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Full text: Zürich baut sich neu / Rey, Urs

ANALYSE

1/2015

ZÜRICH BAUT SICH NEU
Ersatzneubauprojekte 2004 – 2015

Präsidialdepartement

ZÜRICH BAUT SICH NEU

	INHALT

	 	 	 	

	ZUSAMMENFASSUNG	 	SUMMARY	 1	EINLEITUNG	 2	 ARTEN VON ERSATZNEUBAU	

4 5 6 8 12 14 15 16 16 18 20 22 22 27 30 32 34 44 46 46

	2.1	 Wohnersatzprojekte	 	2.2	 Umnutzungsprojekte	 	2.3	 Nichtwohnprojekte	

	

3	

RÄUMLICHE VERBREITUNG VON ERSATZNEUBAU	

Herausgeberin, Redaktion 	3.2	 Bauzonen und Ersatzneubau	 und Administration 	3.3	 Zürich im Vergleich 	 Stadt Zürich Präsidialdepartement Statistik Stadt Zürich

	3.1	 Ersatzneubau in den Quartieren	

	

4	

ERSATZNEUBAU UND VERDICHTUNG	

Autor 	4.1	 Bauliche Verdichtung	 Layout dreh gmbh

Urs Rey 	4.2	 Bevölkerungsmässige Verdichtung	

	 	

5	FAZIT	 6	METHODIK	 	 ANHANG: DIE 20 GRÖSSTEN WOHNERSATZPROJEKTE	

	 Auskunft 	 	 	 	

Fotos Roland Tännler «Wohnsiedlung Rautistrasse» Urs Rey Telefon 044 412 08 06 Internet www.stadt-zuerich.ch/ statistik Preis Einzelverkauf Fr. 20.– Artikel-Nr. 1 005 009 Reihe Analysen ISSN 1660-6981 Bezugsquelle Statistik Stadt Zürich Napfgasse 6, 8001 Zürich Telefon 044 412 08 00 Telefax 044 412 08 40 Copyright Statistik Stadt Zürich, Zürich 2014 Abdruck – ausser für kommerzielle Nutzung – unter Quellenangabe gestattet 21. 5. 2015/reu Statistik Stadt Zürich ist der Charta der öffentlichen Statistik beigetreten und anerkennt die darin formulierten Grundprinzipien für die statistische Arbeit als verbindlich.

	GLOSSAR	 	QUELLEN	 	BIBLIOGRAFIE	 	

VERZEICHNIS DER TABELLEN, GRAFIKEN UND KARTEN	 46

Zeichenerklärung Ein Strich ( – ) anstelle einer Zahl bedeutet, dass nichts vorkommt ( = Null ). Eine Null (0 oder 0,0) anstelle einer anderen Zahl bezeichnet eine Grösse, die kleiner ist als die Hälfte der kleinsten verwendeten Einheit. Drei Punkte ( ... ) anstelle einer Zahl bedeuten, dass diese nicht erhältlich ist oder dass sie weggelassen wurde, weil sie keine Aussagekraft hat. Eine Wellenlinie ( ~ ) zwischen zwei Jahreszahlen (z. B. 2009 ~ 2010) gibt an, dass es sich nicht um Kalender-, sondern um Schul- oder Geschäftsjahre, Spielsaisons usw. handelt. Papier «RecyStar», 100 % Recyclingpapier – aus Verantwortung für unsere Umwelt

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ZUSAMMENFASSUNG
Die Stadt Zürich erlebt seit der Jahrtausendwende einen Wachstumsschub. Ende 2014 lebten 40  000 Personen mehr in der Stadt als 2004. Das Stadtwachstum wurde zu einem grossen Teil mit Ersatzneubau bewältigt. 12  200 aller 18  000 Wohnungen, die in diesen Jahren gebaut wurden, entstanden nach dem Abbruch eines Vorgängerbaus. 29 300 Personen, also sieben Prozent der Stadtbevölkerung, wohnen in diesen Ersatzneubauten. Zürich ist im vergangenen Jahrzehnt zu einem Labor für verschiedene Formen des Ersatzneubaus geworden. Vorliegende Arbeit untersucht die Ersatzneubauprojekte der letzten zehn Jahre quantitativ und unterscheidet dabei drei Projektarten: 1.	 Wohnersatzbau: Ältere Wohnbauten werden ab­ebrochen und wieder durch Wohngebäude g ersetzt 2.	 Umnutzungen: An Stelle von Industriebauten oder anderen Nichtwohngebäuden entstehen Wohngebäude 3.	Nichtwohnbauten: Nach einem Abbruch werden Gebäude erstellt, die mehrheitlich Nichtwohn­ flächen umfassen Die drei Arten des Ersatzneubaus unterscheiden sich stark hinsichtlich Projektgrösse, Bauträger und räumlicher Lage. Von grosser Bedeutung für die Stadt waren seit 2000 besonders Umnutzungsprojekte. Vor allem Neu-Oerlikon und das Escher WyssQuartier stehen für einstmals bedeutende Industrieareale, die sich zu neuen Wohnquartieren entwickelten. Diese und viele andere Umnutzungsprojekte schufen in den letzten zehn Jahren Platz für 11  000 Personen. Auch in näherer Zukunft werden Umnutzungen noch viel zusätzlichen Wohnraum bieten; von der Manegg über das Zollfreilager bis nach Leutschenbach stehen noch verschiedene grosse Areale in oder vor der Transformation. Mittelfristig geht dieses Umnutzungspotenzial aber zurück, denn die f ­ rüheren Industrieareale sind nicht unerschöpflich. Immer wichtiger wurde in den letzten Jahren aber auch der Wohnersatzbau. In der ganzen Stadt verbreitet sich der Ersatz einzelner Wohnbauten auf unternutzten Parzellen. Ausserdem wurden seit 2010 auch vermehrt ganze Siedlungen ersetzt. Bauträger solcher Grossprojekte waren bisher vor allem Genossenschaften. Auch bei ihnen sind viele Parzellen gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung nicht maximal bebaut. Diese Nutzungsreserven bieten den Spielraum zur Realisierung anstehender Erneuerungen. Solcher Siedlungsersatz findet primär in Zürich-Nord und am Fuss des Üetlibergs statt, wo bis zu den 1950er Jahren viele Genossenschaftsbauten entstanden waren. Aber auch verschiedene private Eigentümer haben in den letzten Jahren begonnen, Siedlungen zu ersetzen. Die Bestimmung der Vorgänger- und Nachfolgebauten im Rahmen der vorliegenden Untersuchung erlaubt für den Wohnersatzbau die Berechnung von Verdichtungskennziffern und erlaubt Rückschlüsse auf das Potenzial im heutigen Gebäudebestand. Die Wohnungszahl erhöhte sich durchschnittlich um 36 Prozent, die Wohnfläche um 102 Prozent. Die Wohnungen sind demzufolge nach einem Ersatzneubau markant grösser als zuvor. Aber auch die Bewohnerzahl erhöhte sich durchschnittlich um 77 Prozent. Das bedeutet, dass sich auch der Wohnflächenkonsum durch Ersatzneubau erhöht hat, nämlich von 37,6 Quadratmeter auf 39,8 Quadratmeter im Durchschnitt über alle Wohnersatzprojekte der letzten zehn Jahre. Bei den verschiedenen Wohnbauträgern ist der Beitrag zu dieser Erhöhung unterschiedlich. ­ rivate P Ersatzneubauten sind weniger flächeneffizient als gemeinnützige, vor allem wenn die Ersatzbauten als Stockwerkeigentum ausgelegt sind. In den letzten fünf Jahren zeichnet sich aber auch bei privaten Bauträgern eine Abkehr vom Trend zu immer grosszügigeren Wohnungsgrundrissen ab – seit 2010 sind Wohnungsgrössen und Wohnflächenkonsum bei Ersatzneubauten privater Bauträger kleiner als zuvor. Auf gemeinnützige Wohnbauträger trifft das nicht zu. Ihre Wohnungen sind oft alt und klein und bilden für die Bauträger ein strukturelles Problem. Vielfach sind sie nicht mehr familientauglich und werden überwiegend von Kleinhaushalten bewohnt, wenn auch immer noch verhältnismässig dicht. In Ersatzneubauten entstehen auch grössere Wohnungen, weshalb die Siedlungen auch für grössere Haushalte interessant werden. Diese strukturelle Modernisierung schlägt sich beim gemeinnützigen Wohnersatzbau letzten Endes in etwas steigenden Pro-Kopf-Werten des Wohnflächenkonsums nieder. Die Wohnfläche pro Person ist aber nach wie vor tiefer als bei den anderen Eigentumskategorien.

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SUMMARY
The City of Zurich has experienced a growth explosion since the turn of the millennium. At the end of 2014, 40,000 more people were living in the city than in 2004. The growth in numbers was managed largely through replacement buildings. 12,200 of the 18,000 apartments that were constructed during this period were built after the demolition of a preceding structure. 29,300 people, i.e. seven per cent of the city's population, live in these replacement buildings. Over the past decade, Zurich has become a ­aboratory for different types of replacel ment ­buildings. This paper takes a quantitative look at the replacement building projects of the past ten years and differentiates between three project types: 1.	Replacement residential buildings: older residential buildings are demolished and replaced by new residential buildings 2.	Conversions: residential buildings take the place of industrial buildings or other non-residential buildings 3.	 Non-residential: the buildings erected after a demolition are mostly not residential There are significant differences between the three types of replacement projects with regard to project size, project promoter and spatial location. Conversion projects have been of particular importance to the city since the year 2000. Neu-Oerlikon and the Escher Wyss site are prime examples of formerly important industrial areas that are developing into new residential neighbourhoods. These and many other conversion projects have created living space for 11,000 people over the past ten years. Conversion projects will continue to provide plenty of living space in the next few years; a number of large sites from Manegg to Zollfreilager and Leutschenbach are currently pending or undergoing transformation. This conversion potential, however, will decline in the medium term as the number of former industrial sites is not infinite. Replacing residential buildings has also become a major issue over the past years. The replacement of individual residential buildings on under-used sites is gaining momentum throughout the city. In addition, complete estates have been increasingly replaced since 2010. Building cooperatives have been the main drivers behind these large-scale projects to date. They also have many plots that are not used to their maximum construction potential with respect to the building and zoning regulations. These utilisation reserves offer the space required to realise new buildings. Such estates are being replaced primarily in Zurich North and at the foot of the Üetliberg, where many cooperative buildings were erected up to the 1950s. Many private owners have started to replace housing estates in recent years. The determination of predecessor and successor buildings within the scope of this study enables the calculation of density indicators for replacement building construction and allows conclusions to be drawn with regard to the potential of the current building stock. On average, the number of apartments rose by 36 per cent and living space by 102 per cent. These figures show that new apartments are significantly more spacious than before. The number of citizens grew by 77 per cent. This means that living space per resident through the construction of replacement buildings increased from 37.6 square metres to 39.8 square metres on average across all replacement residential buildings erected over the past ten years. The contributions by different owner types towards this increase differ. Private replacement residential buildings are less space-efficient than noncommercial projects, especially when replacement buildings are designed as condominiums. Over the past five years, however, commercial building promotors appear to have turned their backs on the trend towards ever larger apartment layouts – apartment sizes and living space per resident through replacement buildings developed by private building promotors are smaller than before. This does not apply to non-commercial building owners. Their actual housing stock is often old and small and represents a structural problem for the non-commercial owner. In many cases, the apartments are unsuitable for habitation by families and are often occupied by small households, albeit in relative density. New replacement buildings allow the construction of larger apartments and are therefore interesting for larger households. Ultimately, the structural modernisation of non-commercial replacement residential buildings is reflected in the slight increase of per capita values of living space. The living space per person, however, is still lower than that of other ownership categories.

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EINLEITUNG
Dank der Umwandlung ehemaliger Industrieareale leben heute 40  000 Einwohner mehr in der Stadt Zürich als 2004. Den planerischen ­ eitbildern L entsprechend soll dieses Entwicklungstempo in den nächsten zwanzig Jahren anhalten. Der Vorrat an Industriebrachen ist in der Stadt aber nicht unerschöpflich, und Baulandreserven sind selten ­geworden. Das entscheidende Wachstumspotenzial für die Zukunft schlummert im heutigen Gebäudebestand. Die meisten Parzellen sind weniger dicht überbaut als es gemäss geltender Bau- und Zonenordnung (BZO) möglich wäre. Der Prozess zur Ausschöpfung dieser Reserven hat in den letzten Jahren mit der verbreiteten Hinwendung zum Ersatzneubau begonnen. Die vorliegende Studie untersucht die Entwicklung seit 2004 und quantifiziert die Verdichtung, die mit dem Ersatzneubau bisher erreicht wurde. Ersatzneubau ist in Zürich keine neue Erscheinung und unterlag in der Vergangenheit auch Modeströmungen. Die Zahl der Wohnungsabbrüche – für die Stadt bis 1910 zurück verfolgbar (Grafik G_1) – liefert dazu verlässliche Indizien. Zeiten mit vermehrtem Abbruch waren die vom Genossenschaftsbau geprägten 1920er-Jahre sowie die 1950er und 1960er-Jahre mit dem grössten Stadtwachstum in der Geschichte Zürichs. Eher bestandeserhaltend war der Trend in der Zwischenkriegszeit sowie zwischen 1972 und 2000 – Zeiten mit gedämpftem oder rückläufigem Stadt­ achstum. Der Tiefpunkt wurde w 1995/96 erreicht; in diesen Jahren wurden weniger als 50 Wohnungen abgebrochen. Gegen die Jahrtausendwende begann ein Um­ schwung, und seit 2007 werden stets über 500 Wohnungen pro Jahr abgebrochen. Im letzten Jahr wurde mit 1041 Abbrüchen sogar erstmals die Tausendergrenze überschritten.

