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Full text: Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, Ortsteil Prenzlauer Berg / Lochner, Heinz [Bearb.]

Ergebnisbericht

Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, Ortsteil Prenzlauer Berg
Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen

Berlin, im Oktober 2013

Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, Ortsteil Prenzlauer Berg
Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen

Ergebnisbericht

im Auftrag des Bezirksamts Pankow von Berlin Abt. Stadtentwicklung Stadtentwicklungsamt / Gruppe Stadterneuerung erstellt durch S.T.E.R.N. Gesellschaft der behutsamen Stadterneuerung mbH Bearbeiter:
Heinz Lochner Mathias Schmitt-Gallasch in Zusammenarbeit mit

arbeitsgruppe gemeinwesenarbeit und stadtteilplanung argus gmbh Bearbeiter:
Bernd Maier Rosina Dieser

Gassner, Groth, Siederer & Coll.
Bearbeiter: Dr. Martin Groth Dr. Jörg Beckmann Berlin, im Oktober 2013

Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

Inhalt
1 2 2.1 2.2 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 4 5 6 7 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 8 8.1 Anlass der Untersuchung Untersuchungsgebiet und Methodisches Vorgehen Untersuchungsgebiet Methodisches Vorgehen Stand der baulich-städtebaulichen sowie sozialen Entwicklung des Untersuchungsgebiets (Ausgangssituation) Teilraum Helmholtzplatz Teilraum Kollwitzplatz Teilraum Teutoburger Platz Teilraum Winsstraße Teilraum Bötzowstraße Aufwertungsstatus des Untersuchungsgebiets Aufwertungspotentiale im Wohnungsbestand Verdrängungspotentiale der angestammten Bevölkerung Schlussfolgerungen und Empfehlungen zum Erlass einer Erhaltungsverordnung nach § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB und zur räumlichen Abgrenzung Ausprägung und Auswirkungen der Verdrängungsgefahr in den verschiedenen Teilräumen Zusammenfassung und Empfehlung Vorschlag zur räumlichen Abgrenzung Rechtssichere Festlegung der Teilräume Rechtssichere Anwendung der Prüfkriterien in den neu festzulegenden Sozialen Erhaltungsgebieten Anlagen Zusammenstellung der Ausprägung der Indikatoren
8.1.1 Indikatoren zur Bestimmung des Aufwertungsstaus der Teilräume 8.1.2 Indikatoren zur Bestimmung des Aufwertungspotentials der Teilräume 8.1.3 Indikatoren zur Bestimmung des Verdrängungspotentials der Teilräume

4 6 6 8 12 12 25 37 50 63 76 80 87 96 96 104 105 106 107 109 110
110 116 117

8.2

Beschreibung der verwandten Indikatoren
8.2.1 Indikatoren Aufwertungsstatus (AS) 8.2.2 Indikatoren Aufwertungspotentiale (AP) 8.2.3 Indikatoren Verdrängungspotentiale (AV)

119
119 125 127

8.3

Überprüfung der Satzungsvoraussetzung durch Fortschreibung der Indikatoren

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Anlass der Untersuchung
Im Bezirk Pankow, Ortsteil Prenzlauer Berg, wurden von 1993 bis 1995 insgesamt fünf Sanierungsgebiete förmlich festgelegt. Die Sanierungsgebiete Kollwitzplatz, Winsstraße, Bötzowstraße und Teutoburger Platz wurden zwischen 2009 und 2013 aus der Sanierung entlassen. Mit der Aufhebung des letzten Sanierungsgebietes Helmholtzplatz Anfang 2015 entfallen für den südlichen Prenzlauer Berg auch hier die Steuerungsmöglichkeiten des besonderen Städtebaurechts. Mit dem Ziel, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten, wurden im Ortsteil Prenzlauer Berg 1997 sechs soziale Erhaltungsgebiete gem. § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB festgesetzt. Es handelt sich hier um die Erhaltungsgebiete Teutoburger Platz Nord und Süd, Kollwitzplatz Nord, Bötzowstraße, Winsstraße Nord sowie Helmholtzplatz Ost. Diese Gebiete bilden im Wesentlichen Komplementärkulissen zu den (ehemaligen) Sanierungsgebieten, indem sie die nicht festgelegten Bereiche der im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen betrachteten Untersuchungsgebiete umfassen. Mit Aufhebung der Sanierungsgebiete gibt es für die dann übrig gebliebenen und zum Teil räumlich sehr kleinen Gebiete keine nachvollziehbare städtebauliche Begründung mehr. In allen Berliner Innenstadtbezirken ist eine zunehmend angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt zu verzeichnen und als Folge ein deutlicher Anstieg der Mieten. Vor diesem Hintergrund prüft die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt die Wiedereinführung der Zweckentfremdungsverbotsverordnung, die Ausweitung und Verlängerung der Kündigungsschutzklausel nach § 577 a Abs. 2 Satz 1 BGB sowie den Erlass einer Umwandlungsverordnung gem. § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB. Letztere würde für alle derzeitigen und künftigen sozialen Erhaltungsgebiete die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen einem Genehmigungsvorbehalt unterwerfen. Der hier betrachtete südliche Teil von Prenzlauer Berg ist in besonderem Maße von Veränderungen auf dem Berliner Wohnungsmarkt betroffen. Dies äußert sich vor allem durch • die große Zahl von Umwandlungen von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen und dem daraus resultierenden Verdrängungsdruck auf die Wohnbevölkerung, den Verlust von Kleinwohnungen durch Zusammenlegung, den überdurchschnittlichen Ausstattungsstandard nach Modernisierung, steigende Mieten (2002 – 2012 z. B. +30 % im Gebiet Helmholzplatz) die Umnutzung von Wohnungen in Ferienwohnungen das Vorliegen der Anwendungserfordernisse für soziale Erhaltungsverordnungen nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr.2 BauGB für das Gebiet der (ehemaligen) Sanierungsgebiete und der bestehenden Erhaltungsgebiete geprüft, die Grundlagen zur Abgrenzung bzw. Weiterentwicklung des räumlichen Geltungsbereiches sozialer Erhaltungsgebiete in

Wegfall des besonderen Städtebaurechts

Erhaltungsgebiete als Komplementärkulisse

Angespannter Wohnungsmarkt

Entwicklungen in Prenzlauer Berg

• • • • Untersuchungsauftrag •

Mit dem vorliegenden Gutachten sollen

•

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Prenzlauer Berg erarbeitet sowie • Aussagen zur rechtssicheren Anwendung der überarbeiteten Prüfkriterien auch in einer neuen Kulisse und zur Fortschreibung der verwendeten Daten getroffen werden.

Städtebauliche Ziele

Mit der Festlegung von sozialen Erhaltungsgebieten soll die Zusammensetzung der derzeitigen Wohnbevölkerung erhalten und damit negative städtebauliche Auswirkungen vermieden werden. Städtebauliche Ziele sind daher 1. der Erhalt des bestehenden Wohnungsangebotes mit den aktuell erreichten durchschnittlichen Ausstattungsstandards, 2. der Erhalt der Übereinstimmung von sozialer Infrastruktur, Wohnungsangebot und Zusammensetzung der Gebietsbevölkerung.

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2.1

Untersuchungsgebiet und Methodisches Vorgehen
Untersuchungsgebiet
Gliederung in fünf Teilräume Das Untersuchungsgebiet umfasst annähernd den gesamten südlichen Teil des Ortsteils Prenzlauer Berg. Hier leben 74.358 Einwohner (Stand: 31.12.2012) in insgesamt 44.981 Wohnungen (Stand 05/ 2011). Zum Untersuchungsgebiet gehören • • • die vier aufgehobenen Sanierungsgebiete Kollwitzplatz, Winsstraße, Bötzowstraße und Teutoburger Platz, das bestehende Sanierungsgebiet Helmholtzplatz die sechs sozialen Erhaltungsgebiete Teutoburger Platz Süd, Teutoburger Platz Nord, Kollwitzplatz Nord, Helmholtzplatz Ost, Winsstraße Nord und Bötzowstraße sowie die nicht festgelegten Gebiete am Arnswalder Platz, südlich der Straße Am Prenzlauer Berg sowie jeweils einige Wohnhäuser an der Schwedter Straße und der Schönhauser Allee im ehemaligen Sanierungsgebiet Teutoburger Platz.

•

Für die Bearbeitung wurde das Untersuchungsgebiet in die fünf Teilräume Helmholtzplatz, Teutoburger Platz, Kollwitzplatz, Winsund Bötzowstraße gegliedert. Sie entsprechen den sog. „Lebensweltlich orientierten Räumen“ (LOR), für die die größte Verfügbarkeit aufbereiteten Datenmaterials gewährleistet ist. Der Teilraum Teutoburger Platz wurde ergänzt durch das Soziale Erhaltungsgebiet Teutoburger Platz Nord, das in der Untersuchung zur Fortschreibung der Sozialen Erhaltungssatzung (Topos 2010) schon eingehend untersucht wurde. Auch stadträumlich betrachtet handelt es sich bei den gewählten Teilräumen um eine sinnvolle Aufteilung des Untersuchungsgebietes, da durch die umgebenden Hauptverkehrsstraßen bereits in sich abgeschlossene Stadtgebiete bestehen.

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Darstellung der Teilräume des Untersuchungsbereichs

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2.2

Methodisches Vorgehen
Die vorliegende Untersuchung beruht auf der Auswertung sekundärstatistischen Materials aus unterschiedlichen Quellen. In Anlehnung an die Praxis anderer kommunaler Verwaltungsstellen, insbesondere der Stadt München, werden ausgewählte Indikatoren des Untersuchungsgebiets hinsichtlich der Begründungserfordernisse für eine soziale Erhaltungssatzung einer differenzierten Datenanalyse unterzogen. Im Einzelnen werden drei Indikatorensets für folgende Sachverhalte des Untersuchungsgebiets gebildet: • • • Entwicklung und Stand der baulichen und sozialen Aufwertungsprozesse (Aufwertungsstatus) Aufwertungspotentiale in der derzeitigen Beschaffenheit des Wohnungsbestands sowie Verdrängungspotentiale in der Gebietsbevölkerung bei weiterer Aufwertung des Wohnungsbestands.

Indikatorenanalyse

räumliches Bezugssystem der Untersuchung

Aufgrund der Verfügbarkeit von Daten aus unterschiedlichen Quellen werden als räumliches Bezugssystem der Datenanalyse die „Planungsräume“ (PLR) der „Lebensweltlich orientierten Räume“ (LOR) vom Amt für Statistik Berlin-Brandenburg gewählt. Diese decken den Untersuchungsbereich vollständig ab (vgl. vorstehende Abbildung). Soweit entsprechende statistische Angaben für die überörtlichen Bereiche Bezirk Pankow und Berlin erhältlich waren, werden diese als Referenz vergleichend dokumentiert.

Datenquellen

Die für die Untersuchung genutzten Daten und Informationen sind folgenden Quellen entnommen: • Sozialstudien für die im Untersuchungsgebiet liegenden Sanierungs- und Erhaltungsgebiete, die im Zusammenhang mit der Aufstellung, Fortschreibung und/oder Aufhebung der Festlegungssatzungen gefertigt wurden, Bevölkerungsstatistik Brandenburg, vom Amt für Statistik Berlin-

• •

demographische Angaben aus dem Monitoring Soziale Stadtentwicklung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, sozial- und bevölkerungsstatistische Angaben des Mikrozensus Berlin vom Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Daten zum Wohnungsbestand, Mietbelastungsquoten aus der „Zusatzerhebung Wohnsituation“ im Mikrozensus 2010 vom Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Angaben zum Wohnungsbestand aus der Sissy-Datenbank der S.T.E.R.N. GmbH (Prozessdatenbank des Sanierungsbeauftragten für die förmlich festgelegten Sanierungsgebiete), Angaben zur ortsüblichen Miete aus dem Berliner Mietspiegel 2011 und der Wohnlagenzuordnung der Meldefälle aus der Bevölkerungsstatistik vom Amt für Statistik Berlin-Brandenburg,

• •

•

•

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•

Angaben zum Grundstücksverkehr und zur Umwandlung von Miet- zu Eigentumswohnungen des Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin (Datenzusammenstellung Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, IVC), Angaben zum Soll-Ist-Vergleich der sozialen Infrastruktur der Fachverwaltungen des Bezirksamts Pankow, Angaben zum Umfang des belegrechtsgebundenen Wohnungsbestands der Mieterberatung Prenzlauer Berg Gesellschaft für Sozialplanung und Mieterberatung mbH.

• •

Indikatorenauswahl, Datenaufbereitung und Berechnungsverfahren der Indexwerte

Im Rahmen der Untersuchung wurde aus den vorgenannten Quellen eine Vielzahl von Indikatoren hinsichtlich ihrer Aussagefähigkeit für bauliche Aufwertungsprozesse und eine hierdurch induzierte Verdrängung bestimmter Teile der Gebietsbevölkerung für die Teilgebiete (PLR) des Untersuchungsgebiets überprüft. In Abstimmung mit dem Auftraggeber und nach planungsrechtlicher Bewertung durch die Kanzlei Gassner, Groth, Siederer & Coll. wurde eine Auswahl getroffen, die für den Untersuchungsgegenstand hinreichend aussagekräftige empirische Befunde liefert und die redundante Einzelindikatoren vermeidet. Bevorzugt wurden für das Datenaggregat fortschreibungsfähige Angaben aus der turnusmäßigen amtlichen Statistik. Allerdings konnte bei dem gegebenen Untersuchungsziel auf Angaben zur Beschaffenheit des Wohnungsbestands und zur wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Gebietsbevölkerung (Mietbelastungsquoten, Einkommen), die aus Haushaltsbefragungen1 entnommen wurden, nicht verzichtet werden. Soweit erforderlich und möglich wurden die Indikatoren für den Status Quo durch Fortschreibung auf einen einheitlichen, möglichst aktuellen Datenstand gebracht. Angaben, die nur für Teilräume der einzelnen Planungsräume verfügbar waren (ehemalige bzw. noch festgelegte Sanierungsgebiete, Erhaltungsgebiete), wurden entsprechend dem Proporz der Wohnungsbestände der Teilräume zu Gesamtergebnissen für die einzelnen Planungsräume zusammengefasst. Um die Ergebnisse der einzelnen Indikatoren für die fünf Teilräume untereinander vergleichen zu können, war es erforderlich, die einzelnen Indikatoren zu standardisieren und zu einem Index zusammenzuführen. Dies erfolgte, indem jeweils die Summe der Ausprägungen der Einzelindikatoren auf 100 gesetzt wurde. Die Indexwerte für das Aufwertungspotential und das Verdrängungspotential in den Teilräumen, sind im Gesamtergebnis der Indikatorenberechnung als arithmetisches Mittel der Einzelwerte der Indikatoren ausgewiesen. Nach Prüfung konnte auf eine unterschiedliche Gewichtung der einzelnen Indikatoren zur Berechnung des jeweiligen Gesamtwerts verzichtet werden, weil hiervon kein signifikanter zusätzlicher Erkenntnisgewinn ausging. Für den Index Aufwertungsstatus wurden, ebenfalls ohne Gewichtung, zunächst drei sektorale Cluster gebildet, die in einem zweiten

1

Für Teilgebiete des Untersuchungsgebiets wurden im Zusammenhang mit der Vorbereitung der Entlassung der förmlich festgelegten Sanierungsgebiete Helmholtzplatz (ASUM GmbH, 2012), Kollwitzplatz (PFE, 2008), Teutoburger Platz (TOPOS, 2012), Winsstraße (argus gmbh, 2009) und Bötzowstraße (ASUM, 2010), bzw. der Fortschreibung der Erhaltungssatzungen Bötzowstraße, HelmholtzplatzOst, Kollwitzplatz-Ost, Teutoburger Platz Süd und Nord sowie Winsstraße-Nord (TOPOS, 2010) Sozialstudien angefertigt, die im Wesentlichen auf repräsentativen Haushaltsbefragungen beruhen.

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Schritt zu dem Index Aufwertungsstatus als arithmetisches Mittel der Clusterwerte zusammengefasst wurden. Die Ausstattung der Teilräume des Untersuchungsgebiets mit Angeboten der sozialen Infrastruktur wurde anhand eines Soll-IstVergleichs von Kennwerten ausgewählter Einrichtungen untersucht. Die Definition der einzelnen verwandten Indikatoren, die erhaltungsrechtliche Relevanz, die Datenquellen, die Berechnungsmethodik und die Fortschreibungsmöglichkeit sind in der Anlage dokumentiert. Indikatorenset Aufwertungsstatus In dem Indikatorenset „Aufwertungsstatus“ wurden Daten zusammengestellt, die die Entwicklung der einzelnen Teilräume hinsichtlich wohnungswirtschaftlicher und bevölkerungsstatistischer Aufwertungsprozesse in den letzten 3 bis 5 Jahren beschreiben und den Status Quo feststellen. Hierzu wurden drei sektorale Cluster gebildet: „Qualität und Entwicklung des Wohnungsbestandes“(Wohnungsbestand) mit sechs Einzelindikatoren, • „Umwandlung in Eigentumswohnungen und Verkaufsaktivitäten“ (Umwandlung / Verkauf), mit zwei Einzelindikatoren und • „Demografische und soziale Zusammensetzung der Wohnbevölkerung“ (Wohnbevölkerung) mit sieben Einzelindikatoren. Die Ergebnisse der Untersuchung der in den letzten Jahren festzustellenden Aufwertungsprozesse sind im Zusammenhang mit der Beschreibung der Teilräume des Untersuchungsgebiets in Kapitel 3 und zusammenfassend in Kapitel 4 dargestellt. Indikatorenset Aufwertungspotential Die Möglichkeiten, den vorhandenen Wohnungsbestand durch kostenaufwändige Wertverbesserungsmaßnahmen und die Zusammenlegung von Kleinwohnungen aufzuwerten, wurden mit fünf ausgewählten Einzelindikatoren in dem Indikatorenset Aufwertungspotential untersucht. Die Ergebnisse sind in dem Kapitel 5 „Aufwertungspotentiale im Wohnungsbestand“ zusammenfassend dargestellt. In dem Indikatorenset Verdrängungspotential wurden sechs Einzelindikatoren berücksichtigt, die Anhaltspunkte für eine mögliche Verdrängung von Bevölkerungsteilen durch Wohnkostensteigerungen in der Folge kostenaufwändiger Modernisierungsmaßnahmen und/oder Eigenbedarf nach Umwandlung liefern. Die Ergebnisse der Untersuchung sind in dem Kapitel 6 „Verdrängungspotentiale der angestammten Bevölkerung“ zusammenfassend dargestellt. Zur Bewertung der Bedarfsdeckung der Wohnbevölkerung mit Einrichtungen und Ausstattungen der sozialen Infrastruktur wurden Bestandsdaten der Bereiche • • • • • Kindertagesbetreuung Grundschulversorgung Kinder- und Jugendfreizeiteinrichtungen Spielflächenversorgung und Grünflächenversorgung •

Indikatorenset Verdrängungspotential

Bewertung der Infrastrukturausstattung

mit den Sollwerten der Teilräume des Untersuchungsgebiets, bezogen auf Versorgungsrichtwerte der Fachverwaltungen, verglichen. 10 S.T.E.R.N. GmbH / argus gmbh, Oktober 2013

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Die Ergebnisse sind im Zusammenhang mit der Beschreibung der Teilräume des Untersuchungsgebiets in Kapitel 3 dargestellt.

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Stand der baulich-städtebaulichen sowie sozialen Entwicklung des Untersuchungsgebiets (Ausgangssituation)
Teilraum Helmholtzplatz
Der Teilraum Helmholtzplatz ist nahezu identisch mit dem Sanierungsgebiet Helmholtzplatz. Gegenüber dem seit 1993 festgelegten Sanierungsgebiet wurden die vier Blöcke nördlich des SBahngrabens herausgenommen und stattdessen die zwei Blöcke zwischen Raumer- und Hiddenseer Straße mit in das Untersuchungsgebiet einbezogen (ca. 700 WE). Beide Blöcke sind als soziales Erhaltungsgebiet gem. § 172 Abs.1, Satz 1 Nr. 2 BauGB festgelegt. Begrenzt wird der Teilraum Helmholtzplatz damit durch die Danziger Straße im Süden, die Schönhauser Allee im Westen, die Prenzlauer Allee im Osten sowie durch den S-Bahn-Graben im Norden.

3.1

Teilraum mit Sanierungsgebiet nahezu identisch

Basisdaten

Basisdaten Teilraum Helmholtzplatz
Fläche Einwohner
Datenstand 31.12.2012 Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg

21.490

Altersaufbau
Datenstand 31.12.2012 Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg

unter 6 6 bis unter 15 15 bis unter 18 18 bis unter 65 65 und mehr

8,6 7,1 % 1,2 % 79,6 % 3,4 % 13.406

Wohnungen
Datenstand 2011, Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg

Wohnungsschlüssel
Datenstand 2012, Quelle: Sozialstudien

1-Zi.Whg. 2-Zi.Whg. 3-Zi.Whg. 4 und mehr-Zi. Whg.

19 % 44 % 27 % 10 %

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Erhaltene Gründerzeitbebauung

Um 1850 noch unbebaut, gehörte das Gebiet um den Helmholtzplatz bereits gerade 50 Jahre später zu den am dichtesten besiedelten Stadtgebieten Berlins. Die gründerzeitliche Bebauung ist in großen Teilen noch unversehrt vorhanden. Zahlreiche Einzelbauten stehen unter Denkmalschutz, darunter u. a. die am westlichen Gebietsrand gelegene Wohnanlage der Mietergenossenschaft "Bremer Höhe". Der zentral gelegene Helmholtzplatz prägt das Quartier.

Baulich-städtebauliche Entwicklung im Teilraum Helmholtzplatz
Das Gebiet rund um den Helmholtzplatz hat in den vergangenen 10 Jahren deutlich an Attraktivität als beliebtes innerstädtisches Wohnquartier gewonnen. Besonders Familien zogen in den letzten Jahren vermehrt in das Gebiet. Schwerpunkt: Erneuerung der Infrastruktur Die Stadterneuerung seit 1990 umfasste sowohl die Wohngebäude, soziale und kulturelle Einrichtungen als auch die Spiel- und Grünflächen sowie den öffentlichen Raum. Den Schwerpunkt der Erneuerungsaktivitäten der letzten Jahre bildeten die Sanierung und Qualifizierung von Schulen und Kindertagesstätten sowie die Verbesserung der Verkehrssicherheit für Fußgänger und Fahrradfahrer. Erneuerung des Wohngebäude und der Wohnungen 3.150 Wohnungen sind noch nicht umfassend erneuert 76 % des gründerzeitlichen Wohnungsbestandes im Sanierungsgebiet ist zwischenzeitlich saniert (2012), im soz. Erhaltungsgebiet sind es 62 %. Zahlreiche Dachgeschosse wurden zu Wohnungen ausgebaut. Andererseits sind hochgerechnet auf das Jahr 2013 ca. 3.150 Wohnungen bzw. 23 % des Wohnungsbestandes noch nicht umfassend erneuert; davon befinden sich rund 1.000 Wohnungen in einem sehr schlechten baulichen Zustand. Der verbliebene Erneuerungsbedarf ist im Gebiet unterschiedlich verteilt - besonders entlang der Hauptverkehrsstraßen sind viele Wohngebäude noch unsaniert. Neubaumaßnahmen fanden überwiegend in Baulücken statt. Dort entstanden insgesamt ca. 600 Wohnungen, in den letzten Jahren vermehrt durch Baugruppen. Das Neubaupotential ist damit weitgehend ausgeschöpft. Erneuerung der Infrastruktur Die Erneuerung und der Ausbau der sozialen Infrastruktur – Schulen, Kita's, Jugendfreizeiteinrichtungen – sowie Verbesserung des Spiel- und Freiflächenangebotes und der Verkehrssicherheit ist im Teilraum Helmholtzplatz zwischenzeitlich weit vorangeschritten. Durch den hohen Einsatz von Fördermitteln konnte die soziale Infrastruktur den Bedürfnissen der Wohnbevölkerung weitgehend angepasst werden. Kindertageseinrichtungen Im Teilraum Helmholtzplatz gibt es aktuell 25 Einrichtungen der Kindertagesbetreuung öffentlicher und privater Träger. Die vorhandenen Bestandsgebäude wurden umfassend baulich erneuert. Daneben entstand ein Kita-Neubau an der Lychener Straße, ein weiterer Neubau entsteht bis Mitte 2015. Die starke Zunahme der Kinderzahlen hat zu einer verstärkten Nachfrage nach Kita-Plätzen geführt, so dass es außerdem zu zahlreichen Gründungen von Eltern-Initiativ-Kita's kam. S.T.E.R.N. GmbH / argus gmbh, Oktober 2013 13

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Schulen

An den drei allgemein bildenden Schulen im Gebiet sowie dem Oberstufenzentrum (OSZ) in der Pappelallee wurden umfangreiche Sanierungsmaßnahmen durchgeführt. Aufgrund der steigenden Kinderzahlen wurde aus dem Kinder & Jugend Kultur–Zentrum in der Senefelderstraße 6 wieder eine Schule. Heute befindet sich im Eliashof ein integrierter Schul- und Musikschulstandort. Die bauliche Erneuerung der Thomas-Mann-Grundschule ist in Kürze abgeschlossen. An den beiden Gymnasien im Teilraum Helmholtzplatz erfolgten ebenfalls umfangreiche Sanierungsmaßnahmen an und in den Gebäuden sowie zur Neugestaltung der Pausenhöfe und Sportanlagen.

Jugendeinrichtungen

Der "SportJugendClub Lychi 75" richtet sich an Jugendliche und ist darüber hinaus als multifunktionales Angebot für alle Altersgruppen gedacht. Dazu wurden ein ehemaliges Lehrerwohnhaus und eine Sporthalle saniert und umgebaut. Eine besondere Attraktion stellt der Indoor-Seilgarten im Dachgeschoss dar. Im Teilraum Helmholtzplatz gibt es aktuell 14 öffentliche Spielplätze sowie den Helmholtzplatz und den Friedhofspark der Freireligiösen Gemeinde als öffentliche Grünflächen. Die Mehrzahl der Anlagen wurde im Rahmen der Sanierung unter intensiver Beteiligung der Bewohner und Elterninitiativen neu geschaffen. Der "Helmholtzplatz" bildet das grüne Zentrum des Quartiers. Das ehemalige Toilettenhaus auf dem Platz wurde zu einem "PlatzHaus" mit Angeboten für die Anwohner umgebaut, das alte Transformatorenhaus erfuhr eine denkmalgerechte Sanierung und beherbergt heute das Cafe "Kiezkind", ein Treffpunkt der vielen jungen Familien aus dem Quartier.

Spielplätze und Grün- und Freiflächen

Verkehr und öffentlicher Raum

Zur Verbesserung der Verkehrssicherheit und der Aufenthalts- und Gestaltungsqualität des öffentlichen Raums wurden im Rahmen der Sanierung erhebliche öffentliche Investitionen getätigt. Fast alle Kreuzungsbereiche innerhalb des Teilraums Helmholtzplatz sind verkehrsberuhigt und mit Gehwegvorstreckungen umgebaut. Gehwege wurden unter Wiederverwendung des historischen Materials erneuert. Der gesamte Teilraum ist als Tempo-30-Zone ausgewiesen. Seit 2010 gibt es eine Parkraumbewirtschaftung. Das Gebiet Helmholtzplatz verfügt über eine kleinteilige und breit gefächerte Gewerbestruktur. Besonders die Sparten Mode, Design sowie Läden "rund ums Kind und die Familie" sind in großer Anzahl vorhanden. Die Versorgung des Sanierungsgebiets mit Waren des täglichen Bedarfs ist durch zahlreiche kleinere Lebensmittelgeschäfte und mehrere Supermärkte sowie einem wöchentlich stattfindenden Markt am Helmholtzplatz sehr gut. Am nordwestlichen Gebietsrand ist mit den "Schönhauser Allee Arcaden" ein Einkaufszentrum mit regionaler Ausstrahlung entstanden. Im Rahmen des Sanierungsverfahrens wurden wie zuvor erläutert im erheblichen Umfang öffentliche Investitionen zur Verbesserung der qualitativen und quantitativen Ausstattung des Gebietes mit Einrichtungen der sozialen Infrastruktur geleistet. Dadurch verfügt der Teilraum Helmholtzplatz z. B. im Bereich von Schulen und Kindertagesstätten über vergleichsweise gut sanierte und modern ausgestattete Einrichtungen. Zum anderen entspricht das vorhandene Angebot weitgehend der aktuellen Nachfrage und den aktuellen Ansprüchen. Kindertagesbetreuung: Hier liegt die aktuelle Betreuungsquote auf Basis des bezirklichen Kindertagesstättenentwicklungsplans bei

Gewerbe

Infrastrukturausstattung – Ist / Soll Vergleich

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95 % bei Kindern im Alter von 3 bis unter 6 Jahren und bei 77 % bei Kindern von 1 bis unter 3 Jahre. Grundschulversorgung: Die aktuelle Schulentwicklungsplanung weist hier einen geringen Angebotsüberhang von 0,3 Zügen aus. Kinder- und Jugendfreizeiteinrichtungen: Eine sinnvolle Bewertung bezogen auf den untersuchten Teilraum ist aufgrund der anders geschnittenen Versorgungsbereiche für Kinder- und Jugendfeizeiteinrichtungen nicht möglich. Die beiden im Teilraum vorhandenen Einrichtungen decken ca. 70 % des Bedarfs innerhalb der Versorgungseinheit ab. Spielflächen: Eine richtwertgerechte Versorgung mit öffentlichen Spielflächen ist in den dichtbebauten Berliner Gründerzeitgebieten nicht erreichbar. Für den Teilraum Helmholtzplatz liegt der aktuelle Versorgungsgrad bei 50 % und ist damit im Vergleich zu anderen Gründerzeitgebieten überdurchschnittlich hoch.

Soziale Entwicklung und Aufwertungstendenzen im Teilraum Helmholtzplatz
Anteil der unter 18-Jährigen
Anteil der unter 18-Jährigen an der Gesamtbevölkerung in %
20,0 18,0 16,0 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 Helmholtzplatz Pankow Berlin Anteil der Altersgruppe u 18J. Stichtag: 31.12.2012 Veränderung 2007 bis 2012 (i.%-Punkten) 3,3 1,7 0,3 0,0 16,9 15,6 14,9 14,0 20,0 18,0 16,0

10,0 8,0 6,0 4,0 2,0

Quelle: Amt für Statistik Berlin Brandenburg

Der Anteil der unter 18-Jährigen an der Gesamtbevölkerung liegt in dem Teilraum aufgrund eines überproportionalen Zuwachses in den letzten 5 Jahren geringfügig über den Werten der überörtlichen Referenzgebiete. Die Tendenz zur Verjüngung der Wohnbevölkerung des Teilraums ist Ergebnis einer Gemengelage aus verstärkter Zuwanderung junger Familien mit Kindern und erhöhter Geburtenraten.

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Veränderung 2007 bis 2012 in %-Punkten

12,0

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Erwerbsquote der Wohnbevölkerung
52,0 2,0

50,0

1,5

48,0 1,0

1,0

Anteil sozialversicherungspflichtig Beschäftigter in %

46,0

0,7

0,5

0,2 44,0 0,0

42,0

-0,5

44,3 40,0 Helmholtzplatz Anteil sozialversicherungspflichtig Beschäftigter an der erwerbsfähigen Bevölkerung (15 bis 65 Jahre) in 2010 in % Prozentpunkte Veränderung gegenüber 2009

51,4 Pankow

44,9 -1,0 Berlin

Quelle: Monitoring Soziale Stadtentwicklung

Der Anteil der sozialversicherungspflichtig beschäftigten Personen an der erwerbsfähigen Bevölkerung im Alter zwischen 15 und 65 Jahren liegt unterhalb der Werte für die Referenzgebiete und hat sich gegenüber dem Vorjahr auch nur unterproportional erhöht. Der etwas niedrigere Anteil sozialversicherungspflichtig Beschäftigter korrespondiert allerdings mit höheren Anteilen freiberuflich tätiger Personen in dem Teilraum (31,6 % im Vergleich zu Berlin 17,4 %).

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Veränderung 2009 bis 2010 in %-Punkten

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Bezieher von SGB II- und SGB III Leistungen

10 9 8 7 6 5 -0,4 4 3 -0,5 -0,5 8,3 9,4

2

1,5

8,2

1

0,5

Arbeitslosenquote SGB II und III in %

0

-0,5

-1 2 1 0 Helmholtzplatz Pankow Berlin -1,5

-2

Anteil Arbeitslose (SGB II und III) zum 31.12.2010 Veränderung 2009 bis 2010 (i.%-Punkten)

Quelle: Monitoring Soziale Stadtentwicklung

Der Anteil arbeitsloser Personen an der erwerbsfähigen Bevölkerung, die im Jahr 2010 Leistungen nach dem SGB II und III bezogen haben, liegt im Teilraum Helmholtzplatz geringfügig unter dem Bezirkswert und deutlich unter dem Berliner Wert. Der Rückgang des Anteils an Transferleistungsbeziehern liegt gleichfalls unter dem Wert für die Referenzgebiete. Mietbelastungsquoten
40,0

35,0

30,0 29,7 25,0 27,1 28,6

20,0

15,0

Mietbelastungsquote in %

10,0

5,0

0,0 Helmholtzplatz Pankow Berlin

Anteil der Brutto-Kaltmiete am Haushaltsnetto-Einkommen

Quelle: Sozialstudien Sanierungs- und Erhaltungsgebiete 2009/2012, Mikrozensus Berlin 2010

Der Anteil der Brutto-Kaltmiete am Netto-Einkommen der Haushalte liegt in dem Teilraum etwas über den entsprechenden überörtlichen Referenzwerten. Offenkundig korrespondiert ein vergleichsweise hohes Einkommen (s.u.) mit einem relativ hohen Mietniveau S.T.E.R.N. GmbH / argus gmbh, Oktober 2013 17

Veränderung 2009 bis 2010 in %-Punkten

Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

(s.u.). Im Ergebnis sind die Haushalte - relativ - ähnlich stark belastet wie im Bezirks- und Berliner Durchschnitt. Ausweislich der Sozialstudien differieren die Mietbelastungsquoten der einzelnen Haushaltstypen deutlich voneinander. Durchgängig überdurchschnittliche Belastungsquoten müssen Ein-Personen-Haushalte und Alleinerziehende tragen. Äquivalenzeinkommen und Armutsgefährdungsquote

1550 1526

50,0 45,0 40,0 35,0
Anteil der Haushalte unterhalb der Armutsgrenze in %

1500

1450
medianes Äquivalenzeinkommen der Haushlte in €

1400

1403

30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0

1350

1300 1278 14,2 10,4 1200 8,0

1250

1150 Helmholtzplatz Pankow Berlin

medianes Äquivalenzeinkommen der Privathaushalte 2010 in € Anteil der Haushalte unterhalb der Armutsgrenze (60% des medianen Äquivalenzeinkommens) in %

Quelle: Sozialstudien Sanierungs- und Erhaltungsgebiete (fortgeschrieben auf 2010), Mikrozensus Berlin 2010

Das mittlere bedarfsgewichtete Pro-Kopf-Einkommen (Äquivalenzeinkommen) der Haushalte des Teilraums liegt deutlich über dem der überörtlichen Vergleichsgebiete und zeigt im Median eine wirtschaftlich überdurchschnittlich leistungsfähige Gebietsbevölkerung. Auch ist der Anteil an Haushalten mit einer unterdurchschnittlichen Armutsgefährdungsquote (mit weniger als 60 % des medianen Einkommens) niedriger als im Bezirk und als in Berlin gesamt.

18

S.T.E.R.N. GmbH / argus gmbh, Oktober 2013

Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

Wohndauer

60,0

70,0

50,0

52,2

60,0

40,0
Anteil Personen mit Wohndauer unter 5 Jahren

43,2 40,0

50,0

30,0 30,0 20,0 20,0

10,0 7,6 3,3 0,0 Helmholtzplatz Pankow Berlin 1,3

10,0

0,0

Anteil Personen mit einer Wohndauer unter 5 Jahren in 2012 in % Veränderung Wohndauer 5 Jahre und länger zwischen 2007 und 2012 (i. %-Punkten)

Quelle: Amt für Statistik Berlin Brandenburg

Der Teilraum Helmholtzplatz weist im Vergleich mit den überörtlichen Referenzgebieten noch einen unterdurchschnittlichen Anteil an Stammbevölkerung mit einer Wohndauer von 5 Jahren und länger in der Wohnung aus. Die Entwicklung der letzten 5 Jahre belegt mit stark überdurchschnittlichen Steigerungsquoten allerdings eine zunehmende Stabilisierung der Wohnbevölkerung. Bevölkerungswanderung
35 5 4 30 30,8 3 25 25,9 2 1 0 15

20

Fluktuationsquote 2011 in %

-0,9 15,3 -2,4 -2,3

-1 -2 -3

10

5 -4 0 Helmholtzplatz Pankow Berlin -5

Anteil Zu-/ Fortzüge (Fluktuationsquote) an der Bevölkerung im Jahr 2011 Veränderung der Fluktuationsquote zwischen 2007 und 2011 (i. %-Punkten)

Quelle: Amt für Statistik Berlin Brandenburg

Der Anteil der Zu- und Fortzüge an der Wohnbevölkerung (Fluktuationsquote) ist in dem Teilraum im Jahr 2011 gegenüber den Vergleichsgebieten deutlich erhöht. In den letzten 5 Jahren ist die BeS.T.E.R.N. GmbH / argus gmbh, Oktober 2013 19

Veränderung Fluktuationsquote 2007 bis 2011 in %-Punkten

Veränderung 2007 bis 2012 in %-Punkten

40,0

Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

wohnerfluktuation ähnlich wie im Berliner Durchschnitt, jedoch in stärkerem Maße als im Bezirk Pankow zurückgegangen. Das relativ hohe Wanderungsvolumen steht im Zusammenhang mit baulichen Veränderungen und der Entwicklung des Teilraums, die zu einer verstärkten Bewohnerfluktuation geführt hat.

