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Für Berlin, zuverlässig und innovativ

Full text: Geschäftsbericht ... Issue 2015 Für Berlin, zuverlässig und innovativ

Geschäftsbericht 2015
Für Berlin. Zuverlässig und innovativ.

Kennzahlen (31. 12. 2015)
Unternehmen

Bilanzsumme

712,11 Mio. €

Gesamtleistung

180,81 Mio. €

Eigenkapital

371,14 Mio. €

Jahresüberschuss
Mitarbeiter

75,97 Mio. €
ca. 340

Portfolio*

Einzelobjekte

395

Mieteinheiten

26.700

Gewerbe

2.300

Wohnen

17.800

Apartment

6.600

Mietfläche

3,34 Mio. m2

Gewerbe

1,98 Mio. m2

Wohnen

1,09 Mio. m2

Apartment

0,26 Mio. m2

Mietvolumen

323,2

Mio. €

* Portfoliozahlen 31. 12. 2015

Bewirtschaftungsergebnis vor Zinsen (NOI)*

Immobilienwert (Fair Value)*

2014

2015

375,4 Mio. €

330,2 Mio. €

– Bewirtschaftungskosten

–67,9 Mio. €

–55,2 Mio. €

– Investitionen

–42,0 Mio. €

–36,2 Mio. €

NOI

259,3 Mio. €

237,0 Mio. €

Sollmiete

Finanzierungen
LTV

* 	 berlinovo und 24 Rückkauffonds
** 	 berlinovo-Konzern

Stand: 31.12.2015

2015

440

395 1

3,45 Mrd. €

3,33 Mrd. €

Anzahl Objekte

abzgl. u. a.

Loan to Value (LTV)*

2014

Fair Value
1

exklusive Verkaufsobjekten 2015

Eigenkapitalquote (EK-Quote)
2014

2015

2,84 Mrd. €

2,56 Mrd. €

82 %

77 %

2014

2015

EK-Quote berlinovo**

35,7 %

52,1 %

EK-Quote berlinovo
und 24 Fonds*

28,0 %

32,5 %

Beschäftigungsstruktur (31. 12. 2015)

Frauen

Männer

Gesamtbelegschaft (insgesamt 350 Mitarbeiter inkl. Auszubildenden)

65 %

35% 123

227

Frauen in Führungspositionen
Geschäftsführung

50 %

50 %

Zweite Führungsebene

53% 8

47 % 7

Abteilungsleitung

39 % 7

61% 11

Teamleitung

55 % 16

45% 13

Mitarbeiterinnen/Mitarbeiter ohne Führungsverantwortung

69 % 196

31% 90

Auszubildende

67 %

33%

Der Immobiliendienstleister berlinovo und 24 Fonds

rund 340 Mitarbeiter

Dienstleistungen
Berlinovo
Immobilien
GmbH

Assetmanagement
Propertymanagement
Fondsmanagement

24 Fondsgesellschaften
LBB Fonds 3
LBB Fonds 4
LBB Fonds 5

Ø 99,5 %

Eigentum
Land Berlin

LBB Fonds 6

Fees

LBB Fonds 7

Ø 0,5 %

LBB Fonds 8

Eigentum
dritter Zeichner

LBB Fonds 9
LBB Fonds 10
LBB Fonds 11
LBB Fonds 12

Berlinovo
Apartment
GmbH

LBB Fonds 13
Bavaria Ertrag 1
IBV Deutschland 1
IBV Deutschland 2
IBV Deutschland 3

weitere
Töchter
ohne
Personall

Berlin Hyp Fonds 1
Berlin Hyp Fonds 2
IBV International 1
IBV International 2
IBV Leasing 1
GHG-Fonds
Bavaria Leasing 1
Bavaria Ertrag 2
BB International 1 UK

Eigentum

erzielen

395
Einzelobjekte
(3,3 Mrd. €
Fair Value)

330,2 Mio. €
Miete

zahlen

Bewirtschaftungs- u.
Investitionskosten
100 Mio. €

Tilgung
und
Zinsen

Portfoliosplit *

Portfoliosplit nach Bundesländern (Sollmiete), Stand: 31. 12. 2015
Berlin
Niedersachsen
Nordrhein-Westfalen
Bayern
Brandenburg
Baden-Württemberg
Sachsen
Schleswig-Holstein
Rheinland-Pfalz
Hessen
Thüringen
Hamburg
Mecklenburg-Vorpommern
Sachsen-Anhalt
Bremen
Saarland
Deutschland gesamt

40,9 %
6,3 %
10,2 %
8,2 %
4,5 %
5,7 %
4,4 %
3,6 %
3,4 %
3,6 %
2,1 %
2,3 %
1,0 %
1,0 %
1,1 %
0,2 %
98,5 %

132,1
20,3
32,8
26,5
14,6
18,5
14,2
11,5
11,0
11,6
6,8
7,4
3,4
3,4
3,4
0,8

318,4

Portfoliosplit Ausland, Stand: 31. 12. 2015
USA
UK
Ausland gesamt

1,3 %
0,2 %
1,5 %

4,2
0,6
4,8

Sollmiete gesamt

323,2

0

50

100

150

200

250

300

350

100,0%

400

Mio. €

Total Return 2015*
berlinovo

German Property Index (GPI)

Wertänderungsrendite

1 ,4 %

7,3 %

Netto-Cashflow-Rendite

6,7  %

6,0 %

Total Return (Gesamtrendite)

8,1 %

13,3 %

* berlinovo-Konzern und 24 Rückkauffonds


Gesamtportfolio der berlinovo 31. 12. 2015 (24 Fonds)

Einzel­
objekt

Büro- und Geschäftshaus

8

155

52

8.845

14,06

2,7

Bürogebäude

9

21

83

15.644

15,66

4,8

Büro

17

176

136

24.489

15,04

7,6

Bau- und Gartenmarkt

20

40

176

14.830

7,02

4,59 

Einkaufszentrum

12

516

182

19.972

9,15

6,10 

9

19

65

3.565

4,56

1,10

Fachmarktzentrum

22

158

252

21.699

7,19

6,71

Nahversorgungszentrum

26

162

64

5.097

6,62

1,58

8

56

71

8.480

9,99

2,62 

71

105

77

6.979

7,55

2,16 

5

10

10

1.026

8,64

0,32 

173

1.066

897

81.647

7,59

25,2 

3

45

13

1.191

7,70

0,4 

Autohof / Tankstelle

12

17

61

1.981

2,71

0,6 

Betreutes Wohnen

1

1

9

603

5,60

0,2 

Hotel

21

153

151

21.447

11,85

6,6 

Kino / Freizeitimmobilie

12

120

135

19.945

12,36

6,2 

2

2

32

8.039

20,93

2,5 

Kombiobjekt Senioren

12

227

104

14.769

11,84

4,6 

Logistik- / Lagerimmobilie

19

71

273

10.672

3,25

3,3 

Produktionsgebäude

1

1

11

343

2,66

0,1 

Restaurant / Fast Food

8

8

4

1.171

24,54

0,4 

19

29

107

17.152

13,37

5,3 

110

674

899

97.313

9,02

30,1 

56

16.828

1.040

72.403

5,80

22,4 

8

850

79

5.489

5,78

1,7 

Wohnen

64

17.678

1.119

77.891

5,80

24,1 

Apartmentanlage

31

7.114

287

41.907

12,19

13,0 

Apartment

31

7.114

287

41.907

12,19

13,0 

395

26.708

3.337

323.248

8,07

100,0 

Fachmarkt

SB-Warenhaus
Supermarkt / Discounter
Verbrauchermarkt
Handel

Ärztehaus

Klinik

Seniorenpflegeheim
Spezial
Mietwohnanlage
Wohn- und Geschäftshaus

Gesamtergebnis
24 Fonds

Miet­
einheiten

Mietfläche
Tm²

Sollmiete
T€
€/m²/Monat

Anteil an der
Gesamtsollmiete
 %

Segment/Objekttyp

Geschäftsbericht 2015
für die Zeit vom
1. Januar bis 31. Dezember 2015

UNSER GESCHÄFTSBERICHT IST INTERAKTIV
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Elemente des Geschäftsberichtes nutzen. Die App ist sowohl
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3. M
 it der Play-Taste können Sie sich die dargestellten
Videos direkt auf Ihrem Smartphone anschauen.

GESCHÄFTSBERICHT 2015

Inhaltsübersicht
6

Vorwort des Aufsichtsratsvorsitzenden

8

Vorwort der Geschäftsführung

12

Wachstum fördern, Werte schaffen

14

Die Eckpfeiler unseres Erfolgs

16

Impulse für die wachsende Stadt

18

Faire Angebote für alle Wohnansprüche

20

Unsere Mitarbeiter – das Herz von berlinovo

21

Wir übernehmen soziale Verantwortung

KONZERNABSCHLUSS DER BERLINOVO
IMMOBILIEN GESELLSCHAFT MBH
26

Zusammengefasster Lagebericht und Konzernlagebericht

51

Bericht des Aufsichtsrates

56

Konzernbilanz

58

Konzern-Gewinn-und-Verlust-Rechnung

59

Konzernanhang (Auszug)

84

Bericht zum BCGK

88

Impressum

WER
TE
Vertrauen, Verantwortung und Zukunftsorientierung prägen
unseren Beziehungen zu Mitarbeitern und Kunden.
Unser Portfolio und unsere Investments spiegeln
die positive Entwicklung wider.
Bei allem wahren wir ein menschliches Maß – sozial
und mit Augenmerk für das Wohl Berlins.

6

Vorwort des Aufsichtsratsvorsitzenden

VORWORT DES
AUFSICHTSRATSVORSITZENDEN

Vorwort des Aufsichtsratsvorsitzenden

D r. Matthias Kollatz-Ahnen
Vorsitzender des Aufsichtsrats
Senator für Finanzen des Landes Berlin

Sehr geehrte Damen und Herren,
auch im Jahre 2015 ist es der berlinovo gelungen,
den erfolgreich eingeschlagenen Weg fortzuführen
und ein gutes Jahresergebnis zu erwirtschaften.

Leistungsfähigkeit einbringen, um das Land Berlin
bei der Unterbringung von Flücht­lingen zu unter­
stützen.

Die Verschuldung der Objekte konnte weiter gesenkt
werden und wird in wenigen Jahren einen markt­
üblichen Wert erreichen. Die Portfoliobereinigung
außerhalb Berlins schreitet planmäßig voran. Mit
gutem wirtschaftlichen Erfolg ist das Auslandsport­
folio – bis auf eine letzte Ausnahme – verkauft wor­
den. Die Konzentration auf Berlin führt einerseits
zur Wertstabilität des Portfolios. Zugleich werden
auf diese Weise Mittel für Investitionen in die Infra­
struktur der wachsenden Stadt Berlin frei.

Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der
berlinovo können stolz auf ihre Arbeit im zurück­
liegenden Jahr sein. Im Namen des gesamten Auf­
sichtsrats bedanke ich mich bei ihnen und der Ge­
schäftsführung für ihren Einsatz und den dadurch
erreichten Erfolg. Ich bin zuversichtlich, dass die
berlinovo das Land Berlin bei der Bewältigung der
Zukunftsaufgaben weiter gut unterstützen wird.

Das Programm zur Errichtung von 2.500 Studen­tenapartments tritt 2016 in die Realisierungs­phase.
Gleichzeitig wird die berlinovo ihre Kompetenz
als Projektentwickler und ihre wirtschaftliche

Dr. Matthias Kollatz-Ahnen
Vorsitzender des Aufsichtsrats
Senator für Finanzen des Landes Berlin

7

8

Vorwort der Geschäftsführung

R
 oland J. Stauber
Sprecher der Geschäftsführung
Geschäftsführer Immobilien- und Fondsbereich
Silke Andresen-Kienz
Kaufmännische Geschäftsführerin

VORWORT DER
GESCHÄFTSFÜHRUNG
Sehr geehrte Damen und Herren,
die berlinovo kann auf ein sehr erfolgreiches Jahr
2015 zurückblicken.
Wieder hat sich das konsequente Verfolgen unserer
Immobilienstrategie im wahrsten Sinne des Wortes
ausgezahlt: Für einen wertorientierten Umbau
unseres Bestandes trennen wir uns von Risiken
außerhalb Berlins und konzentrieren uns auf unser
wertstabiles Kerngeschäft in der Hauptstadt. Auf
eine kurze Formel gebracht, bedeutet das: Desin­
vestieren außerhalb Berlins, Senkung der Ver­
schuldung und Reinvestitionen in Berlin und damit

Ausweitung unserer Berliner Aktivitäten. Dabei
sind unsere Fähigkeiten im gewerblichen Bereich
genauso wichtig wie unser Know-how im Bereich
Wohnen.
Im Verlauf des Jahres 2015 haben wir 39 Objekte au­
ßerhalb Berlins mit einem kumulierten Verkaufser­
lös von knapp unter 120 Mio. € veräußert. Trotzdem
ist der Fair Value unseres Portfolios mit 3,3 Mrd. €
gegenüber dem Vorjahr konstant geblieben. Dies
haben wir im Wesentlichen der guten Entwicklung
unserer Berliner Objekte zu verdanken.

Vorwort der Geschäftsführung

So ist zum Beispiel die Auslastung in unserem
Segment „Wohnen auf Zeit“ auf den hervorragenden Wert von 93 % gestiegen. Damit konnten allein
unsere 7.000 Berliner Apartments im letzten Jahr
einen Wertzuwachs von 42 % verzeichnen. Aber
auch das übrige Wohnportfolio und unsere Büroobjekte entwickelten sich positiv. Die schwächere
Entwicklung unserer Handelsimmobilien konnte
damit mehr als ausgeglichen werden.

Wir sehen gute Marktchancen bei kleineren,
preisgünstigen Wohnungen für Studenten mit eher
schmaleren Budgets und leisten zugleich einen
Beitrag für die Zukunftsfähigkeit Berlins.
Die berlinovo steht für intelligente und innovative
Lösungen zu einem guten Preis.

Insgesamt war es möglich, das Bewirtschaftungsergebnis unseres Bestandes nach Zinsen erneut, auf
nunmehr etwas über 167 Mio. €, leicht zu steigern.
Die Verschuldung unseres Bestandes, der sogenannte Loan to Value, liegt aktuell bei 77 %. Dieser
Wert ist besser, als er zunächst aussieht: Im Jahr
2010 lag der Ausgangswert noch bei 128 %. Den für
ein Immobilienunternehmen am Markt allgemein
akzeptierten Verschuldungsgrad von etwa 50 %
werden wir aus heutiger Sicht im Jahr 2020 erreichen.
Der Abbau der Verschuldung und die sehr erfolgreichen Verkäufe der letzten Jahre haben das Fundament gelegt für Neubauaktivitäten und die gezielte
Erweiterung unserer Berliner Bestände in der Zukunft. Dabei sind wir das Immobilienunternehmen
für die speziellen Herausforderungen des Berliner
Marktes. Unsere Kernkompetenzen im Wohnbereich
liegen bei Studenten- und Singlewohnungen sowie
beim „Wohnen auf Zeit“. Daneben konnten wir in
der Vergangenheit des Öfteren unsere Kompetenz
bei der Entwicklung von „schwierigen“ Gewerbeimmobilien unter Beweis stellen.
Für die Herausforderungen der wachsenden Stadt
mit jährlich 40.000 Zuzügen lautet unser Motto:
„Mut zu Micro“. Dies ist eine mögliche Antwort auf
den Wunsch, zentral in der Stadt und doch günstig
zu wohnen. Noch im Frühsommer 2016 werden wir
im Berliner Bezirk Lichtenberg den ersten Spatenstich für ein Studentenapartmenthaus setzen, dem
viele weitere in den nächsten Jahren folgen sollen.
Wir haben uns vorgenommen, bis 2020 insgesamt
2.500 Apartments und 300 Wohngemeinschaftsplätze schlüsselfertig neu zu errichten und am Markt
für studentisches Wohnen anzubieten.

Roland J. Stauber
Sprecher der Geschäftsführung
Geschäftsführer Immobilien- und Fondsbereich

Silke Andresen-Kienz
Kaufmännische Geschäftsführerin

9

WAN
DEL
Wir investieren gezielt in Berliner Immobilienprojekte und
sind maßgeblich am Ausbau von innovativen
Wohnangeboten beteiligt. Als Anbieter von möblierten
Apartments sind wir Marktführer in Berlin und Deutschland.

12

Wachstum fördern, Werte schaffen

Wachstum fördern,
Werte schaffen
Die Berlinovo Immobilien Gesellschaft mbH
(berlinovo) ist ein modernes landeseigenes Im­
mobilienunternehmen. Als versierter Immobilien­
dienstleister managen wir eigene Bestände,
verwalten Fonds und entwickeln zukunftsweisende
Immobilienkonzepte. Darüber hinaus bieten wir
das komplette Asset- und Propertymanagement für
Wohn- und Gewerbeimmobilien und blicken dabei
auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr 2015 zurück.
Im Mittelpunkt unserer Bemühungen steht die
Wertstabilisierung und -steigerung der von uns
verwalteten Immobilien. Derzeit bewirtschaften
wir den Bestand von 28 geschlossenen Immobilien­
fonds, von denen 24 mehrheitlich dem Land Berlin
gehören. Diese Rückkauffonds umfassen etwa 395
Einzelobjekte mit rund 26.700 Mieteinheiten bei
einer vermietbaren Fläche von ca. 3,34 Mio. m² und
einer jährlichen Sollmiete von über 323 Mio. €. Un­
sere 342 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter verant­
worten damit ein vielfältiges und anspruchsvolles
Portfolio, dessen Gesamtwert sich deutschlandweit
auf rund 3,3 Mrd. € beläuft.

Im Berichtszeitraum haben positive Rahmenbedin­
gungen unseren geschäftlichen Erfolg begünstigt:
die robuste Verfassung der deutschen Wirtschaft,
das Niedrigzinsumfeld mit sehr günstigen Finanzie­
rungsmöglichkeiten, die Attraktivität von Wohnun­
gen in Ballungsgebieten, von der besonders unser
Berliner Bestand profitierte, sowie die steigende
Nachfrage nach flexiblem Wohnraum für Arbeits­
pendler, Berufseinsteiger, Studenten und Freibe­
rufler. Insgesamt hat der berlinovo-Konzern einen
Jahresüberschuss von 76,6 Mio. € erzielt. Damit
liegt das Ergebnis 31,9 Mio. € über dem des Vorjahrs –
und hat unsere Erwartungen deutlich übertroffen.
Hierzu haben vor allem die Ergebnisabführungen
unserer Tochtergesellschaften von insgesamt
68,3 Mio. € (im Vorjahr 52,7 Mio. €) beigetragen.
Auch die strukturelle Verschlankung unseres
Immobilienportfolios zeigt deutliche Effekte. Die
Übertragung der Objekte aus dem 2014 abgeschlos­
senen Verkauf von Wohnungsportfolios außerhalb
Berlins mit rund 13.100 Wohneinheiten konnte 2015
weitgehend abgeschlossen werden. Im Jahr 2015
sind insgesamt 39 weitere Inlandsobjekte des Ge­
werbeportfolios mit einem Erlös von insgesamt rund
119,5 Mio. € verkauft worden. Die Veräußerungs­
erlöse aller gewerblichen Objekte lagen 2015 um
13,3 Mio. € über den Verkehrswerten von insgesamt
etwa 106,2 Mio. €. Trotz dieser verkaufsbedingten
Abgänge konnten wir das Bewirtschaftungsergeb­
nis unseres Bestands nach Zinsen auf 167,4 Mio. €
erneut leicht steigern.
Die Verschuldung unserer Immobilien wurde weiter
gesenkt. Der Verschuldungsgrad des Portfolios,
der sogenannte Loan to Value, liegt heute bei 77 %.
Der Wert ist deshalb so erfreulich, weil wir noch
2010 bei 128 % lagen und erst 2012 die 100 % erreicht
haben.

Wachstum fördern, Werte schaffen

Ausreichend Wohnraum zu stabilen Preisen bereit­
zustellen, gehört zu den dringlichsten Aufgaben
der Gegenwart, gerade in einer prosperierenden
Stadt wie Berlin. Als ein führendes Immobilienun­
ternehmen des Landes Berlin stellen wir uns die­
sem Auftrag mit voller Konzentration. Wir setzen
uns für bezahlbare Mieten ein, damit die berlin­
typische Durchmischung aufrechterhalten wird.
Unser Angebot umfasst Wohnungen und möblierte
Apartments für Singles, Studenten, Senioren, Paare
und Familien. Dabei wollen wir für unsere Mieter
fairer Partner und kompetenter Dienstleister sein.
Die Objekte sind bei geringer Fluktuation fast
vollständig vermietet. Gleichzeitig bieten wir ein
vielfältiges Spektrum an Büroflächen, die eine im
bundesweiten Vergleich sehr niedrige Leerstands­
quote bezogen auf die Miete von 2,4 Prozent
aufweisen.
Künftig werden wir uns noch stärker in Berlin en­
gagieren. Nach dem Verkauf des Phönix-Portfolios
2014/15 liegen jetzt rund 82 % der Wohnmietflächen
der von uns betreuten Fonds in der Hauptstadt. Die
aktuelle Marktsituation mit einer hohen Nachfrage
nach Investments und steigenden Immobilien­
kaufpreisen in Verbindung mit dem Anstieg der
Mieten in Berlin begünstigt die Entwicklung der
Verkehrswerte der Segmente Wohnen (+5,5 %) und
Apartments (+42,2 %). Bei den Apartments, die
sich ausschließlich in Berlin befinden, kommen
steigende Auslastungszahlen sowie der Abschluss
umfangreicher werterhöhender Investitionsmaß­
nahmen 2015 (vermietungsorientierte und langfris­
tige Investitionskosten von rund 13,6 Mio. €) als
Ursachen für die Wertsteigerung hinzu.

B
 lick auf das Bürogebäude der berlinovo in Berlin

Regionalisierung bedeutet für uns vor allem Zu­
kunftssicherung. Investitionen in die nachhaltige
Qualität der Bestände sorgen für stabile Portfolioerträge aus Wohn-, Büro- und Spezialimmobilien.
Damit werden Werte geschaffen und für die Ziele
der Politik des Landes Berlin nutzbar gemacht.

13

14

Die Eckpfeiler unseres Erfolgs

Die Eckpfeiler
unseres Erfolgs
Die berlinovo verfügt als großer Immobiliendienst­
leister mit Sitz in Berlin über hohe regionale Kom­
petenz. Als landeseigenes Unternehmen investieren
wir gezielt in die Qualität unserer Bestände und
sichern so stabile Erträge in unserem facettenreichen
Portfolio.

Im Assetmanagement fokussieren wir auf strate­gische Performance. Unsere Assetmanager entwi­
ckeln und realisieren maßgeschneiderte Portfoliound Investmentstrategien, spüren Wertsteigerungs­
potenziale auf und sorgen für die Umsetzung
notwendiger Exitstrategien.

Das nach Nutzungsarten weit diversifizierte Portfo­
lio besteht neben Mietwohnanlagen und Apart­
ments aus Gewerbeimmobilien aller Nutzungsarten
von Büro-, Handels- und Spezialobjekten. Wir
halten deutschlandweit Immobilien in allen Lagen,
Segmenten und Größenordnungen zur Vermietung
bereit und bieten so Gelegenheit für jede Geschäfts­
idee. Unsere Kernkompetenzen liegen im Asset-,
Property- und Fondsmanagement.

Das Propertymanagement von berlinovo bietet
ein umfassendes Spektrum an maßgeschneider­
ten Lösungen für die nachhaltige Steigerung und
den Erhalt der uns anvertrauten Werte. Unsere
Propertyteams führen jedes Objekt als eigenstän­
diges Profitcenter und sorgen so für nachhaltige
Renditemaximierung.
Im Fondsmanagement führen wir die Geschäfte
von derzeit 34 geschlossenen Immobilienfonds mit
96 Objektgesellschaften. Darunter befinden sich
24 Fonds, an denen das Land Berlin die überwie­
gende Mehrheit hält. Das Leistungsangebot unserer
erfahrenen Spezialisten umfasst das vollständige
Fondsrechnungswesen einschließlich der handels­
rechtlichen Jahresabschlüsse und der steuerlichen
Ergebnismitteilung für nationale und internationale
Fonds sowie das Fondscontrolling zur planmäßigen
Entwicklung der Gesellschaften.
Unsere Kunden – Mieter und Geschäftspartner –
können mit einem verlässlichen Partner und einem
Team aus bewährten und flexiblen Mitarbeiterin­
nen und Mitarbeitern rechnen, die leistungs- und
zukunftsorientiert für jede immobilienwirtschaft­
liche Frage eine kreative Lösung finden.
Kompetenz, Fairness und Standortkonzentra­
tion sind unsere Stärken.

15

16

Impulse für die wachsende Stadt

Impulse für die wachsende Stadt
Berlin wächst. Die Einwohnerzahl erhöht sich
jährlich um rund 45.000 Menschen. Doch manche
bleiben nur auf Zeit. Mit den Neuberlinern, die
beruflich oder zum Studieren in die Stadt kommen,
ändern sich die Anforderungen an das Wohnange­
bot. Praktikable, flexible Lösungen sind gefragt.
Mit rund 7.000 voll ausgestatteten Apartments im
gesamten Stadtgebiet ist berlinovo der mit Abstand
größte Anbieter für möbliertes Wohnen auf Zeit in
Berlin. Das Angebot variiert in Ausstattung und
Preis für Kunden aus ganz Deutschland, Europa
und Übersee sowie für junge Menschen, Studieren­
de und Azubis. Die Auslastung der Apartments liegt
mit 93 % bei einem neuen Höchststand.
Günstige Wohnangebote für junge Menschen sind
uns besonders wichtig, denn den jungen Menschen
gehört die Zukunft. Berlin ist eine Stadt der Bildung,
der Universitäten. Deshalb investieren wir in unser
Konzept 2.500, ein umfangreiches Wohnprojekt, das
auf die Bedürfnisse von Studierenden mit schmalem

Architekturentwurf Studentenapartments

Budget zugeschnitten ist. Bis 2020 sollen insgesamt
2.500 Studentenapartments mit einer durchschnitt­
lichen Größe von 27 m² (16 m² Nutzfläche) sowie 300
Wohngemeinschaftsplätze entstehen. Im Früh­
sommer 2016 wird der Baustart für ein Studenten­apartmenthaus in Berlin-Lichtenberg erfolgen; zwei
weitere Standorte sind bereits konkret festgelegt.
Durch eine kostengünstige modulare Bauweise,
hohe Flächeneffizienz, intelligente Möblierung und
insbesondere durch ein effizientes Betreibermodell
werden wir eine Bruttowarmmiete anbieten, die
für die Zielgruppe attraktiv ist und damit nach­
haltig die Vermietung der neuen Objekte sichert.
Wir beweisen damit Mut zu einer Microbauweise,
die steigende Grundstückspreise in Ballungsge­
bieten und hohe gesetzliche Anforderungen an die
Bauweise mit dem Bedürfnis nach günstigen Mieten
verbindet. Damit leisten wir auch einen wichtigen
Beitrag zur Infrastruktur der wachsenden Stadt und
ihrer Bildungsressourcen.

Impulse für die wachsende Stadt

Die Segmente der berlinovo in Berlin

Pankow
Reinickendorf

Mitte
Lichtenberg

Spandau

MarzahnHellersdorf
CharlottenburgWilmersdorf

FriedrichshainKreuzberg
TempelhofSchöneberg

Steglitz-Zehlendorf
Neukölln
Treptow-Köpenick

Mieteinheiten
145 Büro
400 Spezial
14.000 Wohnungen
7.000 Apartments
2.500 Studentenapartments (in Planung)

17

18

Faire Angebote für alle Wohnansprüche

Faire Angebote für
alle Wohnansprüche
Die berlinovo verfügt über ein breit gefächertes
Angebot an Wohnimmobilien. In vielen Bezirken
Berlins – von Mitte bis Marzahn-Hellersdorf, von
Neukölln bis Spandau – befinden sich die rund
14.000 berlinovo-Wohnungen. Als verlässlicher
und kompetenter Dienstleister freuen wir uns über
eine hohe Zufriedenheit und geringe Wechselbereit­
schaft unserer Mieter.

Offene Kommunikation hat für uns einen hohen
Stellenwert. Um noch näher an unseren rund
20.000 Wohnungsmietern zu sein und unseren
Anspruch als FAIRMieter zu verwirklichen, haben
wir zusätzlich zur 24-Stunden-Hotline vier FAIR­
point-Service-Center in Lichtenberg, Marzahn,
Pankow und Rudow eingerichtet. Zu diesen FAIR­
points werden 2016 drei weitere hinzukommen.

Bei uns stehen Wohnstandard, Service und Miete
in einem vernünftigen Verhältnis. Gerade Familien,
die über wenig Geld verfügen, finden bei berlinovo
eine gute und bezahlbare Wohnung. Dabei haben
wir auch die Betriebskosten immer im Blick. Wir
handeln vorteilhafte Verträge mit Strom-, Wärmeund sonstigen Lieferanten aus, um unsere Mieter zu
entlasten.

