Path:

Full text: Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Abschluss städtebaulicher Verträge in Berlin

Anlagen

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Anlage 1
prozentualer Flächenabzug Grünfläche (Grün + Spielplatz) bei Ansatz von 20 % der Verkehrsfläche in Abhängigkeit der GFZ (ohne Berücksichtigung von Kita-Flächen)

age 1

GFZ 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1,0 1,1 1,2 1,3 1,4 1,5 1,6 1,7 1,8 1,9 2,0 2,1 2,2 2,3 2,4 2,5 2,6 2,7 2,8 2,9 3,0 3,1 3,2 3,3 3,4

Flächenabzug bei Ansatz Verkehrsfläche 20 % 4,24% 5,23% 6,20% 7,14% 8,06% 8,95% 9,83% 10,68% 11,51% 12,32% 13,11% 13,88% 14,64% 15,38% 16,10% 16,81% 17,50% 18,18% 18,84% 19,49% 20,12% 20,74% 21,35% 21,95% 22,53% 23,10% 23,66% 24,21% 24,75% 25,28% 25,80%

GFZ 3,5 3,6 3,7 3,8 3,9 4,0 4,1 4,2 4,3 4,4 4,5 4,6 4,7 4,8 4,9 5,0 5,1 5,2 5,3 5,4 5,5 5,6 5,7 5,8 5,9 6,0 6,1 6,2 6,3 6,4 6,5

Flächenabzug bei Ansatz Verkehrsfläche 20 % 26,31% 26,81% 27,30% 27,78% 28,25% 28,72% 29,17% 29,62% 30,06% 30,50% 30,92% 31,34% 31,75% 32,15% 32,55% 32,94% 33,33% 33,70% 34,08% 34,44% 34,80% 35,16% 35,51% 35,85% 36,19% 36,52% 36,85% 37,17% 37,49% 37,81% 38,12%

2

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Anlage 2
Anlage 2 Korrekturfaktor zur Ermittlung der prozentualen Flächenabzüge (Grün + Spielplatz) in Abhängigkeit der GFZ unter Berücksichtigung von Kita-Flächen

GFZ 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1,0 1,1 1,2 1,3 1,4 1,5 1,6 1,7 1,8 1,9 2,0 2,1 2,2 2,3 2,4 2,5 2,6 2,7 2,8 2,9 3,0 3,1 3,2 3,3 3,4

Korrekturfaktor -0,0530 -0,0654 -0,0774 -0,0892 -0,1008 -0,1118 -0,1228 -0,1334 -0,1438 -0,1540 -0,1638 -0,1734 -0,1830 -0,1922 -0,2012 -0,2102 -0,2188 -0,2272 -0,2354 -0,2436 -0,2516 -0,2592 -0,2668 -0,2744 -0,2816 -0,2888 -0,2958 -0,3026 -0,3094 -0,3160 -0,3226

GFZ 3,5 3,6 3,7 3,8 3,9 4,0 4,1 4,2 4,3 4,4 4,5 4,6 4,7 4,8 4,9 5,0 5,1 5,2 5,3 5,4 5,5 5,6 5,7 5,8 5,9 6,0 6,1 6,2 6,3 6,4 6,5

Korrekturfaktor -0,3288 -0,3352 -0,3412 -0,3472 -0,3532 -0,3590 -0,3646 -0,3702 -0,3758 -0,3812 -0,3864 -0,3916 -0,3968 -0,4018 -0,4070 -0,4116 -0,4166 -0,4214 -0,4260 -0,4304 -0,4350 -0,4394 -0,4438 -0,4482 -0,4524 -0,4566 -0,4606 -0,4648 -0,4686 -0,4726 -0,4764

3

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Anlage 3a
Version: 2.0 (10.04.2015)

Kooperatives Baulandmodell Berlin Berechnungstool zur Bewertung der Angemessenheit städtebaulicher Verträge - Geschosswohnungsbau Eingabeblatt Geschosswohnungsbau Datei: 2015_04_10 Beispiel Berechnungstool Geschosswohnungsbau.xls
Die Eingabemaske enthält alle erforderliche Parameter. Für die Berechnung zwingend notwendige Parameter sind rot markiert, solange keine Eingabe dazu erfolgt ist. Einzelne Eingaben können zur Korrekturaufforderung führen. Die für den Modellbereich nicht veränderbaren Parameter können im Planungsbereich in verschiedenen Varianten innerhalb eines vorgegeben Rahmens verändert werden. Die Berechnungen selber erfolgen in einem verdeckten Bereich dieser Datei. Nur für die intakte Datei kann die Richtigkeit der Ergebnisse zugesagt werden. Kosten sind nur anzusetzen, soweit keine Drittmittel für das Land Berlin zur Verfügung stehen. Andernfalls sind die Kosten ggf. anzupassen. Im Falle der Beschädigung oder bei Rückfragen wenden Sie sich bitte an info@aedvice.de.

Eingabeparameter
16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 Projektname Datum Hinweis Hinweis Hinweis Hinweis Planungsfläche nicht zu berücksichtigende Flächen städtebaulich notwendiges Grün ohne öffentliche Nutzung (aus B-Plan) Flächen für Ausgleichs und Ersatzmaßnahmen (aus B-Plan)

Beispiel
10.04.2015
50.000 0 0 0 m² m² m² m²

muss muss muss muss muss muss

##### ##### ##### ##### ##### #####

Modell
Hinweis GFZ - Prognose unter Berücksichtigung des bestehenden Nutzungsmaßes (konkrete Planung liegt noch nicht vor) GF - Prognose unter Berücksichtigung des bestehenden Nutzungsmaßes (konkrete Planung liegt noch nicht vor) BRW Prognose BRW-Zone GFZ des BRW GFZ - Bestand zulässiges Wohnen GF- Bestand zulässiges Wohnen sonstige nicht vorhabenbezogene Gemeinbedarfsflächen 2,00 m² 770 €/m² 1234 2,0 eins von beidem muss muss muss muss eins von beidem muss m² kann falsch falsch ##### ##### ##### falsch falsch

Hinweis

Hinweis

5.000

Hinweis

Planung
Wenn keine Planungsdaten eingetragen werden, erfolgt im Ausgabeblatt nur eine Berechnung im Modell-Bereich (grau) Hinweis BRW Planung BRW-Zone GFZ des BRW abweichender, durch Gutachten bestimmter Eingangswert abweichender, durch Gutachten bestimmter Zielwert abweichender Ansatz für den Eingangswert: 60 % des BRW Wohnen Prognose GFZ GF davon GF Wohnen Quote mietgebundener förderfähiger Wohnraum davon durch Fördermittel abgedeckt Flächen Verkehrsflächen öffentlich (Straße) Verkehrsflächen öffentlich (Wege) Verkehrsflächen privat (Straße mit Fahrrechten) Verkehrsflächen privat (Geh- und Fahrradrechte) öffentliche Grünflächen private Grünflächen mit öff. Nutzung Hinweis Hinweis sonstige nicht vorhabenbezogene Gemeinbedarfsflächen Entwicklungspflege Dauer des Pflegevertrages Soziale Infrastruktur Spielplatzflächen in der öff. Grünanlage wenn ja, Spielplatzfläche im Grün (falls bekannt) separate öffentliche Spielplatzflächen wenn ja, Spielplatzfläche private Spielplatzflächen mit öff. Nutzung vorhandene Kita-Plätze im Umfeld Kita als Solitär wenn ja, Kitafläche (falls bekannt) Ablösung der Kita-Plätze abweichender Kostenansatz Kita vorhandene Grundschulplätze im Umfeld abweichender Kostenansatz Grundschule äußere Erschließung (Umbau Verursacher) Fläche Straßen Kosten Straßen Fläche Gehweg Kosten Gehweg Kosten Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen außerhalb des Planungsgebietes zusätzliche vorhabenbezogene Kosten 1 2 3 4 10.000 0 250 0 m² m² m² m² kann kann kann kann kann kann kann -17.250 ja 2,20 m² GF m² GF 0% 100 % 770 €/m² 1234 2,0 €/m² €/m² muss muss muss kann kann kann eins von beiden muss kann kann kann falsch falsch wenn k.A., dann Standardansatz: 50 % ##### ##### #####

Hinweis

Hinweis Hinweis

Hinweis

wenn k.A., dann Standardansatz: 25 % wenn k.A., dann Standardansatz: 0 %

Hinweis

7.000 m² 0 m² 0 m²

5 Jahre

kann

wenn k.A., dann Standardansatz: 3 Jahre

Hinweis Hinweis

ja 250 m² ja 1.500 m² 0 m² 0 ja m² nein €/Kind 0 €/Kind

muss kann muss kann kann muss muss kann muss kann muss kann

##### ##### wenn k.A., dann Ansatz: Bedarf Spielplatzfläche abzüglich sep. Spielplatz, mind. jedoch 250 m² wenn k.A., dann Standardansatz: 0 m² ##### ##### wenn k.A., dann Standardansatz: 2.000 m² ##### wenn k.A., dann Standardansatz: 25.000 € ##### wenn k.A., dann Standardansatz: 37.000 €/Kind

Hinweis Hinweis

Hinweis Hinweis Hinweis Hinweis

m² € m² € €

eins von beiden kann eins von beiden kann kann wenn k.A., dann Standardansatz: 0 €

Hinweis Hinweis

€ € € €

4

Zelle: B19 Kommentar: Einzutragen ist die gesamte Fläche, die überplant werden soll.

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Zelle: B20 Kommentar: Einzutragen sind Flächen, die keiner Bauerwartung unterliegen. Dazu zählen z.B. Wasserflächen, Pfuhle, bereits gewidmete Straßenflächen. Zelle: B21 Kommentar: Einzutragen sind aus städtebaulichen Gründen erforderliche private Grünflächen, die nicht Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen oder öff. Grünflächen entsprechend dem Richtwert von 6 m² sind. Dies können z.B. neu entstehende private Parkanlagen, private Waldflächen oder andere bereits bestehende größere Grünflächen, die als solche Erhalten bleiben sollen, sein. Zelle: B22 Kommentar: Im Laufe des B-Planverfahrens kann es zur Festlegung von Flächen für A/E-Maßnahmen kommen. Diese sind zur Korrektur des Baulandes im laufenden Prozess einzutragen. Gemeint sind jedoch nicht Flächen mit Pflanzbindungen) Zelle: B26 Kommentar: Anzusetzen sind Werte, wie sie sich aus der Umgebung für das Plangebiet ableiten lassen, bzw. aus vorherigen bezirklichen Planungen ergeben.

Zelle: B29 Kommentar: Anzusetzen ist der BRW Wohnen, welcher der prognostizierten Bebauung entspricht. Regelmäßig ist dies der in der Umgebung ausgewiesene BRW für Wohnen. Sollte ein Plangebiet an mehrere Bodenrichtwertzonen angrenzen, ist der der Prognose am ehesten entsprechende Bodenrichtwert heranzuziehen. Bei Unsicherheit muss das zuständige Vermessungsamt um Mithilfe gebeten werden.

Zelle: B33 Kommentar: Anzusetzen ist bereits im Plangebiet zulässigerweise vorhandene Wohn-GF. Für darüber hinaus nach bestehendem Planungsrecht zulässige, jedoch nicht verwirklichte Wohn-GF ist im Einzellfall eine Anrechnung zu Prüfen. Die Eingabe einer GF ist dabei der Eingabe einer GFZ vorzuziehen.

Zelle: B36 Kommentar: Einzutragen sind Gemeinbedarfsflächen, welche keine Kita-Flächen sind. Dies sind z.B. Flächen für kulturelle Einrichtungen oder Kirchen. Diese sind nicht vorhabenbezogen und müssen vom Bezirk erworben werden. Zelle: B41 Kommentar: Anzusetzen ist ein der Planung entsprechender Bodenrichtwert. Dieser kann von den Bodenrichtwerten der Umgebung abweichen. Bei Unsicherheit muss das zuständige Vermessungsamt um Mithilfe gebeten werden.

Zelle: B45 Kommentar: Liegen Gutachten über den Bodenwert vor Entwicklung und nach Entwicklung der Fläche vor, können die darin enthaltenen Bodenwerte hier abweichend von den BRW angesetzt werden. Sollte dies der Fall sein, müssen jedoch immer Eingangs- und Zielwert angepasst werden. Zelle: B48 Kommentar: Für eine Übergangszeit von 1 1/2 Jahre (bis Ende 2015) soll es möglich sein zu gunsten der Investoren von einem Eingangswert in Höhe von 60 % des umgebenden Wohn-Bodenrichtwertes auszugehen. Zelle: B50 Kommentar: Die Eingabe von geplanten BGF/GF ist der Eingabe einer geplanten GFZ vorzuziehen. Bei Angabe einer GFZ ist darauf zu achten, dass sich diese auf Bauland und nicht auf das Bauerwartungsland bezieht.

Zelle: B54 Kommentar: Der Standardansatz für den mietgebundenen förderfähigen Wohnungsbau beträgt 33,3 %. Angesetzt wird dieser ab 50 Wohneinheiten. Zu beachten ist, dass eine Förderung für Quoten unter 20 % nicht erfolgt! Bei einer Quote von unter 20% entstehen dementsprechend immer Verluste für den Investor.

Zelle: B57 Kommentar: Einzutragen sind nur öffentliche und private Flächen, für die eine öffentliche Nutzung, ggf. mit Nutzungsrechten, vorgesehen ist. Zelle: B67 Kommentar: Einzutragen sind Gemeinbedarfsflächen, welche keine Kita-Flächen sind. Dies sind z.B. Flächen für kulturelle Einrichtungen oder Kirchen. Diese sind nicht vorhabenbezogen und müssen vom Bezirk erworben werden. Zelle: B69 Kommentar: Mit dem Vorhabenträger kann im städtebaulichen Vertrag die Übernahme von Pflegekosten von für die Öffentlichkeit zugänglichen Grünflächen über einen festgelegten Bindungszeitraum vereinbart werden. Standardmäßig wird davon ausgegangen, dass solch eine Pflegebindung für 3 Jahre vereinbart wird. Zelle: B73 Kommentar: Bei Spielplatzflächen muss unterschieden werden in öffentlich nutzbare Spielplätze in Grünanlagen und separate öffentlich nutzbare Spielplätze. Befinden sich Spielplätze in der Grünanlage, werden diese Spielplätze im Flächenabzug nicht weiter berücksichtigt, da der Flächenabzug und die kostenlose Übertragung durch Berücksichtigung der Grünfläche erfolgt. Einzig die Herstellungskosten für die Spielplätze sind zusätzlich zu berücksichtigen. Handelt es sich bei den Spielplätzen um separat außerhalb der Grünanlagen ausgewiesene Flächen, müssen sowohl die Herstellungskosten als auch die kostenlose Übertragung berücksichtigt werden. Zusätzlich erfolgt ein Flächenabzug vom Bauerwartungsland. Anzugeben sind immer die Netto-Spielplatzflächen. Zelle: B75 Kommentar: Im Modell wird davon ausgegangen, dass sich in der Grünfläche keine Spielplätze befinden. Die entsprechend der Vorgaben des § 4 des Gesetzes über öffentliche Kinderspielplätze zu errichtenden 1 m² (Netto) Spielplatzfläche pro Einwohner werden im Modell als separate Spielplatzfläche angesetzt. Zelle: B79 Kommentar: Es ist durch den Plangeber zu prüfen, ob der Bedarf an Kita-Flächen, verursacht durch das Vorhaben, nicht bereits durch vorhandene Kitas gedeckt ist. Diese vorhandenen Plätze sind hier einzutragen.

Zelle: B80 Kommentar: Kita-Flächen können als freistehendes Einzelgebäude oder als Funktionsunterlagerung in Wohngebäuden hergestellt werden. Bei Wahl der Kita als Solitär wird eine Fläche (Standardansatz 2.000 m²) als Gemeinbedarfsfläche vom Bauland abgezogen. Zelle: B83 Kommentar: Angerechnet werden müssen ggf. Drittmittel für das Land Berlin. Zelle: B85 Kommentar: Es ist durch das BA zu prüfen, ob der Bedarf an Grundschulplätzen, verursacht durch das Vorhaben, nicht bereits durch vorhandene Grundschulen gedeckt ist. Diese vorhandenen Plätze sind hier zu berücksichtigen.

Zelle: B86 Kommentar: Der Standardansatz bezieht sich auf eine 2-zügige Grundschule mit anteiliger Sporthalle (2 Hallenteilen) sowie einem Pausenhof. Ist ein abweichendes Grundschulgebäude geplant, sind die Kosten anzupassen. Angerechnet werden müssen ggf. Drittmittel für das Land Berlin. Zelle: B88 Kommentar: Änderungen in der Äußeren Erschließung dürfen nur angesetzt werden, wenn diese durch das Plangebiet verursacht werden. Zur Berücksichtigung sind die benötigten Flächen der betroffenen Umbaumaßnahmen zu ermitteln. Diese werden dann mit dem Standardkostenansatz von 150 €/m² Verkehrsfläche berücksichtigt. Sollten bereits konkrete Kostenhöhen bekannt sein, können alternativ auch diese angesetzt werden. Zelle: B94 Kommentar: Sollten außerhalb des Plangebietes Flächen für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen benötigt werden, sind die Kosten für z.B. den Erwerb dieser Flächen anzugeben. Die Kosten sind durch das Bezirksamt zu ermitteln.

Zelle: B96 Kommentar: Sollten durch das Vorhaben erhebliche Mehrkosten für den Vorhabenträger (z.B. auf Grund von Denkmalschutzauflagen, Baukostenzuschüsse, besondere erforderliche technische Erschließungsanlagen) zustande kommen, können diese unter dem Punkt zusätzliche vorhabenbezogene Kosten berücksichtigt werden. Die Berücksichtigung kann grundsätzlich im BRW-Verfahren erfolgen. Sollten für den Eingangs- und den Zielwert Gutachten vorliegen und diese Verwendung finden, ist zu Prüfen, ob die entsprechenden Mehrkosten bereits berücksichtigt wurden.

5

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Kooperatives Baulandmodell Berlin Berechnungstool zur Bewertung der Angemessenheit städtebaulicher Verträge - Geschosswohnungsbau Ausgabeblatt Geschosswohnungsbau Datei: 2015_04_10 Beispiel Berechnungstool Geschosswohnungsbau.xls

Beispiel 10.04.2015

9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 2 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 Hinweise

Erstellungsdatum

Beispiel
Version: 2.0 (10.04.2015)

abweichender Ansatz Planung

Beispiel
Planung

10.04.2015
Flächen

Ansatz Modell

Modell

Planungsfläche nicht zu berücksichtigende Flächen städtebaulich notwendiges Grün ohne öffentliche Nutzung (aus B-Plan) Flächen für Ausgleichs und Ersatzmaßnahmen (aus B-Plan) Hinweis Hinweis Bauerwartungsland Verkehrsflächen Verkehrsflächen öffentlich (Straße) Verkehrsflächen öffentlich (Wege) Verkehrsflächen privat (Straße) Verkehrsflächen privat (Geh- und Fahrradrechte) Grünflächen öffentliche Grünflächen davon Spielplatz in Grünfläche private Grünflächen mit öff. Nutzung separate öffentliche Spielplatzflächen Spielplatzflächen mit öff. Nutzung Gemeinbedarfsflächen Kitaflächen sonstige Gemeinbedarfsflächen Summe sonstige Flächen künftiges Bauland Kennwerte GFZ- Prognose unter Berücksichtigung des bestehenden Nutzungsmaßes GF - Prognose davon für Wohnungsbau GFZ- Planung GF - Planung davon für Wohnungsbau GFZ Bestand - zulässiges Wohnen GF - Bestand - zulässiges Wohnen Bestand übersteigende GF Wohnen (Mehrwert) BRW-Zone Prognose Bodenrichtwert Prognose BRW angepasst auf GFZ der Prognose BRW-Zone Planung Bodenrichtwert Planung BRW angepasst auf GFZ Planung Anzahl Wohnungen Anzahl Einwohner Fläche Spielplätze - Soll (Brutto) Anzahl Kita-Kinder (Langzeitbedarf) davon durch Mehrwert (GF Neu) Anzahl Grundschul-Kinder davon durch Mehrwert (GF Neu) wohnungsnahe Grünflächen - Soll theoretische Bodenwertsteigerung Eingangswert nach gif Eingangswert Wohnen abweichender Eingangswert Wohnen (Übergangszeit bis Ende 2015) Differenz (Eingangswert nach gif - Eingangswert 50% des umgebenden BRW) Zielwert Wohnen 38 % 50 % des BRW Prognose (GFZ angepasst) 12 % 100 % des BRW Planung (GFZ angepasst) 75 100 2 1 6 m² Wfl / WE m² BGF / WE EW/WE m² / EW % der EW (davon 75%) Eingabe GFZ 100,0 % 20,0 %

50.000 0 0 0

m² m² m² m²

50.000 0 0 0

m² m² m² m²

50.000 m² 10.000 10.000 0 0 0 m² m² m² m² m² 20,5 %

50.000 m² 10.250 10.000 0 250 0 m² m² m² m² m²

Hinweis

17,5 % 16,6 % 0 m²

8.313 m² 7.126 m² 0 m² 1.187 m² 0 m²

17,0 % 250 m²

8.500 m² 7.000 m² 0 m² 1.500 m² 0 m²

Hinweis

4,0 %

2.000 m² 2.000 m² 0 m² 20.313 m² 29.687 m²

4,0 %

2.000 m² 2.000 m² 0 m² 20.750 m² 29.250 m²

40,6 % 59,4 %

41,5 % 58,5 %

2,00 59.374 m² GF 59.374 m² GF EingabeGFZ 2,20 64.350 m² GF 64.350 m² GF 0,17 5.000 m² GF 59.350 m² GF

0,16 5.000 m² GF 54.374 m² GF 1234 770 €/m² 770 €/m²

Hinweis

GFZ 2,00 GFZ 2,00 1.234 770 €/m² 834 €/m² 644 1.287 1.287 58 54 70 65 7.722 WE EW m² Kita-Kinder Kita-Kinder Grundschul-Kinder Grundschul-Kinder m²

Hinweis

770 €/m² 594 1.187 1.187 54 49 65 59 7.125

GFZ 2,0

GFZ 2,00 GFZ 2,20

6 % der EW (davon 90%) 6 m²/EW

WE EW m² Kita-Kinder Kita-Kinder Grundschul-Kinder Grundschul-Kinder m²

Hinweis

385 €/m²

11.429.495 €

informativ: 50% des BRW Wohnen 60 % des BRW Wohnen

385 €/m² 462 €/m² 834 €/m² 505 €/m² Wfl 379 €/m² BGF

11.261.250 € 13.513.500 € 24.394.120 €

Hinweis Hinweis

770 €/m² 22.858.990 € 513 €/m² Wfl 385 €/m² BGF

abweichender, durch Gutachten bestimmter Eingangswert abweichender, durch Gutachten bestimmter Zielwert Hinweis Bodenwertsteigerung 385 €/m² 11.429.495 € 257 €/m² Wfl. 372 €/m² 10.880.620 € 225 €/m² Wfl.

Kosten Erschließung (öffentl.) Hinweis Hinweis Hinweis Hinweis Hinweis Hinweis Hinweis Herstellung öffentliche Grünflächen (öffentl. + privat mit Nutzungsrechten) Herstellung Strassenflächen (öffentl + privat mit Nutzungsrechten) Herstellung Wegeflächen (öffentl + privat mit Nutzungsrechten) kostenlose Übertragung Straßen- und Wegeflächen kostenlose Übertragung Grünflächen äußere Erschließung Straßen (z.B. Umbau Verkehrsknoten) äußere Erschließung Wege Entwicklungspflege (öffentl. + privat mit Nutzungsrecht) Hinweis Kosten Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen außerhalb des Planungsgebietes Hinweis Summe Kosten soziale Infrastruktur Hinweis Hinweis Hinweis Hinweis Hinweis Hinweis Hinweis vorhandene Kita-Plätze im Umfeld verbleibender Bedarf an Kita-Plätzen-Plätzen Baukosten Kita Verursacher (nur bei Ablösung der Kita-Plätze) vorhandene Grundschul-Plätze im Umfeld verbleibender Bedarf an Grundschul-Plätzen Baukosten Grundschule Verusacher kostenlose Übertragung öff. Spielplatzflächen (außer in Grünanlagen) Herstellungskosten Spielplätze Verursacher Summe Kosten mietgebundener förderfähiger Wohnraum Hinweis Anteil mietgebundener förderfähiger Wohnraum davon durch Fördermittel abgedeckt sich ergebende geförderter WE Ansätze ∅ Wohnungsgröße Baukosten förderfähige Wohnungen maximaler Grundstückswert Anfangsmiete mit Förderung min. Miete ohne Förderung Anrechnung für Zielwert > 500 €/m² Wfl. Defizit bei Förderung (über 20 Jahre) durch Fördermittel abgedeckte WE des förderfähigen Wohnraums Defizit bei fehlender Förderung für alle förderfähigen WE nicht durch Fördermittel abgedeckte WE des förderfähigen Wohnraums 0 0 €/WE mtl % 25 % aller WE 0% 0% 148 WE 0 WE 0 100 0,0 0 % aller WE % % aller WE % 0 WE 0 WE 0 Plätze 49 Plätze 0€ 0 Plätze 59 Plätze 2.183.000 € 35.624 € 118.748 € 2.337.372 € 1.187 m² 1.187 m² 52 €/m² Wfl. 0 Plätze 54 Plätze 0€ 0 Plätze 65 Plätze 2.405.000 € 45.000 € 175.000 € 2.625.000 € 1.500 m² 1.750 m² 54 €/m² Wfl. 60 150 40 5 30 150 40 €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² 427.531 1.500.000 0 50.000 249.390 0 0 € € € € € € € 7.126 10.000 0 10.000 8.313 0 0 m² m² m² m² m² m² m² 5 Jahre 101.250 € 0€ 2.305.000 € 405.000 1.537.500 0 51.250 210.000 0 0 € € € € € € € 6.750 10.250 0 10.250 7.000 m² m² m² m² m²

3 Jahre 3 €/m²

64.130 € 0€ 2.291.051 €

3 Jahre 7.126 m² 51 €/m² Wfl.

5 Jahre 6.750 m² 48 €/m² Wfl.

25.000 €/Kind

37.000 €/Kind 30 €/m² 100 €/m²

Hinweis Hinweis Hinweis Hinweis Hinweis Hinweis

53,33 2.000 500 6,50 10,00

m² Wfl €/m² Wfl €/m² Wfl €/m² Wfl €/m² Wfl 105.244 € 0€ 0€ 4.048.589 € 4.048.589 € 4.153.834 € 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€

135 136 140 Hinweis 141 142

0 WE

0 WE

100

%

148 WE 93 €/m² Wfl.

0 WE 0 €/m² Wfl.

143 Hinweis Summe 144 145 Verfahrenskosten 146 (gestaffelte Berechnung) 147 Bauerwartungsland > 100.000 m² 148 Bauerwartungsland > 50.000 m² und ≤ 100.000 m² 149 Bauerwartungsland ≤ 50.000 m² 150 Hinweis Summe 151 152 zusätzliche vorhabenbezogene Kosten 153 154 1. 155 2. 156 3. 157 4. 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 Summe

5 €/m² Bauerwartungsland 10 €/m² Bauerwartungsland 20 €/m² Bauerwartungsland

0 0 1.000.000 1.000.000

€ € € €

22 €/m² Wfl.

0 0 1.000.000 1.000.000

€ € € €

21 €/m² Wfl.

0 0 0 0

€ € € €

0 0 0 0

€ € € €

0€

0€

Bodenwertsteigerung Summe Kosten (Erschließung, soz. Infrastruktur, Verfahrenskosten, kein mietgeb. förderf. Wohnungsbau) Bodenwertsteigerung - Summe Kosten Summe Kosten (Erschließung, soz. Infrastruktur, Verfahrenskosten + mietgeb. förderf. Wohnraum mit Förderung) Bodenwertsteigerung - Summe Kosten Summe Kosten (Erschließung, soz. Infrastruktur, Verfahrenskosten + mietgeb. förderf. Wohnraum ohne Förderung) Bodenwertsteigerung - Summe Kosten

11.429.495 € 5.628.423 € 5.801.072 € 5.733.668 € 5.695.827 € 9.782.257 € 1.647.238 €

257 €/m² Wfl. 126 €/m² Wfl.

10.880.620 € 5.930.000 € 4.950.620 € 5.930.000 € 4.950.620 € 5.930.000 € 4.950.620 €

225 €/m² Wfl. 123 €/m² Wfl.

129 €/m² Wfl.

123 €/m² Wfl.

220 €/m² Wfl.

123 €/m² Wfl.

6

Zelle: B18 Kommentar: Das Bauerwartungsland ergibt sich aus der Planungsfläche abzüglich der Nicht- Bauland-Flächen wie z.B. Pfuhle, Waldflächen. Im Laufe des Planungsprozesses sind ggf. weitere Flächen für A/E-Maßnahmen bereit zu stellen und von der Planungsfläche abzuziehen.

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Sollte während der Planung entschieden werden, dass die entsprechend der Richtwerte benötigten wohnungsnahen Grünflächen zwar hergestellt, aber nicht öffentlich zugänglich gemacht werden sollen, werden diese Flächen ebenfalls in Abzug gebracht. Zelle: B20 Kommentar: Im Modell werden standardmäßig, abgeleitet aus Erfahrungswerten, 20% öffentliche Verkehrsflächen angesetzt. Private Verkehrsflächen mit öffentlicher Nutzung werden im Modell nicht berücksichtigt. Dies kann nicht angepasst werden.

Zelle: B26 Kommentar: Der Flächenbedarf für die öffentlichen wohnuhngsnahen Grünflächen wird im Modell iterativ aus der GFZ und der sich daraus ergebenden Einwohnerzahl abgeleitet. Zugrunde gelegt wird dabei ein Flächenbedarf von 6 m² wohnungsnaher Grünflächen pro Einwohner. Siedlungsnahe Grünflächen werden nicht berücksichtigt. Im Modell werden diese Flächen grundsätzlich als öffentliche Grünflächen angesetzt. Private Grünflächen mit öffentlicher Nutzung gibt es im Modell nicht. Zusätzlich erfolgt, ebenfalls über die Ermittlung der Einwohnerzahl, die Anrechnung von 1 m² pro Einwohner für Spielplatzflächen. Angesetzt werden die Spielplatzflächen im Modell als öffentliche Spielplatzflächen . Private Spielplatzflächen mit öffentlicher Nutzung gibt es im Modell nicht.

Zelle: B33 Kommentar: Als Gemeinbedarfsflächen werden im Modell nur Kita-Flächen berückichtigt. Weitere Gemeinbedarfsflächen können in der Planung durch Flächenabzug berücksichtigt werden. Zelle: B58 Kommentar: Die Umrechnung der Bodenwerte erfolgt auf der Basis einer auf 2 Nachkommastellen abgeschnittenen GFZ

Zelle: B62 Kommentar: Die Umrechnung der Bodenwerte erfolgt auf der Basis einer auf 2 Nachkommastellen abgeschnittenen GFZ

Zelle: B76 Kommentar: Die Qualität des Eingangswertes wird folgendermaßen angesetzt: hergerichtet, aber nicht erschlossen, Städtebaulicher Vertrag/ B-Plan gesichert zu erwarten. Zelle: B79 Kommentar: Angesetzt wird ein der Planung entsprechender Bodenrichtwert, welcher auf die GFZ der Planung angepasst wurde. Dieser kann von den Bodenrichtwerten der Umgebung abweichen. Zelle: B80 Kommentar: Zusätzliche Ausweisung des Zielwertes in € pro m² Wfl des gesamten Vorhabengebietes. Zelle: B85 Kommentar: Die Bodenwertsteigerung entspricht der Differenz aus Zielwert und Eingangswert. Zelle: B91 Kommentar: Die Kosten für die Herstellung werden sowohl für öffentliche als auch für private Flächen mit öffentlicher Nutzung angesetzt. Kosten für Anwuchspflege und Unterhaltung der Grünflächen werden unter Punkt Grünpflege berücksichtigt. Kostenansatz: "Arbeitskreis Organisation und Betriebswirtschaft der Deutschen Gartenamtsleiterkonferenz (GALK e.V.)" Stichtag 05/2012 Zelle: B92 Kommentar: Kostenansatz: „Durchschnittliche Kosten bzw. Richtwerte für Verkehrs- und Tiefbaumaßnahmen“ 02/2007 Plausibilisierung mit vorliegenden Kostenschätzungen aus 04/2012 Zelle: B93 Kommentar: Kostenansatz: vorliegende Kostenschätzungen aus 04/2012 Zelle: B94 Kommentar: Die kostenlose Übertragung der Flächen betrifft sowohl die öffentlichen als auch die privaten Flächen mit Nutzungsrechten. Flächen mit Benutzungsrechten für die Allgemeinheit bleiben zwar im Eigentum des Investors, stehen diesem jedoch nicht mehr zur eigenständigen Nutzung zur Verfügung. Der dadurch entstehende Verlust wird durch die Berücksichtigung unter dem Punkt kostenlose Übertragung dem Investor angerechnet. Kostenansatz: Standardansatz für Verkehrsflächen in Berlin; Überprüfung durch Kaufpreisabfrage Zelle: B95 Kommentar: Kostenansatz: Bodenrichtwert für marktfähiges Nichtbauland . Freizeit und Erhohlung Stichtag 01.01.2015 Zelle: B96 Kommentar: Änderungen in der Äußeren Erschließung werden nur in der Planung angesetzt, wenn diese durch das Plangebiet verursacht werden. Im Modell wird davon ausgegangen, dass eine Anpassung der äußeren Erschließung nicht notwendig ist. Kostenansatz: „Durchschnittliche Kosten bzw. Richtwerte für Verkehrs- und Tiefbaumaßnahmen“ 02/2007 Plausibilisierung mit vorliegenden Kostenschätzungen aus 04/2012 Zelle: B97 Kommentar: Kostenansatz: vorliegende Kostenschätzungen aus 04/2012 Zelle: B100 Kommentar: Kostenansatz: "Arbeitskreis Organisation und Betriebswirtschaft der Deutschen Gartenamtsleiterkonferenz (GALK e.V.)" Stichtag 05/2012 Zelle: B102 Kommentar: Zusätzliche Ausweisung der Summe in € pro m² Wfl des gesamten Vorhabengebietes. Zelle: B106 Kommentar: Es ist durch das BA zu prüfen, ob der Bedarf an Kita-Flächen, verursacht durch das Vorhaben, nicht bereits ducrh vorhandene Kitas gedeckt ist. Diese vorhandenen Plätze sind hier zu berücksichtigen.

