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Full text: Altersgerechte Anpassungsmaßnahmen im Berliner Mietwohnungsbestand / Schiffer, Julia

Altersgerechte Anpassungsmaßnahmen im Berliner Mietwohnungsbestand Eine Analyse der Unternehmenspraxis von Wohnungsbaugenossenschaften und städtischen Wohnungsbaugesellschaften

Bachelor-Thesis vorgelegt am 08.08.2011 an der Hochschule für Wirtschaft und Recht Berlin Fachbereich Duales Studium

von Bereich: Fachrichtung: Studienjahrgang: Studienhalbjahr: Ausbildungsbetrieb Erstgutachterin: Zweitgutachter:

Julia Schiffer Wirtschaft Immobilienwirtschaft 2008 6. Studienhalbjahr Investitionsbank Berlin Prof. Antje Mertens Ralf Wagner

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Inhaltsverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis ....................................................................................................... III	
   Abbildungsverzeichnis ........................................................................................................ IV	
   Tabellenverzeichnis .............................................................................................................. V	
   1	
   2	
   3	
   Einleitung ....................................................................................................................... 1	
   Der Demografische Wandel in Deutschland und Berlin ................................................ 3	
   Wohnen im Alter ............................................................................................................ 5	
   3.1	
   Der Begriff „altersgerechtes Wohnen“ ................................................................. 5	
   3.2	
   Wohnformen im Alter ........................................................................................... 7	
   3.3	
   Altersarmut.......................................................................................................... 10	
   3.4	
   Maßnahmen und Kosten ..................................................................................... 11	
   3.5	
   Kostenaufteilung und Förderungen ..................................................................... 13	
   4	
   Der Berliner Mietwohnungsmarkt ................................................................................ 14	
   4.1	
   Wohnungsbestand und Eigentümerstrukturen .................................................... 14	
   4.2	
   Altersgerechtes Wohnen in Berlin - Veränderungstypen und Potenziale ........... 16	
   5	
   Darstellung und Analyse der Unternehmenspraxis ...................................................... 18	
   5.1	
   Nachfrage und Bedeutung altersgerechter Wohnungen im Bestand .................. 21	
   5.2	
   Anlässe für altersgerechte Anpassungsmaßnahmen ........................................... 23	
   5.3	
   Marketing und Kommunikation .......................................................................... 28	
   5.4	
   Der Bestand an altersgerechten Einzelwohnungen ............................................. 32	
   5.5	
   Problemfelder und Schwierigkeiten .................................................................... 36	
   5.6	
   Kostenaufteilung und Inanspruchnahme von Förderungen ................................ 38	
   5.7	
   Weiteres Angebot ................................................................................................ 40	
   6	
   7	
   Bedarf an altersgerechten Wohnungen ......................................................................... 42	
   Schlussbetrachtung ....................................................................................................... 44	
   7.1	
   Handlungsempfehlung ........................................................................................ 44	
   7.2	
   Ausblick .............................................................................................................. 49	
   Literaturverzeichnis ............................................................................................................. 51	
   Anhang ......................................................................................................................... 60	
   Ehrenwörtliche Erklärung (Bachelor-Thesis) ...................................................................... VI	
  

III

Abkürzungsverzeichnis
BGB ca. Bürgerliches Gesetzbuch circa Einkommensteuergesetz Handelsgesetzbuch Kreditanstalt für Wiederaufbau Millionen Sozialgesetzbuch

EStG HGB KfW Mio. SGB -

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Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Pflegebedürftige 2009 nach Versorgungsart....................................................... 8	
   Abbildung 2: Prozentuale Verteilung der Wohnformen im Alter (65 Jahre und älter) ............ 9	
   Abbildung 3: Wohnungsbestand nach Baualter in Berlin 2009 .............................................. 15	
   Abbildung 4: Nachfrage nach barrierearmen Wohnungen ..................................................... 22	
   Abbildung 5: Zukünftige Bedeutung barrierearmer Wohnungen im Bestand ........................ 22	
   Abbildung 6: Derzeitige Bedeutung barrierearmer Wohnungen im Bestand ......................... 22	
   Abbildung 7: Anlässe für altersgerechte Anpassungsmaßnahmen ......................................... 25	
   Abbildung 8: Art der Informationsquellen für die Mieter ...................................................... 29	
   Abbildung 9: Welche Ausstattungsmerkmale sind in den jeweiligen altersgerechten Wohnungen vorhanden? ......................................................................................................... 35	
   Abbildung 10: Welche weiteren Wohnformen werden für ältere Mieter angeboten? ............ 41	
   Abbildung 11: Handlungsempfehlung .................................................................................... 49	
  

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Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: Bevölkerungsentwicklung nach Altersgruppen (in 1.000 Personen) ....................... 4	
   Tabelle 2: Modellrechnung der Zunahme von älteren Haushalten ........................................... 5	
   Tabelle 3: Bei welchen Anlässen werden altersgerechte Anpassungsmaßnahmen durchgeführt? – unternehmensspezifisch ................................................................................ 24	
   Tabelle 4: Kommunikation zwischen Wohnungsunternehmen und Mietern .......................... 30	
   Tabelle 5: Altersgerechte Wohnungen im Bestand................................................................. 33	
   Tabelle 6: Welche Ausstattungsmerkmale sind in den jeweiligen altersgerechten Wohnungen vorhanden? - unternehmensspezifisch .................................................................................... 34	
   Tabelle 7: Kostenverteilung und Inanspruchnahme von Förderungen ................................... 39	
  

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1 Einleitung
Der Demografische Wandel ist ein Megatrend und ein Thema, das sich auf alle Bereiche des menschlichen Lebens auswirkt.1 So führen die steigende Lebenserwartung, in Verbindung mit dem Geburtenrückgang und dem fortschreitenden Alterungsprozess der Bevölkerung zu einer zunehmenden Zahl älterer Menschen. Davon ist auch der Immobilienmarkt betroffen. Aufgrund des Trends zu kleineren Haushalten, die Wohnungen nachfragen, ist bereits jetzt eine Veränderung in den Bedürfnissen und der Nachfragestruktur erkennbar. An Bedeutung gewinnen kleinere Wohnungen und alternative gemeinschaftliche Konzepte.2 Berlin als Mieterstadt nimmt hier eine besondere Position ein. Der Wohnungsmarkt ist unter anderem durch den mit 86% sehr hohen Anteil an Mietwohnungen, der speziellen Struktur von einkommensschwächeren Haushalten und der ehemals starken Förderung des sozialen Wohnungsbaus charakterisiert. Im Jahr 2030 werden voraussichtlich in 552.000 Berliner Haushalten die Hauptmieter über 65 Jahre alt sein, im Vergleich zu dem Jahr 2009 ist dies eine Steigerung von 38%.3 Auch im höheren Alter dominiert der Wunsch nach einem eigenständigen Leben in der vertrauten Wohnung. Barrierefreiheit oder zumindest eine Barrierereduzierung im Wohnumfeld und in der Wohnung stellt einen Gewinn an Lebensqualität und Selbstständigkeit dar. Zudem wird die häusliche Pflege wesentlich erleichtert. „Die Herausforderung liegt darin, für ältere Menschen den Verbleib in der vertrauten Umgebung durch bezahlbare Wohnungen, Angebote und Dienstleistungen sowie die gesellschaftliche Teilhabe zu gewährleisten. Zu berücksichtigen sind dabei auch die steigenden Risiken von Altersarmut.“4 Doch wie gehen die Marktakteure mit dieser Herausforderung um? Der derzeitige Berliner Mietwohnungsbestand weist zum Teil erhebliche Barrieren im Zugang und innerhalb der Wohnungen auf. Um geeigneten Wohnraum für die steigende Zahl älterer Mieter zur Verfügung zu stellen, müssen primär altersgerechte Anpassungsmaßnah-

Vgl. Bundeszentrale für politische Bildung (Hrsg.) (2011), S. 2. Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (Hrsg.) (2011), S. 21ff.; Vgl. Senatsverwaltung für Senatsverwaltung für Gesundheit, Soziales und Verbraucherschutz (Hrsg.) (2005), S. 52f.; Vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (2009a), S. 12ff. 3 Vgl. Investitionsbank Berlin (Hrsg.) (2011), S. 30; Vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Amt für Statistik Berlin-Brandenburg (2009), S. 44. 4 Vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (2009a), S. 8.
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men im Bestand erfolgen, denn die anhaltend geringe Neubautätigkeit wird dies kaum leisten können.5 Ausgangspunkt dieser Arbeit ist der zukünftige Bedarf altersgerechter Wohnungen. Eine Analyse der Unternehmenspraxis soll aufzeigen, wie altersgerechte Anpassungsmaßnahmen von den Marktakteuren realisiert werden. Welche Erfahrungen, Rahmenbedingungen und Problemfelder bestehen und welche Veränderungen sind wünschenswert, um dem zukünftigen Bedarf gerecht zu werden? Rund 28% der Berliner Mietwohnungen sind im Eigentum von städtischen Wohnungsbaugesellschaften und Wohnungsbaugenossenschaften.6 Vorrangig diese Unternehmen haben aufgrund ihrer Eigentümerstruktur und der Größe der Bestände eine besondere Verantwortung, auch gegenüber den älteren Mietern. Die landeseigenen Wohnungsbauunternehmen sehen eine gesellschaftliche und soziale Verantwortung als Schwerpunkt ihres unternehmerischen Handelns, beziehungsweise Gesellschaftszweckes an.7 Bei den Genossenschaften steht das lebenslange Wohnen in der Genossenschaft im Vordergrund. Zudem weisen hier die Mieter, im Vergleich zum Berliner Durchschnitt, eine höhere Altersstruktur auf.8 Aus diesen Gründen soll speziell die Unternehmenspraxis der städtischen Wohnungsbaugesellschaften und Wohnungsbaugenossenschaften betrachtet werden. Um diese zu analysieren wurden telefonische oder persönliche Interviews mit den zuständigen Mitarbeitern in den Unternehmen geführt und ausgewertet. Diese Arbeit beschreibt zuerst die Auswirkungen des Demografischen Wandels auf Deutschland und Berlin im Speziellen. Der Begriff „altersgerechtes Wohnen“ wird definiert und in unterschiedliche Wohnformen differenziert. In diesem Kontext findet auch das Thema Altersarmut Beachtung. Weiterhin erfolgt eine Darstellung der Maßnahmen und Kosten, in Verbindung mit den Möglichkeiten der Kostenaufteilung und Inanspruchnahme von Förderungen.
Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (Hrsg.) (2011), S. 9ff.; Vgl. Kuratorium Deutsche Altenhilfe (Hrsg.) (2010), S. 26; Vgl. Investitionsbank Berlin (Hrsg.) (2011), S. 30; Vgl. Investitionsbank Berlin (Hrsg.) (2010b), S. 16ff.; Vgl. TNS Emnid Medien- und Sozialforschung GmbH (2011), S. 5f.; Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (Hrsg.) (2011c), S. 5ff.; Vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (2009a), S. 22. 6 Vgl. Investitionsbank Berlin (Hrsg.) (2011), S. 30. 7 Vgl. degewo AG (Hrsg.) (2011), S. 7ff.; Vgl. Geschäftsführung der WBM Wohnungsbaugesellschaft BerlinMitte mbH (Hrsg.) (2011), S. 29ff.; Vgl. GESOBAU AG (Hrsg.) (2011), S. 2ff.; Vgl. GEWOBAG Gemeinnützige Wohnungsbau-Aktiengesellschaft (Hrsg.) (2010), S. 4ff.; Vgl. HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH (Hrsg.) (2011), S. 22ff.; Vgl. STADT UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mbH (Hrsg.) (2011), S. 5ff. 8 Vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (2011b).
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Wichtige Charakteristika des Mietwohnungsmarktes, wie der Wohnungsbestand, die Eigentümerstruktur und die Veränderungstypen der älteren Berlinerinnen und Berliner stellen den Handlungsrahmen der Marktakteure dar und zeigen Potenziale auf. Es schließt sich eine Darstellung und Analyse der Unternehmenspraxis der Wohnungsbaugenossenschaften und städtischen Wohnungsbaugesellschaften an. Grundlage hierfür bilden die geführten Interviews, auf deren Basis auch eine grobe Schätzung des zusätzlichen Bedarfes an barrierearmen Wohnungen erfolgt. Um diesem Bedarf nachzukommen, werden verschiedene Handlungsempfehlungen dargestellt und in einer Schlussbetrachtung beurteilt.

2 Der Demografische Wandel in Deutschland und Berlin
Bereits seit 2003 ist die Bevölkerungszahl in Deutschland rückläufig. Das Geburtendefizit nimmt rasant zu und die Zahl der Gestorbenen übersteigt die Zahl der Geborenen immer mehr, sodass auch die Nettozuwanderung9 dies nicht kompensieren kann. Schon im kommenden Jahrzehnt werden diese Veränderungen sichtbar sein und im Jahr 2060 werden dadurch nur noch voraussichtlich 65- 70 Mio.10 Menschen in Deutschland leben. Gleichzeitig nimmt die Lebenserwartung in Deutschland seit Jahrzehnten stetig zu, der Anteil älterer Menschen an der Gesamtbevölkerung steigt an, es findet eine demografische Alterung statt.11 Auch in Berlin kommt es, wie in Tabelle 1 detailliert dargestellt, zu einer Verschiebung in der Altersstruktur der Bevölkerung. Jüngere Altersgruppen nehmen ab und in den Altersgruppen ab 45 Jahren wird ein starker Zuwachs prognostiziert. Während Ende 2007 noch 630.300 Menschen in der Hauptstadt lebten, die über 65 Jahre alt waren, werden es im Jahr 2030 rund 818.700 Menschen sein, dies entspricht einer Zunahme auf 23,6% der Gesamtbevölkerung Berlins. Besonders hoch fällt hier der Anstieg der über 80-Jährigen aus, deren Zahl sich nahezu verdoppeln wird.12 Insgesamt wird - im Gegensatz zur deutschlandweiten Entwicklung - die Bevölkerung Berlins leicht zunehmen. Dies ist in der Zu- und Abwanderung über die Grenzen der Stadt hinweg begründet.13

Als Nettozuwanderung wird der „Saldo der Zuzüge nach und der Fortzüge aus Deutschland“ bezeichnet. Statistisches Bundesamt (Hrsg.) (2009), S. 13. 10 65 Millionen werden als Untergrenze der „mittleren Bevölkerung“ prognostiziert, 70 Millionen als Obergrenze der „mittleren Bevölkerung“; Vgl. Statistisches Bundesamt (Hrsg.) (2009), S. 12ff. 11 Vgl. Bundesinstitut für Bevölkerungsforschung (Hrsg.) (2009), S. 22f.; Vgl. Statistisches Bundesamt (Hrsg.) (2009), S. 5ff.; Vgl. Statistische Ämter des Bundes und der Länder (Hrsg.) (2011), S. 8ff. 12 Vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Amt für Statistik Berlin-Brandenburg (2009), S. 4ff.; siehe Anhang 1. 13 Vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Amt für Statistik Berlin-Brandenburg (2009), S. 4ff.

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Tabelle 1: Bevölkerungsentwicklung nach Altersgruppen (in 1.000 Personen)

Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (2009a), S. 40.

Als Singularisierung14 wird die Zunahme von Ein-und Zwei-Personen-Haushalten, vor allem unter der älteren Bevölkerung bezeichnet. Zurückzuführen ist dies auf die veränderten familiären Partnerschafts- und Lebensformen, sinkende Geburtenraten und neue Lebensstile. Eine steigende Nachfrage nach entsprechendem Wohnraum wird prognostiziert. Unter den älteren Haushalten überwiegt der Anteil an Ein-Personen-Haushalten, die verstärkt kleinere Wohnungen beziehen, deutlich. Dieser Trend wird sich erwartungsgemäß fortsetzen, unter anderem aufgrund der weiter sinkenden Alterssterblichkeit und der immer noch höheren Lebenserwartung der Frauen. Für eine verstärkte Nachfrage nach kleineren Wohnungen von älteren Haushalten spricht zudem, dass diese wesentlich einfacher in der Bewirtschaftung sind.15 Auch in Berlin zeichnet sich diese Entwicklung bis 2030 ab. Die Zahl der Berliner Haushalte, deren Hauptmieter über 65 Jahre alt ist, wird im Vergleich zum Jahr 2009 um 38% ansteigen, Tabelle 2 verdeutlicht dies.16

Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (Hrsg.) (2010), S. 30. Vgl. Statistische Ämter des Bundes und der Länder (Hrsg.) (2011), S. 30; Vgl. Statistisches Bundesamt (Hrsg.) (2011a), S. 3ff.; Vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Amt für Statistik Berlin-Brandenburg (2009), S. 13. 16 Vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Amt für Statistik Berlin-Brandenburg (2009), S. 44.
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Tabelle 2: Modellrechnung der Zunahme von älteren Haushalten

Quelle: in Anlehnung an Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (2009a), S. 43.

In Berlin wird altersgerechter Neubau auch zukünftig nur eine untergeordnete Rolle spielen. Begründet ist dies in der allgemein geringen Bautätigkeit, der steigenden Mietbelastungsquoten im Alter und dem Wunsch, in der bisherigen Wohnung zu verbleiben. Der überwiegende Teil altersgerechter Wohnungen muss folglich durch Anpassungsmaßnahmen im Bestand geschaffen werden.17 Um diesen Wohnraum bereitzustellen, muss zunächst betrachtet werden, welche Wohnbedürfnisse ältere Menschen haben und in welchem Rahmen die Wohnungsbauunternehmen barrierearme Umbauten im Bestand realisieren können.

