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Full text: Bericht ... der GEWOBAG, Gemeinnützige Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin (Rights reserved) Ausgabe 2012 (Rights reserved)

bericht 2012 Gewobag Bei uns wohnt Berlin. Bei uns wohnt Berlin. Für alle Berliner wachsen wir! Für alle Berliner wachsen wir! Berlin wächst weiter. Und weil Berlin schon immer offen war für Menschen mit unter­ Berlin wächst weiter. Und weil Berlin schon immer offen war für Menschen unterschiedschiedlicher Herkunft und verschiedenen Lebensweisen, brauchen wir mehr Wohnraum, licher Herkunft und mit verschiedenen Lebensweisen, brauchen wir mehr Wohnraum, der für alle erschwinglich ist. der für alle erschwinglich ist. Die GEWOBAG setzt sich dafür ein, dass die „Berliner Mischung” in in der Stadt erhalten Die GEWOBAG setzt sich dafür ein, dass die „Berliner Mischung” den Bezirken erhalten bleibt: Mit sozialem Verantwortungsbewusstsein und über 90 Jahren Unternehmenser­bleibt: Mit sozialem Verantwortungsbewusstsein und über 90 Jahren Unternehmenserfahfahrung sorgen wir für guten und bezahlbaren Wohnraum, in dem sich Studierende ebenso rung sorgen wir für guten und bezahlbaren Wohnraum, in dem sich Studierende ebenso zuzu Hause fühlen wie Familien und Senioren. Hause fühlen wie Familien und Senioren. Wie wir zeitgemäße Wachstumsstrategien verwirklichen. Was wir für Berlin erreichen wollen. Mit einer nachhaltigen Wachstumsstrategie ist die GEWOBAG für denfür alle: Dafür haben die Wachstum für ein lebenswertes und bezahlbares Wohnen in Berlin steigenden Bedarf an bezahlbaren Wohnungen gut aufgestellt. Wohnungsgesellschaften mit dem Berliner Senat GEWOBAG und die anderen kommunalen Unseren Bestand von ehemals rund 52.000 Wohnungen„Bündnis für soziale Wohnungspolitik und2013 um 4.500 erweitert. Mit einer 2012 ein haben wir 2012 und im ersten Halbjahr bezahlbare Mieten” geschlossen. Ziel mittelfristigen Vergrößerung unseres Wohnungsbestands auf rund 60.000 Einheiten werden ist es, besonders in den attraktiven Innenstadtlagen bezahlbare Wohnungen zu erhalten wir noch mehr schaffen. Mietsicherheit Quartieren eine sozial sichere Perspektive vielfältige und neue zu Berlinern So soll in den garantieren und eine ausgewogene und bieten können. Wir kaufen sehr gezielt: So kommen für uns nur Objekte in baulich gutem Zu­ Bewohnerstruktur bewahrt werden. Mit unserem strategisch angelegten Wachstum und stand in Frage, die in der Nähe vorhandener Bestände liegen. Dadurch lassen sich sozialen dem „Mietenbündnis” schaffen wir die Voraussetzung, um auch künftig unserem Syner­ gien in unserem täglichen Geschäft und unserer sozialen Quartiersentwicklung effektiv Auftrag gerecht zu werden. nutzen. Je nach Lage und Ausstattung erarbeiten wir für jedes Wohnhaus einen individu­ Unsere zeitgemäße Wachstumsstrategie. ellen Entwicklungsplan. So profitieren die Kunden bei allen Objekten von unseren umfang­ Die GEWOBAG ist für den steigenden Bedarf an bezahlbaren Instandhaltungsmaßnah­ reichen Serviceleistungen, bei bestimmten Immobilien können Wohnungen gut aufgestellt. Unseren Bestand von ehemals rund 52.000 Auch der Neubau von 2012 und im ersten men oder Modernisierungen erforderlich sein. Wohnungen haben wir Wohnungen spielt bei Halbjahr 2013 um 5.500 Wohnungen Machbarkeitsstudien für Bestandsankäufe und uns eine wichtige Rolle. Derzeit werden erweitert. Durch gezielte Neubauprojekte erstellt. Wohnungsneubau werden wir Wohnhäusern gibt es in Prenzlauer Berg. Konkrete Pläne für den Bau von unseren Wohnungsbestand mittelfristig auf rund 65.000 Einheiten vergrößern. Somit können wir noch mehr Berlinern eine sichere Miete und hohe Was wir für Berlin erreichen wollen. Dienstleistungsqualität garantieren. Wachstum für ein lebenswertes und bezahlbares Wohnen in Berlin für alle: Dafür haben Wie wir unsere Wachstumsstrategie konkret umsetzen. die GEWOBAG und die anderen kommunalen Wohnungsgesellschaften mit dem Berliner Bestandsankäufe erfolgen soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten” geschlossen. Senat 2012 ein „Bündnis für gezielt und nach eingehender Prüfung. Für uns kommen nur Objekte besonders in den attraktiven Innenstadtlagen bezahlbare Wohnungen zu Ziel ist es, in baulich gutem Zustand in Frage, die in der Nähe vorhandener Bestände liegen. Dadurch lassen zu Synergien in unserem Quartieren eine sozial bei unserer sozialen erhalten und neuesich schaffen. So soll in dentäglichen Geschäft und ausgewogene und Quartiersentwicklung effektiv nutzen. Je nach Lage und Ausstattung erarbeiten wir vielfältige Bewohnerstruktur bewahrt werden. Mit dem „Mietenbündnis” und unserer für jedes Wohnhaus eine individuelle Objektstrategie. So profitieren die Kunden um auch strategisch angelegten Unternehmensplanung schaffen wir die Voraussetzung, bei allen Objekten von sozialen Auftrag gerecht zu werden. künftig unseremunseren umfangreichen Serviceleistungen. Auch der Neubau von Wohnungen spielt bei uns eine wichtige Rolle. Nach intensiver Wie unser Wachstum konkret aussieht. Prüfung aller in Wachstumsstrategie ist ein Grundstücke Portfoliomanagement: mittelDie Basis unserer Frage kommenden eigenen strategisches hat die GEWOBAG eine Aus fristige Neubauplanung beschlossen, die den Bau von der Beobachtung des Wohnungen statistischen Daten über die Entwicklung unserer Stadt, zunächst 3.000 neuenImmobilien­ beinhaltet. Als erster Bezirk wird Prenzlauer Berg profitieren. Dort Ankaufs-, Neubaumarktes und natürlich mit einem umfangreichen Fachwissen werden plant die GEWOBAG, im Frühjahr 2014 das erste Bauprojekt auch die Inaugenscheinnahme vor Ort ist wichtig. und Bewirtschaftungspläne erstellt. Doch umzusetzen. Für 15 weitere Neubauprojekte in den Bezirken Prenzlauer und Kreuzberg, Schöneberg und Charlottenburg laufen die Mit moderner DatentechnikBerg, Augenmaß setzen unsere Portfolio- und Transaktions­ Ausschreibungen, die entsprechenden Baumaßnahmen werden derzeit vorbereitet. manager unsere Anforderungen an ein nachhaltiges Wachstum der GEWOBAG und eine sozial verträgliche Entwicklung Berlins erfolgreich um. Verschaffen Sie sich im diesjährigen Auf fünf Doppelseiten bieten wir überzeugen Sie die von der Vielfalt der Akquisitionen Bericht einen Eindruck davon! Und einen Einblick in sich Vielfalt unserer neuen Bestände. des vergangenen Jahres! 01 02 Charlottenburg Seite 10–11 Kreuzberg Seite 20–21 03 / Wedding   Moabit Seite 28–29 04 05 / Prenzlauer Berg   Pankow Seite 38–39 Spandau Seite 48–49 2 Inhalt 3 Bericht 2012 der GEWOBAG Wohnungsbau- Aktiengesellschaft Berlin Bottroper Weg 2 13507 Berlin Beteiligungsübersicht ������������������������������������������������������������������������������������� 4 Kurzporträt der GEWOBAG und des GEWOBAG-Konzerns������������������������������������������������������������������������� 5 Organe Aufsichtsrat��������������������������������������������������������������������������������������������������������� 7 Vorstand������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 7 Bericht des Aufsichtsrates������������������������������������������������������������������������������� 8 Bericht des Vorstandes���������������������������������������������������������������������������������� 12 Konzernabschluss und Konzernanhang zum 31. Dezember 2012 Konzernabschluss Bilanz���������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 32 Gewinn- und Verlustrechnung��������������������������������������������������������������������������� 34 Verbindlichkeitenspiegel������������������������������������������������������������������������������������ 35 Anlagenspiegel ������������������������������������������������������������������������������������������������� 36 � Forderungsspiegel��������������������������������������������������������������������������������������������� 40 Eigenkapitalspiegel ������������������������������������������������������������������������������������������� 40 � Kapitalflussrechnung����������������������������������������������������������������������������������������� 41 Konzernanhang (Auszug)������������������������������������������������������������������������������ 42 Impressum ������������������������������������������������������������������������������������������������������ 56 � 4 Beteiligungsübersicht Kurzporträt 5 Beteiligungsübersicht der GEWOBAG (Stand: 1. Januar 2013) Kurzporträt der GEWOBAG und des GEWOBAG-Konzerns Position Die GEWOBAG Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin – 1919 gegründet und nachfolgend GEWOBAG genannt – ist eine der sechs großen Wohnungsbaugesellschaften im Eigentum des Landes Berlin. Sie ist darüber hinaus als Sanierungsträger in die Erfüllung öffentlicher Aufgaben der Stadt einbezogen. Unternehmenspolitik Sie ist darauf ausgerichtet, für breite Schichten der Bevölkerung ein qualifiziertes Wohnungsangebot zur Miete bzw. zum Erwerb als Wohneigentum sicherzustellen. Das Handeln der Unternehmensgruppe, zu der neben den 100%igen Tochtergesellschaften GEWOBAG EB Entwicklungs- und Baubetreuungsgesellschaft mbH, GEWOBAG MB Mieterberatungsgesellschaft mbH und GEWOBAG VB Vermögensverwaltungs- und Betriebsgesellschaft mbH die Mehrheitsbeteiligung GEWOBAG WB Wohnen in Berlin GmbH sowie deren Mehrheitsbeteiligung GEWOBAG PB Wohnen in Prenzlauer Berg GmbH gehören, ist dabei von einer guten Betreuung der Mieter bzw. Eigentümer, von sozialer Verantwortung und finanzieller Solidität bestimmt. Die Unternehmensgruppe legt ihrem Handeln darüber hinaus die Regeln des Berliner Corporate Governance Kodex zugrunde. Konsolidierte Gesellschaften* Gezeichnetes Kapital T€ GEWOBAG WB Wohnen in Berlin GmbH GEWOBAG PB** Wohnen in Prenzlauer Berg GmbH GEWOBAG EB Entwicklungs- und Baubetreuungsgesellschaft mbH GEWOBAG MB Mieterberatungsgesellschaft mbH GEWOBAG VB Vermögensverwaltungs- und  Betriebsgesellschaft mbH 90.961 7.951 Nominalbeteiligung T€ 81.916 7.156 511 25 511 25 1.300 1.300 Nicht konsolidierte Gesellschaften* Gezeichnetes Kapital T€ Treuconsult Immobilien GmbH * Ohne Personengesellschaften. ** Beteiligung wird von der GEWOBAG WB gehalten. Nominalbeteiligung T€ 105 Konzernübersicht in Zahlen 2012 Mio. € Bilanzsumme Operatives Jahresergebnis Umsatzerlöse – davon Hausbewirtschaftung – davon Verkauf von Grundstücken Neubauleistung (inkl. Verkaufsmaßnahmen/Bauvorb.) Modernisierungs-/Instandhaltungsaufwand Personalaufwand Mitarbeiter am 31.12. Ertragbringende Mieteinheiten am 31.12. – davon eigener Bestand – davon eigene Wohnungen – davon Pachtbestand Verwaltete Einheiten am 31.12. Wohn-/Nutzflächen