Informationen und Unterhaltsames rund ums
Wohnen bei berlinovo bietet unser digitales Mie­
termagazin DER FAIRBERLINER. Hier werden auch
Serviceangebote vorgestellt, etwa die kostenlosen
WLAN-Hotspots oder der bundesweit einmalige
Service, online die Betriebskostenabrechnung
einzusehen.
Um die relativ neue Marke berlinovo bekannt zu
machen und um neue Mieter zu gewinnen, prä­
sentiert sich berlinovo im Stadtbild. Mit frischen
Kampagnenmotiven haben wir unübersehbare Ak­
zente gesetzt und unsere Botschaften prominent in
der lokalen Öffentlichkeit platziert: Verlässlichkeit,
Fairness und Orientierung an den Bedürfnissen der
Menschen.

Faire Angebote für alle Wohnansprüche

NACHLÄSSIGKEIT
Als städtisches Immobilienunternehmen denken wir weiter und handeln nachhaltig.
Wir sind für unsere Mieter da, halten unsere Wohnungen fit, schonen die Umwelt
und tun zugleich alles, damit Wohnen in Berlin bezahlbar bleibt.

Das Mietermagazin
der berlinovo

Das Mietermagazin
der berlinovo

Ausgabe 3/2015

Ausgabe 2/2015

NACHLÄSSIGKEIT
BERLINOVO WOHNEN.
EINFACH FAIR.

www.berlinovo.de/wohnen

Mietermagazin der berlinovo

WOHNSINNIG
STARTKLAR

Möbliertes Wohnen auf Zeit.

M otive City-Light-Poster

WOHNSINNIG
HÄUSLICH

www.berlinovo.de

RKeine Wohnungssuche RKein Umzugsstress RZeit für Wichtigeres

Kampagne berlinovo Apartment

Möbliertes Wohnen auf Zeit.
RKeine Wohnungssuche RKein Möbelkauf RMehr Feierabend

www.berlinovo.de

19

20

Unsere Mitarbeiter – das Herz von berlinovo

Unsere Mitarbeiter –
das Herz von berlinovo
Die berlinovo verfügt über ein hervorragend einge­
spieltes Team, das kompetent und engagiert für den
gemeinsamen Erfolg arbeitet. Zum 31. Dezember 2015
waren 342 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in Vollund Teilzeit bei uns beschäftigt.
Als Arbeitgeber ist es unser Ziel, unseren Mitarbei­
terinnen und Mitarbeitern attraktive Arbeitsplätze,
Weiterbildungsmöglichkeiten und Karriereperspektiven zu bieten. Erfolgreiche Entwicklungs- und
Förderprogramme dienen der Verbesserung der
Kommunikation und der Entwicklung des Füh­
rungskräftenachwuchses aus der eigenen Mitarbei­
terschaft. Formalisierte Mitarbeitergespräche haben
die Intensivierung des fachlichen und persönlichen
Austauschs zwischen Führungskraft und Mitarbei­
ter zum Ziel. Auch unsere moderne IT-Landschaft
soll immer den höchsten Standards der Branche
entsprechen.
Unser Ziel der Gleichstellung von Frauen und
Männern auf allen Hierarchieebenen und in allen
Arbeitsbereichen haben wir bereits weitgehend
realisiert: berlinovo beschäftigte am Jahresende
2015 219 Frauen, was einer Frauenquote von 64 %

entspricht. Künftig sollen die Mitarbeiterinnen in
ihrer beruflichen Entwicklung noch stärker geför­
dert werden. Ein besonderer Schwerpunkt wird auf
die Vereinbarkeit von Beruf und Familie für Frauen
und Männer gelegt.
Die Ausbildung junger Menschen ist für berlinovo
eine Investition in die Zukunft. Zu unserem Team
gehören zurzeit neun Azubis mit dem Ausbildungs­
ziel Immobilienkauffrau/-kaufmann beziehungs­
weise Bachelor für Immobilienwirtschaft.
Die Gesundheit unserer Mitarbeiterinnen und Mit­
arbeiter liegt uns besonders am Herzen: berlinovo
fördert das unternehmenseigene Gesundheitspro­
jekt aktinovo mit diversen Maßnahmen rund
um die Themen Gesundheitsförderung, Work-LifeBalance und Arbeitsplatzgestaltung.

Wir übernehmen soziale Verantwortung

Wir übernehmen
soziale Verantwortung
Soziale Verantwortung und wirtschaftlicher Erfolg
sind für berlinovo auf das Engste miteinander ver­
knüpft. Wir setzen wir uns für bezahlbaren Wohn­
raum ein, damit sich jetzt und auch in Zukunft so­
zial schwächere Menschen noch ein Wohnen in der
Innenstadt leisten können. Dies unterstreichen wir
auch mit unserer Vermietungscharta 2016/17, mit
der wir uns den sozialen und stadtentwicklungspo­
litischen Herausforderungen der wachsenden Stadt
Berlin stellen.
Insbesondere Familien mit mittlerem oder niedri­
gem Einkommen profitieren von unserem breiten
Wohnungsangebot. Auszubildende und Studenten
finden bei uns preisgünstigen Wohnraum. Auch der
demografische Wandel schlägt sich in unserem
Angebot nieder: An drei Standorten in Berlin stellen
wir altersgerechte Wohnungen für Senioren bereit.
Außerdem bietet berlinovo seit Langem Wohnraum
für soziale Zwecke an. Hierzu gehört insbesondere
die Vermietung an soziale Träger zur Unterbringung
von Obdachlosen, Demenzkranken und ehemaligen
Suchtkranken sowie Asylbewerbern. Zudem wird
berlinovo sich an einer Gesellschaft des Landes
Berlin zum Bau von Flüchtlingsunterkünften
beteiligen.

Unser Herz schlägt auch für Kinder: Ab 2016 wird
berlinovo im Rahmen von Diesterweg-Stipendien
Berliner Familien bei der Bildung und Förderung
ihrer Kinder unterstützen. Um Kids eine sinnvolle
Freizeitgestaltung zu ermöglichen, sponsert
berlinovo die Bambini-Laufserie des SCC, die 2015
mehr als 4.500 Kinder bis zum Alter von zehn
Jahren für den Laufsport begeistern konnte. Außer­
dem sind wir Jugendpartner der Basketballer von
ALBA Berlin und unterstützen deren Schul-AGs in
den Berliner Kiezen.

21

FAIR
NESS
Für unsere Mieter im Bereich Wohnen sind wir ein fairer
Partner – als landeseigenes Unternehmen werden wir unserer
sozialen Aufgabe gerecht. Darüber hinaus engagieren
wir uns im Nachwuchssport – damit Berlin nicht nur fair,
sondern auch fit bleibt.

KONZERNABSCHLUSS
DER BERLINOVO
IMMOBILIEN
GESELLSCHAFT MBH
für die Zeit vom
1. Januar bis 31. Dezember 2015
(Auszug)

26

Zusammengefasster Lage- und 
Konzernlagebericht

Zusammengefasster Lage- und
Konzernlagebericht
der Berlinovo Immobilien Gesellschaft mbH
für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2015
bis zum 31. Dezember 2015
1. Grundlagen des Unternehmens und des Konzerns
Geschäftsmodell
Die Berlinovo Immobilien Gesellschaft mbH, Berlin,
(„berlinovo“) ist eine 100%ige Beteiligung des Landes Berlin. Als Immobiliendienstleisterin erbringt
sie Leistungen des Portfolio-, Asset-, Property- und
Fondsmanagements. Sie bewirtschaftet derzeit
im Wesentlichen den Immobilienbestand von 28
geschlossenen Immobilienfonds, von denen sich
24 in Mehrheitsbesitz des Landes Berlin befinden.
An diesen sog. Rückkauffonds hält das Land Berlin
zum Jahresende durchschnittlich 99,5 %.
Das Immobilienportfolio der Rückkauffonds umfasst am 31. Dezember 2015 eine vermietbare Fläche
von rund 3,34 Mio. m² bzw. 395 Einzelobjekte mit
rund 26.700 Mieteinheiten und einer jährlichen
Sollmiete von über 323 Mio. € (Vorjahr 340 Mio. €).
Darin enthalten sind Wohn-, Handels-, Büro- und
Spezialimmobilien mit rund 17.800 Wohnungen,
6.600 möblierte Apartments und 2.300 Gewerbeeinheiten.
berlinovo managt die Objekte der Fondsgesellschaften. Sie wird sowohl im Namen und für
Rechnung der Fonds tätig als auch für die Konzerngesellschaften, die diese Objekte als Generalmieter
bewirtschaften.
Der von berlinovo bewirtschaftete Immobilienbestand der Fonds ist nach Art und Lage der Objekte
stark diversifiziert. berlinovo verfolgt die Strategie,

das Immobilienengagement in Zukunft verstärkt
auf Berlin und cashflowstarke Gewerbeobjekte
außerhalb Berlins auszurichten. Unter Berücksichtigung der Marktgegebenheiten erfolgen daher
sukzessiv Verkäufe ausländischer sowie ausgewählter inländischer Immobilien. Nach dem Verkauf
des außerhalb Berlins gelegenen Wohnportfolios
(„Phönix-Portfolio“) in 2014 erfolgten in 2015
weitere Verkäufe mit dem Ziel der Homogenisierung
des Bestandes und der Reduzierung von Betreiberrisiken.
Daneben wickelt berlinovo für ihre Tochtergesellschaften LPFV und IBG die mit den Fondsgesellschaften bestehenden Garantieverhältnisse ab,
die aus der Risikoübernahme des Landes Berlin
hinsichtlich in der Vergangenheit von der Bankgesellschaft Berlin AG eingegangenen Verpflichtungen gegenüber den von ihr aufgelegten Fonds
resultieren.
Neben den bereits in der Bewirtschaftung befindlichen Immobilien plant berlinovo die Errichtung
und Bewirtschaftung von Studentenapartments in
Berlin. Baubeginn für das erste studentische Wohnprojekt ist für 2016 vorgesehen.

Konzernstruktur
Im Geschäftsjahr 2015 umfasste der berlinovoKonzern neben der Berlinovo GmbH die folgenden
Gesellschaften (alle mit Sitz in Berlin):

Zusammengefasster Lage- und 
Konzernlagebericht

•	 Berlinovo Apartment GmbH
•	 Immobilien Beteiligungs- und Vertriebsgesellschaft der Berlinovo mbH (IBV)
•	 Bavaria Objekt- und Baubetreuung GmbH (BAVARIA)
•	 Immobilien- und Baumanagement der Berlinovo
GmbH (IBG)
•	 LPFV Finanzbeteiligungs- und Verwaltungs
GmbH (LPFV)
•	 Berlinovo Grundstücksentwicklungs GmbH
(BGG)
Die BGG wurde bis zum 31. Dezember 2014 wegen
ihrer bisher untergeordneten Bedeutung für den
Konzern nicht konsolidiert. Anfang des Jahres wurde beschlossen, das Neugeschäft „Studentisches
Wohnen“ in der BGG zu bündeln. Daher wurde sie
zum 1. Januar 2015 in den Konsolidierungskreis
aufgenommen.
Folgende Gesellschaften wurden mit Wirkung zum
1. Januar 2015 verschmolzen:
•	 Bavaria Projektentwicklung GmbH Berlin
(Bavaria PE) auf die Bavaria Objekt- und Baubetreuung GmbH (BAVARIA)
•	 BIH Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH
Bau- und Projektentwicklungen i. L. (BIH GEG)
auf berlinovo
Neben diesen in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften hält berlinovo mittelbar und
unmittelbar Anteile an weiteren 128 (im Vorjahr 139)
Gesellschaften.
An 104 (im Vorjahr 113) Fonds- und deren Objektgesellschaften sind Unternehmen des berlinovoKonzerns in überwiegend geringem Umfang
beteiligt. Von diesen betreffen 94 (Vorjahr 100)
Gesellschaften die 24 Rückkauffonds und ihre Objektgesellschaften, an denen das Land Berlin zum
31. Dezember 2015 mittelbar und unmittelbar mit
insgesamt 99,5 % beteiligt ist. Eine Einbeziehung
in den berlinovo-Konzernabschluss erfolgt nicht,
da die Anteilsmehrheiten an diesen Gesellschaften
nicht im wirtschaftlichen Eigentum des Konzerns
stehen, sondern treuhänderisch für das Land Berlin
gehalten werden.

Daneben sind die in den berlinovo-Konzern
einbezogenen Gesellschaften an 24 (Vorjahr 26)
Komplementärgesellschaften sowie zur Abwicklung
vorgesehenen Gesellschaften beteiligt, die keinen
wesentlichen Einfluss auf den Konzernabschluss
haben.

Geschäftstätigkeit
In der aus dem BIH-Konzern hervorgegangenen
berlinovo werden die in der Vergangenheit von
verschiedenen Konzerngesellschaften ausgeführten
Tätigkeiten, im Wesentlichen Immobiliendienstleistungen sowie Fondsgeschäftsführung und
-management, effektiv zusammengefasst.
Als Geschäftsbesorgerin übernimmt sie die Aufgaben ihrer mittlerweile überwiegend nicht mehr
operativ tätigen Tochtergesellschaften. Zwischen
berlinovo und den Gesellschaften Berlinovo
Apartment, LPFV, IBV, IBG und BAVARIA bestehen
Gewinnabführungsverträge.
Im Fokus von berlinovo steht zum einen die
Wertstabilisierung und -steigerung des verwalteten Immobilienbestands. Sie bewirtschaftet und
managt derzeit, neben dem Immobilienportfolio der
24 Rückkauffonds, den Bestand von weiteren vier
geschlossenen Immobilienfonds sowie sonstiger
Eigentümer. Sie erbringt dabei ein breites Spektrum
immobilienbezogener Dienstleistungen für Wohnund Gewerbeimmobilien aller Größenordnungen.
Die Bewirtschaftung der bundesweit rund 26.700
Mieteinheiten erfolgt durch ein auf Assetklassen
spezialisiertes Asset- und Propertymanagement
(einschließlich Vermietung und WEG-Verwaltung).
Darüber hinaus erfolgt aufgrund der strategischen
Ausrichtung die sukzessive Abwicklung von Immobilienverkäufen. Daneben sind die Umsetzung
und effiziente Steuerung lebenszyklusbedingter Instandsetzungsmaßnahmen sowie die Realisierung
wertsteigernder Investitionen in den Zielbestand
der Rückkauffonds von hoher Bedeutung.
berlinovo hat auch die wesentlichen operativen Aufgaben ihrer Tochtergesellschaft IBV als
Dienstleisterin für geschlossene Immobilienfonds
übernommen. Mittels fondsbezogen organisierter

27

28

Zusammengefasster Lage- und 
Konzernlagebericht

Teams nimmt sie die Fondsgeschäftsführung
wahr und betreut die verbliebenen Zeichner. Per
31. Dezember 2015 betreut sie 28 Fonds mit einem
Gesamtinvestitionsvolumen von ca. 9,6 Mrd. €
und einem ursprünglichen Eigenkapitalvolumen
von rund 3,2 Mrd. €. Zum 31. Dezember 2015 werden
rd. 76.130 Zeichnungen von rd. 6.208 Zeichnern
betreut. Von diesen sind 585 an Rückkauf- und
5.623 an Drittfonds beteiligt.
Die Berlinovo Apartment bewirtschaftet vor allem
rund 6.600 in Berlin gelegene möblierte Apartments
verschiedener Kategorien. Die Objekte werden im
Rahmen langfristiger Generalmietverträge überwiegend von diversen Fondsgesellschaften gemietet.
Die Gesellschaft ist in diesem Zusammenhang
durch einen Freistellungsvertrag mit der IBG von
sämtlichen Risiken aus den bis zum 31. Dezember
2000 geschlossenen Generalmietverträgen freigestellt.
Die IBG fungiert als Garantin im Hinblick auf die
Garantien, mit denen die Fondsgesellschaften bei
Vertrieb ausgestattet wurden. Sie übernimmt zudem
das Vertragsmanagement und die Abwicklung der
verbliebenen Verpflichtungen.
Die LPFV ist Trägerin sämtlicher Risiken aus dem
in der Vergangenheit von der Bankgesellschaft
Berlin AG veranlassten Vertrieb der nunmehr von
berlinovo verwalteten Fonds und deren Immobilien. Sie hat diese Risiken im Jahr 2000 von der IBG
bzw. deren Tochter- bzw. Enkelgesellschaften mit
schuldrechtlicher Wirkung ohne Berührung des
Außenverhältnisses übernommen. Sie weist in ihrer
Bilanz Ausgleichsansprüche gegenüber dem Land
Berlin aus, die aus der Erfüllung der unterschiedlichen Garantieverpflichtungen gegenüber den
Fondsgesellschaften resultieren. Diese Ausgleichsansprüche werden durch laufende Ausschüttungen
der Rückkauffonds, die der LPFV vom Land abgetreten wurden, erfüllt.
Die BAVARIA wickelt das ihr verbliebene Gewährleistungsvolumen aus ehemaligen Bauträger-,
Immobilienentwicklungs- bzw. Generalübernehmer-Aktivitäten ab. Zum 31. Dezember 2015 liegt

das Gewährleistungsrisiko bei ca. 13,3 Mio. € (im
Vorjahr 14,1 Mio. €).

Rechtsbeziehungen zum Land Berlin
Die Aktivitäten von berlinovo sowie ihre Beziehungen zum Land Berlin sind stark von den Folgen
des in der Vergangenheit erfolgten Vertriebs von
Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds durch
die Bankgesellschaft Berlin geprägt. Hieraus resultierten erhebliche Verpflichtungen des Landes aus
Miet-, Kredit- und anderen Garantiezusagen.
berlinovo und ihre Tochtergesellschaften über­
nahmen von den Beteiligten die Bewirtschaftung
der Fondsimmobilien, die Verwaltung der Fonds,
den Rückkauf der Anteile sowie die Abwicklung
der Garantien für das Land Berlin. Bis Ende 2012
schirmte das Land Berlin den Konzern durch
eine sogenannte Erfüllungsübernahme nach den
Regeln der Detailvereinbarung vom 16. April 2002
(„DetV“) ab.
Diese unmittelbare Übernahme der Risiken durch
das Land wurde mit der am 20. Dezember 2012 abgeschlossenen „Vereinbarung zur Neuordnung der
Rechtsbeziehungen zwischen dem Land Berlin und
der berlinovo-Gruppe“ („Neuordnungsvereinbarung“) aufgehoben. Damit wurde die Gruppe in
die wirtschaftliche Selbstständigkeit überführt. Das
Land Berlin leistete eine Einmalzahlung und trat
sämtliche bestehenden und zukünftigen Ansprüche
auf laufende Ausschüttungen aus den im Rahmen
verschiedener Programme sukzessive erworbenen
Fondsanteilen an die LPFV ab.
Die Neuordnungsvereinbarung ermöglicht berlinovo,
die administrativen Aufgaben im Zusammenhang
mit den übernommenen Risiken und Garantien
selbstständig zu strukturieren und abzuwickeln
und sich auf die Bewirtschaftung und Optimierung
des Immobilienportfolios der Fondsgesellschaften
zu fokussieren.
Die Finanzierung der Garantieverpflichtungen
erfolgt weiterhin über die Tochtergesellschaft LPFV,
der die Ausschüttungsansprüche aus den vom Land
Berlin gehaltenen Fondsanteilen zustehen. Sie ist

Zusammengefasster Lage- und 
Konzernlagebericht

im Rahmen der Neuordnungsvereinbarung gegen
Insolvenzrisiken abgesichert. Diese Absicherung
umfasst die Gewährleistung einer bestimmten Mindestliquidität sowie die Absicherung von Verpflichtungen aus Garantiezusagen gegenüber Fondsgesellschaften. Im Gegenzug ist die LPFV verpflichtet,
im Rahmen ihrer rechtlichen und tatsächlichen
Möglichkeiten dafür Sorge zu tragen, dass eine
Inanspruchnahme des Landes aus bestehenden
Garantien für Kreditverhältnisse aus der Finanzierung der Fondsgesellschaften vermieden wird.
berlinovo hat die LPFV hierbei zu unterstützen.

Strategische Ziele
berlinovo verfolgt konsequent die Ausrichtung
des Immobilienportfolios der Rückkauffonds. Damit
verbunden ist einerseits der Rückzug aus dem
Ausland und aus Regionen mit schwacher Entwicklungsperspektive sowie aus stärker risikobehafteten
Assetklassen. Andererseits sollen gezielte Reinvestitionen – mit dem derzeitigen Fokus auf Wohnimmobilien – in den prosperierenden Standort Berlin
erfolgen. Damit einhergehend treibt berlinovo auch
die Bestandsoptimierung bei Gewerbeimmobilien
voran, bei denen vor allem Büro-, Handels- und

langfristig vermietete Hotelimmobilien in wertstabilen Städten und Regionen zur Cashflow-Stabilisierung beitragen sollen.
Im Rahmen des Asset- und Propertymanagements
für die 24 Rückkauffonds stellen insbesondere das
Bewirtschaftungsergebnis vor Zinsen (NOI) sowie
der Immobilienwert wesentliche Steuerungsgrößen
dar. Sie werden maßgeblich von den Vermietungs
aktivitäten bzw. dem Leerstandsabbau und dem Management der Bewirtschaftungskosten getrieben.
Nicht zuletzt wird der Immobilienmarkt kontinuierlich beobachtet und ausgewertet, um die jeweiligen
Marktströmungen optimal für Transaktionen oder
Mietvertragsanpassungen nutzen zu können.
Vor dem Hintergrund der angespannten Lage auf
dem Berliner Wohnungsmarkt bei gleichzeitig steigenden Studierendenzahlen plant berlinovo, auch
unter Berücksichtigung des großen Erfahrungsschatzes der Berlinovo Apartment, sich im Segment
„Studentisches Wohnen“ zu positionieren. Neben
der Bewirtschaftung des Immobilienportfolios der
Rückkauffonds soll bis 2020 die Entwicklung und
Errichtung von bis zu 2.800 Studentenapartments
erfolgen.

29

30

Zusammengefasster Lage- und 
Konzernlagebericht

2. Wirtschaftsbericht
Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die deutsche Wirtschaft zeichnete sich im Jahr
2015 durch ein stabiles Preisniveau, einen hohen
Beschäftigungsstand und ein angemessenes
Wirtschaftswachstum aus. Die Ausfuhren deutscher Produkte stiegen durch den niedrigen
Euro-Wechselkurs, die Einfuhren schwächten sich
etwas ab. Wichtigste Triebfeder blieb der private
Konsum. Dank der positiven Entwicklung des
real(en) verfügbaren Einkommens (vor allem infolge
zusätzlicher Transferleistungen) und des drastischen Rückgangs der Rohölnotierungen, der bei
Kraftstoffen und Heiz­öl ohne große Verzögerungen
an die Verbraucher weitergegeben wurde, befindet
sich die Anschaffungsneigung der Verbraucher auf
hohem Niveau. Im Vergleich zum Vorjahr ist die
Inflationsrate um lediglich 0,3 % gestiegen, obwohl
der private Konsum einen vergleichsweise stärkeren
Anstieg verzeichnete. Die Arbeitslosenquote lag bei
6,1 % und nahm im Vergleich zu 2014 um 0,3 Prozentpunkte ab. Das deutsche Bruttoinlandsprodukt
stieg im Vorjahresvergleich um 1,7 %.

Branchenbezogenes Umfeld – Entwicklung
auf den Immobilienmärkten
Eine ungebrochen hohe Immobiliennachfrage
lässt die Preise für Wohn- und Gewerbeimmobilien
weiter steigen. Der perspektivische Mangel an Anlagealternativen im anhaltenden Niedrigzinsumfeld
mit sehr günstigen Finanzierungsmöglichkeiten
führte 2015 zu einem fortwährenden Preis- und
Nachfrageanstieg. Der deutsche Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt hat den Rekord aus dem
Jahr 2007 übertroffen und markiert einen neuen
Transaktionsrekord. So ist 2015 das gewerbliche
Transaktionsvolumen zum sechsten Mal in Folge
angestiegen auf nunmehr 55,1 Mrd. €, ein Plus von
rund 40,0 % gegenüber 2014.
Der Anlagebedarf von Kapitalsammelstellen wie
bspw. Pensionsfonds steigt weltweit weiter an, sodass von Marktteilnehmern für 2016 kein wesentliches Abflauen der Nachfrage nach Immobilieninvestments erwartet wird. Vor dem Hintergrund

des deutlichen Preisanstiegs für hochwertige und
langfristig vermietete Objekte in den Metropolen
suchen immer mehr Investoren nach Alternativen.
Dabei stehen vor allem Büro- und Handelsimmobilien in B-Städten im Fokus; Logistik- und Pflegeimmobilien sowie Studentenwohnanlagen rücken
aus ihren Nischen.
Wohnimmobilien
Die Nachfrage nach Wohnraum in Ballungsgebieten
und Metropolen bewegt sich auf konstant hohem
Niveau, einhergehend mit Steigerungen der Mietund Kaufpreise sowie zunehmender Flächenknappheit. Strukturschwache und ländliche Regionen
verzeichnen demgegenüber eine rückläufige
Entwicklung. Im Jahr 2015 wurden deutschlandweit
Wohnportfolios ab 50 Wohneinheiten mit einem
Volumen von rund 23,3 Mrd. € gehandelt. Das Vorjahresergebnis wurde um 9,9 Mrd. € übertroffen.
Die regionalen Schwerpunkte waren nach wie vor
Berlin, Hamburg und Frankfurt am Main.
In Berlin stiegen die Neuvertragsmieten um durchschnittlich 5,0 % und erreichten rund 9,05 €/m².
Der teuerste Bezirk blieb Friedrichshain-Kreuzberg
mit einer Monatsmiete von 11,00 €/m² im mittleren
Marktsegment. Die geringsten Mieten wurden in
Marzahn-Hellersdorf mit durchschnittlich 6,10 €/m²
erzielt. Die größte Mietpreisspanne wies BerlinMitte auf (7,15 €/m² bis 16,55 €/m²). Der Wohnungsneubau in Berlin hat 2015 deutlich an Schwung
gewonnen. So gab es 2015 insgesamt 226 Projekte
mit mehr als 17.600 Wohnungen, die sich im Bau
oder in der konkreten Planung befanden. Der
prognostizierte Zuwachs an Einwohnern, auch im
Zusammenhang mit der Unterbringung von Flüchtlingen, wird den Bedarf an Wohnraum in Berlin
weiter erhöhen. Seit dem 1. Juni 2015 gilt für Berlin
stadtweit die Mietpreisbremse, wonach Mieterhöhungen auf maximal 10 % über der marktüblichen
Miete begrenzt sind.

Zusammengefasster Lage- und 
Konzernlagebericht

Apartments
Die gesellschaftlichen Entwicklungstrends führen
zu einer steigenden Nachfrage nach kleinteiligem
Wohnraum durch Arbeitspendler, Berufseinsteiger,
Studenten und Freiberufler. Mit Apartments positio­
niert sich derzeit eine Wohnform, die zielgruppenorientiert auf die Nachfrage reagiert. Vorherrschend
sind dabei vor allem vollmöblierte Einzelapartments mit Größen zwischen 16 und 25 m². Die durchschnittliche Auslastung der rund 20.000 Mikro­
apartments in Deutschland beträgt rund 77,0 %;
in Berlin liegt diese mit 78,0 % marginal über dem
Bundesdurchschnitt.

tung führt Berlin unangefochten mit 48.400 m²,
gefolgt von Hamburg und Köln. In den ersten
beiden Quartalen standen Großflächen im Fokus
der Einzelhändler. Der Großteil der Anmietungen
erfolgte durch die Textilbranche mit Young-FashionAnbietern und Textildiscountern. Seit dem dritten
Quartal zeichnet sich eine höhere Nachfrage für
Flächen zwischen 100 m² und 500 m² ab. Neben der
starken Textilbranche (Flächenanteil 37,0 %) baute
die Gastronomie-/Foodbranche ihren Anteil kontinuierlich auf über 22,0 % aus.

Berlin gehört aus Sicht von Investoren und Projektentwicklern mit einem attraktiven Chancen-RisikoProfil zu den vielversprechenden Standorten in
Deutschland. Dies wirkt sich in steigender Kaufnachfrage bei gleichzeitigem Preisanstieg aus.
Hinzu kommt die Anspannung des Berliner Wohnungsmarktes, die sich auf das Apartmentangebot
in Berlin auswirkt. Die Folge sind sinkende Leerstandsquoten und steigende Mieten.

Im Transaktionsbereich konnte die hohe Nachfrage
gehalten werden. Die meisten Ankäufe erfolgten
dabei durch institutionelle Investoren aus dem
In- und Ausland, deren Fokus insbesondere auf
großvolumigen Assets oder Portfolios lag. So konnten die Einkaufszentren trotz zahlreicher Portfoliotransaktionen im Fachmarktsegment erneut den
Spitzenplatz bei deutschen Einzelhandelsinvestments belegen. Das gesamte Investitionsvolumen
lag bei 17,0 Mrd. €. Dabei erfolgten insbesondere in
der zweiten Jahreshälfte 2015 vermehrt Transaktionen von Objekten außerhalb der Top-7-Städte.

Büroimmobilien

Spezialimmobilien

Im abgelaufenen Jahr zeigten sich am Büromarkt
signifikante Zeichen einer auf Expansion ausgerichteten Entwicklung bei Büronutzern. Der Vermietungsmarkt verzeichnete 2015 gegenüber dem
Vorjahr eine Verbesserung und erreichte in den Top7-Städten mit einer aggregierten Leerstandsquote
von 6,4 % einen neuerlichen Tiefstand. Überdurchschnittlich zurückgegangen sind die Leerstände
in Düsseldorf und Berlin. Bei der Nachfrage nach
Investments haben sich Büroimmobilien wieder auf
den ersten Platz der gewerblichen Anlageklassen
geschoben. Das Investitionsvolumen 2015 betrug
rund 23,0 Mrd. € und machte ca. 41,7 % des Gesamtvolumens gewerblicher Immobilieninvestments aus.