3 Wohnen im Alter 3.1 Der Begriff „altersgerechtes Wohnen“

Bislang existiert weder eine gesetzliche, noch eine allgemeingültige Definition des Begriffes „altersgerecht Wohnen“ in der verbindliche Anforderungen beschrieben werden. Diese fehlende Transparenz führt in der Praxis oftmals zu Schwierigkeiten und damit zu unterschiedlichen und individuellen Handhabungen. Die verschiedenen Wohnungsbauunternehmen können deshalb nach weitgehend eigenem Ermessen, beziehungsweise internen Kriterien, Wohnungen als altersgerecht bezeichnen. Eine unternehmensübergreifende Erfassung der altersgerechten Bestände wird demzufolge wesentlich erschwert.18 Als Barrierefreiheit wird häufig die Einhaltung der DIN 18024 und der DIN 18025 verstanden, die zukünftig durch die DIN 18040-2 ersetzt werden sollen. Die DIN 18025 Teil 1 theVgl. Investitionsbank Berlin (Hrsg.) (2011), S. 30; Vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (2009a), S. 22. 18 Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (Hrsg.) (2011), S. 24ff.
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matisiert barrierefreie Wohnungen für Rollstuhlbenutzer. Barrierefreiheit wird in diesem Fall also mit rollstuhlgerecht gleichgesetzt. Vorschriften zu barrierefreiem Wohnraum für alle Menschen, Kinder ebenso wie Menschen mit Behinderungen, sind in der DIN 18025 Teil 2 enthalten. Barrierefreiheit ist hier für die Bedarfslage möglichst aller Nutzer umzusetzen.19 In der zukünftigen DIN 18040-2 soll es ebenfalls allen Menschen ermöglicht werden, bebauten Lebensraum durch barrierefreie Gestaltung ohne Einschränkungen und grundsätzlich ohne fremde Hilfe selbstbestimmt nutzen zu können.20 Allerdings können im Bestand die Vorschriften der DIN oftmals nur schwer eingehalten werden, da beispielsweise die entsprechenden Abstandsflächen nicht zur Verfügung stehen.21 In diesen Fällen wird barrierereduziertes Wohnen oder barrierearm oftmals als Synonym für Wohneinheiten verwendet, die nur geringe Hindernisse und Beschränkungen der Bewegungsfreiheit aufweisen. Dies betrifft hauptsächlich Wohnungen, bei denen Maßnahmen im Bestand durchgeführt wurden, die größtenteils noch an die DIN 18025 Teil 2 angelehnt sind, jedoch aufgrund der konkreten Gebäudesituation nicht vollständig normgerecht ausgeführt werden konnten. Eine barrierreduzierte Anpassung beinhaltet folglich unterschiedliche Kombinationen von Maßnahmen, die sowohl eine Barrierreduzierung im Bestand als auch eine Verbesserung des Wohnwertes der Wohnungen erreichen.22 Die technischen Mindestanforderungen des KfW-Förderprogrammes „Altersgerecht Umbauen“ beschreiben erstmals einen Standard für den Abbau von Barrieren im Wohnungsbestand.23 In dieser Arbeit werden die von dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung verwendeten Mindestanforderungen24 als Basis verwendet, um eine Wohnung als altersgerecht zu qualifizieren: • Für den Zugang zu dem Haus oder der Wohnung sollen nicht mehr als drei Stufen überwunden werden müssen (oder es sind technische Hilfen zur Überwindung der Barrieren vorhanden).
Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (Hrsg.) (2011), S. 24; Vgl. Bundesministerium für Familie, Senioren, Frauen und Jugend (Hrsg.) (2009), S. 11; Vgl. DIN 18025; Vgl. Investitionsbank Berlin (Hrsg.) (2007), S. 65f.; Vgl. Narten, Renate / Scherzer, Ulrike (2007), S. 175. 20 Vgl. Bundesverband freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (Hrsg.) (2011), S. 4. 21 Vgl. GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. (Hrsg.) (2010), S. 70. 22 Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (Hrsg.) (2011), S. 25; Vgl. Bundesministerium für Familie, Senioren, Frauen und Jugend (Hrsg.) (2009), S. 11; Vgl. Investitionsbank Berlin (Hrsg.) (2007), S. 65f.; Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (Hrsg.) (2011c), S. 5; Vgl. Narten, Renate / Scherzer, Ulrike (2007), S. 175. 23 Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (Hrsg.) (2011), S.70; Vgl. Deutscher Bundestag (Hrsg.) (2011), S. 5. 24 Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (Hrsg.) (2011), S. 25ff.
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•

Innerhalb der Wohnung befinden sich keine Stufen (oder es müssen technische Hilfen zur Überwindung der Barrieren vorhanden sein). Es existieren ausreichende Bewegungsflächen und Türbreiten im Sanitärbereich. Es ist eine bodengleiche Dusche vorhanden.25

• •

Anhand dieser Kriterien soll überprüft werden, welche Ausstattungsmerkmale im Berliner Wohnungsbestand dominieren und welche Merkmale eine Wohnung aufweisen muss, um von den Wohnungsbauunternehmen als altersgerecht bezeichnet zu werden. Allerdings umfasst der Begriff „altersgerecht Wohnen“ nicht nur die Wohnung selbst, sondern im erweiterten Sinne auch eine barrierefreie oder barrierreduzierte Gestaltung des Wohnumfeldes. Wichtige Faktoren sind folglich auch die ortsnahe Verfügbarkeit wesentlicher Infrastruktureinrichtungen sowie soziale und pflegerische Unterstützungsangebote.26 Zunehmend an Bedeutung gewinnt das Konzept „design for all“, das eine Weiterentwicklung des Prinzips der Barrierefreiheit darstellt. Ziel ist es, eine barrierefreie Zugänglichkeit und Nutzbarkeit für möglichst alle Menschen zu erreichen. Die gebaute Umwelt, Produkte und Dienstleistungen sollen so gestaltet sein, dass sie nutzerfreundlich, nachhaltig und ökonomisch sind, daher die menschliche Vielfalt berücksichtigen und den Endverbraucher in jede Phase des Entstehungsprozesses einbinden. Eine Verbesserung der Lebensqualität soll erreicht werden.27 In der Unternehmenspraxis wird dieses Konzept häufig gleichgesetzt mit einer Barrierereduzierung, die für alle Generationen vorteilhaft und auch optisch attraktiv ist.28

3.2

Wohnformen im Alter

Wie wird altersgerechtes Wohnen also in der Praxis umgesetzt und welche Wohnformen werden favorisiert? Vorrangiger Wunsch älterer Menschen ist es, so lange wie möglich selbstständig in der vertrauten Wohnung und dem bisherigen Umfeld zu bleiben.29 So leben in der Gruppe der 65Jährigen und Älteren 93% in ihrer „normalen“ Wohnung, auch dann noch, wenn sie auf Hilfe

Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (Hrsg.) (2011), S. 24. Vgl. ebenda, S. 25. 27 Vgl. Europäische Institut Design für Alle in Deutschland e.V. (EDAD) (2011). 28 Vgl. Vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (2009a), S. 35, Vgl. Interviews mit Wohnungsbauunternehmen (2011), siehe Anhang. 29 Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (Hrsg.) (2011), S. 9ff.; Vgl. Kuratorium Deutsche Altenhilfe (Hrsg.) (2010), S. 26; Vgl. TNS Emnid Medien- und Sozialforschung GmbH (2011), S. 5f.
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und Pflege angewiesen sind.30 Nur eine sehr geringe Anzahl dieser Wohnungen ist allerdings altersgerecht gestaltet.31 Laut der Pflegestatistik 2009 werden, wie in Abbildung 1 dargestellt, 1,62 Millionen Menschen, also 69% der Pflegebedürftigen deutschlandweit, ebenfalls zu Hause versorgt.32

2,34 Millionen Pflegebedürftige insgesamt 717.000 vollstationäre Versorgung in Heimen

1,62 Millionen Versorgung zu Hause

1,07 Millionen Versorgung durch Angehörige

555.000 Versorgung zusammen mit/durch ambulante Pflegediensten

Abbildung 1: Pflegebedürftige 2009 nach Versorgungsart Quelle: in Anlehnung an Statistisches Bundesamt (Hrsg.) (2011b), S. 4.

Rund 67% der Menschen im Alter ab 65 Jahren empfinden - unabhängig von einer vorhandenen barrierearmen Ausstattung - ein eigenständiges Leben in einer normalen Wohnung oder einem Haus ohne Hilfe als die bevorzugte Wohnform. Jedoch möchten auch 57%33 hier die Möglichkeit haben, Hilfsangebote in Anspruch nehmen zu können. Das Wohnen in Pflegeheimen und Seniorenresidenzen entspricht nur der Vorstellung von 15% der Älteren.34 Alternativen zu der eigenen Wohnung, wie etwa Alten- und Pflegeheime oder Betreutes Wohnen wurden in der Vergangenheit vergleichsweise nur sehr wenig nachgefragt, auch das Angebot ist dementsprechend gering, wie in Abbildung 2 dargestellt. Allerdings ist gerade in diesem Bereich in den letzten Jahren ein Wandel der Nachfragestruktur zu verzeichnen, das Interesse nimmt zu.35 Die unterschiedlichen Angebote und Konzepte werden im Folgenden erläutert.

Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (Hrsg.) (2011), S. 9ff. Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (Hrsg.) (2011), S. 41; Vgl. Deutsche Gesellschaft für Mauerwerksbau e. V. in Koordination der Aktion „Impulse für den Wohnungsbau“ (2007), S. 1f. 32 Vgl. Statistisches Bundesamt (Hrsg.) (2011b), S. 4. 33 Mehrfachnennungen möglich; Vgl. TNS Emnid Medien- und Sozialforschung GmbH (2011), S. 5f. 34 Telefonisch befragt wurden 1.000 Personen ab 50 Jahren, davon 500 Mieter und 600 Wohnungs- und Hauseigentümer; Vgl. TNS Emnid Medien- und Sozialforschung GmbH (2011), S. 5f. 35 Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (Hrsg.) (2011), S.27ff.; Vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (2009a), S. 16f.
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Alten- und Pflegeheime 4% Normale Wohnung 93% Betreutes Wohnen 2% Traditionelle Altenwohnungen 1%

Pflegegruppen 1%

Gemeinschaftliches Wohnen 1%

Abbildung 2: Prozentuale Verteilung der Wohnformen im Alter (65 Jahre und älter) Quelle: in Anlehnung an BFW Research 2007, in: Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V. (Hrsg.) (o.J.), S. 3.

Pflegeheime und Seniorenresidenzen unterliegen aufgrund des Heimrechts der Qualitätskontrolle des Landes und sind verpflichtet, eine umfassende Versorgung Pflegebedürftiger sicherzustellen. Bauliche Vorschriften zur Barrierefreiheit müssen eingehalten werden. Die Bewohner werden stationär rund um die Uhr gepflegt, versorgt und betreut. In Seniorenresidenzen oder Wohnstiften wird die selbstständig bewohnte Wohnung mit Serviceleistungen für Betreuungs- und Freizeitangeboten kombiniert, die oftmals mit hohen Preisen verbunden sind.36 Betreutes Wohnen oder Service-Wohnen kann in einer eigenen Wohnung oder in einer betreuten Wohnanlage stattfinden. Eine selbstständige Lebensführung wird ermöglicht, die Wohnung und meist auch das Wohnumfeld sind barrierefrei. Die Grundpauschale schließt Betreuung und Pflegedienste ein, die bei individuellem Bedarf noch ergänzt werden können. Eine Betreuung durch einen ambulanten Pflegedienst in der eigenen Wohnung, die hierfür altersgerecht gestaltet sein sollte, um die Pflege zu erleichtern, wird als „Wohnen Plus“ oder „Betreutes Wohnen zu Hause“ bezeichnet.37 Eine weitere Möglichkeit ist das Wohnen in einer betreuten Wohngemeinschaft. Besonders geeignet ist dies für Menschen, die selbstständig in einer Gemeinschaft unter Gleichgesinnten leben möchten. Immer häufiger werden Senioren sogar selbst aktiv und organisieren solche Wohngemeinschaften. Jeder Bewohner hat ein eigenes Zimmer, gemeinsam genutzt
Vgl. Bundesministerium für Familie, Senioren, Frauen und Jugend (Hrsg.) (2010a), S. 23; Vgl. Bundesministerium für Familie, Senioren, Frauen und Jugend (Hrsg.) (2009), S. 11; Vgl. Investitionsbank Berlin (Hrsg.) (2007), S. 65f. 37 Vgl. ebenda.
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werden die Küche, das Wohnzimmer und Bad. Von ambulanten Pflegediensten wird in der Regel die Pflege und Betreuung übernommen. Ähnlich gestaltet sind Wohnprojekte, die oftmals eine Form des generationsübergreifenden Wohnens darstellen. Jüngere und ältere Generationen leben meist in einem Haus zusammen und unterstützen sich gegenseitig, beispielsweise in der Pflege, dem Einkauf oder der Kinderbetreuung.38 Vor dem sozialen Hintergrund der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung sollte auch das Thema Altersarmut Beachtung finden.

3.3

Altersarmut

In den letzten Jahren ist die Altersarmut39 zwar stark zurückgegangen, derzeit wird jedoch wieder mit einem Anstieg gerechnet, die Angst in der Bevölkerung wächst.40 Da die Zahl der älteren Menschen insgesamt steigt, wird auch die Anzahl älterer armer Menschen zunehmen. Aufgrund der höheren Zahl an Selbstständigen, der Zunahme des Niedriglohnsektors in Verbindung mit Leistungskürzungen in der gesetzlichen Rentenversicherung, Langzeitarbeitslosigkeit und dem Rentenbezug aufgrund von Erwerbsminderung, wird der Anteil der Altersarmen zukünftig steigen. Frauen sind von der Altersarmut stärker betroffen als Männer, da ihre Erwerbsbeteiligungen, bedingt durch Teilzeitbeschäftigungen, diskontinuierliche Erwerbsverläufe oder einer Hausfrauenrolle, deutlich geringer ausfallen als bei Männern. Zudem ist die Anzahl der Frauen, die im Niedriglohnsektor angestellt sind, sehr hoch. Die Absenkung der Hinterbliebenenrente trägt ebenfalls dazu bei, dass häufig Frauen von der Altersarmut betroffen sind.41

Vgl. Bundesministerium für Familie, Senioren, Frauen und Jugend (Hrsg.) (2010a), S. 19ff.; Vgl. Bundesministerium für Familie, Senioren, Frauen und Jugend (Hrsg.) (2009), S. 47ff.; Vgl. Investitionsbank Berlin (Hrsg.) (2007), S. 65f. 39 Altersarmut ist eine relative Größe und soll an dieser Stelle nicht definiert werden. Aufgrund dessen wird der Begriff „Altersarmut“ in dieser Arbeit gleichbedeutend mit einer Armutsgefährdung verwendet. Als armutsgefährdet gilt eine Person, wenn sie „selbst inklusive staatlicher Transfers über weniger als 60% des medianen Äquivalenzeinkommens der Gesamtbevölkerung“ verfügt; Statistisches Bundesamt (Hrsg.) (2011c), S. 66. Des Weiteren kann „das Niveau der Grundsicherung im Alter als absolute Armutsschwelle aufgefasst werden“; Goebel, Jan/Grabka, Markus (2011), S. 6. 40 Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung/Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (Hrsg.) (2009), S. 45; Vgl. GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. (Hrsg.) (2010b), S. 21; Vgl. Senatsverwaltung für Gesundheit, Soziales und Verbraucherschutz (Hrsg.) (2005), S. 25f. 41 Vgl. Berliner Institut für Bevölkerung und Entwicklung (Hrsg.) (2011), S. 24;f.; Bundesministerium für Familie, Senioren, Frauen und Jugend (Hrsg.) (2010b), S. 14ff.; Vgl. Goebel, Jan/Grabka, Markus (2011), S. 3ff.; Vgl. Senatsverwaltung für Gesundheit, Soziales und Verbraucherschutz (Hrsg.) (2005), S. 11ff. Vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (Hrsg.) (2009b), S. 30f.

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Auch Menschen mit Migrationshintergrund sind aufgrund eines teilweise niedrigeren Qualifikationsniveaus, des damit einhergehenden höheren Risikos des Arbeitsplatzverlustes und auch einer verstärkten Beschäftigung im Niedriglohnsektor besonders armutsgefährdet. Anders als jüngere, schaffen es ältere Menschen nur selten sich aus eigener Kraft wieder aus der Armut zu befreien, da ihre Aussichten auf zusätzliche Einkommen gering sind. Mit Eintritt in den Ruhestand ist die Einkommenssituation meist vorbestimmt und ändert sich nur durch eventuelle Rentenanpassungen oder individuelle Ereignisse wie beispielsweise Erbschaften. Auch gesundheitliche Probleme, die verstärkt im Alter auftreten, sind oftmals mit hohen Kosten verbunden. Hinzu kommt der zukünftig zu erwartende deutliche Abfall des Rentenniveaus, der von der privaten Vorsorge nicht ausgeglichen werden kann.42 Zu hohe Mieten der altersgerechten Wohnungen können zur sozialen Segregation von speziell älteren Mietern führen. Die Herausforderung besteht darin, auch diesen Menschen einen Verbleib in ihrer gewohnten Umgebung zu ermöglichen und die Bezahlbarkeit der Wohnung und sozialen Dienstleistungen im Alter zu gewährleisten. Die vorhandenen sozialen Netzwerke können so erhalten bleiben und unterstützen eine selbstständige Lebensführung.43 In den „Berliner Leitlinien 2005 – Politik für Seniorinnen und Senioren“ sind politische Rahmenbedingungen beschrieben, in denen die Bekämpfung von Altersarmut an siebter Stelle empfohlen wird.44 Doch welche Maßnahmen erleichtern eine selbstständige Lebensführung und mit welchen Kosten sind sie verbunden?

