Path:
Volume

Full text: Bericht über den Berliner Grundstücksmarkt ... (Rights reserved) Ausgabe 2011/12 (Rights reserved)

In dieser Publikation wird über die Tätigkeit des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin berichtet. Neben allgemeinen Informationen zum Immobilienmarkt sind die in Berlin gegebenen Rahmenbedingungen kurz dargestellt (u.a. rechtliche Grundlagen, Konjunkturdaten). Im Wesentlichen werden Angaben zum Umsatz sowie über die Preissituation auf dem Berliner Immobilienmarkt im Jahre 2011 gemacht. Die Umsatzzahlen und die Angaben zum durchschnittlichen Preisniveau sind den jeweiligen Vorjahreszahlen gegenübergestellt. Einige Daten sind als Langfristbetrachtung zusammengestellt und geben einen Überblick über den Berliner Immobilienmarkt der letzten zwanzig Jahre. Einen besonderen Schwerpunkt bildet der Bereich der Eigentumswohnungen und des Teileigentums. In Berlin betreffen über 70 % der Kaufvertragsurkunden diesen Teilmarkt. Die sicherste und überzeugendste Basis des Wissensmanagements im Immobilienwesen ist die Führung und Auswertung einer Kaufpreissammlung, in der alle beurkundeten Rechtsgeschäfte am Grundstücks-, Wohnungs- und Teileigentum erfasst werden. Der Bundesgesetzgeber hat mit dieser Aufgabe in regionaler Zuständigkeit tätige, fachkundige und unabhängige Gutachterausschüsse für Grundstückswerte betraut und die Notare gesetzlich verpflichtet, Abschriften aller Verträge zur Aufnahme in die Kaufpreissammlung zu übersenden. Dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin steht zur Aufgabenerfüllung eine Geschäftsstelle zur Seite. Diese ist bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt angesiedelt. Sie bearbeitet und veröffentlicht u.a. den jährlich erscheinenden, hier für das Jahr 2011 vorgelegten Bericht über den Berliner Grundstücksmarkt. Bericht über den Berliner Grundstücksmarkt 2011/2012 Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin Herausgeber Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt - Geoinformation Referat III E Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Fehrbelliner Platz 1 10707 Berlin www. gutachterausschuss-berlin.de Inhalte und Bearbeitung Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Redaktion Petra Bautsch, Susanne Düwel, Axel Kluge Verlag und Vertrieb Kulturbuch-Verlag GmbH Postfach 47 04 49 12313 Berlin www.kulturbuch-verlag.de kbvinfo@kulturbuch-verlag.de Telefon: 030 / 661 84 84 Preis 23,- € zzgl. Versandkosten Titelfoto: ISBN 978-3-88961-334-9 Blick auf das Bahnviadukt zwischen den S-Bahnhöfen „Zoologischer Garten“ und „Savignyplatz“; im Hintergrund das „Zoofenster“, Neubau für Hotelnutzung und Einzelhandel, Fertigstellung geplant für 2012/2013 Berlin, Juli 2012 (Axel Kluge) Bericht über den Berliner Grundstücksmarkt 2011/2012 Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Inhaltsverzeichnis 1. Vorwort. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 2. 2.1 2.2 2.3 Der Berliner Grundstücksmarkt 2011 im Überblick. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Umsatzzahlen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Umsatz- und Preisentwicklung – Tendenzen 2011 im Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Marktveränderungen, Verkäufe von sog. Paketen (Portfolios) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 3. 3.1 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.2 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.2.4 3.2.5 Gutachterausschuss und Markttransparenz. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin und Geschäftsstelle. . . . . . . . . . . 11 Aufgaben und Tätigkeiten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 Rechtliche Grundlagen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 Die Kaufpreissammlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 Markttransparenz durch Informationen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 Erläuterungen zum Bericht über den Berliner Grundstücksmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 GAA Online – der Berliner Gutachterausschuss im Internet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 Bodenrichtwerte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 Sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten und Informationen . . . . . . . . . . . . . . 16 Auskünfte aus der Kaufpreissammlung, Online-Informationsabrufe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 4. 4.1 4.2 4.3 Allgemeine Rahmendaten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 Berlin im Überblick. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 Allgemeine Markteinflüsse, Wirtschafts- und Konjunkturdaten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 Die stadträumlichen Wohnlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 5. Preisentwicklung 2011. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 5.1 Bauland. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 5.1.1 Individueller Wohnungsbau – offene Bauweise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 5.1.2 Wohngebiete – geschlossene Bauweise. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 5.1.3 Kerngebiets- und mischgebietstypische Nutzungen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 5.1.3.1 M1-Flächen – kerngebietstypische Nutzungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 5.1.3.2 M2-Flächen – mischgebietstypische Nutzungen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 5.1.4 Flächen für produktionsnahe Betriebe und dienstleistungsorientiertes Gewerbe. . . . 33 5.1.5 Sanierungsgebiete / Entwicklungsbereiche. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 5.2 Bauerwartungsland, Rohbauland und Gemeinbedarfsflächen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 5.2.1 Bauerwartungsland und Rohbauland . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 5.2.2 Gemeinbedarfsflächen (GB). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 5.3 Marktfähiges Nichtbauland. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 5.3.1 Land- und forstwirtschaftliche Flächen (LW und F) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 5.3.1.1 Land- und forstwirtschaftliche Flächen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 5.3.1.2 Begünstigtes Agrarland. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 5.3.2 Sonstige Flächen (SF). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 5.4 Bebaute Grundstücke . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 5.4.1 Renditegrundstücke . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 5.4.1.1 Mietwohnhäuser (ohne gewerblichen Nutzungsanteil). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 5.4.1.2 Wohn- und Geschäftshäuser. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 5.4.1.3 Büro- und Geschäftsimmobilien. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 5.4.1.4 Umwandlungsobjekte. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 5.4.2 Grundstücke mit Ein- und Zweifamilienhäusern . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 5.4.2.1 Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 5.4.2.2 Doppelhaushälften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 5.4.2.3 Einfamilienreihenhäuser. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 5.4.2.4 Townhäuser. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52 5.4.2.5 Villen- und Landhäuser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53 5.5 Wohnungs- und Teileigentum (WE). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54 5.5.1 Erstverkäufe im Wohnungseigentum errichteter Objekte. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57 5.5.1.1 Erstverkäufe von Wohnungen in neu erstellten Mehrfamilienhäusern . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57 5.5.1.2 Erstverkäufe neu erstellter Eigenheime . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58 5.5.2 Weiterverkäufe im Wohnungseigentum errichteter Objekte. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59 2 SenStadtUm Grundstücksmarktbericht 2011/2012 5.5.2.1 5.5.2.2 5.5.3 5.5.3.1 5.5.3.2 5.5.4 5.5.4.1 5.5.4.2 5.5.4.3 5.5.5 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Weiterverkäufe von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59 Weiterverkäufe von Eigenheimen als Wohnungseigentum. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60 Umgewandelte ehemalige Mietwohnungen und Eigenheime. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61 Umgewandelte Wohnungen in Mehrfamilienhäusern . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61 Umgewandelte Eigenheime. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64 Sonstiges Wohnungseigentum. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65 Wohnungen in ausgebauten Dachräumen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65 Lofts. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65 Wohnungen in Zwei- oder Dreifamilienhäusern. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65 Teileigentum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66 6. 6.1 6.1.1 6.1.2 6.1.3 6.2 6.2.1 6.2.2 6.2.3 6.3 6.3.1 6.3.2 6.3.3 6.3.4 6.4 Die Umsätze auf dem Berliner Immobilienmarkt 2011. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68 Gesamtumsatz und Übersicht Bezirke. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68 Anzahl der Kauffälle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68 Geldumsatz. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69 Flächenumsatz. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70 Teilmarktbezogene Umsatzzahlen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71 Unbebaute Grundstücke . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71 Bebaute Grundstücke. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73 Wohnungs- und Teileigentum. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76 Besondere Umsatzinformationen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78 Die Entwicklung der Kauffallzahlen im Jahresverlauf. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78 Einzelkaufpreise über 10 Millionen €. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78 Zwangsversteigerungen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79 Erbbaurechtsfälle. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79 Umsatzentwicklung seit der Vereinigung Deutschlands 1990. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80 7. Begründung von Wohnungs- und Teileigentum – 2011. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82 8. Ausblick auf das Jahr 2012. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84 Adressen und Telefonnummern s. hintere Umschlagseite SenStadtUm 3 Grundstücksmarktbericht 2011/2012 4 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin SenStadtUm Grundstücksmarktbericht 2011/2012 1. Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Vorwort Die Immobilienwirtschaft stellt immer einen bedeutsamen Wirtschaftsfaktor einer Region dar. Aufgrund der damit einhergehenden Vermögenswerte (2011 in Berlin rd. 11 Mrd. €) sind belastbare Informationen über das Geschehen des Immobilienmarktes für Erwerber, Veräußerer und Kreditgeber aber auch die öffentliche Verwaltung unerlässlich. Die hierzu erforderliche, interessensneutrale Informationsgewinnung ist daher weder Selbstzweck noch Nebensächlichkeit. Der vorliegende Bericht über den Berliner Grundstücksmarkt ist ein wesentlicher Teil des Informationsangebotes des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin. Die Arbeit der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte hat seit mehr als 50 Jahren einen hohen allgemeinen wirtschaftlichen Nutzen. Dies stellt u.a. auch der Deutsche Städtetag fest, der sich mit den Arbeitsinhalten und dem Nutzen der Gutachterausschüsse auseinandergesetzt hat. Im Rahmen seines Papiers „Zur Zukunft der amtlichen Wertermittlung“ 1 werden Thesen aufgestellt und deren Richtigkeit mit entsprechenden Hintergrundinformationen belegt. Gleichzeitig wird aufgezeigt, unter welchen Rahmenbedingungen und in welcher Form Gutachterausschüsse die an sie gestellten Anforderungen jetzt und in naher Zukunft werden erfüllen können. So weist These 1 darauf hin, dass die Arbeit der Gutachterausschüsse für Transparenz auf dem Immobilienmarkt unabdingbar ist und dass zuverlässige Informationen über den Immobilienmarkt erhebliche volkswirtschaftliche Bedeutung haben. Trotz einer Vielzahl anderweitiger Informationsangebote genießen nur die selbständigen, unabhängig und weisungsfrei handelnden Gutachterausschüsse und deren Geschäftsstellen hohes Vertrauen. Neben den Immobilieninvestitionen unterliegt aber auch die dazu erforderliche Informationsbereitstellung immer wieder Kosten-/Nutzendiskussionen. Wirtschaftlicher Nutzen und die Bereitschaft, in Strukturen und fachliche Kompetenzen zur Informationsgewinnung zu investieren, sind miteinander korreliert. Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse können die an sie gestellten fachlichen Anforderungen und Aufgaben nach Baugesetzbuch nur bei dauerhaft adäquater personeller und sachlicher Ausstattung erfüllen. Diese Forderung steht allerdings immer stärker im Widerspruch zum Sparzwang der öffentlichen Hand. Dieser Sparzwang macht auch vor Geschäftsstellen nicht halt; Abstriche in der Ausstattung müssen daher zwangsläufig zu Abstrichen bei Umfang und Qualität von Informationen führen. Aus diesem Grund befasst sich auch der Deutsche Städtetag in These 2 mit der Organisationsform und Arbeitsfähigkeit der Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse. „Die Arbeitsfähigkeit und fachliche Kompetenz der Geschäftsstellen ist dauerhaft sicherzustellen. Personelle und sachliche Ausstattung der Geschäftsstellen sind aufgrund der wirtschaftlichen Bedeutung ihrer Arbeitsergebnisse so zu gewährleisten, dass zeitnahe Erfassungen, Analysen und umfassende Veröffentlichung von Daten sichergestellt sind. Die fachliche Qualifikation der Beschäftigten muss auch künftig gewährleistet bleiben. Nur so ist gewährleistet, dass den hohen fachlichen Anforderungen dauerhaft genügt werden kann.“ In seinem Ausblick fasst der Deutsche Städtetag schließlich zusammen: „Kunden erwarten zu Recht heute und in Zukunft immer umfassendere Auswertungen und Veröffentlichungen zum Boden- und Immobilienmarkt.“ Dieser Aufgabe stellt sich der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin und dessen Geschäftsstelle auch 2012; wenngleich die Arbeit durch begrenzt zur Verfügung stehende Ressourcen zunehmend erschwert wird. Für die Zukunft bleiben allerdings weitere Auswirkungen der Haushaltskonsolidierung des Landes Berlin auf die Arbeit der Geschäftsstelle abzuwarten. Reiner Rössler Vorsitzender des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin 1 Thesenpapier des Arbeitskreises Wertermittlung des Deutschen Städtetages (Publikationen/Materialien unter www.staedtetag.de) SenStadtUm 5 Grundstücksmarktbericht 2011/2012 6 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin SenStadtUm Grundstücksmarktbericht 2011/2012 2. Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Der Berliner Grundstücksmarkt 2011 im Überblick Das Jahr 2011 ergab auf dem Berliner lmmobilienmarkt ein deutliches Umsatzplus gegenüber den Vorjahreszahlen. Die Anzahl der Kauffälle stieg von 27.186 um insgesamt 20 % auf 32.672 Kauffälle an, bei gleichzeitiger Steigerung des Geldumsatzes um 28 % auf 11,1 Mrd. €. Dreiviertel aller Kauffälle betrafen den Teilmarkt des Wohnungs- und Teileigentums, der mit einem Plus von 25 % auch den größten Zuwachs bei der Anzahl der Kaufverträge aufwies. Rund 60 % des Geldumsatzes entfielen auf den Teilmarkt der bebauten Grundstücke. Die Umsatzzahlen bei Wohn- und Geschäftshäusern bestätigten die Zuwachsraten des Vorjahres – ein besonders hohes Plus beim Geldumsatz erzielten die Wohn- und Geschäftshäuser im Ostteil der Stadt mit 72 % auf rund 1,2 Mrd. € (s. auch Tab. in Kapitel 6.2.2, S. 73). Der Berliner Immobilienmarkt ist seit 2010 stark belebt. Für Wirtschaft und für Private ist Berlin ein interessanter Markt, in dem Investitionen als lohnend angesehen werden. 2.1 Umsatzzahlen Die folgende Tabelle bietet einen Überblick über die Jahresumsätze 2011 auf dem Berliner Immobilienmarkt. Die auf die Einzelteilmärkte und regional auf die Bezirke entfallenden Umsatzanteile sind in Kapitel 6, S. 68 dargestellt. Übersicht über die Jahresumsätze auf dem Berliner Immobilienmarkt 2011 Teilmarkt Berlin Unbebaute Grundstücke 1) Westteil Ostteil in Paketen Bebaute Grundstücke 2010 2011 2.386 2.554 Geldumsatz Mio. € Veränd. 7% 2010 2011 654,7 865,0 Flächenumsatz ha Veränd. 32% 2010 2011 Veränd. 444,0 410,9 -7% 798 789 -1% 299,0 366,8 23% 215,1 137,1 -36% 1.588 1.752 10% 355,7 489,7 38% 228,9 260,3 14% 0 13 0,0 8,5 0,0 13,5 Berlin 1) 5.200 5.701 10% 5.414,8 6.860,4 27% 763,5 854,6 12% Westteil 3.148 3.274 4% 3.378,6 3.988,3 18% 480,7 469,4 -2% Ostteil 1.952 2.181 12% 1.693,7 2.327,9 37% 258,9 339,9 31% 100 246 146% 342,5 544,2 59% 23,9 45,3 90% in Paketen Grundstücke insgesamt Kauffälle Anzahl Stadtlage Berlin 1) 7.586 8.255 9% 6.069,5 7.725,4 27% 1.207,5 1.265,5 5% Westteil 3.946 4.063 3% 3.677,6 4.355,1 18% 695,8 606,5 -13% Ostteil 3.540 3.933 11% 2.049,4 2.817,6 37% 487,8 600,2 23% 100 259 159% 342,5 552,7 61% 23,9 58,8 146% in Paketen Wohn-/Nutzfläche 2) in Tsd. m² Wohnungs- und Teileigentum Berlin 1) 19.600 24.417 25% 2.649,8 3.396,7 28% 1.282,2 1.520,8 19% Westteil 10.923 14.121 29% 1.383,1 1.919,6 39% 789,5 970,6 23% 492,7 550,2 12% Ostteil 6.756 7.922 17% 1.094,2 1.282,5 17% in Paketen 1.921 2.374 24% 172,5 194,6 13% 27.186 32.672 20% 8.719,3 11.122,1 28% Berlin 1) Gesamtumsatz Westteil 14.869 18.184 22% 5.060,7 6.274,7 24% Ostteil 10.296 11.855 15% 3.143,6 4.100,1 30% 2.021 2.633 30% 515,0 747,3 45% in Paketen keine Angaben möglich 1) Ausweisung von Paketverkäufen nur auf Berlin bezogen; Angaben von Teilmengen nach Westund Ostteil sind nicht möglich. 2) Nur Eigentumswohnungen und Gewerberäume, die nicht in Paketen veräußert wurden SenStadtUm 7 Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Die folgenden Abbildungen zeigen die Anteile der Teilmärkte (Wohnungseigentum (WE) sowie bebaute und unbebaute Grundstücke) an den Kauffallzahlen bzw. am Geldumsatz. Kauffälle WE in Paketen 7% Einzelkauffälle unbebaut 8% Kauffälle unbebaut in Paketen 0% Einzelkauffälle bebaut 17% Kauffälle bebaut in Paketen 0,4% Einzelkauffälle WE 67% Abb. 1: Umsatzanteile der Teilmärkte nach der Anzahl der Kauffälle im Jahr 2011 (Prozentangaben gerundet) Kauffälle bebaut in Paketen 5% Einzelkauffälle WE 29% Kauffälle WE in Paketen 2% Einzelkauffälle unbebaut 8% Einzelkauffälle bebaut 56% Abb. 2: Anteile der Teilmärkte am Geldumsatz im Jahr 2011 (Prozentangaben gerundet) 2.2 Kauffälle unbebaut in Paketen 0% Umsatz- und Preisentwicklung – Tendenzen 2011 im Überblick Gesamtmarkt • 32.672 Kauffälle bei rd. 11,12 Mrd. € Geldmenge • anhaltender Umsatzanstieg mit +20 % nach Fallzahlen und +28 % nach Geldmenge • nach Anzahl der Kauffälle ist 2011 das dritte Spitzenjahr seit der Wende (mit 1998 und 2006) unbebaute Grundstücke • moderater Preisanstieg im Bereich der individuellen Bauweise (Ein- und Zweifamilienhäuser) • anhaltender Preisdruck auf innerstädtische Grundstücke bei Eignung für Eigentumsmaßnahmen • Preisstabilität im Bereich der kerngebietstypischen Nutzung • Gewerbegrundstücke auch weiterhin kaum nachgefragt bebaute Grundstücke • allgemein leichte Preisanstiege bei Ein- und Zweifamilienhäusern mit stärkeren Preissteigerungen in guten und sehr guten Wohnlagen; trotz anhaltender Angleichungstendenzen noch immer Wertunterschiede zwischen den Stadthälften • verstärkter Verkauf von Townhäusern mit anhaltenden Preissteigerungen • erneuter Zuwachs bei Wohn- und Geschäftshäusern, bei deutlich gestiegenem Geldumsatz in der Osthälfte der Stadt mit z.T. deutlichen Preissteigerungen • Rückgang der Anzahl von Umwandlungsobjekten 8 SenStadtUm Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Wohnungs- und Teileigentum • weiterhin hohe Nachfrage nach hochpreisigen Eigentumswohnungen in Top-Lagen; einzelne Weiterverkäufe erreichen Spitzenwerte von rd. 13.000 €/m² Wohnfläche • Anstieg der Verkäufe von Stellplätzen/Garagen um rd. 70 % auf 1.557 Kauffälle Neubegründung von Wohnungseigentum/Umwandlungen • mit insg. 7.794 neu begründetem Wohnungseigentum Anstieg um 22 % gegenüber 2010 • Zahl der umgewandelten Mietwohnungen mit insg. 4.744 moderat über Vorjahreswert (5 %) • im Wohnungseigentum neu erstellte Wohnungen mit insg. 3.050 stark angestiegen (66 %) Zwangsversteigerungen • mit insg. 828 gemeldeten Zwangsversteigerungsbeschlüssen weiterhin rückläufig Ausblick 2012 • auch weiterhin erhebliche Umsatzsteigerungen • anhaltende Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern und Eigentumswohnungen • vermutlich weiteres Spitzenjahr 2.3 Marktveränderungen, Verkäufe von sog. Paketen (Portfolios) Der Berliner Grundstücksmarkt ist im Laufe der Jahre seit der Vereinigung Deutschlands wesentlich komplexer und vielfältiger geworden. Dies spiegelt sich zum Teil auch im Umfang und in der Regelungsdichte von Kaufvertragsurkunden wieder. Nach dem allgemeinen Rückgang der Immobilienpreise seit der Mitte der 90er Jahre stellte sich in den vergangenen Jahren nach vielfach geäußerter Auffassung gerade der Berliner Markt im internationalen Maßstab als unterbewertet dar. Man sah im Vergleich mit anderen europäischen Großstädten Potential für Ertrags- und Wertentwicklungen und erwartete entsprechende Preissteigerungen am Grundstücksmarkt. So traten insbesondere ausländische, institutionelle Investorengruppen und kapitalkräftige Privatinvestoren auf den Plan, die in Mietwohnhäusern, Geschäftsimmobilien und Eigentumswohnungen auf dem deutschen Immobilienmarkt begehrte Anlageziele sahen. Investoren hatten mit einem schnellen Anstieg der Mieten und Wohnungspreise gerechnet. Doch Berlin ist traditionell eine Mieterstadt, in der es schwierig ist, Mieter vom Vorteil des Kaufs einer Wohnung zu überzeugen. Hinzu kommt die im Vergleich zu anderen Städten weiterhin geringe Kaufkraft großer Teile der Bevölkerung. Bei einer hohen Arbeitslosenrate und vergleichsweise geringen, bei steigender Abgabenlast oft stagnierenden Haushaltseinkommen, bieten sich Spielräume für Mieterhöhungen und damit für Ertragssteigerungen häufig nur bei bevorzugt gesuchten Objektarten in nachgefragten Wohnlagen. Infolge steigender Bevölkerungszahlen und einer überproportionalen Zunahme der Einpersonenhaushalte erhöht sich die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt. Eine relativ niedrige Wohnungsbautätigkeit führt zu einem Rückgang beim Leerstand, zu Mietsteigerungen und beim Verkauf von Wohnungseigentum zu einer Erhöhung der Kaufpreise. Bei neugebautem Wohnungseigentum ist es üblich, bereits vor Baubeginn einer Wohnanlage einen Großteil der geplanten Wohnungen aus Finanzierungsgründen zu verkaufen. Erst wenn die Finanzierung gesichert ist, beginnt die Bauphase. Der Umsatz auf den Teilmärkten des Wohnungseigentums und der Wohn- und Geschäftshäuser war in den Jahren 2005 und 2006 stark geprägt durch den Verkauf ganzer Immobilienportfolios, sogenannter Paketverkäufe. Seit 2007 ging diese Verkaufsstrategie allerdings wieder zurück. Der Rückgang dürfte sowohl mit negativen Auswirkungen der Finanzmarktkrise als auch mit den jeweils zugrunde liegenden Exit-Strategien der seinerzeitigen Erwerber zu begründen sein. Er bedeutet letztlich aber nur eine Rückkehr zu den Marktverhältnissen vor 2005. 2011 ist die Zahl der Pakete annähernd unverändert. Die Zahl der hierbei veräußerten Objekte und die damit verbundene Geldmenge ist allerdings insbesondere bei Wohn- und Geschäftshäusern wieder deutlich gestiegen. SenStadtUm 9 Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Bei der Führung der Berliner Kaufpreissammlung werden Kauffälle grundsätzlich dann als Paket betrachtet, wenn in einem Kaufvertrag die Übereignung einer Mehrzahl von eigenständigen Immobilien bei gleichzeitiger Ausweisung eines ungetrennten Gesamtkaufpreises beurkundet wird. Als Paketverkauf wird ebenfalls erfasst, wenn angegebene Einzelkaufpreise mehrerer Immobilien offensichtlich nur eine untergeordnete Rolle gespielt haben. Bei umfangreichen Paketen mit unterschiedlichen Gebäudearten und Baujahren basieren derartige Einzelkaufpreise oft auf einem annähernd einheitlichen Quadratmeterpreis. Die Bewertungen von im Paket verkauften Immobilien als Grundlage für die Kaufpreisvereinbarungen erfolgen angesichts des Zeit- und Kostenfaktors nur selten differenziert für jedes einzelne Grundstück, sondern generalisiert unter bestimmten Annahmen bzw. unter Anwendung von Erfahrungswerten. In Paketen ausgewiesene Einzelkaufpreise sind daher meist zur Verwendung als Vergleichspreise für den Verkauf einzelner Immobilien ungeeignet. Für Verträge, bei denen Immobilien im Rahmen von Unternehmensverkäufen (z.B. Wohnungsbaugesellschaften) als Vermögensanteil mit übereignet werden, besteht keine Übersendungspflicht durch die beurkundenden Stellen an den Gutachterausschuss. Sie werden daher in der Kaufpreissammlung nicht erfasst. Aussagen hierzu sind durch den Gutachterausschuss nicht möglich. Seit dem Vertragsjahr 2006 zählt in Berlin jede auch in einem Paket übereignete Immobilie umsatzmäßig als ein Kauffall. Aufgrund der häufig ungetrennten Kaufpreisausweisungen ist die Angabe der auf die einzelnen Kauffälle entfallenden Preisanteile und damit eine regionale oder auf Unterteilmärkte bezogene Differenzierung der Paketdaten kaum möglich. Angaben zu Paketverkäufen werden deshalb ausschließlich auf Berlin bezogen genannt. Die Umsatzzahlen der im Rahmen von Paketverkäufen veräußerten Immobilien der letzten zwei Jahre sind in den folgenden Tabellen gegenübergestellt. In der ersten Tabelle sind die insgesamt in Paketen veräußerten Umsatzzahlen aufgelistet, in der zweiten Tabelle die Umsatzzahlen für Pakete bei denen mehr als fünf Immobilien pro Kaufvertrag veräußert wurden. Umsatzzahlen Paketverkäufe 2011 Anzahl Pakete Anzahl Kauffälle in Paketen insg. Geldumsatz in Mio. € Flächenumsatz in ha 2010 2010 2010 2010 Teilmarkt unbebaut bebaut davon: Wohn-/Geschäftshäuser Büro-/Geschäftshäuser 2011 2011 2011 2011 0 0 0 0 0,0 8,5 0,0 13,5 20 20 100 246 342,5 544,2 23,9 45,3 14 17 76 239 194,0 490,8 14,9 34,7 1 3 5 7 105,0 53,4 0,4 10,6 Wohnungseigentum 370 371 1.921 2.374 172,5 194,6 --- --- Gesamtumsatz in Paketen 390 394 2.021 2.633 533,2 747,3 --- --- Umsatzzahlen 2011 für Paketverkäufe mit mehr als 5 Immobilien/Paket Anzahl Pakete Anzahl Kauffälle Geldumsatz in Mio. € 2010 2010 2010 Teilmarkt 2011 2011 2011 Flächenumsatz in ha 2010 2011 unbebaut 0 0 0 0 0,0 0,0 0,0 0,0 bebaut 6 8 58 209 142,1 309,4 15,7 13,5 5 8 52 209 130,2 309,4 9,8 13,5 0 0 0 0 0,0 0,0 0,0 0,0 69 84 1.390 1.823 86,0 114,8 --- --- davon: Wohn- /Geschäftshäuser Büro-/Geschäftshäuser Wohnungseigentum 10 SenStadtUm Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin 3. Gutachterausschuss und Markttransparenz 3.1 Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin und Geschäftsstelle Mit den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte sind durch das Bundesbaugesetz 1960 unabhängige und sachkundige Gremien eingerichtet worden, um nach dem Willen des Gesetzgebers durch Bereitstellung objektiver Informationen die Voraussetzungen für einen funktionsfähigen und transparenten Grundstücksmarkt zu schaffen. Noch 1960 wurden im damaligen Westteil Berlins die rechtlichen und organisatorischen Voraussetzungen für die Einrichtung eines Gutachterausschusses und die Gründung einer Geschäftsstelle geschaffen. Anfang 1961 wurde der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin eingerichtet, Gutachter bestellt und die ersten Verkehrswertgutachten erstattet. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin ist ein fachkompetentes, selbstständiges, unabhängiges und nicht weisungsgebundenes Kollegialgremium mit einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern. Zu Mitgliedern können nur in der Wertermittlung erfahrene Personen mit besonderer Sachkunde berufen werden, die nicht mit der Verwaltung von Grundstücken des Landes Berlin befasst sein dürfen. Ende 2011 hatte der Gutachterausschuss 47 Mitglieder. Sie gehören den Berufs- bzw. Fachsparten öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, Immobilien- und Bankkaufleute, Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure sowie Baufinanzierung, Wohnungs- und Betriebswirtschaft, Steuerwesen und den behördlichen Vermessungsstellen an. Eine aktuelle Auflistung der Mitglieder kann über GAA Online abgerufen werden.1 Für die Erfüllung seiner Aufgaben bedient sich der Gutachterausschuss einer Geschäftsstelle. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin ist bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung - Abt. III - Geoinformation angesiedelt. Fachlich untersteht die Geschäftsstelle im Rahmen der rechtlichen Vorgaben allein den Weisungen des Gutachterausschusses bzw. seines Vorsitzenden. Im Rahmen der Mitwirkung an den Aufgaben der Geschäftsstelle werten die Vermessungsstellen der Bezirksverwaltungen Kaufverträge aus und erstellen Beratungsvorlagen für den Gutachterausschuss. Seit dem 3. Oktober 1990, dem Tag der Vereinigung Deutschlands, erstreckt sich die Zuständigkeit des Gutachterausschusses auf das Gesamtgebiet von Berlin. 