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Periodical volume

Full text: DepescheAktuell Issue 2018,[2] Dezember

Bodenspekulation

Wohnraumversorgung

Daseinsvorsorge

Für eine neue

BODEN- UND
WOHNUNGSPOLITIK
Die moralische Sicht

Foto: pixabay

Foto: Thorben Wengert, pixelio

SONDER AUSGABE

Eigentum verpflichtet?

Gleichwertige Lebensverhältnisse

Dezember 2018

Wohnungsmarkt Deutschland –

INVESTITIONEN SOLLTEN
NACHHALTIG SEIN

zwischen Wohnungsmangel und Leerstand

Die diesem Befund zugrunde lie-

Wohnungsmangel und explodierende Mieten auf der einen Seite – Abwanderung

gende Studie des Instituts der deut-

und Leerstand auf der anderen. Die Wohnraumsituation in Deutschland ist extrem

bau auf dem Land ist häufig zitiert,

schen Wirtschaft zum Wohnungsteilweise harsch kritisiert und allzu

standortabhängig. Das IW Köln hat sich mit Anreizen und Faktoren

oft missverstanden worden. In
erster Linie ging es um die

beschäftigt, um auf einen stärkeren Ausgleich der

Darstellung eines em-

Regionen hinzuweisen.

pirischen Befunds
und eine Warnung,

In Deutschland wird zu we-

dass die Entwick-

nig gebaut. Im Jahr 2017

lung in die falsche

wurden rund 285.000 neue

Richtung

Wohnungen fertiggestellt.

könnte. Dabei geht

Um den steigenden Be-

es keinesfalls um

darf zu decken, müssten nach
Einschätzung der Bundesregierung
jedoch rund 375.000 Wohnungen

Großstäd-

pro Jahr entstehen. Diesem Be-

te sind in den

fund folgen auch die meisten For-

letzten Jahren stark

schungsinstitute.

gewachsen, vor allem auf-

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eine Diskreditie-

rung ländlicher Regionen

– natürlich ist es zunächst einmal

Universi-

positiv, dass auch in Regionen au-

tätsstädten wird zu

ßerhalb der Zentren investiert wird.

wenig gebaut.

grund der starken Arbeitsmigrati-

NICHT DAS „WIEVIEL“ ZÄHLT,
SONDERN DAS „WO“

gehen

Aber die Investitionen sollten auch
nachhaltig sein und nicht die beste-

on aus dem In- und Ausland. Berlin

Aber es gibt eben auch Regionen,

henden Probleme – insbesondere

etwa wächst seit einigen Jahren

in denen mehr gebaut wird, als de-

den Leerstand in ländlichen Regio-

um 40.000 Menschen jährlich.

mografisch gesehen sinnvoll ist.

nen – verschärfen.

Doch die Gesamtzahl der benö-

Gebaut wird dort aber so, als wäre

Dadurch können Leerstände wei-

tigten Wohnungen ist nur wenig

das Bevölkerungswachstum nur

ter wachsen und die vorhandenen

Es stellt sich die Frage, wie wirt-

aussagekräftig. Denn schließlich

halb so groß. In den anderen Groß-

Zentren veröden. Ursächlich für

schafts- und gesellschaftspolitisch

kommt es nicht nur darauf an, dass

städten ist die Situation ähnlich: In

die deutliche Ausweitung der Neu-

mit der großen Diskrepanz zwi-

insgesamt genug gebaut wird – es

allen wird weniger als 50 Prozent

bautätigkeit in diesen Regionen ist

schen wachsenden und schrump-

muss auch an den richtigen Stellen

des jährlichen Baubedarfs, der

vor allem das niedrige Zinsniveau in

fenden Regionen umzugehen ist.

geschehen. Die Wohnungsmärkte

sich aus der demografischen Ent-

Kombination mit Einkommensstei-

Zumal weder der Arbeitsmarkt

in Deutschland entwickeln sich sehr

wicklung und dem vorhandenen

gerungen und günstigem Bauland.

noch die Mietpreise automatisch

verschieden, entsprechend unter-

Leerstand berechnet, erfüllt. Auch

In der Folge sind in Landkreisen al-

für einen Ausgleich sorgen: Regio-

scheiden sich auch die Baubedar-

in vielen Gemeinden im Umland

lein 2015 doppelt so viele Einfamili-

nen wie Südwestfalen, Nordhorn,

fe (s. Schaubild 1 auf Seite 4). Die

der Metropolen sowie beliebten

enhäuser wie nötig gebaut worden.

Schweinfurt oder Jena bieten
» Fortsetzung auf Seite 4

www.dsk-big-gruppe.de

Dezember 2018 | Seite 2

Editorial

Liebe Leserinnen und Leser,
noch nie haben wir so
lange an einer Ausgabe

populäre, aber wirkungslose Eingriffe in
den Markt wieder abzuschaffen. Kon-

Zahlen in einem Wohngeldgesetz, das
die wenigsten kennen.“ (Gutachten des

der Depescheaktuell gearbeitet wie an dieser, die

kret fordern die Wissenschaftler, die Mitpreisbremse sollte „ersatzlos gestrichen

Wissenschaftlichen Beirats, S. 34). Und
so setzen also der Bund – über die BiMA

Sie jetzt in Ihren Händen

werden, da sie [...] den Abbau von Woh-

– und Länder wie beispielsweise Hessen

halten und die sich dem
Schwerpunktthema „Für

nungsknappheit behindert.“ Außerdem
solle „der Soziale Wohnungsbau nicht

bei der Entwicklung von Bauland und Sozialwohnungen konsequent auf landes-

eine bessere Boden- und
Wohnungspolitik“ widmet. „Schon wie-

wiederbelebt, sondern im Gegenteil zurückgefahren werden, weil hierbei eine

eigene Gesellschaften und verweigern
dabei die Kooperation mit privaten Unter-

der?“, mögen Sie sich fragen. Denn an

Fehlleitung von Subventionen droht.“

nehmen. Die schnelle Entwicklung von

wohlfeilen Ratgebern rund um die Frage,

Bauland und Sozialwohnungen scheint

wie bezahlbares Wohnen in Deutsch-

Seitens der Politik wurden die Ergeb-

mir eine große Aufgabe zu sein – zu

land wieder entstehen kann, mangelt
es nicht, und wenn diese „Analysen“

nisse unreflektiert und pauschal zurückgewiesen. „Unverantwortlich“ nannte

groß, als dass die öffentliche Hand sie
alleine lösen kann. Vielmehr bedarf es

stets zu ähnlichen oder gar gleichen
Aussagen kommen, dann scheinen die

Katarina Barley das Gutachten des Beirats, vor einem „Frontalangriff auf die so-

der Kooperation zwischen Bund, Ländern und Kommunen einerseits sowie

Leitplanken für eine neue Wohnungspo-

ziale Wohnungspolitik in unserem Land“

der Privatwirtschaft andererseits.

litik vorgezeichnet: Ein mehr an Gemeinwohl bei der Vergabe und Entwicklung

warnt der wohnungspolitische Sprecher
der Grünen, Chris Kühn, gar von einem

Als das führende deutsche Unternehmen

von Grundstücken sei anzustreben, im
Gegenzug Spekulantentum der Privaten

„Affront“ spricht Berlins Senatorin für
Stadtentwicklung und Wohnen, K
­ atrin

in der Stadtentwicklung sowie als großer
Flächen- und Projektentwickler sind wir

zu unterbinden und deren „leistungslose

Lompscher. Eine inhaltliche Auseinan-

in unserer Arbeit bundesweit und nahezu

Profite“ abzuschöpfen. Aus diesen Gründen wird deshalb vielfach gefordert, dass
doch die öffentliche Hand wieder stärker
die Verantwortung für den Wohnungsbau übernehmen soll.

dersetzung mit den im Gutachten vertretenen Thesen sieht anders aus.

täglich mit Fragen rund um das Thema
Wohnen konfrontiert und setzen uns theoretisch und vor allem praktisch mit allen
Fragen der Boden- und Wohnungspolitik auseinander. Deshalb haben wir die

Teile der Politik, Verbände und Medien
stimmen in diesen Chor der zwar fachlich unfundierten, aber wohlklingenden
Ratschläge nur allzu gerne ein und ignorieren alle Erkenntnisse aus Wirtschaft
und Wissenschaft. Nur ein Beispiel:
„Jeder weiß, dass der Markt von sich
aus nur wenige bezahlbare Wohnungen
schafft.“ Das sagt nicht irgendjemand,
sondern (wörtlich) die amtierende Bundesjustizministerin Katarina Barley, die
so ein Gutachten des unabhängigen
Wissenschaftlichen Beirats des Wirtschaftsministeriums kommentiert und
damit die Auffassung vertritt, dass die
soziale Marktwirtschaft dringende gesellschaftliche Probleme nicht mehr
lösen kann. Was war passiert? Der Bei-

Und so bereitet die Bundesregierung
gerade die Änderung des Grundgesetz­
es vor, damit der Bund die Länder mit
jährlich zunächst 2 Milliarden Euro beim
Bau von Sozialwohnungen unterstützen
kann. Dazu muss man wissen, dass seit
der Föderalismusreform 2006 – bis dahin war der soziale Wohnungsbau eine
gemeinsame Aufgabe von Bund und
Ländern – ausschließlich die Bundesländer für den sozialen Wohnungsbau
zuständig sind. Aber auch nach der Föderalismusreform hat der Bund den Ländern weiterhin großzügige Finanzhilfen
gewährt. Diese wurden aber häufig nicht
zweckgebunden eingesetzt. Ein Beispiel:
Obwohl das Land Berlin vom Bund jährlich 32,6 Millionen Euro erhielt, entstand
zwischen 2007 und 2012 in Berlin nicht
eine einzige neue Sozialwohnung. Die
politische Ökonomie erklärt dieses Ver-

rat, dem rund drei Dutzend renommierte
Ökonomen angehören, hatte im August
dieses Jahres in seinem Gutachten „Soziale Wohnungspolitik“ der Bundesregierung vorgeworfen, im Kampf gegen

halten so: „Wenn ein gesellschaftliches
Problem (wie die Wohnungsnot) erkannt
worden ist, ist es politisch attraktiv, aktive und sichtbare Maßnahmen zu ergreifen, die zu dessen Lösung beizutragen

Wohnungsnot und steigende Mieten auf
die falschen Rezepte zu setzen und empfohlen, sich aus der Wohnungspolitik
stärker heraus zu halten und stattdessen

versprechen. Die Ausweisung eines
Etatpostens und erst recht der Start eines Bauprojekts sind dabei wesentlich
sichtbarer als die Änderungen einiger

Depescheaktuell – Fachzeitung der führenden deutschen Stadtentwicklungsunternehmen

Diskussion mit dieser Depescheaktuell
nochmals eröffnet: Fehlt es wirklich an
Boden, wie häufig pauschal behauptet
wird, oder ist nicht vielmehr das Bauland der limitierende Faktor? Dann wäre
nämlich nicht nur das Verhalten der Eigentümer von Grund und Boden ein Ansatzpunkt, sondern vielmehr wäre das
Verhalten von Verwaltung und Politik zu
hinterfragen, die für die Transformation
von Land in Bauland verantwortlich sind.
Lesen Sie den Beitrag des von mir
außerordentlich geschätzten Michael
Voigtländer, und nehmen Sie sich einen
Augenblick Zeit, die Schaubilder des IW
Köln (S. 4) sowie von GEWOS (S. 6ff)
zu studieren. Dann wird deutlich, dass
die bestehenden Anstrengungen zur
Schaffung von mehr Bauland gerade in
den Metropolen nicht ausreichen. Die
Gründe dafür sind vielfältig und fordern
sowohl Politik und Verwaltung als auch
unsere Gesellschaft. Dem großen Ziel,
schnell und bezahlbar zu bauen, stehen
nämlich eine Reihe anderer Ziele diametral entgegen: Vor allem umweltpolitische
Aspekte, Ansprüche an städtebauliche

Dezember 2018 | Seite 3

Impressum
Erscheinungstermin:
Dezember 2018

Qualitäten und Architektur sowie Par-

hilft es ganz sicher nicht, wenn die Bun-

und zwar nicht aus rechtlicher, sondern

tikularinteressen einzelner Gruppen,

desministerin für Bildung und Forschung

aus philosophischer, moralischer und

die sich häufig im Widerstand gegen
Neubauvorhaben artikulieren. Jedes

Anja ­Karliczek der Nachrichtenagentur
Reuters in einem Interview sagt: „5G ist

ethischer Sicht. (S. 20ff)

einzelne dieser Ziele hat sicher seine
Berechtigung, aber wenn wir nicht den

nicht an jeder Milchkanne notwendig.”

Wenn Sie regelmäßiger Leser der Depescheaktuell und meines Editorials sind,

Mut aufbringen, diese einander wider-

Wir wollen aber auf die aktuelle Diskus-

strebenden Einzelziele in einer klaren
Hierarchie zu priorisieren, wird es uns

sion um Bau- und Wohnungspolitik nicht
nur mit fachlichen Beiträgen reagieren.

werden Sie gemerkt haben, dass mich
die Diskussion um die aktuelle Boden-

weder gelingen, die Anzahl unserer
Baugenehmigungen und Fertigstellungs-

Als einer der großen Stadt- und Flächenentwickler in Deutschland hinterfragen

tiefer berührt als viele andere fachliche
Themen. Mich besorgt die fachliche

zahlen wesentlich zu erhöhen noch die

wir natürlich auch permanent unser ei-

Qualität der Debatte, und ich glaube,

Baukosten signifikant zu senken.

genes Handeln, und so kamen wir in
unserer Redaktionskonferenz für diese

dass wir das dringende gesellschaftliche Problem der Wohnungsnot in vielen

Deutlich wird aber auch: Egal, wie
schnell und bezahlbar wir bauen – nicht

Ausgabe schnell auf die Frage, in welchem Verhältnis in Zeiten einer Woh-

Regionen so nicht lösen werden. Wenn
Ideologie Sachkenntnis ersetzt, wird das

alle der mehr als 82 Millionen Bürger

nungsknappheit das Gemeinwohl zur

kaum zu sinnvollen Ergebnissen führen.

in Deutschland können und werden
künftig in den Zentren der Großstädte

Freiheit des Individuums stehen sollte.
Oder ganz einfach auf den Punkt ge-

Mich beunruhigt aber auch, wie unreflektiert Politik die Prinzipien der sozialen

leben können. Die größte Entlastung
der Regionen mit einer angespannten

bracht: Darf man – dürfen wir – mit der

Marktwirtschaft über Bord wirft – sei
es aus Unkenntnis, sei es aus politi-

Wohnraumversorgung liegt darin, die

Entwicklung von Grund und Boden und
Wohnungen Geld verdienen? In der lau-

Nachfrage nach Wohnraum in andere,
derzeit weniger nachgefragte Regionen
zu lenken. Auch dafür sind Preise wichtig, und der Eingriff in die Preisbildung
führt dazu, dass wichtige Steuerungs-

fenden Diskussion fällt auf, dass immer
stärker das Gemeinwohl betont wird, die
Freiheit des Einzelnen rückt hingegen
immer mehr in den Hintergrund. Deshalb
finden Sie in dieser Ausgabe auch drei

mechanismen ausgehebelt werden. Ich
möchte nicht falsch verstanden werden:
Der Preis darf nicht das einzige Kriterium
für die Verteilung von Wohnraum sein.
Aber wenn die Preisbildung durch Ins­
trumente wie die Mietpreisbremse ausgehebelt und durch Ordnungsrecht und
Subventionen ersetzt wird, dann kann
und wird es kaum zu notwendigen Nachfrageverschiebungen kommen. Deshalb
ist die Politik gefordert Rahmenbedingungen zu schaffen, die auch Räume
außerhalb der Metropolregionen zu
attraktiven Wohnstandorten machen.
Mein Kollege Frank Burlein (S. 10f)
sowie unser langjähriger Begleiter Rainer Winkel (S. 12f) gehen auf diese Aspekte ausführlich in ihren Beiträgen ein.
Es kann zunächst dahingestellt bleiben,

Beiträge, die Wohnungspolitik von einer
ganz anderen Seite beleuchten. Mit dem
Argument „Eigentum verpflichtet“ wird
von Eigentümern immer stärker gefordert, dass diese ihre Grundstücke für
den Wohnungsbau bereitstellen sollen und der Aufwertungsgewinn – der
sogenannte leistungslose Profit – von
der Kommune abzuschöpfen ist. Schon
heute tragen regelmäßig die privaten Investoren und nicht die Kommunen die
Kosten der Entwicklung eines Bebauungsplans sowie der notwendigen Infrastruktur. Damit setzt sich mein Kollege

ob man das über ein halbes Jahrhundert postulierte Ziel der „gleichwertigen
Lebensverhältnisse“ verfolgt oder ob
nicht Vielfalt und Unterschiede in den
Lebensformen der Realität näher kom-

Olaf Cunitz (S. 18f) in seinem Beitrag
ebenso auseinander wie der bekannte
Journalist Rainer Hank, der in seinem
Artikel der Frage nachgeht, ob Wohnen
in Deutschland durch die Profitgier von
Spekulanten unbezahlbar wird (S. 14f).
Ganz besonders möchte ich Ihnen aber
den Beitrag von Joachim Fetzer, Mitglied
im Vorstand des Deutschen Netzwerks
Wirtschaftsethik, ans Herz legen. Wir

men. In jedem Fall benötigen auch diese
Räume ein Mindestmaß an Infrastruktur und Anbindung, die aber über Jahre
hinweg vernachlässigt wurden. Und da

haben Herrn Fetzer gebeten, die Frage
zu beantworten, ob heute noch die Entwicklung von Grund und Boden in den
Händen privater Investoren liegen darf –

und Wohnungspolitik persönlich weitaus

schem Kalkül, weil ein entschlossenes
Vorgehen gegen die Privatwirtschaft in
der heutigen Zeit Wählerstimmen und
damit die eigene Existenz sichert. Das
befördert ein Auseinanderdriften unserer Gesellschaft ebenso wie die um sich
greifende Vollkaskomentalität unserer
Bürger. Ganz abgesehen davon, dass
der Staat selten der bessere Unternehmer ist als echte Unternehmer. Und so
wünsche ich mir – immerhin schreibe
ich diese Zeilen in der Vorweihnachtszeit
– dass Politik und Wirtschaft die drängenden Fragen des Wohnungsmarktes
wieder gemeinsam angehen. Deshalb
eine Bitte zum Schluss: berichten Sie
uns von Ihren Erfahrungen in den Kommunen, wo die Hemmnisse, aber auch
Lösungsansätze für eine dringend notwendige Baulandentwicklung liegen.
Diesen wertvollen Erfahrungsschatz
möchten wir gerne in der nächsten Ausgabe der Depescheaktuell einem breiten
Publikum zugänglich machen.
Ich bedanke mich bei unseren vielen Autorinnen und Autoren für ihre Beiträge
und wünsche ihnen und auch Ihnen, liebe Leserinnen und Leser, viel Spaß und
Erkenntnis bei der Lektüre, ein besinnliches Weihnachtsfest und ein gesundes
und glückliches 2019.
Ihr Dr. Marc Weinstock

Herausgeber:
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Dezember 2018 | Seite 4

» Fortsetzung von Seite 1

Baubedarfe in Deutschland

überdurchschnittlich gute Arbeitsmarkt-

teilte Subventionen aber nur begrenzt – es

perspektiven bei unterdurchschnittlichen

muss Raum für kommunale Lösungen ge-

Mieten (Schaubild 2) – und dennoch fällt

ben. Ein ganz wichtiges Thema ist daher

es schwer, junge Menschen vom Verbleib

die kommunale Finanzausstattung, die die

in der Region zu überzeugen.

Grundvoraussetzung für Handlungsfreiheit darstellt.

INFRASTRUKTUR, IMAGE UND
URBANITÄT SIND EBENSO RELEVANT

Viertens bedarf es eines Schulterschlusses von Kommunen und Wirtschaft.

