Soziale Prozesse in der Stadterneuerung Sozialstudie zum Abschluss der Sanierung 2010 im Sanierungsgebiet Wollankstraße in Berlin-Pankow Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht Sozialstudie zum Sanierungsgebiet Pankow – Wollankstraße 2010 Soziale Prozesse in der Stadterneuerung Auftraggeber: JAHN, MACK & PARTNER architektur und stadtplanung Alt - Moabit 73 10555 Berlin Auftragnehmer: ASUM Angewandte Sozialforschung und Urbanes Management GmbH Sonntagstraße 21, 10245 Berlin Bearbeitung: Dr. Regina Jäkel Angelika Göbel Gesine Schmidtke Berlin, im April 2010 Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht Inhaltsverzeichnis: 1. 2. 2.1. ANLASS UND ZIEL DER UNTERSUCHUNG ................................................... 3 SOZIALE ENTWICKLUNGSTRENDS ............................................................... 3 Demographische Entwicklung .........................................................................................................3 2.1.1. 2.1.2. Einwohnerzahlen...............................................................................................................3 Altersstruktur...................................................................................................................4 2.2. Soziale Lagen...............................................................................................................................5 2.2.1. 2.2.2. 2.2.3. 2.2.4. Haushaltsgröße.................................................................................................................6 Erwerbsstruktur ................................................................................................................7 Qualifikationsstruktur.........................................................................................................8 Einkommensverhältnisse ....................................................................................................9 3. 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5. ENTWICKLUNG DER WOHNVERHÄLTNISSE .............................................. 11 Wohnungsbestand und Modernisierungsaktivitäten .......................................................................... 11 Ausstattung der bewohnten Wohnungen........................................................................................ 11 Wohnungsgrößen ....................................................................................................................... 14 Wohnungsbelegung .................................................................................................................... 15 Mietpreisniveau .......................................................................................................................... 16 4. 4.1. 4.2. 4.3. FLUKTUATIONSPROZESSE .......................................................................... 18 Wohndauer................................................................................................................................ 18 Herkunft.................................................................................................................................... 19 Fluktuation ................................................................................................................................ 19 5. 5.1. 5.2. 5.3. GEBIETSBINDUNGEN .................................................................................... 20 Wohnzufriedenheit...................................................................................................................... 20 Infrastruktur und soziale Netzwerke .............................................................................................. 24 Wohnperspektiven ...................................................................................................................... 32 6. 6.1. 6.2. 6.3. 6.4. UNTERSCHIEDE IN DEN WOHN- UND LEBENSVERHÄLTNISSEN INNERHALB DES GEBIETS ........................................................................... 33 Unterschiede zwischen Haushaltstypen .......................................................................................... 33 Unterschiede nach Wohndauer ..................................................................................................... 37 Unterschiede nach Wohnungstyp .................................................................................................. 39 Unterschiede zwischen Teilräumen................................................................................................ 43 Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht 7. 7.1. 7.2. 7.3. 7.4. SANIERUNGSINSTRUMENTARIUM .............................................................. 47 Sozialplanverfahren..................................................................................................................... 47 Öffentliche Förderung.................................................................................................................. 49 Mietobergrenzen......................................................................................................................... 50 Wirksamkeit des Instrumentariums................................................................................................ 51 8. 8.1. 8.2. SCHLUSSFOLGERUNGEN UND EMPFEHLUNGEN..................................... 53 Überblick über wesentliche Ergebnisse........................................................................................... 53 Milieuschutz ............................................................................................................................... 55 8.2.1. 8.2.2. 8.2.3. 8.2.4. 8.2.5. 8.2.6. 8.2.7. Juristischer Hintergrund ................................................................................................... 55 Wechselbeziehungen zwischen Gebiet und Gebietsbevölkerung.............................................. 56 Aufwertungspotenzial ...................................................................................................... 60 Aufwertungsdruck ........................................................................................................... 62 Verdrängungsgefahr ........................................................................................................ 63 Gebiets- und stadtstrukturelle Auswirkungen....................................................................... 65 Empfehlungen ................................................................................................................ 66 8.3. 8.4. Umstrukturierungssatzung ........................................................................................................... 67 Bürgerbeteiligung ....................................................................................................................... 67 8.4.1. 8.4.2. 8.4.3. Bürgerschaftliches Engagement – Ansätze zur Unterstützung................................................. 68 Bereitschaft zum persönlichen Engagement......................................................................... 69 Bürgerbeteiligung in der Perspektive .................................................................................. 70 8.5. Sozialorientierte Wohnraumversorgung .......................................................................................... 74 8.5.1 8.5.2 8.5.3 Einhaltung der Bindungen ................................................................................................ 74 Belegungsmanagement.................................................................................................... 75 Wohnungspolitische Steuerungsmöglichkeiten .................................................................... 76 9. 9.1. 9.2. 9.3. ANLAGEN........................................................................................................ 77 Methodisches Vorgehen und Repräsentativität ................................................................................ 77 Expertengespräche ..................................................................................................................... 79 Fragebogen ............................................................................................................................... 79 Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht Die vorliegende Untersuchung wurde vom Büro Jahn, Mack & Partner im Dezember 2009 in Auftrag gegeben. Anlass war die bevorstehende Aufhebung der Sanierungssatzung, durch die das Gebiet „Pankow-Wollankstraße“ im Jahr 1994 förmlich als Sanierungsgebiet festgelegt wurde. Die Studie hat die Aufgabe, eine StandortZielbestimmung entsprechend den mit der 10. Rechtsverordnung verfolgten sozialen Zielstellungen der Sanierung vorzunehmen. Die Studie soll: einen Überblick über die Entwicklung der persönlichen Lebensumstände der im Sanierungsgebiet „PankowWollankstraße“ wohnenden Menschen geben, inhaltliche Wertungen sozialer Prozesse im Erneuerungsverfahren vornehmen, die Wirkung des eingesetzten städtebaulichen Instrumentariums auf die sozialen Entwicklungen und die Sicherung einer sozialverträglichen Stadterneuerung abschätzen, im Ansatz die Erfordernis und die Realisierungschancen einer Milieuschutzverordnung nach Aufhebung des Sanierungsgebiets prüfen, eine Zusammenstellung der Wertungen und Sichtweisen der befragten Bewohner Sanierungsergebnissen, zur Entwicklung des Gebiets, zu seinen Vorzügen und Defiziten erbringen, sowie Empfehlungen zu weiteren Handlungsschwerpunkten geben. zu den 2.1. 2.1.1. Demographische Entwicklung Einwohnerzahlen In den Grenzen des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets "Pankow-Wollankstraße" lebten zum Ende des Jahres 2009 insgesamt rund 7.500 Einwohner. Die Zahl der Einwohner hat sich seit der förmlichen Festlegung als Sanierungsgebiet deutlich erhöht. Bei der Festlegung als Sanierungsgebiet wurden rund 6.000 Einwohner in diesem Gebiet gezählt1. Die Einwohnerzahl ist demnach seit 1994 um etwa 25 Prozent gewachsen. Während in den ersten sechs Jahren nach Beginn des Sanierungsprozesses die Einwohnerzahlen nahezu konstant blieben, sind sie seit dem Jahr 2000 kontinuierlich angewachsen. Dabei erfolgte in den Jahren 2001 und 2002 sowohl relativ als auch absolut der stärkste Zuwachs im Vergleich zum jeweiligen Vorjahr. Ähnlich fiel der Einwohnerzuwachs nochmals von 2004 zu 2006 relativ stark aus. 1 Quelle: 23. Bericht über Stadterneuerung, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, S.12 Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 k.A. In dieser Zäsur der Einwohnerentwicklung spiegelt sich eine Wende im Stand der Sanierungsdurchführung wieder. In der zweiten Hälfte des Sanierungszeitraums waren Leerstände zunehmend beseitigt, Baumaßnahmen wurden abgeschlossen und eine nicht unerhebliche Zahl von Neubauten kam hinzu.3 Dadurch war es möglich, dass ab dem Jahr 2000 vermehrt neue Bewohner in das Gebiet zuziehen konnten. Innerhalb des Sanierungsgebietes ist die Entwicklung der Einwohnerzahlen auch in den einzelnen Blöcken unterschiedlich verlaufen. Alle Blöcke haben Einwohnerzuwächse zu verzeichnen, mit Ausnahme der Blöcke 086 und 087, in denen die Einwohnerzahlen leicht rückläufig waren. Den stärksten absoluten Zuwachs in den letzten fünf Jahren hat der Block 074 nördlich der Breite Straße zu verzeichnen, in dem derzeit fast 1.400 oder knapp jeder fünfte Bewohner des Gebietes leben, fast 20 Prozent mehr als 2004. 2.1.2. Altersstruktur Die Altersstruktur der Bewohner des Sanierungsgebiets „Pankow-Wollankstraße“ hat sich vergleichsweise harmonischer entwickelt als in anderen Sanierungsgebieten in der Innenstadt Berlins. Ähnlich wie in diesen ist die Zahl der Kinder im Vorschulalter, aber auch die Zahl der erwachsenen Personen im erwerbsfähigen Alter gewachsen. Der auffälligste Unterschied ist, dass sich auch die Zahl von Personen im Rentenalter seit dem Jahr 2000 deutlich erhöht hat. Damit weist das Sanierungsgebiet eine ausgewogenere altersstrukturelle Entwicklung auf als die zentrumsnahen innerstädtischen Sanierungsgebiete von Berlin, in welchen die Zahl der Personen ab 65 Jahre drastisch gesunken ist. Der Altersdurchschnitt der Bewohner des Gebiets beträgt 41,5 Jahre. Unter 6 Jahre 1996 2001 2009 2009 zu 2001 323 517 695 134% 6 bis < 18 Jahre 967 840 18 - < 65 Jahre 4.068 4.459 5.938 112% 65 Jahre u. älter 615 646 914 141% Quellen: Amt für Statistik Berlin Brandenburg, Sonderauszählungen jeweils per 31.12. der angegebenen Jahre in den Grenzen der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes; Quelle: Sanierungsbeauftragtes Büro Jahn, Mack & Partner 2 Laut 22. Berichts über die Stadterneuerung waren bis Ende 1999 gut 850 Wohnungen der rund 3.400 Wohnungen modernisiert. Gemäß 23. Bericht über die Stadterneuerung waren es Ende 2001 bereits rund 1.250 modernisierte Wohnungen und knapp 500 durch Neubau mehr geschaffene Wohnungen. 3 Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht Anzahl und Anteil von Personen nichtdeutscher Herkunft haben sich im Sanierungsgebiet „Pankow-Wollankstraße“ seit 1999 von 8 Prozent auf 7 Prozent verringert. Ihre absolute Zahl ist mit der gewachsenen Einwohnerzahl jedoch um etwa 50 Personen gestiegen. Ihr Anteil an der Bevölkerung im Bezirk Pankow beträgt ebenfalls 7 Prozent, in der Gesamtstadt vergleichsweise 14 Prozent. Altersgruppen (Jahre) Sanierungsgebiet 1996 Sanierungsgebiet 2001 Sanierungsgebiet 2007 Sanierungsgebiet 2009 Gesamt 100% 100% 100% 100% <6 5% 8% 9% 10% 6-14 12% 10% 9% 9% 15-17 4% 3% 2% 2% 18-26 12% 14% 11% 8% 27-44 36% 39% 39% 38% 45-54 10% 8% 12% 15% 55-64 10% 8% 7% 7% 65 u.ä. 10% 10% 12% 11% Altersgruppen (Jahre) Sanierungsgebiet PankowWollankstraße 2009 Sanierungsgebiete PankowKomponistenviertel 2009 Bezirk Pankow 2008 Sanierungsgebiet Mitte – Spandauer Vorstadt 2007 Sanierungsgebiet Friedrichshain Samariterviertel 2007 Berlin 2008 Gesamt 100% 100% 100% 100% 100% 100% <6 10% 8% 6% 7% 7% 5% 6-14 9% 8% 6% 15-17 2% 2% 2% 9% 18-26 8% 15% 8% 11% 27-44 38% 39% 39% 45-54 15% 13% 12% 66% 55-64 7% 6% 11% 65 u.ä. 11% 8% 16% 7% 5% 7% 1% 2% 21% 9% 53% 31% 8% 14% 3% 12% 2% 19% Seit 1997 weist die Zahl der Kinder im Vorschulalter einen steigenden Trend auf. Ein Anstieg von mehr als 30 Prozent ist zu verzeichnen. Die Zahl von Kindern und Jugendlichen im Schulalter ist jedoch um etwa 5 Prozent gesunken. Zu erwarten ist, dass sich durch Alterung der jüngsten Kinder mittelfristig auch eine Stabilisierung der Schülerzahlen ergibt. In den Altersgruppen der erwachsenen Bevölkerung zwischen 18 und 54 Jahren ist der Entwicklungstrend weitgehend geradlinig mit einem leichten absoluten Anstieg der Anzahl von Personen in diesen Altersgruppen. Die relative Zunahme der Personenzahl fällt mit 14 Prozent seit 1997 deutlich geringer aus als bei Kindern im Vorschulalter, aber auch im Vergleich zu Personen im Vorrenten- und Rentenalter. Zwar hat sich die Zahl von Personen im Vorrentenalter von 55 bis unter 65 Jahren verringert. Es besteht aber Grund zu der Annahme, dass die Abnahme der Zahl von Personen im Vorrentenalter kaum Wegzügen geschuldet ist, sondern vor allem einem Alterungsprozess von Bewohnern innerhalb des Gebiets in den letzten 10 Jahren. Darauf lässt die verhältnismäßig lange Wohndauer von Personen in der Altersgruppe der Rentnergeneration ab 65 Jahre schließen. 2.2. Soziale Lagen Mit der förmlichen Festlegung der Sanierungsgebiete wurden Leitsätze erlassen 5, die gleichberechtigt neben den baulichen und städtebaulichen Zielstellungen auch Ziele für einen sozial verträglichen Stadterneuerungsprozess definiert haben. „... für die Stadterneuerungsgebiete (sind) negative Auswirkungen zu vermeiden, die den sozialen Zielen einer Gebietserneuerung und dem Erhalt der Gebietsbevölkerung entgegenstehen; bei gebietstypisch unterschiedlicher Ausprägung gilt es zu vermeiden: - die Verdrängung insbesondere einkommensschwacher Bevölkerungsgruppen, 4 5 Quelle: Sonderauswertungen des Amtes für Statistik Berlin Brandenburg in den Grenzen des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets per 31.12.d.J. Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen, Leitsätze zur Stadterneuerung in Berlin, 31.08.1993, Leitsatz 3 Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht - die Beschleunigung von Segregationsprozessen mit der Folge einer einseitigen Bevölkerungsentwicklung und Destabilisierung der Gebietsbevölkerung und - individuelle Härten insbesondere für anpassungsunfähige Haushalte.“ Eine Standort-Ziel-Bestimmung hat daher auch die Aufgabe zu überprüfen, inwieweit die ursprüngliche soziale Zusammensetzung der Gebietsbevölkerung hinsichtlich der Haushaltsgrößenstruktur, des Anteils von Haushalten mit Kindern, der Erwerbs- und Einkommenssituation sich im wesentlichen auch heute noch im sanierten Wohnungsbestand wiederspiegelt, ob eine einseitige bzw. destabile Bevölkerungsentwicklung erfolgt ist, wie es gelungen ist, die Wohnbedürfnisse der Bewohner zu befriedigen, und ob ein Verbleib ehemals Sanierungsbetroffener im Gebiet auch nach Abschluss der Baumaßnahmen ermöglicht wurde. 2.2.1. Haushaltsgröße Im Sanierungsgebiet leben insgesamt rund 3.800 Haushalte. Durch die Baufertigstellung zahlreicher Objekte und den Bezug ehemals leerer Wohnungen sowie durch Neubau sind insgesamt etwa 800 Haushalte und 1.250 Personen mehr im Gebiet vorhanden als noch 2001. Haushaltsgröße nach Personenzahl (relativ in %) 1 Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen 5 und mehr Personen Insgesamt Haushaltsgröße nach Personenzahl (abs. Schätzung) 1 Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen 5 und mehr Personen Insgesamt PankowWollankstraße 1996 7 30% 35% 17% 15% 4% 100% PankowWollankstraße 20018 32% 40% 16% 10% 2% 100% PankowWollankstraße 2009 39% 35% 15% 9% 2% 100% PankowWollankstraße 1996 850 1.000 500 450 100 Ca. 2.900 PankowWollankstraße 2001 960 1.200 480 300 60 3.000 PankowWollankstraße 2009 1.500 1.300 575 350 75 3.800 Schätzung der absoluten Haushaltszahlen auf Basis der Wohnungszahlen, der Verteilung der Befragungsbögen und der dabei vorgefundenen Leerstände. Leerstehende Wohnungen wurden anhand sichtbar vermüllter Briefkästen, Briefkästen ohne Namen bzw. Kästen, deren Beschriftung auf einen Gewerbebetrieb/Firma hindeuten, bei der Verteilung ausgelassen und deren Zahl hausweise erfasst. Ferner erfolgte – soweit möglich - ein Abgleich der ermittelten Zahlen durch die Inaugenscheinnahme der Gebäude von außen. 6 Basis des soziostrukturellen Vergleichs ist die Sozialstudie Sanierungsgebiet Pankow-Wollankstraße und Erweiterungsbereich-Süd, TOPOS Stadtforschung 1997, Erhebungszeitraum Ende 1996. Die Voruntersuchung vor förmlicher Festlegung durch das Büro gesoplan ist für Vergleichszwecke nur sehr begrenzt geeignet, da das Untersuchungsgebiet zum einen nicht deckungsgleich mit dem heutigen Sanierungsgebiet ist. Zum anderen sind wesentliche soziostrukturelle Indikatoren nicht erfasst worden bzw. Sozialdaten nicht vergleichbar. 7 Basis des soziostrukturellen Vergleichs ist ferner die Sozialstudie Pankow-Mitte, TOPOS Stadtforschung 2001. Dieser Zeitpunkt markiert eine Trendwende in der Bevölkerungsentwicklung des Gebiets von stagnierenden zu wachsenden Einwohnerzahlen sowie eine Trendwende zur Dominanz sanierten Wohnungsbestandes gegenüber noch nicht saniertem. 8 Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht Haushaltsgröße nach Personenzahl (relativ in %) 1 Person 2 Personen 3 Personen 4und mehr Personen Insgesamt PankowWollankstraße 2009 39% 35% 15% 11% 100% PankowKomponistenviertel 2009 9 35% 37% 18% 10% 100% Pankow Mikrozensus 2008 59% 26% 9% 6% 100% Mitte– Spandauer Vorstadt 2007 10 35% 39% 14% 12% 100% Friedrichshain Samariterviertel 200711 60% 24% 11% 5% 100% Berlin, Mikrozensus 2008 53% 30% 9% 8% 100% Die grundlegende Haushaltsgrößenstruktur ist zwar erhalten geblieben, aber auch im Gebiet „PankowWollankstraße“ macht sich der stadtweite Trend zur personellen Verkleinerung von Haushalten bemerkbar. Mehrpersonenhaushalte stellen zwar mit rund 60 Prozent nach wie vor die Mehrheit der Haushalte. Absolut ist jedoch vor allem bei Haushaltsgrößen mit ein oder zwei Personen ein Zuwachs zu verzeichnen, am stärksten bei den Kleinhaushalten mit nur einer Person. Der Anteil von Drei- und Mehrpersonenhaushalten hat sich von 36 Prozent auf 28 Prozent verringert, allerdings bei annähernd gleicher absoluter Zahl. Jeder fünfte Haushalt ist ein SingleHaushalt, der erst nach 2001 ins Gebiet zugezogen ist. Der Anteil von Haushalten mit Kindern unter 18 Jahren hat in den einzelnen Untersuchungszeiträumen relativ abgenommen. Mit dem Anwachsen der Einwohnerzahlen blieb ihre absolute Zahl jedoch annähernd konstant. Im Jahr 1996 gab es schätzungsweise 1.050 Haushalte mit Kindern, im Jahr 2009 etwa 1.030 Haushalte. Die mittlere Kinderzahl je Haushalt mit Kindern betrug 1,5. in % aller Haushalte Haushalte mit Kindern Davon Paare/ mehrere Erwachsene mit Kind(ern) Davon Alleinerziehende PankowWollankstraße 1996 36% 27% 9% PankowWollankstraße 2001 30% 21% 9% PankowWollankstraße 2009 28% 23% 5% in % aller Haushalte Haushalte mit Kindern Davon Paare/ mehrere Erwachsene mit Kind(ern) Davon Alleinerziehende PankowWollankstraße 2009 28% 23% 5% PankowKomponistenviertel 2009 30% 20% 10% Pankow Mikrozensus 2008 15% 8% 7% Mitte – Spandauer Vorstadt 2007 35% 12 20% 10% Friedrichshain – Samariterviertel 2007 17% 13% 4% Berlin, Mikrozensus 2008 16% 8% 8% 2.2.2. Erwerbsstruktur Es gibt erste Tendenzen einer sozialen Aufwertung. Haushalte mit erwerbstätigen Personen prägen die soziostrukturellen Verhältnisse im Sanierungsgebiet in stärkerem Maße als zu Sanierungsbeginn. Seit 2001 ist der Anteil von erwerbstätigen erwachsenen Personen von 58 Prozent auf 67 Prozent gestiegen. Quelle auch auf ff. Seiten: Sozialstudie für das Sanierungsgebiet Komponistenviertel in Berlin-Weißensee 2009, gesoplan gGmbH 9 Quelle auch auf ff.Seiten: Die Spandauer Vorstadt zum Ende der Sanierung im Urteil ihrer Bewohner, 2007, Koordinationsbüro zur Unterstützung der Stadterneuerung in Berlin 10 11 12 Quelle auch auf ff. Seiten: Samariterviertel, Untersuchung zum Abschluss der Sanierung 2007, ASUM GmbH Vgl. Koordinationsbüro zur Unterstützung der Stadterneuerung in Berlin: Die Spandauer Vorstadt zum Ende der Sanierung im Urteil ihrer Bewohner, 2007, S. 16 ff. Die Differenz ist vorhanden. Sie könnte sich aus einem fehlenden Anteil von Alleinerziehenden mit mehreren Kindern ergeben. Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht Personen ab 16 Jahre Erwerbstätig, nicht selbständig Erwerbstätig, selbständig Erwerbstätig, freischaffend Erwerbslos Nicht erwerbstätig Student, Auszubildende (r) Rentner(in) Erwerbslosenquote PankowWollankstraße 1996 46% 7% 11% 2% 12% 21% 99% 13% PankowWollankstraße 2001 49% 9% 9% 2% 13% 18% 100% 10% PankowWollankstraße 2009 50% 11% 5% 7% 3% 10% 14% 100% 11% Bemerkenswert ist die Veränderung der Erwerbsstruktur hinsichtlich des gestiegenen Anteils von Selbständigen und freischaffenden Personen, der im Vergleich mit anderen, ähnlich strukturierten Gebieten mit 16 Prozent hoch ausfällt. Seit förmlicher Festlegung fand hier die stärkste prozentuale Verschiebung in der Erwerbsstruktur statt. Auch wenn in diesen Erwerbsgruppen nicht nur die gut verdienenden Freiberufler, sondern auch prekäre Arbeitssituationen zu finden sind, zeigt ein Vergleich zwischen den Nettoeinkommen, dass die im Gebiet wohnenden Selbständigen überproportional zu den Besserverdienenden gehören. Ihr mittleres Haushaltseinkommen ist um fast ein Drittel höher als das der anderen Haushalte. In etwa 1 Prozent aller Haushalte leben Selbständige mit unterdurchschnittlichem Einkommen. Die soziale Situation im Gebiet „Pankow-Wollankstraße“ ist im Vergleich zu anderen innerstädtischen Wohnquartieren mit Sanierungsgebietsstatus durch eine niedrigere Erwerbslosenquote gekennzeichnet. Auffallend ist auch ein geringerer Anteil von Haushalten mit Personen, die einem Studium nachgehen oder sich in der Ausbildung befinden. Obwohl der Anteil von Personen im Rentenalter relativ zur Bewohnerschaft des Gebiets im erwerbsfähigen Alter auf 14 Prozent zurückgegangen ist, und insgesamt etwa 11 Prozent aller Bewohner umfasst, hat sich ihre absolute Zahl jedoch erhöht. Innerstädtische Berliner Sanierungsgebiete beispielsweise in Friedrichshain haben einen Anteil von Personen im Rentenalter an allen Personen, der maximal bei 5 Prozent liegt. 11 Prozent aller Haushalte erhalten als Bedarfsgemeinschaften Leistungen nach dem SGB II, davon die Hälfte ergänzende Sozialleistungen als sogenannte erwerbstätige „Aufstocker“. Damit sind etwa 5 Prozent aller Haushalte trotz Erwerbstätigkeit von Haushaltsmitgliedern auf Transferleistungen ergänzend zum Erwerbseinkommen angewiesen, um ihren Lebensunterhalt bestreiten zu können.13 2.2.3. Qualifikationsstruktur Die Bewohnerschaft hat sich ferner dahingehend verändert, dass höher qualifizierte Bevölkerungsgruppen prägend sind. Das Qualifikationsniveau der Gebietsbevölkerung ist hoch. Spezifisch ist hierbei der hohe Anteil von höherqualifizierten Personen im fortgeschrittenen Alter ab 55 Jahren. In diesen Altersklassen haben zwei Drittel der Personen mindestens einen Fachschulabschluss, ein Drittel hat Hochschulabschlüsse. Besonders auffällig ist auch der überproportional und sprunghaft gestiegene Anteil von Personen mit Hochschulbzw. Fachhochschulabschluss in den letzten fünf Jahren. Im Vergleich mit der sozialen Situation zum Zeitpunkt der förmlichen Festlegung, als etwa jeder dritte Erwachsene diese Qualifikation besaß, sind heute zwei von drei erwachsenen Personen akademisch ausgebildet. Damit ist diese Bevölkerungsgruppe in der Bewohnerschaft sogar noch stärker repräsentiert als in vergleichbaren innerstädtischen Sanierungsgebieten, in denen bereits ein für Berlin untypischer, überdurchschnittlicher Anteil höher qualifizierter Personen lebt. Laut „Monitoring Soziale Stadtentwicklung 2008“ betrug der Anteil arbeitsloser Personen an allen Personen im erwerbsfähigen Alter von 15 bis 65 Jahren im Gebiet Pankow-Zentrum (LOR 0406) 9,5% per 31.12.2007, Laut Monitoring 2009 (Stand 31.12.2008) betrug der Anteil 8,3%. Im Berliner Durchschnitt lag der Anteil im „Monitoring Soziale Stadtentwicklung 2009“ bei 9,4%. Laut Bundesagentur für Arbeit waren in Berlin insgesamt 10,9% als Arbeitslose nach SGB II per März 2010 gemeldet. 13 Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht Der Anteil der studentischen Haushalte hat sich über die unterschiedlichen Untersuchungszeiträume merklich verändert. Nach wie vor wohnen zwar studentische Haushalte im Gebiet, ihr prozentualer Anteil an der Gesamtbevölkerung des Gebietes sinkt aber seit 2001 stetig. Personen ab 16 Jahre Ohne Abschluss / In Studium / Ausbildung Facharbeiter/in / Lehre Fachschulabschluss / Meisterprüfung Fachhochschulabschluss /Hochschulabschluss PankowWollankstraße 1996 13% 37% 20% 31% 101% PankowWollankstraße 2001 k.A. PankowWollankstraße 2009 16% 12% 13% 59% 100% Personen ab 16 Jahre Ohne Abschluss / In Studium / Ausbildung Facharbeiter/in / Lehre Fachschulabschluss / Meisterprüfung Fachhochschulabschluss /Hochschulabschluss PankowWollankstraße 2009 16% 12% 13% 59% 100% PankowKomponistenviertel 2009 4% 22% 17% 55% 98% MitteSpandauer Vorstadt 2007 --- FriedrichshainSamariterviertel 2007 32% 16% 9% 43% 100% Pankow, Mikrozensus 2008 20% 40% 10% 30% 100% Berlin, Mikrozensus 2008 29% 14 43% 7% 21% 100% 2.2.4. Einkommensverhältnisse Die mittleren Nettoeinkommen der Haushalte im Sanierungsgebiet haben sich seit der förmlichen Festlegung in stärkerem Maße als in Berlin insgesamt erhöht. Während in der Gesamtstadt die Haushaltseinkommen nur etwa um 5 Prozent anstiegen, haben sie sich im Sanierungsgebiet im Vergleichszeitraum seit 1996 um fast 40 Prozent erhöht, seit 2001 um rund 23 Prozent. Sie übersteigen die Berliner Werte deutlich. in % aller Haushalte Unter 500 500 – unter 900 900 – unter 1300 1300 – unter 1500 1500 – unter 2000 2000 – unter 2600 2600 und mehr PankowWollankstraße 1996 5% 15% 21% 11% 20% 15% 12% 99% 1.570 PankowWollankstraße 200115 2% 12% 12% 11% 21% 16% 26% 100% 1.790 PankowWollankstraße 2009 2% 8% 11% 6% 15% 19% 39% 100% 2.100 Mittleres Einkommen (Median) Der Mikrozensus gibt nur die Gesamtheit aller Personen ohne beruflichen Ausbildungsabschluss an und differenziert nicht nach in Ausbildung / Studium und ohne Ausbildung. 14 In 1996 und 2001 erfolgten die Angaben zum Einkommen in DM. Die Einkommensklassen stimmen daher nicht exakt überein. Die mittleren Einkommen wurden in Euro umgerechnet. 