Das Segment Spezialimmobilien umfasst eine
Vielzahl unterschiedlicher Objekttypen, wobei
weiterhin Logistik- und Seniorenimmobilien sowie
Hotels im Fokus der Investoren stehen.

Handelsimmobilien
Nach dem hohen Vermietungsergebnis 2014
verzeichnete das Handelssegment 2015 eine leicht
rückläufige Entwicklung mit rund 524.700 m² Neuvermietungen in Deutschland. In der Städtebetrach-

Der deutsche Lager- und Logistikflächenmarkt
entwickelte sich 2015 besser als je zuvor. Mit einem
umgesetzten Vermietungsvolumen von rund
6,2 Mio. m² wurde der 10-Jahresdurchschnitt um
47,0 % übertroffen. Dabei verzeichneten insbesondere Makrolagen außerhalb der großen Ballungszentren deutliche Umsatzzuwächse. Mit einem
Transaktionsvolumen von knapp 3,9 Mrd. € wurde
erneut ein sehr gutes Ergebnis erzielt. Das verfehlte Rekordergebnis 2014 resultiert dabei nicht auf
einem rückläufigen Interesse seitens der Anleger,
sondern vielmehr aus dem zu geringen Angebot an
hochwertigen Logistikobjekten.
Ähnlich positiv entwickelte sich der Hotelmarkt in
Deutschland. Die Zahl der Übernachtungen hat sich

31

32

Zusammengefasster Lage- und 
Konzernlagebericht

einen zusätzlichen Bedarf an 620.000 Pflegeplätzen, was einem Investitionspotenzial von rund
54 Mrd. € entspricht. Renditen für Pflegeheime
zwischen 5,6 % und 7,0 % führen zu steigender
Nachfrage der Investoren. Im Fokus der Investoren
stehen dabei häufig langfristig verpachtete Objekte
mit moderner, hochwertiger Ausstattung und flexiblen Nutzungsmöglichkeiten an guten Standorten.

Ergebnis und finanzielle Leistungsindikatoren
Die Tätigkeitsfelder von berlinovo umfassen im
Wesentlichen Immobiliendienstleistungen sowie
Fondsmanagement und -geschäftsführung. Daneben betreibt die Gesellschaft das Management und
die Abwicklung bestehender Garantieverhältnisse,
den Rückkauf und die treuhänderische Verwaltung von Fondsanteilen sowie die Abwicklung von
Gewährleistungs- und sonstigen Risiken.
2014 um 3,0 % auf 424 Mio. gesteigert, die Hotelauslastung stieg landesweit um 2,5 % auf knapp 69,0 %.
Der durchschnittliche Zimmerpreis erhöhte sich
um 1,3 %, wodurch es zu einem deutlichen Zuwachs
des Ertrages pro verfügbarem Zimmer (RevPAR)
von 3,8 % kam. Angetrieben von den positiven
Rahmenbedingungen des Hotel-, Kapital- und
Transaktionsmarktes ist aktuell eine Vielzahl an
Hotelprojekten in der Planung bzw. in der Realisierung. Es ist folglich davon auszugehen, dass es an
einigen Standorten in den nächsten Jahren zu einer
Verschärfung des Wettbewerbs zu Lasten nicht
mehr zeitgemäßer Objekte kommen wird. Mit einem
Investitionsvolumen von rund 4,4 Mrd. € wurde das
Ergebnis des Jahres 2014 weit übertroffen. Neben
institutionellen Investoren und Eigennutzern waren
auch Privatanleger auf der Käuferseite aktiv; knapp
die Hälfte des investierten Kapitals stammte von
ausländischen Investoren. Fokus der Aktivitäten lag
auf den Top-Standorten Berlin, Hamburg, München
und Frankfurt.
Aufgrund der erwarteten demographischen Entwicklung in Deutschland stellen Senioren- und
Pflegeimmobilien ein attraktives Investitionssegment dar. Mit einer steigenden Anzahl an pflegebedürftigen Menschen wird auch die Nachfrage nach
Pflegeplätzen in den kommenden Jahren wachsen.
Bis 2030 prognostizieren aktuelle Hochrechnungen

Die Qualität und der Erfolg der von berlinovo
erbrachten Dienstleistungen schlagen sich zunächst
unmittelbar in den Ergebnissen der Fonds- und
Objektgesellschaften nieder. Deren Ergebnisse beeinflussen maßgeblich die finanzielle Ausstattung
des Konzerns, da die Ausschüttungen der Fondsgesellschaften dem berlinovo-Konzern zustehen und
seine wesentliche Finanzierungsquelle darstellen.
Auf das Jahresergebnis von berlinovo wirken sich
die Ergebnisse der Fonds jedoch nur mittelbar über
die von Konzerngesellschaften gehaltenen Beteiligungen aus. Vor allem die Tochtergesellschaften
IBG und IBV halten Anteile an den Fondsgesellschaften. Den Fonds geschuldete Garantieleistungen beeinflussen das Konzernergebnis dagegen
nicht, da in gleicher Höhe Ausgleichsansprüche
gegenüber dem Land Berlin aktiviert werden. Diese
Ansprüche werden durch die an berlinovo abgetretenen zukünftigen Fondsausschüttungen beglichen.
Auch negative Bewirtschaftungsergebnisse von
Konzerngesellschaften aus generalangemieteten,
garantiebehafteten Objekten werden auf diese Weise neutralisiert. Diese Abschirmung ist, abgesehen
von einer Insolvenz- sowie Liquiditätsabsicherung,
grundsätzlich auf den Betrag beschränkt, den
berlinovo bei Abschluss der Neuordnungsvereinba­
rung für die Erfüllung von Garantieverpflichtungen

Zusammengefasster Lage- und 
Konzernlagebericht

bereits erhalten hat sowie aus den zukünftigen
Fondsausschüttungen erhalten wird.
Dass berlinovo durch eine effektive Bewirtschaftung der garantiebehafteten Immobilien dazu
beiträgt, die aus Garantieverpflichtungen zu erbringenden Leistungen zu reduzieren, lässt sich an den
folgenden Leistungsindikatoren erkennen:

Entwicklung der Leerstandsmietenquote

Wohnen
Apartment

1

Vermietung
Auch in 2015 wurde ein aktives Asset- und Vermietungsmanagement betrieben und zudem der
Verkauf von Leerstandsobjekten forciert. Somit
konnte berlinovo die immobilienwirtschaftlichen
Ergebnisse auf hohem Niveau stabil halten und die
Leerstandsmietenquote über alle Immobilienklassen weiter senken.
2015

2014 1

%

%
4,1

5,7

12,7

16,7

Spezial

2,0

2,8

Büro

2,4

2,3

Handel

6,2

6,5

Gesamt

4,9

6,1

Vorjahresquoten sind aufgrund von 2 Umgliederungen zwischen den Kategorien Wohnen/Apartment/Spezial angepasst

Im Teilportfolio Wohnen konnte die Leerstandsmietenquote von 5,7 % in 2014 auf 4,1 % in 2015 gesenkt
werden. Dies resultiert im Wesentlichen aus dem
Abgang der Wohnimmobilien außerhalb Berlins im
Vorjahr (Verkauf der sogenannten Phönix-Bestände). Der ausgewiesene Leerstand in Berlin liegt mit
2,2 % stabil auf dem Niveau einer marktüblichen
Fluktuationsreserve.
Ebenfalls positiv entwickelte sich der Apartmentbereich, wo die mit rd. 83 % in 2014 bereits hohe
Auslastung insbesondere durch eine zielgruppenspezifische Kundenansprache weiter auf 87 %
in 2015 gesteigert werden konnte. Neben der hohen
Nachfrage von Studenten und Auszubildenden für
die Apartmentmarke EasyLiving ® trugen die Erneuerung und der Neuabschluss von Kooperationsverträgen mit Unternehmen sowie mit inländischen
und ausländischen Universitäten zur positiven
Entwicklung des Apartmentsegments bei.
Im Bereich der Gewerbeimmobilien, das die Segmente Büro, Handel und Spezial umfasst, wurde
mit einer Vermietungsleistung von insgesamt rund

220 Tm² Mietfläche (ca. 17 Mio. € Jahresmiete)
ein sehr gutes Ergebnis erzielt. Schwerpunkt der
Vermietungstätigkeit war mit einem Anteil von ca.
80 % die weitere mittel- und langfristige Bindung
von Bestandsmietern zu marktüblichen Konditionen. Unterstützt wurde die Mieterpflege durch ein
intensives Key-Account-Management, um vor allem
den Anteil von überregionalen Handelsfilialisten
und marktführenden Unternehmen im Bereich der
Spezial- und Betreiberimmobilien auf einem hohen
Niveau zu halten. Zudem erfolgte eine Vielzahl von
Neuvermietungen (mit einem Anteil von 20 %), was
in Verbindung mit den 2015 erfolgten Objektverkäufen zu einer Reduzierung der Leerstandsmietenquote von 4,3 % in 2014 auf 3,8 % in 2015 über alle
Gewerbeimmobilien führte. Diesen deutlich positiven Ergebnissen im gewerblichen Vermietungsbereich stehen jedoch auch weiterhin dämpfende
Effekte aus nur schwer nachzuvermietenden Objekten, insbesondere im Bereich der Bau- und Gartenmärkte sowie einzelnen großflächigen Handelssowie Spezial- und Büroimmobilien, gegenüber.

33

34

Zusammengefasster Lage- und 
Konzernlagebericht

Instandhaltung und Bewirtschaftungskosten
Das laufende Investitions- und Instandhaltungsprogramm der berlinovo zielt auf die Werterhaltung
und -steigerung der bewirtschafteten Objekte durch
geeignete wertschöpfende Maßnahmen sowie die
Beseitigung von Instandhaltungsstau ab. Zu den
größeren Projekten 2015 zählten die noch laufenden
Sanierungen von 26 Seniorenheimen in Auftragsgemeinschaft mit dem Mieter, die Brandschutzsanierung einer Klinik in Dresden sowie die unterdessen
abgeschlossene Umstrukturierung und Modernisierung eines Baumarktes in Kassel-Lohfelden. Hinzu
kamen im Apartmentsegment eine umfängliche
Fassadensanierung und die Ertüchtigung von Apartments zur dauerhaften Wohnnutzung.
Die Aufwendungen für das Investitions- und
Instandhaltungsprogramm der 24 Rückkauffonds
lagen im Jahr 2015 insgesamt bei rund 15,06 €/m²
(2014: 16,60 €/m²). Daneben wurden auch im abgelaufenen Geschäftsjahr wieder diverse Maßnahmen
zur Bewirtschaftungsoptimierung eingeleitet,
die teilweise zu Kostenerstattungen an die Mieter
führen.
Eine wesentliche Maßnahme betraf die Bündelung
von Facility-Dienstleistungen für nahezu alle gewerblichen Assetklassen mit dem Ziel der Kosten­
optimierung und -transparenz. Im Ergebnis eines
bundesweiten Ausschreibungsverfahrens hat
berlinovo in 2014 sämtliche Leistungen des techni­schen und infrastrukturellen Facility-Mana­ge­ments
für einen 5-Jahreszeitraum an einheitlich einen
Entwicklung der
Verkehrs­werte in Mio. €

Wohnen

Dienstleister vergeben. In 2015 standen der Ab­
schluss der Implementierungsphase und die
Überführung in einen reibungsfreien Regelbetrieb
im Vordergrund.
Im Ergebnis einer bundesweiten Ausschreibung
aller Stromabnahmestellen erfolgte im abgelaufenen Geschäftsjahr der Abschluss eines Rahmenvertrages für die Lieferjahre 2016 bis 2018. Daraus
werden für die Zukunft erhebliche Einsparungen
der Stromgrundkosten erwartet. Im Zuge einer
flexibel gestalteten Beschaffung der Strommenge
ist mit zusätzlichen Optimierungseffekten zu rechnen. Darüber hinaus trägt diese Maßnahme dazu
bei, die Immobilien mit CO 2 -neutralem Grünstrom
aus umweltschonenden, skandinavischen Wasserkraftwerken zu versorgen. Durch den Bezug der
geplanten Liefermengen sollen rund 14.300 Tonnen
CO 2 -Einsparung je Lieferjahr erzielt werden. Damit
leistet berlinovo einen wesentlichen Beitrag zu den
Klimaschutzzielen des Landes Berlin.
Wertentwicklung des betreuten
Portfolios
Die Wertentwicklung des Immobilienbestandes der
24 Rückkauffonds spiegelt den Erfolg der aktiven
Bestandsbewirtschaftung und der Umsetzung der
Immobilienstrategie wider. Dadurch sowie durch
die positive Marktentwicklung in den Segmenten
Wohnen und Apartment erhöhte sich der Verkehrswert des gesamten Bestandes zum 31. Dezember
2015 gegenüber dem Vorjahr um 1,1 %.

31.12.2015

31.12.2014

Veränderung

Veränderung

T €

T €

T €

%

1.134,2

1.075,2

59,0

5,5

Apartment

180,0

126,6

53,4

42,2

Spezial

988,4

1.012,6

– 24,2

– 2,4

Büro

300,4

296,8

3,6

1,2

729,9

786,3

– 56,4

– 7,2

3.332,8

3.297,3

35,5

1,1

Handel
Gesamt

Zusammengefasster Lage- und 
Konzernlagebericht

Nach dem Verkauf des sog. Phönix-Portfolios in
2014/2015 liegen nun rund 82 % der Wohnmietflächen der Fonds in Berlin. Die Apartments befinden
sich ausschließlich in der deutschen Hauptstadt.
Die aktuelle Marktsituation mit einer hohen Nachfrage nach Investments und steigenden Immobilienkaufpreisen in Verbindung mit dem Anstieg der
Mieten in Berlin begünstigt die Entwicklung der
Verkehrswerte der Segmente Wohnen (+5,5 %) und
Apartments (+42,2 %). Bei den Apartments kommen
steigende Auslastungszahlen sowie der Abschluss
umfangreicher werterhöhender Investitionsmaßnahmen in 2015 (vermietungsorientierte und langfristige Investitionskosten von rund 13,6 Mio. €) als
Ursachen für die Wertsteigerung hinzu.
Die Verkehrswerte des sehr heterogenen Spezial­
immobilienportfolios sind auch in 2015 mit 2,4 %
rückläufig. Der wesentliche Rückgang resultiert
aus der rückläufigen Marktentwicklung bei einer
großen Gewerbeimmobilie in den USA, bei der sich
die Vermietung aufgrund eines großen Konkurrenzdrucks zunehmend schwierig gestaltet. Weitere
Rückgänge sind auf das Abschmelzen der Mietvertragslaufzeiten zurückzuführen. Dies macht sich
insbesondere bei den Pflegeimmobilien sowie den
Kino- und Freizeitimmobilien bemerkbar. Die Werte
der Logistik- und Lagerimmobilien sowie Hotels
verhalten sich dagegen weitgehend stabil.
Bei den Büroimmobilien der Fonds schlägt sich
die positive Marktentwicklung aufgrund kürzerer
Restlaufzeiten der bestehenden Mietverträge nur in
einer marginalen Wert­erhöhung von 1,2 % nieder.
Das Handelsportfolio verzeichnet eine Abwertung
von 7,2 % gegenüber dem Vorjahr. Die Gründe
liegen u. a. in den kürzeren Restlaufzeiten der
bestehenden Mietverträge und vielfach schwierigen
Nachvermietungsperspektiven. Hinzu kommen
zum Teil schwache Bewirtschaftungsergebnisse aus
kleinteiligen Immobilien mit teilweise veralteten
Flächenkonzepten. Insbesondere im Bereich der
Bau- und Gartenmärkte sowie Fachmarktzentren
sind weitere Investitionen zur Wiederherstellung
der Vermietbarkeit, ggf. unter Berücksichtigung
geänderter Bau- und Nutzungskonzepte, geplant.

Veräußerung von Objekten
Die Übertragung der Objekte des in 2014 realisierten
Verkaufs des „Phönix“-Wohnungsportfolios („Phönix-Portfolio“) mit ca. 13.100 Wohneinheiten konnte
in 2015, bis auf die Wohnanlagen in Emden mit ca.
500 Einheiten, abgeschlossen werden.
Im gewerblichen Bereich sind 2015 insgesamt 39 Inlandsobjekte mit einem Verkaufserlös von insgesamt
rund 119,5 Mio. € verkauft worden. Die Veräußerungserlöse aller gewerblichen Objekte lagen in 2015
um 13,3 Mio. € über den Verkehrswerten (Fair
Values per 31. Dezember 2014) von insgesamt rund
106,2 Mio. €. Daneben erfolgte der Verkauf von weiteren zehn Einzelobjekten mit einem geplanten Nutzen-/Lastenwechsel nach dem 31. Dezember 2015.

Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren
Erfüllung der Verpflichtungen gegenüber dem
Land Berlin
Mit der Abwicklung der Garantieverpflichtungen gegenüber den Fonds ist für berlinovo ein erheblicher
administrativer Aufwand verbunden. Dieser ist mit
der vom Land Berlin im Rahmen der Neuordnungsvereinbarung zugesagten Gesamtfinanzierung der
originären Garantieverpflichtungen abgegolten.
Daher haben berlinovo und einzelne Tochtergesellschaften für den mit der Abwicklung und Überwachung von Liquiditätsmodell und Fondsgarantien
einhergehenden administrativen Aufwand bis zum
Ende der Garantielaufzeit, zumeist in 2026, entsprechende Rückstellungen gebildet.
Zum Geschäftsjahresende 2015 bestanden noch
Garantieverpflichtungen gegenüber 15 Fonds, die
sich auf 306 Einzelobjekte mit rund 24.600 Mietein­
heiten bezogen. Durch die erfolgreiche Veräußerung
garantiebehafteter Immobilien konnten im Geschäftsjahr 29 Garantieverträge durch den Abschluss von
Aufhebungsvereinbarungen zwischen der IBG und
den Fonds beendet werden.
Das Land Berlin strebt im Rahmen von sog. Rückkaufprogrammen („FAE-Programme“) den Erwerb
sämtlicher Anteile an den 24 Rückkauffonds an.

35

36

Zusammengefasster Lage- und 
Konzernlagebericht

Mit der Abwicklung dieser Programme ist berlinovo
beauftragt. Die Abwicklung ist für die Gesellschaft
grundsätzlich ergebnisneutral, da die anfallenden
Kosten jeweils erstattet werden. Im Jahr 2015 konnte
die Zahl der verbliebenen Zeichner erfolgreich
weiter reduziert werden, sodass das Land Berlin
mittlerweile über durchschnittlich 99,5 % der
Fondsanteile (im Vorjahr 99,4 %) verfügt.
Engagement für Berlin
Soziale Verantwortung und wirtschaftlicher Erfolg
sind für berlinovo auf das Engste miteinander
verknüpft. Als Vermieter mit unternehmerischer
Kompetenz und sozialem Engagement leistet
berlinovo einen wichtigen Beitrag zur Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum in Berlin.
Insbesondere Familien mit mittlerem oder niedrigem Einkommen profitieren von dem breiten
Wohnungsangebot. Auszubildende und Studenten
finden daneben besonders über die Tochtergesellschaft Berlinovo Apartment, die möblierte Singleund WG-Apartments sowohl in zentralen als auch
Stadtrandlagen anbietet, preisgünstigen Wohnraum. Darüber hinaus trägt ihr Angebot auch
dem demografischen Wandel der Gesellschaft
Rechnung. An drei Standorten in Berlin stellt die
Berlinovo Apartment moderne Seniorenwohnungen
bereit. Zudem bietet sie seit rund 20 Jahren regelmäßig Wohnraum für soziale Zwecke an. Hierzu gehört
insbesondere die Vermietung an soziale Träger zur
Unterbringung von Obdachlosen, Demenzkranken
und ehemaligen Suchtkranken.
Gesellschaftliche Verantwortung als fairer
Vermieter in Berlin
Auch in 2015 war der Markt für Mietwohnungen in
Berlin äußerst angespannt, die Nachfrage überstieg
deutlich das Angebot an bezahlbarem Wohnraum.
Die Mieten sind, insbesondere in den nachgefragten
Innenstadtlagen, im Vergleich zu 2014 nochmals
angestiegen.
Der Senat hat 2012 mit den sechs Wohnungsbaugesellschaften des Landes Berlin ein sogenanntes
Mietenbündnis vereinbart. berlinovo unterstützt

dessen Ziele, kann dem Bündnis selbst jedoch
aus rechtlichen Gründen nicht beitreten. Sie hat
sich daher die an die Ziele des Mietenbündnisses
angelehnte „Vermietungscharta“ für 2016 und
2017 gegeben, auch um die wohnungspolitischen
Ziele der Stadt zu unterstützen. berlinovo verfolgt
damit die Ziele hoher Vermietungsquoten und einer
stabilen Mieterstruktur und leistet so zugleich einen
Beitrag zu bezahlbarem Wohnraum. Durch kundenorientierte, fair kalkulierte Mieten wirkt die Charta
mietpreisdämpfend und leistet einen Beitrag zur sozialen, demografischen und kulturellen Integra­t ion
in verschiedenen Wohnbezirken. berlinovo setzt
damit ein deutliches Zeichen als sozial verantwortlich agierender Wohnungsanbieter.
Die Mieten blieben in 2015 für Mieter von berlinovo
weitgehend stabil. Zudem konnten durch den
Abschluss vorteilhafter Verträge mit Lieferanten
Einsparungen bei den Nebenkosten erzielt werden.
Der Einkauf von Strom und Gas erfolgt daneben
nach ökologischen Gesichtspunkten; berlinovo
setzt bei allen Berliner Objekten zur Vermeidung
klimaschädlicher CO 2 -Emissionen auf die Versorgung mit Grünstrom. Darüber hinaus wurden schon
in 2014 alle Apartmenthäuser auf energiesparende
Leuchtmittel umgerüstet.
Bereits seit Januar 2014 versorgt Kabel Deutschland die rund 13.000 Wohnungen mit modernen
Multimediadiensten. Seit 2015 können Mieter und
Gäste in den Wohnanlagen auch unterwegs 30 Minuten pro Tag kostenfrei im Internet surfen. Dafür
betreibt berlinovo als fairer Vermieter gemeinsam
mit Kabel Deutschland 25 öffentliche WLAN-Hot­
spots in den Wohngebieten Altglienicke, Französisch-Buchholz, Friedrichshain, Friedrichsfelde,
Kaulsdorf-Nord, Prenzlauer Berg, Spandau und
Treptow. Versorgt werden vor allem häufig genutzte
Innenhöfe sowie teilweise auch angrenzende Parkund Spielplatzanlagen.
Auch eine hohe Mieterzufriedenheit zählt zum
Selbstverständnis von berlinovo: Die Hotline für
Mieter ist an 365 Tagen im Jahr erreichbar. In mittlerweile sieben Service-Centern bzw. FAIRpoints
können Mieter die zuständigen Mitarbeiter direkt
ansprechen. In 2015 wurden vier neue „FAIRpoints“

Zusammengefasster Lage- und 
Konzernlagebericht

im Friedrichsfelder Viertel (Lichtenberg), am Landsberger Tor (Marzahn), in Französisch-Buchholz
(Pankow) und in Rudow (Neukölln) eingerichtet.
Über das berlinovo-Mietermagazin „Der FAIRberliner“ erhalten die Mieter zudem regelmäßig
Informationen über Aktivitäten der Gesellschaft
und ihren Kiez.
Zum unternehmerischen und gesellschaftlichen
Bekenntnis von berlinovo zu Berlin gehören nicht
zuletzt die Aktivitäten im Jugendbereich. berlinovo
ist Jugendpartner von ALBA Berlin und unterstützt
die Bambini-Laufserie der SCC Events GmbH. Beginnend in 2016 plant berlinovo, im Rahmen von Diesterweg-Stipendien Berliner Familien bei der Bildung
und Förderung ihrer Kinder zu unterstützen.
Engagement für Flüchtlinge
Der seit Mitte 2015 deutlich steigende Flüchtlings­
zuzug in Deutschland und Europa wirkt sich
erheblich auf die Immobilienwirtschaft und auf
berlinovo aus.
Die Berlinovo Apartment ist bereits seit vier Jahren bei der Unterbringung von Flüchtlingen aktiv.
Ein Apartmenthaus in Berlin-Lichtenberg dient
in Teilen der Erstaufnahme von Flüchtlingen und
Asylbewerbern. Betreiber dieser Erstaufnahmeeinrichtung mit durchschnittlich 360 Menschen ist die

Arbeiterwohlfahrt. Weitere Anmietungen in diesem
Objekt waren zum Jahresende 2015 in Vorbereitung.
Die Gesellschaft wird zudem weitergehende Beiträge zur Unterbringung von Flüchtlingen in Berlin
leisten. Innerhalb der nächsten Jahre sollen durch
eine Gesellschaft des Landes Berlin, an der sich
berlinovo als Minderheitsgesellschafter beteiligen wird, eine nennenswerte Anzahl von Plätzen
in Gemeinschaftsunterkünften und Wohnungen
geschaffen werden. Zur Beschleunigung kommt
voraussichtlich eine modulare Bauweise mit hohem
industriellen Vorfertigungsgrad zum Einsatz.
In Abhängigkeit von der Verfügbarkeit geeigneter
Grundstücke wird in 2016 zeitnah mit Planung,
Ausschreibung, Vergabe und Bau begonnen.
Darüber hinaus steht die Gesellschaft in regel­
mäßigem Austausch mit dem Landesamt für Gesundheit und Soziales Berlin (LAGeSo), das sie mit
Wohnungsangeboten bei der Unterbringung
von Flüchtlingen und Asylbewerbern unterstützt.
Zudem waren 2015 drei Mitarbeiter von ­berlinovo
über einen längeren Zeitraum an das LAGeSo
ent­sandt und haben in einer Task Force an der
Planung, Prüfung und Errichtung von weiteren
Unterkünften für Flüchtlinge mitgearbeitet.
Auch ein Bürohaus bei München sowie ein
Gartencenter in Kassel wurden im abgelaufenen
Geschäfts­jahr als Erstaufnahmeeinrichtung bzw.

37

38

Zusammengefasster Lage- und 
Konzernlagebericht

Notunterkunft für Flüchtlinge an Betreiber vermietet. Über die Vermietung weiterer leer stehender
Objekte finden zum Jahresende 2015 andauernde
Abstimmungen zwischen berlinovo und den jeweiligen behördlichen Vertretern statt.
Engagement für Studenten
Bereits heute stellt die Berlinovo Apartment GmbH
unter der Marke EasyLiving ® mehr als 1.300
Apartments (ca. 20 % des Apartmentbestandes) zu
Sonderkonditionen für Studenten und Auszubildende zur Verfügung und bedient so die Nachfrage
nach möblierten Apartments zu erschwinglichen
Preisen. Darüber hinaus bestehen für andere
Apartments Kooperationsverträge mit inländischen
und ausländischen Universitäten zur temporären
Unterbringung von Studenten und Dozenten.
Vor dem Hintergrund der gestiegenen Marktnachfrage nach studentischen Mikroapartments wird
berlinovo auf der Basis langjähriger Erfahrung und
breit aufgestellter Immobilienkompetenz mittelfristig 2.500 Einzelapartments und 300 Wohngemeinschaftsplätze für Studierende konzipieren,
umsetzen und verwalten. Ziel ist es, die Wohneinheiten für die Studenten zu erschwinglichen Preisen
anzubieten. Gelingen wird dies durch eine – dem
günstigen Kapitalmarkt zu dankende – preiswerte
Finanzierung, eine einfache Wohnstruktur und
Ausstattung sowie eine modulare Bauweise, die
gleichwohl den von Studenten gewünschten Standards entspricht. In 2015 hat berlinovo drei Grundstücke identifiziert, die für eine Bebauung in Frage
kommen. Diese liegen an der Prenzlauer Promenade, der Storkower Straße sowie der Walter-Friedländer-Straße. Die Kaufverträge sind zum Jahresende
2015 in der Abstimmung zwischen Eigentümer und
berlinovo. Baubeginn in der Storkower Straße soll
im Frühjahr 2016 sein. Insgesamt wird mit diesen
ersten drei Vorhaben für zunächst rund 760 Studierende Wohnraum geschaffen.

Seit ihrem Bestehen strebt berlinovo als landeseigenes Immobilienunternehmen die Gleichstellung
von Frauen und Männern auf allen Hierarchieebenen und in allen Arbeitsbereichen an. Dieses Ziel
ist bereits weitgehend realisiert. Dementsprechend
beschäftigt berlinovo am Jahresende 219 Frauen,
was einer Frauenquote von 64 % entspricht.
Gemeinsam mit der Frauenvertreterin wurde in 2015
ein Frauenförderplan erstellt, um die Gleichstellung
in der Zukunft noch weiter umzusetzen, die Mitarbeiterinnen in ihrer beruflichen Entwicklung noch
stärker zu fördern und zu ermutigen sowie einen
besonderen Schwerpunkt auf die Vereinbarkeit von
Beruf und Familie für Frauen und Männer zu legen.
Der Frauenförderplan legt die Zielvorgaben für die
nächsten Jahre fest und beschreibt die geplanten
Maßnahmen. Die Möglichkeit variabler Teilzeitbeschäftigung wird bereits von 12,8 % der berlinovoMitarbeiterinnen und -Mitarbeiter genutzt. Die
Arbeitszeit wurde in 2015 durch die Erweiterung des
Gleitzeitrahmens noch flexibler gestaltet.
Auch in der Ausbildung junger Menschen ist
berlinovo aktiv. Derzeit stellt sie neun Ausbildungsplätze mit dem Ausbildungsziel Immobilienkauffrau/-kaufmann bzw. Bachelor für Immobilienwirtschaft zur Verfügung. Mit ihrem Engagement
für die Ausbildung junger Menschen betreibt
berlinovo im Rahmen der Personalentwicklung
eine kontinuierliche Nachwuchsförderung.
Mit der Zielsetzung einer einheitlichen Führungskultur und der Stärkung der Methoden- und
Sozialkompetenz wurden in den beiden vergangenen Jahren sehr erfolgreich Entwicklungs- und Förderprogramme durchgeführt. Parallel dazu hat die
Gesellschaft jährlich stattfindende, standardisierte
Mitarbeitergespräche etabliert. Der Fokus dieser
Gespräche liegt auf der Verbesserung der Kommunikation und einer Intensivierung des fachlichen und
persönlichen Austauschs zwischen Führungskraft
und Mitarbeiter.

