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Full text: Geschäftsbericht Issue 2015

www.wohnungsgenossenschaft.de

Geschäftsbericht 2015
Wohnungsgenossenschaft
„Grüne Mitte“ Hellersdorf eG
Neuruppiner Straße 24 • 12629 Berlin
GrueneMitte@wohnungsgenossenschaft.de
www.wohnungsgenossenschaft.de

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INHALT
LAGEBERICHT DES VORSTANDES
A)

Darstellung des Geschäftsverlaufes

1.

Gesamtwirtschaftliche Entwicklung

2

2.

Wirtschaftliche Entwicklung in Berlin

2

B)

Darstellung der Lage des Unternehmens

1.

Umsatzentwicklung

3

2.

Sanierung, Modernisierung und Instandsetzung

3

3.

Instandhaltung

4

4.

Vermietung

4

5.

Finanzierungsmaßnahmen

4

6.

Entwicklung im Personal- und Sozialbereich

5

7.

Umweltschutz

5

8.

Vermögenslage

6

9.

Finanzlage

8

10.

Ertragslage

9

C)

Risiko- und Chancenbericht

1.

Risikobericht

11

2.

Prognosebericht

12

D)

Ausblick

14

BERICHT DES AUFSICHTSRATES

15

JAHRESABSCHLUSS FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2015

17

Bilanz Aktiva

18

Bilanz Passiva

19

Gewinn- und Verlustrechnung

20

ANHANG JAHRESABSCHLUSS 2015
A)

Allgemeine Angaben

22

B)

Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

22

C)

Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechung

24

I. Bilanz

24

II. Gewinn- und Verlustrechnung

26

Sonstige Angaben

26

ANLAGENSPIEGEL 2015

28

D)

Geschäftsbericht 2015

1

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LAGEBERICHT DES VORSTANDES
A) Darstellung des Geschäftsverlaufes
1.

Gesamtwirtschaftliche Entwicklung

Das Statistische Bundesamt bescheinigte der deutschen
Wirtschaft ein solides und stabiles Wachstum. Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) dient als wichtiger Indikator für
die Wirtschaftskraft eines Landes. Das bereinigte BIP
war um 1,7 % höher als im Vorjahr. Dies ist im Vergleich zu den letzten Jahren ein höheres Wachstum.
Durch die wiederum starke Binnennachfrage konnte
sich die deutsche Wirtschaft weiter festigen.

Prognosen um 1,6 % gegenüber dem Vorjahr wachsen.
Mehr als 43 Millionen Erwerbstätige konnten 2015 in
Deutschland gezählt werden. Das ist das zehnte Jahr in
Folge mit einem neuen Höchststand. Gegenüber dem
Vorjahr waren das 329.000 Beschäftigte oder 0,8 %
mehr. Die gute Arbeitsmarktlage, die sich mit einer steigenden Beschäftigungsrate darstellt, sorgt für wachsenden privaten Verbrauch.

Damit bleibt Deutschland auf einem stabilen Wachstumskurs, der jedoch beeinflusst ist von den geopolitischen Risiken, aber auch von der Flüchtlingstragödie.
In Deutschland wird das BIP im Jahr 2016 laut ersten

2.

Insbesondere das produzierende Gewerbe ohne Bau als
auch das Dienstleistungsgewerbe haben einen großen
Anteil an der positiven Entwicklung.

Wirtschaftliche Entwicklung in Berlin

Auch in den nächsten Jahren wird die Bevölkerung in
Berlin weiter wachsen. Der Senat von Berlin geht davon
aus, dass die Einwohnerzahl der Berliner Bezirke von
2015 bis 2030 um durchschnittlich 7,5 % steigen wird.
Für den Bezirk Marzahn-Hellersdorf wird ein Zuwachs
von 9,1 % prognostiziert.

leistungssektor, der auch die höchsten Umsätze zu verzeichnen hat.
Insgesamt scheint sich Berlin, auf einem stabilen
Wachstumskurs zu befinden. Die Wirtschaftsleistung im
1. Halbjahr 2015 nahm um 1,7 %*² gegenüber dem
Vorjahrszeitraum zu.

Erfreulich ist, dass die Zahl der Erwerbstätigen in Berlin
gegenüber dem Vorjahr um 2 %* gestiegen ist. Dieser
Zuwachs lag somit erneut an der Spitze Deutschlands.
Insgesamt waren 1,85 Mio.* Einwohner erwerbstätig.
Die meisten neuen Arbeitsplätze entstanden im Dienst-

Beim Vergleich der Arbeitslosenquote in Berlin mit
10,7 % und ganz Deutschland mit 6,4 % wird deutlich, dass Berlin gegenüber anderen Bundesländern jedoch großes Verbesserungspotenzial hat.

* Stand: 28.01.2016
*² Stand: 24.09.2015

2

Geschäftsbericht 2015

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B) Darstellung der Lage des Unternehmens
1.

Umsatzentwicklung

Am 31. Dezember 2015 gehörten zum Bestand der Genossenschaft 2.613 Wohnungen, 10 Gewerbeeinheiten, 17 selbstgenutzte Objekte sowie 20 Hausgärten.

gen im Siedlungshof 5 und die nachwirkenden Erhöhungen auf der Grundlage von Modernisierungsvereinbarungen. Des Weiteren konnten im Rahmen der
Neuvermietung höhere Mieten für sanierte Wohnungen erzielt werden und die durch Leerstand verursachten Erlösschmälerungen gesenkt werden. So lange der
Senat die bisherige Politik weiterführt, ist auch zukünftig für Eigentümer von Bestandsimmobilien von einer
positiven Entwicklung auszugehen.

Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung sind gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Hierfür gab es mehrere Gründe. Die Nettokaltmieten sind von
durchschnittlich 5,17 €/m² in 2014 auf durchschnittlich
5,32 €/m² in 2015 gestiegen. Die Ursache dafür sind
die in 2014 durchgeführte Modernisierungserhöhun-

2.

Sanierung, Modernisierung und Instandsetzung

Der im Jahr 2014 begonnene Ausbau des Kulturtreffpunkts wurde beendet. Die Planungen für die Sanierung des Siedlungshofs 6 sowie des Hauses in der
Michendorfer Straße 7 haben begonnen. Die Sanierung
ist für 2017 vorgesehen und entsprechende finanzielle
Mittel sind gesichert.
Mit dem neuen Spielplatz im Siedlungshof 5 wurde der
Wunsch vieler Mieter erfüllt. Die Gesamtkosten hierfür
beliefen sich auf 72,1 Tsd. €.

Geschäftsbericht 2015

3

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3.

Instandhaltung

Im Jahr 2015 sind für Instandhaltungsmaßnahmen 1.982,5 Tsd. € aufgewendet worden. Diese wurden ausschließlich mit Eigenmitteln finanziert.

E Instandhaltungskosten
in Tsd. €

in Tsd. €

(in Tsd. €)
Im Jahr 2015 haben umfangreiche Sanierungsarbeiten
im Siedlungshof 2 und 3 mit insgesamt 727 Mieteinheiten stattgefunden. In beiden Siedlungshöfen wurden die Kalt- und Warmwasserleitungen ausgetauscht.

4.

in2013
Tsd. €

2014

2015

980,7

1.177,0

1.982,5

Allein hier wurden 893,1 Tsd. € zur Verfügung gestellt.
Des Weiteren wurden 41 Wohnungen mit einem Auftragsvolumen von 347,3 Tsd. € instandgesetzt.

Vermietung

Nach den umfangreichen Sanierungsmaßnahmen im
Siedlungshof 5 konnte der Leerstand von 14 % (Stand:
Dezember 2013) auf 4,7 % (Stand: Dezember 2015)
gesenkt werden.