in m2 (eigener Bestand) 1.678,7 18,5 344,7 315,1 27,1 39,5 39,1 31,0 507 65.377 65.377 53.564 0 69.265 3.612.851 2011 Mio. € 1.577,5 23,4 337,3 312,2 22,6 52,9 53,5 32,2 510 63.254 62.954 51.331 300 69.685 3.467.989 Veränderung absolut 101,2 –4,9 7,4 2,9 4,5 –13,4 –14,4 –1,2 –3 2.123 2.423 2.233 –300 –420 144.862 105 6 Organe der GEWOBAG 7 Organe der GEWOBAG Stand: 1. März 2013 Aufsichtsrat Lutz Freitag Vorsitzender ehemaliger Präsident des GdW Ephraim Gothe stellv. Vorsitzender Staatssekretär bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Berlin Dr. Ottwald Demele ehem. Gewerkschaftssekretär ver.di – Landesbezirk Berlin-Brandenburg Sabine Herbst kfm. Angestellte bei der GEWOBAG, Berlin Erika Jaeger ehem. Bereichsleiterin bei der TLG Immobilien GmbH, Berlin Boris Matuszczak Leiter der Filiale Berlin Immobilien der HSH Nordbank, Hamburg Kerstin Mutz Rechtsanwältin, Bernau Rolf-Dieter Schippers Senatsverwaltung für Finanzen, Berlin Andreas Sieber kfm. Angestellter bei der GEWOBAG, Berlin Vorstand Hendrik Jellema Markus Terboven 8 Bericht des Aufsichtsrates Bericht des Aufsichtsrates 9 Bericht des Aufsichtsrates Sofern zu einzelnen Geschäften und Maßnahmen des Vorstandes nach Gesetz oder Satzung bzw. der Geschäftsordnung für den Vorstand Entscheidungen des Aufsichtsrates erforderlich waren, haben wir darüber in Sitzungen ausführlich beraten und die notwendigen Beschlüsse gefasst. Der Vorstand ist – unter Beachtung der Regeln ordnungsgemäßer Unternehmensführung sowie der Sorgfaltspflicht eines ordentlichen und gewissenhaften Geschäftsleiters – seinen Berichtspflichten sowohl inhaltlich als auch zeitlich in vollem Umfang nachgekommen. Die vorgelegten Unterlagen waren in jeder Hinsicht geeignet, ein umfassendes Bild über die Lage und die Entwicklung der Unternehmensgruppe zu vermitteln. Soll-/Ist-Vergleiche wurden bedarfsgerecht sowohl für die einzelnen Gesellschaften als auch für den Konzern erstellt und Plan- abweichungen plausibel und nachvollziehbar erläutert. Soweit erforderlich, wurden Maßnahmen zur Gegensteuerung in umsetzungsfähiger Form vorgeschlagen. Die Jahresabschlüsse der GEWOBAG und des Konzerns zum 31. Dezember 2012, die Lage­ berichte der Einzelgesellschaften und der Konzernlagebericht mit der Erklärung zum Berliner Corporate Governance Kodex und die Prüfberichte betreffend das Geschäftsjahr 2012 hat der Aufsichtsrat in der Bilanzsitzung des Aufsichtsrates am 18. März 2013 ausführlich besprochen. Die geprüften und testierten Jahresabschlüsse der Tochtergesellschaften zum 31. Dezember 2012 waren Gegenstand einer Aufsichtsratssitzung am 28. Februar 2013. An diesen Sitzungen haben die jeweiligen Abschlussprüfer teilgenommen. Das Ergebnis unserer eigenen Prüfung entspricht dem Ergebnis der Abschlussprüfung. Der Aufsichtsrat sieht keinen Anlass, Einwendungen zu erheben, und billigt den vorgelegten Jahresabschluss. Der Jahresabschluss der GEWOBAG Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin und der Konzernabschluss auf den 31. Dezember 2012 sind damit festgestellt. Dem Vorschlag des Vorstandes zur Verwendung des Bilanzgewinnes der GEWOBAG stimmen wir zu. Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand und den Geschäftsführungen der Tochtergesellschaften sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Unternehmen des GEWOBAG-Konzerns für ihren großen Einsatz und die gute Zusammenarbeit. Lutz Freitag Vorsitzender des Aufsichtsrates Der Aufsichtsrat hat die Geschäfte des Vorstandes im Geschäftsjahr laufend überwacht und in diesem Rahmen die strategische Weiterentwicklung der Gesellschaft und des Konzerns sowie wesentliche Einzelmaßnahmen beraten. Gegenstand waren insbesondere grundsätzliche Fragen der Finanz-, Investitions- und Personalplanung. Einen Schwerpunkt bildete die Bautätigkeit auch mit dem Ziel der energetischen Optimierung der Bestände. Breiten Raum nahmen die Ankaufsaktivitäten sowie die Aktivitäten des Projektes „GuD“ (Gemeinsam unter einem Dach) ein, die zur Optimierung und weiteren Verstärkung der Kundenorientierung der Unternehmensgruppe beitragen. Dies erfolgte 2012 im Rahmen von acht Sitzungen des Gesamtgremiums sowie insgesamt fünf Sitzungen der Ausschüsse für Wirtschaft und Finanzen, Bau- und Grundstücksangelegenheiten sowie des Prüfungsausschusses. Darüber hinaus tagte der Personalausschuss zweimal. An diesen Sitzungen hat der Vorstand teilgenommen; lediglich diesen betreffende Personalangelegenheiten wurden ohne dessen Teilnahme behandelt. Das Gesamtplenum wurde von den Vorsitzenden der Ausschüsse über Inhalt und Ergebnis der Ausschussberatungen unterrichtet. Sitzungsfrequenz und Zeitbudgets entsprachen den Erfordernissen der Unternehmensgruppe. Der Aufsichtsrat hat sich vom Vorstand durch vierteljährliche schriftliche Berichte gemäß § 90 AktG Absatz 1 Satz 1 Nr. 3 sowie ergänzende Erläuterungen in den Aufsichtsrats- bzw.  Ausschusssitzungen über die Geschäftsentwicklung und die Lage der GEWOBAG und ihrer Beteiligungen ausführlich unterrichten lassen. Auch außerhalb der Aufsichtsratssitzungen ließ sich der Vorsitzende des Aufsichtsrates regelmäßig vom Vorstand über die aktuelle Entwicklung der Geschäftslage der Unternehmensgruppe informieren. Vorstand und Aufsichtsrat haben dabei auf der Grundlage ihrer Geschäftsordnungen eng und vertrauensvoll zusammengearbeitet. Berlin, den 18. März 2013 Lutz Freitag Vorsitzender des Aufsichtsrates Das gediegene Charlottenburg verfügt über eine große Zahl eindrucksvoller Altbauten, die allerdings nicht selten für Gewerbe- statt für Wohnzwecke genutzt werden. Mit dem Ankauf ausgewählter Objekte will die GEWOBAG sicherstellen, dass hier eine vielfältige Bewohnerstruktur aufrechterhalten wird, und einen Beitrag dazu leisten, dass wertvolle Berliner Bausubstanz bewahrt, bewohnt und gepflegt wird. Denn das „schöne Berlin“ soll auch weiterhin zum Alltag gehören. Insgesamt verwaltet die GEWOBAG rund 10.000 Mietobjekte in Charlottenburg. Gesamtakquisition: 202 Mietobjekte Der Stadtteil Allgemeines: Im Jahr 1695 erhielt Sophie Charlotte den Ort Lietzow und das Vorwerk Ruhleben von ihrem Mann Kurfürst Friedrich III. von Brandenburg übereignet. Dort ließ sie das Sommerschloss Lützenburg errichten, das 1699 fertiggestellt wurde. Nach der Krönung ihres Gemahls zum König Friedrich I. in Preußen im Jahr 1701 ließ Sophie Charlotte das kleine Schloss zu einer repräsentativen Anlage erweitern. Kurz nach dem Tod Sophie Charlottes erhielt die Siedlung gegenüber dem Schloss Lützenburg am 5. April 1705 von Friedrich I. den Namen Charlottenburg und gleichzeitig das Stadtrecht. Die zunehmende Attraktivität zog mehr und mehr wohlhabende Berliner Bürger an, die sich vorzugsweise an der repräsentativen Verbindungsstraße zwischen dem Schloss und Berlin ansiedelten. Bis zum Beginn des 20. Jahrhunderts blieb Charlottenburg Ausflugsgebiet und Sommerfrische für die Berliner. Flächennutzung: Fläche Gebäudeund Frei­ äche fl Gewerbe- und Indus­ riefläche t Wohnfläche Quelle: www.berlin.de Objektdaten 6.472 ha 2.469 ha 111 ha 1.317 ha ›  age: Stuttgarter Platz 9 L ›  aujahr: 1900 B ›  eschosse: 6 G ›  ietfläche gesamt: 1.406 m² M ›  nzahl Wohnungen: 7 A ›  age: Kaiserdamm 110 L ›  aujahr: 1900 B ›  eschosse: 6 G 45–65 100.340 65 und älter 72.073 männlich 153.242 weiblich 170.117 Objektdaten ›  nzahl Gewerbe: 6 A ›  ieteinheiten gesamt: 14 M Altersstruktur: unter 6 13.914 6–15 19.434 15–20 11.306 20–45 106.292 ›  ietfläche gesamt: 2.564 m² M ›  nzahl Wohnungen: 5 A ›  nzahl Gewerbe: 13 A ›  ieteinheiten gesamt: 18 M Einwohner insgesamt Quelle: www.berlin.de 323.359 12 Bericht des Vorstandes Bericht des Vorstandes 13 Lagebericht Konzern und GEWOBAG für das Geschäftsjahr 2012 Die Kernvoraussetzung für diese moderne Organisation ist ein zentraler Verwaltungsstandort. Zur Stärkung des mietenpolitischen Einflusses des Landes Berlin sind die städtischen Wohnungsbaugesellschaften angehalten, ihren Wohnungsbestand zu erweitern. Als Schritt zur Umsetzung der Vorgaben hat die GEWOBAG auch im Rahmen ihrer Wachstumsstrategie im Geschäftsjahr 2012 zwei Portfoliopakete angekauft. Insgesamt konnte die GEWOBAG ihren Bestand damit um 2.165 Wohnungen und 72 Gewerbeeinheiten erweitern. Die GEWOBAG PB erwarb zwei Objekte mit insgesamt 298 Wohnungen und zwei Gewerbeeinheiten. Allgemeine Unternehmensentwicklung Die Geschäftsentwicklung unserer Unternehmensgruppe verlief 2012 im operativen Geschäft besser als geplant. Im Kerngeschäftsfeld Hausbewirtschaftung gelang es – trotz partiell schwieriger Bedingungen –, das prognostizierte operative Vermietungsergebnis zu steigern. Die Restriktionen des im September 2012 geschlossenen Mietenbündnisses werden erst im Folgejahr voll wirksam werden. Die Leerstandszahlen im Konzern waren objektiv beeinflusst durch die Übernahme von Leerständen in den Ankaufsportfolios sowie erhöhte Neuvermietungsaufkommen nach Modernisierungen/Sanierungen im Bestand. In der Verkaufstätigkeit haben wir sowohl im Einzelvertrieb aus dem Bestand als auch im von der GEWOBAG betriebenen Bauträgergeschäft mit Neubaueigenheimen unsere Zielsetzungen übertroffen. Das Eigenheimvorhaben der GEWOBAG in Frohnau ist komplett realisiert. Die letzten Hausübergaben finden in 2013 statt. Im Geschäftsfeld Verwaltung für Dritte hat die GEWOBAG VB ihre Marktposition behauptet. Die von der GEWOBAG WB wahrgenommenen Aufgaben als Sanierungsträger wurden weitgehend abgeschlossen. Die Bautätigkeit konzentrierte sich im Berichtszeitraum neben dem Bauvorhaben „Quartier Forbat“ insgesamt auf Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zur Bestandsentwicklung. Personal/Organisation Bei den bestandshaltenden Gesellschaften GEWOBAG und GEWOBAG PB ging die Personalzahl im Zuge altersbedingter Austritte insgesamt zurück. Die Mitarbeiterzahl der GEWOBAG WB hat sich durch befristete Neueinstellungen erhöht. Die personellen Kapazitäten auf Konzernebene blieben teilzeitbereinigt nahezu unverändert. Die Mitarbeiterzahl bei den Tochtergesellschaften GEWOBAG EB, GEWOBAG MB und GEWOBAG VB insgesamt blieb konstant. Die Verschiebungen im Personalbestand resultieren aus der Übertragung des Vermietungs-Services von der GEWOBAG EB auf die GEWOBAG MB. Der Vorstand der GEWOBAG: Hendrik Jellema (links) und Markus Terboven Darstellung des Geschäftsverlaufs Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Die konjunkturellen Perspektiven in Deutschland haben sich eingetrübt. Die Unternehmen reduzieren ihre Investitionen und stellen weniger Personal ein. Hierbei spielt neben der Anpassungsrezession in einigen Ländern des Euroraumes die