15 Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht Derartige Tendenzen der deutlichen Verbesserung der ökonomischen Lage von Haushalten in aufgewerteten Innenstadtbezirken sind in den letzten Jahren berlinweit erkennbar. in % aller Haushalte PankowWollankstraße 2009 2% 8% 11% 6% 15% 19% 30% 9% 100% 2.100 1.522 PankowKomponistenviertel 2009 4% 8% 13% 5% 17% 20% 33% -100% 2.000 1.434 MitteSpandauer Vorstadt 2007 16 1% 13% 12% 19% 11% 28% 16% 100% 2.250 --- FriedrichshainSamariterviertel 2007 6% 20% 18% 9% 15% 15% 15% 2% 100% 1.400 1.065 Pankow Mikrozensus 2008 1% 20% 18% 9% 18% 12% 22% --100% 1.550 -- Berlin, Mikrozensus 2008 1% 19% 20% 9% 17% 13% 20% --100% 1.525 1.177 Unter 500 500 – unter 900 900 – unter 1300 1300 – unter 1500 1500 – unter 2000 2000 – unter 2600 2600 – unter 5000 5000 und mehr Mittleres Einkommen (Median) Äquivalenzeinkommen 2400 2200 2000 1800 1600 1400 1200 1000 1996 2000 2007/2009 Berlin Pankow Sanierungsgebiet Sie ergeben sich aber mehrheitlich durch Zuzug einkommensstärkerer Haushalte und weniger durch Einkommenszuwächse der „Stammbevölkerung“. Dies trifft auch auf das Sanierungsgebiet „Pankow-Wollankstraße“ zu. Während Haushalte, die bereits bei Festlegung im Gebiet lebten, im Mittel über 1.790 verfügen, können Haushalte, die zwischen 1994 und 2000 ins Gebiet kamen über 2.300 monatlich verfügen. Die in der letzten Phase seit 2001 Zugezogenen haben sogar rund 2.400 mittleres Haushalts-Nettoeinkommen zur Verfügung. Bereits die Ausgangssituation Anfang der 90er Jahre stellte sich hinsichtlich des Einkommensniveaus der Haushalte etwas besser dar, als im bezirklichen und Berliner Vergleich. Im Verlauf der letzten Jahre sind die Einkommensunterschiede größer geworden. 16 In der Abschlussuntersuchung zur Spandauer Vorstadt waren die Einkommensintervalle nicht identisch mit denen des Amtes für Statistik BerlinBrandenburg. Sie wurden näherungsweise den hier vorgegebenen Gruppen zugeordnet. Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht Etwa 7 Prozent aller Haushalte, die über weniger als 60 Prozent des vergleichbaren Berliner Äquivalenzeinkommens verfügen, müssen als einkommensarm angesehen werden. Das sind allerdings deutlich weniger Haushalte als im Bezirk Pankow (11 Prozent) und in Berlin (14 Prozent) insgesamt. „Ziel der Erneuerung ist der Erhalt der bestehenden baulichen und städtebaulichen Struktur. Die neue, veränderte städtebauliche Funktion der Gebiete ist behutsam aus dem Bestand zu entwickeln.“ „Die Anpassung an einen zeitgemäßen Wohnstandard, jedoch nicht grundsätzlich an den des Wohnungsneubaus, ist Gegenstand allgemeiner Stadtentwicklungspolitik.“ „Die Sanierung ist nach förmlicher Festlegung zügig, d.h. innerhalb von 15 Jahren durchzuführen. Bei der Größe der Sanierungsgebiete ist dieses nur zu erreichen, wenn die Erneuerung auf die notwendigen Maßnahmen und Standards begrenzt wird.“ … … „Bei entsprechendem Angebot ... ergänzender öffentlicher Förderung wird man davon ausgehen können, dass freifinanzierte Erneuerung ... in Kombination mit öffentlicher Förderung weitgehend sozialverträglich durchgeführt wird.“ [Leitsätze zur Stadterneuerung in Berlin, 31.08.1993, Leitsätze 2, 3 und 5] 3.1. Wohnungsbestand und Modernisierungsaktivitäten Im Sanierungsgebiet Pankow-Wollankstraße gibt es über 4.000 Wohnungen. Etwa ein Fünftel des Bestandes ist durch Neubaumaßnahmen und Dachgeschossausbauten neu entstanden. Von den vorhandenen Altbauwohnungen sind seit förmlicher Festlegung des Sanierungsgebietes im Jahre 1994 fast drei Viertel saniert worden, zum Teil mit öffentlicher Förderung. Art des Wohnungsbestandes sanierter Altbau mit umfassender öffentlicher Förderung sanierter Altbau ohne öffentliche Förderung Neubau und Dachgeschossausbau unsanierte Wohnungen Anzahl WE 790 1.525 833 925 Besonderer Wert wurde auf den Erhalt bzw. die Schaffung familiengeeigneten und seniorengerechten Wohnraums gelegt. Dies war auch eine wesentliche Zielstellung des Sanierungskonzepts. So wurden insbesondere im nördlichen Teil des Sanierungsgebiets Neubaumaßnahmen mit der Intention vorgenommen, im Alter ein selbstbestimmtes Wohnen zu ermöglichen. Die Cajewitz-Stiftung hat hier beispielsweise in den „SeniorenZentrenPankow“ in fünf Häusern der Breite Straße und Schönholzer Straße 150 Wohnungen geschaffen, in denen Service-Wohnen unterschiedlicher Stufen für Senioren ermöglicht wird.17 Die erfolgreiche Umsetzung des Ziels, die Wohnbedürfnisse älterer Bewohner besser zu befriedigen, hat sicher auch Einfluss darauf gehabt, dass in diesem Sanierungsgebiet der Anteil verbliebener älterer Menschen deutlich höher ist als in anderen Sanierungsgebieten in der Innenstadt Berlins. 3.2. Ausstattung der bewohnten Wohnungen Bereits vor Beginn des Sanierungsgeschehens war der Ausstattungsstandard der Wohnungen, hinsichtlich der Sanitärausstattung vergleichsweise hoch. In der vorbereitenden Untersuchung vor förmlicher Festlegung zum Vgl. hierzu auch www.cajewitz-stiftung.de 17 Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht Sanierungsgebiet wurde der Anteil von Wohnungen mit Bad mit 86 Prozent angegeben. Der Anteil von Wohnungen mit einer modernen Heizung lag damals bei ca. 28 Prozent. Dieser vergleichsweise günstige Ausgangsstandard ist ursächlich nicht allein aus einer gemischten Baustruktur erklärbar. Altbauten, die bis 1918 errichtet wurden, umfassten bereits bei den Voruntersuchungen rund 82 Prozent aller Wohnungsbestände. 5 Prozent entfielen auf Zwischenkriegsbauten bis 1946 und weitere 10 Prozent auf Nachkriegsbauten bis 1990, teilweise in industrieller Bauweise errichtet. Für 3 Prozent aller Wohnungen ist das Baualter nicht mehr eindeutig nachvollziehbar. Eine Ursache für das ursprünglich höhere Ausstattungsniveau kann im vergleichsweise geringeren Hinterhausbestand im Gebiet liegen, wo Außen-WCs und fehlende Bäder im Allgemeinen häufiger vorhanden sind. Die nachfolgenden Daten zum Wohnungsbestand sind durch die durchgeführte Haushaltsbefragung ermittelt und beziehen sich somit ausschließlich auf bewohnte Wohnungen, die jedoch rund 95 Prozent aller Wohnungen repräsentieren. Der Leerstand im Gebiet beträgt ca. 5 Prozent.18 Durch die vorgenommenen Sanierungs- und Neubaumaßnahmen hat sich das Ausstattungsniveau der bewohnten Wohnungen im Sanierungsgebiet erhöht. Inzwischen sind nahezu alle Wohnungen (99 Prozent) mit Bädern ausgestattet, von denen die meisten (86 Prozent) modernisiert sind. Die übrigen verfügen über ein Innen-WC; Außentoiletten wurden in der Erhebung nicht mehr festgestellt. Auch Ofenheizungen oder Einzelöfen sind kaum noch vorhanden. 98 Prozent der Wohnungen haben eine moderne Heizungsanlage. Art der Beheizung Ofenheizung / Gasaußenwandheizer Zentralheizung / Etagenheizung sonstiges gesamt 1993 20 60% 28% 12% 100% 2010 2% 98% 100% Sanitärausstattung Außen-WC Innen-WC ohne Bad Bad Davon modernisiertes Bad Davon modernes Bad mit Sondermerkmalen gesamt 1993 1% 13% 86% 2010 1% 99% 55% 30% 100% 100% Über die Merkmale des Vollstandards nach den Kriterien des Berliner Mietspiegels verfügen mittlerweile 97 Prozent der bewohnten Wohnungen. (Der Anteil von Wohnungen mit Vollstandard kann im Gebiet insgesamt etwas niedriger sein, da der Ausstattungsstandard von leer stehenden Wohnungen, die hier nicht berücksichtigt wurden, in der Regel schlechter ist.) Quelle: Schätzung auf Basis der Wohnungszahlen und der bei der Verteilung durch Inaugenscheinnahme vorgefundenen Leerstände (sh. Hierzu auch Fußnote 6) 18 Die mit der Haushaltsbefragung ermittelten Ergebnisse treffen grundsätzlich auf bewohnte Wohnungen zu. Angesichts der relativ geringen Leerstände ist jedoch anzunehmen, dass sich die Situation aller Wohnungen nicht wesentlich von der der bewohnten Wohnungen unterscheidet. Sofern nicht gesondert vermerkt, wird im folgenden ebenfalls auf alle Wohnungen geschlossen. 19 Sozialstudie im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen für den Untersuchungsbereich 1902 Pankow-Wollankstraße, im Auftrag der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen, gesoplan, 1993 20 Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht Erneuerung der Wohnsubstanz Florastraße Öffentlich gefördert, Grunowstraße/Schulstraße Betreutes Wohnen, Neue Schönholzer Straße Pankgrafenstraße Neue Schönholzer Straße, teilsaniert Pestalozzistraße, unsaniert Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht Ausstattung ohne Bad, ohne Sammelheizung mit Bad oder Sammelheizung mit Bad und Sammelheizung gesamt 1996 12% 43% 44% 99%21 2001 11% 89% 100% 2009 3% 97% 100% In der durchgeführten Befragung wurden neben der Heizart und Sanitärausstattung weitere Ausstattungsmerkmale der Wohnungen erfragt. Bei rund zwei Drittel der Wohnungen bestehen Spielräume für weitere Aufwertungsmaßnahmen, weil sie entweder über keinerlei oder nur wenige Sondermerkmale bzw. wohnwerterhöhende Merkmale verfügen. Knapp 5% aller Wohnungen sind selbstgenutzte Eigentumswohnungen. 3.3. Wohnungsgrößen Der Wohnungsbestand des Gebietes zeichnet sich durch vergleichsweise große Wohnungen aus. Ein hoher Anteil der Wohnungen (43 Prozent) hat eine Größe von 60 bis 90 m². Kleine Wohnungen mit weniger als 40 m² gibt es nur zu einem sehr geringen Anteil. Dagegen machen große Wohnungen mit mehr als 90 m² ein Drittel des Bestandes aus. Entsprechend hoch ist die durchschnittliche Wohnfläche je Wohnung: sie beträgt ca. 80 m². Pro Person stehen im Mittel 45,2 m² Wohnfläche zur Verfügung. Wohnfläche in m² unter 40 m² 40 bis unter 60 m² 60 bis unter 90 m² 90 m² und mehr gesamt Mittlere Wohnfläche je WE 1993 8% 32% 47%22 13% 100% 72,3 m² 2009 3% 20% 43% 33% 100% 79,5 m² Auch hinsichtlich der Zimmerzahl sind die Wohnungen des Gebietes relativ groß. Über die Hälfte der Wohnungen verfügen über drei oder mehr Zimmer. Die Wohnungsgrößenstruktur hat sich im Vergleich zu der Struktur, die vor Beginn der Sanierung festgestellt wurde, nicht wesentlich verändert. Der Anteil von 2-Zimmer-Wohnungen ist leicht zurückgegangen, während große Wohnungen mit mehr als vier Zimmern etwas häufiger vorkommen. Anzahl Zimmer 1 Zimmer 1,5 - 2 Zimmer 2,5 – 3 Zimmer 3,5 Zimmer und mehr davon 4,5 bis 5 Zimmer davon 5,5 u.m. Zimmer gesamt 1993 7% 39% 35% 19% k.A. k.A. 100% 2009 7% 37% 36% 20% 4% 1% 100% Bei gemeinsamer Betrachtung von Wohnfläche und Zimmerzahl der Wohnungen fällt ein überdurchschnittlich hoher Anteil von 3-Zimmer-Wohnungen auf, die eine eher geringe Wohnfläche haben. In dieser Wohnungsgröße 21 22 Rundungsdifferenzen in der Studie TOPOS 1997 In der Sozialstudie 1993 war die Gliederung eine andere: 60-<100m² und 100m² und mehr. Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht haben 57 Prozent der Wohnungen nur eine Fläche von 60 bis 90 m². Das ist eher untypisch für ein Altbauquartier bzw. erklärt sich aus der gemischten baulichen Struktur des Gebietes. Bei den relativ kleinen 3-Zimmer-Wohnungen handelt es sich überwiegend um Neubauten bzw. Wohnungen, die in industrieller Bauweise errichtet wurden. in % aller Wohnungen 1 Zimmer 1,5 - 2 Zimmer 2,5 – 3 Zimmer 3,5 – 4 Zimmer 4, 5 - 5 Zimmer 5,5 – 6 Zimmer unter 40 m² 49% 1% 40 – unter 60 m² 51% 42% 4% 60 – unter 90 m² 56% 56% 10% 3% 90 m² u. mehr 1% 40% 90% 97% 100% gesamt 100% 100% 100% 100% 100% 100% 3.4. Wohnungsbelegung Die befragten Haushalte verfügen mit durchschnittlich 45,5 m² über eine große Wohnfläche pro Person. Der durchschnittliche Wohnflächenverbrauch pro Person sowie die durchschnittliche Zimmerzahl je Person sind in den Jahren der Festlegung als Sanierungsgebiet gestiegen. 1993 m² / Person Zimmer / Person 37,2 1,4 2001 37,5 2009 45,2 1,6 Der hohe Wohnflächenverbrauch zeigt sich bei Betrachtung der Haushaltsgrößen in den Wohnflächengruppen. Beispielsweise wird ca. ein Drittel der Wohnungen mit mehr als 90 m² durch Haushalte mit nur 2 Personen bewohnt. Ebenso haben in der Wohnungsgröße von 60 bis unter 90 m² 1-Personen-Haushalte einen auffallend hohen Anteil von 40 Prozent. m²-Gruppe unter 40 m² 40 – unter 60 m² 60 – unter 90 m² 90 m² u. mehr 1 Person 96% 77% 40% 7% 2 Personen 4% 20% 42% 33% 3 Personen 2% 13% 30% 4 Personen 1% 4% 23% 5 Personen 6 Personen 1% 5% 2% Ein hoher Anteil von Wohnungen ist durch Haushalte belegt, in denen eine Person weniger lebt, als Zimmer vorhanden sind. Besonders deutlich wird die geringe Belegungsdichte bei den großen Wohnungen. So sind zum Beispiel nur ein Drittel der 4-Zimmer-Wohnungen durch Haushalte mit mindestens vier Personen belegt, während zwei Drittel durch kleinere Haushalte bewohnt werden. In einem nur geringen Teil der Wohnungen steht den Haushalten ein Zimmer weniger zur Verfügung als Haushaltsmitglieder vorhanden sind. Am häufigsten sind Überbelegungen bei 4-Personen-Haushalten festzustellen. Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht % je Zimmerzahl 1 Zimmer 1,5 – 2 Zimmer 2,5 – 3 Zimmer 3, 5 – 4 Zimmer 4,5 – 5 Zimmer 5,5 u.m. Zimmer 1 Person 96% 63% 22% 6% 4% 2 Personen 4% 32% 45% 28% 10% 17% 3 Personen 3% 24% 31% 26% 33% 4 Personen 1% 9% 29% 36% 5 u. mehr Personen 1% 6% 24% 50% 3.5. Mietpreisniveau Für den Zeitraum von 1999 bis 2001 wurde ein erheblicher Anstieg der Nettokaltmieten festgestellt. Die Steigerung in diesem Drei-Jahres-Zeitraum betrug fast 15 Prozent. Seit 2001 hat sich der Anstieg der Mieten fortgesetzt: Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt heute bei 5,56 /m², während sie 2001 noch 4,42 /m² betrug. Allerdings hat sich der Anstieg der Mieten etwas verlangsamt. Die Steigerung um 26 Prozent erfolgte innerhalb eines Zeitraumes von acht Jahren und bleibt somit innerhalb der Möglichkeiten der Mietgesetzgebung. Jahr Miete 1999 3,86 /m² * 2001 4,42 /m² * 2009 5,56 /m² * Werte für Pankow-Mitte Das Sanierungsgebiet Pankow-Wollankstraße hat inzwischen ein sehr hohes Mietenniveau erreicht. Die Hälfte der Wohnungen hat Nettokaltmieten über 5,28 /m². Bei 17 Prozent der Wohnungen liegt die Miete über 7 /m² nettokalt. Günstige Nettokaltmieten bis 4,50 /m² finden sich nur bei 16 Prozent der Wohnungen. Nettomiete in /m² % aller Haushalte 1% 3% 4% 8% 23% 13% 11% 12% 8% 17% 100% Die Erstellung eines Gebietsmietspiegels nach den Ausstattungsstufen des Berliner Mietspiegels ist auf der Grundlage der Erhebungsdaten nicht vollständig möglich. Für Wohnungen mit Teilstandard ist die Fallzahl zu gering, um aussagekräftige Werte anzugeben. Für Substandardwohnungen, also ohne Bad und ohne Sammelheizung, liegen aus der Befragung nahezu keine Werte vor. Wohnfläche unter 40 m² 40 m² - unter 60 m² 60 m² - unter 90 m² 90 m² und mehr Durchschnitt Teilstandard (mit Bad oder Sammelheizung) *** ** ** ** Vollstandard (mit Bad und Sammelheizung) Gesamt 5,23 /m² 5,73 /m² 5,49 /m² 5,26 /m² 5,46 /m² Vollstandard (mit Bad und Sammelheizung) ohne Neubau nach 1990 5,13 /m² 5,38 /m² 5,16 /m² 5,13 /m² 5,20 /m² ** unter 20 Fälle; *** unter 10 Fälle Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht Die Quadratmetermieten der Wohnungen mit Vollstandard liegen in fast allen Kategorien deutlich über den Mittelwerten des aktuellen Berliner Mietspiegels für Wohnungen der Baualtersklasse bis 1918. Ausnahme bilden lediglich die kleinen Wohnungen unter 40 m². Neubauwohnungen sind die teuersten. Wenn Neubauwohnungen unberücksichtigt bleiben (15 Prozent), sind die Gebietsmieten geringer, das Mietniveau im Gebiet PankowWollankstraße ist jedoch auch dann noch im Vergleich zu anderen Berliner Altbauquartieren deutlich höher. Es ähnelt allerdings stark dem Mietniveau im Sanierungsgebiet Komponistenviertel, das ebenfalls zum Bezirk Pankow gehört. Mittlere Nettokaltmieten, Bad und Sammelheizung, Altbau Unter 40 m² 40 – unter 60 m² 60 – unter 90 m² 90 m² und mehr Insgesamt PankowWollankstraße 2009 5,13 /m² 5,38 /m² 5,16 /m² 5,13 /m² 5,20 /m² PankowKomponistenviertel 2009 5,47 /m² 5,70 /m² 5,22 /m² 5,24 /m² 5,32 /m² MitteSpandauer Vorstadt 2007 6,96 /m²* 5,82 /m² 5,74 /m² 5,97 /m² --- FriedrichshainSamariterviertel 2007 5,06 /m² 5,14 /m² 4,87 /m² 4,83 /m² 4,96 /m² Ein möglicher Grund für das hohe Mietniveau kann sein, dass die für das Sanierungsgebiet Pankow-Wollankstraße festgelegten Mietobergrenzen deutlich höher waren als in anderen Sanierungsgebieten Berlins. Damit waren größere Spielräume für Mietsteigerungen durch Modernisierungsmaßnahmen gegeben. Auch sind Mieterhöhungen nach Abschluss der Sanierungsmaßnahmen dadurch begünstigt, dass das Gebiet überwiegend als mittlere Wohnlage eingestuft ist. In anderen Sanierungsgebieten hat dagegen die einfache Wohnlage überwogen bzw. überwiegt noch immer. Gut ein Viertel aller Haushalte sind noch Erstmieter nach Modernisierung in ihren Wohnungen. In mindestens einem Drittel der modernisierten Wohnungen sind allerdings bereits Mieterwechsel erfolgt, was ebenfalls eine Ursache für das relativ hohe Mietniveau im Gebiet sein kann. Die durchschnittliche Mietbelastung (bruttokalt) unter Berücksichtigung von Wohngeld23 beträgt 29%. Damit ist der Anteil am Einkommen, den die Haushalte für Miete aufbringen müssen, im Vergleich zu der 2001 festgestellten Belastung etwas, im Vergleich zu 1996 allerdings deutlich angestiegen. Die Warmmietbelastung unter Berücksichtigung von Wohngeld liegt bei 32%. 1993 Bruttokaltmietbelastung 14% 1996 20% 2001 26% 2009 29% Etwas mehr als die Hälfte der Haushalte schätzt das Verhältnis der Miethöhe zu ihrem Einkommen als angemessen ein. Allerdings empfindet gut ein Drittel der Haushalte die Mietbelastung als zu hoch oder viel zu hoch. Diese Haushalte haben nach subjektiver Einschätzung die Grenze ihrer Mietzahlungsfähigkeit erreicht. Bewertung in % aller Haushalte sehr günstig 3% günstig 11% angemessen 52% eher zu hoch 28% viel zu hoch 6% gesamt 100% 23 Wohngeld hat mittlerweile kaum noch Einfluss auf die Belastungswerte, da nur ein sehr geringer Anteil von 8% aller befragten Haushalte angegeben hat, Wohngeld zu beziehen. Das ist kein spezifisches Problem für das Gebiet oder den Bezirk. Insgesamt hat sich die Zahl der Wohngeldempfänger in Deutschland seit der Sozialgesetzgebung II drastisch verringert. Mittlerweile beschränkt sich der Wohngeldbezug meist auf wenige einkommensärmere Rentnerhaushalte, die keine Grundsicherung erhalten und auf studentische Haushalte mit Kind(ern). Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht „Die Erneuerungsmaßnahmen sollen es den Bewohnern grundsätzlich ermöglichen, im Gebiet zu verbleiben.“ „... für die Stadterneuerungsgebiete ...gilt es zu vermeiden: - die Verdrängung insbesondere einkommensschwacher Bevölkerungsgruppen ... „ 24 Soziale Veränderungen eines Wohngebiets und seine soziale Stabilität werden neben inneren Entwicklungen wesentlich auch durch Fluktuationsprozesse beeinflusst, durch Zu- und Wegzüge und hier insbesondere durch sozial selektive Wanderungsbewegungen bestimmter Bevölkerungsgruppen. 4.1. Wohndauer Noch rund jeder fünfte Haushalt (19 Prozent) ist ein „Stammbewohner des Gebiets“, der bereits seit förmlicher Festlegung im Sanierungsgebiet wohnt. Etwa jeder achte Haushalt wohnt seitdem noch in der gleichen Wohnung. 47% aller Haushalte leben erst seit 2005 im Gebiet. In Friedrichshainer Sanierungsgebieten sind es vergleichsweise nicht mehr als 13 Prozent aller Haushalte, die bereits bei Festsetzung im Sanierungsgebiet gewohnt haben. Die mittlere Wohndauer im Gebiet „Pankow-Wollankstraße“ beträgt 10,3 Jahre. In diesem Sanierungsgebiet ist eine vergleichsweise höhere Verweildauer der Haushalte gegeben, als in anderen innerstädtischen Sanierungsgebieten. Beispielsweise im Samariterviertel in Friedrichshain, wo sie 7,9 Jahre beträgt. Jeder vierte Haushalt hat mindestens einen Umzug innerhalb des Gebiets hinter sich und wohnt länger im Gebiet als in der jetzigen Wohnung. Die mittlere Wohndauer in den jetzigen Wohnungen beträgt 8,3 Jahre, in Friedrichshainer Sanierungsgebieten unter 6 Jahre. Damit hat das Sanierungsgebiet eine vergleichsweise größere Sesshaftigkeit der Bewohner aufzuweisen als andere Sanierungsgebiete in der Innenstadt von Berlin. in % aller Haushalte Wohndauer i.d. Wohnung Unter 2 Jahre 2 - 3 Jahre 4 - 5 Jahre 6 - 9 Jahre 10 - 19 Jahre 20 Jahre u.mehr Gesamt 10% 21% unter 2 10% 2-3 1% 20% Wohndauer im Gebiet in Jahren 4-5 1% 2% 13% 6-9 1% 2% 14% 10 - 19 1% 1% 2% 2% 16% 1% 16% 17% 23% 20 u.mehr 1% 1% 2% 3% 6% 13% Gesamt 13% 25% 18% 18% 19% 7% 100% in % aller Haushalte / in Jahren Sanierungsgebiet Pankow-Wollankstraße 2009 Sanierungsgebiet Pankow-Komponistenviertel 2009 Sanierungsgebiet Samariterviertel 2007 Sanierungsgebiet Spandauer Vorstadt Stammbewohner seit förmlicher Festlegung 19% Ca. 25% 25 13% Zw. 12% und 32% 26 Mittlere Wohndauer im Gebiet (Jahre) 10,3 11,4 7,9 7,0 Mittlere Wohndauer i.d. Wohnung (Jahre) 8,3 8,7 5,9 --- 24 25 Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen, Leitsätze zur Stadterneuerung in Berlin, 31.08.1993, Leitsatz 3 Gesoplan gGmbh, Sozialstudie für das Sanierungsgebiet Komponistenviertel, 2009, S. 17 ff; Eine vergleichbare Zahl war nicht angegeben. Hilfsweise wurde bei der Schätzung auf die Gruppe derjenigen zurückgegriffen, die länger als 10 Jahre im Gebiet leben. 26 Koordinationsbüro … ebenda, S. 78, Eine vergleichbare Zahl war nicht angegeben. Hier wurde das Intervall für den Wert geschätzt Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht 4.2. Herkunft Mit Blick auf soziale Veränderungen durch Fluktuationsprozesse ist vor allem die Herkunft derjenigen Haushalte von Interesse, die nach 2001 neu ins Gebiet „Pankow-Wollankstraße“ zugezogen sind. Dieser Zeitpunkt hat sich bereits bei der Analyse der Bevölkerungsentwicklung als ein Wendepunkt herausgestellt, ab dem nach relativer Stagnation ein kontinuierlicher Anstieg der Einwohnerzahlen begann. Immerhin 58 Prozent aller Haushalte wohnen seit diesem Zeitpunkt neu im Gebiet. Auffallend ist, dass jeder dritte Neuzuzug nach 2001 aus einem der Innenstadtbezirke mit Sanierungsgebieten kommt, aus den ehemaligen Bezirken und heutigen Ortsteilen Mitte, Prenzlauer Berg oder Friedrichshain. Prenzlauer Berg nimmt hierbei einen dominanten Platz ein. An zweiter Stelle der Neuzuzüge seit 2001 stehen Haushalte aus ehemaligen westlichen Stadtbezirken von Berlin und den alten Bundesländern. Dem folgen Zuzüge von Bewohnern aus einem der übrigen Ortsteile von Pankow. 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% in % Haushalte, die aus Mitte, Prenzlauer Berg und Friedrichshain zugezogen sind, haben im Vergleich zu den übrigen Haushalten des Sanierungsgebiets etwas höhere vergleichbare Einkommen. Sie sind finanziell besser gestellt als langjährige Bestandshaushalte. Aber auch Neuzuzüge aus anderen Berliner Bezirken, aus den alten und neuen Bundesländern haben – von wenigen Ausnahmen abgesehen – höhere Einkommen als Haushalte des Gebiets im Durchschnitt. Die mittleren Haushaltseinkommen der ab 2001 Zugezogenen liegen 25 Prozent über denen der Haushalte, die bereits vor 2001 im Gebiet gelebt haben, und 39 Prozent über denen der „Stammbewohner“ aus 1994. Die innerstädtischen Zuzüge spiegeln im Wesentlichen die Haushaltsgrößen wieder, die im Gebiet insgesamt existieren. Zuzüge von außerhalb aus anderen Bundesländern bzw. dem Ausland sind in stärkerem Maße von EinPersonen-Haushalten geprägt, jedoch nicht auffallend von studentischen Haushalten, wie das für viele innenstadtnahe Sanierungsgebiete typisch war und noch ist. 4.3. Fluktuation Von den rund 3.000 Haushalten, die es im Jahr 2001 im Sanierungsgebiet gab, leben heute noch rund 1.600 Haushalte im Gebiet. Mindestens 1.400 Haushalte haben demnach schätzungsweise in den letzten acht Jahren seit 2001 das Gebiet verlassen. Die mittlere jährliche Fluktuationsrate (Wegzugsrate) lässt sich damit jedoch nur in der Mindestvariante bestimmen, und dürfte im Mittel bei rund 6 Prozent aller Haushalte pro Jahr liegen. Hinzu müssen Wegzüge von Haushalten gerechnet werden, die nach 2001 zugezogen sind und nach relativ kurzer Zeit das Gebiet wieder verlassen haben. Deren Größenordnung ist jedoch unbekannt, da zwischenzeitlich keine Fort- Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht schreibung der Datenlage vorliegt und in der Kleinteiligkeit auch nicht in der amtlichen Wanderungsstatistik verfügbar ist. Auf den ersten Blick erscheint die Zahl der Weggezogenen im Vergleich zum angestrebten Sanierungsziel, den Bewohnern grundsätzlich einen Verbleib im Gebiet zu ermöglichen, recht hoch. Fluktuation von Haushalten erfolgt allerdings aus verschiedenen Gründen. Aspekte wie die Anpassung von Wohnverhältnissen an familiäre Veränderungen und persönliche Wohnvorstellungen, die Realisierung von räumlicher Nähe zu Verwandten oder Bekannten bzw. zum Arbeitsort oder soziale Konflikte mit Nachbarn können Auslöser räumlicher Veränderung sein. Jede Umzugsentscheidung ist eine Abwägung zwischen vorteilhaften Veränderungsmöglichkeiten und der mehr oder weniger freiwilligen Aufgabe bisheriger Lebenszusammenhänge. Nicht jeder Wegzug nach 2001 kann als Verdrängung im Sanierungskontext beurteilt werden. Nicht jeder Umzug stand im Zusammenhang mit Modernisierungsprozessen. In Kapitel 7.5. wird hierauf näher eingegangen. Unter den Bewohnern des Gebiets „Pankow-Wollankstraße“ herrscht überwiegend Wohnzufriedenheit. Sie ist ein Ausdruck dafür, dass die Stadterneuerung weitgehend bedürfnisgerecht erfolgt ist. Die Mehrzahl der Bewohner will im Gebiet bleiben. 5.1. Wohnzufriedenheit Im Gesamturteil wird das Wohngebiet von mehr als der Hälfte der Gebietsbewohner als „gut“ bis „sehr gut“ und von über einem Drittel als „mittel“ eingestuft. Lediglich 1 Prozent der Befragten haben eine negative Meinung vom Gebiet. in % aller befragten Haushalte Sehr gut / gut 58% Mittel 37% Schlecht 1% Keine Angaben 4% Zur Einschätzung der Wohnzufriedenheit wurden die Bewohner gebeten, ihr Wohnumfeld zum einen nach vorgegebenen Merkmalen zu beurteilen. Ferner sollten Qualitäten und Defizite, die das Gebiet aus ihrer Sicht aufweist, ohne konkrete Vorgaben benannt werden. Bei der Beurteilung der Qualität des Wohnumfeldes nach vorgegebenen Merkmalen wurde vom größten Teil der Gebietsbewohner die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr positiv bewertet. Ebenso erhalten die Grünanlagen eine hohe Zustimmung. Die Einkaufsmöglichkeiten werden von etwa zwei Drittel der Bewohnerschaft als „gut“ beurteilt. Dagegen erfahren die Verkehrssicherheit, kulturelle Angebote sowie das Angebot an Cafes und Restaurants von der Mehrheit eher mittelmäßige Bewertungen. Am schlechtesten schneidet die Qualität des Straßenraumes ab. Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht 0% 10% 20% 30% gut 40% mittel 50% schlecht 60% 70% 80% 90% 100% Enthaltung Bei der Beurteilung des Wohngebiets ohne Merkmalsvorgaben und mit eigenständiger Definition von Qualitäten und Defiziten erfolgte die Sicht auf Details im Wohnumfeld kritischer. 37 Prozent der Bewohner haben auch hier eine überwiegend positive Sicht und sehen mehr positive als negative Seiten. Bei einem Drittel halten sich die selbst definierten Qualitäten und Defizite ihres Wohngebiets die Waage. Für etwa 18 Prozent überwiegen die negativen Seiten. freie Antworten Kein Urteil abgegeben 12% Nur positive Nennungen 13% Mehr positive als negative Nennungen 24% Teils teils Mehr negative als positive Nennungen 11% Nur negative Nennungen 8% in % der befragten Haushalte 32% Das Fehlen von Parkplätzen wird als größtes Defizit im Gebiet empfunden. Da mehr als die Hälfte aller Haushalte einen Pkw besitzt (60 Prozent), wird mehrfach der Wunsch zur Verbesserung der Parkplatzsituation geäußert. Vor allem an Anwohnerparkplätzen besteht großer Bedarf. Zudem wird die Qualität des Straßenraumes besonders negativ empfunden. Zu den Defiziten im Straßenraum werden hauptsächlich Schäden an Gehwegen und Straßen sowie Bestand und Zustand der Radwege gezählt. Ein weiteres Problem, welches nach Meinung der Anwohner die Wohnqualität erheblich einschränkt, stellt der Flugund Straßenlärm im Sanierungsgebiet dar. 27 Bei Einrichtungen, die nur für einen Teil der Bevölkerung von Interesse sind, wie z.B. Angebote für Senioren, Jugendfreizeit sowie Einrichtungen der Kinderbetreuung, gab es wesentlich öfter Enthaltungen, als bei Einrichtungen, die von allen Bewohnern genutzt werden, wie Einkaufsmöglichkeiten, Cafes und Restaurants und Grünanlagen. Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht Verkehrsbelastungen Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht Grün Dienstleistungen WE/hausbezogenes Dinge f ür Kinder Kultur Baubelastungen Hundeprobleme Soziale Probleme Fahrradprobleme Sportmöglichkeiten Sauberkeit/Vandalismus Gastronomie Einkauf Verkehrsprobleme Lärm/Fluglärm Straßenraum Parkplätze Defizite 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20% Bezüglich der Gebietsqualitäten werden am häufigsten die grüne Umgebung sowie die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr genannt. Die Bewohner beurteilen die Möglichkeit, durch die gute Verkehrsanbindung „schnell das Stadtzentrum erreichen zu können“, aber gleichzeitig auch „schell im Grünen“ sein zu können, als sehr positiv. WE-bezogenes, Miete Cafes, Kulturelles Kiezatmosphäre, Flair Städtebauliche Qualitäten Zentrale Lage innenstadtnah Infrastruktur, Dienstleistungen Kinderfreundlichkeit Ruhe Sozialbeziehungen Einkauf smöglichkeiten Verkehrsgunst Umfeld, Grün Qualitäten 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht Bindungen von Familien an das Gebiet sind vor allem über Schulen, Kindertagesstätten und Einrichtungen für Kinder und Jugendliche gegeben. 68 Prozent aller Kinder im Grundschulalter besuchen eine öffentliche Grundschule, darunter 52 Prozent eine der beiden Grundschulen innerhalb des Gebiets. Rund 32 Prozent aller Kinder im Grundschulalter besuchen eine Privatschule, die Hälfte derer eine Privatschule außerhalb des Gebiets. 