3.1.1 Aufgaben und Tätigkeiten Die Einrichtung der Gutachterausschüsse und die Beschreibung ihrer Aufgaben sind im Baugesetzbuch (vgl. Kapitel 3.1.2, S. 12) bundeseinheitlich geregelt. Die Aufgaben der Geschäftsstelle in Berlin sind durch die Verordnung zur Durchführung des Baugesetzbuchs näher beschrieben. Die Aufgaben des Gutachterausschusses sind insbesondere: •• Bodenrichtwerte zu ermitteln, •• auf Antrag Gutachten über den Wert von unbebauten und bebauten Grundstücken sowie von Rechten an Grundstücken zu erstatten und •• sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten abzuleiten. Die Aufgaben der Geschäftsstelle umfassen u.a.: •• Kaufverträge auszuwerten, die Kaufpreissammlung zu führen und auf Grundlage dieser Daten Auswertungen und Analysen durchzuführen, •• dem Gutachterausschuss Beratungsgrundlagen für die Erfüllung seiner Aufgaben vorzulegen (z.B. statistische Auswertungen der Kaufpreissammlung als Grundlage für Bodenrichtwertermittlungen, Untersuchungen über die Nutzungsstrukturen und Abgrenzungen der Bodenrichtwertzonen), 1 http://www.gutachterausschuss-berlin.de unter der Rubrik Home / Gutachterausschuss, Stichwort: Mitglieder SenStadtUm 11 Grundstücksmarktbericht 2011/2012 •• •• •• •• •• •• •• •• Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin das Marktgeschehen zu beobachten und zu analysieren, Grundstücksmarktberichte zu erstellen und herauszugeben, den Abschluss der Bodenrichtwertermittlungen öffentlich bekanntzugeben, für die Wertermittlung erforderliche Daten abzuleiten und zu veröffentlichen, Auskünfte aus der Kaufpreissammlung zu erteilen sowie Informationen zu Preisniveaus und zu Umsatzzahlen auf den Immobilienteilmärkten zu geben, Auskünfte über Bodenrichtwerte zu erteilen, die fachliche Betreuung der Verfahren der Informations- und Kommunikationstechnik in der Geschäftsstelle sowie die Wahrnehmung der Verwaltungsaufgaben für den Gutachterausschuss. Die Geschäftsstelle wirkt an der Erstellung des Berliner Mietspiegels beratend mit. 3.1.2 Rechtliche Grundlagen Die rechtlichen Grundlagen, die die Tätigkeit des Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle im Wesentlichen prägen, sind: •• •• •• •• Abb. 3: Bundesweit geltende Gesetze und Verordnungen sind auf den Internet-Seiten des Bundesministeriums der Justiz zu finden (www.gesetzte-im-internet.de) •• •• •• •• •• •• § 192 bis § 199 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414)2, zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509); § 7 bis § 21 der Verordnung zur Durchführung des Baugesetzbuches (DVO-BauGB) vom 5. November 1998 (GVBl. S. 331)3, zuletzt geändert durch Artikel I § 6 des Gesetzes vom 19. Juni 2006 (GVBl. S. 573); Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV) vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639); Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung – WertV) vom 6. Dezember 1988 (BGBl. I S. 2209), geändert durch Artikel 3 des Raumordnungsgesetzes (ROG) vom 18. August 1997 (BGBl. I S. 2081), außer Kraft getreten am 1. Juli 2010 mit dem gleichzeitigen Inkrafttreten der ImmoWertV; Verordnung über eine angemessene Gestaltung von Nutzungsentgelten (Nutzungsentgeltverordnung – NutzEV) in der Fassung der Bekanntmachung vom 24. Juni 2002 (BGBl. I S. 2562); Gesetz zur Sachenrechtsbereinigung im Beitrittsgebiet (Sachenrechtsbereinigungsgesetz – SachenRBerG) vom 21. September 1994 (BGBl. I S. 2457), zuletzt geändert durch Artikel 110 Absatz 3 des Gesetzes vom 8. Dezember 2010 (BGBl. I S. 1864); Bundeskleingartengesetz (BKleingG) vom 28. Februar 1983 (BGBl. I S. 210), zuletzt geändert durch Artikel 11 des Gesetzes vom 19. September 2006 (BGBl. I S. 2146), Gesetz zum Schutz personenbezogener Daten in der Berliner Verwaltung (Berliner Datenschutzgesetz – BlnDSG) vom 17. Dezember 1990 (GVBl. 1991 S. 16, 54), zuletzt geändert durch Art. I Fünftes Änderungsgesetz vom 16. Mai 2012 (GVBl. S. 137); Gesetz über Gebühren und Beiträge (GebBeitrG) vom 22. Mai 1957 (GVBl. S. 516), zuletzt geändert durch Art. IV Änderungsgesetz vom 18. November 2009 (GVBl. S. 674); Verordnung über die Erhebung von Gebühren im Vermessungswesen (Vermessungsgebührenordnung – VermGebO) vom 22. August 2005 (GVBl. S. 449), geändert durch Verordnung vom 4. März 2008 (GVBl. S. 62, 92). 3.1.3 Die Kaufpreissammlung Zur sachgerechten Wahrnehmung der Aufgaben benötigt der Gutachterausschuss und die Geschäftsstelle aktuelle, umfassende und unmittelbare Informationen über die Entwicklungen am Immobilienmarkt. Dazu hat der Gesetzgeber dem Gutachterausschuss originäre Informationen über das Geschehen auf dem Immobilienmarkt zugänglich gemacht. Diese werden umfassend und zuverlässig durch beurkundete Immobilienkaufpreise vermittelt. Nach § 195 Abs. 1 BauGB haben die beurkundenden Stellen von jedem Kaufvertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt zu übertragen, dem Gutachterausschuss eine Vertragsabschrift zu übersenden. Diese sind unverzüglich auszuwerten und die dabei erhaltenen Daten in einer Kaufpreissammlung nach § 193 (3) BauGB zu führen. 2 3 12 BGBl. = Bundesgesetzblatt GVBl. = Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin SenStadtUm Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Die Auswertung der Kaufverträge und die Führung der Kaufpreissammlung ist zentrale Aufgabe der Geschäftsstelle. Seit 1981 werden die im Rahmen der Auswertung gewonnenen, relevanten Marktdaten automatisiert geführt. Die Informationen im Grundstücksmarktinformationssystem AKS Berlin (Automatisierte Kaufpreissammlung Berlin) stehen im gesetzlich geregelten Umfang zur vielfältigen Nutzung bereit. Der Gutachterausschuss mit seiner Geschäftsstelle ist neben den Finanz- und Grundbuchämtern4 die einzige Institution, die auf Grund gesetzlicher Regelungen Informationen über alle einschlägigen Rechtsgeschäfte der entgeltlichen Übereignung von Immobilien in Berlin erhält. Die Kaufpreissammlung ist damit eine einzigartige Informationsquelle, in der das Marktgeschehen der letzten Jahrzehnte anhand der beurkundeten Kauffälle nahezu lückenlos erfasst und dokumentiert ist. Sie ermöglicht einen flächendeckenden Überblick über das tatsächliche Geschehen am Grundstücksmarkt, interessenunabhängig und ohne teilmarkt- oder einseitig preisbezogene Einschränkung. Abb. 4: Eröffnungsfenster des Grundstücksmarktinformationssystems AKS Berlin Die gesetzliche Regelung, dass dem Gutachterausschuss die tatsächlich gezahlten Kaufpreise nicht nur als Stichprobe, sondern in ihrer Gesamtheit von den beurkundenden Stellen zur Verfügung zu stellen sind, zeichnet ihn gegenüber anderen Marktanalysten aus. Dieser umfassende Nachweis aller Kauffälle dient als Datenbasis zur Ableitung von Vergleichspreisen und von wertermittlungsrelevanten Marktdaten sowie zur Ableitung statistischer Teilmarktdaten. Er ist Voraussetzung für die Feststellung realer Umsatzzahlen. Die automatisiert geführten Kaufpreisdaten reichen in Berlin für den Teilmarkt der Grundstücke bis in das Jahr 1965 und für den überwiegenden Teil des Wohnungs- und Teileigentums bis 1984 zurück. Adressat für Urkunden über den Verkauf, den Tausch oder die Versteigerung von Immobilien in Berlin ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Abt. III - Geoinformation Fehrbelliner Platz 1 10707 Berlin. Die Urkunden werden durch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ausgewertet und um die dafür notwendigen beschreibenden und preis- bzw. wertrelevanten Angaben ergänzt. Nach § 197 Abs. 1 Satz 2 BauGB (Befugnisse des Gutachterausschusses) kann der Gutachterausschuss verlangen, dass Eigentümer und sonstige Inhaber von Rechten an einem Grundstück die zur Führung der Kaufpreissammlung und zur Begutachtung notwendigen Unterlagen vorlegen. Dazu zählen beispielsweise auch die Daten der Grundstücksbewirtschaftung, die von den Eigentümern vermieteter Objekte schriftlich angefordert werden. Ergänzende Angaben der Eigentümer z.B. über Mieten und Bewirtschaftungskosten sind Bestandteil der Kaufpreissammlung. Darüber hinaus haben alle Gerichte und Behörden dem Gutachterausschuss im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen Rechts- und Amtshilfe zu leisten. Die gesetzliche Regelung zur Übersendung eines jeden Vertrages bedingt eine besonders strenge Verpflichtung des Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle auf den Datenschutz und damit auf das vom Grundgesetz garantierte Recht auf informelle Selbstbestimmung der Vertragsbeteiligten. Die übersandten Urkunden (Verträge) und Nachweise werden nach deren Auswertung datenschutzgerecht vernichtet. Die Abgabe von Daten aus der Kaufpreissammlung unterliegt den speziellen Regelungen der DVO-BauGB und den allgemeinen Regelungen des Berliner Datenschutzgesetzes. 4 Finanz- und Grundbuchämter erhalten die Urkunden aus ihrem Zuständigkeitsbereich ausschließlich zur Erfüllung der eigenen Aufgaben. Informationen über den Grundstücksmarkt werden von diesen Ämtern an Dritte nicht abgegeben. SenStadtUm 13 Abb. 5: Vom Kaufvertrag zur Information über den Berliner Immobilienmarkt Grundstücksmarktbericht 2011/2012 3.2 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Markttransparenz durch Informationen Für alle am Grundstücksmarkt Beteiligten sind zuverlässige und unabhängig ermittelte Informationen über den Immobilienmarkt von besonderer Bedeutung. Nur genaue Kenntnisse über die Verhältnisse am Grundstücksmarkt und den Wert von Immobilien können bei privater, öffentlicher oder gewerblicher Tätigkeit auf diesem Geschäftsfeld Schutz vor einer groben Fehleinschätzung des Marktgeschehens und des Preisniveaus Berliner Immobilien bieten. Die regelmäßige Bereitstellung von sachlich, selbstständig und unabhängig ermittelten Informationen über den Berliner Immobilienmarkt ist daher eine der grundlegenden Aufgaben des Gutachterausschusses. Abb. 6: Infomationen und Produkte über den Berliner Immobilienmarkt im Internet unter www.gutachterausschuss-berlin.de Neben dem jährlich veröffentlichten Bericht über den Berliner Grundstücksmarkt stellt das Internetangebot GAA Online (vgl. Kapitel 3.2.2, S. 15) vielfältige Informationen zum Abruf bereit. 3.2.1 Erläuterungen zum Bericht über den Berliner Grundstücksmarkt Der Bericht über den Berliner Grundstücksmarkt ist eines der Mittel der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin zur Veröffentlichung neutraler Marktinformationen aus erster Hand. Er soll zur Markttransparenz und –orientierung beitragen und richtet sich nicht nur an Bewertungssachverständige und Immobilienfachleute, sondern stellt ein Informationsangebot auch für Wirtschaft und Verwaltung sowie für ungeübte Marktteilnehmer dar. Nicht zuletzt besteht eine Nachfrage durch die Medien und von Seiten interessierter Bürger. Der Grundstücksmarkt unterliegt neben anderen Antriebs- und Steuerungskräften den Regeln der sozialen Marktwirtschaft. Angebot und Nachfrage werden deutlich beeinflusst durch gesetzliche Rahmenbedingungen, beispielsweise steuerlicher Art, durch bodenpolitische und bodenwirtschaftliche Vorgaben sowie durch die begrenzte Möglichkeit der Vermehrung des marktfähigen Grund und Bodens. Die Kaufpreise für Immobilien werden von einer Vielzahl objektbezogener Einzelfaktoren (u.a. Grundstücksgröße, Lage), aber auch von zufälligen Markteinflüssen, wie z.B. der Cleverness bzw. Unbedarftheit der Vertragsparteien bestimmt. Sie sind das Ergebnis eines Ausgleiches unterschiedlicher Interessenlagen und Wertvorstellungen der Marktteilnehmer. Im Bericht wird das allgemeine Preisniveau dargestellt, also die durchschnittliche Situation auf dem jeweiligen Teilmarkt im Berichtszeitraum. Nennt der Bericht Wert- oder Preisspannen, so sind diese nicht nur Ausdruck der unterschiedlichen Interessenlagen und des Verhandlungsspielraumes, sie sind auch bedingt durch unterschiedliche objektbedingte Werteinflüsse auf diesem Teilmarkt. Die Marktdaten werden mit Hilfe statistischer Analysen gewonnen. Dabei wird die Situation am Grundstücksmarkt zwangsläufig generalisiert abgebildet. Die angegebenen Preise, Preisspannen und Preisentwicklungen spiegeln demgemäß die Verhältnisse wider, wie sie sich für die im Berichtszeitraum tatsächlich veräußerten Objekte des jeweiligen Teilmarktes als charakteristisch ergaben. Ausreißer wurden vorab eliminiert und liegen außerhalb der Spannenwerte. Individuelle Merkmale einzelner Grundstücke, das engere Wohnumfeld und die tatsächliche Situation im Einzelfall (Größe, Ausstattung und Zustand der Liegenschaft, vertragliche Rahmenbedingungen usw.) müssen dabei vernachlässigt werden, sind aber in der Regel durch die Preisspannen abgedeckt. Die genannten Preise sollten daher nicht als Indexzahlen zur unmittelbaren Ableitung einer Wertentwicklung verstanden werden. Sie sind Ausdruck des allgemeinen durchschnittlichen Preisniveaus der veräußerten Immobilien dieses Teilmarktes im Berichtsjahr. Im Text genannte Vergleichszahlen des Vorjahres sind in kursiver Schrift dargestellt. Grundsätzlich werden im Bericht nur statistisch gesicherte Daten und Informationen veröffentlicht. Da für die einzelnen Bezirke meist nur wenige Kauffallzahlen vorliegen, bieten diese keine ausreichende Grundlage für die Ableitung von Daten für spezielle Teilmärkte auf Bezirksebene. Der Bericht unterscheidet zumindest bei den Teilmärkten ”Wohnen” zwischen der westlichen 14 SenStadtUm Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin und der östlichen Stadthälfte. Obwohl sich die rechtlichen und auch die wirtschaftlichen Gegebenheiten inzwischen immer weiter angeglichen haben, besteht hier zum Teil noch ein strukturbedingt unterschiedliches Preisverhalten. Wesentliche Grundlage für die Marktanalysen sind die in der Kaufpreissammlung gesammelten Kauffalldaten (vgl. Kapitel 3.1.3, S. 12). Der Eingang der in einem Berichtsjahr beurkundeten Kaufvertragsabschriften ist in der Geschäftsstelle erfahrungsgemäß am Jahresende und im Januar des Folgejahres besonders hoch, mitunter aber auch noch bis zum März nicht unerheblich. Um weitgehend verlässliche, das gesamte Berichtsjahr abdeckende Marktdaten anbieten zu können, ist erst im März des Folgejahres „Redaktionsschluss“ für die Ermittlungen zur Erstellung des Marktberichtes. Jeweils Ende Januar werden vorab vorläufige Umsatzdaten ermittelt und in GAA Online unter „GAA Aktuell“ zum kostenfreien Abruf bereitgestellt. Dort werden im Verlauf des Jahres anlassbezogen aktuelle Umsatzzahlen veröffentlicht. 3.2.2 GAA Online – der Berliner Gutachterausschuss im Internet Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin ist seit September 2000 über die eigene Website GAA Online unter der Adresse www.Gutachterausschuss-Berlin.de erreichbar (s. Abb. 7). Im Online-Shop steht dem Nutzer rund um die Uhr ein umfangreiches Angebot an aktuellen Informationen und Veröffentlichungen über den Berliner Grundstücksmarkt zur Verfügung. Die um verschiedenste Angaben aus dem Tätigkeitsfeld des Gutachterausschusses und der Geschäftsstelle ergänzten Daten werden laufend aktualisiert und erweitert. Die Einsicht ist nur zum Teil kostenfrei. Die Preise für kostenpflichtig abrufbare Daten können dem Produktkatalog in GAA Online entnommen werden. Die Bezahlung eines kostenpflichtigen Abrufs kann wahlweise per Kreditkarte oder elektronischem Lastschriftverfahren erfolgen. Für Mehrfachnutzer wird seit 2004 die elektronische Geldbörse angeboten, ein Prepaid-Zahlungsmodell, das in seiner Art mit den Angeboten der Mobilfunkanbieter vergleichbar ist. 3.2.3 Abb. 7: Homepage GAA Online Bodenrichtwerte Die Bodenrichtwerte (BRW) sind auf dem Teilmarkt der unbebauten Grundstücke neben der Erstattung von Verkehrswertgutachten das historisch älteste Mittel des Gutachterausschusses zur Schaffung von Markttransparenz. Dabei handelt es sich um durchschnittliche, auf den Quadratmeter Grundstücksfläche bezogene Lagewerte, die auf die typischen Nutzungs- und Wertverhältnisse in den jeweiligen Gebieten (Bodenrichtwertzonen) abstellen. Sie berücksichtigen nicht die besonderen Eigenschaften einzelner Grundstücke, eignen sich aber als Ausgangswerte für die Marktorientierung und zur Ermittlung individueller Grundstückswerte. Der Gutachterausschuss ermittelt die Bodenrichtwerte aufgrund des § 196 BauGB und des § 19 DVO-BauGB auf der Datenbasis der bei seiner Geschäftsstelle geführten Kaufpreissammlung. Bodenrichtwerte werden vom Gutachterausschuss in Berlin seit 1999 zum 1. Januar eines jeden Jahres ermittelt. Vor 1999 erfolgte die Ermittlung jeweils zum 31. Dezember, vor 1994 nur im Zweijahresrhythmus gerader Jahre. Bodenrichtwerte wurden für den Westteil der Stadt erstmals zum 31.12.1964 und für den Ostteil erstmals zum 31.12.1992 ermittelt. Aufgrund der Änderung des BauGB5 zum Juli 2009 wurde die flächendeckende Darstellung von Bodenrichtwerten bundesweit einheitlich eingeführt. Dem folgend wurden für die Bodenrichtwerte zum 01.01.2011 in Berlin erstmalig auch Flächen für sog. „Marktfähiges Nichtbauland“ erfasst. Für diesen Teilmarkt wurden die Kategorien Landwirtschaftsflächen, Forstflächen, Sonstige Flächen (u.a. Freizeit- und Erholungsflächen) sowie bebaute Gemeinbedarfsstandorte gebildet. Die Bodenrichtwerte werden im Bodenrichtwertatlas, bestehend aus 45 Einzelblättern im Format 56 cm x 42 cm (Maßstab etwa 1:15.000), ausgewiesen. Die aktuellen Umrechnungsfaktoren für den Einfluss der Geschossflächenzahl (GFZ) auf die Baulandwerte sind im Vorwort angegeben. Der Atlas ist auch auf CD-ROM mit Rasterdaten (s. Abb. 8) erhältlich beim 5 Änderung des BauGB durch Art. 4 Erbschaftssteuerreformgesetzes vom 24.12.2008 (BGBl. I S. 3018) mit Wirkung zum 01.07.2009 SenStadtUm 15 Abb. 8: Die aktuelle Bodenrichtwert-CD-ROM Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin GeoDatenService der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt (Adresse und Öffnungszeiten s. letzte Seite). Dort kann auch der Bodenrichtwertatlas kostenfrei eingesehen werden. Bodenrichtwerte für die Stichtage ab 1995 lassen sich über GAA Online lagebezogen abrufen. Für Bodenrichtwerte ab Stichtag 01.01.2010 steht das moderne Bodenrichtwertinformationssystem BORIS Berlin zur Verfügung. Hier können Bodenrichtwerte auf einer Vorschaukarte kostenfrei angesehen werden. Zur besseren Visualisierung und Orientierung können dieser Vorschaukarte zusätzlich Luftbilder unterlegt werden (s. Abb. 9). Der gewählte Ausschnitt aus der Bodenrichtwertkarte und die vollständigen Bodenrichtwertdetails können vom Nutzer direkt als druckfähiges pdf-Dokument kostenpflichtig abgerufen werden. In BORIS Berlin werden schrittweise die Bodenrichtwerte der zurückliegenden Jahrgänge integriert – bis einschließlich der Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2002. Abb. 9: BORIS Berlin: Ausschnitt aus Bodenrichtwertkarte (01.01.2011) mit zusätzlich eingeblendetem Luftbild Der WebMapService BORIS Berlin in GAA Online ermöglicht externen Informationsbrokern und Mehrwertprovidern außerhalb des Online-Shops von GAA Online den Direktzugriff auf den Datenbestand der digitalisierten Bodenrichtwertkarte. Nähere Informationen hierzu erhalten Sie in der Geschäftsstelle (s. Adressen und Telefonnummern im Überblick). 3.2.4 Sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten und Informationen Auf der Grundlage der ausgewerteten Kaufverträge werden mit Hilfe mathematisch-statistischer Analysen für die Wertermittlung erforderliche Daten abgeleitet und im Amtsblatt für Berlin (Abl.) amtlich bekannt gemacht. Amtsblätter können bei der Kulturbuch-Verlag GmbH (vgl. Impressum) bezogen werden. Eine Übersicht über die Quellen aller bisherigen Veröffentlichungen und Informationen kann entgeltfrei in GAA Online abgerufen werden (http://www.gutachterausschuss-berlin.de unter der Rubrik Aufgaben / Daten ableiten / Übersicht der Veröffentlichungen). Die Quellen der aktuell bei der Auswertung der Kauffälle und der Führung der Kaufpreissammlung angewendeten Daten sind nachfolgend zusammengestellt. Die Veröffentlichungen stehen entgeltpflichtig auch in GAA Online zum Abruf bereit (http://www.gutachterausschussberlin.de unter der Rubrik Produkte / Katalog / Daten zur Wertermittlung). •• GFZ-Umrechnungskoeffizienten GFZ-Umrechnungskoeffizienten bilden den Einfluss der realisierbaren Geschossflächenzahl auf den Wert von Bauland in den Gebieten der geschlossenen Bauweise ab. Die GFZUmrechnungskoeffizienten werden auch jeweils im Vorwort des Bodenrichtwertatlas abgedruckt. Zuletzt sind folgende Umrechnungskoeffizienten abgeleitet worden. •• •• •• für Wohnbauland (GFZ 0,8 bis 5,0), veröffentlicht im Abl. 2004 Nr. 12, S. 1101 für Dienstleistungs- und Büronutzungen in Citylagen (GFZ 2,0 bis 7,0), veröffentlicht im Abl. 2004 Nr. 12, S. 1101. Liegenschaftszinssätze für Mietwohnhäuser und Mietwohngeschäftshäuser in Berlin mit einem gewerblichen Mietanteil bis 70 % Der Liegenschaftszinssätze sind die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (§ 14 Abs. 3 ImmoWertV). Er ist der Zinssatz, der im Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20 ImmoWertV) sowohl für die Verzinsung des Bodenwertes als auch zur Kapitalisierung des Gebäudeertrages anzusetzen ist. Die letzte Veröffentlichung erfolgte im Abl. 2012 Nr. 21, S. 793 ff. 16 SenStadtUm Grundstücksmarktbericht 2011/2012 •• Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Faktoren zur Anpassung des Sachwertes von Grundstücken mit Eigenheimen an die Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sachwertanpassungsfaktoren) Bei der Verkehrswertermittlung nach dem Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23 ImmoWertV) ist der Verkehrswert aus dem Ergebnis des Verfahrens unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt abzuleiten. Die Marktlage findet in den Sachwertanpassungsfaktoren (dem Verhältnis Kaufpreis/Sachwert) ihren Niederschlag. •• •• Sachwertanpassungsfaktoren für Grundstücke mit Eigenheimen in Berlin; letzte Veröffentlichung im Abl. 2011 Nr. 55, S. 2926 ff. Vergleichsfaktoren zur Verwendung gemäß § 183 Abs. 2 Bewertungsgesetz (BewG)6 Die Vergleichsfaktoren wurden abgeleitet aus dem Datenmaterial der Kaufpreissammlung. Das zugrunde liegende statistische Modell enthält vereinfachte Annahmen über die Kaufobjekte, insbesondere die Mikrolage der Immobilien, die Ausstattung der Gebäude und ihren aktuellen baulichen Unterhaltungszustand. Nach Ansicht des Gutachterausschusses stellen die gefundenen Vergleichsfaktoren eine geeignete Grundlage für die Ermittlung des Vergleichswertes im Sinne des § 183 Abs. 2 in Verbindung mit den §§ 9, 157 und 182 Abs. 2 BewG dar. Die Vergleichsfaktoren sind jedoch nicht geeignet für die qualifizierte Ermittlung des Verkehrswertes im Sinne des § 194 BauGB. Hierzu bedarf es einer zusätzlichen Einzelfallbetrachtung. •• •• •• •• •• Vergleichsfaktoren für Garagen, Sammelgaragen und Wageneinstellplätze zur Verwendung gemäß § 183 Abs. 2 BewG; veröffentlicht im Abl. 2012 Nr. 11, S. 381 ff; Vergleichsfaktoren für Wohnungseigentum zur Verwendung gemäß § 183 Abs. 2 BewG; veröffentlicht im Abl. 2012 Nr. 11, S. 373 ff. Vergleichsfaktoren für bebaute Villen- und Landhausgrundstücke gemäß § 183 Abs. 2 BewG; veröffentlicht im Abl. 2012 Nr. 10, S. 344 ff. Vergleichsfaktoren für bebaute Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke zur Verwendung gemäß § 183 Abs. 2 BewG; veröffentlicht im Abl. 2009 Nr. 40, S. 2141 ff. Bodenrichtwertindizes für die Grundbesitzbewertung nach dem Bewertungsgesetz Treten in Bodenrichtwertzonen nach dem 1. Januar 1996 Änderungen der typischen Verhältnisse (Änderungen in der Baulandqualität) ein, so sind in den Fällen der steuerlichen Bewertung nach Jahressteuergesetz 19977 (JStG) Artikel 24 Nr. 2 (betrifft Änderung des § 96 Abs. 2 Satz 1 BauGB) auf der Grundlage der geänderten Qualität auch Bodenrichtwerte, bezogen auf die Wertverhältnisse zum 1. Januar 1996, zu ermitteln. Eine Änderung der gesetzlichen Vorschriften erfolgte durch das JStG 20078. Die Indizes wurden daher letztmalig zum 1. Januar 2006 ermittelt und im Abl. 2006 Nr. 35, S. 2626, veröffentlicht. 3.2.5 Auskünfte aus der Kaufpreissammlung, Online-Informationsabrufe Neben dem Online-Abruf von Informationen über das Internet (GAA Online) und das verwaltungsinterne Intranet besteht auch die Möglichkeit, kostenpflichtig schriftliche Auskünfte zu erhalten. Telefonische Preis- oder Wertauskünfte können seit 2005 aus personellen Gründen nicht mehr erteilt werden. Zu den häufigsten Auskünften im Jahr 2011 (2010) gehörten: •• Bodenrichtwertauskünfte 2011 wurden über 8.400 (10.700) kostenpflichtige Bodenrichtwerte über das Internet abgerufen. 438 (415) Bodenrichtwertauskünfte wurden schriftlich abgegeben. Im Berichts- 6 7 8 BewG - Bewertungsgesetz vom 01. Februar 1991 (BGBl. I S. 230), zuletzt geändert durch Artikel 13 Abs. 3 des Gesetzes vom 12. April 2012 (BGBl. I S. 579) JStG 1997 - Jahressteuergesetz 1997 vom 20. Dezember 1996 (BGBl. I, S. 2049 ff.) JStG 2007 - Jahressteuergesetz 2007 vom 13. Dezember 2006 (BGBl. I, S. 2878 ff.) SenStadtUm 17 Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin jahr wurden 64 (69) Bodenrichtwertatlanten und 184 (215) Bodenrichtwert-CD-ROMs verkauft sowie 73 (65) Ausschnitte aus dem Bodenrichtwertatlas. Von der Möglichkeit zur kostenlosen Einsicht in die Bodenrichtwertkarten in den Diensträumen des GeoDatenService und der Geschäftsstelle während der Sprechzeiten wurde nur in wenigen Fällen Gebrauch gemacht. •• Informationen aus der Kaufpreissammlung über den Grundstücksmarkt (statistische Marktdaten) Der Bericht über den Berliner Grundstücksmarkt enthält eine Vielzahl statistischer Daten, die einen allgemeinen Überblick über Situation und Entwicklung des Berliner Immobilienmarktes ermöglichen. Soweit in der Kaufpreissammlung entsprechendes Zahlenmaterial erfasst ist, erhält nach § 18 Abs. 4 DVO-BauGB jedermann auf schriftlichen Antrag Informationen für spezielle Marktaussagen. Dabei handelt es sich um individuell recherchierte, ergänzende bzw. vertiefende Statistiken über Immobilienumsätze oder zum durchschnittlichen Preisniveau (sog. aggregierte Informationen). Derartige Auskünfte, im Berichtsjahr 153 (146) Fälle, werden nach dem Zeitaufwand gebührenpflichtig abgerechnet. Für die marktgängigen Teilmärkte der Baugrundstücke, der Einfamilienhäuser und des Wohnungseigentums bietet GAA Online für jedermann zur generellen Preisorientierung am Grundstücksmarkt die Möglichkeit einer eigenen kostenpflichtigen Abfrage, eines sog. „Immobilienpreis-Infos“. Anhand einiger individuell vorzugebender Merkmale werden mit Hilfe generalisierter Abfragen in der Kaufpreissammlung arithmetische Kaufpreismittelund Spannenwerte ausgewiesen. Im Jahr 2011 wurden 2.637 (2.832) dieser Abfragen allein über das Internet abgerufen. •• Auskünfte aus der Kaufpreissammlung über Einzelkauffälle Auf schriftlichen Antrag werden im Rahmen des § 18 DVO-BauGB bei Darlegung eines berechtigten Interesses für die Erfüllung des anzugebenden Verwendungszweckes (in der Regel zur Unterstützung von Verkehrswertermittlungen) schriftliche Auskünfte aus der Kaufpreissammlung über Einzelkauffälle gegeben. Dazu zählt auch die Abgabe von Daten über Nutzungsentgelte. Diese Auskünfte erfolgen je nach Berechtigung mit Grundstücksoder Blockbezug. Dafür werden in Abhängigkeit vom Teilmarkt und der Anzahl der abgegebenen Datensätze Gebühren erhoben. Diese Auskunftsmöglichkeit wird von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses seit 1987 angeboten. Seit 2007 sind derartige Abfragen auch im Rahmen des automatisierten Abrufverfahrens AKS Online möglich. Damit wurde erstmalig ein Abrufverfahren über das Internet bereitgestellt, das der Auskunft aus der Kaufpreissammlung gemäß § 195 Abs. 3 BauGB gleichgestellt ist. Es bietet einem gemäß DVO-BauGB berechtigten Nutzerkreis9 innerhalb von GAA Online die entgeltpflichtige Möglichkeit eigenständig und unabhängig von den Öffnungszeiten der Geschäftsstelle für einen Wertermittlungsauftrag nach Vergleichsfällen zu recherchieren und sich die Daten dieser Kauffälle ausgeben zu lassen. Dies ist nach wie vor einzigartig in der Bundesrepublik. Die Anzahl der jährlichen Auskünfte über Einzelkauffälle lag zu Beginn des Betrachtungszeitraumes im Jahr 1989 bei rund 50 Auskünften unter Bereitstellung von 440 Vergleichskaufpreisen. In den folgenden Jahren steigerten sich die Auskunftszahlen aber erheblich. Abb. 10 weist für die letzten 25 Jahre die jeweilige Zahl der Auskünfte aus der Kaufpreissammlung aus. Die Nutzung der Online-Abfrage hat sich etabliert: Seit 2009 werden rund 70 % der Auskünfte über das Intranet/Internet eingeholt. 