Unsere Mitarbeiter
Zum 31. Dezember 2015 beschäftigt berlinovo
342 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in Voll- und
Teilzeit.

Darüber hinaus fördert berlinovo das unternehmenseigene Gesundheitsprogramm „aktinovo“. Den
Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern werden diverse
Maßnahmen angeboten, um ihre Gesundheit,

Zusammengefasster Lage- und 
Konzernlagebericht

Erläuterungen zur Vermögens-, Finanz- und
Ertragslage

Leistungsfähigkeit sowie ihre Arbeitszufriedenheit
nachhaltig zu fördern. aktinovo bietet dabei allen
Mitarbeitern die Möglichkeit, sich mit den Themen
Gesundheitsförderung, Work-Life-Balance und
Arbeitsplatzgestaltung auseinanderzusetzen.

Ertragslage
Die folgende Übersicht zeigt die Ertragslage der
Muttergesellschaft berlinovo:

berlinovo

Umsatzerlöse

2015

Vorjahr

Veränderung

Veränderung

T€

T€

T€

%

34.358

40.833

– 6.475

– 16

– 9

– 902

893

– 99

Bezogene Leistungen

– 2.971

– 4.689

1.718

– 37

Sonstige betriebliche Erträge

32.251

8.376

23.875

285

Rohergebnis

63.629

43.618

20.011

46

– 20.617

– 21.996

1.379

– 6

– 237

– 209

– 28

13

Bestandsveränderungen

Personalaufwand
Abschreibungen
Sonstige betriebliche Aufwendungen

– 37.516

– 26.423

– 11.093

42

Betriebsergebnis

5.259

– 5.010

10.269

n.a.

Ergebnis aus Finanzanlagen

1.222

2.602

– 1.380

– 53

68.259

52.656

15.603

30

– 168

– 1.488

1.320

– 89

Finanzergebnis

69.313

53.770

15.543

29

Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit

74.572

48.760

25.812

53

Ergebnis aus Gewinnabführungs­
verträgen
Zinsergebnis

Außerordentliches Ergebnis
Ergebnis vor Steuern

1.247

0

1.247

n.a.

75.819

48.760

27.059

55

992

– 5.042

6.034

n.a.

– 4

– 3

– 1

33

76.807

43.715

33.092

76

Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
Sonstige Steuern
Jahresergebnis

berlinovo hat im Geschäftsjahr 2015 einen Jahresüberschuss von 76,8 Mio. € (im Vorjahr 43,7 Mio. €)
erzielt. Hierzu haben vor allem die Ergebnisabführungen der Tochtergesellschaften von insgesamt
68,3 Mio. € (im Vorjahr 52,7 Mio. €) beigetragen.

Das Betriebsergebnis ist mit 5,3 Mio. € wieder positiv. Im Vorjahr ergab sich ein negatives Betriebsergebnis in Höhe von 5,0 Mio. €, das vor allem durch
die Zuführung zur Rückstellung für die Abwicklung
der Neuordnungsvereinbarung geprägt war.

39

40

Zusammengefasster Lage- und 
Konzernlagebericht

Die Umsatzerlöse der Muttergesellschaft haben sich wie folgt entwickelt:
berlinovo

2015

Vorjahr

Veränderung

Veränderung

T€

T€

T€

%

Umsatzerlöse
aus Betreuungstätigkeit

15.776

17.254

– 1.478

– 8,6

aus Geschäftsbesorgung

16.017

16.645

– 628

– 3,8

aus anderen Leistungen

2.565

6.934

– 4.369

– 63,0

Summe Umsatzerlöse

34.358

40.833

– 6.475

– 15,9

Die Umsatzerlöse der Gesellschaft von 34,4 Mio. €
liegen um knapp 16 % unter denen des Vorjahres,
was insbesondere auf den Rückgang der in den
anderen Leistungen enthaltenen Erlöse aus Verkaufsprovisionen um 4,4 Mio. € zurückzuführen
ist. Dies steht ebenso wie der Rückgang der Erlöse
aus Betreuungstätigkeit im Zusammenhang mit der
Veräußerung des Phönix-Portfolios zum Ende des
letzten Geschäftsjahrs sowie zahlreicher anderer
Objektverkäufe.
Der Anstieg der sonstigen betrieblichen Erträge
um insgesamt 23,9 Mio. € betrifft fast ausschließlich Gewinne aus der Kündigung von Beteiligungen
an Fondsgesellschaften. berlinovo hat im laufenden Geschäftsjahr sowie im Vorjahr Anteile an
sechs Fondsgesellschaften zum Buchwert von der
IBV erworben und diese Anteile zum 31. Dezember
2014 bzw. 30. Juni 2015 gekündigt. Den Erträgen
stehen Aufwendungen aus der Weiterleitung der
Auseinandersetzungsguthaben an die IBV (Besserungskaufpreisanteile) in gleicher Höhe gegenüber.
Die bezogenen Leistungen sind aufgrund rückläufiger Fremdleistungen für Vermietung und Verwaltung um 1,7 Mio. € bzw. 37 % zurückgegangen. Die
Personalaufwendungen sind geringfügig um
1,4 Mio. € beziehungsweise 6,3 % gesunken.
Ursäch­lich hierfür sind im Wesentlichen der Rückgang der Mitarbeiterzahlen, geringere Aufwendungen für Altersteilzeit sowie im Vorjahr erfolgte
projektbezogene Sonderzahlungen, die den Effekt
von zum 1. Juli 2015 erfolgten Gehaltserhöhungen
kompensiert haben.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen
haben sich insgesamt um 11,1 Mio. € auf 37,5 Mio. €
erhöht. Bereinigt um die einmaligen Aufwendungen
im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Kündigung von Anteilen an sechs Fondsgesellschaften
in Höhe von 24,2 Mio. €, denen korrespondierende
Erträge gegenüberstehen, sind die sonstigen betrieblichen Aufwendungen dagegen um 13,1 Mio. €
gesunken. Ursächlich hierfür sind vor allem die im
Vorjahr erfolgten Rückstellungszuführungen von
10,0 Mio. € sowie um 2,0 Mio. € geringere Beratungsaufwendungen.
Die rund 68,3 Mio. € Erträge aus Gewinnabführungsverträgen entfallen im Wesentlichen auf
die IBV (26,9 Mio. €), die IBG (13,1 Mio. €) sowie die
LPFV (18,1 Mio. €).
Das Zinsergebnis ist mit rund 1,1 Mio. € nahezu
unverändert gegenüber dem Vorjahr. Während die
Erträge aus Ausleihungen an Fondsgesellschaften
und die IBG (1,2 Mio. €) aufgrund von Tilgungen
zurückgegangen sind, haben sich die sonstigen
Zinserträge (6,2 Mio. €) aufgrund der höheren
Inanspruchnahme von Kreditlinien durch die
Konzerngesellschaften LPFV und IBV erhöht.
Die Zinsaufwendungen sind insgesamt geringfügig zurückgegangen.
Für das Geschäftsjahr ergibt sich für die Gesellschaft ein positiver Ertragsteuersaldo von 1,0 Mio. €,
der im Wesentlichen auf die Auflösung von Rückstellungen im Zusammenhang der im Berichtsjahr
abgeschlossenen Betriebsprüfung für die Veranlagungszeiträume 2005 bis 2009 entfällt.

Zusammengefasster Lage- und 
Konzernlagebericht

Die Ertragslage des berlinovo-Konzerns stellt sich wie folgt dar:
berlinovo-Konzern

Umsatzerlöse

2015

Vorjahr

Veränderung

Veränderung

T€

T€

T€

%

181.132

187.758

– 6.626

– 4

– 325

6.334

– 6.659

n.a.

– 331.701

– 363.216

31.515

– 9

Sonstige betriebliche Erträge

282.522

329.550

– 47.028

– 14

Rohergebnis

131.628

160.426

– 28.798

– 18

Personalaufwand

– 22.251

– 23.630

1.379

6

Abschreibungen

– 1.722

– 1.361

– 361

– 27

– 48.472

– 62.159

13.687

22

59.183

73.276

– 14.093

– 19

1.022

3.134

– 2.112

– 67

Bestandsveränderungen
Bezogene Leistungen

Sonstige betriebliche Aufwendungen
Betriebsergebnis
Ergebnis aus Finanzanlagen
Zinsergebnis

2.029

– 19.231

21.260

n.a.

Finanzergebnis

3.051

– 16.097

19.148

n.a.

62.234

57.179

5.055

9

151

416

– 265

– 64

Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
Außerordentliches Ergebnis
Ergebnis vor Steuern

62.385

57.595

4.790

8

Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

13.588

– 13.532

27.120

n.a.

– 4

– 7

3

43

Ergebnis nach Steuern

75.969

44.056

31.913

72

Jahresergebnis

75.969

44.056

31.913

72

Sonstige Steuern

Insgesamt hat der Konzern einen Jahresüberschuss von 76,0 Mio. € erzielt. Das Ergebnis liegt
damit um 31,9 Mio. € über dem des Vorjahres. Die
wesentlichen Veränderungen betreffen die im Vergleich zum Vorjahr um 69,2 Mio. € gesunkenen Zuschreibungen auf Finanzanlagen und Beteiligungen
im Umlaufvermögen, die Erträge von 24,2 Mio. €
aus Kündigungen von Anteilen an Fondsgesellschaften, die Auflösung der Wertberichtigung
für Abrechnungsrisiken aus der NOV in Höhe von
27,3 Mio. €, das um 21,3 Mio. € verbesserte Zinser-

gebnis und das um 27,1 Mio. € verbesserte Ergebnis
aus Steuern vom Einkommen und vom Ertrag.
Die weiteren wesentlichen Veränderungen gegenüber dem Vorjahr stehen überwiegend im Zusammenhang mit Garantieverträgen und kompensieren
sich.

41

42

Zusammengefasster Lage- und 
Konzernlagebericht

Die Umsatzerlöse und die Vermietungsleistung im Konzern haben sich wie folgt entwickelt:
berlinovo-Konzern

2015

Vorjahr

Veränderung

Veränderung

T€

T€

T€

%

Mieterlöse IBG

107.194

104.032

3.162

3,0

Mieterlöse BAp

43.720

42.872

848

2,0

Mieterlöse BAVARIA

1.956

4.122

– 2.166

– 52,5

Summe Mieterlöse

152.870

151.026

1.844

1,2

Objektbetreuung berlinovo

11.800

13.207

– 1.407

– 10,7

Fondsgeschäftsführung IBV

12.340

13.019

– 679

– 5,2

2.565

8.853

– 6.288

– 71,0

Portfoliomanagement
Übrige Umsatzerlöse

1.557

1.653

– 96

– 5,8

Summe Umsatzerlöse

181.132

187.758

– 6.626

– 3,5

Summe Mieterlöse

152.870

151.026

1.844

1,2

– 325

6.334

– 6.659

n.a.

Bestandsveränderungen

Die Umsatzerlöse betreffen im Wesentlichen die
Bewirtschaftung von Immobilien, die im Rahmen
von Garantieverpflichtungen der Konzerngesellschaften, v. a. der IBG, der Berlinovo Apartment
GmbH und der BAVARIA, angemietet werden.
Soweit die Aufwendungen für Generalmiete und
Bewirtschaftung nicht durch die erzielten Endmieten gedeckt sind, werden in Höhe der Differenz grundsätzlich Ausgleichsansprüche aus der
Neuordnungsvereinbarung gegenüber dem Land
Berlin aktiviert. Damit erfolgt die Bewirtschaftung
im Rahmen von Generalmietverträgen grundsätzlich ergebnisneutral. Den hierfür angefallenen
bezogenen Leistungen und sonstigen betrieblichen
Aufwendungen stehen korrespondierende Beträge
in den sonstigen betrieblichen Erträgen gegenüber.
Die Summe der Mieterlöse ist gegenüber dem
Vorjahr angestiegen (um 1,8 Mio. €). Unter Berücksichtigung der Bestandsveränderungen aus noch
nicht abgerechneten Betriebskosten ergibt sich
insgesamt eine Verringerung der Vermietungsleistung um 4,8 Mio. €. Dies beruht vor allem auf
einem einmaligen Effekt bei den Vorräten der IBG
im Vorjahr; ansonsten ist das Vermietungsergebnis
leicht gestiegen.

Der Rückgang der Erlöse aus dem Portfoliomanagement betrifft die im Vorjahr enthaltenen Erlöse aus
Verkaufsprovisionen im Zusammenhang mit dem
Verkauf des Phönix-Portfolios.
Das Betriebsergebnis ist um 14,1 Mio. € auf
59,2 Mio. € gesunken. Der Rückgang resultiert im
Wesentlichen aus folgenden Veränderungen gegenüber dem Vorjahr:
•	 um 69,2 Mio. € geringere Zuschreibungen auf
Finanzanlagen und Beteiligungen im Umlaufvermögen (2015: 3,8 Mio. €; Vorjahr 73,1 Mio. €),
•	 um 24,2 Mio. € höhere Erträge aus Anteilskün­
digungen (2015: 24,2 Mio. €; Vorjahr 0 €),
•	 um 27,3 Mio. € höhere Erträge aus der Auflösung
der im Vorjahr gebildete Wertberichtigung für
Abrechnungsrisiken aus der Neuordnungsvereinbarung (2015: 13,7 Mio. € Erträge; Vorjahr
13,7 Mio. € Aufwendungen) sowie aus
•	 um 11,9 Mio. € höhere Erträge aus Beteiligungen
im Umlaufvermögen (Ausschüttungen)
(2015: 13,1 Mio. €; Vorjahr 1,2 Mio. €).
Insgesamt sind im Betriebsergebnis 194,1 Mio. € (im
Vorjahr 217,4 Mio. €) Erträge aus der Neuordnungs-

Zusammengefasster Lage- und 
Konzernlagebericht

vereinbarung enthalten. Diese Erträge neutralisieren korrespondierende, zumeist garantiebezogene
Aufwendungen diverser Posten der Gewinn-undVerlust-Rechnung. Die sonstigen betrieblichen
Aufwendungen von nunmehr 48,5 Mio. € haben
gegenüber dem Vorjahr um 13,7 Mio. € (um 22,0 %)
abgenommen.
Das Zinsergebnis des Konzerns ist um 21,2 Mio. €
auf 2,0 Mio. € (im Vorjahr – 19,2 Mio. €) gestiegen.
Ursächlich hierfür sind Erträge aus der Abzinsung
der Ansprüche gegenüber dem Land Berlin aus der
Neuordnungsvereinbarung in Höhe von 9,2 Mio. €.
Im Vorjahr wurden dafür 10,5 Mio. € Aufwendungen
ausgewiesen. Ein Zinsaufwand in Höhe von 7,7 Mio. €
ergibt sich im Zusammenhang mit der Korrektur von
Vorsteuerabzugsbeträgen. Dagegen steht ein positiver Saldo von 3,3 Mio. € Zinsen auf Steuererstattungen für die Jahre 1994–1997 (Vorjahr 0,6 Mio. €).
berlinovo

Die erhebliche Verbesserung des Ergebnisses
durch die Steuern vom Einkommen und Ertrag ist
einerseits auf höhere Steuererstattungen für die
Jahre 1994 bis 1997 (6,8 Mio. €; Vorjahr 0,6 Mio. €)
und Erträge aus der Auflösung von Steuerrückstellungen im Zusammenhang mit der Betriebsprüfung
für die Veranlagungszeiträume 2005–2009 (7,2 Mio. €;
Vorjahr 3,2 Mio. €) zurückzuführen. Andererseits
wurde im Vorjahr eine Rückstellung für erwartete
Steuernachzahlungen im Zusammenhang mit der
genannten Betriebsprüfung in Höhe von 13,2 Mio. €
gebildet.
Vermögens- und Finanzlage
Die Vermögenslage der Muttergesellschaft berlinovo
stellt sich wie folgt dar:

31.12.2015

31.12.2014

Veränderung

Veränderung

T€

T€

T€

 %

AKTIVA
Langfristiges Vermögen
Finanzanlagen
Übrige Aktiva

55.929

110.533

– 54.604

– 49

427

498

– 71

– 14

56.356

111.031

– 54.675

– 49

Kurzfristiges Vermögen
Forderungen an verbundene Unternehmen

412.252

324.841

87.411

27

Flüssige Mittel

140.144

102.848

37.296

36

Übrige Aktiva

12.580

16.667

– 4.087

– 25

564.976

444.356

120.620

27

621.332

555.387

65.945

12

235.575

158.767

76.808

48

Rückstellungen

19.284

23.688

– 4.404

– 19

Verbindlichkeiten

10.231

12.004

– 1.773

– 15

29.515

35.692

– 6.177

– 17
– 11

PASSIVA
Eigenkapital
Langfristiges Fremdkapital

Kurzfristiges Fremdkapital
Rückstellungen
Verbindlichkeiten aus Cash-Pooling
Übrige Passiva

12.104

13.532

– 1.428

327.888

294.542

33.346

11

16.250

52.854

– 36.604

– 69

356.242

360.928

– 4.686

– 1

621.332

555.387

65.945

12

43

44

Zusammengefasster Lage- und 
Konzernlagebericht

Die Bilanzsumme der Gesellschaft hat sich gegenüber dem Vorjahr um 66 Mio. € bzw. 12 % erhöht.
Einer Erhöhung der Forderungen und sonstigen
Vermögensgegenstände um 83 Mio. € sowie der
liquiden Mittel um 37 Mio. € steht ein Rückgang der
Finanzanlagen um 55 Mio. € gegenüber.
Die Reduzierung der Finanzanlagen betrifft im
Wesentlichen die Ausleihungen an Fondsgesellschaften und die IBG, die durch Tilgungen gesunken sind.
Innerhalb der Forderungen sind im Wesentlichen
die Ansprüche gegen verbundene Unternehmen
um 87,4 Mio. € auf 412,3 Mio. € angestiegen. Die
Ansprüche betreffen mit 335,8 Mio. € vor allem die
LPFV und haben sich durch die weitere Inanspruchnahme von Darlehen von 105,9 Mio. € erhöht. Weiterhin hat die LPFV einen abzuführenden Gewinn
in Höhe von 18,1 Mio. € erzielt. Gegenläufig haben
sich die gegenüber dem Vorjahr geringeren Gewinne der IBG und IBV, die insgesamt um 36,1 Mio. €
zurückgegangen sind, sowie die Darlehensrückzahlung durch die IBV (9,7 Mio. €) ausgewirkt.
Das Eigenkapital der Gesellschaft hat sich aufgrund des Jahresüberschusses von 76,8 Mio. € auf
235,6 Mio. € erhöht. Dies entspricht einer Eigenkapitalquote von 37,9 % (im Vorjahr 28,6 %).

Während die (kurzfristigen) übrigen Passiva um
36,6 Mio. € sowie die Rückstellungen um insge-­
samt 6,2 Mio. € zurückgegangen sind, haben sich
die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen
Unternehmen aus dem Cash-Pooling um 33,3 Mio. €
erhöht. Der Rückgang der übrigen Passiva ist im
Wesentlichen auf die im Vorjahr enthaltene Verlustübernahmeverpflichtung gegenüber der LPFV
zurückzuführen, die in 2015 einen abzuführenden
Gewinn erzielt hat.
Die Reduzierung der (langfristigen) Rückstellungen
um 4 Mio. € betrifft vor allem die Verpflichtungen
im Zusammenhang mit der Neuordnungsvereinbarung, die im Zeitablauf abnehmen.
Bei den langfristigen Verbindlichkeiten von rund
10 Mio. € handelt es sich um Verpflichtungen gegenüber fünf Fondsgesellschaften aus abgetretenen
Aufwendungsdarlehen der IBB, an deren Rückzahlungen sich berlinovo beteiligen muss. Der Rückgang resultiert aus Tilgungen des Geschäftsjahrs.
Der Anstieg der Verbindlichkeiten gegenüber verbunden Unternehmen aus dem Cash-Pooling betrifft
vor allem höhere Cash-Pool-Guthaben der IBV
(+ 26,3 Mio. €) sowie der LPFV (+ 9,4 Mio. €).

Zusammengefasster Lage- und 
Konzernlagebericht

Die Vermögenslage des berlinovo-Konzerns zeigt folgendes Bild:
berlinovo-Konzern

31.12.2015

31.12.2014

Veränderung

Veränderung

T€

T€

T€

%

AKTIVA
Langfristiges Vermögen
Anteile an verbundenen Unternehmen /
Beteiligungen

42.521

72.886

– 30.365

– 41,7

335

46.246

– 45.911

– 99,3

394.230

419.990

– 25.760

– 6,1

Ausleihungen
Ansprüche gemäß Neuordnungsvereinbarung
Übrige Aktiva

6.321

4.968

1.353

27,2

443.407

544.090

– 100.683

– 18,5

Kurzfristiges Vermögen
Forderungen gegen das Land Berlin
Beteiligungen des Umlaufvermögens
Flüssige Mittel
Übrige Aktiva

1.619

14.450

– 12.831

– 88,8

29.952

69.921

– 39.969

– 57,2

168.376

130.661

37.715

28,9

68.754

67.918

836

1,2

268.701

282.950

– 14.249

– 5,0

712.108

827.040

– 114.932

– 13,9

371.145

295.185

75.960

25,7

22.641

22.641

0

0,0

90.612

91.057

– 445

– 0,5

PASSIVA
Eigenkapital
Passiver Unterschiedsbetrag
aus der Kapitalkonsolidierung
Langfristiges Fremdkapital
Rückstellungen
Übrige Verbindlichkeiten

10.562

11.406

– 844

– 7,4

101.174

102.463

– 1.289

– 1,3

Kurzfristiges Fremdkapital
Rückstellungen für Abrechnungsrisiken
Übrige Rückstellungen

0

7.617

– 7.617

– 100,0

55.844

70.562

– 14.718

– 20,9

Verbindlichkeiten gegenüber dem Land Berlin
Übrige Passiva

4.130

4.153

– 23

– 0,6

157.174

324.419

– 167.245

– 51,6

217.148

406.751

– 189.603

– 46,6

712.108

827.040

– 114.932

– 13,9

Die Bilanzsumme hat sich gegenüber dem Vorjahr
um 114,9 Mio. € verringert, wobei sich das langfristige Vermögen um 100,7 Mio. € und das kurzfristige
Vermögen um 14,2 Mio. € verringert hat.

Das langfristige Vermögen hat insbesondere aufgrund der Kündigung von Beteiligungen und
Tilgungen der unter den Ausleihungen ausgewiesenen Darlehen abgenommen. Die Ansprüche gegen
das Land Berlin aus der Neuordnungsvereinbarung
sind insgesamt um 25,8 Mio. € gesunken.

45

46

Zusammengefasster Lage- und 
Konzernlagebericht

Die Zahlungseingänge aus Ausschüttungen der
Fonds übersteigen im Geschäftsjahr erstmals den
Neuaufbau der Forderungen aus Garantieleistungen
des laufenden Jahres.
Die Verringerung der Beteiligungen des Umlaufvermögens um 40,0 Mio. € betrifft mit 30,2 Mio. €
Substanzausschüttungen auf die Anteile an Fondsund Objektgesellschaften.

aus der Investitionstätigkeit (+89,1 Mio. €)
ist aufgrund von Zuflüssen aus dem Abgang von
Finanzanlagen (90,5 Mio. €) positiv. Im Wesentlichen bedingt durch die Einzahlungen aus den
vom Land Berlin im Rahmen der Neuordnungsvereinbarung abgetretenen Fondsausschüttungen
(241,2 Mio. €) ist auch der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit positiv (+246,3 Mio. €).
Cash-Pooling

Die flüssigen Mittel haben um 37,7 Mio. € zugenommen. Wesentliche Ursache sind die Zuflüsse im
Zusammenhang mit den Anteilskündigungen.
Auf der Passivseite hat sich das Eigenkapital
ergebnisbedingt um 76,0 Mio. € erhöht.
Die kurzfristigen Rückstellungen haben sich um
14,7 Mio. € verringert. Ursächlich sind Auflösungen
von Steuerrückstellungen für die beendete Betriebs­
prüfung (7,2 Mio. €) sowie weitere gegenläufige
Effekte aus Auflösungen und Inanspruchnahmen.
Die um 167,2 Mio. € verringerten übrigen Passiva
betreffen hauptsächlich Zahlungen auf Mietgarantieverpflichtungen.
Investitionen
Die Zugänge zum Anlagevermögen (3,2 Mio. €, im
Vorjahr 2,0 Mio. €) betreffen vorwiegend Investi­
tionen in Sachanlagen (überwiegend Apartment­
ausstattung).
Finanzlage
Der in die Kapitalflussrechnung einbezogene Finanz­
mittelfonds, der liquide Mittel umfasst, ist von
130,7 Mio. € auf 168,4 Mio. € angestiegen. Insgesamt
wurden die Abflüsse aus der operativen Tätigkeit
durch die Mittelzuflüsse aus der Investitions- und
Finanzierungstätigkeit kompensiert. Im Cashflow
aus der laufenden Geschäftstätigkeit (–297,7 Mio. €)
wirken sich vor allem die im abgelaufenen Geschäfts­
jahr gezahlten Generalmieten sowie sonstige
Garantieleistungen an die Fonds aus. Der Cashflow

berlinovo steuert das Liquiditätsmanagement des
Konzerns. Zu diesem Zweck hat sie mit allen wesentlichen Konzerngesellschaften im April 2013 die
Vereinbarung zur zentralen Liquiditätssteuerung
abgeschlossen, die den früheren Cash-Pool-Vertrag
ersetzt hat. Von der Möglichkeit, Entleihungen aus
dem Cash-Pool vorzunehmen, macht berlinovo seit
2013 vor allem Gebrauch, um der LPFV Liquidität
zur Verfügung zu stellen.
Die von berlinovo und ihren Konzerngesellschaften gemanagten Immobilienfonds und Objektgesellschaften werden aufgrund ihrer Gesellschafterstruktur nicht in den Cash-Pool einbezogen.
Liquiditätssteuerung und Darlehensmanagement
der Fonds werden von berlinovo im Rahmen
der Geschäftsbesorgung für die mit der Fondsgeschäftsführung beauftragte Tochtergesellschaft IBV
übernommen.
Gesamtaussage der Geschäftsführung
Die Geschäftsführung beurteilt die Lage der Gesellschaft und des Konzerns insgesamt als zufriedenstellend. Mit der fortschreitenden Straffung des
Portfolios der Rückkauffonds und der Umsetzung
kostensenkender Maßnahmen konnte die wirtschaftliche Entwicklung der Fondsgesellschaften
weiter gestärkt werden. Trotz gesunkenen Dienstleistungsvolumens durch erfolgte Objektveräußerungen erzielten sowohl berlinovo als auch der
Konzern ein positives Betriebsergebnis, zu dem
noch weitere das Jahresergebnis verbessernde
Sondereffekte hinzutraten.

Zusammengefasster Lage- und 
Konzernlagebericht

Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung
Chancen
Das Geschäftsmodell von berlinovo beruht im
Wesentlichen auf Immobiliendienstleistungen, die
größtenteils für die 24 Rückkauffonds erbracht werden. Auch die eigenen Vermietungsaktivitäten des
Konzerns stehen in direktem Zusammenhang mit
der Bewirtschaftung gemieteter Fondsimmobilien.
Es handelt sich um mit Mietgarantien ausgestattete
Fondsimmobilien, die von den Gesellschaften des
berlinovo-Konzerns (vor allem IBG und Berlinovo
Apartment) im Rahmen von Generalmietverträgen
bewirtschaftet werden.
Das Bestreben des Landes Berlin, sein Immobilienengagement langfristig auf den Großraum
Berlin zu konzentrieren, eröffnet berlinovo die
Möglichkeit, das heterogene Immobilienportfolio der Fonds entsprechend auszurichten. Durch
den gezielten Verkauf von Immobilien kann sich
die Gruppe einerseits auf die Entwicklung und
Bewirtschaftung der Fondsobjekte in und um
Berlin konzentrieren und sich im ersten Schritt von
renditeschwachen und instandsetzungsbedürftigen
auswärtigen Objekten trennen. Hierdurch reduziert
sich für die Fonds die Belastung durch Kreditzinsen
sowie Instandhaltungsaufwendungen. Durch die
Ausrichtung auf die stark nachgefragten Berliner
Immobilien sowie ausgewählte profitable Handelsund Büroimmobilien kann die Ertragssituation der
Fonds stabilisiert bzw. verbessert werden.
Durch die Bereinigung des Immobilienportfolios
werden andererseits die Voraussetzungen dafür
geschaffen, dass sich berlinovo im Rahmen ihrer
Kernkompetenzen weitere immobilienbezogene
Aufgabenfelder erschließen kann. Neben der
Schaffung von Wohnraum für Studenten ist die
Möglichkeit eröffnet, an der Errichtung von Flüchtlingsunterkünften in Berlin mitzuwirken. Für das
erste studentische Wohnprojekt ist der Baubeginn
für 2016 vorgesehen. Für die Flüchtlingsunterbringung wurden zum Jahresende geeignete Konzepte
und Vorplanungen in Abstimmung mit dem Land
Berlin erarbeitet.

