch sollten zum einen Wettbewerbsbeiträge zulässig
sein, die sich in der Breite mit dem äußerst vielfältigen
Spektrum nutzungsbezogener, bautechnischer, wirtschaftlicher und nachbarschaftlicher Anforderungen auseinandersetzen, mit dem sich zukunftsfähiger Wohnungsbau im
21. Jahrhundert auseinandersetzen sollte. Zum andern sollten auch solche Beiträge zugelassen werden, die sich vertieft mit einzelnen dieser Anforderungen befassen.

Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb 2012 | Bezahlbarer Wohnraum für Berlin

Dem Wettbewerbsaufruf sind achtzehn Berliner Wohnungsbaugenossenschaften gefolgt und haben die in dieser Broschüre sowie in einer Ausstellung dokumentierten Wettbewerbsbeiträge eingereicht. Allen Teilnehmern danke ich
sehr für ihr Engagement und für ihre Unterstützung des
Wettbewerbsgedankens. Die Zahl der eingereichten Beiträge entspricht fast exakt der von meinem Fachbereich erwarteten Teilnehmerzahl. Mit über 1.600 geplanten Wohnungen liegt die Anzahl der Wohnungen, die im Rahmen der
Wettbewerbsbeiträge entstehen sollen, deutlich über den
Erwartungen. Dies zeigt zugleich auch, welche großen Potentiale im genossenschaftlichen Wohnungsbau liegen. Besonders erfreulich ist, dass sich an dem Wettbewerb sowohl
Traditionsgenossenschaften aus der gesamten Stadt als
auch Genossenschaften beteiligt haben, die in den beiden
letzten Jahrzehnten neu gegründet wurden. Beachtlich ist
zudem die breite räumliche Streuung der Wettbewerbsbeiträge, welche sowohl Projekte in der inneren als auch in der
äußeren Stadt sowie in zehn verschiedenen Stadtbezirken
einschließt.
Das hohe Niveau und die große thematische Spannweite
der Wettbewerbsbeiträge sind in dieser Broschüre im Einzelnen dokumentiert. Mein besonderer Dank gilt der Jury
unter dem Vorsitz von Herrn Staatssekretär Ephraim Gothe
sowie der Vorprüfung der BSM dafür, dass sie sich sehr verantwortungsbewusst der äußerst schwierigen Aufgabe gestellt haben, aus der Vielzahl qualifizierter Wettbewerbsbeiträge die Beiträge auszuwählen, die zu »Preisträgern und
Ideengebern im genossenschaftlichen Neubauwettbewerb
2012 des Landes Berlin« gekürt worden sind. Den neun
Preisträgern gilt mein herzlicher Glückwunsch. In meine
Glückwünsche schließe ich auch die anderen neun Wettbewerbsteilnehmer ein, die ich um Verständnis dafür bitte,
dass es in einem Wettbewerb – auch und gerade bei einer
Vielzahl qualifizierter Beiträge – nicht nur Sieger geben
kann.
Die Jury hat eine sehr ausgewogene Entscheidung getroffen, in der sich die thematische Spannweite der Wettbewerbsbeiträge abbildet.
Mit
„„Berliner Bau- und Wohnungsgenossenschaft
von 1892 eG,
„„GEWIWO Berlin, Wittenauer
Wohnungsbaugenossenschaft eG,
„„Wohnungsbaugenossenschaft „Köpenick Nord“ eG und
„„Wohnungsbaugenossenschaft „Treptow Süd“ eG

hat sie zum einen vier Traditionsgenossenschaften zu
Preisträgern und Ideengebern im genossenschaftlichen
Neubauwettbewerb bestimmt, welche zusammen über
einen Bestand von über 13.000 Wohnungen in der Stadt
verfügen, den sie jetzt durch Neubauprojekte in differenzierter Form ergänzen möchten. Zum andern hat die Jury
ein Signal gesetzt, indem sie mit
„„Mietergenossenschaft Unionplatz Tiergarten MUT e.G.,
	
„„Möckernkiez eG,
	
„„Forum Kreuzberg Mietergenossenschaft eG,
	
„„Studentendorf Schlachtensee e.G. und
	
„„Bewohnergenossenschaft FriedrichsHeim eG
	
fünf Preisträger und Ideengeber ausgewählt hat, die zu den
seit 1989 neu gegründeten jungen Genossenschaften zählen, wobei vier dieser Preisträger Projekte vorgelegt haben,
mit denen eine Ergänzung des Wohnraumangebotes in der
inneren Stadt angestrebt wird.
Der Weg vom präsentierten Entwurf bis zum abgeschlossenen Bauvorhaben ist oft noch sehr weit. Es wird im Zuge der
Ausführungs- und Genehmigungsplanung Veränderungen
geben. Auch ist immer damit zu rechnen, dass das eine oder
andere Projekt aufgrund von Schwierigkeiten scheitern
könnte, die sich möglicherweise im Zuge der Bauleitplanung, Baugenehmigung, Grundstücksaufbereitung, Finanzierung oder Vergabe von Bauleistungen ergeben könnten.
Soweit dies in ihren Zuständigkeiten und Möglichkeiten
liegt, werden mein Haus, die jeweiligen Bezirke und sicherlich auch die Institutionen, deren Vertreterinnen und Vertreter in der Jury zum »Genossenschaftlichen Neubauwettbewerb 2012 für bezahlbaren Wohnraum« mitgewirkt
haben, die Verwirklichung der Projekte unterstützen. Dabei
können die Erfahrungen, die mit den Projekten gesammelt
werden, auch wichtige Hinweise für weitere Wohnungsbauprojekte in der Stadt liefern. In diesem Sinne wünsche ich
den Projekten des Genossenschaftswettbewerbs ein zügiges und möglichst reibungsloses Gelingen und verbinde
dies mit der Erwartung, dass die hier dokumentierten Anregungen und Ideen sowohl im Kreis der Genossenschaften
als auch bei anderen Bauherren auf breites Interesse stoßen und weiterentwickelt werden. So können sie dazu beitragen, dass Wohnen in der wachsenden Stadt Berlin auch
künftig qualitativ hochwertig und bezahlbar bleibt.

Michael Müller

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Auslobung des genossenschaftlichen Neubauwettbewerbs 2012 für bezahlbaren Wohnraum
	
1. Grundlagen

(…) Im internationalen Jahr der Genossenschaften 2012 soll
dieser Wettbewerb einen Beitrag zum genossenschaftlichen
Wohnungsneubau im Segment des bezahlbaren Wohnraums für untere und mittlere Einkommensgruppen leisten.
Wohnungsgenossenschaften haben aufgrund ihrer genossenschaftlichen Strukturen eine besonders mietdämpfende
Funktion in Bezug auf die Mietenentwicklung in Berlin. Die
Grundprinzipien einer Genossenschaft sind Selbsthilfe,
Selbstverwaltung und Selbstverantwortung. Die Genossenschaft besteht aus ihren Mitgliedern und ist eine demokratische Unternehmensform.
Der Zweck der Genossenschaft ist vorrangig die Förderung
der Mitglieder, indem eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung gewährleistet wird. Somit
kommen die ausgelobten Förderprämien unmittelbar auch
den Mitgliedern der Genossenschaft zugute. (…)
Wettbewerbsbeiträge
Durch Auslobung von Förderprämien sollen mit dem Ideenund Förderwettbewerb Anreize für genossenschaftlichen
Wohnungsbau in Berlin gesetzt werden, um den Neubau
von bezahlbarem Wohnraum durch Aktivierung der genossenschaftlichen Potenziale und genossenschaftlicher Ideen
zu fördern. (…)

2. Wettbewerbsaufgaben

Die einzureichenden Wettbewerbsbeiträge sollen sich vor
allem mit der Frage auseinandersetzen, mit welchen Ideen,
Nutzungs-/Mietkonzepten und Baukonzeptionen sich in
Berlin genossenschaftlicher Wohnungsbau verwirklichen
lässt, um bezahlbaren Wohnraum für untere und mittlere
Einkommen zu schaffen. Besonderes Augenmerk legt die
Ausloberin auf folgende Themenschwerpunkte:

„„Bezahlbare Mieten/Nutzungsentgelte
(netto kalt/brutto warm)
„„Sicherung von sozial durchmischten
Mieter-/Nutzerstrukturen
„„Zielgruppengerechter Neubau von kleineren
Wohnungen in der Innenstadt
„„Möglichkeiten generationenübergreifenden Wohnens
„„Nachhaltiges und zeitgemäßes energetisches
und ökologisches Bauen
„„Partizipation der Nutzerinnen und Nutzer
„„Einbindung des Vorhabens in die Kieze und
Nachbarschaften
„„Innovative Bau- und Nutzungskonzeptionen
„„Architektonische/städtebauliche Qualität
Die Aufzählung dieser Punkte stellt keine Reihenfolge ihrer
Gewichtigkeit im Wettbewerb dar. Entscheidungen über die
Reihung der Wettbewerbsbeiträge auf den genannten Dimensionen sowie im Gesamtkontext trifft die Wettbewerbsjury auf der Grundlage der eingereichten Beiträge unter
Berücksichtigung der Ergebnisse der Vorprüfung. Für Förderprämien (siehe unten bei Nr. 11) sind Neubaukonzeptionen von Gebäuden mit mindestens 20 Wohneinheiten einzureichen. Dabei sollte der Anteil von kleinen 1,5- bis
2-Zimmer-Wohnungen nicht unter 30 Prozent bezogen auf
die Gesamtwohnungsanzahl betragen. Objekte aus Umnutzungen und Dachgeschossausbauten sind teilnahmeberechtigt, jedoch von Förderprämien ausgenommen. (…)

4. Art und Form der Wettbewerbsbeiträge

Die Wettbewerbsbeiträge bzw. die Projektkonzeptionen
können sowohl im Planungsstadium vor Baubeginn als
auch bereits im Bau befindlich sein, wobei aber der Baufortschritt bis Ende 2012 noch nicht den Status »Fertigstellung
Rohbau« überschritten haben darf. (…)

11. Förderprämien

Die Ausloberin kann Preisträger für eine Förderprämie empfehlen, die aus dem Wohnungsbaufonds getragen wird, der
von der Investitionsbank Berlin treuhänderisch für Berlin
verwaltet wird. Die Höhe der Förderprämie wird in Abhängigkeit von der Qualität des Wettbewerbsbeitrages im Hinblick auf die Umsetzung der Wettbewerbsaufgaben individuell festgelegt. (…)

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Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb 2012 | Bezahlbarer Wohnraum für Berlin
	

Die Jury
	
Ephraim Gothe
	
Juryvorsitzender
	
Staatssekretär der Senatsverwaltung für 

Stadtentwicklung und Umwelt, Berlin
	

Barbara von Neumann-Cosel
	
Stellvertretende Juryvorsitzende
	
Diplom Volkswirtin, seit 1993 Geschäftsbesorgung des Genossenschaftsforums e.V. 

und projektbezogene Zusammenarbeit mit diversen Wohnungsgenossenschaften. 

»Das Genossenschaftsforum e.V. ist eine Archiv- und Forschungseinrichtung zur Geschichte und den
aktuellen Potenzialen von Wohnungsgenossenschaften. Anliegen ist es, die besonderen Charakteristiken und Chancen von Wohnungsbaugenossenschaften deutlich zu machen. Als wissenschaftliche
Einrichtung stellt es eine Brücke zwischen Theorie und Praxis der Wohnungsgenossenschaften dar.«
Dr. Matthias von Bismarck-Osten
Generalbevollmächtigter Investitionsbank Berlin
»Wir fördern Berlins Immobilien- und Stadtentwicklung. Genossenschaften
sind ein zentraler Träger der Entwicklung, die zur Vielfalt maßgeblich beitragen.«

Dipl.-Kaufmann Mario Hilgenfeld
	
Leiter Wohnungswirtschaft/-politik 

BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V.
	

Dipl.-Ing. Jutta Kalepky
	
Architektin, Architektenkammer Berlin, Vorstand 


Dr. Hans-Ulrich Litzner
	
Dipl.-Bauingenieur, externer Experte für Barrierefreiheit und das Wohnen im Alter 

in der Arbeitsgruppe Bauen, Wohnen, Wohnumfeld des Landesseniorenbeirates Berlin
	
»Preiswerter, bezahlbarer Wohnraum stellt für alle Bevölkerungsschichten ein hohes Gut dar.
Der Genossenschaftliche Neubauwettbewerb 2012 ist daher sehr zu begrüßen.«
Angelika Noß
Verbandsdirektorin Prüfungsverband der kleinen und mittelständischen Genossenschaften e.V.
»Arbeitsschwerpunkt ist u. a. die Begleitung von genossenschaftlichen Gründungsinitiativen
sowie deren Prüfung und die Besonderheiten und die Unverwechselbarkeit der Genossenschaft
in die Öffentlichkeit zu tragen.«

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Bericht an die Jury
	
Alle 19 Beiträge von 18 Genossenschaften zum Genossenschaftlichen Neubauwettwerb 2012 sind fristgemäß eingereicht worden.

Projektausarbeitung

Die vorliegenden Beiträge sind unterschiedlich tief ausgearbeitet und damit nur bedingt vergleichbar. Das ist mit Sicherheit
der unerwarteten Auslobung des Wettbewerbes, wie es ihn in
den letzten Jahren nicht gegeben hat, und auch der kurzen Zeit
der Bearbeitung geschuldet. Das Spektrum der eingereichten
Beiträge reicht von Vorhaben, mit deren Realisierung bereits
begonnen worden ist, über Projekte, die kurz vor der Antragstellung zur Baugenehmigung stehen, bis hin zu Beiträgen,
deren konzeptionelle Ausarbeitungen zur Bewerbung im Rahmen von Vergabeverfahren, u.a. des Liegenschaftsfonds, erarbeitet wurden. Dementsprechend sind auch die angegebenen
Daten und Kosten unterschiedlich valide.

Größe der Vorhaben

Mit Ausnahme von Projekt Nr. 2, das nur 18 Wohnungen vorsieht, weisen alle Vorhaben die mindestens geforderten
20 Wohnungen nach. Sie erfüllen auch die Vorgabe, einen Anteil von nicht weniger als 30 % an Kleinwohnungen mit 1,5- bis
2-Zimmer-Wohnungen zu errichten.
Wohnungsanzahl
< 20 WE
20 – 49 WE
50 – 99 WE
100 – 450 WE

Projekt-Nr.
2
1, 3, 4, 6, 7, 12, 13, 16, 19
9, 10, 11, 15, 17, 18
5, 8, 14

Anzahl
1
9
6
3

Insgesamt würden bei Realisierung aller Vorhaben 1.681 Einheiten dem Wohnungsmarkt zugeführt werden. Hinzu kämen
eine Reihe von genossenschaftlichen Ergänzungseinrichtungen, wie etwa Gemeinschaftsräume und Gäste-Wohnungen,
die auch z. T. der Nachbarschaft, in die die Projekte integriert
werden sollen, zur Verfügung gestellt werden. Zusätzlich ist
bei einigen Projekten die Integration von Gewerberäumen und
Infrastruktureinrichtungen vorgesehen, die der Nahversorgung
dienen sollen, wie etwa Pflegestützpunkte, Kinderbetreuungseinrichtungen, Nachbarschaftscafé bis hin zu einer Turnhalle,
die im Rahmen eines Grundstücksvergabeverfahrens zu errichten ist.

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Lage der Projekte

Sieben der 19 Vorhaben (Projekt-Nummer 1, 3, 4, 5, 6, 7 und 8)
liegen in der Innenstadt (S-Bahn-Ring) mit 669 Wohnungen
(ca. 40 %), d.h., die Mehrzahl der Projekte befindet sich eher in
Randlage. Von diesen Projekten sind der überwiegende Teil
Ergänzungen bestehender Anlagen bzw. Maßnahmen in städtebaulichen Entwicklungsbereichen, so dass von integrierten
Lagen ausgegangen werden kann.

Charakter und Größe der Genossenschaften

Das Spektrum der Genossenschaften, die sich an dem Wettbewerb beteiligt haben, umfasst traditionelle Genossenschaften
mit einer mehr als 100-jährigen Geschichte genauso wie Neugründungen. Eine davon hat sich selber als »Vorratsgenossenschaft« bezeichnet, d. h., die Genossenschaft hat sich gegründet und ist auch als solche eingetragen mit dem Ziel, im Rahmen
von Vergabeverfahren ein Grundstück erwerben zu können.
Dementsprechend schwanken auch die Mitgliederzahlen von
unter 100 bis 11.300 Mitglieder und die Wohnungsbestände
von 0 bis 6.500 Wohnungen.
Gründungsjahr
1892 – 1949
1950 – 1989
1990 – 2000
nach 2000

Projekt-Nummer
9, 15, 18
6, 8, 10, 11, 13, 16, 17, 19
1, 2, 3, 7
4, 5, 12, 14

Anzahl
3
8
4
4

Genossenschaften, deren Gründung in den Zeitraum zwischen
1950 und 1989 fällt, haben ihren Ursprung mehrheitlich im
ehemaligen Ostteil der Stadt.
Im Gegensatz zu den größeren Genossenschaften, die berlinweit Wohnungsbestände haben, konzentrieren sich die kleineren Genossenschaften häufig auf einen Stadtbezirk.
Wohnungsbestand
Projekt-Nummer
noch kein Bestand
4, 5
≤ 200 WE
3, 7, 12
≤ 1.000 WE
1, 2
≤ 2.000 WE
10
≤ 5.000 WE
8, 9, 11, 13, 16, 17, 19
> 5.000 WE
15, 18
keine Angaben bei Nr. 6 und 14

Anzahl
2
3
2
1
7
2

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Genossenschaftsanteile

Neue Mitglieder von Genossenschaften müssen zum Eintritt
Genossenschaftsanteile in von jeder Genossenschaft individuell vorgegebener Höhe zeichnen. Es sind teilweise auch bei
Wohnungswechseln innerhalb des Bestandes einer Genossenschaft weitere Anteile zu zeichnen, die aber immer in Abhängigkeit zur Wohnungsgröße und ggf. zum Ausstattungsstandard stehen. Die vom Mitglied aufzubringenden Summen
belaufen sich i.d.R. auf Beträge bis maximal 3.000 EUR. Im Detail sind Anzahl und Kosten je Anteil nicht ausgewertet worden.
Es ist jedoch auffällig, dass die jungen Genossenschaften mit
keinem oder nur sehr kleinem Wohnungsbestand aufgrund des
fehlenden Eigenkapitals/Vermögens sehr hohe Beträge je Genossenschaftsanteil fordern (mindestens 300 EUR/m² Wohnfläche). Der höchste Betrag liegt hier bei 920 EUR/m² Wohnfläche.

Miethöhen

grundsätzlicher Art, bis zu allgemeinen Ausführungen, die nicht
nachprüfbar sind.

Fazit

Die eingereichten Projekte lassen sich vereinfacht dargestellt
in zwei Kategorien fassen. Der größere Teil der Genossenschaften sieht sich dem Gedanken der Wohnraumversorgung breiter
Schichten der Bevölkerung verpflichtet, der auch ergänzende
Versorgungseinrichtungen beinhalten kann. Bei dem geringeren Teil handelt es sich um neu gegründete Genossenschaften,
die explizit auf bürgerschaftliches Engagement setzen und intern die Beteiligung ihrer Mitglieder nicht nur als Partizipationsangebot verstehen sondern auch einen sehr hohen Anspruch an die Übernahme von Verantwortung sowohl im
Projekt als auch in der Nachbarschaft stellen. Dazu gehört auch
das höhere finanzielle Engagement der Mitglieder (s.a. Ausführungen zur Höhe der Genossenschaftsanteile).

Die Angaben zur Miethöhe mussten ungeprüft übernommen
werden. Auch bei detaillierten Angaben fehlt die genaue Aufschlüsselung der in die Kalkulation eingeflossenen Kostenpositionen. So sind die Angaben zur Eigenkapitalverzinsung und
zum Ansatz des Grundstückswertes sowie Abschreibung und
Ansatz Instandhaltungsrücklage/Mietausfallwagnis meistens
nicht nachvollziehbar. Bezogen auf die angegebenen Durchschnittsmieten liegen diese bei 7,50 – 8,50 EUR/m² Wohnfläche
brutto kalt und zwischen 8,75 – 10,50 EUR/m² Wohnfläche
brutto warm. Erwartungsgemäß weisen dabei die Gebäude mit
einem höheren energetischen Standard deutlich niedrigere
Energiekosten bei gleichzeitig höheren Kaltmieten auf.

Aufbau der Projektdarstellungen

Bau-/Gesamtkosten

Städtebauliche/Architektonische Qualität, Nachhaltigkeit und
Energiekonzept, Nutzungsstruktur, Wohnungstypologie, Vermietungskonzept, Mietenkonzept, Finanzierungskonzept, Partizipation der Nutzer, Einbindung des Vorhabens in die Nachbarschaft und Verwendung der Förderprämie orientieren sich
dicht an den eingereichten Beiträgen, ohne dass sie als Zitate
gekennzeichnet sind.

Sofern Angaben zu den Bau- und Gesamtkosten gemacht worden sind, sind auch diese nicht so präzise, als dass eine seriöse
Auswertung erfolgen kann. Insbesondere der Ansatz des Grundstückes ist nur bei den Projekten nachvollziehbar, für die das
Grundstück noch erworben werden muss. In allen anderen Fällen scheinen hier Einsparungen bei den Gesamtkosten und
damit bei den zu finanzierenden Kosten durch reduzierten Ansatz oder Verzicht vorgenommen worden zu sein.

Barrierearme/barrierefreie Wohnanlagen

Ausführungen zu barrierearmen und barrierefreien Gebäuden
konnten nicht in allen Fällen überprüft werden und sind häufig
zunächst als plakative Aussagen zu werten.

Verwendung der Förderprämie

Zu der allgemein in Aussicht gestellten Förderprämie sind nur
bei neun Projekten – Nr. 1, 4, 5, 6, 7, 8, 15, 18 und 19 – Aussagen
zu der geplanten Verwendung gemacht. Auch hier reichen die
Aussagen von sehr präzisen Vorstellungen, teilweise auch

Zur Einordnung in den Stadtraum ist jedem Projekt ein Kartenausschnitt vorangestellt im Maßstab 1 : 6.000 (mit Ausnahme
Projekt Nr. 5 M 1 : 8.000). Die Kennzahlen zu den Genossenschaften sind den eingereichten Unterlagen bzw. von der jeweiligen Homepage entnommen, ebenso die Selbstdarstellung.
Ergänzt werden diese Grundsatzinformationen um eine Tabelle mit den Angaben zu Grundstück, Flächen und Kosten, Wohnungen, Projektstand etc., wobei nicht immer alle Daten den
Unterlagen entnommen werden konnten und dementsprechend Lücken in der Darstellung auftreten.

Die Ausführungen zu den Themenschwerpunkten

Die Reihenfolge der Darstellung der einzelnen Vorhaben erfolgt
aufsteigend nach der Postleitzahl des Grundstückes, auf dem
das Vorhaben realisiert werden soll. Das soll auch die Vergleichbarkeit von Vorhaben innerhalb eines Ortsteils/in ähnlichen
Stadtstrukturen erleichtern.

BSM mbH,
Gaby Morr
Julia Kroll
Lydia Ebermann
Isabel Carrillo

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Die Entscheidung der Jury
	
Nach Präsentation durch die Vorprüfung und ausführlicher
Diskussion jedes einzelnen Wettbewerbsbeitrages in drei Bewertungsrunden stellt die Jury fest, dass alle neunzehn eingereichten Wettbewerbsbeiträge sich mit anspruchsvollen Lösungen und in ansprechender Form mit den Wettbewerbsaufgaben
auseinandergesetzt haben.
Der Wettbewerb hat auf insgesamt hohem Niveau vielfältige
Antworten und zum Teil innovative Lösungen für genossenschaftlichen Wohnungsbau sowohl in der inneren als auch in
der äußeren Stadt erbracht und somit die Zukunftsfähigkeit
und Innovationskraft des Genossenschaftsmodells für das
Wohnen in der Stadt des 21. Jahrhunderts unter Beweis gestellt. Die Jury wünscht den Wettbewerbsteilnehmern für die
Weiterentwicklung und Abstimmung ihrer Entwürfe bis zur
Baureife und für die Baufertigstellung von Projekten mit Vorbildcharakter ein gutes Gelingen. Dies verbindet sie mit der
Feststellung, dass die Wettbewerbsbeiträge zum Aspekt der
»Bezahlbarkeit« des neu zu schaffenden Wohnraums jeweils
Baukosten sowie daraus abgeleitete Nutzungsentgelte genannt haben, welche innerhalb der Bandbreite des aktuellen
Berliner Kostenniveaus liegen. Zudem enthalten die meisten
Wettbewerbsbeiträge plausible Erläuterungen hinsichtlich der
Bezahlbarkeit des zu schaffenden Wohnraums für die jeweilige
Mitgliedschaft bzw. für neu zu gewinnende Mitglieder. Zumal
die eingereichten Wettbewerbsbeiträge sehr unterschiedliche
Stände der Projektentwicklung aufweisen, die von ersten Planskizzen bis zu baureifen Vorhaben reichen, so dass die Kostenschätzungen zumeist noch einer Detaillierung im weiteren
Planungsprozess bedürfen, nimmt die Jury diese Schätzungen
zur Kenntnis, sieht aber davon ab, diese zum Maßstab ihrer
Entscheidungen zu machen.
Aus der Vielzahl qualitativ hochwertiger Wettbewerbsbeiträge
hat die Jury neun Beiträge ausgewählt, welche als »Preisträger
und Ideengeber des genossenschaftlichen Neubauwettbewerbs« gewürdigt werden, weil sie für die verschiedenen Dimensionen des Wettbewerbsthemas gute und weiterführende
Lösungen aufzeigen, welche auch als Anregungen für künftige
Neubauprojekte, nicht nur im Bereich des genossenschaftlichen Wohnens und in Berlin, dienen können.
Die neun Preisträger repräsentieren stellvertretend die Vielfalt
der eingereichten Beiträge. Sie sind gleichermaßen förderwürdig. Es wird die Empfehlung ausgesprochen, Förderprämien an

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die neun Preisträger auszureichen, sofern und sobald diese
nach Einreichen prüffähig ausgearbeiteter und ausführungsreifer Projektunterlagen sowie nach deren Prüfung durch die
Investitionsbank Berlin die zuwendungsrechtlichen Voraussetzungen für die zweckgebundene Verwendung und spätere
Rückführung der in Form zinsloser Darlehen auszureichenden
Förderprämien erfüllen.
Die Jury weist bei den einzelnen Beiträgen der Preisträger und
Ideengeber auf nachfolgende Aspekte besonders hin, wobei
hier stichworthaft jeweils nur einzelne Qualitäten und nicht die
Gesamtheit der Qualitäten des Projektes hervorgehoben werden:
Beitrag 01 »Marchlewskistraße 81 – 87«
der Bewohnergenossenschaft FriedrichsHeim eG
Das Projekt zeigt eine mustergültige Lösung für eine Nachverdichtung eines innenstädtischen Blockinnenbereiches, bei der
gleichzeitig ein hinreichendes Freiflächenangebot erhalten
bleibt und die Chancen der Genossenschaftsmitglieder verbessert werden, auch im Alter im vertrauten Kiez zu verbleiben.
Beitrag 03 »Neubauvorhaben Bremer Straße 49«
der Mietergenossenschaft Unionplatz eG
Die Genossenschaft strebt an, das an ihren Bestand angrenzende bezirkseigene Nachbargrundstück auf der Grundlage
eines Erbbaurechtsvertrages zu bebauen, wobei sie den Erbbauzins als Sachleistung in Form der Übernahme der Pflege
des angrenzenden Parks erbringen möchte. Die Jury sieht hierin einen zukunftsweisenden Ansatz für öffentlich-private Partnerschaften, die Öffnung von Vorhaben zum Quartier sowie
für die Übernahme von Verantwortung in der sozialen Quartiersentwicklung. Die Jury hält fest, dass ihre Würdigung der
Genossenschaft als Preisträger und Ideengeber die vom Bezirk
zu treffende Entscheidung bzgl. des Grundstücks unberührt
lässt.
Beitrag 05 »Modellprojekt Möckernkiez« der Möckernkiez eG
Die Jury würdigt die ihrer Kenntnis nach in Deutschland einmalige Leistung der 2007 neu gegründeten Genossenschaft, die
mit den Beiträgen ihrer Mitglieder eine zentral am neuen Gleisdreieckspark gelegene ca. 3 Hektar große Baufläche erworben
und in partizipativen Verfahren das städtebauliche Konzept
und die Entwürfe für ein neues innerstädtisches Wohnquartier
entwickelt hat, das in die Nachbarschaft integriert und für die

