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Full text: Bericht über das Geschäftsjahr ... (Rights reserved) Ausgabe 2004(2005) (Rights reserved)

Bericht über das Geschäftsjahr 2004 Wohnungsbaugenossenschaft DPF e.G. Bericht über das Geschäftsjahr 2004 Wir geben Raum zum Leben 1 Organe der Genossenschaft Aufsichtsrat Oskar Breitmeyer Dr. Norbert Rückriemen Gerd Hellmund Günter Hinzmann Werner Hüter Dr. Dieter Freese Dagmar Pohle Thomas Kühr Funktion Vorsitzender stellv. Vorsitzender Schriftführer Vorstand Andreas Böhm Roland Henke Vertreterversammlung 80 Vertreter 11 Ersatzvertreter Funktion Kaufmännischer Vorstand Technischer Vorstand Mitgliedschaften Die Wohnungsbaugenossenschaft DPF e.G. ist Mitglied:        im Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. (BBU) Lentzeallee 107, 14195 Berlin im Genossenschaftsforum e.V. Königin-Elisabeth-Straße 41, 14059 Berlin in der Industrie- und Handelskammer zu Berlin (IHK) Hardenbergstraße 16-18, 10623 Berlin im Arbeitgeberverband der Wohnungswirtschaft e.V. (AGV) Heinrichstraße 169 B, 40239 Düsseldorf in der Verwaltungs-Berufsgenossenschaft (VBG) Markgrafenstraße 62, 10969 Berlin im Förderverein Pferdesportpark Berlin-Karlshorst e.V. Treskowallee 129, 10318 Berlin bei der Berliner Volksbank e.G. Budapester Straße 35, 10787 Berlin 2 Bericht über das Geschäftsjahr 2004 Inhaltsverzeichnis I. Lagebericht des Vorstandes zum Geschäftsjahr 2004 1. 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 2. 3. 4. 5. Darstellung des Geschäftsverlaufes Gesamtwirtschaftliches Umfeld und Branchenentwicklung Umsatzentwicklung und Geschäftsumfang Instandhaltung, Instandsetzung, Modernisierung und Neubau Finanzierungsmaßnahmen Entwicklung im Personal- und Sozialbereich Risikomanagement Vermögenslage der Genossenschaft Finanzlage der Genossenschaft Ertragslage der Genossenschaft Voraussichtliche Entwicklung, Chancen und Risiken des weiteren Geschäftsverlaufes II. Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2004 1. 2. 3. Bilanz Gewinn- und Verlustrechnung Anhang III. Bericht des Aufsichtsrates Glossar Bericht über das Geschäftsjahr 2004 3 I. Lagebericht des Vorstandes zum Geschäftsjahr 2004 1. 1.1 Darstellung des Geschäftsverlaufes Gesamtwirtschaftliches Umfeld und Branchenentwicklung Die Berliner Wirtschaft konnte im Berichtsjahr ihre rezessive Phase überwinden. Erstmals seit drei Jahren legte das Berliner Bruttoinlandsprodukt wieder zu, lag jedoch mit einem realen Wachstum von + 0,4% weiterhin deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von + 1,7%. Die Spannweite der Ergebnisse der einzelnen Bundesländer differiert von + 0,4% bis + 2,3%, wobei die Bundesländer Bayern (+ 2,3%), Sachsen (+ 2,3%), Schleswig-Holstein (+ 2,0%) und Rheinland-Pfalz (+ 2,0%) die besten Resultate erreichten. Damit liegt Berlin im Vergleich der Bundesländer weiterhin am unteren Ende der Wachstumsskala. Das leichte Wachstum basiert vor allem auf besseren Ergebnissen des verarbeitenden Gewerbes und der Unternehmensdienstleistungen. Für die Berliner Exportwirtschaft wirkte sich die zum 1. Mai 2004 vollzogene Erweiterung der EU um zehn Staaten in Mittel- und Osteuropa positiv aus. Die Beitrittsländer weiteten im Berichtszeitraum ihren Handel mit Berlin um 11,0% gegenüber dem Vorjahreszeitraum aus. Es wird davon ausgegangen, dass sich die Berliner Wirt schaft im laufenden Jahr weiter langsam erholen wird. Für eine weitere Erholung spricht zum einen die konjunkturelle Entwicklung in Deutschland. Zum anderen wird davon ausgegangen, dass zahlreiche Unternehmen Ersatzinvestitionen tätigen müssen, die nicht mehr länger aufzuschieben sind. Auch kann durch die EU-Erweiterung von einem weiteren Wachstumspotential für die Berliner Wirtschaft ausgegangen werden. Andererseits werden die Hartz-IV-Reformen die private Konsumnachfrage schwächen. Der Verbraucherpreisindex für Deutschland ist im Jahresdurchschnitt 2004 gegenüber 2003 um 1,6% gestiegen, nach 1,1% in 2003 und 1,4% im Jahr 2002. In Berlin haben sich die Preise mit 2,5% hingegen stärker als im Bundesdurchschnitt erhöht. Neben dem Anstieg der Mineralölpreise und den Tabaksteuererhöhungen ist insbesondere das In-Kraft-Treten der Gesundheitsreform zum 1. Januar 2004 für die Beschleunigung der Preisentwicklung verantwortlich. Trotz der leichten wirtschaftlichen Erholungstendenzen bewegt sich die Arbeitslosenquote unverändert auf einem sehr hohen Niveau. Im Dezember 2004 betrug sie im Bundesdurchschnitt 10,8% und lag damit um 0,4% höher gegenüber dem gleichen Vorjahreszeitraum (10,4%). Die Berliner Arbeitslosenquote liegt anhaltend auf einem Niveau weit über dem Bundesdurchschnitt, lag jedoch im Gegensatz zu dessen Entwicklung im Dezember 2004 mit 17,1% um 0,3% niedriger als im Dezember 2003 (17,4%). Entwicklung der Arbeitslosigkeit von 1999-2004 Im Bundesländervergleich bilden MecklenburgVorpommern (23,5%) und Sachsen-Anhalt (22,5%) die Schlusslichter, gefolgt von Brandenburg (20,6%). In den südlichen Bundesländern ist der Arbeitsmarkt dagegen deutlich entspannter. An der Spitze stehen hier die Länder Baden-Württemberg mit einer Quote von lediglich 6,9%, gefolgt von Bayern (8,9%) und Hessen (9,1%). Mit dem Start der Arbeitsmarktreform Hartz IV zum 1. Januar 2005 stieg die Arbeitslosenquote im Bund auf 12,6% (02/2005). Bei einer Interpretation der Zahlen sind jedoch einige Änderungen zur Ermittlung der 4 Bericht über das Geschäftsjahr 2004 I. Lagebericht des Vorstandes zum Geschäftsjahr 2004 Arbeitsmarktdaten zu beachten. Seit Januar 2005 werden Erwerbslose als arbeitslos registriert, die zuvor Sozialhilfe bezogen haben und deshalb nicht in der Arbeitsmarktstatistik erschienen. Die allgemeinen leichten wirtschaftlichen Erholungstendenzen werden nicht zu einer spürbaren Entspannung auf dem Arbeitsmarkt führen. Nach wie vor wollen Unternehmen Personal abbauen. Die Berliner Arbeitslosenquote wird deshalb auch künftig über dem deutschen Durchschnitt liegen. Die Einführung von Hartz IV könnte auch für die Wohnungswirtschaft Änderungen mit sich bringen. Die Wohnkosten werden künftig von den Arbeitsagenturen bis zu gewissen Kostengrenzen übernommen. Es bleibt abzuwarten, inwieweit sich dies in einer Erhöhung der Fluktuation auswirken wird. Für Ende September 2004 ermittelte das Statistische Landesamt für Berlin eine amtlich fortgeschriebene Bevölkerungszahl von rd. 3.387.300 Personen. Gegenüber dem Jahresanfang war damit ein leichter Bevölkerungsrückgang von etwas mehr als 1.100 Personen zu verzeichnen. Der Bevölkerungsverlust resultiert aus einem Sterbeüberschuss Berlins sowie dem Wanderungsgewinn gegenüber dem Ausland und anderen Bundesländern. Gegenüber seinem Umland hatte Berlin einen Verlust von 8.000 Personen zu verzeichnen, der etwas höher ausfiel als im Vorjahr. Bevölkerungsentwicklung 1994-2004 Bei nahezu gleich bleibender Bevölkerungszahl ist der Wohnungsmarkt in Berlin weiterhin von einem starken Überangebot von Wohnraum gekennzeichnet. Der Wohnungsmarkt gehört weiterhin zu den am stärksten regulierten Märkten. Der Abbau von staatlichen Subventionen und Förderungen ist in vollem Gange. Dabei stellen die Kürzung der Eigenheimzulage, die Versagung der so genannten Anschlussförderung im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau sowie die mit dem Steueränderungsgesetz ab 2004 eingeführte Verlustabzugsbegrenzung nur erste Schritte dar. Die Finanzierung von Baumaßnahmen gestaltet sich unverändert schwierig. Die Anforderungen der Kreditinstitute an die Bonität der Wohnungsunternehmen sowie die Besicherung auszureichender Darlehen sind anhaltend hoch. Die landeseigene Förderanstalt, die Investitionsbank Berlin (IBB), hat im Berichtsjahr das Neugeschäft in der Wohnungsbauförderung nahezu vollständig eingestellt. Verschärfend wirkt, dass die steuerlichen Rahmenbedingungen und die Finanzierungsgrundlagen nicht kalkulierbar sind. Die Genossenschaften müssen deshalb mehr denn je auf ihre Unabhängigkeit und ihr Selbsthilfeprinzip bedacht sein. 1.2 Umsatzentwicklung und Geschäftsverlauf Wie bereits in den Vorjahren hat die Genossenschaft ihre Geschäftstätigkeit entsprechend den aktuellen Erfordernissen des Berliner Wohnungsmarktes schwerpunktmäßig auf die Vermietung, Verwaltung und Bewirtschaftung des vorhandenen Wohnungsbestandes konzentriert. Darüber hinaus wurden mit der Fertigstellung des Wohnund Geschäftshauses in Berlin-Karlshorst die bereits im Jahre 2003 begonnenen Maßnahmen zur Bestandserweiterung fortgesetzt. Nach der Errichtung von 12 hochwertigen, komfortabel ausgestatteten Wohnungen der neuen Wohnmarke „DPFpremium” in der Bericht über das Geschäftsjahr 2004 5 I. Lagebericht des Vorstandes zum Geschäftsjahr 2004 Gundelfinger Straße 8-9 befanden sich am 31.12.2004 insgesamt 3.782 Wohnungen (Vorjahr 3.770 WE) und zwei als Gästewohnungen genutzte Gewerbeeinheiten im Bestand der Genossenschaft. Der Wohnungsbestand erhöhte sich unter Anrechnung der bereits in 2003 käuflich erworbenen 27 Friedrichshagener Wohnungen innerhalb der letzten zwei Jahre um rund 1%. Hinsichtlich Lage, Art und Ausstattung dieser Wohnungen war die Bestandserweiterung jedoch aus qualitativer Sicht weitaus bedeutender für die Bereicherung der Angebotspalette. Sanierte Fassade in der Annenallee in Berlin-Köpenick Inklusiv der im Jahre 2004 für Genossenschaftsmitglieder neu errichteten 12 Parkflächen auf dem Grundstück des Neubauobjektes wurden insgesamt 74 PKW-Stellplätze und 39 Garagen bewirtschaftet. Am Bilanzstichtag waren 17 mit Garagen Dritter bebaute genossenschaftseigene Grundstücksflächen in Pankow an die jeweiligen Nutzer verpachtet. Ein wesentliches Tätigkeitsfeld bildete erneut die Umsetzung der im Rahmen des jährlich fortgeschriebenen Unternehmenskonzeptes 2000plus gesetzten Instandsetzungs- und Modernisierungsziele. Schwerpunktmaßnahmen wie die Strang- und Badsanierung für ein Wohnobjekt mit 120 Wohnungen im Prenzlauer Berg, die Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems für vier Q3A- Objekte in Adlershof - erstmals verbunden mit dem ergänzenden Balkonanbau - und der Beginn von Fassadensanierung und Giebeldämmung am Typ57-Bestand, zunächst bei fünf Häusern in Alt-Treptow und Köpenick, trugen wesentlich zum Erhalt der Konkurrenzfähigkeit am Wohnungsmarkt bei. Neben diesen komplexen Sanierungsmaßnahmen wurden im Berichtszeitraum vielfältige in den zurückliegenden Jahren begonnene Aktivitäten zur immer besseren Anpassung der Wohnungsbestände an die Bedürfnisse von Mitgliedern und Mietinteressenten fortgesetzt und weiter ausgebaut. Anforderungen spezieller Zielgruppen wie Senioren, junger Familien, Besserverdienender, Singles oder Studenten und Auszubildender wurden dabei insbesondere im Rahmen des Angebots spezieller Wohnmarken berücksichtigt. Unterstützt wird die damit einhergehende Kundenbindung durch die weitere Vervollkommnung von Dienstleistungs- und Betreuungsangeboten wie zum Beispiel den Gästewohnungstausch, die Organisation und Durchführung von Sommerfesten, das Konfliktmanagement und eine umfangreiche