Daneben trägt die weitere Straffung des Portfolios
dazu bei, weitere Garantieverträge mit den Fonds zu
beenden. Hierdurch entfällt die aufwendige laufende Garantieermittlung und -abwicklung für diese
Objekte. Damit kann auch die bisher noch stark von
Garantieverpflichtungen und Risikoabschirmung
geprägte komplexe gesellschaftsrechtliche Struktur
sukzessive vereinfacht werden.
Die derzeitige Situation auf den Finanzmärkten
begünstigt die zügige Umsetzung der mit der Neuausrichtung einhergehenden Verkaufsplanung, da
die niedrigen Zinsen die Nachfrage nach Anlageimmobilien weiter ansteigen lassen.

Risiken
Mit der in 2012 abgeschlossenen Neuordnungsvereinbarung wurde die bis dahin bestehende
Abschirmung von berlinovo gegen Risiken aus Garantieverpflichtungen durch eine Finanzierung aus
Fondsüberschüssen sowie eine Insolvenzabsicherung ersetzt. Diese Risiken ergeben sich insbesondere aus der durch die Neuordnungsvereinbarung
geschaffenen Abhängigkeit der berlinovo von der
wirtschaftlichen Entwicklung der 24 Rückkauffonds bzw. deren Immobilienportfolio.
Die mit der Neuordnungsvereinbarung eingegangenen Verpflichtungen bestimmen maßgeblich
die Liquiditätssituation der berlinovo-Gruppe, da
berlinovo die ihr obliegenden Garantieverpflichtungen gegenüber den Fonds aus den ihr vom Land
Berlin abgetretenen Ausschüttungsansprüchen
aus diesen Fonds begleichen soll. Daher ist der
Liquiditätsbedarf von berlinovo jeweils bis zu den
Zeitpunkten der jeweiligen Zahlungszuflüsse aus
Ausschüttungen der Fonds zu sichern. Zudem ist
sicherzustellen, dass die geplanten Ausschüttungen
der Fonds zu den vorgesehenen Zeitpunkten und
in der erforderlichen Höhe erfolgen. Aus dieser Abhängigkeit können sich Refinanzierungs- und Liquiditätsrisiken ergeben, da die Fondsgesellschaften
über ihre Garantieansprüche regelmäßig Liquidität des Konzerns beanspruchen. Aufgrund ihrer
Verpflichtung, das Land Berlin von den Risiken

47

48

Zusammengefasster Lage- und 
Konzernlagebericht

der den Fonds gegebenen Kreditgarantien frei zu
halten, müsste der berlinovo-Konzern zudem die
Finanzierung der Fonds sicherstellen und hierfür
gegebenenfalls eigene Liquidität einsetzen.
Durch diesen Zusammenhang ist berlinovo
abhängig von der Entwicklung der Parameter, die
den wirtschaftlichen Erfolg und die Liquidität der
Fonds bestimmen, und unterliegt dadurch mittelbar
folgenden Risiken:
•	 Zinsrisiko: Sowohl ein Anstieg der derzeit auf
einem extrem niedrigen Niveau befindlichen
Finanzierungszinsen als auch eine anhaltende
Marktentwicklung mit negativen Zinsen könnten
die Ergebnisse der Fonds erheblich belasten.
•	 Marktrisiko: Ein Zinsanstieg, aber auch andere
negative Entwicklungen des Immobilienmarktes
könnten die Umsetzung der geplanten umfangreichen Immobilienverkäufe, die mit der
Fokussierung auf Berlin und Umgebung einhergehen, gefährden. Dies könnte durch sinkende
Verkaufs­erlöse sowie die Bestandshaltung von
Objekten mit negativen Bewirtschaftungsergebnissen aufgrund erfolgloser Vermarktung Ergebnis und Liquidität der Gruppe beeinträchtigen.

fällen, nicht zeitnaher Anschlussvermietung und
steigenden Bewirtschaftungskosten.
Aus der geplanten Errichtung von Flüchtlingsunterkünften sowie Studentenwohnungen können sich
in der Zukunft weitere Risiken, vor allem Projektrisiken aus der Realisierung von Bauvorhaben sowie
Finanzierungsrisiken und Rechts- und Vertragsrisiken, ergeben.
Weiterhin unterliegt berlinovo unabhängig von der
Entwicklung der Fondsgesellschaften folgenden
Risiken:
•	 Abrechnungsrisiken: Diese könnten sich daraus ergeben, dass die von berlinovo und ihren
Tochtergesellschaften gegenüber den Fonds erbrachten Garantieleistungen zum Abrechnungszeitpunkt vom Land Berlin aus inhaltlichen
oder formalen Gründen nicht vollumfänglich als
berechtigt anerkannt werden. Die Neuordnungsvereinbarung sieht eine detaillierte Abrechnung
erst in 2026 vor, sofern zu diesem Zeitpunkt per
Saldo noch ein Anspruch gegenüber dem Land
besteht. Eine erstmalige gesonderte Prüfung der
Ansprüche gem. § 3 Neuordnungsvereinbarung
per 31. Dezember 2014 wurde veranlasst und
ohne Beanstandung abgeschlossen.

•	 Risiken aus der Immobilienbewirtschaftung:
Durch die über die Neuordnungsvereinbarung
hergestellte enge wirtschaftliche Verbindung
zwischen den Fondsgesellschaften und dem
berlinovo-Konzern bestimmen die Qualität und
der Erfolg der seitens berlinovos für die Fondsgesellschaften erbrachten Immobiliendienstleistungen auch den wirtschaftlichen Erfolg des
Konzerns.

•	 Steuerrisiken: Die Komplexität zahlreicher
Altsachverhalte und der Garantieverhältnisse
sowie die umfassenden Umstrukturierungsmaßnahmen der letzten Jahre haben zahlreiche
steuerliche Fragen aufgeworfen, die in Betriebs­
prüfungen aufgegriffen und gegebenenfalls
anders beurteilt werden könnten.

Mittels einer effizienten Bewirtschaftung der Fonds­
objekte durch berlinovo im Sinne einer marktgerechten Vermietung, angemessener Instandhaltungsleistungen und eines kostenbewussten
Betriebs kann die Höhe der Garantieverpflichtungen gegenüber den Fonds in einem gewissen Maße
beeinflusst werden. Insofern unterliegt berlinovo
mittelbar den typischen Risiken aus der Bestandshaltung wie z. B. aus Leerstand, Forderungsaus-

•	 Liquiditätsrisiko: Dieses beschreibt das Risiko,
dass zum Begleichen fälliger Zahlungen benötigte Zahlungsmittel nicht fristgerecht oder nur zu
erhöhten Kosten beschafft werden könnten. Das
von berlinovo implementierte Liquiditätsmanagement umfasst alle Maßnahmen zur Identifizierung, Analyse, Steuerung und Überwachung
der konzernweiten Liquiditätsrisiken. Es stellt
die jederzeitige Zahlungsfähigkeit der berlinovo
und der Fonds sowie die jederzeitige Erfüllung
der Vereinbarung zur zentralen Liquiditäts­

Zusammengefasster Lage- und 
Konzernlagebericht

steuerung der berlinovo-Gruppe nach den
Regeln der Neuordnungsvereinbarung sicher.

Management der Chancen und Risiken
berlinovo verfügt über ein funktionsfähiges Risikomanagement- und Risikofrüherkennungssystem,
das eine rechtzeitige Erkennung, Bewertung und
Bearbeitung der Risiken ermöglicht und kontinuierlich weiter entwickelt wird.
Den Risiken selbst begegnet sie mit einem Bündel
von Maßnahmen, die von der fortschreitenden Ent-

schuldung der Fondsgesellschaften über die Straffung des Immobilienportfolios bis hin zu einem
detaillierten Zinssicherungskonzept reichen. Sie
erwartet, dass damit ausreichende Finanzierungspotenziale zur Verfügung stehen werden. Zudem
werden die Fortschreibung des Liquiditätsmodells
und der Ausgleichsanspruch gemäß § 3 Neuordnungsvereinbarung regelmäßig einer externen
Prüfung unterzogen.
Bestandsgefährdende Risiken sind derzeit nicht
erkennbar.

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem
31. Dezember 2015
Uns sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung bekannt, die sich nach dem Abschluss des
Geschäftsjahrs ergeben haben.

Prognosebericht
Das für 2015 von der Muttergesellschaft erwartete
positive Jahresergebnis in zweistelliger Millionen­
höhe ist deutlich übertroffen worden. Unter anderem
haben die Fondsausschüttungen mit 14,2 Mio. €
einen unerwarteten Effekt auf das Ergebnis der
Tochtergesellschaften gehabt. Daneben haben
sowohl die Auflösung der Wertberichtigung auf
Ansprüche aus der Neuordnungsvereinbarung
von 13,7 Mio. € (LPFV) als auch erhebliche Steuer­
erträge im Zusammenhang mit dem Abschluss der
Betriebsprüfung sowie aus einem gewonnenen
Finanzgerichtsverfahren (IBG) das Jahresergebnis
der Gesellschaft und des Konzerns über die Planung
hinaus verbessert.
Für 2016 wird gemäß verabschiedeter Planung ein
positives einstelliges Jahres- und Konzernergebnis
erwartet. Die Umsatzerlöse aus Immobiliendienstleistungen und Fondsgeschäftsführung werden sich
einerseits aufgrund der in 2014 und 2015 erfolgten
Verkäufe rückläufig entwickeln. Andererseits sind
in den Folgejahren weitere Immobilienverkäufe

geplant, die zu einem Anstieg der Erlöse aus Portfoliomanagement bzw. Verkaufsprovisionen führen
werden. Durch die in 2015 und Vorjahren getroffene
Risikovorsorge mittels Rückstellungen werden die
Aufwendungen im Zusammenhang mit der Erfüllung von Verpflichtungen aus der Neuordnungsvereinbarung das Gesellschafts- bzw. Konzernergebnis
im Folgejahr nicht belasten.
In 2016 wird berlinovo mit der Errichtung erster
Studentenapartments in Berlin beginnen. Insgesamt sollen in den nächsten zwei Jahren sukzessive
rund 2.800 Apartments gebaut und anschließend
bewirtschaftet werden. Zudem wird sich berlinovo
an einer landeseigenen Gesellschaft beteiligen, die
kurzfristig Flüchtlingsunterkünfte in Berlin planen,
errichten und an Betreiber vermieten wird. Von
diesem zunächst auf die Schaffung von Studenten­
apartments und Flüchtlingsunterkünften gerichteten Neugeschäft wird für das nächste Geschäftsjahr, das maßgeblich von der Bauphase geprägt sein

49

50

Zusammengefasster Lage- und 
Konzernlagebericht

wird, noch keine substanzielle Ergebnisauswirkung
erwartet.

Sonstige Angaben
Die Geschäftsführung von berlinovo erklärt, dass
dem Deutschen Corporate Governance Kodex in der
Fassung vom 5. Mai 2015 und der von der Senatsverwaltung für Finanzen am 5. März 2009 herausgegebenen Fassung (Berliner Corporate Governance
Kodex [BCGK] vom 17. Februar 2009, inkl. Aktualisierung vom 15. Dezember 2015) entsprochen wurde
und wird. Der Bericht der Geschäftsführung zum
BCGK ist diesem Lagebericht als Anlage beigefügt.

Berlin, den 11. März 2016

Roland J. Stauber			

Silke Andresen-Kienz

Bericht des Aufsichtsrates

BERICHT DES
AUFSICHTSRATES

51

52

Bericht des Aufsichtsrates

Bericht des Aufsichtsrates für das
Geschäftsjahr 2015
Dem Aufsichtsrat der Berlinovo Immobilien
Gesellschaft mbH gehörten im Geschäftsjahr 2015
folgende Personen an:
•	 Herr Dr. Matthias Kollatz-Ahnen, Senator für Finanzen des Landes Berlin, Berlin (Vorsitzender)
•	 Herr Dr. jur. Eugen von Lackum, Rechtsanwalt,
Berlin (stellvertretender Vorsitzender)
•	 Herr Ludwig Burkardt, Mitglied des Landtags
Brandenburg, Kleinmachnow (bis 30.05.2015/
verstorben)
•	 Frau Erika Jaeger, Beraterin, Berlin
•	 Herr Uwe R. Lissau, Präsident des Amtsgerichts
Bremerhaven, Schiffdorf
•	 Herr Prof. Dr.-Ing. Engelbert Lütke Daldrup (vom
Land Berlin am 16.02.2015 in den Aufsichtsrat der
berlinovo entsandt)
•	 Frau Sabine Usinger, Rechtsanwältin und Notarin, Berlin
Als Geschäftsführer der Gesellschaft waren im
Jahre 2015 bestellt:
•	 Herr Roland J. Stauber, Berlin
•	 Frau Kira Baitalskaia, Berlin (bis 31.01.2015)
•	 Frau Anke Pinther, Berlin (01.02.2015 bis
31.03.2015)
•	 Herr Dr. Herbert Hirschler, Berlin (ab 01.05.2015)
•	 Frau Silke Andresen-Kienz, Berlin (ab 01.12.2015)
Der Aufsichtsrat nahm im Geschäftsjahr 2015 seine
in Gesetz und Satzung festgelegten Aufgaben und
Pflichten wahr. Er überwachte die Geschäftsführung und begleitete sie beratend bei der Leitung des
Unternehmens.
Der Aufsichtsrat hat in insgesamt fünf Sitzungen
seine Überwachungs-, Beratungs- und Kontrollfunktion wahrgenommen. Schriftliche Beschlussverfahren gab es keine.

Der Aufsichtsrat war in alle wesentlichen Entscheidungsprozesse der Geschäftsführung einbezogen.
Die schriftliche und mündliche Berichterstattung
der Geschäftsführung an den Aufsichtsrat erfolgte
regelmäßig und umfassend. Sie beinhaltete relevante Informationen zur Geschäftsentwicklung,
wirtschaftlichen Lage des Unternehmens, Unternehmensplanung einschließlich der Finanz-,
Investitions- und Personalplanung sowie zu Beteiligungsmanagement, Risikolage und Risikomanagement und zu anderen bedeutsamen einzelnen
Geschäften und Maßnahmen.
Insbesondere wurden folgende Gegenstände behandelt, die für das Unternehmen und den Konzern von
grundlegender Bedeutung waren:
•	 Außerordentliche Aufsichtsratssitzung vom
30.03.2015:
–A
 ufhebung Vertrag mit Frau Anke Pinther zum
31.03.2015
•	 Aufsichtsratssitzung vom 29.04.2015 (38. Sitzung):
– Jahresabschluss der berlinovo zum 31.12.2014
– Entlastung der Geschäftsführung für 2014
–B
 estellung Herr Dr. Herbert Hirschler zum kfm.
Geschäftsführer
–B
 ericht zur wirtschaftlichen Lage der
berlinovo zum 31.12.2014
–Z
 ielerreichung 2014 für die Geschäftsführung
–S
 tudentisches Wohnen
–G
 ründung einer Projektgesellschaft und Information über das Projekt
–P
 rojekt Pegasus
–D
 iverse Verkaufs- und Vermietungsvorgänge
– I nformation Jahresbericht Revision/Unternehmensentwicklung 2014
– Sachstand Betriebsprüfung

Bericht des Aufsichtsrates

•	 Aufsichtsratssitzung vom 15.07.2015 (39. Sitzung):
– Bericht zur wirtschaftlichen Lage der
berlinovo zum 31.03.2015
–D
 iverse Einzelentscheidungen zu Verkaufsund Vermietungsvorlagen
–N
 eubau von Studentenapartments in BerlinLichtenberg (Franz-Jacob-Straße und Storkower Straße)
– Verschmelzung folgender Gesellschaften:
a) Bavaria Projektentwicklung GmbH auf
Bavaria Objekt- und Baubetreuung GmbH
b) BIH Grundstücksgesellschaft mbH Bau- und
Projektentwicklungen i. L. auf Berlinovo
Immobilien Gesellschaft mbH
c) A
 RWOBAU Immobilien- und Beteiligungsgesellschaft mbH auf Berlinovo Immobilien
Gesellschaft GmbH
–G
 ehaltserhöhung für nicht leitende Angestellte und Auszubildende der berlinovo und der
Berlinovo Apartment GmbH
– Berichterstattung Compliance
– Bericht zur Wertentwicklung des Portfolios
– Sachstand Betriebsprüfung
•	 Aufsichtsratssitzung vom 16.09.2015 (40. Sitzung):
– Bericht zur wirtschaftlichen Lage der
­berlinovo zum 30.06.2015
–B
 estellung Frau Silke Andresen-Kienz zur
kaufmännischen Geschäftsführerin zum
01.12.2015
–V
 ertragsverlängerung Herr Dr. Herbert Hirschler bis zum 31.01.2016
– Zustimmung zur Klage gegen die Herzzen­t rum
Dresden GmbH auf Nichtbestehen von Zahlungsansprüchen im Zusammenhang mit
Brandschutzertüchtigungsmaßnahmen
– A npassung des Organisations- und Geschäftsverteilungsplans für die Geschäftsführung der
berlinovo aufgrund Verschmelzung diverser
Gesellschaften
– Veräußerung der Büroimmobilie in Sutton,
Grove Road, BB Fonds International I United
Kingdom
– Bilanzsimulation Studentenapartments
– Information über Vermietungscharta 2016 –
rechtliche Prüfung
– Sachstand Betriebsprüfung

•	 Aufsichtsratssitzung vom 01.12.2015 (41. Sitzung):
– Bericht zur wirtschaftlichen Lage der
­berlinovo zum 30.09.2015
– Planung 2016 ff.
– Rechtliche Rahmenbedingungen des Neugeschäfts einschließlich Sachstand zum Thema
studentisches Wohnen und Flüchtlingsunterbringung
– Grundstücksankauf Walter-Friedländer-Straße
(nördlich 19) in 10249 Berlin (studentisches
Wohnen)
– Verkauf des US-Objektes in Manassas
– Diverse Verkaufs- und Vermietungsentscheidungen
– Zielvereinbarung 2016 für die Geschäftsführung
– Information über Vermietungscharta 2016 –
rechtliche Prüfung
– Vorsteuerabzug Umsatzsteuer 2006–2015
Besondere Schwerpunkte der Aufsichtsratstätigkeit
stellten im Geschäftsjahr 2015 die Begleitung der
Neugeschäftstätigkeiten im Bereich des studentischen Wohnens sowie die rechtliche Vorbereitung
von Neugeschäften im Bereich der Flüchtlings­
unterbringung unter Berücksichtigung der Rahmenbedingungen der Neuordnungsvereinbarung dar.
Darüber hinaus begleitete der Aufsichtsrat wie
bereits im Vorjahr die Geschäftsführung bei der
strategischen Portfolioplanung unter dem Gesichtspunkt der Konzentration auf Berlin sowie bei
der Optimierung der immobilienwirtschaftlichen
Prozesse hinsichtlich Bewirtschaftung, Vermietung
sowie der fortlaufenden Abwicklung des Fondsrückkaufs.

53

54

55

VIEL
FALT
So vielfältig wie die Stadt sind auch unsere Aufgaben.
In Asset-, Property- und Fondsmanagement sind wir
gleichermaßen versiert und professionell aufgestellt.
Als Immobilien-Allrounder sind wir flexibel
und stabil zugleich. Zu unserem Portfolio gehören
Wohn- und Gewerbeimmobilien.

56

Konzernbilanz

Konzernbilanz zum 31. Dezember 2015
AKTIVA

31. 12. 2015
€

31. 12. 2014
€

€

A. ANLAGEVERMÖGEN
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche
Schutzrechte und ähnliche Rechte

185.602,00

250.864,00

II. Sachanlagen
1.	 Grundstücke und Bauten
2.	 Technische Anlagen und Maschinen
3.	 Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
4.	 Geleistete Anzahlungen

1.087.406,00

1.195.844,00

149.667,00

146.611,00

4.545.891,51

3.029.768,51

180.543,58

0,00
5.963.508,09

4.372.223,51

III. Finanzanlagen
1.	 Anteile an verbundenen Unternehmen
2.	 Ausleihungen an verbundene Unternehmen
3.	Beteiligungen
4.	 Sonstige Ausleihungen

4.308.603,15

4.088.566,17

214.395,00

214.395,00

38.212.691,56

68.797.743,39

120.966,91

46.031.348,87
42.856.656,62

119.132.053,43

49.005.766,71

123.755.140,94

B. UMLAUFVERMÖGEN
I. Vorräte
1.	 Unfertige Leistungen
2.	 Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und Gebäude
3.	 Andere Vorräte

18.893.514,14

19.219.023,40

0,00

139.000,00

21.315,99

48.702,26
18.914.830,13

19.406.725,66

II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1.	 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
2.	 Forderungen gegen verbundene Unternehmen
3.	Forderungen gegen Unternehmen,
mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht
4.	 Sonstige Vermögensgegenstände

III. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten

C. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN

Treuhandvermögen

10.419.178,24

10.271.888,52

1.057.960,28

837.941,51

1.598.769,99

224.907,85

456.004.078,07

534.671.841,16
469.079.986,58

546.006.579,04

168.376.364,37

130.661.358,38

656.371.181,08

696.074.663,08

6.730.685,50

7.210.446,85

712.107.633,29

827.040.250,87

1.944.437.003,53

1.943.765.164,22

Konzernbilanz

PASSIVA

31. 12. 2015
€

31. 12. 2014
€

€

A. EIGENKAPITAL
I. 	 Gezeichnetes Kapital

50.000,00

50.000,00

II. 	 Kapitalrücklage

99.000.000,00

99.000.000,00

III. Gewinnrücklagen

11.378.649,93

11.387.797,90

IV. Bilanzgewinn

260.716.405,05

B. PASSIVER UNTERSCHIEDSBETRAG AUS DER
KAPITALKONSOLIDIERUNG

184.747.868,28
371.145.054,98

295.185.666,18

22.641.462,27

22.641.462,27

C. RÜCKSTELLUNGEN
1. 	Rückstellungen für Pensionen und ähnliche
Verpflichtungen
2. 	 Steuerrückstellungen
3. 	 Sonstige Rückstellungen

2.124.268,00

1.781.974,00

3.149.984,00

24.670.678,00

141.182.030,27

142.783.717,43
146.456.282,27

169.236.369,43

D. VERBINDLICHKEITEN
1. 	 Erhaltene Anzahlungen
2. 	 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
3.	Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen
Unternehmen
4. 	Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen,
mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht
5.	 Sonstige Verbindlichkeiten
	
	
	
	

davon aus Steuern:	 266.527,28)€)
(31.12.2014:	511.780,69)€)
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit:	
0,00)€)
(31.12.2014:	696,07)€)

E. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN

19.622.706,92

20.996.156,79

4.573.711,91

23.979.786,83

13.596.215,58

13.539.890,16

8.249.262,44

7.987.077,32

118.272.020,62

265.654.477,99

164.313.917,47

332.157.389,09

7.550.916,30

7.819.363,90

712.107.633,29

827.040.250,87

Treuhandverbindlichkeiten

1.944.437.003,53

1.943.765.164,22

Haftungsverhältnisse gemäß § 251 HGB

3.271.565.606,57

4.025.506.301,54

57

58

Konzern-Gewinn-und-Verlust-Rechnung

KonzernGewinn-und-Verlust-Rechnung
für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2015

2015

2015

2014

€

€

€

1. Umsatzerlöse

181.132.455,60

2. Verminderung (–) / Erhöhung (+) des Bestands an unfertigen
Leistungen
3. Sonstige betriebliche Erträge
4. Aufwendungen für bezogene Leistungen

187.757.518,14

– 325.509,26

6.333.850,46

282.522.179,17

329.549.791,70

– 331.700.903,35 – 363.215.687,50

5. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter
b) S
 oziale Abgaben und Aufwendungen für
Altersversorgung und Unterstützung
davon für Altersversorgung: 531.703,49 € (Vorjahr: € 386.209,56 €)

6. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des
Anlagevermögens und Sachanlagen
7. Sonstige betriebliche Aufwendungen
8. Erträge aus Beteiligungen
9. Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens

davon aus verbundenen Unternehmen: 776,77 € (Vorjahr: 2.455,69 €)

– 18.419.807,69

– 19.824.061,08

– 3.830.849,47

– 3.806.211,91
– 22.250.657,16
– 1.722.388,88

– 1.361.263,34

– 48.471.615,82

– 62.158.859,69

1.063.725,75

753.125,65

1.075.104,24

2.383.068,01

17.078.826,31

13.021.666,75

– 1.117.130,67

– 1.663,85

– 15.050.160,86

– 32.252.532,85

62.233.925,07

57.178.740,49

10.  Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

davon aus verbundenen Unternehmen: 0,00 € (Vorjahr: € 8.063,54 €)
davon aus Abzinsungen von Forderungen: 9.183.443,87 € (Vorjahr: € 0,00 €)

1 1. Abschreibungen auf Finanzanlagen	
12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen

davon an verbundene Unternehmen: 94.812,08 € (Vorjahr: 141.334,96 €)
davon aus Abzinsungen: 2.026.899,20 € (Vorjahr: 1.407.889,47 €)
davon aus Abzinsungen von Forderungen: 0,00 € (Vorjahr: 10.489.102,20 €)

13. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
14. Außerordentliche Erträge

150.991,93

416.158,80

1 5. Außerordentliches Ergebnis

150.991,93

416.158,80

13.588.040,02

– 13.531.806,95

1 6. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
(Ertragssaldo; Vorjahr: Aufwandssaldo)

17. Sonstige Steuern
18. Konzernjahresüberschuss
19. Gewinnvortrag
20. Bilanzgewinn

– 4.420,25

– 7.159,44

75.968.536,77

44.055.932,90

184.747.868,28

140.691.935,38

260.716.405,05

184.747.868,28

Konzernanhang

Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2015 (Auszug)
1 Allgemeine Grundsätze
Der Konzernabschluss der Berlinovo Immobilien Gesellschaft mbH (berlinovo) ist nach den
Vorschriften des Dritten Buches des Handelsgesetzbuches (HGB) und den ergänzenden Vorschriften
des Gesetzes betreffend die Gesellschaften mit
beschränkter Haftung (GmbHG) aufgestellt.
Die Gliederung der Konzern-Gewinn-und-VerlustRechnung erfolgt nach dem Gesamtkostenverfahren.
Die Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss
einbezogenen Tochtergesellschaften werden nach
einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden aufgestellt. Der einheitliche Abschlussstichtag aller in den Konzernabschluss einbezogenen
Unternehmen ist der 31. Dezember 2015.

2 Konsolidierungskreis
In den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2015
sind neben berlinovo die Abschlüsse folgender
6 (Vorjahr: 7) inländischer Tochtergesellschaften
einbezogen (Vollkonsolidierung):
•	 Immobilien- und Baumanagement der Berlinovo
GmbH, Berlin (IBG)
•	 LPFV Finanzbeteiligungs- und Verwaltungs
GmbH, Berlin (LPFV)
•	 Berlinovo Apartment GmbH, Berlin (BAp)
•	 Immobilien Beteiligungs- und Vertriebsgesellschaft der Berlinovo mbH, Berlin (IBV)
•	 Bavaria Objekt- und Baubetreuung GmbH, Berlin
(BAVARIA)
•	 Berlinovo Grundstücksentwicklungs GmbH,
Berlin (BGG)
Mit Wirkung zum 1. Januar 2015 wurde die BGG in
den Konsolidierungskreis des berlinovo-Konzerns
aufgenommen. Die Gesellschaft war bis zum 31. Dezember 2014 nicht operativ tätig. Wegen untergeordneter Bedeutung wurde bisher – unter Inanspruchnahme des Nichtkonsolidierungswahlrechts gemäß
§ 296 Abs. 2 HGB – darauf verzichtet, die BGG im
Wege der Vollkonsolidierung in den berlinovo-

Konzernabschluss einzubeziehen. Zu Beginn des
Geschäftsjahres 2015 wurde die Neuausrichtung der
BGG beschlossen. Danach soll die Gesellschaft das
Projekt Studentisches Wohnen in Berlin (Konzept
2.500 plus 300) realisieren. Die Veränderung des
Konsolidierungskreises beeinflusst die Vermögens-,
Finanz- und Ertragslage des Konzerns nicht wesentlich; auf eine Anpassung der Vorjahreszahlen
wurde deshalb verzichtet.
Seit dem Zeitpunkt der Entstehung des Mutter-Tochter-Verhältnisses sind bis zur erstmaligen Einbeziehung in den Konzernabschluss bei der BGG Verluste
entstanden. Aus dem im Erstkonsolidierungszeitpunkt (1. Januar 2015) aufgelaufenen Verlustvortrag
resultiert ein technischer aktiver Unterschiedsbetrag. Dieser repräsentiert bisher nicht im Konzernabschluss erfasste Minderungen des Konzernvermögens. Der technische aktive Unterschiedsbetrag aus
der Erstkonsolidierung der BGG wurde erfolgsneu­
tral mit den Konzerngewinnrücklagen verrechnet.
Mit Verschmelzungsvertrag vom 11. August 2015 ist
die BIH Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH
Bau- und Projektentwicklungen i. L., Berlin (BIH
GEG) durch Übertragung ihres Vermögens als Ganzes unter Auflösung ohne Abwicklung mit Wirkung
zum 1. Januar 2015 auf berlinovo verschmolzen.
Mit Verschmelzungsvertrag vom 11. August 2015 ist
die Bavaria Projektentwicklung GmbH Berlin (BavPE) durch Übertragung ihres Vermögens als Ganzes
unter Auflösung ohne Abwicklung mit Wirkung
zum 1. Januar 2015 auf die BAVARIA verschmolzen.
Bei der Festlegung des Konsolidierungskreises hat
berlinovo Wahlrechte genutzt und bei 21 (Vorjahr:
24) Tochtergesellschaften auf eine Einbeziehung in
den Konsolidierungskreis verzichtet.