Veränderungstendenzen im Wohnungsbestand
Umfang erneuerter Wohnungsbestand Im Zusammenhang mit den Stadterneuerungsmaßnahmen konnte bis 2012 insgesamt 76 % des Wohnungsbestands des Sanierungsgebiets Helmholtzplatz umfassend erneuert werden (Einbau bzw. Erneuerung der Sanitärausstattung, Einbau einer Sammelheizung, umfassende Instandsetzung).

12,0

14,0 12,0 10,0

8,0 7,0 6,0
Veränderung gegenüber 2005 in %

10,0

Veränderung gegenüber 2005 in %

8,0

Veränderung gegenüber 2005 in %

8,0 6,0 5,7 4,0 2,0 0,7 0,0
Balkon in % des Wohnungsbestands Aufzug in % des Gebäudeteilbestands

5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0

5,6

8,3

6,0

4,0 3,4 2,0 2,8

0,0
ZH Bad

Sanierungsgebiet Helmholtzplatz

Wärmedämmung in % des Gebäudeteilbestands

DG-Ausbau

Sanierungsgebiet Helmholtzplatz

Sanierungsgebiet Helmholtzplatz

Quelle: S.T.E.R.N. Sissy-Datenbank

Modernisierungstätigkeit seit 2005

Seit 2005 wurden in 2,8 % des Wohnungsbestands Sammelheizungen und in 3,4 % moderne Bäder eingebaut. Darüberhinaus wurden im gleichen Zeitraum z.T. im Zusammenhang mit der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen weitere Aufwertungen des Wohnungsbestands durch folgende besonders kostenaufwändige Maßnahmen durchgeführt:
− − − − Anbau von Balkonen an 0,7 % der Wohneinheiten des Sanierungsgebiets Ausstattung von 5,7 % der Gebäudeteile mit neuen Aufzugsanlagen Durchführung von Wärmedämm-Maßnahmen an 8,3 % der Gebäudeteile Ausbau der Dachgeschosse zu Wohnzwecken in 5,5 % der Gebäudeteile

Der Umfang der „Komfortmodernisierung“ liegt etwa im Durchschnitt der anderen Teilräume des Untersuchungsgebiets.

20

S.T.E.R.N. GmbH / argus gmbh, Oktober 2013

Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

Veränderung des Wohnungsschlüssels durch Wohnungszusammenlegungen

SG Helmholtzplatz
50 45 40 35 30 0,2 25 20 15
Anteil in %

15

10
Veränderung 1997 bis 2012 in %-Punkten

5,4 2,5

5

0

-5 -8,1 -10 19 44 27 10 -15 1 Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 und mehr Zimmer

10 5 0

Anteil jeweilige Wohnungsgröße (Zimmerzahl) in % aller Wohnungen 2012 Veränderung des Anteils (i. %-Punkten) zwischen 2012 und 1997

Quelle: Sozialstudien Sanierungsgebiete

Im Zusammenhang mit umfassenden Modernisierungsmaßnahmen wurde im Sanierungsgebiet Helmholtzplatz durch Zusammenlegung von Kleinwohnungen der Wohnungsschlüssel deutlich verändert. Zwischen 1997 und 2012 wurde der Anteil der 1-ZimmerWohnungen um 8,1 Prozentpunkte zugunsten des Zuwachses an 3und 4-Zimmer-Wohnungen vermindert. Die kostenaufwändige Neuaufteilung der Wohnungsgrundrisse durch Zusammenlegung von Kleinwohnungen führt regelmäßig zur Aufwertung des Wohnungsbestands und zur Verdrängung der hiervon betroffenen Kleinhaushalte. Gebietsmieten im Vergleich zu den ortsüblichen Vergleichsmieten

7,00

Teilraum Helmholtzplatz 50,0
6,41 5,82 5,85 5,37 5,69 5,42 5,36 5,04 40,0 30,0 20,0 10,0 9,0 -9,3 -10,0 -20,0 -30,0 5,1 6,2 0,0

Helmholtzplatz

6,00

5,00

4,00

3,00

2,00

1,00 -40,0 0,00 unter 40 m² Gebietsmieten 40 bis unter 60 m² 60 bis unter 90 m² ortsübl. Vergleichsmiete 90 m² und mehr Wohnflächenklasse Differenz i.v.H. -50,0

Quellen: Sozialstudien Sanierungs- und Erhaltungsgebiete, Berliner Mietspiegel 2011 (Datenstand Sept. 2010)

Die Aufwertung des Wohnungsbestandes des Teilraumes findet ihren quantitativen Ausdruck auch im Niveau der Bestandsmieten. Diese liegen in den Wohnungsgrößenklassen mit 40 m² und mehr zwischen 5 % und 9 % über den Mittelwerten der ortsüblichen Vergleichsmieten des Berliner Mietspiegels 2011 für eine vergleichbare Wohnung (Baualter bis 1918, Vollstandard, Wohnlage). S.T.E.R.N. GmbH / argus gmbh, Oktober 2013 21

Abweichung Gebietsmiete von Vergleichsmiete in %

Netto-Kaltmiete in €/m2

Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

Wohnlage nach Mietspiegel
gute Wohnlage

300 280 260
mittlere Wohnlage

20,0

15,0

240 220 200 180 160 140 120 188 100 Helmholtzplatz Pankow Berlin 177 174 0

10,0

einfache Wohnlage

Faktor Wohnlagenqualität

5,0

0,0

-5,0

-10,0

Faktor Wohnlagenqualität Msp 2011 100=nur einfache Wohnlage 300=nur gute Wohnlage Punkte Veränderung Faktor Wohnlagenqualität zwischen 2009 und 2011 + = verbessert - = verschlechtert

Quelle: Amt für Statistik Berlin Brandenburg

Die Zuordnung der Wohnadressen zu den Wohnlagefestlegungen des Berliner Mietspiegels 2011 „einfach“, „mittel“ und „gut“ berücksichtigen die Lagemerkmale „Bebauung und Nutzung von Gebieten“, „Struktur und Dichte der Bevölkerung“ sowie „Physische Umweltbedingungen“. Da die Wohnlagenzuordnungen nicht systematisch überprüft werden, entsprechen diese nicht immer den aktuellen Gegebenheiten. Die Wohnungen des Teilraums sind zu kleineren Teilen (11,9 %) als „einfache“ und zu größeren Teilen (88,1 %) als „mittlere“ Wohnlage eingestuft. Der Wohnlagenfaktor (Erläuterung zum Berechnungsverfahren in der Anlage „Beschreibung der Indikatoren“) beträgt 188 und ist gegenüber dem Mietspiegel 2009 unverändert.

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S.T.E.R.N. GmbH / argus gmbh, Oktober 2013

Veränderung Wohnlagenqualität 2009 bis 2011

Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

Wohnungsverkäufe und Begründung von Wohnungseigentum
Wohnungsverkäufe
Wohnungsverkäufe 2006 bis 2011 des in % Bestandes 31.12.2005

9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Helmholtzplatz Pankow Berlin

7,9

4,3

3,8

Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt IVC

Das Umsatzvolumen von Kauf- und Verkaufsvorgängen von Immobilien in einem Gebiet kann als Indikator für das Marktinteresse und damit für Aufwertungstendenzen angesehen werden. Im Zeitraum 2006 bis 2011 wurden in dem Teilraum für 7,9 % des Bestandes vom 31.12.2005 Grundbuchumschreibungen vorgenommen. Damit liegt die Quote doppelt so hoch wie im Berliner Durchschnitt. Umwandlung von Mietwohnungen

Umgewandelte Einheiten 2006 bis 2011 des in Bestandes 31.12.2005

9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Helmholtzplatz Pankow Berlin

7,8

3,0 1,7

Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt IVC

Der Umfang der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist gleichfalls ein Indikator für das Investitionsinteresse und geeignet, Aufwertungstendenzen eines Gebiets anzuzeigen. In dem Teilraum Helmholtzplatz liegt der Anteil der im Zeitraum 2006 bis 2011umgewandelten Mietwohnungen bezogen auf den Bestand vom 31.12.2005 bei 7,8 % und damit fast 5 mal so hoch wie im Berliner Durchschnitt. S.T.E.R.N. GmbH / argus gmbh, Oktober 2013 23

Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

Aufwertungsstatus für den Teilraum Helmholtzplatz
Index Aufwertungsstatus Um eine Gesamtbewertung des Aufwertungsstatus des Teilraums zu erhalten, wurden die Ergebnisse der vorstehenden Indikatoren zu den Indikatorenclustern • • • Wohnungsbestand Umwandlung / Verkauf Wohnbevölkerung

zusammengefasst. Der Mittelwert der jeweils auf 100 standardisierten Einzelindikatoren ergibt die Ausprägung des jeweiligen Clusterwerts. Aus diesen wiederum ergibt sich als Mittelwert der „Indexwert Aufwertungsstatus“.2 Im Ergebnis der für die letzten Jahre dargestellten Gebietsentwicklung können für das Gebiet deutliche Aufwertungstendenzen festgestellt werden. Diese sind vor allem in der Veränderung der demografischen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Verjüngung und hohes Wanderungsvolumen), einem hohen Anteil an wirtschaftlich leistungsfähigen Haushalten, der Aufwertung des Wohnungsbestands durch Komfortmodernisierungen in Verbindung mit hohen Umwandlungs- und Verkaufsquoten zu sehen.
35
Ausprägung der Indikatorencluster (Mittelwert) auf 100 standardisiert

35

30

Indexwert Aufwertungsstatus

30

18,3
25 25

20

20

15

15

10

17,1

21,0

19,3

10

5

5

0

0

Helmholtzplatz Indikatorencluster Wohnungsbestand Indikatorencluster Unwandlung / Verkauf Indikatorencluster Wohnbevölkerung Index Aufwertungsstatus Teilraum (Mittelwert)
Quelle: argus gmbh 2013, eigene Berechnungen

2

Das Berechnungsverfahren ist in der Anlage „Zusammenstellung der Ausprägung der Indikatoren“ dokumentiert.

24

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3.2

Teilraum Kollwitzplatz
Das ehemalige Sanierungsgebiet Kollwitzplatz (7.100 WE) umfasst nahezu 4/5 dieses Teilraums. Vier Blöcke bilden das soziale Erhaltungsgebiet Kollwitzplatz Nord (1.550 WE)

Prägend: ehemalige Brauereien und der Wasserturmplatz

Die bauliche Struktur ist größtenteils noch unversehrt erhalten: Gründerzeitliche Blockrandbebauung mit annähernd gleichen Traufhöhen, Seitenflügeln und Quergebäuden sowie in den Block integrierte Infrastruktureinrichtungen. Identität stiftend und Namen gebend für das Gebiet ist der zentral gelegene Kollwitzplatz. Die besonderen Merkmale des Quartiers sind der jüdische Friedhof, die ehemaligen großen Brauereistandorte (Kulturbrauerei, Bötzowbrauerei und Königstadtbrauerei) und der Wasserturmplatz mit seinen historischen Bauwerken, wie den unterirdischen Wasserreservoiren, dem Steigerohrturm und dem bewohnten Wasserturm.

Basisdaten

Basisdaten Teilraum Kollwitzplatz
Fläche Einwohner
Datenstand 31.12.2012 Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg

14.314

Altersaufbau
Datenstand 31.12.2012 Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg

unter 6 6 bis unter 15 15 bis unter 18 18 bis unter 65 65 und mehr

8,0 % 8,0 % 1,9 % 79,7 % 5,4 % 8.676

Wohnungen
Datenstand 2011, Quelle: Amt für Statistik BerlinBrandenburg

Wohnungsschlüssel
Datenstand 2008, Quelle: Sozialstudien

1-Zi.Whg. 2-Zi.Whg. 3-Zi.Whg. 4 und mehr-Zi. Whg.

12 % 32 % 39 % 17 %

Baulich-städtebauliche Entwicklung im Teilraum Kollwitzplatz
Durch die Sanierung und Modernisierung der Wohn- und Gewerbegebäude, die Verbesserung der sozialen und kulturellen Einrichtungen, die Qualifizierung von Spiel- und Grünflächen sowie die Durchführung von Verkehrsberuhigungsmaßnahmen ist in den Jahren seit 1990 ein attraktives innerstädtisches Wohnquartier entstanden

S.T.E.R.N. GmbH / argus gmbh, Oktober 2013 25

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2.500 Wohnungen noch nicht umfassend modernisiert

Erneuerung der Wohngebäude und Wohnungen Das Sanierungsverfahren für das Gebiet Kollwitzplatz wurde am 27.01.2009 beendet. In 15 Jahren Stadterneuerung konnten 69 % des Altbaubestandes modernisiert und instand gesetzt werden. Im Sozialen Erhaltungsgebiet Kollwitzplatz Nord wurden im Zeitraum bis 2010 ca. 53 % der Wohnungen umfassend erneuert. Umgekehrt bedeutet dies, dass hochgerechnet auf das Jahr 2013 ca. 2.500 Wohnungen bzw. 28 % des Wohnungsbestandes noch nicht umfassend modernisiert sind. Wohnungsneubau entstand in den meist kriegsbedingten Lücken der gründerzeitlichen Baustruktur und durch den Ausbau von Dachgeschossen im Altbaubestand. Insgesamt wurden im Sanierungsgebiet rd. 1.000 Wohnungen neu errichtet, ca. 40 % als Dachgeschoßausbau und ca. 60 Prozent als Lückenschließung, darunter auch zwei Seniorenwohnhäuser mit öffentlich geförderten Wohnungen und baugemeinschaftliche Wohnformen. Erneuerung der Infrastruktur Seit 2000 fanden erhebliche öffentliche Investitionen zur Verbesserung der öffentlichen Einrichtungen und des öffentlichen Raumes statt. Dadurch gibt es heute im Teilraum Kollwitzplatz ein breit gefächertes und auf die Bedürfnisse der Wohnbevölkerung zugeschnittenes Angebot an sozialen Infrastruktureinrichtungen. Die Ausstattung des Wohngebietes mit sozialen Einrichtungen ist gerade für Familien mit Kindern eine wesentliche Voraussetzung für deren Verbleib im Gebiet oder für ihre Entscheidung, hierher zu ziehen.

Kindertageseinrichtungen

Im Teilraum Kollwitzplatz gibt es aktuell 11 Einrichtungen der Kindertagesbetreuung öffentlicher und freier Träger mit zusammen 806 Plätzen. Die vorhandenen Bestandsgebäude wurden umfassend baulich erneuert. Die starke Zunahme der Kinderzahlen hat zu einer verstärkten Nachfrage nach Kita-Plätzen geführt, so dass es außerdem zu zahlreichen Gründungen von Eltern-Initiativ-Kita's kam.

Schulen

Im Teilraum Kollwitzplatz befinden sich zwei Grundschulen. Außerdem versorgt die Grundschule am Teutoburger Platz den südlichen Bereich des Teilraums mit. Beide Schulstandorte wurden im Zuge des Sanierungsverfahrens umfassend baulich erneuert. Am Standort Campus Knaackstraße erfolgte außerdem ein Sporthallenneubau mit mehreren Hallenteilen für den Schul- und Vereinssport.

Jugendfreizeiteinrichtungen Das Angebot an Jugendfreizeiteinrichtungen konnte in den vergangenen Jahren entscheidend verbessert werden: Neubau des Spielhauses auf dem abenteuerlichen Bauspielplatz in der Kollwitzstraße 35, Umbau der ehemaligen Schwankhalle auf dem Gelände der Königstadtbrauerei zum Jugendhaus Königstadt in der Saarbrücker Straße 23 und Umbau des ehemaligen Lehrerwohnhauses in der Danziger Straße 50 zu einem KinderKunst Veranstaltungshaus durch den Kulturverein Prenzlauer Berg.

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Spielplätze und Grün- und Freiflächen

Im Teilraum Kollwitzplatz gibt es aktuell 8 öffentliche Spielplätze, davon sieben Neuanlagen, sowie die in den letzten Jahren umfassend erneuerten historischen und denkmalgeschützten Stadtplätze Wasserturmplatz, Senefelderplatz und Kollwitzplatz. Durch die Teilerneuerung der Tiefbehälter auf dem Wasserturmplatz entstand ein besonderer Ort für die Kulturszene in Prenzlauer Berg. Mit einem temporären Veranstaltungsprogramm entwickelten sich die ehemaligen Wasserspeicher zu einem international anerkannten Ort für Musik, Theater und Ausstellungen und Museum. Nach der umfassenden, denkmalgerechten Erneuerung beherbergt die KulturBrauerei in der Knaackstraße/Sredzkistraße gastronomische Einrichtungen, ein Multiplex-Kino, Einzelhandels- und Büroflächen sowie die gemeinnützige Kulturbrauerei gGmbH mit sozialen und kulturellen Projekten.

Kultur

Gewerbe

Die Gewerbeflächen konzentrieren sich auf den großen Arealen der ehemaligen vier Brauereistandorte sowie der alten Backfabrik, Saarbrücker Straße 36-38, und des ehemaligen Kaufhaus Jonas, Torstraße 1. Im ehemaligen Back-Kombinat an der Saarbrücker Straße 36-38 ist die BACKFABRIK entstanden, ein Multimedia-Zentrum mit Designerläden, Büroflächen, Kongresseinrichtungen und Gastronomiebetrieben. Die Erneuerung des genossenschaftlichen Gewerbehofes Königstadt, Saarbrücker Straße 22, 24, ist noch im Prozess, zum weit überwiegenden Teil aber bereits abgeschlossen.

Infrastrukturausstattung – Ist / Soll Vergleich

Im Rahmen des Sanierungsverfahrens wurden wie zuvor erläutert im erheblichen Umfang öffentliche Investitionen zur Verbesserung der qualitativen und quantitativen Ausstattung des Gebietes mit Einrichtungen der sozialen Infrastruktur geleistet. Dadurch verfügt der Teilraum Kollwitzplatz z. B. im Bereich von Schulen und Kindertagesstätten über vergleichsweise gut sanierte und modern ausgestattete Einrichtungen. Zum anderen entspricht das vorhandene Angebot weitgehend der aktuellen Nachfrage und den aktuellen Ansprüchen. Kindertagesbetreuung: Hier liegt die aktuelle Betreuungsquote auf Basis des bezirklichen Kindertagesstättenentwicklungsplans bei 94 % für Kinder im Alter von 3 bis unter 6 Jahren und bei 76 % bei Kindern von 1 bis unter 3 Jahre. Grundschulversorgung: Die aktuelle Schulentwicklungsplanung weist hier einen geringen Angebotsüberhang von 1,0 Zügen aus. Kinder- und Jugendfreizeiteinrichtungen: Eine sinnvolle Bewertung bezogen auf den untersuchten Teilraum ist aufgrund der anders geschnittenen Versorgungsbereiche für Kinder- und Jugendfreizeiteinrichtungen nicht möglich. Die im Teilraum vorhandene Einrichtung deckt ca. 40 % des Bedarfs innerhalb der Versorgungseinheit ab. Spielflächen: Eine richtwertgerechte Versorgung mit öffentlichen Spielflächen ist in den dichtbebauten Berliner Gründerzeitgebieten nicht erreichbar. Für den Teilraum Kollwitzplatz liegt der aktuelle Versorgungsgrad bei 85 % und ist damit im Vergleich zu anderen Gründerzeitgebieten überdurchschnittlich hoch.

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Soziale Entwicklung und Aufwertungstendenzen im Teilraum Kollwitzplatz Anteil der unter 18-Jährigen
Anteil der unter 18-Jährigen an der Gesamtbevölkerung in %

20,0 18,0 17,9 16,0 15,6 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 Kollwitzplatz Pankow Berlin Anteil der Altersgruppe u 18J. Stichtag: 31.12.2012 Veränderung 2007 bis 2012 (i.%-Punkten) 3,3 1,7 0,3 14,9

20,0 18,0 16,0 14,0
Veränderung 2007 bis 2012 in %-Punkten
Veränderung 2009 bis 2010 in %-Punkten

12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0

Quelle: Amt für Statistik Berlin Brandenburg

Der Anteil der unter 18-Jährigen an der Gesamtbevölkerung ist in dem Teilraum aufgrund eines deutlich überproportionalen Zuwachses in den letzten 5 Jahren im Vergleich zu den überörtlichen Referenzgebieten relativ hoch. Die Tendenz zur Verjüngung der Wohnbevölkerung des Teilraums ist Ergebnis einer Gemengelage aus verstärkter Zuwanderung junger Familien mit Kindern und erhöhter Geburtenraten. Erwerbsquote der Wohnbevölkerung
52,0 2,0

50,0

1,5

1,3 48,0 1,0
Anteil sozialversicherungspflichtig Beschäftigter in %

1,0

46,0

0,7

0,5

44,0

0,0

42,0

-0,5

44,0 40,0 Kollwitzplatz Anteil sozialversicherungspflichtig Beschäftigter an der erwerbsfähigen Bevölkerung (15 bis 65 Jahre) in 2010 in % Prozentpunkte Veränderung gegenüber 2009

51,4 Pankow

44,9 -1,0 Berlin

Quelle: Monitoring Soziale Stadtentwicklung

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Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

Der Anteil der sozialversicherungspflichtig beschäftigten Personen an der erwerbsfähigen Bevölkerung im Alter zwischen 15 und 65 Jahren liegt unterhalb der Werte für die Referenzgebiete und hat sich gegenüber dem Vorjahr überproportional erhöht. Der etwas niedrigere Anteil sozialversicherungspflichtig Beschäftigter korrespondiert allerdings mit höheren Anteilen freiberuflich tätiger Personen in dem Teilraum (37,7 % im Vergleich zu Berlin 17,4 %). Bezieher von SGB II- und SGB III Leistungen
10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 Kollwitzplatz Pankow Berlin -1,5 -0,5 -0,5 -0,5 -1 -1 6,5 0,5
Veränderung 2009 bis 2010 in %-Punkten

2 9,4 8,3 1

1,5

Arbeitslosenquote SGB II und III in %

0

-2

Anteil Arbeitslose (SGB II und III) zum 31.12.2010 Veränderung 2009 bis 2010 (i.%-Punkten)

Quelle: Monitoring Soziale Stadtentwicklung

Der Anteil arbeitsloser Personen an der erwerbsfähigen Bevölkerung, die im Jahr 2010 Leistungen nach dem SGB II und III bezogen haben, liegt in dem Teilraum etwas unter dem Bezirkswert und dem Wert für Berlin. Auch liegt ein stärkerer Rückgang des Anteils an Transferbeziehern als in den Referenzgebieten vor.

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Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

Mietbelastungsquoten
40,0

35,0

30,0

30,4 28,6 27,1

25,0

20,0

15,0

Mietbelastungsquote in %

10,0

5,0

0,0 Kollwitzplatz Pankow Berlin

Anteil der Brutto-Kaltmiete am Haushaltsnetto-Einkommen

Quelle: Sozialstudien Sanierungs- und Erhaltungsgebiete 2009/2012

Der Anteil der Brutto-Kaltmiete am Netto-Einkommen der Haushalte liegt in dem Teilraum leicht über den entsprechenden Vergleichswerten der überörtlichen Gebiete. Offenkundig korrespondiert ein vergleichsweise hohes Einkommen (s.u.) mit einem relativ hohen Mietniveau (s.u.). Im Ergebnis sind die Haushalte im Durchschnitt ähnlich stark belastet wie im Durchschnitt des Bezirks und Berlin. Äquivalenzeinkommen und Armutsgefährdungsquote

1800 1600 1544 1400 1403
medianes Äquivalenzeinkommen der Haushlte in €

50,0 45,0 40,0 35,0 30,0
Anteil der Haushalte unterhalb der Armutsgrenze in %

1200 1000

1278

25,0 800 20,0 600 15,0 400 11,1 200 0 Kollwitzplatz Pankow Berlin medianes Äquivalenzeinkommen der Privathaushalte 2010 in € Anteil der Haushalte unterhalb der Armutsgrenze (60% des medianen Äquivalenzeinkommens) in % 10,4 14,2 10,0 5,0 0,0

m 30

Quelle: Sozialstudien Sanierungs- und Erhaltungsgebiete (fortgeschrieben auf 2010), Mikrozensus Berlin 2010

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Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

Das mittlere bedarfsgewichtete Pro-Kopf-Einkommen (Äquivalenzeinkommen) der Haushalte des Teilraums liegt über dem der überörtlichen Vergleichsgebiete und zeigt im Median eine wirtschaftlich überdurchschnittlich leistungsfähige Gebietsbevölkerung. Der Anteil der Haushalte mit weniger als 60 % des medianen Einkommens (Armutsgefährdungsquote) liegt zwischen den Werten für den Bezirk und Berlin. Wohndauer
50,0 70,0

48,0 47,9 46,0
Anteil Personen mit Wohndauer unter 5 Jahren

60,0

50,0

43,2 42,0 30,0

40,0 40,0 38,0 6,0 36,0 Kollwitzplatz Pankow Berlin 3,3 1,3

20,0

10,0

0,0

Anteil Personen mit einer Wohndauer unter 5 Jahren in 2012 in % Veränderung Wohndauer 5 Jahre und länger zwischen 2007 und 2012 (i. %-Punkten)

Quelle: Amt für Statistik Berlin Brandenburg

Der Teilraum hat vergleichsweise noch keinen so hohen Anteil an Stammbevölkerung mit einer Wohndauer von 5 Jahren in der Wohnung, wie im überörtlichen Durchschnitt. Dennoch weist die Entwicklung der letzten 5 Jahre mit stark überdurchschnittlichen Steigerungsquoten auf eine zunehmende Stabilisierung der Wohnbevölkerung hin.

S.T.E.R.N. GmbH / argus gmbh, Oktober 2013 31

Veränderung 2007 bis 2012 in %-Punkten

44,0

40,0

Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

Bevölkerungswanderung

35

5 4 3
Veränderung Fluktuationsquote 2007 bis 2011 in %-Punkten

30

31,7

25

25,9

2 1 0

20

15
Fluktuationsquote 2011 in %

-1,6 10

-0,9 15,3 -2,3

-1 -2 -3

5 -4 0 Kollwitzplatz Pankow Berlin -5

Anteil Zu-/ Fortzüge (Fluktuationsquote) an der Bevölkerung im Jahr 2011 Veränderung der Fluktuationsquote zwischen 2007 und 2011 (i. %-Punkten)

Quelle: Amt für Statistik Berlin Brandenburg

Der Anteil der Zu- und Fortzüge an der Wohnbevölkerung (Fluktuationsquote) liegt im Teilraum Kollwitzplatz im Jahr 2011 höher als in den überörtlichen Vergleichsgebieten. In den letzten 5 Jahren ist die Quote am Kollwitzplatz in stärkerem Maße als im Bezirksdurchschnitt, jedoch geringfügiger als im Berliner Durchschnitt zurückgegangen. Das relativ höhere Wanderungsvolumen steht im Zusammenhang mit baulichen Veränderungen und der Entwicklung des Teilraums, die zu einer verstärkten Bewohnerfluktuation geführt haben.

Veränderungstendenzen im Wohnungsbestand
Umfang erneuerter Wohnungsbestand Im Zusammenhang mit den Stadterneuerungsmaßnahmen konnte bis 2008 insgesamt 69 % des Wohnungsbestands des Sanierungsgebiets Kollwitzplatz umfassend erneuert werden (Einbau bzw. Erneuerung der Sanitärausstattung, Einbau einer Sammelheizung, umfassende Instandsetzung).
14,0 12,0 10,0
Veränderung gegenüber 2005 in %
8,0

12,0

8,0 7,0 6,0
Veränderung gegenüber 2005 in %

10,0

Veränderung gegenüber 2005 in %

8,0 6,0 4,0 2,0 0,58 0,0
Balkon in % des Wohnungsbestands Aufzug in % des Gebäudeteilbestands Wärmedämmung in % des Gebäudeteilbestands

5,0 4,0 3,99 3,0 2,0 1,0 0,0
DG-Ausbau

6,0

4,0

5,36 3,16

2,0 1,62 0,0
ZH

2,60

Bad

Sanierungsgebiet Kollwitzplatz

Sanierungsgebiet Kollwitzplatz

Sanierungsgebiet Kollwitzplatz

Quelle: S.T.E.R.N. Sissy-Datenbank

32

S.T.E.R.N. GmbH / argus gmbh, Oktober 2013

Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

Modernisierungstätigkeit seit 2005

In den letzten drei Jahren vor Sanierungsentlassung wurden lediglich in 1,6 % des Wohnungsbestands Sammelheizungen und in 2,6 % moderne Bäder eingebaut. Darüberhinaus wurden im gleichen Zeitraum z.T. im Zusammenhang mit der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen weitere Aufwertungen des Wohnungsbestands durch folgende besonders kostenaufwändige Maßnahmen durchgeführt:
− − − − Anbau von Balkonen an 0,6 % der Wohneinheiten des Sanierungsgebiets Ausstattung von 3,1 % der Gebäudeteile mit neuen Aufzugsanlagen Durchführung von Wärmedämm-Maßnahmen an 5,4 % der Gebäudeteile Ausbau der Dachgeschosse zu Wohnzwecken in 4,0 % der Gebäudeteile

Der Umfang der „Komfortmodernisierung“ liegt in der betrachteten Schlussphase der Sanierungsfestlegung deutlich unterhalb des Niveaus der anderen Teilräume des Untersuchungsgebiets. Veränderung des Wohnungsschlüssels durch Wohnungszusammenlegungen
ESG Kollwitzplatz
50 45 40 35 30 25 -2,8 20 15 -5 -8,1 12 17 -10 32 39 7,6 5 3,3 0 10 15

Anteil in %

10 5 0

-15 1 Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 und mehr Zimmer

Anteil jeweilige Wohnungsgröße (Zimmerzahl) in % aller Wohnungen 2008 Veränderung des Anteils (i. %-Punkten) zwischen 2008 und 1997

Quelle: Sozialstud9ien Sanierungsgebiete

Im Zusammenhang mit umfassenden Modernisierungsmaßnahmen wurde im ehemaligen Sanierungsgebiet Kollwitzplatz (ESG) durch Zusammenlegung von Kleinwohnungen der Wohnungsschlüssel deutlich verändert. Zwischen 1997 und 2008 wurde der Anteil der 1-Zimmer-Wohnungen um 8,1 Prozentpunkte zugunsten des Zuwachses an 3- und 4-Zimmer-Wohnungen vermindert.

S.T.E.R.N. GmbH / argus gmbh, Oktober 2013 33

Veränderung 1997 bis 2007/2008 in %-Punkten

Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

Gebietsmieten im Vergleich zu den ortsüblichen Mieten

9,00 8,00 7,79 7,00 6,00 5,00 4,00 6,27 6,55 5,56 6,42 5,65

100

Kollwitzplatz

90 80 70

6,12 5,49 60 50 40

3,00 2,00 1,00 0,00 unter 40 m² Gebietsmieten 40 bis unter 60 m² 60 bis unter 90 m² 90 m² und mehr Wohnflächenklasse ortsübl. Vergleichsmiete Differenz i.v.H.

30 24,2 17,7 13,6 11,5 10 0 20

Quellen: Sozialstudien Sanierungs- und Erhaltungsgebiete, Berliner Mietspiegel 2011 (Datenstand Sept. 2010)

Die Aufwertung des Wohnungsbestandes des Teilraumes findet ihren quantitativen Ausdruck auch im Niveau der Bestandsmieten. Diese liegen mit 11,5 % bis 24,2 % erheblich über den Mittelwerten der ortsüblichen Vergleichsmieten des Berliner Mietspiegels 2011 für eine vergleichbare Wohnung (Baualter bis 1918, Vollstandard, Wohnlage). Wohnlage nach Mietspiegel
300
gute Wohnlage

20,0

280 260 15,0

mittlere Wohnlage

240 220 200 180 160 140 120 244 100 Kollwitzplatz Pankow Berlin 177 174 0

10,0

einfache Wohnlage

Faktor Wohnlagenqualität

5,0

0,0

-5,0

-10,0

Faktor Wohnlagenqualität Msp 2011 100=nur einfache Wohnlage 300=nur gute Wohnlage Punkte Veränderung Faktor Wohnlagenqualität zwischen 2009 und 2011 + = verbessert - = verschlechtert

Quelle: Amt für Statistik Berlin Brandenburg

Die Zuordnung der Wohnadressen zu den Wohnlagefestlegungen des Berliner Mietspiegels 2011 „einfach“, „mittel“ und „gut“ berücksichtigen die Lagemerkmale „Bebauung und Nutzung von Gebieten“, „Struktur und Dichte der Bevölkerung“ sowie „Physische Umweltbedingungen“. Die Wohnungen des Teilraums sind zu kleineren Teilen (44,8 %) als „mittlere“ und zu größeren Teilen (55,2 %) als „gute“ Wohnlage eingestuft. Der Wohnlagenfaktor (Erläuterung zum Berechnungsverfahren in der Anlage „Beschreibung der Indikatoren“) beträgt 244 und ist gegenüber dem Mietspiegel 2009 unverändert. 34

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Veränderung Wohnlagenqualität 2009 bis 2011

Abweichung Gebietsmiete von Vergleichsmiete in %

Netto-Kaltmiete in €/m2

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Wohnungsverkäufe und Begründung von Wohnungseigentum
Wohnungsverkäufe
Wohnungsverkäufe 2006 bis 2011 des in % Bestandes 31.12.2005

8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Kollwitzplatz Pankow Berlin 4,3 3,8 7,2

Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt IVC

Das Umsatzvolumen von Kauf- und Verkaufsvorgängen von Immobilien in einem Gebiet kann als Indikator für das Marktinteresse und damit für Aufwertungstendenzen angesehen werden. Im Zeitraum 2006 bis 2011 wurden in dem Teilraum für 7,2 % des Bestandes vom 31.12.2005 Grundbuchumschreibungen vorgenommen. Damit liegt die Quote fast doppelt so hoch wie im Berliner Durchschnitt.
Umgewandelte Einheiten 2006 bis 2011 des in Bestandes 31.12.2005

Umwandlung in Wohnungseigentum

4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 Kollwitzplatz Pankow Berlin

4,2

3,0

1,7

Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt IVC

Der Umfang der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist gleichfalls ein Indikator für das Investitionsinteresse und geeignet, Aufwertungstendenzen eines Gebiets anzuzeigen. Im Zeitraum 2006 bis 2011 liegt in dem Teilraum Kollwitzplatz der Anteil der umgewandelten Mietwohnungen bezogen auf den Bestand vom 31.12.2005 bei 4,2 % und damit etwas höher als im Bezirks- und Berliner Durchschnitt. S.T.E.R.N. GmbH / argus gmbh, Oktober 2013 35

Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

Aufwertungsstatus für den Teilraum Kollwitzplatz
Index Aufwertungsstaus Der aus den Einzelwerten der Indikatorencluster Wohnbevölkerung, Wohnungsbestand sowie Wohnungsverkäufe und Umwandlung als Mittelwert gebildete „Indexwert Aufwertungsstatus“3 liegt bei 18,6. Im Ergebnis der für die letzten Jahre dargestellten Gebietsentwicklung können für das Gebiet deutliche Aufwertungstendenzen festgestellt werden. Diese sind vor allem mit der Veränderung der demografischen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Verjüngung, hoher Anteil an wirtschaftlich leistungsfähigen Haushalten), und der Aufwertung des Wohnungsbestands (deutlich über den ortsüblichen Mieten liegendes Gebietsmietniveau) begründet.
35 35

Ausprägung der Indikatorencluster (Mittelwert) auf 100 standardisiert

30

Indexwert Aufwertungsstatus

18,6

30

25

25

20

20

15

15

18,4
10

19,0 14,8

10

5

5

0

0

Kollwitzplatz Indikatorencluster Wohnungsbestand Indikatorencluster Unwandlung / Verkauf Indikatorencluster Wohnbevölkerung Index Aufwertungsstatus Teilraum (Mittelwert)

3

Das Berechnungsverfahren ist in der Anlage „Zusammenstellung der Ausprägung der Indikatoren“ dokumentiert.

36

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Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

3.3

Teilraum Teutoburger Platz
Der Teilraum Teutoburger Platz wird zum überwiegenden Teil durch das ehemalige Sanierungsgebiet Teutoburger Platz gebildet (4.855 WE). Er wird durch die Sozialen Erhaltungsgebiete Teutoburger Platz Süd (fünf kleine Blöcke im Süden des Untersuchungsgebietes) und Teutoburger Platz Nord (ein Block nördlich des ehemaligen Sanierungsgebiets Teutoburger Platz) mit zusammen ca. 1.250 WE ergänzt.