Kommunikation mit den Mitgliedern. Obwohl die komplexen Modernisierungsmaßnahmen des Berichtsjahres erst ab 2005 mietwirksam werden, erhöhten Neuer Balkon, Neltestraße 23a 6 Bericht über das Geschäftsjahr 2004 I. Lagebericht des Vorstandes zum Geschäftsjahr 2004 sich die Umsatzerlöse aus Vermietung von 9,82 Mio € um 0,61 Mio € auf 10,43 Mio €. Das entspricht einer Steigerung um 6,2 % gegenüber dem Vorjahr. Mehr als 50% (351,61 T€) davon entfallen auf die insbesondere zur Weiterführung der Instandsetzungs- und Modernisierungsaufgaben notwendigen Anpassungen der Nutzungsgebühren an die ortsüblichen Vergleichsmieten im Rahmen des Berliner Mietspiegels 2003. Diese kamen für ca. 2000 Wohnungen ab April 2004 zum Tragen. Weitere Ursachen waren die Vollauswirkung der Mieteinnahmen für die im Jahre 2003 erworbenen 27 Wohnungen in Friedrichshagen (124,49 T€) sowie der Modernisierungsumlagen in Folge der bereits in 2002 bzw. 2003 durchgeführten Wärmedämmmaßnahmen an zwei Q3A-Häusern in Niederschöneweide und an drei Häusern des Bautyps Q3A in Baumschulenweg (83,07 T€). Durch vereinbarte Mieterhöhungen nach baulichen Veränderungen auf Mieterwunsch (6,82 T€) und die Sollmieten für Wohnungen und Stellplätze des Neubaus Gundelfinger Straße kamen weitere 47,86 T€ hinzu. Die Erhöhung der Erlösschmälerungen aus Sollmieten um 74,32 T€ gegenüber dem Vorjahr verringerte in diesem Umfang die Mehreinnahmen der Genossenschaft. Für das laufende Geschäftsjahr wird überwiegend durch die Vollauswirkung der in 2004 vorgenommenen Anpassungen an die ortsüblichen Vergleichsmieten, durch einzelne erst im laufenden Geschäftsjahr nach Ablauf der Wartefristen vorgenommene Mieterhöhungen sowie im Zusammenhang mit Erhöhungen der Nutzungsgebühren nach Sanierungsmaßnahmen ein Erlöszuwachs in Höhe von ca. 250 T€ erwartet. Entsprechend der Marktsituation ist jedoch von umfassenden Mieterhöhungsmaßnahmen auf Mietspiegelbasis, wie diese im Jahre 2004 durchgeführt wurden, für die Folgezeit nicht auszugehen. Trotz erheblicher Tarifsteigerungen für einzelne betriebskostenrelevante Positionen konnten die Nebenkosten im Unternehmensdurchschnitt innerhalb der letzten Jahre relativ stabil gehalten werden. Sie betrugen für das Jahr 2003 durchschnittlich 1,28 € pro Quadratmeter Wohnfläche für die kalten Betriebskosten und 0,65 € für Heizungs- und Warmwasserkosten. Allerdings wirkt sich z.B. die drastische Tarifsteigerung bei Wasser erst in der nächsten Betriebskostenabrechnung aus. Die Entwicklung der Nebenkosten innerhalb der letzten zwölf Jahre wird in nachfolgender Grafik verdeutlicht: Euro je m² Wohnfläche Betriebskosten Heizkosten Bericht über das Geschäftsjahr 2004 7 I. Lagebericht des Vorstandes zum Geschäftsjahr 2004 Die Maßnahmen zur Kundenbindung und zur Erhöhung der Attraktivität der Wohnungsbestände wurden im Berichtszeitraum ebenso ausgebaut und weiter qualifiziert, wie die Vermietungsaktivitäten, so dass trotz der komplizierten Lage am Wohnungsmarkt der generelle Trend zu einer insgesamt positiven Leerstandsentwicklung seit dem Jahre 2000 beibehalten werden konnte. Dennoch ist es im Geschäftsjahr 2004 zu einem Anstieg des Leerstandes gegenüber dem Vorjahr gekommen. Dies gilt stichtagsbezogen sowohl für den echten, über mindestens drei Monate andauernden Leerstand mit 47 Wohnungen (Vorjahr 32 Wohnungen) als auch für den Gesamtleerstand mit 76 Wohnungen (Vorjahr 53 Wohnungen). Am 31.12.2004 stellte sich der Leerstand für Wohnungen, die drei Monate und länger nicht vermietet waren, wie folgt dar: Die aktuellen Wohnunsangebote werden erläutert. Wohnungsgröße Lage des Objektes Marzahn: Märkische Allee, Allee der Kosmonauten Lichtenberg: Am Tierpark Lichtenberg: Friedrichsfelde Lichtenberg: Karlshorst Köpenick: Oberschöneweide Treptow: Adlershof, Niederschöneweide Prenzlauer Berg: Weißensee: Summe: Leerstand > 3 Monate per 31.12.2004 Bautyp WBS70/11 WBS70/11 PHH, MGH Neubau Q3A Q3A, Typ57 QP 64 Q3A 1-Raum 2-Raum 3-Raum 4-Raum 5-Raum Gesamt 0 0 1 0 0 0 0 0 1 0 1 0 7 0 1 0 2 11 3 1 0 1 1 1 1 0 8 19 5 0 0 1 1 0 0 26 1 0 0 0 0 0 0 0 1 23 7 1 8 2 3 1 2 47 Vom längerfristigen Leerstand waren somit am Bilanzstichtag bezogen auf die Wohnungsanzahl insgesamt 1,24% betroffen. Bezogen auf die Gesamtwohnfläche wirkte sich dies wegen des hohen Anteils größerer Wohnung mit 1,86% aus. Aus der tabellarischen Übersicht wird deutlich, dass insbesondere große Wohnungen im elfgeschossigen WBS70-Bestand der Genossenschaft auch weiterhin den gravierenden Vermietungsschwerpunkt darstellen. Zum Jahresende 2004 waren allein in diesem Segment 30 Wohnungen nicht vermietet, das entspricht 8 Bericht über das Geschäftsjahr 2004 I. Lagebericht des Vorstandes zum Geschäftsjahr 2004 63,8% des echten Leerstandes insgesamt. Ein Drittel dieser Leertandswohnungen befinden sich im Erdgeschoss. 3,4% aller WBS70-Wohnungen der Genossenschaft standen am 31.12.2004 bereits längerfristig leer. Anzeige für Umbauwohnungen in Marzahn Wohnanlage Am Tierpark WBS70/11 Als ein zweiter Vermietungsschwerpunkt kamen im Geschäftsjahr 2004, dem Jahr ihrer Bezugsfertigkeit, die zwölf Neubauwohnungen der Genossenschaft hinzu. Trotz der guten Lage in villenartiger Gegend von Berlin-Karlshorst und der hochwertigen Ausstattung sowie bereits vor Baufertigstellung begonnener umfänglicher Marketingmaßnahmen konnte bis zum Dezember 2004 erst ein Drittel dieser Komfortwohnungen an Genossenschaftsmitglieder vermietet werden. Dies ist hauptsächlich dem derzeitigen Überangebot hochwertiger Wohnungen am Berliner Wohnungsmarkt geschuldet. Im laufenden Geschäftsjahr erhöhte sich der Vermietungsstand zwischenzeitlich bereits auf 50%. Bereinigt man den Leerstand um die acht am Jahresende noch nicht vermieteten Neubauwohnungen, verringert sich für den bisherigen Bestand der Anstieg des echten Leerstandes gegenüber dem Vorjahr auf nur sieben Wohnungen. Der Anteil leer stehender WBS70/11Wohnungen am Gesamtleerstand würde dann sogar fast 77% betragen. In allen übrigen Wohnanlagen bestehen lediglich punktuelle Leerstände, wobei sich jedoch fehlende Balkone und die Lage im Hochparterre auch dort auf die Wiedervermietung eher negativ auswirken. Der sich in den Vorjahren abzeichnende Trend zur Fluktuationssenkung setzte sich im Jahre 2004 trotz weiterer Maßnahmen zur Erhöhung des Wohnkomforts, immer besserer Betreuung der Mitglieder und Ausbau der Dienstleistungsangebote der Genossenschaft nicht fort. Anzeige für Sonntagsbesichtigung in der Gundelfinger Str. Bericht über das Geschäftsjahr 2004 9 I. Lagebericht des Vorstandes zum Geschäftsjahr 2004 Die zahlenmäßige Analyse der Ein- und Auszüge stellt sich territorial gegliedert wie folgt dar: Lage der Objekte Marzahn: Lichtenberg: Am Tierpark Lichtenberg: Friedrichsfelde Lichtenberg: Schwarzmeer- und Rummelsburger Str. Lichtenberg: Karslhorst Köpenick: Friedrichshagen, Köpenick Köpenick: Oberschöneweide Treptow: Adlershof, Niederschöneweide Treptow: Baumschulenweg Treptow: Alt-Treptow Weißensee: Mitte: Prenzlauer Berg: Pankow: Pankow: Niederschönhausen Gesamt: Bautyp WBS70/11 WBS70/11 QX/Typ57 MGH/PHH Neubau Q3A/Typ57/Altbau Q3A Q3A/Typ57 Q3A Typ57 Q3A QP64 QP64/QP61 Typ57 Q3A Auszüge 30 25 12 107 0 11 6 13 12 5 4 0 5 22 27 279 % vom Bestand 4,90 9,29 4,92 17,31 0,00 4,76 4,05 5,24 6,00 3,33 5,00 0,00 3,12 6,83 6,49 7,38 Einzüge 27 21 8 106 4 15 5 11 7 6 3 1 4 23 22 263 % vom Bestand 4,41 7,81 3,26 17,15 33,33 6,49 3,38 4,44 3,50 4,00 3,75 1,39 2,50 7,14 5,29 6,95 Die unternehmensdurchschnittliche Fluktuationsrate lag somit im Jahre 2004 bei 7,38% gegenüber 6,23% im Vorjahr. Die Auszüge erhöhten sich von 235 im Jahre 2003 um 18,7% auf 279. Neben beruflichen und familiären Gründen für die Kündigung von Genossenschaftswohnungen, dem Bezug von Eigenheimen oder ähnlichen Gründen trägt auch der relativ hohe Altersdurchschnitt der Genossenschaftsmitglieder zur Erhöhung der Fluktuation bei. So werden beispielsweise Umzüge in Senioren- oder Pflegeheime in den Folgejahren voraussichtlich weiter zunehmen. Obwohl auch die Anzahl der Einzüge gegenüber dem Vorjahr erhöht werden konnte, war es nicht möglich, diese insgesamt gestiegene Fluktuation vollständig durch Vermietungsaktivitäten aufzufangen. Fluktuationsschwerpunkt blieben dabei wie in den Vorjahren erwartungsgemäß die sehr kleinen Wohnungen im Punkthochhaus sowie im Mittelganghaus in Lichtenberg. Während die Wohnanlagen der Genossenschaft in Pankow und Pankow-Niederschönhausen im Geschäftsjahr 2003 mit Fluktuationsraten von 3,42% bzw. 2,88% weit unter dem Durchschnitt angesiedelt waren, hat sich die Anzahl der Auszüge von Mitgliedern dort mit 6,83% bzw. 6,49% im Berichtsjahr mehr als verdoppelt. Dies ist ein wichtiges Indiz für die Richtigkeit der konsequenten Fortsetzung komplexer Sanierungsmaßnahmen zunächst an den Q3A-Bauten in Pankow gemäß Bauwirtschaftsplan 2005 und 2006. 10 Bericht über das Geschäftsjahr 2004 I. Lagebericht des Vorstandes zum Geschäftsjahr 2004 Auf die einzelnen Wohnungsgrößen bezogen ergibt sich folgende Relation der Kündigungen und Neuvermietungen: Raumanzahl 1-Raum-WE 2-Raum-WE 3-Raum-WE 4-Raum-WE 5-Raum-WE Gesamt Gesamtbestand 706 1.107 1.491 468 10 3.782 Allein auf die Gruppe von Ein- bis ZweiraumWohnungen entfiel somit im Jahre 2004 ein Anteil von 76% aller Auszüge, während die Kündigungen Neuvermietungen Fluktuationsrate 129 83 49 17 1 279 126 79 42 16 0 263 18,27 % 7,49 % 3,29 % 3,63 % 10,00 % 7,38 % Vergleicht man die Anzahl gekündigter Wohnungen nach dem Kriterium der Raumanzahl mit dem Vorjahr, so wird deutlich, dass kleine Wohnungen zunehmend von der Fluktuation betroffen sind. Bei den Kleinst-Einraum-Wohnungen gab es nochmals eine Steigerung um 13 Kündigungen. Ein Indikator dafür, dass die Fluktuation speziell in diesem Segment auf anhaltend hohem Niveau bleiben wird, ist auch der Wohnungswechsel innerhalb des für Studenten und Auszubildende bestehenden Kontingentes von 50 Wohnungen mit jeweils 25 Quadratmetern Wohnfläche. Von diesen Nutzungsverträgen wurden im Berichtszeitraum 16 durch Kündigung beendet, das entspricht einer Fluktuationsrate von 32%. Darüber hinaus erhöhten sich die Kündigungen bei Zweiraumwohnungen zahlenmäßig sogar um 22 gegenüber dem Vorjahr. Leerstandsentwicklung 2000-2004 Fluktuation bei Dreiraum-Wohnungen nahezu konstant und bei Vierraum-Wohnungen sogar rückläufig war. Insgesamt kann eingeschätzt werden, dass im Jahre 2004 trotz der sich weiter verschärfenden Situation am Wohnungsmarkt mit einem Gesamtleerstand von 2,01% am 31.12.2004 ein akzeptables Ergebnis erreicht werden konnte. Auch wenn die Zahl des Vorjahres (1,40% Gesamtleerstand) damit nicht wiederholt werden konnte, liegt der Leerstand unter dem Wert von 2002 und dem Berliner Durchschnitt. Dazu haben in ihrem Zusammenwirken folgende gezielte Maßnahmen beigetragen: • Konsequente Weiterführung der Instandsetzung und Modernisierung der Wohnanlagen, insbesondere in Treptow, Köpenick und Prenzlauer Berg mit dem Ergebnis, dass am Bilanzstichtag bereits 76,7% aller Wohnungen voll modernisiert und die übrigen 