Abgebrochene Wohnungen ▹ 1910 – 2014
Wohnungen 1100 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 1910 1920 1930 1940 1950 1960 1970 1980 1990 2000

G_1

2010

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Für die vorliegende Untersuchung der quantitativen Auswirkungen des Ersatzneubaus bilden die Abbrüche den Ausgangspunkt. Als Ersatzneubauten gelten jene Gebäude, die auf dem Grundriss abgebrochener Häuser erstellt wurden. Das Vorgehen zur Bestimmung dieser Bauten wird im Methodik-Anhang detailliert beschrieben. Für den Zeitraum von Anfang 2004 bis Ende Februar 2015 wurden damit insgesamt 627 Ersatzneubauprojekte definiert. Da sich die Untersuchung primär für den Zusammenhang des Ersatzneubaus mit dem Wohnungsmarkt interessiert, werden aufgrund der Gebäudenutzung vor Beginn und nach Abschluss der Arbeiten grundsätzlich drei Arten von Ersatzneubau unterschieden. •	 Wohnersatzprojekte: Projekte, bei denen Wohngebäude auf Land entstehen, auf dem zuvor ältere Wohnbauten abgebrochen wurden. •	 Umnutzungsprojekte: Projekte, bei denen Wohngebäude auf Land entstehen, auf dem zuvor ältere Nichtwohnbauten abgebrochen wurden (Industriegebäude, Lagerbauten und Schuppen, Infrastrukturbauten; im Einzelfall auch ältere Geschäftshäuser). In diese Gruppe fällt die Umnutzung früherer Industrieareale in Wohngebiete. •	 Nichtwohnprojekte: Projekte, bei denen Nichtwohngebäude auf Land entstehen, auf dem zuvor ältere Bauten abgebrochen wurden. In diese Gruppe fallen auch Projekte, bei denen eine gemischte Geschäfts- und Wohnnutzung entsteht. Im Rahmen solcher Projekte kann durchaus Wohnraum entstehen, wobei die kommerzielle oder sonstige Nutzfläche grösser als die Wohnfläche ist.

Ein weiteres zentrales Klassierungsmerkmal der Ersatzneubauprojekte ist die Eigentumsart nach Abschluss der Arbeiten. Dabei werden fünf Klassen zu drei grundlegenden Gruppen zusammengefasst: •	 Gemeinnützige Bauträger: Ersatzneubauten von Wohnbaugenossenschaften und der öffentlichen Hand. •	 Private/kommerzielle Bauträger: Ersatzneubauten von natürlichen Personen und Gesellschaften •	 Stockwerkeigentum: Ersatzneubauten, die im Stock­ erkeigentum verkauft werden. w Die Untersuchung umfasst drei Hauptabschnitte. Nach der Einleitung führt Kapitel 2 in die drei Arten von Ersatzneubauprojekten ein. Kapitel 3 spricht die räumliche Dimension von Ersatzneubau an, fokussiert auf Quartiere und Zonenarten und vergleicht Zürich mit den anderen Schweizer Städten. Kapitel 4 widmet sich schliesslich dem Thema der Verdichtung. Im Anhang sind Kennzahlen für die 20 grössten Wohnersatzprojekte des Untersuchungszeitraums aufgeführt.

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ARTEN VON ERSATZNEUBAU
Gemeinsames Merkmal aller 627 Ersatzneubauprojekte ist die Tatsache, dass vor Beginn der Bauarbeiten Gebäude abgebrochen wurden. Darüber hinaus sind die Projekte sehr heterogen hinsichtlich Grösse, beteiligter Bauträger und vorgesehener Nutzung. Karte K_1 zeigt alle Ersatzneubauprojekte seit 2004 in der Stadt Zürich nach Art und Grösse, Tabelle T_1 (Seite 10) vermittelt eine Übersicht der verschiedenen Projektarten. Zwei Drittel aller ermittelten Projekte beschäftigen sich mit dem Ersatz von Wohngebäuden. Umnutzungs- und Nichtwohnprojekte sind weniger zahlreich, aber im Durchschnitt grösser.

Ersatzneubauprojekte ▹ nach Art und Grösse des Projekts, 2004 – 2015
Kreis 1
11 Rathaus 12 Hochschulen 13 Lindenhof 14 City
111

K _1

11
101

119

Kreis 2
21 Wollishofen 23 Leimbach 24 Enge
121

Kreis 3
31 Alt-Wiedikon 33 Friesenberg 34 Sihlfeld
52

10 5

115

102

122

61

12
71

123

6
51

63

Kreis 4
41 Werd 42 Langstrasse 44 Hard
92

44

4
34

42 13 41 31 14

7 1
11 12 73

72

Kreis 5
51 Gewerbeschule 52  Escher Wyss

9
91

Kreis 6
61 Unterstrass 63 Oberstrass

24

74 82

3
81 33

8

83

Kreis 7
71 Fluntern 72 Hottingen 73 Hirslanden 74 Witikon Wohnersatzprojekte
23

Kreis 8
81 Seefeld 82 Mühlebach 83 Weinegg

2

21

Umnutzungsprojekte Nichtwohnprojekte 710 000 m3 100 000 m3 5200 m3

Kreis 9
91 Albisrieden 92 Altstetten

Kreis 10
101 Höngg 102 Wipkingen

Kreis 11
111 Affoltern 115 Oerlikon 119 Seebach

Kreis 12
121 Saatlen 122 Schwamendingen-Mitte 123 Hirzenbach

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Insgesamt entstand rund die Hälfte des seit 2004 neu erstellten Gebäudevolumens als Ersatzneubau. Die drei Arten von Ersatzneubau tragen hinsichtlich Rauminhalt jeweils etwa einen Drittel zu dieser Baumasse bei (Grafik G_2). Eine eindeutige Tendenz lässt sich bei den 390 Wohnersatzprojekten beobachten: Ihre Zahl nimmt ständig zu. Mittlerweile sind es nicht nur viele Kleinprojekte, sondern es werden – primär am Fuss des Üetlibergs und in Zürich-Nord – immer öfter ganze Siedlungen ersetzt. Die durchschnittliche Projektgrösse ist mit 10 500 Kubikmetern deutlich niedriger als bei den zwei anderen Arten des Ersatzneubaus. Daneben zählt die Untersuchung 142 Umnutzungsprojekte; sie sind mit 27  600 Kubikmetern deutlich grösser als die Wohnersatzprojekte, aber kleiner als Nichtwohnprojekte. Die zeitnahe Neubebauung grosser Transformationsareale führt in einzelnen Jahren zu hohen Bauvolumen, um zwischenzeitlich wieder abzuflachen. Die 95 Ersatzprojekte im Nichtwohnbereich 800 Kubikmeter. Ihre umfassen im Durchschnitt 42  Entwicklung ist massgeblich von Grossprojekten geprägt, so der Fertigstellung von Sihlcity 2007, des Primetower 2011 und der Europaallee ab 2012. Der Wohnungsbau in der Stadt Zürich entwickelte
Ersatzneubauprojekte ▹ nach Projektart, 2004 – 2015
Projektart Projekte Gebäude vorher nachher

sich in den letzten zehn Jahren sehr dynamisch. Jährlich wurden zwischen 1200 und 2500 Wohnungen erstellt. Besonders seit 2011 wurden Rekordsummen investiert, und davon floss der Grossteil in Ersatzneubauprojekte (Grafik G_4). 2012 wurden annähernd 2000 Wohnungen als Wohnersatzbauten fertiggestellt, und im vergangenen Jahr 2014 waren 84 Prozent aller neu gebauten Wohnungen Ersatzneubauten, davon zwei Drittel in der Form von Wohnersatz. Im vergangenen Jahrzehnt waren Wohnungen auf unbebautem Land noch weiter verbreitet. So betrug der Ersatzneubauanteil der Jahre 2006 und 2007 erst 60 Prozent, wovon die meisten im Rahmen von Umnutzungsprojekten entstanden.

T_1
Gebäudevolumen vorher nachher Mio. m3 Mio. m3 12,1 4,1 3,9 4,1 19 300 10 500 27 600 42 800 5 180 4 900 130 150 13 080 6 690 5 430 960 20,9 17,2 38,2 10,1  Wohnungen m3 pro  vorher  nachher Whg. pro Projekt Projekt

Alle Ersatzneubauprojekte Wohnersatzprojekte Umnutzungsprojekte Nichtwohnprojekte

627 390 142 95

1 150 750 248 152

1 325 835 340 150

5,5 1,6 1,8 2,1

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Neuerstelltes Gebäudevolumen ▹ nach Art des Neubaus, 2004 – 2015 1
18 %
Ersatzneubau
Wohnersatz Umnutzung Nichtwohnen % Anteil Ersatzneubau

G_2

49 %

17 %

Neubauten auf unbebauter Fläche 1	 2015 nur bis Februar 2015

17 %

Neuerstelltes Gebäudevolumen pro Jahr  ▹ nach Art des Neubaus und Bauperiode, 2004 – 2015 1
Periode
Ersatzneubau
Wohnersatz Umnutzung Nichtwohnen

G_3

2004/06 2007/09 2010/12 2013/15 0,0 Mio. m3 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5

40 % 58 % 64 % 48 % 3,0

Auf unbebauter Fläche

1	 Bauperiode 2013/15: nur bis Februar 2015=26 Monate. Übrige Perioden: 36 Monate

Neuerstellte Wohnungen ▹ nach Art des Neubaus und Jahr, 2004 – 2014
Wohnungen 3000
Auf unbebauter Fläche

G_4

2500 2000 1500 1000 500 0 2004 36 % 2005 34 % 2006 61 % 2007 56 % 2008 58 % 2009 69 % 2010 74 % 2011 67 % 2012 87 % 2013 71 % 2014 84 %

Ersatzneubau
Umnutzung/ Nichtwohnen Wohnersatz % Anteil Ersatzneubau

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2.1

Wohnersatzprojekte
Unter dem Aspekt der künftigen Einwohnerentwicklung der Stadt Zürich kommt den Wohnersatzprojekten die grösste Bedeutung zu. Denn das Umnutzungspotenzial an Industriebrachen ist in der Stadt Zürich beschränkt und viele der grossen Industrieareale wurden in den letzten Jahren bereits transformiert. So ist eine markante Erhöhung der Einwohnerzahl in der Stadt Zürich nicht ohne die Nutzung von Reservepotenzial in Wohngebieten denkbar. Diese Entwicklung hat in der Stadt Zürich in den letzten Jahren auf breiter Front begonnen. In der vorliegenden Untersuchung wurden für den Zeitraum der letzten zehn Jahre 390 Wohnersatzprojekte identifiziert, das heisst: zwei von drei Ersatzneubau-Projekten betrafen ausschliesslich Wohnbauten. Insgesamt wurden im Untersuchungszeitraum durch Wohnersatzprojekte 7000 neue Wohnungen erstellt und dafür 5100 abgebrochen. Es ergibt sich für die Stadt Zürich also ein Nettogewinn von 1900 Wohnungen innert zehn Jahren. Auf dem Stadtgebiet stehen viele Einzelgebäude auf Parzellen, die aus heutiger Sicht grosszügig ausgelegt sind. Da der Bodenpreis in den letzten Jahren stark gestiegen ist – das kantonale Statistische Amt errechnet im kommunalen Bodenpreismodell für die Stadt Zürich eine Zunahme von 27 Prozent in den letzten zehn Jahren – baut sich bei Verkäufen der Druck auf, die auf dem Land schlummernde Ausnützungsreserve zu realisieren. In solchen Fällen ist ein Wohnersatzprojekt die naheliegende Lösung. Die meisten Wohnersatzprojekte sind verhältnismässig klein. In 238 Fällen (61 % aller Wohnersatzprojekte) wurde ein Einzelgebäude abgebrochen und durch ein neues ersetzt. Vermehrt wurden in den letzten Jahren aber auch ganze Wohnsiedlungen ersetzt. 78 Wohnersatzpro-

Beispiel für Wohnersatzprojekte (Einzelgebäude): Fluntern ▹ 2002 und 2013

K _2

Vorher 2002

Nachher 2013

Beispiel für Wohnersatzprojekte (Siedlung): Grünmatt ▹ 2005 und 2013

K _3

Vorher 2005

Nachher 2013

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jekte (20  umfassen mindestens 20 Wohnungen, %) %) 38 davon (10  mindestens 50 Wohnungen. Bei 18 Projekten wurden sogar 100 und mehr Wohnungen erstellt. Der starke Anstieg der Abbruchzahlen und Wohnersatzbauten in den letzten Jahren basiert wesentlich auf solchen Grossprojekten. Zwei Drittel aller Ersatzneubauwohnungen entstanden im Rahmen von Überbauungen mit über 50 Einheiten. Der Ersatz einer ganzen Siedlung setzt voraus, dass die Besitzverhältnisse klar und in einer Hand vereinigt sind. Die Eigentümer grösserer Überbauungen sind deshalb nicht selten Bauträger von Wohnersatzprojekten. Es sind in erster Linie Baugenossenschaften, die in den letzten Jahren eine Vorreiterrolle beim Ersatz grosser Siedlungen einnahmen. Private Eigentümer beginnen erst zögernd mit dem Ersatz grösserer Überbauungen. Die Übervertretung der Genossenschaften bei den Wohnersatzprojekten ist frappant, denn andere private

Gesellschaften investieren grundsätzlich mehr in den Wohnungsbau. Wenn nur die Bauprojekte ab 50 Wohnungen berücksichtigt werden, erstellten Baugenossenschaften seit 2008 dreimal mehr Einheiten im Rahmen von Wohnersatzprojekten (Grafik G_6), private Gesellschaften hingegen über dreimal mehr in Projekten ohne vorgängigen Wohnungsabbruch. Bei den kleineren Wohnersatzprojekten bis 50 Wohnungen kommt eine Vorliebe der Bauherren für das Stockwerkeigentum zum Ausdruck. Meistens sind es natürliche Personen oder Erbengemeinschaften, die sich für eine solche Lösung entscheiden.

