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Full text: Leverkusener Wohnungsmarktbericht ... Issue 2015

Leverkusener
Wohnungsmarktbericht 2015

>> Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung.

Der Wohnungsmarktbericht Leverkusen 2015
Ist entstanden mit freundlicher Unterstützung von

Vorwort
Mit dem vorliegenden Wohnungsmarktbericht 2015 dokumentiert die Stadt Leverkusen die aktuelle Situation und die Entwicklungen auf dem Leverkusener
Wohnungsmarkt im Jahr 2014 und auch 2015, soweit hier schon Daten vorliegen.
Im Jahr 2003 hat die Stadt Leverkusen das Instrument der kommunalen Wohnungsmarktbeobachtung eingeführt, dessen wesentliche Ergebnisse seither jährlich in einem Bericht dokumentiert werden.
Das Ziel der Wohnungsmarktbeobachtung ist es, das aktuelle Geschehen auf
dem lokalen Wohnungsmarkt transparent zu machen sowie Probleme und Handlungsfelder in den verschiedenen Marktsegmenten aufzuzeigen. Der Bericht
dient den Entscheidungsträgern in Politik, Verwaltung und Wohnungswirtschaft
als Informationsgrundlage.
Basis für den Bericht bildet ein Indikatorensystem, das aus kommunalen Daten
und anderen öffentlichen Datenquellen erstellt wird. Ein weiterer Baustein ist die
Auswertung einer durchgeführten Befragung von Experten zum Leverkusener
Wohnungsmarkt (Wohnungsmarktbarometer).
Abgerundet wird der Bericht mit einer Auswertung der im Internet bereitgestellten Mietwohnungs- und Immobilienanzeigen, um den Leverkusener Angebotsmarkt transparenter zu machen und Bewegungen am Wohnungsmarkt zu verdeutlichen. Diese einzelnen Bausteine sollen gebündelt zur Markttransparenz
beitragen und die Agierenden am Wohnungsmarkt bei ihren Entscheidungen
unterstützen.
An dieser Stelle möchte ich Cleverkusen dafür danken, dass sie es seit vielen Jahren durch ihr Sponsoring der Preisdaten möglich machen, den wichtigen Baustein
der Angebotspreise im Wohnungsmarktbericht zu erhalten. Weiterhin bedanke
ich mich bei allen, die sich an der Befragung beteiligt haben und auch denjenigen, die für diesen Bericht Informationen und Daten zur Verfügung gestellt haben.

Andrea Deppe
Beigeordnete für Planen und Bauen

Auf einen Blick
Wohnungsmarktbeobachtung in Leverkusen – ausgewählte Daten und Trends
2013

2014/
2015

Veränderung zum
Vorjahr

162.790

165.823



Durchschnittsalter

43,8

43,9



Haushaltsgröße (Anzahl Personen je Haushalt)

1,97

1,98



+1.136

+1.212



Saldo Geburten - Sterbefälle

-358

-295



Arbeitslosenquote (Werte vom 30.06.)

8,4

8,8



8.064

8.259



Indikator

Bevölkerung

Wanderungssaldo

Bedarfsgemeinschaften (nach SGB II)
Wohnungslose

653

Wohnungsbestand

81.244

81.635



1,7

1,5



5.563

5.474



Baufertigstellungen

238

232



Baugenehmigungen

168

428



Neubau geförderte Mietwohnungen

41

3



6,79

6,99



310
270
225

325
285
235





Wohnungsleerstandsquote
Bestand geförderte Wohnungen

Durchschnittlicher Nettokaltmiete der angebotenen Wohnungen (€/m²)
Typische Baulandpreise für baureife Grundstücke (€/m² für freist. Ein- und Zweifamilienhäuser)
gute Lage
mittlere Lage
einfache Lage
Veränderung um mehr als

-10 %



Veränderung um +1,1 % bis +10 %



Veränderung um -10 % bis -1,1 %



Veränderung um mehr als



Veränderung um -1,1 % bis



+1 %

+10 %

INHALT
1.
2.
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
3.
3.1
3.2
3.3
3.4
4.
4.1.
4.2.
4.3.
4.4.
4.5.
5.
5.1.
5.2.
5.3.
6.
6.1.
6.1.1.
6.1.2.
6.1.3.
6.1.4.
6.1.5.
6.2.
6.2.1.
6.2.2.
6.2.3.
6.2.4.
6.2.5.
7.
7.1.
7.2.
7.3.
7.4.
7.5.
7.6.
8.

Zusammenfassung……..………………….……………………………………..................
Wohnungsnachfrage………………………………………………………….....................
Bevölkerung
Zu- und Fortzüge
Innerstädtische Umzüge
Haushaltsentwicklung und Wohnungsbedarf
Verfügbare Einkommen der privaten Haushalte
Entwicklung der Arbeitslosen und Bedarfsgemeinschaften
Wohnungsangebot……………………………………………………….….…...................
Wohnungsbestand und –struktur und Bauintensität
Baugenehmigungen und Baufertigstellungen
Wohnungsleerstände
Soziale Wohnraumförderung
Grundstücksmarkt………………………………………………………..…......................
Kauffälle
Baulandpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser
Bodenpreise im regionalen Vergleich
Wohnbauflächenbereitstellung
Entwicklung der Bauzinsen in Deutschland
Miet- und Kaufpreise……………………………………………………….......................
Wohnungsmieten in NRW
Mietpreisentwicklung in Leverkusen
Kaufpreise in Leverkusen
Angebotspreise der Immobilien- und Wohnungsanzeigen…….......…........
Immobilienmarkt in Leverkusen
Immobilienangebote im Neubau
Immobilienangebote im Bestand
Angebotspreise in Leverkusen
Angebotspreise der Immobilien nach Baujahr
Preisentwicklung der Angebote
Mietwohnungsmarkt in Leverkusen
Angebotene Mietwohnungen und Mietpreise
Wohnungsangebote nach Mietpreisen und Wohnungsgrößen
Mietangebote in Leverkusen
Entwicklung der Angebotsmieten
Angebotener Wohnraum für Hartz IV-Empfänger
Wohnungsmarktbarometer Leverkusen 2014………………………….…............
Die Wohnungsmarktlage
Probleme auf dem Mietwohnungsmarkt
Mietwohnungsmarkt und Hartz IV
Aktuelles und künftiges Investitionsklima
Faktoren des Investitionsverhaltens
Einschätzung der künftigen Nachfrage
Fazit…………………………………………………………………………..............................

ANHANG: Karte und Erläuterungstabelle zu Wohnbauland
für 1.000 Einfamilienhäuser

Wohnungsmarktbericht 2015

5
7
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8
10
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35
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38

40

Stadt Leverkusen

3

4

ABBILDUNGEN
Abbildung 1:
Abbildung 2:
Abbildung 3:
Abbildung 4:
Abbildung 5:
Abbildung 6:

Bevölkerungs- und Beschäftigtenentwicklung 1975 bis 2015
Wanderungsbewegungen mit der Region 2000 bis 2014
Wanderungsbilanz mit den Nachbargemeinden 1990 bis 2014
Geburten und Sterbefälle in Leverkusen 1990 bis 2014
Innerstädtische Umzüge je 1.000 Einwohner in Leverkusen
Entwicklung der Bevölkerung, des Wohnungsbestandes und der
Haushaltsgröße 2000 bis 2014
Abbildung 7: Einkommen der privaten Haushalte in der Region
Abbildung 8: Entwicklung der Arbeitslosenzahlen in Leverkusen
Abbildung 9: Personen in Bedarfsgemeinschaften nach SGB II (Hartz IV)
Abbildung 10: Personen in Bedarfsgemeinschaften in den statistischen Bezirken
Abbildung 11: Bauintensität und Zuwachs an Wohnungen 1990 bis 2014
Abbildung 12: Wohnungen in Leverkusen nach Anzahl der Zimmer
Abbildung 13: Baugenehmigungen und Baufertigstellungen 2000 bis 2014
Abbildung 14: Leerstandsquote* in den Statistischen Bezirken am 31.12.2014
Abbildung 15: Entwicklung der geförderten Wohnungen in Leverkusen
Abbildung 16: Geförderte Neubaumaßnahmen 1994 bis 2014
Abbildung 17: Bodenpreisgebirge in der Region
Abbildung 18: Kosten für Wohnungsbaukredite an private Haushalte
Abbildung 19: Entwicklung der Lebenshaltungskosten in NRW
Abbildung 20: Immobilienanzeigen 2014 in Leverkusen
Abbildung 21: Entwicklung der Zahl der Immobilienangebote
Abbildung 22: Angebotspreise der Eigenheime in Leverkusen 2014
Abbildung 23: Angebotspreise der Eigentumswohnungen in Leverkusen 2014
Abbildung 24: Angebotspreise der Eigenheime nach Baujahr
Abbildung 25: Preisentwicklung der Neubauangebote 2004 bis 2014
Abbildung 26: Preisentwicklung der Bestandsangebote 2004 bis 2014
Abbildung 27: Preisentwicklung der Eigentumswohnungen 2004 bis 2014
Abbildung 28: Verteilung der Mietangebote 2014
Abbildung 29: Mietpreise in Leverkusen 2014
Abbildung 30: Mietpreise 2004 bis 2014
Abbildung 31: Bewertung der aktuellen Wohnungsmarktlage
Abbildung 32: Probleme auf dem Mietwohnungsmarkt
Abbildung 33: Mietwohnungsmarkt und Hartz IV
Abbildung 34: Aktuelles Investitionsklima
Abbildung 35: Anreize für das Investitionsverhalten
Abbildung 36: Hemmnisse für das Investitionsverhalten
Abbildung 37: Einschätzung der Nachfrage nach Wohnraum in den nächsten drei bis
fünf Jahren

7
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33
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36
36
37

TABELLEN
Tabelle 1: Typische Baulandpreise für baureife Grundstücke in 2014 ...................................18
Tabelle 2: Mietrichtwerte nach Baualtersklassen ..................................................................21
Tabelle 3: Durchschnittliche Neubaupreise 2014 ...................................................................22
Tabelle 4: Neubauangebote 2014 im Vergleich zum Vorjahr .................................................25
Tabelle 5: Bestandsangebote 2014 im Vergleich zum Vorjahr ...............................................25
Tabelle 6: Mietangebote 2014 im Vergleich zum Vorjahr ......................................................29

Wohnungsmarktbericht 2015

Stadt Leverkusen

1.

5

Zusammenfassung

Der Wohnungsmarkt in Leverkusen ist ausgewogen bis angespannt. Für das preiswerte
Mietwohnsegment wird in Zukunft eine deutliche Anspannung am Markt erwartet.
Einwohnerzahl steigt, Einwohner werden älter
Die Einwohnerzahl liegt im Dezember 2015 bei 165.823 und ist seit Dezember 2013 deutlich um 3.033 Personen gestiegen. Grund ist, neben den üblichen Zuwanderungsüberschüssen aus Köln und dem Ausland, vor allem der seit 2015 wachsende Flüchtlingszustrom. Die Leverkusener Bevölkerung wird dabei älter; die einzig wirklich wachsende Altersgruppe ist die der 65-Jährigen und Älteren. Durch die derzeitige starke Zuwanderung,
vor allem von jüngeren Altersgruppen, verlangsamt sich der Alterungsprozess leicht.
Wanderungsplus aus Köln und dem Ausland
Im Jahr 2014 gewinnt Leverkusen sowohl bei den Nah- als auch bei den Fernwanderungen. Derzeit ziehen mehr Menschen nach Leverkusen als von dort wegziehen. Das Wanderungsplus der Nahwanderungen besteht weiterhin vor allem aufgrund der hohen Zuwanderungen aus Köln. Das hohe Fernwanderungsplus resultiert vor allem aus einem hohen Zuwanderungsgewinn aus dem Ausland, das derzeit zudem durch die Flüchtlingszuwanderungen noch höher ist.
Zunehmende Haushalte, anhaltender Wohnungsbedarf
Die Zahl der Haushalte steigt jährlich an; dabei teilten sich in den vergangen Jahren immer
weniger Menschen eine Wohnung. Gründe sind die Alterung der Gesellschaft, wirtschaftlicher Wohlstand und Individualisierung der Gesellschaft. Der Trend kleiner werdender
Haushalte ist in 2014 jedoch gestoppt. Erstmalig ist die Haushaltsgröße leicht gestiegen,
auf 1,98 Personen je Wohnung. Dies zeigt den hohen Nachfragedruck auf dem Wohnungsmarkt.
Zahl der Arbeitslosen und Bedarfshaushalte steigt
Die Zahl der Arbeitslosen steigt bis Juni 2015 auf 7.431 Arbeitslose an. Die Arbeitslosenquote beträgt 8,8 % und liegt über dem Landesdurchschnitt von 7,9 %. Auch die Bevölkerung in Bedarfsgemeinschaften nach SGB II steigt weiter an und liegt Ende 2014 bei rund
16.300 Personen; das sind 10 % der Bevölkerung.
Bautätigkeit unverändert niedrig, niedrige Leerstandquote
Ende 2014 gibt es in Leverkusen 81.635 Wohnungen, das sind 391 Wohnungen mehr als
im Vorjahr. Die Bauintensität liegt unverändert niedrig bei 2,9 %, die Baufertigstellungszahlen sind gegenüber dem Vorjahr konstant. Die Leerstandquote ist mit 1,5 % gesunken
und liegt weiterhin unterhalb der empfohlenen Fluktuationsreserve von mindestens 2 %.
Die Zahl öffentlich geförderter Wohnungen hat gegenüber 2013 leicht abgenommen; der
Anteil am Gesamtbestand beträgt 6,7 %.

