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Periodical volume

Full text: Geschäftsbericht Issue 2014

WoBeGe
WOHNBAUTEN- UND
BETEILIGUNGSGESELLSCHAFT MBH

geschäftsbericht 2014

Inhalt
Kurzporträt der WoBeGe

4

Lagebericht 2014

6

1. 	 Grundlagen der Gesellschaft		 6
6
	 1.1	 Geschäftsmodell und Aufbauorganisation
6
	 1.2	 Ziele und Strategien
6
2.	Wirtschaftsbericht
6
	 2.1	 Gesamtwirtschaftliche und
		
branchenbezogene Rahmenbedingungen
7
	 2.2	Geschäftsverlauf
7
		
2.2.1	 Geschäftsbereiche sowie wichtige Vorgänge
			
im Geschäftsjahr
7
		
2.2.2 Unternehmens- und Organisationsentwicklung
8
	 2.3	Lage
8
		 2.3.1	Ertragslage
9
		 2.3.2	Finanzlage
10
		 2.3.3	Vermögenslage
11
	 2.4	Personalentwicklung
11
		 2.4.1	Personalbestandsentwicklung
11
		
2.4.2	 Personalentwicklung und Ausbildung
11
3.	Nachtragsbericht
12
4. 	Prognose-, Chancen- und Risikobericht
12
	 4.1 	Prognosebericht
12
	 4.2	Risikobericht
12
		
4.2.1	 Risikomanagement der WoBeGe
12
		 4.2.2	Risiken
12
	 4.3	Chancenbericht
14
Deutscher Corporate Governance Kodex

Jahresabschluss 2014

16

Bilanz
Gewinn- und Verlustrechnung
Anhang
	 A.	 Allgemeine Angaben
	 B.	 Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und
		 Bewertungsmethoden
	 C.	 Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und
		 Verlustrechnung
	 D.	 Weitere Angaben
	 E.	 Organe der Gesellschaft
Anlagen
Entwicklung des Anlagevermögens
Verbindlichkeitenspiegel

16
18
19
19
19

Bestätigungsvermerk

29

Impressum

30

20
24
25
26
26
28

3

Kurzporträt der WoBeGe
Das Beste für Ihre Immobilie!
Unternehmen, die erfolgreich sein und
profitabel wachsen wollen, brauchen ein
Fundament aus Werten, Kompetenz und Erfahrung. Es besteht aus der Geschichte des
Unternehmens – bei der WoBeGe sind das
fast 30 Jahre Erfahrung auf dem Berliner Immobilienmarkt – und den Menschen, die es
prägen: den Mitarbeitern, Geschäftspartnern
und Kunden. Dieses Fundament ist für mehr
als 60 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter die
Basis, mit ihrem Können Antworten auf die
aktuellen Herausforderungen zu geben.
Veränderte Rahmenbedingungen bedingt durch die Verknappung bezahlbaren
Wohnraums sowie veränderte Alters- und
Herkunftsstrukturen fordern neue kreative
Lösungsansätze und Handlungsstrategien.
Durch ihre Flexibilität und Aufgeschlossenheit gegenüber Neuem sind Geschäfts-

führung und Mitarbeiter der WoBeGe erfolgreich im Umgang mit diesen aktuellen
Herausforderungen.
Gemeinsam stark für Berlin
Um das Ziel eines gesunden Wachstums
zu erreichen, hat das Unternehmen im Geschäftsjahr 2014 umfassende Maßnahmen
im Rahmen geschäftsfeldspezifischer Projekte umgesetzt, von denen Verbesserungen
in den Bereichen Leistungsqualität, Effizienz
und Profitabilität erwartet werden. So wurde
2014 der Erwerb der IHZ Eigentumsverwaltung GmbH durch die Konzernmutter STADT
UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mbH
vorbereitet, eine ideale Ergänzung zu den
Verwaltungsbeständen der WoBeGe. Diese
Zusammenarbeit ermöglicht eine optimale
Synergie von Ressourcen und einen Ausbau
der regionalen Präsenz.
Zur Einhaltung ihres Leistungsversprechens
investiert die WoBeGe weiter in die kontinuierliche Qualitätsverbesserung unserer
Dienstleistungen Objektverwaltung und Immobilienentwicklung.
Objektverwaltung
Die WoBeGe verwaltet Wohnungseigentumsanlagen, Mietshäuser und Eigentumswohnungen, insgesamt über 9.500 Einheiten.
Dazu kommen Spezialimmobilien wie z. B.
Schlösser, Forsthäuser, Unternehmens- und
Krankenhausgelände.
Die Nachfrage nach qualitativ höherwertigen Dienstleistungen, die über die Standard-Verwaltungstätigkeit hinausgehende
Anforderungen wie individuelle Reportings, Anbindung von EDV-Schnittstellen,
Gewährleistungsverhandlungen oder ein
2014 war ein sehr erfolgreiches Akquisejahr.

4

24-Stunden-Online-Kundenportal beinhalten, korrespondiert mit dem hohen Ausbildungsstand der Mitarbeiter. Optimiert
werden die Verwaltungsleistungen durch
die Unterstützung interner Experten für die
Bereiche Technik, Betriebskostenabrechnung
und Forderungsmanagement.

bauprojekt in Stadtrandlage übernahm die
WoBeGe für den Konzern in Zusammenarbeit mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt die Entwicklung eines
neuen städtebaulichen Entwurfs sowie die
Begleitung des dann folgenden B-Plan Verfahrens.

Die WoBeGe ist im Bereich Objektverwaltung
ein gut aufgestellter Partner, der auch Spezialwissen bei der Verwaltung betreuungsintensiver Objekte besitzt.

Deutlich mehr Gewicht lag 2014 auch auf
dem Geschäftsfeld Ankauf für die STADT
UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mbH.
Um den Ausbau der Wohnungsbestände bei
den städtischen Wohnbaugesellschaften zu
unterstützen, übernahm die WoBeGe Aufgaben in den Bereichen Objektakquise, Ankaufsprüfung und -abwicklung.

2014 wurden bereits im zweiten Jahr hintereinander 100 % der zur Wiederbestellung
anstehenden Verwaltungsaufträge erneut
an die WoBeGe vergeben – besser als alle
Worte und Zahlen bestätigt das die Qualität der erbrachten Dienstleistungen und die
hohe Kundenzufriedenheit.
Zudem war 2014 das erfolgreichste Jahr in
der Geschichte der Verwaltungsakquise der
WoBeGe. Mehrere neue Wohnungseigentumsgemeinschaften wurden in den Verwaltungsbestand aufgenommen.
Immobilienentwicklung
Im Geschäftsfeld Immobilienentwicklung
und -vertrieb vollzog sich 2014 ein Wandel
bei der Priorisierung der Tätigkeitsbereiche.
Der Immobilienverkauf für den Konzern, insbesondere Eigentumswohnungen, verlor an
Bedeutung und wurde in seinem Stellenwert
abgelöst durch die Grundstücksentwicklung.
Während das Projekt Tempelhofer Feld 2014
mit der Vorlage eines Abschlussberichts beendet wurde, begann im gleichen Jahr die
Beteiligung am Stadtentwicklungs-Konzept
Buckower Felder. Für dieses Wohnungs-

Die Tätigkeit der WoBeGe als Makler im Immobilienvertrieb für Dritte gewinnt ebenfalls weiter an Bedeutung. Dabei hat sich das
Maklerteam mittlerweile auch außerhalb des
Konzerns einen guten Ruf erarbeitet, so dass
die Umsätze in 2014 erneut gestiegen sind.
Ergänzt wird der Immobilienvertrieb durch
die Vermarktung von landeseigenen Liegenschaften.