Zelle: B108 Kommentar: Kostenansatz: Kostenschätzung aus Kostenansätzen BKI 2012 sowie Erfahrungswerte (<2013) Zelle: B110 Kommentar: Es ist durch das BA zu prüfen, ob der Bedarf an Grundschulplätzen, verursacht durch das Vorhaben, nicht bereits ducrh vorhandene Grundschulen gedeckt ist. Diese vorhandenen Plätze sind hier zu berücksichtigen.

Zelle: B112 Kommentar: Kostenansatz: Kostenschätzung aus Kostenansätzen BKI 2012 sowie Erfahrungswerte (<2013) Zelle: B114 Kommentar: Kostenansatz: Bodenrichtwert für marktfähiges Nichtbauland . Freizeit und Erhohlung Stichtag 01.01.2015 Zelle: B115 Kommentar: Kostenansatz: "Arbeitskreis Organisation und Betriebswirtschaft der Deutschen Gartenamtsleiterkonferenz (GALK e.V.)" Stichtag 05/2012 Zelle: B117 Kommentar: Zusätzliche Ausweisung der Summe in € pro m² Wfl des gesamten Vorhabengebietes. Zelle: B121 Kommentar: Grundsätzlich wird im Modell davon ausgegangen, dass 1/4 der Wohnfläche im Quartier den Bedingungen des mietgebundenen förderfähigen Wohnraums unterliegen, d.h. eine Mietbindung bestehen wird. Zelle: B126 Kommentar: Auf Grund der Förderbedingungen (Baudarlehen pro geförderter WE maximal 64.000 €/WE und maximal 1.200 €/m ² Wfl) ergibt sich die optimale Wohnungsgröße von 53,33 m ² Wfl, bei der das Baudarlehen voll ausgeschöpft wird. Zelle: B127 Kommentar: Kostenrahmen aus einer Ermittlung ortsüblicher Kosten für kostengünstigen Geschosswohnungsbau. Kostenstand: BKI Baukosten 2012 Teil 1 Bauvorhaben , Baujahre 2010-2012 Zelle: B128 Kommentar: Unter Annahme eines maximalen Kostenrahmens von 2.500 €/m² für Erwerbs- und Baukosten im Bereich des mietgebundenen förderfähigen Wohnraums verbleibender Grundstücksanteil. Zelle: B129 Kommentar: vorgegebene durchschnittliche Miete bei mietgebundenen förderfähigen Wohnungen entsprechend der Förderbedingungen. Zelle: B130 Kommentar: Wird keine Förderung gewährt, muss das Baudarlehen durch ein marktübliches Darlehen ersetzt werden. 10,00 €/m² Wfl stellt die Miete dar, die angesetzt werden muss, um bei fehlender Förderung dieselbe Rendite, wie mit Förderung zu erwirtschaften. Zelle: B132 Kommentar: Der Zielwert entspricht dem maximal für förderfähigen Wohnraum angemessenen Bodenpreis, da die zugrunde liegenden BRW im Allgemeinen durchschnittliche Wohnqualitäten beschreiben, also weder nur hochpreisige Eigentumswohngen noch nur kostengünstige Wohnungen im Sinne des mietgebundenen förderfähigen Wohnraums beinhalten. Für den Fall, dass der Zielwert tatsächlich pro m² Wohnfläche über den möglichen 500 €/ m² Wfl. liegt, ist die Differenz an den Vorhabenträger im Rahmen der Angemessenheitsprüfung auszugleichen. Dem Vorhabenträger entsteht so keinerlei Verlust durch den Verkauf der Fläche, die für mietgebundenen förderfähigen Wohnraum vorgesehen ist. Denn er muss i.S. der zulässigen Ausweisung von Flächen für mietgebundenen förderfähigen Wohnraum in Bebauungsplänen hinnehmen, dass er auf diesen Flächen nicht die Maximalrendite von hochwertigen Eigentumswohnungen erreichen kann.

Zelle: B140 Kommentar: Bei fehlender Förderung wurde mit 10,00 €/m² Wfl die Miete bestimmt, welche notwendig wäre, um ohne Förderung nicht schlechter gestellt zu werden, als mit Förderung. Der sich aus der ohne Förderung notwendigen Miete von 10,00 €/m² Wfl und der gebundenen Miete von 6,50 €/m² Wfl ergebende Underrent (unter Berücksichtigung einer Mietsteigerung um 0,20 € alle 2 Jahre) wird dem Vorhabenträger als Verlust angerechnet. Zelle: B143 Kommentar: Zusätzliche Ausweisung der Summe in € pro m² Wfl des gesamten Vorhabengebietes.

7

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Anlage 3b
Version: 1.0 (10.04.2015)

Kooperatives Baulandmodell Berlin Berechnungstool zur Bewertung der Angemessenheit städtebaulicher Verträge - individueller Wohnungsbau Eingabeblatt individueller Wohnungsbau Datei: 2015_04_10 Beispiel Berechnungstool ind. Wohnungsbau.xls
Die Eingabemaske enthält alle erforderliche Parameter. Für die Berechnung zwingend notwendige Parameter sind rot markiert, solange keine Eingabe dazu erfolgt ist. Einzelne Eingaben können zur Korrekturaufforderung führen. Die für den Modellbereich nicht veränderbaren Parameter können im Planungsbereich in verschiedenen Varianten innerhalb eines vorgegeben Rahmens verändert werden. Die Berechnungen selber erfolgen in einem verdeckten Bereich dieser Datei. Nur für die intakte Datei kann die Richtigkeit der Ergebnisse zugesagt werden. Kosten sind nur anzusetzen, soweit keine Drittmittel für das Land Berlin zur Verfügung stehen. Andernfalls sind die Kosten ggf. anzupassen. Im Falle der Beschädigung oder bei Rückfragen wenden Sie sich bitte an info@aedvice.de.

Eingabeparameter
16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 Projektname Datum Hinweis Hinweis Hinweis Hinweis Planungsfläche nicht zu berücksichtigende Flächen städtebaulich notwendiges Grün ohne öffentliche Nutzung (aus B-Plan) Flächen für Ausgleichs und Ersatzmaßnahmen (aus B-Plan)

Beispiel
10.04.2015
100.000 0 0 0 m² m² m² m²

muss muss muss muss muss muss

###### ###### ###### ###### ###### ######

Modell
Hinweis GFZ - Prognose unter Berücksichtigung des bestehenden Nutzungsmaßes (konkrete Planung liegt noch nicht vor) GF - Prognose unter Berücksichtigung des bestehenden Nutzungsmaßes (konkrete Planung liegt noch nicht vor) GRZ - Prognose BRW Prognose BRW-Zone GFZ des BRW GFZ - Bestand zulässiges Wohnen GF- Bestand zulässiges Wohnen sonstige nicht vorhabenbezogene Gemeinbedarfsflächen 0,40 m² 0,3 200 €/m² 1235 0,4 eins von beiden muss muss muss muss muss eins von beiden muss kann falsch falsch ###### ###### ###### ###### falsch falsch

Hinweis

Hinweis

0 0 m²

Hinweis

Planung ind. Wohnungsbau
Wenn keine Planungsdaten eingetragen werden, erfolgt im Ausgabeblatt nur eine Berechnung im Modell-Bereich (grau) Hinweis BRW Planung BRW-Zone GFZ des BRW abweichender, durch Gutachten bestimmter Eingangswert abweichender, durch Gutachten bestimmter Zielwert abweichender Ansatz für den Eingangswert: 60 % des BRW Wohnen der Umgebung GFZ GF (Wohnen individueller Wohnungsbau) GRZ Flächen Verkehrsflächen öffentlich (Straße) Verkehrsflächen öffentlich (Wege) Verkehrsflächen privat (Straße mit Fahrrechten) Verkehrsflächen privat (Geh- und Fahrradrechte) öffentliche Grünflächen private Grünflächen mit öff. Nutzung Hinweis Hinweis sonstige nicht vorhabenbezogene Gemeinbedarfsflächen Entwicklungspflege Dauer des Pflegevertrages Soziale Infrastruktur Spielplatzflächen in der öff. Grünanlage wenn ja, Spielplatzfläche im Grün (falls bekannt) separate öffentliche Spielplatzflächen wenn ja, Spielplatzfläche private Spielplatzflächen mit öff. Nutzung vorhandene Kita-Plätze im Umfeld Kita im Vorhabengebiet geplant (ja/nein) wenn ja, Kitafläche (falls bekannt) Ablösung der Kita-Plätze abweichender Kostenansatz Kita vorhandene Grundschulplätze im Umfeld abweichender Kostenansatz Grundschule äußere Erschließung (Umbau Verursacher) Fläche Straßen Kosten Straßen Fläche Gehweg Kosten Gehweg Kosten Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen außerhalb des Planungsgebietes zusätzliche vorhabenbezogene Kosten 1 2 3 4 nein 200 €/m² 1235 0,4 €/m² €/m² muss muss muss kann kann kann eins von beiden muss muss falsch falsch ###### wenn k.A., dann Standardansatz: 50 % ###### ###### ######

Hinweis

Hinweis Hinweis

28.500 m² BGF 0,3 m² BGF

Hinweis

0 0 20.000 0

m² m² m² m²

kann kann kann kann kann kann kann

-26.000

0 m² 6.000 m² 0 m²

Jahre

kann

wenn k.A., dann Standardansatz: 3 Jahre

Hinweis Hinweis

nein m² nein m² m² 0 nein m² nein €/Kind 0 €/Kind

muss kann muss muss kann muss muss kann muss kann muss kann

###### wenn k.A., dann Ansatz: Bedarf Spielplatzfläche abzüglich sep. Spielplatz, mind. jedoch 250 m² ###### wenn k.A., dann Standardansatz: 0 m² ###### ###### wenn k.A., dann Standardansatz: 2.000 m² ###### wenn k.A., dann Standardansatz: 25.000 € ###### wenn k.A., dann Standardansatz: 37.000 €/Kind

Hinweis Hinweis

Hinweis Hinweis Hinweis Hinweis

m² € m² € €

eins von beiden kann eins von beiden kann kann wenn k.A., dann Standardansatz: 0 €

Hinweis Hinweis

€ € € €

8

Zelle: B19 Kommentar: Einzutragen ist die gesamte Fläche, die überplant werden soll.

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Zelle: B20 Kommentar: Einzutragen sind Flächen, die keiner Bauerwartung unterliegen. Dazu zählen z.B. Wasserflächen, Pfuhle, bereits gewidmete Straßenflächen. Zelle: B21 Kommentar: Einzutragen sind aus städtebaulichen Gründen erforderliche private Grünflächen, die nicht Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen oder öff. Grünflächen entsprechend dem Richtwert von 6 m² sind. Dies können z.B. neu entstehende private Parkanlagen, private Waldflächen oder andere bereits bestehende größere Grünflächen, die als solche Erhalten bleiben sollen, sein. Zelle: B22 Kommentar: Im Laufe des B-Planverfahrens kann es zur Festlegung von Flächen für A/E-Maßnahmen kommen. Diese sind zur Korrektur des Baulandes im laufenden Prozess einzutragen. Gemeint sind jedoch nicht Flächen mit Pflanzbindungen) Zelle: B26 Kommentar: Anzusetzen sind Werte, wie sie sich aus der Umgebung für das Plangebiet ableiten lassen, bzw. aus vorherigen bezirklichen Planungen ergeben.

Zelle: B30 Kommentar: Anzusetzen ist der BRW Wohnen, welcher der prognostizierten Bebauung entspricht. Regelmäßig ist dies der in der Umgebung ausgewiesene BRW für Wohnen. Sollte ein Plangebiet an mehrere Bodenrichtwertzonen angrenzen, ist der der Prognose am ehesten entsprechende Bodenrichtwert heranzuziehen. Bei Unsicherheit muss das zuständige Vermessungsamt um Mithilfe gebeten werden.

Zelle: B34 Kommentar: Anzusetzen ist bereits im Plangebiet zulässigerweise vorhandene Wohn-GF. Für darüber hinaus nach bestehendem Planungsrecht zulässige, jedoch nicht verwirklichte Wohn-GF ist im Einzellfall eine Anrechnung zu Prüfen. Die Eingabe einer GF ist dabei der Eingabe einer GFZ vorzuziehen.

Zelle: B37 Kommentar: Einzutragen sind Gemeinbedarfsflächen, welche keine Kita-Flächen sind. Dies sind z.B. Flächen für kulturelle Einrichtungen oder Kirchen. Diese sind nicht vorhabenbezogen und müssen vom Bezirk erworben werden. Zelle: B42 Kommentar: Anzusetzen ist ein der Planung entsprechender Bodenrichtwert. Dieser kann von den Bodenrichtwerten der Umgebung abweichen. Bei Unsicherheit muss das zuständige Vermessungsamt um Mithilfe gebeten werden.

Zelle: B46 Kommentar: Liegen Gutachten über den Bodenwert vor Entwicklung und nach Entwicklung der Fläche vor, können die darin enthaltenen Bodenwerte hier abweichend von den BRW angesetzt werden. Sollte dies der Fall sein, müssen jedoch immer Eingangs- und Zielwert angepasst werden. Zelle: B49 Kommentar: Für eine Übergangszeit bis Ende 2015 soll es möglich sein zu gunsten der Investoren von einem Eingangswert in Höhe von 60 % des umgebenden Wohn-Bodenrichtwertes auszugehen. Zelle: B51 Kommentar: Die Eingabe von geplanten BGF/GF ist der Eingabe einer geplanten GFZ vorzuziehen. Bei Angabe einer GFZ ist darauf zu achten, dass sich diese auf Bauland und nicht auf das Bauerwartungsland bezieht.

Zelle: B55 Kommentar: Einzutragen sind nur öffentliche und private Flächen, für die eine öffentliche Nutzung, ggf. mit Nutzungsrechten, vorgesehen ist. Zelle: B64 Kommentar: Einzutragen sind Gemeinbedarfsflächen, welche keine Kita-Flächen sind. Dies sind z.B. Flächen für kulturelle Einrichtungen oder Kirchen. Diese sind nicht vorhabenbezogen und müssen vom Bezirk erworben werden. Zelle: B66 Kommentar: Mit dem Vorhabenträger kann im städtebaulichen Vertrag die Übernahme von Pflegekosten von für die Öffentlichkeit zugänglichen Grünflächen über einen festgelegten Bindungszeitraum vereinbart werden. Standardmäßig wird davon ausgegangen, dass solch eine Pflegebindung für 3 Jahre vereinbart wird. Zelle: B70 Kommentar: Bei Spielplatzflächen muss unterschieden werden in öffentlich nutzbare Spielplätze in Grünanlagen und separate öffentlich nutzbare Spielplätze. Befinden sich Spielplätze in der Grünanlage, werden diese Spielplätze im Flächenabzug nicht weiter berücksichtigt, da der Flächenabzug und die kostenlose Übertragung durch Berücksichtigung der Grünfläche erfolgt. Einzig die Herstellungskosten für die Spielplätze sind zusätzlich zu berücksichtigen. Handelt es sich bei den Spielplätzen um separat außerhalb der Grünanlagen ausgewiesene Flächen, müssen sowohl die Herstellungskosten als auch die kostenlose Übertragung berücksichtigt werden. Zusätzlich erfolgt ein Flächenabzug vom Bauerwartungsland. Anzugeben sind immer die Netto-Spielplatzflächen. Zelle: B72 Kommentar: Im Modell wird davon ausgegangen, dass sich in der Grünfläche keine Spielplätze befinden. Die entsprechend der Vorgaben des § 4 des Gesetzes über öffentliche Kinderspielplätze zu errichtenden 1 m² (Netto) Spielplatzfläche pro Einwohner werden im Modell als separate Spielplatzfläche angesetzt. Zelle: B76 Kommentar: Es ist durch den Plangeber zu prüfen, ob der Bedarf an Kita-Flächen, verursacht durch das Vorhaben, nicht bereits durch vorhandene Kitas gedeckt ist. Diese vorhandenen Plätze sind hier einzutragen.

Zelle: B77 Kommentar: Kita-Flächen können als freistehendes Einzelgebäude oder als Funktionsunterlagerung in Wohngebäuden hergestellt werden. Bei Wahl der Kita als Solitär wird eine Fläche (Standardansatz 2.000 m²) als Gemeinbedarfsfläche vom Bauland abgezogen. Zelle: B80 Kommentar: Angerechnet werden müssen ggf. Drittmittel für das Land Berlin. Zelle: B82 Kommentar: Es ist durch das BA zu prüfen, ob der Bedarf an Grundschulplätzen, verursacht durch das Vorhaben, nicht bereits durch vorhandene Grundschulen gedeckt ist. Diese vorhandenen Plätze sind hier zu berücksichtigen.

Zelle: B83 Kommentar: Der Standardansatz bezieht sich auf eine 2-zügige Grundschule mit anteiliger Sporthalle (2 Hallenteilen) sowie einem Pausenhof. Ist ein abweichendes Grundschulgebäude geplant, sind die Kosten anzupassen. Angerechnet werden müssen ggf. Drittmittel für das Land Berlin. Zelle: B85 Kommentar: Änderungen in der Äußeren Erschließung dürfen nur angesetzt werden, wenn diese durch das Plangebiet verursacht werden. Zur Berücksichtigung sind die benötigten Flächen der betroffenen Umbaumaßnahmen zu ermitteln. Diese werden dann mit dem Standardkostenansatz von 150€/m² Verkehrsfläche berücksichtigt. Sollten bereits konkrete Kostenhöhen bekannt sein, können alternativ auch diese angesetzt werden. Zelle: B91 Kommentar: Sollten außerhalb des Plangebietes Flächen für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen benötigt werden, sind die Kosten für z.B. den Erwerb dieser Flächen anzugeben. Die Kosten sind durch das Bezirksamt zu ermitteln.

Zelle: B93 Kommentar: Sollten durch das Vorhaben erhebliche Mehrkosten für den Vorhabenträger (z.B. auf Grund von Denkmalschutzauflagen, Baukostenzuschüsse, besondere erforderliche technische Erschließungsanlagen) zustande kommen, können diese unter dem Punkt zusätzliche vorhabenbezogene Kosten berücksichtigt werden. Die Berücksichtigung kann grundsätzlich im BRW-Verfahren erfolgen. Sollten für den Eingangs- und den Zielwert Gutachten vorliegen und diese Verwendung finden, ist zu Prüfen, ob die entsprechenden Mehrkosten bereits berücksichtigt wurden.

9

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Kooperatives Baulandmodell Berlin Berechnungstool zur Bewertung der Angemessenheit städtebaulicher Verträge - individueller Wohnungsbau Ausgabeblatt individueller Wohnungsbau Datei: 2015_04_10 Beispiel Berechnungstool ind. Wohnungsbau.xls

Beispiel 10.04.2015

9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 Hinweise

Erstellungsdatum

Beispiel
Version: 1.0 (10.04.2015)

abweichender Ansatz Planung

Beispiel
Planung

10.04.2015
Flächen Planungsfläche nicht zu berücksichtigende Flächen städtebaulich notwendiges Grün ohne öffentliche Nutzung (aus B-Plan) Flächen für Ausgleichs und Ersatzmaßnahmen (aus B-Plan)

Ansatz Modell

Modell

100.000 0 0 0 100,0 % 20,0 %

m² m² m² m²

100.000 0 0 0

m² m² m² m²

Hinweis Hinweis

Bauerwartungsland (ind. Wohnungsbau) Verkehrsflächen Verkehrsflächen öffentlich (Straße) Verkehrsflächen öffentlich (Wege) Verkehrsflächen privat (Straße) Verkehrsflächen privat (Geh- und Fahrradrechte) Grünflächen öffentliche Grünflächen davon Spielplatz in Grünfläche private Grünflächen mit öff. Nutzung separate öffentliche Spielplatzflächen Spielplatzflächen mit öff. Nutzung Gemeinbedarfsflächen Kitaflächen sonstige Gemeinbedarfsflächen Summe sonstige Flächen künftiges Bauland Kennwerte GFZ- Prognose unter Berücksichtigung des bestehenden Nutzungsmaßes GF - Prognose GFZ Planung Geschossfläche Planung GFZ Bestand - zulässiges Wohnen GF - Bestand - zulässiges Wohnen Bestand übersteigende GF Wohnen (Mehrwert) BRW-Zone Prognose Bodenrichtwert Prognose BRW angepasst auf GFZ der Prognose BRW-Zone Planung Bodenrichtwert Planung BRW angepasst auf GFZ Planung Anzahl Wohnungen Anzahl Einwohner Fläche Spielplätze - Soll (Brutto) Anzahl Kita-Kinder (Langzeitbedarf) davon durch Mehrwert (GF Neu) Anzahl Grundschul-Kinder davon durch Mehrwert (GF Neu) wohnungsnahe Grünflächen - Soll private Grünflächen (Gärten) theoretische Bodenwertsteigerung Eingangswert nach gif Eingangswert Wohnen Differenz (Eingangswert nach gif - Eingangswert 50% des umgebenden BRW) Zielwert Wohnen

100.000 m² 20.000 20.000 0 0 0 m² m² m² m² m² 20,0 %

100.000 m² 20.000 0 0 20.000 0 m² m² m² m² m²

Hinweis

4,2 % 4,2 % 0 m²

4.242 m² 3.636 m² 0 m² 606 m² 0 m²

6,0 % 0 m²

6.000 m² 0 m² 6.000 m² 0 m² 0 m²

Hinweis

0,0 %

0 m² 0 m² 0 m² 24.242 m² 75.758 m²

0,0 %

0 m² 0 m² 0 m² 26.000 m² 74.000 m²

24,2 % 75,8 %

26,0 % 74,0 %

Eingabe GFZ

0,40 30.303 m² GF 0,38 28.500 m² GF 0,00 0 m² GF 28.500 m² GF

Eingabe BGF 0,00 0 m² GF 30.303 m² GF 1235 200 €/m² 200 €/m²

Hinweis

GFZ 0,40 GFZ 0,40 1.235 200 €/m² 196 €/m²

Hinweis

GFZ 0,40 GFZ 0,38

120 150 3 1 6

m² Wfl / WE m² BGF / WE EW/WE m² / EW % der EW (davon 75%)

6 % der EW (davon 90%)

202 606 606 28 28 33 33

WE EW m² Kita-Kinder Kita-Kinder Grundschul-Kinder Kita-Kinder

190 570 570 26 26 31 31

WE EW m² Kita-Kinder Kita-Kinder Grundschul-Kinder Kita-Kinder

6 m²/EW 0,5 % der nicht überbaubareb Fläche

3.636 m² 26.515 m²

3.420 m² 37.000 m²

Hinweis

37 % 50 % des BRW Wohnen Umgebung 13 % 100 % des BRW Wohnen Planung

100 €/m²

7.575.800 €

100 €/m²

7.400.000 €

Hinweis Hinweis

200 €/m² 15.151.600 € 625 €/m² Wfl 500 €/m² BGF

196 €/m² 637 €/m² Wfl 510 €/m² BGF

14.530.909 €

abweichender, durch Gutachten bestimmter Eingangswert abweichender, durch Gutachten bestimmter Zielwert

Hinweis

Bodenwertsteigerung

100 €/m²

7.575.800 € 313 €/m² Wfl.

96 €/m²

7.130.909 € 313 €/m² Wfl.

Kosten Erschließung (öffentl.) Hinweis Hinweis Hinweis Hinweis Hinweis Hinweis Hinweis Herstellung öffentliche Grünflächen (öffentl. + privat mit Nutzungsrechten) Herstellung Strassenflächen (öffentl + privat mit Nutzungsrechten) Herstellung Wegeflächen (öffentl + privat mit Nutzungsrechten) kostenlose Übertragung Straßen- und Wegeflächen kostenlose Übertragung Grünflächen äußere Erschließung Straßen (z.B. Umbau Verkehrsknoten) äußere Erschließung Wege Entwicklungspflege (öffentl. + privat mit Nutzungsrecht) Hinweis Kosten Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen außerhalb des Planungsgebietes Hinweis Summe Kosten soziale Infrastruktur Hinweis Hinweis Hinweis Hinweis Hinweis Hinweis Hinweis vorhandene Kita-Plätze im Umfeld verbleibender Bedarf an Kita-Plätzen Baukosten Kita Verursacher (nur bei Ablösung der Kita-Plätze) vorhandene Grundschul-Plätze im Umfeld verbleibender Bedarf an Grundschul-Plätzen Baukosten Grundschule Verusacher kostenlose Übertragung öff. Spielplatzflächen (außer in Grünanlagen) Herstellungskosten Spielplätze Verursacher Summe Verfahrenskosten (gestaffelte Berechnung) Bauerwartungsland > 100.000 m² Bauerwartungsland > 50.000 m² und ≤ 100.000 m² Bauerwartungsland ≤ 50.000 m² Summe zusätzliche vorhabenbezogene Kosten 1. 2. 3. 4. Summe 0 0 0 0 € € € € 0 0 0 0 € € € € 0 Plätze 28 Plätze 0€ 0 Plätze 33 Plätze 1.221.000 € 18.182 € 60.606 € 1.299.788 € 606 m² 606 m² 54 €/m² Wfl. 0 Plätze 26 Plätze 0€ 0 Plätze 31 Plätze 1.147.000 € 0€ 0€ 1.147.000 € 0 m² 0 m² 50 €/m² Wfl. 60 150 40 5 30 150 40 €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² 218.156 3.000.000 0 100.000 127.260 0 0 € € € € € € € 3.636 20.000 0 20.000 4.242 0 0 m² m² m² m² m² m² m² 360.000 3.000.000 0 100.000 180.000 0 0 € € € € € € € 6.000 20.000 0 20.000 6.000 m² m² m² m² m²

3 Jahre 3 €/m²

32.723 € 0€ 3.478.140 €

3 Jahre 3.636 m² 143 €/m² Wfl.

54.000 € 0€ 3.694.000 €

3 Jahre 6.000 m² 162 €/m² Wfl.

25.000 €/Kind

37.000 €/Kind 30 €/m² 100 €/m²

5 €/m² Bauerwartungsland 10 €/m² Bauerwartungsland 20 €/m² Bauerwartungsland

0€ 500.000 € 1.000.000 € 1.500.000 €

0€ 500.000 € 1.000.000 € 1.500.000 €

Hinweis

62 €/m² Wfl.

66 €/m² Wfl.

0€

0€

Bodenwertsteigerung Summe Kosten (Erschließung, soz. Infrastruktur, Verfahrenskosten, kein mietgeb. förderf. Wohnungsbau) Bodenwertsteigerung - Summe Kosten

7.575.800 € 6.277.928 € 1.297.872 €

313 €/m² Wfl. 259 €/m² Wfl.

7.130.909 € 6.341.000 € 789.909 €

313 €/m² Wfl. 278 €/m² Wfl.

10

Zelle: B18 Kommentar: Das Bauerwartungsland ergibt sich aus der Planungsfläche abzüglich der Nicht- Bauland-Flächen wie z.B. Pfuhle, Waldflächen. Im Laufe des Planungsprozesses sind ggf. weitere Flächen für A/E-Maßnahmen bereit zu stellen und von der Planungsfläche abzuziehen.

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Sollte während der Planung entschieden werden, dass die entsprechend der Richtwerte benötigten wohnungsnahen Grünflächen zwar hergestellt, aber nicht öffentlich zugänglich gemacht werden sollen, werden diese Flächen ebenfalls in Abzug gebracht. Zelle: B20 Kommentar: Im Modell werden standardmäßig, abgeleitet aus Erfahrungswerten, 20% öffentliche Verkehrsflächen angesetzt. Private Verkehrsflächen mit öffentlicher Nutzung werden im Modell nicht berücksichtigt. Dies kann nicht angepasst werden.

Zelle: B26 Kommentar: Der Flächenbedarf für die öffentlichen wohnuhngsnahen Grünflächen wird im Modell iterativ aus der GFZ und der sich daraus ergebenden Einwohnerzahl abgeleitet. Zugrunde gelegt wird dabei ein Flächenbedarf von 6 m² wohnungsnaher Grünflächen pro Einwohner. Siedlungsnahe Grünflächen werden nicht berücksichtigt. Im Modell werden diese Flächen grundsätzlich als öffentliche Grünflächen angesetzt. Private Grünflächen mit öffentlicher Nutzung gibt es im Modell nicht. Zusätzlich erfolgt, ebenfalls über die Ermittlung der Einwohnerzahl, die Anrechnung von 1 m² pro Einwohner für Spielplatzflächen. Angesetzt werden die Spielplatzflächen im Modell als öffentliche Spielplatzflächen . Private Spielplatzflächen mit öffentlicher Nutzung gibt es im Modell nicht.

Zelle: B33 Kommentar: Als Gemeinbedarfsflächen werden im Modell nur Kita-Flächen berückichtigt. Weitere Gemeinbedarfsflächen können in der Planung durch Flächenabzug berücksichtigt werden. Zelle: B56 Kommentar: Die Umrechnung der Bodenwerte erfolgt auf der Basis einer auf 2 Nachkommastellen abgeschnittenen GFZ

Zelle: B60 Kommentar: Die Umrechnung der Bodenwerte erfolgt auf der Basis einer auf 2 Nachkommastellen abgeschnittenen GFZ

Zelle: B76 Kommentar: Die Qualität des Eingangswertes wird folgendermaßen angesetzt: hergerichtet, aber nicht erschlossen, Städtebaulicher Vertrag/ B-Plan gesichert zu erwarten. Zelle: B79 Kommentar: Angesetzt wird ein der Planung entsprechender Bodenrichtwert, welcher auf die GFZ der Planung angepasst wurde. Dieser kann von den Bodenrichtwerten der Umgebung abweichen. Zelle: B80 Kommentar: Zusätzliche Ausweisung des Zielwertes in € pro m² Wfl des gesamten Vorhabengebietes. Zelle: B86 Kommentar: Die Bodenwertsteigerung entspricht der Differenz aus Zielwert und Eingangswert. Zelle: B91 Kommentar: Die Kosten für die Herstellung werden sowohl für öffentliche als auch für private Flächen mit öffentlicher Nutzung angesetzt. Kosten für Anwuchspflege und Unterhaltung der Grünflächen werden unter Punkt Grünpflege berücksichtigt. Kostenansatz: "Arbeitskreis Organisation und Betriebswirtschaft der Deutschen Gartenamtsleiterkonferenz (GALK e.V.)" Stichtag 05/2012 Zelle: B92 Kommentar: Kostenansatz: „Durchschnittliche Kosten bzw. Richtwerte für Verkehrs- und Tiefbaumaßnahmen“ 02/2007 Plausibilisierung mit vorliegenden Kostenschätzungen aus 04/2012 Zelle: B93 Kommentar: Kostenansatz: vorliegende Kostenschätzungen aus 04/2012 Zelle: B94 Kommentar: Die kostenlose Übertragung der Flächen betrifft sowohl die öffentlichen als auch die privaten Flächen mit Nutzungsrechten. Flächen mit Benutzungsrechten für die Allgemeinheit bleiben zwar im Eigentum des Investors, stehen diesem jedoch nicht mehr zur eigenständigen Nutzung zur Verfügung. Der dadurch entstehende Verlust wird durch die Berücksichtigung unter dem Punkt kostenlose Übertragung dem Investor angerechnet. Kostenansatz: Standardansatz für Verkehrsflächen in Berlin; Überprüfung durch Kaufpreisabfrage Zelle: B95 Kommentar: Kostenansatz: Bodenrichtwert für marktfähiges Nichtbauland . Freizeit und Erhohlung Stichtag 01.01.2015 Zelle: B96 Kommentar: Änderungen in der Äußeren Erschließung werden nur in der Planung angesetzt, wenn diese durch das Plangebiet verursacht werden. Im Modell wird davon ausgegangen, dass eine Anpassung der äußeren Erschließung nicht notwendig ist. Kostenansatz: „Durchschnittliche Kosten bzw. Richtwerte für Verkehrs- und Tiefbaumaßnahmen“ 02/2007 Plausibilisierung mit vorliegenden Kostenschätzungen aus 04/2012 Zelle: B97 Kommentar: Kostenansatz: vorliegende Kostenschätzungen aus 04/2012 Zelle: B100 Kommentar: Kostenansatz: "Arbeitskreis Organisation und Betriebswirtschaft der Deutschen Gartenamtsleiterkonferenz (GALK e.V.)" Stichtag 05/2012 Zelle: B102 Kommentar: Zusätzliche Ausweisung der Summe in € pro m² Wfl des gesamten Vorhabengebietes. Zelle: B106 Kommentar: Es ist durch das BA zu prüfen, ob der Bedarf an Kita-Flächen, verursacht durch das Vorhaben, nicht bereits ducrh vorhandene Kitas gedeckt ist. Diese vorhandenen Plätze sind hier zu berücksichtigen.