Wohnungsmarktbericht 2015

Stadt Leverkusen

6

Kauffälle und Umsatzvolumen steigen
2014 werden mit 1.449 Kauffällen mehr Kauffälle registriert als im Vorjahr. 53 % der Kauffälle entfallen auf den Kauf neuer und gebrauchter Eigentumswohnungen. Das Umsatzvolumen steigt deutlich um 12 %. Der höchste Geldumsatz wird bei den bebauten Grundstücken, überwiegend aus dem Verkauf von Eigenheimen, erzielt.
Bauland und Immobilien deutlich teurer verkauft
Die Baulandpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser steigen in 2014 um rund 5 %. Neu errichtete Doppelhaushälften und Reihenhäuser werden um 8 % teurer verkauft. Die meisten Ein- und Zweifamilienhäuser werden in der Preisgruppe zwischen 250.000 € und
300.000 € sowie in der Preisgruppe 400.000 € erworben. Die Verkaufspreise neuer Eigentumswohnungen steigt um 3 %, die von gebrauchten Eigentumswohnungen deutlich um
9 %.
Immobilien- und Mietangebote werden teurer
Das Volumen an Immobilien- und Mietangeboten ist seit 2008 tendenziell rückläufig. Bei
den Immobilienangeboten dominieren 2014 Bestandsimmobilien. Sowohl bei den Neubau- als auch Bestandsangeboten werden mehr Eigentumswohnungen als Eigenheime angeboten. Die Immobilienangebote sind dabei deutlich teurer als im Vorjahr. Eigentumswohnungen werden im Neubau leicht günstiger, im Bestand aber teurer als im Vorjahr
angeboten.
Bei den Mietangeboten dominieren nach wie vor Zwei- und Dreizimmerwohnungen. Kleinere und größere Wohnungen werden deutlich weniger angeboten. Der durchschnittlich
angebotene Mietpreis ist gegenüber dem Vorjahr um 3 % auf 6,99 €/m² gestiegen. Es
werden deutlich weniger preiswerte Wohnungen unter 6 €/m² angeboten.
Ausgewogener bis angespannter Wohnungsmarkt laut Experten
Nach Einschätzung der Experten ist derzeit nur noch der Teilmarkt der Eigentumswohnungen entspannt. Eigenheime sowie mittleres und oberes Mietsegment sind ausgewogen, tendieren aber in Richtung Anspannung. Das preiswerte Mietsegment ist in 2014
weiterhin angespannt.
Das aktuelle Investitionsklima wird in 2014 leicht positiver eingeschätzt, auch wenn Investitionen in den Neubau von Mietwohnungen nach wie vor schlecht bewertet werden. Als
gut werden Investitionen in den Neubau von Immobilien und den Erwerb von Bestandsimmobilien bewertet.

Wohnungsmarktbericht 2015

Stadt Leverkusen

7

2. Wohnungsnachfrage
Maßgeblich für den Bedarf an Wohnungen ist die Entwicklung der Zahl der Haushalte.
Verschiedene Faktoren nehmen auf die Haushaltsentwicklung Einfluss, wie z. B. die Altersstruktur oder die allgemeine Wirtschaftsentwicklung. Aber auch Wanderungen von
und nach Leverkusen wirken direkt auf die Anzahl und Größe der Haushalte ein. Wanderungen oder die Entscheidung für eine Familiengründung werden von sozioökonomischen Faktoren, wie der Entwicklung von Einkommen, Arbeitslosigkeit und Sozialhilfebeziehern, beeinflusst. Die Entwicklung all dieser Faktoren wird im Folgenden dargestellt.

2.1 Bevölkerung
Die Einwohnerzahl liegt am 31.12.2015 bei 165.823 und ist damit gegenüber 2013 um
+ 1,9 % oder 3.033 Personen gestiegen. Grund für die Zunahme ist ein hohes Zuwanderungsplus, das die Sterbeüberschüsse kompensiert. In 2015 ist der Zuwachs außerdem
sehr deutlich auf die Flüchtlingszuwanderungen zurückzuführen. Seit Anfang der 90er
Jahre bewegt sich die Einwohnerzahl konstant zwischen rund 161.000 und 163.000 Einwohnern, Tendenz steigend.

Einwohner

SVP- Beschäftigte

Abbildung 1: Bevölkerungs- und Beschäftigtenentwicklung 1975 bis 2015
175.000
78.000
170.000
Einwohner
75.000
165.000
72.000
69.000

160.000

66.000

155.000

63.000
60.000

SVP-Beschäftigte

57.000

150.000
145.000

Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle

Die Zahl der Wohnbevölkerung verlief lange stabil und wächst in jüngster Zeit. Lange waren bei stabiler Bevölkerungszahl die Entwicklung der sozialversicherungspflichtig (kurz =
SVP) Beschäftigten rückläufig. Seit 2009 ist auch hier ein Wachstum der SVP-Zahlen erkennbar.
Laut aktueller Bevölkerungsprognose von 2015 des IT.NRW wächst die Bevölkerung in
Leverkusen bis 2030 auf rund 170.500 Einwohner. Das ist ein Zuwachs von rund 4.700
Einwohnern gegenüber heute. In der Prognose wird eine höhere Zuwanderung angenommen als in vorherigen Prognosen. Diese höhere Zuwanderung wird, da hauptsächlich junge Menschen zuwandern, die jüngeren Jahrgänge in Leverkusen zahlenmäßig
stärken und so den Prozess des demografischen Wandels etwas verlangsamen. Nach
wie vor wird aber vor allem die Zahl der Bevölkerung ab 65 Jahren deutlich zunehmen.
Vor allem die Hochaltrigen ab 80 Jahren werden zahlenmäßig deutlich zunehmen.

Wohnungsmarktbericht 2015

Stadt Leverkusen

Einwohnerzahl
nimmt deutlich
zu

8
Das anhaltende Wachstum der Wohnbevölkerung führt zu einem zusätzlichen Bedarf an
Wohnraum. Die in jüngster Zeit starken Zuwanderungen von Flüchtlingen verstärken
diesen Bedarf. Vor allem ist diese Zielgruppe, hierunter sind sehr viele Familien, auf großen und bezahlbaren Wohnraum angewiesen.
Wanderungsplus
vor allem aus Köln
und dem Ausland

2.2 Zu- und Fortzüge
Die positiven Wanderungssalden (mehr Zuwanderungen als Abwanderungen) der letzten Jahre tragen wesentlich zur wachsenden Einwohnerzahl in Leverkusen bei. Die Wanderungsstatistik weist in 2014 für Leverkusen ein positives Wanderungssaldo von 1.212
Personen auf. Ein Plus ist dabei sowohl bei den Nah- als auch bei den Fernwanderungen
zu verzeichnen.
Aus Fernwanderungen kann Leverkusen 2014 ein Plus von 1.445 Personen für sich verbuchen. Dieses hohe Plus entsteht in erster Linie aufgrund hoher Zuzüge aus dem Ausland (+ 1.161). Hierin enthalten sind auch die Flüchtlingszuwanderungen.
Bei den Nahwanderungen (unmittelbare Nachbargemeinden) ist die Bilanz in 2014 mit
+ 378 Personen ebenfalls positiv. Das Wanderungsplus ist dabei vor allem dem anhaltend hohen Zuzugsüberschuss aus Köln zu verdanken. An die bergischen, stärker ländlich
geprägten Nachbargemeinden, wie Leichlingen, Burscheid, Odenthal oder Langenfeld
verliert Leverkusen in 2014 Einwohner.
Dieses Wanderungsmuster bei den Nahwanderungen zeigt sich auch bei Betrachtung
der kumulierten Wanderungssalden der letzten 14 Jahre: Quantitativ hohe Wanderungsverflechtungen gibt es naturgemäß mit der Millionenstadt Köln. Leverkusen kann
in diesem Zeitraum ein Wanderungsplus von 4.243 Personen aus Köln für sich verbuchen. Auch aus Bergisch Gladbach, Monheim und Langenfeld gewinnt Leverkusen in diesem Zeitraum Einwohner. An die ländlichen Gemeinden Burscheid, Leichlingen und
Odenthal, aber auch an den übrigen Rheinisch-Bergischen Kreis verliert Leverkusen hingegen Einwohner.
Abbildung 2: Wanderungsbewegungen mit der Region 2000 bis 2014
18.000
16.000
14.000
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0

+4.243

+248
Köln

Bergisch
Gladbach

+286

-25

-693

-813
-451

Monheim Langenfeld Burscheid Leichlingen Odenthal

Zuzüge 2000-2014

-261
Übr.
Rhein.Berg. Kreis

Fortzüge 2000-2014

Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle

Der Abwanderungstrend ins ländliche, bergische Umland hat sich im letzten Jahrzehnt
allerdings abgeschwächt. Dadurch und aufgrund der gestiegenen Zuwanderungen aus
Köln weist Leverkusen seit 2000 konstant Wanderungsgewinne aus Nahwanderungen
auf (vgl. Abbildung 3). Auch wenn Leverkusen nach wie vor an die ländlichen Nachbarn
Einwohner verliert, stehen diese in keinem Verhältnis zu den hohen Abwanderungszahlen in den 90er Jahren.

Wohnungsmarktbericht 2015

Stadt Leverkusen

Abbildung 3: Wanderungsbilanz mit den Nachbargemeinden 1990 bis 2014

9

400
300

Wanderungsgewinne

200
100

-100

Wanderungsverluste

1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014

0

-200
-300
-400

*kumulierte Zu- und Fortzüge mit Köln, Bergisch Gladbach,
Langenfeld, Monheim, Burscheid, Leichlingen und Odenthal

Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle

Die Wanderungsbilanz, differenziert nach Deutschen und Ausländern, zeigt ein negatives
Wanderungssaldo bei deutschen Bürgern und ein Wanderungsplus von Bürgern mit
ausländischem Pass. In den letzten zehn Jahren hat Leverkusen insgesamt 1.725 Bürger
mit deutschem Pass verloren und 7.026 Bürger mit ausländischem Pass hinzugewonnen.
Die konstante Bevölkerungsentwicklung in Leverkusen ist also maßgeblich von Zuwanderungsüberschüssen von ausländischen Mitbürgern geprägt.
Seit 1974 sind in Leverkusen die Sterbezahlen höher als die Geburtenzahlen
(=Sterbeüberschuss). An diesem Trend hat sich seither - mit Ausnahme der Jahre 1991
und 1992 - nichts geändert. In 2013 und auch 2014 sind die Geburtenzahlen zwar wieder
deutlich gestiegen, können aber die hohen Sterberaten nicht kompensieren. Auch in
2014 ist daher ein Sterbeüberschuss von 295 Personen zu verzeichnen.
Leverkusen ist auf ein positives Wanderungssaldo angewiesen, um die Bevölkerungszahl
konstant zu halten. Es besteht deshalb weiterhin das vorrangige Ziel einer nachfrageorientieren Wohnungspolitik, um attraktive Wohnangebote zu schaffen und so die
Abwanderungszahlen weiter zu senken bzw. die Zuwanderung, auch von eigentumsorientierten Haushalten, zu fördern.

Quelle: Eigene Fotos

Wohnungsmarktbericht 2015

Stadt Leverkusen

Geburtenzahlen steigen

Abbildung 4: Geburten und Sterbefälle in Leverkusen 1990 bis 2014
Zahl der Geburten- bzw.
Sterbefälle

10

2000
1800
1600
1400
1200
1000

Geburten

Sterbefälle

Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle

Umzugsrate
auf niedrigstem
Stand seit
15 Jahren

2.3 Innerstädtische Umzüge
Die Umzugstätigkeit sinkt 2014 deutlich auf 60 Umzüge je 1.000 Einwohner (Vorjahr 64).
Das ist der niedrigste Wert seit 15 Jahren. Bei gleichzeitig steigender Einwohnerzahl ist
die Zahl der stadtweiten Umzüge tendenziell rückläufig. Diese sinkenden Bewegungen
am Wohnungsmarkt bei gleichzeitig steigenden Miet- und Immobilienpreisen deuten auf
eine eher angespannte Situation am Wohnungsmarkt hin. Das Wohnangebot ist derzeit
offensichtlich nicht ausreichend für die anhaltend hohe Nachfrage.
Abbildung 5: Innerstädtische Umzüge je 1.000 Einwohner in Leverkusen
je 1.000 Einwohner

76

71
71

73

72
69 70

74
69
67 67

66

68
65 66

64

64
60

61

56

Trend kleiner
Haushalte in
2014 gestoppt;
Bedarf an zusätzlichen Wohnungen hält an

Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle

2.4 Haushaltsentwicklung und Wohnungsbedarf
Die Zahl der Haushalte und damit der Wohnungen nimmt in Leverkusen zu. Dabei wurde
die Zahl der Menschen, die sich eine Wohnung teilen, in den letzten zwanzig Jahren immer kleiner, so dass die durchschnittliche Haushaltsgröße rückläufig war. Dieser Trend
scheint in 2014 gestoppt. Zum ersten Mal seit Jahren ist die Haushaltsgröße nicht weiter
rückläufig, sondern im Gegenteil gestiegen auf das Niveau von 2011 mit durchschnittlich
1,98 Personen pro Wohnung. Der Prozess kleiner werdender Haushalte hat sich in den
letzten Jahren bereits deutlich verlangsamt.
Grundsätzlich gibt es für kleiner werdende Haushalte demografische (Remanenzeffekt 1)
und wohlstandsbedingte Gründe, die beide zur Zunahme von Single- und Zweipersonen1

Remanenzeffekt: Begriff für ein städtebauliches Phänomen der Pro-Kopf-Zunahme der Wohnfläche. Dieses
resultiert daraus, dass die (Rest-)Familien in einmal bezogenen Wohnungen verbleiben, obwohl sich durch
familiäre Veränderungen wie Auszug der Kinder und/oder Tod eines Partners der Bedarf an Wohnfläche eigentlich vermindert hat.