ENTWURF

Am südlichen Stadtrand Berlins soll mit den
„Buckower Feldern“ neuer Wohnraum geschaffen werden.

5

Lagebericht 2014
1. Grundlagen der
Gesellschaft
1.1 Geschäftsmodell und
Aufbauorganisation
Die WoBeGe Wohnbauten- und Beteiligungsgesellschaft mbH (WoBeGe) ist
100%ige Tochtergesellschaft der STADT
UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mbH
(STADT UND LAND). Die wesentlichen Geschäftsfelder der WoBeGe sind die Fremdverwaltung sowie die Maklertätigkeit.

1.2 Ziele und Strategien
Die WoBeGe leistet einen spezifischen Beitrag zur Strategie des STADT UND LANDKonzerns, welcher aufgrund ihrer Konzentration auf bestimmte Geschäftsfelder in
der Peripherie des Kerngeschäftes in einer
Tochtergesellschaft angesiedelt ist.
Erhöhung der wirtschaftlichen
Handlungsfähigkeit
Die Erträge der WoBeGe aus ihren Geschäftsfeldern unterstützen die wirtschaftliche Handlungsfähigkeit und ermöglicht
den Konzernunternehmen, Wohnungen
mit sozialverträglichen Mieten anzubieten.
Erweiterung und Optimierung des
Bestandsportfolios
Der Vertriebsapparat leistet im Rahmen der
Ankaufsprüfung und des Vertriebs einen
wesentlichen eigenen Beitrag zur Entwicklung des Portfolios. Die WoBeGe unterstützt
die STADT UND LAND im Bereich Projektentwicklung, z. B. in vertriebsorientierten
Bereichen. Der Marktüberblick und die besonderen Markteinsichten der WoBeGe erleichtern das Agieren im Immobilienmarkt.
Stärkung der Standorte und Quartiere
Die WoBeGe steht mit einer ihrer Kernkom6

petenzen für die Bildung heterogener Bewohnerstrukturen zur sozialen Stabilisierung
von Wohnquartieren. Dies erreicht sie durch
die Schaffung von Wohneigentum und den
fairen Verkauf an breite Bevölkerungsschichten. Sie bewirkt die Bindung einer breiten
eigentumsaffinen Bevölkerungsschicht in
den Quartieren.
Ausbau des Umweltschutzes
Die WoBeGe übernimmt Aufgaben wie z. B.
Erzeugung solarer Energie, die der Konzern
zum Teil aus steuerlichen oder inhaltlichen
Gründen nicht wahrnehmen kann.
Verbesserung interner Strukturen und
Abläufe
Im Rahmen des Dienstleistungsportfolios
der STADT UND LAND deckt die WoBeGe
den eigentümerspezifischen Anteil ab. Die
WoBeGe schafft mit jungen Mitarbeitern
qualifizierten Nachwuchs für den gesamten
Konzern in allen wesentlichen Service- und
Dienstleistungsbereichen.

2. Wirtschaftsbericht
2.1 Gesamtwirtschaftliche
und branchenbezogene
Rahmenbedingungen
Die positive Dynamik am Berliner Immobilienmarkt hielt 2014 an. Dank Bevölkerungswachstum, guter Beschäftigungslage und
Einkommenszuwächsen gibt es einen Anstieg der Nachfrage in fast allen Segmenten
des Wohnungsmarktes.
Neben dem weiterhin bestehenden Nachfrageüberhang durch anhaltenden Zuzug
und neben steigenden Mieten beeinflusst
auch das große Interesse an Sachwerten
insbesondere den Eigentumswohnungsmarkt. Insgesamt besteht in der breiten Bevölkerungsschicht ein Nachfrageüberhang

nach kleinen und mittleren Wohnungsgrößen. Aufgrund der Preisentwicklung ist
trotz niedriger Zinsen Wohneigentum für
etliche Bevölkerungsschichten nicht mehr
erschwinglich.
Im Bereich der Verwaltung von Eigentumswohnungen wird, auch durch die geplante
Neubautätigkeit der letzten Zeit, weiter
vermehrt qualitativ höherwertige Dienstleistung nachgefragt, was in dem schwer
umkämpften Markt mit hohem Preisdruck
eine erfreuliche Entwicklung der WoBeGe
darstellt.

	2.2 Geschäftsverlauf
2.2.1 Geschäftsbereiche
sowie wichtige Vorgänge im
Geschäftsjahr
In der Fremdverwaltung liegt der Schwerpunkt auf der Wohneigentumsverwaltung
für derzeit rund 60 Eigentümergemeinschaften. Darüber hinaus wird auch die Verwaltung des Sondereigentums angeboten.
Im Bereich der klassischen Hausverwaltung
für Dritte reicht die Bandbreite von Ein- und
Mehrfamilienhäusern über Wohnanlagen
bis hin zu Gewerbeobjekten und Spezialimmobilien.
Weiterhin hält die WoBeGe einen kleinen
Bestand an eigenen und gepachteten Objekten, vorwiegend im Umland Berlins.
Für die Muttergesellschaft wurde bis Anfang 2014 der Vertrieb von Eigentumswohnungen durchgeführt sowie für unterschiedliche Auftraggeber der Vertrieb von
bebauten und unbebauten Grundstücken.
Für den Konzern werden weitere Dienstleistungen wie Grundstücksentwicklung,
Akquisition und Ankaufsprüfungen übernommen.

Akquisition von Verwaltungsaufträgen
Für das Geschäftsjahr 2015 konnten neue
Verwaltungsaufträge durch Wohnungseigentümergemeinschaften und andere Auftraggeber für insgesamt 519 Wohnungen
akquiriert werden.
Grundstücksentwicklung
Die WoBeGe ist weiterhin für die Muttergesellschaft im Rahmen der Grundstücksentwicklung tätig. Das Projekt einer Randbebauung des Tempelhofer Feldes wurde
nach dem Ergebnis des Volksentscheids
beendet. Dagegen wurde das Projekt Ortolfstraße aufgrund seines hohen Realisierungsgrades im B-Planverfahren annähernd
abgeschlossen, neue Grundstücke wie z. B.
die Buckower Felder wurden in die Entwicklung aufgenommen.
Wohnungsvertrieb
Zu Beginn des Jahres 2014 wurde der Wohnungsvertrieb für die STADT UND LAND
weitgehend eingestellt aufgrund der wohnungspolitischen Zielsetzungen des Gesellschafters.

2.2.2 Unternehmens- und
Organisationsentwicklung
Im November 2014 erwarb die STADT UND
LAND die IHZ GmbH, ein Tochterunternehmen der WBM, welches im Bereich WEGund Fremdverwaltung tätig ist. Perspektivisch soll deren Tätigkeit mit der WoBeGe
zusammengeführt werden.
Mit einem gemeinsamen Verwaltungsbestand von rund 8.500 Wohnungen in WEGVerwaltung und rund 3.700 Wohnungen/
Objekten in der Fremdverwaltung entsteht
damit in dem wachsenden Wohneigentumsmarkt Berlins ein Unternehmen, welches
sich sowohl aufgrund seiner Größe als auch
seiner regionalen Aufstellung mit betriebs7

wirtschaftlich attraktiven Kostenstrukturen
wahrnehmbar am Markt bewegen wird.
Strategisch ist damit die Grundlage für den
weiteren Ausbau dieses Geschäftsfeldes geschaffen.