3.4

Maßnahmen und Kosten

Um ältere Menschen als Mieter halten oder gewinnen zu können, sind unterschiedliche Maßnahmen vorstellbar. Sowohl bauliche Nachbesserungen im Bestand, Angebote sozialer Dienstleistungen, wie die Schaffung von Gemeinschaftsräumen, die Organisation gemeinschaftlicher („geselliger“) Veranstaltungen und die Organisation von Hilfs- und Pflegeleistungen sind möglich. Sonderwohnformen für Senioren können ebenfalls realisiert werden. Allerdings liegt der Praxisschwerpunkt meist in der Anpassung des vorhandenen Wohnraumes.45
Vgl. Goebel, Jan/Grabka, Markus (2011), S. 3ff .; Vgl. LBS Norddeutsche Landesbausparkasse Berlin (Hrsg.) (2007), S. 84f.; Vgl. Senatsverwaltung für Gesundheit, Soziales und Verbraucherschutz (Hrsg.) (2005), S. 26. 43 Vgl. GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. (Hrsg.) (2010b), S. 21; Vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (Hrsg.) (2009b), S. 30f.; Vgl. Pestel Institut (2011), S. 10. 44 Vgl. GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. (Hrsg.) (2010b), S. 21ff.;Vgl. Senatsverwaltung für Gesundheit, Soziales und Verbraucherschutz (Hrsg.) (2005), S. 11ff. 45 Vgl. Narten, Renate / Scherzer, Ulrike (2007), S. 19ff.
42

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Eine Grundvoraussetzung für Barrierearmut ist die Erschließung der Wohnungen mit Hilfe eines Aufzuges. Auch Badewannen stellen in der Regel bei der zunehmenden Bewegungseinschränkung im Alter eine große Hürde dar. Eine bodengleiche Dusche kann Stürze verhindern und führt zu wesentlich mehr Bewegungsfreiheit im Bad. Die technischen Probleme des Einbaus können je nach Bestand jedoch erheblich sein, da die entsprechende Einbauhöhe erreicht werden muss. Im Rahmen von Komplettsanierungen eines Gebäudes ist der Einbau wesentlich unproblematischer und kostengünstiger.46 Die Schaffung von Barrierefreiheit oder Barrierearmut erhöht die Modernisierungskosten. So fällt ein Mehraufwand für die Herstellung eines barrierereduzierten Bades in Höhe von 20% an und für eine vertikale Wohnraumerschließung müssen Zusatzkosten in Höhe von 80% angesetzt werden.47 Primäre Ursache dieser hohen Kosten ist der Einbau oder Anbau von Aufzügen. Diese sind aber in der Regel notwendig, um Barrierefreiheit in der vertikalen Erschließung zu erreichen.48 Für eine Beseitigung von Barrieren im Innenbereich werden im Durchschnitt Kosten in Höhe von 12.900 Euro je Wohneinheit angenommen.49 Allerdings ist festzustellen, dass die Zusatzkosten für die Herstellung eines barrierearmen Standards geringer ausfallen, je höher der allgemeine Modernisierungsbedarf ist. So belaufen sich diese bei umfassenden Maßnahmen mit Ein- oder Anbau von Aufzügen nur auf 10-25% der Gesamtkosten. Im Rahmen von umfangreichen Sanierungen kann so, vergleichsweise günstiger als bei sukzessiven Umbauten in einzelnen Wohnungen, Barrierefreiheit oder – armut für eine Mehrzahl an Wohnungen erreicht werden.50 Betont werden muss zudem, dass altersgerechte Anpassungsmaßnahmen nicht nur eine allgemeine Wohnwertverbesserung für alle Mieter darstellen, sondern auch zwei Drittel der veränderungsbereiten Seniorenmiethaushalte bereit sind, für eine barrierrereduzierte Wohnung eine monatliche Mieterhöhung zwischen 10 – 50 Euro zu akzeptieren. Eine noch höhere finanzielle Beteiligung einkommensstarker Haushalte ist ebenfalls nicht auszuschließen.51

Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (Hrsg.) (2011), S. 61; Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (Hrsg.) (2011c) ,S. 6ff. 47 Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (Hrsg.) (2011), S. 64f. 48 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (Hrsg.) (2011c), S. 6ff.; Kuratorium Deutsche Altenhilfe (Hrsg.) (2010), S. 29f. 49 Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (Hrsg.) (2011), S.64f. 50 Vgl. Narten, Renate / Scherzer, Ulrike (2007), S. 175. 51 Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (Hrsg.) (2011), S.58; Vgl. Kuratorium Deutsche Altenhilfe (Hrsg.) (2010), S. 28ff.

46

13

Welche Möglichkeiten, neben einer freiwilligen Mieterhöhung, haben die Wohnungsbauunternehmen also noch, um die hohen Kosten für die Schaffung von Barrierearmut im Bestand zu reduzieren oder zu kompensieren?

3.5

Kostenaufteilung und Förderungen

Für die Anpassung von Wohnungen an altersgerechte Standards können verschiedene Zuschüsse und Förderungen in Anspruch genommen werden. Die Pflegekasse ist verpflichtet, finanzielle Zuschüsse für „Maßnahmen zur Verbesserung des individuellen Wohnumfeldes“ zu gewähren, wenn „dadurch die häusliche Pflege ermöglicht oder erheblich erleichtert oder eine möglichst selbstständige Lebensführung des Pflegebedürftigen wiederhergestellt wird“ (§ 40 Abs. 4 SGB XI). Allerdings muss der Pflegebedürftige einen Eigenanteil von 10% der Kosten tragen und es wird höchstens ein Betrag von 2.557 Euro bezuschusst. Dieser Betrag kann kaum als ausreichend für die notwendigen Maßnahmen angesehen werden, da die Pflegeversicherung nur als Teilabsicherung konzipiert wurde. Im Rahmen der Reform der Pflegeversicherung zum 1. Juli 2008 wurde dieser Betrag im Gegensatz zu anderen Leistungen der Pflegeversicherung nicht angehoben, eine Dynamisierung ist erst ab 2015 möglich.52 Des Weiteren können steuerliche Förderungen genutzt werden, die Vermieter können Aufwendungen für Modernisierungsmaßnahmen sofort in voller Höhe als Erhaltungsaufwand steuerlich gelten machen. Nachträgliche Herstellungskosten liegen vor, wenn es sich nicht um Erhaltungsaufwand handelt und können über einen längeren Zeitraum abgeschrieben werden (§ 255, Abs. 2 HGB; § 9 EstG). Im Mietrecht ist geregelt, dass Baumaßnahmen, die der Barrierereduzierung dienen, vom Mieter zu dulden sind, wenn der Vermieter diese durchführt und sie eine wohnwertverbessernde Maßnahme im Sinne des §554 Abs. 2 BGB darstellen. Zudem berechtigen sie den Vermieter, die Miete um 11% der anfallenden Kosten zu erhöhen (§559 BGB). Im umgekehrtem Falle hat der Mieter ein Recht auf Zustimmung von Seiten des Vermieters zu baulichen Veränderungen innerhalb und außerhalb der Wohnung, die für eine behindertengerechte (barrierefreie) Nutzung der Wohnung oder den Zugang erforderlich sind, wenn ein berechtig52

Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (Hrsg.) (2011), S.73.

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tes Interesse besteht. Eine weitere Möglichkeit stellt eine freiwillige Vereinbarung dar. Hier kann der Mieter Modernisierungen durchführen und falls der Vermieter nach Auszug des Mieters die Einbauten behalten möchte, trifft ihn nach § 552 BGB eine Ausgleichspflicht.53 Im Rahmen des Konjunkturpaketes I hat die Bundesregierung das KfW-Programm „Altersgerecht Umbauen“ mit Bundesmitteln für die Haushaltsjahre 2009-2011 in Höhe von jeweils 80-100 Mio. Euro aufgelegt. Darlehen für Maßnahmen der alters- und behindertengerechten Anpassung von Wohnungen und des unmittelbaren Wohnumfeldes werden zinsverbilligt. So können pro Wohneinheit bis zu 50.000 Euro Darlehen mit einem im Durchschnitt um 2% gegenüber dem Marktzins abgesenkten Zinssatz über 10 Jahre in Anspruch genommen werden. Um die Förderung zu erhalten, müssen die technischen Mindestanforderungen der KfW eingehalten werden.54 Da sich vor allem im Bestand die Erfüllung der Vorgaben der DIN 18025 als sehr schwierig erweist, bietet das KfW-Programm flexible Bausteine von unterschiedlichen Maßnahmen einzeln oder in Kombination an. Eine barrierefreie oder – reduzierte Gestaltung der Wohnung muss so nicht erfüllt, sondern lediglich die technischen Mindestanforderungen eingehalten werden. Diese Möglichkeit, individuelle Bausteine zu kombinieren und so eine selbstständige Lebensführung für ältere Menschen zu schaffen, kann als konstruktive Weiterentwicklung der Förderlandschaft bewertet werden.55

4 Der Berliner Mietwohnungsmarkt 4.1 Wohnungsbestand und Eigentümerstrukturen

Berlin ist eine Mieterstadt. Von den 1,89 Mio. Wohnungen in Berlin56 sind rund 86%, also etwa 1,63 Mio., Mietwohnungen. Bei einer Betrachtung der Eigentümerstruktur dominieren die Privateigentümer mit einem Anteil von 65% am Mietwohnungsbestand, allerdings entfallen rund 16% auf städtische Wohnungsbaugesellschaften und weitere 12% sind im Besitz von Wohnungsbaugenossenschaften.57 Fast 90% der Wohnungen insgesamt liegen in einem Geschosswohnungsbau. Zudem ist der Anteil an Altbauten in Berlin sehr hoch, wie in Abbildung 3 dargestellt. Rund 58% der BeVgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (Hrsg.) (2011), S. 67ff.; Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (Hrsg.) (2011c) ,S.13ff. 54 Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (Hrsg.) (2011), S.70. 55 Vgl. ebenda, S.67ff. 56 Stand: 2009; Vgl. Investitionsbank Berlin (Hrsg.) (2011), S. 45. 57 Investitionsbank Berlin (Hrsg.) (2011), S. 45.
53

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stände sind frei finanzierte Wohnungen oder ehemalige Sozialwohnungen und fast jede vierte Wohnung in Berlin ist eine Plattenbauwohnung in den östlichen Bezirken. 58
Wohnungsbestand nach Baualter in Berlin 2009

1.091.400 58% 287.300 15%

515.900 27%

Neubau ab 1940 Altbau 1919 bis 1948 Altbau bis 1918

Abbildung 3: Wohnungsbestand nach Baualter in Berlin 2009 Quelle: in Anlehnung an Investitionsbank Berlin (Hrsg.) (2011), S.45.

In den vergangenen zehn Jahren ist die Neubautätigkeit in Berlin stark zurückgegangen, im Jahr 2009 wurden nur noch 2.950 Wohnungen neu gebaut.59 Es wird deutlich, dass der Bedarf an altersgerechtem Wohnraum kaum über die anhaltend niedrige Bautätigkeit gedeckt werden kann. Ob Barrierefreiheit nachträglich im Bestand erreicht werden kann, ist wesentlich durch die Bauweise des Gebäudes bedingt. In der Regel kann bei allen Bautypen eine Barrierefreiheit aller Geschosse nur durch einen Aufzug realisiert werden. Ein nachträglicher Einbau erfordert jedoch oftmals erhebliche bauliche Veränderungen, verursacht hohe Kosten und ist in manchen Fällen sogar überhaupt nicht umsetzbar.60 Im Altbaubestand ist der Einbau eines innenliegenden Aufzuges oftmals nur mit Eingriffen in die Grundrisse darstellbar, da speziell in Berlin sehr enge Treppenhäuser vorhanden sind. Dies ist aufgrund von Bestimmungen des Denkmalschutzes häufig nicht realisierbar oder seitens der Bewohner nur selten gewünscht, da so beispielsweise innenliegende Bäder entstehen und erhebliche Mieterhöhungen folgen würden. Für außenliegende Aufzüge muss einerseits ausreichend Platz in den Hinterhöfen vorhanden sein, zudem nutzen diese die Podeste auf halber Treppe, sodass für den Wohnungszugang immer noch mehrere Stufen überwunden werden müssen. Ähnlich verhält es sich im Plattenbaubestand in dem weit verbreiteten Bautyp P2, bei dem Aufzüge nur in jedem dritten Stockwerk halten sowie dem Bautyp WBS 70, bei dem der Aufzug zwar in jeVgl. Investitionsbank Berlin (Hrsg.) (2011), S. 45. Vgl. ebenda, S. 30. 60 Vgl. Kuratorium Deutsche Altenhilfe (Hrsg.) (2010), S. 29f.; Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (Hrsg.) (2011c), S. 6ff.
59 58

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dem Stockwerk, allerdings nicht im Erdgeschoss hält. Auch bei 50er-Jahre Bauten ist das Erdgeschoss als Hochparterre gebaut, sodass zuerst eine halbe Treppe überwunden werden muss.61 Doch welche Wohnbedürfnisse haben ältere Berlinerinnen und Berliner und welche Potenziale entstehen daraus für die Wohnungsunternehmen?

4.2

Altersgerechtes Wohnen in Berlin - Veränderungstypen und Potenziale

Im Rahmen der Studie „Wohnformen der Zukunft. Veränderungspotenziale und Motivationen der Generationen 50+ in Berlin“ der LBS Norddeutsche Landesbausparkasse Berlin Hannover wurden in Privathaushalten lebende Personen - Mieter und Wohneigentümer - im Alter von 50 Jahren und älter nach ihren bevorzugten Wohnformen, den präferierten Lebensgemeinschaften und gewünschten beziehungsweise erforderlichen Unterstützungsleistungen (informeller und/oder professioneller Art) seitens der Wohnungsunternehmen gefragt. Als Ergebnis kristallisierten sich drei Veränderungstypen - die Passiven, die Umzügler und die Bestandsoptimierer - mit entsprechenden Charakteristiken heraus, die im Folgenden erläutert werden sollen.62 In Berlin ist der Anteil von Menschen, die nach dem 50. Lebensjahr nicht mehr umziehen möchten und keine größeren Renovierungsarbeiten an der bisherigen Wohnung durchführen, die sogenannten Passiven, mit 45,4% sehr hoch. Diese Gruppe möchte selbstständig wohnen und bevorzugt im Alter die Nähe zu Freunden beziehungsweise Gleichgesinnten in einem Haus, im Nachbarschafts- oder auch Familienverbund. Spätere, notgedrungene Umzüge bei zunehmender Hilfs- und Pflegebedürftigkeit sind hier jedoch besonders hoch. Für Veränderungen der Wohnsituation fehlen die finanziellen Mittel oder die Managementkompetenzen. Die Mieter sind es gewohnt, dass Veränderungen von der Eigentümerseite aus erfolgen.63 Hier sind also die Wohnungsbauunternehmen und die öffentliche Hand angehalten, die entsprechenden Rahmenbedingungen zu schaffen, sodass auch im hohen Alter noch ein selbstständiges Leben in der eigenen Wohnung und gewohnten Umgebung möglich ist. Umbau-

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (Hrsg.) (2011c), S. 16ff. Vgl. Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen im Deutschen Sparkassen- und Giroverband e.V. (Hrsg.) (2007), S. 51ff.; Vgl. LBS Norddeutsche Landesbausparkasse Berlin – Hannover (Hrsg.) (2007), S. 22ff. 63 Vgl. LBS Norddeutsche Landesbausparkasse Berlin - Hannover e.V. (Hrsg.) (2007), S. 53ff.
62

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maßnahmen im Bestand und Mobilisierung wohnortnaher Hilfsangebote sind hier besonders wichtig.64 Die Umzügler, also diejenigen, die nach dem 50. Lebensjahr noch umziehen, sind mit 41,4% in Berlin ebenfalls sehr stark ausgeprägt. Der Bundesdurchschnitt liegt bei nur 30,2% der 50Jährigen und Älteren. Zurückzuführen ist diese Differenz auf den sehr hohen Mieteranteil in Berlin. Es lässt sich ein Gesamtpotenzial von 500.000 Umzüglern feststellen, von denen rund 60.000 Menschen jährlich umziehen. Als Hauptgründe für den Umzug werden von rund 30% der Befragten altersbedingte Aspekte wie eine Verbesserung der Wohnqualität, zum Beispiel ein Aufzug im Haus, die Nähe zu Dienstleistungen für den Fall der Hilfs- bzw. Pflegebedürftigkeit sowie die Nähe zu einem vielseitigen Infrastrukturzentrum genannt. Etwa gleichhäufig wird die Optimierung der Wohnsituation als Grund angegeben. In Berlin wird des Weiteren besonders großer Wert auf einen individuellen Lebensstil und eigenständiges Wohnen gelegt. Institutionelle Wohnformen, wie betreutes Wohnen oder Pflegeheime werden kaum in Betracht gezogen. Nach dem Umzug entstehen für die Haushalte oftmals höhere Mieten als zuvor, rund 40 Euro monatlich. Es wird deutlich, dass keine finanziellen Motive, sondern vielmehr ein geringerer Arbeitsaufwand in den gewählten, kleineren Wohnungen ausschlaggebend ist. Verstärkt nachgefragt werden von Ein-Personen-Haushalten mindestens ZweiZimmer-Wohnungen, Paare bevorzugen 3- bis 4-Zimmer-Wohnungen. Präferiert werden überschaubare Gebäude, beispielsweise aufgrund der geringen Anzahl von Wohneinheiten, sowie ein Aufzug im Gebäude. Private Freiflächen, wie ein großzügiger Balkon und große Unterstellmöglichkeiten in den Wohnungen sind bei der Wahl einer geeigneten Wohnung ebenfalls wichtig. Aufgrund von unzureichender Sicherheit stoßen Erdgeschosswohnungen auf geringe Akzeptanz. Eine Mehrgenerationennachbarschaft und gemeinschaftliches Wohnen wird etwa von jedem fünften Berliner Umzügler präferiert.65 Es wird deutlich, dass speziell die Gruppe der Umzügler enorme Potenziale für Wohnungsunternehmen birgt. Barrierearmer Wohnraum kann zu einem Wettbewerbsvorteil werden, für den auch eine höhere Miete gezahlt wird. Die dritte Gruppe der Bestandsoptimierer führt nach dem 50. Lebensjahr größere Veränderungsmaßnahmen - wie Modernisierungsmaßnahmen ab 10.000 Euro - durch und zieht nicht um. In Berlin sind nur 166.000 (13,5%) der 50-Jährigen und Älteren dieser Gruppe zuzuord64 65

Vgl. LBS Norddeutsche Landesbausparkasse Berlin - Hannover e.V. (Hrsg.) (2007), S. 16ff. Vgl. ebenda, S. 53ff.

