Publication:
2019
URN:
https://nbn-resolving.de/urn:nbn:de:kobv:109-1-15365025
Path:
Wohnmarktreport

Berlin 2019

Wohnmarktreport
Berlin 2019
BERLIN HYP & CBRE

1

Meinungen

Markt

Wohnmarktreport

Berlin 2019

Perspektiven
auf Berlin

Liebe Leserinnen und Leser,
wenn Sie in zehn Jahren nach Berlin kommen,
hat die Stadt fünf Millionen Einwohner und
einen um 100.000 Einheiten angewachsenen
Wohnungsbestand. Eine Mietwohnung kostet
im Schnitt 16 Euro pro Quadratmeter und ist immer noch günstiger als in München. Am Hauptbahnhof fahren autonome Züge ein, die Zahl
der Autos hat sich halbiert, und die Menschen
nutzen zur Lebensplanung und Organisation
eine künstliche Intelligenz, die Tech-Konzerne
wie Google und Facebook von der Bildfläche hat
verschwinden lassen.
Die Hälfte der Büroflächen in der Stadt sind
Co-Working-Flächen, und auch das neue Konzept
„Co-Living-Working“ hat sich durchgesetzt: Zwei

Gero Bergmann
Mitglied des Vorstands, Berlin HYP AG

2

Millionen Berliner arbeiten entweder zu Hause
oder wohnen am Arbeitsplatz, was sich positiv
auf den Nachfragedruck auf dem Wohnungsmarkt auswirkt.
Das ist alles jedoch noch Zukunftsmusik,
während die gegenwärtigen Herausforderungen
vor allem Nachfragedruck, Verkehrs- und Infrastrukturentwicklung sowie Umlandausweitung
heißen. Wie sich diese und weitere Themen am
Berliner Wohnungsmarkt darstellen, finden Sie
in gewohnter Weise im Rahmen unserer kleinräumigen Analysen auf den folgenden Seiten.
Wir laden Sie herzlich ein, die gegenwärtigen
Phänomene zu entdecken und mit uns einen ersten Blick in die Zukunft zu wagen!

Dr. Henrik Baumunk
Managing Director, CBRE GmbH

3

Inhalt
Teil A

Markt

46
Mitte

54
Pankow

Teil B

Kosten

08 Berlinüberblick

22 Einführung Kosten

10 Marktüberblick

24 Mietpreise (Karte)

14 Neubau

26 Wohnkosten (Karte)

50 Neukölln
Der vielfältige Bezirk reicht vom quirligen Szenekiez bis zum
südlichen Stadtrand. Trotz deutlicher Preis- und Mietanstiege
gibt es vor allem in grüneren Lagen relativ preisgünstige
Wohnungen.

54 Pankow
Der einwohnerstärkste Bezirk beginnt hinter dem Alexanderplatz und umfasst Wohn- und Erholungsgebiete unterschiedlichster Art. Für Neubau gibt es viel Potenzial, dagegen
manchmal Widerstand.

18 Umland

58 Reinickendorf
Teil C

66

Bezirke

SteglitzZehlendorf

30 Charlottenburg-Wilmersdorf
Berlins bürgerlich-urbaner Bezirk deckt den Westen der
Innenstadt ab. Sein Rückgrat ist der Kurfürstendamm; ringsum liegen gepflegte Altbauviertel. Begehrt sind auch die
grünen Lagen im Westen des Bezirks.

Im Berliner Nordwesten sind grüne Stadtrandlagen gefragter
als die innenstadtnahen Quartiere nahe dem Flughafen Tegel.
Wenn dieser geschlossen wird, könnten sich die Verhältnisse
verändern.

62 Spandau
Bedingt durch den Druck auf den Wohnungsmarkt ist auch
Berlins westlichster Bezirk zunehmend gefragt. Die Entfernung
zum Zentrum wird durch schnelle Bahnverbindungen teilweise wettgemacht.

34 Friedrichshain-Kreuzberg

66 Steglitz-Zehlendorf

Der Bezirk grenzt unmittelbar an die City, hat ausgeprägten
Innenstadtcharakter und Berlins höchste Bewohnerdichte in
gründerzeitlichen Altbauvierteln und ausgedehnten Nachkriegsquartieren.

Der Bezirk verfügt über prächtige Villenviertel, aber auch
Mittelschichtquartiere und einfache Nachkriegswohnungen.
Aufgrund der dezentraleren Lage liegen die Mieten oft unter
Cityniveau.

38 Lichtenberg
Der Bezirk liegt östlich der Berliner Innenstadt und weist
gute Infrastruktur, viel Grün und ein breites Wohnungsangebot auf. Es reicht von historischen Villen bis zu brandneuen Geschossbauten.

74
TreptowKöpenick

70 Tempelhof-Schöneberg
Vom Wittenbergplatz mit dem Luxuskaufhaus KaDeWe bis
zum südlichen Stadtrand erstreckt sich dieser Bezirk. Hier
wird der Zusammenhang zwischen Mietniveau und Citynähe
besonders deutlich.

42 Marzahn-Hellersdorf

74 Treptow-Köpenick

Vom wirtschaftlichen Aufschwung Berlins profitiert auch der
Bezirk am östlichen Stadtrand: Baugrundstücke und Wohnungen sind begehrt; die Qualität der Infrastruktur und des
Umfelds steigt.

Berlins flächengrößter, grün- und wasserreichster und in
Teilen cityfernster Bezirk weist ein buntes Spektrum an
Quartieren auf. Von industrienahem Wohnen bis Luxusvillen
ist alles vertreten.

46 Mitte
Spitzenlagen im Zentrum sind begehrter denn je. In nördlichen und nordwestlichen Randlagen stagnierte die Entwicklung lange, aber auch sie sind inzwischen von der hohen
Nachfrage erfasst.

4

03 Editorial
78 Impressum

5

Wohnmarktreport

Berlin 2019

Teil

A

Markt
Wo geht die Reise hin? Aktuelle Entwicklungen,
Trends und Herausforderungen auf dem Wohnimmobilienmarkt in der Hauptstadt und ihrem Umland.

Berlinüberblick

Markt

Der Aufschwung
geht weiter
Berlin gehört weiterhin zu den dynamischsten Städten Deutschlands. Einwohnerzahl und Wirtschaftsleistung steigen kontinuierlich
seit vielen Jahren – und damit der Bedarf an Wohnraum.
Einwohnerzahl, Wirtschaft und Arbeitsmarkt
Berlins wachsen weiter. Mehr als 3,7 Millionen
Menschen lebten schon Ende 2017 in der Stadt;
im ersten Halbjahr 2018 setzte sich der Zuwachs
der vergangenen Jahre fort, jedoch im Vergleich
etwas weniger dynamisch. Auch die Wirtschaft
expandierte weiter: 2017 stieg das Bruttoinlandsprodukt um 3,1 Prozent und damit stärker
als im deutschlandweiten Schnitt (2,2 Prozent).
Aufgrund der Entwicklungen im ersten Halbjahr
zeichnet sich für 2018 ebenfalls ein Wirtschaftswachstum über dem Bundesdurchschnitt ab.
Dienstleistungen machen mittlerweile 85
Prozent der Berliner Wirtschaftsleistung aus. Besonders wachstumsstark war der stark von der
Internetwirtschaft geprägte Bereich „Information und Kommunikation“, in dem die Wertschöpfung einen preisbereinigten Zuwachs von 9,4
Prozent verzeichnete. Auch in Tourismus und
Bauwirtschaft gab es erneut ein deutliches Plus.
Damit hat Berlin ein Stück des wirtschaftlichen Rückstands aufgeholt, den es gegenüber
den sechs weiteren Metropolen Deutschlands

hat. Doch nach wie vor liegt die Stadt hinter
Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart
und Düsseldorf zurück – eine Spätfolge von Sozialismus, Mauer und den nachfolgenden Umbrüchen. Unter den Top-7-Städten weist Berlin
weiterhin die höchste Arbeitslosenquote und die
mit Abstand niedrigste Kaufkraftkennziffer auf.
Beim Niveau der Angebotsmieten hat die Stadt
inzwischen jedoch Düsseldorf knapp überholt.
Bei den Wohnungsbaufertigstellungen rangierte Berlin 2017 im Gegensatz zu den Vorjahren
nicht mehr am Ende der sieben Städte. Pro tausend Einwohner wurden 3,1 neue Wohnungen in
Mehrfamilienhäusern fertiggestellt und damit
vergleichbar viele wie in Düsseldorf, Hamburg
und Stuttgart.

33.533
Wanderungssaldo
2017

390.792
entstandene Jobs
seit 2008

Deutliches Gefälle auf dem Arbeitsmarkt
Das Wachstum der Berliner Wirtschaft schlägt
sich auch auf dem Arbeitsmarkt deutlich nieder.
Die lange Zeit zweistellige Arbeitslosenquote
liegt mittlerweile stabil unter 10 Prozent. Allerdings gibt es innerhalb der Stadt ein deutliches

Wohnmarktreport

Berlin 2019

Gefälle: Bezirke wie Reinickendorf, Neukölln und
Spandau verzeichnen im Vergleich die höchsten
Arbeitslosenquoten, am niedrigsten sind sie in
den aufstrebenden Ostbezirken wie beispielsweise in Lichtenberg, Pankow und Treptow-Köpenick, aber auch im bürgerlichen Westen in Charlottenburg-Wilmersdorf und Steglitz-Zehlendorf.
Treptow-Köpenick notierte 2017 das höchste
prozentuale Einwohnerwachstum in Berlin und
liegt auch beim absoluten Zuwachs an zweiter
Stelle. Ein wichtiger Grund ist die Fertigstellung
zahlreicher Neubauten in größeren Geschosswohnungsbau-Projekten und individuellen Häusern. Bei den Neubaufertigstellungen lag der
Bezirk 2017 auf Rang 3 der Berliner Statistik,
bei den Genehmigungen auf Rang 2. Wie stark
Bevölkerungsentwicklung und Neubau zusammenhängen, verdeutlicht Berlin-Mitte: Der Bezirk verzeichnete sowohl den umfangreichsten
Wohnungsbau als auch den höchsten absoluten
Einwohnerzuwachs. Hier wurden 2017 mehr
Geschosswohnungen fertiggestellt als in jedem
anderen Bezirk und zugleich die meisten Genehmigungen für weitere Wohnungen erteilt.
Auf Rang 3 beim absoluten Einwohnerzuwachs lag Pankow, das als erster Bezirk Berlins
nun die 400.000-Einwohner-Marke überschritten
hat. Aufgrund der Bevölkerungsentwicklung in
den vergangenen Jahren sowie des hohen Umfangs an potenziellem Bauland sagt die Berliner
Bevölkerungsprognose dem Bezirk auch bis zum
Jahr 2030 das absolut wie relativ stärkste Wachstum aller Bezirke voraus.

und Marzahn-Hellersdorf zwischen Innenstadt
und östlichem Stadtrand auf. Beide sind – vor
allem durch ihre großen Plattenbauquartiere
aus den 1970er- und 1980er-Jahren – zwar schon
heute überdurchschnittlich dicht besiedelt, besitzen aber noch große Potenziale auf Grundstücken, die bisher unbebaut oder untergenutzt sind.
Auch alle anderen Bezirke zeigen bei der
Einwohnerentwicklung ein Plus auf. Raum für
Zuzug war selbst in Friedrichshain-Kreuzberg –
dem mit Abstand am dichtesten besiedelten
Stadtbezirk, in dem schon 2017 auf einem Quadratkilometer rechnerisch fast 14.000 Menschen
wohnten. Am geringsten war der Einwohnerzuwachs in Reinickendorf. Hier wurden 2017 nur
73 Wohnungen in Geschossbauten fertiggestellt.
Für spätere Jahre besitzt Reinickendorf aber auf
dem Gelände des Flughafens Tegel eine der größten Baulandreserven Berlins. ■

Fakten
Seit 2004 steigt die
Einwohnerzahl
Berlins kontinuierlich
—
Mit Ausnahme von
2009 auch die Wirtschaftsleistung

7

8

9
3

5
1

4

2
11

10

6

12

Optimismus im Nordosten
Deutlichen Zuwachs und optimistische Prognosen weisen auch die beiden Bezirke Lichtenberg

Berlinbarometer
Stadtbezirk

Einwohner 20171

Einwohnerdichte
pro km², 20171

Einwohnerentwicklung
2017 zu 20161 absolut

Bevölkerungsprognose2
2015–2030, Veränderung in %

Arbeitslosenquote3
Ø 2017 in %

Genehmigungen Neubau
Geschosswohnungen 2017

Fertigstellungen Neubau
Geschosswohnungen 2017

1 Charlottenburg-Wilmersdorf

338.831

5.238

2.582

4,4

8,2

1.882

546

2 Friedrichshain-Kreuzberg

283.974

13.920

2.651

7,2

9,7

1.847

1.264

3 Lichtenberg

286.246

5.492

3.125

9,8

7,8

1.727

1.953

4 Marzahn-Hellersdorf

266.684

4.314

4.669

9,1

7,6

2.345

1.170

5 Mitte

377.965

9.593

6.558

6,8

10,3

3.605

2.088

6 Neukölln

329.387

7.331

1.865

4,4

12,6

1.231

528

7 Pankow

402.289

3.897

4.883

16,0

6,9

1.935

1.089

8 Reinickendorf

263.597

2.951

1.678

9,4

10,7

810

73

9 Spandau

242.143

2.635

2.201

7,7

10,6

482

271

10 Steglitz-Zehlendorf

307.076

2.994

2.990

2,8

7,6

544

555

11 Tempelhof-Schöneberg

348.739

6.574

2.631

2,6

8,9

446

192

12 Treptow-Köpenick

264.999

1.580

5.475

9,8

6,9

2.799

1.679

3.711.930

4.165

41.308

7,5

9,0

19.653

11.408

Berlin gesamt / Durchschnitt

1) Stand: 31.12., Basis: Einwohnerregister Berlin 2) mittlere Prognosevariante 3) alle zivilen Erwerbspersonen

8

Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Bundesagentur für Arbeit, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt; Bearbeitung CBRE

9

Marktüberblick

Markt

Business as usual:
Mieten und Preise steigen
Während sich der Preisauftrieb bei den Mieten etwas verlangsamt,
ist er bei Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern ungebrochen, mit Steigerungsraten im zweistelligen Bereich.
Die Angebotsmieten und -preise für Wohnungen
und Mehrfamilienhäuser sind in Berlin auch
2018 deutlich gestiegen. Der Mittelwert (Median)
der Angebotsmieten betrug in den ersten drei
Quartalen des Jahres 10,34 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt er stadtweit um 5,6 Prozent
höher als im selben Zeitraum des Vorjahres. Der
Anstieg verlangsamte sich im Vergleich zu 2017
etwas, passt sich aber dem Trend der vergangenen Jahre an: 2017 hatten Anbieter bei Neuvermietungen 8,8 Prozent höhere Mieten als im Vorjahr verlangt, in den drei Jahren zuvor waren es
zwischen rund fünf und sieben Prozent.

Mieten: Luxus am stärksten verteuert
Auffällig im Jahresvergleich ist eine stärkere
Differenzierung der Mieten: Im oberen Marktsegment, den zehn Prozent der am teuersten angebotenen Wohnungen, stieg der Median um 7,1
Prozent auf 17,13 Euro pro Quadratmeter. Beim
günstigsten Zehntel der Angebote betrug der

Anstieg 4,7 Prozent auf 6,46 Euro. Die Mietpreisforderungen in diesem Segment lagen damit im
Schnitt auf dem Niveau der Einstiegsmieten im
geförderten Wohnungsbau.
Beim räumlichen Mietgefälle änderte sich
wenig. Weiterhin sind Urbanität und Zentralität
die wichtigsten mietprägenden Faktoren. Die
drei Innenstadtbezirke Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf
bilden (in dieser Reihenfolge) die Spitzengruppe. Hier haben die Mittelwerte der Angebotsmieten die Schwelle von 12,00 Euro pro Quadratmeter erreicht beziehungsweise überschritten.
Besonders in Friedrichshain-Kreuzberg war
die Dynamik stark; der Bezirk verzeichnete absolut wie prozentual die höchste Steigerung in
Berlin auf nunmehr 12,99 Euro pro Quadratmeter (plus 9,1 Prozent). In Mitte erreichte das
oberste Segment erstmals in Berlin genau die
20-Euro-Marke. Wohnungssuchende Haushalte
fanden im zentralen Bezirk – aus quantitativer

Fakten
Deutlichere
Differenzierung der
Angebotsmieten
—
Kaufpreise steigen
am stärksten im
unteren Marktsegment

Aktuelle Mietentwicklung: Mietpreisspanne Neuvermietungsangebote 2018
Stadtbezirk

Mietangebote

Mittleres Marktsegment1
Mietspanne in € / m²/Monat

Unteres Marktsegment

Wohnmarktreport

Sicht – auch das größte Angebot vor, gefolgt von
Pankow und Charlottenburg-Wilmersdorf.
Im Mietranking gehört Pankow zu den vier
Bezirken, die mittlere Angebotsmieten zwischen
10,00 und 11,00 Euro aufwiesen. Die weiteren waren in der Reihenfolge des Mietwerts Steglitz-Zehlendorf, Tempelhof-Schöneberg und Neukölln.
Drei der Bezirke liegen teilweise in der Innenstadt. Der vierte, Steglitz-Zehlendorf, weist unter
den zwölf Berliner Bezirken die höchste Pro-KopfKaufkraft auf und beherbergt einige der renommiertesten Villenviertel der Stadt. Neuköllns
Mietanstieg war mit im Schnitt 2,6 Prozent in diesem Jahr der geringste unter den Bezirken – wie
auch schon im Vorjahr mit 3,8 Prozent. Hier hatte
es 2016 einen Boom beim Anstieg gegeben, der
jetzt deutlich abgeflaut ist.

rand. Beide waren auch die einzigen, in denen das
günstigste Marktsegment noch im Mittel für unter
6,00 Euro anzumieten war. Auch in quantitativer
Hinsicht lag das Angebot im Vergleich der Bezirke
im unteren Bereich. Jedoch ist davon auszugehen,
dass viele Wohnungen direkt vergeben und nicht
in öffentlichen Portalen inseriert werden.

1,1
Leestandsquote im
Geschosswohnungsbau in %

Wohnungskauf: Preistrend setzt sich fort
Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen
sind in Berlin gegenüber dem Vorjahr um 12,0
Prozent gestiegen. Der Median der im ersten bis
dritten Quartal 2018 erfassten Angebote betrug
4.150 Euro pro Quadratmeter. Wie in den Vorjahren, in denen die Preisanstiege fast durchweg
zweistellig ausfielen, übersteigt die Nachfrage
das verfügbare Angebot zum Verkauf stehender
Wohnungen und treibt die Preise in die Höhe.
Ursächlich sind erstens der enge Mietmarkt, der
mehr wohnungssuchende Haushalte nun auch
das Kaufsegment in Betracht ziehen lässt. Zweitens ermöglichen die weiterhin sehr niedrigen
Zinsen oftmals selbst bei hohen Erwerbspreisen
monatliche Kreditraten, die unter der Miete vergleichbarer Wohnungen liegen. Drittens gibt es
sowohl für in- als auch ausländische Erwerber
von Wohneigentum langfristige Motive wie Vermögensbildung und Altersvorsorge.
Das zahlenmäßig größte Angebot an Eigentumswohnungen konzentrierte sich wie in den
Vorjahren auf die Innenstadt beziehungsweise
innenstadtnahe Bereiche. In den vier zentralen Bezirken Charlottenburg-Wilmersdorf, Mitte,
Pankow (mit Prenzlauer Berg) und Friedrichshain-Kreuzberg wurden zusammen mehr als 50 ▶

Ein Segment mit sinkenden Mieten
Auf mittlere Angebotsmieten zwischen 9,00
und 10,00 Euro pro Quadratmeter trafen wohnungssuchende Haushalte in Lichtenberg, Treptow-Köpenick und Reinickendorf – drei Bezirke
außerhalb der Innenstadt, dafür mit teils sehr
attraktiven Grün- und Wasserlagen. Eine Besonderheit verzeichnet Lichtenberg: Das Zehntel der
dort am günstigsten angebotenen Wohnungen
war das einzige Marktsegment unter den Berliner
Bezirken, in dem die Angebotsmieten gegenüber
dem Vorjahr leicht gesunken sind, und zwar um
0,8 Prozent auf einen Median von nun 6,20 Euro.
Die niedrigsten Mietforderungen bei Neubezug wiesen wie in den Vorjahren Spandau und
Marzahn-Hellersdorf auf, die Bezirke am westlichen beziehungsweise östlichen Berliner Stadt-

103
PLZ-Gebiete mit
Angebotsmieten
über 10 €/m²

1,5
Höhere Angebotsmieten in Berlin als
in Düsseldorf in %

Aktuelle Preisentwicklung Eigentumswohnungen: Verkaufsangebote 2018
Oberes Marktsegment

Alle Marktsegmente

Stadtbezirk

Änd. zu
Median in
Änd. zu
Median in
Änd. zu
Median in
€ /m²/Monat 2017 in % € /m²/Monat 2017 in % € /m²/Monat 2017 in %

4 6 8 10 12 14 16 18 20

Berlin 2019

Anzahl
Kaufangebote

Mittleres Marktsegment1
Preisspanne in € / m²
1.000 3.000 5.000 7.000 9.000

Unteres Marktsegment

Oberes Marktsegment

Alle Marktsegmente

Median in
€ / m²

Änd. zu
2017 in %

Median in
€ / m²

Änd. zu
2017 in %

Median in
€ / m²

Änd. zu
2017 in %

Charlottenb.-W.

3.984

8,43 – 16,43

7,39

+2,8

18,06

+5,0

12,00

+6,9

Charlottenb.-W.

4.835

3.182 – 7.871

2.816

+18,7

8.692

+18,5

4.873

+18,5

Friedrichshain-K.

3.593

8,42 – 17,17

7,03

+0,6

19,15

+12,4

12,99

+9,1

Friedrichshain-K.

2.662

3.269 – 6.910

2.993

+12,6

7.932

+6,3

4.672

+7,2

Lichtenberg

2.236

6,86 – 12,50

6,20

-0,8

14,00

+7,3

9,64

+5,9

Lichtenberg

1.092

2.375 – 4.951

2.122

+39,3

5.265

+4,3

3.729

+7,3

Marzahn-H.

2.225

5,86 – 10,43

5,56

+4,9

11,47

+3,3

7,73

+5,3

Marzahn-H.

324

1.829 – 4.112

1.687

+22,2

4.195

+2,3

2.863

+17,2

Mitte

5.335

7,98 – 18,01

7,00

+4,2

20,00

+8,0

12,50

+5,7

Mitte

3.358

3.038 – 7.914

2.458

+23,4

8.944

+3,5

5.188

+10,7

Neukölln

2.791

6,94 – 14,62

6,46

+4,5

16,12

+6,7

10,09

+2,6

Neukölln

1.444

2.559 – 5.645

2.287

+21,1

6.200

+12,7

3.658

+10,4

Pankow

4.986

7,55 – 15,51

6,66

+2,5

17,57

+13,5

10,97

+9,0

Pankow

3.039

2.788 – 6.439

2.484

+13,9

7.264

+16,2

4.400

+13,6

Reinickendorf

2.489

6,81 – 12,29

6,45

+3,9

13,67

+10,2

9,11

+5,7

Reinickendorf

1.156

2.130 – 4.212

1.952

+15,6

4.522

+15,2

2.991

+23,3

Spandau

2.823

6,45 – 10,99

5,94

+5,9

12,00

+9,1

8,51

+7,0

Spandau

1.004

1.891 – 3.930

1.750

+21,1

4.852

+14,6

2.622

+20,0

Steglitz-Z.

2.807

7,97 – 13,63

7,30

+4,4

14,86

+5,6

10,34

+5,5

Steglitz-Z.

2.236

2.685 – 6.292

2.353

+21,8

7.261

+18,6

3.933

+7,8

Tempelhof-S.

3.090

7,35 – 14,63

6,79

+4,9

16,25

+8,3

10,26

+5,8

Tempelhof-S.

2.551

2.468 – 5.983

2.151

+17,1

6.934

+9,8

3.846

+9,5

Treptow-Köpenick

3.795

7,21 – 12,78

6,62

+4,3

13,93

+11,4

9,61

+7,0

Treptow-Köpenick

1.286

2.031 – 4.667

1.875

+12,5

5.078

+7,2

3.070

+10,4

40.154

7,12 – 15,40

6,46

+4,7

17,13

+7,1

10,34

+5,6

Berlin gesamt

24.987

2.524 – 6.786

2.167

+18,3

7.779

+11,8

4.150

+12,0

Berlin gesamt

(1) ohne unteres und oberes Zehntel der Angebote Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme

10

(1) ohne unteres und oberes Zehntel der Angebote Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme

11

Marktüberblick

Markt

Prozent der inserierten Angebote erfasst, knapp
20 Prozent der Inserate bezogen sich dabei auf
Wohnungen in Charlottenburg-Wilmersdorf.
Spitzenreiter bei den Angebotspreisen war
wie bereits in den Vorjahren der Bezirk Mitte. Hier
stieg der Median um knapp 11 Prozent und erstmals in Berlin über die Marke von 5.000 Euro pro
Quadratmeter. Nicht weit unter diesem Wert lagen
die Angebotspreise für Eigentumswohnungen
mit 4.873 Euro pro Quadratmeter in Charlottenburg-Wilmersdorf. Im Topsegment bewegten sich

zahl der Angebote im Erfassungszeitraum auch
zu den vergleichsweise kleineren Märkten.