Neuerstellte Wohnungen durch Wohnersatzprojekte ▹ nach Projektgrösse, 2004 – 2014
Wohnungen 1600
Anzahl Wohnungen pro Wohnersatzprojekt
ab 100 50 – 99 20 – 49 10 – 19 1 – 9

G_5

1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Neuerstellte Wohnungen durch Wohnersatzprojekte ▹ nach Eigentumsart, 2005 – 2014
Wohnungen 1200
Gemeinnützige Bauträger
Öffentliche Hand Baugenossenschaften

G_6

Grossprojekte (ab 50 Wohnungen)

Mittel-/Kleinprojekte (bis 49 Wohnungen)

1000 800 600 400

Stockwerkeigentum

Private/kommerzielle Bauträger
Private Gesellschaften Natürliche Personen

200 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2012 2013 2014 2011 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2012 2013 2014 2011

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2.2

Umnutzungsprojekte
Die frühere Industriestadt Zürich hat sich in den letzten Jahrzehnten in eine Dienstleistungsstadt verwandelt. Viele ehemalige Industrieareale werden seit zwei Jahrzehnten im grossen Stil meist in Wohnquartiere verwandelt. Den Anfang machten in den 1990er-Jahren die grossflächigen Industriegebiete nordwestlich des Bahnhofs Oerlikon, die nach einem mehrjährigen Planungsprozess bis Mitte des letzten Jahrzehnts allmählich zum neuen Stadtteil Neu-Oerlikon wurden. Seither werden immer mehr frühere Industrieareale planerisch neu entwickelt. Das Hürlimann-Areal, die Binzallee, Escher-Wyss und Leutschenbach stehen heute für neue Stadtquartiere mit hunderten und tausenden von Bewohnerinnen und Bewohnern. Solche Gebietsentwicklungen erschlossen der Stadt Zürich ein neues Potenzial für den Wohnungsbau, das den früheren Trend zur Deurbanisierung stoppen konnte. Die Wohnbautätigkeit stieg an, und um die Jahrhundertwende zogen erstmals seit 1962 wieder mehr Einwohnerinnen und Einwohner in die Stadt, als in umliegende Gemeinden wegzogen. Der Transformationsprozess ist noch nicht abgeschlossen. Das grösste Bauprojekt Zürichs ist momentan die Umnutzung des früheren Zollfreilagers, bei der 1000 Wohnungen entstehen. Vor kurzem wurde auch mit den Abbrucharbeiten in der Manegg am südlichen Stadtrand begonnen; auf dem Areal der früheren Papierfabrik Sihl sollen dereinst 3000 Personen wohnen und 2000 Arbeitsplätze entstehen. Auch am nördlichen Stadtrand in Leutschenbach sind noch verschiedene Überbauungen auf ehemaligen Industrieflächen geplant. Der Vorrat an Industriebrachen ist in der Stadt Zürich jedoch mittelfristig ausgeschöpft. Von den insgesamt 237 Bauprojekten, die mit dem Abbruch früherer Industrie- oder anderer Nutzbauten verbunden waren, bezogen sich 142 mehr-

Beispiel für Umnutzungsprojekt: Binzallee ▹ 2002 und 2013

K _4

Vorher 2002

Nachher 2013

Beispiel für Nichtwohnprojekt: Sihlcity ▹ 2002 und 2013

K _5

Vorher 2002

Nachher 2013

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heitlich auf den Wohnungsbau. Insgesamt entstanden in den letzten zehn Jahren durch Umnutzungsprojekte 5400 neue Wohnungen – 1600 weniger als durch Wohnersatzprojekte. Da auf den betreffenden Arealen zuvor nur 100 Wohnungen abzureissen waren, vergrösserte sich der Wohnungsbestand durch diese Art des Ersatzneubaus um 5300 Einheiten. Der Wohnungsgewinn durch Umnutzungsprojekte ist also fast dreimal so hoch wie bei den viel zahlreicheren Wohnersatzprojekten.

Während die Zahl der Wohnersatzprojekte stark ansteigt, ist der Trend bei den Umnutzungsprojekten eher rückläufig (Grafik G_7). 2006 und 2007 entstanden noch über 700 Wohnungen auf diese Art. Danach ging ihre Zahl auf rund 300 zurück. Seit 2012 entstehen zwar in Zürich-West wieder viele Wohnungen durch Umnutzungsprojekte; die hohen Zahlen von 2006/07 werden jedoch nicht mehr erreicht.

Gemeinnützige Bauträger
Öffentliche Hand Baugenossenschaften

Neuerstellte Wohnungen durch Umnutzungsprojekte ▹ nach Eigentumsart, 2005 – 2014
Wohnungen 1000 800 600 400 200 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

G_7

Stockwerkeigentum

Private/kommerzielle Bauträger
Private Gesellschaften Natürliche Personen

2014

2.3	Nichtwohnprojekte
Natürlich werden nicht alle Industriebauten Zürichs durch Wohngebäude ersetzt. Besonders an gut erreichbaren Lagen von Industriearealen entstehen auch zahlreiche neue Wirtschaftsbauten. So wurde aus dem Areal der Papierfabrik an der Sihl das Einkaufszentrum Sihlcity, direkt beim Bahnhof Hard­ brücke entstand der Primetower als Bürohochhaus, und im Vorbahnhofbereich wurden Lagerschuppen abgerissen, um Platz für das gemischte Geschäftsviertel Europaallee zu schaffen. 2013 schliesslich wurden die früheren Bauten des Güterbahnhofs zurückgebaut, wo ab 2016 das kantonale Polizei- und Justizzentrum entstehen wird. Die 95 Ersatzneubauprojekte seit 2004 sind, wie diese Beispiele zeigen, stark durch Grossprojekte geprägt. Dementsprechend wechselhaft ist ihr Bauvolumen; in Jahren wie 2010 und 2011 ist es ebenso hoch wie dasjenige aller Ersatzneubauprojekte mit Wohnbezug, in anderen Jahren, so auch 2014, ist das Bauvolumen von untergeordneter, wenn nicht vernachlässigbarer Bedeutung. Als Eigentümer treten bei Ersatzprojekten im Nichtwohnbereich praktisch ausschliesslich private Gesellschaften auf, abgesehen von Spezialfällen wie dem Mobimo-Tower, der 2011 in Form von Stockwerkeigentum mit einem Hotel als Hauptnutzung fertiggestellt wurde. Daneben tritt gelegentlich auch die öffentliche Hand als Bauherrin auf (Grafik G_8).

Gemeinnützige Bauträger
Öffentliche Hand Baugenossenschaften

Gebäudevolumen von Ersatzneubauprojekten Nichtwohnen ▹ nach Eigentumsart, 2005 – 2014
Mio. m3 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

G_8

Stockwerkeigentum

Private/kommerzielle Bauträger
Private Gesellschaften Natürliche Personen

2014

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S TAT I S T I K S TA D T Z Ü R I C H

ZÜRICH BAUT SICH NEU

3	

RÄUMLICHE VERBREITUNG VON ERSATZNEUBAU
Viele Parzellen sind gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung (vgl. Glossar unter Zonenarten) nicht maximal bebaut. Wenn ein Gebäude abgebrochen und ersetzt statt saniert wird, geht es oft um die möglichst einfache Aktivierung dieser Nutzungsreserve. Die Wertschöpfung eines Ersatzneubaus muss nicht nur die direkten Baukosten, sondern auch die Abschreibung des Restwertes und die Rückbaukosten decken. Die Lage und der damit verbundene Bodenpreis spielen deshalb eine wichtige Rolle beim Entscheid für einen Ersatzbau. Die räumliche Verbreitung von Ersatzneubauten in der Stadt Zürich zeigt aber, dass auch andere Gründe eine Rolle ­spielen.

3.1	

Ersatzneubau in den Quartieren
Die Bautätigkeit entwickelte sich im letzten Jahrzehnt aufgrund der räumlichen und strukturellen Gegebenheiten in den verschiedenen Stadtquartieren sehr unterschiedlich (Karte K_6). Der Brennpunkt der Neubautätigkeit war in Zürich-Nord; bereits um das Jahr 2000 in Neu-­ Oerlikon, anschliessend vor allem in Affoltern, wo noch viele Neubauten auf unbebautem Land entstanden. In Seebach und Schwamendingen (Kreis 12) stieg die bauliche Dynamik in den letzten Jahren markant; auch in diesen weniger zentralen Stadträumen basiert sie wesentlich auf dem Ersatzneubau. Die beiden Quartiere sind stark geprägt von Siedlungen aus den fünfziger und sechziger Jahren, in denen sich Erneuerungsdruck aufgebaut hat. Der energetische Zustand und die aus heutiger Sicht oft

Neuerstellte Wohnungen ▹ nach Stadtkreis/Quartier, Baujahr und Eigentumsart, 2004 – 2015

K _6

Ersatzneubau
Baugenossenschaften Private Gesellschaften Stockwerkeigentum

Affoltern

Seebach

Oerlikon Kreis 10 Unterstrass Altstetten Kreis 5 Kreis 12

Auf unbebauter Fläche

Oberstrass

Kreis 4 Sihlfeld Albisrieden Alt−Wiedikon Enge Friesenberg Kreis 8 Kreis 7 Kreis 1

Wollishofen Bauperiode 2004–2009 2010–2015 0 200 400 600 800 1000 Wohnungen
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Leimbach

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ZÜRICH BAUT SICH NEU

nicht mehr familientauglichen Wohnungsgrundrisse lösen Handlungsbedarf aus. Die Nutzungsreserven bieten den notwendigen Spielraum zur Finanzierung der Erneuerungen. Es sind denn auch primär Genossenschaften, die beim Ersatzneubau in Zürich-Nord eine Vorreiterrolle einnehmen. Ähnliches, wenn auch weniger ausgeprägt, gilt für Altstetten, Albisrieden, Friesenberg und Leimbach im Westen und Südwesten der Stadt. Schon früh fasste der Ersatzneubau hier Fuss, und seit 2012 mussten für über 80 Prozent der Neubauten in diesen vier Quartieren Vorgängerbauten weichen. In Albisrieden, Friesenberg und Leimbach ist auch eine stark genossenschaftliche Prägung festzu­ stellen. Ähnliche Merkmale – viel Ersatzneubau, hoher Genossenschaftsanteil – weist die Bautätigkeit im Kreis 4 sowie im Sihlfeld und in Unterstrass

auf. Rund ums Seebecken sowie am Zürich- und b Höngger­erg sind dagegen private Bauträger im Ersatzneubau engagiert. Eine Sonderrolle nehmen Wiedikon und der Kreis 5 ein: Die Bautätigkeit ist hier stark von den Transformationsgebieten Binz und Giesshübel auf Wiediker Boden sowie dem Escher-Wyss-Quartier geprägt. Gemeinnützige Neubauten gab es in hier im letzten Jahrzehnt kaum; hingegen entstand viel Stockwerkeigentum.

3.2	

Bauzonen und Ersatzneubau
Der Wohnungsbestand der Stadt Zürich verteilt sich auf vier Zonenarten (vgl. Karte K_7 und Glossar). Knapp drei Viertel der Wohnungen liegen in Wohnzonen, die nach der zulässigen Geschosszahl in W2 bis W5 unterteilt sind. Diese Zonenarten sind grundsätzlich der Wohnnutzung vorbehalten. Allerdings sind auch andere quartierverträgliche Nutzungen zulässig, wenn sie nicht zur Unterschreitung des strassenzugweise festgelegten minimalen Wohnanteils führen. Ein Fünftel des Wohnraums liegt in der sogenannten Quartiererhaltungszone, die vor allem in den Kreisen 3, 4, 5 und 8 grosse Teile der Innenstadt abdeckt. Nur drei Prozent der Wohnungen liegen in den Kernzonen des historischen Stadtzentrums (v.a. City und Enge) und der ehemaligen Dorfkerne. Weitere drei Prozent liegen in Zentrumszonen, die im Verlauf der letzten zwanzig Jahre zum eigentlichen Motor der Reurbanisierung wurden. Sie umfassen gut erschlossene Bahnhofslagen, so am Hauptbahnhof, in Oerlikon, an der Hardbrücke und in Altstetten, die nach dem Rückzug der industriellen Nutzung von Behörden und Grundeigentümern systematisch entwickelt wurden. Alle wichtigen Transformationsgebiete Zürichs vom Binzquartier über Zürich-West und Neu-Oerlikon bis nach Leutschenbach liegen in Zentrumszonen, und seit einigen Jahren zählt dazu auch die Manegg im Südwesten der Stadt, wo die Umstrukturierung gegenwärtig Formen annimmt. Wohnersatzbau findet überwiegend in der flächenmässig grössten Zone W3 statt. Fast zwei Drittel aller entsprechenden Projekte sind hier angesiedelt; schon deutlich weniger in W2-Zonen (Grafik G_9). Erschwerte Bedingungen findet der Ersatzneubau in den Quartiererhaltungs- und Kernzonen; hier ist der Gebäudebestand durch Gestaltungsvorschriften stärker geschützt, und ausserdem sind diese Gebiete – oft Blockrandbebauungen aus dem 19. Jahrhundert – bereits dicht bebaut und bieten weniger Nutzungsreserven. Ersatzneubauprojekte in der Form von Umnutzungen finden sich, nicht überraschend, zu über einem Drittel in Zentrumszonen und ausserdem in W5-, W4- und W3-Zonen, die für eine dichte Bebauung vorgesehen sind.

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S TAT I S T I K S TA D T Z Ü R I C H

ZÜRICH BAUT SICH NEU

Bauzonen der Stadt Zürich 2014 ▹ Wichtigste Zonenarten und Quartiergrenzen

K _7

Zonenart
Z Zentrumszonen K Kernzonen Q Quartier­ erhaltungszonen Wohnzonen W5 fünfgeschossig W4 viergeschossig W3 dreigeschossig W2 zweigeschossig I Industriezonen IHD Industriezonen mit Handel und Dienstleistung

Wohnungen nach Zonenart ▹ 2004 – 2014
Wohnungsbestand 2014
Zonenart
Z Zentrumszonen K Kernzonen Q Quartier­ erhaltungszonen Wohnzonen W5 fünfgeschossig W4 viergeschossig W3 dreigeschossig W2 zweigeschossig

G_9

Wohnersatzprojekte

Umnutzungsprojekt

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S TAT I S T I K S TA D T Z Ü R I C H

Z Ü R I C H B AU T S I C H N E U

Wie gross ist der Anteil der Zonenfläche, auf der bereits Ersatzneubau stattfand? Die Parzellenfläche aller Ersatzneubauprojekte fünf Prozent der gesamten Zonenfläche ein Ersatz neubau zu verzeichnen. Die grösste Bedeutung hat Ersatzneubau in den fünfgeschossigen Wohnzonen auf rund neun Prozent der Flächen Ersatzneubau ten zu verzeichnen, und zwar in den meisten Fällen Umnutzungs- oder Nichtwohnprojekte in Trans formationsgebieten. In Quartiererhaltungs- und Kernzonen ist Ersatzneubau weniger verbreitet und wenn, dann ebenfalls oft in Form von Umnutzungsund Nichtwohnprojekten. In zwei- und dreigeschos sigen Wohnzonen haben dagegen Wohnersatz -

projekte grössere Bedeutung. Auf drei Prozent der schon ältere Wohngebäude durch einen Neubau ersetzt. Die Verbreitung von Ersatzprojekten in Wohn zonen stieg in den letzten Jahren stark an. Im auf jeweils einem Promille der Zonenfläche Ersatz neubauten. Dieser Wert nahm regelmässig zu und

-

Verbreitung von Ersatzneubau nach Zonenart und Projektart, 2004 – 2014
% Zonenfläche 10
Nichtwohnprojekte Umnutzungsprojekte Wohnersatzprojekte

