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Full text: Geschäftsbericht ... Issue 2015

2015

traditionell
modern
zukunftsorientiert

Geschäftsbericht 2015
Wohnungsbaugenossenschaft DPF eG

Wir geben Raum zum Leben

Ausgewählte Kennziffern des Jahresabschlusses 2015
im Vergleich zu früheren Jahren
2015

2014

2001

Anzahl

4.899

4.829

4.440

Anzahl der Wohnungen

WE

3.821

3.821

3.745

Wohnfläche

m²

207.364,40

207.334,55

198.261,80

Mitgliederbestand

Gar.

51

51

39

Anzahl der PKW-Stellplätze

Stellpl.

443

443

43

Anzahl der Fahrradabstellplätze

Stellpl.

419

418

0

Anzahl der Mietergärten

Gärten

73

73

0

T€

122.184,5

120.616,5

138.693,3

Geschäftsguthaben

T€

6.784,6

6.728,4

6.516,0

Rücklagen

T€

74.699,9

68.148,6

58.137,1

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

T€

52.245,8

58.850,9

81.130,7

Leerstand > als 3 Monate

WE

2

5

57

Anzahl der Garagen

Bilanz:
Aktiva:
Grundstücke mit Wohnbauten
Passiva:

Kennziffern:
Zinsaufwand p. a.

T€

2.203,2

2.603,8

4.721,8

Tilgungsaufwand p. a.
(inkl. Tilgungszuschuss)

T€

6.617,8

3.773,4

2.527,5

Zins- und Tilgungsaufwendungen p. a.

T€

8.821,0

6.377,2

7.249,3

Fremdkapitalzinsen im Verhältnis zum
­Darlehensbestand

%

4,2

4,4

5,9

Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und
­Modernisierungsaufwendungen

T€

3.694,1

4.359,4

3.529,4

Jahresüberschuss

T€

+6.551,3

+1.534,8

+13,7

Eigenkapitalquote

%

59,9

55,0

43,6

	Inhaltsverzeichnis

I.	

Lagebericht des Vorstandes zum Geschäftsjahr 2015	

1. 	
Darstellung des Geschäftsverlaufes	
1.1.	
Entwicklung der Gesamtwirtschaft	
1.2.	
Umsatzentwicklung und Geschäftsverlauf	
1.3.	
Instandhaltung, Instandsetzung, Modernisierung und Neubau	
1.4.	Finanzierungsmaßnahmen	
1.5.	
Entwicklung im Personal- und Sozialbereich	
1.6.	Risikomanagement	
1.7.	Nachtragsbericht	

Seite

4
5
5
9
17
19
21
23
24

2. 	

Vermögenslage der Genossenschaft	25

3.	

Finanzlage der Genossenschaft	28

4. 	

Ertragslage der Genossenschaft	31

5.	

Voraussichtliche Entwicklung mit ihren Chancen und Risiken	33

II.	

Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2015	39

1.	Bilanz	40
2.	

Gewinn- und Verlustrechnung	42

3.	Anhang	43
A.	
Allgemeine Angaben	
43
B.	
Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze 	
43
C.	
Angaben und Erläuterungen zur Bilanz	
44
D.	
Angaben und Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung	
45
E.	
Sonstige Angaben	
45
	
Anlagenspiegel 2015	
47
	
Verbindlichkeitenspiegel 2015	
48

III.	

Bericht des Aufsichtsrates zum Abschluss des Geschäftsjahres 2015	49

	Glossar	

52

3

I. Lagebericht des Vorstandes
zum Geschäftsjahr 2015

1. Darstellung des Geschäftsverlaufes
1.1. Entwicklung der Gesamtwirtschaft
Die konjunkturelle Lage in Deutschland war im Berichtsjahr trotz des weltwirtschaftlich schwierigen Umfeldes
und der geopolitischen Krisen gekennzeichnet durch
ein solides und stetiges Wirtschaftswachstum. Das
preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) war nach
ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes
im Jahresdurchschnitt 2015 erwartungsgemäß um
1,7% höher als im Vorjahr. Im Berichtsvorjahr (2014)
war das BIP in ähnlicher Größenordnung (+ 1,6%) gewachsen; 2013 lediglich um 0,3%. Für Berlin wird im
Jahr 2015 mit einem BIP gerechnet, das leicht über dem
Bundesdurchschnitt liegt. Auch im Eurogebiet setzte
sich die moderate konjunkturelle Erholung mit einem
Wirtschaftswachstum von 1,6% fort.
Nach wie vor ist der private Konsum die tragende
Wachstumssäule. Weiter steigende Erwerbstätigenzahlen und reale Einkommenszuwächse in Verbindung mit
dem niedrigen Preisniveau sowie ein weiter stark fallender Ölpreis, führten im Berichtsjahr zu einer merklichen
Zunahme der privaten Konsumausgaben von preisbereinigt 0,6%. Auch die privaten Wohnungsbauinvestitionen sind dank günstiger Finanzierungsbedingungen
und der guten Lage auf dem Arbeitsmarkt eine weitere
Wachstumsstütze. Im laufenden und kommenden Berichtsjahr wird mit weiter zunehmenden Bauinvestitionen gerechnet.
Für das Geschäftsjahr 2016 wird von Konjunkturexperten für die deutsche Wirtschaft ein konstantes Wachstum von 1,8% erwartet.

Der Leitindex DAX kletterte auch im Berichtsjahr auf
immer neue Rekordstände. Vom Jahresbeginn 2015
mit einem Indexstand von 9.879 Punkten konnte bis
Ende April ein Anstieg auf den historischen Höchstwert von 12.079 Punkten und damit einen Zugewinn
von über 22% verzeichnet werden. Von Mai bis zum
Jahresende entwickelte sich der DAX wieder auf einen
Indexstand von 10.740 zurück. Dies bedeutet im Berichtsjahr einen Anstieg von rund 10%. Zum Zeitpunkt
der Erstellung des Geschäftsberichtes war der Index
wieder unter 9.800 Punkte gefallen. Der Hauptgrund
für den starken DAX-Anstieg ist in der unvermindert
großen Geldmenge, die aufgrund der expansiven Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) im Umlauf
ist, zu sehen. Diese Liquidität fließt nicht in Investitionen, sondern in Aktienanlagen.
Der deutsche Arbeitsmarkt profitierte von der guten
konjunkturellen Entwicklung. Im Jahr 2015 lag die
Arbeitslosenquote im Bundesdurchschnitt bei 6,4%.
Gegenüber dem Vorjahr (6,7%) entsprach das einem
Rückgang um 0,3 Prozentpunkte. In Berlin lag die Arbeitslosenquote mit 10,7% hingegen weiterhin deutlich über dem Bundesdurchschnitt. Wie bereits in den
Vorjahren setzte sich jedoch der bisherige Trend der
rückläufigen Arbeitslosenquote in Berlin auch in 2015
weiter fort (2014: 11,1%). Im Jahresdurchschnitt 2015
wurden im Vergleich zum Vorjahr 35.500 zusätzliche
Erwerbstätige gezählt. Berlin behauptet damit weiterhin einen Spitzenplatz bei der Entwicklung der Erwerbstätigkeit unter den Bundesländern.

+1,6%

+2,2%

Auch 2015 wird in Berlin mit einem
Bruttoinlandsprodukt von 2,2%
gerechnet, das über dem
Bundesdurchschnitt liegt.

-0,4%

+0,2%

+0,3%

+0,9%

+1,6%

+1,7%

+2,2%

Auch 2015 wird in in Berlin mit einem Bruttoinlandsprodukt von 2,2% gerechnet, das
über dem Bundesdurchschnitt liegt.

2013
Bund

2014
Berlin

2015
Eurozone
5

+10,7%

+11,1%

Mit 10,7% liegt die Arbeitslosenquote 2015
weiterhin deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 6,4%.

2013

+6,4%

+6,7%

+6,9%

+11,7%

Mit 10,7% liegt die Arbeitslosenquote 2015 weiterhin deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 6,4%.

2014

Bundesdurchschnitt

2015
Berlin

Nach einer Veröffentlichung des Amtes für Statistik
Berlin-Brandenburg haben sich im Land Berlin die Verbraucherpreise im Berichtsjahr um 0,1% gegenüber
dem Vorjahr erhöht. Mit 107,7 Punkten ist der Verbraucherpreisindex in Berlin gegenüber dem Vorjahresmonat nahezu unverändert geblieben. Der nur moderate
Anstieg ist maßgeblich auf weiter gefallene Energiepreise (-5,7%) zurückzuführen. Ohne Energie hätte die
Gesamtteuerung +0,8% betragen. Nach wie vor verbilligten sich Heizöl, Kraftstoffe und andere Energieprodukte erheblich. Nahrungsmittelpreise sind gegenüber
dem Berichtsvorjahr konstant geblieben. Die reinen
Wohnungsmieten erhöhten sich in Berlin um 1,5%
nach 1,6% in 2014 und 2,6% in 2013. Damit ist auch
2015 im mehrjährigen Mittel kein überdurchschnittlicher Anstieg bei den Bestandsmieten erkennbar. Gegenüber den Bestandsmieten wird man bei den Neuvertragsmieten jedoch von einem erhöhten Preisanstieg
ausgehen müssen. Vor einer Neuvermietung werden
durch den Vermieter oft größere Investitionen in die zur
Vermietung anstehende Wohnung getätigt, um diese
in einen vermietungsfähigen Zustand zu bringen. Ein
Vergleich der Neuvertragsmieten gestaltet sich schwierig, da es sich hierbei um Wohnungen mit unterschiedlichen Qualitäten (Merkmalen) handelt. Um einen
starken Anstieg der Neuvertragsmieten zu begrenzen,
hat der Berliner Senat auf der Grundlage einer bundesrechtlichen Ermächtigung als erstes Bundesland zum
1. Juni 2015 die „Mietenbegrenzungsverordnung“1
erlassen, die Neuvertragsmieten auf 10% über der
ortsüblichen Vergleichsmiete des zum 1. Mai 2015 veröffentlichten neuen Berliner Mietenspiegels begrenzen
soll. Inwieweit diese Maßnahme einen Mietpreisanstieg
bei Angebotsmieten „bremst“ oder aber die Qualität

6

der zur Wiedervermietung anstehenden Wohnungen
verschlechtert, muss abgewartet werden. Die Wirkung
dieses Instrumentes ist umstritten. Zur Begrenzung der
Bestandsmieten hat der Senat bereits 2013 die „Kappungsgrenzen-Verordnung“2 beschlossen, die vorsieht,
dass die für die Erhöhung von Bestandsmieten geltende allgemeine Kappungsgrenze von 20% für die Dauer
von fünf Jahren (bis 2020) auf 15% herabgesetzt ist.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 4. November 2015 (Az.: VIII ZR 217/14) entschieden, dass
die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin
rechtmäßig ist.
Die durchschnittliche Nettokaltmiete der Genossenschaft betrug per 31. Dezember 2015 durchschnittlich 5,27 €/m² Wfl. mtl. (nach 5,17 €/m² Wfl. mtl. in
2014). Der zum 1. Mai 2015 erschienene aktuelle Berliner Mietenspiegel gibt die reinen Nettokaltmieten der
1,2 Millionen Wohnungen in Berlin mit Stand zum 1.
September 2014 wieder, die nicht preisgebunden sind.
Nach dem Berliner Mietenspiegel 2015 liegt der Mittelwert bei 5,84 €/m² Wfl. (nach 5,54 €/m² Wfl. des
Mietenspiegels 2013). Nach einer aktuellen Erhebung
des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. (BBU) lag am 31. Dezember 2014 die
durchschnittliche Nettokaltmiete im Bestand der BBUMitgliedsunternehmen bei 5,43 €/m² Wfl. mtl. Das
sind 13 Cent mehr als im Vorjahr (2013: 5,30 €/m²
Wfl. mtl.; 2012: 5,16 €/m² Wfl. mtl.). Zu bemerken ist,
dass die preisgebundenen Wohnungen (5,76 €/m² Wfl.
mtl.) im Bestand der BBU-Mitgliedsunternehmen rund
7% teurer sind als die preisfreien Wohnungen (5,38 €/
m² Wfl. mtl.).

Seit 2010 haben sich die Angebotsmieten in Berlin um 7% erhöht. Die Preise für Haushaltsenergie und Nahrungsmittel haben

sich hingegen
20%die
undAngebotsmieten
12% erhöht.
Seit 2010
habenum
sich
in Berlin um 7% erhöht. Die Preise für Haushaltsenergie und Nahrungsmittel haben sich hingegen um 20% bzw. 12% erhöht.
127,2
126,2

120,7

120,9
Basis 2010 = 100
112,2

112,0
107,0

106,9
106,7

102,8
100,0

2010

112,3

101,5

2011

103,0

2012

101,5

2013

Verbraucherpreise Berlin

Verbraucherpreise Bund

Nahrungsmittel Berlin

Haushaltsenergie Berlin

Nach einem Bevölkerungsrückgang in den 90er Jahren
und einer stagnierenden Bevölkerungszahl um die Jahrtausendwende ist in Berlin seit dem Jahr 2005 ein anhaltendes Bevölkerungswachstum zu verzeichnen. Vor
allem seit 2011 wächst Berlin kräftig. Getragen durch einen starken Zuzug, insbesondere aus dem Ausland, aber
auch aus den alten Bundesländern, stieg die Einwohnerzahl in den wenigen Jahren zwischen 2011 und 2014
von rund 3,3 Millionen auf rund 3,5 Millionen. Seit 2011
übersteigt die Zahl der Zuzüge die der Fortzüge um jährlich 40.000 Personen. Dieser Wert hat sich aktuell eingependelt. Es ist davon auszugehen, dass Berlin Ende 2015
über 3,5 Millionen Einwohner hatte. Gesteigert wurde
der Bevölkerungszuwachs Berlins aber auch durch die
Zunahme von Geburten sowie eine abnehmende Zahl
Gestorbener. Bei den Zuziehenden handelt es sich vermehrt um junge Erwachsene, die wiederum vor allem in
innerstädtischen Lagen nach Wohnraum suchen. Damit
werden selbst die oberen Varianten der Bevölkerungsprognosen deutlich übertroffen. Angesichts der aktuellen Flüchtlingsproblematik ist davon auszugehen, dass
das starke Bevölkerungswachstum auch in den nächsten
Jahren anhält – mit den entsprechenden Auswirkungen
auf die Wohnraumnachfrage. Der hohe Zuzug nach Berlin führte zu einem anhaltenden Rückgang des Leerstandes. In einigen Stadtgebieten und Marktsegmenten gibt
es kaum noch freie Wohnungen. Das gilt inzwischen
auch für die Lagen außerhalb der Innenstadt.
Auf die Verknappung des Wohnraumangebotes hat
der Berliner Senat in der Weise reagiert, dass er in den
vergangenen Jahren mehrere rechtliche Instrumente
zur Begrenzung des Mietanstieges, der Beseitigung
des Wohnungsleerstandes oder der zweckfremden
Nutzung3 von Wohnraum zur Anwendung gebracht
hat. Zudem gibt es zahlreiche Initiativen auf Bezirkse-

107,7

2014

2015

Wohnungsmieten Berlin

bene sog. „Milieuschutzgebiete“ (Erhaltungsgebiete
nach § 172 BauGB) einzurichten. Hierdurch sollen Modernisierungen begrenzt werden, um die ansässige Bevölkerung infolge der Erhebung von Modernisierungszuschlägen vor einer Verdrängung zu schützen. Am 3.
März 2015 hat der Berliner Senat darüber hinaus eine
Verordnung4 erlassen, die die Umwandlung von Miet- in
Eigentumswohnungen in sozialen Erhaltungsgebieten
unter Genehmigungsvorbehalt stellt. Inwieweit alle diese Maßnahmen des Senats und der Bezirke wirksam und
verfassungsrechtlich unbedenklich sind, ist unter Fachleuten umstritten.
Berlin braucht dringend mehr neue Wohnungen. Um
den benötigten Neubau von preisgünstigen Wohnungen zu forcieren hat das Land Berlin in 2015 eine Wohnungsbauförderung5 für 1.000 Wohnungen geschaffen.
Aufgrund der sich hieraus ergebenden Bindungen wurde die Wohnungsbauförderung – bis auf wenige Ausnahmen – jedoch ausschließlich von den sechs kommunalen Wohnungsunternehmen in Anspruch genommen.
Wohnungsgenossenschaften haben hiervon keinen
Gebrauch gemacht. Der weiterhin äußerst günstige Kapitalmarkt stellt für Genossenschaften eine Alternative
dar, Wohnungen für ihre Mitglieder ohne Bindungen zu
errichten. Für 2016 werden die Förderrichtlinien überarbeitet und das Volumen auf 3.000 Wohnungen erhöht.
Die Bautätigkeit in Berlin konzentriert sich schwerpunktmäßig weiterhin auf den Geschosswohnungsbau.
Nach vorliegenden Zahlen des Amtes für Statistik Berlin
Brandenburg wurden 2014 in neuen Mehrfamilienhäusern 5.208 Wohnungen fertiggestellt. Die Zahl hat sich
gegenüber dem Vorjahr (2.629 WE) damit nahezu verdoppelt. Für 2015 ist damit zu rechnen, dass mindestens dieses Niveau gehalten wird.
7

14.061

2014 ist nahezu eine Verdoppelung der Baugenehmigungen in geplanten
Mehrfamilienhäusern zu verzeichnen.