23,3% teilweise modernisiert waren. • Neugestaltung des Innenhofes der Wohnanlage Marzahn der Genossenschaft mit insgesamt 612 Wohnungen unter besonderer Berücksichtigung der Zielgruppen „Junge Familien” und „Senioren”. Bericht über das Geschäftsjahr 2004 11 I. Lagebericht des Vorstandes zum Geschäftsjahr 2004 bruchshemmender Wohnungseingangstüren gegen vertraglich vereinbarte Mietzuschläge. • Durchgängige Auslastung des Kontingentes von 50 preisgünstigen Einraum-Wohnungen für Studenten und Auszubildende im Punkthochhaus und Mittelganghaus in Friedrichsfelde im Rahmen der Wohnmarke „DPFlearn&living”. Heidekampweg 118-126 nach der Sanierung • Beibehaltung des Angebots der Wohnmarke „DPFclassic” mit besonders günstiger preislicher Gestaltung, wobei Eigenleistungen im Bereich der Schönheitsreparaturen oder ähnliches vom Mitglied erbracht werden. • Punktuelle Instandsetzung freiwerdender Genossenschaftswohnungen bei Altverträgen bezüglich der Schönheitsreparaturen sowie immer bessere Durchsetzung des Anspruchs auf Übergabe einer im Hinblick auf den malermäßigen Zustand vertragsgerechten Wohnung bei Neuverträgen mit dem Ziel einer schnellstmöglichen Anschlussvermietung. • Weiterführung der Wohnmarke „DPFcomfort” insbesondere für WBS70/11-Bestände durch die Ausführung von Grundrissveränderungen bei gleichzeitiger Schaffung einer gehobenen Ausstattung der Wohnung nach einem Angebotskatalog unter Berücksichtigung der individuellen Wohnvorstellungen von Mietinteressenten gegen Mietumlagen und Vorhaltung von zwei Musterwohnungen. • Wesentliche Erhöhung der Kundenorientierung der Geschäftsstelle durch die Schaffung eines repräsentativen Empfangs- und Wartebereiches, einer zentralen Telefonvermittlung sowie ansprechender Beratungsräume für Gespräche und Vertragsverhandlungen mit Mitgliedern bzw. Mietinteressenten sowie Nutzung der erweiterten Raumkapazitäten für Mitgliederveranstaltungen und laufende Qualifizierung des Personals der Genossenschaft. Der neue Empfangsbereich in der Geschäftsstelle der DPF • Beibehaltung der Förderung individueller Badmodernisierungen sowie des Einbaus ein- • Weiterer Ausbau des Serviceangebotes „Gästewohnungstausch” auf die Teilnahme von 12 Bericht über das Geschäftsjahr 2004 I. Lagebericht des Vorstandes zum Geschäftsjahr 2004 insgesamt 10 Genossenschaften - darunter einer unweit von Amsterdam - und die Bereitstellung von insgesamt 39 komfortablen Gästewohnungen für die Mitglieder im Gästewohnungsring sowie Erweiterung auf fünf eigene Wohnungen in Berlin. Allein im Berichtszeitraum haben die DPF-Mitglieder rund 600 preisgünstige Übernachtungen bei Partnergenossenschaften in Anspruch genommen. Zu mehr als 50% waren die eigenen Gästewohnungen im Berichtszeitraum ausgelastet. - Teilnahme am Familienrenntag auf der Trabrennbahn Karlshorst mit dem DPF-Präsentationsstand sowie einem eigenen Rennen um den „DPF-Pokal 2004” zur Erhöhung des Bekanntheitsgrades der Genossenschaft bei potenziellen Mietinteressenten sowie als Dienstleistung für alle aus diesem Anlass mit Freikarten ausgestatteten ca. 4.500 Genossenschaftsmitglieder. - Erweiterung des Schaukastensystems als unmittelbares Marketinginstrument in den Wohnanlagen und monatlicher Wechsel der selbst gestalteten Exposés sowie der aktuellen Vermietungsangebote mit dem Ergebnis, dass im Jahre 2004 fast 13% aller Neuvermietungen aus diesem Werbeträger resultierten. - Ständige Aktualisierung des Internetauftritts der Genossenschaft usw. Nach der Auszeichnung mit einem ersten Preis im Wettbewerb „Erfolgreiche Marketingkonzepte” anlässlich der BBU-Tage 2004 beteiligte sich die Genossenschaft auch im Rahmen der Ausschreibung 2005 mit einem umfänglichen Beitrag zum Thema „Dienstleistu n g s a n g e b ote der Mitgliedsunternehmen für ihre Mieter und Nutzer”. Durch diese vielfältigen Marke tingaktivitäten DPF-Infoheft im aktuellen Layout sowie durch eine weiter verbesserte Öffentlichkeitsarbeit hat die Wohnungsbaugenossenschaft DPF e.G. auch im Jahre 2004 zur Erhöhung ihres Bekanntheitsgrades am Berliner Markt beigetragen. • Durchführung von je einem großen Sommerfest für die Mitglieder der Friedrichshagener und der Marzahner Wohnanlagen als zusätzliches Serviceangebot mit dem Ziel der immer besseren Kundenbindung, der engeren Kommunikation mit den Mitgliedern und der schrittweisen Wiederbelebung des genossenschaftlichen Lebens innerhalb der Quartiere. • Vielfältige Marketingaktivitäten, wie beispielsweise: - Gezielte Anzeigenschaltung in den Printmedien, insbesondere auch mittels gestalteter Anzeigen – mehrfach gekoppelt mit Sonntagsbesichtigungen – mit dem Ergebnis, dass 31% des Vermietungserfolgs daraus resultierten. - Durchführung einer Sonderaktion „Würfelmietvertrag” rund um den Jahreswechsel 2003/2004 für schwer vermietbare KleinstEinraum- bzw. WBS70/11-Wohnungen, wobei die Anzahl mietfreier Monate erwürfelt werden konnte, mit dem Ergebnis von insgesamt 25 Verträgen im Jahre 2004. Bericht über das Geschäftsjahr 2004 13 I. Lagebericht des Vorstandes zum Geschäftsjahr 2004 Für Öffentlichkeitsarbeit und Marketingmaßnahmen, einschließlich der Anzeigen in Printmedien, der Sommerfeste für Mitglieder, des Familienrenntages, der Mitgliederinformationshefte usw. wurden im Berichtsjahr 2004 insgesamt mehr als 100,00 T€ aufgewendet. Das entspricht einer Steigerung gegenüber dem Vorjahr um ca. 45%. Sowohl die immer bessere Anpassung der Wohnungsbestände an die sich wandelnden Nutzerbedürfnisse insbesondere im Rahmen der bestehenden Wohnmarken, als auch die weitere Verbesserung der Kundenbetreuung und die Vervollkommnung des Dienstleistungscharakters der Genossenschaft z.B. durch das neu entwickelte Angebot von Computerschulungen, bleiben entsprechend den Zielstellungen des Unternehmenskonzeptes 2000plus und dessen jährlicher Fortschreibung wesentliche Schwerpunkte der Geschäftstätigkeit. Verbunden mit den gebündelten Maßnahmen hinsichtlich Marketing und Öffentlichkeitsarbeit bildet dies auch künftig eine wichtige Grundlage für den Erhalt der Marktfähigkeit der Genossenschaft. Leicht gegenläufig zur Leerstandsentwicklung stellte sich im Jahre 2004 die Entwicklung der Mitgliederzahl dar. Hier gab es wie bereits im Vorjahr einen positiven Saldo, der Zuwachs betrug 21 Mitglieder. Am 31.12.2004 gehörten der Genossenschaft 4.469 Mitglieder an, das entspricht einer Steigerung von fast einem halben Prozent. Hervorzuheben ist von den 316 Zugängen der mit insgesamt 73 neuen Mitgliedern gleich bleibend hohe Anteil aufgenommener Ehepartner und Lebensgefährten. Bei den Abgängen ist gegenüber dem Vorjahr ein deutlicher Zuwachs von meist im Zusammenhang mit Wohnungsräumungen erforderlichen Ausschlüssen von zwei im Jahre 2003 auf insgesamt zehn im Jahre 2004 zu verzeichnen. Im Einzelnen stellt sich die Gliederung der Zu- und Abgänge wie folgt dar: Kündigungen Übertragungen 10 Todesfälle Ausschlüsse 59 24 202 Neue Mitglieder Ehepartner Lebensgemeinschaften 19 16 Eintritt durch Erben Übertragungen 36 37 208 Damit stehen den insgesamt 316 Mitgliederzugängen 295 Beendigungen der Mitgliedschaft gegenüber. Der Altersdurchschnitt aller Mitglieder lag am 31.12.2004 wie bereits im Vorjahr bei 54 Jahren. Hinsichtlich der Haftsumme (gezeichnete Geschäftsanteile) trat gegenüber dem Vorjahr trotz der Erhöhung der Mitgliederzahl eine Reduzierung um 3.348,00 € auf, dies ist unter anderem der Verfahrensweise zur Splittung der Pflichtanteile auf mehrere Mitglieder geschuldet, die gemeinsam als Partner eines Nutzungsvertrages fungieren. In den kommenden Geschäftsjahren wird mit der Fortsetzung dieser Tendenz im Mitgliederbereich gerechnet. 14 Bericht über das Geschäftsjahr 2004 I. Lagebericht des Vorstandes zum Geschäftsjahr 2004 1.3 Instandhaltung, Instandsetzung, Modernisierung und Neubau 20 Jahre nach Fertigstellung des letzten Neubauvorhabens der Wohnungsbaugenossenschaft DPF e.G. bezog die Geschäftstelle am 28. Mai 2004, dem 47. Geburtstag, ihr neues Domizil in der Gundelfinger Straße 8a. Somit lag die Fertigstellung unseres Vorhabens weitestgehend im zeitlichen Rahmen und die ordentliche Vertreterversammlung des Jahres 2004 am 17. Juni 2004 konnte erstmals im eigenen Haus stattfinden. Das geplante Kostenvolumen dieses Neubauprojektes konnte um 450.000 € unterschritten werden. Zum 31.12.2004 waren von den 12 neu gebauten Wohnungen in der Gundelfinger Straße 8 – 9 vier Wohnungen vermietet. Wohnungen am Giebel und im Hochparterre dieses Bautyps verglaste Balkone mit errichtet. Es wurden je Haus unserer Wohnanlage in Adlershof hierfür rund 100.000 € aufgewandt. Die Arbeiten an drei Gebäuden in Adlershof konnten termin- und kostengerecht zum Ende des Jahres abgeschlossen werden. Neltestraße 21-23a mit neu angebauten Balkonen am Giebel und im Hochpaterre Mit allen zukünftigen Planungen von Fassadensanierungen wird die Überlegung des Balkonanbaus für Wohnungen, die bisher nicht damit ausgestattet sind, einhergehen. An einem weiteren Q3A-Bau in der Köpenicker Karl-Frank-Straße 24-28, bei dem sich zwei Aufgänge (30 und 32) im Eigentum der Wohnungsbaugenossenschaft Köpenick-Nord e.G. befinden, wurde die Fassadeninstandsetzung und Anbringung der Wärmedämmung sowie die Dämmung des Daches ohne zusätzliche Balkonanbauten durchgeführt. Dies war Resultat unserer gemeinsam mit der Wohnungsbaugenossenschaft Köpenick-Nord durchgeführten Bewohnerbefragung, die mit dem Ergebnis abgeschlossen wurde, dass keiner der dort wohnenden Genossenschaftsmitglieder Interesse an einem Balkonanbau vorbrachte. In Alt-Treptow konnten wir 2004 an vier Häusern sowie zusätzlich in der Annenallee die Giebeldämmung in Verbindung mit der Das neu erbaute Wohn- und Geschäftshaus in der Gundelfinger Straße Unabhängig von diesem Neubauprojekt blieb auch im Geschäftsjahr 2004 die Instandsetzung und Modernisierung Hauptaufgabe. Erstmals in der Genossenschaft wurde in diesem Jahr die Kombination aus Fassadensanierung, Wärmedämmung und ergänzendem Balkonanbau an Q3A-Objekten in Adlershof in Angriff genommen. Neben den im Zuge bisheriger Fassadenmodernisierung ausgeführten Arbeiten, wie Wärmedämmverbundsystem an der Fassade, Dämmung der obersten Geschossdecke und Kellerdeckendämmung wurden hier bei Bericht über das Geschäftsjahr 2004 15 I. Lagebericht des Vorstandes zum Geschäftsjahr 2004 Instandsetzung und farblichen Gestaltung der Fassade zur Ausführung bringen. Dies geschah mit einem Gesamtvolumen von 414 T€. Im zeitlichen Zusammenhang mit der Fassadensanierung und zusätzlich in neun Treppenhäusern in Pankow erfolgte für insgesamt 84 T€ die Instandsetzung von Treppenhäusern. Das finanziell aufwendigste Vorhaben der Genossenschaft, das im Jahr 2004 zum Abschluss gebracht werden konnte, war die Sanierung der Haustechnik in dem 10geschossigen Wohnobjekt Greifswalder Straße 118 – 121. Für ca. 11.000 € je Wohnung wurden hier die Sanitär- und Elektrostränge erneuert, die bisherige Warmwasserbereitung durch Gas auf Fernwärme umgestellt, alle Gasherde durch Elektroherde ersetzt und eine umfassende Modernisierung der Bäder durchgeführt. Jahr 2004 wurden hierfür insgesamt 175 T€ ausgegeben. Ebenso weitergeführt wurde der Einbau von einbruchshemmenden Türen, der im zurückliegenden Jahr einen Umfang von 58 T€ hatte. Wie es sich in den vergangenen Jahren bereits bewährt hat, wurden diese und andere Instandsetzungsarbeiten auf der Grundlage von Rahmenvereinbarungen ausgeführt. 