G_10

9,3

8,9

8 6 4 2,7 2 0,5 0 K Q W2 W3 W4 W5 Z 3,9 6,4 5,8

1 K = Kernzonen, Q = Quartiererhaltungszonen, W2 bis W5 = Wohnzonen, Z = Zentrumszonen (vgl. Glossar).

Lesehilfe: –

3.3

Zürich im V ergleich
In Zürich haben Nutzungsdruck und Bodenpreise in den letzten Jahren stark zugenommen und den Ersatzneubau angetrieben. Ist Zürich damit ein Sonderfall oder gilt das auch für die anderen Gross städte in der dicht besiedelten Schweiz? Zunächst ist festzuhalten, dass sich die Bautätig keit in Zürich in ganz anderen Dimensionen bewegt als in den anderen Schweizer Städten. In den Jahren nungen fertig gestellt – fünf Mal mehr als im halb so grossen Genf und dreizehn Mal mehr als in Basel. Tatsächlich wurde in Zürich so viel gebaut wie in Genf, Basel, Lausanne, Bern, Winterthur, St. Gallen und Lugano zusammengenommen. Nur in Luzern war die Wohnbautätigkeit im Verhältnis zur Grösse der Stadt ähnlich stark. Eine Sonderauswertung der Bundesstatistik zur den fertiggestellten Wohnbauprojekten diejenigen zu bestimmen, die mit einem Gebäudeabbruch ver bunden waren. Die Zahlen sind nicht direkt mit den anderen Werten der vorliegenden Untersuchung vergleichbar und sie enthalten sowohl Wohnersatz bauten als auch Umnutzungsprojekte. Der Vergleich

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STATI S TI K STA D T ZÜ R IC H

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zeigt aber eindrücklich, dass der Ersatzneubau nirgendwo so stark ausgeprägt ist wie in Zürich. Ohne vorgängigen Abbruch werden in Zürich weniger Wohnungen erstellt als etwa in Winterthur oder Luzern. Aber mit Abbruch sind es doppelt so viele wie in den oben erwähnten sieben Städten. Die hohe Wohnbautätigkeit ist in Zürich zu 85 Prozent Ersatzneubau, die nächsthöheren Anteile werden in Genf, St. Gallen, Basel und Bern mit rund 60 Pro-

zent erreicht. In Lausanne, Winterthur, Luzern und Lugano werden Wohnungen noch überwiegend auf unbebautem Land erstellt. Zürich nimmt demzufolge im Ersatzneubau eine Vorreiterrolle ein, die auf den hohen Nutzungsdruck, aber auch den hohen Anteil an genossenschaftlichen Wohnsiedlungen in der Stadt zurückzuführen ist.

Neuerstellte Wohnungen ▹ nach Art des Bauprojekts, zehn grösste Städte der Schweiz, 2012 – 2013
Wohnungen 5000
Neubau mit Abbruch Neubau ohne Abbruch Einwohnerzahl (rechte Skala)

G_11

Einwohnerzahl 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 0

4000 3000 2000 1000 0

Zürich

Genève

Basel

Lausanne

Bern

Winterthur Luzern

St.Gallen

Lugano

Biel

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4	

ERSATZNEUBAU UND VERDICHTUNG
Ende 2014 wohnten in der Stadt Zürich 404 783 Personen – ziemlich genau 40 000 mehr als Ende 2004 (364 977). Dieses starke Bevölkerungswachstum wird sich fortsetzen: Gemäss dem mittleren Bevölkerungsszenario von Statistik Stadt Zürich soll die Einwohnerzahl bis 2025 auf 438  500 Personen steigen. Da unbebautes oder zur Transformation geeignetes Land rar geworden ist, liegt das grösste Wachstumspotenzial in den Nutzungsreserven, die im Gebäudebestand schlummern. Dieses Potenzial soll in den nächsten Jahrzehnten durch Verdichtung genutzt werden. Aus den Kennzahlen aller Wohnersatzbauten des letzten Jahrzehnts lässt sich ein durchschnittlicher «Verdichtungsgrad» ableiten. Als Verdichtungsgrad wird in vorliegender Untersuchung die Grössen­ differenz zwischen Ersatzneubau und Vorgänger­ au b in Prozent der Grösse des Vorgängerbaus bezeichnet. Der Verdichtungsgrad kann für beliebige Messgrössen berechnet werden (vgl. Grafik G_12): Von der Anzahl Gebäude über die Wohnfläche und die Gebäudegrundfläche bis zur Bewohnerzahl. Vorliegendes Kapitel legt den Fokus vor allem auf den Verdichtungsgrad bezüglich der Wohnungszahl, der Wohnfläche und der Bewohnerzahl, was in Wohnersatzprojekten einen umfassenden Dichtevergleich vor und nach dem Ersatzneubauprojekt ermöglicht. Das Gebäudevolumen als weiteres Verdichtungsmass erlaubt es, den Effekt von Ersatz­ projekten im Nichtwohnbereich mit Wohnersatzprojekten zu vergleichen.

Verdichtungsgrad bei Wohnersatzprojekten für verschiedene Messgrössen ▹ 2004 – 2015
% Verdichtungsgrad 150

G_12

148 %

100

102 % 77 %

50
36 %

51 %

38 %

0

14 %

Anzahl Gebäude

GebäudeVolumen

Wohnungszahl

Wohnfläche

Zimmerzahl

Gebäudegrundfläche

Bewohnerzahl

4.1	

Bauliche Verdichtung
183 Millionen Kubikmeter – so gross ist der Rauminhalt sämtlicher Gebäude in der Stadt Zürich. 12,3  Millionen davon respektive 6,7 Prozent, entstand in den letzten 10 Jahren durch Ersatzneubau. Jede der drei Arten von Ersatzneubau trug etwa 4 Millionen Kubikmeter zum Neubauvolumen bei. Wohnersatzprojekte findet man praktisch ausschliesslich in Wohnzonen (Grafik G_13, Seite 24); die entsprechenden Neubauten sind im Durchschnitt anderthalb mal so voluminös wie ihre Vorgängerbauten (Verdichtungsgrad 148  Umnutzungsprojekte lie%). gen nicht nur in Zentrumszonen, sondern ebenso oft in Wohnzonen, da bei der Umstrukturierung von Industriearealen auch reine Wohngebiete ausgeschieden wurden. Nichtwohnbauten, die als Ersatzneubau entstehen, liegen dagegen primär in Zentrumszonen, und die grossen Bauvolumen gehen oft mit einer bedeutenden Verdichtung einher: Der Verdichtungsgrad ist mit 213 Prozent deutlich höher als bei Wohnbauten. Die Zahl der Wohnungen erhöht sich in einem durchschnittlichen Wohnersatzprojekt in Wohnzonen des letzten Jahrzehnts um 36 Prozent (Grafik G_12). Das Hauptziel eines Siedlungsersatzes liegt aber oft in zeitgemässen Wohnungsgrundrissen, und das bedeutet in der Regel grössere Wohnungen. Vordringlich ist dabei weniger die Zimmerzahl – sie steigt durchschnittlich von 3,1 auf 3,4 – sondern die Wohnfläche: die einzelnen Räume werden heute deutlich grosszügiger geplant als in den Vorgänger­ bauten aus der frühen Nachkriegszeit; insgesamt verdoppelt sich die Wohnfläche durch Ersatzneu-

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S TAT I S T I K S TA D T Z Ü R I C H

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Gebäudevolumen vor und nach Ersatzneubauprojekt ▹ nach Projekt- und Zonenart 1, 2005 – 2014
Mio.m3 4
Vor Ersatzneubau Nach Ersatzneubau

G_13
Nichtwohnen

Wohnersatz 149%

Umnutzung

3 2 97% 1 0 325% Zentrumszonen 113% Kern-/ Quartierzonen Wohnzonen Zentrumszonen 252% Kern-/ Quartierzonen Wohnzonen Zentrumszonen Kern-/ Quartierzonen Wohnzonen 46% 8% 137% 213%

1	Prozentzahl=Verdichtungsgrad.

Lesehilfe: Das Gesamtvolumen aller Wohnersatzprojekte in Wohnzonen betrug vor dem Abbruch 1,56 Mio. Kubikmeter, nach dem Ersatzneubau 3,88 Mio. Kubikmeter. Das entspricht einem Verdichtungsgrad von 149 Prozent (d.h. die Zunahme von 2,32 Mio. m3 entspricht 149 Prozent der Kubatur vor dem Abbruch).

Kennzahlen zu Ersatzneubauprojekten ▹ 2004 – 2015
Vor Baubeginn Alle Zonen Anzahl Gebäude Alle Ersatzneubauprojekte Wohnersatzprojekte Umnutzungsprojekte Nichtwohnprojekte Zen­ Kern-/ trums­ Quartierzonen zonen 74 5 28 41 1 419 18 740 660 71 53 8 10 5 3 1 1 129 95 12 22 135 68 39 28 799 163 85 551 526 413 45 68 34 27 4 3 935 766 110 59 Nach Bauende WohnAlle zonen Zonen Zen­ Kern-/ trums­ Quartierzonen zonen 108 4 63 41 3 601 77 1 455 2 069 2 712 141 1 813 758 254 11 180 64 4 020 140 2 899 981 111 60 23 28 1 449 347 297 805 1 009 586 367 56 98 56 37 5 1 910 1 019 825 66 Veränderung WohnAlle zonen Zonen Zen­ Kern-/ trums­ Quartierzonen zonen 34 ‒ 1 35 ‒  2 182 59 714 1 409 2 641 88 1 805 748 249 7 179 62 3 891 45 2 887 959 ‒ 24 ‒ 8 ‒ 16 ‒  650 184 212 253 483 173 322 ‒ 12 64 29 34 2 975 253 715 7

T_2

Wohnzonen

1 168 768 248 152

907 694 178 35 3 124 1 536 917 670 4 800 4 665 74 61 344 330 8 5 9 333 8 685 424 224

1 368 878 340 150 12 247 4 259 3 922 4 066 13 394 7 004 5 429 961 1 351 730 539 82 28 850 16 879 10 731 1 240

1 102 813 249 40 6 721 3 834 2 161 726 9 672 6 276 3 249 147 998 663 322 13 22 919 15 720 7 006 193

200 110 92 ‒ 2 6 656 2 541 2 171 1 944 7 985 1 872 5 302 811 967 369 527 71 18 433 7 327 10 183 923

195 119 71 5 3 597 2 297 1 244 56 4 872 1 611 3 175 86 654 333 314 8 13 586 7 035 6 582 - 31

Gebäudevolumen (Tsd. Kubikmeter) Alle Ersatzneubauprojekte 5 591 Wohnersatzprojekte 1 718 Umnutzungsprojekte 1 751 Nichtwohnprojekte 2 122 Wohnungen Alle Ersatzneubauprojekte Wohnersatzprojekte Umnutzungsprojekte Nichtwohnprojekte Wohnfläche (Tsd. Quadratmeter) Alle Ersatzneubauprojekte Wohnersatzprojekte Umnutzungsprojekte Nichtwohnprojekte Personen Alle Ersatzneubauprojekte Wohnersatzprojekte Umnutzungsprojekte Nichtwohnprojekte 5 409 5 132 127 150 384 361 13 11 10 417 9 552 548 317

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bau  (Verdichtungsgrad 102 %). Grössere Wohnungen sind auch für grössere Haushalte interessant, weshalb sich die Bewohnerzahl bei Ersatzneubauten ebenfalls deutlich erhöht, wenn auch nicht ganz so stark wie die Wohnfläche (Verdichtungsgrad 77 %). Tabelle T_2 listet die Grunddaten, die zu diesem Verdichtungsgrad führen, detailliert auf. Ihr lässt sich entnehmen, dass im Rahmen aller Arten von Ersatzneubauprojekten zwischen 2004 und Ende Februar 2015 insgesamt 13 394 Wohnungen erstellt und dafür 5  409 Wohnungen abgebrochen wurden. 10  Per417 sonen mussten aus Abbruchobjekten ausziehen; in den Ersatzneubauten wohnen heute 28 850 Bewohner und Bewohnerinnen. Dank Ersatzneubau bietet ­ die Stadt Zürich also 18  433 Personen zusätzlich Wohnraum. Zu beachten ist, dass zwar mehr Leute in Wohnersatzbauten leben als in Umnutzungsbauten, dass Umnutzungen im letzten Jahrzehnt aber einen grösseren Beitrag an die zusätzliche Einwohnerkapazität der Stadt geleistet haben, nämlich per Saldo 10  gegenüber 7327 Personen beim Wohn183 ersatz. Die Wohnungszahl stieg um 5302 Einheiten im Rahmen von Umnutzungsprojekten und um 1872 bei Wohnersatzprojekten. Hinter diesen Gesamtzahlen stehen 627 höchst unterschiedliche Projekte, wie sich bei einer differenzierten Betrachtung der Eigentümerarten zeigt. Oben wurde festgestellt, dass grosse Wohnersatzprojekte bis anhin vor allem eine Domäne von Genossenschaften sind. Privatpersonen und Erbengemeinschaften sind die Initiatoren vieler kleiner Wohnersatzprojekte, bei denen auch zahlreiche Wohnungen im Stockwerkeigentum entstehen. Private Gesellschaften schliesslich engagierten sich primär in den grossen Transformationsgebieten und somit in Umnutzungsprojekten, daneben auch bei mittelgrossen und kleineren Wohnersatzbauten. Die grösste bauliche Verdichtung wird bei denjenigen Wohnersatzbauten erreicht, die zum Verkauf

im Stockwerkeigentum bestimmt sind (Grafik G_14). In diesen Projekten liegt der Verdichtungsgrad bei 220 Prozent und ist somit fast dreimal so hoch wie bei den anderen, auf das Mietsegment ausgerichteten Projekten. 135 dieser 148 Stockwerkeigentumsprojekte waren zuvor im Besitz von Einzelpersonen oder Erbengemeinschaften. Es handelt sich dabei durchaus nicht nur um privilegierte Wohnlagen. Zwar liegen am meisten Fälle in Höngg, dahinter aber folgen noch vor Wollishofen, Fluntern und Witikon mit Seebach und Oerlikon Quartiere mit eher moderaten Preisen. Die Zahl der Stockwerkeigentumsprojekte hat sich seit 2010 etwas erhöht, vor allem aber ist die Durchschnittsgrösse der Projekte gestiegen; parallel dazu sank der Verdichtungsgrad auf 182 Prozent. Aber nach wie vor sind Stockwerkeigentumsprojekte mit der höchsten baulichen Verdichtung verbunden. Auch bei privaten Erstellern von Mietwohnungen ist die mittlere Verdichtung seit 2010 zurück gegangen, nämlich von 139 auf 62 Prozent. Offenbar werden Ersatzneubaubauten seit einigen Jahren auch bei tieferen Nutzungsreserven immer attraktiver. Die Zahl der Wohnersatzprojekte kommerzieller Eigentümer hat sich nämlich sogar mehr als verdoppelt. Gemeinnützige Bauträger verdichten bei ihren Ersatzneubauten in ähnlichem Ausmass wie kommerzielle (85  gegenüber 71  Im Unterschied zu % %). den kommerziellen Bauträgern handelt es sich dabei mehrheitlich um Grossprojekte. Durchschnittlich umfasst ein gemeinnütziges Wohnersatzprojekt seit 2010 75 Wohnungen; bei den privaten Bauträgern sind es nur 9 Wohnungen. Bisher wurde die relative Verdichtung im Zuge von Ersatzneubauten angegeben, das heisst der Vergleich der fertiggestellten mit den abgebrochenen Bauten (vgl. unten). Aber wie kompakt sind die Parzellen nach einem Ersatzneubau in Bezug auf die verfügbare Parzellenfläche bebaut? Ein Mass analog zur

