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Full text: Bericht über den Berliner Grundstücksmarkt ... (Rights reserved) Issue2009/10 (Rights reserved)

Bericht über den Berliner Grundstücksmarkt 2009/2010 Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Inhaltsverzeichnis 1. Vorbemerkungen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 2. 2.1 2.2 2.3 Der Berliner Grundstücksmarkt 2009 im Überblick. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 Umsatzzahlen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 Umsatz- und Preisentwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 Marktveränderungen, Verkäufe von sog. Paketen (Portfolios) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 3. 3.1 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.2 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.2.4 3.2.5 Gutachterausschuss und Markttransparenz. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin und die Geschäftsstelle. . 9 Aufgaben und Tätigkeiten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Rechtliche Grundlagen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 Die Kaufpreissammlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 Markttransparenz durch Informationen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 Erläuterungen zum Bericht über den Berliner Grundstücksmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 GAA Online - der Berliner Gutachterausschuss im Internet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 Bodenrichtwerte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 Sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten und Informationen . . . . . . . . . . . . . . 14 Auskünfte aus der Kaufpreissammlung, Online-Informationsabrufe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 4. 4.1 4.2 4.3 Allgemeine Rahmendaten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 Berlin im Überblick. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 Allgemeine Markteinflüsse, Wirtschafts- und Konjunkturdaten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 Die stadträumlichen Wohnlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 5. Preisentwicklung 2010. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 5.1 Bauland. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 5.1.1 Individueller Wohnungsbau - offene Bauweise - . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 5.1.2 Wohngebiete - geschlossene Bauweise -. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 5.1.3 Wohngebiete - geschlossene Bauweise -. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 5.1.4 Kerngebiets- und mischgebietstypische Nutzungen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 5.1.5 Flächen für produktionsnahe Betriebe und dienstleistungsorientiertes Gewerbe. . . . 31 5.1.6 Sanierungsgebiete / Entwicklungsbereiche. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 5.2 Sonstiger Grund und Boden. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 5.2.1 Bauerwartungsland und Rohbauland . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 5.2.2 Marktfähiges Nichtbauland . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 5.3 Bebaute Grundstücke . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 5.3.1 Renditegrundstücke . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 5.3.1.1 Mietwohnhäuser (ohne gewerblichen Nutzungsanteil). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 5.3.1.2 Wohn- und Geschäftshäuser. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 5.3.1.3 Büro- und Geschäftsimmobilien. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39 5.3.1.4 Umwandlungsobjekte. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39 5.3.2 Grundstücke mit Ein- und Zweifamilienhäusern . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 5.3.2.1 Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 5.3.2.2 Doppelhaushälften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 5.3.2.3 Einfamilienreihenhäuser. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45 5.3.2.4 Townhäuser. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 5.3.2.5 Villen- und Landhäuser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47 5.4 Wohnungs- und Teileigentum (WE). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 5.4.1 Erstverkäufe im Wohnungseigentum errichteter Objekte. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 5.4.1.1 Erstverkäufe von Wohnungen in neu erstellten Mehrfamilienhäusern . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 5.4.1.2 Erstverkäufe neu erstellter Eigenheime . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 5.4.2 Weiterverkäufe im Wohnungseigentum errichteter Objekte. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 5.4.2.1 Weiterverkäufe von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 5.4.2.2 Weiterverkäufe von Eigenheimen als Wohnungseigentum. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53 5.4.3 Umgewandelte ehemalige Mietwohnungen und Eigenheime. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53 5.4.3.1 Umgewandelte Wohnungen in Mehrfamilienhäusern . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53 5.4.3.2 Umgewandelte Eigenheime. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58 5.4.4 Sonstiges Wohnungseigentum. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58 2 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 5.4.4.1 5.4.4.2 5.4.4.3 5.4.5 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Wohnungen in ausgebauten Dachräumen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58 Lofts. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59 Wohnungen in Zwei- oder Dreifamilienhäusern. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59 Teileigentum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60 6. 6.1 6.1.1 6.1.2 6.1.3 6.2 6.2.1 6.2.2 6.2.3 6.3 6.3.1 6.3.2 6.3.3 6.3.4 6.4 Die Umsätze auf dem Berliner Immobilienmarkt 2009. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62 Gesamtumsatz und Übersicht Bezirke. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62 Anzahl der Kauffälle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62 Geldumsatz. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63 Flächenumsatz. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64 Teilmarktbezogene Umsatzzahlen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65 Unbebaute Grundstücke . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65 Bebaute Grundstücke. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67 Wohnungs- und Teileigentum. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70 Besondere Umsatzinformationen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72 Die Entwicklung der Kauffallzahlen im Jahresverlauf. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72 Einzelkaufpreise über 10 Millionen €. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72 Zwangsversteigerungen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73 Erbbaurechtsfälle. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73 Umsatzentwicklung seit der Vereinigung Deutschlands 1990. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74 7. Begründung von Wohnungs- und Teileigentum im Jahr 2009 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76 8. Ausblick auf das Jahr 2010. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78 3 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 1. Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Vorbemerkungen Die Schaffung von Markttransparenz auf dem Gebiet des Immobilienmarktes ist eine der wesentlichen Aufgaben, die den Gutachterausschüssen durch das Bundesbaugesetz von 1960 zugewiesen wurde. Sachliche, zeitnahe und von unabhängigen Gremien zur Verfügung gestellte Informationen sind grundlegende Vorausetzung um diese Tranzparenz zu schaffen und sicherzustellen. Nur auf der Basis von objektiv und interessensunabhängig ermittelten Daten kann der Wert einer Immobilie und die Einschätzung des Immobilienmarktes sachgerecht erfolgen. Immobilien werden in Deutschland auf marktwirtschaftlicher Grundlage frei gehandelt. Angebot und Nachfrage bilden am Immobilienmarkt ein wesentliches Regulativ. Die Mechanismen dieses freien Marktes sind jedoch relativ komplex. Veränderungen und die zunehmende Vielfalt des Marktes sowie eine große Anzahl von Einflussfaktoren, die den Wert von Immobilien bestimmen, sind häufig nur für Fachleute überschaubar, die regelmäßig mit der Materie befasst sind. Um den auf dem Immobiliensektor tätigen Fachleuten, aber auch den „Wertermittlungslaien“ Grundlagen und Datenmaterial zur Einschätzung der Marktlage zur Verfügung zu stellen, veröffentlicht die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses in Berlin regelmäßig Informationen; seit 1978 u. a. in Form des Berichtes über den Berliner Grundstücksmarkt, der in diesem Jahr zum 37 mal erscheint. Wie gewohnt werden hierbei auch Erläuterungen zur Nutzung des Berichtes über den Berliner Grundstücksmarkt (vgl. Kapitel 3.2.1, S. 12) gegeben, z.B. Hinweise wie die Daten abgeleitet und aufbereitet wurden. Ein umfangreiches und laufend erweitertes, aktuelles Informationsangebot stellt seit 2000 die Internetseite des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin - GAA-Online - bereit. GAA-Online ist erreichbar unter der Internetadresse www.gutachterausschuss-berlin.de Der weitere Ausbau der Informationsangebote unter Berücksichtigung der Kunden- und Nutzerinteressen ist ein grundsätzliches Anliegen der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses. Dem entsprechend wurde im vergangenen Jahr eine Kundenbefragung durchgeführt zur Sondierung der Interessenslagen und Anforderungen unserer Kunden an den Bericht über den Berliner Grundstücksmarkt. Aus den eingegangenen Antworten hier eine kurze Zusammenstellung von Hinweisen und Wertungen unserer Kunden: Neben Informationen über den Berliner Grundstücksmarkt werden auch häufig Informationen über den Grundstücksmarkt im Land Brandenburg benötigt. Ein Drittel aller Umfrageteilnehmer wünscht eine Darstellung auf Bezirksebene. Die Nennung der Vergleichszahlen des Vorjahres wird von nahezu allen als ausreichend erachtet. Von überdurchschnittlich hohem Interesse sind die Abschnitte bzgl. der stadträumlichen Wohnlagen, der Preisentwicklung auf den einzelnen Teilmärkten sowie der Überblick über den Berliner Grundstücksmarkt und der kurze Ausblick auf das folgende Jahr. Informationsgehalt, Übersichtlichkeit, Verständlichkeit und Umfang des Berichtes wurden fast durchgängig positiv bewertet. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses dankt allen, die sich an dieser Kundenbefragung beteiligt haben, für ihre Mithilfe. Soweit umsetzbar werden wir ihre Tipps und Hinweise bei unseren zukünftigen Veröffentlichungen berücksichtigen. Bitte beachten Sie unsere neuen Telefonnummern (s. hintere Umschlagseite, innen) 4 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 2. Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Der Berliner Grundstücksmarkt 2009 im Überblick Für das Jahr 2009 sind in fast allen Teilmärkten leichte Rückgänge bei den Kauffallzahlen zu verzeichnen. Das Marktsegment der Mietwohnhäuser ohne Gewerbeanteil hebt sich von diesem allgemeinen Trend ab mit einer Zunahme der Kauffälle um 8 % und einer Steigerung bei Geld- und Flächenumsatz von über 15 % (s. auch Tabelle unter 6.2.2.). Ansonsten haben sich die stärkeren Umsatzeinbrüche des Jahres 2008 bei den Renditeobjekten fortgesetzt. Bei den Büro- und Geschäftshäusern gab es Umsatzrückgänge von ca. 30 % gegenüber 2008, sowohl bei den Kauffallzahlen als auch bei Geld- und Flächenumsatz. Der Teilmarkt der Renditeobjekte war in den letzten Jahren mit dem Einstieg vorwiegend ausländischer Finanzinvestoren in den Berliner Immobilienmarkt von einer extremen Preis- und Umsatzentwicklung betroffen. Da sich die oft überzogenen Erwartungen der Mieten- und Wertentwicklungen insbesondere in einfachen und mittleren Lagen vielfach nicht erfüllten, tendierte der Markt hier wieder zur Normalisierung auf das Niveau vor 2006. 2.1 Umsatzzahlen Die folgende Tabelle bietet einen Überblick über die Jahresumsätze 2009 auf dem Berliner Immobilienmarkt. Die auf die Einzelteilmärkte und regional auf die Bezirke entfallenden Umsatzanteile sind in Kapitel 6, S. 62 dargestellt. Übersicht über die Jahresumsätze auf dem Berliner Immobilienmarkt 2009 Teilmarkt Berlin Unbebaute Grundstücke 1) Westteil Ostteil in Paketen Bebaute Grundstücke 2008 2009 2.395 2.229 Geldumsatz Mio. € Veränd. -7% 2008 2009 642,6 639,2 Flächenumsatz ha Veränd. -1% 2008 2009 Veränd. 468,6 520,5 11% 617 678 10% 274,8 293,1 7% 217,2 179,2 -17% 1.778 1.500 -16% 367,8 276,5 -25% 251,4 299,7 19% 0 51 0,0 69,6 0,0 41,6 Berlin 1) 4.926 4.612 -6% 4.663,3 3.949,1 -15% 750,7 773,0 3% Westteil 2.962 2.751 -7% 2.764,4 2.438,3 -12% 430,5 544,0 26% Ostteil 1.894 1.732 -9% 1.631,7 1.290,1 -21% 286,8 216,1 -25% 70 129 84% 267,2 220,7 -17% 33,4 12,9 -61% in Paketen Grundstücke insgesamt Kauffälle Anzahl Stadtlage Berlin 1) 7.321 6.841 -7% 5.305,9 4.588,3 -14% 1.219,3 1.293,5 6% Westteil 3.579 3.429 -4% 3.039,2 2.731,4 -10% 647,7 723,2 12% Ostteil 3.672 3.232 -12% 1.999,5 1.566,6 -22% 538,2 515,8 -4% 70 180 157% 267,2 290,3 9% 33,4 54,5 63% in Paketen Wohn-/Nutzfläche 2) in Tsd. m² Wohnungs- und Teileigentum Gesamtumsatz Berlin 1) 16.669 15.879 -5% 1.939,8 1.953,4 1% 1.041,6 966,5 -7% Westteil 8.941 8.851 -1% 1.047,6 1.063,0 1% 649,6 610,2 -6% 392,0 356,3 -9% Ostteil 4.873 4.991 2% 674,5 736,1 9% in Paketen 2.855 2.037 -29% 217,7 154,3 -29% Berlin 1) 23.990 22.720 -5% 7.245,7 6.541,7 -10% Westteil 12.520 12.280 -2% 4.086,8 3.794,4 -7% Ostteil 8.545 8.223 -4% 2.674,0 2.302,7 -14% in Paketen 2.925 2.217 -24% 484,9 444,6 -8% keine Angaben möglich 1) Ausweisung von Paketverkäufen nur auf Berlin bezogen; Angaben von Teilmengen nach Westund Ostteil sind nicht möglich. 2) Nur Eigentumswohnungen und Gewerberäume, die nicht in Paketen veräußert wurden 5 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Die folgenden Abbildungen zeigen die prozentualen Anteile der Teilmärkte Wohnungseigentum (WE) sowie be- und unbebaute Grundstücke an den Kauffallzahlen bzw am Geldumsatz Kauffälle WE in Paketen 9% Einzelkauffälle unbebaut 10% Kauffälle unbebaut in Paketen 0% Einzelkauffälle bebaut 20% Einzelkauffälle WE 61% Abb 1: Umsatzanteile der Teilmärkte nach der Anzahl der Kauffälle im Jahr 2009 (Prozentangaben gerundet) Kauffälle bebaut in Paketen 3% Kauffälle bebaut in Paketen 1% Einzelkauffälle WE 28% Kauffälle WE in Paketen 2% Einzelkauffälle bebaut 57% Abb 2: Anteile der Teilmärkte am Geldumsatz im Jahr 2009 (Prozentangaben gerundet) 2.2 Einzelkauffälle unbebaut 9% Kauffälle unbebaut in Paketen 1% Umsatz- und Preisentwicklung Die Tendenzen 2009 im Überblick: • • • • • • • 6 Weitgehend stabiles Preisniveau bei Baugrundstücken zur Errichtung von Eigenheimen Für den innerstädtischen Geschosswohnungsbau in Bereichen hoch verdichteter Bebauung der Ortsteile Mitte (nördlich und südlich der Torstraße) und Prenzlauer Berg Anstieg der Baulandpreise um bis zu 25 % Unverkennbare Angleichungstendenzen an das Bodenwertniveau der City-West Im Bereich südlich der Torstraße liegt das Bodenrichtwertniveau mit 850 €/m² gegenüber 800 €/m² in Charlottenburg bereits darüber Im Wesentlichen keine Preisveränderungen beim Bauland mit innerstädtischer, kerngebiets- und mischgebietstypischer Nutzungsmöglichkeit (M1- und M2-Flächen) Flächenumsatz bebauter Grundstücke im Ostteil um 25 % gesunken; im Westteil dagegen Anstieg um 26 % Allein der Verkauf des ehemaligen Flughafengeländes Tempelhof umfasste eine Fläche von 1,9 km² (entspricht 15 % des Gesamtumsatzes bebauter Flächen) Weitgehend stabiles Preisniveau für Ein- und Zweifamilienhäuser Weiterhin signifikante Preisunterschiede zwischen West und Ost In guten Lagen im Ostteil leichtes Anziehen, im Westteil hingegen leichter Rückgang der Durchschnittspreise Bei der Neuerstellung von Wohnungseigentum bzw bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen seit 2008 deutlicher Anstieg erkennbar: von 2007 zu 2008 um 21%, von 2008 zu 2009 um 38 % Anteil der Erstverkäufe von neu erstellten Wohnungen an Gesamtanzahl der Wohnungsei- Grundstücksmarktbericht 2009/2010 •• 2.3 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin gentumsverkäufe auf 44 % gestiegen. Gleichzeitig Erhöhung des Preisniveaus für diesen Teilmarkt für alle Wohnlagen, insbesondere Erhöhung um 20 % in sehr guten Wohnlagen im Westteil und um ca. 17 % in mittleren und guten Wohnlagen im Ostteil Berlins. Bei Renditegrundstücken überwiegend nachgebendes Preisniveau, tlw. bis -15 % bei Wohn- und Geschäftshäusern sowie Büro und Geschäftsimmobilien. Bei Mietwohnhäusern hingegen differenziertere Entwicklung: u.a. um fast - 11 % nachgebendes Preisniveau bei Zwischenkriegsbauten im Ost- und Westteil, aber auch steigendes Niveau bei Nachkriegsbauten im Ostteil. Marktveränderungen, Verkäufe von sog. Paketen (Portfolios) Der Berliner Grundstücksmarkt ist im Laufe der Jahre seit der Vereinigung Deutschlands wesentlich komplexer und vielfältiger geworden. Die Kaufvertragsurkunden wurden oft umfangreicher und die Vereinbarungen komplizierter. Nicht selten sind Bezugsurkunden und diverse Anlagen als Bestandteile der Verträge genannt, die von der Geschäftsstelle - soweit für die Vertragsauswertung benötigt - bei den Notaren nachgefordert werden müssen. Nach dem allgemeinen Rückgang der Immobilienpreise seit der Mitte der 90er Jahre stellte sich in den vergangenen Jahren nach vielfach geäußerter Auffassung gerade der Berliner Markt im internationalen Maßstab als unterbewertet dar. Man sah im Vergleich mit anderen europäischen Großstädten Potential für Ertrags- und Wertentwicklungen und erwartete entsprechende Preissteigerungen am Grundstücksmarkt. So traten insbesondere ausländische, institutionelle Investorengruppen und kapitalkräftige Privatinvestoren auf den Plan, die in Mietwohnhäusern, Geschäftsimmobilien und Eigentumswohnungen auf dem deutschen Immobilienmarkt begehrte Anlageziele sahen. Investoren hatten mit einem schnellen Anstieg der Mieten und Wohnungspreise gerechnet. Doch Berlin ist traditionell eine Mieterstadt, in der es schwierig ist, Mieter vom Vorteil des Kaufs einer Wohnung zu überzeugen. Hinzu kommt die im Vergleich zu anderen Städten weiterhin geringe Kaufkraft großer Teile der Bevölkerung. Bei einer hohen Arbeitslosenrate und vergleichsweise geringen, bei steigender Abgabenlast oft stagnierenden Haushaltseinkommen, bieten sich Spielräume für Mieterhöhungen und damit für Ertragssteigerungen häufig nur bei bevorzugt gesuchten Objektarten in nachgefragten Wohnlagen. Nach wie vor besteht ein Angebotsüberhang und ein nicht unerheblicher Leerstand insbesondere bei Wohn- und Gewerberäumen in einfacheren und mittleren Lagen. Der Umsatz auf diesen Teilmärkten war in den letzten Jahren stark geprägt durch den Verkauf ganzer Immobilienportfolios, sogenannte Paketverkäufe. 2006 erreichte der Verkauf derartiger Portfolios ihren bisherigen Höhepunkt und ist seitdem rückläufig. In nennenswertem Umfang ist er nur noch beim Wohnungseigentum zu beobachten. Der Rückgang dürfte sowohl mit negativen Auswirkungen der Krise am US-Immobilienmarkt als auch mit den jeweils zugrunde liegenden Exit-Strategien der seinerzeitigen Erwerber zu begründen sein. Er bedeutet letztlich aber nur eine Rückkehr zu den Marktverhältnissen vor 2005. „Pakete“ werden am Immobilienmarkt je nach Interessenlage nicht einheitlich definiert. Bei der Führung der Berliner Kaufpreissammlung werden Kauffälle grundsätzlich dann als Paket betrachtet, wenn in einem Kaufvertrag die Übereignung einer Mehrzahl von eigenständigen Immobilien bei gleichzeitiger Ausweisung eines ungetrennten Gesamtkaufpreises beurkundet wird. Darüber hinaus aber auch der in einem Kaufvertrag beurkundete gleichzeitige Verkauf mehrerer Immobilien, wenn die angegebenen Einzelkaufpreise der Grundstücke beziehungsweise Eigentumswohnungen offensichtlich nur eine untergeordnete Rolle gespielt haben dürften. Bei umfangreichen Paketen mit unterschiedlichen Gebäudearten und Baujahren basieren diese Einzelkaufpreise oft auf einem annähernd einheitlichen Quadratmeterpreis. Die Bewertungen dieser im Paket verkauften Immobilien als Grundlage für die Kaufpreisvereinbarungen erfolgen angesichts des Zeit- und Kostenfaktors in der Regel nicht differenziert für jedes einzelne Grundstück, sondern generalisiert unter bestimmten Annahmen bzw. unter Anwendung von Erfahrungswerten. Im Paket ausgewiesene Einzelkaufpreise sind daher meist keine individuellen Marktpreise und damit zur Verwendung als Vergleichspreise für den Verkauf einzelner Grundstücke ungeeignet. 7 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Für Verträge bei denen Immobilien im Rahmen von Unternehmensverkäufen (z.B. Wohnungsbaugesellschaften) als Vermögensanteil mit übereignet werden, besteht keine Übersendungspflicht durch die beurkundenden Stellen an den Gutachterausschuss. Sie werden daher in der Kaufpreissammlung nicht erfasst und bleiben unberücksichtigt. Pakete erschweren eine übersichtliche Darstellung von Umsatzzahlen. Seit dem Vertragsjahr 2006 zählt hier jede auch in einem Paket übereignete Immobilie umsatzmäßig als 1 Kauffall. Bei den häufig ungetrennten Kaufpreisausweisungen ist die Angabe der auf die einzelnen Kauffälle entfallender Preisanteile und damit eine regionale oder auf Unterteilmärkte bezogene Differenzierung der Paketdaten kaum möglich. Paketdaten werden deshalb ausschließlich auf Berlin bezogen angegeben. Die Umsatzzahlen der im Rahmen von Paketverkäufen veräußerten Immobilien der Jahre 2008 und 2009 sind in den beiden folgenden Tabellen gegenübergestellt - in der ersten Tabelle die ingesamt in Paketen veräußerten Umsatzzahlen, in der zweiten Tabelle die Umsatzzahlen für Pakete bei denen mehr als fünf Immobilien pro Kaufvertrag veräußert wurden. Umsatzzahlen Paketverkäufe 2009 Anzahl Pakete Anzahl Kauffälle in Paketen insg. Geldumsatz in Mio. € Flächenumsatz in ha 2008 2008 2008 2008 Teilmarkt unbebaut 2009 2009 2009 2009 0 8 0 51 0,0 69,6 0,0 41,6 12 15 70 129 267,2 220,7 33,4 12,9 10 13 58 127 259,8 146,7 28,0 12,5 2 1 12 1 7,4 5,0 5,4 0,1 Wohnungseigentum 399 377 2.855 2.037 215,0 154,3 --- --- Gesamtumsatz in Paketen 411 400 2.925 2.217 482,2 444,6 --- --- bebaut davon: Wohn- und Geschäftshäuser Büro- und Geschäftshäuser Umsatzzahlen 2009 für Paketverkäufe mit mehr als 5 Immobilien/Paket Anzahl Pakete Anzahl Kauffälle Geldumsatz in Mio. € 2008 2008 2008 Teilmarkt 2009 2009 2009 Flächenumsatz in ha 2008 2009 unbebaut 0 2 0 38 0,0 63,0 0,0 36,4 bebaut 4 4 50 105 138,5 113,6 151,6 9,5 1 0 10 0 4,8 0,0 4,6 0,0 72 80 2.181 1.436 137,0 88,0 --- --- davon: Büro- und Geschäftshäuser Wohnungseigentum Für die Renditegrundstücke liegt der durchschnittliche „Paketkaufpreis“ unabhängig von unterschiedlichen Einflussfaktoren (z.B. dem Baualter) unter Berücksichtigung einer statistischen Ausreißereliminierung (soweit entsprechende Flächen- und Ertragsdaten bereits vorlagen) insgesamt bei rd. 860 €/m² (rd. 875 €/m²) Wohn- bzw. Nutzfläche in einer Spanne von 220 bis 1.735 €/m² (210 bis 1.680 €/m²). Das entspricht dem 14,5-fachen (15,1-fachen) der Jahresnettokaltmiete in einer Spanne vom 13,6 bis zum 15,1-fachen (12,8 bis 17,1-fachen). Beim Wohnungs- und Teileigentum liegt der durchschnittliche „Paketkaufpreis“ unabhängig von unterschiedlichen Einflussfaktoren (z.B. beim Baualter) unter Bezug auf die Summe der Wohn- /Nutzflächen der Wohn- und Gewerbeeinheiten (ohne (Tief-)Garagen und Nebenflächen) bei rd. 1.070 €/m² (1.120 €/m²) Wohn-/Nutzfläche in einer Spanne von 265 bis 2.770 €/m² (163 bis 3.740 €/m²). In 96 (51) von 248 (114) Fällen mit bekannten Wohn-/Nutzflächen lagen die Durchschnittspreise über 1.000 €/m². 8 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin 3. Gutachterausschuss und Markttransparenz 3.1 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin und die Geschäftsstelle Mit den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte sind durch das Bundesbaugesetz 1960 unabhängige und sachkundige Gremien eingerichtet worden, um nach dem Willen des Gesetzgebers durch Bereitstellung objektiver Informationen die Voraussetzungen für einen funktionsfähigen und transparenten Grundstücksmarkt zu schaffen. Noch 1960 wurden im damaligen Westteil Berlins die rechtlichen und organisatorischen Voraussetzungen für die Einrichtung eines Gutachterausschusses und die Gründung einer Geschäftsstelle geschaffen. Anfang 1961 wurde der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin eingerichtet, Gutachter bestellt und die ersten Verkehrswertgutachten erstattet. Seit dem 3. Oktober 1990, dem Tag der Vereinigung Deutschlands, erstreckt sich die Zuständigkeit des Gutachterausschusses auf das Gesamtgebiet von Berlin. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin ist ein fachkompetentes, selbstständiges, unabhängiges und nicht weisungsgebundenes Kollegialgremium mit einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern. Zu Mitgliedern können nur in der Wertermittlung erfahrene Personen mit besonderer Sachkunde berufen werden, die nicht mit der Verwaltung von Grundstücken des Landes Berlin befasst sein dürfen. Ende 2009 hatte der Gutachterausschuss 51 Mitglieder. Sie gehören den Berufs- bzw. Fachsparten öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, Immobilien- und Bankkaufleute, Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure sowie Baufinanzierung, Wohnungs- und Betriebswirtschaft, Steuerwesen und den behördlichen Vermessungsstellen an. Eine aktuelle Auflistung der Mitglieder kann über GAA Online abgerufen werden (http://www.gutachterausschuss-berlin.de unter der Rubrik Home / Gutachterausschuss Stichwort: Mitglieder). Für die Erfüllung seiner Aufgaben bedient sich der Gutachterausschuss einer Geschäftsstelle. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin ist bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung - Abt. III - Geoinformation angesiedelt. Fachlich untersteht die Geschäftsstelle im Rahmen der rechtlichen Vorgaben allein den Weisungen des Gutachterausschusses bzw. seines Vorsitzenden. Im Rahmen der Mitwirkung an den Aufgaben der Geschäftsstelle werten die Vermessungsstellen der Bezirksverwaltungen Kaufverträge aus und erstellen Beratungsvorlagen für den Gutachterausschuss. 