Kultureller Schwerpunkt: Prater und Pfefferwerk

Das Gebiet Teutoburger Platz gehört ebenfalls zu den Altbauquartieren des 19. Jahrhunderts. Prägend ist eine weitgehend geschlossene, gründerzeitliche Mietshausbebauung. Dienstleistungen, Einzelhandel und kulturelle Einrichtungen dominieren das Stadtbild. Die Kastanienallee hat sich zu einer lebendigen Hauptachse des Quartiers entwickelt. Als wesentliche, das Stadtbild prägende historische Gebäude sind das Areal der ehemaligen Brauerei Pfeffer, der so genannte Pfefferberg, als Veranstaltungsort und Standort für Galerien, freischaffende Künstler und Gastronomie, das Stadtbad in der Oderberger Straße und der Berliner Prater mit der zweiten Spielstätte der Volksbühne zu nennen. Der ehemalige Haupt- und Realschulstandort in der Kastanienallee 82 ist neues Domizil einer internationalen privaten Sprachenschule, die sich als wichtiger Impulsgeber für das Gebiet erweist. Das Gebiet Teutoburger Platz ist seit 2005 auch Gebietskulisse für das Förderprogramm Städtebaulicher Denkmalschutz.

Basisdaten Basisdaten Teilraum Teutoburger Platz
Fläche Einwohner
Datenstand 31.12.2012 Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg

10.323

Altersaufbau
Datenstand 31.12.2012 Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg

unter 6 6 bis unter 15 15 bis unter 18 18 bis unter 65 65 und mehr

8,6 % 7,2 % 1,1 % 79,1 % 4,1 % 6.225

Wohnungen
Datenstand 2011, Quelle: Amt für Statistik BerlinBrandenburg

Wohnungsschlüssel
Datenstand 2012, Quelle: Sozialstudien

1-Zi.Whg. 2-Zi.Whg. 3-Zi.Whg. 4 und mehr-Zi. Whg.

11 % 34 % 37 % 18 %

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Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

Baulich-städtebauliche Entwicklung des Teilraums Teutoburger Platz
In den ersten Jahren konzentrierte sich die Sanierung auf die Erneuerung der Wohngebäude. Nach der Umstellung der Förderschwerpunkte im Jahr 2002 standen die zeitgemäße Erneuerung der Schulen und Kindertagesstätten, Spielplätze sowie die Verbesserung der Verkehrssicherheit für Fußgänger und Radfahrer im Vordergrund. Erneuerung der Wohngebäude und Wohnungen Das Sanierungsverfahren für das Gebiet Teutoburger Platz wurde im März 2013 beendet. Zum Abschluss der Sanierung sind ca. 76 % des Altbau-Wohnungsbestandes umfassend modernisiert und instand gesetzt, davon etwa 575 Wohnungen mit Unterstützung von Fördermitteln des Bundes und des Landes Berlin aus den Programmen Soziale Stadterneuerung und Wohnungspolitische Selbsthilfe mit preisgebundenen Mieten und Belegungsbindungen. Im sozialen Erhaltungsgebiet beträgt der Anteil der bis 2010 erneuerten Wohnungen 53 %. Umgekehrt bedeutet dies, dass hochgerechnet auf 2013 ca. 1.700 Wohnungen oder 27 % aller Wohnungen im Teilraum Teutoburger Platz noch nicht umfassend modernisiert sind. Im Wohnungsneubau entstanden im Sanierungsgebiet Teutoburger Platz etwa 780 Wohnungen, davon 260 durch Dachgeschossausbau und 520 in neu errichteten Wohngebäuden. Eine besondere Konzentration des Neubaupotentials befand sich im nördlichen Teil der Schwedter Straße, wo im Rahmen von drei Projekten insgesamt ca. 300 Wohnungen unterschiedlichen Typs entstanden. Für den Bau von rund 180 weiteren Wohnungen sind noch Flächenpotentiale vorhanden. Erneuerung der Infrastruktur Insgesamt ca. 21 Mio. € (Stand 2012) wurden in die Verbesserung der sozialen Infrastruktur im Teilraum Teutoburger Platz investiert. Die erfolgte umfassende Erneuerung der sozialen und kulturellen Infrastruktur trägt wesentlich dazu bei, dass das Gebiet auch langfristig seine Funktion als Wohngebiet, insbesondere auch für Familien, erfüllen kann. Kindertageseinrichtungen Im Teilraum Teutoburger Platz gibt es aktuell 11 Einrichtungen der Kindertagesbetreuung von öffentlichen und freien Trägern mit zusammen 495 Plätzen. Mit öffentlichen Mitteln erfolgten im zurückliegenden Sanierungszeitraum ein Ersatzneubau (Kita Choriner Straße 25) sowie die Erneuerung aller Einrichtungen im Teilraum Teutoburger Platz. Diese Einrichtungen decken einen großen Teil des Bedarfs aus dem Teilraum ab. Darüber hinaus verfügt der Teilraum Teutoburger Platz über mehrere Kita-Angebote freier Träger in Wohngebäuden. Schulen Die Grundschule am Teutoburger Platz, Templiner Straße 1, wurde baulich erweitert. Neben der umfassenden Erneuerung von Turnhalle und Schulgebäude ist dieses Vorhaben Pilotprojekt für den Einsatz innovativer Technik. Nach beispielhafter energetischer Sanierung erreicht das Gebäude annähernd Passivhausstandard. Die Gebäude und Freiflächen der Schule am Senefelderplatz, Schönhauser Allee 165, werden seit mehreren Jahren in einzelnen Bauabschnitten schrittweise bei laufendem Betrieb erneuert.

1.700 Wohnungen noch nicht umfassend erneuert

38

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Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

Kulturelle Einrichtungen

In diesem Quartier sind sowohl traditionelle kulturelle Einrichtungen wie der Prater als auch neue wie der Pfefferberg zu finden. Der Berliner Prater ist über die Stadtgrenzen hinaus bekannt. Seit 1995 befindet sich hier die zweite Spielstätte der Volksbühne. Auf dem Gelände der ehemaligen Pfefferberg Brauerei befinden sich sowohl Galerien und Ateliers namhafter internationaler Künstler, ein Hostel, ein Theater und diverse gastronomische Einrichtungen als auch soziokulturelle Projekte.

Spielplätze und Grün- und Freiflächen

Im Teilraum Teutoburger Platz gibt es insgesamt 4 öffentliche Spielplätze sowie die stadträumlich bedeutsame Platzanlage des Teutoburger Platzes und das ca. 3.600 m² große Areal des „Hirschhofes“ in der Oderbergerstraße. Eines der ehemaligen Werkstattgebäude auf diesem Areal soll perspektivisch noch zu einem Nachbarschaftstreff entwickelt werden. Zur Aufwertung und Ergänzung der öffentlichen Grünanlagen und Spielplätze wurden insgesamt 2 Mio. € investiert.

Verkehr und öffentlicher Raum

Zur Verbesserung der verkehrlichen Infrastruktur und der Verkehrssicherheit sowie der Gestaltungs- und Aufenthaltsqualität des öffentlichen Raumes wurden bislang etwa 16,5 Mio. € investiert (Stand 2012). Die angrenzenden Hauptverkehrsstraßen Schönhauser Allee und Eberswalder Straße wurden im Rahmen von Investitionsmaßnahmen Berlins grundlegend erneuert. Die Erneuerung der wichtigsten Straßen innerhalb des Quartiers, Kastanienallee und Oderberger Straße, wurde aus dem Programm Städtebaulicher Denkmalschutz finanziert. Fast alle Kreuzungsbereiche im Teilraum Teutoburger Platz sind verkehrsberuhigt umgebaut und mit Gehwegvorstreckungen versehen. Zahlreiche Gehwege wurden unter Wiederverwendung historischen Materials erneuert. Das gesamte Gebiet ist als Tempo-30-Zone ausgewiesen. Seit 2010 gibt es eine Parkraumbewirtschaftung. Für die Choriner Straße erfolgte eine Ausweisung als Fahrradstraße.

Gewerbe

Der Teilraum Teutoburger Platz verfügt ähnlich wie die anderen Teilräume ebenfalls über eine kleinteilige und breitgefächerte Gewerbeinfrastruktur. Die Versorgung mit Waren des täglichen Bedarfs ist durch mehrere kleinere Geschäfte und eine größeren Supermarkt innerhalb des Teilraums sowie durch mehrere Supermärkte und Discounter unmittelbar angrenzend gewährleistet. Auf dem ehemaligen Gewerbehof Schwedter Straße 34a – 36a hat sich eine Mischnutzung aus Wohnen, Ateliers, wohnverträglichen Dienstleistungsangeboten und Büronutzung entwickelt. Die Kastanienallee ist mit ihren vielen Angeboten im Mode- und Designbereich als „Castingallee“ überregional bekanntgeworden.

Infrastrukturausstattung – Ist / Soll Vergleich

Im Rahmen des Sanierungsverfahrens wurden wie zuvor erläutert im erheblichen Umfang öffentliche Investitionen zur Verbesserung der qualitativen und quantitativen Ausstattung des Gebietes mit Einrichtungen der sozialen Infrastruktur geleistet. Dadurch verfügt der Teilraum Teutoburger Platz z. B. im Bereich von Schulen und Kindertagesstätten über vergleichsweise gut sanierte und modern ausgestattete Einrichtungen. Zum anderen entspricht das vorhandene Angebot weitgehend der aktuellen Nachfrage und den aktuellen Ansprüchen. Kindertagesbetreuung: Hier liegt die aktuelle Betreuungsquote auf Basis des bezirklichen Kindertagesstättenentwicklungsplans bei 94

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Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

% bei Kindern im Alter von 3 bis unter 6 Jahren und bei 76 % bei Kindern von 1 bis unter 3 Jahre. Grundschulversorgung: Die aktuelle Schulentwicklungsplanung weist hier ein geringes Defizit von 1,0 Zügen aus. Kinder- und Jugendfreizeiteinrichtungen: Eine sinnvolle Bewertung bezogen auf den untersuchten Teilraum ist aufgrund der anders geschnittenen Versorgungsbereiche für Kinder- und Jugendfreizeiteinrichtungen nicht möglich. Spielflächen: Eine richtwertgerechte Versorgung mit öffentlichen Spielflächen ist in den dichtbebauten Berliner Gründerzeitgebieten nicht erreichbar. Für den Teilraum Teutoburger Platz liegt der aktuelle Versorgungsgrad bei 71 % und ist damit im Vergleich zu anderen Gründerzeitgebieten überdurchschnittlich hoch.

40

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Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

Soziale Entwicklung und Aufwertungstendenzen im Teilraum Teutoburger Platz
Anteil der unter 18Jährigen
Anteil der unter 18-Jährigen an der Gesamtbevölkerung in %
20,0 18,0 16,0 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 Teutoburger Platz Pankow Berlin Anteil der Altersgruppe u 18J. Stichtag: 31.12.2012 Veränderung 2007 bis 2012 (i.%-Punkten) 3,2 1,7 0,3 0,0 16,8 15,6 14,9 14,0 20,0 18,0 16,0

10,0 8,0 6,0 4,0 2,0

Quelle: Amt für Statistik Berlin Brandenburg

Der Anteil der unter 18-Jährigen an der Gesamtbevölkerung liegt in dem Teilraum bei einem leicht überproportionalen Zuwachs in den letzten 5 Jahren etwas höher als in den überörtlichen Referenzgebieten. Erwerbsquote der Wohnbevölkerung
60,0 2,0

50,0

1,5

40,0 1,0

1,0

Anteil sozialversicherungspflichtig Beschäftigter in %

30,0

0,7

0,5

20,0

0,0

-0,4 10,0 -0,5

40,8 0,0 Teutoburger Platz Anteil sozialversicherungspflichtig Beschäftigter an der erwerbsfähigen Bevölkerung (15 bis 65 Jahre) in 2010 in % Prozentpunkte Veränderung gegenüber 2009

51,4 Pankow

44,9 -1,0 Berlin

Quelle: Monitoring Soziale Stadtentwicklung

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Veränderung 2009 bis 2010 in %-Punkten

Veränderung 2007 bis 2012 in %-Punkten

12,0

Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

Der Anteil der sozialversicherungspflichtig beschäftigten Personen an der erwerbsfähigen Bevölkerung im Alter zwischen 15 und 65 Jahren liegt deutlich unterhalb des Bezirkswerts. Der Anteil hat sich gegenüber dem Vorjahr weiter leicht verringert. Der niedrigere Anteil sozialversicherungspflichtig Beschäftigter korrespondiert allerdings mit höheren Anteilen freiberuflich tätiger Personen in dem Teilraum (35 % im Vergleich zu Berlin 17,4 %). Bezieher von SGB II- und SGB III Leistungen

10 9 8 7 6,9 6 5 -0,2 4 3 -0,5 -0,5 8,3 9,4

2

1,5

1

0,5 Veränderung 2009 bis 2010 in %-Punkten

Arbeitslosenquote SGB II und III in %

0

-0,5

-1 2 1 0 Teutoburger Platz Pankow Berlin -1,5

-2

Anteil Arbeitslose (SGB II und III) zum 31.12.2010 Veränderung 2009 bis 2010 (i.%-Punkten)

Quelle: Monitoring Soziale Stadtentwicklung

Der Anteil arbeitsloser Personen an der erwerbsfähigen Bevölkerung, die im Jahr 2010 Leistungen nach dem SGB II und III bezogen haben, liegt in dem Teilraum etwas unter dem Bezirkswert und deutlich unter dem Berliner Wert. Der Rückgang des Anteils an Transferbeziehern liegt allerdings gleichfalls unter dem Wert für die Referenzgebiete.

42

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Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

Mietbelastungsquoten
40,0

35,0

30,0 28,6 25,0 26,6 27,1

20,0

15,0

Mietbelastungsquote in %

10,0

5,0

0,0 Teutoburger Platz Pankow Berlin

Anteil der Brutto-Kaltmiete am Haushaltsnetto-Einkommen

Quelle: Sozialstudien Sanierungs- und Erhaltungsgebiete 2009/2012

Der Anteil der Brutto-Kaltmiete am Netto-Einkommen der Haushalte liegt in dem Teilraum etwa auf gleichem Niveau der überörtlichen Gebiete und die Haushalte sind durchschnittlich ähnlich stark belastet wie im Bezirks- und Berliner Durchschnitt. Äquivalenzeinkommen und Armutsgefährdungsquote

1800 1600 1595 1400 1403 1200 1000 1278

50,0 45,0 40,0 35,0 30,0 25,0

medianes Äquivalenzeinkommen der Haushlte in €

800 20,0 600 15,0 400 10,4 200 5,0 0 Teutoburger Platz Pankow Berlin 0,0 14,2 10,0 5,0

medianes Äquivalenzeinkommen der Privathaushalte 2010 in € Anteil der Haushalte unterhalb der Armutsgrenze (60% des medianen Äquivalenzeinkommens) in %

Quelle: Sozialstudien Sanierungs- und Erhaltungsgebiete (fortgeschrieben auf 2010), Mikrozensus Berlin 2010

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Anteil der Haushalte unterhalb der Armutsgrenze in %

Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

Das mittlere bedarfsgewichtete Pro-Kopf-Einkommen (Äquivalenzeinkommen) der Haushalte des Teilraums liegt über dem der überörtlichen Vergleichsgebiete und zeigt im Median eine wirtschaftlich überdurchschnittlich leistungsfähige Gebietsbevölkerung. Auch ist der Anteil an Haushalten mit einer unterdurchschnittlichen Armutsgefährdungsquote (weniger als 60 % des medianen Einkommens) erheblich niedriger als im Bezirk und vor allem als in Berlin gesamt. Wohndauer

60,0

70,0

50,0

52,4

60,0

40,0

43,2 40,0

50,0

Anteil Personen mit Wohndauer unter 5 Jahren

30,0 30,0 20,0 20,0

10,0

10,0 4,6 3,3 Pankow 1,3 0,0 Teutoburger Platz Berlin

0,0

Anteil Personen mit einer Wohndauer unter 5 Jahren in 2012 in % Veränderung Wohndauer 5 Jahre und länger zwischen 2007 und 2012 (i. %-Punkten)

Quelle: Amt für Statistik Berlin Brandenburg

Der Teilraum weist – vergleichbar dem Teilgebiet Helmholtzplatz – noch einen unterdurchschnittlichen Anteil an Bevölkerung mit einer Wohndauer in der Wohnung von 5 Jahren und mehr auf. Aus der Entwicklung der letzten 5 Jahre mit geringfügigeren Steigerungsquoten als im überörtlichen Vergleich ist ablesbar, dass die baulich-städtebauliche Entwicklung des Gebiets noch nicht abgeschlossen und noch keine Konsolidierung der Bevölkerungsentwicklung eingetreten ist.

44

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Veränderung 2007 bis 2012 in %-Punkten

40,0

Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

Bevölkerungswanderung

40,0

5 4 35,0 3

30,0 2 25,0 25,9 1 0 -0,8 -0,9 -1 15,3 -2,3 10,0 -3 5,0 -4 -5 Teutoburger Platz Pankow Berlin -2

20,0

Fluktuationsquote 2011 in %

15,0

0,0

Anteil Zu-/ Fortzüge (Fluktuationsquote) an der Bevölkerung im Jahr 2011 Veränderung der Fluktuationsquote zwischen 2007 und 2011 (i. %-Punkten)

Quelle: Amt für Statistik Berlin Brandenburg

Der Anteil der Zu- und Fortzüge an der Wohnbevölkerung (Fluktuationsquote) ist in dem Teilraum im Jahr 2011 gegenüber den Vergleichsgebieten deutlich erhöht und hat sich auch in den letzten 5 Jahren – etwa im gleichen Niveau wie im Bezirk – nur geringfügig verändert. Das relativ hohe Wanderungsvolumen steht im Zusammenhang mit anhaltenden Veränderungen und Entwicklungen, die verstärkte Bewohnerfluktuation zur Folge haben.

Veränderungstendenzen im Wohnungsbestand im Teilraum Teutoburger Platz
Umfang erneuerter Wohnungsbestand Im Zusammenhang mit den Stadterneuerungsmaßnahmen konnten bis 2012 insgesamt 76 % des Wohnungsbestands des Sanierungsgebiets Teutoburger Platz umfassend erneuert werden (Einbau bzw. Erneuerung der Sanitärausstattung, Einbau einer Sammelheizung, umfassende Instandsetzung).
14,0 12,0 10,0
Veränderung gegenüber 2005 in %

12,0

8,0 7,0 6,0

10,0

8,0

Veränderung gegenüber 2005 in %

Veränderung gegenüber 2005 in %

8,0 7,54 6,0 4,0 2,0 0,54 0,0
Balkon in % des Wohnungsbestands Aufzug in % des Wärmedämmung in % Gebäudeteilbestands des Gebäudeteilbestands

5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0
DG-Ausbau

6,0

4,56

4,0 3,46 2,0 2,89

1,98

0,0
ZH Bad

Sanierungsgebiet Teutoburger Platz

Sanierungsgebiet Teutoburger Platz

Sanierungsgebiet Teutoburger Platz

Quelle: S.T.E.R.N. Sissy-Datenbank

S.T.E.R.N. GmbH / argus gmbh, Oktober 2013 45

Veränderung Fluktuationsquote 2007 bis 2011 in %-Punkten

35,0

Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

Modernisierungstätigkeit seit 2005

Seit 2005 wurde in 2,9 % des Wohnungsbestands Sammelheizungen und in 3,5 % moderne Bäder eingebaut. Darüberhinaus wurden im gleichen Zeitraum z.T. im Zusammenhang mit der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen weitere Aufwertungen des Wohnungsbestands durch folgende besonders kostenaufwändige Maßnahmen durchgeführt:
− − − − Anbau von Balkonen an 0,5 % der Wohneinheiten des Sanierungsgebiets Ausstattung von 2,0 % der Gebäudeteile mit neuen Aufzugsanlagen Durchführung von Wärmedämm-Maßnahmen an 7,5 % der Gebäudeteile Ausbau der Dachgeschosse zu Wohnzwecken in 4,6 % der Gebäudeteile

Der Umfang der „Komfortmodernisierung“ liegt deutlich unterhalb des Durchschnitts der anderen Teilräume des Untersuchungsgebiets. Veränderung des Wohnungsschlüssels durch Wohnungszusammenlegungen

ESG Teutoburger Platz
50 45 40 35 30 25 -2,7 20 15
Anteil in %

15

10

6,8

34

5

0 37 18 -5

10 -11,4 5 0 1 Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 und mehr Zimmer 11

-10

-15

Anteil jeweilige Wohnungsgröße (Zimmerzahl) in % aller Wohnungen 2012 Veränderung des Anteils (i. %-Punkten) zwischen 2012 und 1997

Quelle: Sozialstudien Sanierungsgebiete

Im Zusammenhang mit umfassenden Modernisierungsmaßnahmen wurden im Sanierungsgebiet Teutoburger Platz durch Zusammenlegung von Kleinwohnungen der Wohnungsschlüssel deutlich verändert. Zwischen 1997 und 2012 wurde der Anteil der 1-ZimmerWohnungen um 11,4 Prozentpunkte zugunsten des Zuwachses an 3- und 4-Zimmer-Wohnungen vermindert.

46

S.T.E.R.N. GmbH / argus gmbh, Oktober 2013

Veränderung 1997 bis 2012 in %-Punkten

7,3

Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

Gebietsmieten im Vergleich zu den ortsüblichen Mieten

Teilraum Teutoburger Platz
8,00 100

Teutoburger Platz
7,00 6,00 5,00 5,03 4,00 3,00 2,00 20,9 1,00 0,00 unter 40 m² Gebietsmieten 40 bis unter 60 m² 60 bis unter 90 m² 90 m² und mehr Wohnflächenklasse ortsübl. Vergleichsmiete Differenz i.v.H. 16,1 9,4 30,6 7,32 6,57 6,05 6,06 5,22 5,37 4,91

90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

Quellen: Sozialstudien Sanierungs- und Erhaltungsgebiete, Berliner Mietspiegel 2011 (Datenstand Sept. 2010)

Die Aufwertung des Wohnungsbestandes des Teilraumes findet ihren quantitativen Ausdruck auch im Niveau der Bestandsmieten. Diese liegen für alle Wohnungsgrößenklassen zwischen 9,4 % und 30,6 % über den Mittelwerten der ortsüblichen Vergleichsmieten des Berliner Mietspiegels 2011 für eine vergleichbare Wohnung (Baualter bis 1918, Vollstandard, Wohnlage). Wohnlage nach Mietspiegel
gute Wohnlage

300 280 260
mittlere Wohnlage

20,0

15,0

240 220 200 180 160 140 120 144 100 177 174 0

10,0

einfache Wohnlage

Faktor Wohnlagenqualität

5,0

0,0

-5,0

-10,0

Teutoburger Pankow Berlin Platz Faktor Wohnlagenqualität Msp 2011 100=nur einfache Wohnlage 300=nur gute Wohnlage Punkte Veränderung Faktor Wohnlagenqualität zwischen 2009 und 2011 + = verbessert - = verschlechtert

Quelle: Amt für Statistik Berlin Brandenburg

Die Zuordnung der Wohnadressen zu den Wohnlagefestlegungen des Berliner Mietspiegels 2011 „einfach“, „mittel“ und „gut“ berücksichtigen die Lagemerkmale „Bebauung und Nutzung von Gebieten“, „Struktur und Dichte der Bevölkerung“ sowie „Physische Umweltbedingungen“. Die Wohnungen des Teilraums sind noch zu größeren Teilen (55,6 %) als „einfache“ und zu kleineren Teilen (44,4 %) als „mittlere“ Wohnlage eingestuft. Der Wohnlagenfaktor (Erläuterung zum Berechnungsverfahren in der Anlage „BeschreiS.T.E.R.N. GmbH / argus gmbh, Oktober 2013 47

Veränderung Wohnlagenqualität 2009 bis 2011

Abweichung Gebietsmiete von Vergleichsmiete in %

Netto-Kaltmiete in €/m2

Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

bung der Indikatoren“) beträgt 144 und ist gegenüber dem Mietspiegel 2009 unverändert.

Wohnungsverkäufe und Begründung von Wohnungseigentum
Wohnungsverkäufe
Wohnungsverkäufe 2006 bis 2011 des in % Bestandes 31.12.2005

12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 Teutoburger Platz Pankow Berlin 10,6

4,3

3,8

Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt IVC

Das Umsatzvolumen von Kauf- und Verkaufsvorgängen von Immobilien in einem Gebiet kann als Indikator für das Marktinteresse und damit für Aufwertungstendenzen angesehen werden. Im Zeitraum 2006 bis 2011 wurden in dem Teilraum Teutoburger Platz für 10,6 % des Bestandes vom 31.12.2005 Grundbuchumschreibungen vorgenommen. Damit liegt die Quote fast dreifach so hoch wie im Berliner Durchschnitt. Umwandlung in Wohnungseigentum

Umgewandelte Einheiten 2006 bis 2011 des in Bestandes 31.12.2005

8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0

7,6

3,0
2,0 1,0 0,0 Teutoburger Platz Pankow Berlin

1,7

Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt IVC

Der Umfang der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist gleichfalls ein Indikator für das Investitionsinteresse und geeignet, Aufwertungstendenzen eines Gebiets anzuzeigen. 48

S.T.E.R.N. GmbH / argus gmbh, Oktober 2013

Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

Im Zeitraum 2006 bis 2011 wurden in dem Teilraum für 7,6 % des Bestandes vom 31.12.2005 Grundbuchumschreibungen vorgenommen. Damit liegt die Quote ganz erheblich über dem Durchschnitt für den Bezirk und Berlin.

Aufwertungsstatus für den Teilraum Teutoburger Platz
Index Aufwertungsstaus Der aus den Einzelwerten der Indikatorencluster Wohnbevölkerung, Wohnungsbestand sowie Wohnungsverkäufe und Umwandlung als Mittelwert gebildete „Indexwert Aufwertungsstatus“4 liegt bei 20,7. Im Ergebnis der für die letzten Jahre dargestellten Gebietsentwicklung können für das Gebiet deutliche Aufwertungstendenzen festgestellt werden. Diese sind vor allem mit den hohen Anteilen an Zusammenlegungen von Kleinwohnungen und dem hohen Gebietsmietniveau sowie in Verbindung mit hohen Umwandlungsund Verkaufsquoten begründet.
35

Ausprägung der Indikatorencluster (Mittelwert) auf 100 standardisiert

Indexwert Aufwertungsstatus

35

30

20,7

30

25

25

20

20

15

15

19,7
10

23,9

21,1
10

5

5

0

0

Teutoburger Platz Indikatorencluster Wohnungsbestand Indikatorencluster Unwandlung / Verkauf Indikatorencluster Wohnbevölkerung Index Aufwertungsstatus Teilraum (Mittelwert)

4

Das Berechnungsverfahren ist in der Anlage „Zusammenstellung der Ausprägung der Indikatoren“ dokumentiert.

S.T.E.R.N. GmbH / argus gmbh, Oktober 2013 49

Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

3.4

Teilraum Winsstraße
Etwa 2/3 der Fläche des Teilraums Winsstraße wurde als Sanierungsgebiet (5.300 WE), die übrigen Blöcke wurden als soziales Erhaltungsgebiet Winsstraße Nord (3.400 WE) festgelegt. Der Teilraum Winsstraße wird durch die Prenzlauer Allee, Danziger Straße, Greifswalder Straße und die Straße Am Prenzlauer Berg begrenzt.

Erhaltene Gründerzeitbebauung

Vor rund 150 Jahren noch unbebaut, gehörte das Gebiet bereits um 1900 zu den am dichtesten besiedelten Stadtteilen Berlins. Es ist geprägt durch eine gründerzeitliche Baustruktur mit hohem Mischnutzungsanteil. Die teilweise sehr großen Baublöcke sind charakterisiert durch Gewerbe- und Industriebauten im Innenbereich. Die alte Bebauung blieb von wenigen kriegsbedingten Zerstörungen abgesehen, erhalten. Auch während der Wiederaufbauphase fanden keine Änderungen am historischen Stadtgrundriss statt.

Basisdaten Basisdaten Teilraum Winsstraße
Fläche Einwohner
Datenstand 31.12.2012 Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg

16.365

Altersaufbau
Datenstand 31.12.2012 Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg

unter 6 6 bis unter 15 15 bis unter 18 18 bis unter 65 65 und mehr

8,2 % 7,2 % 1,4 % 76,6 % 6,5 % 9.766

Wohnungen
Datenstand 2011, Quelle: Amt für Statistik BerlinBrandenburg

Wohnungsschlüssel
Datenstand 2009, Quelle: Sozialstudien

1-Zi.Whg. 2-Zi.Whg. 3-Zi.Whg. 4 und mehr-Zi. Whg.

10,9 % 32,8 % 34,6 % 21,7 %

Baulich-städtebauliche Entwicklung im Teilraum Winsstraße
Erneuerung der Wohngebäude und Wohnungen 3.900 Wohnungen noch nicht umfassend erneuert Das Sanierungsverfahren für das Gebiet Winsstraße wurde im April 2011 beendet. Bei zu diesem Zeitpunkt wurden im ehem. SG Winsstraße etwas mehr als 60 % der Wohnungen umfassend modernisiert und instand gesetzt, davon mehr als 500 Wohnungen mit Unterstützung von Fördermitteln des Bundes und des Landes Berlin aus dem Programm Soziale Stadterneuerung mit preisgebundenen Mieten und Belegungsbindung. Im sozialen Erhaltungsgebiet liegt

50

S.T.E.R.N. GmbH / argus gmbh, Oktober 2013

Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

der Anteil modernisierter Wohnungen mit ca. 53 % etwas darunter (2010). Insgesamt beträgt damit hochgerechnet auf 2013 die Zahl noch nicht umfassend modernisierter Wohnungen im Teilraum Winsstraße ca. 3.900. 640 Wohnungen wurden im Sanierungsgebiet neu gebaut. Davon befinden sich 220 Wohnungen in neu errichteten Gebäuden, 290 entstanden durch den Ausbau von Dachgeschossen und 130 durch Umnutzung ehemaliger Gewerbeflächen. Erneuerung der Infrastruktur Die umfassende Erneuerung und Schaffung neuer sozialer Infrastruktureinrichtungen sowie die Neuanlage von Grün- und Spielflächen haben wesentlich zur Verbesserung von Wohnqualität und Erscheinungsbild des Quartiers beigetragen. Hier wurden im Zuge des Sanierungsverfahrens in den vergangenen Jahren erhebliche öffentliche Mittel investiert. Kindertageseinrichtungen Aktuell gibt es im Teilraum Winstraße insgesamt 16 Einrichtungen der Kindertagesbetreuung öffentlicher und privater Träger mit zusammen 734 Plätzen. Hinzu kommen drei Einrichtungen außerhalb des Teilraums mit erheblicher Versorgungsfunktion. Die im Teilraum bestehenden Einrichtungen wurden im Zuge des Sanierungsverfahrens in den vergangenen Jahren umfassend erneuert und zeitgemäß angepasst. Schulen Im Teilraum befinden sich zwei Grundschulstandorte. Die bauliche Erneuerung der „Grundschule an der Marie“, Christburger Straße 7, ist abgeschlossen. Die Außenanlagen wurden im Zuge des Baus der neuen Zweifach-Turnhalle umgestaltet. In dem angrenzenden ehemaligen Lehrerwohnhaus, das ebenfalls umfassend erneuert und umgebaut wurde, erfolgt ein Teil der Hortbetreuung. Die modellhafte Sanierung der Heinrich-Roller-Grundschule unter ökologischen Gesichtspunkten („Öko-Schule“) ist, einschließlich der Sanierung der Gymnastikhalle und der Schulhofflächen, ebenfalls abgeschlossen. Der erforderliche Neubau einer Sporthalle mit zwei Hallenteilen wird auf einer Teilfläche eines direkt benachbarten Grundstückes derzeit begonnen (Bauzeit 2013 – 2015). Spielplätze und Grün- und Freiflächen Ein wesentliches Sanierungsziel konnte mit der Schaffung und langfristigen Sicherung des Stadtplatzes an der MARIE erreicht werden. Durch seine zentrale Lage, vielfältige Angebote und den vor allem von Anwohnern und Platznutzern aller Altersgruppen getragenen Planungs- und Entstehungsprozess hat sich der Platz zum Identifikationsort für das Quartier entwickelt. Darüber hinaus wurde in den früheren Baulücken Raabestraße 4 und 5 ein Kleinkinderspielplatz neu angelegt. Für Jugendliche und gemeinsam mit ihnen wurde auf dem ehemaligen Parkplatz Prenzlauer Berg 5 ein Skaterplatz errichtet. Die Umgestaltung einer ehemaligen Friedhofsfläche an der Heinrich-Roller-Straße zu einer öffentlichen Park- und Spielfläche, den „Leise-Park“, ist in dieser Art beispiellos in Berlin. Verkehr und öffentlicher Raum Bereits zu Beginn des Sanierungsprozesses ist das Gebiet als Tempo-30-Zone ausgewiesen worden. Im Sinne einer weiteren Verkehrsberuhigung wurden mehrere Kreuzungsbereiche umgebaut. Weitere Kreuzungsumbauten (Jablonskistraße / Winsstraße, Knotenpunkt Winsstraße / HeinrichS.T.E.R.N. GmbH / argus gmbh, Oktober 2013 51

Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

Roller-Str.) und die Erneuerung von Gehwegen werden in 2013 und 2014 durchgeführt. In 2010 wurde für das Gebiet die Parkraumbewirtschaftung eingeführt. Gewerbe Mit der umfassenden Erneuerung der Frankonia-Höfe, des Gewerberiegels Immanuelkirchstraße 14 a/b, der Marienburg der HeinrichRoller-Straße 15 sowie eines Teiles der ehemaligen „Treffmodelle“ Greifswalder Straße 212/213 haben sich attraktive Dienstleistungsund Ausbildungsstandorte entwickelt. Die Versorgung mit Waren des täglichen Bedarfs ist über mehrere Supermärkte und Discounter sowie kleinere Geschäfte gewährleistet. Infrastrukturausstattung – Ist / Soll Vergleich Im Rahmen des Sanierungsverfahrens wurden wie zuvor erläutert im erheblichen Umfang öffentliche Investitionen zur Verbesserung der qualitativen und quantitativen Ausstattung des Gebietes mit Einrichtungen der sozialen Infrastruktur geleistet. Dadurch verfügt der Teilraum Winsstraße z. B. im Bereich von Schulen und Kindertagesstätten über vergleichsweise gut sanierte und modern ausgestatte Einrichtungen. Zum anderen entspricht das vorhandene Angebot weitgehend der aktuellen Nachfrage und den aktuellen Ansprüchen. Kindertagesbetreuung: Hier liegt die aktuelle Betreuungsquote bei 97 % bei Kindern im Alter von 3 bis unter 6 Jahren und bei 78 % bei Kindern von 1 bis unter 3 Jahre. Grundschulversorgung: Die aktuelle Schulentwicklungsplanung weist hier ein geringfügiges Defizit von 0,1 Zügen aus. Kinder- und Jugendfreizeiteinrichtungen: Eine sinnvolle Bewertung bezogen auf den untersuchten Teilraum ist aufgrund der anders geschnittenen Versorgungsbereiche für Kinder- und Jugendfeizeiteinrichtungen nicht möglich. Die beiden im Teilraum vorhandenen Einrichtungen decken ca. 53 % des Bedarfs innerhalb der Versorgungseinheit ab. Spielflächen: Eine richtwertgerechte Versorgung mit öffentlichen Spielflächen ist in den dichtbebauten Berliner Gründerzeitgebieten nicht erreichbar. Für den Teilraum Winsstraße liegt der aktuelle Versorgungsgrad bei ca. 70 % und ist damit im Vergleich zu anderen Gründerzeitgebieten überdurchschnittlich hoch.