1.4 Finanzierungsmaßnahmen Für die im Jahre 2004 durchgeführten Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen (Fassadensanierung und Wärmedämmung an der Neltestraße 17-19a, 21-23a, 41-47 und der Karl-Frank-Straße 24-28, Giebeldämmung an der Lohmühlenstraße 21-23, 39-42, Lexisstraße 1-3, Grabowstraße 16-22 und der Annenallee 22-24, Umrüstung von Warmwasserbereitung durch Gas auf Fernwärme sowie Badsanierung in der Greifswalder Straße einschließlich baubegleitender Maßnahmen) ist es trotz der sich äußerst schwierig gestaltenden Verhandlungen mit verschiedenen Banken letztlich gelungen, Verträge über zwei zinsgünstige KfW-Kredite abzuschließen. Aus dem KfW CO²-Gebäudesanierungsprogramm wurde mit der Landesbank Baden-Württemberg (LBBW) ein Darlehen i.H.v. 1.502.850,00 € zu einem anfänglichen Zinssatz von 2,20% p. a. und einer anfänglichen Tilgung von 2,47% p. a. sowie aus dem KfW-Wohngebäudeprogramm 2003 ein Darlehen mit der Westfälischen Landschaft (WLBank) i.H.v. 2.596.978,00 € zu einem anfänglichen Zinssatz von 2,85% p. a. und einer anfänglichen Tilgung von 2,23% p. a. abgeschlossen. Insbesondere hinsichtlich der dinglichen Besicherung dieser Kredite wurden dabei bankenseitig sehr hohe Anforderungen gestellt, da nur erstrangige Sicherheiten bis zu einem Beleihungsrahmen von höchstens 60% akzeptiert wurden. Dennoch konnten die dafür erforderlichen Modernisiertes Bad in der Greifswalder Straße Mit einem Sommerfest wurde im August 2004 die Fertigstellung des ersten Bauabschnitts der Umgestaltung der Hofanlage in unserem Wohngebiet in Marzahn gefeiert. Hierbei erfolgte sowohl die Instandsetzung der wichtigsten Erschließungswege als auch eine konzeptionelle Umgestaltung in Richtung familienfreundliche Ausrichtung mit Spielplätzen und Ruhezonen. Dies geschah mit einem Gesamtvolumen von 167,9 T€, wobei hiervon 62 T€ durch Fördermittel im Rahmen des Stadtumbaus beigesteuert wurden. Seit nunmehr bereits mehreren Jahren wird mit einem hohen Volumen die Unterstützung von Badmodernisierungen vorangetrieben. Im 16 Bericht über das Geschäftsjahr 2004 I. Lagebericht des Vorstandes zum Geschäftsjahr 2004 neuen Grundpfandrechte kurzfristig in die Grundbücher eingetragen werden. Im Jahre 2005 werden zusätzlich drei bei anderen Banken bereits bestehende Grundpfandrechte an die Landesbank Baden-Württemberg zur Besicherung des oben genannten Darlehens abgetreten. Die Höhe der verhandelten Grundpfandrechte ermöglichte es, die Kredite in einem Umfang zu vereinbaren, dass auch noch einzelne Baumaßnahmen aus dem Jahr 2005 davon finanziert werden können. Dies ermöglicht dem Vorstand den erforderlichen Vorlauf zur rechtzeitigen Vorbereitung der Baumaßnahmen. Auch im zurückliegenden Geschäftsjahr war die weitere Reduzierung der Kapitalkosten sowie deren langfristige Kalkulierbarkeit ein Hauptbestandteil der Arbeit des Vorstandes. Erstmals wirkte sich die mit einer Zinsreduktion verbundene Umschuldung der Altschulden zum 01.01.2004 mit 59,5 T€ p. a. aus. Für das Haus Schwarzmeerstraße 23-25 endete die 10jährige Zinsbindung des verbilligten KfW-Kredites gemäß InstModRL94 – industrielle Bauweise. In dieser Förderung waren im Anschluss an die 10jährige Zinsbindung 7% p. a. Zinsen kalkuliert, die nunmehr aufgrund des niedrigen Kapitalmarktes auf 4,85% p. a. für weitere 10 Jahre reduziert wurden. Weiterhin prolongierte zum 30.10.2004 ein Darlehen der Deutschen Kreditbank AG (DKB) mit einer Restvaluta von 4.045.763,03 €. Der günstige Kapitalmarktzins konnte hier zur Vereinbarung eines neuen Zinssatzes i.H.v. 4,90% p.a. bei einer anfänglichen Tilgung von 4,52% p.a. und einer Restlaufzeit des Darlehens von 15 Jahren genutzt werden. Die Restvaluta zu diesem Zeitpunkt (2019) beträgt dann nur noch rund 6,4 T€. Für ein bei der SEB Hypothekenbank AG (SEB HYP) abgeschlossenes Darlehen endete zum 30.12.2004 die Zinsbindung. Ein neuer Darlehensvertrag konnte mit einem Zinssatz von 5,21% p. a. und 2,50% p. a. anfänglicher Tilgung bei der Landesbank Baden-Württemberg vereinbart werden. Die für dieses Darlehen eingetragenen erststelligen Grundpfandrechte wurden durch die SEB HYP abgetreten und dienen auch für die Besicherung des oben genannten, mit der Landesbank Baden-Württemberg abgeschlossenen KfW-Kredites. Zum Ende des Geschäftsjahres 2004 betrug die Kreditbelastung einschließlich Altschulden im Durchschnitt 21,1 T€ pro Wohnung. Der Anteil von Zins- und Tilgungsleistungen an den Umsatzerlösen einschließlich Subventionen verringerte sich im Geschäftsjahr 2004 durch periodenfremde Erträge (Aufwendungszuschüsse) von 62,7% um 8,7 Prozentpunkte auf 54,0% am 31.12.2004. 1.5 Entwicklung im Personalund Sozialbereich Der Personalbestand der Genossenschaft stellt sich im Vergleich zum Vorjahr per 31.12.2004 wie folgt dar: Gliederung nach Berufsgruppen Vorstand Angestellte Regiehandwerker Hausmeister/Hauswarte/ Reinigungspersonal Auszubildende Gesamt 31.12. 2003 2 22 1 12 0 37 31.12. 2004 2 20 1 11 1 35 Bericht über das Geschäftsjahr 2004 17 I. Lagebericht des Vorstandes zum Geschäftsjahr 2004 Danach hat sich der Gesamtpersonalbestand gegenüber dem 31.12.2003 um zwei Mitarbeiter verringert. Ursache hierfür ist im Angestelltenbereich die Beendigung des Arbeitsvertrages einer Verwalterin, wobei diese Stelle mittelfristig wieder besetzt wird, sowie das Ausscheiden einer im Rahmen der geringfügigen Beschäftigung tätigen studentischen Aushilfskraft. Im Bereich der gewerblichen Arbeitnehmer wurden zwei auf der Grundlage des Teilzeit- und Befristungsgesetzes bestehende Arbeitsverträge zur Ausführung des Winterdienstes in einer Köpenicker Wohnanlage durch Fristablauf beendet und die Arbeiten für 2004/2005 wieder einer Firma übertragen. Die Neueinstellung eines Hausmeisters erfolgte zum ersten Januar 2004 zur Betreuung der im Jahre 2003 erworbenen Grundstücke Klutstraße 21/23 und Hartlebenstraße 9 sowie der weiteren Friedrichshagener Wohnanlagen der Genossenschaft. Damit hat sich der zahlenmäßige Personalbestand in dieser Berufsgruppe insgesamt um einen Mitarbeiter verringert. Mit Beginn des Ausbildungsjahres 2004/2005 fungiert die Wohnungsbaugenossenschaft DPF e.G. erstmals auch als Ausbildungsbetrieb, nachdem hierfür bereits im Vorjahr die formellen Voraussetzungen hinsichtlich der Ausbildereignung geschaffen worden waren. Mit dem Umzug in die neue Geschäftstelle im ersten Halbjahr 2004 konnten auch die räumlich-technischen Gegebenheiten für eine erfolgreiche Ausbildung wesentlich optimiert werden. Zum ersten August 2005 wurde im Ergebnis eines Eignungstests mit einer Abiturientin der Ausbildungsvertrag zur Kauffrau in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft geschlossen. Der Ausbildungsplan wurde im ersten Lehrhalbjahr und darüber hinaus konsequent umgesetzt, die Auszubildende erreichte gute schulische Leistungen und aus derzeitiger Sicht ist insgesamt von einem erfolgreichen Ausbildungsverlauf auszugehen. In der Zeit vom 23.02. bis 14.05. und vom 13.09. bis 23.12.2004 beschäftigte die Genossenschaft einen Praktikanten im Rahmen seiner wohnungswirtschaftlichen Umschulungsmaßnahme. Auch hinsichtlich des Mitarbeiterstamms der Genossenschaft insgesamt wurde im Geschäftsjahr 2004 im Rahmen der Personalarbeit wiederum großer Wert auf die laufende arbeitsplatzbezogene Weiterbildung gelegt. Die guten qualifikationsseitigen Voraussetzungen der überwiegenden Mehrzahl der Beschäftigten, insbesondere im Bereich der Angestellten, konnten im Berichtsjahr erneut durch die Teilnahme von Vorstand und 17 Mitarbeitern an 9 wohnungswirtschaftlichen Fachtagungen, Verbandsveranstaltungen bzw. Seminaren unterstützt werden. Darüber hinaus wurde ein Inhouse-Seminar zu Fragen der Kundenorientierung in drei aufeinander aufbauenden Phasen für die 6 Mitarbeiter des Bereiches Vermietung/Bewirtschaftung organisiert und durchgeführt. Dabei folgte auf das Seminar zur Wissensvermittlung eine ca. siebenwöchige Anwendungsphase, die mit einem Seminar zur Auswertung mit vertiefendem Training abschloss. Für Qualifizierungs- und Schulungsmaßnahmen wurden im Jahre 2004 insgesamt ca. 6,9 T€ aufgewendet. Durch die kostengünstige Bündelung in Gruppenseminaren sind dies 3,0 T€ weniger als im Vorjahr. Auszubildende Nadine Ehmke, in der Telefonzentrale und am Empfang 18 Bericht über das Geschäftsjahr 2004 I. Lagebericht des Vorstandes zum Geschäftsjahr 2004 Der Aufwand für Löhne, Gehälter und Altersversorgung betrug einschließlich Sozialabgaben 1.649,47 T€. Das entspricht einer Erhöhung gegenüber dem Vorjahr um 45,8 T€ bzw. 2,86%. Der Hauptanteil folgt hierbei aus der Vollauswirkung der 2,0%igen Tariferhöhung gemäß Vergütungstarifvertrag für die Angestellten und gewerblichen Arbeitnehmer in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft. 1.6 Risikomanagement • die regelmäßige Berichterstattung zu diesen Punkten sowie zu aktuellen Fragen der Geschäftstätigkeit in den Aufsichtsratssitzungen bzw. den gemeinsamen Sitzungen von Vorstand und Aufsichtsrat. Der Vorstand ist der Auffassung, dass durch dieses innergenossenschaftliche Kontrollsystem mögliche Risiken frühzeitig erkannt und entsprechende Gegenmaßnahmen eingeleitet werden können. Dabei orientiert das Risikomanagement nicht nur auf bestandsgefährdende Situationen, sondern auch auf sich abzeichnende Abweichungen von einzelnen Planzielen, um dort eine umgehende Reaktion zu ermöglichen. Der Vorstand der Genossenschaft hat in den zurückliegenden Jahren ein umfassendes Überwachungssystem zur Früherkennung gegebenenfalls auftretender Risiken entwickelt. Elemente des Risikomanagements sind unter anderem: • die Erstellung von langfristigen 10jährigen Finanz-, Liquiditäts- und Erfolgsplänen seit dem Jahre 2002 (davor für fünf Jahre) sowie der regelmäßige PlanIst-Vergleich; • die quartalsweise Auswertung wichtiger betrieblicher Kennzahlen sowie der Vergleich ausgewählter Frühwarnindikatoren mit kritischen Werten seit 1999; • die monatliche Anfertigung und Auswertung einer Leerstandsstatistik einschließlich Entwicklung der Erlösschmälerungen und davon ausgehende Festlegung von Maßnahmen zur Leerstandsbekämpfung seit dem Auftreten des Leerstandsproblems Mitte der 90er Jahre; • die quartalsweise Anfertigung von Fluktuationsanalysen; • die Arbeit mit nach Einzelpositionen gegliederten jährlichen Budgets für die Auslösung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten durch die Verwalterteams und deren regelmäßige Abrechnung seit dem Geschäftsjahr 2003; Bescheinigung der Deutschen Bundesbank vom 16.09.2004 über die Notenbankfähigkeit Bericht über das Geschäftsjahr 2004 19 I. Lagebericht des Vorstandes zum Geschäftsjahr 2004 2. Vermögenslage der Genossenschaft In der