9 18 s. DVO BauGB § 18 (5) SenStadtUm Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Jahr Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Anzahl der Auskünfte | Anzahl der abgegebenen Kauffälle 2011 2008 2005 2002 1999 1996 1993 1990 1987 1.500 -4.000 1.000 -2.000 500 -8.000 -6.000 0 2.000 4.000 analoge Auskünfte durch die Geschäftsstelle analog durch Geschäftsstelle abgegebene Kauffälle 6.000 8.000 Abb. 10: Anzahl der jährlichen Auskünfte über Einzelkauffälle aus der Kaufpreissammlung seit 1987 (Anmerkung: Im 1. Halbjahr 1996 stand die Kaufpreissammlung für Auskünfte nicht zur Verfügung) 10.000 12.000 14.000 16.000 Auskünfte über AKS Online abgegebene Kauffälle über AKS Online In Abb. 11 ist für das Jahr 2011 der Anteil der Auskünfte bezogen auf die einzelnen Teilmärkte dargestellt. Am häufigsten wurden Auskünfte für bebaute Grundstücke und für Wohnungs- und Teileigentum beantragt. Von insgesamt 1.547 Auskünften betrafen 556 (36 %) den Teilmarkt der bebauten Grundstücke und 539 (35 %) das Wohnungs- und Teileigentum. unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke 1% Eigentumswohnungen 28% Nutzungsentgelte 35% 36% Abb. 11: Anteil der von den Anfragen betroffenen Teilmärkte an der Gesamtzahl der Auskünfte im Jahr 2011 SenStadtUm 19 Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin 4. Allgemeine Rahmendaten 4.1 Berlin im Überblick Berlin ist auf einer Fläche von etwa 892 km² Stadt und Bundesland zugleich. Seit der Verwaltungsgebietsreform im Jahr 2001 gliedert sich das Land Berlin in 12 Bezirke, die zum Teil durch Fusionierung von Altbezirken gebildet wurden. Vor der Verwaltungsgebietsreform war Berlin in 23 Bezirke gegliedert: •• im Ostteil Berlins lagen die Altbezirke: Mitte, Prenzlauer Berg, Friedrichshain, Treptow, Köpenick, Lichtenberg, Weißensee, Pankow, Marzahn, Hohenschönhausen und Hellersdorf; •• im Westteil Berlins lagen die Altbezirke: Tiergarten, Wedding, Kreuzberg, Charlottenburg, Spandau, Wilmersdorf, Zehlendorf, Schöneberg, Steglitz, Tempelhof, Neukölln und Reinickendorf. Abb. 12: Die Berliner Bezirke: farblich abgegrenzt die Bezirke nach der Verwaltungsgebietsreform 2001, normal gedruckt und mit gestrichelten Linen markiert die Bezirke vor der Verwaltungsgebietsreform 2001; zusätzlich angerissen die an Berlin angrenzenden Landkreise des Bundeslands Brandenburg Die größte Ausdehnung Berlins beträgt von West nach Ost 45 km und von Nord nach Süd 38 km, die Stadtgrenze hat eine Gesamtlänge von 234 km. Die bebauten Stadtgebietsflächen liegen zwischen 31 und 70 m über dem Meeresspiegel.1 136 km² (15,3 % der Fläche Berlins) sind als Verkehrsflächen (Straßen, Bahn, Flugplätze) gewidmet. Einige der wesentlichen Daten für Berlin sind in der folgenden Tabelle „Statistische Regionaldaten“ zusammengestellt und jeweils nach Bezirken aufgeschlüsselt. 1 20 Quelle der Statistischen Regionaldaten: „Statistisches Jahrbuch 2011“ des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg (http://www.statistik-berlin-brandenburg.de) SenStadtUm Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Berlin verfügt über einen großen Freiflächenanteil mit einem hohen und abwechslungsreichen Freizeit- und Erholungswert: •• Grün- und Erholungsflächen (Parkanlagen, Spielplätze, Sportplätze, Kleingärten u.ä.) 103 km² (11,5 % der Fläche Berlins) •• Acker-, Wald- und Wiesenflächen 201 km² (22,5 %) •• Sonstige Frei- und Grünflächen (z.B. Friedhöfe) 15 km² (1,7 %) •• Wasserflächen 60 km² (6,7 %) Statistische Regionaldaten1) Einwohner Bezirk Anzahl Anzahl 31.12.2009 31.12.2010 Fläche in ha insgesamt Anteil Wald, Wasser und Landwirtschaft Wald Wasser Bevölke- Wohnungen Wohnfläche Landwirt- rungsdichte Anzahl je Einwohner in m² Einwohner schaft je ha Mitte 333.437 333.199 3.947 3,6% 0 142 0 84,5 191.366 37,7 Friedrichshain-Kreuzberg 268.839 270.158 2.034 6,7% 3 132 2 132,8 146.694 36,2 Pankow 365.697 370.938 10.307 32,6% 1.335 161 1.865 36,0 206.203 38,2 Charlottenburg-Wilmersdorf 320.087 320.458 6.472 29,5% 1.622 281 8 49,5 190.986 44,9 Spandau 223.724 226.240 9.187 34,5% 1.705 903 562 24,6 118.484 37,4 Steglitz-Zehlendorf 293.725 295.737 10.260 35,2% 2.464 1.125 27 28,87 157.851 43,4 Tempelhof-Schöneberg 334.993 336.144 5.310 2,8% 48 42 60 63,3 185.690 40,1 Neukölln 312.367 312.158 4.493 3,9% 5 71 99 69,5 165.195 36,2 Treptow-Köpenick 241.052 242.583 16.841 55,6% 6.975 2.166 221 14,4 128.943 36,7 Marzahn-Hellersdorf 248.026 249.982 6.178 6,2% 175 116 90 40,5 131.257 36,6 Lichtenberg 259.663 261.617 5.212 13,7% 51 103 559 50,2 143.212 34,9 Reinickendorf 241.065 241.511 8.933 32,9% 1.926 729 288 27,0 132.926 40,8 3.442.675 3.460.725 89.174 29,2% 16.310 5.970 3.780 38,8 1.898.807 38,7 Berlin In der Zeit nach der Vereinigung Deutschlands am 3. Oktober 1990 veränderte sich die Situation in Berlin rasant. Der Prozess setzte mit dem Tag des Mauerfalls am 9. November 1989 ein. Die Trennlinie zwischen den politischen Blöcken der östlichen und der westlichen Welt, den die quer durch die Stadt verlaufende Mauer bis dahin markierte, ist heute vielerorts nicht mehr erkennbar. An einigen Orten erinnert eine besondere Markierung im Straßenpflaster an ihren früheren Verlauf. Bis zur Vereinigung 1990 war der westliche Teil Berlins in seiner Insellage über Jahrzehnte von seinem Umland abgeschnitten. Erst in den Folgejahren konnten sich die natürlichen Verbindungen wieder entwickeln, Verkehrswege und Nahverkehr zusammengeführt werden. Unternehmen insbesondere solche mit größerem Flächenbedarf orientierten sich vielfach neu, wanderten ab und siedelten sich zum Teil im vergleichsweise preisgünstigen Berliner Umland neu an. Andererseits wurde und wird Berlin als ein attraktiver Wirtschafts- und Wissensschaftsstandort mit Entwicklungspotential gesehen. Das vereinte Berlin ist die einzige Stadt und zugleich das einzige Bundesland der Bundesrepublik Deutschland, das Ost- und Weststrukturen in sich vereinigte. Daher war und ist Berlin teilweise auch heute noch von den (insbesondere finanziellen) Nachwirkungen der Teilung und den Schwierigkeiten des Vereinigungsprozesses besonders betroffen. Nach dem „Hauptstadt-Beschluss“ des Deutschen Bundestages vom 20. Juni 1991 hat sich Berlin als Hauptstadt Deutschlands und Regierungssitz etabliert. Neben Parlament und Bundesregierung haben Botschaften sowie viele Verbände und Organisationen ihren Sitz an die Spree verlegt. SenStadtUm 21 1) Quelle: Statistisches Jahrbuch 2011 des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg (http://www.statistik-berlin-brandenburg.de) Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Die in der Nachwendezeit zunächst prognostizierte Zuzugswelle nach Berlin mit entsprechend starkem Anstieg der Bevölkerungszahl blieb aus. Dagegen war zunächst die Abwanderung von Berlinern und Berlinerinnen insbesondere in das unmittelbare Brandenburger Umland, den sog. „Speckgürtel“, auszumachen. Viele konnten sich dort – nicht zuletzt wegen des deutlichen Preisgefälles gegenüber Berlin – ihren Wunsch von einem Eigenheim erfüllen, ohne dabei die Nähe zur Stadt aufgeben zu müssen. Die Wanderungsverluste durch Wegzüge nach Brandenburg gehen seit 1999 kontinuierlich zurück. Insgesamt ergeben sich seit 2001 wieder leichte Wanderungsgewinne zugunsten Berlins (s. Abb. 13) und seit 2004 nimmt die Bevölkerung in Berlin zu. Zum 31.12.2010 hatte Berlin 3,461 Mio. Einwohner; zum 31.12.2011 waren es bereits 3,502 Mio. Personen. Dieser Zuwachs um 41.100 Personen ist die höchste BevölkerungszunahAbb. 10 (Bevöl.-Entw.) (2010) me innerhalb eines Jahres seit der Wiedervereinigung. Personen 200.000 150.000 100.000 50.000 0 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 -50.000 Abb. 13: Bevölkerungsentwicklung aufgrund von Umzügen von und nach Berlin (Datenquelle: Statistische Jahrbücher des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg; http://www.statistik-berlin-brandenburg.de) -100.000 -150.000 Bevölkerungsentw. durch Zu- und Wegzüge Zuzüge nach Berlin Wegzüge aus Berlin Page 1 Berlin verbindet intensive Urbanität mit hoher Lebensqualität. Für gute Verkehrsanbindungen sorgen ein gut ausgebautes Straßennetz und ein engmaschiges Netz des öffentlichen Nahverkehrs, das in verhältnismäßig dichter Taktfolge durch Regionalbahnen, S- und U-Bahnstrecken sowie Autobus- und Straßenbahnlinien bedient wird. Abb. 14: Ausbau des Flughafens Berlin-Schönefeld zum „Flughafen Berlin Brandenburg“ (Aufnahme vom Mai 2011) Überregional ist Berlin auf dem Landweg sowohl über die tlw. neu gebauten Autobahnen und Bundesstraßen als auch über den im Mai 2006 eingeweihten Hauptbahnhof Berlin, den größten Kreuzungsbahnhof des Kontinents, in alle Himmelsrichtungen an das europäische Fernstraßen- und Fernbahnnetz angebunden. Für den Luftverkehr vollzieht sich ein Wandel: Um das zukünftige Fluggastaufkommen bewältigen zu können, aber auch um den innerstädtischen Bereich vom Flugverkehr zu entlasten, wird gegenwärtig der Flughafen Schönefeld erweitert und ausgebaut zum zukünftigen „Flughafen Berlin Brandenburg“ (s. Abb. 14), der den Beinamen „Willy Brandt“ tragen wird. Die Fertigstellung ist derzeit geplant für 2013; zeitgleich mit der Inbetriebnahme des Flughafens Berlin Brandenburg wird der Flugbetrieb in Tegel eingestellt werden. Der Zentralflughafen Berlin-Tempelhof wurde im Jahr 2008 geschlossen. Berlin ist inzwischen zu einem bedeutenden Wissenschafts- und Forschungsstandort geworden, aber auch zu einer Stadt der Kunst und der Medien. Berlin überrascht mit der Vielfalt seiner Museen und hat hinsichtlich der touristischen Anziehungskraft national und international seinen Stellenwert und sein Image außerordentlich positiv entwickeln können. 4.2 Allgemeine Markteinflüsse, Wirtschafts- und Konjunkturdaten Nachdem die Wirtschaftskrise sich 2009 auch auf die hiesigen Märkte auswirkte, zeigte sich 2010 wieder ein Wirtschaftswachstum, das sich 2011 fortsetzte; das Bruttoinlandsprodukt (BIP) stieg 2011 um 2,1 % gegenüber dem Jahr 2010 (s. Abb. 15). Im Vergleich zur Entwicklung im gesamten Bundesgebiet (Anstieg des BIP um 3,0 %) ist der Anstieg in Berlin nicht so stark, dafür war aber auch der negative Trend im Jahr 2009 in Berlin schwächer ausgeprägt. Bei den Unternehmensgründungen im Jahr 2011 liegt Berlin im Vergleich aller Bundesländer erneut an 22 SenStadtUm Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin der Spitze mit einem Plus von 42 je 10.000 Einwohner im Saldo von Gewerbeneuerrichtungen abzüglich Gewerbestillegungen.  A_01 19. Apr 2012 WiTechForsch Bruttoinlandsprodukt (real) Entwicklung in BERLIN im Vergleich mit Deutschland1 seit 1995 BERLIN Deutschland Veränderung gegenüber dem Vorjahr in % 5,0 4,0 + 3,7 + 3,5+ 3,7 + 3,3 + 2,9 + 3,1 3,0 2,0 + 1,9 + 1,7 + 1,7 + 1,9 + 3,0 + 2,1 + 1,9 + 1,5 + 1,2+ 1,2 + 0,7 + 1,1 + 0,8 1,0 + 3,7 + 2,7 + 1,1 + 0,0 0,0 - 0,2 - 1,0 - 0,4 - 0,7 - 0,5 - 1,2 - 2,0 - 1,7 - 1,7 - 1,9 - 2,2 - 3,0 - 2,0 Abb. 15: Entwicklung des realen Bruttoinlandsproduktes in Berlin im Vergleich mit der durchschnittlichen Entwicklung in Deutschland (Fundort: www.berlin.de/sen/wirtschaft/daten; Datenquelle: Arbeitskreis „Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen der Länder“; Statistisches Bundesamt) - 4,0 - 5,0 - 5,1 - 6,0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 1 VGR-Revision 2011 für Deutschland vollständig, für Berlin vorerst nur für 2011 berücksichtigt. Vergleiche mit den Vorjahren sind nur eingeschränkt möglich. Quellen: Arbeitskreis „Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen der Länder“; Statistisches Bundesamt Das Bauhauptgewerbe erwies sich auch 2011 wieder als stark nachgefragt und konnte das Volumen der Auftragseingänge gegenüber 2010 um 6,7 % leicht steigern auf 1,8 Mrd. € im Jahr 2011. Entsprechend positiv entwickelte sich der baugewerbliche Umsatz mit einem Plus von 13,7 % auf 2,1 Mrd. € im Jahr 2011 und auch die Zahl der Beschäftigen im Baubereich stieg um fast 6,4 % und lag im Jahresdurchschnitt bei rd. 11.000 Personen.2 In der Berliner Industrie ist das Auftragsvolumen im Jahresdurchschnitt um 9,4 % gegenüber dem Vorjahr angestiegen. Der Maschinenbau verzeichnete mit 29,6 % die größten Zuwächse an Aufträgen. Aber auch die Hersteller von elektrischen Ausrüstungen lagen mit 19 % deutlich über den Vorjahreswerten. Hohe Zuwachsraten zeigte erneut der Berlin-Tourismus: Die Anzahl der Übernachtungen wuchs von 2010 um 7,5 % auf 22,4 Mio. Übernachtungen im Jahr 2011 an. Der Anteil der Gäste aus dem Ausland an allen Übernachtungen lag 2011 bei rd. 41 %. Die Arbeitslosenquote in Berlin lag 2011 bei 13,3 %, ähnlich dem Vorjahreswert (s. Abb. 16).  WiTechForsch C_04 3. Jan 2012 Arbeitslosenquote Arbeitslosenquote in BERLIN im Vergleich mit Deutschland seit 1995 Deutschland BERLIN Quote in % 1 22,0 20,0 19,0 18,1 18,0 17,7 17,5 16,9 15,6 16,0 16,1 15,9 15,8 16,1 15,5 13,8 14,0 13,8 14,0 13,6 7,8 8,1 7,7 13,3 12,4 12,0 10,0 11,4 10,4 8,0 11,1 11,7 10,5 9,4 9,6 9,4 9,8 6,0 10,5 10,5 10,8 9,0 Abb. 16: Arbeitslosenquote in Berlin im Vergleich mit der durchschnittlichen Situation in Deutschland (Fundort: www.berlin.de/sen/wirtschaft/daten; Datenquelle: Regionaldirektion Berlin-Brandenburg der Bundesagentur für Arbeit, Bundesagentur für Arbeit) 7,1 4,0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 1 Arbeitslose in % aller zivilen Erwerbspersonen. Quellen: Regionaldirektion Berlin-Brandenburg der Bundesagentur für Arbeit, Bundesagentur für Arbeit 2 Die Angaben wurden aus Pressemitteilungen des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg vom Februar 2012 entnommen. SenStadtUm 23 Grundstücksmarktbericht 2011/2012 4.3 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Die stadträumlichen Wohnlagen Eine der Einflussgrößen insbesondere für den Wert von Bauland, Eigenheimen und Wohnungseigentum ist die Lage im Stadtgebiet. Als ein Merkmal der unterschiedlichen Qualität des Wohnens in der Stadt fließt bei der Analyse des Kaufpreismaterials in der Regel das Merkmal der „Wohnlage“ ein. Sie spiegelt die Lagequalität des Wohnumfeldes wider. Die Wohnlagenzuordnung orientiert sich am Berliner Mietspiegel. Sie ergibt sich aktuell aus dem „Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2011” 3. Der Berliner Mietspiegel, das Straßenverzeichnis und die Wohnlagenkarte sind im Internet abrufbar (www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel). Für die Belange der Immobilienbewertung hat der Gutachterausschuss zusätzlich die „sehr gute Wohnlage“ definiert. Der Differenzierung der Wohnlagen liegen folgende Kriterien zugrunde: •• Einfache Wohnlage: Gebiete des inneren Stadtbereichs mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung mit sehr wenigen Grün- und Freiflächen, überwiegend ungepflegtem Straßenbild und/oder schlechtem Gebäudezustand (z.B. Fassadenschäden, unsanierte Wohngebiete), auch bei starker Beeinträchtigung durch Geräusch-, Geruchsbelästigungen von Industrie und Gewerbe. In Stadtrandlagen Gebiete mit überwiegend offener Bauweise, oft schlechtem Gebäudezustand (z.B. Fassadenschäden, unsanierte Wohngebiete), mit ungepflegtem Straßenbild (z.B. unbefestigte Straßen), ungünstigen Verkehrsverbindungen und wenigen Einkaufsmöglichkeiten, sowie Gebiete mit erheblich verdichteter Bauweise. •• Mittlere Wohnlage: Gebiete des inneren Stadtbereichs mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung mit normalem Straßenbild (nicht von Gebäudeschäden geprägt), gutem Gebäudezustand (z.B. sanierte Wohngebiete), mit wenigen Grün- und Freiflächen. Gebiete mit überwiegend offener Bauweise, durchschnittlichen Einkaufsmöglichkeiten und normalem Verkehrsanschluss, ohne Beeinträchtigung durch Industrie und Gewerbe. •• Gute Wohnlage: Gebiete des inneren Stadtbereichs mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung, mit Frei- und Grünflächen, gepflegtem Straßenbild (guter Gebäudezustand), mit sehr gutem Verkehrsanschluss und guten bis sehr guten Einkaufsmöglichkeiten und gutem Image. Gebiete mit überwiegend offener Bauweise, starker Durchgrünung, gepflegtem Wohnumfeld mit gutem Gebäudezustand und ruhiger Wohnsituation, mit normaler Verkehrsanbindung und normalen Einkaufsmöglichkeiten und gutem Image. •• Sehr gute Wohnlage: Untersuchungen belegen, dass sich das Preisbild von Immobilien verschiedener Grundstücksteilmärkte in besonders ansprechenden Ortslagen von der guten Wohnlage regelmäßig abhebt. Um hier differenziertere Aussagen über die Preissituation treffen zu können, unterteilt die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses die gute Wohnlage des Mietspiegels und definiert zusätzlich sehr gute Wohnlagen. Das sind Gebiete exklusiver Lage mit sehr gepflegtem Wohnumfeld, einem hohen Anteil privater und öffentlicher Frei- und Grünflächen, sehr guter baulicher Gebietsstruktur, einem sehr guten Image sowie einem daraus resultierenden höheren Preisniveau am Grundstücksmarkt. Als sehr gute Wohnlage definiert sind •• die Gebiete in Westend zwischen Spandauer Damm, Ahornallee, Theodor-Heuss-Platz, Pommernallee, Ubierstraße, Wandalenallee und Fernbahntrasse, •• nördlich und südlich der Heerstraße im Ortsteil Charlottenburg das Gebiet zwischen S-Bahn, Heilsberger Allee, Heerstraße, Am Postfenn, nördliche Waldgrenze zum Teufelsberg und Teufelsseestraße, •• der Ortsteil Schmargendorf östlich bis zu den Straßenzügen Cunostraße, Friedrichshaller, Mecklenburgische und Zoppoter Straße, •• der Ortsteil Grunewald östlich der Fernbahntrasse und der Waldgrenze, sowie •• das Gebiet Dahlem-Nord bis herunter zur Saargemünder Straße. Im Ostteil Berlins wurden bislang noch keine sehr guten Wohnlagen ausgewiesen. 3 24 Berliner Mietspiegel 2011 vom 30. Mai 2011 (ABl. Nr. 22) SenStadtUm Grundstücksmarktbericht 2011/2012 5. 5.1 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Preisentwicklung 2011 Bauland Grundlage für die Darstellung der Preisentwicklung bei Baulandgrundstücken für beispielhafte Lagen sind die Ergebnisse der Bodenrichtwertberatungen vom Anfang des Jahres 2012. Die Bodenrichtwerte wurden vom Gutachterausschuss getrennt nach Teilmärkten in der Zeit vom 10. Januar bis zum 16. Februar 2012 beraten. Die Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2012 basieren zum einen auf den in der Kaufpreissammlung erfassten Kaufverträgen und zum anderen auf den Erkenntnissen der Mitglieder des Gutachterausschusses, die von diesen bei den Beratungen vorgetragen wurden. Hierbei handelte es sich insbesondere um Informationen über aktuelle Angebote, laufende Vertragsverhandlungen und auch Verhandlungen, die an unvereinbaren Preisvorstellungen gescheitert sind. Abb. 17: Bauland im Bezirk Spandau Die Bodenrichtwerte, die der Gutachterausschuss für den Entwicklungszustand „baureifes Land“ (§ 5 Abs. 4 ImmoWertV) ermittelt, beziehen sich auf erschließungsbeitragsfreie Grundstücke. Gemäß § 12 ImmoWertV sollen Wertunterschiede von Grundstücken, die sich aus Abweichungen bestimmter Grundstücksmerkmale sonst gleichartiger Grundstücke ergeben, mit Hilfe von Umrechnungskoeffizienten erfasst werden. Für Wertunterschiede, die sich aus dem unterschiedlichen Maß der baulichen Nutzung ergeben, hat der Gutachterausschuss Umrechnungskoeffizienten für Wohnbauland sowie Dienstleistungs- und Büronutzung in CityLagen abgeleitet. Die Umrechnungskoeffizienten werden zusammen mit den Bodenrichtwerten veröffentlicht, sind im Bodenrichtwertatlas dargestellt und stehen in GAA Online zum Abruf bereit. 5.1.1 Individueller Wohnungsbau – offene Bauweise Der Teilmarkt für Wohnbauland der offenen Bauweise verzeichnete 2011, hinsichtlich der Transaktionszahlen mit 1.359 Kauffällen gegenüber 1.222 Kauffällen im Vorjahr, einen Zuwachs von ca. 11 %. Der Geldumsatz war im Vergleichszeitraum um 11 % auf ca. 183,2 Mio. € gestiegen, der Flächenumsatz war hingegen um -8 % rückläufig auf 121,7 ha im Jahr 2011. Mitte: Das Wohnbauland südlich der Händelallee im Ortsteil Hansaviertel gehört zu den attraktivsten Wohnbaugebieten in der Innenstadt und ist mit 900 €/m² (Stichtag 01.01.2012) das teuerste Bauland der offenen Bauweise in Berlin. Dieses Wohnbaugebiet liegt in unmittelbarer Nähe des Parlaments- und Regierungsviertels der Bundeshauptstadt und grenzt an die Grünund Erholungsfläche Großer Tiergarten, der mit 210 ha Fläche im Innenstadtbereich die größte und bedeutendste Parkanlage der Stadt ist. Südwestliches Stadtgebiet: Der Gutachterausschuss hat in den sehr guten Wohnlagen das Bodenrichtwertniveau um 5 % angehoben. Im Vergleich zum Vorjahr wurde im Ortsteil Grunewald, südlich der Hagenstraße der Bodenrichtwert von 740 €/m² (Stichtag 01.01.2011) auf jetzt 780 €/m² (Stichtag 01.01.2012) angehoben. Im Bereich der Hilde-Ephraim-Straße, in unmittelbarer Nähe zum Güterbahnhof Grunewald, wurde ein Teil der Bahnbetriebsfläche parzelliert und zum Wohnbauland entwickelt. Der Gutachterausschuss hat hierfür zum Stichtag 01.01.2012 erstmalig einen Bodenrichtwert von 570 €/m² ermittelt. Im westlich vom ehemaligen Zentralflughafen Tempelhof gelegenen Wohnbaugebiet „Manfred-von-RichthofenStraße“ wurden im vergangenen Jahr Kaufpreise erzielt, die deutlich über dem Bodenrichtwertniveau lagen. Der Gutachterausschuss hat hier den Bodenrichtwert von 300 €/m² auf 380 €/m² (+27 %) angehoben. Abb. 18: Wohnbebauung in der offenen Bauweise im Ortsteil Grunewald, „Hilde-Ephraim-Straße“ Abb. 19: Ausschnitt aus BRW-Karte: „Hilde-Ephraim-Straße“ im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf, Ortsteil Grunewald (570 €/m², W = Flächen für Wohnbebauung, GFZ = 0,5; Bodenrichtwertzone 2314) SenStadtUm 25 Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Südöstliches Stadtgebiet: Im südöstlichen Stadtgebiet ist das Preisniveau im Vergleich zum Vorjahr im Wesentlichen stabil geblieben. In einigen wenigen Bereichen war jedoch auch ein Preisanstieg bis zu 40 % zu beobachten. Besonders nachgefragt wurden Baugrundstücke in den Ortseilen Adlershof, Altglienicke, Köpenick und Johannisthal. Hier war ein Preisanstieg von 15 % bis 40 % und eine deutliche Zunahme der Kauffälle im Vergleich zum Vorjahr festgestellt worden. Für Baugrundstücke mit einer GFZ von 0,4 bis 0,6 liegt der Bodenrichtwert in den mittleren und einfachen Wohnlagen in einer Spanne von 100 €/m² bis 140 €/m². Nordwestliches und nordöstliches Stadtgebiet: Die Bodenrichtwerte wiesen im Jahr 2011 im Wesentlichen ein stabiles Niveau auf. Lediglich in einigen Ortslagen wie z.B. in Hermsdorf, Tegel und Französisch-Buchholz musste auf Grundlage einer Vielzahl von Kauffällen eine geringfügige Anpassung des Bodenrichtwertniveaus von +5 % bis +10 % vorgenommen werden. Bodenrichtwertniveau - offene Bauweise - Bezirke Bezirk •• Entwicklung Charlottenburg-Wilmersdorf Bodenrichtwert in €/m² 01.01.2012 Minimalwert Maximalwert 240 780 120 780 •• insgesamt stabil •• + 5 % in den sehr guten Wohnlagen Abb. 20: Beispiel für eine Bebauung in sehr gute Wohnlage im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf, Ortsteil Grunewald, Steglitz-Zehlendorf •• insgesamt stabil •• + 5 % in den sehr guten Wohnlagen •• +19 % Insel Schwanenwerder Tempelhof-Schöneberg 3801) 110 380 •• insgesamt stabil •• + 27 % Manfred-von-Richthofen-Straße Spandau 3801) 100 300 75 280 90 270 100 240 •• insgesamt stabil Pankow •• insgesamt stabil Reinickendorf •• insgesamt stabil Neukölln •• insgesamt stabil •• + 9 % Hufeisensiedlung Britz Lichtenberg-Hohenschönhausen 2401) 85 220 70 200 130 900 •• insgesamt stabil Treptow-Köpenick •• insgesamt stabil •• bis zu + 10 % Adlershof, Alt-Glienicke, Rahnsdorf Mitte •• insgesamt stabil •• + 12 % Hansaviertel, Tiergarten Marzahn-Hellersdorf 9001) 85 130 •• insgesamt stabil 1) einzelne Lage mit zum 01.01.2012 deutlich angehobenem Bodenrichtwert Friedrichshain-Kreuzberg 26 keine Ausweisung keine Ausweisung einer BRW Zone einer BRW Zone SenStadtUm Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Bauland Einfamilienhausgebiete - offene Bauweise - Westteil Berlins Bodenrichtwert 01.01.2011 €/m² Bodenrichtwert 01.01.2012 €/m² 500 bis 740 500 bis 780 280 bis 800 280 bis 900 270 270 300 380 180 bis 260 180 bis 300 140 bis 200 140 bis 200 •• Siemensstadt 140 140 •• West-Staaken 100 bis 110 100 bis 110 160 160 Wohnlage •• Lage sehr gute Wohnlage: •• Westend, Schmargendorf, Dahlem (Nord), Grunewald gute Wohnlage: •• Dahlem (Süd), Zehlendorf, Nikolassee, Wannsee, Lichterfelde (Nord), Steglitz, Spandau (Pichelsdorf / Weinmeisterhöhe), Tiergarten (Händelallee) •• Frohnau mittlere Wohnlage: •• Tempelhof (Manfred-von-Richthofen-Straße) •• Westend, Siedlung Eichkamp, Lankwitz, Lichtenrade, Hermsdorf, Waidmannslust, Gatow, Marienfelde einfache Wohnlage: •• Gatow, Haselhorst, Staaken, Mariendorf, Britz, Buckow, Rudow, Lichterfelde, Heiligensee, Tegel, Wittenau, Spandau •• Kladow Bauland Einfamilienhausgebiete - offene Bauweise - Ostteil Berlins Wohnlage •• Lage Bodenrichtwert 01.01.2011 €/m² Bodenrichtwert 01.01.2012 €/m² 160 bis 260 150 bis 260 gute Wohnlage: •• Wendenschloß, Orankesee (Neu-Hohenschönhausen), Majakowskiring (Niederschönhausen) mittlere und einfache Wohnlage: Treptow-Köpenick: •• Alt-Glienicke, Adlershof, Bohnsdorf 85 bis 100 85 bis 140 •• Johannisthal 100 bis 130 100 bis 130 •• Baumschulenweg 100 bis 110 100 bis 110 •• Grünau, Köpenick, Müggelheim, Rahnsdorf, Schmöckwitz, Friedrichshagen 70 bis 170 70 bis 170 •• Blankenfelde, Buch, Französisch-Buchholz 80 bis 170 80 bis 190 •• Niederschönhausen, Rosenthal 110 bis 280 110 bis 280 •• Weißensee, Blankenburg, Karow, Heinersdorf 75 bis 140 75 bis 140 120 120 •• Biesdorf, Kaulsdorf, Mahlsdorf 85 bis 110 85 bis 110 •• Marzahn 90 bis 100 90 bis 110 •• Falkenberg, Malchow, Wartenberg 85 bis 110 85 bis 110 •• Alt-Hohenschönhausen, Neu-Hohenschönhausen 100 bis 130 100 bis 130 •• Karlshorst, Friedrichsfelde 120 bis 160 120 bis 160 Pankow: Marzahn-Hellersdorf: •• Hellersdorf Lichtenberg-Hohenschönhausen: SenStadtUm 27 Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Die folgenden Abbildungen (s. Abb. 21 bis Abb. 23) stellen beispielhaft die Unterschiede der Preisniveaus für Grundstücke der offenen Bauweise in der östlichen und westlichen Stadthälfte gegenüber dem unmittelbaren Berliner Umland (dem sog. „Speckgürtel“) dar. Die Grafiken zeigen die Entwicklung der Preisniveaus für den Zeitraum der letzten 20 Jahre. Die Darstellung ist nicht zur Ableitung konkreter Einzelpreise geeignet. Bodenwert €/m² 400 300 200 100 01.01.2012 01.01.2011 01.01.2010 01.01.2007 01.01.2007 01.01.2009 01.01.2006 01.01.2006 01.01.2008 01.01.2005 01.01.2005 01.01.2004 01.01.2003 01.01.2002 01.01.2001 01.01.2000 01.01.1999 31.12.1997 31.12.1996 31.12.1995 31.12.1994 31.12.1993 31.12.1992 0 einfache Wohnlage in der westl. Stadthälfte, GFZ bis 0,6 Abb. 21: Beispielhafte Entwicklung des Preisniveaus für Baugrundstücke in einfachen Wohnlagen bei einer GFZ bis 0,6 einfache Wohnlage in der östl. Stadthälfte, GFZ bis 0,6 einfache Wohnlage im Speckgürtel um Berlin Bodenwert €/m² 500 400 300 200 100 Abb. 22: Beispielhafte Entwicklung des Preisniveaus für Baugrundstücke in mittleren bis guten Wohnlagen bei einer GFZ bis 0,6 01.01.2012 01.01.2011 01.01.2010 01.01.2009 01.01.2008 01.01.2004 01.01.2003 01.01.2002 01.01.2001 01.01.2000 01.01.1999 31.12.1997 31.12.1996 31.12.1995 31.12.1994 31.12.1993 31.12.1992 0 gute / mittlere Wohnlage in der westl. Stadthälfte, GFZ bis 0,6 mittlere Wohnlage in der östl. Stadthälfte, GFZ bis 0,6 mittlere Wohnlage im Speckgürtel um Berlin Bodenwert €/m² sehr gute Wohnlage Westteil 600 1.200 400 800 200 400 01.01.2012 01.01.2011 01.01.2010 01.01.2009 01.01.2008 01.01.2007 01.01.2006 01.01.2005 01.01.2004 01.01.2003 01.01.2002 01.01.2001 01.01.2000 01.01.1999 31.12.1997 31.12.1996 31.12.1995 31.12.1994 Abb. 23: Beispielhafte Entwicklung des Preisniveaus für Baugrundstücke in guten bis sehr guten Wohnlagen bei einer GFZ bis 0,6 31.12.1993 0 31.12.1992 0 gute Wohnlage in der östl. Stadthälfte, GFZ bis 0,6 gute Wohnlage im Speckgürtel um Berlin Hinweis: Die Bodenwerte in €/m² für die „sehr gute Wohnlage“ sind auf der rechts liegenden Größenachse skaliert! sehr gute Wohnlage in der westl. Stadthälfte, GFZ bis 0,6 28 SenStadtUm Grundstücksmarktbericht 2011/2012 5.1.2 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Wohngebiete – geschlossene Bauweise Auf dem Teilmarkt für Wohnbauland der geschlossenen Bauweise bewegt sich die Anzahl der Kauffälle im Vorjahresvergleich auf einem gleichbleibenden, stabilen Niveau. Dem Gutachterausschuss standen für seine Beratungen 383 Kauffälle zur Verfügung. Der Geldumsatz ist im Verhältnis zum Vorjahr um 39 % auf 231,4 Mio. € angestiegen. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum wurde ein Anstieg des Flächenumsatzes von 23 % auf 64,9 ha erzielt. Die Nachfrage nach Bauland im Mietwohnungsbau ist anhaltend niedrig. Auch wenn die Wohnungsmieten im vergangenen Jahr angestiegen sind, decken sie weiterhin nicht die Kostenmieten im Wohnungsneubau, da gleichzeitig die Baukosten um ca. 2,9 % angestiegen sind. Im Mietwohnungsbau der geschlossenen Bauweise gibt es daher für Kapitalanleger kaum Investitionanreize. Vermehrt nachgefragt werden innerhalb des S-Bahnrings Baulandflächen, die eine sehr hohe bauliche Dichte mit einer GFZ von 2,0 bis 2,5 zulassen und in der Regel für Eigentumsmaßnahmen erworben werden. In diesen Bereichen wurden für Baulandflächen Preise erzielt, die deutlich über dem Niveau des vergangenen Jahres lagen. In den Ortsteilen Mitte, Prenzlauer Berg, Friedrichshain, Kreuzberg, Charlottenburg und Wilmersdorf wurde daher in Teilbereichen das Bodenrichtwertniveau zum Stichtag 01.01.2012 in einer Spanne von 5 % (GFZ 1,5 bis 2,0) bis 10 % (GFZ 2,5) angehoben. Im Ortsteil Friedrichshain wurde im Gebiet südlich der Frankfurter Allee (Boxhagener Platz) bzw. nördlich der Frankfurter Allee (Samariterplatz) das Bodenrichtwertniveau um 15 % angehoben. Besonders nachgefragt sind hochwertige Baulandflächen z.B. in Mitte am Hausvogteiplatz und in Prenzlauer Berg westlich des Arnswalder Platzes. In beiden Gebieten wurde ein Preisanstieg des Baulandes von rd. 25 % gegenüber dem Vorjahr registriert. Am Hausvogteiplatz wurde zum Stichtag 01.01.2012 ein Bodenrichtwert von 2.000 €/m² ermittelt. Auch die hier angrenzenden Bereiche profitieren von der Marktentwicklung. Abb. 24: Wohngebäude in geschlossener Bauweise im Ortsteil Kreuzberg, Riehmers Hofgarten Außerhalb des S-Bahnringes ist auf dem Teilmarkt „Wohnbauland der geschlossenen Bauweise“ im Vergleich zum Vorjahr eine Preisstabilität zu beobachten. Das Bodenrichtwertniveau in dem GFZ-Bereich von 0,7 bis 1,6 bleibt im Wesentlichen unverändert gegenüber dem Vorjahr. Für die Spitzenlage in der westlichen Stadthälfte um den Lietzensee in Charlottenburg beträgt der Bodenrichtwert zum Stichtag 01.01.2012 unverändert 1.100 €/m². Für den Bereich südlich Torstraße / Rosa-Luxemburg-Platz wurde das Bodenrichtwertniveau zum Stichtag 01.01.2012 auf 1.100 €/m² angehoben. Damit ist die Angleichung der Spitzenlagen für den Teilmarkt der geschlossenen Bauweise zwischen den beiden Stadthälften vollzogen. Bauland in Wohngebieten - geschlossene Bauweise - Westteil Berlins Gebietstypische GFZ Bodenrichtwert 01.01.2011 €/m² Bodenrichtwert 01.01.2012 €/m² 1,0 - 1,2 570 bis 670 570 bis 670 1,0 -1,3 330 bis 800 330 bis 800 2,5 650 bis 1.100 700 bis 1.100 •• Hakenfelde, Wittenau, Tempelhof, Mariendorf, Lankwitz, Steglitz, Rudow 1,0 - 1,2 140 bis 400 140 bis 400 •• Moabit, Spandau, Schöneberg, Schmargendorf 2,0 - 2,5 230 bis 590 230 bis 590 •• Wedding, Wilhelmstadt, Gropiusstadt, Reinickendorf 1,0 - 1,5 150 bis 250 150 bis 250 •• Moabit, Wedding, Gesundbrunnen, Kreuzberg, Spandau, Schöneberg, Neukölln 2,0 - 3,0 230 bis 420 230 bis 460 Wohnlage Lage sehr gute Wohnlage: •• Zehlendorf, Steglitz, Schmargendorf, Westend, Hansaviertel gute Wohnlage: •• Zehlendorf, Lichterfelde, Westend, Tiergarten, Tegel •• Charlottenburg, Schöneberg, Wilmersdorf, Tiergarten mittlere Wohnlage: einfache Wohnlage: SenStadtUm 29 Abb. 25: Ausschnitt aus BRW-Karte: Fläche für Wohnbebauung am Lietzensee im Ortsteil Charlottenburg, GFZ = 2,5 Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Bauland in Wohngebieten - geschlossene Bauweise - Ostteil Berlins Wohnlage •• Lage Gebietstypische GFZ Bodenrichtwert 01.01.2011 €/m² Bodenrichtwert 01.01.2012 €/m² 0,8 bis 1,5 170 bis 290 170 bis 290 •• Treptow, Köpenick, Lichtenberg, Weißensee, Pankow, Marzahn, Hohenschönhausen 0,8 - 1,0 120 bis 210 120 bis 210 •• Prenzlauer Berg, Friedrichshain 1,2 – 1,5 180 bis 280 180 bis 280 •• Köpenick, Lichtenberg, Pankow, Weißensee, Grünau 1,2 – 1,5 140 bis 290 140 bis 290 •• Alt-Treptow, Lichtenberg, Pankow 2,0 230 bis 330 230 bis 330 •• Prenzlauer Berg, Friedrichshain, Rummelsburg 2,5 340 bis 850 340 bis 900 1,2 – 4,5 340 bis 1.000 340 bis 1.100 gute Wohnlage: •• Grünau, Friedrichshagen, Rosenthal, Niederschönhausen, Friedrichshain mittlere und einfache Wohnlage: •• Mitte (inkl. Torstraße und Leipziger Straße) 5.1.3 Kerngebiets- und mischgebietstypische Nutzungen Der Teilmarkt der kern- und mischgebietstypischen Nutzungen (M1- und M2-Flächen) war auch 2011 nur durch wenige Investitionsanreize geprägt. Abb. 26: Ausschnitt aus BRW-Karte, Tauentzienstraße im Ortsteil Charlottenburg Dem Gutachterausschuss standen für die Ermittlung der Bodenrichtwerte für kern- und mischgebietstypische Nutzungen mit 62 Kauffällen über unbebaute Grundstücke im Vergleich zum Vorjahr eine steigende Anzahl von Kaufverträgen zur Verfügung. Gegenüber 2010 ergab sich eine Zunahme der Kaufverträge von 130 %. Allerdings kann beim Blick auf die Absolutzahlen der Kauffälle eher von Stabilität auf niedrigem Niveau als von einer tendenziellen Entwicklung gesprochen werden. Eine Nachfrage an M1- und M2-Flächen gibt es nur im zentralen Innenstadtbereich. Sie konzentriert sich auf Flächen im Ortsteil Mitte. Hier wurden insgesamt 32 Kaufverträge erfasst. Auch in Charlottenburg und Kreuzberg werden M1- bzw. M2-Flächen nachgefragt. Die Kauffälle, die dem Gutachterausschuss zur Verfügung standen, waren häufig von ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen bestimmt, so dass sie für eine statistische Auswertung nicht geeignet waren. Im Vergleich zum Vorjahr waren an den M1-Flächen kaum signifikanten Veränderungen zu beobachten, so dass im Wesentlichen das Bodenrichtwertniveau des vergangenen Jahres bestätigt werden konnte. Eine Marktenwicklung ist nur an einzelnen zentralen Gebieten, wie z.B. am Potsdamer Platz oder im Bereich des Hauptbahnhofs zu beobachten. So wurde der Bodenrichtwert am Potsdamer Platz zum Stichtag 01.01.2012 von 6.800 €/m² auf 7.500 €/m² (10 %) angehoben und der Bodenrichtwert am Hauptbahnhof (westlich vom Alexanderufer) zum Stichtag 01.01.2012 von 5.000 €/m² auf 4.000 €/m² (-25 %) abgesenkt. Auch im Bereich der M1-Fläche im Bereich Lützowstraße - Kurfürstenstraße - Potsdamer Straße (Tiergarten) wurde der Bodenrichtwert von 1.700 €/m² auf 1.500 €/m² (-12 %) abgesenkt. Abb. 27: Tauentzienstraße in Charlottenburg Unverändert ist im Vergleich zum Vorjahr das Bodenrichtwertniveau der Einzelhandelszentren (M1*-Flächen). Nachgefragt wurden innerhalb des S-Bahnrings Wohnbauflächen in den M2-Gebieten, die eine sehr hohe bauliche Dichte mit einer GFZ von 2,0 bis 2,5 zulassen. Der Gutachterausschuss hat deshalb in den Ortsteilen Mitte, Kreuzberg und Charlottenburg das Bodenrichtwertniveau der M2-Flächen um 5 % angehoben. Zum Teilmarkt der Flächen für kerngebietstypische Nutzungen (Büro- und Geschäftslagen), den sog. M1-Flächen, gehören mit dem Pariser Platz am Brandenburger Tor und dem Gendar- 30 SenStadtUm Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin menmarkt in Mitte zwei Aushängeschilder Berlins. Sie zählen mit 21.000 €/m² bzw. 16.000 €/m² zu den höchsten Bodenrichtwerten in Berlin. In der westlichen City ist weiterhin die Südseite der Tauentzienstraße vom Wittenbergplatz bis zur Joachimstaler Straße mit einem Bodenrichtwert von 17.000 €/m² die hochwertigste Lage. 5.1.3.1 M1-Flächen – kerngebietstypische Nutzungen M1-Flächen sind Bereiche mit Kerngebietscharakter und sehr hoher baulicher Ausnutzung bei nur geringer anteiliger Wohnnutzung. Baulandflächen mit kerngebietstypischer Nutzung (M1- Flächen) Lage (ausgewählter Bereich) Gebietstypische GFZ Bodenrichtwert 01.01.2011 €/m² Bodenrichtwert 01.01.2012 €/m² Pariser Platz 2) 4,5 21.000 21.000 Südseite unterer Kurfürstendamm / Tauentzienstraße zwischen Joachimstaler Straße und Wittenbergplatz 1) 4,5 17.000 17.000 Kreuzung Unter den Linden / Friedrichstraße 1) 4,5 16.000 16.000 Gendarmenmarkt 4,5 16.000 16.000 Nordseite unterer Kurfürstendamm / Tauentzienstraße zwischen Joachimstaler Straße und Wittenbergplatz 1) 4,5 10.000 10.000 Potsdamer Platz, Leipziger Platz 1) 4,5 6.800 7.500 Friedrichstraße zwischen S-Bahn und Leipziger Straße 1) 4,5 7.300 7.300 Schloßstraße (Steglitz) von Peschkestraße bis Grunewaldstraße 1) 4,5 5.500 5.500 Alexanderplatz 4,5 5.500 5.500 2) südwestlich vom Potsdamer Platz 4,5 5.200 5.200 Hausvogteiplatz 2) 4,5 4.000 4.000 beiderseits Unter den Linden und Französische Straße 2) 4,5 4.000 4.000 oberer Kurfürstendamm 1) 4,5 3.700 3.700 Wilmersdorfer Straße 1) 4,5 3.600 3.600 Hermannplatz 4,5 3.000 3.000 4,5 2.400 2.400 2) 1) Ernst-Reuter-Platz 2) sonstige historische Stadtmitte 4,5 2.300 2.300 südliche Friedrichsstadt, Kochstraße 2) 4,5 2.000 2.000 Mollstraße, Otto-Braun-Straße 4,5 2.100 2.000 Lützowviertel 2) 2) 4,5 1.700 1.500 Ostbahnhof 2) 4,5 1.200 1.200 2) Altstadt Spandau 2,5 1.100 1.100 Diplomatenviertel 2) 2,0 2.600 2.600 Berliner Straße (Tegel) 1) 2,0 1.500 1.500 Abb. 28: Gendarmenmarkt, Blick auf den Französischen Dom Abb. 29: Ausschnitt aus BRW-Karte: M1-Fläche am Gendarmenmarkt in Berlin-Mitte, GFZ = 4,5, BRW-Zone 1335 1) (überwiegend) Geschäftslage 2) (überwiegend) Bürolage Eine besondere Art der kerngebietstypischen Nutzung (M1*-Flächen) stellen die Einzelhandelszentren dar (s. nachfolgende Tabelle). SenStadtUm 31 Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Einzelhandelszentren (M1*- Flächen) Bezeichnung (Lage) Spandau Arcaden (Klosterstraße, Spandau) Ring-Center I – III Bodenrichtwert1) 01.01.2011 €/m² Bodenrichtwert1) 01.01.2012 €/m² 4,0 1.500 1.500 (Frankfurter Allee) 4,0 1.500 1.500 (Schönhauser Allee) 4,0 1.500 1.500 (Kurt-Schumacher-Platz) 4,0 1.500 1.500 (Am Borsigturm) 4,0 1.500 1.500 (Prerower Platz) 4,0 1.100 1.100 (Johannisthaler Chaussee) 4,0 1.100 1.100 (Badstraße, Wedding) 4,0 1.100 1.100 (Am Treptower Park) 4,0 1.100 1.100 Forum Köpenick (Bahnhofstraße, Köpenick) 4,0 1.100 1.100 Eastgate Center (Marzahner Promenade) 4,0 1.100 1.100 Schönhauser Allee Arcaden Der Clou Hallen am Borsigturm Linden-Center Gropius Passagen Gesundbrunnen Center Parkcenter Treptow 1) Bodenrichtwerte für Einzelhandelszentren, bei denen die angegebene GFZ auch die Geschossfläche der Stellplätze berücksichtigt Gebietstypische GFZ Zentrum Schöneweide Spree Center Hellersdorf (Schneller Straße) 4,0 700 700 (Hellersdorfer Straße) 4,0 700 700 5.1.3.2 M2-Flächen – mischgebietstypische Nutzungen M2-Flächen sind Bereiche mischgebietstypischer Nutzungen mit mittlerer baulicher Ausnutzung, die sich durch ein ausgewogenes Verhältnis von Dienstleistungs- und Wohnnutzung auszeichnen. Baulandflächen mit mischgebietstypischer Nutzung (M2- Flächen) Lage (ausgewählter Bereich) Gebietstypische GFZ Bodenrichtwert 01.01.2011 €/m² Bodenrichtwert 01.01.2012 €/m² Oranienburger Str. / Monbijoustr. (Mitte) 3,5 1.500 1.600 Badstraße 3,0 750 750 zwischen Kurfürstendamm und Stadtbahn 3,0 2.000 1.400 2.100 1.500 Schönhauser Allee (Danziger Straße bis Bornholmer Straße) 3,0 950 950 Frankfurter Allee (Voigt- bis Möllendorfstraße) (Proskauer Straße bis Voigtstraße) 3,0 850 650 850 650 Reichsstraße 2,5 1.200 1.200 Tempelhofer Damm 2,5 850 850 Stadtteilzentrum Hellersdorf 2,0 350 350 Breite Straße (Schmargendorf) 2,0 1.000 1.000 Teltower Damm (Scharfestraße bis Berliner Straße) (Berliner Straße bis S-Bahn) 2,0 800 1.200 800 1.200 Kaiser-Wilhelm-Str. / Leonorenstraße 2,0 800 800 Residenzstraße 2,0 550 550 Baumschulenstraße 1,5 380 380 Bölschestraße (Fürstenwalder Damm bis Aßmannstraße) (Aßmannstraße bis Müggelseedamm) 1,5 550 450 550 450 Bahnhofstraße (Lichtenrade) 1,0 550 550 32 SenStadtUm Grundstücksmarktbericht 2011/2012 5.1.4 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Flächen für produktionsnahe Betriebe und dienstleistungsorientiertes Gewerbe Nach Angaben des Arbeitskreises „Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen der Länder“ ist im Jahr 2011 das reale Bruttoinlandsprodukt in Berlin um 2,1 % und im Bund um 3,0 % angestiegen. Im Bereich des verarbeitenden Gewerbes war ein Anstieg der Umsätze von 4,7 % und eine Zunahme der Auftragszahlen von 7,5 % erzielt worden. Bei dieser positiven Entwicklung der Umsatz- und Auftragszahlen konnte die Zahl der sozialversicherungspflichtig beschäftigten Arbeitnehmer um 4,0 % in mittelständischen Industriebetrieben erhöht werden. Eine positive Entwicklung ist im Bauhauptgewerbe zu beobachten gewesen. Hier konnte im Vergleich zum Vorjahreszeitraum eine Umsatzsteigerung von 13,7 % bei einer Zunahme der Auftragseingänge von 6,7 % erzielt werden. Der anhaltende Beschäftigungszuwachs und die gute Entwicklung im „Berlin-Tourismus“ wirkten sich auf den Einzelhandel positiv aus. Im vergangenen Jahr sind hier die Umsätze um 2,0 % angestiegen (Bund +1,1 %). Dennoch haben diese positiven Signale derzeit keine erkennbaren Auswirkungen auf das Bodenwertniveau von Gewerbebauland. Gewerbebauland (Produktion und Dienstleistung, G - Flächen) Lage (ausgewählter Bereich) Gebietstypische GFZ Bodenrichtwert 01.01.2011 €/m² Bodenrichtwert 01.01.2012 €/m² -- 30 30 -- 40 40 Lichtenberg: Köpenicker Chaussee / Blockdammweg -- 60 60 Steglitz - Zehlendorf: Barnackufer -- 60 60 Lichtenberg: Josef-Orlopp-Straße / Siegfriedstraße -- 60 60 Reinickendorf: Holzhauser Straße / Otisstraße -- 70 70 Neukölln: Kanalstraße -- 90 90 Tempelhof-Schöneberg: Oberlandstraße -- 90 90 Treptow-Köpenick: Wilhelminenhofstraße / Edisonstraße -- 90 90 Reinickendorf: Wittestraße / Eichborndamm -- 130 130 Pankow: Prenzlauer Promenade 1,5 140 140 Neukölln: Tempelhofer Weg / Gradestraße 2,0 150 150 Tempelhof-Schöneberg: Bessemer Straße / Eresburgstraße 1,5 180 180 Charlottenburg-Wilmersdorf: Lise-Meitner-Straße / Keplerstraße 2,5 220 220 Mitte: Alt-Moabit / Stromstraße 2,5 520 500 Charlottenburg-Wilmersdorf: Salzufer / Franklinstraße 2,5 750 750 Treptow-Köpenick: An den Treptowers / Spree 4,0 700 750 Pankow: Lindenhof Spandau: ehemaliger Flughafen (nördlicher und südlicher Bereich), West-Staaken SenStadtUm Abb. 30: Gewerbegebiet „An den Treptowers“ im Ortsteil Treptow Abb. 31: Ausschnitt aus BRW-Karte: Gewerbliche Baufläche „An den Treptowers“, GFZ = 4,0 BRW-Zone 2048 33 Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Im Vergleich zum Vorjahr sind die Kauffallzahlen im Jahr 2011 bei unbebauten Gewerbegrundstücken von 106 Kauffällen auf 117 Kauffälle (+10 %) angestiegen. Insgesamt wurden hierbei 53,4 ha Gewerbebaulandflächen (+ 8 %) veräussert. Der Geldumsatz war im Vergleichszeitraum von 60,5 Mio. € auf jetzt 60,3 Mio. € annähernd gleichbleibend. Das Bodenrichtwertniveau auf dem Teilmarkt der Flächen für produktionsnahe Betriebe und dienstleistungsorientiertes Gewerbe war im Wesentlichen stabil. Nachgefragt wurden höherwertige Gewerbe- und Handelsstandorte und verkehrsgünstige Innenstadtlagen. Hier wurde in einzelnen Gebieten das Bodenrichtwertniveau in einer Spanne von 20 €/m² bis zu 60 €/m² angehoben. Wie in den vorangegangenen Jahren sind bei Gewerbe- und Industriegrundstücken verstärkte Umwandlungstendenzen zu erkennen. Hier entwickelten sich Gebiete planungsrechtlich zum Wohnbauland oder zu Gebieten mit kerngebietstypischer Nutzung. Demgegenüber unterliegen die Nebenlagen für Gewerbe- und Dienstleistungsstandorte einem erhöhten Angebotsdruck – die Nachfrage ist hier sehr gering. Flächen für Industriestandorte wurden kaum nachgefragt. Der Gutachterausschuss hat lediglich in einzelnen Lagen das Bodenrichtwertniveau in einer Spanne von -10 €/m² bis -20 €/m² abgesenkt. Bereits zum Stichtag 01.01.2011 wurde das Bodenrichtwertniveau im Ortsteil Alt-Treptow für den Bereich „An den Treptowers“ von 550 €/m² auf 700 €/m² (30 %) angehoben. Dieser Bereich profitiert weiterhin von der positiven Entwicklung des Spreeraums, so dass der Gutachterausschuss zum Stichtag 01.01.2012 das Bodenrichtwertniveau von 700 €/m² auf 750 €/m² (7 %) angehoben hat. In Stadtrandlagen hat der Gutachterausschuss für Gewerbeflächen ein Bodenrichtwertniveau von 30 €/m² im Vergleich zum Vorjahr bestätigt. Wertmäßige Spitzenlage in der westlichen Stadhälfte Berlins ist der Bereich Salzufer / Franklinstraße zwischen Spree und Landwehrkanal (Ortsteil Charlottenburg) mit einem Bodenrichtwert von 750 €/m². In der östlichen Stadthälfte hat sich das Gewerbegebiet „An den Treptowers“ (Alt-Treptow) diesem Niveau angeglichen. 5.1.5 Sanierungsgebiete / Entwicklungsbereiche Auch in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und in städtebaulichen Entwicklungsbereichen ermittelt der Gutachterausschuss Bodenrichtwerte. In Abhängigkeit von dem Verfahrensstand der städtebaulichen Sanierungs- oder Entwicklungsmaßnahme und im Hinblick auf die in diesen Bereichen geltenden, besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften (§§ 152 - 156a BauGB), insbesondere die Kaufpreislimitierung auf den maßnahmeunbeeinflussten Grundstückswert und die Ausgleichsbeitragspflicht des Eigentümers, werden Bodenrichtwerte so ermittelt, Abb. 32: Entwicklungsbereich in Mitte, Schiffbauer Damm •• •• •• Abb. 33: Ausschnitt aus der BRW-Karte: Entwicklungsbereich „Hauptstadt“, BRW-Zone 1145 im Ortsteil Mitte wie sie sich ergeben würden, wenn eine städtebauliche Sanierungs- oder Entwicklungsmaßnahme weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (maßnahmenunbeeinflusster Bodenwert unter Berücksichtigung des Grundstückszustands vor Beginn der Maßnahme – Zusatzbezeichnung „SU“ oder „EU“), wie sie sich unter Berücksichtigung schon erfolgter tatsächlicher und rechtlicher Neuordnung einer noch nicht abgeschlossenen städtebaulichen Sanierungs- oder Entwicklungsmaßnahme bis zum Stichtag der Bodenrichtwertermittlung ergeben haben (maßnahmenbeeinflusster Neuordnungsbodenrichtwert – Zusatzbezeichnung „N“) oder wie sie sich durch die abgeschlossene tatsächliche und rechtliche Neuordnung der städtebaulichen Sanierungs- oder Entwicklungsmaßnahme ergeben (maßnahmenbeeinflusster Bodenwert unter Berücksichtigung des Grundstückszustands nach Abschluss der Maßnahme – Zusatzbezeichnung „SB“ oder „EB“). Diese Bodenrichtwerte entsprechen nicht unmittelbar den grundstücksbezogenen Anfangsund Endwerten im Sinne des § 154 Abs. 2 BauGB, da sie u.a. die besonderen Eigenschaften einzelner Grundstücke nicht berücksichtigen. 34 SenStadtUm Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Soweit die städtebauliche Sanierungsmaßnahme im vereinfachten Sanierungsverfahren (§ 142 Abs. 4 BauGB) durchgeführt wird, werden keine besonderen Bodenrichtwerte ermittelt, da hier die besonderen städtebaulichen Vorschriften des BauGB nicht gelten. Diese Gebiete werden im Bodenrichtwertatlas nicht als Sanierungsgebiete gekennzeichnet. Nachdem im April 2011 für die Sanierungsgebiete „Winsstraße“ (Prenzlauer Berg), „Warschauer Straße“ (Friedrichshain) und „Wollankstraße“ (Pankow) die förmliche Festlegung mit Rechtsverordnung aufgehoben wurde, wurden hier Bodenrichtwerte ohne den Zusatz „A“(alt) oder „N“ ermittelt. Für das Gebiet „Winsstraße“ hat der Gutachterausschuss z.B. einen Bodenrichtwert von 700 €/m² für die Nutzung W 2,5 zum Stichtag 01.01.2012 ausgewiesen. Für folgende, mit Rechtsverordnung vom 15. März 2011 als Sanierungsgebiete förmlich festgelegte Gebiete, wurden neue Bodenrichtwerte abgeleitet: „Turmstraße“ (Mitte), „Müllerstraße“ (Mitte, Ortsteil Wedding), „Nördliche Luisenstadt“ (Mitte), „Südliche Friedrichstadt“ (KreuzbergFriedrichshain), „Wilhelmstadt“ (Spandau), „Karl-Marx Straße - Sonnenallee“ (Neukölln) und „Frankfurter Allee Nord“ (Lichtenberg). Für die Gebiete, die hier im vereinfachten Sanierungsverfahren durchgeführt werden, wurden zum Stichtag 01.01.2012 keine besonderen Bodenrichtwerte ermittelt. 5.2 Bauerwartungsland, Rohbauland und Gemeinbedarfsflächen 5.2.1 Bauerwartungsland und Rohbauland Flächen, die zwar in absehbarer Zeit eine Bebauungsmöglichkeit erwarten lassen, für die aber weder die planungsrechtlichen Voraussetzungen vorliegen noch die Erschließung gesichert ist, werden als Bauerwartungsland bezeichnet. Der Wert des Bauerwartungslandes ist insbesondere vom Grad der Bauerwartung und der Lage abhängig. Da es sich hier überwiegend um Einzelflächen bzw. Einzelgrundstücke mit sehr unterschiedlichen Qualitäten handelt, ist eine zonale Gebietsdarstellung von Bodenrichtwerten i.d.R. ausgeschlossen. Für Flächen mit geringer Bauerwartung schätzt der Gutachterausschuss eine Spanne von 10 % bis 30 % vom Wert des baureifen Landes. Für Flächen mit hoher Bauerwartung schätzt der Gutachterausschuss einen Wertanteil in einer Spanne von 30 % bis zu 60 % des baureifen Landes. Als Rohbauland werden Flächen bezeichnet, für die nach den §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuches die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Bebauung vorliegen (Baulandqualität), bei denen aber die öffentliche Erschließung ganz oder teilweise nicht gesichert ist, die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind und/oder deren Eigentumsverhältnisse noch neu zu ordnen sind. Der Wert von Rohbauland hängt, ausgehend vom Wert des baureifen Grundstücks, u.a. von den ortsüblichen Kosten der Erschließung, dem Bodenordnungsaufwand, den Kosten für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen und dem notwendigen Zeitaufwand der durchzuführenden Erschließungsmaßnahmen ab. Wegen der unterschiedlichen Qualitäten des jeweiligen Einzelfalles können keine Bodenrichtwertzonen gebildet werden, die jeweils Gebiete mit gleichartiger Qualität umfassen. 5.2.2 Gemeinbedarfsflächen (GB) Bodenrichtwertzonen werden in Berlin nur für größere Gemeinbedarfsflächen (über 3 ha) gebildet, soweit ihre Zweckbestimmung eine privatwirtschaftliche Nutzung nicht auf Dauer ausschließt. Kleinere Gemeinbedarfsflächen sind (wie z.B. Schulen, Kindertagesstätten, Sportanlagen usw.) Bestandteil von Bodenrichtwertzonen anderer Nutzungen. Der Bodenrichtwert für Gemeinbedarfsflächen orientiert sich überwiegend an einer theoretischen Wiederbeschaffung des Objektes in der jeweils bestehenden Lage. Der Gutachterausschuss hat bei der Ermittlung des Bodenrichtwertes neben der qualitativen Lage der Gemeinbedarfsfläche auch die Wertigkeit der Umgebungsnutzungen sachverständig berücksichtigt. SenStadtUm 35 Grundstücksmarktbericht 2011/2012 5.3 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Marktfähiges Nichtbauland Nichtbauland sind Flächen, die für den jeweiligen Nutzungszweck fertig hergerichtet sind. Hierunter fallen neben land- und forstwirtschaftlichen Flächen auch sog. sonstige Flächen, die u.a. auch für Freizeit- und Erholungsnutzungen zweckentsprechend bebaubar sind. Der Gutachterausschuss hat auch für diesen Teilmarkt Bodenrichtwertzonen über das gesamte Stadtgebiet nach übergeordneten Nutzungsarten gebildet: •• •• • Landwirtschaftliche Flächen (LW) Forstwirtschaftliche Flächen (F) Sonstige Flächen (SF) Der Gutachterausschuss ermittelt die Bodenrichtwerte mit einer Untergliederung nach der jeweiligen Nutzung und Qualität sowie in Ergänzung des allgemeinen Wertniveaus des jeweiligen Teilmarktes. Der Bodenrichtwert entspricht der überwiegenden Zahl der Grundstücke mit der durchschnittlichen Qualität der jeweiligen Nutzungsart. 5.3.1 Land- und forstwirtschaftliche Flächen (LW und F) 5.3.1.1 Land- und forstwirtschaftliche Flächen Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen sind Grundstücke, die nach ihren Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage, ihren Verwertungsmöglichkeiten oder den sonstigen Umständen für absehbare Zeit nur zu land- und forstwirtschaftlichen Zwecken genutzt werden oder nutzbar sind (innerland- und innerforstwirtschaftlicher Grundstücksverkehr). Auf dem Grundstücksteilmarkt für land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen hat im vergangenen Jahr nur ein geringer Umsatz stattgefunden. Daher hat der Gutachterausschuss Kaufpreise aus vergleichbaren Gebieten im Land Brandenburg aus der angrenzenden Umgebung Berlins herangezogen. Den land- und forstwirtschaftlichen Flächen sind auch Flächen für den Erwerbsgartenbau zugeordnet. Hierzu zählen Flächen im Freiland sowie unter Glas oder Kunststoff, auf denen Obst, Gemüse, Zierpflanzen, Baumschulerzeugnisse und Gartenbausämereien in Hauptnutzung gewerbsmäßig zum Verkauf angebaut werden. 5.3.1.2 Begünstigtes Agrarland Es kann unterstellt werden, dass land- und forstwirtschaftliche Flächen, die in Berlin auf den Markt kommen, i.d.R. als „begünstigtes Agrarland“ gehandelt werden. Bei „begünstigtem Agrarland“ handelt es sich um besondere Flächen der Land- und Forstwirtschaft , die sich insbesondere durch ihre landschaftliche oder verkehrliche Lage, durch ihre Funktion oder durch ihre Nähe zu Siedlungsgebieten geprägt, auch für außerlandwirtschaftliche oder außerforstwirtschaftliche Nutzungen eignen, sofern im gewöhnlichen Geschäftsverkehr eine Nachfrage besteht und auf absehbare Zeit keine Entwicklung zu einer Bauerwartung bevorsteht. 5.3.2 Sonstige Flächen (SF) Hierunter fallen alle Nichtbaugebietsflächen, die nicht den land- und forstwirtschaftlichen Flächen zugeordnet sind, wie z.B. Flächen für Freizeit- und Erholungsnutzungen (insbesondere Kleingartennutzungen, Wochenendnutzungen und Wassersportnutzungen), Friedhöfe, Sportflächen, Flughäfen, Parkanlagen u.a.. 36 SenStadtUm Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Auf den Flächen für Freizeit- und Erholungsnutzungen können teilweise Baulichkeiten errichtet werden, die ausschließlich für den jeweiligen Nutzungszweck bestimmt sind. Es handelt sich aber nicht um planungsrechtliches, zum dauernden Wohnen bestimmtes Bauland. Für Dauerkleingärten nach dem Bundeskleingartengesetz ist i.d.R. kein Markt vorhanden. Diese spezielle Nutzungsart muss planungsrechtlich durch einen festgesetzten Bebauungsplan zulässig sein und der Pachtzins (höchstens der vierfache Betrag der ortsüblichen Pacht im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau) ist rechtlich geregelt. In der nachfolgenden Übersicht werden zur allgemeinen Orientierung Anhaltswerte für unterschiedliche, nicht bauliche Nutzungen aufgeführt: Marktfähiges Nichtbauland Bodenrichtwert 01.01.2012 €/m² Wertniveau 01.01.2012 €/m² Landwirtschaftliche Flächen (LW) - Acker (LW-A) - Grünland (LW-G) - Erwerbsgartenbau (LW-EGA) 1,00 0,80 15 0,60 bis 1,20 0,50 bis 1,00 10 bis 20 Forstflächen (F) 0,30 0,20 bis 0,40 10 5 bis 15 30 60 20 bis 40 30 bis 100 Nutzungsart Begünstigtes Agrarland Sonstige Flächen (SF) - Freizeit- und Erholung - größere Gebiete - Einzelparzellen 80 bis 200 - in Wasserlage mit der Möglichkeit einer Wassersportnutzung - mit Zugangsmöglichkeit zum Wasser - in Wasserlage - große Parzellen - kleine Parzellen 80 120 140 - Dauerkleingarten nach dem Bundeskleingartengesetz 10 - Sonstige Freiflächen 1) 15 SenStadtUm 1) Hierunter sind alle übrigen, zuvor nicht differenzierten Nutzungsarten zusammengefasst. 37 Grundstücksmarktbericht 2011/2012 5.4 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Bebaute Grundstücke Die Anzahl der Verkäufe bebauter Grundstücke ist im Berichtsjahr 2011 (2010) um 10 % auf 5.701 (5.200) gestiegen. Der Flächenumsatz nahm um 12 % auf 855 ha (764 ha) und der Geldumsatz nahm sogar um 27 % auf 6.860 Mio. € (5.415 Mio. €) weiterhin deutlich zu. Mit einem Anteil von 62 % am insgesamt umgesetzten Geldvolumen, bilden die bebauten Grundstücke (inklusive Paketverkäufe) auch im Jahr 2011 den wertrelevant größten Teilmarkt. Von diesen entfielen 60 % (62 %) der Transaktionen und 63 % (67 %) der umgesetzten Geldmenge auf den Westteil Berlins . Das Preisniveau bebauter Grundstücke wird in diesem Bericht grundsätzlich in €/m² Geschossfläche ausgewiesen und umfasst sowohl den Gebäude- als auch den Bodenwertanteil. Dem Anwender dürfte eher die Wohn-/Nutzfläche eines Grundstücks bekannt sein als die Geschossfläche. Zwischen beiden Bezugsgrößen bestehen Wechselbeziehungen, die sich auf statistischer Basis als durchschnittliche Umrechnungsfaktoren angeben lassen. Zur Vereinfachung einer überschlägigen Berechnung eines durchschnittlichen Preisniveaus werden diese Faktoren als aktuelle Näherungswerte zu den unterschiedlichen Gebäudearten in den folgenden Abschnitten genannt. Sie wurden abgeleitet als Mittelwerte aus einer Vielzahl von Kauffällen, in denen sowohl Geschoss- als auch Wohn-/Nutzflächen bekannt waren. 5.4.1 Renditegrundstücke Auf dem Teilmarkt der Geschossbauten stellten die Mietwohnhäuser mit und ohne gewerblichen Nutzflächenanteil einschließlich der Paketverkäufe den weitaus größten Marktanteil. Hier wechselten im Jahr 2011 (2010) insgesamt 1.887 (1.611) Grundstücke den Eigentümer. Dies entspricht einem Anstieg um rd. 17 %. Der Teilmarkt der reinen Mietwohnhäuser (ohne gewerblichen Nutzflächenanteil) verzeichnete mit 994 Verkäufen einen Zuwachs von rd. 24 %, wobei knapp ein Fünftel dieser Verkäufe im Rahmen von Paketverkäufen durchgeführt wurde (2010 wurden nur 6 % in Paketen veräußert). Die Kauffallzahlen für die Wohn- und Geschäftshäuser stiegen mit 893 Verkäufen um rd. 10 % an, wobei hier rund 7 % der Verkäufe in Paketen stattfand. Mit einem Zuwachs nach Fallzahlen hat auch der Geldumsatz erheblich zugelegt. Die umgesetzte Geldmenge stieg um 29 % auf 3.877,6 Mio. € (2.995,7 Mio. €). Bezogen auf Wohn- und Geschäftshäuser ist eine Steigerung von 22 %, bei den reinen Mietwohnhäusern ein Umsatzzuwachs von 41 % zu verzeichnen. Dieser Zuwachs lässt sich auf eine allgemeine Preissteigerung sowie auf ein verstärktes Interesse an hochwertigen Immobilien zurückführen, die oftmals auch in hochpreisigeren guten und sehr guten Wohnlagen zu finden sind. Abb. 34: Renditegrundstücke am Potsdamer Platz im Bezirk Mitte Diese Entwicklung zeigt, dass Investitionen im Berliner Mietwohnungsmarkt nach den erheblichen Schwankungen in den letzten Jahren wieder als stabil und risikoarm angesehen werden und als sichere Kapitalanlage geschätzt werden. Viele Investoren setzen dabei auf die verhältnismäßig sicheren Mieten mit Steigerungspotential, speziell durch Neuvermietung nach Sanierung und entsprechender Wertsteigerung der Gebäude. Sowohl nach Fallzahlen (68 %) als auch nach Geldumsatz (64 %) lag der Schwerpunkt dieses Teilmarktes (ohne Paketverkäufe) im Westteil der Stadt. Sowohl im Westteil wie auch im Ostteil waren vom Eigentumswechsel überwiegend Altbauobjekte mit zeitgemäßer Ausstattung der Baujahre vor 1918 betroffen. Verkäufe von Objekten mit einfacher Ausstattung wurden in beiden Stadthälften nur noch selten veräußert. Das Preisverhalten auf dem Teilmarkt der Renditeobjekte zeigt überwiegend Preissteigerungen, vereinzelt sogar bis über 30 %. Bezogen auf das Vielfache der Jahresnettomieten waren in einigen Kategorien Kaufpreissteigerungen bis zu anderthalb bis zwei Jahresnettomieten auszumachen. 