Am 31.12.2015 standen dort 75 Mieteinheiten (Vorjahr: 63) zur Vermietung zur Verfügung. Die Sanierung
der Versorgungsstränge in den Siedlungshöfe 2 und 3
hat ebenfalls zum erhöhten Leerstand geführt. Dieser
konnte aber bereits im Siedlungshof 2 wieder auf das
alte Niveau von vor der Sanierung auf 4,7 % gesenkt
werden. Auch die Vermietung des Siedlungshofes 3
läuft wieder auf Hochtouren.

Erwartungsgemäß haben die in 2014 angekündigten
Sanierungsmaßnahmen für den Siedlungshof 6 im Jahr
2017 zu Wohnungskündigungen geführt.

E Entwicklung
in Tsd. €
in Tsd. €
des Leerstandes

in Tsd.
€
2013

2014

2015

Leerstandquote zum 31.12. des Geschäftsjahres

7,4 %

8,3 %

7,6 %

5.

Finanzierungsmaßnahmen

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten betrugen zum 31.12.2015 insgesamt 80.835,6 Tsd. €
(Vorjahr: 82.910,8 Tsd. €).

Damit stellt sich unsere Kapitaldienstbelastung der letzten drei Jahre für einen Euro Sollmiete wie folgt dar:

E in Tsd. €

in Tsd.
€
2013

in 2014
Tsd. €

2015

Zins

0,39

0,38

0,37

Tilgung

0,18

0,20

0,21

Summe Kreditbelastung

0,57

0,58

0,58

Alle Darlehen sind dinglich gesichert.

4

Geschäftsbericht 2015

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Die Genossenschaft hat 2014 Forward-Darlehen für
38.930,0 Tsd. € im Rahmen einer Umschuldung zum
Ablauf der Zinsbindungsfristen abgeschlossen. Darüber
hinaus wurde ein weiteres Darlehen in Höhe von

6.

10.000,0 Tsd. € aufgenommen, das im Jahr 2017 für
die Sanierung des Siedlungshofes 6 zur Verfügung
steht.

Entwicklung im Personal- und Sozialbereich

Am 31.12.2015 beschäftigte die Genossenschaft neben 2 Vorstandsmitgliedern 22 Mitarbeiter, davon 10 Teilzeitbeschäftigte.

E in Tsd. €

in31.12.2013
Tsd. €

davon Teilzeitbeschäftigte
1

Vorstand

2

2

2

kaufmännische Angestellte

15

15

16

7

technische Angestellte

2

3

3

2

Hausmeister

4

4

3

gesamt

23

24

24

Unter anderem war 2015 eine Kollegin in Elternzeit und
eine weitere dauerhaft erkrankt. Zwei Kolleginnen wurden 2015 für den neuen Kulturtreffpunkt eingestellt.

7.

€
31.12.2014in Tsd.
31.12.2015

10

Die Qualifikation der MitarbeiterInnen wird gefördert
und mit Fortbildungsmaßnahmen oder Teilnahme an
Seminaren unterstützt. Hierfür wurden insgesamt
6,5 Tsd. € aufgewendet.

Umweltschutz
zur Abdeckung des Strombedarfs, z. B. der Treppenhausbeleuchtung, der Außenbeleuchtung und der Aufzüge verwendet.

Mit den von uns für 2017 geplanten Fassadensanierungen werden wir ~ 97 % des Bestandes der Genossenschaft aus ökologischer und ökonomischer Sicht zur
effizienteren Nutzung der Fernwärme beitragen. Durch
den Bezug von Fernwärme konnten wir eine Einsparung von 883 t CO2-Emissionen leisten. Die Energieausweise dokumentieren dieses Bild eindrucksvoll.

Seit 2009 setzt die Genossenschaft konsequent auf
Mülltrennung und -vermeidung. Dieses Müllmanagement basiert auf der Analyse der Befüllung der Behälter, über eine Vor- bzw. Umsortierung bis hin zur
Auswertung der Daten. Damit konnten wesentliche
Einsparungen erzielt und damit ein weiterer wichtiger
Beitrag zum Umweltschutz geleistet werden.

Die Lieferung von umweltfreundlichem Strom erfolgt
seit 2014 durch die LichtBlick SE. Die elektrische Energie stammt zu 100 % aus ökologischen Erzeugungsquellen wie Wasser- oder Biogaskraftwerken und wird

Geschäftsbericht 2015

5

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8.

Vermögenslage

31.12.2015
31.12.2015
Tsd.
Tsd. €€

31.12.2014
31.12.2014
Tsd.
Tsd. €€

%
%

+/+/%
%

Tsd.
Tsd. €€

AKTIVA
Langfristig gebundenes
Vermögen
Immaterielle
Vermögensgegenstände
Sachanlagen
Finanzanlagen

Mittel- und kurzfristig
gebundenes Vermögen
Vorräte
Forderungen und
Rechnungsabgrenzungen
Liquide Mittel

4,1
86.370,2
28,0
86.402,3

0,0
98,9
0,0
98,9

3,2
87.842,5
28,0
87.873,7

0,0
98,1
0,0
98,1

0,9
-1.472,3
0,0
-1.471,4

0,0

0,0

12,4

0,0

-12,4

318,1
611,0
929,1
87.331,4

0,4
0,7
1,1
100,0

497,6
1.140,8
1.650,8
89.524,5

0,6
1,3
1,9
100,0

-179,5
-529,8
-721,7
-2.193,1

4.756,7
27,2

5,4
0,0

4.755,5
22,5

5,3
0,0

1,2
4,7

80.835,6
85.619,5

92,6
98,0

82.910,8
87.688,8

92,6
97,9

-2.075,2
-2.069,3

311,0

0,4

336,1

0,4

-25,1

1.400,9
1.711,9
87.331,4

1,6
2,0
100,0

1.499,6
1.835,7
89.524,5

1,7
2,1
100,0

-98,7
-123,8
-2.193,1

PASSIVA
Langfristig verfügbares Kapital
Eigenkapital
Sonstige Rückstellungen
Verbindlichkeiten
gegenüber Kreditinstituten

Mittel- und kurzfristig
verfügbares Kapital
Sonstige Rückstellungen
Übrige Verbindlichkeiten
und Rechnungsabgrenzungen

Die Differenz zwischen der Bilanzsumme im Geschäftsbericht und der Bilanzsumme laut Vermögenslage besteht aus den Barkautionen und den noch nicht
abgerechnete Betriebskosten.

Zum 31.12.2015 betrugen die flüssigen Mittel
2.081,9 Tsd. €. Diese beinhalten Barmietkautionen in
Höhe von 1.470,9 Tsd. €, die treuhänderisch verwaltet
werden.

6

Geschäftsbericht 2015

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Die aus der Vermögenslage berechnete Eigenkapitalquote stellt sich wie folgt dar:

Eigenkapitalquote in %

2013

2014

2015

5,0

5,3

5,4

Das wirtschaftliche Eigenkapital der Genossenschaft setzt sich nach vollständiger Verwendung des Jahresüberschusses wie folgt zusammen:

in Tsd. €

31.12.2015

31.12.2014

2.375,3

2.397,1

-21,8

277,7

274,8

2,9

Andere Ergebnisrücklagen

2.012,8

1.986,9

25,7

Eigenkapital

4.665,8

4.658,8

7,0

Geschäftsguthaben d. verbleibenden Mitglieder
Gesetzliche Rücklagen

Geschäftsbericht 2015

7

Veränderung

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9.

Finanzlage

Die Zahlungsfähigkeit der Genossenschaft war im Geschäftsjahr stets gegeben.