Baubedarfe in
Deutschland
in Wohnungen
je 10.000 Einwohner
weniger als 15
über 15 bis 30
über 30 bis 45
über 45 bis 60
über 60

Es ist klar, dass die Wohnortwahl nicht

Große Unternehmen haben sich in der

nur von harten ökonomischen Fakten wie

Vergangenheit stets sehr engagiert, um

dem Arbeitsmarkt und den Mieten ab-

ihre Standorte attraktiv zu gestalten. Mit-

hängt, sondern auch von weichen Fakto-

telständler tun sich hier schwer, aber ver-

ren wie dem Image einer Region und der

eint und in Kooperation mit der Kommune

Urbanität. Außerdem spielt natürlich auch

sind auch hier Möglichkeiten gegeben.

die Infrastruktur eine Rolle. Es ist aber

Gut bezahlte und sichere Jobs alleine

auch klar, dass Anreize gesetzt werden

reichen heute nicht mehr aus, um junge

können, um die Wohnortwahl zu beein-

Menschen zu binden, sondern es bedarf

flussen und damit in Richtung eines stär-

auch eines attraktiven Wohnumfelds.

keren Ausgleichs zwischen den Regionen
hinzuwirken:

Fünftens ist die Raumplanung gefordert.
Während Großstädte nach außen wach-

Erstens sollte die Politik Subventionen

sen müssen, müssen sich ländliche Re-

wie etwa die soziale Wohnraumförderung

gionen stärker auf die Innenentwicklung

überdenken: Von deren Mitteln profitie-

konzentrieren. Daher sollten bewusst

Schaubild 1: Unterschiedliche Baubedarfe in deutschen Kreisen

ren vor allem Großstädte, das Programm

Anreize für Modernisierungen und den

(jährlicher Baubedarf je 10.000 Einwohner bis 2020), Quelle: IW Köln

verteilt also zu Ungunsten schrumpfender

Kauf von bestehenden Immobilien gesetzt

Regionen um. Das verstärkt die Anreize

werden. Erst wenn dieses Potenzial aus-

zum Zuzug in die Großstädte. Generell

geschöpft ist, sollten Neubaugebiete ge-

gilt, dass Mieten wesentlich zum Aus-

plant werden.

Mieten und Arbeiten

gleich der Regionen beitragen, Eingriffe
also immer auch zu Lasten günstigerer

Die regionalen Unterschiede in Deutsch-

Regionen gehen.

land sind im Verhältnis zum Ausland oft
noch moderat, aber die Herausforderun-

Zweitens bedarf es einer besseren Ver-

gen werden mit dem demografischen

netzung zwischen den Regionen. Die Er-

Wandel größer. Es ist absehbar, dass

fahrung zeigt: Standorte, die gut an den

viele Regionen in Deutschland nicht nur

öffentlichen Nahverkehr und die Bahn an-

schrumpfen, sondern auch älter werden.

geschlossen sind, gewinnen als Wohnort

Es ist daher entscheidend, frühzeitig Wei-

an Attraktivität. Die Großstädte werden

chen zu stellen, um diese Entwicklung

zwar auch in Zukunft einen Großteil der

abzufedern. Hierzu bedarf es einer brei-

Arbeitsplätze bereitstellen, insbesondere

ten und intensiven Diskussion über die

für Hochqualifizierte, aber viele Menschen

Zukunft der Regionalpolitik.

sind bereit, auch deutlich außerhalb der
Städte zu leben, wenn die Pendelstrecken
komfortabel und schnell sind. Der Ausbau

Prof. Dr. Michael Voigtländer

des Schienenverkehrs ist daher ein we-

Institut der deutschen Wirtschaft Köln e.V.

sentliches Element einer ausgleichenden

voigtlaender@iwkoeln.de

Regionalpolitik.
Drittens bedarf es einer Überprüfung der
günstigere Mieten, höhere Beschäftigungschancen
günstigere Mieten, geringere Beschäftigungschancen
höhere Mieten, höhere Beschäftigungschancen
höhere Mieten, geringere Beschäftigungschancen

Infrastruktur in vielen ländlichen und strukturell belasteten Regionen. Der fehlende
Zugang zu schnellen Datenverbindungen
ist ein wesentlicher Standortnachteil,
das gleiche gilt für den eingeschränkten

Schaubild 2: Mieten und Arbeiten gehen nicht immer Hand in Hand

Zugang zu Bildung. Um diese Probleme

(Werte jeweils im Vergleich zum Bundesdurchschnitt), Quelle: IW Köln

anzugehen, helfen mit der Gießkanne ver-

Depescheaktuell – Fachzeitung der führenden deutschen Stadtentwicklungsunternehmen

Dezember 2018 | Seite 5

Bodennutzung in Deutschland
Entwicklungstrends und räumliche Unterschiede
Gerade urbane Gebiete in Deutschland bestehen zum größten Teil aus Siedlungsflächen, oder
etwa doch nicht? Wie setzt sich der Boden in Deutschland zusammen und wie hat sich die Zusammensetzung über die letzten Jahre verändert? Dieser Frage ist Carolin Wandzik, Geschäftsführerin von GEWOS nachgegangen.
Rechnerisch beansprucht jeder Bundesbürger im Schnitt rund 618 m² Boden für
Siedlungs*- und Verkehrsflächen. Nach
Informationen des Statistischen Bundesamts nahm die Siedlungsfläche am Jahresende 2016 rund 9,2 Prozent der Bodenfläche Deutschlands ein, die hierzu zählenden
Wohnbauflächen hatten einen Anteil von
3,8 Prozent an der deutschen Gesamtfläche, der Anteil von Industrie und Gewerbe
lag bei 1,7 Prozent. Der weit überwiegende Teil der Fläche Deutschlands – rund
51,1 Prozent – wird jedoch landwirtschaftlich genutzt. Hinzu kommen Wald und
sonstige Vegetationsflächen mit 32,4 Prozent sowie Gewässer mit 2,3 Prozent.
Rund 5,0 Prozent der deutschen Boden-

verbrauchs in Deutschland innerhalb von

Berlin, Frankfurt am Main und Hamburg,

fläche werden als Verkehrsfläche genutzt.

20 Jahren in etwa halbiert. Analog zu der

zu verzeichnen. In den ländlichen Regio-

um die Jahrtausendwende zurückgegan-

nen entfällt ein deutlich geringerer Anteil

Ziel der nationalen Nachhaltigkeitsstra-

genen Bautätigkeit ist speziell im Bereich

der Flächennutzung auf Wohnbau- und

tegie der Bundesregierung ist es, die

der Siedlungsfläche der jährliche Zuwachs

Verkehrsflächen. Im Landkreis Vorpom-

Ausbreitung neuer Siedlungs- und Ver-

verglichen mit den Neunzigerjahren deut-

mern-Rügen machen sie nur einen Anteil

kehrsflächen bis 2030 auf unter 30 Hektar

lich zurückgegangen.

von knapp 5 Prozent aus. Hier dominieren

pro Tag zu reduzieren, bis zum Jahr 2050

mit Abstand die landwirtschaftlichen Flä-

wird das Flächenverbrauchsziel Netto-Null

Innerhalb von Deutschland bestehen er-

chen und sonstige Vegetation mit einem

angestrebt. In den Jahren 2013 bis 2016

hebliche Unterschiede hinsichtlich der

Anteil von 87 Prozent. Aber auch einige grö-

hat die Siedlungs- und Verkehrsfläche in

Bodennutzung. Besonders hohe Anteile

ßere Städte, wie z.B. Worms und Potsdam

Deutschland im Schnitt täglich um rund

von Wohnbau-, Industrie-/Gewerbe- und

oder auch Wiesbaden, sind durchaus stark

62 Hektar zugenommen. Dies entspricht

Verkehrsflächen von über 40 Prozent

durchgrünt. Landwirtschaftliche und sons-

der Fläche von knapp 87 Fußballfeldern.

sind in den großen Metropolen, allen vo-

tige Vegetationsflächen machen hier ca.

Damit hat sich der Anstieg des Flächen-

ran in München (52 Prozent), gefolgt von

60 Prozent der gesamten Bodenfläche aus.
Carolin Wandzik
GEWOS Institut für Stadt-, Regionalund Wohnforschung GmbH
carolin.wandzik@gewos.de

* Zur Siedlungsfläche zählen u. a. auch nicht versiegelte Flächen, z. B. Erholungsflächen wie Stadtparks, Sport- und Freizeitflächen, dementsprechend ist diese Nutzungskategorie
nicht ausschließlich mit Flächenversiegelung gleichzusetzen.

Dezember 2018 | Seite 6

Deutschland in Zahlen

Egal, ob Einkommensverteilungen, Wahl­

BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG
IN DEUTSCHLAND
2010 BIS 2016 IN PROZENT

ergebnisse oder Flüchtlingsströme – vielen
Themen liegt ein Raumbezug zugrunde.
Mithilfe thematischer Karten lassen sich
selbst komplexe Sachverhalte und große
Daten­mengen anschaulich darstellen.
Karten sprechen für sich, sie sind Eyecatcher
und ermöglichen Vergleiche.
Für die Depescheaktuell hat GEWOS
bundesweite Karten auf Ebene der deutschen
Land- und Stadtkreise erstellt, die diverse
Sachverhalte mit Bezug zur Stadt- und
Immobilienmarktentwicklung regional
differenziert darstellen. Als Grundlage
dienen Daten der amtlichen Statistik sowie
die GEWOS-Immobilienmarktanalyse IMA®.
Deutlich wird: Es bestehen teils erhebliche

Bevölkerungsentwicklung
Bevölkerungsentwicklung

© GEWOS

© GEWOS

2010 bis 2016 in %

2010 bis 2016unter
in %
-2,5

unter 0-2,5
bis -2,5
unter
bis unter 2,5
unter 0 0bis
-2,5
2,5 bis unter 5,0
0 bis unter
2,5
5,0 und
mehr
2,5 bis unter 5,0
5,0 und mehr

regionale Unterschiede – sowohl in Bezug
auf die Bevölkerungsentwicklung und das

Datenbasis: BBSR Demografie-Indikatoren

Datenbasis: BBSR Demografie-Indikatoren

Einkommensniveau als auch hinsichtlich
der Wohnungsmarktentwicklung.

Die Bevölkerung in Deutschland entwickelt sich regional sehr unterschiedlich.
Mehrheitlich haben die deutschen Kreise und kreisfreien Städte zwischen
2010 und 2016 an Bevölkerung gewonnen. Besonders kräftig legten die
Einwohnerzahlen in den kreisfreien Großstädten und ihrem Umland zu.
Während auch die ländlichen Kreise vielfach Einwohnerzuwächse verzeich­
neten, haben einige dünn besiedelte Landkreise abseits der Zentren mit
Schrumpfung zu kämpfen.

Depescheaktuell – Fachzeitung der führenden deutschen Stadtentwicklungsunternehmen

Dezember 2018 | Seite 7

VERFÜGBARES EINKOMMEN
IM JAHR 2015
IN EURO JE EINWOHNER

Verfügbares
Einkommen 2015
Verfügbares
Einkommen
2015

© GEWOS

DAS PREISNIVEAU
FÜR WOHNBAULAND 2017

© GEWOS
Preisniveau
Wohnbauland 2017
Preisniveau
Wohnbauland
2017

in Euro je Einwohner

in Euro je Einwohner

unter 19.000
19.000
bis unter
21.000
unter
19.000
21.000 bis unter 23.000
19.000 23.000
bis unter
21.000
bis unter 25.000
21.000 bis unter
25.00023.000
und mehr

23.000 bis unter 25.000
25.000 und mehr

© GEWOS

© GEWOS

Transaktionspreise in Euro/qm

Transaktionspreise in Euro/qm
unter 50
50unter
bis unter
50125
125 bis unter 200
bis200
unter
125
bis unter 275
bis unter
200
275 und
mehr

Datenbasis: Regionalatlas Deutschland,
Statistische Ämter des Bundes und der Länder

Datenbasis: Regionalatlas Deutschland,
Statistische Ämter des Bundes und der Länder

Die Einkommensverteilung der privaten Haushalte weist ein deutliches
West-Ost-Gefälle auf und in geringerem Ausmaß ein Gefälle von Süd nach
Nord. In weiten Teilen Ostdeutschlands liegt das Einkommensniveau deutlich
unter dem bundesweiten Durchschnitt.

50
125
200 bis unter 275
275 und mehr

Datenbasis: GEWOS-Immobilienmarktanalyse IMA®,
Gutachterausschüsse für Grundstückswerte

Datenbasis: GEWOS-Immobilienmarktanalyse IMA®,
Gutachterausschüsse für Grundstückswerte

Infolge der gestiegenen Wohnraumnachfrage haben sich die Preise für
Wohnbauland in den vergangenen Jahren deutlich erhöht. Regional
betrachtet werden vor allem Preisunterschiede zwischen Städten und
Landkreisen deutlich. Ein besonders hohes Preisniveau weist der Süden
Deutschlands auf, im Raum München liegen die Preise für den Quadratmeter
baureifes Wohnbauland mittlerweile im vierstelligen Eurobereich.

Dezember 2018 | Seite 8

Deutschland in Zahlen

KAUFKRAFT-IMMOBILIENPREISINDEX
FÜR EIGENHEIME

GEWOS-KPI*
GEWOS-KPI*
für Eigenheime

für Eigenheime

unter 5

5 bis unter
unter
5 8
bis unter 11
5 bis 8unter
8
11 bis unter 14
8 bis unter
11mehr
14 und
11 bis unter 14
14 und mehr

© GEWOS

KAUFKRAFT-IMMOBILIENPREISINDEX
FÜR EIGENTUMSWOHNUNGEN

© GEWOS

*Der Kaufkraft-Immobilienpreis-Index
(kurz GEWOS-KPI) ist
*Der Kaufkraft-Immobilienpreis-Index
(kurz GEWOS-KPI) ist
ein Indikator für die Erschwinglichkeit von Wohneigentum. Der
ein
für die Erschwinglichkeit
GEWOS-KPI setzt
die Indikator
kleinräumig ermittelten
Transaktionspreise ins von Wohneigentum. Der
Verhältnis
zu den lokal verfügbaren
Konkret
zeigt der
GEWOS-KPI
setzt dieEinkommen.
kleinräumig
ermittelten
Transaktionspreise ins
GEWOS-KPI an, wie viele Jahreseinkommen für den Immobilienerwerb
Verhältnis zu den lokal
verfügbaren Einkommen. Konkret zeigt der
aufgewendet werden müssen.

GEWOS-KPI*
GEWOS-KPI*

für Eigentumswohnungen

GEWOS-KPI an, wie viele Jahreseinkommen für den Immobilienerwerb
werden müssen.

Datenbasis: GEWOS-Immobilienmarktanalyse aufgewendet
IMA®,
Regionalatlas Deutschland, Statistische Ämter des Bundes und der Länder

Datenbasis: GEWOS-Immobilienmarktanalyse IMA®,
Regionalatlas Deutschland, Statistische Ämter des Bundes und der Länder

Die Erschwinglichkeit von Eigenheimen fällt regional sehr unterschiedlich aus.
Ein aus Käufersicht besonders ungünstiges Verhältnis zwischen lokal
verfügbaren Einkommen und Immobilienpreisen ist für die Verdichtungsräume
und speziell deren Kernstädte festzustellen. In der Stadt München
müssen Käufer aktuell rund 36 Jahreseinkommen für den Erwerb eines
Eigenheims aufwenden.

für Eigentumswohnungen

unter 5,0
5,0
bis unter
unter
5,0 6,5
6,5 bis unter 8,0
bis unter 6,5
8,0 bis unter 9,5
bis unter
8,0
9,5 und
mehr

5,0
6,5
8,0 bis unter 9,5
9,5 und mehr

© GEWOS

© GEWOS

*Der Kaufkraft-Immobilienpreis-Index
(kurz GEWOS-KPI) ist
*Der Kaufkraft-Immobilienpreis-Index
(kurz GEWOS-KPI) ist
ein Indikator für die Erschwinglichkeit von Wohneigentum. Der
ein
für die Erschwinglichkeit
GEWOS-KPI setzt
die Indikator
kleinräumig ermittelten
Transaktionspreise ins von Wohneigentum. Der
Verhältnis
zu den lokal verfügbaren
Konkret
zeigt der
GEWOS-KPI
setzt dieEinkommen.
kleinräumig
ermittelten
Transaktionspreise ins
GEWOS-KPI an, wie viele Jahreseinkommen für den Immobilienerwerb
Verhältnis zu den lokal
verfügbaren Einkommen. Konkret zeigt der
aufgewendet werden müssen.

GEWOS-KPI an, wie viele Jahreseinkommen für den Immobilienerwerb
werden müssen.

Datenbasis: GEWOS-Immobilienmarktanalyse aufgewendet
IMA®,
Regionalatlas Deutschland, Statistische Ämter des Bundes und der Länder

Datenbasis: GEWOS-Immobilienmarktanalyse IMA®,
Regionalatlas Deutschland, Statistische Ämter des Bundes und der Länder

Ein ähnliches Bild ergibt die Betrachtung des GEWOS-KPI für Eigentums­
wohnungen. Vor allem in den Zentren können die zumeist höheren Einkommen
die hohen Immobilienpreise vielfach nicht ausgleichen. Hohe Indexwerte
weisen in diesem Segment zudem Gebiete an Nord- und Ostsee auf.
Dies ist vor allem auf hochwertige Objekte auf den Inseln bzw. im Küsten­
bereich zurückzuführen. Die Käufer der Objekte stammen teilweise aus
Regionen, in denen eine höhere Kaufkraft vorhanden ist.

Depescheaktuell – Fachzeitung der führenden deutschen Stadtentwicklungsunternehmen

Dezember 2018 | Seite 9

GENEHMIGTE
NEUBAUWOHNUNGEN

Wohnungsneubau2017
2017
Wohnungsneubau

© GEWOS

FERTIGGESTELLTE
NEUBAUWOHNUNGEN

© GEWOS

Genehmigte Wohnungen je 1.000 Einwohner

1,5
3,0
4,5 bis unter 6,0
6,0 und mehr

© GEWOS

© GEWOS

Fertiggestellte Wohnungen je 1.000 Einwohner

Fertiggestellte Wohnungen je 1.000 Einwohner

Genehmigte Wohnungen je 1.000 Einwohner
unter 1,5
1,5
bis unter
unter
1,5 3,0
3,0 bis unter 4,5
bis 4,5
unter
3,0
bis unter 6,0
bis unter
4,5
6,0 und
mehr

Wohnungsneubau2017
2017
Wohnungsneubau

Datenbasis: GEWOS-Immobilienmarktanalyse IMA®,
Statistische Landesämter

Datenbasis: GEWOS-Immobilienmarktanalyse IMA®,
Statistische Landesämter

Nach acht Jahren des kontinuierlichen Anstiegs war die Zahl der bundesweit
genehmigten Neubauwohnungen in 2017 erstmals wieder rückläufig. In Relation zur Einwohnerzahl werden gegenwärtig in den deutschen Metropolen und
in ihrem Umland besonders viele Baugenehmigungen erteilt. In weiten Teilen
Ostdeutschlands ist die Genehmigungsintensität unterdurchschnittlich.

unter 1,5
1,5
bis unter
unter
1,5 3,0
3,0 bis unter 4,5
bis unter 3,0
4,5 bis unter 6,0
bis unter
4,5
6,0 und
mehr

1,5
3,0
4,5 bis unter 6,0
6,0 und mehr

Datenbasis: GEWOS-Immobilienmarktanalyse IMA®,
Statistische Landesämter

Datenbasis: GEWOS-Immobilienmarktanalyse IMA®,
Statistische Landesämter

Die Zahl der bundesweit fertiggestellten Wohnungen ist in 2017 das
siebte Jahr in Folge gestiegen. Die Entwicklung ist maßgeblich auf
Zuwächse im Geschosswohnungsbau zurückzuführen, im Bereich der
Eigenheime stagnieren die Fertigstellungszahlen derzeit. Wie bei den
Baugenehmigungen erreichen die großen Städte und ihre Umland­
kreise im Verhältnis zur Einwohnerzahl besonders hohe Fertigstellungszahlen. Demgegenüber befindet sich die Bautätigkeit in Teilen Ostaber auch Westdeutschlands auf einem sehr niedrigen Niveau.

Dezember 2018 | Seite 10

Was macht einen Ort lebenswert?
Deutschland diskutiert über gleichwertige Lebensverhältnisse
Von der diffusen Diskussion über gleichwertige Lebensverhältnisse zum qualifizierten Datenset für die Abbildung
unterschiedlicher Entwicklungen in Stadt und Land – der Versuch einer Annäherung an die Messung von
„(Un)Gleichwertigkeit“
Seit über 50 Jahren begleitet die Diskus-

Entwicklung. Es forderte in einer Studie

„Überall wohlfühlen können in jedem Al-

sion über die Herstellung gleichwertiger

„Vielfalt statt Gleichwertigkeit“.

ter“ (Giffey) über „Politische Stabilität“

Lebensverhältnisse die bundesdeutsche

und „Kraftzentren“ (Klöckner) bis hin zum

Raumordnung. Nach der deutschen Wie-

Diesem Wunsch einer differenzierteren

„Kümmern um die wirtschaftlichen, so-

dervereinigung in den 1990er Jahren zu-

Bewertung ist die aktuell amtierende

zialen und kulturellen Alltagsprobleme“

nächst unstrittig als Entwicklungsleitli-

Bundesregierung nicht wirklich gefolgt.