nachstehenden Übersicht werden der Vermögensaufbau und die Kapitalstruktur der Genossenschaft in zusammengefasster Form dargestellt: 2004 T€ Aktiva Langfristiger Bereich: Sachanlagevermögen Finanzanlagevermögen Geldbeschaffungskosten 134.869,0 10,2 66,6 134.945,8 Mittel- und kurzfristiger Bereich: Übriges Vorratsvermögen Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Flüssige Mittel Rechnungsabgrenzungsposten 8,0 616,0 9.044,9 7,9 9.676,8 Bilanzvolumen: Passiva Langfristiger Bereich: Eigenkapital Rückstellungen Fremdkapital 61.656,3 763,2 80.025,5 142.445,0 Mittel- und kurzfristiger Bereich: Rückstellungen Verbindlichkeiten Bilanzvolumen: 69,5 2.108,1 2.177,6 144.622,6 0,0 1,5 1,5 100,0 63,5 1.325,7 1.389,2 146.595,1 0,0 0,9 0,9 100,0 6,0 782,4 788,4 -1.972,5 42,6 0,5 55,4 98,5 65.311,6 779,4 79.114,9 145.205,9 44,6 0,5 54,0 99,1 -3.655,3 -16,2 910,6 -2.760,9 144.622,6 0,0 0,4 6,2 0,0 6,6 100,0 8,4 308,8 6.988,6 3,8 7.309,6 146.595,1 0,0 0,2 4,8 0,0 5,0 100,0 -0,4 307,2 2.056,3 4,1 2.367,2 -1.972,5 93,3 0,0 0,1 93,4 139.202,3 0,0 83,2 139.285,5 94,9 0,0 0,1 95,0 -4.333,3 10,2 -16,6 -4.339,7 % 2003 T€ % Veränderung T€ 20 Bericht über das Geschäftsjahr 2004 I. Lagebericht des Vorstandes zum Geschäftsjahr 2004 Die Vermögenslage der Genossenschaft weist zum 31.12.2004 ein Bilanzvolumen i.H.v. 144.622,6 T€ aus. Dies entspricht einer Verringerung von 1.972,5 T€ gegenüber dem Vorjahr. In der vorliegenden Darstellung wurden die unfertigen Leistungen i.H.v. 4.005,5 T€ mit den erhaltenen Anzahlungen i.H.v. 4.180,3 T€ verrechnet. Das 1999 Sachanlagevermögen hat sich in Form von nachträglichen HerT€ stellungskosten auf Grund der 148.251,9 Aktivierung von umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen i.H.v. 1.163,5 T€ sowie um die Fertigstellung unserer Neubaumaßnahme i.H.v. 1.783,1 T€ erhöht, denen planmäßige Abschreibungen i.H.v 2.454,7 T€ gegenüberstehen. Gleichzeitig wurde eine Ertragswertermittlung zu den Objekten der Genossenschaft durchgeführt, die zu einer außerplanmäßigen Abschreibung i.H.v. 4.951,0 T€ führte. Die Wohnungsbaugenossenschaft erwarb im Wirtschaftsjahr 2004 an der Berliner Volksbank e.G. 196 Anteile (á 52,00 €) i.H.v. 10,2 T€ zu Anschaffungskosten. In den Herstellungskosten sind aktivierte Eigenleistungen i.H.v. 32,4 T€ enthalten. Der Bestand an liquiden Mitteln ist um 2.056,3 T€ gestiegen. Dies ist nicht zuletzt auf die Schlussabrechnung von fünf Objekten in der Wohnanlage Marzahn durch die IBB und damit die Auszahlung periodenfremder Aufwendungszuschüsse zurückzuführen. Die Vermögenslage ist im langfristigen Bereich ausgeglichen, das langfristig gebundene Vermögen (134.945,8 T€) ist durch langfristig zur Verfügung stehendes Kapital (142.445,0 T€) gedeckt. Die Entwicklung des Bilanzvolumens der letzten sechs Jahre stellt sich wie folgt dar: 2000 T€ 150.108,5 2001 T€ 147.454,5 2002 T€ 145.425,0 2003 T€ 146.595,1 2004 T€ 144.622,6 Die Eigenkapitalquote zum Bilanzstichtag ist geringfügig durch die außerplanmäßige Abschreibung von 44,6% im Jahr 2003 auf 42,6% gesunken. Bericht über das Geschäftsjahr 2004 21 I. Lagebericht des Vorstandes zum Geschäftsjahr 2004 Das Eigenkapital setzt sich wie folgt zusammen: 31.12.2004 T€ Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder Ergebnisrücklagen Kapitalrücklagen Sonderrücklage gemäß DMBilG Bilanzverlust/-gewinn 6.074,4 1.491,3 82,1 57.667,1 -3.658,6 61.656,3 31.12.2003 T€ 6.071,1 1.491,3 82,1 57.667,1 0,0 65.311,6 Veränderung T€ 3,3 0,0 0,0 0,0 -3.658,6 -3.655,3 Die Entwicklung des Eigenkapitals in den letzten sechs Jahren stellt sich wie folgt dar: 1999 T€ Nominal: Quote: 64.150,4 43,3% 2000 T€ 64.401,9 42,9% 2001 T€ 64.268,5 43,6% 2002 T€ 63.804,8 43,9% 2003 T€ 65.311,6 44,6% 2004 T€ 61.656,3 42,6% 22 Bericht über das Geschäftsjahr 2004 I. Lagebericht des Vorstandes zum Geschäftsjahr 2004 3. Finanzlage der Genossenschaft Die nachfolgende Kapitalflussrechnung macht die Herkunft und Verwendung der geflossenen Finanzmittel transparent: Die Finanzlage der Genossenschaft ist am 31. Dezember 2004 ausgeglichen. Ihren Zahlungsverpflichtungen kam die Genossenschaft stets fristgerecht nach. Kapitalflussrechnung Laufende Geschäftstätigkeit Jahresfehlbetrag/Jahresüberschuss Abschreibungen auf Anlagevermögen Geldbeschaffungskosten Veränderungen der Rückstellungen 2004 T€ 2003 T€ -3.658,6 7.517,3 16,6 -10,2 10,3 3.875,4 1.477,5 2.561,9 16,7 -36,7 -2,2 4.017,2 Gewinne aus Abgängen von Gegenständen des Anlagevermögens Tilgungspotenzial Veränderungen Veränderung im Umlaufvermögen einschließlich Rechnungsabgrenzung Veränderungen der kurzfristigen Passiva Cash-Flow aus laufender Geschäftstätigkeit Finanzierungstätigkeit planmäßige Tilgung langfristiger Verbindlichkeiten Cash-Flow nach planmäßigen Tilgungen Veränderung Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder Zunahme langfristiger Verbindlichkeiten Cash-Flow aus Finanzierungstätigkeit Investitionstätigkeit Investitionen in immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen Finanzanlagen Einnahmen aus Abgängen von Anlagevermögen Cash-Flow aus Investitionstätigkeit -310,9 782,4 4.346,9 234,4 -965,9 3.285,7 -2.639,6 1.235,8 3,3 3.550,2 913,9 -2.608,2 1.409,0 29,3 3.274,1 695,2 -3.194,3 -10,2 0,0 -3.204,5 2.056,3 -3.463,8 0,0 9,6 -3.454,2 526,7 Bericht über das Geschäftsjahr 2004 23 I. Lagebericht des Vorstandes zum Geschäftsjahr 2004 Die liquiden Mittel zu den Bilanzstichtagen entwickelten sich wie folgt: Entwicklung des Finanzmittelbestandes: Stand 1. Januar Veränderungen des Liquiditätssaldos Stand am 31. Dezember: 2004 T€ 6.988,6 2.056,3 9.044,9 2003 T€ 6.461,9 526,7 6.988,6 Die Finanzlage der Genossenschaft ist insgesamt mit gut einzuschätzen. Das Tilgungspotential aus der laufenden Geschäftstätigkeit reichte im Berichtsjahr aus, die langfristigen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten i.H.v. 80.336,7 T€ planmäßig zu tilgen. 2000 T€ liquide Mittel Wie dargestellt ist, hat sich der Finanzmittelbestand gegenüber dem vorangegangenen Berichtsjahr um 2.056,3 T€ erhöht. Die im Berichtsjahr durchgeführten Investitionen wurden im Wesentlichen durch Aufnahme langfristiger Darlehen in Höhe von 3.550,2 T€ und den Einsatz von Eigenmitteln finanziert. Durch die Schlussabrechnung der Investitionsbank Berlin von fünf Objekten im Wohngebiet Marzahn flossen periodenfremde Aufwendungszuschüsse in Höhe von 1.074,8 T€ zu. Für Modernisierungsmaßnahmen wurden im Wirtschaftsjahr 2004 1.134,3 T€ und für große Instandhaltungsmaßnahmen 2.565,8 T€ aufgewendet. Weiterhin erfolgte die Fertigstellung des Wohnund Geschäftshauses in der Gundelfinger Straße mit einem Gesamtaufwand von 2.930,6 T€ Gebäudekosten, darunter 154,1 T€ für Außenanlagen. Auch zukünftig wird die Finanzlage der Wohnungsbaugenossenschaft DPF e.G. durch die im langfristigen Plan vorgesehenen Instandsetzungsund Modernisierungsmaßnahmen beeinflusst. 2001 T€ 2002 T€ 2003 T€ 2004 T€ 7.847,9 5.456,3 6.461,9 6.988,6 9.044,9 4. Ertragslage der Genossenschaft Das Betriebsergebnis 2004 ist im Wesentlichen durch drei Schwerpunkte beeinflusst worden: • Durch die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung, welche im Vergleich zum Vorjahr um 1.622,9 T€ auf 16.525,3 T€ gestiegen sind. Dies ist nicht zuletzt auf die zum 01.04.2004 durchgeführte Erhöhung der Nutzungsgebühr auf der Grundlage des neuen Mietspiegels zurückzuführen. Hierdurch konnten Mehreinnahmen von ca. 350,7 T€ erzielt werden. 24 Bericht über das Geschäftsjahr 2004 I. Lagebericht des Vorstandes zum Geschäftsjahr 2004 • Durch die Auszahlung periodenfremder ergänzender Aufwendungszuschüsse in Höhe von 1,1 Mio. € durch die Schlussabrechnung für fünf Objekte des Wohngebietes Marzahn nach der InstModRL 94 industrielle Bauweise durch die IBB. Das trotz der beiden positiven Einflussfaktoren aus der Bewirtschaftung ein negatives Betriebsergebnis i.H.v. 3.843,9 T€ verzeichnet wird, ist wie folgt zu begründen: • Im Jahr 2004 wurde eine Wertermittlung für die Liegenschaften der Genossenschaft zum Stichtag 31.12.2003 durchgeführt, um eine mögliche Überbewertung einzelner Objekte zu ermitteln. Im Ergebnis dieser Untersu- chung wurde ein Abwertungsbedarf in einer Wohnanlage festgestellt. Dies führte zu einer außerplanmäßigen Abschreibung in Höhe von 4.951,0 T€. Hierdurch kehrte sich der ursprüngliche Jahresüberschuss i.H.v. 1.292,4 T€ in den ausgewiesenen Jahresfehlbetrag i.H.v. 3.658,6 T€ um. Stärker als in den vorigen Berichtsjahren wirkten sich die Erlösschmälerungen durch Leerstand aus. In den vergangenen Jahren konnten wir an dieser Stelle außerordentlich gute Ergebnisse erzielen. Im Wirtschaftjahr 2004 jedoch ist eine Steigerung von 74,3 T€ auf 267,8 T€ zu verzeichnen. Dieses Ergebnis kann uns nicht zufrieden stellen und unterliegt einer ständigen Analyse. 2004 T€ Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung Bestandsveränderungen Aktivierte Eigenleistungen Andere Erträge Gesamtleistung Betriebskosten und Grundsteuer Instandhaltungsaufwand Personalaufwendungen Abschreibungen Zinsaufwendungen Übrige Aufwendungen 16.525,3 113,2 32,4 473,5 17.144,4 3.806,9 3.124,9 1.649,5 7.517,3 4.316,7 573,0 20.988,3 Betriebsergebnis Zinsergebnis Jahresfehlbetrag/-überschuss -3.843,9 185,3 -3.658,6 % 96,5 0,5 0,2 2,8 100,0 22,2 18,3 9,6 43,9 25,2 3,3 122,5 -22,5 2003 T€ 14.902,4 102,9 23,3 236,4 15.265,0 3.706,7 1.131,6 1.603,6 2.561,9 4.365,3 547,1 13.916,2 1.348,8 128,7 1.477,5 % 97,6 0,7 0,2 1,5 100,0 24,3 7,4 10,5 16,8 28,6 3,6 91,2 8,8 Veränderungen T€ 1.622,9 10,3 9,1 237,1 1.879,4 100,2 1.993,3 45,9 4.955,4 -48,6 25,9 7.072,1 -5.192,7 56,6 -5.136,1 Bericht über das Geschäftsjahr 2004 25 I. Lagebericht des Vorstandes zum Geschäftsjahr 2004 5. Voraussichtliche Entwicklung, Chancen und Risiken des weiteren Geschäftsverlaufes • Die Schaffung von nachfragegerechtem Wohnungsbestand wird fortgesetzt, um insbesondere bei 4-Raum-Wohnungen einen Wohnungsleerstand zu vermeiden. • Bei Darlehensprolongationen wird konsequent das Ziel der Reduzierung von Zinsaufwendungen verfolgt. • Eine immer bessere Ausprägung der genossenschaftlichen Demokratie und der Mitgliederbindung wird auch unter Auswertung der vorgenommenen Mitgliederbefragung forciert. • Die Gewinnung von Neumitgliedern. Risikobeurteilung Wie in den letzten Jahren bereits konstatiert werden konnte, ist aus der laufenden Geschäftstätigkeit kein Risiko erkennbar, welches einen wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage oder gar auf den Bestand der Genossenschaft haben könnte. Allerdings bleibt der Kapitaldienst für bestehende Darlehen zur Durchführung des umfangreichen Instandsetzungs- und Modernisierungsprogramms sowie neuer Kreditaufnahmen zur Realisierung unserer zukünftigen Aufgaben wesentlicher Einflussfaktor in der Genossenschaft. Mit dem in den letzten Jahren bewährten Steuerungsinstrument der langfristigen Finanz-, Liquiditätsund Erfolgsplanung bis 2015 kann kurzfristig auf sich verändernde Marktsituationen eingegangen werden, in dem entsprechende Aktualisierungen vorgenommen werden. Ein Schritt hierzu war die bereits mit dem Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2004 vorgenommene Teilwertabschreibung auf das Sachanlagevermögen der Genossenschaft. Voraussichtliche Entwicklung Hinsichtlich der wirtschaftlichen Stabilität und damit der weiteren Unternehmensentwicklung ist die Wohnungsbaugenossenschaft DPF e.G. eng mit den Rahmenbedingungen der Volkswirtschaft und denen der Wohnungswirtschaft verknüpft. In diesem Umfeld bleibt es weiter das vorrangige Ziel der Genossenschaft, unter Beachtung der Marktsituation die Wettbewerbsfähigkeit zu erhalten und weiter auszubauen. In dieser Hinsicht ist einer reduzierten Wohnungsnachfrage mit einem attraktiven Wohnungs- und Dienstleistungsangebot gegenüberzutreten, mit dem auch weiterhin unseren Mitgliedern und Wohnungsinteressenten preiswerter, attraktiver und sicherer Wohnraum angeboten wird. Hohe Leerstandsquoten zu vermeiden und steigende Fluktuationszahlen zu reduzieren, bleibt Schwerpunkt unseres satzungsgemäßen Auftrages. In diesem Sinne hat die Genossenschaft sich weitreichende Ziele gesetzt: • Bei der Planung und Durchführung weiterer Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen an noch nicht umfassend sanierten Q3A-Gebäuden wird der Anbau von Balkonen an bisher hiermit nicht ausgestatteten Wohnungen vorgesehen. • Auf der Grundlage einer Mieterbefragung wird der Ausbau von Dienstleistungen für unsere Mitglieder fortgeführt. • Die Bemühungen zur Bestandserweiterung im Rahmen des Unternehmenskonzeptes 2000plus werden unter kaufmännischen und strategischen Gesichtspunkten weitergeführt. 