7.927
5.718

3.109
1.527
997
267

2005

452

2006

3.519
2.688

1.716
1.028

2007

1.162

2008

1.375

2009

2.042
1.990

1.927

2010

2011

1.986

2012

2.037

1.946

2013

2014

Baufertigstellungen (WE) in Gebäuden mit 1 und 2 Wohnungen
Baugenehmigungen (WE) in Gebäuden ab 3 Wohnungen

Noch stärker als die Zahl der Baufertigstellungen
stiegen in Berlin die Baugenehmigungen an. 2014
wurden einschließlich der Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden in Berlin 19.199 Wohnungen zum
Bau genehmigt. Das ist der höchste Stand seit 1997.
Davon sollen 16.098 Wohnungen in neuen Wohngebäuden errichtet werden. Es ist davon auszugehen,
dass sich diese Entwicklung in 2015 fortgesetzt hat.

und bundeseigene Grundstücke werden unverändert
ausgeschrieben und in der Regel zum Höchstgebot
vergeben. Mit den durch Bauträger, Baugemeinschaften und andere Investoren für den Neubau von hochpreisigen Eigentumswohnungen gebotenen hohen
Grundstückskaufpreisen können Wohnungsbaugenossenschaften hinsichtlich der erforderlichen sozialverträglichen Mieten regelmäßig nicht konkurrieren.

Aufgrund der in den letzten Jahren stark angestiegenen Grundstückspreise wird es für Wohnungsgenossenschaften in den kommenden Jahren schwierig
werden, unbebaute Grundstücke für den Bau von
Wohnungen mit Mieten für untere und mittlere Einkommen zu erwerben. Zum Verkauf stehende landes-

Unverändert bot der Kapitalmarkt auch im Berichtsjahr ideale Bedingungen für Investitionen in den
Wohnungsbestand. Der DGZF-Einstand für 10jährige
Darlehensmittel betrug Anfang Januar 2015 0,74%
p.a. und Ende Dezember 2015 0,85% p.a. (nähere
Ausführungen siehe Abschnitt 1.4, Seite 19).

1 	 Verordnung zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn gemäß § 556d Absatz 2 BGB (Mietenbegrenzungsverordnung) vom 28. April 2015, (GVBl. 2015, 101)
2 	 Verordnung zur Senkung der Kappungsgrenze gemäß § 558 Absatz 3 BGB (Kappungsgrenzen-Verordnung) vom 7. Mai 2013 (GVBl. 2013, 128)
3 	 Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Gesetz - ZwVbG) vom 29. November 2013
4 	 Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Verordnung - ZwVbVO) vom 4. März 2014
5 	 Ausführungsvorschriften über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (AV – ZwVb) vom 23. Juni 2014 (ABl. Nr. 28/04.07.2014, S. 1290 ff)
6	 Verordnung über einen Genehmigungsvorbehalt für die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum in Erhaltungsgebieten nach § 172
Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuchs (Umwandlungsverordnung - UmwandV) vom 3. März 2015 (GVBl. 2015, 43)
7	 Verwaltungsvorschriften für die soziale Wohnraumförderung des Miet- und Genossenschaftswohnungsbaus in Berlin 2015 (Wohnungsbauförderungsbestimmungen 2015 – WFB 2015 –) vom 24. Juni 2015 (ABl. Nr. ABl. Nr. 41/09.10.2015, 2156 ff)

8

1.2. Umsatzentwicklung und Geschäftsverlauf
Am 31. Dezember 2015 bewirtschaftete unsere Genossenschaft insgesamt 3.821 Wohnungen, 51 Garagen, 443
Pkw-Stellplätze, 419 Fahrradabstellplätze und 73 Mietergärten.
Bestandsentwicklung seit 2001
31.12.2015

31.12.2014

31.12.2013

31.12.2012

31.12.2001

Wohnungen

3.821

3.821

3.807

3.807

3.745

Wohnfläche

207.364,40 m²

207.334,55 m²

206.025,02 m²

206.019,21 m²

198.261,80 m²

Garagen

51

51

50

50

39

Pkw-Stellplätze

443

443

437

419

43

Fahrradabstellplätze

419

418

262

208

0

Mietergärten

73

73

70

51

0

9

Im Berichtsjahr wurden 233 Dauernutzungsverträge
gekündigt. Mit 233 gekündigten Nutzungsverträgen
beträgt die Fluktuationsquote im Berichtsjahr 6,1%.
Die jährliche Fluktuation hat sich damit mit 231 (2009)
bis 266 (2011) gekündigten Nutzungsverhältnissen
seit 2009 auf einem konstanten Niveau eingependelt.

2015

241
233

2014

231

255
253
243

2013

Seit 2009 bewegt sich die
Zahl der jährlich gekündigten
Nutzungsverhältnisse auf einem
konstanten Niveau. Mit 233
Kündigungen beträgt 2015 die
Fluktuationsquote 6,1%.

227
225

2012

274
266

2011

257
263

2010
238
231

2009

292
289

2008

307
306

2007
Zahl der Neuvermietungen

Zahl der Kündigungen

Von den im Berichtsjahr aufgekündigten Nutzungsverhältnissen entfallen 90 Kündigungen auf 1-ZimmerWohnungen. Dies sind 39% aller 233 Kündigungen.
Hiervon sind mit 70 Kündigungen insbesondere die
Wohnanlagen Schwarzmeerstraße 23–25 und die Rummelsburger Straße 37 in Lichtenberg betroffen. Sofern
die 1-Zimmer-Wohnungen in der Schwarzmeerstraße
23-25 und in der Rummelsburger Straße 37 außer Betracht gelassen werden, beträgt die Fluktuationsquote
des verbleibenden Wohnungsbestandes nur 5,1%.

Gekündigte
Nutzungsverträge

Fluktuationsquote 2015

Ungekündigte
Nutzungsverträge

1 Zimmer:

90 WE

705 WE

12,8%

615 WE

1 1/2 - 2 Zimmer:

68 WE

1.109 WE

6,1%

1.041 WE

2

1/2

- 3 Zimmer:

59 WE

1.512 WE

3,9%

1.453 WE

3

1/2

- 4 Zimmer:

15 WE

482 WE

3,1%

467 WE

5 Zimmer:

1 WE

13 WE

7,7%

12 WE

Summen:

233 WE

3.821 WE

6,1%

3.588 WE

abzgl. 1. Zimmer-WE,
Schwarzmeerstraße:

./. 40 WE

./. 378 WE

10,6%

./. 338 WE

abzgl. 1. Zimmer-WE,
Rummelsburger Straße:

./. 30 WE

./. 240 WE

12,5%

./. 210 WE

163 WE

3.203 WE

5,1%

3.040 WE

Summen:

10

Wohnungsbestand

Mit 12,8% ist die Fluktuation bei 1-Zimmer-Wohnungen mehr als doppelt so hoch wie in
dem übrigen Wohnungsbestand (6,1%). Ohne Betrachtung der 1-Zimmer-Wohnungen
beträgt die Fluktuationsquote 5,1%.

1.600 WE

20,0%

59

18,0%

1.400 WE
1.200 WE
1.000 WE
800 WE

16,0%

68

12,8%

14,0%
12,0%

O Fluktuationsquote 6,1 %

90

10,0%

7,7%

600 WE

8,0%

15

400 WE

3,9%

6,1%

6,0%

3,1%

4,0%

200 WE
615

1.041

1.453

467

1
12

1
Zimmer

11/2 - 2
Zimmer

21/2 - 3
Zimmer

31/2 - 4
Zimmer

5
Zimmer

Kündigungen

Ungekünd. Wohnungsbestand

2,0%

Fluktuation

dargestellten absoluten Zahlen ersichtlich – hier nur
über einen vergleichsweise geringen Bestand verfügt.

Die überproportional häufige Aufkündigung von
1-Zimmer-Wohnungen korrespondiert mit der Betrachtung der Kündigungen nach den in der Genossenschaft vorhandenen Gebäudetypen. Lediglich die
Gebäudetypen MGH und PHH verfügen über eine
über dem DPF-Durchschnitt liegende Fluktuationsquote (MGH 10,6%, PHH 12,5%). 2005 betrug die
Fluktuationsquote der 1-Zimmer-WE noch 17,2%.
Die sich bei dem Neubau ergebende Quote in Höhe
von 14,8% kann bei dieser Betrachtung vernachlässigt werden, da die Genossenschaft – wie aus den

Aus der niedrigen Fluktuation kann geschlussfolgert
werden, dass bei allen vorhandenen Gebäudetypen
eine hohe Wohnzufriedenheit bei den Mitgliedern
der Genossenschaft besteht.

Bei den Bautypen MGH und PHH, die über 540 1-Zimmer-Wohnungen verfügen, ist die Fluktuation
doppelt so hoch wie die durchschnittliche Fluktuation des verbleibenden Wohnungsbestandes.
52

1.200 WE

Kündigungen

20,0%

Ungekünd. Wohnungsbestand

18,0%

Fluktuation

1.000 WE

14,8%

48

800 WE

14,0%

12,5%

12,0%

10,6%

6,3%

30

2,5%
1
39

338

210

6,0%
4,0%

11
181

8,0%

2,0%
833
WBS70/11

2
51

5,7%

QPb61

3,8%

PHH

195

5,4%

40

MGH

1.154

Qx

13

Q3a

564

4
23
Neubau

4,3%

Typ57

200 WE

5,4%

10,0%

QP64

400 WE

Altbau

600 WE

O Fluktuationsquote 6,1 %

32

16,0%

11

Für 834 der 3.821 Genossenschaftswohnungen (= 21,8%)
bestehen noch bis Ende 2021 Belegungsbindungen
aus der Inanspruchnahme des Altschuldenhilfegesetzes. Diese Wohnungen dürfen nur gegen die Vorlage
eines passenden Wohnberechtigungsscheines (WBS)
einem Mitglied überlassen werden. Von den insgesamt
233 aufgekündigten Nutzungsverträgen waren 53
Wohnungen mit Belegungsbindungen betroffen. Dies
entspricht 6,4% der WBS-pflichtigen Wohnungen.
Dieser Anteil (6,4%) entspricht fast der durchschnittlichen Fluktuation in der Genossenschaft.

Zum 1. Juli 2015 hat die Genossenschaft „Grundsätze für die Vergabe von Genossenschaftswohnungen“
(Vergabegrundsätze) eingeführt, wodurch die Vergabe von Genossenschaftswohnungen für die Mitglieder grundsätzlich und transparent geregelt wird. Die
Vergabegrundsätze sind gemäß § 28 Buchstabe b) der
Satzung in der gemeinsamen Sitzung von Aufsichtsrat und Vorstand vom 28. April 2015 (Nr.195/2015)
beschlossen worden. Sie sind ebenfalls von der Vertreterversammlung der Genossenschaft am 4. Juni
2015 durch Beschluss bestätigt worden.

Den insgesamt 233 Kündigungen standen 241
Neuvertragsabschlüsse mit Mitgliedern der Genossenschaft gegenüber. Zum Berichtsjahresende war
demgemäß die Zahl der Neuvermietungen um 8
Wohnungen höher als die Zahl der gekündigten
Wohnungen.

Die Vergabegrundsätze regeln die vorrangige wohnliche Versorgung von Genossenschaftsmitgliedern
sowie die nachrangige Berücksichtigung von Mietinteressenten (die bisher nicht Mitglied der Genossenschaft sind). Grundsätzlich richtet sich die Zuteilung
von genossenschaftlichem Wohnraum nach der Dauer der Zugehörigkeit zur Genossenschaft (Zeitpunkt
des Mitgliedschaftserwerbs).

2012

21 WE
2013

2 WE

2011

13 WE

2010

26 WE

In den vergangenen Jahren konnte der
geringe Leerstand weiter abgebaut
werden.

34 WE

44 WE

Ende 2015 waren insgesamt 2 Wohnungen nicht
vermietet (31.12.2014: 13 WE, 31.12.2013: 21 WE,
31.12.2005: 127 WE). Damit besteht weiterhin eine
Vollvermietung in der Genossenschaft.

2014

2015

Seit 2005 wächst die Bevölkerung Berlins sukzessive.
In den Jahren von 2011 bis 2014 ist die Bevölkerung
von 3,3 Millionen Einwohnern auf 3,5 Millionen angestiegen (siehe Seite 7). Weiterhin hat Berlin im Berichtsjahr ca. 70.000 schutzsuchende Menschen aus
Krisengebieten aufgenommen.
Das stetige Bevölkerungswachstum führt zu einer
steigenden Nachfrage nach Wohnraum in der Genossenschaft. Die ansteigende Nachfrage hat – in Verbindung mit einer Optimierung der Vermietungsprozesse – im Berichtsjahr zu einem weiteren Rückgang der
Erlösschmälerungen um 113,5 T€ geführt. Während
die Genossenschaft Ende 2014 noch 154,2 T€ an entgangenen Sollmieten zu verzeichnen hatte, betrugen
diese Ende 2015 nur noch 40,7 T€.

12

Weiterhin hat der Vorstand „Grundsätze des Vorstandes für die Festlegung von Neuvermietungsentgelten
von Genossenschaftswohnungen für bereits wohnlich
versorgte Mitglieder“ (Grundätze Neuvermietungsentgelt) entwickelt, die ebenfalls ab dem 1. Juli 2015
wirksam sind.

Die Umsatzerlöse aus Sollmieten für Wohnungen
einschließlich Studentenzimmer, Garagen, PkwStellplätze und sonstige Mietobjekte waren auch im
Berichtsjahr die bedeutendste Einnahmequelle der
Genossenschaft. Sie hat sich von 13.057,2 T€ im Berichtsvorjahr um 228,6 T€ auf 13.285,8 T€ erhöht.
Dies entspricht einer prozentualen Erhöhung von 1,8%.

Nutzungsgebührenanpassungen für bewohnte Wohnungen nach dem jeweils gültigen Berliner Mietenspiegel (Vergleichsmiete nach § 558 BGB) sind im
Berichtsjahr – bis auf wenige Ausnahmen – nicht erfolgt. Die letzten diesbezüglichen Anpassungen sind
für 1.749 Genossenschaftswohnungen zum 1. April
2010 erfolgt.

Die mit 189,3 T€ bzw. 82,8% größte Position resultierte aus Neuvermietungen im Laufe des Geschäftsjahres 2015, deren Nutzungsgebühren ausgehend
von dem jeweils gültigen Berliner Mietenspiegel vereinbart wurden und der Vollauswirkung der Neubaufertigstellung Am Goldmannpark/Hartlebenstraße.

Derartige generelle Nutzungsgebührenanpassungen
für Mitglieder der Genossenschaft hält der Vorstand
aufgrund der seit Jahren rückläufigen Kapitalkosten
sowie der dargestellten Erhöhungen der Sollmieten
bei Neuvermietung auch im laufenden Geschäftsjahr
2016 – bis auf wenige Ausnahmen – für nicht erforderlich.

Ab dem 1. Mai 2015 ist in Berlin der neu veröffentlichte Berliner Mietenspiegel 2015 gültig. In Vorbereitung der Wiedervermietung frei gewordener Genossenschaftswohnungen wurden vielfach umfassende
Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten in
den Wohnungen vorgenommen, für die bis zu 20.000 €
je Wohnung investiert wurden.
In dieser Position enthalten sind weiterhin Mietzuschläge für Wohnungsanpassungen (z.B. Badmodernisierungen), die auf speziellen Wunsch neu einziehender Mitglieder durchgeführt wurden.

Umsatzerlöse aus Sollmieten
- in Tausend Euro -

2010

2011

12.511

12.313

12.088

+1,9%

2012

12.745

+1,9%
+1,6%

13.057

+2,5%

13.286

+1,8%

Zum Berichtsjahresende betrug die durchschnittliche
Nutzungsgebühr (netto-kalt) aller Genossenschaftswohnungen 5,27 €/m² Wfl. mtl. Nach einer aktuellen
Veröffentlichung1 des BBU – Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. betrug Ende
2014 die durchschnittliche Netto-Kaltmiete aller BBUMitgliedsunternehmen 5,43 €/m² Wfl. mtl.
Darüber hinaus erhielt die Genossenschaft degressive Aufwendungszuschüsse der öffentlichen Hand
aus dem Förderprogramm „Industrielle Bauweise“
(285.430,70 € bzw. 0,11 €/m² Wfl. mtl.).
Der weiteren Verknappung und Verteuerung des
Wohnraumangebotes versucht der Berliner Senat mit
einer ganzen Reihe von Verordnungen zu begegnen,
die den weiteren Anstieg bei den Bestands- und den
Angebotsmieten begrenzen und die zweckfremde
Nutzung von Wohnraum verhindern sollen:
•	Zweckentfremdungsverbotsverordnung:

2013

2014

2015

Im Durchschnitt erhöhten sich die Umsatzerlöse aus Sollmieten von
2010-2015 um 1,9% p.a.

Außerdem beinhaltet sie die Vollauswirkung der im
Zuge von Neuvermietungen des Jahres 2014 vorgenommenen Anpassungen der Nutzungsgebühren.
Die Umsatzerlöse aus Sollmieten haben sich, wie aus
der Grafik ersichtlich, innerhalb der letzten sechs Jahre um 1.198 T€ erhöht. Dies entspricht 9,9% oder
durchschnittlich 1,9% pro Jahr. Bei dieser Betrachtung darf nicht übersehen werden, dass hierin die
Nutzungsgebühren für die in 2014 fertiggestellten
Neubau- und Dachgeschoss-Wohnungen in Friedrichshagen (Am Goldmannpark 64/Hartlebenstraße
9) enthalten sind.

	Am 12. Dezember 2013 ist in Berlin das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz in Kraft getreten, mit dem
die zweckfremde Nutzung von Wohnraum, d.h. die
Nutzung von Wohnraum zu anderen als zu Wohnzwecken, unter Genehmigungsvorbehalt gestellt
wurde. Seit Mai 2014 ist eine Genehmigung erforderlich wenn:
	- 	Die Nutzung von Wohnraum zur wiederholten,
entgeltlichen, nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung, zur Fremdenbeherbergung oder im Rahmen einer gewerblichen Zimmervermietung genutzt wird. Hierunter
fallen auch die von den Genossenschaften betriebenen Gästewohnungen.
	- 	Die Nutzung von Wohnraum für gewerbliche
oder berufliche Zwecke erfolgen soll.
	 - 	 Wohnraum länger als sechs Monate leer steht.
	 - 	 Wohnraum baulich so verändert wird, dass dieser
nicht mehr für Wohnzwecke genutzt werden kann.