Verdichtungsgrad 1 der Wohnfläche bei Wohnersatzprojekten ▹ nach Eigentumsgruppe und Bauperiode, 2004 – 2015
% 300
Alle Wohnersatzprojekte Privat / kommerziell Gemeinnützig

G_14

220

Stockwerkeigentum

200

300 182

101

93

100

124

139

85

71

0 Alle
1	 Vgl. Glossar

2004 – 2010 – 2009 2015

Alle

2004 – 2010 – 2009 2015

Alle

2004 – 2010 – 2009 2015

62

Alle

25

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76

2004 – 2010 – 2009 2015

88

ZÜRICH BAUT SICH NEU

Ausnützungsziffer zu berechnen, die die baurechtlich zulässige Nutzfläche aus der Parzellenfläche ableitet, ist mit den vorliegenden Registerdaten nicht möglich. Denn als Flächenmass liegt nur die Wohnfläche vor, die der Fläche hinter den Wohnungstüren entspricht. Erschliessungsflächen wie Treppenhäuser, aber auch allfällige weitere Nutzflächen auf der Parzelle wie Ladenlokale, Gemeinschaftsräume oder Einzelzimmer fehlen. Andererseits werden Wohnungen in Unter- und Dachgeschossen baurechtlich nicht angerechnet. Trotzdem liefert das Verhältnis von Wohnfläche zur Parzellenfläche für Wohnersatzbauten wichtige Aufschlüsse und soll nachfolgend als «wohnflächenbezogene Parzellenausnützung» bezeichnet werden. Die mittlere wohnflächenbezogene Parzellen­ aus­ützung hängt von der Zonenart ab (Grafik n G_15). Am höchsten ist sie heute in den dicht bebauten Quartiererhaltungszonen mit 1,07, wobei in Betracht zu ziehen ist, dass in Quartiererhaltungszonen die Wohnanteilpflicht vielerorts reduziert ist und somit Nichtwohnflächen zu berücksichtigen

wären. Nach Abschluss von Wohnersatzprojekten wird in Quartier­ rhaltungszonen grundsätzlich eine e Parzellen­ usnützung von 1,77 erreicht, also ein um a 65 Prozent erhöhter Wert. Auch hier erreichen übrigens Stockwerkeigentumsprojekte durchschnittlich die höchste Parzellenausnützung. Auch in den Wohnzonen wird durch den Wohnersatzbau eine erhöhte Parzellenausnützung er­ reicht. Nach Abschluss von Wohnersatzprojekten werden durchschnittlich um zwei Drittel höhere Dichten erreicht, in W2- und W5-Zonen sogar mehr, wobei die Aussagekraft in W5-Zonen bei nur 14 Projekten beschränkt ist.

Wohnflächenbezogene Parzellenausnützung 1 für gesamte Bauzonenfläche und für Wohnersatzbauten ▹ nach Zonenart 2, 2004 – 2015
Wohnfläche zu Parzellenfläche 2,2
Dichte im Bestand Dichte von Ersatzneubauten % Dichteüberschuss von Wohnersatzbauten

G_15

2,0 1,6 1,4 1,2 1,07 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0 Q Zonenart 0,92 + 64 % 1,03 1,0 1,12 0,44 W5 + 66 % + 155 % 1,77 1,8 + 65 %

0,65

0,36

W2

0,56

W3

1	 Vgl. Glossar 2	 Q = Quartiererhaltungszonen, W2 bis W5 = Wohnzonen (vgl. Glossar)

Lesehilfe: In Quartiererhaltungszonen beträgt die durchschnittliche wohnflächenbezogene Parzellenausnützung 1,07, das heisst auf 100 Quadratmeter Grundstücksfläche entfällt eine Wohnfläche von 107 Quadratmeter. Bei abgeschlossenen Wohnersatzprojekten beträgt die Parzellenausnützung 1,77, das heisst auf 100 Quadratmeter Grundstücksfläche entfallen 177 Quadratmeter Wohnfläche. Das entspricht für Ersatzbauten einem Dichteüberschuss von 65 Prozent gegenüber dem Bestand (Differenz 0,60 in Prozent von 1,07)

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S TAT I S T I K S TA D T Z Ü R I C H

0,62 W4

+ 81 %

ZÜRICH BAUT SICH NEU

4.2	

Bevölkerungsmässige Verdichtung
Entscheidend für die weitere Erhöhung der städtischen Einwohnerzahl ist aber nicht primär, wie viel Wohnfläche gebaut werden kann, sondern wie viele Leute Zürich durch Wohnersatzbauten künftig aufnehmen kann. Nachdem in den letzten zwanzig Jahren ein grosser Teil des ehemaligen Industrieareals umgenutzt und viele der verbleibenden Bauzonenreserven überbaut wurden, bilden die inneren Reserven in Wohnzonen das hauptsächliche Potenzial für das künftige Wachstum der Stadt Zürich. Seit 2004 hat sich die Einwohnerzahl durch Wohnersatzprojekte um 7300 Personen erhöht. Dies entspricht einer durchschnittlichen Steigerung der Bewohnerzahl auf dem entsprechenden Areal von 77 Prozent, dies bei einer Zunahme der Wohnungszahl um 36 Prozent und der Wohnfläche um 102 Prozent (Grafik G_12) . Für die nachfolgenden vertieften Abschätzungen des Effektes von Ersatzneubau werden jeweils nur die Projekte berücksichtigt, zu denen vollständige Informationen vorliegen. Dabei zeigt sich, dass die Verdichtung durch Wohnersatzneubau beträchtlich ist (Grafik G_16). Die Bewohnerdichte steigt über alle Projekte gerechnet von 122 auf 218 Personen pro Hektare, was einer Zunahme von 77 Prozent entspricht. Die Quartiererhaltungszonen sind am dichtesten bebaut und weisen die kleinsten Reserven auf; der Dichtesprung durch Ersatzneubau ist denn auch mit 36 Prozent vergleichsweise bescheiden. Deutlich markanter ist die Verdichtung in Wohnzonen, in der zweigeschossigen Wohnzone verdoppelt sie sich sogar. Bei der fünfgeschossigen Wohnzone ist zu beachten, dass ein erhöhter Nutzflächenanteil die Einwohnerdichte etwas reduziert, so dass sie etwas tiefer ist als bei W4.

Einwohnerdichte vor und nach Wohnersatzprojekten ▹ nach Zonenart 1 2 2004 – 2015
Personen pro Hektare 400 375
Vor Ersatzneubau Nach Ersatzneubau

G_16

350 300 250 218 200 150 100 50 0 Alle Zonenarten (299) K (4)

+ 36 % 319 + 89 % 289 W5 (5) 131 + 122 %

275

+ 74 % 251

+ 77 % 149 180 + 21 %

122

Q (32)

W2 (131)

65

135

W3 (111)

144

+ 108 %

W4 (16)

1	 Prozentangabe: Zunahme nach Ersatzneubau 2	 Zahlen in Klammern: Anzahl Wohnersatzprojekte. 91 Wohnersatzprojekte wurden ausgefiltert, weil sie sich nur auf einen Teil der Parzelle beziehen oder die Bewohnerinformation fehlt.

Wie dicht wird der neu erstellte Wohnraum von den Bewohnerinnen und Bewohnern genutzt? Wie bereits oben erwähnt und die Zusammenstellung der entsprechenden Kennzahlen zeigt (vgl. Grafik G_12 und Tabelle T_2), erhöht sich die Wohnungszahl durchschnittlich um 36 Prozent und die Wohnfläche um 102 Prozent. Die Bewohnerzahl wird 77 Prozent grösser, wächst also nicht ganz so stark wie die Wohnfläche. Das bedeutet, dass der Wohnflächenkonsum pro Kopf nach Ersatzneubauten ebenfalls etwas ansteigt, nämlich von 37,6 auf 39,8 Quadratmeter (Grafik G_17). Zwischen den verschiedenen Eigentümerschaften bestehen dabei grosse Unterschiede. Bei den gemeinnützigen Wohnbauträgern wird die Wohnfläche mit 35,4 Quadratmeter auch nach einem Ersatzneubau am sparsamsten genutzt.

Bei privaten Anbietern von Mietwohnungen liegt die Wohnfläche pro Person mit 43,1 Quadratmeter deutlich höher, im Falle von Wohnungen im Stockwerkeigentum werden sogar über 50 Quadratmeter konsumiert. Bemerkenswert ist, dass die Wohnfläche bei privaten Wohnbauträgern vor dem Abbruch deutlich weniger intensiv genutzt wird als bei gemeinnützigen. Wenn bei einem Ersatzprojekt also Mietobjekte entstehen, kann Ersatzneubau erhöhte Flächeneffizienz bewirken; bei Stockwerkeigentum ist das mehrheitlich nicht der Fall. Im gemeinnützigen Wohnungsbau erhöht sich der Wohnflächenkonsum in einem durchschnittlichen Ersatzbau geringfügig, allerdings auf weiterhin tiefem Niveau. Diese differenzierten Kennzahlen des Wohnflächenkonsums sind das Resultat von Umschich-

27

S TAT I S T I K S TA D T Z Ü R I C H

169

ZÜRICH BAUT SICH NEU

tungen der Haushalts- und Sozialstrukturen im Zuge von Wohnersatzprojekten, die wiederum eng mit der Gebäude- und Wohnungsstruktur zusammenhängen. Sei die Eigentümerschaft privat oder gemeinnützig: ein gemeinsames Merkmal aller Abbruchobjekte ist die geringe Haushaltsgrösse. Abgebrochene Wohnungen von privaten Bauträgern wurden zuvor durchschnittlich gerade von 1,5 Personen bewohnt (vgl. Tabelle T_2). Die vielen kleinen Haushalte sind unter anderem auf ungenügende Wohnungsgrössen zurückzuführen. Es ist aber nicht die Zimmerzahl, die zu tief ist, sondern die Fläche der einzelnen Räume. Mit 22 bis 25 Quadratmetern liegt diese für heutige Erwartungen tief; in Neubauten liegt die Durchschnittsfläche pro Zimmer in gemeinnützigen Siedlungen bei 29 Quadratmeter, in Eigentumswohnungen sogar bei 33 Quadratmeter, wobei Küche, Toiletten und interne Erschliessungsflächen anteilsmässig inbegriffen sind. Das ist bei allen Eigentümergruppen fast acht Quadratmeter beziehungsweise ein Drittel mehr als in den Abbruchobjekten. In den letzten Jahren wurde das Erstellen immer grosszügigerer Wohnungen oft als Ursache für die steigenden Mietpreise und den hohen Wohnflächenkonsum bezeichnet und eine vermehrte Erstellung von einfachen und kleineren Wohnungen postuliert. Lässt sich in den letzten Jahren eine Hinwendung zu diesen Zielen feststellen? Tatsächlich gibt es interessante Entwicklungen in diese Richtung. So ging die durchschnittliche Zimmerzahl pro Wohnung bei den Wohnersatzbauten seit 2010 von 3,6 auf 3,3 zurück – deutlicher bei den gemeinnützigen Bauträgern, weniger stark auch bei den anderen Eigentumskategorien (vgl. Tabelle T_3). Diese Bewegung ist auch bei der durchschnittlichen Wohnfläche pro Wohnung festzustellen, die von 109 auf 102 Quadratmeter sank. Bemerkenswerterweise ist diese Tendenz bei der Fläche pro Raum noch nicht

festzustellen; diese liegt weiterhin über 30 Quadratmeter. Bei gemeinnützigen Bauträgern ist seit 2010 sogar eine gewisse Annäherung an die Flächen der privaten Anbieter festzustellen. Diese Entwicklungen führen bei der Wohnfläche pro Person in den letzten fünf Jahren gegenüber der Vorgängerperiode zu einer annähernden Konstanz der Durchschnittswerte (Grafik G_18). Die Totalwerte verdecken die unterschiedlichen Entwicklungen: eine klare Zunahme bei den gemeinnützigen Bauträgern auf niedrigem Niveau und einem ebenso deutlichen Rückgang des Flächenkonsums bei den privaten. Allerdings soll darauf hingewiesen werden, dass sich die starke Zunahme bei den gemeinnützigen Bauträgern zu einem guten Teil durch die städtische Siedlung Werdwies im Jahr 2007 erklärt. Bei diesem Projekt wurden sehr kleine, aber immer noch dicht bewohnte Wohnungen durch eine zeitgemässe Überbauung ersetzt, was einen Sprung des Flächen­ konsums von 22 auf immer noch tiefe 31 Quadratmeter mit sich brachte (vgl. S. 36). Betrachtet man aus der Gruppe der gemeinnützigen Bauträger allein die Wohnbaugenossenschaften, erhöht sich der Flächenkonsum nur geringfügig von 34 auf 36 Quadratmeter. Im Anhang sind die Siedlung Werdwies sowie 19 weitere grosse Wohnersatzprojekte aufgeführt. Die Zusammenstellung zeigt, dass jedes Projekt individuelle Kennziffern aufweist, die aber in der Summe aufschlussreiche Tendenzen zeigen.

Wohnfläche pro Person vor und nach Wohnersatzprojekten ▹ nach Eigentumsart, 2004 – 2015
m3 60
Vor Ersatzneubau Nach Ersatzneubau

G_17

37,6 39,8

40 30 20 10 0

Alle Wohnersatzbauten

33,0 35,4

Gemeinnützig

47,3 43,1

Privat/ kommerziell

28

S TAT I S T I K S TA D T Z Ü R I C H

44,4 50,5 Stockwerkeigentum

50

ZÜRICH BAUT SICH NEU

Kennzahlen zur Verdichtung bei Wohnersatzprojekten ▹ nach Eigentumsart und Bauperiode, 2004 – 2015
Vor Baubeginn Nach Bauende Alle Projekte Alle Projekte
Anmerkung: Nur Wohnersatzprojekte mit vollständigen Daten. Projekte mit unvollständigen Angaben, insbesondere leerstehende Gebäude und fehlende Bewohnerzahlen wurden ausgefiltert. Das kann zu unterschiedlichen Werten in anderen Tabellen führen.