(Seehofer).

nie verfolgt, entbrannte eine intensive

Im Koalitionsvertrag 2018 ist zu lesen:

Diskussion über die Sinnhaftigkeit von

„Unser Ziel sind gleichwertige Lebens-

Die Vielfalt von Gleichwertigkeit wird

Gleichwertigkeit – es zeigte sich näm-

verhältnisse im urbanen und ländlichen

auch aus den eingerichteten themenspe-

lich, dass die Entwicklung von Stadt und

Raum in ganz Deutschland“. Gleichwohl

zifischen Facharbeitsgruppen ersichtlich:

Land in den neuen Bundesländern auch

will man sich dem Thema intensiv an-

kommunale Altschulden, Wirtschaft und

15 Jahre nach der politischen Wende

nehmen, denn festgeschrieben und am

Innovation, Raumordnung und Statistik,

dem formulierten Anspruch der Schaf-

18. Juli 2018 durch Beschluss des Bun-

technische Infrastruktur, soziale Daseins-

fung gleichwertiger Lebensverhältnisse

deskabinetts auch umgesetzt wurde der

vorsorge und Arbeit sowie Teilhabe und

nicht genügte.

Einsatz einer Kommission „Gleichwertige

Zusammenhalt der Gesellschaft. Bis

Lebensverhältnisse“.

Herbst 2020 soll die Kommission zu die-

Der damalige Bundespräsident Köhler
sprach in einem Interview im FOCUS
(Nr. 38 vom 13. September 2004) offen

sen Handlungsfeldern einen Abschlussbe-

DAS POLITISCHE VERSTÄNDNIS VON
GLEICHWERTIGKEIT

von großen Unterschieden in den Lebens-

richt vorlegen, in der in der Praxis effektive Schritte hin zu einer Gleichwertigkeit
der Lebensverhältnisse erreicht werden.
Soweit – so gut.

verhältnissen, die man nicht durch eine

Die Problematik, was denn unter gleich-

Zementierung des Subventionsstaats

wertigen Lebensverhältnissen inhaltlich

ändern solle – vielmehr: „Worauf es an-

genau zu verstehen ist, zeigt sich exem-

Weitgehend ungeklärt ist allerdings

kommt ist, Freiräume für (…) Ideen und

plarisch an den Presseveröffentlichungen

weiterhin die Frage, wie die gewünsch-

Initiativen zu schaffen“. Deutsche Raum-

vom 18.07.2018. Unter dem Titel „Ge-

te Gleichwertigkeit „gemessen“ wer-

planer formulierten dann 2006, dass das

meinsam für gleichwertige Lebensver-

den soll. Diesen Missstand beschreibt

Ziel gleichwertiger regionaler Lebensver-

hältnisse in ganz Deutschland“ äußern

Dr. Rupert Kawka in einem lesenswerten

hältnisse auf dem Prüfstand stehe. Einen

sich die Bundesfamilienministerin, die

Beitrag (IzR 2015, S. 71) euphemistisch

wichtigen Diskussionsbeitrag zum The-

Bundeslandwirtschaftsministerin und

wie folgt: „Unterschiedliche, zum Teil

menkreis „Gleichwertigkeit“ lieferte 2013

der Bundesinnenminister. Die inhaltli-

auch überschneidende Ideen zu einem

das Berlin Institut für Bevölkerung und

chen Anforderungen reichen dabei von

empirisch unterlegten Monitoring der

Depescheaktuell – Fachzeitung der führenden deutschen Stadtentwicklungsunternehmen

Dezember 2018 | Seite 11

gleichwertigen Lebensverhältnisse gibt

– ein verbindliches Datenset zu definieren,

die Wahl eines Wohn- und Lebensstand-

es seit vielen Jahrzehnten, aber die Fra-

welches als Grundlage der Messbarkeit

orts erreicht werden – trotz offensichtli-

ge wie Gleichwertigkeit qualitativ erfasst

von Gleichwertigkeit festgelegt und akzep-

cher oder gerade wegen der objektiven

werden kann, ist immer noch aktuell“.

tiert wird. Jeder Vorschlag zur konkreten

„Ungleichheit“ der Lebensverhältnisse.

Messbarkeit von Gleichwertigkeit wird

Die bundesdeutsche Raumordnung hat

Kritiker auf den Plan rufen. Dies hängt ur-

sich in den vergangenen Jahrzehnten

sächlich damit zusammen, dass neben den

nicht wirklich konsequent mit dem Thema

vorab beschriebenen objektiven Kriterien

der Messbarkeit gleichwertiger Lebens-

zur Messbarkeit mittels zu definierender

verhältnisse auseinander gesetzt. Eine

Unstrittig dürfte sein, dass Gleichwer-

Indikatoren insbesondere auch subjektive

Vielzahl von Vorschlägen und komplexen

tigkeit objektive und subjektive Kompo-

Aspekte jedes Einzelnen eine Rolle spielen.

Datenmengen sind verfügbar. Es mangelt

ZUR MESSBARKEIT VON
GLEICHWERTIGKEIT – DER VERSUCH
EINER ANNÄHERUNG

nenten vereinigt. Indikatoren für Gleichwertigkeit finden sich in der amtlichen
Statistik und daraus abgeleiteten Tabellen

bisher an der Bereitschaft zur verbindli-

OBJEKTIVE UND SUBJEKTIVE
GLEICHWERTIGKEIT

und Datenbanken im hinreichenden Maß.

chen Definition eines dann konsequent
anzuwendenden Kriterienkatalogs für die
quantitative Messung von Gleichwertig-

Als zu analysierende Dimensionen gelten

Exemplarisch lässt sich dieser subjekti-

keit. Es bleibt zu hoffen, dass die jüngst

soziale, infrastrukturelle, wirtschaftliche,

ve Steuerungseinfluss gut an der aktuell

berufene Kommission „Gleichwertige

ökologische und kulturelle Indikatoren.

geführten Diskussion über ein wieder

Lebensverhältnisse“ hier zu klaren Emp-

Eine gute Basis zur tatsächlichen Füllung

gestiegenes Interesse an Wohnen und

fehlungen kommt.

dieser Dimension bietet z.B. INKAR – der

Leben in ländlichen Räumen verdeut-

interaktive Online-Atlas des Bundesinsti-

lichen. Anhand des INKAR-Katalogs

Uns allen sollte bewusst sein, dass die

tuts für Bau, Stadt und Raumforschung.

lässt sich zweifelsfrei belegen, dass sich

gemessene, objektive Gleichwertigkeit in

Er ermöglicht mit über 600 Indikatoren

zentrale Aspekte einer allumfassenden

den seltensten Fällen deckungsgleich mit

Stadt-Land-Vergleiche, ebenso wie Aus-

Daseinsvorsorge in ländlichen Räumen

der individuellen Lebenszufriedenheit ist.

wertungen über die letzten zwei Jahrzehn-

im Sinne einer messbaren Größe für

Gerade in der Ungleichheit des Gleichwer-

te. Zudem wird das Datenset regelmäßig

Gleichwertigkeit in den vergangenen 20

tigen liegt für den Einzelnen die reizvolle

weiterentwickelt – so z.B. 2018 im Bereich

Jahren vielerorts verschlechtert haben.

Vielfalt, die viele Orte unseres Landes zu

Verkehr und Erreichbarkeit mit dem neuen

Dennoch erkennen wir momentan die Be-

dem lebenswerten Raum machen, wie

Block zu Indikatoren der Daseinsvorsorge.

reitschaft vieler Bürgerinnen und Bürger,

wir ihn alle lieben und schätzen.

Da geht es um Erreichbarkeit von Schulen,

sich eben in diese – objektiv schlechter

ebenso aber um Versorgung mit Hausärz-

und eben nicht gleichwertig ausgestatte-

Dr. Frank Burlein

ten, Supermärkten oder Haltestellen für

ten – Lebensräume hinzubewegen. Hier

DSK Büro Erfurt

den ÖPNV – allesamt Aspekte, die unstrit-

spielen maßgeblich Faktoren der subjektiv

frank.burlein@dsk-gmbh.de

tig in einen Faktencheck zur Gleichwer-

wahrgenommenen Negativentwicklung in

tigkeit – hier verstanden als Vergleich von

Ballungsräumen eine Rolle, teilweise auch

Mindeststandards – einfließen sollten. Gut

objektive, harte Faktoren wie Mietenstei-

wäre, wenn die neu eingerichtete Kommis-

gerung, Entwicklungen von Kaufpreisen

sion „Gleichwertige Lebensverhältnisse“

für Grund und Boden oder Luftverschmut-

in den bestimmten themenspezifischen

zung und klimatische Problemkonstellati-

Facharbeitsgruppen dazu kommt, aus der

onen. So kann trotz vermeintlich schlech-

Vielzahl der verfügbaren Daten – so wie

teren Ausstattungskriterien eine in der

INKAR für den Bereich der Raumordnung

individuellen Wertung hohe Priorität für

Fotos: DSK

Dezember 2018 | Seite 12

Leben und Wohnen im ländlichen Raum –
was kann die Zukunft bringen?
Die Metropolregionen in Deutschland florieren und die Diskussion um die wachsende Wohnraumknappheit nimmt
gesellschaftlich einen größeren Stellenwert ein. In anderen, meist ländlichen Gebieten sieht die Situation hingegen
ganz anders aus. Aber was kann man tun, um auch die Räume attraktiv zu machen, die nicht an einen Ballungsraum grenzen?
In ländlichen Räumen gibt es kaum Woh-

wie ein MORO-Projekt (Modellvorhaben

Merkmale sind umso stärker ausgeprägt,

nungsknappheit. Sie verfügen oft über

der Raumordnung) in Sachsen belegt. Das

je mehr es sich um abgelegene, periphere

eine attraktive naturräumliche Umgebung

Freizeitangebot beschränkt sich weitge-

Gemeinden handelt.

sowie günstige Immobilien- und Mietprei-

hend auf Aktivitäten von Vereinen, denen

se, wenn sie nicht im Einzugsbereich von

aber demografisch bedingt die Mitglieder

Verdichtungsräumen liegen. Den Vorteilen

ausgehen. Für die Jugend gibt es kaum

stehen aber gewichtige Nachteile gegen-

etwas. Bei Investitionen im Immobilien-

über: Vor allem die schlechte Ausstat-

bereich, egal ob Erwerb oder Substanz-

tung mit Breitbandinfrastruktur mindert

verbesserung durch Sanierung, ist die

Ländliche Räume im Einzugsgebiet von

die gewerblichen Entwicklungschancen

Rentabilität infolge sinkender Immobi-

Verdichtungsräumen weisen hingegen

erheblich. Diese Räume weisen nur ein

lienpreise gefährdet. Die ungünstigen

häufig eine umgekehrte Entwicklung auf.

Foto: DSK

Foto: DSK

DIE INFRASTRUKTUR ENTSCHEIDET
ÜBER DIE ZUWANDERUNG IN DEN
LÄNDLICHEN RAUM

Aufgund des fehlenden
Arbeitsangebots sind
viele Bewohner des
ländlichen Raums zum
Pendeln gezwungen.
Die ÖPNV-Anbindung
ist zudem häufig schlecht
oder fehlt gänzlich.

mäßiges Arbeitsangebot auf, zumal die
Arbeitsplätze in der Landwirtschaft auf
ein Minimum geschrumpft sind. Deshalb sind viele Einwohner zum Pendeln
gezwungen. In den meisten ländlichen
Räumen ist aber die ÖPNV-Anbindung
schlecht oder fehlt völlig. Die Schulen
sind häufig schwer erreichbar. Die medizinische Versorgung, die längst nur noch
als Grundversorgung vorhanden ist, bricht
zunehmend weg. Das wird sich in den
nächsten Jahren verstärken und betrifft
selbst Verdichtungsräume, z. B. Vororte
in Wiesbaden.
Die Versorgung mit Waren und Dienstleistungen ist mäßig. So gibt es nur in
jedem 31. Dorf eine Postagentur und nur

„INSBESONDERE IN
DEN MITTEL- UND
GRUNDZENTREN MUSS
EINE ANGEMESSENE
VERSORGUNG – VOR
ALLEM IM BILDUNGSUND IM MEDIZINISCHEN
BEREICH – GESICHERT
WERDEN .“

in jedem 40. Dorf einen Geldautomaten,

Depescheaktuell – Fachzeitung der führenden deutschen Stadtentwicklungsunternehmen

In Anbetracht des enormen Preisanstiegs
für Immobilien und Wohnungsmieten gibt
es häufig Zuwanderungen, auch aus den
Verdichtungsräumen, obwohl auch dort
die medizinische Grundversorgung einbricht. Entscheidend für die Zuwanderungen sind vor allem ein guter ÖPNV-Anschluss, insbesondere an das S-BahnNetz, sowie für Familien auch die Erreichbarkeit von Schulen, was die Entwicklung
im Verdichtungsraum Rhein-Main oder
München belegt. Dort treten zum Teil ganz
andere Probleme auf. In den Zentren, z.B.
in Frankfurt, fehlt das dringend benötigte
Wohnbauland. Umlandgemeinden verfügen über entsprechende Flächen, aber
die Bevölkerung stellt sich gegen Baulandausweisungen, die über den Eigenbedarf hinausgehen. Zuwanderungen sind

Dezember 2018 | Seite 13

unerwünscht, denn es besteht die Furcht,
dass diese dann mit ihrem etwaigen hohen
Stimmenanteil das kommunalpolitische
Geschehen bestimmen. Also sperrt man

WIRTSCHAFTSFÖRDERUNG IM
LÄNDLICHEN RAUM UND
KOOPERATIONEN MIT
VERDICHTUNGSRÄUMEN

sich gegen Vorhaben für größere Wohn-

Vogelsbergkreis angeführt. Dort sind
weite Räume als Trinkwasserschutzgebiet ausgewiesen, womit diese Flächen
für Gewerbenutzung weitgehend tabu
sind. Das Wasser wird jedoch vorrangig

baulandausweisungen, bis hin zu Gegen-

Gleichzeitig sind die gewerblichen Stand-

im Raum Frankfurt verbraucht, wohin es

aktionen durch Bürgerinitiativen.

ortvoraussetzungen zu verbessern Es

per Trinkwasserfernleitung gelangt. Hier

bedarf insbesondere einer flächende-

wären Ausgleichzahlungen der reichen

ckenden, leistungsfähigen Ausstattung

Stadt Frankfurt an die finanzschwachen

mit Breitbandinfrastruktur, die mindes-

Gemeinden des Vogelsbergkreises ei-

tens 30 Mbit/s, in den ländlichen Zentren

gentlich längst überfällig.

MITTEL- UND GRUNDZENTREN
MÜSSEN GESTÄRKT WERDEN
In abgelegenen, insbesondere in periphe-

>50 Mbit/s bieten sollte. Sinnvoll wären

ren ländlichen Räumen, dürfte sich die Ent-

neue Förderansätze zur Entwicklung von

Mit den angeführten Maßnahmen zur Si-

leerung fortsetzen, insbesondere, wenn

wirtschaftlichen Innovationszentren in die-

cherung und Entwicklung ländlicher Zen-

es sich um strukturschwache Regionen

sen Räumen. Statt für die Erschließung

tren könnten diese stabilisiert werden,

handelt, wie Beispiele in Ostdeutschland

neuer Gewerbeflächen sollten Mittel in

sodass sich auch attraktive Perspektiven

oder aus strukturschwachen westlichen

ausgewählten, ländlichen Zentren zur

für deren Umlandgemeinden als Wohn-

Regionen zeigen. Dort ist die Sicherung

innovativen Wirtschaftsförderung einge-

standort ergeben. Dann würden sich

der Grundversorgung und Grundausstat-

setzt werden. Als Risikokapital könnten

dort auch wieder Investitionen im Immo-

tung für die Wohnbevölkerung sowie für

sie dort für die Realisierung innovativer

bilienbereich lohnen, sei es als Neubau

die gewerbliche Entwicklung entschei-

Entwicklungen junger Erfinder Chancen

oder Sanierung bestehender Gebäude.

dend. Die ist auf der Ebene von Dörfern

bieten. Damit könnte auch das Rück-

Bei einer günstigen Verkehrsanbindung

nicht zu leisten. Deshalb kommt den

ständigkeits-Image ländlicher Räume ins

und fortschreitender „Enträumlichung“

Landstädten, insbesondere den Mittel-

Gegenteil umgekehrt werden, um einen

beruflicher Tätigkeiten durch internetba-

In den Zentren, wie z. B.
in Frankfurt am Main,
fehlt dringend benötigtes
Wohnland. Umland­
gemeinden verfügen über
entsprechende Flächen,
aber die Bevölkerung stellt
sich häufig gegen
Baulandausweisungen.
Foto: Prof. Dr. Rainer Winkel

Foto: Pixabay

und ggf. auch Grundzentren, eine ent-

Entwicklungsschub auszulösen, der zur

sierte Heimarbeit könnten diese Räume

scheidende Bedeutung zu. Dort muss

Ansiedlung innovativer Unternehmen

in Anbetracht der Immobilienpreise in

eine ausreichende, angemessene Versor-

führt und für junge Arbeitskräfte ganz

Verdichtungsräumen real gute Chancen

gung gesichert werden, was vor allem für

andere Attraktivität bietet.

als Wohnstandort bekommen.

Schulen und die Gesundheitsversorgung
gilt. Außerdem müssen ein ausreichen-

Außerdem ist auf einen partnerschaft-

des Warenangebot und Dienstleistungen

lichen Austausch und Kooperation zwi-

Prof. Dr. Rainer Winkel

wie Geldinstitute und eine Poststelle vor-

schen ländlichen Räumen und Verdich-

DISR Deutsches Institut für Stadt und Raum

handen sein. Weiterhin bedarf es einer

tungsräumen hinzuwirken, wie sie mal

info@disr-online.de

leistungsfähigen Verkehrsinfrastruktur.

von der Bundesraumordnung angeregt

Durch die technologische Entwicklung

wurden. Diese Kooperation besteht

könnten mit EDV-gesteuerten Systemen

längst zwischen Landärzten und Kran-

die Nachteile der schwierigen Anbindung

kenhäusern der Zentren. Damit werden

peripherer Siedlungsräume gemindert

Landärzte per Telekommunikation bei der

werden. Deshalb sollte die Förderung

Behandlung schwieriger Fälle von Spezi-

derartiger Systeme vor allen in den Re-

alisten aus Krankenhäusern unterstützt.

gionen mit den größten Anbindungspro-

Gleichfalls müssen Leistungen ländli-

blemen, das heißt vor allem in ländlichen

cher Räume angemessen ausgeglichen

Regionen, erfolgen.

werden. Als Beispiel sei der hessische

Dezember 2018 | Seite 14

Wohnungsnot
Spekulanten sind unterwegs. Profitgier macht das Wohnen in Deutschland
unbezahlbar. Wirklich?
Hohe Preise haben ein Janusgesicht. Wer das Geld einstreicht, freut sich. Wer den Preis zahlen muss, ärgert sich.
Werden dessen Unmut und Neid zu groß, kann er sich rächen, den Profiteur moralisch schmähen und als üblen
Spekulanten beschimpfen.
­Venedig (wo die Quadratmeterumsätze

seinen Bürgern zuzuteilen, eine Idee des

für Boden besonders exorbitant sind)

ehemaligen Münchner Oberbürgermeis-

Seit dem Jahr 2000 ist der Durch-

wird der „Kampf um Land“ die Debatten

ters Hans-Jochen Vogel (SPD), die heute

schnittspreis je Quadratmeter Bauland

beherrschen (F.A.S. vom 15. April): „Die

viele in Entzücken versetzt (nicht zuletzt

hierzulande um 46 Prozent gestiegen. Der

Bodenfrage ist derzeit die politisch bri-

ihren Erfinder selbst).