Zelle: B108 Kommentar: Kostenansatz: Kostenschätzung aus Kostenansätzen BKI 2012 sowie Erfahrungswerte (<2013) Zelle: B110 Kommentar: Es ist durch das BA zu prüfen, ob der Bedarf an Grundschulplätzen, verursacht durch das Vorhaben, nicht bereits ducrh vorhandene Grundschulen gedeckt ist. Diese vorhandenen Plätze sind hier zu berücksichtigen.

Zelle: B112 Kommentar: Kostenansatz: Kostenschätzung aus Kostenansätzen BKI 2012 sowie Erfahrungswerte (<2013) Zelle: B114 Kommentar: Kostenansatz: Bodenrichtwert für marktfähiges Nichtbauland . Freizeit und Erhohlung Stichtag 01.01.2015 Zelle: B115 Kommentar: Kostenansatz: "Arbeitskreis Organisation und Betriebswirtschaft der Deutschen Gartenamtsleiterkonferenz (GALK e.V.)" Stichtag 05/2012 Zelle: B117 Kommentar: Zusätzliche Ausweisung der Summe in € pro m² Wfl des gesamten Vorhabengebietes. Zelle: B125 Kommentar: Zusätzliche Ausweisung der Summe in € pro m² Wfl des gesamten Vorhabengebietes.

11

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Anlage 3c
Version: 1.0 (10.04.2015)

Kooperatives Baulandmodell Berlin Berechnungstool zur Bewertung der Angemessenheit städtebaulicher Verträge - Kombination Geschosswohnungsbau - individueller Wohnungsbau Eingabeblatt Geschosswohnungsbau Datei: 2015-04-10 Beispiel Berechnungstool Kombi.xls
Die Eingabemaske enthält alle erforderliche Parameter. Für die Berechnung zwingend notwendige Parameter sind rot markiert, solange keine Eingabe dazu erfolgt ist. Einzelne Eingaben können zur Korrekturaufforderung führen. Die für den Modellbereich nicht veränderbaren Parameter können im Planungsbereich in verschiedenen Varianten innerhalb eines vorgegeben Rahmens verändert werden. Die Berechnungen selber erfolgen in einem verdeckten Bereich dieser Datei. Nur für die intakte Datei kann die Richtigkeit der Ergebnisse zugesagt werden. Kosten sind nur anzusetzen, soweit keine Drittmittel für das Land Berlin zur Verfügung stehen. Andernfalls sind die Kosten ggf. anzupassen. Im Falle der Beschädigung oder bei Rückfragen wenden Sie sich bitte an info@aedvice.de.

Eingabeparameter
16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 Projektname Datum Hinweis Hinweis Hinweis Hinweis Planungsfläche nicht zu berücksichtigende Flächen städtebaulich notwendiges Grün ohne öffentliche Nutzung (aus B-Plan) Flächen für Ausgleichs und Ersatzmaßnahmen (aus B-Plan) nicht zu berücksichtigende Flächen des individuellen Wohnungsbaus (Bauerwartungsland des ind. Wohnungsbaus inkl. Verkehrs- Grün-, Gemeindbedarfs-, Wohnbauflächen)

Beispiel
10.04.2015
200.000 40.000 0 0 90.000 m² m² m² m²

muss muss muss muss muss muss

##### ##### ##### ##### ##### #####

Hinweis

m²

muss

#####

Modell
Hinweis GFZ - Prognose unter Berücksichtigung des bestehenden Nutzungsmaßes (konkrete Planung liegt noch nicht vor) GF - Prognose unter Berücksichtigung des bestehenden Nutzungsmaßes (konkrete Planung liegt noch nicht vor) BRW Prognose BRW-Zone GFZ des BRW GFZ - Bestand zulässiges Wohnen GF- Bestand zulässiges Wohnen Hinweis sonstige nicht vorhabenbezogene Gemeinbedarfsflächen (im Bereich des Geschosswohnungsbaus) 5.000 0 m² 2,00 m² 770 €/m² 1234 2,0 eins von beiden muss muss muss muss eins von beidem muss kann falsch falsch ##### ##### ##### falsch falsch

Hinweis

Hinweis

Planung Geschosswohnungsbau
Wenn keine Planungsdaten eingetragen werden, erfolgt im Ausgabeblatt nur eine Berechnung im Modell-Bereich (grau) Hinweis BRW Planung BRW-Zone GFZ des BRW abweichender, durch Gutachten bestimmter Eingangswert abweichender, durch Gutachten bestimmter Zielwert abweichender Ansatz für den Eingangswert: 60 % des BRW Wohnen der Umgebung GFZ GF davon GF Wohnen Quote mietgebundener förderfähiger Wohnraum davon durch Fördermittel abgedeckt Flächen Verkehrsflächen öffentlich (Straße) Verkehrsflächen öffentlich (Wege) Verkehrsflächen privat (Straße mit Fahrrechten) Verkehrsflächen privat (Geh- und Fahrradrechte) öffentliche Grünflächen private Grünflächen mit öff. Nutzung Hinweis Hinweis sonstige nicht vorhabenbezogene Gemeinbedarfsflächen Entwicklungspflege Dauer des Pflegevertrages Soziale Infrastruktur Spielplatzflächen in der öff. Grünanlage wenn ja, Spielplatzfläche im Grün (falls bekannt) separate öffentliche Spielplatzflächen wenn ja, Spielplatzfläche private Spielplatzflächen mit öff. Nutzung vorhandene Kita-Plätze im Umfeld Kita als Solitär wenn ja, Kitafläche (falls bekannt) Ablösung der Kitaplätze abweichender Kostenansatz Kita vorhandene Grundschulplätze im Umfeld abweichender Kostenansatz Grundschule 0 3.000 30.000 0 m² m² m² m² kann kann kann kann kann kann kann 7.000 ja 770 €/m² 1234 2,0 €/m² €/m² muss muss muss kann kann kann eins von beiden muss kann kann kann falsch falsch wenn k.A., dann Standardansatz: 50 % ##### ##### #####

Hinweis

Hinweis Hinweis

80.000 m² GF m² GF % %

Hinweis

wenn k.A., dann Standardansatz: 25 % wenn k.A., dann Standardansatz: 0 %

Hinweis

0 m² 0 m² 0 m²

Jahre

kann

wenn k.A., dann Standardansatz: 3 Jahre

Hinweis Hinweis

nein m² nein m² m² 0 nein m² ja €/Kind 0 €/Kind

muss kann muss muss kann muss muss kann muss kann muss kann

##### ##### wenn k.A., dann Ansatz: Bedarf Spielplatzfläche abzüglich sep. Spielplatz, mind. jedoch 250 m² wenn k.A., dann Standardansatz: 0 m² ##### ##### wenn k.A., dann Standardansatz: 2.000 m² ##### wenn k.A., dann Standardansatz: 25.000 € ##### wenn k.A., dann Standardansatz: 37.000 €/Kind

Hinweis Hinweis

Hinweis Hinweis Hinweis

Hinweis

äußere Erschließung (Umbau Verursacher) Fläche Straßen Kosten Straßen Fläche Gehweg Kosten Gehweg

m² € m² €

eins von beiden kann eins von beiden kann

Hinweis

Kosten Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen außerhalb des Planungsgebietes

€

kann

wenn k.A., dann Standardansatz: 0 €

Hinweis

zusätzliche vorhabenbezogene Kosten 1 2 3 4

€ € € €

12

Zelle: B19 Kommentar: Einzutragen ist die gesamte Fläche, die überplant werden soll.

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Zelle: B20 Kommentar: Einzutragen sind Flächen, die keiner Bauerwartung unterliegen. Dazu zählen z.B. Wasserflächen, Pfuhle, bereits gewidmete Straßenflächen. Zelle: B21 Kommentar: Einzutragen sind aus städtebaulichen Gründen erforderliche private Grünflächen, die nicht Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen oder öff. Grünflächen entsprechend dem Richtwert von 6 m² sind. Dies können z.B. neu entstehende private Parkanlagen, private Waldflächen oder andere bereits bestehende größere Grünflächen, die als solche Erhalten bleiben sollen, sein. Zelle: B22 Kommentar: Im Laufe des B-Planverfahrens kann es zur Festlegung von Flächen für A/E-Maßnahmen kommen. Diese sind zur Korrektur des Baulandes im laufenden Prozess einzutragen. Gemeint sind jedoch nicht Flächen mit Pflanzbindungen) Zelle: B24 Kommentar: Einzutragen ist hier die Bauerwartungslandfläche, welche dem individuellen Wohnungsbau zugeordnet ist. Diese enthält noch Verkehrs-, Grün- und Gemeinbedarfsflächen, die im Eingabeblatt für den ind. Wohnungsbau Berücksichtigung finden. Zelle: B28 Kommentar: Anzusetzen sind Werte, wie sie sich aus der Umgebung für das Plangebiet ableiten lassen, bzw. aus vorherigen bezirklichen Planungen ergeben.

Zelle: B31 Kommentar: Anzusetzen ist der BRW Wohnen, welcher der prognostizierten Bebauung entspricht. Regelmäßig ist dies der in der Umgebung ausgewiesene BRW für Wohnen. Sollte ein Plangebiet an mehrere Bodenrichtwertzonen angrenzen, ist der der Prognose am ehesten entsprechende Bodenrichtwert heranzuziehen. Bei Unsicherheit muss das zuständige Vermessungsamt um Mithilfe gebeten werden.

Zelle: B35 Kommentar: Anzusetzen ist bereits im Plangebiet zulässigerweise vorhandene Wohn-GF. Für darüber hinaus nach bestehendem Planungsrecht zulässige, jedoch nicht verwirklichte Wohn-GF ist im Einzellfall eine Anrechnung zu Prüfen. Die Eingabe einer GF ist dabei der Eingabe einer GFZ vorzuziehen.

Zelle: B38 Kommentar: Einzutragen sind Gemeinbedarfsflächen, welche keine Kita-Flächen sind. Dies sind z.B. Flächen für kulturelle Einrichtungen oder Kirchen. Diese sind nicht vorhabenbezogen und müssen vom Bezirk erworben werden. Zelle: B44 Kommentar: Anzusetzen ist ein der Planung entsprechender Bodenrichtwert. Dieser kann von den Bodenrichtwerten der Umgebung abweichen. Bei Unsicherheit muss das zuständige Vermessungsamt um Mithilfe gebeten werden.

Zelle: B48 Kommentar: Liegen Gutachten über den Bodenwert vor Entwicklung und nach Entwicklung der Fläche vor, können die darin enthaltenen Bodenwerte hier abweichend von den BRW angesetzt werden. Sollte dies der Fall sein, müssen jedoch immer Eingangs- und Zielwert angepasst werden. Zelle: B51 Kommentar: Für eine Übergangszeit von 1 1/2 Jahre (bis Ende 2015) soll es möglich sein zu gunsten der Investoren von einem Eingangswert in Höhe von 60 % des umgebenden Wohn-Bodenrichtwertes auszugehen. Zelle: B53 Kommentar: Die Eingabe von geplanten BGF/GF ist der Eingabe einer geplanten GFZ vorzuziehen. Bei Angabe einer GFZ ist darauf zu achten, dass sich diese auf Bauland und nicht auf das Bauerwartungsland bezieht.

Zelle: B57 Kommentar: Der Standardansatz für den mietgebundenen förderfähigen Wohnungsbau beträgt 33,3 %. Angesetzt wird dieser ab 50 Wohneinheiten. Zu beachten ist, dass eine Förderung für Quoten unter 20 % nicht erfolgt! Bei einer Quote von unter 20% entstehen dementsprechend immer Verluste für den Investor.

Zelle: B60 Kommentar: Einzutragen sind nur öffentliche und private Flächen, für die eine öffentliche Nutzung, ggf. mit Nutzungsrechten, vorgesehen ist. Zelle: B70 Kommentar: Einzutragen sind Gemeinbedarfsflächen, welche keine Kita-Flächen sind. Dies sind z.B. Flächen für kulturelle Einrichtungen oder Kirchen. Diese sind nicht vorhabenbezogen und müssen vom Bezirk erworben werden. Zelle: B72 Kommentar: Mit dem Vorhabenträger kann im städtebaulichen Vertrag die Übernahme von Pflegekosten von für die Öffentlichkeit zugänglichen Grünflächen über einen festgelegten Bindungszeitraum vereinbart werden. Standardmäßig wird davon ausgegangen, dass solch eine Pflegebindung für 3 Jahre vereinbart wird. Zelle: B76 Kommentar: Bei Spielplatzflächen muss unterschieden werden in öffentlich nutzbare Spielplätze in Grünanlagen und separate öffentlich nutzbare Spielplätze. Befinden sich Spielplätze in der Grünanlage, werden diese Spielplätze im Flächenabzug nicht weiter berücksichtigt, da der Flächenabzug und die kostenlose Übertragung durch Berücksichtigung der Grünfläche erfolgt. Einzig die Herstellungskosten für die Spielplätze sind zusätzlich zu berücksichtigen. Handelt es sich bei den Spielplätzen um separat außerhalb der Grünanlagen ausgewiesene Flächen, müssen sowohl die Herstellungskosten als auch die kostenlose Übertragung berücksichtigt werden. Zusätzlich erfolgt ein Flächenabzug vom Bauerwartungsland. Anzugeben sind immer die Netto-Spielplatzflächen. Zelle: B78 Kommentar: Im Modell wird davon ausgegangen, dass sich in der Grünfläche keine Spielplätze befinden. Die entsprechend der Vorgaben des § 4 des Gesetzes über öffentliche Kinderspielplätze zu errichtenden 1 m² (Netto) Spielplatzfläche pro Einwohner werden im Modell als separate Spielplatzfläche angesetzt. Zelle: B82 Kommentar: Es ist durch den Plangeber zu prüfen, ob der Bedarf an Kita-Flächen, verursacht durch das Vorhaben, nicht bereits durch vorhandene Kitas gedeckt ist. Diese vorhandenen Plätze sind hier einzutragen.

Zelle: B83 Kommentar: Kita-Flächen können als freistehendes Einzelgebäude oder als Funktionsunterlagerung in Wohngebäuden hergestellt werden. Bei Wahl der Kita als Solitär wird eine Fläche (Standardansatz 2.000 m²) als Gemeinbedarfsfläche vom Bauland abgezogen. Zelle: B86 Kommentar: Angerechnet werden müssen ggf. Drittmittel für das Land Berlin. Zelle: B88 Kommentar: Es ist durch das BA zu prüfen, ob der Bedarf an Grundschulplätzen, verursacht durch das Vorhaben, nicht bereits durch vorhandene Grundschulen gedeckt ist. Diese vorhandenen Plätze sind hier zu berücksichtigen.

Zelle: B89 Kommentar: Der Standardansatz bezieht sich auf eine 2-zügige Grundschule mit anteiliger Sporthalle (2 Hallenteilen) sowie einem Pausenhof. Ist ein abweichendes Grundschulgebäude geplant, sind die Kosten anzupassen. Angerechnet werden müssen ggf. Drittmittel für das Land Berlin. Zelle: B92 Kommentar: Änderungen in der Äußeren Erschließung dürfen nur angesetzt werden, wenn diese durch das Plangebiet verursacht werden. Zur Berücksichtigung sind die benötigten Flächen der betroffenen Umbaumaßnahmen zu ermitteln. Diese werden dann mit dem Standardkostenansatz von 150 €/m² Verkehrsfläche berücksichtigt. Sollten bereits konkrete Kostenhöhen bekannt sein, können alternativ auch diese angesetzt werden. Zelle: B99 Kommentar: Sollten außerhalb des Plangebietes Flächen für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen benötigt werden, sind die Kosten für z.B. den Erwerb dieser Flächen anzugeben. Die Kosten sind durch das Bezirksamt zu ermitteln.

Zelle: B102 Kommentar: Sollten durch das Vorhaben erhebliche Mehrkosten für den Vorhabenträger (z.B. auf Grund von Denkmalschutzauflagen, Baukostenzuschüsse, besondere erforderliche technische Erschließungsanlagen) zustande kommen, können diese unter dem Punkt zusätzliche vorhabenbezogene Kosten berücksichtigt werden. Die Berücksichtigung kann grundsätzlich im BRW-Verfahren erfolgen. Sollten für den Eingangs- und den Zielwert Gutachten vorliegen und diese Verwendung finden, ist zu Prüfen, ob die entsprechenden Mehrkosten bereits berücksichtigt wurden.

13

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Kooperatives Baulandmodell Berlin Berechnungstool zur Bewertung der Angemessenheit städtebaulicher Verträge - Kombination Geschosswohnungsbau - individueller Wohnungsbau Ausgabeblatt Geschosswohnungsbau Datei: 2015-04-10 Beispiel Berechnungstool Kombi.xls

Beispiel 10.04.2015

9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 Hinweise

Erstellungsdatum

Beispiel
Version: 1.0 (10.04.2015)

abweichender Ansatz Planung

Beispiel
Planung

10.04.2015
Flächen

Ansatz Modell

Modell

Planungsfläche nicht zu berücksichtigende Flächen städtebaulich notwendiges Grün ohne öffentliche Nutzung (aus B-Plan) Flächen für Ausgleichs und Ersatzmaßnahmen (aus B-Plan) nicht zu berücksichtigende Flächen des ind. Wohnungsbaus (Verkehrs- Grün-, Gemeindbedarfs-, Wohnbauflächen) Hinweis Hinweis Bauerwartungsland Verkehrsflächen Verkehrsflächen öffentlich (Straße) Verkehrsflächen öffentlich (Wege) Verkehrsflächen privat (Straße) Verkehrsflächen privat (Geh- und Fahrradrechte) Grünflächen öffentliche Grünflächen davon Spielplatz in Grünfläche private Grünflächen mit öff. Nutzung separate öffentliche Spielplatzflächen Spielplatzflächen mit öff. Nutzung Gemeinbedarfsflächen Kitaflächen sonstige Gemeinbedarfsflächen Summe sonstige Flächen künftiges Bauland Kennwerte GFZ- Prognose unter Berücksichtigung des bestehenden Nutzungsmaßes GF - Prognose davon für Wohnungsbau GFZ Planung Geschossfläche Planung davon für Wohnungsbau GFZ Bestand - zulässiges Wohnen GF - Bestand - zulässiges Wohnen Bestand übersteigende GF Wohnen (Mehrwert) BRW-Zone Prognose Bodenrichtwert Prognose BRW angepasst auf GFZ der Prognose BRW-Zone Planung Bodenrichtwert Bauerwartung / Planung BRW angepasst auf GFZ Planung Anzahl Wohnungen Anzahl Einwohner Fläche Spielplätze - Soll (Brutto) Anzahl Kita-Kinder (Langzeitbedarf) davon durch Mehrwert (GF Neu) Anzahl Grundschul-Kinder davon durch Mehrwert (GF Neu) wohnungsnahe Grünflächen - Soll theoretische Bodenwertsteigerung Eingangswert nach gif Eingangswert Wohnen abweichender Eingangswert Wohnen (Übergangszeit bis Ende 2015) Differenz (Eingangswert nach gif - Eingangswert 50% des umgebenden BRW) Zielwert Wohnen 39 % 50 % des BRW Wohnen Umgebung 11 % 100 % des BRW Wohnen Planung 75 100 2 1 6 m² Wfl / WE m² BGF / WE EW/WE m² / EW % der EW (davon 75%) Eingabe GFZ 100,0 % 20,0 %

200.000 40.000 0 0

m² m² m² m²

200.000 40.000 0 0

m² m² m² m²

90.000 m² 70.000 m² 14.000 14.000 0 0 0 m² m² m² m² m² 47,1 %

90.000 m² 70.000 m² 33.000 0 3.000 30.000 0 m² m² m² m² m²

Hinweis

17,5 % 16,9 % 0 m²

11.813 m² 10.126 m² 0 m² 1.687 m² 0 m²

0,0 % 0 m²

0 m² 0 m² 0 m² 0 m² 0 m²

Hinweis

2,9 %

2.000 m² 2.000 m² 0 m² 27.813 m² 42.187 m²

0,0 %

0 m² 0 m² 0 m² 33.000 m² 37.000 m²

39,7 % 60,3 %

47,1 % 52,9 %

2,00 84.374 m² GF 84.374 m² GF 2,16 80.000 m² GF 80.000 m² GF 0,13 5.000 m² GF 75.000 m² GF

Eingabe BGF

0,11 5.000 m² GF 79.374 m² GF 1234 770 €/m² 770 €/m²

Hinweis

GFZ 2,00 GFZ 2,00 1.234 770 €/m² 821 €/m²

Hinweis

GFZ 2,00 GFZ 2,16

6 % der EW (davon 90 %) 6 m²/EW

844 1.687 1.687 76 72 92 86 10.125

WE EW m² Kita-Kinder Kita-Kinder Grundschul-Kinder Grundschul-Kinder m²

800 1.600 1.600 72 68 87 81 9.600

WE EW m² Kita-Kinder Kita-Kinder Grundschul-Kinder Grundschul-Kinder m²

Hinweis

385 €/m²

16.241.995 €

informativ: 50% des BRW Wohnen 60 % des BRW Wohnen

385 €/m² 462 €/m²

14.245.000 € 17.094.000 €

Hinweis Hinweis

770 €/m² 32.483.990 € 513 €/m² Wfl 385 €/m² BGF

821 €/m² 30.389.143 € 506 €/m² Wfl 380 €/m² Wfl

abweichender, durch Gutachten bestimmter Eingangswert abweichender, durch Gutachten bestimmter Zielwert

Hinweis

Bodenwertsteigerung

385 €/m²

16.241.995 € 257 €/m² Wfl.

359 €/m²

13.295.143 € 222 €/m² Wfl.

Kosten Erschließung (öffentl.) Hinweis Hinweis Hinweis Hinweis Hinweis Hinweis Hinweis Herstellung öffentliche Grünflächen (öffentl. + privat mit Nutzungsrechten) Herstellung Strassenflächen (öffentl + privat mit Nutzungsrechten) Herstellung Wegeflächen (öffentl + privat mit Nutzungsrechten) kostenlose Übertragung Straßen- und Wegeflächen kostenlose Übertragung Grünflächen äußere Erschließung Straßen (z.B. Umbau Verkehrsknoten) äußere Erschließung Wege Entwicklungspflege (öffentl. + privat mit Nutzungsrecht) Hinweis Kosten Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen außerhalb des Planungsgebietes Hinweis Summe Kosten soziale Infrastruktur Hinweis Hinweis Hinweis Hinweis Hinweis Hinweis Hinweis vorhandene Kita-Plätze im Umfeld verbleibender Bedarf an Kita-Plätzen Baukosten Kita Verursacher (nur bei Ablösung der Kita-Plätze) vorhandene Grundschul-Plätze im Umfeld verbleibender Bedarf an Grundschul-Plätzen Baukosten Grundschule Verusacher kostenlose Übertragung öff. Spielplatzflächen (außer in Grünanlagen) Herstellungskosten Spielplätze Verursacher Summe Kosten mietgebundener förderfähiger Wohnraum Hinweis Anteil mietgebundener förderfähiger Wohnraum davon durch Fördermittel abgedeckt sich ergebende geförderter WE Ansätze ∅ Wohnungsgröße Baukosten förderfähige Wohnungen maximaler Grundstückswert Miete mit Förderung min. Miete ohne Förderung Anrechnung für Zielwert > 500 €/m² Wfl. Defizit bei Förderung (über 20 Jahre) durch Fördermittel abgedeckte WE des förderfähigen Wohnraums Defizit bei fehlender Förderung nicht durch Fördermittel abgedeckte WE des förderfähigen Wohnraums Summe Verfahrenskosten (insgesamt) (gestaffelte Berechnung) Bauerwartungsland > 100.000 m² Bauerwartungsland > 50.000 m² und ≤ 100.000 m² Bauerwartungsland ≤ 50.000 m² Summe zusätzliche vorhabenbezogene Kosten 1. 2. 3. 4. Summe 0 0 0 0 € € € € 0 0 0 0 € € € € 0 €/WE mtl 0% 25 % 0% 0% 210 WE 0 WE 25 0 0 0 % aller WE % % aller WE % 200 WE 0 WE 0 Plätze 72 Plätze 25.000 €/Kind 0 Plätze 86 Plätze 3.182.000 € 50.624 € 168.748 € 3.401.372 € 1.687 m² 1.687 m² 54 €/m² Wfl. 0 Plätze 68 Plätze 1.700.000 € 0 Plätze 81 Plätze 2.997.000 € 0€ 0€ 4.697.000 € 0 m² 0 m² 78 €/m² Wfl. 60 150 40 5 30 150 40 €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² 607.531 2.100.000 0 70.000 354.390 0 0 € € € € € € € 10.126 14.000 0 14.000 11.813 0 0 m² m² m² m² m² m² m² 0 4.500.000 120.000 165.000 0 0 0 € € € € € € € 0 30.000 3.000 33.000 0 m² m² m² m² m²

3 Jahre 3 €/m²

91.130 € 0€ 3.223.051 €

3 Jahre 10.126 m² 51 €/m² Wfl.

0€ 0€ 4.785.000 €

3 Jahre 0 m² 80 €/m² Wfl.

37.000 €/Kind 30 €/m² 100 €/m²

Hinweis Hinweis Hinweis Hinweis Hinweis Hinweis Hinweis

53,33 2.000 500 6,50 10,00

m² Wfl €/m² Wfl €/m² Wfl €/m² Wfl €/m² Wfl 149.333 € 0€ 0€ 5.744.620 € 5.744.620 € 5.893.954 € 69.181 € 0€ 0€ 5.471.067 € 5.471.067 € 5.540.248 €

0 WE

0 WE

Hinweis

100 %

210 WE 93 €/m² Wfl.

200 WE 88 €/m² Wfl.

Hinweis

5 €/m² Bauerwartungsland 10 €/m² Bauerwartungsland 20 €/m² Bauerwartungsland

300.000 € 500.000 € 1.000.000 € 1.800.000 €

300.000 € 500.000 € 1.000.000 € 1.800.000 €

Hinweis

28 €/m² Wfl.

30 €/m² Wfl.

0€

0€

Bodenwertsteigerung Summe Kosten (Erschließung, soz. Infrastruktur, Verfahrenskosten, kein mietgeb. förderf. Wohnungsbau) Bodenwertsteigerung - Summe Kosten Summe Kosten (Erschließung, soz. Infrastruktur, Verfahrenskosten + mietgeb. förderf. Wohnraum mit Förderung) Bodenwertsteigerung - Summe Kosten Summe Kosten (Erschließung, soz. Infrastruktur, Verfahrenskosten + mietgeb. förderf. Wohnraum ohne Förderung) Bodenwertsteigerung - Summe Kosten

16.241.995 € 8.424.423 € 7.817.572 € 8.573.757 € 7.668.238 € 14.318.377 € 1.923.618 €

257 €/m² Wfl. 133 €/m² Wfl.

13.295.143 € 11.282.000 € 2.013.143 € 16.822.248 € -3.527.105 € 16.822.248 € -3.527.105 €

222 €/m² Wfl. 188 €/m² Wfl.

135 €/m² Wfl.

280 €/m² Wfl.

226 €/m² Wfl.

280 €/m² Wfl.

14

Zelle: B20 Kommentar: Das Bauerwartungsland ergibt sich aus der Planungsfläche abzüglich der Nicht- Bauland-Flächen wie z.B. Pfuhle, Waldflächen. Im Laufe des Planungsprozesses sind ggf. weitere Flächen für A/E-Maßnahmen bereit zu stellen und von der Planungsfläche abzuziehen.

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Sollte während der Planung entschieden werden, dass die entsprechend der Richtwerte benötigten wohnungsnahen Grünflächen zwar hergestellt, aber nicht öffentlich zugänglich gemacht werden sollen, werden diese Flächen ebenfalls in Abzug gebracht. Zelle: B22 Kommentar: Im Modell werden standardmäßig, abgeleitet aus Erfahrungswerten, 20% öffentliche Verkehrsflächen angesetzt. Private Verkehrsflächen mit öffentlicher Nutzung werden im Modell nicht berücksichtigt. Dies kann nicht angepasst werden.

Zelle: B28 Kommentar: Der Flächenbedarf für die öffentlichen wohnuhngsnahen Grünflächen wird im Modell iterativ aus der GFZ und der sich daraus ergebenden Einwohnerzahl abgeleitet. Zugrunde gelegt wird dabei ein Flächenbedarf von 6 m² wohnungsnaher Grünflächen pro Einwohner. Siedlungsnahe Grünflächen werden nicht berücksichtigt. Im Modell werden diese Flächen grundsätzlich als öffentliche Grünflächen angesetzt. Private Grünflächen mit öffentlicher Nutzung gibt es im Modell nicht. Zusätzlich erfolgt, ebenfalls über die Ermittlung der Einwohnerzahl, die Anrechnung von 1 m² pro Einwohner für Spielplatzflächen. Angesetzt werden die Spielplatzflächen im Modell als öffentliche Spielplatzflächen . Private Spielplatzflächen mit öffentlicher Nutzung gibt es im Modell nicht.