59

60

Konzernanhang

Bei insgesamt 11 (Vorjahr: 10) verbundenen Unternehmen kann auf die Einbeziehung in den Konsolidierungskreis gemäß § 296 Abs. 2 HGB verzichtet
werden, da diese für die Vermittlung eines den
tatsächlichen Verhältnissen entsprechenden Bildes
der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns von untergeordneter Bedeutung sind. Diese
Gesellschaften umfassen (gemäß letztem vorliegenden Abschluss) zusammen eine Bilanzsumme von
9.185 T€, Eigenkapital von 1.944 T€, Umsatzerlöse
von 754 T€ und Ergebnisse von 850 T€.
Bei 5 (Vorjahr: 8) Gesellschaften wird das Wahlrecht
gemäß § 296 Abs. 1 Nr. 3 HGB ausgeübt, da diese
ausschließlich zum Zweck der Weiterveräußerung
gehalten werden.
Wegen der Beschränkung der Geschäftsausübung
aufgrund Insolvenz bzw. Liquidation gemäß § 296
Abs. 1 Nr. 1 HGB wurden 5 (Vorjahr: 6) Gesellschaften nicht in den Konzernabschluss einbezogen.
Von den Beteiligungen mit einem Anteilsbesitz
zwischen 20 % und 50 % werden im Berichtsjahr
keine Gesellschaften als assoziierte Unternehmen
klassifiziert.

3 Konsolidierungsgrundsätze
Die Kapitalkonsolidierung der Tochterunternehmen, die bis zum 31. Dezember 2009 erworben
wurden, erfolgt aufgrund von Art. 66 Abs. 3 Satz 4
EGHGB nach der Buchwertmethode. Anstelle der Beteiligungsbuchwerte werden im Konzernabschluss
die Vermögensgegenstände und Schulden der Tochtergesellschaften angesetzt. Die Anschaffungskosten der Beteiligungen wurden mit dem anteiligen Eigenkapital der Tochtergesellschaften zum Zeitpunkt
des Erwerbs oder der erstmaligen Einbeziehung in
den Konzernabschluss verrechnet. Die aus der Erstkonsolidierung entstandenen aktiven Unterschiedsbeträge wurden als Firmenwert aktiviert und über
einen Zeitraum von vier Jahren erfolgswirksam
abgeschrieben. Passive Unterschiedsbeträge aus
der Kapitalkonsolidierung werden grundsätzlich in
einem gesonderten, zwischen Eigen- und Fremdka-

pital ausgewiesenen Posten bilanziert. Die aus der
Kapitalkonsolidierung der LPFV und der BIH GEG
entstandenen passiven Unterschiedsbeträge sowie
50 % des passiven Unterschiedsbetrages aus der
Kapitalkonsolidierung der BAp wurden dagegen im
Geschäftsjahr 2006 ergebnisneutral in die Konzern-Gewinnrücklagen umgegliedert.
Bei den Erstkonsolidierungen der in den berlinovoKonzernabschluss einbezogenen Gesellschaften
waren keine stillen Reserven bzw. stillen Lasten
aufzudecken, sodass die Unterschiedsbeträge vollständig als Firmenwert aktiviert bzw. als passiver
Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung
passiviert wurden.
Die Erstkonsolidierung des zum 1. Januar 2015 erstmalig in den Konzern einbezogenen Tochterunternehmens BGG wurde nach der Neubewertungsmethode gemäß § 301 Abs. 1 Satz 2 HGB durchgeführt.
Der Wertansatz der dem Mutterunternehmen gehörenden Anteile wurde mit dem anteiligen Eigenkapital, welches sich aus den zum Zeitwert angesetzten
Vermögensgegenständen und Schulden ergab,
verrechnet. Die Verrechnung erfolgte auf Grundlage
der Wertansätze zu dem Zeitpunkt der erstmaligen
Einbeziehung – des bisher nicht konsolidierten
Tochterunternehmens – in den berlinovo-Konzernabschluss. Bei der Erstkonsolidierung der BGG
waren keine stillen Reserven bzw. stille Lasten
aufzudecken. Ein nach der Verrechnung verbliebener technischer aktiver Unterschiedsbetrag, der aus
dem zum Erstkonsolidierungszeitpunkt aufgelaufenen Verlustvortrag resultiert, wurde erfolgsneutral
mit den Konzerngewinnrücklagen verrechnet.
Weitere Konsolidierungen betreffen die Aufrechnung der Forderungen und Verbindlichkeiten zwischen den in den Konzernabschluss einbezogenen
Gesellschaften sowie der Haftungsverhältnisse und
sonstigen finanziellen Verpflichtungen gegenüber
den bzw. zugunsten der einbezogenen Unternehmen. Gleichermaßen wurden konzerninterne
Aufwendungen und Erträge verrechnet.

Konzernanhang

Auf die Eliminierung von Zwischenergebnissen
aus konzerninternen Lieferungen und Leistungen
wird gemäß § 304 Abs. 2 HGB verzichtet, da sie von
untergeordneter Bedeutung für die Darstellung der
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns
sind.

4 Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
sowie Bilanzierungsgrundlagen
4.1 Allgemeine Bilanzierungs- und Bewertungs­methoden
Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wurden zum Vorjahr unverändert beibehalten.
Die entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände werden mit den Anschaffungskosten aktiviert und planmäßig linear über die
voraussichtliche Nutzungsdauer abgeschrieben.
Die Bewertung des Sachanlagevermögens erfolgt zu
Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzüglich
planmäßiger Abschreibungen. Die abnutzbaren, beweg­­­lichen Gegenstände des Anlagevermögens werden
linear entsprechend den voraussichtlichen betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauern abgeschrieben.
Zur Vereinfachung der planmäßigen Abschreibung
werden bewegliche Vermögensgegenstände des
Anlagevermögens von geringem Wert in Anlehnung
an die steuerliche Vorschrift des § 6 Abs. 2 und 2 a
EStG bewertet. Dementsprechend werden Anlagegegenstände mit Anschaffungskosten bis 150,00 €
ohne Umsatzsteuer sofort aufwandswirksam verrechnet. Ein Ausweis dieser Vermögensgegenstände
im Anlagenspiegel erfolgt nicht. Darüber hinaus
wird seit dem Geschäftsjahr 2010 regelmäßig von
der Sofortabschreibung geringwertiger Vermögensgegenstände mit Anschaffungskosten von mehr
als 150,00 € und bis 410,00 € Gebrauch gemacht.
Für diese Anlagegegenstände wird im Zugangsjahr
auch der Abgang unterstellt und entsprechend im
Anlagenspiegel dargestellt.

Anlagegegenstände mit Anschaffungskosten von
mehr als 410,00 € ohne Umsatzsteuer werden
zeitanteilig abgeschrieben. In den Jahren 2008
und 2009 wurden Anlagegegenstände mit
Anschaffungs­kosten von mehr als 150,00 € und
bis 1.000,00 € ohne Umsatzsteuer jeweils zu einem
geschäftsjahresbezogenen Sammelposten zusammengefasst und linear über fünf Jahre abgeschrieben. Die sich zum 31. Dezember 2009 ergebenden
Restbuchwerte der in den Sammelposten aus
den Geschäftsjahren 2008 und 2009 enthaltenen
Vermögensgegenstände werden seit dem Geschäftsjahr 2010 grundsätzlich über die voraussichtliche
Restnutzungsdauer abgeschrieben.
Die Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten
bewertet. Abschreibungen auf den niedrigeren
beizulegenden Wert gemäß § 253 Abs. 3 Satz 3 HGB
werden bei voraussichtlich dauernder Wertminderung vorgenommen. Soweit die Gründe für außerplanmäßige Abschreibungen nicht mehr bestehen,
erfolgen Zuschreibungen gemäß § 253 Abs. 5 HGB.
Nicht ertragswirksame Bestandteile der Fondsausschüttungen (Kapitalrückzahlungen) reduzieren
die im Finanzanlagevermögen ausgewiesenen
Beteiligungsbuchwerte.
Unfertige Leistungen sind Vorleistungen aus noch
nicht abgerechneten umlagefähigen Betriebskosten
sowie noch nicht abgerechneten Leistungen aus
Verwalter-, Geschäftsbesorgungs- und sonstigen
Dienstleistungsverträgen. Die Bewertung erfolgt zu
Anschaffungskosten.
Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände werden zum Nennbetrag angesetzt. Bei
erwarteter teilweiser Uneinbringlichkeit bzw. Zweifelhaftigkeit einer Forderung werden entsprechende
Einzelwertberichtigungen berücksichtigt. Zur Abgeltung des allgemeinen Kreditrisikos werden angemessene Pauschalwertberichtigungen vorgenommen. Anteile an anderen Unternehmen, die nicht
dazu bestimmt sind, dem eigenen Geschäftsbetrieb
durch Herstellung einer dauernden Verbindung zu
dienen, werden unter den sonstigen Vermögensgegenständen zu Anschaffungskosten ausgewiesen.

61

62

Konzernanhang

Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden
Wert gemäß § 253 Abs. 4 Satz 2 HGB werden vorgenommen. Soweit die Gründe für außerplanmäßige
Abschreibungen nicht mehr bestehen, erfolgen
Zuschreibungen gemäß § 253 Abs. 5 HGB.
Die flüssigen Mittel werden zum Nominalbetrag
angesetzt.
Fremdwährungsbeträge sind mit dem Kurs im Entstehungszeitpunkt bzw. dem niedrigeren Stichtagskurs bewertet worden.
Rückstellungen für Pensionen und ähnliche
Verpflichtungen sind nach den anerkannten versicherungsmathematischen Grundsätzen mittels
der Teilwertmethode errechnet. Als biometrische
Rechnungsgrundlagen werden die „Richttafeln
2005 G“ von Prof. Klaus Heubeck verwendet. Die
Rückstellungen werden mit ihrem Erfüllungsbetrag
angesetzt. Die Abzinsung erfolgt gemäß § 253 Abs. 2
Satz 2 HGB pauschal mit dem von der Deutschen
Bundesbank veröffentlichten durchschnittlichen
Marktzinssatz der vergangenen sieben Jahre,
der sich bei einer angenommenen Restlaufzeit von
15 Jahren ergibt.
Den Berechnungen liegen zum 31. Dezember 2015
(31. Dezember 2014) folgende versicherungsmathematische Annahmen zugrunde:
•	 Rechnungszins: 3,94 % bzw. 4,0 % (4,58 % bzw.
4,62 %)
•	 Gehaltstrend: 1,25 % bzw. 0 % (1,25 % bzw. 0 %)
•	 Rententrend: 0 %, 1,0 %, 1,5 % bzw. für alle drei
Jahre 4,42 % (0 %, 1,0 %, 1,5 % bzw. für alle drei
Jahre 4,78 %)
•	 Fluktuation: 1 % bzw. 0 % (1 % bzw. 0 %).
Rückstellungen für Verpflichtungen aus abgeschlossenen Altersteilzeitverträgen werden nach
den anerkannten Regeln der Versicherungsmathematik ermittelt. Rechnungsgrundlage für die
versicherungsmathematischen Barwerte sind die
„Richttafeln 2005 G“ von Prof. Dr. Klaus Heubeck.

Als Rechnungszins wurde der von der Deutschen
Bundesbank zum 31. Oktober 2015 (Vorjahresstichtag: 30. November 2014) veröffentlichte Zinssatz gemäß § 253 Abs. 2 HGB von 4,0 % (Vorjahresstichtag:
4,58 %) verwendet. Auf die Einbeziehung von Fluktuationswahrscheinlichkeiten wurde verzichtet.
Gehaltsanpassungen wurden mit einem Trend von
0,0 % berücksichtigt.
Zur Insolvenzabsicherung der Verpflichtungen
aus den Altersteilzeitvereinbarungen bestehen
individuelle Kapitalisierungsverträge bei einer
Versicherungsgesellschaft. Das hieraus resultierende Deckungsvermögen wird gemäß § 246 Abs. 2
Satz 2 HGB mit den Schulden verrechnet. Der sich
ergebende Verpflichtungsüberhang wird unter den
Rückstellungen erfasst. Auf eine Verrechnung der
Zinseffekte aus der Rückstellungsbewertung mit
realisierten Zinsansprüchen aus den Kapitalisierungsverträgen wurde aus Gründen der Wesentlichkeit verzichtet.
Rückstellungen werden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags passiviert. Bei Rückstellungen mit
einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden
künftige Preis- und Kostensteigerungen berücksichtigt und eine Abzinsung auf den Bilanzstichtag
vorgenommen. Als Abzinsungssätze werden die den
Restlaufzeiten der Rückstellungen entsprechenden
durchschnittlichen Marktzinssätze der vergangenen sieben Geschäftsjahre verwendet, wie sie von
der Deutschen Bundesbank gemäß Rückstellungsabzinsungsverordnung monatlich ermittelt und
bekannt gegeben werden.
Soweit die Neubewertung zum 1. Januar 2010
aufgrund des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes
(BilMoG) eine Verminderung der Rückstellung zur
Folge hatte, die bis spätestens zum 31. Dezember
2024 wieder aufgeholt werden müsste, wurde das
Beibehaltungswahlrecht gemäß Artikel 67 Abs. 1
Satz 2 EGHGB in Anspruch genommen.

Konzernanhang

Die Verbindlichkeiten sind mit ihren Erfüllungsbeträgen bilanziert.
Passive latente Steuern aus nur steuerlich zulässigen Rücklagen nach § 5 Abs. 7 EStG und § 6 Abs. 1
UmwStG sowie nur in der Steuerbilanz angesetzten
Verbindlichkeiten und passiven Rechnungsabgrenzungsposten wurden mit aktiven latenten Steuern
auf die handels- und steuerrechtlich voneinander
abweichenden Wertansätze von sonstigen Rückstellungen verrechnet. Passive latente Steuern nach
§ 274 Abs. 1 HGB sind nicht zu berücksichtigen, da
sich auf Einzelabschlussebene jeweils ein Überhang
an aktiven Steuerlatenzen ergab. Von dem Wahlrecht zum Ansatz aktiver latenter Steuern aufgrund
sich ergebender Steuerentlastungen nach
§ 274 Abs. 1 Satz 2 HGB wird kein Gebrauch gemacht.
Steuerabgrenzungen aufgrund einer Anpassung an
konzerneinheitliche Bilanzierung und Bewertung
(§ 274 i. V. m. § 298 Abs. 1 HGB) sowie aus der Konsolidierung (§ 306 HGB) waren nicht erforderlich.
4.2 Neuordnungsvereinbarung und Detailvereinbarung
Die Bankgesellschaft Berlin AG (BGB; jetzt: Landesbank Berlin Holding AG), die IBAG Immobilien und
Beteiligungen Aktiengesellschaft (jetzt: berlinovo)
und weitere damalige Tochtergesellschaften der
BGB haben am 16. April 2002 mit dem Land Berlin
eine Detailvereinbarung über die Abschirmung
des Konzerns der Bankgesellschaft Berlin AG von
den wesentlichen Risiken aus dem Immobiliendienstleistungsgeschäft (DetV) abgeschlossen.
Mit der im Geschäftsjahr 2008 durchgeführten
Teilschlussbewertung Aktiva (TSBA) und Teilschlussbewertung Passiva (TSBP) wurden die
bisherigen aktiven und passiven Bilanzgarantien
abgerechnet. In diesem Zusammenhang erfolgte
eine Neubewertung der buchwertgarantierten Vermögensgegenstände sowie der durch die passive
Buchwertgarantie abgeschirmten Risiken. Die Unternehmen des berlinovo-Konzerns tragen seitdem

grundsätzlich vollständig die Chancen und Risiken
der Wertentwicklung der bisher abgeschirmten
Aktiva sowie der aufgrund der TSBP zu bildenden
Rückstellungen.
Mit der DetV stellte das Land Berlin die LPFV mit
Wirkung ab dem 30. Dezember 2001 im Wege der
Erfüllungsübernahme von sämtlichen Verpflichtungen aus der Vereinbarung zwischen der LPFV und
der IBG einerseits sowie aus der Rahmenvereinbarung zwischen LPFV, IBG, BAVARIA, BAp und der
IBV andererseits (beide Verträge vom 28. Dezember
2000) frei, soweit diese Verpflichtungen über einen
Betrag von 100 Mio. € (Selbstbehalt) hinausgehen.
Der Selbstbehalt wurde bis zum 31. Dezember 2003
vollständig verbraucht.
Am 20. Dezember 2012 haben das Land Berlin,
berlinovo, die LPFV und die IBG eine Vereinbarung
zur Neuordnung der Rechtsbeziehungen zwischen
dem Land Berlin und der berlinovo-Gruppe
(Neuordnungsvereinbarung) abgeschlossen. Die
Vertragsparteien verzichten mit Wirkung ab dem
1. Januar 2012 endgültig und unwiderruflich auf die
Geltendmachung von Ansprüchen nach Artikel 37
bis 43 DetV (Erfüllungsübernahme). Zur Erfüllung
der bis zu diesem Stichtag entstandenen und noch
nicht ausgeglichenen sowie aller zukünftigen Ansprüche aus der Erfüllungsübernahme hat das Land
Berlin einen Ablösebetrag von 419.340 T€ geleistet
sowie sämtliche bestehenden und zukünftigen
laufenden Ausschüttungsansprüche auf die von den
Gesellschaften der berlinovo-Gruppe treuhänderisch für das Land Berlin erworbenen und zukünftig
noch zu erwerbenden Fondsanteile (Treuhandan­
teile) an die LPFV abgetreten. Die Neuordnungsvereinbarung sieht im Übrigen zugunsten der LPFV
eine Absicherung gegen Insolvenzrisiken vor.
Der die Forderungen gegen das Land Berlin übersteigende Ablösebetrag wurde mit Rückwirkung
zum 1. Januar 2012 in die nach der Neuordnungsvereinbarung vorgesehenen Rückstellungen für
künftige Garantiebelastungen eingestellt. Die
nach dem 1. Januar 2012 entstehenden Garantieverpflichtungen sind – unter Inanspruchnahme
dieser Rückstellungen – auszugleichen. Gemäß
§ 3.5 der Neuordnungsvereinbarung garantiert das

63

64

Konzernanhang

Land Berlin zur Insolvenzabsicherung der LPFV die
ausreichende Dotierung der nach der Neuordnungsvereinbarung zu bildenden Rückstellungen. Die
Rückstellungen gemäß Neuordnungsvereinbarung werden – nach kompletter Inanspruchnahme
im Geschäftsjahr 2012 – mit einem Erinnerungswert
von 1,00 € bilanziert.
Im Anschluss an den vollständigen Verbrauch der
nach der Neuordnungsvereinbarung zu bildenden
Rückstellungen sind aufgrund laufender Garantie­
verpflichtungen entsprechende Ausgleichsan­
sprüche gegen das Land Berlin aus der Insolvenz­
absicherung gemäß Neuordnungsvereinbarung
zu aktivieren. Diese Ausgleichsansprüche werden
grundsätzlich erst mit künftigen Zahlungseingängen auf die vom Land Berlin an die LPFV abgetretenen laufenden Ausschüttungsansprüche auf
Treuhandanteile an den sogenannten Garantiefonds
erfüllt. Eine Verzinsung der Ausgleichsansprüche
sieht die Neuordnungsvereinbarung nicht vor.
Die Ausgleichsansprüche gemäß Neuordnungsvereinbarung sind spätestens zum 31. Dezember
2026 endfällig, sofern sie nicht bereits vorher durch
Zahlungen aus den laufenden Ausschüttungen der
Fonds erfüllt werden. Als unverzinsliche Forderungen werden diese Ausgleichsansprüche mit
dem Barwert angesetzt. Dabei wird der sich aus der
konzerninternen Cash-Pooling-Abrechnung ergebende Zinssatz zugrunde gelegt. Die Restlaufzeit
wird anhand der Planungsrechnung der künftigen
Zahlungsströme in der berlinovo-Gruppe und den
Garantiefonds (Liquiditätsmodell) bestimmt.
Sollten künftige Zahlungen an die LPFV aus den
abgetretenen laufenden Ausschüttungen die Ausgleichsansprüche gemäß Neuordnungsvereinbarung übersteigen, ist der Unterschiedsbetrag – zum
Ausgleich zukünftiger Garantiebelastungen – in die
Rückstellungen gemäß Neuordnungsvereinbarung
einzustellen.

Gemäß § 4.1 der Neuordnungsvereinbarung wird die
Beendigung der Bilanzgarantien durch die TSBA
und die TSBP bestätigt. Nach § 4.1 Satz 3 bleiben
allerdings die Regelungen zur Abwicklung der bis
zum Stichtag der TSBA bzw. TSBP bereits abgerechneten Ansprüche unberührt.
Nach § 1.4 i. V. m. § 2.2 der Neuordnungsvereinbarung wird der Erwerb von Treuhandanteilen durch
das Land Berlin durch Umsetzung der bestehenden
Verträge zum Fondsanteilserwerb (FAE-Verträge)
fortgesetzt. Die Vergütungs- und Aufwendungsersatzansprüche der LPFV nach den FAE-Verträgen bleiben unberührt von der Beendigung der
Erfüllungsübernahme. Die im Zusammenhang mit
dem Fondsanteilserwerb entstehenden Ausgleichsansprüche sind damit auch künftig direkt vom Land
Berlin auszugleichen. In dem am 28. August 2013
mit dem Land Berlin geschlossenen „Vertragswerk
zur Ausführung der Neuordnungsvereinbarung im
Zusammenhang mit dem Erwerb von Fondsanteilen“ (Ausführungsvereinbarung zur Neuordnungsvereinbarung) wurden einheitliche Regelungen
definiert, die für die Abwicklung des Erwerbs und
die Verwaltung der Treuhandanteile gelten.
Aufgrund der Regelungen des § 5.2 Satz 3 Neuordnungsvereinbarung bestehen für ausgereichte und
künftig noch zu gewährende Ausschüttungssicherstellungs- und Annuitätenhilfedarlehen seit dem
1. Januar 2012 keine Rückführungsverpflichtungen
mehr gegenüber dem Land Berlin.

5 Erläuterungen zur Bilanz
5.1 Anlagevermögen
Zur Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens wird auf den Konzernanlagenspiegel
(Anlage I) verwiesen.
Die in Vorjahren an Fondsgesellschaften ausgereichten Darlehen wurden im Berichtsjahr vorzeitig
zurückgezahlt. Neben planmäßigen Tilgungsleistungen von 1.584 T€ wurden Sondertilgungen
von 43.721 T€ erbracht, die über Umschuldungen
und Immobilienverkäufe finanziert wurden. Die

Konzernanhang

Ausleihungen bestanden im Einzelnen gegen
folgende Gesellschaften:

bereitgestellten Mittel dienten ursprünglich der
Ablösung von Immobilienfinanzierungen sowie
der Finanzierung von Bauvorhaben. Die sonstigen

31.12.2015

31.12.2014

T€

T€

Bavaria Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG –
Bavaria Ertragsfonds I

0,0

26.255,2

Theseus Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG –
Dritter IBV-Immobilienfonds für Deutschland (IBV D3)

0,0

11.357,5

Okeanos Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG –
Zweiter IBV-Immobilienfonds für Deutschland

0,0

6.861,3

Bavaria Immobilien Management GmbH & Co. KG –
Berlin Hyp Fonds Zwei

0,0

831,3

Übrige sonstige Ausleihungen

121,0

726,0

Summe Umsatzerlöse

121,0

46.031,3

Das für den Neubau eines Fachmarktzentrums in
Kaiserslautern an den Fonds IBV D3 gewährte
Darlehen wurde im Jahr 2015 bei einer deutschen
Bank umgeschuldet. Für die Darlehensgewährung
unmittelbar an die Objektgesellschaft hat berlinovo
eine selbstschuldnerische Bürgschaft in Form eines
Kreditauftrages übernommen.
31.12.2015
(31.12.2014)
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

5.2 Umlaufvermögen
Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände des Konzerns betragen 469.080 T€ (Vorjahresstichtag: 546.007 T€). Eine Zuordnung nach
Fristigkeiten enthält nachfolgende Übersicht:

Gesamt

Bis 1 Jahr

1–5 Jahre

Über 5
Jahre

T€

T€

T€

T€

10.419,2)
(10.271,9)

10.419,2)
(10.271,9)

0,0)
(0,0)

0,0)
(0,0)

Forderungen gegen verbundene
Unternehmen

1.057,9)
(838,0)

1.057,9)
(838,0)

0,0)
(0,0)

0,0)
(0,0)

Forderungen gegen Unternehmen, mit
denen ein Beteiligungsverhältnis besteht

1.598,8)
(224,9)

1.598,8)
(224,9)

0,0)
(0,0)

0,0)
(0,0)

456.004,1)
(534.671,8)

436.391,3)
(242.874,1)

19.612,8)
(291.797,7)

0,0)
(0,0)

469.080,0)
(546.006,6)

449.467,2)
(254.208,9)

19.612,8)
(291.797,7)

0,0)
(0,0)

Sonstige Vermögens­gegenstände

In den sonstigen Vermögensgegenständen sind
395.848 T€ (Vorjahresstichtag: 434.439 T€) Forde­

rungen gegen Gesellschafter (Land Berlin)
enthalten.

65

66

Konzernanhang

Die sonstigen Vermögensgegenstände des Konzerns setzen sich wie folgt zusammen:
31.12.2015

31.12.2014

T€

T€

Forderungen gegen das Land Berlin

395.848,5

434.439,2

Forderungen aus Ausschüttungssicherstellungs- und
Annuitätenhilfedarlehen IBV D3

109.870,5

96.187,8

– 109.870,5

– 96.187,8

abzüglich Wertberichtigungen

Anteile an Personengesellschaften
Steuererstattungsansprüche
Übrige sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen gegen das Land Berlin betreffen
im Wesentlichen die gemäß der Neuordnungsvereinbarung bilanzierten Ausgleichsansprüche
(394.230 T€; Vorjahresstichtag: 419.990 T€). Diese
werden grundsätzlich erst mit künftigen Zahlungseingängen auf die vom Land Berlin an die LPFV abgetretenen laufenden Ausschüttungsansprüche auf
Treuhandanteile an den sogenannten Garantiefonds
erfüllt. Sie sind abzuzinsen (vgl. Abschnitt 4.2).
Zum Bilanzstichtag ergibt sich ein Abzinsungsbetrag von 6.002 T€ (Vorjahresstichtag: 15.186 T€). Die
Verringerung des Abzinsungsbetrages um 9.184 T€
ist unter dem Posten sonstige Zinsen und ähnliche
Erträge ausgewiesen (vgl. Abschnitt 6.5).
Die Steuererstattungsansprüche betreffen mit
6.183 T€ (Vorjahresstichtag: 3.631 T€) Forderungen
aus Umsatzsteuer (Vorsteuerüberhang).
5.3 Eigenkapital
Das gezeichnete Kapital des Konzerns stimmt mit
dem des Mutterunternehmens (berlinovo) überein
und beträgt 50 T€.
Die Kapitalrücklage blieb mit 99.000 T€ unverändert.
In den Gewinnrücklagen des berlinovo-Konzerns
werden seit dem Geschäftsjahr 2006 die passiven

0,0

0,0

29.951,9

69.921,1

7.830,3

8.628,8

22.373,4

21.682,7

456.004,1

534.671,8

Unterschiedsbeträge aus der Kapitalkonsolidierung
der LPFV (1.648 T€), der BIH GEG (108 T€) sowie
50 % des zum 31. Dezember 2006 bestehenden
passiven Unterschiedsbetrages hinsichtlich der
BAp (9.632 T€) ausgewiesen. Im Geschäftsjahr 2015
wurde der technische aktive Unterschiedsbetrag
(9 T€) aus der Erstkonsolidierung der BGG mit den
Gewinnrücklagen verrechnet.
Das Eigenkapital des Konzerns beträgt zum
31. Dezember 2015 unter Berücksichtigung eines
Bilanzgewinns von 260.716 T€ (Vorjahresstichtag: 184.748 T€) 371.145 T€ (Vorjahresstichtag:
295.186 T€). Auf den Konzerneigenkapitalspiegel
wird verwiesen.
5.4 Passiver Unterschiedsbetrag
Der passive Unterschiedsbetrag aus der Kapital­
konsolidierung betrifft fast ausschließlich die
verbliebenen Unterschiedsbeträge aus der Kapitalkonsolidierung der IBG (12.957 T€) bzw. der BAp
(9.635 T€).
Im Kaufpreis der Beteiligung der berlinovo an der
IBG wurde ein Abschlag vorgenommen, um die
zum Zeitpunkt des Erwerbs der Anteile erwartete
ungünstige Entwicklung der Ertragslage der Gesellschaft zu antizipieren. Der Posten wird jeweils in
Höhe eines anteiligen Jahresfehlbetrages der IBG

Konzernanhang

(vor Ergebnisabführung) erfolgswirksam aufgelöst.
Die IBG erzielte im Geschäftsjahr 2015 einen Jahresüberschuss (vor Ergebnisabführung).