76 Prozent aller Kinder unter 14 Jahren besuchen eine der verschiedenen Arten von Kinderbetreuungsstätten. Von den Kindern im Vorschulalter unter 6 Jahren besuchen 75 Prozent eine Kindertagesstätte oder einen Kinderladen im Gebiet. Von den Kindern im Schulalter gehen 52 Prozent in eine Kindertagesstätte im Gebiet, darunter 23 Prozent in einen Hort oder Schülerladen. 26 Prozent besuchen eine andere Betreuungsstätte außerhalb des Gebiets. Gebietsbindungen werden neben den Wohnumfeldqualitäten natürlich in entscheidender Weise auch von der Wohnung mitgeprägt, die eine Existenzgrundlage ist und in der sich ein wesentlicher Teil des Alltagslebens vollzieht. Bezogen auf die Qualitäten der eigenen Wohnung, die im Zuge der Sanierung an zeitgemäße Wohnbedürfnisse angepasst werden sollte, fällt das Urteil der Bewohner mehrheitlich positiv aus. Vor allem bei der Wohnungsgröße, der Grundrissgestaltung, der Ausstattung der Wohnung und der Funktionalität von Küche und Bad herrscht überwiegend Zufriedenheit. Ambivalent verhält sich das Urteil zum Verhältnis von Miete zur Ausstattung. Hier halten sich Zufriedenheit und Unzufriedenheit etwa die Waage. Etwas größere Unzufriedenheit gibt es zum baulichen Zustand der Wohnung bzw. des Hauses. Mehrheitlich Probleme werden bezüglich der Wärmedämmung und Schalldämmung der Wohnungen gesehen. in % aller befragten Haushalte Sowohl mit der Ausstattung als auch mit dem Grundriss und der Größe der WE Sowohl mit der Bauqualität, der Mängelfreiheit, und der Wärme- und Geräuschdämmung der WE überwiegend zufrieden 71% 33% darunter in vollem Umfang zufrieden 13% 4% 5.2. Infrastruktur und soziale Netzwerke Die Qualität der Infrastruktur und der sozialen Netzwerke bildet eine wichtige Grundlage der Zufriedenheit der Bewohner mit ihrem Wohngebiet und bedingen Bleibe- bzw. Wegzugswünsche. Die Befragung der Einwohner zielte darauf ab herauszufinden, inwiefern Kenntnisse über Einrichtungen des öffentlichen Raumes und der sozialen Infrastruktur bestehen, mit welcher Intensität diese genutzt und wie deren Qualitäten beurteilt werden. Die Bewertung erfolgte hinsichtlich der Angebote in Bildung und Kultur, der Einkaufsmöglichkeiten sowie der Qualität der Grün- und Spielplätze. Bei den vier wichtigsten Spielplätzen im Sanierungsgebiet bestehen kaum Unterschiede hinsichtlich der Kenntnis und Nutzenintensität. Knapp die Hälfte der Gebietsbewohner kennt die Spielplätze und nutzt sie auch, wobei hier zu beachten ist, dass diese in der Regel nur für Haushalte mit Kindern von Interesse sein dürften. Ein Urteil geben nur knapp 20 Prozent der Befragten ab, welches zwischen den einzelnen Spielplätzen variiert. So wird der Spielplatz im Paule-Park am besten beurteilt, gefolgt vom Spielplatz im Bleichröder Park. Kenntnis und Nutzungsintensität der Spielplätze stehen im Zusammenhang damit, ob Kinder in den Familien leben und mit dem Wohnort der Familien innerhalb des Sanierungsgebiets. Spielplätze werden in der Regel wohnortnah frequentiert, es sei denn, sie verfügen über spezifische attraktive Nutzungsmöglichkeiten und haben daher einen breiteren Einzugsbereich. So werden beispielsweise die beiden Spielplätze in der Mühlenstraße sowie im Rettigweg, die sich in südlicher Randlage des Sanierungsgebiets befinden, in stärkerem Maße auch von Familien genutzt, die im Verflechtungsbereich wohnen. Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht Grün und Spielplätze Bleichröder Park Paule-Park Pocketpark Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht in % aller Familien mit Kindern nutzen den Spielplatz kennen ihn nicht Wohnort im Gebiet Spielplatz Paule-Park (Nord) Spielplatz Bleichröder Park (Ost) Spielplatz Mühlenstraße 24 (Süd/Ost) Spielplatz Rettigweg (Südwest) 47% 20% 47% 67% 59% 25% 35% 28% 68% 70% 42% 14% 78% 48% 17% 8% 6% 13% 6% 4% 5% 14% 9% 12% 3% 3% 7% 13% 1% 2% 4% 5% Die verschiedenen Einkaufsmöglichkeiten im Gebiet „Pankow-Wollankstraße“ kennen und nutzen über zwei Drittel der Bewohner. Das Rathaus Center erfährt sogar eine nahezu 100 Prozentige Kenntnis und Nutzung und wird überwiegend positiv beurteilt. 40 Prozent der Haushalte geben ein Urteil für den Wochenmarkt auf dem Anger ab, wobei über die Hälfte positiv urteilen und 10 Prozent den Markt als schlecht bis sehr schlecht ansehen. Die Einkaufsstraßen Breite Straße und Berliner Straße werden überwiegend als mittelmäßig eingeschätzt. Auffällig ist die schlechte bis sehr schlechte Bewertung der Berliner Straße von über einem Viertel der Anwohner. In Bezug auf die kulturellen und sozialen Infrastruktureinrichtungen wird das Bürgeramt von über 90 Prozent am häufigsten genutzt. Von den knapp 60 Prozent der Bewohnerschaft, die ein Urteil abgeben, bewerten zwei Drittel das Bürgeramt mit mittelmäßig, knapp 10 Prozent mit schlecht bis sehr schlecht. Als Orte der Information und (Weiter)Bildung sind die Bibliothek und die Volkshochschule einer Mehrzahl der Bewohner bekannt und werden auch dementsprechend genutzt. Die Bibliothek erfährt von knapp 70 Prozent eine gute bis sehr gute Beurteilung, die Volkshochschule wird zu gleichen Teilen mit gut bzw. mittel bewertet. Die Jugendzentren, wie die „Schabracke“, „JUP“ und „ Mühlenstraße24“ sowie die Jugendkunstschule „Juks“ sind bei über der Hälfte der Gebietsbewohner gar nicht bekannt bzw. sind bekannt, werden aber nicht genutzt. Die Jugendlichen, als vorrangige Nutzer dieser Angebote, stellen nur einen sehr kleinen Teil der Bewohnerschaft dar, weshalb hier nur eine sehr geringe Urteilshäufigkeit zu verzeichnen ist. In 15 Prozent aller Haushalte leben Kinder im Jugendalter von 14 bis unter 18 Jahren oder junge Erwachsene bis 25 Jahre. Berücksichtigt man nur diese Haushalte, so sind Kenntnis der Jugendeinrichtungen und Nutzungsintensität deutlich stärker ausgeprägt. In gut 20 Prozent dieser Haushalte gibt es Jugendliche, die die Jugendkunstschule nutzen. Etwa 10 Prozent dieser Haushalte kennen die Einrichtung bisher nicht. Die Jugendzentren werden von Jugendlichen aus jedem dritten Haushalt, bei den unter 18jährigen Kindern im Jugendalter sogar von etwas mehr als der Hälfte genutzt. Die Jugendzentren sind nahezu allen Haushalten mit jungen Personen zwischen 14 und 25 Jahren bekannt (91 Prozent). Die positiven und mittelmäßigen Bewertungen halten sich bei den Jugendzentren die Waage, wobei das Urteil bei Kindern im Jugendalter unter 18 Jahren besser ausfällt als bei den jungen Erwachsenen. Die Jugendkunstschule wird mehrheitlich mit „sehr gut“ beurteilt, auffallend auch von Haushalten mit Jugendlichen, die die Schule selbst nicht unmittelbar nutzen. Die „Alte Bäckerei“ als Museum sowie die Galerie Pankow nehmen einen besonderen Stellenwert ein. Überwiegend bekannt und besucht geben ein Viertel der Bewohner ein Urteil ab, welches mit knapp 70 Prozent guter bis sehr guter Bewertungen beachtlich positiv ausfällt. Das Sanierungsgebiet wurde in 4 Teilbereiche gegliedert, die vor allem durch die größeren Durchgangsstraßen unterteilt werden. Näheres hierzu im Abschnitt 6.4. 28 Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht Einkauf und Dienstleistungen im Gebiet Rathaus-Center Handelseinrichtungen, Breite Straße Neue Schönholzer Straße, Blumenladen Markt Schuster, Neue Schönholzer Straße Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht Kultur, Kunst und Bildung im Kiez Volkshochschule „Zimmer 16“ Kleinkunsttheater Florastraße Ehemaliges jüdisches Waisenhaus, Bibliothek “ Graffitti am Nordanger Jugendkunstschule „Juks Reinhold-Burger-Oberschule, Neue Schönholzer Straße Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht Von den öffentlichen Parks im näheren Verflechtungsbereich sind der Bürgerpark und der Schlosspark die beliebtesten. Nahezu jeder Bewohner kennt die Grünanlagen und nutzt sie auch. Über 80 Prozent bewerten den Bürger- sowie den Schlosspark mit sehr gut. Der Paule-Park hinter dem Rathaus Center ist bei zwei Drittel der Anwohner bekannt und wird von der Mehrheit besucht. Der Bekanntheitsgrad der kleineren Grünanlagen Bleichröder Park und „Pocketpark“ ist wesentlich kleiner. Die Mehrheit der Bewohner kennt bzw. besucht diese Parks nicht. Zudem werden sie von einer geringen Anzahl der Haushalte bewertet, wobei der Bleichröder Park zu etwa gleichen Teilen als gut bzw. mittelmäßig eingeschätzt wird. Hingegen erfährt der „Pocketpark“ vom Großteil eine mittelmäßige Bewertung und wird von etwa 8 Prozent als schlecht bis sehr schlecht gesehen. Im Folgenden wird eine Auswahl von Kommentaren zu den genannten Infrastruktureinrichtungen vorgestellt, die die Befragten in den Fragebögen abgegeben haben: Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht Bürgeramt Museum „Alte Bäckerei“ Galerie Pankow Jugendfreizeitstätte "Schabracke", „JUP“ , „Mühlenstraße 24“ Jugendkunstschule „juks“ Bibliothek Volkshochschule Wochenmarkt auf dem Anger Einkaufsstraße Breite Straße Einkaufsstraße Berliner Straße Rathaus-Center Spielplatz Rettigweg Spielplatz Mühlenstraße 24 Spielplatz im Bleichröder Park Spielplatz im Paule-Park Bürgerpark / Schlosspark „Pocketpark“ Florastraße 87 Paule-Park hinter dem Rathaus-Center Bleichröder Park 0% 20% 40% 60% 80% 100% Keine Kenntnis Kenntnis, aber nutzen nicht Kenntnis und Nutzung Bürgeramt Museum „Alte Bäckerei“ Galerie Pankow Jugendfreizeitstätte "Schabracke", „JUP“ , „Mühlenstraße 24“ Jugendkunstschule „juks“ Bibliothek Volkshochschule Wochenmarkt auf dem Anger Einkaufsstraße Breite Straße Einkaufsstraße Berliner Straße Rathaus-Center Spielplatz Rettigweg Spielplatz Mühlenstraße 24 Spielplatz im Bleichröder Park Spielplatz im Paule-Park Bürgerpark / Schlosspark „Pocketpark“ Florastraße 87 Paule-Park hinter dem Rathaus-Center Bleichröder Park 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% sehr gut/gut mittel schlecht /sehr schlecht Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht 5.3. Wohnperspektiven Drei Viertel aller Haushalte sehen ihre Wohnperspektive mittel- bzw. längerfristig innerhalb des derzeitigen Wohngebiets. Allerdings wollen etwa 25 Prozent aller Haushalte ihre Wohnung wechseln. Davon wiederum möchte die Hälfte eine andere Wohnung innerhalb des Gebiets beziehen. 13 Prozent aller Haushalte sind bezüglich eines Umzuges noch unentschieden, wollen aber im Gebiet bleiben. Einen Wegzug aus dem Gebiet, aber Verbleib innerhalb des Bezirks Pankow erwägen voraussichtlich etwa 7 Prozent aller Haushalte. Lediglich rund 4 Prozent der Haushalte wollen derzeit den Bezirk gänzlich verlassen. Bei den übrigen Haushalten sind Wegzugsabsichten noch unentschieden bzw. Richtungen der Veränderung unklar. Insgesamt ist demnach nicht nur in Bezug auf die Qualitäten der Wohnungen und des Wohnumfeldes von einer hohen Gebietsbindung der Bewohner auszugehen sondern auch in Bezug auf deren Bleibeabsichten. in % aller Haushalte Wegzugsrichtungen Wegzugsabsichten Kein Wegzug Noch unentschieden Wegzug ja Gesamt 47% 13% 12% 47% 25% 3% 3% 6% 1% 3% 4% 12% 6% 18% 47% 29% 24% 100% Die Gründe für Wegzugsabsichten sind mannigfaltig. Wohnungsbezogene Gründe dominieren absolut, gefolgt von privaten Gründen, meist im Zusammenhang mit Arbeitsplatzwechsel bzw. –nähe. Wohnungsbezogene Gründe spielen vor allem bei jüngeren Haushalten unter 35 Jahren sowie bei Haushalten mit Kindern eine Rolle. Unentschlossen bezüglich einer Umzugsentscheidung sind jedoch in überdurchschnittlichem Maße Vorrentner- und Rentnerhaushalte im Gebiet. Zwischen einer wohnungsbezogenen Umzugsentscheidung und der Einkommenssituation, der Mietbelastung oder dem Ausstattungsniveau der Wohnungen besteht kein signifikanter Zusammenhang. Auffällig ist jedoch, dass Haushalte, die umziehen wollen, im Mittel nur über einen Wohnflächenkonsum von 37,9 m² pro Person und 1,3 Räume pro Person verfügen. Das liegt deutlich unter den mittleren Werten für das Gebiet insgesamt. Von allen Haushalten, die wegen der Wohnung einen Umzug planen, leben 18 Prozent in einer zu kleinen Wohnung mit mindestens einem Zimmer weniger als Personen im Haushalt (Überbelegung). Andererseits wohnen auch 10 Prozent der umzugswilligen Haushalte im Verhältnis zur Personenzahl in einer zu großen Wohnung (Unterbelegung). Die nicht bedarfsgerechte Belegung der vorhandenen Wohnungsgrößen innerhalb des Gebiets ist ein wesentlicher Grund für Umzugsabsichten, die aber nach Möglichkeit innerhalb des Gebiets realisiert werden wollen. Darüber hinaus spielt auch die Wohnumfeldsitiuation eine Rolle. Wohnumfeldbezogene Gründe für einen Umzug hängen signifikant zusammen mit Unzufriedenheiten bezüglich Lärm- und Verkehrsbelastungen, der unzureichenden Qualität des Straßenraumes und der Parkplatzsituation im Gebiet. Weitere Umzugsgründe sind eher untergeordneter Natur und spiegeln vor allem individuelle Situationen und Wohnwünsche wieder, wie beispielsweise den Wunsch nach altersgerechtem Wohnen, nach Bildung von Eigentum sowie Beendigung persönlicher sozialer Konflikte im Wohnmilieu. Unzufriedenheiten mit der Kinderbetreuung bzw. dem Schulangebot sind nur marginale Anlässe für Wegzugsentscheidungen. Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht Die Wohn- und Lebensverhältnisse verschiedener Bevölkerungsgruppen unterscheiden sich. Eine Differenzierung ist im Wesentlichen in vier strukturellen Dimensionen erkennbar: in soziostrukturell unterschiedlichen Haushaltstypen nach der Wohndauer im Gebiet nach Wohnungstyp sowie nach Teilräumen innerhalb des Gebiets. Diese sollen insoweit beschrieben werden, als sie von den allgemeinen, durchschnittlich ausgeprägten Merkmalen der Gebietsbevölkerung abweichen. 6.1. Unterschiede zwischen Haushaltstypen Haushalte mit Kindern Haushalte mit Kindern wohnen grundsätzlich in den größeren Wohnungen im Gebiet. Im Mittel haben sie einen Flächenverbrauch von 101 m², was auch durch die insgesamt großzügigen Wohnungsgrundrisse im Gebiet begünstigt wird. Alleinerziehende begrenzen sich mit dem Wohnflächenverbrauch stärker als Paare mit Kindern. Etwa jede vierte Familie mit Kindern ist als unterversorgt einzuschätzen. In der Wohnung wohnen mindestens zwei Personen mehr als Zimmer zur Verfügung stehen. Insgesamt sind etwa 7 Prozent aller Wohnungen im Gebiet durch Familien überbelegt. Nur etwa 1 Prozent aller Familien nutzen eine großzügige Anzahl von Zimmern (mindestens zwei Zimmer mehr als Personen im Haushalt). Andererseits sind rund ein Viertel aller Drei- und Mehrzimmerwohnungen, bzw. 14 Prozent aller Wohnungen des Gebiets dahingehend unterbelegt, als Haushalte ohne Kinder in ihnen wohnen, die mindestens 2 Zimmer mehr zur Verfügung haben, als Personen im Haushalt leben. Dieser Anteil „fremdgenutzter“ familiengeeigneter Wohnungen ist jedoch geringer als in anderen Innenstadtquartieren. In der Nutzung familiengeeigneter Wohnungen durch Haushalte ohne Kinder spiegeln sich auch familiale Veränderungen nach Auszug von Kindern ohne Wohnungswechsel wieder, die in der vergleichsweise längeren Wohndauer und älteren Gebietsbevölkerung begründet sind. Haushalte mit Kindern wohnen in weit stärkerem Maße in öffentlich geförderten Wohnungen als Haushalte ohne Kinder. Im Mittel unterscheidet sich das Mietniveau nicht. Jedoch sind die Mieten weniger gestreut und liegen vornehmlich in mittleren Bereichen zwischen 4,50 und 5,50 /m². Das Haushaltseinkommen von Haushalten mit Kindern ist mit 3.000 im Mittel deutlich höher. Insbesondere der Anteil von Haushalten mit Kindern, die monatlich mehr als 2.600 zur Verfügung haben, ist doppelt so hoch wie der Anteil bei Haushalten ohne Kinder. Diese Situation relativiert sich sofort bei Berücksichtigung der Haushaltsgröße. Das mittlere personenbezogene und bedarfsgewichtete Äquivalenzeinkommen von Haushalten mit Kindern ist mit 1.510 niedriger als das von Haushalten ohne Kinder mit 1.530 . Bei Alleinerziehenden sind die mittleren Haushalts- und Äquivalenzeinkommen deutlich niedriger als bei Paaren mit Kindern oder Haushalten ohne Kinder. Sie sind auch weit weniger differenziert. Hinsichtlich des Qualifikationsniveaus unterscheiden sich Familien nicht wesentlich von anderen Haushalten im Gebiet. Haushalte mit Kindern sind zu drei Vierteln erst nach 2001 in das Gebiet zugezogen. Haushalte ohne Kinder wohnten zur Hälfte bereits zu diesem Zeitpunkt im Gebiet. Daraus erklärt sich auch, dass nur etwa jeder sechste Haushalt mit Kindern selbst von Sanierungsmaßnahmen im Gebiet betroffen war, während von den übrigen Haushalten knapp jeder vierte ein Sanierungsbetroffener war. Der Wunsch, die Wohnung zu wechseln ist bei Haushalten mit Kindern momentan stärker ausgeprägt als bei den übrigen. Etwa jede dritte Familie plant bereits einen Umzug. Ein weiteres Drittel der Familien spielt zumindest mit dem Gedanken. Jeder fünfte Haushalt mit Kindern hat im letzten Jahr bereits den Versuch eines Wohnungswech- Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht sels unternommen. Bei Haushalten ohne Kinder war es etwa nur jeder zehnte. Familien haben deutlich stärker den Wunsch, bei einem Umzug im Gebiet zu bleiben, was auch mit Nachbarschaften und Bindungen an Einrichtungen im Gebiet über die Kinder zusammenhängt. Bei gut der Hälfte aller umzugswilligen Familien konnte ein Umzugswunsch bisher nicht realisiert werden, weil die Mietpreise der Angebote zu hoch waren. Das war, neben Grundrissproblemen oder spezifischen Komfort- oder Lagevorstellungen, der Hauptgrund für das Scheitern der Absichten zu einem Wohnungswechsel. Die Bereitschaft, sich für die Gebietsentwicklung zu engagieren, ist bei Familien, insbesondere bei Paaren mit Kindern höher als bei Haushalten ohne Kinder. Die Nutzung der Parks und Grünanlagen ist ausgeprägter hinsichtlich der Häufigkeit, mit der diese Orte aufgesucht werden. Für Familien sind sie neben Erholungsstätten vor allem auch Kommunikationsorte. Haushalte mit Kindern nutzen das Rathaus-Center häufiger, dagegen die Einkaufsstraßen eher gelegentlich im Unterschied zu Haushalten ohne Kinder, die auch die Einkaufsstraßen öfter aufsuchen. Der Wochenmarkt wird von Haushalten mit Kindern deutlich weniger genutzt als von den übrigen Haushalten, wobei insbesondere Öffnungszeiten und Angebote kritisch gesehen werden. Während die Volkshochschule in der Nutzungsstruktur für Paare mit Kindern offenbar keinen höheren Stellenwert hat als für Haushalte ohne Kinder, steht sie bei Alleinerziehenden wesentlich höher im Kurs. Bei der Nutzung der Bibliothek unterscheiden sich Familien insgesamt wiederum deutlich von Haushalten ohne Kinder. Zwei Drittel der Familien nutzen dieses Angebot mindestens gelegentlich gegenüber einem Drittel der Haushalte ohne Kinder, Alleinerziehende wiederum in noch stärkerem Maße. Wenngleich die Jugendkunstschule bei Familien einen etwas geringeren Stellenwert als die Bibliothek hat, so nutzt deren Angebote doch immerhin jeder fünfte Haushalt mit Kindern. Bei Haushalten ohne Kinder tendiert deren Frequentierung eher gegen Null. Die Galerie Pankow und die „Alte Bäckerei“ werden von Familien zwar nicht häufiger aufgesucht als von Haushalten ohne Kinder, Familien sind diese kulturellen Einrichtungen aber in stärkerem Maße bekannt. Die ausgeprägtere Kenntnis von Nutzungsmöglichkeiten im Gebiet und das intensivere Nutzungsverhalten belegen, dass Infrastruktureinrichtungen und Grünanlagen für Familien mit Kindern generell eine größere Bedeutung haben als für Haushalte ohne Kinder. Hier fällt insbesondere die höhere Nutzungsfrequenz von Bildungs- und kulturellen Angeboten im Gebiet bei Alleinerziehenden auf. Haushalte mit Personen in Erwerbstätigkeit: Die Wohn- und Lebensverhältnisse dieser Haushalte sind insgesamt am komfortabelsten. Sie wohnen in vergleichsweise größeren Wohnungen und haben den größten Wohnflächenkonsum je Person. Der Wohnkomfort ist höher als im Gebiet im Allgemeinen, woraus auch ein geringfügig höheres Mietniveau resultiert. Dennoch beurteilen diese Haushalte ihre Mieten als angemessen sowohl in Bezug zur Ausstattung als auch zum Einkommen. Die Mietbelastung ist vergleichsweise am geringsten, was auch mit den überdurchschnittlichen Haushaltseinkommen dieser Haushalte zusammenhängt. Knapp drei Viertel haben über 2.000 monatliches Nettoeinkommen zur Verfügung. Das Haushaltsnettoeinkommen liegt rund 23 Prozent über den durchschnittlichen Einkommen im Gebiet, das Äquivalenzeinkommen etwa 12 Prozent darüber. Die Wohndauer im Gebiet und in der Wohnung sind unterdurchschnittlich. Zwei Drittel dieser Haushalte sind erst ab 2002 zugezogen. Diese Haushalte beurteilen die Infrastruktur im Gebiet, das Wohnumfeld sowie den ÖPNV besser als Gebietsbewohner im Schnitt, obwohl sie die vorhandenen Einrichtungen und Angebote insgesamt seltener nutzen. Das Einkaufsverhalten innerhalb des Gebiets ist stark auf das Center ausgerichtet. Der Markt wird seltener genutzt. Haushalte mit Personen in unsicheren Erwerbslagen, darunter ALG II-Empfänger: Haushalte in unsicheren Erwerbssituationen weisen insgesamt keinen geringeren Wohnflächenkonsum auf als Haushalte im Gebiet im Allgemeinen. Bei Bedarfsgemeinschaften nach ALG II trifft dies jedoch nicht zu. Hier sind die Wohnflächen je Person deutlich niedriger als bei anderen Personengruppen im Gebiet. Insgesamt leben diese Haushalte in überdurchschnittlichem Maße in Wohnungen mit geringerem Ausstattungsniveau. Ihre Einkommensverhältnisse lassen nur geringe Spielräume für die Befriedigung der Alltagsbedürfnisse. Diese Haushalte müssen durchweg als einkommensarm eingestuft werden. Bei ihnen ist nahezu ausnahmslos weniger Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht als die Hälfte des sonst im Gebiet üblichen Einkommensniveaus anzutreffen. Insbesondere die derzeitige Mietbelastung, die zwischen 40 und 50 Prozent warm liegt, erlaubt kaum weitere Mietsteigerungen. Daraus erklärt sich auch der vergleichsweise geringste Anteil von Haushalten, die ihre Miete als angemessen beurteilen sowie – umgekehrt – dass fast jeder fünfte dieser Haushalte die Miete als viel zu hoch beurteilt. Die Gebietsbindungen und Bleibeabsichten im Gebiet sind ähnlich stark ausgeprägt wie bei den übrigen Haushalten im Gebiet. Das soziale Klima im Wohnumfeld wird teilweise sogar besser beurteilt als von anderen Haushaltsgruppen. Das Wohnumfeld wird dagegen kritischer gesehen. Möglicherweise spiegelt sich darin auch wieder, dass Einrichtungen im Gebiet von diesen Personengruppen aufgrund ihrer materiellen Lage weniger genutzt werden können, was sich auch in der geringeren Nutzungsintensität verschiedener Angebote widerspiegelt. Haushalte mit Personen in Studien- bzw. Ausbildungsverhältnissen haben zwar momentan ebenfalls unsichere berufliche Perspektiven. Ihre materielle Situation wie auch die Wohnverhältnisse sind ähnlich wie bei Haushalten mit unsicheren Erwerbslagen bzw. in Arbeitslosigkeit. Andererseits sehen diese Haushalte ihre aktuelle Lebenssituation wesentlich undramatischer, sind mobiler in Bezug auf ihre Wohnperspektiven und beurteilen verschiedene Aspekte des Wohnens, des Wohnumfeldes und der sozialen Beziehungen im Gebiet auch positiver. Diese Haushalte stellen aber nur einen sehr niedrigen Anteil aller Haushalte im Gebiet. Rentnerhaushalte: Rentnerhaushalte wohnen vorwiegend in Wohnungen der mittleren Größenklassen. Etwa die Hälfte bewohnt Wohnungen mit Flächen zwischen 60 und 90 m², jeder dritte Rentnerhaushalt die etwas kleineren Wohnungen zwischen 40 und 60 m². Im Mittel haben die Wohnungen Flächen von 71,4 m². Pro Person haben Rentnerhaushalten mit 47,8 m² einen fast doppelt so großen Wohnflächenkonsum wie Haushalte mit Kindern. (38,9 m² pro Person im Gebiet insgesamt) 29 Prozent aller Rentnerhaushalte haben mindestens zwei Zimmer mehr zur Verfügung als Personen im Haushalt leben. Dagegen gibt es so gut wie keinen Rentnerhaushalt, der in der Zimmerzahl begrenzt ist. Nur 5 Prozent aller Rentnerhaushalte bewohnen mit 1 Person auch nur 1 Zimmer. Insgesamt sind 55 Prozent aller Rentnerhaushalte alleinstehend. Das Ausstattungsniveau der Wohnungen von Rentnerhaushalten unterscheidet sich nicht von dem anderer Haushalte. Allerdings sind in etwas stärkerem Maße Balkone und Aufzüge vorhanden, worin sich spezifische Mobilitätsund Kommunikationsbedürfnisse älterer Personen wiederspiegeln. Rentnerhaushalte wohnen auch in stärkerem Maße im Neubau, in dem es in der Regel mehr Aufzüge gibt. Andererseits bewohnen sie aber auch noch stärker als die übrigen Haushalte unsanierte Wohnungen. Die differenzierten Wohnungstypen, die von Rentnerhaushalten bewohnt werden, spiegeln sich auch im Mietniveau wieder. Einerseits zahlen etwa 17 Prozent aller Rentnerhaushalte Mieten unter 4 /m² netto gegenüber 7 Prozent aller Haushalte. Andererseits werden Mieten über 7 /m² netto von 29 Prozent aller Rentnerhaushalte bezahlt, im Gebiet insgesamt lediglich von 17 Prozent der Haushalte. Dadurch sind die mittleren Nettomieten mit 5,62 /m² leicht überdurchschnittlich. Der Anteil von Haushalten, die mit ihrer Miethöhe in Bezug zur Wohnungsausstattung unzufrieden sind bzw. die die Mietbelastung im Verhältnis zu ihrem Einkommen als zu hoch ansehen, ist unter Rentnern im Vergleich zu anderen Haushalten im Gebiet am höchsten. Das gilt auch für den Anteil derjenigen, die sich mit einem Urteil zur Miethöhe zurückhalten. Nicht nur subjektiv empfunden sondern auch de facto ist ihre Warmmietbelastung mit 38,8 Prozent des Haushaltseinkommens die zweithöchste Belastung nach Haushalten mit unsicheren Erwerbsverhältnissen. Das mittlere Haushalts-Nettoeinkommen von Rentnerhaushalten ist mit 1.300 zwar geringer als im Gebietsdurchschnitt. Das personenbezogene Äquivalenzeinkommen steht mit 1.330 jedoch an zweiter Stelle nach Erwerbshaushalten. In Abhängigkeit davon, ob es sich um einen alleinstehenden Rentnerhaushalt oder aber um ein Rentnerpaar handelt, differieren die Einkommen deutlich. 32 Prozent aller Rentnerhaushalte haben monatlich weniger als 1.300 zur Verfügung, ausnahmslos alleinlebende Rentner. 12 Prozent haben sogar weniger als 900 . Andererseits können 40 Prozent aller Rentnerhaushalte, hier vor allem Rentnerpaare, über mehr als 2.000 monatlich verfügen. Hinsichtlich des Qualifikationsniveaus repräsentieren Rentnerhaushalte den Gebietsquerschnitt. In etwa jedem dritten Haushalt leben Rentner, die über höhere bis hohe berufsqualifizierende Abschlüsse verfügen. Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht Das Durchschnittsalter der im Gebiet in Rentnerhaushalten wohnenden Personen beträgt 75,4 Jahre. Mit einer mittleren Wohndauer von 27,9 Jahren im Gebiet und 17,9 Jahren in der jetzigen Wohnung sind die Gebietsbindungen im Vergleich zu allen anderen Haushalten am langjährigsten. 