Wohnungsmarktbericht 2015

Stadt Leverkusen

11
haushalten führen. In der Summe führt dies zu einem ansteigenden Wohnflächenverbrauch und zu einem anhaltenden Wohnungsbedarf. Dieser nun gestoppte langjährige
Trend liegt vor allem daran, dass bei wachsender Zahl an Einwohnern der Zuwachs an
Wohnungen auf eher moderatem Wachstumsniveau der Vorjahre verbleit. Der Bedarf
an zusätzlichem Wohnraum in Leverkusen hält auch vor dem Hintergrund einer wachsenden Bevölkerung bis 2030 weiter an.
Abbildung 6: Entwicklung der Bevölkerung, des Wohnungsbestandes und
der Haushaltsgröße 2000 bis 2014
Index 2000 = 100

109
104

Haushaltsgröße = Anzahl Personen je Wohnung
2,05

99
94

1,98

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Bevölkerung

Wohnungen

Haushaltsgröße

Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle

2.5 Verfügbare Einkommen der privaten Haushalte
Nach Angaben des IT.NRW verfügt jeder Leverkusener im Jahr 2012 (aktuellste Daten
zum Redaktionsschluss) durchschnittlich über ein verfügbares Jahreseinkommen 2 von
19.565 €. Das sind 620 Euro mehr als im Vorjahr. Trotzdem liegt Leverkusen hinter dem
Landesdurchschnitt von 20.409 € und hinter dem durchschnittlichen Einkommen im
Regierungsbezirk Köln (RBK) 20.330 €. Auch in Köln, Solingen, Langenfeld oder Bergisch
Gladbach haben die Einwohner mehr Geld zur Verfügung als in Leverkusen.
Abbildung 7: Einkommen der privaten Haushalte in der Region
30000
25000
20000

19.565 € 20.330 € 20.409 € 20.413 €

22.180 € 22.357 €

24.070 €

15000

verfügbares Einkommen 2012
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten des IT.NRW

2

Das verfügbare Einkommen ist das Einkommen, das den privaten Haushalten für Konsum- und Sparzwecke
zur Verfügung steht.

Wohnungsmarktbericht 2015

Stadt Leverkusen

Regional
niedrigstes
verfügbares
Einkommen in
Leverkusen

Zahl der Arbeitslosen und
Sozialhilfeempfänger
steigt

2.6 Entwicklung der Arbeitslosen und Bedarfsgemeinschaften
Die Zahl der Arbeitslosen beträgt Ende Juni 2015 7.431 Personen. Das entspricht einer
Arbeitslosenquote 3 von 8,8 %. Sie ist gegenüber dem Vorjahr minimal um +0,4 Prozentpunkte gestiegen. Leverkusen liegt über dem Landesdurchschnitt von 7,9 % (Wert vom
30.06.2015).
Abbildung 8: Entwicklung der Arbeitslosenzahlen in Leverkusen
15

12.000
10.000
8.000

9,5 9,9

10,9
10,610,6

15

13,9
12,3
10,5
8,1

6.000

8,4 8,8
7,9 8,3
7,3 7,4

4.000

10
5

2.000
0

0

Arbeitslose (nach SGB II und SGB III)
Arbeitslosenquote (SGB II und SGB III)
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle (Werte jeweils vom 30. Juni des Jahres)

Ende 2014 gibt es 8.259 Bedarfsgemeinschaften. Darin leben 16.363 Personen - fast ein
Drittel hiervon sind Kinder - und beziehen Arbeitslosengeld II, besser bekannt als Hartz
IV. Das sind 569 Personen mehr als im Vorjahr und 10 % der Bevölkerung.
Abbildung 9: Personen in Bedarfsgemeinschaften nach SGB II (Hartz IV)
Anzahl der Personen

12

17.000
16.500
16.000
15.500
15.000
14.500
14.000
13.500
13.000

15.794
14.408

2010

14.719

2011

16.363

15.034

2012

2013

2014

Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle

Einkommensersatzleistungen für Personen ohne Erwerbseinkommen sind ein wesentlicher Ausgabenbereich der Stadt Leverkusen. Die Übernahme der Unterkunftskosten für
Arbeitslose und Sozialhilfeempfänger machen einen großen Teil des kommunalen Sozialetats aus. Die Leistungsempfänger verteilen sich dabei sehr unterschiedlich über das
Stadtgebiet. Während in der Waldsiedlung nur 2 % der Bevölkerung Hartz IV bezieht,
sind es in Alkenrath 20 %. Die Stadtteile Wiesdorf-Ost, Rheindorf, Manfort, WiesdorfWest und Alkenrath liegen deutlich über dem städtischen Durchschnitt.
3

Arbeitslosenquote gemessen an allen zivilen Erwerbspersonen.

Wohnungsmarktbericht 2015

Stadt Leverkusen

Abbildung 10: Personen in Bedarfsgemeinschaften in den statistischen Bezirken
25
Anteil in Prozent

20
15

9% 10% 10% 10%
7% 7% 8%

10
5

14%
12% 13%

16%

18%

20%

4%
2% 3% 3%

0

Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle

Die Ausgaben für die Sozialhilfe steigen jedes Jahr an. Laut Sozialbericht Leverkusen
2012 wird dies auch in Zukunft so bleiben. Der Anteil der Empfänger von Einkommensersatzleistungen variiert danach zwischen den einzelnen Generationen deutlich. Das
hohe Rentenniveau und eine starke Kaufkraft der älteren Bevölkerung sind die Hauptgründe dafür, dass derzeit verhältnismäßig wenig ältere Menschen auf Sozialleistungen
angewiesen sind. Anders sieht dies bei den jüngeren Altersgruppen aus. Im Sozialbericht
Leverkusen stehen daher Kinder, Jugendliche und Familien 4 im Mittelpunkt. Da die Zahl
der Rentner demografiebedingt in den nächsten Jahren weiter ansteigen wird und die
Renten tendenziell immer geringer ausfallen, ist davon auszugehen, dass in Zukunft
mehr ältere Menschen Sozialleistungen in Anspruch nehmen werden als heute.

Quelle: Eigene Fotos

4

Vgl. Gerechte Teilhabe in Leverkusen; Sozialbericht 2010 und 2012 der Stadt Leverkusen

Wohnungsmarktbericht 2015

Stadt Leverkusen

13

14
3. Wohnungsangebot
3.1 Wohnungsbestand, -struktur und Bauintensität
Im Jahr 2014 gibt es in Leverkusen 81.635 Wohnungen, davon sind 55.449 bzw. 68 %
Geschosswohnungen. Der Wohnungszuwachs 5 beträgt + 391 Wohneinheiten oder
+ 0,5 % 6. Er verteilt sich auf 96 Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern und 295
Wohnungen in Mehrfamilienhäusern und ist damit im Geschosswohnungsbau höher als
im Eigenheimbau. Das Verhältnis Eigenheime zu Geschosswohnhäusern liegt derzeit bei
72:28.
Die Bautätigkeit gemessen an der Bauintensität 7, beträgt 2014 2,9 und ist gegenüber
dem Vorjahr unverändert. Sie liegt damit deutlich unter dem landesweiten Wert für
2014 von 4,6. Sie bewegt sich seit Jahren auf niedrigem Niveau. In den 90er Jahren, einer Zeit mit hohem Nachfragedruck auf den Wohnungsmarkt, lag sie auf hohem Niveau
mit jährlichen Durchschnittswerten von 8,8 - vor allem in der ersten Hälfte des Jahrzehnts. Seit 2000 ist diese Baukennziffer deutlich gesunken.

2.000

20

1.500

15

1.000

10

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

0
1992

0
1991

5
1990

500

Bauintensität

Abbildung 11: Bauintensität und Zuwachs an Wohnungen 1990 bis 2014
Zuwachs Wohnungen

Bautätigkeit
unverändert
niedrig

Wohnungszuwachs in Mehrfamilienhäusern
Wohnungszuwachs in Ein-/Zweifamilienhäusern
Bauintensität*
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle

Fast die Hälfte aller Gebäude, nämlich 46 %, sind Bauten der 50er bis 70er Jahre. Altbauten vor 1949 nehmen einen Anteil von 25 % an allen Gebäuden ein. 9 % aller Gebäude
sind nach 2000 gebaut worden 8.
40 % aller Wohnungen in Leverkusen sind Zwei- oder Dreizimmerwohnungen. Mit nur
3 % ist der Anteil an Einzimmerwohnungen sehr klein. Im Unterschied zu Land und Bund
gibt es in Leverkusen mit 15 % deutlich weniger größere Wohnungen ab 5 Zimmern
(20 % landes- und bundesweit) 9. Knapp ein Drittel aller Wohnungen sind zwischen 60 bis
79 m² groß. Die durchschnittliche Wohnungsgröße in Leverkusen liegt bei 83,2 m² (Wert
Regierungsbezirk Köln 90,1 m²). In Leverkusen werden 34 % der Wohnungen von den Eigentümern selbst genutzt und 63 % vermietet 10.
5

Wohnungszuwachs = Wohnungsneubau plus Umwandlungen abzüglich Wohnungsabbruch
Im Rahmen des Zensus 2011 wurde eine Gebäude- und Wohnungszählung als Vollerhebung durchgeführt. Für
Leverkusen hat das IT.NRW Informationen über insgesamt 30.089 Gebäude mit 81.192 Wohnungen erhalten.
Dieses Ergebnis korrespondiert im Großen und Ganzen mit der städtischen Gebäude- und Wohnungsdatei. Hinsichtlich der Bestandszahlen für den vorliegenden Wohnungsmarktbericht werden weiterhin die städtischen Daten
zu Gebäuden und Wohnungen verwendet.
7
Die Bauintensität ist die Zahl der fertig gestellten Wohnungen je 1.000 Bestandswohnungen am 31.12. des Vorjahres.
6

8

Vgl. Zensus 2011
Vgl. Zensus 2011
10
Vgl. Zensus 2011, die restlichen 3 % der Wohnungen sind Ferien- oder Freizeitwohnungen
oder stehen leer.
9

Wohnungsmarktbericht 2015

Stadt Leverkusen

Abbildung 12: Wohnungen in Leverkusen nach Anzahl der Zimmer

15

Quelle: Eigene Darstellung nach Daten des IT.NRW, Zensus 2011

3.2

Baugenehmigungen und Baufertigstellungen

In 2014 ist die Zahl der Baugenehmigungen nach Jahren des tendenziellen Rückgangs
deutlich auf 428 Genehmigungen gestiegen – 168 Genehmigungen mehr als im Vorjahr.
Die Fertigstellungen liegen 2014 bei 232 Wohnungen und sind gegenüber 2013 konstant. Insgesamt wurden zwischen 2000 und 2014 4.533 Wohnungen genehmigt und
3.774 Wohnungen tatsächlich gebaut. In den letzten zehn Jahren sind jährlich durchschnittlich 265 Wohnungen fertig gestellt worden. Der Bauüberhang steigt aufgrund der
hohen Baugenehmigungszahl auf 759 noch zu bauenden Wohnungen. Es ist zu erwarten,
dass in den nächsten ein bis zwei Jahren die derzeit eher niedrigen Fertigstellungszahlen
steigen werden.
Abbildung 13: Baugenehmigungen und Baufertigstellungen 2000 bis 2014
600
500
400
300
200
100
0

Baugenehmigungen

Baufertigstellungen

Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle

3.3

Wohnungsleerstände

Als Definition für den Leerstand wurde eine Mindestfrist von 90 Tagen festgelegt. Das
bedeutet, dass eine Wohnung als leer stehend gilt, wenn sie seit mindestens 90 Tagen
nicht mehr bewohnt ist. Anhand der Stromzählerauswertungen 11 stehen am 31.12.2014
1.233 Wohnungen leer. Das entspricht einer Leerstandsquote von 1,5 % (Vorjahr 1,7 %).
11

Seit Anfang des Jahres 2004 wird im Auftrag der Stadtentwicklungsplanung die Leerstandsquote für Wohngebäude ermittelt. Die Energieversorgung Leverkusen (EVL) erstellte ein Programm, das anhand der abgemeldeten
Stromzähler die Leerstände in den privaten Wohnungen ermitteln kann.

Wohnungsmarktbericht 2015

Stadt Leverkusen

Baugenehmigungen
steigen

16
Es stehen 133 Wohnungen weniger leer als im Vorjahr. Die Leerstandsquote ist weiterhin
sehr gering und liegt deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 3,7 % laut Zensus 2011.
Sie liegt auch unterhalb der empfohlenen Fluktuationsreserve, die mindestens bei 2 % liegen sollte. Dies deutet auf eine hohe Auslastung des Wohnungsbestandes hin.
Die Leerstände verteilen sich stadtweit sehr unterschiedlich (vgl. Abbildung 14). Die Spanne reicht von 2,1 % in Opladen bis 1 % in Rheindorf. Die Leerstände sind in einigen Bezirken auf Vorjahresniveau geblieben oder gesunken. Die unterschiedlichen Leerstandsquoten in den Stadtteilen lassen sich in der Regel mit dem Alter, dem Gebäudetyp, der Qualität, dem Wohnumfeld und damit einhergehenden Attraktivitätssteigerungen bzw.-verlusten des Wohnungsangebotes erklären.
Abbildung 14: Leerstandsquote* in den Statistischen Bezirken am 31.12.2014

2
1,5
1

1

2,1
1,9 2
1,8
1,7
1,5 1,5 1,5 1,6 1,6
1,4
1,2 1,2 1,3
1 1,1

Küppersteg

Lützenkirchen

Wiesdorf-Ost

Alkenrath

Wiesdorf-West

insgesamt

Bürrig

Manfort

Steinbüchel

Schlebusch-Süd

Waldsiedlung

Quettingen

Schlebusch-Nord

Hitdorf

Rheindorf

0

Opladen

0,5
Berg.…

Leerstandsquote in %

2,5

Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle; *Anteil der leer stehenden Wohnungen an allen
Wohnungen in statistischen Bezirken

Generell stellen leer stehende Wohnungen bis zu einem Jahr den notwendigen Renovierungs- oder Fluktuationsleerstand dar. Bei Leerständen, die ein Jahr und länger andauern,
bestehen hingegen oftmals strukturelle Probleme, z. B. eine nicht mehr marktgängige
Wohnung, Renovierungsstau oder ungünstige Wohnlage.