52

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Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

Soziale Entwicklung und Aufwertungstendenzen im Teilraum Winsstraße
Anteil der unter 18Jährigen
Anteil der unter 18-Jährigen an der Gesamtbevölkerung in %

20,0 18,0 16,0 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 Winsstraße Pankow Berlin Anteil der Altersgruppe u 18J. Stichtag: 31.12.2012 Veränderung 2007 bis 2012 (i.%-Punkten) 2,6 1,7 0,3 16,9 15,6 14,9

20,0 18,0 16,0 14,0
Veränderung 2007 bis 2012 in %-Punkten
Veränderung 2009 bis 2010 in %-Punkten

12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0

Quelle: Amt für Statistik Berlin Brandenburg

Der Anteil der unter 18-Jährigen an der Gesamtbevölkerung übersteigt in dem Teilraum aufgrund eines überproportionalen Zuwachses in den letzten 5 Jahren die überörtlichen Referenzwerte. Die Tendenz zur Verjüngung der Wohnbevölkerung des Teilraums ist Ergebnis einer Gemengelage aus verstärkter Zuwanderung junger Familien mit Kindern und erhöhter Geburtenraten. Erwerbsquote der Wohnbevölkerung
52,0 2,0

50,0

1,5

48,0 1,0
Anteil sozialversicherungspflichtig Beschäftigter in %

1,0

46,0

0,7

0,5

44,0 -0,1

0,0

42,0

-0,5

45,4 40,0 Winsstraße Anteil sozialversicherungspflichtig Beschäftigter an der erwerbsfähigen Bevölkerung (15 bis 65 Jahre) in 2010 in % Prozentpunkte Veränderung gegenüber 2009

51,4 Pankow

44,9 -1,0 Berlin

m Quelle: Monitoring Soziale Stadtentwicklung

S.T.E.R.N. GmbH / argus gmbh, Oktober 2013 53

Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

Der Anteil der sozialversicherungspflichtig beschäftigten Personen an der erwerbsfähigen Bevölkerung im Alter zwischen 15 und 65 Jahren liegt deutlich unterhalb des Bezirkswerts und hat sich gegenüber dem Vorjahr nochmals geringfügig vermindert. Der niedrige Anteil sozialversicherungspflichtig Beschäftigter korrespondiert allerdings mit höheren Anteilen freiberuflich tätiger Personen in dem Teilraum (34,7 % im Vergleich zu Berlin 17,4 %). Bezieher von SGB II- und SGB III Leistungen

10 9 8 7 6 5 4 -0,7 3 -0,5 -0,5 7,3 8,3 9,4

2

1,5

1

0,5

Arbeitslosenquote SGB II und III in %

0

-0,5

-1 2 1 0 Winsstraße Pankow Berlin -1,5

-2

Anteil Arbeitslose (SGB II und III) zum 31.12.2010 Veränderung 2009 bis 2010 (i.%-Punkten)

Quelle: Monitoring Soziale Stadtentwicklung

Der Anteil arbeitsloser Personen an der erwerbsfähigen Bevölkerung, die im Jahr 2010 Leistungen nach dem SGB II und III bezogen haben, liegt in dem Teilraum etwas unter dem Bezirkswert und dem Wert für Berlin bei einem stärkeren Rückgang des Anteils an Transferbeziehern im letzten Jahr.

54

S.T.E.R.N. GmbH / argus gmbh, Oktober 2013

Veränderung 2009 bis 2010 in %-Punkten

Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

Mietbelastungsquoten
40,0

35,0

30,0 28,6 25,0 26,7 27,1

20,0

15,0

Mietbelastungsquote in %

10,0

5,0

0,0 Winsstraße Pankow Berlin

Anteil der Brutto-Kaltmiete am Haushaltsnetto-Einkommen

Quelle: Sozialstudien Sanierungs- und Erhaltungsgebiete 2009/2012

Der Anteil der Brutto-Kaltmiete am Netto-Einkommen der Haushalte liegt in dem Teilraum etwa auf dem Niveau der entsprechenden überörtlichen Vergleichswerte und im Ergebnis sind die Haushalte durchschnittlich ähnlich stark belastet wie im Bezirks- und Berliner Durchschnitt. Äquivalenzeinkommen und Armutsgefährdungsquote

1800 1600 1400 1403
medianes Äquivalenzeinkommen der Haushlte in €

50,0 45,0 40,0 35,0 30,0
Anteil der Haushalte unterhalb der Armutsgrenze in %

1659

1200 1000

1278

25,0 800 20,0 600 15,0 400 10,4 200 0 Winsstraße Pankow Berlin 6,7 14,2 10,0 5,0 0,0

medianes Äquivalenzeinkommen der Privathaushalte 2010 in € Anteil der Haushalte unterhalb der Armutsgrenze (60% des medianen Äquivalenzeinkommens) in %

Quelle: Sozialstudien Sanierungs- und Erhaltungsgebiete (fortgeschrieben auf 2010), Mikrozensus Berlin 2010

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Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

Das mittlere bedarfsgewichtete Pro-Kopf-Einkommen (Äquivalenzeinkommen) der Haushalte des Teilraums liegt deutlich über dem der überörtlichen Vergleichsgebiete und zeigt im Median eine wirtschaftlich überdurchschnittlich leistungsfähige Gebietsbevölkerung. Auch ist der Anteil an Haushalten mit einer unterdurchschnittlichen Armutsgefährdungsquote (weniger als 60 % des medianen Einkommens) niedriger als im Bezirk und vor allem als in Berlin gesamt. Wohndauer
60,0 70,0

50,0 49,9

60,0

50,0 40,0 43,2 40,0

Anteil Personen mit Wohndauer unter 5 Jahren

30,0 30,0 20,0 20,0

10,0

10,0 5,0 3,3 Pankow 1,3 0,0 Winsstraße Berlin

0,0

Anteil Personen mit einer Wohndauer unter 5 Jahren in 2012 in % Veränderung Wohndauer 5 Jahre und länger zwischen 2007 und 2012 (i. %-Punkten)

Quelle: Amt für Statistik Berlin Brandenburg

Rund die Hälfte der Bevölkerung des Teilraums zählt mit einer Wohndauer in der Wohnung von 5 Jahren und mehr zur Stammbevölkerung, was im Vergleich mit den überörtlichen Referenzgebieten unterdurchschnittlich ist. Die Entwicklung der letzten 5 Jahre weist mit einer leicht überdurchschnittlichen Steigerungsquote auf eine zunehmende Stabilisierung der Wohnbevölkerung hin.

56

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Veränderung 2007 bis 2012 in %-Punkten

40,0

Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

Bevölkerungswanderung

45,0 40,0 38,9 35,0 30,0

5 4 3 2 1

25,0 20,0 -0,9

25,9 0

Fluktuationsquote 2011 in %

-1 15,0 10,0 5,0 0,0 Winsstraße Pankow Berlin -4,1 15,3 -2,3 -2 -3 -4 -5

Anteil Zu-/ Fortzüge (Fluktuationsquote) an der Bevölkerung im Jahr 2011 Veränderung der Fluktuationsquote zwischen 2007 und 2011 (i. %-Punkten)

Quelle: Amt für Statistik Berlin Brandenburg

Der Anteil der Zu- und Fortzüge an der Wohnbevölkerung (Fluktuationsquote) ist in dem Teilraum im Jahr 2011 gegenüber den Vergleichsgebieten deutlich erhöht, jedoch in den letzten 5 Jahren gegenüber den Vergleichsgebieten überproportional rückgängig. Das relativ hohe Wanderungsvolumen steht im Zusammenhang mit den baulichen Veränderungen und der Entwicklung des Teilraums, die zu einer verstärkten Bewohnerfluktuation geführt hat.

Veränderungstendenzen im Wohnungsbestand
Umfang erneuerter Wohnungsbestand Im Zusammenhang mit den Stadterneuerungsmaßnahmen konnten bis 2011 insgesamt 60 % des Wohnungsbestands des Sanierungsgebiets Winsstraße umfassend erneuert werden (Einbau bzw. Erneuerung der Sanitärausstattung, Einbau einer Sammelheizung, umfassende Instandsetzung).
14,0 11,32 10,0 12,0 10,0
Veränderung gegenüber 2005 in %

12,0

8,0
12,86

7,0 6,0 6,53

8,0

Veränderung gegenüber 2005 in %

Veränderung gegenüber 2005 in %

7,76 6,0

8,0 6,0 4,0 2,0 0,99 0,0
Balkon in % des Wohnungsbestands Aufzug in % des Gebäudeteilbestands Wärmedämmung in % des Gebäudeteilbestands

5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0
DG-Ausbau

6,91

4,0

2,0

0,0
ZH Bad

Sanierungsgebiet Winsstraße

Sanierungsgebiet Winsstraße

Sanierungsgebiet Winsstraße

Quelle: S.T.E.R.N. Sissy-Datenbank

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Veränderung Fluktuationsquote 2007 bis 2011 in %-Punkten

Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

Modernisierungstätigkeit seit 2005

Zwischen 2005 und 2011 wurden in 11,3 % des Wohnungsbestands Sammelheizungen und in 7,7 % moderne Bäder eingebaut. Darüberhinaus wurden im gleichen Zeitraum z.T. im Zusammenhang mit der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen weitere Aufwertungen des Wohnungsbestands durch folgende besonders kostenaufwändige Maßnahmen durchgeführt:
− − − − Anbau von Balkonen an 1,0 % der Wohneinheiten des Sanierungsgebiets Ausstattung von 7,0 % der Gebäudeteile mit neuen Aufzugsanlagen Durchführung von Wärmedämm-Maßnahmen an 12,9 % der Gebäudeteile Ausbau der Dachgeschosse zu Wohnzwecken in 6,5 % der Gebäudeteile

Der Umfang der „Komfortmodernisierung“ im ehemaligen Sanierungsgebiet Winsstraße liegt deutlich über dem Durchschnitt der anderen Teilräume des Untersuchungsgebiets. Veränderung des Wohnungsschlüssels durch Wohnungszusammenlegungen
ESG Winsstraße
50 45 40 35 6,3 30 25 20 15 10
Anteil in %

15

10 9,6 5
Veränderung 1997 bis 2009 in %-Punkten

32,8 0 -3,5 34,6 21,7 -5

-10 -12,4 10,9 -15 1 Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 und mehr Zimmer

5 0

Anteil jeweilige Wohnungsgröße (Zimmerzahl) in % aller Wohnungen 2009 Veränderung des Anteils (i. %-Punkten) zwischen 2009 und 1997

Quelle: Sozialstudien Sanierungsgebiete

Im Zusammenhang mit umfassenden Modernisierungsmaßnahmen wurden im ehemaligen Sanierungsgebiet Winsstraße durch Wohnungszusammenlegungen der Wohnungsschlüssel deutlich verändert. Zwischen 1997 und 2009 wurde der Anteil der 1Zimmer-Wohnungen um 12,4 Prozentpunkte zugunsten des Zuwachses an 3- und 4-Zimmer-Wohnungen vermindert.

58

S.T.E.R.N. GmbH / argus gmbh, Oktober 2013

Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

Gebietsmieten im Vergleich zu den ortsüblichen Mieten

9,00 8,00 7,78 7,00 6,00 5,00 4,00 6,28 5,17

Teilraum Winsstraße

Winsstraße

100 90 80 70

6,20

6,07 5,30

6,22 60 4,96 50 40

3,00 2,00 1,00 0,00 unter 40 m² 40 bis unter 60 m² 60 bis unter 90 m² 90 m² und mehr 25,4 21,4 14,6 25,3

30 20 10 0

Wohnflächenklasse

Gebietsmieten

ortsübl. Vergleichsmiete

Differenz i.v.H.

Quellen: Sozialstudien Sanierungs- und Erhaltungsgebiete, Berliner Mietspiegel 2011 (Datenstand Sept. 2010)

Die Aufwertung des Wohnungsbestandes des Teilraumes findet ihren quantitativen Ausdruck auch im Niveau der Bestandsmieten. Diese liegen in allem Wohnungsgrößenklassen zwischen 14,6 % und 25,4 % über den Mittelwerten der ortsüblichen Vergleichsmieten des Berliner Mietspiegels 2011 für eine vergleichbare Wohnung (Baualter bis 1918, Vollstandard, Wohnlage). Wohnlage nach Mietspiegel
300
gute Wohnlage

20,0

280 260 15,0

mittlere Wohnlage

240 220 200 180 160 140 120 162 100 Winsstraße Pankow Berlin 177 174 0

10,0

einfache Wohnlage

Faktor Wohnlagenqualität

5,0

0,0

-5,0

-10,0

Faktor Wohnlagenqualität Msp 2011 100=nur einfache Wohnlage 300=nur gute Wohnlage Punkte Veränderung Faktor Wohnlagenqualität zwischen 2009 und 2011 + = verbessert - = verschlechtert

Quelle: Amt für Statistik Berlin Brandenburg

Die Zuordnung der Wohnadressen zu den Wohnlagefestlegungen des Berliner Mietspiegels 2011 „einfach“, „mittel“ und „gut“ berücksichtigen die Lagemerkmale „Bebauung und Nutzung von Gebieten“, „Struktur und Dichte der Bevölkerung“ sowie „Physische Umweltbedingungen“. Die Wohnungen des Teilraums sind noch zu kleineren Teilen (37,6 %)als „einfache“ und zu größeren Teilen (62,4 %) als „mittlere“ Wohnlage eingestuft. Der Wohnlagenfaktor (Erläuterung zum Berechnungsverfahren in der Anlage S.T.E.R.N. GmbH / argus gmbh, Oktober 2013 59

Veränderung Wohnlagenqualität 2009 bis 2011

Abweichung Gebietsmiete von Vergleichsmiete in %

Netto-Kaltmiete in €/m2

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„Beschreibung der Indikatoren“) beträgt 162 und ist gegenüber dem Mietspiegel 2009 unverändert.

Wohnungsverkäufe und Begründung von Wohnungseigentum
Wohnungsverkäufe
Wohnungsverkäufe 2006 bis 2011 des in % Bestandes 31.12.2005
12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 Winsstraße Pankow Berlin

10,2

4,3

3,8

Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt IVC

Das Umsatzvolumen von Kauf- und Verkaufsvorgängen von Immobilien in einem Gebiet kann als Indikator für das Marktinteresse und damit für Aufwertungstendenzen angesehen werden. Im Zeitraum 2006 bis 2011 wurden in dem Teilraum für 10,2 % des Bestandes vom 31.12.2005 Grundbuchumschreibungen vorgenommen. Damit liegt die Quote mehr als doppelt so hoch wie im Berliner Durchschnitt.
Umgewandelte Einheiten 2006 bis 2011 des in Bestandes 31.12.2005

Umwandlung in Wohnungseigentum

8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0

7,4

3,0
2,0 1,0 0,0 Winsstraße Pankow Berlin

1,7

Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt IVC

Der Umfang der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist gleichfalls ein Indikator für das Investitionsinteresse und geeignet, Aufwertungstendenzen eines Gebiets anzuzeigen. Im Zeitraum 2006 bis 2011 wurden in dem Teilraum für 7,4 % des Bestandes vom 31.12.2005 Grundbuchumschreibungen vorge60

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nommen. Damit liegt die Quote ganz erheblich über der Vergleichswerten der überörtlichen Gebiete Bezirk und Berlin.

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Aufwertungsstatus für den Teilraum Winsstraße
Index Aufwertungsstaus Der aus den Einzelwerten der Indikatorencluster Wohnbevölkerung, Wohnungsbestand sowie Wohnungsverkäufe und Umwandlung als Mittelwert gebildete „Indexwert Aufwertungsstatus“5 liegt bei 24,7. Im Ergebnis der für die letzten Jahre dargestellten Gebietsentwicklung können für das Gebiet deutliche Aufwertungstendenzen festgestellt werden. Diese sind vor allem in der starken Aufwertung des Wohnungsbestands des Gebiets (hohes Standard- und KomfortModernisierungsvolumen, starker Rückgang von Kleinwohnungen und ein hohes Gebietsmietniveau) in Verbindung mit hohen Verkaufsquoten begründet.
35

Ausprägung der Indikatorencluster (Mittelwert) auf 100 standardisiert

Indexwert Aufwertungsstatus

35

24,7
30 30

25

25

29,9
20 20

15

15

23,3
10

20,4
10

5

5

0

0

Winsstraße Indikatorencluster Wohnungsbestand Indikatorencluster Unwandlung / Verkauf Indikatorencluster Wohnbevölkerung Index Aufwertungsstatus Teilraum (Mittelwert)

5

Das Berechnungsverfahren ist in der Anlage „Zusammenstellung der Ausprägung der Indikatoren“ dokumentiert.

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3.5

Teilraum Bötzowstraße
Der Teilraum Bötzowstraße besteht zum größeren Teil aus dem ehemaligen Sanierungsgebiet Bötzowstraße (3.560 WE) sowie im Übrigen aus dem sozialen Erhaltungsgebiet Bötzowstraße (2.800 WE) und einem nicht festgelegten Block östlich des Arnswalder Platzes (ca. 600 WE). Begrenzt wird der Teilraum durch die Hauptverkehrsachsen Greifswalder Straße, Danziger Straße und Straße Am Friedrichshain.

Repräsentative Jugendstilhäuser und Nähe zum Volkspark Friedrichshain

Der Teilraum liegt im südlichen Bereich des ehemaligen Bezirks Prenzlauer Berg, angrenzend an den Volkspark Friedrichshain und in der Nähe zum Alexanderplatz, dem Zentrum in Berlin Mitte. Er ist bekannt für seine repräsentativen Jugendstil-Häuser, die mit Ausnahme der Bebauung an den Ausfallstraßen Greifswalder Straße und Am Friedrichshain, erst nach 1900 entstanden sind. Historisch bedeutsam waren auch der ehemalige Vergnügungspark Schweizer Garten mit dem Saalbau und die Brauerei Schneider, die als Kristallisationspunkt der städtischen Entwicklung bereits 1850 an der Hangkante des Barnim errichtet wurde.

Basisdaten Basisdaten Teilraum Bötzowstraße
Fläche Einwohner
Datenstand 31.12.2012 Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg

11.866

Altersaufbau
Datenstand 31.12.2012 Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg

unter 6 6 bis unter 15 15 bis unter 18 18 bis unter 65 65 und mehr

8,8 % 8,9 % 1,4 % 73,3 % 7,6 % 6.907

Wohnungen
Datenstand 2011, Quelle: Amt für Statistik BerlinBrandenburg

Wohnungsschlüssel
Datenstand 2010, Quelle: Sozialstudien

1-Zi.Whg. 2-Zi.Whg. 3-Zi.Whg. 4 und mehr-Zi. Whg.

14 % 42 % 27 % 17 %

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Baulich-städtebauliche Entwicklung im Teilraum Bötzowstraße Der Teilraum Bötzowstraße hat in den vergangenen 10 Jahren deutlich an Attraktivität als beliebtes innerstädtisches Wohnquartier gewonnen. Besonders Familien zogen in den letzten Jahren vermehrt in das Gebiet. Seit 1995 umfasste die Stadterneuerung für den Teil des Sanierungsgebietes sowohl die Wohngebäude, soziale und kulturelle Einrichtungen als auch die Spiel- und Grünflächen sowie den öffentlichen Raum. Den Schwerpunkt der Erneuerungsaktivitäten der letzten Jahre bildeten auch hier die Sanierung und Qualifizierung von Schulen und Kindertagesstätten sowie die Verbesserung der Verkehrssicherheit für Fußgänger und Fahrradfahrer. Erneuerung der Wohngebäude und der Wohnungen 2.400 Wohnungen noch nicht erneuert Das Sanierungsverfahren für das Gebiet Bötzowstraße wurde am 27.04.2011 beendet. Bis zu diesem Zeitpunkt wurden 65 % aller Wohnungen modernisiert. Davon wurden im Programm der „Sozialen Stadterneuerung“ 20 Gebäude mit insgesamt 404 WE gefördert. Im sozialen Erhaltungsgebiet betraf dies (bis 2010) 58 % der vorhandenen Wohnungen. Umgekehrt bedeutet dies, dass ca. 1.900 Wohnungen noch nicht erneuert sind. Ein Großteil des Gebietes ist an das Fernwärme-Netz angeschlossen. Im Wohnungsneubau sind im Sanierungsgebiet ca. 370 Wohnungen neu entstanden. Insbesondere mit dem Neubauprojekt Prenzlauer Gärten auf dem Areal des ehemaligen Schweizer Gartens wurden 60 drei- bis viergeschossige Townhouses, 40 Apartments sowie neun Penthousewohnungen errichtet. Erneuerung der Infrastruktur Die umfassende Erneuerung der sozialen Infrastruktureinrichtungen hat wesentlich zur Verbesserung der Attraktivität des Wohnumfeldes beigetragen. Kindertageseinrichtungen Im Teilraum Bötzowstraße gibt es aktuell insgesamt 13 Einrichtungen der Kindertagesbetreuung öffentlicher und privater Träger mit zusammen 569 Plätzen. Die bestehenden Einrichtungen wurden in den vergangenen Jahren mit öffentlichen Mitteln erneuert und zeitgemäß ausgestaltet. Die Kita Am Friedrichshain 18a wurde mit öffentlichen Fördermitteln zur Öko-Kita umgebaut. Der steigende Bedarf an Kita-Plätzen wird durch mehrere Eltern-Kind-Initiativen gedeckt. Schulen Der Teilraum verfügt über eine Grundschule als staatliche Europaschule für Deutsch und Griechisch sowie über eine Oberschule als staatlich Europaschule für Deutsch und Portugiesisch. Beide Schulen wurden im Zuge des Sanierungsverfahrens insbesondere in den letzten Jahren umfangreich baulich saniert und teilweise erweitert. Geplant und finanziell abgesichert ist darüber hinaus der Neubau von zwei Sporthallen. Jugendeinrichtungen Bislang gibt es eine bestehende Einrichtung in diesem Teilraum. Der Neubau der Jugendfreizeiteinrichtung auf dem Grundstück Pasteurstraße 22 hat begonnen und soll 2014 fertiggestellt werden. Damit ist der Teilraum Bötzowstraße spätestens ab 2014 vergleichsweise gut versorgt.

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Spielplätze und Grün- und Freiflächen

Die Versorgung des Gebietes mit Grün- und Freiflächen konnte mit der Erneuerung des vorhandenen Spielplatzes „Am Friedrichshain 19-21“ und der Neuanlage von vier weiteren Spielplätzen entscheidend verbessert werden. Die Erneuerung privater Höfe entspricht in etwa der Erneuerung des Wohnungsbestandes.

Verkehr und öffentlicher Raum

Entscheidende Fortschritte konnten bei der Umgestaltung des Straßenraumes erzielt werden. Zur Verkehrsberuhigung und Entlastung von „Schleichverkehren“ wurde das gesamte Gebiet als Tempo-30Zone ausgewiesen. Im Zuge des Sanierungsverfahrens wurden in den vergangenen Jahren die Mehrzahl der Kreuzungsbereiche verkehrsberuhigt umgebaut sowie zahlreiche Gehwegabschnitte grundlegend erneuert. Insgesamt haben diese Maßnahmen die Verkehrssicherheit sowie die Gestaltungs- und Aufenthaltsqualität des öffentlichen Raumes deutlich erhöht. Seit Anfang 2013 gilt für den Teilraum die Parkraumbewirtschaftung.

Gewerbe

Das historische Filmtheater Am Friedrichshain wurde 1996 als Programmkino mit 876 Plätzen und fünf Sälen nach einem denkmalgerechtem Umbau wieder eröffnet. Das Verlagsgebäude Am Friedrichshain 22 und der Gewerbehof Greifswalder Straße 33A wurden saniert. Die Versorgung mit Waren des täglichen Bedarfs ist über im oder direkt angrenzend an den Teilraum gelegene Supermärkte und Discounter gewährleistet.

Spielplätze und Grün- und Freiflächen

Im Teilraum wurden in den vergangenen Jahren die bestehenden Spielplätze und Grünflächen weitgehend erneuert. Der Neubau einer weiteren größeren Spiel- und Grünfläche ist geplant. Besondere Bedeutung als größere zusammenhängende Freifläche und Platzanlage hat der Arnswalder Platz. Er wurde ebenfalls mit öffentlichen Mitteln erneuert.

Infrastrukturausstattung – Ist / Soll Vergleich

Im Rahmen des Sanierungsverfahrens wurden wie zuvor erläutert im erheblichen Umfang öffentliche Investitionen zur Verbesserung der qualitativen und quantitativen Ausstattung des Gebietes mit Einrichtungen der sozialen Infrastruktur geleistet. Dadurch verfügt der Teilraum Bötzowstraße z. B. im Bereich von Schulen und Kindertagesstätten über vergleichsweise gut sanierte und modern ausgestatte Einrichtungen. Zum anderen entspricht das vorhandene Angebot weitgehend der aktuellen Nachfrage und den aktuellen Ansprüchen. Kindertagesbetreuung: Hier liegt die aktuelle Betreuungsquote bei 97 % bei Kindern im Alter von 3 bis unter 6 Jahren und bei 78 % bei Kindern von 1 bis unter 3 Jahre. Grundschulversorgung: Die aktuelle Schulentwicklungsplanung weist hier einen geringen Angebotsüberhang von 0,7 Zügen aus. Kinder- und Jugendfreizeiteinrichtungen: Eine sinnvolle Bewertung bezogen auf den untersuchten Teilraum ist aufgrund der anders geschnittenen Versorgungsbereiche für Kinder- und Jugendfeizeiteinrichtungen nicht möglich. Die im Teilraum vorhandene Einrichtung deckt ca. 21 % des Bedarfs innerhalb der Versorgungseinheit ab. Die Einrichtung in der Esmarchstraße soll in der nächsten Zeit noch um eine Jugendfreizeitstätte in der Pasteurstraße 22 ergänzt

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werden. Spielflächen: Eine richtwertgerechte Versorgung mit öffentlichen Spielflächen ist in den dichtbebauten Berliner Gründerzeitgebieten nicht erreichbar. Für den Teilraum Bötzowstraße liegt der aktuelle Versorgungsgrad bei über 65 % und ist damit im Vergleich zu anderen Gründerzeitgebieten überdurchschnittlich hoch.

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Soziale Entwicklung und Aufwertungstendenzen im Teilraum Bötzowstraße
Anteil der unter 18Jährigen
Anteil der unter 18-Jährigen an der Gesamtbevölkerung in %
20,0 18,0 16,0 15,6 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 4,0 2,0 1,7 0,0 Bötzowstraße Pankow Berlin Anteil der Altersgruppe u 18J. Stichtag: 31.12.2012 Veränderung 2007 bis 2012 (i.%-Punkten) 0,3 0,0 2,0 14,9 14,0 19,1 20,0 18,0 16,0

10,0 8,0 6,0 4,0

Quelle: Amt für Statistik Berlin Brandenburg

Der Anteil der unter 18-Jährigen an der Gesamtbevölkerung ist in dem Teilraum aufgrund eines deutlich überproportionalen Zuwachses in den letzten 5 Jahren im Vergleich zu den überörtlichen Referenzgebieten relativ hoch. Die Tendenz zur Verjüngung der Wohnbevölkerung ist Ergebnis einer Gemengelage aus verstärkter Zuwanderung junger Familien mit Kindern und erhöhter Geburtenraten. Erwerbsquote der Wohnbevölkerung

52,0

2,0

50,0

1,5

48,0 1,0
Anteil sozialversicherungspflichtig Beschäftigter in %

1,0

46,0

0,7

0,5
Veränderung 2009 bis 2010 in %-Punkten

0,2 44,0 0,0

42,0

-0,5

45,3 40,0 Bötzowstraße Anteil sozialversicherungspflichtig Beschäftigter an der erwerbsfähigen Bevölkerung (15 bis 65 Jahre) in 2010 in % Prozentpunkte Veränderung gegenüber 2009

51,4 Pankow

44,9 -1,0 Berlin

Quelle: Monitoring Soziale Stadtentwicklung

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Veränderung 2007 bis 2012 in %-Punkten

12,0

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Der Anteil der sozialversicherungspflichtig beschäftigten Personen an der erwerbsfähigen Bevölkerung im Alter zwischen 15 und 65 Jahren liegt deutlich unterhalb der Werte für den Bezirk und hat sich gegenüber dem Vorjahr auch nur unterproportional erhöht. Der niedrigere Anteil sozialversicherungspflichtig Beschäftigter korrespondiert allerdings mit höheren Anteilen freiberuflich tätiger Personen in dem Teilraum (36,1 % im Vergleich zu Berlin 17,4 %). Bezieher von SGB II- und SGB III Leistungen

10 9 8 7 6 5 4 3 -1,1 2 1 0 Bötzowstraße Pankow Berlin -0,5 -0,5 6,5 8,3 9,4

2

1,5

1

0,5

Arbeitslosenquote SGB II und III in %

0

-0,5

-1

-1,5

-2

Anteil Arbeitslose (SGB II und III) zum 31.12.2010 Veränderung 2009 bis 2010 (i.%-Punkten)

Quelle: Monitoring Soziale Stadtentwicklung

Der Anteil arbeitsloser Personen an der erwerbsfähigen Bevölkerung, die im Jahr 2010 Leistungen nach dem SGB II und III bezogen haben, liegt in dem Teilraum etwas unter Bezirks- und deutlich unter dem Berliner Durchschnitt. Im Vergleich zum Vorjahr weist der Quotenvergleich für das Teilgebiet einen überproportionalen Rückgang aus.

68

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Veränderung 2009 bis 2010 in %-Punkten

Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

Mietbelastungsquoten
40,0

35,0

30,0 27,6 25,0 28,6 27,1

20,0

15,0
Mietbelastungsquote in %

10,0

5,0

0,0 Bötzowstraße Pankow Berlin

Anteil der Brutto-Kaltmiete am Haushaltsnetto-Einkommen

Quelle: Sozialstudien Sanierungs- und Erhaltungsgebiete 2009/2012

Der Anteil der Brutto-Kaltmiete am Netto-Einkommen der Haushalte liegt in dem Teilraum etwa auf dem Niveau der entsprechenden Vergleichswerte der überörtlichen Gebiete und im Ergebnis sind die Haushalte durchschnittlich ähnlich stark belastet wie im Bezirksund Berliner Vergleich. Äquivalenzeinkommen und Armutsgefährdungsquote

1800 1600 1400 1403
medianes Äquivalenzeinkommen der Haushlte in €

50,0 45,0 40,0 35,0 30,0
Anteil der Haushalte unterhalb der Armutsgrenze in %

1649

1200 1000

1278

25,0 800 20,0 600 15,0 400 10,4 200 0 Bötzowstraße Pankow Berlin 6,6 14,2 10,0 5,0 0,0

medianes Äquivalenzeinkommen der Privathaushalte 2010 in € Anteil der Haushalte unterhalb der Armutsgrenze (60% des medianen Äquivalenzeinkommens) in %

Quelle: Sozialstudien Sanierungs- und Erhaltungsgebiete (fortgeschrieben auf 2010), Mikrozensus Berlin 2010

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Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

Das mittlere bedarfsgewichtete Pro-Kopf-Einkommen (Äquivalenzeinkommen) der Haushalte des Teilraums liegt deutlich über dem der überörtlichen Vergleichsgebiete und zeigt im Median eine wirtschaftlich überdurchschnittlich leistungsfähige Gebietsbevölkerung. Auch ist der Anteil an Haushalten mit einer unterdurchschnittlichen Armutsgefährdungsquote (weniger als 60 % des medianen Einkommens) niedriger als im Bezirk und vor allem als in Berlin gesamt. Wohndauer

47,0 46,0 46,0 45,0 44,0

70,0

60,0

50,0

Anteil Personen mit Wohndauer unter 5 Jahren

43,0 42,0 41,0 40,0

30,0

40,0 39,0

20,0

10,0 38,0 37,0 Bötzowstraße Pankow Berlin 8,0 3,3 1,3 0,0

Anteil Personen mit einer Wohndauer unter 5 Jahren in 2012 in %

Quelle: Amt für Statistik Berlin Brandenburg

Der Teilraum hat mit einem hohen Anteil an Bevölkerung mit einer Wohndauer in der Wohnung von 5 Jahren und mehr eine relativ stabile Bevölkerung. Auch die Entwicklung der letzten 5 Jahre weist mit stark überdurchschnittlichen Steigerungsquoten auf eine zunehmende Stabilisierung der Wohnbevölkerung hin.

70

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Veränderung 2007 bis 2012 in %-Punkten

43,2

40,0

Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

Bevölkerungswanderung

35

5 4

30

30,2

3 25,9 2 1 0

25

20

15

Fluktuationsquote 2011 in %

-0,9 15,3 -2,3 -2,8

-1 -2 -3

10

5 -4 0 Bötzowstraße Pankow Berlin -5

Anteil Zu-/ Fortzüge (Fluktuationsquote) an der Bevölkerung im Jahr 2011 Veränderung der Fluktuationsquote zwischen 2007 und 2011 (i. %-Punkten)

Quelle: Amt für Statistik Berlin Brandenburg

Der Anteil der Zu- und Fortzüge an der gesamten Wohnbevölkerung (Fluktuationsquote) ist in dem Teilraum im Jahr 2011 gegenüber den Vergleichsgebieten, insbesondere dem Bezirk deutlich erhöht. In den letzten 5 Jahren ist die Quote jedoch gegenüber den Vergleichsgebieten überproportional rückgängig. Das relativ hohe Wanderungsvolumen steht im Zusammenhang mit den baulichen Veränderungen und der Entwicklung des Teilraums, die zu einer verstärkten Bewohnerfluktuation geführt hat.

Veränderungstendenzen im Wohnungsbestand
Umfang erneuerter Wohnungsbestand Im Zusammenhang mit den Stadterneuerungsmaßnahmen konnte bis 2011 insgesamt 65 % des Wohnungsbestands des Sanierungsgebiets Bötzowstraße umfassend erneuert werden (Einbau bzw. Erneuerung der Sanitärausstattung, Einbau einer Sammelheizung, umfassende Instandsetzung).
14,0 12,0 10,0

12,0

8,0 7,0 6,0
Veränderung gegenüber 2005 in %
9,24

10,0

Veränderung gegenüber 2005 in %

8,0

Veränderung gegenüber 2005 in %

8,0 6,0 4,0 2,0 0,72 0,0
Balkon in % des Wohnungsbestands Aufzug in % des Gebäudeteilbestands

5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0

5,10

6,0

4,0

4,14

2,0 2,02 0,0
ZH Bad

1,99

Sanierungsgebiet Bötzowstraße

Wärmedämmung in % des Gebäudeteilbestands

DG-Ausbau

Sanierungsgebiet Bötzowstraße

Sanierungsgebiet Bötzowstraße

Quelle: S.T.E.R.N. Sissy-Datenbank

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Veränderung Fluktuationsquote 2007 bis 2011 in %-Punkten

Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

Modernisierungstätigkeit seit 2005

Seit 2005 wurden jeweils in 2,0 % des Wohnungsbestands Sammelheizungen und moderne Bäder eingebaut. Darüberhinaus wurden im gleichen Zeitraum z.T. im Zusammenhang mit der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen weitere Aufwertungen des Wohnungsbestands durch folgende besonders kostenaufwändige Maßnahmen durchgeführt:
− − − − Anbau von Balkonen an 0,7 % der Wohneinheiten des Sanierungsgebiets Ausstattung von 4,1 % der Gebäudeteile mit neuen Aufzugsanlagen Durchführung von Wärmedämm-Maßnahmen an 9,2 % der Gebäudeteile Ausbau der Dachgeschosse zu Wohnzwecken in 5,1 % der Gebäudeteile

Der Umfang der „Komfortmodernisierung“ liegt etwa im Durchschnitt der anderen Teilräume des Untersuchungsgebiets. Veränderung des Wohnungsschlüssels durch Wohnungszusammenlegungen

ESG Bötzowstraße
50 45 40 35 30 1,6 25 20 15 10 -7,6 27 -10 14 -15 1 Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 und mehr Zimmer 17 -5 -1,4 0 42 7,4 10 15

5

Anteil in %

5 0

Anteil jeweilige Wohnungsgröße (Zimmerzahl) in % aller Wohnungen 2010 Veränderung des Anteils (i. %-Punkten) zwischen 2010 und 1997

Quelle: Sozialstudien Sanierungsgebiete

Im Vergleich zu den anderen Teilräumen wurden im ehemaligen Sanierungsgebiet Bötzowstraße zwischen 1997 und 2010 nur relativ wenige 1-Zimmer-Wohnungen zu größeren Wohnungen zusammengelegt.

72

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Veränderung 1997 bis 2010 in %-Punkten

Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

Gebietsmieten im Vergleich zu den ortsüblichen Mieten

Teilraum Bötzowstraße
8,00 100

Bützowstraße
7,00 6,82 6,00 5,00 4,00 6,15 6,01 5,12 6,06 5,27 5,53 4,94

90 80 70 60 50 40 30

Netto-Kaltmiete in €/m2

3,00 2,00

20 1,00 10,9 0,00 unter 40 m² Gebietsmieten 40 bis unter 60 m² 60 bis unter 90 m² 90 m² und mehr Wohnflächenklasse ortsübl. Vergleichsmiete Differenz i.v.H. 17,3 15,1 11,9 10 0

Quellen: Sozialstudien Sanierungs- und Erhaltungsgebiete, Berliner Mietspiegel 2011 (Datenstand Sept. 2010)

Die Aufwertung des Wohnungsbestandes des Teilraumes findet ihren quantitativen Ausdruck auch im Niveau der Bestandsmieten. Diese liegen in allen Wohnungsgrößenklassen zwischen 10,9 % und 17,3 % über den Mittelwerten der ortsüblichen Vergleichsmieten des Berliner Mietspiegels 2011 für eine vergleichbare Wohnung (Baualter bis 1918, Vollstandard, Wohnlage). Wohnlage nach Mietspiegel
gute Wohnlage

300 280 260
mittlere Wohnlage

20,0

15,0

240 10,6 220 200 180 160 140 120 157 100 Bötzowstraße Pankow Berlin 177 174

10,0

einfache Wohnlage

Faktor Wohnlagenqualität

5,0

0,0

-5,0

-10,0

Faktor Wohnlagenqualität Msp 2011 100=nur einfache Wohnlage 300=nur gute Wohnlage Punkte Veränderung Faktor Wohnlagenqualität zwischen 2009 und 2011 + = verbessert - = verschlechtert

Quelle: Amt für Statistik Berlin Brandenburg

Die Zuordnung der Wohnadressen zu den Wohnlagefestlegungen des Berliner Mietspiegels 2011 „einfach“, „mittel“ und „gut“ berücksichtigen die Lagemerkmale „Bebauung und Nutzung von Gebieten“, „Struktur und Dichte der Bevölkerung“ sowie „Physische Umweltbedingungen“. Die Wohnungen des Teilraums sind noch zu kleineren Teilen (42,8 %) als „einfache“ und zu größeren Teilen (57,2 %) als „mittlere“ Wohnlage eingestuft. Das Gebiet S.T.E.R.N. GmbH / argus gmbh, Oktober 2013 73

Veränderung Wohnlagenqualität 2009 bis 2011

Abweichung Gebietsmiete von Vergleichsmiete in %

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Bötzowstraße hat mit 157 den niedrigsten Wohnlagenfaktor der Teilräume des Untersuchungsgebiets (Erläuterung zum Berechnungsverfahren in der Anlage „Beschreibung der Indikatoren“). Durch eine Hochstufung von ca. 7 % des Wohnungsbestands im Mietspiegel 2011 hat sich der Wohnlagenfaktor des Gebiets um 10,6 Punkte verbessert.