Herkunft und Verwendung der Finanzmittel werden aus
der Kapitalflussrechnung ersichtlich:

Im Berichtsjahr 2015 wurde ein Cashflow nach
DVFA/SG in Höhe von 1.885,4 Tsd. € erwirtschaftet.

2015
2015
Tsd.
Tsd. €€
Laufende Geschäftstätigkeit
Jahresüberschuss vor außerordentlichen Posten
Abschreibungen
Veränderung der langfristigen Rückstellungen
Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen und Erträge
Cashflow nach DVFA/SG
Veränderung der kurzfristigen Rückstellungen
Veränderung Umlaufvermögen
Veränderung kurzfristige Passiva
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit
Finanzierungstätigkeit
Planmäßige Tilgung langfristiger Verbindlichkeiten
Cashflow nach planmäßiger Tilgung
Veränderung der Geschäftsguthaben
Aufnahme langfristiger Verbindlichkeiten
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit

28,7
1.842,2
4,7
9,8
1.885,4
-25,1
168,0
-84,6
1.943,7

-2.075,2

Tsd.
Tsd.€€

1.885,4

-2.075,2
-189,8

2014
2014
Tsd.
Tsd.€€
353,4
1.827,5
-0,8
137,7
2.317,8
-59,4
-167,6
-182,7
1.908,1

-1.953,0

-27,5
0,0
-2.102,7

-73,1
1.595,0
-431,1

Investitionstätigkeit
Investitionen in langfristige Vermögensgegenstände
Cashflow aus Investitionstätigkeit

-370,8
-370,8

-896,4
-896,4

Veränderung des Finanzmittelbestandes
Stand der Finanzmittel zum 31. Dezember

-529,8
611,0

580,6
1.140,8

Das erwirtschaftete Ergebnis EBITDA vor Zinsen, Steuern, Abschreibung und Tilgung betrug 5.605,1 Tsd. €.
Das EBITDA ist im Vergleich zum Vorjahr (5.983,0 Tsd. €)

auf Grund der intensiven Mittelverwendung für die Sanierung von Wohnungen und Versorgungssträngen gesunken.

8

Geschäftsbericht 2015

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10. Ertragslage
Die Genossenschaft kann auf die folgende Ertragslage verweisen.

Tsd.
Tsd. €€
Umsatzerlöse aus der
Hausbewirtschaftung
Sonstige betriebliche Erträge
Bestandsveränderungen
aktivierte Eigenleistungen

2015
2015

%
%

Tsd.
Tsd. €€

2014
2014

%
%

+/+/Veränderung
Veränderung

13.106,6
330,5
165,5
19,1
13.621,7

96,2
2,4
1,2
0,1
100,0

12.967,4
366,6
-258,3
14,6
13.090,3

99,1
2,8
-2,0
0,1
100,0

139,2
-36,1
423,8
4,5
531,4

Aufwendungen für bezogene
Lieferungen und Leistungen
-5.837,9
Personalaufwendungen
-1.091,2
Abschreibungen
-1.842,2
Sonstige betriebliche Aufwendungen
-604,4
Sonstige Steuern
-509,9
-9.885,6

-42,9
-8,0
-13,5
-4,4
-3,7
-72,6

-4.942,7
-1.080,3
-1.827,5
-574,4
-509,9
-8.934,8

-37,8
-8,3
-14,0
-4,4
-3,9
-68,3

-895,2
-10,9
-14,7
-30,0
0,0

27,4

4.155,5
-3.792,3
-9,8
353,4

31,7

-419,4
95,6
-0,9
-324,7

Betriebsergebnis
Finanzergebnis
Steuern
Jahresergebnis

3.736,1
-3.696,7
-10,7
28,7

Die Abschreibungen und Wertberichtigungen auf Forderungen betrugen im Geschäftsjahr 2015 81,9 Tsd. €
(Vorjahr: 169,3 Tsd. €).

Die Wohnungsgenossenschaft „Grüne Mitte“ Hellersdorf eG ist auch als Gesellschafter an der Gesellschaft
für Versicherungsvermittlung und Vermögensbildung
mbH (GVV) beteiligt. Diese führte einen Ertrag aus Beteiligungen in Höhe von 5,2 Tsd. € ab.

Auf Grund des Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrages mit unserer Tochtergesellschaft, der
Green Center Bauprojektmanagement GmbH, wurde
an die Wohnungsgenossenschaft „Grüne Mitte“ Hellersdorf eG der Gewinn aus dem Jahr 2015 in Höhe von
29,3 Tsd. € abgeführt.

Das Geschäftsjahr 2015 schließt mit einem positiven
Jahresergebnis in Höhe von 28,7 Tsd. € ab.
Die Entwicklung des Leerstandes der Wohnungsgenossenschaft verlief wie folgt:

Entwicklung des Leerstandes

2013

2014

2015
2015

Leerstand aller Mieteinheiten per 31.12.

7,4 %

8,3 %

7,6 %

Erlösschmälerung Sollmiete aus Leerstand

906,6 Tsd. €

842,1 Tsd. €

772,7 Tsd. €

Die Ankündigung der Sanierungsmaßnahmen und die damit verbundenen Kündigungen haben dem guten Verlauf bei der Neuvermietung entgegengewirkt.

Geschäftsbericht 2015

9

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Ertragsübersicht zu den Sollmieten
in Tsd. €

2013

Miete (inklusive Zuschläge)*

9.390,3

9.695,4

9.973,1

./. Erlösschmälerung

906,6

842,1

772,7

./. Mietminderung*

15,4

5,0

14,5

Summe Mieterträge

8.468,3

8.848,3

9.185,9

2014

2015

* Betrachtung ohne eigengenutzte Objekte

Entwicklung der durchschnittlichen Bruttowarmmiete
€ pro m²

2013

2014

2015

Grundmiete (inklusive Zuschläge)

5,00

5,17

5,32

Betriebskosten

1,50

1,51

1,56

Heizkosten

0,87

0,74

0,73

Bruttowarmmiete

7,37

7,42

7,61

Die Erneuerungen der Heizungsanlagen und der milde
Winter brachten im Bereich der Heizkosten eine Entlastung für das Jahr 2015. Die deutliche Steigerung
Grundmiete basiert auf den in den letzten Jahren
durchgeführten Instandsetzungs- und Modernisie-

rungsarbeiten und der im Zuge der Neuvermietung erzielten Mieten.
Die in 2015 angefallenen kalten und warmen Betriebskosten haben sich gegenüber dem Vorjahr relativ moderat um ~ 2,0 % erhöht.

10

Geschäftsbericht 2015

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C) Risiko- und Chancenbericht
1.

Risikobericht

Die Entwicklung der Genossenschaft ist wie andere Unternehmen von der wirtschaftlichen Stabilität unseres
Landes abhängig. Die politischen Auswirkungen auch
auf den Berliner Wohnungsmarkt sind bei der strategischen Ausrichtung der Unternehmensentwicklung zu
beachten. Der Vorstand und der Aufsichtsrat werden
auch zukünftig die Einflüsse beobachten, analysieren
und zukunftsorientierte Schlussfolgerungen ziehen.

-

Im Rahmen der Umschuldung im Jahr 2017 werden die
bestehenden Darlehensverbindlichkeiten nunmehr auf
zwei Banken verteilt, so dass hier zukünftig eine Risikostreuung gewährleistet ist. Risiken aus einem Anschlussfinanzierungsbedarf bestehen nicht, da alle
Darlehen durch Volltilgung, Umschuldung oder Prolongation langfristig gesichert sind.

In Zusammenarbeit mit der beauftragten Steuerberatungsgesellschaft wird regelmäßig die steuerliche Situation der Wohnungsgenossenschaft analysiert und
eine Prognoserechnung durchgeführt.