3.1.1 Aufgaben und Tätigkeiten Die Einrichtung der Gutachterausschüsse und die Beschreibung ihrer Aufgaben sind im Baugesetzbuch (vgl. Kapitel 3.1.2, S. 10) bundeseinheitlich geregelt. Die Aufgaben der Geschäftsstelle in Berlin sind durch die Verordnung zur Durchführung des Baugesetzbuchs geregelt. Die Aufgaben des Gutachterausschusses sind insbesondere: •• Bodenrichtwerte zu ermitteln, •• auf Antrag Gutachten über den Wert von unbebauten und bebauten Grundstücken sowie von Rechten an Grundstücken zu erstatten und •• sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten zu ermitteln. Zu den Aufgaben der Geschäftsstelle gehören vor allem •• Kaufverträge auszuwerten, die Kaufpreissammlung zu führen und auf Grundlage dieser Daten Auswertungen und Analysen durchzuführen, •• dem Gutachterausschuss Beratungsgrundlagen für die Erfüllung seiner Aufgaben vorzulegen (z.B. statistische Auswertungen der Kaufpreissammlung als Grundlage für Bodenrichtwertermittlungen, Untersuchungen über die Nutzungsstrukturen und Abgrenzungen der Bodenrichtwertzonen), •• das Marktgeschehen zu beobachten und zu analysieren, •• Grundstücksmarktberichte zu erstellen und herauszugeben, •• den Abschluss der Bodenrichtwertermittlungen öffentlich bekanntzugeben und die 9 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 •• •• •• •• Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin abgeleiteten, für die Wertermittlung erforderlichen Daten zu veröffentlichen, Auskünfte aus der Kaufpreissammlung zu erteilen sowie Informationen zum Preisniveau und zu Umsatzzahlen auf den Immobilienteilmärkten zu geben schriftliche Auskünfte über Bodenrichtwerte zu erteilen, die Verfahren der Informations- und Kommunikationstechnik in der Geschäftsstelle fachlich zu betreuen (u.a. Betreuung des Internetauftritts GAA Online inhaltlich, redaktionell und fachlich) und die Verwaltungsaufgaben für den Gutachterausschuss wahrzunehmen. Darüber hinaus wirkt die Geschäftsstelle an der Erstellung des Berliner Mietspiegels beratend mit. 3.1.2 Rechtliche Grundlagen Die rechtlichen Grundlagen, die die Tätigkeit des Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle im Wesentlichen prägen sind: •• •• •• •• •• •• •• •• •• •• § 192 bis § 199 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414)1, zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 31. Juli 2009 (BGBl. I S. 2585); § 7 bis § 21 der Verordnung zur Durchführung des Baugesetzbuches (DVO-BauGB) vom 5. November 1998 (GVBl. S. 331)2, zuletzt geändert durch Artikel I § 6 des Gesetzes vom 19. Juni 2006 (GVBl. S. 573); Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639), tritt am 01. Juli 2010 in Kraft; Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung - WertV) vom 6. Dezember 1988 (BGBl. I S. 2209), geändert durch Artikel 3 des Raumordnungsgesetzes (ROG) vom 18. August 1997 (BGBl. I S. 2081), mit Inkrafttreten der ImmoWertV tritt die WertV am 1. Juli 2010 außer Kraft; Verordnung über eine angemessene Gestaltung von Nutzungsentgelten (Nutzungsentgeltverordnung - NutzEV) in der Fassung der Bekanntmachung vom 24. Juni 2002 (BGBl. I S. 2562); Gesetz zur Sachenrechtsbereinigung im Beitrittsgebiet (Sachenrechtsbereinigungsgesetz SachenRBerG) vom 21. September 1994 (BGBl. I S. 2457), geändert durch Art. 78 Abs. 10 des Gesetzes über die Bereinigung von Bundesrecht vom 23. November 2007 (BGBl. I S. 2614); zuletzt geändert durch Artikel 61 des Gesetzes vom 17. Dezember 2008 mit Wirkung vom 1. September 2009 (BGBl. I S. 2586); Bundeskleingartengesetz (BKleingG) vom 28. Februar 1983 (BGBl. I S. 210), zuletzt geändert durch Artikel 11 des Gesetzes vom 19. September 2006(BGBl. I S. 2146), Gesetz zum Schutz personenbezogener Daten in der Berliner Verwaltung (Berliner Datenschutzgesetz - BlnDSG) vom 17. Dezember 1990 (GVBl. 1991 S. 16, 54), zuletzt geändert durch Gesetz vom 30. November 2007 (GVBl. S. 598); Gesetz über Gebühren und Beiträge (GebG) vom 22. Mai 1957 (GVBl. S. 516), zuletzt geändert durch Gesetz vom 6. Juli 2006 (GVBl. S. 713); Verordnung über die Erhebung von Gebühren im Vermessungswesen (Vermessungsgebührenordnung – VermGebO) vom 22. August 2005 (GVBl. S. 449), geändert durch Verordnung vom 4. März 2008 (GVBl. S. 62, 92). 3.1.3 Die Kaufpreissammlung Zur sachgerechten Wahrnehmung der Aufgaben benötigt der Gutachterausschuss und die Geschäftsstelle aktuelle, umfassende und unmittelbare Informationen über die Entwicklungen am Grundstücksmarkt. Dazu hat der Gesetzgeber dem Gutachterausschuss originäre Informationen über das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt zugänglich gemacht. Diese Informationen werden umfassend und zuverlässig durch beurkundete Immobilienkaufpreise vermittelt. Nach § 195 Abs. 1 BauGB haben die beurkundenden Stellen von jedem Kaufvertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt zu übertragen, dem 1 2 10 BGBl. = Bundesgesetzblatt GVBl. = Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Gutachterausschuss eine Vertragsabschrift zu übersenden. Diese sind unverzüglich auszuwerten und die dabei erhaltenen Daten in einer Kaufpreissammlung nach § 193 (3) BauGB zu führen. Die Auswertung der Kaufverträge und die Führung der Kaufpreissammlung ist die zentrale Aufgabe der Geschäftsstelle. Seit 1981 werden die im Rahmen der Auswertung gewonnenen, relevanten Marktdaten automatisiert geführt. Die Informationen im Grundstücksmarktinformationssystem AKS Berlin (Automatisierte Kaufpreissammlung Berlin) stehen im gesetzlich geregelten Umfang zur vielfältigen Nutzung bereit. Der Gutachterausschuss und seine Geschäftsstelle sind neben den Finanz- und Grundbuchämtern3 die einzige Institution, die auf Grund gesetzlicher Regelungen Informationen über alle einschlägigen Rechtsgeschäfte der entgeltlichen Übereignung von Immobilien in Berlin erhält. Die Kaufpreissammlung ist damit eine einzigartige Informationsquelle, in der das Marktgeschehen der letzten Jahrzehnte anhand der beurkundeten Kauffälle nahezu lückenlos erfasst und dokumentiert ist. Sie ermöglicht einen flächendeckenden Überblick über das tatsächliche Geschehen am Grundstücksmarkt, interessenunabhängig und ohne teilmarkt- oder einseitig preisbezogene Einschränkung. Die gesetzliche Regelung, dass dem Gutachterausschuss die tatsächlich gezahlten Kaufpreise nicht nur als Stichprobe, sondern in ihrer Gesamtheit von den beurkundenden Stellen zur Verfügung zu stellen sind, zeichnet ihn gegenüber anderen Marktanalysten aus. Dieser umfassende Nachweis aller Kauffälle dient als Datenbasis zur Ableitung von Vergleichspreisen und von wertermittlungsrelevanten Marktdaten sowie zur Ableitung statistischer Teilmarktdaten. Er ist Voraussetzung für die Feststellung realer Umsatzzahlen. Die automatisiert geführten Kaufpreisdaten reichen in Berlin für den Teilmarkt der Grundstücke bis in das Jahr 1965 und für den überwiegenden Teil des Wohnungs- und Teileigentums bis 1984 zurück. Adressat für Urkunden über den Verkauf, den Tausch oder die Versteigerung von Immobilien in Berlin ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Abt. III - Geoinformation Fehrbelliner Platz 1 10707 Berlin. Die Urkunden werden durch die Geschäftsstelle nach der Weisung des Vorsitzenden des Gutachterausschusses ausgewertet und um die dafür notwendigen beschreibenden und preisbzw. wertrelevanten Angaben ergänzt. Nach § 197 Abs. 1 Satz 2 BauGB (Befugnisse des Gutachterausschusses) kann der Gutachterausschuss verlangen, dass Eigentümer und sonstige Inhaber von Rechten an einem Grundstück die zur Führung der Kaufpreissammlung und zur Begutachtung notwendigen Unterlagen vorlegen. Dazu zählen beispielsweise auch die Daten der Grundstücksbewirtschaftung, die von den Eigentümern vermieteter Objekte schriftlich angefordert werden. Ergänzende Angaben der Eigentümer z.B. über Mieten und Bewirtschaftungskosten sind Bestandteil der Kaufpreissammlung. Darüber hinaus haben alle Gerichte und Behörden dem Gutachterausschuss im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen Rechts- und Amtshilfe zu leisten. Die gesetzliche Regelung zur Übersendung eines jeden Vertrages bedingt eine besonders strenge Verpflichtung des Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle auf den Datenschutz und damit auf das vom Grundgesetz garantierte Recht auf informelle Selbstbestimmung der Vertragsbeteiligten. Die übersandten Urkunden (Verträge) und Nachweise werden nach der Auswertung datenschutzgerecht vernichtet. Die Abgabe von Daten aus der Kauf3 Finanz- und Grundbuchämter erhalten die Urkunden aus ihrem Zuständigkeitsbereich ausschließlich zur Erfüllung der eigenen Aufgaben. Informationen über den Grundstücksmarkt werden von diesen Ämtern an Dritte nicht abgegeben. 11 Abb. 3: Eröffnungsfenster des Grundstücksmarktinformationssystems AKS Berlin Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin preissammlung unterliegt den speziellen Regelungen der DVO-BauGB und den allgemeinen Regelungen des Berliner Datenschutzgesetzes. 3.2 Markttransparenz durch Informationen Für alle am Grundstücksmarkt Beteiligten sind zuverlässige und unabhängig ermittelte Informationen über den Immobilienmarkt von besonderer Bedeutung. Nur genaue Kenntnisse über die Verhältnisse am Grundstücksmarkt und den Wert von Immobilien können bei privater, öffentlicher oder gewerblicher Tätigkeit auf diesem Geschäftsfeld Schutz vor einer groben Fehleinschätzung des Marktgeschehens und des Preisniveaus Berliner Immobilien bieten. Die regelmäßige Bereitstellung von sachlich, selbstständig und unabhängig ermittelten Informationen über den Berliner Immobilienmarkt ist daher eine der grundlegenden Aufgaben des Gutachterausschusses. Einige Ergebnisse der Marktbeobachtung seit 1961 stehen in GAA Online (vgl. Kapitel 3.2.2, S. 13) zum Abruf bereit, beispielsweise ist die langjährige Entwicklung des Berliner Grundstücksmarktes anhand von Umsatzzahlen aufgezeigt. 3.2.1 Erläuterungen zum Bericht über den Berliner Grundstücksmarkt Der Bericht über den Berliner Grundstücksmarkt ist eines der Mittel der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin zur Veröffentlichung neutraler Marktinformationen aus erster Hand. Er soll zur Markttransparenz und –orientierung beitragen und richtet sich nicht nur an Bewertungssachverständige und Immobilienfachleute, sondern stellt ein Informationsangebot auch für Wirtschaft und Verwaltung sowie für ungeübte Marktteilnehmer dar. Nicht zuletzt besteht eine Nachfrage durch die Medien und von Seiten interessierter Bürger. Der Grundstücksmarkt unterliegt neben anderen Antriebs- und Steuerungskräften den Regeln der sozialen Marktwirtschaft. Angebot und Nachfrage werden deutlich beeinflusst durch gesetzliche Rahmenbedingungen, beispielsweise steuerlicher Art, durch bodenpolitische und bodenwirtschaftliche Vorgaben sowie durch die begrenzte Möglichkeit der Vermehrung des marktfähigen Grund und Bodens. Die Kaufpreise für Immobilien werden von einer Vielzahl objektbezogener Einzelfaktoren (u.a. Grundstücksgröße, Lage), aber auch von zufälligen Markteinflüssen, wie z.B. der Cleverness bzw. Unbedarftheit der Vertragsparteien bestimmt. Sie sind das Ergebnis eines Ausgleiches unterschiedlicher Interessenlagen und Wertvorstellungen der Marktteilnehmer. Im Bericht wird das allgemeine Preisniveau dargestellt, also die durchschnittliche Situation auf dem jeweiligen Teilmarkt im Berichtszeitraum. Nennt der Bericht Wert- oder Preisspannen, so sind diese nicht nur Ausdruck der unterschiedlichen Interessenlagen und des Verhandlungsspielraumes, sie sind auch bedingt durch unterschiedliche objektbedingte Werteinflüsse auf diesem Teilmarkt. Die Marktdaten werden mit Hilfe statistischer Analysen gewonnen. Dabei wird die Situation am Grundstücksmarkt zwangsläufig generalisiert abgebildet. Die angegebenen Preise, Preisspannen und Preisentwicklungen spiegeln demgemäß die Verhältnisse wider, wie sie sich für die im Berichtszeitraum tatsächlich veräußerten Objekte des jeweiligen Teilmarktes als charakteristisch ergaben. Ausreißer wurden vorab eliminiert und liegen außerhalb der Spannenwerte. Individuelle Merkmale einzelner Grundstücke, das engere Wohnumfeld und die tatsächliche Situation im Einzelfall (Größe, Ausstattung und Zustand der Liegenschaft, vertragliche Rahmenbedingungen usw.) müssen dabei vernachlässigt werden, sind aber in der Regel durch die Preisspannen abgedeckt. Die genannten Preise sollten daher nicht als Indexzahlen zur unmittelbaren Ableitung einer Wertentwicklung verstanden werden. Sie sind Ausdruck des allgemeinen durchschnittlichen Preisniveaus der veräußerten Immobilien dieses Teilmarktes im Berichtsjahr. Vergleichszahlen des Vorjahres sind in kursiver Schrift dargestellt. 12 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Grundsätzlich werden im Bericht nur statistisch gesicherte Daten und Informationen veröffentlicht. Da für die einzelnen Bezirke meist nur wenige Kauffallzahlen vorliegen, bieten diese keine ausreichende Grundlage für die Ableitung von Daten für spezielle Teilmärkte auf Bezirksebene. Der Bericht unterscheidet zumindest bei den Teilmärkten ”Wohnen” zwischen dem West- und dem Ostteil Berlins. Obwohl sich die rechtlichen und auch die wirtschaftlichen Gegebenheiten in den Stadthälften inzwischen immer weiter angeglichen haben, besteht hier nach wie vor häufig ein strukturbedingt unterschiedliches Preisverhalten. Wesentliche Grundlage für die Marktanalysen sind die in der Kaufpreissammlung gesammelten Kauffalldaten (vgl. Kapitel 3.1.3, S. 10). Der Eingang der in einem Berichtsjahr beurkundeten Kaufvertragsabschriften ist in der Geschäftsstelle erfahrungsgemäß am Jahresende und im Januar des Folgejahres besonders hoch, mitunter aber auch noch bis zum März nicht unerheblich. Um weitgehend verlässliche, das gesamte Berichtsjahr abdeckende Marktdaten anbieten zu können, ist erst im März des Folgejahres „Redaktionsschluss“ für die Ermittlungen zur Erstellung des Marktberichtes. Jeweils Ende Januar werden vorab vorläufige Umsatzdaten ermittelt und in GAA Online unter „GAA Aktuell“ zum kostenfreien Abruf bereitgestellt. Dort werden im Verlauf des Jahres anlassbezogen aktuelle Umsatzzahlen veröffentlicht. 3.2.2 GAA Online - der Berliner Gutachterausschuss im Internet Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin ist seit dem September 2000 über die eigene Website GAA Online unter der Adresse www.Gutachterausschuss-Berlin.de erreichbar. Im Online-Shop steht dem Nutzer rund um die Uhr ein umfangreiches Angebot an aktuellen Informationen und Veröffentlichungen über den Berliner Grundstücksmarkt zur Verfügung. Die um verschiedenste Angaben aus dem Tätigkeitsfeld des Gutachterausschusses und der Geschäftsstelle ergänzten Daten werden laufend aktualisiert und erweitert. Die Einsicht ist zum Teil kostenfrei, die Preise für kostenpflichtig abrufbare Daten können dem Produktkatalog in GAA Online entnommen werden. Die Bezahlung eines kostenpflichtigen Abrufs kann wahlweise per Kreditkarte oder elektronischem Lastschriftverfahren erfolgen. Für Mehrfachnutzer wurde 2004 die elektronische Geldbörse eingeführt, ein flexibles Prepaid-Zahlungsmodell, das in seiner Art mit den Angeboten der Mobilfunkanbieter vergleichbar ist. 3.2.3 Bodenrichtwerte Die Bodenrichtwerte (BRW) sind auf dem Teilmarkt der unbebauten Grundstücke neben der Erstattung von Verkehrswertgutachten das historisch älteste Mittel des Gutachterausschusses zur Schaffung von Markttransparenz. Dabei handelt es sich um durchschnittliche, auf den Quadratmeter Grundstücksfläche bezogene Lagewerte, die auf die typischen Nutzungs- und Wertverhältnisse in den jeweiligen Gebieten (Bodenrichtwertzonen) abstellen. Sie berücksichtigen nicht die besonderen Eigenschaften einzelner Grundstücke, eignen sich aber als Ausgangswerte für die Marktorientierung und zur Ermittlung individueller Grundstückswerte. Der Gutachterausschuss ermittelt die Bodenrichtwerte aufgrund des § 196 BauGB und des § 19 DVO-BauGB auf der Datenbasis der bei seiner Geschäftsstelle geführten Kaufpreissammlung. Bodenrichtwerte werden vom Gutachterausschuss in Berlin seit 1999 zum 1. Januar eines jeden Jahres ermittelt. Vor 1999 erfolgte die Ermittlung jeweils zum 31. Dezember, vor 1994 nur im Zweijahresrhythmus gerader Jahre. Bodenrichtwerte wurden für den Westteil der Stadt erstmals zum 31.12.1964 und für den Ostteil erstmals zum 31.12.1992 ermittelt. Die Bodenrichtwerte werden im Bodenrichtwertatlas, bestehend aus 45 Einzelblättern im Format 56 cm x 42 cm (Maßstab etwa 1:15.000), ausgewiesen. Die aktuellen Umrechnungsfaktoren für den Einfluss der Geschossflächenzahl (GFZ) auf die Baulandwerte sind im Vorwort angegeben. Der Atlas ist auch auf CD-ROM (Rasterdaten) erhältlich beim GeoDatenService der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (Adresse und Öffnungszeiten s. letzte Seite). Dort kann auch der Bodenrichtwertatlas kostenfrei eingesehen werden. Bodenrichtwerte für die Stichtage ab 1995 lassen sich kostenpflichtig über GAA Online auch einzeln abrufen. 13 Abb. 4: Cover der aktuellen Bodenrichtwert-CD-ROM Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Der WebMapService BORIS Berlin als Teil des BRW-Moduls von GAA Online ermöglicht externen Informationsbrokern und Mehrwertprovidern außerhalb des Online-Shops von GAA Online den Direktzugriff auf den Datenbestand der digitalisierten Bodenrichtwertkarte. Nähere Informationen hierzu erhalten Sie in der Geschäftsstelle (s. Adressen und Telefonnummern im Überblick, Stichwort „Fragen zu GAA Online“). 3.2.4 Sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten und Informationen Auf der Grundlage der ausgewerteten Kaufverträge werden mit Hilfe mathematisch-statistischer Analysen für die Wertermittlung erforderliche Daten abgeleitet und im Amtsblatt für Berlin (Abl.) amtlich bekannt gemacht. Amtsblätter können bei der Kulturbuch-Verlag GmbH (vgl. Impressum) bezogen werden. Eine Übersicht über die Quellen aller bisherigen Veröffentlichungen und Informationen kann entgeltfrei in GAA Online abgerufen werden (http://www.gutachterausschuss-berlin.de unter der Rubrik Aufgaben / Daten ableiten / Übersicht der Veröffentlichungen). Die Quellen der aktuell bei der Auswertung der Kauffälle und der Führung der Kaufpreissammlung angewendeten Daten sind nachfolgend zusammengestellt. Die Veröffentlichungen stehen entgeltpflichtig auch in GAA Online zum Abruf bereit (http://www.gutachterausschussberlin.de unter der Rubrik Produkte / Katalog / Daten zur Wertermittlung). •• GFZ-Umrechnungskoeffizienten GFZ-Umrechnungskoeffizienten bilden den Einfluss der realisierbaren Geschossflächenzahl auf den Wert von Bauland in den Gebieten der geschlossenen Bauweise ab. Zuletzt sind folgende Umrechnungskoeffizienten abgeleitet worden: •• •• für Wohnbauland (GFZ 0,8 bis 5,0), veröffentlicht im Abl. 2004 Nr. 12, S. 1101 für Dienstleistungs- und Büronutzungen in Citylagen (GFZ 2,0 bis 7,0), veröffentlicht im Abl. 2004 Nr. 12, S. 1101. Die GFZ-Umrechnungskoeffizienten sind auch im Vorwort des Bodenrichtwertatlas abgedruckt. •• Liegenschaftszinssätze für Mietwohnhäuser und Mietwohngeschäftshäuser in Berlin der Baujahre vor 1919 Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Er ist der Zinssatz, der im Ertragswertverfahren nach den §§ 15 bis 20 WertV sowohl für die Verzinsung des Bodenwertes als auch zur Kapitalisierung des Gebäudeertrages anzusetzen ist. Die Veröffentlichung erfolgte im Abl. 2007 Nr. 29, S. 1752 ff. •• Faktoren zur Anpassung des Sachwertes von Grundstücken mit Eigenheimen an die Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sachwertanpassungsfaktoren) Bei der Verkehrswertermittlung nach dem Sachwertverfahren (§ 7 und § 21 bis 25 WertV bzw. seit Juli 2010 nach § 21 bis 23 ImmoWertV) ist der Verkehrswert aus dem Ergebnis des Verfahrens unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt abzuleiten. Die Marktlage findet in den Sachwertanpassungsfaktoren (dem Verhältnis Kaufpreis/Sachwert) ihren Niederschlag. •• 14 Sachwertanpassungsfaktoren für Grundstücke mit Eigenheimen in Berlin; letzte Veröffentlichung im Abl. 2010 Nr. 10, S. 308-312. Grundstücksmarktbericht 2009/2010 •• Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Vergleichsfaktoren zur Verwendung gemäß § 183 Abs. 2 Bewertungsgesetz (BewG)4 Die Vergleichsfaktoren wurden abgeleitet aus dem Datenmaterial der Kaufpreissammlung. Das zugrunde liegende statistische Modell enthält vereinfachte Annahmen über die Kaufobjekte, insbesondere die Mikrolage der Immobilien, die Ausstattung der Gebäude und ihren aktuellen baulichen Unterhaltungszustand. Nach Ansicht des Gutachterausschusses stellen die gefundenen Vergleichsfaktoren eine geeignete Grundlage für die Ermittlung des Vergleichswertes im Sinne des § 183 Abs. 2 in Verbindung mit den §§ 9, 157 und 182 Abs. 2 BewG dar. Die Vergleichsfaktoren sind jedoch nicht geeignet für die qualifizierte Ermittlung des Verkehrswertes im Sinne des § 194 BauGB. Die Vergleichsfaktoren gelten grundsätzlich für das laufende Jahr. Nach Auffassung des Gutachterausschusses sind diese auf Grund des verwendeten Datenmaterials und ihrer erstmaligen Ermittlung auch rückwirkend für die Jahre 2007 und 2008 anwendbar. •• •• •• •• •• Vergleichsfaktoren für bebaute Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke zur Verwendung gemäß § 183 Abs. 2 BewG; veröffentlicht im Abl. 2009 Nr. 40, S. 2141 ff. Vergleichsfaktoren für Wohnungseigentum zur Verwendung gemäß § 183 Abs. 2 BewG; Veröffentlichung im Abl. geplant für August 2010 Vergleichsfaktoren für bebaute Villen- und Landhausgrundstücke; Veröffentlichung im Abl. geplant für August 2010 Vergleichsfaktoren für bebaute Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke in sehr guter Wohnlage; Veröffentlichung im Abl. geplant für August 2010 Bodenrichtwertindizes für die Grundbesitzbewertung nach dem Bewertungsgesetz Treten in Bodenrichtwertzonen nach dem 1. Januar 1996 Änderungen der typischen Verhältnisse (Änderungen in der Baulandqualität) ein, so sind in den Fällen der steuerlichen Bewertung nach Jahressteuergesetz 19975 (JStG) Artikel 24 Nr. 2 (betrifft Änderung des § 96 Abs. 2 Satz 1 BauGB) auf der Grundlage der geänderten Qualität auch Bodenrichtwerte, bezogen auf die Wertverhältnisse zum 1. Januar 1996, zu ermitteln. Eine Änderung der gesetzlichen Vorschriften erfolgte durch das JStG 20076. Die Indizes wurden daher letztmalig zum 1. Januar 2006 ermittelt und im Abl. 2006 Nr. 35, S. 2626, veröffentlicht. 3.2.5 Auskünfte aus der Kaufpreissammlung, Online-Informationsabrufe Neben dem Online-Abruf von Informationen über das Internet (GAA Online) und das verwaltungsinterne Intranet besteht auch die Möglichkeit, kostenpflichtig schriftliche Auskünfte zu erhalten. Telefonische Preis- oder Wertauskünfte können aus personellen Gründen leider nicht erteilt werden. Über GAA Online sind 2009 insgesamt rund 50.000 (rund 44.600) Produkte online abgerufen worden. Zu den häufigsten Auskünften im Jahr 2009 (2008) gehörten: •• Bodenrichtwertauskünfte •• •• •• 4 5 6 Per Internet/Intranet wurden im Berichtsjahr fast 44.400 (39.900) Bodenrichtwerte online abgerufen. Schriftliche Bodenrichtwertauskünfte wurden im Berichtsjahr in 460 (fast 500) Fällen abgegeben. Von der Möglichkeit zur kostenlosen Einsicht in die Bodenrichtwertkarten in den Diensträumen des GeoDatenService und der Geschäftsstelle während der Sprechzeiten wurde nur in wenigen Fällen Gebrauch gemacht. BewG - Bewertungsgesetz vom 01. Februar 1991 (BGBl. I S. 230), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 24. Dezember 2008 (BGBl. I S. 3018) JStG 1997 - Jahressteuergesetz 1997 vom 20. Dezember 1996 (BGBl. I, S. 2049 ff.) JStG 2007 - Jahressteuergesetz 2007 vom 13. Dezember 2006 (BGBl. I, S. 2878 ff.) 15 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Die Einführung des zunächst kostenfreien Online-Abrufs von Bodenrichtwerten führte 2000/2001 zu einem rasanten Anstieg der Fallzahlen. Mit Einführung der Kostenpflicht im Mai 2002 gingen die Abrufe zunächst drastisch zurück. Nach der Einstellung der telefonischen Auskünfte nahmen die Fallzahlen dann aber wieder deutlich zu (s. Abb. 5). Anzahl Bodenrichtwertauskünfte (kumuliert) 60.000 Online-Auskunfte telefonische Auskünfte schriftliche Auskünfte 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 1990 Abb. 5: Anzahl der jährlichen Bodenrichtwertauskünfte seit 1990 •• 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 Informationen aus der Kaufpreissammlung über den Grundstücksmarkt (statistische Marktdaten) Der Bericht über den Berliner Grundstücksmarkt enthält eine Vielzahl statistischer Daten, die einen allgemeinen Überblick über Situation und Entwicklung des Berliner Immobilienmarktes ermöglichen. Soweit in der Kaufpreissammlung entsprechendes Zahlenmaterial erfasst ist, erhält nach § 18 Abs. 4 DVO-BauGB jedermann auf schriftlichen Antrag Informationen für spezielle Marktaussagen. Dabei handelt es sich um individuell recherchierte ergänzende bzw. vertiefende Statistiken über Immobilienumsätze oder zum durchschnittlichen Preisniveau (sog. aggregierte Informationen). Diese Auskünfte, die im Berichtsjahr in 136 (149) Fällen erteilt wurden, sind nach dem Zeitaufwand gebührenpflichtig abzurechnen. Für die marktgängigen Teilmärkte der Baugrundstücke, der Einfamilienhäuser und des Wohnungseigentums bietet GAA Online für jedermann zur generellen Preisorientierung am Grundstücksmarkt die Möglichkeit einer eigenen kostenpflichtigen Abfrage eines „Immobilienpreis-Infos“. Anhand einiger individuell vorzugebender Merkmale werden mit Hilfe generalisierter Abfragen in der Kaufpreissammlung arithmetische Kaufpreismittel und Spannenwerte ausgewiesen. Im Jahr 2009 sind 3.338 (2.778) dieser Abfragen allein über das Internet abgerufen worden. Hinweis: Umsatzzahlen lassen sich über das Immobilien-Info nicht abfragen. •• Auskünfte aus der Kaufpreissammlung über Einzelkauffälle Auf schriftlichen Antrag werden im Rahmen des § 18 DVO-BauGB bei Darlegung eines berechtigten Interesses für die Erfüllung des anzugebenden Verwendungszweckes (in der Regel zur Unterstützung von Verkehrswertermittlungen) schriftliche Auskünfte aus der Kaufpreissammlung über Einzelkauffälle gegeben. Dazu zählt auch die Abgabe von Daten über Nutzungsentgelte. Diese Auskünfte erfolgen je nach Berechtigung mit Grundstücksoder Blockbezug. Dafür werden in Abhängigkeit vom Teilmarkt und der Anzahl der abgegebenen Datensätze Gebühren erhoben. Diese Auskunftsmöglichkeit wird von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses seit 1987 angeboten. Seit 2007 sind derartige Abfragen auch im Rahmen des automatisierten Abrufverfahrens AKS Online möglich. Damit wurde erstmalig und bisher einmalig in Deutschland ein Abrufverfahren über das Internet bereitgestellt, das der Auskunft aus der Kaufpreissammlung 16 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin gemäß § 195 Abs. 3 BauGB gleichgestellt ist. Es bietet einem gemäß DVO-BauGB berechtigten Nutzerkreis7 innerhalb von GAA Online die entgeltpflichtige Möglichkeit eigenständig und unabhängig von den Öffnungszeiten der Geschäftsstelle für einen Wertermittlungsauftrag nach Vergleichsfällen zu recherchieren und sich die Daten dieser Kauffälle ausgeben zu lassen. Die Anzahl der jährlichen Auskünfte über Einzelkauffälle lag zu Beginn des Betrachtungszeitraumes im Jahr 1989 bei rund 50 Auskünften unter Bereitstellung von 440 Vergleichskaufpreisen. In den folgenden Jahren steigerten sich die Auskunftszahlen aber erheblich mit teilweise über 50 % Zunahme gegenüber dem Vorjahr. Abb. 6 weist für die letzten 20 Jahre die jeweilige Zahl der Auskünfte aus der Kaufpreissammlung aus. Die Nachfrage nach Kauffalldaten hat im Laufe der Zeit tendenziell immer weiter zugenommen. Seit 2005 sind jährlich mehr als 1.000 Auskünfte unter Bereitstellung von jeweils über 10.000 Vergleichskaufpreisen erteilt worden. Die Nutzung der Online-Abfrage hat sich etabliert: Im Jahr 2009 wurden bereits 70 % der Auskünfte über das Intranet/Internet eingeholt. Jahr Anzahl der Auskünfte | Anzahl der abgegebenen Kauffälle 2008 2005 2002 1999 1996 1993 1990 1987 1.500 -4.000 1.000 -2.000 500 -6.000 0 2.000 4.000 6.000 analoge Auskünfte durch die Geschäftsstelle analog durch Geschäftsstelle abgegebene Kauffälle Abb. 6: Anzahl der jährlichen Auskünfte über Einzelkauffälle aus der Kaufpreissammlung seit 1987 (Anmerkung: Im 1. Halbjahr 1996 stand die Kaufpreissammlung für Auskünfte nicht zur Verfügung) 8.000 10.000 12.000 14.000 Datenabgabe über AKS Online Datenabgabe über AKS Online In Abb. 7 ist für das Jahr 2009 der Anteil der Auskünfte bezogen auf die einzelnen Teilmärk- Grundstücksmarktbericht 2000 Abb.10 (Verteilung Auskünfte) 27.05.2010 te dargestellt. Die Aukünfte betrafen fast ausschließlich die Teilmärkte unbebaute, bebaute Grundstücke und Eigentumswohnungen. Nur bei 21 Auskünften (ca. 2 %) handelte es sich um Anfragen zu Nutzungsentgelten und Mieten. 