13

	 - 	 Wohnraum gänzlich beseitigt wird (Abbruch).
	 Erst ab dem 1. Mai 2016 ist für die Nutzung einer
genossenschaftlichen Gästewohnung eine zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung erforderlich.
Zuvor war diese für eine zweijährige Übergangsfrist
nur anzuzeigen. Diese erforderlichen Genehmigungen wurden den Genossenschaften zugesagt.
	 Allerdings bleibt abzuwarten, ob diese Genehmigung mit zu leistenden Ausgleichszahlungen verbunden werden wird. Es ist davon auszugehen, dass
die Genehmigungspraxis in den einzelnen Bezirken
unterschiedlich sein wird.
• Mietenbegrenzungsverordnung (Angebotsmieten):
	 Am 28. April 2015 hat der Senat die Verordnung zur
zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn gemäß § 556d
Absatz 2 BGB (Mietenbegrenzungsverordnung) erlassen, mit der Berlin zum Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt bestimmt wird. Hieraus
folgt, dass die sogenannte „Mietpreisbremse“ im
Zeitraum vom 1. Juni 2015 bis einschließlich 31. Mai
2020 in ganz Berlin zur Anwendung kommt.
	 Für alle ab 1. Juni 2015 abgeschlossenen Mietverträge über Wohnraum darf die Miete zu Beginn
des Mietverhältnisses grundsätzlich die ortsübliche
Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen (§
556d Abs. 1 BGB). Ausgenommen sind Wohnungen,
die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet
werden (Neubau) bzw. Wohnungen, die so umfassend modernisiert wurden, dass die Gesamtkosten
der Modernisierung dem Neubauniveau entsprechen.
	 Inwieweit diese Maßnahme den Mietpreisanstieg
bei den Angebotsmieten tatsächlich „bremst“ oder
aber die Qualität der angebotenen Wohnungen verschlechtern wird, kann derzeit noch nicht verlässlich
eingeschätzt werden.

14

	 Die bisherigen Erfahrungen zeigen, dass trotz bestehender Wohnraumknappheit hohe Anforderungen
an die Ausstattung und den Zustand der angebotenen Wohnungen gestellt werden. Es besteht aus
Sicht des Vorstandes das Risiko, dass der erwartete
Ausstattungsstandard der Wohnungen durch die
Mietenbegrenzung künftig nachlässt, da die vor einer Neuvermietung getätigten Investitionen durch
die Kappung der Angebotsmiete nicht rentierlich
sind.
• Kappungsgrenzenverordnung (Bestandsmieten):
	 Am 4. November 2015 hat der Bundesgerichtshof
durch Urteil (AZ: VIII ZR 217/14) entschieden, dass
die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin (vom 7. Mai 2013) rechtmäßig ist. Danach gilt
anstatt der allgemeinen Kappungsgrenze für Mieterhöhungen von 20% binnen drei Jahren in bestehenden Wohnraummietverhältnissen in ganz Berlin
eine Kappungsgrenze von 15%.
Nach Aussagen des Berliner Senats ist davon auszugehen, dass in den kommenden Jahren der Neubau
von Wohnungen nicht mit der ansteigenden Nachfrage Schritt halten kann und sich die Wohnraumknappheit weiter verschärft. Aus diesem Grunde ist damit
zu rechnen, dass es auch weiterhin staatliche Regulierungen des Wohnungsmarktes geben wird. Ein weiterer Schritt ist im laufenden Geschäftsjahr die personelle Aufstockung der bezirklichen Wohnungsämter.

Die in 2014 entstandenen Betriebskosten hat die Genossenschaft gegenüber ihren Mitgliedern im Berichtsjahr abgerechnet.
Gegenüber den vorhergehenden Abrechnungsperioden (2013, 2012) sind sowohl die kalten (1,50 €/m²)
als auch die warmen (0,78 €/m²) Betriebskosten konstant geblieben.

2010

2011

2012

2013

2014

Betriebskosten DPF eG €/m²

1,37

1,54

1,52

1,50

1,50

Heizkosten DPF eG €/m²

0,84

0,75

0,79

0,82

0,78

Betriebskosten BBU Ø €/m²

1,48

1,51

1,51

1,51

Heizkosten BBU Ø €/m²

0,88

0,85

0,97

1,00

Die nebenstehende Tabelle zeigt, dass sich die durchschnittlich je m² entstandenen und abgerechneten
Betriebskosten auf dem Niveau der vom BBU – Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. veröffentlichten Mittelwerte bewegen.

1,48

Am 31.12.2015 gehörten 4.899 Mitglieder der Genossenschaft an. Gegenüber dem Vorjahr hat sich die
Zahl der Mitglieder damit um 70 erhöht (2014: 4.829
Mitglieder).

0,88

Der 2006 einsetzende leichte Anstieg der Mitgliederentwicklung hat sich damit auch im Berichtsjahr 2015
fortgesetzt. Seit 2001 ist die Zahl unserer Mitglieder
damit um rund 10% angestiegen (2001: 4.440 Mitglieder).

1,54

1,52

1,51

1,51

1,51

1,50

0,97

1,00

0,79

0,82

2012

2013

1,50

1,37

0,84

2010

0,85
0,75

2011

0,78

2014

Betriebskosten DPF eG €/m²

Heizkosten DPF eG €/m²

Betriebskosten BBU Ø €/m²

Heizkosten BBU Ø eG €/m²

Entwicklung der Betriebs- und Heizkosten im Vergleich zum Mittelwert des BBU - Verbandes BerlinBrandenburgischen Wohnungsunternehmen e.V.

Im Berichtsjahr hat sich die Zahl der Mitglieder um
70 erhöht. Seit 2001 ist der Mitgliederbestand der
Genossenschaft um 10% angewachsen.

+70
4.899

4.829

4.766

4.701

4.673

4.661

4.624

4.573

4.574

4.532

Kündigungen

Anzahl der
Mitglieder
./. 176

Übertragungen

./. 14

Todesfälle

./. 55

Ausschlüsse

./. 9

./. 254

Zugänge

2015

2013

2014

2011

2012

2009

2010

2008

2007

4.460

Abgänge

Neumitglieder

2006

2005

4.469

4.440

4.448
2003

2004

2002

2001

4.405

+ 459 Mitglieder

Der Anstieg der Mitgliederzahl um 70 auf 4.899 ergibt sich aus 254 Abgängen und aus 324 Zugängen,
die sich wie nebenstehend zusammensetzen.
Die Genossenschaft kann damit eine anhaltend positive Entwicklung ihres Mitgliederbestandes verzeichnen.

+ 246

Beitritt als Ehepartner
eines Mitgliedes

+ 14

Beitritt als Lebenspartner
eines Mitgliedes

+ 27

Eintritt durch Erben
eines Mitgliedes
Übertragungen
Minderjährige Kinder
eines Mitgliedes
Mitgliederzuwachs im
Berichtsjahr:

+7
+ 28
+2

+ 324
+ 70

15

552

80-89 Jahre

1.222

70-79 Jahre
591

60-69 Jahre
50-59 Jahre

748
527

40-49 Jahre

618

30-39 Jahre

563

20-29 Jahre

Mit dem Abschluss der 6. Wahlen zur Vertreterversammlung Anfang 2016 verfügt die Genossenschaft
über eine arbeitsfähige Vertreterversammlung für die
Wahlperiode 2016 – 2020.

1 	 BBU-Marktmonitor 2015, S.55

16

55,2%
44,0%

hr
e

hr
e
>

30

Ja

Ja
0

0
-2
10

10
5-

Ja

Ja

hr
e

hr
e

30,4%

35,0%

hr
e

Während Mitglieder mit einer Zugehörigkeit bis zu 10
Jahren sich nur mit bis zu 35% an der Wahl beteiligt
haben, stieg die Wahlbeteiligung bei Mitgliedern, die
über 30 Jahre der Genossenschaft angehören, auf
über 70% an (siehe nebenstehende Grafik).

73,5%

Ja

Eine Analyse der Wahlbeteiligung hat ergeben, dass
mit zunehmender Mitgliedschaftsdauer auch der Anteil der Mitglieder ansteigt, die sich an den Wahlen zur
Vertreterversammlung durch Stimmabgabe beteiligen.

Rund 25% der DPF-Mitglieder (1.222) gehören der
Altersgruppe 70 - 79 Jahre an.

5

Insgesamt haben 2.390 Mitglieder an den Wahlen
durch Stimmabgabe teilgenommen. Dies entspricht
einer Wahlbeteiligung von 47,4%. Bei den vorhergehenden Wahlen zur Vertreterversammlung lag die
Wahlbeteiligung bei 51,2%. Die Quote ist demnach
um 3,8% zurückgegangen. Sie liegt mit 47,4% jedoch über der durchschnittlichen Wahlbeteiligung
vieler vergleichbarer Genossenschaften. Gewählt
wurden 81 Vertreter und 27 Ersatzvertreter. 77 Vertreter (= 71,3%) gehörten bereits der vorhergehenden Vertreterversammlung an.

23

<10-19 Jahre

<

Im Berichtsjahr fanden die 6. Wahlen zur Vertreterversammlung (2016 – 2020) seit der Umgründung der
Genossenschaft im Jahre 1991 statt.

-3

In nahezu allen anderen Altersgruppen liegt der Mitgliederbestand bei 10 – 15% (siehe nebenstehende
Grafik).

54

>90 Jahre

20

Die Altersstruktur entspricht dem hohen Anteil der
Mitglieder, die der Genossenschaft seit der Gründung
angehören und die die ihnen überlassene Genossenschaftswohnung seit dem Erstbezug Ende der Fünfziger-, Anfang der Sechzigerjahre bewohnen. 25% der
Mitglieder gehören der Altersgruppe 70 – 79 Jahre
an. Diese stellt mit 1.222 Mitgliedern die mit Abstand
größte Altersgruppe der DPF-Mitglieder dar.

Mit zunehmender Dauer der Mitgliedschaft steigt
die Wahlbeteiligung.

1.3. Instandhaltung, Instandsetzung, Modernisierung und Neubau
Den Schwerpunkt unter diesem Titel bildeten im
Jahr 2015
1. 	die Weiterführung der Strangsanierung
2. der Beginn unseres Neubauvorhabens in PankowRosenthal
In der Michelangelostraße, einem Wohnhaus mit 40
Wohneinheiten des Typs QPb61, erfolgte im Berichtsjahr die Sanierung der Heizung, die Umstellung der
Warmwasserversorgung, die bisher durch Gasdurchlauferhitzer erfolgte, auf zentrale, fernwärmegestützte
Warmwasserbereitung. Neben der Heizungsumstellung
und der Warmwasserbereitung wurden auch alle Kaltwasserleitungen und Abwasserleitungen erneuert. Die
Elektrosteigeleitungen wurden in diesem Zusammenhang ebenfalls, bei gleichzeitiger Zählerzentralisation,
ertüchtigt. Alle Wohnungen wurden mit Elektro-Ceranherden ausgestattet. Wie auch in den Vorjahren wurden für diese Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten keine Erhöhung der Nutzungsgebühren geltend
gemacht. In dem Wohnhaus wurden für die Sanierung
und Modernisierung 758,4 T€ aufgewendet.

In Analogie zu dem im Jahr 2014 begonnenen Austausch der Kalt- und Warmwasserpanzerschläuche unserer Wohnungen Am Tierpark, wurde dieser Wechsel
in unserer Marzahner Wohnanlage (Märkische Allee
70–88 sowie Allee der Kosmonauten 50–54 und 60–66)
im Berichtsjahr vorgenommen. Hierfür wurden 286 T€
eingesetzt.
Nachdem im Jahr 2014 in den Wohnhäusern der Balaton- und Moldaustraße die Strangsanierung abgeschlossen wurde, konnten im Berichtsjahr die Außenanlagen dieser Häuser neu gestaltet werden. Hierbei
wurden auch Fahrradhäuser und eine neue Müllstandsfläche errichtet.
Auch in der Marzahner Wohnanlage wurde die Gestaltung der Außenanlagen weitergeführt. Die Neugestaltung und Ergänzung von Spielplatzanlagen in der Hänsel- und Blankenburger Straße waren ebenso Teil der
Arbeiten in den Freianlagen.
Insgesamt wurden für Außenanlagen der Genossenschaft 519,8 T€ investiert (hiervon aktiviert: 163,8 T€).

17

Im Oktober 2015 fiel der Startschuss für unser Neubauvorhaben in Pankow-Rosenthal für insgesamt 16 Wohnungen. Hierbei handelt es sich um vier Zweizimmerwohnungen, zwei Dreizimmerwohnungen und acht
Vierzimmerwohnungen. Ferner werden gleichzeitig
zwei genossenschaftliche Gästewohnungen errichtet.
Bei den vier Erdgeschosswohnungen handelt es sich
um barrierefreie Wohnungen gemäß Bauordnung Berlin. Alle Wohnungen erhalten einen Tiefgaragenstellplatz. Die Investitionskosten für dieses Vorhaben beliefen sich im Jahr 2015 auf 674,5 T€.
Nach Abschluss des Vorhabens in Pankow-Rosenthal
ist die Bebauung unseres Grundstücks Harzer Straße
in Alt-Treptow vorgesehen. In Vorbereitung auf die Genehmigungsplanung fanden im Jahr 2015 zwei Mitgliederveranstaltungen statt. Hierbei wurden die Bewohner unserer Wohnanlage in Alt-Treptow (Lohmühlen-,
Grabow- und Lexisstraße) über unsere ersten Überlegungen informiert. Auf dieser Basis diskutierten wir
gemeinsam die verschiedensten Bebauungsvarianten
und die weitere Vorgehensweise in diesem Werkstattverfahren. Aufgewendet wurde im Jahr 2015 hierfür
ein Betrag von 18,8 T€.
Der Gesamtbetrag der Anlagenzugänge beläuft sich für
das Jahr 2015 auf 1.066,8 T€.
Wie in den Jahren zuvor, konnten mietwirksame Modernisierungen in unseren Wohnungen überwiegend
dort stattfinden, wo zum einen die Neuvermietung

89,3 T€

103,2 T€

anstand oder ein entsprechender Wunsch durch die
teilweise schon langjährigen Wohnungsnutzer an
uns herangetragen wurde. So konnten im Geschäftsjahr 2015 die Bäder in 66 Wohnungen für insgesamt
381,3 T€ modernisiert werden. Insbesondere im Zusammenhang mit Neuvermietungen wurden Elektro-,
Maler- und Fußbodenarbeiten gleichlaufend erledigt.
Neue Zimmertüren und einbruchshemmende Wohnungseingangstüren runden das Bild unserer Modernisierungsmaßnahmen ab.
Eine weitere Maßnahme im Bereich Instandsetzung
und Modernisierung war die Sanierung der Balkone an
unserem Wohnhaus in der Schillingstraße 24–26. Für
187,7 T€ wurden die 44 betroffenen Balkone instandgesetzt.
Der Gesamtbetrag für die Instandhaltung und aufwandswirksame Modernisierung beträgt im Jahr 2015:
2.687,2 T€.
Aufwendungen für die laufende Instandhaltung des
Bestandes der Genossenschaft beliefen sich auf 782 T€
(Vorjahr 748 T€). Mit den gleichen Schwerpunkten, wie
Sanitär-, Klempner-, Elektro- und Tischlerarbeiten, war
wiederum ein leichter Anstieg des Aufwandes zu verzeichnen. Im Rahmen der Planung geht die Genossenschaft von einer Fortsetzung dieses Trends für künftige
Zeiträume aus.

87,3 T€

39,5 T€
61,5 T€
355,9 T€
Treppenhäuser
Außenanlagen
381,3 T€

Strangsanierung
Austausch Panzerschläuche
Balkonsanierung
Wohnungsanpassung
Umbau Bäder
Fassadensanierung
Bodenbeläge

337,2 T€

einbruchhemmende Türen
Sonstiges

187,7 T€
285,9 T€

18

758,4 T€

1.4. Finanzierungsmaßnahmen
Die Genossenschaft konnte im Geschäftsjahr ihre
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten von
58,7 Mio. € auf 52,1 Mio. € reduzieren. Neben den
planmäßigen Tilgungen i.H.v. 2,8 Mio. € wurden
Sondertilgungen i.H.v. 3,8 Mio. € geleistet. Die vorgenommenen Sondertilgungen sind Ausdruck der
Finanzierungsstrategie die eigenen und sehr gering
verzinsten Finanzmittel zu verwenden, um höher verzinste Fremdmittel abzulösen. Im Ergebnis reduzierte
sich der Schuldenstand und damit einhergehend der
Zinsaufwand.

der Genossenschaft. Im Geschäftsjahr 2015 beschritt
die Genossenschaft einen neuen Weg, um im besonderen Maße vom günstigen Finanzierungsumfeld
profitieren zu können. Bei zwei Darlehen mit einem
Gesamtvolumen in Höhe von 1.552,3 T€ wurden
kurzfristige Zinsbindungen auf Basis des 3-MonatsEuribors vereinbart. Der Referenzzinssatz des Euribors mit einer dreimonatigen Laufzeit erreichte einen
Durchschnittswert in 2015 von -0,02%, wodurch für
die zwei betroffenen Darlehen lediglich die vereinbarte Marge für die Bank fällig wurde.

Die geringeren Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten führten dazu, dass die durchschnittliche
Verbindlichkeit je Wohnung mit 13,6 T€ gegenüber
dem Vorjahr (15,4 T€ je Wohnung) deutlich gesenkt
werden konnte. Damit reduzierten sich auch die Verbindlichkeiten je m² Wohnfläche um 32 € auf 251 €.
Die Europäische Zentralbank (EZB) hat ihre expansive
Geldpolitik als Reaktion auf die niedrige Inflationsrate
sowie der eingetrübten Konjunkturaussichten in einigen EU-Staaten beibehalten und den Leitzins auf
dem Niveau von 0,05% belassen. Der erstmalig im
Jahr 2014 eingeführte Strafzins für Geld, das Banken
über Nacht bei der Notenbank anlegen, beträgt weiterhin 0,3%. Das mittlerweile auf 1,5 Billionen Euro
angelegte Kaufprogramm, das auch Pfandbriefe und
Hypothekenpapiere umfasst, soll bis mindestens Ende
März 2017 fortgeführt werden.