38 SenStadtUm Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Die nachfolgende Tabelle veranschaulicht rein rechnerische Durchschnittswerte (arithmetische Mittelwerte) aller veräußerten Wohn- und Geschäftshäuser für das Jahr 2011 im Vergleich zum Vorjahr. Rechnerische Durchschnittswerte aller verkauften Wohn- und Geschäftshäuser reine Mietwohnhäuser (ohne gewerbl. Nutzungsanteil) Kaufpreis 2010 2011 1.315.000 € 1.495.000 € Kaufpreis pro m² Geschossfläche 740 €/m² 830 €/m² Vielfaches der Jahresnettomiete 14,0 15,2 1.510 m² 1.540 m² Wohn- /Nutzfläche Wohn- und Geschäftshäuser Kaufpreis Kaufpreis pro m² Geschossfläche Vielfaches der Jahresnettomiete Wohn- /Nutzfläche 2010 2011 2.120.000 € 2.430.000 € 735 €/m² 845 €/m² 13,8 15,1 2.105 m² 1.990 m² Die aus einer größeren Zahl von Kauffällen abgeleiteten Umrechnungsfaktoren für das Verhältnis von Wohn-/Nutzfläche und Geschossfläche werden für die Baualtersgruppen der Mietwohnhäuser wie folgt ausgewiesen: Näherungsweise Umrechnungsfaktoren für Wohn- und Geschäftshäuser sowie Büro- und Geschäftsimmobilien Baujahrsgruppe Wohn- und Nutzfläche / Geschossfläche Wohnhäuser und Wohn-/Geschäftshäuser Büro- und Geschäftshäuser Objekte des Einzelhandels Altbauten vor 1919 73 / 100 78 / 100 ---1) Zwischenkriegsbauten 1919-1948 76 / 100 75 / 100 --- Nachkriegsbauten 1949-1989 76 / 100 80 / 100 84 / 100 Nachkriegsbauten ab 1990 80 / 100 81 / 100 87/ 100 1) --- Keine Angabe möglich, da Anzahl der verwertbaren Daten zu gering Preisdifferenzen und Spannenbreiten in den nachfolgenden Tabellen sind nicht nur dem üblichen Verhandlungsspielraum der Vertragsparteien und den Lageunterschieden geschuldet, sie sind – gerade im Ostteil der Stadt – auch auf Unterschiede im Baualter, im Bauzustand, in der Ausstattung, in der Wohnlage sowie im Mietniveau der einzelnen Kaufobjekte zurückzuführen. SenStadtUm 39 Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Abb. 35 zeigt die Kaufpreisentwicklung in den letzten Jahren bei den Büro- und Geschäftshäusern unter Einbeziehung der für Immobilienportfolios (Pakete) gezahlten Preise. Die nachstehende Grafik (Abb. 36) visualisiert die für reine Mietwohnhäuser (ohne Verkäufe in Paketen) bezahlten Kaufpreise einschließlich der Entwicklung des durchschnittlichen Kaufpreisniveaus seit 2007. Polynomische Darstellung der Kaufpreisentwicklung für Büro- und Geschäftshäuser in Berlin Kaufpreis je m² 10000 Geschossfläche 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 Abb. 35: Die Kaufpreisentwicklung der letzten Jahre bei Büro- und Geschäftshäusern (Angabe: Kaufpreis in €/m² Geschossfläche) 0 12.2006 06.2007 12.2007 06.2008 11.2008 05.2009 11.2009 05.2010 11.2010 05.2011 11.2011 05.2012 Vertragsdatum Polynomische Darstellung der Kaufpreisentwicklung für reine Mietwohnhäuser in Berlin Kaufpreis je m² 5000 Geschossfläche 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 Abb. 36: Die Kaufpreisentwicklung der letzten Jahre bei reinen Mietwohnhäusern (Angabe: Kaufpreis in €/m² Geschossfläche) 0 12.2006 06.2007 12.2007 06.2008 11.2008 05.2009 11.2009 05.2010 11.2010 05.2011 11.2011 05.2012 Vertragsdatum 40 SenStadtUm Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin 5.4.1.1 Mietwohnhäuser (ohne gewerblichen Nutzungsanteil) Reine Mietwohnhäuser (Beispiel s. Abb. 37) sind durch Vermietung allein dem Wohnen dienende Geschossbauten. Mietwohnhäuser ohne gewerblichen Nutzungsanteil Baujahrsgruppe Lage1) Teilmarkt Preisniveau in €/m² Geschossfläche Mittelwert (Vielfaches der Jahresnettomiete) 2010 Anzahl der Kauffälle: 441 Abb. 37: Mehrfamilienhäuser Altbau 2011 Anzahl der Kauffälle: 477 Westteil Berlins Ostteil Berlins Westteil Berlins Ostteil Berlins 1 310 bis 560 425 --- --- --- 2 ---5) --- --- 120 bis 365 265 1 230 bis 765 415 (13,0) 415 bis 780 555 (13,3) 290 bis 955 590 (14,5) 300 bis 975 640 (---) 2 290 bis 800 510 (---) 280 bis 555 430 (---) --- 295 bis 750 550 (12,0) 1 270 bis 760 510 (12,9) 465 bis 1.305 890 (15,8) 335 bis 745 560 (14,7) 765 bis 1.535 1.08510) (18,1) 2 575 bis 1.300 900 (16,5) 390 bis 910 640 (13,9) 400 bis 1.450 865 (15,5) 415 bis 995 680 (13,6) 445 bis 930 620 (13,7) 285 bis 780 550 (13,3) 255 bis 1.390 740 (14,0) 230 bis 1.195 725 (15,5) Sozial. Wohnungsbau - 1. WoBauG (Baujahre bis 1957) 620 bis 885 7306) (15,7) entfällt 545 bis 720 6156) (14,6) entfällt - 2. WoBauG (Baujahre ab 1958) 440 bis 765 585 (12,6) entfällt 520 bis 925 715 (14,5) entfällt - Baujahre 1949-1989 300 bis 1.0907) 650 (12,8) 280 bis 855 470 (12,9) 385 bis 1.2459) 735 (14,9) 215 bis 775 510 (13,0) - Baujahre ab 1990 670 bis 1.5908) 1.105 (14,5) 770 bis 1.490 1.010 (14,3) 770 bis 1.7457) 1.210 (15,4) 640 bis 1.845 1.050 (15,7) Altbauten (Baujahre vor 1919) einfache Ausstattung2) mittlere Ausstattung3) gute Ausstattung4) Zwischenkriegsbauten (Baujahre 1919 - 1948) 1) Differenzierung der Preisangaben nach ehem. Bezirkslagen: 1 West: Tiergarten, Kreuzberg, Wedding, Spandau, Tempelhof, Neukölln, Reinickendorf 1 Ost: Mitte, Prenzlauer Berg, Pankow 2 West: Charlottenburg, Schöneberg, Steglitz, Wilmersdorf, Zehlendorf 2 Ost: Friedrichshain, Treptow, Köpenick, Lichtenberg, Weißensee, Marzahn, Hellersdorf, Hohenschönhausen 2) Wohnungen mit Ofenheizung, tlw. Innen- oder Podesttoiletten, Baujahre i.d.R. vor 1900 3) Wohnungen mit Ofenheizung, tlw. Bäder und tlw. Innentoiletten, Baujahre 1900 - 1918 4) Wohnungen mit Zentralheizung, Bäder, oft nach Modernisierung, Baujahre 1890 - 1918 5) --- Keine Angabe möglich, da Anzahl der verwertbaren Daten zu gering 6) Es wurden nur wenige Verkäufe dieser Baujahrsgruppe im sozialen Wohnungsbau bekannt 7) In guten und sehr guten Wohnlagen Kaufpreise vereinzelt bis etwa 2.100 €/m² 8) In guten und sehr guten Wohnlagen Kaufpreise vereinzelt bis etwa 2.400 €/m² 9) In guten und sehr guten Wohnlagen Kaufpreise vereinzelt bis 2.800 €/m² 10) Überwiegend Verkäufe im Ortsteil Mitte Nachkriegsbauten (Baujahre ab 1949) Freifinanz. oder steuerbeg. Wohnungsbau SenStadtUm 41 Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin 5.4.1.2 Wohn- und Geschäftshäuser Wohn- und Geschäftshäuser (Beispiel s. Abb. 38) sind teils dem Wohnen, teils der gewerblichen Nutzung dienende Geschossbauten. Wohn- und Geschäftshäuser Abb. 38: Wohn- und Geschäftshaus im Ortsteil Wedding, Müllerstraße/Luxemburger Straße Baujahrsgruppe Lage1) Teilmarkt 1) Differenzierung der Preisangaben nach ehem. Bezirkslagen: 1 West: Tiergarten, Kreuzberg, Wedding, Spandau, Tempelhof, Neukölln, Reinickendorf 1 Ost: Mitte, Prenzlauer Berg, Pankow 2 West: Charlottenburg, Schöneberg, Steglitz, Wilmersdorf, Zehlendorf 2 Ost: Friedrichshain, Treptow, Köpenick, Lichtenberg, Weißensee, Marzahn, Hellersdorf, Hohenschönhausen 2) Wohnungen mit Ofenheizung, tlw. Innen- oder Podesttoiletten, Baujahre i.d.R. vor 1900 3) Wohnungen mit Ofenheizung, tlw. Bäder und tlw. Innentoiletten, Baujahre 1900 - 1918 4) Wohnungen mit Zentralheizung, Bäder, oft nach Modernisierung, Baujahre 1890 - 1918 5) --- Keine Angabe möglich, da Anzahl der verwertbaren Daten zu gering 6) In Einzelfällen bis etwa 2.000 €/m² 7) In Mitte Kaufpreise bis etwa 3.200 €/m² 8) In Kurfürstendammlage/-nähe Kaufpreise bis etwa 5.700 €/m² 9) In sehr guten Wohnlagen bis etwa 2.800 €/m² 10) In guten und sehr guten Wohnlagen bis etwa 4.000 €/m² 11) In guten und sehr guten Wohnlagen bis etwa 3.500 €/m² 12) In Mitte Kaufpreise bis 4.900 €/m² Altbauten (Baujahre vor 1919) einfache Ausstattung2) 2010 Anzahl Kauffälle: 545 1 2 mittlere Ausstattung3) 1 2 gute Ausstattung4) 1 2 Zwischenkriegsbauten (Baujahre 1919 - 1948) Nachkriegsbauten (Baujahre ab 1949) - Baujahre 1949-1989 - Baujahre ab 1990 42 Preisniveau in €/m² Geschossfläche Mittelwert (Vielfaches der Jahresnettomiete) 2011 Anzahl Kauffälle: 580 Westteil Berlins Ostteil Berlins Westteil Berlins Ostteil Berlins 220 bis 840 420 ---5) --- --- --- 370 bis 785 495 --- 200 bis 620 410 (12,5) 260 bis 655 495 (---) 250 bis 915 545 (13,0) 475 bis 1.3006) 845 (15,4) 375 bis 1.035 705 (11,1) 335 bis 755 560 (15,3) 295 bis 665 480 (13,8) 440 bis 1.3606) 890 (16,2) 300 bis 960 560 (11,7) 290 bis 970 600 (10,0) 265 bis 815 525 (14,5) 495 bis 905 720 (18,5) 315 bis 980 605 (13,6) 445 bis 1.6058) 935 (16,7) 425 bis 1.2709) 875 (14,1) 515 bis 885 760 (16,2) 230 bis 795 490 (13,9) 475 bis 1.795 1.085 (18,2) 460 bis 990 715 (14,0) 360 bis 1.030 705 (12,4) 390 bis 1.230 730 (12,2) 335 bis 2.170 1.060 (15,6) --- 315 bis 1.30010) 790 (13,9) 675 bis 1.77511) 1.135 (14,3) 510 bis 1.140 725 (---) 610 bis 2.09012) 1.060 (15,8) 610 bis 1.9157) 1.070 (15,6) --- SenStadtUm Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin 5.4.1.3 Büro- und Geschäftsimmobilien Bei dieser Art von Immobilien handelt es sich in der Regel um Geschossbauten, die ausschließlich der Büro- oder Praxisnutzung, Zwecken der Verwaltung sowie dem Einzelhandel dienen (Beispiel s. Abb. 39). Büro- und Geschäftsimmobilien Baujahrsgruppe Teilmarkt Abb. 39: Büro- und Geschäftshaus Preisniveau in €/m² Geschossfläche Mittelwert (Vielfaches der Jahresnettomiete) 2010 Anzahl der Kauffälle: 108 2011 Anzahl der Kauffälle: 121 Westteil Berlins Ostteil Berlins Westteil Berlins Ostteil Berlins 535 bis 1.245 965 (14,6) 340 bis 1.9603) 845 (---) 600 bis 2.250 1.4004) (---) 195 bis 2.765 1.200 (16,5) ---1) --- --- --- Büro-, Geschäfts- und Verwaltungsgebäude --- --- --- --- Einzelhandel --- --- --- --- Büro-, Geschäfts- und Verwaltungsgebäude 280 bis 1.7752) 825 (13,0) 110 bis 1.110 550 (---) 430 bis 2.045 1.060 (---) 110 bis 630 3104) (---) Einzelhandel 360 bis 1.750 895 200 bis 970 445 330 bis 1.560 9304) 180 bis 1.135 560 --- 1.095 bis 2.410 1.790 (13,0) 230 bis 1.590 675 (---) 340 bis 4.995 2.2456) (17,2) 865 bis 1.5102) 1.240 1.210 bis 2.785 1.790 955 bis 2.0455) 1.640 230 bis 2.445 1.095 Altbauten (Baujahre vor 1919) Büro-, Geschäfts- und Verwaltungsgebäude Einzelhandel Zwischenkriegsbauten (Baujahre 1919 - 1948) Nachkriegsbauten (Baujahre 1949 - 1989) 1) --- Keine Angabe möglich, da Anzahl der verwertbaren Daten zu gering 2) In Einzelfällen bis etwa 4.300 €/m² 3) In Einzelfällen bis etwa 3.200 €/m² 4) Nur wenige Kauffälle 5) In Einzelfällen bis etwa 4.000 €/m² 6) Überwiegend Verkäufe in zentraler Geschäftslage in Mitte Neubauten (Baujahre ab 1990) Büro-, Geschäfts- und Verwaltungsgebäude Einzelhandel 5.4.1.4 Umwandlungsobjekte Ein Teil der übereigneten Renditegrundstücke wurde von den Erwerbern mit der Absicht übernommen, sie in Wohnungs- und Teileigentum umzuwandeln. Die Zahl dieser Verkäufe ist in den zurückliegenden Jahren aufgrund der nachlassenden Umwandlungsaktivitäten bei einem Angebotsüberhang an umgewandelten Eigentumswohnungen zurückgegangen. Waren es im Vorjahr noch 21 Umwandlungen, so wurden 2011 nur noch 14 Verkäufe mit Umwandlungsabsicht von der Geschäftsstelle registriert. Bei der Kaufpreisgestaltung für diese Grundstücke ist im Hinblick auf die künftige Verwertung die am Markt für das Wohnungseigentum übliche Bezugsgröße „€/m² Wohn- bzw. Nutzfläche“ maßgeblich. SenStadtUm 43 Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Umwandlungsobjekte Baujahrsgruppe Mietwohnhäuser mit und ohne gewerblichen Nutzflächenanteil Altbauten (Baujahre vor 1919) 1) --- Keine Angaben möglich, da Anzahl der verwertbaren Daten zu gering 2) Nur wenige Kauffälle Zwischenkriegsbauten (Baujahre 1919 - 1948) Nachkriegsbauten (Baujahre ab 1949) 5.4.2 Preisniveau in €/m² Wohn-/Nutzfläche Mittelwert (Vielfaches der Jahresnettomiete) 2010 Anzahl Kauffälle: 21 2011 Anzahl Kauffälle: 14 590 bis 1.645 1.110 (14,3) 495 bis 1.805 1.040 (14,1) ---1) --- 945 bis 1.5602) 1.210 (---) --- Grundstücke mit Ein- und Zweifamilienhäusern Das Preisniveau auf dem Teilmarkt der Ein- und Zweifamilienhäuser legte 2011 weiterhin tendenziell zu. In der Mehrzahl der Marktsegmente sind Preissteigerungen zu verzeichnen. Nur vereinzelt stagnierten die arithmetischen Mittelwerte oder gingen in Ausnahmefällen sogar zurück. Die Anzahl der übereigneten Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke nahm im Berichtsjahr um 7 % zu. Im Jahr 2011 (2010) wechselten insgesamt 3.316 (3.098) Grundstücke den Eigentümer. Die Preise für Einfamilienhäuser im Ostteil mit Baujahren vor 1990 lagen zum Teil noch deutlich unter dem Kaufpreisniveau in den westlichen Berliner Bezirken. Häufig sind allerdings Art, Ausstattung, Zustand und Lage der Objekte sowie deren Wohnumfeld nicht unmittelbar miteinander vergleichbar. Bei der Angabe des mittleren Preisniveaus für die einzelnen Teilmarktsegmente wird - soweit möglich – nach Wohnlagen und Baujahrsgruppen unterschieden. Die daraus ableitbaren Tendenzen gegenüber dem Vorjahr geben nicht unbedingt die tatsächliche Preisentwicklung bestimmter Objekte wieder. Sie unterliegen durchaus auch Einflüssen, die bei den Kauffällen eines Beobachtungszeitraumes zufällig vermehrt einseitig auftreten können. Hierzu zählen beispielsweise Einflüsse der Lage, abweichende Objektgrößen, divergierende Ausstattungen oder bauliche Unterhaltungszustände. Vgl. hierzu auch die Hinweise im Kapitel 3.2.1, S. 14. Der rein rechnerische Durchschnittskaufpreis (arithmetischer Mittelwert) aller im Jahr 2011 (2010) veräußerten Ein- und Zweifamilienhäuser (ohne Villen- und Landhäuser) lag bei 1.741 €/m² (1.676 €/m²) Geschossfläche, die mittlere Größe der Häuser betrug 162 m² (158 m²) Geschossfläche (ohne Nebenflächen wie Keller oder Hobbyräume). Der durchschnittliche Umrechnungsfaktor Wohn- und Nutzfläche / Geschossfläche (vgl. Abschnitt 5.4) beträgt bei allen Ein- und Zweifamilienhäusern näherungsweise 80/100, bei Villen- und Landhäusern etwa 75/100. In der folgenden Tabelle sind die auf Wohn-/Nutzfläche bezogenen Kaufpreisspannen, deren Mittelwerte und die jeweils zugrundeliegenden Kauffallzahlen aller im Jahr 2011veräußerten Ein- und Zweifamilienhäuser auf Altbezirks- bzw. Ortsteilebene zusammengestellt. Das im Mittel höchste Preisniveau wiesen Einfamilienhäuser im Ortsteil Dahlem mit 4.625 €/m² Wohnfläche und im Ortsteil Grunewald mit 4.305 €/m² Wohnfläche auf. Das niedrigste Preisniveau wird mit rd. 1.550 €/m² Wohnfläche in den Altbezirken Teptow, Köpenick und Hellersdorf beobachtet. Die Daten dieser Tabelle sind in Abb. 40 grafisch dargestellt. Die durchschnittlichen Preisniveaus sind dort in Euro je Quadratmeter Wohnfläche als arithmetische Mittelwerte der Kaufpreise aller 2011 veräußerten Ein- und Zweifamilienhäuser in den Altbezirken bzw. Ortsteilen dargestellt. 44 SenStadtUm Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Durchschnittliches Preisniveau in €/m² Wohnfläche1) für Ein- und Zweifamilienhäuser Altbezirk bzw. Ortsteil 2010 2011 Anzahl Kauffälle: 1.909 Anzahl Kauffälle: 1.987 Anz. Preisspanne Mitte 0 Tiergarten Anz. Preisspanne ---2) 1 --- 2 --- 1 --- Wedding 3 1.325 bis 2.335 1.705 1 --- Prenzlauer Berg 8 1.270 bis 3.240 2.545 3) 5 1.110 bis 3.600 Friedrichshain 0 --- 0 --- Kreuzberg 0 --- 0 --- Charlottenburg 32 1.860 bis 3.905 2.990 32 2.010 bis 4.480 3.250 Spandau 190 1.050 bis 2.325 1.705 200 1.010 bis 2.396 1.676 Wilmersdorf 30 2.765 bis 3.955 3.445 31 3.100 bis 5.350 4.135 6 2.885 bis 6.550 3.985 10 3.270 bis 5.525 4.305 186 1.705 bis 4.135 2.895 133 1.720 bis 4.790 3.115 20 2.335 bis 6.250 3.985 12 1.855 bis 7.385 4.625 0 --- 0 --- Steglitz 170 1.565 bis 2.975 2.285 147 1.680 bis 2.925 2.385 Tempelhof 167 1.310 bis 2.480 1.865 182 1.335 bis 2.575 1.940 Neukölln 153 1.080 bis 2.235 1.605 172 1.250 bis 2.135 1.695 Treptow 99 800 bis 2.275 1.605 116 1.005 bis 2.035 1.530 Köpenick 117 730 bis 2.440 1.545 119 815 bis 2.310 1.555 Lichtenberg 106 1.350 bis 2.345 1.815 120 1.460 bis 2.725 2.060 Weißensee 40 805 bis 2.370 1.515 36 1.220 bis 2.405 1.770 Pankow 81 950 bis 2.605 1.895 56 1.250 bis 2.925 2.105 Reinickendorf 278 1.260 bis 2.805 2.030 331 1.100 bis 2.990 2.040 Marzahn 67 1.250 bis 2.415 1.860 98 1.470 bis 2.430 1.960 Hohenschönhausen 52 1.190 bis 2.380 1.775 67 1.200 bis 3.000 2.035 Hellersdorf 102 965 bis 2.695 1.775 117 595 bis 2.780 1.565 Grunewald Zehlendorf Dahlem Schöneberg SenStadtUm Mittel Mittel 2.535 45 1) Das in der AKS Berlin üblicherweise in €/m² Geschossfläche ausgewiesene durchschnittliche Preisniveau wurde hier umgerechnet in €/m² Wohnfläche 2) --- Keine Angaben möglich, da Anzahl der verwertbaren Daten zu gering 3) Überwiegend Verkäufe von Neubauobjekten im Entwicklungsgebiet „Alter Schlachthof“ Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Abb. 40: Das lagebezogene durchschnittliche Preisniveau in €/m² Wohnfläche für Ein- und Zweifamilienhäuser im Jahr 2011 Nach der Anzahl der Kauffälle waren die Baujahrsgruppen am Umsatz dieses Teilmarktes im Jahr 2011 wie folgt beteiligt: Umsatzanteile nach Anzahl der Kauffälle Ein- und Zweifamilienhäuser freistehend Baujahre vor 1919 1919 - 1948 1949 – 1989 ab 1990 insgesamt 3% 21% 20% 15% 59% Doppelhäuser 0% 7% 4% 6% 17% Reihenhäuser 0% 7% 5% 12% 24% insgesamt 3% 35% 29% 33% 100% Soweit möglich werden im Folgenden zu den einzelnen Gruppen der Ein- und Zweifamilienhäuser auch typische Kaufpreisspannen ausgewiesen. Sie decken zwei Drittel der Absolutkaufpreise ab, die für typische, nach Größe und Baualter durchschnittliche Objekte der jeweiligen Art gezahlt wurden. Die Preise für die in der Rechtsform des Wohnungseigentums stehenden Einfamilienhäuser sind unter 5.5.1.2, 5.5.2.2 und 5.5.3.2 und für Wohnungen in Zweifamilienhäusern unter 5.5.4.3 ausgewiesen. 5.4.2.1 Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser Bei mindestens jedem zweiten im Jahr 2011 verkauften Eigenheim (59 %) handelte es sich um ein freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus. Das entspricht etwa dem langjährigen Umsatzanteil dieses Teilmarktes. Im Westteil Berlins zeigten sich die Preise im Durchschnitt stabil, eine Preissteigerung war vorwiegend in den guten und sehr guten Wohnlagen festzustellen, in den einfachen und mittleren Wohnlagen zeigten sich auch teilweise leichte Rückgänge. Der Ostteil der Stadt verzeichnete in allen Marktsegmenten ein deutlich gestiegenes Preisniveau. Der Durchschnittskaufpreis aller 2011 (2010) in Berlin veräußerten freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser lag bei 291.000 € (284.000 €), das sind 1.736 €/m² Geschossfläche (1.675 €/m² Geschossfläche). 46 SenStadtUm Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Typische Kaufpreisspannen für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, unterschieden nach West / Ost: Baujahre vor 1949: 160.000 bis 500.000 € / 120.000 bis 270.000 € Baujahre 1949 bis 1989: 180.000 bis 365.000 € / 130.000 bis 220.000 € Baujahre ab 1990: 230.000 bis 430.000 € / 190.000 bis 350.000 € Die durchschnittlichen Werte für Grundstücksgröße, Geschossfläche der Gebäude und Kaufpreis ergeben sich wie folgt: Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser Stadtlage Baujahrsgruppe Durchschnittliches Preisniveau im Jahr 2011 Wohnlage Grundstücksfläche ø m² Westteil Berlins Geschossfläche ø m² Kaufpreis/ Geschossfläche €/m² Änderung gegenüber dem Vorjahr Anzahl Kauffälle: 775 Alt- und Zwischenkriegsbauten (Baujahre vor 1949) e+m Wohnlage1) 410 bis 1.480 745 60 bis 440 175 750 bis 2.100 1.385 ø 455 bis 1.470 855 70 bis 430 215 1.040 bis 3.225 2.085 ö sehr gute Wohnlage 430 bis 1.435 925 130 bis 415 245 2.115 bis 5.185 3.865  insgesamt: Alt- und Zwischenkriegsbauten 410 bis 1.480 795 60 bis 440 190 695 bis 2.665 1.620 ð e+m Wohnlage1) 400 bis 1.440 765 70 bis 415 155 830 bis 2.060 1.420 ð gute Wohnlage 520 bis 1.455 910 90 bis 390 185 1.050 bis 3.385 2.125 ö sehr gute Wohnlage 465 bis 1.490 1.020 120 bis 430 230 2.695 bis 4.220 3.305  e+m Wohnlage1) 400 bis 1.440 650 80 bis 340 175 900 bis 2.035 1.685  gute Wohnlage 480 bis 1.205 740 125 bis 385 225 1.270 bis 2.410 1.870 ö ---2) --- --- --- e+m Wohnlage1) 405 bis 1.130 560 110 bis 240 180 1.185 bis 2.235 1.685 ø gute Wohnlage 425 bis 1.070 730 150 bis 435 260 2.010 bis 3.600 2.760 ð --- --- --- --- 400 bis 1.490 720 70 bis 435 175 810 bis 2.465 1.580 ð 400 bis 1.490 750 60 bis 440 185 750 bis 2.570 1.590 ð gute Wohnlage Nachkriegsbauten (Baujahre 1949 bis 1970) (Baujahre 1971 bis 1999) sehr gute Wohnlage 1) e+m = einfache und mittlere Wohnlage 2) --- Keine Angabe möglich, da Anzahl der verwertbaren Daten zu gering (Baujahre ab 2000) sehr gute Wohnlage insgesamt: Nachkriegsbauten Westteil insgesamt SenStadtUm Zeichenerklärung (Preistendenz gegenüber dem Vorjahr):  unverändert (± 2 %)  steigend bis 10 %  steigend über 10 %  fallend bis 10 %  fallend über 10 % ( ) Tendenz aus nur wenigen Kauffällen berechnet 47 Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser Stadtlage Baujahrsgruppe Durchschnittliches Preisniveau im Jahr 2011 Wohnlage Grundstücksfläche ø m² Ostteil Berlins Geschossfläche ø m² Kaufpreis/ Geschossfläche €/m² Änderung gegenüber dem Vorjahr Anzahl Kauffälle: 514 Alt- und Zwischenkriegsbauten (Baujahre vor 1949) e+m Wohnlage1) 405 bis 1.460 825 65 bis 510 150 525 bis 1.910 1.155  gute Wohnlage 500 bis 1.250 770 70 bis 355 180 395 bis 2.830 1.320  insgesamt: Alt- und Zwischenkriegsbauten 405 bis 1.460 815 65 bis 510 155 460 bis 1.980 1.175  e+m Wohnlage1) 500 bis 1.385 805 65 bis 355 130 730 bis 2.100 1.375 ö gute Wohnlage 560 bis 980 675 110 bis 155 130 885 bis 1.445 1.2653) () e+m Wohnlage1) 410 bis 1.325 655 70 bis 345 140 930 bis 2.810 1.755 ö gute Wohnlage ---2) --- --- --- e+m Wohnlage1) 400 bis 1.495 585 70 bis 310 150 1.010 bis 2.525 1.740 ö gute Wohnlage --- --- --- --- 400 bis 1.495 645 65 bis 355 145 910 bis 2.520 1.625 ð 400 bis 1.465 730 65 bis 510 150 655 bis 2.335 1.445 ö Nachkriegsbauten (Baujahre 1949 - 1989) (Baujahre 1990 bis 1999) 1) e+m = einfache und mittlere Wohnlage 2) --- Keine Angabe möglich, da Anzahl der verwertbaren Daten zu gering 3) Nur wenige Kauffälle Zeichenerklärung (Preistendenz gegenüber dem Vorjahr):  unverändert (± 2 %)  steigend bis 10 %  steigend über 10 %  fallend bis 10 %  fallend über 10 % ( ) Tendenz aus nur wenigen Kauffällen berechnet (Baujahre ab 2000) insgesamt: Nachkriegsbauten Ostteil insgesamt 5.4.2.2 Doppelhaushälften Der Anteil der Doppelhausgrundstücke am Teilmarkt der Ein- und Zweifamilienhäuser ist im Vergleich zum Vorjahr um 2 % gesunken und liegt nun bei 17 %. Anders als bei den freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern blieb das Preisniveau bei dieser Objektgruppe im Ostteil nahezu unverändert. Im Westteil zeigten sich überwiegend leichte Preissteigerungen, das durchschnittliche mittlere Preisniveau stieg dort um rd. 7 % gegenüber dem Vorjahr. Der Durchschnittskaufpreis aller 2011 (2010) in Berlin veräußerten Doppelhaushälften lag bei 261.000 € (246.000 €), das sind 1.840 €/m² Geschossfläche (1.700 €/m² Geschossfläche). Typische Kaufpreisspannen für Grundstücke mit Doppelhaushälften, unterschieden nach Westteil / Ostteil: Baujahre vor 1949: 120.000 bis 335.000 € / 95.000 bis 175.000 € Baujahre 1949 bis 1989: 155.000 bis 285.000 € / 120.000 bis 200.000 € Baujahre ab 1990: 260.000 bis 480.000 € / 170.000 bis 250.000 € 48 SenStadtUm Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Ein- und Zweifamiliendoppelhaushälften Stadtlage Baujahrsgruppe Durchschnittliches Preisniveau im Jahr 2011 Wohnlage Grundstücksfläche ø m² Westteil Berlins Geschossfläche ø m² Kaufpreis/ Geschossfläche €/m² Änderung gegenüber dem Vorjahr Anzahl Kauffälle: 246 Alt- und Zwischenkriegsbauten (Baujahre vor 1949) e+m Wohnlage1) 315 bis 700 485 80 bis 230 125 780 bis 1.830 1.300 ð gute Wohnlage 215 bis 695 455 85 bis 320 175 1.265 bis 2.950 2.080 ö sehr gute Wohnlage ---2) --- --- --- 215 bis 700 480 80 bis 320 140 725 bis 2.375 1.455 ð 275 bis 690 495 80 bis 220 135 810 bis 2.170 1.355 ö 325 bis 640 425 105 bis 180 140 695 bis 3.150 1.9453) (ð) --- --- --- --- e+m Wohnlage1) 215 bis 645 365 95 bis 230 135 1.090 bis 1.920 1.495 ö gute Wohnlage 295 bis 445 335 110 bis 150 125 1.150 bis 2.695 1.8103) (ø) --- --- --- --- e+m Wohnlage1) 300 bis 550 425 115 bis 205 155 1.755 bis 2.320 2.050 ö gute Wohnlage 240 bis 665 425 135 bis 225 170 1.995 bis 3.275 2.665 ð sehr gute Wohnlage 285 bis 635 375 180 bis 200 185 2.615 bis 3310 30403) -4) insgesamt: Nachkriegsbauten 215 bis 690 405 80 bis 360 150 1.090 bis 2.710 1.860 ö 215 bis 700 426 80 bis 360 150 860 bis 2.710 1.755 ö insgesamt: Alt- und Zwischenkriegsbauten Nachkriegsbauten (Baujahre 1949 - 1970) e+m Wohnlage1) gute Wohnlage Sehr gute Wohnlage (Baujahre 1971 - 1999) sehr gute Wohnlage 1) e+m = einfache und mittlere Wohnlage 2) --- Keine Angabe möglich, da Anzahl der verwertbaren Daten zu gering 3) Nur wenige Kauffälle 4) - Keine Angabe im Vorjahr (Baujahre ab 2000) Westteil insgesamt SenStadtUm Zeichenerklärung (Preistendenz gegenüber dem Vorjahr):  unverändert (± 2 %)  steigend bis 10 %  steigend über 10 %  fallend bis 10 %  fallend über 10 % ( ) Tendenz aus nur wenigen Kauffällen berechnet 49 Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Ein- und Zweifamiliendoppelhaushälften Stadtlage Baujahrsgruppe Durchschnittliches Preisniveau im Jahr 2011 Wohnlage Grundstücksfläche ø m² Ostteil Berlins Geschossfläche ø m² Kaufpreis/ Geschossfläche €/m² Änderung gegenüber dem Vorjahr Anzahl Kauffälle: 92 Alt- und Zwischenkriegsbauten (Baujahre vor 1949) e+m Wohnlage1) 295bis 665 485 60 bis 330 115 525 bis 2.225 1.295 ö gute Wohnlage 440 bis 630 545 70 bis 190 115 675 bis 1.835 1.2403) (ø) insgesamt: Alt- und Zwischenkriegsbauten 295 bis 665 495 60 bis 330 115 525 bis 2.125 1.250 ð e+m Wohnlage1) ---2) --- --- --- gute Wohnlage --- --- --- --- e+m Wohnlage1) 235 bis 690 420 70 bis 175 120 1.110 bis 2.500 1.8153 (ø)4) gute Wohnlage --- --- --- --- e+m Wohnlage1) 265 bis 700 360 65 bis 180 125 1.140 bis 2.055 1.545 ð gute Wohnlage --- --- --- --- 235 bis 700 385 65 bis 180 120 1.110 bis 2.350 1.600 ø 235 bis 700 430 60 bis 330 120 825 bis 2.310 1.520 ð Nachkriegsbauten (Baujahre 1949 - 1989) (Baujahre 1990 -1999) 1) e+m = einfache und mittlere Wohnlage 2) --- Keine Angabe möglich, da Anzahl der verwertbaren Daten zu gering 3) Nur wenige Kauffälle 4) Ungewöhnlich hohes Preisniveau im Vorjahr Zeichenerklärung (Preistendenz gegenüber dem Vorjahr):  unverändert (± 2 %)  steigend bis 10 %  steigend über 10 %  fallend bis 10 %  fallend über 10 % ( ) Tendenz aus nur wenigen Kauffällen berechnet (Baujahre ab 2000) insgesamt: Nachkriegsbauten Ostteil insgesamt 5.4.2.3 Einfamilienreihenhäuser Der Umsatzanteil der Reihenhausgrundstücke nach der Anzahl der Kauffälle liegt wie im Vorjahr bei 24 %. Im Westteil zeigte das durchschnittliche mittlere Preisniveau gegenüber dem Vorjahr einen Preisrückgang von ca. -5 %, im Ostteil legte es mit 3 % leicht zu. Leichte Preissteigerungen zeigten sich im Westteil nur bei den Vorkriegsbauten in guten Wohnlagen sowie bei den Neubauten. Der Durchschnittskaufpreis aller 2011 (2010) in Berlin veräußerten Reihenhausgrundstücke lag bei 243.000 € (231.000 €), das sind 1.665 €/m² (1.665 €/m²) Geschossfläche. Abb. 41: Reihenhausbebauung im „Schweizer Viertel“, Ortsteil Lichterfelde Typische Kaufpreisspannen für Reihenhausgrundstücke, unterschieden nach Westteil / Ostteil: Baujahre vor 1949: 135.000 bis 310.000 € / 80.000 bis 170.000 € Baujahre 1949 bis 1989: 120.000 bis 235.000 € / 110.000 bis 185.000 € Baujahre ab 1990: 235.000 bis 380.000 € / 175.000 bis 225.000 € 50 SenStadtUm Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Ein- und Zweifamilienreihenhäuser Stadtlage Baujahrsgruppe Durchschnittliches Preisniveau im Jahr 2011 Wohnlage Grundstücksfläche ø m² Westteil Berlins Geschossfläche ø m² Kaufpreis/ Geschossfläche €/m² Änderung gegenüber dem Vorjahr Anzahl Kauffälle: 304 Alt- und Zwischenkriegsbauten (Baujahre vor 1949) e+m Wohnlage1) 145 bis 585 270 70 bis 230 125 850 bis 1.970 1.340  gute Wohnlage 150 bis 675 335 90 bis 370 165 1.640 bis 2.720 2.190 ö ---2) --- --- --- 145 bis 675 290 70 bis 370 140 745 bis 2.345 1.470  e+m Wohnlage1) 160 bis 680 325 80 bis 220 115 820 bis 1.770 1.260 ð gute Wohnlage 195 bis 610 330 105 bis 180 125 1.140 bis 2.712 1.8503) (ø) --- --- --- --- e+m Wohnlage1) 160 bis 595 280 90 bis 225 140 950 bis 1.800 1.340 ø gute Wohnlage 180 bis 395 290 120 bis 185 145 1.145 bis 2.650 1.660  --- --- --- --- e+m Wohnlage1) 120 bis 570 325 110 bis 205 170 1.520 bis 2.270 1.970 ö gute Wohnlage 245 bis 535 405 160 bis 230 185 1.890 bis 3.755 2.845(4) () --- --- --- --- 155 bis 680 320 80 bis 230 145 895 bis 2.300 1.605 ð 145 bis 680 310 70 bis 370 140 845 bis 2.305 1.555 ø sehr gute Wohnlage insgesamt: Alt- und Zwischenkriegsbauten Nachkriegsbauten (Baujahre 1949 - 1970) sehr gute Wohnlage (Baujahre 1971 - 1999) sehr gute Wohnlage 1) e+m = einfache und mittlere Wohnlage 2) --- Keine Angabe möglich, da Anzahl der verwertbaren Daten zu gering 3) Nur wenige Kauffälle 4) Überwiegend hochpreisige Verkäufe in einem neuen Wohngebiet im südlichen Wilmersdorf (Baujahre ab 2000) sehr gute Wohnlage insgesamt: Nachkriegsbauten Westteil insgesamt SenStadtUm Zeichenerklärung (Preistendenz gegenüber dem Vorjahr):  unverändert (± 2 %)  steigend bis 10 %  steigend über 10 %  fallend bis 10 %  fallend über 10 % ( ) Tendenz aus nur wenigen Kauffällen berechnet 51 Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Ein- und Zweifamilienreihenhäuser Stadtlage Baujahrsgruppe Durchschnittliches Preisniveau im Jahr 2011 Wohnlage Grundstücksfläche ø m² Ostteil Berlins Geschossfläche ø m² Kaufpreis/ Geschossfläche €/m² Änderung gegenüber dem Vorjahr Anzahl Kauffälle: 260 Alt- und Zwischenkriegsbauten (Baujahre vor 1949) e+m Wohnlage1) 135 bis 675 285 gute Wohnlage ---2) 135 bis 675 285 e+m Wohnlage1) 185 bis 570 355 gute Wohnlage 550 bis 1.690 1.095 ð --- --- --- 60 bis 235 110 550 bis 1.690 1.095 ð 105 bis 140 140 570 bis 1.680 1.1603) -4) --- --- --- --- e+m Wohnlage1) 175 bis 310 234 70 bis 205 130 835 bis 1.945 1.3103) -4) gute Wohnlage --- --- --- --- e+m Wohnlage1) 100 bis 460 225 65 bis 265 140 1.110 bis 2.055 1.500 ö gute Wohnlage 180 bis 335 255 110 bis 115 110 1.530 bis 2.295 1.9103) (ð) insgesamt: Nachkriegsbauten 100 bis 570 240 65 bis 265 140 1.100 bis 2.045 1.505 ö 100 bis 675 245 60 bis 265 135 985 bis 2.045 1.485 ö gesamt: Alt- und Zwischenkriegsbauten 60 bis 235 110 Nachkriegsbauten (Baujahre 1949 - 1989) (Baujahre 1990 - 1999) 1) e+m = einfache und mittlere Wohnlage 2) --- Keine Angabe möglich, da Anzahl der verwertbaren Daten zu gering 3) Nur wenige Kauffälle 4) - Keine Angabe im Vorjahr Zeichenerklärung (Preistendenz gegenüber dem Vorjahr):  unverändert (± 2 %)  steigend bis 10 %  steigend über 10 %  fallend bis 10 %  fallend über 10 % ( ) Tendenz aus nur wenigen Kauffällen berechnet (Baujahre ab 2000) Ostteil insgesamt 5.4.2.4 Townhäuser Bei den Townhäusern (Beispiel s. Abb. 42) handelt es sich um eine in Berlin seit einigen Jahren zu beobachtende mehrgeschossige Einfamilienhausbebauung auf relativ kleinen, schmalen Grundstücken in innerstädtischen Lagen der geschlossenen Bauweise. Eine teilgewerbliche Nutzung ist möglich. Bauweise und Größe der Objekte können durchaus markante Unterschiede aufweisen. Seit 2005 werden Townhäuser als eigenständige, preisbestimmende Grundstücksart in der AKS geführt. Die Kaufpreise betreffen mangels einer ausreichenden Zahl von Weiterverkäufen ausschließlich Erstverkäufe solcher Grundstücke. Der Durchschnittskaufpreis aller 2011 (2010) in Berlin veräußerten Townhäuser lag bei 446.000 € (498.000 €). Abb. 42: Townhäuser am Werderschen Markt im Ortsteil Mitte Townhäuser Stadtlage Zeichenerklärung (Preistendenz gegenüber dem Vorjahr):  unverändert (± 2 %)  steigend bis 10 %  steigend über 10 %  fallend bis 10 %  fallend über 10 % Durchschnittliches Preisniveau im Jahr 2011 Grundstücksfläche ø m² Geschossfläche ø m² Berlin Erstverkäufe 52 Kaufpreis/ Geschossfläche €/m² Änderung gegenüber Vorjahr Anzahl Kauffälle: 82 185 205 1.770 bis 2.660 2.250  SenStadtUm Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Typische Kaufpreisspanne (unabhängig von der Lage im West- oder Ostteil der Stadt): Erstverkäufe: 330.000 bis 520.000 € 5.4.2.5 Villen- und Landhäuser Villen- und Landhausgrundstücke sind in der Kaufpreissammlung definiert als Objekte mit großen, in der Regel vor 1925 in offener Bauweise errichteten, meist aufwändig und großzügig gestalteten, freistehenden Ein- oder Zweifamilienhäusern, nicht selten als Firmen- oder diplomatische Repräsentanz genutzt. Dieser Teilmarkt wurde wie in allen Vorjahren bestimmt von Immobilien in den guten und sehr guten Wohnlagen im Westteil Berlins. Ihr Umsatzanteil an der Gruppe der Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke war in der üblichen Weise gering. Dabei lag der Anteil der Kaufpreise über 1,5 Mio. € mit 32 % über dem des Vorjahres. Kleinere bis mittlere Objekte mit Kaufpreisen unter 1,0 Mio. € wiesen mit 39 % einen gesunkenen Anteil auf. Mit ca. jeder dritten Urkunde wechselte ein Objekt im mittleren Preisbereich zwischen 1,0 und 1,5 Mio. € den Eigentümer. 