18

nen. Da im Rahmen der Studie sowohl Mieter als auch Eigentümer befragt wurden, spiegelt sich hier die Berliner Wohneigentumsquote von 13% wider. Unter den Mietern ist die Bereitschaft, die Bestandswohnung zu optimieren, niedrig. Ein wesentlicher Grund ist der hohe Anteil an institutionellen Eigentümern sowie die Regelung, dass Veränderungen in der Wohnung einer Zustimmung des Vermieters bedürfen.66 Für das Jahr 2020 wird zudem aufgrund der Alterung der Gesellschaft ein kontinuierlicher Anstieg der Veränderungspotenziale und somit der einzelnen Gruppen prognostiziert, so steigt etwa die Anzahl der Umzügler auf 630.000 Menschen an.67 Diese Potenziale könnte auch die Wohnungswirtschaft für sich nutzen. Wenn die Unternehmenspraxis und -politik an die Bedürfnisse der Mieter angepasst und entsprechender Wohnraum bereitgestellt wird, kann die demografische Alterung in Berlin auch eine Chance darstellen. Wettbewerbsvorteile entstehen zudem durch ein Plus an sozialen Dienstleistungen. Wenn die Wohnungen der Nachfrage älterer Menschen entsprechen, ist eine gute Positionierung am Markt möglich und eine entsprechend höhere Miete kann erzielt werden.68

5 Darstellung und Analyse der Unternehmenspraxis
Doch wie wird in der Praxis der Wohnungsbauunternehmen die demografische Alterung der Berliner Bevölkerung wahrgenommen? Wie werden altersgerechte Anpassungsmaßnahmen in der Unternehmenspraxis realisiert und welche Schwierigkeiten bestehen? Um dies zu analysieren, wurden persönliche oder telefonische Interviews mit dreizehn Wohnungsbauunternehmen in Berlin geführt. Aus unterschiedlichen Gründen wurden hierfür die städtischen Wohnungsbaugesellschaften sowie Wohnungsbaugenossenschaften ausgewählt. Anhand von kurzen telefonischen Vorab-Anfragen bei Wohnungsbaugenossenschaften mit kleineren Beständen unter 3.000 Wohneinheiten, stellte sich heraus, dass diese nach eigener Aussage in der Unternehmenspraxis kaum Bedarf an altersgerechten Wohnungen und Anpassungsmaßnahmen wahrnehmen und die Kosten als zu hoch eingeschätzt werden, um entsprechende Maßnahmen durchführen zu können. So kann vermutet werden, dass kleinere Unternehmen mit einem geringen Bestand ebenfalls nur in sehr begrenztem Umfang altersgerechte Anpassungsmaßnahmen durchführen.
66 67

Vgl. LBS Norddeutsche Landesbausparkasse Berlin - Hannover e.V. (Hrsg.) (2007), S. 53ff. Vgl. ebenda, S. 10ff. 68 Vgl. Investitionsbank Berlin (Hrsg.) (2011), S. 16ff.

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Kleinere private Investoren verfolgen vorrangig das Ziel einer hohen Rendite69 und werden so aufgrund der vergleichsweise hohen Kosten barrierereduzierender Anpassungsmaßnahmen ebenfalls nur einen geringen Anteil altersgerechter Wohnungen im Bestand haben. Im Gegensatz dazu haben die städtischen Wohnungsbaugesellschaften sowie Wohnungsbaugenossenschaften große Bestände und speziell die Wohnungsbaugenossenschaften vergleichsweise ältere Mieter. Aufgrund ihrer Eigentümerstruktur haben diese Unternehmen eine soziale Verantwortung, die auch die Schaffung von altersgerechtem Wohnraum im Bestand beinhaltet.70 Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften sehen die gesellschaftliche und soziale Verantwortung als Schwerpunkt ihres unternehmerischen Handelns, beziehungsweise Gesellschaftszweckes.71 Da das Land Berlin ihr alleiniger Eigentümer ist und in der Verfassung von Berlin jedem Menschen das Recht auf angemessenen Wohnraum eingeräumt wird sowie die Schaffung und Erhaltung von angemessenem Wohnraum, insbesondere für Menschen mit geringem Einkommen, gefördert werden soll,72 sind die landeseigenen Gesellschaften hier in der Pflicht. Sie sollen Wohnungen für breite Schichten der Bevölkerung bereitstellen, besonders auch für die Gruppen, die aus sozialen oder anderen Gründen keinen gleichberechtigten Zugang zum Wohnungsmarkt haben. Ebenso soll der kommunale Wohnungsbestand dämpfend auf die Mietentwicklung wirken, die Mieten der landeseigenen Wohnungsgesellschaften sind durchschnittlich günstiger als bei anderen nicht preisgebundenen Wohnungen. Auch nach Modernisierungen sind die Mieten bezahlbar zu halten und an der ortsüblichen Vergleichsmiete auszurichten. Vor dem Hintergrund des sozialen Wohnungsbaus sind in den Beständen der kommunalen Wohnungsbauunternehmen zudem geförderte Wohnungen, die auch teilweise eine Belegungsbindung für ältere Menschen haben. In der sozialen Stadtentwicklung sollen die Betriebe außerdem eine Vorreiterrolle einnehmen.73 Wohnungsbaugenossenschaften agieren zwar wie ein Wirtschaftsunternehmen, die Gewinne

Vgl. Kalusche, Wolfdietrich (2007), S. 1204ff. Vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (2011a), Senatskanzlei Berlin (Hrsg.) (2006), S. 52ff. 71 Vgl. degewo AG (Hrsg.) (2011), S. 7ff.; Vgl. Geschäftsführung der WBM Wohnungsbaugesellschaft BerlinMitte mbH (Hrsg.) (2011), S. 29ff.; Vgl. GESOBAU AG (Hrsg.) (2011), S. 2ff.; Vgl. GEWOBAG Gemeinnützige Wohnungsbau-Aktiengesellschaft (Hrsg.) (2010), S. 4ff.; Vgl. HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH (Hrsg.) (2011), S. 22ff.; Vgl. STADT UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mbH (Hrsg.) (2011), S. 5ff. 72 Vgl. Verfassung von Berlin, Artikel 28, Absatz 1, vom 23. November 1995, zuletzt geändert durch das zehnte Gesetz zur Änderung der Verfassung von Berlin vom 17. Dezember 2009. 73 Vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (2011a); Vgl. Senatskanzlei Berlin (Hrsg.) (2006), S. 52ff.; Besecke, Anja / Enbergs, Claus (2008), S. 30ff.
70

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werden jedoch ausschließlich in die Bewirtschaftung und Entwicklung des Wohnungsbestandes investiert. Aufgrund der Eigentümerstruktur liegt der Fokus auf einem langjährigen Wohnen in der Genossenschaft. Die Mieten sind an die Belange der Bewohner orientiert und aufgrund der, im Vergleich zum Berliner Durchschnitt, höheren Altersstruktur finden viele Investitionen im Bereich altersgerechtes Wohnen statt.74 Insgesamt konnten dreizehn Wohnungsbauunternehmen, davon alle sechs städtischen Wohnungsbaugesellschaften und sieben Wohnungsbaugenossenschaften befragt werden. Zusammen verfügen diese über einen Bestand von ca. 307.700 Wohneinheiten und vertreten so einen bedeutenden Marktanteil von fast einem Fünftel des Berliner Mietwohnungsbestandes.75 Der jeweilige Bestand der städtischen Wohnungsbaugesellschaften umfasst zwischen 28.000 und 58.000 Wohneinheiten, die Wohnungsbaugenossenschaften haben in ihren Beständen jeweils zwischen 3.5000 und 10.000 Wohneinheiten. Für die Interviews wurde im Vorfeld ein Fragebogen ausgearbeitet. Dieser soll einerseits die Anzahl barrierereduzierter Wohnungen im Bestand und deren konkrete Ausstattungsmerkmale erfassen. Hierfür muss zuerst eine Aussage über die Verwendung des Begriffes „altersgerecht Wohnen“ in der Praxis getroffen werden. Explizit wird nur nach altersgerechten Einzelwohnungen, da diese als bevorzugte Wohnform gelten, gefragt. Eine Abgrenzung zu Seniorenresidenzen, Heimen, alternativen Wohnformen und Seniorenwohnhäusern ist so möglich. Andererseits sollen die Erfahrungen, Motive und Strategien der Unternehmen, hauptsächlich anhand offener Fragen, erfasst werden. Der Fragebogen diente für die Gesprächsführung als Grundlage, auf darüber hinausgehende Informationen der Unternehmen wurde im Gespräch individuell eingegangen. Es fanden hauptsächlich telefonische oder persönliche Interviews statt. Vierzehn der Unternehmen wollten nach telefonischer Rücksprache den Fragebogen nur selbstständig ausfüllen, sodass dieser per E-Mail verschickt wurde. Allerdings konnte hier bei neun Gesellschaften kein Rücklauf verzeichnet werden und zwei Genossenschaften gaben an, dass „grundsätzlich keine Aussagen dieser Art“ erteilt werden. Drei Unternehmen76 beantworteten die Fragen selbstständig und übermittelten anschließend den Fragebogen. Hier konnten im Anschluss ebenfalls kurze Telefonate geführt werden, um noch offene Fragen zu erläutern.
Vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (2011b); Vgl. Narten, Renate / Scherzer, Ulrike (2007), S. 15ff. Stand 2009: 1,63 Mio. Mietwohnungen insgesamt, Vgl. Investitionsbank Berlin (Hrsg.) (2011), S. 45. 76 Die städtische Wohnungsbaugesellschaft B sowie die Wohnungsbaugenossenschaften B und G füllten den Fragebogen selbstständig aus.
75 74

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In den einzelnen Unternehmen sind die Zuständigkeiten für das Thema altersgerecht Wohnen unterschiedlich angesiedelt. In drei der sieben befragten Genossenschaften wurden Sozialarbeiterinnen interviewt, die auch direkt mit den Mietern in Kontakt stehen und Hausbesuche durchführen. In der Mehrzahl der Unternehmen sind Mitarbeiter oder die Leiter des Bestandsmanagements für altersgerechtes Wohnen zuständig. Nur eine städtische Wohnungsbaugesellschaft hat eine spezielle Seniorenbeauftragte. Die Mitarbeiter der Unternehmen konnten teilweise nur grobe Einschätzungen oder Stimmungsbilder wiedergeben. Signifikant ist, dass nur ein sehr geringer Teil der Unternehmen konkrete Daten bezüglich der Anzahl und spezifischen Ausstattung der altersgerechten Wohnungen im Bestand vorliegen hat. Viele Gesellschaften gaben an, erst zum jetzigen Zeitpunkt Daten nachträglich zu erfassen, um die altersgerechten Wohnungen im Bestand darstellen und auswerten zu können. In der Auswertung der Interviews waren keine signifikanten Unterschiede zwischen den Unternehmen, die auf die Größe der Bestände zurückzuführen sind, festzustellen. Ferner sollten primär die individuellen Erfahrungen, Beurteilungen und Problemfelder erfasst werden, sodass es sich nicht um eine repräsentative Auswahl handelt. Auch eine Gewichtung der Aussagen fand nicht statt. In den folgenden Kapiteln erfolgt die Auswertung der Interviews, alle Aussagen beziehen sich hierbei auf die Antworten der Unternehmen. Die Antworten aus den Interviews wurden zusammengefasst.

5.1

Nachfrage und Bedeutung altersgerechter Wohnungen im Bestand

Wie schätzen die Unternehmen die Nachfrage nach altersgerechtem Wohnraum ein? Abbildung 4 zeigt, dass die Wahrnehmungen der Unternehmen sehr unterschiedlich sind. Einige Betriebe beobachten eine geringe Nachfrage, während andere schon von einer deutlicheren Steigerung in den letzten Jahren berichten. Hinzu kommt, dass viele ältere Mietinteressenten schon eine individuelle Vorauswahl treffen und so beispielsweise nur Wohnungen mit Aufzügen oder in den unteren Geschossen besichtigen. Aufgrund dieser Vorauswahl ist es für die Unternehmen schwer, eine spezifische Nachfrage nach altersgerechten Wohnungen zuzuordnen.

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Wie wird in der Unternehmenenspraxis die Nachfrage nach barrierearmen Wohnungen wahrgenommen?
Nur eine geringe Nachfrage wird wahrgenommen Eine Nachfrage wird wahrgenommen Die Nachfrage steigt zunehmend 4 4 5 Anzahl der Nennungen
Abbildung 4: Nachfrage nach barrierearmen Wohnungen Quelle: Eigene Darstellung, Interviews mit Wohnungsbauunternehmen (2011), siehe Anhang.

Dementsprechend wird auch, wie in den Abbildungen 5 und 6 dargestellt, die derzeitige Bedeutung von altersgerechten Wohnungen im eigenen Bestand eingeschätzt. Die Mehrzahl der Unternehmen sieht barrierearme Ausstattungsmerkmale jedoch als sehr bedeutend an. Hauptsächlich wird angegeben, dass aufgrund von Anpassungsmaßnahmen im Bestand ein Umzug der Mieter verhindert werden konnte und so auch ein deutlicher Rückgang der Umzüge zu verzeichnen ist. Andere Unternehmen können derzeit allerdings noch keine signifikante Nachfrage verzeichnen. Die Umbauten werden in der Praxis noch nicht als Vermietungsplus wahrgenommen und nur aufgrund des hohen Anteils älterer Mieter oder weil in den kommenden Jahren eine Steigerung der Nachfrage erwartet wird, durchgeführt.
Wie bedeutend sind barrierearme Wohnungen derzeit im Bestand?
noch nicht sehr bedeutend bedeutend sehr bedeutend 3 4 6 Anzahl der Nennungen
	


Wie bedeutend sind barrierearme Wohnungen zukünftig im Bestand?
noch nicht sehr bedeutend bedeutend sehr bedeutend 0 3 10 Anzahl der Nennungen
Abbildung 6: Derzeitige Bedeutung barrierearmer Wohnungen im Bestand Quelle: Eigene Darstellung, Interviews mit Wohnungsbauunternehmen (2011), siehe Anhang

Abbildung 5: Zukünftige Bedeutung barrierearmer Wohnungen im Bestand Quelle: Eigene Darstellung, Interviews mit WohAbbildung 6: gegenwärtige Bedeutung barrienungsbauunternehmen (2011), siehe Anhang rearmer Wohnungen

Die Abbildungen 5 und 6 zeigen, dass zukünftig barrierearme Wohnungen im Bestand von 77% der Befragten als sehr bedeutend eingeschätzt werden. Registriert wird ein Wandel der

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Nachfrage, verstärkt hin zu alternativen Wohnformen und Gemeinschaftswohnformen. In den nächsten Jahren wird erwartet, dass sowohl in der Gesellschaft, als auch im Wohnungsbestand altersgerechtes Wohnen zunehmend thematisiert wird und an Bedeutung gewinnt. Die Genossenschaften möchten ihren Bestand sukzessive darauf vorbereiten, um einerseits weiterhin für ihre Mieter attraktiv sein zu können und diesen eine selbstständige Lebensführung in der bisherigen Wohnung zu ermöglichen, andererseits soll die Option für einen Umzug innerhalb des Bestandes geschaffen werden. Ältere Mieter gelten allseits als beliebte Zielgruppe, da sie sowohl pünktlich ihre Miete zahlen, als auch sehr ruhig sind, wenig Lärm verursachen und vergleichsweise längerfristige Vertragsverhältnisse eingehen. Besonders die Genossenschaften, die sich verpflichtet haben, für ihre Mieter ein lebenslanges Wohnen in der Genossenschaft zu ermöglichen, nehmen ältere Mieter als besonders bedeutend wahr. Barrierearme Maßnahmen werden jedoch nicht nur für ältere Mieter durchgeführt. Die Unternehmen betonen, dass jenseits des demografischen Wandels und der Alterung der Bevölkerung, barrierearme Wohnungen für alle Generationen einen Gewinn an Lebensqualität bedeuten. So ist Schwellenfreiheit beispielsweise nicht nur für ältere Menschen mit einem Rollator, sondern auch für Familien mit Kindern attraktiv, da sowohl ein Rollator als auch ein Kinderwagen entsprechende Abstell- und Bewegungsflächen benötigt. Eine Steigerung der Vermietbarkeit wird im Anschluss an altersgerechte Anpassungsmaßnahmen von allen Unternehmen wahrgenommen. Da diese aber immer auch eine Verbesserung des Wohnwertes darstellen, kann die erhöhte Nachfrage nicht eindeutig den barrierearmen Umbauten zugesprochen werden. Wie gehen die Unternehmen also vor, um die zukünftig steigende Nachfrage nach altersgerechtem Wohnraum zu befriedigen und welche Erfahrungen wurden in der Unternehmenspraxis gemacht? Existieren in den Unternehmen definierte Strategien für Anpassungsmaßnahmen?