Im Vergleich hatte der 10-jährige DGZF-Einstand
(DGZF-Pfandbriefkurve Deutsche Girozentrale Fixing),
der als Referenzgröße für Zinsbindungen über 10 Jahre dient, einen Jahresdurchschnittswert von 0,79%.
Die DGZF-Pfandbriefkurve zeigte im betrachteten
Geschäftsjahr eine hohe Volatilität. Der 10-jährige
DGZF-Einstand erreichte im April mit 0,39% einen
historischen Tiefststand. Anschließend kam es bis
zum Juni zu einem Anstieg des Zinssatzes auf 1,20%.
Zum Jahresende fiel der Zinssatz auf 0,85% zurück.

Diese geldpoltischen Entscheidungen haben unmittelbaren Einfluss auf die Finanzierungsbedingungen

Die variable Finanzierung auf Basis des 3-MonatsEuribors hat sich rückblickend im Jahr 2015 als ein
günstiges Finanzierungsinstrument erwiesen. Die
Entwicklung der Zinssätze für kurz- und längerfristige Zinsbindungen unterliegen einer permanenten
Beobachtung, um ggf. auf Marktveränderungen unverzüglich reagieren zu können. Für den Fall, dass das
Zinsniveau der variablen Darlehen deutlich ansteigt,
können diese in ein Festzinsdarlehen umgewandelt
19

•	Zum 30.05.2015 endete die 6-jährige Zinsbindungsfrist für ein bei der Deutschen Kreditbank AG
(DKB) geführtes Darlehen mit einem Zinssatz i.H.v.
3,72% p.a. und einer anfänglichen Tilgung i.H.v.
14,95% p.a. Das Darlehen war zum Ende der Zinsbindungsfrist vollständig getilgt.

werden. Der Anteil der variablen Darlehen am Gesamtbestand der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten beträgt zum Geschäftsjahresende 2,9%.
Die Genossenschaft beabsichtigt den Finanzierungsbedarf des Neubauvorhabens in Berlin Pankow, Mittelstraße 2-3, vorerst über variabel verzinste Darlehen
auf Basis des 3-Monats-Euribors zu finanzieren. Unter
der Annahme, dass der Kapitalmarkt keine großen
Veränderungen erfährt, bietet sich die Chance, dass
die Kapitalkosten lediglich in Höhe der vereinbarten
Marge anfallen. Die variablen Darlehen unterliegen
einer Kündigungsfrist von drei Monaten, wodurch die
Genossenschaft in die Lage versetzt wird, kurzfristig
auf Veränderungen des Kapitalmarktes reagieren zu
können.

•	Am 30.09.2015 endete die 10-jährige Zinsbindungsfrist für ein KfW-Darlehen mit einer Restvaluta i.H.v. 1.713.191,32 € und einem Zinssatz von
1,90% p.a. Die Hausbankfunktion wurde von der
Deutschen Kreditbank AG (DKB) übernommen.
Dieses Darlehen wurde mit 713.191,32 € aus Eigenmitteln der Genossenschaft zurückgezahlt.
Die verbleibenden 1.000.000,00 € wurden zum
01.10.2015 mit einem variablen Darlehen finanziert. Dabei wurde der Sollzinssatz auf Basis des
3-Monats-Euribor zuzüglich einer Marge p.a. bis
zum 30.09.2020 und eine Tilgungsleistung i.H.v.
50.000,00 € p.a. vereinbart.

Nachfolgende Finanzierungsmaßnahmen wurden im
Geschäftsjahr 2015 vollzogen:
• 	Am 13.03.2015 wurde ein KfW-Darlehen i.H.v.
409.789,33 €, welches bei der Berliner Volksbank
eG geführt wurde, vor dem Ende der 10-jährigen
Zinsbindungsfrist (30.09.2016) vorzeitig zurückgezahlt. Dadurch wurden Zinsen i.H.v. 18.831,67 €
eingespart.

Die Genossenschaft legt auch bei ihrer Finanzierungsstrategie einen großen Fokus auf die Diversifizierung
von Risiken. Wie in der untenstehenden Grafik ersichtlich, verteilen sich die Restvaluten auf verschiedene Kreditinstitute (KI). Dadurch wird der Grundsatz
der Risikostreuung eingehalten und in Folge dessen
die Abhängigkeit zu einzelnen Fremdkapitalgebern
reduziert.

• 	Ebenso wurde am 31.03.2015, entsprechend der
langfristigen Finanz-, Liquiditäts- und Erfolgsplanung, ein bei der Berliner Volksbank eG bestehendes Darlehen nach Ende der 10-jährigen Zinsbindungsfrist mit einer Restvaluta i.H.v. 2.714.267,59 €
aus Eigenmitteln der Genossenschaft zurückgezahlt.

KI 7
0,25%
KI 6
5,18%

• 	Ein bei der Westfälischen Landschaft Bodenkreditbank AG (WL Bank AG) bestehendes KfW-Darlehen
mit einem Zinssatz i.H.v. 2,65% p.a. und einer Restvaluta i.H.v. 552.304,07 € wurde zum 01.04.2015 in
ein variables Darlehen umgewandelt. Dabei wurde
der Sollzinssatz auf Basis des 3-Monats-Euribor zuzüglich einer Marge bis zum 30.03.2020 und eine
Tilgungsleistung i.H.v. 36.000,00 € p.a. vereinbart.

KI 5
11,13%

KI 1
28,22%

KI 4
14,50%

KI 2
21,43%

70.000 T€

65.000 T€

16.825,52 €

16.169,01 €

18.000 €

16.419,68 €
15.371,97 €

64.055 T€
61.555 T€

16.000 €
13.658,34 €

62.510 T€

60.000 T€

14.000 €
12.000 €

58.736 T€

10.000 €
55.000 T€
52.119 T€
50.000 T€

8.000 €
6.000 €
4.000 €

45.000 T€
2.000 €
40.000 T€

2011

2012
Restvaluten

20

2013

KI 3
19,29%

2014
Verschuldung je Wohnung

2015

Innerhalb von fünf Jahren
konnten die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten um 11.936 T€
reduziert werden.

1.5. Entwicklung im Personal- und Sozialbereich
Zum Stichtag waren in der Genossenschaft insgesamt
38 Mitarbeiter inklusive Auszubildende beschäftigt.
Der Personalbestand stellt sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar:
Gliederung
nach Berufsgruppen

31.12.2015

31.12.2014

Vorstand

2

2

Angestellte

20

22

Regiehandwerker

1

1

Hausmeister/Hauswarte/
Reinigungspersonal

11

11

Auszubildende

4

5

Gesamt:

38

41

Die personellen Veränderungen in der Genossenschaft beruhen im Wesentlichen auf einem durch
Fristablauf beendeten Arbeitsvertrag, auf der Beendigung eines Ausbildungsverhältnisses durch erfolgreiches Bestehen der Abschlussprüfung sowie dem
Weggang von drei Angestellten aufgrund privater
Umstände und beruflicher Veränderungswünsche.
Aufgrund der bereits zum Ende des Geschäftsjahres
2012 doppelt besetzten Stelle in der Abteilung Vermietung & Bewirtschaftung, wurden im Geschäftsjahr
nur zwei Neueinstellungen vorgenommen. Darüber
hinaus wurde das Ausscheiden eines langjährigen
Hausmeisters durch Eintritt in den Ruhestand durch
die Neubesetzung der Stelle kompensiert. Das Durchschnittsalter der Mitarbeiter erhöhte sich leicht um 2
auf 46 Jahre.

21

Die Gehälter und Löhne der Angestellten und gewerblichen Arbeitnehmer erhöhten sich ab dem
01.07.2015 aufgrund des geltenden Tarifvertrages
der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft um 2,40%.
Dieser sieht eine weitere Erhöhung der Löhne und
Gehälter zum 01.07.2016 um 2,20% vor.
Der Aufwand für Löhne und Gehälter zuzüglich Sozialabgaben – ohne Altersversorgung, Unfallumlage
und Ähnliches – hat sich dennoch gegenüber dem
Vorjahr um rund 27,3 T€ bzw. 1,37% verringert. Dies
ist einerseits durch die personellen Veränderungen
und andererseits durch die Beendigung der Entgeltfortzahlung für langfristig erkrankte Mitarbeiter im
Geschäftsjahr begründet.

22

Die Genossenschaft verfügt über einen qualifizierten und erfahrenen Mitarbeiterbestand. Für die regelmäßige arbeitsplatzbezogene Weiterbildung aller
Beschäftigten durch inner- und außerbetriebliche
Fortbildungsmaßnahmen, Fachliteratur und Anwenderberatung für die in der Genossenschaft eingesetzte wohnungswirtschaftliche Software Blue Eagle wurden im Geschäftsjahr 5,3 T€ aufgewendet (Vorjahr
5,2 T€).

1.6. Risikomanagement
Seit Jahren fester Bestandteil der Genossenschaft ist
ein umfassendes Risikomanagement. Integriert in die
täglichen Geschäftsprozesse, versetzt das Risikomanagement, bestehend aus dem internen Kontrollsystem (IKS), dem darauf aufbauenden Controlling und
dem Risikofrühwarnsystem, den Vorstand und den
Aufsichtsrat jederzeit in die Lage, Unternehmensrisiken
frühzeitig zu erkennen und zeitnah mit entsprechenden Maßnahmen zur Risikobegrenzung beizutragen.
Eine stetige Weiterentwicklung der einzelnen Elemente des Risikomanagements und deren konsequente
Anwendung, sorgte im Geschäftsjahr 2015 zu jeder
Zeit für detaillierte finanzwirtschaftliche und unternehmensbezogene Analysen hinsichtlich möglicher
Risikopotentiale und der Aufdeckung von Ursachen
für auftretende Planabweichungen.
Für eine umfassende Risikoberichterstattung in der
Genossenschaft kommen u. a. folgende Instrumente
zum Einsatz:

•	Zehnjährige Finanz-, Liquiditäts- und Erfolgspläne
•	wichtige betriebliche Kennzahlen und Frühwarnindikatoren
•	monatliche Leerstands- und Fluktuationskennzahlen
einschließlich dazugehöriger Kündigungsgründe, Gegenmaßnahmen und Handlungsalternativen
•	monatliche, differenzierte Budgetpläne u. a. für Instandhaltung/Instandsetzung, Modernisierung, Baumaßnahmen und Marketing
Über die Ergebnisse des ganzheitlichen Risikomanagements wurde turnusmäßig dem Aufsichtsrat in
gemeinsamen Sitzungen von Aufsichtsrat und Vorstand berichtet. Dabei wurde auch im Geschäftsjahr
2015 diese Risikoanalyse durch Informationen zur
aktuellen Geschäftstätigkeit und zu den die Genossenschaft möglicherweise betreffenden Markt- und
Gesetzesänderungen komplettiert.
23

Neben der Überwachung externer Risikofaktoren bestehen in der Genossenschaft zur Vorbeugung von
Schadensfällen und damit zur weiteren Risikovorsorge zusätzlich u. a. noch folgende Maßnahmen, Vereinbarungen und Ordnungsvorschriften:
• Compliance-Regeln
• Kassenordnung
• Zahlungsvorschriften (Vier-Augen-Prinzip)
• Regelungen zu Unterschriftenvollmachten
• Vertretungs- und Zuständigkeitsregeln
• Datenschutzverpflichtung
• EDV-Sicherheitsrichtlinien und -überprüfungen
• Auftragsvergaberichtlinien
•	Grundsätze für die Vergabe von Genossenschaftswohnungen und zur Festlegung von Neuvermietungsentgelten
•	Verhaltensregeln i.S.d. Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes
• Geräte- und Betriebsmitteleinweisungen
• Arbeitsmedizinische Untersuchungen

1.7. Nachtragsbericht
Wesentliche Vorgänge, die für die Vermögens-, Finanz- oder Ertragslage der Genossenschaft von besonderer Bedeutung sind, lagen zum Bilanzstichtag
und zum Zeitpunkt der Aufstellung des Jahresabschlusses für das Geschäftsjahr 2015 nicht vor.

24

2. Vermögenslage
der Genossenschaft

2. Vermögenslage der Genossenschaft
Der Vermögensaufbau und die Kapitalstruktur der Wohnungsbaugenossenschaft DPF eG stellen sich, untergliedert
in den langfristigen sowie mittel- und kurzfristigen Bereich, wie folgt dar:
2015

2014

T€

%

T€

Veränderung
%

T€

Aktiva
Langfristiger Bereich:
Sachanlagevermögen

127.700,8

94,2

125.669,4

92,6

2.031,4

10,2

0,0

10,2

0,0

0,0

7,5

0,0

9,4

0,0

-1,9

127.718,5

94,2

125.689,0

92,6

2.029,5

Finanzanlagevermögen
Geldbeschaffungskosten

Mittel- und kurzfristiger Bereich:
Übriges Vorratsvermögen

23,4

0,0

28,3

0,0

-4,9

Forderungen und sonstige
Vermögensgegenstände
und Rechnungsabgren­
zungsposten

142,3

0,1

117,6

0,1

24,7

7.753,8

5,7

9.875,0

7,3

-2.121,2

7.919,5

5,8

10.020,9

7,4

-2.101,4

135.638,0

100,0

135.709,9

100,0

-71,9

81.285,5

59,9

74.691,3

55,0

6.594,2

831,8

0,6

806,4

0,6

25,4

52.118,5

38,4

58.736,3

43,3

-6.617,8

134.235,8

98,9

134.234,0

98,9

1,8

221,7

0,2

252,8

0,2

-31,1

1.180,5

0,9

1.223,1

0,9

-42,6

1.402,2

1,1

1.475,9

1,1

-73,7

135.638,0

100,0

135.709,9

100,0

-71,9

Flüssige Mittel

Bilanzvolumen
Passiva
Langfristiger Bereich:
Eigenkapital
Pensionsrückstellungen
Fremdkapital

Mittel- und kurzfristiger Bereich:
Rückstellungen
Verbindlichkeiten

Bilanzvolumen

In der Übersicht wurden die unfertigen Leistungen
in Höhe von 4.977,6 T€ (Vorjahr 4.853,1 T€) mit den
erhaltenen Anzahlungen in Höhe von 5.088,8 T€
(Vorjahr 5.081,7 T€) verrechnet. Da die erhaltenen
Anzahlungen höher sind als die abzurechnenden
Betriebskosten bzw. unfertigen Leistungen, ist eine
kurzfristige Verbindlichkeit in Höhe von 111,2 T€ in
die o. g. Darstellung eingeflossen.
Das langfristige Vermögen erhöht sich auf 127.718,5
T€ (Vorjahr 125.689,0 T€). Der Buchwertanstieg ergibt sich aus den Anlagenzugängen betreffend Anschaffungs- / Herstellungskosten i.H.v. 1.146,6 T€
26

und den Zuschreibungen aus Wertaufholungen i.H.v.
3.762.8 T€. Den Zugängen stehen Abschreibungen
von 2.875,3 T€ und Anlagenabgänge von 2,7 T€ gegenüber, wodurch das Sachanlagevermögen um insgesamt 2.031,4 T€ ansteigt.
Im mittel- und kurzfristigen Bereich ist der Rückgang auf
7.919,5 T€ (Vorjahr 10.020,9 T€) im Wesentlichen auf die
Reduzierung der liquiden Mittel um 2.121,2 T€ zurückzuführen.

Das Bilanzvolumen hat somit gegenüber dem Vorjahr
um 71,9 T€ auf 135.638,0 T€ abgenommen. Der Anteil des langfristigen Vermögens am Gesamtvermögen (Bilanzvolumen) beträgt 94,2% (Vorjahr 92,6%)
vom Gesamtvermögen und ist langfristig vollständig
durch Eigen- sowie Fremdkapital finanziert.

In den zurückliegenden Jahren entwickelten sich Eigenkapital und Eigenkapitalquote wie folgt:

73.080,3 T€

74.691,3 T€

81.285,5 T€

Der Vermögensaufbau der Genossenschaft ist zum
31. Dezember 2015 hinsichtlich der Fristigkeit von
Vermögens- und Schuldteilen vollständig ausgeglichen. Die dem Unternehmen langfristig zur Verfügung stehenden Mittel (134.235,8 T€ = 98,9%) finanzieren – neben langfristigen Vermögenswerten
(127.718,5 T€ = 94,2%) – noch 6.517,3 T€ im mittelund kurzfristigen Bereich.

71.470,7 T€

Das Fremdkapital reduziert sich um 6.617,8 T€ auf
52.118,5 T€ (Vorjahr 58.736,3 T€).

70.496,7 T€

Das Eigenkapital erhöhte sich absolut um 6.594,2 T€
auf 81.285,5 T€. Gemessen am Bilanzvolumen beträgt der Anteil des Eigenkapitals 59,9% (Vorjahr
55,0%). Der Zuwachs wird mit 6.551,3 T€ durch den
Jahresüberschuss und mit 42,9 T€ durch die Erhöhung
der Geschäftsguthaben der Mitglieder getragen.