2% 0% 29% 30% unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke Eigentumswohnungen Nutzungsentgelte Mieten 39% 7 Abb. 7: Anteil der von den Anfragen betroffenen Teilmärkte an der Gesamtzahl der Auskünfte im Jahr 2009 s. DVO BauGB § 18 (5) 17 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin 4. Allgemeine Rahmendaten 4.1 Berlin im Überblick Berlin ist auf einer Fläche von etwa 892 km² Stadt und Bundesland zugleich. Seit der Verwaltungsgebietsreform im Jahr 2001 gliedert sich das Land Berlin in 12 Bezirke, die zum Teil durch Fusionierung von Altbezirken gebildet wurden. Vor der Verwaltungsgebietsreform war Berlin in 23 Bezirke gegliedert: •• im Ostteil Berlins lagen die Altbezirke: Mitte, Prenzlauer Berg, Friedrichshain, Treptow, Köpenick, Lichtenberg, Weißensee, Pankow, Marzahn, Hohenschönhausen und Hellersdorf; •• im Westteil Berlins lagen die Altbezirke: Tiergarten, Wedding, Kreuzberg, Charlottenburg, Spandau, Wilmersdorf, Zehlendorf, Schöneberg, Steglitz, Tempelhof, Neukölln und Reinickendorf. Abb. 8: Die berliner Bezirke: in roter Schrift vor, in schwarzer Schrift nach der Verwaltungsgebietsreform 2001 Die größte Ausdehnung Berlins beträgt von West nach Ost 45 km und von Nord nach Süd 38 km, die Stadtgrenze hat eine Gesamtlänge von 234 km. Die bebauten Stadtgebietsflächen liegen zwischen 31 und 70 m über dem Meeresspiegel. 137 km² (15,3 % der Fläche Berlins) sind als Verkehrsflächen (Straßen, Bahn, Flugplätze) gewidmet (Angaben des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg für 2008). Einige der wesentlichen Daten für Berlin sind in der folgenden Tabelle „Statistische Regionaldaten“ zusammengestellt und jeweils nach Bezirken aufgeschlüsselt. 18 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Berlin verfügt über einen großen Freiflächenanteil mit einem hohen und abwechslungsreichen Freizeit- und Erholungswert: •• Grün- und Erholungsflächen (Parkanlagen, Spielplätze, Sportplätze, Kleingärten u.ä.) 101 km² (11,3 % der Fläche Berlins) •• Acker-, Wald- und Wiesenflächen 204 km² (22,8 %) •• Sonstige Frei- und Grünflächen (z.B. Friedhöfe) 16 km² (1,8 %) •• Wasserflächen 60 km² (6,7 %) Statistische Regionaldaten1) Fläche in ha insgesamt Mitte 329.592 3.947 3,6% 0 142 0 83,5 190.763 37,9 Friedrichshain-Kreuzberg 270.572 2.016 5,8% 0 115 2 134,2 145.792 35,7 Pankow 366.899 10.307 32,5% 1.308 158 1.879 35,6 203.581 37,9 Charlottenburg-Wilmersdorf 318.208 6.472 29,5% 1.622 281 8 49,2 190.800 45,1 Spandau 223.813 9.188 36,5% 1.678 896 782 24,4 118.068 37,6 Steglitz-Zehlendorf 291.871 10.257 35,2% 2.459 1.127 27 28,5 157.248 43,6 Tempelhof-Schöneberg 333.110 5.310 2,8% 48 42 60 62,7 185.507 40,4 Neukölln 309.892 4.493 3,9% 5 72 100 69,0 165.064 36,4 Treptow-Köpenick 239.409 16.840 55,7% 6.969 2.166 241 14,2 128.341 36,9 Marzahn-Hellersdorf 248.150 6.178 6,9% 174 119 133 40,2 130.505 36,5 Lichtenberg 258.869 5.212 13,8% 54 99 566 49,7 142.526 35,0 Reinickendorf 241.294 8.933 33,2% 1.906 730 329 27,0 132.642 40,7 3.431.675 89.154 29,5% 16.223 5.947 4.127 38,5 1.890.837 38,8 Berlin Wald Wasser Wohnfläche je Einwohner in m² Einwohner Anzahl Bezirk Anteil Wald, Wasser und Landwirtschaft Bevölkerungs- Wohnungen Anzahl dichte LandwirtEinwohner schaft je ha In der Zeit nach der Vereinigung Deutschlands am 3. Oktober 1990 veränderte sich die Situation in Berlin rasant. Der Prozess setzte mit dem Tag des Mauerfalls am 9. November 1989 ein. Die Trennlinie zwischen den politischen Blöcken der östlichen und der westlichen Welt, den die quer durch die Stadt verlaufende Mauer bis dahin markierte, ist heute vielerorts nicht mehr erkennbar. An einigen Orten erinnert eine besondere Markierung im Straßenpflaster an ihren früheren Verlauf. Bis zur Vereinigung 1990 war der westliche Teil Berlins in seiner Insellage über Jahrzehnte von seinem Umland abgeschnitten. Erst in den Folgejahren konnten sich die natürlichen Verbindungen neu entwickeln, Verkehrswege und Nahverkehr zusammengeführt werden. Unternehmen insbesondere solche mit größerem Flächenbedarf orientierten sich vielfach neu, wanderten ab und siedelten sich zum Teil im vergleichsweise preisgünstigen Berliner Umland neu an. Andererseits wurde und wird Berlin als ein attraktiver Wirtschafts- und Wissensschaftsstandort mit Entwicklungspotential gesehen. Das vereinte Berlin ist die einzige Stadt und zugleich das einzige Bundesland der Bundesrepublik Deutschland, das Ost- und Weststrukturen in sich vereinigte. Daher war und ist Berlin teilweise auch heute noch von den (insbesondere finanziellen) Nachwirkungen der Teilung und den Schwierigkeiten des Vereinigungsprozesses besonders betroffen. Nach dem „Hauptstadt-Beschluss“ des Deutschen Bundestages vom 20. Juni 1991 hat sich Berlin als Hauptstadt Deutschlands und Regierungssitz etabliert. Neben Parlament und Bundesregierung haben Botschaften sowie viele Verbände und Organisationen ihren Sitz an die Spree verlegt. 19 1) Quelle: Statistische Jahrbücher des Statistischen Landesamtes Berlin bzw. des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg, Kulturbuch-Verlag GmbH, Berlin bzw. http://www.statistik-berlin-brandenburg.de Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Die in der Nachwendezeit zunächst prognostizierte Zuzugswelle nach Berlin mit entsprechend starken Anstieg der Einwohnerzahlen blieb aus. Dagegen war zunehmend die Abwanderung von Berlinern insbesondere in das unmittelbare Brandenburger Umland, den sog. „Speckgürtel“, auszumachen. Viele konnten sich dort - nicht zuletzt wegen des deutlichen Preisgefälles gegenüber Berlin - ihren Wunsch von einem Eigenheim erfüllen, ohne dabei die Nähe zur Stadt aufgeben zu müssen. Nachdem der Wanderungsverlust nach Brandenburg über einige Jahre langsam zurückging ergeben sich seit 2001 wieder leichte Wanderungsgewinne zugunsten Berlins, wie in Abb. 9 ersichtlich. Abb. 15 (Entwicklung) Personen 150.000 100.000 50.000 0 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 -50.000 -100.000 Abb. 9: Bevölkerungsentwicklung aufgrund von Umzügen von und nach Berlin (Datenquelle: Statistische Jahrbücher des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg, Kulturbuchverlag GmbH Berlin bzw. http://www.statistik-berlin-brandenburg.de) -150.000 Bevölkerungsentwicklung Zuzüge nach Berlin Wegzüge aus Berlin 1 Berlin verbindet intensive Urbanität mit hoherPage Lebensqualität. Für gute Verkehrsanbindungen sorgen ein gut ausgebautes Straßennetz und ein engmaschiges Netz des öffentlichen Nahverkehrs, das in verhältnismäßig dichter Taktfolge durch Regionalbahnen, S- und U-Bahnstrecken sowie Autobus- und Straßenbahnlinien bedient wird. Überregional ist Berlin auf dem Landweg sowohl über die tlw. neu gebauten Autobahnen und Bundesstraßen als auch über den im Mai 2006 eingeweihten neuen Hauptbahnhof Berlins, den größten Kreuzungsbahnhof des Kontinents, in alle Himmelsrichtungen an das europäische Fernstraßen- und Fernbahnnetz angebunden. Für den Luftverkehr vollzieht sich ein Wandel: Um das zukünftige Fluggastaufkommen bewältigen zu können, aber auch um den innerstädtischen Bereich vom Flugverkehr zu entlasten, wird gegenwärtig der Flughafen Schönefeld zum neuen Flughafen „Berlin Brandenburg International“ (BBI) ausgebaut (s. Abb. 10). Nach Fertigstellung des BBI (geplant für 2012) wird der Flughafen Tegel seinen Betrieb einstellen. Der Zentralflughafen Berlin-Tempelhof wurde bereits im Oktober 2008 geschlossen. Abb. 10: Ausbau des Flughafens Berlin-Schönefeld zum Flughafen Berlin Brandenburg International (BBI) Berlin ist inzwischen zu einem bedeutenden Wissenschafts- und Forschungsstandort geworden, aber auch zu einer Stadt der Kunst und der Medien. Berlin überrascht mit der Vielfalt seiner Museen und hat hinsichtlich der touristischen Anziehungskraft national und international seinen Stellenwert und sein Image außerordentlich positiv entwickeln können. 4.2 Allgemeine Markteinflüsse, Wirtschafts- und Konjunkturdaten Die Krise in der Weltwirtschaft hat sich im zurückliegenden Jahr auch auf die hiesigen Märkte ausgewirkt. Konnte im Gesamtjahr 2008 noch ein Wirtschaftswachstum von real 1,4 % gegenüber dem Vorjahr errechnet werden, so sank das Bruttoinlandsprodukt (BIP) im Jahr 2009 um 0,7 % gegenüber 2008 (s. Abb. 11). Im Vergleich zur Entwicklung im gesamten Bundesgebiet (Rückgang des BIP um 5,0 %) ist die Entwicklung in Berlin aber durchaus noch als moderat zu bezeichnen. Bei den Unternehmensgründungen im Jahr 2009 liegt Berlin im Vergleich aller Bundesländer sogar an der Spitze mit einem Plus von 31 je 10.000 Einwohner im Saldo von Gewerbeneuerrichtungen abzüglich Gewerbestillegungen. Insgesamt wurden im Jahr 2009 rund 40.100 Gewerbe neu angemeldet (in 2008 rund 36.700). 20 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin  A_01 Sen WiTechFrau 30. März 2010 Bruttoinlandsprodukt (real) Entwicklung in BERLIN im Vergleich mit Deutschland seit 1995 BERLIN Deutschland Veränderung gegenüber dem Vorjahr in % 5,0 4,0 + 3,5+ 3,2 + 3,2 + 3,2 3,0 + 2,5 2,0 + 1,9 + 1,9 + 2,0 + 1,8 + 2,0 + 1,4 + 1,3 + 1,2 + 1,2 + 0,8 + 1,2 + 1,1 + 1,0 1,0 + 0,0 0,0 - 0,2 - 0,2 - 1,0 - 0,7 - 0,7 - 1,2 - 2,0 - 1,7 - 3,0 - 1,7 - 1,9 - 2,2 - 2,0 - 4,0 - 5,0 - 5,0 - 6,0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Abb. 11: Entwicklung des realen Bruttoinlandsproduktes in Berlin im Vergleich mit der durchschnittlichen Entwicklung in Deutschland (Fundort: www.berlin.de/sen/wirtschaft/ daten; Datenquelle: Arbeitskreis „Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen der Länder“; Statistisches Bundesamt) Quellen: Arbeitskreis „Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen der Länder“; Statistisches Bundesamt In der Berliner Industrie ist das Auftragsvolumen im Jahresdurchschnitt um fast 11% gegenüber dem Vorjahr zurückgegangen. Die Einzelhandelsumsätze befanden sich 2009 insgesamt leicht unter dem Vorjahresniveau. Im Gegensatz zur Industrie erweist sich die Konjunktur im Bauhauptgewerbe als robust. Obwohl das Volumen der Auftragseingänge 2009 um fast 15 % gegenüber 2008 zurückging, stieg der baugewerbliche Umsatz um ca. 10 % und die Zahl der Beschäftigen um 7 % gegenüber dem Jahr 2008. Weiterhin positiv hat sich der Berlin-Tourismus entwickelt: Die Anzahl der Übernachtungen vergrößerte sich von 2008 zu 2009 um 6,2 % auf nun fast 19 Mio. Übernachtungen. Seit 1999 hat sich die Anzahl der Übernachtungen verdoppelt. Die Arbeitslosenquote in Berlin lag 2009 bei 14,1 % und somit um 2 % höher als 2008 (s. Abb. 12).  Sen WiTechFrau C_04 5. Januar 2010 Arbeitslosenquote Arbeitslosenquote in BERLIN im Vergleich mit Deutschland seit 1995 Deutschland BERLIN Quote in % 1 22,0 20,0 19,0 18,1 18,0 15,6 16,0 16,1 15,9 17,7 17,5 16,9 15,8 16,1 15,5 13,8 14,0 13,9 14,1 7,8 8,2 12,4 12,0 10,0 11,4 10,4 8,0 11,1 11,7 10,5 9,4 9,6 9,4 9,8 6,0 10,5 10,5 10,8 9,0 4,0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 1 Arbeitslose in % aller zivilen Erwerbspersonen. Quellen: Regionaldirektion Berlin-Brandenburg der Bundesagentur für Arbeit, Bundesagentur für Arbeit 4.3 Die stadträumlichen Wohnlagen Eine der Einflussgrößen insbesondere für den Wert von Bauland, Eigenheimen und Wohnungseigentum ist die Lage im Stadtgebiet. Als ein Merkmal der unterschiedlichen Qualität des Wohnens in der Stadt fließt bei der Analyse des Kaufpreismaterials in der Regel das Merkmal der „Wohnlage“ ein. Sie spiegelt die Lagequalität des Wohnumfeldes wider. Die Wohnlagenzuordnung orientiert sich am Berliner Mietspiegel. Sie ergibt sich aktuell aus dem ”Straßenverzeich- 21 Abb. 12: Arbeitslosenquote in Berlin im Vergleich mit der durchschnittlichen Situation in Deutschland (Fundort: www.berlin.de/sen/wirtschaft/daten; Datenquelle: Regionaldirektion Berlin-Brandenburg der Bundesagentur für Arbeit, Bundesagentur für Arbeit) Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin nis zum Berliner Mietspiegel 2009” 1. Eine Orientierung bietet die zum Mietspiegel gehörende Wohnlagenkarte für Berlin (Druckschrift der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, auch bei den Bezirksämtern erhältlich). Der Berliner Mietspiegel, das Straßenverzeichnis und die Wohnlagenkarte sind im Internet abrufbar (www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel). Der Differenzierung der Wohnlagen liegen folgende Kriterien zugrunde: •• Einfache Wohnlage Gebiete des inneren Stadtbereichs mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung mit sehr wenigen Grün- und Freiflächen, überwiegend ungepflegtem Straßenbild und/oder schlechtem Gebäudezustand (z.B. Fassadenschäden, unsanierte Wohngebiete), auch bei starker Beeinträchtigung durch Geräusch-, Geruchsbelästigungen von Industrie und Gewerbe. In Stadtrandlagen Gebiete mit überwiegend offener Bauweise, oft schlechtem Gebäudezustand (z.B. Fassadenschäden, unsanierte Wohngebiete), mit ungepflegtem Straßenbild (z.B. unbefestigte Straßen), ungünstigen Verkehrsverbindungen und wenigen Einkaufsmöglichkeiten, sowie Gebiete mit erheblich verdichteter Bauweise. •• Mittlere Wohnlage Gebiete des inneren Stadtbereichs mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung mit normalem Straßenbild (nicht von Gebäudeschäden geprägt), gutem Gebäudezustand (z.B. sanierte Wohngebiete), mit wenigen Grün- und Freiflächen. Gebiete mit überwiegend offener Bauweise, durchschnittlichen Einkaufsmöglichkeiten und normalem Verkehrsanschluss, ohne Beeinträchtigung durch Industrie und Gewerbe. •• Gute Wohnlage Gebiete des inneren Stadtbereichs mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung, mit Frei- und Grünflächen, gepflegtem Straßenbild (guter Gebäudezustand), mit sehr gutem Verkehrsanschluss und guten bis sehr guten Einkaufsmöglichkeiten und gutem Image. Gebiete mit überwiegend offener Bauweise, starker Durchgrünung, gepflegtem Wohnumfeld mit gutem Gebäudezustand und ruhiger Wohnsituation, mit normaler Verkehrsanbindung und normalen Einkaufsmöglichkeiten und gutem Image. Abb. 13: Beispiel für ein Wohngebäude in mittlerer Wohnlage •• Sehr gute Wohnlage Untersuchungen belegen, dass sich das Preisbild von Immobilien verschiedener Grundstücksteilmärkte in besonders ansprechenden Ortslagen von der guten Wohnlage regelmäßig abhebt. Um hier differenziertere Aussagen über die Preissituation treffen zu können, unterteilt die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses die gute Wohnlage des Mietspiegels und definiert zusätzlich sehr gute Wohnlagen. Das sind Gebiete exklusiver Lage mit sehr gepflegtem Wohnumfeld, einem hohen Anteil privater und öffentlicher Frei- und Grünflächen, sehr guter baulicher Gebietsstruktur, einem sehr guten Image sowie einem daraus resultierenden höheren Preisniveau am Grundstücksmarkt. Als sehr gute Wohnlage definiert sind •• die Gebiete in Westend zwischen Spandauer Damm, Ahornallee, Theodor-Heuss-Platz, Pommernallee, Ubierstraße, Wandalenallee und Fernbahntrasse, •• nördlich und südlich der Heerstraße im Ortsteil Charlottenburg das Gebiet zwischen S-Bahn, Heilsberger Allee, Heerstraße, Am Postfenn, nördliche Waldgrenze zum Teufelsberg und Teufelsseestraße, •• der Ortsteil Schmargendorf östlich bis zu den Straßenzügen Cunostraße, Friedrichshaller, Mecklenburgische und Zoppoter Straße, •• der Ortsteil Grunewald östlich der Fernbahntrasse und der Waldgrenze, sowie •• das Gebiet Dahlem-Nord bis herunter zur Saargemünder Straße. Im Ostteil Berlins wurden bislang noch keine sehr guten Wohnlagen ausgewiesen. 1 22 Berliner Mietspiegel 2009 vom 03. Juni 2009 (ABl. Nr. 27); Berichtigung des Straßenverzeichnisses zum Berliner Mietspiegel 2009 vom 2. Oktober 2009 (ABl. Nr. 45, ab Seite 2316 ff.). Grundstücksmarktbericht 2009/2010 5. 5.1 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Preisentwicklung 2010 Bauland Grundlage für die Darstellung der Preisentwicklung bei Baulandgrundstücken anhand beispielhafter Lagen sind in diesem Bericht die Ergebnisse der Bodenrichtwertberatungen vom Anfang des Jahres 2010. Die Bodenrichtwerte wurden vom Gutachterausschuss getrennt nach Teilmärkten in der Zeit vom 12. Januar bis zum 18. Februar 2010 beraten. Die Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2010 basieren zum einen auf den in der Kaufpreissammlung erfassten Kaufverträgen und zum anderen auf den Erkenntnissen der Mitglieder des Gutachterausschusses, die von diesen bei den Beratungen vorgetragen wurden. Hierbei handelte es sich insbesondere um Informationen über aktuelle Angebote, laufende Vertragsverhandlungen und auch Verhandlungen, die an unvereinbaren Preisvorstellungen gescheitert sind. Abb. 14: Bauland Die Bodenrichtwerte, die der Gutachterausschuss für den Entwicklungszustand „baureifes Land“ (§ 5 Abs. 4 ImmoWertV) ermittelt, beziehen sich auf erschließungsbeitragsfreie und baureife Grundstücke. Gemäß § 12 ImmoWertV sollen Wertunterschiede von Grundstücken, die sich aus Abweichungen bestimmter Grundstücksmerkmale sonst gleichartiger Grundstücke ergeben, mit Hilfe von Umrechnungskoeffizienten erfasst werden. Für Wertunterschiede, die sich aus dem unterschiedlichen Maß der baulichen Nutzung ergeben, hat der Gutachterausschuss Umrechnungskoeffizienten für Wohnbauland sowie Dienstleistungs- und Büronutzung in City-Lagen abgeleitet. Die Umrechnungskoeffizienten werden zusammen mit den Bodenrichtwerten veröffentlicht, sind im Bodenrichtwertatlas dargestellt und stehen in GAA Online zum Abruf bereit. 5.1.1 Individueller Wohnungsbau - offene Bauweise - Der Teilmarkt für Wohnbauland der offenen Bauweise hat 2009 hinsichtlich der Transaktionszahlen mit 1.146 Kauffällen, gegenüber 1.366 im Vorjahr, einen Rückgang von ca. 17 % zu verzeichnen. Der Geldumsatz sowie der Flächenumsatz sind im Vergleichszeitraum leicht gestiegen. Während der Geldumsatz um 4 % auf ca. 182 Mio. € anstieg, erhöhte sich der Flächenumsatz um 11 % auf insgesamt rund 147 ha im Jahr 2009. Die Preise wiesen dagegen im Jahr 2009 im Wesentlichen ein stabiles Niveau auf. Die Finanzkrise wirkte sich scheinbar nicht direkt auf diesen Teilmarkt aus. Offensichtlich hat die Flucht in die Sachwerte, die neben Gold zur Zeit als die sichersten Anlagemöglichkeiten gelten, diesen Umstand bewirkt. Abb. 15: Wohnbauland Neben diesen allgemeinen Entwicklungen waren jedoch auch einige besondere Entwicklungen auf diesem Teilmarkt zu beobachten. Es ist verstärkt ein Entwicklungsdruck von ehemals gewerblich genutzten Standorten oder nicht mehr benötigten Gemeinbedarfsflächen zu verspüren, die zentrumsnah zur Innenstadt liegen und eine gute Verkehrsanbindung an das öffenliche Nahverkehrssystem. Diese Flächen entwickeln sich planungsrechtlich zum Wohnbauland. Oftmals werden diese Flächen von Bauträgern bis zur Errichtung eines schlüsselfertigen Wohngebäudes entwickelt, parzelliert und veräußert. In diesen Bereichen ist durch die erhöhte Nachfrage ein Anstieg der Bodenpreise zu beobachten gewesen. Im Ortsteil Niederschönhausen überstiegen im Gebiet um den Heinrich-Mann-Platz die Kaufpreise deutlich das für diesen Bereich ausgewiesene Bodenrichtwertniveau von 190 €/m² (Stichtag 01.01.2009). Der Gutachterausschuss ermittelte hier einen Bodenrichtwert von 280 €/m². Eine ähnliche Preisentwicklung ist im Ortsteil Lichtenberg, südlich der Bornitzstraße, zu beobachten. Der Gutachterausschuss hat auf Grundlage der Kaufpreise den Bodenrichtwert von 140 €/m² auf 200 €/m² angehoben. Abb. 16: Ausschnitt aus BRW-Karte: Flächen für Wohnbebauung, GFZ = 0,4, am Heinrich-Mann-Platz 23 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Ein leichter Preisrückgang war im Ostteil der Stadt in einzelnen Bodenrichtwertzonen zu verzeichnen, die von ihrer stäteräumlichen Lage in unmittelbarer Nähe zur Landesgrenze zu Brandenburg liegen. Die Bodenrichtwerte wurden hier in einzelnen Gebieten in einer Spanne von 5 bis 10 €/m² abgesenkt. Im Westteil der Stadt waren die Grundstückspreise im Wesentlichen stabil, so dass keine Veränderungen der Baulandpreise zum vorangegangenen Jahr zu beobachten waren. Lediglich in einigen wenigen Lagen wurden höhere Kaufpreise erzielt, so dass die Bodenrichtwerte hier in einer Preisspanne von 10 €/m² bis 20 €/m² erhöht wurden. Abb. 17: Beispiel für eine sehr gute Wohnlage (Wohngebiet am U-Bhf. Thielplatz) Das Gebiet um den U-Bahnhof Thielplatz (Ortsteil Dahlem) gehört zu den attraktivsten Wohnbaugebieten der offenen Bauweise. Hier wurde zum 01.01.2010 der Bodenwert von 700 €/m² auf 740 €/m² angehoben. Ähnlich attraktiv ist die Wohnbaufläche südlich der Händelallee im Ortsteil Hansaviertel. Im Vergleich zum Vorjahr wurde hier der Bodenrichtwert von 500 €/m² (Stichtag 01.01 2009) auf jetzt 600 €/m² angehoben. Dieses Wohnbaugebiet liegt in unmittelbarer Nähe des Regierungsviertels und grenzt an den Grün- und Erholungspark Großer Tiergarten. Das Bodenrichtwertniveau in den Spitzenlagen im Westteil der Stadt (Grunewald und Dahlem) lag zum 01.01.2010 weiterhin bei 720 bis 740 €/m². Dagegen wies die Spitzenlage im Ostteil der Stadt (im Bereich um den Heinrich-Mann-Platz in Pankow) ein gegenüber dem Vorjahr (190 €/m²) deutlich höheres Bodenrichtwertniveau von nunmehr 280 €/m² auf. Bauland Einfamilienhausgebiete - offene Bauweise - Westteil Berlins Bodenrichtwerte 01.01.2009 €/m² Bodenrichtwerte 01.01.2010 €/m² 520 bis 740 520 bis 740 280 bis 700 280 bis 700 220 250 520 520 180 bis 260 180 bis 260 140 bis 200 140 bis 200 •• Spandau 130 130 •• West - Staaken (GFZ 0,4) 100 100 •• West - Staaken (GFZ 0,2) 100 100 •• Kladow 160 160 Wohnlagen Lagen sehr gute Wohnlagen: •• Westend, Schmargendorf, Dahlem (Nord), Grunewald gute Wohnlagen: •• Dahlem (Süd), Zehlendorf, Nikolassee, Wannsee, Lichterfelde (Nord), Steglitz, Lankwitz (Nordwest), Spandau (Pichelsdorf / Weinmeisterhöhe), Tiergarten (Händelallee) •• Frohnau mittlere Wohnlagen: •• Wilmersdorf (Mansfelder Str.) •• Ruhleben, Eichkamp, Lankwitz, Lichtenrade, Hermsdorf, Waidmannslust einfache Wohnlagen: •• Gatow, Haselhorst, Staaken, Marienfelde, Mariendorf, Britz, Buckow, Rudow, Lichterfelde, Heiligensee, Lübars, Wittenau 24 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Bauland Einfamilienhausgebiete - offene Bauweise - Ostteil Berlins Bodenrichtwerte 01.01.2009 €/m² Bodenrichtwerte 01.01.2010 €/m² 160 bis 230 160 bis 260 •• Alt-Glienicke, Adlershof, Bohnsdorf 85 bis 100 85 bis 100 •• Johannisthal 100 bis 130 100 bis 130 •• Baumschulenweg 100 bis 110 100 bis 110 •• Grünau, Köpenick, Müggelheim, Rahnsdorf, Schmöckwitz, Friedrichshagen 70 bis 160 70 bis 160 Wohnlagen Lagen gute Wohnlagen: •• Wendenschloß, Orankesee (Hohenschönhausen), Majakowskiring (Niederschönhausen) mittlere und einfache Wohnlagen : Treptow - Köpenick: Pankow: •• Blankenfelde, Buch, Franz. Buchholz 80 bis 110 80 bis 110 •• Niederschönhausen, Rosenthal 120 bis 150 120 bis 150 •• Weißensee, Blankenburg, Karow, Heinersdorf 75 bis 140 75 bis 140 •• Biesdorf - Süd, Biesdorf 85 bis 110 85 bis 110 •• Biesdorf - Nord 85 bis 110 85 bis 110 •• Kaulsdorf, Mahlsdorf 85 bis 110 85 bis 110 100 90 bis 95 •• Falkenberg, Malchow, Wartenberg 85 bis 110 85 bis 110 •• Hohenschönhausen 100 bis 130 100 bis 130 •• Karlshorst, Friedrichsfelde 120 bis 140 120 bis 140 Marzahn-Hellersdorf: •• Marzahn Lichtenberg - Hohenschönhausen: Die im Berichtsjahr in Berlin veräußerten Baugrundstücke für Einfamilienhäuser in unmittelbarer Wasserlage wiesen eine erhebliche Streuung der Kaufpreise auf. Sie lagen im Westteil Berlins durchschnittlich etwa 30 bis 40 % und im Ostteil bei einem insgesamt wesentlich niedrigeren Preisniveau im Schnitt 40 bis 60 % über den Preisen für Grundstücke in vergleichbaren Lagen ohne Zugang zu einem Gewässer. Die folgenden Abb. 18 bis Abb. 20 stellen beispielhaft die Unterschiede des Preisniveaus für Grundstücke der offenen Bauweise im Ost- und Westteil Berlins gegenüber dem unmittelbaren Berliner Umland (dem sog. „Speckgürtel“) dar. Die Darstellungen sind nicht zur Ableitung konkreter Einzelpreise geeignet! 