5.2

Anlässe für altersgerechte Anpassungsmaßnahmen

Die Anlässe für altersgerechte Anpassungsmaßnahmen in den Unternehmen sind ebenso unterschiedlich, wie die Erfahrungen, die in diesem Bereich bereits gesammelt wurden. In Tabelle 3 sind die verschiedenen Anlässe dargestellt, bei denen altersgerechte Anpassungsmaßnahmen stattfinden können. Die Unternehmen wurden gefragt, wie häufig diese Anlässe in der Praxis genutzt werden und ob eine eindeutig festgelegte Strategie, die Umbauten nur in einem bestimmten Kontext vorschreibt, existiert. Die Tabelle 3 kann sowohl hori-

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zontal, für eine Bewertung des bestimmten Anlasses, als auch vertikal, um die Strategien des einzelnen Unternehmens einzuordnen, gelesen werden.
Tabelle 3: Bei welchen Anlässen werden altersgerechte Anpassungsmaßnahmen durchgeführt? – unternehmensspezifisch

Quelle: Eigene Darstellung, Interviews mit Wohnungsbauunternehmen (2011), siehe Anhang.

Es zeigt sich, dass hauptsächlich die Wohnungsbaugenossenschaften A und E und die städtischen Wohnungsbaugesellschaften A und E eine klare Vorgehensweise für altersgerechte Anpassungsmaßnahmen haben. Hier werden bei definierten Anlässen altersgerechte Anpassungsmaßnahmen durchgeführt und diese sind strategisch in die Unternehmenspolitik integriert. Dies kann als sehr positiv gewertet werden. In der Praxis von elf Unternehmen wird für barrierearme Umbauten zwar ein Fokus auf einen bestimmten Anlass, zu dem hauptsächlich Anpassungsmaßnahmen durchgeführt werden, gelegt, aber eine eindeutige strategische Ausrichtung ist nicht zu erkennen. Einige Unternehmen geben an, dass bei den in Tabelle 3 genannten Anlässen grundsätzlich geprüft wird, ob altersgerechte Maßnahmen durchführbar sind. Dies kann als Versuch gedeutet werden, viele Möglichkeiten zu nutzen. Allerdings werden die eigenen Erfahrungen häufig noch als gering eingeschätzt und nur wenige Wohnungsbaugesellschaften verfolgen eine klare Strategie.

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Wann werden altersgerechte Anpassungsmaßnahmen durchgeführt?
bei individuellem Bedarf des Mieters im Rahmen von (energetischen) Sanierungen altersgerechter Neubau bei Leerstand zur vorsorglichen Anpassung zur Leerstandsvermeidung
3	
   6	
   Anzahl der Nennungen 1	
   4	
   4	
   7	
   3	
   4	
   2	
   6	
   6	
   7	
   7	
   6	
   3	
   5	
   1	
   2	
   1	
  

Abbildung 7: Anlässe für altersgerechte Anpassungsmaßnahmen Quelle: Eigene Darstellung, Interviews mit Wohnungsbauunternehmen (2011), siehe Anhang.

Die Abbildung 7 zeigt, welche Anlässe für altersgerechte Anpassungsmaßnahmen insgesamt von den Unternehmen favorisiert werden, diese werden im Folgenden detaillierter dargestellt. Der individuelle Bedarf, beziehungsweise Wunsch des Mieters, wird von rund 54% der Unternehmen als vorherrschender Anlass angegeben, um altersgerechte Anpassungsmaßnahmen durchzuführen. Signifikant ist, dass besonders im Bestand der Wohnungsbaugenossenschaften diese Strategie bevorzugt wird. Insgesamt realisieren rund 92% der Betriebe Umbauten auf individuellen Wunsch. Ausschlaggebendes Argument für diese Strategie ist die Vermietungspraxis. Hier wird die Erfahrung gemacht, dass Wohnungen, in denen optisch auffällige Maßnahmen für speziell ältere Menschen durchgeführt wurden, weniger attraktiv für Mietinteressenten sind. Als Folge werden sowohl bei individuellen, als auch bei umfangreichen Sanierungen vorrangig nur Umbauten durchgeführt, die alle Generationen ansprechen, wie beispielsweise Schwellenentfernungen. Bei individuellen Anpassungen wird nach Bedarf gehandelt, sodass auch nur die dafür notwendigen Kosten entstehen. Zudem werden die Mieter so an ihre Wohnung, beziehungsweise das Unternehmen gebunden, ein Umzug zeitlich verzögert oder sogar gänzlich verhindert, weil die Wohnung speziell auf die Bedürfnisse des

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Mieters angepasst ist und für diesen eine Steigerung an Lebensqualität, Selbstständigkeit und Wohlbefinden bedeutet. Auch die häusliche Pflege wird so deutlich erleichtert. Im Rahmen von (energetischen) Sanierungen realisieren rund 77% der befragten Unternehmen barrierearme Umbauten. Wie Tabelle 3 zeigt, wird diese Strategie hauptsächlich von den städtischen Wohnungsbaugesellschaften bevorzugt. Von mehreren Unternehmen wurde angegeben, dass bei geplanten Sanierungen und Modernisierungen immer auch versucht wird, die Maßnahmen altersgerecht auszuführen oder die Bauarbeiten um barrierereduzierende Umbauten zu erweitern. Hintergrund sind die hohen Kosten, die mit Sanierungen und speziell altersgerechten Maßnahmen verbunden sind. Umfassende Arbeiten finden am Bestand nur alle paar Jahrzehnte statt, sodass die Chance, Maßnahmen am gesamten Gebäude durchzuführen, genutzt werden sollte. Deshalb wird geprüft, ob zusätzlich zu den Sanierungsmaßnahmen auch altersgerechte Umbauten möglich sind. Abhängig ist dies sowohl von bautechnischen als auch von wirtschaftlichen Faktoren. Im Bestand einer Genossenschaft werden ausdrücklich Sanierungen durchgeführt, einzig mit dem Ziel die Wohnungen altersgerecht zu gestalten. Aus Angst vor Problemen in der Vermietung sowie unnötigen Ausgaben führen viele Unternehmen primär individuelle Umbauten durch und im Rahmen von Sanierungen werden hauptsächlich Maßnahmen realisiert, die für alle Generationen attraktiv sind. Grundsätzlich werden, wie in Tabelle 3 und Abbildung 7 dargestellt, von den Unternehmen nur sehr wenig altersgerechte Anpassungsmaßnahmen bei Leerstand durchgeführt. Nur eine städtische Wohnungsbaugesellschaft präferiert im Rahmen eines Bundesmodellvorhabens das Prinzip der Leerstands-Sanierung. Hier erfolgt eine individuelle Betrachtung jeder leer stehenden Wohnung sowie eine Prüfung, welche Maßnahmen umsetzbar, sinnvoll und mit dem für altersgerechte Umbauten vorgesehenen Budget durchführbar sind. Diese Maßnahmen werden jedoch weniger realisiert um Leerstand zu vermeiden, sondern vielmehr, weil dem Unternehmen bewusst ist, dass ein zukünftiger Bedarf an barrierefreien Wohnungen besteht. Aus der Erfahrung einer Wohnungsbaugenossenschaft, die bis vor einigen Jahren bei jeder leerstehenden Erdgeschosswohnung altersgerechte Umbauten hat durchführen lassen, wurden bei der anschließenden Neuvermietung verschiedene Ausstattungsmerkmale, wie beispielsweise eine Dusche anstatt einer Badewanne, von Interessenten als weniger attraktiv eingestuft und die Wohnungen waren schlechter vermietbar. Entgegen der Erwartungen des Unternehmens stellte sich heraus, dass Wohnungen im Erdgeschoss oder Hochparterre für ältere

27

Menschen weniger attraktiv sind, da sie als unsicher empfunden werden. Infolgedessen fand eine Modifizierung der Anpassungsstrategie statt. Nun werden Umbauten nicht mehr als vorsorgliche Anpassungen bei Leerstand, sondern nur noch nach individuellen Wünschen und Bedürfnissen der Mieter vorgenommen. Mietinteressenten werden über die unterschiedlichen Möglichkeiten informiert und auf Wunsch finden Umbauten statt. Des Weiteren bietet die Wohnungsbaugenossenschaft F ihren älteren Mietern einen kostenneutralen Umzug von dem fünften Obergeschoss in frei gewordene Erdgeschosswohnungen innerhalb eines Gebäudes an. Obwohl diese Möglichkeit den Genossen regelmäßig offeriert wird, nahm erst ein Mieter das Angebot an. Dies kann einerseits in der unbeliebten Lage des Erdgeschosses begründet sein oder andererseits belegen, dass das Verbleiben in der eigenen Wohnung und die tägliche Bewältigung der Barrieren sogar einem Umzug vorgezogen werden. Vorsorgliche Anpassungsmaßnahmen werden nur selten von den Unternehmen durchgeführt, was auf die hohen Kosten der Bauarbeiten zurückzuführen ist. Anpassungen nach den individuellen Bedürfnissen der Mieter sind für beide Vertragspartner deutlich attraktiver. Ebenso wird angegeben, dass Umbauten weniger aus Angst vor Leerstand oder zur Vermeidung von Leerstand realisiert werden, als vielmehr um die primären Bedarfe zu befriedigen und vor dem Hintergrund, dass eine entsprechende Entwicklung der Nachfrage erwartet wird. Die Unternehmen geben an, dass im Sinne eines wirtschaftlichen Handelns und in Anbetracht des demografischen Wandels zwar langfristig im Bestand die Vermietung gesichert und auch Leerstand vermieden werden soll, allerdings sind Umzüge oder Leerstände, die auf unzureichende altersgerechte Maßnahmen zurückzuführen sind, noch nicht präsent. So stellt Leerstandvermeidung keinen Anlass für barrierefreie Umbauten dar. Auch die Strategien der Wohnungsbaugesellschaften im Neubau von altersgerechten Wohnungen sind sehr unterschiedlich. Die Mehrzahl der städtischen Wohnungsbaugesellschaften bauen nicht oder nur sehr wenig neu, lediglich eine Genossenschaft gibt an, dass sie altersgerechte Wohnungen hauptsächlich über Neubau schafft. Hier wird auch die Meinung vertreten, dass altersgerechte Wohnungen gerade im Neubau „ein Muss“ sind. Anders als im Bestand, werden Neubauten auf Perspektive gebaut, sodass die künftigen Erwartungen im Zusammenhang mit dem demografischen Wandel bewusst in die Planung integriert werden.77

77

Vgl. Tied, Andreas (2011), siehe Anhang.

28

Es wird deutlich, dass es bis jetzt sowohl im Vergleich der Unternehmen untereinander als auch innerhalb der Unternehmen noch keine einheitliche Strategie zur Anpassung des Bestandes an die Auswirkungen des demografischen Wandels zu geben scheint. Erfahrungen werden in der Praxis gesammelt und führen - wie beispielsweise bei der Genossenschaft D dazu, dass die Strategien modifiziert werden. Viele Unternehmen konzentrieren sich, um Kosten zu sparen und die Aufwendungen gezielt einzusetzen, auf Anpassungen im individuellen Bedarfsfall der Mieter. Im Gegensatz zu umfangreichen Sanierungen des gesamten Gebäudes werden bei individuellen Anpassungen jedoch hauptsächlich kleinere Maßnahmen durchgeführt. Diese sind einerseits kostengünstiger, andererseits jedoch auch optisch auffälliger und unflexibler.78 Da aus der Erfahrung der Unternehmen heraus Wohnungen unattraktiver erscheinen, wenn die Umbauten als typisch für ältere Menschen klassifiziert werden können, erscheinen individuelle Anpassungen bei Bedarf zwar für bestehende Mietverhältnisse sinnvoll, können in der Neuvermietung jedoch problematisch werden. Zudem stellen individuelle Anpassungsmaßnahmen auch einen erhöhten Arbeitsaufwand für die Unternehmen dar. Um den spezifischen Bedarf des Mieters zu erfassen, müssen Gespräche vorab geführt und anhand der baulichen Gegebenheiten der Wohnung überprüft werden, welche Möglichkeiten sowohl bautechnisch, als auch für das Unternehmen und den Mieter wirtschaftlich realisierbar sind.

5.3

Marketing und Kommunikation

Vorrangig bei individuellen Anpassungsmaßnahmen ist die Kommunikation mit den Mietern eine notwenige Voraussetzung. Inwieweit tragen die Unternehmen also dazu bei, ihre Mieter zu informieren, sodass diese die verschiedenen Möglichkeiten von altersgerechten Anpassungsmaßnahmen kennen und ihre Bedürfnisse an die Unternehmen herantragen? Oder findet seitens der Unternehmen eine aktive Ansprache der Mieter statt, um diese in einer möglichst selbstständigen Lebensführung in der eigenen Wohnung zu unterstützen oder barrierearme Wohnungen im eigenen Bestand als Alternative vorzuschlagen, sodass die Mieter im Unternehmen gehalten werden können?

78

Vgl. Tied, Andreas (2011), siehe Anhang.

29

In welchen Medien werden die Mieter über altersgerechte Umbauten informiert?
spezielle Broschüren Informationen in den Mieterzeitungen Homepage 4	
   12	
   13	
   Anzahl der Nennungen
Abbildung 8: Art der Informationsquellen für die Mieter Quelle: Eigene Darstellung, Interviews mit Wohnungsbauunternehmen (2011), siehe Anhang.

Wie Abbildung 8 zeigt, nutzen alle befragten Betriebe ihre Homepage zur Veröffentlichung von Informationen. Speziell im Hinblick auf altersgerechte Umbauten wird diese jedoch kritisch beurteilt, da viele ältere Haushalte dieses Medium nur selten nutzen, um mit ihrem Vermieter zu kommunizieren. Die Mitglieder- oder Mieterzeitungen stellen diesbezüglich eine höher frequentierte Informationsquelle dar. Rund 93% der Unternehmen publizieren hier aktuelle Projekte, Veranstaltungen oder allgemeine Informationen zu den Möglichkeiten von altersgerechten Umbauten. Die städtische Wohnungsbaugesellschaft B sowie die Wohnungsbaugenossenschaft C geben an, dass in den Mieterzeitungen zwar allgemein über altersgerechte Projekte informiert wird, jedoch keine direkten Aufrufe an die Mieter stattfinden. Begründet wird dies zum einen mit fehlenden personellen Kapazitäten, zum anderen wird aufgrund von vorhandenen individuellen Anfragen der Mieter nicht die Notwendigkeit gesehen, mit gezielten Aufforderungen verstärkt auf die Möglichkeiten hinzuweisen. Für eine zurückhaltende Kommunikation der Mehrzahl der Unternehmen spricht auch, dass nur rund 31% der Unternehmen eine spezielle Broschüre entwickelt haben, die einen Überblick über die vielen Möglichkeiten der Anpassungsmaßnahmen gibt sowie über Finanzierungen, Beratungen und Ansprechpartner im Unternehmen informiert. Diese Broschüren liegen in den Kundenzentren aus, werden den Mietern mitgegeben und können im Internet abgerufen werden. Die Erfahrungen in der direkten Kommunikation der Unternehmen mit den Mietern sind sehr unterschiedlich. Die Mehrzahl der Befragten gibt an, wie in Tabelle 4 dargestellt, dass die Mieter im Bedarfsfall aktiv werden und auf die Unternehmen zugehen. Die städtische Wohnungsbaugesellschaft C betont die enge Bindung zu ihren Mietern und deren Offenheit diesbezüglich und auch die Genossenschaften haben, nach eigener Aussage, eine gute Beziehung

30

und funktionierende Kommunikation mit den Mietern. Einige Unternehmen berichten allerdings auch von eher zurückhaltenden Mietern, die nur sehr selten selbst die Initiative ergreifen und nicht fordernd agieren. Hier spiegeln sich die „Passiven“ und aktiv handelnden „Umzügler“ wieder.
Tabelle 4: Kommunikation zwischen Wohnungsunternehmen und Mietern

Quelle: Eigene Darstellung, Interviews mit Wohnungsbauunternehmen (2011), siehe Anhang.