2011

2012

2013

2014

2015

Der kontinuierliche Anstieg des Eigenkapitals und der
Eigenkapitalquote hält an

59,9 %

Die Restbuchwerte des Grundvermögens (Sachanlagen abzüglich Betriebs- und Geschäftsausstattung) je
Quadratmeter Wohn- und Gewerbefläche entwickelten sich in den letzten fünf Jahren wie folgt:
2011

621,30 €/m2

2012

609,96 €/m2

2013

611,68 €/m2

2014

601,90 €/m2

2015

611,43 €/m2

55,0 %
52,6 %

53,0 %

51,3 %

2011

2012

2013

2014

2015

Das Eigenkapital setzt sich wie folgt zusammen:

Geschäftsguthaben der verbleibenden
Mitglieder
Ergebnisrücklagen
Kapitalrücklage
Sonderrücklage gem. § 27 Abs.2 DMBilG

31.12.2015
T€

31.12.2014
T€

Veränderung
T€

6.503,5

6.460,6

42,9

20.691,4

14.140,1

6.551,3

82,1

82,1

0,0

54.008,5

54.008,5

0,0

81.285,5

74.691,3

6.594,2

Das Bilanzvolumen entwickelte sich in den zurückliegenden Geschäftsjahren wie folgt:
2011

137.486,5 T€

2012

135.855,0 T€

2013

137.960,2 T€

2014

135.709,9 T€

2015

135.638,0 T€
27

3. Finanzlage
der Genossenschaft

3. Finanzlage der Genossenschaft
Die Genossenschaft konnte ihren Zahlungsverpflichtungen im Jahr 2015 stets fristgerecht nachkommen. Die Finanzlage ist zum 31. Dezember 2015 ausgeglichen. Die
nachfolgende Kapitalflussrechnung macht Herkunft und
Verwendung der geflossenen Finanzmittel transparent.
2015
T€

2014
T€

Jahresüberschuss

6.551,3

1.534,8

Abschreibungen auf Anlagevermögen

2.875,3

2.850,8

1,9

1,9

-3.762,8

0,0

-37,8

36,0

-2,3

-5,2

-25,4

77,3

Laufende Geschäftstätigkeit

Abschreibungen auf Geldbeschaffungskosten
Zuschreibung Anlagevermögen
Veränderung Rückstellung
Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen
Veränderungen im Umlaufvermögen einschließlich Rechnungsabgrenzung
Veränderung der kurzfristigen Passiva
Zinsaufwendungen
Zinserträge
Sonstige Beteiligungserträge
Cash-Flow aus laufender Geschäftstätigkeit

-34,7

-147,0

2.235,3

2.640,0

-46,1

-70,2

-0,3

-0,3

7.754,4

6.918,1

0,0

-1,4

-1.146,6

-1.589,2

2,7

0,0

46,1

70,2

Investitionstätigkeit
Auszahlung für Investitionen in das immaterielle Anlagevermögen
Auszahlung für Investitionen in das Sachanlagevermögen
Einzahlung aus Abgang Anlagevermögen
Erhaltene Zinsen
Erhaltene Beteiligungserträge
Cash-Flow aus Investitionstätigkeit

0,3

0,4

-1.097,5

-1.520,0

Finanzierungstätigkeit
Veränderung Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder

42,9

76,2

Auszahlung planmäßigen Tilgungen

-2.780,5

-3.770,7

Auszahlung außerplanmäßige Tilgung

-3.837,3

-2,7

Gezahlte Zinsen

-2.203,2

-2.603,8

Cash-Flow aus Finanzierungstätigkeit

-8.778,1

-6.301,0

Veränderung des Finanzmittelfonds

-2.121,2

-902,9

Die liquiden Mittel verzeichnen gegenüber dem Vorjahr einen Rückgang um 2.121,2 T€. Dabei ist zu
berücksichtigen, dass die Genossenschaft außerplanmäßige Tilgungen i.H.v. 3.837,3 T€ leistete, wodurch
sich der Schuldenstand reduzierte.
Entwicklung des
Finanzmittelbestands:

2015
T€

2014
T€

9.875,0

10.777,9

Veränderung des
­Liquiditätssaldos

-2.121,2

-902,9

Stand am 31.12.

7.753,8

9.875,0

Stand 1. Januar

29

Zum Bilanzstichtag verfügte die Genossenschaft über
liquide Mittel von 7.753,8 T€ (Vorjahr 9.875,0 T€).
Davon waren zum Bilanzstichtag 5.700,0 T€ höher
verzinslich angelegt. Die weiterhin gute Liquidität
ermöglicht einen ausreichenden Handlungsspielraum
für die Zukunft.

Wohnungswirtschaftliche Darstellung des Cash-Flows
aus der laufenden Geschäftstätigkeit
Cash-Flow aus laufender Geschäftstätigkeit

2014 T€

7.754,4

6.918,1

Zinszahlungen

-2.203,2

-2.603,8

planmäßige Tilgungen für Objektfinanzierungsmittel

-2.780,5

-3.770,7

2.770,7

543,6

Cash-Flow aus der laufenden Geschäftstätigkeit nach Annuität für Objektfinanzierungsmittel

Der Cash-Flow aus der laufenden Geschäftstätigkeit
(7.754,4 T€) reichte im Geschäftsjahr 2015 aus, um die
planmäßigen Tilgungen für Objektfinanzierungsmittel
(2.780,5 T€) sowie die Zinszahlungsverpflichtungen
(2.203,2 T€) zu decken. Es verbleibt aus diesem Bereich ein Cash-Flow-Überschuss von 2.770,7 T€.
Die liquiden Mittel entwickelten sich im Fünf-JahresVergleich wie folgt:

Entwicklung der liquiden Mittel
2011

30

2015 T€

8.478,1 T€

2012

9.089,6 T€

2013

10.777,9 T€

2014

9.875,0 T€

2015

7.753,8 T€

4. Ertragslage
der Genossenschaft

4. Ertragslage der Genossenschaft
Die nach betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten gegliederte Erfolgsrechnung stellt sich wie folgt dar:
2015
Umsatzerlöse aus der
Hausbewirtschaftung
Sonstige Erträge
Bestandsveränderungen

2014

Veränderungen

T€

%

T€

%

T€

18.369,7

82,1

18.089,7

99,1

280,0

3.884,7

17,4

209,7

1,1

3.675,0

124,4

0,5

-37,2

-0,2

161,6

Gesamtleistung

22.378,8

100,0

18.262,2

100,0

4.116,6

Betriebskosten
inkl. Grundsteuer

4.674,1

20,9

4.574,1

25,0

100,0

Instandhaltungsaufwand

3.469,3

15,5

4.094,2

22,4

-624,9

Personalaufwendungen

2.063,9

9,2

2.110,2

11,6

-46,3

Abschreibungen

2.875,3

12,8

2.850,8

15,6

24,5

Zinsaufwendungen

2.205,1

9,9

2.605,7

14,3

-400,6

554,1

2,5

526,8

2,9

27,3

15.841,8

70,8

16.761,8

91,8

-920,0

6.537,0

29,2

1.500,4

8,2

5.036,6

Übrige Aufwendungen
Geschäftsergebnis
Zinsergebnis
Jahresergebnis

14,3

34,4

-20,1

6.551,3

1.534,8

5.016,5

In 2015 wurde ein positives Geschäftsergebnis in Höhe
von 6.537,0 T€ erzielt. Der Erhöhung der Gesamtleistung um 4.116,6 T€ stehen um 920,0 T€ gesunkene
Aufwendungen gegenüber. Daraus ergibt sich per
Saldo eine Erhöhung des Geschäftsergebnisses gegenüber dem Vorjahr um 5.036,6 T€.
Die Erhöhung des Jahresüberschusses um 5.016,5 T€
resultiert aufwandseitig hauptsächlich aus der Verringerung des Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwandes um 624,9 T€ sowie der Reduzierung des
Zinsaufwandes um 400,6 T€. Auf der Ertragsseite
tragen die höheren Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung um 280,0 T€, die Zunahme der Bestands-

veränderung i.H.v. 161,6 T€ für noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten sowie der Anstieg der
sonstigen betrieblichen Erträge um 3.675,0 T€ zu der
Ergebnisverbesserung im Vergleich zum Vorjahr bei.
Der deutliche Anstieg bei den sonstigen betrieblichen
Erträgen resultiert aus einer Wertaufholung (3.762,8 T€)
für vormals vorgenommene außerplanmäßige Abschreibungen beim Sachanlagevermögen. Die Gründe
sind nunmehr entfallen und es besteht ein gesetzliches
Wertaufholungsgebot gemäß § 253 Absatz 5 HGB.

8.000,0 T€

6.551,3 T€

7.000,0 T€
3.762,8 T€

6.000,0 T€

Auch ohne die Wertaufholung
i.H.v. 3.762,8 T€ wäre das
Geschäftsjahr nach dem
Maßstab des Jahresüberschusses ein sehr Erfolgreiches
gewesen.

5.000,0 T€
4.000,0 T€
3.000,0 T€
2.000,0 T€
1.000,0 T€

1.521,4 T€

1.534,8 T€

2013

2014

959,7 T€

2011

32

2.788,5 T€

2.461,3 T€

2012

2015

5. Voraussichtliche
Entwicklung mit ihren
Chancen und Risiken

5. Voraussichtliche Entwicklung
mit ihren Chancen und Risiken
Chancen- und Risikobericht
Die Genossenschaft wird sich auch zukünftig im Wesentlichen auf die Bewirtschaftung des konkurrenzfähigen Wohnungsbestandes beschränken. Aus den
bereits getätigten und für die kommenden Jahre geplanten Investitionen in die Bestandserweiterung sind
gegenwärtig keine Risiken zu erkennen, die entscheidenden Einfluss auf die Vermögens-, die Finanz- und
die Ertragslage oder sogar auf den Fortbestand der Genossenschaft haben.
Der Vorstand hat aufgrund des Gesetzes zur Kontrolle
und Transparenz im Unternehmensbereich (KonTraG)
bereits vor Jahren ein Risikomanagementsystem eingeführt. Es ist darauf ausgerichtet, Risiken effektiv zu
identifizieren, zu messen und zu steuern und somit die
Zahlungsfähigkeit sicherzustellen sowie das Eigenkapital der Genossenschaft zu stärken.
Mithilfe eines Rahmenwerkes von Grundsätzen, Organisationsstrukturen sowie Mess- und Überwachungsprozessen werden die Risiken und das Kapital der
Genossenschaft gesteuert. Die bestehenden Finanzierungs-/Zinsänderungsrisiken, Liquiditäts- und
Vermietungsrisiken werden in einem koordinierten
Prozess in der Genossenschaft gemanagt.
Kernstück bildet die Strategische Unternehmensplanung und das Controlling. In einem regelmäßigen
Planungsprozess werden sämtliche Einnahmen und
Ausgaben sowie die daraus resultierende Liquiditätsentwicklung für einen Zeitraum von zehn Jahren (bis
2026) abgebildet und bei wesentlichen Änderungen
aktualisiert.
Das Controlling stellt in regelmäßigen Quartals- und
Monatsreporten die Ist-Größen den Ziel-Größen gegenüber, erstellt unterjährige Prognoseberechnungen
und analysiert Abweichungen. Der Vorstand informiert
den Aufsichtsrat regelmäßig schriftlich über die zehnjährige Finanz-, Erfolgs- und Liquiditätsplanung sowie
die sich im laufenden Geschäftsjahr ergebenden Abweichungen.
Finanzierungs-/Zinsänderungsrisiko
Aufgrund der kontinuierlichen Investitionen in ihre
Wohnungsbestände weist die Genossenschaft in ihren
jährlichen Bilanzen einen branchenüblich hohen Anteil
an im Sachanlagevermögen gebundenem Kapital aus
(Anlagenintensität über 90%).
Zur Finanzierung dieses langfristig gebundenen Kapitals ergibt sich aus der Kapitalstruktur eine hohe Quote
an Fremdkapital, welches der Genossenschaft langfristig zur Verfügung steht. In der Regel vereinbart die
34

Genossenschaft Darlehen mit einer Zinsbindungsfrist
von 10 Jahren. Hieraus ergibt sich, dass die Darlehen
zu dem Ende der Zinsbindungsfristen nicht vollständig
getilgt sind. Für die zu diesem Zeitpunkt bestehenden
Restvaluten ergibt sich ein kapitalmarktbedingtes –
branchenübliches – Zinsänderungs- und Finanzierungsrisiko. Dabei muss sich die Genossenschaft darauf einstellen, dass das seit Jahren bestehende sehr niedrige
Kapitalmarktniveau wieder ansteigt („Zinswende“) und
zu höheren Zinsaufwendungen führen wird.
Nach dem Grundsatz der Risikostreuung werden die
Finanzierungsrisiken diversifiziert, indem eine Durchmischung bei der Auswahl der Fremdkapitalgeber und
eine zeitliche Verteilung der Prolongationstermine angestrebt wird. Das verbleibende Zinsänderungsrisiko
wird regelmäßig in die zehnjährige Wirtschaftsplanung
eingestellt und fortlaufend aktualisiert. Aufgrund der
guten Vermögens- und Finanzlage der Genossenschaft
werden derzeit keine Finanzierungsrisiken für die Genossenschaft gesehen.
Allerdings hat die Finanz- und Wirtschaftskrise der letzten Jahre deutlich gemacht, dass sich gerade im Bereich der Finanzmärkte erhebliche Probleme ergeben
können. Dies kann dazu führen, dass die Genossenschaft in Gefahr gerät, keine ausreichenden Finanzmittel mehr zur Verfügung gestellt zu bekommen. Dieses
Risiko wird dadurch minimiert, dass die Genossenschaft für die Kreditwirtschaft weiterhin ein bonitätsstarker Geschäftspartner ist. Seitens der Deutschen
Bundesbank wurde der Genossenschaft aufgrund des
Jahresabschlusses 2014 erneut die Notenbankfähigkeit
bestätigt.
Für einen Anteil von ca. 15% der bestehenden Darlehensverbindlichkeiten wird die Genossenschaft im
Interesse der weiteren Kapitalkostenreduzierung Zinsbindungen auf der Basis des 3-Monats-Euribors vereinbaren. Zum 31.12.2015 bestanden Darlehensverbindlichkeiten auf Basis des 3-Monats-Euribors in Höhe von
1.512,8 T€. Durch die quartalsweise Anpassung des
Zinssatzes besteht zum einen die Chance, das weiterhin sehr günstige Zinsniveau zu nutzen und zum anderen durch die ersparten Zinsen ggf. die Tilgungen zu
verstärken.
Gleichzeitig besteht jedoch auch ein Risiko für die Genossenschaft, wonach sich die Zinsen aufgrund eines
möglicherweise ansteigenden Kapitalmarktes erhöhen
können. Dies könnte sich auch negativ auf die Wirtschaftlichkeit des Neubauvorhabens in Berlin-Pankow,
Mittelstraße 2–3, auswirken.

Der Vorstand schätzt aufgrund der expansiven Geldpolitik der Europäischen Zentralbank ein, dass das
derzeitige niedrige Zinsniveau noch einige Jahre andauern wird. Der Kapitalmarkt wird durch den Vorstand
laufend beobachtet. Für den Fall, dass das Zinsniveau
merklich ansteigt, können die Darlehen auf der Basis
des 3-Monats-Euribors in ein Festzinsdarlehen umgewandelt werden.

1. Juli 2015 sind die Vergabegrundsätze wirksam. Ebenfalls mit Wirkung zum 1. Juli 2015 sind die „Grundsätze
des Vorstandes für die Festlegung von Neuvermietungsentgelten von Genossenschaftswohnungen für bereits
wohnlich versorgte Mitglieder“ (Grundsätze Neuvermietungsentgelt) wirksam.

Liquiditätsrisiko
Die Liquiditätssteuerung der Genossenschaft erfolgt
ebenfalls im Rahmen der langfristigen Finanzplanung
der Genossenschaft. Aufgrund der sehr geringen Verzinsung von Guthaben hat die Genossenschaft im Berichtsjahr planmäßig ihre liquiden Mittel durch eine
verstärkte Tilgung bestehender Darlehensverbindlichkeiten reduziert. Neben planmäßigen Tilgungen i.H.v.
2.780,5 T€ wurden im Berichtsjahr weitere 3.837,3 T€
außerplanmäßig (gesamt 6.617,8 T€) getilgt.

Diese Grundsätze beinhalten die Gewährung eines
Treuebonus und einer Miethöhegarantie von 5 Jahren
für sehr langjährig in der Genossenschaft wohnlich
versorgte Mitglieder, die innerhalb der Genossenschaft
eine neue Wohnung beziehen. Mit diesen Maßnahmen
soll die Vergabe frei werdender Genossenschaftswohnungen transparent und nachvollziehbar geregelt werden. Frei werdende Wohnungen werden vorrangig an
Genossenschaftsmitglieder und erst nachrangig an andere Mietinteressenten zur Nutzung überlassen. Weiterhin soll der Wohnungswechsel innerhalb der Genossenschaft gefördert werden.

Zum Ende des Berichtsjahres waren liquide Mittel in
Höhe von 5.700,0 T€ höherverzinslich angelegt. Solange die Guthabenverzinsung der angelegten 5.700,0 T€
höher ist, als die Verzinsung eines aufzunehmenden
Darlehens auf Basis des 3-Monats-Euribors, erfolgt die
Finanzierung des Neubauvorhabens in Berlin-Pankow
(Rosenthal), Mittelstraße 2–3, nicht, wie ursprünglich
vorgesehen, durch den Einsatz der liquiden Mittel der
Genossenschaft, sondern auf Basis eines 3-MonatsEuribor-Darlehens.

Trotz der sich abzeichnenden Wohnraumverknappung
zeigen die Erfahrungen, dass der am Wohnungsmarkt
nachgefragte Ausstattungsstandard unvermindert hoch
ist. Wohnungen ohne Balkon, mit einer schlechten sanitären Ausstattung oder einem schlechtem malermäßigem Zustand sind faktisch nicht vermietungsfähig.
Oftmals werden im Rahmen von Wohnungswechseln
15.000 – 20.000 € je Wohnung durch die Genossenschaft aufgewendet, um einen nachfragegerechten
Zustand herzustellen.

Die Genossenschaft wird auch künftig – wie dem nachfolgenden Prognosebericht „Finanzstatus/Liquidität“
zu entnehmen ist – in der Lage sein, ihren Zahlungsverpflichtungen nachzukommen.

Die zum 1. Juni 2015 vom Berliner Senat erlassene
„Mietenbegrenzungsverordnung“ begrenzt in einigen Fällen die Möglichkeiten, schlecht ausgestattete
Wohnungen in einen nachfragegerechten Zustand zu
versetzen. Aufgrund der Altersstruktur der Mitgliederschaft stellt sich die Genossenschaft mittelfristig auf
eine ansteigende Fluktuationsquote ein. Damit werden
erhöhte Aufwendungen der Genossenschaft einhergehen, um frei werdende Wohnungen in den nachgefragten Zustand zu versetzen.