Wohnungsverkäufe und Begründung von Wohnungseigentum
Wohnungsverkäufe
Wohnungsverkäufe 2006 bis 2011 des in % Bestandes 31.12.2005
8,0 7,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Bötzowstraße Pankow Berlin 4,3 3,8

Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt IVC

Das Umsatzvolumen von Kauf- und Verkaufsvorgängen von Immobilien in einem Gebiet kann als Indikator für das Marktinteresse und damit für Aufwertungstendenzen angesehen werden. Im Zeitraum 2006 bis 2011 wurden in dem Teilraum für 7,0 % des Bestandes vom 31.12.2005 Grundbuchumschreibungen vorgenommen. Damit liegt die Quote fast doppelt so hoch wie im Berliner Durchschnitt. Umwandlung in Wohnungseigentum

Umgewandelte Einheiten 2006 bis 2011 des in Bestandes 31.12.2005

7,0 6,0 5,0 4,0 3,0

5,8

3,0
2,0 1,0 0,0 Bötzowstraße Pankow Berlin

1,7

Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt IVC

Der Umfang der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist gleichfalls ein Indikator für das Investitionsinteresse und geeignet, 74

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Aufwertungstendenzen eines Gebiets anzuzeigen. Im Zeitraum 2006 bis 2011 wurden in dem Teilraum für 5,8 % des Bestandes vom 31.12.2005 Grundbuchumschreibungen vorgenommen. Damit liegt die Quote deutlich über den beiden Vergleichsgebieten.

Aufwertungsstatus für den Teilraum Bötzowstraße
Index Aufwertungsstaus Der aus den Einzelwerten der Indikatorencluster Wohnbevölkerung, Wohnungsbestand sowie Wohnungsverkäufe und Umwandlung als Mittelwert gebildete „Indexwert Aufwertungsstatus“6 liegt bei 17,7. Im Ergebnis der für die letzten Jahre dargestellten Gebietsentwicklung können auch für das Gebiet Bötzowstraße Aufwertungstendenzen festgestellt werden, die jedoch nicht so stark wie in den anderen Gebieten ausgeprägt sind. Aufwertungstendenzen sind auch hier in der Veränderungen der demografischen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Verjüngung der Bevölkerung, hohes Wanderungsvolumen, hoher Anteil an wirtschaftlich leistungsfähigen Haushalten) festzustellen. Für einen anhaltenden Investitionsdruck auf den Teilraum sprechen auch die vergleichsweise hohen Umwandlungsund WohnungsVerkaufsquoten.
35 35

Ausprägung der Indikatorencluster (Mittelwert) auf 100 standardisiert

30

Indexwert Aufwertungsstatus

30

25

17,7

25

20

20

15

15

10

20,2 14,9 17,1

10

5

5

0

0

Bötzowstraße Indikatorencluster Wohnungsbestand Indikatorencluster Unwandlung / Verkauf Indikatorencluster Wohnbevölkerung Index Aufwertungsstatus Teilraum (Mittelwert)

6

Das Berechnungsverfahren ist in der Anlage „Zusammenstellung der Ausprägung der Indikatoren“ dokumentiert.

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4

Aufwertungsstatus des Untersuchungsgebiets
Die dargestellten Ergebnisse zur baulich-städtebaulichen, sozialen und wohnungsbestandsbezogenen Entwicklung zeigen, dass in allen Teilräumen des Untersuchungsgebiets im Zusammenhang mit der gesamtstädtischen Entwicklung, verstärkt durch die in Teilbereichen durchgeführten städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen erhebliche Aufwertungsprozesse stattgefunden haben. Aus den Verlaufsdaten sind, bezogen auf die Indikatorencluster „Wohnungsbestand“, „Wohnbevölkerung“ und „Umwandlung/Verkauf“, unterschiedliche Ausprägungen der Aufwertungsprozesse ersichtlich.
35
Ausprägung der Indikatorencluster (Mittelwert) auf 100 standardisiert

Alle Teilräume wurden aufgewertet

35

30

30

20,7
25

24,7
25

18,3
20

18,6

17,7
20

15

29,9 23,9 23,3 20,4 14,9 17,1 20,2

15

10

17,1

21,0

19,3 18,4 14,8

19,0

19,7

21,1

10

5

5

0

0

Helmholtzplatz

Kollwitzplatz

Teutoburger Platz

Winsstraße

Bötzowstraße

Indikatorencluster Wohnungsbestand Indikatorencluster Wohnbevölkerung

Indikatorencluster Unwandlung / Verkauf Index Aufwertungsstatus Teilraum (Mittelwert)

Quelle: argus gmbh 2013, eigene Berechnungen

Wohnungsbestand und Entwicklung des Kleinwohnungsbestandes

Signifikante Unterschiede bestehen in der Entwicklung des Wohnungsbestands in den fünf Teilräumen des Untersuchungsgebiets. Hierfür sind insbesondere der unterschiedliche Umfang der Modernisierung (von einfachem Standard bis zur Schaffung von Komfortmerkmalen) in den letzten fünf Jahren, der Anteil an Wohnungszusammenlegungen und ein insgesamt hohes, aber etwas unterschiedliches Niveau der Gebietsmieten verantwortlich. Die mit Abstand stärksten Aufwertungen des Wohnungsbestandes in dem Betrachtungszeitraum fanden im Teilraum Winsstraße (Indexwert 29,9), gefolgt von den drei Gebieten Helmholtzplatz, Kollwitzplatz und Teutoburger Platz (17,1 bis 19,7) statt. Mit einem Indexwert von 14,9 konnte im Teilraum Bötzowstraße die geringste Aufwertung des Wohnungsbestands festgestellt werden. In den Ausführungen zur baulichen Entwicklung des Untersuchungsgebiets konnte nachgewiesen werden, dass der Anteil an Kleinwohnungen im Wesentlichen durch Wohnungszusammenlegungen deutlich zurückgegangen ist. Diese Entwicklung steht in einem unmittelbaren Zusammenhang mit baulichen Aufwertungs-

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prozessen, weil Wohnungszusammenlegungen überwiegend mit umfassenden Modernisierungsmaßnahmen, häufig auch Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen einhergehen. In der folgenden Karte ist diese Entwicklung für die (ehemaligen) Sanierungsgebiete dargestellt.

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Entwicklung des Kleinwohnungsbestandes

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Umwandlung / Verkauf

Mit einer Streuung des Indexwertes zwischen 14,8 und 23,9 bestehen auch im Bereich Umwandlung von Miet- zu Eigentumswohnungen sowie dem Umfang von Wohnungsverkäufen deutliche Unterschiede in den Teilräumen. Grundsätzlich liegt, wie anhand der Referenzwerte dargestellt, das diesbezügliche Aktivitätsniveau im Untersuchungsgebiet deutlich über den Werten für den Bezirk und weit über denen für Berlin gesamt. Gleichwohl wurden zwischen 2006 und 2011 in den Teilräumen Kollwitzplatz (Indexwert 14,8) und Bötzowstraße (17,1) weniger Umwandlungs- und Verkaufsaktivitäten festgestellt, als in den Teilräumen Helmholtzplatz (21,0), Teutoburger Platz (23,9) und Winsstraße (23,3). Deutlich weniger Unterschiede bestehen in den untersuchten demografischen und sozialstrukturellen Indikatoren der Wohnbevölkerung der einzelnen Teilräume. Der Indexwert liegt zwischen 19,0 und 21,1 und zeigt damit in den Mittelwerten des Clusters eine relativ homogene Bevölkerungsstruktur im gesamten Untersuchungsgebiet. Auch bezogen auf die Ausprägung der einzelnen Indikatoren in den Teilräumen sind nur vergleichsweise geringe Unterschiede festzustellen. Vor dem Hintergrund im Wesentlichen gleicher wohnungspolitischer Entwicklungsbedingungen und der engen sozialräumlichen Verflechtung der Teilräume entspricht die vorgefundene homogene Struktur der Wohnbevölkerung dem Erwartungshorizont. In der Darstellung der überörtlichen Referenzwerte für den Bezirk Pankow und Berlin gesamt wird allerdings deutlich, dass die baulich-städtebauliche Entwicklung der Teilräume mit erheblichen sozialstrukturellen Veränderungen einhergegangen ist. Wesentliche Parameter sind die deutlich Verjüngung der Bewohnerschaft (Zuzug junger Familien), die hohe wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Bevölkerung (hohes Einkommensniveau, niedrige Armutsgefährdungsquote, geringer Anteil an Transferleistungsbeziehern) und das hohe Wanderungsvolumen (Ergebnis von Austauschprozessen).

Wohnbevölkerung

Aufwertungsprozesse nicht abgeschlossen

Aus den Verlaufsdaten insbesondere bezüglich der Aufwertung des Wohnungsbestandes sowie der Verkaufs-/Umwandlungsaktivitäten kann entnommen werden, dass es sich um noch anhaltende Entwicklungsprozesse handelt. Während die Modernisierungsaktivitäten nach der Aufhebung der Sanierungssatzungen etwas zurückgegangen sind, hält die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und das hohe Niveau von Verkaufsaktivitäten unvermindert an.

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5

Aufwertungspotentiale im Wohnungsbestand
Die vorstehend dargestellte bauliche Entwicklung des Untersuchungsgebiets zeigt für alle Teilräume einen erheblichen Aufwertungsdruck, der nach derzeitiger Wohnungs- und Kapitalmarktlage aller Voraussicht nach auch mittelfristig anhalten wird. Weitere bauliche Aufwertungen des Wohnungsbestands können daher insbesondere durch Wohnungszusammenlegungen und kostenaufwändige, mietumlagefähige Wertverbesserungsmaßnahmen erwartet werden. Die mit der derzeitigen Beschaffenheit des Wohnungsbestands verbundenen baulichen Aufwertungspotentiale werden im Folgenden durch fünf Indikatoren empirisch quantifiziert:

Anteil an Kleinwohnungen

Aus den aktuell in den Teilräumen des Untersuchungsgebiets noch vorhandenen Anteilen von 1- und 2-Zimmer-Wohnungen kann auf das diesbezügliche Aufwertungspotential geschlossen werden.
Anteil jeweilige Wohnungsgröße (Zimmerzahl) in % aller Wohnungen Helmholtzplatz
1 Zimmer-WE 2 Zimmer-WE Gesamtwert 1 und 2 Zi.-WE

Kollwitzplatz 12 32 44 17,5

Teutoburger Platz 11 34 45 17,9

Winsstraße 11 33 44 17,4

Bötzowstraße 14 42 56 22,2

Bezirk Pankow

Berlin

19 44 63 25

54

52

standardisiert auf 100

Quelle: Sozialstudien Sanierungsentlassung, Stand 2009/2010/2012

70 60 50 40 30 20
Anteil in %

44 42 32 34 33

19 10 0 Helmholtzplatz 2 Zimmer-WE 1 Zimmer-WE Kollwitzplatz Teutoburger Platz Winsstraße Bötzowstraße 12 11 11 14

Auslaufen von Belegungsbindungen

In den Sanierungsgebieten der Teilräume wurde die Modernisierung und Instandsetzung von Wohnraum in unterschiedlichem Umfang öffentlich gefördert bzw. es wurden im Rahmen städtebaulicher Verträge besondere Vereinbarungen zur Sanierungsdurchführung getroffen. Mit diesen vertraglichen Vereinbarungen wurden in der Regel zeitlich befristete Belegrechte der z. T. mietverbilligten sanierten Wohnungen zugunsten der Bezirksverwaltung eingeräumt. Zur zügigen Durchführung der Sanierung wurden diese Belegrechte zur

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Umsetzung von Sanierungsbetroffenen und nachrangig zur Wohnraumversorgung einkommensschwacher Wohnungssuchender genutzt. Die öffentlich-rechtlich vereinbarten Miet- und Belegungsbindungen laufen im Wesentlichen bis zum Jahr 2030 aus. Dieser in der Regel preiswerte Wohnungsbestand, insbesondere die Kleinwohnungen mit 1 und 2 Zimmern, ist in besonderem Maße von Aufwertungsprozessen gefährdet. Zudem bietet die entfallende Zugriffsmöglichkeit und freie Verfügbarkeit dieser Wohnungen bei Mieterwechsel Anreize für Aufwertungs- und Veränderungsmaßnahmen, die dem Erhalt der angestammten Bevölkerung entgegenstehen.
Auslaufen der Belegungsbindung Anteil an 1- und 2Zi.-Whg., die aus der Belegungsbindung fallen, in % der 1- und 2-Zi.Whg. gesamt
standardisiert auf 100

Helmholtzplatz 18,9

Kollwitzplatz 22,7

Teutoburger Platz 14,9

Winsstraße 11,7

Bötzowstraße 13,4

23,1

27,8

18,2

14,4

16,5

Quelle: Mieterberatung Prenzlauer Berg Gesellschaft für Sozialplanung und Mieterberatung mbH, Stand 2012

25
1- 2-Zi.-Whg., die aus der Belgungsbindung fallen, in % der 1- 2-Zi.-Whg. gesamt

22,7 20 18,9 15 14,9 13,4 10 11,7

5

0 Helmholtzplatz Kollwitzplatz Teutoburger Platz Winsstraße Bötzowstraße

1- 2-Zi.-Whg. die aus der Belgungsbindung fallen, in % der 1- 2-Zi.-Whg. gesamt

Modernisierungspotentiale

Der Wohnungsbestand des Untersuchungsgebiets weist mit unterschiedlich hohen Anteilen an Sub- und Teilstandardwohnungen in den Teilräumen noch erhebliche Potentiale zur Durchführung mietumlagefähiger Modernisierungsmaßnahmen auf. Im Zusammenhang mit der Lagegunst des Untersuchungsgebiets und dem derzeit stark nachfrageorientierten Wohnungsmarkt bieten diese Wohnungsbestände in besonderem Maße Investitionsanreize.

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Modernisierungspotentiale Helmholtzplatz Anteil der noch nicht umfassend erneuerten Wohnungen
standardisiert auf 100

Kollwitzplatz

Teutoburger Platz

Winsstraße

Bötzowstraße

23,3

26,3

23,1

27,8

22,1

19

21,5

18,8

22,6

18

Quelle: Abschlussberichte Sanierungsentlassung, Sozialstudie Erhaltungsgebiete Stand 2009/2010/2012

30,0
Anteil am Gesamtwohnungsbestand in %

25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0
Helmholtzplatz 23,3

26,3 23,1

27,8

22,1

Kollwitzplatz

Teutoburger Platz

Winsstraße

Bötzowstraße

Anteil der noch nicht umfassend erneuerten Wohnungen in %

Mietniveau

Das aktuelle Mietniveau des Wohnungsbestands des Untersuchungsgebiets im Verhältnis zu den jeweiligen ortsüblichen Vergleichsmieten nach dem Berliner Mietspiegel kann als Indikator für Aufwertungspotentiale gelten, weil ein niedriges Niveau der aktuellen Bestandsmieten stärkere Anreize für Modernisierungsinvestitionen in den Wohnungsbestand bietet.
Modernisierungsspielräume der Bestandsmieten im Vergleich zu den ortüblichen Vergleichsmieten Helmholtzplatz Differenz Gebietsmiete (in %) zu ortsüblicher Vergleichsmiete (=100) (Vollstandard, Baujahr vor 1918, Mittelwert aus den Wohnflächenklassen, nach Wohnlagenverteilung) reziproke Ergebniswerte
standardisiert auf 100

Kollwitzplatz

Teutoburger Platz

Winsstraße

Bötzowstraße

2,7

16,8

19,3

21,7

13,8

0,364 61,3

0,060 10

0,052 8,7

0,046 7,8

0,073 12,2

Quelle: Sozialstudien Sanierungsentlassung, Stand 2009/2010/2012, Berliner Mietspiegel 2011

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25,0
Differenz Gebietsmiete zur ortsüblichen Vergleichsmiete (=100) in %

20,0 19,3 15,0 16,8

21,7

13,8 10,0

5,0 2,7 0,0 Helmholtzplatz Kollwitzplatz Teutoburger Platz Winsstraße Bötzowstraße

Auswirkung von Modernisierungsmaßnahmen auf die Miete

Typische Aufwertungsmaßnahmen in schon grundsanierten Beständen sind der Einbau eines zweiten Bades oder eines zweiten Balkons. Diese Maßnahmen können zu erheblichen Mietsteigerungen führen. Bei einer 75 m² großen Wohnung je nach Ausführung der Maßnahmen und vorgefundener Bausubstanz bis zu über 30 % für den Badeinbau, beim Zusammentreffen von Balkonanbau und Badeinbau sogar bis über 50 %. Ausgehend von einer Wohnung von 75m² in einfacher Wohnlage und mittleren Baukosten von 11.500 € für den Einbau eines (zweiten) Bades und 7.500 € für den Anbau eines (zweiten) Balkons ergeben sich folgende Steigerungen der monatlichen Nettokaltmiete: Anstieg der Nettokaltmiete durch einen Badeinbau bzw. Balkonanbau neue Ausgangsmiete Nettokaltmiete
Badeinbau Balkonanbau Kombination beider Maßnahmen ca. 389 €/m² ca. 389 €/m² ca. 490€/m² ca. 460€/m²

Mietsteigerung
27,08 % 17,66 %

ca. 389 €/m²

ca. 560€/m²

44,74 %

Index Aufwertungspotential

Der Index „Aufwertungspotential“ stellt ein quantitatives Maß für die Aufwertungsmöglichkeiten des Wohnungsbestands der Teilräume des Untersuchungsgebiets zur Verfügung. Er wird als Mittelwert der standardisierten Ausprägungen der vorstehenden einzelnen Indikatoren gebildet.

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Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg Ausprägung der standardisierten Indikatoren Indikatoren Aufwertungspotentiale Helmholtzplatz Kollwitzplatz Teutoburger Platz Winsstraße Bötzowstraße

Zusammenlegung von 1- und 2Zi.-Whg. zu größeren Einheiten Neuvermietung und Nachmodernisierung von 1- und 2-Zi.Whg. mit Belegrechten Modernsierung noch nicht umfassend erneuerter Wohnungsbestände Modernisierungsspielräume aus dem Verhältnis zum ortsüblichen Niveau Indexwert Aufwertungspotentiale
70

25,0

17,5

17,9

17,4

22,2

23,1

27,8

18,2

14,4

16,5

19,0

21,5

18,8

22,6

18,0

61,3

10,0

8,7

7,8

12,2

32,1

19,2

15,9

15,6

17,2

70,0

Index Aufwertungspotential
60 60,0

Ausprägung der Indikatoren auf 100 standardisiert

50

50,0

40

40,0

32,1 30 30,0

20

19,2 15,9 15,6

20,0 17,2

10

10,0

0 Helmholtzplatz Kollwitzplatz Teutoburger Platz Winsstraße Bötzowstraße

0,0

Zusammenlegung von 1- und 2-Zi.-Whg. zu größeren Einheiten Neuvermietung und Nachmodernisierung von 1- und 2-Zi.-Whg. mit Belegrechten Modernsierung noch nicht umfassend erneuerter Wohnungen Modernisierungsspielräume aus dem Verhältnis zum ortsüblichen Niveau Indexwert Aufwertungspotentiale

Aufwertungspotentiale in den Teilräumen

In allen Teilräumen des Untersuchungsgebiets bestehen aufgrund der derzeitigen Beschaffenheit des Wohnungsbestands noch erhebliche Potentiale zur weiteren Aufwertung der Mietwohnungen. Diese sind für den Teilraum Helmholtzplatz mit einem Indexwert von 32,1, insbesondere wegen des in diesem Gebiet noch relativ günstigen Mietniveaus, am stärksten ausgeprägt. Die Indexwerte der vier anderen Teilräume weisen, auf einem etwas niedrigerem Niveau, ebenfalls Aufwertungspotentiale im Woh-

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nungsbestand aus; die Ausprägungen liegen jedoch relativ eng zusammen, sodass eine Aussonderung eines Teilraumes wegen geringer Aufwertungsmöglichkeiten im Wohnungsbestand nicht gerechtfertigt erscheint. Ausstattung Die Möglichkeiten, den Wohnungsbestand aufzuwerten, ergeben sich zunächst aus Standardverbesserungen in Wohnungen, die während der Sanierungsfestlegung noch nicht umfassend erneuert wurden. Je nach Teilraum des Untersuchungsgebiets können noch zwischen 22 und 28 % der Wohnungen mit kostenaufwändigen Wertverbesserungsmaßnahmen umfassend erneuert werden. Da es sich bei diesem Bestand, der insgesamt ca. 10.500 Einheiten umfasst, i.d.R. um preiswertere Wohnungen handelt, in denen zu höheren Anteilen eine einkommensschwächere Bevölkerung wohnt, sind hier durch die Umlage der Modernisierungskosten besondere Verdrängungseffekte zu erwarten. Darüber hinaus hat die vorstehend ausgeführte bauliche Entwicklung der Teilräume des Untersuchungsgebiets gezeigt, dass bei dem bestehenden Investitionsdruck, insbesondere im Vorfeld der Umwandlung von Miet- zu Eigentumswohnungen, in nicht unerheblichem Umfang auch im bereits gut ausgestattetem Bestand weitere wertsteigernde Um- und Einbauten vorgenommen werden. Die in den letzten Jahren gestellten Anträge auf sanierungsrechtliche Genehmigungen zeigen, dass hier von den Antragstellern insbesondere der Anbau von Aufzuganlagen und zweiten Balkonen sowie der Einbau weiterer Bäder begehrt werden. Erhebliche Aufwertungspotentiale im Wohnungsbestand bestehen weiterhin in der Zusammenlegung von Kleinwohnungen zur größeren Einheiten, für die auf dem Miet- insbesondere aber dem Eigentumswohnungsmarkt derzeit eine erhebliche Nachfrage besteht. Von der Zusammenlegung durch Immobilieninvestitionen bedroht sind insgesamt ca. 17.000 Wohnungen des Untersuchungsgebiets mit einem oder zwei Zimmern. Eine besondere Verdrängungsgefahr für die Bewohner besteht in dem Teilsegment der in den nächsten Jahren aus der Bindung entlassenen ca. 3.000 Belegrechtswohnungen mit 1 und 2 Zimmern. Aufgrund der WBS-Bindung dieser Wohnungen sind bei einer Zusammenlegung zu größeren Einheiten für die wirtschaftlich schwächeren Bewohner besondere soziale Nachteile und wesentliche bevölkerungsstrukturelle Veränderungen im Untersuchungsgebiet zu erwarten. Mietniveau Das durchschnittliche Mietniveau der Wohnungen mit Bad und Sammelheizung (Altbau vor 1918) im Untersuchungsgebiet liegt je nach Teilraum zwischen ca. 3 und 20 % über dem Mittelwert der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Wohnungen mit Teilstandard haben in der Regel eine etwas günstigere Miete als die Vollstandardwohnungen. Je niedriger das Ausgangsmietniveau ist, desto größere Spielräume ergeben sich für die Durchführung umlagefähiger Wertverbesserungsmaßnahmen. Die untersuchten Teilräume befinden sich in einer außerordentlich exponierten Lage zur östlichen Innenstadt von Berlin. Alexanderplatz, die Straße Unter den Linden und die Einkaufsmagistrale Friedrichstraße sind „einen Steinwurf“ entfernt und in kurzer Zeit auch zu Fuß zu erreichen. Diese Lagegunst macht den südlichen Prenzlauer Berg als Wohnstandort hoch interessant und führt zu einem anhaltenden Zuzug insbesondere besserverdienender Haushalte. Dies gilt auch für die unmittelbar angrenzenden grün-

„Luxusmodernisierung“

Wohnungszusammenlegung

exogene Aufwertungsfaktoren

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derzeitlichen Wohngebiete der Spandauer Vorstadt, einem ehemaligen Sanierungsgebiet, die seit langem und auch weiterhin einem starken Veränderungs- und Aufwertungsdruck unterliegen, sowie für die westlich angrenzende Rosenthaler Vorstadt. Für beide im Bezirk Mitte gelegenen Stadtgebiete sind die Aufwertungsprozesse sehr weit fortgeschritten mit vielfach sehr exklusiven Wohnungen und entsprechend sehr hohen Miete. Dadurch erhöht sich der Druck auf die im Süden von Prenzlauer Berg gelegenen Stadtteile. Als weitere exogene Aufwertungsfaktoren kommen in Betracht: • • • Mauerpark – hier entstehen in den kommenden Jahren hunderte neuer Wohnungen im oberen Mietsegment ehemaliger Güterbahnhof Prenzlauer Berg – auch hier ist eine Bebauung mit höherpreisigem Wohnraum geplant Areal Thälmannpark – rückt zunehmend in den Focus als interessanter Wohnstandort mit Aufwertungspotential, Aufgabe von gewerblichen Nutzungen (u. a. Krankenhaus) mit erheblichen Umnutzungspotentialen.

Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass zusätzlich zu den beschriebenen Aufwertungspotentialen innerhalb der untersuchten Teilräume weiterer Aufwertungsdruck durch exogene Faktoren besteht.

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6

Verdrängungspotentiale der angestammten Bevölkerung
Die Erhaltung der vorhandenen heterogenen Bevölkerungszusammensetzung ist ein wichtiges städtebauliches Ziel, um die sozialen Ergebnisse der Sanierung nach Aufhebung der Sanierungssatzungen für Teilräume des Untersuchungsgebiets weiterhin zu sichern. Sie ist zur Vermeidung negativer städtebaulicher Auswirkungen Grundlage einer stabilen sozialen Gebietsentwicklung. Im Folgenden wird für die Teilräume des Untersuchungsgebiets eine quantitative Abschätzung des Verdrängungspotentials der Wohnbevölkerung infolge von Aufwertungsprozessen im Wohnungsbestand durch kostenaufwändige mietumlagefähige Wertverbesserungsmaßnahmen, die Zusammenlegung von Kleinwohnungen und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen vorgenommen. Die Einschätzung, welche Bevölkerungsteile infolge von baulichen Aufwertungsmaßnahmen bzw. sonstigen Veränderungen im Wohnungsbestand des Untersuchungsgebiets verdrängungsbedroht sind, erfolgt mit sechs ausgewählten Einzelindikatoren.

Verdrängungspotentiale

Kinder und Jugendliche unter 18 Jahren

Im Verlauf der durchgeführten Sanierungs- und Erneuerungsprozesse hat sich die Altersstruktur der Bevölkerung in den Teilräumen des Untersuchungsgebiets durch Zuzug junger Haushalte und von Familien (Alleinerziehende und Paare mit Kindern) sowie durch den Austausch von Bewohnern deutlich verjüngt. In den Teilräumen des Untersuchungsgebiets liegen die Anteile der unter 18-Jährigen um bis zu 4 Prozentpunkte höher als im Berliner Durchschnitt.
Anteil (in %) der unter 18-Jährigen an der Bevölkerung Helmholtzplatz 16,9 Kollwitzplatz 17,9
20,4

Teutoburger Platz 16,8
19,2

Winsstraße 16,9
19,3

Bötzowstraße 19,1
21,8

Bezirk Pankow 15,6

Berlin 14,9

standardisiert auf 100

19,3

Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Einwohnerregister, Stand 31.12.2012

25,0

Anteil der unter 18-Jährigen an der Gesamtbevölkerung in %

20,0 19,1 17,9 16,9 15,0 16,8 16,9 15,6 14,9

10,0

5,0

0,0 Helmholtzplatz Kollwitzplatz Teutoburger Platz Winsstraße Bötzowstraße Pankow Berlin

Anteil der Altersgruppe u 18J. Stichtag: 31.12.2012

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Haushalte mit Kindern sind in ihrer wirtschaftlichen Handlungsfähigkeit begrenzt. Dies zeigt sich u.a. an den geringeren Pro-KopfEinkommen von Familien. Preissteigernde Veränderungen der Wohnsituation können demnach für diesen Personenkreis in besonderem Maße zu sozialen Härten führen, wenn keine Kompensation der zusätzlichen Mietbelastung stattfinden kann. Daher besteht für Haushalte mit Kindern ein spezielles Schutzerfordernis, denn sie sind durch Aufwertungsmaßnahmen besonders verdrängungsbedroht. Vor allem trifft dies auf Familien zu, die zu überproportionalem Anteil in den zeitlich befristet preisgebundenen Belegrechtswohnungen leben. Arbeitslose Personen mit Transferbezug (SGB II und III) Die Erwerbssituation der Bevölkerung in den Teilräumen des Untersuchungsgebiets hat sich mit den demografischen Veränderungen der vergangenen Jahre (Verjüngung, mehr Personen im erwerbsfähigen Alter) verbessert. Die Erwerbsquote (Anteil Erwerbstätige und Erwerbslose an der Bevölkerung) ist im Vergleich der übergeordneten Räume (Bezirk, Berlin) überdurchschnittlich und auch die Arbeitslosenquote ist etwas günstiger als in den Referenzgebieten. Gleichwohl differiert der Anteil der Personen des Untersuchungsgebiets, die Transferleistungen nach SGB II und III beziehen, nur um bis zu 3 Prozentpunkte unter dem Berliner Durchschnitt. Preissteigernde Wohnveränderungen würden – bei der gegebenen hohen Mietbelastung (siehe unten) – die prekäre wirtschaftliche Situation von Arbeitslosen und Transfer-Beziehern verstärken und soziale Härten nach sich ziehen, zumal auf dem angespannten Wohnungsmarkt kaum adäquater, preiswerter Ersatzwohnraum zur Verfügung steht. Dieser, besonders von Verdrängungsprozessen gefährdete Personenkreis wohnt zu hohen Anteilen in den Wohnungsbeständen, die – wie vorstehend gezeigt – wesentliche Teile des Aufwertungspotentials des Untersuchungsgebiets darstellen: die bisher nicht umfassend erneuerten (Klein-)Wohnungen sowie die preiswerten Wohnungen mit bezirklichen Belegrechtsbindungen.
Anteil Arbeitslose mit Leistungsbezug SGB II und III (in %) an der erwerbsfähigen Bevölkerung (15≤65 J.) Helmholtzplatz 8,2
standardisiert auf 100 23,2

Kollwitzplatz 6,5
18,4

Teutoburger Platz 6,9
19,5

Winsstraße 7,3
20,6

Bötzowstraße 6,5
18,4

Bezirk Pankow 8,3

Berlin 9,4

Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Monitoring Soziale Stadtentwicklung, Stand 31.12.20012

88

S.T.E.R.N. GmbH / argus gmbh, Oktober 2013

Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

12

10 9,4 8 8,2 7,3
Arbeitslosenquote SGB II und III in %

8,3

6,9 6 6,5 6,5

4

2

0 Helmholtzplatz Kollwitzplatz Teutoburger Platz Winsstraße Bötzowstraße Pankow Berlin

Anteil Arbeitslose (SGB II und III) zum 31.12.2010

Mietbelastungsquote

Für alle Teilgebiete ist festzustellen, dass die Mietbelastungsquoten (Anteil Brutto-Kaltmiete am Haushaltsnettoeinkommen) nur geringfügig vom Berliner Durchschnitt abweichen (+/- 1Prozentpunkt). Bemerkenswert dabei ist, dass die mittleren Pro-Kopf-Einkommen der Bevölkerung im Untersuchungsgebiet die übergeordneten Referenzwerte deutlich übersteigen (s. unten), sodass das höhere Einkommensniveau mit einem durchschnittlich auch höheren Mietniveau korrespondiert. Daraus kann geschlossen werden, dass im Untersuchungsgebiet nicht nur bei ökonomisch schwächeren sondern auch bei Haushalten mit mittleren Einkommen bereits ein vergleichsweise hohes Mietniveau erreicht ist. Damit besteht auch für wirtschaftlich besser gestellte Bevölkerungsgruppen kaum Spielraum für höhere Wohnkostenbelastungen.
Anteil der Brutto-Kaltmiete (in %) am Haushaltsnettoeinkommen Helmholtzplatz 29,7 Kollwitzplatz 27,7
20

Teutoburger Platz 26,6
19,3

Winsstraße 26,7
19,3

Bötzowstraße 27,6
20

Bezirk Pankow 27,1

Berlin 28,6

standardisiert auf 100

21,4

Quelle: Sozialstudien; Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Mikrozensus Zusatzerhebung Wohnsituation, Stand 2008 bis 2012 (Sozialstudien), 2010

S.T.E.R.N. GmbH / argus gmbh, Oktober 2013 89

Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

40,0

35,0

30,0 29,7 25,0

30,4 26,6 26,7 27,6 28,6 27,1

20,0

15,0

Mietbelastungsquote in %

10,0

5,0

0,0 Helmholtzplatz Kollwitzplatz Teutoburger Platz Winsstraße Bötzowstraße Pankow Berlin

Anteil der Brutto-Kaltmiete am Haushaltsnetto-Einkommen

Eine als zu hoch empfundene Mietbelastung rangiert – nach dem Wunsch nach Veränderung der Wohnungsgröße – an zweiter Stelle bei den Umzugsmotiven der in den Sozialstudien befragten Haushalte; allerdings stehen bei dem derzeitigen Nachfrageüberhang die gewünschten preiswerteren Wohnungen kaum zur Verfügung. Angesichts der bereits jetzt schon hohen Mietbelastungsquoten ist davon auszugehen, dass weitere Mietsteigerungen zu einer Verdrängung von Wohnbevölkerung mit niedrigen und mittleren Einkommen, mit den bereits genannten negativen städtebaulichen Folgen, führen würden. Einkommen Zur Einschätzung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Bevölkerung dient ein Vergleich der Einkommen in Form des medianen Äquivalenzeinkommens der Privathaushalte (mittleres nach Haushaltsgröße und –struktur gewichtetes Pro-Kopf-Einkommen).
Medianes Äquivalenzeinkommen der Privathaushalte in € Helmholtzplatz 1.526
standardisiert auf 100 20,9

Kollwitzplatz 1.544
20,6

Teutoburger Platz 1.595
20

Winsstraße 1.659
19,2

Bötzowstraße 1.649
19,3

Bezirk Pankow 1.403

Berlin 1.278

Quelle: Sozialstudien; Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Mikrozensus, Stand 31.12.2010

90

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Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

1.800 €

1.600 € 1.526 € 1.400 € 1.544 € 1.595 €

1.659 €

1.649 €

1.403 €

medianes Äquivalenzeinkommen der Haushlte in €

1.200 €

1.278 €

1.000 €

800 €

600 €

400 €

200 €

- € Helmholtzplatz Kollwitzplatz Teutoburger Platz Winsstraße Bötzowstraße Pankow Berlin

medianes Äquivalenzeinkommen der Privathaushalte 2010

Die Einkommenssituation stellt sich in allen Teilräumen des Untersuchungsgebiets günstiger dar, als in den übergeordneten Referenzgebieten. Die Ursachen hierfür liegen in den Strukturveränderungen durch die Bevölkerungsfluktuation in den Sanierungs- und Erhaltungsgebieten. Nicht allein die Altersstruktur hat sich dadurch verjüngt, sondern die Bevölkerung weist ein hohes (Aus-)Bildungsniveau und überdurchschnittliche Erwerbsquoten auf. Dies trägt zu einer vergleichsweise besseren Erwerbs- und Einkommenssituation bei. Eine differenzierte Betrachtung der Ergebnisse der Sozialstudien zeigt, dass dennoch bestimmte Personen- und Bewohnergruppen als verdrängungsbedrohte Bevölkerung zu charakterisieren sind, da ihre Äquivalenzeinkommen um bis zu einem Drittel niedriger liegen als im Mittel der Teilräume und auch deutlich niedriger als in den übergeordneten Referenzgebieten. Hierzu zählen Familien mit Kindern (Paare und Alleinerziehende), Seniorenhaushalte (Singles und Paare) sowie arbeitslose Transferbezieher. Im Hinblick auf die Verdrängungsproblematik ist darauf hinzuweisen, dass die Haushalte mit den unterdurchschnittlichen Einkommen überproportional in den besonders aufwertungsbedrohten, öffentlich geförderten Belegrechtswohnungen und in den unsanierten Beständen wohnen. Armutsgefährdete Bevölkerung Bevölkerungsteile, deren Einkommen 60 % des medianen Äquivalenzeinkommens unterschreiten, gelten nach der Definition der amtlichen Statistik als armutsbedroht. Für sie können jegliche Veränderungen mit wirtschaftlichen Folgen einschneidende Modifikationen ihrer bisherigen Lebens- und Wohnverhältnisse erforderlich machen. Aufgrund von kostenträchtigen Veränderungen ihrer Wohnsituation sind armutsgefährdete Bewohnergruppen besonders verdrängungsbedroht. Nach den Ergebnissen der Sozialstudien zählen zu diesen Gruppen vor allem Alleinerziehende mit Kindern und junge Singles, die überproportional in den geförderten Wohnungsbeständen zu finden sind und arbeitslose Transferbezieher, die zu erhöhten Anteilen in den unsanierten Beständen wohnen.