2.3 Lage
2.3.1 Ertragslage
Umsatz- und Ertragslage
Umsatzerlöse aus
	 der Hausbewirtschaftung
	Betreuungstätigkeit
	 anderen Leistungen
Übrige Erträge
Bestandsveränderungen

2013
T€

Veränderung
T€

	2.760,0
2.616,1
1.088,7
215,2
-54,9

	2.700,6
2.327,9
1.188,2
187,7
51,7

59,4
288,2
-99,5
27,5
-106,6

6.625,1

6.456,1

169,0

-800,8
-384,9
-2.204,2
-337,2
-8,0
-171,1
-1.930,2

-898,3
-354,6
-2.570,1
-349,9
-26,3
-171,4
-1.740,1

97,5
-30,3
365,9
12,7
18,3
0,3
-190,1

-5.836,4

-6.110,7

274,3

Geschäftsergebnis

788,7

345,4

443,3

Zins- und Beteiligungsergebnis
Steuern

39,8
-271,0

40,2
-92,7

-0,4
-178,3

Jahresergebnis

557,5

292,9

264,6

Betriebskosten und Grundsteuer
Instandhaltungsaufwand
Personalaufwendungen
Abschreibungen
Zinsaufwand
Andere Aufwendungen für Hausbewirtschaftung
Übrige Aufwendungen

8

2014
T€

Die Erlöse der Hausbewirtschaftung betragen insgesamt 2.760 T€ und liegen damit
erneut um 2 % höher als im Vorjahr. 

mal keine Abgänge kompensiert werden. Für
das Geschäftsjahr 2015 wurden bereits nicht
unerhebliche Akquisitionen getätigt.

Die Umsatzerlöse der Betreuungstätigkeit
betragen 2.616,1 T€ und liegen damit deutlich über denen des Vorjahres. Aufgrund
von Entgeltanpassungen und Akquisitionen
konnten die Erlöse um rund 8 % gesteigert
werden, darüber hinaus sind im Geschäftsjahr 2014 einmalig aufgrund der Umstellung
einer Buchungssystematik die Erlöse eines
institutionellen Auftraggebers für 2 Geschäftsjahre enthalten, was zu einer weiteren
Erhöhung um 106 T€ führte. Aufgrund des
Verkaufsstopps der Eigentumswohnungen
der STADT UND LAND mussten ferner dies-

Die Erlöse aus anderen Leistungen mit
rund 1.088 T€ sind in erster Linie Entgelte für Vertrieb, Ankaufsakquisition und
Grundstücksentwicklungen und liegen auf
Vorjahresniveau. Aufgrund zeitversetzter
Rechnungslegung sind im Jahr 2014 noch
Vertriebsprovisionen in relevanter Größenordnung enthalten.
Die Position übrige Erträge in Höhe von
215,2 T€ beinhaltet in erster Linie Erträge aus
der Auflösung diverser Rückstellungen.

Die Instandhaltungsaufwendungen für
Hausbewirtschaftung betragen 384,9 T€
und liegen damit gegenüber dem Vorjahr
auf ähnlich geringem Niveau.
Der Personalaufwand liegt mit 2.204,2 T€
deutlich unter dem Vorjahr und beinhaltet
eine Reduzierung von 14 %. Der planmäßig
umgesetzte Personalabbau beeinflusst in der
angestrebten Weise damit das Ergebnis positiv.
Die Abschreibungen liegen mit 337,2 T€
ganz leicht unter denen des Vorjahres.
Die übrigen Aufwendungen liegen über dem
Niveau des Vorjahrs und betragen 1.930,2 T€.
Sie beinhalten die erstmalige Buchung einer

Rückstellung für Abrechnungsverpflichtungen der WEG-Verwaltung des Folgejahres
in Höhe von 179 T€. Die wesentlichste Position stellen die Verwaltungsdienstleistungen
der STADT UND LAND mit 484,2 T€ dar,
welche hauptsächlich die Verrechnung von
IT-Kosten betreffen.
Das Geschäftsergebnis weist per 31. Dezember
2014 einen Überschuss in Höhe von 788,7 T€
aus. Die Steigerung gegenüber dem Vorjahr
ist in erster Linie auf die Reduzierung des Personalaufwandes zurückzuführen.
Der im Vergleich zum prognostizierten Ergebnis (TEUR 55) höhere Jahresüberschuss
resultiert aus einmaligen Effekten und aus
Personalumstrukturierungen.

2.3.2 Finanzlage
Mittelzufluss/-abfluss

2014
T€

2013
T€

Veränderung
T€

1.267
885
-690
315

818
665
-173
-20

449
220
-517
335

892

625

267

Entwicklung des Finanzmittelbestandes
01.01.
Veränderung

4.549
892

3.924
625

625
267

31.12.

5.441

4.549

892

aus laufender Geschäftstätigkeit
	 davon Tilgungspotenzial
aus Finanzierungstätigkeit
aus Investitionstätigkeit
Veränderung des Finanzmittelbestandes

Die WoBeGe weist zum 31. Dezember 2014
einen Bestand an ungebundenen flüssigen
Mitteln in Höhe von 5.441 T€ aus. Der Finanzmittelbestand hat um 892 T€ zugenommen.
Aus der laufenden Geschäftstätigkeit wurde
ein Cash-Flow in Höhe von 1.267 T€ erwirtschaftet.
Diesem steht der Mittelabfluss aus Finanzierungstätigkeit gegenüber, der die vollständige Tilgung eines Darlehens in Höhe
von 689 T€ darstellt. Investitionen wurden
nur in geringstem Umfang von 6 T€ vorgenommen.

Die Gesellschaft ist auf Grund der Vielzahl
mehrjähriger Vertragslaufzeiten nur in überschaubarem Maße Preisänderungsrisiken
ausgesetzt.
Sonstige Ausfall- und Liquiditätsrisiken bestehen auf Grund von Zahlungsrückständen einzelner Kunden nach derzeitigem
Erkenntnisstand nur in geringem Ausmaß
und werden durch eine kaufmännisch
vorsichtige Liquiditäts- und Wirtschaftsplanung berücksichtigt. Derivative Finanzinstrumente wurden nicht eingesetzt.

9

2.3.3 Vermögenslage
per 31. Dezember

Vermögensaufbau

2014
T€

2014
%

2013
T€

2013
%

Veränderung
%

Aktiva
Langfristiges Vermögen

11.153,9

65,8

11.802,5

70,6

-5,5

Immaterielle Vermögensgegenstände und
Sachanlagen

11.153,9

65,8

11.802,5

70,6

-5,5

Kurz- und mittelfristiges Vermögen

5.807,5

34,2

4.906,4

29,4

18,4

366,5

2,1

357,4

2,2

2,5

32,1

4.549,0

27,2

19,6

100,0 16.708,9

100,0

1,5

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände, RAP
Flüssige Mittel
Vermögen gesamt

5.441,0
16.961,4

Passiva
Langfristiges Kapital

15.003,9

88,5

15.155,1

90,7

-1,0

Eigenkapital
Fremdmittel und langfristige RAP
Passive latente Steuern

14.551,5
0,0
452,4

85,8
0,0
2,7

13.994,0
689,4
471,7

83,8
4,1
2,8

4,0
-100,0
-4,1

Kurz- und mittelfristiges Kapital

1.957,5

11,5

1.553,8

9,3

26,0

Rückstellungen
Verbindlichkeiten incl. RAP

1.371,3
586,2

8,1
3,4

1.126,0
427,8

6,7
2,6

21,8
37,0

100,0 16.708,9

100,0

1,5

Kapital gesamt

16.961,4

Die Finanzierungsstruktur der Gesellschaft ist
vorrangig durch das Eigenkapital geprägt.
Die Eigenkapitalausstattung laut der Vermögenslage beträgt 85,8 %, somit ist die
Abhängigkeit von den Bedingungen des Finanzmarktes nicht groß. Verbindlichkeiten
als langfristiges Fremdkapital existieren nicht.