-

In regelmäßigen Aufsichtsratssitzungen gemeinsam mit
dem Vorstand wird Bericht erstattet. Diese Beratungen
erweisen sich als effektiv und ermöglichen, Entwicklungen frühzeitig zu beeinflussen.

Die Betreuung durch einen Versicherungsvermittler gewährleitet die Anpassung der Versicherungsverträge im
Rahmen der jährlichen Überprüfung des Versicherungsbedarfes.

Die Entwicklung des Wohnungsbestandes ist abzugleichen mit den Wünschen und dem Bedarf der Mitglieder
und Mieter. Dazu werden entsprechende Informationen gesammelt und statistisch ausgewertet.

Die Wohnungsgenossenschaft „Grüne Mitte“ Hellersdorf eG kann jederzeit Zahlungsaufforderungen nachkommen und unter Berücksichtigung des Skontos
laufende Rechnungen bezahlen.

Der Vorstand verfügt über geeignete Instrumente zur
Risikofrüherkennung wie Vertragsberichte, monatliche
Managementinformationen, um Entwicklungen, die die
Stabilität oder sogar den Fortbestand der Genossenschaft gefährden, rechtzeitig zu erkennen. Folgende Instrumente der Risikofrüherkennung kommen zum
Einsatz:
-

monatliche Auswertung betriebs- und finanzwirtschaftlicher Kennzahlen
tägliche Fortschreibung des Liquiditätsstatus

Die Mietforderungen sind im Vergleich zum Vorjahr
leicht gestiegen. Dies ist der Tatsache geschuldet, dass
aus der Abrechnung der Betriebskosten gegenüber unseren Mietern noch Forderungen über das Jahresende
hinaus bestanden. Diese waren zum Teil durch Ratenzahlungsvereinbarungen gesichert. Die konsequente
Durchführung des Forderungsmanagements in unserem Haus sowie die Unterstützung eines beauftragten
Inkassobüros tragen dazu bei die Mietforderungen
nicht ansteigen zu lassen. Besondere Ausfallrisiken für
Forderungen bestehen derzeit nicht.

Finanz- und Wirtschaftsplanung für die
kommenden 10 Jahre
monatliche Soll-/Ist-Vergleiche zur Planung
monatliche Analyse der Leerstandentwicklung mit
Auswertungen, z. B. der Kündigungsgründe
monatliche Darstellung der Entwicklung der
Mietforderungen und der Erlösschmälerungen

E Entwicklung
in Tsd. €
der Forderungenin Tsd. €
aus Vermietungen

in Tsd. € 31.12.
31.12.

31.12.

2013

2014

2015

Forderungen aus Vermietung (in Tsd. €)

182,6

112,2

121,5

Veränderung zum Vorjahr (in Tsd. €)

-63,3

-70,4

9,3

Geschäftsbericht 2015

11

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2.

Prognosebericht

Basierend auf verschiedenen Planungsszenarien ist davon auszugehen, dass die Genossenschaft sich stetig weiter
positiv entwickelt. Es ist von einer gesicherten Liquidität auszugehen.

2015
2015
Ist
Ist

2016
2016
Plan
Plan

Leerstand per 31.12.

7,6

5,7

6,7

5,7

Nettokaltmietenerhöhung um

2,9

4,0

0,0

1,5

Zinsen zur Nettokaltmiete

40,6

36,4

31,8

33,1

Kapitaldienst zur Nettokaltmiete

63,2

58,6

459,8

66,0

Angabenin
in%
%
Angaben

2017
2017
Plan
Plan

2018
2018
Plan
Plan

hen abgeschlossen mit zum Teil Zinsbindungsfristen von
20 Jahren. Der Kapitaldienst im Jahr 2017 stellt sich auf
Grund der Anschlussfinanzierungen einiger Darlehen
als sehr hoch dar. Die Genossenschaft leistet für die
kommenden Jahre einen wesentlichen Beitrag zur Minimierung des Zinsänderungsrisikos von allen Darlehen.

Der Kapitaldienst für die aufgenommenen Darlehen
zum Ankauf des Bestandes der Genossenschaft sowie
zur Durchführung weitreichender Instandsetzungs- und
Modernisierungsmaßnahmen werden auch weiterhin
die größten Posten der Ausgabenseite darstellen. Der
Vorstand hatte das niedrige Zinsniveau genutzt und zur
langfristigen Sicherung der Finanzlage Forwarddarle-

Der Finanz- und Erfolgsplan der Genossenschaft weist für den Zeitraum bis 2018 in wichtigen Kennziffern folgende Entwicklung aus:

2015
Ist

2016
Plan

28,7

1.409,4

1.768,6

1.340,5

flüssige Mittel* in Tsd. €

611,0

315,7

974,7

935,0

Eigenkapitalquote in %

5,4

6,73

7,9

9,4

Jahresüberschuss in Tsd. €

*

2017
2017
Plan
Plan

2018
Plan

ohne Einbezug der treuhänderisch verwalteten Barmietkautionen

Der Vorstand geht davon aus, dass derzeit keine entwicklungsbeeinträchtigenden oder gar bestandsgefährdenden Sachverhalte vorliegen. Er hat den
Aufsichtsrat über die Planung für den Zeitraum bis
2025 mit weiteren Schritten zur Modernisierung, Instandhaltung und Instandsetzung einschließlich wohnwertverbessernder Maßnahmen in Kenntnis gesetzt.

Die Hauptschwerpunkte der Geschäftstätigkeit in den
nächsten Jahren werden sein, den wohnenden Mietern
und Mietinteressenten einen auf dem Wohnungsmarkt
attraktiven Bestand zu bieten, die Fluktuation zu senken, die Mieterbindung zu erhöhen und den genossenschaftlichen Gedanken weiter zu fördern.

12

Geschäftsbericht 2015

www.wohnungsgenossenschaft.de

Für die nächsten Jahre sind Investitionen in den vorgenannten Bereichen geplant.

Planung
Planung
Instandhaltung in Tsd. €
€ pro m2

2015
2015
Ist
Ist

2016
2016
Plan
Plan

2017
2017
Plan
Plan

2018
2018
Plan
Plan

1.982,5

1.409,4

1.768,6

1.340,5

12,62

6,75

6,20

10,11

145,3

363,3

200,0

200,0

davon unter anderem für:
Leerstandbeseitigung
Spielplätze

15,0

Treppenhäuser
Gestaltung Vorgärten

33,0

90,5

5,0

75,0

104,6

Fassade/Moosentfernung

140,0

Rauchmelder

290,5

Kellertrocknung

147,0

Strangsanierung

8,0

893,1

Brandschutzmaßnahmen

239,3

Entwicklungebitda/
ebitda/
Entwicklung
Cashflow
in
Tsd.
Cashflow in Tsd. €€

2015
Ist

2016
Plan

ebitda

5.605,1

6.812,6

6.907,8

6.752,5

Cashflow nach DVFA/SG

1.885,4

3.292,5

3.848,7

3.406,5

Geschäftsbericht 2015

13

2017
2017
Plan
Plan

2018
2018
Plan
Plan

www.wohnungsgenossenschaft.de

D) Ausblick
Unsere Genossenschaft wird auch in den nächsten Jahren die Anstrengungen darauf richten, attraktive und
bezahlbare Wohnungen auf dem Wohnungsmarkt anzubieten. Dabei werden auch in Zukunft gezielte Maßnahmen zur positiven Beeinflussung des Leerstandes
ergriffen.
Die Genossenschaft rechnet auch zukünftig mit einer
gesicherten Liquidität.
Aus der langfristigen Planung für die Jahre 2015 - 2025
ergeben sich für die kommenden Jahre kontinuierlich
Jahresüberschüsse, die zur Verbesserung unserer Eigenkapitalquote führen werden. Außerdem wurde die
konsequente Tilgung der für den Ankauf und für die
Modernisierung des Wohnungsbestandes aufgenommenen Kredite in den nächsten Jahren in die Planung
eingerechnet. Die wachsende Wirtschaftskraft der Genossenschaft macht die geplanten Investitionen in die
Verbesserung des Wohnungsbestandes möglich.
Die Genossenschaft ist ein wirtschaftlich gesundes Unternehmen, dass auch in den nächsten Jahren ihre Mitglieder gemäß dem in der Satzung formulierten Zweck
fördert.
Der Vorstand dankt allen engagierten Mitgliedern der
Genossenschaft, den Mitgliedern des Aufsichtsrates
und allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für die geleistete Unterstützung im abgelaufenen Geschäftsjahr.
Berlin, 7. April 2016