Bestand geförderter
Wohnungen
rückläufig

In 2014 stehen durch Umzüge oder Renovierungen insgesamt rund 599 Wohnungen bis zu
einem Jahr leer (Fluktuationsreserve). Rund 634 Wohnungen stehen dagegen ein Jahr und
länger leer (Vorjahr 759). Hierunter befindet sich zum Teil struktureller Leerstand. Die
Zahl der strukturellen Leerstände ist zurückgegangen. Sicher ist auch dies ein Zeichen der
hohen Nachfrage nach – auch preiswerten - Wohnungen in Leverkusen.

3.4 Soziale Wohnraumförderung
Der Bestand an geförderten Wohnungen beträgt am 31.12.2014 5.474 Wohnungen und
hat gegenüber 2013 um 89 Wohnungen abgenommen. Damit sind aktuell 6,7 % des Wohnungsbestandes öffentlich gefördert. Leverkusen liegt knapp unter dem Landesdurchschnitt von 7 % (NRW.Bank).
Nach den aktuellsten Fortschreibungsdaten der NRW.Bank reichen landesweit die Neubaumaßnahmen im geförderten Wohnungsbau nicht aus, um die Wohnungen zu kompensieren, die jedes Jahr aufgrund auslaufender Bindungsfristen auf den freien Wohnungs-

Wohnungsmarktbericht 2015

Stadt Leverkusen

17
markt kommen. Bis zum Jahr 2030 sollen in Leverkusen demnach nur noch rund 3.600
geförderte Mietwohnungen vorhanden sein.

Anzahl Wohnungen

Abbildung 15: Entwicklung der geförderten Wohnungen in Leverkusen
12.000

Fortschreibung
NRW.Bank

8.000
4.000
0

Mietwohnungen

Eigentumswohnungen/Eigenheime

Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle, NRW.Bank 2013

In 2014 werden 7 Eigentumsmaßnahmen und nur 3 Mietwohnungen gefördert. Das ist
ein Tiefstand der Anzahl geförderter Wohnungen seit 15 Jahren. Seit 2000 wurden fast
700 Maßnahmen gefördert, davon waren nur 209 Mietwohnungen.

Anzahl Wohnungen

Abbildung 16: Geförderte Neubaumaßnahmen 1994 bis 2014
400
300
200
100
0
1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

Eigentumswohnungen / Eigenheime

2008

2010

2012

2014

Mietwohnungen

Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle

Aufgrund des rückläufigen sozialen Wohnraumbestandes hat der Rat der Stadt Leverkusen am 15.07.2013 beschlossen, den Neubau von Fördermietwohnungen voranzutreiben sowie preiswerten Wohnraum im Bestand zu sichern. Eine der beschlossenen Zielsetzungen ist deshalb, bis 2030 zusätzlich 1.000 neue Mietwohnungen mit Förderung zu
errichten. Hierfür muss das jährliche Förderkontingent des Landes NRW für Mietwohnungen von rund 50 Wohneinheiten ausgeschöpft werden. Um dies zu erreichen, werden ab
sofort Wohnbauflächen mit vorgesehener Geschosswohnungsbebauung gesichert bzw.
künftig dem Wohnungsbau zufallende Flächen mit vorrangiger Festsetzung Geschosswohnungsbau geprüft. Bei Eignung dieser Flächen für den sozialen Wohnungsbau sollen
darauf – soweit die Stadt Eigentümerin ist – bis zu 25 % der entstehenden Wohnungen
mit Förderung entstehen. Auf Privatflächen wird die bauliche Umsetzung mit den Investoren verhandelt. Aufgrund der anhaltend hohen Flüchtlingszuwanderung seit 2015 und des
damit verbundenen Drucks vor allem auf das preiswerte Mietwohnsegment ist die Umsetzung dieser Maßnahmen unabdingbar.

Wohnungsmarktbericht 2015

Stadt Leverkusen

18
4. Grundstücksmarkt
Kauffälle
steigen,
Geldumsatz
steigt um 12%

4.1 Kauffälle
Im Jahr 2014 sind laut Grundstücksmarktbericht 2015 des Gutachterausschusses für
Grundstückswerte in der Stadt Leverkusen die Kauffälle mit 1.449 höher als 2013 (1.362).
In 764 Fällen werden Eigentumswohnungen gekauft (53 %). 513 Kauffälle (35 %) werden
für bebaute Grundstücke getätigt, das sind hauptsächlich Ein- und Zweifamilienhäuser.
172 Verkaufsfälle (12 %) haben unbebaute Grundstücke zum Gegenstand, hauptsächlich
Bauflächen für Ein- und Zweifamilienhäuser.
Mit einem Umsatzvolumen von rd. 317 Mio. Euro (2013: 282 Mio. Euro) steigt der Geldumsatz um rd. 12 %. Der höchste Geldumsatz wird 2014 wiederum bei den bebauten
Grundstücken (61 %) überwiegend aus dem Verkauf von Ein- bis Zweifamilienhäusern erzielt. Mit einigem Abstand folgen Eigentumswohnungen (30 %) und unbebaute Grundstücke (9 %).
Der überwiegende Anteil der Objekte, nämlich 69 %, wird von Käufern erworben, die bereits vorher in Leverkusen ansässig waren. 18 % der Käufer kommen aus den Nachbargemeinden und die restlichen 13 % werden von weiter entfernt wohnenden Käufern erworben.

Baulandpreise
für Eigenheime
um 5 % gestiegen

4.2

Baulandpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser

Die Baulandpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser sind laut Grundstücksmarktbericht 2015 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der
Stadt Leverkusen in 2014 um rund 5 % gestiegen. Ein Grundstück zum Bau eines freistehenden Einfamilienhauses in guter Lage kostet durchschnittlich
325 € pro Quadratmeter.
Tabelle 1: Typische Baulandpreise für baureife Grundstücke in 2014
Baulandpreise in €/m²
Lage
Art der baulichen Nutzung

gut

mittel

einfach

Freist. Ein- und Zweifamilienhäuser (Grundstücksfläche:
350 m² - 800 m²)

325

285

235

Reihenmittelhäuser (150 m² 300 m²)

345

305

270

Geschosswohnungsbau (GFZ
ca. 1,2; Geschosse III-V)

345

280

235

Quelle: Eigene Darstellung nach Daten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Leverkusen, Grundstücksmarktbericht 2015

Die Bodenpreise der Bauflächen für Ein- und Zweifamilienhäuser steigen seit Ende der
80er Jahre stetig an. So kostete ein Quadratmeter Bauland für Ein- und Zweifamilienhäuser in mittlerer Lage im Jahr 1990 160 €/m², in 2014 bereits 285 €/m² und ist damit um
über 75 % gestiegen.

Wohnungsmarktbericht 2015

Stadt Leverkusen

4.3

Bodenpreise im regionalen Vergleich

Hinsichtlich der Baulandpreise ist Leverkusen innerhalb der hochpreisigen Region Rheinland mit 285 €/m² mittlerer Lage günstiger als die Nachbarstädte Köln, Monheim, Langenfeld und Bergisch Gladbach.
Abbildung 17: Bodenpreisgebirge in der Region

€ / qm

450

2014

350
250
150

2013

50

Kilometer-Entfernung (Luftlinie) von Leverkusen
Quelle:Eigene Darstellung nach Daten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Leverkusen, Grundstücksmarktberichte 2003 und 2014 sowie Daten des oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Land
Nordrhein-Westfalen, Grundstücksmarktberichte 2003 und 2014, unbebaute Grundstücke, mittlere Lage

Nach wie vor bilden Köln, Langenfeld und Bergisch Gladbach mit jeweils über 300 €/m²
die Preisgipfel in der Region. Köln als Oberzentrum ist mit 440 €/m² mit Abstand am
teuersten. Ein deutlicher Abfall der Bodenpreise ist im ländlichen Raum ab Kürten zu
erkennen. Diese Gemeinden bilden den „zweiten suburbanen Zuwanderungsring“ in der
Region mit niedrigeren und inzwischen nahezu unveränderlichen Bodenpreisen. Ein
Zeichen dafür, dass die Nachfrage im ländlichen Raum deutlich geringer geworden ist.
Deutliche Preisbewegungen nach oben zeigen nur die Städte Köln, Leverkusen und
Bergisch Gladbach sowie die angrenzenden Kommunen Monheim und Langenfeld.
Der Fortzug in die ländlichen Nachbargemeinden ist gegenüber den 90er Jahren rückläufig, hierfür könnte das im Vergleich zu vielen direkten Nachbargemeinden preisgünstigere Wohnangebot in Leverkusen sein.

4.4

Wohnbauflächenbereitstellung

Der aktuelle Flächennutzungsplan, der die räumliche Entwicklung der Stadt bis zum Jahr
2015 auf eine neue formelle Basis der Bauleitplanung stellt, ist mit der öffentlichen
Bekanntmachung vom 13.03.2006 rechtswirksam geworden. Er sieht zum Zeitpunkt der
Bekanntmachung Bauflächen für Wohnnutzungen in Höhe von 134 Hektar vor. Mit
berücksichtigt sind in dieser Zahl auch Nachverdichtungspotenziale, z. B. Baulückenschließungen. Somit stehen der Stadt rein rechnerisch 13,4 Hektar Wohnflächen pro
Jahr zur Baureifmachung und damit Wohnnutzung zur Verfügung. Dies bedeutet jedoch
nicht, dass in der Praxis jährlich so viel Bauland baureif gemacht werden konnte bzw.
gemacht werden kann.
Das Bodenmanagement Leverkusen hat derzeit 2 Vorhaben in der Vermarktung mit
15 Wohneinheiten. 64 Standorte mit rund 530 Wohneinheiten sind realisiert worden.
Weitere 21 Vorhaben mit rund 530 Wohneinheiten werden in den nächsten Jahren zur

Wohnungsmarktbericht 2015

Stadt Leverkusen

19
Leverkusen ist
günstiger als
viele Nachbarstädte

20
Vermarktungsreife gebracht. Insgesamt handelt es sich um Flächen für rund 1.000
Wohneinheiten, auf denen überwiegend Einfamilienhäuser entstehen sollen bzw. in Planung sind (vgl. Anhang, Karte „Wohnbauland für 1.000 Einfamilienhäuser“). Hiermit ist
das Ziel verbunden, Wohnraum für junge Familien zu schaffen und deren Eigentumsbildung zu fördern. Erklärtes Ziel der Stadtplanung ist es, in Teilen auch kostengünstige Angebote bereitzustellen. Dies hat der Rat im Juli 2013 mit dem Beschluss der Vorlage
‚Handlungsprogramm Wohnen‘ mit den Themen Geschosswohnungsbau und Preiswerter
Wohnraum erneut bekräftigt, denn als eine wichtige Zielgruppe für den geförderten
Wohnungsbau sind Familien benannt worden.

4.5 Entwicklung der Bauzinsen in Deutschland
Immobilienkäufe können derzeit in Deutschland nach wie vor günstig finanziert werden.
Der Effektivzinssatz für Hypotheken auf Wohngrundstücke mit einer Zinsfestschreibung
von zehn Jahren liegt seit Ende 2015 bei rund 2 %. Die Angebote der Kreditgeber weichen
dabei um ca. +/- 0,5 Prozentpunkte voneinander ab.
Seit Ende des Jahres 2008 sind als Reaktion auf die Finanz- und Wirtschaftskrise die Wohnungsbaukredite wieder günstiger geworden mit 4,8 %. Seither sinken sie weiter, deutlich
ab 2012. Im Juni 2014 liegen sie historisch niedrig bei nur noch 2,00 %. Die Banken reagieren vor dem Hintergrund der Euro-Krise mit niedrigen Zinsen für kreditwürdige Staaten
wie Deutschland. Davon profitieren letztendlich auch die Kunden. Abbildung 18 zeigt die
Entwicklung des Effektivzinssatzes für Wohnungsbaukredite von 2008 bis Ende 2015.

effektiver Jahreszins %

Abbildung 18: Kosten für Wohnungsbaukredite an private Haushalte
5,28 5,3
5,50
5,00
4,50
4,00
3,50
3,00
2,50
2,00
1,50

4,83

4,83
4,31
3,78 3,82

4,18
3,48
3,04 2,91

2,71 2,78
2 2,17 1,89 2,04

Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Deutschen Bundesbank; effektiver Jahreszinssatz einschl. Kosten, 10 Jahre
Zinsbindung

Quelle: Eigene Fotos

Wohnungsmarktbericht 2015

Stadt Leverkusen

21
5

Miet- und Kaufpreise

5.1

Wohnungsmieten in NRW

Im Zeitraum 2010 bis 2015 sind laut Verbraucherpreisindex NRW die Nettokaltmieten
insgesamt um knapp 8 % gestiegen. Sie sind damit stärker im Preis angestiegen als die
allgemeinen Lebenshaltungskosten (+ 7,4 %) und die Wohnnebenkosten (+ 7,5 %). Dies
deutet auf eine erhöhte Nachfrage am Wohnungsmarkt hin. Deutlich gesunken ist indes
der Preisindex für die Haushaltsenergien, um 10 % gegenüber dem Vorjahr. Dies hängt
vor allem mit einem deutlichen Preisrückgang für Heizöl zusammen.