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Nachbarschaft offen ist. Die Jury unterstützt mit Nachdruck
das Vorhaben der Genossenschaft, die Förderprämie zur anteiligen Übernahme der Genossenschaftsanteile für Mitglieder
einzusetzen, die den Betrag nicht eigenständig vollständig aufzubringen vermögen. Die Jury bittet die Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung, die Einzelheiten der Zulässigkeit der Verwendung der Förderprämie in Verbindung mit der Preisträgerin und der Investitionsbank Berlin abzuklären. Sie hält fest,
dass die Würdigung der Genossenschaft als Preisträger und
Ideengeber die von Banken zu treffenden Entscheidungen über
die Finanzierung des Neubauvorhabens unberührt lässt.
Beitrag 07 »Neubauvorhaben Eckgrundstück Köpenicker
Straße 172/Eisenbahnstraße 24« der Forum Kreuzberg
Mietergenossenschaft eG
Die Jury würdigt die architektonisch und städtebaulich besonders gelungene Lösung einer Blockrandschließung an einem
durch die Sichtbeziehung zur geplanten Brommybrücke herausgehobenen Standort. Auf einem sehr kleinen Grundstück
sollen zusätzliche Angebote für bezahlbares Wohnen und zur
Ergänzung der Infrastruktur im Quartier geschaffen werden,
die auch modellhafte Antworten auf die mit Gentrifizierungsprozessen verbundenen Probleme in diesem Quartier bieten
könnten. Die Jury hält fest, dass ihre Würdigung der Genossenschaft als Preisträger und Ideengeber die vom Bezirk zu treffenden Entscheidungen bzgl. der Grundstücksausnutzung und
der Zugänglichkeit sowie des Umfangs des Grün- und Freiflächenangebots am Standort unberührt lässt.
Beitrag 13 »Wohnanlage Dörpfeldstraße 75«
der Wohnungsgenossenschaft Treptow Süd eG
Die Jury würdigt, dass das Vorhaben im Ergebnis eines von der
Genossenschaft durchgeführten Wettbewerbsverfahrens hochwertige Architektur bietet, welche sowohl das genossenschaftliche Wohnungsangebot als auch die Standortqualitäten an
der Dörpfeldstraße folgerichtig aus dem Bestand heraus ergänzt und weiterentwickelt.
Beitrag 14 »Akademisches Wohnen am Campus Adlershof«
der Studentendorf Schlachtensee eG
Die Jury würdigt das Konzept als innovativ und zukunftsweisend. Es bietet eine gelungene Antwort auf die Wohnraumnachfrage von Studierenden und zeigt damit, dass
Genossenschaftsmodelle auch geeignet erscheinen, weitere
Nutzergruppen zu integrieren und auch Lösungen für zeitlich
befristeten Wohnbedarf und Wohnverhältnisse anzubieten.
Beitrag 16 »Wuhlebogen – Anders Leben und Wohnen in Köpenick« der Wohnungsbaugenossenschaft Köpenick Nord eG
Die Jury würdigt, dass die Genossenschaft mit dieser städtebaulich und architektonisch guten Lösung einen Impuls für die

Weiterentwicklung des von Bebauung der 60er Jahre geprägten Standortes liefert. Die im Erdgeschoss des 1. Bauabschnittes vorgesehenen Nutzungen ergänzen und erweitern das
Angebot im Quartier. Die Einbindung einer Demenz-Wohneinrichtung in das Konzept erweitert das genossenschaftliche
Wohnangebot um eine sozialpolitisch anspruchsvolle Aufgabenstellung.
Beitrag 18 »Wohnungsneubau an der Welterbesiedlung
Schillerpark« der Berliner Bau- und Wohnungsgenossenschaft
von 1892 eG
Die Jury würdigt zum einen, dass die städtebaulichen und architektonischen Qualitäten des Konzepts, welche auf den Ergebnissen eines Wettbewerbes beruhen, den hohen Anforderungen an die Weiterentwicklung der Welterbesiedlung
Schillerpark auf beeindruckende Weise gerecht werden. Zum
andern würdigt sie die Verdienste der Genossenschaft, die seit
langer Zeit an mehreren ihrer Standorte eine Vorreiterrolle bei
der Weiterentwicklung sozial integrativer Ansätze lebenslangen Wohnens in der Genossenschaft wahrnimmt.
Beitrag 19 »Seniorengerechtes Wohnen im Reinickendorfer
Rathausviertel« der GEWIWO Berlin Wittenauer Wohnungsbaugenossenschaft eG
Die Jury würdigt, dass die Genossenschaft bei diesem Projekt
das Thema seniorengerechtes Wohnen konsequent durchdacht
und in vorbildliche bauliche Angebote für generationenübergreifendes Wohnen umgesetzt hat. Die Jury regt an, die Effekte der Vermietungskonzeption, welche sich vom Modell einer
Einheitsmiete absetzt und stattdessen eine nach Wohnqualitäten differenzierte Nutzungsentgeltgestaltung vorsieht, für
die Weiterentwicklung des genossenschaftlichen Wohnens im
Blickfeld zu behalten.
Angesichts der erreichten Qualität sämtlicher Beiträge empfiehlt die Jury der Ausloberin, alle Wettbewerbsbeiträge, die
keine Förderprämie erhalten, mit einer Anerkennungsprämie
in Höhe von 1.000 EUR zu honorieren. Sie hält es für wünschenswert, auch künftig Wettbewerbsverfahren mit ähnlichen
Neubauthemen durchzuführen. Alle Wettbewerbsbeteiligten
bittet sie darum, über den Fortgang der Projekte zu berichten
und der am Wohnungsbau interessierten Fach- und Stadtöffentlichkeit die Gelegenheit zur Besichtigung gebauter Beispiele dieses Wettbewerbs zu eröffnen.

Berlin, den 04. Dezember 2012
Für die Jury
Ephraim Gothe
Barbara von Neumann-Cosel

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Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb 2012 | Bezahlbarer Wohnraum für Berlin

Die Wettbewerbsbeiträge
01 | Marchlewskistraße 81 – 87

12

02 | Altersgerechtes genossenschaftliches Wohnen

16

03 | Neubauvorhaben Bremer Straße 49

20

04 | Mehrgenerationenhaus FELD 14 – genossenschaftlich grün urban

24

05 | Modellprojekt Möckernkiez

28

06 | Integratives Projekt am ehemaligen Blumengroßmarkt

32

Bewohnergenossenschaft FriedrichsHeim eG

Wohnungsbaugenossenschaft „Am Ostseeplatz“ e.G.

Mietergenossenschaft Unionplatz Tiergarten MUT e.G.
Stadtbürgergenossenschaft von 2010 e.G.
Möckernkiez eG

Selbstbaugenossenschaft Berlin e.G.

07 | Neubau Eckgrundstück Köpenicker Straße 172/Eisenbahnstraße 24 36
Forum Kreuzberg Mietergenossenschaft eG

08 | MYRICA – Grün Wohnen in Mitte

40

09 | Wohn-Garten-Park

44

10 | Neubau Wohnquartier Rudow

48

11 | Heidekampweg – Treptow Nord

52

12 | MehrGenerationenWohnprojekt Johannisthal

56

13 | Wohnanlage Dörpfeldstraße 75

60

14 | Akademisches Wohnen am Campus Adlershof

64

15 | Neue Gartenstadt Falkenberg

68

16 | Wuhlebogen – Anders Leben und Wohnen in Köpenick

72

17 | Zum urbanen Generationswohnen in Berlin-Marzahn

76

18 | Wohnungsneubau an der Welterbesiedlung Schillerpark

80

19 | Seniorengerechtes Wohnen im Reinickendorfer Rathausviertel

84

Wohnungsbaugenossenschaft Berolina eG
Baugenossenschaft IDEAL eG

Wohnungsgenossenschaft Altglienicke eG
Wohnungsbau-Genossenschaft „Treptow Nord“ eG
genowo eG

Wohnungsbaugenossenschaft „Treptow-Süd“ eG
Studentendorf Schlachtensee e.G.

Berliner Bau- und Wohnungsgenossenschaft von 1892 eG
Wohnungsbaugenossenschaft „Köpenick Nord“ eG

Berlin Brandenburgische Wohnungsgenossenschaft eG

Berliner Bau- und Wohnungsgenossenschaft von 1892 eG

GEWIWO Berlin, Wittenauer Wohnungsbaugenossenschaft eG

11
	

01 | Marchlewskistraße 81 – 87
	

Bewohnergenossenschaft FriedrichsHeim eG
Pufendorfstraße 11
10249 Berlin
T: 030/698086-6
F: 030/698086-89
w: www.friedrichsheim-eg.de
e: bewohnergenossenschaft@friedrichsheim-eg.de
Gegründet
1996
Mitglieder
540
Wohnungsbestand 565 WE
Bezirk
Ortsteil
Straße
Größe Grundstück
Wohneinheiten
Gewerbe/Sonstiges
Anzahl Zimmer

Friedrichshain-Kreuzberg
10243 Friedrichshain
Marchlewskistraße 81 – 87
4.236 m²
20
Pavillon
2
10 WE 50 %
3
7 WE 35 %
4
3 WE 15 %

BGF
Nutzfläche (Wohnflächen)
Gesamtkosten
Baukosten/m² Nutzfläche

1.750 m²
1.285 m²
ca. 3.100.000 EUR
2.114 EUR

Energiestandard
Miete kalt/m² netto
Miete kalt/m² brutto
Miete brutto warm/m²
Grundstück
Projektstand
Baubeginn

EnEV 2009
k.A.
k.A.
10,20 EUR
Eigentum
Planungsphase
III/2013

12
	

»Die Gründung der Bewohnergenossenschaft FriedrichsHeim eG erfolgte im Rahmen des Altschuldenhilfegesetzes.
Durch den Abschluss langfristiger Erbbaurechtsverträge
wurden in den Jahren 1997 – 1999 von der kommunalen
Wohnungsbaugesellschaft Friedrichshain 13 unsanierte Objekte übernommen und anschließend modernisiert.
„„Wir bieten günstige Nettokaltmieten, die je nach Lage
und Ausstattungsstandard der Wohnung gestaffelt
sind.
„„Unsere Betriebs- und Heizkosten liegen insgesamt unter dem veröffentlichten Mittelwert aus dem Berliner
Mietspiegel 2011.
Unsere Ziele
„„Versorgung der Mitglieder mit guten, sicheren und sozial
vertretbaren Wohnungen.
„„Verbesserung der Wohnqualität durch bauliche Maßnahmen unter Beachtung von ökologischen Standards.
„„Unterstützung der Mitglieder bei Eigenleistungen, die
zur Senkung der monatlichen Belastung beitragen.
„„Beteiligung der Mitglieder bei der Gestaltung der Wohnungen und der Pflege von gemeinschaftlichen Einrichtungen.
„„Förderung von sozialen, wirtschaftlichen und kulturellen Einrichtungen und Dienstleistungen.«

Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb 2012 | Bewohnergenossenschaft FriedrichsHeim eG

Wettbewerbsbeitrag der
Bewohnergenossenschaft
FriedrichsHeim eG
»Marchlewskistraße 81 – 87«
Planung:
hertfelder & montojo
planungsgesellschaft

13
	

Ergänzende Bebauung zu bestehender Bebauung aus den
1950er Jahren im Blockinnenbereich einer gründerzeitlichen
Blockstruktur

Städtebauliche/Architektonische Qualität

In eine aus den 1950er Jahren stammende fünfgeschossige
Wohnbebauung entlang der Marchlewskistraße, die über
eine Breite von 14 m geöffnet ist, werden zwei ebenfalls
fünfgeschossige Neubauten im Blockinnenbereich mit möglichst großem Abstand zu den Vorderhäusern eingefügt.
Das Grundstück liegt in einem dicht überbauten Gründerzeitquartier, das bis 2011 als Sanierungsgebiet ausgewiesen war.

Nachhaltigkeit und Energiekonzept

Die Neubauten werden an das vorhandene Fernwärmenetz
angeschlossen. Die bestehende Bebauung soll ebenfalls in
das Energiekonzept einbezogen werden. Im Rahmen der
Projektausarbeitung soll noch geprüft werden, ob ein höherer Energiestandard (KfW-Effizienzhaus 70 oder KfW-Effizienzhaus 55) erreicht werden kann. Diese Prüfung ist zum
Zeitpunkt des Wettbewerbes noch nicht abgeschlossen.

Nutzungsstruktur

Die beiden Baukörper werden durch einen verglasten,
räumlich großzügigen Erschließungstrakt miteinander verbunden, in dem das Treppenhaus liegt und über das der
Aufzug angebunden ist. Je Etage werden vier Wohnungen
untergebracht.
Im Bereich der Eingänge werden Rollatorenboxen aufgestellt; eine E-Bike-Station ist vorgesehen.
Die Wohnbebauung wird ergänzt um einen eingeschossigen
Pavillon im südlichen Bereich, der als genossenschaftlicher
Kommunikations- und Veranstaltungsort dienen soll.

Wohnungstypologie

Die Wohnungen sind barrierearm, zwei Wohnungen sind
rollstuhlgerecht ausgestattet. Durch die verschiedenen
Wohnungsgrößen, sowohl im Neubau als auch in den Bestandsgebäuden auf dem Grundstück, soll ein generationenübergreifendes Wohnen ermöglicht werden.
Alle Wohnungen verfügen über einen Balkon, den Wohnungen im EG sind Terrassen zugeordnet.

Die Grundrisse sind in kompakter Form angelegt, ohne jedoch den Wohnkomfort einzuschränken. Durch die Reduzierung des Flächenverbrauchs soll die gegenüber den Bestandsgebäuden höhere Grundmiete pro Quadratmeter
kompensiert werden.
Zimmer
Wohnfläche
2
42 – 45 m²
3
83 m²
4
104 m²
RB 3 Zi
106 m²
Wohneinheiten gesamt

WE
10
5
3
2
20

Vermietungskonzept

Es werden entsprechend dem Mitgliederwunsch familienund altersgerechte Wohnungen errichtet, die insbesondere
den – älteren – Mitgliedern aus dem Vorderhaus (ohne Aufzug) angeboten werden.
Mit dem Wohnungsangebot sollen Menschen im Rentenalter in der Genossenschaft verbleiben können.

Mietenkonzept

Bei einem Umzug aus dem Bestandsgebäude in den Neubau
steigt aufgrund des kompakten Grundrisses (ca. 11 m² weniger bei einer 2-Zimmer-Wohnung) die reale Mietbelastung um ca. 30 EUR bei gleichzeitiger Erhöhung des Wohnkomforts um Aufzug und barrierearmer Ausstattung.
Im Falle der Umsetzung von KfW-70 oder KfW-55 soll in
Höhe der Energieeinsparung eine Anpassung der Grundmiete erfolgen, so dass unabhängig vom tatsächlichen
Energiestandard mit einer Warmmietenbelastung von ca.
10 EUR/m² gerechnet wird.
Geplante Verwendung der Förderprämie:
Für die Umsetzung des Mietenkonzeptes
ist eine Förderprämie als 15-jähriges,
zins- und tilgungsfreies IBB-Darlehen in
Höhe von 1 Mio. EUR erforderlich.

Finanzierungskonzept

Die Gesamtkosten von ca. 3,08 Mio. EUR sollen zu jeweils
1/3 aus Eigenmitteln, Förderprämie und Fremdmitteln finanziert werden.

Partizipation der Nutzer

Die Mieter aus den Bestandsgebäuden sollen frühzeitig in
den Planungsprozess eingebunden werden.

14

Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb 2012 | Bewohnergenossenschaft FriedrichsHeim eG

Einbindung des Vorhabens in die Nachbarschaft

Die »neuen« Bewohner kommen in den Genuss einer guten
Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, vielen Einkaufsmöglichkeiten in der unmittelbaren Umgebung, ebenso wie alle von Familien mit Kindern benötigten Infrastruktureinrichtungen.

Lageplan

Grundriss 1. OG

15
	

02 | Altersgerechtes
genossenschaftliches Wohnen

Wohnungsbaugenossenschaft „Am Ostseeplatz“ e.G.
Hosemannstraße 16
10409 Berlin
T: 030/41935782
F: 030/42802612
w: www.am-ostseeplatz.de
e: info@am-ostseeplatz.de
Gegründet
2000
Mitglieder
k.A.
Wohnungsbestand 425 WE
Bezirk
Ortsteil
Straße
Größe Grundstück
Wohneinheiten
Gewerbe/Sonstiges
Anzahl Zimmer

Pankow
10409 Prenzlauer Berg
Am Ostseeplatz
k.A.
18

BGF
Nutzfläche
Gesamtkosten
Baukosten/m² Nutzfläche

1.257 m²
882 m²
1.556.717 EUR
1.746 EUR

Energiestandard
Miete kalt/m²

KfW-Effizienzhaus 70
7,50 EUR

Miete brutto warm/m²
Grundstück
Projektstand
Baufertigstellung

k.A.
Eigentum
Planungsphase
Juni 2014

16
	

2-3

100 %

»Die Wohnungsbaugenossenschaft „Am Ostseeplatz“ e.G.
wurde im November 2000 von Mietern der Wohnanlage am
Ostseeplatz gegründet.
Derzeit haben wir einen Bestand von 425 Wohnungen und
15 Gewerbeeinheiten in Prenzlauer Berg, Kreuzberg, Friedrichshain und Schöneberg. Auch zukünftig wollen wir den
genossenschaftlichen Gedanken weiter verbreiten. Bewohnergruppen und gemeinschaftliche Wohnprojekte können
sich unserer Genossenschaft anschließen und damit
„„ von unseren Erfahrungen profitieren,
„„ sich wirtschaftlich in eine leistungsfähige Struktur einbetten und
„„die Entwicklungsmöglichkeiten unserer Genossenschaft
nutzen.«
Die Wohnungsbaugenossenschaft „Am Ostseeplatz“ e.G. ist
mit dem Projekt Naunynkiez Preisträger des Genossenschaftspreises 2008 des GdW Bundesverband deutscher
Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. und des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung.

Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb 2012 | Wohnungsbaugenossenschaft „Am Ostseeplatz“ e.G.

Wettbewerbsbeitrag der
Wohnungsbaugenossenschaft
„Am Ostseeplatz“ e.G.
»Altersgerechtes
genossenschaftliches Wohnen«
Planung:
SWP Schäfer Wenninger
Projekt – Gesellschaft für
Steuerung, Leitung und
Entwicklung von Bauprojekten

17
	

Städtebauliche/Architektonische Qualität

Die Wohnungsbaugenossenschaft »Ostseeplatz« e.G. beabsichtigt die Errichtung eines viergeschossigen Neubaus in
einer kriegsbedingten Baulücke als denkmalgerechte Ergänzung einer Wohnanlage der Genossenschaft aus den
1930er Jahren. Das Grundstück befindet sich im Erhaltungsgebiet Ostseestraße/Prenzlauer Berg im Bezirk Pankow. Die
Erhaltungsverordnung gibt vor, dass sich der Neubau mit
der gleichen Kubatur des im Zweiten Weltkrieg zerstörten
Gebäudes und der gleichen Dachform maßstäblich und gestalterisch in das vorhandene Ortsgefüge einordnet. Die
Planung des Neubaus fand daher in enger Abstimmung mit
dem Stadtplanungsamt des Bezirks statt. Der Neubau ersetzt die historische Substanz an ihrer ursprünglichen Stelle. Der Gebäudetypus wird entsprechend der Nachbargebäude beibehalten. Die Merkmale der charakteristischen
Bauformen der 1920er bis 1960er Jahre dieser Gegend wie
Dachform, First- und Traufhöhe, Dachneigung, Erker und
Rücksprünge werden übernommen.

Das gesamte Ostseeplatzkarree

Die Planung des Vorhabens erfolgt durch die SWP Schäfer
Wenninger Projekt Gesellschaft für Steuerung, Leitung und
Entwicklung von Bauprojekten.

Nachhaltigkeit und Energiekonzept

Das Gebäude soll als KfW-70-Energiehaus errichtet werden.
Dabei sollen ökologische Baustoffe verwendet werden.

Blick vom Ostseeplatz

Nutzungsstruktur

Das Gebäude soll ausschließlich für eine Wohnnutzung errichtet werden. Die Erschließung des Gebäudes erfolgt über
einen gläsernen Vorbau mit Aufzug. Der Souterrainbereich
und das Dachgeschoss werden als Wohnraum erschlossen.
Alle Wohneinheiten verfügen über Balkone.

Wohnungstypologie

Es entstehen in dem Neubau 18 altersgerechte Wohnungen
mit 2 bis 3 Zimmern, die in den Regelgeschossen zwischen
40 und 49 m² Wohnfläche haben werden. Im Dachgeschoss
sind eine 1-Zimmer-Wohnung mit ca. 31 m² und eine
3-Zimmer-Wohnung mit ca. 60 m² vorgesehen.
Zimmer
1
2-3
3
Wohneinheiten gesamt

18

Wohnfläche
ca. 31 m²
40 - 49 m²
ca. 60 m²

WE
1
16
1
18

Blick aus südwestlicher Richtung

Die Wohnungen werden barrierefrei nach DIN 18025-2 barrierefreies Wohnen errichtet. Dazu gehört u.a. die barrierefreie Gestaltung der Bäder mit entsprechend großen Bewegungsflächen, unterfahrbaren Waschbecken, bodenebenen
Duschen, rutschsicheren Bodenbelägen, Haltegriffen, Duschklappsitzen und ähnlichen Hilfen sowie nach außen zu öffnenden Türen.
Die Grundrisse können – soweit kostenneutral möglich – individuell zugeschnitten werden. Die 2-Zimmer-Wohnungen
verfügen in der Regel über eine Wohnküche, ein Schlafzimmer sowie Bad und Balkon. Die 3-Zimmer-Wohnungen bieten einen Wohnraum mit (abtrennbarer) Küche, zwei

Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb 2012 | Wohnungsbaugenossenschaft „Am Ostseeplatz“ e.G.

Schlafzimmer sowie Bad und Balkon. Im Dachgeschoss entsteht eine kleine 1-Zimmer-Wohnung mit einem kombinierten Wohn- und Schlafraum mit Küche sowie Bad und Dachterrasse. Die 3-Zimmer-Wohnung im Dachgeschoss verfügt
über eine Wohnküche, zwei Schlafzimmer sowie Bad und
Dachterrasse. Die Schlafräume der Wohnungen im nordöstlichen Gebäudeteil sind zur Hauptverkehrsstraße am Ostseeplatz hin ausgerichtet, die Wohnräume bzw. Wohnküchen zum Blockinnenbereich.

Zinsniveaus können die Mieten sozialverträglich gestaltet
werden. Die Miete soll 7,50 EUR/m² Wohnfläche betragen.

Vermietungskonzept

Partizipation der Nutzer

Mit dem Neubau soll bezahlbarer Wohnraum für die untere
bis mittlere Einkommensschicht geschaffen werden. Zielgruppe sind ältere Mieter und Mieterinnen sowie Mitglieder
der Wohnungsbaugenossenschaft, die so im Alter in ihrem
gewohnten sozialen Umfeld bleiben können. Derzeit besteht eine Warteliste mit acht zielgruppenkonformen Nutzungsinteressentinnen und -interessenten aus den Bestandsobjekten der Genossenschaft. Grundsätzlich kann
der Neubau aber auch für neue Mitglieder der Genossenschaft zur Verfügung stehen.

Mietenkonzept

Da der altersgerechte Neubau auf dem genossenschaftlichen Bestandsgrundstück errichtet wird und damit die Kosten für den Grunderwerb entfallen sowie aufgrund der Inanspruchnahme von KfW-Mitteln und des derzeit niedrigen

Grundriss EG/Regelgeschoss

Finanzierungskonzept

Die Gesamtkosten des Vorhabens inklusive aller Nebenkosten werden auf 1.556.717 EUR brutto geschätzt. Das Vorhaben soll neben dem Einsatz von Eigenkapital (Grundstück)
über ein KfW-Darlehen im Programm KfW-70 Energieeffizientes Bauen und ein Bankdarlehen finanziert werden.

Die Grundrisse und Ausstattungen werden gemeinsam im
Rahmen von Abstimmungen mit den zukünftigen Nutzerinnen und Nutzern individuell auf deren Bedürfnisse zugeschnitten, soweit das kostenneutral möglich ist.

Einbindung des Vorhabens in die Nachbarschaft

Mit dem altersgerechten Neubau auf dem Bestandsgrundstück soll den älteren Mietern und angestammten Genossenschaftsmitgliedern die Möglichkeit gegeben werden,
auch im höheren Alter in ihrer gewohnten Umgebung wohnen zu bleiben. Soziale Netze sollen so erhalten werden und
nachbarschaftliche Strukturen fortleben. Gemeinsam mit
den zahlreich in der Wohnanlage am Ostseeplatz wohnenden Familien soll so eine sozial und altersmäßig durchmischte Mieter- und Nutzerstruktur entstehen.

Grundriss DG

19
	

03 | Neubauvorhaben Bremer Straße 49
	

Mietergenossenschaft Unionplatz Tiergarten MUT e.G.
Unionstraße 6 A
10551 Berlin
T: 030/39886855
F: 030/39063989
w: www.mietergenossenschaft-unionplatz.de
e: info@mietergenossenschaft-unionplatz.de
Gegründet
1989
Mitglieder
ca. 280
Wohnungsbestand 141 WE (an weiteren 40 WE beteiligt)
Bezirk
Ortsteil
Straße
Größe Grundstück
Wohneinheiten
Gewerbe/Sonstiges

Anzahl Zimmer

BGF
Nutzfläche
Gesamtkosten
Baukosten/m² Nutzfläche
Energiestandard
Miete kalt/m² netto
Miete kalt/m² brutto
Miete brutto warm/m²
Grundstück
Projektstand
Baufertigstellung

20
	

Mitte
10551 Moabit
Bremer Straße 49
1.178 m²
27
eine Gästewohnung
Gruppenräume
Büros der Genossenschaft
1–2
56 %
3
44 %

k.A.
1.660 m²
1.600.000 EUR
für Kostengruppen 3 und 4
964 EUR
KfW-Effizienzhaus 40
oder Passivhaus
k.A.
k.A.
k.A.
Eigentum des Bezirks Mitte
Planungsphase
2014

»Die Genossenschaft MUT wurde 1989 im Rahmen eines
langwierigen Sanierungsvorhabens am Unionplatz (Moabit)
mit Hilfe des treuhänderischen Sanierungsträgers Wohnstatt GmbH von Mietern gegründet, um sich für eine behutsame Modernisierung und Selbstverwaltung ihrer Wohnhäuser einzusetzen.
In den folgenden zehn Jahren gelang der Um- und Neubau
des Ensembles unter sozialen und ökologischen Aspekten,
der 1997 mit dem Bauherrenpreis ausgezeichnet wurde. Die
Gestaltung der Außenanlagen und des angrenzenden Bürgerparks erprobte neue landschaftsgärtnerische und soziale Konzepte mit Beteiligung von Künstlern sowie Kinderund Jugendeinrichtungen aus dem Kiez.
Im Jahr 2007 konnte die Genossenschaft Eigentümerin der
ehemals landeseigenen Häuser werden. Auch künftig wird
sich die MUT um die sozialen Belange der Mitglieder und
ihrer Nachbarschaft kümmern. So macht das Motto Neue
Arbeit und Nachbarschaft am Unionplatz deutlich, dass die
MUT keine Insel mehr ist, sondern eine aktive Rolle in der
Quartiersentwicklung wahrnimmt.«

Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb 2012 | Mietergenossenschaft Unionplatz Tiergarten MUT e.G.