Preis für die Häuser, die man darauf bauen

santeste, an die die Parteien sich lange

kann, stieg im selben Zeitraum „nur“ um

nicht herangewagt haben“, sagt Anh-Linh

Der Kampf um das Land war immer

25 Prozent: „Bauland als Engpassfaktor

Ngo, Chefredakteur des renommierten

schon hoch emotional besetzt: „Land is

für mehr bezahlbaren Wohnraum“, titelt

Architekturmagazins „Arch+“. Heimat-

the only thing in the world worth fighting

das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und

und Bauminister Horst Seehofer (CSU),

for, worth dying for. Because it‘s the only

Raumforschung.

ein bekennender Antikapitalist, hat ver-

thing that lasts“, ruft Gerald O‘Hara, Vater

standen: „Wohnen ist die soziale Frage

von Scarlett, in „Vom Winde verweht“:

Das ist eine zurückhaltende Formulierung.

unserer Zeit“, sagt er und bereitet einen

Für das Land lohnt es sich zu kämpfen,

Stadtplaner, Architekten, Bodenreformer

„Wohn-Gipfel“ vor. Übersetzt auf gut bay-

sogar zu sterben. Denn Boden ist unzer-

und Politiker aller Parteien greifen seit

erisch: Der Markt hat auf Chiemgau-Wie-

störbar und währt ewig. Der Verweis auf

Monaten zu viel stärkeren Ausdrücken.

sen und Isar-Tälern nichts zu suchen.

die Knappheit und Nichtvermehrbarkeit

Von Rainer Hank

Böse Preistreiber sind nicht etwa die

des Bodens hat offenbar hohe Plausibili-

Kommunen, die zu wenig Bauland aus-

Die Argumente gegen die Bodenspeku-

tät. Schon die Bibel (3 Mose 25, Vers 23)

weisen. Böse sind die „Spekulanten“,

lanten folgen stets demselben Muster:

kennt das Gebot: „Grund und Boden darf

die Land wie eine Aktie kaufen, es nicht

Boden sei keine Ware wie andere Waren

nicht für immer verkauft werden, denn

bebauen, auf sichere Kursgewinne set-

oder Dienstleistungen (Brötchen, Cham-

das Land ist mein und ihr seid Fremdlin-

zen, bloß um das Grundstück wieder zu

pagner, Autos, Handwerkerarbeiten). Bo-

ge.“ Auch viele Aufklärer sind zurückhal-

verscherbeln, sobald sie ihren Reibach

den sei ein Grundbedürfnis, für jedermann

tend, den Boden wie alle anderen Güter

realisieren können. Wer „leistungslos“

zum Leben notwendig, damit er darauf

zu vermarkten. Der Philosoph Thomas

zu Vermögen kommt, gilt als irgendwie

– je nach Einkommen – seine Hütte oder

Hobbes ist der Auffassung, Eigentum an

asozial. Er ist in bester Gesellschaft mit

seine Luxusvilla bauen oder mieten kann.

Boden sei nicht natürlich, sondern werde

Erben großer Hinterlassenschaften, Zo-

Boden sei (anders als Brötchen, Champag-

erst durch den Staat als Obereigentümer

ckern in der Spielbank oder Daytradern

ner und so weiter) nicht beliebig vermehr-

ermöglicht. Dieser Gedanke fand Eingang

am Computer. Doch der Bodenspekulant

bar, sondern starr und knapp, weil von

in das deutsche Grundgesetz („Eigentum

ist der schlimmste unter allen Spekulan-

der Natur vorgegeben. Weil das Angebot

verpflichtet“), das eine Enteignung durch

ten: weil sein Geschäft scheinbar risikolos

nicht elastisch sei, heißt es, dürfe Grund

den Staat „zum Wohle der Allgemeinheit“

ist. Und weil er mit einer Luft und Was-

und Boden nicht als „Spielfläche für den

erlaubt, ein von der Verfassung legitimier-

ser vergleichbaren lebensnotwendigen

schnellen Profit“ der „Logik des entfes-

tes Einfallstor für Freunde des Boden-So-

Ressource spielt: Boden sei essenziell zur

selten Marktes“ ausgesetzt werden, wo

zialismus. Selbst David Ricardo und Adam

Daseinsvorsorge, heißt es.

einige wenige mit der Not der anderen

Smith, Begründer der klassischen libe-

ihre Geschäfte machen. Boden müsse je-

ralen Ökonomie, sprachen sich für eine

Gewinne aus Baulandverkäufen und

dermann zur Verfügung stehen. Wie man

Besteuerung der Bodenrenten aus, am

Immobilienspekulationen seien zutiefst

sich diese Vergemeinschaftungsleistung

besten gestaffelt nach ihrem Nutzen. Und

unanständig und gehörten verboten oder

vorzustellen hat, darüber gibt es unter-

der Lebens- und Bodenreformer Adolph

doch zumindest stark eingeschränkt. So

schiedliche Modelle, die von einer eige-

Damaschke schrieb 1888, das Anhäufen

reden nicht nur Marxisten anlässlich des

nen Steuer reichen, die unbebauten Grund

von Grundeigentum in den Händen weni-

200. Geburtstages ihre Namensgebers.

höher besteuert als bebaute Flächen, bis

ger oder in Form von Bodenverschuldung

So liest es sich inzwischen auch in an-

zur harten Sozialisierung: Dann soll der

habe bei allen Völkern verhängnisvolle

gesehenen Urbanistik-Zeitschriften. Auf

Staat das Grundvermögen komplett ent-

Folgen. Den „Bodenertragszuwachs“

der Architekturbiennale Ende Mai in

eignen, um es anschließend in Erbpacht

genannten Spekulationsgewinn wollte er

Depescheaktuell – Fachzeitung der führenden deutschen Stadtentwicklungsunternehmen

Dezember 2018 | Seite 15

steuerlich abschöpfen und der Allgemein-

„Die Klage über die Wohnungsnot ist ein

zusätzlich zum erwarteten Preisanstieg

heit zukommen lassen.

typisches Wohlstandsphänomen“, sagt

für das Grundstück einstreichen könnte.

Stefan Homburg, Finanzwissenschaft-

Dass Spekulanten Grundstücke horten

Doch ist das Argument einer natürlichen

ler an der Universität Hannover. Und er

entspringt dem Feindbild von Antikapi-

Knappheit des Bodens wirklich stichhaltig?

fügt hinzu: „Das Argument, man dürfe

talisten. Es gibt plausiblere Erklärungen

Kaum. Der größte Teil der Erdoberfläche

irgendetwas nicht dem Markt überlassen,

für brach liegendes Land: Womöglich

wird von den Menschen doch gar nicht

kommt immer dann auf, wenn Wettbe-

ist die Baugenehmigung noch gar nicht

genutzt. Da gibt es noch viel Land. In der

werbsbeschränkungen gerechtfertigt

erteilt. Oder das Baurecht am Ort ist un-

Sahara, zum Beispiel, ist der Boden alles

werden sollen.“ Siehe Horst Seehofer. In

eindeutig, weil unklar ist, ob zwei- oder

andere als knapp. Wem dieses Argument

Wahrheit sind die hohen Preise ein prä-

viergeschossig gebaut werden darf. Dann

zu albern vorkommt, der kann die Sahara

zises Signal der veränderten Nachfrage

wäre es unklug, sofort zweigeschossig zu

auch durch den mittleren Odenwald oder

und der Präferenzen der Leute für wenige

bauen, wenn womöglich am Ende vom

die Vulkaneifel ersetzen. Wer dort ver-

Städte. Das ist das Gegenteil von „boden-

selben Grundstück viergeschossig eine

sucht, mit knappem Land zu spekulieren,

bedingtem“ Marktversagen.

höhere Rendite zu erwirtschaften sein

wäre ein Tor. Denn er verlöre viel Geld.

würde.
Die Zahlen und die Logik sprechen da-

Knapp ist Grund und Boden immer nur

gegen, dass Spekulanten die Übeltäter

Das Angebot an Land ist keineswegs

an bestimmten Orten, derzeit vor allem

sind. Anders als behauptet, ist der Ein-

starr. Kommunen können neues Bauland

in sieben deutschen Großstädten. So

kommensanteil, den die Deutschen auf

in den Außenbereichen ausweisen. Die

liest man es im neuesten Bericht der

das Wohnen verwenden, in den vergan-

Holländer schaffen es bekanntlich sogar,

Bundesbank zu den Wohnimmobilien

genen zehn Jahren nicht gestiegen. Er ist

dem Meer bewohnbares Land abzutrot-

in Deutschland im Jahr 2017: Das sind

seit 2012 sogar wieder auf 21,2 Prozent

zen. Kommunen können die Bürokratie-

Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt

zurückgefallen. Daraus folgt: Die steigen-

kosten senken und die Genehmigungs-

am Main (nicht an der Oder!), Köln, Mün-

den Preise für Grund, Häuser oder Mieten

zeiten verkürzen. Die Kommunen könnten

Laut dem neuesten

chen und Stuttgart. Dass der Boden hier

sind - im Schnitt! - gedeckt von steigen-

zudem in den Innenstädten mehr und

Bericht der Bundesbank

knapp ist, liegt nicht an vermeintlich „ob-

den Arbeitseinkommen. Es fühlt sich nur

höhere Häuser zulassen. Doch solche

zu den Wohnimmo­

jektiven“ Vorgaben, sondern an den Wün-

anders an. Dass die Leute in Berlin oder

„Verdichtung“ ist bei den ansässigen Bür-

bilien in Deutschland im

schen der Menschen. Sie finden in diesen

München teilweise über 30 Prozent ihres

gern nicht beliebt, weil der Nutzen ihrer

Jahr 2017 konzentriert

Städten gut bezahlte Arbeit (besser als in

Einkommens für die Wohnung aufwen-

Immobilie schrumpft und ihr Marktpreis

sich die Wohnraum-

der Rhön), ein faszinierendes kulturelles

den, spiegelt die Beliebtheit dieser Städ-

womöglich auch.

knappheit auf die

Leben, beste Infrastruktur (Bahnen, Bus-

te. Es gibt kein Menschenrecht auf eine

se oder Leihfahrräder) und kurze Wege zu

günstige Wohnung in Prenzlauer Berg.

interessanten Mitmenschen (nachprüfbar

­Städte Berlin, Düssel-

Gleichwohl ist eine Vermehrung des An-

dorf, Hamburg, Frank-

gebots langfristig erfolgreich, wie die

furt am Main, Köln,

bei Elite-Partner oder Tinder). Die Genera-

Angesichts der hohen Nachfrage nach

Schweiz zeigt: Dort wird inzwischen vor

München und Stuttgart.

tion der 20- bis 35-Jährigen konzentriere

Wohnungen in den genannten sieben

einer „Überproduktion“ von Mietwohnun-

Hier finden Menschen

sich auf wenige Städte, sagt der Woh-

Lieblingsstädten wäre der Bodenspe-

gen gewarnt, die – aus Sicht der Eigentü-

gut bezahlte Arbeit,

nungsexperte Harald Simons. Er nennt

kulant indessen dumm, wenn er sein

mer – die Preise unter Druck bringt. Da

kulturelle Angebote und

sie „Schwarmstädte“: Aus unattraktiven

Grundstück unbebaut ließe: Es entgin-

freut sich der Mieter. Von Marktversagen

eine gut ausgebaute

Gegenden ziehen die Menschen weg und

gen ihm hohe Mieteinnahmen, die er

keine Rede.

Infrastruktur.

fallen als Schwarm in immer die gleichen
Städte ein.
Dass die Preise heute um 50 Prozent höher sind als vor fünfzehn Jahren hängt somit nicht an „objektiven“ Knappheitsgründen: Die Deutschen haben sich in diesem
Zeitraum eher unterdurchschnittlich vermehrt. Aber sie streben vermehrt in die
Städte; auch junge Familien finden es dort
schöner als auf der grünen Wiese und sie
wollen mehr Quadratmeter Wohnraum
um sich herum haben. Dass die Preise
für Immobilien gleichzeitig auch von der
Geldpolitik der Europäischen Zentralbank
getrieben werden, ist zu vermuten: Wenn
Staatsanleihen keine Zinsen bringen,
sucht der Anleger rentablere Alternativen
in Grund und Boden.
Foto: Jürgen Fälchle - fotolia.com

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Dezember 2018 | Seite 16

Wohnungsbau in Deutschland
20 Prozent der Deutschen zählen die Themen Wohnungsbau und Wohnungsbeschaffung zu den drängendsten
Problemen in Deutschland*. Die Politik steht unter Handlungsdruck. Vier Fragen dazu an Caren Lay (DIE LINKE)
und Florian Graf (Wirtschaftsrat der CDU e.V.).
Caren Lay ist Bundestagsabgeordnete und stellvertretende Fraktionsvorsitzende sowie Sprecherin für
Mieten-, Bau- und Wohnungspolitik der Fraktion
DIE LINKE.
Florian Graf war von 2011 bis 2018 Vorsitzender
der CDU-Fraktion des Abgeordnetenhauses von
Berlin. Seit Juni 2018 ist er Landesgeschäftsführer des Landesverbandes Berlin-Brandenburg des
Wirtschaftsrats der CDU e.V.

Die Preise für Bauland sind in den letzten
Jahren stark gestiegen. Wer Bauland dem
Markt vorenthält, kann, ohne viel zu tun,
hohe Renditen erwirtschaften. Sollten Bodenspekulationen aus Ihrer Sicht steuerpolitisch eingeschränkt werden?

treibern der aktuellen Mietpreissteigerungen. Wenn es mehr lohnt, Bauland brach
liegen zu lassen, als dort zu investieren,
und wenn es profitträchtiger ist, Häuser
kurzfristig zu verkaufen anstatt Wohnungen langfristig zu vermieten, läuft etwas
grundsätzlich schief. Wer also bezahl-

Im Moment herrscht in den Metropolre­
gionen Wohnungsnot, während abseits
der Ballungszentren viele Wohnungen und
Häuser leer stehen. Welche Strategie sollte
verfolgt werden? Zusätzlichen Wohnraum in
den Metropolen schaffen oder das Wohnen
außerhalb der Metropolen fördern?

Florian Graf: In vielen Metropolregionen

baren Wohnraum schaffen und erhalten

herrscht seit einiger Zeit eine große Woh-

will, muss beim Boden ansetzen. Daher

Florian Graf: Es sollten grundsätzlich bei-

nungsnot. Gleichzeitig gibt es eine gerin-

möchten wir die Spekulation mit Bauland

de Strategien verfolgt werden. Natürlich

ge Verfügbarkeit von Grundstücken. Es

eindämmen und möglichst verhindern.

müssen die Metropolen zunächst ihre ei-

ist daher nicht hinnehmbar, wenn Grund-

Eine höhere Besteuerung von spekulativ

genen Hausaufgaben machen und genü-

stücke trotz Baureife über mehrere Jahre

brachliegenden Grundstücken kann dafür

gend Wohnraum schaffen. Die Wohnun-

zum Zwecke der Bodenspekulation nicht

ein wirksames Mittel sein. Im Rahmen der

gen müssen dort entstehen, wo sie ge-

bebaut werden. Steuerpolitische Maß-

Reform der Grundsteuer setzen wir uns

braucht werden. Das Wohnen außerhalb

nahmen sind aus meiner Sicht allerdings

daher für eine Grundsteuer C als Zusatz-

der Ballungszentren zieht beispielsweise

kein zielführendes Mittel. Würde man zum

steuer auf unbebautes Bauland ein.

viel Pendlerverkehr nach sich. Situationen

Beispiel die Grundsteuer zu einer solchen

wie in London, wo das Wohnen in der

Bodenwertsteuer entwickeln, würden alle

Aktuell diskutieren wir außerdem die

Stadt für Normalverdienende nicht mehr

unbebauten Grundstücke in Deutschland,

Vorteile einer sogenannten Bodenwert-

bezahlbar ist und die Arbeitnehmer jeden

von Wald über Wiesen bis hin zu Brachflä-

zuwachssteuer. Denn Gewinne aus Bo-

Tag weite Wege zu ihrer Arbeit in Kauf

chen, unverhältnismäßig hoch besteuert.

denpreissteigerungen sind leistungslose

nehmen müssen, sollten wir vermeiden.

Die beste Medizin gegen Spekulation ist

Gewinne, die auf kommunalen Investi-

Es darf keine Verdrängung bestimmter

stattdessen, wenn die Kommunen mehr

tionen und anderen Leistungen der All-

Bevölkerungsschichten aus den Städten

bauen und alles dafür tun, das Bauen zu

gemeinheit beruhen – und entsprechend

geben.

erleichtern.

an sie zurückfließen sollten. Ein weiteres
Mittel ist eine soziale Bodenvorratspolitik

Gleichzeitig bietet der Boom der Metropo-

Caren Lay: Der extreme Anstieg der Bo-

der Kommunen sowie die Vergabe von

len aber auch eine Chance für Kommunen

denpreise gehört zu den größten Hinder-

Grundstücken mit Erbbaupacht. Die Pri-

außerhalb der Ballungszentren, die in den

nissen für eine soziale Wohnungs- und

vatisierung von Grund und Boden muss

letzten Jahren sinkende Bevölkerungszah-

Stadtentwicklungspolitik. Wenn die Bo-

endlich aufhören. Im Gegenteil sollte die

len und das Wegbrechen von Infrastruk-

denpreise wie zum Beispiel in Berlin in

öffentliche Hand strategisch Flächen auf-

turen zu verzeichnen hatten. Sie können

zehn Jahren um 1.000 Prozent steigen, ist

kaufen, um für jetzt und in der Zukunft

attraktive Wohnorte für Menschen sein,

der Bau bezahlbarer Wohnungen schlicht-

handlungsfähig zu sein. Dazu müssen die

die sich bewusst einen Wohnort außer-

weg nicht mehr möglich. Die Spekulation

Kommunen finanziell deutlich besser aus-

halb der Ballungszentren suchen. Dies

mit Boden gehört damit zu den Haupt-

gestattet werden.

gilt nicht mehr nur für die engeren Ver-

* Quelle: statista, Juni 2018

Depescheaktuell – Fachzeitung der führenden deutschen Stadtentwicklungsunternehmen

Dezember 2018 | Seite 17

flechtungsräume der Metropolen (den

nen, übersteigen beim Neubau und im

Speckgürtel), sondern auch zunehmend

Bestand schon lange den Nutzen und ver-

für weiter entferntere Lagen. Dafür wäre

teuern das Bauen und Wohnen. Im neuen

es aber dringend notwendig, das Pendeln

Gebäudeenergiegesetz bietet sich eine

durch verbesserte Anbindung an den öf-

Chance, das Energieeinsparrecht deutlich

fentlichen Nahverkehr zu erleichtern.

zu verschlanken.

ausdrücklich erlaubt, wenn sie „dem Wohle
der Allgemeinheit dienen“. Auf der anderen
Seite sichert Artikel 14 im Grundgesetz den
Schutz des Eigentums. Wie gewichten Sie
den Schutz des Eigentums gegenüber dem
Wohl der Allgemeinheit?

Caren Lay: Ich finde, die Frage ist falsch

Initiativen ansässiger Bürger sind wichtig.

Florian Graf: Eigentum verpflichtet! –

gestellt. Wir dürfen die Städte nicht gegen

Eine frühzeitige Beteiligung beispielswei-

aber Enteignungen und enteignungsglei-

den ländlichen Raum ausspielen, sondern

se ist – sei sie im Einzelfall auch schwierig

che Eingriffe dürfen immer nur die ultima

müssen vielmehr dafür sorgen, dass es

und langwierig – richtig und wichtig, sie

ratio sein. Das Verhältnis von Art. 14 GG

überall bezahlbaren und attraktiven Wohn-

schafft Vertrauen und somit Akzeptanz

(Eigentum) zu Art. 15 GG (Sozialisierung)

raum für die Menschen gibt. Die Busfah-

und führt richtig durchgeführt zur Umset-

ist in den einschlägigen Kommentaren hin-

rerin in München und der Krankenpfleger

zungsfähigkeit von Bauprojekten. Sie darf

reichend beschrieben und auch höchst-

in Berlin dürfen nicht gezwungen sein,

aber nicht zur Blockade dringend notwen-

gerichtlich ausgeurteilt. Wir haben uns in

aufs Land zu ziehen, weil es in den Städ-

diger Entscheidungen werden.

der Bundesrepublik dafür entschieden,

ten keine bezahlbaren Wohnungen mehr

Privateigentum zu schützen. Wir sind in

gibt. Daher fordern wir einen Neustart des

Caren Lay: Im Bereich der Bauvorschrif-

den vergangenen knapp 70 Jahren mit

sozialen, gemeinnützigen Wohnungsbaus,

ten sehe ich großen Handlungsbedarf und

unserer Sozialen Marktwirtschaft damit

insbesondere in den Städten, sowie eine

bin dafür, diese massiv zu vereinfachen.

sehr gut gefahren. An das Kriterium „dem

wirkliche und wirksame Mietpreisbrem-

Statt 16 Landesbauordnungen brauchen

Wohle der Allgemeinheit dienen“ sollten

se. Doch auch auf dem Land muss et-

wir endlich eine einheitliche Bundesbau-

entsprechend recht hohe Anforderungen

was passieren. Ich selbst habe meinen

ordnung. Mehr Schnelligkeit beim Bau

gestellt werden.