26 Bericht über das Geschäftsjahr 2004 I. Lagebericht des Vorstandes zum Geschäftsjahr 2004 Ein weiterer Schritt in dieser Richtung ist die Überlegung der Genossenschaft, alternative Geldbeschaffungsmaßnahmen – Einrichtung einer Spareinrichtung – zu untersuchen. Hiermit würde eine wesentlich größere Unabhängigkeit gegenüber finanzierenden Banken bei der Kreditaufnahme und eine Senkung der Kosten für die Finanzierung von Maßnahmen der Genossenschaft ermöglicht werden. Auch in Zukunft sind Veränderungen vor allem auf Grund der demografischen Entwicklung und des Zinsänderungsrisikos zu erwarten. Im Hinblick auf die Bevölkerungsentwicklung ist aktuell keine wesentliche Verbesserung innerhalb Berlins zu erkennen. In der Genossenschaft standen zum 31.12.2004 insgesamt 76 Wohnungen leer. Damit erhöhte sich der Leerstand gegenüber dem Vorjahr um 23 Wohnungen. Hieraus ist ersichtlich, dass die Forcierung unserer Vermietungsaktivitäten Aufgabe für die nächste Zeit bleibt. Hierbei gilt es, mit neuen Ideen und innovativen Angeboten an die potentiellen Wohnungsnutzer heranzutreten. Diese Aussicht auf die Aufgaben der Zukunft und der vorliegende Jahresabschluss belegen, dass sich die Genossenschaft wie bisher in ihrer Geschäftstätigkeit den anstehenden Aufgaben stellt und aktiv in einem veränderten Markt agiert. Bericht über das Geschäftsjahr 2004 27 II. Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2004 1. Bilanz Aktiva A. Anlagevermögen I. Immaterielle Vermögensgegenstände II. Sachanlagen 1. Grundstücke mit Wohnbauten 2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 3. Grundstücke ohne Bauten 4. Betriebs- und Geschäftsausstattung 5. Anlagen im Bau 6. Bauvorbereitungskosten III. Finanzanlagen Andere Finanzanlagen B. Umlaufvermögen I. Andere Vorräte 1. Unfertige Leistungen 2. Andere Vorräte II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Vermietung 2. Sonstige Vermögensgegenstände III. Flüssige Mittel Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten C. Rechnungsabgrenzungsposten 1. Geldbeschaffungskosten 2. Andere Rechnungsabgrenzungsposten 66.589,09 7.931,71 148.628.162,66 83.236,37 3.799,39 150.487.440,37 9.044.927,50 6.988.602,32 52.535,10 563.431,30 615.966,40 40.242,26 268.577,00 4.005.520,66 8.021,20 4.013.541,86 3.892.291,54 8.401,21 10.192,00 0,00 130.506.876,60 3.351.007,74 676.277,98 303.951,20 0,00 17.077,30 134.855.190,82 136.695.915,49 157.315,70 676.277,98 178.615,49 1.460.508,05 15.601,10 13.823,28 18.056,47 31.12.2004 € 31.12.2003 € 28 Bericht über das Geschäftsjahr 2004 II. Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2004 Passiva A. Eigenkapital I. Geschäftsguthaben - der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder - der verbleibenden Mitglieder - aus gekündigten Geschäftsanteilen II. Kapitalrücklage III. Ergebnisrücklagen 1. Sonderrücklage gem. § 27 Abs. 2 DMBilG 2. Gesetzliche Rücklage 3. Andere Ergebnisrücklagen IV. Bilanzverlust/-gewinn 1. Jahresfehlbetrag/-überschuss 2. Einstellungen in Ergebnisrücklagen Eigenkapital insgesamt B. Rückstellungen 1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen 2. Sonstige Rückstellungen C. Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 2. Erhaltene Anzahlungen 3. Verbindlichkeiten aus Vermietung 4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 5. Sonstige Verbindlichkeiten davon aus Steuern Vorjahr davon im Rahmen der sozialen Sicherheit Vorjahr 23.075,36 € (29.575,24 €) 31.12.2004 € 31.12.2003 € 285.849,00 6.074.439,06 14.601,00 6.374.889,06 82.113,48 243.970,00 6.071.145,45 14.198,00 82.113,48 57.667.114,50 163.740,36 1.327.546,03 59.158.400,89 57.667.114,50 163.740,36 1.327.546,03 -3.658.613,83 0,00 -3.658.613,83 61.956.789,60 1.477.546,03 -1.477.546,03 65.569.827,82 763.210,00 69.541,60 832.751,60 779.374,00 63.476,60 80.336.669,11 4.180.349,91 15.221,01 1.214.584,51 91.796,92 85.838.621,46 79.410.178,08 4.159.370,15 12.598,17 383.542,75 109.072,80 42.938,18 € (42.809,26 €) 148.628.162,66 150.487.440,37 Bericht über das Geschäftsjahr 2004 29 II. Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2004 2. Gewinn- und Verlustrechnung 2004 € 1. Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung 2. Erhöhung des Bestandes an unfertigen Leistungen 3. Andere aktivierte Eigenleistungen 4. Sonstige betriebliche Erträge 5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 6. Rohergebnis 7. Personalaufwand a) Löhne und Gehälter b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung davon für Altersversorgung Vorjahr 8. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen 9. Sonstige betriebliche Aufwendungen 10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 12. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 13. Sonstige Steuern 14. Jahresfehlbetrag/-überschuss 15. Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen 16. Bilanzverlust/-gewinn 7.517.283,29 2.561.877,68 77.384,61 € (71.485,94 €) 1.312.822,00 336.651,28 1.649.473,28 1.278.500,80 325.125,55 6.454.835,02 10.689.554,07 4.342.698,88 10.922.340,22 16.525.289,98 113.229,12 32.383,75 473.486,24 2003 € 14.902.360,84 102.967,43 23.275,02 236.435,81 528.749,99 185.598,79 4.317.007,20 -3.137.360,90 521.252,93 -3.658.613,83 0,00 -3.658.613,83 521.831,15 128.820,23 4.365.415,81 1.998.409,46 520.863,43 1.477.546,03 1.477.546,03 0,00 30 Bericht über das Geschäftsjahr 2004 II. Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2004 3. Anhang 1. Allgemeine Angaben Das in der Bilanz ausgewiesene Anlagevermögen (Grundstücke mit Wohnbauten) ist somit angemessen bewertet. Kosten für Modernisierungsmaßnahmen, die zu einer wesentlichen Verbesserung der Wohngebäude über den ursprünglichen Zustand hinaus führten, wurden i.H.v. 1.131,1 T€ aktiviert. Im Vorjahr aktivierte Bauvorbereitungskosten (3,2 T€) wurden umgebucht. Ebenfalls erfolgte eine Aktivierung von allgemeinen Verwaltungskosten des Bauherren i.H.v. 32,4 T€ für das Jahr 2004. Nach Fertigstellung des Wohn- und Geschäftshauses Gundelfinger Str. 8/9 wurden die Grundstücks- und Gebäudekosten unter der Position Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten ausgewiesen. Insgesamt fielen in 2003 und 2004 neben Grundstückskosten i.H.v. 313,0 T€ Gebäudekosten i.H.v. 2.776,5 T€ und Kosten für Außenanlagen i.H.v. 154,1 T€ an. Grundsätzlich beträgt die Nutzungsdauer der Wohnobjekte 50 Jahre; bei den außerplanmäßig abgeschriebenen Wohnobjekten erfolgt die planmäßige Abschreibung auf die Restnutzungsdauer. Die Abschreibung von nachträglichen Herstellungskosten für die Wohngebäude (Modernisierungskosten) erfolgt ebenfalls mit 2% p. a. Der der gewerblichen Nutzung unterliegende Teil des Wohn- und Geschäftshauses Gundelfinger Str. 8/9 wurde mit 4% abgeschrieben, die Außenanlagen mit 10%. Diverse Aufwendungen für Baumaßnahmen des Jahres 2005 i.H.v. 17,1 T€ sind als Bauvorbereitungskosten erfasst. Die Nutzungsdauer der im Laufe des Geschäftsjahres angeschafften Betriebs- und Der Abschluss für das Geschäftsjahr 2004 ist nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches, des Genossenschaftsgesetzes, der Satzung sowie des DMBilG aufgestellt. Die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinnund Verlustrechnung erfolgte entsprechend der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen vom 6. März 1987. 2. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze Immaterielle Vermögensgegenstände (z. B. Anwendungssoftware für die EDV-Anlage) wurden zu Anschaffungskosten bewertet und planmäßig über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von drei Jahren linear abgeschrieben. Die Abschreibungen wurden im Anschaffungsjahr zeitanteilig vorgenommen. Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungsbzw. Herstellungskosten angesetzt, vermindert um planmäßige lineare Abschreibungen entsprechend der voraussichtlichen Nutzungsdauer sowie außerplanmäßige Abschreibungen. Im Berichtsjahr 2004 wurde eine Wertermittlung für die Liegenschaften der Genossenschaft durchgeführt. Bewertungsanlass war die Feststellung von eventuell bestehenden Überbewertungen der Grundstücke mit Wohnbauten und die Ermittlung des Abwertungsbedarfes bei einzelnen Objekten. Die Wertermittlung erfolgte auf der Grundlage der Wertermittlungsverordnung (WertV) und den einschlägigen Regelungen nach dem Ertragswertverfahren und führte zu einer außerplanmäßigen Abschreibung i.H.v. 4.951,0 T€ für die in Marzahn gelegenen Wohnanlagen. Bericht über das Geschäftsjahr 2004 31 II. Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2004 Geschäftsausstattung wurde auf fünf bis zehn Jahre festgelegt. Bei der Ermittlung der Abschreibungen wurde der Zeitpunkt der Anschaffung angesetzt. Geringwertige Wirtschaftsgüter wurden im Zugangsjahr voll abgeschrieben (vgl. § 6 Abs. 2 EStG). Finanzanlagen wurden mit den Anschaffungskosten bewertet. Im Posten Unfertige Leistungen sind 4.005,2 T€ noch nicht abgerechnete Betriebskosten erfasst. Die übrigen Materialvorräte (Reparaturmaterial) wurden zu Anschaffungskosten einzeln bewertet. Forderungen und Sonstige Vermögensgegenstände wurden zum Nennwert ausgewiesen. Rückstellungen sind nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung bemessen und erfassen alle erkennbaren Risiken. Die Pensionsrückstellung wurde auf der Grundlage eines versicherungsmathematischen Gutachtens gebildet, wobei die berichtigten Richttafeln von Dr. Klaus Heubeck vom November 1998 in Anwendung gebracht wurden. Rücklagenspiegel 2004 Bezeichnung Bestand am 01.01.2004 € Kapitalrücklage Gesetzliche Rücklage Sonderrücklage Andere Ergebnisrücklagen Rücklagen gesamt 82.113,48 163.740,36 57.667.114,50 1.327.546,03 59.240.514,37 Die Verbindlichkeiten sind mit dem Rückzahlungsbetrag angesetzt. 