Andrej Eckhardt
Mitglied des Vorstandes

Hannelore Stingl
Mitglied des Vorstandes

14

Geschäftsbericht 2015

www.wohnungsgenossenschaft.de

BERICHT DES AUFSICHTSRATES
insbesondere den auch weiterhin sehr hohen Kapitaldienst für die aufgenommenen Kredite zu leisten.

Der Aufsichtsrat hat im abgelaufenen Geschäftsjahr
2015 seine von Gesetz und Satzung vorgegebenen
Aufgaben wahrgenommen. Er ließ sich vom Vorstand
regelmäßig über die Lage und Entwicklung der Genossenschaft sowie über bedeutsame Geschäftsvorfälle unterrichten.

Die jährliche Fortschreibung des Finanz- und Liquiditätsplanes, die Regelung steuerlicher, handelsrechtlicher
und sonstiger für das Geschehen in der Genossenschaft
relevanter Fragen gehörte zu den weiteren Tätigkeitsfeldern des Aufsichtsrates.

In fünf gemeinsamen Sitzungen von Aufsichtsrat und
Vorstand wurden anstehende Themen zum aktuellen
Geschehen und zur weiteren Entwicklung der Genossenschaft behandelt.

Es ist festzustellen, dass der Aufsichtsrat seine vom Gesetzgeber vorgegebenen Aufgaben, die Geschäftsführung des Vorstandes zu überwachen und den Vorstand
in seiner Tätigkeit zu beraten und zu fördern im vollen
Umfang wahrgenommen hat.

Die Modernisierung des Wohnungsbestandes wurde im
Berichtsjahr fortgesetzt. Eine substanzielle Sicherung
des Bautenbestandes ist Grundvoraussetzung für die
weitere wirtschaftliche Sicherung der Genossenschaft
und ein nicht zu unterschätzender Faktor für die Vermietungschancen.

Nachdem der Aufsichtsrat den Jahresabschluss und den
Lagebericht für das Geschäftsjahr 2015 wie im Gesetz
vorgesehen einer eigenständigen Prüfung unterzogen
hat, wurde der Jahresabschluss 2015 in der Sitzung des
Aufsichtsrates am 31.05.2016 eingehend beraten und
geprüft.

Der Aufsichtsrat hat sich intensiv mit der Mietpreisentwicklung innerhalb des Bestandes der Wohnungsgenossenschaft „Grüne Mitte“ Hellersdorf eG beschäftigt.

Die gesetzliche Prüfung wurde durch den Verband
PKmG Berlin im April 2016 durchgeführt. Jahresabschluss mit Anhang sowie auch der Lagebericht des
Vorstandes wurden durch den Wirtschaftsprüfer als in
Ordnung befunden. Beanstandungen gegen die Geschäftsführung des Vorstandes für das Geschäftsjahr
2015 wurden nicht erhoben. Der Aufsichtsrat billigt
daher nach eingehender Beratung und Prüfung in der
Aufsichtsratssitzung vom 31.05.2016 den Jahresabschluss 2015.

Auch 2015 galt es, die Entwicklung des Wohnungsleerstandes genau zu beobachten und zu analysieren.
Die Reduzierung des Leerstandes und die Vermietung
von Wohnungen mit realisierbaren wirtschaftlichen
Nettokaltmieten ist eine wesentliche Voraussetzung für
eine stabile ökonomische Entwicklung.
Einig sind sich Aufsichtsrat und Vorstand, dass nur
durch weitere Investitionen und einer stetigen Verbesserung der Wohnqualität Zielgruppen angesprochen
werden können, die die bisherige Mieterstruktur sinnvoll bereichern und ergänzen.

Das Geschäftsjahr 2015 schließt mit einem positiven
Jahresergebnis in Höhe von 28.711,24 €.
Nachdem der Jahresabschluss mit Anhang sowie auch
der Lagebericht des Vorstandes durch den Wirtschaftsprüfer als in Ordnung befunden wurden, die Geschäftsführung des Vorstandes keinen Anlass zu
Beanstandungen gab sowie Bemerkungen des Aufsichtsrates zum Prüfungsbericht nicht erfolgten, billigt

Nur durch die Verbesserung der Einnahmenseite, durch
Reduzierung des Leerstandes und einer Verringerung
der Erlösschmälerungen wird die Genossenschaft dauerhaft in der Lage sein, bei gleichzeitigen weiteren Investitionen in die Modernisierung und Sanierung des
Bestandes allen Verpflichtungen nachzukommen und

Geschäftsbericht 2015

15

www.wohnungsgenossenschaft.de

der Aufsichtsrat den Jahresabschluss 2015 sowie den
Lagebericht des Vorstandes für das Geschäftsjahr 2015
und empfiehlt der Mitgliederversammlung,

Der Aufsichtsrat spricht dem Vorstand und allen Kolleginnen und Kollegen der Wohnungsgenossenschaft
„Grüne Mitte“ Hellersdorf eG für ihre engagierte Arbeit im Geschäftsjahr 2015 Dank und Anerkennung
aus.

1. den Jahresabschluss zum 31.12.2015
festzustellen,
2. den Lagebericht anzunehmen,
3. den nach der Einstellung von 10 % des Jahresüberschusses (2.871,00 €) in die gesetzliche
Rücklage verbleibenden Betrag in Höhe von
25.840,24 € den anderen Ergebnisrücklagen
zuzuführen,
4. die Mitglieder des Vorstandes für das Geschäftsjahr 2015 zu entlasten und
5. den Mitgliedern des Aufsichtsrates für 2015
Entlastung zu erteilen.

Berlin, 31.05.2016

Rainer Löwenberg
Vorsitzender des Aufsichtsrates

16

Geschäftsbericht 2015

www.wohnungsgenossenschaft.de

Jahresabschluss
für das
Geschäftsjahr 2015

1. Bilanz
2. Gewinn- und Verlustrechnung
3. Anhang

der Wohnungsgenossenschaft
“Grüne Mitte” Hellersdorf eG

Geschäftsbericht 2015

17

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Bilanz zum 31.12.2015 – Aktiva
Geschäftsjahr
31.12.2015
€

A. Anlagevermögen
I.

Immaterielle Vermögensgegenstände
entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche
Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie
Lizenzen an solchen Rechten und Werten

Vorjahr

31.12.2015

31.12.2014

€

€

4.149,98

3.209,43

II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit Wohnbauten

85.514.153,40

87.213.559,34

2. Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte ohne Bauten

504.791,11

509.688,08

3. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 150.227,26

94.708,31

4. Bauvorbereitungskosten

200.982,08

16.119,74

5. geleistete Anzahlungen

0,00

86.370.153,85

8.405,24

III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen

26.000,00

2. Beteiligungen

2.000,00

Anlagevermögen gesamt

26.000,00
28.000,00

2.000,00

86.402.303,83

87.873.690,14

B. Umlaufvermögen
I.

Andere Vorräte

1. Unfertige Leistungen

3.980.373,38

2. Andere Vorräte

0,00

3.814.908,30
3.980.373,38

12.429,86

II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung
2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen
3. Sonstige Vermögensgegenstände