Geringere Bewegung am Stadtrand
Die untersten Ränge bei Marktumfang wie Preisen nahmen Spandau und Marzahn-Hellersdorf
ein. Verkäufer verlangten hier im Schnitt deutlich
unter 3.000 Euro pro Quadratmeter; Marzahn-Hellersdorf hat zudem den mit Abstand kleinsten Gesamtmarkt. Mehr als alle anderen Bezirke ist dieser
gespalten in Gebiete mit fast ausschließlich Miet-

Mitte bleibt Spitzenreiter bei den Kaufpreisen für Eigentum
—
Fehlende Anlagealternativen schmälern die
Verkaufsbereitschaft

Hoher Anteil von Projektentwicklungen am
Transaktionsvolumen
—
Starke Nachfrage von
allen Investorentypen

Der Markt ist liquide, es wird
jedoch mühsamer, ein signifikantes
Ankaufsvolumen zu generieren.
die beiden genannten Bezirke dicht beieinander
mit Angebotspreisen von im Schnitt knapp 9.000
Euro für das teuerste Zehntel der Wohnungen.
Unter den bezirklichen Märkten für Eigentumswohnungen verzeichneten auch Friedrichshain-Kreuzberg und Pankow im Schnitt
Angebotskaufpreise oberhalb des Berliner Durchschnitts von 4.150 Euro. Nicht weit unterhalb
dieser Schwelle lagen Steglitz-Zehlendorf und
Tempelhof-Schöneberg im Süden und Südwesten Berlins. Im Bereich um 3.700 Euro bewegten
sich die Preise in Lichtenberg und Neukölln. Diese beiden Bezirke gehörten hinsichtlich der An-

Fakten

wohnungen in sehr großen Mehrfamilienhäusern
der Nachkriegszeit sowie Gebiete mit überwiegend
Einfamilienhäusern. Was es hingegen nur selten
gibt, sind ältere und kleinere Geschossbauten mit
attraktiven Eigentumspotenzialen.
Auffällig auf dem gesamten Berliner Markt
für Eigentumswohnungen ist der starke Preisanstieg im untersten Segment. Beim am preiswertesten angebotenen Zehntel der Wohnungen
betrug er 18,3 Prozent. Erwerber mussten in
diesem Marktsegment einen Median-Kaufpreis
von nunmehr 2.167 Euro pro Quadratmeter einkalkulieren. Unter der Marke von 2.000 Euro pro

Aktuelle Preisentwicklung Mehrfamilienhäuser: Verkaufsangebote 2018
Stadtbezirk

Mittleres Marktsegment1
Preisspanne in € / m²

Anzahl
Kaufangebote
0

Median in
€ / m²

Berlin 2019

Quadratmeter lagen die Angebotskaufpreise im
preisgünstigen Segment im Schnitt nur noch
in den Stadtrandbezirken Marzahn-Hellersdorf,
Reinickendorf, Spandau und Treptow-Köpenick.

Mehrfamilienhäuser: noch knapper, noch teurer
Die Zahl der inserierten Kaufangebote für Mehrfamilienhäuser ging in den vergangenen Jahren
in Berlin stetig zurück. Wie auch auf dem Markt
für Eigentumswohnungen übersteigt die Nachfrage das vorhandene Angebot deutlich. Viele
Eigentümer sehen angesichts des ungebrochenen
Aufwärtstrends bei Mieten und Preisen sowie fehlender Anlagealternativen keinen Verkaufsanlass.
Auch die landeseigenen Wohnungsgesellschaften,
zeitweise rege Verkäufer, versuchen heute, ihre
Bestände auf- und nicht mehr abzustocken.
Weniger als 800 Kaufangebote für Mehrfamilienhäuser konnten in den ersten drei Quartalen 2018 in Berlin ausgewertet werden, sodass
Aussagen zum Preisniveau und dessen Veränderung zunehmend erschwert werden. Dies gilt vor
allem für kleinräumige Aussagen, aber auch für
Bezirke mit einer nur geringen Anzahl an öffentlich inserierten Angeboten wie beispielsweise
Lichtenberg, Marzahn-Hellersdorf und Spandau.
Der mittlere Angebotspreis für Mehrfamilienhäuser in den ersten drei Quartalen 2018 betrug
2.948 Euro pro Quadratmeter. Spitzenreiter unter
den Bezirken ist Charlottenburg-Wilmersdorf:
Nur hier lag der Median über 4.000 Euro pro
Quadratmeter. Es folgten mit großem Abstand
Friedrichshain-Kreuzberg (3.529 Euro) und Steglitz-Zehlendorf (3.233 Euro). Mitte und Pankow
rangierten noch knapp über dem Berliner Durch-

schnitt, alle weiteren Bezirke ordneten sich darunter ein. Im Gegensatz zum Vorjahr gab es 2018
keinen Bezirk mehr, in dem Verkäufer im Schnitt
weniger als 2.000 Euro pro Quadratmeter für ein
Mehrfamilienhaus verlangten.

Begehrte Portfolios in Berlin
Das Volumen an Portfoliotransaktionen und Forward Deals (ab 50 Wohneinheiten) erreichte 2017
rund 4,6 Milliarden Euro und lag damit deutlich
über dem Niveau des Vorjahres. In den ersten drei
Quartalen 2018 zeichnete sich eine Verknappung
des Angebotes ab. Insgesamt lag das Transaktionsvolumen bei nur 2,8 Milliarden Euro, wovon allein
1,2 Milliarden auf den Berliner Teil der BUWOG
durch die Vonovia-Übernahme entfallen. Insgesamt betrug der Anteil Berlins am bundesweiten
Transaktionsvolumen nur noch rund 19 Prozent.
Großvolumige Bestandsportfolien werden nur
im Rahmen von Übernahmen gehandelt. Bei den
Einzeltransaktionen werden nach Angaben des
Gutachterausschusses pro Jahr immerhin noch
mehr als 1.000 reine Wohn- oder Wohn- und Geschäftshäuser gedealt. Der Markt ist somit weiter
liquide, jedoch wird es mühsamer, ein signifikantes Ankaufsvolumen zu generieren. Wie in den
beiden Vorjahren spielen Projektentwicklungen
mit einem Anteil von rund 45 Prozent am Transaktionsvolumen weiterhin eine signifikante
Rolle. Ob Bestandshalter, börsennotierte Wohnungsunternehmen, Pensionskassen oder Private-Equity aus dem In- und Ausland – die Nachfrage nach Wohnimmobilien in der Hauptstadt
bleibt groß, sodass sich im neunten Jahr in Folge
weitere Preisanstiege abzeichnen. ■

38
Preissteigerung
für ETWs seit
2015 in %

3,1
Fertigstellungen
in MFHs je 1.000
Einwohner 2017

4,6
Portfolio-Transaktionsvolumen 2017 in Mrd. €

Ausgewählte Wohnportfolio-Transaktionen in Berlin Q1 – Q3 2018

Alle Marktsegmente

2.000 4.000 6.000 8.000

Wohnmarktreport

Käufer

Verkäufer

Anzahl der Wohnungen, ca.

Kaufpreis in Mio. €, ca.

Vonovia

BUWOG (Übernahme Berlinanteil)

9.000

1.200

häuser üben unterschiedliche

vertraulich

Qualitäten und Lagen der

Gewobag

vertraulich

775

254

keine Angabe

690

146

HAMBURG TEAM

Family Office

296

144

Accentro Real Estate

keine Angabe

567

141

Covivio

Akzent Berlin-Weißensee Am Steinberg GbR

568

95

auf Bezirksebene, sodass im

Round Hill Capital / Ivanhoé Cambridge

keine Angabe

362

75

unteren und oberen Marktseg-

Rheinland Wohnen GmbH

BAUWENS GmbH & Co. KG

178

70

Heimstaden / Skerven Group

Family Office

484

68

Accentro Real Estate

keine Angabe

350

56

Institutioneller Investor

Münchner Grund Immobilien Bauträger AG

132

49

STADT UND LAND

IG Real Estate Group

284

48

Unteres und
oberes Segment

Änd. zu
2017 in %

Im Segment der Mehrfamilien-

Charlottenb.-W.

89

1.765 – 7.984

4.177

+23,4

Friedrichshain-K.

51

1.985 – 5.647

3.529

+6,2

Objekte einen großen Einfluss

Lichtenberg

26

–

2.578

+18,1

Im Betrachtungszeitraum gab

Marzahn-H.

35

–

2.416

+10,3

Mitte

69

375 – 5.233

2.980

+11,7

Neukölln

63

1.405 – 4.085

2.409

-12,0

Pankow

85

1.319 – 4.615

2.981

+11,0

Reinickendorf

63

1.596 – 4.465

2.644

+5,4

nicht signifikant sind. Sie wer-

Spandau

46

–

2.126

+9,4

den daher in diesem Report

Steglitz-Z.

89

1.940 – 4.643

3.233

+16,4

Tempelhof-S.

60

1.920 – 4.050

2.841

+21,0

Primevest Capital Partners

AGROMEX GmbH & Co KG

135

44

Treptow-Köpenick

70

1.741 – 4.013

2.711

+11,1

Catella Real Estate AG

Homepoint Gruppe

350

41

Berlin gesamt

746

1.489 – 4.923

2.948

+12,5

Deutscher Asset Manager

Deutscher Asset Manager

250

40

(1) ohne unteres und oberes Zehntel der Angebote Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme

12

auf die Preisentwicklung aus.
es eine verhältnismäßig geringe Anzahl an Kaufangeboten

ment Preisangaben und Preisvergleiche mit den Vorjahren

nicht abgebildet.

Quelle: CBRE

13

Neubau

Markt

Wohnmarktreport

Berlin 2019

Intensivierung
fast überall

Bauprojekte
nach Größenklasse
(Wohneinheiten)
500 und mehr
200 bis 499
100 bis 199
50 bis 99

Der Mietwohnungsanteil am Neubauvolumen vergrößert sich
weiter. Zahlreiche Bezirke verzeichnen einen deutlichen Anstieg
in der Neubau-Pipeline.
Die Zahl der für diesen Report erfassten Projektentwicklungen ist abermals gestiegen. Analysiert
wurden 286 Neubauvorhaben, die sich in der Umsetzung oder konkreten Planung befinden und in
denen knapp 43.000 Wohnungen entstehen sollen. Der Vermarktungsschwerpunkt liegt aktuell
im Mietwohnungssegment, rund 60 Prozent der
neuen Einheiten sind nach derzeitigem Stand zur
Vermietung vorgesehen. Der Anteil könnte noch
anwachsen, wenn – wie abzusehen – ein Teil der
neuen Eigentumswohnungen von ihren Käufern
als Anlageobjekt erworben und vermietet wird.
Die Neubautätigkeit hat sich in den vergangenen Jahren auch hinsichtlich ihrer räumlichen
Verteilung stark erweitert und ihre Schwerpunkte nicht mehr nur vorrangig in den zentraleren
Gebieten der Stadt. Wie auch im Vorjahr nimmt
jedoch der Bezirk Mitte den Spitzenplatz hin-

– überwiegend unter dem Label „Europacity“ –
entsteht eine vierstellige Zahl an Wohnungen,
das Gros davon als Mietwohnungen. Geringer ist
der Projektumfang in den nördlichen Bezirksteilen Wedding und Gesundbrunnen mit rund
1.400 Wohnungen.

Fokus Miete im Osten
Rang zwei beim Neubau hinsichtlich der Anzahl
der entstehenden Wohnungen nimmt mit mehr
als 6.000 Einheiten wieder Lichtenberg ein. Der
Mietwohnungsneubau dominiert hier eindeutig,
rund drei Viertel aller neu entstehenden Wohnungen sind zur Vermietung vorgesehen. Einen
großen Anteil daran hat die städtische Wohnungsbaugesellschaft HOWOGE, die in ihrem
Heimatbezirk zahlreiche Projekte entwickelt
oder nach Fertigstellung in den eigenen Bestand

Die Neubautätigkeit hat sich räumlich
stark erweitert und ihre Schwerpunkte
nicht mehr nur vorrangig in den zentraleren
Gebieten der Stadt.
sichtlich der vorgesehenen Projekte sowie der
Anzahl der entstehenden Miet- und Eigentumswohnungen ein. Rund ein Fünftel der in den analysierten Projekten geplanten Einheiten soll in
Mitte gebaut werden, mehr als die Hälfte davon
ist als Mietwohnungen geplant. Die zahlreichen
Mietwohnungsprojekte werden unter anderem
auch von öffentlichen Wohnungsbaugesellschaften realisiert bzw. nach deren Fertigstellung übernommen. Ein räumlicher Schwerpunkt ist das sogenannte „Mitte Mitte“, mit 25 Projekten und ca.
3.800 Einheiten. Darunter finden sich auch zwei
Projektentwicklungen mit rund 500 Wohnungen
– eines auf dem früheren Mauerstreifen an der
Grenze zu Kreuzberg, eines in einem Hochhaus
am Alexanderplatz. Den zweiten Schwerpunkt
bildet der westliche Teil des Bezirks, in dem nördlich des Hauptbahnhofs derzeit Berlins wichtigstes Neubauareal liegt. Auf dem früheren Güterbahn- und Brachgelände nördlich des Bahnhofs

14

übernimmt. Die privaten Eigentumsprojekte in
Lichtenberg konzentrieren sich in bevorzugten
Grünlagen wie Karlshorst und an der Rummelsburger Bucht. Das größte Projekt entsteht mit
dem „Das Lichtenhain“ derzeit in der Nähe des
Nöldnerplatzes in der Lückstraße. Hier realisiert
die BUWOG Group mehr als 200 Wohneinheiten.
Ähnlich viele Projekte wie in Lichtenberg entstehen aktuell in Treptow-Köpenick, und auch
hier liegt der Fokus erkennbar im Mietsegment.
Die meisten der aktuellen Projekte bewegen sich
hinsichtlich ihrer Größe im mittleren Bereich
mit bis zu 100 Einheiten, es gibt aber auch einige
Großprojekte mit mehr als 400 Wohnungen wie
beispielsweise auf dem Gelände der ehemaligen
VEB Berliner Metallhütten und Halbwerkzeuge
in Niederschöneweide sowie im Eisenhutweg in
Adlershof. Im Eigentumssegment sind die Preisforderungen der Anbieter in Treptow-Köpenick,
verglichen mit den zentralen und hochpreisigen ▶

20 bis 49
weniger als 20
Eigentum
Miete
Mischnutzung
Unbekannt

1.500

Reinickendorf

Pankow

Wohneinheiten
im größten
Einzelprojekt

Lichtenberg

Mitte
Spandau

22
Anteil aller Wohnungen
in Berlin, die in Mitte
entstanden sind, in %

CharlottenburgWilmersdorf

Friedrichshain-Kreuzberg

MarzahnHellersdorf

TempelhofSchöneberg

Steglitz-Zehlendorf

Neukölln

+37

Treptow-Köpenick

Steigerung der
Baukostem pro m²
seit 2008 in %

38,1
Wohnfläche j e
Einwohner in m2

Charlottenburg-W.

Lichtenberg

Neukölln

Pankow

30

30

14

42

Projekte

Projekte

Projekte

Projekte

38

76

53

36

Anteil Mietwohnungen in %

Anteil Mietwohnungen in %

Anteil Mietwohnungen in %

Anteil Mietwohnungen in %

89

218

174

74

Wohneinheiten im Schnitt

Wohneinheiten im Schnitt

Wohneinheiten im Schnitt

Wohneinheiten im Schnitt

Quelle: CBRE, eigene Recherche, Redaktionsschluss Oktober 2018

15

Neubau

Markt

Bezirken, noch moderat. In einem Vorhaben in
Altglienicke, in dem vor allem Reihenhäuser entstehen, sind auch Angebote unter der Marke von
2.000 Euro pro Quadratmeter angekündigt. In wassernahen Projekten – oft auf einstigen Industriegrundstücken – überschreiten die Preisforderungen vereinzelt auch die Schwelle von 5.000 Euro.

Großprojekte in Marzahn-Hellersdorf
Den Bezirk Marzahn-Hellersdorf prägen zum
einen Großwohnbauten aus der DDR-Zeit, zum
anderen liegen hier Berlins ausgedehnteste Einfamilienhausgebiete. Das Neubaugeschehen im
Bezirk hat sich in den vergangenen Jahren deutlich intensiviert, gegenüber der Analyse vor zwei
Jahren hat sich die Zahl der neu entstehenden
Einheiten nahezu verdoppelt. Sehr aktiv sind
aktuell vor allem die städtischen Wohnungsbauunternehmen, wodurch der Anteil des Mietwohnungsbaus am Neubaugeschehen überproportional ausfällt. Auffällig ist auch die Größe der
geplanten oder im Bau befindlichen Projekte, die
fast allesamt mehrere hundert Einheiten umfassen. Wie in den Vorjahren ist Marzahn-Hellersdorf
damit auch weiterhin der Berliner Bezirk mit den
im Durchschnitt größten Neubauprojekten, die
Preisforderungen fallen wie in Treptow-Köpenick
im städtischen Vergleich oft noch gemäßigt aus.
Im Vorjahr noch auf Platz drei bei der Anzahl
der geplanten Neubauwohnungen, nunmehr mit
knapp 3.500 Einheiten nur noch auf dem fünften
Rang liegt Friedrichshain-Kreuzberg. Den räumlichen Fokus des Baugeschehens bildet weiterhin
der Ortsteil Friedrichshain, in dem rund doppelt
so viele Projekte und Wohnungen wie im Orts-

teil Kreuzberg analysiert werden konnten. Die
Schwerpunkte in Friedrichshain bilden das Areal zwischen Spree und Ost-West-S-Bahn-Trasse
sowie die Altbauviertel im Osten des Bezirks im
Kiez um den Boxhagener Platz. Im Gegensatz zu
den bereits genannten Bezirken fällt der Anteil
der Mieteinheiten in Friedrichshain-Kreuzberg
mit nur etwas mehr als der Hälfte der entstehenden Wohnungen deutlich geringer aus. Die Angebotspreise ordnen sich hingegen deutlich höher
ein und beginnen in einigen Projekten erst ab
5.000 Euro pro Quadratmeter. Die Schwelle von
10.000 Euro wird ebenfalls in einzelnen Neubauvorhaben überschritten.

Intensivierung im Zentrum
Tempelhof-Schöneberg gehört wie Marzahn-Hellersdorf zu den Bezirken, in denen sich das
Wohnungsbaugeschehen in den vergangenen
Jahren deutlich intensiviert hat. Mehr als 3.000
im Bau oder in der konkreten Planung befindliche Wohnungen konnten analysiert werden
und damit 1.000 bzw. 2.000 mehr als 2017 bzw.
2016. Der Schwerpunkt des Geschehens liegt
mit neun Projekten bzw. rund 1.100 Wohnungen im innerstädtischen Schöneberg. Hier realisieren die Projektenwickler vor allem kleinere
und mittlere Projekte mit weniger als 100 Einheiten sowie vorrangig Eigentumswohnungen.
Das größte Bauvorhaben im Bezirk hat seinen
Platz hingegen in Friedenau, wo auf dem Gelände des ehemaligen Güterbahnhofs Wilmersdorf in den kommenden Jahren ein gemischt
genutztes Quartier mit rund 1.500 Wohnungen
entstehen soll.

55.312
Zuwachs an Wohnungen
2012 – 2017

16
Projekte mit mehr als
500 Einheiten

64.500
Höchstpreis für T
 iefgaragenstellplatz in €

Projekte

Höchstpreise und Quartiersentwicklungen

Anzahl Wohnungen
gesamt

Eigentumswohnungen gesamt

Mietwohnungen
gesamt

Angebotskaufpreise
pro m²

Wohnungsgrößen
in m²

Charlottenb.-W.

30

2.660

1.640

1.020

4.100 – 15.600

22 – 246*

Friedrichshain-K.

23

3.470

1.470

2.000

3.900 – 12.000

24 – 350

Lichtenberg

30

6.540

1.550

4.990

3.000 – 5.300*

30 – 175

Marzahn-H.

16

3.780

850

2.930

2.000 – 4.200

30 – 180

Mitte

49

9.270

4.040

5.230

4.040 – 14.800*

19 – 360*

Neukölln

14

2.440

1.140

1.300

3.100 – 6.900

22 – 130*

Pankow

42

3.090

1.990

1.100

3.380 – 7.700

23 – 192

Reinickendorf

8

680

410

270

3.000 – 4.700*

34 – 140

Spandau

15

2.530

800

1.730

3.000 – 6.040

28 – 200

Steglitz-Z.

16

1.120

870

250

3.970 – 11.500

32 – 312*

Tempelhof-S.

15

3.160

800

2.360

2.500 – 13.060

24 – 175*

Treptow-Köpenick

28

4.180

1.250

2.930

1.960 – 6.200

35 – 250

Berlin gesamt

286

42.920

16.810

26.110

1.960 – 15.600*

19 – 360*

* in Einzelfällen deutlich höher Quelle: CBRE, eigene Recherche. Redaktionsschluss Oktober 2018

16

Der Bezirk Pankow steht vor dem Hintergrund
der bisherigen und auch zukünftig erwarteten
hohen Einwohnerzuwächse überraschend tief
im Neubauranking. Zwar fällt die Anzahl der Projektentwicklungen nur etwas geringer als beim
Spitzenreiterbezirk Mitte aus, die Zahl der neuen
Wohnungen beträgt mit rund 3.100 aber nur ein
Drittel der Summe in Mitte. Theoretisch verfügt
Pankow auch über umfangreiche Flächenreserven, um das Bevölkerungswachstum mindestens
in Teilen auffangen zu können. Praktisch führten
jedoch Widerstände aus Nachbarschaften und
Politik zum Stopp bzw. zu Änderungen der Planungen von Neubauvorhaben, in denen vierstellige Zahlen von Wohneinheiten entstehen sollten.
Pankow ist unter den genannten Bezirken
auch der erste, in dem der Anteil der neuen Eigentumswohnungen den der Mietwohnungen
übersteigt. Fast zwei Drittel der neu zu realisierenden Einheiten im Bezirk werden zum Kauf
angeboten. Viele von ihnen entstehen in kleineren und mittleren Projekten mit weniger als 50
bzw. 100 Wohnungen und Kaufpreisen zwischen
4.000 und 5.000 Euro pro Quadratmeter.

Berlin 2019

re Anzahl an Wohnungen in Spandau will das
städtische Wohnungsunternehmen WBM in den
kommenden Jahren realisieren: In den ersten
Bauabschnitten der Quartiersentwicklungen
„Waterkant“ und „Rauchstraße“ sollen jeweils
mehr als 300 Mietwohnungen entstehen. Das
„Quartier Waterkant“ wird gemeinsam von der
WBM und der ebenfalls landeseigenen Gewobag
entwickelt. Rund 2.500 Wohneinheiten, Einzelhandels- und Freizeiteinrichtungen sollen hier
nach Fertigstellung zur Verfügung stehen.

Umnutzung in Neukölln
In die Reihe der Bezirke mit einer starken Intensivierung des Baugeschehens ordnet sich auch Neukölln ein. Die Zahl der analysierten Wohneinheiten konnte sich in den vergangenen zwei Jahren
jeweils verdoppeln. In 14 Projekten sind nunmehr
rund 2.400 Wohnungen geplant, mehr als die Hälfte davon zur Miete. Schwerpunkt der Bautätigkeit
ist der Norden des Bezirks, nur wenige Projekte
finden sich südlich der Stadtautobahn. Zwei große
Projekte werden in Neukölln auf Flächen errichtet,
die bisher nicht zum Wohnen genutzt wurden: Auf

In Tempelhof-Schöneberg, MarzahnHellersdorf und Neukölln hat sich
das Neubauvolumen in den vergangenen
Jahren besonders deutlich erhöht.