T_3

Bauperiode 2004 – 2009 131 105 162 218 223 175 252 378 195 161 257 344 3,6 3,7 3,3 3,8 109 102 106 129 30,1 27,9 31,6 33,9 2,8 3,1 2,3 2,4 39,5 32,6 46,1 54,1

Bauperiode 2010 – 2015 136 141 110 189 192 187 159 292 186 176 179 256 3,3 3,3 3,1 3,6 102 98 99 121 30,5 29,1 31,6 33,4 2,6 2,7 2,4 2,5 39,9 36,4 42,1 48,9

Wohnungszahl (indexiert, vorher=100) Alle Wohnersatzprojekte Gemeinnützig Privat/kommerziell Stockwerkeigentum Wohnfläche (indexiert, vorher=100) Alle Wohnersatzprojekte Gemeinnützig Privat/kommerziell Stockwerkeigentum Personenzahl (indexiert, vorher=100) Alle Wohnersatzprojekte Gemeinnützig Privat/kommerziell Stockwerkeigentum Zimmerzahl pro Wohnung Alle Wohnersatzprojekte Gemeinnützig Privat/kommerziell Stockwerkeigentum Wohnfläche pro Wohnung (m2) Alle Wohnersatzprojekte Gemeinnützig Privat/kommerziell Stockwerkeigentum Wohnfläche pro Zimmer (m2) Alle Wohnersatzprojekte Gemeinnützig Privat/kommerziell Stockwerkeigentum

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 3,1 3,2 2,9 3,1 70 70 69 77 22,8 21,9 23,7 24,7

135 130 120 197 199 184 175 316 189 171 193 277 3,4 3,4 3,2 3,7 104 99 101 123 30,4 28,8 31,6 33,6 2,6 2,8 2,3 2,4 39,8 35,4 43,1 50,5

Haushaltsgrösse (Personen pro Wohnung) Alle Wohnersatzprojekte 1,9 Gemeinnützig 2,1 Privat/kommerziell 1,5 Stockwerkeigentum 1,7 Wohnfläche pro Person (m2) Alle Wohnersatzprojekte Gemeinnützig Privat/kommerziell Stockwerkeigentum 37,6 33,0 47,3 44,4

Wohnfläche pro Person von Wohnersatzprojekten ▹ nach Eigentumsart und Bauperiode, 2004 – 2015
m2 60
2004 – 2009 2010 – 2015

G_18

39,5 39,9

40 30 20 10 0

Alle Wohnersatzbauten

32,6 36,4

Gemeinnützig

46,1 42,1

Privat/ kommerziell

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54,1 48,9 Stockwerkeigentum

Bauperiode

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5	

FAZIT
Zürich erlebt seit der Jahrtausendwende nach 35 Jahren Einwohnerrückgang einen Wachstumsschub. Ende 2014 lebten 40  000 Menschen mehr in der Stadt als 2004. Diese Einwohnerzunahme kam nur dank einer entsprechend hohen Wohnbautätigkeit zustande. Ende 2014 lebten elf Prozent der Bevölkerung, 44  000 Personen, in Neubauten aus den letzten zehn Jahren (Tabelle T_4). In Zürich wird aber kaum mehr auf der grünen Wiese gebaut. Nur 14  600 Personen wohnen in Neubauten, die auf unbebautem Land entstanden. Doppelt so viel, nämlich 29 400 Personen, bewohnen Ersatzneubauten. In den zuvor abgebrochenen Gebäuden waren bereits 10 100 Personen wohnhaft gewesen, so dass die Einwohnerzahl der Stadt durch Ersatzneubau um 19 300 Personen stieg. Diese Bevölkerungszunahme von 19 300 Personen durch Ersatzneubau fand überwiegend in ehemaligen Industriegebieten statt: Ein Plus von 11 000 Personen entfällt auf Ersatzneubauten auf umgenutztem Gebiet, die übrige Zunahme von 8300 Personen auf Ersatzneubauten für Wohngebäude. In Wirklichkeit ist die Bedeutung der Transformation ehemaliger Industrieareale noch grösser, denn ein Teil der in Tabelle T_4 ausgewiesenen 14  600 Personen in Neubauten auf unbebautem Land wohnt ebenfalls auf früheren Industriebrachen, die zuvor nicht vollständig überbaut waren (z.B. Lagerflächen) oder bereits vor dem Projekthorizont 2002 zurück­ ebaut g waren, so dass sie von den Berechnung nicht erfasst ­wurden. Der Wohnersatzbau verbreitete sich vor allem in den letzten Jahren stark. Seit 2011 wurden durch den Ersatz einzelner Wohngebäude oder ganzer Siedlungen im Durchschnitt über 1000 Wohnungen pro Jahr erstellt. Allein 2014 wurden auf fast sechs Promille der Stadtzürcher Wohnzonenfläche Ersatzneubauten fertiggebaut; zehn Jahre zuvor war es erst ein Promille. In naher Zukunft wird sich dieser Trend noch verstärken, denn die Zahl der Wohnungsabbrüche – ein Frühindikator für den Wohnersatzbau – überschritt im letzten Jahr erstmals die Tausendergrenze. In den 1041 Wohnungen, die 2014 abgebrochen wurden, hatten drei Jahre zuvor noch 2280 Personen gewohnt. Die Verdichtungskennzahlen der vorliegenden Studie (vgl. Tabelle T_3) lassen vermuten, dass die Abbruchmenge von 2014 nach Fertig­ stellung der entsprechenden Ersatzneubauten zu einer Erhöhung des Wohnungsbestandes von knapp 400 Einheiten und der Einwohnerzahl um annähernd 1800 Personen führen könnten. Wenn die Stadt weiterhin so stark wachsen soll wie im letzten Jahrzehnt, ist der Wohnersatzbau von grosser Bedeutung. Denn der Wohnungsbau auf ehemaligen Industriearealen wird nach zwei Jahrzehnten intensiver Arealumnutzungen in Zukunft eher rückläufig sein. Gegenwärtig allerdings sind von der Manegg im Süden über das Zollfreilager im Westen bis nach Leutschenbach im Norden noch grosse Projekte mit tausenden von Wohnungen in Planung oder Umsetzung. Die bevölkerungsmässige Verdichtung wird unterstützt, wenn nicht zu grosse Wohnungen produziert und der Flächenkonsum pro Person reduziert wird. Im Wohnersatzbau zeichnen sich dabei interessante Tendenzen ab. Wie Tabelle T_3 zeigt, ist die durchschnittliche Wohnungsgrösse seit 2010 in allen Eigentumskategorien rückläufig, sowohl bezogen auf die Zimmerzahl wie auch auf die Wohnfläche. In Ersatzneubauten von privaten und kommerziellen Eigentümern wie auch im Stockwerkeigentum ging in den letzten Jahren auch die durchschnittliche Wohnfläche pro Person zurück. Für gemeinnützige Wohnbauträger trifft das nicht zu. Hier ist die Ausgangslage anders: Die Wohnungen sind oft alt und klein, was sich in der tiefen Wohnfläche pro Zimmer bei den abgebrochenen

Bevölkerungsbilanz der Stadt Zürich ▹ nach Art der Gebäude, 2004 –2014
Anmerkung: Die kleinen Differenzen zu Tabelle 2 erklären sich durch leicht unterschiedliche Bezugsperioden (T_4: bis Dez. 2014, T_2: bis Februar 2015) und Baujahr-Angaben (T_4: Gebäude-Baujahr, T_2: Projekt-Fertigstellungsjahr)

T_4
Veränderung 2004 –2014 40 000 44 000 14 600 12 500 16 900 ‒ 12 500 ‒ 10 100 ‒ 2 400 8 500 5 500 3 000

Gesamte Veränderung in Neubauten davon auf unbebautem Land davon Ersatzneubauten auf umgenutztem Gebiet davon Ersatzneubauten für Wohngebäude in abgebrochenen Gebäuden in abgebrochenen Gebäuden mit Ersatzbau in abgebrochenen Gebäuden bisher ohne Ersatzbau im Altbestand davon umgebaute Gebäude übrige Gebäude

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S TAT I S T I K S TA D T Z Ü R I C H

ZÜRICH BAUT SICH NEU

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ZÜRICH BAUT SICH NEU

Wohnungen ausdrückt (Tabelle T_3). Solche Wohnungen bilden für die Bauträger ein strukturelles Problem, sind vielfach nicht mehr familientauglich und werden überwiegend von Kleinhaushalten bewohnt, wenn auch immer noch verhältnismässig dicht. Durch Ersatzneubau werden die Siedlungen auch für grössere Haushalte interessant. Diese strukturelle Modernisierung schlägt sich beim gemeinnützigen Wohnersatzbau letzten Endes in etwas höheren Pro-Kopf-Werten des Wohnflächenkonsums gegenüber den Vorgängerbauten nieder. Die Wohn-

fläche pro Person ist aber nach wie vor deutlich tiefer als bei den anderen Eigentumskategorien. In keiner anderen Stadt der Schweiz hat der Ersatzneubau eine vergleichbare Bedeutung erreicht wie in Zürich. Die Industriebrachen, der Bevölkerungsdruck, die hohen Bodenpreise und der grosse Anteil gemeinnütziger Wohnbauträger machten das ganze Stadtgebiet im letzten Jahrzehnt zu einem Labor für verschiedene Formen des Ersatzneubaus.

6	

METHODIK
Die Grundlage für die vorliegende Analyse bilden die Gebäudeumrisse des Jahres 2002 und die Liste aller seither registrierten Abbrüche. Jedes heutige Gebäude, dessen Grundfläche die virtuelle Umrisslinie eines abgebrochenen Gebäudes schneidet, gilt in der vorliegenden Analyse als Ersatzneubau (vgl. Karte K_8), und zwar unbesehen von der Nutzungsart des abgebrochenen und des neuerstellten Hauses. Als Ersatzneubau gilt somit ein Shoppingcenter an Stelle einer Industriehalle ebenso wie ein Mehrfamilienhaus an Stelle eines Schuppens. Die so definierten einzelnen Ersatzneubauten werden zusammengefasst, wenn sie im Rahmen des gleichen Bauprojekts entstanden. Daraus resultieren für den Zeitraum von 2004 bis Ende Februar 2015 insgesamt 627 Ersatzneubauprojekte unterschiedlichster Grösse. Die Ersatzneubau-Thematik ist allerdings komplex, und es gibt Grenzfälle. Wie ist mit einem Bauprojekt auf einer grossen, bisher wenig genutzten Parzelle zu verfahren, auf der nur einige Kleinbauten stehen? In solchen Fällen gelten diejenigen Gebäude als Ersatzneubau, deren Grundfläche von der Umrisslinie eines Vorgängerbaus durchschnitten wird (vgl. Karte K_8, rot umrandete Parzelle). Das zusammengefasste Ersatzneubauprojekt umfasst also nur einzelne Bauten des Bauprojekts, obwohl die Gesamtüberbauung weitere Gebäude umfasst. Diese gelten in einem solchen Fall nicht als Ersatzneubau. Die Ersatzneubau-Definition könnte grundsätzlich auch breiter ausgelegt werden. In der vorliegenden Untersuchung wurde ein eher restriktives Vorgehen gewählt, damit die Verdichtungskennwerte höhere Aussagekraft erhalten. Ein anderer Grenzfall sind Siedlungsersatzprojekte, bei denen die Gebäude neu angeordnet wurden, so dass einzelne Bauten keine Überschneidung mit einem Vorgängerbau haben (vgl. Karte K_9, hellgraues Gebäude). Gemäss oben beschriebener Methodik würden diese Gebäude nicht als Ersatzneubauten gelten und von den Berechnungen ausgeschlossen. Da sich Ausnützungswerte stets auf die gesamte Parzellenfläche beziehen, würden damit gewisse Dichtezahlen und Verdichtungskennwerte verfälscht. Für die vorliegende Untersuchung wurden deshalb alle grösseren Wohnersatzprojekte manuell nachbearbeitet. Wenn die Parzelle schon vor dem Abbruch vollständig überbaut war, wurden Neubauten ohne Verschnitt mit einem abgebrochenen Gebäude zusätzlich als Ersatzneubauten betrachtet, abgebrochene Gebäude ohne Verschnitt mit einem Neubau als Vorgängerbauten.

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Bestimmung von Ersatzneubauprojekten

K _8

Seit 2002 abgebrochene Gebäude Gebäudebestand 2015 Gebäude 2015, die als Ersatzneubau gelten Parzellen mit ­Ersatzneubau Spezialfall: Ersatzneubauprojekt umfasst nur einen Teil der gesamten Überbauung.