25 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Bodenwert €/m² 400 300 5.1.2 200 Wohngebiete - geschlossene Bauweise - 01.01.2005 01.01.2006 01.01.2007 01.01.2008 01.01.2009 01.01.2010 01.01.2006 01.01.2007 01.01.2008 01.01.2009 01.01.2010 01.01.2004 01.01.2003 01.01.2002 01.01.2001 01.01.2000 01.01.1999 31.12.1997 31.12.1996 31.12.1995 31.12.1994 31.12.1993 31.12.1992 01.01.2005 Abb. 18: Beispielhafte Entwicklung des Preisniveaus für Baugrundstücke in einfachen Wohnlagen bei einer GFZ bis 0,6 31.12.1991 31.12.1990 Auf100 dem Teilmarkt für Wohnbauland der geschlossenen Bauweise bewegt sich die Anzahl der Kauffälle weiterhin auf einem äußerst niedrigen Niveau. Mit 323 Kauffällen standen dem Gutachterausschuss nochmals 6 % weniger Kauffälle als im Vorjahr für seine Berautungen zur Ver0 fügung. Während der Geldumsatz in gleichem Maße wie die Anzahl der Kauffälle rückläufig war, also um 6 %, wurde 35 % mehr Fläche als im Vorjahr umgesetzt. Insgesamt bietet dieser Teilmarkt kaum Anreize für Investoren. Die Nachfrage nach Bauland im Geschosswohnungsbau ist anhaltend niedrig. Auch wenn die Wohnungsmieten im vergangenen Jahr leicht gestiegen sind, deckeneinfache sie nicht die Kostenmieten im Wohnungsneubau. Wohnlage im Westteil Berlins, GFZ bis 0,6 einfache Wohnlage im Ostteil Berlins, GFZ bis 0,6 einfache Wohnlage im Speckgürtel um Berlin Bodenwert €/m² 500 400 300 200 100 01.01.2004 01.01.2003 01.01.2002 01.01.2001 01.01.2000 01.01.1999 31.12.1997 31.12.1996 31.12.1995 31.12.1994 31.12.1993 31.12.1992 31.12.1991 31.12.1990 0 gute / mittlere Wohnlage im Westteil Berlins, GFZ bis 0,6 mittlere Wohnlage im Ostteil Berlins, GFZ bis 0,6 mittlere Wohnlage im Speckgürtel um Berlin Abb. 19: Beispielhafte Entwicklung des Preisniveaus für Baugrundstücke in mittleren Wohnlagen bei einer GFZ bis 0,6 Page 1 Bodenwert €/m² sehr gute Wohnlage Westteil 600 1.200 400 800 200 400 gute Wohnlage im Ostteil Berlins, GFZ bis 0,6 gute Wohnlage im Speckgürtel um Berlin sehr gute Wohnlage im Westteil Berlins, GFZ bis 0,6 Abb. 20: Beispielhafte Entwicklung des Preisniveaus für Baugrundstücke in sehr guten Wohnlagen bei einer GFZ bis 0,6 26 Page 1 01.01.2010 01.01.2009 01.01.2008 01.01.2007 01.01.2006 01.01.2005 01.01.2004 01.01.2003 01.01.2002 01.01.2001 01.01.2000 01.01.1999 31.12.1997 31.12.1996 31.12.1995 31.12.1994 31.12.1993 31.12.1992 31.12.1991 0 31.12.1990 0 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 5.1.3 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Wohngebiete - geschlossene Bauweise - Auf dem Teilmarkt für Wohnbauland der geschlossenen Bauweise bewegte sich die Anzahl der Kauffälle weiterhin auf einem äußerst niedrigen Niveau. Mit 323 Kauffällen standen dem Gutachterausschuss nochmals 6 % weniger Kauffälle als im Vorjahr für seine Beratungen zur Verfügung. Während der Geldumsatz in gleichem Maße wie die Anzahl der Kauffälle rückläufig war, also um 6 %, wurde 35 % mehr Fläche als im Vorjahr umgesetzt. Insgesamt bietet dieser Teilmarkt kaum Anreize für Investoren. Die Nachfrage nach Bauland im Geschosswohnungsbau ist anhaltend niedrig. Auch wenn die Wohnungsmieten im vergangenen Jahr leicht gestiegen sind, decken sie nicht die Kostenmieten im Wohnungsneubau. Nachgefragt werden Bauflächen und Townhäuser in zentraler Innenstadtlage. Die Nachfrage nach Baulandgrundstücken übersteigt hier die Angebotsseite. Der Leerstand in Berlin ist tlw. rückläufig. In Innenstadt-Kiezen gibt es kaum noch frei verfügbaren Wohnraum. In den Citylagen werden die Mietwohnungen verstärkt in Eigentumswohnungen umgewandelt und kleinere Wohneinheiten werden hierbei häufig zusammengelegt. Gerade im Altbezirk Mitte ist die Umwandlung von Wohnraum hin zur Nutzung von TouristenAppartments in Wohngebieten zu beobachten. Durch diese Umnutzung von Wohnraum in Ferienappartments wird der Markt an Mietwohnungen im Innenstadtbereich zusätzlich verkleinert. Ein Anstieg der Wohnungsmieten in diesen ausgewählten Sonderlagen ist zu beobachten. Insgesamt ist jedoch auch auf diesem Teilmakrt eine Preisstabilität zu beobachten, so dass sich das Bodenrichtwertniveau im Wesentlichen unverändert gegenüber dem Vorjahr darstellt. Lediglich in den Gebieten südlich und nördlich der Torstraße in Mitte sowie in einigen Lagen im Ortsteil Prenzlauer Berg waren steigende Preise zu beobachten. Dies führte zu Anhebungen des Bodenrichtwertniveaus in diesen Bereichen um bis zu 25 % auf 550 bis 850 €/m². Die Angleichungstendenzen an das Bodenwerrtniveau der City-West, das im Mittel bei 800 €/m² liegt, haben sich fortgesetzt. Teilweise, wie im Bereich südlich der Torstraße bis Oranienburgerstraße und Hackischem Markt, liegt das Bodenrichtwertniveau auch schon darüber. Hier hat der Gutachterausschuss einen Bodenrichtwert von 850 €/m² ermittelt. Es sind demnach die nachgefragten guten Lagen, die für Investoren weiter an Attraktivität gewonnen haben, sofern dort Eigentumsmaßnahmen realisiert werden können und das Umfeld hundertprozentig stimmt. Bauland in Wohngebieten - geschlossene Bauweise - Westteil Berlins Gebietstypische GFZ Bodenrichtwerte 01.01.2009 €/m² Bodenrichtwerte 01.01.2010 €/m² 1,0 570 bis 670 570 bis 670 1,0 -1,3 400 bis 800 400 bis 800 2,5 630 bis 1.000 630 bis 1.000 •• Spandau, Steglitz, Tempelhof, Reinickendorf, Neukölln 1,0 - 1,2 200 bis 370 200 bis 370 •• Charlottenburg, Wilmersdorf, Schöneberg, Steglitz 2,0 - 2,5 500 bis 610 500 bis 610 •• Wedding, Spandau, Steglitz, Tempelhof 1,0 - 1,5 150 bis 230 150 bis 230 •• Tiergarten, Wedding, Kreuzberg, Charlottenburg, Spandau, Schöneberg, Neukölln 2,0 - 3,0 230 - 460 230 bis 460 Wohnlagen Lagen sehr gute Wohnlagen: •• Charlottenburg, Wilmersdorf, Zehlendorf, Steglitz gute Wohnlagen: •• Charlottenburg, Zehlendorf, Steglitz,Tiergarten, •• Charlottenburg, Schöneberg, Wilmersdorf, Tiergarten mittlere Wohnlagen: einfache Wohnlagen: 27 Abb. 21: Eingangsbereich eines Wohngebäudes im Bezirk Prenzlauer Berg Abb. 22: Ausschnitt aus BRW-Karte: Fläche für Wohnbebauung, GFZ = 2,5, am Lietzensee in Charlottenburg Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Für die Spitzenlage im Westteil der Stadt auf diesem Teilmarkt um den Lietzensee in Charlottenburg ist der Bodenrichtwert zum Stichtag 01.01.2010 unverändert mit 1.000 €/m² ausgewiesen worden. Der Spitzenwert für den Ostteil der Stadt liegt weiterhin bei 900 €/m² an der Leipziger Straße. Er ergibt sich allerdings nur aufgrund der Tatsache, dass in diesem Bereich eine sehr hohe bauliche Ausnutzung der Grundstücke mit einer typischen GFZ von 4,5 gegeben ist. Bezieht man diesen Wert mit Hilfe der Umrechnungskoeffizienten des Gutachtersausschusses auf eine typische GFZ von 2,5 der verdichteten Innenstadtgebiete von Mitte und Prenzlauer Berg, ergibt sich ein Wert von rd. 570 €/m². Daran zeigt sich, dass der bereits erwähnte Bereich südlich der Torstraße mit einem Bodenrichtwert von 850 €/m² eine deutlich höhere Attraktivität aufweist. Bauland in Wohngebieten - geschlossene Bauweise - Ostteil Berlins Wohnlagen Lagen Gebietstypische GFZ Bodenrichtwerte 01.01.2009 €/m² Bodenrichtwerte 01.01.2010 €/m² 0,8 bis 1,5 170 bis 290 170 bis 290 •• Treptow, Köpenick, Lichtenberg, Weißensee, Pankow, Marzahn, Hohenschönhausen 0,8 - 1,0 120 bis 230 120 bis 230 •• Prenzlauer Berg, Friedrichshain 1,2 – 1,5 180 bis 260 180 bis 260 •• Treptow, Köpenick, Lichtenberg, Pankow, Weißensee 1,2 – 1,5 140 bis 290 140 bis 290 •• Treptow, Lichtenberg, Pankow 2,0 230 bis 330 230 bis 330 •• Prenzlauer Berg, Friedrichshain, Lichtenberg 2,5 340 bis 500 340 bis 700 1,2 – 1,5 320 bis 900 340 bis 900 gute Wohnlagen: •• Grünau, Köpenick, Rosenthal, Hohenschönhausen mittlere und einfache Wohnlagen: •• Mitte (inkl. Leipziger Straße) 5.1.4 Kerngebiets- und mischgebietstypische Nutzungen Der Teilmarkt der kern- und mischgebietstypischen Nutzungen (M1- und M2-Flächen) war auch 2009 durch nur wenige Investitionsanreize geprägt. Die deutlich rückläufige Neubautätigkeit vermag dieses Überangebot nicht zu kompensieren. Abb. 24: Wohn- und Geschäftshaus am Teltower Damm Spitzenmieten lassen sich nur in ausgewählten, umsatzstarken Geschäftslagen (1a City–West und 1a City–Ost) realisieren. Ein erhöhter Druck ist in den Nahversorgungszentren und Nebenlagen zu verspüren. Das Überangebot an Büro- und Verkaufsflächen drückt auf das Mietniveau in diesen Nebenlagen. Dem Gutachterausschuss standen für die Ermittlung der Bodenrichtwerte für kern- und mischgebietstypische Nutzungen 30 Kauffälle zur Verfügung. Das ist gegenüber 2008 ein Rückgang der Fallzahlen um 33%. Allerdings kann beim Blick auf die Absolutzahlen der Kauffälle eher von Stabilität auf niedrigem Niveau als von einer tendenziellen Entwicklung gesprochen werden. Die Nachfrage konzentriert sich auf Flächen in den Ortsteilen Mitte und Charlottenburg. Allein in diesen beiden Ortsteilen wurden insgesamt 18 Kaufverträge geschlossen. Außerhalb des S-Bahnrings gibt es faktisch keine Nachfrage an M1- und M2-Flächen. Abb. 23: Ausschnitt aus BRW-KArte, M2-Flächen, Teltower Damm Die Kauffälle waren häufig von ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen bestimmt, so dass sie für eine statistische Auswertung nicht geeignet waren. Wie bei den Wohngebieten der geschlossenen Bauweise hat der Gutachterausschuss seine Einschätzung an Hand statistischer Trendlinien zur Langzeitentwicklung der Kaufpreise dieses Teilmarktes vorgenommen. Grundstücke mit innerstädtischer, kerngebietstypischer Nutzungsmöglichkeit (M1) unterlagen im Wesentlichen keiner signifikanten, preislichen Veränderung. Ausnahmen bildeten die Bereiche des Alexanderplatzes und der Bereich des Straßenzuges Neue Promenade bis Weinmeisterstraße am Hackeschen Markt. In diesen Lagen hob der Gutachterausschuss das Bodenrichtwertniveau deutlich an. Der Bodenrichtwert am Alexanderplatz wurde um 1.000 €/m² auf das ver- 28 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin gleichbare Wertniveau der Schloßstraße in Steglitz mit 5 500 €/m² angehoben Insbesondere die deutlich gestiegene Attraktivität dieses Standortes, die sich an Kennzahlen wie Passantenfrequenzen oder Mietenentwicklungen belegen lassen, führten zu der Anhebung des Bodenrichtwertniveaus Der Straßenzug Neue Promenade bis Weinmeisterstraße am Hackeschen Markt profitierte von der gestiegenen Lagegunst des Bereichs südlich der Torstraße, so dass hier eine Anpassung des Bodenrichtwertes von 1 650 €/m² im Vorjahr auf nunmehr 2 100 €/m² erforderlich wurde Zum Teilmarkt der Flächen für sogenannte kerngebietstypische Nutzungen (Büro- und Geschäftslagen), den sog M1-Flächen, gehören mit dem Pariser Platz am Brandenburger Tor und dem Gendarmenmarkt in Mitte zwei Aushängeschilder Berlins Sie weisen mit 21 000 €/m² bzw 16 000 €/m² die höchsten Bodenrichtwerte in Berlin auf In der westlichen City ist die hochwertigste Lage weiterhin die Südseite der Tauentzienstraße vom Wittenbergplatz bis zur Joachimsthalerstraße mit einem Bodenrichtwert von 17 000 €/m² M1-Flächen sind Bereiche mit Kerngebietscharakter und sehr hoher baulicher Ausnutzung bei nur geringer anteiliger Wohnnutzung Baulandflächen mit kerngebietstypischer Nutzung (M1-Flächen) Lagen (ausgewählte Bereiche) Gebietstypische GFZ Bodenrichtwerte 01 01 2009 €/m² Bodenrichtwerte 01 01 2010 €/m² Pariser Platz 2) 4,5 21 0000 21 0000 Kreuzung Unter den Linden / Friedrichstraße 1) 4,5 16 0000 16 0000 Südseite unterer Kurfürstendamm/Tauentzienstraße zwischen Joachimstaler Straße und Wittenbergplatz 1) 4,5 17 0000 17 0000 Gendarmenmarkt 2) 4,5 16 0000 16 0000 Friedrichstraße zwischen S-Bahn und Leipziger Straße 1) 4,5 7 300 7 300 Nordseite unterer Kurfürstendamm/Tauentzienstraße zwischen Joachimstaler Straße und Wittenbergplatz 1) 4,5 8 500 8 500 Schloßstraße (Steglitz) von Peschkestraße bis Grunewaldstraße 1) 4,5 5 500 5 500 Potsdamer Platz, Leipziger Platz 1) 4,5 6 800 6 800 4,5 5 200 5 200 südwestlich vom Potsdamer Platz 2) Alexanderplatz 4,5 4 500 5 500 oberer Kurfürstendamm 1) 4,5 3 700 3 700 Karl-Marx-Straße zwischen Weichsel- und Werbellinstraße 1) 4,5 2 000 2 000 Wilmersdorfer Straße1) 4,5 3 600 3 600 Hermannplatz 4,5 3 000 3 000 Ernst-Reuter-Platz 2) 4,5 2 400 2 400 beiderseits Unter den Linden und Französische Straße 2) 4,5 2 900 2 900 sonstige historische Stadtmitte 2) 4,5 2 300 2 300 Müllerstraße (Wedding) 1) 4,5 2 000 2 000 Lützowviertel 1) 4,5 1 700 1 700 südliche Friedrichsstadt, Kochstraße 2) 4,5 1 700 1 700 Ostbahnhof 4,5 1 200 1 200 2,5 1 100 1 100 2,0 2 600 2 600 2,0 1 500 1 500 2) 2) Altstadt Spandau 2) Diplomatenviertel 2) Berliner Straße (Tegel) 1) Abb. 25: Alexanderplatz Abb. 26: Ausschnitt aus BRW-Karte: M1-Flächen, GFZ = 4,5, BRWZone 1246, Alexanderplatz in Berlin-Mitte 1) (überwiegend) Geschäftslage 2) (überwiegend) Bürolage 29 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Eine besondere Art der kerngebietstypischen Nutzung (M1-Flächen) stellen die Einzelhandelszentren dar Einzelhandelszentren (M1-Flächen) Lagen (ausgewählter Bereiche) Spandauer Arkaden 1) Bodenrichtwerte für Einzelhandelszentren, bei denen die angegebene GFZ auch die Geschossfläche der Stellplätze berücksichtigt Gebietstypische GFZ Bodenrichtwerte 01 01 2009 €/m² Bodenrichtwerte 01 01 2010 €/m² 4,0 1 500 1 500 Ringcenter I – III 4,0 1 500 1 500 Schönhauser Allee Arkaden 4,0 1 500 1 500 Le Clou 4,0 1 500 1 500 Am Borsigturm 4,0 1 500 1 500 Prerower Platz, Lindencenter 4,0 1 100 1 100 Gropiuspassagen 4,0 1 100 1 100 Gesundbrunnen-Center 4,0 1 100 1 100 Park-Center-Treptow 4,0 1 100 1 100 Forum Köpenick 4,0 1 100 1 100 Eastgate 4,0 1 100 1 100 Zentrum Schöneweide 4,0 700 700 Hellersdorfer Straße, Spreecenter 4,0 700 700 M 2-Flächen sind Bereiche mischgebietstypischer Nutzungen mit mittlerer baulicher Ausnutzung, die sich durch ein ausgewogenes Verhältnis von Dienstleistungs- und Wohnnutzung auszeichnen Baulandflächen mit mischgebietstypischer Nutzung (M2-Flächen) Lagen (ausgewählter Bereiche) Oranienburger Str /Mombijoustr (Mitte) Gebietstypische GFZ Bodenrichtwerte 01 01 2009 €/m² Bodenrichtwerte 01 01 2010 €/m² 3,5 1 450 1 450 Badstraße 3,0 750 750 zwischen Kurfürstendamm und Stadtbahn 3,0 2 000 1 350 2 000 1 350 Schönhauser Allee (Danziger Str bis Bornholmer Str ) 3,0 950 950 Frankfurter Allee (Voigt- bis Möllendorfstr ) (Proskauer Straße bis Voigtstraße) 3,0 850 650 850 650 Reichsstraße 2,5 1 200 1 200 Tempelhofer Damm 2,5 850 850 Stadtteilzentrum Hellersdorf 2,0 350 350 Breite Straße (Schmargendorf) 2,0 1 000 1 000 Teltower Damm (Scharfestraße bis Berliner Straße) (Berliner Straße bis S-Bahn) 2,0 800 1 200 800 1 200 Kaiser-Wilhelm Str / Leonorenstraße 2,0 800 800 Residenzstraße 2,0 550 550 380 380 550 450 550 450 550 550 Baumschulenstraße 1,5 Bölschestraße (Fürstenwalder Damm bis Aßmannstraße) (Aßmannstraße bis Müggelseedamm) 1,5 Bahnhofstraße (Lichtenrade) 1,0 30 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 5.1.5 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Flächen für produktionsnahe Betriebe und dienstleistungsorientiertes Gewerbe Die internationale Konjunktur- und Finanzkrise wirkte sich 2009 auch in Berlin aus und hat zu einem Rückgang der Wirtschaftsleistung um real 0,7 % geführt. Dass in der Hauptstadt die Wirtschaftsleistung 2009 weniger stark gesunken ist als bundesweit, ist vor allem auf die diversifizierte Unternehmenslandschaft zurückzuführen. So weist z.B. die berliner Industrie eine Struktur auf, die insgesamt weniger anfällig auf internationale Konjunkturschwankungen reagiert. Dennoch gab es von der Wirtschaftskrise besonders betroffene Industriezweige, wie den Maschinenbau, Kraftwagenbau und die Zulieferer elektrischer Ausrüstungsteile, die zweistellige Umsatzeinbrüche zu verzeichnen hatten. Gewerbebauland (Produktion und Dienstleistung, G-Flächen) Lagen (ausgewählter Bereiche) Gebietstypische GFZ Bodenrichtwerte 01.01.2009 €/m² Bodenrichtwerte 01.01.2010 €/m² Pankow: Lindenhof -- 30 30 Spandau: West-Staaken -- 30 30 Lichtenberg: Köpenicker Chaussee / Blockdammweg -- 60 60 Steglitz: Barnackufer -- 60 60 Neukölln: Kanalstraße -- 90 90 Lichtenberg: Josef-Orlopp-Straße / Siegfriedstraße -- 60 60 Reinickendorf: Holzhauser Straße / Otisstr. -- 70 70 Tempelhof: Oberlandstraße -- 90 90 Köpenick: Wilhelminenhofstraße / Edisonstraße -- 90 90 Reinickendorf: Wittestraße / Eichborndamm -- 130 130 Pankow: Prenzlauer Promenade 1,5 140 140 Neukölln: Tempelhofer Weg / Gradestraße 2,0 180 170 Schöneberg: Bessemer Straße / Eresburgstraße 1,5 180 180 Charlottenburg: Lise-Meitner-Straße / Keplerstraße 2,5 220 220 Treptow: An den Treptowers / Spree 4,0 580 550 Tiergarten: Alt-Moabit / Stromstraße 2,5 580 580 Charlottenburg: Salzufer / Franklinstraße 2,5 750 750 Abb. 27: Ausschnitt aus BRW-Karte: gewerbliche Bauflächen, GFZ = 4,0, BRW-Zone 2018, an den Treptowers 31 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Im Vergleich zum Vorjahr ist daher ein Umsatzrückgang sowohl bei bebauten als auch bei unbebauten Gewerbegrundstücken zu beobachten. Dieser betrug bei den unbebauten Grundstücken 5 % und bewegt sich bei einer Anzahl von 124 Kauffällen weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau. Gewerbe- und Industriestandorte werden aufgegeben und entwickeln sich planungsrechtlich zum Wohnbauland. In den Gewerbestandorten sind die Preise im Vorjahresvergleich im Wesentlichen stabil. Nachgefragt werden verstärkt zentrale Büroflächen in der City-West in Kerngebietsbereichen. Die Nebenlagen für Bürostandorte unterliegen einem erhöhten Angebotsdruck, so dass die Preise für derartige Gewerbeflächen zum Teil bis zu 5 % rückläufig sind. In Stadtrandlagen hat der Gutachterausschuss für Gewerbeflächen ein Bodenrichtwertniveau von 30 €/m² ermittelt. Wertmäßig Spitzenlage im Westteil Berlins ist der Bereich Salzufer/Franklinstraße zwischen Spree und Landwehrkanal in Charlottenburg mit einem Bodenrichtwert von 750 €/m², im Ostteil der Stadt das Gebiet zwischen Hoffmannstr. und Spree in Treptow mit 550 €/m² (Bereich um die Treptowers). Für das Gebiet Landsberger Allee/Rhinstraße ergab sich durch die Erweiterung des IKEA-Standortes eine strukturelle Änderung. Hier wurden Preise bezahlt, die über dem letztjährigen Bodenrichtwert lagen. Der Gutachterausschuss ermittelte für dieses Gebiet einen Bodenrichtwert von nun 220 €/m². 5.1.6 Sanierungsgebiete / Entwicklungsbereiche Auch in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und in städtebaulichen Entwicklungsbereichen ermittelt der Gutachterausschuss ausschließlich Bodenrichtwerte für baureifes, erschließungsbeitragsfreies Land. In Abhängigkeit von dem Verfahrensstand der städtebaulichen Sanierungs- oder Entwicklungsmaßnahme und im Hinblick auf die in diesen Bereichen geltenden besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften (§§ 152 – 156a BauGB), insbesondere die Kaufpreislimitierung auf den maßnahmeunbeeinflussten Grundstückswert und die Ausgleichsbeitragspflicht des Eigentümers, werden die Bodenrichtwerte so ermittelt, Abb. 28: Sanierungsgebiet im Bezirk Prenzlauer Berg •• •• Abb. 29: Ausschnitt aus BRW-Karte: Flächen im Entwicklungsgebiet, GFZ = 4,5, BRW-Zonen 2205 und 2206, am Pariser Platz in Berlin-Mitte wie sie sich ergeben würden, wenn eine städtebauliche Sanierungs- oder Entwicklungsmaßnahme weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangsqualität vor bzw. ohne die laufende städtebauliche Maßnahme – Zusatzbezeichnung “A“) oder wie sie sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung in der städtebaulichen Sanierungs- oder Entwicklungsmaßnahme bis zu ihrem Abschluss bzw., soweit die Maßnahme noch nicht abgeschlossen ist, bis zum 01.01.2010 ergeben (Neuordnungsqualität durch die städtebauliche Maßnahme – Zusatzbezeichnung “N“). Die “A“- und “N“-Bodenrichtwerte entsprechen nicht unmittelbar den grundstücksbezogenen Anfangs- und Endwerten im Sinne des § 154 Abs. 2 BauGB, da sie u.a. - wie alle Bodenrichtwerte - die besonderen Eigenschaften einzelner Grundstücke nicht berücksichtigen. Nachdem Anfang 2009 für die Sanierungsgebiete „Rosenthaler Vorstadt“ (Mitte), Kollwitzplatz (Prenzlauer Berg) und Helmholtzplatz (Prenzlauer Berg) die förmliche Festlegung per Rechtsverordnung aufgehoben wurde, wurden hier Bodenrichtwerte ohne den Zusatz „A“ oder „N“ ermittelt. Für das Gebiet „Rosenthaler Vorstadt“ hat der Gutachterausschuss einen Bodenrichtwert von 750 €/m² für die Nutzung W 2,5 ausgewiesen. Der Bereich um den Kollwitzplatz hat für die gleiche Nutzung einen Bodenrichtwert von 700 €/m² zum Stichtag 01.01.2010. Im Entwicklungsbereich Hauptstadt Berlin – Parlaments- und Regierungsviertel hat der Gutachterausschuss in diesem Jahr in einigen Gebieten Bodenrichtwerte mit der Neuordnungsqualität ausgewiesen. Diese Bodenrichtwerte haben die Zusatzbezeichnung “N“. 32 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin 5.2 Sonstiger Grund und Boden 5.2.1 Bauerwartungsland und Rohbauland Flächen, die zwar in absehbarer Zeit eine Bebauungsmöglichkeit erwarten lassen, für die aber weder die planungsrechtlichen Voraussetzungen vorliegen noch die Erschließung gesichert ist, werden als Bauerwartungsland bezeichnet Der Wert des Bauerwartungslandes ist insbesondere vom Grad der Bauerwartung und der Lage abhängig Für Flächen mit geringer Bauerwartung schätzt der Gutachterausschuss den Wert in einer Spanne von 10 % bis 30 % vom Wert des baureifen Landes, für Flächen mit hoher Bauerwartung den Wertanteil in einer Höhe von bis zu 60 % des baureifen Landes Flächen, für die die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Bebauung vorliegen (Baulandqualität), denen aber die Erschließung ganz oder teilweise fehlt und/oder deren Eigentumsverhältnisse noch neu zu ordnen sind, werden als Rohbauland bezeichnet Der Wert von Rohbauland hängt, ausgehend vom Wert des baureifen Grundstücks, unter anderem von den ortsüblichen Kosten der Erschließung, dem Bodenordnungsaufwand, den Kosten für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen und der Vorhaltezeit ab 5.2.2 Marktfähiges Nichtbauland Sogenanntes Nichtbauland sind Flächen, die für den jeweiligen Nutzungszweck fertig hergerichtet sind Hierunter fallen neben land- und forstwirtschaftlichen Flächen auch Flächen, die für Freizeit- und Erholungsnutzung zweckentsprechend bebaubar sind Auf diesem Grundstücksteilmarkt hat 2009 nur ein geringer Umsatz stattgefunden Der Gutachterausschuss verzichtete deshalb auf die Ermittlung entsprechender Bodenrichtwerte Flächen mit der Nutzungsart „reines Agrarland und Wald“ werden in Berlin nicht veräußert Es kann unterstellt werden, dass Landwirtschaftsflächen, die auf den Markt kommen, als „begünstigtes Agrarland“, das sind Flächen, die sich für außeragrarische Nutzungen eignen, die aber noch keine Bauerwartung haben, gehandelt werden Für Wertbeurteilungen, bei denen ausschließlich der innerland- oder innerforstwirtschaftliche Wert maßgeblich ist, verweist der Gutachterausschuss auf die Preisverhältnisse im engeren Verflechtungsraum Berlin-Brandenburg In der nachfolgenden Übersicht werden zur allgemeinen Orientierung Anhaltswerte für unterschiedliche, nicht bauliche Nutzungen aufgeführt: Marktfähiges Nichtbauland Nutzungsart Ackerland Grünland Forstflächen Begünstigtes Agraland Flächen für den Erwerbstagebau Flächen für Freizeit- und Erholungszwecke größere Gebiete1) Einzelparzellen in Wasserlage mit der Möglichkeit einer Wassersportnutzung Wertniveau 01 01 2010 €/m² 0,30 bis 0,40 0,24 bis 0,32 0,16 bis 0,18 5 bis 15 10 bis 20 1) Diese Werte sind nicht auf öffentliches Grün anwendbar Auch für Dauerkleingärten nach dem Bundeskleingartengesetz wurden Bodenrichtwerte nicht ermittelt 20 bis 40 30 bis 100 80 bis 200 33 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 5.3 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Bebaute Grundstücke Die Anzahl der Verkäufe bebauter Grundstücke ist im Berichtsjahr 2009 (2008) um 6 % auf 4.612 (4.926) leicht zurückgegangen. Der Flächenumsatz blieb bei einer geringen Steigerung um 3 % annähernd gleich, der Geldumsatz nahm dagegen um 15 % ab. Mit einem von 65 % auf 60 % gesunkenen Anteil am insgesamt umgesetzten Geldvolumen, bildeten die bebauten Grundstücke auch im Jahr 2009 den wertrelevant größten Teilmarkt. Dabei sind auch die im Rahmen von Paketen veräußerten Grundstücke berücksichtigt. Bei den bebauten Grundstücken (ohne Paketverkäufe) entfielen über 61 % (61 %) der Transaktionen und 65 % (63 %) der umgesetzten Geldmenge auf den Westteil Berlins. Das Preisniveau bebauter Grundstücke wird in diesem Bericht grundsätzlich in €/m² Geschossfläche ausgewiesen und umfasst sowohl den Gebäude- als auch den Bodenwertanteil. Dem Anwender dürfte eher die Wohn-/Nutzfläche eines Grundstücks bekannt sein als die Geschossfläche. Zwischen beiden Bezugsgrößen bestehen Wechselbeziehungen, die sich auf statistischer Basis als durchschnittliche Umrechnungsfaktoren angeben lassen. Zur Vereinfachung einer überschlägigen Berechnung eines durchschnittlichen Preisniveaus werden diese Faktoren als aktuelle Näherungswerte zu den unterschiedlichen Gebäudearten in den folgenden Abschnitten genannt. Sie wurden abgeleitet als Mittelwerte aus einer Vielzahl von Kauffällen, in denen beide Flächen bekannt waren. 