56 Prozent aller Rentnerhaushalte wohnten bereits bei förmlicher Festlegung im Sanierungsgebiet. Das ist ein beachtlicher Teil. Immerhin 10 Prozent der Rentnerhaushalte sind aber auch erst ab 2002 ins Gebiet von außerhalb zugezogen, letztere stellen aber im Gesamtgefüge aller Haushalte des Gebiets nur marginale 1 Prozent. Lediglich 6 Prozent aller Rentnerhaushalte haben die Absicht umzuziehen. Die Bereitschaft, sich für Belange des Gebiets zu engagieren, ist allerdings deutlich geringer ausgeprägt als bei anderen Haushalten im Gebiet. In der Tendenz beurteilen die Seniorenhaushalte die kulturellen Möglichkeiten, die Grünanlagen und die Freizeitmöglichkeiten im Gebiet etwas kritischer als die übrigen Haushalte. Mehrheitlich tendieren sie im Qualitätsurteil dieser Angebote zur Bewertung „mittel(mäßig)“. Mehrheitlich positiv werden dagegen das soziale Klima im Gebiet, die Angebote an Cafes und Restaurants und insbesondere die Einkaufsmöglichkeiten im Gebiet beurteilt. Nahezu 90 Prozent sehen diese Gebietsmerkmale eher positiv, fast 50 Prozent bewerten sie sogar als gut. Etwa 10 Prozent der Rentnerhaushalte nutzen auch mindestens einen der Spielplätze, vermutlich auch in familiären Zusammenhängen, am häufigsten den Spielplatz im Paule-Park. Auffallend ist der große Stellenwert, den die Einkaufsmöglichkeiten im Gebiet für Rentner haben. Hier ist anzunehmen, dass sich neben dem Einkauf an sich, auch Kommunikationsformen realisieren. Im Unterschied zu anderen Haushalten nutzen Rentnerhaushalte auch überdurchschnittlich oft die beiden Einkaufsstraßen des Gebiets. Am stärksten wird der Wochenmarkt von 97 Prozent aller Rentnerhaushalte genutzt, von 77 Prozent sogar oft. Unterschiede in Wohn- und Lebensbedingungen sowie ausgewählte Sichten auf diese Bedingungen Mittlerer Wohnflächenkonsum (m² der WE) Mittlerer Wohnflächenkonsum pro Person (m²) Mittlere Nettomieten ( /m²) Mittlere Mietbelastung (warm) Mittlere Haushaltsnettoeinkommen Mittleres Äquivalenzeinkommen Allgemeines Urteil zum Gebiet/Wohnumfeld (gut) Urteil: Miete zu Einkommen günstig/angemessen Urteil: Miete zum Einkommen viel zu hoch Urteil: Soziales Klima im Gebiet sehr/gut Mittlere Wohndauer i.d. WE (in Jahren) Seit förmlicher Festlegung im Gebiet Altersdurchschnitt der Haushalte (in Jahren, nur Erwachsene) Umzugsabsichten ja Ziel-WE im Gebiet (von Umzug ja bzw. evtl.) Urteil: Kinderbetreuung sehr/gut Urteil: Grundschulversorgung sehr/gut Urteil: Spielplatzangebot sehr/gut Urteil: Verkehrssicherheit schlecht Anteil des Haushaltstyps an allen Haushalten 104,7 28,0 5,62 28,3% 3.000 1.510 60% 65% 6% 63% 6,4 6% 37,2 31% 45% 79% 67% 78% 36% 23% 80,5 35,5 5,37 40,3% 1.790 1.240 65% 46% 12% 69% 6,3 4% 41,2 27% 33% 62% 65% 77% 36% 5% 104,7 28,0 5,62 28,3% 2.585 1.700 60% 65% 6% 63% 6,4 6% 38,1 31% 45% 80,5 35,5 5,37 40,3% 820 735 49% 46% 12% 69% 6,3 4% 43,2 27% 33% 69,5 47,8 5,67 38,8% 1.535 1.330 51% 63% 6% 51% 17,9 56% 75,4 6% 31% 54,4 35,1 5,53 37,1% 970 890 50% 59% 18% 59% 2,5 5% 29,9 48% 32% 75% 7% 15% 4% Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht 6.2. Unterschiede nach Wohndauer Altmieterhaushalte, die schon seit förmlicher Festlegung 1994 im Gebiet wohnen: Altmieterhaushalte, die schon 1994 im Gebiet wohnten, sind in überdurchschnittlichem Maße Kleinhaushalte mit nur einer Person (52 Prozent zu 39 Prozent) und Haushalte ohne Kinder (93 Prozent zu 72 Prozent). Darunter befinden sind viele ältere Haushalte mit Personen ab 55 Jahre, etwa dreimal so viele Rentnerhaushalte wie im Gebiet insgesamt (35 Prozent zu 11 Prozent) und fast doppelt so viele Haushalte mit Personen in unsicherem Erwerb (11 Prozent zu 7 Prozent). Im Qualifikationsniveau zur Bewohnerschaft insgesamt bestehen kaum Unterschiede. Wohl aber im Einkommensniveau. Die Altmieterhaushalte haben ein geringeres Haushaltseinkommen (ca. 85 Prozent des Durchschnitts). Die Einkommen sind aber wesentlich stärker gestreut. Auch in dieser Gruppe haben einige Haushalte, wenngleich wenige, mittlerweile sehr hohe Einkommen. Das Urteil zum Wohnumfeld und zum sozialen Klima im Gebiet fällt insgesamt etwas kritischer aus. Andererseits sind sie offenbar stärker an ihr Wohngebiet gebunden, was sich in weniger ausgeprägten Umzugsabsichten äußert. Haushalte, die seit 2002 neu in das Sanierungsgebiet zugezogen sind: „Neuzugezogene“ Haushalte haben zu über einem Drittel Kinder. Die Personen in diesen Haushalten sind im leistungsfähigsten Alter zwischen 35 und 45 Jahren. Der Anteil von Erwerbshaushalten ist etwas höher als im Gebietsdurchschnitt, aber auch der Anteil neu zugezogener studentischer Haushalte. Am auffälligsten ist, dass in diesen Haushalten wesentlich mehr höher qualifizierte Personen leben. Deren Zuzug erfolgte in überdurchschnittlichem Maße vor allem zwischen 2002 und 2005. Sie haben ein höheres Haushaltseinkommen (114 Prozent des Durchschnitts) aber nur 105 Prozent des personengewichteten Äquivalenzeinkommens mit geringer Streuung der Einkommen zwischen den Haushalten. Aber auch zwei Drittel aller Haushalte mit Haushalts-Nettoeinkommen über 5.000 sind erst 2002 zugezogen. Rund zwei Drittel aller Selbständigen und gut die Hälfte aller freischaffenden, häufig in der Kunst- und Kreativbranche tätigen Personen gehören zu den Neuzugezogenen dieser Gruppe. Das Einkommen ihrer Haushalte ist im Mittel höher als das der Gebietsbevölkerung insgesamt. Insbesondere bei Haushalten mit freischaffenden Personen ist die Einkommenssituation jedoch sehr differenziert. Das personenbezogene Äquivalenzeinkommen liegt hier sogar etwas unter dem Gebietsdurchschnitt und jeder fünfte Haushalt mit freischaffenden Personen hat weniger als 1.500 im Monat zur Verfügung. Die Wohnbedingungen hinsichtlich des Ausstattungsniveaus, des Wohnflächenkonsums, der Mietbelastung sindbei Neuzugezogenen im Allgemeinen günstiger als bei anderen Haushalten des Gebietes. Das Nutzungsniveau der Infrastruktur und des Umfeldes unterscheidet sich nicht so sehr nach der Wohndauer, sondern eher nach soziostrukturellen Merkmalen. Bei Altmieterhaushalten, die seit förmlicher Festlegung im Gebiet wohnen sowie bei Haushalten mit älteren Personen, die häufiger auch Altmieterhaushalte sind, gibt es eine höhere allgemeine Unzufriedenheit mit den eigenen Wohnbedingungen (Ausstattung, Größe, Grundriss, Bauqualität, Dämmung, Miethöhe). Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht Benotung durch die Befragten von 1 (voll zufrieden) bis 4 (unzufrieden) 1 2 3 4 Altmieterhaushalte 1,70 2,26 Haushalte Zuzug ab 2002 1,62 2,01 Haushalte Zuzug ab 2005 1,64 2,01 Alle 1,64 2,08 Die größere Unzufriedenheit der Altmieterhaushalte mit ihren richtet sich vor allem auf Probleme der Wärmedämmung und Funktionalität im Küchen- und Sanitärbereich und die Ausstattung schlechthin. Das Mietniveau wird zwar ebenfalls schlechter beurteilt, rangiert aber im Vergleich zu anderen Merkmalen der Wohnung bei der Unzufriedenheit erst an letzter Stelle. Eine wesentliche Ursache ist, dass Altmieterhaushalte zu einem Drittel und damit überproportional noch in den unsanierten Beständen des Sanierungsgebiets wohnen. Die allgemeine Qualität des wird ebenfalls von Altmieterhaushalten sowie von Haushalten mit älteren Personen im Vorrentenalter schlechter beurteilt als von anderen Haushaltstypen. Haushalte mit Kindern beurteilen das Wohnumfeld dagegen etwas besser als die Allgemeinheit / als andere Haushalte. Haushalte, die erst kürzere Zeit im Gebiet wohnen, sind zufriedener mit dem Zustand ihrer eigenen Wohnung als Haushalte im Gebiet im Allgemeinen. Die Zufriedenheit wird vor allem bestimmt von Wohnungsmerkmalen wie der Ausstattung der Wohnung, wobei hier insbesondere die Küchen- und Badausstattungen hervorgehoben werden, die offenbar passende Wohnungsgröße und ein - subjektiv empfundenes - angemessenes Mietniveau. Die vorgegebenen Noten zur Beurteilung verschiedener Merkmale der Wohnung schwanken zwischen 1 (voll zufrieden) und 4 (ganz und gar unzufrieden). Die Noten zur allgemeinen Beurteilung des Wohnumfeldes schwanken zwischen 1 (Qualität sehr gut/gut) und 3 (Qualität schlecht/sehr schlecht) 29 Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht Unterschiede in Wohn- und Lebensbedingungen sowie ausgewählte Sichten auf diese Bedingungen Mittlerer Wohnflächenkonsum (m² der WE) Mittlerer Wohnflächenkonsum pro Person (m²) Mittlere Nettomieten ( /m²) Mittlere Mietbelastung (warm) Mittlere Haushaltsnettoeinkommen Mittleres Äquivalenzeinkommen Allgemeines Urteil zum Gebiet/Wohnumfeld (gut) Urteil: Miete zu Einkommen günstig/angemessen Urteil: Miete zum Einkommen viel zu hoch Urteil: Soziales Klima im Gebiet sehr/gut Mittlere Wohndauer i.d. WE (in Jahren) Altersdurchschnitt der Haushalte (in Jahren, nur Erwachsene) Umzugsabsichten ja Ziel-WE im Gebiet (von Umzug ja bzw. evtl.) Anteil des Haushaltstyps an allen Haushalten 79,0 44,2 4,83 35% 1.789 1.335 49% 60% 8% 49% 18,2 56,9 14% 59% 18% 78,7 36,5 5,66 31% 2.400 1.600 64% 69% 5% 56% 3,5 36,2 33% 42% 59% 83,2 41,8 4,93 34% 2.000 1.335 56% 68% 7% 57% 12,8 46,7 19% 55% 20% 6.3. Unterschiede nach Wohnungstyp Unsanierte Objekte: Im unsanierten Bestand gibt es im Vergleich zu den anderen Wohnungstypen einen vergleichsweise hohen Anteil von 1- sowie von 3-Zimmer-Wohnungen, große Wohnungen mit vier oder mehr Zimmern sind dagegen deutlich unterrepräsentiert. Die meisten dieser Wohnungen haben eine Wohnfläche von 60-90 m². Die durchschnittliche Wohnfläche liegt, wie auch bei Neubauwohnungen, bei 72 m² und damit unter der von sanierten Altbauwohnungen. Im unsanierten Bestand sind 87 Prozent der Wohnungen mit Bad und Sammelheizung ausgestattet. Knapp ein Drittel der Wohnungen verfügt jedoch über keine weiteren wohnwerterhöhenden Ausstattungsmerkmale. Bei diesen Wohnungen besteht somit Modernisierungspotential. Das durchschnittliche Mietniveau im unsanierten Bestand ist kaum geringer als in öffentlich geförderten Wohnungen. Auch die Differenz zu den durchschnittlichen Nettokaltmieten in den mit ausschließlich privaten Mitteln modernisierten Wohnungen ist geringer als erwartet werden könnte. Sie beträgt lediglich ca. 1 /m². Die Mieten im unsanierten Bestand sind weniger homogen. Die meisten Wohnungen (40 Prozent) haben Mieten zwischen 4 und 5 /m² nettokalt, die übrigen Wohnungsmieten streuen stärker als in den anderen Wohnungstypen. Mieten von über 5 /m² finden sich insbesondere bei Wohnungen, die nach 2005 neu bezogen wurden und über modernisierte Bäder mit zum Teil wohnwerterhöhenden Merkmalen verfügen. Dies sind etwa ein Sechstel aller Wohnungen im unsanierten Bestand. Eine mögliche Erklärung der relativ hohen Mieten im unsanierten Bestand könnte von daher die Modernisierung von Einzelwohnungen bei Leerzug und vor Wiedervermietung in Objekten sein, die insgesamt der Kategorie „unsaniert“ zuzuordnen sind und nicht im sanierungsrechtlichen Antragsverfahren erfasst wurden. Aus diesen Zusammenhängen könnte sich ein Anteil von schätzungsweise 5 Prozent aller Wohnungen im Gebiet ergeben, die ohne Genehmigung modernisiert worden sind. Haushalte im unsanierten Bestand haben das niedrigste durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen. In den drei unteren Einkommensgruppen bis 1.300 Haushaltsnettoeinkommen haben Haushalte in unsanierten Wohnungen im Vergleich zu den anderen Wohnungstypen den jeweils höchsten Anteil. Von allen Haushalten im Gebiet mit der Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht niedrigsten Einkommensklasse von unter 500 wohnen drei Viertel in unsanierten Wohnungen. So ist auch der Anteil von Haushalten, die eine unsichere Erwerbslage haben oder sich in Ausbildung befinden, vergleichsweise höher als in den anderen Wohnungstypen. Die Mietbelastung ist bei Haushalten in unsanierten Wohnungen am höchsten. Andererseits ist auch hier der Anteil von Haushalten mit Nettoeinkommen ab 2.600 im Monat mit fast ein Viertel aller Haushalte nicht unbeträchtlich. Gut die Hälfte der Haushalte in unsanierten Wohnungen sind 1-Personen-Haushalte. Damit ist ihr Anteil in diesen Wohnungen deutlich höher als in den anderen Wohnungstypen, wo er etwas über oder unter einem Drittel liegt. Entsprechend ist der Anteil von Haushalten mit Kindern im unsanierten Bestand am geringsten. Er beträgt 19 Prozent und ist damit nur halb so hoch wie in öffentlich geförderten Altbauten. Wie in den Neubauwohnungen, leben auch in den unsanierten Wohnungen nahezu in einem Viertel Rentnerhaushalte. In den unsanierten Wohnungen handelt es sich jedoch eher um alleinstehende Rentner mit geringerem Einkommen. Von allen Rentnerhaushalten im Gebiet wohnen zwei Drittel im unsanierten Bestand oder in Neubauwohnungen. In den unsanierten Wohnungen ist der Anteil von Haushalten, die schon vor Sanierungsgebietsfestlegung im Gebiet gewohnt haben, größer als in den anderen Wohnungstypen. Fast ein Drittel der Haushalte sind Stammbewohner des Gebietes. Gleichwohl sind auch in diesen Wohnungen die meisten Bewohner (47 Prozent) erst nach 2002 zugezogen, im Vergleich zu den anderen Wohnungstypen ist deren Anteil jedoch am niedrigsten. Bewohner im unsanierten Bestand weisen die niedrigste Zufriedenheit mit der Wohnung auf. Dennoch wollen 45 Prozent der Haushalte nicht aus der Wohnung ausziehen. Dies erklärt sich vermutlich durch den hohen Anteil von Rentnerhaushalten, für die ein Wohnungswechsel in der Regel eine hohe Belastung darstellt. Sanierter Altbau (Öffentlich gefördert und freifinanziert): Privat modernisierte Altbauten haben den größten Anteil am Wohnungsbestand im Gebiet. 37 Prozent aller Wohnungen entfallen auf diese Wohnungstyp. Altbauwohnungen mit öffentlicher Förderung haben einen Anteil von 19 Prozent. Die sanierten Altbauwohnungen haben im Vergleich zu Neubau- oder unsanierten Wohnungen eine größere durchschnittliche Wohnfläche sowie einen höheren Anteil an Wohnungen mit vier und mehr Zimmern. Auffällig sind jedoch auch Unterschiede zwischen den Altbauten, die öffentlich gefördert und die freifinanziert saniert wurden. Bei den öffentlich geförderten Wohnungen gibt es wesentlich mehr Wohnungen mit einer sehr hohen Wohnfläche. So hat fast die Hälfte dieses Bestandes Wohnflächen von 90 m² und mehr, bei den privat modernisierten Wohnungen liegt der Anteil sehr großer Wohnungen hingegen nur bei 37 Prozent. Hinsichtlich der Zimmerzahl sind Unterschiede zwischen öffentlich geförderten und privat modernisierten Wohnungen etwas geringer, doch auch hier sind größere Wohnungen vergleichsweise häufiger unter den öffentlich geförderten zu finden. Diese Unterschiede sind vermutlich Ausdruck der höheren Möglichkeiten, im Rahmen der Förderung Einfluss auf Grundrissplanungen zu nehmen und somit Zielstellungen, wie familiengerechtes Wohnen, zu verwirklichen. Neben den Unterschieden in der Wohnungsgrößenstruktur zeigen sich auch Unterschiede in der Ausstattung der Wohnungen. Die öffentlich geförderten Altbauwohnungen haben nicht nur alle Vollstandard (Sammelheizung und Bad), sondern weisen häufig zusätzliche, wohnwerterhöhende Merkmale auf (wie Aufzug, Balkon, Parkett). Nur ein geringer Anteil von 7 Prozent der Wohnungen hat keine zusätzlichen Ausstattungsmerkmale. Bei den privat modernisierten Altbauten ist der Anteil solcher Wohnungen mit immerhin 15 Prozent doppelt so hoch. Trotz gutem Ausstattungsniveau sind in geförderten Wohnungen die durchschnittlichen Nettokaltmieten im Vergleich zu privat modernisierten Altbauten und Neubauwohnungen niedriger und im Verhältnis zu den Mieten im unsanierten Bestand nicht wesentlich höher. Auch sind die Mieten der öffentlich geförderten Wohnungen im Vergleich zu den anderen Wohnungsarten aufgrund der Mietenbindungen homogener. Bei 60 Prozent der geförderten Wohnungen liegen die Nettomieten je m² zwischen 4,50 und 5,00 , bei weiteren 18 Prozent zwischen 4,00 und 4,50 . Die Mieten sind vergleichsweise homogen durch Mietenbindungen der Förderung. Auffällig ist jedoch, dass andererseits fast ein Fünftel der Wohnungen Mieten über 5,55 /m² hat. Nettokaltmieten dieser Höhe sind auch in guter Wohnlage bei Einhaltung der förderungsbedingten Obergrenzen nicht zu erzielen gewesen. Dies könnte ein Hinweis auf Förderverstöße sein. Möglich ist aber auch, dass ein Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht großer Teil der Haushalte fehlerhafte Angaben gemacht hat. (Erfahrungsgemäß werden nicht selten anstelle der Grundmiete die Betriebskosten mit angegeben). Bei knapp der Hälfte dieser Wohnungen mit Mieten über 5,55 /m² handelt sich allerdings um Dachgeschosswohnungen. Bei den privat modernisierten Wohnungen ist das Mietniveau deutlich höher. Über die Hälfte der Wohnungen hat Nettokaltmieten von 5,50 /m² und mehr. Haushalte in privat modernisierten Wohnungen haben ein deutlich höheres durchschnittliches Nettoeinkommen als Haushalte in den übrigen Wohnungstypen. Auch ist hier der Anteil von Haushalten, die erwerbstätig sind, am höchsten. Er beträgt 79 Prozent. In den öffentlich geförderten Wohnungen ist der Anteil von Erwerbstätigen-Haushalten niedriger, ebenso das durchschnittliche Nettoeinkommen. Das vergleichsweise niedrige Einkommensniveau in öffentlich geförderten Wohnungen ist zumindest teilweise dadurch bedingt, dass hier die Bezugsberechtigung beschränkt ist, unter anderem auf Personen mit Wohnberechtigungsschein bzw. geringerem Einkommen. In den Altbauten sind aufgrund der größeren Wohnungen große Haushalte mit vier und mehr Personen anteilig stärker vertreten als in den anderen Wohnungstypen. Dabei ist der Anteil von Haushalten mit vier und mehr Personen in öffentlich geförderten Altbauten mit 21 Prozent höher als in den privat modernisierten Wohnungen, wo er nur 13 Prozent beträgt. In den Haushalten der öffentlich geförderten Wohnungen leben häufiger Kinder als in Haushalten der anderen Wohnungsarten sowie auch häufiger als in Haushalten der privat modernisierten Wohnungen. 38 Prozent der Haushalte sind Familien (als Paar oder alleinerziehend) mit Kindern. Bei den privat modernisierten Wohnungen liegt der Anteil von Haushalten mit Kindern dagegen nur bei 29 Prozent, im Gebiet insgesamt beträgt er 27 Prozent. Haushalte mit eher geringer Wohndauer, d.h. Haushalte, die erst nach 2002 ins Gebiet gezogen sind, haben in privat modernisierten Wohnungen den vergleichsweise höchsten Anteil. Aber auch absolut sind die meisten spät Zugezogenen am häufigsten in diesen Wohnungen zu finden. Die Hälfte der nach 2002 ins Gebiet gekommenen Haushalte lebt in einer solchen Wohnung. Die privat modernisierten Wohnungen haben somit in jedem Fall in quantitativer Hinsicht eine herausragende Rolle bei der Wohnraumversorgung und damit für die soziostrukturelle Weiterentwicklung des Gebietes gehabt. In den öffentlich geförderten Wohnungen gibt es einen hohen Anteil von Mietern, die bereits vor 1994 im Gebiet wohnte. Ein Viertel der Haushalte hat bereits vor Sanierungsgebietsfestlegung dort gewohnt. Damit ist der Anteil von Gebiets-Stammbewohnern doppelt so hoch wie in den privat modernisierten Wohnungen, aber nicht wesentlich geringer als im unsanierten Bestand. Offensichtlich sind öffentlich geförderte Wohnungen aufgrund ihrer Mieten- und Belegungsbindungen in besonderem Maße geeignet gewesen, bleibewillige Bewohner mit Wohnraum im Gebiet zu versorgen. Dies zeigt sich auch bei der Betrachtung des Anteils Sanierungsbetroffener in den Wohnungstypen. Während fast ein Drittel der Bewohner öffentlich geförderter Wohnungen von Sanierungsmaßnahmen im Gebiet betroffen war, liegt der Anteil Sanierungsbetroffener in privat modernisierten Wohnungen nur bei knapp einem Viertel, in den Neubauwohnungen ist der Anteil sehr gering. Die öffentliche Förderung der Wohnraumsanierung hat somit eine wichtige Funktion bei der Umsetzung sozialer Sanierungsziele erfüllt. Die Zufriedenheit mit der Wohnung ist bei Haushalten in öffentlich geförderten und privat modernisierten Altbauwohnungen in etwa gleich hoch. Sie liegt zwischen der von Haushalten in Neubauwohnungen, die die höchste Zufriedenheit aufweisen und der von Mietern im unsanierten Bestand. Dennoch ist in den Altbauwohnungen der Wunsch, aus der Wohnung auszuziehen, stärker ausgeprägt als in den anderen Wohnungstypen. Dabei ist der Anteil von Haushalten mit Umzugswunsch in den privat modernisierten nochmals etwas höher als in den öffentlich geförderten Wohnungen. Bei den Bewohnern von öffentlich geförderten Wohnungen ist die Beteiligungsbereitschaft für Belange der Gebietsentwicklung höher als bei der Bewohnerschaft im Gebiet insgesamt. Etwa jeder vierte Haushalt hat angegeben, sich auf alle Fälle engagieren zu wollen. Neubauten: Bei den Neubauwohnungen überwiegen 2 und 3-Zimmer-Wohnungen. 80 Prozent der Wohnungen hat diese Zimmeranzahl. Über die Hälfte der Wohnungen hat eine Wohnfläche von 60-90 m². Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht Neubauwohnungen verfügen weitaus häufiger als die übrigen Wohnungstypen über wohnwerterhöhende Ausstattungsmerkmale. Das Mietniveau der Neubauwohnungen ist sehr hoch. Die teuersten Mieten von über 7 sind am häufigsten hier anzutreffen. Bei über der Hälfte dieser Wohnungen liegen die Nettokaltmieten bei 7 /m² und mehr. Mieten unter 5 /m² existieren kaum. In den Neubauwohnungen überwiegen Haushalte mit mittlerem und gutem Einkommen. Nur ein vergleichsweise geringer Anteil von 11 Prozent der Haushalte muss mit einem niedrigen Haushaltsnettoeinkommen von unter 1.300 auskommen, im Gebiet insgesamt ist der Anteil in etwa doppelt so hoch. Das Einkommensniveau ist im Mittel ähnlich hoch wie bei Haushalten in freifinanziert modernisierten Objekten. Haushalte mit unsicherer Erwerbslage oder Haushalte, die sich in Ausbildung befinden, haben in Neubauwohnungen den vergleichsweise geringsten Anteil. Bei den Haushaltsgrößen überwiegen 2-Personen-Haushalte. Bei einem Viertel der Haushalte handelt es sich um Rentnerhaushalte. Nur in einem Viertel der Haushalte leben Kinder. Das durchschnittliche Alter der Mieter beträgt 48 Jahre und ist damit um 10 Jahre höher als in Altbauwohnungen. Über die Hälfte der Haushalte in Neubauwohnungen sind erst nach 2002 neu ins Gebiet zugezogen. Haushalte, die bereits einmal von Sanierungsmaßnahmen im Gebiet betroffen waren, haben in Neubauwohnungen einen geringen Anteil von 6 Prozent, im Gebiet insgesamt sind 20 Prozent ehemals Sanierungsbetroffene. Da angenommen werden kann, dass in den Neubauwohnungen selbst keine Sanierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, handelt es sich um Haushalte, die aufgrund von Altbau-Sanierungsmaßnahmen eine Neubauwohnung bezogen haben bzw. umgesetzt wurden. Die höchste Zufriedenheit mit der Wohnung besteht bei Haushalten in Neubauwohnungen. Entsprechend ist der Anteil von Haushalten, die den Wunsch haben, aus der Wohnung auszuziehen, vergleichsweise am geringsten. Der Anteil dieser Haushalte beträgt 13 Prozent und ist damit nur etwa halb so hoch wie im Gebiet insgesamt. Die Bereitschaft, sich im Gebiet zu engagieren, ist bei Haushalten in Neubauwohnungen am geringsten ausgeprägt. Dies dürfte aber auch mit dem höheren Alter der Bewohner zusammenhängen. Unterschiede in Wohn- und Lebensbedingungen sowie ausgewählte Sichten auf diese Bedingungen Mittlerer Wohnflächenkonsum (m² der WE) Mittlerer Wohnflächenkonsum pro Person (m²) Mittlere Nettomieten ( /m²) Mittlere Mietbelastung (warm) Mittlere Haushaltsnettoeinkommen Mittleres Äquivalenzeinkommen Allgemeines Urteil zum Gebiet/Wohnumfeld (gut) Urteil: Miete zu Einkommen günstig/angemessen Urteil: Miete zum Einkommen viel zu hoch Urteil: Soziales Klima im Gebiet sehr/gut Mittlere Wohndauer i.d. WE (in Jahren) Altersdurchschnitt der Haushalte (in Jahren, nur Erwachsene) Umzugsabsichten ja Ziel-WE im Gebiet (von Umzug ja bzw. evtl.) Anteil des Haushaltstyps an allen Haushalten 72,0 36,6 4,75 38% 1.769 1.195 45% 62% 10% 37% 12,3 47,2 23% 52% 22% 85,0 38,5 4,89 33% 2.005 1.390 60% 74% 6% 59% 8,9 41,6 27% 47% 20% 83,4 40,4 5,64 30% 2.500 1.740 61% 71% 3% 58% 6,4 39,5 29% 46% 41% 72,2 36,9 6,96 32% 2.120 1.600 64% 49% 10% 54% 7,1 46,6 14% 44% 17% Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht 6.4. Unterschiede zwischen Teilräumen Im Sanierungsgebiet Pankow-Wollankstraße lassen sich stadträumlich vier Regionen abgrenzen, die vor allem durch die größeren Durchgangsstraßen geteilt werden. Signifikante Unterschiede zwischen den vier Teilräumen des Sanierungsgebietes lassen sich für verschiedene Kriterien aufzeigen. Dies betrifft sowohl soziostrukturelle Merkmale, wie z.B. die Einkommensstruktur oder die Haushaltstypen, als auch wohnungsrelevante Merkmale sowie die Nutzung und Bewertung der Infrastruktur. Der Vergleich der vier Teilregionen zeigt, dass sich für jedes einzelne Gebiet eine spezifische Bewohnerschaft mit bestimmten Eigenschaften feststellen lässt. E D C A Die Bewohner ihrerseits bewegen sich größtenteils in ihrem Gebiet und nutzen die dort in der Nähe vorhandenen Möglichkeiten der Infrastruktur und des Wohnumfeldes. Teilraum A (Südwest): Der Teilraum A im Südwesten des Sanierungsgebietes wird verstärkt von Haushalten im leistungsfähigsten Erwerbsalter von 35 bis 45 Jahren bewohnt. Etwa drei Viertel der Haushalte sind erwerbstätig. Die Zahl der hoch qualifizierten Personen ist in diesem Teilraum größer als in den anderen Teilgebieten. Die Haushalte weisen im Schnitt die höchsten Haushalts-Nettoeinkommen sowie überdurchschnittliche personenbezogene Äquivalenzeinkommen auf. Im Teilraum A wohnen vergleichsweise viele Haushalte mit Kindern. Zwei Drittel der Bewohner sind nach 2002 in das Sanierungsgebiet gezogen, was sich auch in der relativ kurzen Wohndauer von durchschnittlich etwa 8 Jahren im Gebiet bzw. 6 Jahren in der Wohnung zeigt. Der Teilraum A weist den höchsten Bestand an privat modernisierten bzw. öffentlich geförderten Altbauwohnungen auf. Neubauwohnungen sowie unsanierte Wohnungen sind in nur geringem Maß vorhanden. Die Wohnungen haben in etwas stärkerem Maße wohnwerterhöhende Merkmale, insbesondere Balkone. Nur ein vergleichsweise geringer Anteil (8 Prozent) der Wohnungen weist gar keine Luxusmerkmale auf. Das Mietniveau im südwestlichen Teilgebiet ist etwas erhöht. Fast ein Drittel der Haushalte zahlen Mieten über 6,50 /m². Die Wohnungsstruktur ist geprägt durch mittlere bis größere Wohnungen mit zum Teil jedoch einer geringen Anzahl von Zimmern. Die daraus resultierende Überbelegung stellt einen wesentlichen Grund für Umzugsabsichten dar. Zwar sind die Bewohner mit den eigenen Wohnbedingungen überdurchschnittlich zufrieden, dennoch äußerten knapp ein Drittel den Wunsch aus der derzeitigen Wohnung auszuziehen, weitere 30 Prozent sind bezüglich einer Umzugsentscheidung noch unentschlossen. Die Bewohner des südwestlichen Teilgebietes nutzen vor allem den Bürgerpark sowie den Schlosspark. Der Bleichröder Park ist mehr als der Hälfte nicht bekannt. Im Vergleich zu den anderen Teilräumen ist das Nutzungsverhalten hinsichtlich der verschiedenen Einkaufsmöglichkeiten im Sanierungsgebiet bei den Bewohnern des Teilraumes A am geringsten ausgeprägt. Sie nutzen zum Einkaufen vorrangig das Rathaus-Center, dagegen werden die Einkaufsstraßen sowie der Wochenmarkt von der Mehrheit nur gelegentlich oder gar nicht in Anspruch genommen. Das Rathaus-Center bietet die unterschiedlichsten Geschäfte und Dienstleistungen an einem Ort gebündelt. Die daraus resultierende Zeitersparnis sowie die längeren Öffnungszeiten des Supermarktes stellen vermutlich für Erwerbstätige und Familien einen größeren Anreiz dar. Die Häufigkeit der Nutzung der Volkshochschule und der Bibliothek entspricht dem Nutzungsverhalten in den anderen Teilgebieten. Andererseits besteht bei den Bewohnern im teilräumlichen Vergleich am häufigsten Unkenntnis dieser beiden Einrichtungen. Das Museum „Alte Bäckerei“ und die Galerie Pankow werden von über einem Drittel ab und zu bis regelmäßig besucht, die Mehrheit der Bewohnerschaft nutzt die Kultureinrichtungen jedoch nie oder kennt sie nicht. Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht Teilraum C (West): Der angrenzende Teilraum C repräsentiert weitgehend den soziostrukturellen Querschnitt des gesamten Gebietes. Allerdings ist der Anteil der Haushalte mit unsicheren Erwerbsverhältnissen und geringem Einkommen von weniger als 900 höher als in den übrigen Teilräumen. Auch ist der Anteil von 1-Personen Haushalten mit 31 Prozent niedriger als in den Vergleichsteilräumen, der Anteil von 3-Personen-Haushalten ist dagegen relativ hoch. Ein Großteil der Häuser wurde privat modernisiert, Neubauwohnungen sind nur zu einem geringen Teil vorhanden. Ein Viertel der Wohnungen ist noch unsaniert. Der Anteil von Wohnungen mit mehreren zusätzlichen Ausstattungsmerkmalen ist in diesem Teilgebiet größer als in den Gebieten A und D. Etwa drei Viertel der Wohnungen sind Zwei- oder Dreizimmerwohnungen, die Zahl der Einzimmerwohnungen ist etwas geringer als in den übrigen Teilräumen. Der Anteil sehr großer Wohnungen mit einer Fläche von mehr als 90m² ist im Teilraum C am höchsten. Das Mietniveau ist hier am niedrigsten. 27 Prozent der Haushalte zahlen Nettokaltmieten unter 4,50 /m². Der Anteil hoher Mieten von 6,50 /m² und mehr ist dagegen am geringsten. Von den Parks und Grünflächen werden von den Bewohnern des Teilraumes C der Bürger- sowie der Schlosspark am häufigsten genutzt. In Bezug auf die Einkaufsmöglichkeiten gilt gleiches für das Rathaus-Center, welches von 83 Prozent der Personen häufig besucht wird. Die Einkaufsstraßen und der Wochenmarkt werden im Vergleich zum Teilraum A etwas öfter genutzt, die Bibliothek sowie die Volkshochschule werden nur ab und zu oder gar nicht in Anspruch genommen. Die Galerie und das Museum „Alte Bäckerei“ erfahren den höchsten Zuspruch von den Bewohnern des westlichen Teilraumes. Nahezu die Hälfte der Teilraumbewohner besucht die Kultureinrichtungen öfter oder gelegentlich. Die Nutzung ist vermutlich aufgrund der Lage im westlichen Teilraum und der damit verbundenen schnellen Erreichbarkeit so hoch. Teilraum D (Ost): Der Teilraum D weist mit 44 Prozent den höchsten Anteil an 1-Personen-Haushalten auf. Die Mehrheit der studentischen und Ausbildungshaushalte lebt in diesem Teilgebiet. Entsprechend sind junge Haushalte mit Personen unter 30 Jahren in etwas stärkerem Maße vertreten. Im Schnitt weisen die Haushalte die niedrigsten HaushaltsNettoeinkommen und personenbezogenen Äquivalenzeinkommen auf. 63 Prozent der Bewohner sind erst nach 2002 in das Sanierungsgebiet gezogen, die Wohndauer im Gebiet beträgt im Schnitt etwa 10 Jahre. Von den „Stammbewohnern“, die bereits seit der förmlichen Festlegung im Sanierungsgebiet wohnen, leben etwa ein Drittel im östlichen Teilraum. Die Zahl der Sanierungsbetroffenen ist daher im östlichen Teilraum am höchsten. Der östliche Teilraum ist durch einen hohen Bestand an unsanierten Altbauten geprägt. Entsprechend gibt es hier den höchsten Anteil (26 Prozent) an Wohnungen, die keine Luxusmerkmale aufweisen. Die Wohnungsstruktur des östlichen Teilgebietes ist durch überdurchschnittlich viele kleine Wohnungen gekennzeichnet. Die Anzahl der Einzimmerwohnungen ist hier doppelt so hoch ist wie in den übrigen Teilräumen. Das Mietniveau weicht trotz des vergleichsweise geringen Standards der Wohnungen nicht wesentlich von dem der anderen Teilgebiete ab. Dies wirkt sich auf mögliche Umzugsabsichten aus. Ein Drittel der Bewohner ist noch unentschlossen, gut ein Viertel will definitiv ausziehen. Die Bewohner des östlichen Teilraumes nutzen den Bleichröder Park in stärkerem Maße als die übrigen Teilraumbewohner, was vermutlich damit zusammenhängt, dass der Park im Teilraum D liegt und daher schnell zu erreichen ist. Allerdings ist der Nutzungsgrad des Bürger- und Schlossparks nicht so stark ausgeprägt. Die Einkaufsmöglichkeiten im Gebiet werden eher gelegentlich genutzt, diesbezüglich lassen sich keine Präferenzen der Bewohner ausmachen. Der Anteil der Anwohner, die die Bibliothek gelegentlich bis oft nutzen ist hier am größten. Die Jugendkunstschule und die kulturellen Einrichtungen werden mehrheitlich überhaupt nicht genutzt, letztere sind einem vergleichsweise hohen Anteil der Bewohner des östlichen Teilgebietes gar nicht bekannt. Teilraum E (Nord): Der nördliche Teilraum E des Sanierungsgebietes wird durch die ältere Generation geprägt. Hier leben etwa doppelt so viele Rentner-Haushalte wie im gesamten Gebiet und es gibt entsprechend weniger Haushalte mit Kindern. Die Bewohner weisen ein relativ hohes Qualifikationsniveau auf. Die Einkommensverteilung entspricht im Wesentlichen dem Gebietsdurchschnitt. Die Zahl der Personen, die schon vor 1994 dort gewohnt haben sowie derer, die vor 2002 in das Gebiet gezogen sind, ist im nördlichen Teilraum am höchsten. Folglich weisen sie die Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht längste durchschnittliche Wohndauer im Gebiet (14,5 Jahre) sowie in der Wohnung (11 Jahre) auf. Das Einkommensniveau liegt im mittleren Bereich. Der nördliche Teilraum weist mit 45 Prozent den höchsten Bestand an Neubauwohnungen auf. Ein vergleichsweise geringer Teil der Wohnungen (25 Prozent) wurde privat modernisiert, etwa jede fünfte Wohnung ist unsaniert. Die Ausstattung der Wohnungen mit wohnwerterhöhenden Merkmalen ist im Teilraum E stärker ausgeprägt. 