Zelle: B35 Kommentar: Als Gemeinbedarfsflächen werden im Modell nur Kita-Flächen berückichtigt. Weitere Gemeinbedarfsflächen können in der Planung durch Flächenabzug berücksichtigt werden. Zelle: B60 Kommentar: Die Umrechnung der Bodenwerte erfolgt auf der Basis einer auf 2 Nachkommastellen abgeschnittenen GFZ

Zelle: B64 Kommentar: Die Umrechnung der Bodenwerte erfolgt auf der Basis einer auf 2 Nachkommastellen abgeschnittenen GFZ

Zelle: B78 Kommentar: Die Qualität des Eingangswertes wird folgendermaßen angesetzt: hergerichtet, aber nicht erschlossen, Städtebaulicher Vertrag/ B-Plan gesichert zu erwarten. Zelle: B81 Kommentar: Angesetzt wird ein der Planung entsprechender Bodenrichtwert, welcher auf die GFZ der Planung angepasst wurde. Dieser kann von den Bodenrichtwerten der Umgebung abweichen. Zelle: B82 Kommentar: Zusätzliche Ausweisung des Zielwertes in € pro m² Wfl des gesamten Vorhabengebietes. Zelle: B89 Kommentar: Die Bodenwertsteigerung entspricht der Differenz aus Zielwert und Eingangswert. Zelle: B95 Kommentar: Die Kosten für die Herstellung werden sowohl für öffentliche als auch für private Flächen mit öffentlicher Nutzung angesetzt. Kosten für Anwuchspflege und Unterhaltung der Grünflächen werden unter Punkt Grünpflege berücksichtigt. Kostenansatz: "Arbeitskreis Organisation und Betriebswirtschaft der Deutschen Gartenamtsleiterkonferenz (GALK e.V.)" Stichtag 05/2012 Zelle: B96 Kommentar: Kostenansatz: „Durchschnittliche Kosten bzw. Richtwerte für Verkehrs- und Tiefbaumaßnahmen“ 02/2007 Plausibilisierung mit vorliegenden Kostenschätzungen aus 04/2012 Zelle: B97 Kommentar: Kostenansatz: vorliegende Kostenschätzungen aus 04/2012 Zelle: B98 Kommentar: Die kostenlose Übertragung der Flächen betrifft sowohl die öffentlichen als auch die privaten Flächen mit Nutzungsrechten. Flächen mit Benutzungsrechten für die Allgemeinheit bleiben zwar im Eigentum des Investors, stehen diesem jedoch nicht mehr zur eigenständigen Nutzung zur Verfügung. Der dadurch entstehende Verlust wird durch die Berücksichtigung unter dem Punkt kostenlose Übertragung dem Investor angerechnet. Kostenansatz: Standardansatz für Verkehrsflächen in Berlin; Überprüfung durch Kaufpreisabfrage Zelle: B99 Kommentar: Kostenansatz: Bodenrichtwert für marktfähiges Nichtbauland . Freizeit und Erhohlung Stichtag 01.01.2015 Zelle: B100 Kommentar: Änderungen in der Äußeren Erschließung werden nur in der Planung angesetzt, wenn diese durch das Plangebiet verursacht werden. Im Modell wird davon ausgegangen, dass eine Anpassung der äußeren Erschließung nicht notwendig ist. Kostenansatz: „Durchschnittliche Kosten bzw. Richtwerte für Verkehrs- und Tiefbaumaßnahmen“ 02/2007 Plausibilisierung mit vorliegenden Kostenschätzungen aus 04/2012 Zelle: B101 Kommentar: Kostenansatz: vorliegende Kostenschätzungen aus 04/2012 Zelle: B104 Kommentar: Kostenansatz: "Arbeitskreis Organisation und Betriebswirtschaft der Deutschen Gartenamtsleiterkonferenz (GALK e.V.)" Stichtag 05/2012 Zelle: B106 Kommentar: Zusätzliche Ausweisung der Summe in € pro m² Wfl des gesamten Vorhabengebietes. Zelle: B110 Kommentar: Es ist durch das BA zu prüfen, ob der Bedarf an Kita-Flächen, verursacht durch das Vorhaben, nicht bereits ducrh vorhandene Kitas gedeckt ist. Diese vorhandenen Plätze sind hier zu berücksichtigen.

Zelle: B112 Kommentar: Kostenansatz: Kostenschätzung aus Kostenansätzen BKI 2012 sowie Erfahrungswerte (<2013) Zelle: B114 Kommentar: Es ist durch das BA zu prüfen, ob der Bedarf an Grundschulplätzen, verursacht durch das Vorhaben, nicht bereits ducrh vorhandene Grundschulen gedeckt ist. Diese vorhandenen Plätze sind hier zu berücksichtigen.

Zelle: B116 Kommentar: Kostenansatz: Kostenschätzung aus Kostenansätzen BKI 2012 sowie Erfahrungswerte (<2013) Zelle: B118 Kommentar: Kostenansatz: Bodenrichtwert für marktfähiges Nichtbauland . Freizeit und Erhohlung Stichtag 01.01.2015 Zelle: B119 Kommentar: Kostenansatz: "Arbeitskreis Organisation und Betriebswirtschaft der Deutschen Gartenamtsleiterkonferenz (GALK e.V.)" Stichtag 05/2012 Zelle: B121 Kommentar: Zusätzliche Ausweisung der Summe in € pro m² Wfl des gesamten Vorhabengebietes. Zelle: B125 Kommentar: Grundsätzlich wird im Modell davon ausgegangen, dass 1/3 der Wohnfläche im Quartier den Bedingungen des mietgebundenen förderfähigen Wohnraums unterliegen, d.h. eine Mietbindung bestehen wird. Zelle: B130 Kommentar: Auf Grund der Förderbedingungen (Baudarlehen pro geförderter WE maximal 64.000 €/WE und maximal 1.200 €/m² Wfl) ergibt sich die optimale Wohnungsgröße von 53,33 m ² Wfl, bei der das Baudarlehen voll ausgeschöpft wird. Zelle: B131 Kommentar: Kostenrahmen aus einer Ermittlung ortsüblicher Kosten für kostengünstigen Geschosswohnungsbau. Zelle: B132 Kommentar: Unter Annahme eines maximalen Kostenrahmens von 2.500 €/m² für Erwerbs- und Baukosten im Bereich des mietgebundenen förderfähigen Wohnraums verbleibender Grundstücksanteil. Zelle: B133 Kommentar: vorgegebene durchschnittliche Miete bei mietgebundenen förderfähigen Wohnungen entsprechend der Förderbedingungen. Zelle: B134 Kommentar: Wird keine Förderung gewährt, muss das Baudarlehen durch ein marktübliches Darlehen ersetzt werden. 10,00 €/m² Wfl stellt die Miete dar, die angesetzt werden muss, um bei fehlender Förderung dieselbe Rendite, wie mit Förderung zu erwirtschaften. Zelle: B136 Kommentar: Der Zielwert entspricht dem maximal für förderfähigen Wohnraum angemessenen Bodenpreis, da die zugrunde liegenden BRW im Allgemeinen durchschnittliche Wohnqualitäten beschreiben, also weder nur hochpreisige Eigentumswohngen noch nur kostengünstige Wohnungen im Sinne des mietgebundenen förderfähigen Wohnraums beinhalten. Für den Fall, dass der Zielwert tatsächlich pro m² Wohnfläche über den möglichen 500 €/ m² Wfl. liegt, ist die Differenz an den Vorhabenträger im Rahmen der Angemessenheitsprüfung auszugleichen. Dem Vorhabenträger entsteht so keinerlei Verlust durch den Verkauf der Fläche, die für mietgebundenen förderfähigen Wohnraum vorgesehen ist. Denn er muss i.S. der zulässigen Ausweisung von Flächen für mietgebundenen förderfähigen Wohnraum in Bebauungsplänen hinnehmen, dass er auf diesen Flächen nicht die Maximalrendite von hochwertigen Eigentumswohnungen erreichen kann.

Zelle: B138 Kommentar: Bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 53,33 m² und maximalen Kosten für Errichtung und Grundstückskauf von 2.500 €/m² Wfl. sind keine Defizite durch die Mietbindung vorhanden, d.h. die kostendeckende Miete mit Förderung liegt bei 6,50 €. Eine Anrechnung der Mietbindung bei gleichzeitiger Förderung beträgt entsprechend immer 0 €. Zelle: B144 Kommentar: Bei fehlender Förderung wurde mit 10,00 €/m² Wfl die Miete bestimmt, welche notwendig wäre, um ohne Förderung nicht schlechter gestellt zu werden, als mit Förderung. Der sich aus der ohne Förderung notwendigen Miete von 10,00 €/m² Wfl und der gebundenen Miete von 6,50 €/m² Wfl ergebende Underrent wird dem Vorhabenträger als Verlust angerechnet. Zelle: B147 Kommentar: Zusätzliche Ausweisung der Summe in € pro m² Wfl des gesamten Vorhabengebietes. Zelle: B155 Kommentar: Zusätzliche Ausweisung der Summe in € pro m² Wfl des gesamten Vorhabengebietes.

15

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Version: 1.0 (10.04.2015)

Kooperatives Baulandmodell Berlin Berechnungstool zur Bewertung der Angemessenheit städtebaulicher Verträge - Kombination Geschosswohnungsbau - individueller Wohnungsbau Eingabeblatt individueller Wohnungsbau Datei: 2015-04-10 Beispiel Berechnungstool Kombi.xls
Die Eingabemaske enthält alle erforderliche Parameter. Für die Berechnung zwingend notwendige Parameter sind rot markiert, solange keine Eingabe dazu erfolgt ist. Einzelne Eingaben können zur Korrekturaufforderung führen. Die für den Modellbereich nicht veränderbaren Parameter können im Planungsbereich in verschiedenen Varianten innerhalb eines vorgegeben Rahmens verändert werden. Die Berechnungen selber erfolgen in einem verdeckten Bereich dieser Datei. Nur für die intakte Datei kann die Richtigkeit der Ergebnisse zugesagt werden. Kosten sind nur anzusetzen, soweit keine Drittmittel für das Land Berlin zur Verfügung stehen. Andernfalls sind die Kosten ggf. anzupassen. Im Falle der Beschädigung oder bei Rückfragen wenden Sie sich bitte an info@aedvice.de.

Eingabeparameter
16 17 18 19 20 21 22 23 Projektname Datum Hinweis Hinweis Hinweis Hinweis Planungsfläche nicht zu berücksichtigende Flächen städtebaulich notwendiges Grün ohne öffentliche Nutzung (aus B-Plan) Flächen für Ausgleichs und Ersatzmaßnahmen (aus B-Plan) nicht zu berücksichtigende Flächen des Geschosswohnungsbaus (Bauerwartungsland des Geschosswohnungsbaus inkl. Verkehrs- Grün-, Gemeindbedarfs-, Wohnbauflächen)

Beispiel
10.04.2015
200.000 40.000 0 0 70.000 m² m² m² m²

muss muss muss muss muss muss

###### ###### ###### ###### ###### ######

24 Hinweis 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101

m²

muss

######

Modell
Hinweis GFZ - Prognose unter Berücksichtigung des bestehenden Nutzungsmaßes (konkrete Planung liegt noch nicht vor) GF - Prognose unter Berücksichtigung des bestehenden Nutzungsmaßes (konkrete Planung liegt noch nicht vor) GRZ - Prognose BRW Prognose BRW-Zone GFZ des BRW GFZ - Bestand zulässiges Wohnen GF- Bestand zulässiges Wohnen sonstige nicht vorhabenbezogene Gemeinbedarfsflächen (im Bereich des Geschosswohnungsbaus) 0,40 m² 0,3 200 €/m² 1235 0,4 eins von beiden muss muss muss muss muss eins von beiden muss kann falsch falsch ###### ###### ###### ###### falsch falsch

Hinweis

Hinweis

0 0 m²

Hinweis

Planung ind. Wohnungsbau
Wenn keine Planungsdaten eingetragen werden, erfolgt im Ausgabeblatt nur eine Berechnung im Modell-Bereich (grau) Hinweis BRW Planung BRW-Zone GFZ des BRW abweichender, durch Gutachten bestimmter Eingangswert abweichender, durch Gutachten bestimmter Zielwert abweichender Ansatz für den Eingangswert: 60 % des BRW Wohnen der Umgebung GFZ GF (Wohnen individueller Wohnungsbau) GRZ Flächen Verkehrsflächen öffentlich (Straße) Verkehrsflächen öffentlich (Wege) Verkehrsflächen privat (Straße mit Fahrrechten) Verkehrsflächen privat (Geh- und Fahrradrechte) öffentliche Grünflächen private Grünflächen mit öff. Nutzung Hinweis Hinweis sonstige nicht vorhabenbezogene Gemeinbedarfsflächen Entwicklungspflege Dauer des Pflegevertrages Soziale Infrastruktur Spielplatzflächen in der öff. Grünanlage wenn ja, Spielplatzfläche im Grün (falls bekannt) separate öffentliche Spielplatzflächen wenn ja, Spielplatzfläche private Spielplatzflächen mit öff. Nutzung vorhandene Kita-Plätze im Umfeld Kita im Vorhabengebiet geplant (ja/nein) wenn ja, Kitafläche (falls bekannt) Ablösung der Kita-Plätze abweichender Kostenansatz Kita vorhandene Grundschulplätze im Umfeld abweichender Kostenansatz Grundschule äußere Erschließung (Umbau Verursacher) Fläche Straßen Kosten Straßen Fläche Gehweg Kosten Gehweg Kosten Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen außerhalb des Planungsgebietes zusätzliche vorhabenbezogene Kosten 1 2 3 4 ja 200 €/m² 1235 0,4 €/m² €/m² muss muss muss kann kann kann eins von beiden muss muss falsch falsch ###### wenn k.A., dann Standardansatz: 50 % ###### ###### ######

Hinweis

Hinweis Hinweis

26.000 m² GF 0,3

Hinweis

0 0 18.000 0

m² m² m² m²

kann kann kann kann kann kann kann

12.000

0 m² 10.000 m² 0 m²

Jahre

kann

wenn k.A., dann Standardansatz: 3 Jahre

Hinweis Hinweis

nein m² nein m² m² 0 nein m² nein €/Kind 0 €/Kind

muss kann muss muss kann muss muss kann muss kann muss kann

###### ###### wenn k.A., dann Ansatz: Bedarf Spielplatzfläche abzüglich sep. Spielplatz, mind. jedoch 250 m² wenn k.A., dann Standardansatz: 0 m² ###### ###### wenn k.A., dann Standardansatz: 2.000 m² ###### wenn k.A., dann Standardansatz: 25.000 € ###### wenn k.A., dann Standardansatz: 37.000 €/Kind

Hinweis Hinweis

Hinweis Hinweis Hinweis Hinweis

m² € m² € €

eins von beiden kann eins von beiden kann kann wenn k.A., dann Standardansatz: 0 €

Hinweis Hinweis

€ € € €

16

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Kooperatives Baulandmodell Berlin Berechnungstool zur Bewertung der Angemessenheit städtebaulicher Verträge - Kombination Geschosswohnungsbau individueller Wohnungsbau Ausgabeblatt individueller Wohnungsbau Datei: 2015-04-10 Beispiel Berechnungstool Kombi.xls

Beispiel 10.04.2015

9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 Hinweise

Erstellungsdatum

Beispiel
Version: 1.0 (10.04.2015)

abweichender Ansatz Planung

Beispiel
Planung

10.04.2015
Flächen

Ansatz Modell

Modell

Planungsfläche nicht zu berücksichtigende Flächen städtebaulich notwendiges Grün ohne öffentliche Nutzung (aus B-Plan) Flächen für Ausgleichs und Ersatzmaßnahmen (aus B-Plan) nicht zu berücksichtigende Flächen desGeschosswohnungsbaus (Verkehrs- Grün-, Gemeindbedarfs-, Wohnbauflächen) Hinweis Hinweis Bauerwartungsland (ind. Wohnungsbau) Verkehrsflächen Verkehrsflächen öffentlich (Straße) Verkehrsflächen öffentlich (Wege) Verkehrsflächen privat (Straße) Verkehrsflächen privat (Geh- und Fahrradrechte) Grünflächen öffentliche Grünflächen davon Spielplatz in Grünfläche private Grünflächen mit öff. Nutzung separate öffentliche Spielplatzflächen Spielplatzflächen mit öff. Nutzung Gemeinbedarfsflächen Kitaflächen sonstige Gemeinbedarfsflächen Summe sonstige Flächen künftiges Bauland Kennwerte GFZ- Prognose unter Berücksichtigung des bestehenden Nutzungsmaßes GF - Prognose GFZ Planung Geschossfläche Planung GFZ Bestand - zulässiges Wohnen GF - Bestand - zulässiges Wohnen Bestand übersteigende GF Wohnen (Mehrwert) BRW-Zone Prognose Bodenrichtwert Prognose BRW angepasst auf GFZ der Prognose BRW-Zone Planung Bodenrichtwert Planung BRW angepasst auf GFZ Planung Anzahl Wohnungen Anzahl Einwohner Fläche Spielplätze - Soll (Brutto) Anzahl Kita-Kinder (Langzeitbedarf) davon durch Mehrwert (GF Neu) Anzahl Grundschul-Kinder davon durch Mehrwert (GF Neu) wohnungsnahe Grünflächen - Soll private Grünflächen (Gärten) theoretische Bodenwertsteigerung Eingangswert nach gif Eingangswert Wohnen abweichender Eingangswert Wohnen (Übergangszeit bis Ende 2015) Differenz (Eingangswert nach gif - Eingangswert 50% des umgebenden BRW) Zielwert Wohnen 39 % 50 % des BRW Wohnen Umgebung 11 % 100 % des BRW Wohnen Planung 120 150 3 1 6 m² Wfl / WE m² BGF / WE EW/WE m² / EW % der EW (davon 75%) Eingabe GFZ 100,0 % 20,0 %

200.000 40.000 0 0

m² m² m² m²

200.000 40.000 0 0

m² m² m² m²

70.000 m² 90.000 m² 18.000 18.000 0 0 0 m² m² m² m² m² 20,0 %

70.000 m² 90.000 m² 18.000 0 0 18.000 0 m² m² m² m² m²

Hinweis

4,2 % 4,2 % 0 m²

3.818 m² 3.272 m² 0 m² 545 m² 0 m²

11,1 % 0 m²

10.000 m² 0 m² 10.000 m² 0 m² 0 m²

Hinweis

0,0 %

0 m² 0 m² 0 m² 21.818 m² 68.182 m²

0,0 %

0 m² 0 m² 0 m² 28.000 m² 62.000 m²

24,2 % 75,8 %

31,1 % 68,9 %

0,40 27.273 m² GF 0,41 26.000 m² GF 0,00 0 m² GF 26.000 m² GF

Eingabe BGF 0,00 0 m² GF 27.273 m² GF 1235 200 €/m² 200 €/m²

GFZ 0,40 GFZ 0,40 1.235 200 €/m² 202 €/m²

GFZ 0,40 GFZ 0,41

6 % der EW (davon 90%)

182 545 545 25 25 30 30

WE EW m² Kita-Kinder Kita-Kinder Grundschul-Kinder Kita-Kinder

173 520 520 24 24 29 29

WE EW m² Kita-Kinder Kita-Kinder Grundschul-Kinder Kita-Kinder

6 m²/EW 0,5 % der nicht überbaubareb Fläche

3.273 m² 23.864 m²

3.120 m² 31.000 m²

Hinweis

100 €/m²

6.818.220 €

informativ: 50% des BRW Wohnen 60 % des BRW Wohnen

100 €/m² 120 €/m²

6.200.000 € 7.440.000 €

Hinweis Hinweis

200 €/m² 13.636.440 € 625 €/m² Wfl 500 €/m² BGF

202 €/m² 12.512.727 € 602 €/m² Wfl 481 €/m² BGF 2

abweichender, durch Gutachten bestimmter Eingangswert abweichender, durch Gutachten bestimmter Zielwert

Hinweis

Bodenwertsteigerung

100 €/m²

6.818.220 € 313 €/m² Wfl.

82 €/m²

5.072.727 € 244 €/m² Wfl.

Kosten Erschließung (öffentl.) Hinweis Hinweis Hinweis Hinweis Hinweis Hinweis Hinweis Herstellung öffentliche Grünflächen (öffentl. + privat mit Nutzungsrechten) Herstellung Strassenflächen (öffentl + privat mit Nutzungsrechten) Herstellung Wegeflächen (öffentl + privat mit Nutzungsrechten) kostenlose Übertragung Straßen- und Wegeflächen kostenlose Übertragung Grünflächen äußere Erschließung Straßen (z.B. Umbau Verkehrsknoten) äußere Erschließung Wege Entwicklungspflege (öffentl. + privat mit Nutzungsrecht) Hinweis Kosten Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen außerhalb des Planungsgebietes Hinweis Summe Kosten soziale Infrastruktur Hinweis Hinweis Hinweis Hinweis Hinweis Hinweis Hinweis vorhandene Kita-Plätze im Umfeld verbleibender Bedarf an Kita-Plätzen Baukosten Kita Verursacher (nur bei Ablösung der Kita-Plätze) vorhandene Grundschul-Plätze im Umfeld verbleibender Bedarf an Grundschul-Plätzen Baukosten Grundschule Verusacher kostenlose Übertragung öff. Spielplatzflächen (außer in Grünanlagen) Herstellungskosten Spielplätze Verursacher Summe zusätzliche vorhabenbezogene Kosten 1. 2. 3. 4. Summe 0 0 0 0 € € € € 0 0 0 0 € € € € 0 Plätze 25 Plätze 0€ 0 Plätze 30 Plätze 1.110.000 € 16.364 € 54.546 € 1.180.909 € 545 m² 545 m² 54 €/m² Wfl. 0 Plätze 24 Plätze 0€ 0 Plätze 29 Plätze 1.073.000 € 0€ 0€ 1.073.000 € 0 m² 0 m² 52 €/m² Wfl. 60 150 40 5 30 150 40 €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² 196.341 2.700.000 0 90.000 114.534 0 0 € € € € € € € 3.272 18.000 0 18.000 3.818 0 0 m² m² m² m² m² m² m² 600.000 2.700.000 0 90.000 300.000 0 0 € € € € € € € 10.000 18.000 0 18.000 10.000 m² m² m² m² m²

3 Jahre 3 €/m²

29.451 € 0€ 3.130.326 €

3 Jahre 3.272 m² 143 €/m² Wfl.

90.000 € 0€ 3.780.000 €

3 Jahre 10.000 m² 182 €/m² Wfl.

25.000 €/Kind

37.000 €/Kind 30 €/m² 100 €/m²

0€

0€

Bodenwertsteigerung Summe Kosten (Erschließung, soz. Infrastruktur, Verfahrenskosten, kein mietgeb. förderf. Wohnungsbau) Bodenwertsteigerung - Summe Kosten

6.818.220 € 4.311.235 € 2.506.985 €

313 €/m² Wfl. 198 €/m² Wfl.

5.072.727 € 4.853.000 € 219.727 €

244 €/m² Wfl. 233 €/m² Wfl.

17

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung
Kooperatives Baulandmodell Berlin Berechnungstool zur Bewertung der Angemessenheit städtebaulicher Verträge - Kombination Geschosswohnungsbau - individueller Wohnungsbau Ausgabeblatt Zusammenfassung Geschosswohnungsbau + individueller Wohnungsbau Datei: 2015-04-10 Beispiel Berechnungstool Kombi.xls
Beispiel 10.04.2015

9 Erstellungsdatum 10 10.04.2015 11 Flächen 12 13 Planungsfläche 14 nicht zu berücksichtigende Flächen (Flächen ohne Bauerwartung) 15 städtebaulich notwendiges Grün ohne öffentliche Nutzung (aus B-Plan) 16 Flächen für Ausgleichs und Ersatzmaßnahmen (aus B-Plan) 17 18 Flächen des Geschosswohnungsbaus (Verkehrs- Grün-, Gemeindbedarfs-, Wohnbauflächen) 19 Flächen des individuellen Wohnungsbaus (Verkehrs- Grün-, Gemeindbedarfs-, Wohnbauflächen) 20 21 Bauerwartungsland 22 23 Verkehrsflächen 24 Verkehrsflächen öffentlich (Straße) 25 Verkehrsflächen öffentlich (Wege) 26 Verkehrsflächen privat (Straße) 27 Verkehrsflächen privat (Geh- und Fahrradrechte) 28 29 Grünflächen 30 öffentliche Grünflächen 31 private Grünflächen mit öff. Nutzung 32 separate öffentliche Spielplatzflächen 33 Spielplatzflächen mit öff. Nutzung 34 35 Gemeinbedarfsflächen 36 Kitaflächen 37 sonstige Gemeinbedarfsflächen 38 39 Summe sonstige Flächen 40 41 künftiges Bauland 42 43 Kennwerte 44 Anzahl Wohnungen 45 Anzahl Einwohner 46 Fläche Spielplätze - Soll (Brutto) 47 Anzahl Kita-Kinder (Langzeitbedarf) 48 davon durch Mehrwert (GF Neu) 49 Anzahl Grundschul-Kinder 50 davon durch Mehrwert (GF Neu) 51 wohnungsnahe Grünflächen - Soll (öffentlich) 52 53 theoretische Bodenwertsteigerung 54 55 Bodenwertsteigerung 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 Kosten Erschließung (öffentl.) Herstellung öffentliche Grünflächen (öffentl. + privat mit Nutzungsrechten) Herstellung Strassenflächen (öffentl + privat mit Nutzungsrechten) Herstellung Wegeflächen (öffentl + privat mit Nutzungsrechten) kostenlose Übertragung Straßen- und Wegeflächen kostenlose Übertragung Grünflächen äußere Erschließung Straßen (z.B. Umbau Verkehrsknoten) äußere Erschließung Wege Entwicklungspflege (öffentl. + privat mit Nutzungsrecht) Kosten Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen außerhalb des Planungsgebietes Summe Kosten soziale Infrastruktur vorhandene Kita-Plätze im Umfeld verbleibender Bedarf an Kita-Plätzen Kosten Kitaplätze (bei Ablösung) vorhandene Grundschul-Plätze im Umfeld verbleibender Bedarf an Grundschul-Plätzen Kosten Grundschulplätze kostenlose Übertragung öff. Spielplatzflächen (außer in Grünanlagen) Herstellungskosten Spielplätze Verursacher Summe Kosten mietgebundener förderfähiger Wohnraum Anteil mietgebundener förderfähiger Wohnraum Anrechnung für Zielwert > 500 €/m² Wfl. Defizit bei Förderung (über 20 Jahre) durch Fördermittel abgedeckte WE des förderfähigen Wohnraums Defizit bei fehlender Förderung nicht durch Fördermittel abgedeckte WE des förderfähigen Wohnraums Summe Verfahrenskosten Summe zusätzliche vorhabenbezogene Kosten 1. 2. 3. 4. Summe

Version: 1.0 (10.04.2015)

Beispiel Modell

Beispiel Planung

200.000 40.000 0 0

m² m² m² m²

200.000 40.000 0 0

m² m² m² m²

70.000 m² 90.000 m² 160.000 m² 32.000 32.000 0 0 0 15.631 13.398 0 2.233 0 m² m² m² m² m² m² m² m² m² m²

70.000 m² 90.000 m² 160.000 m² 51.000 0 3.000 48.000 0 10.000 0 10.000 0 0 m² m² m² m² m² m² m² m² m² m²

2.000 m² 2.000 m² 0 m² 49.631 m² 110.369 m²

0 m² 0 m² 0 m² 61.000 m² 99.000 m²

1.026 2.233 2.233 101 97 122 116 13.398

WE EW m² Kita-Kinder Kita-Kinder Grundschul-Kinder Grundschul-Kinder m²

973 2.120 2.120 96 92 116 110 12.720

WE EW m² Kita-Kinder Kita-Kinder Grundschul-Kinder Grundschul-Kinder m²

209 €/m²

23.060.215 €

186 €/m²

18.367.871 €

803.872 4.800.000 0 160.000 468.924 0 0

€ € € € € € €

13.398 32.000 0 32.000 15.631 0 0

m² m² m² m² m² m² m²

600.000 7.200.000 120.000 255.000 300.000 0 0

€ € € € € € €

10.000 48.000 3.000 51.000 10.000

m² m² m² m² m²

120.581 € 0€ 6.353.377 €

13.398 m²

90.000 € 0€ 8.565.000 €

10.000 m²

0 97 0 0 116 4.292.000

Plätze Plätze € Plätze Plätze € 2.233 m² 2.233 m²

0 92 1.700.000 0 110 4.070.000

Plätze Plätze € Plätze Plätze € 0 m² 0 m²

66.988 € 223.294 € 4.582.282 €

0€ 0€ 5.770.000 €

210 WE 149.333 € 0€ 0€ 5.744.620 € 5.744.620 € 5.893.954 €

200 WE 69.181 € 0€ 0€ 5.471.067 € 5.471.067 € 5.540.248 €

1.800.000 €

1.800.000 €

0 0 0 0 0

€ € € € €

0 0 0 0 0

€ € € € €

Bodenwertsteigerung Summe Kosten (Erschließung, soz. Infrastruktur, Verfahrenskosten, kein mietgeb. förderf. Wohnungsbau) Bodenwertsteigerung - Summe Kosten Summe Kosten (Erschließung, soz. Infrastruktur, Verfahrenskosten + mietgeb. förderf. Wohnraum mit Förderung) Bodenwertsteigerung - Summe Kosten Summe Kosten (Erschließung, soz. Infrastruktur, Verfahrenskosten + mietgeb. förderf. Wohnraum ohne Förderung) Bodenwertsteigerung - Summe Kosten

23.060.215 € 12.735.658 € 10.324.557 € 12.884.992 € 10.175.223 € 18.629.612 € 4.430.603 €

18.367.871 € 16.135.000 € 2.232.871 € 21.675.248 € -3.307.377 € 21.675.248 € -3.307.377 €

18

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Anlage 4
Kooperatives Baulandmodell Berlin Berechnungstool zur Bewertung der Angemessenheit städtebaulicher Verträge Geschosswohnungsbau Berechnung der Bauerwartung nach dem Muster der gif Datei: 2015_04_10 Beispiel Berechnungstool Geschosswohnungsbau.xls
Datum: 10.04.2015 Bauerwartungsland Verkehrsflächen (Straßen +Wege) Grünflächen Gemeinbedarfsfläche Bauland 50.000 10.000 8.313 2.000 29.687 m² m² m² m² m²

20 17 4 59

% % % %

Marktwert von baureifem Land (beitragsfrei) (BRW Prognose) abzüglich Wertansätze für Kosten - Herstellung der Erschließungsanlagen (Straßen 150 €/m², Wege 40 €/m², Günflächen 45 €/m²) Wert des flächenbeitragsfreien Baulands (kostenbeitragspflichtig) abzüglich Ansätze für Flächenabgaben

Marktwert [€/m²] 770 €/m²

Marktwert x Baulan 22.858.990 €

1.927.531 € 65 €/m² Bauland 705 €/m² 41 % 286 €/m² 419 €/m² Bauerwartungsland

20.931.459 €

Wert des beitragspflichtigen Baulands (kosten- und flächenbeitragspflichtig) Berücksichtigung der Wartezeit - Wartezeit - Zinssatz

20.931.459 €

3,0 Jahre 5,0 % 362 €/m² 20 €/m² 342 €/m² 44 %

- Abschlag für Verfahrenskosten vorläufiger Wert des Bauerwartungs- oder Rohbaulandes weitere mögliche Ansätze - Abschlag für zusätzliche Risiken - Unternehmerischer Gewinn

17.081.381 €

15 % 51 €/m² 290 €/m² 38 %

Wert des Bauerwartungs- oder Rohbaulandes Wert in %

14.519.174 €

19

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Anlage 5
Kooperatives Baulandmodell Berlin Berechnungstool zur Bewertung der Angemessenheit städtebaulicher Verträge - Geschosswohnungsbau Berechnung des Defizites des mietgebundenen förderfähigen Wohnraums bei fehlender Förderung Datei: 2015_04_10 Beispiel Berechnungstool Geschosswohnungsbau.xls
Datum: 10.04.2015

Under-Rent Modell ∅ Wohnungsgröße Mietfläche gefördert Anzahl Wohnungen Baujahr Betrachtungszeitraum Verwaltungskosten Instandhaltungskosten Mietausfallwagnis Liegenschaftszinssatz 53,33 7.893 148 2.014 20 279,35 8,62 2 5 m² Wfl m² Wfl WE Jahre €/Wohnung €/m² % %

Under-Rent Planung ∅ Wohnungsgröße Mietfläche gefördert Anzahl Wohnungen Baujahr Betrachtungszeitraum Verwaltungskosten Instandhaltungskosten Mietausfallwagnis Liegenschaftszinssatz 53,33 0 0 2.014 20 279,35 8,62 2 5 m² Wfl m² Wfl WE Jahre €/Wohnung €/m² % %

Ermittlung des kostendeckenden Ertragswertes Anfangsmiete 10,00 €/m² Verwaltungskosten Jahresreinertrag (kapitalisiert) Kapitalisierungsfaktor Mietausfallwagnis Jahresreinertrag Jahresrohertrag Instandhaltungskosten

Ermittlung des kostendeckenden Ertrags 10,00 €/m² Jahresrohertrag Jahresrohertrag

Miete

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

10,00 € 10,00 € 10,20 € 10,20 € 10,40 € 10,40 € 10,60 € 10,60 € 10,80 € 10,80 € 11,00 € 11,00 € 11,20 € 11,20 € 11,40 € 11,40 € 11,60 € 11,60 € 11,80 € 11,80 €

947.141 € 947.141 € 966.084 € 966.084 € 985.026 € 985.026 € 1.003.969 € 1.003.969 € 1.022.912 € 1.022.912 € 1.041.855 € 1.041.855 € 1.060.798 € 1.060.798 € 1.079.741 € 1.079.741 € 1.098.683 € 1.098.683 € 1.117.626 € 1.117.626 €

41.344 € 41.344 € 41.344 € 41.344 € 41.344 € 41.344 € 41.344 € 41.344 € 41.344 € 41.344 € 41.344 € 41.344 € 41.344 € 41.344 € 41.344 € 41.344 € 41.344 € 41.344 € 41.344 € 41.344 €

68.036 € 68.036 € 68.036 € 68.036 € 68.036 € 68.036 € 68.036 € 68.036 € 68.036 € 68.036 € 68.036 € 68.036 € 68.036 € 68.036 € 68.036 € 68.036 € 68.036 € 68.036 € 68.036 € 68.036 €