100% 8% 11% 11% 21% 10% 8% 24% 42% 26% 15% 9% 4% 16% 9% 20% 21% 20% 23% 32% 19% 10% 7% 8% 16% 6% 28% 17% 18% 32% 30% 40% 34% 31% 38% 39% 30% 16% 30% 26% 31% 10% 21% 14% 25% 45% 46% 23% 37% 8% 11% 13% 24% 11% 36% 6% 11% 14% 5% Abb. 43: Villenbebauung im Ortsteil Grunewald 9% 10% 8% 1999 2000 2001 25% 27% 23% 21% 23% 19% 17% 16% 2009 2010 9% 0% 1998 2002 unter 0,5 Mio € 1,5 bis unter 2,0 Mio € 2003 2004 2005 2006 0,5 bis unter 1,0 Mio € über 2,0 Mio € 2007 2008 2011 Abb. 44: Die Entwicklung der Marktanteile von Villen- und Landhausgrundstücken seit 1998 nach Kaufpreisgruppen 1,0 bis unter 1,5 Mio € Die marktüblich große Bandbreite der Kaufpreise für Villen- und Landhäuser ist weitgehend objektbedingt auf Unterschiede hinsichtlich Lage, Grundstücks- und Gebäudegröße, sowie Art, Ausstattung und Zustand der Bebauung zurückzuführen. Im Einzelnen ergaben sich folgende Durchschnittswerte: Villen- und Landhäuser Stadtlage Durchschnittliches Preisniveau im Jahr 2011 Wohnlage Grundstücksfläche ø m² Geschossfläche ø m² ---1) --- --- --- gute Wohnlage 1.460 490 1.400.000 2.770 ð sehr gute Wohnlage 1.520 435 1.700.000 3.710 2) () 1.7402) () Westteil Berlins mittlere Wohnlage SenStadtUm ø€ Kaufpreis/ Geschossfläche €/m² Änderung gegenüber Vorjahr 1) --- Keine Angabe möglich, da Anzahl der verwertbaren Daten zu gering 2) Nur wenige Kauffälle Anzahl Kauffälle: 38 Ostteil Berlins Alle Wohnlagen Kaufpreis Zeichenerklärung (Preistendenz gegenüber dem Vorjahr):  unverändert (± 2 %)  steigend bis 10 %  steigend über 10 %  fallend bis 10 %  fallend über 10 % ( ) Tendenz aus nur wenigen Kauffällen berechnet Anzahl Kauffälle: 6 1.510 505 675.000 53 Grundstücksmarktbericht 2011/2012 5.5 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Wohnungs- und Teileigentum (WE) Einfluss auf den Preis haben beim Wohnungs- und Teileigentum in der Regel die Art, das Alter und die bauliche Ausstattung der Wohnanlage bzw. der Wohnung sowie die qualitative Einstufung des Wohnumfeldes und die Eingruppierung in die Wohnlage (s. Kapitel 4.3, S. 24). Nähere Informationen zur Begründung von Wohnungs- und Teileigentum s. Kapitel 7, S. 82. Nach Preisrückgängen für Wohnungs- und Teileigentum über etwa 10 Jahre und nahezu stagnierenden Preisen in den Jahren 2005/2006 in fast allen Bereichen dieses Teilmarktes, stieg das Preisniveau in den folgenden Jahren auf den meisten Marktsegmenten wieder an. Diese Entwicklung setzte sich insbesondere bei Top-Immobilien auch 2011 weiter fort. Vom Preisanstieg betroffen waren im Berichtsjahr in erster Linie wieder gut ausgestattete, auch umfassend modernisierte Wohnungen in zeitgemäß hochwertiger Ausstattung in besonders nachgefragten zentralen Stadtlagen. Dazu zählen vor allem die Ortsteile Mitte, Tiergarten, aber auch Prenzlauer Berg und Wilmersdorf. Der rein rechnerische Durchschnittskaufpreis (arithmetischer Mittelwert) aller im Jahr 2011 (2010) nicht in Paketen veräußerten Eigentumswohnungen lag bei 1.757 €/m² (1.653 €/m²) Wohnfläche. Die mittlere Wohnfläche – ohne Nebenflächen wie Keller oder Hobbyräume – betrug 74,5 m² (77,1 m²). Abb. 45 gibt Auskunft über die Wohnungsgrößen der im Jahr 2011 veräußerten Eigentumswohnungen in den einzelnen Bezirken Berlins. Ein- bis Dreizimmerwohnungen weisen im gesamten Stadtgebiet etwa die gleiche mittlere Größe auf. Mit zunehmender Zimmerzahl und Wohnfläche verlagert sich das Schwergewicht vermehrt auf die inneren Stadträume, insbesondere in die Bezirke Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf. Mittlere Wohnfläche je Wohnung in m² 250,0 Wohnungen > 5 Zimmer 5-Zimmer-Wohnungen 4-Zimmer-Wohnungen 3-Zimmer-Wohnungen 2-Zimmer-Wohnungen 1-Zimmer-Wohnungen 200,0 150,0 100,0 50,0 R ei ni ck en do r f er g f sd or le r ch te nb Li ck el en i -K öp ar za hn -H Bezirk M eu kö lln ep to w rg ch ön eb e N Tr Te m p. -S eh le nd o rf da u Sp an St eg lit zZ .d or f W ilm rg - Pa nk ow ha r l. bu Fr ie dr ic hs h. -K re u M Abb. 45: Wohnungsgrößen beim Verkauf von Eigentumswohnungen nach der Anzahl der Kauffälle im Jahr 2011 unterschieden nach der Zimmeranzahl C itt zb g e 0,0 Die Umsatzanteile der Wohnungen differenziert nach Zimmeranzahl sind für das Jahr 2011 in Abb. 46 dargestellt. 2-Zimmer-Wohnungen sind mit 37 % die am häufigsten verkaufte Wohnungsart. Wohnungen mit mehr als drei Zimmern, die durchschnittliche Wohnflächen von 100 m² und mehr aufweisen, haben insgesamt nur einen Marktanteil von 17 %. 54 SenStadtUm Grundstücksmarktbericht 2011/2012 1-Zimmer-Wohnungen 15% Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Wohnungen > 5 Zimmer 1% 5-Zimmer-Wohnungen 4% 4-Zimmer-Wohnungen 12% 2-Zimmer-Wohnungen 37% 3-Zimmer-Wohnungen 31% Abb. 46: Marktanteile beim Verkauf von Eigentumswohnungen nach der Anzahl der Kauffälle im Jahr 2011 unterschieden nach der Zimmeranzahl Einen Überblick über das auf den Ortsteil bzw. die Bezirksebene bezogene durchschnittliche Preisniveau in Euro je Quadratmeter Wohnfläche bietet Abb. 47. Das berlinweit höchste Preisniveau wurde mit durchschnittlich 3.655 €/m² Wohnfläche im Ortsteil Dahlem ermittelt (in 2010: 2.490 €/m² Wohnfläche im Ortsteil Mitte). In Dahlem wurde im Berichtsjahr eine größere Anzahl von Wohnungen im ehemaligen US-Headquarter in der Clayallee im hochpreisigen Segment verkauft. Im Ostteil Berlins findet sich das höchste Kaufpreisniveau weiterhin im Ortsteil Mitte, der mit 2.880 €/m² Wohnfläche einen deutlichen Anstieg gegenüber dem Vorjahr (2.490 €/m²) verzeichnete. Das in den letzten Jahren beobachtete hohe Preisniveau im Ortsteil Rummelsburg ist mittlerweile leicht rückläufig, da im Berichtsjahr dort nur noch wenige der großen, modernisierten und teuren Kaufobjekte veräußert wurden. Abb. 47: Das lagebezogen durchschnittliche Preisniveau in €/m² Wohnfläche für Eigentumswohnungen im Jahr 2011 SenStadtUm 55 Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Durchschnittliches Preisniveau in €/m² Wohnfläche für Eigentumswohnungen Altbezirk bzw. Ortsteil Mitte 2011 Anzahl Kauffälle: 17.167 Anz. Preisspanne 1) Mittel1) Anz. Preisspanne 1) Mittel1) 1.097 1.150 bis 3.950 2.490 1.389 1.470 bis 4.215 2.880 Tiergarten 444 450 bis 3.185 1.430 607 380 bis 3.385 1.725 Wedding 294 585 bis 1.340 960 507 725 bis 1.405 1.050 1.125 bis 3.365 2.195 1.421 1.275 bis 3.355 2.275 Prenzlauer Berg 1.251 Friedrichshain 891 780 bis 2.965 1.815 874 935 bis 2.890 1.865 Kreuzberg 638 910 bis 3.150 1.970 763 1.135 bis 2.995 2.040 1.219 740 bis 2.555 1.565 1.749 575 bis 3.290 1.710 365 465 bis 1.670 980 543 495 bis 1.620 1.000 1.093 660 bis 2.580 1.495 1.479 560 bis 3.295 1.680 101 945 bis 3.935 2.175 124 910 bis 4.140 2.360 429 710 bis 2.370 1.370 772 490 bis 2.945 1.520 54 1.185 bis 3.000 2.045 159 1.545 bis 5.080 3.655 1.029 600 bis 2.375 1.400 1.182 725 bis 2.470 1.520 Steglitz 931 565 bis 2.015 1.215 1.411 570 bis 2.280 1.305 Tempelhof 532 600 bis 1.575 1.025 663 690 bis 1.655 1.135 Neukölln 633 500 bis 1.485 935 833 495 bis 1.625 995 Treptow 214 580 bis 2.065 1.310 290 495 bis 2.260 1.215 Köpenick 236 670 bis 2.420 1.485 405 705 bis 2.810 1.630 Lichtenberg 473 1.295 bis 2.350 1.875 268 905 bis 2.055 1.475 24 1.895 bis 2.660 2.350 16 1.590 bis 2.350 1.990 Weißensee 107 605 bis 1.935 1.205 173 720 bis 3.220 1.900 Pankow 387 745 bis 2.510 1.600 689 845 bis 2.700 1.745 Reinickendorf 417 550 bis 1.715 1.080 651 575 bis 1.765 1.095 57 665 bis 1.175 895 57 735 bis 1.120 920 Hohenschönhausen 122) 620 bis 1.920 850 64 435 bis 1.985 1.030 Alt-Hohenschönhausen 373) 1.025 bis 3.045 2.450 -4) - 68 385 bis 1.500 775 78 475 bis 1.400 Charlottenburg Spandau Wilmersdorf Grunewald Zehlendorf Dahlem Schöneberg Rummelsburg Marzahn 1) Angabe in €/m² Wohnfläche 2) Ohne den Ortsteil Alt-Hohenschönhausen 3) Überwiegend Wohnungsverkäufe in ehemaliger Zuckerfabrik im hochpreisigen Segment 4) Keine separate Betrachtung des Ortsteils erfolgt 2010 Anzahl Kauffälle: 13.034 Hellersdorf 56 765 SenStadtUm Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Die nachstehende Grafik (Abb. 48) zeigt die Preisentwicklung seit 1989 am Beispiel einiger ausgewählter Teilmärkte des Wohnungseigentums in mittlerer Wohnlage. €/m² Wohnfläche 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 0 Erstverkäufe von Wohnungen in neu erstellten Mehrfamilienhäusern (Westteil Berlins) Erstverkäufe von Wohnungen in neu erstellten Mehrfamilienhäusern (Ostteil Berlins) Weiterverkäufe von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern der Baujahre 1980-1989 Umgewandelte Altbauwohnungen der Baujahre vor 1920 (bezugsfrei) Abb. 48: Die durchschnittliche Preisentwicklung einiger Teilmärkte des Wohnungseigentums in mittlerer Wohnlage seit 1989 Umgewandelte Wohnungen in Betonplattenbauten des komplexen Wohnungsbaus (ab 2008 bezugsfrei) Die Tabellen in den folgenden Abschnitten 5.5.1 bis 5.5.5 geben Auskunft über die Preissituation auf den wesentlichen Teilmärkten des Wohneigentums im Berichtsjahr. Ausgewiesen sind die charakteristischen Preisspannen und die gerundeten, arithmetischen Mittelwerte der einzelnen Marktsegmente in €/m² Wohnfläche. Nebenflächen (z.B. zur Wohnung gehörende Keller- oder Dachräume) sind in der Wohnfläche nicht enthalten. Die angegebenen Preise schließen demgegenüber aber das gesamte Wohnungs- bzw. Teileigentum ein, also das Sondereigentum und den Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum einschließlich Grundstücksanteil, sowie gegebenenfalls ein zugewiesenes Sondernutzungsrecht an Räumen oder Flächen. 5.5.1 Erstverkäufe im Wohnungseigentum errichteter Objekte Neben Angebot und Nachfrage wird das Preisniveau auf diesem Teilmarkt von den Preisen für Baugrundstücke und den Baupreisen beeinflusst. Nicht zuletzt aufgrund des unterschiedlichen Bodenwertniveaus zeigen sich bei grundsätzlich bezugsfreien Erstverkäufen weiterhin Abweichungen im Preisniveau zwischen dem Westteil und dem Ostteil Berlins. 5.5.1.1 Erstverkäufe von Wohnungen in neu erstellten Mehrfamilienhäusern Hierbei handelt es sich ausschließlich um Eigentumswohnungen in Wohnanlagen, die für diesen Zweck neu erstellt und vom Bauträger erstmals veräußert wurden. Der Neubau von Eigentumswohnungen und damit auch der Verkauf neu erstellter Wohnungen innerhalb von 3 Jahren nach Bauerrichtung war in den letzten Jahren zurückgegangen. Lag ihr Anteil an den Kauffallzahlen aller ursprünglich bereits im Wohnungseigentum errichteten Objekte im Jahr 2000 noch bei weit über 50 %, ging er bis 2006 auf rund 15 % zurück. Seit 2007 stieg der Anteil kontinuierlich an und lag 2011 bei rund 41 %. SenStadtUm 57 Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Ersterwerb neu erstellter und bezugsfreier Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern Stadtlage Wohnlage Preisniveau in €/m² Wohnfläche Westteil Berlins 1) Nur wenige Fälle, Preisniveau wird überwiegend von Verkäufen in einer Wohnanlage bestimmt 2) In Einzelfällen bis ca. 4.600 €/m² 3) In gefragten Lagen der Ortsteile Mitte und Prenzlauer Berg bis ca. 5.500 €/m² 4) Hohes Preisniveau infolge vermehrter Verkäufe hochpreisiger Wohnungen, bei Top-Immobilien in Mitte bis ca. 9.000 €/m² 5) In gefragten Lagen der Ortsteile Tiergarten, Wilmersdorf und Schöneberg bis über 7.700 €/m² 6) Einzelfälle in Wilmersdorf bis ca. 7.000 €/m² 7) Einzelfälle in Mitte bis ca. 7.980 €/m² 8) Einzelfälle in Mitte und Prenzlauer Berg bis ca. 6.700 €/m² 9) Einzelfälle in Mitte bis ca. 9.990 €/m² 2010 2011 Anzahl Kauffälle: 146 Anzahl Kauffälle: 212 einfach 2.365 bis 3.275 2.8001) 2.350 bis 3.310 2.820 mittel 2.255 bis 3.620 3.015 2.260 bis 3.760 2.850 gut 2.555 bis 4.450 3.520 2.530 bis 4.7905) 3.220 sehr gut 4.075 bis 6.020 5.345 3.970 bis 6.0806) 5.400 Anzahl Kauffälle: 600 Anzahl Kauffälle: 760 einfach 2) 2.140 bis 3.340 2.770 2.050 bis 3.4807) 2.815 mittel 2.040 bis 3.3403) 2.585 2.090 bis 3.7508) 2.860 gut 1.930 bis 6.8854) 4.230 2.020 bis 6.4509) 4.560 Ostteil Berlins 5.5.1.2 Erstverkäufe neu erstellter Eigenheime Hierzu zählen Eigenheime, die – meist aus baurechtlichen Gründen – nicht auf einem eigenen Baugrundstück, sondern zusammen mit weiteren Eigenheimen in der Rechtsform des Wohnungseigentums neu erstellt und vom Bauträger innerhalb von 3 Jahren nach Bauerrichtung erstmals veräußert wurden (im Folgenden bezeichnet als Kaufeigenheime WE). Kaufeigenheime WE sind im Jahr 2011 wieder vermehrt übereignet worden. Im Berichtszeitraum wurden erstmalig auch wieder Kauffälle im Westteil registriert. Im gesamten Stadtgebiet wurden jedoch überwiegend Reihenhäuser als Eigenheime veräußert, so dass nur für diesen Teilmarkt eine Aussage möglich ist. Ersterwerb in der Rechtsform des Wohnungseigentums neu erstellter Eigenheime Stadtlage Gebäudeart 2010 2011 Weststteil Berlins Anzahl Kauffälle: 3 Anzahl Kauffälle: 31 freistehende Einfamilienhäuser ---1) --- Doppelhaushälften --- --- --- 1.250 bis 3.350 1.530 Anzahl Kauffälle: 50 Anzahl Kauffälle: 65 --- --- Doppelhaushälften 1.370 bis 2.985 2.200 --- Reihenhäuser 1.505 bis 3.125 2.500 1.530 bis 3.030 2.280 Reihenhäuser Ostteil Berlins freistehende Einfamilienhäuser 1) --- Keine Angabe möglich, da Anzahl der verwertbaren Daten zu gering Preisniveau in €/m² Wohnfläche 58 SenStadtUm Grundstücksmarktbericht 2011/2012 5.5.2 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Weiterverkäufe im Wohnungseigentum errichteter Objekte Auch hierbei handelt es sich um Wohnungen, die bereits in der Rechtsform des Wohnungsund Teileigentums errichtet wurden und im Berichtszeitraum veräußert worden sind. Weiterverkäufe derartiger Objekte erzielen am Markt allgemein niedrigere Kaufpreise als neu erstelltes und erstmals veräußertes Wohnungseigentum. Dennoch liegen Kaufpreise erkennbar über denen für vergleichbare umgewandelte Wohnungen (vgl. 5.5.3). Neben Unterschieden in der Bauausführung, der Ausstattung und dem Pflegezustand der Objekte dürfte hierbei die Höhe des Wohngeldes und der Instandhaltungsrücklage die Preisgestaltung beeinflussen. 5.5.2.1 Weiterverkäufe von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Die Kaufpreise für weiterveräußerte Eigentumswohnungen zeigen eine deutliche Abhängigkeit vom Baualter. Hier kommt unter anderem der sich im Laufe der Jahre und Jahrzehnte wandelnde Zeitgeschmack in der Grundrissgestaltung und in der Komfortausstattung der Eigentumswohnanlagen zum Ausdruck. Die Kaufpreise werden in der Regel durch die Verfügbarkeit der Wohnungen (bezugsfrei oder vermietet) beeinflusst. Da diese Eigentumswohnungen – anders als bei umgewandelten Wohnungen – seltener zur Kapitalanlage sondern eher zur Eigennutzung erworben werden, erfolgt der weit größere Teil der Weiterverkäufe bezugsfrei. Die genannten Spannen decken allerdings beide Arten der Verfügbarkeit ab. Die Tabellen geben eine nach Baujahresgruppen differenzierte Übersicht über die Preisniveaus dieses Teilmarktes. Ein einheitliches Bild war auch für den Berichtszeitraum nicht erkennbar. Weiterverkäufe von Eigentumswohnungen der Baujahre 1950 - 1969, die in der Rechtsform des Wohnungseigentums erstellt wurden Stadtlage Wohnlage Preisniveau in €/m² Wohnfläche Baujahre 1950 bis 1959 Baujahre 1960 bis 1969 2010 2011 2010 2011 Anzahl Kauffälle: 59 Anzahl Kauffälle: 70 Anzahl Kauffälle: 259 Anzahl Kauffälle: 269 ---1) --- 535 bis 1.115 815 580 bis.1.190 890 mittel 740 bis 1.100 950 690 bis 1.230 960 655 bis 1.380 975 690 bis 1.460 1.020 gut 720 bis 1.610 1.205 750 bis 1.530 1.160 725 bis 1.680 1.125 810 bis 1.850 1.270 1.025 bis 1.660 1.375 850 bis 2.285 1.400 955 bis 2.245 1.640 1.130 bis 2.430 1.680 Westteil Berlins einfach sehr gut SenStadtUm 2) 1) --- Keine Angabe möglich, da Anzahl der verwertbaren Daten zu gering 2) Einzelfälle in Westend bis ca. 3.180 €/m² 59 Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Weiterverkäufe von Eigentumswohnungen der Baujahre 1970 - 1989, die in der Rechtsform des Wohnungseigentums erstellt wurden Stadtlage Wohnlage Baujahre 1970 bis 1979 Baujahre 1980 bis 1989 2010 2011 2010 2011 Anzahl Kauffälle: 263 Anzahl Kauffälle: 254 Anzahl Kauffälle: 46 Anzahl Kauffälle: 55 einfach 485 bis 1.440 845 550 bis 1.440 900 ---1) 765 bis 1.980 1.465 mittel 765 bis 1.680 1.165 790 bis 1.670 1.190 805 bis 1.975 1.315 1.340 bis 2.220 1.790 gut 830 bis 2.295 1.400 870 bis 2.320 1.495 1.745 bis 2.660 2.145 1.120 bis 2.840 1.810 1.405 bis 3.055 2.085 1.365 bis 3.020 2.040 ---1) 1.725 bis 3.6952) 2.545 Westteil Berlins 1) --- Keine Angabe möglich, da Anzahl der verwertbaren Daten zu gering 2) Einzelpreis bis etwa 6.390 €/m² Preisniveau in €/m² Wohnfläche sehr gut Weiterverkäufe von Eigentumswohnungen der Baujahre 1990 - 2007, die in der Rechtsform des Wohnungseigentums erstellt wurden Stadtlage Wohnlage Baujahre 2000 bis 2007 2010 2011 2010 2011 Anzahl Kauffälle: 161 Anzahl Kauffälle: 185 Anzahl Kauffälle: 68 Anzahl Kauffälle: 98 einfach 655 bis 2.120 1.395 760 bis 2.1403) 1.550 --- --- mittel 1.000 bis 1.920 1.400 1.040 bis 2.185 1.645 1.420 bis 2.950 2.215 1.530 bis 3.010 2.310 gut 1.515 bis 2.610 2.170 1.635 bis 2.835 2.200 1.220 bis 6.1655) 3.550 1.965 bis 5.6705) 3.375 ---1) --- 2.195 bis 4.605 3.3756) --- Anzahl Kauffälle: 398 Anzahl Kauffälle: 427 Anzahl Kauffälle: 49 Anzahl Kauffälle: 55 einfach 1.035 bis 2.615 1.745 1.030 bis 2.630 1.765 1.650 bis 2.770 2.135 1.590 bis 2.840 2.320 mittel 690 bis 2.165 1.335 960 bis 2.260 1.455 650 bis 2.135 1.4457) 955 bis 3.450 2.4508) gut 800 bis 2.3902) 1.460 1.000 bis 2.4504) 1.475 --- 1.400 bia 3.305 2.250 Westteil Berlins 1) --- Keine Angabe möglich, Anzahl der verwertbaren Kauffälle zu gering 2) In Einzelfällen in Mitte bis über 6.400 €/m² 3) Kauffälle in einer Wohnlage bis ca. 3.570 €/m² 4) Einzelfälle in Mitte bis ca. 6.030 €/m² 5) In Spitzenlagen am Potsdamer Platz 2010: bis über 12.000 €/m² 2011: bis ca. 13.580 €/m² 6) Nur wenige Kauffälle, überwiegend im Ortsteil Grunewald 7) Überwiegend Verkäufe der Baujahre 2000/2001 8) Vermehrt Verkäufe der Baujahre 2006/2007 Preisniveau in €/m² Wohnfläche Baujahre 1990 bis 1999 sehr gut Ostteil Berlins 5.5.2.2 Weiterverkäufe von Eigenheimen als Wohnungseigentum Weiterveräußerte Eigenheime in der Rechtsform des Wohnungseigentums waren in der Regel im Westteil Berlins nicht älter als 35 Jahre, im Ostteil der Stadt höchstens 17 Jahre alt. Sie wurden fast alle bezugsfrei übergeben. Die verkauften Objekte lagen überwiegend in einfachen und mittleren Wohnlagen, im Westteil Berlins aber auch in guten und sehr guten Wohnlagen. 60 SenStadtUm Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Weiterverkäufe bezugsfreier Eigenheime, die in der Rechtsform des Wohnungseigentums erstellt wurden Stadtlage Gebäudeart Preisniveau in €/m² Wohnfläche 2010 2011 Westteil Berlins Anzahl Kauffälle: 147 Anzahl Kauffälle: 145 freistehende Einfamilienhäuser 1.540 bis 2.490 1.945 1.470 bis 4.0102) 2.235 Doppelhaushälften 1.200 bis 2.730 1.960 1.320 bis 2.7603) 2.075 Reihenhäuser 1.170 bis 2.5501) 1.840 1.250 bis 3.1304) 2.000 Ostteil Berlins Anzahl Kauffälle: 54 Anzahl Kauffälle: 86 freistehende Einfamilienhäuser 1.040 bis 2.285 1.670 1.225 bis 2.475 1.790 Doppelhaushälften 1.135 bis 1.905 1.475 1.365 bis 2.160 1.730 Reihenhäuser 1.305 bis 1.740 1.530 1.180 bis 1.920 1.520 5.5.3 1) In guten und sehr guten Wohnlagen bis zu 4.080 €/m² 2) In sehr guter Wohnlage bis 5.750 €/m² 3) In guter Wohnlage bis 4.400 €/m² 4) In guter und sehr guter Wohnlage bis 5.490 €/m² Umgewandelte ehemalige Mietwohnungen und Eigenheime Diese Art des Wohnungseigentums besteht im Westteil Berlins seit den 50er Jahren und im Ostteil seit etwa 1992 durch die Umwandlung ehemaliger Mietwohnungen. In der weit überwiegenden Zahl der Fälle wurden die Wohnungen hierzu modernisiert, bis auf relativ wenige Ausnahmen aber zumindest instandgesetzt und renoviert. Bezüglich der Umwandlung ehemaliger Mietwohnungen in Wohnungseigentum in 2011 vgl. Kapitel 7, S. 82. 5.5.3.1 Umgewandelte Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Auf diesem Teilmarkt kam es 2011 vermehrt zu Preissteigerungen. Deutliche Preissteigerungen sind bei bezugsfreien Wohnungen zu beobachten. Lediglich bei Wohnungen in Betonplattenbauten kam es zu leichten Preissenkungen. Die Preissituation bei den umgewandelten Wohnungen wird differenziert nach der Verfügbarkeit (bezugsfrei oder vermietet) ausgewiesen. Vermietete Wohnungen in Alt- und Zwischenkriegsbauten sowie in sozialen Wohnungsbauten sind im Jahr 2011 in der Regel nur zu einem erkennbar niedrigeren Preis abgesetzt worden als bezugsfreie. Zum einen werden diese Objekte häufig zur Eigennutzung erworben, zum anderen können derzeit bei Neuvermietungen höhere Mieten erzielt werden als in den letzten Jahren, so dass Wohnungen auch als Kapitalanlage wieder interessanter werden. Bei Wohnungen im steuerbegünstigten bzw. freifinanzierten Wohnungsbau sowie in Betonplattenbauten des ehemaligen komplexen Wohnungsbaus war 2011 kein einheitliches Bild erkennbar. Kaufpreise bei sogenannten Mieterkäufen werden fast ausnahmslos durch die Preisspannen für vermietete Wohnungen abgebildet und werden deshalb nicht gesondert aufgeführt. SenStadtUm 61 Grundstücksmarktbericht 2011/2012 •• Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Altbauten der Baujahre vor 1920 Unterschiede im Preisverhalten zwischen den beiden Stadthälften sind bei den Altbauten nicht erkennbar. Erst- und Weiterverkäufe umgewandelter ehemaliger Mietwohnungen in Altbauten der Baujahre vor 1920 Stadtlage Wohnlage 1) Einzelkauffälle bis 3.400 €/m² 2) --- Keine Angaben möglich, da Anzahl der verwertbaren Daten zu gering 3) In gefragten Lagen im Ortsteil Mitte bis 6.000 €/m² Preisniveau in €/m² Wohnfläche 2010 2011 vermietet bezugsfrei vermietet bezugsfrei Berlin Anzahl Kauffälle: 1.085 Anzahl Kauffälle: 2.762 Anzahl Kauffälle: 1.375 Anzahl Kauffälle: 2.728 einfach 465 bis 1.9651) 1.195 490 bis 2.725 1.545 475 bis 2.120 1.250 635 bis 2.950 1.770 mittel 505 bis 2.115 1.290 815 bis 2.790 1.765 625 bis 2.210 1.400 925 bis 2.880 1.930 gut 750 bis 2.170 1.430 915 bis 2.8853) 1.875 950 bis 2.060 1.490 980 bis 3.050 1.950 ---2) 1.430 bis 2.805 2.255 --- 1.430 bis 3.605 2.550 sehr gut •• Zwischenkriegsbauten der Baujahre 1920 bis 1949 Wie bei den Altbauten sind auch hier markante Unterschiede im Preisverhalten zwischen dem West- und dem Ostteil der Stadt nicht zu erkennen. Erst- und Weiterverkäufe umgewandelter ehemaliger Mietwohnungen in Zwischenkriegsbauten (Baujahre 1920 bis 1949) Stadtlage Wohnlage 1) In Einzelfällen bis ca. 5.450 €/m² 2) In Einzelfällen bis ca. 7.540 €/m² Preisniveau in €/m² Wohnfläche 2010 2011 vermietet bezugsfrei vermietet bezugsfrei Berlin Anzahl Kauffälle: 475 Anzahl Kauffälle: 906 Anzahl Kauffälle: 828 Anzahl Kauffälle: 817 einfach 535 bis 1.600 1.020 465 bis 1.850 1.020 630 bis 1.690 1.030 630 bis 1.840 1.050 mittel 725 bis 1.720 1.200 785 bis 2.165 1.585 710 bis 1.780 1.260 760 bis 2.2101) 1.330 gut 1.005 bis 1.435 1.195 855 bis 2.170 1.445 930 bis 1.670 1.250 960 bis 2.3502) 1.560 sehr gut 1.055 bis 1.780 1.265 1.035 bis 2.160 1.440 1.010 bis 1.700 1.250 1.040 bis 2.320 1.550 62 SenStadtUm Grundstücksmarktbericht 2011/2012 •• Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Sozialer Wohnungsbau im Westteil Berlins Historisch bedingt finden sich umgewandelte Objekte des sozialen Wohnungsbaus1 nur im Westteil der Stadt. Erst- und Weiterverkäufe umgewandelter ehemaliger Mietwohnungen des sozialen Wohnungsbaus (Baujahre seit 1950) Stadtlage Wohnlage 2010 2011 vermietet bezugsfrei vermietet bezugsfrei Anzahl Kauffälle: 312 Anzahl Kauffälle: 1.041 Anzahl Kauffälle: 570 Anzahl Kauffälle: 1.169 einfach 415 bis 1.705 895 585 bis 1.3202) 905 450 bis 1.700 830 610 bis 1.720 950 mittel 520 bis 1.610 1.040 640 bis 1.590 1.040 590 bis 1.630 1.055 700 bis 1.750 1.130 gut 750 bis 1.670 1.205 820 bis 1.875 1.320 740 bis 1.810 1.220 860 bis 2.140 1.450 ---1) 950 bis 2.2553) 1.320 --- 990 bis 2.200 1.470 Westteil Berlins sehr gut •• Preisniveau in €/m² Wohnfläche 1) --- Keine Angabe möglich, da Anzahl der verwertbaren Daten zu gering 2) In Einzelfällen bis etwa 2.270 €/m² 3) Nur wenige Kauffälle Steuerbegünstigter / freifinanzierter Wohnungsbau im Westteil Berlins Dieser Teilmarkt umfasst den steuerbegünstigten bzw. freifinanzierten Wohnungsbau der Baujahre seit 1950 im Westteil Berlins. In Abhängigkeit vom Baujahr sind signifikante Preisunterschiede nicht erkennbar. Erst- und Weiterverkäufe umgewandelter ehemaliger Mietwohnungen des steuerbegünstigten bzw. freifinanzierten Wohnungsbaus (Baujahre seit 1950) Stadtlage Wohnlage Westteil Berlins einfach mittel gut sehr gut 1 Preisniveau in €/m² Wohnfläche 2010 2011 vermietet bezugsfrei vermietet bezugsfrei Anzahl Kauffälle: 35 Anzahl Kauffälle: 100 Anzahl Kauffälle: 32 Anzahl Kauffälle: 97 ---1) 590 bis 1.325 895 500 bis 980 645 600 bis 1.250 870 850 bis 1.560 1.325 730 bis 1.610 1.070 730 bis 1.870 1.230 700 bis 1.810 1.190 --- 815 bis 2.050 1.245 710 bis 1.780 1.310 850 bis 2.130 1.370 --- --- --- --- 1) --- Keine Angabe möglich, da Anzahl der verwertbaren Daten zu gering Zur Gruppe des sozialen Wohnungsbaus gehören alle Objekte, deren Errichtung seinerzeit mit öffentlichen Mitteln im Rahmen eines entsprechenden Förderprogramms erfolgte; auch dann, wenn die Mittel in der Zwischenzeit getilgt wurden und eine Bindung nicht mehr besteht. SenStadtUm 63 Grundstücksmarktbericht 2011/2012 •• Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Betonplattenbauten des komplexen Wohnungsbaus im Ostteil Berlins Im Ostteil wurde die weit überwiegende Zahl aller in Wohnungseigentum umgewandelten Wohnanlagen aus der Nachkriegszeit im Rahmen des komplexen Wohnungsbaus in Betonplattenbauweise errichtet. Zum Verkauf kamen Objekte, die weitestgehend in den Jahren zwischen etwa 1965 und 1990 errichtet wurden. Sie sind den einfachen und mittleren, nur relativ selten den guten Wohnlagen zuzurechnen. Außerhalb des zentralen Stadtbereichs konnten lagebedingte Preisunterschiede nur marginal festgestellt werden, unabhängig davon, ob es sich um Erstverkäufe nach Umwandlung der Wohnanlagen oder um Weiterverkäufe handelte. Erst- und Weiterverkäufe umgewandelter ehemaliger Mietwohnungen in Plattenbauten des ehemaligen komplexen Wohnungsbaus (Baujahre 1960 bis 1990) Abb. 49: Betonplattenbauten des komplexen Wohnungsbaus im Ostteil Berlins Stadtlage Wohnlage Preisniveau in €/m² Wohnfläche 2010 vermietet bezugsfrei vermietet bezugsfrei Anzahl Kauffälle: 155 Anzahl Kauffälle: 313 Anzahl Kauffälle: 239 Anzahl Kauffälle: 243 einfach 635 bis 1.650 1.105 385 bis 1.745 980 610 bis 1.600 1.070 500 bis 1.710 950 mittel 735 bis 1.750 1.280 710 bis 1.9851) 1.270 720 bis 1.7502) 1.250 700 bis 2.4803) 1.300 Ostteil Berlins 1) Im Ortsteil Mitte bis bis 3.300 €/m² 2) Im Ortsteil Mitte in zentraler Lage bis etwa 2.300 €/m² 3) Im Ortsteil Mitte in zentraler Lage bis etwa 3.400 €/m² 2011 5.5.3.2 Umgewandelte Eigenheime Umgewandelten Eigenheimen kommt nach wie vor nur ein untergeordneter Marktanteil zu. Die verkauften Objekte liegen fast ausschließlich im Westteil Berlins. Bei den Nachkriegsbauten dominierten die 70er und 80er Baujahre. Altbauten aus der Zeit vor dem Ersten Weltkrieg wurden kaum gehandelt. Eine Abhängigkeit der Kaufpreise von der Wohnlage und der Gebäudeart (freistehende Einoder Zweifamilienhäuser, Doppel- oder Reihenhäuser) lässt sich aufgrund der geringen Umsatzzahlen nicht ableiten. Preisbeeinflussend dürften eher das Baualter bzw. der Gebäudezustand und die Ausstattung sein. Erst- und Weiterverkäufe in Wohnungseigentum umgewandelter Eigenheime Stadtlage Baujahrsgruppen (Baujahre) 1) --- Keine Angabe möglich, da Anzahl der verwertbaren Daten zu gering 2) Überwiegend Verkäufe in einer Wohnanlage im Ortsteil Zehlendorf in guter Wohnlage 3) Überwiegend Objekte der Baujahre zwischen 1960 bis 1985 4) Einzelpreise bis ca. 6.980 €/m² Preisniveau in €/m² Wohnfläche 2010 2011 Anzahl Kauffälle: 52 Anzahl Kauffälle: 59 ---1) --- Zwischenkriegsbauten (1919 – 1948) 530 bis 3.475 1.9902) 610 bis 3.6204) 2.030 Nachkriegsbauten (ab 1949) 1.120 bis 2.310 1.6903) 1.050 bis 2.420 2.000 Westteil Berlins Altbauten (bis 1918) 64 SenStadtUm Grundstücksmarktbericht 2011/2012 5.5.4 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Sonstiges Wohnungseigentum 5.5.4.1 Wohnungen in ausgebauten Dachräumen Unabhängig vom Baualter der Gebäude und von der Lage im West- oder Ostteil Berlins wurden für die in der Regel bezugsfrei veräußerten Dachraumwohnungen in Mehrfamilienhäusern – im Westteil weitestgehend seit Mitte der 80er Jahre, im Ostteil erst seit den 90er Jahren ausgebaut – Kaufpreise in den hier tabellarisch dargestellten Preisbereichen erzielt. Einflüsse der Wohnlagezuordnung sind – soweit erkennbar – in den zur Tabelle gehörenden Fußnoten angegeben. Diese Art von Eigentumswohnungen war in den letzten Jahren überwiegend in den bevorzugten Lagen der Ortsteile Mitte, Charlottenburg und Prenzlauer Berg gefragt. Bei Weiterverkäufen wurde der untere Preisbereich durch einfacheren bzw. älteren Dachraumausbau geprägt. Der obere Preisbereich wurde im Wesentlichen durch Verkäufe in besonders gefragten zentralen Stadtlagen wie Mitte, Prenzlauer Berg und Charlottenburg bestimmt. Abb. 50: Wohnung in ausgebautem Dachraum im Ortsteil Wilmersdorf Wohnungen in ausgebauten Dachräumen Stadtlage Berlin Erstverkäufe nach Dachraumausbau Weiterverkäufe Preisniveau in €/m² Wohnfläche 2010 2011 Anzahl Kauffälle: 394 Anzahl Kauffälle: 413 1.700 bis 3.5651) 2.690 1.910 bis 4.180 3.050 805 bis 2.7551) 1.695 900 bis 2.9502) 1.900 1) Im Einzelfall bei Erstverkäufen bis rd. 4.300 €/m², bei Weiterverkäufen bis rd. 4.600 €/m² 5.5.4.2 Lofts Seit einigen Jahren werden als Loft bezeichnetes Wohnungs- bzw. Teileigentum veräußert. In den Urkunden, Baubeschreibungen usw. findet der Begriff als Synonym für moderne Wohnformen bei der Benennung unterschiedlichster Arten des Sondereigentums Verwendung (z.B. für großräumige Einheiten in neu errichteten Gebäuden oder durch Entkernung zusammengelegte Wohnräume). Eine einheitliche Definition ist dabei nicht erkennbar. In der Kaufpreissammlung wird der Begriff „Loft“ grundsätzlich nur für Wohnungen verwendet, die durch den Umbau von Fabriketagen entstanden sind und aus einem ggf. von Stützen unterbrochenen Großraum ohne feste Aufteilung in Einzelräume (mit Ausnahme von WC, Bad etc.) bestehen. Auf Grund der geringen Kauffallzahlen lässt sich ein eigenes Preisbild für dieses äußerst inhomogene Marktsegment nicht zuverlässig ableiten. Der überwiegende Teil der rund 20 Kauffälle (in 2010: 50) liegt in den Ortsteilen Mitte, Friedrichshain und Kreuzberg. 