Wohnungsneubau: 286 Projekte in der Entwicklung
Stadtbezirk

Wohnmarktreport

Im Westberliner Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf überwiegen wie in Pankow Neubauprojekte
mit Eigentumswohnungen das Baugeschehen.
Reine Mietwohnungsprojekte gibt es nur wenige –
das größte unter ihnen soll in den kommenden
Jahren in einer ehemaligen Alliiertensiedlung
im Westend entstehen. Hier ist eine dreistellige
Zahl neuer Einheiten geplant, jedoch verbunden
mit dem Abriss der derzeit auf dem Gelände vorhandenen Wohnungen. Ein weiteres Großprojekt
ist das Maximilians-Quartier in Schmargendorf,
in dem insgesamt rund 950 Miet- und Eigentumswohnungen realisiert werden. Abgesehen von
wenigen Großprojekten konzentriert sich das
Baugeschehen im Bezirk auf kleine und mittlere
Projekte unter 50 bzw. 100 Wohneinheiten. Die
Preisforderungen der Verkäufer bewegen sich dagegen oftmals auf hohem Niveau, luxuriöse Objekte mit Preisen über 8.000 Euro pro Quadratmeter sind im Bezirk beileibe nicht ungewöhnlich.
In Spandau konzentriert sich das Neubaugeschehen vor allem auf den Ortsteil Hakenfelde.
Mehr als 1.000 Wohneinheiten sind hier im Bau
oder in der konkreten Planung und nach derzeitigem Stand jeweils zur Hälfte als Miet- bzw.
Eigentumswohnungen vorgesehen. Eine größe-

dem Gelände des ehemaligen Kinderkrankenhauses Neukölln am Mariendorfer Weg realisiert die
BUWOG Group das Projekt „Neumarien“ mit rund
800 Miet- und Eigentumswohnungen sowie einer
Kita. Ein großer Teil der Mieteinheiten wird mietpreisgebunden oder gefördert sein. Auch auf dem
Grundstück des ehemaligen Spaßbades „Blub“ im
Neuköllner Ortsteil Britz kommt nach langem Stillstand Bewegung auf. Hier sollen in den kommenden Jahren rund 450 Wohnungen gebaut werden.
Reinickendorf und Steglitz-Zehlendorf weisen im Vergleich der Berliner Bezirke hinsichtlich
des Neubauvolumens eine schwächere Pipeline
auf. In Steglitz-Zehlendorf konnten zwar ähnlich
viele Projekte wie in Marzahn-Hellersdorf oder
Tempelhof-Schöneberg identifiziert werden, die
Zahl der entstehenden Einheiten liegt jedoch aufgrund der eher kleinen Wohnungsanzahl in den
Bauprojekten deutlich unter der der anderen beiden Bezirke. Ein Großprojekt verzeichnet der Bezirk jedoch mit dem „Steglitzer Kreisel“, in dem
die CG-Gruppe mehr als 300 Wohnungen realisieren will. Der Vermarktungsschwerpunkt liegt in
Steglitz-Zehlendorf im Eigentumssegment, gleiches gilt für Reinickendorf. Ein großes Projekt
entsteht hier in Wittenau mit mehr als 300 Wohnungen und einer Kita in der Cité Foch. ■

Fakten
Projektentwicklungen mit Schwerpunkt
im Mietsegment
—
Fünfstellige Kaufpreise pro Quadratmeter nicht mehr
exotisch

Bewegung nach
langen Zeiten des
Stillstandes
—
Städtische
Unternehmen
weiter sehr aktiv

17

Umland

Markt

Wohnmarktreport

Berlin 2019

Pendler beleben
den Markt der Region

Angebotskaufpreis EZFH
(Median) in €/m² 20184
2.900 und mehr
2.600 bis 2.899
2.300 bis 2.599
bis 2.299

Rund eine Million Menschen leben im Berliner Umland, das immer
enger mit der Hauptstadt verflochten ist. Mieten und Preise hängen
stark von der Lage, Größe und Attraktivität der Orte ab.
Auch im Berliner Umland sind Angebotsmieten
für Wohnungen und Angebotspreise für Ein- und
Zweifamilienhäuser deutlich gestiegen. Das ergibt die Auswertung von Marktdaten und -trends
von 55 Städten und Gemeinden. 19 von ihnen,
die im Jahr 2017 zusammen rund 305.000 Einwohner hatten, liegen im „Ergänzungsgebiet“
Berlins. Dieses definiert das Bundesinstitut für
Bau-, Stadt- und Raumforschung durch eine
hohe Tagesbevölkerungsdichte und intensive
Pendlerbeziehungen.
Weitere 35 Städte und Gemeinden mit rund
536.000 Einwohnern liegen im „engeren Verflechtungsraum“, in dem die Mehrzahl der Pendler nach Berlin strebt. Hinzu kommt Brandenburgs Landeshauptstadt Potsdam: die einzige
Großstadt im Berliner Umland und damit der
größte Wohnungsmarkt. Die Angebotsmieten pro

im Nordosten Berlins ordnet sich hier ein. Meist
berlinferner und oft kleiner sind die Orte mit
Mietforderungen zwischen 7,00 und 7,99 Euro.
Es fallen aber auch drei größere Städte mit über
20.000 Einwohnern in diese Kategorie: Die industriell geprägten Orte Ludwigsfelde südlich
und Hennigsdorf nordwestlich von Berlin sowie
Strausberg östlich der Stadt. Sie verfügen zwar
über einen S- oder Regionalbahn-Anschluss, die
Fahrzeit in das Berliner Zentrum beträgt jedoch
rund eine halbe Stunde bis eine Stunde.

Höchstpreise im Villenvorort
Hinsichtlich der Mietpreisentwicklung folgen die
Umlandgemeinden dem Trend der Hauptstadt.
Insgesamt stiegen die mittleren Angebotsmieten
in den vergangenen fünf Jahren und in der Mehrheit mit zweistelligen Wachstumsraten. Auch bei

Die höchsten Preise im Umland
verzeichnet der Südwesten um Potsdam,
die niedrigsten gibt es östlich der Stadt
und in kleinen, berlinferneren Orten.
Quadratmeter lagen in den ersten drei Quartalen
2018 im Median bei 9,86 Euro und damit nur 0,48
Euro unter dem Wert Berlins. Die höchsten Mietforderungen stellten Anbieter in den direkt an
Berlin angrenzenden Gemeinen Schönefeld und
Kleinmachnow mit im Schnitt rund 10 Euro pro
Quadratmeter.

Landschaftliche Reize – höhere Mieten
Ein weiteres Dutzend Orte verzeichnete einen
Median zwischen 9,00 und 9,99 Euro. Im oberen
Bereich dieser Spanne rangierten überwiegend
berlinnahe Orte wie Birkenwerder, Stahnsdorf,
Teltow und Woltersdorf. Dazu kamen Städte
wie Falkensee und Königs Wusterhausen. In der
Spanne zwischen 8,00 und 8,50 Euro ist vor allem Oranienburg hervorzuheben, die nach Potsdam bevölkerungsstärkste Stadt im Umland mit
knapp 44.000 Einwohnern 2017. Auch Bernau

18

den Kaufpreisen für Ein- und Zweifamilienhäuser ging es fast durchweg bergauf. Mit großem
Abstand an der Spitze liegt hier Kleinmachnow,
dessen Markt für hochwertige Einfamilienhäuser
eng mit dem von Berlin-Zehlendorf verflochten
ist. Die geforderten Preise für kleinteiliges Wohneigentum haben hier die Marke von 4.000 Euro
pro Quadratmeter bereits deutlich überschritten.
Aufgrund seiner Größe weist Potsdam natürlich auch das lebhafteste Baugeschehen in den
vergangenen Jahren auf. Von 2012 bis 2017 entstanden hier mehr als 6.500 neue Wohnungen, das
Gros davon in Mehrfamilienhäusern. Mit in Summe jeweils mehr als 1.000 fertiggestellten Einheiten
verzeichneten auch die Städte Falkensee, KönigsWusterhausen, Teltow, Bernau und Oranienburg
eine rege Bautätigkeit. Hier wurde anders als in
Potsdam jedoch die Mehrheit der neuen Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern realisiert. ■

Unbekannt

+6,4
Einwohnerentwicklung
im Umland seit 2011 in %

6.157
Fertiggestellte
Wohnungen im
Umland 2017

4.667
Angebotspreis
(Median) für EFHs in
Kleinmachnow in €/m2

Potsdam

9
Umlandgemeinden mit
Pendlerüberschuss

Bernau

16.231 (Rang 1)

22.841 (Rang 32)

-5.011 (Rang 52)

21.609 (Rang 43)

Pendlersaldo1

Kaufkraft je Einwohner (in EUR)

Pendlersaldo1

Kaufkraft je Einwohner (in EUR)

16,0 (Rang 35)

6.634 (Rang 1)

2.581 (Rang 25)

1.143 (Rang 5)

Mietpreisentwicklung 2012 – 17 in %2

Baufertigstellungen 2012 – 173

Angebotskaufpreis EZFH 20184

Baufertigstellungen 2012 – 20173

Schönefeld

Glienicke/Nordbahn

10,10 (Rang 2)

22.774 (Rang 33)

-3.446 (Rang 47)

28.845 (Rang 2)

Angebotsmiete 20184

Kaufkraft je Einwohner (in EUR)

Pendlersaldo1

Kaufkraft je Einwohner (in EUR)

3.002 (Rang 8)

613 (Rang 16)

16,9 (Rang 33)

522 (Rang 21)

Angebotskaufpreis EZFH 20184

Baufertigstellungen 2012 – 173

Mietpreisentwicklung 2012 – 17 in %2 Baufertigstellungen 2012 – 20173

(1) Basis: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am 30.06.2017 (2) Basis: Mittlere Angebotsmiete (Median) (3) Neue Wohnungen in Wohngebäuden
(4) Median in EUR/m², Q1 – Q3 Quellen: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme, Michael Bauer Research, Bundesagentur für Arbeit, Amt für Statistik BerlinBrandenburg; Bearbeitung: CBRE

19

Wohnmarktreport

Berlin 2019

Teil

B

Kosten
Wo ist Berlin besonders teuer, wo finden sich
noch preiswertere Nischen? Räumliche Verteilung von
Mieten und Wohnkosten in der Stadt im Überblick.

Einführung Kosten

Kosten

Starkes Gefälle von
der City zum Rand
Miethöhe und Wohnkostenanteil am Haushaltsbudget hängen stark
von der räumlichen Lage ab. Am günstigsten sind die Konditionen
überwiegend in den Großsiedlungen der 1960er- bis 1980er-Jahre.
Die für diesen Report erfassten 40.154 Mietangebote sind den 190 Postleitzahlgebieten Berlins
zugeordnet. Das erlaubt eine präzise kleinräumige Betrachtung – also ein viel genaueres Bild als
auf der Ebene der zwölf Stadtbezirke. Aufschlussreich ist zum einen die absolute Höhe der mittleren Angebotsmiete pro Quadratmeter und Monat
in jedem Gebiet und zum zweiten deren Verhältnis zur örtlichen Haushaltskraft, die Wohnkostenquote. Beide Werte sind in der Innenstadt am
höchsten und in Randlagen eher niedriger.
Dort gibt es teils Gegenden mit relativ niedrigen Angebotsmieten, aber relativ hoher Kaufkraft,
in denen die Haushalte Spielraum für andere
Ausgaben besitzen. Die höchsten Wohnkostenquoten verzeichnen hingegen überwiegend auch
die Postleitzahlgebiete, die die höchsten Angebotsmieten aufweisen. Dort ist die Kaufkraft je
Haushalt meist nur durchschnittlich hoch.

Auch im Stadtkern günstigere Bestände
Bei den Miethöhen zeigt ein Blick auf die Karte
ein klares Bild: Neun der zehn teuersten Gebiete liegen in der historischen Mitte oder grenzen
daran an. Allerdings ist der Baubestand in den
zentralen Lagen Berlins auch teils sehr heterogen
ausgeprägt. Neben diversen Neu- und sanierten
Altbauten sind zahlreiche Platten- und einfache
Altbauten sowie Häuser mit Lagenachteilen (etwa
starkem Verkehr) vorhanden, in denen die Mietkonditionen auch für Haushalte mit mittlerem
oder geringem Einkommen erschwinglich sind.
Teils gehören sie den städtischen Wohnungsbaugesellschaften, die ihrer Aufgabe gemäß eher moderatere Mieten verlangen.
Einen spürbaren Effekt auf die Mietentwicklung erzeugt frei finanzierter Neubau. Das zeigt
in dieser Form einmalig das Postleitzahlgebiet
10557 am Hauptbahnhof. Hier geht mit einem signifikanten Anstieg der Angebotszahl eine enorme
Mietsteigerung einher. Dies dürfte an den vielen
Neubauten im Quartier Europacity entlang der
Heidestraße liegen. 2015 lag der Median dort
noch deutlich unter 10,00 Euro pro Quadratmeter,
2018 bei 15,00 Euro.
Nur ein Gebiet in der höchsten Mietkategorie
liegt außerhalb der City: das um den Ludwigkirchplatz (PLZ 10719) südlich des Kurfürstendamms.
In seiner Nähe finden sich auch weitere Quartiere
in der Spanne zwischen 13,00 und 13,99 Euro. In
diese gehören auch begehrte Altbauquartiere im

22

Osten von Friedrichshain-Kreuzberg und angrenzend in Nord-Neukölln sowie im Prenzlauer Berg.
Einziges Gebiet außerhalb der Innenstadt in dieser
Mietklasse ist das Villenviertel Grunewald (14193).

Gehobene Mieten fast nur in der Innenstadt
Besonders viele Teile der Innenstadt deckt die Preisgruppe zwischen 12,00 und 12,99 Euro ab. Stark
konzentriert ist sie in Charlottenburg-Wilmersdorf, wo sich neun Gebiete dieser Kategorie finden.
Einen zweiten Schwerpunkt bilden der Westen und
die Mitte von Kreuzberg sowie Nord-Neukölln und
Schöneberg. Auch zu dieser Gruppe gehört ein Villenviertel außerhalb der Innenstadt, nämlich Dahlem (14194). Die Gebiete zwischen 11,00 und 11,99
Euro liegen überwiegend am Innenstadtrand nahe
dem S-Bahn-Ring oder dicht außerhalb davon in
verschiedensten Bezirken. In den nächstniedrigeren Klassen liegen die preisgünstigsten Innenstadtgebiete; dazu kommen dezentralere Lagen mit
Schwerpunkten in Pankow und Steglitz-Zehlendorf.
Die mit 42 Gebieten zahlenmäßig größte
Gruppe ist die zwischen 9,00 und 9,99 Euro. Einzige gemeinsame Eigenschaft aller Quartiere ist
eine relativ innenstadtferne Lage. Das gilt auch
eine Mietstufe tiefer. Erst in den niedrigsten
Preisklassen unter 8,00 Euro wird das Bild wieder
schärfer: In fast allen Gebieten finden sich Hochhausbestände aus den 1960er- bis 1980er-Jahren,
etwa in Marzahn-Hellersdorf, im Märkischen
Viertel und in Neu-Hohenschönhausen.

Fakten
19 Quartiere
über 13 €/m²
—
Teure
historische Mitte

Günstigere
Hochhausgebiete
—
6 Quartiere
unter 7 €/m²

Wohnmarktreport

ist das Mietniveau hoch, aber die mittlere Kaufkraft auch – vor allem im Vergleich mit anderen
Innenstadtgebieten. Stark vertreten in dieser
Preiskategorie ist auch Mitte, und zwar mit Moabit
und Wedding. Beide sind traditionell keine wohlhabenden Stadtteile, aber aufgrund ihrer Citynähe in den Fokus von Mietinteressenten geraten.
In der Kategorie zwischen 26,0 und 28,9 Prozent
fällt vor allem eine Ballung von Gebieten im westlichen und südlichen Charlottenburg-Wilmersdorf auf – sowohl im innerstädtischen Kern von
Wilmersdorf als auch in Grünlagen von Schmargendorf bis Westend. Die Kaufkraft bewegt sich in
einem günstigen Verhältnis zu den Angebotsmie-

ten. Unterschiedlichste Lagen und Verhältnisse
prägen die Gebiete in den Segmenten mit Wohnkostenquoten zwischen 20,0 bis 22,9 und 23,0 bis
25,9 Prozent. Auffälligste Gemeinsamkeit ist die
Lage aller Gebiete außerhalb des S-Bahn-Rings.
Eine Gruppe für sich sind die 16 Gebiete, in
denen die mittlere Angebotsmiete unter 20 Prozent der mittleren örtlichen Haushaltskaufkraft
liegt. Sie liegen fast ausschließlich am Stadtrand
und umfassen weite Teile der Großsiedlungen
Marzahn und Hellersdorf. Aber auch cityferne Lagen mit vielen Einfamilienhäusern, recht hoher
Kaufkraft und mäßigen Mieten wie Bohnsdorf,
Mahlsdorf und Müggelheim gehören dazu. ■

Die größten Wohnungen
PLZ

Die kleinsten Wohnungen

Stadtbezirk

Quartier

Wohnungsgröße1 in m2

PLZ

Stadtbezirk

Quartier

Wohnungsgröße1 in m2

10623

Charlottenburg-W.

Savignyplatz

97

12681

Marzahn-H.

Bitterfelder Straße

55

10629

Charlottenburg-W.

Sybelstraße

93

10553

Mitte

Beusselstraße

55

14089

Spandau

Gatow/Kladow

90

10367

Lichtenberg

Stadtpark Lichtenberg

54

14195

Steglitz-Z.

Dahlem

89

13509

Reinickendorf

Borsigwalde

53

10785

Mitte

Potsdamer Platz

89

13051

Lichtenberg

Malchow

48

(1) Median der Angebote

Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme

Die höchsten Durchschnittsmieten pro m² (nettokalt)

Die niedrigsten Durchschnittsmieten pro m² (nettokalt)

PLZ

PLZ

Stadtbezirk

Quartier

Kaltmiete1
in €/m²/Monat

Stadtbezirk

Quartier

Kaltmiete1
in €/m²/Monat

10117

Mitte

Unter den Linden

15,93

12689

Marzahn-H.

Ahrensfelde

6,87

10785

Mitte

Potsdamer Platz

15,73

13059

Lichtenberg

Wartenberg

6,61

10179

Mitte

Jannowitzbrücke

15,48

13439

Reinickendorf

Märkisches Viertel Ost

6,50

10963

Friedrichshain-K.

Möckernstraße

15,26

13593

Spandau

Heerstr./Wilhelmstr.

6,38

10178

Mitte

Hackescher Markt

15,00

12619

Marzahn-H.

Kaulsdorf-Nord

6,32

Hohe Belastung auch am Cityrand
Bei den Wohnkostenquoten dominieren in der
Klasse ab 38,0 Prozent die historische Mitte und
die Umgebung des Kurfürstendamms. Eine Kategorie tiefer zeigt sich aber ein anderes Bild: Hierzu gehören neben bekannten Hochpreislagen
wie etwa im Prenzlauer Berg auch Gebiete am
Innenstadtrand mit steigender Attraktivität, aber
traditionell niedriger Bewohnerkaufkraft, etwa
an der Sonnenallee-Nord in Neukölln (12045), am
Humboldthain in Mitte (13355) und am Ostkreuz
(10245). Auch in der nächstniedrigeren Klasse
zwischen 32,0 bis 34,9 Prozent bei der Wohnkostenquote liegen noch fast alle Postleitzahlen in
der Innenstadt.
Die Gebiete zwischen 29,0 und 31,9 Prozent
finden sich ebenso noch überwiegend innerhalb
des S-Bahn-Rings. Markant ist hier eine Häufung
im nördlichen Charlottenburg-Wilmersdorf. Dort

Berlin 2019

(1) Median der Angebote

Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme

Die höchste Wohnkostenquote

Die niedrigste Wohnkostenquote

PLZ

Stadtbezirk

Quartier

Mietbelastung1
(warm) in %

PLZ

Stadtbezirk

Quartier

Mietbelastung1
(warm) in %

10785

Mitte

Potsdamer Platz

47,4

12619

Marzahn-H.

Kaulsdorf-Nord

17,8

10178

Mitte

Hackescher Markt

42,9

12679

Marzahn-H.

Raoul-Wallenberg-Str.

17,6

10115

Mitte

Chausseestraße

40,2

12681

Marzahn-H.

Bitterfelder Straße

16,7

10179

Mitte

Jannowitzbrücke

39,7

13059

Lichtenberg

Wartenberg

16,6

10629

Charlottenburg-W.

Sybelstraße

39,1

13051

Lichtenberg

Malchow

15,8

(1) mittlere Angebotsmiete (warm) im Verhältnis zur Haushaltskaufkraft

Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme, MB Research, BBU

23

Mietpreise

Kosten

Mietpreise
Berlin 2018

Wohnmarktreport

Berlin 2019

Kaltmiete für Wohnungen
in Mehrfamilienhäusern
in € / m2 / Monat
13,00 und mehr
12,00 bis 12,99
11,00 bis 11,99

13465

10,00 bis 10,99

13125

Die Karte gibt einen Überblick über die
Angebotsmieten (Median) in den ersten
drei Quartalen des Jahres 2018 in den
Berliner Postleitzahlgebieten.

9,00 bis 9,99

13159

13467

8,00 bis 8,99

13503

7,00 bis 7,99

13469
13127

bis 6,99

13435
13439
13505

13158

Fallzahl zu gering

13129

13437

13509

13156

13051

13059

13587
13507

13407

13403

13057

13089

13409

12689

13187
13088

13189

13589

13591

13599

10598

14053

13593

9

3

5
1

4

14055

10

6

10711

10707
10709

12

10713

14089
14193

10719

10787

10785

10717

10777
10779
10825

Charlottenburg-Wilmersdorf
Friedrichshain-Kreuzberg
Lichtenberg
Marzahn-Hellersdorf
Mitte
Neukölln
Pankow
Reinickendorf
Spandau
Steglitz-Zehlendorf
Tempelhof-Schöneberg
Treptow-Köpenick

10315

10961

12157

12623
10318

12045

12101

12049

12059
12053
12043
12055

12103

12051

12163

12057

12099

12347

12169

12203

12105

12109

12439
12487

12359

12589

14169
12247

14163

12205

12489

12351

12557

12357

12107

12249

12353

14109
14165

14167
12207

12349

12277

12209

12355

12279

12524

12559

12305
12526
12307

Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme GmbH
© Kartografie: Nexiga, 2006 – 2014 Tom Tom

24

12587

12437

12165
12167

12459
12555

14195

14129

12683

10319

10965

10827

12621

10317

12435

10967 12047

12159
12161

10245

10997

10823
10829

12619
10365

10999

10783
10781

10715
14197

10247

10969

14199

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12

10369

10243

10963

10789

12681

10367

10179

10629

11

12627

10249

10117

10623

10627

2

12629

10407

10559 10557

10587
10585
10625

14057

10405

12685

10119

10178

14059

14052

10115

10551
10555

13595

12679
13055

10435

10553

13053

10409

10437

13627

14050

13086

13355

13581

7

12687
10439

13357

13353

13629

13597

8

13347

13351

13585
13583

13359

13349

13405

12527

12309

Erläuterung zur Methodik
finden Sie auf S. 78

25

Wohnkosten

Kosten

Wohnkosten
Berlin 2018

Wohnmarktreport

Berlin 2019

Wohnkostenquote
der Haushalte in %
38,0 und mehr
35,0 bis 37,9
32,0 bis 34,9
29,0 bis 31,9

13465
13125

Die Wohnkostenkarte zeigt das rechnerische
Verhältnis zwischen Angebotsmieten, Wohnungsgrößen und Haushaltskaufkraft in den
Berliner Postleitzahlgebieten.

26,0 bis 28,9

13159

13467

23,0 bis 25,9
20,0 bis 22,9

13503
13469

bis 19,9

13127
13435

Fallzahl zu gering
13439

13505

13158

13129

13437

13509

13156

13051

13059

13587
13507

13407

13403

13057

13089

13409

12689

13187
13088

13189

13589

13591

13599

10598

14053

13593

9

3

5
1

4

14055

10

6

10711

10707
10709

12

10713

14089
14193

10719

10787

10785

10717

10777
10779
10825

Charlottenburg-Wilmersdorf
Friedrichshain-Kreuzberg
Lichtenberg
Marzahn-Hellersdorf
Mitte
Neukölln
Pankow
Reinickendorf
Spandau
Steglitz-Zehlendorf
Tempelhof-Schöneberg
Treptow-Köpenick

10315

10961

12157

12623
10318

12045

12101

12049

12059
12053
12043
12055

12103

12051

12163

12057

12099

12347

12169

12203

12105

12109

12439
12487

12359

12589

14169
12247

14163

12205

12489

12351

12557

12357

12107

12249

12353

14109
14165

14167
12207

12349

12277

12209

12355

12279

12524

12559

12305
12526
12307

Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme GmbH, BBU und MB Research
© Kartografie: Nexiga, 2006 – 2014 Tom Tom

26

12587

12437

12165
12167

12459
12555

14195

14129

12683

10319

10965

10827

12621

10317

12435

10967 12047

12159
12161

10245

10997

10823
10829

12619
10365

10999

10783
10781

10715
14197

10247

10969

14199

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12

10369

10243

10963

10789

12681

10367

10179

10629

11

12627

10249

10117

10623

10627

2

12629

10407

10559 10557

10587
10585
10625

14057

10405

12685

10119

10178

14059

14052

10115

10551
10555

13595

12679
13055

10435

10553

13053

10409

10437

13627

14050

13086

13355

13581

7

12687
10439

13357

13353

13629

13597

8

13347

13351

13585
13583

13359

13349

13405

12527

12309

Erläuterung zur Methodik
finden Sie auf S. 78

27

Wohnmarktreport

Berlin 2019

Teil

C

Bezirke
Die 190 Postleitzahlgebiete in der Hauptstadt sind
facettenreich und bunt. Kleinräumige Porträts der zwölf
Berliner Bezirke, ihrer Besonderheiten und Eigenarten.

Charlottenburg-Wilmersdorf

Bezirke

Wohnmarktreport

Berlin 2019

Kaltmiete für Wohnungen
in Mehrfamilienhäusern
in € / m2 / Monat
13,00 und mehr
12,00 bis 12,99
11,00 bis 11,99
10,00 bis 10,99
9,00 bis 9,99
8,00 bis 8,99

13629

7,00 bis 7,99
bis 6,99
Fallzahl zu gering

1

13627

10553

10589
14052
10587

14050

14053

14059

10585

10625
10627

10623

14057
2

30

Lietzensee gehören. Noch weiter nördlich bilden
Bismarckstraße und Kaiserdamm einen Teil
der großen Berliner Ost-West-Achse. Jenseits
davon charakterisieren sich die Gebiete schon
nicht mehr als City; hier liegen aber kulturelle
Perlen wie die Deutsche Oper und das Schloss
Charlottenburg. Nördlich der Spree finden sich
die einfachsten Lagen des Bezirks: etwas isoliert das Gebiet um den Mierendorffplatz und
jenseits von Ringbahn und Stadtautobahn das
in der Nachkriegszeit entstandene Charlottenburg-Nord in der Nähe des Flughafens Tegel und
der Siemensstadt.
Südlich des Kurfürstendamms liegt Wilmersdorf – überwiegend durch Wohnen geprägt, aber
auch mit lebendigen Quartiersachsen wie der ▶

10707

10719

10709

10777
10779

10717

3
14193

10713

10715

14199

Berlins bürgerlich-urbaner Bezirk deckt den Westen der Innenstadt ab.
Sein Rückgrat ist der Kurfürstendamm, ringsum liegen gepflegte Altbauviertel. Begehrt sind auch die grünen Lagen im Westen des Bezirks.
Als die Mauer Berlin teilte, war die Gedächtniskirche zwischen Kurfürstendamm und Zoo das
Zentrum der westlichen Stadthälfte. Seit dem
Mauerfall konzentrieren sich Touristen und Büros
nun wieder in der historischen Mitte weiter östlich.
Charlottenburg-Wilmersdorf bekam seine alte
Rolle als bürgerliche Zweitcity zurück – etwas ruhiger und gesetzter als Berlin-Mitte, aber fast ebenso teuer. Die Nebenstraßen des Kurfürstendamms
zeichnen sich durch entspannte Gediegenheit,
beste lokale Infrastruktur und Zentralität aus.
Zwei fast parallele Hauptachsen zum Kurfürstendamm sind weniger renommiert, durchziehen aber belebte Quartiere mit guten Adressen. Das gilt vor allem für die Kantstraße, zu der
so begehrte Lagen wie der Savignyplatz und der

10789

10711

14055

CharlottenburgWilmersdorf

10629

14197
14195

10,4
Grünfläche je
Einwohner in m2

20
Galerien je
100.000 Einwohner

494
Ø Entfernung zum
Späti in m

1

2

3

Paul-Hertz-Siedlung

Droysenstraße

Hagenplatz

Als Musterbeispiel einer „aufgelockerten Stadt“
errichtete die GEWOBAG von 1960 bis 1965 mit
der freien Stellung von vier- und achtgeschossigen Wohnhäusern die Paul-Hertz-Siedlung.
Die Straßen wurden nach Widerstandskämpfern gegen die NS-Diktatur benannt. Aufgrund
der Nähe zum Volkspark Jungfernheide wohnt
man sehr ruhig und grün.