Verlangsamung der globalen Konjunktur eine Rolle. Die Berliner Wirtschaft befindet sich insgesamt in guter Verfassung und zeigte sich stabil. Vor allem in den Dienstleistungsbereichen verdeutlicht sich eine expansive Entwicklung. Die Industrie spürt das gedämpfte Konjunkturumfeld, bewegt sich bei den Aufträgen aber nur leicht unter Vorjahresniveau. Die andauernde positive Bevölkerungsentwicklung sorgt für eine erhöhte Nachfrage auf dem Berliner Wohnungsmarkt. Der sinkende Leerstand und wachsende Bevölkerungs- und Haushaltszahlen führen insbesondere in innerstädtischen Bezirken tendenziell zu geringen Umzugsneigungen. In einzelnen Stadtrandlagen und Quartieren mit komplexer Sozialstruktur sind noch Vermietungsreserven vorhanden. Der Berliner Senat hat im September 2012 gemeinsam mit den städtischen Wohnungsbaugesellschaften ein „Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten“ beschlossen. Damit wurde ein Instrument der sozialen Wohnungspolitik erarbeitet, das auch einkommensschwächeren Mieterinnen und Mietern einen Verbleib in den Wohnungen der städtischen Wohnungsbaugesellschaften sichert. Neue Strategie des GEWOBAG-Konzerns Der GEWOBAG-Konzern hat einen sozialen Auftrag, der sowohl die Bereitstellung einer Vielfalt an Wohnungen und Services für eine breite Mieterschaft in allen Lebensphasen zu einem guten Preis-Leistungs-Verhältnis als auch die aktive Beteiligung an sozialen Projekten beinhaltet. Zur weiteren Stärkung der Kunden- und Ergebnisorientierung des GEWOBAG-Konzerns wurde ein neues Geschäftsmodell erarbeitet. Ziele sind u. a. moderne, prozessorientierte Organisationsstrukturen im Bestandsmanagement und eine erhöhte und bedarfsgerechte Kiezpräsenz. 14 Bericht des Vorstandes Bericht des Vorstandes 15 Bilanzstruktur des GEWOBAG-Konzerns Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die Struktur und Entwicklung des Personals: GEWOBAG-Konzern Mitarbeiter 31.12.2012 GEWOBAG GEWOBAG PB* GEWOBAG WB* Summe GEWOBAG EB* GEWOBAG MB* GEWOBAG VB* Gesamt* – davon Angestellte – davon Arbeiter (inkl. Hauswarten) – davon in Altersteilzeit (Freiphase) – davon Auszubildende/Praktikanten Nachrichtlich: Personaldurchschnitt – teilzeitbereinigt * Bereinigt um Doppelfunktionen. Bilanzstruktur  des GEWOBAG-Konzerns 31.12.2012 T€ % 31.12.2011 T€ % 31.12.2011 133 167 114 414 39 21 36 510 472 1 10 27 2011 511 472 Veränderung absolut –7 –4 8 –3 –29 28 1 –3 –7 0 2 2 –2 4 Vermögen Langfristiger Bereich Sachanlagen, immaterielle  Vermögensgegenstände Finanzanlagen Geldbeschaffungskosten Zum Verkauf bestimmte Grundstücke (nach Ablauf von fünf Jahren) Forderungen aus Grundstücksverkäufen (nach Ablauf von fünf Jahren) Stadterneuerungsposten Mittel- und kurzfristiger Bereich Zum Verkauf bestimmte Grundstücke  (innerhalb von fünf Jahren) und Bauleistungen Übriges Vorratsvermögen Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände, RAP Flüssige Mittel Bausparguthaben 7.639 709 27.014 53.005 428 88.795  0,5 0,1  1,8 3,6 0,0 6,0 100,0  9.762 869  28.251 41.822 0 80.704 1.341.514  0,7 0,1  2,1 3,1 0,0 6,0 100,0 1.343.360 507 1.163 1.665 5.015 20.906 1.372.616  91,9 0,0 0,1 0,1  0,4 1,5 94,0  1.215.854 493 1.313  2.947  4.442 35.761 1.260.810  90,6 0,0 0,1  0,2  0,3 2,7 94,0 126 163 122 411 10 49 37 507 465 1 12 29 2012 509 476 Die Ausbildung erfolgt im Konzern übergreifend bei allen Gesellschaften. Die Zahl der Ausbildungs- bzw. Praktikumsplätze orientiert sich dabei am mittelfristigen Bedarf. Im Hinblick auf die gestiegenen Anforderungen haben wir im betrieblichen Ausbildungsteil der Vermittlung von Projektkompetenz eine höhere Bedeutung beigemessen. Parallel hat die Weiterbildung einen hohen Stellenwert. Über personenbezogene Fortbildungen sowie funktionsübergreifende, teamorientierte Projektarbeit stellen wir sicher, dass ein generationsübergreifender Wissenstransfer erfolgt. Der Vorstand dankt – auch im Namen der Geschäftsführungen der Tochtergesellschaften – allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern des GEWOBAG-Konzerns für ihren Einsatz und spricht ihnen seine Anerkennung für die erbrachten Leistungen aus. Konzern-Bilanzvolumen Kapital Langfristiger Bereich Eigenkapital Rückstellungen Fremdmittel/RAP Stadterneuerungsmittel 1.461.411 –96.683 25.921 1.438.615 21.524 1.389.377 –6,6 1,8 98,4 1,5 95,1 –115.190 26.812 1.326.842 36.481 1.274.945 –8,6 2,0 99,0 2,7 95,0 Mittel- und kurzfristiger Bereich Rückstellungen Übrige Verbindlichkeiten 23.372 48.662 72.034 Konzern-Bilanzvolumen 1.461.411 1,6 3,3 4,9 100,0 17.434 49.135 66.569 1.341.514 1,3 3,7 5,0 100,0 In der Darstellung wurden erhaltene Anzahlungen mit Betriebskostenvorlagen in Höhe von rd. 91,7 Mio. € (Vorjahr: rd. 93,4 Mio. €), Mietkautionen mit Bankguthaben in Höhe von rd. 28,2 Mio. € (Vorjahr: rd. 27,4 Mio. €), Treuhandkonten mit entsprechenden Verbindlich- 16 Bericht des Vorstandes Bericht des Vorstandes 17 Geschäftsentwicklung im Einzelnen keiten von 0,7 Mio. € (Vorjahr: 0,7 Mio. €) und ein nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag mit dem gezeichneten Kapital in Höhe von rd. 96,7 Mio. € (Vorjahr: 115,2 Mio. €) verrechnet. Finanzielle Entwicklung Der Bestand an flüssigen Mitteln laut Konzernbilanz belief sich am 31.12.2012 auf rd. 82,3 Mio. € (Vorjahr: rd. 69,2 Mio. €). Unterjährig wird kurzfristig bestehender Finanzbedarf im Rahmen eines Cash-Managements gedeckt. Zu diesem Zweck bestehen gegenseitige Darlehensverträge zwischen der GEWOBAG, GEWOBAG PB, GEWOBAG WB und der GEWOBAG EB sowie einseitige Darlehensverträge zwischen der GEWOBAG und der GEWOBAG VB. Im Konzern wurden Zinserträge aus der zeitweisen und kurzfristigen Anlage liquider Mittel in Höhe von rd. 0,6 Mio. € (Vorjahr: rd. 0,8 Mio. €) erzielt. Finanzierungsaktivitäten Auf Grund des branchenorientiert hohen Fremdkapitalanteils und der daraus resultierenden Zinsbelastungen ist der Konzern gehalten, alle Maßnahmen, die der Minimierung dieser Zinslast dienen, zu prüfen und in adäquatem Umfang umzusetzen. In diesem Zusammenhang wurden bei der Gesellschaft GEWOBAG auch derivate Finanzierungsinstrumente eingesetzt. Das Ziel des Einsatzes dieser Instrumente liegt darin, einerseits Risiken zu begrenzen, andererseits Zinschancen zur Verringerung des Zinsaufwandes zu erkennen und zu nutzen. Die alternativen Finanzinstrumente umfassen per 31.12.2012 ausschließlich: Zinsswaps in Euro zur Sicherung einer festen Verzinsung auf ein variables Darlehen als Grundgeschäft von nominal 39,0 Mio. € Der gesamte Zinsaufwand der Gesellschaft für die in Anspruch genommenen Darlehen betrug im Berichtsjahr 22,2 Mio. €. Parallel wurden im Konzern auf der Basis der laufenden Analyse des Kreditportfolios und der Zinsbindungsfristen Prolongationen bzw. Umfinanzierungen vorgenommen. In diesem Zusammenhang konnten auf Grund der flachen Zinskurve in größerem Umfang auch Forwarddarlehen zu besseren Konditionen abgeschlossen werden. In Einzelfällen wurden darüber hinaus zur Entpfändung einzelner Objekte Darlehensbeträge vorzeitig zurückgezahlt. Ertragsentwicklung Die operative Ergebnisentwicklung der Gesellschaften des Konsolidierungskreises verlief 2012 besser als geplant. Alle Unternehmen (außer GEWOBAG WB) haben positiv abgeschlossen. Hausbewirtschaftung Die Zahl der durch den GEWOBAG-Konzern verwalteten Einheiten hat sich in der Berichtsperiode erhöht. Die Erhöhung resultierte im Wesentlichen aus Bestandsankäufen bei der GEWOBAG und der GEWOBAG PB. Die Minderungen bei der GEWOBAG WB und der GEWOBAG EB resultieren aus Verkäufen von Eigentumswohnungen im Rahmen der Privatisierung. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die Struktur und Entwicklung des Bestandes: GEWOBAG-Konzern Anzahl 31.12.2012 GEWOBAG GEWOBAG VB GEWOBAG PB GEWOBAG WB Verwaltete Einheiten – davon eigener Bestand – davon im Eigentum Dritter GEWOBAG GEWOBAG EB GEWOBAG PB GEWOBAG WB WIR-Fonds 1–5/7–11 Ertragbringende Mieteinheiten – davon Wohnungen – davon Übrige 26.358 10.047 13.632 19.228 69.265 62.635 6.630 29.769 1.171 13.549 19.507 1.381 65.377 53.564 11.813 31.12.2011 25.416 11.338 13.657 19.262 69.673 62.926 6.747 27.366 1.385 13.551 19.571 1.381 63.254 51.629 11.625 Veränderung absolut 942 –1.291 –25 –34 –408 –291 –117 2.403 –214 –2 –64 0 2.123 1.935 188 Der stichtagsbezogene Wohnungsleerstand im eigenen Bestand (inkl. WIR-Fonds) stieg insgesamt zum 31.12.2012 auf 1.099 Wohnungen (Vorjahr: 1.063) an; die Leerstandsquote veränderte sich nur geringfügig auf rd. 2,2 % (Vorjahr: rd. 2,1 %). Zurückzuführen ist die Veränderung überwiegend auf das Vorhalten von Leerwohnungen für Mieterumsetzungen im Rahmen umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen. Die Zahl der leerstehenden Gewerbeeinheiten hat sich auf 42 (Vorjahr: 33) erhöht und die Leerstandsquote von 2,9 % auf 3,7%. Die durch Leerstände sowie alle Arten von wohnungsbezogenen Mietminderungen verursachten Erlösschmälerungen gingen in 2012 insgesamt auf rd. 9,9 Mio. € (Vorjahr: rd.  11,5 Mio. €) zurück. Neben der im Betrachtungszeitraum partiellen Senkung des Leerstandes wirkte sich der Abschluss mehrerer umfassender energetischer Sanierungsmaßnahmen positiv aus; weiter angestiegen sind die langfristigen Einzelmietnachlässe. 18 Bericht des Vorstandes Bericht des Vorstandes 19 Nicht enthalten sind darin rd. 13,2 Mio. € (Vorjahr: rd. 9,9 Mio. €) Einnahmeausfälle, die im sozialen Wohnungsbau auf Grund am Markt nicht durchsetzbarer Kostenmieten als objektbezogene Mietnachlässe bzw. -verzichte gewährt werden mussten. Diese werden direkt von der Kostenmiete abgesetzt. Am 31.12.2012 beliefen sich die Mietforderungen im Konzern vor Wertberichtigungen auf rd. 3,4 Mio. € (Vorjahr: 4,1 Mio. €). Wertberichtigt bzw. abgeschrieben wurden in 2012 rd. 1,9 Mio. € (Vorjahr: rd. 2,0 Mio. €). Diese Relationen zeigen, dass der hohe Einsatz unserer Kundenberater sowie der Sozialarbeiter der GEWOBAG MB erfolgreich ist. Dennoch verbleibt ein spürbares Ausfallrisiko. Mietenentwicklung Die Erhöhungsmöglichkeiten im preisfreien Bestand nach Mietspiegel konnten wegen der Vorbereitungen und Unterzeichnung des „Mietenbündnisses“ erst ab Dezember 2012 wahrgenommen werden. Bei der Neu- bzw. Wiedervermietung sowie bei Modernisierungsumlagen haben wir die senatsseitig gewünschten Begrenzungen beachtet. Zunehmend schwieriger gestaltete sich die Realisierung der vom Fördermittelsystem verursachten Mietanhebungen bei den preisgebundenen Wohnungen. Hier mussten die oben erwähnten Mietverzichte gegenüber der mietrechtlich zulässigen Kostenmiete ausgesprochen werden, um Leerstände zu vermeiden. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die Entwicklung der durchschnittlichen Wohnungsmieten im ordentlichen Bestand der GEWOBAG: Durchschnittliche Nettokaltmiete €/m² 2012 2011 2010 2009 2008 4,77 4,93 5,09 5,21 5,27 Bei den Verkäufen aus dem Bestand konnte der Absatz gegenüber dem Vorjahr erheblich gesteigert werden. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die Struktur und Entwicklung der Wohnungsverkäufe aus dem Neubau und aus dem Bestand (gemäß Vertriebsstatistik): GEWOBAG-Konzern Verkaufte Wohnungen 2012 Bestand GEWOBAG Bestand GEWOBAG EB Bestand GEWOBAG WB Summe Eigentumsmaßnahmen – davon Neubau – davon Bestand 41 206 81 328 328 12 316 2011 44 90 45 179 179 22 157 Veränderung absolut –3 116 36 149 149 –10 159 Die Nettokaltmieten der übrigen bestandshaltenden Gesellschaften liegen auf ähnlichem Niveau. Verkaufstätigkeit Die Eigentumsmaßnahmen der GEWOBAG sind abgeschlossen. Die letzten Hausübergaben erfolgen im Jahr 2013. Bautätigkeit Unsere Aktivitäten zur Modernisierung und Instandsetzung des Wohnungsbestandes haben wir in Ergänzung der laufenden/periodischen Instandhaltung portfolioorientiert planmäßig fortgesetzt. Bei der GEWOBAG betraf dies im Wesentlichen die Grundmodernisierung eines Quartiers der denkmalgeschützten ehemaligen Reichforschungssiedlung in Haselhorst (Quartier Forbat). Bei der GEWOBAG PB lag der Schwerpunkt des Baugeschehens auf Modernisierungs- und energetischen Maßnahmen mit teilweisem Dachgeschossausbau. Bei der GEWOBAG WB steht neben laufenden Sanierungsvorhaben die energetische Modernisierung einer Siedlung in Spandau im Vordergrund. Übergreifende objektbezogene Schwerpunkte bildeten insbesondere Fassadensanierungen sowie Maßnahmen zur Steigerung der Attraktivität der Außenanlagen und des Wohnumfeldes. Bei der GEWOBAG EB beschränkte sich der Aufwand auf Herrichtungen von einzelnen Wohnungen. Diese Position hat auch bei GEWOBAG, GEWOBAG PB und GEWOBAG WB an Bedeutung gewonnen. Hier ist es unser Ziel, einen zeitgemäßen, lage- und nachfragegerechten Ausstattungsstandard herzustellen und damit die Vermietungsfähigkeit zu sichern. Kreuzberg gilt als „Klassiker“ unter den Berliner Wohnquartieren mit großer Anziehungskraft für Berliner und alle, die nach Berlin ziehen wollen. Die große Beliebtheit des Viertels zieht stetig steigende Mieten nach sich. Deshalb erwirbt die GEWOBAG hier verstärkt geeignete Objekte, um sie für weniger zahlungskräftige Mieter zu sichern. Auf diese Weise leistet unser strategisches Wachstum einen wichtigen Beitrag zum Mietenbündnis und zum Erhalt einer lebendigen und vielfältigen Nachbarschaftsstruktur. In Kreuzberg verwaltet die GEWOBAG insgesamt rund 6.000 Mietobjekte. Gesamtakquisition: 160 Mietobjekte Der Stadtteil Allgemeines: Friedrichshain-Kreuzberg gilt als einer der jüngsten, kreativsten und aufregendsten Bezirke Berlins. Die beiden Ortsteile des Bezirkes – Friedrichshain und Kreuzberg – sind durch die Spree von­ inander getrennt. Die wichtigste und e berühmteste Brücke, die beide Teile mit­ inander e ver­ indet, ist die Oberbaum­ rücke. b b Bevölkerung: Über 270.000 Menschen wohnen – dicht gedrängt – im Stadtbezirk, durchschnittlich 13.500 Ein­ oh­ er/m². Oder anders formuliert: w n Ca. 8  der Berliner Bevölkerung leben auf unge­ % fähr 2  der Berliner Gesamtfläche. Damit ist % Friedrichs­hain-Kreuzberg der am dichtesten besiedelte Bezirk der Hauptstadt. Und der flächen­ mäßig kleinste Bezirk ist er auch. In Kreuz­ erg leben b ca. 30.00 Men­ chen mehr als in Friedrichshain. s Objektdaten ›  age: Fichtestraße 28 L ›  aujahr: 1900 B ›  eschosse: 5 G ›  ietfläche gesamt: 2.142 m² M ›  nzahl Wohnungen: 34 A ›  nzahl Gewerbe: 1 A ›  ieteinheiten gesamt: 35 M 22 Bericht des Vorstandes Bericht des Vorstandes 23 Mittelfristige Chancen und Risiken Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die Struktur und die Entwicklung des für die Bautätigkeit angefallenen Herstellungs- und Erhaltungsaufwandes: GEWOBAG-Konzern Mio. € 2012 GEWOBAG GEWOBAG EB GEWOBAG PB GEWOBAG WB WIR-Fonds 1–5/7–11 Summe – davon Neubau etc. – davon Mod./Inst. 43,2 0,6 17,4 34,5 0,7 96,4 39,2 57,2 2011 50,0 1,1 16,0 38,2 1,1 106,4 52,9 53,5 Veränderung absolut –6,8 –0,5 1,4 –3,7 –0,4 –10,0 –13,7 3,7 Risikomanagement als Bestandteil der Unternehmenssteuerung Der Konzern verfügt über ein Planungs- und Kontrollsystem, das die branchentypischen und gesellschaftstypischen Risiken erfasst und bewertet. Soweit vom Erreichen kritischer Werte her erforderlich, werden die notwendigen Maßnahmen zeitnah und bedarfsgerecht auf der zuständigen Unternehmensebene ergriffen und hinsichtlich ihrer Wirksamkeit laufend dezentral und zentral überprüft. Bezugspunkt hierfür bilden unterjährige monatliche bzw. vierteljährliche Abweichungsanalysen auf der Grundlage der erstellten kurz-, mittel-, und langfristigen Planungsrechnungen. Diese haben grundsätzlich zum Ziel, den vorhandenen Wohnungsbestand aller bestandshaltenden Konzerngesellschaften einschließlich der WIR-Fonds in vollem Umfang nachfragegerecht vermietungsfähig zu gestalten und somit deren zukünftigen Erfolg langfristig zu sichern. Auch das Kreditportfolio wird laufend im Hinblick auf seine Struktur und Konditionen analysiert. Hinsichtlich der Neu- bzw. Refinanzierungsnotwendigkeiten erfolgt regelmäßig ein Abgleich mit den mittel- und langfristigen Erfolgs-, Bau- und Finanzplanungen. Bei der GEWOBAG EB liegt der Fokus zusätzlich auf der Sicherstellung der Verkaufsfähigkeit des Bestandes. Dies schließt die Analyse der Vertriebskanäle und die Optimierung der Vertragsgestaltungen ein. Bei der GEWOBAG VB stehen die Laufzeiten und Konditionen der WEG- und Mietshaus- verwaltungsverträge sowie weitere Akquisen im Mittelpunkt der Betrachtung. Ungeachtet der bereits erfolgten Optimierungen von Geschäftsprozessen bestehen im GEWOBAG-Konzern noch Kostensenkungspotentiale, die wir konsequent realisieren werden. Parallel verfolgen wir in Teilbereichen auch Wachstumsstrategien, die Kapazitäten erfordern und binden. Dementsprechend ist die neue Strategie des GEWOBAG-Konzerns ausgerichtet. Hausbewirtschaftung Gemäß dem mit dem Senat am 04.09.2012 vereinbarten „Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten“ hat sich die Gesellschaft verpflichtet, sowohl bei der Bestandsmietenentwicklung als auch im Rahmen der Neuvermietung mietpreisdämpfend zu wirken. Unter Berücksichtigung der mietenpolitischen Restriktionen sollen sich die Mieterlöse insgesamt um rd. 1,6 % p. a. bei der GEWOBAG erhöhen. Hinsichtlich der preisgebundenen Wohnungen führt das wegen der starren Fördermitteldegressionen zu weiter steigenden Mietverzichten, die direkt von der rechtlich zulässigen Miete abgesetzt werden. Die leerstandsbedingten Erlösschmälerungen sollen durch weitere Optimierungen der Kundenakquise gesenkt werden. Stadterneuerung Im Auftrage des Landes Berlin war die GEWOBAG WB als Sanierungsträger seit 1970 in Schöneberg und Tiergarten tätig. Bei der GEWOBAG WB beschränkte sich die Tätigkeit im Geschäftsjahr auf die Abrechnung der einzelnen Objekte sowie die Erstellung der Gesamtertrags- bzw. Grundstücksabrechnungen. Offen ist nur noch die Schlussabrechnung mit dem Land Berlin. Restitution Dieses allein von der Beteiligungsgesellschaft GEWOBAG PB betriebene Geschäft ist auf Grund der fortschreitenden Abarbeitung der vorliegenden Restitutionsanträge mit der Folge der Aufgabe der Verwaltung bzw. der Übernahme in den ordentlichen Bestand rückläufig. Am 31.12.2012 betreuten wir noch 83 Vertragseinheiten (Vorjahr: 106) auf fremde Rechnung. Die Gesellschaft steht noch in gerichtlichen und außergerichtlichen Auseinandersetzungen mit Alteigentümern, die bei Übernahme der Grundstücke Notwendigkeit und Höhe der durch die Gesellschaft vorgenommenen Instandsetzungsmaßnahmen und verauslagten Bewirtschaftungsaufwendungen nicht anerkennen. Dem Ausfallrisiko wurde mit Wertberichtigungen bzw. Rückstellungen für drohende Verluste Rechnung getragen. Fondsverwaltung Die juristischen Auseinandersetzungen bei den beiden GEWOBAG-Fonds auf Rücknahme der in den Jahren 1994 – 1996 emittierten Fondsanteile sind noch nicht letztinstanzlich entschieden. Als Geschäftsführerin der von der GEWOBAG WB initiierten elf eigenen Immobilienfonds (WIR-Fonds) konzentrierte sich die Gesellschaft auf die nach Wegfall der Anschlussförderung vorhandenen Möglichkeiten zur Begrenzung der Bewirtschaftungsdefizite. 24 Bericht des Vorstandes Bericht des Vorstandes 25 Wegfall der Anschlussförderung WIR-Fonds: Bei den vom Wegfall der Anschlussförderung betroffenen konsolidierten WIRFonds rechnen wir für den Zeitraum 2013 – 2023 auch im Konzernabschluss entsprechend den notwendigen Liquiditätszuführungen mit einem Verlust von rd. 40,9 Mio. €. Die Mittelzuführungen sind in den Liquiditätsplanungen enthalten. GEWOBAG-Fonds: Bei den – seitens der GEWOBAG initiierten – beiden betroffenen Fonds sind die von mehreren Anlegern eingereichten drei Sammelklagen in erster Instanz zu unseren Gunsten entschieden worden; die Berufungsverfahren dauern allerdings noch an. Sowohl nach den einschlägigen handelsrechtlichen als auch nach den steuerrechtlichen Vorschriften haben wir auch in 2012 keinen Anlass gesehen, Risikovorsorge für die Rücknahme von Anteilen zu treffen. Wir gehen auf Grund der erstinstanzlichen Urteile außerdem davon aus, dass es zu keinen Rückabwicklungen kommen wird. Ertrag Hinsichtlich der operativen Geschäftstätigkeit erwarten wir bei allen Gesellschaften des Konzerns trotz Einnahmeverlusten auf Grund der Begrenzungen in der Mietenentwicklung in den nächsten Jahren tendenziell eine stabile positive Ertragsentwicklung. Finanzierung Auf den Finanz- und Geldmärkten eröffnen sich mit den historisch niedrigen Zinsen vermehrt Handlungsoptionen, den künftigen Finanzmittelbedarf für die geplanten Investitionen durch entsprechende Zinsvereinbarungen abzusichern. Gleiches gilt auch für die Prolongation von auslaufenden Kreditverträgen. Aufmerksam beobachten wir die zunehmende Staatsverschuldung im Euroraum und den – bedingt durch „Basel III“ – merklich höheren Zinsaufschlag der Banken; hier bestehen für die Gesellschaft auf Grund der branchenüblich hohen Fremdfinanzierungsanteile Risiken durch zusätzliche Belastungen bei steigenden Kapitalmarktzinsen. Für das in den nächsten Jahren zu prolongierende Darlehensportfolio wurden weitestgehend Zinssicherungen abgeschlossen. Damit wird aus heutiger Sicht ausreichende Risikovorsorge für Zinsänderungen getroffen, so dass auch bei unerwartet großen Schwankungen des Kapitalmarktes die finanzielle Handlungsfähigkeit erhalten bleibt. Die Zinsbelastungen werden ferner durch den selektiven Einsatz derivater Finanzinstrumente vermindert. Diese Geschäfte werden im Rahmen eines risikoorientierten Berichtswesens laufend beobachtet und berichtet. Veränderungen an den Zins- und Währungsmärkten wirken sich unmittelbar auf die variabel verzinsten Darlehen aus. Im Verhältnis zum Gesamtdarlehensportfolio hat die Risikogruppe der variabel verzinsten Darlehen einen Anteil von ca. 3,5 % und ist zu zwei Dritteln mit Zinsswaps gesichert. Für den Zinsaufwand wird zeitweise eine Steigerung unterstellt. Hintergrund sind vorsich- tige – sich an den historischen Langfristzinsen orientierende – Ansätze im Hinblick auf die künftigen Prolongations- sowie Neukonditionen. Anwendung des Corporate Governance Kodex Der Senat von Berlin hat für seine Beteiligungen und damit auch für unser Unternehmen die Anwendung des Deutschen Corporate Governance Kodex in der von ihm herausgegebenen Fassung (Berliner CGK) mittels Hauptversammlungsbeschluss in der Satzung festgeschrieben. Die diesbezügliche Erklärung des Vorstandes erfolgt für den gesamten Konzern. Nachtragsbericht Für zwei durch die GEWOBAG PB verkaufte Objekte erfolgt der Lasten-Nutzen-Wechsel zum 01.01.2013. Weitere Ereignisse nach Ende des Geschäftsjahres, die die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich beeinflussen, sind nicht eingetreten. 