10

Es existieren kurz- bis mittelfristige Rückstellungen und Verbindlichkeiten in Höhe von
1.957,5 T€, denen liquide Mittel in Höhe von
5.441,0 T€ gegenüberstehen.
Jahresergebnis
Die Gewinn- und Verlustrechnung schließt
mit einem Gewinn in Höhe von 557,5 T€ ab.

2.4 Personalentwicklung
2.4.1 Personalbestandsentwicklung
Mitarbeiter

2014
durchschnittlich

WoBeGe (Gesamt)
darunter
	 kaufmännische Angestellte

2014
per 31. Dezember

59

55

	
50

48

	 technische Angestellte

2

	0

	Auszubildende

7

6

2.4.2 Personalentwicklung
und Ausbildung
Die WoBeGe ist im überdurchschnittlichem
Ausmaß im Bereich Ausbildung engagiert.
So werden derzeit in Relation zum oben
genannten Mitarbeiterbestand die hohe
Anzahl von insgesamt 6 jungen Menschen
in den Berufsrichtungen Immobilienkaufmann/-frau (3) und Kaufmann/-frau für Bürokommunikation (3) ausgebildet.
Mit mehreren Institutionen bestehen Ausbildungsverbünde im praktischen Bereich
der Wohnungseigentumsverwaltung, da
nicht in allen Unternehmen dieser Bereich
angeboten werden kann. Hier unterstützt
die WoBeGe andere Unternehmen.

Alle Mitarbeiter nehmen regelmäßig an
Aus- und Weiterbildungsangeboten teil,
im Bereich der fachlichen Weiterbildung
legt die WoBeGe einen Schwerpunkt auf
Inhouse-Schulungen durch Experten.
Instrumente wie Zielvereinbarungen sind
selbstverständlicher Bestandteil des Managementprozesses.

3. Nachtragsbericht
Nach dem Bilanzstichtag sind keine wesentlichen Ereignisse eingetreten.

11

4. Prognose-, Chancen- und
Risikobericht
4.1 Prognosebericht
Die Planung des Geschäftsjahres 2015 sieht
eine Fortführung der bisherigen Geschäftsfeldstrategie im Bereich der Verwaltungsleistungen vor, wobei die Integration der
durch die STADT UND LAND erworbenen
Gesellschaft IHZ, welche ausschließlich im
Bereich Fremd- und WEG-Verwaltung tätig
ist, eine besondere Aufgabe darstellt.
Aufgrund der Gesellschafterentscheidung
wurde der Vertrieb von konzerneigenen
Eigentumswohnungen eingestellt und erfolgt somit nur noch für Dritte. Daneben
werden im Bereich der Grundstücksentwicklung diverse Aufgaben für die Muttergesellschaft übernommen. Die zum Teil bereits realisierte Senkung der Personal- und
IT-Kosten trug deutlich zur Steigerung der
Rentabilität bei und wird im Jahr 2015 fortgesetzt.
Die Liquiditätssituation 2015 ist gesichert
und kann zur Investitionsstrategie im Konzern beitragen. Es ist vorgesehen, einen
Gewinnabführungsvertrag mit der STADT
UND LAND abzuschließen.

4.2 Risikobericht
4.2.1 Risikomanagement der
WoBeGe
Das Risikomanagement für die WoBeGe ist
in das System der Risikofrüherkennung der
STADT UND LAND integriert.

4.2.2 Risiken
Risiken bestehen im Bereich der Betreuung
aufgrund der Befristung von Verträgen
sowie der planmäßigen Verringerung der
betreuten Bestände aufgrund von Verkäu-

12

fen. Diese Risiken werden allerdings als
überschaubar eingeschätzt. Die Erfahrung
zeigt, dass stetige Neuakquisitionen eine
Kompensation darstellen.
Im Bereich Grundstücksentwicklung und
Vertrieb/Ankaufsprüfung wurden die Aufgabenfelder für den Konzern neu definiert.
Der Aus- und Umbau der Geschäftsfelder
bleibt aufgrund des Verkaufsstopps dennoch eine wichtige Zielsetzung im Jahr
2015.
Liquiditätsrisiken sowie Adressenausfallrisiken werden nicht gesehen.
Zum 31. Dezember 2014 liegen keine bestandsgefährdenden Risiken vor.

4.3 Chancenbericht
Die WoBeGe hat sich in ihren Geschäftsfeldern als erfahrener Dienstleister etabliert.
Insbesondere in der Verwaltung für Dritte
wurde dies durch deutliche Akquisitionserfolge sichtbar.
Im Bereich der Ankaufsakquisition und
Grundstücksentwicklung liegen weitere Potenziale für den Konzern. Hier werden die
gute Vernetzung des Vertriebsapparates, das
Know-how beim An- und Verkauf (Due Diligence) sowie die Erfahrungen bei der Betreuung von B-Planaufstellungen im Rahmen des
Konzerns genutzt. Ein besonderes Potenzial
ist die spezielle Perspektive der WoBeGe aufgrund ihrer Teilnahme in den anderen Bereichen des Immobilienmarktes, wie z. B. dem
Vertrieb, wodurch Verwertungspotenziale
und Marktentwicklungen antizipiert werden.
Der Erwerb der IHZ durch die STADT UND
LAND und die sukzessiv geplante Integration
in die WoBeGe bieten die Chance, die Marktposition deutlich zu verbessern und Synergiepotenziale zu heben.

Die Marktentwicklung der nächsten Jahre beinhaltet eine voraussichtlich weiterhin hohe
Nachfrage nach Wohneigentum und damit
zusammenhängenden Dienstleistungen, von
der auch die WoBeGe profitieren wird.
Berlin, 20. Februar 2015
WoBeGe Wohnbauten- und
Beteiligungsgesellschaft mbH

Petra Hildebrandt
Geschäftsführerin

13

Anlage: Deutscher Corporate Governance Kodex
Gemäß § 6 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrages
hat sich die Geschäftsführung zur Anwendung des Deutschen Corporate Governance
Kodex (DCGK) in der jeweils gültigen, von
der für die Beteiligungs­führung zuständigen Stelle des Landes Berlin herausgegebenen Fassung verpflichtet.
Corporate Governance umfasst das gesamte
System der Leitung und Überwachung eines
Unterneh­mens, einschließlich seiner Organisation, seiner geschäftspolitischen Grundsätze und Leitlinien, zu deren Anwendung
die Organe des Konzerns ohnehin verpflichtet sind. Gemäß dem Deutschen Corporate
Governance Kodex erklärt die Geschäftsführung Folgendes:
Zusammenwirken von Geschäftsführung
und Aufsichtsrat
Die Gesellschaft hat keinen Aufsichtsrat. Somit kommt der DCGK in diesem Wirkungsfeld nicht zur Anwendung.
Geschäftsführung
Die Geschäftsführung hat ausschließlich im
Interesse des Unternehmens und dessen
nachhaltiger Wertsteigerung gearbeitet; das
Unternehmen benachteiligende Tätigkeiten
wurden nicht ausgeübt. Für die Einhaltung
der gesetzlichen Bestimmungen wurde von
der Geschäftsführung Sorge getragen. Das
Unternehmen ist in das Risikomanagement
und das Risikocontrolling der Konzernmutter STADT UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mbH wirksam und vollständig eingebunden.
Es werden regelmäßig Berichte zu den wichtigsten Kenngrößen des Unternehmens erstellt und quartalsweise Spartenergebnisse
dargestellt, die Aufschluss geben über den
Unternehmensstatus sowie über etwaige
Chancen und Risiken in der Entwicklung.
Die D&O-Versicherungen wurden ohne
Selbstbehalt für die Geschäftsführung über
14