16 Prozent der Wohnungen sind mit Balkon, Parkett und Aufzug ausgestattet, lediglich 4 Prozent der Wohnungen weisen gar keine Luxusmerkmale auf. Das Teilgebiet E weist überdurchschnittlich viele Wohnungen mit mittlerer Größe von 60 bis 90 m² auf, die mehrheitlich über zwei oder drei Zimmer verfügen. Auffällig ist zudem der hohe Anteil an Fünfzmmerwohnungen. Die Mehrheit der Haushalte im nördlichen Teilraum hat mindestens ein Zimmer mehr zur Verfügung als Personen im Haushalt wohnen. Das Mietniveau ist in diesem Teilgebiet am höchsten. 45 Prozent der Bewohner zahlen 7 /m² und mehr für ihre Wohnung. Die subjektive Mietbelastung empfinden 40 Prozent als zu hoch bis viel zu hoch. Dennoch ist der Umzugswunsch im Teilgebiet gering ausgeprägt, knapp zwei Drittel beabsichtigen keinen Wohnungswechsel. Die Bewohner des nördlichen Teilraumes nutzen den Bürger- und Schlosspark in stärkerem Maße als die Bewohner der anderen Teilgebiete. Den Bleichröder Park kennen zwar vergleichsweise viele, ein relativ hoher Anteil von 30 Prozent nutzt den Park jedoch nie. Der Nutzungsgrad der Einkaufsmöglichkeiten ist bei den Bewohnern des Nordens sehr viel stärker ausgeprägt, als dies in den übrigen Teilgebieten der Fall ist. Das Rathaus-Center wird von nahezu der gesamten Bewohnerschaft des nördlichen Teilraums regelmäßig genutzt. Über die Hälfte der Bewohner nutzt die Breite Straße öfter, beim Wochenmarkt liegt der Anteil bei 40 Prozent, für die Berliner Straße bei 23 Prozent. Die Volkshochschule und die Bibliothek sind überwiegend bekannt, genutzt werden beide Institutionen von der Mehrheit der Bewohner nur selten. Allerdings liegt der Anteil der Personen, die häufig die Bibliothek besuchen, mit 17 Prozent etwas über dem Gebietsdurchschnitt und ist nur bei den Bewohnern des östlichen Teilraumes noch höher. Die Galerie und das Museum „Alte Bäckerei“ werden von über einem Drittel der Bewohner des Teilraumes E gelegentlich besucht. Benotung durch die Befragten von 1 (voll zufrieden) bis 4 (unzufrieden) 1 2 3 4 Teilraum A (Südwest) 1,67 1,96 Teilraum C (West) 1,67 2,15 Teilraum D (Ost) 1,66 2,23 Neben den vorgenannten Unterschieden der Wohnungs- und Sozialstruktur in den Teilräumen bestehen je nach Lage der Wohnung innerhalb des Sanierungsgebiets Unterschiede hinsichtlich der Zufriedenheit der Bewohner mit den Wohnverhältnissen. Während das Urteil zu den Wohnumfeldbedingungen in den vier Teilräumen des Sanierungsgebiets annähernd gleich ausfällt, unterscheidet sich die Zufriedenheit mit den bewohnten Wohnungen räumlich. Es gibt eine höhere allgemeine Unzufriedenheit mit den eigenen (Ausstattung, Größe, Grundriss, Bauqualität, Dämmung, Miethöhe) bei Mieterhaushalten, die in den mittleren Teilräumen C und D des Gebiets wohnen. Es besteht ein signifikanter Zusammenhang zwischen dem Teilraum E (Nord) 1,64 2,02 Alle 1,64 2,08 Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht höheren Grad der Unzufriedenheit in den mittleren Teilräumen und dem noch geringeren Modernisierungsgrad der Wohnungen in diesen Teilräumen. Dahinter verbergen sich in der Regel Erwartungshaltungen an die Sanierung, die im Laufe der Jahre in Teilbereichen noch nicht oder nur teilweise erfüllt werden konnten. Der Anteil noch nicht sanierter Wohnungen ist insbesondere im Teilbereich D noch vergleichsweise höher als in anderen Teilen des Gebiets. Am positivsten fällt die Einschätzung der Wohnungen im südwestlichen Teilbereich A des Gebiets aus. Noch deutlicher unterscheiden sich die Urteile in Abhängigkeit von der Wohnlage nach Straßenzügen im Gebiet. Im Allgemeinen geht das Niveau der Zufriedenheit mit der bewohnten Wohnung weitgehend konform mit dem Zufriedenheitsniveau bezogen auf das Wohnumfeld30. Gegenläufige Abweichungen hiervon zeigen sich bei Haushalten, die in der Grunowstraße sowie in der Breite Straße wohnen, wo bei relativer Unzufriedenheit mit den eigenen Wohnbedingungen die Zufriedenheit mit den Wohnumfeldfaktoren höher ausfällt als im Allgemeinen. In der Gaillardstraße wiederum steht der Zufriedenheit mit den Wohnungen eine höhere Unzufriedenheit mit den Umfeldfaktoren gegenüber. Am schlechtesten schneiden Wohnungen in der Breite Straße sowie in der Mühlenstraße ab31. Haushalte in Wohnungen der Gaillard- sowie der Pankgrafenstraße waren dagegen in überdurchschnittlichem Maße mit ihren Wohnbedingungen zufrieden. Benotung durch die Befragten von 1 (voll zufrieden) bis 4 (unzufrieden) 1 2 1,84 1,59 2,07 2,49 3 4 Berliner Str. Breite Str. Florastr. Gaillardstr. Görschstr. Grunowstr. Mühlenstr. Neue Schönholzer Str. Pankgrafenstr. Schulstr. Wollankstr. Alle 1,67 1,78 1,70 1,53 1,73 1,60 1,48 2,09 1,88 2,15 2,29 2,45 2,04 1,89 1,58 1,71 1,64 2,07 2,19 2,08 Die Unterschiede in der Beurteilung der engeren Wohnbedingungen von Bewohnern verschiedener Straßenzüge und Teilregionen des Sanierungsgebiets stehen auch in Zusammenhang mit der Wohndauer im Gebiet (6.2.) sowie dem Wohnungstyp (6.3). Hier wurden die Beurteilung des wohnortnahen Grüns, der Einkaufsbedingungen, der kindgerechten Infrastruktur sowie der Freizeit- und Kultureinrichtungen haushaltsbezogen komplex aggregiert. 30 31 Um die Fehlerquote so gering wie möglich zu halten, wurden nur Straßenzüge aufgenommen, bei denen die Stichprobe mehr als 15 Fälle aufwies. Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht Unterschiede in Wohn- und Lebensbedingungen sowie ausgewählte Sichten auf diese Bedingungen Mittlerer Wohnflächenkonsum (m² der WE) Mittlerer Wohnflächenkonsum pro Person (m²) Mittlere Nettomieten ( /m²) Mittlere Mietbelastung (warm) Mittlere Haushaltsnettoeinkommen Mittleres Äquivalenzeinkommen Allgemeines Urteil zum Gebiet/Wohnumfeld (gut) Urteil: Miete zu Einkommen günstig/angemessen Urteil: Miete zum Einkommen viel zu hoch Urteil: Soziales Klima im Gebiet sehr/gut Mittlere Wohndauer i.d. WE (in Jahren) Seit förmlicher Festlegung im Gebiet Altersdurchschnitt der Haushalte (in Jahren, nur Erwachsene) Umzugsabsichten ja Ziel-WE im Gebiet (von Umzug ja bzw. evtl.) Anteil des Haushaltstyps an allen Haushalten 81,2 40,1 5,71 35% 2.500 1.666 58% 71% 6% 52% 6,8 13% 39,6 31% 41% 25% 81,4 37,6 5,29 32% 2.011 1.523 51% 69% 3% 51% 8,7 19% 42,7 23% 49% 30% 76,4 37,9 5,45 32% 2.000 1.476 56% 63% 8% 47% 7,6 22% 41,5 28% 48% 29% 80,9 39,7 6,51 32% 2.300 1.600 75% 58% 9% 70% 10,9 23% 49,8 15% 53% 16% Zur Umsetzung sozialer Sanierungsziele kamen verschiedene Instrumente zum Einsatz, wie das Sozialplanverfahren, die öffentliche Förderung von Wohnraum, Mietobergrenzen sowie öffentlich-rechtliche Verträge. Mit Hilfe dieser Instrumente konnten positive Wirkungen erzielt werden, sie hatten jedoch auch Grenzen bei der Umsetzung sozialer Zielstellungen. Ein zentrales Anliegen war, mit Hilfe des verfügbaren Instrumentariums Verdrängungsprozesse durch Modernisierung im Sanierungsverfahren zu verhindern bzw. einzudämmen. 7.1. Sozialplanverfahren Den Kern des Instrumentariums zur Umsetzung sozialer Ziele bildete das Sozialplanverfahren. Es hatte die Aufgabe, geplante Sanierungsmaßnahmen auf ihre Sozialverträglichkeit hin zu überprüfen und nachteilige Auswirkungen der Erneuerungsmaßnahmen zu vermeiden oder mindestens zu mildern. Mit Hilfe des Sozialplanverfahrens sollte Einvernehmlichkeit zum Umfang der Maßnahmen und zum Ablauf des baulichen Prozesses zwischen den Interessengruppen hergestellt werden. Eine reibungsarme Sanierung sollte ermöglicht und die Zügigkeit der Baudurchführung gefördert werden. Die Einleitung eines Sozialplanverfahrens erfolgte gemäß § 180 BauGB unabhängig von der Art der Finanzierung der Sanierungsmaßnahmen, also sowohl bei öffentlich geförderten als auch bei privat finanzierten Vorhaben. Entscheidend für die Einleitung eines Sozialplanverfahrens war der Umfang der geplanten Maßnahmen. Wie in den Sozialplanrichtlinien des Landes Berlin festgelegt, wurde ein Sozialplanverfahren eingeleitet, wenn durch die Maßnahmen eine besondere Betroffenheit der Mieter zu erwarten war. Dies war bei der öffentlichen Förderung, die umfassende Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten vorsah, stets der Fall. Bei der privat finanzierten Sanierung gab es dagegen auch Vorhaben, die nur Einzelmaßnahmen, wie z.B. den Einbau neuer Fenster, beinhalteten. In diesen Fällen wurde kein Sozialplanverfahren erforderlich. Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht Die Durchführung des Sozialplanverfahrens erfolgte im Gebiet Pankow-Wollankstraße durch die Mieterberatungsgesellschaften FSW im Kiez e.V. (Förderverein für soziales Wohnen) und – in der Anfangsphase – durch PAP, Planungsbüro Ahlebrandt und Partner. Seit 1995 wurde FSW durch den Bezirk für insgesamt 50 Objekte beauftragt, die Sanierung sozialplanerisch zu begleiten. Die Rolle der Mieterberatung als Vermittler zwischen den verschiedenen Verfahrensbeteiligten war unverzichtbar für einen möglichst einvernehmlichen, reibungslosen Sanierungsverlauf. Die Tätigkeit der Mieterberatung beinhaltete insbesondere die Information der Mieter über die geplanten Erneuerungsmaßnahmen, ihre Rechte und Pflichten sowie die Organisation einer mietrechtlichen Beratung die einzelfallbezogenen Ermittlungen zur sozialen Situation der sanierungsbetroffenen Haushalte als Grundlage zur Erstellung von Sozialplänen die Beratung und Abstimmung der Sozialpläne mit dem Bezirksamt bis zu deren verbindlicher Feststellung für den weiteren Verfahrensablauf die Unterstützung bei der Vorbereitung sowie beim Abschluss von Vereinbarungen zwischen Mietern und Vermietern die Prüfung der Einhaltung der geschlossenen Vereinbarungen und Vermittlung in Konfliktfällen die Organisation der Wohnraumversorgung und Begleitung der Haushalte während der Maßnahmedurchführung sowie die Berichterstattung über den Verlauf und Abschluss der Erneuerungsmaßnahmen. Zur Information und Betreuung der Betroffenen war die Präsenz der Mieterberatung im Gebiet durch ein Vor-OrtBüro erforderlich. Dieses steht auch gegenwärtig den Bewohnern als Anlaufstelle zur Verfügung. Zur Sicherung der Sozialverträglichkeit der Sanierung kamen vor allem folgende Strategien und Verfahren zur Anwendung: Finanzielle Hilfen Die Aufgabe des Sozialplanverfahrens, nachteilige Auswirkungen der Erneuerungsmaßnahmen zu vermeiden oder zu mildern, wurde zum einen durch eine Reihe finanzieller Unterstützungsleistungen erfüllt. Den betroffenen Mietern konnten, entsprechend dem von der Mieterberatung ermittelten Bedarf, Sozialplanleistungen durch das Bezirksamt gewährt werden wie: Übernahme oder pauschaler Zuschuß zu unmittelbaren und mittelbaren Umzugskosten, Entschädigung für mietereigene Einbauten, leerstandsbedingter Heizkostenzuschuss, Übernahme doppelter Mietzahlung im Umzugsmonat, Erstattung von Mietdifferenzen bei Zwischenumsetzungen, besondere Sozialbetreuung, Anpassungshilfe. Umsetzung Auch durch die Umsetzung in Ersatzwohnraum konnten sanierungsbedingte Härten gemindert werden. Bei öffentlich geförderten Vorhaben bestand für die Mieter die Möglichkeit, für die Zeit der Baumaßnahmen in der eigenen Wohnung, zeitweilig oder auch endgültig in eine bereits fertig gestellte Wohnung in einem anderen öffentlich geförderten Haus zu ziehen. Bei freifinanzierten Sanierungsvorhaben erfolgten Umsetzungen in belegungsgebundene Wohnungen in Einzelfällen, wenn besondere Härten des Mieters, wie z.B. Schichtarbeit oder Krankheit, vorlagen. Häufiger wurden die Baumaßnahmen im Taktverfahren durchgeführt, so dass Umsetzmöglichkeiten innerhalb des Objektes genutzt werden konnten. Der Regelfall war ein Verbleib der Haushalte während der Baumaßnahmen im Objekt. Sicherung der Mietzahlungsfähigkeit Entscheidend für die Sozialverträglichkeit von Sanierungsmaßnahmen ist die Bezahlbarkeit des Wohnraumes nach Sanierung. Bei öffentlich geförderten Vorhaben wurde eine Begrenzung der Mieten nach Sanierung im Fördervertrag vereinbart. Um auch bei privat finanzierter Sanierung modernisierungsbedingte Mietsteigerungen zu begrenzen und die Verdrängung der Betroffenen zu vermeiden, stand zeitweilig das Instrument der Mietober- Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht grenzen zur Verfügung, das jedoch aufgrund der unsicheren Rechtslage nur kurzzeitig und nicht konsequent angewandt wurde (sh. Abschnitt 7.3.). Daneben gab es im Rahmen des Sozialplanverfahrens die Möglichkeit, sanierungsbetroffene Mieter mit geringem Einkommen in ihrer Mietzahlungsfähigkeit zu unterstützen durch die Gewährung von Härteausgleich bzw. Anpassungshilfen an die gewachsene Mietbelastung. Härteausgleich war aus Sicht des Bezirksamtes jedoch in vielen Fällen nicht anwendbar, da hohe gesetzliche Anspruchsvoraussetzungen hätten erfüllt sein müssen. Aus Sicht der Mieterberatung war die Anwendung nur bei manchen Bewohnergruppen, wie z.B. Studenten, nicht aber Rentnern, sinnvoll, da es sich bei der Anpassungshilfe um eine vorübergehende Unterstützung handelt und die dauernde Mietzahlungsfähigkeit damit nicht gesichert wird. Von dieser Möglichkeit wurde deshalb kaum Gebrauch gemacht. Die Vermeidung von Verdrängung durch Mietsteigerungen erfolgte stattdessen vorrangig durch Begrenzung des Maßnahmeumfanges. In der Vorbereitungsphase des Sozialplanverfahrens wurde durch die Mieterberatung bzw. das Bezirksamt mit dem Bauherren der Verzicht auf einen Teil der geplanten Maßnahmen ausgehandelt für Wohnungen von Mietern, die als finanzielle Härtefälle einzustufen waren. Begünstigt wurden solche Verhandlungen aus Sicht der Mieterberatung dadurch, dass die Sanierungsobjekte im Gebiet in der Regel eine relativ geringe Anzahl von Wohneinheiten bzw. eine geringe Anzahl von Mietern aufwiesen. Dies erhöhte die Bereitschaft der Eigentümer, die individuelle Situation jedes einzelnen Mieters zu berücksichtigen. Auch boten leer stehende Wohnungen Verhandlungspotential. So konnte dem Bauherren die Durchführung von umfassenderen Maßnahmen in einer leeren Wohnung als Gegenleistung für den Verzicht auf Maßnahmen in einer bewohnten Wohnung angeboten werden. Die unterschiedlichen Maßnahmen zur Vermeidung oder Milderung nachteiliger Auswirkungen der Sanierung wurden in den Sozialplan für den betreffenden Haushalt aufgenommen und als Bestandteil der sanierungsrechtlichen Genehmigung verbindlich festgesetzt. Durch Modernisierungsvereinbarungen zwischen Mieter und Eigentümer, deren Abschluss von der Mieterberatung begleitet wurde, erhielten die Sozialplanfeststellungen auch zivilrechtliche Verbindlichkeit und waren im eventuellen Konfliktfall für beide Seiten einklagbar. Damit wurde eine hohe Verfahrenssicherheit des Sanierungsprozesses geschaffen. 7.2. Öffentliche Förderung Im Programm der Sozialen Stadterneuerung (ModInstRL 90 und 95) erhielten Eigentümer für umfassende Sanierungsmaßnahmen Zuschüsse bzw. zinsbegünstigte Darlehen. Als Gegenleistung für die Förderung hatten die Eigentümer vertragliche Bindungen einzugehen hinsichtlich der Erst- und Folgebelegung der Wohnungen, des Verzichts auf Kündigungsrechte gem. § 564 b Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB sowie der Einhaltung baulicher und ökologischer Standards. Auch sind die Mietsteigerungsmöglichkeiten Einschränkungen unterworfen. Nach Einschätzung der Verfahrensbeteiligten, mit denen Gespräche geführt wurden, spielte die öffentliche Förderung für die Umsetzung städtebaulicher und sozialer Sanierungsziele eine wesentliche Rolle. Aufgrund der Mieten- und Belegungsbindungen hemmte die öffentliche Förderung Verdrängungsprozesse. Durch die Begrenzung des Mietniveaus unmittelbar nach Sanierung sowie in der langfristigen Entwicklung wurde auch Sanierungsbetroffenen mit geringerem Einkommen bezahlbarer Wohnraum innerhalb des Gebietes geboten und ihr Verbleib ermöglicht. Durch die Belegungsbindungen konnten Wohnungswechsel von Sanierungsbetroffenen unterstützt werden. So konnten auch bestimmte Bevölkerungsgruppen wie Rentner, Schichtarbeiter und Familien, die bei mangelnden Umsetzangeboten in besonderem Maße durch die Baubelastungen verdrängungsgefährdet gewesen wären, im Gebiet gehalten werden. Eine sozialverträgliche und zugleich zügige Durchführung der Sanierung wäre ohne die Verfügbarkeit der erforderlichen Umsetzwohnungen erschwert gewesen. Von der öffentlichen Förderung gingen auch wichtige Synergieeffekte für die private Sanierung aus. Sie ermöglichte einen reibungsloseren Bauablauf durch die Option, Mieter mit besonderen Härtesituationen im belegungsgebundenem Wohnungsbestand zu versorgen. Durch die Förderung war es den Eigentümern möglich, umfangreiche Sanierungsmaßnahmen und damit auch Grundrissänderungen der Wohnungen vorzunehmen. Von Seiten des Bezirksamtes konnte Einfluss auf die Planung genommen werden, so dass hier in besonderem Maße familiengeeignete Wohnungen erhalten wurden bzw. Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht neu entstanden. In diesem Wohnungssegment wohnen heute überdurchschnittliche viele Haushalte mit Kindern. Damit wurden die Voraussetzungen geschaffen, um die erneuerte Infrastruktur in Schulen und Kindertagesstätten auch auslasten zu können. Angesichts der positiven Wirkungen der öffentlichen Förderung wurde von allen Verfahrensbeteiligten bedauert, dass die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft GESOBAU AG von den Fördermöglichkeiten wenig Gebrauch gemacht hat. Die GESOBAU AG verfügt innerhalb des Sanierungsgebiets über einen Bestand von insgesamt rund 780 Wohnungen, davon sind bisher etwa 200 Wohnungen saniert worden. Demnach wurden rund drei Viertel des Wohnungsbestandes bisher nicht in Erneuerungsmaßnahmen einbezogen. Nach Auskunft der Sanierungsbeauftragten besteht bei rund 57 Prozent des Wohnungsbestandes jedoch Erneuerungsbedarf, um an zeitgemäße Wohnbedingungen und ökologische Standards anzuschließen. Bei 11 Prozent aller Wohnungen der GESOBAU AG ist der Erneuerungsbedarf sogar erheblich. Die Belegungsbindungen werden zukünftig in abnehmendem Maße für Sanierungsbetroffene genutzt werden müssen. Stattdessen stehen die Wohnungen zunehmend für die Versorgung von Mietern mit Wohnberechtigungsschein (WBS) zur Verfügung. Damit bieten diese Wohnungen längerfristig eine Chance, dass einkommensschwächere Haushalte im angestammten Wohngebiet bleiben bzw. bezahlbaren Wohnraum innerhalb des Sanierungsgebiets beziehen können. 7.3. Mietobergrenzen Die Einkommensverhältnisse beeinflussen die Mietzahlungsfähigkeit wesentlich und stellen ein zentrales Kriterium für die Beurteilung möglicher Verdrängungsprozesse dar. Gemäß Sanierungsziel sollten die mit der Erneuerung verbundenen Mietsteigerungen an den Möglichkeiten der Bewohner orientiert werden. Zur Sicherung der Sozialverträglichkeit von Erneuerungsmaßnahmen und zur Verringerung der Verdrängungsgefahr für erhebliche Teile der Wohnbevölkerung durch untragbare Wohnkosten wurde seit 1994 in Berlin in einigen Sanierungsgebieten das Instrument der Mietobergrenze eingeführt. Das Bezirksamt Pankow von Berlin hatte 1999 für das Sanierungsgebiet Pankow-Wollankstraße erstmalig einen Beschluss zur Begrenzung der Mietentwicklung nach Modernisierungsmaßnahmen mit Hilfe von Mietobergrenzen gefasst. Dabei handelte es sich um Schwellenwerte, die der Verwaltung als Bemessungskriterium dienten zur Beurteilung, ab wann eine Verdrängungsgefahr durch modernisierungsbedingte Mieterhöhungen bestand. Die Regelungen legten die Mietobergrenze als Einstiegsmiete nach Modernisierung fest, nicht als dauerhafte Mietbeschränkung. Wohnfläche unter 40 m² 40 - unter 60 m² 60 - unter 90 m² 90 m² und mehr Ab 1999 9,27 DM / 4,74 8,26 DM / 4,22 7,89 DM / 4,03 7,17 DM / 3,67 Ab 2002 4,98 4,40 4,68 4,16 2003/2004 nicht realisierter Vorschlag 4,47 4,32 3,94 4,07 Bereits das erste Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin über die Unzulässigkeit von Mietobergrenzen aus dem Jahr 200232 löste Verunsicherung zum weiteren Umgang mit diesem Instrument aus. Zwischenzeitlich wurden mit Unterstützung verschiedener Rechtsgutachten und einer berlinweiten Diskussion auch andere Lösungsmöglichkeiten (Gebietssozialplan, Ablaufsicherung u.a.) in Erwägung gezogen. Mit der Untersuchung Ende 2003 wurde noch einmal ein Vorstoß zur Anpassung von Mietobergrenzen an die neue Rechtslage gemacht. 33 Hierbei erfolgte jedoch ein Paradigmenwechsel weg vom Strukturschutz hin zur sozialen Ablaufsicherung, wobei die Situation von Haushalten im noch nicht modernisierten Bestand in den Mittelpunkt der Überlegungen rückte. 32 33 VerwG Berlin, Urteil vom 18.07.2002 – VG 13 A 424.01 Vgl. Untersuchung zur Fortschreibung der sozialen Sanierungsziele für das Sanierungsgebiet Pankow-Wollankstraße, TOPOS/FSW im Kiez e.V., 2004, S. 38 ff Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht Nachdem das Oberverwaltungsgericht Berlin mit dem Urteil vom Januar 2004 34 die Mietobergrenzenregelungen für unzulässig erklärt hat, und mit dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom Mai 2006 in dritter Instanz die Revision verworfen 35 und das OVG-Urteil bestätigt wurde, konnte die Sanierungspraxis mit Hilfe dieses Instruments nicht weiter aufrechterhalten werden. Mietobergrenzen hatten daher im Sanierungsgebiet PankowWollankstraße nur eine vergleichsweise kurze Einsatzphase ohne wesentlich entlastende Effekte. 7.4. Wirksamkeit des Instrumentariums Die Wirksamkeit des Sanierungsinstrumentariums auf den Erfolg des Sanierungsziels, Verdrängung zu vermeiden, kann nicht einseitig daran gemessen werden, wie viele ehemalige Sanierungsbetroffene heute noch im Gebiet wohnen. Dieser heutige Wert ist wenig aussagefähig über Erfolg oder Misserfolg der Sanierungsstrategie und der eingesetzten Instrumente. Eine öffentliche Einflussnahme auf Verdrängungsprozesse war generell nur im Rahmen anstehender, sanierungsrechtlich genehmigungspflichtiger Maßnahmen möglich. Auf finanzielle Mehrbelastungen durch Mieterhöhungen ohne Modernisierungsanteile bestand kein Einfluss. Grundsätzlich war auch nur ein Teil der Wohnungen im Gebiet mit der darin lebenden Mieterschaft zu unterschiedlichen Zeitpunkten der bezirklichen Einflussnahme unterworfen. In den neu errichteten Wohnungen gab es keine sozialplanerisch zu begleitenden Sanierungsbetroffenen. In den bisher nicht sanierten Wohnungen ebenfalls noch nicht. Beim Vergleich von Anteilen verbliebener Bewohner muss auch beachtet werden, dass unmittelbar vor Sanierungsbeginn in der Regel deutlich mehr Wohnungen leer standen als heute. Durch Wiedervermietung ehemals leerer Wohnungen an neu zugezogene Bewohner, muss der Anteil von ursprünglichen „Stammbewohnern“ an der heutigen Bewohnerschaft daher zwangsläufig niedriger ausfallen als ihr Anteil in früheren Vergleichszeiträumen. Eine Beurteilung des Anteils verbliebener ehemaliger sanierungsbetroffener Haushalte sollte aus drei Richtungen erfolgen: Wie viele Sanierungsbetroffene gab es insgesamt und wie viele davon wohnen noch im Gebiet? Von den rund 3.200 Altbauwohnungen wurden insgesamt laut Sachstandsbericht des Sanierungsbeauftragten gut 70 Prozent modernisiert. Von diesen sanierten etwa 2.300 Wohnungen standen nach Schätzungen mindestens 20 Prozent unmittelbar vor Baubeginn leer. Demnach waren etwa 1.800 Haushalte in den bewohnten Wohnungen zu unterschiedlichen Zeiten innerhalb der letzten 15 Jahre sanierungsbetroffen. Heute leben, hochgerechnet aus der Analyse, noch etwa 760 ehemals sanierungsbetroffene Haushalte im Gebiet. Das wären rund 42 Prozent aller ehemals Sanierungsbetroffenen. Sollte der Leerstand unmittelbar vor Modernisierung höher gewesen sein, dann wäre der Anteil verbliebener ehemaliger Sanierungsbetroffener sogar höher als 42 Prozent, was laut Auskunft der Mieterberatung FSW im Kiez e.V. durchaus möglich ist. In den von ihnen betreuten Häusern standen vor Baubeginn 37 Prozent aller Wohnungen leer. Sie haben jedoch nicht alle Modernisierungsobjekte begleitet. Wie viele Sanierungsbetroffene wohnen heute im Verhältnis zu anderen Haushalten im Gebiet? Von den Haushalten, die heute im Gebiet wohnen, hat jeder fünfte als ehemals sanierungsbetroffener Haushalt (20 Prozent) Modernisierungsmaßnahmen im Sanierungsgebiet unmittelbar erlebt. Dabei wohnte nicht jeder sanierungsbetroffene Haushalt von Anfang an im Sanierungsgebiet. Dies waren nur etwa die Hälfte, d.h. rund 10 Prozent aller jetzigen Haushalte. Jeweils ein Viertel aller noch im Gebiet wohnenden Sanierungsbetroffenen – bzw. jeweils rund 5 Prozent aller Haushalte - waren nach Festlegung in der ersten Etappe bis 2001 bzw. in der zweiten Etappe nach 2001 ins Sanierungsgebiet zugezogen und erst nach Zuzug ab 2002 oder später von Baumaßnahmen betroffen. Von den Sanierungsbetroffenen hat die Hälfte die Sanierung mit all ihren Belastungen in der eigenen Wohnung direkt als Verbleiber miterlebt. Vor allem Haushalte in freifinanziert modernisierten Objekten waren davon betroffen. Das Verbleiben in der Wohnung während der Baumaßnahmen war möglicherweise auch deshalb gege- 34 35 OVG, Urteil vom 30.01.2004 – AZ 2.B. 18./02 BverwG, Urteil vom 24.05.2006 – AZ 4 C 9.04 Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht ben, da vor Modernisierung in größerem Umfang Bäder vorhanden waren, daher nicht so umfangreiche Grundrissveränderungen erfolgten und Umsetzungen der Bewohner zwangsläufig in geringerem Maße erforderlich wurden. Im bewohnten Zustand werden andererseits aber auch weniger aufwändige Maßnahmen realisiert, was wiederum den überwiegenden Normalstandard nach Modernisierung erklären kann. Das relativ hohe Ausgangsniveau der Ausstattung, das in vielen Wohnungen schon vor Modernisierung gegeben war, erwies sich in Verbindung mit einer Begrenzung von Modernisierungsmaßnahmen als Vorteil für eine insgesamt moderate Mietentwicklung. Für Haushalte in öffentlich geförderten Häusern kam dagegen nach deren Aussagen mehrheitlich eine zeitweilige oder gänzliche Umsetzvariante in Ausweichwohnungen zum Zuge. Hier wurde ein umfangreicher Maßnahmekatalog angewandt, der gemäß Förderprogrammen bei der Modernisierung vertraglich umzusetzen war. So sind wohnwerterhöhende Merkmale, insbesondere im Sanitärbereich, nach Aussagen der jeweiligen Bewohner in öffentlich geförderten Wohnungen in stärkerem Maße vorhanden als in freifinanziert modernisierten Objekten. Ferner standen aus dem Gesamtbestand geförderter Wohnungen auch belegungsgebundene Wohnungen für ein Umzugsmanagement zur Verfügung. Auf dieses Kontingent konnten Einzeleigentümer im freifinanzierten Bestand nur in Ausnahmefällen in Abstimmung mit dem Bezirksamt zurückgreifen. 6% 27% 53% 14% Verbleib Zw ischenumsetzung Endumsetzung sonst Nachgelagerte Prozesse nach erfolgter Modernisierung wie familiäre Veränderungen, Arbeitsplatzwechsel, Verschlechterung der Erwerbslage, Erhöhung der Mietbelastung u.a. stehen nicht im unmittelbaren Sanierungskontext. Wie viele Sanierungsbetroffene konnten unmittelbar im Zusammenhang mit der Sanierung ihres Hauses in ihrer Wohnung verbleiben bzw. im Gebiet versorgt werden? Gradmesser zur Quantifizierung von Verdrängungsprozessen kann nur sein, wieviele Bewohner im unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Sanierungsverfahren beraten und betreut wurden, und wie vielen davon ein Verbleib in ihrer Wohnung bzw. dem Gebiet möglich war. Zum Verbleib von Haushalten im unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang mit der Sanierung ihres Hauses gibt es keine umfassende Evaluation der Prozesse. Abschlussberichte der im Gebiet tätigen Mieterberatung zum Sozialplanverfahren haben ergeben, dass von den Sanierungsbetroffenen in öffentlich geförderten wie auch in privat sanierten Häusern, die sozialplanerisch durch die Modernisierungsphasen begleitet wurden, 78 Prozent aller Haushalte unmittelbar nach Abschluss der Baumaßnahmen zeitnah innerhalb des Sanierungsgebiets verblieben sind, darunter 47 Prozent innerhalb des ursprünglich bewohnten Hauses.36 Dies ist ein hoher Prozentsatz von Haushalten, die im Rahmen der Einflussmöglichkeiten des Sanierungsinstrumentariums im Gebiet gehalten werden konnten. 