Wettbewerbsbeitrag der

Mietergenossenschaft Unionplatz

Tiergarten MUT e.G.
	
»Neubauvorhaben 

Bremer Straße 49«
	
Planung:

Architektengruppe PLANSTADT
	

21
	

Städtebauliche/Architektonische Qualität

Das Konzept sieht die Ergänzung der bestehenden gründerzeitlichen Bebauung auf einer ehemaligen kriegsbedingten
Baulücke vor, die heute Teil einer öffentlichen Grünfläche
im Blockinnenbereich ist. Der Neubau soll als fünfgeschossiges Gebäude mit ausgebautem Dachgeschoss im Anschluss an den Altbaubestand mit einer Traufhöhe von
21,65 m errichtet werden.
Die Planung des Vorhabens erfolgt zusammen mit der Architektengruppe PLANSTADT.
Grundlage für das Vorhaben ist die Weiterentwicklung des
1987 von Planstadt entwickelten städtebaulichen Konzepts
für den Unionplatz, das einen behutsamen Umgang mit der
Altbausubstanz und eine Arrondierung des Blocks mit Neubauten als Kopfbauten zum Park vorsah. Dabei wurde bewusst auf eine komplette Blockrandschließung entsprechend der städtebaulichen Vorgabe des Hobrechtplanes
verzichtet. Es sollte ein Park entstehen, der als städtischer
Raum in die angrenzenden Gebiete ausstrahlt. Davon ausgehend wird heute eine behutsame Erweiterung der Bebauung und städtebauliche Arrondierung als tragbar und förderlich für das Gebiet angesehen.

Nachhaltigkeit und Energiekonzept

Das Konzept sieht diverse Maßnahmen zur Verringerung 

des Energiebedarfs vor, u.a.:
	
„„Fassaden aus vorgefertigten Holzständerwänden inkl. 

Fenstern (hochgedämmt mit Mineralwolle oder Zellulose),
„„eine wärmebrückenarme Konstruktion,
„„Anordnung des Treppenhauses und der Aufzüge außerhalb der gedämmten Gebäudehülle,
„„Einbau von Fenstern mit 3-fach-Wärmeschutzverglasung,
„„einen sommerlichen Wärmeschutz der Fenster durch
verschiebbare Holzlamellen an der Westfassade,
„„die Herstellung der obersten Geschossdecke hochgedämmt mit extensivem Gründach,
„„Einbau einer dezentralen Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung,
„„einen Anschluss an eine vorhandene KWK-Zentrale oder
neue KWK-Anlage für Heizung und Warmwasser-Bereitung,
„„Prüfung der Möglichkeit der solaren Brauchwassererwärmung.
Angestrebt wird der energetische Standard eines KfW-Effizienzhauses 40 bzw. Passivhausstandard.

Das Vorhaben schließt an der Brandwand des Nachbargebäudes Nr. 50 die Bebauung auf dieser Seite des Zugangs
zum Park ab. Der Neubau und das auf der anderen Seite des
Parkzugangs liegende Gebäude Bremer Straße 47 wirken
als Eingangsbauten zum Park. Die Grünverbindung bleibt
mit einer Breite von über 20 m erhalten. In einer späteren 2.
Stufe soll auch die Baulücke in der Wiclefstaße 8 geschlossen werden.

Nutzungsstruktur

Lageplan

Grundriss EG

22

Im Erdgeschoss entstehen eine Gästewohnung, Gruppenräume für soziale Treffs, Nachbarschaftsinitiativen, Veranstaltungen und Büroräume für die Genossenschaft. Vom
Foyer aus werden diese Nutzungen erschlossen, die Gästewohnung ist zum Blockinnenbereich/Grünanlage ausgerichtet, die Räume für die weiteren Nutzungen (jeweils eine
Einheit mit drei Räumen für Veranstaltungen und für die
Büronutzung der Genossenschaft) sind »durchgesteckt«
zwischen Straßenseite und Hofseite. Die darüberliegenden
Geschosse sind für Wohnungen vorgesehen.

Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb 2012 | Mietergenossenschaft Unionplatz Tiergarten MUT e.G.
	

Straßenansicht

Hofansicht

Wohnungstypologie

Es sollen max. 27 Wohnungen mit ca. 1.660 m² Wohnfläche
entstehen. Davon sind 12 Wohnungen als 3-Zimmer-Wohnung (ca. 90 m²), die restlichen als 1- bzw. 2-Zimmer-Wohnungen vorgesehen (ca. 30 bzw. 60 m² groß). Für die Regelgeschosse des Neubaus liegen verschiedene Grundrissvarianten vor. In einer Variation des Regelgeschosses
könnte auch eine 4-Zimmer-Wohnung mit 120 m² vorgesehen werden.
Zimmer
Wohnfläche
1
ca. 30 m²
2
ca. 60 m²
3
ca. 90 m²
4
ca. 120 m²
Wohneinheiten gesamt
* k.A wegen Variierbarkeit des Regelgeschosses

WE
*
*
12
*
27

Nebeneinanderliegende Wohnungen können zu größeren
Wohnungen unterschiedlicher Zimmeranzahl zusammengelegt werden. Eine Flexibilität der Grundrisse kann durch
die Konstruktion aus Stahlbetonstützen und -decken mit
Innenwänden aus Leichtbauwänden erreicht werden.
Die Wohnungen werden von einem straßenseitigen Treppenhaus erschlossen und verfügen über Balkone zum Hof.
Für die 1- und 3-Zimmer-Wohnungen sind Wohnküchen zur
Hofseite hin vorgesehen. Alle Wohnungen und das Erdgeschoss sollen komplett barrierefrei nutzbar sein.

Vermietungskonzept

Für die Genossenschaft ist es ein Ziel, weitere Genossen anzuwerben und den Altgenossen bedarfsgerechten Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Jungen Familien mit Kindern
soll ein ihren Wohnbedürfnissen entsprechendes bauliches
Angebot gemacht werden, da diese als besonders stabilisierend für den Kiez gesehen werden.

Mietenkonzept

Zum Mietenkonzept trifft die Genossenschaft keine Aussagen.

Finanzierungskonzept

Die Gesamtkosten des Vorhabens werden auf 1.600.000 EUR
für Baukonstruktion und technische Anlagen – Kostengruppen 3 und 4 geschätzt (im Wettbewerbsbeitrag wurde
fälschlicherweise 1.600 EUR angegeben, Anm. d. R.). Die
Konstruktion mit Fassaden aus vorgefertigten Holzständerwänden inklusive Fenstern ist kostengünstig und bauzeitsparend.
Vorstellung der Mietergenossenschaft ist es, das Grundstück vom Bezirk in Erbpacht zur Verfügung gestellt zu bekommen. Als Gegenleistung will sie dann den Unterhalt und
die Pflege des Parks übernehmen, der Erbbaupachtzins soll
dabei durch die Unterhalts-/Pflegeleistungen der Genossenschaft abgegolten werden.

Partizipation der Nutzer

Eine Partizipation der Nutzer ist im Hinblick auf die Grundrissgestaltung möglich.

Einbindung des Vorhabens in die Nachbarschaft

Durch die Anordnung der Bebauung am Parkeingang Bremer Straße mit Ausrichtung zur Grünfläche werden die Aktivitäten im Park weiter an die Bewohner gebunden. In Verbindung mit einer weiteren Baulückenschließung im Block
soll der Park städtebaulich gefasst werden. Langfristig soll
er in einen Pocket-Park umgewandelt werden, der tagsüber
öffentlich zugänglich ist und bei Einbruch der Dunkelheit
abgeschlossen wird. Er soll durch die Mietergenossenschaft
unterhalten und gepflegt werden, was zudem einen Beitrag
zur sozialen Kontrolle des öffentlichen Raums leistet.
Mit dem Vorhaben will sich die Genossenschaft zudem mit
aktuellen gesellschaftlichen Anforderungen auseinandersetzen. Den sich aus der Auflösung der traditionellen Familienstruktur und gleichzeitigen Überalterung der Gesellschaft ergebenden Problemen will sie vor Ort mit dem
Aufbau einer kiezbezogenen Struktur von organisierter,
kleinteiliger, selbstorganisierter Nachbarschaftshilfe begegnen, für die im Neubau das Erdgeschoss zur Verfügung
stehen soll.

23

04 | Mehrgenerationenhaus FELD 14 – 

genossenschaftlich grün urban
	

Stadtbürgergenossenschaft von 2010 e.G.
Rückerstraße 4
10119 Berlin
T: 030/28883216
F: 030/28883220
w: www.buergerstadt.com
e: berlin@stadtbuerger.com
Gegründet
2010
Mitglieder
k.A.
Wohnungsbestand kein Bestand/Vorratsgenossenschaft
Bezirk
Ortsteil
Straße
Größe Grundstück
Wohneinheiten
Gewerbe/Sonstiges
Anzahl Zimmer

Wilmersdorf
10709 Wilmersdorf
Bielefelder Straße 14
2.549 m²
	
k.A. ( > 20 WE)
	
353 m², u.a. Café/Turnhalle
	

BGF
Nutzfläche
Gesamtkosten
Baukosten/m² Nutzfläche
Energiestandard
Miete kalt/m² netto
Miete kalt/m² brutto
Miete brutto warm/m²
Grundstück
Projektstand
Baufertigstellung

2.203 m²
1.627 m²
6.450.000 EUR mit Turnhalle
2.530 EUR
EnEV 2009
4,78 EUR
7,56 EUR
k.A.
vom LiFo ausgeschrieben
Konzeptphase
April 2015

24
	

»Feld 14 ist eine Wohnprojekt-Gruppe der Stadtbürgergenossenschaft von 2010 mit pädagogisch-therapeutischem,
handwerklichem und künstlerischem Hintergrund.
Wir bringen vielfältige professionelle Kenntnisse und
Erfahrungen aus diesem Bereich in das Wohnprojekt ein. In
Zusammenarbeit mit der Bürgerstadt AG (Baubetreuer und
Geschäftsbesorger) und dem Architektenbüro feddersen
architekten haben wir eine Modellkonzeption für genossenschaftliches Wohnen und Zusammenleben am Beispiel des
vom Liegenschaftsfonds Berlin ausgeschriebenen Grundstücks erarbeitet.«

Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb 2012 | Stadtbürgergenossenschaft von 2010 e.G.

Wettbewerbsbeitrag der
Stadtbürgergenossenschaft
von 2010 e.G.
»Mehrgenerationenhaus
FELD 14 – genossenschaftlich
grün urban«
Planung:
feddersenarchitekten

25
	

Städtebauliche/Architektonische Qualität

Geplant ist eine innerstädtische Bebauung als Blockrandschließung mit Errichtung einer Turnhalle im Blockinnenbereich.
In Zusammenarbeit mit der Bürgerstadt AG (Baubetreuer
und Geschäftsbesorger) und dem Architektenbüro feddersen architekten ist eine Modellkonzeption für genossenschaftliches Wohnen und Zusammenleben am Beispiel des
vom Liegenschaftsfonds ausgeschriebenen Grundstücks erarbeitet worden.

Nutzungsstruktur

Das fünfgeschossige Wohngebäude weist in einem transparenten Erdgeschoss u.a. ein Café als soziale Anlaufstelle im
Kiez auf. Auf dem rückwärtigen Grundstück soll eine Turnhalle (BGF 1.030,9 m²/Nfl. 802,3 m²) errichtet werden. Auf
dem Dach der Turnhalle steht ein urbaner Nutzgarten der
Hausgemeinschaft offen, der an einen Gemeinschaftsraum
angrenzt, der für vielfältige kulturelle und kommunikative
– auch für nachbarschaftliche – Aktivitäten zur Verfügung
steht.

Wohnungstypologie

Kompakte Grundrissmodule können zu Appartements zwischen 25 und 300 m² kombiniert werden (z.B. 10 Zimmer
mit 239,8 m²). Aufgrund der frühen Planungsphase des
Projektes liegen nur Grundrissstudien und deren Kombinationsmöglichkeiten vor, ohne Festlegung eines verbindlichen Wohnungsschlüssels.

Vermietungskonzept

Angestrebt wird eine Gemeinschaft, die unter dem Leitbild
»Active Ageing« eine Wohn- und Lebensgemeinschaft im
Sinne einer »caring community« anstrebt, in der sich die
Bewohnerinnen und Bewohner als Individuum in einer Gemeinschaft verstehen und sich entsprechend ihren jeweiligen Fähigkeiten und Möglichkeiten betätigen.

Lageplan

Nachhaltigkeit und Energiekonzept

Das Konzept basiert auf einem humanistischen und ökologischen Weltbild. Tragende Säulen sind: Mitgefühl – Toleranz – Respekt – gegenseitige Wertschätzung – Achtsamkeit
– aktives Mitgestalten – Solidarität – Tatkraft – Kreativität
– Eigenverantwortung. Dementsprechend fühlt sich die
Gruppe der sozialen Gerechtigkeit und der Nachhaltigkeit
verpflichtet mit einem sorgsamen Umgang mit der Natur
und den Ressourcen.
Es soll ein ökologisch nachhaltiges Bauprojekt geschaffen
werden, das in den Bereichen Baustoffe, Energieverbrauch,
Wärmedämmung, Energiegewinnung (Solarzellen, KraftWärme-Kopplung u.a.) und sparsamer Wasserverbrauch
den heutigen ökologischen Standards entspricht. Bepflanzungen am und im Bau sowie gemeinsames Stadt-Gardening sollen Teil des Nachhaltigkeitskonzeptes sein.

26

In der architektonischen Struktur sind zahlreiche Nutzungsoptionen angelegt, die soziale Mischung und Inklusion
langfristig ermöglichen. Die privaten Bereiche sollen die
Vielfalt der zukünftigen Bewohner widerspiegeln. Flexible
Strukturen ermöglichen nicht nur individuelle Grundrissvarianten, sondern auch gemeinschaftliche Wohnformen für
Menschen mit besonderen Anforderungen, z.B. Wohngemeinschaft für vier Menschen mit Behinderungen oder
Wohngruppe für Pflegebedürftige/Demenzkranke.

Grundriss EG

Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb 2012 | Stadtbürgergenossenschaft von 2010 e.G.

Mietenkonzept

Die Berechnung des Nutzungsentgelts geht von einem Eigenkapital von 20 % aus. In dem Nutzungsentgelt ist eine
Umlage für die Gemeinschaftsflächen enthalten. Eine Querfinanzierung von Wohnraum im Einzelfall ist durch eine Erhöhung des Nutzungsentgeltes für die gewerblich genutzte
Fläche vorstellbar.
Für eine Wohnfläche von 61,3 m² sind Genossenschaftsanteile von 23.832,26 EUR zu erwerben. Das Nutzungsentgelt
beträgt dann 4,78 EUR/m² zzgl. Ansparrate für zinslosen
Kredit in Höhe von 2,15 EUR/m² und Wohngeld in Höhe von
2,78 EUR/m² = 9,70 EUR/m² brutto kalt. Zur Höhe der warmen Betriebskosten gibt es keine Aussagen.

Finanzierungskonzept

Neben dem Grunderwerb (s. Verwendung Förderprämie)
soll für die Wohnungen ein zusätzlicher Eigenkapitalanteil
in Höhe von durchschnittlich 20 % eingeworben werden,
ggf. auch durch Kreditbeteiligung von beteiligten Sozialpartnern. Die gemeinnützigen gewerblichen Nutzungen sollen über langfristige Mietverträge mit den Sozialpartnern
finanziert werden.
Die Turnhalle wird im Rahmen eines PPP-Modells mit Schulamt und Annie-Heuser-Schule errichtet und finanziert werden.
Geplante Verwendung der Förderprämie:
Der Ankauf des Grundstückes soll über einen für
15 Jahre zinslosen Kredit erfolgen. Damit kann
ein Eigenkapitalanteil in Höhe von ca. 25 % ersetzt werden.

Partizipation der Nutzer

Die Bewohnerinnen und Bewohner sind Mitglieder der Genossenschaft. Alle wichtigen Belange des Projektes werden
gemeinsam in einer »Asamblea« (Vollversammlung) entschieden. Kinder und Jugendliche sollen in partizipative
Aushandlungsprozesse eingebunden und ihre Mitspracherechte durch ein »Kids-Meeting« institutionell abgesichert
werden.

Einbindung des Vorhabens in die Nachbarschaft

FELD 14 will zeigen, wie auf einem landeseigenen Grundstück ein Modell für bezahlbaren genossenschaftlichen
Wohnraum in einem Wohn- und Quartiersprojekt entwickelt werden kann, wie dieses aussehen könnte und gleichzeitig quartiersbezogen soziale Projekte integriert werden
können. Die nachbarschaftliche Nähe zur Annie-HeuserSchule und dem Generationenhaus »Haus Eisenzahn« (Eisenzahnstraße 37b, 38) soll Synergieeffekte durch gemeinsame soziale Aktivitäten und Nutzungen sowie Kooperation
und Vernetzung mit den sozialen und kulturellen Angeboten im Kiez ermöglichen.
Unterstützungsschreiben der Netzwerkpartner liegen vor.

Grundriss 2. OG

27
	

05 | Modellprojekt Möckernkiez
	

Möckernkiez eG
Möckernstraße 64
10965 Berlin
T: 030/4881717-0
F: 030/4881717-2
w: www.moeckernkiez.de
e: info@moeckernkiez.de
Gegründet
2009
Mitglieder
1.150
Wohnungsbestand kein Bestand

BGF
Nutzfläche (Wohnflächen)
Gesamtkosten
Baukosten/m² Nutzfläche

Friedrichshain-Kreuzberg
10965 Kreuzberg
Möckern-/Yorckstraße
ca. 30.000 m²
450
14 Gewerbeeinheiten
u.a. Infrastrukturangebote
1 – 1,5
10 %
2 – 2,5
35 %
3 – 3,5
22 %
4 – 4,5
21 %
5–7
12 %
67.399 m²
35.000 m²
ca. 101 Mio. EUR
2.202 EUR (Wohnflächen)

Energiestandard
Miete kalt/m² netto
Miete kalt/m² brutto
Miete brutto warm/m²
Grundstück
Projektstand
Baufertigstellung

KfW-Effizienzhaus 40
8,50 EUR
k.A.
10,50 EUR
Eigentum
Planungsphase
k.A.

Bezirk
Ortsteil
Straße
Größe Grundstück
Wohneinheiten
Gewerbe/Sonstiges
Anzahl Zimmer

28
	

»Was 2007 als Vision formuliert wurde, wird ab 2013 Realität, wenn der Bau eines einzigartigen neuen Stadtquartiers
beginnt. Ein selbstverwaltetes, Generationen verbindendes,
barrierefreies, ökologisch nachhaltiges und sozial integratives Wohnquartier für breite Bevölkerungsschichten.
Mit der Parole Anonyme Investoren oder WIR hatte eine
kleine Initiativgruppe um Ulrike Haneke im September 2007
für die Gründung Initiative Möckernkiez geworben. Von Woche zu Woche trafen sich mehr Menschen und entwickelten
gemeinsam eine Idee vom Zusammenleben. An der Verwirklichung dieser Zukunftsidee wirken inzwischen weit über
1.000 Menschen mit.
Über Jahre haben wir, die Mitglieder der Genossenschaft
und des Vereins Möckernkiez, in einem partizipatorischen
Prozess ein gemeinsames Leitbild entwickelt, wie wir künftig in unserem Kiez zusammenleben wollen. Dieses Leitbild
haben wir kontinuierlich weiterentwickelt, so dass daraus in
Zusammenarbeit mit fünf Architekten ein Gestaltungskonzept entstand.
Wir haben uns bewusst für das Modell der Genossenschaft
entschieden, um nachhaltige wirtschaftliche Tätigkeit mit
umfassender Partizipation der künftigen Bewohnerinnen
und Bewohner zu verbinden.«

Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb 2012 | Möckernkiez eG

Wettbewerbsbeitrag der

Möckernkiez eG
	
»Modellprojekt Möckernkiez«
	
Planung:

Baufrösche, Baumschlager-

Eberle, Roedig.Schop Architekten,

Rolf Disch Solar Architektur
	

29
	

Städtebauliche/Architektonische Qualität

Am südöstlichen Rand des neuen Gleisdreieck-Parks wird in
zentraler Innenstadtlage angrenzend an gründerzeitliche
Blockstrukturen das 30.000 m² große Quartier Möckernkiez
errichtet. Entlang des Straßenverlaufs von Yorck- und Möckernstraße werden Blockkanten ausgebildet; im Innern des
Baufeldes zum Park hin werden kleinteilige Gebäude entworfen. Auf der Grundlage eines städtebaulichen Entwurfes
wurden in einem zweistufigen Wettbewerb fünf Architektenbüros ausgewählt, ergänzt um einen Freiraumplaner
und diverse Fachingenieure zur Umsetzung des Energiekonzeptes. Das gesamte Baugebiet ist autofrei. Als »shared
space« werden die öffentlichen Flächen zu hierarchiefreien
Zonen für Radfahrer, Fußgänger und Fahrverkehr.

Nachhaltigkeit und Energiekonzept

Das Energiekonzept sieht eine möglichst hohe Deckungsrate des Energiebedarfs aus regenerativen Energien vor. Um
die Anforderungen des KfW-Effizienzhauses 40 zu erfüllen,
werden folgende Technologien verwendet: Kleinwind- und
Photovoltaikanlagen für Stromerzeugung, Wärmegewinnung aus Abwasserpumpe und Blockheizkraftwerk, das mit
Bio-Erdgas betrieben wird. Der verbleibende geringe Wärmebedarf soll über Holzpellet-Kessel gedeckt werden. Das
Vorhaben orientiert sich an dem Leitfaden »Nachhaltiges
Bauen« des BMVBS von 2011, und es wird die Zertifizierung
mit dem Gütesiegel »Gold« durch die Deutsche Gesellschaft
für Nachhaltiges Bauen e.V. (DGNV) angestrebt.

Nutzungsstruktur

Zur Förderung vielfältiger Wohn- und Lebensformen werden neben speziellen Wohnraumangeboten flexible und flächenökonomische Grundrisse angeboten mit zumietbaren
Studios, Gemeinschaftsräume in den 15 Häusern (Waschräume, Gemeinschaftsterrassen und -gärten) und Gemeinschaftsräume im Kiez. Ein Hotel und 2.500 m² Gewerbeflächen sollen der wohnungsnahen Versorgung der Bewohner dienen.

Zuschaltbare Wohnungen

30

Wohnungstypologie
Aufteilung der Wohnungen
Zimmer
Wohnfläche
1–2
30 – 60 m²
3
61 – 85 m²
4
74 – 110 m²
5–7
110 – 160 m²
Wohneinheiten gesamt

WE
180
121
94
55
450

Um langfristig erschwinglichen Wohnraum zu realisieren,
werden überwiegend kleinere Wohnungstypen geplant. Beispielhaft werden in einem Gebäude separate Einzimmerwohnungen angeboten, die verbunden als 2-Zimmer-Wohnung genutzt werden können. Zusätzlich besteht die
Möglichkeit, dass außerhalb der Wohnung liegende Studios
mit 11 m² dazugemietet werden können.
Neue Wege des generationenverbindenden Zusammenwohnens bietet das Haus der Wohngemeinschaften mit 1- bis
3-Zimmer-Wohnungen, die sich als abgeschlossene Einheiten um einen Gemeinschaftsraum gruppieren. Das generationenverbindende Wohnen wird durch den Aufbau nachbarschaftlicher Strukturen und Treffpunkte – von der Kita bis
zu Vereinsräumen für Hochbetagte – zusätzlich gefördert.
Alle Geschosse sollen stufen- und schwellenlos erreichbar
sein; zusätzlich werden einzelne Wohnungen barrierefrei
ausgebaut. Ergänzt wird das Angebot für Inklusion um Arbeitsplätze für Menschen mit Beeinträchtigungen (Integrationsbetriebe).

Vermietungskonzept

In allen Häusern werden unterschiedlich große Wohnungen
eingeordnet. Das Zusammenleben von Menschen in unterschiedlichen Lebensphasen findet sich in differenzierten Zuschnitten der Wohnungsgrundrisse und in koppelbaren
Wohnungen wieder.

Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb 2012 | Möckernkiez eG

Finanzierungskonzept
Keine Ausführungen.

Geplante Verwendung der Förderprämie:
Mit der Prämie könnte die erforderliche
Einlage in die Genossenschaft (920 EUR/m² Nutzfläche) für die Mitglieder, die den
Betrag nicht vollständig aufbringen
können, anteilig übernommen werden.

Partizipation der Nutzer
WG-Haus

Die Mitglieder sollen weit über die gesetzlich festgelegten
Mitspracheregelungen beteiligt werden. Bausteine zum
Aufbau einer genossenschaftlichen Partizipationskultur
sind umfangreiche Veranstaltungen, Mitgliederbriefe und
Info-Mails, Mitarbeit in Arbeitsgruppen, Homepage und interaktive Intranet-Plattform. Dabei bedeutet die Möglichkeit der Partizipation für die Mitglieder auch die Pflicht zur
Übernahme von Verantwortung für das Projekt als Ganzes.
Das meint, dass Einzelinteressen im gemeinsamen Prozess
nicht dominieren dürfen und individuelle Vorstellungen immer im Einklang mit den anderen Zielen der Initiative zu
sehen sind.

Studio-WGs

Das Projekt ist aufgrund seiner Entstehungsgeschichte im
Kreuzberger Kiez stark verankert. Die zukünftigen Nutzerinnen und Nutzer wohnen bereits überwiegend in der direkten Umgebung des Baufelds. Einzugsgebiet ist neben
Kreuzberg auch Schöneberg, Friedenau und Mitte.
An den derzeit 400 vergebenen Anwartschaften auf Wohnungen beteiligen sich 527 Genossenschaftsmitglieder mit
der Zeichnung weiterer Geschäftsanteile. Nach den letzten
Erhebungen im Frühjahr 2012 werden 128 Kinder und Jugendliche in den Möckernkiez einziehen.

Mietenkonzept

Mindestens 20 % der Wohnungen sollen den Nutzern zu einer Miete von unter 8,- EUR/m² netto kalt überlassen werden. Der Ausgleich auf der Einnahmeseite soll durch eine
höhere Miete von bis zu 10,- EUR/m² netto kalt für bevorzugte Wohnlagen (Parklage, Dachgeschoss etc.) erzielt werden.
Wegen des hohen KfW-Effizienzhaus-Standard 40 wird von
niedrigen Nebenkosten in Höhe von 2,- EUR/m² ausgegangen. Bei einer durchschnittlichen Miete von 8,50 EUR/m²
netto kalt ergibt sich ein Mietpreis von 10,50 EUR/m² brutto warm.

Partizipationsmodell

Einbindung des Vorhabens in die Nachbarschaft

Das Quartier zeigt sich nach außen offen. Sechs großzügige
Eingänge bieten einen schnellen Zugang zum GleisdreieckPark mit dem Hauptzugang über eine Freitreppe mit skulpturaler Rampenanlage in unmittelbarer Nachbarschaft zu
den Yorckbrücken. Die verschiedenen Angebote, wie z. B.
Kinder- und Jugendzentrum, Kiez-Kantine und Kiez-Werkstatt, stehen für alle Menschen aus der Umgebung offen.
Eine gute Vernetzung mit der Bewohnerschaft und Vereinen/Trägern im Wohnumfeld ist ein zentrales Anliegen des
Projektes. Dazu werden die Nachbarn regelmäßig informiert und zu Mitmach-Programmen eingeladen.

31
	

06 | Integratives Projekt
am ehemaligen Blumengroßmarkt

Selbstbaugenossenschaft Berlin e.G.
Pufendorfstraße 11
10249 Berlin
T: 030/2510286
F: 030/42083548
w: www.selbstbaugenossenschaft.de
e: kontakt@selbstbaugenossenschaft.de
Gründungsjahr
k.A.
Mitglieder
k.A.
Wohnungsbestand k.A.