121.501,72

112.247,85

33.589,19
109.733,26

III. Flüssige Mittel und Bausparguthaben
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten

102.908,72
264.824,17

221.427,86

2.081.894,26

2.494.769,05

C. Rechnungsabgrenzungsposten
1. Geldbeschaffungskosten

47.543,14

2. Andere Rechnungsabgrenzungsposten

5.794,80

Bilanzsumme

18

59.487,14
53.337,94

1.589,62

92.782.733,58

94.693.458,54

Geschäftsbericht 2015

www.wohnungsgenossenschaft.de

Bilanz zum 31.12.2015 – Passiva
31.12.2015
€

Geschäftsjahr
31.12.2015
€

Vorjahr
31.12.2014
€

A. Eigenkapital
I.

Geschäftsguthaben

1. Geschäftsguthaben der mit Ablauf des
Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder
2. Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder

91.020,87

85.962,13

2.375.254,59

2.397.130,34

Rückständige fällige Einzahlungen auf
Geschäftsanteile € 3.882,78 (Vorjahr € 4.559,97)
3. Geschäftsguthaben aus gekündigten
Geschäftsanteilen

0,00

2.466.275,46

10.700,00

II. Ergebnisrücklagen
1. Gesetzliche Rücklage

277.702,00

2. Andere Ergebnisrücklagen

2.012.705,92

274.831,00
2.290.407,92

1.986.865,68

III. Bilanzgewinn
1. Gewinnvortrag

0,00

2. Jahresüberschuss

0,00

28.711,24

3. Einstellung in Ergebnisrücklagen

-28.711,24

Eigenkapital insgesamt

B. Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen
2. Sonstige Rückstellungen

353.426,05
0,00

-353.426,05

4.756.683,38

15.944,00
322.296,23

338.240,23

7.303,00
351.336,02

C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

80.835.632,50

82.910.789,81

2. Erhaltene Anzahlungen

4.376.043,82

4.325.246,23

3. Verbindlichkeiten aus Vermietung

1.630.385,72

1.460.479,67

560.397,66

641.926,73

57.555,20

33.498,06

4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
5. Verbindlichkeiten gegenüber
verbundenen Unternehmen
6. Sonstige Verbindlichkeiten
- davon aus Steuern
€ 19.478,45 (Vorjahr € 25.541,41)
- davon im Rahmen der sozialen Sicherheit:
€ 584,00 (Vorjahr € 710,78)

89.368,38

D. Rechnungsabgrenzungsposten
Bilanzsumme

Geschäftsbericht 2015

19

87.549.383,28

87.002,21

138.426,69

120.387,66

92.782.733,58

94.693.458,54

www.wohnungsgenossenschaft.de

Gewinn- und Verlustrechnung
für die Zeit vom 01.01.2015 bis 31.12.2015
Geschäftsjahr
2015

Vorjahr
2015

€
1.

Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung

2.

Erhöhung oder Verminderung des Bestandes
an unfertigen Leistungen

3.

Andere aktivierte Eigenleistungen

4.

Sonstige betriebliche Erträge

5.

Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a.

6.

2014

€

€

13.106.640,09

12.967.383,05

165.465,08

-258.288,94

19.143,23

14.631,45

330.459,93

366.592,52

Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung

5.837.865,57

4.942.740,79

Rohergebnis

7.783.842,76

8.147.577,29

Personalaufwand
a.

Löhne und Gehälter

b.

Soziale Abgaben und Aufwendungen für
Altersversorgung und Unterstützung

895.005,00
196.191,66

871.119,64
1.091.196,66

209.161,34

1.842.211,11

1.827.481,72

604.414,25

574.434,88

5.169,52

4.772,04

10. Erträge aus Gewinnabführungsverträgen

29.292,40

21.595,77

11. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

13.381,85

16.957,78

3.744.538,58

3.835.544,15

549.325,93

873.161,15

10.732,05

9.844,46

15. Sonstige Steuern

509.882,64

509.890,64

16. Jahresüberschuss

28.711,24

353.426,05

-28.711,24

-353.426,05

0,00

0,00

davon aus Altersversorgung
€ 33.708,52 (Vorjahr € 40.462,52)
7.

Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegen-

8.

Sonstige betriebliche Aufwendungen

9.

Erträge aus Beteiligungen

stände des Anlagevermögens und Sachanlagen

- davon aus verbundenen Unternehmen
€ 874,70 (Vorjahr € 594,79)
12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen
- davon Zinsen aus Aufzinsung von Rückstellungen
€ 135,37 (Vorjahr € 573,73)
13. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
14. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

17. Einstellung aus dem Jahresüberschuss in Rücklagen
18. Bilanzgewinn

20

Geschäftsbericht 2015

www.wohnungsgenossenschaft.de

Anhang zum
Jahresabschluss
2015

der Wohnungsgenossenschaft
“Grüne Mitte” Hellersdorf eG

Geschäftsbericht 2015

21

www.wohnungsgenossenschaft.de

A) Allgemeine Angaben
Der Abschluss für das Geschäftsjahr 2015 wurde unter
Beachtung der Vorschriften des Handelsgesetzbuches,
Genossenschaftsgesetzes und der Satzung aufgestellt.

blätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von
Wohnungsunternehmen in der jeweils aktuellen Fassung.

Die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung entspricht der Verordnung über Form-

Die Wertansätze der Bilanz zum 31.12.2014 wurden
unverändert übernommen.

B) Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Die immateriellen Vermögensgegenstände wurden mit
den Anschaffungskosten, vermindert um die planmäßige lineare Abschreibung entsprechend der Nutzungsdauer, bewertet.

Die Finanzanlagen sind zu Anschaffungskosten angesetzt.
In der Position Unfertige Leistungen sind in Höhe von
3.980.373,38 € (Vorjahr 3.814.908,30 €) die mit den
Mietern noch abzurechnenden Betriebskosten des Jahres 2015 ausgewiesen. Die Bewertung erfolgte zu Einzelkosten. Ein Sicherheitsabschlag wegen Leerstand
wurde in Höhe von 292.530,40 € vorgenommen. Die
Abrechnung erfolgt in 2016.

Die Sachanlagen wurden zu Anschaffungs- und Herstellungskosten, vermindert um planmäßige nutzungsbedingte lineare Abschreibung, angesetzt.
In der Position Grundstücke mit Wohnbauten ist der
Herstellungsaufwand für die Wohnanlagen einschließlich der Nebenkosten angesetzt. Dabei wurden eigene
Verwaltungsleistungen in die aktivierten Herstellungskosten bei der Bewertung einbezogen. Die Abschreibungen wurden mit 2 % bzw. bei der Komplettsanierung mit 1,43 % angesetzt. Außenanlagen werden mit 10 % abgeschrieben.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
wurden unter Berücksichtigung aller Risiken zum Nennwert ausgewiesen. Forderungen mit einer Restlaufzeit
von mehr als einem Jahr sind im Forderungsspiegel dargestellt. Für Forderungen aus Vermietung mit einer
Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen Ratenzahlungsvereinbarungen.

Unter dem Posten Grundstücke ohne Bauten werden
Anschaffungs- und Anschaffungsnebenkosten unbebauter Grundstücksflächen ausgewiesen. Auf den
Grundstücken errichtete Außenanlagen sind mit den
Herstellungskosten angesetzt. Die Abschreibung erfolgt
linear entsprechend der Nutzungsdauer.