die STADT UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mbH abgeschlossen.
Aufsichtsrat
Die Gesellschaft hat keinen Aufsichtsrat, ein
Beirat ist nicht bestellt.
Wirtschaftsplan und Jahresabschluss sind
der Gesellschafterversammlung der WoBeGe
Wohnbau­ten- und Beteiligungsgesellschaft
mbH vorzulegen.
Interessenkonflikte
Die Geschäftsführung hat die Regeln des
Wettbewerbsverbots beachtet. Sie hat weder Vorteile gefordert noch angenommen
oder solche Vorteile Dritten ungerechtfertigt gewährt. Der Geschäftsführung ist kein
Fall der Vorteilsannahme oder -gewährung
bei den Beschäftigten des Unternehmens
bekannt geworden.
Die Geschäftsführung hat die Unternehmensinteressen gewahrt und keine persönlichen Interessen verfolgt. Interessenkonflikte liegen nicht vor.
Geschäfte mit dem Unternehmen durch
Mitglieder der Geschäftsführung oder ihnen nahe stehenden Personen oder ihnen
persönlich nahe stehenden Unternehmen
sind nicht getätigt worden.
Den Mitgliedern der Geschäftsführung bzw.
Angehörigen dieser Organmitglieder werden keine Darle­hen gewährt.
Transparenz
Tatsachen im Tätigkeitsbereich des Unternehmens, die nicht unwesentliche Auswirkungen
auf die Vermögens- und Finanzlage bzw. auf
den allgemeinen Geschäftsverlauf hatten,
sind dem Gesell­schafter benannt worden.
Der Gesellschafter wurde darüber unverzüglich unterrichtet; Unternehmensinfor­
mationen (u. a. Geschäftsberichte) werden
auch über das Internet veröffentlicht.

Rechnungslegung
Der Jahresabschluss für das Jahr 2014 wurde entsprechend den anerkannten Rechnungslegungs­grundsätzen (HGB) aufgestellt.
Abschlussprüfung
Der Aufsichtsrat der STADT UND LAND
Wohnbauten-Gesellschaft mbH hat vom
Abschlussprüfer die Erklärung erhalten,
dass keine beruflichen, finanziellen oder
sonstigen Verpflichtungen – auch nicht mit
Organen des Abschlussprüfers – und dem
Unternehmen bzw. seinen Organmitgliedern bestanden; an der Unabhängigkeit des
Prüfers, seiner Organe bzw. der Prüfungsleiter bestanden keine Zweifel.
Auf Basis der Beschlussfassung des Gesellschafters der STADT UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mbH hat der Aufsichtsratsvorsitzende dem Abschlussprüfer den
Prüfungsauftrag erteilt und mit ihm die Honorarvereinbarung getroffen.
Es bestanden keine Feststellungen und Vorkommnisse während der Abschlussprüfung
über die der Gesellschafter hätte unterrichtet werden müssen.
Dem Abschlussprüfer sind keine Tatsachen
bekannt geworden, die eine Unrichtigkeit
der im Entwurf abgegebenen Erklärung
zum Deutschen Corporate Governance Kodex ergeben.
Die Entsprechenserklärung ist als Anlage
zum Lagebericht abgegeben und dem Gesellschafter zu­gänglich gemacht.

15

Jahresabschluss 2014
Bilanz
zum 31. Dezember 2014

Aktiva

31.12.2014
€

31.12.2013
€

A.	Anlagevermögen

I.	 Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte
und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten
und Werten
II.	
1.	
2.	
	
3.	
4.	

Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und
anderen Bauten
Technische Anlagen
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung

III.	Finanzanlagen
	Beteiligungen
Anlagevermögen gesamt

34,88

167,66

8.117.363,65
2.357.182,86

8.633.717,95
2.412.534,36

602.821,60
76.520,26

640.497,95
115.598,04

11.153.888,37

11.802.348,30

1,00

1,00

11.153.924,25

11.802.516,96

740.655,44

795.587,03

740.655,44

795.587,03

77.611,88
0,00
28.732,83
23.921,14

49.265,98
304,31
28.365,13
50.000,00

B.	Umlaufvermögen
I.	 Andere Vorräte
	 Unfertige Leistungen

II.	Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1.	 Forderungen aus Vermietung
2.	 Forderungen aus Betreuungstätigkeit
3.	 Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen
4.	 Forderungen gegen verbundene Unternehmen
	 davon Forderungen gegen den Gesellschafter:
	 EUR 22.046,14 (Vorjahr EUR 50.000,00)
5.	 Sonstige Vermögensgegenstände

878.409,74

920.228,54

1.008.675,59

1.048.163,96

III.	Flüssige Mittel
	 Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten

5.440.989,34

4.549.014,20

Umlaufvermögen gesamt

7.190.320,37

6.392.765,19

18.344.244,62

18.195.282,15

273.492,08

261.338,65

Bilanzsumme
Treuhandvermögen
	Mietkautionen

16

Passiva

31.12.2014
€

31.12.2013
€

6.646.800,00

6.646.800,00

1.105.744,98
6.297.249,26

1.049.998,53
6.033.636,18

7.402.994,24

7.083.634,71

501.718,08

263.613,08

14.551.512,53

13.994.047,79

178.041,00
1.193.259,73

260.548,78
865.413,11

1.371.300,73

1.125.961,89

0,00
838.358,22
23.386,72
159.063,21
945.812,04

689.450,54
913.448,88
16.888,21
145.085,66
768.066,00

2.315,10

70.662,80

1.968.935,29

2.603.602,09

452.496,28

471.670,38

18.344.244,62

18.195.282,15

273.492,08

261.338,65

A.	Eigenkapital
I.	 Gezeichnetes Kapital
II.	Gewinnrücklagen
1.	 Gesellschaftsvertragliche Rücklage
2.	 Andere Gewinnrücklagen
III.	Bilanzgewinn
IV.	 Eigenkapital gesamt

B.	Rückstellungen

1.	Steuerrückstellungen
2.	 Sonstige Rückstellungen

C.	Verbindlichkeiten
1.	
2.	
3.	
4.	
5.	
	
	
6. 	
	
	

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	
Erhaltene Anzahlungen	
Verbindlichkeiten aus Vermietung	
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	
davon gegenüber dem Gesellschafter:	
EUR 836.231,76 (Vorjahr EUR 662.689,29)
Sonstige Verbindlichkeiten
davon aus Steuern:
EUR 0,00 (Vorjahr EUR 54.984,24)

D.	 Passive latente Steuern
Bilanzsumme
Treuhandverpflichtungen

	Mietkautionen

17

Gewinn- und Verlustrechnung
für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2014
2014
€

1.	Umsatzerlöse
	 a)	 aus der Hausbewirtschaftung
	 b)	aus Betreuungstätigkeit
	 c)	 aus anderen Lieferungen und Leistungen

2.759.999,86
2.616.111,00
1.088.728,32

2.700.563,48
2.327.941,50
1.188.227,93

6.464.839,18

6.216.732,91

2.	 Erhöhung oder Verminderung des Bestandes an
	 unfertigen Leistungen

-54.931,59

51.681,48

3.	 Sonstige betriebliche Erträge

214.735,02

186.335,46

-1.356.817,02
-235.495,83

-1.424.335,97
-143.132,63

-1.592.312,85

-1.567.468,60

5.032.329,76

4.887.281,25

-1.827.634,85

-2.182.387,70

-376.543,64

-387.706,07

-2.204.178,49

-2.570.093,77

-337.226,51

-349.905,70

8.	 Sonstige betriebliche Aufwendungen

-1.693.779,34

-1.595.697,35

9.	 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

45.100,80

41.744,54

4.	 Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
	 a)	 Aufwendungen für Hausbewirtschaftung
	 b)	Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen

5.	Rohergebnis
6.	Personalaufwand
	 a)	 Löhne und Gehälter
	 b)	soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung
		 und für Unterstützung

7.	 Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände
	 des Anlagevermögens und Sachanlagen

10.	 Zinsen und ähnliche Aufwendungen
	
11.	 Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit

-12.880,26

-26.508,02

829.365,96

386.820,95

12.	 Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

-270.967,43

-92.670,46

-934,00

-1.247,07

557.464,53

292.903,42

-55.746,45

-29.290,34

501.718,08

263.613,08

13.	 Sonstige Steuern	
14.	Jahresüberschuss
15.	 Einstellung in die gesellschaftsvertragliche Rücklage
16.	Bilanzgewinn

18

2013
€

Anhang zum Jahresabschluss
A. Allgemeine Angaben
Der Jahresabschluss 2014 umfasst den Zeitraum vom 1. Januar 2014 bis zum 31. Dezember 2014. Er wurde nach den Vorschriften
des Handelsgesetzbuches und des GmbHGesetzes aufgestellt und umfasst gemäß
§ 264 Abs. 1 HGB die Bilanz, die Gewinnund Verlustrechnung und den Anhang,
ergänzt durch den Lagebericht.
Die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt entsprechend der Verordnung über Formblätter für
die Gliederung des Jahresabschlusses von
Wohnungsunternehmen vom 25. Mai 2009.
Der Posten „Verbindlichkeiten aus der Vermietung“ ist zur besseren Transparenz nach
§ 265 Abs. 1 HGB in der Bilanz ergänzt worden. Die Grundsteuern (61,0 T€; Vorjahr:
63,3 T€) werden in der Gewinn- und Verlustrechnung unter dem Posten „Aufwendungen für Hausbewirtschaftung“ als Betriebskosten und nicht unter den sonstigen
Steuern ausgewiesen.
Die Besonderheiten der Geschäftstätigkeit
der Gesellschaft konnten bei der Darstellung und Bezeichnung der Abschlusspositionen berücksichtigt werden. Notwendige
Vermerke sind im Anhang angeführt, soweit
das Gesetz dafür ein Wahlrecht einräumt.

B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung werden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewendet:
Die immateriellen Vermögensgegenstände
und das Sachanlagevermögen werden zu
Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bilanziert, vermindert um planmäßige lineare
und in Vorjahren vorgenommene außer-

planmäßige Abschreibungen entsprechend
der voraussichtlichen Nutzungsdauer.
Den Abschreibungen auf Wohn- und Geschäftsbauten liegen Abschreibungssätze
von 2 % bzw. 2,5 % zugrunde.
Vermögensgegenstände mit einem Nettowert zwischen 150,00 € und 1.000,00 €
werden in analoger Anwendung der steuerlichen Bestimmungen gepoolt und abgeschrieben.
Das Finanzanlagevermögen ist wegen voraussichtlich dauernder Wertminderung
mit dem niedrigeren beizulegenden Wert
angesetzt.
Die unfertigen Leistungen sind mit den von
Dritten belasteten Betriebs- und Heizkosten
abzüglich eines Abschlages für Leerstandsund Abrechnungsrisiken bewertet.
Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände werden zum Nennwert
ausgewiesen und vorhandene Ausfallrisiken
durch Wertberichtigungen berücksichtigt.
Die Steuerrückstellungen sind in Höhe der
Erfüllungsbeträge nach den Grundsätzen
vernünftiger kaufmännischer Beurteilung
ermittelt.
Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Die Bewertung
erfolgte nach dem Grundsatz der kaufmännischen Vorsicht mit dem notwendigen dynamisierten Erfüllungsbetrag. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr
als einem Jahr werden mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden und von der Deutschen Bundesbank veröffentlichten durchschnittlichen Marktzinssatz abgezinst.
Verbindlichkeiten werden mit dem Erfüllungsbetrag ausgewiesen.
19

Passive latente Steuern ergeben sich aus
den Unterschiedsbeträgen zwischen Handels- und Steuerbilanz. Der Bewertung liegt
ein Steuersatz von 30,18 % zugrunde.

C. Erläuterungen zur Bilanz und
zur Gewinn- und Verlustrechnung
Die Zusammensetzung und Entwicklung
des Anlagevermögens ist im Anlagespiegel dargestellt. Der Abgang der Anschaffungs- und Herstellkosten für Grundstücke
und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten (433,3 T€) bezieht sich ausschließlich auf den Verkauf des Grundstücks
Sterndamm 89–91/Winckelmannstraße 10
an die Gesellschafterin STADT UND LAND
Wohnbauten-Gesellschaft mbH, Berlin (kurz
„STADT UND LAND“).
Die unfertigen Leistungen beinhalten umlagefähige Betriebskosten von 740,6 T€.
Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen resultieren aus dem internen Verrechnungsverkehr.
Die in der Bilanz ausgewiesenen Forderungen haben wie im Vorjahr bis auf das unter den sonstigen Vermögensgegenständen
ausgewiesene abgezinste Körperschaftsteuerguthaben gemäß § 37 II KStG in Höhe
von 84,3 T€ (Vorjahr: 109,6 T€) eine Restlaufzeit von unter einem Jahr.
In den sonstigen Vermögensgegenständen (878,4 T€) werden Ansprüche auf
Guthaben des betreuten Bereiches (Mietsonderverwaltung) von 642,2 T€ (Vorjahr:
690,8 T€) ausgewiesen. In gleicher Höhe
korrespondieren Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen. Des Weiteren handelt es sich vor allem um Forderungen gegen das Finanzamt in Höhe von
97,3 T€. Davon entfallen 84,3 T€ auf das
abgezinste Körperschaftsteuerguthaben gemäß § 37 II KStG). Des Weiteren bestehen
Forderungen aus der WEG-Abrechnung
20

(47,2 T€) und aus der Instandhaltungsrücklage der WEG (63,6 T€).
Mietkautionen für die Pacht- und die eigenen Objekte bestehen in Höhe von
273,5 T€ und werden unterhalb der Bilanz
ausgewiesen.
Das gezeichnete Kapital ist zum 31. Dezember 2014 mit 6.646,8 T€ ausgewiesen.

Rücklagenspiegel
Rücklagen

Bestand
Zuführung
am Ende des
für das
Vorjahres
Geschäftsjahr
		
	
	T€ 	T€

Gewinnrücklage

Entnahme
für das
Geschäftsjahr

Bestand am
Ende des
Geschäftsjahres

	T€

	T€

Gesellschaftsvertragliche Rücklage

1.050,0
(1.020,7)

55,8
(29,3)

0,0
(0,0)

1.105,8
(1.050,0)

Andere Gewinnrücklagen

6.033,6
(5.466,2)

263,6
(567,4)

0,0
(0,0)

6.297,2
(6.033,6)

(Vorjahreszahlen in Klammern)

Entsprechend § 17 Absatz 1 des Gesellschaftsvertrags der WoBeGe ist vom Jahresüberschuss 2014 (557,5 T€) der zehnte Teil
(55,8 T€) der gesellschaftsvertraglichen
Rücklage zugeführt worden.

Die Steuerrückstellungen betragen insgesamt 178,0 T€, davon entfallen 98,8 T€ auf
die Körperschaftsteuer und 79,2 T€ auf die
Gewerbesteuer.

Dem Gesellschafter wird vorgeschlagen,
den verbleibenden Bilanzgewinn (501,7 T€)
den anderen Gewinnrücklagen zuzuführen.
Sonstige Rückstellungen von 1.193,3 T€ haben sich im Jahr 2014 wie folgt entwickelt:
Rückstellungsgrund

Archivierungskosten

Wert
in T€
01.01.