26 Bericht des Vorstandes Bericht des Vorstandes 27 Ausblick 2013 Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen In den konjunkturellen Prognosen rechnet man nicht mit einer länger anhaltenden Schwächephase, sondern vielmehr mit einer baldigen Rückkehr auf einen Wachstumskurs. Dazu gehört, dass die Weltwirtschaft wieder Fahrt aufnimmt und der Reformprozess im Euroraum weiter voranschreitet. Berlins Regionalwirtschaft ist insgesamt robust und insbesondere von den Dienstleistungsbereichen sollte auch im kommenden Jahr wieder ein stabiler Beitrag für das wirtschaftliche Wachstum in der Hauptstadt ausgehen. Unternehmensbezogene Rahmenbedingungen Die GEWOBAG ist als städtisches Wohnungsunternehmen des Landes Berlin ihrem sozialen Auftrag und somit den Bürgern der Stadt Berlin verpflichtet. Die sozialen Aktivitäten in den Wohnquartieren sollen weiter ausgebaut werden. Die Gründung einer „GEWOBAG-Stiftung“ mit dem Zweck der Förderung von Kunst und Kultur, der Jugend- und Altenhilfe und des Sports bietet hierfür bessere Möglichkeiten. Im Rahmen der Neuordnung der Beteiligungsstruktur im GEWOBAG-Konzern ist beabsichtigt, die Anteile der GEWOBAG PB und GEWOBAG WB, die von der Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte mbH gehalten werden, zu übernehmen. Unsere Unternehmensgruppe wird in Würdigung der gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen den Weg der Wertorientierung fortsetzen. Das schließt mittelfristig eine weitere Anpassung unserer Personalkapazitäten ein. Unsere Investitionstätigkeit erfolgt – unter Beachtung der vom Land Berlin vorgegebenen mietenpolitischen Rahmenbedingungen – sowohl im eigenen Bestand als auch bezüglich Ankaufsprüfungen nach Portfoliogesichtspunkten. Diese basieren auf einer strukturierten Klassifizierung des Immobilienbestandes und werden durch begleitende Kosten-Nutzen- Analysen und Cashflow-Betrachtungen gestützt. Im Hinblick auf deren Finanzierung greifen wir zunächst auf den operativen Cashflow zurück. Dank unseres guten Ratings bereiten uns objektbezogene Kreditaufnahmen zur Finanzierung aktivierungsfähiger Investitionen sowie Prolongationen nach Auslaufen der Zinsbindung keine Probleme. Die GEWOBAG wird auch in 2013 weitere Portfolioankäufe durchführen. Damit einhergehend werden weitere Fremdmittelaufnahmen notwendig sein. Der GEWOBAG-Konzern mit seiner auf nachhaltige Bestandspflege und -entwicklung ausgelegten Geschäftspolitik sieht insofern keine negativen Auswirkungen der Finanzkrise im Hinblick auf Darlehensaufnahmen, -prolongationen und Kreditkonditionen. Hausbewirtschaftung Im Vermietungsgeschäft werden wir die objektspezifischen Ertragspotentiale im vom Land Berlin gesetzten Rahmen ausschöpfen, wobei dies im sozialen Wohnungsbau für eine volle Kostendeckung in vielen Fällen nicht ausreichen wird. Die portfolioorientierte Modernisierung wird auch künftig fortgesetzt. Bei der GEWOBAG liegt der Schwerpunkt der Investitionstätigkeit auf der Sanierung des Quartiers Forbat in der ehemaligen „Reichsforschungssiedlung Haselhorst“. Bei der GEWOBAG PB werden komplette Sanierungen mit teilweisem Dachgeschossausbau mehrerer Altbauobjekte im Vordergrund stehen. Bei der GEWOBAG WB erfolgen neben quartiersbezogenen Investitionen in Buckow größere Baumaßnahmen in Spandau. Der Schwerpunkt der aufwandswirksamen Instandhaltungsmaßnahmen liegt konzernübergreifend in der Substanzerhaltung bzw. dem Erhalt der Vermarktungsfähigkeit. Verkaufstätigkeit Das von der GEWOBAG betriebene Bauträgergeschäft ist nahezu abgeschlossen. In 2013 erfolgen die letzten Hausübergaben. In Groß Glienicke werden wir – wie mit dem Käufer vereinbart – die Erschließung abschnittsweise fortsetzen. Das Einzelprivatisierungsgeschäft aus dem Bestand erfolgt unter Federführung der GEWOBAG EB für deren eigene Eigentumswohnungen sowie vergleichbare Objekte der GEWOBAG und der GEWOBAG WB. Hier wollen wir an die Verkaufserfolge des vergangenen Jahres anknüpfen. Ertragslage/Ergebnis Die Ertragsentwicklung wird 2013 differenziert, aber insgesamt positiv verlaufen. Im Konzern werden wir 2013 weiterhin auf Grund des hohen Verlustvortrages einen Bilanzverlust ausweisen. Als Alternative zur „ausverkauften“ Mitte wird die dicht mit Gründerzeithäusern be­baute Insel Moabit immer attraktiver. Mit dem Zukauf von rund 730 Wohnungen in Moabit und in Wedding werden eigene Bestände um Immobilien mit vorher­ sehbarem Wertzuwachs ergänzt. Durch moderate Mietpreise können wir dazu beitragen, bezahlbaren Wohnraum in diesem Stadtteil zu erhalten. Auch den geplanten Umzug unserer Hauptverwaltung nach Moabit sehen wir als Plädoyer für dieses Quartier. Gesamtakquisition: 918 Mietobjekte Der Stadtteil Allgemeines: Moabit ist sehr vielfältig. Ein Stadtteil, in dem noch viele Gebäude aus der Gründerzeit stehen. Deshalb sieht es an vielen Orten noch so ähnlich aus wie vor über hundert Jahren. Der Ortsteil wird von den Wasser­ traßen s Spree, Berlin-Spandauer Schifffahrtskanal, Westhafenkanal und Charlottenburger Verbindungskanal umschlossen. Als insofern künstliche Insel ist Moabit durch 25 Straßen-, Bahn- und Fußgängerbrücken mit der umgebenden Stadtlandschaft verbunden. Objektdaten ›  age: Steeger Straße 12–42 L ›  aujahr: 1930–1952 B ›  eschosse: 5 G ›  ietfläche gesamt: 24.277 m² M ›  nzahl Wohnungen: 428 A ›  nzahl Gewerbe: 1 A ›  ieteinheiten gesamt: 429 M Bevölkerung: Das Gebiet des heutigen Ortsteils Moabit war trotz der Entwicklung Berlins lange Zeit nahezu unbewohnt. Selbst nachdem die Nutzung als Viehweide geendet hatte, wuchs die Einwohnerzahl nur langsam. Erst nach der Ein­ emeindung nach Berlin 1861 kam es dann zu einem g raschen Anstieg. Vor dem Zweiten Weltkrieg zählte Moabit zu den äußerst dicht besiedelten Arbeitervierteln mit sehr dichter Bebauung. Der Ortsteil hat 72.145 Einwohner (Stand: 31. Dezember 2012) und ist damit der viertbevölke­ rungs­­ reichste Ortsteil (von sechs) des Bezirks Mitte. Die Bevölkerung hat ein Durchschnittsalter zwischen 38 und 40 Jahren. Der Anteil der ausländischen Bevölkerung in Moabit liegt bei 25,4  %, der Anteil der Bewohner mit Migrationshintergrund bei 44,4  %. Fläche Bevölkerungsentwicklung: 1716 1801 1805 1818 1835 1861 1871 1880 1910 2004 2005 2006 2007 Quelle: de.wikipedia.org 7,72 km² 72.145 9.345 / Einwohner   km² Quelle: www.wikipedia.org Entstehung der Kolonie Moabit („Alt-Moabit“) 120 201 Entstehung von Neu-Moabit, Zusammenwachsen mit Alt-Moabit zu einer Industrievorortgemeinde 709 6.534 14.818 29.693 Einwohner Bevölkerungsdichte 190.000 74.631 68.908 75.181 69.491 30 Konzernabschluss Konzernabschluss 31 Konzernabschluss und Konzernanhang (Auszug) zum 31. Dezember 2012 Aus rechentechnischen Gründen können in den Tabellen Rundungsdifferenzen in Höhe von ± einer Einheit (€, % usw.) auftreten. 32 Konzernabschluss Konzernabschluss 33 GEWOBAG-Konzern Konzernabschluss für das Geschäftsjahr 2012 AKTIVA € Anlagevermögen Immaterielle Vermögensgegenstände Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten Grundstücke ohne Bauten Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter Bauten auf fremden Grundstücken Technische Anlagen und Maschinen Betriebs- und Geschäftsausstattung Anlagen im Bau Bauvorbereitungskosten Geleistete Anzahlungen Finanzanlagen Anteile an verbundenen Unternehmen Beteiligungen Andere Finanzanlagen Anlagevermögen insgesamt Umlaufvermögen Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte Grundstücke ohne Bauten Grundstücke mit unfertigen Bauten Unfertige Leistungen Geleistete Anzahlungen Andere Vorräte 4.047.000 1.787.761 91.805.412 70.733 570.384 98.281.290 Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Forderungen aus Vermietung Forderungen aus Verkauf von Grundstücken Forderungen aus Betreuungstätigkeit Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht Sonstige Vermögensgegenstände Flüssige Mittel Kassenbestand, Postbankguthaben u. Guthaben bei Kreditinstituten Bausparguthaben 4.397 3.635 93.677 71 520 102.300 464.793 636 31.12.2012 € 31.12.2011 T€ Konzernabschluss für das Geschäftsjahr 2012 PASSIVA € Eigenkapital Gezeichnetes Kapital Eigene Anteile Gewinnrücklagen Gesetzliche Rücklage Rücklage für eigene Anteile Bauerneuerungsrücklage Andere Gewinnrücklagen 84.458.262 –2.792.933 81.665.329 12.069.677 0 8.885.479 21.808.922 42.764.079 Bilanzergebnis Verlustvortrag Jahresüberschuss Einstellungen in Gewinnrücklagen Anteile anderer Gesellschafter am Jahresergebnis 84.458 –2.793 81.665 12.070 0 8.885 17.618 38.573 31.12.2012 € 31.12.2011 T€ 1.275.448.990 15.595.510 1.383.807 17.447.139 2.987.226 200 1.053.122 29.988.030 1.499.793 960.375 1.346.364.193 104.900 375.380 26.600 506.880 1.347.335.867 1.161.109 17.253 1.384 17.447 3.223 1 1.174 15.718 1.644 942 1.219.895 105 362 27 494 1.221.025 –250.591.917 18.495.763 –4.333.293 108.122 –236.321.324 –267.539 23.421 –5.606 –868 –250.592 115.190 –130.354 15.164 0 Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag Konzerneigenkapital Anteile anderer Gesellschafter Eigenkapital insgesamt Rückstellungen Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen Steuerrückstellungen Sonstige Rückstellungen 96.682.778 –111.891.916 15.209.137 0 25.636.129 940.000 22.716.679 49.292.808 26.201 0 