Wahlkreis in der Lausitz. Viele Menschen

können wir außerdem durch eine Aufsto-

berichten mir, dass sie gern dort wohnen

ckung des Personals in den Kommunen

Ich kenne die Diskussion aus meiner Hei-

bleiben würden, aber auch, dass ihnen die

erreichen.

matstadt Berlin, in der vorschnell öfters

Infrastruktur vor Ort fehlt. Daher setze ich

mit dem Schwert der Enteignung ge-

mich aktiv für den Ausbau von schnellen

Initiativen von Bürgerinnen und Bürgern

droht wird. Hier sollte auch die Kommu-

Pendlerverbindungen sowie den Erhalt

sehe ich dagegen ganz und gar nicht als

ne ihre Hausaufgaben machen und sich

der öffentlichen Daseinsvorsorge ein, um

Hindernis, sondern vielmehr als Proteste

als Ermöglicher von – auch bezahlbarem

den ländlichen Raum attraktiv zu machen.

gegen die vollkommen verfehlte Woh-

– Wohnraum verstehen und die entspre-

nungs- und Stadtentwicklungspolitik der

chenden personellen und finanziellen

letzten Jahre. Denn es kommt nicht allein

Ressourcen bereitstellen und nicht nur

darauf an, dass gebaut wird, sondern vor

einseitig auf die „bösen“ Projektentwick-

allem darauf, was und für wen gebaut

ler zeigen. Es gilt auch hier, das rechte

wird. Unsere Städte sollen lebenswert

Maß zu finden.

Die Verdichtung von Wohnraum scheitert
häufig an Bauvorschriften sowie an Initia­
tiven ansässiger Bürger. Sehen Sie hier
Handlungsbedarf?

sein. Und was lebenswert ist, und wel-

Florian Graf: Viele Bauvorschriften auf

che Wohnungen und Gebäude dafür ge-

Caren Lay: Beim Bau von Autobahnen sind

EU-, Bundes-, Länder- sowie kommunaler

braucht werden, das sollten am ehesten

Enteignungen gang und gäbe – niemand

Ebene haben in den letzten Jahren dazu

diejenigen entscheiden dürfen, die dort

redet in diesem Fall über den Schutz des

geführt, dass sich Genehmigungsverfah-

wohnen oder wohnen wollen. Stadtent-

Eigentums. Beim Wohnungsbau ist dies

ren in die Länge ziehen und das Bauen

wicklung sollte gemeinsam mit den Men-

anders. Aber auch jetzt sind bereits Enteig-

sich erheblich verteuert hat. Hier soll-

schen entschieden werden. Daher bin ich

nungen möglich. Es wird immer wieder Fäl-

te in der Tat geschaut werden, welche

für mehr Bürgerbeteiligung und neue Ko-

le geben, in denen das Recht am Eigentum

Vorschriften werden wirklich gebraucht

operationsverfahren im Bauwesen und in

dem Recht auf Wohnen gegenübersteht.

und wo kann der Paragraphen-Dschun-

der Stadtplanung.

Ich denke, da muss im Einzelfall abgewo-

gel gelichtet werden. Die energetischen
Anforderungen, die der Erreichung der
ambitionierten deutschen Klimaziele die-

gen werden. Prinzipiell sollte das Interesse

Nach dem Grundgesetz sowie nach § 87
des Baugesetzbuchs sind Enteignungen

der Mehrzahl der Menschen jedoch höher
gewertet werden.

Dezember 2018 | Seite 18

Eigentum verpflichtet?
Grund und Boden und Wohnraumversorgung
Die Sozialpflichtigkeit des Eigentums – kurz auch „Eigentum verpflichtet“ – wird in der jüngeren Vergangenheit
von den politischen Lagern genutzt und zum Teil eigenwillig gedeutet, um Wege zu einer optimalen Nutzung von
Grund und Boden zu finden. Ob dies ein sinnvoller oder überhaupt notwendiger Gedankenansatz ist, erläutert
Olaf Cunitz in seinem Beitrag.
„Eigentum verpflichtet“, dürfte einer der

Dem Grund und Boden wird somit eine

meistzitierten Sätze aus dem Grundge-

soziale Relevanz zugesprochen, die jene,

setz sein. Vollständig lautet Artikel 14 „Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll
zugleich dem Wohle der Allgemeinheit
dienen.“ Immer wieder sind mit seiner
Bedeutung Irrtümer verbunden, die weit
in die politische Debatte hineinwirken.
Gerade auch in Zusammenhang mit dem

„BODEN IST NICHT
VERMEHRBAR.
BAULAND
ABER SCHON.“

im Grundgesetz beschriebene, Sozialpflichtigkeit begründet. Dabei sind mit
dem Begriff „sozial“ alle Interessen der
Allgemeinheit, wie zum Beispiel der Klimaschutz, gemeint und nicht nur soziale
Belange im engeren Sinne, wie etwa die
Wohnraumversorgung für benachteiligte
Haushalte.

Thema Wohnraumversorgung.
Dabei ist die Frage der Sozialpflichtigkeit
des Eigentums, also der Frage, zu was

FLÄCHENNUTZUNG IN
DEUTSCHLAND UND DEM
RHEIN-MAIN-GEBIET

Eigentum gegenüber dem Gemeinwesen

1967 festgestellt, dass der „Grund und

verpflichtet, über Jahrzehnte durch die

Boden (…) weder volkswirtschaftlich noch

Rechtsprechung, bis hin zum Bundesver-

in seiner sozialen Bedeutung mit anderen

Aber wie steht es tatsächlich um den

fassungsgericht, klar und eindeutig beant-

Vermögensgütern (…) gleichzustellen“

unvermehrbaren Boden und das knappe

wortet worden.

sei, da dieser „unvermehrbar und unent-

Bauland?

behrlich ist“. Eine „gerechte Rechts- und
Die Sozialpflichtigkeit des Eigentums wird

Gesellschaftsordnung zwingt vielmehr

In Deutschland leben gut 26 Millio-

ausschließlich durch den Gesetzgeber ge-

dazu, die Interessen der Allgemeinheit

nen Menschen in Städten mit mehr als

regelt. Dieser kann, innerhalb bestimmter

beim Boden in weit stärkerem Maße zur

100.000 Einwohnern auf rund 682.000

Grenzen, darauf Einfluss nehmen, wie

Geltung zu bringen als bei anderen Ver-

Hektar Siedlungs- und Verkehrsfläche. Da-

die Verfügbarkeit des Eigentums ein-

mögensgütern“.

mit leben gut 32 Prozent der Bevölkerung

geschränkt wird, um dem Gemeinwohl
Rechnung zu tragen. Weitere Verpflichtungen für den Eigentümer ergeben sich
aus Artikel 14 nicht.
Dessen ungeachtet, gibt es angesichts
der drängenden Frage der Wohnraumversorgung immer wieder politische und
populistische Deutungsversuche des Artikels 14, die zu teilweise erstaunlichen Vorstellungen hinsichtlich der Verantwortung
von Grundstückseigentümern führen. Dabei verschwimmen die Grenzen zwischen
gesellschaftlicher Verantwortung, über
die sich vortrefflich streiten lässt, und der
klar umrissenen Sozialpflichtigkeit von Eigentum.
Über die Sonderstellung von Grund und
Boden als Eigentum wird seit Jahrhunderten diskutiert und philosophiert. Das Bundesverfassungsgericht hat dazu im Jahr

Depescheaktuell – Fachzeitung der führenden deutschen Stadtentwicklungsunternehmen

Dezember 2018 | Seite 19

auf nicht einmal 2 Prozent des gesamten

tragfähiges Argument, um weitere Eingrif-

Ein weiterer Baustein ist daher die Lie-

Staatsgebiets. Dem gegenüber stehen

fe in die Rechte von Grundstückseigentü-

genschaftspolitik der öffentlichen Hand.

zum Beispiel 18,3 Millionen Hektar land-

mern zu rechtfertigen?

Im Nachhinein waren weder der Verkauf

wirtschaftliche Flächen, was ungefähr der
Hälfte Deutschlands entspricht.

von Grundstücken in Frankfurt in den

MEHR BAULAND FÜR WENIGER
SPEKULATIONEN

Exemplarisch betrachtet für das Rhein-

90er-Jahren im Wert von einer Milliarde
D-Mark, noch der Verkauf der gesamten
kommunalen Wohnungsbestände in Dres-

Main-Gebiet mit der Kernstadt Frankfurt,

Nach dem Einmaleins der Marktwirt-

den zum Zwecke der Haushaltskonsoli-

lohnt sich der Blick auf zwei Sachverhalte.

schaft wäre die Angebotsvermehrung

dierung von Weitsicht und Nachhaltigkeit

von Bauland das wirksamste Mittel, um

geprägt, um nur zwei Bespiele zu nennen.

Zum einen waren von den im Regionalen

einer Spekulation entgegenzuwirken. Und

Flächennutzungsplan 2010 ausgewiese-

mittelbar würde der entstehende Wohn-

In wie vielen Liegenschaftsämtern und

nen Flächen für den Wohnungsbau bis

raum deutlich preisdämpfender wirken,

Finanzministerien werden noch immer

zum Ende des Jahres 2016 noch 86 Pro-

als jede noch so ausgefeilte Mietpreis-

Grundstücke veräußert, um den höchsten

zent unbebaut. Hierfür sind in den wenigs-

bremse. Durch Eingriffe in die Eigen-

Erlös zu erzielen? Hier zeigt sich, dass die

ten Fällen die Eigentümer der Flächen,

tumsrechte reduzierte Bodenpreise sind

Sozialpflichtigkeit von (Grund-)Eigentum

sondern in erster Linie die Kommunen

nur eine Scheinlösung, denn Bauflächen

keine Einbahnstraße sein darf, die nur für

verantwortlich.

bleiben trotzdem knapp. Die größer wer-

den privaten Eigentümer gilt.

dende Schere zwischen Angebot und
Zum anderen hat eine Stadt wie Frank-

Nachfrage lässt die Preise steigen. Und

Der Bund muss sich fragen, ob die Vor-

furt rund 6.000 Hektar landwirtschaftli-

verleitet Eigentümer dazu, auf die nächste

gaben für die Bundesanstalt für Immobi-

che Flächen, was fast einem Viertel des

Preissteigerung zu warten.

lienaufgaben (BImA) schon ausreichend

gesamten Stadtgebiets entspricht. Diese

sind, um die Kommunen mit angespann-

Flächen spielen für die Lebensmittelver-

Auch das Städtebaurecht bietet den

ten Wohnungsmärkten zu unterstützen.

sorgung der Stadt keine Rolle, aber haben

Kommunen, bei konsequenter und sach-

Und warum gibt es für die für den Zug-

das Potenzial, bei entsprechender Nut-

kundiger Anwendung, die Möglichkeit

verkehr entbehrlichen Grundstücke der

zung, den Wohnungsmarkt von Frankfurt

von planungsbedingten Bodenwerts-

Deutschen Bahn keine Erstzugriffsoption

substanziell und langfristig zu entlasten.

teigerung in angemessener Weise zu

und Verbilligungsrichtlinie für Kommunen?

partizipieren. Ebenso können durch die
Jedes leerstehende Wohngebäude und

Bauleitplanung Entwicklungen angesto-

Vielleicht ist am Ende die Bodenspekula­

jede nicht bebaute Baulücke mögen an-

ßen oder durch Instrumente, wie der

tion seltener ein Entwicklungshemmnis,

gesichts von stark angespannten Woh-

Städtebaulichen Entwicklungsmaßnah-

als Widerstände bei der Baulandentwick-

nungsmärkten ein Ärgernis sein. Aber

me, sogar forciert werden. Dazu kom-

lung, politischer Dissens, inkonsequenter

ist in Hinblick auf die immensen, für den

men zahlreiche Umstände, unter denen

Umgang mit Grundstücken der öffentli-

Wohnungsbau aktivierbaren Flächenreser-

ein kommunales Vorkaufsrecht ausgeübt

chen Hand oder ein Mangel an klar um-

ven die Bodenspekulation ein hinreichend

werden kann.

rissenen und fundiert erarbeiteten Zielen
für die Stadtentwicklung?
Mit einer stärkeren Einschränkung der Ei-

In Deutschland leben gut 26 Millionen Menschen in Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern auf rund

gentumsrechte an Grund und Boden wird

682.000 Hektar Siedlungs- und Verkehrsfläche. Damit leben gut 32 Prozent der Bevölkerung auf nicht

die Frage der Wohnraumversorgung in

einmal 2 Prozent des gesamten Staatsgebietes.

den Metropolregionen nicht zu lösen sein.
Zwar ist der Boden nicht vermehrbar, das
Bauland aber schon.

Olaf Cunitz
DSK Büro Wiesbaden
olaf.cunitz@dsk-gmbh.de

Fotos: dipego - fotolia

Dezember 2018 | Seite 20

Gewähren oder gewährleisten?
Die Moral-Debatte über Bodenspekulation
Sind die Heuschrecken los? Spekulationen auf Boden erregen derzeit die Gemüter in Deutschland und werden von
den Gegnern als unmoralisch verteufelt. Aber hat nicht jeder Besitzer das Recht, seinen Boden für sich bestmöglich
einzusetzen? Professor Joachim Fetzer, Mitglied im Vorstand des Deutschen Netzwerks Wirtschaftsethik, gibt eine
Einordnung der philosophischen und moralischen Denkströmungen zu diesem Thema.

IST ES LEGITIM, MIT GRUND UND
BODEN GELD ZU VERDIENEN?

„Sag wie hältst Du es mit dem Eigentum?“

theorie entsteht das Recht auf Eigentum

Das ist die Gretchenfrage in der Geschichte

z. B. durch Aneignung von herrenlosem

der politischen Philosophie. Diese spielt in

Gut, durch Arbeit und Urbarmachung

Man beachte die Formulierung dieser Fra-

den aktuellen Debatten immer noch eine

und vor allem natürlich: durch Tausch

gestellung! Sie sagt viel über die Stim-

große Rolle. Mit etwas Mut zur Verein-

und Vertrag. Die Aufgabe des Staates ist

mung in unserem Land. Warum? Das will

fachung kann man zwei Denkrichtungen

es dann: legitime Eigentumsrechte zu ge-

ich erläutern.

identifizieren: Die einen, z.B. John Locke

währleisten. In vielen anderen Traditionen

oder Robert Nozick, denken die Gesell-

(übrigens auch im Feudalismus) werden

Schon im römischen Recht wurden ver-

schaft vom Individuum oder der Familie

Eigentumsrechte nicht gewährleistet, son-

schiedene Aspekte von Eigentum unter-

her und fragen, was eine individuelle Per-

dern gewährt – zum Beispiel aus Nützlich-

schieden. Heute heißen diese „Verfü-

sönlichkeit ausmacht, wie sie mit den ande-

keitsgründen, weil Menschen sich um ihr

gungsrechte“: das Recht zum Besitz, also

ren zusammen leben kann, wie und warum

Eigentum mehr kümmern und dies dann

die physische Kontrolle und das Recht

Menschen sich nach welchen Regeln zu

für alle besser ist.

auf Sicherheit und Schutz vor Enteignung,

einem Gemeinwesen zusammenschlie-

das Recht zum Gebrauch, das Recht des

ßen. Diese Tradition betont die individu-

Verbrauchs (zum Beispiel bei Nahrungs-

elle Persönlichkeitsentwicklung und die

mitteln), das Recht, sein Eigen-

Eigentumsrechte relativ stark. Die andere

tum zu verändern oder

Denkschule, z.B. Jean-Jacques Rousseau

„EIGENTUM GEWÄHRLEISTEN“
ODER „EIGENTUM GEWÄHREN“ –
DAS IST HIER DIE FRAGE.
Wenn man dagegen die Würde und Würdigkeit des Menschen – und zwar eines

„Der erste, der ein Stück Land eingezäunt hatte und

jeden einzelnen Menschen (und nicht ei-

dreist sagte: ‚Das ist mein‘ und so einfältige Leute fand,

nes Gattungswesens oder eines Kollek-

die das glaubten, wurde zum wahren Gründer der

tivs) – als Ausgangspunkt nimmt, dann

bürgerlichen Gesellschaft. … Hört ja nicht auf diesen Betrüger. Ihr seid alle verloren, wenn ihr vergeßt,
daß die Früchte allen gehören und die Erde keinem.“
Jean-Jacques Rousseau

hat der Staat die Rechte der Freiheit, des
Eigentums usw. zu gewährleisten und
nicht (gnädig) zu gewähren.
Wenn man erst die Legitimität des usus
fructus, des Ertragsrechts auf Eigentum
an Grund und Boden, begründen muss,

Abb: Godfrey Kneller
commons.wikimedia.org

zu veräußern,

oder Karl Marx, geht erst mal von der Ge-

dann ist man im Grundsatz in einer Welt,

und natürlich eben

meinschaft und dem Kollektiv aus und sieht

die Eigentum zur Ausnahme erklärt hat.

auch den usus fructus,

den einzelnen nur als Teil einer Gruppe oder

und das heißt eben: die Früchte des

einer Gattung. Im Extremfall wird Privat-

Eigentums, den Ertrag (z. B. die Miete)

eigentum sogar als Diebstahl angesehen

auch selber zu nutzen. Von Eigentum

und es bedarf enger Voraussetzungen und

sprechen wir dann, wenn viele oder alle

Gründe, um Eigentum zuzulassen. Dieser

Verfügungsrechte gleichzeitig vorliegen.

Teil der Debatte ist uralt und hat nichts mit

Nein, das ist weder sinnvoll noch realis-

Die Frage nach der Legitimität von Er-

aktuellen Wohnungspreisen in München,

tisch. Worauf ich hinweisen will, ist die

trägen aus Grund und Boden ist ein we-

Frankfurt am Main oder London zu tun.

Wahl des argumentativen Ausgangs-

sentlicher Teil des Eigentumsrechts. Und

Die jeweilige Eigentumstheorie hat Aus-

punkts. Gelegentlich wird der Eindruck

daher geht es am Ende um die Frage: Wie

wirkungen auf die Sicht des Staates und

erweckt, als wenn es in Deutschland

legitim ist Eigentum an Grund und Boden?

seiner Aufgaben. In der liberalen Staats-

auf vollkommen ungeregelten, angeblich

Depescheaktuell – Fachzeitung der führenden deutschen Stadtentwicklungsunternehmen

FORDERN SIE EIN ABSOLUT FREIES
EIGENTUMSRECHT?

Dezember 2018 | Seite 21

„entfesselten Märkten“ (dieser Begriff

nicht. Doch beides ist im Kern ein norma-

die sozialethische. Individualethisch: Wie

wäre ein eigenes Thema) massiv spe-

ler Kauf nach der gleichen Logik.

beurteilen wir den Spekulanten (oder den

kulative Exzesse im Umgang mit einem

Autofahrer)? Sozialethisch: Wie beurtei-

vollkommen frei nutzbaren Eigentum an

Brot ist deshalb ein guter Vergleichspunkt,

len wir Spekulation als System (oder den

Grund und Boden gäbe. Aber angesichts

weil auch Grundnahrungsmittel zur soge-

Straßenverkehr insgesamt)? Langfristige

von zu wenig Wohnraum in einigen Me­

nannten „Daseinsfürsorge“ gerechnet

Aktienanlagen und unternehmerische Be-

tropolen könnte man – mit einer anderen

werden. „Unser täglich Brot gib uns heu-

rufsspekulation finden bei Nell-Breuning

politischen Philosophie im Kopf – auch die

te“ heißt es im Vaterunser. Trotzdem müs-

individualethische Aner-

umgekehrte Frage stellen. Eigentum wird

sen Bäcker ihre Waren nicht umsonst abge-

kennung. Denn die

(wie in Art. 14,1 GG ausdrücklich erwähnt)

ben, noch ist eine Verstaatlichung sinnvoll.

aktive

Über-

gewährleistet und nicht gewährt. Was legitimiert eigentlich eine Kommune, einen
Bebauungsplan aufzustellen und einem
Grundstückseigentümer vorzuschreiben,
dass maximal zwei Vollgeschosse erlaubt sind? Das ist ein massiver Eingriff
in das Veränderungs- und damit Eigentumsrecht des Inhabers – und zwar ein

„Das große und hauptsächliche Ziel, weshalb Menschen sich zu einem Staatswesen zusammenschließen und sich unter eine Regierung stellen, ist also die
Erhaltung ihres Eigentums.“
John Locke

Eingriff ohne Entschädigung. Gleichzeitig
ist es gewohnter Alltag und wird (mehr
oder minder) klaglos akzeptiert. Selbst
die Farbe der Dachziegel wird hie und da

Es gibt Not- oder Kriegssituationen, in

nahme

vorgeschrieben. Von einem „zu viel“ an

denen der Staat die Kontrolle über die

Risiken durch Un-

von

Eigentumsrechten kann nun wirklich keine

Nahrungsmittelversorgung übernimmt.

ternehmer und die

Rede sein.