5.3.1 Renditegrundstücke Auf dem Teilmarkt der Geschossbauten stellten die Wohn- und Geschäftshäuser (Mietwohnhäuser mit und ohne gewerblichen Nutzflächenanteil) einschließlich der Paketverkäufe trotz der zurückgehenden Kauffallzahlen den weitaus größten Marktanteil. Hier wechselten im Jahr 2009 (2008) insgesamt 1.399 (1.453) Grundstücke den Eigentümer. Die Wohn- und Geschäftshäuser mit 667 (774) verzeichneten auch weiterhin rückläufige Umsätze. Demgegenüber zeigte der Teilmarkt der reinen Mietwohnhäuser 2009 mit 732 (679) Kauffällen ein Umsatzplus in Höhe von + 8 % gegenüber 2008. Speziell im letzten Quartal des Berichtsjahres war ein deutlicher Umsatzanstieg festzustellen. Ähnlich verhält es sich beim Geldumsatz. Bezogen auf die Renditeobjekte ist der Geldumsatz um -11 % zurückgegangen. Bezogen auf Wohn- und Geschäftshäuser ist ein Rückgang von -27 %, bei den reinen Mietwohnhäusern dagegen ein Umsatzzuwachs von +15 % zu verzeichnen. Die Kaufpreissumme betrug insgesamt 2,00 Mio. € (2,26 Mio. €). Dieser Zuwachs bei den Mietwohnhäusern lässt sich durch eine krisenbedingte Sorge um Geldentwertung sowie die Einschätzung des Mietwohnungsmarktes als sichere Kapitalanlage begründen. Mit einem Anteil von 71 % nach Kauffällen lag der Schwerpunkt dieses Teilmarktes (ohne Paketverkäufe) im Westteil der Stadt. Sowohl im Westteil wie auch im Ostteil waren vom Eigentumswechsel überwiegend Altbauobjekte mit zeitgemäßer Ausstattung der Baujahre vor 1918 betroffen. Verkäufe von Objekten mit einfacher Ausstattung liegen in beiden Stadtteilen nur noch in geringer Zahl vor. Das Preisverhalten auf diesem Teilmarkt war uneinheitlich, überwiegend waren Preisrückgänge von bis zu - 10 % zu beobachten. Oft führte hier ein Rückgang der Kauffallzahlen im oberen Preisbereich zu einem Nachgeben der arithmetischen Mittelwerte. Zu leichten Preisanhebungen kam es nur in einzelnen Teilmarktsegmenten: im Westteil Berlins bei Altbauobjekten mit guter Ausstattung; im Ostteil Berlins überwiegend bei Objekten neuerer Baujahre. Ähnlich verhielten sich die Kaufpreise bezogen auf das Vielfache der Jahresnettomieten. Die Preisgestaltung auf diesem Teilmarkt wurde in den Jahren 2006 und 2007 geprägt durch Käufe oft ausländischer Investmentgesellschaften, die im großen Stil Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, mitunter ganze Wohnungsbaugesellschaften im Rahmen sog. Paketverkäufe aufkauften. Hinweise zu Paketverkäufen (u.a. Umsätze und Preise) sind im 34 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Kapitel 2 3, S 7 zu finden Nach dem starken Einbruch im Jahr 2008 stabilisierte sich dieser Markt wie erwartet wieder auf das langjährig normale Niveau aus den Jahren vor 2006 Der rein rechnerische Durchschnittskaufpreis (arithmetischer Mittelwert) aller im Jahr 2009 (2008) veräußerten reinen Mietwohnhäuser sowie Wohn- und Geschäftshäuser (ohne Verkäufe in Paketen) lag bei 1 440 000 € (1.330.000 €) Das entspricht 675 €/m² (656 €/m²) Geschossfläche, bzw dem 13,5-fachen (13,9-fachen) der Jahresnettomiete Die mittlere Größe dieser Renditegrundstücke betrug 1 799 m² (1.621 m²) Wohn- und Nutzfläche (ohne Nebenflächen wie Keller oder Hobbyräume) Zu beobachten ist die Entwicklung zu mehr Flexibilität am Berliner Wohnimmobilienmarkt Es bilden sich immer wieder Quartiere heraus, die plötzlich in Mode kommen und zumindest für einen bestimmten Zeitraum als Wohnviertel bzw als bevorzugte Gegend beispielsweise zur Ansiedlung von kreativem Kleingewerbe angesagt sind Die Nachfrage nach Mietflächen führt dann in diesen Lagen zu einem Anstieg der Kaufpreise für Renditegrundstücke Hat sich die Lage etabliert und die Mieten sind gestiegen, werden solche Gebiete für viele Trendsetter wieder uninteressant und das Klientel sucht sich einen neuen Szene-Kiez Die aus einer größeren Zahl von Kauffällen abgeleiteten Umrechnungsfaktoren für das Verhältnis von Wohn-/Nutzfläche und Geschossfläche werden für die Baualtersgruppen der Mietwohnhäuser wie folgt ausgewiesen: Näherungsweise Umrechnungsfaktoren für Wohn- und Geschäftshäuser sowie Büro- und Geschäftsimmobilien Teilmarkt Wohn- und Nutzfläche / Geschossfläche Wohnhäuser und Wohn-/Geschäftshäuser Büro- und Geschäftshäuser Objekte des Einzelhandels Altbauten vor 1919 72 / 100 78 / 100 ---1) Zwischenkriegsbauten 1919-1948 76 / 100 77 / 100 --- Nachkriegsbauten 1949-1989 76 / 100 81 / 100 83 / 100 Nachkriegsbauten ab 1990 80 / 100 81 / 100 88 / 100 1) --- Keine Angabe möglich, da Anzahl der verwertbaren Daten zu gering ist Preisdifferenzen und Spannenbreiten in den nachfolgenden Tabellen sind nicht nur dem üblichen Verhandlungsspielraum der Vertragsparteien und den Lageunterschieden geschuldet, sie sind - gerade im Ostteil - auch auf Unterschiede im Baualter, im Bauzustand, in der Ausstattung, in der Wohnlage sowie im Mietniveau der einzelnen Kaufobjekte zurückzuführen (Weitere Hinweise s Kapitel 5 3 1, S 34 ) 35 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Abb. 30 zeigt die Kaufpreisentwicklung in den letzten Jahren bei den Büro- und Geschäftshausimmobilien unter Einbeziehung auch der für Immobilienportfolios gezahlten Preise. Die nachstehende Grafik (Abb. 31) visualisiert die für Mietwohnhäuser mit und ohne gewerblichen Nutzungsanteil (ohne Verkäufe in Paketen) bezahlten Kaufpreise einschließlich der Entwicklung des durchschnittlichen Kaufpreisniveaus seit 2005. Polynomische Darstellung der Kaufpreisentwicklung für Büro- und Geschäftshäuser in Berlin Kaufpreis je m² 10000 Geschossfläche 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 Abb. 30: Die Kaufpreisentwicklung der letzten Jahre bei Büro- und Geschäftshausimmobilien (Angabe: Kaufpreis in €/m² Geschossfläche) 0 08.2004 01.2005 07.2005 01.2006 07.2006 01.2007 07.2007 01.2008 07.2008 01.2009 07.2009 01.2010 07.2010 Vertragsdatum Polynomische Darstellung der Kaufpreisentwicklung für reine Mietwohnhäuser in Berlin Kaufpreis je m² 5000 Geschossfläche 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 Abb. 31: Die Kaufpreisentwicklung der letzten Jahre bei reinen Mietwohnhäusern (Angabe: Kaufpreis in €/m² Geschossläche) 0 08.2004 01.2005 07.2005 01.2006 07.2006 01.2007 07.2007 01.2008 Vertragsdatum 36 07.2008 01.2009 07.2009 01.2010 07.2010 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin 5.3.1.1 Mietwohnhäuser (ohne gewerblichen Nutzungsanteil) Reine Mietwohnhäuser (Beispiel siehe Abb 32) sind durch Vermietung allein dem Wohnen dienende Geschossbauten Mietwohnhäuser ohne gewerblichen Nutzungsanteil Gebäudeart Lage1) Preisniveau in €/m² Geschossfläche (Vielfaches der Jahresnettomiete) Teilmarkt 2008 2009 Westteil Berlins Ostteil Berlins Westteil Berlins Ostteil Berlins 1 255 bis 495 385 --- 265 bis 575 415 --- 2 ---5) --- --- 115 bis 4 50811) 240 1 235 bis 645 370 (12,7) 210 bis 735 495 (12,7) 220 bis 600 365 (12,2) 335 bis 610 460 (12,8) 2 385 bis 750 570 (---) 155 bis 700 410 (---) --- 180 bis 510 320 (11,8) 1 285 bis 870 505 (12,8) 595 bis 1 030 765 (15,3) 335 bis 805 545 (12,3) 565 bis 975 750 (15,6) 2 475 bis 1 3956) 730 (15,2) 355 bis 915 610 (14,6) 495 bis 1 250 855 (16,0) 260 bis 880 560 (13,5) 340 bis 1 495 680 (14,5) 235 bis 1 155 590 (14,2) 325 bis 1 170 595 (13,4) 220 bis 965 535 (13,5) Sozial Wohnungsbau - 1 WoBauG (Baujahre bis 1957) --- entfällt --- entfällt - 2 WoBauG (Baujahre ab 1958) 435 bis 825 575 (12,9) entfällt 480 bis 800 580 (13,2) entfällt - Baujahre 1949-1989 320 bis 1 1907) 650 (12,5) 230 bis 970 410 (---) 315 bis 1 19010) 620 (12,2) 250 bis 890 515 (12,5) - Baujahre ab 1990 625 bis 2 1008) 1 125 (15,2) 780 bis 1 3959) 1 170 (14,3) 570 bis 1 665 965 (13,8) 460 bis 1 7009) 1 175 (11,6) Abb. 32: Mehrfamilienhäuser Altbau Altbauten (Baujahre vor 1919) einfache Ausstattung2) mittlere Ausstattung3) gute Ausstattung4) Zwischenkriegsbauten (Baujahre 1919 - 1948) Nachkriegsbauten (Baujahre ab 1949) Freifinanz oder steuerbeg Wohnungsbau 37 1) Differenzierung der Preisangaben nach ehem Bezirkslagen: 1 West: Tiergarten, Kreuzberg, Wedding, Spandau, Tempelhof, Neukölln, Reinickendorf 1 Ost: Mitte, Prenzlauer Berg, Pankow 2 West: Charlottenburg, Schöneberg, Steglitz, Wilmersdorf, Zehlendorf 2 Ost: Friedrichshain, Treptow, Köpenick, Lichtenberg, Weißensee, Marzahn, Hellersdorf, Hohenschönhausen 2) Wohnungen mit Ofenheizung, tlw Innen- oder Podesttoiletten, Baujahre i d R vor 1900 3) Wohnungen mit Ofenheizung, tlw Bäder und tlw Innentoiletten, Baujahre 1900 – 1918 4) Wohnungen mit Zentralheizung, Bäder, oft nach Modernisierung, Baujahre 1890 – 1918 5) --- Keine Angabe möglich, da Anzahl der verwertbaren Daten zu gering ist 6) In guten und sehr guten Wohnlagen Kaufpreise vereinzelt bis etwa 2 600 €/m² 7) In guten und sehr guten Wohnlagen Kaufpreise vereinzelt bis etwa 3 200 €/m² 8) In guten und sehr guten Wohnlagen Kaufpreise vereinzelt bis etwa 4 100 €/m² 9) Es wurden nur wenige Verkäufe dieser Baujahrsgruppe im Ostteil Berlins bekannt 10) In guten und sehr guten Wohnlagen Kaufpreise vereinzelt bis etwa 2 050 €/m² 11) Überwiegend schlechter baulicher Zustand Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin 5.3.1.2 Wohn- und Geschäftshäuser Wohn- und Geschäftshäuser (Beispiel siehe Abb 33) sind teils dem Wohnen, teils der gewerblichen Nutzung dienende Geschossbauten Wohn- und Geschäftshäuser Gebäudeart Abb 33: Wohn- und Geschäftshaus Preisniveau in €/m² Geschossfläche (Vielfaches der Jahresnettomiete) Teilmarkt Altbauten (Baujahre vor 1919) einfache Ausstattung2) 1) Differenzierung der Preisangaben nach ehem Bezirkslagen: 1 West: Tiergarten, Kreuzberg, Wedding, Spandau, Tempelhof, Neukölln, Reinickendorf 1 Ost: Mitte, Prenzlauer Berg, Pankow 2 West: Charlottenburg, Schöneberg, Steglitz, Wilmersdorf, Zehlendorf 2 Ost: Friedrichshain, Treptow, Köpenick, Lichtenberg, Weißensee, Marzahn, Hellersdorf, Hohenschönhausen 2) Wohnungen mit Ofenheizung, tlw Innen- oder Podesttoiletten, Baujahre i d R vor 1900 3) Wohnungen mit Ofenheizung, tlw Bäder und tlw Innentoiletten, Baujahre 1900 – 1918 4) Wohnungen mit Zentralheizung, Bäder, oft nach Modernisierung, Baujahre 1890 – 1918 5) --- Keine Angabe möglich, da Anzahl der verwertbaren Daten zu gering ist 6) Nur wenige Kauffälle 7) Objekte in sehr guter Wohnlage bis etwa 2 800 €/m² 8) Nur wenige Kauffälle mit Gebäuden im schlechten baulichen Unterhaltungszustand 9) In Einzelfällen bis etwa 2 000 €/m² 10) In Einzelfällen bis etwa 1 800 €/m² 11) In Mitte Kaufpreise bis etwa 4 400 €/m² Lage1) 2008 1 2 mittlere Ausstattung3) 1 2 gute Ausstattung4) 1 2 Zwischenkriegsbauten (Baujahre 1919 - 1948) Nachkriegsbauten (Baujahre ab 1949) - Baujahre 1949-1989 - Baujahre ab 1990 38 2009 Westteil Berlins Ostteil Berlins Westteil Berlins Ostteil Berlins 210 bis 575 400 ---5) 285 bis 525 435 --- --- 210 bis 725 410 (11,7) 225 bis 7406) 500 (---) 295 bis 950 515 (12,2) 395 bis 1 4757) 830 (14,5) 355 bis 1 145 680 (---) 305 bis 770 535 135 bis 4908) 280 270 bis 800 520 (15,3) 205 bis 575 375 (12,9) 435 bis 1 1559) 770 (16,7) 325 bis 1 120 705 (14,5) 370 bis 730 555 (---) 225 bis 640 390 (11,1) 270 bis 5756) 430 (---) 280 bis 845 545 (13,2) 495 bis 1 2107) 790 (15,0) 355 bis 99010) 585 (12,8) 360 bis 625 520 (14,8) 210 bis 650 365 (12,0) 495 bis 1 04010) 780 (15,3) 315 bis 1 015 600 (11,5) 300 bis 815 485 (---) 405 bis 1 180 705 (13,5) 630 bis 2 080 1 150 (---) 420 bis 1 060 705 (---) 565 bis 2 000 1 150 (---) 400 bis 1 075 690 (11,1) 495 bis 1 745 1 020 (14,4) 330 bis 1 0506) 610 (---) 570 bis 2 49011) 1 290 (---) --- Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin 5.3.1.3 Büro- und Geschäftsimmobilien Bei dieser Art von Immobilien handelt es sich in der Regel um Geschossbauten, die ausschließlich der Büro- oder Praxisnutzung, Zwecken der Verwaltung sowie dem Einzelhandel dienen (Beispiel siehe Abb 34) Büro- und Geschäftsimmobilien Gebäudeart Preisniveau in €/m² Geschossfläche (Vielfaches der Jahresnettomiete) Teilmarkt 2008 2009 Westteil Berlins Ostteil Berlins Westteil Berlins Ostteil Berlins 390 bis 1 3701) 790 (16,0) 230 bis 2 435 1 300 (16,1) 515 bis 1 710 905 (---) 220 bis 2 7308) 1 230 (15,1) ---2) --- --- --- Büro-, Geschäfts- und Verwaltungsgebäude --- 280 bis 2 3104) 1 070 330 bis 1 8453) 1 090 --- Einzelhandel --- --- --- --- Büro-, Geschäfts- und Verwaltungsgebäude 325 bis 2 495 1 085 (---) 1155) bis 1 055 550 (---) 325 bis 2 1007) 1 055 (14,3) 1105) bis 785 530 (---) Einzelhandel 540 bis 2 535 1 415 230 bis 1 025 475 --- 220 bis 1 140 440 565 bis 2 6003) 1 760 (16,6) 900 bis 2 0056) 1 625 (14,4) 705 bis 2 220 1 745 (---) 590 bis 1 7903) 1 235 (15,0) --- 990 bis 2 160 1 505 --- 510 bis 1 7003) 980 Abb. 34: Reines Büro- und Geschäftshaus Altbauten (Baujahre vor 1919) Büro-, Geschäfts- und Verwaltungsgebäude Einzelhandel Zwischenkriegsbauten (Baujahre 1919 - 1948) Nachkriegsbauten (Baujahre 1949 - 1989) 1) Nur wenige Kauffälle in überwiegend einfachen Lagen 2) --- Keine Angabe möglich, da Anzahl der verwertbaren Daten zu gering ist 3) Nur wenige Kauffälle 4) Nur wenige Kauffälle überwiegend im Ortsteil Mitte 5) Verkauf von leerstehenden Plattenbauten im schlechten Zustand ab 13 €/m² (2008) und 19 €/m² (2009) 6) In Einzelfällen bis 7 600 €/m² 7) In Einzelfällen bis 4 300 €/m² 8) Im Ortsteil Mitte bis über 5 000 €/m² Neubauten (Baujahre ab 1990) Büro-, Geschäfts- und Verwaltungsgebäude Einzelhandel 5.3.1.4 Umwandlungsobjekte Ein Teil der übereigneten Renditegrundstücke wurde von den Erwerbern mit der Absicht übernommen, sie in Wohnungs- und Teileigentum umzuwandeln War die Zahl dieser Verkäufe in zurückliegenden Jahren aufgrund der nachlassenden Umwandlungsaktivitäten bei einem Angebotsüberhang an umgewandelten Eigentumswohnungen zurückgegangen, so ist seit 2005 wieder eine leicht steigende Nachfrage festzustellen Die 2009 zur Umwandlung erworbenen Grundstücke wiesen einen normalen bis guten baulichen Unterhaltungszustand auf, die Objekte der Nachkriegbaujahre waren weitestgehend in den 70er bis 90er Jahren des vorigen Jahrhunderts errichtet worden Die Kaufpreise für die Wohn- und Geschäftshäuser ließen Abstufungen aufgrund unterschiedlicher gewerblicher Nutzungsanteile nicht erkennen 39 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Bei der Kaufpreisgestaltung für diese Grundstücke ist im Hinblick auf die künftige Verwertung die am Markt für das Wohnungseigentum übliche Bezugsgröße „€/m² Wohn- bzw Nutzfläche“ maßgeblich Umwandlungsobjekte Teilmarkt Wohn- und Geschäftshäuser Altbauten (Baujahre vor 1919) 1) --- Keine Angabe möglich, da Anzahl der verwertbaren Daten zu gering ist 2) Nur wenige Kauffälle, der Baujahre von 1958 bis 1980 3) Nur wenige Kauffälle Zwischenkriegsbauten (Baujahre 1919 - 1948) Nachkriegsbaujahre (Baujahre ab 1949) 5.3.2 Preisniveau in €/m² Wohn-/Nutzfläche (Vielfaches der Jahresnettomiete) 2008 2009 765 bis 1 500 1 050 (16,6) 565 bis 1 835 1 145 (15,5) --- 845 bis 9603) 880 (13,1) 1) 650 bis 2 2202) 1 300 (---) 655 bis 1 8403) 1 035 (14,3) Grundstücke mit Ein- und Zweifamilienhäusern Die Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser waren im wesentlichen stabil In vielen Lagen zeigte sich das Preisniveau kaum verändert, eine leichte Erhöhung der Durchschnittspreise war lediglich in einzelnen guten Lagen zu beobachten Die Preise für Einfamilienhäuser im Ostteil mit Baujahren vor 1990 lagen zum Teil noch deutlich unter dem Kaufpreisniveau in den westlichen Berliner Bezirken Häufig sind allerdings Art, Ausstattung, Zustand und Lage der Objekte sowie deren Wohnumfeld nicht unmittelbar miteinander vergleichbar Bei der Angabe des mittleren Preisniveaus für die einzelnen Teilmarktsegmente wird - soweit möglich - nach Wohnlagen und Baujahrsgruppen unterschieden Die daraus ableitbaren Tendenzen gegenüber dem Vorjahr geben nicht unbedingt die tatsächliche Preisentwicklung bestimmter Objekte wieder Sie unterliegen durchaus auch Einflüssen, die bei den Kauffällen eines Beobachtungszeitraumes zufällig vermehrt einseitig auftreten können Hierzu zählen beispielsweise Einflüsse der Lage, abweichende Objektgrößen, divergierende Ausstattungen oder bauliche Unterhaltungszustände Vgl hierzu auch die Hinweise im Kapitel 3 2 1, S 12 Der rein rechnerische Durchschnittskaufpreis (arithmetischer Mittelwert) aller im Jahr 2009 (2008) veräußerten Ein- und Zweifamilienhäuser (ohne Villen- und Landhäuser) lag bei 1 591 €/m² (1.604 €/m²) Geschossfläche, die mittlere Größe der Häuser betrug 155 m² (154 m²) Geschossfläche (ohne Nebenflächen wie Keller oder Hobbyräume) Abb 35 zeigt das durchschnittliche Preisniveau in Euro je Quadratmeter Wohnfläche als arithmetische Mittelwerte der Kaufpreise aller 2009 veräußerten Ein- und Zweifamilienhäuser in den Altbezirken bzw Ortsteilen Das im Mittel mit 3 630 €/m² Wohnfläche höchste Preisniveau wiesen die Einfamilienhäuser im Ortsteil Grunewald auf 40 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Abb. 35: Das lagebezogene durchschnittliche Preisniveau in €/m² Wohnfläche für Ein- und Zweifamilienhäuser im Jahr 2009 Nach der Anzahl der Kauffälle waren die Baujahrsgruppen am Umsatz dieses Teilmarktes 2009 wie folgt beteiligt: Umsatzanteile nach Anzahl der Kauffälle Ein- und Zweifamilienhäuser Baujahre vor 1919 1919 - 1948 1949 – 1989 ab 1990 freistehend 4% 23% 19% 12% Doppelhäuser 0% 7% 3% 9% Reihenhäuser 0% 7% 5% 11% insgesamt 4% 37% 27% 32% Der durchschnittliche Umrechnungsfaktor Wohn- und Nutzfläche / Geschossfläche (vgl. Abschnitt 5.3) beträgt bei allen Ein- und Zweifamilienhäusern näherungsweise 80/100, bei Villen- und Landhäusern etwa 75/100 Soweit möglich werden im Folgenden zu den einzelnen Gruppen der Ein- und Zweifamilienhäuser auch typische Kaufpreisspannen ausgewiesen Sie decken zwei Drittel der Absolutkaufpreise ab, die für typische, nach Größe und Baualter durchschnittliche Objekte der jeweiligen Art gezahlt wurden Die Preise für die in der Rechtsform des Wohnungseigentums stehenden Einfamilienhäuser sind unter 5 4 1 2, 5 4 2 2 und 5 4 3 2 und für Wohnungen in Zweifamilienhäusern unter 5 4 4 3 ausgewiesen 41 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin 5.3.2.1 Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser Bei fast jedem zweiten im Jahr 2009 verkauften Eigenheim (45 %) handelte es sich um ein freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus Das entspricht etwa dem langjährigen Umsatzanteil dieses Teilmarktes Die auf den Quadratmeter Geschossfläche bezogenen Kaufpreise legten überwiegend zu; auf einzelnen Teilmärkten einiger Objektgruppen - mehrheitlich im Ostteil Berlins - war ein annähernd gleichbleibendes Kaufpreisniveau auszumachen Der Durchschnittskaufpreis aller 2009 (2008) in Berlin veräußerten freistehenden Einfamilienund Zweifamilienhäuser lag bei 255 000 € (257.000 €), das sind 1 595 €/m² (1.615 €/m²) Geschossfläche Typische Kaufpreisspannen für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, unterschieden nach West / Ost: Baujahre vor 1949: 145 000 bis 420 000 € / 115 000 bis 250 000 € Baujahre 1949 bis 1989: 160 000 bis 330 000 € / 110 000 bis 220 000 € Baujahre ab 1990: 220 000 bis 480 000 € / 180 000 bis 300 000 € Die durchschnittlichen Werte für Grundstücksgröße, Geschossfläche der Gebäude und Kaufpreis ergeben sich wie folgt: Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser Stadtlage Baujahrsgruppe Durchschnittliches Preisniveau im Jahr 2009 Grundstücksfläche ø m² Geschossfläche ø m² Kaufpreis/ Geschossfläche €/m² Änderung gegenüber dem Vorjahr e+m Wohnlage1) 745 165 1 285  1 960  Wohnlage Westteil Berlins Alt- und Zwischenkriegsbauten (Baujahre vor 1949) gute Wohnlage 855 215 Sehr gute Wohnlage 980 300 3 120  Gesamt 805 190 1 605  e+m Wohnlage1) 740 145 1 440  gute Wohnlage 855 180 1 840  sehr gute Wohnlage 875 205 2 540 4)  Nachkriegsbauten (Baujahre 1949 bis 1970) (Baujahre 1971 bis 1999) 1) e+m = einfache und mittlere Wohnlage 2) --- Keine Angabe möglich, da Anzahl der verwertbaren Daten zu gering 3) Nur wenige Kauffälle 4) Ungewöhnlich hohes Preisniveau im Vorjahr e+m Wohnlage1) 665 185 1 395 gute Wohnlage 750 205 1 865  Sehr gute Wohnlage ---2) --- --- --- e+m Wohnlage1) 680 185 1 675  gute Wohnlage 465 200 2 485  (Baujahre ab 2000) Zeichenerklärung (Preistendenz gegenüber dem Vorjahr):  unverändert (± 2 %)  steigend bis 10 %  steigend über 10 %  fallend bis 10 %  fallend über 10 % 42 3) Sehr gute Wohnlage --- --- --- --- Gesamt 715 170 1 520  Westteil insgesamt 750 180 1 525  Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser Stadtlage Baujahrsgruppe Durchschnittliches Preisniveau im Jahr 2009 Wohnlage Grundstücksfläche ø m² Geschossfläche ø m² Kaufpreis/ Geschossfläche €/m² Änderung gegenüber dem Vorjahr 805 145 1 105  Ostteil Berlins Alt- und Zwischenkriegsbauten (Baujahre vor 1949) e+m Wohnlage1) gute Wohnlage 785 175 1 255  Gesamt 800 145 1 150  e+m Wohnlage1) 815 120 1 280  gute Wohnlage 825 145 1 3303)  e+m Wohnlage1) 635 135 1 750  gute Wohnlage 660 125 1 735 -5) 575 140 1 700  Nachkriegsbauten (Baujahre 1949 - 1989) 1) e+m = einfache und mittlere Wohnlage 2) --- Keine Angabe möglich, da Anzahl der verwertbaren Daten zu gering 3) Nur wenige Kauffälle 4) Ungewöhnlich hohes Preisniveau im Vorjahr 5) - Kein Angabe im Vorjahr, da Anzahl der verwertbaren Daten zu gering (Baujahre 1990 bis 1999) (Baujahre ab 2000) e+m Wohnlage1) gute Wohnlage 590 150 1 970  Gesamt 655 135 1 630  Ostteil insgesamt 710 140 1 415  Zeichenerklärung (Preistendenz gegenüber dem Vorjahr):  unverändert (± 2 %)  steigend bis 10 %  steigend über 10 %  fallend bis 10 %  fallend über 10 % 5.3.2.2 Doppelhaushälften Das Preisverhalten auch bei dieser Objektgruppe war uneinheitlich Hier waren es insbesondere die Grundstücke im Ostteil Berlins und die Vorkriegsbauten im Westteil, die eine leicht rückgängige Preisentwicklung erkennen ließen Eine geringe Preisanhebung zeigten am ehesten die Objekte der neueren Baujahre im Westteil Der Durchschnittskaufpreis aller 2009 (2008) in Berlin veräußerten Doppelhaushälften lag bei 231 000 € (243.000 €), das sind 1 630 €/m² (1.700 €/m²) Geschossfläche Typische Kaufpreisspannen für Grundstücke mit Doppelhaushälften, unterschieden nach West / Ost: Baujahre vor 1949: 120 000 bis 320 000 € / 100 000 bis 190 000 € Baujahre 1949 bis 1989: 140 000 bis 280 000 € / 90 000 bis 190 000 € Baujahre ab 1990: 210 000 bis 370 000 € / 160 000 bis 250 000 € 43 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Ein- und Zweifamiliendoppelhaushälften Stadtlage Baujahrsgruppe Durchschnittliches Preisniveau im Jahr 2009 Wohnlage Grundstücksfläche ø m² Geschossfläche ø m² Kaufpreis/ Geschossfläche €/m² Änderung gegenüber dem Vorjahr Westteil Berlins Alt- und Zwischenkriegsbauten (Baujahre vor 1949) e+m Wohnlage1) 510 145 1 275  gute Wohnlage 450 180 1 855  --- --- --- 160 1 450  sehr gute Wohnlage Gesamt --- 2) 485 Nachkriegsbauten (Baujahre 1949 - 1970) e+m Wohnlage1) 420 125 1 300  gute Wohnlage 455 165 2 2403)  Sehr gute Wohnlage 515 140 2 155  e+m Wohnlage1) 340 125 1 370 gute Wohnlage 405 155 1 925  sehr gute Wohnlage --- --- --- --- 4) (Baujahre 1971 - 1999)  (Baujahre ab 2000) e+m Wohnlage1) 380 150 1 775  gute Wohnlage 350 190 2 480  sehr gute Wohnlage --- --- --- --- Gesamt 380 145 1 720  Westteil insgesamt 400 150 1 640  e+m Wohnlage1) 510 120 1 205  gute Wohnlage 500 165 1 235 Gesamt 510 125 1 220 e+m Wohnlage1) 470 115 1 3205)  gute Wohnlage --- --- --- --- e+m Wohnlage1) 430 105 1 6355)  gute Wohnlage --- --- --- --- e+m Wohnlage1) 365 120 1 515  gute Wohnlage 330 130 1 840  Ostteil Berlins Alt- und Zwischenkriegsbauten (Baujahre vor 1949) 1) e+m = einfache und mittlere Wohnlage 2) --- Keine Angabe möglich, da Anzahl der verwertbaren Daten zu gering 3) Nur wenige Kauffälle überwiegend in Westend und Dahlem 4) Nur wenige Kauffälle ausschließlich in Westend 5) Nur wenige Kauffälle 5)   Nachkriegsbauten (Baujahre 1949 - 1989) (Baujahre 1990 -1999) (Baujahre ab 2000) Zeichenerklärung (Preistendenz gegenüber dem Vorjahr):  unverändert (± 2 %)  steigend bis 10 %  steigend über 10 %  fallend bis 10 %  fallend über 10 % 44 Gesamt 370 120 1 570  Ostteil insgesamt 430 125 1 425  Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin 5.3.2.3 Einfamilienreihenhäuser Dieser Teilmarkt war 2009 größtenteils stabil, im Ostteil Berlins zeigte das Preisniveau nach leichten bis mittleren Preiszuwächsen in 2008 allgemein eine rückläufige Tendenz auf das Niveau von 2007 Der Durchschnittskaufpreis aller 2009 (2008) in Berlin veräußerten Grundstücke mit Einfamilienreihenmittel- und -reihenendhäusern lag bei 213 000 € (207.000 €), das sind 1 539 €/m² (1.535 €/m²) Geschossfläche Typische Kaufpreisspannen für Reihenhausgrundstücke, unterschieden nach West / Ost: Baujahre vor 1949: 130 000 bis 280 000 € / 80 000 bis 100 000 € Baujahre 1949 bis 1989: 130 000 bis 210 000 € / 80 000 bis 160 000 € Baujahre ab 1990: 170 000 bis 270 000 € / 160 000 bis 220 000 € Ein- und Zweifamilienreihenhäuser Stadtlage Baujahrsgruppe Durchschnittliches Preisniveau im Jahr 2009 Grundstücksfläche ø m² Geschossfläche ø m² Kaufpreis/ Geschossfläche €/m² Änderung gegenüber dem Vorjahr e+m Wohnlage1) 250 105 1 465  Wohnlage Westteil Berlins Alt- und Zwischenkriegsbauten (Baujahre vor 1949) gute Wohnlage 305 160 1 955  sehr gute Wohnlage ---2) --- --- --- Gesamt 270 125 1 610  e+m Wohnlage1) 280 105 1 290  gute Wohnlage 330 130 1 830  sehr gute Wohnlage --- --- --- --- e+m Wohnlage1) 290 135 1 340  gute Wohnlage 310 125 1 6503)  sehr gute Wohnlage --- --- --- --- e+m Wohnlage1) 295 155 1 470  gute Wohnlage 340 185 2 155  sehr gute Wohnlage --- --- --- --- Gesamt 300 140 1 405  Westteil insgesamt 290 135 1 470  Nachkriegsbauten (Baujahre 1949 - 1970) (Baujahre 1971 - 1999) 1) e+m = einfache und mittlere Wohnlage 2) --- Keine Angabe möglich, da Anzahl der verwertbaren Daten zu gering 3) Nur wenige Kauffälle (Baujahre ab 2000) Zeichenerklärung (Preistendenz gegenüber dem Vorjahr):  unverändert (± 2 %)  steigend bis 10 %  steigend über 10 %  fallend bis 10 %  fallend über 10 % 45 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Ein- und Zweifamilienreihenhäuser Stadtlage Baujahrsgruppe Durchschnittliches Preisniveau im Jahr 2009 Grundstücksfläche ø m² Geschossfläche ø m² Kaufpreis/ Geschossfläche €/m² Änderung gegenüber dem Vorjahr e+m Wohnlage1) 300 105 1 125  gute Wohnlage --- Wohnlage Ostteil Berlins Alt- und Zwischenkriegsbauten (Baujahre vor 1949) --- --- --- gesamt 300 105 1 125  e+m Wohnlage1) 280 150 1 0853) --- gute Wohnlage --- --- --- --- e+m Wohnlage1) 265 105 1 7553) --- gute Wohnlage --- --- --- --- e+m Wohnlage1) 240 135 1 405  gute Wohnlage 230 115 1 820  gesamt 240 130 1 420  Ostteil insgesamt 255 125 1 415  2) Nachkriegsbauten (Baujahre 1949 - 1989) 1) e+m = einfache und mittlere Wohnlage 2) --- Keine Angabe möglich, da Anzahl der verwertbaren Daten zu gering 3) Nur wenige Kauffälle (Baujahre 1990 - 1999) (Baujahre ab 2000) Zeichenerklärung (Preistendenz gegenüber dem Vorjahr):  unverändert (± 2 %)  steigend bis 10 %  steigend über 10 %  fallend bis 10 %  fallend über 10 % 5.3.2.4 Townhäuser Bei den Townhäusern (Beispiel siehe Abb 36) handelt es sich um eine moderne, in Berlin seit einigen Jahren zu beobachtende mehrgeschossige Einfamilienhausbebauung auf relativ kleinen, schmalen Grundstücken in innerstädtischen Lagen der geschlossenen Bauweise Eine teilgewerbliche Nutzung ist möglich Bauweise und Größe der Objekte können durchaus markante Unterschiede aufweisen Seit 2005 werden Townhäuser als eigenständige, preisbestimmende Grundstücksart in der AKS geführt Die Kaufpreise betreffen mangels einer ausreichenden Zahl von Weiterverkäufen ausschließlich Erstverkäufe solcher Grundstücke Abb 36: Townhäuser am Werderschen Markt in Mitte Der Durchschnittskaufpreis aller 2009 (2008) in Berlin veräußerten Townhäuser lag bei 448 000 € (330.000 €). Typische Kaufpreisspanne (unabhängig von der Lage West / Ost): Erstverkäufe: 285 000 bis 540 000 € Townhäuser Stadtlage Zeichenerklärung (Preistendenz gegenüber dem Vorjahr):  unverändert (± 2 %)  steigend bis 10 %  steigend über 10 %  fallend bis 10 %  fallend über 10 % Durchschnittliches Preisniveau im Jahr 2009 Grundstücksfläche ø m² Geschossfläche ø m² Kaufpreis/ Geschossfläche €/m² Änderung gegenüber Vorjahr 185 265 1 260 bis 2 520 1 805  Berlin Erstverkäufe 46 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin 5.3.2.5 Villen- und Landhäuser Villen- und Landhausgrundstücke sind in der Kaufpreissammlung definiert als Objekte mit großen, in der Regel vor 1925 in offener Bauweise errichteten, meist aufwändig und großzügig gestalteten, freistehenden Ein- oder Zweifamilienhäusern, nicht selten als Firmen- oder diplomatische Repräsentanz genutzt Dieser Teilmarkt wurde wie in allen Vorjahren bestimmt von Immobilien in den guten und sehr guten Wohnlagen im Westteil Berlins Ihr Umsatzanteil an der Gruppe der Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke war in der üblichen Weise gering Dabei lag der Anteil der Kaufpreise über 1,5 Mio € mit 27 % deutlich über dem des Vorjahres Kleinere bis mittlere Objekte mit Kaufpreisen unter 1,0 Mio € wiesen mit 56 % einen kaum veränderten Anteil auf (siehe Abb 37) 17% 19% 15% 8% 11% 11% 11% 22% 26% 21% 20% 23% 36% 1995 19% 8% 28% 25% 17% 45% 46% 23% 40% 34% 31% 38% 39% 26% 11% 1996 7% 8% 10% 13% 20% 32% 11% 16% 26% 7% 9% 16% 21% 32% 9% 24% 37% 11% 15% 6% 11% 4% 11% 26% 22% 14% 5% 42% 21% 21% 39% 8% 10% 24% 1997 31% 10% 21% 1998 9% 10% 8% 1999 2000 2001 unter 0,5 Mio € 1,5 bis unter 2,0 Mio € 2002 25% 23% 2003 2004 0,5 bis unter 1,0 Mio € über 2,0 Mio € 27% 2005 21% 23% 2006 2007 19% 17% 2008 2009 Abb. 37: Die Entwicklung der Marktanteile von Villen- und Landhausgrundstücken seit 1995 nach Kaufpreisgruppen 1,0 bis unter 1,5 Mio € Die marktüblich große Bandbreite der Kaufpreise für Villen- und Landhäuser ist weitgehend objektbedingt auf Unterschiede hinsichtlich Lage, Grundstücks- und Gebäudegröße, sowie Art, Ausstattung und Zustand der Bebauung zurückzuführen Im Einzelnen ergaben sich folgende Durchschnittswerte: Villen- und Landhäuser Stadtlage Durchschnittliches Preisniveau im Jahr 2009 Wohnlage Grundstücksfläche ø m² Geschossfläche ø m² Kaufpreis ø€ Kaufpreis/ Geschossfläche €/m² Westteil Berlins mittlere Wohnlage ---1) --- --- --- gute Wohnlage 1 390 455 1 150 000 2 185 sehr gute Wohnlage 2 340 840 2 025 000 2 295 1 810 380 415 000 1 1402) 1) --- Keine Angabe möglich, da Anzahl der verwertbaren Daten zu gering 2) Nur wenige Kauffälle, überwiegend schlechter baulicher Zustand Ostteil Berlins Alle Wohnlagen 47 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 5.4 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Wohnungs- und Teileigentum (WE) Zur Begründung von Wohnungs- und Teileigentum vgl. die Ausführungen im Kapitel 7, S. 76. Einfluss auf den Preis haben in der Regel die Art, das Alter und die bauliche Ausstattung der Wohnanlage bzw. der Wohnung sowie die qualitative Einstufung des Wohnumfeldes (Wohnlage). Nähere Informationen hierzu siehe Kapitel 4.3, S. 21. Nach Preisrückgängen für Wohnungs- und Teileigentum über etwa 10 Jahre zeichneten sich seit 2005 an fast allen Teilmärkten zunächst stagnierende Preistendenzen ab. Seit 2007 steigt das Preisniveau auf den meisten Marktsegmenten wieder an. Diese Entwicklung setzte sich insbesondere bei Top-Immobilien auch 2009 weiter fort. Vom Preisanstieg betroffen waren im Berichtsjahr in erster Linie gut ausgestattete, auch umfassend modernisierte Wohnungen in zeitgemäß hochwertiger Ausstattung in besonders nachgefragten zentralen Stadtlagen. Dazu zählen vor allem die Ortsteile Mitte, Prenzlauer Berg und Charlottenburg, aber auch Zehlendorf und Pankow. Der rein rechnerische Durchschnittskaufpreis (arithmetischer Mittelwert) aller im Jahr 2009 (2008) nicht in Paketen veräußerten Eigentumswohnungen lag bei 1.587 €/m² (1.534 €/m²) Wohnfläche, die mittlere Wohnfläche betrug 77,5 m² (77,8 m²) (ohne Nebenflächen wie Keller oder Hobbyräume). Abb. 38 gibt Auskunft über die Wohnungsgrößen der 2009 veräußerten Eigentumswohnungen in den einzelnen Verwaltungsbezirken Berlins. Zudem sind die Umsatzanteile der Wohnungen nach ihrer Zimmerzahl angegeben. Umsatzanteile an der Gesamtzahl der 2009 verkauften Eigentumswohnungen Mittlere Wohnfläche je Wohnung in m² 250,0 200,0 150,0 100,0 6- und MehrzimmerWohnungen 1% 5-Zimmer-Wohnungen 4% 4-Zimmer-Wohnungen 13 % 31 % 3-Zimmer-Wohnungen 37 % 2-Zimmer-Wohnungen 50,0 14 % 1-Zimmer-Wohnungen ini ck en do rf Re Lic hte nb erg pe nic k ell ers do rf Ma r za hn -H Tre pto wKö uk öll n Ne Te mp .