18.045 44.246 Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern Erhaltene Anzahlungen Verbindlichkeiten aus Vermietung Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Verbindlichkeiten 1.415.941.841 7.326.941 118.427.908 32.759.127 555.844 4.301.859 3.773.942 1.583.087.461 1.310.356 7.706 113.156 31.448 558 5.380 2.764 1.471.368 2.900.616 19.759.214 75.241 120.857 4.176 8.728.115 31.588.219 81.914.835 427.872 82.342.707 3.282 22.202 149 219 32 6.347 32.231 69.210 0 69.210 Rechnungsabgrenzungsposten 24.836.713 Stadterneuerungsmittel Sanierungsförderungsmittel für Grunderwerb Ordnungsmaßnahmen Trägervergütungen Verbindlichkeiten aus Baufinanzierungsmitteln und Mietsubventionen Verbindlichkeiten aus abgerechneten Grundstücken und Sonstigem 0 0 20.210.940 138.912 1.173.978 21.523.830 243 4.834 20.767 203 10.434 36.481 25.396 Rechnungsabgrenzungsposten Geldbeschaffungskosten Andere Rechnungsabgrenzungsposten 1.162.532 441.893 1.604.425 Stadterneuerungsposten Grunderwerb Ordnungsmaßnahmen Trägervergütungen Forderungen aus Baukosten und Mietsubvention Forderungen aus abgerechneten Grundstücken und Sonstigem Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag Bilanzsumme 0 0 20.210.940 0 694.586 20.905.526 96.682.778 1.678.740.812 11 4.921 20.480 0 10.348 35.760 115.190 1.577.491 1.312 463 1.775 Bilanzsumme 1.678.740.812 1.577.491 34 Konzernabschluss Konzernabschluss 35 GEWOBAG-Konzern GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2012 € 1. Umsatzerlöse a) aus Hausbewirtschaftung b) aus Verkauf von Grundstücken c) a Betreuungstätigkeit us d) aus Sanierungstätigkeit e) aus anderen Lieferungen und Leistungen 315.073.712 27.116.260 1.441.011 51.200 969.781 344.651.964 2. Erhöhung oder Verminderung des Bestandes an zum  Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen und  unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen 3. Sonstige betriebliche Erträge 4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 2012 € 2011 T€ 312.182 22.610 1.467 49 946 337.254 Verbindlichkeitenspiegel zum 31. Dezember 2012 Gesamtbetrag Davon mit einer Restlaufzeit von bis zu 1 Jahr € Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 1.415.941.841 (1.310.356.182) Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern € 168.196.490 (118.555.606) 1 bis 5 Jahren € 372.421.933 (388.561.273) über 5 Jahren € 875.323.419 (803.239.304) Grundpfandrechtlich gesichert € 1.377.070.332 (1.248.417.373) 7.326.941 (7.706.434) 441.378 (427.122) 118.427.908 (113.155.841) 32.759.127 (31.447.764) 1.733.633 (1.669.455) 0 (0) 0 (0) 5.151.930 (5.609.858) 0 (0) 0 (0) 7.274.926 (7.649.993) 0 (0) 0 (0) –4.069.048 12.539.514 168.503.024 15.163.029 1.027.051 184.693.104 –3.586 27.132 167.310 14.880 1.310 183.500 177.300 32.213 Erhaltene Anzahlungen 118.427.908 (113.155.841) 32.759.127 (31.447.764) Verbindlichkeiten aus Vermietung Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 555.844 (558.067) 555.844 (558.067) 0 (0) 0 (0) 0 (0) 5. Rohergebnis 6. Personalaufwand 7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen 8. Sonstige betriebliche Aufwendungen 9. Erträge aus Beteiligungen 10. Erträge aus anderen Finanzanlagen 11. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge – davon aus Abzinsung 12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen – davon aus Abzinsung 13. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 14. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 15. Sonstige Steuern 16. Jahresüberschuss 17. Verlustvortrag 18. Einstellungen in die anderen Gewinnrücklagen 19. Anteile anderer Gesellschafter am Jahresergebnis 20. Bilanzverlust 168.429.325 31.016.131 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 4.301.859 (5.379.627) 3.383.556 (3.998.817) 3.773.942 (2.723.693) 327.538.244 (270.866.909) 790.736 (1.152.616) 0 (40.069) 374.946.301 (391.423.412) 127.567 (228.195) 0 (0) 880.602.916 (809.077.356) 0 (0) 0 (0) 1.384.345.258 (1.256.067.366) 44.205.449 29.803.397 2.753 1.052 980.196 (217.149) 44.855.273 (1.970.724) 19.533.076 1.034.781 2.531 18.495.763 –250.591.917 –4.333.293 108.122 –236.321.324 58.378 19.458 32 1 2.431 (1.598) 46.199 (1.986) 23.516 90 5 23.421 –267.539 –5.606 –868 –250.592 Sonstige Verbindlichkeiten 3.773.942 (2.763.762) 1.583.087.461 (1.471.367.677) Gesichert durch Landesbürgschaften 80.184.084 (86.444.307) Gesichert durch Verpfändung 2.407.274 (2.059.068) Vorjahresangaben in Klammern 36 Konzernabschluss Konzernabschluss 37 GEWOBAG-Konzern Anlagenspiegel zum 31. Dezember 2012 Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten 01.01.2012 € Immaterielle Vermögensgegenstände 4.067.542 Zwischenergebnisrealisierung € 0 Anschaff.- bzw. Herstellungskosten 31.12.2012 € 4.231.576 Abschreibungen Abschreibungen Abschreibungen auf Abgänge/ (kumuliert) des GeschäftsUmbuchungen jahres 2012 01.01.2012 € € € 3.431.097 387.158 51.472 Zuschreibungen € 0 Abschreibungen (kumuliert) 31.12.2012 € 3.766.783 Buchwert 31.12.2012 € 464.793 Buchwert 31.12.2011 € 636.444 Zugänge € 215.507 Abgänge € 51.472 Umbuchungen (+/–) € 0 Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten Grundstücke ohne Bauten Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter Bauten auf fremden Grundstücken Technische Anlagen und Maschinen Betriebs- und Geschäftsausstattung Anlagen im Bau Bauvorbereitungskosten Geleistete Anzahlungen 2.247.937.428 56.958.610 1.383.807 21.784.720 11.279.272 208.871 6.569.685 15.718.046 1.643.811 942.260 2.364.426.509 Finanzanlagen Anteile an verbundenen Unternehmen Beteiligungen Andere Finanzanlagen 104.900 423.012 26.600 554.512 0 13.719 0 13.719 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 104.900 436.730 26.600 568.230 0 61.350 0 61.350 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 61.350 0 61.350 104.900 375.380 26.600 506.880 104.900 361.662 26.600 493.162 145.680.640 0 0 0 0 0 332.809 27.259.411 1.214.767 18.115 174.505.742 12.390.535 0 0 0 491.929 0 354.895 0 60.572 0 13.297.932 14.073.430 0 0 0 0 0 0 –12.989.426 –1.084.004 0 14.073.430 –14.073.430 4.359.539 0 0 0 0 0 0 0 0 0 4.359.539 2.399.660.503 56.958.610 1.383.807 21.784.720 10.787.343 208.871 6.547.599 29.988.030 1.714.002 960.375 2.529.993.858 1.086.828.013 39.705.580 0 4.337.580 8.056.014 208.271 5.395.882 0 0 0 1.144.531.340 41.216.432 1.657.520 0 0 236.031 400 433.127 0 274.780 0 43.818.291 3.832.932 0 0 0 491.929 0 334.532 0 60.572 0 4.719.966 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.124.211.513 41.363.100 0 4.337.580 7.800.116 208.671 5.494.477 0 214.208 0 1.183.629.665 1.275.448.990 15.595.510 1.383.807 17.447.139 2.987.226 200 1.053.122 29.988.030 1.499.793 960.375 1.346.364.193 1.161.109.415 17.253.030 1.383.807 17.447.139 3.223.257 600 1.173.803 15.718.046 1.643.811 942.260 1.219.895.169 Anlagevermögen insgesamt 2.369.048.562 174.734.967 13.349.404 14.073.430 –14.073.430 4.359.539 2.534.793.664 1.148.023.787 44.205.449 4.771.438 0 1.187.457.798 1.347.335.867 1.221.024.775 Der Stadtteil Der Ortsteil Prenzlauer Berg ist Teil des Bezirks Pankow im Nordosten Berlins. Prenzlauer Berg ist geprägt durch Altbauten, die größtenteils aus der Zeit um die Wende zum 20. Jahrhundert (1889–1905) stammen. Über 80  aller Woh­ % nung­ n des Gebiets entstanden vor 1948, das älteste noch e vorhandene Gebäude ist von 1848. Im Zweiten Weltkrieg wurden im Vergleich zu anderen Ortsteilen verhält­ ismäßig n wenige Gebäude zerstört, das Gebiet wurde zu DDR-Zeiten jedoch vernachlässigt und die letzten Ruinen wurden erst Anfang der 1970er Jahre abgetragen. Nach der Wende wurde die marode Bausubstanz in großen Teilen saniert, Bau­ücken l wurden bereits ab Mitte der 1980er Jahre geschlossen. Über kaum einen Stadtteil Berlins wird so viel diskutiert wie über Prenzlauer Berg. Die extrem hohe Nachfrage nach den klassischen Altbauwohnungen hat die Mieten in teilweise unbezahlbare Höhen getrieben. Deshalb kauft die GEWOBAG auch hier verstärkt Immobilien, um sie im Sinne des Mietenbündnisses für Bewohner aller Altersgruppen zu sozial verträglichen Preisen anzubieten. Eine „Perle“ in der Reihe der rund 14.000 Mietobjekte in Prenzlauer Berg und Pankow ist das exzellent sanierte Baudenkmal in der Kuglerstraße, das wir durch den Kauf der Mietspekulation entziehen konnten. Unsere geplanten Neubauten ergänzen die eigenen Bestände und werden durch ihre harmo­ ische Angleichung an die umgebende n Architektur zur zeitgemäßen Modernisierung des Stadtbildes beitragen. Gesamtakquisition: 450 Mietobjekte (640 mit Pankow) Prenzlauer Berg als Ortsteil hat mit 151.694 Ein­ oh­ ern w n die Dimension einer eigenen Großstadt auf dem relativ kleinen Gebiet von 10,955 km². Die Bevölkerungsdichte gehört mit 13.847 Einwohnern    m² zu den höchsten in /k Berlin. Die Sozialstruktur des Gebiets befindet sich seit der Wende im Umbruch: Das ursprüng­iche Berliner Arbeiter­ l milieu mischt sich zunehmend mit jungen Familien, Studenten und Kreativen. Zudem wuchs die Anzahl ausländischer Bewohner kontinuierlich. Ihre Zu­ ammensetzung unters scheidet sich dabei erheblich von anderen Ortsteilen: Die größte Gruppe bilden Fran­ o­ en, gefolgt von Italienern, z s Ame­­ kanern, Briten, Spaniern und Dänen. ri­ Objektdaten Objektdaten › Lage: Prenzlauer Allee 194 › Baujahr: 1897 › Geschosse: 5 ›  ietfläche gesamt: 2.404 m² M › Anzahl Wohnungen: 38 › Anzahl Gewerbe: 0 › Mieteinheiten gesamt: 38 Das Neubaupotential für Prenzlauer Berg liegt bei 420 Wohnungen. Es werden weitere Machbarkeitsstudien durchgeführt. Die Abbildungen zeigen erste Planungen. ›  age: Kuglerstraße 17 – 27 L ›  aujahr: 1930, saniert 1999 B ›  eschosse: 5 G ›  ietfläche gesamt: 12.930 m² M ›  nzahl Wohnungen: 199 A ›  nzahl Gewerbe: 1 A ›  ieteinheiten gesamt: 200 M 40 Konzernabschluss Konzernabschluss 41 Forderungsspiegel und Eigenkapitalspiegel des GEWOBAG-Konzerns Forderungsspiegel zum 31. Dezember 2012 Gesamtbetrag € Forderungen aus Vermietung 2.900.616 (3.282.018) Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 19.759.214 (22.201.846) Forderungen aus Betreuungstätigkeit 75.241 (149.303) Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 120.857 (218.319) Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 4.176 (32.162) Sonstige Vermögensgegenstände 8.728.115 (6.347.140) 31.588.219 (32.230.787) Vorjahresangaben in Klammern Kapitalflussrechnung des GEWOBAG-Konzerns Kapitalflussrechnung 2012 T€ 2011 T€ 23.421 58.378 80 –1.673 –14.389 –9.528 2.848 50.779 59.137 3.205 2.569 –3.190 –486 61.235 –55.970 –5.191 168.302 12 108 –14.957 97.495 –174.715 15.848 14.855 –144.012 11.611 41.822 11.611 53.433 53.433 0 44.022 24 –868 –17.930 –25.353 –49.629 12.385 17.024 –20.220 15.662 26.160 15.662 41.822 –50.601 Davon mit einer Restlaufzeit von T€ bis zu 1 Jahr € 2.719.411 (3.107.547) 3.838.537 (5.659.025) 75.241 (149.303) 120.857 (218.319) 4.176 (32.162) 4.210.739 (2.023.089) 10.968.961 (11.189.445) 1 bis 5 Jahren über 5 Jahren € € 157.581 (150.334) 13.695.399 (12.100.386) 0 (0) 0 (0) 0 (0) 4.517.376 (4.318.099) 18.370.356 (16.568.818) 23.624 (24.137) 2.225.279 (4.442.435) 0 (0) 0 (0) 0 (0) 0 (5.952) 2.248.902 (4.472.524) Laufende Geschäftstätigkeit Konzern-Jahresergebnis Abschreibungen auf Gegenst. des langfristigen Vermögens Abschreibungen auf Vorratsgrundstücke im Umlaufvermögen Zuschreibungen auf Gegenst. des langfristigen Vermögens Veränderungen der langfristigen Rückstellungen Gewinne aus dem Abgang von Gegenständen des langfristigen Vermögens Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen (+)/Erträge (–) Tilgungspotential Veränderungen – der zum Verkauf bestimmten Grundstücke – im Umlaufvermögen und d. aktiven Rechnungsabgr.