18.943 € 18.943 € 19.322 € 19.322 € 19.701 € 19.701 € 20.079 € 20.079 € 20.458 € 20.458 € 20.837 € 20.837 € 21.216 € 21.216 € 21.595 € 21.595 € 21.974 € 21.974 € 22.353 € 22.353 €

818.818 € 818.818 € 837.382 € 837.382 € 855.946 € 855.946 € 874.510 € 874.510 € 893.074 € 893.074 € 911.638 € 911.638 € 930.202 € 930.202 € 948.766 € 948.766 € 967.330 € 967.330 € 985.894 € 985.894 €

0,95 0,91 0,86 0,82 0,78 0,75 0,71 0,68 0,64 0,61 0,58 0,56 0,53 0,51 0,48 0,46 0,44 0,42 0,40 0,38 Σ

779.827 € 742.692 € 723.362 € 688.916 € 670.656 € 638.720 € 621.498 € 591.903 € 575.683 € 548.270 € 533.016 € 507.634 € 493.306 € 469.815 € 456.372 € 434.640 € 422.043 € 401.945 € 390.152 € 371.573 € 11.062.022 €

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

10,00 € 10,00 € 10,20 € 10,20 € 10,40 € 10,40 € 10,60 € 10,60 € 10,80 € 10,80 € 11,00 € 11,00 € 11,20 € 11,20 € 11,40 € 11,40 € 11,60 € 11,60 € 11,80 € 11,80 €

Miete

Jahr

Jahr

0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€

Under-Rent Anfangsmiete 6,50 €/m² Verwaltungskosten Jahresreinertrag (kapitalisiert) Kapitalisierungsfaktor Mietausfallwagnis Jahresreinertrag Jahresrohertrag

Under-Rent 6,50 €/m²

Instandhaltungskosten

Miete

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

6,50 € 6,50 € 6,70 € 6,70 € 6,90 € 6,90 € 7,10 € 7,10 € 7,30 € 7,30 € 7,50 € 7,50 € 7,70 € 7,70 € 7,90 € 7,90 € 8,10 € 8,10 € 8,30 € 8,30 €

615.642 € 615.642 € 634.584 € 634.584 € 653.527 € 653.527 € 672.470 € 672.470 € 691.413 € 691.413 € 710.356 € 710.356 € 729.298 € 729.298 € 748.241 € 748.241 € 767.184 € 767.184 € 786.127 € 786.127 €

41.344 € 41.344 € 41.344 € 41.344 € 41.344 € 41.344 € 41.344 € 41.344 € 41.344 € 41.344 € 41.344 € 41.344 € 41.344 € 41.344 € 41.344 € 41.344 € 41.344 € 41.344 € 41.344 € 41.344 €

68.036 € 68.036 € 68.036 € 68.036 € 68.036 € 68.036 € 68.036 € 68.036 € 68.036 € 68.036 € 68.036 € 68.036 € 68.036 € 68.036 € 68.036 € 68.036 € 68.036 € 68.036 € 68.036 € 68.036 €

12.313 € 12.313 € 12.692 € 12.692 € 13.071 € 13.071 € 13.449 € 13.449 € 13.828 € 13.828 € 14.207 € 14.207 € 14.586 € 14.586 € 14.965 € 14.965 € 15.344 € 15.344 € 15.723 € 15.723 €

493.949 € 493.949 € 512.513 € 512.513 € 531.077 € 531.077 € 549.640 € 549.640 € 568.204 € 568.204 € 586.768 € 586.768 € 605.332 € 605.332 € 623.896 € 623.896 € 642.460 € 642.460 € 661.024 € 661.024 €

0,95 0,91 0,86 0,82 0,78 0,75 0,71 0,68 0,64 0,61 0,58 0,56 0,53 0,51 0,48 0,46 0,44 0,42 0,40 0,38 Σ

470.427 € 448.026 € 442.728 € 421.645 € 416.112 € 396.297 € 390.619 € 372.018 € 366.270 € 348.828 € 343.071 € 326.735 € 321.021 € 305.734 € 300.105 € 285.814 € 280.303 € 266.956 € 261.590 € 249.133 € 7.013.433 € 4.048.589 €

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

6,50 € 6,50 € 6,70 € 6,70 € 6,90 € 6,90 € 7,10 € 7,10 € 7,30 € 7,30 € 7,50 € 7,50 € 7,70 € 7,70 € 7,90 € 7,90 € 8,10 € 8,10 € 8,30 € 8,30 €

Miete

Jahr

Jahr

0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€

Under-Rent

20

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

sswohnungsbau ung

Under-Rent Planung ∅ Wohnungsgröße Mietfläche gefördert Anzahl Wohnungen Baujahr Betrachtungszeitraum Verwaltungskosten Instandhaltungskosten Mietausfallwagnis Liegenschaftszinssatz 53,33 0 0 2.014 20 279,35 8,62 2 5 m² Wfl m² Wfl WE Jahre €/Wohnung €/m² % %

Ermittlung des kostendeckenden Ertragswertes 10,00 €/m² Verwaltungskosten Jahresreinertrag (kapitalisiert) 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ Jahresreinertrag (kapitalisiert) 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0 € Kapitalisierungsfaktor 0,95 0,91 0,86 0,82 0,78 0,75 0,71 0,68 0,64 0,61 0,58 0,56 0,53 0,51 0,48 0,46 0,44 0,42 0,40 0,38 Σ Kapitalisierungsfaktor 0,95 0,91 0,86 0,82 0,78 0,75 0,71 0,68 0,64 0,61 0,58 0,56 0,53 0,51 0,48 0,46 0,44 0,42 0,40 0,38 Σ Mietausfallwagnis Jahresreinertrag 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ Jahresreinertrag 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ Jahresrohertrag Instandhaltungskosten 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€

Jahresreinertrag (kapitalisiert)

9.827 € 2.692 € 3.362 € 8.916 € 0.656 € 8.720 € 1.498 € 1.903 € 5.683 € 8.270 € 3.016 € 7.634 € 3.306 € 9.815 € 6.372 € 4.640 € 2.043 € 1.945 € 0.152 € 1.573 € 2.022 €

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

10,00 € 10,00 € 10,20 € 10,20 € 10,40 € 10,40 € 10,60 € 10,60 € 10,80 € 10,80 € 11,00 € 11,00 € 11,20 € 11,20 € 11,40 € 11,40 € 11,60 € 11,60 € 11,80 € 11,80 €

Miete

Jahr

0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€

0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€

0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€

Under-Rent 6,50 €/m² Verwaltungskosten Mietausfallwagnis 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ Jahresrohertrag

Jahresreinertrag (kapitalisiert)

0.427 € 8.026 € 2.728 € 1.645 € 6.112 € 6.297 € 0.619 € 2.018 € 6.270 € 8.828 € 3.071 € 6.735 € 1.021 € 5.734 € 0.105 € 5.814 € 0.303 € 6.956 € 1.590 € 9.133 € 3.433 €

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

6,50 € 6,50 € 6,70 € 6,70 € 6,90 € 6,90 € 7,10 € 7,10 € 7,30 € 7,30 € 7,50 € 7,50 € 7,70 € 7,70 € 7,90 € 7,90 € 8,10 € 8,10 € 8,30 € 8,30 €

0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€

0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€

48.589 €

Instandhaltungskosten 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 0€

Miete

Jahr

Under-Rent

21

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Anlage 6
Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V.
Society of Property Researchers, Germany Mosbacher Straße 9 65187 Wiesbaden Telefon (0611) 23 68 10 70 Telefax (0611) 23 68 10 75 e-mail info@gif-ev.de Internet www.gif-ev.de

Ermittlung des Marktwerts (Verkehrwerts) von werdendem Bauland

Oktober 2008

© gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. Arbeitskreis 3 Marktwertermittlung

22

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Das Kalkulationsverfahren für werdendes Bauland
Empfehlung der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e. v. (gif) zur Ermittlung des Marktwerts (Verkehrwerts) von werdendem Bauland vom 23.10.2008 Nach WertV sollen Bodenwerte in der Regel im Vergleichswertverfahren ermittelt werden. Dies lässt sich bei den Entwicklungsstufen des werdenden Baulands - Bauerwartungsland und Rohbauland - häufig nicht realisieren, weil keine Vergleichskaufpreise vorliegen oder diese nicht im gewöhnlichen Geschäftsverkehr entstanden sind. Um der Nachfrage nach solchen Bodenwerten dennoch genügen zu können, zum Beispiel für Umlegungszwecke, hat die gif e.V. 1997 erstmals eine Empfehlung veröffentlicht, die sich in der Praxis bewährt hat. Die Erfahrungen hiermit und die bodenpolitischen Veränderungen seither haben es notwendig gemacht, die Empfehlung neu zu fassen und hinsichtlich der anzusetzenden Parameter zu aktualisieren. Kalkulation des Werts von werdendem Bauland Ausgangspunkt der Kalkulation ist der Marktwert (Verkehrswert) von baureifem, erschließungsbeitragsfreiem Land, der aus Vergleichsdaten (Kaufpreisen, Bodenrichtwerten) gewonnen und auf die künftigen Verhältnisse des zu bewertenden Bauerwartungs- oder Rohbaulands bezogen wird. Dieser Marktwert wird um kalkulatorische Wertansätze für die im Entwicklungsprozess gewöhnlich entstehenden Kosten und Abgaben gemindert und führt zu Rohbauland- oder Bauerwartungslandwerten, die nach vernünftigen und kaufmännischen Erwägungen gezahlt werden könnten, also Marktpreisen entsprechen. Elemente der Kalkulation sind Wertansätze für: M = Marktwert K = Kosten Marktwert (Verkehrswert) von baureifem, erschließungsbeitragsfreiem Land, abgeleitet aus Vergleichsdaten (€/m²) insbesondere Erschließungsbaukosten, Kosten für den naturschutzrechtlichen Ausgleich, Kosten aufgrund städtebaulicher Verträge, Kosten aufgrund von Altlasten, usw. insbesondere für die öffentliche Erschließung oder aufgrund städtebaulicher Verträge für bestimmte andere Zwecke mit dem das zum Kauf eingesetzte Kapital über die Warte-zeit zu verzinsen ist Anzahl der Jahre vom Wertermittlungsstichtag bis zur Zulässigkeit von Vorhaben

f = p = n =

Flächenabgaben Zinssatz Wartezeit

-1-

23

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Formel:

1  f  M  K * n 1 p 

Alle Ansätze sind unter Berücksichtigung der regionalen Preisverhältnisse und auf der Grundlage von Erfahrungswerten der betreffenden Kommune und der sonstigen Fachleute (Gutachterausschuss, Makler, Entwickler, Baufirmen) praxisnah zu treffen. Ansätze für Kosten sind aus den gewöhnlichen Kosten im Sinne der WertV abzuleiten. Es ist darauf zu achten, dass keine Doppelberücksichtigungen erfolgen. Die in dieser Richtlinie angegebenen Wert- und Zeitansätze sind Anhaltspunkte und im Einzelfall auf Plausibilität zu prüfen. In Abhängigkeit von vorliegenden Sachverhalten können die tatsächlich zu treffenden Ansätze davon abweichen. Zum Rechengang Der Rechengang im nachfolgenden Schema entspricht der vorstehenden Formel. Alle nachfolgend im Text in Klammern gesetzten Ziffern, z.B. (5), beziehen sich auf die Zeilen des Rechenschemas. Dieses erlaubt sowohl die Ermittlung des Marktwerts von Bauerwartungs- bzw. Rohbauland aus Bodenrichtwerten oder Kaufpreisen für baureifes Land (deduktives Verfahren), als auch die Rückrechnung vom Wert des Bauerwartungs- bzw. Rohbaulands zum Wert des baureifen Landes (Hochrechnung). Die Werte der Parameter können wahlweise auf einen m² oder auf eine Gesamtfläche, z.B. eines Baugebiets, bezogen werden. Bei der Entwicklung vom Rohbauland zum baureifen Land verringern sich in der Regel die Flächengrößen durch Flächenabgaben, z.B. für die öffentliche Erschließung, naturschutzrechtlicher Ausgleich, etc. . Der Wert der abgegebenen Flächen kumuliert in den verbleibenden Flächen. Bei der Bezugnahme von Kostenansätzen auf m² - Flächen ist stets zu beachten, ob sich diese auf Bruttoflächen (Bauerwartungs- oder Rohbauland) oder auf Nettoflächen des flächenbeitragsfreien Baulands beziehen.

© gif e. V. Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. v.

www.gif-ev.de

-2-

24

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Rechenschema:
Spalte Zeile

1

A Marktwert von baureifem Land
(Verkehrswert) beitragsfrei

B 350 €/m²

C * 340 m²

=

D 119.000 €

2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17
d e d u k t i v e s V e r f a h r e n

abzüglich Wertansätze für Kosten
- Herstellung der Erschließungsanlagen - Naturschutzrechtliche Ausgleichsabgaben - Sonst. freiwillige oder vertragliche Abgaben - Kosten aufgrund von Vornutzung (Altlasten)
kostenbeitragspflichtig

30 €/m² 10 €/m² 5 €/m² 5 €/m² 300 €/m²
NettoFlächen

* * * *

340 m² 340 m² 340 m² 340 m²

= = = = =

10.200 € 3.400 € 1.700 € 1.700 € H 102.000 € c
o h r e c h n u n 102.000 € g

Wert des flächenbeitragsfreien Baulands abzüglich Ansätze für Flächenabgaben

* 340 m²

- Öffentliche Erschließungsflächen mögliche weitere Flächenabgaben - Naturschutzrechtlicher Ausgleich - Vertragliche Flächenabgaben
flächen- und kostenbeitragspflichtig

15% (10%) (5%)

45 €/m²

60 m²

Wert des beitragspflichtigen Baulands Berücksichtigung der Wartezeit

abzinsen

255 €/m²

BruttoFlächen

* 400 m²

=

- Wartezeit 5 Jahre - Zinssatz 4,5%

82.000 € 255 €/m² * 1 1,045 ^5

*

1,045 ^5

aufzinsen

205 €/m² 3 €/m² 200 €/m²

* 400 m² * 400 m² * 400 m²

= = =

82.000 € 1.200 € 80.000 €

Abschlag für Verfahrenskosten
und zur Rundung zu unterscheiden nach Wartezeit

18 Wert des Bauerwartungs- oder Rohbaulands 19 20 21 22 23 weitere mögliche Ansätze
- Abschlag für zusätzliche Risiken 5% 10% - Unternehmerischer Gewinn

10 €/m² 20 €/m² 170 €/m² 170 €/m²
(gerechnet) (gerundet)

* 400 m² * 400 m² * 400 m² * 400 m²

= = = =

4.000 € 8.000 € 68.000 € 68.000 €

kalkulatorischer Kaufpreis für Rohbau- oder Bauerwartungsland
zu unterscheiden nach Wartezeit und Risiko

© gif e. V. Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. v.

www.gif-ev.de

-3-

25

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

1 1.1

In die Berechnung einzustellende Faktoren
Marktwert von baureifem Land (1) Der Marktwert entspricht dem Wert, den das baureife Land einschließlich aller Erschließungsbeitragsleistungen am Ende der Entwicklung haben wird. Der Begriff des Marktwerts wird hier als Synonym für den Verkehrswertbegriff des § 194 BauGB gebraucht. Der Marktwert kann aus Vergleichspreisen oder Bodenrichtwerten abgeleitet werden. Dabei sind alle wertbeeinflussenden Faktoren zu berücksichtigen, die zum Zeitpunkt der Wertermittlung erkennbar sind. Die Ermittlung des künftigen Baulandwerts kann immer nur so genau sein, wie die Prognose über die künftige Nutzung. Sind nur sehr vage Planungskonzepte bezüglich der künftigen Nutzung des zu bewertenden Grundstücks vorhanden, so ist das Ergebnis entsprechend unsicher.

1.2

Wertansätze für Kosten (2) Herstellung der Erschließungsanlagen (3) Unter Erschließungsanlagen sind in diesem Zusammenhang die Anlagen und Einrichtungen für die öffentliche Erschließung im Sinne der §§ 127 ff BauGB und der Kommunalabgabengesetze der Länder (KAG) zu verstehen. Dies sind insbesondere die öffentlichen, zum Anbau bestimmten Straßen, Wege und Plätze, Grünanlagen, sowie Anlagen zum Schutz von Baugebieten gegen schädliche Umwelteinwirkungen (z.B. Lärmschutzwälle und –wände). Außerdem die Ver- und Entsorgungsanlagen für Wasser und Abwasser. Nicht zu diesen Erschließungsanlagen gehören die Anlagen der privaten Erschließung, d.h. des jeweiligen Hausanschlusses für Gas, Elektrizität, Medien und gegebenenfalls Fernwärme. Diese zählen zu den Baukosten nach DIN 276. Die Höhe der Erschließungskosten ist u.a. abhängig von der Lage im städtebaulichen Zusammenhang den topografischen Verhältnissen der künftigen Nutzung des Grundstücks der Qualität und dem Umfang der Erschließungsanlagen und der ergänzenden Anlagen (Radwege, Lärmschutzeinrichtungen, Regenrückhaltungen usw.) den vertraglichen Vereinbarungen mit der Kommune oder anderen Vertragspartnern Erschließungskosten sind in der Regel nur zu 90% umlagefähig (§ 129 (1) BauGB), da ein öffentlicher Anteil bei den Gemeinden verbleibt. Abweichungen hiervon sind

© gif e. V. Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. v.

www.gif-ev.de

-4-

26

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

aufgrund von Regelungen innerhalb der Kommunalabgabengesetze der Länder möglich. Naturschutzrechtliche Ausgleichsabgaben (4) Unter Zeile 4 des Berechnungsschemas sind Wertansätze für Kosten zu treffen, die für den naturschutzrechtlichen Ausgleich nach § 1a BauGB anfallen, z.B. als Kostenerstattungsbeträge nach § 135c BauGB oder als Kosten, die zusätzlich zu den Herstellungskosten für die Erschließungsanlagen erhoben werden. Kosten können auch bei den Grundstückseigentümern selbst anfallen, z.B. wenn diese zur Durchführung von Maßnahmen auf ihren Grundstücken verpflichtet werden, etwa zum Anpflanzen und Unterhalten von Bäumen, Sträuchern, besonderen Entwässerungsanlagen usw. Sofern Flächen für den naturschutzrechtlichen Ausgleich bereitzustellen sind, können diese auch als Flächenabgaben nach Zeile 10 des Schemas berücksichtigt werden. Sonstige freiwillige oder vertragliche Abgaben (5) Hierunter sind z.B. so genannte Infrastrukturbeiträge zu verstehen. Von vielen Gemeinden werden bei der Entwicklung von Bauland besondere Beiträge für Kindergärten, Schulen oder sonstige öffentliche Einrichtungen gefordert und im Rahmen von städtebaulichen Verträgen vereinbart. Der Ansatz im Kalkulationsverfahren ist entsprechend den tatsächlichen Vereinbarungen zwischen der Gemeinde und dem Verpflichteten zu treffen. Hierfür gibt es keine Regelsätze. Die Forderungen müssen jedoch in einem angemessenen Verhältnis zur Leistung der Gemeinde stehen. Kosten aufgrund von Vornutzung (Altlasten) (6) Aufgrund der Vornutzung von Grundstücken kann ein erheblich über dem Üblichen liegender Aufwand zur Aufbereitung für die neue Nutzung entstehen, z.B. für den Abbruch von Gebäuden, die Beseitigung oder Sicherung von schädlichen Bodenveränderungen im Sinne des Bundesbodenschutzgesetzes (BBodSchG). Kosten entstehen durch die Untersuchungen, die Erarbeitung von Sanierungs- und Sicherungskonzepten und deren Realisierung, möglicherweise durch langfristig andauernde Maßnahmen. Gegebenenfalls sind hierzu außerhalb der Wertermittlung liegende Kostenermittlungen erforderlich.

© gif e. V. Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. v.

www.gif-ev.de

-5-

27

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

1.3

Ansätze für Flächenabgaben (8) Öffentliche Erschließungsflächen (9) Der Flächenbedarf ergibt sich aus dem Umfang der unter Nr. 0 bezeichneten Erschließungsanlagen. Flächen für Schulen, Kirchen usw., so genannte Gemeinbedarfsflächen, sind hier nicht gemeint. Gemeinbedarfsflächen müssen durch die Gemeinde oder den sonstigen Bedarfsträger erworben werden. Sie können auch ganz oder teilweise durch eine vertraglich geregelte Abgabe beschafft werden. In diesem Falle ist in Zeile 11 ein entsprechender Ansatz zu treffen. Der Umfang der öffentlichen Bedarfsflächen ergibt sich aus der Bauleitplanung der Gemeinde. Genauso wie unter Nr. 0 bezüglich der Herstellungskosten der Erschließungsanlagen ausgeführt, ist die Gemeinde auch mit mindestens 10% an der Bereitstellung der Flächen für die Erschließungsanlagen zu beteiligen (§ 129 (1) BauGB). Als kalkulatorische Orientierungsgröße für örtliche Verkehrs- und Grünflächen kann von einem Flächenanteil von ca. 15 % des Rohbaulands ausgegangen werden. Bei unklarer Sachlage scheint ein pauschaler Ansatz des Flächenbeitrags für öffentliche Bedarfsflächen einschließlich eventueller Flächen für den naturschutzrechtlichen Ausgleich von maximal 30 % des Bruttobaulands als gerechtfertigt. Naturschutzrechtlicher Ausgleich (10) Der naturschutzrechtliche Ausgleich kann durch die naturschutzrechtlichen Ausgleichsabgaben entsprechend Ziffer 4 erfolgen. Es ist jedoch auch möglich, den naturschutzrechtlichen Ausgleich über Flächenabgaben (Ziffer 10) zu regeln. Dies ist häufig im norddeutschen Bereich marktüblich. Vertragliche Flächenabgaben (11) In vielen Gemeinden ist es üblich geworden, vertraglich die Abgabe weiterer Flächenanteile zu regeln, sei es, zu einem gedämpften Preis oder entschädigungslos. Entsprechend sind hier Ansätze zu treffen.

1.4

Berücksichtigung der Wartezeit (13) Der Wert des werdenden Baulands ist umso niedriger, je größer die Zeitspanne zwischen dem Wertermittlungsstichtag und der Zulässigkeit von Vorhaben (§§ 30 – 35 BauGB) anzunehmen ist. Um dies finanzmathematisch zu erfassen, wird das für den Erwerb von werdendem Bauland zu investierende Kapital (Kaufpreis) kalkulatorisch über die Wartezeit verzinst. Für Wartezeit und Zinssatz sind gutachterliche Ansätze zu treffen.

© gif e. V. Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. v.

www.gif-ev.de

-6-

28

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Wartezeit (14) Die Wartezeit stellt das größte Risiko beim Erwerb von werdendem Bauland dar. Beim Ansatz einer Zeitspanne sind die Zeiträume zu bedenken, die vergleichbare Vorgänge in der jeweiligen Gemeinde früher beansprucht haben. Ferner können die Verwaltungskraft der Gemeinde, die Anzahl der Beteiligten, Widerstände gegen die Planung, Wahlperioden usw. die Dauer der Wartezeit beeinflussen. Dagegen sind die Zeiträume gegebenenfalls kürzer anzusetzen, wenn es sich um vereinfachte Aufstellungsverfahren (§§ 13, 13a BauGB) oder um gemeinsam mit der Gemeinde betriebene Vorhaben- und Erschließungspläne mit städtebaulichen Verträgen handelt (§ 12 BauGB). Die durchschnittliche kalkulatorische Entwicklungszeit liegt für Rohbauland zwischen 2 und 6 Jahren, für Bauerwartungsland bei bis zu 10 Jahren. Das Berechnungsschema unterscheidet die beiden Entwicklungsstufen nur durch unterschiedliche Zeitansätze. Zeiträume über 10 Jahren lassen sich nicht mehr sachgemäß schätzen und sind daher nur bei konkreten Anhaltspunkten in Ansatz zu bringen. Entwicklungszinssatz (15) Der in die Berechnung einzustellende Zinssatz wird aus dem Kapitalisierungszinssatz (Liegenschaftszinssatz) nach § 11 WertV abgeleitet und als Entwicklungszinssatz bezeichnet, da er sich auf den Entwicklungsprozess vom Bauerwartungsbzw. Rohbauland zum baureifen Land bezieht. Der Entwicklungszinssatz sollte im Vergleich zum quasi risikofreien Kapitalmarktzins (z. B. Umlaufrendite langfristiger Staatsanleihen) einen Deckungsbeitrag für die immobilienspezifischen Risiken abbilden. Diese umfassen neben dem allgemeinen Marktrisiko die objekt- und nutzungsspezifischen, sowie die regionalen Immobilienrisiken.
Verfahrenskosten (17) Hier ist ein auf Erfahrungswerten beruhender Wertansatz für Kosten zu treffen, die alsbald für die Bodenordnung entstehen, z.B. Beratungs-, Notar-, Vermessungs- und Vermarktungskosten. Gleichzeitig kann diese Position zur grundstücksmarktüblichen Rundung dienen. In Umlegungsverfahren werden diese Kosten von der Gemeinde als Gläubiger und Schuldner des gesamten Verfahrens getragen. Bei freiwilligen oder privaten Bodenordnungsverfahren sind diese Kosten direkt von den Beteiligten aufzubringen.

© gif e. V. Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. v.

www.gif-ev.de

-7-

29

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

1.5

Weitere mögliche Ansätze (19)
Mit Zeile 18 kann die deduktive Ableitung des Marktwerts von Bauerwartungs- oder Rohbauland abgeschlossen werden. Dies gilt insbesondere für die Wertermittlung von Einwurfswerten für die Umlegung (Rohbauland). Der Markt verlangt jedoch häufig nach weiteren Wertansätzen, z.B. um das generelle Risiko zu erfassen, welches Bauerwartungsland von Rohbauland unterscheidet: während Rohbauland nur noch ein zeitliches Risiko der Baulandwerdung hat, trägt Bauerwartungsland noch das Risiko, ob es überhaupt zu Bauland wird. Außerdem werden unter Umständen kalkulatorische Wertansätze für zusätzliche Risiken und unternehmerische Gewinnmargen verlangt.

1.5.1

Zusätzliche Risiken (20) Hier können Ansätze für ganz spezifische, objektbezogene oder lokale Risiken getroffen werden. Auch der unter 1.5 angesprochene Unterschied zwischen Rohbauland und Bauerwartungsland, der über die unterschiedliche anzunehmende Entwicklungsdauer hinausgeht, kann hier Berücksichtigung finden. Werden größere „Pakete“ entwickelt, z.B. bei der Konversion von Kasernengeländen zu Wohnquartieren, kann dadurch ein Überangebot am Immobilienmarkt entstehen, welches durch entsprechende Marktabschläge bewertet wird.

1.5.2

Unternehmerischer Gewinn (21) Die Berücksichtigung von Gewinnspannen ist grundsätzlich nicht Gegenstand der Wertermittlung, sondern einer Investitionsrechnung. Es ist jedoch nicht ganz ausgeschlossen, Gewinnanteile auch bei der Wertermittlung zu berücksichtigen, sofern dies am Markt üblich ist und zum Marktwert führt.

1.5.3

Transaktionskosten, Vermarktungskosten und Steuern bleiben im Kalkulationsverfahren unberücksichtigt, da sie den Wert der Sache selbst nicht beeinflussen.

© gif e. V. Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. v.

www.gif-ev.de

-8-

30

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Anlage 7
Deutsche Gartenamtsleiterkonferenz
Arbeitskreis Organisation und Betriebswirtschaft

Kennzahlen für die Erstellung und Unterhaltung von Grünanlagen
Heribert Eschenbruch

Im Arbeitskreis Organisation und Betriebswirtschaft der GALK haben wir im Jahr 1997 in einer Arbeitsgruppe Kennzahlen für Grünflächenämter erarbeitet. Diese Werte von 1996 sind nun mit aktuellen Daten aus div. Städten und Ergebnissen aus dem IKONET überarbeitet worden. 1. Warum Kennzahlen? Der finanzielle Druck in den Kommunen wirkt sich insbesondere auf die haushaltsfinanzierten öffentlichen Grünanlagen aus. Immer weiter muss gespart werden und es wird nach Aufgabenkritik, Benchmark und Optimierungen gefragt. Die Budgets wurden eingefroren, obwohl die Kosten für Personal, Materialien und Maschinen sich in den letzten15 Jahren verdoppelt haben. Gibt es keine Kennzahlen und Leistungsdaten, wird pauschal gekürzt oder die Grünflächenämter in vermeintlich bessere Organisationsstrukturen überführt. Es ist aber auch unsere Verpflichtung, unsere Leistungen transparenter zu machen. Die Verwendung von Kennzahlen erfordert eine genaue, differenzierte Betrachtung. Eine Kennzahl kann nur unter Berücksichtigung der jeweiligen örtlichen Situation und in Verbindung mit anderen Kennzahlen richtig interpretiert werden. Wichtig ist auch eine genaue Beschreibung für die Vergleichbarkeit. Nimmt man als Beispiel die Jahreskosten für die Unterhaltung von Gebrauchsrasen, so ist festzulegen, ob hier die Reinigung sowie die Laubbeseitigung eingerechnet werden sollen. Das Rasenmähen alleine beinhaltet nur ein Drittel der Gesamtkosten für eine Rasenfläche. Hat man Kennzahlen für seine Grünflächenunterhaltung, so könnten damit die notwendigen Budgets für Personal, Maschinen, Sachmittel oder Vergaben berechnet werden. Die Kennzahlen müssten aber durch eine eigene Kosten- und Leistungsrechnung laufend fortgeschrieben werden. Durch den Vergleich der Kennzahlen des Regiebetriebes mit Vergabewerten, lässt sich auch eine reale Entscheidung zum „make or by“ treffen. Auch die Kenntnis über die Steuerungskosten und die Aufwände für die Eigentümerfunktion der Grünflächenunterhaltung ist ein wichtiger Baustein zur Gesamtkostenkalkulation und muss von den Pflegekosten abgegrenzt werden. Diese sogenannten Transaktionskosten werden häufig in die Pflegekosten eingerechnet und verfälschen so den Regie-Vergabevergleich.
GALK AK Organisation und Betriebswirtschaft, Kennzahlen Grünanlagen Mai.2012, Eschenbruch

31

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Bei einem Regiebetrieb betragen Steuerungskosten etwa 10% der Gesamtkosten. Werden Pflegeleistungen vergeben, so ist mit 16-18% der Kosten für Ingenieurleistungen zu rechnen. Die Kosten für die Leitungskräfte wie Meister, Ingenieure, Amtsleitung, etc. sind zu 50% der Eigentümerfunktion, wie Gespräche mit den Bürgern, etc. und nicht den Pflegekosten zuzuordnen.

2. Was beinhalten die dargestellten Kennzahlen?
Alle angegebenen Kennzahlen sind Mittelwerte, die deutliche Abweichungen bei den Einzelobjekten auf Grund der verschiedenen örtlichen Bedingungen zulassen. Sie beziehen sich auf eine fachlich korrekte Erstellung und Unterhaltung von Grünanlagen. Sie berücksichtigen keine besondere Ausstattung, Pflege oder örtliche Begebenheit. Sie sind aber nicht auf die Minimalpflege zur Sicherung der Verkehrssicherungspflicht bezogen, sondern entsprechen dem Aufwand für eine werterhaltende Grünflächenpflege. Die Kennzahlen beziehen sich auf alle Leistungen, die für den Erhalt von Grünanlagen notwendig sind, z. B. auch auf die Reparatur von Wegedecken, Baumfällungen, Gehölznachpflanzungen, Rasenkanten stechen und Reinigung. Sie berücksichtigen auch die Wege- und andere Ausfallzeiten. Die Sanierung von Grünanlagen oder Abschreibungskosten auf die Erstellung sind nicht eingerechnet. Auch im Jahr 2012 mussten wir leider feststellen, dass in vielen Grünflächenämtern doch noch sehr wenige Daten vorliegen. Zum Teil scheint das Interesse an Zahlen immer noch gering zu sein. Viele Kommunen sind aber wegen der Erstellungskosten der digitalen Karten immer noch nicht in der Lage, ein GRIS aufzubauen. Bei Kennzahlen für die Grünflächenunterhaltung ist es grundsätzlich sinnvoll, mit Zeitwerten zu arbeiten. Da bei einer Vollkostenbetrachtung mit Maschinen und Materialien von einem Produktivstundensatz von ca. 60,00 € auszugehen ist, kann der Minutenwert gleich dem Eurowert gesetzt werden. In den Kommunen gibt es aber stark abweichende Berechnungen für Stundensätze, die durch unterschiedliche Betrachtungen der Umlagen und der Anzahl der sogenannten produktiven Stunden entstehen.