Es mag auch Notsituationen geben, in

Marktstabilisierung durch die

denen zwangsweise Einquartierungen

berufliche Spekulation dienen der gesell-

Natürlich will ich hier nicht für die Ab-

vorgenommen werden müssen. Will der

schaftlichen Wohlfahrt. Bei der „reinen“

schaffung aller Bebauungspläne und

Staat seine eigene Legitimation nicht aufs

Spekulation dagegen, welche nur Kurse

Bauvorschriften plädieren. Nein – ich will

Spiel setzen, dann sind solche Eingriffe

vorhersagt und ohne gesellschaftliche

nur darauf hinweisen, dass die Suchrich-

ins Eigentum aber eine last-resort-Maß-

Wertschöpfung Gewinne einstreicht,

tung nach Lösungen für gesellschaftliche

nahme.

Probleme immer auch von den politischen
Grundhaltungen abhängt.

Es ist aber fahrlässig, wegen einer in wenigen Regionen extrem angespannten

„DA DAS EIGENTUM EIN

Aus dem Lehen „gewährenden“ König

Marktsituation die moralischen Grundla-

UNVERLETZLICHES UND HEILIGES

und Fürsten ist jetzt eben die Verfügungs-

gen einer eigentumsbasierten Staats- und

rechte „gewährende“, gewählte Obrigkeit

Wirtschaftsordnung infrage zu stellen.

RECHT IST, KANN ES

als Vertreterin einer „Allgemeinheit“ geworden. Wer so denkt, der kann schnell
sagen: Nur in einer bestimmten gemeinwohlorientierten Nutzung ist Eigentum legitim. Respekt vor Eigentum wäre anders.

IST BODEN NICHT EIN
BESONDERES GUT, FÜR DAS
ANDERE REGELN GELTEN MÜSSEN
ALS FÜR NORMALE GÜTER?

IST ES MORALISCH VERTRETBAR,
WENN BODEN ALS SPEKULATIONSGUT GENUTZT UND DAMIT GELD
VERDIENT WIRD – UND WAS HEISST
DABEI SPEKULATION?
Spekulation ist zunächst nichts anderes,
als eine Bestandshaltung, um an künftigen Preisentwicklungen Geld zu verdienen. Da die Zukunft ungewiss ist, steckt

NIEMANDEM ENTZOGEN
WERDEN, ES SEI DENN, DASS
DIES DIE GESETZLICH FESTGELEGTE
ÖFFENTLICHE NOTWENDIGKEIT
OFFENSICHTLICH FORDERT,
UND DASS EINE GERECHTE UND
VORHERIGE ENTSCHÄDIGUNG
GELEISTET WIRD.“

Jedes Gut ist ein besonderes Gut. Und

darin immer ein Risiko. Gleichzeitig ist die

Erklärung der Menschen- und

natürlich gibt es unterschiedliche Markt-

Möglichkeit zur Spekulation ein Anreiz

Bürgerrechte, Art. 17, 1789.

strukturen bei verschiedenen Gütern.

für kluge Zukunftsprognosen. Aber wie

Wenn Sie beim Bäcker ein Brot kaufen

ist Spekulation moralisch zu bewerten?

oder vom Nachbar ein Grundstück: Dann

Noch immer sind hier die „Grundzüge der

spricht Nell-Breuning von der „Kapitalsün-

muss der Kaufvertrag für das Brötchen

Börsenmoral“ des Jesuitenpaters Oswald

de der Habgier“. Gelegenheitsspekulation

weder geschrieben noch notariell beur-

von Nell-Breuning aus dem Jahr 1928 ein-

schließlich ist für ihn „reines Glücksspiel“,

kundet werden. Das Brot ist nach dem

schlägig. Zwei Betrachtungsweisen un-

aber die dürfte es bei Grund und Boden

Verzehr verschwunden, das Grundstück

terscheidet er: die individualethische und

kaum geben.

Abb: Maurice Quentin de La Tour
commons.wikimedia.org

Dezember 2018 | Seite 22

Das ungelöste „Nell-Breuning-Problem“

nutzen, um „Erbbaurecht statt Eigentum“

der Stadt leben und ihr erst ein Gesicht

besteht in Folgendem: Bei einer sozial­

zu fordern. Das ist dann aber keine aktu-

geben – nicht immer ein schönes? Wem

ethischen Regulierung von Märkten kann

elle Problemlösung, sondern wieder die

„gehören“ die Menschen eigentlich?

man von außen schwer unterscheiden,

grundsätzliche Ebene. Ich würde dage-

Vermutlich geht es bei solchen Fragen,

welche individuelle Form von Spekulation

gen die Vision einer „Vermögensgesell-

um eine „ganzheitliche“ Sicht, aus der

vorliegt. Verbiete ich die eine (schädliche),

schaft“ mit möglichst breit gestreutem

man dann politische Argumente ableiten

verbiete ich die andere (nützliche).

Eigentum (Wohnungen, Kapitalbeteili-

will: Argumente für mehr öffentliche Voll-

gungen usw.) einer Gesellschaft von ab-

machten oder gegen individuelle, private

Bei unserem Thema ist es ähnlich: Aus

hängigen Lehensnehmern vorziehen, in

Verfügungsrechte.

welchen Motiven Bauland gehortet wird

welcher Gemeineigentum zur zeitweisen

– dort wo es passiert – kann unterschied-

oder sogar inhaltlich bestimmten Nutzung

Bei solchen holistischen Begriffen kommt

liche Gründe haben. Die Motive reichen

vergeben wird.

man schnell in religiöse Gefilde. Neben

von händlerischer und unternehmeri-

den Antipoden „privat“ und „öffentlich“

scher Spekulation bis zu Nostalgie. An

kommt dann aber noch eine dritte Größe

Preisen erkennt man die Motivlagen der

ins Spiel: Im Psalm 24 heißt es: „Die Erde

Akteure nicht.
Individualmoralisch mögen wir bei dem
einen oder anderen Miet-, Grundstücksoder Kaufpreis sagen: „Ja schämt ihr
Euch denn nicht?“ Aber statt angeblich

„DIE ERDE IST DES HERRN.
ABER WER ERTEILT DIE
BAUGENEHMIGUNG?“

ist des Herrn und was darinnen ist, der
Erdkreis und die darauf wohnen.“ Was
folgt daraus? Seit dem Ende des Absolutismus sind die Führungspersonen in
Staat oder Kommune (auch wenn sie gewählt sind) nicht mehr Statthalter „von

skrupellose Spekulanten in eine Umer-

Gottes Gnaden“ und schon gar nicht Stell-

ziehung zu stecken, sollte man fragen,

vertreter des Herrn.

warum scheinbar „unanständige“ Preise
auf dem Markt durchsetzbar sind. Da-

Mit dem Hinweis auf solche religiösen Tra-

bei geht es dann um die Angebotsseite

Nicht mehr legitim scheint mir etwas an-

ditionen kann man keine Argumentation

(z. B. Bauland), um die Nachfrageseite

deres zu sein: Kommunen können ja Land

gegen privates Eigentum und für Gemein-

(z.B. Umzug junger Generationen in we-

im privaten Besitz mit einem Federstrich

schaftsverwaltung aufbauen. Denn „Die

nige Städte) und um die Marktstruktur

„Umwidmung in Bauland“ ökonomisch

Erde ist eben des HERRN“ und der wohnt

(z.B. Monopolsituationen).

deutlich aufwerten. Daher ist Bauland

weder im Bauordnungs- noch im Stadtpla-

Wenn wir heute Individualethik, also gute

grundsätzlich vermehrbar. Rein theore-

nungsamt. Die Zuständigkeitsfragen über

Motive und Tugendhaftigkeit, zur Grund-

tisch könnten Kommunen ihre Macht

Teilbereiche des Daseins auf der Erde (von

lage für Legalität machen, dann wachen

ausnutzen im Sinne eines Deals: „Um-

der Eigentumsgewährleistung des Staates

wir morgen in einer extrem unfreien Ge-

widmung in Bauland nur bei Wechsel von

bis zum Entwässerungsplan einer Neuer-

sellschaft auf. Das ist der falsche Weg.

Eigentum in Erbpacht“. Das wäre Erpres-

schließung) müssen wir nach ganz irdi-

sung und nicht legitim.

schen Erwägungen klären – in mühsamen
politischen Prozessen. Noch ist kein Be-

SOLLTEN EIGENTUMS- UND
NUTZUNGSRECHTE HIER STÄRKER
GETRENNT WERDEN
(ERBBAURECHTE STATT EIGENTUM)?

Ebenso illegitim wäre das Folgende: Eine

bauungsplan vom Himmel gefallen. Und

Stadt erteilt keine Baugenehmigung oder

auch wenn sich manch beschließender

verhindert eine Erschließung, damit die

Stadtverordneter als Halbgott fühlen mag:

Grundstückswerte von einigen ihrer Be-

Dieses Gefühl täuscht.

wohner, Wähler oder gar Mitglieder der
Zum Eigentum gehören verschiedene

städtischen Gremien noch eine Weile

Verfügungsrechte. Wo eine Kommune

steigen. Das moralische Problem dabei

Prof. Dr. Joachim Fetzer

selber zunächst Eigentümer ist, kann sie

wäre aber nicht die Spekulation der Pri-

Mitglied im Vorstand des

im Rahmen ihres Veräußerungsrechts

vaten auf weitere Wertsteigerung bis zu

Deutschen Netzwerks

natürlich auch Grundstücke in Erbpacht

einem Verkauf. Das moralische Problem

Wirtschaftsethik

vergeben. Es gibt m. E. keine moralische

wäre die Nutzung öffentlicher Ämter für

www.wirtschaftsethik.com

Pflicht, alles Land zu verkaufen, schon

private Zwecke. Das nennt man aber nicht

gar nicht zum Höchstpreis. Man kann

„Spekulation“, sondern „Korruption“.

es auch vermieten, selber bebauen und
eben in Erbpacht vergeben. Legitim ist
dies also. Ob es klug ist oder irgendwel-

WEM ALSO „GEHÖRT“ DIE STADT?

che aktuellen Probleme löst, steht auf
einem anderen Blatt.

Ich bitte um Verzeihung für die Gegenfrage: Was genau ist „die Stadt“? Das Stadt-

Es ist zu erwarten, dass eigentumskri-

bild? Die Straßen und Parks? Die städti-

tische Strömungen die jetzige Situation

sche Infrastruktur? Die Menschen, die in

Depescheaktuell – Fachzeitung der führenden deutschen Stadtentwicklungsunternehmen

Dezember 2018 | Seite 23

Immobilienpreise kontra Wohnversorgung
Die Preisentwicklung von Immobilien und Mieten wirft für immer größere Bevölkerungsteile ein kaum zu bewäl­
tigendes Problem auf. Die Entwicklung wurde durch die niedrigen Zinsen begünstigt, aber inzwischen ist ein Preisniveau erreicht, das viele auch mit günstigen Krediten nicht mehr bewältigen. Außerdem müssen die Hypotheken
irgendwann auch abgegolten werden. Deshalb liegt es nahe, am Preis anzusetzen. Das wurde schon früher versucht,
aber meist mit mäßigem Erfolg.
In den Siebzigerjahren war die Situation
ähnlich. Damals verwiesen Experten auf
die wesentlich günstigeren Eigenheimpreise in Holland. Dort waren Eigenheime
schon für 180.000 DM zu bekommen, die
in Deutschland in vergleichbarer Größe
320.000 bis 350.000 DM kosteten. Der
Unterschied wurde vor allem durch die
hochwertige Ausstattung in Deutschland
erklärt (z.B. geflieste Bäder anstatt einfacher Wandanstrich). Also wurden auch in
Deutschland entsprechend ausgebildete
Häuser angeboten. Innerhalb kurzer Zeit
Foto: DSK

kletterten die Preise für diese Häuser,
trotz einfacherer Ausstattung, wieder fast

120 Quadratmeter nicht überschreiten,

dessen wäre ein Bezug auf das Familien­

auf das alte Niveau. Die Preise richteten

sonst entfällt die Förderfähigkeit. Das Pro-

einkommen sinnvoll, bei gestaffelten Vor-

sich nämlich nicht nach den Herstellungs-

gramm wird wohl kaum den erwarteten

gaben, um auf breitere Sozialschichten

kosten, sondern nach dem, was auf dem

Erfolg erreichen. Die Fördermittel werden

bedarfsgerecht einzugehen. Außerdem

Markt erzielbar war.

oft schon für die Erwerbsnebenkosten

ist an den Erwerbskosten anzusetzen.

aufgebraucht. Diese Kosten, ca. 1,15 Pro-

Die Bundesländer mit besonders hohen

Nach der Wiedervereinigung wurde zur

zent Notar, 5,75 Prozent Makler und je

Grunderwerbsteuern sollten sich an Bay-

Minderung der damals großen Versor-

nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent

ern orientieren und diese für junge Fa-

gungsdefizite ein spezielles Förderpro-

Grunderwerbssteuer, machen immerhin

milien auf 3,5 Prozent senken oder ganz

gramm für die neuen Bundesländer aufge-

bis zu 15,9 Prozent der Erwerbskosten

erlassen. Weiterhin ist eine Absenkung

legt. Es erlaubte für den Ersterwerber von

aus und sind nicht durch Hypotheken ab-

der Maklergebühren für derartige Vorha-

Neubauwohnungen eine weitgehende

zudecken. Bei einem Immobilienpreis von

ben zu diskutieren, gegebenenfalls auch

Steuerabschreibung der Erwerbskosten.

350.000 Euro bedeutet das fast 65.000

der Notargebühren. Um Spekulanten und

Die Folgen waren frappierend. Der Preis

Euro Mehrkosten. Da ist das angesparte

„Trittbrettfahrer“ abzuwehren, ist eben-

für Kleinwohnungen, die vordem z. B. in

Eigenkapital schnell aufgebraucht. Zudem

falls zu überlegen, dass die Vergabe der

Dresden für ca. 150.000 DM zu haben wa-

gibt es im Rhein-Main-Verdichtungsraum

Fördermittel an eine bestimmte Zeitdauer

ren, stieg innerhalb einer Woche auf fast

Beobachtungen, die dafür sprechen, dass

einer Selbstnutzung der Wohnung gebun-

250.000 an. Die großzügige Förderung

die öffentlichen Zuschüsse längst durch

den ist.

der Sanierung von Wohnungen wurde

entsprechende Preisanhebungen, ähnlich

ebenfalls zu lange beibehalten. Sie be-

wie damals in den ostdeutschen Zentren,

Prof. Dr. Rainer Winkel

wirkte einen hohen Wohnungsüberhang,

abgeschöpft werden.

DISR Deutsches Institut für Stadt und Raum

der Milliarden für den Wohnungsabbruch

info@disr-online.de

erforderte, um den Wohnungsmarkt wie-

Der eingeschlagene Weg kann also kaum

der zu stabilisieren.

überzeugen. Stattdessen wäre es sinnvoll, wie im sozialen Wohnungsbau die

AKTUELLE ANSÄTZE BRINGEN WOHL
NICHT DEN ERHOFFTEN ERFOLG

Fördermittel nur für Wohnbauprojekte
zu gewähren, die einen zu bestimmenden Preis nicht überschreiten. Die fixe

Derzeit gibt es ein neues Programm, um

Beschränkung auf maximal 120 Qua­

den Wohnungserwerb junger Familien zu

dratmeter überzeugt ebenfalls nicht und

unterstützen. Die Wohnfläche darf jedoch

kann zu Härte-Grenzfällen führen. Statt-

Dezember 2018 | Seite 24

Eine Roadmap für eine notwendige bodenpolitische
Neuausrichtung
„Boden“ als wesentlicher Preistreiber auf den Wohnungsmärkten
Viele Experten sind sich einig: Die mangelnde Verfügbarkeit von geeignetem und nicht knappheitsbedingt
überteuertem Bauland sowie fehlendes Baurecht für vorhandene Grundstücke sind insbesondere in den
gefragten Großstädten und Metropolregionen die größten Hürden für allgemein bezahlbare neue Wohnungen.
Bodenspekulation verschärft das Problem noch!
Weniger das Gebäude als vielmehr der

gen weiter befördert. Zudem ist überwie-

sion um Gegenmaßnahmen entbrannt.

Boden ist damit ausschlaggebend für den

gend eine generell fehlende Akzeptanz für

Hierbei wird die Frage der Stadtentwick-

rasanten Preisanstieg von Immobilien

Neubau und (bauliche) Veränderungen im

lung immer mehr zu einer sozialen Frage,

in den Ballungsräumen. Dabei beruhen

Wohnumfeld auszumachen, sodass eine

nämlich der, wer sich Wohnen in der

Wert- und Preissteigerungen von Grund-

effiziente Nutzung von innerstädtischen

inneren Stadt leisten kann. Klar ist: Nicht

stücken, wie zunehmend angeprangert

Flächenpotenzialen weiter erschwert

alle können in attraktiven Innenstadt-

wird, in der Regel nicht auf Leistungen der

wird.

bereichen wohnen. Doch soll die finan-

Eigentümer, sondern sind das Ergebnis
von Planungen und Investitionen der öffentlichen Hand und damit der Allgemeinheit. Grund und Boden sind unvermehr-

zielle Leistungsfähigkeit auf Dauer das

BODENPOLITIK RÜCKT INS ZENTRUM
DES ÖFFENTLICHEN DISKURSES
ÜBER BEZAHLBARES WOHNEN

bar und unverzichtbar. Vor allem in den

einzige Zugangskriterium sein? So mahnt
der Münchner Aufruf für eine andere
Bodenpolitik: „Der Bodenmarkt entfaltet eine zersetzende Wirkung auf den

Großstadtregionen wird Bauland daher zu

Angesichts der immer stärker greifbaren

sozialen Zusammenhalt der Stadtgesell-

einer attraktiven Anlagealternative, was

Fehlentwicklungen auf den Bodenmärk-

schaft. Ganze Stadtteile [...] unterliegen

die knappheitsbedingten Preissteigerun-

ten ist eine breite und engagierte Diskus-

der „Aufwertung“, die Verdrängungs­

Foto: DSK

Depescheaktuell – Fachzeitung der führenden deutschen Stadtentwicklungsunternehmen

Dezember 2018 | Seite 25

prozesse der angestammten Wohnbevölkerung und des kleinteiligen Gewerbes zur Folge haben. [...] Angesichts des

DIE NEUN KERNFORDERUNGEN
DER BODENPOLITISCHEN AGENDA
2020-2030

Kontext einer nachhaltigen und wirksamen

Quellen:

Stadtentwicklungs- und Wohnungspolitik.

Maak, N. (2018): Leben im Aktenordner. Architektur in der Krise, in:
Frankfurter Allgemeine Zeitung vom
16.04.2018.

AUF DEM WEG ZUR UMSETZUNG

Wachstums der Städte mit all seinen Facetten und Herausforderungen wird die

Im Ergebnis beinhaltet die Bodenpoliti-

Bodenpolitik zum Dreh- und Angelpunkt

sche Agenda 2020–2030 eine Roadmap

Im aktuellen bodenpolitischen Diskurs

einer sozial gerechten und nachhaltigen

mit neun Kernforderungen, die sich in drei

wird vor allem eines deutlich: Unter den

Stadtentwicklung.“ (Münchner Aufruf

Grundausrichtungen kategorisieren lassen.

engagierten Akteuren herrscht ein großer

2017, S. 1 f.)

Die erste Grundausrichtung zielt auf einen

Konsens über eine notwendige Neuaus-

„verantwortungsvollen Umgang mit öf-

richtung von Bodenpolitik und Boden-

Der bodenpolitische Diskurs ist merk-

fentlichem Boden“ und die Schaffung von

recht. Auch ist man sich darüber einig,

lich in der öffentlichen Wahrnehmung

Rahmenbedingungen, die eine „aktive Lie-

dass derzeit kein Erkenntnis-, sondern

angekommen und damit in der Mitte

genschaftspolitik ermöglichen“ (Forderun-

vielmehr ein Umsetzungsdefizit besteht.

der Gesellschaft. Hierbei spiegelt sich

gen 1 bis 3). Hierbei wird das öffentliche

seine wachsende Bedeutung nicht nur

Eigentum an Grund und Boden als großer

Unterschiedliche Interessenlagen, bei-

in den themennahen Fachmedien wider,

Schatz bezeichnet, der ein entscheiden-

spielsweise in den Kommunalverwaltun-

sondern auch in den großen deutschen

der Schlüssel für eine das Gemeinwohl si-

gen, bei Mietern und Wohneigentümern,

(Tages-)Zeitungen (vgl. u.a. Maak 2018,

chernde Zukunftsgestaltung sei (vhw/Difu

in prosperierenden und strukturschwa-

Rauterberg 2018, Weißmüller 2017). Wie

2017, S.1). Die zweite Grundausrichtung

chen Regionen oder mit Blick auf die

auch seitens zahlreicher Initiativen und

setzt an einer „Stärkung der Handlungsfä-

Finanzmärkte, erschweren jedoch die

Verbände, wird dabei vehement ein ver-

higkeit der Kommunen“ an, die mit einer

Umsetzung bodenpolitischer und boden-

änderter Umgang mit dem knappen Gut

„Schärfung der planungsrechtlichen In­

rechtlicher Reformen. Die historischen

Fläche gefordert.

strumente“ einhergeht (Forderungen 4 bis

Erfolge früherer Reformversuche sind

6). Schließlich wurden drei Forderungen

ernüchternd. Trotz der zahlreichen Kon-

formuliert, um die „Steuerung der Boden­

fliktlinien ist eine Auflösung der boden-

entwicklung zurückzugewinnen und eine

politischen Blockade jedoch unerlässlich.