Bezugsberechtigten sowie Pensionsanwartschaften
(2.000 T€; Vorjahresstichtag: 1.661 T€) von unverändert 25 Mitarbeitern.

Der passive Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung der BAp resultiert aus – vor dem Zeitpunkt der Erstkonsolidierung vorgenommenen –
außerplanmäßigen Abschreibungen der Beteiligung auf einen im Geschäftsjahr 2000 ermittelten
Unternehmenswert. Eine Auflösung des Postens
wird vorgenommen, wenn sich die bei der Erstkonsolidierung antizipierten negativen Entwicklungen
einstellen. Die BAp erzielte im Berichtsjahr einen
Jahresüberschuss (vor Ergebnisabführung), sodass
eine Auflösung des passiven Unterschiedsbetrages
in 2015 nicht vorzunehmen ist.

Unter den Steuerrückstellungen werden Verpflichtungen aus Umsatzsteuer einschließlich Zinsen
nach § 233 a AO (295 T€) aufgrund von Vorsteuerkorrekturen für Vorjahre ausgewiesen. Die im Vorjahr
gebildeten Rückstellungen für drohende Belastungen aus Körperschaft-, Gewerbe- und Umsatzsteuer
sowie Zinsen nach § 233 a AO (20.870 T€) aufgrund
voraussichtlicher Feststellungen im Rahmen der
Betriebsprüfung 2005 bis 2009 wurden in Höhe von
7.846 T€ in Anspruch genommen und mit 10.169 T€
aufgelöst. Weiterhin wurden die am Vorjahresstichtag bilanzierten Rückstellungen (3.800 T€) für die
ausstehende Veranlagung zur Körperschaftsteuer
für 2013 und 2014 sowie für Umsatzsteuer 2005
in Anspruch genommen (3.643 T€) bzw. aufgelöst
(157 T€).

5.5 Rückstellungen
Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche
Verpflichtungen berücksichtigen die Verpflichtungen aus laufenden Pensionen (124 T€; Vorjahresstichtag: 121 T€) gegenüber 3 (Vorjahresstichtag: 3)

Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie
folgt zusammen:
31.12.2015

31.12.2014

T€

T€

Aufgrund der TSBP gebildete Rückstellungen
Haftungs- und Bürgschaftsrisiken

49.680,2

54.682,5

Prozessrisiken einschließlich Rückabwicklung

14.036,2

14.124,5

Gewährleistungen

13.831,1

14.601,7

4.647,2

5.527,0

66,6

280,4

29.569,9

25.709,4

Mietabführungsverpflichtungen der LPFV

8.516,2

8.516,2

Ausstehende Rechnungen

7.789,8

5.151,9

Erwartete Zinszahlungen nach § 233 a AO aufgrund von
Vorsteuerkorrekturen für Vorjahre

7.654,0

0,0

Jahresabschluss und Steuerberatung

2.153,1

2.476,8

Personalrückstellungen

1.786,0

2.245,5

0,0

7.616,7

Zinsverpflichtungen aus abgetretenen Aufwendungsdarlehen
Übrige Rückstellungen
Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Abwicklung der Neuordnungsvereinbarung, Freistellungsvereinbarungen und Garantiezusagen

Risiken aus der Abrechnung von Bilanzgarantien gemäß DetV
Übrige Rückstellungen

1.451,7

1.851,1

141.182,0

142.783,7

67

68

Konzernanhang

Für im Zeitpunkt der BilMoG-Umstellung am
1. Januar 2010 vorhandene langfristige Rückstel­
lungen wurde vom Beibehaltungswahlrecht nach
Art. 67 Abs. 1 Satz 2 EGHGB Gebrauch gemacht.
Diese Verpflichtungen werden weiterhin in Höhe
der Nominalwerte passiviert. Die Überdeckung
nach Art. 67 Abs. 1 Satz 4 EGHGB beträgt zum
31. Dezember 2015 insgesamt 7.032 T€ (Vorjahresstichtag: 13.023 T€); sie betrifft aufgrund der TSBP
gebildete Rückstellungen von insgesamt 55.506 T€
sowie Verpflichtungen aus ausstehenden Baurechnungen von 3.303 T€.
Am Bilanzstichtag bestehen mit insgesamt 35
Mitarbeitern (Vorjahresstichtag: 41 Mitarbeitern)
Altersteilzeitvereinbarungen nach dem Blockmodell, wobei sich 13 Mitarbeiter (Vorjahresstichtag:
32 Mitarbeiter) in der Aktivphase und 22 Mitarbeiter

(Vorjahresstichtag: 9 Mitarbeiter) in der Passiv­
phase befinden. Zur Insolvenzabsicherung der
Verpflichtungen aus Altersteilzeit wurde für jedes
Altersteilzeitverhältnis ein Kapitalisierungsvertrag
bei einer Versicherungsgesellschaft abgeschlossen. Die resultierenden Vertragsguthaben dienen
ausschließlich der Erfüllung der Altersteilzeitverpflichtungen und sind dem Zugriff der übrigen
Gläubiger entzogen. Sie wurden gemäß § 246 Abs. 2
Satz 2 HGB mit den zugrunde liegenden Verpflichtungen verrechnet. Das vom Versicherer nachgewiesene Deckungskapital entspricht den geleisteten
Bareinlagen zuzüglich realisierter Zinserträge und
abzüglich der Auszahlung von Vertragsguthaben in
der Passivphase.
Der Bilanzansatz für die Rückstellungen aus Alters­
teilzeit ergibt sich wie folgt:
31.12.2015
T€

31.12.2014

T€

Erfüllungsbetrag der Altersteilzeit

T€

T€

2.747,6

2.921,3

abzüglich Rückdeckungsansprüchen
Bareinlagen (Aktivphase)
realisierte Zinsen
Auszahlung von Vertragsguthaben (Passivphase)
Zeitwert der Ansprüche aus bestehenden
Kapitalisierungsverträgen
Nettowert der Rückstellungen für Altersteilzeit

Die Rückstellungen für Risiken aus der Abrechnung von Bilanzgarantien gemäß DetV betrafen
strittige Buchwertgarantieansprüche der BAVARIA
in Höhe von 7.616 T€, für die am 20./21. August 2015
eine Vergleichsvereinbarung mit dem Land Berlin
abgeschlossen wurde. Aufgrund der Zahlung eines
Abgeltungsbetrages von 5.797 T€ waren die Rückstellungen mit 2.039 T€ in Anspruch zu nehmen
und in Höhe des Restbetrages von 5.577 T€ aufzulösen. Daneben waren Zinserträge in Höhe von 220 T€
zu zeigen (vgl. Abschnitt 6.5).

3.678,4

2.671,2

7,5

5,9

– 972,2

– 216,1
– 2.713,7

– 2.461,0

33,9

460,3

Die Auflösung der Steuerrückstellungen (10.326 T€)
wird unter den Steuern vom Einkommen und vom
Ertrag (7.224 T€) bzw. den sonstigen betrieblichen
Erträgen (3.102 T€) gezeigt. Auflösungsbeträge der
sonstigen Rückstellungen werden mit 15.316 T€
unter den sonstigen betrieblichen Erträgen und mit
151 T€ im außerordentlichen Ergebnis ausgewiesen.

Konzernanhang

5.6 Verbindlichkeiten
Die Verbindlichkeiten des Konzerns betragen
164.314 T€ (Vorjahresstichtag: 332.157 T€). Eine
31.12.2015
(31.12.2014)

Zuordnung nach Fristigkeiten enthält nachfolgende
Übersicht:
Gesamt
T€

Bis 1 Jahr

1–5 Jahre

Über 5
Jahre

T€

T€

T€

Erhaltene Anzahlungen

19.622,7)
(20.996,1)

19.622,7)
(20.996,1)

0,0)
(0,0)

0,0)
(0,0)

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und
Leistungen

4.573,7)
(23.979,8)

4.242,6)
(23.739,1)

320,4)
(232,8)

10,7)
(7,9)

Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen
Unternehmen

13.596,2)
(13.539,9)

13.596,2)
(13.539,9)

0,0)
(0,0)

0,0)
(0,0)

8.249,3)
(7.987,1)

8.249,3)
(7.987,1)

0,0)
(0,0)

0,0)
(0,0)

118.272,0)
(265.654,5)

108.041,3)
(254.489,3)

4.334,1)
(4.032,8)

5.896,6)
(7.132,4)

164.313,9)
(332.157,4)

153.752,1)
(320.751,5)

4.654,5)
(4.265,6)

5.907,3)
(7.140,3)

Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen,
mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht
Sonstige Verbindlichkeiten

In den sonstigen Verbindlichkeiten sind 4.130 T€
(Vorjahresstichtag: 4.153 T€) Verbindlichkeiten
gegenüber dem Gesellschafter (Land Berlin)
enthalten. Sie betreffen mit 3.965 T€ (Vorjahresstichtag: 4.153 T€) Abführungsverpflichtungen
im Zusammenhang mit den Vertragswerken zum
Fondsanteilserwerb (vgl. Abschnitt 4.2) sowie Liquidationserlöse aus FAE-Anteilen (165 T€).
5.7 Rechnungsabgrenzungsposten
Die aktiven und passiven Rechnungsabgrenzungsposten betreffen im Wesentlichen mit jeweils
6.696 T€ (Vorjahresstichtag: 7.115 T€) die Abgrenzung einer in 2007 von mehreren Fonds vereinnahmten und an das Land Berlin weitergeleiteten
Einmalzahlung. Die vereinnahmten und weitergeleiteten Beträge werden über die Gesamtlaufzeit
der zwischen den Fonds und dem Endmieter in
diesem Zusammenhang verlängerten Mietverträge

(bis 31. Dezember 2031) abgegrenzt und jährlich mit
418,5 T€ aufgelöst. Die entsprechenden Erträge werden unter den Umsatzerlösen und die korrespondierenden Aufwendungen werden unter den Aufwendungen für bezogene Leistungen ausgewiesen.
Daneben wird im passiven Rechnungsabgrenzungsposten ein im Geschäftsjahr 2010 erhaltener
Baukostenzuschuss über die Laufzeit des Endmietverhältnisses abgegrenzt (198 T€; Vorjahresstichtag: 290 T€).

69

70

Konzernanhang

5.8 Haftungsverhältnisse und sonstige
finanzielle Verpflichtungen

Die Haftungsverhältnisse gem. § 251 HGB und
sonstigen finanziellen Verpflichtungen belaufen
sich auf:
31.12.2015

31.12.2014

T€

T€

Haftungsverhältnisse nach § 3 Neuordnungsvereinbarung
Generalmiete / Mietgarantie

2.731.631,3

3.316.541,6

225.129,0

225.129,0

Annuitätenhilfe

64.099,9

90.339,0

Freistellung für Tilgungsleistungen aus Aufwendungsdarlehen

24.383,9

24.383,9

Andienungsrechtsverträge der IBG

11.826,6

23.250,0

1.927,0

2.576,9

Andienungsrechtsverträge ARWOBAU IuB

IIS-Garantie
Ausschüttungssicherstellung

Mithaftung als Gesellschafter
Bürgschaften und Gewährleistungsverträge

0,0

139.447,5

3.058.997,7

3.821.667,9

116.778,2

117.649,1

79.665,2

78.977,6

Kreditauftrag

9.207,0

0,0

Sicherheiten für fremde Garantien

6.688,8

6.983,0

228,7

228,7

3.271.565,6)

4.025.506,3)

(1.292,9)

(226.241,0)

Bestellung von Sicherheiten für fremde Verbindlichkeiten

(davon gegenüber verbundenen Unternehmen)

Die von der Neuordnungsvereinbarung erfassten
Haftungsverhältnisse ergeben sich aus den vertraglichen Verpflichtungen und zeigen die größtmögliche Inanspruchnahme.
Der Konzern wird durch das Land Berlin nach den
Regelungen der Neuordnungsvereinbarung von den
dargestellten Verpflichtungen abgeschirmt.
Aufgrund Verschmelzung der ARWOBAU Immobilien- und Beteiligungsgesellschaft mit beschränkter Haftung (ARWOBAU IuB) ist berlinovo mit
Wirkung zum 1. Januar 2015 mit allen Rechten und
Pflichten in die Verträge über Andienungsrechte
mit fünf Fondsgesellschaften aus den Jahren 1997
und 1998 eingetreten. Danach sind die Anteilseigner der Fonds berechtigt, jedoch nicht verpflichtet,
zum 31. Dezember 2027 bzw. 31. Dezember 2028 von
berlinovo die Übernahme der von ihnen ge­haltenen Kommanditanteile an insgesamt 11 Objekt­

gesellschaften zu verlangen. Vertragsgemäß
bemessen sich die Kaufpreise nach den erbrachten
Kommanditeinlagen von 225,1 Mio. € vermindert
um die zum Übertragungsstichtag festzustellenden
Verbindlichkeiten und erhöht um die zum gleichen
Zeitpunkt festzustellenden Forderungen der Objektgesellschaften. Die Risiken aus den Andienungsverträgen sind von den der Erfüllungsübernahme
zugrunde liegenden Freistellungsverträgen der
BAp und IBG erfasst. Die Verpflichtungen werden
in Höhe der erbrachten Kommanditeinlagen für die
von den Andienungsrechten erfassten Anteile angesetzt. Diese sind Basis der späteren Kaufpreisermittlung. Am 31. Dezember 2015 beträgt der Zeitwert der
den Kommanditanteilen anteilig zuzurechnenden
Immobilien der Objektgesellschaften 188,4 Mio. €
(Vorjahresstichtag 138,8 Mio. €). Weiteres nennenswertes Vermögen ist in den Gesellschaften
nicht vorhanden. Am Vorjahresstichtag wurde eine
mögliche Inanspruchnahme aus der unmittelbaren

Konzernanhang

Freistellung der ARWOBAU IuB von den Risiken
aus den vorgenannten Andienungsverträgen
unter den Haftungsverhältnissen ausgewiesen.
Mit Schreiben vom 9. Juni 2015 hat berlinovo einem
deutschen Kreditinstitut den Kreditauftrag erteilt,
der Theseus Immobilien Beteiligungsgesellschaft

mbH & Co. Objekt Kaiserslautern Mercado Einkaufszentrum KG einen Kredit in Höhe von 9,3 Mio. €
befristet bis zum 30. September 2021 zur Verfügung
zu stellen. Die Kreditauszahlung erfolgte Ende Juni
2015. Unter Berücksichtigung von Tilgungen beträgt
das Restdarlehen am Bilanzstichtag 9,2 Mio. €.

31.12.2015

31.12.2014

T€

T€

Sonstige finanzielle Verpflichtungen
Anmietung Büro- und Geschäftsräume

6.037,7

7.378,8

Leasingverhältnisse Büroeinrichtung/Firmenwagen

1.853,2

1.643,1

Wartungsverträge

1.568,6

1.340,6

Übrige Vertragsverhältnisse

1.024,8

1.569,9

10.484,3

11.932,4

Fälligkeit bis 1 Jahr

5.298,6

5.442,5

Fälligkeit zwischen 1 und 5 Jahren

5.185,7

6.489,9

5.9 Treuhandvermögen und Treuhandverbindlichkeiten

mögen und -verbindlichkeiten jeweils in Höhe von
239.384 T€ (Vorjahresstichtag: 239.384 T€).

Der Rückkauf von Fondsanteilen und deren Verwaltung erfolgt unter anderem durch die FinTech
Einundzwanzigste Beteiligungs- und Management
GmbH (FinTech 21.). Diese erwarb im Rahmen
der sogenannten Fondsanteilserwerbe I und II
Fondsanteile treuhänderisch für die LPFV, die
diese wiederum treuhänderisch für das Land Berlin
hält. Zwischenzeitlich hat die FinTech 21. ihre
Treuhandstellung hinsichtlich eines Fonds – ohne
Berührung des Treuhandverhältnisses der LPFV mit
dem Land Berlin – auf die IBG übertragen. Die erworbenen Fondsanteile werden als Treuhandvermögen (1.697.759 T€; Vorjahresstichtag: 1.697.759 T€)
und gleichzeitig als Treuhandverbindlichkeiten
(1.697.759 T€; Vorjahresstichtag: 1.697.759 T€) unter
der Bilanz ausgewiesen. Der Rückkauf ist durch das
Land Berlin freigestellt (vgl. Abschnitt 4.2).

Die Bewertung der Treuhandanteile aus den
Fondsanteilserwerbsprogrammen erfolgt in Höhe
der gezahlten Kaufpreise.

Für die von der IBG seit dem Vorjahr treuhänderisch für das Land Berlin erworbenen Fondsanteile
werden Treuhandvermögen (1.514 T€; Vorjahresstichtag: 1.168 T€) und Treuhandverbindlichkeiten
(1.514 T€; Vorjahresstichtag: 1.168 T€) gezeigt. Die
Bewertung erfolgte zu den mit Drittzeichnern vereinbarten Kaufpreisen für die Anteilsrücknahme.

Darüber hinaus erwarb auch die IBV im Rahmen
der sogenannten Fondsanteilserwerbe III und IV
treuhänderisch für das Land Berlin Fondsanteile.
Hieraus resultieren am Bilanzstichtag Treuhandver-

Weiterhin werden Treuhandvermögen und gleichlautende Treuhandverbindlichkeiten aus Steuererstattungsansprüchen der Zeichner von US-Fonds
(877 T€; Vorjahresstichtag: 841 T€) ausgewiesen.

Aus Kapitalerhöhungstreuhandverträgen betreffend
die Anteile an einem Fonds werden Treuhandvermögen und -verbindlichkeiten für das Land Berlin
in gleichlautender Höhe (3.658 T€; Vorjahresstichtag: 3.658 T€) ausgewiesen.

71

72

Konzernanhang

6 Erläuterungen zur Gewinn-undVerlust-Rechnung

Die sonstigen treuhänderisch verwalteten Bankkonten waren am Bilanzstichtag ausgeglichen
(Vorjahresstichtag: 1 T€).

6.1 Umsatzerlöse
Im Zusammenhang mit Mieterkautionen sind Treuhandvermögen und korrespondierende Treuhandverbindlichkeiten in Höhe von 1.245 T€ (Vorjahresstichtag: 955 T€) erfasst.

Die Umsatzerlöse des berlinovo-Konzerns setzen
sich wie folgt zusammen:

2015

2014

T€

T€

Mieterträge IBG

107.193,7

104.031,5

Mieterträge BAp

43.720,6

42.872,0

Mieterträge

Mieterträge BAVARIA

1.956,0

4.122,3

152.870,3

151.025,8

Fondsgeschäftsführung IBV

12.340,0

13.019,5

Objektbetreuung berlinovo

11.800,6

13.207,0

2.564,6

8.852,5

418,5

418,5

1.138,5

1.234,2

181.132,5

187.757,5

Portfoliomanagement
Auflösung Rechnungsabgrenzungsposten Mietreduzierung (vgl. korrespondierende Aufwendungen für bezogene Leistungen bzw. Abschnitt 5.7)
Übrige Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse (nach Konsolidierung) wurden
in den folgenden Gesellschaften des berlinovoKonzerns erwirtschaftet:
2015

2014

Veränderung

T€

T€

T€

IBG

107.748,6

104.450,4

BAp

44.541,4

44.007,7

+ 533,7

berlinovo

14.406,1

20.233,9

– 5.827,8

IBV

12.340,0

14.938,0

– 2.598,0

2.096,1

4.127,5

– 2.031,4

0,3

–

+ 0,3

181.132,5

187.757,5

– 6.625,0

BAVARIA
BGG

+ 3.298,2

Konzernanhang

6.2 Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge setzen sich wie
folgt zusammen:
2015

2014

T€

T€

Erträge aus der Neuordnungsvereinbarung (NOV), den Verträgen vom 28.12.2000
sowie den Vertragswerken zum Fondsanteilserwerb (FAE)
Weiterbelastung des Vermietungs- und Verwaltungsaufwands der IBG

79.389,3

95.570,4

Weiterbelastung des Mietgarantieaufwands der IBG

44.403,8

31.578,1

Weiterbelastung Ausgleichszahlungen Aufhebungsvereinbarungen Generalmietund Mietgarantieverträge IBG

34.291,7

58.159,2

Weiterbelastung des Risikoausgleichs der BAp

20.765,5

18.230,6

im laufenden Jahr an den Fonds IBV D3 ausgereichte Ausschüttungssicher­
stellungsdarlehen (keine Weiterleitungsverpflichtung gegenüber dem Land
Berlin bezüglich etwaiger Tilgungsleistungen)

10.787,5

3.993,3

2.814,2

2.215,4

Weiterbelastung Stundungszinsen auf Mietgarantieansprüche
Weiterbelastung Verzugszinsen auf Mietgarantieansprüche der Jahre 2008
bis 2012
übrige Erträge aus NOV, den Vertragswerken vom 28.12.2000 sowie FAE

0,0

5.622,7

1.686,2

2.028,6

194.138,2

217.398,3

Erträge aus Anteilskündigungen

24.231,4

0,0

Auflösung von Rückstellungen

18 .417,6

19.064,9

Auflösung pauschale Wertberichtigung für Abrechnungsrisiken aus
Neuordnungsvereinbarung

13.651,6

0,0

Erträge aus im Umlaufvermögen gehaltenen Anteilen an Personengesellschaften
(Ausschüttungen)

13.087,3

1.152,2

Weiterbelastungen an Fonds: Instandhaltung/vermietungsorientierte Investitionen

3.680,7

1.617,9

Erträge aus Zuschreibungen auf Vermögensgegenstände des
Finanzanlagevermögens

3.663,3

35.083,1

Periodenfremde Erträge

2.973,4

2.143,7

Ausgleichsposten für den Verbrauch von Rückstellungen

2.693,9

1.868,7

Herabsetzung von Wertberichtigungen /
Zahlungseingänge auf abgeschriebene Forderungen

1.930,4

4.266,9

(1.571,8)

(2.557,7)

370,7

2.353,0

(davon: Auflösung von Wertberichtigungen auf Endmietforderungen)

Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens
Erträge aus Zuschreibungen auf im Umlaufvermögen gehaltene Anteile an Personengesellschaften
Übrige sonstige betriebliche Erträge

185,8

38.014,4

3.497,9

6.586,7

282.522,2

329.549,8

Den Erträgen aus der Neuordnungsvereinbarung
bzw. den Verträgen vom 28. Dezember 2000 stehen
grundsätzlich korrespondierende Aufwendungen
bzw. Unterdeckungen gegenüber.

anteilen an insgesamt sechs Fondsgesellschaften.
Die erhaltenen Auseinandersetzungsguthaben von
insgesamt 58.450 T€ übersteigen die Bilanzansätze
der gekündigten Anteile (34.219 T€) um 24.231 T€.

Die Erträge aus Anteilskündigungen betreffen
die Kündigung von jeweils 5,9 %igen Kommandit-

Die periodenfremden Erträge betreffen Umsatzsteuererstattungen für die Jahre 2005 bis 2009

73

74

Konzernanhang

aufgrund von Feststellungen der Betriebsprüfung
(1.599 T€). Daneben werden Kostenerstattungen
aus einem Finanzgerichtsverfahren betreffend
die Veranlagungszeiträume 1994 bis 1997 (322 T€)
ausgewiesen. Aus einer Vergleichsvereinbarung mit
einer Fondsobjektgesellschaft über strittige abgeschriebene Forderungen aus Vorjahren resultieren
weitere periodenfremde Erträge in Höhe von 255 T€.

Der Ausgleichsposten für den Verbrauch von
Rückstellungen für Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Abwicklung der Neuordnungsvereinbarung kompensiert insbesondere Personalaufwendungen und daneben Verwaltungskosten.
Die sonstigen betrieblichen Erträge (nach Konsolidierung) verteilen sich wie folgt auf die in den
Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften:

2015

2014

Veränderung

T€

T€

T€

IBG

188.656,3

257.822,8

– 69.166,5

berlinovo

31.698,4

7.859,0

+ 23.839,4

LPFV

26.498,6

5.229,1

+ 21.269,5

BAp

22.426,6

20.337,0

+ 2.089,6

BAVARIA

9.452,6

8.054,8

+1.397,8

IBV

3.789,7

29.932,6

– 26.142,9

–

279,0

– 279,0

BIH GEG
BavPE

–

35,5

– 35,5

282.522,2

329.549,8

– 47.027,6

6.3 Aufwendungen für bezogene Leistungen

Die Aufwendungen für bezogene Leistungen des
berlinovo-Konzerns setzen sich wie folgt zusammen:

Mietaufwand Generalmietverhältnisse IBG

2015

2014

T€

T€

172.424,6

190.142,3

Aufwendungen für Mietgarantien IBG

44.403,8

31.578,1

Ausgleichszahlungen Aufhebungsvereinbarungen Generalmiet- und
Mietgarantieverträge IBG

34.291,7

58.159,2

Mietaufwand BAp für Generalmietobjekte

30.105,5

29. 2 1 7 ,1

Instandhaltungsaufwand

19.115,9

14.872,8

Betriebskosten

18.754,0

23.537,1

Revitalisierung

3.518,8

2.690,9

IIS-, Generalmiet- und Generalverwalteraufwendungen der BAVARIA

1.628,4

2.865,3

Ausgleichszahlungen Aufhebungsvereinbarungen Generalmietverträge
BAVARIA

551,7

0,0

Weiterleitung der Ausgleichszahlung aus Rechnungsabgrenzung (vgl.
korrespondierende Umsatzerlöse bzw. Abschnitt 5.7)

418,5

418,5

6.488,0

9.734,4

331.700,9

363.215,7

Übrige Aufwendungen für bezogene Leistungen

Konzernanhang

Die Aufwendungen für bezogene Leistungen (nach
Konsolidierung) verteilen sich wie folgt auf die in

den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften:

2015

2014

Veränderung

T€

T€

T€

IBG

267.035,1

297.288,5

– 30.253,4

BAp

59.279,1

57.159,5

+ 2.119,6

BAVARIA

2.910,9

4.178,2

– 1.267,3

berlinovo

2.466,4

4.554,1

– 2.087,7

IBV

8,7

1,2

+ 7,5

LPFV

0,7

25,2

– 24,5

–

9,0

– 9,0

331.700,9

363.215,7

– 31.514,8

BavPE

6.4 Sonstige betriebliche Aufwendungen

Im Konzern ergibt sich insgesamt folgende Zusammensetzung der sonstigen betrieblichen Aufwendungen:

Wertberichtigungen und Abschreibungen
(davon: Wertberichtigungen auf Endmietforderungen)
Zuführungen zu Rückstellungen für Verpflichtungen im Zusammenhang
mit der Abwicklung der Neuordnungsvereinbarung, Freistellungsverein­
barungen und Garantiezusagen

2015

2014

T€

T€

16.089,0

11.881,3

(1.081,1)

(1.783,4)

7.807,0

10.806,8

Rechts- und Beratungsaufwendungen, Versicherungen, Beiträge,
Gebühren

5.424,1

7.202,0

Abschreibungen auf im Umlaufvermögen gehaltene Anteile an
Personengesellschaften

4.461,6

0,0

Periodenfremde Aufwendungen

3.443,7

4.543,9

IT-Kosten

2.805,9

2.731,3

Personalabhängige Sachkosten

2.299,1

2.254,7

Raum- und Gebäudekosten

2.050,9

2.073,3

Geschäftsausstattung und Bürobetrieb

1.106,6

1.275,9

371,4

750,3

0,0

13.651,6

Aufwendungen aus der Neuordnungsvereinbarung
Pauschale Wertberichtigung für Abrechnungsrisiken aus
Neuordnungsvereinbarung
Zuführungen zu TSBP-Rückstellungen der BAVARIA (Gewährleistungsrisiken)
Übrige sonstige betriebliche Aufwendungen

0,0

1.514,6

2.612,3

3.473,2

48.471,6

62.158,9

75

76

Konzernanhang

Die Wertberichtigungen und Abschreibungen betreffen mit 13.683 T€ (Vorjahr: 6.841 T€) die vollständige Wertberichtigung des Forderungsaufbaus gegen
einen Fonds aus Ausschüttungssicherstellungsbzw. Annuitätenhilfedarlehen. Die Erhöhung der
Forderungen betrifft mit 2.895 T€ (Vorjahr: 2.848 T€)
die Darlehensverzinsung (vgl. Abschnitt 6.5), die
Ausreichung weiterer Darlehensbeträge (2.758 T€;
Vorjahr: 3.993 T€) sowie mit 8.030 T€ eine Zahlung
zur vorfristigen Abgeltung künftiger Ausschüttungssicherstellungsansprüche (vgl. Abschnitt 6.2).
Zuführungen zu Rückstellungen für Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Abwicklung
der Neuordnungsvereinbarung, Freistellungsvereinbarungen und Garantiezusagen betreffen
mit 7.242 T€ (Vorjahr: 0 T€) den nicht abgeschirmten Bereich der IBG, mit 565 T€ (Vorjahr: 783 T€)
den nicht abgeschirmten Bereich der LPFV und
die Umsetzung der Neuordnungsvereinbarung bei
­berlinovo (0 T€; Vorjahr: 10.024 T€).
Die periodenfremden Aufwendungen betreffen
mit 1.112 T€ ergebniswirksame Korrekturen der
Ausgleichsansprüche gemäß Neuordnungsvereinbarung. Weitere periodenfremde Aufwendungen
resultieren aus drohenden Umsatzsteuernachzahlungen für die Jahre 2005 bis 2009 aufgrund von

Feststellungen der Betriebsprüfung (151 T€; Vorjahr:
3.800 T€). Daneben ergeben sich aus der Korrektur
des Vorsteuerabzugs aus Eingangsleistungen der IBV
im Zusammenhang mit dem abgeschirmten Fondsanteilserwerb für die Jahre 2010 bis 2014 Umsatzsteuer­
nachzahlungen von voraussichtlich 261 T€. Des
Weiteren werden Erlöskorrekturen für Vorjahre
im Bereich der Mietenbuchhaltung ausgewiesen
(447 T€; Vorjahr: 609 T€). Aus nachträglichen Minderungen der in Vorjahren an zwei Fonds berechneten
Stundungs- und Verzugszinsen auf Mietgarantieansprüche der Jahre 2008 bis 2014 ergeben sich
Aufwendungen von 1.290 T€. Diesen Aufwendungen
stehen entsprechende Erträge aus der Weiterbelastung des Vermietungs- und Verwaltungsaufwands
der IBG aufgrund der Neuordnungsvereinbarung
gegenüber (vgl. Abschnitt 6.2).
Die Aufwendungen aus Neuordnungsvereinbarung betreffen die Weiterleitung betragsgleicher
sonstiger betrieblicher Erträge sowie Zinserträge, die
auf die Ausgleichsansprüche aus Neuordnungsvereinbarung anzurechnen sind.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen (nach
Konsolidierung) fielen in den folgenden Gesellschaften des berlinovo-Konzerns an:

2015

2014

Veränderung

T€

T€

T€

IBG

17.168,4

4.894,9

LPFV

14.981,2

22.768,4

– 7.787,2

berlinovo

13.060,7

26.106,7

– 13.046,0

BAp

+12.273,5

1.564,9

2.021,1

– 456,2

BAVARIA

976,0

2.864,3

– 1.888,3

IBV

715,4

3.302,1

– 2.586,7

5,0

–

+5,0

BavPE

–

177,4

– 177,4

BIH GEG

–

24,0

– 24,0

48.471,6

62.158,9

– 13.687,3

BGG

Konzernanhang

6.5 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

Die sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträge setzen
sich wie folgt zusammen:
2015

2014

T€

T€

Erträge aus der Abzinsung der Ausgleichsansprüche gemäß Neuordnungsvereinbarung (vgl. Abschnitt 4.2)

9.183,4

0,0

Zinsen nach § 233 a AO

4.463,8

7.996,9

Verzinsung von Ausschüttungssicherstellungs- und Annuitätenhilfedarlehen

2.895,3

2.847,4

Zinsen Vergleich Buchwertgarantie (vgl. Abschnitt 5.5)

219,9

0,0

Zinsen auf Tagesgelder und laufende Bankguthaben

150,7

651,3

Stundungszinsen auf Mietgarantieansprüche

1,8

183,1

Zinsen auf Wertpapiere des Umlaufvermögens

0,0

482,7

Verzugszinsen auf Mietgarantieansprüche der Jahre 2008 bis 2012

0,0

305,0

163,9

555,3

17.078,8

13.021,7

Übrige Zinsen und ähnliche Erträge

Die Zinsen nach § 233 a AO betreffen im Wesentlichen die Verzinsung von Körperschaftsteuererstattungen in Höhe von 2.794 T€ (Vorjahr: 0 T€) bzw.
Gewerbesteuer­erstattungen in Höhe von 1.581 T€ (Vor­
jahr: 7.973 T€) der IBG für den Zeitraum 1994 bis 1997.