Index 2010 = 100

Abbildung 19: Entwicklung der Lebenshaltungskosten in NRW
120
115
110
105
100
2010

2011

Nettokaltmiete
Haushaltsenergien

2012

2013

2014*

2015

Wohnnebenkosten
Lebenshaltungskosten gesamt

Wohnnebenkosten: Trinkwasser, Müllabfuhr, Abwasserbeseitigung, Straßenreinigung, Schornsteinfegergebühren,
Dienstleistungen für Gartenpflege und Grundsteuer Haushaltsenergien: Elektrizität, Gas und andere Brennstoffe
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten des IT.NRW, *Daten von Oktober 2014

5.2

Mietpreisentwicklung in Leverkusen

Nach dem aktuellen Mietspiegel 12 vom 1. September 2013 sind die Bestandsmieten seit
2011 kaum gestiegen. Die Preissteigerungen liegen zwischen + 1,8 % bis maximal + 3,4 %
für neuere Wohnungen und liegen zum Teil über der Inflationsrate, sind also tatsächliche Preissteigerungen. Tabelle 3 zeigt die Mietpreisspannen der Baualtersklassen beispielhaft für einen in Leverkusen weit verbreiteten Wohnungstyp in mittlerer Wohnlage
zwischen 50 m² bis 70 m² Wohnfläche.
Tabelle 2: Mietrichtwerte nach Baualtersklassen
Baualtersklasse
Bis 1948 (Altbau)

Preisspannen 2013
(in Euro)
4,60 - 6,60

1949 - 1981

4,55 - 6,55

1982 - 1995

5,55 - 7,55

1996 - 2007

5,95 - 7,95

Ab 2008 (Neubau)

7,10 - 9,10

Quelle: Eigene Darstellung nach Daten des Mietspiegel Leverkusen 2013, Wohnungen in mittlerer Wohnlage, 50m² bis
unter 70m², Mietspiegel Leverkusen 2013
12

Über die Mietenentwicklung in Leverkusen gibt es keine amtliche Jahreserhebung. Allerdings wird in der
Regel alle zwei Jahre gemeinschaftlich ein Mietspiegel erstellt in Zusammenarbeit von Haus-, Wohnungsund Grundeigentümer-Verein Leverkusen und Umgebung e.V., dem Mieterverein Leverkusen e.V., der
Rheinischen Immobilienbörse Köln, dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Leverkusen
sowie der Statistikstelle Leverkusen.

Wohnungsmarktbericht 2015

Stadt Leverkusen

Energiekosten
sinken

22
Auffallend ist der Preisanstieg ab dem Baualter 1982 um einen Euro pro Quadratmeter.
Dies deutet auf geringere Ausstattungsstandards in älteren Gebäuden hin (z. B. Badezimmer mit WC, kein Balkon, alte Heizung, etc.). Einen weiteren Preissprung von 1,15 €/m²
gibt es bei den Neubauwohnungen ab 2008. Dieses Preismuster zeigt sich für alle Wohnlagen und alle Wohnungsgrößen.

Kaufpreise
steigen für gebrauchte und
neue Eigenheime um 7
bzw. 8%

Die Auswertung der Internetanzeigen 2014 für Mietwohnungen ergibt einen durchschnittlichen Angebotsmietpreis von 6,99 €/m² (Vorjahr: 6,79 €/m²). Die angebotenen Mietwohnungen werden damit im Durchschnitt um 3 % teurer angeboten also im Vorjahr. Der Angebotspreis liegt deutlich über den Bestandsmieten bis 1981 nach dem Mietspiegel. Dies
weist darauf hin, dass bei Wiedervermietung der Mietpreis – auch für ältere Bestandswohnungen - deutlich angehoben wird und zeugt von einer regen Nachfrage am Mietmarkt.

5.3 Kaufpreise in Leverkusen
Laut aktuellem Grundstücksmarktbericht 2015 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Leverkusen werden neue Doppelhaushälften und Reihenhäuser
in 2014 gegenüber dem Vorjahr um rd. 8 % teurer verkauft. Ein neues Doppel- oder Reihenhaus mit 120 m² Wohnfläche kostet demnach 2014 durchschnittlich 370.000 €.
Gebrauchte Reihenhäuser und Doppelhaushälften sind im Preis um rund 7 % gestiegen.
Für gebrauchte freistehende Einfamilienhäuser bis 150 m² Wohnfläche war seit 2000 tendenziell eine fallende Preisentwicklung von rd. 1 % pro Jahr festzustellen. In 2014 hingegen steigen die Preise auch für gebrauchte freistehende Einfamilienhäuser deutlich um
7 %.
Bei steigenden Preisen ist die Zahl der Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern gegenüber dem Vorjahr nahezu unverändert bei 359 gekauften Häusern. Die meisten Häuser
werden im Preissegment zwischen 250.000 € bis 300.000 € sowie im hochpreisigen Segment von über 400.000 € verkauft. Die Kauffälle in den unteren Preisgruppen bis
250.000 € sind insgesamt zurückgegangen.
Tabelle 3: Durchschnittliche Neubaupreise 2014

Wohnfläche in m²
120
130
140
150
160

Doppelhaushälften und Reihenhäuser
inkl. 280 m² Grundstücksfläche
Bodenwert: 300 €/m²
Durchschnittspreis
Preis €/m² Wohnfläche.
370.000
3.100
380.000
2.900
390.000
2.800
400.000
2.650
410.000
2.550

Durchschnittliche Standardabweichung = ± 20.000 €
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Leverkusen, Grundstücksmarktbericht 2015

Neue Eigentumswohnungen im Erstverkauf sind in guten Wohnlagen gegenüber dem Vorjahr mit 2.970 €/m² deutlich um 3 % gestiegen. Für Wohnungen in mittleren Wohnlagen
ist mit 2.460 €/m² nur ein minimaler Preisanstieg zu verzeichnen.
Insgesamt wurden 2014 mehr gebrauchte als neue Eigentumswohnungen verkauft. Die
Spanne der Verkaufspreise für gebrauche Eigentumswohnungen lag 2014 bei 500,- €/m²

Wohnungsmarktbericht 2015

Stadt Leverkusen

23
für Eigentumswohnungen in mehr als 5-geschossigen Wohnanlagen und 2.110 €/m² für
Eigentumswohnungen in bis zu 5-geschossigen Wohnanlagen mit Baujahr 2005 und
guter Wohnlage. Auch bei den Wiederverkäufen steigen die Verkaufspreise deutlich um
9 %.
Steigende Preise sind nicht nur bei den tatsächlichen Verkäufen von Immobilien zu beobachten. Auch die Angebote für Immobilien werden in allen Objekttypen teurer.
Die Eigentumsbildung aus dem Mietwohnungsbestand heraus spielt in Leverkusen derzeit
weiterhin kaum eine Rolle, entsprechend gering sind mit 15 Wohneinheiten die Fallzahlen
von Umwandlungen.

6.

Angebotspreise der Immobilien- und
Wohnungsanzeigen

Die Auswertung von Mietwohnungs- und Immobilienanzeigen erfolgt seit 2006 mit Preisdaten von Empirica. Grundlage dieser Preisdatenbank ist die Erfassung aller Wohnungsund Immobilieninserate im Internet im Berichtsjahr. Darin enthalten sind z. B. die für
Leverkusen wichtigen Zeitungen „Rheinische Post“, „Leverkusener Anzeiger“ sowie „Lokale Informationen“. Darüber hinaus werden auch überregionale Internetwohnungs- und
Immobilienanzeigenportale erfasst. Seit dem Berichtsjahr 2012 erhebt Empirica die Daten
selbst, so dass Dopplungen von Anzeigen noch besser gefiltert werden als vorher.

6.1 Immobilienmarkt Leverkusen
Insgesamt werden auf dem Immobilienangebotsmarkt für das Jahr 2014 1.529 Anzeigen
erfasst (Vorjahr: 1.643). Das Angebotsvolumen ist damit abermals gegenüber dem Vorjahr
um 114 Inserate gesunken. Es werden 1.179 Bestandsimmobilien und 350 Neubauimmobilien 13 angeboten. Der Bestandsimmobilienmarkt spielt in Leverkusen eine weitaus
größere Rolle als der Neubaumarkt.
Mit 955 Inseraten ist das Angebot an Eigentumswohnungen deutlich größer als das an
Häusern zum Kauf. Der überwiegende Teil der angebotenen Eigentumswohnungen sind
gebrauchte Immobilien. 574 Angebote bieten Eigenheime an, auch hiervon stammt der
überwiegende Teil aus dem Bestand.
Abbildung 20: Immobilienanzeigen 2014 in Leverkusen

800
600

Neubauangebote (350)
Bestandsangebote (1.179)

400
200
-

759

420
154
Einfamilienhäuser

196
Eigentumswohnungen

Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Empirica-Preisdatenbank (Basis: Empirica-Systeme.de 2014) n = 1.529

13

Immobilie nicht älter als zwei Jahre.

Wohnungsmarktbericht 2015

Stadt Leverkusen

24
Ein Blick auf die Angebotsentwicklung zeigt zum einen noch einmal die Dominanz der
Bestandsangebote (graue Linien in Abbildung 21). Das Angebotsvolumen steigt in 2007
an und geht ab 2008 vor allem im Bestand deutlich zurück. Grund hierfür können die
abnehmenden Angebote im Neubau sein, so dass verstärkt auf den Bestand zurückgegriffen wird und die Angebote ohne große Bewerbung, sprich Anzeige, verkauft werden.
Der deutliche Rückgang in 2012 kann der besseren Filterung von Duplikatanzeigen durch
die Empirica-Erhebung geschuldet sein. In 2014 sind die Angebote für Eigenheime weiter
rückläufig.
Abbildung 21: Entwicklung der Zahl der Immobilienangebote
2.000

Eigentumswohnungen Bestand

1.500

Eigenheime Bestand

1.000

Eigenheime Neubau

500
-

Eigentumswohnungen Neubau
2.005 2.006 2.007 2.008 2.009 2.010 2.011 2.012 2.013 2.014
Angebote Eigenheime Neubau
Angebote Eigenheime Bestand

Angebote Eigentumswohnungen Neubau
Angebote Eigentumswohnungen Bestand

Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Empirica-Preisdatenbank, Jahre 2005-2014 (Basis: Empirica-Systeme.de)

Angebote neuer
Eigenheime deutlich teurer, angebotene Eigentumswohnungen
leicht günstiger

6.1.1

Immobilienangebote im Neubau

Insgesamt werden 350 Neubauimmobilienanzeigen erfasst, das sind 13 Angebote weniger
als im Vorjahr (363). Vor allem freistehende Eigenheime werden deutlich weniger angeboten. Als Neubau gelten dabei Angebote mit Fertigstellungsjahr 2012 und 2013. In 2014
werden bei leicht rückläufigem Angebot alle Häuser deutlich teurer angeboten. Der Medianpreis 14 aller angebotenen Eigenheime liegt bei 374.500 € (Vorjahr: 340.439 €) und ist
deutlich um 10 % gestiegen. Am teuersten angeboten wird das freistehende Einfamilienhaus mit 446.925 €. In 2014 ist wiederum das Reihenhaus mit 348.500 € das günstigste
angebotene Eigenheim, auch wenn der Angebotspreis gegenüber dem Vorjahr deutlich
um 22 % zugelegt hat. Eigentumswohnungen sind im Angebotspreis gegenüber dem Vorjahr leicht um 2,6 % günstiger angeboten worden. In 2013 wurden zum Teil sehr hochpreisige große Eigentumswohnungen am Markt angeboten.

14

In der vorliegenden Auswertung wurde jeweils der Median der Angebotspreise einer Objektgruppe herangezogen. Der Median halbiert eine Stichprobe, in diesem Fall eine Anzahl von Angebotspreisen, und ist zum
Beispiel gegenüber dem arithmetischen Mittel (=Durchschnitt) unempfindlicher in seiner Aussagekraft bezüglich Ausreißern. Der Median ist als jener Beobachtungswert definiert, bei dem die Werte jeweils mindestens
der Hälfte der Beobachtungen kleiner oder gleich und die Werte mindestens der Hälfte größer oder gleich diesem Wert sind.

Wohnungsmarktbericht 2015

Stadt Leverkusen

25
Tabelle 4: Neubauangebote 2014 im Vergleich zum Vorjahr
Objekttyp sortiert nach
teuerster Immobilie

Inserate

Inserate

2013

2014

2013 (€)

2014 (€)

Medianpreis

Medianpreis

Freistehende
Einfamilienhäuser:

50

32

412.580

446.925 

Einfamilienhäuser ohne
Angaben:

62

51

352.378

390.000 

Doppelhaushälften:

42

45

328.500

359.000 

Reihenhäuser:

27

26

284.900

348.500 

Eigenheime insgesamt:

181

154

340.439

374.500 

Eigentumswohnungen:

182

196

299.900

292.000 €

Angebote insgesamt:

363

350

-

-

Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Empirica-Preisdatenbank (Basis: Empirica-Systeme.de 2014) n = 350

6.1.2 Immobilienangebote im Bestand
Die Bestandsangebote werden zwar gegenüber dem Vorjahr teurer angeboten, sind
aber nach wie vor günstiger zu haben als Neubauimmobilien. Die Zahl der angebotenen Bestandsimmobilien liegt 2014 bei 1.179; das sind rund 100 Angebote weniger als
2013 (1.280). Wie im Neubau werden auch im Bestand deutlich weniger freistehende
Eigenheime angeboten. Der Medianangebotspreis aller gebrauchten Eigenheime liegt
bei 279.000 € (+ 3,5 % gegenüber 2013). Alle Eigenheimtypen sind in 2014 teurer angeboten worden. Deutlich angezogen im Preis hat das freistehende Eigenheim (+ 8 %):
Es ist mit 378.500 € die mit Abstand am teuersten angebotene Bestandsimmobilie. Am
günstigsten angeboten wird das Reihenhaus mit 249.900 €. Auch die Eigentumswohnungen - im Angebotsumfang in etwa gleich wie letztes Jahr - sind deutlich teurer als
im Vorjahr(+ 14 %) mit 112.900 €.
Tabelle 5: Bestandsangebote 2014 im Vergleich zum Vorjahr
Inserate
2013

Inserate
2014

256

180

350.000

378.500 

Einfamilienhäuser ohne Angaben:

103

80

269.000

280.000 

Doppelhaushälften:

98

85

249.000

278.000 

Reihenhäuser:

74

75

245.500

249.900 

Eigenheime insgesamt:

531

420

269.500

279.000 

Eigentumswohnungen:

749

759

99.000

112.900 

1.280

1.179

-

-

Objekttyp
Freistehende
familienhäuser:

Angebote insgesamt:

Ein-

Medianpreise
2013 (€)

Medianpreise
2014 (€)

Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Empirica-Preisdatenbank (Basis: Empirica-Systeme.de 2014) n = 1.179