Vermietungsrisiko und Bestandsentwicklung
Das Risiko, frei werdende Wohnungen der Genossenschaft wieder einer Folgevermietung zuführen zu können, steht in Abhängigkeit der Entwicklung der Zahl
und der Struktur der Privathaushalte sowie der Entwicklung der Kaufkraft in Berlin. Unter dem Einfluss der
seit 2005 sehr positiven Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung kann nach Überzeugung des Vorstandes
derzeit davon ausgegangen werden, dass die Wohnungen der Genossenschaft auch in den kommenden Jahren am Markt nachgefragt sein werden.
Hinzu kommt, dass die Wohnungsbestände der Genossenschaft hinsichtlich der Wohnlagen, der Wohnungsgrößen, der Ausstattung und der vergleichsweise
niedrigen Nutzungsgebühren auch künftig der Nachfragesituation entsprechen werden. Für ausgewählte
Wohnsegmente und Lagen überschreitet die Nachfrage mögliche Wohnungsangebote der Genossenschaft.
Vor dem Hintergrund des sich verknappenden Wohnraumangebotes in Berlin haben der Vorstand und der
Aufsichtsrat die „Grundsätze für die Vergabe von Genossenschaftswohnungen“ (Vergabegrundsätze) erarbeitet. Die Vertreterversammlung hat dieses Regelwerk
am 4. Juni 2015 durch Beschluss bestätigt. Seit dem

Die Größenordnung der hierfür aufzuwendenden Mittel wird künftig wesentlich von der Höhe des jährlichen
Zinsaufwandes für Darlehensmittel bestimmt werden.
In der Zukunft stark ansteigende Aufwendungen für
Darlehensmittel („Zinswende“) können nur durch eine
Reduzierung des Instandhaltungs-/-setzungsaufwandes oder durch eine Erhöhung der Nutzungsgebühren
kompensiert werden.
Die Zusammensetzung unseres Wohnungsportfolios
muss sich an den langfristigen und sich ändernden
Bedürfnissen unserer Mitglieder hinsichtlich der Wohnungsgröße, dem Ausstattungsstandard, dem Wohnumfeld und der Nutzungsgebührenhöhe orientieren.
Im Rahmen der weiteren Bestandoptimierung hat die
Genossenschaft zum 1. Mai 2014 das Neubauvorhaben
in Berlin-Köpenick (Friedrichshagen), Am Goldmannpark 64/Hartlebenstraße 9, fertiggestellt. Am 1. Oktober 2015 wurde mit der Realisierung des Neubauvor35

habens in Berlin-Pankow (Rosenthal), Mittelstraße 2–3
(14 Genossenschaftswohnungen, 2 Gästewohnungen),
begonnen. Weiterhin wurde im Berichtsjahr mit der
Umsetzung des 2014 konzipierten Werkstattverfahrens
zur Bebauung des Grundstückes in Berlin-Treptow (AltTreptow), Harzer Straße/Grabowstraße, begonnen. Dieses Grundstück soll nach Bezugsfertigstellung des Vorhabens in Pankow, Mittelstraße 2–3, realisiert werden.
Das derzeitige weiterhin niedrige Kapitalmarktniveau
bietet für die Bestandserweiterung und -optimierung
ideale Finanzierungsbedingungen. Die sich aufgrund
des niedrigen Berliner Mietenniveaus für die Neubauvorhaben für schätzungsweise 15 bis 20 Jahre ergebenden jährlichen Bewirtschaftungsdefizite können
hierdurch deutlich reduziert werden.
Die aus der Inanspruchnahme des Altschuldenhilfegesetzes (AHG) resultierende Belegungsbindung für 834
Wohnungen unseres Bestandes kann für die Ertragslage eine negative Rolle spielen. Die Belegungsbindung
konnte aufgrund eines Kooperationsvertrages mit dem
Berliner Senat für 10 Jahre (bis zum 30. April 2012)
ausgesetzt werden.
Der nach den Wahlen zum Abgeordnetenhaus von
Berlin am 18. September 2011 aus SPD und CDU neu
gebildete Senat hat die Schwerpunkte anders gesetzt.
Ab dem 1. Mai 2012 ist für die Folgevermietung der
belegungsgebundenen Wohnungen ein Wohnberechtigungsschein (WBS) erforderlich. Die bisherigen
Erfahrungen zeigen, dass die Bearbeitungszeiten zur
Erlangung eines WBS in den einzelnen Berliner Verwaltungsbezirken sehr unterschiedlich sind. Sie können bis
zu zwei Monate betragen. Hierdurch kann es zu einem
Anstieg des Wohnungsleerstandes in dem belegungsgebundenen Bestand kommen.
Hinzu kommt, dass die festgesetzten Einkommensgrenzen zur Erlangung eines WBS mit dem derzeitigen
Mietniveau in der Genossenschaft kollidieren können.
Am 31. Dezember 2021 enden die Bindungen für die
834 Wohnungen.
Sofern die Genossenschaft auch künftig ihre Wohnungsbestände nachfragegerecht anpasst, kann aufgrund der für Berlin günstigen Rahmenbedingungen
auch in den kommenden Jahren von einem guten Vermietungsstand ausgegangen werden.

36

Sonstige Risiken
Mit Schreiben vom 18. Juni 2015 informierte das Bundesamt für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen den Vorstand darüber, dass hinsichtlich des in
Berlin - Prenzlauer Berg gelegenen Grundstückes Michelangelostraße 101–107 unger. noch ein Restitutionsanspruch anhängig ist.
Das Grundstück befindet sich in unmittelbarer Nähe zum
Jüdischen Friedhof in Berlin-Weißensee. Der für dieses
Gebiet von dem Berliner Senat ausgelobte städtebauliche Wettbewerb „Wohnen an der Michelangelostraße”
könnte Einfluss auf eine durch die vorgenannte Behörde
zu treffende Entscheidung über die Restitution haben.
Hinsichtlich eines von der Genossenschaft geltend gemachten Schadenersatzanspruches in Höhe von rund
900 T€ ist ein Rechtsstreit vor dem Kammergericht
Berlin anhängig. Hinsichtlich des Prozesskostenrisikos
wurden ausreichende Rückstellungen gebildet.

Prognosebericht
In den kommenden Geschäftsjahren 2017 – 2021 gehen wir weiterhin von überwiegend positiven Jahresergebnissen aus. Die künftigen Jahresergebnisse werden
durch den Umfang der geplanten aufwandswirksamen
Bestandsinvestitionen bestimmt. Diese können ggf. er-

höht werden, sodass das Jahresergebnis entsprechend
geringer ausfällt. Nach der aktuellen Finanzplanung ist
auch weiterhin von einer durchgehend gesicherten Liquidität der Genossenschaft auszugehen.

2016
T€

2017
T€

2018
T€

2019
T€

2020
T€

2021
T€

Jahresergebnisse

1.484

2.014

2.045

2.461

2.543

2.631

Finanzstatus/Liquidität

7.722

10.555

12.739

15.548

18.985

22.952

Zinsaufwendungen

2.138

2.077

2.019

2.017

2.016

2.014

Instandsetzungs-/
Modernisierungsaufwendungen

9.520

5.110

4.470

3.990

3.955

3.580

€/m²

€/m²

€/m²

€/m²

€/m²

€/m²

Nettokaltmiete inkl. Fördermittel

5,47

5,46

5,57

5,60

5,62

5,61

davon Aufwendungs­zuschüsse

0,11

0,10

0,09

0,09

0,06

0,01

Restschuldentwicklung

257

248

236

224

214

206

%

%

%

%

%

%

Fremdkapitalzinsen
(Nettokaltmiete +
Aufwendungszuschüsse
./. Erlösschmälerungen)

15,3

14,6

13,6

13,8

13,7

13,7

Kapitaldienst
(Nettokaltmiete +
Aufwendungszuschüsse
./. Erlösschmälerungen)

35,8

33,8

69,3

31,8

28,0

25,6

Der Planung liegen folgende wesentliche Prämissen
zugrunde: Die Erlöse aus Vermietung sollen moderat
angepasst werden. Nach der aktuellen Wirtschaftsplanung sind (bis auf wenige Ausnahmen) allgemeine
Mieterhöhungen für Mitglieder der Genossenschaft auf
der Grundlage des aktuellen Berliner Mietenspiegels
2015 nicht vorgesehen. Darüber hinaus erhöhen sich
die Umsatzerlöse aus Vermietung durch fertiggestellte
Modernisierungen, Neubauvorhaben und im Zuge der
Neuvermietung. Im Geschäftsjahr 2021 soll ein Volumen von 13.985 T€ erreicht sein. Die Aufwendungszuschüsse reduzieren sich sukzessive von 269 T€ (0,11 €/
m² Wfl.) in 2016 auf 17 T€ ( 0,01 €/m² Wfl.) in 2021.

Geschäftsjahr

Im Juni 2019 endet der Vertrag über eine Termingeldanlage der Genossenschaft i.H.v. 5.700 T€ (siehe Abschnitt „Liquiditätsrisiko“). Die derzeitige Planung sieht
vor, diese Mittel erneut anzulegen. Hierzu muss jedoch
die weitere Entwicklung am Kapitalmarkt abgewartet
werden. Alternativ können diese Mittel zur Ablösung
von Darlehensverbindlichkeiten oder zur Finanzierung
von Baumaßnahmen der Genossenschaft eingesetzt
werden. Dies hat Auswirkung auf die Entwicklung der
Liquidität ab 2019.
Nach der aktuellen Bauwirtschaftsplanung sind für die
Fortführung der aufwandswirksamen Strangsanierung,
verbunden mit der Umstellung der Heizung von GasEtagenheizung auf eine zentrale Beheizung (ab 2016
im Bautyp „Q3a“), folgende Baukosten geplant.

Wohnanlage

Wohnungen

Baukosten

2016

Berlin-Treptow, Neltestraße 13 – 15a, 17 – 19a

64 WE

1.400 T€

2017

Berlin-Treptow, Neltestraße 21 – 23a, 41 – 47

64 WE

1.500 T€

2018

Berlin-Treptow, Heidekampweg 118 – 126, 141 – 151

88 WE

2.010 T€

2019

Berlin-Treptow, Hänselstraße 55 – 61, 63 – 69

64 WE

1.500 T€

280 WE

6.410 T€

37

Die geplanten Baukosten betragen 6.410 T€. Weiterhin sind für 2016 und 2017 für den Austausch von
Panzerschläuchen in der Rummelsburger Straße 37
sowie in der Schwarzmeerstraße 23–25 insgesamt
430 T€ vorgesehen.
Für 35 Aufzugsanlagen ist in 2016 und 2017 die Erneuerung der Maschinentechnik i.H.v. 1.150 T€ geplant.
Für die laufende Instandhaltung sind jährlich rund
2.500 T€ geplant. Insgesamt sind für 2016 damit
4.815 T€ (s. u.) für Instandsetzungsmaßahmen vorgesehen.

Für den Balkonanbau in Berlin-Treptow (Alt-Treptow),
Lohmühlenstraße 21–23, sind 400 T€ vorgesehen.
Die Bauvorbereitung unseres Neubauvorhabens „Harzer Straße/Grabowstraße“ in Berlin-Treptow (Alt-Treptow) ist mit 150 T€ in 2016 berücksichtigt. Ab 2017
werden weitere Kosten entstehen. Diese sind derzeit
noch nicht Gegenstand der Wirtschaftsplanung.
In dem Planungszeitraum bis 2021 reduziert sich der
Zinsaufwand von 2.138 T€ weiter auf 2.014 T€. Mit
dem Beginn der Realisierung des Neubauvorhabens
(Grabowstraße/Harzer Straße) wird sich der Zinsaufwand entsprechend erhöhen.

Für die Neubauvorhaben der Genossenschaft in BerlinPankow (Mittelstraße 2-3) sind in 2016 Herstellungskosten i.H.v. 3.900 T€ geplant; weitere 500 T€ in 2017.

∑
T€

2016
T€

2017
T€

2018
T€

2019
T€

1.400

1.500

2.010

1.500

Austausch Panzerschläuche in der Rummelsburger Straße 37 und Schwarzmeerstraße 23–25:

250

180

430

Erneuerung der Maschinentechnik für
35 Aufzugsanlagen:

650

500

1.150

2.515

2.430

2.460

2.490

9.895

4.815

4.610

4.470

3.990

17.885

Aufwand (nur große Instandsetzung)
Strangsanierung, Umstellung von Gas-Etagenheizung auf zentrale Beheizung im Bautyp „Q3a“:

Laufende Instandhaltung:

6.410

Aktivierung:
Anbau Balkone in Treptow-Köpenick (Alt-Treptow), Lohmühlenstraße 21–23:
Neubau, Pankow (Rosenthal), Mittelstraße 2–3,
(Baubeginn Oktober 2015):

400
3.900

500

4.400

Bauvorbereitung, Treptow-Köpenick (Alt-Treptow), Harzer Straße/Grabowstraße:

150

150

Sonstige aktivierungsfähige Baumaßnahmen:

255

255

4.705

500

9.520

5.110

Die langfristige Finanz-, Liquiditäts- und Erfolgsplanung der Genossenschaft zeigt zum einen, dass die
Genossenschaft auch in den kommenden Jahren ein
anspruchsvolles Bauprogramm zur weiteren Verbesserung der Wohnzufriedenheit ihrer Mitglieder und
zur Erweiterung ihres Wohnungsbestandes umsetzen

38

400

5.205
4.470

3.990

23.090

wird. Zum anderen belegt die Wirtschaftsplanung,
dass unter den derzeitigen Rahmenbedingungen
weiterhin keine unternehmens- und bestandsgefährdenden Risiken für die Genossenschaft
erkennbar sind.

II. Jahresabschluss für
das Geschäftsjahr 2015

1. Bilanz

AKTIVA
A. Anlagevermögen
I.	Immaterielle
Vermögensgegenstände

31.12.2015

31.12.2014

EURO

EURO

0,00

741,71

II.	Sachanlagen
1.	 Grundstücke mit
Wohnbauten

122.184.451,73

120.616.457,58

3.202.037,29

3.308.071,64

3.	 Grundstücke ohne Bauten

797.235,79

1.185.494,94

4.	 Betriebs- und
Geschäftsausstattung

254.267,07

224.374,09

1.232.266,75

150.036,56

30.569,91

181.233,60

2.	 Grundstücke mit Geschäftsund anderen Bauten

5. Anlagen im Bau
6.	 Bauvorbereitungskosten
7. Anzahlungen auf Sachanlagen

0,00

127.700.828,54

3.025,21

10.192,00

10.192,00

III.	Finanzanlagen
Andere Finanzanlagen
B. Umlaufvermögen
I.	 Andere Vorräte
1.	 Unfertige Leistungen
2.	 Andere Vorräte

4.977.556,04
23.390,89

4.853.125,86
5.000.946,93

28.306,60

II.	 Forderungen und sonstige
Vermögensgegenstände
1.	 Forderungen aus Vermietung
2.	 Sonstige Vermögensgegenstände

16.776,80
119.892,93

17.854,96
136.669,73

92.510,87

7.753.750,46

9.874.997,44

III.	Flüssige Mittel
Kassenbestand, Guthaben
bei Kreditinstituten
C. Rechnungsabgrenzungsposten

40

1.	 Geldbeschaffungskosten

7.520,00

2.	 Andere Rechnungsabgrenzungsposten

5.646,90

9.400,00
13.166,90

7.235,31

140.615.554,56

140.563.058,37

PASSIVA
A. Eigenkapital

31.12.2015

31.12.2014

EURO

EURO

I.	Geschäftsguthaben
1.	 der mit Ablauf des Geschäftsjahres
ausgeschiedenen Mitglieder
2.	 der verbleibenden Mitglieder
3.	 aus gekündigten Geschäftsanteilen

274.102,00

249.457,00

6.503.490,00

6.460.615,10

7.037,00

II.	Kapitalrücklage

6.784.629,00

18.290,00

82.113,48

82.113,48

III.	Ergebnisrücklagen
1.	 Sonderrücklage gem. § 27 Abs. 2 DMBilG
2.	 Gesetzliche Rücklage
3.	 Andere Ergebnisrücklagen

54.008.500,67

54.008.500,67

2.083.747,72

1.428.617,37

18.607.612,00

20.691.359,72

12.711.438,82

IV.	Bilanzgewinn
1.	 Jahresüberschuss
2.	 Einstellung in Ergebnisrücklagen

6.551.303,53
-6.551.303,53

Eigenkapital insgesamt

1.534.779,68
0,00

-1.534.779,68

81.566.602,87

74.959.032,44

B. Rückstellungen
1.	 Rückstellungen für Pensionen und
ähnliche Verpflichtungen

831.837,00

2.	 Sonstige Rückstellungen

221.650,52

806.426,00
1.053.487,52

252.765,00

C. Verbindlichkeiten
1.	 Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

52.245.832,89

58.850.936,86

5.088.773,62

5.081.705,53

24.393,43

20.272,14

4.	 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und
Leistungen

546.764,33

514.220,23

5.	 Sonstige Verbindlichkeiten
	 davon aus Steuern
	 (Vorjahr)
	 davon im Rahmen der sozialen Sicherheit
	 (Vorjahr)

89.699,90
36.018,21
(27.577,01)
2.620,20
(3.056,90)

2.	 Erhaltene Anzahlungen
3.	 Verbindlichkeiten aus Vermietung

57.995.464,17

77.700,17

140.615.554,56

140.563.058,37
41

2. Gewinn- und Verlustrechnung
GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG			

2015	2014

				

EURO	EURO

1.	 Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung			

18.369.689,74	18.089.641,94

2.	 Veränderung des Bestandes an
	
unfertigen Leistungen			

124.430,18	-37.180,91

3.	 Sonstige betriebliche Erträge			

3.884.680,06	

4.	 Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
	
Aufwendungen für Hausbewirtschaftung			

7.490.549,11	8.049.339,82

5.	Rohergebnis			

209.670,03

14.888.250,87	10.212.791,24

6.	Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter		
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für		
Altersversorgung und Unterstützung		
davon für Altersversorgung	 81.157,84
(Vorjahr)	
(87.684,09)