Anzahl Zimmer
BGF
Nutzfläche
Gesamtkosten
Baukosten/m² Nutzfläche

Friedrichshain-Kreuzberg
10969 Kreuzberg
E.T.A.-Hoffmann-Promenade,
Lindenstraße
2.800 m²
25 (plus weitere private WE)
13 Ateliers, genossenschaftliche und private
Gewerbeflächen, Café und
Veranstaltungsflächen,
Treffpunkt sozialer Träger
1,5 – 2
30 %
9.753 m²
7.374 m²
19.420.000 EUR
2.250 EUR

Energiestandard
Miete kalt/m² netto
Miete kalt/m² brutto
Miete brutto warm/m²
Grundstück
Projektstand
Baufertigstellung

KfW-Effizienzhaus 70
6,50 EUR (im 1. – 3. Jahr)
k.A.
k.A.
LiFo Vergabeverfahren
Konzeptphase
Juni 2015

Bezirk
Ortsteil
Straße
Größe Grundstück
Wohneinheiten
Gewerbe/Sonstiges

32
	

»Die Selbstbaugenossenschaft steht seit den 1980er Jahren
und den damaligen IBA-Bauten stellvertretend für Baugruppenprojekte im Neubaubereich.
Neben Objekten in Kreuzberg (u.a. das Regalhaus in der Admiralstraße), Weißensee und Johannisthal entstand in Moabit ein anspruchsvolles Hausprojekt, das speziell an dem
Bedarf von Alleinerziehenden ausgerichtet ist.
Die Selbstbaugenossenschaft realisiert Hausgemeinschaften, die ihre Häuser in einem Maße wie kaum in einer anderen Wohnungsbaugenossenschaft möglich selbstbestimmt
bewirtschaften.
Sowohl das umfassende Mitspracherecht als auch die Umsetzung individueller bedarfsgerechter Lösungen sind
Grundbestandteile der täglichen Arbeit. Die Selbstbaugenossenschaft ist nicht renditeorientiert, achtet jedoch im
eigenen Interesse auf die wirtschaftliche Unabhängigkeit
jedes einzelnen Objekts.«

Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb 2012 | Selbstbaugenossenschaft Berlin e.G.

Wettbewerbsbeitrag der

Selbstbaugenossenschaft

Berlin e.G.
	
»Integratives Projekt am

ehemaligen Blumengroßmarkt«
	
Planung:

ARGE ifau /

HEIDE & VON BECKERATH 

Architekten BDA
	

33
	

Städtebauliche/Architektonische Qualität

Das Vorhaben soll auf einem Grundstück des ehemaligen
Blumengroßmarkts, heute u.a. Standort der Jüdischen Akademie, in innerstädtischer zentraler Lage errichtet werden.
Das Grundstück soll zur Blockrandschließung mit einem
viergeschossigen, gemischt genutzten Stadthaus mit ausgebautem Dachgeschoss bebaut werden. Das Gebäude soll
sich zum Stadtplatz und zu den Straßen hin öffnen. Die Planung erfolgt durch eine Arbeitsgemeinschaft aus ifau Institut für angewandte Urbanistik und dem Architekturbüro
Heide und von Beckerath.

Nachhaltigkeit und Energiekonzept

Das Gebäude soll im Standard des KfW-Effizienzhaus 70 unter weitgehender Verwendung ökologischer Baustoffe errichtet werden. Es sind weitere Maßnahmen zur Einsparung
des Energiebedarfs vorgesehen, u.a. Dreifach-Wärmeschutzverglasung der Fenster. Zur Wärmeversorgung soll ein hoher Anteil regenerativer Energiequellen zum Einsatz kommen. Weitere Beiträge zur ökologischen Nachhaltigkeit des
Gebäudes sollen extensiv begrünte Dächer, eine Fassadenbegrünung, Regenwassernutzung und -versickerung auf
dem Grundstück leisten.

zialen Träger mit öffentlichen Zugängen und Anbindung an
die internen Gemeinschaftsräume des Hausprojekts vorgesehen. Bei den sozialen Trägern, die sich an dem Projekt
beteiligen möchten, handelt es sich um die Spastikerhilfe
Berlin e.G., die Aktion Weitblick – Betreutes Wohnen –
gGmbH und den psychosozialen Träger PROWO e.V.
Im Rahmen einer Baugemeinschaft/WEG ist die Errichtung
von privat finanzierten Wohnungen, Ateliers und Gewerbeeinheiten, von Gemeinschaftsräumen zum Spielen, Kochen
und Arbeiten sowie eines gemeinschaftlichen Gartens und
Dachgartens geplant. Die gemeinschaftlichen Bereiche sollen allen Bewohnern gleichermaßen zur Verfügung stehen.
Ein Seminar- und Veranstaltungsraum zur Nutzung für gemeinnützige Zwecke und lokale Initiativen soll im ersten
Obergeschoss zur Verfügung gestellt werden. Ein Café im
Erdgeschoss soll einen Treffpunkt am Stadtplatz bieten und
öffentliche Schnittstelle zum Hausprojekt sein. Die gemischte Nutzungsstruktur soll durch die Verschränkung der drei
Finanzierungs- und Trägermodelle (Genossenschaft, soziale Träger, Baugemeinschaft/WEG) sowie mittels Nutzungsbindungen dauerhaft gesichert werden.

Nutzungsstruktur

Das Vorhaben sieht eine horizontale und vertikale Mischung
von verschiedenen Nutzungen (Wohnen, Gewerbe, soziale
Nutzungen) sowie von Wohn- und Eigentumsformen vor.
Das Verhältnis der Eigentums- zu Genossenschaftsflächen
soll 2:1 betragen. Das gesamte Erdgeschoss und Teile des
ersten und zweiten Geschosses sind als Gewerbeflächen
vorgesehen (z.B. Atelierräume, Projekt- und Seminarräume,
eine Kunstschule und ein Café). In den oberen Etagen des
Hauses befinden sich Wohnungen. Alle Flächen können von
Eigentümern, der Genossenschaft und den sozialen Trägern
belegt werden, wobei Letztere eine der unteren Wohnetagen belegen sollten. Die gewerblichen Flächen am Platz
werden für gastronomische Nutzungen (Café und Restaurant) freigehalten und gegebenenfalls von der Baugruppe
vorfinanziert.
Es sollen 25 genossenschaftliche Wohnungen errichtet werden. Darüber hinaus ist die Errichtung von Ateliers zusammen mit dem Berufsverband Bildender Künstler (BBK) sowie
von kleinen Gewerberäumen vorgesehen. Der Anteil genossenschaftlicher Wohnfläche an der gesamten Nutzfläche
beträgt ca. 28 % (an der gesamten Wohnfläche ca. 38 %).
Die Genossenschaft beabsichtigt, an soziale Träger drei bis
vier größere und zwei kleinere Wohnungen (Einzel-und WGWohnungen) zu vermieten. Zudem sind Treffpunkte der so-

34

Zugänglichkeit und Nutzungsmischung

Wohnungstypologie

Die räumliche Grundstruktur des Gebäudes soll differenzierte Raumangebote und damit unterschiedlichste Wohnmodelle und auch generationsübergreifendes Wohnen ermöglichen: kleine Singlewohnungen, Wohngemeinschaften,
Wohnungen für junge Familien, Atelierwohnungen (Wohnen und Arbeiten an einem Ort), betreutes Wohnen. Die genossenschaftlichen Wohneinheiten sollen so geschnitten
sein, dass eine Durchdringung unterschiedlicher Nutzungsformen ermöglicht wird (Wohnateliers, auf Flexibilität, Umund Ausbau hin ausgelegte Raumhöhen und Grundrisse).
30 % der Wohnungen sollen kleinere Wohnungen mit 1,5 – 2
Zimmern sein, acht der 25 genossenschaftlichen Wohnungen sollen Wohnflächen bis 50 m² haben. 70 % der Flächen
sollen barrierefrei zugänglich sein.

Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb 2012 | Selbstbaugenossenschaft Berlin e.G.
	

Zimmer
Wohneinheiten gesamt

Wohnfläche
bis 50 m²

WE
8
25

Vermietungskonzept

Das Konzept mit einer um- und ausbaufähigen Gebäudestruktur, variablen partizipativ gestaltbaren Grundrissen
und gemeinschaftlichen Räumen und Freibereichen erlaubt
vielfältige Wohnmodelle, womit verschiedenste Zielgruppen
angesprochen werden können. Genossenschaftliche Wohnund Nutzflächen sollen bevorzugt an Kulturschaffende, junge Familien und Singles vergeben werden. Acht Wohneinheiten sollen an soziale Träger vermietet werden. Mit der
barrierefreien Zugänglichkeit von 70 % der Flächen soll eine
Nutzungsmischung unterschiedlicher Bewohnergruppen
langfristig sichergestellt werden. Für die Wohn- und Gewerbeeinheiten soll eine Selbstnutzung verbindlich vereinbart
werden.

Mietenkonzept

Durch Weitergabe des Nachlasses beim Grundstückskauf,
durch Quersubventionierung durch private Eigentümer und
IBB-Förderdarlehen sollen genossenschaftliche Flächen relativ preiswert angeboten werden. Die Mieten sollen in allen
Wohnetagen gleich hoch sein. Das Konzept sieht eine Wohnmiete im 1. – 3. Jahr von 6,50 EUR kalt/m² vor, ab dem
4. Jahr mit Einsetzen der Tilgung des KfW-Darlehens steigt
die Miete auf 7,50 EUR, nach Ablösung des IBB-Darlehen auf
9,75 EUR an. Durch Übernahme von Eigenleistungen können die Nutzer ihre spätere Mietbelastung senken.

Finanzierungskonzept

Die Genossenschaft beabsichtigt den kostengünstigen Erwerb des Grundstücks vom Liegenschaftsfonds im Rahmen
des konzeptgebundenen Vergabeverfahrens für die Grundstücke am ehemaligen Blumengroßmarkt. Das Verfahren
soll voraussichtlich am 06.12.2012 abgeschlossen werden.
Das Vorhaben wird frei finanziert und soll sich unabhängig
von staatlicher Förderung tragen. Die Finanzierung erfolgt
als Baugemeinschaftsprojekt. Die zu bildende Wohneigentümergemeinschaft besteht aus den privaten Baugruppenmitgliedern und der Selbstbaugenossenschaft, ggf. auch
den sozialen Trägern als Anteilseigner. Die Finanzierung genossenschaftlicher Anteile soll über die Geschäftsanteile
der Nutzer, IBB-Förderdarlehen, KfW-Darlehen und ein Hypothekendarlehen der Umweltbank erfolgen. Es erfolgt eine
Querfinanzierung bzw. Umverteilung der Kosten zugunsten
genossenschaftlicher Nutzungen und der Flächen für soziale Träger durch höhere Erwerbskosten der privaten Wohnund Gewerbeflächen und durch höhere Bewertung der in
den oberen Geschossen befindlichen Eigentumswohnun-

gen. Die Wohnungen und Gewerbeeinheiten für private Eigentümer werden zu einem dem Ort und der Lage angemessenen Kaufpreis angeboten, während der im Rahmen
des konzeptgebundenen Vergabeverfahrens günstige
Grundstückspreis der Bezahlbarkeit der genossenschaftlichen Wohn- und Gewerbeeinheiten dienen soll. Die Höhe
der Geschäftsanteile ist abhängig von der Lage im Haus: Die
Wohnungen in den oberen Etagen erfordern höhere Geschäftsanteile als die Wohnungen in den unteren Etagen.
Die Geschäftsanteile im Dachgeschoss sind höher, da es
hier eine gemeinschaftliche Dachterrasse in direkter Nähe
gibt. Die Geschäftsanteile im Erdgeschoss sind höher, da es
eine Raumhöhe von ca. 5 m hat. Die Höhe der Geschäftsanteile liegt für Wohnungen bei durchschnittlich 500 EUR/m²
Nutzfläche, für Ateliers bei durchschnittlich 440 EUR/m²
Nutzfläche, für Wohnungen Sozialer Träger bei durchschnittlich 720 EUR/m² Nutzfläche.
Geplante Verwendung der Förderprämie:
Die Förderprämie in Form eines IBB-Darlehens
soll zur Finanzierung preiswerten genossenschaftlichen Wohnens eingesetzt werden
(Mietniveau Sozialer Wohnungsbau).

Partizipation der Nutzer

Die späteren Nutzer sollen in den Planungsprozess intensiv
einbezogen werden. Die Grundrisse und die Ausstattung der
Wohnungen sind frei verhandelbar und werden mit den
Nutzern bedarfs- und bewohnergerecht entwickelt. Die gemeinschaftlichen Bereiche stehen allen Bewohnern gleichermaßen zur Verfügung und werden während des Planungsprozesses diskursiv entwickelt.

Einbindung des Vorhabens in die Nachbarschaft

Das Vorhaben nimmt mit seiner geplanten Nutzungsstruktur aus öffentlichen, sozialen, kreativen und Wohnnutzungen Bezug auf die Nutzungsvielfalt der Umgebung (u.a. die
Jüdische Akademie, das Umweltforum, die Berlinische Galerie). In der Nachbarschaft angesiedelte Institutionen und
soziale Träger (Umweltforum, Aktion Weitblick) sollen hier
Erweiterungsflächen erhalten. Durch die Begegnungsstätte
sozialer Träger, die mit ihren Freizeit- und Beratungsangeboten auch für Bewohner aus der Umgebung zur Verfügung
steht, sowie weiterer kommunikativer Nutzungen (Seminar- und Veranstaltungsräume, Café etc.) öffnet sich das
Vorhaben gegenüber der Nachbarschaft.

35

07 | Neubau Eckgrundstück
Köpenicker Straße 172/Eisenbahnstraße 24

Forum Kreuzberg Mietergenossenschaft eG
Köpenicker Straße 174
10997 Berlin
T: 030/6111018
F: 030/24534994
w: www.forumkreuzberg.de
e: genossen@forumkreuzberg.de
Gegründet
1993
Mitglieder
80
Wohnungsbestand 68 WE

BGF
Nutzfläche (Wohnflächen)
Gesamtkosten
Baukosten/m² Nutzfläche

Friedrichshain-Kreuzberg
10997 Kreuzberg
Köpenicker Straße 172/
Eisenbahnstraße 24
287 m²
22
Laden, Gemeinschaftsund Versammlungsraum,
Kindertagestätte
1
82 %
2 – 2,5
18 %
k.A.
1.335 m²
2.600.000 EUR
1.960 EUR

Energiestandard
Miete kalt/m² netto
Miete kalt/m² brutto
Miete brutto warm/m²
Grundstück
Projektstand
Baufertigstellung

Passiv- bzw. Plusenergiehaus
7,00 EUR
8,00 EUR
8,75 EUR
Eigentum
Planungsphase
August 2014

Bezirk
Ortsteil
Straße
Größe Grundstück
Wohneinheiten
Gewerbe/Sonstiges

Anzahl Zimmer

36
	

»Das 1972 begründete soziokulturelle Stadtteilprojekt FORUM KREUZBERG hat in seiner mehr als 40-jährigen wechselvollen Geschichte oft gebaut.
Anfang 2008 hat sich aus der Bewohnerschaft der Häuser
erneut eine Gruppe von Menschen gebildet, die sich zum
Ziel gesetzt haben, alle Häuser des Forum Kreuzbergs mit
derzeit ca. 8.250 m2 energetisch zu sanieren, eine Reihe von
wohnwertverbessernden Maßnahmen durchzuführen und
einen Neubau zu errichten.
Ausgegliedert in den Forum Kreuzberg e.V. wurde 1993 die
Forum Kreuzberg Mietergenossenschaft e.G. begründet mit
dem Ziel, den Mitgliedern Wohn-, Arbeits- und Lebensraum
für eine gemeinsame und selbstbestimmte Nutzung bereitund der großen Gesellschaft ein selbstbestimmtes Miteinander gegenüberzustellen.
(...) Im Zuge der Veränderungen werden alle Wohnungen in
den Häusern des Forum Kreuzberg, auch die im Neubau, im
Wege eines Erbpachtvertrages auf die Genossenschaft
übertragen.«

Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb 2012 | Forum Kreuzberg Mietergenossenschaft eG

Wettbewerbsbeitrag der

Forum Kreuzberg

Mietergenossenschaft eG
	
»Neubau Eckgrundstück

Köpenicker Straße 172/

Eisenbahnstraße 24«
	
Planung:

Anne Lampen Architekten GmbH
	

37
	

Städtebauliche/Architektonische Qualität

Auf dem Eckgrundstück Köpenicker Straße/Eisenbahnstraße soll eine kompakte Arrondierung des ansonsten weitgehend gründerzeitlich bebauten Blockrandes entstehen. Es
handelt sich folglich um eine Baulückenschließung in einem
stark verdichteten Innenstadtquartier mit der Option, am
zukünftigen Brückenschlag über die Spree nach Friedrichshain zu liegen.

Zimmer
1
2 – 2,5
Wohneinheiten gesamt

Wohnfläche
39 – 62 m2
51 – 79 m2

WE
18
4
22

Das Architektenbüro Anne Lampen Architekten entwickelte
eine Architektur, die sich mit »selbstbewusster Eigenständigkeit« in das historische Umfeld einbringt (Baudenkmal
Heeresbäckerei gegenüberliegend) und nicht versteckt.

Nachhaltigkeit und Energiekonzept

Als Grundlage für ein zeitgemäßes ökologischen Bauen gelten die vom Forum verabschiedeten energetischen Leitlinien mit den fünf Hauptaspekten: Klimaschutz, Nachhaltigkeit, Wirtschaftlichkeit, Ästhetik und Komfort. Die Auswahl
der Baustoffe, die Bauausführung und der gesamte Planungsprozess haben stets den ganzen Lebenszyklus, sowohl bei den Kosten als auch in der Ökobilanz, im Blick.
Das Gebäude soll als Passivhaus bzw. als Plusenergiehaus
ausgeführt werden. Das Energiekonzept setzt an integrativen Lösungen für die gesamte Liegenschaft Forum Kreuzberg an.
Die Wohnungen werden in die Eigenstromversorgungsgemeinschaft integriert, die über eine Kraft-Wärme-Kopplungs-Anlage mit 4 BHKW mehr als ein Drittel des selbst
verbrauchten Stroms erzeugt.

Grundrisse

Nutzungsstruktur

Es soll auf kleinstem Raum eine Nutzungsvielfalt realisiert
werden. Neben den Wohneinheiten sieht der Entwurf im
Erdgeschoss eine Kindertagesstätte, einen Kiezladen und
eine Küche vor. Über weitere fünf Etagen und ein Staffelgeschoss sollen 22 Wohnungen errichtet werden sowie ein Gemeinschafts- und Versammlungsraum als Turmgeschoss.

Wohnungstypologie

Die Wohnungen sollen sowohl von der Belichtung, Größe,
Zimmerzahl, Aufteilung und barrierefreien Erreichbarkeit
vorbildlich sein. Der Schwerpunkt liegt auf dem Bau kleinerer 1,5- bis 3-Zimmer-Wohnungen. Im Kontext mit den benachbarten Wohngebäuden soll ein generationenübergreifendes Wohnen durch die Ergänzung des vorhandenen
Wohnungsbestandes mit kleinen Wohnungen ermöglicht
werden.

38

Perspektive

Der Neubau sieht in diesem Fall auch eine weitgehend freitragende Bauweise mit flexiblen Grundrissen vor, die mit
vertretbarem Aufwand in späteren Jahren Veränderungen
erlauben und den jeweiligen Bewohner/innen und deren
biographischer Lebensphase am besten entsprechen.

Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb 2012 | Forum Kreuzberg Mietergenossenschaft eG

Geplante Verwendung der Förderprämie:
Die Förderprämie würde die erforderliche
Umlage der höheren Kosten für den Neubau auf
alle Mieter/innen reduzieren. »Ausgehend von
gleichen Verhältnissen (2.600.000 EUR Gesamtgestehungskosten) und einer Förderprämie von
1.000.000 EUR wäre in den ersten 15 Jahren nur
ein Kapitaldienst auf 1.600.000 EUR zu leisten.
Bei gleichen kalkulatorischen Ansätzen von 6 %
Kapitaldienst (für Zins und Tilgung) entspricht
dies bei 1.335 qm vermietbarer Nutzfläche einer Entlastung von ca. 3,75 EUR pro qm Nutzfläche monatlich. Daran wird deutlich, dass
sich eine Förderung unmittelbar entlastend
auf die Bewohner und die aufzubringenden
Mieten auswirkt.«

Vermietungskonzept

Die Wohnungen sind geeignet für Menschen, die eine kleine,
bezahlbare Wohnung suchen. Dies gilt sowohl für junge Bezieher (z.B. Studenten) als auch für solche, die aus gesundheitlichen und/oder Altersgründen auf eine gute Erreichbarkeit und Barrierefreiheit der Wohnung angewiesen sind.
Insofern gehören gerade auch kleinere Wohnungen zum
zielgruppenspezifischen generationenübergreifenden Bauen.

Partizipation der Nutzer

Das Forum verfolgt einen ganzheitlichen Ansatz, bei dem
ein sehr hoher Grad an Partizipation originärer Bestanteil
ist. Er geht weit über die Mitbestimmung in Bezug auf das
Neubauvorhaben hinaus. Aber auch Konzept und Planung
des Neubaus werden in der gesamten Gemeinschaft diskutiert und entschieden. Die Selbstverwaltung ist gängige
Praxis.

Einbindung des Vorhabens in die Nachbarschaft

Das Projekt versteht sich als eine Bereicherung für die
Nachbarschaft (z.B. Kiezladen) und Angebotserweiterung
der sozialen Infrastruktur (Kindertagesstätte). Vorgesehen
ist eine hausübergreifende Nutzungsverbindung, die das
Projekt mit der Nachbarschaft vernetzt. Städtebaulich ist
zudem die integrative Durchwegung der Innenhöfe angedacht, indem mit behutsamer Entkernung Innenhofbereiche vereinzelt verbunden werden.

Mietenkonzept

Die Kosten für den Neubau werden nicht ausschließlich auf
die Mietflächen im Neubau umgelegt. Sie sind als gemeinsame Aufgabe des Forum Kreuzbergs vorgesehen. Daher ist
es möglich, dass die Kaltmiete bei 8,00 EUR/m² bzw. Brutto-Warmmiete bei 8,75 EUR/m² pro Monat liegt.

Finanzierungskonzept

Die Brutto-Gesamtkosten in Höhe von 2.600.000 EUR werden nicht nur von direkten Zuschüssen finanziert. Die Inanspruchnahme öffentlicher Förderungen wie KfW werden
einbezogen.
Das Finanzierungskonzept bezieht Sanierungsmaßnahmen
mit ein, so dass Aussagen alleine für das Neubauprojekt
nicht gesondert aufgelistet werden können.

Lageplan

Kostenreduzierung

Der Verkehrsflächenanteil soll zur Minimierung der Gestehungskosten möglichst gering ausfallen. Mit dem Faktor
0,75 bis 0,80 für das Verhältnis von vermietbarer Nutzfläche zu Brutto-Geschossfläche.

39
	

08 | MYRICA – Grün Wohnen in Mitte
	

Wohnungsbaugenossenschaft Berolina eG
Sebastianstraße 24
10179 Berlin
T: 030/278728-0
F: 030/278728-19
w: www.berolina.info
e: mail@berolina.info
Gegründet
1956
Mitglieder
5.000
Wohnungsbestand 3.700 WE
Bezirk
Ortsteil
Straße
Größe Grundstück
Wohneinheiten
Gewerbe/Sonstiges
Anzahl Zimmer

Mitte
Mitte
Sebastianstraße
7.500 m²
95
Gemeinschaftsraum
1–2
35 %
3–5
65 %

BGF
Nutzfläche (Wohnflächen)
Gesamtkosten
Baukosten/m² Nutzfläche

k.A.
k.A.
23.414.500 EUR
k.A.

Energiestandard
Miete kalt/m² netto
Miete kalt/m² brutto
Miete brutto warm/m²
Grundstück
Projektstand
Baufertigstellung

KfW - Effizienzhaus 55
k.A.
8,50 bis 14,00 EUR
9,00 bis 14,50 EUR
Eigentum
Planungsphase
August 2014

40
	

»Unsere Bestandsobjekte wurden zwischen 1956 und 1989
erbaut, seit 2000 erweitert die Genossenschaft ihren Bestand kontinuierlich durch Neubau. (…) Merkmale unserer
Projekte, wie Barrierefreiheit und Spielplätze mit generationenübergreifender Qualität, fördern den Zuzug verschiedenster Nutzergruppen.
Aber nicht nur allen Altersgruppen, sondern auch Menschen
mit verschiedenster sozialer und kultureller Herkunft bieten
wir ein Zuhause. Nachhaltigkeit liegt uns in unseren Projekten besonders am Herzen. Themen wie Ökostrom, Wärmepumpen, Energieausweise, Solartechnik, CO2-Bilanz und
Sanierung stehen deshalb immer mit auf der Berolina Agenda (…) Um gute Nachbarschaften zu fördern, sind wir mit
Veranstaltungen, Projekten und Arbeitsgemeinschaften
sehr aktiv und unsere Kooperationen mit dem AHK-Pflegeteam, wohnungsbezogenen Dienstleistungen, Kitas, Bürgervereinen, Kinder- und Jugendclubs, Sportvereinen und
Künstlern tragen einen entscheidenden Teil zum guten Klima bei. Mitbestimmung durch die Mitglieder ist Berolina
überaus wichtig. (…)«

Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb 2012 | Wohnungsbaugenossenschaft Berolina eG

Wettbewerbsbeitrag der
Wohnungsbaugenossenschaft
Berolina eG
»MYRICA – Grün Wohnen in Mitte«
Planung:
Arnold und Gladisch
Gesellschaft von Architekten mbH

41
	

Städtebauliche/Architektonische Qualität

Das Grundstück liegt im ehemaligen Grenzstreifen zwischen
Mitte und Kreuzberg bzw. an dessen Rand, also in geschichtsträchtiger Lage. Der Bebauung kommt sowohl die
Aufgabe zu, die aufgelockerte Bauweise der Zeilenbauten
der ehemaligen DDR- Wohnbebauung aufzugreifen als auch
den Straßenverlauf der Sebastianstraße zu markieren. Zudem wird der bereits realisierte erste Bauabschnitt der Genossenschaftssiedlung durch fünf weitere Häuser ergänzt.
Der städtebauliche Entwurf sieht zur Akzentuierung des
einstigen Blockrandes eine sechsgeschossige Eckausbildung
mit Staffelgeschoss an der Sebastianstraße/Ecke ehemaliger Alexandrinenstraße vor und im Übrigen eine aufgelockerte Bebauung aus drei viergeschossigen Zeilen mit Staffelgeschoss sowie einem Punkthaus. Besondere Bedeutung
wird dem Grünraum, dem Erhalt des Baumbestandes und
der Fußwegebeziehungen beigemessen. Um oberirische
Versieglung/Stellplätze zu reduzieren, ist eine Tiefgarage
vorgesehen.
Die Architektur orientiert sich an der klassischen Moderne
mit einer Betonung der Horizontalen.

Perspektive

Nutzungsstruktur

Es handelt sich um eine reine Wohnanlage mit ihren Nebenanlagen einschließlich eines Gemeinschaftsraums. Es soll
eine generationsübergreifende Wohnumfeld- und Freiraumplanung zum Tragen kommen. Die so bereits realisierten Anlagen in der Nachbarschaft können mitgenutzt wird.