Wohnungsmarktbericht 2015

Stadt Leverkusen

Angebote für
gebrauchte Eigenheime teurer als im Vorjahr

26
In Schlebusch
und Waldsiedlung sind Immobilienangebote am teuersten

6.1.3

Angebotspreise in Leverkusen

Wie in 2012 werden in 2014 die Angebotspreise aller Eigenheime (Neubau + Bestand) in
den statistischen Bezirken, nach Postleitzahlen sortiert dargestellt. Eine noch feinere Aufteilung in alle sechzehn statistischen Bezirke ist wegen der oftmals ungenauen oder fehlenden Ortsangaben nicht möglich.
In fast allen statistischen Bezirken sind die Angebotspreise für Eigenheime gegenüber
2012 gestiegen, am deutlichsten in Schlebusch und Waldsiedlung mit + 16 %. In diesen
beiden statistischen Bezirken finden sich 2014 auch die teuersten Angebote mit einem
Durchschnittspreis von 395.000,- Euro. In 2012 war Opladen der Bezirk mit den teuersten
Angeboten. Am günstigsten werden Eigenheime 2014 in Hitdorf, Rheindorf und Bürrig angeboten mit 275.000,- Euro. Der Durchschnittspreis ist gegenüber 2012 unverändert.
Abbildung 22: Angebotspreise der Eigenheime in Leverkusen 2014

Schlebusch, Waldsiedlung

395.000

Opladen

389.000

Berg. Neukirchen, Quettingen,…

310.000

Wiesdorf, Küppersteg

295.000

Manfort, Alkenrath, Steinbüchel

278.950

Hitdorf, Rheindorf, Bürrig

275.000

100.000

200.000

300.000

400.000

Angebotspreise in Euro
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Empirica-Preisdatenbank 2014 (Basis: Empirica-Systeme), n=574

Auch Eigentumswohnungen (Neubau + Bestand) sind 2014 in Schlebusch und Waldsiedlung am teuersten mit 2.224,- Euro/m². Das Wohneigentum ist dort gegenüber 2012 im
Angebotspreis gestiegen. Zweitteuerster Standort für Eigentumsangebote ist wiederum
Opladen mit 1.917,- Euro/m². Der Preis ist gegenüber 2012 nahezu stabil geblieben. Am
günstigsten werden Eigentumswohnungen in Manfort, Alkenrath und Steinbüchel mit nur
1.313,- Euro/m² angeboten und damit deutlich günstiger als noch in 2012. Auch in Wiesdorf und Küppersteg sind die Angebote mit im Schnitt 1.375,- Euro / m² günstiger als vor
zwei Jahren.
Abbildung 23: Angebotspreise der Eigentumswohnungen in Leverkusen 2014

Schlebusch, Waldsiedlung
Opladen
Berg. Neukirchen, Quettingen,…
Hitdorf, Rheindorf, Bürrig
Wiesdorf, Küppersteg
Manfort, Alkenrath, Steinbüchel
-

2.224
1.917
1.871
1.539
1.375
1.313
500

1.000

1.500

2.000

2.500

Angebotspreise in Euro/m²
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Empirica-Preisdatenbank 2014 (Basis: Empirica-Systeme),n=955

Wohnungsmarktbericht 2015

Stadt Leverkusen

6.1.4 Angebotspreise der Immobilien nach Baujahr

27

Von den 574 Eigenheiminseraten (Neubau + Bestand), in denen Angaben zum Baualter
gemacht werden, werden neuere Immobilien mit Baudatum ab 2000 am teuersten
angeboten mit einem Durchschnittspreis von 395.600,- Euro. Sie wurden auch am häufigsten inseriert.
Günstiger sind Immobilien aus den 90er Jahren mit 332.000,- Euro, dicht gefolgt von
Eigenheimen aus den 50er Jahren mit 312.000,- Euro. Immobilien der 60er und 70er
Jahre sind noch günstiger. Dies ist sicherlich damit zu erklären, dass die Grundstücke zu
den Häusern in jedem Jahrzehnt kleiner wurden und damit der Preis insgesamt geringer
ausfällt. Eigenheime vor 1950 sind deutlich günstiger. Dies weist auf geringere Ausstattungsstandards und hohen Renovierungsaufwand hin.
Abbildung 24: Angebotspreise der Eigenheime nach Baujahr
ab 2000

395.600

1990 bis 1999

332.000

1980 bis 1989

297.000

1970 bis 1979

304.000

1960 bis 1969

306.500

1950 bis 1959

312.000

Vor 1950

276.500

100.000

200.000

300.000

400.000

Angebotspreise in Euro
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Empirica-Preisdatenbank 2014 (Basis: Empirica-Systeme)), n = 574

6.1.5 Preisentwicklung der Angebote
Die Entwicklung der Angebotspreise verläuft bei Neubau- und Bestandsimmobilien
zeitversetzt. Im Neubau steigen die Angebotspreise bei allen Haustypen seit 2008 zum
Teil deutlich an, eine Folge der europaweiten Finanzkrise und der daraufhin gesteigerten
Geldanlage, auch als Altersvorsorge, in die sichere Immobilie. Deutlich teurer mit starkem jährlichem Preisanstieg ist das freistehende Einfamilienhaus, seit 2013 um 8 %.
Abbildung 25: Preisentwicklung der Neubauangebote 2004 bis 2014
450.000

Angebotspreise in Euro

400.000
350.000
300.000
250.000
200.000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Reihenhäuser

Doppelhaushälften

freistehende Einfamilienhäuser
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Empirica-Preisdatenbank 2014 (Basis: Empirica-Systeme),
2004 n= 198, 2005 n= 333, 2006 n =266, 2007 n= 303, 2008 n=221, 2009 n = 184, 2010 n= 238, 2011 n=166,
2012 n= 105, 2013=119, 2014=103

Wohnungsmarktbericht 2015

Stadt Leverkusen

Neubauimmobilien
steigen
deutlich im
Angebotspreis

28
Bei den Bestandsimmobilien ist ein Preisanstieg ab 2009, also zeitversetzt, festzustellen.
Sehr deutlich steigen die Preise für freistehende Eigenheime, etwas verhaltener für Reihenhäuser. Die gebrauchten Immobilien werden günstiger angeboten als Neubauten, vor
allem Reihenhäuser und Doppelhaushälften. Innerhalb der Bestandsangebote sind frei
stehende Eigenheime deutlich teurer und liegen nicht weit unterhalb der Neubauangebote. Sie werden gegenüber dem Vorjahr um 8 % teurer angeboten. Gebrauchte Reihenhäuser und Doppelhaushälften werden jeweils um knapp 3 % teurer angeboten.
Abbildung 26: Preisentwicklung der Bestandsangebote 2004 bis 2014
400.000

Angebotspreise in Euro

350.000
300.000
250.000
200.000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2.014
Reihenhäuser

Doppelhaushälften

freistehende Einfamilienhäuser
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Empirica-Preisdatenbank 2014 (Basis: Empirica-Systeme),
2004 n = 814, 2005 n = 1.134, 2006 n = 997, 2007 n = 867, 2008 n= 752, 2009 = 568, 2010 = 590, 2011 n= 563, 2012 n=
435, 2013 n=428, 2014 n=340

Gebrauchte
Immobilien
steigen moderat im Angebotspreis

Die Angebotspreise am Gebrauchtmarkt steigen moderater, deuten aber dennoch auf eine erhöhte Nachfrage am Markt hin bzw. auf Angebotsengpässe im Neubau. Die tendenziell rückläufigen Fertigstellungszahlen im Neubau sind sicher ein Grund dafür, dass sich
die Nachfrage stärker auf den Bestand richtet. Dies wirkt dort preissteigernd. Ein weiterer
Grund ist die generell erhöhte Neigung zur Geldanlage in feste Immobilien als Reaktion
auf die Finanzkrise 2008.
Neue Eigentumswohnungen sind deutlich teurer als Gebrauchte. Die Angebote steigen im
Neubau seit 2008 deutlich an, auch in 2014 auf 2.920 €/m² (+7 %). Bestandsangebote sind
bis 2011 eher günstiger geworden. Insgesamt ist ein Preisrückgang von 15 % bis 2011 zu
verzeichnen. Seit 2012 steigt jedoch der Angebotspreis, deutlich in 2013 und auch in 2014
(+ 5 %).
Abbildung 27: Preisentwicklung der Eigentumswohnungen 2004 bis 2014
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Neubaueigentumswohnungen

Bestandseigentumswohnungen

Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Empirica-Preisdatenbank 2014 (Basis: Empirica-Systeme), 2004 n = 1.053,
2005 n = 1.374, 2006 n = 1.312. 2007 n = 2.022, 2008 n= 2.039, 2009 n = 1.594, 2010 n = 1.563, 2011 n= 1.154, 2012 n=969,
2013 n=931, 2014 n=955

Wohnungsmarktbericht 2015

Stadt Leverkusen

6.2

29

Mietwohnungsmarkt in Leverkusen

6.2.1 Angebotene Mietwohnungen und Mietpreise
Insgesamt werden im Jahr 2014 2.653 (Vorjahr: 2.386) und damit 267 Wohnungsinserate
mehr als im Vorjahr geschaltet. Der Median der Nettokaltmiete für Mietwohnungen liegt
2014 bei 6,99 €/m² und ist gegenüber 2013 um 3 % gestiegen. Dieser Anstieg liegt über
der Inflationsrate 2014 von 0,9 % und stellt eine tatsächliche Preissteigerung der Angebotsmieten dar.
Häuser zur Miete wurden für 7,92 €/m² und damit leicht günstiger als im Vorjahr
(8,19 €/m²) angeboten. Mit einem Anteil von nur 4 % aller Mietangebote sind sie jedoch
nur ein Nischenangebot. Die am häufigsten angebotenen Wohnungstypen sind Zwei- und
Dreizimmerwohnungen. Ihr Angebot macht zusammen fast 80 % des Gesamtangebotes
aus. Seltener angeboten werden Ein- und Vierzimmerwohnungen mit jeweils 10 % bzw.
11 % aller Angebote.
Abbildung 28: Verteilung der Mietangebote 2014
Vierzimmer
wohnungen
11%

Häuser
4%

Einzimmerwohnungen
10%
Zweizimmer
-wohnungen
36%

Dreizimmer
wohnungen
39%

Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Empirica-Preisdatenbank 2014 (Basis: Empirica-Systeme), n = 2.653

Die teuerste Wohnung ist die Einzimmerwohnung mit einem Medianmietpreis von 7,56
€/m² (Vorjahr: 7,33 €/m²). Sie wird gegenüber dem Vorjahr um 3 % teurer angeboten. Am
günstigsten sind Dreizimmerwohnungen mit 6,73 €/m². Insgesamt sind alle Mietangebote
mit Ausnahme von Häusern zur Miete in 2014 teurer angeboten worden.
Tabelle 6: Mietangebote 2014 im Vergleich zum Vorjahr
Objekttyp

Angebote
2013

Angebote

Medianpreis

Medianpreis

2014

2013

2014

1 Zi-Whg.

218

269

7,33

7,56

2 Zi-Whg.

873

991

6,86

7,01

3 Zi-Whg.

972

1.083

6,62

6,73

4 Zi-Whg.

308

305

6,84

6,79

Whg. o. Zi-Angabe

15

5

6,48

6,88

Wohnungsanzeigen
gesamt

2.386

2.525

6,79

6,99
7,92

Häuser zur Miete:

158

128

8,19

Inserate gesamt

2.544

2653

-

-

Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Empirica-Preisdatenbank 2014 (Basis: Empirica-Systeme)

Wohnungsmarktbericht 2015

Stadt Leverkusen

Mietangebote
um 3 % teurer

30
Die Wohnungen ohne Zimmerangaben werden im Folgenden nicht dargestellt, da wenig
daraus interpretiert werden kann.
Es werden weniger preiswerte
Wohnungen
angeboten

6.2.2 Wohnungsangebote nach Mietpreisen und
Wohnungsgrößen
Rund 38 % aller angebotenen Wohnungen liegen in der mittleren Preisklasse zwischen 6
bis unter 7 €/m². Deutlich weniger Angebote entfallen 2014 auf preiswerte Wohnungen
unter 6 €/m², nämlich nur noch 342 gegenüber 450 Angeboten in 2013. Das sind nur noch
13 % aller Angebote. Das Angebot im preiswerten Segment ist damit weiterhin rückläufig.
Im hochpreisigen Segment ab 9 €/m² ist das Angebot mit 210 Wohnungen oder 8 % aller
Angebote deutlich größer als im Vorjahr.
Werden die Wohnungsangebote nach Wohnungsgröße sortiert, zeigt sich das geringe Angebot kleiner Wohnungen. Nur 3 % aller angebotenen Wohnungen sind kleiner als
35 m². Sie sind gleichzeitig mit 9,06 €/m² am teuersten. Am zweitteuersten sind kleine
Wohnungen mit 35 bis 45 m² für 7,50 €/m², die 7 % des gesamten Angebotes ausmachen.

Schlebusch ist
am teuersten

In etwa auf Durchschnittsmietniveau und häufiger angeboten werden Wohnungen ab
45 m² bis unter 60 m² mit 7,00 €/m². Hierzu zählen sicherlich viele der häufig angebotenen Zweizimmerwohnungen. Günstiger als der Durchschnittsmietpreis von 6,99 €/m² und
häufig angeboten werden Wohnungen zwischen 60 bis 90 m² Wohnfläche mit rund
6,75 €/m². Dies sind in vielen Fällen die häufig am Markt angebotenen Dreizimmerwohnungen. Über dem Medianpreis liegen große Wohnungen ab einer Wohnfläche von
105 m² mit 7,00 €/m².