3. Kennzahlen für Objektarten:
Wir haben die wesentlichen 9 Objektarten gemäß GALK-Grünflächendatei ausgewählt und Kennzahlen für die Herstellungs- und Unterhaltungsaufwendungen gebildet. Diese Kennzahlen wurden von vielen KollegInnen dringend gewünscht, obwohl sich insbesondere für die Herstellung nur Preisbereiche darstellen lassen. Hier schlägt die Art der Ausführung, z.B. ob ein Weg in wassergebundener Decke oder Kleinpflaster ausgeführt wird, mit Abweichungen bis zu 1000% zu Buche. Bei der Unterhaltung spielt die Art der Ausführung dann weniger eine Rolle. Wir halten es für erforderlich, diese Zahlen über die Flächeninhalte zu differenzieren, da z.B. bei einer Grünfläche die Anteile von Wegen , Rasen und Gehölzen den Aufwand stark beeinflussen. Bei der Objektart ist immer die Gesamtfläche ohne Gebäude zu verstehen.

GALK AK Organisation und Betriebswirtschaft, Kennzahlen Grünanlagen Mai.2012, Eschenbruch

32

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Kennzahlen für Objektarten:
lfd. NR Objektart gemäß GALKGrünflächendatei Herstellungskosten € qm Unterhaltungsaufwand in Minuten und €/qm/Jahr 1 2. 3. 4 5 6 7 11 12 Grün- und Parkanlagen Spielplätze Straßengrün (incl. Bäume) Sportflächen Schulen Kindertagestätten Öffentliche Gebäude Kleingärten (Rahmengrün) Friedhöfe (ohne Bestattungen) 20-70 40-100 10-70 30-50 60-100 60-120 60-100 30-50 40-70 1,20 – 4,50 3,0 – 6,0 1,0 – 2,5 1,2 – 3,0 2,0-4,0 2,5- 5,0 2.0-5,0 0,8-2,5 3,0 – 6,0

4. Kennzahlen für Flächeninhalte:
Die Einzelkostenbetrachtung der Flächeninhalte ergeben zusammengefasst ein sehr gutes Abbild der Aufwendungen für eine Grünanlage. Zusätzlich muss aber das einzelne Objekt betrachtet und bewertet werden. So kostet ein großflächiger Rasen in einer Parkanlage 0,40 € pro qm, der Rasen auf einem Friedhof zwischen den Gräberfeldern mit Grasaufnahme und Kantenstechen 8,00 € pro qm. Flächeninhalt gemäß GALKGrünflächen-Datei 1110 Gebrauchsrasen 1120 Sportrasen 2180 Sporttenne 1210 u. 1270 Straßenbäume/ Herstellungs-kosten neu Aufwand in Minuten und in € €/qm/Jahr 6,00 0,40 - 1,00 60,00 80,00 800,00 2,00 - 3,0 2,00 60,00

GALK AK Organisation und Betriebswirtschaft, Kennzahlen Grünanlagen Mai.2012, Eschenbruch

33

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Einzelbäume 1310, 1320 u. 1260 Sträucher/ Baumbestand 1410 Wechselbepflanzung 1360 u 1420 Rosen/ Stauden 2100 Wege und Plätze Reinigung Laubentfernung

35,00

2,00 - 4,50 50-90,00

30,00 40,00- 150,00

10- 20,00 0,50 – 2,10 monatlich – wöchentlich 0,15-0,50 0,30-1,00

4.1 Erläuterungen zu den Kennzahlen der Flächeninhalte:
Gebrauchsrasen: Vielzweckrasen, ca. 12-15 Mähgänge, für alle Standorte wie Grünanlagen, Parkanlagen, Liegewiesen, Bolzplätze, Spielplätze, Verkehrsgrün, Zierrasen, etc., aber ohne Reinigung und Laubentfernung. Die Struktur des Gebrauchsrasens hat großen Einfluss auf den Mähaufwand. Der Großflächenmäher schafft etwa 50qm pro Minute. Ist die Fläche durch Einbauten, etc. klein strukturiert, und muss deshalb der Kleinmäher zum Einsatz kommen, so beträgt die Leistung nur 1qm pro Minute. Der Aufwand für Landschaftsrasen und Wiesen ist im Mittel ähnlich dem des Gebrauchsrasen, falls das Langgras entsorgt werden muss. Die Reinigung und Laubbeseitigung sollte extra dargestellt werden, da diese Aufwendungen die Gesamtkosten für die Fläche Gebrauchsrasen verdoppeln bis verdreifachen können. Sportrasen: Der wesentliche Aufwand bei Sportrasen liegt bei den Tätigkeiten Regenerieren, Düngen, Unterhaltung der Be- und Entwässerung, etc.. Die Rasenmahd, ca. 30-40 mal pro Jahr, erfordert lediglich 0,5 min pro Jahr. Sporttenne: Wassergebundene Beläge für Sportbereiche auf Laufbahnen, Fußball- und anderen Ballspielplätzen, etc., Aufbau nach DIN 18035. Straßenbäume und Einzelbäume: Dieses ist ein Mittelwert, gebildet aus allen Altersstufen. Durch die örtliche Begebenheit, sowie das Alter und die Art der Bäume, kann der Einzelfall sehr stark abweichen. Die Herstellungskosten sind ohne besondere Tiefbaumaßnahmen, Leitungsschutz, Überfahrschutz u.ä. zu verstehen. Sträucher, Bodendecker und Baumbestand: Gemäß GALK-Datei sind hier alle gehölzartigen Bepflanzungen von Bodendeckern bis zu waldartigen Beständen zu verstehen. Diese Flächeninhalte sind der größte Einzelkostenfaktor bei den Grünflächenämtern und beträgt ca. 40GALK AK Organisation und Betriebswirtschaft, Kennzahlen Grünanlagen Mai.2012, Eschenbruch

34

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

50% der Gesamtunterhaltungsaufwendungen. Abweichungen entstehen insbesondere durch den Abstand der Pflegeintervalle, ob bei Bodendeckern Wildkraut beseitigt wird, die Sträucher an Wegen stehen und vielen anderen Faktoren. Wechselbepflanzung: Hier ist ein zweimaliger Wechselflor zu verstehen. Rosen und Stauden: Edel-, Polyantha-, und Floribundarosen und diverse Staudenpflanzungen als Flächen- und Gruppenpflanzung. Wege und Plätze: Alle befestigten Flächen wie Platten, Pflaster, bituminöse und wassergebundene Beläge, ohne Reinigung und Laubentfernung. Reinigung und Laubentfernung: Die Reinigung ist incl. der Leerung der Papierkörbe und Entsorgung des Mülls zu verstehen. Bei der Laubentfernung haben wir 2-3 Arbeitsgänge angenommen.

5. Folgekostentabelle für die Grünflächenunterhaltung
Die Kennzahlen dieser Tabelle stellen jeweils einen Mittelwert incl. aller Arbeiten, wie Reinigung und Laubentfernung, dar. Angepasst für eine Kommune könnte so eine Tabelle z. B. zur Folgekostenberechnung bei Planungen dienen: Folgekosten – Grünflächenunterhaltung Stand 2012

FLÄCHENINHALT BEZEICHNUNG FLÄCHENINHALT

1110 1115 1120 1130 1211 1260 1270 1310 1320 1330 1340 1360 1410 1420 2110

Gebrauchsrasen, incl. Rasengittersteine Rasenkante Sportrasen Wiesen Straßenbaum Baumbestand (geschlossener) in Grünflächen Einzelbäume in Grünanlagen Strauchpflanzung und Bodendecker<1m Zier- und Decksträucher > 1 m Solitärsträucher > 2m und ab 1 m Durchm. Hecken, mittlere Länge Rosen Wechselbepflanzung/ Sommerblumen Stauden wassergebundene Beläge

EINH.

qm lfm qm qm Stück qm Stück qm qm Stück lfm qm qm qm qm

EP Euro

0,65 0,07 2,50 0,39 58,50 4,20 52,00 2,60 3,90 10,40 10,00 15,00 65,00 12,00 1,79

GALK AK Organisation und Betriebswirtschaft, Kennzahlen Grünanlagen Mai.2012, Eschenbruch

35

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

2120 2130 2140 2150 2160 2165 2170 2180 2190 3000 3110 3150 3220 4100 4200 4410 4419 4420 4429 4430 4440 4630 4640 5100 5251 5310 5320 5330 5340 5370

Pflasterflächen Plattenflächen bituminöse Beläge Kunststoff- und Gummibeläge Spielsandflächen, Buddelkisten und -flächen. Sprunggruben Fallschutzsand unter Spielgeräten in Rasenfl. ohne feste Abgrenzung Tennen, Rotgrand Treppen Gebäude Badeseen, Teiche, Biotope Uferrandzonen, mittlere Länge Gräben Mauern, Betonelemente Brücken, Stege Zäune und Absperrungen bis 1,00 m Tore in Zaunanlagen bis 1,00 m Zäune und Absperrungen bis 2,00 m Tore in Zaunanlagen bis 2,00 m Ballfangzäune (über 2 m Höhe) Barrieren und Geländer Rinnen (Entwässerungs-)/Abläufe Einläufe Spielgeräte mit Umrisszeichnung Fußballtore Bänke Tische Abfallbehälter Fahrradständer Palisadenabgrenzungen, Holzpollerreihen

qm qm qm qm qm qm qm qm qm qm qm lfm qm lfm Stück lfm Stück lfm Stück lfm lfm lfm Stück Stück Stück Stück Stück Stück lfm lfm

1,30 1,30 0,90 3,90 13,00 6,50 6,50 2,00 1,30 0,00 1,30 3,90 1,70 1,30 65,00 1,30 26,00 1,95 39,00 10,40 1,30 3,25 3,25 130,00 19,50 52,00 65,00 19,50 2,00 10,40

GALK AK Organisation und Betriebswirtschaft, Kennzahlen Grünanlagen Mai.2012, Eschenbruch

36

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

6. Kennzahlenverwendung zur Personalbedarfs- und Unterhaltungskostenberechnung:
Aus den zusammengefassten Zeitwerten aller Grünanlagen kann sehr einfach eine Personalbedarfsberechnung erfolgen. Dies ist im Folgenden für eine Mustergrünanlage vereinfacht dargestellt:
Rasenflächen incl. Reinigung, Laub Gehölzflächen Wegeflächen incl. Reinigung, Laub Einrichtungen, Kontrollen, etc. Gesamt Musteranlage 1.400 STD pro AK = Min pro Jahr: qm 100.000 50.000 15.000 165.000 84.000 Zeitwert 1,1 3,5 1,5 1,89 3,72 AK Min 110.000 175.000 22.500 5.000 312.500

Bei einem angenommenen Stundensatz von 60,00 € incl. Maschinen, Geräte und Materialien lässt sich der Zeitwert vereinfacht mit dem Eurowert pro qm gleichsetzen. Bei genauer Kalkulation sind natürlich die einzelnen Aufwände für Maschinen, Material, Entsorgung, etc. zu berücksichtigen. Die oben dargestellte Mustergrünanlage würde pro qm 1,89 € kosten, das ergibt Gesamtkosten in Höhe von 312.500,00€.

7. Std.-Löhne und Berechnungsätze:
In etwa setzen sich die Gesamtkosten einer Grünflächenunterhaltung und -steuerung wie folgt zusammen. Zur Vereinfachung der Gesamtkostenberechnung wurden alle Kosten auf die vor Ort eingesetzten Arbeitskräfte umgerechnet, ohne Differenzierung der Tarifgruppen.
30,00 € 42.000,00 € personenbez. Kosten wie Lohn, Arbeitgeberanteile, Zusatzversicherungen 10.000,00 € Overhead wie Meister, Ing., Verwaltung, Personalrat, etc. 7,14 € 3.000,00 € Unterkünfte, Ausstattung, Entsorgung, 2,14 € Zwischensumme pro STD 39,29 € 3.500,00 € Maschinenabschreibung 2,50 € 9.000,00 € Maschinenreparatur und Verbrauch 6,43 € 8.000,00 € Sachmittel, Material, 5,71 € 8.000,00 € Bauherrenfunktion, GRIS, etc. 5,71 € 83.500,00 € Gesamtkosten Grünflächenunterhaltung 59,64 € 1.400 produktive STD pro AK 59,64 € pro STD 0,99 € pro Minute % 50,30 11,98 3,59 65,87 4,19 10,78 9,58 9,58 100,00 %

GALK AK Organisation und Betriebswirtschaft, Kennzahlen Grünanlagen Mai.2012, Eschenbruch

37

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Wesentlichen Einfluss auf die Höhe des Verrechnungssatzes hat die Anzahl der produktiven Stunden. Die Erhöhung des Anteiles der produktiven Stunden auf der Baustelle stellt sicherlich das größte Potential für die Erhöhung der Qualität oder eben auch Einsparung dar. Lange Wege zu zentralen Unterkünften und zu Pausenzeiten verbrauchen schnell 30% der bezahlten Arbeitszeit. Letztendlich können nur die Stunden die vor Ort geleistet werden kalkuliert oder berechnet werden. In den Kommunen wird jedoch häufig mit dem Anwesenheitswert gemäß KGSt mit 1500 STD pro Jahr pro AK gerechnet. Dann müssten die Zeitwerte in den Tabellen entsprechend verändert werden.

8. Anteil für Maschinen und Geräte am Stundenlohn:
Das oben genannte Beispiel zeigt, dass der Aufwand für Maschinen und Geräte ca. 15% des Gesamtaufwandes ausmacht. Von daher lohnt es sich im Allgemeinen nicht, die Stunden der Maschinen extra zu erfassen. Bei der Kostenrechnung wird hier häufig ein größerer Aufwand betrieben, als bei der Tätigkeitserfassung. Beispiel: Die oben genannte Grünanlage kostet 312.500 min x 1,00 € = 312.500,00€. Der Maschinenanteil beträgt 312.500,00- € x 15% = 46.875,00 -€. Es lohnt sich immer, die Mitarbeiter optimal mit Maschinen und anderen Arbeitsmaterialien auszustatten. Der empfohlene Maschinenwert unseres Arbeitskreises beträgt pro Mitarbeiter ca. 40.000,00 €.

9. Umgang mit Kennzahlen
Auch wenn das von den Kämmerern gerne gewünscht wird: Einfache Mindestwerte für die Unterhaltung von Grünanlagen, ohne Betrachtung der örtlichen Situation und der Ausstattung, gibt es nicht. Ich denke aber, dass eine differenzierte Berechnung die Position der Grünflächenämter im Verteilungskampf um die Haushaltsmittel stärken kann.

GALK AK Organisation und Betriebswirtschaft, Kennzahlen Grünanlagen Mai.2012, Eschenbruch

38

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Anlage 8
Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Bodenrichtwerte 01.01.2015
Vorwort
1. Begriffsbestimmung Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für den Boden, bezogen auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche. Sie werden für eine Mehrzahl von Grundstücken ermittelt, die in ihren tatsächlichen Eigenschaften und rechtlichen Gegebenheiten weitgehend übereinstimmen, eine im Wesentlichen gleiche Struktur und Lage haben und im Zeitpunkt der Bodenrichtwertermittlung ein annähernd gleiches Preisniveau aufweisen. Bodenrichtwerte stellen also auf typische Verhältnisse einzelner Gebiete (Bodenrichtwertzonen) ab. Hierzu zählen auch herausgehobene Bereiche an Straßenzügen oder Plätzen. Für untergeordnete Bereiche innerhalb von Bodenrichtwertzonen, deren Nutzungsarten von den typischen Verhältnissen des Gebietes abweichen und in denen zum Teil weitaus höhere Kaufpreise erzielt werden (z.B. hochwertige Eigentumsmaßnahmen oder Townhouse-Projekte in Bodenrichtwertzonen des Geschosswohnungsbaus), wurden i.d.R. keine gesonderten Bodenrichtwerte ermittelt. Bodenrichtwerte berücksichtigen nicht die besonderen Eigenschaften einzelner Grundstücke. Dies gilt insbesondere für deutlich abweichende Verkehrs- bzw. Geschäftslagen, Art und Maß der baulichen Nutzung, Grundstücksform, Größe, Bodenbeschaffenheit, Erschließung, mit dem Grundstück verbundene werterhöhende Rechte oder wertmindernde Belastungen. Die Bodenrichtwerte berücksichtigen somit auch nicht Altlasten und Bodenbelastungen. In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Bodenrichtwertzonen werden in der Bodenrichtwertkarte durch Begrenzungslinien gekennzeichnet. Diese Linien sind nicht grundstücksscharf. Konnte der Gutachterausschuss einer bestimmten Bodenrichtwertzone keine ausgeprägte Nutzungsart zuordnen, wurde die gemischte Struktur durch Angabe zweier Bodenrichtwerte berücksichtigt. Straßenzüge, wie z.B. die Friedrichstraße, bei denen Bodenrichtwerte nur für Grundstücke mit direkter Straßenlage gelten (Straßenwerte), werden symbolhaft als Band dargestellt. Plätze, wie z.B. der Gendarmenmarkt, bei denen Bodenrichtwerte nur für Grundstücke mit direkter Platzlage gelten, werden symbolhaft als Kreisfläche dargestellt. Ein Rückschluss aus Breite bzw. Durchmesser der Symbole auf eine allgemein zu unterstellende Grundstückstiefe ist fachlich unzulässig. Ob ein Anliegergrundstück ganz oder teilweise einem Straßen- oder Platzwert zuzuordnen ist, bleibt einer Einzelbewertung nach § 194 BauGB (Verkehrswert) vorbehalten. Der Gutachterausschuss ermittelt die Bodenrichtwerte aufgrund des § 196 des Baugesetzbuchs (BauGB) und des § 19 der Verordnung zur Durchführung des Baugesetzbuchs (DVO-BauGB) auf der Datenbasis der bei seiner Geschäftsstelle geführten Kaufpreissammlung. Aus Gründen der Aktualität
Stand 03.03.2015 Seite 1 / 9

39

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

ermittelt der Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte jährlich zum 01. Januar. Bodenrichtwerte wurden für den Westteil der Stadt erstmals zum 31.12.1964 und den Ostteil erstmals zum 31.12.1992 ermittelt.

2. Bauleitplanung Auf den Abdruck der verbindlichen Bauleitplanung nach Art und Maß der baulichen Nutzung muss weiterhin verzichtet werden, da in Berlin noch kein entsprechendes globales Informationssystem vorliegt. Art und Maß der zulässigen baulichen oder sonstigen Nutzung werden deshalb vom Gutachterausschuss unverbindlich unterstellt. Verbindliche Aussagen und Entscheidungen treffen die für die Bauleitplanung zuständigen Behörden, das sind die örtlich zuständigen Bezirksämter oder die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt.

3. Entwicklungszustand der Grundstücke Nach der ab 01.07.2009 geltenden Fassung des § 196 BauGB sind Bodenrichtwerte flächendeckend für alle Grundstücksarten unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln. Der Gutachterausschuss ist damit verpflichtet neben Bodenrichtwerten für erschließungsbeitragspflichtiges oder erschließungsbeitragsfreies Bauland (Baureifes Land) auch Bodenrichtwerte für Rohbauland, Bauerwartungsland sowie für Flächen der Land- und Forstwirtschaft zu ermitteln. Die Bodenrichtwerte der Entwicklungsstufen Rohbauland, Bauerwartungsland sowie Flächen der Land- und Forstwirtschaft sind unter den Nr. 8 und 9 dieses Vorwortes i.V.m. der grafischen Darstellung in der Bodenrichtwertkarte dargestellt. Die Bodenrichtwerte für Bauland beziehen sich auf erschließungsbeitragsfreie Grundstücke. Der Gutachterausschuss hatte anhand von Kauffällen festgestellt, dass sich die Erschließungsbeitragspflicht in den Kaufpreisen nicht niederschlägt. Es gibt keine Hinweise darauf, dass sich dieses Marktverhalten zwischenzeitlich geändert hat. Im innerstädtischen Bereich sind die Bodenrichtwerte überwiegend aus Kaufpreisen unbebauter Grundstücke mit Baulückeneigenschaft abgeleitet worden. Kaufpreisunterschiede, die sich dabei aus Abweichungen bestimmter wertbeeinflussender Merkmale, insbesondere aus dem unterschiedlichen Maß der realisierbaren baulichen Nutzung ergeben, sind bei der Bodenrichtwertermittlung durch Umrechnung auf ein einheitliches Maß berücksichtigt worden. In den GFZ-Stufen 0,2 bis 0,7 hat der Gutachterausschuss keine Umrechnung der Kaufpreise vorgenommen.

4. Bezug der Bodenrichtwerte zum Maß der baulichen Nutzung Der Gutachterausschuss legt den Bodenrichtwerten eine typische Bebauungsdichte (GFZ) zugrunde. Er weicht damit teilweise vom zulässigen Maß der baulichen Nutzung nach dem Baunutzungsplan
Stand 03.03.2015 Seite 2 / 9

40

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

von Berlin in der Neufassung vom 28. Dezember 1960 bzw. von den Festsetzungen bestimmter Einzelbebauungspläne ab. In Gebieten, in denen keine Bebauungspläne vorliegen und sich die Zulässigkeit von Vorhaben nach § 34 BauGB richtet, stützt sich der Gutachterausschuss auf eigene Einschätzungen der baulichen Dichte. Für untergeordnete Bereiche innerhalb der Bodenrichtwertzonen mit abweichenden Nutzungsmaßen sind keine gesonderten Bodenrichtwerte ermittelt worden. Mit Hilfe der von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses veröffentlichten Umrechnungskoeffizienten für den GFZ-Einfluss kann der Nutzer Bodenwerte mit abweichender GFZ selbst aus Bodenrichtwerten ermitteln. Für die Umrechnung sind die im Jahr 2004 veröffentlichten GFZ-Umrechnungskoeffizienten zu verwenden (siehe www.berlin.de/gutachterausschuss Menüpunkt „Marktinformationen“ > „Daten zur Wertermittlung“ > „GFZ-Umrechnungskoeffizienten“). Bei derartigen Umrechnungen ist darauf zu achten, dass kein Wechsel zwischen unterschiedlichen Teilmärkten vollzogen werden darf. So ist z.B. eine Umrechnung eines ausgewiesenen Bodenrichtwertes für W 1,0 (Geschosswohnungsbau) für eine vorhandene Ein- und Zweifamilienhausnutzung W 0,4 fachlich unzulässig. Aus den Angaben über Art und Maß der baulichen Nutzung, die der Gutachterausschuss den Bodenrichtwerten zugrunde legt, kann kein Anspruch auf Genehmigung eines Vorhabens hergeleitet werden.

5. Gebiete mit besonderen Rechtsverhältnissen Soweit in bebauten Gebieten gebietstypische Vertragsverhältnisse bestehen (wie z.B. Erbbaurecht, ehemaliges Reichsheimstättenrecht, Nutzungsrechte), sind die Bodenrichtwerte ohne Berücksichtigung solcher Rechte ermittelt worden.

6. Städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen In förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und in städtebaulichen Entwicklungsbereichen ermittelt der Gutachterausschuss i.d.R. nur Bodenrichtwerte für baureifes, erschließungsbeitragsfreies Land. In Abhängigkeit von dem Verfahrensstand der städtebaulichen Sanierungs- oder Entwicklungsmaßnahme und im Hinblick auf die in diesen Bereichen geltenden besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften (§§ 152 – 156a BauGB), insbesondere die Kaufpreislimitierung auf den maßnahmeunbeeinflussten Grundstückswert und die Ausgleichsbetragspflicht des Eigentümers, werden die Bodenrichtwerte so ermittelt, - wie sie sich ergeben würden, wenn eine städtebauliche Sanierungs- oder Entwicklungsmaßnahme weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (maßnahmenunbeeinflusste Bodenrichtwerte unter Berücksichtigung des Grundstückszustands vor Beginn der Maßnahme – Zusatzbezeichnung „SU“ oder „EU“)

Stand 03.03.2015

Seite 3 / 9

41

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

- wie sie sich unter Berücksichtung schon erfolgter tatsächlicher und rechtlicher Neuordnung einer noch nicht abgeschlossenen städtebaulichen Sanierungs- oder Entwicklungsmaßnahme bis zum Stichtag der Bodenrichtwertermittlung ergeben haben (maßnahmenbeeinflusste Neuordnungs-Bodenrichtwerte – Zusatzbezeichnung „N“). Sie beschreiben somit zum jeweiligen Stichtag der Bodenrichtwertermittlung eine Grundstücksqualität nach dem Stand der tatsächlichen und rechtlichen Neuordnung im Gebiet ohne noch zu erwartende strukturbedingte Bodenwerterhöhungen zu berücksichtigen. Neuordnungs-Bodenrichtwerte sind inhaltlich nicht zu verwechseln mit Neuordnungswerten (Endwerten § 154 Abs. 2 BauGB) - wie sie sich durch die abgeschlossene tatsächliche und rechtliche Neuordnung der städtebaulichen Sanierungs- oder Entwicklungsmaßnahme ergeben (maßnahmenbeeinflusste Bodenrichtwerte unter Berücksichtigung des Grundstückszustands nach Abschluss der Maßnahme – Zusatzbezeichnung „SB“ oder „EB“) Diese Bodenrichtwerte entsprechen nicht unmittelbar den grundstücksbezogenen Anfangs- und Endwerten im Sinne des § 154 Abs. 2 BauGB, da sie u.a. die besonderen Eigenschaften einzelner Grundstücke nicht berücksichtigen. Soweit die städtebauliche Sanierungsmaßnahme im vereinfachten Sanierungsverfahren (§ 142 Abs. 4 BauGB) durchgeführt wird, sind keine besonderen Bodenrichtwerte zu ermitteln, da die besonderen städtebaurechtlichen Vorschriften des BauGB hier nicht gelten. Diese Gebiete werden im Bodenrichtwertatlas nicht mehr als Sanierungsgebiete gekennzeichnet.

7. Gewerbliche Bauflächen Die zu beobachtende Standortverknüpfung von Produktionsstätten mit handels- oder dienstleistungsorientierten Betrieben führt in einer neuen Weise zu gewerblich gemischt-genutzten Grundstücken, deren Schwerpunkte sich wiederum in kurzen Zeiträumen verändern. Der Gutachterausschuss verwendet die einheitliche Bezeichnung "G" für Gewerbestandorte. Nur in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten oder Entwicklungsbereichen werden bei Anfangswerten frühere Unterscheidungen nach „G“ und „Gp“ beibehalten, da sich diese auf zurückliegende Qualitätsstichtage beziehen. Die meisten Standorte weisen eine lagetypische Nutzungsstruktur auf. Einige Bodenrichtwertzonen lassen aber deutliche Zeichen eines Strukturwandels erkennen, ohne dass abzusehen ist, welche Entwicklung sich nachhaltig durchsetzen wird. Der Gutachterausschuss berücksichtigt diese besondere Situation durch die Ausweisung eines Doppelwertes. Dieser Doppelwert steht für zwei nebeneinander existierende, räumlich aber eher zufällig verteilte Gewerbestrukturen innerhalb einer Bodenrichtwertzone. Hierbei sind folgende Darstellungen möglich: 70 | 120 G 300 | 90 G2,0 | G

Zur Erläuterung können folgende Orientierungsstufen dienen: unter 90 €/m² einfache bis durchschnittliche Lagen i.d.R. für produktionsnahe Betriebe (u.a. auch großflächige störendende Betriebe)
Seite 4 / 9

Stand 03.03.2015

42

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

90 bis 130 €/m² 130 bis 230 €/m² über 170 €/m²

einfache bis durchschnittliche Lagen für Gewerbenutzungen, z.B. Kleingewerbe mit geringerem Störungspotential einfache bis durchschnittliche Lagen für Handelsnutzungen i.d.R. GFZ- unabhängig durchschnittliche bis überdurchschnittliche Lagen insbesondere für Dienstleistungs- bzw. Büronutzung, aber auch Handel, je nach stadträumlicher Lage GFZ-abhängig

8. Marktfähiges Nichtbauland Nichtbauland sind Flächen, die für den jeweiligen Nutzungszweck fertig hergerichtet sind. Hierunter fallen neben land- und forstwirtschaftlichen Flächen auch sonstige Flächen, die u.a. auch für Freizeitund Erholungsnutzungen zweckentsprechend bebaubar sind. Der Gutachterausschuss hat auch für diesen Teilmarkt Bodenrichtwertzonen über das gesamte Stadtgebiet nach übergeordneten Nutzungsarten gebildet. - Landwirtschaftliche Fläche (LW) - Forstwirtschaftliche Fläche (F) - Sonstige Fläche (SF) Der Gutachterausschuss ermittelt die Bodenrichtwerte mit einer Untergliederung nach der jeweiligen Nutzung und Qualität sowie in Ergänzung des allgemeinen Wertniveaus des jeweiligen Teilmarktes. Der Bodenrichtwert entspricht der überwiegenden Zahl der Grundstücke mit der durchschnittlichen Qualität der jeweiligen Nutzungsart.

- Land- und forstwirtschaftliche Flächen Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen sind Grundstücke, die nach ihren Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage, ihren Verwertungsmöglichkeiten oder den sonstigen Umständen für absehbare Zeit nur zu land- und forstwirtschaftlichen Zwecken genutzt werden oder nutzbar sind (innerland- und innerforstwirtschaftlicher Grundstücksverkehr). Auf dem Grundstücksteilmarkt für land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen hat im vergangenen Jahr nur ein geringer Umsatz stattgefunden. Daher hat der Gutachterausschuss Kaufpreise aus vergleichbaren Gebieten im Land Brandenburg aus der angrenzenden Umgebung Berlins herangezogen. Zum Erwerbsgartenbau zählen Flächen im Freiland sowie unter Glas oder Kunststoff, auf denen Obst, Gemüse, Zierpflanzen, Baumschulerzeugnisse und Gartenbausämereien in Hauptnutzung gewerbsmäßig zum Verkauf angebaut werden.

Stand 03.03.2015

Seite 5 / 9

43

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Der Gutachterausschuss stellt im Folgenden die unter Berücksichtigung vergleichbarer Qualitäten ermittelten Bodenrichtwerte und zusätzlich die allgemeine Wertspanne dieser Nutzungen zur Orientierung dar: Nutzungsart Landwirtschaftliche Flächen (LW) - Ackerland (LW-A) - Grünland (LW-GR) - Erwerbsgartenbau (LW-EGA) Forstflächen (F)*)
*)

Bodenrichtwert [EUR/m²]

Wertspanne [EUR/m²]

1,50 1,30 15 0,40

1,00 0,80 10 0,30

bis bis bis bis

2,00 1,60 20 0,50

Wertangabe ohne Bestand.

- Begünstigtes Agrarland Es kann unterstellt werden, dass land- und forstwirtschaftliche Flächen, die in Berlin auf den Markt kommen, i.d.R. als „begünstigtes Agrarland“ gehandelt werden. Bei „begünstigtem Agrarland“ handelt es sich um besondere Flächen der Land- und Forstwirtschaft , die sich insbesondere durch ihre landschaftliche oder verkehrliche Lage, durch ihre Funktion oder durch ihre Nähe zu Siedlungsgebieten geprägt, auch für außerlandwirtschaftliche oder außerforstwirtschaftliche Nutzungen eignen, sofern im gewöhnlichen Geschäftsverkehr eine dahingehende Nachfrage besteht und auf absehbare Zeit keine Entwicklung zu einer Bauerwartung bevorsteht. Nutzungsart Begünstigtes Agrarland Bodenrichtwert [EUR/m²] 10 Wertspanne [EUR/m²] 5 bis 15

- Sonstige Flächen (SF) Hierunter fallen alle Nichtbaugebietsflächen, die nicht den land- und forstwirtschaftlichen Flächen zugeordnet sind, wie z.B. Flächen für Freizeit- und Erholungsnutzungen (insbesondere Kleingartennutzungen, Wochenendnutzungen und Wassersportnutzungen), Friedhöfe, Sportflächen, Flughäfen, Parkanlagen u.a. Auf den Flächen für Freizeit- und Erholungsnutzungen können teilweise Baulichkeiten errichtet werden, die ausschließlich für den jeweiligen Nutzungszweck bestimmt sind. Es handelt sich aber nicht um planungsrechtliches, zum dauernden Wohnen bestimmtes Bauland. Für Dauerkleingärten nach dem Bundeskleingartengesetz ist i.d.R. kein Markt vorhanden. Diese spezielle Nutzungsart muss planungsrechtlich durch einen festgesetzten Bebauungsplan zulässig sein und der Pachtzins (höchstens der vierfache Betrag der ortsüblichen Pacht im erwerbsmäßigen Obstund Gemüseanbau) ist rechtlich geregelt.