3. 3.1. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung Bilanz Zum Anlagevermögen wird auf den Anlagespiegel verwiesen. Forderungen und Sonstige Vermögensgegenstände mit einer Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr bestanden zum 31.12.2004 nicht. In dem Posten Sonstige Vermögensgegenstände ist eine Forderung an das Finanzamt in Höhe von 434,0 T€ enthalten; dabei handelt es sich um die anrechenbare Kapitalertragsteuer und den Solidaritätszuschlag 2003 und 2004 für Kapitalanlagen, Forderungen aus der Investitionszulage sowie eine Rückforderung von Umsatzsteuer in Höhe von 0,4 T€ . Die Sonderrücklage gemäß § 27 DM-Bilanzgesetz veränderte sich im Geschäftsjahr 2004 nicht. Die Entwicklung der Rücklagen stellt sich wie folgt dar: Einstellung aus dem Jahresüberschuss des Geschäftsjahres € 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Entnahme € 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Bestand am Ende des Geschäftsjahres € 82.113,48 163.740,36 57.667.114,50 1.327.546,03 59.240.514,37 32 Bericht über das Geschäftsjahr 2004 II. Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2004 Die sonstigen Rückstellungen wurden gebildet für: Prüfungskosten/ Gutachten Urlaubsansprüche Beiträge für Berufsgenossenschaften Steuerberatung Verwaltungsleistungen Gesamt 38.000,00 € 0,00 € 13.400,00 € 15.141,60 € 3.000,00 € 69.541,60 € 4. Sonstige Angaben Mitgliederentwicklung Stand am 01.01.2004 Zugänge Abgänge • • • • durch Kündigung durch Tod durch Übertragung durch Ausschluss 4.448 316 295 202 59 24 10 4.469 Die Verbindlichkeiten enthalten keine Beträge größeren Umfangs, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen. Zur Fristigkeit der Verbindlichkeiten, einschließlich deren Sicherheiten, wird auf den Verbindlichkeitenspiegel verwiesen. In der Bilanz nicht erfasste finanzielle Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind, bestanden zum Bilanzstichtag nicht. 3.2. Gewinn- und Verlustrechnung Stand am 31. 12. 2004 Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich 2004 um 3.293,61 € erhöht. Die Mitglieder waren Ende 2004 mit 196.474 Anteilen zu je 31,00 € an der Genossenschaft beteiligt. Satzungsgemäß haften die Mitglieder mit der Gesamtsumme ihrer gezeichneten Geschäftsanteile. Die Haftsumme verminderte sich gegenüber dem Vorjahr um 3.348,00 € auf 6.090.694,00 €. Vorstand und Aufsichtsrat schlagen der Vertreterversammlung vor, den Bilanzverlust i.H.v. 3.658.613,83 € durch Entnahme aus der Sonderrücklage zu decken. Mitarbeiter der Genossenschaft In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind folgende periodenfremde Erträge und Aufwendungen erheblichen Umfangs enthalten: Periodenfremde Erträge Erstattung Fehlbelegungsabgabe Auflösung von Rückstellungen Ausbuchung von Verbindlichkeiten Periodenfremde Zins- und Aufwendungszuschüsse Periodenfremde Aufwendungen Außerplanmäßige Abschreibungen des Sachanlagevermögens 4.951,0 T€ 16,9 T€ 15,2 T€ 45,8 T€ 1.105,8 T€ Neben den beiden Vorstandsmitgliedern waren durchschnittlich beschäftigt: 2004 Angestellte/ Auszubildende Hauswarte/Hausmeister Regiehandwerker Gesamt 20 11 1 32 2003 21 10 1 32 Bericht über das Geschäftsjahr 2004 33 II. Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2004 • Andreas Böhm Fachwirt für die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft Dipl. Bauingenieur 80.336.669,11 • Oskar Breitmeyer Dipl. Philosoph Vorsitzender € Mitglieder des Aufsichtsrates 66.645.350,31 Restlaufzeit über 5 Jahre • Gerd Hellmund • Günter Hinzmann • Werner Hüter • Dr. Dieter Freese • Thomas Kühr • Dagmar Pohle Dipl. Wirtschaftler Dipl. Wirtschaftler davon € • Dr. Norbert Rückriemen Dipl. Wirtschaftler stellv. Vorsitzender 10.956.719,30 238.909,73 Dipl. Ingenieur Dipl. Lehrer Techniker für Betriebswissenschaft Philosophin Restlaufzeit zwischen 1 und 5 Jahre 2.734.599,50 (2.967.855,03) 4.180.349,91 (4.159.370,15) 80.336.669,11 (79.410.178,08) 4.180.349,91 (4.159.370,15) Verbindlichkeiten per 31.12.2004 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Verbindlichkeiten aus Vermietung Erhaltene Anzahlungen Berlin, 25.04.2005 Sonstige Verbindlichkeiten Böhm Vorstand Henke 34 Bericht über das Geschäftsjahr 2004 GPR = Grundpfandrecht Vorjahresbetrag in Klammern Anlagen Verbindlichkeitenspiegel Anlagenspiegel Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Zuständiger Prüfungsverband Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. Lentzeallee 107 14195 Berlin Gesamtbetrag 85.838.621,46 1.214.584,51 (383.542,75) 91.796,92 (109.072,80) Es bestehen keine Forderungen der Genossenschaft gegenüber Mitgliedern des Vorstandes oder des Aufsichtsrates. insgesamt 15.221,01 (12.598,17) € 7.997.642,12 975.674,78 (302.955,64) 91.796,92 (109.072,80) Restlaufzeit bis zu 1 Jahr 15.221,01 (12.598,17) € 11.195.629,03 0,00 0,00 € 0,00 66.645.350,31 0,00 0,00 0,00 0,00 80.336.669,11 0,00 0,00 0,00 gesichert 0,00 • Roland Henke Grundpfandrechte Art der Sicherung Mitglieder des Vorstandes Anlagenspiegel Abgänge Umbuchungen Anschaffungs-/ Herstellungskosten 31.12.2004 kumulierte Abschreibungen 01.01.2004 € € € € € € Auf Abgänge entfallende Abschreibungen Kumulierte Abschreibungen 31.12.2004 Buchwerte 31.12.2004 € Abschreibungen des Geschäftsjahres Buchwerte 31.12.2003 Anschaffungs-/ Herstellungskosten 01.01.2004 € € € Zugänge € II. Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2004 Bericht über das Geschäftsjahr 2004 0,00 0,00 74.466,78 52.307,55 8.335,95 0,00 60.643,50 13.823,28 18.056,47 0,00 3.218,50 162.425.643,10 24.563.008,89 7.355.757,61 0,00 31.918.766,50 130.506.876,60 136.695.915,49 0,00 1.460.508,05 3.421.651,89 20.737,09 49.907,06 0,00 70.644,15 3.351.007,74 157.315,70 0,00 0,00 0,00 676.277,98 0,00 0,00 0,00 0,00 676.277,98 676.277,98 119.410,19 0,00 572.050,81 284.227,13 103.282,67 119.410,19 268.099,61 303.951,20 178.615,49 0,00 0,00 -1.460.508,05 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.460.508,05 10.323,60 -3.218,50 17.077,30 0,00 0,00 0,00 0,00 17.077,30 15.601,10 129.733,79 0,00 167.112.701,08 24.867.973,11 7.508.947,34 119.410,19 32.257.510,26 134.855.190,82 139.184.233,81 0,00 0,00 10.192,00 0,00 0,00 0,00 0,00 10.192,00 0,00 129.733,79 0,00 167.197.359,86 24.920.280,66 7.517.283,29 119.410,19 32.318.153,76 134.879.206,10 139.202.290,28 Immaterielle Vermögensgegenstände 70.364,02 4.102,76 Sachanlagen Grundstücke mit Wohnbauten 161.258.924,38 1.163.500,22 Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 178.052,79 1.783.091,05 Grundstücke ohne Bauten 676.277,98 Betriebs- und Geschäftsausstattung 462.842,62 228.618,38 Anlagen im Bau 1.460.508,05 Bauvorbereitungskosten 15.601,10 15.018,30 Sachanlagen gesamt 164.052.206,92 3.190.227,95 Finanzanlagen Andere Finanzanlagen 0,00 10.192,00 Anlagevermögen insgesamt 164.122.570,94 3.204.522,71 35 III. Bericht des Aufsichtsrates zum Abschluss des Geschäftsjahres 2004 Bericht des Aufsichtsrates Der Aufsichtsrat hat sich in Erfüllung seiner gesetzlichen und satzungsmäßigen Pflichten während des Geschäftsjahres 2004 in seinen Sitzungen, den Sitzungen seiner Ausschüsse, gemeinsamen Sitzungen von Vorstand und Aufsichtsrat sowie anhand schriftlicher Berichte des Vorstandes eingehend über die Lage und Entwicklung der Genossenschaft informiert. Im Zuge seiner Tätigkeit konnte sich der Aufsichtsrat jederzeit davon überzeugen, dass der Vorstand die Geschäfte der Genossenschaft mit der erforderlichen kaufmännischen Sorgfalt und in Übereinstimmung mit Gesetz und Satzung führt. Der Aufsichtsrat kann daher feststellen, dass die Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung im Berichtsjahr durchgängig gewährleistet war. Neben der Fortsetzung der auf die weitere Sanierung und Modernisierung unserer Wohnungsbestände sowie die Wohnumfeldgestaltung gerichteten Bautätigkeit hat die Genossenschaft im Berichtsjahr planmäßig den Neubau des Wohn- und Geschäftshauses in Berlin-Karlshorst fertiggestellt. Mit der Inbetriebnahme dieses Objektes im Frühsommer 2004 haben sich nicht nur die Arbeitsbedingungen der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter unserer Geschäftsstelle verbessert, sondern die Genossenschaft hat zugleich ihr Wohnungsangebot um ein kleines Segment großzügig geschnittener und hochwertig ausgestatteter Wohnungen ergänzt. Der langwierige und aufwendige Prozess der Vermietung dieser Wohnungen bestätigt jedoch auch die Richtigkeit der Strategie, solche Neuerungen nur in überschaubarer Größenordnung vorzunehmen. Nach Einschätzung des Aufsichtsrates ist das Berichtsjahr 2004 auch deutlicher Beleg dafür, dass viele Vorhaben und Maßnahmen, die mit dem „Unternehmenskonzept 2000plus“ angeregt und geplant worden sind, inzwischen feste Bestandteile des genossenschaftlichen Lebens bzw. der geschäftlichen Tätigkeit der Genossenschaft bilden. Dies gilt für die Serviceorientierung unserer Genossenschaft ebenso wie für die vielfältigen Aktivitäten im Bereich der Mitglieder-/Mieterbindung und die beträchtlichen Anstrengungen unserer Genossenschaft, ihren Wohnungsbestand marktgerecht instandzusetzen und zielgruppenorientiert zu vermieten. Wie wichtig die rechtzeitige Einstellung auf sich ändernde Bedingungen ist, zeigt u.a. die Entwicklung des Wohnungsleerstandes im Berichtsjahr. Obgleich hier im Stichtagsvergleich mit dem Vorjahr gesamtmarktbedingt wieder eine leichte Zunahme zu verzeichnen war, ist der strukturell verursachte und damit vermutlich längerfristige Wohnungsleerstand unverändert auf niedrigem Niveau und kann im Vergleich mit vergleichbaren Wohnungsunternehmen als unterdurchschnittlich bezeichnet werden. Es entspricht der festen Überzeugung des Aufsichtsrates, dass dieses Ergebnis im Wesentlichen darauf zurückzuführen ist, dass unsere Genossenschaft in den vermarktungskritischen Wohnungsbeständen bereits seit Jahren mit leerstandsdämpfenden und vermietungsfördernden Maßnahmen aktiv ist. Unter dem Gesichtspunkt rechtzeitiger Weichenstellung begrüßt und fördert der Aufsichtsrat auch die im Berichtsjahr 2004 seitens des Vorstandes auf die Tagesordnung gesetzten Untersuchungen und vorbereitenden Aktivitäten in Bezug auf eine eigene genossenschaftliche Spareinrichtung und andere Maßnahmen zur bankenunabhängigen Kapitalbeschaffung. Die Fähigkeit unserer Genossenschaft, in ausreichendem Maße zu investieren und dabei zugleich ihrem Förderauftrag gerecht zu werden, nämlich die Genossenschaftsmitglieder mit gutem und preiswertem Wohnraum zu versorgen, wird in der Zukunft auch davon abhängen, ob die Genossenschaft rechtzeitig in der Lage war, sich alternative Wege der Kapitalbeschaffung zu erschließen, die ihr im Vergleich mit Bankkrediten wesentlich günstigere Konditionen sichern. 