6.2.3

Mietangebote in den Stadtteilen

In 2014 wurden die Angebotspreise wieder nach Postleitzahlen ausgewertet, so dass eine
Übersicht der Verteilung der Mietangebotspreise zumindest auf Ebene der Postleitzahlenbezirke möglich wird. Am teuersten werden demnach Mietwohnungen in Schlebusch
(=Schlebusch Süd/Nord und Waldsiedlung) angeboten für 7,67 €/m². Gefolgt wird der
teuerste Wohnstandort von den Stadteilen Küppersteg und Wiesdorf mit 7.22 €/m². Diese
Statteile liegen preislich über dem stadtweiten Medianmietpreis von 6,99 €/m². Darunter
liegen Hitdorf, Rheindorf und Bürrig, gefolgt von Opladen. Schlusslicht und damit die
günstigsten Angebote gibt es in Steinbüchel, Alkenrath und Manfort.
Gegenüber der letzten Postleitzahlenauswertung von 2012 sind die Mietpreise in allen
Stadtteilen deutlich gestiegen. Der Stadtteil Opladen, der vor zwei Jahren preislich noch
hinter Schlebusch lag, ist jetzt auf den vierten Platz hinter Wiesdorf oder Hitdorf gerutscht.
Abbildung 29: Mietpreise in Leverkusen 2014

7,67 €

Schlebusch

7,22 €
6,94 €
6,90 €
6,89 €
6,70 €

Küppersteg, Wiesdorf
Hitdorf, Rheindorf, Bürrig
Opladen
Bergisch Neukirchen,…
Steinbüchel, Alkenrath, Manfort

6

6,5

7

7,5

8

Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Empirica-Preisdatenbank 2014 (Basis: Empirica-Systeme), n = 2.653

Wohnungsmarktbericht 2015

Stadt Leverkusen

31

6.2.4 Entwicklung der Angebotsmieten
Bis 2007 sind die Mietangebotspreise tendenziell rückläufig; seither steigen sie für alle
Objekttypen an, deutlich im Jahr 2014. Die ansteigenden Mietangebote deuten auf
Engpässe am Mietmarkt hin. Offensichtlich ist die Nachfrage größer als das Angebot.
Abbildung 30: Mietpreise 2004 bis 2014
8,00

Euro/m²

7,50
7,00
6,50
6,00
5,50
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

1-Zimmer-Wohnung

2-Zimmer-Wohnung

3-Zimmer-Wohnung

4-und mehr-Zimmer-Wohnung

Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Empirica-Preisdatenbank 2014 (Basis: Empirica-Systeme), 2004 n =
1.591, 2005 n = 2.444, 2006 n = 2.533, 2007 n = 2.825, 2008 n= 2.707, 2009 n = 2.602, 2010 n= 2.822, 2011 n=
2.930, 2012 n = 2081, 2013 n = 2.386, 2014n=2.653

Die Preissteigerungen der Einzimmerwohnungen sind auch in Zusammenhang mit den
Hartz IV-Unterkunftsregelungen zu sehen. Für Transferhaushalte sind die Mietpreise
begrenzt (Angemessenheitsgrenzen). Da ein großer Teil der Hartz IV-Bezieher
Einpersonenhaushalte sind, gibt es eine erhöhte Nachfrage nach diesem Wohnungstyp.
Die Hartz IV-Empfänger konkurrieren um kleine preiswerte Wohnungen mit anderen
Nachfragegruppen wie Senioren, Auszubildende oder Studenten, die in der Universitätsstadt Köln und neuerdings auch in Leverkusen studieren.

6.2.5 Angebotener Wohnraum für Hartz IV-Empfänger
Um festzustellen, wie viele der angebotenen Wohnungen 2014 für Hartz IV-Empfänger
und andere Leistungsbezieher zur Verfügung stehen, werden die aktuellen Mietobergrenzen mit den Angebotspreisen verglichen. Die Mietobergrenzen liegen derzeit bei
320 € netto kalt für einen Einpersonenhaushalt und 553 € für einen Vierpersonenhaushalt (Stand 01.07.2012).
Von allen 2.460 auswertbaren Wohnungen 15 liegt weniger als die Hälfte, nämlich 1.055
oder 43 % innerhalb der Mietobergrenzen. Das sind 5 % weniger Wohnungsangebote,
die angemessen sind. Damit sind deutlich weniger als die Hälfte aller angebotenen
Mietwohnungen angemessen. Diese Entwicklung korrespondiert mit dem schon
beschriebenen Rückgang der preiswerten Wohnungen unter 6 €/m² (vgl. Pkt. 6.2.2).

15

Von den 2.653 Mietwohnungen, die im Jahr 2014 über die einschlägigen Internetanzeigenquellen erfasst
wurden, kann die Mehrheit der Wohnungen, nämlich 2.460 auch für die Hartz IV-Auswertung herangezogen
werden, da bei diesen Wohnungen Angaben zur Zimmerzahl gemacht wurden.

Wohnungsmarktbericht 2015

Stadt Leverkusen

32
Unter den angebotenen 244 Einzimmerwohnungen sind 174 Angebote oder 71 % Hartz
IV-kompatibel. Von den angebotenen Zwei- und Dreizimmerwohnungen erfüllen 49 %
bzw. 38 % die Hartz IV-Kriterien. Das sind 446 bzw. 384 Wohnungen, die den entsprechenden Haushalten zur Verfügung stehen.
Für Vierpersonenhaushalte im Hartz IV-Bezug stehen 41 entsprechende Wohnungen zur
Auswahl. Das sind 18 % aller angebotenen Vierzimmerwohnungen und damit ein deutlicher Rückgang in diesem Objekttyp. Bei noch größeren Wohnungen wird das Angebot mit
nur noch 10 Wohnungen dann deutlich kleiner.
Der Vergleich der Angebotsmieten mit den Mietobergrenzen zeigt, dass ein ausreichender
Anteil der Angebote für Hartz IV-Haushalte zur Verfügung zu stehen scheint. Wird die
Haushaltsstruktur der Hartz IV-Bezieher den am Markt angebotenen Wohnungen gegenüber gestellt, zeigt sich jedoch, dass nahezu die Hälfte der Hartz-IV-Bezieher Einpersonenhaushalte sind, denen aber nur 10 % an Einzimmerwohnungen als Angebot gegenübersteht – und von diesen 10 % am Markt angebotener Einzimmerwohnungen entfällt noch
einmal ein Drittel weil sie nicht angemessen sind.
Generell ist davon auszugehen, dass es für Einpersonenhaushalte und große Familien mit
vier und mehr Personen im Hartz IV-Bezug schwieriger sein wird, angemessenen Wohnraum zu finden. Bei den kleinen Einzimmerwohnungen ist der Druck am Markt anhand der
Preisentwicklung deutlich erkennbar (vgl. Punkt 6.2.4).

7.

Wohnungsmarktbarometer
Leverkusen 2014

Das Leverkusener Wohnungsmarktbarometer zeigt die Einschätzung der Wohnungsmarktlage und Investitionsneigung in den verschiedenen Teilmärkten in Leverkusen aus Sicht
der am Markt Agierenden. Im Dezember 2014 wurden insgesamt 88 Akteure des Wohnungsmarktes angeschrieben mit der Bitte, den beigefügten Fragebogen auszufüllen. Die
Rücklaufquote lag bei 30 ausgefüllten Fragebögen bzw. 34 %.

7.1

Die Wohnungsmarktlage

Nach Einschätzung der Experten zeigt sich der Wohnungsmarkt mit seinen Teilmärkten
auf einer Bewertungsskala von 1 für „sehr entspannt“ bis 5 für „sehr angespannt“ mit
Werten zwischen 2,7 bis 4,0 im Jahr 2014 ausgewogen bis angespannt (vgl. Abbildung 31).
Die Einschätzung ist gegenüber dem Vorjahr im Eigentumsmarkt schlechter und im Mietsegment insgesamt leicht besser eingeschätzt worden.
Sowohl bei Eigentumswohnungen als auch bei Ein- und Zweifamilienhäusern hat sich die
Wohnungsmarktlage leicht verschlechtert, die Eigenheime tendieren zunehmend in Richtung Anspannung. Oberes und mittleres Mietsegment sind ausgewogen geblieben und
das preiswerte und gebundene Segment bleiben angespannt.

Wohnungsmarktbericht 2015

Stadt Leverkusen

33

Abbildung 31: Bewertung der aktuellen Wohnungsmarktlage
sehr
angespannt

5
4

3,7

ausgewogen

4,0

3,8

3,4

3,2

3

2,7

2

Eigentumsmarkt

preisgebundenes
Segment

unteres
Preissegment

mittleres
Preissegment

oberes
Preissegment

Ein/Zweifamilienhaus

1
Eigentumswohnung

sehr entspannt

Mietwohnungen

Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Wohnungsmarktbarometer 2014

Nach Einschätzung der Experten tendiert die Wohnungsmarktlage in nahezu allen
Segmenten seit 2008 von entspannt in Richtung angespannt. Derzeit bewegen sich die
Segmente – mit Ausnahme der Eigentumswohnungen – alle im ausgewogenen bis
angespannten Bereich. In den nächsten drei bis fünf Jahren werden sich laut Experten
das Segment der Eigenheime sowie des mittleren und oberen Mietsegments leicht
erholen, aber im ausgewogenen Bereich bleiben. Die Eigentumswohnungen bleiben auf
heutigem Niveau stehen. Das preiswerte Mietwohnsegment hingegen wird sich nach
Expertenmeinung weiter anspannen.

7.2 Probleme auf dem Mietwohnungsmarkt
Die Experten sollten die aus ihrer Sicht derzeit am stärksten ins Gewicht fallenden
Probleme am Mietwohnungsmarkt aus einer vorgegebenen Liste ankreuzen. Mehrfachantworten waren möglich. Abbildung 32 zeigt die fünf dringlichsten Probleme.
Abbildung 32: Probleme auf dem Mietwohnungsmarkt
geringe Bautätigkeit im
Mietwohnungssektor

23
19

steigende Nettokaltmieten
zu wenig oder zu wenig geeignetes
Bauland verfügbar
Fehlen großer und bezahlbarer
Wohnungen
Abschmelzen der
Sozialwohnungsbestände

18
14
14
0

5

10
15
20
Nennungen

25

Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Wohnungsmarktbarometer 2014

Von den 30 Befragten geben 23 oder 76 % als erstes und dringlichstes Problem am
Mietwohnungsmarkt „die geringe Bautätigkeit im Mietwohnsektor“ an. Es folgt als
zweitdringlichstes Problem (19 Nennungen) „steigende Nettokaltmieten“. 18 von 30
Befragten sehen in „zu wenig oder zu wenig geeignetes Bauland verfügbar“ ein Problem
für den Mietwohnungsmarkt. Jeweils knapp die Hälfte der Befragten – jeweils 14
Nennungen – finden das „Fehlen großer und bezahlbarer Wohnungen“ bzw. das
„Abschmelzen der Sozialwohnungsbestände“ am Mietwohnungsmarkt problematisch.

Wohnungsmarktbericht 2015

Stadt Leverkusen

34
Die fünf genannten Probleme werden seit Jahren als die dringlichsten Probleme benannt,
lediglich die Reihenfolge ändert sich. Ein gutes Fünftel der Befragten sieht in „steigenden
Nebenkosten“ oder „Widerstand von Nachbarn/Politik“ ein Problem. Weiterhin unproblematisch sind in 2014 „Leerstände“, das Thema „schwierige Mieter“ oder „zu hohe Ansprüche der Mieter und Vermieter“.

7.3

Mietwohnungsmarkt und Hartz IV

In 2014 wurden die Experten wieder zu den Auswirkungen der Hartz IV-Reformen auf den
Mietwohnungsmarkt befragt. Hierbei konnten sie bezüglich der Entwicklungen zwischen
„trifft nicht zu“, „trifft zu“ und „weiß nicht“ wählen.
Abbildung 33: Mietwohnungsmarkt und Hartz IV
Haushalte ziehen um, weil bisherige
Wohnung nicht angemessen

23

Modernisierungsmaßnahmen werden
zurückgestellt

20

Die Haushalte tragen Differenz zwischen
tatsächlicher und angemessener Miete selbst

16

Es kommt zu Engpassen an den preiswerten
Teilmärkten

16
0

5

10

15

20

25

Nennungen: trifft zu
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Wohnungsmarktbarometer 2014

Für Dreiviertel der Befragten trifft zu, dass es durch Hartz IV zu Engpässen an den preiswerten Teilmärkten kommt (23 Nennungen). 20 Befragte geben an, dass durch Hartz IV
Modernisierungsmaßnahmen zurückgestellt werden. Für jeweils mehr als die Hälfte der
Befragten ist es zutreffend, dass die Haushalte die Differenz zwischen tatsächlicher und
angemessener Miete selbst tragen bzw. es zu Engpässen an den preiswerten Teilmärkten
kommt.
In den vier benannten Entwicklungen zeigen sich nach Meinung der Experten die Auswirkungen aufgrund der Hartz IV-Reformen am stärksten. Deutlich wird, dass die vier Entwicklungen zur Verknappung am preiswerten Mietwohnsegment beitragen. Nach Meinung der Experten „nicht zutreffend“ ist wie im letzten Jahr, dass Wohneigentum häufiger
zwangsversteigert wird.