Ein Hauch von New York weht um die Droysenstraße unweit des Adenauerplatzes. Denn
hier steht am Kurfürstendamm 70 mit dem
schmalsten Bürogebäude Berlins die evtl.
kleine Schwester des weltbekannten Flatiron
Building. Das 1994 von Helmut Jahn entworfene „Handtuch“-Haus wurde auf einem nur 2,5
Meter tiefen Grundstück gebaut.

Der Grunewald gehört bereits zu den exklusiven Wohnlagen von Berlin. Die schönen
Ein- und Mehrfamilienhäuser sowie die
herrschaftlichen Villen am und rund um den
Hagenplatz sind hier vielleicht noch ein bisschen exklusiver, und hier befindet sich das
beste Kaffeehaus im Viertel. Insgesamt lässt
es sich vorzüglich residieren.

Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme GmbH © Kartografie: Nexiga, 2006 – 2014 Tom Tom

31

Charlottenburg-Wilmersdorf

Bezirke

Wohnmarktreport

Mieten und Wohnkosten
Der Bezirk in der kleinräumigen Analyse
Wohnmarktdaten
PLZ

10585

Anzahl
der Miet­
angebote

220

3.083

Wohnkosten
Kaltmiete
alle Marktsegmente1 in
€ / m² / Monat
13,11

(15)

Kaltmiete ­
unteres Marktsegment1 in
€ / m² / Monat

Kaltmiete
oberes Marktsegment1 in
€ / m² / Monat

Wohnungs­größe1
in m²

7,59

17,50

70,4

(41)

(50)

(45)

Wohnkosten
warm2
Ø in € / Monat

1.116

(22)

Kaufkraft
je Haushalt
Ø in € / Monat

3.039 (123)

Wohnkostenquote3
in %

36,7

Wohnungszuwachs
2012 – 2017

(13)

Berlin 2019

Güntzelstraße und großen Büroschwerpunkten
rund um den Fehrbelliner Platz sowie an der Bundesallee. Die Gegend westlich hiervon, zwischen
Ludwigkirchplatz, Hohenzollern- und Kurfürstendamm, war 2018 diejenige mit den höchsten
Angebotsmieten im Bezirk .
Schmargendorf ist überwiegend ein durchgrüntes Geschossbauquartier aus der ersten
Hälfte des 20. Jahrhunderts. Die in jener Zeit üb-

lichen kleinen Wohnungen tun der Beliebtheit
des Viertels keinen Abbruch. Das Gebiet grenzt
an das großbürgerliche Villenviertel Grunewald
zwischen dem gleichnamigen Forst und dem
äußeren Ende des Kurfürstendamms. Auch das
grüne Westend zählt zu den Premiumvierteln.
Einem bürgerlichen Charakter entsprechend gehörten die angebotenen Wohnungen hier im Mittel zu den größten in ganz Berlin. ■

Der Bezirk im Berliner Vergleich

10587

173

11,74

(52)

7,45

(51)

16,18

(69)

61,4 (140)

889

(80)

3.175

(99)

28,0

(78)

10589

200

11,61

(57)

7,31

(67)

16,71

(60)

64,7 (111)

928

(68)

2.942 (145)

31,5

(40)

10623

82

12,74

(25)

8,48

(10)

19,02

(23)

96,5

(1)

1.492

(4)

3.910

(30)

38,2

(8)

10625

149

12,24

(38)

8,57

(8)

20,00

(12)

65,9

(92)

986

(47)

3.314

(79)

29,8

(57)

10627

234

12,58

(29)

8,62

(7)

17,11

(54)

71,3

(38)

1.092

(27)

3.156 (105)

34,6

(21)

10629

165

13,77

(11)

8,82

(4)

19,50

(18)

93,0

(2)

1.535

(3)

3.928

(28)

39,1

(5)

10707

165

12,42

(36)

8,10

(23)

18,89

(27)

81,0

(11)

1.227

(12)

3.978

(25)

30,8

(49)

29,7

5,1

12,00

10709

127

11,51

(60)

8,14

(20)

20,00

(12)

69,2

(55)

985

(48)

3.495

(58)

28,2

(76)

% Wohnkostenquote
2018

% Baufertigstellungen
2008 – 2017

€ /m2 Angebotsmiete
2018 (Q1 – Q3)

10711

202

12,89

(21)

7,97

(28)

18,07

(40)

69,5

(50)

1.086

(29)

3.691

(41)

29,4

(62)

10713

129

10,71

(85)

6,94

(98)

15,01

(88)

65,0 (102)

874

(85)

3.082 (114)

28,4

(72)

10715

205

11,50

(62)

7,43

(54)

16,07

(72)

66,0

(85)

939

(60)

3.304

(81)

28,4

(72)

10717

42,8

243

12,36

(37)

8,69

(6)

17,00

(56)

65,3

(99)

985

(48)

3.486

(60)

28,3

(75)

10719

142

14,00

(10)

7,78

(34)

18,36

(35)

80,9

(12)

1.354

(6)

3.865

(31)

35,0

(20)

Wohnfläche je
Einwohner in m2

Anteil der mittleren Wohnkosten
(Basis: Angebotsmiete) an
der mittleren Haushaltskaufkraft

Anteil fertiggestellter Wohnungen
in neuen Wohngebäuden an
allen Fertigstellungen in Berlin

Angebotsmiete (Median) im Vergleich
zum Höchstwert der Bezirke
(Friedrichsh.-Kreuzb.: 12,99 €/m²)

10789

42

12,54

(30)

7,02

(88)

18,79

(28)

76,8

(23)

1.173

(16)

3.838

(33)

30,6

(50)

13627

131

8,40 (165)

6,32 (148)

12,38 (146)

59,0 (164)

657 (170)

2.601 (188)

25,3 (100)

14050

130

10,50

(91)

7,39

(56)

16,19

(68)

79,5

(20)

1.052

(33)

3.534

(55)

29,8

(57)

14052

165

12,18

(41)

8,33

(12)

17,53

(48)

67,5

(67)

1.006

(43)

3.841

(32)

26,2

(94)

14053

1

n/a

n/a

n/a

n/a

n/a

n/a

n/a

n/a

n/a

n/a

3.276

(87)

n/a

n/a

14055

96

11,78

(49)

7,88

(31)

17,79

(43)

81,5

(10)

1.183

(14)

4.070

(20)

29,1

(66)

14057

206

12,99

(20)

7,88

(31)

22,00

(4)

75,0

(25)

1.179

(15)

3.768

(36)

31,3

(42)

14059

240

11,08

(70)

6,17 (156)

16,76

(59)

64,0 (115)

884

(83)

2.982 (137)

29,6

(59)

14193

247

13,00

(17)

9,00

(2)

19,60

(16)

80,0

(16)

1.258

(10)

4.592

(6)

27,4

(83)

14197

155

11,04

(72)

7,02

(88)

15,63

(80)

65,0 (103)

895

(76)

3.203

(97)

27,9

(79)

14199

135

11,39

(63)

7,65

(38)

16,46

(65)

71,3

1.007

(42)

3.636

(48)

27,7

(81)

Bezirk

3.984

12,00

7,39

18,06

70,0

1.031

3.468

29,7

Berlin

40.154

10,34

6,46

17,13

65,0

833

3.258

25,6

(40)

(1) Median (2) enthält Betriebskosten: 2,26 €/m² (Ost) bzw. 2,73 €/m² (West) bzw. 2,50 €/m2 (Berlin gesamt) (3) Warmmiete in Prozent der Haushaltskaufkraft
() Rang unter den 186 PLZ-Gebieten mit Mietdaten Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme GmbH, BBU (Betriebskosten), Michael Bauer Research GmbH;
Bearbeitung CBRE

Die Nebenstraßen des Ku'damms
zeichnen sich durch Gediegenheit, beste
lokale Infrastruktur und Zentralität aus.
32

Wo steht der Bezirk im städtischen Gefüge?

-214
Natürlicher Bevölkerungssaldo 2017

23,3
Anteil Einwohner 65
Jahre und älter in %

Die lange gewerblich geprägten Flussund Kanalufer im Norden des Bezirks sind
heute Schwerpunkte des Neubaus.

Neubau im Bezirk
Zwei aktuelle Projektentwicklungen im Detail
Park Carré
(3. BA)

Residenz am
Ernst-Reuter-Platz

Entwickler: PROJECT Immobilien

Entwickler: CG Gruppe

Ortsteil: Wilmersdorf

Ortsteil: Charlottenburg

Straße: Durlacher Straße

Straße: Fraunhoferstraße

Wohneinheiten: 64

Wohneinheiten: 141

Nutzungsart: Eigentum

Nutzungsart: Miete

Kaufpreis €/m2: 4.270 – 7.500

Mietpreis €/m2: 14,00 – 19,00

33

Friedrichshain-Kreuzberg

Bezirke

Wohnmarktreport

Berlin 2019

Kaltmiete für Wohnungen
in Mehrfamilienhäusern
in € / m2 / Monat
13,00 und mehr
12,00 bis 12,99
11,00 bis 11,99
10,00 bis 10,99
9,00 bis 9,99
8,00 bis 8,99
7,00 bis 7,99
bis 6,99
Fallzahl zu gering

10249

10247

2

10243

10245

10963
10969
10785

FriedrichshainKreuzberg

10999

10961

34

einfachen Wohnlagen wandeln sich zu begehrten Quartieren vor allem für zahlungskräftigere
Mieter – nicht immer zur Freude Alteingesessener. Kleinere und größere Lücken sowie Brachen
sind weitgehend bebaut.
Das Kreuzberger Gegenstück mit dem historischen Postbezirkskürzel „SO 36“ erlebte in der
Nachkriegszeit verschiedene Phasen: Verfall wegen geplanter Flächenabrisse und Autobahnen,
dann Zuzug unter anderem durch eine bunte
Mischung beispielsweise türkischstämmiger Einwohner, Künstler und Hausbesetzer. Heute gehören die Angebotsmieten in Kreuzberg wegen der
internationalen Bekanntheit und großen Nachfrage zu den höchsten außerhalb des Citykerns.
Etwas ruhiger im Bezirk geht es in spreeferneren ▶

3

10967

1

Der Bezirk grenzt unmittelbar an die City, hat ausgeprägten Innenstadtcharakter und Berlins höchste Bewohnerdichte in gründerzeitlichen Altbauvierteln und ausgedehnten Nachkriegsquartieren.
Durch die Spree sind die beiden Teile des Bezirks
deutlich getrennt; nur eine einzige Brücke verbindet sie direkt. Baulich, wirtschaftlich und sozial ähneln sie sich jedoch stark und haben ähnliche Gebietstypen. Lagen mit Citycharakter finden sich in
Kreuzberg nahe dem Potsdamer Platz und Anhalter
Bahnhof sowie zwischen Koch- und Lindenstraße
rund um den Checkpoint Charlie. In Friedrichshain
gibt es vor allem am Ostbahnhof stark dienstleistungsgeprägte und verdichtete Gebiete mit überregional bekannten Orten wie der Mercedes-BenzArena, dem Berghain und der East Side Gallery.
Größere Teile der Bezirke werden durch gründerzeitliche Altbauquartiere eingenommen. Fast
das ganze östliche Friedrichshain beiderseits der
Frankfurter Allee ist von ihnen geprägt. Die einst

10997

10965

6,9
Grünfläche je
Einwohner in m2

17
Galerien je
100.000 Einwohner

186
Ø Entfernung zum
Späti in m

1

2

3

Chamissokiez

Weberwiese

Stralauer Halbinsel

Der nach Adelbert von Chamisso benannte
ruhige Platz ist umgeben von den im 19.
Jahrhundert beliebten Gründerzeithäusern.
In der angrenzenden Bergmannstraße reihen
sich kleine, oft noch inhabergeführte Läden,
Restaurants, Cafés und Bars aneinander. Viele
Köstlichkeiten kann man in der Marheineke
Markthalle genießen.

Einen Kontrast zur stressigen Karl-Marx-Allee und Warschauer Straße bildet die grüne
Weberwiese und bietet Anwohnern Erholung
vom Stadtleben. Das neungeschossige „Hochhaus an der Weberwiese“ in der Marchlewskistraße 25 ist das erste sozialistische Haus in
Berlin und wurde größtenteils aus Ziegelsteinen der Enttrümmerung errichtet.

Das Idyll vom Bezirk ist die Stralauer Halbinsel. Das Wasser funkelt in der Sonne und ist
der ideale Ort für Freunde des Wassersports.
Romantische Plätze laden zum Picknick und
Spazieren ein. Inzwischen ist die Berliner Halbinsel aufgrund der vielen Neubauten vom beliebten Ausflugsziel zu einem der beliebtesten
Wohnquartiere in Berlin geworden.

Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme GmbH © Kartografie: Nexiga, 2006 – 2014 Tom Tom

35

Friedrichshain-Kreuzberg

Bezirke

Wohnmarktreport

Mieten und Wohnkosten
Der Bezirk in der kleinräumigen Analyse
Wohnmarktdaten
PLZ

10243

Anzahl
der Miet­
angebote

472

5.945

Wohnkosten
Kaltmiete
alle Marktsegmente1 in
€ / m² / Monat
13,41

(13)

Kaltmiete ­
unteres Marktsegment1 in
€ / m² / Monat

Kaltmiete
oberes Marktsegment1 in
€ / m² / Monat

7,42

21,90

(55)

(5)

Wohnungs­größe1
in m²

62,4 (131)

Wohnkosten
warm2
Ø in € / Monat

978

(51)

Kaufkraft
je Haushalt
Ø in € / Monat

2.868 (152)

Wohnkostenquote3
in %

34,1

Wohnungszuwachs
2012 – 2017

(23)

Berlin 2019

und relativ grünen Quartieren zu, zum Beispiel
in Friedrichshain nahe dem Volkspark sowie im
zentralen und westlichen Kreuzberg mit dem teils
idyllischen Landwehrkanal, dem historischen Viktoriapark und dem neuen Park am Gleisdreieck, der
stark auf Sport, Spiel und Bewegung ausgerichtet ist.
Durch die rege Nachfrage bei zugleich geringem Neubaugeschehen liegt der Gesamtbezirk seit
Jahren bei den Angebotsmieten pro Quadratmeter

mit an der Spitze in Berlin. Preis-Hotspots sind
die teils stilvollen und fast immer bunten Altbauquartiere. Niedriger liegen die Wohngebiete der
Nachkriegszeit, etwa in Friedrichshain an der KarlMarx-Allee oder im zentralen Kreuzberg zwischen
Landwehrkanal und der Grenze zum Bezirk Mitte.
Diese Viertel sind weit weniger bunt und die Wohnungen oft bescheiden, aber inzwischen wegen
der zentralen Lage dennoch sehr begehrt. ■

Der Bezirk im Berliner Vergleich

10245

656

13,50

(12)

8,73

(5)

17,51

(49)

70,0

(46)

1.103

(25)

3.020 (126)

36,5

(14)

10247

689

12,51

(32)

8,13

(21)

17,57

(47)

63,0 (124)

931

(65)

2.948 (144)

31,6

(38)

10249

473

11,51

(60)

7,01

(91)

16,14

(71)

65,0 (103)

895

(76)

3.030 (125)

29,5

(61)

10961

211

12,86

(22)

7,53

(45)

18,00

(41)

62,0 (135)

967

(56)

3.010 (129)

32,1

(35)

10963

208

15,26

(4)

7,84

(33)

21,55

(7)

61,1 (144)

1.100

(26)

3.514

(56)

31,3

(43)

10965

158

12,79

(24)

7,23

(73)

18,13

(38)

71,3

(39)

1.106

(23)

3.069 (117)

36,1

(16)

10967

167

12,63

(27)

6,90 (102)

18,95

(26)

59,5 (160)

914

(70)

3.007 (130)

30,4

(52)

33,3

9,5

12,99

10969

198

12,68

(26)

5,77 (177)

17,63

(45)

64,5 (112)

994

(44)

2.812 (163)

35,4

(18)

% Wohnkostenquote
2018

% Baufertigstellungen
2008 – 2017

€ /m2 Angebotsmiete
2018 (Q1 – Q3)

10997

169

12,22

(39)

6,38 (143)

19,09

(22)

62,7 (127)

937

(61)

2.825 (162)

33,2

(27)

10999

192

13,00

(17)

6,69 (112)

19,49

(19)

66,9

1.052

(34)

3.162 (103)

33,3

(26)

Bezirk

3.593

12,99

7,03

19,15

64,4

998

2.994

33,3

36,8

Berlin

40.154

10,34

6,46

17,13

65,0

833

3.258

25,6

Wohnfläche je
Einwohner in m2

Anteil der mittleren Wohnkosten
(Basis: Angebotsmiete) an
der mittleren Haushaltskaufkraft

Anteil fertiggestellter Wohnungen
in neuen Wohngebäuden an
allen Fertigstellungen in Berlin

Angebotsmiete (Median) im Vergleich
zum Höchstwert der Bezirke
(Friedrichsh.-Kreuzb.: 12,99 €/m²)

(77)

Wo steht der Bezirk im städtischen Gefüge?

2.094
Natürlicher Bevölkerungssaldo 2017

(1) Median (2) enthält Betriebskosten: 2,26 €/m² (Ost) bzw. 2,73 €/m² (West) bzw. 2,50 €/m2 (Berlin gesamt) (3) Warmmiete in Prozent der Haushaltskaufkraft
() Rang unter den 186 PLZ-Gebieten mit Mietdaten Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme GmbH, BBU (Betriebskosten), Michael Bauer Research GmbH;
Bearbeitung CBRE

10,0
Anteil Einwohner 65
Jahre und älter in %

Preis-Hotspots des Bezirks sind
die teils stilvollen und fast immer bunten
Altbauquartiere in beiden Ortsteilen.

Neubau im Bezirk
Zwei aktuelle Projektentwicklungen im Detail

Fast der gesamte Bezirk liegt im Berliner
S-Bahn-Ring. Die einzige Ausnahme
bildet die Halbinsel Stralau, die weiterhin
eine hohe Neubautätigkeit verzeichnet
und auf der zahlreiche Wohnungen über
Wasserblick verfügen.
36

WAVE waterside
living berlin

Carré
Sama-Riga

Entwickler: Bauwerk Capital

Entwickler: CG Gruppe

Ortsteil: Friedrichshain

Ortsteil: Friedrichshain

Straße: Stralauer Allee

Straße: Rigaer Straße

Wohneinheiten: 161

Wohneinheiten: 115

Nutzungsart: Eigentum

Nutzungsart: Miete

Kaufpreis €/m2: ab 4.230

Mietpreis €/m2: 11,00 – 13,00

© Bauwerk Capital

37

Lichtenberg

Bezirke

Wohnmarktreport

Berlin 2019

Kaltmiete für Wohnungen
in Mehrfamilienhäusern
in € / m2 / Monat
13,00 und mehr
12,00 bis 12,99
1

11,00 bis 11,99

13059

10,00 bis 10,99
13057

9,00 bis 9,99
8,00 bis 8,99
7,00 bis 7,99
13051

bis 6,99
Fallzahl zu gering

2
13053

13055

10369
10365
10367

Lichtenberg

10315
3

Der Bezirk liegt östlich der Berliner Innenstadt und weist gute
Infrastruktur, viel Grün und ein breites Wohnungsangebot auf.
Es reicht von historischen Villen bis zu brandneuen Geschossbauten.
Lichtenberg erstreckt sich vom östlichen Rand
der Berliner Innenstadt am S-Bahn-Ring bis zu
den offenen Feldern und Wiesen am Stadtrand.
In Citynähe liegen Altbauquartiere, deren Attraktivität durch Sanierungen und Neubauten stark
gewachsen ist – etwa die Viktoriastadt, Alt-Lichtenberg und der Weitlingkiez nahe dem Bahnhof
Lichtenberg. Besonders attraktiv sind auch die
Wasserlagen der Rummelsburger Bucht.
Eher vorstädtische Reize haben die Villengebiete in Karlshorst ganz im Süden des Bezirks
sowie in Alt-Hohenschönhausen mit dem Oberund dem Orankesee als landschaftlichen Perlen
in Norden des Bezirks. Beide Gebiete mit ihren
liebevoll restaurierten Häusern aus dem 19. und
frühen 20. Jahrhundert gehören zu den begehrtesten Quartieren östlich der City.
Auch den großen Baugebieten aus DDR-Zeiten gibt Grün einen milderen Charakter. In der
Siedlung Am Fennpfuhl, einem Pionierprojekt

38

des seriellen Wohnungsbaus, ist es der gleichnamige Teich mit umgebendem Park. Die Wohngebiete von Friedrichsfelde liegen nahe dem landschaftlich großzügig angelegten Tierpark; vom
Quartier an der Landsberger Allee ist es nicht
weit zum Landschaftspark Herzberge. Die in den
1980er-Jahren realisierte Großsiedlung Neu-Hohenschönhausen schließlich zeichnet sich durch
grün geprägte große Innenhöfe und ihre Nähe
zur Barnimer Feldmark aus.
Inmitten des Bezirks liegt rund um die Siegfried- und Josef-Orlopp-Straße eins der größten
Gewerbegebiete Berlins. Es ist für Beschäftigte
und Kunden gut erreichbar, beeinträchtigt jedoch die umliegenden Wohnviertel kaum. Weit
über den Bezirk hinaus bekannt ist das Dong
Xuan Center, ein vietnamesischer Markt in alten
und neuen Hallen. Die Atmosphäre ist wenig romantisch, doch ostasiatisch geschäftig und bunt.
Lichtenbergs Wohnungsmarkt hat in diesem ▶

10317
Rummelsburg
10319

10318

19,2
Grünfläche je
Einwohner in m2

2
Galerien je
100.000 Einwohner

895
Ø Entfernung zum
Späti in m

1

2

3

Dorf Malchow

Orankesee

Victoriastadt

Theodor Fontane reiste 1878 vom Alexanderplatz nach Malchow und beschreibt in „Eine
Weihnachtswanderung“ seine schönen Beobachtungen und Eindrücke. Mit Sicherheit war
er von den vielen Grün- und Waldflächen hier
begeistert. Den besonderen Reiz machen heute
noch die historischen Gebäude am Gemeindehaus sowie die hohe Wohnqualität aus.

Ab 1893 wurde am „Wannsee des Nordens“
die Villenkolonie mit exklusiven Reihen- und
Doppelhäusern am Ufer des Sees gebaut.
Architektonisches Highlight ist das Mies van
der Rohe Haus. Unweit liegt das 45 Hektar große
Sportforum. Der für Spitzen- und Leistungssport bedeutende Olympiastützpunkt war u. a.
die Spielstätte der Eisbären Berlin.

Die Victoriastadt / der Kaskelkiez verleihen
diesem Viertel mit wunderschönen Häusern
wie dem Schrotkugelturm, kleinen Straßen und
grünen Hinterhöfen sowie schummrigen Laternen eine ganz besondere Aura. Im ehemaligen
Arbeiterviertel mit liebevoll renovierten und im
Krieg kaum zerstörten Gründerzeithäusern hat
schon der Dichter Heinrich Zille gern gelebt.

Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme GmbH © Kartografie: Nexiga, 2006 – 2014 Tom Tom

39

Lichtenberg

Bezirke

Wohnmarktreport

Mieten und Wohnkosten
Der Bezirk in der kleinräumigen Analyse
Wohnmarktdaten
PLZ

10315

Anzahl
der Miet­
angebote

406

7.151

Wohnkosten
Kaltmiete
alle Marktsegmente1 in
€ / m² / Monat
9,87 (112)

Kaltmiete ­
unteres Marktsegment1 in
€ / m² / Monat
6,50 (134)

Kaltmiete
oberes Marktsegment1 in
€ / m² / Monat
13,96 (117)

Wohnungs­größe1
in m²

56,1 (175)

Wohnkosten
warm2
Ø in € / Monat

680 (160)

Kaufkraft
je Haushalt
Ø in € / Monat

2.956 (141)

Wohnkostenquote3
in %

Wohnungszuwachs
2012 – 2017

23,0 (127)

Berlin 2019

Jahrzehnt einen starken Aufschwung genommen. Der Bezirk ist einerseits mit S-, U- und Straßenbahnlinien gut an die City angebunden; andererseits sind Preise und Mieten nach wie vor
deutlich niedriger. Das Bauflächenpotenzial war
und ist größer als in der City – in früheren Gewerbegebieten ebenso wie auf Brachflächen und auf

Wiesen am Stadtrand. Der Geschossneubau ist
vor allen von der städtischen Wohnungsbaugesellschaft HOWOGE dominiert; private Entwickler bauen Siedlungen mit einem hohen Anteil an
Einfamilienhäusern. Auch die individuelle Verdichtung locker bebauter Kleinsiedlungsgebiete
geht weiter. ■

Der Bezirk im Berliner Vergleich

10317

360

(75)

7,34

(65)

15,72

64,8 (108)

859

(89)

2.844 (157)

30,2

10318

263

9,80 (117)

7,31

(66)

12,50 (142)

71,5

862

(87)

3.483

(61)

24,8 (105)

10319

121

8,49 (162)

5,93 (166)

11,10 (169)

61,0 (146)

656 (171)

2.950 (142)

22,2 (141)

10365

201

9,71 (122)

6,23 (153)

12,42 (144)

58,0 (169)

694 (158)

2.833 (159)

24,5 (110)

10367

152

10,00 (104)

7,39

12,35 (147)

54,0 (184)

661 (168)

2.827 (161)

23,4 (124)

10369

93

9,51 (131)

6,73 (110)

15,02

(87)

56,8 (172)

669 (165)

3.335

(76)

20,1 (168)

13051

73

8,83 (154)

5,85 (173)

11,86 (159)

47,5 (186)

527 (184)

3.341

(75)

15,8 (186)

23,1

12,0

9,64

% Wohnkostenquote
2018

% Baufertigstellungen
2008 – 2017

€ /m Angebotsmiete
2018 (Q1 – Q3)

Anteil der mittleren Wohnkosten
(Basis: Angebotsmiete) an
der mittleren Haushaltskaufkraft

Anteil fertiggestellter Wohnungen
in neuen Wohngebäuden an
allen Fertigstellungen in Berlin

Angebotsmiete (Median) im Vergleich
zum Höchstwert der Bezirke
(Friedrichsh.-Kreuzb.: 12,99 €/m²)

11,01

(56)

(78)

(37)

(53)

13053

78

8,84 (153)

6,01 (160)

12,34 (148)

69,4

(51)

770 (131)

3.700

(38)

20,8 (160)

13055

283

9,86 (114)

6,50 (134)

13,71 (121)

66,3

(84)

804 (111)

3.486

(59)

23,0 (127)

13057

113

7,80 (173)

5,65 (178)

11,59 (162)

67,6

(66)

680 (160)

3.043 (121)

22,3 (138)

13059

93

6,61 (183)

5,24 (185)

12,00 (155)

59,7 (159)

529 (183)

3.188

(98)

16,6 (185)

Bezirk

2.236

9,64

6,20

14,00

61,1

728

3.156

23,1

Berlin

40.154

10,34

6,46

17,13

65,0

833

3.258

25,6

Wo steht der Bezirk im städtischen Gefüge?

649
Natürlicher Bevölkerungssaldo 2017

35,2
Wohnfläche je
Einwohner in m2

(1) Median (2) enthält Betriebskosten: 2,26 €/m² (Ost) bzw. 2,73 €/m² (West) bzw. 2,50 €/m2 (Berlin gesamt) (3) Warmmiete in Prozent der Haushaltskaufkraft
() Rang unter den 186 PLZ-Gebieten mit Mietdaten Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme GmbH, BBU (Betriebskosten), Michael Bauer Research GmbH;
Bearbeitung CBRE

19,7
Anteil Einwohner 65
Jahre und älter in %

2

Der Wohnimmobilienmarkt im Bezirk
Lichtenberg hat in diesem Jahrzehnt einen
starken Aufschwung genommen.

Neubau im Bezirk
Zwei aktuelle Projektentwicklungen im Detail

Der Bezirk vereint scheinbare Gegensätze
– zentrumsnah und grün, praktischpreisgünstig und gepflegt. Vom Gründerzeitkiez über das Villenviertel bis zum
Plattenbaugebiet finden sich hier verschiedenste Quartierstypen.
40

Wartenberger Straße

Parkstadt Karlshorst

Entwickler: Ten Brinke

Entwickler: Bonava

Ortsteil: Alt-Hohenschönhausen

Ortsteil: Karlshorst

Straße: Wartenberger Straße

Straße: Blockdammweg

Wohneinheiten: 264

Wohneinheiten: 512

Nutzungsart: Miete

Nutzungsart: Eigentum

Mietpreis €/m2: n/a

Preis €/m2: z. B. 3.100 – 4.930

41

Marzahn-Hellersdorf

Bezirke

Wohnmarktreport

Berlin 2019

Kaltmiete für Wohnungen
in Mehrfamilienhäusern
in € / m2 / Monat
13,00 und mehr
12,00 bis 12,99
11,00 bis 11,99

12689

10,00 bis 10,99
9,00 bis 9,99
8,00 bis 8,99

12681

12687

7,00 bis 7,99
bis 6,99
Fallzahl zu gering

12679
1
12629
12685

2

12627

12619

12623

12621
3

MarzahnHellersdorf

12683

Vom wirtschaftlichen Aufschwung Berlins profitiert auch der
Bezirk am östlichen Stadtrand: Baugrundstücke und Wohnungen
sind begehrt, die Qualität der Infrastruktur und des Umfelds steigt.
Überregional bekannt ist Marzahn-Hellersdorf
vor allem durch seine ausgedehnten Wohnquartiere aus den 1970er- und 1980er-Jahren. Hier
lebt auch heute noch ein Großteil der Bewohner
des Bezirks. Die scheinbar homogenen Quartiere
mit ihren Plattenbauten haben längst eine differenzierte Entwicklung genommen.
Am stärksten gefragt sind Lagen mit relativ guter Innenstadtanbindung und lokaler Infrastruktur.
Davon profitiert vor allem der Südwesten des Ortsteils Marzahns nahe dem Bahnhof Springpfuhl am
Helene-Weigel-Platz, dem kommunalen Zentrum
des Bezirks. Ein zweites ist die „Helle Mitte“ im Ortsteil Hellersdorf. Allerdings liegt dieser Ort deutlich
dezentraler als der genannte in Marzahn, was sich
in der Nachfrage auch widerspiegelt.

42

Unter den weiteren Großwohnsiedlungsquartieren zeichnet sich ein Teil durch attraktive Grünlagen aus, beispielsweise am Flüsschen Wuhle.
In seiner Umgebung am Kienberg fand 2017 die
Internationale Gartenschau statt, die im Herzen
des Bezirks ein schönes Erholungsgebiet zurückließ. Dessen i-Tüpfelchen ist eine Seilbahn über
den gut 100 Meter hohen Berg, die möglicherweise dauerhaft in den öffentlichen Nahverkehr der
Stadt integriert wird.
Vor rund 15 Jahren war der Leerstand in
den industriell gefertigten Quartieren hoch; es
gab sogar einzelne Abrisse und Rückbauten. Inzwischen belegen auch Nachfrager aus anderen
Stadtteilen die Wohnungen, deren Mieten nach
wie vor zu den günstigsten in Berlin gehören. ▶

27,1
Grünfläche je
Einwohner in m2

2
Galerien je
100.000 Einwohner

1.333
Ø Entfernung zum
Späti in m

1

2

3

Marzahner Promenade

Adele-Sandrock-Straße

Alt-Biesdorf

Für viele Berliner ist die Promenade das Zentrum des Kiezes. Die parallel zur Landsberger
Allee verlaufenden imposanten Plattenbauten
wurden in den vergangenen Jahren aufgewertet.
Die futuristische Eastgate Mall zieht Besucher
in ihren Bann, und auf dem „degewo-Skywalk“
kann man eine atemberaubende Aussicht über
Berlin in 70 Meter Höhe genießen.

Die nach der Stummfilmschauspielerin benannte Adele-Sandrock-Straße zeichnet sich
durch viel Grün und einen hohen Erholungsfaktor aus. So laden die schönen Innenhöfe der
lockeren Blockbebauung und der sanierten
Plattenbauten zum Verweilen ein. Die Parkflächen
am Hellersdorfer Graben eignen sich für Spaziergänge, um vom Alltag abzuschalten.

Besonders beliebt ist das 1868 von Hans-Hermann Freiherr von Rüxleben errichtete spätklassizistische Schloss mit dazugehörigem 14
Hektar großem Schlosspark in Alt-Biesdorf.
Daneben sind auch Kirche und Gehöfte des
ehemaligen Rittergutes sehr schön. Der 1898
eingeweihte Friedhof war ein Geschenk der
Familie Wilhelm von Siemens.

Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme GmbH © Kartografie: Nexiga, 2006 – 2014 Tom Tom

43

Marzahn-Hellersdorf

Bezirke

Wohnmarktreport

Mieten und Wohnkosten
Der Bezirk in der kleinräumigen Analyse
Wohnmarktdaten
PLZ

12619

Anzahl
der Miet­
angebote

187

4.073

Wohnkosten
Kaltmiete
alle Marktsegmente1 in
€ / m² / Monat
6,32 (186)

Kaltmiete ­
unteres Marktsegment1 in
€ / m² / Monat
5,19 (186)

Kaltmiete
oberes Marktsegment1 in
€ / m² / Monat
9,00 (184)

Wohnungs­größe1
in m²

61,1 (145)

Wohnkosten
warm2
Ø in € / Monat

524 (185)

Kaufkraft
je Haushalt
Ø in € / Monat

2.937 (146)

Wohnkostenquote3
in %

Wohnungszuwachs
2012 – 2017

17,8 (182)

Berlin 2019

Damalige Abrissgrundstücke sind jetzt Standorte für Neubauprojekte. Durch die gewachsene
Nachfrage bessert sich auch die zeitweise einseitige Sozialstruktur der Stadtteile.
Der Bezirk besteht aber nicht nur aus Plattenbauten. Kleiner hinsichtlich Einwohnerzahl, aber
flächenmäßig größer sind die ausgedehnten
Siedlungsgebiete von Bies-, Kauls- und Mahlsdorf. Hier dominieren Einfamilienhäuser, die

teils erst in den vergangenen 25 Jahren errichtet
wurden, sowohl in neu erschlossenen Baugebieten als auch als Verdichtung in existierenden
Quartieren. Dort standen auf vielen Grundstücken Gartenlauben, sehr kleine alte Eigenheime
und manchmal gar keine Häuser. Teilweise entstanden und entstehen in den Siedlungsgebieten
auch Geschossbauten, vor allem nahe der S- und
U-Bahnhöfe. ■

Der Bezirk im Berliner Vergleich

12621

85

9,93 (109)

7,58

(43)

14,02 (110)

73,5

(30)

896

(75)

4.283

(14)

20,9 (157)

12623

155

9,03 (142)

6,89 (104)

12,05 (150)

70,8

(43)

799 (117)

4.318

(13)

18,5 (180)

12627

488

7,79 (174)

5,90 (171)

12,02 (152)

62,5 (130)

628 (177)

2.928 (149)

21,5 (149)

12629

156

7,48 (178)

5,60 (180)

10,52 (176)

64,7 (109)

630 (176)

3.015 (128)

20,9 (157)

12679

263

7,24 (180)

5,56 (181)

10,00 (180)

55,1 (178)

524 (185)

2.968 (140)

17,6 (183)

12681

160

7,75 (175)

5,78 (176)

10,49 (178)

54,9 (182)

550 (182)

3.302

(82)

16,7 (184)

12683

252

9,90 (110)

6,17 (156)

12,51 (140)

68,8

837

4.049

(21)

20,7 (162)

18,9

8,4

7,73

% Wohnkostenquote
2018

% Baufertigstellungen
2008 – 2017

€ /m Angebotsmiete
2018 (Q1 – Q3)

Anteil der mittleren Wohnkosten
(Basis: Angebotsmiete) an
der mittleren Haushaltskaufkraft

Anteil fertiggestellter Wohnungen
in neuen Wohngebäuden an
allen Fertigstellungen in Berlin

Angebotsmiete (Median) im Vergleich
zum Höchstwert der Bezirke
(Friedrichsh.-Kreuzb.: 12,99 €/m²)

(59)

(93)

Wo steht der Bezirk im städtischen Gefüge?

101
Natürlicher Bevölkerungssaldo 2017

12685

155

7,57 (177)

5,62 (179)

10,51 (177)

62,7 (129)

616 (178)

3.398

(72)

18,1 (181)

12687

131

7,30 (179)

5,50 (182)

10,00 (180)

68,8

(60)

658 (169)

3.270

(89)

20,1 (167)

12689

193

6,87 (182)

5,50 (182)

8,81 (186)

65,6

(95)

599 (180)

3.004 (132)

19,9 (171)

Bezirk

2.225

7,73

5,56

11,47

64,0

639

3.383

18,9

36,6

Berlin

40.154

10,34

6,46

17,13

65,0

833

3.258

25,6

Wohnfläche je
Einwohner in m2

2

(1) Median (2) enthält Betriebskosten: 2,26 €/m² (Ost) bzw. 2,73 €/m² (West) bzw. 2,50 €/m2 (Berlin gesamt) (3) Warmmiete in Prozent der Haushaltskaufkraft
() Rang unter den 186 PLZ-Gebieten mit Mietdaten Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme GmbH, BBU (Betriebskosten), Michael Bauer Research GmbH;
Bearbeitung CBRE

19,4
Anteil Einwohner 65
Jahre und älter in %

Die Wohnungen im Bezirk sind auch aktuell
oft noch günstig – gerade im Verhältnis
zur mittleren Haushaltskaufkraft.

Neubau im Bezirk
Zwei aktuelle Projektentwicklungen im Detail

Hinter der oft in den Vordergrund
tretenden Plattenbaukulisse ist MarzahnHellersdorf ein vielschichtiger Bezirk.
Hier finden sich auch ausgedehnte Einfamilienhausgebiete, moderne Quartierszentren und historische Dorfauen.
44

Louis-LewinStraße

Lion-FeuchtwangerStraße

Entwickler: STADT UND LAND

Entwickler: GESOBAU

Ortsteil: Hellersdorf

Ortsteil: Hellersdorf

Straße: Louis-Lewin-Straße

Straße: Lion-Feuchtwanger-Straße

Wohneinheiten: 308

Wohneinheiten: 334

Nutzungsart: Miete

Nutzungsart: Miete

Mietpreis €/m2: n/a

Mietpreis €/m2: n/a

© Kondor Wessels

© Arnold und Gladisch Architekten
und DMSW Architekten

45

Mitte

Bezirke

Wohnmarktreport

Berlin 2019

Kaltmiete für Wohnungen
in Mehrfamilienhäusern
in € / m2 / Monat
13,00 und mehr
12,00 bis 12,99
11,00 bis 11,99
10,00 bis 10,99
9,00 bis 9,99
8,00 bis 8,99
7,00 bis 7,99
bis 6,99
Fallzahl zu gering
13407
13349
13409

13359

13405

13351

13347
13357

2

13353
13355
10435

10553

10551

Mitte

10115

10557
10559

10119

3
10178
10555

Spitzenlagen im Zentrum sind begehrter denn je. In nördlichen
und nordwestlichen Randlagen stagnierte die Entwicklung lange,
aber auch sie sind inzwischen von der hohen Nachfrage erfasst.

10117
10179

Der Bezirk Mitte ist historisch und strukturell
dreigeteilt: Den Südosten nimmt die historische
Mitte ein. Im Westen liegt der Stadtteil Tiergarten
mit dem gleichnamigen Park, dem Hauptbahnhof und wachsenden Citytendenzen. Am längsten war der Wedding im Norden des Bezirks ein
Refugium für preisgünstiges Wohnen, aber auch
hier macht sich die stark gewachsene Nachfrage
nach Innenstadt-Randlagen deutlich bemerkbar.
In der historischen Mitte sind die Baulücken
bis auf wenige Ausnahmen inzwischen gefüllt –
auch auf dem früheren Mauerstreifen, der vor einigen Jahren noch größere Baulandreserven bot.
Die zentrale Lage, die erstklassige Infrastruktur
und das fußläufige Kultur- und Einkaufsangebot sind so begehrt, dass Negativfaktoren für die
Nachfrage kaum eine Rolle spielen, etwa die zunehmende Enge und Verkehrsbelastung.
Gut für die Mischung der Haushalts- und
Sozialstruktur ist die Quasi-Dreiteilung des

46

Wohnungsangebots. Den ersten Teil machen
Altbauten aus, wie beispielsweise im Norden der
historischen Mitte zwischen dem Hackeschen
Markt und der Bernauer Straße. Hier gibt es Topangebote mit viel Flair, aber auch Hinterhofwohnungen von sekundärem Qualitäts- und Preisniveau. Das zweite Segment bilden Wohnungen
aus DDR-Zeiten. Sie haben oft sparsame, aber
durchdachte Grundrisse, eine manchmal herbe Architektur und viele Mieter, die seit Jahren
und Jahrzehnten hier leben und noch günstige
Mietverträge haben. Das dritte Segment sind
Neubauten seit den 1990er-Jahren, die bei entsprechendem Komfort zu Berliner Höchstpreisen angeboten werden.
Die Angebote in Moabit und im Wedding
sind homogener, hier dominieren Alt- und Nachkriegsbauten. In der Zeit nach dem Mauerfall gab
und gibt es in diesem Teil des Bezirks weit weniger Großprojekte als in anderen Bereichen. ▶

10623

14,3

1
10787

Grünfläche je
Einwohner in m2

10785

26
Galerien je
100.000 Einwohner

248
Ø Entfernung zum
Späti in m

1

2

3

Wilhelmstraße

Gesundbrunnen

Elberfelder Straße

Die Dauerausstellung „Topografie des Terrors“
in der ehemaligen Gestapo-Zentrale zeigt
heute deutlich, dass das Gebiet der Wilhelmstraße das Machtzentrum der NS-Diktatur war.
Die zahlreichen monumentalen Gebäude, wie
beispielsweise das Bundesfinanzministerium,
haben die Luftangriffe im Zweiten Weltkrieg
überstanden.

Gesundbrunnen wird oft nur als Bahnhof mit
angrenzendem Einkaufscenter und sozialer
Brennpunkt wahrgenommen. Günstiger Wohnraum und der immer hippere Wedding locken
Kreative, Studenten und junge Menschen an.
Heute tragen eher Hipster denn jugendliche
Möchtegern-Gangster „Wedding 65“-Pullover
als Zeichen ihrer Kiezzugehörigkeit.

Die Elberfelder Straße ist die inoffizielle Hauptstraße des Westfälischen Viertels. Die verkehrsberuhigte Straße mit ihren Galerien, Geschäften und Restaurants strahlt eine fast
schon ländliche Atmosphäre aus. Umgeben von
altem Baumbestand wirkt die Kreuzung an der
Dortmunder Straße schon wie ein alter kleiner
Dorfplatz.

Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme GmbH © Kartografie: Nexiga, 2006 – 2014 Tom Tom

47

Mitte

Bezirke

Wohnmarktreport

Mieten und Wohnkosten
Der Bezirk in der kleinräumigen Analyse
Wohnmarktdaten
PLZ

10115

Anzahl
der Miet­
angebote

561

8.124

Wohnkosten
Kaltmiete
alle Marktsegmente1 in
€ / m² / Monat
14,75

(7)

Kaltmiete ­
unteres Marktsegment1 in
€ / m² / Monat

Kaltmiete
oberes Marktsegment1 in
€ / m² / Monat

Wohnungs­größe1
in m²

8,33

(12)

21,50

(8)

75,0

(25)

Wohnkosten
warm2
Ø in € / Monat

1.276

(9)

10117

505

15,93

(1)

7,89

(30)

22,34

(2)

85,0

(6)

1.546

(2)

10119

278

14,49

(8)

8,52

(9)

22,37

(1)

69,0

(57)

1.155

(17)

10178

228

15,00

(5)

9,28

(1)

21,15

(9)

80,0

(16)

1.381

10179

273

15,48

(3)

8,13

(21)

20,88

(10)

72,7

(33)

1.290

10551

228

11,10

(69)

7,60

(40)

18,72

(30)

59,1 (162)

10553

208

11,52

(59)

7,15

(77)

16,67

(61)

10555

220

12,07

(44)

6,57 (126)

18,08

10557

358

15,00

(5)

7,18

(75)

10559

234

11,01

(76)

7,45

10785

269

15,73

(2)

10787

88

11,57

13347

330

13349

Kaufkraft
je Haushalt
Ø in € / Monat

3.171 (100)
3.987

Wohnkostenquote3
in %

40,2

Wohnungszuwachs
2012 – 2017

(3)

Berlin 2019

Jedoch befindet sich hier eines der bedeutendsten Berliner Bauprojekte der Gegenwart – die
Europacity nördlich des Hauptbahnhofs, die
nach Fertigstellung verschiedene Nutzungsarten wie Büro, Hotel und Wohnen umfassen wird.
Ein Gebiet mit eigenem Charakter und großen
Mikrounterschieden ist Tiergarten-Süd. Hierzu

gehören die Bauten am Potsdamer Platz, das
Diplomaten- und Regierungsviertel südlich des
Parks mit wenigem, doch meist hochwertigem
Wohnen. Im Gebiet zwischen Landwehrkanal
und Kurfürstenstraße an der Grenze zu Tempelhof-Schöneberg stehen zahlreiche einfache Altund Nachkriegsbauten. ■

Der Bezirk im Berliner Vergleich

(23)

38,8

(6)

2.994 (136)

38,6

(7)

(5)

3.222

(93)

42,9

(2)

(8)

3.250

(90)

39,7

(4)

816 (103)

2.833 (158)

28,8

(69)

54,9 (183)

782 (127)

2.682 (176)

29,1

(64)

(39)

65,5

(97)

970

(54)

2.828 (160)

34,3

(22)

34,3

12,8

12,50

19,12

(21)

68,5

(61)

1.214

(13)

3.207

(95)

37,9

(9)

% Wohnkostenquote
2018

% Baufertigstellungen
2008 – 2017

€ /m2 Angebotsmiete
2018 (Q1 – Q3)

(51)

15,25

(85)

64,7 (109)

889

(81)

2.847 (156)

31,2

(44)

7,25

(70)

18,56

(31)

88,9

(5)

1.642

(1)

3.465

(64)

47,4

(1)

(58)

7,27

(68)

19,84

(15)

69,3

(52)

990

(46)

3.775

(35)

26,2

(93)

35,0

11,00

(77)

6,26 (151)

17,00

(56)

60,0 (154)

824

(98)

2.662 (177)

30,9

(46)

138

10,18

(99)

6,97

(97)

15,32

(84)

59,0 (166)

761 (136)

2.653 (180)

28,7

(71)

Wohnfläche je
Einwohner in m2

Anteil der mittleren Wohnkosten
(Basis: Angebotsmiete) an
der mittleren Haushaltskaufkraft

Anteil fertiggestellter Wohnungen
in neuen Wohngebäuden an
allen Fertigstellungen in Berlin

Angebotsmiete (Median) im Vergleich
zum Höchstwert der Bezirke
(Friedrichsh.-Kreuzb.: 12,99 €/m²)

13351

185

10,82

(82)

7,00

(93)

14,80

(93)

59,1 (163)

800 (114)

2.656 (179)

30,1

(54)

13353

397

10,82

(82)

7,39

(56)

15,09

(86)

59,0 (164)

799 (116)

2.585 (189)

30,9

(46)

968

(55)

2.657 (178)

36,4

(15)

Wo steht der Bezirk im städtischen Gefüge?

1.703
Natürlicher Bevölkerungssaldo 2017

13355

157

11,75

(51)

6,00 (161)

17,33

(53)

66,8

13357

328

10,68

(86)

6,54 (129)

16,01

(75)

60,0 (154)

805 (110)

2.762 (168)

29,1

(64)

13359

350

10,41

(93)

6,39 (142)

14,48

(99)

61,7 (138)

810 (105)

2.460 (190)

32,9

(29)

12,9

Bezirk

5.335

12,50

7,00

20,00

66,5

997

2.906

34,3

Berlin

40.154

10,34

6,46

17,13

65,0

833

3.258

25,6

Anteil Einwohner 65
Jahre und älter in %

(78)

In allen drei Bezirksteilen Mittes sind
auch heute zahlreiche Wohnungen
in Besitz der städtischen Gesellschaften.