S.T.E.R.N. GmbH / argus gmbh, Oktober 2013 91

Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg Anteil der Haushalte (in %) unterhalb der Armutsgrenze (60 % des medianen Äquivalenzeinkommens) Helmholtzplatz 8,0
standardisiert auf 100 21,3

Kollwitzplatz 11,1
29,7

Teutoburger Platz 5,0
13,4

Winsstraße 6,7
18

Bötzowstraße 6,6
17,7

Bezirk Pankow 10,4

Berlin 14,2

Quelle: Sozialstudien; Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Mikrozensus; Stand 31.12.2010
18,0 16,0 14,0
Anteil der Haushalte unterhalb der Armutsgreze in %

14,2

12,0 10,0 8,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 Helmholtzplatz Kollwitzplatz Teutoburger Platz Winsstraße Bötzowstraße Pankow Berlin 5,0 6,7 6,6 11,1 10,4

Anteil der Haushalte unterhalb der Armutsgrenze (60% des medianen Äquivalenzeinkommens) in %

Zusammengefasst gilt für diese armuts- und verdrängungsgefährdete Bevölkerung, dass sie aufgrund ihrer wirtschaftlichen Immobilität besonders auf den Schutz einer angemessenen Wohnungsversorgung und insbesondere Alleinerziehende mit Kindern auf ein funktionierendes soziales Umfeld mit entsprechenden Betreuungs- und Bildungseinrichtungen angewiesen sind. Wohndauer Eine längere Wohndauer über Zeiträume von 5 und mehr Jahren konstituiert räumlich-soziale Bindungen an das Wohnquartier und die angestammte Bevölkerung trägt zu dessen stabiler Entwicklung bei. In den vergleichsweise niedrigeren Anteilswerten derjenigen, die bereits länger in ihren Wohnungen leben, zeigen sich Effekte, die auf sanierungsbedingte Umzüge und Zuzüge zurückzuführen sind. Im Vergleich der Teilräume wird aber auch erkennbar, dass in den bereits entlassenen ehemaligen Sanierungsgebieten ein Konsolidierungsprozess eingesetzt hat und sich die Anteilswerte den räumlich übergeordneten Referenzwerten annähern. Hohe Anteile von Stammbevölkerung sind Voraussetzung für funktionierende Nachbarschaften und die Auslastung der bewohneradäquaten Infrastruktur im Gebiet. Die Haushalte mit längerer Wohndauer sind, ausweislich der Sozialstudien, zu deutlich höheren Anteilen in den unsanierten Wohnungsbeständen vorzufinden. Meist handelt es sich um ältere, langansässige Bewohner, die aufgrund – nicht nur physisch und sozial sondern auch wirtschaftlich – eingeschränkter Mobilität besonders schutzwürdig sind.

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Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg Anteil Personen an der Bevölkerung (in %) mit einer Wohndauer 5 Jahre und länger in der Wohnung Helmholtzplatz 47,8
standardisiert auf 100

Kollwitzplatz 52,1 20,7

Teutoburger Platz 47,6 18,9

Winsstraße 50,1 19,9

Bötzowstraße 54,0 21,5

Bezirk Pankow 56,8

Berlin 60

19

Quelle: Sozialstudien; Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Einwohnerregister Sonderauswertung; Stand 31.12.2012
60,0

50,0

52,2 47,9

52,4 49,9

Anteil Personen mit Wohndauer unter 5 Jahren

46,0 40,0 43,2 40,0

30,0

20,0

10,0

0,0 Helmholtzplatz Kollwitzplatz Teutoburger Platz Winsstraße Bötzowstraße Pankow Berlin

Anteil Personen mit einer Wohndauer unter 5 Jahren in 2012 in %

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Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

Zusammenfassung: Index Verdrängungspotential
Der Index „Verdrängungspotential“ stellt ein quantitatives Maß für die Verdrängungsgefährdung der Bevölkerung in den Teilräumen des Untersuchungsgebiets dar. Er wird als Mittelwert der standardisierten Ausprägungen der vorstehenden einzelnen Indikatoren gebildet.

Ausprägung der standardisierten Indikatoren Indikatoren Verdrängungspotential Helmholtzplatz Kollwitzplatz Teutoburger Platz Winsstraße Bötzowstraße

Anteil der unter 18-Jährigen an der Bevölkerung Arbeitslose mit Transferleistungen

19,3

20,4

19,2

19,3

21,8

23,2

18,4

19,5

20,6

18,4

Mietbelastungsquoten

21,4

20,0

19,3

19,3

20,0

Einkommensverhältnisse

20,9

20,6

20,0

19,2

19,3

Armutsgefährdungsquote

21,3

29,7

13,4

18,0

17,7

Wohndauer in der Wohnung von 5 Jahren und länger Index Verdrängungspotentiale

19,0

20,7

18,9

19,9

21,5

20,9

21,6

18,4

19,4

19,8

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Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

35

40

Index Verdrängungspotential
30 35

30 25 25 20

Ausprägung der Indikatoren auf 100 standardisiert

20,9
15

21,6 18,4 19,4 19,8
20

15 10 10

5

5

0 Helmholtzplatz Kollwitzplatz Teutoburger Platz Winsstraße Bötzowstraße

0

Anteil der unter 18-Jährigen an der Bevölkerung Mietbelastungsquoten Armutsgefährdungsquote

Arbeitslose mit Transferleistungen Einkommensverhältnisse Wohndauer in der Wohnung von 5 Jahren und länger

Index Verdrängungspotentiale Teilraum (Mittelwert)

Verdrängungsgefährdete Bewohnergruppen

Trotz der geringfügigen Unterschiede beim Index Verdrängungspotential sind in allen Teilräumen des Untersuchungsgebiets Bewohnergruppen zu identifizieren, bei denen aufgrund sozialstruktureller Besonderheiten davon auszugehen ist, dass sie durch weitere bauliche Aufwertungs- und Veränderungsmaßnahmen verdrängungsbedroht sind. Hierzu zählen • Familien mit Kindern (Paare und Alleinerziehende), deren wirtschaftliche Mobilität begrenzt ist oder die bereits aktuell aufgrund niedriger Einkommen armutsbedroht sind, Haushalte, die trotz guter wirtschaftlicher Voraussetzungen bereits eine hohe Mietbelastung haben, so dass ihr Spielraum für weitere Preissteigerungen erschöpft ist, junge Singles mit geringen Einkommen und arbeitslose Personen, die von Transfereinkommen (SGB II und SGB III) leben, Senioren (Einzelpersonen und Paare) mit langer Wohndauer.

•

•

•

Die beiden letztgenannten Bewohnergruppen zählen vorwiegend zur Bewohnerschaft in unsanierten und teilmodernisierten Wohnungsbeständen, während die übrigen in stärkerem Maße unter den Bewohnern in geförderten Belegrechtswohnungen zu finden sind.

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Indexwert auf 100 standardisiert

Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

7

Schlussfolgerungen und Empfehlungen zum Erlass einer Erhaltungsverordnung nach § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB und zur räumlichen Abgrenzung
Ausprägung und Auswirkungen der Verdrängungsgefahr in den verschiedenen Teilräumen
Durch die Sekundärdatenanalyse konnte nachgewiesen werden, dass in allen Teilräumen des Untersuchungsgebiets eine Aufwertung des Wohnungsbestands stattfand. Die Daten zeigen auch, dass sich diese Entwicklung in Zukunft fortsetzen wird. Der Wohnungsbestand bietet in allen Teilräumen noch ein erhebliches Aufwertungspotential. Dabei ist besonderes Augenmerk auf die Erhaltung des Bestandes an kleinen Wohnungen (1- bis 2-Zimmer-WE) zu legen. Dieser Bestand ging in den letzten Jahren kontinuierlich zurück. Aber auch durch die Ausstattung der Wohnungen mit weiteren wohnwerterhöhenden Merkmalen sind erhebliche Mietanstiege und damit die Verdrängung von Teilen der Wohnbevölkerung zu erwarten. Nach den zur Anpassung der Wohnungen an zeitgemäße Wohnverhältnisse erforderlichen Maßnahmen, wie dem Einbau einer Zentralheizung oder der Ausstattung mit Bädern, sind dies vor allem die Schaffung von über den Standard hinausgehenden Merkmalen wie Zweitbalkone oder Zweitbäder. Kritisch im Blick auf die Mietentwicklung stellt sich auch das Auslaufen der Belegungsbindungen in den Teilräumen dar, weil dies im Zusammenhang mit weiteren Modernisierungsmaßnahmen zu erheblichen Mietsteigerungen für die Betroffenen führt.

7.1

Aufwertungen des Wohnungsbestands in allen Teilräumen

96

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Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

Übersicht über die Aufwertungspotentiale in den Teilräumen des Untersuchungsgebiets

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Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

Verdrängungsgefährdete Bevölkerungsgruppen

Die Zusammenfassung der verschiedenen Indikatoren für eine Verdrängungsgefahr in den Teilräumen des Untersuchungsgebiets zeigt, dass diese Gefahr für verschiedene Bevölkerungsgruppen in allen Teilräumen besteht. Von der Zusammenlegung von Kleinwohnungen sind die Ein- bis Zweipersonenhaushalte im Gebiet am stärksten betroffen, weil dadurch das Segment stetig verkleinert wird. Bei steigenden Mieten im Gefolge von Modernisierungsmaßnahmen sind Bewohner, die Transferleistungen beziehen von Verdrängung bedroht, weil sie keine Möglichkeiten haben durch Umschichtungen bei den Ausgaben die steigenden Mieten aufzufangen. Dies gilt in besonderem Maße für Alleinerziehende mit Kindern, die z.B. im Teilraum Kollwitzplatz einen erheblichen Anteil dieser Bevölkerungsgruppe stellen. Für diese Haushalte müsste dann an anderen Stellen im Stadtgebiet zusätzlicher preisgünstiger Wohnraum geschaffen werden. Für die in diesen Haushalten lebenden Kinder und Jugendlichen müsste zusätzlich eine entsprechende Infrastruktur (Kitas, Schulen, Spielplätze, Jugendfreizeiteinrichtungen) geschaffen werden, da diese Gruppe in besonderem Maße auf die öffentlich finanzierten Angebote angewiesen ist. Die Haushalte unterhalb der Armutsgrenze sind nicht in der Lage eine fehlende Infrastruktur durch Inanspruchnahme privat finanzierter Angebote auszugleichen.

Ein- bis Zweipersonenhaushalte Haushalte unterhalb der Armutsgrenze

Arbeitslose mit Transferleistungen

Auch Bezieher von Transferleistungen sind nicht in der Lage, höhere Mieten zu verkraften, da die Miete für die Wohnung nur bis zu einer bestimmten Grenze übernommen wird. Die Situation verschärft sich für diese Bevölkerungsgruppe zusätzlich, wenn im Gebiet kleinere Wohnungen durch Zusammenlegung verlorengehen. Denn dann wird auch ein Wechsel in eine kleinere Wohnung erschwert, wenn nicht unmöglich. Auch für diese Gruppe gilt, dass an anderer Stelle im Stadtgebiet preisgünstiger, in der Wohnungsgröße passender Wohnraum geschaffen werden müsste. Ebenso gilt hier, dass die in diesen Haushalten lebenden Kinder auf die im Gebiet geschaffene öffentlich finanzierte Infrastruktur angewiesen sind.

Haushalte mit hoher Mietbelastungsquote

Ein Mietanstieg durch die Schaffung von zusätzlichen, über den normalen Standard hinausgehenden Wohnwertmerkmalen trifft aber auch die Bezieher mittlerer Einkommen. So liegt in den Gebieten Kollwitzplatz und Bötzowstraße trotz besserer Einkommen wegen des hohen Mietniveaus in vielen Wohnungen die Mietbelastungsquote schon bei über 27 % des Haushaltseinkommens, in den Gebieten Teutoburger Platz und Winsstraße über 26 %. Dies bedeutet, dass hier nicht nur sozial schwächere Haushalte, sondern auch die so genannte Mittelschicht von Verdrängung bedroht ist. Dies gilt auch hier wieder vor allem für die Haushalte mit Kindern die in viel geringerem Maße ihre Ausgaben zugunsten einer höheren Miete umschichten können. Da auch diese Haushalte trotz ihres besseren Einkommens auf die von der öffentlichen Hand bereit gestellte Infrastruktur angewiesen sind, die sie in den ehemaligen Sanierungsgebieten vorfinden, gilt auch hier, dass diese Infrastruktur im Falle einer Verdrängung an anderer Stelle neu geschaffen werden müsste.

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Haushalte mit hoher Wohndauer

Die Haushalte mit hoher Wohndauer wohnen meist in Wohnungen mit einer niedrigeren Miete als die erst neu zugezogenen. Sie sind durch die mit Aufwertungen einhergehenden Mieterhöhungen in hohem Maße von Verdrängung bedroht. Diese Haushalte bilden den Kern der sozialen Netze in einem Gebiet. Eine Verdrängung schwächt diese Netze und führt zu einem Nachlassen der sozialen Bindungen auch der sozialen Kontrolle des öffentlichen Raums mit allen negativen Folgeerscheinungen.

Haushalte mit Kindern

Haushalte mit Kindern haben, wie oben ausgeführt, in der Regel eine angespannte Haushaltslage, die kaum Umschichtungen zulässt und sind deswegen auch auf die Infrastrukturangebote im Gebiet angewiesen. Eine Verdrängung dieser Bevölkerungsgruppe führt zu einem dazu, dass an anderer Stelle die Infrastruktur neu geschaffen werden muss. Zum anderen tritt bei einer starken Abnahme dieser Bevölkerungsgruppe die Situation ein, dass die während des Sanierungszeitraums mit hohem Aufwand geschaffene Infrastruktur nicht mehr ausgelastet ist.

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Übersicht über die Indikatoren zur Verdrängungsgefahr für die einzelnen Teilräume

100

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Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

Im Vergleich untereinander zeigen die einzelnen Teilräume unterschiedliche Ausprägungen sowohl in ihrer baulichen Entwicklung, als auch in den möglichen Folgen dieser Entwicklung für die Struktur der Wohnbevölkerung. Helmholtzplatz Aufwertungspotentiale • Niedriges Mietniveau • Zusammenlegung • Wegfall der Belegungsbindungen Verdrängungspotentiale • Arbeitslose mit Transferleistungen • hohe Mietbelastungsquote • Haushalte unterhalb der Armutsgrenze

Hervorstechendes Charakteristikum des Teilraums Helmholtzplatz ist der hohe Anteil an kleinen Wohnungen (1- bis 2-ZimmerWohnungen). Dieses Teilsegment ist stark durch die Zusammenlegung dieser Wohnungen zu größeren Einheiten bedroht. In der Folge müssten die in diesen Wohnungen lebenden 1- bis 3Personenhaushalte das Gebiet verlassen. Dies gilt insbesondere für die Bewohner der 20 % Kleinwohnungen im Teilraum Helmholtzplatz, deren Belegungsrechte und Mietbindungen in den nächsten Jahren auslaufen. Diese sind kaum in der Lage, adäquaten Wohnraum an anderer Stelle zu finden, bzw. für diese Bevölkerungsgruppe müsste an anderer Stelle neuer Wohnraum geschaffen werden. Aus diesem Grund ist hier ein besonderes Augenmerk auf die Erhaltung des Wohnungsschlüssels zu richten. Ein weiteres wichtiges Merkmal des Teilraums Helmholtzplatz ist das im Vergleich der Teilräume geringe Mietniveau, das weiten Spielraum für Investitionen in den Wohnungsbestand bietet. Die im Teilraum Helmholtzplatz gleichzeitig recht hohe Mietbelastungsquote zeigt aber, dass die hier wohnenden Haushalte kaum in der Lage sind, weitere Mietsteigerungen zu verkraften. Dies gilt wiederum in besonderem Maße für die Bewohner der mit öffentlichen Mitteln erneuerten Wohnungen, deren Belegungs- und Mietbindungen in den nächsten Jahren auslaufen. Kollwitzplatz Aufwertungspotentiale • Wegfall der Belegungsbindungen • Hoher Anteil an Teilstandardwohnungen Verdrängungspotentiale • Haushalte unterhalb der Armutsgrenze • hohe Mietbelastungsquote • Haushalte mit hoher Wohndauer • Haushalte mit Kindern

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Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

Der Teilraum Kollwitzplatz ist stark geprägt durch einen hohen Anteil geförderter Wohnungen, für die derzeit noch Belegungs- und Mietbindungen bestehen. Bei Auslaufen dieser Bindungen ist zu erwarten, dass hier in einer Art Zweiter Modernisierung die Wohnungen auf einen höherwertigen Standard gebracht werden; mit entsprechenden Auswirkungen auf die Miete. In diesen Beständen wohnen viele Haushalte unterhalb der Armutsgrenze, Diese Haushalte haben kaum Möglichkeiten durch Umschichtungen bei den Ausgaben die steigenden Mieten aufzufangen. Dies gilt in besonderem Maße für Alleinerziehende mit Kindern, die im Teilraum Kollwitzplatz einen erheblichen Anteil dieser Bevölkerungsgruppe stellen. Im Teilraum Kollwitzplatz gibt es daneben auch eine erhebliche Anzahl von Haushalten mit einer langen Wohndauer im Gebiet. Dies sind meist ältere, langansässige Bewohner. Diese sind nicht nur aufgrund ihrer eingeschränkten Mobilität besonders schutzwürdig, sondern auch in hohem Maße auf die mit öffentlichen Mitteln hergestellte Infrastruktur im Gebiet angewiesen. Aber auch Haushalte mit mittlerem Einkommen, sind von Verdrängung durch weitere Modernisierungsmaßnahmen (wie z.B. den Einbau von Zweitbädern und -balkonen) von Verdrängung bedroht, weil die Mietbelastungsquote im Gebiet recht hoch liegt. Dies bedingt, dass der Spielraum für Einsparungen im Budget zum Abfangen einer Mietsteigerung knapp bemessen ist. Damit besteht auch für diese Haushalte die Gefahr der Verdrängung aus dem Gebiet. Teutoburger Platz Aufwertungspotentiale • Hoher Anteil an Teilstandardwohnungen Verdrängungspotentiale • Arbeitslose mit Transferleistungen

Im Teilraum Teutoburger Platz gibt es noch einen erheblichen Anteil an Teilstandardwohnungen. Durch Nutzung des Spielraums für eine weitergehende Modernisierung des Wohnungsbestands können sich die Mieten erhöhen. Durch die damit verbundene Aufwertung des Gebiets ist ein Wechsel in die mittlere Wohnlage und damit weitere Mietsteigerungen äußerst wahrscheinlich. Dadurch wäre eine erhebliche Anzahl von Einwohnern von Verdrängung bedroht. Winsstraße Aufwertungspotentiale • Hoher Anteil an Teilstandardwohnungen Verdrängungspotentiale • Arbeitslose mit Transferleistungen

Der Anteil der noch nicht umfassend modernisierten Wohnungen ist im Teilraum Winsstraße, im Vergleich zu den anderen Teilräumen, am höchsten. Neben Mietsteigerungen durch nachholende Modernisierung droht hier zusätzlich die Schaffung von weiteren wohnwerterhöhenden Merkmalen, wie Zweitbädern und -balkonen.

102

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Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

Gleichzeitig weist der Teilraum Winsstraße die zweithöchste Anzahl an Arbeitslosen auf, die Transferleistungen beziehen. Bötzowstraße Aufwertungspotentiale • Zusammenlegung von Kleinwohnungen Verdrängungspotentiale • Haushalte mit hoher Wohndauer • Haushalte mit Kindern • Hohe Mietbelastungsquote Der Teilraum Bötzowstraße verfügt, nach dem Teilraum Helmholtzplatz, über den zweithöchsten Anteil an 1- bis 2-Raumwohnungen. Dieses Teilsegment ist stark durch die Zusammenlegung dieser Wohnungen zu größeren Einheiten bedroht. In der Folge müssten die in diesen Wohnungen lebenden 1- bis 3-Personenhaushalte das Gebiet verlassen. Dies gilt insbesondere für die Bewohner der über 13 % Kleinwohnungen im Teilraum Bötzowstraße, deren Belegungsrechte und Mietbindungen in den nächsten Jahren auslaufen. Im Gebiet ist der Anteil an Haushalte mit Kindern und auch an Haushalten mit hoher Wohndauer am höchsten vergliechen mit den anderen Teilräumen. Beide Bewohnergruppen sind aufgrund ihrer, im Vergleich zu anderen, angespannten Haushaltslage kaum in der Lage Mietsteigerungen durch Umschichtungen in ihren Ausgaben zu kompensieren.

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Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

7.2

Zusammenfassung und Empfehlung
Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass in allen Teilräumen neben der oben beschriebenen besonderen Ausprägung auch alle anderen untersuchten Aufwertungs- als auch Verdrängungspotentiale vorhanden sind.

Gebiet (Planungsraum) Helmholtzplatz • • •

Aufwertungspotentiale (Vorrangige Indikatoren) Mietniveau Zusammenlegung Wegfall der Belegbindungen • • •

Verdrängungspotentiale (Vorrangige Indikatoren) Arbeitslose mit Transferleistungen hohe Mietbelastungsquote Haushalte unterhalb der Armutsgrenze Haushalte unterhalb der Armutsgrenze hohe Mietbelastungsquote Haushalte mit hoher Wohndauer Haushalte mit Kindern Haushalte mit hoher Wohndauer Haushalte mit Kindern Hohe Mietbelastungsquote Arbeitslose mit Transferleistungen Arbeitslose mit Transferleistungen

Gesamtbewertung (standardisiert)

53,0

Kollwitzplatz

• •

Wegfall der Belegbindung Teilstandardwohnungen

• • • •

40,8

Bötzowstraße

•

Zusammenlegung

• • •

37,0

Winsstraße

•

Teilstandardwohnungen

•

35,0

Teutoburger Platz

•

Teilstandardwohnungen

•

34,3

Insgesamt ist die sich aus dem Aufwertungspotential und dem Aufwertungsdruck ergebende Verdrängungsgefahr für Teile der Gebietsbevölkerung erheblich und in allen Teilräumen geeignet, negative Veränderungen der Bevölkerungsstruktur zu verursachen. Aus diesem Grund wird empfohlen, für alle Teilräume eine Erhaltungsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB zu erlassen. Die Unterschiede zwischen den einzelnen Teilräumen sind dabei nur gering, so dass eine Differenzierung der Genehmigungskriterien nicht notwendig ist. Die Unterschiede im Aufwertungsstatus und der Aufwertungspotentiale machen es jedoch wahrscheinlich, dass sich die Gebiete in Zukunft nicht in der gleichen Weise entwickeln werden. Dadurch ist es möglich, dass in einem Teilraum nach wie vor das Erfordernis für eine Soziale Erhaltungsverordnung besteht, während diese in einem anderen Teilraum aufgehoben werden kann. Daher wird empfohlen, für jeden der untersuchten Teilräume eine eigene Soziale Erhaltungsverordnung zu erlassen, um bei späteren Überprüfungen

104

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Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

flexibel reagieren zu können.

7.3

Vorschlag zur räumlichen Abgrenzung
Die räumliche Abgrenzung der Gebiete, für die künftig eine soziale Erhaltungsverordnung gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB gelten soll, ist deckungsgleich mit den untersuchten Teilräumen. Die räumliche Abgrenzung der künftigen sozialen Erhaltungsgebiete berücksichtigt damit auch die vorhandenen stadträumlichen Grenzziehungen durch die großen Verkehrsachsen im südlichen Prenzlauer Berg.

S.T.E.R.N. GmbH / argus gmbh, Oktober 2013 105

Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg

7.4

Rechtssichere Festlegung der Teilräume
Die Untersuchung der Bevölkerungsstruktur und des baulichen Zustands der Teilräume ergab, dass die gesetzlichen Voraussetzungen zum Erlass einer Sozialen Erhaltungsverordnung in allen Teilräumen erfüllt sind: In allen Gebieten zeigt sich eine hohe Übereinstimmung der Wohnund Infrastrukturbedürfnisse der Wohnbevölkerung mit dem Wohnungsangebot im Gebiet und der dort vorhandenen Infrastruktur (s.o. in den Beschreibungen der einzelnen Teilräume in Kapitel 3). Damit ist die Schutzwürdigkeit der Struktur der Wohnbevölkerung i.S.d. § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB gegeben. Die Untersuchung der baulich-städtebaulichen Entwicklung der Teilräume zeigte, dass in allen Gebieten, mit unterschiedlichen Ausprägungen zum einen ein erheblicher Aufwertungsspielraum besteht und dieser auch genutzt wird. Dies gilt sowohl hinsichtlich der baulichen Aufwertung als auch der Veränderung des Wohnungsschlüssels und der Eigentumsverhältnisse (also der Begründung von Wohnungseigentum nach WEG). In der Gesamtschau der Indikatoren zur möglichen baulichen Aufwertung zeigt sich auch hier, dass die Gebiete relativ eng beieinander liegen. Lediglich der Teilraum Helmholtzplatz sticht mit einem höheren Gesamtindex heraus. Bei Ausnutzung des Aufwertungspotentials in den einzelnen Teilräumen sind, wie in Kapitel 6 beschrieben, in allen Gebieten erhebliche Teile der Wohnbevölkerung von Verdrängung bedroht.

Rechtssichere Festlegung

Verfahrensvorschlag

Die bisherigen Erhaltungsgebiete wurden als Ergänzungsgebiete zu den Sanierungsgebieten im Ortsteil Prenzlauer Berg festgelegt. Daraus ergaben sich teilweise sehr kleine Flächen, deren Umgriff, nach Aufhebung der Sanierungsgebiete, nicht mehr aus sich heraus begründet werden kann. Andererseits scheidet aufgrund der Größenverhältnisse eine Erweiterung dieser Gebiete um die Flächen der ehemaligen Sanierungsgebiete aus. Gerade in den Gebieten Helmholtzplatz und Teutoburger Platz stellen die derzeit festgelegten Sozialen Erhaltungsgebiete nur einen Bruchteil der Gesamtfläche des Teilraums dar. Aus diesem Grund sollten die bisher festgelegten Gebiete aufgehoben und in der gleichen Verordnung mit den hier vorgeschlagenen Abgrenzungen wieder festgelegt werden. Die einzelnen Teilräume sollten dabei jeweils als eigene Erhaltungsgebiete festgelegt werden. Es ist zu erwarten, dass sich die baulich-städtebauliche Entwicklung nicht in allen Gebieten in der gleichen Weise vollziehen wird. Die gesonderte Festlegung von fünf Erhaltungsgebieten ermöglicht es dann, im Rahmen der Überprüfung der Sozialen Erhaltungsgebiete ein Gebiet, in dem die Schutzbedürftigkeit nicht mehr besteht aufzuheben, ohne die Verordnungen für die übrigen Teilräume ändern zu müssen. Auch eine Klage gegen die Festlegung eines der Sozialen Erhaltungsgebiete hätte dann keine Auswirkung auf die anderen.

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7.5

Rechtssichere Anwendung der Prüfkriterien in den neu festzulegenden Sozialen Erhaltungsgebieten
Das Bezirksamt Pankow von Berlin hat in seiner Sitzung am 18.12.2012 durch Beschluss sog. „Antragsprüfkriterien“ für die Beurteilung von Anträgen auf Rückbau, Änderung oder Nutzungsänderung in den Erhaltungsgebieten des Bezirks festgelegt und diese im Amtsblatt für Berlin (Nr. 1 vom 04.01.2013, S. 26, 27) öffentlich bekannt gemacht. Diese sollen als das Ermessen der Genehmigungsbehörde interpretierende Verwaltungsvorschriften die Gleichbehandlung in der Verwaltungspraxis gewährleisten. Diese Antragsprüfkriterien sollen in allen Sozialen Erhaltungsgebieten im Bezirk Pankow angewandt werden. Nach dem Ergebnis der Untersuchung ergeben sich für die fünf untersuchten Teilräume (Planungsräume) jeweils – geringfügig – voneinander abweichende Aufwertungs- und Verdrängungspotentiale. So besteht in einem Fall ein bauliches Aufwertungspotential vor allem deshalb, weil künftig öffentlich-rechtliche Belegungsbindungen wegfallen (Helmholzplatz, Kollwitzplatz), in einem anderen Fall deshalb, weil ein hoher Anteil von Ein- bzw. Zweiraumwohnungen besteht (Helmholzplatz, Bötzowstraße) bzw. ein nicht unerheblicher Teil von Wohnungen noch nicht modernisiert wurde (Kollwitzplatz, Winsstraße, Teutoburger Platz). Darüber hinaus hat die – ebenfalls geringfügig – differierende Bevölkerungsstruktur zur Folge, dass unterschiedliche Bevölkerungsanteile von einer Verdrängung bedroht sind, so in einem Fall überwiegend Haushalte unterhalb der Armutsgrenze bzw. Arbeitslose mit Transferleistungen (Helmholzplatz, Kollwitzplatz, Winsstraße, Teutoburger Platz), in anderen Teilräumen dagegen vor allem Haushalte mit Kindern (Kollwitzplatz, Bötzowstraße). Die sich in den einzelnen Untersuchungsräumen ergebenden Unterschiede sind jedoch nicht so erheblich, dass eine Differenzierung der „Antragsprüfkriterien“ notwendig wäre. Für die Anwendung der „Antragsprüfkriterien“ ist es unerheblich, ob in Folge der Vorbildwirkung einer bestimmten (baulichen) Maßnahme vorwiegend eher junge Alleinstehende mit geringem Einkommen oder etwa eher Familien mit Kindern aus dem Gebiet verdrängt würden. Denn, wie die Untersuchung aufgezeigt hat, sind sowohl das Wohnungsangebot als auch die Auslastung der vorhandenen Infrastruktur in den einzelnen Teilräumen bewohneradäquat, so dass die Verdrängung aller oder auch jeweils nur einer der im Bericht als besonders gefährdet eingestuften Personenkreise städtebaulich immer negative Folgen nach sich zöge. Im Folgenden soll dies für einzelne Prüfkriterien beleuchtet werden.

Prüfkriterien des Bezirks Pankow

Nutzungsänderung, Ferienwohnungen und Wohnungszusammenlegung

Hinsichtlich des Antragsprüfkriteriums nach Ziffer 1 des Bezirksamtsbeschlusses, also vor allem der Nutzungsänderung von Wohnraum in Gewerbe, der gewerblichen Überlassung von Wohnraum für jeweils kurze Zeit sowie der Zusammenlegung von Wohnungen besteht in allen untersuchten Teilräumen eine Verdrängungsgefahr. Denn sämtliche Maßnahmen führen dazu, dass dem Wohnungsmarkt Wohnungen entzogen werden. Dies gilt auch für den Verlust von Wohnungen durch die Zusammenlegung mit neu ausgebautem Wohnraum im Dachgeschoss zu Maisonettewohnungen. Auch und gerade in den Teilräumen mit einem geringeren Anteil an

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Ein- und Zweiraumwohnungen besteht das Schutzbedürfnis, weil davon auszugehen ist, dass auch dort der Zusammenlegung dieser Wohnungen Vorbildwirkung zukommt und der Bestand noch so groß ist, dass der Verlust dieser Wohnungen zum Wegzug eines erheblichen Teils der Gebietsbevölkerung führen würde. Das Prüfkriterium 1. b), nach dem die Nutzungsänderung von Wohnraum in Gewerbe nicht genehmigungsfähig ist, begegnet grundsätzlich keinen rechtlichen Bedenken. Im Ergebnis kann auch die gewerbliche Kurzzeitvermietung von Wohnungen als Ferienwohnungen hierunter gefasst werden, da auch hierdurch dem Wohnungsmarkt zahlreiche Wohnungen entzogen werden. Es gilt hier aber zu beachten, dass der im Beschluss genannten Dauer der Kurzzeitvermietung in erster Linie indizielle Bedeutung zukommt. Hinsichtlich der im Prüfkriterium angesprochenen Einschränkungen für Grundrissveränderungen ist zu beachten, dass die Antragsprüfkriterien als Vorschrift zur Gewährleistung einer gleichförmigen Ermessensausübung sich nicht mit den möglichen atypischen Fallgestaltungen beschäftigen, die sich auch bei den Grundrissveränderungen vorstellen lassen. Dementsprechend sind in den Antragsprüfkriterien schon benannte Ausnahmeregelungen auch als Beispiele für andere, nicht benannte atypische Fallgestaltungen zu verstehen, die im Rahmen der Einzelfallentscheidung mit zu prüfen sind. Schaffung eines höherwertigen Ausstattungszustands Im Hinblick auf das Antragsprüfkriterium nach Ziffer 2, also die über die Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands hinaus gehenden Modernisierungen, wird man anhand des Untersuchungsergebnisses ebenso wenig zu dem Ergebnis kommen können, dass diese ausschließlich in den Teilräumen Kollwitzplatz, Winsstraße und Teutoburger Platz Anwendung finden sollen, wenngleich dort das entsprechende Aufwertungspotential besonders groß ist. Denn auch in den anderen Teilräumen können entsprechende Modernisierungen im Einzelfall Vorbildwirkung haben und – vermittelt durch die mit ihnen verbundene Erhöhung des Mietniveaus – Segregationseffekte nach sich ziehen. Hinzu kommt, dass das Aufwertungspotential infolge des in den kommenden Jahren stattfindenden Wegfalls der Belegungsbindungen (vor allem in den Teilräumen Helmholzplatz und Kollwitzplatz) „kriteriumsneutral“ ist. Denn fällt die Belegungsbindung von Wohnungen weg, ebnet dies nicht nur den Weg für Modernisierungen über den in Berlin üblichen Standard hinaus, sondern – da es sich ausweislich des Berichts bei den mietpreisgebundenen Wohnungen vor allem um Kleinraumwohnungen mit ein bis zwei Zimmern handelt (Kapitel 5, S.80 f.) – auch und vor allem für Wohnungszusammenlegungen. Anwendung in allen Teilräumen Im Ergebnis ist festzustellen, dass ausgehend von den Untersuchungen eine Aussage dahingehend, dass ein bestimmtes „Antragsprüfkriterium“ in dem einen Teilraum anzuwenden, in dem anderen Teilraum dagegen nicht anzuwenden ist, nicht getroffen werden kann. Die „Antragsprüfkriterien“ können somit grundsätzlich in allen untersuchten Teilräumen gleichermaßen Anwendung finden.