Quelle: Eigene Fotos

Wohnungsmarktbericht 2015

Stadt Leverkusen

35

7.4 Aktuelles und künftiges Investitionsklima
Das aktuelle Investitionsklima wird von den Experten vor allem beim Erwerb von
Bestandsimmobilien etwas weniger positiv bewertet als vor einem Jahr.
Abbildung 34: Aktuelles Investitionsklima

0,54

0,56

0,52

0

Erwerb von
bestehenden
Einfamilienhäusern

Neubau
Einfamilienhäuser

Neubau
Eigentumswohnungen

-1

Erwerb von
bestehenden
Eigentumswohnungen

-0,21

-0,5

sehr
schlecht

0,38

0,29

0,5

Bestandsmaßnahmen

mittelmäß

1

Neubau von
Mietwohnungen

sehr
gut

Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Wohnungsmarktbarometer 2014

Auf einer Skala von -1 bis +1 wird das Klima für Investitionen in den Neubau von
Wohneigentum nahezu genauso positiv bzw. noch positiver als im Vorjahr bewertet
(+ 0,54 für Eigentumswohnungen und + 0,56 für Einfamilienhäuser). Weniger schlecht
als im Vorjahr aber immer noch negativ werden Investitionen in den Mietwohnungsneubau bewertet (- 0,21). Der Erwerb von Bestandseigentumswohnungen wird weniger
positiv als im Vorjahr bewertet (+ 0,38), der Erwerb von Bestandseigenheimen, der
letztes Jahr sogar zum sehr gut tendierte, bewegt sich dieses Jahr „nur“ beim „gut“ und
liegt damit etwa gleichauf mit den Investitionen in den Neubau (+ 0,52).
Bei leicht gedämpftem Investitionsklima wird inzwischen nicht mehr nur die Investition
ins Eigenheim – Neubau oder Bestand – als gut bewertet, sondern auch die Investition in
den Neubau von Eigentumswohnungen und mit leichtem Abstand die Investition in
gebrauchte Eigentumswohnungen.
Hinsichtlich der Entwicklung der Bewertung des Investitionsklimas waren in 2008 – mit
Ausnahme der Bestandsmaßnahmen - noch alle Segmente als schlecht bis mittelmäßig
bewertet worden. Seither ist das Investitionsklima – mit Ausnahme im Neubau von
Mietwohnungen - in allen Segmenten deutlich positiver bzw. gut eingeschätzt worden.
Bis 2017 soll sich in den meisten Segmenten an der eher positiven Stimmung bei den
Investitionen auch nichts ändern.

7.5 Faktoren des Investitionsverhaltens
Die befragten Experten wurden gebeten, die Beeinflussung des Investitionsverhaltens in
den drei Segmenten Eigentumsbau, Mietwohnungsbau und Bestandsmaßnahmen durch
bestimmte vorgegebene Faktoren einzuschätzen. In allen drei Segmenten sollen die
Faktoren hinsichtlich ihres Einflusses auf die Investitionsneigung in Leverkusen als
hemmend, wenig Einfluss nehmend oder als Anreiz zur Investition bewertet werden.
Abbildung 35 zeigt, welche Anreize in den drei Investitionssegmenten nach Meinung der
Experten in Leverkusen gegeben sind.

Wohnungsmarktbericht 2015

Stadt Leverkusen

36

Abbildung 35: Anreize für das Investitionsverhalten
Finanzierungsbedingungen
Eigentumsbau

89 %

Renditeerwarung

67 %

Einkommensentwicklung der Nachfrager

30 %

Renditeerwartung

Mietwohnungsbau

25 %

Wohnungspolitik, Wohnraumförderung NRW
Bestandsinvestitionen

11 %

Renditeerwartung, realisierbare Miethöhe

29 %

Möglichkeit von Umwandlung/ Verkauf als
Eigentum

22 %
0

50

100

Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Wohnungsmarktbarometer 2014

Im Vergleich der drei Bausegmente gibt es die meisten Anreize im Eigentumsbau: 89 %
der Befragten bewerten hier die Finanzierungsbedingungen als größten Anreiz. 67 % sehen in der Renditeerwartung Anreize. Für 30 % ist die Einkommensentwicklung der
Nachfrager ein Anreiz zur Investition in den Eigentumsbau.
Im Mietwohnungsbau sehen die Experten kaum Anreize zur Investition. Nur 25 % sehen
hier in den Renditeerwartungen einen Anreiz und noch 11 % in der Wohnungspolitik
bzw. Wohnraumförderung. Alle anderen Kategorien wurden eher hemmend oder mit
wenig Einfluss bewertet.
Auch bei Bestandsinvestitionen sehen die Experten kaum Anreize: 29 % bewerten die
Renditeerwartung bzw. realisierbare Miethöhe als Anreize und noch 22 % sehen in den
Möglichkeiten der Umwandlung und Verkauf als Eigentum Anreize. Auch hier werden
die vorgegebenen Faktoren weitaus häufiger als Hemmnisse bewertet.
Abbildung 36: Hemmnisse für das Investitionsverhalten
89 %

Kosten und Verfügbarkeit von Bauland

64 %

Mietrecht

MietKommunale Planungs- und Genehmigungspraxis
wohnungsRenditeerwartung
bau

62 %
61 %
54 %

Soziale Struktur der zugewiesenen Mieter

50 %

Wohnungspolitik, Wohnraumförderung NRW

Eigentumsbau
im
Bestand

89 %

Kosten und Verfügbarkeit von Bauland

62 %

Kommunale Planungs- und Genehmigungspraxis

48 %

Wohnungspolitik, Wohnraumförderung NRW

54 %

Renditeerwartung, realisierbare Miethöhe

46 %

Zahlungsfähigkeit der Mieter / Käufer

43 %

Organisation der Umsetzung (im bewohnten…

0

20

40

60

80

100

Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Wohnungsmarktbarometer 2014

Wohnungsmarktbericht 2015

Stadt Leverkusen

37
Die Experten sehen deutlich mehr Hemmnisse als Anreize, wie Abbildung 36 zeigt. Die
meisten Hemmnisse werden dabei im Mietwohnungsbau gesehen. 6 Faktoren werden
von den Experten mit 50 % und mehr als hemmend bewertet. Größtes Hemmnis sind
dabei mit 89 % die Kosten und Verfügbarkeit von Bauland. Mehr als 60 % finden das
Mietrecht, die Kommunale Planungs- und Genehmigungspraxis sowie die Renditeerwartung hemmend für eine Investition. Auch die Wohnungspolitik bzw. Wohnraumförderung wird von der Hälfte der Experten als hemmend eingeschätzt.
Im Eigentumsbau halten 89 % den Faktor Kosten und Verfügbarkeit von Bauland für
hemmend. Auch die kommunale Planungs- und Genehmigungspraxis finden 62 %
hemmend für eine Investition.
Bei den Bestandsinvestitionen sehen 54 % der Experten in der Renditeerwartung bzw.
realisierbaren Miethöhe das größte Hemmnis. Über 40 % bewerten die Zahlungsfähigkeit der Mieter bzw. Käufer sowie die Organisation der Umsetzung im bewohnten Haus
als Hemmnisse für eine Investition.

7.6

Einschätzung der künftigen Nachfrage

Die Nachfrage nach Wohnraum soll nach Einschätzung der Experten in den nächsten drei
bis fünf Jahren sowohl im Eigentumsmarkt - also Eigentumswohnungen und Eigenheimen – nahezu unverändert bleiben mit leichten Pluswerten von 0,07 bzw. 0,41. Nicht
verändern soll sich die Nachfrage nach Mietwohnungen im oberen Preissegment.
Weniger deutlich als im Vorjahr, aber ausgeprägter als in den Kaufsegmenten und im
oberen Mietsegment, soll die Nachfrage im mittleren und preiswerten Mietwohnsegment in den nächsten Jahren tendenziell eher steigen.

Abbildung 37: Einschätzung der Nachfrage nach Wohnraum in
den nächsten drei bis fünf Jahren

stark ansteigen

1,00
0,50

unverändert bleiben

0,00

0,07 0,14 0,00

0,28

0,48 0,41

Eigentumsmarkt

preisgebundenes
Segment

unteres Preissegment

mittleres Preissegment

oberes Preissegment

-1,00

Eigentum EFH

stark zurückgehen

Eigentum ETW

-0,50

Mietwohnungsmarkt

Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Wohnungsmarktbarometer 2014

Wohnungsmarktbericht 2015

Stadt Leverkusen

38

8.

Fazit

Bei ausgewogener bis angespannter Wohnungsmarktlage wächst die Einwohnerzahl in Le-

verkusen Ende 2015 deutlich auf 165.823 Einwohner an. Grund für diesen hohen Anstieg
innerhalb kürzester Zeit sind neben Wanderungsüberschüssen aus Köln und dem Ausland
vor allem die hohen Flüchtlingszuwanderungen in 2015. Der Fortzug in die ländlichen
Nachbargemeinden ist gegenüber den 90er Jahren leicht rückläufig. Grund hierfür könnte
das im Vergleich zu den Nachbargemeinden preisgünstigere Wohnangebot in Leverkusen
sein. Nach der aktuellen Bevölkerungsprognose des IT.NRW von 2015 soll Leverkusen bis
2030 auf 170.500 Einwohner anwachsen.
Dieser Zuwachs beruht auf anhaltenden Zuwanderungen bzw. rückläufigen Abwanderungszahlen, die den Sterbeüberschuss kompensieren können. Ein familienfreundliches
Arbeits- und Wohnungsangebot, gute Schulen mit qualitativ hochwertiger Betreuung sowie familienfreundliche Freizeitangebote können den Fortzug von hier lebenden Familienhaushalten abbremsen bzw. den Zuzug unterstützen. Im Handlungsfeld Wohnen besteht deshalb das Ziel einer nachfrageorientierten Attraktivierung des Wohnstandortes
Leverkusen sowohl qualitativ als auch quantitativ.
Quantitativ bedeutet dies, dem anhaltenden Wohnungsbedarf aufgrund von Haushaltsverkleinerung und Bevölkerungszuwachs mit zusätzlichem Wohnungsneubau zu begegnen. Der zusätzliche Wohnungsbedarf wird von der Stadt laut Handlungsprogramm Wohnen auf jährlich 410 neu zu bauende Wohnungen beziffert. Allerdings sind in dieser Bedarfszahl noch nicht die aktuell deutlich ansteigenden Bevölkerungszuwächse aufgrund
der hohen Flüchtlingszuwanderung enthalten. Steigende Miet-, Kaufpreis- und Baulandpreise, eine niedrige Umzugsrate und eine niedrige Leerstandsquote mit aktuell 1,5 %
deuten auf einen Nachfragedruck am Wohnungsmarkt bei hoher Auslastung des Wohnungsbestandes hin.
Die Bautätigkeit ist in Leverkusen in 2014 unverändert niedrig. Die erforderliche Neubaurate von jährlich 410 Wohnungen wird derzeit nicht erreicht. Die durchschnittlichen jährlichen Baufertigstellungsraten liegen seit dem Jahr 2004 bei rund 265 Wohnungen.
In 2014 sind kaum Wohnungen mit öffentlicher Förderung entstanden, so dass der Bestand an Sozialwohnungen rückläufig ist. Um diese Schrumpfung aufzuhalten, hat sich die
Stadt das Ziel gesetzt, bis 2030 1.000 geförderte Wohnungen neu zu errichten.
Sowohl die Verkaufspreise als auch die Angebote von Immobilien und Mietwohnungen
sind gegenüber dem Vorjahr deutlich teurer geworden. Dabei werden überwiegend Bestandsimmobilien angeboten, sowohl bei den Eigenheimen als auch bei den Eigentumswohnungen. Trotz der Preissteigerungen zählt Leverkusen innerhalb der teuren Region
Rheinland zu den preiswerten Standorten. Innerhalb Leverkusens sind Eigenheime und Eigentumswohnungen in Schlebusch und Opladen am teuersten.
Es ist davon auszugehen, dass die Nachfrage nach preiswerten Mietwohnungen in ihrer
Größenordnung vor dem Hintergrund der Flüchtlingszuwanderung ansteigen wird. Experten erwarten für diesen Teilmarkt eine Anspannung in den kommenden Jahren, wenn sich
an den Rahmenbedingungen nichts ändert. Diese sind laut Experten in Leverkusen derzeit
eher schlecht, wie das Wohnungsmarktbarometer deutlich macht. Neben einer Anspannung im preiswerten Mietsegment erwarten sie deshalb auch Anspannungen im mittleren
Mietwohnsegment. Die Förderung des sozialen Mietwohnungsbaus ist deshalb ein bedeutendes wohnungsmarktpolitisches Ziel.

Wohnungsmarktbericht 2015

Stadt Leverkusen

39
Qualitativ bedeutet eine Attraktivierung des Wohnstandortes Leverkusen, dass der
Bestand durch Modernisierungsmaßnahmen aufgewertet werden muss. Dies schließt
auch das Wohnumfeld mit ein. Die Bestandswohnungen müssen zeitgemäße
Ausstattungsstandards erhalten. Dies betrifft zum einen den Abbau von Barrieren für
eine wachsende ältere Bewohnerschaft, die so lange wie möglich selbstbestimmt
leben möchte. Aber auch hohe Energiepreise und sich ändernde Wohnansprüche
machen eine Modernisierung des Bestands erforderlich. Die damit einhergehende
Verteuerung muss maßvoll erfolgen und darf die Verknappung des preiswerten
Mietwohnraums nicht weiter verschärfen.
Für neu entstehende Wohnungen muss weiterhin eine ausreichende und - zumindest
in Teilen - kostengünstige Bereitstellung von Wohnbauland zur Eigentumsbildung und
für den Mietwohnungsbau gewährleistet werden.
Für die zunehmende Zahl älterer Menschen müssen neben Wohnanpassungsmaßnahmen auch alternative Wohnformen geschaffen werden. Die klassischen
Pflegewohnheime sind für viele ältere Menschen längst nur noch letzte Anlaufstation. Stark nachgefragt sind neben dem Verbleib in den eigenen vier Wänden
bezahlbare barrierefreie Appartements mit flankierenden Betreuungsdiensten, am
liebsten im vertrauten Wohnquartier. Aber auch Hausgemeinschaften werden in
Leverkusen gut angenommen. Hier müssen weitere Angebote realisiert werden. In
diesem Zusammenhang wird die Schaffung von funktionierenden Stadtteilen und
Quartieren eine wichtige Aufgabe der Stadtentwicklung der nächsten Jahre sein.

Quelle: Eigene Fotos
Wohnungsmarktbericht
2015

Stadt Leverkusen

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Wohnungsmarktbericht 2015

Stadt Leverkusen

Wohnungsmarktbericht 2015

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Wohnungsmarktbericht 2015

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Bearbeitung
Monika Mohr
Fachbereich Stadtplanung
Layout
Astrid Gill
Fachbereich Stadtplanung

März 2016
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