Zuführung
in T€

Aufzinsung
in T€

Verbrauch
in T€

Auflösung
in T€

Abzinsung
in T€

Wert
in T€
31.12.

179,9

6,2

4,9

0,0

0,0

0,0

191,0

Unterlassene IH < 3 Mo.

0,0

168,2

0,0

0,0

0,0

0,0

168,2

Brandschutzmaßnahmen

0,0

163,0

0,0

0,0

0,0

0,0

163,0

Nachträgliche Gebührenbescheide

264,1

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

264,1

Betriebskosten

103,5

74,9

0,0

-72,4

-31,1

0,0

74,9

Berufsgenossenschaft,
Schwerbehindertenabgabe

24,8

24,8

0,0

-21,8

-3,0

0,0

24,8

Urlaub, Mehrarbeit,
Abfindungen

67,2

17,5

0,0

-24,8

0,0

0,0

59,9

Prämien, Bonussystem

86,0

20,1

0,0

-75,8

-3,7

0,0

26,6

Jahresabschluss HGB, StB, BP
Finanzamt, Veröffentlichung

139,4

18,2

0,0

-15,8

-100,1

0,0

41,7

Aufwand aus Abrechnungsverpflichtungen

0,0

178,7

0,0

0,0

0,0

0,0

178,7

Sonstige

0,5

0,4

0,0

0,0

-0,5

0,0

0,4

Gesamt

865,4

672,0

4,9

-210,6

-138,4

0,0

1.193,3

21

Art, Höhe und Fristigkeit der Verbindlichkeiten ergeben sich aus dem Verbindlichkeitenspiegel.

betreuung für die STADT UND LAND
(534,3 T€; Vorjahr: 587,0 T€) sowie der
WoGeHe (108,0 T€; Vorjahr: 103,8 T€).

Zur Finanzierung der Sanierung des Wohnobjektes „Ruhlsdorfer Straße 89–93 c“
wurden im Geschäftsjahr 2007 zwei KfWDarlehen über 2.339,0 T€ bzw. 423,0 T€
aufgenommen. Im Jahr 2014 erfolgten
planmäßige Tilgungen von 44,2 T€. Per
30.04.2014 erfolgte die außerplanmäßige
Ablösung beider Darlehen (645,3 T€).

Mit der Rücknahme der Abschreibungen
auf Modernisierungskosten nach dem Fördergebietsgesetz gemäß Artikel 67 Abs. 4
Satz 2 EGHGB besteht ein handels- und
steuerrechtlicher Bewertungsunterschied,
der zum Ausweis einer passiven Steuerlatenz führt.

Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen
Unternehmen (945,8 T€; Vorjahr: 768,1 T€)
resultieren vor allem aus der Verwaltungs-

Die Umsatzerlöse von 6.464,8 T€ setzen sich zusammen aus Erlösen
der Hausbewirtschaftung

2.760,0 T€

Betreuungsleistungen

2.616,1 T€

anderen Lieferungen und Leistungen

1.088,7 T€

Die in Höhe von 214,7 T€ ausgewiesenen sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten:
Erträge aus:
Auflösung von Rückstellungen 	

	

134,7 T€

periodenfremde Erträge (Vorjahr 20,3 T€)	

	

28,9 T€

Mahngebühren	

	

9,4 T€

Auflösung von Wertberichtigungen

	

21,5 T€

sonstige Erträge

22

20,2 T€

Unter den Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung werden Betriebskosten
inkl. Grundsteuern (800,8 
T€; Vorjahr:
898,3 T€), Instandhaltungskosten (385,0  T€;
Vorjahr: 354,6 T€), Aufwendungen für Mietund Räumungsklagen (30,7 T€; Vorjahr:
19,6 T€) und Pachtaufwendungen
(140,2 T€; Vorjahr: 140,2 T€) ausgewiesen.

Im Jahr 2014 erfolgten Abschreibungen auf
immaterielle Vermögensgegenstände des
Anlagevermögens und Sachanlagen in Höhe
von 337,2 T€. Es wurden keine außerplanmäßigen Abschreibungen und Zuschreibungen vorgenommen.

Die Aufwendungen für andere Leistungen
betreffen im Wesentlichen Maklergebühren
(60,8 T€) und Kosten der Projektentwicklung (169,7 T€).

Die in Höhe von 1.693,8 T€ ausgewiesenen sonstigen betrieblichen Aufwendungen beinhalten überwiegend Aufwendungen für:
Verwaltungsdienstleistungen durch die STADT UND LAND	

484,2 T€

Unternehmenswerbung und Öffent­lichkeitsarbeit

	

119,1 T€

Abfindungen	

	

21,0 T€

Zeitarbeit-Fremdleistung	

	

11,3 T€

Geschäftsräume

	

166,3 T€

Versicherungsbeiträge

	
	

41,9 T€

Seminar/Schulungen	

42,4 T€

Zuführung zu Rückstellungen für zu erstellende Abrechnungen

178,7 T€

Sonstige Aufwendungen

320,7 T€

Die sonstigen Aufwendungen beinhalten
hauptsächlich Kosten für Brandschutzmaßnahmen (236,1 T€) sowie Kosten zur Unternehmensbewertung (61,7 T€).
Die sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträge
in Höhe von 45,1 T€ resultieren hauptsächlich aus Tages- und Festgeldanlagen.
Die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen
(12,8 T€) resultieren vor allem aus der Aufnahme des Darlehens für das Bauvorhaben
Ruhlsdorfer Straße (7,5 T€) und der Aufzinsung Archivkosten 2014 (4,9 T€).

Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag beinhalten im Wesentlichen die Körperschaftsteuer (146,3 T€; Vorjahr: 60,4 T€)
und die Gewerbesteuer (143,5 T€; Vorjahr:
62,7 T€) auf das zu erwartende Ergebnis
2014, reduziert um die Aufzinsung des Körperschaftsteuerguthabens gemäß § 37 II
KStG (5,6 T€; Vorjahr: 6,9 T€) sowie die
Auflösung passiver latenter Steuern (19,2 T€;
Vorjahr: 25,9 T€).

23

Sonstige Pflichtangaben
Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz
ausgewiesene oder vermerkte Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind.

Entsprechungserklärung
Die Entsprechungserklärung zum Deutschen Corporate Governance Kodex ist abgegeben und als Anlage dem Lagebericht
beigefügt.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen
Es bestehen Guthaben für betreute Objekte
aus der Verwaltung von Wohneigentümergemeinschaften und anderen Fremdverwaltungen in Höhe von 18.668,1 T€ (Vorjahr
18.878,1 T€) auf Treuhandkonten.

Anzahl der Mitarbeiter
Die durchschnittliche Zahl der während des
Geschäftsjahres beschäftigten Arbeitnehmer beträgt:

Mit Vertrag vom 2. Januar 2007 verpflichtete sich die WoBeGe zur Werterhaltung der
von der STADT UND LAND WohnbautenGesellschaft mbH gepachteten Objekte.
Vereinbart wurde eine differenzierte Sanierung mit einem Investitionsvolumen von
2.420,0 T€. Gleichzeitig verzichtete der
Verpächter auf die Pachtgebühr bis zum
Jahr 2014. Eine Ausnahme gibt es für das
Pachtobjekt Neckarstraße 45 und 49 gemäß
Nachtrag zum Gesamtpachtvertrag vom
10. Februar 2010. Hier erfolgt die Zahlung
bereits seit September 2012. Die Pachtaufwendungen betragen im Jahr 2014 124,0 T€
(Vorjahr 124,0 T€).