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8.1

Zusammenstellung der Ausprägung der Indikatoren

8.1.1 Indikatoren zur Bestimmung des Aufwertungsstaus der Teilräume
Indikatorenset AS Aufwertungsstatus KurzBez. Cluster Indikatorenausprägung Teilräume Helmholtzplatz Kollwitzplatz Teutoburger Platz 2,9 3,5 6,3 15,9 0,5 0,5 15,2 2,0 7,5 9,5 14,6 29,8 14,9 4,6 4,6 17,7 Winsstraße 11,3 7,8 19,1 47,8 1,0 1,0 27,7 6,9 12,9 19,8 30,3 58 29 6,5 6,5 25,3 Bötzowstraße überörtliche Referenz Bezirk Pankow

Indikatoren Umfang der Modernisierung seit ZH Einbau in % des Bestandes 2005 2005 - Standardmodernisierung
Bad Einbau in % des Bestandes 2005 Ergebniswerte Standardisiert auf 100

Berlin

AS1

Wohnungsbestand

2,8 3,4 6,2 15,6 0,7 0,7 20,7 5,7 8,3 14,1 21,5 42,2 21,1 5,6 5,6 21,8

1,6 2,6 4,2 10,6 0,6 0,6 16,4 3,2 5,4 8,5 13,1 29,5 14,7 4,0 4,0 15,5

2,0 2,0 4,0 10,1 0,7 0,7 20,1 4,1 9,2 13,4 20,5 40,6 20,3 5,1 5,1 19,7

AS 2

Wohnungsbestand

Umfang der Modernisierung seit Balkon in % des Wohnungsbestands 2005 - Komfortmodernisierung
Ergebniswerte 1 Standardisiert auf 100 Aufzug in % des Gebäudeteilbestands Wärmedämmung in % des Gebäudeteilbestands Ergebniswerte 2 Standardisiert auf 100 Ergebniswerte 1 und 2 Gesamtwert Standardisiert auf 100

AS 3

Wohnungsbestand

Umfang der Modernisierung seit Anteil DG-Ausbauten am Gebäudeteilbestand 2005 - DG-Ausbau
Ergebniswerte Standardisiert auf 100

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Fortsetzung Indikatorenset AS Aufwertungsstatus KurzBez. Cluster

Indikatorenausprägung Teilräume Helmholtzplatz Kollwitzplatz Teutoburger Platz -11,4 Winsstraße Bötzowstraße

überörtliche Referenz Bezirk Pankow

Indikatoren Wohnungsschlüssel (Größe nach Veränderung des Anteils an 1-Zimmer-Wohnungen Zimmerzahl) und Veränderungen (i. %-Punkten) zwischen 2012 und 1997 seit 1997
Ergebniswerte Standardisiert auf 100

Berlin

AS 4

Wohnungsbestand

-8,1

-8,1

-12,4

-1,4

8,1 19,6

8,1 19,6

11,4 27,5

12,4 30

1,4 3,4

AS 5

Wohnungsbestand

Mietniveau im Gebiet im Vergleich Differenz Gebietsmiete (in %) zu ortsüblicher Verder Mittelwerte mit ortsüblichen gleichsmiete (=100) Vergleichsmieten (Mittelwert aus den Wohnflächenklassen)
Ergebniswerte Standardisiert auf 100

2,7

16,8

19,3

21,7

13,8

2,7 3,6

16,8 22,6

19,3 26

21,7 29,2

13,8 18,6

AS 6

Wohnungsbestand

Wohnlagenzuordnung des Wohnungsbestands nach Mietspiegel 100=nur einfache Wohnlage 2011 300=nur gute Wohnlage

Faktor Wohnlagenqualität Msp 2011 188 244 144 162 157 177 174

Basiswert = Wohnlagenfaktor 300=100 % Ergebniswerte standardisiert auf 100

62,7 62,7 21

81,3 81,3 27,3

48 48,0 16,1

54 54,0 18,1

52,3 52,3 17,5

59 59,0

58 58,0

Clusterwerte Wohnungsbestand standardisiert auf 100

17,1

18,4

19,7

29,9

14,9

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Fortsetzung Indikatorenset AS Aufwertungsstatus KurzBez. Cluster

Indikatorenausprägung Teilräume Helmholtzplatz Kollwitzplatz Teutoburger Platz Winsstraße Bötzowstraße

überörtliche Referenz Bezirk Pankow

Indikatoren Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen (Grundbuchum- Grundbuchumschreibungen in ‰ des Wohnungsschreibungen) zwischen 2006 und bestandes vom 31.12.2005 2011
Ergebniswerte Standardisiert auf 100

Berlin

AS 7

Umwandlung/ Umnutzung

77,5

42,2

75,8

74,3

58,1

29,6

16,5

77,5 23,6 vom 78,6 78,6 18,3

42,2 12,9 71,5 71,5 16,7

75,8 23,1 105,8 105,8 24,7

74,3 22,6 102,2 102,2 23,9

58,1 17,7 70,4 70,4 16,4

29,6

16,5

AS 8

Umwandlung/ Umnutzung

Entwicklung der Wohnungsverkäu- Wohnungsverkäufe in ‰ des Bestandes 31.12.2005 fe zwischen 2006 und 2011
Ergebniswerte Standardisiert auf 100

42,8 42,8

38,5 38,5

Clusterwerte Umwandlung/Verkauf standardisiert auf 100

21,0

14,8

23,9

23,3

17,1

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Fortsetzung Indikatorenset AS Aufwertungsstatus KurzBez. Cluster

Indikatorenausprägung Teilräume Helmholtzplatz Kollwitzplatz Teutoburger Platz 16,8 16,8 19,2 Winsstraße 16,9 16,9 19,3 Bötzowstraße

überörtliche Referenz Bezirk Pankow

Indikatoren Anteil der unter 18-Jährigen an der Anteil (in %) der unter 18-Jährigen an der Bevölkerung (31.12.2012) Bevölkerung
Ergebniswerte Standardisiert auf 100 Anteil sozialversicherungspflichtig Beschäftigter (in %) an der erwerbsfähigen Bevölkerung (15 – 65 J.) im Jahr 2010 Ergebniswerte Standardisiert auf 100

Berlin

AS 9

Wohnbevölkerung

16,9 16,9 19,3

17,9 17,9 20,4

19,1 19,1 21,8

15,6 15,6

14,9 14,9

AS 10

Erwerbsqoute

44,3

44

40,8

45,4

45,3

51,4

44,9

44,3 20,2

44,0 20

40,8 18,6

45,4 20,7

45,3 20,6

51,4

44,9

AS 11

Wohnbevölkerung

Arbeitslose mit Transferleistungen (in %) an der erwerbsfähige Bevölkerung (15 – 65 J.)
zum 31.12.2010 reziproke Ergebniswerte Standardisiert auf 100

Anteil Arbeitslose mit Leistungsbezug SGB II und III

8,2

6,5

6,9

7,3

6,5

8,3

9,4

0,1220 17,1 29,7 29,7 21,4 8,0

0,1538 21,6 27,7 27,7 20 11,1

0,1449 20,4 26,6 26,6 19,3 5,0

0,1370 19,3 26,7 26,7 19,3 6,7

0,1538 21,6 27,6 27,6 20 6,6

0,1205

0,1064

AS 12

Wohnbevölkerung

Mietbelastungsquoten

Anteil der Brutto-Kaltmiete (in %) am Haushaltsnetto-Einkommen Ergebniswerte Standardisiert auf 100

27,1 27,1

28,6 28,6

AS 13

Wohnbevölkerung

Armutsgefährdungsquote

Anteil der Haushalte (in %) unterhalb der Armutsgrenze (60 % des medianen Äquivalenzeinkommens) reziproke Ergebniswerte Standardisiert auf 100

10,4

14,2

0,1257 17,6

0,0899 12,6

0,2000 27,9

0,1489 20,8

0,1514 21,1

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Fortsetzung Indikatorenset AS Aufwertungsstatus KurzBez. Cluster

Indikatorenausprägung Teilräume Helmholtzplatz Kollwitzplatz Teutoburger Platz 52,4 Winsstraße Bötzowstraße

überörtliche Referenz Bezirk Pankow

Indikatoren Wohndauer in der Wohnung von 5 Anteil Personen an der Bevölkerung (in %) mit einer Wohndauer unter 5 Jahren in 2012 Jahren und länger
Ergebniswerte Standardisiert auf 100

Berlin

AS 14

Wohnbevölkerung

52,2

47,9

49,9

46

43,2

40

52,2 21 30,8 30,8 18,5

47,9 19,3 31,7 31,7 19

52,4 21,1 35,0 35,0 21

49,9 20,1 38,9 38,9 23,3

46,0 18,5 30,2 30,2 18,1

43,2

40,0

AS 15

Wohnbevölkerung

Bevölkerungswanderung

Anteil Zu-/ Fortzüge (Fluktuationsquote in %) an der Bevölkerung im Jahr 2011 Ergebniswerte Standardisiert auf 100

15,3 15,3

25,9 25,9

Clusterwerte Wohnbevölkerung standardisiert auf 100

19,3
Helmholtzplatz

19,0
Kollwitzplatz

21,1
Teutoburger Platz

20,4
Winsstraße

20,2
Bötzowstraße

Index Aufwertungsstatus (standardisierter Mittelwert der Clusterwerte) 18,3 18,6 20,7 24,7 17,7

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8.1.2 Indikatoren zur Bestimmung des Aufwertungspotentials der Teilräume
Indikatorenset AP Aufwertungspotential KurzBez. AP 1 Cluster Wohnungsbestand Indikatorenausprägung Teilräume Helmholtzplatz Kollwitzplatz Teutoburger Platz Winsstraße Bötzowstraße überörtliche Referenz Bezirk Pankow Berlin

Indikatoren Wohnungsschlüssel (Anteil an 1- Anteil jeweilige Wohnungsgröße (Zimmerzahl) in % aller Wohnungen und 2-Zimmer-Wohnungen)
1 Zimmer 2 Zimmer Gesamtwert 1 und 2 Zi Ergebniswerte standardisiert auf 100

19 44 63 63 25 18,9 18,9 23,1 23,3 23,3 19

12 32 44 44 17,5 22,7 22,7 27,8 26,3 26,3 21,5

11 34 45 45 17,9 14,9 14,9 18,2 23,1 23,1 18,8

11 33 43,7 43,7 17,4 11,7 11,7 14,4 27,8 27,8 22,6

14 42 56 56 22,2 13,4 13,4 16,5 22,1 22,1 18

54

52

AP 2

Wohnungsbestand

Wegfall Belegungsbindungen von 1- 2-Zi.-Whg. die aus der Belegungsbindung fallen, in % der 1- 2-Zi.-Whg. gesamt Kleinwohnungen
Ergebniswerte standardisiert auf 100

AP 3

Wohnungsbestand

Aufwertungspotentiale AusstatAnteil nicht umfassend erneuerter Wohnungen tung des Wohnungsbestands
Ergebniswerte Standardisiert auf 100

AP 4

Wohnungsbestand

Mietniveau im Gebiet im Vergleich Differenz Gebietsmiete (in %) zu ortsüblicher Verder Mittelwerte mit ortsüblichen gleichsmiete (=100) (Mittelwert aus den Wohnflächenklassen) Vergleichsmieten
reziproke Ergebniswerte Standardisiert auf 100

2,7 0,364 61,3 Helmholtzplatz

16,8 0,060 10 Kollwitzplatz

19,3 0,052 8,7 Teutoburger Platz

21,7 0,046 7,8 Winsstraße

13,8 0,073 12,2 Bötzowstraße

Index Aufwertungspotential (standardisierter Mittelwert)

32,1
116

19,2

15,9

15,6

17,2

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8.1.3 Indikatoren zur Bestimmung des Verdrängungspotentials der Teilräume
Indikatorenset AV Verdrängungspotential KurzBez. AV 1 Helmholtzplatz 16,9 3,3 16,9 19,3 Indikatorenausprägung Teilräume Kollwitzplatz 17,9 3,3 17,9 20,4 Teutoburger Platz 16,8 3,2 16,8 19,2 Bötzowstraße 19,1 4,0 19,1 21,8 überörtliche Referenz Bezirk Pankow 15,6 1,7 15,6

Cluster Wohnbevölkerung

Indikatoren

Winsstraße 16,9 2,6 16,9 19,3

Berlin 14,9 0,3 14,9

Anteil der unter 18-Jährigen an der Anteil (in %) der unter 18-Jährigen an der Bevölkerung (31.12.2012) Bevölkerung
Veränderung 2007 bis 2012 (i. %-Punkten) Ergebniswerte Standardisiert auf 100

AV 2

Wohnbevölkerung

Arbeitslose mit Transferleistungen (in %) an der erwerbsfähige Bevölkerung (15≤65 J.)
zum 31.12.2010 Ergebniswerte Standardisiert auf 100

Anteil Arbeitslose mit Leistungsbezug SGB II und III

8,2

6,5

6,9

7,3

6,5

8,3

9,4

8,2 23,2 29,7 29,7 21,4 1526 0,00066 20,9 8,0

6,5 18,4 27,7 27,7 20 1544 0,00065 20,6 11,1

6,9 19,5 26,6 26,6 19,3 1595 0,00063 20 5,0

7,3 20,6 26,7 26,7 19,3 1659 0,00060 19,2 6,7

6,5 18,4 27,6 27,6 20 1649 0,00061 19,3 6,6

8,3

9,4

AV 3

Wohnbevölkerung

Mietbelastungsquoten

Anteil der Brutto-Kaltmiete (in %) am Haushaltsnetto-Einkommen Ergebniswerte Standardisiert auf 100

27,1 27,1

28,6 28,6

AV 4

Wohnbevölkerung

Einkommensverhältnisse

medianes Äquivalenzeinkommen der Privathaushalte 2010 in € reziproke Ergebniswerte Standardisiert auf 100

1403 0,00071

1278 0,00078

AV 5

Wohnbevölkerung

Armutsgefährdungsquote

Anteil der Haushalte (in %) unterhalb der Armutsgrenze (60 % des medianen Äquivalenzeinkommens) Ergebniswerte Standardisiert auf 100

10,4

14,2

8,0 21,3

11,1 29,7

5,0 13,4

6,7 18

6,6 17,7

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Fortsetzung Indikatorenset AV Verdrängungspotential KurzBez. AV 6 Helmholtzplatz 47,8 47,8 19 Helmholtzplatz

Indikatorenausprägung Teilräume Kollwitzplatz 52,1 52,1 20,7 Kollwitzplatz Teutoburger Platz 47,6 47,6 18,9 Teutoburger Platz Bötzowstraße 54 54,0 21,5 Bötzowstraße

überörtliche Referenz Bezirk Pankow 56,8 56,8

Cluster Wohnbevölkerung

Indikatoren

Winsstraße

Berlin

Wohndauer in der Wohnung von 5 Anteil Personen an der Bevölkerung (in %) mit einer Wohndauer 5 Jahre und länger in 2012 Jahren und länger
Ergebniswerte Standardisiert auf 100

50,1 50,1 19,9 Winsstraße

60 60,0

Index Verdrängungspotential (standardisierter Mittelwert) 20,9 21,6 18,4 19,4 19,8

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Ergebnisbericht Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse Prenzlauer Berg S.T.E.R.N. GmbH / argus gmbh

8.2

Beschreibung der verwandten Indikatoren

8.2.1 Indikatoren Aufwertungsstatus (AS)
Cluster „Qualität und Entwicklung des Wohnungsbestands“
Indikator Cluster Definition Milieuschutz-Relevanz Datenquellen Datendarstellung Art und Umfang der Modernisierung seit 2005 Qualität und Entwicklung des Wohnungsbestands Anteil der umgebauten Wohnungen am Gesamtwohnungsbestand Je höher der Anteil an umgebauten Wohnungen, desto mehr Investitionsdruck liegt auf dem Gebiet Auswertung der Sissy-Datenbank STERN für die Sanierungsgebietskulisse Anteil der unterschiedlichen Modernisierungstatbestände seit 2005 • Einbau Zentralheizung • Einbau eines modernen Bades • Anbau eines (zusätzlichen) Balkons in % des Gesamtwohnungsbestandes 2005 Anteil der Ausbauten des Dachgeschosses zu Wohnzwecken seit 2005 in % des Gebäudeteilbestandes (VH, SF, QG) 2005 Angaben zu Berechnungsmethodik Fortschreibungsmöglichkeiten Berechnung aufgrund der Datenlage ist nur für die Sanierungsgebietskulisse erfolgt. Indikatoren Nr. AS 1 bis 3

Fortschreibung anhand der künftigen erhaltungsrechtlichen Genehmigungsfälle möglich, die hierfür entsprechend erfasst werden müssen.

Indikator Cluster Definition Milieuschutz-Relevanz

Veränderung des Wohnungsschlüssels Qualität und Entwicklung des Wohnungsbestands

Indikator Nr. AS 4

Verminderung des Bestandes an 1-Zimmer-Wohnungen durch Wohnungszusammenlegungen (in %-Punkten) zwischen 1997 und 2012 Die Zusammenlegung von Kleinwohnungen zu größeren Einheiten ist i.d.R. mit einer Aufwertung des Wohnungsbestandes im Zusammenhang mit der Umwandlung in Eigentumswohnungen verbunden. Damit geht Wohnungsbestand für Kleinhaushalte und Haushalte mit geringem Einkommen verloren. Folge ist eine Strukturveränderung der Wohnbevölkerung. Sozialstudien SG, unterschiedliche Erhebungszeitpunkte (2007 bis 2011) – Endstand, Erhebung zur Fortschreibung der Mietobergrenzen 1997 – Ausgangsstand Anteil der Verminderung von 1-Zimmer-Wohnungen in % des Gesamtwohnungsbestandes von 1997 Berechnung aufgrund der Datenlage ist nur für die Sanierungsgebietskulisse erfolgt. Fortschreibung nicht möglich, da keine Indexwerte aus der amtlichen Statistik verfügbar (der Mikrozensus erfasst in der Zusatzerhebung zur Wohnsituation keine Zimmerzahlen sondern lediglich Wohnungsgrößen nach m²-Flächen, in der tiefsten Untergliederung auf Bezirksebene).

Datenquellen Datendarstellung Angaben zu Berechnungsmethodik Fortschreibungsmöglichkeiten

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Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg Mietniveau im Gebiet im Vergleich der Mittelwerte der ortsüblichen Vergleichsmieten Qualität und Entwicklung des Wohnungsbestands Netto-Kaltmieten pro m² für Wohnungen im Baualter vor 1918 mit Sammelheizung und Bad nach Wohnflächenklassen Ein durchschnittliches Mietniveau über den ortsüblichen Vergleichsmieten verweist auf einen nachfrageorientierten lokalen Wohnungsmarkt = Aufwertungsdruck Mietspiegel 2011 (Datenstand Sept. 2010), Mietangaben aus den Sozialstudien mit unterschiedlichem Datenstand, Verteilung der Wohnlagen nach Msp („einfach“, „mittel“, „gut“) in den PLR aus dem EMR zum 31.12.2011, Mietspiegel 2009 Absolute Mietwerte der PLR normiert auf Sept 2010, Differenz absolut und in % der ortsüblichen Vergleichsmiete jeweils nach Wohnflächenklassen 1. Umrechnung der ortüblichen Vergleichsmieten Stand Sept. 2010 (Referenzzeitpunkt) nach Wohnflächenklassen aus dem Mietsiegel 2011, Berechnung wohnlagenspezifischer Werte der einzelnen PLR anhand der Wohnlagenverteilung in den PLR nach Wohnlagenzuordnung der Einwohner zum 31.12.2011 des EMR 2. Umrechnung der zu unterschiedlichen Zeitpunkten erhobenen Gebietsmieten auf den Referenzzeitpunkt anhand der Mietentwicklung des Msp 2009 und 2011, Berechnung der Werte für die PLR anhand der Erhebungsdaten in den Sanierungsgebieten und Erhaltungsgebieten im Verhältnis zu den jeweiligen Bevölkerungsanteilen in den beiden Bereichen aus dem EMR Die Gebietsmieten setzen sich aus einer nicht zu klärenden Gemengenlage administrierter und freier Mieten (Fördermieten Sanierungsgebiete, gedeckelte Mieten durch Mietobergrenzen in den eh. SG und EH) zusammen. Fortschreibung über einen gewissen Zeitraum mit Indexwerten z.B. aus der Mietspiegelentwicklung möglich; im Ergebnis wird jedoch die Differenz zum ortsüblichen Niveau weitergeführt.

Indikator Cluster Definition Milieuschutz-Relevanz Datenquellen

Indikator Nr. AS 5

Datendarstellung Angaben zu Berechnungsmethodik

Anmerkung zur Dateninterpretation

Fortschreibungsmöglichkeiten

Indikator Cluster Definition Milieuschutz-Relevanz

Wohnlagenzuordnung des Wohnungsbestands nach Mietspiegel 2011 Qualität und Entwicklung des Wohnungsbestands

Indikator Nr. AS 6

Faktor Wohnlagenqualität der PLR im Vergleich zu Pankow und Berlin In der Wohnlagenzuordnung des Berliner Tabellenmietspiegels gehen Merkmale zur „Beschreibung der Bebauung und Nutzung von Gebieten“, zur „Kennzeichnung der Struktur und Dichte der Bevölkerung“ sowie zur „Charakterisierung der physischen Umweltbedingungen“ ein. Daraus kann geschlossen werden, dass je höher der Anteil Grundstücke in besseren Wohnlagen, desto attraktiver ist der Wohnungsbestand (= investitionsanreizend, aufwertungsbedroht) sowie je höher der Anteil Grundstücke deren Wohnlagenzuordnung sich verbessert hat, desto günstiger ist die Wohnungsbestandsentwicklung = Aufwertungstrend. Amt für Statistik Berlin-Brandenburg Einwohnerregisterstatistik 2007 bis 2011 jeweils zum Stichtag 31.12. mit Wohnlagenzuordnung der Meldefälle (Daten erst ab 2009 verfügbar) Faktor Wohnlagenqualität zum 31.12.2011 und Veränderung 2009 bis 2011 der PLR, Pankow, Berlin, Anteile Einwohner einfache Wohnlage Berechnung der Anteile der Meldefälle zum jeweiligen Zeitpunkt in einfacher, mittlerer und guter Wohnlage der einzelnen PLR und Vergleichsgebiete in % der Meldefälle gesamt, Bewertung der Wohnlagen mit den Faktoren 1=einfach, 2=mittel und 3=gut, Berechnung der gebietsspezifischen Faktoren Wohnlagenqualität die eine Schwankungsbreite von 100 (=nur Wohnungen einfache Wohnlage) bis 300 (=nur Wohnungen gute Wohnlage) für 2009 und 2011

Datenquellen Datendarstellung Angaben zu Berechnungsmethodik

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Ergebnisbericht Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse Prenzlauer Berg S.T.E.R.N. GmbH / argus gmbh

Anmerkungen zur Dateninterpretation

Die Veränderung der Wohnlagenzuordnung erfolgt auf Einzelantrag nach Prüfung und nicht im Rahmen eines systematischen regelmäßigen Screenings, d.h. dass aktuelle Entwicklungen nur mehr oder weniger zufällig und mit erheblicher zeitlicher Verzögerung Eingang in das Wohnlagenkataster des Msp finden. Fortschreibung anhand der Veränderungen der Wohnlagenzuordnungen bei Neuaufstellung des Msp (alle 2 Jahre) möglich.

Fortschreibungsmöglichkeiten

Cluster „Umwandlung in Eigentumswohnungen und Wohnungsverkaufsaktivität“
Indikator Cluster Definition Milieuschutz-Relevanz Umwandlungen von Miet(Grundbuchumschreibungen) in Eigentumswohnungen Indikator Nr. AS 7

Umwandlung und Wohnungsverkauf Anteil der Grundbuchumschreibungen am Gesamtbestand der Wohnungen zwischen 2006 und 2011 Die Bildung von Wohnungseigentum geht, um einen höheren Preis zu erzielen, i.d.R. mit der Sanierung und Standardverbesserung einher. Mit der Umwandlung ist neben einer Verteuerung des Wohnraums auch die Gefahr einer Eigenbedarfskündigung verbunden, so dass eine Verdrängung von Bewohnern insbesondere mit hoher Mietbelastungsquote zu erwarten ist. Angaben des Gutachterausschusses für Ermittlung der Grundstückswerte 2006 bis 2011 für die PLR, Bezirke und Berlin, Datenzusammenstellung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt IVC, Sozialstudien, Mikrozensus 2011 Anteil der Grundbuchumschreibungen zwischen 2006 und 2011 am Gesamtwohnungsbestand Anteil der Grundbuchumschreibungen zwischen 2006 und 2011 in ‰ des Gesamtwohnungsbestandes von 2006 Fortschreibung der jährlichen Umwandlungsquoten durch Auswertung von Angaben des Gutachterausschusses für die Ermittlung der Grundstückswerte möglich

Datenquellen Datendarstellung Angaben zur Berechnungsmethodik Fortschreibungsmöglichkeiten

Indikator Cluster Definition Milieuschutz-Relevanz

Entwicklung der Wohnungsverkäufe zwischen 2006 und 2011 Umwandlung und Wohnungsverkauf

Indikator Nr. AS 8

Anteil der Wohnungsverkäufe am Gesamtbestand der Wohnungen zwischen 2006 und 2011 Aus dem Umfang und der Entwicklung der Verkaufsfälle im überörtlichen Vergleich können Rückschlüsse auf die Attraktivität (=Investitionsdruck) der Quartiere gezogen werden. Vergleichsweise viele Verkaufsfälle sprechen für ein erhöhtes Schutzbedürfnis der Wohnungsmieter. Angaben des Gutachterausschusses für Ermittlung der Grundstückswerte 2006 bis 2011 für die PLR, Bezirke und Berlin, Datenzusammenstellung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt IVC Anteil der Wohnungsverkäufe zwischen 2006 und 2011 am Gesamtwohnungsbestand Anteil der Wohnungsverkäufe zwischen 2006 und 2011 in ‰ des Gesamtwohnungsbestandes von 2006 Fortschreibung der jährlichen Umwandlungsquoten durch Auswertung von Angaben des Gutachterausschusses für die Ermittlung der Grundstückswerte möglich

Datenquellen Datendarstellung Angaben zur Berechnungsmethodik Fortschreibungsmöglichkeiten

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Cluster „Demografische und soziale Zusammensetzung der Wohnbevölkerung“
Indikator Cluster Definition Milieuschutz-Relevanz Anteil der unter 18–Jährigen an der Bevölkerung Indikator Nr. AS 9

Demografische und soziale Zusammensetzung der Wohnbevölkerung Anteil der Altersgruppe der unter 18-Jährigen an der Bevölkerung Kennwert der Bevölkerungszusammensetzung im Hinblick auf die Einschätzung der besonderen Schutzbedürftigkeit aus städtebaulichen Gründen. Ein hoher Anteil an Kindern in Bestandswohnungen spricht für eine Zuwanderung von Familien mit Kindern im Zusammenhang mit Aufwertungsprozessen. Amt für Statistik Berlin–Brandenburg – Einwohnermelderegister Anteilswerte der Altersgruppe U18 im PLR, im Vergleich mit Bezirk Pankow und Berlin Berechnung der Anteile ( %) der Altersgruppe unter 18 Jahren im Verhältnis zur Gesamtbevölkerung zum Stichtag 31.12.2012 Zusätzlich zu den Anteilswerten für die PLR wurden anhand von Sonderauswertungen des Melderegisters entsprechende Berechnungen für die (ehemaligen) Sanierungsgebiete und die Erhaltungsgebiete vorgenommen; im Ergebnis unterscheiden sich die jeweiligen Anteilswerte nur geringfügig von denen der betreffenden PLR. Jährliche Fortschreibung auf PLR-Ebene (mit Referenzwerten Bezirk Pankow, Land Berlin) mit den Standardauswertungen des Einwohnermelderegisters (Amt für Statistik BerlinBrandenburg) möglich.

Datenquellen Datendarstellung Angaben zur Berechnungsmethodik Anmerkung zur Dateninterpretation

Fortschreibungsmöglichkeiten

Indikator Cluster Definition Milieuschutz-Relevanz

Erwerbstätigkeit (Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte)

Indikator Nr. AS 10

Demografische und soziale Zusammensetzung der Wohnbevölkerung Anteil sozialversicherungspflichtig Beschäftigter an der erwerbsfähigen Bevölkerung (15≥65 Jahre) am 31.12.2010 Die Beteiligung am Erwerbsleben gilt als eine Kennzahl für die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Wohnbevölkerung. Bei einer niedrigen Erwerbsquote, d.h. einer geringen wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit, können Wohnkostensteigerungen zur Verdrängung der Bewohner beitragen. Monitoring Soziale Stadt (Datenbasis Amt für Statistik Berlin-Brandenburg/ Bundesagentur für Arbeit / Senatsverwaltung für Gesundheit und Soziales) Anteile sozialversicherungspflichtig Beschäftigter an der erwerbsfähigen Bevölkerung im Vergleich mit Bezirk Pankow und Berlin Berechnung Anteil sozialversicherungspflichtig Beschäftigter im Verhältnis zur erwerbsfähigen Bevölkerung (im Alter zwischen 15 und 65 Jahren)

Datenquellen Datendarstellung Angaben zur Berechnungsmethodik Anmerkungen zur Dateninterpretation Fortschreibungsmöglichkeiten

Fortschreibung der Daten auf der PLR-Ebene sowie Referenzen Bezirk, Berlin anhand des Monitorings Soziale Stadt im 2 Jahres-Rhythmus möglich.

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Indikator Cluster Definition Milieuschutz-Relevanz

Arbeitslose Leistungsbezieher

Indikator Nr. AS 11

Demografische und soziale Zusammensetzung der Wohnbevölkerung Anteil Arbeitslose (mit Leistungsbezug SG II/ vormals ALG II und SGB III/ vormals ALG I) an der erwerbsfähigen Bevölkerung zum 31.12.2010 Die Beteiligung am Erwerbsleben gilt als eine Kennzahl für die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Wohnbevölkerung. Bei einer hohen Arbeitslosenquote, d.h. einer geringen wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit können Wohnkostensteigerungen zur Verdrängung der Bewohner beitragen. Monitoring Soziale Stadt (Amt für Statistik / Bundesagentur für Arbeit / Senatsverwaltung für Gesundheit und Soziales) Anteil Arbeitslose (SG II und III) in den PLR, im Vergleich mit Bezirk Pankow und Berlin Die Berechnung erfolgt als Verhältnis aller als arbeitslos registrierten Personen an der erwerbsfähigen Bevölkerung (15-65J.) mit Leistungsbezug nach SGB II und III

Datenquellen Datendarstellung Angaben zur Berechnungsmethodik Anmerkung zur Dateninterpretation Fortschreibungsmöglichkeiten

Fortschreibung der Daten auf der PLR-Ebene sowie Referenzen Bezirk, Berlin anhand des Monitorings Soziale Stadt im 2 Jahres-Rhythmus möglich.

Indikator Cluster Definition MilieuschutzRelevanz

Mietbelastungsquoten

Indikator Nr. AS 12

Demografische und soziale Zusammensetzung der Wohnbevölkerung Anteil der Brutto-Kaltmiete am Nettoeinkommen der Haushalte am 31.12.2010 Die Mietbelastungsquote ist eine Kennzahl der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Wohnbevölkerung und ein Maß, in welchem Umfang Mieterhöhungen wirtschaftlich zumutbar sind. Aus hohen Mietbelastungsquoten (30 % und mehr) kann geschlossen werden, dass weitere Mieterhöhungen zu einer Verdrängung der Wohnbevölkerung führen würden. Sozialstudien ESG/SG und EG (unterschiedliche Erhebungszeitpunkte) Mikrozensus (1 % Haushaltsstichprobe) Anteil Brutto-Kaltmiete am Haushaltsnettoeinkommen (Mietbelastungsquote) in den PLR, im Vergleich mit Bezirk Pankow und Berlin Die Berechnung der Mietbelastungsquoten für die PLR erfolgte mittels Wichtung der für die jeweiligen Gebiete (Sanierungs-/ Erhaltungsgebiet) ermittelten Werte (Bruttokaltmiete zu Haushaltsnettoeinkommen) anteilig nach der jeweiligen Einwohnerzahl. Die Vergleichswerte für den Bezirk Pankow und für Berlin entstammen der Zusatzerhebung (Wohnsituation) des Mikrozensus 2010 und stellen die durchschnittliche Mietbelastung basierend auf der bereits individuell berechneten Mietbelastung des Haushalts dar. Laut Mikrozensus rangiert Pankow mit einer Mietbelastungsquote von 27,1 % im Vergleich der Bezirke an vorletzter Stelle - vor Lichtenberg mit 26,7 %; die höchste Belastungsquote mit 30,7 % weist Neukölln auf. Fortschreibung ist über einen beschränkten Zeitraum durch Indexierung (Miete – Mietspiegelentwicklung, Einkommen – Mikrozensus Bezirk) möglich.

Datenquellen Datendarstellung Angaben zur Berechnungsmethode

Anmerkung zur Dateninterpretation Fortschreibungsmöglichkeiten

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Indikator Cluster Definition Milieuschutz-Relevanz

Armutsgefährdungsquote

Indikator Nr. AS 13

Demografische und soziale Zusammensetzung der Wohnbevölkerung Anteil der Haushalte unterhalb der Armutsgrenze (60 % des medianen Äquivalenzeinkommens) in % aller Haushalte Die Ergebnisse der Sozialstudien weisen insbesondere unter Bewohnern in nicht oder nur teilweise erneuerten Wohnungsbeständen armutsgefährdete Haushalte aus, die im Falle von preistreibenden Veränderungen im Wohnungsbestand als verdrängungsbedroht gelten. Aufgrund prekärer wirtschaftlicher Verhältnisse sind bestimmte Bewohnergruppen (vor allem junge Single-/ alleinerziehende und Senioren-Haushalte) gegenüber mietpreiswirksamen baulichen Veränderungen besonders schutzbedürftig. Sozialstudien ESG/SG und EG (unterschiedliche Erhebungszeitpunkte) Mikrozensus (1 % Haushaltsstichprobe) Anteil der Haushalte ( %) unterhalb der Armutsgrenze (60 % des medianen Äquivalenzeinkommens) in den PLR, im Vergleich mit Bezirk Pankow und Berlin Die Ergebnisse der Sozialstudien betreffen unterschiedliche Erhebungszeitpunkte (zwischen 2007/2008 und 2012); die Vergleichbarkeit wurde über Interpolation hergestellt. Die in den Datenquellen ausgewiesenen Armutsquoten wurden für die PLR mittels Wichtung der für die jeweiligen Gebiete (Sanierungs-/ Erhaltungsgebiet) ermittelten Werte anteilig nach dem Verhältnis der jeweiligen Einwohnerzahl berechnet. Die statistische Zuverlässigkeit der Angabe „Armutsquote“ in den Sozialstudien ist z.T. aufgrund geringer Fallzahlen eingeschränkt. Fortschreibung z.Zt. nicht möglich, da Sonderauswertungen des Mikrozensus (Regionaler Sozialbericht) bisher noch nicht turnusmäßig veröffentlicht und nur Ergebnisse auf Bezirksund Landesebene ausweist.

Datenquellen Datendarstellung Angaben zur Berechnungsmethodik

Angaben zur Dateninterpretation Fortschreibungsmöglichkeiten

Indikator Cluster Definition Milieuschutz-Relevanz

Wohndauer in der Wohnung unter 5 Jahren

Indikator Nr. AS 14

Demografische und soziale Zusammensetzung der Wohnbevölkerung Anteil Personen mit einer Wohndauer von weniger als 5 Jahren (in der Wohnung) Die Wohndauer ist Ausdruck für die Wohnungs- und Gebietsbindung von Bevölkerung und kann als Indikator für die Stabilität von Bevölkerungsentwicklung genutzt werden. Störende Einflüsse durch bauliche und sonstige Veränderungen im Wohnungsbestand können die stabile Entwicklung negativ beeinflussen. Amt für Statistik Berlin-Brandenburg Einwohnerregister 2012 Anteil ( %) Personen mit einer Wohndauer von weniger als 5 Jahren in den PLR, im Vergleich mit Bezirk Pankow und Berlin Berechnung des Anteils Personen mit Wohndauer <5 J. an der Gesamtbevölkerung Die im Vergleich zur überörtlichen Referenz höheren Anteile an Bevölkerung mit kurzer Wohndauer ist ein Indikator für die im Zusammenhang mit Aufwertungsprozessen (städtebauliche Sanierung) erhöhte Mobilität. Fortschreibung für die PLR und übergeordnete Räume durch Sonderauswertung des Einwohnermelderegisters jährlich möglich.

Datenquellen Datendarstellung Angaben zur Berechnungsmethodik Anmerkungen zur Dateninterpretation Fortschreibungsmöglichkeiten

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Indikator Cluster Definition MilieuschutzRelevanz Datenquellen Datendarstellung

Zu- und Fortzüge (Fluktuationsquote)

Indikator Nr. AS 15

Demografische und soziale Zusammensetzung der Wohnbevölkerung Anteil Zu-/ Fortzüge (Fluktuationsquote) an der Bevölkerung im Jahr 2011 Eine im Vergleich zur überörtlichen Referenz hohe Fluktuationsquote kann als Indikator für dynamische Austauschprozesse in Folge städtebaulicher Aufwertungsprozesse angesehen werden. Amt für Statistik Berlin-Brandenburg Einwohnerregister Anteil ( %) der Zu- und Fortzüge an der Bevölkerung im Jahr 2011 in den PLR, im Vergleich mit Bezirk Pankow und Berlin (Fluktuationsquote)

Angaben zur Berechnungsmethode Anmerkungen zur Dateninterpretation Fortschreibungsmöglichkeiten Fortschreibung für die PLR und übergeordnete Räume durch Sonderauswertung des Einwohnerregister möglich.