Wohnungstypologie

Die Wohnungen sind für Bewohnerinnen und Bewohner in
unterschiedlichen Lebensphasen geeignet. Sie sind barrierefrei und mit Aufzügen ausgestattet. Sie sollen Raum für
viele verschiedene Bedürfnisse bieten und generationsübergreifendes Wohnen ermöglichen. Dieses ist ausdrücklich
erwünscht: »Von der jungen Familie bis zum Senior unterstützen die Wohnungen mit ihren Ausstattungsmerkmalen
alle Nutzer im täglichen Leben.«

Lageplan

Nachhaltigkeit und Energiekonzept

Das Gebäude soll dem KfW-55-Standard entsprechen. Die
Dämmung des Gebäudes und der Fenster und Türen, die
Heizungsanlage, eine Solaranlage sowie eine Kraft-WärmeKopplungs-Anlage sollen die Einsparungen ermöglichen.
Die Berolina verwendet nur 100 % zertifizierten Strom und
nimmt seit 2006 am CO2-Monitoring des BBU teil. Die Verlagerung der Stellplätze in eine Tiefgarage mit 84 Stellplätzen
soll durch die Erhaltung von Grünflächen positive klimatische Effekte bewirken.

42

Das Spektrum der Wohnungsgrößen liegt zwischen 40 und
135 m² mit 20 Grundrissvarianten. Vorgesehen ist ein Verhältnis von 35 % kleineren Wohnungen mit 1 – 2 Zimmern
und 65 % größeren bis sehr großen Wohnungen mit bis zu
fünf Zimmern. Alle Wohnungen verfügen über Balkone oder
Terrassen. Der Regelhaustyp ist ein Zweispänner.
Wohneinheiten gesamt

Vermietungskonzept

95

Das Projekt zielt ab auf Generationenwohnen und die Sicherung von sozial durchmischten Nutzerstrukturen. Die Genossenschaftsanteile sind bei Berolina verglichen mit anderen Projekten bewusst sehr niedrig. Dadurch wird die
Barriere, sich für eine Genossenschaftswohnung zu entscheiden, kleiner und auch Gruppen mit geringeren Einkommen werden angesprochen. Die finanzielle Beteiligung umfasst durchschnittlich bei einer 2-Zimmer-Wohnung
zwischen 55 und 60 m² einmalig 100 EUR Eintrittsgeld, ein

Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb 2012 | Wohnungsbaugenossenschaft Berolina eG

Beispielhafte Geschossflächen

Pflichtanteil in Höhe von 205 EUR und neun weitere Anteile
in Höhe von 1.845 EUR, dies ergibt zusammen Anteile in
Höhe von 2.050 EUR.
Geplante Verwendung der Förderprämie:
Die Genossenschaft würde 60 Wohnungen im
Bestand für WBS berechtigte Personen zur
Verfügung stellen und zwar pro kleiner
Neubauwohnung zwei Bestandswohnungen.
Des Weiteren würde sich die Berolina
verpflichten, in den ersten sieben Jahren
nach Bezugsfertigkeit für die Bewohner
von MYRICA keine Mieterhöhungen in
Bezug auf die Nettokaltmiete vorzunehmen.
In Bezug auf die angrenzende Kita würde bei
Preisträgerschaft ein Leistungsversprechen abgegeben, indem die Infrastruktur durch finanzielle und materielle Unterstützung gestärkt
würde, um den Zuzug von Familien fördern. Es
ist daran gedacht, Kosten von musikalischer,
künstlerischer und sprachlicher Erziehung zu
übernehmen. Zudem könnte das Projekt der
Bundesregierung »Offensive Frühe Chancen:
Schwerpunkt-Kitas Sprache & Integration«
durch partielle Kostenübernahme für eine
Fachkraft unterstützt werden. Berolina möchte
sich für die Schulen im Kiez engagieren, indem
sie Kosten für verschiedene soziale und AntiGewalt-Programme trägt. Kostenansätze für
die einzelnen Projekte werden nicht benannt.

Mietenkonzept

Das Konzept für die Mietgestaltung beruht auf einer Mischkalkulation: Dachgeschosswohnungen sollen günstigere
Familienwohnungen mitfinanzieren. Daraus lässt sich der
erhebliche Mietpreisunterschied erklären.

Finanzierungskonzept
Die Gesamtkosten von 23.414.500 EUR teilen sich auf in:
KfW-Darlehen
4.750.000 EUR
Bankdarlehen
11.500.000 EUR
Eigenkapital
7.164.500 EUR
inkl. Grundstück mit 3.702.500 EUR
Die Kosten für die Wohnnutzung betragen 17.013.870 EUR,
die Kosten für die Nichtwohnnutzung 2.698.130 EUR. Eigenleistungen sind nicht vorgesehen. Die Baukoordination des
Projektes wird von Berolina selbst übernommen. Die Aufträge werden gewerkeweise an mittelständische Handwerksfirmen vorzugsweise aus Berlin und Brandenburg vergeben und bewusst nicht an einen Baukonzern. Das Projekt
setzt auf Nachhaltigkeit und langfristige Kosteneinsparungen.

Partizipation der Nutzer

Den MYRICA Bewohnern sollen die partizipativen Strukturen der Genossenschaft offen stehen, d.h. Mitbestimmung
bei der Wohnungsausstattung und bei der Gestaltung und
Nutzung der Gemeinschaftsräume und des Wohnumfeldes.

Einbindung des Vorhabens in die Nachbarschaft

Es wird hoher Anspruch formuliert. Bereits im Vorfeld des
Projektes MYRICA gab es eine Einbindung der umliegenden
Anwohner. Weitere Beteiligungsmöglichkeiten durch eine
Zukunftswerkstatt mit Kindern, Eltern und Senioren sind
geplant. Die Berolina engagiert sich bei umliegenden Schulen, Kitas, Kinder- und Jugendzentren und dem Bürgerverein Luisenstadt. Sie stellt Räumlichkeiten für Veranstaltungen und Vorträge zur Verfügung. Es werden zehn Beispiele
des Engagements der Berolina im Heinrich-Heine-Viertel
aufgeführt.

43
	

09 | Wohn-Garten-Park
	

Baugenossenschaft IDEAL eG
Britzer Damm 55
12347 Berlin
T: 030/609901-0
F: 030/609901-77
w: www.bg-ideal.de
e: info@bg-ideal.de
Gegründet
1907
Mitglieder
7.200
Wohnungsbestand 4.350 WE
Bezirk
Ortsteil
Straße
Größe Grundstück
Wohneinheiten
Gewerbe/Sonstiges
Anzahl Zimmer

Neukölln
12351 Britz
Kormoranweg
43.000 m²
66
2
3
3,5
4

44 %
29 %
13,5 %
13,5 %

BGF
Nutzfläche
Gesamtkosten
Baukosten/m² Nutzfläche

7.186 m²
5.340 m²
ca. 11.000.000 EUR
k.A.

Energiestandard
Miete kalt/m² netto
Miete kalt/m² brutto
Miete brutto warm/m²
Grundstück
Projektstand
Baufertigstellung

k.A.
k.A.
k.A.
11,80 EUR
Eigentum
Planungsphase
Frühjahr 2015

44
	

»Die demokratische Organisation unserer Genossenschaft
bietet seit über 100 Jahren ideale Bedingungen zur Erfüllung
der Mitgliederwünsche.
Unsere rund 7.200 Mitglieder sind mit Genossenschaftsanteilen am Unternehmen beteiligt. Ihnen wird ermöglicht, in
den Gremien die Geschäftspolitik mitzugestalten und an
der Genossenschaftsarbeit aktiv teilzuhaben.
Die Baugenossenschaft IDEAL eG verfügt über einen Bestand von rund 4.350 Alt- und Neubauwohnungen und Gewerbeeinheiten. Unser Bestand befindet sich ausschließlich
im Süden Berlins. Die Wohnungen sind für Singles, Senioren
und Familien hervorragend geeignet. Als Baugenossenschaft steht für uns die Bereitstellung von sicherem und
bezahlbarem Wohnraum im Vordergrund.
Um unseren Service noch umfassender zu gestalten, haben
wir für unsere Mitglieder Gemeinschaftsräume, Gästewohnungen, Tischtennisräume und Saunen zum Anmieten.
Diese können Sie ebenfalls gerne für Ihre Gäste anmieten.
Mitgliedertreffs dienen als Begegnungsstätte und Veranstaltungsorte. Mit diversen Kooperationen engagieren wir
uns in den Kiezen. Hierbei sind neben Senioren auch Kinder
in den Schulen und Kindertagesstätten im Fokus.«

Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb 2012 | Baugenossenschaft IDEAL eG

Wettbewerbsbeitrag der

Baugenossenschaft IDEAL eG
	
»Wohn-Garten-Park«
	
Planung:

Thomas Hillig Architekt
	

45
	

Städtebauliche/Architektonische Qualität

Auf dem großen Gelände am Kormoranweg wird eine Nachverdichtung in zwei Bauabschnitten angestrebt. Derzeit befindet sich auf dem Standort eine Wohnanlage aus den
1960er Jahren mit 10 vier- bis achtgeschossigen Zeilenbebauten und ein achtgeschossiges Punkthaus mit überwiegend kleinen Wohnungen. Durch die städtebauliche Organisation der Gebäude entlang der Straßenkanten sind auf den
verbleibenden Grundstücksflächen große Freiflächen mit
geringer Aufenthaltsqualität entstanden.

Nachhaltigkeit und Energiekonzept

Alle Neubauten unterschreiten den gesetzlich vorgeschriebenen Mindestenergiestandard. Wenn möglich und nach
Abwägung ökonomischer Möglichkeiten, wird ein Passivhausstandard angestrebt.

Nutzungsstruktur

Die Gebäude sollen ausschließlich für eine Wohnnutzung
errichtet werden. Die Verdichtung der Blockinnenräume soll
die vorhandene großzügige Grünfläche stärken. Durch die

Städtebauliches Konzept

Die städtebauliche Ergänzung konzentriert sich im Wesentlichen auf vier Maßnahmen: Ergänzung der Randbebauung
mit Zeilenbauten entlang der Kormoranwegs, Einbau von
dreigeschossigen Gartenhäusern als Bindeglied zwischen
den Zeilenbauten und der lockeren Bebauung im Westen,
Schaffung einer neuen, benutzerorientierten Freiraumsituation und Neuordnung des ruhenden Verkehrs durch die
Planung von zwei Tiefgaragen.
So wird auf dem Gelände ein Wohn- und Garten-Park entstehen, der baulich zwar die Straßenkante stärker betont,
gleichzeitig jedoch das Potential des parkähnlichen Geländes als Stadtraum voll entwickelt. In lockerer Bebauung
entsteht neuer Wohn- und Freiraum für Singles bis Familien, wobei Terrassen, Balkone und eigene wie gemeinschaftliche grüne Räume zusammen mit der innovativen Farbgestaltung der Fassaden, die Bauten gleichzeitig im Grün
dieses Garten-Parks auflösen.

46

Gestaltung der Grünanlage und ein differenziertes Wegesystem soll der Parkcharakter der bestehenden Freianlagen
als erlebbarer und intensiv nutzbarer Freiraum und Treffpunkt qualifiziert werden. Eine halböffentliche Gartenpromenade wird das gesamte Quartier erschließen. Entlang der
Promenade werden in den Höfen kleine NachbarschaftsTreffpunkte als platzartige Aufweitungen mit Sitzbänken
und Spielplätzen entstehen. Im Norden und im Süden des
Geländes sind Rasenflächen angelegt.
Im Blockinnenbereich sind zwei Tiefgaragen jeweils mit 138
und 170 Stellplätzen geplant. Oberirdisch verbleiben ca. 51
Stellplätze, die teilweise für Besucher und behindertengerechte Nutzung zur Verfügung stehen.

Wohnungstypologie

Eine generationsübergreifende Durchmischung ist erwünscht und wird durch unterschiedliche Wohnungsgrößen
ermöglicht. Von den geplanten 66 Einheiten sind überwie-

Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb 2012 | Baugenossenschaft IDEAL eG

Perspektive

gend 3- bis 4-Zimmer-Wohnungen vorgesehen. Der Wettbewerbsbeitrag trifft keine Aussage zu den Wohnflächen der
Einheiten. Die Grundrisse sind variabel konzipiert: offene
oder geschlossene Küche, Größe und Anzahl der Zimmer.
Alle Wohnungen verfügen über Balkone oder Terrassen.
Zimmer
WE
2
29
3
19
3,5
9
4
9
Wohneinheiten gesamt 66

Vermietungskonzept

Da Wohnungen in Bestandsgebäuden für Familien ungeeignet sind, sollen in den Neubauten neben kleinen 2-ZimmerWohnungen familiengerechte 3- bis 4-Zimmer-Wohnungen
entstehen (WE für Singles, 2-Personen-Haushalte und Familien mit Kindern). Mit den Neubauten soll nicht nur zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden, sondern auch die

Gesamtstruktur der Siedlung verbessert werden. Die Errichtung größerer Wohnungen ermöglicht ein generationsübergreifendes Wohnen auf dem Gelände.

Mietenkonzept

Die geplante Warmmiete liegt bei Ø 11,80 EUR/m²

Finanzierungskonzept

Hierzu werden keine Aussagen getroffen.

Partizipation der Nutzer

Die künftigen Nutzer werden insbesondere hinsichtlich der
Gestaltung der Außenanlagen einbezogen, ggf. können sie
Einfluss auf die Grundrissgestaltung nehmen.

Einbindung des Vorhabens in die Nachbarschaft

Das Vorhaben stellt eine Nachverdichtung der bestehenden
Wohnanlage dar. Außenanlagen werden gemeinsam genutzt. Das Erschließungskonzept für die gesamte Anlage
wird durch das Vorhaben verbessert.

Freiraumkonzept

47
	

10 | Neubau Wohnquartier Rudow
	

Wohnungsgenossenschaft Altglienicke eG
Schönefelder Chaussee 245
12524 Berlin
T: 030/6780680
F: 030/6732043
w: www.wg-altglienicke.de
e: wg-altglienicke@t-online.de
Gegründet
1957
Mitglieder
2.000
Wohnungsbestand 1.525 WE
Bezirk
Ortsteil
Straße
Größe Grundstück
Wohneinheiten
Gewerbe/Sonstiges
Anzahl Zimmer

Neukölln
12355 Rudow
Elfriede-Kuhr-Straße 40/42
5.174 m²
67
Gemeinschaftsraum
Fitnessraum
2 – 2,5
58 %
3 – 3,5
37 %
4
5%

BGF
Nutzfläche
Gesamtkosten
Baukosten/m² Nutzfläche

6.507 m²
5.032 m²
9.897.285 EUR
1.812 EUR

Energiestandard
Miete kalt/m² netto
Miete kalt/m² brutto
Miete brutto warm/m²
Grundstück
Projektstand
Baufertigstellung

KfW-Effizienzhaus 70
8,50 EUR bis 8,80 EUR
k.A.
k.A.
Eigentum
Planungsphase
Juni 2014

48
	

»Im Jahr 1957 gründete sich unsere Genossenschaft und
steht seitdem für zufriedene Mitglieder und Mieter, die sich
in ihren Wohnungen wohlfühlen.
Wir besitzen Wohnungen in allen Ortsteilen von BerlinTreptow und Prenzlauer Berg. Mit 1.525 Wohnungen und
40 Gewerbeeinheiten sind wir eine Genossenschaft, in der
persönliche Betreuung großgeschrieben wird.«

Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb 2012 | Wohnungsgenossenschaft Altglienicke eG

Wettbewerbsbeitrag der

Wohnungsgenossenschaft

Altglienicke eG
	
»Neubau Wohnquartier Rudow«
	
Planung:

Architekturbüro Schwarzer
	

49
	

Städtebauliche/Architektonische Qualität

Das Grundstück liegt in absoluter Stadtrandlage mit Blick
auf den offenen Landschaftsraum nach Schönefeld. Die
Baufläche ist durch den Bebauungsplan vorgegeben. Es
handelt sich um die Schließung des vorletzten Baugrundstücks des sogenannten Frauenviertels im Ortsteil Rudow.
Die viergeschossige U-förmige Anlage des Wohnkomplexes
entspricht den Zielvorgaben des Gestaltkonzepts und den
»gestalterischen Rahmenbedingungen« mit der zwingenden Einbindung in das städtische Umfeld. Geplant ist außerhalb des Baukörpers eine Tiefgarage unter dem entstehenden Innenhof. Dieser wird gärtnerisch gestaltet. Das oberste
Geschoss wird partiell zurückgesetzt, dadurch entstehen
großzügige Terrassen, die durch die auskragende Dachkon-

Nutzungsstruktur

Der »halboffene Wohnblock« gliedert sich in sechs Häuser,
die ausschließlich der Wohnnutzung dienen. Im Kellergeschoss sind 44 Stellplätze, Fahrradabstellräume, ein Wäschetrockenraum für jedes Haus sowie ein Gemeinschaftsund ein Fitnessraum zur allgemeinen Nutzung vorgesehen.

Wohnungstypologie

Eine generationsübergreifende Durchmischung ist erwünscht und wird durch unterschiedlichste Wohnungsgrößen ermöglicht. Die Wohnungen sind barrierefrei geplant.
Insgesamt entstehen 18 verschiedene Wohnungstypen. Alle
Wohneinheiten sind schwellenlos über Aufzüge vom Straßenraum bzw. von der Tiefgarage erreichbar.

Ansicht Süd- und Westseite

Ansicht Süd- und Ostseite

struktion überdacht sind. Analog der vorhandenen Bebauung ist das Erdgeschoss als Sockelgeschoss architektonisch
abgesetzt. Das Architekturbüro Schwarzer in Bernau wurde
mit der Planung beauftragt.

Die Wohnungsgrößen liegen zwischen 53 m² und 100 m².
Die Grundrisse sind großzügig und mit hochwertiger Ausstattung vorgesehen: Die Küche ist mittels Glasschiebetüren von Wohnräumen getrennt, Fußbodenheizung gibt es in
allen Räumen, das Wohnzimmer ist mit bodentiefen Fenstern ausgestattet, alle Wohnungen verfügen über Balkone
oder Terrassen.

Nachhaltigkeit und Energiekonzept

Das Wohngebäude entspricht den Anforderungen des KfWProgramms 70 Niedrigenergiehaus. Alle konstruktiven Bauwerksteile werden mit Kalksandstein-Mauerwerk bzw. in
Stahlbeton ausgeführt. Die Wärmedämmung erfolgt mit einem außen aufgebrachten Dämmsystem. Die Dachfläche
erhält eine extensive Begrünung. Die Beheizung erfolgt
über Fernwärme.

50

Zimmer
2
2,5
3
3,5
4
Wohneinheiten gesamt

Wohnfläche
54 – 73 m²
70 – 84 m²
79 – 93 m²
90 – 92 m²
95 – 99 m²

WE
31
8
21
4
3
67

Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb 2012 | Wohnungsgenossenschaft Altglienicke eG
	

Grundriss EG

Vermietungskonzept

Der Neubau soll den Wohnungsbedarf im Zuge der Inbetriebnahme des Flugplatzes (BER) decken. Durch die umfangreichen Dienstleistungen direkt im Wohngebiet, Grünanlagen und gute Verkehrsanbindung ist die Anlage auch
für Senioren geeignet.
Eine weitere Zielgruppe sind eigene Mitglieder, die eine Veränderung des Standortes, der Wohnungsgröße oder der
Wohnungsqualität wollen. Dadurch werden sanierte bestehende Wohnungen im niedrigen Preissegment frei.

Mietenkonzept

Die Kaltmiete liegt zwischen 8,50 EUR/m² bis 8,80 EUR/m²

Finanzierungskonzept

Die geplanten Gesamtkosten betragen 9.897.285,30 EUR,
davon sind Erwerbskosten 777.439,43 EUR und Baukosten
9.119.845,84 EUR.

Die Gesamtkosten teilen sich auf in:
Fremdfinanzierung (88%)
KfW-Darlehen
3.350.000,00 EUR
Darlehen DKB
2.000.000,00 EUR
Hypothekendarlehen 3.150.000,00 EUR
Eigenkapital (12%)
1.397.285,30 EUR

Partizipation der Nutzer

Der Wohnkomplex ermöglicht den Umzug alter Mitglieder.
Mitgliederwünsche sind in die Wohnungsgestaltung eingeflossen.

Einbindung des Vorhabens in die Nachbarschaft

Ein Mitgliedertreffpunkt der Wohnungsgenossenschaft mit
umfangreichen Angeboten liegt in unmittelbarer Nähe des
Projektes. Bei Bedarf wird eine telefonische Direktschaltung
zu der naheliegenden Sozialstation eingerichtet.

51

11 | Heidekampweg – Treptow Nord
	

Wohnungsbau-Genossenschaft „Treptow Nord“ eG
Kiefholzstraße 289
12437 Berlin
T: 030/536356-0
F: 030/536356-91
w: www.wbg-treptow-nord.de
e: info@wbg-treptow-nord.de
Gegründet
1954
Mitglieder
6.000
Wohnungsbestand 4.400 WE

BGF
Nutzfläche
Gesamtkosten
Baukosten/m² Nutzfläche

Treptow-Köpenick
12437 Treptow
Heidekampweg 45/47
6.603 m²
99
Zwei Wohngemeinschaften
Kindertagesstätte
Tiefgarage
1,5
8%
2
27 %
3
41 %
4
20 %
5
3%
k.A.
9.600 m²
19.176.330 EUR
2.000 EUR

Energiestandard
Miete kalt/m² netto
Miete kalt/m² brutto
Miete brutto warm/m²
Grundstück
Projektstand
Baufertigstellung

KfW-Effizienzhaus 70
k.A.
k.A.
k.A.
Eigentum
Planungsphase
Ende 2014

Bezirk
Ortsteil
Straße
Größe Grundstück
Wohneinheiten
Gewerbe/Sonstiges

Anzahl Zimmer

52
	

»Die Wohnungsbau-Genossenschaft „Treptow Nord“ eG ist
ein anerkanntes, modernes und erfolgreiches Wohnungsunternehmen, das seit über einem halben Jahrhundert in
Berlin-Treptow etabliert ist.
(…) Unsere Wohngebäude in Baumschulenweg, Plänterwald, Alt-Treptow und Johannisthal sind von gepflegten
Grünflächen umgeben. Durch umfangreiche Sanierungsmaßnahmen erhielt der Großteil der Wohnungen einen erheblich höheren Wohnkomfort. Dabei bleiben die Mieten
moderat.
Auch in Zukunft wollen wir engagiert und ideenreich dafür
sorgen, dass die WBG „Treptow Nord“ eG eine bevorzugte
Adresse für genossenschaftliches Wohnen und Leben bleibt.
Mit dem Projekt Heidekampweg plant die WBG „Treptow
Nord“ als Zielstellung ein Mehrgenerationenwohnen, familiengerecht, seniorenfreundlich und barrierefrei. Die ältere
Bewohnerschaft der WBG „Treptow Nord“ soll durch angepasste und individuelle Grundrisse und Ausstattungen langfristig im Wohnquartier gehalten werden. Zusätzlich sollen
neue Zielgruppen (insbesondere Familien) und Mitglieder
aktiviert und ein entsprechendes attraktives Wohnangebot
geschaffen werden.«

Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb 2012 | Wohnungsbau-Genossenschaft „Treptow Nord“ eG

Wettbewerbsbeitrag der

Wohnungsbau-Genossenschaft

„Treptow Nord“ eG
	
»Heidekampweg – Treptow Nord«
	
Planung:

Architektur- und Ingenieurbüro

R. Lichtl GmbH

53
	

Städtebauliche/Architektonische Qualität

Das Eckgrundstück befindet sich östlich des Grünzuges entlang des Heidekampgrabens, der einst Mauerstreifen zwischen den Bezirken Neukölln und Treptow war. Es liegt am
Rande einer meist geschlossenen Blockstruktur vorwiegend
aus Wohnsiedlungen der 1920er und 1930er Jahre, die zum
Heidekampgraben hin während der DDR durch Zeilenbauten ergänzt wurden. Die Genossenschaft ist am Standort
bereits mit mehreren Bestandsgebäuden präsent. Gegenwärtig befindet sich auf dem Grundstück ein Garagenhof.
Auf Neuköllner Seite liegt in Sichtweite die sogenannte
High-Deck-Siedlung.
Die Bebauungsdichte orientiert sich an der umliegenden Bebauung. Der Entwurf des Architektur- und Ingenieurbüros
R. Lichtl GmbH sieht einen L-förmigen straßenbegleitenden
Baukörper entlang des Heidekampweges vor, der in acht
Einzelgebäude gegliedert ist. Die Ecksituation der ansonsten vier- bis fünfgeschossigen Anlage zuzüglich Staffelgeschoss wird in der Höhe durch ein zusätzliches Geschoss
betont. Die Eckbebauung wird zudem durch Gebäuderücksprünge besonders markiert, durch die eine kleine gärtnerisch gestaltete Vorplatzsituation entsteht, die gleichzeitig
der Kindertagesstätte als Entree dient.
Der rückwärtige Hof öffnet sich zur direkt zur angrenzenden Grünfläche Heidekampgraben.

Nachhaltigkeit und Energiekonzept

Das Wohngebäude entspricht den Anforderungen des KfWProgramms Effizienzhaus 70. Die Wärmeerzeugungsanlage
des Neubaus besteht aus vier kleinen BHKW-Einheiten,
sechs Luft-Wasser-Wärmepumpen und einem SpitzenlastBrennwert-Gaskessel. Diese Kombination regenerativer
Energien reduziert den Energieverbrauch. Für eine weitergehende Energie-Effizienzsteigerung kann optional Wärmepumpen- und/oder Solartechnik eingebunden werden

Nutzungsstruktur

Im Erdgeschoss entsteht auf ca. 170 m² Nutzfläche ein Kindergarten für ca. 30 Kinder, dem im rückwärtigen Hof ein
Garten und ein Spielplatz zur Verfügung stehen. Im Übrigen
handelt es sich um eine reine Wohnanlage.
Im Kellergeschoss unter dem längeren Gebäudetrakt befinden sich die Tiefgarage mit 79 Stellplätzen, die Mieterkeller
sowie Technikräume.
Die Außenanlage wird mit Grünflächen und Wegen weitgehend verkehrsfrei, mit einem großen Spielplatz für Jung und
Alt, gärtnerisch angelegt.

Wohnungstypologie

Es entstehen 99 barrierefreie, modern ausgestattete und
geschnittene Wohnungen. Eine Durchmischung von Jung
und Alt ist angestrebt. Durch eine variable Grundrissaufteilung ist eine Flexibilität in der Zusammenstellung der Wohnungstypen vorgesehen. Als besondere Wohnform des generationsübergreifenden Wohnens sind im ersten und
zweiten Obergeschoss große Wohnungen für Wohngemeinschaften mit je zehn Zimmern und je 330 m² Mietfläche
geplant. Diese könnten z.B. von Studenten oder Senioren
bewohnt werden.
Der Wohnungsschlüssel entspricht im Übrigen annähernd
dem Ergebnis einer von der Genossenschaft selbst beauftragten Wohnungsmarktanalyse.
Der Anteil der kleineren Wohnungen (1,5- und 2-ZimmerWohnungen) liegt hier weit über 30%.

Einordnung

54

Zimmer
1,5
2
3
4
5
Wohneinheiten gesamt

WE
8
27
41
20
3
99

Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb 2012 | Wohnungsbau-Genossenschaft „Treptow Nord“ eG

Es entsteht eine gesamte Mietfläche von 9.600 m² zzgl.
1.100 m² weiterer Flächen für Gärten, Gartenhäuser und
Terrassen. Die Erschließung des Hauses erfolgt im Erdgeschoss schwellenlos.

Vermietungskonzept

Im Neubau ist eine deutlich höhere Miete als in den Bestandsobjekten geplant. Mit dem Neubau wird Wohnraum
für ein oberes Marksegment für Mitglieder und Interessenten am genossenschaftlichen Wohnen geschaffen. Das Projekt tritt zum Teil in Konkurrenz zum Eigentumsmarkt.
Die ältere Bewohnerschaft der WBG „Treptow Nord“ soll
durch angepasste und individuelle Grundrisse und Ausstattungen langfristig im Wohnquartier gehalten werden. Zusätzlich sollen neue Zielgruppen (insbesondere Familien)
und Mitglieder aktiviert und ein entsprechendes attraktives
Wohnangebot geschaffen werden.
»Die Ergebnisse der Bewohnerbefragung 2012 zeigen, dass
eine ausreichende Zahl an Haushalten sowohl eine Neubaumiete zahlen kann und auch hierzu bereit ist, wenn Ausstattung und Größe den Wünschen entsprechen. Das Neubauangebot wird dazu dienen, den eher homogenen Wohnungsbestand durch moderne und attraktive Grundrisse
und Ausstattungen zu erweitern.«

Mietenkonzept

Die Nettokaltmiete pro Quadratmeter wird durch eine Staffelung der Miete in Abhängigkeit der Lage festgelegt. Die
unterschiedliche Wohnungsgröße soll eine bezahlbare Miete für geringere Haushaltseinkommen ermöglichen.