Bodenentwicklung besser (be)steuern“ zu

So wird die Wohn- und damit auch die

können (Forderungen 7 bis 9).

Bodenfrage angesichts weiterhin stark

VHW UND DIFU INITIIEREN
EXPERTENKREIS ZU DEN
„ZUKUNFTSFRAGEN DER
BODENPOLITIK“

Münchner Aufruf (2017): Ein soziales Bodenrecht. Für bezahlbaren
Wohnraum und lebenswerte Städte.
Münchner Aufruf für eine andere
Bodenpolitik, München.
Rauterberg, H. (2018): Der letzte
Grund, in: DIE ZEIT (2018), Nr. 3.
SPD (2018): Zukunft jetzt machen
– Für eine gerechte und moderne
Wohnungsbaupolitik in Bund und Ländern, https://www.spdfraktion.de/
themen/bezahlbarer-wohnraum-soziale-frage-unserer-zeit (Letzter Zugriff:
23.07.2018).
vhw/Difu (2017): Bodenpolitische
Agenda 2020–2030, https://www.
vhw.de/fileadmin/user_upload/06_
forschung/Wohnungspolitik_und_
Wohnungsmarkt/PDF/Roadmap_Bodenpolitik_10_2017.pdf (Letzter
Zugriff: 23.07.2018).
Waltersbacher, M. (2017): Bauland
als Engpassfaktor für mehr bezahlbaren Wohnraum. Analyse der Baulandpreise aus den Kaufpreissammlungen
der Gutachterausschüsse, Bonn.
Weißmüller, L. (2017): Die Spekulation mit Grund und Boden schadet
dem sozialen Frieden, in: Süddeutsche
Zeitung vom 30.11.2017.

steigender Mieten und Preise in den angeUm die Bodenfrage umfassend anzuge-

Stark zusammengefasst lauten die Kern-

spannten Wohnungsmärkten von oberster

hen und ein aufeinander abgestimmtes

forderungen wie folgt:

politischer Ebene als die soziale Frage zu

Maßnahmenpaket zu formulieren, haben

1. Gemeinwohlorientierte Vergabe von

Beginn des 21. Jahrhunderts bezeichnet

der vhw-Bundesverband für Wohnen und
Stadtentwicklung (vhw) und das Deutsche Institut für Urbanistik (Difu) einen

Grundstücken der öffentlichen Hand

2. Einrichtung von Boden- und Infrastrukturfonds

(vgl. SPD 2018, S. 1). Deutlich wird im bodenpolitischen Diskurs jedoch auch, dass
eine bodenpolitische Neuausrichtung eng

Arbeitskreis von unabhängigen Experten

3. Vorfahrt für gezielte Bodenbevorratung

mit einer Wertedebatte verbunden ist.

initiiert, der im Herbst 2017 die Bodenpo-

und Zwischenerwerb: Kommunales

Denn es geht hierbei vor allem auch um

litische Agenda 2020–2030 veröffentlicht

Bodeneigentum als Schlüssel für eine

Gerechtigkeit, Solidarität, Gemeinwohl

hat (vgl. vhw/Difu 2017).

gezielte Steuerung der Bodennutzung

und Nachhaltigkeit – Werte, die das Fun-

4. Weiterentwicklung des kommunalen

dament einer demokratischen, offenen

Ziel und wesentliche Grundlinie der Ar-

Vorkaufsrechts

und zum rationalen Interessenausgleich

beit des Expertenkreises war es, einen

5. Stärkung der Gemeinwohlziele bei

fähigen Gesellschaft bilden (vhw/Difu

Beitrag zu einer vertiefenden Fachdis-

der Wohnungsbautätigkeit im Innen-

2017, S. 33). Auch dies sind Perspekti-

kussion und Anstöße für die Politik auf

bereich auf der Grundlage von § 34

ven, die im Diskurs über einen veränder-

allen staatlichen Ebenen zu leisten, um

BauGB

ten Umgang mit Grund und Boden und

die verloren gegangene Steuerungskraft
der Städte im Umgang mit öffentlichem
Boden zurückzugewinnen (ebenda, S. 4.).
Zum einen fordern die Experten Rück-

6. Zeitnahe Einführung der Innenentwicklungsmaßnahme

7. Einführung einer Bodenwertsteuer
8. Bundesweite Absenkung des Grund­

besinnung darauf, dass der Boden ein

erwerbsteuersatzes auf 3,5 Prozent

wesentlicher Bestandteil der Daseins-

9. Stärkung interkommunaler Zusammen-

grundvorsorge bildet. Zum anderen se-

arbeit durch Schärfung der Instrumente

hen sie die Aufgabe, die kommunale

der Landes- und Regionalplanung

damit in der Debatte über die Schaffung
bzw. Sicherung von bezahlbarem Wohnraum diskutiert werden sollten.

Handlungsfähigkeit dadurch zu stärken,
dass planungsrechtliche Instrumente

Mit der Ausrichtung der neun Kernforde-

geschärft und die für ihre Anwendung

rungen zeigt die bodenpolitische Agenda

notwendigen finanziellen Rahmenbedin-

den Weg für einen sozial verantwortungs-

gungen geschaffen werden.

vollen Umgang mit Grund und Boden im

Fabian Rohland
Wissenschaftler
vhw – Bundesverband für Wohnen
und Stadtentwicklung e.V.
frohland@vhw.de

Dezember 2018 | Seite 26

Grundsteuerreform: Gefahr für die zweite Miete
Das Bundesverfassungsgericht hat im Frühjahr die gegenwärtige Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Der
Gesetzgeber ist nun aufgefordert, eine Alternative zur aktuellen Besteuerung zu schaffen. Hierbei bevorzugen
die politischen Lager verschiedene Modelle, die auf Basis ihrer Vor- und Nachteile gegeneinander abgewogen
werden müssen. Dr. Hans Volkert Volckens, Vorsitzender des ZIA-Ausschusses Steuerrecht, gibt einen Überblick
über die diskutierten Ansätze.
Die Grundsteuer ist derzeit in aller Mun-

selbst wurde eine Anwendung der neuen

führung eines kostenwertorientierten Mo-

de. Zwar diskutieren Experten schon seit

Werte erst ab dem Jahr 2027 als realis-

dells auf etwa 300 Vollzeitstellen beziffert.

20 Jahren über eine Reform, doch erst

tisch erachtet – mithin zwei Jahre zu spät!

Doch schon heute klagen Kommunen und

mit dem Urteil des Bundesverfassungsge-

Ungeachtet dessen scheint die Erhebung

Länder über Fachkräftemangel. Wie diese

richts im April dieses Jahres hat die Dis-

von Kostenwerten kaum geeignet, die bei

neuen Stellen für die Berechnung einer

kussion Fahrt aufgenommen. Demnach

der Reform angestrebte Aufkommens-

einzigen Steuer geschaffen und besetzt

ist die Einheitsbewertung von Grund-

neutralität und Adminis­
trierbarkeit zu

werden können, bleibt somit unbeant-

vermögen verfassungswidrig, eine Neu­

gewährleisten. Durch eine kostenwert-

wortet.

regelung muss bis Ende 2019 gefunden

orientierte Bewertung zum Zweck der

werden. Vor allem das vorgegebene Ziel,

Grundsteuer müssten rund 35 Millionen

Erste Verprobungen des Kostenwertmo-

dass die Neuregelung ab 2025 auch tat-

Grundstücke sowie land- und forstwirt-

dells durch die Hamburger Finanzbehörde

sächlich angewendet werden muss, führt

schaftliche Betriebe in Deutschland neu

haben zudem ergeben, dass sich die Steu-

bei den Experten aus Politik, Verwaltung

bewertet werden. Und diese Neuermitt-

erlast im Schnitt verzehnfachen würde.

und Wirtschaft zu Diskussionen über das

lung der standardisierten Werte wäre

Diese Steuererhöhung basiert auf der

richtige Reformmodell.

periodisch zu wiederholen. Das würde

Annahme gleichbleibender Steuermess-

immense Verwaltungsressourcen binden,

zahlen und Hebesätze. Dem könnte nun

die daraus resultierende Bürokratie wäre

entgegengehalten werden, dass Kommu-

schlicht und einfach gesagt vermeidbar.

nen durchaus die Möglichkeit hätten, ihre

Darüber, wie eine Lösung auszusehen

Allein für das Land Hessen hat der zustän-

Hebesätze zu senken. Das ist jedoch vor

hat, ist man sich uneins. Hier treffen ver-

dige Finanzminister Dr. Thomas Schäfer,

dem Hintergrund klammer kommunaler

schiedene Anschauungen aufeinander.

den personellen Mehrbedarf für die Ein-

Kassen und des Konsolidierungsdrucks

DIE WERTBASIERTEN MODELLE

Während die eine Seite fordert, die Grundsteuer müsse sich unbedingt an einem –
wie auch immer gearteten – Wert der Immobilie orientieren, steht demgegenüber
die Auffassung, dass die Belastung der
Infrastruktur der Kommune entscheidend
für die Bemessung sein muss und hierfür
ein geeignetes Anknüpfungsmerkmal herangezogen werden müsste.

DAS KOSTENWERTMODELL
Die Vertreter einer wertbasierten Grundsteuer finden sich dabei insbesondere in
dem vom Bundesrat in der letzten Legislaturperiode eingebrachten sogenannten
Kostenwertmodell oder aber in dem von
vereinzelten Organisationen geforderten
Bodenwertmodell wieder.
Dabei darf bezweifelt werden, dass das
Kostenwertmodell in der vom Bundesverfassungsgericht gesetzten Frist umgesetzt werden kann. Im Gesetzesentwurf

Depescheaktuell – Fachzeitung der führenden deutschen Stadtentwicklungsunternehmen

Dezember 2018 | Seite 27

der deutschen Städte und Gemeinden

Umsetzbarkeit wäre dieser Reformweg

schlicht gesagt naiv. Zumal der Länderfi-

für den Steuerpflichtigen wesentlich

nanzausgleich aufgrund seiner Ausgestaltung die Motivation zur Erhöhung befeuert und ohne eigene Reformierung dem
Absenken nach einer Reform entgegen-

AUCH IN BERLIN-MITTE,
HAMBURG-HARVESTE-

stünde. Aus einer aktuellen Untersuchung

HUDE UND DER

von EY geht hervor, dass 60 Prozent der
deutschen Kommunen den Hebesatz zwischen 2012 und 2017 erhöht haben, lediglich ein Prozent hat die Schraube nach
unten gedreht. Hatten 2005 noch nur
20 Prozent der deutschen Kommunen
einen Hebesatz von 350 Prozent oder

MÜNCHNER ALTSTADT
WOHNEN MENSCHEN
MIT MITTLEREN UND

höher, lag der Anteil 2017 bereits bei

NIEDRIGEREN

72 Prozent. Bislang bleibt eine Antwort
der Befürworter des Kostenmodells aus,
wie eine solche Kostenspirale aufgehalten

HAUSHALTSEINKOMMEN.

werden könnte.

transparenter als eine Bemessung nach
einem Wert und ferner für die Kommune eine konjunkturunabhängige Einnahmequelle. Ebenso wäre keine Erhöhung
der Grundsteuer systemisch verankert.
Mieter hätten also keine konstante Erhöhung ihrer zweiten Miete zu befürchten.
Denn, und das ist hinreichend bekannt,
die Grundsteuer ist umlagefähig. Vor dem
Hintergrund, dass der Nutzer der Infrastruktur die Grundsteuer tragen sollte, ist
das auch nachvollziehbar und vollkommen
richtig.

FAZIT
Wie so oft beweist die Diskussion um die
Reform der Grundsteuer, dass verschiedene Marktteilnehmer eine Novellierung

Das Kostenwertmodell hat zudem einen
weiteren Schwachpunkt im System. Wie

keit der Aktualisierung und den implemen-

nutzen wollen, um Politik zu betreiben.

alle wertabhängigen Modelle unterliegt

tierten Erhöhungsmechanismus nicht zu

Sie wollen Mieter und Eigentümer in be-

auch dieses der Preisentwicklung. In

überzeugen. Zudem wirft es Fragen der

sonders angespannten Märkten durch

einem Markt, in dem sich die Mieten,

Gerechtigkeit auf, wenn ein unbebautes

die Hintertür stärker belasten. Dabei

Kauf- und Grundstückspreise nach oben

Grundstück gleich behandelt würde wie

ignorieren die Befürworter des Kosten-

entwickeln, würde auch die Grundsteuer-

ein bebautes Grundstück.

wertmodells die soziale Durchmischung

last automatisch steigen.

unserer Städte und Gemeinden. Auch
Wenn man den Sinn der Grundsteuer hin-

in Berlin-Mitte, Hamburg-Harvestehude

terfragt, dann überzeugt am ehesten der

und der Münchner Altstadt wohnen Men-

Ansatz, dass die Kosten der Kommune

schen mit mittleren und niedrigeren Haus-

Auch das – wertabhängige – Bodenwert-

für die Nutzung der Infrastruktur in den

haltseinkommen. Diese würden über ein

modell vermag aufgrund des stetigen Ver-

Bereichen abgedeckt werden sollen, wo

kostenorientiertes Berechnungsmodell

waltungsaufwands durch die Notwendig-

dieses nicht über Gebühren und Abgaben

unnötigerweise zusätzlich belastet. Das

unmittelbar erfolgen kann. Das ist der ur-

führt im Gegenzug zu einer Verdrängung

sprüngliche Zweck der Grundsteuer, der

dieser Nutzer – was gemeinhin als Gen-

durchaus nachvollziehbar ist für die Nutzer

trifizierung bezeichnet wird.

DAS BODENWERTMODELL

von Immobilien. Nicht überzeugend ist
jedoch der Ansatz einer Vermögensteuer

In Zeiten historisch hoher Mieten und

ausschließlich auf Vermögen in Form von

Kaufpreise ist ein flächenbasiertes Be-

Immobilienbesitz – was eine wertbasier-

wertungsmodell am sozialverträglichsten

te Grundsteuer im Ergebnis wäre. Diese

und sichert die versprochene Adminis­

Absicht kommt einer Zweckentfremdung

trierbarkeit und Konstanz des Steuerauf-

gleich.

kommens. Das sind die besten Argumente für eine Steuer, die ausschließlich der

DAS FLÄCHENMODELL

Nutzung der Infrastruktur dienen soll.

Aus diesem Grund fordert der ZIA gemeinsam mit weiteren Experten aus Wirtschaft und Politik die Einführung eines
Flächenmodells, das allein auf den Grundstücks- und Gebäudeflächen basiert.
Mit ansteigender Flächennutzung wird
im Grundsatz auch immer eine stärkere
Belastung der kommunalen Infrastruktur
einhergehen, da die benötigte Fläche mit
der Anzahl der nutzenden Bürger regelmäßig positiv korreliert. Neben der schnellen
Foto: Thorben Wengert – pixelio.de

Dr. Hans Volkert Volckens,
Vorsitzender des ZIA-Ausschusses
Steuerrecht

Dezember 2018 | Seite 28

Grundsteuerreform: Siegt die Vernunft?
Die Grundsteuerreform betrifft – direkt oder indirekt – fast jeden und scheidet je nach politischer Ausrichtung
gleichermaßen die Geister. Grund genug, einen zweiten Experten einen Blick auf dieses Thema werfen zu lassen.
Prof. Dr. habil. Dirk Löhr, Professor für Steuerlehre und Ökonomik an der Hochschule Trier, erläutert die Vor- und
Nachteile der verschiedenen Reformmodelle aus seiner Sicht und geht auf den von ihm und seiner Initiative „Grundsteuer: Zeitgemäß!“ favorisierten Ansatz der Bodenwertsteuer ein.
In seinem Urteil vom 10. April hat das

–– Das sogenannte „Mietwertmodell“,

die Gebäudekomponente, sondern über

Bundesverfassungsgericht die gegenwär-

das offenbar von Scholz selbst präfe-

grenzkostenorientierte Gebühren entgol-

tige, auf Einheitswerten von 1964 (West-

riert wird. Das Modell basiert auf tat-

ten werden. Die reine Bodenwertsteuer

deutschland) bzw. 1935 (Ostdeutschland)

sächlich gezahlten bzw. fiktiven Mie-

kann eventuell durch eine Bodenflächen-

beruhende Grundsteuer für verfassungs-

ten (bei Selbstnutzung), aus denen ein

komponente „gedämpft“ werden (soge-

widrig erklärt und eine zweistufige Über-

Steuerwert errechnet wird. De facto

nanntes „Difu-Modell“).

gangsfrist zur Reform gesetzt:

wird die gegenwärtige Einheitsbewertung in modernisierter Weise fortge-

WIRKUNG AUF BODENMARKT
UND SIEDLUNGSENTWICKLUNG

–– Bis spätestens zum 31. Dezember

führt. Wo keine Miete ermittelbar ist

2019 ist der Gesetzgeber verpflichtet,

(z.B. Fabrikgrundstücke), wird weiter-

die Grundsteuer neu zu regeln.

hin ein – aktualisiertes – Sachwertver-

Der Bodenmarkt ist ein vorgelagerter

fahren angewendet.

Markt – zugleich stellt er in den Ballungs-

–– Ab Verkündung der Neuregelung
darf die „alte“ Grundsteuer noch für

–– Die Flächensteuer bzw. das „Süd­

räumen den wichtigsten Engpass für

eine Dauer von maximal fünf Jahren

modell“ erfasst – ohne Wertkompo-

ein höheres Angebot an Wohnraum dar.

erhoben werden, längstens bis zum

nente – nur die Grundstücks- und die

Sämtliche Verbundsteuervarianten schaf-

31. Dezember 2024.

Gebäudefläche.

fen hier keine Abhilfe, da sie die effiziente bauliche Nutzung der Fläche belasten.

Werden die gesetzten Fristen nicht einge-

Dem steht die von der Initiative „Grund-

Die Bodenwertsteuer hingegen besteu-

halten, droht der Grundsteuer (Aufkom-

steuer: Zeitgemäß!“ (www.grundsteuer-

ert entsprechend nach der – gemäß den

men: rd. 14 Mrd. Euro) die Aussetzung.

reform.net) propagierte reine Bodenwert-

planerischen Vorgaben – optimalen bau-

Am 28. und 29. November 2018 stellte

steuer gegenüber: Sie basiert lediglich auf

lichen Nutzbarkeit: Auf ein wertgleiches

Bundesfinanzminister Scholz den Län-

den Bodenrichtwerten, die mit der Grund-

unter- oder ungenutztes Grundstück ent-

derfinanzministern und der Öffentlich-

stücksfläche multipliziert werden. Sie will

fällt dieselbe Steuer wie auf ein optimal

keit zwei mögliche Reformmodelle vor.

den Nutzen des Grundstückseigentümers

genutztes. Dies erzeugt einen Nutzungs-

Hierbei handelt es sich um sogenannte

aus der Bereitstellung öffentlicher Leis-

druck und bewirkt zudem „Compliance“

Verbundmodelle, die neben dem Boden

tungen (Planung, Infrastruktur) erfassen;

gegenüber der Planung.

auch das aufstehende Gebäude in die Be-

deren konkrete Inanspruchnahme durch

messungsgrundlage einbeziehen:

die Bewohner soll hingegen nicht über

Bezüglich der Investitionstätigkeit verhält sich die Steuer zwar neutral; dennoch kommt es bei einem Übergang zur
Bodenwertsteuer zu einer Rücknahme
der Verzerrungen, die durch verbundene Steuern bewirkt werden. Dies regt
kompakteres Siedeln an: Zahllastverschiebungsrechnungen zeigen, dass im
Durchschnitt durch eine Bodenwertsteuer
insbesondere Mehrfamilienhäuser eine
Entlastung erfahren, in denen vor allem
Kleineigentümer und Mieter wohnen.1 Ungenutzte Grundstücke, die aus spekulativen Gründen oder als „Enkelgrundstücke“
vorgehalten werden, erfahren hingegen
ein Vielfaches der heutigen Belastung.
Deren im Koalitionsvertrag vorgesehene Sonderbelastung durch eine Grund-

Foto: Adobe Stock_made_by_nana

1) Anders stellt sich die Situation in wenigen hoch verdichteten Städten (München, Berlin) dar. Hier hängt der Bodenwert stark von der Intensität der Nutzbarkeit der Grundstücke
ab, sodass dessen Dämpfung durch eine Bodenflächenkomponente (Difu-Modell) als das Mittel der Wahl erscheint.
Vgl. D. Löhr (2017): Grundsteuerreform: Ende einer Odyssee? Wirtschaftsdienst 97, S. 809-816.