Die Anzahl der Gesellschaften, die aktiv auf ihre Mieter zugehen, fällt gering aus. Signifikant ist, dass nur rund 23% der Unternehmen den Kontakt aktiv suchen. Begründet wird dies mit den Reaktionen der Mieter. Die Mehrzahl der Unternehmen gibt an, dass ältere Menschen teilweise empört reagieren oder nicht wünschen, dass ihnen Hilfsangebote offeriert werden. Allerdings sagen einige der Genossenschaften auch, dass sie zwar nicht von selbst aktiv werden, jedoch in den einzelnen Beständen ein sehr gutes Verhältnis zwischen den Mietern und dem Hausmeister besteht. Wenn gesundheitliche Probleme offensichtlich sind, spricht dieser die älteren Menschen an und informiert auch über Umbaumöglichkeiten. Sollten die Mieter dann zustimmen und Interesse äußern, leiten die Hausmeister den Bedarf an die Genossenschaften weiter, woraufhin diese aktiv werden und auf die Mieter zugehen. Die städtische Wohnungsbaugesellschaft A berichtet von einer Anschreibe-Aktion, speziell an ältere Mieter, um diese auf das Angebot eines Notrufsystems aufmerksam zu machen. Mieter, die ein bestimmtes Alter erreicht haben, werden regelmäßig angeschrieben und informiert. Signifikant ist, dass kaum Reaktionen erfolgen und auch telefonisch entweder nicht oder mit Empörung reagiert wird. Die Kommunikation mit der Zielgruppe wird als großes Problem betrachtet. Ähnliche Erfahrungen hat die Genossenschaft B gemacht, auch hier geht das Unternehmen aktiv auf die Mieter zu, berichtet allerdings von einer nur mäßigen Reso-

31

nanz. Als Ursache wird von der Genossenschaft eingeschätzt, dass die Einsicht der Notwendigkeit fehlt. Hervorzuheben ist die Wohnungsbaugenossenschaft A, die angibt, dass die Initiative hauptsächlich von dem Unternehmen ausgeht. So finden zwei- bis dreimal jährlich Informationsveranstaltungen in Leerwohnungen statt, in denen unterschiedliche altersgerechte Anpassungsmaßnahmen präsentiert werden. Im Vorfeld werden Genossen ab einem Alter von 75 Jahren angeschrieben. Zuvor hatte die Genossenschaft auch Mieter ab 70 Jahren angeschrieben, jedoch war die Resonanz hier nicht groß. Die Angesprochenen fühlten sich nach eigener Einschätzung zu jung, sodass das Alter der Zielgruppe erhöht wurde. Gleichzeitig wird vorab in den Schaukästen in den Treppenhäusern auf den Termin hingewiesen, sodass die Veranstaltung allen Hausbewohnern offen steht. Der Andrang bei den Veranstaltungen ist sehr groß. Über 100 Menschen in unterschiedlichen Altersgruppen interessieren sich jedes Mal für die Alltagshilfen. Im Nachgang zu den Präsentationen kann das Unternehmen eine deutlich erhöhte Nachfrage nach altersgerechten Umbauten verzeichnen. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Unternehmen einerseits noch sehr zurückhaltend in der Kommunikation altersgerechter Anpassungsmaßnahmen agieren und gegenwärtig die Initiative hauptsächlich von den Mietern ausgeht. Die Erfahrungen bezüglich der Reaktionen der Mieter sind sehr unterschiedlich. Während einige Unternehmen bei ihrer Ansprache auf Empörung stoßen und aufgrund dessen eher zurückhaltend auftreten, scheinen niedrigschwellige79 Informationsveranstaltungen starke Resonanzen hervorzurufen. Das Alter der Mieter scheint auf das eigene Empfinden und die Reaktionen jedoch einen erheblichen Einfluss zu haben und sollte so stets maßgebend für eine zielgruppenspezifische Ansprache sein. Zu bedenken ist, ob aus unternehmenspolitischer Sicht solche Reaktionen der Mieter gewünscht sind und diese mit Hilfe von aktiven Aufforderungen und Präsentationen der Möglichkeiten hervorgerufen werden sollen. Denn sowohl die Initiierung als auch die anschließenden Umbauten verursachen Kosten und Aufwand. Eine eher passive Haltung der Unternehmen, die darauf setzt, dass die Mieter bei Bedarf auf die Vermieter zugehen, scheint zu dominieren. Entsprechend kritisch sollte die unter 5.1 dargestellte, von den Unternehmen wahrgenommene Nachfrage nach altersgerechten Anpassungsmaßnahmen betrachtet werden.

Als niedrigschwellig werden in diesem Zusammenhang Angebote bezeichnet, die so unverbindlich ausgestaltet sind, dass die älteren Menschen nur eine niedrige Hemmschwelle überwinden müssen. Vgl. auch Mötzing, Gisela (2009).

79

32

5.4

Der Bestand an altersgerechten Einzelwohnungen

Es stellt sich folglich die Frage, wie viele Wohnungen im Bestand der Unternehmen als altersgerecht eingestuft werden können, beziehungsweise in wie vielen Wohnungen schon barrierereduzierende Umbauten realisiert wurden und in welcher Größenordnung sich die jährlichen Aktivitäten diesbezüglich bewegen. Zuerst sollen hierfür die internen Kriterien der Unternehmen erfasst werden, um festzustellen, wie weit der Begriff „altersgerechtes Wohnen“ in der Praxis gefasst wird oder welche Schwerpunkte eventuell existieren. Rund 85% der Befragten geben an, dass unternehmensinterne Definitionen bestehen. Hauptsächlich genannt wird der barrierefreie oder barrierearme Zugang zur Wohnung, meistens in Verbindung mit einem Aufzug. In der Unternehmenspraxis gilt ein ebenerdiger Zugang für ältere Menschen als besonders attraktiv, die Nachfrage ist groß. Des Weiteren wird die Schwellenfreiheit in der Wohnung als wichtiges Merkmal genannt, das allerdings nicht immer in allen Wohnungen vorhanden ist. Eine bodengleiche Dusche wird nur von rund 23% der Unternehmen angegeben. Ausreichende Bewegungsfläche und verbreiterte Türen sind nur im Bestand von zwei Unternehmen vorhanden. Konsens herrscht in der Feststellung, dass die DIN 18025, beziehungsweise die DIN 18040, im Bestand kaum umgesetzt werden kann. Grundsätzlich kann die Existenz unternehmensinterner Kriterien als positiv bewertet werden. Allerdings erscheinen diese vielfach als unzureichend und vielmehr auf den eigenen Bestand bezogen, als allgemeingültig in Form von Richtlinien festgelegt. Wünschenswert wäre einerseits eine detaillierte Ausdifferenzierung, andererseits eine bestandsspezifische Transparenz, die Mietinteressenten als Orientierung dienen könnte, um Angebote zu vergleichen. Signifikant ist, obwohl größtenteils interne Kriterien festgelegt sind, nur sehr wenige der Unternehmen ihren Bestand unter der Maßgabe der eigenen Definition erfasst haben oder über entsprechende Daten verfügen, die eine Auswertung nach den Ausstattungsmerkmalen der Wohnungen zulassen. So konnten nur sieben der befragten Unternehmen eine konkrete Zahl der barrierereduzierten Wohnungen nennen. Eine Aussage über die Erfüllung der sozialen Verantwortung als Unternehmensaufgabe, speziell bei den städtischen Wohnungsbaugesellschaften, kann anhand des jeweiligen prozentualen Anteils der barrierereduzierten Wohnungen am Gesamtbestand getroffen werden. Dieser liegt jeweils zwischen rund 0,1% und 13% und verdeutlicht die unter-

33

schiedliche Gewichtung der Thematik in den Unternehmen. Auf konkrete Angaben wurde in Tabelle 5 verzichtet, um keine Rückschlüsse auf die Identität der Unternehmen zuzulassen.
Tabelle 5: Altersgerechte Wohnungen im Bestand

Quelle: Eigene Darstellung, Interviews mit Wohnungsbauunternehmen (2011), siehe Anhang.

Hinzu kommt, dass die Angaben der städtischen Wohnungsbaugesellschaften B und C sowie der Wohnungsbaugenossenschaften F und G als sehr hoch eingeschätzt werden. Zurückzuführen ist dies hauptsächlich auf Gebäude, die entweder als Seniorenwohnhäuser gebaut wurden, aber an alle Generationen vermietet werden und insofern nicht als klassische Seniorenwohnhäuser einzuordnen sind oder auf Gebäude, die jüngerer Bauweise sind und schon barrierearm im Sinne eines ebenerdigen Zugangs mit Aufzug geplant wurden. Zudem sind diese Wohnungen größtenteils schwellenfrei. Die Wohnungsbaugenossenschaft F gab an, dass die genannten 1.500 Wohneinheiten als potentiell altersgerecht betrachtet werden, da für den Wohnungszugang weniger als zehn Stufen überwunden werden müssen. Innerhalb der Wohnungen sind standardgemäß noch keine altersgerechten Umbauten realisiert. Jedoch besteht die Möglichkeit, auf Nachfrage hin Anpassungsmaßnahmen durchzuführen. Die individuelle Auslegung des Begriffes „altersgerecht Wohnen“ wird hier besonders deutlich. Da die Mehrzahl der Unternehmen die konkrete Anzahl altersgerechter Wohnungen im Bestand, wie in Tabelle 5 dargestellt, nur sehr grob schätzen konnte und intern auch kaum Daten vorliegen, kann an dieser Stelle keine Aussage zu einer konkreten Anzahl insgesamt getroffen werden. Die internen Maßgaben der Unternehmen, nach denen eine Wohnung als altersgerecht, barrierearm oder seniorenfreundlich bezeichnet wird, sind sehr unterschiedlich. Eine Gesamtzahl von Wohnungen mit einheitlichen Ausstattungsmerkmalen kann nicht beziffert werden. Es wird jedoch grob geschätzt, dass insgesamt ca. 18.500 Wohnungen aus Sicht der Unternehmen - nicht anhand der in dieser Arbeit festgelegten Mindestanforderungen - als barrierearm eingestuft werden können. Da die befragten Wohnungsunternehmen

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insgesamt ca. 307.700 Wohneinheiten im Bestand vereinen, entspricht dies einem Anteil von 6% insgesamt. Betont werden muss, dass dies nicht die Anzahl der tatsächlich schon barrierearm gestalteten Wohnungen widerspiegelt, sondern auch Wohnungen enthalten sind, die von den Unternehmen nur als potentiell altersgerecht eingestuft wurden. Die tatsächliche Anzahl altersgerechter Wohnungen wird wesentlich geringer eingeschätzt. Tabelle 6 zeigt, dass die Ausstattungsmerkmale, die als Mindestanforderungen festgesetzt wurden, um eine Wohnung als altersgerecht zu qualifizieren,80 in den von den Unternehmen als altersgerecht eingestuften Wohnungen nicht immer vorhanden sind.
Tabelle 6: Welche Ausstattungsmerkmale sind in den jeweiligen altersgerechten Wohnungen vorhanden? - unternehmensspezifisch

Quelle: Eigene Darstellung, Interviews mit Wohnungsbauunternehmen (2011), siehe Anhang.

Rund 46 % der Unternehmen gaben an, dass eine bodengleiche Dusche in den jeweiligen Wohnungen vorhanden ist. Die Auswertung der Interviews hat diesbezüglich jedoch einen Widerspruch ergeben, der auch auf die fehlende allgemeingültige Definition altersgerechter Ausstattungsmerkmale zurückzuführen ist. So wurde seitens der Unternehmen oftmals darauf hingewiesen, dass eine tatsächlich bodengleiche Ausführung der Duschen im Bestand nur sehr schwer darstellbar ist, da in der Regel die darunterliegende Wohnung auch vom Umbau betroffen wäre. Infolgedessen wird vermutet, dass die Mehrzahl der Duschen nicht tatsäch80

Vgl. Kapitel 3.1; Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (Hrsg.) (2011), S. 24.

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lich bodengleich ausgeführt sind, auch wenn dies so angegeben wurde. Anzumerken ist zudem, dass in den Unternehmen sehr unterschiedliche Einschätzungen bezüglich der Sanitärausstattung bestehen. Einige Unternehmen stufen eine bodengleiche Dusche als sehr attraktiv für alle Generationen ein, während andere in der Vermietungspraxis noch eine deutliche Präferenz von Badewannen wahrnehmen. Ausreichend Bewegungs- und Abstellflächen sowie verbreiterte Türrahmen, über 80cm, weist nur ein geringer Teil der Wohnungen auf. Diesbezüglich nennen die Unternehmen oftmals Schwierigkeiten im Bestand, tragende Wände oder Denkmalschutz, die Türverbreiterungen verhindern. Abbildung 9 verdeutlicht noch einmal, welche Ausstattungsmerkmale in den von den Unternehmen jeweils als altersgerecht eingestuften Wohnungen, hauptsächlich vorhanden sind. Die Angaben der Unternehmen beziehen sich jeweils auf die Gesamtheit der altersgerechten Wohnungen im Bestand.

Welche Ausstattungsmerkmale sind in den altersgerechten Wohnungen jeweils vorhanden?
ist vorhanden breitere Türen, Bewegungs- und Abstellflächen im Sanitärbereich bodengleiche Dusche keine Schwellen in der Whg. höchstens drei Stufen zur Whg. und/oder Aufzug 2	
   7	
   10	
   10	
   Anzahl der Nennungen
Abbildung 9: Welche Ausstattungsmerkmale sind in den jeweiligen altersgerechten Wohnungen vorhanden? Quelle: Eigene Darstellung, Interviews mit Wohnungsbauunternehmen (2011), siehe Anhang.

ist nur selten vorhanden 4	
  

ist nicht vorhanden 7	
   5	
   2	
   2	
   1	
   1	
   1	
  

Quantitative Daten der durchgeführten Maßnahmen konnten von drei Unternehmen angegeben werden. So hat die Wohnungsbaugenossenschaft A im Jahr 2010 und bis zum Juli 2011 in ihrem Bestand 103 Duschen eingebaut und 4 Wohnungen senioren- und behindertenfreundlich gestaltet. Die städtische Wohnungsbaugesellschaft C gibt an, dass im Jahr 2009

36

unter anderem 50 Duschen eingebaut wurden - davon nur 5 bodengleich - und 10 Türschwellen oder Schwellen beim Zutritt zur Loggia entfernt wurden. Insgesamt bestehen noch signifikante Mängel in der Unternehmenspraxis. Sowohl in der Erfassung der Wohnungen, als auch in der Anzahl der altersgerechten Einzelwohnung sind kaum aussagekräftige Daten vorhanden und aufgrund der individuellen Auffassung des Begriffes „altersgerechtes Wohnen“ sind auch die Ausstattungen der Wohnungen sehr unterschiedlich. Es bestehen erhebliche Verbesserungspotenziale. Im Folgenden sollen weitere Problemfelder, die in der Unternehmenspraxis bestehen, erläutert werden.

5.5

Problemfelder und Schwierigkeiten

Viele bestehende Gebäude können aufgrund ihrer Bauweise - auch im Rahmen von umfangreichen Sanierungen - nicht barrierefrei oder auch nur im Zugang barrierearm gestaltet werden. Alle befragten Unternehmen geben an, dass altersgerechte Umbauten im Bestand als großes Problem betrachtet werden. Diese sind einerseits aufgrund der baulichen Gegebenheiten schwer durchführbar und andererseits mit hohen Kosten, die sich auch über höhere Mieten nicht amortisieren, verbunden. So muss stets eine Abwägung zwischen Kosten und Nutzen erfolgen. Hinzu kommen Bestimmungen des Denkmalschutzes, die oftmals Umbauten des Bestandes deutlich erschweren oder gänzlich verhindern. Hier wäre eine Priorisierung zwischen Barrierefreiheit und denkmalschutzrechtlichen Auflagen wünschenswert. Ein weiteres Problem, das von den Unternehmen wahrgenommen wird, ist die fehlende Einsicht der Mieter. So stoßen die Mehrzahl der Wohnungsbaugenossenschaften bei einer aktiven Ansprache der Mieter auf Empörung oder Negation der körperlichen Einschränkungen. Nur sehr wenige Menschen erkennen den Mehrwert, den altersgerechte Umbauten oder Hilfskonstruktionen im Alltag leisten. Dies mag zum einen in einer unzureichenden Information der Älteren begründet sein, zum anderen scheinen Hilfsangebote grundsätzlich auf Ablehnung zu stoßen, weil hierfür das Eingestehen der eigenen Schwächen eine zwingende Voraussetzung darstellt und oftmals sehr schwerfällt. Ferner beobachten die Unternehmen, dass viele ältere Menschen den Zeitpunkt für einen Umzug in eine barrierearme Wohnung verpassen und häufig plötzliche Verschlechterungen des Gesundheitszustandes, beispielsweise durch Stürze, eintreten. Dann sind Umzüge aus eigener Kraft nur noch schwer zu bewältigen.