5.5.4.3 Wohnungen in Zwei- oder Dreifamilienhäusern Wohnungseigentum in Zwei-, Drei- bzw. sehr kleinen Mehrfamilienhäusern ist in der Regel mit einem vergleichsweise hohen Miteigentumsanteil am Grundstück verbunden. Diesen Objekten fehlt zwar der typische Charakter von Mehrfamilienhäusern, dennoch ist die Nutzung der Wohnungen nicht mit der von Einfamilienhäusern vergleichbar. Aus der Anordnung der Wohnungen in übereinander gelegenen Wohnebenen und aus dem Vorhandensein von Mitbewohnern im gleichen Gebäude ergeben sich gegenüber der individuellen Nutzungsmöglichkeit eines Einfamilienhauses mehr oder minder große Einschränkungen. Die wenigen Verkäufe lassen keine gesicherten Erkenntnisse über die Abhängigkeit vom Baualter zu. Ebenso sind Preisunterschiede zwischen umgewandelten und bereits im Wohnungseigentum errichteten Wohnungen nicht erkennbar. SenStadtUm 65 Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Die im Westteil der Stadt verkauften Objekte waren meist älter als 30 Jahre. Die im Ostteil durchgeführten Verkäufe betrafen zur Hälfte Wohnungen in Gebäuden der Baujahre ab 1993. Eine Abhängigkeit zwischen dem Baualter und den erzielten Preisen pro m² Wohnfläche war bei den Verkäufen im Jahr 2011 nicht erkennbar. Erst- und Weiterverkäufe von Wohnungen in Zwei- oder Dreifamilienhäusern Stadtlage Wohnlage 2010 2011 Anzahl Kauffälle: 21 Anzahl Kauffälle: 21 einfach bis gut 640 bis 2.630 1.560 590 bis 2.650 1.510 Ostteil Berlins Anzahl Kauffälle: 15 Anzahl Kauffälle: 15 einfach bis gut 1.325 bis 2.750 2.1951) 750 bis 2.330 1.300 Westteil Berlins 1) Im Vergleich zu 2009 fehlen Kaufpreise im unteren Preisbereich. Preisniveau in €/m² Wohnfläche 5.5.5 Teileigentum Der Umsatz an Teileigentum ist im Vergleich zu Verkäufen von Eigentumswohnungen von nachrangiger Bedeutung. Das durchschnittliche Preisniveau legte in allen Bereichen leicht zu. Teileigentum Stadtlage Art des Teileigentums 2010 2011 Anzahl Kauffälle: 529 Anzahl Kauffälle: 610 60 bis 1.210 445 100 bis 1.240 470 50 bis 760 310 70 bis 810 330 Verkaufsräume / Ladenflächen 300 bis 2.1451) 1.020 340 bis 2.3404) 1.190 Büroflächen / Praxisräume 275 bis 2.9752) 1.360 320 bis 3.110 1.370 Sonstige Gewerberäume 150 bis 2.400 1.115 160 bis 2.4305) 1.290 Berlin Unausgebaute Dachräume Keller 1) In gefragten Lagen bis über 4.000 €/m² 2) In Spitzenlagen in Mitte bis 10.000 €/m² 3) Der obere Preisbereich für Kfz-Stellplätze geht über die Preisspanne für Garagen hinaus, da im inneren Stadtbereich Garagen kaum, Stellplätze dagegen häufiger am Markt waren 4) In gefragten Lagen in Mitte, Prenzlauer Berg und Charlottenburg bis über 4.000 €/m²; in Spitzenlagen in Mitte bis über 9.000 €/m² 5) Einzelfälle bis etwa 4.600 €/m² 6) In Einzelfällen in Mitte und Wilmersdorf bis 40.000 Euro Preisniveau in €/m² Nutzfläche Absolutes Preisniveau in € Anzahl Kauffälle: 909 Anzahl Kauffälle: 1.557 Kfz-Stellplätze 2.000 bis 35.000 € 5.000 bis 35.000 €6)) Garagen 5.000 bis 25.000 € 5.000 bis 35.000 € 3) Unausgebaute Dachräume werden in der Regel für den Ausbau zu Wohnraum erworben. Die verkauften Teileigentumseinheiten lagen in überwiegender Zahl auch 2011 wieder in Altbauten: fast 70 % der 109 Verkäufe betrafen Baujahre vor 1914 und weitere rund 17 % die Baujahre von 1915 bis 1939. Art und Alter der Gebäude haben augenscheinlich kaum einen Einfluss auf die zu gezahlte Preisspanne. Bedeutsamer sind offensichtlich die Gestaltungsmöglichkeit des Dachraumes sowie Größe und Schnitt der nach dem Ausbau effektiv nutzbaren Fläche, eine vorhandene Aufzugsanlage und der notwendige Aufwand für den Grundausbau (Veränderungen am Dach, Deckenverstärkungen, Sanitäranschlüsse, neue Steigeleitungen usw.). Mitunter ist mit dem Kaufpreis bereits die Übernahme von Bauplanungsunterlagen oder gar die baurechtliche Genehmigung für den Ausbau zur Eigentumswohnung abgegolten. Derartige Fälle werden in der Regel durch den oberen Preisspannenbereich abgedeckt. 66 SenStadtUm Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Kaufpreise für Kellerflächen als selbstständiges Teileigentum, die für eine Verwendung zu Lagerzwecken erworben werden, dürften insbesondere durch Lage, Größe, Ausstattung und Nutzungsmöglichkeit, aber auch durch eine zweckmäßige Zugangssituation zu den Räumen beeinflusst sein. Die Flächen der 2011 beurkundeten Kauffälle von Kellerräumen lagen in der Mehrzahl zwischen 5 m² und 75 m², einige Verkäufe wiesen eine Fläche von nur 1,5 m² auf. Verkaufsräume / Ladenflächen sind von der Straße aus oder in einem Einkaufszentrum unmittelbar zugängliche, für das Anpreisen und den Verkauf von Waren aller Art bzw. für eine gastronomische Einrichtung geeignete, gewerbliche Nutzflächen, unabhängig von der gegenwärtig tatsächlich ausgeübten Nutzung. Die Kaufpreise dürften erstrangig in einer Abhängigkeit von der geschäftlichen Lagebedeutung, aber auch von einem möglichst hohen Anteil unmittelbar für den Verkauf geeigneter Flächen sowie der Länge der gewöhnlich für eine Warenpräsentation geeigneten Fensterfront stehen. Die 2011 veräußerten über 170 Gewerbeeinheiten wiesen im Wesentlichen Nutzflächen zwischen etwa 20 m² und 270 m² auf. Büro- und Praxisräume sind entsprechend nutzbare gewerbliche Flächen, die im Gebäude zumeist in Obergeschossen liegen oder die z.B. wegen eines fehlenden unmittelbaren Zugangs von der Straße oder in einem Einkaufszentrum mangels geschäftlicher Lagebedeutung für eine Verwertung als Verkaufsräume nicht oder kaum in Frage kommen. Ihr Wert ist in besonderem Maße abhängig von der „Adresse“ als Synonym für die Lage sowie von der gebotenen technischen Ausstattung. Die Größe der im Jahr 2011 veräußerten Büro- und Praxisräume betrug im Wesentlichen zwischen 30 m² und 300 m² Nutzfläche. Sonstige Gewerberäume können Produktionsflächen, Werkstatt- bzw. Laborräume, Lagerflächen o.a. sein. Sie liegen in der Regel im Erdgeschoss oder in den oberen Geschossen von Hofgebäuden der Baujahre vor 1920. Von den rund 200 Kauffällen lagen 72 % in einem bis 1920 errichteten Gebäude. Dieses Teileigentum wies im Vergleich zu den Spannen bei den Ladenflächen bzw. bei den Büro- und Praxisräumen auf einem häufig etwas niedrigeren Niveau ein durchaus ähnliches, aber offenbar weniger von der Lage abhängiges Preisbild auf. Über 50 % der veräusserten Gewerberäume lagen in den Bezirken Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und Pankow. Für den Preis von Garagen, Garagenboxen und abgeteilten Stellplätzen in Parkhäusern einerseits, sowie offenen Plätzen in Parkpaletten und einzelnen nicht überdachten KFZ-Stellplätzen andererseits ist die Lage im Stadtgebiet maßgeblich. Preisbestimmend hierbei sind fehlende Abstellmöglichkeiten im öffentlichen Straßenraum sowie das Angebot anzumietender Stellflächen im Grundstücksumfeld. Bei erstmaligen Verkäufen in neu erstellten Wohnanlagen sind in der Regel Kaufpreise von mehr als 15.000 € zu beobachten. Von allen 1.557 Verkäufen entfielen lediglich rd. 6 % auf den Verkauf von Garagen. SenStadtUm 67 Grundstücksmarktbericht 2011/2012 6. Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Die Umsätze auf dem Berliner Immobilienmarkt 2011 Der Umfang des Immobilienumsatzes wird dargestellt durch •• die Anzahl der übereigneten Immobilien (Kauffälle), •• den Geldumsatz als Summe aller Kaufpreise sowie •• den Flächenumsatz, als Summe der Grundstücksflächen aller unbebauten und bebauten Grundstücke, sowie als Summe der Wohn- und Nutzflächen beim Wohnungs- und Teileigentum. Einen generellen Überblick über die Umsätze auf dem Berliner Grundstücksmarkt 2011 bietet Kapitel 2.1, S. 7 dieses Berichtes. 6.1 Gesamtumsatz und Übersicht Bezirke 6.1.1 Anzahl der Kauffälle Dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin wurden im Jahre 2011 insgesamt 32.672 Kauffälle (2010: 27.186) über Immobilien übermittelt. Hierin enthalten sind alle Fälle der Übereignung gegen Entgelt im Wege des Verkaufs, der Versteigerung oder auch des Tausches von Immobilien sowie auch die Bestellung und der Verkauf von Erbbaurechten. Nicht erfasst sind unentgeltliche Übereignungen, Überlassungen oder Auseinandersetzungen über Grundstücke ohne wertmäßig darstellbare Gegenleistungen sowie wertgleicher Immobilientausch. Immobilien, die im Rahmen von Gesellschafts- bzw. Unternehmensverkäufen der Immobilienwirtschaft (wie beispielsweise Wohnungsbaugesellschaften) als Vermögensanteil übereignet wurden, sind ebenfalls nicht berücksichtigt. Eine Übersendungspflicht derartiger Verträge an den Gutachterausschuss durch die gesetzlichen Regelungen des Baugesetzbuches besteht nicht. Die Anzahl der Transaktionen am Berliner Immobilienmarkt ist 2011 gegenüber dem Vorjahr um 20 % gestiegen. Den größten Anstieg verbuchte auch in diesem Jahr das Wohnungs- und Teileigentum mit einer deutlichen Steigerung von 25 % auf 24.417 (19.600) Kauffälle. Bei den Grundstücksverkäufen verzeichnete der Teilmarkt der unbebauten Grundstücke einen Zuwachs um 7 % auf 2.554 (2.386) Kauffälle, der Teilmarkt der bebauten Grundstücke einen Zuwachs um 10 % auf 5.701 (5.200) Kauffälle. Bei unbebauten Grundstücken lag der Umsatzschwerpunkt mit einem Anteil von fast 69 % der im Jahr 2011 getätigten Kauffälle weiterhin im Ostteil Berlins. Allein rd. 21 % der berlinweit verkauften unbebauten Grundstücke lagen im Bezirk Pankow, rd. 18 % in Treptow-Köpenick, rd. 16 % in Marzahn-Hellersdorf (s. Tabelle “Anzahl der Kauffälle im Jahr 2011”). Kauffälle 4.250 4.000 3.750 3.500 3.250 3.000 2.750 2.500 2.250 2.000 1.750 1.500 1.250 1.000 750 500 250 0 68 Reinickendorf Lichtenberg MarzahnHellersdorf Treptow-Köpenick Neukölln TempelhofSchöneberg SteglitzZehlendorf Spandau CharlottenburgWilmersdorf Pankow Abb. 51: Umsatzverteilung der Teilmärkte auf die Berliner Bezirke nach der Anzahl der Kauffälle im Jahr 2011 (ohne Paketverkäufe) FriedrichshainKreuzberg Mitte unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke Wohnungs-/Teileigentum SenStadtUm Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Bei den bebauten Grundstücken wurden 60 % (ohne Paketverkäufe) im Westteil veräußert. Die meisten bebauten Grundstücke wurden im Bezirk Steglitz-Zehlendorf registriert (12,6 %). Auch bei den Verkäufen von Wohnungs- und Teileigentum erfolgten mit knapp zwei Drittel (64 %) im Westteil der Stadt. Spitzenreiter hierbei war der Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf mit 18,4 %. In den Innenstadtbezirken Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte und Tempelhof-Schöneberg dominierten wieder Verkäufe von Wohnungs- und Teileigentum den Immobilienmarkt des jeweiligen Bezirks mit Anteilen von über 80 %. Dort wurden nur in rd. 3 % der Kauffälle Verträge über unbebaute Grundstücke abgeschlossen. Bezogen auf alle 32.672 Kauffälle entfiel nahezu jeder siebente Immobilienkaufvertrag auf die Bezirke Pankow und Charlottenburg-Wilmersdorf. Demgegenüber erfolgte mit 3,3 % aller Kauffälle annähernd nur jede dreißigste Übereignung im Bezirk Lichtenberg. Anzahl der Kauffälle im Jahr 2011 unbebaute Grundstücke Bezirk Anzahl Anteil in % Berlin Bezirk 108 4,3% 2,8% 63 2,5% 2,5% 523 20,6% 96 3,8% Spandau 217 Steglitz-Zehlendorf bebaute Grundstücke Anzahl Anteil in % Wohnungseigentum Anzahl Anteil in % Bezirk 340 6,2% 8,9% 220 4,0% 8,8% 12,9% 600 11,0% 14,8% 2.938 13,3% 72,3% 4.061 13,5% 100% 2,2% 302 5,5% 6,8% 4.059 18,4% 91,1% 4.457 14,8% 100% 8,5% 15,0% 421 7,7% 29,1% 810 3,7% 55,9% 1.448 4,8% 100% 129 5,1% 3,6% 688 12,6% 19,4% 2.722 12,3% 76,9% 3.539 11,8% 100% Tempelhof-Schöneberg 83 3,3% 3,0% 451 8,3% 16,0% 2.278 10,3% 81,0% 2.812 9,4% 100% Neukölln 94 3,7% 5,5% 477 8,7% 28,1% 1.124 5,1% 66,3% 1.695 5,6% 100% Treptow-Köpenick 464 18,3% 23,2% 550 10,1% 27,5% 987 4,5% 49,3% 2.001 6,7% 100% Marzahn-Hellersdorf 415 16,3% 38,2% 439 8,0% 40,5% 231 1,0% 21,3% 1.085 3,6% 100% Lichtenberg 183 7,2% 18,4% 360 6,6% 36,1% 454 2,1% 45,5% 997 3,3% 100% Reinickendorf 166 6,5% 10,2% 607 11,1% 37,3% 856 3,9% 52,5% 1.629 5,4% 100% 2.541 100% 8,5% 5.455 100% 18,2% 22.043 100% 73,4% 30.039 100% 100% Friedrichshain-Kreuzberg Pankow Charlottenburg-Wilmersdorf Bezirke insgesamt Westteil Berlins Ostteil Berlins zzgl. Verkäufe in Paketen Berlin insgesamt 6.1.2 Bezirk 3.378 15,3% 88,3% 2.206 10,0% 88,6% Anteil in % Berlin Mitte Berlin Gesamtumsatz Anzahl Bezirk 3.826 12,7% 100% 2.489 8,3% 100% 789 31,1% 4,3% 3.274 60,0% 18,0% 14.121 64,1% 77,7% 18.184 60,5% 100% 1.752 68,9% 14,8% 2.181 40,0% 18,4% 7.922 35,9% 66,8% 11.855 39,5% 100% 13 --- 0,5% 246 --- 9,3% 2.374 --- 90,2% 2.633 --- 100% 2.554 --- 7,8% 5.701 --- 17,4% 24.417 --- 74,7% 32.672 --- 100% Geldumsatz Der Geldumsatz für Grundstücke sowie Wohnungs- und Teileigentum in Berlin betrug im Jahr 2011 rd. 11,12 Mrd. € (2010: 8,72 Mrd. €). Der Geldumsatz ist im Jahr 2011 gegenüber 2010 um 28 % gestiegen. Einen erheblichen Umsatzanstieg verzeichneten dabei die Wohn- und Geschäftshäuser im Ostteil Berlins mit 73 %, die Büro- und Geschäftshäuser im Westteil mit rd. 90 % und Eigentumswohnungen im Ostteil der Stadt mit rd. 39 %. Vom gesamten Geldumsatz entfallen ca. 8 % auf die unbebauten Grundstücke, ca. 62 % auf die bebauten Grundstücke und ca. 30 % auf das Wohnungs- und Teileigentum. In der nachfolgenden Tabelle sind die auf die einzelnen Bezirke entfallenden Anteile des Geldumsatzes angegeben. SenStadtUm Berlin 69 Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Geldumsatz im Jahr 2011 unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke Anteil in % Geld Wohnungseigentum Anteil in % Geld Anteil in % Gesamtumsatz Bezirk Geld Geld Anteil in % Mio. € Berlin Bezirk Mio. € Berlin Bezirk Mio. € Berlin Bezirk Mio. € Berlin Bezirk Mitte 253,15 29,6% 11,9% 1.268,50 20,1% 59,5% 609,96 19,0% 28,6% 2.131,61 20,5% 100% Friedrichshain-Kreuzberg 78,43 9,2% 9,0% 463,86 7,3% 53,2% 329,44 10,3% 37,8% 871,73 8,4% 100% Pankow 88,94 10,4% 6,9% 729,58 11,6% 56,4% 475,55 14,9% 36,7% 1.294,07 12,5% 100% 114,58 13,4% 6,0% 1.052,13 16,7% 55,2% 738,31 23,1% 38,8% 1.905,02 18,4% 100% Spandau 34,43 4,0% 9,4% 261,01 4,1% 71,2% 71,13 2,2% 19,4% 366,57 3,5% 100% Steglitz-Zehlendorf 58,99 6,9% 5,9% 589,81 9,3% 58,6% 357,21 11,2% 35,5% 1.006,01 9,7% 100% Tempelhof-Schöneberg 24,25 2,8% 3,6% 392,66 6,2% 58,0% 259,89 8,1% 38,4% 676,80 6,5% 100% Neukölln 15,43 1,8% 2,0% 675,72 10,7% 86,8% 87,77 2,7% 11,3% 778,92 7,5% 100% Treptow-Köpenick 71,05 8,3% 16,9% 238,38 3,8% 56,9% 109,87 3,4% 26,2% 419,30 4,0% 100% Marzahn-Hellersdorf 41,50 4,8% 18,8% 157,13 2,5% 71,3% 21,70 0,7% 9,8% 220,33 2,1% 100% Lichtenberg 43,47 5,1% 13,1% 230,28 3,6% 69,5% 57,43 1,8% 17,3% 331,18 3,2% 100% Charlottenburg-Wilmersdorf Reinickendorf 32,28 3,8% 8,6% 257,14 4,1% 68,9% 83,84 2,6% 22,5% 373,26 3,6% 100% Bezirke insgesamt 856,50 100% 8,3% 6.316,20 100% 60,9% 3.202,10 100% 30,9% 10.374,80 100% 100% Westteil Berlins 366,80 42,8% 5,8% 3.988,30 63,1% 63,6% 1.919,60 59,9% 30,6% 6.274,70 60,5% 100% Ostteil Berlins 489,70 57,2% 11,9% 2.327,90 36,9% 56,8% 1.282,50 40,1% 31,3% 4.100,10 39,5% 100% 8,50 --- 1,1% 544,20 --- 72,8% 194,60 --- 26,0% 747,00 --- 100% 865,00 --- 7,8% 6.860,40 --- 61,7% 3.396,70 --- 30,5% 11.122,10 --- 100% zzgl. Verkäufe in Paketen Berlin insgesamt 6.1.3 Flächenumsatz Der Umsatz nach Grundstücksflächen betrug im Jahre 2011 insgesamt 1.265,5 ha (2010: 1.207,5 ha)1. Damit stieg der gesamte Flächenumsatz gegenüber dem Vorjahr um ca. 5 % leicht an. Bei den unbebauten Grundstücken ist der Flächenumsatz mit -7 % gegenüber 2010 erneut leicht zurückgegangen. Die Abnahme im Flächenumsatz wurde verursacht durch starke Rückgänge im Westteil der Stadt von rd. -36 %, während im Ostteil eine Zunahme von rd. 14 % zu verzeichnen war (ohne Berücksichtigung der Paketverkäufe). Bei den bebauten Grundstücken legte der Flächenumsatz auf das gesamte Stadtgebiet gesehen mit etwa 12 % zu, jedoch verhielt sich der Flächenumsatz bezogen auf die beiden Stadthälften auch hier uneinheitlich: Während der Ostteil eine Steigerung des Flächenumsatzes um 31 % verzeichnete, blieb der Umsatz im Westteil um -2 % nahezu unverändert (jeweils ohne Portfolios). Der Flächenumsatz der unbebauten Grundstücke liegt anteilsmäßig in den Jahren seit der Vereinigung zwischen 30 und 42 % (jeweils unter Einbeziehung der Paketverkäufe); im Jahr 2011 (2010) lag er mit knapp 33 % (38 %) leicht unter dem Vorjahreswert. Im Wohnungs- und Teileigentum wurden im Jahr 2011 insgesamt 1,522 Mio. m² Wohn- bzw. Nutzflächen (2010: 1,282 Mio. m² Wohn- bzw. Nutzflächen) als Wohnungen bzw. Gewerbeeinheiten im Sondereigentum übereignet. Wie in den Vorjahren nicht berücksichtigt sind die in Paketen veräußerten Wohnungs- und Teileigentumseinheiten sowie die Verkäufe sog. Nebenflächen als selbstständiges Teileigentum wie Keller- und Dachräume und die nicht flächenbezogenen Verkäufe, z.B. von Garagen oder Stellplätzen. 1 70 Die Grundstücksanteile aus den Verträgen über Wohnungs- und Teileigentum sind darin nicht enthalten. SenStadtUm Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Umsatz Grundstücksflächen im Jahr 2011 unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke Bezirk Fläche Berlin Bezirk ha Berlin Bezirk ha Berlin Bezirk Mitte 16,90 4,3% 25,6% 49,16 6,1% 74,4% 66,06 5,5% 100% Friedrichshain-Kreuzberg 13,79 3,5% 35,2% 25,40 3,1% 64,8% 39,19 3,2% 100% Pankow 72,47 18,2% 37,0% 123,61 15,3% 63,0% 196,08 16,2% 100% Charlottenburg-Wilmersdorf 13,79 3,5% 24,3% 42,91 5,3% 75,7% 56,70 4,7% 100% ha Anteil in % Fläche Summe Grundstücke Anteil in % Fläche Anteil in % Spandau 43,63 11,0% 28,2% 110,82 13,7% 71,8% 154,45 12,8% 100% Steglitz-Zehlendorf 24,63 6,2% 24,3% 76,53 9,5% 75,7% 101,16 8,4% 100% Tempelhof-Schöneberg 14,47 3,6% 18,8% 62,59 7,7% 81,2% 77,06 6,4% 100% Neukölln 19,27 4,8% 24,5% 59,42 7,3% 75,5% 78,69 6,5% 100% Treptow-Köpenick 76,88 19,3% 53,1% 67,78 8,4% 46,9% 144,66 12,0% 100% Marzahn-Hellersdorf 49,84 12,5% 46,9% 56,51 7,0% 53,1% 106,35 8,8% 100% Lichtenberg 33,12 8,3% 31,7% 71,48 8,8% 68,3% 104,60 8,7% 100% Reinickendorf 18,61 4,7% 22,8% 63,09 7,8% 77,2% 81,70 6,8% 100% Bezirke insgesamt 397,40 100% 32,9% 809,30 100% 67,1% 1.206,70 100% 100% Westteil Berlins 137,10 34,5% 22,6% 469,40 58,0% 77,4% 606,50 50,3% 100% Ostteil Berlins 260,30 65,5% 43,4% 339,90 42,0% 56,6% 600,20 49,7% 100% zzgl. Verkäufe in Paketen Berlin insgesamt 13,50 --- 23,0% 45,30 --- 77,0% 58,80 --- 100% 410,90 --- 32,5% 854,60 --- 67,5% 1.265,50 --- 100% 6.2 Teilmarktbezogene Umsatzzahlen 6.2.1 Unbebaute Grundstücke 2011 wurde wie schon in den Vorjahren nahezu jedes zweite unbebaute Grundstück als Fläche für den individuellen Wohnungsbau übereignet, also zur Errichtung von Ein- oder Zweifamilienhäusern. Mit einem Umsatzanteil von 68 % dominierte weiter eindeutig der typische Wohnbaulandmarkt. In Abb. 52 ist die Verteilung der Verkäufe unbebauter Grundstücke des Jahres 2011 nach Teilmärkten verdeutlicht. In der nachfolgenden Tabelle sind die entsprechenden Umsatzzahlen zusammengestellt. Geschosswohnungsbau 15% Individueller Wohnungsbau 53% Pakete 1% Gewerbeflächen 5% Ohne Zuordnung (künftige Nutzung unbekannt) 13% SenStadtUm Misch- und Kerngebietsflächen 2% Sonstige Flächen Abb. 52: Umsatzverteilung auf die Teilmärkte der unbebauten Grundstücke nach der Anzahl der Kauffälle im Jahre 2011 (Prozentangaben gerundet) (Bauerwartungsland, Roh- sowie Nichtbauland) 11% 71 Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Umsatz unbebauter Grundstücke auf dem Berliner Immobilienmarkt 2011 Teilmarkt Stadtlage Berlin Unbebaute Grundstücke Kauffälle Anzahl 1) 2010 2011 2.386 2.554 798 789 1.588 1.752 0 13 1.222 439 Westteil Ostteil in Paketen 1) Geldumsatz Mio. € Veränd. Flächenumsatz ha 2010 2011 Veränd. 2010 2011 Veränd. 7% 654,7 865,0 32% 444,0 410,9 -7% -1% 299,0 366,8 23% 215,1 137,1 -36% 10% 355,7 489,7 38% 228,9 260,3 14% - 0,0 8,5 - 0,0 13,5 - 1.359 11% 164,4 183,2 11% 132,0 121,7 -8% 428 -3% 100,9 98,4 -2% 65,2 42,8 -34% 783 931 19% 63,5 84,8 34% 66,8 78,9 18% 382 383 0% 166,3 231,4 39% 52,8 64,9 23% Davon: Flächen für individuellen Wohnungsbau Flächen für Geschosswohnungsbau Misch- und Kerngebietsflächen Berlin Westteil Ostteil Berlin Westteil 56 70 25% 24,6 63,1 157% 9,1 13,5 48% Ostteil 326 313 -4% 141,7 168,3 19% 43,7 51,4 18% 27 62 130% 112,1 276,6 147% 7,2 13,8 92% Berlin Westteil 3 24 700% 14,0 109,3 681% 0,3 5,0 1567% Ostteil 24 38 58% 98,1 167,3 71% 6,9 8,8 28% Berlin Gewerbeflächen 106 117 10% 60,5 60,3 0% 49,3 53,4 8% Westteil 60 52 -13% 46,6 37,1 -20% 27,7 28,9 4% Ostteil 46 65 41% 13,9 23,2 67% 21,6 24,5 13% Berlin Sonstige Flächen 2) Flächen ohne erkennbare Nutzungszuordnung 3) 256 273 7% 24,3 27,8 14% 80,1 65,3 -18% Westteil 46 62 35% 13,4 3,6 -73% 46,1 7,4 -84% Ostteil 210 211 0% 10,9 24,2 122% 34,0 57,9 70% 393 347 -12% 127,1 77,2 -39% 122,6 78,3 -36% Westteil 194 153 -21% 99,5 55,3 -44% 66,7 39,5 -41% Ostteil 199 194 -3% 27,6 21,9 -21% 55,9 38,8 -31% Berlin 1) Ausweisung von Paketverkäufen nur auf Berlin bezogen; Angaben von Teilmengen nach West- und Ostteil sind nicht möglich. 2) Bauerwartungsland, Rohbauland sowie Nichtbauland (z.B. Wochenendparzellen, Verkehrsflächen) 3) Kauffälle, bei denen die künftige Nutzung der Flächen noch nicht bekannt war Abb. 53 verdeutlicht die Verteilung der Kauffälle der unbebauten Grundstücke auf die einzelnen Bezirke. Erkennbar sind die auch im Jahr 2011 wieder herausragenden Umsatzanteile in den äußeren östlichen Stadtbezirken mit einem noch großen Bestand an Baugrundstücken für den individuellen Wohnungsbau in vorherrschend offener Bauweise. Spitzenreiter mit einem Umsatzanteil von fast 21 % ist Pankow, gefolgt von Treptow-Köpenick und Marzahn-Hellersdorf mit 18 % bzw. 16 %. Unbebaute Grundstücke Kauffälle 550 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 Anzahl Kauffälle 2010 72 Reinickendorf Lichtenberg MarzahnHellersdorf TreptowKöpenick Neukölln TempelhofSchöneberg SteglitzZehlendorf Spandau CharlottenburgWilmersdorf Pankow Abb. 53: Umsatzverteilung unbebauter Grundstücke auf die Berliner Bezirke nach der Anzahl der Kauffälle in den Jahren 2010 und 2011 (ohne Pakete) FriedrichshainKreuzberg Mitte 0 Anzahl Kauffälle 2011 SenStadtUm Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Der geringste Anteil an den Verkaufszahlen unbebauter Grundstücke war in den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg und Tempelhof-Schöneberg mit jeweils rd. 3 % zu verzeichnen. Die räumliche Verteilung der Kauffälle aller unbebauten Grundstücke zeigt Abb. 54. Abb. 54: Räumliche Verteilung aller im Jahr 2011 verkauften unbebauten Grundstücke (Kauffallkarte 2011 aus Internetseite http://www.stadtentwicklung.berlin.de/geoinformation/fis-broker/) 6.2.2 Bebaute Grundstücke In Abb. 55 ist die Verteilung der Kauffälle bebauter Grundstücke dargestellt. Die Grundstücke mit Ein- und Zweifamilienhausbebauung stellten 2011 mit rund 58 % wieder den größten Anteil an den Kauffallzahlen. Die Kauffallzahlen stiegen bei diesen Grundstücken um 7 % gegenüber 2010, der Geldumsatz als auch der Flächenumsatz sogar um 16 % bzw. 19 %. Ein- und Zweifamilienhäuser 58% Wohn- und Geschäftshäuser 29% Verkäufe in Paketen 4% Sonstige bebaute Grundstücke 3% Gewerbe- und Industrieobjekte 2% Abb. 55: Umsatzverteilung auf die Teilmärkte der bebauten Grundstücke nach der Anzahl der Kauffälle im Jahr 2011 Büro- und Geschäftshäuser 4% Deutliche Umsatzsteigerungen gegenüber 2010 ergaben sich weiterhin bei den Büro- und Geschäftsimmobilien mit 12 % bei der Anzahl, 35 % beim Geldumsatz und 27 % beim Flächenumsatz. Auch Mietwohnhäuser (ohne gewerblichen Nutzflächenanteil) folgten diesem Trend mit 41 % beim Geldumsatz und 25 % beim Flächenumsatz. Auffallend ist der um 72 % stark gestiegene Geldumsatz bei den Wohn- und Geschäftshäusern im Ostteil der Stadt. In der folgenden Tabelle sind die Umsatzzahlen für die Teilmärkte der bebauten Grundstücke im Einzelnen zusammengestellt. SenStadtUm 73 Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Umsatz bebauter Grundstücke auf dem Berliner Immobilienmarkt 2011 Teilmarkt Stadtlage Davon: Ein- und Zweifamilienhäuser 2) Wohn- und Geschäftshäuser (Mietwohnhäuser, auch mit teilgewerblicher Nutzung) 2011 Veränd. 2010 2011 Veränd. 2010 2011 Veränd. 5.701 10% 5.414,8 6.860,4 27% 763,5 854,6 12% Westteil 3.148 3.274 4% 3.378,6 3.988,3 18% 480,7 469,4 -2% Ostteil 1.952 2.181 12% 1.693,7 2.327,9 37% 258,9 339,9 31% in Paketen 100 246 146% 342,5 544,2 59% 23,9 45,3 90% 3.098 3.316 7% 839,8 972,0 16% 195,1 233,1 19% 1.854 1.916 3% 589,7 670,3 14% 118,5 143,5 21% Berlin Westteil Ostteil Berlin 1) Westteil 1.400 13% 250,1 301,7 21% 76,6 89,6 17% 1.887 17% 2.995,7 3.877,6 29% 300,7 321,8 7% 1.052 1.119 6% 2.085,2 2.155,0 3% 222,6 210,8 -5% Ostteil 483 529 10% 716,5 1.231,8 72% 63,2 76,3 21% 76 239 214% 194,0 490,8 153% 14,9 34,7 133% 799 994 24% 1.171,2 1.650,0 41% 165,9 207,0 25% Westteil 558 590 6% 862,1 900,6 4% 131,0 146,1 12% Ostteil 193 229 19% 216,2 374,4 73% 25,8 37,5 45% 48 175 265% 92,9 375,0 304% 9,1 23,4 157% 812 893 10% 1.824,5 2.227,6 22% 134,8 114,8 -15% Westteil 494 529 7% 1.223,1 1.254,4 3% 91,6 64,7 -29% Ostteil 290 300 3% 500,3 857,4 71% 37,4 38,8 4% in Paketen 28 64 129% 101,1 115,8 15% 5,8 11,3 95% Berlin 1) Berlin 1) Büro- und Geschäftsimmobilien 1.244 1.611 in Paketen in Paketen Wohn- und Geschäftshäuser Flächenumsatz ha 2010 Berlin 1) Davon: Mietwohnhäuser (ohne Gewerbe) Geldumsatz Mio. € 5.200 Berlin 1) Bebaute Grundstücke Kauffälle Anzahl 211 236 12% 1.133,6 1.526,8 35% 109,5 139,2 27% Westteil 96 104 8% 436,1 828,2 90% 49,7 49,0 -1% Ostteil 110 125 14% 592,5 645,2 9% 59,4 79,6 34% in Paketen 5 7 40% 105,0 53,4 -49% 0,4 10,6 2550% Davon: Berlin Einzelhandel (z.B. Läden, Einkaufszentren, Westteil Bau- und Gartenmärkte, Ostteil Kaufhäuser) 46 44 -4% 184,4 534,9 190% 22,0 34,6 57% 21 17 -19% 90,8 448,5 394% 10,2 12,0 18% 25 27 8% 93,6 86,4 -8% 11,8 22,6 92% 114 89 -22% 119,1 98,7 -17% 84,4 55,6 -34% Westteil 59 55 -7% 65,5 74,7 14% 50,1 38,7 -23% Ostteil 42 34 -19% 41,0 24,0 -41% 28,1 16,9 -40% in Paketen 13 0 12,6 0,0 6,2 0,0 Berlin Gewerbe- und Industrieobjekte Berlin Sonstige bebaute Grundstücke Davon: Hotels, Hotelpensionen 166 173 4% 326,6 385,3 18% 73,8 104,9 42% Westteil 87 80 -8% 202,1 260,1 29% 39,8 27,4 -31% Ostteil 73 93 27% 93,6 125,2 34% 31,6 77,5 145% in Paketen 6 0 30,9 0,0 2,4 0,0 27 21 -22% 111,0 152,5 37% 4,2 9,9 136% Westteil 12 14 17% 55,6 114,1 105% 1,6 3,7 131% Ostteil 10 7 -30% 39,5 38,4 -3% 0,9 6,2 589% 1) Berlin in Paketen 5 0 15,9 0,0 -100% 1,7 0,0 16 13 -19% 65,8 42,7 -35% 8,5 9,5 12% Westteil 10 7 -30% 54,2 36,1 -33% 4,3 4,9 14% Ostteil 6 6 0% 11,6 6,6 -43% 4,2 4,6 10% Berlin Alten- und Pflegeheime 1) Ausweisung von Paketverkäufen nur auf Berlin bezogen, Angaben von Teilmengen nach West- und Ostteil sind nicht möglich. 2) Einschließlich Kleinwohnhäuser, Villengrundstücke u.