D. Weitere Angaben
Konzernabschluss
Für das Geschäftsjahr wird durch die STADT
UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mbH
(Muttergesellschaft) ein Konzernabschluss
gemäß § 290 HGB aufgestellt. Der Sitz der
STADT UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft
mbH ist Berlin. Der Konzernabschluss wird im
Bundesanzeiger veröffentlicht.
Abschlussprüferkosten
Das vom Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr berechnete Gesamthonorar ist im Konzernabschluss angegeben.

24

Arbeitnehmer gesamt	
davon: 	
		Angestellte	
		Auszubildende	

59
52	
7

E. Organe der Gesellschaft
Gesellschafter
Die STADT UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mbH ist 100%iger Gesellschafter der
WoBeGe Wohnbauten- und Beteiligungsgesellschaft mbH.
Geschäftsführer
Geschäftsführer war im Zeitraum vom
1. Januar bis 30. September 2014 Herr Ingo
Malter Dipl.-Ing., Geschäftsführer der STADT
UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mbH,
Berlin. Der Geschäftsführer erhielt keine Bezüge von der WoBeGe Wohnbauten- und
Beteiligungsgesellschaft mbH. Die Vergütung ist abgedeckt durch den Dienstvertrag
mit der STADT UND LAND WohnbautenGesellschaft mbH.
Geschäftsführerin ist ab 1. Oktober 2014
Frau Petra Hildebrandt, tätig im Bereich der
Immobilien- und Grundstücksentwicklung
der STADT UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mbH. Die Vergütung ist abgedeckt
durch den Dienstvertrag mit der STADT
UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mbH.
Berlin, 20. Februar 2015
WoBeGe Wohnbauten- und
Beteiligungsgesellschaft mbH

Petra Hildebrandt

25

Entwicklung des Anlagevermögens
zum 31. Dezember 2014
Bruttowerte
Anschaffungsbzw. Herstellungskosten
per 01.01.2014

Zugänge

Abgänge

€

€

€

Anschaffungsbzw. Herstellungskosten
per 31.12.2014
€

30.760,03

0,00

0,00

30.760,03

12.650.886,13

0,00

433.280,79

12.217.605,34

4.991.560,08

0,00

0,00

4.991.560,08

3.	Technische Anlagen

753.527,00

0,00

0,00

753.527,00

4. 	Andere Anlagen, 	Betriebs- und 			
	Geschäftsausstattung

981.422,36

5.602,83

40.968,51

946.056,68

19.377.395,57

5.602,83

474.249,30

18.908.749,10

9.632,74

0,00

0,00

9.632,74

19.417.788,34

5.602,83

474.249,30

18.949.141,87

I.	 Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, 	
	 gewerbliche Schutzrechte und ähnliche 	
	 Rechte und Werte sowie Lizenzen an 	
	 solchen Rechten und Werten
II.	Sachanlagen
1. 	Grundstücke und grundstücks	 gleiche Rechte mit Wohnbauten
2.	Grundstücke und grundstücksgleiche 	
	 Rechte mit Gechäfts- und anderen 	
	Bauten

III.	Finanzanlagen
	Beteiligungen
Gesamt

26

Abschreibungen

Buchwerte

kumulierte
Abschreibungen
per 01.01.2014

Abschreibungen
des Geschäftsjahres

Auf Abgänge
entfallende
Abschreibungen

kumulierte
Abschreibungen
per 31.12.2014

Buchwert zum
31.12.2014

Buchwert zum
31.12.2013

€

€

€

€

€

€

30.592,37

132,78

0,00

30.725,15

34,88

167,66

4.017.168,18

199.385,27

116.311,76

4.100.241,69

8.117.363,65

8.633.717,95

2.579.025,72

55.351,50

0,00

2.634.377,22

2.357.182,86

2.412.534,36

113.029,05

37.676,35

0,00

150.705,40

602.821,60

640.497,95

865.824,32

44.680,61

40.968,51

869.536,42

76.520,26

115.598,04

7.575.047,27

337.093,73

157.280,27

7.754.860,73

11.153.888,37

11.802.348,30

9.631,74

0,00

0,00

9.631,74

1,00

1,00

7.615.271,38

337.226,51

157.280,27

7.795.217,62

11.153.924,25

11.802.516,96

27

Verbindlichkeitenspiegel
zum 31. Dezember 2014
davon mit einer Restlaufzeit von
Gesamtbetrag

bis zu 1 Jahr

1 bis 5 Jahre

über
5 Jahre

gesichert

€

€

€

€

€

Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten gegenüber 	0,00	
0
Kreditinstituten
(689.450,54)
(178.936,98)
Erhaltene Anzahlungen

0
(266.262,34)

0
(244.251,22)

0
(689.450,54)

	838.358,22
(913.448,88)

838.358,22
(913.448,88)

0,00
(0,00)

0,00
(0,00)

0,00
(0,00)

23.386,72
(16.888,21)

23.386,72
(16.888,21)

0,00
(0,00)

0,00
(0,00)

0,00
(0,00)

Verbindlichkeiten aus
Lieferungen und Leistungen

159.063,21
(145.085,66)

146.224,80
(76.078,07)

12.838,41
(69.007,59)

0,00
(0,00)

0,00
(0,00)

Verbindlichkeiten gegenüber
verbundenen Unternehmen

945.812,04
(768.066,00)

945.812,04
(768.066,00)

0,00
(0,00)

0,00
(0,00)

0,00
(0,00)

2.315,10
(70.662,80)

2.315,10
70.662,80)

0,00
(0,00)

0,00
(0,00)

0,00
(0,00)

1.968.935,29
(2.603.602,09)

1.956.096,88
(2.024.080,94)

12.838,41
(335.269,93)

0
(244.251,22)

0
(689.450,54)

Verbindlichkeiten aus
Vermietung

Sonstige Verbindlichkeiten

(Vorjahreszahlen in Klammern)

28

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers
Wir haben den Jahresabschluss – bestehend
aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie
Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der WoBeGe Wohnbauten- und Beteiligungsgesellschaft mbH,
Berlin, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis
31. Dezember 2014 geprüft. Die Buchführung
und die Aufstellung von Jahresabschluss und
Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden
Vorschriften des Gesellschaftsvertrags liegen
in der Verantwortung der Geschäftsführung
der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der
Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss
unter Einbeziehung der Buchführung und über
den Lagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung
gemäß § 317 HGB unter Beachtung der vom
Institut der Wirtschaftsprüfer festgestellten
deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die
Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass
Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die
Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht
vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanzund Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der
Festlegung der Prüfungshandlungen werden
die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und
über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld
der Gesellschaft sowie die Erwartungen über
mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen
der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in
Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht
überwiegend auf der Basis von Stichproben
beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung
der angewandten Bilanzierungsgrundsätze
und der wesentlichen Einschätzungen der
Geschäftsführung sowie die Würdigung der
Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und

des Lageberichts. Wir sind der Auffassung,
dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere
Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen
geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der
Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht
der Jahresabschluss der WoBeGe Wohnbautenund Beteiligungsgesellschaft mbH, Berlin, den
gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter
Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger
Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-,
Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der
Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt
die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.
Berlin, den 27. Februar 2015
Deloitte & Touche GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Nienhoff
Wirtschaftsprüferin

Großmann
Wirtschaftsprüferin

29

Impressum
WoBeGe
Wohnbauten- und Beteiligungsgesellschaft mbH
Winckelmannstraße 3 – 5
12487 Berlin
Geschäftsführerin:
Petra Hildebrandt
Telefon	(030) 63 99 05 - 0
Telefax	(030) 63 99 05 - 50
www.wobege.de
info@wobege.de
Marketing
Telefon	(030) 63 99 05 - 89
Telefax	(030) 63 99 05 -53
Redaktion: Katja Brandtner
Gestaltung und Satz: Jolanta Liese

30
        
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