Erkennbaren Ausfallrisiken bei Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen wurde durch Einzelwertberichtigungen und Abschreibungen Rechnung
getragen.
Die Bewertung der flüssigen Mittel erfolgte zu Nennwerten.

Die Betriebs- und Geschäftsausstattung wurde linear
gemäß § 7 Abs. 1 Satz 4 EStG über die Nutzungsdauer
abgeschrieben. Für Wirtschaftsgüter, deren Anschaffungskosten zwischen 150 € und 1.000 € betragen,
wurde ein Sammelposten gebildet, der über 5 Jahre linear abgeschrieben wird.

Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten beinhaltet im
Wesentlichen ein Disagio, das über die Zinsbindungsfrist linear abgeschrieben wird.

22

Geschäftsbericht 2015

www.wohnungsgenossenschaft.de

Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt worden. Verbindlichkeiten, die nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen, bestanden nicht. Zu
den Fristigkeiten der Verbindlichkeiten wird auf den
Verbindlichkeitenspiegel verwiesen.

Der Ausweis der Geschäftsguthaben und der zu leistenden Pflichtanteile der verbleibenden Mitglieder erfolgte entsprechend der am Bilanzstichtag geltenden
und eingetragenen Satzung. Rückständige fällige Einzahlungen auf Pflichtanteile wurden entsprechend
§ 337 Abs. 1 Satz 4 HGB nachrichtlich erwähnt. Auf
nachfolgenden Punkt D.3. wird verwiesen.

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten beinhaltet
die Mietvorauszahlungen, die Erträge für den Zeitraum
nach dem Bilanzstichtag darstellen.

Die Rückstellungen wurden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe des notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt und berücksichtigen alle
erkennbaren Risiken und ungewisse Verbindlichkeiten.

Geschäftsbericht 2015

23

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C) Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung
I.

Bilanz

Die Aufgliederung der in der Bilanz zusammengefassten Zahlen des Anlagevermögens sowie ihre Entwicklung sind im Anlagespiegel dargestellt.

Forderungen
Forderungen

Geschäftsjahr
Geschäftsjahr

Fristigkeit
Fristigkeit
unter 1 Jahr
€

€
Forderungen aus Vermietung

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände setzen sich mit ihrer Fristigkeit zum Bilanzstichtag wie folgt
zusammen:

Vorjahr
Vorjahr

mehr als 1 Jahr
€

mehr als 1 Jahr
€

121.501,72

115.024,22

6.477,50

13.275,59

33.589,19

33.589,19

0,00

0,00

Sonstige Vermögensgegenstände

109.733,26

109.733,26

0,00

0,00

Gesamtbetrag

264.824,17

258.346,67

6.477,50

13.275,59

Forderungen gegen
verbundene Unternehmen

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen betreffen im Wesentlichen Forderungen aus der Gewinnabführung in Höhe von 29.292,40 € und aus der
Umsatzsteuer in Höhe von 3.914,71 €.

Zu den Geschäftsguthaben verweisen wir auf die Erläuterungen im Punkt B. und D.3.
Die Entwicklung der Ergebnisrücklagen stellt sich wie
folgt dar:

In den Flüssigen Mitteln sind Mietkautionen auf Treuhandkonten in Höhe von insgesamt 1.470.912,72 €
ausgewiesen.

Ergebnisrücklagen

Stand
Stand
31.12.2014
31.12.200

Entnahmen
Entnahmen

überschuss 2015
in €
Gesetzliche Rücklage
Andere Ergebnisrücklagen

in €

Einstellung aus
Einstellung
demdem
Jahresaus
Jahresüberschuss 2015
in €

Stand
Stand
31.12.2015
31.12.2
in €

274.831,00

0,00

2.871,00

277.702,00

1.986.865,68

0,00

25.840,24

2.012.705,92

2.261.696,68

0,00

28.711,24

2.290.407,92

Der Jahresabschluss wurde unter Berücksichtigung der
vollständigen Verwendung des Jahresergebnisses auf-

gestellt. Der Jahresüberschuss in Höhe von 28.711,24 €
wurde in die Ergebnisrücklagen eingestellt.

24

Geschäftsbericht 2015

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Die Sonstige Rückstellungen enthalten folgende Positionen:
• Betriebskosten:
202.000,00 €
• Personal:
31.041,35 €
• Instandhaltungen:
29.496,28 €
• Archivierung:
27.195,03 €
• Abschlusserstellungs- und -prüfungskosten:
25.763,57 €
• Berufsgenossenschaft:
6.800,00 €
-----------------322.296,23 €
Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte oder ähnliche Rechte stellen sich wie folgt dar:
Verbindlichkeiten

insgesamt

davon
Restlaufzeit
1 bis 5 Jahre

bis zu 1 Jahr
€

€

€

gesichert
über 5 Jahre
€

Art
der
Sicherung

€

Verbindlichkeiten
gegenüber
Kreditinstituten

80.835.632,50

2.160.976,29 12.451.754,52 66.222.901,69 80.835.632,50 GPR*

Vorjahr 2014

82.910.789,81

2.075.157,31 13.336.883,39 67.498.749,11 82.910.789,81

Erhaltene
Anzahlungen

4.376.043,82

4.376.043,82

0,00

0,00

0,00

Vorjahr 2014

4.325.246,23

4.325.246,23

0,00

0,00

0,00

Verbindlichkeiten
aus Vermietung

1.630.385,72

1.630.385,72

0,00

0,00

0,00

Vorjahr 2014

1.460.479,67

1.460.479,67

0,00

0,00

0,00

Verbindlichkeiten
aus Lieferungen
und Leistungen

560.397,66

560.397,66

0,00

0,00

0,00

Vorjahr 2014

641.926,73

641.926,73

0,00

0,00

0,00

Verbindlichkeiten
gegenüber verbundenen Unternehmen

57.555,20

57.555,20

0,00

0,00

0,00

Vorjahr 2014

33.498,06

33.498,06

0,00

0,00

0,00

Sonstige
Verbindlichkeiten

89.368,38

89.368,38

0,00

0,00

0,00

Vorjahr 2014

87.002,21

87.002,21

0,00

0,00

0,00

Gesamtbetrag

87.549.383,28

8.874.727,07 12.451.754,52 66.222.901,69 80.835.632,50

Vorjahr 2014

89.458.942,71

8.623.310,21 13.336.883,39 67.498.749,11 82.910.789,81
* erstrangige vollstreckbare Gesamtgrundschuld

Es werden erhaltene Anzahlungen für Betriebskosten in Höhe von 4.376.043,82 € ausgewiesen.
In den Verbindlichkeiten aus Vermietung sind Mietkautionen in Höhe von 1.470.912,72 € enthalten.

Geschäftsbericht 2015

25

www.wohnungsgenossenschaft.de

II.

Gewinn- und Verlustrechnung

1.

Die Umsatzerlöse betreffen ausschließlich die Vermietung von Wohnraum und in sehr geringem
Umfang die Vermietung von Gewerberäumen.

2.

• Erträge aus der Auflösung von
Einzelwertberichtigungen
57.976,70 €
• Abschreibung von Forderungen
in Höhe von
81.892,88 €

In den sonstigen betrieblichen Erträgen und sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind folgende
Posten größeren Umfangs aus perioden- bzw. betriebsleistungsfremden Beträgen enthalten:

• Erträge aus der Auflösung von

3.

Die Zinsen und ähnliche Aufwendungen e n t h a l ten Zinsen aus der Abzinsung von Rückstellungen
in Höhe von 135,37 € (Vorjahr 573,73 €).

4.