-postens – der kurzfristigen Passiva Veränderungen im passiven Rechnungsabgrenzungsposten Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit Finanzierungstätigkeit Tilgung langfristiger Verbindlichkeiten Cashflow nach planmäßigen Tilgungen Übrige Veränderungen der langfristigen Verbindlichkeiten Kapitalerhöhung Minderheitengesellschafter div. WIR-Fonds Thesaurierung des Gewinnanteils des Minderheitengesellschafters Veränderungen der Stadterneuerungsmittel Cashflow aus Finanzierungstätigkeit Investitionstätigkeit Konzernjahresüberschuss € Investitionen in langfristige Vermögensgegenstände Stand 31.12.2012 € 81.665.329 –1.009.470 976.321 –33.149 –33.149 18.495.763 18.495.763 18.495.763 –262.942.517 69.385.272 –111.891.916 –111.891.916 Abgänge von langfristigen Vermögensgegenständen Veränderung des Stadterneuerungspostens Cashflow aus Investitionstätigkeit Veränderungen des Finanzmittelbestandes Stand 1. Januar Veränderungen Stand 31. Dezember Liquide Mittel laut Vermögenslage Differenz 3.405 –962 5.465 –559 58.128 –55.970 18.496 44.205 124 0 –891 –12.859 1.704 50.779 Eigenkapitalspiegel (in Anlehnung an DRS 7) Stand 31.12.2011 € GEWOBAG (Muttergesellschaft) Gezeichnetes Kapital Erwirtschaftetes Konzerneigenkapital Kumuliertes übriges Konzernergebnis Eigenkapital gemäß Konzernbilanz Eigenkapital Minderheitsgesellschafter Minderheitenkapital Kumuliertes übriges Konzernergebnis Eigenkapital Konzerneigenkapital * Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag. Übrige Veränderungen € 81.665.329 –280.428.810 68.408.952 –130.354.530 –130.354.530 9.639.843 5.524.273 15.164.116 –115.190.414* 153.144 –108.122 45.022 11.873 0 18.495.763 9.792.987 5.416.150 15.209.137 –96.682.778* 42 Konzernanhang (Auszug) Konzernanhang (Auszug) 43 Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2012 (Auszug) Allgemeine Angaben Die GEWOBAG Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin mit Sitz in Berlin stellt einen Konzernabschluss auf, der im elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht wird. Der Konzern- und der Einzelabschluss der GEWOBAG sind nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) für große Kapitalgesellschaften aufgestellt. Daneben finden für die GEWOBAG die Regelungen des Aktiengesetzes und für die übrigen in den Konsolidierungskreis einbezogenen Kapitalgesellschaften die Vorschriften des GmbHGesetzes und des DM-Bilanzgesetzes (GEWOBAG PB) Anwendung. Die Formblattverordnung für Wohnungsunternehmen vom 25. Mai 2009 ist beachtet worden. Die Bilanzpositionen Stadterneuerungsposten/-mittel der GEWOBAG WB umfassen alle Aktiv- und Passivwerte aus der Tätigkeit als Sanierungsträger. Die Gewinn- und Verlustrechnungen sind nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. Der Konzernabschluss und der Jahresabschluss der GEWOBAG sind im Folgenden zusammen erläutert. Sofern nicht besonders vermerkt, gelten die Erläuterungen für beide Abschlüsse. Konzerninterne Forderungen und Verbindlichkeiten sowie Erträge und Aufwendungen aus dem Innenverhältnis werden gemäß § 303 und § 305 HGB voll gegeneinander aufgerechnet. Auf Zwischenergebnisse von konzerninternen Lieferungen und Leistungen findet § 304 HGB Anwendung. Konsolidierungsgrundsätze Die mit uneingeschränkten Bestätigungsvermerken versehenen Jahresabschlüsse der konsolidierten Kapitalgesellschaften sowie die untestierten Bilanzen und Gewinn- und Verlustrechnungen der WIR-Immobilienfonds in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts bilden die Konzernabschlussgrundlage und sind sämtlich auf den Stichtag des Konzernabschlusses aufgestellt. Die Kapitalkonsolidierung der voll konsolidierten Kapitalgesellschaften wird nach der Buchwertmethode durch Verrechnung der Anschaffungskosten mit dem Konzernanteil am Eigenkapital zum Zeitpunkt der Erst- bzw. Folgekonsolidierung gemäß § 301 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 HGB a. F. durchgeführt. Die Erstkonsolidierung der WIR-Immobilienfonds erfolgte nach der Neubewertungsmethode gemäß § 301 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 HGB a. F. zum Zeitpunkt der erstmaligen Einbeziehung in den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2008. Konsolidierungskreis Neben der GEWOBAG Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin werden alle wesentlichen Tochterunternehmen gemäß § 290 Abs. 2 HGB einbezogen, bei denen die Muttergesellschaft direkt oder indirekt über die Mehrheit der Stimmrechte verfügt. Die zum Konsolidierungskreis gehörende Treuconsult Immobilien GmbH wird wegen untergeordneter Bedeutung nicht in den Konzernabschluss einbezogen (§ 296 Abs. 2 HGB). Alle übrigen mittelbaren und unmittelbaren Beteiligungen der Muttergesellschaft wurden wegen untergeordneter Bedeutung gemäß § 296 Abs. 2 HGB nicht in den Konzernabschluss einbezogen, da deren Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage im Einzelnen und insgesamt unwesentlich ist bzw. die GEWOBAG keinen maßgeblichen Einfluss gemäß § 311 HGB ausübt. Diese Anteile werden in der Konzernbilanz analog zu den Einzelabschlüssen der Konzernunternehmen in Höhe ihrer Buchwerte unter den Finanzanlagen ausgewiesen. Das Geschäftsjahr aller voll konsolidierten Gesellschaften ist das Kalenderjahr. 44 Konzernanhang (Auszug) Konzernanhang (Auszug) 45 Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Bilanzierung, Bewertung und Gliederung im Konzernabschluss folgen den im Jahresabschluss der GEWOBAG Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin angewandten Grundsätzen. Geringwertige Wirtschaftsgüter werden zu Bewertungseinheiten zusammengefasst und über fünf Jahre linear abgeschrieben (§ 6 Abs. 2a EStG). Sachanlagen werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten vermindert um planmäßige Abschreibungen bilanziert. Die Herstellungskosten selbsterstellter Anlagen enthalten keine Fremdkapitalzinsen. Die Abschreibungen werden entsprechend der voraussichtlichen Nutzungsdauer linear vorgenommen. Nutzungsdauer sowie Abschreibungssätze werden in Anlehnung an die vom Bundesminister für Finanzen veröffentlichten Abschreibungstabellen unter Berücksichtigung betriebsinterner Abweichungen festgelegt. Außerplanmäßige Abschreibungen werden vorgenommen, soweit der Ansatz mit einem niedrigeren Wert erforderlich ist. Die Werte für Gebäude, die bis zum 31.12.1924 bezugsfertig wurden, werden ab Modernisierungsfertigstellung über eine voraussichtliche Nutzungsdauer von 40 Jahren und alle Neubauten über einen Zeitraum von 50 Jahren abgeschrieben. Zuschreibungen erfolgen, soweit der Grund für in Vorjahren vorgenommene außerplanmäßige Abschreibungen entfallen ist. Die Finanzanlagen werden grundsätzlich zu Anschaffungskosten oder zu einem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke ohne und mit unfertigen Bauten sowie andere Vorräte werden nach dem Niederstwertprinzip bilanziert. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden zum Nennwert abzüglich Wertabschlägen für erkennbare Einzelrisiken bewertet. Dem allgemeinen Kreditrisiko wurde durch eine Pauschalwertberichtigung Rechnung getragen. Die aktivierten Geldbeschaffungskosten werden über die Zinsbindungsfristen linear abgeschrieben. Bei Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden künftige Preis- und Kostensteigerungen berücksichtigt und eine Abzinsung auf den Bilanzstichtag wird vorgenommen. Als Abzinsungszinssätze werden die den Restlaufzeiten der Rückstellungen entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssätze der vergangenen sieben Geschäftsjahre verwendet, wie sie von der Deutschen Bundesbank gemäß Rückstellungsabzinsungsverordnung monatlich ermittelt und bekannt gegeben werden. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen sind nach den anerkannten versicherungsmathematischen Grundsätzen mittels der „Projected-Unit-Credit-Methode“ errechnet. Als biometrische Rechnungsgrundlagen wurden die „Richttafeln 2005 G“ von Klaus Heubeck verwendet. Im Berichtsjahr wird der von der Deutschen Bundesbank vorgegebene durchschnittliche Marktzins bei der Bewertung zugrunde gelegt. Gehaltsanpassungen sind bei der GEWOBAG WB mit 2,0 % und Rentenanpassungen mit 1,5% (GEWOBAG: 2,0 %) p. a. eingerechnet. Verbindlichkeiten werden mit den Erfüllungsbeträgen in Ansatz gebracht. Der passive Rechnungsabgrenzungsposten enthält im Wesentlichen Erbbauzinsen. Die Laufzeit der Erbbauverträge beträgt 99 bzw. 100 Jahre. 