Finanzierungskonzept

Hierzu werden keine Aussagen getroffen.
Grundrissvarianten

Partizipation der Nutzer

Durch die von der Genossenschaft durchgeführte Wohnungsmarktanalyse konnten Anforderungen an die zukünftige Wohnungszusammenstellung ermittelt werden, auch
wenn die Befragten nicht identisch mit der zukünftigen Bewohnerschaft sind.

Einbindung des Vorhabens in die Nachbarschaft

Mit der Kindertagesstätte wird ein zusätzliches Angebot im
Bereich der sozialen Infrastruktur geschaffen, von dem das
gesamte Umfeld profitieren kann.
Perspektive

55

12 | MehrGenerationenWohnprojekt 

Johannisthal
	

genowo eG
Pintschstraße 5
10249 Berlin
T: 030/8103333-50
F: 030/8103333-59
w: www.genowo.de
e: info@genowo.de
Gegründet
2007
Mitglieder
k.A.
Wohnungsbestand 38 WE

Anzahl Zimmer

Treptow-Köpenick
Adlershof
Groß-Berliner Damm
2.410 m²
30
Nachbarschaftscafé,
Gemeinschaftsräume
und Küche
k.A.

BGF
Nutzfläche (Wohnflächen)
Gesamtkosten
Baukosten/m² Nutzfläche

4.503 m²
3.070 m²
5.880.400 EUR
1.915,40 EUR

Energiestandard
Miete kalt/m² netto
Miete kalt/m² brutto
Miete brutto warm/m²
Grundstück
Projektstand
Baufertigstellung

KfW-Effizienzhaus 55
7,90 EUR
k.A.
9,90
Adlershof-Projekt GmbH
Konzeptphase
Juni 2015

Bezirk
Ortsteil
Straße
Größe Grundstück
Wohneinheiten
Gewerbe/Sonstiges

56
	

»Die Genossenschaft bietet einen rechtlichen und organisatorischen Rahmen zur erfolgreichen Entwicklung energetisch optimierter und gemeinschaftlicher Wohnprojekte in
Berlin und Umland.
Vorgesehen sind die Errichtung von Neubauvorhaben sowie
die bewohnergerechte Sanierung von Bestandsbauten. Familien, Alleinerziehende, Paare ohne Kinder und Singles aller Altersstufen – die genowo eG bietet Raum für Menschen,
die in einer Hausgemeinschaft wohnen möchten. Knapp die
Hälfte unseres Wohnungsbestandes sind 1- und 2-ZimmerWohnungen bis maximal 70 m² Wohnfläche, daneben bieten wir auch große Wohnungen für Familien an. Die genowo
eG ist keine eigentumsorientierte Genossenschaft und errichtet ausschließlich Mietwohnungen (…) und ist eine
Dachgenossenschaft mit weitgehender Mitbestimmung
und Selbstverwaltung der Hausgemeinschaften.«

Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb 2012 | genowo eG

Wettbewerbsbeitrag der
genowo eG
»MehrGenerationenWohnprojekt
Johannisthal«
Planung:
Es besteht noch keine
Architektenbindung

57
	

Städtebauliche/Architektonische Qualität

Das Grundstück befindet sich innerhalb der Entwicklungsmaßnahme Berlin-Johannisthal/Adlershof auf einer noch
zu vermessenden Teilfläche am Groß-Berliner Damm. Das
Bewerbungsverfahren um das Grundstück ist noch nicht
abgeschlossen, so dass keine Sicherheit besteht, ob die
genowo eg den Zuschlag für dieses Grundstück erhält. Es ist
Teil der Entwicklungsfläche Wohnen am Campus. An diesem
Standort plant der Berliner Senat – vertreten durch die Adlershof Projekt GmbH – ein Wohnareal mit 1.000 neuen
Miet- und Eigentumswohnungen.
Das Genossenschaftsprojekt sieht einen sechsgeschossigen
Gebäuderiegel vor, der die Freiraumnutzung von dem belasteten Groß-Berliner Damm abschirmt. Die Grundstücksseite
zur Wilhelm-Hoff-Straße (Fahrradstraße) wird nicht bebaut,
hier sind Fahrradstellplätze vorgesehen.
Es liegt noch keine Architekturvorstellung vor.

Nachhaltigkeit und Energiekonzept

Das Wohngebäude entspricht den Anforderungen des KfWProgramms Effizienzhaus 55. Die Wärmeversorgung wird
über ein Blockheizkraftwerk (BHKW) sichergestellt. Der gewonnene Strom wird teilweise zum Betrieb einer kontrollierten Wohnraumlüftungsanlage verwendet. Alternativ
wird ein Anschluss an das Fernwärmenetz der Firma BTB
geprüft. Zusätzlich wird auf dem Dach eine große thermische Solaranlage zur Brauchwassererwärmung und Heizungsunterstützung installiert. Die tragenden Außenwände
sind aus wärmegedämmten Ziegelsteinen, die mit einem
ökologischen Dämmstoff (z.B. Perlit) gefüllt sind. Ein Wär-

Lageplan

58

medämmverbundsystem (WDVS) ist nur für Teilbereiche der
Gartenfassade erforderlich, bei denen der wärmegedämmte
Ziegelstein für die statischen Anforderungen nicht ausreicht. Holzfenster und Balkontüren sind dreifach isolierverglast und werden mit Zuluftöffnungen für eine kontrollierte Wohnraumlüftung ausgestattet.

Nutzungsstruktur

Das Erdgeschoss des Wohnprojekts bleibt überwiegend der
gemeinschaftlichen Nutzung vorbehalten und wird bewusst
als Begegnungsflächen gestaltet. Der großzügige Gemeinschaftsraum (240 m²) soll den Mittelpunkt vielfältiger Freizeitaktivitäten innerhalb des Wohnprojekts darstellen,
wozu auch die teilweise überdachte Gemeinschaftsterrasse
mit Bezug zum Garten zählt. Weiterhin sind eine Werkstatt
mit einem abschließbaren Werkzeugabteil für jede Wohneinheit, eine Gemeinschaftsküche mit Lagerräumen, eine
Gästewohnung sowie verschiedene Optionsräume für Sport,
Musik und Spiel, aber auch eine Food Coop zur Grundversorgung mit Lebensmitteln vorgesehen. Das geplante Nachbarschaftscafé soll das Wohnprojekt zusätzlich nach außen
öffnen.

Wohnungstypologie

Es liegt nur ein Grundrissschema vor. Die Grundrisse und
Wohnungsgrößen lassen sich modular an die individuellen
Wohnbedürfnisse anpassen. Geplant sind Wohnungsgrößen
von 40 m² bis 160 m² Wohnfläche. Pro Etage werden drei
Wohnungen an ein Treppenhaus angeschlossen. Die offen
gestalteten Wohnküchen sind zum Garten ausgerichtet,
jede Wohnung verfügt über einen großzügigen Südbalkon.
Die Schlafräume sind zur verkehrsreichen Straße angeord-

Campus Adlershof Foto: Adlershof Projekt GmbH

Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb 2012 | genowo eG

net (Wohnraumlüftungsanlage erforderlich). Im 3. Obergeschoss ist zur besseren Erreichbarkeit aller Wohnungen untereinander ein Durchgang zwischen den Treppenhäusern
geplant. Bei Ausfall eines Aufzuges können die acht altersgerechten, barrierefreien Wohnungen im 3. OG über den
zweiten Aufzug weiterhin barrierefrei erreicht werden. Alle
Gemeinschaftseinrichtungen sind von jeder Wohnung aus
barrierefrei zugänglich. Die Wohnungen in den Obergeschossen werden als Rückzugsbereiche definiert.

Fremdkapital: 4.799.000 EUR, davon 1.500.000 EUR KfW,
1.000.000 EUR zinsloses Förderdarlehen IBB und 2.200.000
EUR sonstige Darlehen mit unterschiedlichen Konditionen.
Die Gesamtkosten von 5.880.400 EUR teilen sich auf in:
KfW-Darlehen
1.500.000 EUR
IBB Förderdarlehen 1.000.000 EUR
Bankdarlehen
2.200.000 EUR
mit unterschiedlichen Konditionen
Eigenkapital
1.180 000 EUR (angestrebte 20 %)

Kostenreduzierung

Es ist keine Tiefgarage vorgesehen und oberirdische Stellplätze werden nur sehr reduziert angeboten (Verkehrsvermeidung und privates Carsharing). Die Grundausstattung ist
einfach, das mechanische Lüftungssystem kostengünstig. Es
gibt diverse sonstige Vorgaben für Architektur und Ausstattung. Nutzung eigener Ressourcen zur Kostensenkung.

Grundriss EG

Eigenleistungen

Grundriss Regelgeschoss

Wohneinheiten gesamt

30

Vermietungskonzept

Es soll eine Mischung der Altersgruppen sowie von Familien,
Paaren, Singles, Alleinerziehenden etc. erfolgen. Durch eine
einfache Grundausstattung sollen die Wohnungen auch für
Menschen mit geringerem Einkommen bezahlbar sein.
Es sind Pflichteinlagen in Höhe von 350 EUR/m² Wohnfläche zu leisten. Zusätzlich besteht die Möglichkeit zur Zeichnung freiwilliger Einlagen, für die im Jahr bis zu 4 % Zinsen
gezahlt werden.

Mietenkonzept

Es gibt keine Aussage zur Differenzierung nach Lage oder
Ausstattung. Bei Änderung der Förderungsmodalitäten ist
eine Anpassung der Mieten erforderlich.
Für die Gemeinschaftsflächen fallen von den Genossenschaftsmitgliedern lediglich die Betriebskosten an. Mieteinnahmen für das Nachbarschaftscafé und die Food Coop sind
in der Kalkulation bislang nicht vorgesehen.

Finanzierungskonzept

Die Gesamtkosten EUR teilen sich auf in:
Angestrebtes Eigenkapital 20 %

Sie sind im Bereich der Planung und Bau für die Außenanlagen veranschlagt. Durch Bündelung der interdisziplinären
Fachkompetenzen der Genossenschaft im Bereich Projektsteuerung, Architektur, Rechnungswesen, Hausverwaltung
und soziales Projektmanagement werden weitere Eigenleistungen erbracht. Die Wartung des Gebäudes soll durch die
Hausgemeinschaft erfolgen.

Partizipation der Nutzer

Die Vorplanung sowie der Aufbau der zukünftigen Bewohner/-innengemeinschaft laufen parallel zum Wettbewerb
genossenschaftlicher Wohnungsneubau bis Ende 1. Quartal
2013. Es soll eine selbstbestimmte Hausgemeinschaft entstehen. In der ersten Planungsphase sind mehrere Workshops zur endgültigen Festlegung des Nutzungskonzepts
für die Gemeinschaftsflächen vorgesehen. Die Gestaltung
der Freiflächen wird in einem kooperativen Planungsprozess gemeinsam entwickelt und soll weitgehend dem »Urban Farming« dienen.
Die laufende Bewirtschaftung der einzelnen Wohnprojekte
wird zu einem großen Teil von den einzelnen Hausgemeinschaften übernommen. Die genowo eG schließt hierfür mit
jedem Hausprojekt einen Hausvertrag. Das Belegungsrecht
liegt bei der Hausgemeinschaft.

Einbindung des Vorhabens in die Nachbarschaft

Außer zwei Gewerbebetrieben gibt es noch keine unmittelbare »Nachbarschaft«. Vorgesehen ist ein Nachbarschaftscafé.

59
	

13 | Wohnanlage Dörpfeldstraße 75
	

Wohnungsbaugenossenschaft „Treptow-Süd“ eG
Neltestraße 2
12489 Berlin
T: 030/677734-0
F: 030/677734-10
w: www.wg-treptow-sued.de
e: info@wg-treptow-sued.de
Gegründet
1957
Mitglieder
1.635
Wohnungsbestand 1.375 WE

BGF
Nutzfläche (Wohnflächen)
Gesamtkosten
Baukosten/m² Nutzfläche

Treptow-Köpenick
Adlershof
Dörpfeldstraße 75
3.929 m²
34
Gewerbe 50 m²
Garagengeschoss
1–2
53 %
3
35 %
4
9%
5
3%
5.009 m²
3.732 m²
5.500.000 EUR
2.000 EUR

Energiestandard
Miete kalt/m² netto
Miete kalt/m² brutto
Miete brutto warm/m²
Grundstück
Projektstand
Baufertigstellung

KfW-Effizienzhaus 70
8,50 EUR
k.A.
k.A.
2011 Beschluss zum Erwerb
Bauantrag 8/12 eingereicht
April 2014

Bezirk
Ortsteil
Straße
Größe Grundstück
Wohneinheiten
Gewerbe/Sonstiges
Anzahl Zimmer

60
	

»Die Grundstücke der Genossenschaft liegen im Bezirk
Treptow-Köpenick in den Ortsteilen Adlershof und Niederschöneweide. (...) Es handelt sich um eine sogenannte traditionelle Bestandsgenossenschaft.
Der sehr homogene Bestand bei der Wohnungsgenossenschaft „Treptow-Süd“ eG bietet wenig Spielraum in der Vermietungstätigkeit, ebenso können nur begrenzt Nachfragen erfüllt werden, insbesondere die Segmente für
seniorengerechtes und barrierefreies Wohnen sowie das
Angebot für familiengerechtes Wohnen können nicht ausreichend abgedeckt werden. Ferner entsprechen die vorhandenen Wohnungen nicht in vollem Umfang den heutigen Wohnungswünschen. Es fehlte bisher an einer
Bestandserneuerung durch Neubau oder Zukauf von Wohnungen. Gerade bei der sich entwickelnden Altersstruktur
besteht immer häufiger die Nachfrage nach Duschbädern,
Aufzügen und altersgerechtem Wohnraum. Ziel muss die
Förderung einer gesunden sozialen Durchmischung von
Jung und Alt in den Wohnquartieren sein, um soziales Engagement und Nachbarschaftshilfe auch in Zukunft zu erhalten.«

Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb 2012 | Wohnungsbaugenossenschaft „Treptow-Süd“ eG

Wettbewerbsbeitrag der

Wohnungsbaugenossenschaft

„Treptow-Süd“ eG
	
»Wohnanlage Dörpfeldstraße 75«
	
Planung:

Wernecke & Jahn Architekten
	

61
	

Städtebauliche/Architektonische Qualität

Das Eckgrundstück liegt an der belasteten Haupt- und Einkaufstraße, die sehr heterogen bebaut und genutzt ist. Es
bildet auf der südlichen Straßenseite das Schlussgrundstück für die meist straßenbegleitende Bebauung. Nordöstlich des Vorhabengrundstücks grenzen Sportanlagen an
mit freiem Blick in Richtung Spindlersfeld. Das benachbarte
Grundstück ist im Besitz der Genossenschaft.

Der KfW-70-Standard wird durch folgende Maßnahmen erreicht:
	
„„Porotonmauerwerk für die Außenwände (d=30 cm),
	
„„kerngedämmte Klinkervorsatzschale (Dämmstoffdicke, 

d=12 cm)
„„Dreifachverglasung der Fenster
„„kontrollierte Be- und Entlüftung der Wohnungen mit
Wärmerückgewinnung

Ansicht Haus 2 und 1

Ansicht Haus 1

Anfang 2012 wurde ein beschränkter Architekten-Wettbewerb durchgeführt, in dessen Ergebnis die städtebauliche
Idee obsiegte, die auf einer »Zerlegung« der Baumasse in
drei Einzelbaukörper an Stelle einer Blockrandbebauung
basiert. Komposition und plastischere Ausformung der Baukörper des Gebäudeensembles bewirken eine Einfügung sowohl in die heterogene Umgebung als auch in die Randbebauung der Dörpfeldstraße und darüber hinaus die
Ausbildung der Ecksituation als Entree in den Ortskern.

Die Fassaden werden als kerngedämmte Vorsatzschalen
aus Klinkermauerwerk errichtet, diese sind optisch ansprechend, langlebig und vandalismussicher – die Beseitigung
von Graffiti ist unproblematisch.

Die Baukörper an der Hauptstraße und der in der Nebenstraße sind mit einer eingeschossigen Sockelbebauung verbunden und bilden eine Ortsteilkante zum angrenzenden
nicht bebauten Raum. Zurückgesetzt im Baugrundstück ist
der dritte, ein in der Grundform identischer, Baukörper angeordnet. Gestalterisch wird ein »Dreiklang« aus den Materialien Klinker, Weißbeton und Glas gewählt.
Die Gebäudeanordnung bietet sehr gute Belichtungs- und
Besonnungsvoraussetzungen.

Nachhaltigkeit und Energiekonzept

Die Versorgung der Wohnungen mit Heizungswärme und
Warmwasser erfolgt über Fernwärme. Für die Herstellung
der Fernwärme wird ein hoher Anteil regenerativer Energien
verwendet. Für die Wohnungen wird ein Lüftungskonzept
nach DIN 1946 Teil 6 erstellt. Es wird ein mechanisches Lüftungssystem mit Wärmerückgewinnung geplant. Alle Maßnahmen erfolgen unter Beachtung der EnEV sowie der
schall- und brandschutztechnischen Vorschriften.

62

Nutzungsstruktur

Es handelt sich um ein reines Wohnprojekt mit seinen
Nebenanlagen und Garagengeschoss. Lediglich im Eckbereich zur Nebenstraße ist ein Ladenlokal in einer Größe von
50 m² vorgesehen.
Die Kubatur der Einzelbaukörper ermöglicht eine effektive,
flexible Grundrissgestaltung und verfügt damit über ein
hohes Potential an vielfältigen Wohnungsvarianten.
Der Wohnungsmix ermöglicht eine gute soziale und altersstrukturelle Durchmischung durch familienfreundliche und
seniorengerechte Wohnungen. Im Gebäude 1 (an der Dörpfeldstraße) und im Gebäude 2 (am Sportplatz) werden die
2- und 3-Zimmer-Wohnungen realisiert. Im zurückgesetzten Gebäude befinden sich überwiegend die großen Wohnungen mit der familiengerechten 5-Zimmer-Wohnung im
Erdgeschoss, der eine privatgenutzte Gartenfläche zugeordnet wird.

Wohnungstypologie
Zimmer
2
3
4
5
Wohneinheiten gesamt

WE
18
12
3
1
34

Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb 2012 | Wohnungsbaugenossenschaft „Treptow-Süd“ eG

Lageplan mit Grundrissen Haus 1, 2 und 3 und Gründach

Die Wohnungsgrößen variieren zwischen 58 – 67 m² für die
2-Zimmer-Wohnungen, rd. 95 m² für die 3-Zimmer-Wohnungen und etwa 125 m² für die 4-Zimmer-Wohnungen.
Die große 5-Zimmer-Wohnung hat 140 m². Alle Wohnungen verfügen über interessante Grundrisszuschnitte und
sind barrierefrei.

Kostenreduzierung

Wohneinheiten gesamt

Die Fenster werden – wo erforderlich – als Schallschutzfenster in den SSK entsprechend Schallschutzgutachten ausgeführt. Für die Wohnungen wird ein mechanisches Lüftungssystem mit Wärmerückgewinnung geplant. Als Material
werden Kunststofffenster (innen weiß, außen farblich beschichtet) realisiert.

34

Vermietungskonzept

Zielgruppe sind Senioren und Familien, weil dieses Segment
in den Bestandswohnungen nicht abgedeckt werden kann.
»Ziel muss die Förderung einer gesunden sozialen Durchmischung von Jung und Alt in den Wohnquartieren sein, um
soziales Engagement und Nachbarschaftshilfe auch in Zukunft zu erhalten. Die Gewinnung junger Mitglieder ist daher eine Kernaufgabe.«

Mietenkonzept

Es gibt keine Aussage zur Differenzierung nach Lage oder
Ausstattung.

Finanzierungskonzept

Die Gesamtkosten belaufen sich auf 5.500.000 EUR. Eine
Finanzierungsaufschlüsselung ist nicht beigefügt.

Ein Kellergeschoss wird wegen des anstehenden hohen
Grundwasserstandes nicht realisiert, stattdessen werden
die notwendigen Funktionsräume sowie ein Parkdeck im
Erdgeschoss untergebracht. Das Parkdeck wird natürlich
belüftet, so dass eine Belüftungsanlage entfällt.

Partizipation der Nutzer

Hierzu gibt es keine Aussage.

Einbindung des Vorhabens in die Nachbarschaft

Etwa 2.610 m² Grundstücksflächen werden nicht bebaut.
Die Außenanlagen werden in öffentliche und halböffentliche Bereiche mit Generationen-Spielplatz, robusten Freiflächen mit Rasen und Gehölzen sowie einem kleinen »Rodelberg« untergliedert.

63
	

14 | Akademisches Wohnen
am Campus Adlershof

Studentendorf Schlachtensee e.G.
Wasgenstraße 75
14129 Berlin
T: 030/939504-20
F: 030/939504-22
w: www.studentendorf-berlin.com
e: melanie.buschmann@studentendorf-berlin.com
Gegründet
2002
Mitglieder
k.A.
Wohnungsbestand k.A.

BGF
Nutzfläche (Wohnflächen)
Gesamtkosten
Baukosten/m² Nutzfläche

Treptow-Köpenick
12489 Adlershof
Abram-Joffe-Straße
Karl-Ziegler-Straße
10.836 m²
337
Kindergarten, Café
1
30 %
2
30 %
4
25 %
6
15 %
k.A.
k.A.
23.265.723 EUR
k.A.

Energiestandard
Miete kalt/m² netto
Miete kalt brutto
Miete brutto warm
Grundstück
Projektstand
Baufertigstellung

KfW-Effizienzhaus 40
k.A.
246,00 EUR/Einheit
340,00 EUR/Einheit
Eigentum
Planungsphase
Juli 2014

Bezirk
Ortsteil
Straße
Größe Grundstück
Wohneinheiten
Gewerbe/Sonstiges
Anzahl Zimmer

64
	

»Die Studentendorf Schlachtensee eG wurde 2002 mit dem
Ziel gegründet, das Studentendorf Schlachtensee langfristig
als herausgehobenes Denkmalensemble der Berliner Nachkriegsavantgarde zu sichern und um auch in Zukunft in der
Nähe zum Campus der Freien Universität Berlin Wohnplätze
für Studenten anbieten zu können.
Die Genossenschaft wurde als alternative Betreibergesellschaft zum Berliner Studentenwerk gegründet. (...) Auch
heute spielen Demokratie und Selbstverantwortung eine
zentrale Rolle im studentischen Miteinander. Die rund 800
im Dorf lebenden Studenten kommen aus unterschiedlichen Kulturen und unterschiedlicher sozialer Herkunft und
erleben im Dorf ein interkulturelles und gemeinschaftliches
Miteinander. Die besondere Gemeinschaft, die im Dorf gelebt wird, trägt einen Teil zum sozialen und respektvollen
Umgang bei. (...) Die im Dorf Lebenden spielen eine aktive
Rolle im Dorfleben, sie sind nicht nur Bewohner des Dorfes,
sondern Teil von ihm. Die von den Studenten gegründete
Studentische Selbstverwaltung organisiert für und mit den
Studenten alles, was über das Wohnen hinausgeht. (…)
Selbstverwaltung und Selbstverantwortung wird von den
Studenten aktiv gelebt. Den einzelnen Buden sind Gemeinschaftsräume und Gemeinschaftsküchen zugeordnet, welche die Begegnung und den Austausch fördern.«

Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb 2012 | Studentendorf Schlachtensee e.G.

Wettbewerbsbeitrag der

Studentendorf Schlachtensee e.G.
	
»Akademisches Wohnen 

am Campus Adlershof«
	
Planung:

Die Zusammenarbeiter,

Gesellschaft von Architekten
	

65
	

Städtebauliche/Architektonische Qualität

Das Grundstück befindet sich innerhalb des Wissenschaftsund Forschungsstandorts Adlershof. Es ist Teil der Entwicklungsfläche Wohnen am Campus und liegt in unmittelbarer
Nähe zur Humboldt-Universität. Auf der gegenüberliegenden Seite der Abram-Joffe-Straße befindet sich das Chemieinstitutsgebäude, dahinter liegen die denkmalgeschützten
Solitäre wie Trudelturm und Motorenprüfstand der ehemaligen Luftfahrtnutzung.

Jedem Gebäude wird ein eigener »Garten« zugeordnet. Die
Gärten werden in ihrer Gesamtheit zum Park mit einer klaren, durchgehenden gestalterischen Identität. Aus der Lage
der Gärten ergibt sich ein Wegenetz, das sich an definierten
Punkten so aufweitet, dass Plätze und Funktionsräume entstehen.
Im Wesentlichen werden hier drei Plätze definiert, von denen sich zwei den dreigeschossigen Wohngebäude zuordnen und sich ein dritter, der »Dorfplatz«, als großzügiger,
multifunktionaler Platz präsentiert.

Nachhaltigkeit und Energiekonzept

Die zehn Wohngebäude werden in Passivhausbauweise errichtet. Eine geregelte Zu- und Abluft mit Wärmerückgewinnung wird eine aktive Heizung ersetzen. Sämtliche Wärme
wird elektrisch bereitgestellt; die Warmwassererzeugung
erfolgt durch Solarnutzung. Der komplette Stromverbrauch
soll mittels Photovoltaikelementen erzeugt werden. Angestrebt wird ein KfW-Effizienzhaus 40.
Lageplan

Die Neubebauung ist als offene Anordnung aus zehn frei
stehenden Häusern geplant. Hierbei wird eine Höhendifferenzierung vorgenommen, die auf die Höhe des vorhandenen Institutsgebäudes Bezug nimmt. So werden beide Gebäude an der Abram-Joffe-Straße als viergeschossige
Bauten errichtet, während die anderen acht Bauten dreigeschossig sind. Die Planung geht auf die Architekten Christian Schöningh und Claudia Sieper des Büros »die Zusammenarbeiter GmbH« zurück.
An der südlichen Blockkante nahe der Straßenbahnhaltestelle befinden sich der Eingang zum Wohn-Campus sowie
der »Dorfplatz« mit Information, Café, Kindergarten und
weiteren zentralen Funktionen. Die Wohngebäude haben
direkte Zugänge vom Inneren der Anlage. Die vertikale Erschließung wird mit außenliegenden Treppen organisiert.
Das ermöglicht unterschiedliche Grundrissaufteilung und
Wohnorganisationen im Innern der einzelnen Gebäude.
Der Freiraum zwischen den Häusern hat eine besondere Bedeutung. Die Freiflächen »sollen das Umfeld einbinden, die
neuen Gebäude behindertengerecht zusammenführen und
mit der Gestaltung und Aufteilung der Flächen neue Aufenthaltsqualitäten und Freiraumhierarchien im direkten Dialog
mit den Neubauten herstellen«.

66

Nutzungsstruktur

Das Projekt hat als Studentendorf eine ganz spezifische
Nutzungsstruktur, in die die langjährigen Erfahrungen des
Betreibers des Studentendorfs Schlachtensee eingeflossen
sind. Dies führte zum Angebot eines Mixes aus unterschiedlichen Wohnalternativen in den Wohnhäusern. Flexibilität
ist eine wesentliche Prämisse.
Die Anlage soll verschiedene Wohnvarianten sowie Gemeinschafts- und Serviceangebote bieten. Das »Dorf« soll mit
Kindergarten und einem Café sowie gemeinschaftlich nutzbaren Räumen ausgestattet werden.