1.677.787,91			
386.113,79	

2.063.901,70	2.110.171,95

7.	 Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände
	
des Anlagevermögens und Sachanlagen			

2.875.307,08	2.850.762,65

8.	 Sonstige betriebliche Aufwendungen			

538.942,32	482.251,91

9.	 Erträge aus anderen Wertpapieren und
	
Ausleihungen des Finanzanlagevermögens			

305,76	305,76

10.	 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge			

46.069,90	70.202,54

11.	 Zinsen und ähnliche Aufwendungen			
	
davon aus der Abzinsung
	
von Rückstellungen
32.065,38
	
(Vorjahr)
(36.145,56)	

2.237.170,94	2.641.841,76

12.	 Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit		

7.219.304,49	2.198.271,27

13. Sonstige Steuern			

668.000,96	663.491,59

14. Jahresüberschuss			

6.551.303,53	1.534.779,68

15. Einstellungen in Ergebnisrücklagen			

-6.551.303,53	-1.534.779,68

	

16. Bilanzgewinn			

42

0,00	

0,00

3. Anhang
A. Allgemeine Angaben
Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2015 wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches
(HGB), des Genossenschaftsgesetzes und der Satzung
der Wohnungsbaugenossenschaft DPF eG aufgestellt.
Die Gliederung der Bilanz sowie die Gliederung der
Gewinn- und Verlustrechnung erfolgen entsprechend

der Verordnung über Formblätter für die Gliederung
des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen.
Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem
Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze
Es wurden keine Änderungen bei den Bilanzierungsund Bewertungsmethoden vorgenommen.
Im Einzelnen wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewendet:
Anlagevermögen
Die immateriellen Vermögensgegenstände und die
Sachanlagen wurden mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten aktiviert. Die planmäßige Abschreibung erfolgt linear und wird unter Berücksichtigung
der voraussichtlichen Nutzungsdauer vorgenommen.
Immaterielle Vermögensgegenstände sind entgeltlich
erworben und werden über eine betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von 5 Jahren linear pro rata temporis abgeschrieben.

bungen – voraussichtlich dauernde Wertminderung –
sind entfallen. Es bestehen bei den genannten Objekten keine weiteren Zuschreibungspotenziale.
Die Vermögensgegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung werden planmäßig über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von drei bis 15
Jahren abgeschrieben.
Geringwertige Wirtschaftsgüter, deren Anschaffungskosten den Betrag von 150,00 € nicht übersteigen,
werden unmittelbar als Aufwand erfasst. Diejenigen
mit Anschaffungskosten über 150,00 € und bis netto 410,00 € werden im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben.
Finanzanlagen (Anteile an der Berliner Volksbank eG)
wurden mit den Anschaffungskosten bewertet.

Wohngebäude werden planmäßig linear mit 2% p.a.
und die Außenanlagen mit 5% bis 10% p.a. abgeschrieben. Die Abschreibung von nachträglichen Herstellungskosten für Wohngebäude erfolgt durch die
Nachaktivierung ebenfalls mit 2% p.a. Der gewerbliche Teil des Wohn- und Geschäftsgebäudes Gundelfinger Straße 8-9 in Berlin-Karlshorst wird mit 4% p.a.
abgeschrieben.

Im Posten Unfertige Leistungen sind noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten erfasst. Nicht
umlage- und abrechnungsfähige Kosten sind nicht
enthalten. Ein Leerstandsabschlag ist erfolgt.

Wertaufholungen gemäß § 253 Absatz 5 HGB i.H.v.
3.762,8 T€ für die in 2004 vollzogenen außerplanmäßigen Abschreibungen bei den Marzahner Objekten
wurden vorgenommen. Die Gründe für die Abschrei-

Forderungen und Sonstige Vermögensgegenstände
werden zum Nennwert ausgewiesen. Uneinbringliche
Forderungen wurden abgeschrieben.

Die übrigen Materialvorräte (Reparaturmaterial- und
Reinigungsmittel) wurden zu Anschaffungskosten
einzeln bewertet.

43

Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten
sind zum Nennwert bzw. Nominalbetrag angesetzt.

wurden die Barwerte, für andere Anwartschaften die
Teilwerte ermittelt.

Aktive Rechnungsabgrenzungsposten wurden in
Höhe der Ausgaben vor dem Bilanzstichtag gebildet,
soweit sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach
diesem Tag darstellen. Darüber hinaus beinhaltet der
Posten Unterschiedsbeträge zwischen Erfüllungs- und
Ausgabebeträgen von Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten unter Berücksichtigung einer Abschreibung über 10 Jahre.
Das Eigenkapital wurde zum Nennwert bilanziert.

In den sonstigen Rückstellungen sind alle zum Zeitpunkt der Erstellung des Jahresabschlusses erkennbaren Risiken nach dem Grundsatz einer vernünftigen
kaufmännischen Beurteilung mit dem notwendigen
Erfüllungsbetrag bewertet worden. Die Abzinsung
der Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr
als einem Jahr erfolgt mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der
vergangenen sieben Geschäftsjahren vor dem Bilanzstichtag gemäß § 253 Absatz 2 HGB.

Für die Bewertung der Rückstellungen für Pensionen
wurde auf Grundlage der Richttafeln 2005 G von
Prof. Dr. Klaus Heubeck ein versicherungsmathematisches Gutachten erstellt. Für laufende Pensionen

Die Verbindlichkeiten wurden mit ihrem Erfüllungsbetrag passiviert. Die erhaltenen Anzahlungen enthalten ausschließlich die Soll-Vorauszahlungen aus
Betriebskosten.

C. Angaben und Erläuterungen zur Bilanz
Anlagevermögen

Im Geschäftsjahr 2015 wurden im Anlagevermögen
nur planmäßige Abschreibungen vorgenommen.

Die Aufgliederung der in der Bilanz zusammengefassten Zahlen des Anlagevermögens sowie ihre Entwicklung sind im Anlagespiegel dargestellt.
Im Posten „Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten” sind Zugänge i.H.v. 373,4 T€ sowie Umbuchungszugänge i.H.v. 150,0 T€ zu verzeichnen. Hervorzuheben ist der Grundstückserwerb hinter
der Lohmühlenstr. 21-23 mit 192,8 T€ und die Investitionen in die Außenanlagen an mehreren Standorten
i.H.v. 163,8 T€. Der Umbuchungszugang mit 150,0 T€
betrifft die Balkonanbauten in der Rathenaustraße.
Des Weiteren werden 3.762,8 T€ zugeschrieben.
Zugänge von 674,5 T€ und Umbuchungen i.H.v. 407,7 T€
bei „Anlagen im Bau” beziehen sich vollständig auf
das Neubauprojekt in der Mittelstraße in Pankow.
Der Umbuchungsabgang bei den „Grundstücken und
grundstücksgleichen Rechten ohne Bauten” in Höhe von
388,3 T€ betrifft das Grundstück „Mittelstraße” in Pankow, welches durch den Baubeginn des Neubauprojektes
in den Posten „Anlagen im Bau“ umgebucht worden ist.

01.01.2015
Bestand in €
Kapitalrücklage

Die unfertigen Leistungen umfassen mit 4.977,6 T€
(Vorjahr 4.853,1 T€) noch nicht abgerechnete Betriebsund Heizkosten.
Forderungen und Sonstige Vermögensgegenstände
mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestanden zum 31.12.2015 nicht. In dem Posten „Sonstige
Vermögensgegenstände” sind Forderungen in Höhe
von 12,0 T€ (Vorjahr 18,5 T€) enthalten, die erst nach
dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.
Eigenkapital
Die Entwicklung der Geschäftsguthaben und der Mitglieder wird im Abschnitt E. Sonstige Angaben erläutert.
Die Entwicklung der Rücklagen ist im folgenden Rücklagenspiegel dargestellt:

Einstellung aus dem
Jahresüberschuss in €

31.12.2015
Bestand in €

82.113,48

0,00

82.113,48

1.428.617,37

655.130,35

2.083.747,72

Sonderrücklage

54.008.500,67

0,00

54.008.500,67

Ergebnisrücklagen

12.711.438,82

5.896.173,18

18.607.612,00

68.230.670,34

6.551.303,53

74.781.973,87

Gesetzliche Rücklage

44

Umlaufvermögen

Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von über einem
Jahr wurden abgezinst.

Pensionsrückstellungen
Die Pensionsrückstellungen in Höhe von 831.837,00 €
wurden mittels versicherungs-mathematischem Gutachten bewertet. Der Wertermittlung wurden die
Richttafeln 2005 G von Prof. Dr. Klaus Heubeck zugrunde gelegt. Die Bewertung der Pensionsverpflichtungen erfolgte mit dem nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrag.
Der Bewertung wurde zum 31.12.2015 pauschal ein
durchschnittlicher Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre (laut Bundesbank von 3,89%) zugrunde gelegt. Das Wahlrecht gemäß Art. 75 Absatz 7
EGHGB wird nicht in Anspruch genommen. Aufgrund
der notwendigen kaufmännischen Beurteilung von zukünftigen Entwicklungen und Kostensteigerungen ist in
die o. g. Berechnungen eine Rentendynamik in Höhe
von 2,00% eingeflossen. Der Zuführungsbetrag des
Geschäftsjahres 2015 wird in der Gewinn- und Verlustrechnung gemäß § 277 Absatz 5 HGB getrennt nach
Personalkosten und Zinsanteil dargestellt.

Alle Rückstellungen wurden mit dem nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrag bewertet und passiviert.
Die Verbindlichkeiten enthalten keine Beträge größeren Umfangs, die erst nach dem Abschlussstichtag
rechtlich entstehen. Zur Fristigkeit der Verbindlichkeiten, einschließlich deren Sicherheiten, wird auf den
Verbindlichkeitenspiegel in der Anlage verwiesen.
Die Genossenschaft verfügt zum 31.12.2015 über
variabel verzinsliche (3-Monats-Euribor) Darlehen in
Höhe von 1.512,8 T€.

Sonstige Rückstellungen
Die sonstigen Rückstellungen in Höhe von 221.650,52 €
setzen sich wie folgt zusammen:
Prozessrisiken

71.919,52 €

Kosten der Hausbewirtschaftung

50.000,00 €

Prüfungskosten

33.000,00 €

Jubiläumszuwendungen

24.531,00 €

Archivierungskosten

22.500,00 €

Beiträge Berufsgenossenschaft

13.500,00 €

Steuerberatungskosten
nicht genommener Urlaub

Gesamt

5.550,00 €
650,00 €

221.650,52 €

D. Angaben und Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung
Die Zinsaufwendungen enthalten 32,1 T€ aus der Zuführung (Zinsanteil) zu Rückstellungen.

handelt es sich um die Wertaufholung für die in 2004
vorgenommenen außerplanmäßigen Abschreibungen.

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten 3.762,8 T€
aus der Zuschreibung zum Anlagevermögen. Hierbei

E. Sonstige Angaben
Sonstige finanzielle Verpflichtungen
In der Bilanz nicht erfasste finanzielle Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind, bestanden zum Bilanzstichtag nicht.

Mitgliederentwicklung
Stand am 01.01.2015

4.829

Zugänge

324

Abgänge

254

• durch Kündigung

176

• durch Tod

55

• durch Übertragung

14

• durch Ausschluss
Stand am 31.12.2015

9
4.899

45

Das gezeichnete Geschäftsguthaben der verbleibenden
Mitglieder hat sich im Jahre 2015 um 45.198,00 € erhöht.
Die verbleibenden Mitglieder waren per 31.12.2015
mit 210.058 Anteilen zu je 31,00 € an der Genossenschaft beteiligt.
Satzungsgemäß haften die Mitglieder mit der Gesamtsumme ihrer gezeichneten Geschäftsanteile. Diese beträgt zum Stichtag 6.792.937,00 €.
Der Jahresabschluss wurde gemäß § 268 Absatz 1 HGB
unter Berücksichtigung der vollständigen Verwendung
des Jahresergebnisses aufgestellt. Das Geschäftsjahr
2015 endet mit einem Jahresüberschuss i. H. v. 6.551,3 T€.
Der Jahresüberschuss wurde satzungsgemäß zu 10%
mit 655.130,35 € der gesetzlichen Rücklage und mit
5.896.173,18 € den anderen Ergebnisrücklagen zugeführt. Die Beschlüsse des Aufsichtsrates sowie des Vorstandes hierzu erfolgten jeweils in getrennter Abstimmung in der gemeinsamen Sitzung am 05.04.2016.
Mitarbeiter der Genossenschaft
Neben den beiden Vorstandsmitgliedern waren
durchschnittlich beschäftigt:
2015

2014

Angestellte/Auszubildende

25

26

Hauswarte/Hausmeister

11

11

Regiehandwerker

1

1

Gesamt

37

38

Mitglieder des Vorstandes
•	 Andreas Böhm
	 Fachwirt für die Grundstücks- und
	Wohnungswirtschaft	
•	 Roland Henke
	 Dipl. Bauingenieur
Mitglieder des Aufsichtsrates
•	 Dr. Norbert Rückriemen	
	 Dipl. Wirtschaftler	
	Vorsitzender
•	 Dagmar Pohle
	 Dipl. Philosophin	
	 stellv. Vorsitzende
•	 Günter Hinzmann	
	 Dipl. Wirtschaftler
•	 Werner Hüter
	 Dipl. Ingenieur
•	 Dr. Dieter Freese
	 Dipl. Lehrer
•	 Dr. Wolfgang Uhlmann
	 Dipl. Jurist
•	 Axel Berndt
	 Dipl. Kaufmann
•	 Tanja Nowacki
	 Buchbinderin
	

Es bestehen keine Forderungen der Genossenschaft gegenüber Mitgliedern des Vorstandes oder des Aufsichtsrates.
Zuständiger Prüfungsverband:
Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. (BBU)
Lentzeallee 107, 14195 Berlin, www.bbu.de
Anlagen:
• Anlagenspiegel
• Verbindlichkeitenspiegel

Berlin, den 05.04.2016

Böhm	Henke
(Der Vorstand)

46

insgesamt

Anlagevermögen

III. Finanzanlagen

Summe II.

Sachanlagen

Anzahlungen auf

kosten

Bauvorbereitungs-

Anlagen im Bau

schäftsausstattung

Betriebs- und Ge-

Rechte ohne Bauten

grundstücksgleiche

Grundstücke und

und anderen Bauten

Rechte mit Geschäfts-

grundstücks­gleiche

Grundstücke und

Rechte mit Wohnbauten

grund­stücksgleiche

Grundstücke und

II. Sachanlagen

gegenstände

Vermögens­

­I. Immaterielle

184.901.368,01

10.192,00

184.778.425,68

3.025,21

181.233,60

150.036,56

729.469,87

1.185.494,94

4.448.459,29

178.080.706,21

1.146.617,48

0,00

1.146.617,48

0,00

18.817,47

674.526,44

79.857,60

0,00

0,00

373.415,97

0,00

Euro

Euro

112.750,33

Zugänge

32.422,34

0,00

29.767,51

0,00

0,00

0,00

27.090,32

0,00

0,00

2.677,19

2.654,83

Euro

Abgänge

0,00

0,00

0,00

-3.025,21

-169.481,16

407.703,75

3.025,21

-388.259,15

0,00

150.036,56

0,00

Euro

Umbuchungen

110.095,50

Euro

31.12.2015

186.015.563,15

10.192,00

185.895.275,65

0,00

30.569,91

1.232.266,75

785.262,36

797.235,79

4.448.459,29

178.601.481,55

Anschaffungs- und Herstellungskosten

01.01.2015

Anlagenspiegel 2015

59.221.740,68

0,00

59.109.732,06

0,00

0,00

0,00

505.095,78

0,00

1.140.387,65

57.464.248,63

112.008,62

Euro

01.01.2015

2.875.307,08

0,00

2.874.565,37

0,00

0,00

0,00

52.989,83

0,00

106.034,35

2.715.541,19

741,71

Euro

Zugänge

0,00

3.762.760,00

0,00

3.762.760,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

3.762.760,00

Euro

Zuschreibungen

Abschreibungen

29.745,15

0,00

27.090,32

0,00

0,00

0,00

27.090,32

0,00

0,00

0,00

2.654,83

Euro

Abgänge

58.304.542,61

0,00

58.194.447,11

0,00

0,00

0,00

530.995,29

0,00

1.246.422,00

56.417.029,82

110.095,50

Euro

31.12.2015

0,00

127.711.020,54

10.192,00

127.700.828,54

0,00

30.569,91

1.232.266,75

254.267,07

797.235,79

3.202.037,29

122.184.451,73

Euro

31.12.2015

125.679.627,33

10.192,00

125.668.693,62

3.025,21

181.233,60

150.036,56

224.374,09

1.185.494,94

3.308.071,64

120.616.457,58

741,71

Euro

31.12.2014

Buchwerte

Anlagen

47

48
5.088.773,62
(5.081.705,53)
24.393,43
(20.272,14)
545.150,04
(498.293,93)
87.516,40
(77.700,17)
11.423.718,93
(12.993.568,24)

5.088.773,62

24.393,43
(20.272,14)
546.764,33
(514.220,23)
89.699,90
(77.700,17)
57.995.464,17
(64.544.834,93)

5.677.885,44
(7.315.596,47)

52.245.832,89
(58.850.936,86)

(5.081.705,53)

Euro

Restlaufzeit
bis zu 1 Jahr
Euro

insgesamt

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Höhe von 52.245.832,89 € sind vollständig durch Grundpfandrechte gesichert.