46 Konzernanhang (Auszug) Konzernanhang (Auszug) 47 Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung Bilanz Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr ist dem Anlagenspiegel zu entnehmen. Als unfertige Leistungen werden noch nicht abgerechnete umlagefähige Betriebs-, Heizungs- und Warmwasserkosten für das Geschäftsjahr 2012 ausgewiesen. Konzern-Rücklagenentwicklung 2012 Einstellung aus dem JahresStand 01.01.2012 überschuss T€ T€ Gewinnrücklagen der GEWOBAG (Muttergesellschaft) Gesetzliche Rücklage Bauerneuerungsrücklage Andere Gewinnrücklagen Erwirtschaftete anteilige Rücklagen der anderen Konzerngesellschaften 12.070 30.869 13.138 56.077 0 0 4.333 4.333 30.159 0 76.352 106.511 0 0 0 0 0 0 0 0 42.229 30.869 93.823 166.921 ZuführunEinstellung gen/Berichaus dem Bilanz- tigung gem. gewinn § 36 DMBilG T€ T€ Zuführung aus Anteilstausch T€ Stand 31.12.2012 T€ Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Davon mit einer Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr T€ 64 12.393 0 0 0 0 4.495 16.952 Kapitalrücklage Gewinnrücklagen Sonderrücklage gemäß § 27 Abs. 2 DMBilG Konzernrücklagen Kapitalkonsolidierung Zwischenergebniseliminierung Eliminierung Gewinnverwendung GEWOBAG (Gewinn resultiert aus Zwischenergebniseliminierung im Vorjahr) 274.993 19.453 74.094 368.540 424.617 –129.624 –256.421 0 0 0 0 4.333 0 0 0 0 106.511 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 274.993 19.453 74.094 368.540 535.461 –129.765 –256.421 Konzern T€ Forderungen aus Vermietung Forderungen aus Verkauf von Grundstücken Forderungen aus Betreuungstätigkeit Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen Forderungen gegen verbundene Unternehmen Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht Sonstige Vermögensgegenstände 2.901 19.759 75 121 0 4 8.728 31.588 Davon mit einer Laufzeit von mehr als 1 Jahr T€ 181 15.921 0 0 0 0 4.517 20.619 AG T€ 1.201 15.803 0 71 20.038 0 6.985 44.098 0 38.572 –106.511 42.764 Wertguthaben aus Altersteilzeitvereinbarungen (928,6 T€) wurden mit Altersteilzeitverpflichtungen (2.396,7 T€) verrechnet. Der Differenzbetrag wird unter sonstigen Rückstellungen ausgewiesen. Eigenkapital Die GEWOBAG verfügt über zwei vinkulierte Namensaktien der eigenen Gesellschaft im Gesamtnennwert von 2.793 T€ (3,31%). Der Hauptaktionär, Land Berlin, verfügt über fünf vinkulierte Namensaktien im Gesamtnennwert von 81.665 T€ (96,69 %). Der nicht durch Eigenkapital gedeckte Fehlbetrag im Konzern ist durch Passivierung der Aufwendungsdarlehen im Geschäftsjahr 2010 entstanden. Spandau ist trotz bedeutender Industrie­ ansiedelungen ein Stadtteil, der durch viel Grün geprägt ist und über eine hervor­ ragende Infrastruktur verfügt. Attraktiv ist der Bezirk deshalb für Familien mit Kindern und für ältere Menschen. Die GEWOBAG verwaltet in Spandau rund 11.000 Mietobjekte und ergänzt ihre Spandauer Bestände durch Ankäufe, um hier preisgünstiges Wohnen im Grünen anbieten zu können. Gesamtakquisition: 2.019 Mietobjekte Der Stadtteil Allgemeines: Berlin-Spandau ist ein Stadtbezirk der Gegen­ ätze: Einerseits gehört Spandau mit seinen s reizvollen Grün- und Wasser­ ächen zum Havelland, fl an vielen Stellen könnte man auf den Ge­ anken d kommen, dass man sich gar nicht mehr in einer Großstadt befindet, andererseits war Spandau über lange Zeit indus­ riell geprägt. t Bevölkerung: Etwas mehr als 220.000 Einwohner leben im Bezirk Spandau auf einer Gebiets­ äche von fl 9.191 ha. Mit 24 Einwohnern je ha ist der Bezirk eher dünn besiedelt. In Spandau leben überdurch­ chnittlich s viele Jugend­iche. Nach Reinickendorf und Neukölln l ist es der Bezirk mit dem höchsten Anteil an 6- bis unter 15-Jährigen sowie 15- bis unter 20-Jährigen. Objektdaten ›  age: Krowelstraße 2–12 L ›  aujahr: 1967 B ›  eschosse: bis 15 G ›  ietfläche gesamt: 14.826 m² M ›  nzahl Wohnungen: 216 A ›  nzahl Gewerbe: 0 A ›  ieteinheiten gesamt: 357 M › Der Bezirk Spandau ist mit seinen  Versorgungseinrich­ ungen ein bedeutender t Wirtschaftsstandort Berlins. › Große Wald- und Wasser­ ächen,  fl die als Ausflugsgebiet genutzt werden. ›  Der Ortsteil Spandau mit den angrenzenden Wohngebieten kann auf eine nahezu eigen­ ständige städtische Infrastruktur zurückgreifen. ›  as kulturelle Zentrum Spandaus ist die Altstadt, D von deren alter Bausubstanz allerdings aufgrund der Kriegsereignisse des Zweiten Weltkrieges sowie einer radikalen Sanierung in den 1950er Jahren wenig erhalten geblieben ist. Quellen: Statistisches Jahrbuch Berlin 2012 Amt für Statistik Berlin Brandenburg 50 Konzernanhang (Auszug) Konzernanhang (Auszug) 51 Ableitung des Konzernergebnisses 2012 T€ Jahresüberschuss der GEWOBAG Ergebnisse der einbezogenen Konzernunternehmen GEWOBAG WB WIR-Fonds GEWOBAG PB GEWOBAG EB GEWOBAG MB GEWOBAG VB –2.474 291 820 9.458 0 0 8.095 T€ 8.667 Sonstige Rückstellungen Von den sonstigen Rückstellungen entfallen auf: Konzern T€ Modernisierung und Instandhaltung Restitution und Verwaltungsbetreuung Sanierungsausgleichsabgabe rechtliche Verpflichtungen gegenüber Personal Erschließungskosten Groß Glienicke Sonstiges 651 359 4.930 4.929 5.534 6.314 22.717 AG T€ 262 0 0 1.621 5.534 3.375 10.792 Die Verbindlichkeiten mit den Restlaufzeiten und der Art der Sicherung ergeben sich aus dem Verbindlichkeitenspiegel. Eliminierung der Veränderung der Rückstellung Risiken aus WIR-Fonds Rücknahme der im Einzelabschluss vorgenommenen ertragswirksamen Abschreibung des Beteiligungswertes an diversen WIR-Fonds Realisierte Zwischenergebnisse durch Verkäufe an Dritte Rücknahme der in den Einzelabschlüssen vorgenommenen ertragswirksamen Ausbuchungen der Ausleihungen an den WIR-Fonds 11 Jahresüberschuss 2012 im Konzern Verlustvortrag Einstellung in Gewinnrücklagen Anteile anderer Gesellschafter am Jahresergebnis Bilanzverlust –702 18.496 –250.592 –4.333 –108 –236.321 –3.101 1.177 4.360 Gewinn- und Verlustrechnung In den Abschlüssen sind enthalten an: Konzern T€ periodenfremden Erträgen periodenfremden Aufwendungen –4.881 470 AG T€ –3.710 277 In den periodenfremden Erträgen sind Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von 3.929 T€ (AG: 3.481 T€) enthalten. Die Erlösschmälerungen in Höhe von 1.778 T€ (AG: 1.183 T€) aus dem Wegfall der Anschlussförderung sind direkt mit den Sollmieten verrechnet worden. Latente Steuern In den Bilanzposten der Einzelabschlüsse bestehen Differenzen zwischen HB- und StB- Ansätzen. Insgesamt hat sich ein aktiver Saldo an latenten Steuern ergeben. Ein Ansatz von aktiven latenten Steuern erfolgt nicht. Latente Steuern auf Verlustvorträge wurden auf Grund fehlender Nutzungsmöglichkeit nicht aktiviert. 52 Konzernanhang (Auszug) Konzernanhang (Auszug) 53 Sonstige Angaben Außerbilanzielle Geschäfte (§ 285 Nr. 3 HGB) mit Bedeutung für die Finanzlage bestanden im Rechnungsjahr 2012 nicht. Geschäfte zu marktunüblichen Bedingungen mit nahestehenden Personen im Sinne von § 285 Nr. 21 HGB bestanden im Rechnungsjahr 2012 nicht. Anzahl der Mitarbeiter Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich Beschäftigten inklusive Vorstand und Geschäftsführungen der Tochterunternehmen betrug: Anzahl der Mitarbeiter Konzern Mitarbeiter – davon Auszubildende 509 26 AG 131 0 54 55 Der GEWOBAG-Konzern – vielfältig, nah dran, zukunftsstark Mit rund 57.000 eigenen Wohnungen (Stand: Juli 2013) und einem breiten Angebot an Immo- biliendienstleistungen ist der GEWOBAG-Konzern eine bedeutende wohnungswirtschaftliche G ­ röße in Berlin. Unser Ziel ist es, dauerhafte und vertrauensvolle Kundenbeziehungen aufzubauen und zu halten. Wir wollen durch umfassende Dienstleistungen und hohe Produktqualität überzeugen. Um ein langfristig erfolgreiches Handeln unserer Unternehmensgruppe zu erreichen, setzen wir auf neue zukunfts- und marktorientierte Konzepte. Unser Leistungsangebot im Überblick: › Mietwohnungen › Eigentumswohnungen › Eigenheime › Grundstücke › Gewerbeobjekte › Mietshausverwaltung › WEG-Verwaltung › zahlreiche Serviceleistungen rund ums Wohnen GEWOBAG EB Entwicklungs- und Baubetreuungsgesellschaft mbH Das Kerngeschäft der GEWOBAG EB liegt im Vertrieb von Eigentumswohnungen aus dem Bestand an Selbstnutzer und Kapitalanleger. Auf der Grundlage eines breiten Angebotes und umfassender Produkt- und Marktkenntnis sind die Mitarbeiter der GEWOBAG EB in der Lage, individuelle Lösungen entsprechend den Vorstellungen der Kunden zu realisieren. Land Berlin 100% GEWOBAG MB Mieterberatungsgesellschaft mbH Auf die professionelle Beratung von Mietern der zum GEWOBAG-Konzern gehörenden Unternehmen hat sich die 2007 gegründete Tochtergesellschaft GEWOBAG MB spezialisiert. Der Ursprung des Unternehmens liegt in der pro- fessionellen Sozialberatung der Mieter. Das Beratungsangebot wurde konsequent weiterentwickelt, so dass sich die GEWOBAG MB zu einem kompetenten Dienstleister mit einem breiten Spektrum entwickelt hat. Das Leistungsangebot im Einzelnen: 90% GEWOBAG WB Wohnen in Berlin GmbH 90% GEWOBAG PB Wohnen in Prenzlauer Berg GmbH 100% GEWOBAG EB Entwicklungs- und Baubetreuungsgesellschaft mbH Zu Hause in Berlin Mietwohnungen für jeden Geschmack Als städtisches Unternehmen verbinden wir Tradition mit aktuellen Aufgaben: In neun Jahrzehnten haben wir einen qualitätsvollen Immobilienbestand aufgebaut und umfassendes Know-how erworben. Von Single-Apartments über Familienwohnungen bis hin zum S ­ eniorenzuhause – in fast allen Berliner Bezirken hat die GEWOBAG interessante Angebote. Unser Wohnungsbestand steht somit für die Vielfalt in unserer Stadt und bildet die Basis für eine gute und sichere Zukunft auf dem regionalen Immobilienmarkt. Service und Nähe zum Kunden garantieren unsere Vermietungs-Teams und Hauswarte. Wir investieren laufend in unsere Bestände und sind mit unseren Aufträgen eine stabile ­  Größe der lokalen Wirtschaft. Der schonende Umgang mit den natürlichen Ressourcen, energetische Gebäudesanierung wie auch die aktive Gestaltung unseres gesellschaftlich-sozialen Wohnumfeldes sind uns eine V ­ erpflichtung. Verantwortung für ein nachbarschaftliches, tolerantes Zusammenleben in den Wohnvierteln übernimmt die GEWOBAG im Rahmen vieler sozialer Aktivitäten. Dabei bilden Engagement für die Stadt und wirtschaftliches Handeln eine Einheit. › Quartiersentwicklung/-koordination › Vermietungs-Service › Nachbarschafts-Konfliktberatung › Mietschuldnerberatung › Mieterberatung bei Modernisierung/Instandsetzung der Wohngebäude 100% GEWOBAG MB Mieterberatungsgesellschaft mbH 100% GEWOBAG VB GEWOBAG VB Vermögensverwaltungs- und Betriebsgesellschaft mbH Die 1989 gegründete GEWOBAG VB versteht sich als Hausverwaltung für Dritte und verwaltet sowohl Wohnungseigentümergemeinschaften als auch Mietshäuser in Berlin und Brandenburg. Kompetente und individuelle Betreuung im Zusammenspiel mit fundierten Marktkenntnissen, durchgängiger Erreichbarkeit sowie den Möglichkeiten zu Kostenoptimierungen eines größeren Unternehmensverbundes sind die hervorstechenden Vorteile für unsere Kunden. Der Verwaltungsbestand belief sich zum Jahresende 2012 auf rund 12.000 Vertragseinheiten. Vermögensverwaltungs- und Betriebsgesellschaft mbH 56 Impressum Impressum Titel Bericht 2012 der GEWOBAG WohnungsbauAktiengesellschaft Berlin Herausgeber GEWOBAG WohnungsbauAktiengesellschaft Berlin Bottroper Weg 2, 13507 Berlin Fon: 030 4708-10 Fax: 030 4708-1250 www.gewobag.de E-Mail: info@gewobag.de Text GEWOBAG Projektleitung Sandra Mager Volker Hartig (V. i. S. d. P.) Konzept, Gestaltung, Satz incorporate berlin GmbH & Co. KG Fotografie GEWOBAG-Archiv, Sabine Dobre, Michael Lindner, Tina Merkau,  Peter Oehlmann, Bernhardt Link, Shutterstock Druck DCM Druck Center Meckenheim GmbH bericht 2012 Gewobag
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