Wohnungstypologie

Die großzügigen Verkehrsflächen im Geschoss ermöglichen
andersartige Wohnorganisationen. Die Umnutzung der Verkehrsflächen in Wohnküchen, Aufenthalts- und Arbeitszonen verwandeln die Einzelapartments durch minimalen
baulichen Aufwand in Wohngemeinschaften mit unterschiedlicher Zimmerzahl oder Wohnlandschaften mit informellem und flexiblem Charakter der Gemeinschaftsflächen.
Geplante Aufteilung der Wohnungen auf dem Campus
Wohnfläche
Einzelapartments für Studierende
20 – 25 m²
Studios für Post-Docs
30 – 35 m²
Doppelapartments mit 2 Zimmern
45 – 50 m²
4-Zimmer-Wohnungen
ca. 100 m²
6-Zimmer-Wohnungen
ca. 150 m²
Wohneinheiten gesamt

WE
67
34
98
84
54
337

Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb 2012 | Studentendorf Schlachtensee e.G.

Die Gebäude sind behindertengerecht erreichbar, eine barrierefreie Planung der Wohneinheiten ist nicht erkennbar.

Partizipation der Nutzer

Das Studentendorf Adlershof soll zielgruppengerechten
Wohnraum im Berlin schaffen. Hierzu ist eine Bedarfs- und
Marktanalyse vorgenommen worden, die andere Universitäten miteinbezogen hat. Im Ergebnis besteht ein rasant
steigender Bedarf an einem speziellen Wohnungsangebot

Bereits im Vorfeld sind Vertreter des Studentendorfs in die
Ausarbeitung der Städtebaulichen Konzeption für den hier
in Rede stehenden Bereich der Entwicklungsmaßnahme
einbezogen worden. Das Studentendorf Adlershof soll nach
dem Prinzip »aktive Rolle im Dorfleben« zukünftig funktionieren. »Ein gemeinschaftliches Miteinander von Individuen, bei dem die Selbstverwaltung und Selbstverantwortung
ebenso elementar sind wie der demokratische Grundgedan-

Wohnorganisationen

Perspektive

für Studierende. Der Bedarf wird insbesondere auch für die
Unterbringung ausländischer Studierender gesehen. Ziel ist
es, bezahlbare Wohnräume für Studenten, Post-Doc-Studenten und wissenschaftliche Mitarbeiter sowie die notwendige soziale Infrastruktur anzubieten.

ke. Das gemeinsame Miteinander, Respekt, Toleranz und
Achtsamkeit sind die Grundlagen des Gemeinschaftslebens.« Dies ist nicht nur im Hinblick auf ausländische Studierende von besonderer Bedeutung. Dabei entscheidet jeder Bewohner selbst, ob er für sich oder in einer Wohngemeinschaft leben möchte. Die flexible Baustruktur
ermöglicht beides.

Vermietungskonzept

Mietenkonzept

Die beabsichtigte Nettomiete ist nach Wohneinheit und nicht
nach Wohnfläche berechnet. So beträgt die Nettomiete
246,00 EUR pro Wohneinheit.
Die Bruttomiete inklusive aller Nebenkosten und Internetnutzung liegt bei 340,00 EUR.

Finanzierungskonzept

Eine Finanzierungskonzeption wird nicht vorgelegt, sondern lediglich eine Kostenschätzung.

Kostenreduzierung

Der für alle Häuser gleiche Gebäudetyp sorgt für eine hohe
Kosteneffizienz und erlaubt eine vielfältige Verteilung der
verschiedenen Wohnformen sowie eine Anpassung der ändernden Nutzungsanforderungen mit wenigem Aufwand.

Einbindung des Vorhabens in die Nachbarschaft

Vergleichende Studien kommen zum Ergebnis: »Studentenwohnhäuser leisteten einen wichtigen Beitrag zur Stärkung
des Wissenschaftsstandortes Deutschland und verbessern
das Ranking unter der Hochschulen erheblich, insbesondere
im internationalen Maßstab. (...)«
Insofern ist das »Akademische Wohnen« eine folgenotwendige Fortsetzung des Campusansatzes und führt zu der
dringend benötigten Belebung des Standortes außerhalb
der Vorlesungszeiten.
Umgekehrt schafft das Studentendorf kommunikative Orte
in seinem Projekt und bietet eine aktive Unterstützung der
Studierenden in Fragen rund um das Leben am Campus an.
Gäste aus dem In- und Ausland sollen sich in am Campus zu
Hause fühlen.

67
	

15 | Neue Gartenstadt Falkenberg
	
Berliner Bau- und
Wohnungsgenossenschaft
von 1892 eG
www.1892.de
Berliner Bau- und
Wohnungsgenossenschaft von 1892 eG
Knobelsdorffstraße 96
14050 Berlin
T: 030/303020
F: 030/30302165
w: www.1892.de
e: 1892@1892.de
Gründungsjahr
1892
Mitglieder
11.300
Wohnungsbestand 6.500 WE

BGF
Nutzfläche (Wohnflächen)
Gesamtkosten
Baukosten/m² Nutzfläche

Treptow-Köpenick
Bohnsdorf
Lindenblütenweg
13.822 m²
95
Gemeinschaftsräume
Gästewohnung
1–2
23 %
3
28 %
4
18 %
5 und mehr
30 %
ca. 14.000 m²
k.A.
23.054.200 EUR
1.647 EUR

Energiestandard
Miete kalt/m² netto
Miete kalt/m² brutto
Miete brutto warm/m²
Grundstück
Projektstand
Baufertigstellung

KfW-Effizienzhaus 70
8,50 EUR bzw. 9,50 EUR RH
k.A.
k.A.
Eigentum
im Rohbau
Frühjahr 2014

Bezirk
Ortsteil
Straße
Größe Grundstück
Wohneinheiten
Gewerbe/Sonstiges
Anzahl Zimmer

68
	

»Die 1892 blickt auf eine 120-jährige Geschichte zurück und
gehört damit zu den traditionsreichsten Genossenschaften
der Stadt. (...) Die Genossenschaft wurde am 9. März 1892
als Berliner Spar- und Bauvereine GmbH gegründet und
wurde rasch zum Modell eines großstädtischen Genossenschaftstyps, der in sozialer, kultureller und wohnreformerischer Hinsicht experimentellen Charakter trug.
Es entstanden neben einer bemerkenswerten Genossenschaftskultur erste Beispiele der klassischen Genossenschaftsarchitektur. (...) Über 20 Siedlungen sind im Laufe
der Jahrzehnte von der 1892 gebaut worden und werden bis
heute von der Genossenschaft verwaltet und von ihren Mitgliedern bewohnt. (...) Sie ist in fast allen Bezirken Berlins
vertreten.
Der gemeinschaftliche Gedanke des Für- und Miteinanders
steht bei der 1892 im Vordergrund. Gemeinsame Aktivitäten wie Hoffeste oder Ausflüge haben Tradition. (...) Die
1892 bietet auch Gästewohnungen, Gemeinschaftsräume,
Concierge-Service, Kinderbetreuung und besondere Wohnformen für Jung und Alt an.«

Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb 2012 | Berliner Bau- und Wohnungsgenossenschaft von 1892 eG

Wettbewerbsbeitrag der

Berliner Bau- und Wohnungsgenossenschaft von 1892 eG
	
»Neue Gartenstadt Falkenberg«
	
Planung:

Hertfelder & Montojo Architekten
	

69
	

Städtebauliche/Architektonische Qualität

Das Grundstück liegt in räumlicher Nähe zur »Tuschkastensiedlung« , die von Bruno Taut als Gartenstadt konzipiert
und 1913 gebaut worden war (UNESCO Weltkulturerbe).
Das Grundstück ist Teil eines sehr großen Baugrundstücks,
das auf dem Falkenberg liegt, einer weitgehend unbebauten
Hochplateaufläche unweit des S-Bahnhofs Grünau. Sie war
schon 1926 erworben worden und ging 1991 zurück an die
Genossenschaft. Im Jahre 2000 hat sie hier auf einer Teilfläche bereits die Siedlung PARADU mit 50 Wohnungen und
2010 den ersten Bauabschnitt der »Neuen Gartenstadt Falkenberg« mit 59 Wohnungen gebaut. Alle Neubauvorhaben
sind im hohen Maße der Gartenstadtidee verpflichtet.
Dieser Grundansatz und die Bebauungsstruktur wurden im
Architekturentwurf von hertfelder & montojo für den zweiten Bauabschnitt aufgenommen. Sie folgt dem städtebaulichen Bild des Wohnens in einem fließenden, stark durchgrünten Landschaftsraum, geprägt auch im Inneren der
Siedlung durch Grünbänder aus Privatgärten, Terrassengärten, Vorgärten und Gemeinschaftsflächen als ein Wechselspiel von Offenheit und Intimität. Jede Wohneinheit hat
Zugang zu eigenen Mietergärten oder Balkonen/Dachterrassen/Loggien.
In Längsrichtung ist die Siedlung klar in Geschosswohnungsbau mit max. vier Vollgeschossen und Reihenhäuser
gegliedert. Eine differenzierte Fassadengliederung mit
großzügigen Holz-Fensterflächen gibt allen Gebäuden eine
individuelle Gestaltung und bietet optimale Belichtungs-

und Besonnungsverhältnisse. Die Siedlung ist im inneren
Bereich autofrei, PKW-Stellplätze befinden sich in an der
Lindenblütenstraße und der Mandelblütenstraße. Für die
Fahrräder sind Fahrradpavillons vorgesehen.

Nachhaltigkeit und Energiekonzept

Durch nachhaltige und ökologische Bauweise und die Verwendung von hochwertigen, dauerhaften und wartungsarmen Materialien wird die Identifikation und Wertschätzung
durch die Bewohner gesteigert. In gleichem Maß verringern
sich die Kosten für Ver- und Entsorgung sowie die Instandhaltungskosten. Für die Beheizung der Wohnungen mittels
Fußbodenheizung soll Geothermie eingesetzt werden. Probebohrungen haben ergeben, dass der Boden sehr ertragreich ist. Drei Blockheizkraftwerke stellen die Warmwasserbereitung sicher.

Nutzungsstruktur

Es handelt sich um eine reine Wohnanlage mit ihren Nebenanlagen einschließlich Gemeinschaftsräumen und Gästewohnung. Die Vielfalt des Bauprogramms und die Verteilung der Wohnungsgrößen von ein bis sechs Zimmern
– teilweise innerhalb eines Hauses – fördert eine hohe
Durchmischung der Nutzerstrukturen.
Generationsübergreifende Freizeit- und Kommunikationsflächen sind im Innenbereich der Siedlung entlang eines
grünen Bandes angeordnet und schaffen ein Gemeinschaftsgefühl. Die privaten Mietergärten führen zu einer
positiven Verankerung der Nutzer. Die Kooperation mit der
Kita Kleiner Fratz, die im I. Bauabschnitt liegt, bietet Platz
für 40 Kinder. Der Hauswart vor Ort erleichtert vieles.

Wohnungstypologie

Durch die größtenteils barrierefreie Ausstattung der Anlage
wird eines der wichtigsten genossenschaftlichen Kriterien
erfüllt – das lebenslange Wohnrecht.
Auf der westlichen Grundstücksseite sind die Geschossbauten mit barrierefreiem Zugang bis zur Wohnung und mit
Orientierung zu den umliegenden Gärten geplant. Dabei
gibt es zwei quaderförmige Häuser, in denen sich jeweils
sieben Wohnungen mit drei und vier Zimmern befinden
(Haustyp D). Die größten Haustypen sind winkelförmig angelegt und haben jeweils 14 bzw. 17 unterschiedlich große
Wohnungen (Haustyp C). Diese Häuser haben das größte
Spektrum hinsichtlich der Anzahl der Zimmer, sind mit Aufzügen ausgestattet und weisen jeweils mehrere barrierefreie und rollstuhlgerechte Wohnungen auf. Im Inneren der
Siedlung werden Punkthäuser platziert, in denen sich pro
Lageplan

70

Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb 2012 | Berliner Bau- und Wohnungsgenossenschaft von 1892 eG
	

Geschoss jeweils nur eine Wohnung befindet bzw. eine Maisonette-Wohnung mit sechs Zimmern (Haustyp A).
Die unterschiedlich langen Reihenhauszeilen hingegen befinden sich auf der östlichen Seite des Grundstückes mit
Orientierung zum Park (Haustyp B). Ihre Erschließung erfolgt wechselseitig von Ost- und Westseite. Dies bestimmt
auch die Ausrichtung und die versetzte Platzierung der Reihenhausgruppen auf dem Grundstück, entweder mit Orientierung des Gartens und Erweiterung zum Park oder ins
»grüne« Zentrum der Neuen Gartenstadt Falkenberg.
Zimmer
Wohnfläche
1
46 m²
2
46 – 71 m²
3
71 – 100 m²
4
84 – 143 m²
5 (RH)
134 m²
6
126 m²
Wohneinheiten gesamt

WE
3
19
27
17
27
2
95

Vermietungskonzept

Das Projekt bietet Wohnen für alle Lebensphasen. Es wird
generationenübergreifendes Wohnen in separaten Wohnungen ermöglicht, aber dennoch im gleichen Haus. Erfahrungen aus dem 1. Bauabschnitt haben gezeigt, dass insbesondere Familien mit Kindern das Angebot annehmen und
große Wohnungen bzw. Reihenhäuser nachfragen. Die autofreie innere Grünzone mit Spielangeboten bietet gerade
Kindern ein ungefährdetes Spielen im Freien.

Mietenkonzept

Im unternehmensbezogenen Mietenkonzept ergibt sich für
dieses Neubauprojekt eine Wohnwertgruppe mit einem
Nutzungsentgelt von 8,50 EUR/m² in den Geschosswohnungen und 9,50 EUR/m² in den Reihenhäusern. Es soll
auch individuelle Nutzungsentgelte zur Reduzierung der
Miete geben wie einen »Treuebonus« mit einem Abschlag
von bis zu 0,50 EUR/m² für Mitglieder, die bereits länger als
zehn bzw. 20 Jahre bei der Genossenschaft wohnen und
eine andere Wohnung beziehen wollen. Eine weitere Reduktion ist über Mietvorauszahlungen oder die Zeichnung zusätzlicher Genossenschaftsanteile möglich.

Finanzierungskonzept

Die Gesamtkosten von 23.054.200 EUR teilen sich auf in:
KfW-Darlehen
4.750.000 EUR
Bankdarlehen
14.705.000 EUR
(Wettbewerb)
1.500.000 EUR
Eigenkapital
6.804.200 EUR
inkl. Grundstück mit 2.764.200 EUR

Eigenleistungen sind nicht vorgesehen. Die Baukoordination des Projektes wird von einem Baumanagement übernommen. Die Bauarbeiten werden in freihändiger, gewerkeweiser Einzelvergabe beauftragt. Das Projekt setzt auf
Nachhaltigkeit und langfristige Kosteneinsparungen.

Partizipation der Nutzer

Es soll eine Gemeinschaft der Bewohner entstehen, die sich
insbesondere durch die Nutzung der generationsübergreifenden Freiraum- und Kommunikationsflächen herstellt.
Ein Siedlungsausschuss ist als Bindeglied zur Verwaltung
vorgesehen. Wer möchte, kann sich hier sowie in Beiräten
oder in der Vertreterversammlung und im Aufsichtsrat engagieren.

Einbindung des Vorhabens in die Nachbarschaft

Die Nachbarschaft besteht im Wesentlichen aus den bereits
realisierten Siedlungen der Genossenschaft selbst einschließlich Kindertagesstätte im 1. Bauabschnitt der Gartenstadt Falkenberg, die auch für den 2. BA zur Verfügung
steht. Die offene Bauweise mit innerem Grünzug und Gemeinschaftsanlagen sind allgemein zugänglich und ermöglichen in Verbindung mit den angrenzenden öffentlichen
Parkanlagen eine Erholungsnutzung auch für Nichtbewohner.
Geplante Verwendung der Förderprämie:
Sollte die Weitergabe des Zinsvorteils
obligatorisch sein, würde sich bei einer
Förderprämie von 1,5 Mio EUR eine anfängliche Reduktion um rd. 0,45 EUR/m² ergeben.
Im Ergebnis würde sich danach unter
Berücksichtigung des »Treuebonus« das
monatliche Nutzungsentgelt auf 7,55 EUR/m²
bzw. 8,55 EUR/m² belaufen. Die »1892« sieht
aber eine unmittelbare Weitergabe des
Zinsvorteils als ungerecht an, da Neubauten
in der »1892« – im Sinne eines generationsübergreifenden Eigentums – in der Anfangszeit
schon immer durch die Bestandsbauten
»quersubventioniert« werden und die
Weitergabe eines etwaigen Zinsvorteils
nur an die Bewohner eines Neubauvorhabens
diesen Effekt verstärken würde, d.h. das
genossenschaftliche Solidaritätsprinzip
überstrapazieren würde. Vom möglichen
Zinsvorteil sollte die Genossenschaft
insgesamt und nicht nur das Neubauprojekt
profitieren.

71

16 | Wuhlebogen –
	
Anders Leben und Wohnen in Köpenick
	

Wohnungsbaugenossenschaft „Köpenick Nord“ eG
Kaulsdorfer Straße 209
12555 Berlin
T: 030/677703-0
F: 030/677703-10
w: www.koepenick-nord.de
e: info@koepenick-nord.de
Gegründet
1954
Mitglieder
3.740
Wohnungsbestand 3.413 WE

BGF
Nutzfläche
Gesamtkosten
Baukosten/m² Nutzfläche

Treptow-Köpenick
12555 Köpenick
Kaulsdorfer Straße/
Hoernlestraße
5.231 m²
46
Kita, Arztpraxis
Café und Begegnungsstätte
2
65 %
3
25 %
4
9%
k.A.
4.300 m²
8.996.887 EUR
2.095 EUR

Energiestandard
Miete kalt/m² netto
Miete kalt/m² brutto
Miete brutto warm/m²
Grundstück
Projektstand
Baufertigstellung

EnEV 2009
7,31 EUR bis 10,30 EUR
k.A.
k.A.
Eigentum
Im Rohbau
Juni 2013

Bezirk
Ortsteil
Straße
Größe Grundstück
Wohneinheiten
Gewerbe/Sonstiges
Anzahl Zimmer

72
	

»Die strategische Entwicklung der WBG „Köpenick Nord“ eG
ist auf der Grundlage demografischer, wirtschaftlicher und
sozialer Analysen und Forschungsergebnisse erarbeitet.
Wissenschaftliche Unterstützung erhielt die WBG Köpenick
Nord eG von der HTW Karlshorst. Ein Schwerpunkt der Weiterentwicklung ist die Schaffung neuer Angebote durch
Neubau, die im Neubauprogramm festgeschrieben sind.
Ausgewählte Festlegungen lauten:
„„Mix von Wohnungsangeboten, für verschiedene Einkommen und Haushaltsstrukturen (Mehrgenerationenhaus)
„„Mehr Komfort für Jung und Alt, u.a. Barrierefreiheit für
ein selbstbestimmtes und unabhängiges Leben bis ins
hohe Alter
„„Energetisches und ökologisches Grundkonzept für ein
nachhaltiges und gesundes Wohnen
„„Städtebauliche Entwicklung des Gebiets
„„Mehrwert für Kiezbewohner und Nachbarschaften
„„Wirtschaftliche Tragfähigkeit bei hoher architektonischer Qualität.«

Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb 2012 | Wohnungsbaugenossenschaft „Köpenick Nord“ eG

Wettbewerbsbeitrag der
Wohnungsbaugenossenschaft
„Köpenick Nord“ eG
»Wuhlebogen – Anders Leben und
Wohnen in Köpenick«
Planung:
Sypereck
Gesellschaft von Architekten mbH

73
	

Städtebauliche/Architektonische Qualität

Das Grundstück ist Teil eines Blockes, mit einer gewerblichen Vornutzung und einer Zwischennutzung als Lagerund Parkflächen. Das Umfeld ist überwiegend durch Zeilenbauten für Wohnnutzung aus den 1960er Jahren geprägt.
Der neue Baukörper wird als »Initialzündung« für eine
städtebauliche Aufwertung des Gesamtblocks verstanden.
Das Projekt ist somit nur ein Teil des gesamten Entwicklungskonzeptes. Langfristig werden hier weitere Geschosswohnungen als Blockrandbebauung und 16 Einfamilienhäuser im Inneren des Blocks entstehen. Der vorhandene
Jugendclub an der Hoernlestraße soll in die Randbebauung
integriert werden. Das Blockinnere soll im Übrigen als weitläufige, vom Verkehr abgeschirmte Gartenanlage hergestellt werden.

Nachhaltigkeit und Energiekonzept

Das Gebäude wird in konventioneller Bauweise errichtet.
Die Energiewerte unterschreiten die Anforderungen der
EnEV. Zusätzlich sind Gründächer, Warmwassergewinnung
über Solaranlagen, Brennwertheizung, Regenwasserversickerung auf der Hofseite sowie Grünanlage mit heimischen
Gehölzen und Pflanzen geplant. Die Nordfassade ist eher
geschlossen, die Südfassade ist offen und mit Schiebeläden
versehen. Der Baumbestand soll weitgehend erhalten bleiben.

Nutzungsstruktur

Das Vorhaben zielt darauf, keine monostrukturierte Wohnnutzung zu schaffen, sondern intern durch ergänzende
Mischnutzungen die Wohnanlage zu beleben. Das Foyer ist
als Begegnungsstätte mit einem angrenzenden kleinen
Café vorgesehen. Darüber hinaus befinden sich eine Kindertagesstätte und eine Praxis für Allgemeinmedizin im Erdgeschoss. Die geplante Servicezone und Angebote in Erdgeschoss zeigen die Vorgabe des gemeinschaftlichen Wohnens
für alle Altergruppen. Zwischen den Treppenhäusern liegen
Räume für Elektrofahrzeuge, Kinderwagen und Fahrräder.
Das Angebot der Wohnfläche beinhaltet neben den Wohneinheiten drei Bereiche für ambulant betreute DemenzWohngemeinschaften.

Wohnungstypologie
Perspektive Haupteingang Kaulsdorfer Straße

Auf der Grundlage dieses »Neubauprogramms« wurde ein
Gutachterverfahren für die bauliche Umsetzung auf dem
Vorhabengrundstück durchgeführt. Das Büro Sypereck Ges.
von Architekten mbH wurde aus fünf Büros zur Ausführung
ausgewählt.
Die fünfgeschossige Blockrandbebauung folgt dem bogenförmigen Verlauf der Hoernlestraße, der dem Projekt seinen
Namen gibt. Oberhalb des Sockelgeschosses kragt der Gebäuderiegel entlang der Hoernlestraße in den Straßenraum
der Kaulsdorfer Straße. Er setzt sich in Materialität und Gestaltung deutlich vom übrigen Baukörper in der Kaulsdorfer
Straße ab. Dies korrespondiert auch mit den jeweils unterschiedlichen Nutzungen. Die Stellplätze sind in einem großzügigen Vorgartenbereich gruppiert angeordnet. Die Wohnungszugänge liegen direkt benachbart.

74

Ziel ist ein Mix von Wohnungsangeboten, für verschiedene
Einkommen und Haushaltsstrukturen (Mehrgenerationenhaus) sowie mehr Komfort für Jung und Alt, u.a. Barrierefreiheit für ein selbstbestimmtes und unabhängiges Leben
bis ins hohe Alter. Die Typologie umfasst eine Mischung aus
2- bis 4-Zimmer-Wohnungen. Die Wohnungen im Erdgeschoss sowie die betreuten Wohngemeinschaften sind nach
DIN 18025/2 barrierefrei geplant. Darüber hinaus hat ein
großer Teil der Wohneinheiten die erforderlichen Bewegungsflächen für mobilitätseingeschränkte Bewohner.
Eine »Innere Straße« verbindet die Treppenhäuser und
Funktionsräume mit dem Haupteingang an der Kaulsdorfer
Straße und ermöglicht so Begegnung und Kommunikation
der Bewohner untereinander. Die Verbindung schafft Ausblicke und Zugänge zum begrünten Innenhof, der ebenfalls
ein Ort der Kommunikation sein soll.
Die Wohnungsflächen liegen zwischen 50 m² und 95 m².
Die Wohnungen öffnen sich nach Südosten bzw. Südwesten
zum Garten und verfügen über barrierefrei erschlossene
Balkone.

Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb 2012 | Wohnungsbaugenossenschaft „Köpenick Nord“ eG
	

Eine Besonderheit stellt die Planung für drei Demenzwohngemeinschaften dar. Jede hierfür vorgesehene Wohnung
verfügt über 376,70 m² Wohnfläche und ist für zehn Plätze
konzipiert. Im Eingangsbereich befindet sich jeweils der
Wohn- und Essbereich mit offener Gemeinschaftsküche und
Wintergarten. Parallel zur Kaulsdorfer Straße schließt sich
der Flügel mit den individuellen Wohnräumen an. Hier ist
eine Warte- und Ruhezone als Erweiterung des Flures vorgesehen. Für die Bewohner sind drei Gemeinschaftsbäder
geplant.
Zimmer
Wohnfläche
2
50 – 56 m²
3
77 m²
4
95 m²
10 (Wohngemeinschaft)
376 m²
Wohneinheiten gesamt

WE
28
11
4
3
46

Vermietungskonzept

Der Leitgedanke des Projektes ist das gemeinschaftliche
Wohnen für alle Altersgruppen. Hier werden neue Formen
des Zusammenlebens barrierefrei mit Komfort für Jung und
Alt, Mobil und Eingeschränkt geplant. Neben Singles, Familien und Menschen mit Behinderungen werden auch Menschen mit Demenzerkrankungen wohnen.

Mietenkonzept

Die Nutzungsentgelte (netto kalt) liegen in der Spanne von
7,31 EUR/m² bis 10,30 EUR/m² und im Durchschnitt aller
Wohnungen bei 8,64 EUR/m².

Finanzierungskonzept

Hierzu werden keine Aussagen getroffen.

Partizipation der Nutzer

Es gibt keine Ausführungen darüber, inwieweit zukünftige
Nutzer in das Auswahl-/Gutachterverfahren eingebunden
waren.

Einbindung des Vorhabens in die Nachbarschaft

Mit der Kindertagesstätte in den Räumlichkeiten des Gebäudes wird ein zusätzliches Angebot im Bereich der sozialen Infrastruktur geschaffen, von dem das gesamte Umfeld
profitieren kann. Sie gibt dem Standort mit der Arztpraxis
zusammen betrachtet einen deutlichen Charakter der (sozialen) Versorgung. Das kleine Café ist eine Einladung an alle.
Alle Aspekte zusammen bilden einen Mehrwert für den Kiez
insgesamt.

Mit der Mischung aus 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen wird
eine ausgewogene Mieterstruktur angestrebt.

Perspektive Ansicht von Süden

75

17 | Zum urbanen Generationswohnen
in Berlin-Marzahn

Berlin Brandenburgische Wohnungsgenossenschaft eG
Mehrower Allee 53A
12687 Berlin
T: 030/93653-0
F: 030/936 53-249
w: www.bbwbg.de
e: info@bbwbg.de
Gegründet
1982 als AWG Handel
Mitglieder
3.810
Wohnungsbestand 3.412 WE
Bezirk
Ortsteil
Straße
Größe Grundstück
Wohneinheiten

Marzahn-Hellersdorf
12687 Marzahn
Schleusinger Straße 8/10
ca. 6.000 m²
38 + 32 betreutes Wohnen

Gewerbe/Sonstiges

Kita, Büros,
betreutes Wohnen
2
20 WE 53 %
3
18 WE 47 %

Anzahl Zimmer

BGF
Nutzfläche
Gesamtkosten
Baukosten/m² Nutzfläche

k.A.
k.A.
k.A.
k.A.

Energiestandard
Miete kalt/m² netto
Miete kalt/m² brutto
Miete brutto warm/m²
Grundstück
Projektstand
Baufertigstellung

EnEV 2009
	
8,00 EUR
	
k.A. 

k.A. 

k.A.
	