8.2.2 Indikatoren Aufwertungspotentiale (AP)
Indikator Cluster Definition Milieuschutz-Relevanz Anteil an Kleinwohnungen (1 und 2 Zimmer) Qualität des Wohnungsbestands Anteil der jeweiligen Wohnungsgrößen (nach Zimmerzahl) in % aller Wohnungen In den Ausführungen zur baulichen Entwicklung des Untersuchungsgebiets konnte nachgewiesen werden, dass der Anteil an Kleinwohnungen im Wesentlichen durch Wohnungszusammenlegungen deutlich zurückgegangen ist. Diese Entwicklung steht in einem unmittelbaren Zusammenhang mit baulichen Aufwertungsprozessen, weil Wohnungszusammenlegungen überwiegend mit umfassenden Modernisierungsmaßnahmen, häufig auch Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen einhergehen. Im Gegenschluss kann aus den aktuell in den Teilräumen des Untersuchungsgebiets noch vorhanden Anteilen von 1- und 2-Zimmer-Wohnungen auf das diesbezügliche Aufwertungspotential geschlossen werden. Haushaltsbefragungen im Rahmen der Sozialstudien Sanierungsentlassung und Erhaltungsgebiete Anteil in % der jeweiligen Wohnungsgröße an allen Wohnungen Die Berechnung der Anteilswerte erfolgte im Verhältnis zu allen mit den Sozialstudien erfassten Wohnungen. Die Wohnungsdaten Sanierungs- bzw. Erhaltungsgebiete werden entsprechend des Proporzes berücksichtigt. Die dargestellte Wohnungsstruktur (nach Zimmerzahl) in den Sanierungsgebieten entspricht dem Stand zum Abschluss der Sanierung (zeitlich divergierende Datenerhebungen im Rahmen der Sozialstudien). Fortschreibung nicht möglich, da keine Indexwerte aus der amtlichen Statistik verfügbar (der Mikrozensus erfasst in der Zusatzerhebung zur Wohnsituation keine Zimmerzahlen sondern lediglich Wohnungsgrößen nach m²-Flächen, in der tiefsten Untergliederung auf Bezirksebene). Indikator Nr. AP 1

Datenquellen Datendarstellung Angaben zu Berechnungsmethodik Anmerkung zur Dateninterpretation Fortschreibungsmöglichkeiten

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Indikator Cluster Definition Milieuschutz-Relevanz

Wegfall Belegungsbindungen Qualität und Entwicklung des Wohnungsbestands

Indikator Nr. AP 2

Anzahl der Kleinwohnungen mit befristeten öffentlichen Belegrechten in % aller Kleinwohnungen (1- bis 2-Zimmer-Wohnungen) Die öffentlich-rechtlich vereinbarten Miet- und Belegungsbindungen laufen im Wesentlichen bis zum Jahr 2030 aus. Dieser in der Regel preiswerte Wohnungsbestand, insbesondere die Kleinwohnungen mit 1- und 2-Zimmern, ist in besonderem Maße von Aufwertungsprozessen gefährdet. Zudem bietet die entfallende Zugriffsmöglichkeit und freie Verfügbarkeit dieser Wohnungen bei Mieterwechsel Anreize für Aufwertungs- und Veränderungsmaßnahmen, die dem Erhalt der angestammten Bevölkerung entgegen stehen. Gesamtbestand 1- und 2 Zi.-Whg.: Haushaltsbefragungen im Rahmen der Sozialstudien Sanierungsentlassung Belegungsgebundene Wohnungen: Angaben der Mieterberatungsgesellschaft Prenzlauer Berg GmbH Anteil (in %) der belegrechtsgebundenen Kleinwohnungen an allen Kleinwohnungen Die Berechnung der Anteilswerte erfolgte im Verhältnis zu den mit den Sozialstudien für die Sanierungsgebiete erfassten 1- und 2- Zimmer-Wohnungen.

Datenquellen

Datendarstellung Angaben zu Berechnungsmethodik Anmerkung zur Dateninterpretation Fortschreibungsmöglichkeiten

Fortschreibung anhand der Unterlagen beim BA/ Stapl zu den zeitlich befristeten Belegrechten (jährlicher Abgang) möglich

Indikator Cluster Definition Milieuschutz-Relevanz

Modernisierung des noch nicht umfassend erneuerten Wohnungsbestands Qualität und Entwicklung des Wohnungsbestands

Indikator Nr. AP 3

Anteil am Gesamtbestand der Altbauwohnungen (ohne Neubau), die nicht umfassend saniert wurden Je höher der Anteil an Wohnungen, die noch nicht oder nur geringfügig modernisiert wurden, desto höher ist das Aufwertungspotential. Da wertverbessernde Einbauten mit 11 % p.a. auf die Miete umgelegt werden können, ist von derartigen Maßnahmen eine Verdrängung von Bewohnern mit hoher Mietbelastungsquote zu erwarten. Abschlussuntersuchungen zur Sanierungsentlassung der STERN GmbH, Sozialstudie Erhaltungsgebiete (EG) 2010 Anzahl der nicht umfassend erneuerten Wohnungen in % des Gesamtbestandes mit unterschiedlichen Ständen (2008 bis 2012) für Sanierungsgebiete (SG) Ehemalige Sanierungsgebiete (ESG): erforderlichenfalls Fortschreibung der Werte der Abschlussuntersuchungen auf 2012 anhand der durchschnittlichen Modernisierungsraten der letzten Jahre Erhaltungsgebiete: Angaben der Sozialstudie Gewichtung der Ergebnisse für den PLR nach Proporz der Wohnungen eh. Sanierungsgebiete und Erhaltungsgebiete Die Datenlage erlaubt nur Aussagen über die ESG/SG und EG, hierdurch müssen Einschränkungen für die PLR Winsstraße und Bötzowstraße hingenommen werden da das PLR Winsstraße ca. 10 % und das PLR Bötzowstraße ca. 5 % Bestand außerhalb der beiden Kulissen hat. Fortschreibung in eingeschränktem Umfang anhand der Baugenehmigungen / Genehmigungsfälle der erhaltungsrechtlichen Prüfung möglich

Datenquellen Datendarstellung Angaben zur Berechnungsmethodik

Anmerkungen zur Dateninterpretation

Fortschreibungsmöglichkeiten

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Ergebnisbericht Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse Prenzlauer Berg S.T.E.R.N. GmbH / argus gmbh

Indikator Cluster Definition Milieuschutz-Relevanz

Mietniveau im Gebiet im Vergleich der Mittelwerte der ortsüblichen Vergleichsmieten Qualität und Entwicklung des Wohnungsbestands

Indikator Nr. AP 4

Netto-Kaltmieten pro m² für Wohnungen im Baualter vor 1918 mit Sammelheizung und Bad nach Wohnflächenklassen in % der ortsüblichen Vergleichsmieten nach Mietspiegel 2011 Je geringer das durchschnittliche Mietniveau in dem Untersuchungsgebiet im Vergleich zu den ortsüblichen Vergleichsmieten liegt, desto höher ist der Anreiz, mit umlagefähigen Modernisierungsmaßnahmen Mieterträge zu steigern. Berliner Mietspiegel 2011 (Datenstand Sept. 2010), Mietangaben aus den Sozialstudien mit unterschiedlichem Datenstand, Verteilung der Wohnlagen nach Msp („einfach“, „mittel“, „gut“) in den PLR aus dem EMR zum 31.12.2011, Mietspiegel 2009 Absolute Mietwerte der PLR fortgeschrieben jeweils auf Sept 2010, Differenz absolut und in % der ortsüblichen Vergleichsmiete jeweils nach Wohnflächenklassen Umrechnung der ortüblichen Vergleichsmieten Stand Sept. 2010 (Referenzzeitpunkt) nach Wohnflächenklassen aus dem Mietspiegel 2011, Berechnung wohnlagenspezifischer Werte der einzelnen PLR anhand der Wohnlagenverteilung in den PLR nach Wohnlagenzuordnung der Einwohner zum 31.12.2011 des EMR 2. Umrechnung der zu unterschiedlichen Zeitpunkten erhobenen Gebietsmieten auf den Referenzzeitpunkt anhand der Mietentwicklung des Msp 2009 und 2011, Berechnung der Werte für die PLR anhand der Erhebungsdaten in den Sanierungsgebieten und Erhaltungsgebieten im Verhältnis zu den jeweiligen Bevölkerungsanteilen in den beiden Bereichen aus dem EMR

Datenquellen

Datendarstellung

Angaben zu Berech- 1. nungsmethodik

Anmerkung zur Dateninterpretation Fortschreibungsmöglichkeiten

Die Gebietsmieten setzen sich aus einer nicht zu klärenden Gemengenlage administrierter und freier Mieten (Fördermieten Sanierungsgebiete, gedeckelte Mieten durch Mietobergrenzen in den ESG und EH) zusammen. Fortschreibung über einen gewissen Zeitraum mit Indexwerten aus der Mietspiegelentwicklung möglich.

8.2.3 Indikatoren Verdrängungspotentiale (AV)
Indikator Cluster Definition Milieuschutz-Relevanz Datenquellen Datendarstellung Angaben zur Berechnungsmethodik Anmerkung zur Dateninterpretation Anteil der unter 18–Jährigen an der Bevölkerung Indikator Nr. AV 1

Demografische und soziale Zusammensetzung der Wohnbevölkerung Anteil der Altersgruppe unter 18 Jahren an der Bevölkerung Kennwert der Bevölkerungszusammensetzung im Hinblick auf die Einschätzung der besonderen Schutzbedürftigkeit aus städtebaulichen Gründen (Familien mit Kindern) Amt für Statistik Berlin-Brandenburg Einwohnermelderegister zum 31.12.2012 Anteilswerte der Altersgruppe U18 für PLR, im überörtlichen Vergleich in %-Punkten Berechnung der Anteile ( %) der Altersgruppe unter 18 Jahren im Verhältnis zur Gesamtbevölkerung, jeweils zu den Stichtagen 31.12.2007 und 31.12.2012 Zusätzlich zu den Anteilswerten für die PLR wurden anhand von Sonderauswertungen des Melderegisters entsprechende Berechnungen für die (ehemaligen) Sanierungsgebiete und die Erhaltungsgebiete vorgenommen; im Ergebnis unterscheiden sich die jeweiligen Anteilswerte nur geringfügig von denen der betreffenden PLR. Jährliche Fortschreibung auf PLR-Ebene (mit Referenzwerten Bezirk Pankow, Land Berlin) anhand des Einwohnermelderegisters möglich; Daten vom Amt für Statistik stehen online zur Verfügung

Fortschreibungsmöglichkeiten

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Indikator Cluster Definition Milieuschutz-Relevanz

Arbeitslose mit Transferleistungen

Indikator Nr. AV 2

Demografische und soziale Zusammensetzung der Wohnbevölkerung Anteil Arbeitslose (mit Leistungsbezug SG II/ vormals ALG II und SGB III/ vormals ALG I) an der erwerbsfähigen Bevölkerung Die Beteiligung am Erwerbsleben gilt als eine Kennzahl für die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Wohnbevölkerung. Bei einer hohen Arbeitslosenquote, d.h. einer geringen wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit können Wohnkostensteigerungen in besonderem Maße zur Verdrängung der Bewohner beitragen. Monitoring Soziale Stadt (Amt für Statistik / Bundesagentur für Arbeit / Senatsverwaltung für Gesundheit und Soziales) Anteil Arbeitslose (SG II und III) in den PLR, im Vergleich mit Bezirk Pankow und Berlin Veränderung gegenüber dem Vorjahr, in %-Punkten Die Berechnung erfolgt als Verhältnis aller als arbeitslos registrierten Personen an der erwerbsfähigen Bevölkerung (15-65J.) mit Leistungsbezug nach SGB II und III Berechnung der Veränderung gegenüber dem Vorjahr durch Subtraktion der jeweiligen Anteilswerte

Datenquellen Datendarstellung Angaben zur Berechnungsmethodik

Anmerkung zur Dateninterpretation Fortschreibungsmöglichkeiten Fortschreibung der Daten auf der PLR-Ebene sowie Referenzen Bezirk, Berlin anhand des Monitorings Soziale Stadt im 2 Jahres-Rhythmus möglich.

Indikator Cluster Definition MilieuschutzRelevanz

Mietbelastungsquoten Demografische und soziale Zusammensetzung der Wohnbevölkerung Anteil der Brutto-Kaltmiete am Haushaltsnettoeinkommen

Indikator Nr. AV 3

Die Mietbelastungsquote ist eine Kennzahl der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Wohnbevölkerung und ein Maß, in welchem Umfang Mieterhöhungen wirtschaftlich zumutbar sind. Aus hohen Mietbelastungsquoten (30 % und mehr) kann geschlossen werden, dass weitere Mieterhöhungen zu einer Verdrängung der Wohnbevölkerung führen würden. Sozialstudien (unterschiedliche Erhebungszeitpunkte) Mikrozensus (1 % Haushaltsstichprobe) 2010 Anteil Brutto-Kaltmiete am Haushaltsnettoeinkommen (Mietbelastungsquote) in den PLR, im Vergleich mit Bezirk Pankow und Berlin Die Berechnung der Mietbelastungsquoten für die PLR erfolgte mittels Wichtung der für die jeweiligen Gebiete (Sanierungs-/ Erhaltungsgebiet) ermittelten Werte (Bruttokaltmiete zu Haushaltsnettoeinkommen) anteilig nach der jeweiligen Einwohnerzahl. Die Vergleichswerte für den Bezirk Pankow und für Berlin entstammen der Zusatzerhebung (Wohnsituation) des Mikrozensus 2010 und stellen die durchschnittliche Mietbelastung basierend auf der bereits individuell berechneten Mietbelastung des Haushalts dar. Laut Mikrozensus rangiert Pankow mit einer Mietbelastungsquote von 27,1 % im Vergleich der Bezirke an vorletzter Stelle - vor Lichtenberg mit 26,7 %; die höchste Belastungsquote mit 30,7 % weist Neukölln auf. Fortschreibung über einen beschränkten Zeitraum durch Indexierung (Miete – Mietspiegelentwicklung, Einkommen – Mikrozensus Bezirk) möglich.

Datenquellen Datendarstellung Angaben zur Berechnungsmethode

Anmerkung zur Dateninterpretation Fortschreibungsmöglichkeiten

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Ergebnisbericht Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse Prenzlauer Berg S.T.E.R.N. GmbH / argus gmbh

Indikator Cluster Definition Milieuschutz-Relevanz

Einkommensverhältnisse

Indikator Nr. AV 4

Demografische und soziale Zusammensetzung der Wohnbevölkerung Medianes Äquivalenzeinkommen der Privathaushalte in € Die Ergebnisse der Sozialstudien weisen insbesondere unter Bewohnern in nicht oder nur teilweise erneuerten Wohnungsbeständen armutsgefährdete Haushalte aus, die im Falle von preistreibenden Veränderungen im Wohnungsbestand als verdrängungsbedroht gelten. Aufgrund prekärer wirtschaftlicher Verhältnisse sind bestimmte Bewohnergruppen (vor allem junge Single-/ alleinerziehende und Senioren-Haushalte) gegenüber mietpreiswirksamen baulichen Veränderungen besonders schutzbedürftig. Sozialstudien ESG/SG und EG (unterschiedliche Erhebungszeitpunkte) Mikrozensus (1 % Haushaltsstichprobe) Medianes Äquivalenzeinkommen (€) der Privathaushalte 2010 in den PLR, im Vergleich mit Bezirk Pankow und Berlin Die Ergebnisse der Sozialstudien betreffen unterschiedliche Erhebungszeitpunkte (zwischen 2007 - 2012); die Vergleichbarkeit wurde über eine Fortschreibung der Werte anhand der Einkommensentwicklung nach Mikrozensus hergestellt. Die medianen Äquivalenzeinkommen in € wurde zunächst für die ESG/SG und EG auf das Referenzjahr 2010 interpoliert. Im ersten Schritt wurde der Differenzwert der Äquivalenzeinkommen im Bezirk Pankow zwischen den Jahren 2009 und 2010 ermittelt und die Äquivalenzeinkommen aus den Sozialstudien entsprechend auf das Referenzjahr 2010 berechnet. In weiteren Schritten wurden die medianen Äquivalenzeinkommen für die PLR mittels Wichtung der für die jeweiligen Gebiete (Sanierungs-/ Erhaltungsgebiet) ermittelten Werte anteilig nach dem Verhältnis der jeweiligen Einwohnerzahl berechnet.

Datenquellen Datendarstellung Angaben zur Berechnungsmethodik

Angaben zur Dateninterpretation Fortschreibungsmöglichkeiten Gebietsspezifische Fortschreibung wegen fehlender Datengrundlagen nicht möglich; Sonderauswertungen des Mikrozensus (Regionaler Sozialbericht) werden nicht turnusmäßig veröffentlicht, Ergebnisse sind nur auf Bezirks- und Landesebene ausgewiesen.

Indikator Cluster Definition Milieuschutz-Relevanz

Armutsgefährdungsquote

Indikator Nr. AV 5

Demografische und soziale Zusammensetzung der Wohnbevölkerung Anteil der Haushalte unterhalb der Armutsgrenze (60 % des medianen Äquivalenzeinkommens) in % Die Ergebnisse der Sozialstudien weisen insbesondere unter Bewohnern in nicht oder nur teilweise erneuerten Wohnungsbeständen armutsgefährdete Haushalte aus, die im Falle von preistreibenden Veränderungen im Wohnungsbestand als verdrängungsbedroht gelten. Aufgrund prekärer wirtschaftlicher Verhältnisse sind bestimmte Bewohnergruppen (vor allem junge Single-/ alleinerziehende und Senioren-Haushalte) gegenüber mietpreiswirksamen baulichen Veränderungen besonders schutzbedürftig. Sozialstudien ESG/SG und EG (unterschiedliche Erhebungszeitpunkte) Mikrozensus (1 % Haushaltsstichprobe) Anteil der Haushalte ( %) unterhalb der Armutsgrenze (60 % des medianen Äquivalenzeinkommens) in den PLR, im Vergleich mit Bezirk Pankow und Berlin Die medianen Armutsquoten (in %) für die PLR wurden mittels Wichtung der für die jeweiligen Gebiete (Sanierungs-/ Erhaltungsgebiet) ermittelten Werte anteilig nach dem Verhältnis der jeweiligen Einwohnerzahl berechnet.

Datenquellen Datendarstellung Angaben zur Berechnungsmethodik

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Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg Angaben zur Dateninterpretation Fortschreibungsmöglichkeiten Bei der Bewertung der Armutsquoten aus den Sozialstudien ist teilweise die statistische Zuverlässigkeit aufgrund von geringen Fallzahlen eingeschränkt. Fortschreibung z.Zt. nicht möglich, da Sonderauswertungen des Mikrozensus (Regionaler Sozialbericht) bisher noch nicht turnusmäßig veröffentlicht und nur Ergebnisse auf Bezirksund Landesebene ausweist.

Indikator Cluster Definition Milieuschutz-Relevanz

Wohndauer in der Wohnung unter 5 Jahren

Indyikator Nr. AV 6

Demografische und soziale Zusammensetzung der Wohnbevölkerung Anteil Personen mit einer Wohndauer von weniger als 5 Jahren (in der Wohnung) (StatusIndikator) Die Wohndauer ist Ausdruck für die Wohnungs- und Gebietsbindung von Bevölkerung und kann als Indikator für die Stabilität von Bevölkerungsentwicklung genutzt werden. Störende Einflüsse durch bauliche und sonstige Veränderungen im Wohnungsbestand können die stabile Entwicklung negativ beeinflussen. Sonderauswertung Einwohnermelderegister, Amt für Statistik Berlin Brandenburg Anteil ( %) Personen mit einer Wohndauer von weniger als 5 Jahren in den PLR, im Vergleich mit Bezirk Pankow und Berlin Berechnung des Anteils Personen mit Wohndauer <5 J. an der Gesamtbevölkerung In den im Vergleich zu den übergeordneten Räumen geringeren Anteilen für die Planungsräume spiegelt sich u.a. die sanierungsbedingte Mobilität wider. Fortschreibung für die PLR und übergeordnete Räume durch Sonderauswertung des Einwohnermelderegisters jährlich möglich.

Datenquellen Datendarstellung Angaben zur Berechnungsmethodik Anmerkungen zur Dateninterpretation Fortschreibungsmöglichkeiten

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8.3

Überprüfung der Satzungsvoraussetzung durch Fortschreibung der Indikatoren
Erhaltungssatzungen gem. § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB werden nach allgemeiner Übung ohne eine zeitliche Befristung erlassen. In der kommunalen Anwendungspraxis wird in Übereinstimmung mit der Kommentierung zu § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB (vgl. Battis/Krautzberger/Löhr: BauGB; 11. Auflage) von einer „immanenten Befristung“ ausgegangen, da die Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung als Satzungsvoraussetzungen durch demografische, sozialstrukturelle und wohnungspolitische Entwicklungen einem Wandel unterlegen ist. Es ergibt sich daher die zwingende rechtliche Notwendigkeit, die Voraussetzungen, die zum Beschluss der Erhaltungssatzung geführt haben, turnusmäßig zu überprüfen. Die Überprüfungszeiträume sind rechtlich nicht normiert. In der kommunalen Verwaltungspraxis haben sich Überprüfungen in einem Turnus von 3 bis 5 Jahren durch ein Gebietsmonitoring (sekundärstatistische Fortschreibung der, den Satzungserlass konstituierenden Indikatoren) sowie grundlegende primärstatistische Untersuchungen nach 10 bis 15 Jahren als im Regelfall hinreichend erwiesen. Entsprechend der angesprochenen Verwaltungspraxis werden für die geplanten Satzungsgebiete eine sekundärstatistische Überprüfung nach 5 Jahren und eine Überprüfung anhand einer Primärdatenerhebung nach 10 Jahren empfohlen.

Überprüfungserfordernis von Satzungen gem. § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB

Überprüfungsfristen

Indikatorenfortschreibung

In der vorliegenden Studie wurde zur Begründung eines Satzungserlasses und zur Abgrenzung des Satzungsgebiets eine, auf drei Indikatorensets beruhende Methodik entwickelt. Hierbei wurden insbesondere (aber nicht ausschließlich) Indikatoren berücksichtigt, die auf Angaben des Amts für Statistik Berlin-Brandenburg und anderer regelmäßig erhobener amtlicher Angaben beruhen. Hierdurch wird eine sekundärstatistische Fortschreibung der meisten Indikatoren teils durch aktualisierte Erhebungsdaten teils durch Indexe ermöglicht. Zur turnusmäßigen Überprüfung, ob die Satzungsvoraussetzungen weiterhin vorliegen, ist eine Aktualisierung der zur Bestimmung des Aufwertungs- und Verdrängungspotentials verwandten Indikatorensets erforderlich. Hierbei besteht die Möglichkeit, bei einer replizierten Berechnungsmethodik auch quantitative Aussagen zur Entwicklung der einzelnen Teilräume zu treffen. Eine Fortschreibung des zur Bestimmung des Aufwertungsstatus verwandten Indikatorensets wird im Rahmen der Überprüfung der Satzung nicht für erforderlich gehalten. Allerdings könnte im Hinblick auf einen näheren Aufschluss der Entwicklung insbesondere der sozialen und demografischen Struktur der Wohnbevölkerung der geplanten Satzungsgebiete eine Fortschreibung dieser Indikatoren zweckmäßig sein.

Fortschreibung Indikatoren Aufwertungs- und Verdrängungspotential

Fortschreibung Indikatoren Aufwertungsstatus

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Fortschreibung

Im folgenden werden, die sich aus der jeweiligen Quellenlage der Daten ergebenden Fortschreibungsmöglichkeiten der Indikatorensets • • • Aufwertungsstatus Aufwertungspotential Verdrängungspotential

im einzelnen dargestellt. Bezüglich der Berechnungsverfahren der einzelnen Indikatoren wird auf die „Beschreibung der verwandten Indikatoren“ in der Anlage 8.2.1 und auf das Kapitel 2.2 „Methodisches Vorgehen“ des Ergebnisberichts verwiesen. Indikatorenset Aufwertungsstatus Cluster „Wohnungsbestand“
Indikator Definition Datenquellen Fortschreibung möglich Art und Umfang der Modernisierung seit 2005 Anteil der umgebauten Wohnungen am Gesamtwohnungsbestand Auswertung der Sissy-Datenbank STERN für die Sanierungsgebietskulisse Fortschreibung anhand der künftigen erhaltungsrechtlichen Genehmigungsfälle möglich, die hierfür entsprechend erfasst werden müssen. Indikatoren Nr. AS 1 bis 3

Indikator Definition

Veränderung des Wohnungsschlüssels

Indikator Nr. AS 4

Verminderung des Bestandes an 1-Zimmer-Wohnungen durch Wohnungszusammenlegungen (in %-Punkten) zwischen 1997 und 2012 Sozialstudien SG, unterschiedliche Erhebungszeitpunkte (2007 bis 2011) - Endstand, Erhebung zur Fortschreibung der Mietobergrenzen 1997 - Ausgangsstand Keine Indexwerte aus der amtlichen Statistik verfügbar (der Mikrozensus erfasst in der Zusatzerhebung zur Wohnsituation keine Zimmerzahlen sondern lediglich Wohnungsgrößen nach m²-Flächen, in der tiefsten Untergliederung auf Bezirksebene). Mietniveau im Gebiet im Vergleich der Mittelwerte der ortsüblichen Vergleichsmieten Indikator Nr. AS 5

Datenquellen Fortschreibung nicht möglich

Indikator Definition Datenquellen

Netto-Kaltmieten pro m² für Wohnungen im Baualter vor 1918 mit Sammelheizung und Bad nach Wohnflächenklassen Mietspiegel 2011 (Datenstand Sept. 2010), Mietangaben aus den Sozialstudien mit unterschiedlichem Datenstand, Verteilung der Wohnlagen nach Msp („einfach“, „mittel“, „gut“) in den PLR aus dem EMR zum 31.12.2011, Mietspiegel 2009 Fortschreibung über einen gewissen Zeitraum mit Indexwerten z.B. aus der Mietspiegelentwicklung möglich; im Ergebnis wird jedoch die Differenz zum ortsüblichen Niveau weitergeführt. Wohnlagenzuordnung des Wohnungsbestands nach Mietspiegel 2011 Indikator Nr. AS 6

Fortschreibung möglich

Indikator Definition Datenquellen Fortschreibung möglich

Faktor Wohnlagenqualität der PLR im Vergleich zu Pankow und Berlin Amt für Statistik Berlin-Brandenburg Einwohnerregisterstatistik 2007 bis 2011 jeweils zum Stichtag 31.12. mit Wohnlagenzuordnung der Meldefälle (Daten erst ab 2009 verfügbar) Fortschreibung anhand der Veränderungen der Wohnlagenzuordnungen bei Neuaufstellung des Msp (alle 2 Jahre) möglich.

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Cluster „Umwandlung in Eigentumswohnungen und Wohnungsverkaufsaktivität“
Indikator Definition Datenquellen Fortschreibung möglich Indikator Definition Datenquellen Fortschreibung möglich Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen (Grundbuchumschreibungen) Indikator Nr. AS 7

Anteil der Grundbuchumschreibungen am Gesamtbestand der Wohnungen zwischen 2006 und 2011 Angaben des Gutachterausschusses für Ermittlung der Grundstückswerte 2006 bis 2011 für die PLR, Bezirke und Berlin, Datenzusammenstellung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt IVC, Sozialstudien, Mikrozensus 2011 Fortschreibung der jährlichen Umwandlungsquoten durch Auswertung von Angaben des Gutachterausschusses für die Ermittlung der Grundstückswerte möglich Entwicklung der Wohnungsverkäufe zwischen 2006 und 2011 Indikator Nr. AS 8

Anteil der Wohnungsverkäufe am Gesamtbestand der Wohnungen zwischen 2006 und 2011 Angaben des Gutachterausschusses für Ermittlung der Grundstückswerte 2006 bis 2011 für die PLR, Bezirke und Berlin, Datenzusammenstellung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt IVC Fortschreibung der jährlichen Umwandlungsquoten durch Auswertung von Angaben des Gutachterausschusses für die Ermittlung der Grundstückswerte möglich

Cluster „Demografische und soziale Zusammensetzung der Wohnbevölkerung“
Indikator Definition Datenquellen Fortschreibung möglich Anteil der unter 18-Jährigen an der Bevölkerung Anteil der Altersgruppe der unter 18-Jährigen an der Bevölkerung Amt für Statistik Berlin-Brandenburg - Einwohnermelderegister Jährliche Fortschreibung auf PLR-Ebene (mit Referenzwerten Bezirk Pankow, Land Berlin) mit den Standardauswertungen des Einwohnermelderegisters (Amt für Statistik BerlinBrandenburg) möglich. Erwerbstätigkeit (Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte) Indikator Nr. AS 10 Indikator Nr. AS 9

Indikator Definition Datenquellen Fortschreibung möglich Indikator Definition Datenquellen Fortschreibung möglich Indikator

Anteil sozialversicherungspflichtig Beschäftigter an der erwerbsfähigen Bevölkerung (15≥65 Jahre) am 31.12.2010 Monitoring Soziale Stadt (Datenbasis Amt für Statistik Berlin-Brandenburg/ Bundesagentur für Arbeit / Senatsverwaltung für Gesundheit und Soziales) Fortschreibung der Daten auf der PLR-Ebene sowie Referenzen Bezirk, Berlin anhand des Monitorings Soziale Stadt im 2 Jahres-Rhythmus möglich. Arbeitslose Leistungsbezieher Indikator Nr. AS 11

Anteil Arbeitslose (mit Leistungsbezug SG II/ vormals ALG II und SGB III/ vormals ALG I) an der erwerbsfähigen Bevölkerung zum 31.12.2010 Monitoring Soziale Stadt (Amt für Statistik / Bundesagentur für Arbeit / Senatsverwaltung für Gesundheit und Soziales) Fortschreibung der Daten auf der PLR-Ebene sowie Referenzen Bezirk, Berlin anhand des Monitorings Soziale Stadt im 2 Jahres-Rhythmus möglich. Mietbelastungsquoten Indikator Nr. AS 12

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Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, OT Prenzlauer Berg Definition Datenquellen Fortschreibung möglich Indikator Definition Datenquellen Fortschreibung nicht möglich Anteil der Brutto-Kaltmiete am Nettoeinkommen der Haushalte am 31.12.2010 Sozialstudien ESG/SG und EG (unterschiedliche Erhebungszeitpunkte) Mikrozensus (1 % Haushaltsstichprobe) Fortschreibung ist über einen beschränkten Zeitraum durch Indexierung (Miete – Mietspiegelentwicklung, Einkommen – Mikrozensus Bezirk) möglich. Armutsgefährdungsquote Indikator Nr. AS 13

Anteil der Haushalte unterhalb der Armutsgrenze (60 % des medianen Äquivalenzeinkommens) in % aller Haushalte Sozialstudien ESG/SG und EG (unterschiedliche Erhebungszeitpunkte) Mikrozensus (1 % Haushaltsstichprobe) Fortschreibung z. Zt. nicht möglich, da Sonderauswertungen des Mikrozensus (Regionaler Sozialbericht) bisher noch nicht turnusmäßig veröffentlicht und nur Ergebnisse auf Bezirksund Landesebene ausweist. Wohndauer in der Wohnung unter 5 Jahren Indikator Nr. AS 14

Indikator Definition Datenquellen Fortschreibung möglich Indikator Definition Datenquellen Fortschreibung möglich

Anteil Personen mit einer Wohndauer von weniger als 5 Jahren (in der Wohnung) Amt für Statistik Berlin-Brandenburg Einwohnerregister 2012 Fortschreibung für die PLR und übergeordnete Räume durch Sonderauswertung des Einwohnermelderegisters jährlich möglich. Zu- und Fortzüge (Fluktuationsquote) Indikator Nr. AS 15

Anteil Zu-/ Fortzüge (Fluktuationsquote) an der Bevölkerung im Jahr 2011 Amt für Statistik Berlin-Brandenburg Einwohnerregister Fortschreibung für die PLR und übergeordnete Räume durch Sonderauswertung des Einwohnerregister möglich.

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Indikatorenset Aufwertungspotentiale
Indikator Definition Datenquellen Anteil an Kleinwohnungen (1 und 2 Zimmer) Indikator Nr. AP 1

Anteil der jeweiligen Wohnungsgrößen (nach Zimmerzahl) in % aller Wohnungen Haushaltsbefragungen im Rahmen der Sozialstudien Sanierungsentlassung und Erhaltungsgebiete Fortschreibung nicht möglich, da keine Indexwerte aus der amtlichen Statistik verfügbar (der Mikrozensus erfasst in der Zusatzerhebung zur Wohnsituation keine Zimmerzahlen sondern lediglich Wohnungsgrößen nach m²-Flächen, in der tiefsten Untergliederung auf Bezirksebene). Wegfall Belegungsbindungen Indikator Nr. AP 2

Fortschreibung nicht möglich

Indikator Definition Datenquellen

Anzahl der Kleinwohnungen mit befristeten öffentlichen Belegrechten in % aller Kleinwohnungen (1- bis 2-Zimmer-Wohnungen) Gesamtbestand 1- und 2 Zi.-Whg.: Haushaltsbefragungen im Rahmen der Sozialstudien Sanierungsentlassung Belegungsgebundene Wohnungen: Angaben der Mieterberatungsgesellschaft Prenzlauer Berg GmbH Fortschreibung anhand der Unterlagen beim BA/ Stapl zu den zeitlich befristeten Belegrechten (jährlicher Abgang) möglich Modernisierung des noch nicht umfassend erneuerten Wohnungsbestands Indikator Nr. AP 3

Fortschreibung möglich Indikator Definition

Anteil am Gesamtbestand der Altbauwohnungen (ohne Neubau), die nicht umfassend saniert wurden Abschlussuntersuchungen zur Sanierungsentlassung der STERN GmbH, Sozialstudie Erhaltungsgebiete (EG) 2010 Fortschreibung in eingeschränktem Umfang anhand der Bauanträge / Genehmigungsfälle der erhaltungsrechtlichen Prüfung möglich Mietniveau im Gebiet im Vergleich der Mittelwerte der ortsüblichen Vergleichsmieten Indikator Nr. AP 4

Datenquellen Fortschreibung möglich Indikator Definition Datenquellen

Netto-Kaltmieten pro m² für Wohnungen im Baualter vor 1918 mit Sammelheizung und Bad nach Wohnflächenklassen in % der ortsüblichen Vergleichsmieten nach Mietspiegel 2011 Berliner Mietspiegel 2011 (Datenstand Sept. 2010), Mietangaben aus den Sozialstudien mit unterschiedlichem Datenstand, Verteilung der Wohnlagen nach Msp („einfach“, „mittel“, „gut“) in den PLR aus dem EMR zum 31.12.2011, Mietspiegel 2009 Fortschreibung über einen gewissen Zeitraum mit Indexwerten aus der Mietspiegelentwicklung möglich.

Fortschreibung möglich

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Indikatorenset Verdrängungspotentiale
Indikator Definition Datenquellen Fortschreibung möglich Anteil der unter 18Jährigen an der Bevölkerung Anteil der Altersgruppe unter 18 Jahren an der Bevölkerung Amt für Statistik Berlin-Brandenburg Einwohnermelderegister zum 31.12.2012 Jährliche Fortschreibung auf PLR-Ebene (mit Referenzwerten Bezirk Pankow, Land Berlin) anhand des Einwohnermelderegisters möglich; Daten vom Amt für Statistik stehen online zur Verfügung Arbeitslose mit Transferleistungen Indikator Nr. AV 2 Indikator Nr. AV 1

Indikator Definition Datenquellen Fortschreibung möglich Indikator Definition Datenquellen Fortschreibung möglich Indikator Definition Datenquellen Fortschreibung nicht möglich

Anteil Arbeitslose (mit Leistungsbezug SG II/ vormals ALG II und SGB III/ vormals ALG I) an der erwerbsfähigen Bevölkerung Monitoring Soziale Stadt (Amt für Statistik / Bundesagentur für Arbeit / Senatsverwaltung für Gesundheit und Soziales) Fortschreibung der Daten auf der PLR-Ebene sowie Referenzen Bezirk, Berlin anhand des Monitorings Soziale Stadt im 2 Jahres-Rhythmus möglich. Mietbelastungsquoten Anteil der Brutto-Kaltmiete am Haushaltsnettoeinkommen Sozialstudien (unterschiedliche Erhebungszeitpunkte) Mikrozensus (1 % Haushaltsstichprobe) 2010 Fortschreibung über einen beschränkten Zeitraum durch Indexierung (Miete – Mietspiegelentwicklung, Einkommen – Mikrozensus Bezirk) möglich. Einkommensverhältnisse Medianes Äquivalenzeinkommen der Privathaushalte in € Sozialstudien ESG/SG und EG (unterschiedliche Erhebungszeitpunkte) Mikrozensus (1 % Haushaltsstichprobe) Gebietsspezifische Fortschreibung wegen fehlender Datengrundlagen nicht möglich; Sonderauswertungen des Mikrozensus (Regionaler Sozialbericht) werden nicht turnusmäßig veröffentlicht, Ergebnisse sind nur auf Bezirks- und Landesebene ausgewiesen. Armutsgefährdungsquote Indikator Nr. AV 5 Indikator Nr. AV 4 Indikator Nr. AV 3

Indikator Definition Datenquellen Fortschreibung nicht möglich

Anteil der Haushalte unterhalb der Armutsgrenze (60 % des medianen Äquivalenzeinkommens) in % Sozialstudien ESG/SG und EG (unterschiedliche Erhebungszeitpunkte) Mikrozensus (1 % Haushaltsstichprobe) Fortschreibung z.Zt. nicht möglich, da Sonderauswertungen des Mikrozensus (Regionaler Sozialbericht) bisher noch nicht turnusmäßig veröffentlicht und nur Ergebnisse auf Bezirksund Landesebene ausweist. Wohndauer in der Wohnung unter 5 Jahren Indikator Nr. AV 6

Indikator Definition Datenquellen Fortschreibung möglich

Anteil Personen mit einer Wohndauer von weniger als 5 Jahren (in der Wohnung) (StatusIndikator) Sonderauswertung Einwohnermelderegister, Amt für Statistik Berlin Brandenburg Fortschreibung für die PLR und übergeordnete Räume durch Sonderauswertung des Einwohnermelderegisters jährlich möglich.

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