ä. 74 SenStadtUm Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Überdurchschnittlich hohe Anteile bei den bebauten Grundstücken wiesen auch im Jahr 2011 die äußeren Stadtbezirke auf. Dies ist auf die hohen Umsatzzahlen bei Ein- und Zweifamilienhäusern zurückzuführen. Mit fast 700 Verkäufen bebauter Grundstücke nahm der Bezirk Steglitz-Zehlendorf erneut die Spitzenposition ein, trotz eines Umsatzrückgangs von fast 12 % gegenüber 2010 (s. Abb. 56). Rund 13 % der berlinweit getätigten Verkäufe bebauter Grundstücke lagen in diesem Bezirk (s. auch Tabelle Kapitel 6.1.1). Die Kauffallzahlen sind in diesem Teilmarkt in fast allen Bezirken gestiegen. Die stärksten Zuwachsraten verzeichneten die Bezirke Mitte mit 22 % und Marzahn-Hellersdorf mit 20 %. Lediglich die Innenstadtbezirke Friedrichshain-Kreuzberg und Charlottenburg-Wilmersdorf wiesen neben dem bereits genannten Steglitz-Zehlendorf leichte Rückgänge zwischen 1 % und 6 % auf. Die in Paketen veräußerten Renditegrundstücke sind auch bei diesen Angaben unberücksichtigt. Bebaute Grundstücke Kauffälle 900 800 700 600 500 400 300 200 100 Anzahl Kauffälle 2010 Reinickendorf Lichtenberg MarzahnHellersdorf TreptowKöpenick Neukölln TempelhofSchöneberg SteglitzZehlendorf Spandau CharlottenburgWilmersdorf Pankow FriedrichshainKreuzberg Mitte 0 Abb. 56: Umsatzverteilung bebauter Grundstücke auf die Berliner Bezirke nach der Anzahl der Kauffälle in den Jahren 2010 und 2011 (ohne Pakete) Anzahl Kauffälle 2011 In Abb. 57 ist die räumliche Verteilung der Kauffälle aller bebauten Grundstücke in Berlin skizziert, farblich unterteilt in die Teilmärkte Ein- und Zweifamilienhäuser (markiert in gelb), Mehrfamilienhäuser (markiert in orange) und Dienstleistung/Gewerbe (markiert in rot). Abb. 57: Räumliche Verteilung aller im Jahr 2011 verkauften bebauten Grundstück (Kauffallkarte 2011 aus Internetseite http://www.stadtentwicklung.berlin.de/geoinformation/fis-broker/) SenStadtUm 75 Grundstücksmarktbericht 2011/2012 6.2.3 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Wohnungs- und Teileigentum Im Bereich des Wohnungs- und Teileigentums dominieren naturgemäß die Verkäufe von Eigentumswohnungen, die einschließlich der Verkäufe in Paketen 87 % der Kauffälle betreffen. In der Gruppe der sonstigen Teileigentumseinheiten findet man vorwiegend Verkäufe von Stellplätzen. In Abb. 58 ist die Aufgliederung der Kauffallzahlen auf die einzelnen Teilmärkte dargestellt. Umsatz Wohnungs- und Teileigentum auf dem Berliner Immobilienmarkt 2011 Teilmarkt Kauffälle Anzahl Stadtlage 2010 2011 Geldumsatz Mio. € Veränd. 2010 2011 Flächenumsatz ha Veränd. 2010 2011 Veränd. Wohn-/Nutzfläche 2) in Tsd. m² Wohnungs- und Teileigentum Davon: 19.600 24.417 25% 2.649,8 3.396,7 28% 1.282,2 1.520,8 19% Westteil 10.923 14.121 29% 1.383,1 1.919,6 39% 789,5 970,6 23% Ostteil 6.756 7.922 17% 1.094,2 1.282,5 17% 492,7 550,2 12% in Paketen 1.921 2.374 24% 172,5 194,6 13% --- --- --- Berlin 1) Berlin Westteil Eigentumswohnungen Ostteil Sonstiges Wohnungs- und Teileigentum4) 22% 2.520,9 3.238,0 28% 1.225,2 1.460,2 19% 12.570 26% 1.325,7 1.839,1 39% 758,9 937,4 24% 5.615 6.390 14% 1.022,9 1.204,3 18% 466,3 522,8 12% 2.374 24% 172,3 194,6 13% --- --- --- 539 594 10% 72,2 87,0 20% 57,0 60,6 6% Westteil 278 331 19% 35,4 43,9 24% 30,6 33,2 8% Ostteil 261 263 1% 36,8 43,1 17% 26,4 27,4 4% 1.164 1.933 66% 48,4 58,5 21% Westteil 603 1.140 89% 20,7 35,5 71% Ostteil 561 793 41% 27,7 23,0 -17% Berlin Sonstige Teileigentumseinheiten3) 21.334 9.966 1.921 in Paketen 5) Gewerberäume 17.502 Berlin Berlin 395 556 41% 8,1 13,2 63% Westteil 76 80 5% 1,3 1,1 -15% Ostteil 319 476 49% 6,8 12,1 78% 1) Ausweisung von Paketverkäufen nur auf Berlin bezogen; Angaben von Teilmengen nach Westund Ostteil sind nicht möglich. 2) Nur Eigentumswohnungen und Gewerberäume, die nicht in Paketen veräußert wurden 3) Garagen, Keller, Dachräume oder ähnliche Nebenflächen als selbstständiges Teileigentum (keine Verkäufe in Paketen) 4) Einzelne Sondernutzungsrechte oder Teile von Sondereigentum (keine Verkäufe in Paketen) 5) Umfasst auch einige wenige Verkäufe von Gewerberäumen entfällt entfällt Eigentumswohnungen 78% Verkäufe in Paketen 10% Gewerberäume 2% Sonstiges Wohnungsund Teileigentum 2% Sonstige Teileigentumseinheiten 8% Abb. 58: Umsatzverteilung auf die Teilmärkte des Wohnungs- und Teileigentums nach der Anzahl der Kauffälle im Jahr 2011 76 SenStadtUm Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Nach Anzahl führt Charlottenburg-Wilmersdorf im Bezirksvergleich mit über 4.000 Kauffällen (ohne Paketverkäufe) und einem Anteil von über 18 % am Gesamtumsatz des Wohnungs- und Teileigentums. Mit 231 Kaufverträgen ist der Umsatz im Bezirk Marzahn-Hellersdorf am geringsten (s. Abb. 59). Wohnungs- und Teileigentum Kauffälle 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 Anzahl Kauffälle 2010 Reinickendorf Lichtenberg MarzahnHellersdorf TreptowKöpenick Neukölln TempelhofSchöneberg SteglitzZehlendorf Spandau CharlottenburgWilmersdorf Pankow FriedrichshainKreuzberg Mitte 0 Abb. 59: Umsatzverteilung des Wohnungs- und Teileigentums auf die Berliner Bezirke nach der Anzahl der Kauffälle im Jahr 2011 (ohne Paketverkäufe) Anzahl Kauffälle 2011 In Abb. 60 ist erkennbar, wie sich die Verkäufe von Eigentumswohnungen im Jahr 2011 auf das Stadtgebiet verteilten (mittelblau: Eigentumswohnung, dunkelblau: Teileigentum Gewerbe, hellblau: sonstiges Teileigentum). Abb. 60: Räumliche Verteilung der im Jahr 2011 verkauften Eigentumswohnungen und des Teileigentums (Kauffallkarte 2011 aus Internetseite http://www.stadtentwicklung.berlin.de/geoinformation/fis-broker/) SenStadtUm 77 Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin 6.3 Besondere Umsatzinformationen 6.3.1 Die Entwicklung der Kauffallzahlen im Jahresverlauf Zu Beginn eines Jahres ist die Zahl der Transaktionen am Grundstücksmarkt regelmäßig schwach ausgeprägt, steigt aber bis zum Ende des ersten Quartals deutlich an. In den Sommermonaten zeigt sich infolge der Urlaubszeit üblicherweise ein kurzzeitiges Absinken der Kauffallzahlen. Jeweils zum Jahresende steigt die Zahl der Transaktionen stark an und ist dann nahezu dreimal höher als am Jahresanfang. Abb. 61 visualisiert dieses Marktverhalten. Anzahl der Kauffälle 2.800 Wohnungs- und Teileigentum 2011 Bebaute Grundstücke 2011 Unbebaute Grundstücke 2011 2.600 2.400 2.200 Wohnungs- und Teileigentum 2010 Bebaute Grundstücke 2010 Unbebaute Grundstücke 2010 Wohnungs- und Teileigentum Ø 2002/2011 Bebaute Grundstücke Ø 2002/2011 Unbebaute Grundstücke Ø 2002/2011 2.000 1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 Abb. 61: Die Entwicklung der Kauffallzahlen im Jahresverlauf dargestellt für die Jahre 2010 und 2011 sowie die durchschnittliche Entwicklung der Jahre 2002 bis 2011; jeweils unterschieden nach Teilmärkten (ohne Verkäufe in Paketen) 6.3.2 De ze mb er er ve mb No be r Ok to er Se pte mb gu st Au Ju li Ju ni Ma i ril Ap Mä rz ua r Fe br Ja nu ar 0 Einzelkaufpreise über 10 Millionen € Der Geldumsatz wird nicht unerheblich beeinflusst von den Kauffällen über große bzw. hochwertige Grundstücke mit hohen Absolutpreisen. 2011 (2010) erzielten insgesamt 97 (63) Einzelgrundstücke Kaufpreise von jeweils über 10 Mio. €, davon lagen 9 (3) Kaufpreise jeweils über 50 Mio. €. Bei ca. 87 % dieser Verkäufe handelte es sich um bebaute Grundstücke. In einem Fall überstieg der Einzelkaufpreis 100 Mio. €. Ein derartiger Kaufpreis wurde seit 2009 nicht mehr erzielt (2007 gab es noch 11 Kaufälle in dieser Größenordnung, 2008 einen Einzigen). In der folgenden Tabelle sind die Umsatzzahlen der letzten beiden Jahre gegenübergestellt für Kauffälle von bebauten und unbebauten Grundstücken, mit Kaufpreisen von jeweils über 10 Mio. €. Jahresumsatz an unbebauten und bebauten Grundstücken mit Kaufpreisen jeweils über 10 Mio. € Kauffälle Anzahl Teilmarkt Unbebaute Grundstücke 2010 2011 2010 2011 Flächenumsatz ha 2010 2011 6 13 115,9 284,7 8,4 30,6 Westteil Berlins 3 2 40,4 54,6 5,4 0,7 Ostteil Berlins 3 11 75,5 230,1 2,9 29,9 57 84 1.397,2 2.253,9 96,7 116,7 Westteil Berlins 36 47 828,0 1.302,50 71,1 84,4 Ostteil Berlins 21 37 569,2 951,4 25,6 32,3 63 97 1513,1 2538,6 105,1 147,3 10 11 315,6 506,8 21,0 35,1 Bebaute Grundstücke Grundstücke > 10 Mio. € zzgl. Pakete > 10 Mio. € 78 Geldumsatz Mio. € SenStadtUm Grundstücksmarktbericht 2011/2012 6.3.3 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Zwangsversteigerungen Eine besondere Form der Übereignung stellen die in den Umsatzzahlen enthaltenen Fälle der Zwangsversteigerungen dar. Der Zuschlag in diesen Verfahren erfolgt durch Beschluss des Amtsgerichtes. Mit der Verkündung des Zuschlages ist dieser wirksam und der Ersteher erwirbt das Eigentum an der Immobilie außerhalb des Grundbuchs. Der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wurden im Berichtsjahr von den Amtsgerichten 828 Fälle (2010: 971) benannt. Davon entfielen 172 (186) auf unbebaute und bebaute Grundstücke, sowie 656 (785) auf Wohnungs- und Teileigentum. Wie im Jahr 2010 betraf auch im Berichtsjahr die überwiegende Zahl der Zwangsversteigerungen Immobilien im Westteil Berlins (66 %). Die Entwicklung der Anzahl der Zwangsversteigerungen im Verlauf der letzten 10 Jahre ist in Abb. 62 skizziert. 1.400 1.300 1.200 1.100 1.000 900 800 700 600 500 400 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Anzahl Beschlüsse bei Zwangsversteigerungen Abb. 62: Die Anzahl der Zwangsversteigerungsbeschlüsse im Verlauf der letzten 10 Jahre Eigentumswechsel durch Zwangsversteigerungen 2011 Teilmarkt Beschlüsse Anzahl Westteil / Ostteil Geldumsatz Mio. € Westteil / Ostteil Flächenumsatz ha Westteil / Ostteil 11 4/7 1,6 0,9 /0,7 10,9 10,3 / 0,6 Bebaute Grundstücke 161 97 / 64 129,9 99,3 /30,6 20,5 12,6 / 7,9 Wohnungs-/ Teileigentum 656 447 / 209 57,2 41,7 / 15,5 entfällt Zwangsversteigerungen insgesamt 828 548 / 280 188,7 141,9 / 46,8 31,4 22,9 / 8,5 Unbebaute Grundstücke 6.3.4 Erbbaurechtsfälle Einen speziellen Teilmarkt bildet der Kauf und Verkauf von Erbbaurechten und von Grundstücken, die mit Erbbaurechten belastet sind (im Folgenden als Erbbaugrundstück bezeichnet). Die Gesamtzahl an Transaktionen ist mit 233 (267) Erbbaurechtsfällen gegenüber dem Vorjahr um -13 % gesunken. Hierbei handelte es sich um 32 (52) Erbbaurechtsbestellungen, 99 (96) Verkäufe von Erbbaurechten und um 90 (119) Verkäufe von Erbbaugrundstücken. 62 % der Erbbaurechtsfälle wurden im Westteil gehandelt. Erbbaurechtsfälle 2011 Teilmarkt Fälle Anzahl Westteil / Ostteil Geldumsatz Mio. € Westteil / Ostteil Flächenumsatz ha Westteil / Ostteil 32 2 / 30 18,3 1) 0 / 18,3 4,9 0,4 / 4,5 12 - / 12 entfällt 1,0 - / 1,0 Kauffälle Erbbaurecht 99 76 / 23 135,3 85,2 / 50,1 23,7 13,1/10,6 Kauffälle Erbbaugrundstück 90 67 / 23 26,4 22,3 / 4,1 22,3 13,8 /8,5 Erbbaurechtsfälle insgesamt 233 145 / 88 180,0 107,5 / 72,5 51,9 27,3 /24,6 Erbbaurechtsbestellungen davon nach Sachenrechtsbereinigungsgesetz SenStadtUm 1) Der Geldumsatz bei den Erbbaurechtsbestellungen betrifft gegebenenfalls den Erwerb der auf den Erbbaugrundstücken bereits vorhandenen Baulichkeiten 79 Grundstücksmarktbericht 2011/2012 6.4 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Umsatzentwicklung seit der Vereinigung Deutschlands 1990 Mit dem 3. Oktober 1990 galten die Rahmenbedingungen des freien Immobilienmarktes auch im Ostteil Berlins. Trotz Ausdehnung der Marktbeobachtung auf Gesamtberlin veränderte sich die Zahl der Immobilienkauffälle in der Stadt in den ersten beiden Jahren nach der Vereinigung nur wenig. Dazu trug einerseits die deutliche Zurückhaltung auf der Anbieterseite bei, die auf einem noch nicht gefestigten Markt die weitere Entwicklung abwartete. Andererseits behinderten über lange Zeit ungeklärte Eigentumsverhältnisse an den Grundstücken im Ostteil Berlins vielfach den Immobilienmarkt. Zudem musste sich dort das Wohnungs- und Teileigentum als neue Rechtsform erst etablieren. Abb. 63: Blick über Berlin-Mitte zum Fernsehturm Die Erwartungshaltung über die politische und wirtschaftliche Entwicklung der Stadt war überaus groß und von der allgemein vorherrschenden Euphorie einer schon bald heranwachsenden neuen europäischen Metropole getragen. Die daraus spekulativ entstandene starke Nachfrage nach Immobilien im vereinten Berlin führte wegen des zurückhaltenden Angebotes sehr schnell zu massiven Preissteigerungen. Betrug der Geldumsatz 1990 noch rund 3,7 Milliarden €, wuchs er 1991 durch einen beispiellosen Zuwachs binnen Jahresfrist um 60 % auf über 6 Milliarden €. Nach weiteren deutlichen Steigerungen überstieg der Jahresumsatz im Jahr 1993 erstmals den Wert von 10 Milliarden €. Die Entwicklung der Jahresumsätze auf dem Berliner Immobilienmarkt seit 1990 Jahr Geldumsatz Mio. € Flächenumsatz Änderung 1990 12.246 -15,8% 3.739 18,5% 398 74,0% 1991 14.380 17,4% 6.067 62,3% 1.032 159,3% 1992 14.545 1,1% 7.619 25,6% 912 -11,6% 1993 20.006 37,5% 10.294 35,1% 1.178 29,2% 1994 18.684 -6,6% 9.158 -11,0% 1.130 -4,1% Änderung ha Änderung 1995 19.300 3,3% 7.363 -19,6% 1.045 -7,5% 1996 23.966 24,2% 10.814 46,9% 1.220 16,7% 1997 18.266 -23,8% 6.156 -43,1% 1.051 -13,9% 1998 30.567 67,3% 9.957 61,7% 1.290 22,7% 1999 22.861 -25,2% 7.644 -23,2% 1.310 1,6% 2000 18.444 -19,3% 7.017 -8,2% 1.050 -19,8% 2001 18.660 1,2% 6.307 -10,1% 982 -6,5% 2002 18.274 -2,1% 6.549 3,8% 1.024 4,3% 2003 18.341 0,4% 5.437 -17,0% 957 -6,6% 2004 18.708 2,0% 6.161 13,3% 1.027 7,3% 2005 25.388 35,7% 9.847 59,8% 1.673 62,9% 2006 32.270 27,1% 14.831 50,6% 1.800 7,6% 2007 27.002 -16,3% 14.583 -1,7% 1.576 -12,4% 2008 23.990 -11,2% 7.243 -50,3% 1.219 -22,6% 2009 22.720 -5,3% 6.542 -9,7% 1.294 5,8% 1) 1) Ab 2005 zählt jede in einem Portfolio veräußerte Immobilie als ein Kauffall. Kauffälle Anzahl 2010 27.186 19,7% 8.719 33,3% 1.208 -6,7% 2011 32.672 20,0% 11.122 27,6% 1.266 4,8% Die außergewöhnlichen Zuwächse des Jahres 1996, waren im Wesentlichen auf die geänderten Abschreibungsmöglichkeiten und die bereits absehbare Erhöhung der Grunderwerbssteuer zurückzuführen.1998 war ein vergleichbarer Effekt zu verzeichnen (s. auch Abb. 64). Hier waren es insbesondere Änderungen bei den steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten sowie geänderte Förderbedingungen, die zu erheblichen Steigerungen von über 60 % bei der Anzahl der Urkunden und beim Geldumsatz führten. Nach zum Teil überzogenen Erwartungen der Nachwendezeit waren die Jahre 1999 und 2000 80 SenStadtUm Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin durch deutliche Umsatzrückgänge gekennzeichnet. Möglichkeiten der steuerlichen Sonderabschreibungen waren entfallen, Anleger investierten vermehrt in den Aktienmarkt. Ab 2000 stabilisierte sich der Immobilienumsatz vorübergehend auf einem Niveau von gut 18.000 Kauffällen pro Jahr. 2005/2006 waren wieder sehr deutliche Umsatzsteigerungen festzustellen. Sie waren auf die außergewöhnliche Ausweitung des Erwerbs ganzer Immobilienportfolios über Renditegrundstücke und Eigentumswohnungen vor allem durch ausländische Finanzinvestoren zurückzuführen. 2006 war das Spitzenjahr nach allen 3 Umsatzkategorien. Der Geldumsatz hatte sich damit seit Anfang der 90er Jahre nahezu verdreifacht, die Zahl der Kauffälle hatte sich verdoppelt und überstieg nach 1998 zum zweitenmal die Anzahl von 30.000 Kauffällen. Anzahl 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 0 Wohnungs- und Teileigentum Abb. 64: Entwicklung der Kauffallzahlen seit 1990 nach der Anzahl der Urkunden differenziert nach den drei Teilmärkten (unbebaute Grundstücke, bebaute Grundstücke sowie Wohnungs- und Teileigentum) 2007/2008 waren Jahre der Konsolidierung, die sich auch 2009 fortsetzte, teilweise überlagert durch die Banken- und Finanzkrise. Im Jahr 2008 verringerte sich der Geldumsatz um über 50 % gegenüber 2007, von 2008 zu 2009 gab es nochmals leichte Rückgänge. 2010 verzeichnete der Berliner Immobilienmarkt erstmalig seit 2006 wieder steigende Umsatzzahlen. 2011 stieg die Anzahl der Kauffälle gegenüber dem Vorjahr weiter um fast 5.500 Verkäufe, der Geldumsatz wuchs um ca. 28 %. Nach Anzahl ist 2011 somit erneut ein Spitzenjahr. Die Entwicklung der prozentualen Anteile der drei Teilmärkte am Gesamtumsatz der Urkunden seit 1990 ist in Abb. 65 verdeutlicht. Der Anteil der Kauffälle von Wohnungs- und Teileigentum lag fast durchgängig bei mehr als 60 % des jährlichen Gesamtumsatzes, in 2011 sogar bei knapp 75 %. Der Anteil der Kauffälle von unbebauten Grundstücken schwankte zwischen 8 und 17 % und hat sich in den letzten vier Jahren bei 8 bis 10 % eingependelt. Anteil 100% 80% 60% 40% 20% unbebaute Grundstücke SenStadtUm bebaute Grundstücke 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 0% Wohnungs- und Teileigentum 81 Abb. 65: Entwicklung der Anteile der drei Teilmärkte (unbebaute Grundstücke, bebaute Grundstücke sowie Wohnungs- und Teileigentum) seit 1990 nach der Anzahl der Urkunden Grundstücksmarktbericht 2011/2012 7. Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Begründung von Wohnungs- und Teileigentum – 2011 Rechtsgrundlage für die Bildung von Wohnungseigentum ist das Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WoEigG)1. Dieses Gesetz ermöglicht es, reales Immobilieneigentum als ein grundstücksgleiches Recht an bestimmbaren Teilen von Gebäuden/Räumen zu begründen. Wohnungs- und Teileigentum (WE) kann wie Grundstück belastet und veräußert werden. Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an den nach dem Aufteilungsplan zu einer Wohnung gehörenden Räumen in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum an der Wohnanlage. Es kann sowohl an Neubauten, die zum Zwecke der Bildung von Wohnungs- und Teileigentum errichtet werden (als WE erstellt), als auch durch die Umwandlung von Mietwohnungen (umgewandeltes WE) begründet werden. Für Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Gewerberäume oder Nebenflächen) gilt entsprechendes. WE kann ergänzend verbunden sein mit einem Sondernutzungsrecht an bestimmten, im Gemeinschaftseigentum stehenden Räumen oder Flächen der gleichen Wohnanlage. WE kann ausschließlich auf Veranlassung des Grundstückseigentümers bzw. des Erbbauberechtigten gebildet werden (Begründung von WE). Voraussetzung für den rechtlichen Vollzug im Grundbuch sind die Vorlage einer Abgeschlossenheitsbescheinigung auf der Grundlage eines Aufteilungsplanes sowie eine notariell beglaubigte Teilungserklärung (Willenserklärung des Eigentümers). Durch das Anlegen von Wohnungsgrundbüchern bei gleichzeitiger Schließung des Grundbuchblattes für das Grundstück entsteht Wohnungseigentum. Das Verfahren der Begründung von WE, in der Regel der Zeitraum von der Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung (Einleitung des Verfahrens) bis zum Anlegen der Wohnungsgrundbücher (rechtlicher Verfahrensabschluss), kann wenige Wochen, teilweise aber auch einige Jahre dauern. Mitunter gibt der Grundstückseigentümer seine ursprüngliche Absicht während des Verfahrens auf, oder hält die Bescheinigung für eine spätere Verwendung vor (insb. bei der Umwandlung von Mietwohnungen). Im Laufe der Jahre sind dem Gutachterausschuss über 100 Wohnanlagen in Berlin bekannt geworden, bei denen die Bildung von WE nach Schließung der Wohnungsgrundbücher und Anlegung eines neuen Grundbuchblattes für das Grundstück wieder rückgängig gemacht worden ist (Rückumwandlung). Die Fallzahlen der Verfahrenseinleitung und die der Grundbuchänderungen weichen in der Regel erheblich voneinander ab. Zumal Wohnungs- und Teileigentum auch schon vor seiner rechtlichen Begründung am Grundstücksmarkt gehandelt wird, wären für die Beurteilung des Marktes auch die Zahlen im Zusammenhang mit der Erteilung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen von Bedeutung. Die Ermittlung dieser Zahlen durch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses musste allerdings mit dem Jahr 2002 eingestellt werden. Der nachfolgenden Tabelle über die rechtlich vollzogene Begründung von Wohnungseigentum im Jahr 2011 liegen ausschließlich die Zahlen für Eigentumswohnungen zugrunde. Teileigentum (Gewerberäume oder sonstige, nicht zu Wohnzwecken dienende WE-Einheiten) sind bei dieser Analyse nicht berücksichtigt. Die Zahlen für umgewandelte Mietwohnungen und bereits im Wohnungseigentum errichteten Objekten werden gesondert ausgewiesen. 2011 (2010) wurden in Berlin rd. 22 % mehr Eigentumswohnungen neu begründet als im Vorjahr. Die Anzahl stieg auf 7.794 (6.370) Neubegründungen. Hiervon entfallen 3.050 (1.835) Wohnungen auf neu erstellte bzw. zu erstellende Objekte; dies entspricht einem Anstieg um 66 %. Fast jede fünfte neu erstellte Wohnung befindet sich im Altbezirk Mitte. Demgegenüber ist die Zahl der umgewandelten Wohnungen mit ca. 5 % auf 4.744 (4.535) nur moderat gestiegen. Die meisten Wohnungen wurden im Altbezirk Prenzlauer Berg umgewandelt (767 Wohnungen bzw. rd. 16 %). Im Jahr 2000 war mit über 21.300 im Grundbuch neu eingetragenen Wohnungen (davon 12.800 im Westteil, 8.500 im Ostteil) ein Spitzenwert bei der Bildung von Wohnungseigentum seit 1990 erreicht worden. In den Folgejahren war diese Zahl stets rückläufig. Das dürfte unter 1 82 Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG vom 15. März 1951 BGBl. I S. 175, 209, zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 10. Mai 2012, BGBl. I S. 1084 SenStadtUm Grundstücksmarktbericht 2011/2012 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Begründung von Wohnungseigentum im Jahr 2011 Altbezirke umgewandeltes WE Wohnungen WA1) Mitte als WE erstellt WE je WA2) WA1) Wohnungen insgesamt WE je WA2) WA1) Wohnungen 20 212 11 18 588 33 38 800 Tiergarten 7 243 35 2 67 34 9 310 Wedding 5 118 24 1 15 15 6 133 Friedrichshain 26 562 22 6 320 53 32 882 Kreuzberg 22 543 25 7 221 32 29 764 Prenzlauer Berg 33 767 23 12 503 42 45 1.270 Weißensee 7 53 8 1 13 13 8 66 Pankow 19 229 12 13 269 21 32 498 Charlottenburg 14 309 22 10 144 14 24 453 Wilmersdorf 12 234 20 5 130 26 17 364 Spandau 3 109 36 4 72 18 7 181 Steglitz 24 558 23 9 312 35 33 870 Zehlendorf 5 67 13 5 52 10 10 119 Schöneberg 12 266 22 1 46 46 13 312 Tempelhof 6 41 7 4 49 12 10 90 Neukölln 9 135 15 1 24 24 10 159 Treptow 3 32 11 1 22 22 4 54 Köpenick 10 71 7 8 72 9 18 143 Marzahn 0 0 0 4 25 6 4 25 Hellersdorf 1 2 2 1 2 2 2 4 Lichtenberg 5 95 19 9 51 6 14 146 Hohenschönhausen 3 24 8 3 38 13 6 62 Reinickendorf 6 74 12 3 15 5 9 89 252 4.744 19 128 3.050 24 380 7.794 davon Westteil: 125 2.697 22 52 1.147 22 177 3.844 Ostteil: 127 2.047 16 76 1.903 25 203 3.950 Berlin 1) WA = Wohnanlagen 2) WE je WA = durchschnittliche Anzahl von Wohnungen je Wohnanlage anderem an der Leerstandsquote verfügbarer Mietwohnungen und der unterdurchschnittlichen Kaufkraft eines Großteils der Berliner Haushalte gelegen haben. Seit 2008 zeichnet sich aber eine Trendwende ab mit zunächst 21 % Anstieg bei der Bildung von Wohnungseigentum gegenüber dem Jahr 2007 und einer deutlichen Erhöhung um 38 % im Jahr 2009 gegenüber 2008. Während im Jahr 2010 die Anzahl wieder um ca. -22 % zurückging, stieg die Anzahl im Jahr 2011 erneut um 22 %. Die Verteilung (hier Altbezirke) der im Berichtsjahr umgewandelten Wohnungen und der im Wohnungseigentum errichteten Wohnungen ist in Abb. 66 veranschaulicht. Anzahl 800 Umgewandelte Wohnungen Als WE erstellte Wohnungen 600 400 200 SenStadtUm Reinickendorf Hohenschönh. Hellersdorf Lichtenberg Marzahn Treptow Köpenick Neukölln Tempelhof Schöneberg Steglitz Zehlendorf Spandau Wilmersdorf Charlottenburg Pankow Weißensee Kreuzberg Prenzlauer Berg Friedrichshain Wedding Mitte Tiergarten 0 83 Abb. 66: Darstellung der Begründung von Wohnungseigentum durch Grundbuchumschreibung im Jahr 2011 nach Altbezirken Grundstücksmarktbericht 2011/2012 8. Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Ausblick auf das Jahr 2012 Dem Ausblick liegen die dem Gutachterausschuss bis gegen Ende April zugegangenen und in der Kaufpreissammlung erfassten Kauffälle aus dem 1. Quartal 2012 zugrunde, allerdings ohne die in Paketen verkauften Liegenschaften. Hiernach zeichnet sich auf fast allen Teilmärkten erneut eine deutliche Zunahme sowohl der Verkaufszahlen als auch der umgesetzten Geldmenge ab. Ein deutlicher Zuwachs ist beim Wohnungs- und Teileigentum mit rd. 60 % bei der Anzahl der Verkäufe und rd. 70 % beim Geldumsatz zu beobachten. Die für das erste Jahresquartal festzustellenden und in der nachstehenden Tabelle ausgewiesenen Zahlen sind in der Regel noch recht unsicher und von Zufälligkeiten und Unabwägbarkeiten am Jahresbeginn stark abhängig. Unmittelbar nach der notariellen Beurkundung liegen vielfach noch längst nicht alle relevanten Fakten in der Kaufpreissammlung vor. Die Umsatzzahlen können sich erfahrungsgemäß im Rahmen der weitergehenden Kauffallauswertung und der Entwicklung im weiteren Jahresverlauf durchaus noch markant verändern. Immobilienumsätze 1. Quartal 2012 im Vergleich zum Vorjahresquartal 1) Teilmarkt 1. Quartal 2011 Änderung 2012 zu 2011 Mio. € Anzahl Mio. € Anzahl Mio. € 467 118,6 528 154,7 13% 30% 1.010 922,5 1.260 1.488,3 25% 61% 617 181,2 749 241,4 21% 33% 213 422,7 249 522,9 17% 24% Wohnungs- und Teileigentum 3.727 539,6 6.056 929,4 62% 72% insgesamt 5.204 1.580,7 7.844 2.572,4 51% 63% Unbebaute Grundstücke Bebaute Grundstücke Davon: Ein- und Zweifamilienhäuser Mietwohnhäuser, auch mit gewerbl. Nutzungsanteil 1) Stand der AKS jeweils zum 30. April 1. Quartal 2012 Anzahl Die Ergebnisse einer Befragung von Mitgliedern des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin am Beginn des Jahres zur Prognose für das 1. Halbjahr 2012 sind als tendenzielle Einschätzungen nachfolgend tabellarisch wiedergegeben. Umsatzprognose: 1. Halbjahr 2012 Teilmarkt Zeichenerklärung:  stagnierend  steigend bis 5 %  fallend bis 5 %  steigend über 5 %  fallend über 5 % Anzahl Urkunden Preise Westteil Ostteil Westteil Ostteil Wohnbauland für individuelle Bauweise     Wohnbauland für Geschosswohnungsbau     Bauland - Kerngebiete     Gewerbebauland     Ein- und Zweifamilienhäuser     Mehrfamilienhäuser     Wohnungs- und Teileigentum     84 SenStadtUm Adressen und Telefonnummern im Überblick Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin Fehrbelliner Platz 1 10707 Berlin Internet: E-Mail: Telefon: Fax: www.gutachterausschuss-berlin.de gaa@senstadtum.berlin.de 030 / 90139 5239 030 / 90139 5211 Allgemeine Auskünfte und Informationen der Geschäftsstelle, Erstattung von Verkehrswertgutachten: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Abt. III - Geoinformation Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Fehrbelliner Platz 1 10707 Berlin •• Allgemeine Sprechzeiten der Geschäftsstelle Raum 3043 (3. Etage): Di, Do und Fr 09:00 bis 13:00 Uhr, darüber hinaus nach vorheriger telefonischer Vereinbarung •• •• •• Allgemeine Auskünfte der Geschäftsstelle und Erstattung von Verkehrswertgutachten 030 / 90139 5239 Informationen zu schriftlichen Auskünften aus der Kaufpreissammlung 030 / 90139 5229 Fragen zu GAA Online 030 / 90139 5233 Ansicht des Gebäudes Fehrbelliner Platz 1 Vertrieb des Bodenrichtwertatlasses (CD-ROM und gebundene Exemplare) sowie Möglichkeit zur Einsicht in den Bodenrichtwertatlas: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Abt. III - Geoinformation GeoDatenService Fehrbelliner Platz 1 10707 Berlin Öffnungszeiten des GeoDatenService Raum 3007 (3. Etage): Di, Do und Fr 09:00 bis 13:00 Uhr Tel.: 030 90139 5150 Fax: 030 90139 5151 E-Mail: geodatenservice@senstadtum.berlin.de Sie erreichen uns mit folgenden öffentlichen Verkehrsmitteln: •• •• U-Bahn Linien: Bus-Linien: 3 und 7 101, 104, 115 (U-Bahnhof Fehrbelliner Platz) (Haltestelle Fehrbelliner Platz) Abb. 1: Zugangssituation Gebäude Fehrbelliner Platz 1; Behindertengerechter Zugang über Württembergische Str. 5 (s. grüner Pfeil in der Abbildung) In dieser Publikation wird über die Tätigkeit des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin berichtet. Neben allgemeinen Informationen zum Immobilienmarkt sind die in Berlin gegebenen Rahmenbedingungen kurz dargestellt (u.a. rechtliche Grundlagen, Konjunkturdaten). Im Wesentlichen werden Angaben zum Umsatz sowie über die Preissituation auf dem Berliner Immobilienmarkt im Jahre 2011 gemacht. Die Umsatzzahlen und die Angaben zum durchschnittlichen Preisniveau sind den jeweiligen Vorjahreszahlen gegenübergestellt. Einige Daten sind als Langfristbetrachtung zusammengestellt und geben einen Überblick über den Berliner Immobilienmarkt der letzten zwanzig Jahre. Einen besonderen Schwerpunkt bildet der Bereich der Eigentumswohnungen und des Teileigentums. In Berlin betreffen über 70 % der Kaufvertragsurkunden diesen Teilmarkt. Die sicherste und überzeugendste Basis des Wissensmanagements im Immobilienwesen ist die Führung und Auswertung einer Kaufpreissammlung, in der alle beurkundeten Rechtsgeschäfte am Grundstücks-, Wohnungs- und Teileigentum erfasst werden. Der Bundesgesetzgeber hat mit dieser Aufgabe in regionaler Zuständigkeit tätige, fachkundige und unabhängige Gutachterausschüsse für Grundstückswerte betraut und die Notare gesetzlich verpflichtet, Abschriften aller Verträge zur Aufnahme in die Kaufpreissammlung zu übersenden. Dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin steht zur Aufgabenerfüllung eine Geschäftsstelle zur Seite. Diese ist bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt angesiedelt. Sie bearbeitet und veröffentlicht u.a. den jährlich erscheinenden, hier für das Jahr 2011 vorgelegten Bericht über den Berliner Grundstücksmarkt. Bericht über den Berliner Grundstücksmarkt 2011/2012 Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin
Waiting...

Note to user

Dear user,

In response to current developments in the web technology used by the Goobi viewer, the software no longer supports your browser.

Please use one of the following browsers to display this page correctly.

Thank you.