(1) Median (2) enthält Betriebskosten: 2,26 €/m² (Ost) bzw. 2,73 €/m² (West) bzw. 2,50 €/m2 (Berlin gesamt) (3) Warmmiete in Prozent der Haushaltskaufkraft
() Rang unter den 186 PLZ-Gebieten mit Mietdaten Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme GmbH, BBU (Betriebskosten), Michael Bauer Research GmbH;
Bearbeitung CBRE

Neubau im Bezirk
Zwei aktuelle Projektentwicklungen im Detail

Die historische Mitte Berlins gewinnt
ihre frühere Bedeutung als Stadtzentrum
zurück und vereinigt vielfältige
Funktionen. Sie ist trubeliger Stadtkern
für alle mit luxuriösem, aber auch
einfachem Wohnraum.
48

Beusselstraße

The One

Entwickler: Ten Brinke

Entwickler: BUWOG

Ortsteil: Moabit

Ortsteil: Moabit

Straße: Beusselstraße

Straße: Heidestraße

Wohneinheiten: 130

Wohneinheiten: 231

Nutzungsart: Miete

Nutzungsart: Eigentum

Mietpreis €/m2: n/a

Preis €/m2: z. B. 6.280 – 8.440

49

Neukölln

Bezirke

Wohnmarktreport

Berlin 2019

Kaltmiete für Wohnungen
in Mehrfamilienhäusern
in € / m2 / Monat
13,00 und mehr
12047

12,00 bis 12,99
11,00 bis 11,99
10,00 bis 10,99

12045
10965

9,00 bis 9,99
8,00 bis 8,99
7,00 bis 7,99

12059
1

12053

12043

12049

bis 6,99

12055

Fallzahl zu gering
12051
12057

2
12347

12359

12351

12357

Neukölln

12353
3
12349

Der vielfältige Bezirk reicht vom quirligen Szenekiez bis zum südlichen Stadtrand. Trotz deutlicher Preis- und Mietanstiege gibt es vor
allem in grüneren Lagen relativ preisgünstige Wohnungen.
Das nördliche Neukölln zwischen Landwehrkanal
und S-Bahn-Ring ist von dicht bebauten Altbaublöcken geprägt. Die Straßen und Höfe sind oft
eng, und die Wohnungen entsprechend düster.
Dieser Teil Neuköllns war, ist und wird deshalb
sicherlich kein bürgerliches Viertel. Lange war
es ein Arbeiterviertel mit deutsch-, später mehr
türkisch- und arabischstämmigen Bewohnern. In
diesem Jahrzehnt ist es jünger und noch internationaler geworden: Studenten, Kreative und Wahlberliner aus aller Welt ziehen her, denen das nördlich angrenzende Kreuzberg zu teuer geworden ist.
Verändert hat sich zum Beispiel das Gebiet
um die Weserstraße, wo sich Leerstandstristesse
in eine für manche schon überlaute Szenemeile verwandelt hat. Ein anderer Ort des Wandels
ist der Schillerkiez nahe dem Tempelhofer Feld.
Durch das Verbot von Wohnungsbau auf dem
einstigen Flughafengelände hat der Kiez so eine
attraktive wie exklusive Lage am Feld. Preise und

50

Mieten sind entsprechend gestiegen. Schon Jahre vorher geschah dies im äußersten Norden am
Landwehrkanal – ganz nah an Kreuzberg und
mit entsprechender Atmosphäre.
In anderen Teilen von Nord-Neukölln ist die
Entwicklung nicht so dynamisch. Aber die berlinweite Verknappung und Verteuerung prägt auch
die Märkte um die drei Hauptachsen Hermannstraße, Karl-Marx-Straße und Sonnenallee sowie
den äußersten Osten am Schifffahrtskanal mit
seinen großen Gewerbezonen.
Etwas ruhiger geht es in Britz zu, das schon
außerhalb des S-Bahn-Rings liegt. Am Teltowkanal und südlich davon dominieren durchgrünte
Siedlungsgebiete der 1920er- bis 1960er-Jahre.
Die bekannteste ist die Hufeisensiedlung mit
Weltkulturerbe-Status, in der heute oftmals eine
stark architektur- und designbewusste Bewohnerschaft lebt. Ganz im Süden des Ortsteils liegt
der gepflegte Britzer Garten. ▶

12355

11,4
Grünfläche je
Einwohner in m2

5
Galerien je
100.000 Einwohner

1.048
Ø Entfernung zum
Späti in m

1

2

3

Schillerpromenade

Buschkrugallee Nord

Alt-Rudow

Der historische Kiez um die Schillerpromenade entwickelt sich langsam, aber stetig zu
einem der angesagtesten Viertel. Einst durch
Fluglärm belastet, ist der frühere Prachtboulevard durch die Schließung des Flughafens
Tempelhof aus dem Dornröschenschlaf erwacht. Das Viertel besticht mit ausgefallenen
Cafés, hippen Bars und attraktiven Altbauten.

Die Karl-Marx-Straße geht an der Grenzallee
in die Buschkrugallee über. Zum hektischen
multikulturellen Leben findet man am Friedhof
sowie auch im Park am Buschkrug einen angenehmen Ruhepol. Der ehemals als Bestattungsplatz und zur Ablagerung von Kriegstrümmern
genutzte Park wurde von 2007 bis 2011 aufwendig saniert.

Rudow wurde bereits im Jahr 1373 urkundlich
erwähnt. Besonders schön ist die alte Dorfkirche, die bereits Mitte des 14. Jahrhunderts,
um 1375, erbaut wurde. Aufgrund der ehemaligen Randlage von Rudow in der Stadt Berlin
sind nach dem Zweiten Weltkrieg hier viele
attraktive Einfamilienhäuser und Bungalows
entstanden.

Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme GmbH © Kartografie: Nexiga, 2006 – 2014 Tom Tom

51

Neukölln

Bezirke

Wohnmarktreport

Mieten und Wohnkosten
Der Bezirk in der kleinräumigen Analyse
Wohnmarktdaten
PLZ

12043

Anzahl
der Miet­
angebote

140

1.671

Wohnkosten
Kaltmiete
alle Marktsegmente1 in
€ / m² / Monat
12,51

(33)

Kaltmiete ­
unteres Marktsegment1 in
€ / m² / Monat

Kaltmiete
oberes Marktsegment1 in
€ / m² / Monat

Wohnungs­größe1
in m²

7,50

16,18

66,4

(47)

(69)

(83)

Wohnkosten
warm2
Ø in € / Monat

1.012

(40)

Kaufkraft
je Haushalt
Ø in € / Monat

2.700 (175)

Wohnkostenquote3
in %

37,5

Wohnungszuwachs
2012 – 2017

(11)

Berlin 2019

Im Dreieck zwischen Britz sowie den Stadtrandvierteln Buckow und Rudow findet sich die
Gropiusstadt. Der Ruf der von Sozialbauten geprägten Großsiedlung aus der Zeit um 1970 war
zeitweise schlecht. Heute ist sie ein nicht unbedingt kaufkraftstarkes, aber preisgünstiges und

gepflegt-grünes Quartier. Buckow und Rudow
sind ansonsten von Eigenheimen und überwiegend niedrigem Geschossbau geprägt. Trotz der
Nähe zum Flughafen ist hier aufgrund der Flugrouten voraussichtlich nicht mit erhöhter Lärmbelästigung zu rechnen. ■

Der Bezirk im Berliner Vergleich

12045

139

12,48

(34)

6,84 (106)

17,35

(52)

61,6 (139)

937

(63)

2.653 (181)

35,3

(19)

12047

128

13,07

(16)

7,08

(82)

17,58

(46)

62,0 (135)

980

(50)

2.647 (182)

37,0

(12)

12049

274

12,12

(42)

7,17

(76)

19,00

(25)

55,0 (179)

816 (102)

2.636 (183)

31,0

(45)

12051

300

11,62

(56)

6,65 (118)

17,03

(55)

55,0 (179)

789 (125)

2.630 (185)

30,0

(55)

12053

122

12,53

(31)

6,29 (149)

19,01

(24)

60,0 (154)

916

(69)

2.711 (174)

33,8

(24)

12055

148

12,01

(45)

7,50

17,67

(44)

58,4 (168)

860

(88)

2.746 (169)

31,3

(41)

12057

121

6,60 (121)

10,54 (175)

60,2 (152)

716 (150)

2.633 (184)

27,2

(85)

26,1

3,0

10,09

12059

193

11,31

(64)

7,50

16,67

(61)

61,0 (146)

856

(91)

2.615 (187)

32,7

(30)

% Wohnkostenquote
2018

% Baufertigstellungen
2008 – 2017

€ /m2 Angebotsmiete
2018 (Q1 – Q3)

12347

288

10,34

(94)

6,27 (150)

13,99 (116)

64,0 (115)

836

(94)

3.083 (113)

27,1

(86)

12349

160

9,00 (145)

6,60 (123)

10,78 (174)

63,7 (121)

747 (144)

3.461

(65)

21,6 (147)

12351

109

8,02 (169)

6,00 (161)

12,77 (138)

71,0

(41)

763 (132)

3.304

(80)

23,1 (126)

12353

34,6

251

8,00 (171)

5,87 (172)

11,11 (168)

66,4

(82)

713 (151)

3.272

(88)

21,8 (145)

12355

154

8,17 (167)

6,02 (159)

10,99 (172)

67,3

(72)

733 (148)

3.697

(39)

19,8 (172)

Wohnfläche je
Einwohner in m2

Anteil der mittleren Wohnkosten
(Basis: Angebotsmiete) an
der mittleren Haushaltskaufkraft

Anteil fertiggestellter Wohnungen
in neuen Wohngebäuden an
allen Fertigstellungen in Berlin

Angebotsmiete (Median) im Vergleich
zum Höchstwert der Bezirke
(Friedrichsh.-Kreuzb.: 12,99 €/m²)

12357

58

9,65 (125)

7,15

(77)

14,29 (101)

61,3 (142)

758 (138)

4.083

(18)

18,6 (179)

12359

206

8,70 (156)

6,48 (138)

11,46 (166)

58,6 (167)

670 (164)

2.915 (150)

23,0 (130)

Bezirk

2.791

10,09

6,46

16,12

61,0

782

2.995

26,1

Berlin

40.154

10,34

6,46

17,13

65,0

833

3.258

25,6

9,15 (141)

(47)

(47)

(1) Median (2) enthält Betriebskosten: 2,26 €/m² (Ost) bzw. 2,73 €/m² (West) bzw. 2,50 €/m2 (Berlin gesamt) (3) Warmmiete in Prozent der Haushaltskaufkraft
() Rang unter den 186 PLZ-Gebieten mit Mietdaten Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme GmbH, BBU (Betriebskosten), Michael Bauer Research GmbH;
Bearbeitung CBRE

Wo steht der Bezirk im städtischen Gefüge?

785
Natürlicher Bevölkerungssaldo 2017

17,6
Anteil Einwohner 65
Jahre und älter in %

Südlich des Stadtrings beginnen die
grüneren Viertel mit preiswerten,
ausgedehnten Eigenheimgebieten.

Neubau im Bezirk
Zwei aktuelle Projektentwicklungen im Detail

Mit Einrichtungen wie dem Saalbau
(Neuköllner Oper), dem Heimathafen sowie
Angeboten in „Böhmisch-Rixdorf“ ist der
Bezirk auch lebendiger Kulturstandort.
Den quirligen Norden prägen Szenegänger,
Studenten und junge Touristen.
52

Neumarien

Briesestraße

Entwickler: BUWOG

Entwickler: STADT UND LAND

Ortsteil: Neukölln

Ortsteil: Neukölln

Straße: Mariendorfer Weg

Straße: Briesestraße

Wohneinheiten: 801

Wohneinheiten: 101

Nutzungsart: Miete / Eigentum

Nutzungsart: Miete

Miet-/ Kaufpreis €/m2: n/a

Mietpreis €/m2: n/a

© EM2N

53

Pankow

Bezirke

Wohnmarktreport

Berlin 2019

Kaltmiete für Wohnungen
in Mehrfamilienhäusern
in € / m2 / Monat
13,00 und mehr
12,00 bis 12,99
11,00 bis 11,99
10,00 bis 10,99
9,00 bis 9,99
8,00 bis 8,99
7,00 bis 7,99
bis 6,99
Fallzahl zu gering

13125
13127
13159

13129
13158

13156

1

13051

13089

Pankow

13187

Der einwohnerstärkste Bezirk beginnt hinter dem Alexanderplatz
und umfasst Wohn- und Erholungsgebiete unterschiedlichster Art.
Für Neubau gibt es viel Potenzial, dagegen manchmal Widerstand.

2
10439

13086

10437

Den Nordosten der Berliner Innenstadt von der
City bis hinter den S-Bahn-Ring nimmt der Stadtteil Prenzlauer Berg ein. Dessen Südteil gehört mit
seinen restaurierten Altbaufassaden, den attraktiven Wohnungen und dem bunten Straßenleben
heute zu den teuersten Gebieten der Stadt. Es leben aber nicht nur Wohlhabende hier, sondern
auch junge und künstlerisch-kreativ orientierte
Menschen sowie „ganz normale Berliner“ mit
unterschiedlichstem beruflichen und sozialen
Status. Es gibt noch günstige Wohnungen, teils
mit Qualitätsnachteilen hinsichtlich Ausstattung
und Lage. Dazu kommen städtische Wohnungen –
sowohl im Bestand als auch im Neubau. Je weiter
man nach Norden kommt, desto größer wird der
Anteil von Zwischen- und Nachkriegsbauten. Die
Urbanität nimmt hier jedoch ab. Auch das nördlich angrenzende eigentliche Pankow ist ein stark
gemischtes Quartier. Seine renommiertesten
Adressen liegen nahe dem Bürgerpark und dem

54

13088

13189

Schloss Schönhausen. Beide Gebiete leiden heute
noch unter den Einflugschneisen des Flughafens
Tegel; man hofft auf eine Entlastung durch den
Flughafen BER in wenigen Jahren. Niederschönhausen, Wilhelmsruh und Rosenthal sind schon
eher vorstädtisch geprägt und Schauplätze von
Neubauprojekten auf kleineren Brachen und als
Lückenschließungen.
Dasselbe Phänomen ist in Weißensee zu beobachten, dessen Kern deutlich näher an der Innenstadt liegt. Vor allem der Westen dieses Stadtteils rund um die Roelcke- und Langhansstraße
zeichnet sich durch eine sehr kleinteilige Mischung von Wohnen und Gewerbe aus und bietet
zahlreiche Nachverdichtungpotenziale. Die reizvollsten Quartiere liegen nahe dem Weißen See,
dessen Name der Stadtteil trägt.
Alle weiteren Teile des Bezirks – und mit
ihnen rund die Hälfte seiner Fläche – weisen
Stadtrand- oder gar ländlichen Charakter auf. ▶

16,0

10435

Grünfläche je
Einwohner in m2

10119

10405
3

10409

10407

4

10249

Galerien je
100.000 Einwohner

1.167
Ø Entfernung zum
Späti in m

10247
1

2

3

Niederschönhausen

Buschallee

Kollwitzkiez

Das Highlight in Niederschönhausen ist das
Barockschloss Schönhausen. Das Stadtbild ist
geprägt von alten und teilweise gut sanierten
Villen und Mietshäusern, die die Weltkriege gut
überstanden haben. Hier residierte die Spitze
der DDR-Regierung, Bürger durften zu dieser
Zeit diesen Teil Niederschönhausens nicht
betreten.

Die von Bruno Taut entworfenen Wohnzeilen
in und um die Buschallee und Trierer Straße
waren eine Reaktion auf die Weltwirtschaftskrise. Die Bewohner konnten auf Grünflächen
selbst Gemüse und Obst anbauen oder sogar
Kleinvieh halten. Schön ist auch die bunte und
expressionistische Farbgestaltung von Karl
Schmidt-Rottloff an den Gebäuden.

Nirgends dürfte die Latte-macchiato-Dichte
höher sein als in diesem Kiez. Insbesondere
die vielen aus der Gründerzeit noch gut erhaltenen Stuckfassaden laden zum Verweilen ein.
Mit der denkmalgeschützten Kulturbrauerei,
dem Pfefferberg, dem Senefelderplatz und dem
Kollwitzplatz findet jeder seinen ganz persönlichen Hotspot.

Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme GmbH © Kartografie: Nexiga, 2006 – 2014 Tom Tom

55

Pankow

Bezirke

Wohnmarktreport

Mieten und Wohnkosten
Der Bezirk in der kleinräumigen Analyse
Wohnmarktdaten
PLZ

10405

Anzahl
der Miet­
angebote

466

8.508

Wohnkosten
Kaltmiete
alle Marktsegmente1 in
€ / m² / Monat
13,12

(14)

Kaltmiete ­
unteres Marktsegment1 in
€ / m² / Monat
6,00 (161)

Kaltmiete
oberes Marktsegment1 in
€ / m² / Monat

Wohnungs­größe1
in m²

19,85

69,6

(14)

(49)

Wohnkosten
warm2
Ø in € / Monat

Kaufkraft
je Haushalt
Ø in € / Monat

Wohnkostenquote3
in %

1.071

(32)

3.394

(73)

31,5

(39)

60,3 (150)

843

(92)

2.997 (134)

28,1

(77)

56,4 (173)

750 (143)

2.741 (171)

27,3

(84)

(11)

3.282

(85)

37,8

(10)

992

(45)

3.005 (131)

33,0

(28)

61,4 (141)

903

(73)

2.806 (165)

32,2

(34)

60,7 (148)

773 (130)

3.001 (133)

25,8

(98)

14,02 (110)

66,0

(85)

795 (119)

3.113 (109)

25,5

(99)

14,50

(97)

66,0

(85)

741 (147)

3.640

(47)

20,4 (164)

6,41 (141)

11,33 (167)

66,8

(79)

713 (152)

3.642

(46)

19,6 (175)

7,10

(81)

12,09 (149)

66,5

(81)

788 (126)

3.694

(40)

21,3 (152)

n/a

n/a

n/a

n/a

n/a

n/a

3.916

(29)

408

10,15 (102)

7,27

(68)

12,97 (135)

65,0 (103)

806 (109)

3.572

(53)

22,6 (136)

13158

209

10,12 (103)

7,95

(29)

12,51 (140)

72,0

(36)

891

(79)

3.618

(50)

24,6 (109)

13159

2

3.288

(84)

n/a

n/a

13187

10407

308

11,72

(53)

5,99 (165)

19,38

(20)

10409

244

11,03

(74)

6,26 (151)

15,34

(83)

10435

252

14,28

(9)

7,64

(39)

20,52

(11)

75,0

(25)

1.241

10437

493

13,00

(17)

8,20

(18)

18,40

(33)

65,0 (103)

10439

495

12,44

(35)

8,02

(25)

18,39

(34)

13086

448

10,48

(92)

6,90 (102)

14,89

(91)

13088

307

9,78 (119)

5,92 (168)

13089

56

8,97 (151)

7,37

13125

345

8,41 (164)

13127

220

9,59 (129)

13129

13

13156

n/a

(62)

n/a

n/a

n/a

n/a

n/a

n/a

n/a

n/a

n/a

n/a

n/a

n/a

n/a

n/a

n/a

411

10,90

(81)

7,01

(91)

14,99

(90)

69,0

(58)

908

(71)

2.980 (138)

30,5

(51)

13189

309

10,30

(97)

6,58 (124)

16,04

(74)

63,2 (123)

793 (121)

2.744 (170)

28,9

(68)

Bezirk

4.986

10,97

6,66

17,57

64,8

857

3.184

26,9

Berlin

40.154

10,34

6,46

17,13

65,0

833

3.258

25,6

(1) Median (2) enthält Betriebskosten: 2,26 €/m² (Ost) bzw. 2,73 €/m² (West) bzw. 2,50 €/m2 (Berlin gesamt) (3) Warmmiete in Prozent der Haushaltskaufkraft
() Rang unter den 186 PLZ-Gebieten mit Mietdaten Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme GmbH, BBU (Betriebskosten), Michael Bauer Research GmbH;
Bearbeitung CBRE

Wohnungszuwachs
2012 – 2017

Berlin 2019

In Karow, Blankenburg und vor allem Blankenfelde gibt es teils noch dörfliche Baustrukturen. Die Flächen für Neubau sind theoretisch
groß, werden teilweise aber durch Proteste
und Politik blockiert. Das gilt zum Beispiel für
die Elisabethaue mit einem Potenzial von rund

5.000 Wohnungen, in der die Planungen zweier
städtischer Gesellschaften schon weit gediehen
waren. Noch in der Planung, aber ebenfalls umstritten ist das Projekt Blankenburg-Süd, wo
noch mehr Wohnungen entstehen könnten als
in der Elisabethaue. ■

Der Bezirk im Berliner Vergleich
Wo steht der Bezirk im städtischen Gefüge?

1.865
Natürlicher Bevölkerungssaldo 2017

39,1
Wohnfläche je
Einwohner in m2

14,9
Anteil Einwohner 65
Jahre und älter in %

26,9

18,2

10,97

% Wohnkostenquote
2018

% Baufertigstellungen
2008 – 2017

€ /m2 Angebotsmiete
2018 (Q1 – Q3)

Anteil der mittleren Wohnkosten
(Basis: Angebotsmiete) an
der mittleren Haushaltskaufkraft

Anteil fertiggestellter Wohnungen
in neuen Wohngebäuden an
allen Fertigstellungen in Berlin

Angebotsmiete (Median) im Vergleich
zum Höchstwert der Bezirke
(Friedrichsh.-Kreuzb.: 12,99 €/m²)

Der Prenzlauer Berg ist teuer und
abwechslungsreich. Nach Norden hin finden
sich auch preisgünstigere Quartiere.

Neubau im Bezirk
Zwei aktuelle Projektentwicklungen im Detail

Der Bezirk weist ein immenses Baupotenzial
auf unbebauten Grundstücken oder Verdichtungsarealen sowie einen großen Bedarf
an Infrastruktur jeder Art auf. Der hieraus
entstehende Diskussions- und Entscheidungsbedarf ist oftmals groß.
56

Nesselweg

Kastanienallee 105

Entwickler: Ten Brinke

Entwickler: GESOBAU

Ortsteil: Rosenthal

Ortsteil: Rosenthal

Straße: Nesselweg

Straße: Kastanienallee

Wohneinheiten: 79

Wohneinheiten: 48

Nutzungsart: Miete

Nutzungsart: Miete

Mietpreis €/m2: n/a

Mietpreis €/m2: n/a

© Anne Lampen
Architekten GmbH

57

Reinickendorf

Bezirke

Wohnmarktreport

Berlin 2019

Kaltmiete für Wohnungen
in Mehrfamilienhäusern
in € / m2 / Monat
13,00 und mehr
12,00 bis 12,99
11,00 bis 11,99
10,00 bis 10,99
9,00 bis 9,99
8,00 bis 8,99
7,00 bis 7,99
bis 6,99
Fallzahl zu gering
13465

13467
13503
13469
13435
3

13439

13437
13505
2

Reinickendorf

13509
13507

13403

Im Berliner Nordwesten sind grüne Stadtrandlagen gefragter als
die innenstadtnahen Quartiere nahe dem Flughafen Tegel. Wenn
dieser geschlossen wird, könnten sich die Verhältnisse verändern.
Weitab von der City, doch besonders begehrt
sind die Villen- und Einfamilienhausgebiete im
Reinickendorfer Norden und Westen. Das überregional bekannteste ist die Gartenstadt Frohnau, die vor über hundert Jahren als besonders
heimelige Vorstadt für stadtmüde Bürger geplant
wurde und noch heute als solche dient. Die südlich angrenzenden Gebiete Hermsdorf und Waidmannslust haben weniger üppige Villen, aber
sehr attraktive Lagen an den ausgedehnten Auen
des Baches „Tegeler Fließ“. Noch viel mehr Wasser, jedoch die abgeschiedensten Lagen im Bezirk
weisen die Stadtteile Heiligensee, Konradshöhe
und Tegelort an der Havel auf. Alle Quartiere sind
durch Einfamilienhäuser geprägt und die Mietmärkte eher klein.
Im Nordosten Reinickendorfs liegen die
Großsiedlungen Märkisches Viertel und Rollberge. Sie hatten über lange Zeit mit schlechtem
Ruf und Leerstand zu kämpfen. Diesen gibt es

58

aber auf dem nachfragestarken Berliner Mietwohnungsmarkt heute kaum noch. Vor allem
im Märkischen Viertel, in dem der Großteil der
Wohnungen der landeseigenen GESOBAU gehört,
werden nur noch wenige Wohnungen stadtweit
öffentlich angeboten; die meisten finden durch
Direktkontakte, Wartelisten oder lokale Vermarktung neue Mieter.
Die mittleren Bezirksteile Tegel, Borsigwalde und Wittenau weisen auch ein mittleres Mietund Preisniveau auf. Tegel hat Spitzenlagen
nahe dem gleichnamigen See; ansonsten finden
sich überwiegend ausgedehnte Wohngebiete
mit Einsprengseln öffentlicher und privater
Infrastruktur sowie Gewerbe. Letzteres konzentriert sich in einem breiten Streifen beiderseits
der S-Bahn-Linie 25.
Dem Reinickendorfer Süden dürfte im nächsten Jahrzehnt ein starker Entwicklungsschub
bevorstehen, wenn die Pläne zur Komplett- ▶

13407
13409
1

18,0

13405

Grünfläche je
Einwohner in m2

13629

2
Galerien je
100.000 Einwohner

1.205
Ø Entfernung zum
Späti in m

1

2

3

Letteplatz

Alt-Tegel

Märkisches Zentrum

Rund um den Letteplatz stehen noch viele
wunderschöne Altbauten aus der Gründerzeit,
aber es sind auch Gebäude aus dem Wiederaufbauprogramm sowie in den 1960er-Jahren
entstanden. Der Lettekiez wird immer beliebter,
und letzte Baulücken werden langsam Stück
für Stück geschlossen und die Altbauten aufwendig saniert.

Alt-Tegel ist voller Highlights. Besonders bedeutend ist das von Karl-Friedrich Schinkel für
Wilhelm von Humboldt 1824 erbaute Schloss
mit angrenzendem wunderschönen Park.
Architektonisch schön ist die Shoppingmall
in den Hallen Am Borsigturm. Die Seeterrassen
und Greenwichpromenade am herrlichen
Tegeler See sind ein beliebtes Ausflugsziel.

Zur Schaffung von neuem Wohnraum entstand
in den 1960er- und 1970er-Jahren mit dem
Märkischen Viertel eine der größten Neubausiedlungen in Deutschland. Mit den großen
Hochhäusern und ca. 17.000 Wohnungen für
fast 50.000 Menschen ist eine abwechslungsreiche Architektur im dörflichen Reinickendorf
entstanden.

Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme GmbH © Kartografie: Nexiga, 2006 – 2014 Tom Tom

59

Reinickendorf

Bezirke

Wohnmarktreport

Mieten und Wohnkosten
Der Bezirk in der kleinräumigen Analyse
Wohnmarktdaten
PLZ

13403

Anzahl
der Miet­
angebote

304

1.941

Wohnkosten
Kaltmiete
alle Marktsegmente1 in
€ / m² / Monat
9,24 (138)

Kaltmiete ­
unteres Marktsegment1 in
€ / m² / Monat
6,93

(99)

Kaltmiete
oberes Marktsegment1 in
€ / m² / Monat
13,73 (120)

Wohnungs­größe1
in m²

59,5 (160)

Wohnkosten
warm2
Ø in € / Monat

712 (153)

Kaufkraft
je Haushalt
Ø in € / Monat

2.850 (154)

Wohnkostenquote3
in %

Wohnungszuwachs
2012 – 2017

25,0 (104)

Berlin 2019

verlagerung des Flugverkehrs aufgehen sollten.
Anstelle des bisherigen Airports sind ein HighTech-Park mit Fachhochschule, ein Quartier mit
rund 5.000 Wohnungen sowie weite Erholungsflächen ins Auge gefasst.
Östlich des Flughafens liegt heute eine große,
teils stark lärmbelastete Mischzone. Hier stehen

keine sehr großflächigen Projekte an; es gibt aber
zahlreiche Flächen und Gebäude, die für Nachverdichtung und als Wohnstandorte infrage
kommen. Viele sollen allerdings Gewerbe vorbehalten bleiben. Andererseits dürften auch bestimmte Gewerbesegmente wegfallen, wenn der
Flughafen Tegel geschlossen wird. ■

Der Bezirk im Berliner Vergleich

13405

65

9,00 (145)

6,50 (134)

13,00 (130)

64,2 (114)

753 (142)

2.996 (135)

25,1 (103)

13407

395

9,19 (139)

6,62 (119)

16,89

(58)

55,8 (177)

665 (167)

2.741 (172)

24,3 (114)

13409

495

9,36 (137)

6,67 (117)

12,98 (134)

56,0 (176)

677 (163)

2.849 (155)

23,8 (118)

13435

92

6,89 (181)

6,38 (143)

8,86 (185)

73,1

(31)

702 (157)

3.279

(86)

21,4 (151)

13437

125

9,50 (132)

7,05

(84)

13,05 (129)

60,7 (149)

742 (145)

3.127 (106)

23,7 (119)

13439

92

6,50 (184)

6,00 (161)

9,48 (183)

70,5

(44)

651 (173)

3.233

(92)

20,1 (166)

13465

118

10,00 (104)

12,01 (154)

80,0

(16)

4.805

(3)

21,2 (154)

21,2

3,5

9,11

% Wohnkostenquote
2018

% Baufertigstellungen
2008 – 2017

€ /m Angebotsmiete
2018 (Q1 – Q3)

Anteil der mittleren Wohnkosten
(Basis: Angebotsmiete) an
der mittleren Haushaltskaufkraft

Anteil fertiggestellter Wohnungen
in neuen Wohngebäuden an
allen Fertigstellungen in Berlin

Angebotsmiete (Median) im Vergleich
zum Höchstwert der Bezirke
(Friedrichsh.-Kreuzb., 12,99 €/m²)

13467

109

10,00 (104)

13469

168

13503

43

13505

26

13507

272

13509

185

Bezirk
Berlin

7,77

1.018

(84)

13,46 (124)

80,6

(14)

8,27 (166)

6,37 (146)

12,04 (151)

72,7

(32)

9,87 (113)

6,48 (138)

12,78 (137)

83,0

(7)

1.046

n/a

n/a

n/a

n/a

n/a

7,05

(35)

n/a

1.025

(38)
(37)

4.481

(10)

22,9 (133)

800 (115)

3.673

(43)

21,8 (146)

(35)

4.388

(12)

23,8 (116)

n/a

4.520

(8)

n/a

n/a

n/a

n/a

n/a

9,48 (133)

5,84 (174)

14,84

(92)

62,4 (132)

762 (135)

3.475

(62)

21,9 (144)

8,75 (155)

6,82 (107)

14,50

(97)

52,8 (185)

606 (179)

3.036 (124)

20,0 (170)

2.489

9,11

6,45

13,67

61,0

722

3.403

21,2

40.154

10,34

6,46

17,13

65,0

833

3.258

25,6

(1) Median (2) enthält Betriebskosten: 2,26 €/m² (Ost) bzw. 2,73 €/m² (West) bzw. 2,50 €/m2 (Berlin gesamt) (3) Warmmiete in Prozent der Haushaltskaufkraft
() Rang unter den 186 PLZ-Gebieten mit Mietdaten Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme GmbH, BBU (Betriebskosten), Michael Bauer Research GmbH;
Bearbeitung CBRE

Wo steht der Bezirk im städtischen Gefüge?

-515
Natürlicher Bevölkerungssaldo 2017

38,5
Wohnfläche je
Einwohner in m2

23,7
Anteil Einwohner 65
Jahre und älter in %

2

Die Gebiete im äußersten Norden und
Westen des Bezirks Reinickendorf gehören
zu den kaufkraftstärksten in Berlin.

Neubau im Bezirk
Zwei aktuelle Projektentwicklungen im Detail

Reinickendorf ist aus einer Vielzahl von
Dörfern zusammengesetzt, was in
Ortskernen noch an Kirchen, Angern und
historischen Bauernhäusern sichtbar ist.
Wasser prägt den Bezirk an vielen Orten
wie am Tegeler Fließ und an der Havel.
60

La Belle Ville

fleur de berlin

Entwickler: BUWOG

Entwickler: BPD

Ortsteil: Tegel

Ortsteil: Wittenau

Straße: Avenue Jean Mermoz

Straße: Avenue Charles de Gaulle

Wohneinheiten: 95

Wohneinheiten: 241

Nutzungsart: Miete

Nutzungsart: Eigentum

Mietpreis €/m2: n/a

Kaufpreis €/m2: 3.880 – 5.200

© BPD Immobilienentwicklung GmbH

61

Spandau

Bezirke

Wohnmarktreport

Berlin 2019

Kaltmiete für Wohnungen
in Mehrfamilienhäusern
in € / m2 / Monat
13,00 und mehr
12,00 bis 12,99
11,00 bis 11,99
10,00 bis 10,99

13587

9,00 bis 9,99
8,00 bis 8,99
7,00 bis 7,99
bis 6,99

13589

Fallzahl zu gering

13585
13583

2

13599

13591

13629

1
13581
13597

13627

13595
13593

Spandau

3

14089

Bedingt durch den Druck auf den Wohnungsmarkt ist auch Berlins
westlichster Bezirk zunehmend gefragt. Die Entfernung zum Zentrum wird durch schnelle Bahnverbindungen teilweise wettgemacht.
Durch die breite Havel sowie ausgedehnte Gewerbe- und Grüngebiete ist Spandau räumlich
vom übrigen Berlin deutlich abgetrennt. Auch
99 Jahre nach der Eingemeindung wird hier
eine gewisse Eigenständigkeit gepflegt. Es gibt
eine heimelige Altstadt, und noch heute reisen
etliche Spandauer nur selten „nach Berlin“, wie
es hier heißt.
Dabei ist die Anbindung vor allem auf der
Schiene sehr gut. Es gibt U-, S- und Regionalbahnen. Wer will, kann dreimal stündlich den Berliner Hauptbahnhof per ICE in nur etwa zehn Minuten erreichen. Die drei wichtigsten Straßen in
Richtung City sind dagegen häufig verstopft.
Spandau ist überwiegend kein sehr wohlhabender Bezirk, sondern traditionell durch Industrie und Gewerbe geprägt. Auch das einst dominante Militär ist in der General-Steinhoff-Kaserne
noch vertreten. Ein starkes Plus bei Nachfrage
und Mietniveau hat in jüngerer Zeit die Siemens-

62

stadt erlebt, der innenstadtnächste Bezirksteil
Spandaus. Die geplante „Siemensstadt 2.0“, in
welcher der Konzern auf rund 70 Hektar Fläche
unter anderem Büros, Forschungsflächen und
Wohnungen errichten will, dürfte diese Entwicklung noch verstärken. Das nahe Stadtquartier
Gartenfeld ist einer der größten Planungsstandorte für Wohnungsbau in Berlin.
Rund um die Altstadt bewahrt Spandau seinen oft eher mittel- als großstädtischen Charakter. Das in den 1990er-Jahren stecken gebliebene
Entwicklungsvorhaben beiderseits der Havel
(hier Spandauer See genannt) wird wiederbelebt,
ungeachtet der schwierigen Verkehrsanbindung.
Im zuletzt größten Bauvorhaben „Pepita-Höfe“
im nordwestlichen Stadtteil Hakenfelde ist der
Großteil der rund 1.000 Wohnungen bereits bezogen. Hier dominieren die städtischen Gesellschaften degewo und WBM. Ansonsten sind Spandaus Ortsteile westlich der Havel größtenteils ▶

23,9
Grünfläche je
Einwohner in m2

1
Galerien je
100.000 Einwohner

1.286
Ø Entfernung zum
Späti in m

1

2

3

Zitadellenweg

Isenburger Weg

Graetschelsteig

Die Zitadelle Spandau ist eine der bedeutendsten und besterhaltenen Festungen der
Renaissance in Europa. Zum Schutz der Residenzstadt Berlin ließen die Kurfürsten zwischen 1559 und 1594 eine Festung errichten.
Heute wird das Areal ausschließlich für zivile
und kulturelle Zwecke genutzt und ist eine der
schönsten Konzertkulissen Berlins.

Hier liegt die in den 1930er-Jahren gebaute
Siemens-Siedlung. Die deutsche Regierung
förderte damals die Errichtung von Kleinsiedlungen. Wer eine Parzelle erhielt, musste drei
Tage bei Siemens und durfte drei Tage an der
Errichtung der Siedlung arbeiten. Die Häuser
bestechen heute noch durch ihren effizienten
Wohnraum und die großen Gärten.

Am Graetschelsteig fallen zunächst die in den
1960er-Jahren erbauten bunten bis zu 22-stöckigen Hochhäuser auf. Sehr verkehrsgünstig
an der Heerstraße gelegen, befindet man sich
in allerbester grüner Umgebung. Das Kombibad Spandau Süd sowie die Freizeitparkanlage
am Südpark lassen keine Wünsche offen und
sind ein idealer Ort für Familien.

Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme GmbH © Kartografie: Nexiga, 2006 – 2014 Tom Tom

63

Spandau

Bezirke

Wohnmarktreport

Mieten und Wohnkosten
Der Bezirk in der kleinräumigen Analyse
Wohnmarktdaten
PLZ

13581

Anzahl
der Miet­
angebote

204

1.571

Wohnkosten
Kaltmiete
alle Marktsegmente1 in
€ / m² / Monat
9,00 (145)

Kaltmiete ­
unteres Marktsegment1 in
€ / m² / Monat
6,22 (154)

Kaltmiete
oberes Marktsegment1 in
€ / m² / Monat
13,20 (127)

Wohnungs­größe1
in m²

67,7

(65)

Wohnkosten
warm2
Ø in € / Monat

794 (120)

Kaufkraft
je Haushalt
Ø in € / Monat

3.159 (104)

Wohnkostenquote3
in %

Wohnungszuwachs
2012 – 2017

25,1 (102)

Berlin 2019

bebaut oder nicht zur Bebauung vorgesehen. Abgesehen von zwei eher ungünstig gelegenen Regionalbahnhöfen existiert im äußersten Westen
nur ein Busverkehr; der Ausbau der S- und U-Bahnen ist seit Jahren umstritten.
Eine Wohnwelt für sich bilden die beiden
südlichen Ortsteile Gatow und Kladow. Beide

sind von Wasser, Feldern und Wald umgeben
und stark von Einfamilienhäusern geprägt. Der
Mietmarkt ist nicht sehr groß und das Mietniveau
für Spandauer Verhältnisse hoch. Der Weg ins
Berliner Zentrum kann eine Stunde dauern – ob
mit Auto, Bus oder per Fähre zum Bahnhof Wannsee und weiter per Zug. ■

Der Bezirk im Berliner Vergleich

13583

338

8,15 (168)

5,82 (175)

10,83 (173)

59,9 (157)

652 (172)

2.784 (167)

23,4 (123)

13585

370

8,55 (160)

6,58 (124)

11,63 (161)

63,9 (119)

720 (149)

2.728 (173)

26,4

(91)

13587

331

9,00 (145)

6,60 (121)

12,00 (155)

67,4

(70)

790 (123)

2.979 (139)

26,5

(89)

13589

286

8,01 (170)

5,92 (168)

9,84 (182)

65,9

(91)

708 (154)

3.320

(78)

21,3 (153)

13591

205

8,50 (161)

6,69 (112)

11,54 (164)

69,2

(54)

777 (129)

3.690

(42)

21,1 (155)

13593

206

6,38 (185)

5,33 (184)

11,00 (171)

69,3

(53)

631 (175)

3.297

(83)

19,1 (177)

13595

334

9,00 (145)

6,46 (140)

12,68 (139)

60,0 (153)

704 (156)

3.167 (102)

22,2 (140)

22,6

3,9

8,51

% Wohnkostenquote
2018

% Baufertigstellungen
2008 – 2017

€ /m Angebotsmiete
2018 (Q1 – Q3)

Anteil der mittleren Wohnkosten
(Basis: Angebotsmiete) an
der mittleren Haushaltskaufkraft

Anteil fertiggestellter Wohnungen
in neuen Wohngebäuden an
allen Fertigstellungen in Berlin

Angebotsmiete (Median) im Vergleich
zum Höchstwert der Bezirke
(Friedrichsh.-Kreuzb.: 12,99 €/m²)

13597

156

9,00 (145)

6,38 (143)

16,47

(64)

64,3 (113)

755 (140)

3.055 (120)

24,7 (106)

13599

145

7,84 (172)

6,57 (126)

11,03 (170)

56,2 (174)

594 (181)

3.019 (127)

19,7 (173)

13629

145

9,44 (134)

6,51 (133)

11,80 (160)

62,1 (134)

756 (139)

2.627 (186)

28,8

14089

103

9,70 (123)

7,00

(93)

13,52 (123)

90,0

4.770

(4)

23,5 (122)

Bezirk

2.823

8,51

5,94

12,00

64,9

729

3.229

22,6

Berlin

40.154

10,34

6,46

17,13

65,0

833

3.258

25,6

(3)

1.119

(20)

Wo steht der Bezirk im städtischen Gefüge?

-58
Natürlicher Bevölkerungssaldo 2017

2

(70)

36,4
Wohnfläche je
Einwohner in m2

(1) Median (2) enthält Betriebskosten: 2,26 €/m² (Ost) bzw. 2,73 €/m² (West) bzw. 2,50 €/m2 (Berlin gesamt) (3) Warmmiete in Prozent der Haushaltskaufkraft
() Rang unter den 186 PLZ-Gebieten mit Mietdaten Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme GmbH, BBU (Betriebskosten), Michael Bauer Research GmbH;
Bearbeitung CBRE

22,0
Anteil Einwohner 65
Jahre und älter in %

In Spandaus nördlichen Wohnvierteln
hofft man auf eine Entlastung vom Lärm,
wenn der Flughafen Tegel schließt.

Neubau im Bezirk
Zwei aktuelle Projektentwicklungen im Detail

Spandau fühlt sich in weiten Teilen fern
von Berlin an. Der Bezirk pflegt, so gut
er kann, seine Eigenständigkeit, wird jedoch als Ort für Wohnen, Arbeiten und
Erholung mehr und mehr vom Rest der
Metropole in den Blick genommen.
64

HavelPerle

Häuser am Golfplatz

Entwickler: PROJECT Immobilien

Entwickler: Bonava

Ortsteil: Hakenfelde

Ortsteil: Kladow

Straße: Hugo-Cassirer-Straße

Straße: Kladower Damm

Wohneinheiten: 76

Wohneinheiten: 112

Nutzungsart: Eigentum

Nutzungsart: Eigentum

Kaufpreis €/m2: ca. 3.060 – 6.120

Preis €/m2: z. B. 3.180 – 4.600

65

Steglitz-Zehlendorf

Bezirke

Wohnmarktreport

Berlin 2019

Kaltmiete für Wohnungen
in Mehrfamilienhäusern
in € / m2 / Monat
13,00 und mehr
12,00 bis 12,99
11,00 bis 11,99
10,00 bis 10,99
9,00 bis 9,99
8,00 bis 8,99
7,00 bis 7,99
bis 6,99
Fallzahl zu gering

12163
14195

12157

12165

14169

12169
1

12167

12203

14163

12247

2

12205

14129

12249

SteglitzZehlendorf

14167
12209

14165
12207

14109

3

Der Bezirk verfügt über prächtige Villenviertel, aber auch Mittelschichtquartiere und einfache Nachkriegswohnungen. Aufgrund
der dezentraleren Lage liegen die Mieten oft unter Cityniveau.
Dahlem und Schlachtensee, Nikolassee und
Wannsee gehören zu den besten Adressen für
grünes, repräsentatives Wohnen in Berlin. Das
Areal zwischen Kurfürstendamm und Wannsee
gilt als größtes zusammenhängendes Villengebiet in Europa. Die Kaufkraft ist durchweg hoch;
die Mieten haben aber keine Berliner Spitzenränge. Denn wer hier im Wohlstand lebt, dem gehört
oft die Immobilie auch. Mietwillige mit gutem
Einkommen zieht es eher in die Innenstadt, und
von dieser sind die Wohnungen im Bezirk bis
zu 20 Kilometer entfernt. Innerhalb von Steglitz-Zehlendorf sind die genannten Villenviertel
aber durchweg auch für Mieter die teuersten.
Nach Osten hin wird die Bebauung dichter;
der Anteil an Geschossbauten nimmt zu, und das

66

Miet- und Preisniveau sinkt etwas. Das betrifft
den Kern von Zehlendorf, Lichterfelde sowie das
innere Steglitz. Auch dies sind durchweg bürgerliche Viertel – mit weniger Grün, dafür besserer
Infrastruktur. Der Teltower Damm in Zehlendorf
ist eine vorstädtische Einkaufsmeile; die Schloßstraße in Steglitz mit ihren fünf Shoppingcentern
und Kaufhäusern sogar einer der wichtigsten
Konsumstandorte der Stadt. Ringsum stehen gepflegte Mehrfamilienhäuser der Kaiserzeit, jüngere Siedlungskarrees und immer wieder auch
Einfamilienhausgebiete. Bis zum Kern der Stadt
sind es nur noch rund zehn Kilometer; die Anbindung mit S- und U-Bahn sowie Bus ist gut.
Etwas einfacher sind die Lagen im Gebiet Südende an der Grenze zu Tempelhof-Schöneberg. ▶

19,9
Grünfläche je
Einwohner in m2

2
Galerien je
100.000 Einwohner

922
Ø Entfernung zum
Späti in m

1

2

3

Munsterdamm

Fischerhüttenstraße

Thermometersiedlung

Hier wurde 1930 bis 1934 Berlins erste „Rauchlose Siedlung“ erbaut. Ihren Namen erhielt die
Siedlung durch den Anschluss an ein Fernheizwerk. Als gelungenes Architekturbeispiel der
Neuen Sachlichkeit steht das Wohnensemble
heute unter Denkmalschutz. Die Siedlung liegt
in unmittelbarer Nähe zum Insulaner Freibad
und dem Planetarium am Insulaner.

Die schöne Zinnowwaldsiedlung wurde 1928
von einer gemeinnützigen Wohnungsfürsorgegesellschaft errichtet. Interessant ist die
teilweise expressionistische Bauweise mit
vielen unterschiedlich aussehenden Häusern.
Die klassizistischen Bürgerarchitekturhäuser
fügen sich perfekt in die Landschaft um die
traumhafte Grunewaldseenkette ein.

Die Thermometersiedlung ist ein typisches
Beispiel der Westberliner Stadtrandbebauung
der 1960er- und 1970er-Jahre. In den ca. 60bis zu 22-geschossigen charismatischen
Hochhäusern wurde Wohnraum für über 4.500
Menschen geschaffen. Überraschenderweise
tragen die Straßen hier u. a. Namen berühmter
Physiker.

Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme GmbH © Kartografie: Nexiga, 2006 – 2014 Tom Tom

67

Steglitz-Zehlendorf

Bezirke

Wohnmarktreport

Mieten und Wohnkosten
Der Bezirk in der kleinräumigen Analyse
Wohnmarktdaten
PLZ

12163

Anzahl
der Miet­
angebote

222

3.480

Wohnkosten
Kaltmiete
alle Marktsegmente1 in
€ / m² / Monat
11,04

(73)

Kaltmiete ­
unteres Marktsegment1 in
€ / m² / Monat

Kaltmiete
oberes Marktsegment1 in
€ / m² / Monat

Wohnungs­größe1
in m²

7,66

15,50

(82)

75,4

(37)

(24)

Wohnkosten
warm2
Ø in € / Monat

1.038

Wohnkostenquote3
in %

(95)

3.539

(54)

(99)

3.170 (101)

25,9

(96)

807 (107)

3.069 (118)

26,3

(92)

(74)

864

(86)

3.631

(49)

23,8 (117)

70,0

(46)

929

(66)

4.478

(11)

20,7 (161)

13,96 (117)

67,0

(74)

814 (104)

3.445

(69)

23,6 (120)

(71)

14,17 (105)

77,0

(21)

951

(59)

4.180

(16)

22,7 (134)

22,9

7,2

10,34

7,04

(86)

12,50 (142)

64,0 (115)

791 (122)

3.450

(68)

22,9 (131)

% Wohnkostenquote
2018

% Baufertigstellungen
2008 – 2017

€ /m2 Angebotsmiete
2018 (Q1 – Q3)

6,93

(99)

13,24 (125)

63,9 (118)

762 (134)

3.416

(70)

22,3 (139)

(90)

7,35

(64)

13,61 (122)

81,6

(9)

1.081

(30)

4.674

(5)

23,1 (125)

11,00

(77)

7,04

(86)

14,08 (108)

83,0

(8)

1.139

(19)

4.976

(2)

22,9 (131)

43,8

123

10,81

(84)

8,33

(12)

15,71

80,6

(13)

1.091

(28)

4.484

(9)

24,3 (112)

14165

159

10,20

(98)

7,59

(41)

14,06 (109)

61,8 (137)

799 (118)

3.801

(34)

21,0 (156)

Wohnfläche je
Einwohner in m2

Anteil der mittleren Wohnkosten
(Basis: Angebotsmiete) an
der mittleren Haushaltskaufkraft

Anteil fertiggestellter Wohnungen
in neuen Wohngebäuden an
allen Fertigstellungen in Berlin

Angebotsmiete (Median) im Vergleich
zum Höchstwert der Bezirke
(Friedrichsh.-Kreuzb.: 12,99 €/m²)

14167

185

11,25

(65)

8,36

(11)

15,57

(81)

80,0

(16)

1.118

(21)

4.539

(7)

24,6 (108)

14169

201

10,54

(88)

8,24

(16)

14,44 (100)

66,0

(85)

876

(84)

3.987

(24)

22,0 (142)

14195

156

12,20

(40)

9,00

(2)

16,33

89,4

(4)

1.335

(7)

5.137

(1)

Bezirk

2.807

10,34

7,30

14,86

68,0

889

3.878

22,9

Berlin

40.154

10,34

6,46

17,13

65,0

833

3.258

25,6

35

11,16

(68)

7,98

(27)

18,51

(32)

59,9 (158)

832

274

10,32

(95)

7,50

(47)

14,25 (103)

62,9 (126)

821

12169

167

10,00 (104)

6,92 (101)

14,00 (112)

63,4 (122)

12203

231

10,16 (100)

7,52

(46)

14,21 (104)

67,0

12205

165

10,54

7,54

(44)

15,87

(76)

12207

183

9,42 (135)

6,20 (155)

12209

167

9,62 (128)

7,24

12247

185

9,63 (127)

12249

178

9,19 (140)

14109

76

10,52

14129

100

14163

(88)

(79)

(67)

(48)

verschiedenen Epochen des 20. Jahrhunderts
und einer Hochhausballung in der „Thermometersiedlung“. Aber auch in diesem Bezirksteil gibt
es schöne historische Villenviertel. Ein früheres
Militärgelände in Lichterfelde-Süd ist derzeit der
größte Standort für Wohnungsbau im Bezirk;
hier sollen mehr als 2.000 Einheiten in Doppel-,
Reihenhäusern und Geschossbauten sowie unter
anderem eine Schule entstehen. ■

(74)

12167

30,9

Wohnungszuwachs
2012 – 2017

Hier dominieren über weite Strecken Baublöcke
aus der Zwischenkriegszeit mit großen begrünten Höfen, aber oft nur kleinen Wohnungen. Die
Nahversorgung ist vor allem am Straßenzug Steglitzer Damm-Albrechtstraße gut, ansonsten noch
ausbaufähig.
Im Südosten des Bezirks mit Lankwitz und
Lichterfelde-Süd finden sich die einfachsten
Wohnlagen mit schlichten Siedlungsbauten aus

3.357

12165

(36)

Kaufkraft
je Haushalt
Ø in € / Monat

Berlin 2019

Der Bezirk im Berliner Vergleich

23,5 (121)

26,0

Wo steht der Bezirk im städtischen Gefüge?

-1.049
Natürlicher Bevölkerungssaldo 2017

(95)

(1) Median (2) enthält Betriebskosten: 2,26 €/m² (Ost) bzw. 2,73 €/m² (West) bzw. 2,50 €/m2 (Berlin gesamt) (3) Warmmiete in Prozent der Haushaltskaufkraft
() Rang unter den 186 PLZ-Gebieten mit Mietdaten Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme GmbH, BBU (Betriebskosten), Michael Bauer Research GmbH;
Bearbeitung CBRE

25,7
Anteil Einwohner 65
Jahre und älter in %

Aufgrund der Entfernung zum Zentrum
gibt es nach wie vor auch relativ günstige
Miet- und Eigentumswohnungen.