Bestimmung von Ersatzneubauprojekten: Nachbearbeitung
Seit 2002 abgebrochene Gebäude Gebäudebestand 2015 Gebäude 2015, die als Ersatzneubau gelten Parzellen mit Ersatzneubau

K _9

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ANHANG: DIE 20 GRÖSSTEN WOHNERSATZPROJEKTE
Übersicht der Projekte vgl. Kartenverzeichnis Seite 47

Triemli, Albisrieden ▹ Baugenossenschaft Sonnengarten

K _ A1

Start Abbrucharbeiten: 

Luftbild 2005

Fertigstellung: 

Luftbild 2013

Wohnungen Personen Wohnfläche (m) Kennzahlen Zimmer pro Wohnung Fläche pro Wohnung Fläche pro Zimmer Personen pro Haushalt Fläche pro Person

Vor Abbruch 145 292 8 230 3,0 57 19 2,0 28

Nach VeränNeubau derung (%) 193 33 499 71 19 210 133 3,4 100 29 2,6 38 14 75 54 28 37

Entwicklung der Bewohnerzahl 600 500 400 300 200 100 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 0

Vor Abruch Neubau

2012

2013 2013

2014 2014

Leonhard-Ragaz-Weg, Friesenberg ▹ Baugenossenschaft Turicum

K _ A2

Start Abbrucharbeiten: 

Luftbild 2005

Fertigstellung: 

Luftbild 2013

Wohnungen Personen Wohnfläche (m) Kennzahlen Zimmer pro Wohnung Fläche pro Wohnung Fläche pro Zimmer Personen pro Haushalt Fläche pro Person

Vor Abbruch 121 226 11 100 3,5 92 26 1,9 49

Nach VeränNeubau derung (%) 167 38 426 88 15 930 44 3,2 95 29 2,6 37 ‒8 4 13 37 ‒ 24

Entwicklung der Bewohnerzahl 500 400 300 200 100 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 0

Vor Abruch Neubau

2012

34

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2015

2015

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Living 11, Seebach ▹ ASIG

K _ A3

Start Abbrucharbeiten: 

Luftbild 2005

Fertigstellung: 

Luftbild 2013

Wohnungen Personen Wohnfläche (m) Kennzahlen Zimmer pro Wohnung Fläche pro Wohnung Fläche pro Zimmer Personen pro Haushalt Fläche pro Person

Vor Abbruch 150 302 11 490 3,0 77 26 2,0 38

Nach Neubau 157 398 14 970 3,4 95 28 2,5 38

Veränderung () 5 32 30 12 24 11 26 ‒1

Entwicklung der Bewohnerzahl 500 400 300 200 100 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 0

Vor Abruch Neubau

2012

2013 2013

2014 2014

Grünmatt, Friesenberg ▹ Familienheim-Genossenschaft

K _ A4

Start Abbrucharbeiten: 

Luftbild 2005

Fertigstellung: 

Luftbild 2013

Wohnungen Personen Wohnfläche (m) Kennzahlen Zimmer pro Wohnung Fläche pro Wohnung Fläche pro Zimmer Personen pro Haushalt Fläche pro Person

Vor Abbruch 64 197 6 060 3,8 95 25 3,1 31

Nach VeränNeubau derung (%) 155 142 490 149 15 940 163 3,7 103 28 3,2 33 ‒2 9 11 3 6

Entwicklung der Bewohnerzahl 600 500 400 300 200 100 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 0

Vor Abruch Neubau

2012

35

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2015

2015

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Wasserschöpfi, Friesenberg ▹ Helvetia Versicherungen

K _ A5

Start Abbrucharbeiten: 

Luftbild 2005

Fertigstellung: 

Luftbild 2013

Wohnungen Personen Wohnfläche (m) Kennzahlen Zimmer pro Wohnung Fläche pro Wohnung Fläche pro Zimmer Personen pro Haushalt Fläche pro Person

Vor Abbruch 227 290 13 500 2,5 59 24 1,3 47

Nach VeränNeubau derung (%) 154 ‒ 32 374 29 16 620 23 3,6 108 30 2,4 44 47 81 24 90 ‒5

Entwicklung der Bewohnerzahl 400 300 200 100 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Vor Abruch Neubau

2012

2013 2013

2014 2014

Werdwies, Altstetten ▹ Stadt Zürich

K _ A6

Start Abbrucharbeiten: 

Luftbild 2002

Fertigstellung: 

Luftbild 2013

Wohnungen Personen Wohnfläche (m) Kennzahlen Zimmer pro Wohnung Fläche pro Wohnung Fläche pro Zimmer Personen pro Haushalt Fläche pro Person

Vor Abbruch 267 638 14 090 2,9 53 18 2,4 22

Nach VeränNeubau derung (%) 152 ‒ 43 533 ‒ 16 16 320 16 3,9 107 27 3,5 31 33 103 52 47 39

Entwicklung der Bewohnerzahl 700 600 500 400 300 200 100 0

Vor Abruch Neubau

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

36

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2015

2015

0

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Else-Züblin-Strasse, Albisrieden ▹ Siedlungsgenossenschaft Sunnige Hof

K _ A7

Start Abbrucharbeiten: 

Luftbild 2005

Fertigstellung: 

Luftbild 2013

Wohnungen Personen Wohnfläche (m) Kennzahlen Zimmer pro Wohnung Fläche pro Wohnung Fläche pro Zimmer Personen pro Haushalt Fläche pro Person

Vor Abbruch 134 298 8 360 3,2 62 20 2,2 28

Nach VeränNeubau derung (%) 150 12 445 49 15 140 81 3,5 101 29 3,0 34 11 62 46 33 21

Entwicklung der Bewohnerzahl 500 400 300 200 100 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 0

Vor Abruch Neubau

2012

2013 2013

2014 2014

Les Hiboux, Sihlfeld ▹ Baugenossenschaft Im Gut

K _ A8

Start Abbrucharbeiten: 

Luftbild 2005

Fertigstellung: 

Luftbild 2013

Wohnungen Personen Wohnfläche (m) Kennzahlen Zimmer pro Wohnung Fläche pro Wohnung Fläche pro Zimmer Personen pro Haushalt Fläche pro Person

Vor Abbruch 130 254 8 390 3,4 65 19 2,0 33

Nach VeränNeubau derung (%) 145 12% 493 94% 14 800 76% 3,8 102 27 3,4 30 14% 58% 38% 74% ‒ 9%

Entwicklung der Bewohnerzahl 600 500 400 300 200 100 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 0

Vor Abruch Neubau

2012

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2015

2015

ZÜRICH BAUT SICH NEU

Siedlung Affoltern ▹ Baugenossenschaft Frohheim

K _ A9

Start Abbrucharbeiten: 

Luftbild 2005

Fertigstellung: 

Luftbild 2013

Wohnungen Personen Wohnfläche (m) Kennzahlen Zimmer pro Wohnung Fläche pro Wohnung Fläche pro Zimmer Personen pro Haushalt Fläche pro Person

Vor Abbruch 96 286 8 980 3,7 94 25 3,0 31

Nach VeränNeubau derung (%) 132 38 395 38 14 350 60 3,7 109 30 3,0 36 0 16 17 0 16

Entwicklung der Bewohnerzahl 500 400 300 200 100 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 0

Vor Abruch Neubau

2012

2013 2013

2014 2014

Altwiesen 1. Etappe, Schwamendingen ▹ UBS

K _ A10

Start Abbrucharbeiten: 

Luftbild 2005

Fertigstellung: 

Luftbild 2013

Wohnungen Personen Wohnfläche (m) Kennzahlen Zimmer pro Wohnung Fläche pro Wohnung Fläche pro Zimmer Personen pro Haushalt Fläche pro Person

Vor Abbruch 92 185 5 210 3,3 57 17 2,0 28

Nach VeränNeubau derung (%) 123 34 245 32 10 270 97 2,9 84 28 2,0 42 ‒ 10 48 64 ‒1 49

Entwicklung der Bewohnerzahl 300 250 200 150 100 50 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 0

Vor Abruch Neubau

2012

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S TAT I S T I K S TA D T Z Ü R I C H

2015

2015

ZÜRICH BAUT SICH NEU

Herbstweg, Schwamendingen ▹ Baugenossenschaft Zentralstrasse

K _ A11

Start Abbrucharbeiten: 

Luftbild 2005

Fertigstellung: 

Luftbild 2013

** ***

Anmerkung: Die mit einem gelben Stern markierten Gebäude wurden nicht abgebrochen sondern umgebaut und aufgestockt. In den Daten sind die Werte der betroffenen Gebäude nicht enthalten.

Wohnungen Personen Wohnfläche (m) Kennzahlen Zimmer pro Wohnung Fläche pro Wohnung Fläche pro Zimmer Personen pro Haushalt Fläche pro Person

Vor Abbruch 82 202 5 970 3,7 73 20 2,5 30

Nach VeränNeubau derung (%) 119 45 350 73 12 190 104 3,5 102 29 2,9 35 -4 41 46 19 18

Entwicklung der Bewohnerzahl 400 300 200 100 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Vor Abruch Neubau

2012

2013 2013

2014 2014

Luegisland Süd, Schwamendingen ▹ Baugenossenschaft Vitasana

K _ A12

Start Abbrucharbeiten: 

Luftbild 2005

Fertigstellung: 

Luftbild 2013

*

*
Vor Abruch Neubau

Anmerkung: Die mit einem gelben Stern markierten Gebäude wurden nicht abgebrochen. In den Daten sind die Werte der betroffenen Gebäude nicht enthalten.

Wohnungen Personen Wohnfläche (m) Kennzahlen Zimmer pro Wohnung Fläche pro Wohnung Fläche pro Zimmer Personen pro Haushalt Fläche pro Person

Vor Abbruch 36 101 3 160 4,1 88 21 2,8 31

Nach VeränNeubau derung (%) 106 194 189 87 9 760 209 2,9 92 32 1,8 52 ‒ 30 5 51 ‒ 36 65

Entwicklung der Bewohnerzahl 250 200 150 100 50 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 0

2012

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2015

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0

ZÜRICH BAUT SICH NEU

Am Katzenbach I, Seebach ▹ Baugenossenschaft Glattal

K _ A13

Start Abbrucharbeiten: 

Luftbild 2002

Fertigstellung: 

Luftbild 2013

Wohnungen Personen Wohnfläche (m) Kennzahlen Zimmer pro Wohnung Fläche pro Wohnung Fläche pro Zimmer Personen pro Haushalt Fläche pro Person

Vor Abbruch 46 158 3 660 4,0 79 20 3,4 23

Nach VeränNeubau derung (%) 107 133 315 99 10 460 186 3,5 98 28 2,9 33 ‒ 12 23 40 ‒ 14 43

Entwicklung der Bewohnerzahl 400 300 200 100 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Vor Abruch Neubau

2012

2013 2013

2014 2014

Am Katzenbach II, Seebach ▹ Baugenossenschaft Glattal

K _ A14

Start Abbrucharbeiten: 

Luftbild 2005

Fertigstellung: 

Luftbild 2013

Wohnungen Personen Wohnfläche (m) Kennzahlen Zimmer pro Wohnung Fläche pro Wohnung Fläche pro Zimmer Personen pro Haushalt Fläche pro Person

Vor Abbruch 59 183 4 720 4,1 80 20 3,1 26

Nach VeränNeubau derung (%) 117 98 353 93 12 330 161 3,6 105 29 3,0 35 ‒ 11 32 48 ‒3 35

Entwicklung der Bewohnerzahl 400 300 200 100 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Vor Abruch Neubau

2012

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2015

0

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ZÜRICH BAUT SICH NEU

Rautistrasse, Altstetten ▹ Stadt Zürich

K _ A15

Start Abbrucharbeiten: 

Luftbild 2005

Fertigstellung: 

Luftbild 2013

Wohnungen Personen Wohnfläche (m) Kennzahlen Zimmer pro Wohnung Fläche pro Wohnung Fläche pro Zimmer Personen pro Haushalt Fläche pro Person

Vor Abbruch 47 109 2 950 3,6 63 17 2,3 27

Nach VeränNeubau derung (%) 104 121 371 240 11 130 277 4,1 107 26 3,6 30 12 71 52 54 11

Entwicklung der Bewohnerzahl 400 300 200 100 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Vor Abruch Neubau

2012

2013 2013

2014 2014

Brunnenhof, Unterstrass ▹ Baugenossenschaft Brunnenhof

K _ A16

Start Abbrucharbeiten: 

Luftbild 2005

Fertigstellung: 

Luftbild 2013

Wohnungen Personen Wohnfläche (m) Kennzahlen Zimmer pro Wohnung Fläche pro Wohnung Fläche pro Zimmer Personen pro Haushalt Fläche pro Person

Vor Abbruch 90 185 5 470 3,1 61 19 2,1 30

Nach VeränNeubau derung (%) 100 11 250 35 9 060 66 3,1 91 29 2,5 36 ‒1 49 51 22 23

Entwicklung der Bewohnerzahl 300 250 200 150 100 50 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 0

Vor Abruch Neubau

2012

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2015

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ZÜRICH BAUT SICH NEU

Furttalstrasse, Affoltern ▹ Baugenossenschaft Waidmatt

K _ A17

Start Abbrucharbeiten: 

Luftbild 2005

Fertigstellung: 

Luftbild 2013

Wohnungen Personen Wohnfläche (m) Kennzahlen Zimmer pro Wohnung Fläche pro Wohnung Fläche pro Zimmer Personen pro Haushalt Fläche pro Person

Vor Abbruch 35 105 3 300 4,2 94 22 3,0 31

Nach VeränNeubau derung (%) 100 186 246 134 9 680 193 3,1 97 31 2,5 39 ‒ 27 3 40 ‒ 18 25

Entwicklung der Bewohnerzahl 300 250 150 200 100 50 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 0

Vor Abruch Neubau

2012

2013 2013

2014 2014

Altwiesenstrasse, Schwamendingen ▹ Baugenossenschaft Graphis

K _ A18

Start Abbrucharbeiten: 

Luftbild 2005

Fertigstellung: 

Luftbild 2013

Wohnungen Personen Wohnfläche (m) Kennzahlen Zimmer pro Wohnung Fläche pro Wohnung Fläche pro Zimmer Personen pro Haushalt Fläche pro Person

Vor Abbruch 80 157 5 720 3,3 71 22 2,0 36

Nach VeränNeubau derung (%) 100 25 226 44 9 240 62 3,2 92 29 2,3 41 ‒2 29 32 15 12

Entwicklung der Bewohnerzahl 250 200 150 100 50 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 0

Vor Abruch Neubau

2012

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2015

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ZÜRICH BAUT SICH NEU

Mötteliweg, Affoltern ▹ Genossenschaft der Baufreunde

K _ A19

Start Abbrucharbeiten: 

Luftbild 2005

Fertigstellung: 

Luftbild 2013

Wohnungen Personen Wohnfläche (m) Kennzahlen Zimmer pro Wohnung Fläche pro Wohnung Fläche pro Zimmer Personen pro Haushalt Fläche pro Person

Vor Abbruch 80 160 5 330 3,5 67 19 2,0 33

Nach VeränNeubau derung (%) 98 23% 225 41% 11 820 122% 3,2 121 38 2,3 53 ‒ 10% 81% 100% 15% 58%

Entwicklung der Bewohnerzahl 250 200 150 100 50 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 0

Vor Abruch Neubau

2012

2013 2013

2014 2014

Staudenbühl, Seebach ▹ Gewobag

K _ A20

Start Abbrucharbeiten: 

Luftbild 2005

Fertigstellung: 

Luftbild 2013

Wohnungen Personen Wohnfläche (m) Kennzahlen Zimmer pro Wohnung Fläche pro Wohnung Fläche pro Zimmer Personen pro Haushalt Fläche pro Person

Vor Abbruch 77 176 6 680 3,4 87 25 2,3 38

Nach VeränNeubau derung (%) 88 14 213 21 8 890 33 3,3 101 31 2,4 42 ‒5 16 23 6 10

Entwicklung der Bewohnerzahl 250 200 150 100 50 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 0

Vor Abruch Neubau

2012

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2015

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ZÜRICH BAUT SICH NEU

	GLOSSAR
Arten von Ersatzneubauprojekten Wohnersatzprojekte  Projekte, bei denen Wohngebäude auf Land entstehen, auf dem zuvor ältere Wohnbauten abgebrochen wurden. Umnutzungsprojekte  Projekte, bei denen Wohngebäude auf Land entstehen, auf dem zuvor ältere Nichtwohnbauten abgebrochen wurden (Industriegebäude, Lagerbauten und Schuppen, Infrastrukturbauten, im Einzelfall auch ältere Geschäftshäuser). In diese Gruppe fällt die Umnutzung früherer Industrieareale in Wohngebiete. Nichtwohnprojekte  Projekte, bei denen Nichtwohngebäude auf Land entstehen, auf dem zuvor ältere Bauten abgebrochen wurden. In diese Gruppe fallen auch Projekte, bei denen eine gemischte Geschäfts- und Wohnnutzung entsteht. Im Rahmen solcher Projekte kann durchaus Wohnraum entstehen, wobei die kommerzielle oder sonstige Nutzfläche grösser als die Wohnfläche ist. Der entsprechende Wohnraum wird in den Auswertungen in der Regel ebenfalls ausgewiesen. An einigen Stellen wird der Wohnraum mit den Umnutzungsprojekten zusammengefasst.