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Sehr wenige Menschen handeln vorsorglich und informieren sich vorab, welche Möglichkeiten ihnen helfen, in der eigenen Wohnung noch ein langes, selbständiges Leben zu führen. Auch die Kommunikation der eigenen Bedürfnisse stellt häufig für ältere Menschen ein Hemmnis dar. Einige Unternehmen wünschen sich diesbezüglich eine Sensibilisierung für diese Thematik, die hilft, die Mieter schon vorsorglich zu informieren, sodass eine Auseinandersetzung mit der eigenen Gesundheit stattfindet. Die Mehrzahl der Wohnungsbauunternehmen hat nur wenig Erfahrung in der diesbezüglichen Kommunikation mit den Mietern. Als positives Beispiel sei an dieser Stelle noch einmal auf die niedrigschwelligen Informationsveranstaltungen der Wohnungsbaugenossenschaft A hingewiesen. Diese praktische Präsentation der Anpassungsmaßnahmen scheint kaum auf Ablehnung zu stoßen, im Gegenteil, die Genossenschaft berichtet von „begeisterten“ Mietern. Die eigenen Fachkenntnisse innerhalb der Unternehmen werden von allen Befragten als gut oder sehr gut eingeschätzt. Oftmals findet hinsichtlich Fragen der Finanzierung oder Bautechnik eine Zusammenarbeit mehrerer Abteilungen innerhalb der Betriebe statt. Externe Beratungen werden primär bei Problemfällen in Anspruch genommen, auch hier wird sowohl die Qualität, als auch die Quantität des Angebots als gut bis sehr gut eingeschätzt. Zu weiteren Problemfeldern und wünschenswerten Veränderungen wurden von den Unternehmen folgende Aussagen getroffen: • Die DIN 18025 stellt ein Problem dar, da die Vorschriften nicht im Bestand umgesetzt werden können. • In der Praxis wurden noch zu wenige Erfahrungen gemacht, alternative Lösungen müssten erprobt werden, um eine optimale Gewichtung zwischen kostengünstigen und baulichen Resultaten zu finden. • Eine teilweise verstärkte Nachfrage von Senioren-WGs oder Rollstuhlfahrern wird wahrgenommen, deren Anforderungen können im Bestand nur schwer umgesetzt werden. • Technische Lösungen müssten noch verbessert werden, um Modernisierungen und altersgerechte Umbauten für die Mieter sozial verträglicher zu gestalten. Diese stellen für die Mieter eine sehr hohe Belastung dar, wenn beispielsweise aufgrund des Badewannenrückbaus das Bad nicht benutzt werden kann oder Staub und Schmutz der an-

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fällt, beseitigt werden muss. Hier erscheint es wichtig, dass auf Neuerungen am Markt und technische Weiterentwicklungen permanent geachtet wird und die Unternehmen die Entwicklungen verfolgen. • Vereinfachte Brandschutzregeln für den Einbau eines Treppenliftes sowie allgemeine vereinfachte Genehmigungsverfahren sind wünschenswert. • Gegenwärtig wird noch ein Mangel an gemeinschafts- und gesellschaftsfördernden Angeboten wahrgenommen, dieser sollte beseitigt werden. • Um die hohen Kosten von barrierearmen Umbauten sowohl für die Mieter, als auch für die Unternehmen etwas aufzufangen, wäre ein Förderung nicht nur mittels zinsvergünstigter Darlehen, sondern auch auf Grundlage von Zuschüssen wünschenswert. Deutlich wird, dass die Unternehmen sich zunehmend mit der Thematik auseinandersetzen, aber noch vermehrt auf Schwierigkeiten stoßen. Vorrangig Umbauten im Bestand erscheinen aus wirtschaftlicher Sicht unverhältnismäßig. Wie wird in der Unternehmenspraxis also mit den hohen Kosten umgegangen?

5.6

Kostenaufteilung und Inanspruchnahme von Förderungen

Rund 77% der befragten Unternehmen geben an, dass im Anschluss an altersgerechte Umbauten die Miete um 11% der Modernisierungskosten angehoben wird. Individuelle Lösungen existieren jedoch auch. So betont die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft B, dass oftmals Schwierigkeiten bestehen, da nicht für alle Mieter eine Erhöhung der Miete tragbar ist. Demzufolge können oftmals nicht die möglichen 11% umgelegt werden, sondern nur ein geringerer Teil. Der bezahlbare Wohnraum für die Mieter und die soziale Komponente stehen hier im Vordergrund und die Anpassungsmaßnahmen werden vielmehr unter dem Aspekt der Nachhaltigkeit betrachtet. Die Mieter sollen sich in ihren Wohnungen wohlfühlen und gehalten werden. Eine Dreieinigkeit von sozialen, baulichen und finanziellen Komponenten wird bei jedem Umbau in den Vordergrund gestellt. Wenn beispielsweise aufgrund der Bauweise keine Barrierefreiheit erreicht werden kann oder zu hohe Kosten verursachen würde, sollen soziale Dienstleistungen diese Barrieren ausgleichen, um so eine optimale Lösung für die Mieter darzustellen. Des Weiteren entschloss sich die Wohnungsbaugenossenschaft F dazu, anstatt in einem Objekt die Mieter mit den hohen Kosten für einen Aufzuganbau zu belasten, in einem anderen Objekt umfassende Sanierungen durchzuführen und dieses den Bewohnern als kostengünsti-

39

gere Alternative anzubieten. Die Wohnungsbaugenossenschaft E hat sich dazu entschieden, mit Hilfe eines Dividendenverzichts aller Mitglieder Mittel für altersgerechte Umbauten bereitzustellen, sodass diese mietneutral ausgeführt werden können. Auch drei andere Unternehmen führen kleinere Umbauten kostenneutral für die Mieter durch, finanziert werden diese größtenteils aus dem Cash-Flow der Gebäude. Eine darüber hinausgehende Eigenbeteiligung der Mieter findet in der Regel nur bei speziellen Wünschen der Bewohner statt oder in einem geringen Maße, um zu erreichen, dass nur bei Bedarf Anpassungsmaßnahmen ausgeführt werden. Wie in Tabelle 7 dargestellt, verlangen bei einer anschließenden Neuvermietung fast alle Unternehmen eine höhere Miete.
Tabelle 7: Kostenverteilung und Inanspruchnahme von Förderungen

Quelle: Eigene Darstellung, Interviews mit Wohnungsbauunternehmen (2011), siehe Anhang.

Wenn die Mieter eine Pflegestufe haben, besteht die Möglichkeit, verschiedene Umbauten von der Pflegekasse bezuschussen zu lassen. Hier geben rund 69% der Unternehmen an, diese Förderung zu nutzen. Der Mieter tritt dann als Auftraggeber für die Baumaßnahmen auf, die Unternehmen unterstützen ihn meistens bei der Beauftragung von Fachfirmen und Beratung. Werden größere Maßnahmen durchgeführt, so findet meist eine Kostenaufteilung zwischen Mieter, Pflegekasse und Vermieter statt. Der Anteil der Pflegekasse in Höhe von 2.557 EUR mindert dann die Modernisierungsumlage, beziehungsweise Mieterhöhung. Die darüber hin-

40

ausgehenden Kosten werden von den Unternehmen und den Mietern, beispielsweise über Ratenzahlungsvereinbarungen und Mieterhöhungen, getragen. Ein Unternehmen hat einen Förderverein gegründet, der in solchen Fällen Mieter in Problemsituationen finanziell unterstützt und auch altersgerechte Umbauten bezuschusst. Nur rund 46% der Unternehmen nehmen staatliche Förderungen der KfW in Anspruch. Als Grund wird angegeben, dass der Aufwand oftmals unverhältnismäßig ist, wenn es sich nur um einzelne Maßnahmen handelt und zu viele Auflagen eingehalten werden müssen, die mit einem zu hohem Arbeitsaufwand verbunden sind. Zusammenfassend ist festzustellen, dass gegenwärtig für die Wohnungseigentümer nur sehr wenig Möglichkeiten bestehen, um die hohen Kosten, die bei altersgerechten Umbauten entstehen, aufzufangen. Auch die Mieter können eine Mieterhöhung nicht immer tragen. Eine differenzierte Ausgestaltung der Förderprodukte erscheint sinnvoll, um einen Anreiz für barrierearme Anpassungsmaßnahmen auch im Bestand zu setzen und die Unternehmen so bei ihren Vorhaben zu unterstützen.

5.7

Weiteres Angebot

Neben altersgerechten Umbauten in Einzelwohnungen existieren noch unterschiedliche Alternativen, die für ältere Menschen von den Unternehmen angeboten werden. Diese sollen im Folgenden beschrieben werden. Wie in Abbildung 10 dargestellt, bieten die Betriebe diverse Modelle unterschiedlicher Wohnformen an.

41

Welche weiteren Wohnformen werden für ältere Mieter angeboten?
Senioren-WGs Concierge/ Wohn-Service Seniorenwohnhäuser Betreutes/Service Wohnen Rufsysteme/SOPHIA Residenzen/Pflegeheime 1	
   Anzahl der Nennungen 4	
   5	
   6	
   7	
   11	
  

Abbildung 10: Welche weiteren Wohnformen werden für ältere Mieter angeboten? Quelle: Eigene Darstellung, Interviews mit Wohnungsbauunternehmen (2011), siehe Anhang.

Auffällig ist, dass elf der dreizehn befragten Unternehmen Senioren-WGs im Portfolio haben. Zudem nehmen drei der befragten Gesellschaften auch eine verstärkte Nachfrage nach Wohnraum für Senioren-WGs wahr, es wird erwartet, dass zukünftig solche Alternativen und gemeinschaftliche Wohnformen an Bedeutung gewinnen. Für die Unternehmen ist es jedoch schwierig, diese Nachfrage zu befriedigen, da ganze Stockwerke oder kleinere Gebäude für die WGs leer stehen und umgebaut werden müssen. Die städtische Wohnungsbaugesellschaft D hat jedoch sehr positive Erfahrungen mit einem WG-Projekt gemacht. Hier engagieren sich die Bewohner verstärkt ehrenamtlich im Wohnumfeld. Innerhalb der Wohngemeinschaft werden viele Ausflüge und Aktivitäten unternommen. Es besteht das gegenseitige Abkommen, dass bei zukünftigen geistigen und körperlichen Einschränkungen, die Bewohner sich gegenseitig unterstützen und pflegen, soweit dies möglich ist. Rund 54% der Unternehmen haben einen Concierge- oder Wohn-Service in einigen Gebäuden ihres Bestandes. Angegeben wird, dass dies oftmals als soziale Dienstleistung helfen soll, noch bestehende Barrieren im Gebäude auszugleichen. Des Weiteren bieten einige Genossenschaften Mini-Wohndienstleistungen an. Kleinere Reparaturen in den Wohnungen oder Unterstützung bei besonderen Hausarbeiten, wie beispielsweise das Auf- und Abhängen von Gardinen zum Reinigen, werden für die Genossen kostenlos ausgeführt. Dieser Service kann zwar von allen Generationen genutzt werden, aber ca. 80% der Nachfrager sind ältere Men-

42

schen. Laut Angabe der Wohnungsbaugenossenschaft A, die unter anderem diese Dienstleistungen anbietet, beläuft sich die Nachfrage auf ca. 400-500 Aufträge pro Jahr. Einige Unternehmen haben zudem noch Seniorenwohnhäuser und Angebote des Betreuten oder Service-Wohnens in ihrem Bestand. Rufsysteme, speziell für ältere Menschen, werden in rund 31% der Unternehmen angeboten. SOPHIA (Soziale Personenbetreuung - Hilfen Im Alltag) ist eines dieser Rufsysteme, hier werden einfach zu bedienende Kommunikationsmittel, wie ein Sicherheitsarmband, das bei Stürzen aktiviert werden kann, mit einer persönlichen Betreuung kombiniert. Die Erfahrungen der Unternehmen sind auch bei diesem Beispiel sehr unterschiedlich. Ein Unternehmen berichtet von einer großen Nachfrage, die allerdings meistens erst im hohen Alter oder bei schon schlechterem Gesundheitszustand in Anspruch genommen wird. Die Mieter eines anderen Unternehmens nutzen dieses Angebot, trotz häufiger Hinweise in den Mieterzeitungen, kaum. Die Unternehmen bemühen sich, beispielsweise mit Senioren-WGs oder sozialen Dienstleistungen, ein breiteres Angebot zu schaffen, um auf die Bedürfnisse älterer Mieter einzugehen. Bei einem Vergleich von Wohnungsbaugenossenschaften und städtischen Wohnungsbaugesellschaften sind zwar Unterschiede in dem Umgang mit dieser Thematik festzustellen, jedoch sind diese hauptsächlich auf die unterschiedlichen Gesellschaftsformen und der damit einhergehenden Ausgestaltung des Mieterverhältnisses zurückzuführen. Die Genossenschaften gehen insgesamt aktiver auf die Mieter zu, das Verhältnis wird hier als enger eingeschätzt.

6 Bedarf an altersgerechten Wohnungen
Die befragten Wohnungsunternehmen haben, grob geschätzt, 18.500 Wohnungen im Bestand, die nach ihren Aussagen als altersgerecht oder potentiell altersgerecht bezeichnet werden können. Die Zahl der Wohnungen, die tatsächlich altersgerecht bezeichnet werden kann, da die Mindestanforderungen von weniger als 3 Stufen im Zugang, keinen Schwellen innerhalb der Wohnungen, ausreichend Bewegungsflächen im Sanitärbereich sowie einer bodengleichen Dusche erfüllt werden, ist als wesentlich geringer zu beurteilen.81 Um diese Anzahl zu ermitteln, fand zunächst eine Bereinigung der angegebenen 18.500 Wohnungen anhand der festgesetzten Mindestanforderungen statt. Es wird geschätzt, dass
81

Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (Hrsg.) (2011), S. 24.

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insgesamt nur rund 8.000 Wohnungen im Bestand der befragten Unternehmen als altersgerecht nach den Mindestanforderungen bezeichnet werden können. Auf Grundlage dieser Zahl ist eine Aussage über den Berliner Gesamtbestand an altersgerechten Mietwohnungen möglich. So wird angenommen, dass die Wohnungen im Eigentum der befragten Wohnungsbaugesellschaften einen Anteil von rund 2/3 der insgesamt angebotenen Wohnungen darstellen. Es ergibt sich ein Gesamtbestand von ca. 12.000 Mietwohnungen in Berlin, die nach den oben festgesetzten Mindestanforderungen als altersgerecht bezeichnet werden können. Wie hoch ist also der Bedarf an altersgerechtem Wohnraum? Im Jahr 2007 lebten ca. 400.000 Haushalte im Alter von 65 Jahren oder mehr in Berlin. Für das Jahr 2030 wird ein Anstieg dieser Haushalte auf 552.000 prognostiziert.82 Einerseits zeichnet sich der quantitative Bedarf an altersgerechten Wohnungen anhand der Nachfragestruktur ab. So sind 41,4% der Berliner, die 50 Jahre oder älter sind, Umzügler. Auch die Bereitschaft, eine höhere Miete von ca. 25-50 EUR zu zahlen ist hoch, nur 20,3% geben an, dass eine Mieterhöhung finanziell für sie nicht darstellbar ist. Anderseits ist auch entscheidend, welche individuellen Voraussetzungen die älteren Menschen für eine Wohnungsanpassung oder einen Umzug in eine altersgerechte Wohnung haben. Der Anteil der Passiven, die nicht mehr umziehen möchten, ist mit 45,4% in Berlin sehr hoch.83 So kann der Bedarf an altersgerechten Wohnungen nicht nur anhand der Nachfrage bemessen werden. Maßgebend ist jedoch, dass 22,6% der Haushalte mit Personen von 65 Jahren oder älter körperliche Bewegungseinschränkungen haben. Für mindestens diesen Anteil müssen barrierefreie, beziehungsweise barrierearme Wohnungen vorhanden sein, um eine selbstständige Lebensführung sowie häusliche Pflege zu gewährleisten.84 Angesichts des sich so ergebenden Bedarfes von rund 124.700 barrierearmen Wohnungen bis 203085 wird ein zukünftiger Mangel deutlich. Die Zahl der altersgerechten Anpassungsmaßnahmen im Bestand müsste rapide ansteigen, um diesen Wohnraum zur Verfügung zu stellen.

Vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (2009a), S. 43. Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (Hrsg.) (2011), S. 54; Vgl. LBS Norddeutsche Landesbausparkasse Berlin - Hannover e.V. (Hrsg.) (2007), S. 16ff. 84 Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (Hrsg.) (2011), S. 49. 85 Ausgangspunkt ist hier die Prognose von 552.000 Haushalten, in denen mindestens eine Person 65 Jahre oder älter ist. Vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (2009a), S. 43.
83

82

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Ebenfalls steigt speziell die Anzahl der Hochaltrigen, die älter als 80 Jahre sind, bis 2030 auf 255.900 Menschen an. Auch hier kann von einer Zunahme an Pflegebedürftigkeit ausgegangen werden. Die Nachfragestruktur wird differenzierter und alternative Wohnformen, die gemeinschaftliches Wohnen fördern, gewinnen an Bedeutung. Entsprechender Bedarf besteht auch an Pflegeheimplätzen und weiteren Wohnformen, die auf eine professionelle Pflege ausgerichtet sind. Auf diese soll hier jedoch nicht eingegangen werden.86

7 Schlussbetrachtung 7.1 Handlungsempfehlung
Schon jetzt besteht eine erhebliche Differenz zwischen dem oben beschriebenen Bedarf an altersgerechten Wohnungen und dem vorhandenen Angebot.87 Die Wohnungsunternehmen registrieren jedoch noch keine erhöhte Nachfrage nach altersgerechten Wohnungen, lediglich sechs der Unternehmen nehmen eine Steigerung in den letzten Jahren wahr. Dies mag zum einen darin begründet sein, dass viele der älteren Mietinteressenten selbst eine Vorauswahl treffen und beispielsweise nur Wohnungen besichtigen, die einen Aufzug haben oder über wenig Stufen zu erreichen sind, zum anderen dominiert der Wunsch in der vertrauten Wohnung zu bleiben, sodass langjährige Mieter auch große Barrieren hinnehmen. Die demografische Alterung der Bevölkerung schreitet jedoch fort, die Zahl der Pflegebedürftigen und Menschen mit Bewegungseinschränkungen wird drastisch zunehmen. Barrierearmut stellt hier einen Gewinn an Lebensqualität, auch im Sinne von verbesserten Voraussetzungen für die Gesundheit der Mieter sowie einer Unterstützung der häuslichen Pflege und Selbstständigkeit dar.88 Umso wichtiger sind präventive Maßnahmen, um dem zukünftig zu erwartenden Mangel an altersgerechtem Wohnraum zuvorzukommen. Die Marktakteure und die öffentliche Hand sollten schon jetzt handeln, denn wie die Unternehmenspraxis der Wohnungsbaugenossenschaften und städtischen Wohnungsbaugesellschaften zeigt, sind die derzeitigen Rahmenbedingungen sehr unbefriedigend. Ein Großteil der Schwierigkeiten resultiert aus einer grundsätzlich noch sehr geringen Bedeutung, die der Thematik zugemessen
Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (Hrsg.) (2011), S. 54; Vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (2009a), S. 43. 87 Im Jahr 2007 war in 400.000 Berliner Haushalten mindestens eine Person 65 Jahre oder älter. Bei einem Mindestbedarf von altersgerechten Wohnungen für die 22,6% der Haushalte, die körperliche Bewegungseinschränkungen haben, entspricht dies einem Bedarf von 90.400 Wohnungen. Vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (2009a), S. 43; Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (Hrsg.) (2011), S. 49. 88 Vgl. Bundesministerium für Familie, Senioren, Frauen und Jugend (Hrsg.) (2009), S. 11.
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wird. Dies wird schon im Hinblick auf die fehlende Definition des Begriffes „altersgerechtes Wohnen“ deutlich und manifestiert sich in der Empörung, mit der die Mieter bei direkten Hilfsangeboten teilweise reagieren. Um die Rahmenbedingungen für die Schaffung von altersgerechten Wohnungen zu verbessern, sollten vorrangig präventive Maßnahmen ergriffen werden, der Mehrwert einer altersgerechten Wohnung muss erkannt und wohnungspolitische Anreize sollten geschaffen werden. Diese bedeutenden drei Themengebiete werden im Folgenden erläutert. Das gesellschaftliche Problembewusstsein und die Sensibilisierung für die Bedarfe einer alternden Bevölkerung werden noch als zu gering eingeschätzt.89 Dies spiegelt auch die Unternehmenspraxis wider. Präventive Maßnahmen können hier Aufklärungsarbeit leisten, Ängste nehmen und helfen, Hemmschwellen zu überwinden. Ältere Menschen nehmen oftmals erst bei starken körperlichen Beschwerden Hilfe in Anspruch und lehnen (vorsorgliche) bauliche Anpassungsmaßnahmen ab. Ein großes Problem besteht für die Älteren darin, zwischen irreversiblen Alterungsprozessen und verbesserungsfähigen Gesundheitszuständen zu differenzieren. Zudem existiert eine negative Vorstellung über das Altern in der Gesellschaft und der individuellen Empfindung, sodass Präventionspotenziale wiederholt übersehen und Barrieren als gegeben hingenommen werden.90 Dies mag einerseits daran liegen, dass ein Eingeständnis eigener körperlicher Einschränkungen schwerfällt, andererseits scheint eine nur unzureichende Kenntnis der baulichen und technischen Möglichkeiten, die den Alltag und eine selbstständige Lebensführung wesentlich erleichtern können, zu bestehen. Die Wohnungsbauunternehmen können hier einen bedeutenden Teil zur Sensibilisierung beitragen. Die Erfahrungen der Wohnungsbaugenossenschaft A zeigen, dass niedrigschwellige Angebote die Zielgruppe besser erreichen als aktive Ansprachen. In Musterwohnungen können die baulichen Maßnahmen und Alltagshilfen unverbindlich präsentiert und ausprobiert werden. Eine gute Informationsquelle sind auch Mieterzeitungen und spezielle Broschüren, in denen diese Thematik verstärkt und wiederholt aufgegriffen werden sollte. Ältere Menschen, speziell die Gruppe der Passiven, überfordert es oftmals, sich mit Fragen der Organisation und Finanzierung zu beschäftigen sowie ihre Bedürfnisse einzuordnen. Um-

Vgl. Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V. (Hrsg.) (2009), S. 14ff.; Vgl. Deutscher Bundestag (Hrsg.) (2011), S. 6f.; Vgl. Interviews mit den Wohnungsbaugesellschaften (2011), siehe Anhang. 90 Vgl. Tesch-Römer, Clemens (Hrsg.) (2004), S. 321.

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so wichtiger ist es, dass die Vorbereitungen und Umsetzungen der Maßnahmen von geschulten Kundenbetreuern, Sozialarbeitern oder externen Beratungsstellen begleitet werden.91 Laut §7 Abs. 2 Satz 1 SGB XI besteht seitens der Pflegekassen zudem die Verpflichtung „die Versicherten und ihre Angehörigen und Lebenspartner in den mit der Pflegebedürftigkeit zusammenhängenden Fragen, insbesondere über die Leistungen der Pflegekassen sowie über die Leistungen und Hilfen anderer Träger, zu unterrichten und zu beraten.“ Können die Pflegekassen diese Aufgabe selbst nicht wahrnehmen, besteht die Möglichkeit, sich aus den Verwaltungsmitteln an der Finanzierung und arbeitsteiligen Organisation von Beratungsangeboten anderer Träger zu beteiligen. Diese Option wird bisher kaum genutzt, ist aber sehr entscheidend, um eine präventive Wohnraumgestaltung schon vor Eintritt der Pflegebedürftigkeit zu gewährleisten.92 Zudem ist es besonders wichtig, dass der Mehrwert von altersgerechten Wohnungen und einem barrierearmen Wohnumfeld in der Gesellschaft erkannt wird. Nur, wenn die Mieter die altersgerechten Umbauten wertschätzen und erkennen, dass sie eine selbstständige Lebensführung in der eigenen Wohnung erleichtern, werden sie auch bereit sein, eine höhere Miete zu zahlen - sofern dies aufgrund ihrer Einkommenssituation möglich ist. Im Gegensatz zu energetischen Maßnahmen, für die eine Energieeinsparung pro m2 angegeben werden kann, ist es bei altersgerechten Anpassungsmaßnahmen wesentlich schwieriger, den Mehrwert transparent darzustellen oder zu messen. Hier müssen die Mieter eine individuelle Erleichterung im Alltag und des Wohlbefindens wahrnehmen und entsprechend würdigen. Aufgabe der Wohnungsunternehmen ist es, auf die Bedürfnisse der Mieter einzugehen. Auch alternative Wohnformen werden zukünftig an Bedeutung gewinnen, sodass im Bestand sukzessive entsprechende Umbauten durchgeführt werden sollten. Soziale Dienstleistungen, wie ein Concierge-Service oder andere Wohndienstleistungen stellen zudem eine Verbesserung des Wohnwertes dar und können helfen, noch bestehende bauliche Barrieren zu überwinden. Rund 57% der älteren Haushalte geben an, dass sie im Alter die Möglichkeit haben möchten, Hilfsangebote in Anspruch zu nehmen.93 Da die hohen Kosten der altersgerechten Umbauten für die Eigentümer oftmals unwirtschaftlich sind, besteht besonders hier wohnungspolitischer Handlungsbedarf. Die AnpassungsVgl. LBS Norddeutsche Landesbausparkasse Berlin - Hannover e.V. (Hrsg.) (2007), S. 10ff.; Vgl. Narten, Renate / Scherzer, Ulrike (2007), S. 40f.; Vgl. Interviews mit Wohnungsunternehmen (2011), siehe Anhang. 92 Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (Hrsg.) (2011), S. 73. 93 Vgl. TNS Emnid Medien- und Sozialforschung GmbH (2011), S. 5f.
91

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maßnahmen und Sanierungen müssen einerseits für die Unternehmen in einem erträglichen Rahmen bleiben, andererseits muss der Wohnraum auch für die Mieter bezahlbar sein. Private Investoren verfolgen vorrangig das Ziel einer hohen Rendite.94 Barrierereduzierende Umbauten im Bestand werden sie nur realisieren, wenn sich die Kosten durch hohe Mieten und eine gesteigerte Marktgängigkeit amortisieren. Für diese Investoren ist die Schaffung von altersgerechtem Wohnraum vorrangig im Neubau bedeutend. Hier kann im Hinblick auf die zukünftigen Bedarfslagen, Barrierefreiheit als Qualitätsmerkmal schon in die frühe Planung einbezogen und so deutlich flexibler und für alle Generationen attraktiv gestaltet werden. Ein altersgerechter Standard ist so wesentlich einfacher und kostengünstiger zu erreichen als im Bestand. Dieses Potenzial sollte genutzt werden. Sinnvoll wäre es, eine Abstufung der zukünftigen DIN 18040 im Neubau als verpflichtend vorzuschreiben und die Kosten parallel mit attraktiven zinsgünstigen Darlehen und Zuschüssen zu fördern. Größere Wohnungsbaugesellschaften, die ihren Bestand langfristig betrachten,95 sind verstärkt gefordert, altersgerechte Anpassungsmaßnahmen im Bestand durchzuführen. Besonders die Wohnungsbaugenossenschaften und städtischen Wohnungsbaugesellschaften müssen, aufgrund ihrer Eigentümerstruktur, der Größe der Bestände und letztlich aus der sozialen Verantwortung heraus, sich dieser Herausforderung stellen. In der Unternehmenspraxis werden individuelle Umbauten favorisiert, da sie oftmals kostengünstiger sind und eine schnellere Lösung für den speziellen Bedarf des Mieters darstellen. Sanierungen des gesamten Gebäudes sind zwar kostenintensiver, bieten jedoch die Möglichkeit, umfassende und flexible Lösungen zu finden, die den Wohnraum barrierearm und im Sinne des Konzeptes „design for all“ für alle Generationen langfristig attraktiv gestalten können. Darüber hinaus wird eine allgemeine Wohnwertverbesserung und Steigerung der Marktgängigkeit erreicht.96 Es besteht allerdings die Gefahr, dass es infolge von zu hohen Mieten in Verbindung mit Altersarmut zu einer Segregation älterer und geringverdienender Haushalte aus der Innenstadt in die Außenbezirke kommt.97 Um dies zu verhindern, sollten ebenfalls wohnungspolitische Anreize eingesetzt, beziehungsweise noch verstärkt werden. Mit Hilfe von zinsvergünstigten Darlehen können die Finanzierungskosten der Sanierungsmaßnahmen attraktiver gestaltet werden. Bestehende Förderprogramme der KfW weisen hier schon in die richtige
Vgl. Kalusche, Wolfdietrich (2007), S. 1204ff. Vgl. ebenda. 96 Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (Hrsg.) (2011), S. 53; Vgl. Investitionsbank Berlin (Hrsg.) (2010b), S. 16ff. 97 Vgl. GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. (Hrsg.) (2010b), S. 21ff., Vgl. Tied, Andreas (2011), siehe Anhang.
95 94

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Richtung. Eine Verschlankung der Auflagen und Prozesse ist allerdings wünschenswert, um noch mehr Unternehmen anzusprechen. Das wohl wichtigste Hilfsmittel, um Barrierefreiheit oder Barrierearmut in Wohngebäuden zu erreichen, ist der Aufzug. Doch besonders hier sind die Kosten eines Einbaus sehr hoch und betreffen alle Mieter im Haus. Um diese bedeutende Barriere im Zugang zu den Wohnungen abzubauen, sollte ein Teil der Ausgaben als Zuschuss gefördert werden. Dieses Instrument stellt hier einen größeren Anreiz dar, verursacht verwaltungstechnisch weniger Arbeitsaufwand und ist mit niedrigeren Anforderungen und Auflagen, speziell in der Mittelverwendung, verbunden. Die Mieterhöhungen fallen dementsprechend geringer aus.98 Ebenfalls anzudenken wäre eine Koppelung von energetischen und altersgerechten Programmen, sodass eine noch höhere Förderung entsteht. Umfangreiche Baumaßnahmen am Gebäude sind dann auf einen Zeitpunkt reduziert und die Belastung für die Mieter verringert sich. Zudem könnten die Zuschüsse an bauliche Auflagen, wie beispielsweise eine bestimmte Quote von altersgerechten Wohnungen im Gebäude, gekoppelt werden. Ein weiteres Problem für barrierereduzierende Maßnahmen im Bestand stellen die Vorgaben des Denkmalschutzes dar. Eine Priorisierung der kulturellen vor den gesellschaftlichen Belangen sollte im Hinblick auf die alternde Bevölkerung noch einmal überdacht werden. Eine Lösung, die beide Bereiche gleichberechtigt gewichtet, wäre wünschenswert. Eine Zusammenfassung der genannten Handlungsempfehlungen stellt Abbildung 11 dar.

98

Vgl. Schmoll genannt Eisenwerth, Fritz (Hrsg.) (2007), S. 737ff.

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präventive Maßnahmen

•  Problembewusstsein und Sensibilisierung stärken •  Information der Öffentlichkeit und Mieter, niedrigschwellige Angebote •  Wohnberatung (über die Pflegekasse)

Mehrwert erkennen und fördern

•  soziale Dienstleistungen und alternative Wohnformen stärken •  Wenn der Mehrwert erkannt wird, steigt die Bereitschaft, eine höhere Miete zu zahlen

wohnungspolitische Anreize

•  Zuschüsse und zinsgünstige Darlehen •  umfassende Sanierungen priorisieren vor individuellen Maßnahmen, design for all •  Auflagen lockern (Denkmalschutz)

Abbildung 11: Handlungsempfehlung Quelle: Eigene Darstellung

7.2 Ausblick
Gegenwärtig wird noch kein gesellschaftlicher Druck wahrgenommen, der politisches Handeln zwingend erfordert oder durch verstärkte Umzüge in barrierearme Wohnungen einen Handlungsbedarf seitens der Wohnungsunternehmen verursacht. Auch aufgrund des Haushaltsdefizites99 erscheint es eher unwahrscheinlich, dass in naher Zukunft wohnungspolitische Anreize für barrierereduzierende Umbauten im Bestand geschaffen werden. Zudem wirkt sich die angespannte Lage auf dem Berliner Mietwohnungsmarkt - in Anbetracht der hohen Kosten - auf altersgerechte Umbauten im Bestand nicht förderlich aus. Bei einer geringen Leerstandsquote und einem höheren Mietniveau werden Interessenten Zugeständnisse in der altersgerechten Ausstattung machen, vorrangig bei den favorisierten kleineren Wohnungen. Ältere Menschen sind allerdings sehr beliebte Mieter, da sie in der Regel als solvent und ruhig gelten und langfristige Vertragsverhältnisse eingehen.100 Barrierearme Wohnungen stellen so einen Wettbewerbsvorteil für die Wohnungsbauunternehmen dar, denn die Marktgängigkeit wird erhöht und höhere Mieten können verlangt werden. Einkommensschwächere ältere Haushalte, die vor dem Hintergrund einer zukünftig prognostizierten
99 100

Vgl. Bundesministerium der Finanzen (Hrsg.) (2011), S. 35ff. Vgl. Interviews mit Wohnungsbauunternehmen (2011), siehe Anhang.

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Steigerung der Altersarmut zunehmen, sind jedoch nicht in der Lage, diese zu zahlen. Segregation oder das Verbleiben in einer ungeeigneten Wohnung sind die Folge.101 Im Zuge des demografischen Wandels wird die Zahl der Pflegebedürftigen zunehmen und einen Anstieg der Pflegekosten verursachen. Es stellt sich folglich die Frage, ob mit Hilfe von Barrierearmut in den Wohnungen und im Wohnumfeld eine Reduzierung der Pflegekosten erreicht werden kann. Altersgerechte Wohnungen ermöglichen eine längere selbstständige Lebensführung, verhindern Stürze und erleichtern auch die häusliche Pflege deutlich. Damit könnte ein Teil der wesentlich kostenintensiveren Krankenhaus- und Heimaufenthalte vermieden, beziehungsweise verzögert werden und so eventuell zu Einsparungen in den Pflegekosten führen. Letztlich ist die Schaffung von altersgerechtem Wohnraum ein soziales und politisches Thema. Besonders die Wohnungsbaugenossenschaften und städtischen Wohnungsbaugesellschaften sollten sich ihrer Verantwortung bewusst sein und ihre Unternehmenspolitik noch stärker auf diese Thematik ausrichten. Die Analyse der Praxis hat gezeigt, dass die Unternehmen hier noch am Anfang stehen, aber aus unterschiedlichen Erfahrungen lernen, ihre Strategien modifizieren und im Bedarfsfall handeln. Dies kann als sehr positiv gewertet werden. Ein weiterer Schritt sollte jedoch die genaue Erfassung des Bestandes sein, da erst auf Grundlage dessen, Potenziale bestimmt werden können. Die Unternehmen können einen erheblichen Teil zu einer gesellschaftlichen Sensibilisierung beitragen, sodass der Mehrwert einer altersgerechten Wohnung erkannt wird.

101

Vgl. Tied, Andreas (2011), siehe Anhang.

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Anhang

SPERRVERMERK

Der Anhang unterliegt aufgrund der Verwendung vertraulicher Daten einem Sperrvermerk und ist ausschließlich für den zuständigen Fachleiter und Gutachter einsichtig.

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Ehrenwörtliche Erklärung (Bachelor-Thesis)

“Ich erkläre ehrenwörtlich: dass ich meine Bachelor-Thesis ohne fremde Hilfe angefertigt habe, dass ich die Übernahme wörtlicher Zitate aus der Literatur sowie die Verwendung der Gedanken anderer Autoren an den entsprechenden Stellen innerhalb der Arbeit gekennzeichnet habe, dass ich meine Bachelor-Thesis bei keiner anderen Prüfung vorgelegt habe. Alle Quellen die dem World Wide Web entnommen oder ein einer sonstigen digitalen Form verwendet wurden, sind der Arbeit beigefügt. Ich bin mir bewusst, dass eine falsche Erklärung rechtliche Folgen haben wird.”

Julia Schiffer
        
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