In der Position Steuern vom Einkommen und Ertrag werden im Wesentlichen die Gewerbesteuervorauszahlungen 2015 in Höhe von 2.092,00 €
und die Rückstellungszuführung zur Gewerbesteuer 2015 in Höhe von 8.641,00 € ausgewiesen.

3.

Mitglieder und Geschäftsanteile
Die Geschäftsanteile der verbleibenden Mitglieder
entwickelten sich wie folg

Rückstellungen in Höhe von
13.216,16 €
• Erträge aus Vereinnahmung von
Verbindlichkeiten in Höhe von 14.090,00 €

D) Sonstige Angaben
1.

Hinsichtlich der Abgeltungssteuer in Höhe von rd.
15,4 Tsd. € auf den EK 02–Bestand hat der Vorstand den Antrag gemäß § 34 Abs. 16 KStG in
Verbindung mit §§ 38, 40 KStG a. F. gestellt.

2.

Die Genossenschaft ist alleiniger Gesellschafter des
Tochterunternehmens Green Center Bauprojektmanagement GmbH, Berlin (GCB) mit einem
Stammkapital von 26.000,00 €. Zum 31.12.2015
betrug das Eigenkapital der GCB 100.702,67 €.
Auf Grundlage des Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrages wurde der Gewinn aus dem
Jahresabschluss 2015 in Höhe von 29.292,40 € an
die Genossenschaft abgeführt.

Mitglieder gezeichnete
gezeichnete
Mitglieder
Anteile
Anteile

26

Anfang

2015

513

52.195

Zugang

2015

25

2.315

Abgang

2015

23

2.627

Ende

2015

515

51.883

Geschäftsbericht 2015

www.wohnungsgenossenschaft.de

a.

Zum Bilanzstichtag wird das Geschäftsguthaben
der verbleibenden Mitglieder in einer Höhe von
2.375.254,59 € ausgewiesen.

b.

Im Weiteren bestanden gegenüber Mitgliedern
Verbindlichkeiten in Höhe von 69.305,93 €. Diese
Verbindlichkeiten untergliedern sich in:

• Verbindlichkeiten aus überzahlten Geschäfts-

5.

Name und Anschrift des zuständigen
Prüfungsverbandes:
Prüfungsverband der kleinen und
mittelständischen Genossenschaften e. V.
Boxhagener Straße 76, 78
10245 Berlin

6.

Mitglieder des Vorstandes
Andrej Eckhardt

anteilen in Höhe von 16.497,93 €

• Verbindlichkeiten aus Wohnungsbauprämie

Gisela Platow (bis 15.06.2015)

in Höhe von 7.404,14 €
• Verbindlichkeiten aus Geschäftsguthaben
gegenüber Mitgliedern, die aus der Genossenschaft ausgeschieden sind, in Höhe von
45.403,86 €
c.

d.

Hannelore Stingl (ab 15.06.2015)
7.

Gezeichnete Anteile der verbleibenden Mitglieder
bestanden in einer Höhe von 2.594.150,00 €.
Davon sind 3.882,78 € als rückständige fällige Einzahlungen ausgewiesen. Für 215.012,63 € bestehen Zahlungsvereinbarungen.

Mitglieder des Aufsichtsrates
Vorsitzender:
Rainer Löwenberg
Geschäftsführer
weitere Mitglieder: Karin Pohle
Assistentin
Projektmanagement

Jürgen Günther
Lehrer

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um 21.875,75 €
auf 2.375.254,59 € vermindert.

Detlef Kurtz
Ausbilder

Satzungsgemäß haften die Mitglieder mit den übernommenen Geschäftsanteilen. Eine Nachschusspflicht
besteht nicht.

8.

Es bestehen keine Forderungen der Genossenschaft gegenüber Mitgliedern des Vorstandes oder
des Aufsichtsrates.

4.

9.

Das Geschäftsjahr 2015 endet mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 28.711,24 €. Der Jahresabschluss wurde gemäß § 268 Abs. 1 HGB unter
Berücksichtigung der vollständigen Verwendung
des Jahresergebnisses aufgestellt. Gemäß § 42
Abs. 2 und 3 der Satzung wurden 10 % des Jahresüberschusses (2.871,00 €) der gesetzlichen Rücklage und der verbleibende Betrag (25.840,24 €)
den anderen Ergebnisrücklagen zugeführt.

Mitarbeiter der Genossenschaft
Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug neben den beiden Vorstandsmitgliedern:

insgeinsgesamt
samt
Kaufmännische
Mitarbeiter
Technische
Mitarbeiter
Mitarbeiter im
Regiebetrieb,
Hauswarte, etc.
gesamt

davon
Teilzeitdavon
Teilzeitbeschäftigte
beschäftigte

16

7

3

1

4
23

0
8

Berlin, 7. April 2016

Andrej Eckhardt
Mitglied des Vorstandes

Geschäftsbericht 2015

27

Hannelore Stingl
Mitglied des Vorstandes

28

Geschäftsbericht 2015

111.769.276,73

26.000,00

2.000,00

28.000,00

II. Summe
Sachanlagen

Anteile an
verbundenen
Unternehmen

Beteiligungen

III. Finanzanlagen

111.944.935,25

8.405,24

Geleistete
Anzahlungen

Gesamt

16.119,74

299.642,34

Andere Anlagen,
Betriebs- und
Geschäftsausstattung

Bauvorbereiungskosten

531.719,69

110.913.389,72

370.824,80

0,00

0,00

0,00

368.412,37

0,00

184.862,34

86.028,83

0,00

97.521,20

2.412,43

€

€

147.658,52

Zugänge

Stand am
01.01.2015

Grundstücke
ohne Bauten

Grundstücke
mit Wohnbauten

I. Immaterielle
Vermögensgegenstände

Bezeichnung

0,00

0,00

0,00

19.234,26

0,00

0,00

0,00

19.234,26

0,00

0,00

19.234,26

€

Abgänge

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

-8.405,24

0,00

8.405,24

0,00

0,00

0,00

€

Umbuchungen

Anschaffungs- und Herstellungskosten

112.296.525,79

28.000,00

2.000,00

26.000,00

112.118.454,84

0,00

200.982,08

374.842,15

531.719,69

111.010.910,92

150.070,95

€

Stand am
31.12.2015

24.071.245,11

0,00

0,00

0,00

23.926.796,02

0,00

0,00

204.934,03

22.031,61

23.699.830,38

144.449,09

in früheren
Jahren
01.01.2015
€

1.842.211,11

0,00

0,00

0,00

1.840.739,23

0,00

0,00

38.915,12

4.896,97

1.796.927,14

1.471,88

des
Geschäftsjahres
€

Abschreibung

ANLAGENSPIEGEL 2015

0,00

0,00

0,00

19.234,26

0,00

0,00

0,00

19.234,26

0,00

0,00

19.234,26

€

Abgänge

25.894.221,96

0,00

0,00

0,00

25.748.300,99

0,00

0,00

224.614,89

26.928,58

25.496.757,52

145.920,97

€

kumuliert
31.12.2015

3.209,43

€

31.12.2014

8.405,24

16.119,74

94.708,31

509.688,08

28.000,00

2.000,00

26.000,00

86.402.303,83 87.873.690,14

28.000,00

2.000,00

26.000,00

86.370.153,85 87.842.480,71

0,00

200.982,08

150.227,26

504.791,11

85.514.153,40 87.213.559,34

4.149,98

€

31.12.2015

Buchwerte

www.wohnungsgenossenschaft.de

Wohnungsgenossenschaft „Grüne Mitte“ Hellersdorf eG
Neuruppiner Straße 24 • 12629 Berlin
GrueneMitte@wohnungsgenossenschaft.de • www.wohnungsgenossenschaft.de
www.wohnungsgenossenschaft.de
        
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