36 Bericht über das Geschäftsjahr 2004 III. Bericht des Aufsichtsrates zum Abschluss des Geschäftsjahres 2004 Die im Berichtsjahr zu verzeichnende Entwicklung der Ertrags- und Vermögenslage der Genossenschaft weicht wesentlich von den im Rahmen des „Unternehmenskonzeptes 2000plus“ beschlossenen langfristigen Planungen der Genossenschaft ab. Ursächlich hierfür waren zwei gegenläufige Entwicklungen. Zum einen hat die Genossenschaft im Berichtsjahr ca. 400 T€ weniger für die Hausbewirtschaftung ausgegeben als geplant und im gleichen Zeitraum aus unterschiedlichen und für Folgejahre nicht weitergeltenden Gründen beträchtliche Mehrerlöse erzielt. Hieraus wäre ein Jahresüberschuss von ca. 1.292,0 T€ entstanden, der wesentlich über dem für 2004 geplanten Jahresüberschuss von 344,0 T€ gelegen hätte. Maßgeblich für den im Geschäftsjahr eingetretenen Jahresfehlbetrag von 3.659,0 T€ war schließlich jedoch eine nach § 258 Absatz 2 HGB vorzunehmende außerplanmäßige Abschreibung auf bestimmte Vermögensgegenstände unseres Sachanlagevermögens. Nach den Ergebnissen einer im Auftrag des Vorstandes vorgenommene Wertermittlung ist unter Ertragswertgesichtspunkten und bezogen auf die per Ende 2003 bilanzierten Gebäudebuchwerte für unsere Marzahner Wohnanlagen eine voraussichtlich dauernde Wertminderung in Höhe von 4.951,0 T€ berechnet worden. Die bilanzierten Gebäudebuchwerte waren daher nach dem handelsrechtlich zwingend vorgeschriebenen Niederstwertprinzip im Wege der o.g. außerplanmäßigen Abschreibung um diesen Betrag zu vermindern. Der Aufsichtsrat hat sich im Rahmen seiner Prüfungstätigkeit ein eigenes Bild von dem Verfahren und den Ergebnissen der Wertermittlung gemacht und teilt die vom Vorstand getroffene Entscheidung, die Marzahner Wohnanlagen in der genannten Größenordnung außerplanmäßig abzuschreiben. Dass es sich bei dem im Berichtsjahr aufgetreten Jahresfehlbetrag um einen reinen Buchverlust handelt, zeigt die Entwicklung der flüssigen Mittel der Genossenschaft. Die liquiden Mittel der Genossenschaft haben sich im Berichtsjahr um ca. 2,0 Mio. € auf rund 9,0 Mio. € erhöht. Die Quellen der per Saldo ausgewiesenen Zunahme des Bestandes an flüssigen Mitteln lassen sich anhand der Kapitalflussrechnung des Berichtsjahres im Einzelnen nachvollziehen, einen wesentlichen Beitrag zum Anwachsen der liquiden Mittel hat jedoch das operative Geschäft der Genossenschaft geleistet. Mit einem per 31.12.2004 ausgewiesenen Finanzmittelbestand von rund 9,0 Mio. € ist die Liquiditätslage der Genossenschaft unverändert als stabil und für die Zukunft tragfähig zu bezeichnen. Das sich aus der auf die Vermögenslage umgerechneten Handelsbilanz der Genossenschaft ergebende Eigenkapital hat sich vor allem durch den Jahresfehlbetrag 2004 absolut, aber auch quotal in Bezug auf die Bilanzsumme vermindert. Zum Bilanzstichtag des Berichtsjahres belief es sich auf ca. 61,7 Mio. € (nach ca. 65,3 Mio. € in 2003). Die Eigenkapitalquote der Genossenschaft ist damit im Vorjahresvergleich um 2,0 Prozentpunkte von 44,6 % auf 42,6 % gefallen. Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss, den zugehörigen Lagebericht sowie den Vorschlag des Vorstandes für die Verlustdeckung des Geschäftsjahres 2004 geprüft. Im Ergebnis dieser Prüfung haben sich keine Einwendungen ergeben. Die Genossenschaft hat das Geschäftsjahr 2004 mit einer ausgeglichenen Vermögenslage abgeschlossen. Auch die Zahlungsfähigkeit der Genossenschaft war im Berichtsjahr durchgängig gewährleistet. Nach Einschätzung des Aufsichtsrates kann davon ausgegangen werden, dass dies auch im laufenden und in folgenden Geschäftsjahren der Fall sein wird. Bericht über das Geschäftsjahr 2004 37 III. Bericht des Aufsichtsrates zum Abschluss des Geschäftsjahres 2004 Der Aufsichtsrat billigt den Jahresabschluss sowie den Lagebericht für 2004 und den vom Vorstand unterbreiteten Vorschlag zur Verlustdeckung. Der Vertreterversammlung wird daher empfohlen, • den Jahresabschluss 2004 durch Beschluss festzustellen, • den Lagebericht des Vorstandes zustimmend zur Kenntnis zu nehmen, • den Bilanzverlust des Geschäftsjahres 2004 in Höhe von 3.658.613,83 € durch Entnahme aus der Sonderrücklage zu decken, • dem Vorstand und dem Aufsichtsrat für das Geschäftsjahr 2004 Entlastung zu erteilen. Am 17. Juni 2004 sind die Herren Aufsichtsratsmitglieder Oskar Breitmeyer und Werner Hüter nach Ablauf ihrer Amtszeit aus dem Aufsichtsrat ausgeschieden. Beide Herren haben sich zur Wiederwahl gestellt und wurden durch die ordentliche Vertreterversammlung am 17.06.2004 erneut zu Mitgliedern des Aufsichtsrates gewählt. Der Aufsichtsrat dankt den Vertretern und Ersatzvertretern, dem Vorstand und allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für die engagierte und vertrauensvolle Zusammenarbeit im Berichtsjahr 2004. Berlin, 25. April 2005 Der Aufsichtsrat Oskar Breitmeyer Vorsitzender 38 Bericht über das Geschäftsjahr 2004 Glossar Altschulden: Mit Altschulden werden die Verbindlichkeiten gegenüber den Kreditinstituten bezeichnet, die heute noch aus der Erstellung der Wohnanlagen vor dem 03.10.1990 bestehen. Durch die Erfüllung der Privatisierungsauflage des Altschuldenhilfegesetzes (AHG) fand eine Teilentlastung der Genossenschaft auf 76,69 €/m² Wfl. statt. Außerplanmäßige Wertkorrektur aufgrund einer voraussichtlich dauernden Wertminderung eines Vermögensgegenstandes in der Bilanz. Der hierdurch entstehende Aufwand (Wertverlust) fließt in die Gewinn- und Verlustrechnung (GuV) ein. Das Brutto-Inlandsprodukt bezeichnet die Summe aller wirtschaftlichen Leistungen einer Volkswirtschaft (i.d.R. bezogen auf ein Jahr), d.h. aller Güter und Dienstleistungen, die investiert, gegen ausländische Güter und Dienstleistungen getauscht oder verbraucht wurden. Das BIP ist daher Ausdruck der quantitativen Leistungskraft einer Volkswirtschaft, es dient als Maß für die Wohlstandsentwicklung eines Landes, als Vergleichsgröße (z.B. gegenüber anderen Ländern) und liefert Informationen über die Zusammensetzung einer Volkswirtschaft (Wirtschaftsstruktur) und die Konjunkturentwicklung. Die aus der Finanzanalyse stammende Kennzahl dient der Beurteilung der Finanzkraft eines Unternehmens und hat einen festen Platz bei der Kreditprüfung der Banken. Der Cash Flow zeigt auf, über welche Mittel zur Selbstfinanzierung ein Unternehmen verfügt. Mit dinglicher Sicherung wird die Bestellung von Rechten jeglicher Art an einem Grundstück bezeichnet. Abkürzung für „Gesetz über die Eröffnungsbilanz in Deutscher Mark und die Kapitalneufestsetzung“. Die Eigenkapitalquote gibt an, wie hoch der Anteil des Eigenkapitals am Gesamtkapital ist und wird zur Beurteilung der Finanzkraft eines Unternehmens herangezogen. Die Erlösschmälerungen bezeichnen die entgangenen Netto-Kaltmieten einschließlich der Betriebskostenanteile z.B. durch Leerstand bzw. Instandsetzungsund Modernisierungsarbeiten. Mit Grundpfandrechten werden Rechte eines Dritten an einem Grundstück in der Regel zur Sicherung von Forderungen bezeichnet (siehe hierzu auch „Grundschuld˝). Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, mit dem ein Grundstück zur Sicherung eines Darlehens durch Eintragung im Grundbuch belastet wird. Die Grundschuld berechtigt den Darlehensgeber, das Grundstück über eine Zwangsvollstreckung zu veräußern. Die Investitionsbank Berlin (IBB) ist das zentrale Förderinstitut des Landes Berlin. Sie unterstützt das Land Berlin bei der Erfüllung öffentlicher Aufgaben. Die Aufgabenschwerpunkte der Investitionsbank Berlin liegen bei der Wohnungsbauförderung und bei der Förderung der gewerblichen Wirtschaft. Mit Kapitaldienst werden die gesamten Aufwendungen zur Bedienung von Darlehen (Zins- und Tilgungsleistungen sowie ggf. Verwaltungskosten) bezeichnet. Durch die Kapitalflussrechnung wird der Zahlungsmittelzufluss bzw. -abfluss, den die Genossenschaft innerhalb eines Geschäftsjahres erwirtschaftet oder verbraucht hat, ermittelt. Ferner wird durch sie der Zahlungsmittelbestand (liquide Mittel) zu Beginn mit dem Zahlungsmittelbestand am Ende des Geschäftsjahres abgestimmt. Der Kapitalmarkt bezeichnet den Markt für langfristige Kredite (Rentenmarkt) und Beteiligungskapital (Aktienmarkt) und dient zur Finanzierung von Investitionen. Jeweils aktuelles Zinsniveau für langfristige Darlehen. Es gibt eine Vielzahl langfristiger Zinssätze, die sich nach Laufzeit, Besicherung der Kredite und Kreditvolumen zum Teil erheblich unterscheiden. Unter Marketing ist die Summe aller Maßnahmen zur Entwicklung und Vermarktung von Produkten zu verstehen. Hierbei handelt es sich um außerordentliche Erträge, die außerhalb der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit entstehen und einem anderen Geschäftsjahr zuzuordnen sind (z.B. Aufwendungszuschüsse früherer Jahre). Hiermit wird eine Konditionsanpassung zum Zeitpunkt des Auslaufens der Zinsbindungsfrist bezeichnet. Bei einer großen Darlehenssumme kann das Risiko bestehen, dass das Darlehen nur zu ungünstigeren Konditionen verlängert wird (Zinsänderungsrisiko). Hieraus kann ein Kostenrisiko entstehen. Die Restvaluta bezeichnet die Restschuld eines Darlehens zu einem bestimmten Zeitpunkt (z.B. am Ende der Restlaufzeit eines Darlehens). Darunter versteht man den systematischen und vorausschauenden Umgang mit bestehenden oder möglichen Risiken in einem Unternehmen. Die Umsatzerlöse eines Geschäftsjahres ergeben sich aus der Summe der Sollmieten, Umlagen, Aufwendungszuschüsse, Pachteinnahmen und Einnahmen für Sondereinrichtungen (z.B. Gästewohnungen), vermindert um die Erlösschmälerungen. Mit Umschuldung wird ein Finanzierungsvorgang bezeichnet, durch den ein Darlehen von einem Gläubiger zu einem anderen Gläubiger wechselt. Häufig für die Messung der Inflation verwendetes Maß für die durchschnittliche Preisentwicklung der von privaten Haushalten nachgefragten Güter und Dienste. Wärmedämmverbundsysteme sind mehrschichtige Konstruktionen zur Dämmung von Außenwänden. Sie bestehen aus Dämmstoff, der an der Wand befestigt und mit speziellen Putzaufbauten bedeckt wird. Mit Zinsbindungsfrist wird der Zeitraum bezeichnet, für den die Darlehenskonditionen (Zinsen und Tilgungen) fest zwischen Darlehensgeber und Darlehensnehmer vereinbart sind. Außerplanmäßige Abschreibungen: Brutto-Inlandsprodukt (BIP): Cash Flow: Dingliche Sicherung: DMBilG: Eigenkapitalquote: Erlösschmälerungen: Grundpfandrechte: Grundschuld: Investitionsbank Berlin (IBB): Kapitaldienst: Kapitalflussrechnung: Kapitalmarkt: Kapitalmarktzins: Marketing: Periodenfremde Erträge: Prolongation: Restvaluta: Risikomanagement: Umsatzerlöse: Umschuldung: Verbraucherpreisindex (VPI): Wärmedämmverbundsystem (WDVS): Zinsbindungsfrist: Bericht über das Geschäftsjahr 2004 39 Impressum Wohnungsbaugenossenschaft DPF e.G. Gundelfinger Str. 8a 10318 Berlin Telefon: (030) 515 55 - 0 Fax: (030) 515 55 - 900 Internet: www.DPFonline.de E-Mail: info@DPFonline.de Fotos Wohnungsbaugenossenschaft DPF e.G. Partner für Berlin/FTB-Werbefotografie FOTODESIGN Klaus Dombrowsky Bericht über das Geschäftsjahr 2004 40
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