-S ch ön eb erg an da u St e gli t zZe hle nd orf Sp ilm .do rf arl .bu rgW Ch Pa nk ow g Fri ed ric hs h.Kr Abb. 38: Wohnungsgrößen und deren Marktanteile beim Verkauf von Eigentumswohnungen nach der Anzahl der Kauffälle im Jahr 2009 eu zb Mi tte 0,0 Ein- bis Dreizimmerwohnungen weisen im gesamten Stadtgebiet etwa die gleiche mittlere Größe auf. Mit zunehmender Zimmerzahl verlagert sich das Schwergewicht der flächenmäßig großen Wohnungen auf die inneren Stadträume, insbesondere in die Bezirke Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf. Einen Überblick über das auf den Ortsteil bzw. die Bezirksebene bezogene durchschnittliche Preisniveau in Euro je Quadratmeter Wohnfläche für Eigentumswohnungen im Stadtgebiet bietet Abb. 39. Das höchste Preisniveau wurde mit durchschnittlich 2.450 €/m² Wohnfläche (2.610 €/m²) für Objekte im Ortsteil Grunewald ermittelt. Im Ostteil Berlins findet sich das höchste Kaufpreisniveau im Ortsteil Mitte. Das in den letzten Jahren beobachtete hohe Preisniveau im Ortsteil Rummelsburg ging geringfügig zurück. Es liegt aber dennoch aufgrund einer größeren Zahl großer, modernisierter und teurer Kaufobjekte in historischer Altbausubstanz bzw. neu errichteter Eigenheime und Wohnungen im Jahr 2009 immer noch vergleichsweise hoch. 48 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Abb. 39: Das lagebezogen durchschnittliche Preisniveau in €/m² Wohnfläche für Eigentumswohnungen im Jahr 2009 Die nachstehende Grafik (Abb. 40) gibt eine Übersicht über die Preisentwicklung seit 1989 am Beispiel einiger ausgewählter Teilmärkte des Wohnungseigentums in mittlerer Wohnlage. €/m² Wohnfläche 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 0 Erstverkäufe von Wohnungen in neu erstellten Mehrfamilienhäusern (Westteil Berlins) Erstverkäufe von Wohnungen in neu erstellten Mehrfamilienhäusern (Ostteil Berlins) Weiterverkäufe von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern der Baujahre 1980-1989 Abb. 40: Die durchschnittliche Preisentwicklung einiger Teilmärkte des Wohnungseigentums in mittlerer Wohnlage seit 1989 Umgewandelte Altbauwohnungen der Baujahre vor 1920 (bezugsfrei) Umgewandelte Wohnungen in Betonplattenbauten des komplexen Wohnungsbaus (ab 2008 bezugsfrei) Die folgenden Tabellen in den Abschnitten 5.4.1 bis 5.4.5 geben Auskunft über die Preissituation auf den wesentlichen Teilmärkten des Wohneigentums im Berichtsjahr 2009. Ausgewiesen sind die charakteristischen Preisspannen und die gerundeten arithmetischen Mittelwerte der einzelnen Marktsegmente in €/m² Wohnfläche. Sogenannte Nebenflächen (z.B. zur Wohnung gehörende Keller- oder Dachräume) sind in der Wohnfläche nicht enthalten. Die angegebenen Preise schließen demgegenüber aber das gesamte Wohnungs- bzw. Teileigentum ein, also das Sondereigentum und den Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum einschließlich Grundstücksanteil, sowie gegebenenfalls ein zugewiesenes Sondernutzungsrecht an Räumen oder Flächen. 49 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 5.4.1 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Erstverkäufe im Wohnungseigentum errichteter Objekte Neben Angebot und Nachfrage wird das Preisniveau auf diesem Teilmarkt von den Preisen für Baugrundstücke und den Baupreisen beeinflusst Nicht zuletzt aufgrund des unterschiedlichen Bodenwertniveaus zeigen sich bei grundsätzlich bezugsfreien Erstverkäufen weiterhin Abweichungen im Preisniveau zwischen dem Westteil und dem Ostteil Berlins 5.4.1.1 Erstverkäufe von Wohnungen in neu erstellten Mehrfamilienhäusern Hierbei handelt es sich ausschließlich um Eigentumswohnungen in Wohnanlagen, die für diesen Zweck neu erstellt und vom Bauträger erstmals veräußert wurden Der Neubau von Eigentumswohnungen und damit auch der Verkauf neu erstellter Wohnungen innerhalb von 3 Jahren nach Bauerrichtung war in den letzten Jahren zurückgegangen Lag ihr Anteil an den Kauffallzahlen aller ursprünglich bereits im Wohnungseigentum errichteten Objekte im Jahr 2000 noch bei weit über 50 %, machte er in den Folgejahren nur noch etwa 15 % aus Inzwischen ist der Anteil wieder auf mehr als 44 % angestiegen In den einfachen Wohnlagen im Westteil der Stadt wurden auch im Berichtsjahr kaum Wohnungen gebaut und veräußert, so dass aus den Kaufpreisen kein relevantes Preisniveau abgeleitet werden konnte Ersterwerb neu erstellter und bezugsfreier Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern Stadtlage Wohnlage Preisniveau €/m² Wohnfläche 2008 2009 einfach ---1) --- mittel 1 870 bis 3 170 2 430 1 850 bis 3 230 2 460 gut 2 400 bis 3 7802) 3 200 2 380 bis 4 1004) 3 390 sehr gut 3 400 bis 4 530 3 880 3 420 bis 5 720 4 670 einfach 1 270 bis 3 100 2 290 1 470 bis 3 4405) 2 580 mittel 1 460 bis 3 1703) 2 310 1 660 bis 3 5505) 2 690 gut 1 460 bis 3 700 2 500 1 690 bis 3 9006) 2 940 Westteil Berlins 1) Keine Angabe möglich, da Anzahl der verwertbaren Daten zu gering 2) In einzelnen Wohnanlagen in zentraler Stadtlage bis rd 4 300 €/m² 3) Verkäufe in Prenzlauer Berg bis etwa 3 750 €/m² 4) In einzelnen Wohnanlagen in gutbürgerlichen Wohnlagen bis rd 4 500 €/m² 5) In gesuchten Lagen der Ortsteile Mitte und Prenzlauer Berg bis 4 100 €/m², im Ausnahmefall bis 4 900 €/m² 6) In einer Spitzenwohnanlage im Einzelfall bis 5 900 €/m² Ostteil Berlins 50 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin 5.4.1.2 Erstverkäufe neu erstellter Eigenheime Hierzu zählen Eigenheime, die - meist aus baurechtlichen Gründen - nicht auf einem eigenen Baugrundstück, sondern zusammen mit weiteren Eigenheimen in der Rechtsform des Wohnungseigentums neu erstellt und vom Bauträger innerhalb von 3 Jahren nach Bauerrichtung erstmals veräußert wurden (im folgenden bezeichnet als Kaufeigenheime WE) Dasselbe git für Sondereigentum am Eigenheim verbunden mit den Miteigentumsanteilen am Gesamtgrundstück und dem Sondernutzungsrecht an einer Grundstücks-/Gartenfläche Freistehende Kaufeigenheime WE sind auch 2009 wieder nur in wenigen Einzelfällen übereignet worden, so dass an dieser Stelle nur eine Aussage für Doppelhaushälften sowie Reihenhäuser im Westteil Berlins möglich ist Ersterwerb in der Rechtsform des Wohnungseigentums neu erstellter Eigenheime Stadtlage Gebäudeart Preisniveau €/m² Wohnfläche 2008 2009 ---1) --- 2 100 bis 3 080 2 500 2 000 bis 3 020 2 480 --- 1 820 bis 2 300 2 040 Westteil Berlins freistehende Einfamilienhäuser Doppelhaushälften Reihenhäuser 5.4.2 1) Keine Angabe möglich, da Anzahl der verwertbaren Daten zu gering Weiterverkäufe im Wohnungseigentum errichteter Objekte Auch hierbei handelt es sich um Wohnungen, die bereits in der Rechtsform des Wohnungsund Teileigentums errichtet wurden und im Berichtszeitraum veräußert wurden Weiterverkäufe erzielen am Markt allgemein niedrigere Kaufpreise als entsprechend neu erstelltes und erstmals veräußertes Wohnungseigentum Dennoch liegen die Kaufpreise über denen für vergleichbare umgewandelte Wohnungen (vgl 5 4 3) Neben Unterschieden in der Bauausführung, der Ausstattung und dem Pflegezustand der Objekte kann auch die Höhe des Wohngeldes und der Instandhaltungsrücklage die Preisgestaltung beeinflussen 5.4.2.1 Weiterverkäufe von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Die Kaufpreise für weiterveräußerte Eigentumswohnungen zeigen eine deutliche Abhängigkeit vom Baualter Hier kommt unter anderem der sich im Laufe der Jahre und Jahrzehnte wandelnde Zeitgeschmack in der Grundrissgestaltung und in der Komfortausstattung der Eigentumswohnanlagen zum Ausdruck Die Kaufpreise werden in der Regel durch die Verfügbarkeit der Wohnungen (bezugsfrei oder vermietet) beeinflusst So sind zwischen vergleichbaren bezugsfreien und vermieteten Wohnungen innerhalb einer Wohnanlage Preisunterschiede in der Regel von etwa 10 % festzustellen Da diese Eigentumswohnungen - anders als bei umgewandelten Wohnungen – seltener zur Kapitalanlage sondern eher zur Eigennutzung erworben werden, erfolgt der weit größere Teil der Weiterverkäufe bezugsfrei Die genannten Spannen decken allerdings beide Arten der Verfügbarkeit ab Die Tabellen geben eine nach Baujahresgruppen differenzierte Übersicht über das Preisniveau dieses Teilmarktes Auch hier zeigt sich kein einheitliches Bild: nur vereinzelt ging das Preisniveau noch geringfügig zurück, zum Teil zeigte es sich stabil Im übrigen war ein leichter Preisanstieg festzustellen, der in einzelnen Objektgruppen bis zu etwa 10 % ausmachte In einzelnen Marktsegmenten lag er aber auch noch darüber 51 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Weiterverkäufe von Eigentumswohnungen der Baujahre 1950 - 1969, die in der Rechtsform des Wohnungseigentums erstellt wurden Stadtlage Wohnlage Preisniveau €/m² Wohnfläche Baujahre 1950 bis 1959 Baujahre 1960 bis 1969 2008 2009 2008 2009 ---1) 470 bis 1 100 770 520 bis 1 320 860 530 bis 1 550 880 mittel 520 bis 1 350 870 540 bis 1 670 980 570 bis 1 810 1 010 590 bis 1 780 1 020 gut 690 bis 1 800 1 180 700 bis 1 8802) 1 230 720 bis 2 030 1 200 730 bis 2 030 1 200 --- 790 bis 2 400 1 270 850 bis 2 550 1 730 1 010 bis 2 570 1 710 Westteil Berlins einfach 1) Keine Angabe möglich, da Anzahl der verwertbaren Daten zu gering 2) In nachgefragten Wohnanlagen mit hervorgehobener Architektur bis 2 400 €/m² sehr gut Weiterverkäufe von Eigentumswohnungen der Baujahre 1970 - 1989, die in der Rechtsform des Wohnungseigentums erstellt wurden Stadtlage Wohnlage Preisniveau €/m² Wohnfläche Baujahre 1970 bis 1979 Baujahre 1980 bis 1989 2008 2009 2008 2009 einfach 580 bis 1 670 950 570 bis 1 610 930 ---1) 930 bis 1 750 1 240 mittel 710 bis 1 720 1 160 680 bis 1 760 1 130 960 bis 2 380 1 600 970 bis 2 330 1 570 gut 750 bis 2 160 1 370 760 bis 2 190 1 390 1 110 bis 2 520 1 730 1 280 bis 2 500 1 790 1 110 bis 2 660 1 850 1 310 bis 2 760 1 920 1 420 bis 2 930 2 150 --- Westteil Berlins 1) Keine Angabe möglich, da Anzahl der verwertbaren Daten zu gering sehr gut Weiterverkäufe von Eigentumswohnungen der Baujahre 1990 - 2005, die in der Rechtsform des Wohnungseigentums erstellt wurden Stadtlage Wohnlage Preisniveau €/m² Wohnfläche Baujahre 1990 bis 1999 Baujahre 2000 bis 2005 2008 2009 2008 2009 einfach 840 bis 2 150 1 400 840 bis 2 210 1 420 --- --- mittel 1 000 bis 2 190 1 560 1 010 bis 2 220 1 570 --- 1 580 bis 2 690 1 970 gut 1 550 bis 3 130 2 300 1 500 bis 3 170 2 170 2 090 bis 3 7006) 2 960 1 670 bis 3 8307) 3 030 ---1) --- --- 1 960 bis 4 310 3 400 einfach 900 bis 2 5402) 1 700 890 bis 2 5203) 1 710 1 240 bis 2 880 2 180 1 310 bis 3 0508) 2 210 mittel 800 bis 2 600 1 510 790 bis 2 6004) 1 450 --- 1 240 bis 3 130 2 250 gut 870 bis 2 880 1 660 810 bis 2 3005) 1 400 1 510 bis 3 010 2 330 --- Westteil Berlins 1) Keine Angabe möglich, da Anzahl der verwertbaren Daten zu gering 2) In zentraler Stadtlage in Mitte auch bis 3 500 €/m², im Einzelfall in Spitzenlage bis 7 500 €/m² 3) Im Ortsteil Mitte auch bis 3 700 €/m² 4) In zentralen Stadtlagen im Ortsteil Mitte bis 3 100 €/m² Relativ geringer Mittelwert, da überdurchschnittlich viele Verkäufe im unteren Preisbereich 5) Deutliche Reduzierung des Oberwertes, da Kauffälle im obersten Preisbereich völlig fehlen 6) Hervorgehobene Objekte nahe Potsdamer Platz bis 5 500 €/m², im Einzelfall bis 6 000 €/m² 7) Hervorgehobene Objekte nahe Potsdamer Platz bis 4 400 €/m² 8) Weitestgehend in zentraler Stadtlage in Mitte sehr gut Ostteil Berlins 52 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin 5.4.2.2 Weiterverkäufe von Eigenheimen als Wohnungseigentum Weiterveräußerte Eigenheime in der Rechtsform des Wohnungseigentums waren in der Regel im Westteil Berlins nicht älter als 30 Jahre, im Ostteil der Stadt höchstens 15 Jahre alt Sie wurden fast ausnahmslos bezugsfrei übergeben Die verkauften Objekte lagen überwiegend in einfachen und mittleren Wohnlagen, im Westteil Berlins aber auch in guten Wohnlagen Weiterverkäufe bezugsfreier Eigenheime, die in der Rechtsform des Wohnungseigentums erstellt wurden Stadtlage Gebäudeart Preisniveau €/m² Wohnfläche 2008 2009 freistehende Einfamilienhäuser 1 500 bis 2 9401) 1 960 1 440 bis 3 020 1 970 Doppelhaushälften 1 250 bis 2 840 1 970 1 310 bis 2 870 2 020 Reihenhäuser 1 300 bis 2 9102) 2 020 1 270 bis 3 0304) 2 070 freistehende Einfamilienhäuser 1 330 bis 2 080 1 610 1 260 bis 2 240 1 710 Doppelhaushälften 1 120 bis 2 240 1 610 1 120 bis 2 100 1 600 ---3) 1 130 bis 2 210 1 520 Westteil Berlins Ostteil Berlins Reihenhäuser 5.4.3 1) Verkäufe in einfacher bis guter Wohnlage, in sehr guter Wohnlage bis 4 670 €/m² 2) In sehr guten Wohnlagen bis zu 3 360 €/m² 3) Keine Angabe möglich, da Anzahl der verwertbaren Daten zu gering 4) In sehr guten Wohnlagen bis zu 4 500 €/m² Umgewandelte ehemalige Mietwohnungen und Eigenheime Diese Art des Wohnungseigentums besteht im Westteil Berlins seit den 50er Jahren und im Ostteil seit etwa 1992 durch die Umwandlung ehemaliger Mietwohnungen In der weit überwiegenden Zahl der Fälle sind die Wohnungen dabei modernisiert, bis auf relativ wenige Ausnahmen aber zumindest instandgesetzt und renoviert worden Bezüglich der Umwandlung ehemaliger Mietwohnungen in Wohnungseigentum in 2009 vgl Kapitel 7, S 76 5.4.3.1 Umgewandelte Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Auf diesem Teilmarkt kam es 2009 insbesondere in den guten und sehr guten Wohnlagen sowie in den bevorzugt nachgefragten „Kiezlagen“ erneut zu leichten bis deutlichen Preisanhebungen, häufig bis zu etwa 10 % Die Preissituation bei den umgewandelten Wohnungen wird differenziert nach der Verfügbarkeit (bezugsfrei oder vermietet) ausgewiesen Besonders bei überdurchschnittlichen Objekten in guten und sehr guten Wohnlagen steht der Erwerb zur Eigennutzung im Vordergrund Vermietete Wohnungen sind hier in der Regel nur zu einem deutlich niedrigeren Preis absetzbar In den einfachen und mittleren Wohnlagen kehren sich diese Verhältnisse insbesondere bei den sog Zwischenkriegsbauten und den Objekten des sozialen Wohnungsbaus tendenziell um (siehe Tabellen auf den folgenden Seiten) Derartige Eigentumswohnungen werden sehr häufig zur Kapitalanlage erworben Steuerliche Aspekte, Vermietung und Ertrag stehen für die Anleger in der Regel im Vordergrund Angesichts des weiter deutlichen Wohnungsleerstandes bei Objekten einfacherer Art und Lage erfolgt der Verkauf vermieteter Objekte zu einem höheren Preis als bezugsfreie Wohnungen Die Kaufpreise bei sogenannten Mieterkäufen werden fast ausnahmslos durch die Preisspannen für vermietete Wohnungen abgebildet und sind deshalb nicht gesondert aufgeführt 53 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Altbauten der Baujahre vor 1920 • Unterschiede im Preisverhalten zwischen den beiden Stadthälften sind bei den Altbauten nicht erkennbar 1) Einzelkauffälle in Prenzlauer Berg bis 2 900 €/m² 2) Einzelkauffälle in Prenzlauer Berg und in zentraler Lage in Mitte bis etwa 3 700 €/m² 3) Einzelne Kauffälle in Citylagen bis etwa 3 700 €/m² 4) Einzelne Kauffälle bis 3 400 €/m² 5) Einzelkauffälle bis 3 200 €/m² 6) Einzelkauffälle im Ortsteil Friedrichshain bis 3 300 €/m², in den Ortsteilen Prenzlauer Berg und Mitte bis etwa 4 100 €/m² 7) Bei einer Vielzahl von Kauffällen in den Ortsteilen Prenzlauer Berg und Mitte Kaufpreise bis 4 300 €/m² 8) Einzelne Kauffälle in Citylagen bis etwa 4 500 €/m² 9) Im Einzelfall bis 4 700 €/m² Erst- und Weiterverkäufe umgewandelter ehemaliger Mietwohnungen in Altbauten der Baujahre vor 1920 Stadtlage Wohnlage Preisniveau €/m² Wohnfläche 2008 2009 vermietet bezugsfrei vermietet bezugsfrei einfach 450 bis 2 2001) 1 350 500 bis 2 8002) 1 650 450 bis 2 2405) 1 350 500 bis 2 8806) 1 660 mittel 670 bis 2 250 1 480 700 bis 2 560 1 540 670 bis 2 290 1 490 750 bis 2 5807) 1 710 gut 720 bis 2 450 1 450 800 bis 2 8003) 1 700 750 bis 2 500 1 500 930 bis 2 9608) 1 780 sehr gut 950 bis 2 640 1 590 1 250 bis 3 0504) 1 980 960 bis 2 660 1 600 1 120 bis 3 2309) 1 960 Berlin Beispielhaft für die Preissituation bei den in Wohnungseigentum umgewandelten Altbauwohnungen der Baujahre vor 1920 zeigt die nachstehende Grafik (Abb 41) die Kaufpreisverteilung und die durchschnittliche Preisentwicklung in den letzten Jahren im nachgefragten Ortsteil Prenzlauer Berg Kaufpreis je m² 6000 Wohnfläche Polynometrische Darstellung der Kaufpreisentwicklung in Prenzlauer Berg 5000 4000 3000 2000 1000 Abb 41: Die Verteilung der Kaufpreise für Altbau-Eigentumswohnungen der Baujahre vor 1920 im Ortsteil Prenzlauer Berg sowie die durchschnittliche Kaufpreisentwicklung (Angabe: Kaufpreis in €/m² Wohnfläche) 0 08.2004 01.2005 07.2005 01.2006 07.2006 01.2007 07.2007 01.2008 Vertragsdatum 54 07.2008 01.2009 07.2009 01.2010 07.2010 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin In Abb 42 wird für die gleiche Objektart die Situation im Ortsteil Neukölln gegenübergestellt Polynometrische Darstellung der Kaufpreisentwicklung in Neukölln Kaufpreis je m² 3500 Wohnfläche 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 08.2004 01.2005 07.2005 01.2006 07.2006 01.2007 07.2007 01.2008 07.2008 01.2009 07.2009 01.2010 07.2010 Vertragsdatum Abb. 42: Die Verteilung der Kaufpreise für Altbau-Eigentumswohnungen der Baujahre vor 1920 im Ortsteil Neukölln sowie die durchschnittliche Kaufpreisentwicklung (Angabe: Kaufpreis in €/m² Wohnfläche) Der Vergleich beider Darstellungen verdeutlicht das unterschiedliche Preisniveau und die ungleiche Zahl der Kauffälle Während der Ortsteil Prenzlauer Berg als eine seit Jahren stark nachgefragte „Szenelage“ einzustufen ist, wird Neukölln von einfachen Kiezlagen dominiert • Zwischenkriegsbauten der Baujahre 1920 bis 1949 Wie bei den Altbauten sind auch hier markante Unterschiede im Preisverhalten zwischen dem West- und dem Ostteil der Stadt nicht zu erkennen Erst- und Weiterverkäufe umgewandelter ehemaliger Mietwohnungen in Zwischenkriegsbauten (Baujahre 1920 bis 1949) Stadtlage Wohnlage Preisniveau €/m² Wohnfläche 2008 2009 vermietet bezugsfrei vermietet bezugsfrei einfach 550 bis 2 070 1 360 550 bis 2 000 1 040 550 bis 1 950 1 330 550 bis 2 010 1 030 mittel 680 bis 1 970 1 4201) 740 bis 2 1202) 1 250 680 bis 2 000 1 390 740 bis 2 0803) 1 200 gut 700 bis 1 800 1 280 850 bis 2 020 1 380 750 bis 1 890 1 250 880 bis 2 080 1 410 sehr gut 870 bis 1 900 1 400 990 bis 2 150 1 440 880 bis 1 920 1 410 1 030 bis 2 2004) 1 530 Berlin 55 1) Hohes Kaufpreismittel aufgrund einer Vielzahl von Verkäufen in einigen Wohnanlagen des oberen Preisbereichs 2) Im Einzelfall bis 2 500 €/m² 3) Im Einzelfall bis 2 650 €/m² 4) In Einzelfällen bis rd 4 000 €/m² Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Sozialer Wohnungsbau im Westteil Berlins • Umgewandelte Objekte des sozialen Wohnungsbaus1 sind nur im Westteil der Stadt am Markt Erst- und Weiterverkäufe umgewandelter ehemaliger Mietwohnungen des sozialen Wohnungsbaus (Baujahre seit 1950) Stadtlage Wohnlage Preisniveau €/m² Wohnfläche 2008 2009 vermietet bezugsfrei vermietet bezugsfrei einfach 500 bis 1 850 1 020 480 bis 1 6001) 890 490 bis 1 860 960 500 bis 1 7301) 920 mittel 580 bis 1 9501) 1 100 640 bis 1 9203) 1 050 580 bis 1 9501) 1 050 650 bis 1 9205) 1 060 gut 680 bis 1 990 1 160 700 bis 2 0104) 1 260 650 bis 1 980 1 130 740 bis 2 0804) 1 310 ---2) 720 bis 2 250 1 440 820 bis 2 000 1 350 900 bis 2 230 1 400 Westteil Berlins 1) In Einzelfällen bis etwa 2 100 €/m² 2) Keine Angabe möglich, da Anzahl der verwertbaren Daten zu gering 3) In Einzelfällen bis etwa 2 400 €/m² 4) Insbesondere im Hansaviertel bis etwa 2 900 €/m² 5) Im Einzelfall bis rd 2 370 €/m² sehr gut Steuerbegünstigter / freifinanzierter Wohnungsbau im Westteil Berlins • Dieser Teilmarkt umfasst den steuerbegünstigten bzw freifinanzierten Wohnungsbau der Baujahre seit 1950 im Westteil Berlins Wegen der nur geringen Zahl an Transaktionen lässt sich auch für 2009 nur für bezugsfreie Wohnungen ein Preisniveau angeben In Abhängigkeit vom Baujahr sind signifikante Preisunterschiede nicht erkennbar Erst- und Weiterverkäufe umgewandelter ehemaliger Mietwohnungen des steuerbegünstigten bzw freifinanzierten Wohnungsbaus (Baujahre seit 1950) Stadtlage Wohnlage Preisniveau €/m² Wohnfläche 2008 2009 vermietet bezugsfrei vermietet bezugsfrei ---1) 540 bis 1 790 900 --- 600 bis 1 700 900 --- 640 bis 1 900 970 --- 620 bis 1 900 980 --- 700 bis 2 030 1 200 --- 730 bis 2 030 1 280 --- 1 050 bis 2 270 1 720 --- 1 090 bis 2 320 1 760 Westteil Berlins einfach mittel gut 1) Keine Angabe möglich, da Anzahl der verwertbaren Daten zu gering sehr gut 1 56 Zur Gruppe des sozialen Wohnungsbaus gehören alle Objekte, deren Errichtung seinerzeit mit öffentlichen Mitteln im Rahmen eines entsprechenden Förderprogramms erfolgte; auch dann, wenn die Mittel bereits getilgt wurden und eine Bindung nicht mehr besteht Grundstücksmarktbericht 2009/2010 • Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Bauten des sozialistischen Klassizismus („Zuckerbäckerstil“) im Ostteil Berlins In der ersten Wiederaufbauphase nach dem Krieg wurden in den 50er Jahren im Ostteil Berlins insbesondere entlang und im Umfeld der Frankfurter Allee und der Karl-Marx-Allee (damals Stalinallee) Wohnungsbauten in einem besonderen sowjetisch geprägten Baustil, dem so genannten sozialistischen Klassizismus (auch „Zuckerbäckerstil“ genannt) neu errichtet Seit 1991 ist nach der Privatisierung und Instandsetzung dieser Objekte ein Teil in Wohnungs- und Teileigentum umgewandelt und verkauft worden Erst- und Weiterverkäufe umgewandelter ehemaliger Mietwohnungen in Bauten des sozialistischen Klassizismus („Zuckerbäckerstil“) (1950er Baujahre) Stadtlage Wohnlage Abb. 43: Im Stil des sozialistischen Klassizismus errichtetes Wohnund Geschäftshaus im Ostteil Berlins Preisniveau €/m² Wohnfläche 2008 2009 960 bis1 850 1 480 900 bis 2 100 1 660 Ostteil Berlins Die Verkäufe der üblicherweise zwischen 40 und 120 m² großen Wohnungen erfolgten überwiegend im Umfeld des Strausberger Platzes Eine Abhängigkeit des Kaufpreises von der Wohnungsgröße und der Mietsituation (bezugsfrei, vermietet oder Mieterkauf) war nicht erkennbar • Betonplattenbauten des komplexen Wohnungsbaus im Ostteil Berlins Im Ostteil wurde die weit überwiegende Zahl aller in Wohnungseigentum umgewandelten Wohnanlagen aus der Nachkriegszeit im Rahmen des komplexen Wohnungsbaus in Betonplattenbauweise errichtet Zum Verkauf kamen Objekte, die weitestgehend in den Jahren zwischen etwa 1965 und 1990 errichtet wurden Sie sind den einfachen und mittleren, nur relativ selten den guten Wohnlagen zuzurechnen Außerhalb des zentralen Stadtbereichs konnten lagebedingte Preisunterschiede nur marginal festgestellt werden, unabhängig davon, ob es sich um Erstverkäufe nach Umwandlung der Wohnanlagen oder um Weiterverkäufe handelte Abb. 44: Betonplattenbau des Komplexen Wohnungsbaus im Ostteil Berlins Erst- und Weiterverkäufe umgewandelter ehemaliger Mietwohnungen in Plattenbauten des komplexen Wohnungsbaus (Baujahre 1960 bis 1990) Stadtlage Wohnlage Preisniveau €/m² Wohnfläche 2008 1) Einzelne Verkäufe im Ortsteil Hellersdorf auch unterhalb des unteren Spannenwertes 2) 2⁄2⁄3⁄3 der Verkäufe liegen über 1 500 €/m² Wohnfläche 3) Der untere Preisbereich bildet fast ausschließlich Verkäufe im Ortsteil Hellersdorf ab 4) Im Vergleich zum Vorjahr lag eine Vielzahl von Kauffällen nunmehr im unteren Preisbereich 5) Im Ortsteil Mitte bei vermieteten Wohnungen bis 2 290 €/m², bei bezugsfreien bis 2 330 €/m² 2009 vermietet bezugsfrei vermietet bezugsfrei einfach 7601) bis 1 780 1 6302) 4203) bis 1 910 840 500 bis 1 7504) 1 210 440 bis 1 900 830 mittel 630 bis 1 840 1 000 720 bis 1 990 1 190 670 bis 1 8805) 1 240 750 bis 2 0005) 1 200 Ostteil Berlins 57 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin 5.4.3.2 Umgewandelte Eigenheime Umgewandelten Eigenheimen kommt nach wie vor nur ein untergeordneter Marktanteil zu Die verkauften Objekte liegen fast ausschließlich im Westteil Berlins Bei den Nachkriegsbauten dominierten die 70er und 80er Baujahre Altbauten aus der Zeit vor dem Ersten Weltkrieg wurden kaum gehandelt Eine konkrete Abhängigkeit der Kaufpreise von der Wohnlage und der Gebäudeart (freistehende Ein- oder Zweifamilienhäuser, Doppel- oder Reihenhäuser) lässt sich anhand der relativ geringen Umsatzzahlen nicht ableiten Preisbeeinflussend dürften eher das Baualter bzw der Gebäudezustand und die Ausstattung sein Erst- und Weiterverkäufe in Wohnungseigentum umgewandelter Eigenheime Stadtlage Gebäudeart Preisniveau €/m² Wohnfläche 2008 2009 ---1) --- Zwischenkriegsbauten (1919 – 1948) 840 bis 2 300 1 590 780 bis 2 480 1 550 Nachkriegsbauten (ab 1949) 1 440 bis 2 670 1 930 1 360 bis 2 690 1 910 (Baujahre) Westteil Berlins Altbauten (bis 1918) 1) Keine Angabe möglich, da Anzahl der