Stand 03.03.2015

Seite 6 / 9

44

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

In der nachfolgenden Übersicht werden die Bodenrichtwerte für die unterschiedlichen Nutzungen aufgeführt und zusätzlich die allgemeine Wertspanne dargestellt: Nutzungsart Freizeit und Erholung Größere Gebiete Einzelparzellen in Wasserlage mit der Möglichkeit der Wassersportnutzung - mit Zugangsmöglichkeit - in Wasserlage - große Parzellen - kleine Parzellen Dauerkleingärten nach dem Bundeskleingartengesetz Sonstige Freiflächen*)
*)

Bodenrichtwert [EUR/m²] 30 60

Wertspanne [EUR/m²] 20 30 100 bis bis bis 40 100 300

120 160 250 10 15

hierunter sind alle übrigen nicht zuvor differenzierten Nutzungsarten zusammengefasst.

9. Bauerwartungsland und Rohbauland und Gemeinbedarfsflächen (GB) - Bauerwartungsland Der Wert des Bauerwartungslandes ist insbesondere vom Grad der Bauerwartung und der Lage abhängig. Da es sich hier überwiegend um Einzelflächen bzw. Einzelgrundstücke handelt mit sehr unterschiedlichen Qualitäten handelt, ist eine zonale Gebietsdarstellung von Bodenrichtwerten i.d.R. ausgeschlossen. Für Flächen mit geringer Bauerwartung schätzt der Gutachterausschuss eine Spanne von 10% bis 30% vom Wert des baureifen Landes. Für Flächen mit hoher Bauerwartung schätzt der Gutachterausschuss einen Wertanteil in einer Spanne von 30 % bis zu 60 % des baureifen Landes.

- Rohbauland Als Rohbauland werden Flächen bezeichnet, für die nach den §§ 30, 33, und 34 des Baugesetzbuches die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Bebauung vorliegen (Baulandqualität), bei denen aber die öffentliche Erschließung ganz oder teilweise nicht gesichert ist, die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind und/oder deren Eigentumsverhältnisse noch neu zu ordnen sind. Der Wert von Rohbauland hängt, ausgehend vom Wert des baureifen Grundstücks, u.a. von den ortsüblichen Kosten der Erschließung, dem Bodenordnungsaufwand, den Kosten für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen und dem notwendigen Zeitaufwand der durchzuführenden Erschließungsmaßnahmen ab. Wegen der unterschiedlichen Qualitäten des jeweiligen Einzelfalles können keine Bodenrichtwertzonen gebildet werden, die jeweils Gebiete mit gleichartiger Qualität umfassen.
Stand 03.03.2015 Seite 7 / 9

45

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

- Gemeinbedarfsflächen (GB) Bodenrichtwertzonen werden in Berlin für größere Gemeinbedarfsflächen (über 3 ha) gebildet, soweit ihre Zweckbestimmung eine privatwirtschaftliche Nutzung nicht auf Dauer ausschließt. Ansonsten sind sie (wie z.B. Schulen, Kindertagesstätten, Sportanlagen usw.) Bestandteil von Bodenrichtwertzonen anderer Nutzungen. Der Bodenrichtwert für Gemeinbedarfsflächen orientiert sich überwiegend an einer theoretischen Wiederbeschaffung des Objektes in der jeweils bestehenden Lage. Der Gutachterausschuss hat bei der Ermittlung des Bodenrichtwertes neben der qualitativen Lage der Gemeinbedarfsfläche auch die Wertigkeit der Umgebungsnutzungen entsprechend und sachverständig berücksichtigt. Die Bodenrichtwerte sind der jeweiligen Bodenrichtwertzone direkt zugeordnet.

10. Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin Der Gutachterausschuss ist ein von Gesetzes wegen gebildetes, unabhängiges und selbstständiges Kollegialgremium. Seine Mitglieder haben besondere Sachkunde und sind in der Wertermittlung erfahren. Die Gutachter werden nach bestem Wissen und Gewissen tätig. Sie sind bei ihrer Tätigkeit an Weisungen nicht gebunden. Die Bodenrichtwerte und die Wertangaben der Textziffern 8 und 9 sind themenbezogen beraten worden und zwar nach folgenden Teilmärkten: Gewerbe- und Industriegebiete Marktfähiges Nichtbauland, Bauerwartungsland, Rohbauland und Gemeinbedarfsflächen Geschosswohnungsbau in geschlossener Bauweise Kern- und mischgebietstypische Nutzungen Individueller Wohnungsbau in offener Bauweise Sanierungsgebiete und Entwicklungsbereiche

Weitere Informationen bietet der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin im Internet unter der Adresse - www.berlin.de/gutachterausschuss - an. Aktuelle Informationen zu den Bodenrichtwerten können dort unter dem Menüpunkt „Aktuelles“ abgerufen werden. Die Aufgaben der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses werden von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt wahrgenommen.

11. Gewährleistung und Urheberrecht Der Gutachterausschuss hat seine Ermittlungen und Einschätzungen nach bestem Wissen und Gewissen vorgenommen. Ansprüche gegenüber dem Träger der Bauleitplanung, der Baugenehmigungsbehörde oder sonstigen Dritten können aus den Eintragungen in der Bodenrichtwertkarte nicht hergeleitet werden. Für die Verwendung der Daten gelten die Nutzungsbestimmungen, die unter www.berlin.de/gutachterausschuss Menüpunkt „Marktinformationen“ > Verlinkung „NutzungsbeStand 03.03.2015 Seite 8 / 9

46

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

stimmungen“ abzurufen sind. Der Quellenvermerk, der gemäß § 2 der o.g. Nutzungsbestimmungen für die Bodenrichtwerte zu verwenden ist, lautet: "Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin"

Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin Der Vorsitzende
Dipl.-Ing. Reiner Rössler
Rechtsquellen: § 196 des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), das zuletzt durch Artikel 41 des Gesetzes vom 20. November 2014 (BGBl. I S. 1748) geändert worden ist in Verbindung mit § 19 der Verordnung zur Durchführung des Baugesetzbuchs (DVO-BauGB) vom 5. November 1998 (GVBl. S. 331), zuletzt geändert durch Artikel I des Gesetzes vom 19. Juni 2006 (GVBl. S. 573) Abschluss der Beratungen: 24.02.2015

Herausgeber: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt - Abteilung III - Geoinformation - 2015

©

2015, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, III E - Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Stand 03.03.2015

Seite 9 / 9

47

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Anlage 9
Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Liegenschaftszinssätze für Mietwohnhäuser und Mietwohngeschäftshäuser in Berlin mit einem gewerblichen Mietanteil bis 70%
Abschließend durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin am 25.04.2012 beschlossen

Veröffentlicht im Amtsblatt für Berlin Nr. 21 vom 25.05.2012 Seite 793 ff.

1. Vorbemerkungen:
1. Die Liegenschaftszinssätze sind die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (§ 14 Abs. 3 ImmoWertV1). Der Verordnungsgeber spricht mit dieser Vorgabe den Zinssatz an, der im Ertragswertverfahren (§§ 17 – 20 ImmoWertV) einzusetzen ist. Der Liegenschaftszinssatz ist nicht identisch mit dem Zinssatz, der sich bei reiner betriebswirtschaftlicher Betrachtung oder bei reiner Risikoabschätzung von Ertragsgrundstücken als Kapitalanlage errechnet. 2. Die Verwendung der ermittelten Liegenschaftszinssätze führt nur dann zu einem marktgerechten Ergebnis, wenn die wertbestimmenden Ansätze (grundstückswirtschaftliche Rahmenbedingungen) in der Ertragswertermittlung innerhalb des Modells bleiben, das von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bei der Ableitung der Liegenschaftszinssätze aus den Kaufpreisen zugrunde gelegt wurde (Durchschnittsmieten, Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer). 3. Die Verwendung der nachfolgenden Liegenschaftszinssätze ersetzt nicht automatisch die nach ImmoWertV erforderliche Marktanpassung ermittelter Ertragswerte. Eine Marktanpassung kann vor allem dann erforderlich werden, wenn nach dem Stichtag der letzten Ableitung der Liegenschaftszinssätze (hier: 01.11.2011) eine deutliche Entwicklung der Kaufpreise von Ertragsgrundstücken stattgefunden hat. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (§ 8 Abs. 2 ImmoWertV) sind gesondert zu berücksichtigen, insbesondere bei Abweichungen des Wertermittlungsobjekts von den Modellansätzen für die Ermittlung der Liegenschaftszinssätze. 4. Werden renditeorientierte Wohnimmobilien im Paket veräußert, können die nachfolgenden Zinssätze nicht verwandt werden. „Paketverkäufe“ unterliegen nach Einschätzung des Gutachterausschusses besonderen Erwartungen und Kaufentscheidungen. In der vorliegenden Untersuchung sind Paketverkäufe nicht berücksichtigt worden, bei denen mehr als zwei Grundstücke veräußert wurden.

1

Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639). Seite 1 / 20

Stand 17.08.2012

48

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Anhand der von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin geführten Kaufpreissammlung sind aus dem Kaufpreismaterial der Jahre 2007 bis Oktober 2011, bei dem anhand der Eigentümerangaben die Ertragssituation bekannt war, mit Hilfe mathematisch statistischer Analysen gemäß § 14 ImmoWertV die nachstehenden durchschnittlichen Liegenschaftszinssätze für Grundstücke mit Mietwohn- und Geschäftshäusern mit einem gewerblichen Mietanteil bis 70% nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens ermittelt worden.

Es wurden grundsätzlich nur Kauffälle aus Wohngebieten sowie Gebieten mit misch- oder kerngebietstypischen Nutzungen (Darstellung im Bodenrichtwertatlas typische Nutzungsart = W, M1, M2) berücksichtigt. Fälle in Gewerbegebieten und in Gebieten für sonstige Flächen (Darstellung im Bodenrichtwertatlas typische Nutzungsart = G, (Gp), SF) fanden keine Berücksichtigung. Darüber hinaus wurde die Recherche auf die gebietstypische GFZ ≥ 0,3 beschränkt.

Objekte, die z.B. zur Vorbereitung von Sanierungsmaßnahmen teilentmietet waren, wurden bei der Analyse nicht berücksichtigt. Ferner wurde bei Objekten mit weniger als 20 % leerstehenden Wohneinheiten die durchschnittliche Objektmiete für diese Wohneinheiten in Ansatz gebracht. Bei diesem Leerstand handelt es sich nicht um einen strukturellen Leerstand. Die ermittelten Liegenschaftszinssätze wurden mit folgenden Ansätzen abgeleitet:

1.1

Bodenwert

Als Bodenwert wird der zeitlich linear und hinsichtlich der tatsächlichen GFZ angepasste Bodenrichtwert zum Kaufzeitpunkt angesetzt. Der Einfluss der tatsächlichen GFZ wurde mithilfe der von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ermittelten GFZ – Umrechnungskoeffizienten berücksichtigt (veröffentlicht im Amtsblatt 2004, S. 1101/1102).

1.2

Bewirtschaftungskosten (§ 19 ImmoWertV)

Der Ableitung der Reinerträge aus den Jahresroherträgen (netto) liegen folgende jährliche Ansätze von Bewirtschaftungskosten (§ 19 ImmoWertV) zugrunde:

Stand 17.08.2012

Seite 2 / 20

49

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

50

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

1.2.1

Verwaltungskosten (§ 19 Abs. 2 Nr. 1 ImmoWertV)

Die Verwaltungskosten wurden nach Angaben der Eigentümer angesetzt, sofern sie bekannt waren. In den Fällen, in denen sie unbekannt waren, wurden sie nach der Tabelle 1 angesetzt.
Tabelle 1

Jährliche Verwaltungskosten in % des Nettojahresrohertrages Wohn- und Nutzfläche in m² 3,00 4,00

Monatliche Nettokaltmiete (€/m²) 5,00 6,00 7,00 8,00 9,00

500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 Korrekturen:

8,3 8,1 7,9 7,8 7,8 7,7 7,6

7,6 7,4 7,2 7,1 7,0 7,0 6,9

6,9 6,7 6,5 6,4 6,3 6,3 6,2

6,2 5,9 5,8 5,7 5,6 5,5 5,5

5,5 5,2 5,1 5,0 4,9 4,8 4,8

4,7 4,5 4,4 4,3 4,2 4,1 4,1

4,0 3,8 3,6 3,5 3,5 3,4 3,3

Der Einfluss des gewerblichen Mietanteils der Objekte auf die jährlichen Verwaltungskosten in Prozent des Nettojahresrohertrages ist statistisch nicht signifikant, daher erfolgt keine Korrektur in der Tabelle wiedergegebenen Werte hinsichtlich des gewerblichen Mietanteils.

Stand 17.08.2012

Seite 3 / 20

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

1.2.2

Instandhaltungskosten (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 ImmoWertV)

Da sich der Preisindex für Instandhaltung gegenüber dem vorherigen Untersuchungszeitraum kaum verändert hat (Preisindex Berlin für Bauleistungen am Bauwerk, Instandhaltung von Mehrfamiliengebäuden ohne Schönheitsreparaturen), wurden die Instandhaltungskosten in unveränderter Höhe angesetzt. Instandhaltungskostenpauschalen: In €/m² pro Jahr gemäß der nachfolgenden Aufstellung:
Tabelle 2

Baujahr

Instandhaltungskostenpauschale für Wohnflächen (€/m²) Nutzflächen (€/m²) 6,45 5,85

Zuschlag bei

Zentralheizung (€/m²) 0,60 0,60

Aufzug

(€/m²) 0,90 0,90

bis 1900 von 1901 bis 1948 von 1948 bis 1969 von 1970 bis 1979 nach 1979

12,95 11,75

12,40

6,20

-

0,90

9,80

4,95

-

0,90

7,70

3,90

-

0,90

Offene Wageneinstellplätze (je Platz): Garagen und gedeckte Stellplätze (je Platz):

37,- € 74,- €

1.2.3

Mietausfallwagnis (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 ImmoWertV)

Mietausfallwagnis: 2% der jährlichen Netto-Kaltmiete für Wohnnutzung und 4% der jährlichen NettoKaltmiete für gewerbliche und sonstige Nutzung, entsprechend der Kaufvertragsauswertung.

Stand 17.08.2012

Seite 4 / 20

51

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

1.2.4

Restnutzungsdauer (§ 6 Abs. 6 ImmoWertV)

Tabelle 3: Nachkriegsbauten (Baujahre 1949 bis 1969) und Neubauten (Baujahre ab 1970)

Baualter in Jahren bis 2 3–7 8 – 12 13 – 17 18 – 22 23 – 27 28 – 32 33 – 37 38 – 42 43 – 47 48 – 52 53 – 57 58 – 62

Wirtschaftliche Restnutzungsdauer in Jahren 100 95 90 85 80 75 70 65 60 55 50 45 40

Tabelle 4: Zwischenkriegs- (Baujahre 1919 bis 1948) und Altbauten (Baujahre bis 1918)

Baualter

62- 67 68 - 77 78 - 87 88 - 92 93 - 97 98 - 117 118 - 149

wirtschaftliche Restnutzungsdauer bei Zustandsnote 1 2 3 gut normal schlecht 50 45 40 45 40 35 40 35 30 35 30 25 40 35 30 35 30 25 30 25 20

Ausstattung und Zu- und Abschläge Zwischenkriegsbauten: Normalausstattung: IT, EH/ZH, Bäder Abschlag 5 Jahre: keine EH/ZH (komplett) Altbauten: Normalausstattung: IT, EH/ZH (komplett) und Bäder Abschlag 5 Jahre: keine EH/ZH (komplett) oder keine Bäder Abschlag 10 Jahre: weder EH/ZH (komplett) noch Bäder Abschlag 5 Jahre: ausschließlich PT

Stand 17.08.2012

Seite 5 / 20

52

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin
Legende:

EH/ZH = Etagen-/Zentralheizung; OH = Ofenheizung; IT = Innentoilette; PT = Podesttoilette Anmerkung: Modernisierung wurde berücksichtigt durch Einordnung in entsprechende Zustandsnote, Baualter und Ausstattung.

2. Liegenschaftszinssätze
Die ausgewiesenen Liegenschaftszinssätze sind auf der Grundlage der unter 1. beschriebenen Modellannahmen und der sich hierfür ergebenden Regressionsgleichungen berechnet worden. Die Ergebnisse der multivariaten Regression sind im folgenden differenziert nach vier Baualtersgruppen dargestellt.

Stand 17.08.2012

Seite 6 / 20

53

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Monatliche Nettokaltmiete (€/m²)

54

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

In den Tabellen der Liegenschaftszinssätze steht in der ersten Zeile der Mittelwert und in der zweiten Zeile die Wertespanne des 95% Konfidenzbereichs für diesen jeweiligen Mittelwert. Die Fallzahlen der Altbezirke stehen in Klammern.
Tabelle 5:

Liegenschaftszinssätze für Objekte der Baujahre vor 19192
(Die Liegenschaftszinssätze sind für die Jahre 2008, 2009 und 2010, für eine tatsächliche GFZ von 3,0 und für Objekte ohne gewerblichen Mietanteil am Nettojahresrohertrag berechnet) Altbezirk Neukölln (128), Wilmersdorf (67), Wedding (140), Tiergarten (115), Charlottenburg (101), Steglitz (32), Pankow (70), Zehlendorf (7), Tempelhof (23), Hellersdorf (1) bis 1900 einfach mittel gut/ sehr gut einfach 1901 – 1918 mittel gut/ sehr gut einfach Köpenick (73), Reinickendorf (36), Spandau (66), Treptow (32), Lichtenberg (49), Weißensee (40), Hohenschönhausen (3) bis 1900 mittel gut/ sehr gut einfach 1901 - 1918 mittel gut/ sehr gut

Baujahr Stadträumliche Wohnlage 4.00 5.00 6.00 7.00 8.00 9.00

3.3
3.1 – 3.5

2.7
2.5 – 3.0

2.4
2.1 – 2.6

3.7
3.5 – 3.9

3.1
2.9 – 3.3

2.7
2.5 – 3.0

4.0
3.7 – 4.2

3.3
3.1 – 3.6

3.0
2.6 – 3.4

4.4
4.1 – 4.6

3.7
3.5 – 4.0

3.4
3.0 – 3.7

4.0
3.8 – 4.2

3.4
3.2 – 3.6

3.0
2.8 – 3.3

4.4
4.2 – 4.6

3.8
3.6 – 4.0

3.4
3.2 – 3.7

4.7
4.4 – 4.9

4.0
3.8 – 4.3

3.7
3.3 – 4.0

5.1
4.8 – 5.3

4.4
4.2 – 4.7

4.1
3.8 – 4.4

4.5
4.3 – 4.7

3.9
3.6 – 4.1

3.5
3.2 – 3.8

4.9
4.7 – 5.1

4.3
4.0 – 4.5

3.9
3.7 – 4.2

5.1
4.9 – 5.4

4.5
4.2 – 4.8

4.2
3.8 – 4.5

5.5
5.3 – 5.8

4.9
4.6 – 5.2

4.6
4.2 – 4.9

4.8
4.6 – 5.1

4.2
3.9 – 4.5

3.8
3.6 – 4.1

5.2
5.0 – 5.4

4.6
4.4 – 4.8

4.2
4.0 – 4.5

5.5
5.2 – 5.8

4.8
4.5 – 5.1

4.5
4.1 – 4.8

5.9
5.6 – 6.1

5.2
5.0 – 5.5

4.9
4.5 – 5.2

5.1
4.8 – 5.3

4.5
4.2 – 4.7

4.1
3.8 – 4.4

5.5
5.2 – 5.7

4.9
4.6 – 5.1

4.5
4.2 – 4.7

5.7
5.4 – 6.0

5.1
4.8 – 5.4

4.7
4.4 – 5.1

6.1
5.8 – 6.4

5.5
5.2 – 5.8

5.1
4.8 – 5.5

5.3
5.0 – 5.5

4.6
4.4 – 4.9

4.3
4.0 – 4.6

5.7
5.4 – 5.9

5.0
4.8 – 5.3

4.7
4.4 – 4.9

5.9
5.6 – 6.2

5.3
5.0 – 5.6

4.9
4.6 – 5.3

6.3
6.0 – 6.6

5.7
5.4 – 6.0

5.3
5.0 – 5.7

2

Keine Verkäufe in dem Altbezirk Marzahn Seite 7 / 20

Stand 17.08.2012

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Tabelle 6:

Liegenschaftszinssätze für Objekte der Baujahre vor 19193
(Die Liegenschaftszinssätze sind für die Jahre 2008, 2009 und 2010, für eine tatsächliche GFZ von 3,0 und für Objekte ohne gewerblichen Mietanteil am Nettojahresrohertrag berechnet) Altbezirk Baujahr Stadträumliche Wohnlage Monatliche Nettokaltmiete (€/m²) 4.00 5.00 6.00 7.00 8.00 9.00 einfach Mitte (79), Kreuzberg (184), Prenzlauer Berg (163) bis 1900 mittel gut/ sehr gut einfach 1901 – 1918 mittel gut/ sehr gut einfach Schöneberg (118), Friedrichshain (167) bis 1900 mittel gut/ sehr gut einfach 1901 - 1918 mittel gut/ sehr gut

1.4
1.2 – 1.7

0.8
0.6 – 1.1

0.5
0.1 – 0.8

1.8
1.6 – 2.1

1.2
0.9 – 1.5

0.9
0.5 – 1.2

2.3
2.0 – 2.5

1.6
1.3 – 1.9

1.3
1.0 – 1.6

2.7
2.4 – 2.9

2.0
1.8 – 2.3

1.7
1.4 – 2.0

2.1
1.9 – 2.3

1.5
1.3 – 1.8

1.2
0.9 – 1.5

2.5
2.3 – 2.8

1.9
1.6 – 2.2

1.6
1.2 – 1.9

3.0
2.7 – 3.2

2.3
2.1 – 2.6

2.0
1.7 – 2.3

3.4
3.1 – 3.6

2.7
2.5 – 3.0

2.4
2.1 – 2.7

2.6
2.4 – 2.8

2.0
1.7 – 2.2

1.6
1.3 – 1.9

3.0
2.8 – 3.2

2.4
2.1 – 2.6

2.0
1.7 – 2.3

3.4
3.2 – 3.7

2.8
2.5 – 3.1

2.4
2.1 – 2.7

3.8
3.6 – 4.1

3.2
2.9 – 3.5

2.8
2.6 – 3.1

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

2.9
2.7 – 3.2

2.3
2.1 – 2.6

2.0
1.7 – 2.3

3.3
3.1 – 3.6

2.7
2.4 – 3.0

2.4
2.0 – 2.7

3.8
3.5 – 4.0

3.1
2.8 – 3.4

2.8
2.5 – 3.1

4.2
3.9 – 4.4

3.5
3.3 – 3.8

3.2
2.9 – 3.5

3.2
3.0 – 3.4

2.6
2.3 – 2.8

2.2
1.9 – 2.5

3.6
3.3 – 3.8

3.0
2.7 – 3.2

2.6
2.3 – 2.9

4.0
3.7 – 4.3

3.4
3.1 – 3.7

3.0
2.7 – 3.3

4.4
4.1 – 4.7

3.8
3.5 – 4.1

3.4
3.1 – 3.7

3.4
3.1 – 3.6

2.8
2.5 – 3.0

2.4
2.1 – 2.7

3.8
3.5 – 4.0

3.2
2.9 – 3.4

2.8
2.5 – 3.1

4.2
3.9 – 4.5

3.6
3.3 – 3.9

3.2
2.9 – 3.5

4.6
4.3 – 4.9

4.0
3.7 – 4.3

3.6
3.3 – 3.9

3

Keine Verkäufe in dem Altbezirk Marzahn Seite 8 / 20

Stand 17.08.2012

55

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Bei Abweichung des Bewertungsobjektes von den oben genannten Eigenschaften in den Tabellen 5 und 6 ändert sich der Liegenschaftszinssatz wie folgt: Kaufvertragsjahr 2007: Absenkung von 0,3 2011: Absenkung von 1,1 Tatsächliche GFZ Bei geringerer GFZ als 3,0: Erhöhung des Liegenschaftszinssatzes um 0,2 Prozentpunkte pro 1,0 Veränderung der GFZ (Beispiel: GFZ 2,0 = Erhöhung des Liegenschaftszinssatzes um 0,2). Bei höherer GFZ als 3,0: Minderung des Liegenschaftszinssatzes um 0,2 Prozentpunkte pro 1,0 Veränderung der GFZ (Beispiel: GFZ 4,5 = Minderung des Liegenschaftszinssatzes um 0,3). Gewerblicher Mietanteil am Nettojahresrohertrag Für jeweils 10% gewerblichen Mietanteil beim zu bewertenden Objekt ist der Liegenschaftszinssatz um je 0,1 Prozentpunkte zu erhöhen (Beispiel: gewerblicher Mietanteil 35%, Erhöhung des Liegenschaftszinssatzes um 0,35). Statistische Angaben zum verwendeten Datenmaterial In diesen Tabellen sind in der oberen Zeile die Mittelwerte, in der mittleren Zeile kursiv die 5%- bzw. 95%-Perzentile der Einzelwerte und in der unteren Zeile die Minimum-/ Maximum-Werte dargestellt.
Tabelle 7

Altbauten (Baujahr vor 1919)
Anzahl NettoreinKaufpreis Kaufpreis/ Durchgewerblicher Verwaltungsertragsanteil pro NettojahresschnittsMietanteil kosten (%) Geschoss- rohertrag miete/Nettokalt in % % p.a. fläche (€/m²/Monat) (€/m²)

70,5 1.694
58,6-80,0 -21,1-85,9

691
339-1.163 149-2.315

14,5
9,5-20,1 5,1-45,4

5,38
3,42-7,77 0,90-12,92

14,6
0,0-48,0 0,0-70,0

6,2
3,9-8,6 2,1-11,5

Stand 17.08.2012

Seite 9 / 20

56

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Tabelle 8

Altbauten (Baujahr vor 1919)
Anzahl Grund- GeschossBauzustand Stadträumliche TatBodenwert Alter ReststücksWohnlage fläche sächliche €/m² der nutzungsfläche (m²) GFZ Objekte dauer gut normal einfache mittlere (m²) Jahre Jahre schlecht gute und sehr gute Anteil in % Anteil in %

789 1.694
3291.454 1486.420

2.220
720-4.230 288-10.800

2,98
1,07-4,35 0,34-6,06

504
203-1.002 95-4.505

109
97-133 89-146

32
20-35 10-40

19 6

75

62 15

23

Stand 17.08.2012

Seite 10 / 20

57

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

In der Tabelle der Liegenschaftszinssätze steht in der ersten Zeile der Mittelwert und in der zweiten Zeile die Wertespanne des 95% Konfidenzbereichs für diesen jeweiligen Mittelwert. Die Fallzahlen der Altbezirke stehen in Klammern.
Tabelle 9

Liegenschaftszinssätze für Objekte der Baujahre 1919 – 1948
Zehlendorf (16), Charlottenburg (9), Hohenschönhausen (2), Weißensee (6), Reinickendorf (5), Friedrichshain (2), Wilmersdorf (6), Prenzlauer Berg (5) einfach besser als einfach

4

Altbezirk

Treptow (9), Pankow (5), Kreuzberg (1), Tempelhof (9)

Lichtenberg (1), Spandau (12), Köpenick (11), Hellersdorf (1), Wedding (5) Neukölln (6), Steglitz (8), Marzahn (1) einfach besser als einfach

Stadträumliche Wohnlage monatliche Nettokaltmiete (€/m ) 4.00 5.00 6.00 7.00 8.00 9.00
2

einfach

besser als einfach

3.8
3.3 - 4.3

3.2
2.7 - 3.7

4.3
3.6 - 4.9

3.7
3.1 - 4.3

5.1
4.6 - 5.5

4.5
4.0 - 5.0

4.4
3.9 - 4.9

3.8
3.4 - 4.2

4.9
4.2 - 5.6

4.3
3.8 - 4.9

5.7
5.2 - 6.1

5.1
4.7 - 5.5

4.8
4.3 - 5.4

4.3
3.8 - 4.7

5.3
4.6 - 6.0

4.8
4.2 - 5.3

6.1
5.6 - 6.6

5.6
5.1 - 6.0

5.1
4.5 - 5.8

4.6
4.1 - 5.0

5.6
4.9 - 6.4

5.1
4.5 - 5.7

6.4
5.9 - 7.0

5.9
5.4 - 6.3

5.3
4.7 - 6.0

4.8
4.3 - 5.3

5.9
5.0 - 6.7

5.3
4.6 - 6.0

6.6
6.0 - 7.2

6.1
5.6 - 6.6

5.5
4.8 - 6.3

5.0
4.4 - 5.5

6.0
5.2 - 6.9

5.5
4.8 - 6.2

6.8
6.2 - 7.5

6.3
5.7 - 6.8

Weitere Abhängigkeiten bestehen nicht, daher gibt es hier keine Zu- bzw. Abschläge.