Eigentumsarten Gemeinnützige Bauträger Wohnbaugenossenschaften sowie öffentliche Hand (Bund, Kanton Zürich, Stadt Zürich inklusive städtischer Stiftungen, andere öffentliche Eigentümer). Private/kommerzielle Bauträger  Natürliche Personen und Erbengemeinschaften sowie Gesellschaften aller Art ohne Baugenossenschaften (Aktien-, Kollektiv- und Kommanditgesellschaften, Handels-, Produktiv-, Versicherungs- und Nichtwohn-Genossenschaften, Gesellschaften mit beschränkter Haftung, Pensionskassen, Vereine, private Stiftungen, gemischtes Eigentum und Religionsgemeinschaften). Stockwerkeigentümergemeinschaften  Das Stockwerkeigentum ist eine Sonderform des Miteigentums. Mit dem Kauf von Stockwerkeigentum erwerben die Käufer Anteile am Gesamtgrundstück und am Gebäude. Bestimmte Einheiten des Gebäudes dürfen ausschliesslich benutzt und innen ausgebaut werden. Mit der Begründung von Stockwerkeigentum an einem Gebäude oder einer Überbauung entsteht automatisch die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer.

Gebäude- und Wohnungsregister der Stadt Zürich (GWZ)  Von Statistik Stadt Zürich betriebene Datenbank. Enthält die wichtigsten Grunddaten zu Gebäuden und Wohnungen. Wird für Statistik-, Forschungs- und Planungszwecke genutzt und dient der Stadt für den Vollzug von gesetzlichen Aufgaben. Als Rechtsgrundlage dienen das Bundesstatistikgesetz vom 9. Oktober 1992 (SR 431.01) sowie die Verordnung vom 31. Mai 2000 über das eidgenössische Gebäude- und Wohnungsregister (SR 431.841). Gebäudegrundfläche  Gebäudefläche der amtlichen Vermessung. Die Gebäudefläche wird an den Hauptfassadenteilen mit der jeweils äusseren grössten vertikalen Fläche gerechnet.

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ZÜRICH BAUT SICH NEU

Gebäudevolumen  Rauminhalt der Gebäude gemäss der Gebäudeversicherung des Kantons Zürich (GVZ). Die Festlegung des Volumens ist GVZ-spezifisch, die Regeln sind vergleichbar mit der SIA-Norm 416. Verdichtungsgrad  In vorliegender Studie die Grössendifferenz zwischen Ersatzneubau und Vorgängerbau in Prozent der Grösse des Vorgängerbaus. Diese Kennziffer kann bei Ersatzneubauprojekten für alle Messgrössen ermittelt werden (Gebäudevolumen, Wohnungszahl, Wohnfläche, Zimmerzahl, Gebäudegrundfläche, Bewohnerzahl). Wohnbaugenossenschaft  Baugenossenschaften (auch Wohnbaugenossenschaften) sind Gebäudeeigentümer, die genossenschaftlich organisiert sind und deren alleiniger Hauptzweck die Erstellung von Wohnraum ist. Meistens sind die Genossenschaftsmitglieder gleichzeitig sowohl Mieterinnen respektive Mieter und auch Genossenschafterinnen und Genossenschafter in einem und wohnen in den durch die Genossenschaften erstellten Gebäuden. Wohnfläche  Fläche aller Räume einer Wohnung, abzüglich Wandquerschnitten. Nicht enthalten sind zusätzliche separate Einzelzimmer, offene Balkone und Terrassen. Wo keine genauen Flächen ermittelt werden können, sind im Gebäude- und Wohnungsregister Schätzwerte erfasst (Länge x Breite). Wohnflächenbezogene Parzellenausnützung  Spezifische Ausnützungsziffer in vorliegender Untersuchung. Sie bezieht die Wohnflächen auf die Parzellenfläche. Erschliessungsflächen wie Treppenhäuser und andere Nutzflächen wie Ladenlokale, Gemeinschaftsräume und Einzelzimmer werden im Gegensatz zur baurechtlich relevanten Ausnützungsziffer (AZ) in der Bau- und Zonenordnung nicht berücksichtigt, hingegen Wohnflächen in Unter- und Dachgeschossen, die baurechtlich nicht relevant sind. Wohnflächenverbrauch  Der Wohnflächenverbrauch pro Kopf besagt, wie viel Wohnfläche (in Quadratmetern) von einer Person durchschnittlich genutzt wird. Wohnung  Eine Wohnung ist eine in sich abgeschlossene Einheit innerhalb eines Gebäudes und dient der Unterbringung eines Privathaushalts. Eine Wohnung muss eine Kocheinrichtung, eine Wasserversorgung und eine Heizung haben, und sie verfügt über einen eigenen Zugang. Zimmerzahl  Anzahl Zimmer innerhalb einer Wohnung. Nicht gezählt werden Küche, Badezimmer und Toiletten, Abstellräume sowie Räume ausserhalb der Wohnung. Halbe Zimmer werden nicht berücksichtigt.

Zonenarten Mit der kommunalen Bau- und Zonenordnung (BZO) wird die zulässige Bau- und Nutzweise der Grundstücke geregelt, soweit diese nicht durch eidgenössisches oder kantonales Recht bestimmt sind. Derzeit befindet sich die BZO in Teilrevision. Die vorliegende Untersuchung basiert auf der aktuell gültigen BZO von 1999 und fasst die wichtigsten Zonenarten wie folgt zusammen: Wohnzonen (W)  Zonen W2, W3, W4 und W5. Die Zahl bezeichnet die Anzahl der zulässigen oberirdischen Geschosse. Kernzonen (K)  Altstadt sowie Kreis- und Quartierzentren. Quartiererhaltungszonen (Q)  dienen der Wahrung und Erweiterung der N ­ utzungsstruktur oder baulichen Gliederung in sich geschlossener Ortsteile.

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ZÜRICH BAUT SICH NEU

Zentrumszonen (Z)  Neben Wohnungen sind auch Handels- und Dienstleistungsnutzungen, Verwaltungen sowie höchstens mässig störende Gewerbebetriebe zulässig. Industriezonen (I/IHD)  Für industrielle Nutzung, ohne/mit Handels- und Dienstleistungsnutzung.

	QUELLEN
•	 Amtliche Vermessung der Stadt Zürich, Geomatik und Vermessung der Stadt Zürich (GeoZ) Stand Januar 2015 Gebäudeumrisse von 2002 •	 Bau- und Wohnbaustatistik 2012/2013, Bundesamt für Statistik (BFS) •	 Bevölkerungsregister, 2001-2015. Personenmeldeamt Zürich (PMA) •	 Bodenpreismodell, Statistisches Amt des Kantons Zürich, http://www.statistik.zh.ch/internet/justiz_inneres/statistik/de/daten/ daten_immobilien_raum/boden_immobilienpreise/bodenpreise.html#a-content •	 Gebäude- und Wohnungsregister GWZ, 2003-2012. Statistik Stadt Zürich (SSZ) •	 GIS-Browser des Kantons Zürich, www.gis.zh.ch •	 Orthophotos SWISSIMAGE © 2015 Swisstopo (BA 150102)

	BIBLIOGRAFIE
•	 Argast Frank, Durban Christoph (2012), Dichter. Eine Dokumentation der baulichen Veränderung in Zürich – 30 Beispiele. hg. Amt für Städtebau Zürich •	 Rey Urs (2010), Ersatzneubau von Wohnungen immer wichtiger, Wohnbautätigkeit und bauliche Verdichtung im Kanton Zürich 2003 – 2008, hg. Statistisches Amt des Kantons Zürich •	 Rey Urs (2011), Bauliche Verdichtung durch Ersatzneubau in der Stadt Zürich, hg. Stadtentwicklung Zürich •	 Schwierz Cornelia (2013). Bevölkerungsszenarien Stadt Zürich 2013 – 2025, hg. Statistik Stadt Zürich –  •	 Schwierz Cornelia, Martinovits Alex (2014). Neubausiedlungen 2009  2012. Fokus gemeinnütziger und privater Wohnungsbau in der Stadt Zürich, hg. Statistik Stadt Zürich und Stadtentwicklung Zürich

	
T_1 T_2 T_3 T_4

VERZEICHNIS DER TABELLEN, GRAFIKEN UND KARTEN
Tabellen Ersatzneubauprojekte – nach Projektart, 2004 – 2015	 Kennzahlen zur Verdichtung bei Wohnersatzprojekten – nach Eigentumsart und Bauperiode, 2004 – 2015	 Kennzahlen zu Ersatzneubauprojekten – 2004 – 2015	 10 24 29 30

Bevölkerungsbilanz der Stadt Zürich – nach Art der Gebäude, 2004 –2014	

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ZÜRICH BAUT SICH NEU

Grafiken
G_1
G_2

Abgebrochene Wohnungen – 1910 – 2014

6 11 11 11 13 13 15 15 19 20 21 22 24 25 26 27 28 29

G_3 G_4 G_5 G_6
G_7 G_8 G_9 G_10 G_11

Neuerstellte Wohnungen – nach Art des Neubaus und Jahr, 2004 – 2014

Neuerstelltes Gebäudevolumen pro Jahr  – nach Art des Neubaus und Bauperiode, 2004 – 2015 Neuerstellte Wohnungen durch Wohnersatzprojekte – nach Projektgrösse, 2004 – 2014

Neuerstelltes Gebäudevolumen – nach Art des Neubaus, 2004 – 2015

Gebäudevolumen von Ersatzneubauprojekten Nichtwohnen – nach Eigentumsart, 2005 – 2014 Wohnungen nach Zonenart – 2004 – 2014 Verbreitung von Ersatzneubau – nach Zonenart und Projektart, 2004 – 2014

Neuerstellte Wohnungen durch Umnutzungsprojekte – nach Eigentumsart, 2005 – 2014

Neuerstellte Wohnungen durch Wohnersatzprojekte – nach Eigentumsart, 2005 – 2014

G_12 G_13 G_14 G_15 G_16 G_17 G_18

Verdichtungsgrad bei Wohnersatzprojekten für verschiedene Messgrössen – 2004 – 2015

Neuerstellte Wohnungen – nach Art des Bauprojekts, zehn grösste Städte der Schweiz, 2012 – 2013

Gebäudevolumen vor und nach Ersatzneubauprojekt – nach Projekt- und Zonenart, 2005 – 2014 2004 – 2015 Wohnflächenbezogene Parzellenausnützung für gesamte Bauzonenfläche und für Wohnersatzbauten – nach Zonenart, 2004 – 2015 Einwohnerdichte vor und nach Wohnersatzprojekten – nach Zonenart 2004 – 2015

Verdichtungsgrad der Wohnfläche bei Wohnersatzprojekten – nach Eigentumsgruppe und Bauperiode,

Wohnfläche pro Person von Wohnersatzprojekten – nach Eigentumsart und Bauperiode, 2004 – 2015

Wohnfläche pro Person vor und nach Wohnersatzprojekten – nach Eigentumsart, 2004 – 2015

Karten
K_1 K_2 K_3 K_4 K_5 K_6 K_7 K_8 K_9 K_A1 K_A2 K_A3 K_A4 K_A5 K_A6 K_A7 K_A8 K_A9 K_A10 K_A11 K_A12 K_A13 K_A14 K_A15 K_A16 K_A17 K_A18 K_A19 K_A20

Ersatzneubauprojekte – nach Art und Grösse des Projekts, 2004 – 2015

8 12 12 14 14 16 19 33 33 34 34 35 35 36 36 37 37 38 38 39 39 40 40 41 41 42 42 43 43

Beispiel für Wohnersatzprojekte (Siedlung): Grünmatt – 2005 und 2013 Beispiel für Umnutzungsprojekt: Binzallee – 2002 und 2013 Beispiel für Nichtwohnprojekt: Sihlcity – 2002 und 2013

Beispiel für Wohnersatzprojekte (Einzelgebäude): Fluntern – 2002 und 2013

Neuerstellte Wohnungen – nach Stadtkreis/Quartier, Baujahr und Eigentumsart, 2004 – 2015 Bauzonen der Stadt Zürich 2014 – Wichtigste Zonenarten und Quartiergrenzen Bestimmung von Ersatzneubauprojekten Bestimmung von Ersatzneubauprojekten: Nachbearbeitung Triemli, Albisrieden – Baugenossenschaft Sonnengarten Living 11, Seebach – ASIG

Leonhard-Ragaz-Weg, Friesenberg – Baugenossenschaft Turicum Grünmatt, Friesenberg – Familienheim-Genossenschaft Werdwies, Altstetten – Stadt Zürich Wasserschöpfi, Friesenberg – Helvetia Versicherungen

Else-Züblin-Strasse, Albisrieden – Siedlungsgenossenschaft Sunnige Hof Les Hiboux, Sihlfeld – Baugenossenschaft Im Gut Siedlung Affoltern – Baugenossenschaft Frohheim

Altwiesen 1. Etappe, Schwamendingen – UBS

Herbstweg, Schwamendingen – Baugenossenschaft Zentralstrasse Luegisland Süd, Schwamendingen – Baugenossenschaft Vitasana Am Katzenbach I, Seebach – Baugenossenschaft Glattal

Rautistrasse, Altstetten – Stadt Zürich

Am Katzenbach II, Seebach – Baugenossenschaft Glattal Brunnenhof, Unterstrass – Baugenossenschaft Brunnenhof Altwiesenstrasse, Schwamendingen – Baugenossenschaft Graphis

Furttalstrasse, Affoltern – Baugenossenschaft Waidmatt Mötteliweg, Affoltern – Genossenschaft der Baufreunde Staudenbühl, Seebach – Gewobag

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