verwertbaren Daten zu gering 5.4.4 Sonstiges Wohnungseigentum 5.4.4.1 Wohnungen in ausgebauten Dachräumen Unabhängig vom Baualter der Gebäude und von der Lage im West- oder Ostteil Berlins wurden für die in der Regel bezugsfrei veräußerten Dachraumwohnungen in Mehrfamilienhäusern - im Westteil weitestgehend seit Mitte der 80er Jahre, im Ostteil erst seit den 90er Jahren ausgebaut - Kaufpreise in den hier tabellarisch dargestellten Preisbereichen erzielt Einflüsse der Wohnlagezuordnung sind – soweit erkennbar – angegeben Abb 45: Wohnung in ausgebautem Dachraum 1) Im unteren Preisbereich dominierte einfacher bzw älterer Dachraumausbau Der obere Preisbereich wurde weiterhin bestimmt durch Verkäufe in überwiegend guten Wohnlagen im Westteil Berlins 2) Der obere Preisbereich wurde geprägt von Kauffällen in Mitte, Charlottenburg und Prenzlauer Berg mit Kaufpreisen im Einzelfall bis rd 4 000 €/m² 3) Im unteren Preisbereich dominierte mehr als 15 Jahre alter Dachraumausbau in überwiegend einfachen Wohnlagen Verkäufe in guten Wohnlagen fanden sich häufig im oberen Preisbereich Diese Art von Eigentumswohnungen waren in den letzten Jahren besonders in den bevorzugten Lagen von Charlottenburg und Prenzlauer Berg gefragt Wenn die Rahmenbedigungen attraktiv sind, so werden hier Preise in den oberen Bereichen der angegebenen Preisspannen erzielt Wohnungen in ausgebauten Dachräumen Stadtlage Verkauf Preisniveau €/m² Wohnfläche 2008 2009 Erstverkäufe nach Dachraumausbau 1 440 bis 3 4902) 2 550 1 500 bis 3 6802) 2 690 Spätere Weiterverkäufe1) 730 bis 2 8003) 1 800 760 bis 3 110 1 800 Berlin 58 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin 5.4.4.2 Lofts Seit einigen Jahren wird in vergleichsweise geringer Anzahl als Loft bezeichnetes Wohnungsbzw Teileigentum veräußert In den Urkunden, Baubeschreibungen, Angeboten usw findet der Begriff als Synonym für moderne Wohnformen bei der Benennung unterschiedlichster Arten des Sondereigentums Verwendung, ohne dass eine einheitliche Definition erkennbar ist Als Loft bezeichnet wurden nicht nur zu Wohn- oder Büroraum bzw Atelierflächen umgebaute ehemalige Fabrikräume, sondern z B auch großräumige Einheiten in neu errichteten Gebäuden oder durch Entkernung zusammengelegte Wohnräume Ein eigenes Preisbild für dieses äußerst inhomogene Marktsegment lässt sich daher nicht zuverlässig ableiten 5.4.4.3 Wohnungen in Zwei- oder Dreifamilienhäusern Wohnungseigentum in Zwei-, Drei- bzw sehr kleinen Mehrfamilienhäusern ist in der Regel mit einem vergleichsweise hohen Miteigentumsanteil am Grundstück verbunden Diesen Objekten fehlt zwar der typische Charakter von Mehrfamilienhäusern, dennoch ist die Nutzung der Wohnungen nicht mit der von Einfamilienhäusern vergleichbar Aus der Anordnung der Wohnungen in übereinander gelegenen Wohnebenen und aus dem Vorhandensein von Mitbewohnern im gleichen Gebäude ergeben sich gegenüber der individuellen Nutzungsmöglichkeit eines Einfamilienhauses mehr oder minder große Einschränkungen Die wenigen Verkäufe lassen keine gesicherten Erkenntnisse über die Abhängigkeit vom Baualter zu Ebenso sind Preisunterschiede zwischen umgewandelten und bereits im Wohnungseigentum errichteten Wohnungen nicht erkennbar Die verkauften Objekte waren meist älter als 20 Jahre Im oberen Preisbereich finden sich zunehmend Verkäufe von Objekten, die nach 1989 errichtet wurden Erstverkäufe neu erstellter Wohnungen sowie Übereignungen im Ostteil der Stadt fehlen in diesem Marktsegment fast vollständig Kaufpreise für Wohnungen im Erdgeschoss mit einem eher an ein Einfamilienhaus erinnernden Nutzungscharakter liegen häufiger im oberen Bereich des genannten Preisniveaus Erst- und Weiterverkäufe von Wohnungen in Zwei- oder Dreifamilienhäusern Stadtlage Wohnlage Preisniveau €/m² Wohnfläche 2008 2009 820 bis 2 360 1 490 850 bis 2 400 1 500 ---1) 550 bis 2 270 1 220 Westteil Berlins einfach bis gut Ostteil Berlins einfach bis gut 1) Keine Angabe möglich, da Anzahl der verwertbaren Daten zu gering 59 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 5.4.5 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Teileigentum Der Umsatz an Teileigentum ist im Vergleich zu Verkäufen von Eigentumswohnungen von nachrangiger Bedeutung Mit Ausnahme von Garagen und Kfz-Stellplätzen ist dieser Teilmarkt gekennzeichnet durch relativ geringe Verkaufszahlen bei marktüblich großen Streuungsbreiten der Kaufpreise Höhere Kaufpreise auf diesem Teilmarkt ließen sich auch 2009 nur für gewerblich nutzbare Objekte in geschäftlich interessanten Lagen beobachten Teileigentum Stadtlage Art des Teileigentums Preisniveau €/m² Nutzfläche 2008 2009 110 bis 1 200 420 130 bis 1 220 430 60 bis 870 390 80 bis 870 380 Verkaufsräume / Ladenflächen 300 bis 2 4001) 1 200 350 bis 2 4802) 1 230 Büroflächen / Praxisräume 370 bis 2 560 1 440 370 bis 2 580 1 450 Sonstige Gewerberäume 250 bis 2 570 1 190 230 bis 2 600 1 200 Berlin Unausgebaute Dachräume Keller 1) In geschäftlich interessanten Lagen im Einzelfall auch bis 4 100 €/m² 2) Im Einzelfall bis etwa 3 000 €/m² 3) In Einzelfällen bis etwa 30 000 € 4) Der obere Preisbereich für KFZ-Stellplätze geht über die Preisspanne für Garagen hinaus, da im inneren Stadtbereich Garagen kaum, Stellplätze dagegen häufiger am Markt waren Absolutes Preisniveau in € Garagen 5 000 bis 20 000 €3) 5 000 bis 20 000 €3) Kfz-Stellplätze 2 000 bis 30 000 € 2 000 bis 35 000 €4) 4) Unausgebaute Dachräume werden in der Regel für den Ausbau zu Wohnraum erworben In überwiegender Zahl lagen die verkauften Teileigentumseinheiten auch 2009 wieder in Altbauten der Baujahre vor 1914, nicht selten aber auch in Objekten der 20er bis 60er Jahre des vorigen Jahrhunderts Art und Alter der Gebäude haben offenbar kaum einen Einfluss auf die zu beobachtende Preisspanne Bedeutsamer sind augenscheinlich die Gestaltungsmöglichkeit des Dachraumes sowie Größe und Schnitt der nach dem Ausbau effektiv nutzbaren Fläche, eine vorhandene Aufzugsanlage und nicht zuletzt der notwendige Aufwand für den Grundausbau (Veränderungen am Dach, Deckenverstärkungen, Sanitäranschlüsse, neue Steigeleitungen usw ) Mitunter ist mit dem Kaufpreis bereits die Übernahme von Bauplanungsunterlagen oder gar die baurechtliche Genehmigung für den Ausbau zur Eigentumswohnung abgegolten Derartige Fälle werden in der Regel durch den oberen Spannenbereich abgedeckt Kaufpreise für Kellerflächen als selbstständiges Teileigentum, die für eine Verwendung zu Lagerzwecken erworben werden, dürften insbesondere durch Lage, Größe, Ausstattung und Nutzungsmöglichkeit, aber auch durch eine zweckmäßige Zugangssituation zu den Räumen beeinflusst sein Die Flächen der wenigen 2009 beurkundeten Kauffälle von Kellerräumen lagen zwischen 7 m² und 80 m² Verkaufsräume / Ladenflächen sind von der Straße aus oder in einem Einkaufszentrum unmittelbar zugängliche, für das Anpreisen und den Verkauf von Waren aller Art bzw für eine gastronomische Einrichtung geeignete gewerbliche Nutzflächen, unabhängig von der gegenwärtig tatsächlich ausgeübten Nutzung Die Kaufpreise dürften erstrangig in einer Abhängigkeit von der geschäftlichen Lagebedeutung, aber auch von einem möglichst hohen Anteil unmittelbar für den Verkauf geeigneter Flächen sowie der Länge der gewöhnlich für eine Warenpräsentation geeigneten Fensterfront stehen Die 2009 veräußerten Gewerbeeinheiten wiesen in der Regel Nutzflächen zwischen etwa 20 m² und 300 m² auf Büro- und Praxisräume sind entsprechend nutzbare gewerbliche Flächen, die im Gebäude zumeist in Obergeschossen liegen oder die z B wegen eines fehlenden unmittelbaren Zugangs von der Straße oder in einem Einkaufszentrum mangels geschäftlicher Lagebedeutung für eine Verwertung als Verkaufsräume nicht oder kaum in Frage kommen Ihr Wert ist in besonderem 60 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Maße abhängig von der „Adresse“ als Synonym für die Lage und von der gebotenen technischen Ausstattung. Häufiger bieten hier die seit den 90er Jahren errichteten Objekte einen zeitgemäßen Standard. Der Umsatz an derartigen neuen Räumen des Teileigentums stellt aber am Markt nach wie vor die Ausnahme dar. Die Größe der Gewerberäume variiert zwischen 40 m² und 300 m² Nutzfläche, im Einzelfall bis 850 m². Sonstige Gewerberäume können Produktionsflächen, Werkstatt- bzw. Laborräume, Lagerflächen o.ä. sein. Sie liegen in der Regel im Erdgeschoss oder in den oberen Geschossen von Hofgebäuden der Baujahre vor 1920. Dieses Teileigentum wies im Vergleich zu den Spannen bei den Ladenflächen bzw. bei den Büro- und Praxisräumen auf einem häufig etwas niedrigeren Niveau ein durchaus ähnliches, aber offenbar weniger von der Lage abhängiges Preisbild auf. Für den Preis von Garagen, Garagenboxen und abgeteilten Stellplätzen in Parkhäusern einerseits, sowie offenen Plätzen in Parkpaletten und einzelnen nicht überdachten KFZ-Stellplätzen andererseits ist die Lage im Stadtgebiet im Zusammenhang mit den Abstellmöglichkeiten für einen PKW im öffentlichen Straßenraum sowie dem Angebot anzumietender Stellflächen im Grundstücksumfeld von wesentlicher Bedeutung. Bei erstmaligen Verkäufen in neu erstellten Wohnanlagen sind in der Regel Kaufpreise von mehr als 15.000 € zu beobachten. 61 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 6. Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Die Umsätze auf dem Berliner Immobilienmarkt 2009 Der Umfang des Immobilienumsatzes wird dargestellt durch •• die Anzahl der übereigneten Immobilien (Kauffälle), •• den Geldumsatz als Summe aller Kaufpreise sowie •• den Flächenumsatz, als Summe der Grundstücksflächen aller unbebauten und bebauten Grundstücke, sowie als Summe der Wohn- und Nutzflächen beim Wohnungs- und Teileigentum. Einen generellen Überblick über die Umsätze auf dem Berliner Grundstücksmarkt 2009 bietet Kapitel 2.1, S. 5 dieses Berichtes. 6.1 Gesamtumsatz und Übersicht Bezirke 6.1.1 Anzahl der Kauffälle Dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin wurden im Jahre 2009 insgesamt 22.720 Kauffälle (2008: 23.990) über Immobilien übermittelt. Hierin enthalten sind alle Fälle der Übereignung gegen Entgelt im Wege des Verkaufs, der Versteigerung oder auch des Tausches von Immobilien sowie auch die Bestellung und der Verkauf von Erbbaurechten. Nicht erfasst sind unentgeltliche Übereignungen, Überlassungen oder Auseinandersetzungen über Grundstücke ohne wertmäßig darstellbare Gegenleistungen sowie wertgleicher Immobilientausch. Auch Immobilien, die im Rahmen von Gesellschafts- bzw. Unternehmensverkäufen der Immobilienwirtschaft (wie beispielsweise Wohnungsbaugesellschaften) als Vermögensanteil übereignet wurden, sind nicht berücksichtigt. Eine Übersendungspflicht derartiger Verträge an den Gutachterausschuss durch die gesetzlichen Regelungen des Baugesetzbuches besteht nicht. Die Anzahl der Transaktionen am Berliner Immobilienmarkt ist 2009 gegenüber dem Vorjahr um 5 % zurückgegangen. Überdurchschnittlich war der Rückgang noch immer im Bereich der Renditegrundstücke mit -14 % bei Wohn- und Geschäftshäusern und -28 % bei Büro- und Geschäftshäusern. Im Gegensatz dazu verzeichneten Mietwohnhäuser ohne Gewerbeanteil einen Zuwachs von 8 % . Mit einem weiterhin hohen Anteil von fast 69 % der im Jahr 2009 getätigten Kauffälle liegt der Umsatzschwerpunkt bei unbebauten Grundstücken weiterhin im Ostteil Berlins. Demgegenüber wurden 61 % der Verkäufe von bebauten Grundstücken (ohne Paketverkäufe) im Westteil getätigt. Kauffälle 2.750 unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke Wohnungs-/Teileigentum 2.500 2.250 2.000 1.750 1.500 1.250 1.000 750 500 250 62 Reinickendorf Lichtenberg MarzahnHellersdorf Treptow-Köpenick Neukölln TempelhofSchöneberg SteglitzZehlendorf Spandau CharlottenburgWilmersdorf Pankow Abb. 46: Umsatzverteilung der Teilmärkte auf die Berliner Bezirke nach der Anzahl der Kauffälle im Jahr 2009 (ohne Paketverkäufe) FriedrichshainKreuzberg Mitte 0 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Knapp zwei Drittel (64 %) aller Verkäufe von Wohnungs- und Teileigentum erfolgten im Westteil. In den Bezirken Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und Charlottenburg-Wilmersdorf dominierte dieser Teilmarkt auch im Jahr 2009 mit Anteilen an den Teilmärkten innerhalb des jeweiligen Bezirks von jeweils über 80 % (s. Tabelle “Anzahl Kauffälle”). Bezogen auf den Gesamtumsatz entfiel jeweils fast jeder siebente Immobilienkaufvertrag auf die Bezirke Pankow und Charlottenburg-Wilmersdorf. Demgegenüber erfolgte annähernd nur jede dreißigste Übereignung im Bezirk Lichtenberg. Anzahl der Kauffälle im Jahr 2009 unbebaute Grundstücke Bezirk Anzahl Anteil in % 240 5,4% 11,5% 12,6% 83,7% 3,2% 161 3,6% 9,8% 1.421 10,3% 20,1% 15,3% 458 10,2% 16,0% 1.964 54 2,5% 1,9% 264 5,9% 9,5% Spandau 215 9,9% 19,4% 322 7,2% Steglitz-Zehlendorf 133 6,1% 5,4% 713 70 3,2% 3,8% Neukölln 107 4,9% Treptow-Köpenick 407 Marzahn-Hellersdorf 358 Lichtenberg Reinickendorf Bezirke insgesamt Westteil Berlins Ostteil Berlins zzgl. Verkäufe in Paketen Berlin insgesamt 6.1.2 53 2,4% 437 Anteil in % 1.751 Tempelhof-Schöneberg 4,9% Anzahl Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf 4,7% Wohnungseigentum Berlin Pankow 102 Anteil in % Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg Bezirk Anzahl Berlin Mitte Berlin bebaute Grundstücke Gesamtumsatz Anzahl Anteil in % Berlin Bezirk 2.093 10,2% 100% 86,9% 1.635 8,0% 100% 14,2% 68,7% 2.859 13,9% 100% 2.465 17,8% 88,6% 2.783 13,6% 100% 29,1% 571 4,1% 51,5% 1.108 5,4% 100% 15,9% 29,0% 1.611 11,6% 65,6% 2.457 12,0% 100% 332 7,4% 18,1% 1.434 10,4% 78,1% 1.836 9,0% 100% 8,3% 396 8,8% 30,8% 783 5,7% 60,9% 1.286 6,3% 100% 18,7% 25,5% 475 10,6% 29,7% 715 5,2% 44,8% 1.597 7,8% 100% 16,4% 41,3% 329 7,3% 37,9% 180 1,3% 20,8% 867 4,2% 100% 151 6,9% 20,0% 280 6,2% 37,0% 325 2,3% 43,0% 756 3,7% 100% 91 4,2% 7,4% 513 11,4% 41,8% 622 4,5% 50,7% 1.226 6,0% 100% 2.178 100% 10,6% 4.483 100% 21,9% 13.842 100% 67,5% 20.503 100% 100% 678 31,1% 5,5% 2.751 61,4% 22,4% 8.851 63,9% 72,1% 12.280 59,9% 100% 1.500 68,9% 18,2% 1.732 38,6% 21,1% 4.991 36,1% 60,7% 8.223 40,1% 100% 51 --- 39,5% 129 --- 5,8% 2.037 --- 91,9% 2.217 --- 137% 2.229 --- 9,8% 4.612 --- 20,3% 15.879 --- 69,9% 22.720 --- 100% Geldumsatz Der Geldumsatz für Grundstücke sowie Wohnungs- und Teileigentum in Berlin betrug im Jahr 2009 rd. 6,54 Mrd. € (2008: 7,25 Mrd. €). Der Geldumsatz war im Jahr 2009 gegenüber 2008 um knapp 10 % zurückgegangen. Dieser Rückgang war geprägt durch den geringeren Geldumsatz bei den Grundstücken und hier insbesondere durch Umsatzrückgänge im Ostteil der Stadt (u.a. -25 % bei den unbebauten Grundstücken). Der Anteil der bebauten Grundstücke am gesamten Geldumsatz ging nach Marktanteilen von bis zu 80 % in den Jahren 2006/2007 und einem Anteil von noch knapp 65 % im Jahr 2008 auf 60 % im Jahr 2009 zurück. Hingegen ist die Geldmenge beim Umsatz von Wohnungsund Teileigentum im Jahr 2009 insgesamt leicht gestiegen, im Ostteil Berlins sogar um 9 %. Der Anteil des Wohnungseigentums am gesamten Geldumsatz schwankte in den letzten Jahren von 20 % im Jahr 2005 über 14 % in 2007 und 27 % in 2008 auf nunmehr 30 % in 2009. In der nachfolgenden Tabelle sind die auf die einzelnen Bezirke entfallenden Anteile des Geldumsatzes angegeben. 63 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Geldumsatz im Jahr 2009 unbebaute Grundstücke Bezirk Geld bebaute Grundstücke Anteil in % Geld Wohnungseigentum Anteil in % Geld Anteil in % Gesamtumsatz Geld Anteil in % Mio. € Berlin Bezirk Mio. € Berlin Bezirk Mio. € Berlin Bezirk Mio. € Berlin Bezirk Mitte 93,30 16,4% 7,4% 906,83 24,3% 71,8% 262,75 14,6% 20,8% 1.262,88 20,7% 100% Friedrichshain-Kreuzberg 18,14 3,2% 3,5% 284,48 7,6% 54,3% 220,83 12,3% 42,2% 523,45 8,6% 100% Pankow 83,62 14,7% 12,3% 292,85 7,9% 43,2% 302,18 16,8% 44,5% 678,65 11,1% 100% Charlottenburg-Wilmersdorf 81,98 14,4% 8,3% 544,20 14,6% 55,1% 361,35 20,1% 36,6% 987,53 16,2% 100% Spandau 23,15 4,1% 11,4% 133,46 3,6% 65,5% 47,19 2,6% 23,2% 203,80 3,3% 100% Steglitz-Zehlendorf 96,32 16,9% 11,5% 526,76 14,1% 63,1% 211,28 11,7% 25,3% 834,36 13,7% 100% Tempelhof-Schöneberg 21,60 3,8% 4,7% 277,90 7,5% 60,9% 156,80 8,7% 34,4% 456,30 7,5% 100% Neukölln 10,84 1,9% 4,0% 209,89 5,6% 77,0% 51,71 2,9% 19,0% 272,44 4,5% 100% Treptow-Köpenick 61,60 10,8% 21,9% 149,78 4,0% 53,4% 69,36 3,9% 24,7% 280,74 4,6% 100% Marzahn-Hellersdorf 30,97 5,4% 26,6% 71,21 1,9% 61,2% 14,18 0,8% 12,2% 116,36 1,9% 100% Lichtenberg 32,22 5,7% 16,1% 127,72 3,4% 63,9% 40,02 2,2% 20,0% 199,96 3,3% 100% Reinickendorf 15,89 2,8% 5,7% 203,28 5,5% 72,4% 61,44 3,4% 21,9% 280,61 4,6% 100% Bezirke insgesamt 569,63 100% 9,3% 3.728,36 100% 61,1% 1.799,09 100% 29,5% 6.097,08 100% 100% Westteil Berlins 293,11 51,5% 7,7% 2.438,30 65,4% 64,3% 1.062,97 59,1% 28,0% 3.794,38 62,2% 100% Ostteil Berlins 276,52 48,5% 12,0% 1.290,06 34,6% 56,0% 736,12 40,9% 32,0% 2.302,70 37,8% 100% 69,62 --- 15,7% 220,70 --- 49,6% 154,29 --- 34,7% 444,61 --- 100% 639,25 --- 9,8% 3.949,06 --- 60,4% 1.953,38 --- 29,9% 6.541,69 --- 100% zzgl. Verkäufe in Paketen Berlin insgesamt 6.1.3 Flächenumsatz Der Umsatz nach Grundstücksflächen betrug im Jahre 2009 insgesamt 1.293,5 ha (2008: 1.219,4 ha)1. Damit erhöhte sich der Flächenumsatz gegenüber dem Vorjahr zwar um ca. 6 %, lag aber weiterhin leicht unter dem Wert des Jahres 2005 mit damals umgesetzten 1.570 ha. Mit einem Plus von 11 % gegenüber 2008 ist der Flächenumsatz insbesondere bei den unbebauten Grundstücken angewachsen. Die Zuwächse lagen hier allein im Ostteil der Stadt, während im Westteil eine Abnahme im Flächenumsatz zu verzeichnen war (-17 % ohne Berücksichtigung der Paketverkäufe). Bei den bebauten Grundstücken hingegen ergab sich eine Steigerung des Flächenumsatzes um 26 % im Westteil und eine Abnahme um -25 % im Ostteil (jeweils ohne Portfolios). 30 % des berlinweiten Umsatzes bebauter Flächen lagen allein im Bezirk Tempelhof-Schöneberg. Im Wesentlichen ist dies begründet durch den im Jahr 2009 abgeschlossenen Kaufvertrag über das Gelände des ehemaligen Flughafens Tempelhof mit einer Fläche von rund 191,2 ha. Nach der Vereinigung stieg - auf das gesamte Stadtgebiet bezogen - der Flächenumsatz 1999 auf über 1.300 ha. Der Umsatzanteil der unbebauten Grundstücke lag seit der Vereinigung jeweils fast ausnahmslos über 40 % (jeweils unter Einbeziehung der Paketverkäufe); so auch wieder im Jahr 2009 nachdem er 2008 vorübergehend auf 38 % gesunken war. Im Wohnungs- und Teileigentum wurden im Jahr 2009 insgesamt 0,966 Mio. m² Wohn- bzw. Nutzflächen (2008: 1,042 Mio. m² Wohn- bzw. Nutzflächen) als Wohnungen bzw. Gewerbeeinheiten im Sondereigentum übereignet. Wie in den Vorjahren nicht berücksichtigt sind die in Paketen veräußerten Wohnungs- und Teileigentumseinheiten sowie die Verkäufe sog. Nebenflächen als selbstständiges Teileigentum wie Keller- und Dachräume und die nicht flächenbezogenen Verkäufe, z.B. von Garagen oder Stellplätzen. 1 64 Die Grundstücksanteile aus den Verträgen über Wohnungs- und Teileigentum sind darin nicht enthalten. Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Umsatz Grundstücksflächen im Jahr 2009 unbebaute Grundstücke Fläche Berlin Bezirk ha Berlin Bezirk ha Berlin Bezirk Mitte 14,04 2,9% 25,8% 40,29 5,3% 74,2% 54,33 4,4% 100% 4,90 1,0% 19,2% 20,59 2,7% 80,8% 25,49 2,1% 100% Pankow 86,37 18,0% 59,1% 59,74 7,9% 40,9% 146,11 11,8% 100% Charlottenburg-Wilmersdorf 10,98 2,3% 22,5% 37,74 5,0% 77,5% 48,72 3,9% 100% Friedrichshain-Kreuzberg Fläche Summe Grundstücke Bezirk ha Anteil in % bebaute Grundstücke Anteil in % Fläche Anteil in % Spandau 70,72 14,8% 61,1% 45,05 5,9% 38,9% 115,77 9,3% 100% Steglitz-Zehlendorf 45,92 9,6% 35,8% 82,29 10,8% 64,2% 128,21 10,3% 100% Tempelhof-Schöneberg 31,09 6,5% 12,0% 228,80 30,1% 88,0% 259,89 21,0% 100% Neukölln 35,78 7,5% 49,7% 36,27 4,8% 50,3% 72,05 5,8% 100% Treptow-Köpenick 85,73 17,9% 57,3% 63,94 8,4% 42,7% 149,67 12,1% 100% Marzahn-Hellersdorf 42,72 8,9% 53,9% 36,55 4,8% 46,1% 79,27 6,4% 100% Lichtenberg 41,74 8,7% 52,3% 38,13 5,0% 47,7% 79,87 6,4% 100% 8,90 1,9% 11,2% 70,78 9,3% 88,8% 79,68 6,4% 100% Reinickendorf Bezirke insgesamt 478,89 100% 38,6% 760,17 100% 61,4% 1.239,06 100% 100% Westteil Berlins 179,17 37,4% 24,8% 544,05 71,6% 75,2% 723,22 58,4% 100% Ostteil Berlins 299,72 62,6% 58,1% 216,12 28,4% 41,9% 515,84 41,6% 100% zzgl. Verkäufe in Paketen Berlin insgesamt 41,56 --- 76,4% 12,87 --- 23,6% 54,43 --- 100% 520,45 --- 40,2% 773,04 --- 59,8% 1.293,49 --- 100% 6.2 Teilmarktbezogene Umsatzzahlen 6.2.1 Unbebaute Grundstücke 2009 wurde wie schon in den Vorjahren nahezu jedes zweite unbebaute Grundstück als Fläche für den individuellen Wohnungsbau übereignet, also zur Errichtung von Ein- oder Zweifamilienhäusern. Mit einem Umsatzanteil von 66 % dominierte weiter eindeutig der typische Wohnbaulandmarkt. In Abb. 47 ist die Verteilung der Verkäufe unbebauter Grundstücke des Jahres 2009 nach Teilmärkten verdeutlicht. In der darauf folgenden Tabelle sind die entsprechenden Umsatzzahlen zusammengestellt. Geschosswohnungsbau 15% Individueller Wohnungsbau 51% Misch- und Kerngebietsflächen 1% Gewerbeflächen 6% Pakete 2% Ohne Zuordnung 11% Sonstige Flächen 14% Abb. 47: Umsatzverteilung auf die Teilmärkte der unbebauten Grundstücke nach der Anzahl der Kauffälle im Jahr 2009 (Prozentangaben gerundet) 65 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Umsatz unbebauter Grundstücke auf dem Berliner Immobilienmarkt 2009 Teilmarkt Stadtlage Berlin Unbebaute Grundstücke Kauffälle Anzahl 1) 2008 2009 2 395 2 229 617 678 2008 2009 -7% 642,6 639,2 10% 274,8 293,1 1 778 1 500 0 51 -16% 367,8 --- 0,0 1 366 337 1 131 -17% 174,3 385 14% 99,9 1 029 746 -28% 74,4 60,9 345 323 -6% 124,4 117,1 Westteil Ostteil Geldumsatz Mio € in Paketen 1) Veränd Flächenumsatz ha Veränd 2008 2009 Veränd -1% 468,6 520,5 11% 7% 217,2 179,2 -17% 276,5 -25% 251,4 299,7 19% 69,6 --- 0,0 41,6 --- 181,8 4% 130,9 145,6 11% 120,9 21% 53,8 55,6 3% -18% 77,1 90,0 17% -6% 44,9 60,8 35% Davon: Flächen für individuellen Wohnungsbau Flächen für Geschosswohnungsbau Misch- und Kerngebietsflächen Berlin Westteil Ostteil Berlin Westteil 43 57 33% 26,1 37,3 43% 8,5 13,3 56% Ostteil 302 266 -12% 98,3 79,8 -19% 36,4 47,5 30% 45 30 -33% 122,3 65,8 -46% 8,0 5,2 -35% Berlin Westteil 10 14 40% 28,8 29,7 3% 2,0 2,2 10% Ostteil 35 16 -54% 93,5 36,1 -61% 6,0 3,0 -50% Berlin Gewerbeflächen 131 124 -5% 88,3 64,6 -27% 123,4 73,7 -40% Westteil 75 51 -32% 64,2 17,5 -73% 79,6 23,7 -70% Ostteil 56 73 30% 24,1 47,1 95% 43,8 50,0 14% Berlin Sonstige Flächen 2) Flächen ohne erkennbare Nutzungszuordnung 3) 270 319 18% 30,7 41,3 35% 93,4 93,5 0% Westteil 54 70 30% 12,4 7,1 -43% 32,9 26,9 -18% Ostteil 216 249 15% 18,3 34,2 87% 60,5 66,6 10% 238 251 5% 102,6 99,0 -4% 68,0 100,1 47% Westteil 98 101 3% 43,4 80,6 86% 40,4 57,5 42% Ostteil 140 150 7% 59,2 18,4 -69% 27,6 42,6 54% Berlin 1) Ausweisung von Paketverkäufen nur auf Berlin bezogen; Angaben von Teilmengen nach West- und Ostteil sind nicht möglich 2) Bauerwartungsland, Rohbauland sowie Nichtbauland (z B Wochenendparzellen, Verkehrsflächen) 3) Kauffälle, bei denen die künftige Nutzung der Flächen noch nicht bekannt war Abb 48 verdeutlicht die Verteilung der Kauffälle der unbebauten Grundstücke auf die einzelnen Bezirke Erkennbar sind die auch im Jahr 2009 wieder herausragenden Umsatzanteile in den äußeren Stadtbezirken im Ostteil Berlins mit einem noch großen Bestand an Baugrundstücken für den individuellen Wohnungsbau in vorherrschend offener Bauweise Spitzenreiter mit einem Umsatzanteil von 20 % ist dabei Pankow, gefolgt von Treptow-Köpenick und MarzahnHellersdorf mit 19 % bzw 16 % Unbebaute Grundstücke Kauffälle 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 66 Reinickendorf Lichtenberg MarzahnHellersdorf TreptowKöpenick Neukölln TempelhofSchöneberg SteglitzZehlendorf Spandau CharlottenburgWilmersdorf Pankow Abb 48: Umsatzverteilung unbebauter Grundstücke auf die Berliner Bezirke nach der Anzahl der Kauffälle im Jahr 2009 FriedrichshainKreuzberg Mitte 0 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Der geringste Anteil an den Verkaufszahlen unbebauter Grundstücke war mit rd. 2 % wieder in den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg und Charlottenburg-Wilmersdorf zu verzeichnen. Die räumliche Verteilung der Kauffälle aller bebauten Grundstücke zeigt Abb. 50. Abb. 50: Räumliche Verteilung aller im Jahr 2009 verkauften bebauten Grundstücke (Kauffallkarte 2009 aus Internetseite http://www.stadtentwicklung.berlin.de/geoinformation/fis-broker/) 6.2.2 Bebaute Grundstücke In Abb. 49 ist die Verteilung der Kauffälle bebauter Grundstücke dargestellt. Die Grundstücke für Ein- und Zweifamilienhausbebauung stellten 2009 mit 61 % wieder den größten Anteil an den Kauffallzahlen. Allerdings gingen sowohl die Kauffallzahlen als auch der Geldumsatz bei diesen Grundstücken um 7 % gegenüber 2008 zurück; der Flächenumsatz sogar um 14 %. Ein- und Zweifamilien häuser 61% Sonstige bebaute Grundstücke 4% Wohn- und Geschäftshäuser 28% Verkäufe in Paketen (i.W. Wohn- und Geschäfts-häuser) 3% Gewerbe- und Industrieobjekte 1% Büro- und Geschäftshäuser 3% Abb. 49: Umsatzverteilung auf die Teilmärkte der bebauten Grundstücke nach der Anzahl der Kauffälle im Jahr 2009 Deutliche Umsatzrückgänge gegenüber 2008 ergaben sich bei den Büro- und Geschäftsimmobilien mit -28 % bei der Anzahl und -33 % für Geld- und Flächenumsatz. Auch Wohn- und Geschäftshäuser zeigten diesen Trend mit -27 % beim Geldumsatz und fast -40 % beim Flächenumsatz. In der folgenden Tabelle sind die entsprechenden Umsatzzahlen für die Teilmärkte der bebauten Grundstücke zusammengestellt. 