4

Keine Verkäufe in den Altbezirken Mitte, Tiergarten und Schöneberg Seite 11 / 20

Stand 17.08.2012

58

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Statistische Angaben zum verwendeten Datenmaterial In diesen Tabellen gleichen Typs sind in der oberen Zeile die Mittelwerte, in der mittleren Zeile kursiv die 5%- bzw. 95%-Perzentile der Einzelwerte und in der unteren Zeile die Minimum-/ Maximum-Werte dargestellt.
Tabelle 10

Zwischenkriegsbauten (1919-1948)
Anzahl NettoreinKaufpreis Kaufpreis/ Durchgewerblicher Verwaltungsertragsanteil pro NettojahresschnittsMietanteil kosten (%) Geschoss- rohertrag miete/Nettokalt in % % p.a. fläche (€/m²/Monat) (€/m²)

70,5 133
58,1-79,2 46,8-82,3

689
382-1.225 261-2.063

14,2
9,3-21,6 6,5-31,0

5,23
3,38-7,60 2,57-8,60

6,9
0,0-40,2 0,0-60,0

6,3
4,4-8,9 3,7-10,2

Tabelle 11

Zwischenkriegsbauten (1919-1948)
Anzahl GrundGestücks- schossfläche fläche (m²) (m²) Tatsächliche GFZ Bodenwert €/m² Alter der Objekte Jahre Restnutzungsdauer Jahre Bauzustand Stadträumliche Wohnlage

gut

normal

einfache

mittlere

schlecht Anteil in %

gute und sehr gute Anteil in %

2.756 133
417-9.932 21046.586

3.124
37111.116 12949.006

1,4
0,4-3,6 0,1-5,3

315
135-700 80-920

78
67-88 61-90

40
30-45 25-50

12 7

81

36 22

42

Stand 17.08.2012

Seite 12 / 20

59

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Monatliche Nettokaltmiete (€/m )

2

60

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

In den Tabellen der Liegenschaftszinssätze steht in der ersten Zeile der Mittelwert und in der zweiten Zeile die Wertespanne des 95% Konfidenzbereichs für diesen jeweiligen Mittelwert. Die Fallzahlen der Altbezirke stehen in Klammern.
Tabelle 12

Liegenschaftszinssätze für Objekte der Baujahre 1949 – 19695
(Die Liegenschaftszinssätze sind ohne gewerblichen Mietanteil am Nettojahresrohertrag berechnet.) Wedding (24), Spandau (15), Zehlendorf (10), Tempelhof (21), Neukölln (20), Treptow (1), Reinickendorf (11)
Kaufvertragsjahr Baulicher Zustand Stadträumliche Wohnlage einfach schlecht mittel gut/ sehr gut einfach 2007, 2008, 2010, 2011 normal mittel gut/ sehr gut einfach gut mittel gut/ sehr gut einfach schlecht mittel gut/ sehr gut einfach 2009 normal mittel gut/ sehr gut einfach gut mittel gut/ sehr gut

4.00 5.00 6.00 7.00 8.00 9.00

4.9
4.3-5.6

4.6
3.8-5.3

4.4
3.6-5.2

4.9
4.6-5.1

4.5
4.1-4.9

4.3
3.9-4.8

4.2
3.8-4.7

3.9
3.3-4.5

3.7
3.1-4.3

5.8
5.0-6.5

5.4
4.6-6.2

5.2
4.4-6.0

5.7
5.2-6.1

5.3
4.9-5.8

5.1
4.6-5.6

5.1
4.5-5.6

4.7
4.1-5.3

4.5
3.9-5.1

5.7
5.0-6.4

5.3
4.6-6.1

5.1
4.3-5.9

5.6
5.3-5.9

5.2
4.9-5.6

5.0
4.6-5.4

5.0
4.5-5.4

4.6
4.1-5.1

4.4
3.9-5.0

6.5
5.7-7.2

6.1
5.3-6.9

5.9
5.1-6.7

6.4
6.0-6.8

6.0
5.6-6.5

5.8
5.4-6.3

5.8
5.3-6.3

5.4
4.9-6.0

5.2
4.7-5.8

6.1
5.4-6.9

5.8
5.0-6.6

5.6
4.8-6.4

6.1
5.7-6.4

5.7
5.3-6.1

5.5
5.1-5.9

5.4
4.9-5.9

5.1
4.6-5.6

4.9
4.3-5.5

7.0
6.2-7.7

6.6
5.8-7.4

6.4
5.6-7.2

6.9
6.4-7.3

6.5
6.1-7.0

6.3
5.8-6.8

6.3
5.7-6.8

5.9
5.3-6.5

5.7
5.1-6.3

6.5
5.7-7.3

6.1
5.3-6.9

5.9
5.1-6.8

6.4
6.0-6.8

6.1
5.6-6.5

5.9
5.4-6.3

5.8
5.3-6.3

5.4
4.9-6.0

5.2
4.7-5.8

7.3
6.5-8.1

7.0
6.1-7.8

6.8
5.9-7.6

7.2
6.7-7.7

6.9
6.4-7.3

6.7
6.2-7.2

6.6
6.0-7.2

6.3
5.7-6.8

6.1
5.5-6.6

6.7
5.9-7.5

6.4
5.6-7.2

6.2
5.3-7.0

6.7
6.2-7.1

6.3
5.9-6.7

6.1
5.6-6.6

6.0
5.5-6.6

5.7
5.1-6.3

5.5
4.9-6.1

7.6
6.7-8.4

7.2
6.4-8.0

7.0
6.2-7.9

7.5
6.9-8.0

7.1
6.6-7.6

6.9
6.4-7.5

6.9
6.3-7.4

6.5
5.9-7.1

6.3
5.7-6.9

6.9
6.1-7.8

6.6
5.8-7.4

6.4
5.5-7.3

6.9
6.4-7.3

6.5
6.0-7.0

6.3
5.8-6.8

6.2
5.7-6.8

5.9
5.3-6.5

5.7
5.1-6.3

7.8
6.9-8.6

7.4
6.6-8.3

7.2
6.3-8.1

7.7
7.1-8.2

7.3
6.8-7.8

7.1
6.6-7.7

7.1
6.4-7.7

6.7
6.1-7.3

6.5
5.9-7.1

5

Keine Verkäufe in den Altbezirken Marzahn, Hellersdorf, Hohenschönhausen und Lichtenberg Seite 13 / 20

Stand 17.08.2012

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Tabelle 13

Liegenschaftszinssätze für Objekte der Baujahre 1949 – 19696
(Die Liegenschaftszinssätze sind ohne gewerblichen Mietanteil am Nettojahresrohertrag berechnet.) Weißensee (1), Prenzlauer Berg (3), Kreuzberg (38), Friedrichshain (5), Tiergarten (25), Mitte (2), Pankow (1), Wilmersdorf (23), Charlottenburg (22), Steglitz (26), Köpenick (4), Schöneberg (25)
Kaufvertragsjahr Baulicher Zustand Stadträumliche Wohnlage einfach schlecht gut/ mittel sehr gut 2007, 2008, 2010, 2011 normal gut/ mittel sehr gut gut gut/ mittel sehr gut schlecht gut/ mittel sehr gut 2009 normal gut/ mittel sehr gut gut gut/ mittel sehr gut

einfach

einfach

einfach

einfach

einfach

4.00 Monatliche Nettokaltmiete (€/m )
2

4.2 4.9 5.4 5.7 6.0 6.2

3.8 4.5 5.0 5.4 5.6 5.8

3.6 4.3 4.8 5.2 5.4 5.6

4.1 4.8 5.3 5.6 5.9 6.1

3.7 4.4 4.9 5.3 5.5 5.7

3.5 4.2 4.7 5.1 5.3 5.5

3.4 4.2 4.7 5.0 5.3 5.5

3.1 3.8 4.3 4.6 4.9 5.1

2.9 3.6 4.1 4.5 4.7 4.9

5.0 5.7 6.2 6.5 6.8 7.0

4.6 5.3 5.8 6.2 6.4 6.6

4.4 5.1 5.6 6.0 6.2 6.4

4.9 5.6 6.1 6.4 6.7 6.9

4.5 5.3 5.7 6.1 6.3 6.5

4.3 5.1 5.5 5.9 6.1 6.3

4.3 5.0 5.5 5.8 6.1 6.3

3.9 4.6 5.1 5.5 5.7 5.9

3.7 4.4 4.9 5.3 5.5 5.7
Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

3.5 - 4.8 3.1 - 4.5 2.9 - 4.3 3.8 - 4.3 3.4 - 4.0 3.2 - 3.9 3.0 - 3.9 2.6 - 3.6 2.4 - 3.4 4.2 - 5.7 3.9 - 5.4 3.7 - 5.2 4.4 - 5.3 4.1 - 5.0 3.9 - 4.8 3.7 - 4.8 3.3 - 4.5 3.2 - 4.3

5.00 6.00

4.2 - 5.5 3.8 - 5.2 3.6 - 5.0 4.5 - 5.1 4.2 - 4.7 3.9 - 4.6 3.7 - 4.6 3.4 - 4.3 3.2 - 4.1 5.0 - 6.4 4.6 - 6.1 4.4 - 5.9 5.1 - 6.1 4.8 - 5.7 4.6 - 5.5 4.5 - 5.5 4.1 - 5.2 3.9 - 5.0

4.7 - 6.1 4.3 - 5.7 4.1 - 5.5 4.9 - 5.6 4.6 - 5.2 4.4 - 5.1 4.2 - 5.1 3.8 - 4.8 3.6 - 4.6 5.4 - 6.9 5.1 - 6.6 4.9 - 6.4 5.6 - 6.6 5.3 - 6.2 5.1 - 6.0 4.9 - 6.0 4.6 - 5.7 4.4 - 5.4

7.00 8.00

5.0 - 6.4 4.6 - 6.1 4.4 - 5.9 5.2 - 6.0 4.9 - 5.6 4.7 - 5.4 4.5 - 5.5 4.1 - 5.2 4.0 - 4.9 5.7 - 7.3 5.4 - 6.9 5.2 - 6.8 5.9 - 7.0 5.6 - 6.5 5.4 - 6.4 5.2 - 6.4 4.9 - 6.0 4.7 - 5.8

5.2 - 6.7 4.8 - 6.4 4.6 - 6.2 5.4 - 6.3 5.1 - 5.9 4.9 - 5.7 4.7 - 5.8 4.4 - 5.4 4.2 - 5.2 5.9 - 7.6 5.6 - 7.2 5.4 - 7.0 6.1 - 7.2 5.8 - 6.8 5.6 - 6.6 5.5 - 6.7 5.2 - 6.3 5.0 - 6.1

9.00

5.4 - 7.0 5.0 - 6.6 4.8 - 6.4 5.6 - 6.6 5.3 - 6.2 5.1 - 6.0 4.9 - 6.0 4.6 - 5.7 4.4 - 5.5 6.1 - 7.8 5.8 - 7.4 5.6 - 7.3 6.3 - 7.5 6.0 - 7.1 5.8 - 6.9 5.6 - 6.9 5.3 - 6.5 5.2 - 6.3

6

Keine Verkäufe in den Altbezirken Marzahn, Hellersdorf, Hohenschönhausen und Lichtenberg Seite 14 / 20

Stand 17.08.2012

61

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Bei Abweichungen des Bewertungsobjekts von der zuvor genannten Eigenschaften in den Tabellen 12 und 13 ändert sich der Liegenschaftszinssatz wie folgt: Gewerblicher Mietanteil am Nettojahresrohertrag Für jeweils 10% gewerblichen Mietanteil ist der Liegenschaftszinssatz um je 0,2 Prozentpunkte zu erhöhen. (Beispiel: gewerblicher Mietanteil 15%, Erhöhung des Liegenschaftszinssatzes um 0,3). Statistische Angaben zum verwendeten Datenmaterial In diesen Tabellen gleichen Typs sind in der oberen Zeile die Mittelwerte, in der mittleren Zeile kursiv die 5%- bzw. 95%-Perzentile der Einzelwerte und in der unteren Zeile die Minimum-/ Maximum-Werte dargestellt.

Tabelle 14

Nachkiegsbauten (1949-1969)
Anzahl NettoreinKaufpreis Kaufpreis/ Durchgewerblicher Verwaltungsertragsanteil pro NettojahresschnittsMietanteil kosten (%) Geschoss- rohertrag miete/Nettokalt in % % p.a. fläche (€/m²/Monat) (€/m²)

69,0 279
58,8-80,0 47,1-84,8

652
378-1.072 223-2.236

13,8
9,2-18,9 5,1-49,5

5,18
3,56-8,03 2,76-11,52

8,0
0,0-42,0 0,0-67,0

6,5
3,8-8,5 3,8-9,9

Tabelle 15

Nachkiegsbauten (1949-1969)
Anzahl GrundGestücks- schossfläche fläche (m²) (m²) Tatsächliche GFZ Bodenwert €/m² Alter der Objekte Jahre Restnutzungsdauer Jahre Bauzustand Stadträumliche Wohnlage

gut

normal

einfache

mittlere

schlecht Anteil in %

gute und sehr gute Anteil in %

2.088 279
4617.704 30093.119

2.216
446-8.539 306-25.284

1,4
0,4-2,4 0,1-5,1

343
160-672 90-2.780

48
41-55 38-61

52
45-60 40-60

13 5

82

50 24

26

Stand 17.08.2012

Seite 15 / 20

62

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

In den Tabellen der Liegenschaftszinssätze steht in der ersten Zeile der Mittelwert und in der zweiten Zeile die Wertespanne des 95% Konfidenzbereichs für diesen jeweiligen Mittelwert. Die Fallzahlen der Altbezirke stehen in Klammern.
Tabelle 16

Liegenschaftszinssätze für Objekte der Baujahre ab 1970
Charlottenburg (17), Kreuzberg (27), Schöneberg (9), Steglitz (35) Kaufvertragsjahr Baujahr Stadträumliche Wohnlage 4.00 Monatliche Nettokaltmiete (€/m )
2

2007, 2011 1970 - 1981 einfach/ mittel gut/ sehr gut 1982 - 1985 einfach/ mittel gut/ sehr gut 1986 - 2011 einfach/ mittel gut/ sehr gut 1970 - 1981 einfach/ mittel gut/ sehr gut

2008, 2009, 2010 1982 - 1985 einfach/ mittel gut/ sehr gut 1986 - 2011 einfach/ mittel gut/ sehr gut

4.8
4.5 - 5.2

4.3
3.8 - 4.7

5.3
4.8 - 5.8

4.8
4.2 - 5.3

4.3
3.9 - 4.7

3.8
3.3 - 4.2

5.3
5.0 - 5.6

4.7
4.3 - 5.2

5.8
5.4 - 6.3

5.2
4.7 - 5.8

4.8
4.4 - 5.2

4.3
3.8 - 4.7

5.00

5.4
5.1 - 5.6

4.8
4.5 - 5.1

5.9
5.4 - 6.3

5.3
4.8 - 5.8

4.9
4.6 - 5.2

4.3
3.9 - 4.7

5.9
5.6 - 6.1

5.3
5.0 - 5.6

6.4
6.0 - 6.8

5.8
5.4 - 6.2

5.4
5.1 - 5.7

4.8
4.4 - 5.2

6.00

5.7
5.5 - 6.0

5.2
4.9 - 5.5

6.2
5.8 - 6.7

5.7
5.2 - 6.1

5.2
5.0 - 5.5

4.7
4.3 - 5.0

6.2
5.9 - 6.5

5.7
5.3 - 6.0

6.7
6.3 - 7.1

6.2
5.7 - 6.6

5.7
5.5 - 6.0

5.2
4.8 - 5.5

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

7.00

6.0
5.7 - 6.3

5.4
5.1 - 5.7

6.5
6.1 - 6.9

5.9
5.5 - 6.4

5.5
5.2 - 5.8

4.9
4.6 - 5.2

6.5
6.2 - 6.8

5.9
5.6 - 6.2

7.0
6.6 - 7.4

6.4
6.0 - 6.8

6.0
5.7 - 6.2

5.4
5.1 - 5.7

8.00

6.2
5.9 - 6.5

5.6
5.3 - 5.9

6.7
6.3 - 7.1

6.1
5.7 - 6.6

5.7
5.4 - 6.0

5.1
4.8 - 5.4

6.7
6.4 - 7.0

6.1
5.8 - 6.4

7.2
6.8 - 7.6

6.6
6.2 - 7.0

6.2
5.9 - 6.5

5.6
5.3 - 5.9

9.00

6.3
6.0 - 6.6

5.8
5.5 - 6.1

6.8
6.4 - 7.3

6.3
5.8 - 6.7

5.8
5.6 - 6.1

5.3
5.0 - 5.6

6.8
6.5 - 7.1

6.3
5.9 - 6.6

7.3
6.9 - 7.8

6.8
6.3 - 7.2

6.3
6.1 - 6.6

5.8
5.5 - 6.1

Stand 17.08.2012

Seite 16 / 20

63

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Monatliche Nettokaltmiete (€/m )

2

64

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Tabelle 17

Liegenschaftszinssätze für Objekte der Baujahre ab 1970
Friedrichshain (4), Mitte (12), Pankow (8), Prenzlauer Berg (7), Weißensee (3), Wilmersdorf (26), Zehlendorf (22) Kaufvertragsjahr Baujahr Stadträumliche Wohnlage 4.00 1970 - 1981 einfach/ mittel gut/ sehr gut 2007, 2011 1982 - 1985 einfach/ mittel gut/ sehr gut 1986 - 2011 einfach/ mittel gut/ sehr gut 1970 - 1981 einfach/ mittel gut/ sehr gut 2008, 2009, 2010 1982 - 1985 einfach/ mittel gut/ sehr gut 1986 - 2011 einfach/ mittel gut/ sehr gut

4.3
3.9 - 4.7

3.8
3.3 - 4.2

4.8
4.3 - 5.4

4.3
3.7 - 4.8

3.8
3.4 - 4.3

3.3
2.8 - 3.7

4.8
4.4 - 5.2

4.3
3.8 - 4.7

5.3
4.8 - 5.8

4.8
4.3 - 5.3

4.3
3.9 - 4.7

3.8
3.3 - 4.2

5.00

4.9
4.5 - 5.2

4.3
4.0 - 4.7

5.4
4.9 - 5.9

4.8
4.4 - 5.3

4.4
4.1 - 4.7

3.8
3.5 - 4.2

5.4
5.0 - 5.7

4.8
4.5 - 5.2

5.9
5.4 - 6.3

5.3
4.9 - 5.7

4.9
4.6 - 5.2

4.3
4.0 - 4.7

6.00

5.2
4.9 - 5.6

4.7
4.4 - 5.0

5.8
5.3 - 6.2

5.2
4.8 - 5.6

4.8
4.5 - 5.1

4.2
3.9 - 4.5

5.7
5.4 - 6.1

5.2
4.9 - 5.5

6.2
5.8 - 6.7

5.7
5.3 - 6.1

5.2
5.0 - 5.5

4.7
4.4 - 5.0

7.00

5.5
5.2 - 5.8

4.9
4.6 - 5.2

6.0
5.6 - 6.5

5.4
5.0 - 5.9

5.0
4.7 - 5.3

4.5
4.2 - 4.7

6.0
5.7 - 6.3

5.4
5.1 - 5.7

6.5
6.1 - 6.9

5.9
5.5 - 6.3

5.5
5.2 - 5.8

4.9
4.7 - 5.2

8.00

5.7
5.4 - 6.0

5.1
4.8 - 5.4

6.2
5.8 - 6.7

5.6
5.2 - 6.1

5.2
4.9 - 5.5

4.6
4.4 - 4.9

6.2
5.8 - 6.5

5.6
5.3 - 5.9

6.7
6.3 - 7.1

6.1
5.7 - 6.5

5.7
5.4 - 6.0

5.1
4.9 - 5.4

9.00

5.9
5.5 - 6.2

5.3
5.0 - 5.6

6.4
5.9 - 6.8

5.8
5.4 - 6.2

5.4
5.1 - 5.7

4.8
4.5 - 5.1

6.3
6.0 - 6.7

5.8
5.5 - 6.1

6.8
6.4 - 7.3

6.3
5.9 - 6.7

5.9
5.6 - 6.1

5.3
5.0 - 5.6

Stand 17.08.2012

Seite 17 / 20

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Tabelle 18

Liegenschaftszinssätze für Objekte der Baujahre ab 1970
Hellersdorf (3), Hohenschönhausen (3), Spandau (34), Treptow (4), Wedding (26) Kaufvertragsjahr Baujahr Stadträumliche Wohnlage 4.00 Monatliche Nettokaltmiete (€/m )
2

2007, 2011 1970 - 1981 einfach/ mittel gut/ sehr gut 1982 - 1985 einfach/ mittel gut/ sehr gut 1986 - 2011 einfach/ mittel gut/ sehr gut 1970 - 1981 einfach/ mittel gut/ sehr gut

2008, 2009, 2010 1982 - 1985 einfach/ mittel gut/ sehr gut 1986 - 2011 einfach/ mittel gut/ sehr gut

5.9
5.5 - 6.2

5.3
4.9 - 5.7

6.4
5.9 - 6.8

5.8
5.3 - 6.3

5.4
5.0 - 5.7

4.8
4.3 - 5.3

6.3
6.0 - 6.7

5.8
5.3 - 6.2

6.9
6.4 - 7.3

6.3
5.8 - 6.8

5.9
5.5 - 6.2

5.3
4.8 - 5.8

5.00

6.4
6.1 - 6.7

5.8
5.5 - 6.2

6.9
6.5 - 7.3

6.3
5.9 - 6.8

5.9
5.6 - 6.2

5.4
4.9 - 5.8

6.9
6.6 - 7.2

6.3
5.9 - 6.7

7.4
7.0 - 7.8

6.8
6.4 - 7.3

6.4
6.1 - 6.7

5.8
5.4 - 6.3

6.00

6.8
6.5 - 7.1

6.2
5.8 - 6.6

7.3
6.9 - 7.7

6.7
6.2 - 7.2

6.3
6.0 - 6.6

5.7
5.3 - 6.1

7.3
7.0 - 7.5

6.7
6.3 - 7.1

7.8
7.4 - 8.1

7.2
6.7 - 7.7

6.8
6.5 - 7.0

6.2
5.8 - 6.6

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

7.00

7.0
6.7 - 7.3

6.5
6.1 - 6.8

7.5
7.1 - 8.0

7.0
6.5 - 7.4

6.5
6.3 - 6.8

6.0
5.6 - 6.4

7.5
7.2 - 7.8

7.0
6.6 - 7.3

8.0
7.6 - 8.4

7.5
7.0 - 7.9

7.0
6.8 - 7.3

6.5
6.1 - 6.9

8.00

7.2
6.9 - 7.6

6.7
6.3 - 7.1

7.7
7.3 - 8.2

7.2
6.7 - 7.7

6.7
6.4 - 7.0

6.2
5.8 - 6.6

7.7
7.4 - 8.1

7.1
6.7 - 7.6

8.2
7.8 - 8.6

7.7
7.2 - 8.1

7.2
6.9 - 7.5

6.7
6.3 - 7.1

9.00

7.4
7.0 - 7.7

6.8
6.4 - 7.2

7.9
7.4 - 8.3

7.3
6.8 - 7.8

6.9
6.6 - 7.2

6.3
5.9 - 6.7

7.9
7.5 - 8.2

7.3
6.9 - 7.7

8.4
7.9 - 8.8

7.8
7.3 - 8.3

7.4
7.1 - 7.7

6.8
6.4 - 7.2

Stand 17.08.2012

Seite 18 / 20

65

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Monatliche Nettokaltmiete (€/m )

2

66

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Tabelle 19

Liegenschaftszinssätze für Objekte der Baujahre ab 1970
Köpenick (7), Lichtenberg (1), Marzahn (3), Neukölln (35), Reinickendorf (33), Tempelhof (41), Tiergarten (17) Kaufvertragsjahr Baujahr Stadträumliche Wohnlage 4.00 1970 - 1981 einfach/ mittel gut/ sehr gut 2007, 2011 1982 - 1985 einfach/ mittel gut/ sehr gut 1986 - 2011 einfach/ mittel gut/ sehr gut 1970 - 1981 einfach/ mittel gut/ sehr gut 2008, 2009, 2010 1982 - 1985 einfach/ mittel gut/ sehr gut 1986 - 2011 einfach/ mittel gut/ sehr gut

5.2
4.9 - 5.5

4.7
4.3 - 5.1

5.7
5.3 - 6.2

5.2
4.6 - 5.7

4.8
4.4 - 5.1

4.2
3.7 - 4.7

5.7
5.4 - 6.0

5.2
4.7 - 5.6

6.2
5.8 - 6.6

5.7
5.2 - 6.2

5.2
4.9 - 5.6

4.7
4.2 - 5.1

5.00

5.8
5.5 - 6.0

5.2
4.9 - 5.6

6.3
5.9 - 6.7

5.7
5.3 - 6.2

5.3
5.0 - 5.6

4.7
4.3 - 5.1

6.3
6.0 - 6.5

5.7
5.4 - 6.1

6.8
6.4 - 7.1

6.2
5.8 - 6.7

5.8
5.6 - 6.0

5.2
4.9 - 5.6

6.00

6.1
5.9 - 6.4

5.6
5.3 - 5.9

6.7
6.3 - 7.0

6.1
5.6 - 6.5

5.7
5.4 - 5.9

5.1
4.7 - 5.5

6.6
6.4 - 6.9

6.1
5.7 - 6.4

7.1
6.8 - 7.5

6.6
6.2 - 7.0

6.2
5.9 - 6.4

5.6
5.2 - 5.9

7.00

6.4
6.2 - 6.7

5.8
5.5 - 6.2

6.9
6.5 - 7.3

6.4
5.9 - 6.8

5.9
5.7 - 6.2

5.4
5.0 - 5.7

6.9
6.6 - 7.1

6.3
6.0 - 6.7

7.4
7.0 - 7.8

6.8
6.4 - 7.3

6.4
6.2 - 6.6

5.8
5.5 - 6.2

8.00

6.6
6.3 - 6.9

6.0
5.7 - 6.4

7.1
6.7 - 7.5

6.5
6.1 - 7.0

6.1
5.9 - 6.4

5.6
5.2 - 5.9

7.1
6.8 - 7.4

6.5
6.2 - 6.9

7.6
7.2 - 8.0

7.0
6.6 - 7.5

6.6
6.4 - 6.8

6.0
5.7 - 6.4

9.00

6.8
6.5 - 7.1

6.2
5.8 - 6.5

7.3
6.8 - 7.7

6.7
6.2 - 7.2

6.3
6.0 - 6.5

5.7
5.4 - 6.1

7.2
6.9 - 7.5

6.7
6.3 - 7.0

7.8
7.4 - 8.1

7.2
6.7 - 7.6

6.8
6.5 - 7.0

6.2
5.9 - 6.5

Für die Tabellen 16 bis 19 bestehen keine weiteren Abhängigkeiten, daher gibt es hier keine Zu- bzw. Abschläge.

Stand 17.08.2012

Seite 19 / 20

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Statistische Angaben zum verwendeten Datenmaterial In diesen Tabellen gleichen Typs sind in der oberen Zeile die Mittelwerte, in der mittleren Zeile kursiv die 5%- bzw. 95%-Perzentile der Einzelwerte und in der unteren Zeile die Minimum-/ Maximum-Werte dargestellt
Tabelle 20

Neubauten (ab 1970)
Anzahl NettoreinKaufpreis Kaufpreis/ Durchgewerblicher Verwaltungsertragsanteil pro NettojahresschnittsMietanteil kosten (%) Geschoss- rohertrag miete/Nettokalt in % % p.a. fläche (€/m²/Monat) (€/m²) 80,1 377
72,1-87,1 58,6-92,0

915
441-1.810 280-3.389

13,8
9,5-19,0 7,4-25,4

6,78
4,51-10,41 2,84-26,00

8,9
0,0-46,3 0,0-68,0

5,3
3,8-7,2 3,5-11,5

Tabelle 21

Neubauten (ab 1970)
Anzahl GrundGestücks- schossfläche fläche (m²) (m²) Tatsächliche GFZ Bodenwert €/m² Alter der Objekte Jahre Restnutzungsdauer Jahre Bauzustand Stadträumliche Wohnlage

gut

normal

einfache

mittlere

schlecht Anteil in % 1.913 377
437-4.838 13881.704

gute und sehr gute Anteil in % 40 24 36

2.710
467-8.063 22899.118

1,6
0,4-4,1 0,4-7,7

376
160-803 64-2.700

23
10-37 1-41

77
65-90 60-100

37 1

62

Bei Fragen zu dieser Veröffentlichung wenden Sie sich bitte an Frau Prokott (Tel. (030) 90139-5234).
© 2012, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, III E - Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin

Stand 17.08.2012

Seite 20 / 20

67

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Anlage 10
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung VI C Berlin, den 20. Juni 2007 Tel.: 9012 (912) 8555 Fax: 9012 (912) 8560
gerd.meyer@senstadt.verwalt-berlin.de

An den Vorsitzenden des Hauptausschusses über den Präsidenten des Abgeordnetenhauses von Berlin über Senatskanzlei - G Sen -

0154 A

Durchschnittliche Kosten bzw. Richtwerte für Verkehrs- und Tiefbaumaßnahmen 7. Sitzung des Hauptausschusses vom 21.02.2007 Zwischenbericht SenStadt – IV D 2/ VI C – vom 08.02.2007 – rote Nummer 0154 Der Hauptausschuss hat in seiner oben bezeichneten Sitzung Folgendes beschlossen: „Nach Aussprache wird der Zwischenbericht 0154 mit der Maßgabe zur Kenntnis genommen, dass der Bericht auf die vom Rechnungshof für die Entwicklungsgebiete vorgelegten Richtwerte für Straßenbautypen beschränkt und bis zur Sommerpause 2007 vorgelegt wird.“

Hierzu wird berichtet: Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hat dem Hauptausschuss in verschiedenen Zusammenhängen über Durchschnittswerte beziehungsweise Richtwerte für Straßenbaumaßnahmen und die Gründe abweichender Kosten bei konkreten Projekten berichtet. Als Durchschnittssatz für die Baukosten einer durchschnittlichen Erschließungsstraße (brutto

Baukosten inklusive aller Nebenkosten) ohne Grundstückskosten für den reinen Straßenbau, ohne

68

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

-2-

Entwässerungsanlagen, ohne Aufwendungen für die Medienerschließung sowie ohne individuell erforderliche Aufwendungen (z.B. Leitungsverlegungen, Bodenkontaminationen, Munitionsberäumungen oder provisorische Betriebs- und Verkehrsführungen beim Bauen im Bestand) wurden idealtypische Kostenansätze in der Größenordnung von 100 €/m² Straßenfläche genannt. Dies entspricht in der Größenordnung auch dem vom Rechnungshof von Berlin im Jahre 2000 genannten Richtwert von 200 DM/m² für den reinen (Erschließungs-)Straßenbau in einem berlintypischen Siedlungsgebiet ohne Regenentwässerungsanlagen. Die Gesamtbaukosten einschließlich aller Arbeiten am Untergrund sowie örtlich bedingter Nebenleistungen liegen regelmäßig deutlich über diesem Ansatz. Dabei können bei den Gesamtkosten einer Straße wesentliche kostenmäßige Unterschiede auftreten, die in der jeweiligen Komplexität der Baumaßnahme und in unterschiedlichen Anforderungen bei den Nebenleistungen, wie Straßenbegleitgrün, Beleuchtung, Baunebenkosten u.a. begründet sind. Um Richtwerte für Gesamtbaukosten pro m² im Straßenbau zu ermitteln, sind zunächst aus den geprüften und genehmigten Bauplanungsunterlagen 53 Straßenbaumaßnahmen berücksichtigt und einer statistischen Analyse, in Anlehnung an das „Merkblatt über die statistische Auswertung von Prüfergebnissen“ der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, unterzogen worden. Technische und statistische Ausreißer wurden mit den entsprechenden Methoden bestimmt und nicht weiter berücksichtigt. Aus diesem Datenbestand wurden wiederum zwischen 7 und 15 Maßnahmen repräsentativ ausgewählt und statistisch analysiert. Der Mittelwert (x ), die Standardabweichung (s) sowie die Spannweiten (x – s ) und ( x + s ) errechnet. In der nachfolgenden Tabelle finden sich die entsprechenden Werte in €/m2 bezogen auf die jeweiligen Merkmalgruppen: Straßen Straßen in Entwicklungsgebieten Straßen außerhalb der Entwicklungsgebiete Straßenbau Straßenbegleitgrün Beleuchtung Baunebenkosten (Honorare, Untersuchungen) Sonstiges (Unvorhergesehenes)

69

-3Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Nicht berücksichtigt wurde die Straßenentwässerung.
Anzahl Mittelwert Standardabweich. Spannweiten

Merkmalgruppe 1 Straßen inkl. Straßenbau, Straßenbegleitgrün, Beleuchtung, Baunebenkosten, Sonstiges 2 3 Straßen in Entwicklungsgebieten Straßen außerhalb der Entwicklungsgebiete 4 5 6 7 8 Straßenbau Straßenbegleitgrün Beleuchtung Baunebenkosten Sonstiges

N

x €/m2

s €/m2

x - s €/m2

x + s €/m2

15

145

50

95

195

7 12

210 159

106 64

104 95

316 223

14 15 15 15 15

77 7 13 15 17

18 5 8 9 17

59 2 5 6 0

95 12 21 24 34

Die bei allen Merkmalgruppen erkennbaren großen Spannweiten weisen auf die stark variierenden, von örtlichen Gegebenheiten abhängigen Erfordernisse bei Straßenbaumaßnahmen hin. Zudem sind auch Nebenleistungen (Merkmalgruppen 5-8) örtlich bedingt in sehr unterschiedlichem Maße zur Erstellung einer jeweils normgerechten Straße erforderlich. Die durchschnittlichen Gesamtkosten für Straßen in und außerhalb der Entwicklungsgebiete (Merkmalgruppen 2 und 3) unterscheiden sich in den Mittelwerten um 51 €/m2. Im reinen Straßenbau1 (Merkmalgruppe 4) wurden diese Unterschiede zwischen Straßen innerhalb und außerhalb von Entwicklungsgebieten nicht festgestellt. Für die im Durchschnitt höheren Gesamtkosten für Straßen in Entwicklungsgebieten sind vielmehr andere Faktoren maßgebend, wie z.B. besondere Kosten für Abbruch- und Umlagearbeiten, Ausgleichsmaßnahmen, zusätzliche Ingenieurbauwerke oder schalltechnische Maßnahmen. Über diese Besonderheiten – auch in
1

Der Straßenbau der Merkmalgruppe 4 beinhaltet den konstruktiven Aufbau der Fahrbahn- und Gehwegflächen. Dieser

Wert differiert durch die variierende Qualität des eingebauten Materials und durch unterschiedliche Schichtdicken des konstruktiven Aufbaus in Abhängigkeit von der prognostizierten Verkehrsmenge.

70

-4-

Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung

Bezug auf die geltenden Richtwerte – bei den in den Entwicklungsgebieten durchzuführenden Straßenbaumaßnahmen wurde im Zusammenhang mit den von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung dem Hauptausschuss regelmäßig unterbreiteten Vorlagen zu den Infrastrukturmaßnahmen in Entwicklungsbereichen gemäß dem zuletzt am 8. Dezember 2005 erneuerten Auflagenbeschluss des Abgeordnetenhauses (II.A.11 der Auflagenbeschlüsse 2006/2007)2 jeweils ausführlich berichtet (vgl. z.B. rote Nr. 0361 – HA vom 31. Mai 2002, rote Nr. 1838 – HA vom 22. Oktober 2003, rote Nr. 2481 – HA vom 12. März 2004). Ich bitte, den Bericht zur Kenntnis zu nehmen.

Ingeborg Junge-Reyer Senatorin für Stadtentwicklung

2

Das Abgeordnetenhaus hat in seiner Sitzung am 8. Dezember 2005 u.a. beschlossen:

"Der Senat und die Bezirke werden aufgefordert, dem Hauptausschuss bei allen Vorlagen zu Investitionsmaßnahmen mitzuteilen, ob die vorhandenen Richtwerte für Hochbau, Tiefbau oder Grünbaumaßnahmen eingehalten werden und falls dies nicht der Fall sein sollte, eventuelle Überschreitungen zu begründen."

71
        
Top of page

Note to user

Dear user,

In response to current developments in the web technology used by the Goobi viewer, the software no longer supports your browser.

Please use one of the following browsers to display this page correctly.

Thank you.