(Vorjahreswerte in Klammern)

Gesamtbetrag

Sonstige Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

Verbindlichkeiten aus Vermietung

Erhaltene Anzahlungen

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

Verbindlichkeitenspiegel 2015

18.001.007,66
(21.303.592,46)

1.746,80
(0,00)

1.614,29
(15.926,30)

0,00
(0,00)

(0,00)

0,00

17.997.646,57
(21.287.666,16)

Euro

Restlaufzeit zwischen
1 und 5 Jahren

davon

28.570.737,58
(30.247.674,23)

436,70
(0,00)

0,00
(0,00)

0,00
(0,00)

(0,00)

0,00

28.570.300,88
(30.247.674,23)

Euro

Restlaufzeit
über 5 Jahre

III.	Bericht des Aufsichtsrates
zum Abschluss des
Geschäftsjahres 2015

III. Bericht des Aufsichtsrates zum Abschluss des Geschäftsjahres 2015
Der Aufsichtsrat hat sich in Erfüllung seiner gesetzlichen und satzungsmäßigen Pflichten während des
Geschäftsjahres 2015 in seinen Sitzungen, den Sitzungen seiner Ausschüsse, gemeinsamen Sitzungen von
Vorstand und Aufsichtsrat sowie anhand schriftlicher
Berichte des Vorstandes eingehend über die Lage und
Entwicklung der Genossenschaft informiert.
Im Zuge seiner Tätigkeit konnte sich der Aufsichtsrat
jederzeit davon überzeugen, dass der Vorstand die
Geschäfte der Genossenschaft mit der erforderlichen
kaufmännischen Sorgfalt und in Übereinstimmung mit
Gesetz und Satzung führt. Der Aufsichtsrat kann daher feststellen, dass die Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung im Berichtsjahr durchgängig gewährleistet war.
Den Schwerpunkt der geschäftlichen Tätigkeit der Genossenschaft bildete wiederum die Verwaltung und
Bewirtschaftung unserer Wohnungsbestände. Darüber
hinaus nahmen Planungs- und Vorbereitungsarbeiten
für Neubauvorhaben sowie gezielte Instandsetzungsund Modernisierungsvorhaben breiten Raum ein. Das
Werkstattverfahren für den Neubau „Harzer Straße,
Alt-Treptow“ wurde begonnen und wie geplant fortgeführt.
Die Neubautätigkeit der Genossenschaft wurde dadurch verzögert, dass die Baugenehmigung für das
Projekt „Mittelstraße in Pankow“ erst im Frühjahr
2015 erteilt wurde und der Baubeginn nach Ende der
Vogelschutzzeit im Oktober 2015 erfolgen konnte. Das
Modernisierungsvorhaben „Balkonanbauten Lohmühlenstraße 21-23“ musste in das Jahr 2016 verschoben
werden, weil der notwendige Grundstückszukauf in
2015 noch nicht abschließend realisiert werden konnte. Daraus resultiert, dass für 2015 im Bauwirtschaftsplan enthaltene aktivierungsfähige Leistungen in Höhe
von rund 4,3 Mio. € nicht erbracht werden konnten.
Die Strangsanierung einschließlich Bädermodernisierung bei den QPb61-Bauten in der Michelangelostraße wurde mit geringeren Kosten als geplant abgeschlossen. Gleiches gilt für die Sanierung der Balkone
in der Schillingstraße. Für die Gestaltung der Außenanlagen in Marzahn und Friedrichsfelde wurden
hingegen 40 T€ mehr aufgewendet als ursprünglich
50

geplant. Alle diese Maßnahmen wurden vom gesamten Aufsichtsrat, insbesondere seinem Bauausschuss
begleitet und kontrolliert.
Die Einzelmaßnahmen zur Wohnungsanpassung und
Wohnwertverbesserung, abgestimmt mit den Bewohnern bzw. Neumietern, wurden in 2015 fortgeführt.
Schwerpunkt war dabei nach wie vor der mietenwirksame Umbau von Bädern, für den 400 T€ geplant und
381 T€ in Anspruch genommen wurden.
Der Aufsichtsrat konnte sich im Berichtsjahr durchgängig
davon überzeugen, dass der Vorstand die Vermietung
unserer Genossenschaftswohnungen aktiv betreibt und
gezielt steuert. Der Wohnungsbestand ist voll vermietet.
Per Bilanzstichtag 2015 standen nur zwei Wohnungen
fluktuationsbedingt leer (2014: 13 Wohnungen).
Im Berichtsjahr hat die Genossenschaft einen Jahresüberschuss von 6,55 Mio. € erwirtschaftet (2014: 1,53
Mio. €). Die kräftige Erhöhung des Jahresüberschusses
im Vergleich zum Vorjahr resultiert insbesondere aus
dem Einmaleffekt einer Wertzuschreibung für unsere
Marzahner Wohnanlage in Höhe von 3,76 Mio. €. Abgesehen davon ist die Ergebnisverbesserung im Vergleich
zum für 2015 geplanten Jahresüberschuss von 1,75
Mio. € in erster Linie darauf zurückzuführen, dass die
geplanten Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten
um ca. 0,6 Mio. € unterschritten wurden. Außerdem
fielen die durch Wohnungsleerstand bedingten Erlösschmälerungen deutlich geringer aus als angenommen.
Im Jahr 2015 haben sich die Umsatzerlöse aus der
Hausbewirtschaftung einschließlich Umlagen von
18,1 Mio.€ auf rund 18,4 Mio. € erhöht. Insbesondere Neuvermietungen aus 2014 und 2015 (Neubau
in Friedrichshagen) sowie Mietzuschläge nach Wohnungsanpassungen haben dazu beigetragen. Erneut
konnten die Zinsaufwendungen unserer Genossenschaft gesenkt werden und zwar von 2,6 Mio. € im
Jahr 2014 auf 2,2 Mio. € im Berichtsjahr.
Insgesamt kann die Ertragslage der Genossenschaft
als gesund und langfristig stabil bezeichnet werden.
Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses haben Vorstand und Aufsichtsrat übereinstimmend beschlossen,

den Jahresüberschuss 2015 zu 10% in die gesetzliche
und die verbleibenden 90% in die anderen Ergebnisrücklagen einzustellen. Der verwendungsfähige Bilanzgewinn
des Geschäftsjahres 2015 stellt sich damit auf 0,00 €.
Der Zahlungsmittelbestand der Genossenschaft hat
sich im Berichtsjahr von ca. 9,9 Mio. € auf 7,7 Mio. €
verringert. Aufgrund der niedrigen Kredit- und Anlagezinsen ist es ökonomisch sinnvoll, auch künftig Eigenmittel für die Tilgung relativ hoch verzinster Darlehen
bzw. für Investitionen einzusetzen. Die Genossenschaft
konnte den Schuldenstand durch außerplanmäßige
Tilgungen in Höhe von 3,8 Mio. € stärker als geplant
reduzieren. Die Bankverbindlichkeiten betrugen zum
Bilanzstichtag insgesamt noch 52,2 Mio. €.
Das Eigenkapital der Genossenschaft hat sich im Berichtsjahr erneut erhöht. Zum Bilanzstichtag des Berichtsjahres belief es sich auf ca. 81,3 Mio. € (nach
74,7 Mio. € in 2014). Die Eigenkapitalquote der Genossenschaft ist damit im Vorjahresvergleich weiter
gestiegen, und zwar von 55,0% (2014) auf 59,9%.
Die wesentliche Quelle des Eigenkapitalzuwachses ist
der Jahresüberschuss 2015.

Am 4. Juni 2015 sind Frau Dagmar Pohle sowie die
Herren Dr. Dieter Freese, Dr. Norbert Rückriemen und
Dr. Wolfgang Uhlmann nach Ablauf ihrer Amtszeit
aus dem Aufsichtsrat ausgeschieden. Alle Genannten
stellten sich der Wiederwahl und wurden in geheimer
Wahl von den Vertretern mit großer Mehrheit wiedergewählt. In der konstituierenden Aufsichtsratssitzung
am 9. Juni 2015 bestätigten die Aufsichtsratsmitglieder in einer en bloc-Wahl die Beibehaltung der bisherigen Ämterverteilung.
Der Aufsichtsrat dankt den Vertretern und Ersatzvertretern, dem Vorstand und allen Mitarbeiterinnen und
Mitarbeitern für die engagierte und vertrauensvolle
Zusammenarbeit im Berichtsjahr 2015.
Berlin, 3. Mai 2016
Der Aufsichtsrat

Dr. Norbert Rückriemen
Vorsitzender

Der Aufsichtsrat hat den vom Vorstand aufgestellten
Jahresabschluss sowie den zugehörigen Lagebericht
für das Geschäftsjahr 2015 geprüft. Im Ergebnis dieser Prüfung haben sich keine Einwendungen ergeben.
Die Genossenschaft hat das Geschäftsjahr 2015 mit
einer ausgeglichenen Vermögenslage abgeschlossen.
Die Zahlungsfähigkeit der Genossenschaft war im Berichtsjahr durchgängig gewährleistet.
Der Aufsichtsrat billigt den Jahresabschluss sowie den
Lagebericht für 2015 und die bei Aufstellung des Jahresabschlusses vorgenommene vollständige Gewinnverwendung.
Der Vertreterversammlung wird daher empfohlen,
• den Jahresabschluss 2015 durch Beschluss festzustellen,
• den Lagebericht des Vorstandes zustimmend zur
Kenntnis zu nehmen,
• dem Vorstand und dem Aufsichtsrat für das Geschäftsjahr 2015 Entlastung zu erteilen.
51

Glossar

Glossar
Aufwendungszuschüsse:

Hierbei handelt es sich um nicht zurückzahlbare, zeitlich begrenzte Zuschüsse zur teilweisen Deckung von Aufwendungen, beispielsweise für
die Sanierung bzw. Modernisierung von Wohnungen unter Anwendung
der Förderung des Landes Berlin nach der ModInstRL94-industrielle Bauweise, auch Plattenbaurichtlinie genannt.

Belegungsbindung

Die rechtliche Verpflichtung des Eigentümers oder Vermieters, eine Wohnung, die mit öffentlichen Mitteln gefördert wurde, nur an nach Einkommen oder sonstigen Kriterien berechtigte Personen vermieten zu dürfen,
wird als Belegungsbindung bezeichnet.

Bilanzstichtag:

Im Rechnungswesen wird mit diesem Begriff der letzte Tag eines Wirtschaftsjahres bezeichnet, zu dem turnusmäßig ein Jahresabschluss von
Unternehmen aufgestellt wird und auf den sich die Bilanz bezieht. In
der Wohnungsbaugenossenschaft DPF eG ist der 31.12. jedes Jahres der
Bilanzstichtag.

Bilanzvolumen:

Das auch als Bilanzsumme bezeichnete Bilanzvolumen ist das Ergebnis
der Addition aller Aktiv- bzw. Passivwerte einer Bilanz. Es gibt Anhaltspunkte für die Einordnung eines Unternehmens nach der Größenklasse.

Cash Flow:

Die aus der Finanzanalyse stammende Kennzahl dient der Beurteilung
der Finanzkraft eines Unternehmens und hat einen festen Platz bei der
Kreditprüfung der Banken. Der Cash Flow zeigt auf, über welche Mittel
zur Selbstfinanzierung ein Unternehmen verfügt.

Controlling:

Controlling bezeichnet ein umfassendes Steuerungs- und Koordinierungskonzept zur Unterstützung der Geschäftsleitung bei der ergebnisorientierten Planung und Umsetzung unternehmerischer Aktivitäten. Es
umfasst die Beschaffung, Aufbereitung und Analyse von Daten zur Vorbereitung zielgerechter Entscheidungen.

DGZF-Einstand

Der sog. DGZF-Einstand (Deutsche Girozentrale Fixing) stellt den Zinssatz
dar, für den sich Banken Kapital bei der Europäischen Zentralbank leihen.
Der Zinssatz basiert auf den Zinssätzen für „risikolose“ Pfandbriefe der
Landesbanken und der Deka-Bank im Rahmen von Immobilienfinanzierungen. Der DGZF-Einstand ist somit Indikator für die Entwicklung der
Zinsen in der Immobilienfinanzierung.

Eigenkapitalquote:

Die Eigenkapitalquote gibt an, wie hoch der Anteil des Eigenkapitals am
Gesamtkapital ist und wird zur Beurteilung der Finanzkraft eines Unternehmens herangezogen.

Erlösschmälerungen:

Die Erlösschmälerungen bezeichnen die entgangenen Netto-Kaltmieten
einschließlich der Betriebskostenanteile z.B. durch Leerstand bzw. Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten.

Euribor:

Die Abkürzung Euribor steht für Euro Interbank Offered Rate. Der Euribor
bezeichnet die durchschnittlichen Zinssätze zu denen sich viele europäische Banken untereinander Geld leihen. Dabei gelten verschiedene Laufzeiten: von einer Woche bis 12 Monate. Er ist eine wichtige Bezugsgröße
für kurzfristige Kredite, aber auch für andere Bankprodukte wie z.B. Hypotheken und Sparkonten.

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Fluktuation:

Der Begriff bildet in der Wohnungswirtschaft das Umzugsgeschehen in
den Wohnungsbeständen eines Unternehmens ab. Die Fluktuation wird
in einer Prozentzahl ausgedrückt, die das Verhältnis der Kündigungen zur
Gesamtzahl der Wohnungen wiedergibt.

Liquidität:

Mit diesem Begriff bezeichnet man die Fähigkeit eines Unternehmens, seine fälligen Verbindlichkeiten jederzeit fristgerecht und uneingeschränkt
begleichen zu können. Mangelnde Liquidität ist neben der Überschuldung die häufigste Insolvenzursache bei Unternehmen.

Marge:

Ein Begriff aus der Betriebswirtschaftslehre, der mit Preisspanne, Abstand
oder Differenz übersetzt werden kann. Im Kreditwesen versteht man unter Marge die Differenz zwischen dem Kundenzinssatz und dem Zinssatz,
zu dem sich die Bank das Geld geliehen hat.

Prolongation:

Dieser Begriff bedeutet Verlängerung bzw. Vertragsverlängerung und
ist finanzwirtschaftlich u.a. von Bedeutung im Zusammenhang mit einer
Fristverlängerung von Krediten auf Antrag des Kreditnehmers.

Risikomanagement:

Darunter versteht man den systematischen und vorausschauenden Umgang mit bestehenden oder möglichen Risiken in einem Unternehmen.

Rückstellungen:

Hierdurch werden Bilanzposten bezeichnet, die für ungewisse Verbindlichkeiten, also wirtschaftliche Verpflichtungen, die dem Grunde nach,
der Höhe nach oder hinsichtlich des Zahlungszeitpunktes noch nicht bestimmt sind, gebildet werden. Sie sind Teil der Verbindlichkeiten. Damit
wird sichergestellt, dass ein Unternehmen bei Eintritt der ungewissen
Verbindlichkeit über hinreichend Kapital zu deren Erfüllung verfügt.

Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten:

Hierunter werden sowohl kurz- als auch langfristige Verbindlichkeiten
gegenüber Banken ausgewiesen (Kontokorrentkredite, Darlehen, Hypotheken). Verbindlichkeiten mit einer Fälligkeit bis zu einem Jahr zählen
nicht zu dieser Bilanzposition.

Werkstattverfahren:

Das Werkstattverfahren ist eine Variante zur Planung eines Neubauvorhabens, die durchgeführt werden kann, wenn die grundsätzlichen Inhalte
der Planungsaufgabe mit einem breiten Beteiligtenkreis – insbesondere
auch mit den potentiellen Nutzern – gefunden werden sollen. Zur Herausarbeitung einer marktfähigen, innovativen und zielgruppenorientierten Entwurfsplanung werden mehrere Planungsbüros gleichzeitig beauftragt, ihre Entwürfe vorzustellen.

Zweckentfremdung von
Wohnraum

Gemäß § 2 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetz vom 12.12.2013
liegt eine Zweckentfremdung von Wohnraum vor, wenn Wohnraum 1.
zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen
Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von
Schlafstellen, verwendet wird; 2. für gewerbliche oder berufliche Zwecke
verwendet oder überlassen wird; 3. baulich derart verändert oder in einer
Weise genutzt wird, dass er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist; 4.
länger als sechs Monate leer steht oder 5. beseitigt wird.

Organe der Genossenschaft/Mitgliedschaften
Aufsichtsrat	Funktion
Dr. Norbert Rückriemen	
Dagmar Pohle	
Dr. Wolfgang Uhlmann	
Günter Hinzmann
Werner Hüter
Dr. Dieter Freese
Axel Berndt
Tanja Nowacki

Vorsitzender
stellv. Vorsitzende
Schriftführer

Vorstand	Funktion
Andreas Böhm	
Roland Henke	

Kaufmännischer Vorstand
Technischer Vorstand

Vertreterversammlung
81 Vertreter
27 Ersatzvertreter
Mitgliedschaften
Die Wohnungsbaugenossenschaft DPF eG ist Mitglied
•	 im Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. (BBU)
	 Lentzeallee 107, 14195 Berlin
•	 im GdW Bundesverband deutsche Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.
	 Mecklenburgische Straße 57, 14197 Berlin
•	 bei der Akademie der Immobilienwirtschaft e.V. Berlin (BBA)
	 Lützowstraße 106, 10785 Berlin
•	 im Genossenschaftsforum e.V.
	 Machonstraße 25, 12105 Berlin
•	 im Arbeitgeberverband der Wohnungswirtschaft e.V. (AGV)
	 Peter-Müller-Straße 16, 40468 Düsseldorf
•	 bei der Berliner Volksbank eG
	 Budapester Straße 35, 10787 Berlin
•	 in der Verwaltungs-Berufsgenossenschaft (VBG)
	 Deelbögenkamp 4, 22297 Hamburg
•	 in der Industrie- und Handelskammer zu Berlin (IHK)
	 Fasanenstraße 85, 10623 Berlin
•	 im Pensions-Sicherungs-Verein (PSVaG)
	 Bahnstraße 6, 50996 Köln
•	 im Förderverein Pferdesportpark Berlin-Karlshorst e. V.
	 Treskowallee 129, 10318 Berlin
•	 im Heimatverein Marzahn-Hellersdorf e.V.
	 Prignitzstraße 163c, 12683 Berlin

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Impressum
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Wir geben Raum zum Leben
        
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