36 Quelle: Sonderauswertung der Berichterstattungen zum Sozialplanverfahren durch FSW im Kiez e.V. , März 2010 Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht Die Untersuchung hat ergeben, dass es keine einseitige Bevölkerungsentwicklung bzw. Destabilisierung der Gebietsbevölkerung gegeben hat, obwohl die Austauschprozesse der Gebietsbevölkerung durch umfangreiche bauliche Maßnahmen in den letzten 10 Jahren durchaus dynamisch waren. Insgesamt zeigt die derzeitige soziale Struktur, dass es weitgehend gelungen ist, die soziale Zusammensetzung der Gebietsbevölkerung über den Sanierungszeitraum zu erhalten. Im Sanierungsgebiet „Pankow-Wollankstraße“ sind stabile soziostrukturelle Entwicklungstendenzen erkennbar. Die Bevölkerung ist nach wie vor durch eine breite Mischung unterschiedlichster Bewohnergruppen charakterisiert. Die soziale Zusammensetzung bei Beginn des Sanierungsprozesses vor rund 15 Jahren spiegelt sich im wesentlichen auch heute noch im sanierten Wohnungsbestand wieder. 8.1. Überblick über wesentliche Ergebnisse Soziodemografische Trends Die demografische Entwicklung im Sanierungsgebiet „Pankow-Wollankstraße“ hat sich vergleichsweise ausgewogener vollzogen als in anderen innerstädtischen Sanierungsgebieten von Berlin. In der ersten Hälfte des Sanierungszeitraums blieben die Einwohnerzahlen stabil. In der zweiten Hälfte haben sie sich mit dem Sanierungsfortschritt von Jahr zu Jahr kontinuierlich erhöht. Die Zahl der Kinder im Gebiet hat sich erhöht. Der auffälligste Unterschied zu anderen Sanierungsgebieten ist der relativ hohe Anteil älterer Personen, der sich im Sanierungszeitraum kaum verändert hat. Die Haushaltsgrößenstruktur ist seit Festlegung des Sanierungsgebiets weitgehend erhalten geblieben. Allerdings machen sich auch hier erste Wirkungen des stadtweiten Trends zur Verkleinerung von Haushalten bemerkbar. Die Zahl von Haushalten mit Kindern hat sich kaum verändert, ihr relativer Anteil an allen Haushalten ist jedoch etwas zurückgegangen. Im Gebiet gibt es erste Tendenzen einer sozialen Aufwertung. Diese zeigen sich in Veränderungen der Erwerbsstruktur der Bewohner, im deutlich gewachsenen Qualifikationsniveau sowie in überdurchschnittlichen Einkommenssteigerungen. Diese Veränderungen werden vor allem durch Zuzug neuer Haushalte hervorgerufen. Allerdings war im Sanierungsgebiet „Pankow-Wollankstraße“ die Ausgangssituation in Bezug auf die Erwerbs- und wirtschaftliche Lage der Haushalte bei förmlicher Festlegung bereits günstiger als in vielen anderen Sanierungsgebieten der Innenstadt. Wohnverhältnisse Die Anpassung der Wohnverhältnisse an einen zeitgemäßen Wohnstandard ist bei fast drei Viertel der Altbauwohnungen erfolgt. Jede dritte sanierte Altbauwohnung wurde mit öffentlichen Mitteln umfassend gefördert. Etwa gleich viele Wohnungen sind durch Neubaumaßnahmen entstanden. Das Ziel, die Sanierung zügig durchzuführen, konnte somit realisiert werden. Die Wohnungen im Gebiet weisen hinsichtlich der Ausstattung mit Bädern und Heizung einen zeitgemäßen Wohnstandard auf. Im Unterschied zu anderen Sanierungsgebieten der Innenstadt sind bei der Sanierung jedoch weniger mietspiegelrelevante Sondermerkmale geschaffen worden. Daher besteht durchaus in der Zukunft weiterer Aufwertungsspielraum. Im Wohnungsbestand dominieren hinsichtlich der Zimmerzahl sowie der Wohnfläche vergleichsweise große Wohnungen. Der Wohnungsbestand bietet daher mehr als andere innerstädtische Gebiete Potenzial zur Wohnraumversorgung von Familien. Da eine geringe Belegungsdichte besteht, ist der durchschnittliche Wohnflächenkonsum je Person hoch. Wohnungen mit Vollstandard haben mittlerweile höhere Mieten als in anderen innerstädtischen Gebieten Berlins. Auffällig ist jedoch, dass auch noch nicht sanierte Wohnungen ein hohes Mietniveau aufweisen. Die Mietdifferenzen zwischen sanierten und unsanierten Wohnungen sind deutlich geringer, als angenommen werden könnte. Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht Die Mietbelastung liegt im Bereich des in Berlin Üblichen. Die hohen Mieten wirken sich nicht in Richtung einer höheren durchschnittlichen Mietbelastung aus, da im Gebiet viele einkommensstärkere Haushalte leben. Für einen Teil der Haushalte stellt sich die Mietbelastung dennoch, zumindest subjektiv, als zu hoch dar. Verdrängung und Verbleib Die im Vergleich zu anderen Sanierungsgebieten überdurchschnittliche Wohndauer der Haushalte im Gebiet deutet auf eine geringere Fluktuation während des Sanierungsprozesses hin. Auffällig ist eine hohe Quote von Verbleiberhaushalten, die während der Sanierung in ihren Wohnungen geblieben sind. Es ist anzunehmen, dass es einen Zusammenhang zwischen dem Ausgangsstandard der Wohnungen vor Modernisierung und dem hohen Verbleiberanteil der Haushalte während der Modernisierung gibt. Daher könnte der Modernisierungsumfang in den Wohnungen begrenzter gewesen sein, was sich auch im aktuellen Standard wiederspiegelt. Der Anteil heute noch im Gebiet wohnender, ehemaliger Sanierungsbetroffener ist auf den ersten Blick relativ gering, wenngleich höher als in anderen innerstädtischen Sanierungsgebieten von Berlin. Aktuelle Anteile verbliebener Haushalte eignen sich jedoch nicht, um den Erfolg des Sanierungsziels zu messen, Haushalten einen Verbleib im Sanierungsgebiet zu ermöglichen und Verdrängung zu verhindern. Zeitnah zum Sanierungskontext konnten Verdrängungsprozesse für einen großen Teil der Bewohner verhindert werden. Gebietsbindungen Im Sanierungsgebiet „Pankow-Wollankstraße“ ist eine hohe Gebietsbindung der Bewohner zu verzeichnen. Diese resultiert aus der überwiegend positiven Beurteilung der Wohnqualität und des Wohnumfeldes. Ferner wird die Gebietsbindung auch durch ausgeprägte Bleibeabsichten der Bewohner im Gebiet deutlich. Die Bewohnerschaft zeigt großes Interesse am Wohngebiet und den bestehenden Angeboten, vor allem in den Bereichen Kultur und Bildung. Es besteht eine umfassende Kenntnis über Möglichkeiten und Angebote im Gebiet, die zugleich eine ausgeprägte Nutzung erfahren. Die Auseinandersetzung mit dem Wohnumfeld erfolgt sehr detailliert. Die Anwohner zeigen Qualitäten und Defizite auf, wobei auffällt, dass dabei vor allem Bedürfnisse artikuliert werden, die den Alltag der Bewohner betreffen. Die Bewohnerschaft des Sanierungsgebietes kann als bodenständiges Bildungsbürgertum charakterisiert werden mit ausgeprägten Ansprüchen auf die alltagstaugliche Funktionalität des Wohnumfeldes, aber auch mit Anspruch auf kulturelle Angebote und Bildungsmöglichkeiten. Vorteilhafte Ausgangsbedingungen Im Sanierungsgebiet „Pankow-Wollankstraße“ war bereits bei Sanierungsbeginn ein vergleichsweise besseres Ausstattungsniveau der Wohnungen gegeben als in vielen Innenstadtgebieten des ehemaligen Ostteils von Berlin. Daher war der Bedarf nach Erneuerung der Ausstattung in den Wohnungen begrenzter, was sich auf den Umfang der Modernisierungstätigkeit günstig ausgewirkt hat und mehr Möglichkeiten zum Verbleib in den Wohnungen während der Bautätigkeit eröffnet hat. Der Normalstandard war in aller Regel das angestrebte Ziel. Bereits bei Sanierungsbeginn war die Sozialstruktur der Bewohnerschaft des Gebiets ausgewogen. Stabile soziostrukturelle Verhältnisse waren eine günstige Basis dafür, dass trotz der Baubelastungen, der erhöhten Mietbelastungen im Zuge der Modernisierungen und der dynamischen Veränderungen keine Destabilisierung erfolgt ist und keine sozialen Brennpunkte entstanden sind. Gewachsene Beteiligungsstrukturen, die es bereits vor Beginn der Sanierung im Gebiet gab, und die in der Zeit nach 1990 neue Inhalte und Möglichkeiten bekamen, förderten die Unterstützung und eine kritische Begleitung des Prozesses der Stadterneuerung durch die Bewohnerschaft von Anfang an. Die Nachfrage und der Aufwertungsdruck in diesem Gebiet waren nicht so stark, wie in anderen innenstadtnahen Sanierungsgebieten von Berlin, was einen moderaten Sanierungsverlauf begünstigt hat. Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht 8.2. Milieuschutz Zur nachhaltigen Sicherung der Sanierungsergebnisse in der Perspektive nach Aufhebung der Sanierungssatzung kann das städtebauliche Instrument der Erhaltungssatzung in Erwägung gezogen werden. 8.2.1. Juristischer Hintergrund Der § 172 BauGB bietet die Möglichkeit, mit dem städtebaulichen Instrument einer Erhaltungssatzung Einfluss zu nehmen auf: den Erhalt der städtebaulichen Eigenart von Gebieten; den Schutz der Gebietsbevölkerung vor Verdrängung (Milieuschutzsatzung) und eine sozialverträgliche Umstrukturierung von Gebieten (Umstrukturierungssatzung). Nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB ist zum Schutz der Gebietsbevölkerung vor Verdrängung eine Milieuschutzsatzung möglich. Ziel ist, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten, um nachteilige städtebauliche Folgen zu vermeiden. Insbesondere geht es darum, eine nachhaltige Auslastung der auf die jeweilige Bevölkerungsstruktur zugeschnittenen Infrastruktur zu gewährleisten. Bauliche Maßnahmen (Rückbau, Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen, die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum) müssen genehmigt werden, bevor sie begonnen werden. Die Genehmigung für bauliche Maßnahmen ist zu versagen, wenn Grund zu der Annahme besteht, dass die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung verändert wird und dies nachteilige städtebauliche Folgen hätte. Dabei geht es um die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im strukturellen Sinne. Die tatsächliche Verdrängung einzelner Bewohner ist nicht Gegenstand der Intervention. Verdrängungswirkungen müssen dabei in gewissem Umfang hingenommen werden. „Das Oberverwaltungsgericht Berlin (OVG Berlin) hat mit Entscheidung vom 10. Juni 2004 – OVG 2 B 3.02 / VG 19 A 234.00 – ... Mietobergrenzen für „Milieuschutzgebiete“ für unzulässig erklärt. Das Urteil ist inzwischen rechtskräftig geworden, nachdem das Bundesverwaltungsgericht mit Beschluss des 4. Senats vom 17.12.2004 (BVerwG 4 B 85.04 / OVG 2 B 3.02) die Beschwerde des Beklagten (Land Berlin vertreten durch das Bezirksamt Pankow von Berlin) gegen die Nichtzulassung der Revision im o.g. Urteil des OVG Berlin zurückgewiesen hat.“37 Nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 haben Eigentümer allerdings einen Anspruch auf eine auflagenfreie milieuschutzrechtliche Genehmigung baulicher Maßnahmen, wenn diese die Herstellung der zeitgemäßen Ausstattung einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen zum Ziel haben. Für den Durchschnitt gilt ein bundesweiter Vergleichsmaßstab. Nach Aussage von Juristen ist der bundesdeutsche Vergleichsmaßstab jedoch nicht praktisch anwendbar. Es gibt keine Erhebungen, die diesen Maßstab in Form von bundesweiten Vergleichszahlen hergeben würden. Daher wird die Landessituation als Maßstab angewendet. Eine Intervention ist immer dann möglich, wenn Maßnahmen über den zeitgemäßen, durchschnittlichen Standard hinausgehen sollen. Die Milieuschutzsatzung kann somit eine Nachsorge-Funktion erfüllen, um die zweite, aufwertende Welle der Erneuerung der Wohnsubstanz zu steuern. Um bauliche Maßnahmen oder Umstrukturierungen versagen zu können, muss dargelegt werden, dass jene die vermuteten Veränderungen in der Bevölkerungsstruktur auslösen und dass dadurch negative städtebauliche Veränderungen eintreten werden. Für die Überprüfung der Voraussetzungen für den Erlass einer 'Milieuschutzverordnung' bedeutet dies im einzelnen, dass Aufwertungsspielräume und ein Aufwertungsdruck nachzuweisen sind; das funktionale Wechselverhältnis zwischen Stadt- und Bevölkerungsstruktur belegt werden kann; 37 Vgl. (24. Stadterneuerungsbericht, S. 123 ff) Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht die konkreten Auswirkungen baulicher Maßnahmen auf die Wohnbevölkerung dargestellt werden; die Verdrängungsgefahr für erhebliche Teile der Bevölkerung aufgezeigt wird und mögliche negative städtebaulichen Folgen im Zuge von städtebaulichen Aufwertungsprozessen dargelegt werden müssen. 8.2.2. Wechselbeziehungen zwischen Gebiet und Gebietsbevölkerung Das Sanierungsgebiet Pankow-Wollankstraße liegt im nordöstlichen Bereich des Berliner S-Bahn-Bereichs. Es nimmt im Berliner Stadtraum zwar keine zentrale Lage ein wie zahlreiche andere Stadterneuerungsgebiete, hat aber neben einer ausgeprägten Wohnfunktion auch überörtliche Versorgungsfunktion. Es besteht keine Monofunktionalität, sondern das Gebiet ist von durchmischten Strukturen geprägt. In einer Vielzahl der Wohngebäude sind in den Erdgeschossen kleinere Geschäfte und Läden vorhanden, deren angebotenes Sortiment vielfältig ist. Hier findet man noch anwohnerorientierte Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe wie z.B. Schuster und spezifischen Einzelhandel, Fleischer, Bäcker und Kurzwarenläden jenseits großer Warenhäuser und Handelsketten, die den periodischen und aperiodischen Bedarf der Anwohner abdecken. Neben der überwiegend kleinteiligen Geschäfts- und Ladenstruktur sind großflächige Einzelhandelseinrichtungen in Form eines zentral errichteten Einkaufs-Centers vorhanden. Aufgrund der Geschäftsvielfalt ist die Versorgungssituation der Bewohner günstig. Im Verlauf der letzten Jahre haben im Gebiet erhebliche Austauschprozesse der Mieterschaft stattgefunden, wobei eine heterogene Gebietsbevölkerung mit unterschiedlichen Bevölkerungs- und Erwerbsgruppen erhalten geblieben ist. Die soziale Zusammensetzung der Gebietsbevölkerung hinsichtlich der Haushaltsgrößenstruktur, des Anteils von Haushalten mit Kindern und der Erwerbssituation ist noch heute ähnlich der zu Beginn des Sanierungsprozesses. Das Durchschnittsalter der Bewohner ist gestiegen. Die Wohndauer ist im Unterschied zu vergleichbaren Stadterneuerungsquartieren höher und Haushalte mit Personen im Rentenalter sind in weitaus stärkerem Maße verblieben. Für das Gebiet sind höher qualifizierte Bevölkerungsgruppen, aber wenige studentische Haushalte prägend. Die Wohnungsstruktur mit einem Anteil von gut der Hälfte an Drei- und Mehrzimmerwohnungen ist für Mehrpersonenhaushalte, in besonderem Maße für Familien mit Kindern geeignet. Neben dem Angebot an größeren Wohnungen für Haushalte mit Kindern wurde im Zuge der Sanierung gezielt Einfluss auf die für Familien erforderliche Infrastruktur an Spielplätzen, Kindertagesstätten und Schulen genommen, die mit erheblichen öffentlichen Mitteln aufgewertet wurden. Deren nachhaltige Auslastung in der Perspektive ist in öffentlichem Interesse. Im unmodernisierten Wohnungsbestand sind andererseits auch Bewohner in unsicheren beruflichen Lebenslagen und ältere Bewohner überdurchschnittlich häufig anzutreffen, die immobiler bzw. finanziell wenig flexibel bezüglich einer Veränderung ihrer Wohnbedingungen sind. Gerade diese Bevölkerungsgruppen benötigen in besonderer Weise bezahlbares Wohnen, ein intaktes Wohnumfeld und soziale Beziehungen, die sie hier finden und überdurchschnittlich positiv bewerten. In den Jahren der Sanierung wurden umfangreiche öffentliche Mittel in die Modernisierung von Kinderbetreuungseinrichtungen und Schulen investiert. Ebenso sind öffentliche Spielplätze aufgewertet worden bzw. neu entstanden. Das Gebiet selbst und die angrenzenden Verflechtungsbereiche sind gut mit Kita-Plätzen versorgt. Bisher gibt es keine Anzeichen für Engpässe in der Versorgung. Bei derzeit knapp 700 Kindern im Vorschulalter stehen im Gebiet und den angrenzenden Bereichen knapp 1.000 Plätze zur Verfügung. Der Einzugsbereich dieser Kitas ist allerdings nicht auf das Sanierungsgebiet begrenzt. Die Plätze sind derzeit ausgelastet. Die Gefahr einer Unterauslastung ist derzeit nicht zu sehen, da sich die Kinderzahlen in den zurückliegenden Jahren stabilisiert haben und weiter gewachsen sind. Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht Kindertageseinrichtungen im Gebiet „Zipfelmütze“ Ev. Kindergarten Kita Neue Schönholzerstr. 25/ Kigä NordOst „Sonnenblume“/ Jugend- und Sozialwerk gGmbH Kita Pestalozzistr. 9-11/ Kigä NordOst Ev. Kindergarten „Kleine Leute ganz groß“/ VfBB Pankow e.V. Kinderladen Blumenkinder/ Mini Kitas i.Berlin e.V. Kita der Lara. Berlin gGmbH „Mondschaukel“/ VfBB Pankow e.V. EKT Stadtkinder SEHStern e.V. EKT Auenland e.V. Kindertageseinrichtungen im Verflechtungsbereich Tadem gGmbH Kath. Kindergarten Garuda e.V. Waldorfkindergarten Pankow e.V. Waldorfkindergarten Pankow e.V. EKT Krikelkrakerl e.V. EKT Ratzefatze e.V. Minikitas in Berlin e.V. EKT Simsalabim e.V. Kinderladen Siebenstein e.V. Kita Sterntaler insgesamt Straße Görschstr. 15/ 16 Pradelstr. 11 Neue Schönholzer Str. 25 Schönholzer Str. 4D Pestalozzistr. 9-11 Breite Str. 38 Florastr. 68 Florastr. 23 Schulstr. 30 Gaillardstr. 1 Rettigweg 4 Benjamin-Vogelsdorff-Str. 3 Bremestr. 60 Pichelswerder Str. 3 Breite Str. 44 Kreuzstr. 5 Majakowski-Ring 13 Rudolf-Dietzen-Weg 24 Kavalierstr. 9 Florapromenade 1 Wolfshagener Str. 68 Wilhelm-Kuhr-Str. 83 Wolfshagener Str. 81 Harzgeroder Str. 4 Anzahl der Plätze 65 45 80 55 160 36 20 23 85 23 Nicht bekannt 45 19 30 65 20 57 30 22 21 15 16 25 25 981 Quelle: Büro für Stadterneuerung Jahn, Mack & Partner, Zustand und Belegung der Kitas, Stand: 31.12.2009 Im Gebiet befinden sich zwei öffentliche Grundschulen und eine private Schule. Defizite an schulischen Sport- und Freizeitflächen, sowie in der baulichen Unterhaltung vor allem der Sanitäreinrichtungen, wurden mit umfangreichen öffentlichen Mitteln nach und nach beseitigt, bis auf die noch fehlende Sporthalle. Insbesondere in den letzten Jahren der Sanierung wurden die Aktivitäten verstärkt. Für die Erneuerung von Schulen im Gebiet wurden bisher 12,9 Mio 38 ausgegeben. Damit sind jedoch noch nicht alle Probleme gelöst. 39 Grundschulen im Gebiet Arnold-Zweig Grundschule Elizabeth-Shaw Grundschule Schule Eins Grundschule (Privatschule) Gymnasium Carl-von-Ossietzky-Gymnasium Hauptschule/ Gesamtschule Reinhold-Burger-Oberschule Straße Wollankstr.131 Grunowstr.17 Berliner Str.120/121 Görschstr.42-44 Neue Schönholzer Str.32 Kapazität 2,9 Züge (1 Zug = 154 Schüler) 2,3 Züge (1 Zug = 154 Schüler) Nicht bekannt 4,5 Züge 4,2 Züge (1 Zug = 116 Schüler) (1 Zug = 116 Schüler) Quelle: BA Pankow, Amt für Schule und Sport, Schulentwicklungsplan 2008, Stand:31.12.2008 38 39 Quelle: Kofinanzierung 2008 Aus Sicht der Sanierungsverwaltungsstelle ist ein generelles Problem, dass die Werterhaltung und Erneuerung der Infrastruktur vorrangig aus Sondermitteln erfolgt und in der regulären I-Planung des Bezirks nicht ausreichend berücksichtigt wird. Auch aus Sicht der Betroffenenvertretung muss man sich überlegen, wie die Infrastrukturmaßnahmen in der Zukunft gesichert und finanziert werden sollen. Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht Das Fehlen von Sport- und Freizeitanlagen wurde in früheren Untersuchungen eingeschätzt. In den zurückliegenden Jahren wurden Anstrengungen unternommen, um die Defizite zu verringern. Für die Erneuerung von Kitas und Jugendfreizeiteinrichtungen im Gebiet wurden bisher 7,9 Mio ausgegeben. Jugendfreizeiteinrichtungen „Schabracke“ „JUP“ „Mühlenstraße 24“ Jugendkunstschule Straße Pestalozzistr. 8A Florastr. 84 Mühlenstr. 24 Neue Schönholzer Str. 10 Plätze 210 190 200 Quelle: Büro für Stadterneuerung Jahn, Mack & Partner, Stand: 31.12.2009 Für die Instandsetzung bzw. Neuanlage von Spielplätzen und Grünanlagen im Gebiet wurden bisher 2,4 Mio ausgegeben. Spielplätze Spielplatz Rettigweg Spielplatz im Bleichröder Park Spielplatz im Paule Park Spielplatz Mühlenstraße Spielplatz Pestalozzistraße Spielplatz hinter dem Rathaus-Center Straße Rettigweg Schulstraße Parkstr. 20 Mühlenstr. 24 Pestalozzistr. 9-11 Pestalozzistr. 8A Quelle: Rahmenplan Sanierungsgebiet Pankow-Wollankstraße, Stand 11/2007 Im Gebiet und in unmittelbarer Nachbarschaft befinden sich weitere verschiedene soziale Einrichtungen mit vielfältigen Angeboten für unterschiedliche Zielgruppen wie Frauen, Kinder und Jugendliche, wie sozial Schwächere und Obdachlose seitens des Franziskanerklosters in der Wollankstraße und für Senioren größtenteils in den Seniorenwohneinrichtungen des Gebiets. Die Bandbreite von Angeboten reicht von Beschäftigung, Beratung und Betreuung über Fortbildungen, Arbeitsgruppen und Kurse bis hin zur Bildung von Selbsthilfegruppen, aber auch eine Suppenküche für Bedürftige. Verschiedene etablierte Bürgerinitiativen mit unterschiedlichen Interessenlagen und Arbeitsfeldern sind im Gebiet ehrenamtlich tätig wie beispielsweise der Verein für Pankow e.V., dessen Satzungszweck die Förderung kultureller Zwecke ist, sowie die Interessengemeinschaft Alt-Pankow e.V., die seit August 2006 besteht und in der Gewerbetreibende, Selbständige und Freiberufler ihre Interessen auf örtlicher Ebene vertreten. Der Verein Freunde der Jugendkunstschule Pankow e.V. engagiert sich für die Förderung und Finanzierung von Kunstprojekten, die als Teil langjährig gewachsener Strukturen der Kultur- und Kunstszene auch das überörtlich bekannte Image des Gebiets in besonderer Weise prägen. Ein ebensolches Anlegen hat der Verein Kunst und Literatur Forum Amalienpark. Und schließlich gibt es die Betroffenenvertretung des Sanierungsgebiets, die von Beginn an in den Sanierungsprozess einbezogen war und die Interessen der Bewohner einbringen konnte. Die einzelnen Initiativen und Vereine haben sachorientiert an verschiedenen Projekten zusammengearbeitet, wie bei der Bewerbung für die Zentreninitiative MittenDrin 2010/2011, dem Angerprojekt, dem Fest „Traumboulevard“ 2009, in der Garbáty-IG zur Organisation von Kunst- und Kultur-Events oder im Verein des Kulturstandorts Café Garbáty, der 2006 gegründet wurde, um dieses Kleinod zu erhalten, der sich aber im Oktober 2009 nach dem Scheitern des Projekts aufgelöst hat. Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht Freizeit und Kommunikation, Beratung und Betreuung Kiezbüro der Betroffenenvertretung Jugendfreizeitstätte JUP e.V. Frauenzentrum Paula Panke Jugendfreizeiteinrichtung „Schabracke“ Neue Kita Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht Mieterberatung FSW im Kiez e.V. Das Sanierungsgebiet Pankow-Wollankstraße wird von den übergeordneten Hauptverkehrsstraßen Mühlenstraße und Wollankstraße durchschnitten bzw. tangiert. Das Gebiet selbst ist zwar nicht zentrumsnah, aber die innerstädtischen Bereiche Berlins sind durch die günstige öffentliche Verkehrsanbindung über U-Bahn, S-Bahn, sowie Tram- und Busverbindungen gut erreichbar. Sowohl mit dem eigenen Fahrzeug als auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln können die meisten innerstädtischen und viele Randgebiete direkt angesteuert werden. Die U-Bahn linie U2 (Ruhleben - Pankow) verläuft über den Alexanderplatz. Diese günstigen innerstädtischen öffentlichen Transportwege sind von besonderer Bedeutung für knapp die Hälfte aller Haushalte, die über kein eigenes Fahrzeug verfügen. Andererseits bietet die stärkere Randlage die Möglichkeit, das Berliner Umland im Norden der Stadt mit seinen ausgedehnten Erholungsmöglichkeiten schnell zu erreichen. 8.2.3. Aufwertungspotenzial Der Aufwertungsspielraum betrifft zunächst knapp 1.000 Wohnungen im Gebiet, die bisher noch nicht im sanierungsrechtlichen Antragsverfahren waren und bei denen in der Zukunft eine grundlegende Modernisierung anstehen könnte. Aufwertungspotenzial, das über den zeitgemäßen Standard einer durchschnittlichen Wohnung hinausgeht, besteht andererseits auch in den bereits sanierten Wohnungen. Im Sanierungsgebiet Pankow-Wollankstraße ist in der Perspektive durchaus Aufwertungspotenzial für eine zweite Modernisierungswelle vorhanden. Zwar ist der überwiegende Teil der Wohnungen in den letzten 15 Jahren modernisiert worden und verfügt mit Bad und Sammelheizung über Vollstandard. In den modernisierten Wohnungen wurden jedoch mehrheitlich Merkmale geschaffen, die eher einem allgemein üblichen Normalstandard entsprechen. Mietpreisrelevante Sondermerkmale im Sinne des Berliner Mietspiegels sind in diesem Sanierungsgebiet nicht die Regel. Insbesondere im Zuge der Bildung von Wohneigentum ist stets mit einer solchen zweiten Modernisierungswelle zu rechnen, wenn dies der Gewinnung zahlungskräftigerer Haushalte und damit einer besseren Vermarktung des Eigentums dient. Aufwertungsspielräume könnten sich aber auch durch Wohnungszusammenlegungen ergeben, um weitere große repräsentative Wohnungen zu schaffen. Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht Standardmerkmal Ausprägungsgrad in % aller Wohnungen im Gebiet Alle Wohnungen Alle Wohnungen ohne Neubauten 26% 70% 2% 56% 27% 14% 71% 8% 36% 31% 12% 79% Etagenheizung Moderne Zentralheizung Fußbodenheizung Modernes Bad Modernes Bad mit zusätzlichen wohnwerterhöhenden Merkmalen Zweites WC Balkon, Loggia, Wintergarten Terrasse Hochwertiger Bodenbelag Einbauküche Aufzug Hofbegrünung 23% 75% 2% 55% 30% 16% 72% 11% 38% 40% 22% 79% Maßnahmen, die in einer zweiten Modernisierungswelle realisiert werden könnten, sind die Stellung von Einbauküchen, bauliche Aufwertungen durch hochwertige Fußböden im Wohn- und Küchenbereich sowie Schaffung von Komfort in den Sanitärbereichen. Obwohl die Hälfte aller Wohnungen bereits moderne Bäder hat, die türhoch gefliest und mit Bodenfliesen, Einbauwanne oder –dusche versehen sind, bestehen Modernisierungsspielräume zu besonderen Ausstattungen wie Doppelhandwaschbecken, Strukturheizkörper, wandhängenden WCs u.ä.. In den repräsentativen größeren Wohnungen bieten sich eventuell Zweit-WCs an. Diese Merkmale weisen weniger als die Hälfte der Wohnungen auf und sie sind bundesweit, berlinweit und auch im Gebiet bisher noch nicht allgemein üblich. Auch wenn über 90 Prozent der Wohnungen Vollstandard besitzen, könnte in einem Teil der Wohnungen im Zuge der energetischen Sanierung eine Heizungsumstellung von Etagen- auf Zentralheizungssysteme anstehen. Modernisierungsspielräume betreffen zum Beispiel auch den Einbau von Aufzügen in den Altbauten. Der Anbau von Balkonen mit einer Fläche unter 5 m² und die Gestaltung grüner Außenanlagen gehören mittlerweile jedoch zum gebietstypischen Standard und wären im Falle einer Erhaltungsverordnung auflagenfrei zu genehmigen. Das Aufwertungspotenzial muss allerdings komplexer betrachtet werden. Verdrängungsprozesse ergeben sich in der Regel erst dadurch, dass im Zuge einer erneuten Modernisierung mehrere fehlende Ausstattungsmerkmale einer Wohnung in Angriff genommen werden, die dann zu deutlichen Mieterhöhungen führen. Der Grad der Bündelung von Aufwertungsmaßnahmen ergibt, in Kombination mit dem Verdrängungspotenzial bei einzelnen Bewohnergruppen eine mehr oder weniger starke Verdrängungsgefahr. Insgesamt besteht für etwa zwei Drittel der Wohnungen kein bzw. nur geringer Aufwertungsspielraum. In einem guten Viertel der Wohnungen ist ein mittleres Aufwertungspotential für wertverbessernde Baumaßnahmen vorhanden. Dazu zählen Teilstandardwohnungen, vor allem aber auch Wohnungen im Vollstandard, die zwar über Bad – in der Regel in einfacher Ausstattung - und Sammelheizung verfügen, aber über keine wohnwerterhöhenden Merkmale. In jeder achten Wohnung ist noch mit einem hohen Aufwertungspotential zu rechnen. Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht Klasse Typ 1 Ohne Aufwertungspotential Merkmale Anteil Modernes Bad mit zusätzlichen Komfortmerkmalen und Zentralheizung, weitere wohnwerterhöhende Merkmale, darunter Aufzug und mindestens eines der Merkmale: Einbauküche, hochwertiger Bodenbelag, Balkon, Zweit-WC Modernes Bad mit zusätzlichen Komfortmerkmalen und Zentralheizung, weitere wohnwerterhöhende Merkmale, Balkon, Zweit-WC, aber ohne Aufzug; bzw. modernes Bad ohne zusätzliche Merkmale, kein Balkon, aber Aufzug Wohnungen mit Bad und Sammelheizung in einfacher Ausstattung ohne wohnwerterhöhende Merkmale (kein mod. Bad, keine Zusatzmerkmale) oder WE mit Bad oder Sammelheizung (Teilstandard) und ggf. Balkon Wohnungen ohne Sammelheizung, ohne Bad bzw. Bad einfachster Ausstattung ohne weitere Komfortmerkmale 10% 2 Geringes Aufwertungspotential 52% 3 Mittleres Aufwertungspotential 26% 4 Hohes Aufwertungspotential 12% 8.2.4. Aufwertungsdruck Es gibt erste Anzeichen einer baulichen Aufwertung im Gebiet, die sich insbesondere in exklusiven Wohnformen, z.B. in Loft-Wohnungen, zeigen. Die Potenziale brachliegender Großstandorte industrieller Nutzung wie die alte Mälzerei, die Zigarettenfabrik und die Elektrokeramik-Werke wurden für eine Wohnnutzung entdeckt. Eine Umwandlung in attraktive Eigentumswohnungen mit Loft-Charakter findet derzeit im Produktionsgebäude der ehemaligen Zigarettenfabrik Garbáty statt. Hier erfolgt Luxussanierung. Aktuell werden bezugsfähige Wohnungen, je nach Größe, zu Preisen zwischen 150 und 400 T angeboten. Auf einem Teil des Geländes könnten auch Stadtvillen entstehen. Das unmittelbar danebenstehende ehemalige jüdische Waisenhaus hat eine private Grundschule und Bibliothek aufgenommen. In der Alten Mälzerei, die ein wichtiges Industriedenkmal im Bezirk ist, entstehen etwa 60 sehr individuell gestaltete Eigentumswohnungen. Laut Internet sind sie alle verkauft, zu ähnlichen Preisen wie die „Garbáty“-Wohnungen. Einige der Wohnungen sind derzeit bereits bewohnt. Im Gespräch ist eine Entwicklung von Town-Houses in den Floragärten auf den Industriebrachen der ehemaligen elektrokeramischen Werke. Gemäß der Planung könnte das Wohnprojekt ca. 300 Wohnungen umfassen. Neben diesen spezifischen Projekten der Eigentumsbildung spielt auch die Umwandlung von Mietwohnungen in Einzeleigentum eine Rolle. Eine aktuelle Zahl ist uns nicht bekannt. Bis zum Jahr 2000 war für etwa jede vierte Wohnung im Gebiet eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt worden, die Voraussetzung für die Umwandlung ist. Falls eine Erhaltungsverordnung begründet werden soll, wären hier seitens des Bezirks Recherchen zum aktuellen Stand der tatsächlich erfolgten Umwandlung sinnvoll. Obwohl nicht alle genannten Projekte direkt im Sanierungsgebiet liegen, – die Garbaty-Fabrik befindet sich am unmittelbaren östlichen Rand des Gebiets - wirken die Aktivitäten insgesamt auf innere Entwicklungen zurück. Die Inanspruchnahme von Versorgungseinrichtungen und Infrastruktur wird sich ins Gebiet erstrecken. Hier werden private Angebote für ein zahlungskräftigeres Klientel geschaffen, das vor allem von außen kommen muss. Das Image des Gebiets wird dadurch weiter steigen und zusätzliche Nachfrage aus anderen Regionen Berlins auslösen. Zu erwarten ist auch eine Veränderung der Einzelhandelsstruktur in Anpassung an die neuen Nachfrager. Bereits jetzt drängt eine soziale Mittelschicht mit höherem Bildungsniveau aus anderen Berliner Bezirken in das Gebiet, vorwiegend aus der Innenstadt, die das urbane Stadtquartier mit der guten Verkehrsanbindung bevorzugen, das attraktive Wohnungsangebot für größere Haushalte und die vorhandene Infrastruktur nutzen wollen und andererseits ein Stück Normalität und Ruhe in den Alltag einziehen lassen wollen, der in den gefragten, aber auch größtenteils vom Tourismus beeinträchtigten Innenstadtbezirken nicht immer gegeben ist. Hinzu kommt die Attraktivität des Gebietes. Es ist eine gutbürgerliche gewachsene Wohngegend, in der Erholung, Kultur und gehobeneres Ambiente mit dem Bürger- und Schlosspark, dem so genannten Amalienpark - einer Wohnanlage mit einem Lösungsansatz für damals modernes Wohnen in landhausmäßiger Art - mit den Villen in Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht unmittelbarer Nachbarschaft, dem Pankemuseum und dem Kavalierhaus für eine bildungsorientierte Bewohnerschaft gleichermaßen gegeben sind. Damit verbunden ist eine steigende Nachfrage nach Wohnungen, wodurch sich mit weiteren Aufwertungsmaßnahmen in Konkurrenz zu den bereits sehr teuren Innenstadtquartieren optimale Mieten erzielen lassen. Die aktuelle Vermietungspraxis im Gebiet bestätigt dies bereits. Wohnungen mit Nettokaltmieten über 6 /m² sind gut vermarktbar. So zahlen etwa 35 Prozent aller Haushalte, die zwischen 2000 und 2004 eingezogen sind, diese Miethöhen und ungefähr 42 Prozent der seit 2005 eingezogenen Haushalte. Selbst unsanierte Wohnungen der Wohnungsbaugesellschaft werden zu diesen Preisen angeboten. Ein Schub in der Nachfrage und damit erhöhter Aufwertungsdruck ist voraussichtlich nach 2011 zu erwarten, wenn mit der Schließung des Flughafens Tegel ein wesentliches Defizit des Gebiets wegfällt, der Fluglärm. 8.2.5. Verdrängungsgefahr Der Grad der Verdrängungsgefahr von Haushalten ergibt sich aus einer mehr oder weniger ungünstigen Bündelung von Aufwertungspotenzial der bewohnten Wohnungen und Verdrängungspotenzial des Haushalts selbst. Die ökonomische Lage, die Mietbelastungs- und Zahlungsfähigkeit, die Fähigkeit zur Durchsetzung von Interessen und Rechten aufgrund eines bestimmten Bildungsniveaus und vorhandene Sozialbeziehungen mit anderen Menschen, die unterstützend wirken können, bestimmen wesentlich, ob Ansatzpunkte für eine Verdrängung existieren. 40 Das Verdrängungspotenzial ist latenter Ausdruck einer real möglichen Verdrängung im Falle von Aufwertungsmaßnahmen. Ein hohes Verdrängungspotenzial muss nicht eine hohe Verdrängungsgefahr beinhalten, sofern das Aufwertungspotenzial fehlt oder nur sehr gering ausgeprägt ist. Mit Hilfe einer Clusteranalyse wurden vier Typen von Haushalten mit einem unterschiedlich hohen Verdrängungspotenzial generiert. Berücksichtigt wurden Indikatoren wie die materielle Situation des Haushalts (Einkommen), Armutsrisiken in der Konkurrenz mit anderen Berliner Haushalten (Äquivalenzeinkommensklassen), die soziale Kompetenz (Qualifikationsniveaus), die bereits erreichte Mietbelastung und die Nutzungsintensität von Einrichtungen und Kommunikationsmöglichkeiten im Gebiet (soziale Beziehungen). Klasse 1 Typ Ohne Verdrängungspotenzial 2 Geringes Verdrängungspotenzial 3 Mittleres Verdrängungspotenzial Merkmale Haushalte in sicherer Erwerbslage, mit überdurchschnittlichem Einkommen, höherer Qualifikation und eher vielfältigen sozialen Bezügen im Gebiet Haushalte in sicherer Erwerbslage, mit differenzierten Einkommen, einer eher höheren Qualifikation und eher durchschnittlichen sozialen Bezügen im Gebiet Haushalte in bisher offenen, weniger sicheren Erwerbslagen, mit eher unterdurchschnittlichen Einkommen, einer eher höheren Qualifikation und durchschnittlich ausgeprägten sozialen Bezügen im Gebiet Haushalte in bisher offenen oder unsicheren Erwerbslagen, mit eher unterdurchschnittlichen Einkommen bis einkommensarm, einer mittleren Qualifikation und durchschnittlich ausgeprägten sozialen Bezügen im Gebiet Anteil 36% 29% 21% 4 Höheres Verdrängungspotenzial 14% Am größten ist das Verdrängungspotenzial für Haushalte im unmodernisierten Wohnungsbestand. Hier sind 57 Prozent aller Haushalte in höherem Maße und 20 Prozent zumindest in geringem Maße durch Aufwertung gefährdet, die gerade in diesen Wohnungsbeständen am ehesten zu erwarten ist. Auch im modernisierten Wohnungsbestand existiert Verdrängungspotenzial, hier allerdings in stärkerem Maße in umfassend öffentlich geförderten Wohnungen, wo etwa 42 Prozent der Haushalte betroffen sein könnten. Im öffentlich geförderten Wohnungsbestand besteht jedoch eine Mietenbindung. Weitergehende Modernisierungs- 40 Hierzu auch die Kultur-Theorie P. Bourdieus: Theorie des ökonomischen, sozialen und kulturellen Kapitals Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht maßnahmen sind laut Förderkonditionen nur mit Zustimmung der Mieter zulässig. Daher entspannt sich die Situation hier etwas, zumindest solange Bindungen der jeweiligen Wohnungen bestehen. Für etwa 26 Prozent der Haushalte in freifinanziert modernisierten Objekten ist das Verdrängungspotenzial erhöht, für weitere 30 Prozent zwar gering, aber vorhanden. Hier hängt es vom Aufwertungspotenzial ab, inwieweit Modernisierungen zu einer realen Verdrängungsgefahr werden. Bei Haushalten in Neubauten ist das Verdrängungspotenzial am geringsten. Eine potenzielle Verdrängungsgefahr ergibt sich vor allem dort, wo ein höheres Verdrängungspotenzial des Haushalts mit einem höheren Aufwertungspotenzial der Wohnsubstanz korrespondiert. in % aller Haushalte Ohne Aufwertungspotenzial 5% 3% 1% 1% 10% Geringes Aufwertungspotenzial zu Komfort 21% 17% 9% 5% 52% Mittleres Aufwertungspotenzial zu Vollstandard mit Komfort 7% 7% 7% 5% 26% Hohes Aufwertungspotenzial zu Vollstandard mit Komfort 3% 2% 4% 3% 12% Gesamt Ohne Verdrängungspotenzial Geringes Verdrängungspotenzial Mittleres Verdrängungspotenzial Hohes Verdrängungspotenzial 36% 29% 21% 14% 100 Für insgesamt 19 Prozent aller Haushalte, bei denen ein mittleres bis hohes Aufwertungspotenzial auch mit einem mittleren bis hohen Verdrängungspotenzial zusammentrifft, ist in höherem Maße mit einer Verdrängungsgefahr zu rechnen. Für weitere 23 Prozent aller Haushalte, bei denen ein geringeres Verdrängungspotenzial mit höherem Aufwertungspotenzial korrespondiert bzw. umgekehrt, ein höheres Verdrängungspotenzial mit einem zwar vorhandenen, aber relativ geringen Aufwertungspotenzial zusammenfällt, besteht zumindest Anlass für Überlegungen zur Einbeziehung in Maßnahmen zur Minderung der Verdrängungsgefahr. Schwellenwerte, jenseits derer eine potenzielle Verdrängungsgefahr durch Mietsteigerungen für einen Teil der Gebietsbevölkerung gegeben ist, lassen sich mit Hilfe einer vereinfachten Modellrechnung schätzen. In die Überlegungen werden die aktuelle Mietbelastung und Mietzahlungsbereitschaft der Gebietsbevölkerung einbezogen. Die Schwellenwerte orientieren sich an derjenigen Gebietsbewohnerschaft, die ihre Miete im Verhältnis zu ihrer Zahlungsfähigkeit (Einkommen) als zu hoch bzw. viel zu hoch beurteilen. Das sind immerhin ein gutes Viertel aller Gebietsbewohner. Grenzwertig sind aus Sicht dieser Bewohner Bruttokaltmietbelastungen von 35 Prozent und mehr sowie Warmmietbelastungen von 40 Prozent und mehr des Haushalts-Nettoeinkommens. Allerdings sind die Grenzen zwischen Noch-Verbleib trotz ausgereizter Mietzahlungsfähigkeit infolge von Mietsteigerungen nach Verbesserung des Wohnstandards und wachsender Wegzugsabsicht für einen Teil der Bewohner fließend. <40 m² 40 - < 60 m² 60 - < 90 m² 90 m² und mehr Bruttokaltmietbelastung incl. Wohngeld 48% 37% 33% 33% Warmmietbelastung incl. Wohngeld 52% 40% 38% 37% Gezahlte Nettomiete je m² 6,22 /m² 6,05 /m² 5,80 /m² 5,39 /m² Angesichts der im Gebiet bereits erreichten mittleren Nettomieten ergeben sich nur relativ geringe Mieterhöhungsspielräume durch Modernisierungen, wenn diese Schwellenwerte nicht überschritten werden sollen. Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht 8.2.6. Gebiets- und stadtstrukturelle Auswirkungen Strukturelle Veränderungen durch bauliche Aufwertungen sind vor allem auf drei Ebenen zu erwarten: Verknappung des Wohnungsangebots für bestimmte, das Gebiet prägende Bewohnergruppen Verlust von Bewohnerstrukturen, die den sozialen Zusammenhalt des Gebiets prägen und auf diesen auch angewiesen sind Verdrängung einkommensärmerer Bewohnerschichten mit negativen überregionalen stadtstrukturellen Folgen. Bauliche Aufwertungen der größeren Wohnungen für zahlungskräftigere Nachfrager mit Ausstattungen, die über den allgemein üblichen Standard hinausgehen könnten insbesondere für Familien mit Kindern das bezahlbare Angebot im Gebiet verknappen. Mehrzimmerwohnungen könnten eher den Konkurrenzen auf dem Mietermarkt zwischen Dinks41, Wohngemeinschaften und Familien mit Kindern unterliegen. Hier bestünde die Gefahr, dass sich der positive Trend wachsender Kinderzahlen nicht fortsetzt oder umkehrt und Familien mit Kindern und mittlerem Einkommen aus Kostengründen das Gebiet verlassen. Das könnte mittelfristig negative Folgen für die Auslastung der Infrastruktureinrichtungen, Kitas und Schulen haben. Das spezifische Image des Pankower Zentrums als Kunst- und Kulturszenerie lebt zu großen Teilen vom Engagement von Selbständigen und Freischaffenden, die hier ansässig sind. Aufwertungsbedingte Mietpreissteigerungen sowohl im Wohn- als auch im gewerblichen und Atelierbereich konterkarieren deren nicht unbegrenzte finanzielle Belastbarkeit, was negative Folgen für die gewachsene Kreativwirtschaft in dieser Region haben wird. Damit könnte dem Pankower Zentrum ein Teil seiner Attraktivität verloren gehen, die ein spezifischer Aspekt der Bindungen der Bewohner an dieses Gebiet ist. Diese Szenerie ist ferner Teil der gewachsenen, sich selbst tragenden Strukturen von bürgerschaftlichem Engagement, die die Lebendigkeit des Quartiers aufrechterhält und zum sozialen Zusammenhalt, zu funktionierenden Nachbarschaften und zur Identifikation der Bewohner mit dem Wohngebiet beiträgt. In den noch nicht modernisierten Wohnungen wohnen Haushalte mit einem unterdurchschnittlichen Einkommen. Wenn keine ausreichende Zahl von Ersatzwohnungen im Gebiet zur Verfügung steht, wird ein großer Teil der noch von Modernisierungsmaßnahmen Betroffenen keine dauerhafte Wohnperspektive im Gebiet haben. Der Normalstandard ist ohne Bedingungen zu genehmigen. Allein die Schaffung des Normalstandards mit Bad und moderner Heizung führt bereits zu Mietsteigerungen, die für Haushalte mit unterdurchschnittlichem Einkommen nicht tragbar sind. Bleibeperspektiven einkommensärmerer Bewohner durch Umzug in bereits sanierte Bestände des Gebiets werden in der Konkurrenz mit anderen, zahlungskräftigeren Bevölkerungsgruppen immer begrenzter. Eine Wohnperspektive innerhalb des Gebiets ist fast nur durch den Zugang zu dem noch preisgünstigeren, belegungsgebundenen Bestand möglich. Da gerichtlich geurteilt wurde, dass ein gewisser Umfang von Verdrängung in Kauf genommen werden muss, kann dieser Teil der Bewohnerschaft nicht primär Begründungen aus dem Gebiet heraus für den Erlass einer Milieuschutzsatzung liefern. 42 Selbst wenn all diese Haushalte noch verdrängt würden, hätte dies angesichts des erreichten Erneuerungsstandes keine auf das Gebiet durchschlagenden strukturellen Veränderungen mehr zur Folge. Das Argument gerichtlicher Entscheidungen, dass die Lage auf dem Wohnungsmarkt entspannt sei und andernorts preiswerter Wohnraum zu finden sei, wird durch den aktuellen Berliner Wohnungsmarktbericht entkräftet. Danach bestehen gerade im Segment preisgünstigen Wohnraums zunehmende Engpässe in Berlin. Segregationsprozesse in der Stadt sind in Ansätzen bereits sichtbar. Verdrängungsprozesse bestimmter Bevölkerungsgruppen vollziehen sich stadtweit und sind nicht auf das hier betrachtete Sanierungsgebiet beschränkt. Im Sozialstrukturatlas sowie im Monitoring Soziale Stadtentwicklung ist nachweisbar, dass sich in den letzten Jahren die Sozialstruktur in den Randbereichen der Stadt, insbesondere in den Großsiedlungen, auf die bei der Suche nach preiswertem Wohnraum häufig verwiesen wird, zunehmend ungünstiger entwickelt und die Problemdichte sich dort eher verschärft hat. Das heißt, dass stadtstrukturelle Auswirkungen zu erwarten sind, wenn der sozialen Aufwer- 41 42 DINKS: double income, no kids – Paare mit 2 Einkommen ohne Kinder Vgl. OVG Berlin, Urteil vom 10.06.2004 – 2 B 3.02, Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde gegen die Revision durch das BverwG vom 17.12.2004 – 4 B 85.04 Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht tung und der Entmischung der Stadterneuerungsgebiete von weniger zahlungskräftigen Mieterhaushalten nichts entgegen gesetzt wird. Die Konsequenz wäre erhöhter personeller und finanzieller Interventionsbedarf des Landes in Infrastruktur und Betreuungsangebote in diesen Problemgebieten. Daraus erwächst für jeden Bezirk auch eine politische Verpflichtung, in der Innenstadt gemischte soziale Strukturen zu erhalten und die Trends sozialer Segregation zu bremsen. Die Erwartungshaltungen, die mit dem Erlass einer solchen Verordnung verbunden werden, sind allerdings oft auch zu hoch. Sie ist ein städtebauliches Instrument, mit dem es nicht um den individuellen Schutz einzelner Bewohner geht sondern um einen Strukturschutz, was in der Öffentlichkeit häufig schwer vermittelbar ist. Für diejenigen, die aufgrund der Ausgangsbedingungen eigentlich am meisten auf Verdrängungsschutz angewiesen sind, nämlich Haushalte in Wohnungen, die noch keinen zeitgemäßen Standard haben, greift dieses Instrument in aller Regel am allerwenigsten. Die Schaffung von Vollstandard, welcher grundsätzlich genehmigt werden muss, verursacht bereits solche Modernisierungskosten, dass die Mietsteigerung nicht im erforderlichen Maße abgefedert werden kann. Daher ist die mögliche Verdrängung von einkommensärmeren Bevölkerungsschichten in den Wohnungen ohne Standard bzw. in den Teilstandardwohnungen des unsanierten Wohnungsbestandes aufgrund der milieuschutzrechtlich begrenzten Einflussmöglichkeiten auf Mietsteigerungen, nicht maßgeblich zu beeinflussen. Und schließlich können Verdrängungsprozesse, die nicht durch bauliche Maßnahmen sondern durch reguläre Mietsteigerungen ausgelöst werden nicht mit dem Instrument des Milieuschutzes beeinflusst werden, da dieses die Absicht zu baulich wertsteigernden Maßnahmen voraussetzt. 8.2.7. Empfehlungen Die städtebaulichen Voraussetzungen für eine Erhaltungsverordnung – Aufwertungspotenzial, Aufwertungsdruck, Verdrängungsgefahr und absehbare stadtstrukturelle negative Auswirkungen – sind im notwendigen Umfang gegeben. Ausgehend von den im Gebiet vorhandenen Voraussetzungen ist zu empfehlen, die Anwendung einer Milieuschutzsatzung zu prüfen. Der Erlass einer Erhaltungsverordnung nach § 172 Abs. 1, Satz 1, Nr. 2 BauGB für das Gebiet Pankow-Wollankstraße ist unter städtebaulichen Gesichtspunkten durch die vorliegenden Rahmenbedingungen begründbar. Der Milieuschutz kann zwar allgemeine Mieterhöhungen nicht verhindern. Er kann aber in diesem Gebiet mit erhöhtem Potenzial für Zweitsanierungen und vorhandenem Aufwertungsdruck modernisierungsbedingte Mietsteigerungen bremsen und einen gewissen Verdrängungsschutz ermöglichen. Zwischen der Wohnungs-, Bevölkerungs- und Infrastruktur besteht eine große Passgenauigkeit. Derzeit sind noch keine negativen Auswirkungen auf die Auslastung der Gemeinbedarfseinrichtungen und der kleingewerblichen Infrastruktur erkennbar, obgleich es erste strukturelle Veränderungen im Gebiet gibt. Da das Gebiet eine hohe Attraktivität für gut ausgebildete Bevölkerungsgruppen insbesondere der bildungs- und kulturorientierten Mittelschicht besitzt, kann davon ausgegangen werden, dass für weitere Aufwertungsmaßnahmen mit mietsteigernden Effekten durchaus eine Nachfrage mit entsprechend höherer Mietzahlungsfähigkeit besteht. Der Erlass einer Satzung zum Erhalt und zum Schutz der vorhandenen Bevölkerungsstruktur würde eine Größenordnung verdrängungsgefährdeter Haushalte des Gebiets zwischen 20 und 40 Prozent betreffen und damit einen durchaus relevanten Teil. Der Bezirk sollte bei beabsichtigten baulichen Veränderungen durch eine entsprechende Genehmigungspraxis steuernd auf die fortschreitende Gentrifizierung einwirken. Es wird empfohlen, bauliche Maßnahmen zu versagen, die den im Erhaltungsgebiet üblichen Standard wesentlich überschreiten. Dazu gehören wohnwerterhöhende Merkmale wie: Grundrissänderungen zur Schaffung besonders großzügiger Wohnungsgrundrisse, Aufzüge, Sanitärausstattung mit Wanne und Zusatzdusche sowie Zweit-WC, Einbauküchen, hochwertige Bodenbeläge, aufwendige Decken- und Wandbekleidungen, Schallschutzfenster ohne Nachweis der Erforderlichkeit, Schaffung von Balkonen, Loggien, Terrassen, Wintergärten mit mehr als 5m² Fläche. Die im Amtsblatt Nr. 26, vom 19.06.2009 veröffentlichten Antragsprüfkriterien in Erhaltungsgebieten des Bezirks Pankow sind auch auf das Gebiet Pankow-Wollankstraße übertragbar. Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht Die im Abschnitt 8.2.5. dargestellten Belastungsgrenzen können intern in der Genehmigungspraxis als Kriterium für Einschränkungen des Maßnahmeumfangs herangezogen werden, stellen jedoch keinen Grenzwert im Sinne der früheren Mietobergrenzen dar. Für den Satzungsvollzug ist eine entsprechende personelle Ausstattung im Bezirksamt Voraussetzung. 8.3. Umstrukturierungssatzung Eine Umstrukturierungssatzung gemäß § 172 Abs. 1, Satz 1, Nr. 3 BauGB ermöglicht es, den Ablauf städtebaulicher Umstrukturierungen so zu gestalten, dass sie den sozialen Belangen auf spezifische Art Rechnung tragen. (1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen ….. 3. bei städtebaulichen Umstrukturierungen der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen. (5) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nr. 3 darf die Genehmigung nur versagt werden, um einen den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf auf der Grundlage eines Sozialplans (§ 180 BauGB) zu sichern. Ist ein Sozialplan nicht aufgestellt worden, hat ihn die Gemeinde in entsprechender Anwendung des § 180 BauGB aufzustellen. Grundsätzlich hat die Umstrukturierungssatzung eine andere Funktion als die Milieuschutzsatzung. Bei ersterer geht es vor allem um die sozialverträgliche Durchführung eines städtebaulich gewollten Veränderungsprozesses. Mit dem Milieuschutz soll ein Veränderungsprozess gerade eingeschränkt werden, um die Struktur der Wohnbevölkerung zu erhalten. Eine Umstrukturierungssatzung käme für das Sanierungsgebiet insgesamt sicher nicht in Frage, da sie aus rechtlichen Gründen unzulässig wäre. In Frage kommen könnte eine Umstrukturierungssatzung jedoch räumlich begrenzt. Im Schlussbericht des Bezirksamtes Pankow zur Drucksache Nr. V-0336/03 wird ausdrücklich darauf verwiesen, dass im Einzelfall auch ein sich überlagernder Einsatz der Erhaltungsverordnungen nach Nr. 2 und Nr. 3 zulässig sein kann, wenn die ungeregelte Durchführung eines konkreten Bauvorhabens die Ziele einer Milieuschutzverordnung konterkarieren könnte. Grundsätzlich ist eine Anpassung der Wohnverhältnisse in den Plattenbauten an zeitgemäßen Wohnstandard seitens der Gemeinde in der Wohnanlage in der Breiten Straße erwünscht. Wesentliche Voraussetzung für den Erlass einer Umstrukturierungssatzung ist jedoch, dass der Bezirk eine städtebauliche Zielsetzung formuliert, was in dieser Wohnanlage umstrukturiert werden soll, welcher Art eine erwünschte Nutzung bzw. Umnutzung der vorhandenen Wohnsubstanz sein soll. 8.4. Bürgerbeteiligung Zum Selbstverständnis aktueller Stadtentwicklungspolitik gehört, Bewohner/innen an Entscheidungen zur Quartiersentwicklung zu beteiligen. Es entspricht auch dem Interesse von Bewohner/innen und ihren Forderungen an Politik und Verwaltung, in planerische Prozesse einbezogen zu werden. Im Rahmen der Sanierung wurde die Partizipation der Bewohner/innen und der lokalen Akteure an stadtplanerischen Entscheidungen und an der Gebietsentwicklung unterstützt. So gibt es eine Reihe positiver Beispiele für die Übernahme von Verantwortung für spezifische Belange des Wohnquartiers wie: die Vernetzung lokaler Akteure zur Stärkung des Ortskerns Alt-Pankow; die Aktionen der Händlerinitiative Interessengemeinschaft Alt-Pankow e.V. (IG Alt-Pankow) 43 : Weihnachtsbeleuchtung, Einkaufsführer Pankow-Zentrum die Gewinneraktion im Zentrenwettbewerb MittendrIn Berlin 2005 „Trommeln für Pankow“, Die IG Alt-Pankow e.V. wurde vor Vereinsgründung durch die Sanierungsbeauftragte unterstützt. Nach Vereinsgründung wurde aus Sanierungsmitteln ein Geschäftsstraßenmanagement für zwei Jahre (2007 – 2009) finanziert. Es führte die IG Alt-Pankow zur Eigenständigkeit als Verein und als Akteur für ein positives Standortimage. 43 Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht Kooperationsprojekte des Für Pankow e.V., der IG Alt-Pankow e.V. und der Freunde der Jugendkunstschule e.V. (Initiatoren) mit Unterstützung der Freien evangelischen Gemeinde und des Garbáty e.V.. 2007 wurde mit „Pankow feiert!“ das Jubiläumsfest 100 Jahre Bürgerpark und 150 Jahre Markt am Anger gefeiert. 2009 folgte die Aktion zur Berliner Straße „Unser Pankower Traumboulevard“, das 2009 erstmalig organisierte Florastraßenfest der „Freunde der Florastraße“, die Einbeziehung von BewohnerInnen in die Planung und Umsetzung verschiedener infrastruktureller Maßnahmen im Sanierungsverfahren, beispielsweise bei der Gestaltung und Namensgebung des Paule-Parks das Engagement der Betroffenenvertretung für die Neugestaltung des Angers in der Breite Straße. Eine wichtige Rolle spielte die Betroffenenvertretung (BV). Aus deren Sicht wurden überwiegend Erfolge mit der Sanierung erzielt. Vor allem die öffentliche Förderung wurde als adäquates Mittel für eine behutsame Erneuerung angesehen. Bedauert wurde, dass diese zu früh eingestellt wurde. Aus Sicht der BV sind die finanziellen Gründe der Beendigung der Förderprogramme zu kurzsichtig. Sie berücksichtigen nicht die möglichen Einnahmeeffekte aus der Durchführung geförderter Maßnahmen, in Form von Steuern, die aus den Maßnahmen abgeführt werden, sowie durch Finanzierung von Arbeit und nicht von Arbeitslosigkeit, womit die Ausgaben für die Förderung ausgleichbar wären. Noch erhebliche Rückstände sieht die BV in der Erneuerung der Infrastruktur. Aus ihrer Sicht sollten in der Perspektive vor allem die noch ausstehenden Infrastrukturmaßnahmen gesichert werden und, angesichts der begrüßenswerten Situation wachsender Kinderzahlen, eine Prognose angegangen werden, ob die Infrastruktur auf Dauer ausreichend ist. Die BV hat sich in zahlreiche Projekte sehr aktiv eingemischt und wurde seitens der Sanierungsbeauftragten und des Bezirks bei den Vorhaben auch unterstützt. So wurde das Vorgartenprogramm in der Florastraße von ihr angestoßen, sie erstellte eine Alternativplanung zur Gestaltung des Gehweges in der Wollankstarße, Kunstausstellungen in leerstehenden Läden wurden von ihrer Seite initiiert und somit das Problembewusstsein geschärft. Heute ist der Ladenleerstand zurückgegangen. Pläne für die Umgestaltung des Anger wurden gemacht, erste diesbezügliche Baumaßnahmen sollen in Kürze beginnen. Die Arbeit der BV lebte vom Engagement der ehrenamtlich tätigen Mitglieder und ihrer ganzheitlichen Sicht auf die Gebietsentwicklung, über partielle eigene Interessen hinaus. Mit der Aufhebung des Sanierungsgebietes voraussichtlich Anfang 2011 werden sich diese Strukturen verändern. Die Arbeit der Betroffenenvertretung wird mit der Entlassung des Gebietes aus der Sanierung formal und institutionell beendet. 8.4.1. Bürgerschaftliches Engagement – Ansätze zur Unterstützung Aus Anlass der anstehenden Aufhebung des Sanierungsgebiets wurden die Bewohner/innen danach gefragt, ob sie auch künftig eine bezirkliche Unterstützung für erforderlich halten und in welcher Form Beteiligung und Engagement durch die öffentliche Hand gefördert werden sollten. Insgesamt sprach sich eine übergroße Mehrheit von gut 80 Prozent dafür aus, dass der Bezirk nach Entlassung des Gebietes aus der Sanierung eine Beteiligung der Bürger/innen an der Quartiersentwicklung weiterhin unterstützt. Wesentliche Ansatzpunkte einer Unterstützung und künftigen Gestaltung von Partizipationsprozessen sehen die Bewohner/innen insbesondere in dreierlei Richtungen: An erster Stelle stehen eine umfassende und frühzeitige Öffentlichkeitsarbeit zu Planungsvorhaben im Gebiet und die Einbeziehung in Entscheidungsprozesse zur Quartiersentwicklung. Frühzeitige Information, Mitwirkung an Planungsentscheidungen, Kooperation zwischen Betroffenen und Bezirk sowie Transparenz des Handelns von Verwaltung und Bezirkspolitik sind die Schlüsselwörter für die am häufigsten gewünschte Partizipation. Die Öffentlichkeitsarbeit sollte verknüpft sein mit der Möglichkeit, sich in Diskussionen einbringen zu können und auf Entscheidungen der Verwaltung und Politik direkten Einfluss nehmen zu können. Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht An zweiter Stelle und fast gleichermaßen häufig wünschen sich die die Bewohner/innen in regelmäßigen Abständen Befragungen bzw. Umfragen sowie Bürgerfragestunden, die die Möglichkeit bieten, die eigene Meinung zum Wohngebiet und Probleme benennen zu können. Daran knüpft sich die Erwartung, dass der Bezirk Prioritäten im Handlungsbedarf setzt, die sich stärker an den Bedürfnissen der Bewohner/innen orientieren. Ferner wird hiermit die Hoffnung verbunden, auf Missstände im Gebiet aufmerksam machen zu können, sodass der Bezirk frühzeitig reagieren kann. Die Ergebnisse dieser Befragungen werden wiederum für die Bewohner/innen als wichtige Informationsquelle zur Situation im Gebiet betrachtet. An dritter Stelle steht die finanzielle und / oder organisatorische Unterstützung von Bewohnervertretungen, Bürgervereinen, Initiativen oder einer Anlaufstelle, durch die man sich informieren kann. 8.4.2. Bereitschaft zum persönlichen Engagement Das grundsätzlich vorhandene Anliegen, Prozesse der Quartiersentwicklung transparent zu gestalten und die Mitwirkung der Betroffenen systematisch einzubeziehen, unterscheidet sich erfahrungsgemäß von der Bereitschaft, sich persönlich zu engagieren. Das Interesse am Gebiet, an seinen Möglichkeiten und einer positiven Entwicklung ist groß, die Bereitschaft der Bewohner sich zu engagieren und aktiv an der Entwicklung des Gebiets mitzuwirken ist jedoch nicht so stark ausgeprägt. Die Ergebnisse spiegeln diese Diskrepanz wieder. Während die große Mehrheit sich wünscht, dass der Bezirk Engagement für das eigene Wohngebiet unterstützt, bekundet nur ein Teil, die feste Absicht, sich persönlich einbringen zu wollen. Etwa 19 Prozent wären definitiv bereit, sich für ihr Wohngebiet zu engagieren, knapp die Hälfte möchte sich diesbezüglich allerdings nicht festlegen. Ein geringer Teil (4 Prozent) ist derzeit bereits ehrenamtlich tätig. Diese Bewohner gaben an, sich in einem der folgenden Vereine und Institutionen für Bürgerbelange zu engagieren: Für Pankow e.V., Interessengemeinschaft Alt-Pankow e.V. (IG Alt-Pankow), „Freunde der Florastraße“, Betroffenenvertretung, Volkssolidarität, BewohnerInteressengemeinschaften in Häusern und Seniorenvertretung. Befragte in % Pankow-Wollankstraße Ja 19 % Eventuell 49 % Nein 32 % gesamt 100 % 44 Auszüge aus Antworten in den Fragebögen Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht Vor allem jene, die schon länger im Gebiet wohnen, zeigen Engagement für ihr Wohngebiet. Generell geht die Aktivität von den Bewohnern aus. Sie suchen den Kontakt und treten mit Ideen an die Ansprechpartner im Bezirk heran. Dabei sind es vor allem kleine Gruppen, die sich entsprechend ihrer Interessen zusammenfinden und für das Gebiet einsetzen. Administrative Beteiligungsstrukturen haben in diesem Gebiet wenig Chancen auf nachhaltiges Engagement. Die bereits vorhandenen Strukturen sind über längere Zeiträume auf der Basis unterschiedlicher Interessenlagen gewachsen, bestehen nebeneinander und waren in der Lage, bei gemeinsamen Projekten zeitweilig und effektiv zu kooperieren. Auch wenn die Hälfte der Bewohner derzeit ein ambivalentes Verhältnis zu ehrenamtlicher Arbeit hat, und sich nur eventuell für die Entwicklung des Gebietes einsetzen würde, so stellt diese Gruppe in Abhängigkeit von Gegenstand und Art der Bürgerbeteiligung dennoch ein Potential für bürgerschaftliches Engagement dar. Ausschlaggebend wird in aller Regel ein besonderes Interesse sein, das aus dem Angewiesensein auf die Qualität des näheren Wohnumfeldes resultiert und mit entsprechenden persönlichen Ressourcen aufgrund der sozialen Situation verbunden ist. 8.4.3. Bürgerbeteiligung in der Perspektive Die Herausforderung wird sein, das Potential an Bereitschaft zu aktivieren und Projekte und Initiativen von Bewohner/innen zu fördern und zu unterstützen, die darauf ausgerichtet sind, Eigenverantwortung für das Wohnumfeld zu übernehmen. Ausgangspunkt könnte eine Zukunftswerkstatt mit Initiativen und interessierten Bürgern sein, in der ein Leitbild entwickelt wird für das „Danach“ und Einvernehmen erzielt werden sollte, wohin sich das Gebiet in seinen Grundzügen entwickeln soll. Im Mittelpunkt sollten dabei inhaltliche Fragen und Strategien zur Sicherung der Sanierungsergebnisse stehen und diesbezüglich generationenübergreifende Angebote gemacht werden. Daneben wären aber auch einige strukturelle Fragen und Fragen der Kommunikation und Kooperation zu klären, zu denen ebenfalls Diskussionsbedarf besteht, wie beispielsweise: Inwieweit brauchen die vorhandenen, sich weitgehend selbsttragenden Strukturen der Bürgerbeteiligung im Bereich Gewerbe, Handel sowie Kunst und Kultur tatsächlich eine weitergehende Institutionalisierung und finanzielle Unterstützung? Welche Interessenkonstellationen bestehen bei der Verwaltung hinsichtlich der nachhaltigen Sicherung der Sanierungsergebnisse im Bereich der Verstetigung der Beteiligungsstrukturen und Kooperation mit vorhandenen Akteuren? Wie können Strukturen aufgebaut bzw. unterstützt werden für Bewohnergruppen, die selbst knappe Ressourcen haben, über keine eigene Lobby verfügen und ihre Interessen nicht aus sich heraus durchsetzen können? Welche Art der Unterstützung benötigen diese? Welche Rolle kann der/die Beauftragte/n für Bürgerbeteiligung des Bezirks spielen, um die Bereitschaft der Politik zu erhöhen, die Bürger tatsächlich mit offenem Ausgang an Planungsvorhaben zu beteiligen und die soziale Erfahrung stärken, dass sich Engagement auch lohnt? Welches Konzept hat er/sie für den Umgang mit den gewachsenen Strukturen in den ehemaligen Sanierungsgebieten des Bezirks? Aus Sicht der Betroffenenvertretung sollte in der Perspektive die offene Beratung durch die Mieterberatungsgesellschaft weitergeführt werden als Anlaufstelle für Information und Beratung, für die Weitergabe von Problemen im Gebiet und als Kommunikationsort. Eine dauerhafte Etablierung der BV als Verein wird jedoch als schwierig angesehen. Die BV ist mittlerweile davon abgerückt und sieht die aktiven Mitglieder in den Vereinen und Organisationen, in denen interessenorientiert für Pankow gearbeitet wird, besser aufgehoben. Die Arbeit der BV war nach ihrer Ansicht inhaltlich sehr breit angelegt, so dass auch Fragen berührt wurden, von denen die Aktiven unter Umständen gar nicht betroffen waren. Freizeit für das Ehrenamt aufzubringen, bedarf in der Regel einer klaren Betroffenheit und dementsprechenden Motivation. Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht Projekte mit Zukunft Projekt hochwertigen Wohnens in der ehemaligen Zigarettenfabrik Garbáty Projekt hochwertigen Wohnens in der Alten Mälzerei Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht Projekt zur Umgestaltung des Angers Ruine der ehemaligen „Kaufhalle“, Breite Straße Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht Umgestaltung Garbatý-Platz Breite Straße, Wohnanlage der GESOBAU Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht 8.5. Sozialorientierte Wohnraumversorgung Wie bisher werden auch zukünftig die öffentlich geförderten Wohnungen eine bedeutsame Rolle für die soziale Entwicklung des Gebietes spielen, da die Mieten- und Belegungsbindungen der meisten Wohnungen noch für weitere zehn Jahre, in Einzelfällen auch länger bestehen. Im Gebiet Pankow-Wollankstraße wurden knapp 800 Wohnungen mit öffentlicher Förderung umfassend saniert. Für diese Wohnungen, die rund ein Fünftel aller Wohnungen im Gebiet ausmachen, bestehen Mieten- und Belegungsbindungen von unterschiedlicher Dauer. Innerhalb der nächsten fünf Jahre wird die Anzahl der gebundenen Wohnungen zunächst annähernd konstant bleiben, ab dem Jahre 2015 laufen für einige Objekte die Bindungen aus. Bis zum Jahre 2020 werden jedoch noch für gut drei Viertel des öffentlich geförderten Wohnungsbestandes Bindungen bestehen. Erst danach sinkt die Anzahl der gebundenen Wohnungen kontinuierlich bis zum Jahr 2028. 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 8.5.1 Einhaltung der Bindungen Um die öffentlich geförderten Wohnungen während des verbleibenden Bindungszeitraumes zielgerichtet nutzen zu können, ist es erforderlich, die Einhaltung der Mieten- und Belegungsbindungen zu sichern. Zur Sicherung der Einhaltung der Bindungen besteht gegenwärtig ein ausreichendes Kontrollverfahren. Durch die IBB wird im Zusammenhang mit der Ermittlung der Aufwendungszuschüsse regelmäßig eine Mietenprüfung vorgenommen. Zusätzlich wird der Bezirk von der IBB in einem ca. dreijährigen Rhythmus für jedes Objekt mit der Durchführung einer Bindungskontrolle beauftragt. Die Bindungskontrolle wird durch die Mieterberatungsgesellschaft vorgenommen und beinhaltet die Überprüfung der Bezugsberechtigung der Mieter. Darüber hinaus erfolgt durch die Mieterberatungsgesellschaft ein jährlicher Abgleich des Belegungsstandes der Objekte auf der Grundlage einer Belegungsliste, die gemäß abgeschlossenem Ordnungsmaßnahmenvertrag von den Eigentümern vorzulegen ist. Die von der Mieterberatung festgestellten Verstöße werden der IBB gemeldet. Die IBB kann die Verstöße sanktionieren, indem Fördermittel gekürzt oder vom Eigentümer deren Rückzahlung gefordert wird. Verstöße gegen die Einhaltung von Bindungen sind im Gebiet Pankow-Wollankstraße bisher nicht verstärkt aufgetreten. Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht 8.5.2 Belegungsmanagement Neben der Einhaltung der fördervertraglichen Bindungen setzt eine zielgerichtete Nutzung des geförderten Wohnungsbestandes voraus, dass das Belegungsmanagement regelmäßig an die aktuellen Bedingungen im Gebiet angepasst wird. Aus den Ergebnissen dieser Untersuchung ergeben sich Ansätze, welche Bewerberhaushalte aus heutiger Sicht im Belegungsmanagement vorrangig berücksichtigt werden sollten, um den Erhalt der Stammbewohnerschaft zu unterstützen: Gebietsbewohner mit nicht bedarfsgerechten Wohnungsgrößen Etwa jede vierte Familie ist hinsichtlich der Anzahl der Zimmer als unterversorgt einzuschätzen. Gleichzeitig gibt es bei den Rentnerhaushalten einen noch etwas höheren Anteil unterbelegter Wohnungen. Die nicht bedarfsgerechte Belegung der vorhandenen Wohnungsgrößen wurde von den Befragten als wesentlicher Grund für Umzugsabsichten genannt, wobei der Wunsch besteht, im Gebiet zu bleiben. Gebietsbewohner mit modernisierungsbedingter Mietsteigerung Eine zu hohe Mietbelastung wurde in der Untersuchung nicht als wesentlicher Grund für Umzugswünsche festgestellt. Andererseits ist nach Aufhebung der Sanierungsgebietsfestlegung mit einer zweiten Modernisierungswelle zu rechnen. Auch in einem Teil des bisher nicht sanierten Wohnungsbestandes werden vermutlich Modernisierungsmaßnahmen erfolgen. Somit kann vermutet werden, dass zukünftig eine größere Anzahl von Haushalten im Gebiet von Mietsteigerungen betroffen sein werden, die Anlass für Wegzugsentscheidungen sein könnten. Gebietsbewohner mit nicht altersgerechter Versorgung Als eine Besonderheit des Gebietes wurde der vergleichsweise hohe Anteil von Rentnerhaushalten festgestellt, von denen ein Großteil unsanierte Wohnungen bewohnt. Mit der Alterung dieser Haushalte werden solche Wohnungen, die über ein geringeres Ausstattungsniveau verfügen, als nicht bedarfsgerecht empfunden werden. Wegzügen dieser Bewohner mit der längsten Gebietsbindung könnte durch Vermittlung von sanierten Wohnungen in den unteren Geschossen bzw. in Häusern, die mit Fahrstühlen ausgestattet sind, entgegengewirkt werden. Bei der Aufnahme von Wohnungsbewerbern, die bisher nicht im Gebiet gewohnt haben, sollten im Hinblick auf die Gebietsstruktur vorrangig Berücksichtigung finden: Familien mit Kindern Der Zuzug von Familien mit Kindern ist für die auch zukünftige Auslastung der vorhandenen Infrastruktur von Bedeutung. Insbesondere sollte bei der Vergabe von großen Wohnungen Familien der Vorzug vor anderen konkurrierenden Bewerbergruppen, wie z.B. studentischen Wohngemeinschaften, gegeben werden. Inhaber kleinerer Gewerbebetriebe im Gebiet Die Vergabe von Wohnungen an Gewerbetreibende, die ihren Betrieb im Gebiet unterhalten, kann eine gebietsstärkende Wirkung haben. Aufgrund des räumlichen Zusammenhangs von Arbeiten und Wohnen kann bei diesen Bewohnern ein besonderes Interesse und Engagement für das Gebiet erwartet werden. Auch dürfte die Beibehaltung des Standortes dieser Betriebe befördert werden, was zur Stärkung der Zentrumsfunktion beitragen kann. Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht 8.5.3 Wohnungspolitische Steuerungsmöglichkeiten Der für das Gebiet festgestellte wachsende Aufwertungsdruck macht es erforderlich, in die Marktmechanismen einzugreifen, um eine soziale Wohnraumversorgung dauerhaft zu gewährleisten. Die zielgerichtete Nutzung von belegungsgebundenen Wohnungen durch ein Belegungsmanagement stellt eine wichtige Möglichkeit dar, der Verdrängung von Gebietsbewohnern entgegenzuwirken. Allerdings kann auch von einem gut konzipierten Belegungsmanagement keine ausreichende Einflussnahme auf die Gebietsentwicklung erwartet werden. Hierfür ist die Größenordnung der tatsächlich verfügbaren öffentlich geförderten Wohnungen zu gering. Bei einer durchschnittlich zu erwartenden Fluktuation von 10 bis 15 Prozent, werden dem Belegungsmanagement jährlich ca. 100 freigemeldete Wohnungen für eine gezielte Vergabe zur Verfügung stehen. Diese Größenordnung ist alleine nicht hinreichend, um unerwünschten Entwicklungstendenzen entgegenzuwirken. Für einen weiterreichenden Verdrängungsschutz wären zusätzlich wohnungspolitische Maßnahmen erforderlich, die auf der bezirklichen Ebene nicht beeinflussbar sind. Dazu sind wohnungs- und mietenpolitische Interventionen auf Landes- oder Bundesebene erforderlich. Berlinweit hat sich gegenwärtig eine wohnungspolitische Diskussion entwickelt, in der unter anderem folgende Steuerungsmöglichkeiten in Betracht gezogen werden: Änderungen von Regelungen im Förderprogramm der Sozialen Stadterneuerung (wohnungsgrößenabhängige Mietengestaltung, Begrenzung der Miethöhenentwicklung der WBS-Mieten, Senkung der Einkommensgrenzen für den WBS) Wiedereinführung einer Modernisierungsförderung Fördermöglichkeiten von energetischen Maßnahmen Modifizierungen der „AV-Wohnen“ (Anhebung der als angemessen geltenden Wohnkosten für ALG-II-Empfänger) Inkraftsetzung einer Zweckentfremdungsverbotsverordnung für Teilgebiete Berlins, in denen der Wohnungsmarkt insbesondere im preisgünstigeren Segment angespannt ist (Begrenzung von Mietsteigerungen bei Neuvermietung, Verhinderung der Umwandlung von Wohnraum in gewerbliche Nutzung, Schutz der Mieter bei Eigenbedarfskündigungen) Reformen der Bundesmietengesetzgebung (Begrenzung der Mieterhöhungsmöglichkeiten in Bestandsmietverhältnissen bzw. nach Modernisierung) Novellierung des § 172 BauGB (Zulässigkeit von Mietobergrenzen in Milieuschutzgebieten) Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht 9.1. Methodisches Vorgehen und Repräsentativität In die Auswertungen und Schlußfolgerungen wurden verschiedene methodische Analyseschritte einbezogen: Ermittlung der Wohnungszahlen nach privaten bzw. öffentlich geförderten Maßnahmen in Kooperation und wechselseitiger Ergänzung mit dem Büro für Stadterneuerung Jahn, Mack & Partner; Auswertung der amtlichen Statistik zur Einwohnerentwicklung seit förmlicher Festlegung; Haushaltsbefragung in Form einer repräsentativen Stichprobe; Gespräche mit Experten der öffentlichen Verwaltung des Bezirkes Pankow, mit der beauftragten Mieterberatungsgesellschaft sowie mit der Sanierungsbeauftragten und der Betroffenenvertretung des Gebiets; Auswertung der Sekundäranalyse der durchgeführten haushaltsbezogenen Sozialplanverfahren und seiner Wirkungen, sowie der Dauer der Belegungsbindung öffentlich geförderter Wohnungen, die von der beauftragten Mieterberatungsgesellschaft erstellt wurde; Vergleichende Sekundäranalyse mit Sozialstudien zum Gebiet aus vorangegangenen Jahren sowie mit Abschlussuntersuchungen in anderen Berliner Sanierungsgebieten; Amtliche Daten zur vorhandenen Infrastruktur, ergänzt durch Gebietsbegehung und Erfassung darüber hinaus vorhandener sozialer Infrastruktur im Gebiet. Die Haushaltsbefragung erfolgte im Januar/Februar 2010. Die vor und bei der Verteilung ermittelten Sachverhalte zu Gebäuden, verteilten Fragebögen und nach Inaugenscheinnahme geschätztem Leerstand waren ein Anhaltspunkt für die Schätzung der Zahl der Haushalte, die in dem Gebiet leben. Insgesamt wurden über Hausbriefkästen 3.612 Fragebögen mit Rückantwortmöglichkeit verteilt. In insgesamt 17 von rund 330 Hauseingängen war ein Zugang trotz mehrfacher Versuche ausgeschlossen. In diesen Objekten befinden sich etwa 250 Wohnungen (6 Prozent aller), deren Haushalte nicht in die Befragung einbezogen werden konnten. Insgesamt wurden bis zum Stichtag 15.03.2010 für den Endbericht 733 Fragebögen zurückgesandt. 45 Nach intensiver Prüfung auf Plausibilität konnten 706 Fragebögen in die Auswertungen einbezogen werden. Damit wurden Angaben von etwa jedem fünften Haushalt des Gebiets auswertbar einbezogen. Mit der Zahl der auswertbaren Fragebögen wurde die Mindeststichprobe von 384 auswertbaren Fällen erreicht. Damit ist die allgemein übliche statistische Fehlerquote (Irrtumswahrscheinlichkeit von 5 Prozent, Konfidenzbereich von +/-5 Prozent) gegeben. Die allgemeine Erfahrung, dass Ein-Personen-Haushalte meist unterrepräsentiert sind, zeigte sich auch in der Rohstichprobe beim Vergleich der Haushaltsverteilung mit den Einwohner- und Haushaltsdaten. Daher war eine geringfügige Gewichtung der Stichprobe erforderlich. Die gewichtete Stichprobe bildet die Grundgesamtheit nunmehr hinsichtlich der Altersstruktur weitgehend adäquat ab. in % aller Personen Amt f. Statistik 2008 Amt f. Statistik 2007 Untersuchung 2009 Quelle: unter 6 J 9% 9% 6 – 14 J 15 – 17 J 18 – 26 J 27 – 44 J 45 – 54 J „Pankow-Wollankstraße“ 11% 39% 12% 55 – 64 J 65 J. u.ä. 11% 12% 9% 2% 7% 10% 9% 2% 8% 38% 15% 7% 11% Amt f. Statistik Berlin-Brandenburg, 31.12.2008 (Sonderzählung); ASUM, Befragung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 45 Von den Fragebögen, die nicht in die Auswertung einbezogen wurden, entfielen auf: 2 2 Fragebögen fehlerhaft verteilt, Verweigerungen: Doppelte Verteilungen: 7 (ein Verteiler hat in - hochgerechnet - etwa 55 Briefkästen da von Doppelnamen am Briefkasten auf mehrere Haushalte geschlossen wurde) Verfristungen: Nicht auswertbar: 11 Bögen wurden zu spät zugesandt 4 Bögen unplausibel Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht Haushaltsgrößenstruktur widerspruchsfrei. Haushalte 1 Pers 1.482 39% Personen 1.482 2.660 2 Pers 1.330 35% der Stichprobe und absolute Einwohnerzahl sind rechnerisch weitgehend 3 Pers 570 15% 1.710 4 Pers 353 9% 1.413 5+Pers 76 2% 380 Gesamt 3.800 100 % 7.645 Die Stichprobe bildet auch die räumliche Verteilung der Bewohner auf die einzelnen Wohnblöcke weitgehend adäquat ab. Block 161.039 161.040 161.073 161.074 161.077 161.078 161.079 161.080 161.081 161.085 161.086 161.087 161.093 161.094 161.095 161.097 161.099 161.601 161.610 Verteilt % 0% 1% 1% 12% 3% 8% 4% 7% 3% 3% 15% 11% 1% 4% 5% 3% 10% 6% 2% N=3.612 Rücklauf 2 3 12 101 21 64 21 36 18 34 80 72 9 40 54 23 60 40 16 N=706 Rücklauf % 0% 0% 2% 14% 3% 9% 3% 5% 3% 4% 12% 10% 1% 6% 8% 3% 9% 6% 2% 100% Die Stichprobe entspricht auch hinsichtlich der vorstrukturierten Gruppen des Sanierungsstandes in den Objekten weitgehend der realen Situation in den Gebieten. Haushalte in Wohnungstyp unsaniert öffentlich gefördert privat saniert Neubau verteilt 25% 21% 39% 14% 100% Rücklauf % 22% 20% 41% 17% 100% Die Werte geben eine Momentaufnahme im Januar 2010 wieder. Stichtag für den im Zwischenbericht auszuwertenden Rücklauf war der 15.02.2010. Da das Jahr 2010 erst am Anfang steht und sich einige Fragen zu den wirtschaftlichen Verhältnissen der Haushalte auf das Jahr 2009 bezogen, wird als Zeitpunkt der mit der Stichprobe Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht erfassten sozialen und Wohnverhältnisse das „Ende des Jahres 2009“ gesetzt. Entsprechend sind die Werte in den Tabellen deklariert. 9.2. Expertengespräche Eine Bewertung des Erreichten und Erfahrungen mit der Wirksamkeit der städtebaulichen Instrumentarien wurden mit Hilfe einiger Experteninterviews zusammengetragen und für den vorliegenden Bericht aufbereitet. Gespräche wurden geführt mit: Herrn Schmalor (Bezirksamt Pankow von Berlin, Stadtentwicklungsamt) Frau Friedel (Bezirksamt Pankow von Berlin, Stadtentwicklungsamt) Frau Jahn (Büro für Stadterneuerung Jahn, Mack & Partner) Frau Kirschbaum (Büro für Stadterneuerung Jahn, Mack & Partner) Frau Litzrodt (FSW im Kiez e.V., Förderverein für Soziales Wohnen; Mieterberatungsgesellschaft) Frau Wallroth (FSW im Kiez e.V., Förderverein für Soziales Wohnen; Mieterberatungsgesellschaft) Herrn Kobarg (FSW im Kiez e.V., Förderverein für Soziales Wohnen; Mieterberatungsgesellschaft) Herrn Bachmann (Betroffenenvertretung im Sanierungsgebiet Pankow-Wollankstraße, Sprecher). Insbesondere bei diesen Personen möchten wir uns für die Unterstützung und die anregenden Diskussionen bedanken. 9.3. Fragebogen Abschlussuntersuchung „Pankow-Wollankstraße“ 2010 - Endbericht Sanierungsgebiet „Pankow - Wollankstraße“ Die Teilnahme an der Befragung ist freiwillig. Ihre Antworten werden anonym ausgewertet. Die Auswertung erfolgt ausschließlich für die im Schreiben des Bezirksamtes genannten Zwecke. Die Daten werden an niemanden weitergegeben. An jeden der insgesamt fast 4.000 Haushalte im Sanierungsgebiet wird ein Fragebogen verteilt. Um Besonderheiten von Wohnungen auswerten zu können, die auf unterschiedliche Art und Weise saniert wurden (Öffentlich geförderte Häuser, privat modernisierte Häuser, Neubauten, noch nicht sanierte Häuser) ist im Kopf des Fragebogens eine Nummer vorgegeben. Die Fragebögen werden - fortlaufend numeriert - in diesen 4 Gruppen verteilt. Adressen werden bei der Verteilung nicht erfasst. Wir bitten Sie, zusätzlich Ihre Straße, nicht aber Ihre Hausnummer im Fragebogen zu vermerken, um gegebenenfalls auch Besonderheiten von Straßenzügen auswerten zu können. Die Fragebögen werden nach der Auswertung vernichtet. Die an der Befragung und Auswertung beteiligten Mitarbeiter/innen werden auf das Datengeheimnis nach § 8 des Berliner Datenschutz-Gesetzes verpflichtet. Bei Nachfragen zum Datenschutz können Sie sich telefonisch an den Datenschutzbeauftragten des Landes Berlin (Tel. 13889 - 305) wenden, dem die Unterlagen der Befragung zugegangen sind. Bei konkreten Fragen zu dieser Untersuchung steht Ihnen gerne das Büro ASUM unter der Telefon-Nummer 293 431 - 0 bzw. – 12 zur Verfügung. Informationen zu den Arbeitsgebieten der ASUM GmbH finden Sie auch unter www.asum-berlin.de ....................................... Straße (ohne Hausnummer) kann angegeben werden ............... Fragebogen-Nr Fragebogen Zur Beurteilung der Wohn- und Lebensverhältnisse im Sanierungsgebiet Pankow-Wollankstraße, Januar 2010 ( Zutreffendes bitte ankreuzen x ) oder [ ... Text ergänzen ... ] Zuerst haben wir einige Fragen zu Ihrer Wohnsituation im Sanierungsgebiet: 1. Sind Sie Mieter/in oder Eigentümer/in Ihrer Wohnung? Mieter/in Eigentümer/in 2. Wie groß ist Ihre Wohnung? Wie viele Quadratmeter hat Ihre Wohnung? (Bitte auf volle m² runden) m² […….…......] Wie viele Zimmer hat Ihre Wohnung? (ohne Küche) (Zimmer unter 10 m² als halbe Zimmer angeben) Zimmerzahl [ ………,…. ] vorhanden Ja Nein 3. Wie ist Ihre Wohnung bzw. das Haus ausgestattet? Heizung Ofenheizung / Gasaußenwandheizer Etagenheizung Zentralheizung Warmwasserversorgung Badeofen Durchlauferhitzer zentrale Warmwasserversorgung Sanitärausstattung Außentoilette Innentoilette Badezimmer Modernes Bad (türhoch gefliest, Bodenfliesen, Einbaubadewanne oder –dusche) Ja Nein Ja Nein Besondere Ausstattung: z.B. Doppelhandwaschbecken, Strukturheizkörper als Handtuchwärmer Zweites WC in der Wohnung Küche Komplette Einbauküche Wandfliesen (mindestens im Arbeitsbereich) Bodenfliesen, Terrazzo, anderer hochwertiger Boden Ja Nein Fenster Doppelkasten- / Isolierglasfenster in allen Räumen Einfachfenster in [ …... ] Zimmern / in der Küche Sonstige Ausstattungsmerkmale Balkon, Loggia, Wintergarten Terrasse Hochwertiger Bodenbelag / Parkett Fußbodenheizung Aufzug Hof begrünt / im Bad Ja Nein Ja Nein 4. In welchem Haus befindet sich Ihre Wohnung? Die Wohnung liegt in einem öffentlich geförderten sanierten Altbau Die Wohnung liegt im privat sanierten Altbau ohne öffentliche Förderung Das weiß ich nicht / kann ich nicht beurteilen, aber die Wohnung ist saniert Die Wohnung liegt in einem unsanierten Altbau Das weiß ich nicht / kann ich nicht beurteilen Meine Wohnung ist eine Dachgeschoß/ eine Loft/ eine Neubauwohnung (nach 1990) 5. Bei Mietwohnungen: Bitte nehmen Sie Ihren letzten Mietbescheid oder die letzte Mieterhöhung zu Hilfe ! Wie hoch ist Ihre monatliche Gesamtmiete (Zahlmiete an den Eigentümer)? (Bitte auf ganze runden) [.…..………….... ] Wie hoch ist Ihre Grundmiete (Nettomiete) nach Abzug aller Betriebskosten, die in der Gesamtmiete enthalten sind? [.…..………….... ] (Abzug aller Vorauszahlungen z.B. für Wasser, Abwasser, Hausreinigung, Grünpflege, Müllentsorgung, Heizung und Warmwasser usw.) 6. Wird Ihre Miete vom Job-Center im Rahmen von ALG II bezahlt? Erhalten Sie Wohngeld? Ja, monatlich Nein Ja Nein [.…………….... ] 7. Wie beurteilen Sie die Miethöhe Ihrer Wohnung im Verhältnis zu Ihrem Einkommen? Die Miethöhe ist … 8. Wie zufrieden sind Sie mit Ihrer Wohnung im Hinblick auf … Die Wohnungsausstattung Den Wohnungsgrundriss Die Wohnungsgröße Den Mietpreis in Bezug zur Ausstattung der Wohnung Den baulichen Zustand / die Mängelfreiheit Die Funktionstüchtigkeit von Bad und Küche Die Wärmedämmung Die Geräuschdämmung Nun einige Fragen zum Wohnumfeld Ihrer Wohnung: 9. Wie würden Sie die Qualität Ihres Wohngebietes im Gesamturteil bewerten? gut mittel schlecht 10. Wie beurteilen Sie die Qualität nachstehender einzelner Merkmale in Ihrem Wohnumfeld? Angebot an Betreuungseinrichtungen für Kinder Grundschulversorgung Freizeitangebote für Jugendliche Freizeitangebote für Senioren kulturelle Angebote Angebot an Spielplätzen Angebot an Grünanlagen Angebot an Sportmöglichkeiten Qualität des Straßenraumes Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf soziales Umfeld, Nachbarschaft, soziales Klima Cafés, Restaurants, Kneipen Angebot des öffentlichen Personennahverkehrs Verkehrssicherheit / - beruhigung Sonstiges …………………………………………………………… Bewertung sehr gut / gut mittel schlecht / sehr schlecht 12. Falls Sie jüngere Kinder (bis zum Grundschulalter) haben, welche Schule bzw. Einrichtung im Gebiet besuchen diese Kinder? 1. Kind 2. Kind 3. Kind 4. Kind Arnold-Zweig-Grundschule Elisabeth-Shaw-Grundschule Andere öffentliche Grundschule Privatschule im Gebiet Privatschule anderswo Kindertagesstätte(n) im Gebiet Hort im Gebiet Kinderladen / Schülerladen im Gebiet Andere Kindereinrichtungen außerhalb des Gebiets 13. Gibt es in Ihrem Wohngebiet Defizite, die nach Ihrer Auffassung noch dringend beseitigt werden sollten? (Notieren Sie bitte zwei Defizite in der Reihenfolge der Dringlichkeit, mit der sie beseitigt werden sollten) 14. Welche Qualitäten Ihres Wohngebietes schätzen Sie besonders? Bitte beantworten Sie nun einige Fragen zu Ihrem Haushalt: 15. Wieviele Personen wohnen in Ihrer Wohnung? Anzahl [ ................. ] 16. Bitte geben Sie für sich und die übrigen Personen im Haushalt das Geburtsjahr und Geschlecht an! Sie selbst Geburtsjahr 19 [ ...... ] Weiblich Männlich Nationalität [ ........... ] [ ........... ] [ ........... ] [ ........... ] [ ........... ] [ ........... ] 2. Person [ ......... ] 3. Person [ ......... ] 4. Person [ ......... ] 5. Person [ ......... ] 6. Person [ ......... ] 17. Wieviele Haushaltsmitglieder, die älter als 15 Jahre sind, haben folgende berufsqualifizierende Abschlüsse ? Keine Ausbildung In Schule / Ausbildung / Studium Lehre / Facharbeiter Meister Fachschulabschluss Fachhochschulabschluss Hochschulabschluss Anzahl der Personen [ ……….. ] [ ……….. ] [ ……….. ] [ ……….. ] [ ……….. ] [ ……….. ] [ ……….. ] 18. Wieviele Haushaltsmitglieder gibt es, die älter als 15 Jahre sind und auf die folgende Erwerbssituation zutrifft? Erwerbstätig, nicht selbstständig Erwerbstätig, selbstständig Erwerbstätig, freischaffend Erwerbslos (Arbeitslos I/II, ABM, Umschulung, Sozialhilfe) Nicht erwerbstätig (Hausfrau,-mann, Erziehungsjahr u.ä.) Student(in) / Auszubildende (r) Rentner(in) Sonstiges [ ……………………………………………………………….. ] Anzahl der Personen [ ……….. ] [ ……….. ] [ ……….. ] [ ……….. ] [ ……….. ] [ ……….. ] [ ……….. ] [ ……….. ] 19. Wie viele Autos besitzt Ihr Haushalt? Anzahl [.........] 20. Wie hoch war das Nettoeinkommen Ihres Haushalts im Monat November 2009? * Ca. [............................... ] (* Bitte berücksichtigen Sie die Einkommen aller Haushaltsmitglieder sowie eventuelle Zusatzeinkünfte wie z.B. Erziehungsgeld, Zusatzrenten, Kindergeld, öffentliche Hilfen, Bafög, aber nicht das Wohngeld!) 21. Erhalten Sie bzw. Ihr Haushalt als Bedarfsgemeinschaft Leistungen nach ALG II oder Grundsicherung? Nein Ja, teilweise (Aufstockung) Ja, vollständig Einige Fragen zum Zuzug, zum Verbleib bzw. zum Wegzug Ihres Haushalts aus dem Sanierungsgebiet „Pankow-Wollankstraße“: 22. Seit wann wohnen Sie in dieser Wohnung? (Bitte das Jahr des Einzuges/Mietvertragsabschlusses angeben) Seit [........................... ] Seit [........................... ] Seit wann wohnen Sie im Sanierungsgebiet Pankow-Wollankstraße? (Bitte das Jahr angeben) 23. Wo haben Sie gewohnt, bevor Sie in das Sanierungsgebiet gezogen sind ? Im Bezirk [ ………………………………. ] Außerhalb Berlins Wenn ja, wo [ ………..…………………. ] 24. Waren Sie nach 1994 im Gebiet Pankow-Wollankstraße von Maßnahmen zur Sanierung in Ihrer jetzigen oder einer anderen Wohnung betroffen? Nein Ja 25. Wenn ja, in welchem Umfang haben Sie die Sanierungsmaßnahmen in Ihrer Wohnung miterlebt? Ich bin während der Modernisierung und danach in dieser Wohnung / diesem Haus geblieben Ich bin während der Modernisierung in eine Wohnung in einem anderen Haus umgezogen und danach in meine Wohnung / mein Haus zurückgekehrt Ich bin während der Modernisierung in eine Wohnung in einem anderen Haus umgezogen und danach nicht in mein Haus zurückgekehrt Sonstiges[ …………………………………………………………… ] 26. Wenn Ihre jetzige Wohnung eine modernisierte Wohnung ist, waren Sie unmittelbar der erste Mieter oder gab es nach Bauabschluss noch andere Mieter vor Ihnen? Ich bin der erste Mieter nach der Modernisierung Ich bin nicht der erste Mieter nach der Modernisierung Das kann ich nicht beurteilen 27. Haben Sie in den letzten 12 Monaten versucht, Ihre Wohnung innerhalb Ihres jetzigen Wohngebiets zu wechseln? Wenn ja, woran ist der Wohnungswechsel bisher gescheitert? Nein Ja 28. Haben Sie vor, innerhalb der nächsten 2 bis 3 Jahre aus Ihrer Wohnung auszuziehen? Nein Noch unentschieden Ja Wenn ja, welche Gründe gibt es dafür? wohnungsbedingte Gründe (zu teuer, zu klein, zu groß etc. …) wohnumfeldbedingte Gründe (zu laut, zu schmutzig, wenig Grün etc.) nicht zufriedenstellende Einrichtungen für Kinderbetreuung nicht zufriedenstellendes Schulangebot berufliche / private Gründe Andere Gründe für den Wegzug [ …………………………………………………………………………………………………………………………………….] 29. Wenn Sie vorhaben, aus Ihrer Wohnung auszuziehen, möchten Sie dann ... In der Gegend bleiben Nicht in der Gegend, aber in Pankow bleiben Aus Pankow wegziehen Das weiß ich noch nicht Die Festlegung Ihres Wohnquartiers als Sanierungsgebiet wird 2010 durch Senatsbeschluss aufgehoben. 30. Sind Sie derzeit bereits in einem Netzwerk (z.B. Bürgerverein, Interessengemeinschaft, Betroffenenvertretung) ehrenamtlich für Belange der Bürgerinnen und Bürger im Gebiet tätig? Wenn ja, in welchem ? Nein Ja 31. Halten Sie es für erforderlich, dass auch nach 2010 die Beteiligung der Bürgerinnen und Bürger an der Gebietsentwicklung weiter unterstützt wird? Wenn ja, was sollte der Bezirk zur Unterstützung von Bürgerengagement tun? Nein Ja 32. Wären Sie zukünftig bereit, sich für die Gebietsentwicklung persönlich zu engagieren? Ja Nein Vielleicht Vielen Dank für Ihre Mitarbeit!