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Foto: pixabay

„DER BODENMARKT IST
EIN VORGELAGERTER
MARKT – ZUGLEICH
STELLT ER IN DEN
BALLUNGSRÄUMEN DEN
WICHTIGSTEN ENGPASS
FÜR EIN HÖHERES
ANGEBOT AN
WOHNRAUM DAR.“

steuer C, mit der in den 60er-Jahren

verkannte Umverteilungsmaschine. Über

schon schlechte Erfahrungen gemacht

die Bodenwertsteuer kann die Kommune

wurden, wäre unnötig. Im Sinne der in-

die Nutznießer der Bereitstellung öffent-

dividuellen Vermögenswertmaximierung

licher Leistungen auch zur Deckung der

mag es z. B. angesichts der Erwartung

Kosten entsprechend ihrer Leistungs-

hoher Miet- und Immobilienpreissteige-

fähigkeit heranziehen („Äquivalenz“).

rungen rational sein, Grundstücke vom

Weil dagegen verbundene Steuern vor

Markt bis auf Weiteres zurückzuhalten.

allem die Gebäude belasten, werden im

Aus gesamtwirtschaftlicher Sicht ist

Ergebnis privat geschaffene Leistungen

jedoch in solchen Fällen die Reduzie-

(teil-) sozialisiert und die Ergebnisse der

rung der Knappheit durch Bebauung

öffentlichen Leistungen (Bodenwerte)

der Grundstücke wünschenswert. Der

weitestgehend privatisiert. Dies wider-

durch eine Bodenwertsteuer erzeugte

spricht auch fundamentalen marktwirt-

Nutzungsdruck bewirkt, dass die individu-

schaftlichen Prinzipien.

ellen Nutzenmaximierungskalküle besser
mit den Erfordernissen des Gemeinwohls

FAZIT

in Einklang gebracht werden.
Die Bodenwertsteuer wirkt in die richtiAnders bei verbundenen Grundsteuern:

ge Richtung – siedlungspolitisch, allokativ

Die bauliche Nutzung wird belastet, das

und sozial. Im Übrigen ist sie schnell und

Liegenlassen von Grundstücken belohnt.

einfach umsetzbar sowie ohne viel Auf-

Speziell die Flächensteuer besteuert zu-

wand zu administrieren: Die Bodenflächen

dem bei gleicher Größe eine teure Im-

sind bekannt, die Bodenrichtwerte liegen

mobilie in guter Lage genauso wie eine

– anders als die Gebäudedaten – flächen-

geringwertige in schlechter Lage.

deckend vor, wenngleich ihre Qualität in
vielen Fällen der Verbesserung bedarf.

GERECHTIGKEIT

Weil die Bodenwerte zudem die Bebaubarkeit abbilden, ist eine aufwändige Ge-

Kein Grundstückseigentümer hat den

bäudebewertung unnötig. Die politische

Wert des Bodens selber geschaffen. Im

Debatte wird jedoch derzeit leider durch

Gegensatz zum Gebäude ist der Boden-

sachfremde Erwägungen (z. B. Finanz­

wert das Ergebnis öffentlicher Anstren-

ausgleich) und durch den Einfluss von

gungen. Diese öffentlichen Leistungen

Partikularinteressen geleitet.

zur Inwertsetzung der Standorte werden vor allem durch die weitgehend deckungsgleichen Steuern der Gruppen der
Arbeitnehmer und Verbraucher finanziert;
führen diese zu höheren Bodenerträgen
und -werten, zahlen sie in ihrer Rolle als
Mieter ein zweites Mal. Die Begünstigten
sind vor allem die reichsten 10 Prozent

Prof. Dr. habil. Dirk Löhr

der Bundesdeutschen Haushalte, die

Professor für Steuerlehre und

mehr als 60 Prozent des Nettovermö-

Ökologische Ökonomik an

gens besitzen – das weitestgehend aus

der Hochschule Trier

Immobilien besteht. Der Boden ist eine

d.loehr@umwelt-campus.de

2

2) Deutsche Bundesbank (2016): Vermögen und Finanzen privater Haushalte in Deutschland: Ergebnisse der
Vermögensbefragung 2014, Monatsberichte 3, S. 61-86.

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Grundsteine legen.
Wie wollen wir in Zukunft wohnen?
Der aktuelle Mangel an bezahlbarem Wohnraum ist für Menschen so individuell wie persönlich und damit ein politisch und gesellschaftlich hochaktuelles Thema. In ihrem Buch „Alle wollen wohnen. Gerecht. Sozial. Bezahlbar“
geben die Autoren Ursula Kleefisch-Jobst, Peter Köddermann und Karen Jung einen Ausblick auf Herausforderungen
und Ansätze, die eine Wohnsituation mit einer Balance von Angebot und Nachfrage schaffen und so tragfähige
Grundsteine für die Zukunft legen wollen.
DER WOHNUNGSBAU ALS
GESELLSCHAFTLICHE AUFGABE

Die beiden ersten Jahrzehnte des

Im Windschatten der Debatte um die

21. Jahrhunderts sind von zwei extremen

Schrumpfungsprozesse vollzog sich aber

städtischen Entwicklungen geprägt. Seit

ab der Jahrtausendwende weltweit ein

den 1990er-Jahren setzte ein weltweiter

rapider Urbanisierungsprozess. Zwei Drit-

Der aktuelle Mangel an bezahlbarem

städtischer Schrumpfungsprozess ein.

tel der Weltbevölkerung leben heute in

Wohnraum, nicht allein in den Groß­

25 Prozent der Großstädte weltweit verlo-

Metropolen und Metropolregionen. Auch

städten wie Hamburg, Berlin, Frank-

ren ihre Bevölkerung, bedingt durch Sub-

in Deutschland ziehen Menschen wieder

furt und München, sondern ebenso in

urbanisierung, Deindustrialisierung und

verstärkt in die Großstädte und urbanen

Mittel­städten wie Bielefeld, Freiburg und

die postsozialistischen Entwicklungen

Ballungszentren. Dabei handelt es sich

­Münster haben eine umfangreiche De-

nach dem Fall des Eisernen Vorhangs. In

nicht nur um Singles, Studierende und

batte ausgelöst. Dasselbe gilt für pros-

Deutschland betraf dies vor allem Städte

sogenannte „Besserverdienende“, son-

perierende Ballungsräume, zum Beispiel

und ganze Regionen in den neuen Bun-

dern immer häufiger auch um Familien,

entlang der Rheinschiene zwischen Bonn,

desländern sowie im Westen das Ruhr-

die in den Städten versuchen, ihren kom-

Köln und Düsseldorf, im Rhein-Main-Ge-

gebiet, wo bereits seit den 1950er-Jahren

plexen Alltag zwischen Beruf und Fami-

biet oder im Großraum Stuttgart. Dies

ein tiefgreifender Strukturwandel einge-

lie zu meistern. Auch eine größere Zahl

zwingt nicht nur die Politik, sondern auch

setzt hatte. Das Projekt „Schrumpfende

älterer Menschen möchte in Groß- und

Stadtplaner, Architekten, Stadtsoziologen

Städte“ (2002-2008) der Bundeskul-

Mittelstädten möglichst lange ein selbst-

und vor allem die städtische Bevölkerung

turstiftung machte das Thema erstmals

bestimmtes Leben führen. Aufgrund

zum Handeln.

zu einer öffentlichen Debatte. Da auch

dessen hat in den vergangenen Jahren in

Wohngebiete von den Schrumpfungspro-

vielen Kernstädten ein Konkurrenzkampf

Die Diskussion hat den Blick auf sehr un-

zessen betroffen waren, schien die Woh-

eingesetzt zwischen denen, die sich teu-

terschiedliche Aspekte und Anforderun-

nungsfrage allseits gelöst. Rückbau hieß

ren Wohnraum leisten können und jenen

gen an einen zukünftigen bezahlbaren und

die Devise und die Politik überließ das

mit mittleren und niedrigen Einkommen,

sozialen Wohnungsbau geworfen. Seit lan-

Wohnangebot den Kräften des Marktes.

die bezahlbare Wohnungen suchen.

gem nicht mehr wurde der Wohnungsbau
in Deutschland als eine wichtige gesellschaftliche Aufgabe verstanden. Zugleich
besteht die Gelegenheit, eine Wohnsituation mit einer Balance von Angebot und
Nachfrage zu schaffen, um so tragfähige
Grundsteine für die Zukunft zu legen.

Städte wie Wien (Foto)
und Zürich vergeben

Bundesbauministerin Barbara Hendricks

kommunale Grund­

eröffnete im März 2016 eine „Woh-

stücke für Wohnen seit

nungsbau-Offensive“ mit dem Ziel, jähr-

Jahrzehnten ausschließ-

lich 350.000 Wohnungen zu bauen. Das

lich in Erbpacht und in

Institut der Deutschen Wirtschaft prog-

Verbindung mit Wettbe-

nostizierte im Juni 2016 einen jährlichen

werben für ­innovative

Bedarf von 385.200 Wohnungen bis zum

Konzepte und gute

Jahr 2020 (IW-Report Nr. 18). Tatsächlich

Gestaltung. Grund

fertig gestellt wurden 2017 rund 285.000

und Boden bleiben im

Wohneinheiten in ganz Deutschland (Statista 2018).

städtischen Besitz.
Foto: pixabay, creative commons

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Das Problem des Massenwohnungsbaus

Viele Kommunen haben in den 1990er-

ist aber eine Frage der Quantität, eben-

und 2000er-Jahren große Teile ihrer Flä-

so wie eine der baulichen Qualität in den
Städten und im Umland. Jeder Einzelne,
aber vor allem die Gesellschaft muss sich
fragen, wo und wie sie in Zukunft wohnen
möchte. Es braucht neue Konzepte in einer sich wandelnden Gesellschaft.
Nicht nur die Betroffenen, sondern auch
viele Bürger nehmen sich aktiv der Wohnungsfrage an, denn es geht nicht nur um
die bezahlbare Wohnung, sondern um
neue Formen der Hausgemeinschaft, um
nachbarschaftliches Miteinander, um das
Leben und Arbeiten im Quartier. Es geht
um die Stadt mit ihrer funktionalen Mischung und ihrer sozialen wie ethnischen
Vielfalt. Baugenossenschaften, die einst
den sozialen Wohnungsbau der Weima-

„DIE GESELLSCHAFT
MUSS SICH FRAGEN,
WO UND WIE SIE IN
ZUKUNFT WOHNEN
MÖCHTE.
ES BRAUCHT NEUE
KONZEPTE IN EINER
SICH WANDELNDEN
GESELLSCHAFT.“

chenreserven an Investoren veräußert,
um die Haushaltskassen zu füllen. Als
Folge verfügen sie nur noch über geringe
Flächenreserven innerhalb ihrer Grenzen.
Dies gilt für das Wohnen und für die Ansiedlung von Gewerbe. Städte wie Wien
und Zürich vergeben kommunale Grundstücke für Wohnen seit Jahrzehnten ausschließlich in Erbpacht und in Verbindung
mit Wettbewerben für innovative Konzepte und gute Gestaltung. Sie betreiben so
nicht nur aktive Wohnraumvorsorge, sondern entwickeln selbst aktiv ihre Städte,
indem sie Einfluss auf eine ausgewogene
Sozialstruktur nehmen: Grund und Boden
bleiben im städtischen Besitz. Die Stadt
München verfolgt seit einigen Jahren mit
dem sogenannten „München Modell“

rer Republik vorantrieben, erleben derzeit

einen anderen erfolgreichen Weg. Köln,

eine Renaissance. Ein neues Phänomen

Frankfurt, Freiburg und Bremen schrei-

sind die Baugruppen. Beide Akteure bau-

ben seit neuestem bei der Ausweisung

en zusammen, um gemeinschaftlich die

müssen für die vielfältigen Anforderungen

von Wohngebieten einen bestimmten

hohen Baukosten zu stemmen; außerdem

und Wünsche dieser Bewohner eine aus-

Prozentsatz (zwischen 20 bis 40 Prozent)

möchten sie in Gemeinschaft wohnen.

gewogenen bauliche Gestalt entwerfen.

an sozialem Wohnungsbau vor.

Dabei verwenden sie viel Zeit und Energie

Auf der anderen Seite sind die Wohnungs-

auf die Planung von privaten und gemein-

baugesellschaften gefordert, sich diesen

Bauen wird immer kostspieliger. Gründe

schaftlichen Wohnbereichen. Es werden

neuen gemeinschaftlichen Projekten zu

dafür sind neben dem erwähnten Fak-

neue Grundrisslösungen erarbeitet und

öffnen und auch in der Planungsphase

tor Baugrund sehr hohe Baustandards,

vielleicht auch neue Wohnhaustypologien

den Kontakt zu den zukünftigen Mietern

wie zum Beispiel die Anforderungen an

entstehen.

zu suchen. Gestalten ist als Gemein-

technische Gebäudeausstattung, der

schaftsaufgabe zu verstehen.

Brandschutz, die verschärfte Energie-

Dafür ist die Kreativität von Architekten
gefragt. Bereits seit längerem nicht mehr
war das Planen von Wohnbauten eine

sparverordnung und Stellplatznachwei-

TEURES BAUEN VERSUS
BEZAHLBARES WOHNEN

so spannende Aufgabe wie heute. Hin-

se. Das alles lässt wenig Spielraum, um
Kosten zu senken, aber auch für experimentelle und alternative Lösungen. So

zu kommt, dass die Architekten in eine

Eines der größten Probleme für den ge-

hat eine Diskussion über Baustandards

neue Rolle schlüpfen: Ihnen fällt die Mo-

förderten und bezahlbaren Wohnungsbau

eingesetzt, die noch vor kurzem undenk-

deration der Bauherrengruppen zu und sie

stellt derzeit der Mangel an Baugrund dar.

bar war. Die stetige Novellierung der

Hohe Baustandards lassen
wenig Spielraum, um
Kosten zu senken.

Foto: Bodo Krug

Dezember 2018 | Seite 32

­Energiesparverordnung (EnEV) führt un-

Raum für temporäre Wohnnutzungen für

Das bedeutet, wir brauchen Angebote

aufhaltsam zu höheren Kosten, die lang-

Studierende bieten.

an Kultur- und Bildungseinrichtungen,

sam die Einsparpotenziale überschreiten.

von Sport, Freizeit und Erholung, Nahver-

Unsere Nachbarn in Frankreich und den

In jeden Bau sind bereits bei seiner Ent-

sorgung und Dienstleistungen, aber auch

Niederlanden setzen die Verordnung da-

stehung sehr viele Ressourcen geflossen.

eine engere Verzahnung von Arbeit und

her sehr viel langsamer – im Rahmen der

Daher ist die Überlegung der Umnutzung

Wohnen. Ein Ansatz in diese Richtung hat

EU Vorschriften – um.

gleichzeitig ein Ansatz zum ökologischen

Bundesbauministerin Barbara Hendricks

Umgang mit Rohstoffen und Materialien.

Ende 2016 mit den „Urbanen Gebieten“
beschrieben. In diesen Stadträumen sol-

Kostensteigerungen des Innenausbaus
haben dazu geführt, sich wieder mit den
Ideen der Architekten des „Neuen Bauens“ in den 1920er-Jahren auseinanderzusetzen: Ausbauen oder Weiterbauen,
zeitlich verzögert im Rahmen der finanziellen Möglichkeiten und mit „Muskel­
hypothek“, wie es damals hieß.
Um die Menge an benötigten Wohnbauten zu errichten, beschäftigen sich Architekten und Bauingenieure zudem wieder
öfter mit modularen Bauweisen von der
„Platte“ – über vorfabrizierte Wandelemente und komplette Module bis hin zu
kompletten Fertighäusern. Die computergesteuerte Planung und Fertigung ermög-

„VIELE KOMMUNEN
HABEN IN DEN 1990ERUND 2000ER-JAHREN
GROSSE TEILE IHRER
FLÄCHENRESERVEN AN
INVESTOREN VERÄUSSERT,
UM DIE HAUSHALTS­
KASSEN ZU FÜLLEN.“

licht hierbei komplett neue Bauweisen,

len zukünftig wieder Wohnen und Gewerbe nebeneinander und mit geringeren Auflagen ermöglicht werden.

EIN ZUHAUSE SCHAFFEN
Die öffentliche Debatte um bezahlbares
Wohnen hat viele Denkanstöße und Ideen
befördert. Wohnungsbau ist eine äußerst
spannende Bauaufgabe für Bauherren, Architekten und Stadtplaner. Aber die Ideen
müssen umgesetzt und im alltäglichen
Gebrauch erprobt werden, dafür muss
die Politik jetzt die Rahmenbedingungen
setzen und die Kommunen müssen Freiräume schaffen. Aktuell stellt sich die
gesellschaftliche Frage nach Wohnraum
und die Suche nach den Antworten bie-

die weit entfernt sind vom schlechten
In der Diskussion macht ein neues

tet die Chance, tragfähige Grundsteine zu

Schreckgespenst die Runde: die Verdich-

legen für qualitätsvolle und flexible, aber

Die Stellplatzverordnung, die bei jedem

tung unserer Innenstädte. „Dichte und

auch nachhaltige und humane Lösungen

Neubau eine bestimmte Anzahl von Park-

Urbanität“ bestimmten bereits die Leit-

für einen Wohnungsbau, der ein Zuhause

plätzen vorsieht, ist nicht nur den Bauher-

bilder der städtebaulichen Entwicklungen

schafft.

ren, sondern auch Stadtplanern ein Dorn

der Nachkriegsjahre, als Großsiedlungen

im Auge. Weniger Stellplätze würden

und Entlastungsstädte entstanden. Was

Baukosten senken und außerdem – mit

damals mit viel Euphorie am Reißbrett

Blick in die Zukunft – einen Beitrag zu

geplant und in riesigen Dimensionen ge-

einem veränderten Mobilitätsverhalten

baut wurde, stieß jedoch schon bald an

in Städten und Ballungsräumen leisten.

seine Grenzen. Eine zukünftige Gestal-

Durch eine engere Vernetzung der In­

tung der Städte von morgen gründet aber

frastrukturen sollte der Individualverkehr

auf einem neuen Umgang mit Dichte; da-

zukünftig eine untergeordnete Rolle

bei sind die Fehler der Nachkriegsjahre

spielen. Das würde bedeuten, dass viele

selbstverständlich zu vermeiden. Dichte

Parkflächen an Straßenrändern und auf

ist, wie Karl Marx postulierte, „etwas

Plätzen im besten Fall überflüssig werden.

Relatives“ und wohl eher eine Frage von

Verkehrsflächen könnten sich zu Gunsten

sinnvollen Konzepten als von normativen

neuer Aufenthaltsqualitäten verändern.

Größen.

Image des DDR-Plattenbaus.

“Alle wollen wohnen.
Ursula Kleefisch-Jobst
Peter Köddermann
Karen Jung (Hg.)

Ursula Kleefisch-Jobst

Die Architektenkammer NRW hat sich

und Karen Jung

diesen neuen Fragen der Verdichtung

Museum für Architektur und

Die Nutzung von Leerständen, vielleicht

gestellt, 2016 hat sie 20 Thesen zum

Ingenieurkunst NRW e.V.

auch von Gebäuden, die ursprünglich

Thema „Dichte und Urbanität“ verfasst.

www.mai-nrw.de/wohnen/

nicht für das Wohnen gebaut worden

Sie sieht darin ein Schlüsselverständnis

sind, könnte eine neue Bedeutung für den

der Europäischen Stadt und fordert für

Wohnungsbau erlangen. Das offene kons-

die Zukunft eine maßvolle Verdichtung

truktive Gerüst von Parkhäusern oder die

der Innenstädte. Aber auch „maßvoll“ ist

großen ebenfalls stützenfreien Volumen

nicht messbar. Vielmehr wird es um eine

ehemaliger Kaufhäuser bieten Chancen.

funktionale Mischung gehen, wie auch die

Ungenutzte Gewerbeimmobilien könnten

Herausgeber postulieren.
Fotos: © Samuel Becker

Depescheaktuell – Fachzeitung der führenden deutschen Stadtentwicklungsunternehmen

bar” 244 Seiten, erschienen im Jovis Verlag.

Peter Köddermann

VON LEERE UND DICHTE

Gerecht. Sozial. Bezahl-
        
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