6.6 Abschreibungen auf Finanzanlagen
Die Abschreibungen auf Finanzanlagen betreffen
hauptsächlich Anteile an Personengesellschaften.
6.7 Zinsen und ähnliche Aufwendungen

Den Zinserträgen aus Ausschüttungssicherstellungs- sowie Annuitätenhilfedarlehen stehen korrespondierende sonstige betriebliche Aufwendungen
aus der Wertberichtigung der Forderungen gegen die
Fonds gegenüber (vgl. Abschnitt 6.4).

Die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen setzen sich
wie folgt zusammen:

2015

2014

T€

T€

Zinsen nach § 233 a AO

8.748,8

11.254,2

Stundungszinsen auf Mietgarantieansprüche

2.814,2

2.215,4

Aufwendungen aus der Abzinsung langfristiger Rückstellungen nach § 253
Abs. 2 HGB

2.026,9

1.407,9

Verzinsung GMV-Aufhebungsvereinbarung GHG-Fonds

603,3

745,0

Verzinsung weiterzuleitender Zahlungen aus der Buchwertgarantie für
insolvente 9.2 Gesellschaften

588,0

0,0

94,8

138,0

0,0

10.489,1

Verzinsung von Guthaben aufgrund des Cash-Pooling-Vertrages
Aufwendungen aus der Abzinsung der Ausgleichsansprüche gemäß
Neuordnungsvereinbarung
Verzugszinsen auf Mietgarantieansprüche der Jahre 2008 bis 2012
Übrige Zinsen und ähnliche Aufwendungen

0,0

5.622,7

174,2

380,2

15.050,2

32.252,5

77

78

Konzernanhang

Die Zinsen nach § 233 a AO betreffen mit 7.654 T€
Zinsen auf in Vorjahren für den Zeitraum 2. Halbjahr
2006 bis 2014 erstattete Vorsteuerbeträge aus der Anmietung von Wohn- und Gewerbeimmobilien durch
IBG und BAVARIA, bei denen die formalen Voraussetzungen für den Vorsteuerabzug erst im Dezember
2015 erfüllt waren bzw. in 2016 erfüllt sein werden.
Aus der Verzinsung von Gewerbesteuernachzahlungen der IBG für den Zeitraum 1994 bis 1997
resultieren Zinsaufwendungen in Höhe von 1.095 T€
(Vorjahr: 7.336 T€). Daneben werden hauptsächlich
Zinsen aufgrund von Feststellungen im Rahmen der
Betriebsprüfungen für die Veranlagungszeiträume
2005 bis 2009 (0 T€; Vorjahr: 3.900 T€) ausgewiesen.

7 Kapitalflussrechnung
Auf die dem Konzernabschluss beigefügte Kapitalflussrechnung wird verwiesen.
Der Finanzmittelfonds umfasst alle Zahlungsmittel
(Kassenbestand und täglich fällige Guthaben bei
Kreditinstituten) und Zahlungsmitteläquivalente des
Konzerns.

8 Sonstige Angaben
8.1 Zusammensetzung der Organe
Der Geschäftsführung gehören an:

Den Aufwendungen aus Stundungs- und Verzugszinsen auf Mietgarantieansprüche sowie
den Zinsaufwendungen im Zusammenhang mit der
Aufhebung des Generalmietvertrages mit der
Peter Wagner KG – LBB GHG Fonds stehen korrespondierende sonstige betriebliche Erträge aus Neuordnungsvereinbarung gegenüber (vgl. Abschnitt 6.2).
6.8 Außerordentliches Ergebnis
Die außerordentlichen Erträge betreffen die Auflösung von Rückstellungen aufgrund der Verschmelzung der ARWOBAU IuB auf berlinovo. Das außerordentliche Ergebnis des Vorjahres betrifft den Gewinn
aus der Verschmelzung der DEKAGRUND Grundstücksentwicklungs GmbH auf die BAVARIA.
6.9 Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
Erstattungen von Körperschaftsteuern der IBG für
den Zeitraum 1994 bis 1997 wurden in Höhe von
4.482 T€ vereinnahmt. Aus Gewerbesteuernachzahlungen und -erstattungen der IBG für den Zeitraum
1994 bis 1997 resultiert ein Ertragssaldo von 2.289 T€
(Vorjahr: 585 T€). Daneben wurden Steuerrückstellungen in Höhe von 7.224 T€ (Vorjahr: 3.219 T€)
aufgelöst.
Der Aufwandssaldo des Vorjahres betrifft mit
13.170 T€ im Wesentlichen die Bildung von Rückstellungen für Ertragsteuern für drohende Steuernachzahlungen.

•	 Herr Roland J. Stauber, Geschäftsführer Immobilien- und Fondsbereich, Berlin (seit 26. November 2014 Sprecher der Geschäftsführung)
•	 Frau Kira Baitalskaia, kaufmännische Geschäftsführerin, Berlin (bis 31. Januar 2015)
•	 Frau Anke Pinther, kaufmännische Geschäftsführerin, Berlin (vom 1. Februar 2015 bis 31. März
2015)
•	 Herr Dr. Herbert Hirschler, kaufmännischer
Geschäftsführer, Mainz (vom 1. Mai 2015 bis
31. Januar 2016)
•	 Frau Silke Andresen-Kienz, kaufmännische
Geschäftsführerin, Berlin (seit 1. Dezember 2015)
Der Aufsichtsrat setzte sich im Berichtsjahr sowie
in der Zeit bis zur Aufstellung des Jahresabschlusses
aus folgenden Mitgliedern zusammen:
•	 Herr Dr. Matthias Kollatz-Ahnen, Senator für
Finanzen des Landes Berlin, Berlin (Vorsitzender
seit 13. Januar 2015)
•	 Herr Dr. Eugen von Lackum, Rechtsanwalt,
Berlin, stellvertretender Vorsitzender
•	 Herr Ludwig Burkardt, Mitglied des Landtags
Brandenburg, Kleinmachnow (bis 30. Mai 2015)
•	 Frau Erika Jaeger, Beraterin, Berlin
•	 Herr Uwe R. Lissau, Präsident des Amtsgerichts
Bremerhaven, Schiffdorf
•	 Frau Sabine Usinger, Rechtsanwältin und
Notarin, Berlin

Konzernanhang

•	 Herr Prof. Dr.-Ing. Engelbert Lütke Daldrup,
Staatssekretär der Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung und Umwelt, Berlin
(seit 19. Februar 2015).

Konzern im Jahresdurchschnitt 8 (Vorjahr: 8) Auszubildende angestellt. Zum 31. Dezember 2015 sind 358
(Vorjahresstichtag: 382) Angestellte und 7 (Vorjahresstichtag: 7) Auszubildende beschäftigt.

8.2 Beschäftigte Arbeitnehmer

8.3 Bezüge der Geschäftsführung

Im Berichtszeitraum waren bei den Unternehmen des
berlinovo-Konzerns durchschnittlich 367 (Vorjahr:
387) Angestellte beschäftigt. Daneben waren im

Den Geschäftsführern der Gesellschaft wurden im
Berichtszeitraum Gesamtbezüge von 466 T€ (Vorjahr: 603 T€) gewährt. Diese teilen sich wie folgt auf:
2015
€

Herr Roland J. Stauber

Grundvergütung

260.000,04

Variable Vergütung

70.350,00

Sachbezug Dienstwagen

7.759,68
338.109,72

Frau Kira Baitalskaia

Variable Vergütung

50.250,00

Urlaubsabgeltung

15.909,09

Arbeitgeberzuschuss zum Mutterschaftsgeld
Sachbezug Dienstwagen

9.155,23
811,04
76.125,36

Frau Anke Pinther

Grundvergütung

34.090,92

Sachbezug Dienstwagen

1.339,20
35.430,12

Frau Silke Andresen-Kienz

Grundvergütung

15.000,00

Sachbezug Dienstwagen

1.024,76
16.024,76

Herr Dr. Herbert Hirschler hat von der Gesellschaft
keine Bezüge erhalten. Die auf der Grundlage eines
Beratervertrages erbrachte Geschäftsführungstätigkeit wurde mit einem Honorar (ohne Umsatzsteuer)

von 155.000,02 € vergütet. Weiterhin wurden Herrn
Dr. Herbert Hirschler ein Apartment (Sachbezug
12.837,87 €) und ein Dienstwagen (Sachbezug
7.165,42 €) zur Verfügung gestellt.

79

80

Konzernanhang

8.4 Aufwandsentschädigungen an
Aufsichtsrat

An Aufsichtsratsmitglieder wurden im Berichtsjahr
insgesamt 52 T€ (Vorjahr: 43 T€) an Aufwandsentschädigungen und sonstigen Erstattungen gezahlt,
die sich wie folgt aufteilen:
2015
€

Herr Dr. Matthias Kollatz-Ahnen

Aufwandsentschädigung

9.870,97

Erstattung Reisekosten
Herr Dr. Eugen von Lackum

844,43

Aufwandsentschädigung
einschließlich Umsatzsteuer

8.450,00

Erstattung Reisekosten

2.609,65

Herr Ludwig Burkardt

Aufwandsentschädigung
einschließlich Umsatzsteuer

2.975,00

Frau Erika Jaeger

Aufwandsentschädigung
einschließlich Umsatzsteuer

7.140,00

Herr Uwe R. Lissau

Aufwandsentschädigung

6.000,00

Erstattung Reisekosten

1.958,00

Frau Sabine Usinger

Aufwandsentschädigung
einschließlich Umsatzsteuer

7.140,00

Herr Prof. Dr.-Ing. Engelbert Lütke Daldrup

Aufwandsentschädigung

5.258,06

8.5 Honorare des Abschlussprüfers

nehmen erbrachten Dienstleistungen sind folgende
Honorare erfasst worden:

Für die vom Abschlussprüfer des Konzernabschlusses an in den Konzernabschluss einbezogene Unter2015

2014

T€

T €

Abschlussprüferleistungen

351,8

Andere Bestätigungsleistungen

145,7

0,0

Steuerberatungsleistungen

1,5

11,8

Sonstige Leistungen

0,0

0,0

499,0

340,6

Gesamthonorar

8.6 Inanspruchnahme von Befreiungsvorschriften:
Nachfolgende Tochterunternehmen haben in Teilen
von der Befreiungsvorschrift gemäß § 264 Abs. 3 HGB
Gebrauch gemacht:

328,8

•	 Immobilien- und Baumanagement der Berlinovo
GmbH
•	 LPFV Finanzbeteiligungs- und Verwaltungs
GmbH
•	 Berlinovo Apartment GmbH
•	 Immobilien Beteiligungs- und Vertriebsgesellschaft der Berlinovo mbH
•	 Bavaria Objekt- und Baubetreuung GmbH

Konzernanhang

8.7 Anteilsbesitz

8.9 Corporate Governance Kodex

Die als Anlage II beigefügte Anteilsbesitzliste gibt
einen Überblick über die in den Konzernabschluss
einzubeziehenden Gesellschaften sowie weitere
Beteiligungen des berlinovo-Konzerns.

Gemäß § 16 Abs. 1 des Gesellschaftsvertrages in
der Fassung vom 12. Februar 2015 verpflichtet sich
berlinovo, eine Erklärung der Geschäftsführung
entsprechend § 161 AktG in Verbindung mit den
Bestimmungen des Gesellschafters Land Berlin zum
Deutschen Corporate Governance Kodex abzugeben.
Diese Erklärung ist Bestandteil des Lageberichts.

8.8 Komplementärhaftung
Die BGG haftet als Komplementärin ohne kapitalmäßige Beteiligung der Objektgesellschaft Schnellerstraße 101 GmbH & Co. KG, Berlin.

Berlin, den 11. März 2016

Roland J. Stauber			

Silke Andresen-Kienz

81

82

83

ZU
KUN
FT
Strategisch mit einem ausgewogenen Portfolio gerüstet,
profitiert die berlinovo von den Wertsteigerungen
im Berliner Immobilienmarkt. Auch die Indikatoren für die
Zukunft sind günstig. Wer an Immobilien in Berlin denkt,
meint berlinovo.

84

Bericht zum Berliner Corporate Governance Kodex (BCGK)

Bericht zum Berliner Corporate
Governance Kodex (BCGK)
 Anlage zum zusammenfassenden Konzernlagebericht
 und Lagebericht für das Geschäftsjahr 2015
I. Zusammenwirken von Geschäftsführung
und Aufsichtsrat
Geschäftsführung und Aufsichtsrat haben eng und
vertrauensvoll zusammengearbeitet. Alle Unternehmensangelegenheiten und Kenntnisse wurden von
der Geschäftsführung offengelegt. Die außerhalb
der Organe stehenden Personen wurden auf ihre
Verschwiegenheit verpflichtet.
Der Aufsichtsrat hat seine ordentlichen Sitzungen
unter Beteiligung der Geschäftsführung abgehalten.
Die strategischen Unternehmensplanungen wurden
mit dem Aufsichtsrat abgestimmt. Die Geschäftsführung hat regelmäßig über den Umsetzungsstand
berichtet. Die Geschäftsführung hat alle Geschäfte
von grundlegender Bedeutung dem Aufsichtsrat
zur Zustimmung vorgelegt. Neben den Regelungen
der Satzung bestehen eine Geschäftsordnung des
Aufsichtsrates sowie eine Geschäftsordnung für die
Geschäftsführung. Die Geschäftsführung ist ihrer
Berichtspflicht regelmäßig, zeitnah, umfassend
und in schriftlicher Form unter Hinzufügung der
erforderlichen Dokumente nachgekommen. Der
zeitliche Vorlauf der übersandten Dokumente für
Sitzungs- und Entscheidungstermine war ausreichend. Soll-Ist-Vergleiche wurden vorgenommen,
Planabweichungen plausibel und nachvollziehbar
dargestellt. Maßnahmen zur eventuell erforderlichen Gegensteuerung wurden in umsetzungsfähiger Form vorgeschlagen.
Geschäftsführung und Aufsichtsrat sind ihren
Pflichten unter Beachtung der Regeln ordnungsgemäßer Unternehmensführung nachgekommen. Sie
haben die Sorgfaltspflichten eines ordentlichen und
gewissenhaften Geschäftsleiters bzw. Aufsichtsrats

gewahrt. Eine D&O-Versicherung wurde für Geschäftsführung mit Selbstbehalt und Aufsichtsrat
sowie Interimsgeschäftsführer ohne Selbstbehalt
abgeschlossen.

II. Geschäftsleitung
Die Geschäftsführung hat ausschließlich im Interesse des Unternehmens und der Steigerung des
nachhaltigen Unternehmenswertes gearbeitet; das
Unternehmen benachteiligende Tätigkeiten wurden
nicht ausgeübt. Die strategische Ausrichtung des
Unternehmens wurde mit dem Aufsichtsrat abgestimmt und für ihre Umsetzung wurde gesorgt. Für
die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen und
der unternehmensinternen Richtlinien wurde von
der Geschäftsführung Sorge getragen. Die Unternehmensgruppe verfügt über ein wirksames Risikomanagement und Risikocontrolling. Risiken werden
ordnungsgemäß erhoben, bewertet und berichtet.
Die Geschäftsordnung für die Geschäftsführung
regelt die Zusammenarbeit in der Geschäftsführung. Darüber hinaus wurde die Geschäftsverteilung zwischen den Geschäftsführern geregelt. Seit
dem 26.11.2014 ist Roland J. Stauber Sprecher der
Geschäftsführung. Die Geschäftsordnung regelt die
Zusammenarbeit mit dem Aufsichtsrat, zustimmungsbedürftige Geschäfte sowie die Mehrheitsverhältnisse bei Geschäftsführungsbeschlüssen.
Die Vergütung der Mitglieder der Geschäftsführung
wurde vom Aufsichtsrat in angemessener Höhe auf
der Grundlage einer Aufgaben- und individuellen
Leistungsbeurteilung für die einzelne Person unter
Beachtung der aktuellen und erwarteten wirtschaftlichen Lage des Unternehmens und durch
Branchen- und Umfeldvergleiche festgelegt. Die

Bericht zum Berliner Corporate Governance Kodex (BCGK)

Vergütung umfasst fixe und variable Bestandteile. Letztere sind an konkrete Unternehmensziele
gebunden. Die variable Vergütung erfolgt auf
Basis einer Zielvereinbarung, die in der Aufsichtsratssitzung am 17.12.2014 beschlossen, von der
Geschäftsführung am 09.02.2015 unterzeichnet
und vom Aufsichtsratsvorsitzenden am 17.02.2015
gegengezeichnet wurde. Die Vergütungsbestandteile der Geschäftsführung wurden im Anhang zum
Jahresabschluss einzeln ausgewiesen. Die Vergütungen werden einer regelmäßigen Überprüfung
unterzogen.

III. Aufsichtsrat
Der Aufsichtsrat hat seine Aufgaben nach der
Satzung und der Geschäftsordnung für die Geschäftsführung und der Geschäftsordnung für
den Aufsichtsrat wahrgenommen. Er wurde in
Entscheidungen von grundlegender Bedeutung für
das Unternehmen eingebunden und sah keinen ergänzenden Handlungsbedarf. Sitzungsfrequenzen
und Zeitbudgets entsprachen den Erfordernissen
des Unternehmens.
Gemäß Gesellschaftsvertrag nimmt der Aufsichtsrat
die Bestellung, Anstellung und Abberufung der Mitglieder der Geschäftsführung vor. Der Aufsichtsrat
hat keine Altershöchstgrenze für die Geschäftsführer festgelegt, eine Nachfolgeregelung besteht nicht.

Die maximal mögliche Bestelldauer pro Amtsperiode wurde beim Geschäftsführer Roland J. Stauber
ausgeschöpft.
Zwischen dem Aufsichtsratsvorsitzenden und der
Geschäftsführung hat ein regelmäßiger Kontakt
stattgefunden; in regelmäßigen Terminen hat die
Geschäftsführung den Aufsichtsratsvorsitzenden
im Geschäftsjahr 2015 über die Geschäftsentwicklung und wichtige Einzelthemen unterrichtet. Es haben vier turnusmäßige Aufsichtsratssitzungen (am
29.04.2015, 15.07.2015, 16.09.2015 und 01.12.2015)
sowie eine außerordentliche Aufsichtsratssitzung
am 30.03.2015 stattgefunden.
Die maximale Zahl von zehn Aufsichtsratsmandaten gem. § 100 AktG hat kein Aufsichtsratsmitglied
überschritten. Die Aufsichtsratsmitglieder haben
keine Organfunktionen oder Beratungsaufgaben
bei Wettbewerbern ausgeübt.
Eine Vergütung der Aufsichtsratsmitglieder kann
gemäß Gesellschaftsvertrag nur durch Beschluss
der Gesellschafterversammlung gewährt werden.
Die Gesamtvergütungen ergeben sich aus dem
Anhang zum Jahresabschluss. Die Aufsichtsratsmitglieder erhalten angemessenen Ersatz ihrer
Aufwendungen. Sonderleistungen wurden nicht
gezahlt.

85

86

Bericht zum Berliner Corporate Governance Kodex (BCGK)

Der Aufsichtsrat hat die zwischen ihm und der
Geschäftsführung beabsichtigte jährliche Zielvereinbarung dem Gesellschafter zur Beurteilung
vorgelegt.
Kein Aufsichtsratsmitglied hat an weniger als an der
Hälfte der Aufsichtsratssitzungen teilgenommen. In
den vier ordentlichen Sitzungen des Aufsichtsrats
wurden 43 Beschluss- und 49 Informationsvorlagen
sowie der jeweilige mündliche Bericht der Geschäftsführung zu aktuellen Themen behandelt.

IV. Interessenkonflikte
Die Mitglieder der Geschäftsführung haben die Regeln des Wettbewerbsverbotes beachtet. Sie haben
weder Vorteile gefordert noch angenommen oder
solche Vorteile Dritten ungerechtfertigt gewährt.
Der Geschäftsführung ist kein Fall der Vorteilsannahme oder -gewährung bei den Beschäftigten des
Unternehmens bekannt geworden.
Die Mitglieder des Aufsichtsrats und der Geschäftsführung haben die Unternehmensinteressen
gewahrt und bei ihren Entscheidungen keine
persönlichen Interessen verfolgt.

essenkonflikte, insbesondere solche, die aufgrund
einer Beratung oder Organfunktion bei Kunden,
Lieferanten, Kreditgebern oder sonstigen Geschäftspartnern entstehen können, dem Aufsichtsrat
gegenüber offenzulegen. Interessenkonflikte sind
nicht entstanden.
Geschäfte mit dem Unternehmen durch Mitglieder
des Aufsichtsrates, der Geschäftsführung oder ihnen
nahestehenden Personen oder ihnen persönlich
nahestehenden Unternehmen lagen nicht vor und
sind daher dem Aufsichtsrat nicht zur Zustimmung
vorgelegt worden. Der Aufsichtsratsvorsitzende hat
erklärt, dass er sich wegen einer früheren Tätigkeit
bei PwC an der Beratung und Abstimmung über
die Beauftragung von PwC vorerst nicht beteiligen
wird. Der Aufsichtsrat hat von der Ausnahmeregelung für Geschäfte mit dem Unternehmen keinen
Gebrauch gemacht.
Kein Geschäftsführer hat Nebentätigkeiten ausgeübt.
Mitgliedern der Geschäftsführung und Mitgliedern
des Aufsichtsrates bzw. Angehörigen dieser Organmitglieder wurden keine Darlehen gewährt.

V. Transparenz
Die Mitglieder der Geschäftsführung haben Interessenkonflikte dem Aufsichtsrat gegenüber unverzüglich offenzulegen. Interessenkonflikte sind nicht
entstanden. Jedes Aufsichtsratsmitglied hat Inter-

Tatsachen im Tätigkeitsbereich des Unternehmens,
die nicht unwesentliche Auswirkungen auf die Vermögens- und Finanzlage bzw. auf den allgemeinen
Geschäftsverlauf hatten, wurden dem Aufsichtsrat
unverzüglich zur Kenntnis gegeben. Unternehmens­
informationen wurden sowohl im Rahmen der
laufenden Öffentlichkeitsarbeit als auch auf der
Homepage des Unternehmens veröffentlicht.

VI. Rechnungslegung
Der Jahresabschluss und die Zwischenberichte
wurden entsprechend den anerkannten deutschen Rechnungslegungsgrundsätzen aufgestellt.
berlinovo unterrichtet den Gesellschafter mittels
eines vierteljährlichen Zwischenberichtes über die
wirtschaftliche Lage (im Rahmen der Berichterstattung an den Aufsichtsrat). Der Jahresabschluss
und die Zwischenberichte wurden innerhalb der
vorgesehenen Fristen dem Aufsichtsrat und dem

Bericht zum Berliner Corporate Governance Kodex (BCGK)

Gesellschafter vorgelegt. Die Zwischenberichte zur
wirtschaftlichen Lage wurden vom Aufsichtsrat mit
der Geschäftsführung erörtert. Die Bewertungsmethoden sind erläutert und begründet. Der Prüfungsbericht zum Jahresabschluss führt die Beteiligungsunternehmen auf.

VII. Abschlussprüfung
Der Aufsichtsrat hat vom Abschlussprüfer die Erklärung erhalten, dass keine beruflichen, finanziellen
oder sonstigen Verpflichtungen – auch nicht mit
Organen des Abschlussprüfers – und dem Unternehmen bzw. seinen Organmitgliedern bestehen.
An der Unabhängigkeit des Prüfers, seiner Organe
bzw. der Prüfungsleiter bestehen keine Zweifel.
Der Abschlussprüfer ist aufgefordert worden, den
Aufsichtsratsvorsitzenden bei Vorliegen möglicher
Befangenheitsgründe unverzüglich zu unterrichten;
der Abschlussprüfer hat keine Befangenheitsgründe
vorgetragen.

Der Aufsichtsrat hat dem Abschlussprüfer den
Prüfungsauftrag erteilt und mit ihm die Honorarvereinbarung getroffen.
Der Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2015 hat
den Aufsichtsrat über keine wesentlichen Feststellungen und Vorkommnisse unterrichtet. Dem
Abschlussprüfer sind im Rahmen der gesetzlichen
Jahresabschlussprüfung keine Tatsachen bekannt
geworden, die eine Unrichtigkeit dieser abgegebenen Erklärung zum Berliner Corporate Governance
Kodex ergeben. Eine Prüfung der Inhalte des
BCGK-Berichts durch den Abschlussprüfer ist nicht
erfolgt.
Der Abschlussprüfer wird an der Beratung des Aufsichtsrates teilnehmen und wird über wesentliche
Ergebnisse seiner Prüfung berichten.

Berlin, 10.02.2016

Roland J. Stauber		

Silke Andresen-Kienz

87

88

Impressum

Herausgeber:
Berlinovo Immobilien Gesellschaft mbH
Hallesches Ufer 74–76
10963 Berlin
Unternehmenskommunikation

T +49 30 25441-1200
F +49 30 25441-1222
welcome@berlinovo.de
www.berlinovo.de
Konzeption, Text, Gestaltung, Produktion:
AD AGENDA Kommunikation und Event GmbH

www.ad-agenda.com
Fotos:

Titel, S. 8, 13, 24: AD AGENDA/Cathrin Bach
S. 4: AD AGENDA
S. 7: Senatsverwaltung für Finanzen/Dittmer
S. 8, 10, 18, 19 (oben), 22, 29, 32, 37, 44, 54, 82: Berlinovo Immobilien Gesellschaft mbH
S. 15: Berlinovo Immobilien Gesellschaft mbH/Manuel Frauendorf
S. 16: Architekturentwürfe: IHT Planungsgesellschaft mbH/GF Dipl.-Ing. Jan-D. Müller-Seidler
S. 19 (unten), 22: Berlinovo Apartment GmbH
S. 20: AD AGENDA/Dominik Butzmann
S. 21: SCC EVENTS GmbH

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