67 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Umsatz bebauter Grundstücke auf dem Berliner Immobilienmarkt 2009 Teilmarkt Stadtlage Berlin Bebaute Grundstücke Davon: Ein- und Zweifamilienhäuser 2) Wohn- und Geschäftshäuser (Mietwohnhäuser, auch mit teilgewerblicher Nutzung) Davon: Mietwohnhäuser (ohne Gewerbe) Flächenumsatz ha 2008 2009 Veränd 2008 2009 Veränd 2008 2009 Veränd 4 926 4 612 -6% 4 663,3 3 949,1 -15% 750,7 773,0 3% 2 962 2 751 -7% 2 764,4 2 438,3 -12% 430,5 544,0 26% Ostteil 1 894 1 732 -9% 1 631,7 1 290,1 -21% 286,8 216,1 -25% in Paketen 70 129 84% 267,2 220,7 -17% 33,4 12,9 -61% 3 022 2 808 -7% 794,8 736,0 -7% 206,5 177,5 -14% 1) Berlin Westteil 1 853 1 711 -8% 573,5 529,5 -8% 121,4 110,9 -9% Ostteil 1 169 1 097 -6% 221,3 206,5 -7% 85,1 66,6 -22% Berlin 1) 1 453 1 399 -4% 2 259,8 2 003,6 -11% 268,4 240,7 -10% Westteil 886 848 -4% 1 322,2 1 324,4 0% 163,2 180,2 10% Ostteil 509 424 -17% 677,8 532,5 -21% 77,2 48,1 -38% in Paketen 58 127 119% 259,8 146,7 -44% 28,0 12,4 -56% 679 732 8% 821,6 948,1 15% 135,9 159,1 17% Westteil 477 523 10% 578,9 749,4 29% 91,7 135,7 48% Ostteil 195 203 4% 239,8 190,9 -20% 43,6 22,8 -48% in Paketen 7 6 -14% 2,9 7,8 169% 0,6 0,6 0% Berlin 1) 774 667 -14% 1 438,2 1 055,5 -27% 132,5 81,6 -38% Westteil 410 327 -20% 743,3 575,0 -23% 71,5 44,5 -38% Ostteil 313 219 -30% 438,0 341,6 -22% 33,6 25,3 -25% in Paketen 51 121 137% 256,9 138,9 -46% 27,4 11,8 -57% 206 149 -28% 1 169,4 781,0 -33% 95,2 64,2 -33% Westteil 95 68 -28% 559,1 365,8 -35% 43,5 23,9 -45% Ostteil 99 80 -19% 602,9 410,2 -32% 46,3 40,2 -13% in Paketen 12 1 -92% 7,4 5,0 -32% 5,4 0,1 -98% Berlin 43 31 -28% 133,0 51,0 -62% 25,0 11,6 -54% Westteil 19 11 -42% 88,5 21,4 -76% 12,0 3,6 -70% Ostteil 24 20 -17% 44,5 29,6 -33% 13,0 8,0 -38% 81 74 -9% 146,5 40,5 -72% 124,0 44,4 -64% 47 32 -32% 95,6 19,5 -80% 75,7 14,1 -81% Berlin Büro- und Geschäftsimmobilien Geldumsatz Mio € Westteil Berlin Wohn- und Geschäftshäuser Kauffälle Anzahl 1) 1) Davon: Einzelhandel (z B Läden, Einkaufszentren, Bauund Gartenmärkte, Kaufhäuser) Gewerbe- und Industrieobjekte Berlin Westteil Ostteil 34 42 24% 50,9 21,0 -59% 48,3 30,3 -37% 164 182 11% 292,8 388,0 33% 56,6 246,2 335% Westteil 81 92 14% 214,0 199,1 -7% 26,7 214,9 705% Ostteil 83 89 7% 78,8 119,9 52% 29,9 30,9 3% in Paketen 0 1 --- 0,0 69,0 --- 0,0 0,4 --- Berlin 1) Sonstige bebaute Grundstücke Davon: Hotels, Hotelpensionen Berlin Westteil Ostteil 20 -9% 94,7 151,2 60% 3,2 3,3 3% 9 -47% 87,4 62,5 -28% 2,3 1,7 -26% 5 11 120% 7,3 88,7 1 115% 0,9 1,6 78% 15 13 -13% 77,5 52,2 -33% 7,3 4,5 -38% Westteil 12 10 -17% 65,1 45,8 -30% 6,8 3,9 -43% Ostteil 3 3 0% 12,4 6,4 -48% 0,5 0,6 20% Berlin Alten- und Pflegeheime 22 17 1) Ausweisung von Paketverkäufen nur auf Berlin bezogen; Angaben von Teilmengen nach West- und Ostteil sind nicht möglich 2) Einschließlich Kleinwohnhäuser, Villengrundstücke u ä 68 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Überdurchschnittlich hohe Anteile bei den bebauten Grundstücken wiesen wieder die äußeren Stadtbezirke auf, die hohe Umsatzzahlen bei Ein- und Zweifamilienhäusern haben, wobei Steglitz-Zehlendorf mit über 700 Verkäufen von bebauten Grundstücken erneut die Spitzenposition einnahm Circa 16 % der berlinweit getätigten Verkäufe bebauter Grundstücke lagen in diesem Bezirk (s Abb 51) Die Kauffallzahlen sind in diesem Teilmarkt in nahezu allen Bezirken zurückgegangen Lediglich die Innenstadtbezirke Neukölln, Charlottenburg-Wilmersdorf und Lichtenberg wiesen Steigerungen zwischen 5 und 17 % auf Die in Paketen veräußerten Renditegrundstücke sind bei diesen Angaben unberücksichtigt geblieben Bebaute Grundstücke Kauffälle 900 800 700 600 500 400 300 200 100 Reinickendorf Lichtenberg MarzahnHellersdorf TreptowKöpenick Neukölln TempelhofSchöneberg SteglitzZehlendorf Spandau CharlottenburgWilmersdorf Pankow FriedrichshainKreuzberg Mitte 0 Abb. 51: Umsatzverteilung bebauter Grundstücke auf die Berliner Bezirke nach der Anzahl der Kauffälle im Jahr 2009 (ohne Pakete) In Abb 52 ist die räumliche Verteilung der Kauffälle aller bebauten Grundstücke in Berlin skizziert, farblich unterteilt in die Teilmärkte Ein- und Zweifamilienhäuser (markiert in gelb), Mehrunbebaute Grundstücke, Wohnungs- und Teileigentum familienhäuser (markiert in orange) und Dienstleistung/Gewerbe (markiert in rot) Abb. 52: Räumliche Verteilung aller im Jahr 2009 verkauften bebauten Grundstück (Kauffallkarte 2009 aus Internetseite http://www.stadtentwicklung.berlin.de/geoinformation/fis-broker/) 69 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 6.2.3 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Wohnungs- und Teileigentum Im Bereich des Wohnungs- und Teileigentums dominieren naturgemäß die Verkäufe von Eigentumswohnungen, die einschließlich der Verkäufe in Paketen 92 % der Kauffälle betreffen In der Gruppe der sonstigen Teileigentumseinheiten sind im Wesentlichen Garagenverkäufe anzutreffen In Abb 53 ist die Aufgliederung der Kauffallzahlen auf die einzelnen Teilmärkte dargestellt Umsatz Wohnungs- und Teileigentum auf dem Berliner Immobilienmarkt 2009 Teilmarkt Kauffälle Anzahl Stadtlage 2008 2009 Geldumsatz Mio € Veränd 2008 2009 Flächenumsatz ha Veränd 2008 2009 Veränd Wohn-/Nutzfläche 2) in Tsd m² Wohnungs- und Teileigentum Davon: Berlin 1) Sonstiges Wohnungs- und Teileigentum4) 1 939,8 1 953,4 1% 1 041,6 966,5 -7% 8 941 8 851 -1% 1 047,6 1 063,0 1% 649,6 610,2 -6% 4 873 4 991 2% 674,5 736,1 9% 392,0 356,3 -9% in Paketen 2 855 2 037 -29% 217,7 154,3 -29% --- --- --- 15 438 14 531 -6% 1 833,0 1 860,8 2% 982,2 909,2 -7% 8 271 8 152 -1% 981,7 1 012,9 3% 611,5 575,1 -6% Berlin Ostteil Berlin Sonstige Teileigentumseinheiten3) -5% Westteil in Paketen 5) Gewerberäume 15 879 Ostteil Westteil Eigentumswohnungen 16 669 4 312 4 342 1% 633,6 693,6 9% 370,7 334,1 -10% 2 855 2 037 -29% 217,7 154,3 -29% --- --- --- 444 438 -1% 81,1 64,5 -20% 59,4 57,3 -4% Westteil 276 242 -12% 51,0 33,1 -35% 38,1 35,1 -8% Ostteil 168 196 17% 30,1 31,4 4% 21,3 22,2 4% 626 746 19% 22,3 25,4 14% Westteil 331 405 22% 13,8 16,2 17% Ostteil 295 341 16% 8,5 9,2 8% Berlin Berlin 161 164 2% 3,4 2,7 -21% Westteil 63 52 -17% 1,1 0,8 -27% Ostteil 98 112 14% 2,3 1,9 -17% 1) Ausweisung von Paketverkäufen nur auf Berlin bezogen ohne Angabe von Teilmengen nach West- und Ostteil möglich 2) Nur Eigentumswohnungen und Gewerberäume, die nicht in Paketen veräußert wurden 3) Garagen, Keller, Dachräume oder ähnliche Nebenflächen als selbstständiges Teileigentum (keine Verkäufe in Paketen) 4) Einzelne Sondernutzungsrechte oder Teile von Sondereigentum (keine Verkäufe in Paketen) 5) Umfasst auch einige wenige Verkäufe von Gewerberäumen entfällt entfällt Eigentumswohnungen 79% zzgl. Verkäufe in Paketen (i.W. Eigentumswohnungen) 13% Sonstiges Wohnungsund Teileigentum 1% Abb 53: Umsatzverteilung auf die Teilmärkte des Wohnungs- und Teileigentums nach der Anzahl der Kauffälle im Jahr 2009 70 Gewerberäume 3% Sonstige Teileigentumseinheiten 4% Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Bei der Anzahl der Kauffälle führt Charlottenburg-Wilmersdorf im Bezirksvergleich mit fast 2 500 Kauffällen (ohne Anteile an Paketverkäufen) und einem Anteil von fast 18 % am berliner Gesamtumsatz des Wohnungs- und Teileigentums Mit 180 Kaufverträgen ist der Umsatz an Wohnungs- und Teileigentum im Bezirk Marzahn-Hellersdorf vergleichsweise gering und beträgt nur 1 % des Gesamtumsatzes Berlins Wohnungs- und Teileigentum Kauffälle 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 Reinickendorf Lichtenberg MarzahnHellersdorf TreptowKöpenick Neukölln TempelhofSchöneberg SteglitzZehlendorf Spandau CharlottenburgWilmersdorf Pankow FriedrichshainKreuzberg Mitte 0 Abb. 54: Umsatzverteilung des Wohnungs- und Teileigentums auf die Berliner Bezirke nach der Anzahl der Kauffälle im Jahr 2009 (ohne Paketverkäufe) In Abb 55 ist erkennbar, wie sich die Verkäufe von Eigentumswohnungen im Jahr 2009 auf das unbebaute Grundstücke, Wohnungsund Teileigentum Stadtgebiet verteilten (in mittel- und dunkelblau markiert Wohnungseigentum und Teileigen- tum Gewerbe, in hellblau sonstiges Teileigentum) Abb. 55: Räumliche Verteilung der im Jahr 2009 verkauften Eigentumswohnungen und des Teileigentums (Kauffallkarte 2009 aus Internetseite http://www.stadtentwicklung.berlin.de/geoinformation/fis-broker/) 71 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin 6.3 Besondere Umsatzinformationen 6.3.1 Die Entwicklung der Kauffallzahlen im Jahresverlauf Zu Beginn eines Jahres ist die Zahl der Transaktionen am Grundstücksmarkt regelmäßig schwach ausgeprägt, steigt aber bis zum Ende des ersten Quartals deutlich an. In den Sommermonaten zeigt sich infolge der Urlaubszeit üblicherweise ein kurzzeitiges Absinken der Kauffallzahlen. Jeweils zum Jahresende steigt die Zahl der Transaktionen stark an und ist dann nahezu dreimal höher als am Jahresanfang. Abb. 5 visualisiert dieses Marktverhalten. Anzahl der Kauffälle 2.000 Wohnungs- und Teileigentum 2009 Bebaute Grundstücke 2009 Unbebaute Grundstücke 2009 1.800 1.600 Wohnungs- und Teileigentum 2008 Bebaute Grundstücke 2008 Unbebaute Grundstücke 2008 Wohnungs- und Teileigentum Ø 2000/2009 Bebaute Grundstücke Ø 2000/2009 Unbebaute Grundstücke Ø 2000/2009 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 Abb. 56: Die Entwicklung der Kauffallzahlen im Jahresverlauf dargestellt für die Jahre 2008 und 2009 sowie die durchschnittliche Entwicklung der Jahre 2000 bis 2009; jeweils unterschieden nach Teilmärkten (ohne Verkäufe in Paketen) 6.3.2 er De ze mb er ve mb No be r Ok to er Se pte mb gu st Au Ju li Ju ni Ma i ril Ap Mä rz ua r Fe br Ja nu ar 0 Einzelkaufpreise über 10 Millionen € Die Umsatzzahlen werden nicht unerheblich beeinflusst von den Kauffällen über große bzw. hochwertige Grundstücke mit hohen Absolutpreisen. 2009 (2008) erzielten insgesamt 60 (66) Einzelgrundstücke Kaufpreise von jeweils über 10 Mio. €, davon lagen 3 (5) Kaufpreise jeweils über 50 Mio. €. Bei ca. 90 % dieser Verkäufe handelte es sich um bebaute Grundstücke. Einzelkaufpreise von über 100 Mio. € wurden im Jahr 2009 nicht mehr erzielt (in 2008:1 Kauffall, in 2007: 11 Kauffälle). In der folgenden Tabelle sind die Umsatzzahlen der letzten beiden Jahre gegenübergestellt für Kauffälle von bebauten und unbebauten Grundstücken, bei denen der Kaufpreis jeweils über 10 Mio. € lag. Jahresumsatz an unbebauten und bebauten Grundstücken mit Kaufpreisen jeweils über 10 Mio. € Kauffälle Anzahl Teilmarkt 2009 2008 7 5 138,7 71,6 8,8 32,2 Westteil Berlins 2 3 33,6 42,1 5,3 7,2 Ostteil Berlins 5 2 105,1 29,5 3,5 25,0 59 55 1.286,2 1.125,0 89,6 241,9 Westteil Berlins 36 32 757,1 648,8 72,1 230,9 Ostteil Berlins 23 23 529,1 476,2 17,5 11,0 66 60 1424,9 1.196,6 98,4 274,1 4 5 239,8 244,0 25,6 9,6 Bebaute Grundstücke Grundstücke > 10 Mio. € zzgl. Pakete > 10 Mio. € 2009 Flächenumsatz ha 2008 Unbebaute Grundstücke 72 Geldumsatz Mio. € 2008 2009 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 6.3.3 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Zwangsversteigerungen Eine besondere Form der Übereignung stellen die in den Umsatzzahlen enthaltenen Fälle der Zwangsversteigerungen dar. Der Zuschlag in diesen Verfahren erfolgt durch Beschluss des Amtsgerichtes. Mit der Verkündung des Zuschlages ist dieser wirksam und der Ersteher erwirbt das Eigentum an der Immobilie außerhalb des Grundbuchs. Der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wurden im Berichtsjahr von den Amtsgerichten über 990 Fälle (2008: 1.060) benannt. Davon entfielen 201 (253) auf unbebaute und bebaute Grundstücke, sowie 789 (811) auf Wohnungs- und Teileigentum. Mit einem Anteil von 62 % (63 %) lag die überwiegende Zahl von Zwangsversteigerungen weiterhin im Westteil Berlins. Die Entwicklung der Anzahl der Zwangsversteigerungen im Verlauf der letzten 10 Jahre ist in Abb. 57 skizziert. 1.400 1.200 1.000 800 600 400 1999 2001 2003 2005 2007 2009 Anzahl Beschlüsse bei Zwangsversteigerungen Abb. 57: Die Anzahl der Zwangsversteigerungsbeschlüsse im Verlauf der letzten 10 Jahre Anteil der Eigentumswechsel durch Zwangsversteigerungen am Jahresumsatz 2009 Teilmarkt Beschlüsse Anzahl Westteil / Ostteil Geldumsatz Mio. € Westteil / Ostteil Flächenumsatz ha Westteil / Ostteil 12 4/8 3,0 2,0 / 1,0 3,1 0,4/ 2,7 Bebaute Grundstücke 189 110 / 79 129,1 86,6 / 42,5 24,8 13,2 / 11,6 Wohnungs-/ Teileigentum 789 504 / 285 45,9 29,5 / 16,4 entfällt Zwangsversteigerungen insgesamt 990 618 / 372 178,0 118,1 / 59,9 27,9 13,6/ 14,3 Unbebaute Grundstücke 6.3.4 Erbbaurechtsfälle Einen speziellen Teilmarkt bildet der Kauf und Verkauf von Erbbaurechten und von Grundstücken, die mit Erbbaurechten belastet sind (im Folgenden als Erbbaugrundstück bezeichnet). Die Gesamtzahl an Transaktionen ist mit 153 (149) Erbbaurechtsfällen gegenüber dem Vorjahr annähernd gleich geblieben. Hierbei handelte es sich um 28 (27) Erbbaurechtsbestellungen, 79 (66) Verkäufe von Erbbaurechten und um 46 (56) Verkäufe von Erbbaugrundstücken. Anteil der Erbbaurechtsfälle am Jahresumsatz 2009 Teilmarkt Fälle Anzahl Westteil / Ostteil Geldumsatz Mio. € Westteil / Ostteil Flächenumsatz ha Westteil / Ostteil 28 8 / 20 0,41) 0,4 / - 29,8 0,8 / 29,0 7 -/7 entfällt 3,7 - / 3,7 Kauffälle Erbbaurecht 79 69 / 10 72,4 71,5 / 0,9 13,5 12,1 / 1,4 Kauffälle Erbbaugrundstück 46 34 / 12 16,5 15,2 / 1,3 12,7 11,6 / 1,1 Erbbaurechtsfälle insgesamt 153 111 / 42 89,3 87,0 / 2,3 55,9 24,4 / 31,5 Erbbaurechtsbestellungen davon nach Sachenrechtsbereinigungsgesetz 1) Der Geldumsatz bei den Erbbaurechtsbestellungen betrifft gegebenenfalls den Erwerb der auf den Erbbaugrundstücken bereits vorhandenen Baulichkeiten 73 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 6.4 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Umsatzentwicklung seit der Vereinigung Deutschlands 1990 Mit dem 3. Oktober 1990 galten die „Gesetze“ des freien Immobilienmarktes auch im Ostteil Berlins. Trotz Ausdehnung der Marktbeobachtung auf Gesamtberlin veränderte sich die Zahl der Immobilienkauffälle in der Stadt in den ersten beiden Jahren nach der Vereinigung nur wenig. Dazu trug einerseits die deutliche Zurückhaltung auf der Anbieterseite bei, die auf einem noch nicht gefestigten Markt die weitere Entwicklung abwartete. Andererseits behinderten über lange Zeit ungeklärte Eigentumsverhältnisse an den Grundstücken im Ostteil Berlins vielfach den Immobilienmarkt. Zudem musste sich dort das Wohnungs- und Teileigentum als neue Rechtsform erst etablieren. Abb. 58: Blick über Berlin-Mitte zum Fernsehturm Die Erwartungshaltung über die politische und wirtschaftliche Entwicklung der Stadt war überaus groß und von der allgemein vorherrschenden Euphorie einer schon bald heranwachsenden neuen europäischen Metropole getragen. Die daraus spekulativ entstandene starke Nachfrage nach Immobilien im vereinten Berlin führte wegen des zurückhaltenden Angebotes sehr schnell zu massiven Preissteigerungen. Betrug der Geldumsatz 1990 noch rund 3,7 Milliarden €, wuchs er 1991 durch einen beispiellosen Zuwachs binnen Jahresfrist um 60 % auf über 6 Milliarden €. Nach weiteren deutlichen Steigerungen überstieg der Jahresumsatz im Jahr 1993 erstmals den Wert von 10 Milliarden €. Die Entwicklung der Jahresumsätze auf dem Berliner Immobilienmarkt seit 1990 Jahr Geldumsatz Mio. € Flächenumsatz Änderung 1990 12.246 -15,8% 3.739 18,5% 398 74,0% 1991 14.380 17,4% 6.067 62,3% 1.032 159,3% 1992 14.545 1,1% 7.619 25,6% 912 -11,6% 1993 20.006 37,5% 10.294 35,1% 1.178 29,2% 1994 18.684 -6,6% 9.158 -11,0% 1.130 -4,1% Änderung ha Änderung 1995 19.300 3,3% 7.363 -19,6% 1.045 -7,5% 1996 23.966 24,2% 10.814 46,9% 1.220 16,7% 1997 18.266 -23,8% 6.156 -43,1% 1.051 -13,9% 1998 30.567 67,3% 9.957 61,7% 1.290 22,7% 1999 22.861 -25,2% 7.644 -23,2% 1.310 1,6% 2000 18.444 -19,3% 7.017 -8,2% 1.050 -19,8% 2001 18.660 1,2% 6.307 -10,1% 982 -6,5% 2002 18.274 -2,1% 6.549 3,8% 1.024 4,3% 2003 18.341 0,4% 5.437 -17,0% 957 -6,6% 2004 18.708 2,0% 6.161 13,3% 1.027 7,3% 2005 25.388 35,7% 9.847 59,8% 1.673 62,9% 2006 32.270 27,1% 14.831 50,6% 1.800 7,6% 2007 27.002 -16,3% 14.583 -1,7% 1.576 -12,4% 2008 23.990 -11,2% 7.243 -50,3% 1.219 -22,6% 2009 22.720 -5,3% 6.542 -9,7% 1.294 5,8% 1) 1) Ab 2005 zählt jede in einem Portfolio veräußerte Immobilie als 1 Kauffall. Kauffälle Anzahl Die außergewöhnlichen Zuwächse des Jahres 1996, waren im wesentlichen auf die geänderten Abschreibungsmöglichkeiten und die bereits absehbare Erhöhung der Grunderwerbssteuer zurückzuführen.1998 war ein vergleichbarer Effekt zu verzeichnen (s. auch Abb. 59). Hier waren es insbesondere Änderungen bei den steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten sowie geänderte Förderbedingungen, die zu erheblichen Steigerungen von über 60 % bei der Anzahl der Urkunden und beim Geldumsatz führten. Nach zum Teil überzogenen Erwartungen der Nachwendezeit waren die Jahre 1999 und 2000 durch deutliche Umsatzrückgänge gekennzeichnet. Möglichkeiten der steuerlichen Sonderabschreibungen waren entfallen, Anleger investierten vermehrt in den Aktienmarkt. Ab 2000 sta- 74 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin bilisierte sich der Immobilienumsatz vorübergehend auf einem Niveau von gut 18.000 Kauffällen pro Jahr. 2005/2006 waren wieder sehr deutliche Umsatzsteigerungen festzustellen. Sie waren auf die außergewöhnliche Ausweitung des Erwerbs ganzer Immobilienportfolios über Renditegrundstücke und Eigentumswohnungen vor allem durch ausländische Finanzinvestoren zurückzuführen. 2006 war nach allen 3 Umsatzkategorien das bisher absolute Rekordjahr. Der Geldumsatz hatte sich damit seit Anfang der 90er Jahre nahezu verdreifacht, die Zahl der Kauffälle hatte sich verdoppelt und überstieg nach 1998 zum zweitenmal die Anzahl von 30.000 Kauffällen. Anzahl 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 0 Abb. 59: Entwicklung der Kauffallzahlen seit 1990 nach der Anzahl der Urkunden Wohnungs- und Teileigentum 2007/2008 waren Jahre der Konsolidierung, die sich auch 2009 fortsetzte, teilweise überlagert durch die Banken- und Finanzkrise. Im Jahr 2008 verringerte sich der Geldumsatz um über 50 % gegenüber dem Umsatz des Jahres 2007. Der Rückgang hat sich 2009 gegenüber 2008 auf -10 % abgeschwächt. Die Entwicklung der prozentualen Anteile der drei Teilmärkte (unbebaute Grundstücke, bebaute Grundstücke und Wohnungs- und Teileigentum) am Gesamtumsatz der Urkunden seit 1990 ist in Abb. 60 verdeutlicht. Der Anteil der Kauffälle von Wohnungs- und Teileigentum liegt grundsätzlich bei mehr als 60 % des jährlichen Gesamtumsatzes. Der Anteil der Kauffälle von unbebauten Grundstücken schwankt zwischen 8 und 17 % und hat sich in den letzten vier Jahren bei rund 10 % eingependelt. Anteil 100% 80% 60% 40% 20% unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 0% Abb. 60: Entwicklung der Marktanteile seit 1990 nach der Anzahl der Urkunden Wohnungs- und Teileigentum 75 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 7. Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Begründung von Wohnungs- und Teileigentum im Jahr 2009 Das Wohnungs- und Teileigentum (kurz: WE) ist eine vergleichsweise junge Art des Immobilieneigentums in Deutschland. Rechtsgrundlage ist das Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WoEigG)1. Das Gesetz ermöglicht es, reales Immobilieneigentum als ein grundstücksgleiches Recht an bestimmbaren Teilen von Gebäuden (Räumen) begründen und erwerben zu können, das wie ein Grundstück belastet und veräußert werden kann. Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an den nach dem Aufteilungsplan zu einer Wohnung gehörenden Räumen in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum an der Wohnanlage. Es kann sowohl an Neubauten, die zum Zwecke der Bildung von Wohnungs- und Teileigentum errichtet werden (als WE erstellt), als auch durch die Umwandlung von Mietwohnungen (umgewandeltes WE) begründet werden. Für Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Gewerberäume oder Nebenflächen) gilt entsprechendes. WE kann ergänzend verbunden sein mit einem Sondernutzungsrecht an bestimmten, im Gemeinschaftseigentum stehenden Räumen oder Flächen der gleichen Wohnanlage. WE kann ausschließlich auf Veranlassung des Grundstückseigentümers bzw. des Erbbauberechtigten gebildet werden (Begründung von WE). Voraussetzung für den rechtlichen Vollzug im Grundbuch sind die Vorlage einer Abgeschlossenheitsbescheinigung auf der Grundlage eines Aufteilungsplanes sowie eine notariell beglaubigte Teilungserklärung (Willenserklärung des Eigentümers). Durch das Anlegen von Wohnungsgrundbüchern bei gleichzeitiger Schließung des Grundbuchblattes für das Grundstück entsteht Wohnungseigentum. Das Verfahren der Begründung von WE, in der Regel der Zeitraum von der Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung (Einleitung des Verfahrens) bis zum Anlegen der Wohnungsgrundbücher (rechtlicher Verfahrensabschluss), kann wenige Wochen, teilweise aber auch einige Jahre dauern. Mitunter gibt der Grundstückseigentümer seine ursprüngliche Absicht während des Verfahrens auf, oder hält die Bescheinigung für eine spätere Verwendung vor (insb. bei der Umwandlung von Mietwohnungen). Im Laufe der Jahre sind dem Gutachterausschuss über 100 Wohnanlagen in Berlin bekannt geworden, bei denen die Bildung von WE nach Schließung der Wohnungsgrundbücher und Anlegung eines neuen Grundbuchblattes für das Grundstück wieder rückgängig gemacht worden ist (Rückumwandlung). Die Fallzahlen der Verfahrenseinleitung und die der Grundbuchänderungen weichen in der Regel erheblich voneinander ab. Zumal Wohnungs- und Teileigentum auch schon vor seiner rechtlichen Begründung am Grundstücksmarkt gehandelt wird, wären für die Beurteilung des Marktes auch die Zahlen im Zusammenhang mit der Erteilung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen von Bedeutung. Die Ermittlung dieser Zahlen durch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses musste allerdings mit dem Jahr 2002 eingestellt werden. Der nachfolgenden Übersicht über die rechtliche Begründung von Wohnungseigentum im Jahr 2009 liegen ausschließlich die Zahlen für Eigentumswohnungen zugrunde. Teileigentum (Gewerberäume oder sonstige, nicht zu Wohnzwecken dienende WE-Einheiten) sind bei dieser Analyse nicht berücksichtigt. Dabei wird nach den umgewandelten Mietwohnungen und den als Wohnungseigentum errichteten Objekten differenziert. 2009 (2008) sind in Berlin 8.132 (5.888) Eigentumswohnungen neu begründet worden. Nach Jahren des Rückgangs nahm damit die Zahl gegenüber dem Vorjahr um 38 % zu. Im Westteil Berlins fiel der Zuwachs von 2.769 auf 4.809 mit 74 % sehr deutlich aus, im Ostteil lag der Anstieg bei 7 %. Die Zahl der neu erstellten bzw. zu erstellenden Wohnungen hat in den Bezirken Pankow, Friedrichshain-Kreuzberg und Lichtenberg zugenommen (z.B. in Pankow um 27 % gegenüber 2008) bei einer insgesamt für Berlin fast gleichbleibenden Anzahl von 1.216 (1.255). Die Zahl der umgewandelten Wohnungen zeigte dagegen insgesamt einen Anstieg um 49 % auf 6.916 (4.633). Hierbei waren insbesondere in den Bezirken Mitte, Charlottenburg-Wilmersdorf, Tempelhof-Schöneberg und Neukölln deutliche Zunahmen zu verzeichnen (in Mitte um 250 %). 1 76 Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG vom 15. März 1951 BGBl. I S. 175, 209, zuletzt geändert durch Artikel 9 des Gesetzes vom 7. Juli 2009, BGBl. I S. 1707 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Begründung von Wohnungseigentum im Jahr 2009 Bezirke umgewandeltes WE WA1) Wohnungen Mitte 38 FriedrichshainKreuzberg als WE erstellt WE je WA2) WA1) Wohnungen 793 21 10 39 689 18 Pankow 52 1.063 CharlottenburgWilmersdorf 53 insgesamt WE je WA2) WA1) Wohnungen 168 17 48 961 5 164 33 44 853 20 22 423 19 74 1.486 1.469 28 5 104 21 58 1.573 7 75 11 1 2 0 8 77 SteglitzZehlendorf 45 894 20 7 66 9 52 960 TempelhofSchöneberg 33 1192 36 2 39 20 35 1.231 Neukölln 13 254 20 1 6 0 14 260 Treptow-Köpenick Spandau 24 216 9 7 125 18 31 341 MarzahnHellersdorf 2 4 2 3 7 2 5 11 Lichtenberg 14 138 10 2 103 52 16 241 Reinickendorf 11 129 12 1 9 0 12 138 331 6.916 21 66 1.216 18 397 8.132 davon Westteil: 186 4.554 24 18 255 14 204 4.809 Ostteil: 145 2.362 16 48 961 20 193 3.323 Berlin 1) WA = Wohnanlagen 2) WE je WA = durchschnittliche Anzahl von Wohnungen je Wohnanlage Im Jahr 2000 war mit über 21.300 (12.800 im Westteil, 8.500 im Ostteil) im Grundbuch neu eingetragenen Wohnungen ein Spitzenwert bei der Bildung von Wohnungseigentum seit 1990 erreicht worden. In den Folgejahren war diese Zahl stets rückläufig. Das dürfte unter anderem an der Leerstandsquote verfügbarer Mietwohnungen und der unterdurchschnittlichen Kaufkraft eines Großteils der Berliner Haushalte gelegen haben. Seit 2008 zeichnet sich aber eine Trendwende ab mit zunächst 21 % Anstieg bei der Bildung von Wohnungseigentum gegenüber dem Jahr 2007 und einer Erhöhung um 38 % im Jahr 2009 gegenüber 2008 . Im Berichtsjahr war wie bereits im Vorjahr vor allem das Angebot an Eigentumswohnungen mit guter Ausstattung in den attraktiven innerstädtischen Lagen und in den traditionell guten Wohnlagen nachgefragt. Anzahl 1600 Umgewandelte Wohnungen Als WE erstellten Wohnungen 1400 1200 1000 800 600 400 200 Reinickendorf Lichtenberg MarzahnHellersdorf TreptowKöpenick Neukölln TempelhofSchöneberg SteglitzZehlendorf Spandau CharlottenburgWilmersdorf Pankow FriedrichshainKreuzberg Mitte 0 Abb. 61: Bezirksweise Darstellung der Begründung von Wohnungseigentum durch Grundbuchumschreibung im Jahr 2009 77 Grundstücksmarktbericht 2009/2010 8. Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Ausblick auf das Jahr 2010 Dem Ausblick liegen die dem Gutachterausschuss bis gegen Ende April zugegangenen und in der Kaufpreissammlung erfassten Kauffälle aus dem 1 Quartal 2010 zugrunde, allerdings ohne die in Paketen verkauften Liegenschaften Danach zeichnet sich auf allen Teilmärkten eine Zunahme sowohl der Verkaufszahlen als auch der umgesetzten Geldmenge ab Den deutlichsten Zuwachs gab es bei den Mietwohnhäusern (auch mit gewerblichem Nutzungsantei) und beim Wohnungs- und Teileigentum Die für das erste Jahresquartal festzustellenden und in der nachstehenden Tabelle ausgewiesenen Zahlen sind in der Regel noch recht unsicher und von Zufälligkeiten und Unabwägbarkeiten am Jahresbeginn stark abhängig So kurzfristig nach der notariellen Beurkundung liegen vielfach noch längst nicht alle relevanten Fakten in der Kaufpreissammlung vor Sie können sich erfahrungsgemäß im Rahmen der weitergehenden Kauffallauswertung und der Entwicklung im weiteren Jahresverlauf durchaus noch markant verändern Immobilienumsätze 1 Quartal 2010 im Vergleich zum Vorjahresquartal 1) Teilmarkt 1 Quartal 2010 Änderung 2010 zu 2009 Anzahl Mio € Anzahl Mio € Anzahl Mio € 378 82,25 418 88,58 10,6% 7,7% 831 522,61 890 604,05 7,1% 15,6% Davon: Ein- und Zweifamilienhäuser 539 143,89 572 157,06 6,1% 9,2% Mietwohnhäuser, auch mit gewerbl Nutzungsanteil 2102) 255,35 240 309,68 14,3% 21,3% Wohnungs- und Teileigentum 2 617 317,57 3 192 414,24 22,0% 30,4% insgesamt 3 826 922,43 4 500 1 106,87 17,6% 20,0% Unbebaute Grundstücke Bebaute Grundstücke 1) Stand der AKS jeweils zum 30 April 2) Nach dem derzeitigen Auswertestand der AKS, ergeben sich für diesen Teilmarkt abweichend zum Vorjahresstand wesentlich höhere Verkaufszahlen 1 Quartal 2009 Die Ergebnisse einer Befragung von Mitgliedern des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin am Beginn des Jahres zur Prognose für das 1 Halbjahr 2010 sind als tendenzielle Einschätzungen nachfolgend tabellarisch wiedergegeben Für den Teilmarkt der unbebauten Grundstücke wird ein überwiegend stabiles Umsatz- und Preisverhalten erwartet, lediglich in dem Segment Gewerbebauland wird ein weiter nachgebender Immobilienmarkt gesehen Umsatzprognose: Teilmarkt unbebaute Grundstücke im 1 Halbjahr 2010 Teilmarkt Zeichenerklärung:  stagnierend  steigend bis 5 %  fallend bis 5 %  steigend über 5 %  fallend über 5 % Anzahl Urkunden Preise Westteil Ostteil Westteil Ostteil Wohnbauland für individuelle Bauweise     Wohnbauland für Geschosswohnungsbau     Bauland - Kerngebiete     Gewerbebauland     78
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