Bauantrag gestellt
	
k.A.
	

76
	

»In diesem Jahr feiert die Genossenschaft ihr 30-jähriges
Bestehen. Am 01. Januar 1982 erfolgte die Gründung der Arbeiterwohnungsbaugenossenschaft (AWG) Berliner Handel
als Zusammenschluss der AWG Einzelhandel Handelsorganisation (HO) Berlin, der AWG Centrum Warenhaus Berlin am
Ostbahnhof, der AWG Konsum Berlin und der AWG Großhandel Waren täglicher Bedarf.
Die Umbenennung in Berlin Brandenburgische Wohnungsbaugenossenschaft e. G. erfolgte am 08. November 1990. In
der Zeit von 1996 bis 1998 wurde der 1. Nachwendeneubau
– ein Wohn- und Geschäftshaus mit 16 Wohnungen in der
Mehrower Allee geplant und ausgeführt. Neben dem Geburtstag der eG gab es in diesem Jahr einen weiteren Höhepunkt. Eine Genossenschaft im Brandenburgischen – die
Gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft Oranienburg
eG – verschmolz auf die Berlin Brandenburgische Wohnungsbaugenossenschaft eG.
Wenn man heute – nach 30 Jahren – feststellen kann, dass
noch 600 Erstmieter bei uns wohnen, sich aber auch neue
Mieter in unseren 3.412 Wohnungen wohlfühlen, sei es
durch das wohl gestaltete und grüne Umfeld oder auch
durch die sozialen Strukturen der Wohnanlagen, können
wir uns als Genossenschaft auf mindestens weitere 30 Jahre Genossenschaftsleben freuen.«

Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb 2012 | Berlin Brandenburgische Wohnungsgenossenschaft eG

Wettbewerbsbeitrag der

Berlin Brandenburgische

Wohnungsgenossenschaft eG
	
»Zum urbanen Generationswohnen 

in Berlin-Marzahn«
	
Planung:

Dirk Lohe Architekt
	

77
	

Städtebauliche/Architektonische Qualität

Mit dem Vorhaben wird ein bestehendes Wohnquartier
innerhalb der Großsiedlung Marzahn nachverdichtet. Dafür
sollen im Innenhofbereich einer geschlossenen Randbebauung im Bereich Mehrower Allee/Schleusinger Straße auf
einem ca. 6.000 m² großen Grundstück ein fünfgeschossiges voll unterkellertes Wohngebäude (Haus 1), ein viergeschossiges gemischt genutztes Gebäude (Haus 2) sowie
dazwischen ein zweigeschossiges, im Erdgeschoss rundes
und im ersten Obergeschoss elipsenförmiges Gebäude
(Haus 3) errichtet werden, welches als Zentralerschließungsbaukörper sowie als Mitgliedertreffpunkt der Genossenschaft dient. Alle drei Gebäude sind mit Aufzug und
Treppen erschlossen.

Nachhaltigkeit und Energiekonzept

Anschluss an das bestehende Fernwärmenetz.

Nutzungsstruktur

Haus 1 ist ein reines Wohngebäude mit insgesamt 38 Wohneinheiten. Im Erdgeschoss von Haus 2 (nördlicher Bereich)
wird eine Kindertagesstätte mit drei Gruppenräumen eingerichtet. Im südlichen Bereich von Haus 2 (Erdgeschoss und
erstes Obergeschoss) werden Büroräume für einen Pflegedienst geschaffen. Im ersten Obergeschoss werden zudem
zwölf Appartements sowie Aufenthalts- und Nebenräume
für eine Wohngruppe eingerichtet. Im zweiten und dritten
Obergeschoss befinden sich insgesamt 18 1-Zimmer- (Größe zwischen 43 und 50 m²) und vier 2-Zimmer-Wohnungen
(Größe jeweils ca. 64 m²). Die Nutzung des Mittelgebäudes
(Haus 3) mit Seminarräumen im 1. Obergeschoss ist ausschließlich den Bewohnerinnen und Bewohnern der Häuser
1 und 2 und den Genossenschaftsmitgliedern vorbehalten.

Wohnungstypologie

Durch die verschiedenen Wohnungsangebote und ergänzt
um wohnbegleitende Einrichtungen zur Kinderbetreuung
und Pflegedienst sind die Rahmenbedingungen geschaffen,
die ein generationsübergreifendes Wohnen ermöglichen.

78

Wohnen
Zimmer
Wohnfläche
2
51 – 62 m2
3
75 – 82 m2
3
100 – 116 m2
Wohneinheiten gesamt
Betreutes Wohnen
Zimmer
Wohnfläche
App. Wohngruppe
16 – 18 m2
1
43 – 50 m2
2
ca. 64 m2
Wohnen, Betreutes Wohnen, Appartements
Einheiten insgesamt

WE
20
16
2
38
WE
12
16
4
32
70

Vermietungskonzept

Die Wohnungen werden an Mitglieder der Genossenschaft
vergeben. Die Nutzer der sonstigen Flächen (ein Gesundheitspflegedienst und ein freier Träger für die Kita) stehen
bereits fest.

Mietenkonzept

Zum Mietenkonzept trifft die Genossenschaft keine Aussagen.

Finanzierungskonzept

Zum Finanzierungskonzept trifft die Genossenschaft keine
Aussagen.

Partizipation der Nutzer

Zur Partizipation der Nutzer trifft die Genossenschaft keine
Aussagen.

Einbindung des Vorhabens in die Nachbarschaft

Vor dem Hintergrund, dass gerade in der Großsiedlung Marzahn in den kommenden Jahren eine deutliche Zunahme
des Anteils älterer Menschen zu erwarten ist, ergänzt und
erweitert die vorgesehene Nutzungsmischung auf zweckmäßige Weise das Angebot von differenzierten Wohnformen und Betreuungsleistungen am Standort.

Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb 2012 | Berlin Brandenburgische Wohnungsgenossenschaft eG

Ansicht Nord-Ost

Haus 1, Grundriss 2.OG

Haus 1, Grundriss Staffelgeschoss

Haus 2, Grundriss 2.OG

Haus 2, Grundriss EG

79
	

18 | Wohnungsneubau an der
Welterbesiedlung Schillerpark
Berliner Bau- und
Wohnungsgenossenschaft
von 1892 eG
www.1892.de
Berliner Bau- und
Wohnungsgenossenschaft von 1892 eG
Knobelsdorffstraße 96
14050 Berlin
T: 030/303020
F: 030/30302165
w: www.1892.de
e: 1892@1892.de
Gründungsjahr
1892
Mitglieder
11.300
Wohnungsbestand 6.500 WE

BGF
Nutzfläche
Gesamtkosten
Baukosten/m² Nutzfläche

Mitte
13349 Wedding
Schwyzer Straße 1
4.749 m²
86
Senioren Wohngemeinschaft
mit 12 Wohnplätzen
1
26 %
2
58 %
3–4
14 %
Wohngruppe 2 %
11.641 m²
6.512 m²
k.A.
1.843 EUR

Energiestandard
Miete kalt/m² netto
Miete kalt/m² brutto
Miete brutto warm/m²
Grundstück
Projektstand
Baufertigstellung

EnEV 2012
8,50 EUR
9,50 EUR
10,00 EUR
Eigentum
Planungsphase
Juni 2015

Bezirk
Ortsteil
Straße
Größe Grundstück
Wohneinheiten
Gewerbe/Sonstiges
Anzahl Zimmer

80
	

»Die 1892 blickt auf eine 120-jährige Geschichte zurück und
gehört damit zu den traditionsreichsten Genossenschaften
der Stadt. (...) Die Genossenschaft wurde am 9. März 1892
als Berliner Spar- und Bauvereine GmbH gegründet und
wurde rasch zum Modell eines großstädtischen Genossenschaftstyps, der in sozialer, kultureller und wohnreformerischer Hinsicht experimentellen Charakter trug.
Es entstanden neben einer bemerkenswerten Genossenschaftskultur erste Beispiele der klassischen Genossenschaftsarchitektur. (...) Über 20 Siedlungen sind im Laufe
der Jahrzehnte von der 1892 gebaut worden und werden bis
heute von der Genossenschaft verwaltet und von ihren Mitgliedern bewohnt. (...) Sie ist in fast allen Bezirken Berlins
vertreten.
Der gemeinschaftliche Gedanke des Für- und Miteinanders
steht bei der 1892 im Vordergrund. Gemeinsame Aktivitäten wie Hoffeste oder Ausflüge haben Tradition. (...) Die
1892 bietet auch Gästewohnungen, Gemeinschaftsräume,
Concierge-Service, Kinderbetreuung und besondere Wohnformen für Jung und Alt an.«

Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb 2012 | Berliner Bau- und Wohnungsgenossenschaft von 1892 eG

Wettbewerbsbeitrag der
Berliner Bau- und Wohnungsgenossenschaft von 1892 eG
»Wohnungsneubau an der
Welterbesiedlung Schillerpark«
Planung:
Bruno Fioretti Marquez
Architekten

81
	

Städtebauliche/Architektonische Qualität

Das Baugrundstück befindet sich an der Ecke Schwyzer
Straße und Barfusstraße innerhalb der »Siedlung Schillerpark« , die zum Welterbe der UNESCO gehört. Zur Sicherung
der besonderen Qualität der Siedlung und ihres Status als
Welterbe wurde die Planung über einen Wettbewerb entwickelt und entschieden. Aus dem Wettbewerbsverfahren
ging das Architekturbüro Bruno Fioretti Marquez Architekten als Sieger hervor, das mit der Planung beauftragt wurde. Danach liegt das Hauptbauvolumen an der Grundstücksgrenze und folgt dem Verlauf der Straßen. Der sanfte
Kurvenverlauf an der Schwyzer Straße formt den dortigen
Baukörper und gibt ihm seine Dynamik. Durch die Blockrandausbildung wird der Innenbereich abgetrennt und
gleichzeitig maximiert. Mit der zurückgesetzten Ecke zur
Markierung der Eingangssituation reagiert das Gebäude
auf seinen spezifischen Kontext. Es ist eine Verbindung des
Innenhofs mit dem Außenraum angestrebt.

Die Fassade als verputzte Mauerwerkskonstruktion ist mit
gefüllten Porenziegeln und 6 cm starkem Wärmedämmputz
ohne zusätzliche Dämmschichten geplant. Um die Anforderungen der EnEV zu erfüllen, sind der Einbau von Holzfenstern mit Dreifachverglasung sowie eine starke Dämmung
des Flachdaches geplant.

Nutzungsstruktur

Das Projekt ist als Wohnsiedlung geplant, mit unterschiedlichen Wohnungsgrößen und einer Senioren-Wohngemeinschaft. Die Anlage soll Raum für viele verschiedene Bedürfnisse bieten und generationsübergreifendes Wohnen
ermöglichen.
Die bereits vorhandene Infrastruktur der Siedlung wie Gemeinschaftsraum und Kegelbahn, Gästewohnungen, Grünanlagen, Spielplätze und Kita ermöglichen eine sozial
durchmischte Mieter- und Nutzerstruktur.

Wohnungstypologie

Ansicht

Ansicht

Nachhaltigkeit und Energiekonzept

Die Beheizung erfolgt über Fernwärme. Auf den Dächern
werden Solarmodule zur Warmwassererzeugung installiert.
Eine kontrollierte Lüftungstechnik ist vorgesehen.
Ziel ist die Optimierung der Herstellungs- und die Minimierung der Betriebskosten. Daher wird darauf verzichtet, die
Potenziale der Wärmedämmung und der Anlagentechnik
bis zu den Grenzen auszureizen.

82

Die Wohnungen und das Wohnumfeld sind barrierefrei ausgestattet; damit wird eines der wichtigsten genossenschaftlichen Kriterien erfüllt – das lebenslange Wohnrecht. Innerhalb der gesamten Gebäudestruktur ist eine übergeordnete
Flexibilität bei der Einteilung der Raummodule möglich. Deren kombinatorische Vielfalt erlaubt bei Bedarf eine Zusammenschaltung zu größeren oder eine Teilung in kleinere
Einheiten und ermöglicht somit verschiedene alternative
Wohnungsschlüssel. Die Wohnungsformate können sich an
den Markt anpassen und bieten eine nachhaltige Perspektive. Die verschiedenen Raummodule weisen einen hohen
Grad an Standardisierung in ihrer Konstruktion und Ausstattung aus, wodurch die Kosten für Erbauung und Unterhalt in einem wirtschaftlich günstigen Bereich liegen.
Zimmer
1
2
3–4
12 (Wohngruppe)
Wohneinheiten gesamt

Wohnfläche
38 m2
55 m2
102 m2
je 25 m2

WE
23
50
12
1
86

Vermietungskonzept

Die Struktur und Durchmischung der Wohnungsgrößen ermöglicht es einer breiten Zielgruppe, hier ihr neues Zuhause zu finden. Egal ob Single, Familie, Rentner, Studenten,
Pärchen oder Wohngemeinschaft – für jeden Lebensabschnitt wird die passende Wohnungsgröße angeboten.
Der Neubau wird im Kontext mit der Bestandssiedlung gesehen und soll eine Umzugsalternative für Bewohner bieten,

Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb 2012 | Berliner Bau- und Wohnungsgenossenschaft von 1892 eG

die zum Teil schon seit mehreren Jahrzehnten in der Schillerpark-Siedlung wohnen und barrierefreie Wohnungen in
entsprechender Größe benötigen. Die möglichen Umzüge
haben gleichzeitig zur Folge, dass größere Wohnungen in
der Schillerpark-Siedlung frei werden, junge Familien hier
bezahlbaren Wohnraum finden und für eine Durchmischung
in der Altersstruktur sorgen.

Die Räumlichkeiten für die Seniorenwohngemeinschaft
werden von dem gemeinnützigen »Verein zur Förderung
des lebenslangen genossenschaftlichen Wohnens e.V.« angemietet. Als Unterstützung für das Engagement des Vereins wird die Miete auf 5,00 EUR/m² reduziert.

Finanzierungskonzept

Die geplante Gesamtkosten betragen 12.177.000 EUR,
davon sind 737.000 EUR Erwerbskosten, 10.440.000 EUR
Baukosten und 1.000.000 EUR Kosten für Außenanlagen.
Die Gesamtkosten teilen sich auf in:
KfW-Darlehen
4.300.000 EUR
Bankdarlehen
2.500.000 EUR
(Wettbewerb)
1.500.000 EUR
Eigenkapital:
3.877.000 EUR

Partizipation der Nutzer

Wohnungstypen Loft/Single

Die Genossenschaft bietet weitere Aktivitäten an. Ein gemeinsames genossenschaftliches Miteinander in der Siedlung ist Bestandteil des Konzeptes. »Das Neubauvorhaben
kann letztendlich nur durch die Gemeinschaft aller Genossenschaftsmitglieder getreu dem Motto Vereinte Kraft
leicht Großes schafft realisiert werden.« Wer möchte, kann
sich in den genossenschaftlichen Siedlungsausschüssen,
Beiräten oder in Vertreterversammlung und Aufsichtsrat
engagieren.

Einbindung des Vorhabens in die Nachbarschaft

Den älteren Bewohnern der umgebenden Siedlung wird zudem die Möglichkeit eröffnet, im Falle ihrer besonderen Bedürftigkeit in die neu geschaffene betreute Wohngemeinschaft zu ziehen. Für alle Bewohner der Neubausiedlung
steht umgekehrt der vorhandene Concierge-Dienst zu Verfügung. Außerdem befinden sich dort in räumlicher Nähe
das Verwalterbüro und eine Kita. Das Vorhaben versteht
sich als Beitrag, den angespannten Wohnungsmarkt (bei
den Wohnungsunternehmen) zu entlasten.
Wohnungstypen Junges Paar/WG

Mietenkonzept

Die Kaltmiete liegt bei 8,50 EUR/m². Allerdings gibt es
wohnungsbezogene und persönliche Faktoren, die das Nutzungsentgelt reduzieren sollen: »Treuebonus« für Mitglieder, die bereits länger als zehn bzw. 20 Jahre bei der Genossenschaft wohnen und eine andere Wohnung beziehen
wollen, »Mieterdarlehen« und günstigere Mieten für Wohnungen ohne Balkon, Loggia, Wintergarten oder Garten.
Hier wird einen Abschlag von 0,25 EUR/m² bis 1,00 EUR/m²
berechnet.

Geplante Verwendung der Förderprämie:
»Bei der vorgesehen Zins- und Tilgungsfreiheit und der maximalen Förderprämie
von 1,5 Mio. EUR ergibt sich unter der
Annahme einer alternativen vollständigen
Kapitalmarktfinanzierung eine Reduktion
von 37.500 EUR /p.a., d.h. eine Verringerung
der durchschnittlichen monatlichen
Nutzungsgebühr von ca. 0,60 EUR/m².«

83
	

19 | Seniorengerechtes Wohnen im
Reinickendorfer Rathausviertel

GEWIWO Berlin, Wittenauer
Wohnungsbaugenossenschaft eG
Rathauspromenade 68
13437 Berlin
T: 030/414014-0
F: 030/414014-41
w: www.gewino.de
e: wohnfuehlen@gewino.de
Gegründet
1924
Mitglieder
ca. 4.000
Wohnungsbestand ca. 2.400 WE (Bezirk Reinickendorf)

Anzahl Zimmer

Reinickendorf
13437 Wittenau
Techowpromenade 15
4.280 m² (Teilgrundstück)
44
Gästewohnung
ambulanter Pflegedienst
Fahrradabstellraum
mit E-Bike-Ladestation
1–2
44 WE 100 %

BGF
Nutzfläche
Gesamtkosten
Baukosten/m² Nutzfläche

k.A.
3.155 m²
8.558.300 EUR
ca. 2.694 EUR

Energiestandard
Miete kalt/m² netto
Miete kalt/m² brutto
Miete brutto warm/m²
Grundstück
Projektstand
Baufertigstellung

KfW-Effizienzhaus 55
Ø 8,50 EUR
k.A.
k.A.
Eigentum
Baugenehmigung
Ende 2013

Bezirk
Ortsteil
Straße
Größe Grundstück
Wohneinheiten
Gewerbe/Sonstiges

84
	

»Es liegt in der Natur der Sache, dass eine Baugenossenschaft in einem sich rasch wandelnden Wohnungsmarkt
neue Antworten auf immer komplexer werdende Fragestellungen finden muss.
Die GEWIWO Berlin stellt sich diesen Herausforderungen.
Dabei wird nach wie vor das Ziel verfolgt, den vorhandenen
Wohnungsbestand zu pflegen, wo nötig, zu modernisieren
und darüber hinaus neuen guten und sicheren Wohnraum
zu schaffen. Dieser wird auf der  Grundlage der Gesamtkostendeckung zu angemessenen und sozial verantwortbaren
Nutzungsgebühren an unsere Mitglieder überlassen.
Unsere Mieter haben ein DAUERWOHNRECHT. Die Umwandlung von Genossenschaftswohnungen in Eigentumswohnungen ist bei uns grundsätzlich ausgeschlossen. Das heißt,
für die Bewohner wird ein sicheres Wohnen zu kalkulierbaren Preisen garantiert.
Wir sind gegen eine anonyme Wohnungsverwaltung. Wir
sehen unsere Mieter, die ja auch unsere Mitglieder sind, in
erster Linie als Partner mit in den genossenschaftlichen
Gremien organisierten Mitspracherechten. Wir unterstützen und pflegen gute Nachbarschaften. In einer Genossenschaft nahezu selbstverständlich.«

Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb 2012 | GEWIWO Berlin, Wittenauer Wohnungsbaugenossenschaft eG

Wettbewerbsbeitrag der

GEWIWO Berlin, Wittenauer

Wohnungsbaugenossenschaft eG
	
»Seniorengerechtes Wohnen im

Reinickendorfer Rathausviertel«
	
Planung:

nps tchoban voss GmbH & Co. KG
	

85
	

Städtebauliche/Architektonische Qualität

Wohnen im Grünen in unmittelbarer Nachbarschaft zum
Dorfanger Alt-Wittenau.
Es wird ein U-förmiges Gebäude entlang der Techowpromenade in aufgelockerter Bebauungsstruktur errichtet, gegenüber dem unter Denkmalschutz stehenden Altbestand der
Genossenschaft (errichtet Ende der 1920er Jahre nach
einem Entwurf von Hermann Muthesius), in direkter Nachbarschaft zu einem Pflegeheim und nahe dem U-Bahnhof
Rathaus Reinickendorf.

Nutzungsstruktur

Es wird ein viergeschossiges Gebäude in U-Form errichtet.
Im Erdgeschoss sind eine Gäste-Wohnung und Büroräume
für einen ambulanten Pflegedienst eingeordnet sowie sechs
Garagenplätze und ein Fahrradabstellbereich mit der Möglichkeit der Aufladung von E-Bikes.
Die Erschließung erfolgt über Treppenhäuser mit zwei Aufzügen und verglasten Laubengängen. Jeweils vor den
Wohnungen sind »halböffentliche« mit Sitzmöglichkeiten
ausgestattete Erker angeordnet zur Förderung der Kommunikation untereinander.
Im Außenbereich werden ruhige Seniorenspielbereiche mit
Sitz- und Liegezonen angeboten.

Wohnungstypologie

Alle acht Wohnungen im Erdgeschoss haben einen direkt
angebundenen Mietergarten, die Wohnungen in den oberen
Geschossen werden mit großflächig zu öffnenden Wintergärten ausgestattet und die Wohnungen im obersten Geschoss erhalten Loggien/Dachterrassen.
Die Wohnungen sind seniorengerecht ausgestattet mit barrierefreien Zugängen sowie ebenerdigen Duschen und Fußbodenheizung.
Die 1,5- bis 2-Zimmer-Wohnungen sind zwischen 46 bis 81 m²
groß (Ø 66 m²). Insgesamt sind 18 Wohnungen größer als
65 m².
Lageplan

Zur Sicherung der städtebaulichen Qualität ist ein konkurrierendes Gutachterverfahren mit dem Stadtplanungsamt
Reinickendorf unter vier Architektenbüros durchgeführt
worden. Auf der Grundlage der städtebaulichen Lösung von
Schattauer + Tiebes wurde mit der Bauplanung das Architekturbüro nps tchoban voss beauftragt.
Das städtebauliche Konzept sieht eine Erweiterung der Anlage auf dem noch unbebauten restlichen Grundstücksteil vor.

Nachhaltigkeit und Energiekonzept

Energiestandard KfW 55. Das Außen- und Innenmauerwerk
besteht aus 36,5-cm-Poroton-Ziegelmauerwerk, beidseitig
verputzt (kein Wärmedämmsystem). Beheizung und Warmwasserbereitung erfolgt über Fernwärme mit Kraft-WärmeKopplung. Es ist eine extensive Dachbegrünung vorgesehen,
teilweise sollen auch die Fassaden begrünt werden.

86

Für das Sicherheitsbedürfnis der Bewohner wird eine Videosprechanlage eingebaut.

Vermietungskonzept

Die Vergabe der Wohnungen erfolgt vorrangig an Senioren
aus der Mitgliedschaft und/oder Wohnungswechsler aus
dem Bestand.
Die auch für untere Einkommensgruppen bezahlbaren
Wohnungen insbesondere im Altbaubestand (Nettokaltmiete um 5,00 EUR/m² Wfl.) werden dadurch verstärkt freigezogen. Das generationenübergreifende Wohnen wird damit
»über die Straße« ermöglicht.
Die große Nachfrage nach Wohnungen in dem Neubauvorhaben – ganz überwiegend aus der eigenen Mitglieder-/Bewohnerschaft – belegt, dass die kalkulierte Miete zwar an
der oberen Belastungsgrenze liegt, aber noch bezahlbar ist.

Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb 2012 | GEWIWO Berlin, Wittenauer Wohnungsbaugenossenschaft eG

Mietenkonzept

Die durchschnittliche Miethöhe beträgt 8,50 EUR/m² Wfl.
netto kalt unter Einrechnung von Verzicht für Eigenkapitalverzinsung. Die ortsübliche Vergleichsmiete nach Mietspiegel liegt für 40 – 60 m² bei 8,58 EUR/m² netto kalt. Es erfolgt eine differenzierte Mietenbildung nach Lage im Objekt:
Erdgeschoss
1.OG/2. OG
Dachgeschoss

7,90 EUR/m²
8,55 EUR/m²
8,85 EUR/m²

netto kalt
netto kalt
netto kalt

Geplante Verwendung der Förderprämie:
�
Die Förderprämie soll als Eigenkapitalersatzmittel zur Mietensenkung eingesetzt werden.
�
Bei Gewährung einer Förderprämie von 

1,5 Mio. EUR reduziert sich die durchschnittliche Miethöhe auf 7,65 EUR/m² netto kalt: 

Erdgeschoss 7,05 EUR/m² netto kalt,
�
1.OG/2. OG 7,70 EUR/m² netto kalt,
�
Dachgeschoss 8,00 EUR/m² netto kalt.
�
Bei Gewährung einer Förderprämie von 

1,0 Mio. EUR reduziert sich die durchschnittliche Miethöhe auf 7,95 EUR/m² netto kalt: 

Erdgeschoss 7,35 EUR/m² netto kalt,
�
1.OG/2. OG 8,00 EUR/m² netto kalt,
�
Dachgeschoss 8,30 EUR/m² netto kalt.
�

Finanzierungskonzept

Das Grundstück wurde bereits 1996 erworben (Gesamtgrundstück 16.247 m²). 35 % Eigenkapital stehen 65 %
Fremdkapital gegenüber. Das Fremdkapital ist bereits vertraglich vereinbart. Die Vergabe an einen Generalunternehmer ist geplant.

Partizipation der Nutzer

Im Frühstadium des Projektes wurde eine detaillierte
Mitgliederbefragung durchgeführt, deren Ergebnisse in die
weitere Planung eingeflossen sind. Fortlaufend wird im
Mieterjournal »Wohnfühlen« über den Projektfortschritt
berichtet. Dadurch liegen bereits doppelt so viele Bewerbungen vor, wie Wohnungen angeboten werden. Im Rahmen des Ausbaus werden den zukünftigen Nutzern Alternativen zur Auswahl gestellt werden (Küche, Fliesen,
Bodenbeläge, Armaturen etc.).

Einbindung des Vorhabens in die Nachbarschaft

Das Projekt entsteht in unmittelbarer Nähe als Arrondierung zum Altbaubestand der Genossenschaft mit 1.000
Wohnungen. Familiäre Bindungen, Nachbarschaften, soziale Netzwerke und Freundschaften können bei einem Umzug
weiterhin bestehen bleiben. Die älter gewordene Mitgliedschaft kann damit in der Genossenschaft gehalten werden.
Das in unmittelbarer Nachbarschaft gelegene Seniorenpflegeheim bietet für die Bewohner die Möglichkeit, vielfältige
Betreuungs- und Servicedienste wahlweise in Anspruch zu
nehmen. Eine entsprechende Kooperationsvereinbarung
zwischen dem Betreiber des Pflegeheimes und der GEWIWO
ist in Vorbereitung.

Perspektive

87
	

Impressum
	
Herausgeber
Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung und Umwelt
Württembergische Straße 6
10707 Berlin
www.stadtentwicklung.berlin.de
Inhalte und Bearbeitung
Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung und Umwelt
Abteilung IV Wohnungswesen,
Stadterneuerung, Soziale Stadt
Referat IV A – Wohnungs- und
Mietenpolitik, Wohnungsbauförderung, städtische Wohnungsbaugesellschaften
in Zusammenarbeit mit
BSM mbH
Katharinenstraße 19 – 20
10711 Berlin
www.bsm-berlin.de
Redaktion
BSM mbH
Abbildungen und Kartengrundlage
Alle Abbildungen sind den
Wettbewerbsbeiträgen entnommen.
Datengrundlage für die Planausschnitte: © GeoBasis-DE/
SenStadtUm III (2012)
Layout
Fürcho GmbH
www.fuercho-gmbh.de
Druck
MEDIALIS Offsetdruck GmbH
www.medialis.org
Berlin, Dezember 2012

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