Neubau im Bezirk
Zwei aktuelle Projektentwicklungen im Detail

Gediegenheit, viele Wasserlagen und
Weitläufigkeit prägen die grünen
Quartiere im Ortsteil Zehlendorf. Eine
Mischung aus Stadtrandidyllen und
sehr guter Infrastruktur macht dagegen
den Reiz des Ortsteils Steglitz aus.
68

ÜBERLIN Wohntower

Lankwitzer Hofgärten

Entwickler: CG Gruppe

Entwickler: Bonava

Ortsteil: Steglitz

Ortsteil: Lankwitz

Straße: Schloßstraße

Straße: Mühlenstraße

Wohneinheiten: 329

Wohneinheiten: 143

Nutzungsart: Eigentum

Nutzungsart: Miete / Eigentum

Kaufpreis €/m2: 4.300 – 9.000

Preis €/m2: z. B. 4.370 – 5.810

69

Tempelhof-Schöneberg

Bezirke

Wohnmarktreport

Berlin 2019

10787

Kaltmiete für Wohnungen
in Mehrfamilienhäusern
in € / m2 / Monat

10789
10777

13,00 und mehr
10779

12,00 bis 12,99
11,00 bis 11,99

10783
10781

10823

10,00 bis 10,99

10827

10825

9,00 bis 9,99

1
10965

10829
2

8,00 bis 8,99

12101
12159

7,00 bis 7,99
bis 6,99
Fallzahl zu gering

12161

12103

12157

12099

12109
12105

12107

12277

TempelhofSchöneberg

3

12279
12305

Vom Wittenbergplatz mit dem Luxuskaufhaus KaDeWe bis zum südlichen Stadtrand erstreckt sich dieser Bezirk. Hier wird der Zusammenhang zwischen Mietniveau und Citynähe besonders deutlich.

12309

12307

Die Straßen des Bayerischen Viertels in Schöneberg reichen bis nah an den Kurfürstendamm.
Um 1900 als gutbürgerliches Wohnviertel erschlossen, erlitt es später schwere Kriegszerstörungen, weist aber auch noch schöne Altbaustraßen auf. Der Viktoria-Luise- und der Bayerische
Platz sind gärtnerische Schmuckstücke und
bieten zugleich Nahversorgung und gastronomische Angebote. In dieses Viertel zieht es auch
heute ein eher kaufkräftiges Publikum.
Ebenfalls gepflegt-urban mit teilweise schönen Altbauten versehen sind die Gebiete südlich
davon nahe dem Rudolph-Wilde-Park und östlich
in Richtung Alt-Schöneberg an der Hauptstraße.
Diese und ihre nördliche Verlängerung, die Potsdamer Straße, haben auch einfachere Wohnquar-

70

tiere – eine Spätfolge der Sanierung in den 1960erbis 1980er-Jahren. Die danach entstandenen
Bauten haben oft keine förmliche Sozialbindung
mehr, zielen aber auch heute auf weniger einkommensstarke Mieter – etwa um den Bülowbogen, im
Pallasseum und an den Schöneberger Terrassen
weiter südlich zwischen Feurig- und Ebersstraße.
Einst einfache Quartiere im Osten Schönebergs haben einen starken Aufschwung genommen, beispielsweise das Gebiet um die Crellestraße und die „Schöneberger Insel“, die einst etwas
isoliert zwischen Bahnstrecken lag, inzwischen
aber von mehr und mehr Grünzügen umgeben
ist. Attraktiv und nachgefragt ist auch Friedenau. Es verfügt über sehr schöne Altbauquartiere
und etwas künstlerisch-intellektuellen Flair. ▶

15,6
Grünfläche je
Einwohner in m2

4
Galerien je
100.000 Einwohner

829
Ø Entfernung zum
Späti in m

1

2

3

Kaiser-Wilhelm-Platz

Neu-Tempelhof

Marienfelde Nordost

Rund um den Kaiser-Wilhelm-Platz war schon
immer viel los. David Bowie lebte in seiner
Westberliner Zeit Ende der 1970er-Jahre in
der Hauptstraße 155 u. a. mit dem „Paten des
Punk“ Iggy Pop zusammen. In der Akazienstraße genießt man die abwechslungsreiche
Mischung aus netten kleinen Cafés, Buchläden, Modeboutiquen und Feinkostläden.

Direkt am Tempelhofer Feld mit dem monumentalen Flughafen, der aufgrund der Luftbrücke u. a. als Symbol der Freiheit gilt, liegt
die schöne Gartenstadt Neu-Tempelhof. Die
aus den 1920er-Jahren stammenden Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser, die ruhige
Atmosphäre und das viele Grün verbreiten eine
romantische und dörfliche Stimmung.

Exemplarisch für Marienfelde treffen hier Hochhaussiedlungen und hübsche Einfamilienhäuser
in einer schönen Umgebung aufeinander. In
diesem Viertel voller Kontraste kommt man vom
hektischen Großstadtleben schnell ins ländliche und grüne Idyll. Abwechslung findet sich
u. a. im Gutspark, im Freizeitpark Marienfelde
und im Marienfelder Flur.

Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme GmbH © Kartografie: Nexiga, 2006 – 2014 Tom Tom

71

Tempelhof-Schöneberg

Bezirke

Wohnmarktreport

Mieten und Wohnkosten
Der Bezirk in der kleinräumigen Analyse
Wohnmarktdaten
PLZ

10777

Anzahl
der Miet­
angebote

186

1.261

Wohnkosten
Kaltmiete
alle Marktsegmente1 in
€ / m² / Monat
12,82

(23)

Kaltmiete ­
unteres Marktsegment1 in
€ / m² / Monat
8,00

(26)

Kaltmiete
oberes Marktsegment1 in
€ / m² / Monat
19,54

(17)

Wohnungs­größe1
in m²

74,0

(29)

10779

89

12,00

(46)

8,23

(17)

18,75

(29)

63,0 (124)

10781

119

11,63

(55)

6,98

(96)

18,30

(36)

77,0

10783

141

11,91

(48)

5,93 (166)

22,18

10823

68

11,98

(47)

7,69

(36)

10825

88

11,66

(54)

7,39

10827

142

11,22

(67)

10829

170

12,60

12099

178

12101

86

11,00

12103

207

10,91

12105

182

9,76 (120)

6,68 (116)

14,11 (107)

12107

170

9,55 (130)

6,54 (129)

12109

160

9,69 (124)

6,99

12157

150

10,67

(87)

12159

121

11,25
11,78

Wohnkosten
warm2
Ø in € / Monat

1.151

(18)

Kaufkraft
je Haushalt
Ø in € / Monat

3.588

(51)

Wohnkostenquote3
in %

32,1

Wohnungszuwachs
2012 – 2017

(36)

(67)

3.326

(77)

27,9

(80)

1.106

(24)

3.076 (115)

36,0

(17)

(3)

65,2 (101)

954

(58)

2.935 (147)

32,5

(31)

21,90

(5)

65,2 (100)

959

(57)

2.948 (143)

32,5

(31)

(56)

18,00

(41)

67,5

(67)

971

(53)

3.059 (119)

31,8

(37)

8,16

(19)

16,35

(66)

67,1

(73)

936

(64)

3.120 (107)

30,0

(56)

(28)

8,03

(24)

17,42

(51)

61,2 (143)

937

(62)

2.889 (151)

32,4

(33)

9,64 (126)

7,37

(62)

15,87

(76)

55,0 (179)

680 (161)

2.785 (166)

24,4 (111)

(77)

7,07

(83)

13,91 (119)

65,0 (103)

892

(78)

3.247

(91)

27,5

(82)

(80)

7,20

(74)

15,01

66,0

900

(74)

3.039 (122)

29,6

(60)

60,3 (151)

753 (141)

3.100 (112)

24,3 (113)

39,0

13,24 (125)

67,4

827

(96)

3.646

(45)

22,7 (135)

(95)

14,00 (112)

62,7 (128)

778 (128)

3.212

(94)

24,2 (115)

Wohnfläche je
Einwohner in m2

7,02

(88)

14,63

(96)

66,0

(85)

884

(82)

3.117 (108)

28,4

(73)

(65)

7,38

(60)

18,14

(37)

72,3

(35)

1.011

(41)

3.458

(67)

29,2

(63)

(50)

8,30

(15)

16,07

(72)

70,0

(46)

1.016

(39)

3.502

(57)

29,0

(67)

(94)

71,0

(41)

809 (106)

3.759

(37)

21,5 (148)

(85)

(69)

179
Natürlicher Bevölkerungssaldo 2017

12161

183
105

8,67 (159)

6,57 (126)

14,74

12279

153

7,71 (176)

6,17 (156)

10,01 (179)

63,8 (120)

666 (166)

3.468

(63)

19,2 (176)

20,9

12305

149

9,01 (144)

6,54 (129)

11,95 (158)

67,3

(71)

790 (124)

3.953

(27)

20,0 (169)

12307

78

9,78 (118)

6,82 (107)

13,10 (128)

72,4

(34)

905

(72)

4.122

(17)

22,0 (143)

Anteil Einwohner 65
Jahre und älter in %

12309

165

8,46 (163)

6,69 (112)

11,50 (165)

68,0

(63)

761 (137)

3.650

(44)

20,8 (159)

Bezirk

3.090

10,26

6,79

16,25

65,3

848

3.325

25,5

Berlin

40.154

10,34

6,46

17,13

65,0

833

3.258

25,6

Tempelhof-Schöneberg vereint Altbauviertel, Hochhaussiedlungen, Stadtrandidyllen
und Berlins größte Freifläche.
72

Mariendorf, Marienfelde und Lichtenrade sind
geprägt von ausgedehnten Einfamilienhausgebieten, aber auch Nachkriegsquartieren mit
Geschosswohnungen. Am Stadtrand finden sich
Großsiedlungen der Zeit um 1970, die auch heute das niedrigste Mietniveau im Bezirk aufweisen.
Vom Lichtenrader Süden sind es nur noch wenige Kilometer bis zu dem seit Langem fast fertigen
Berliner Großflughafen BER. ■

Wo steht der Bezirk im städtischen Gefüge?

12277

(1) Median (2) enthält Betriebskosten: 2,26 €/m² (Ost) bzw. 2,73 €/m² (West) bzw. 2,50 €/m2 (Berlin gesamt) (3) Warmmiete in Prozent der Haushaltskaufkraft
() Rang unter den 186 PLZ-Gebieten mit Mietdaten Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme GmbH, BBU (Betriebskosten), Michael Bauer Research GmbH;
Bearbeitung CBRE

Der Charakter von Tempelhof ist durchweg vorstädtischer. Im Norden entstand hier nach dem
Ersten Weltkrieg mit dem „Fliegerviertel“ Berlins
citynächstes Reihenhausgebiet, für dessen – jedoch selten zum Verkauf stehende – Objekte Interessenten bereit sind, Höchstpreise zu zahlen.
Der Tempelhofer Damm ist die wichtigste Einkaufsmeile des Stadtteils, leidet aber unter starker Belastung durch Emissionen.

Der Bezirk im Berliner Vergleich

928

(21)

(88)

Berlin 2019

25,5

3,0

10,26

% Wohnkostenquote
2018

% Baufertigstellungen
2008 – 2017

€ /m2 Angebotsmiete
2018 (Q1 – Q3)

Anteil der mittleren Wohnkosten
(Basis: Angebotsmiete) an
der mittleren Haushaltskaufkraft

Anteil fertiggestellter Wohnungen
in neuen Wohngebäuden an
allen Fertigstellungen in Berlin

Angebotsmiete (Median) im Vergleich
zum Höchstwert der Bezirke
(Friedrichsh.-Kreuzb.: 12,99 €/m²)

In Schöneberg sind die Angebotsmieten
überwiegend höher als in Tempelhof,
bei der Kaufkraft verhält es sich umgekehrt.

Neubau im Bezirk
Zwei aktuelle Projektentwicklungen im Detail
Maison VIKTORIA

Schöneberger Höfe

Entwickler: PROJECT Immobilien

Entwickler: Bonava

Ortsteil: Friedenau

Ortsteil: Schöneberg

Straße: Varziner Straße

Straße: Tempelhofer Weg

Wohneinheiten: 39

Wohneinheiten: 161

Nutzungsart: Eigentum

Nutzungsart: Eigentum

Kaufpreis €/m2: ca. 4.600 – 7.060

Preis €/m2: z. B. 4.900 – 5.970

73

Treptow-Köpenick

Bezirke

Wohnmarktreport

Berlin 2019

Kaltmiete für Wohnungen
in Mehrfamilienhäusern
in € / m2 / Monat
13,00 und mehr
12,00 bis 12,99
11,00 bis 11,99
10,00 bis 10,99
9,00 bis 9,99
8,00 bis 8,99
7,00 bis 7,99
bis 6,99
Fallzahl zu gering

12435

12555

12459
1

12437

12587

12439
2

12589

12487
12489
12557
12527

TreptowKöpenick

12559
12524

12526
3

Berlins flächengrößter, grün- und wasserreichster und in Teilen
cityfernster Bezirk weist ein buntes Spektrum an Quartieren auf.
Von industrienahem Wohnen bis Luxusvillen ist alles vertreten.
Nur ein Zipfel des Bezirks im nordwestlichen
Treptow liegt innerhalb des Berliner S-BahnRings. Das Viertel ist von Altbauten geprägt, weist
Treptow-Köpenicks höchstes Mietniveau auf und
geht fast unmerklich in das benachbarte Neukölln über. Südlich davon wird es bald vorstädtisch-grün. Wohngebiete meist mittlerer Dichte,
Gewerbezonen und Kleingärten wechseln sich ab
und durchmischen sich. Ein solches Bild kennzeichnet die Gebiete Baumschulenweg, Johannisthal sowie weite Teile von Grünau und Adlershof, dessen Westen inzwischen von Wissenschaft,
Forschung und High-Tech-Produktion geprägt ist.
Das einst herbe Industrieviertel Schöneweide zieht inzwischen Künstler an und erschließt
nach und nach die Spreeufer. Hier wie anderswo

74

im Bezirk gibt es große Neubaupotenziale, zum
Beispiel auf einstigen Industrie- und minder genutzten Mischflächen. Selbst attraktive Wasserlagen sind stellenweise noch frei und harren der
baldigen Erschließung.
Fast den Charakter einer eigenständigen
Stadt hat Köpenick. Auf einer Insel liegt die kleine, idyllische Altstadt mit dem Schloss Köpenick.
Altbauquartiere grenzen an; nordwärts in Richtung Bahnhof konzentrieren sich Handel und
weitere Infrastruktur. Weiter außerhalb liegen
Wohnviertel unterschiedlichen Charakters, aber
fast immer mit viel Grün. Dies prägt die Eigenheimgebiete im äußersten Köpenicker Norden
ebenso wie das aus DDR-Großtafelbauten bestehende Salvador-Allende-Viertel im Osten des ▶

18,8
Grünfläche je
Einwohner in m2

5
Galerien je
100.000 Einwohner

1.037
Ø Entfernung zum
Späti in m

1

2

3

Schnellerstraße

Allende I

Karolinenhof

Zwischen Schnellerstraße und Spree ist ein
abwechslungsreicher Mix aus vielen aufwendig sanierten Gründerzeithäusern sowie
interessanten und pragmatischen Neubauten
entstanden. Besonders die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften bauen hier derzeit
günstige Mietwohnungen, unter anderem für
Studenten und junge Familien.

Das nach dem ehemaligen chilenischen Präsidenten Salvador Allende benannte Viertel ist
mit fast 7.000 Wohnungen eine berlintypische
Großwohnsiedlung. Die vor allem ab 1971 in
Plattenbauweise erbauten und mittlerweile
aufwendig sanierten Wohnungen der Allende
I wurden auf dem ehemaligen Amtsfeld, einer
früheren Kleingartenfläche, errichtet.

Das El Dorado für Wassersportler ist benannt
nach der Frau von Bauer Kersten, der 1785
hier 72 Hektar Land pachtete. Der Bankier A.
Schappach gründete dann 1895 eine Villenkolonie, deren Häuser in der nach ihm benannten Straße heute denkmalgeschützt sind. In den
1980er-Jahren war es ein sehr beliebter Ort
der DDR-Regierenden.

Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme GmbH © Kartografie: Nexiga, 2006 – 2014 Tom Tom

75

Treptow-Köpenick

Bezirke

Wohnmarktreport

Mieten und Wohnkosten
Der Bezirk in der kleinräumigen Analyse
Wohnmarktdaten
PLZ

Anzahl
der Miet­
angebote

12435

148

12437

327

12439

220

12459

8.504

Wohnkosten
Kaltmiete
alle Marktsegmente1 in
€ / m² / Monat

Kaltmiete ­
unteres Marktsegment1 in
€ / m² / Monat

Kaltmiete
oberes Marktsegment1 in
€ / m² / Monat

Wohnungs­größe1
in m²

Wohnkosten
warm2
Ø in € / Monat

(43)

7,24

(71)

16,50

68,2

978

9,90 (110)

7,38

(60)

13,00 (130)

12,08

10,32

(63)

Wohnkostenquote3
in %

(52)

2.931 (148)

33,4

58,0 (169)

705 (155)

2.857 (153)

24,7 (107)

65,7

826

(97)

3.070 (116)

26,9

6,50 (134)

14,69

604

8,89 (152)

6,70 (111)

14,13 (106)

57,9 (171)

646 (174)

2.807 (164)

23,0 (128)

12487

220

9,85 (115)

6,69 (115)

12,42 (144)

67,8

(64)

821 (100)

3.104 (111)

26,5

12489

363

9,84 (116)

7,12

(80)

12,93 (136)

66,7

(80)

807 (108)

3.205

(96)

25,2 (101)

12524

198

8,69 (158)

6,62 (119)

14,00 (112)

74,6

(28)

817 (101)

3.964

(26)

20,6 (163)

12526

44

9,72 (121)

6,88 (105)

12,00 (155)

67,0

(74)

802 (112)

4.077

(19)

19,7 (174)

193

11,06

12555

643

12557

(71)

7,13

(94)

(79)

14,29 (101)

80,4

(15)

10,00 (104)

6,53 (132)

14,00 (112)

65,4

(98)

407

9,02 (143)

6,37 (146)

12,02 (152)

65,8

12559

173

8,69 (157)

5,92 (168)

12587

190

9,38 (136)

12589

65

10,16 (100)

Bezirk

3.795

Berlin

40.154

1.071

(31)

(90)

Berliner Zentrum entfernt liegen die wald- und
wassernahen Siedlungsgebiete Rahnsdorf, Wilhelmshagen, Müggelheim und das kleine Hessenwinkel, die manchmal mehr wie Erholungsgebiete aussehen denn wie suburbane Siedlungen.
Deutlich schlichter und landschaftlich attraktiv
sind im äußersten Süden die Gebiete Altglienicke
und Bohnsdorf, deren Zukunft stark vom Großflughafen geprägt werden dürfte. ■

Wo steht der Bezirk im städtischen Gefüge?

-11
Natürlicher Bevölkerungssaldo 2017

26,7

(88)

802 (112)

3.110 (110)

25,8

(97)

(93)

742 (146)

3.458

(66)

21,4 (150)

11,56 (163)

62,3 (133)

682 (159)

3.577

(52)

19,1 (178)

38,8

6,77 (109)

13,00 (130)

65,6

(96)

763 (133)

3.408

(71)

22,4 (137)

7,45

(51)

13,00 (130)

69,0

(56)

857

4.218

(15)

20,3 (165)

Wohnfläche je
Einwohner in m2

9,61

6,62

13,93

65,0

772

3.327

23,2

10,34

6,46

17,13

65,0

833

3.258

25,6

(1) Median (2) enthält Betriebskosten: 2,26 €/m² (Ost) bzw. 2,73 €/m² (West) bzw. 2,50 €/m2 (Berlin gesamt) (3) Warmmiete in Prozent der Haushaltskaufkraft
() Rang unter den 186 PLZ-Gebieten mit Mietdaten Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme GmbH, BBU (Betriebskosten), Michael Bauer Research GmbH;
Bearbeitung CBRE

Stadtteils. Ein Sonderfall ist Friedrichshagen, das
in den vergangenen Jahren deutlich an Aufwertung erfuhr. Es weist heute mit der Bölschestraße den seltenen Typ eines Vorstadtboulevards
auf, der zahlreiche individuelle Geschäfte, Cafés
und künstlerisch orientierten Handel bietet. Von
hier ist man rasch am Müggelsee und am ausgedehnten hügeligen Waldgebiet, das sich bis zum
Fluss Dahme erstreckt. Rund 25 Kilometer vom

Der Bezirk im Berliner Vergleich

(87)

(22)

(90)

4.010

Wohnungszuwachs
2012 – 2017

(25)

(96)

12527

(95)

(62)

Kaufkraft
je Haushalt
Ø in € / Monat

Berlin 2019

22,5
Anteil Einwohner 65
Jahre und älter in %

23,2

13,3

9,61

% Wohnkostenquote
2018

% Baufertigstellungen
2008 – 2017

€ /m Angebotsmiete
2018 (Q1 – Q3)

Anteil der mittleren Wohnkosten
(Basis: Angebotsmiete) an
der mittleren Haushaltskaufkraft

Anteil fertiggestellter Wohnungen
in neuen Wohngebäuden an
allen Fertigstellungen in Berlin

Angebotsmiete (Median) im Vergleich
zum Höchstwert der Bezirke
(Friedrichsh.-Kreuzb.: 12,99 €/m²)

2

Selbst in manchen guten Lagen nahe
Wald und Wasser dämpft die Cityferne des
Bezirks Treptow-Köpenick die Preise.

Neubau im Bezirk
Zwei aktuelle Projektentwicklungen im Detail

Die umfangreichen Wohnungsbaupotenziale in Treptow-Köpenick werden rege
genutzt. Neue Wohnungen entstehen in
Wald-, Grün- und Wasserlagen ebenso
wie in früher industriell und gewerblich
genutzten Gebäuden des Bezirks.
76

Bohnsdorfer Weg

Altglienicker Höfe

Entwickler: degewo AG

Entwickler: STADT UND LAND

Ortsteil: Altglienicke

Ortsteil: Altglienicke

Straße: Bohnsdorfer Weg

Straße: Ortolfstraße

Wohneinheiten: 72

Wohneinheiten: 406

Nutzungsart: Miete

Nutzungsart: Miete

Mietpreis €/m2: Ø unter 10,00

Mietpreis €/m2: n/a

© BE Berlin GmbH

77

Wohnmarktreport

Impressum
Projektmanagement

Druckerei

Jutta Kreuzinger, Berlin Hyp AG

DBM Druckhaus

Kristina Rüther, CBRE GmbH

Berlin-Mitte GmbH

Telefon +49 (0)30 7261540

Text

Den Wohnmarktreport finden

Fax +49 (0)30 726154100

Roland Stimpel,

Sie zum Download unter:

Jens Lossin

www.berlinhyp.de

Verlag (15. Auflage)
CBRE GmbH

Berlin 2019

Impressum

Hausvogteiplatz 10, 10117 Berlin

Berlin Hyp AG

www.cbre.de

Budapester Straße 1, 10787 Berlin

Marktdaten

Telefon +49 (0)30 259990

Martin Boemer,

Fax +49 (0)30 25999131

Kristina Rüther,
Michael Schlatterer MRICS,

V.i.S.d.P.

Valuation Advisory Services,

Dr. Henrik Baumunk, CBRE GmbH

CBRE GmbH

Gero Bergmann, Berlin Hyp AG
Fotos

Zusätzliche zu den bereits auf den vorherigen Seiten genannten Quellen:

Redaktionsleitung

Cover: Hildegard Schaumann

CBRE auf Basis Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, OSM, Stadtinforma-

Kristina Rüther, CBRE GmbH

Nick Strutsi

tionssystem berlin.de, empirica-systeme und MB Research

Methodik Mietangebote, Eigentumswohnungen und Investments
In die Analysen fließen die Angebotskaltmieten bzw. Angebotskaufpreise von Wohnungen sowie die Angebotskaufpreise von Mehrfamilienhäusern in Berlin ein. Für den Zeitraum Quartal 1 bis 3 in den Jahren 2017 und 2018 wurden insgesamt 81.279 Mietangebote, 52.033
Kaufangebote für Eigentumswohnungen und 1.603 Kaufangebote für
Mehrfamilienhäuser ausgewertet. Aus ihnen wurden jeweils für beide

Jahre die Mediane ermittelt – diejenigen Werte, die höher liegen als
die eine Hälfte aller Angebote und niedriger als die andere Hälfte. Um
auch Extremwerte darzustellen, werden darüber hinaus die günstigsten und teuersten zehn Prozent der Wohnungen separat analysiert.
Sie bilden das obere bzw. untere Marktsegment ab. Auch hier sind innerhalb der jeweiligen Segmente die Mediane genannt.

Methodik Wohnkostenatlas
40.154 Wohnungsangebote der ersten drei Quartale 2018 mit
Wohnflächen- und Mietangaben wurden den 190 Berliner Postleitzahlgebieten zugeordnet. Dabei fand sich für alle Gebiete außer 13129 (Blankenburg), 13159 (Blankenfelde), 13505 (Konradshöhe) und 14053 (Olympiastadion) eine statistisch ausreichend
große Zahl von Angeboten. Die Tabellen nennen für jedes Gebiet
die Mediane aller Angebotsmieten pro Quadratmeter nettokalt,
außerdem die Mediane für das jeweils oberste und unterste Zehntel der Inserate. Hiermit wird das lokale Hoch- und Niedrigpreis(mittlere Angebotsmiete + Nebenkosten) x mittlere Wohnungsgröße
mittlere Kaufkraft

segment abgebildet. Zur Ermittlung der Warmmieten wurden zur
nettokalt erfassten Angebotsmiete pauschalisierte Nebenkosten von 2,73 Euro pro Quadratmeter für die westlichen und 2,26
Euro für die östlichen Bezirke hinzugerechnet. Grundlage hierfür
bilden die aktuell verfügbaren Daten des BBU. Von der Michael
Bauer Research GmbH wird jährlich die durchschnittliche Kaufkraft je Einwohner und Haushalt auf Postleitzahlebene ermittelt.
Die mittlere Wohnkostenquote eines Haushalts wurde nach dieser
Formel errechnet:

= mittlere Wohnkostenquote

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78

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79
                            
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