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Später Start

Full text: Mieterecho Issue 380.2016 Später Start

Mieterecho
Zeitung der Berliner MieterGemeinschaft e.V.

www.bmgev.de

Nr. 380 April 2016

SPÄTER START
Probleme der Wohnraumversorgung verschleppt

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GESCHÄFTSSTELLE

Herausgeberin: Berliner MieterGemeinschaft e.V.

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Philipp Mattern (Titelthema), R. Berg (Schlussredaktion/ CvD),
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grafik: N. Pitton (Gestaltung/ Satz/ Bildredaktion)

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Redaktionsschluss: 23.02.2016

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Die Berliner MieterGemeinschaft bietet ihren Mitgliedern persönliche
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‫ ܗ‬Wohnungsbewerbung

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‫ ܗ‬Betriebskostenabrechnung

‫ ܗ‬Mängelbeseitigung

‫ ܗ‬Heizkostenabrechnung

‫ ܗ‬Mieterhöhung

‫ ܗ‬Zutritt und
Besichtigung
‫ ܗ‬Kündigung durch den
Vermieter

‫ ܗ‬Mietvertrag

VORNAME

‫ ܗ‬Modernisierung
STRASSE

‫ ܗ‬Untermiete
‫ ܗ‬Wohnfläche

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Hiermit erkläre ich meinen Beitritt zur Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Der Jahresbeitrag inkl. Mietrechtsschutzversicherung beträgt 69 €.
Der Kostenanteil für den Mietrechtsschutz-Gruppenversicherungsvertrag in Höhe
von 26,04 € wird an die ALLRECHT Rechtsschutzversicherungen abgeführt.
Die Aufnahmegebühr beträgt 8 €. Sie entfällt, wenn ein Lastschriftmandat erteilt wird.

Ich beantrage eine Mitgliedschaft ohne Rechtsschutz zum Jahresbeitrag von
43 €, da ich bereits über eine bestehende Mietrechtsschutzversicherung verfüge.
Den entsprechenden Nachweis habe ich in Kopie beigelegt.

NAME, VORNAME
STRASSE, NR.

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GEB. AM

BERLIN

HAUSEIGENTÜMER/IN

Ich beantrage eine Mitgliedschaft zum ermäßigten Jahresbeitrag von 45 €,
da ich Arbeitslosengeld II (SGB II), Sozialhilfe oder Grundsicherungsgeld
(SGB XII) beziehe. Den entsprechenden Bescheid habe ich als Einkommensnachweis in Kopie beigelegt.
SEPA-LASTSCHRIFTMANDAT

HAUSVERWALTUNG

Die Satzung erkenne ich hiermit an und verpflichte mich, den Jahresbeitrag bei
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Ich ermächtige die Berliner MieterGemeinschaft e.V. (Gläubiger-ID:
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Hinweis: Ich kann innerhalb von acht Wochen, beginnend mit dem Belastungsdatum,
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Wohnungsverkauf

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B erLiNer M ieterG eMeiNSchAFt e. V.

PROBLEME MIT DEM VERMIETER?

INHALT
TITEL

4

Wenn man im Kaufrausch das Bauen vergisst
Note „mangelhaft“ für das Mietenbündnis
Philipp Möller

5

gemeinsam gegen Wohnungsnot?
Mit drei Bündnissen will der Senat mehr Wohnraum schaffen
Rainer Balcerowiak

6

SPD entdeckt das Thema Wohnen
Vor der Wahl will Senat mit Wohnungspolitik punkten
Benedict Ugarte Chacón

8

Mietzuschuss mit Startproblemen
Bei der Einführung der Sozialleistung hapert es
Christian Schröder

9

Tropfen auf heißen Stein
Förderung von Sozialwohnungsbau bleibt unzureichend
Rainer Balcerowiak

10

Ferienwohnungen bald illegal
Übergangsfrist läuft aus, Bezirksämter bleiben überlastet
Jutta Blume

12

nach dem Sankt-Florians-Prinzip
Widerstand gegen Neubau trotz Wohnungsmangel
Rainer Balcerowiak

BERLIN

13

Kein Platz für Kinder
Viele Kinderläden sind gekündigt oder von Kündigung bedroht
Gudrun Giese

14

Wohnung gesucht
Über die Schwierigkeiten, in Berlin eine Wohnung zu finden
Matthias Coers

16

Kiezladen bleibt?
Einem soziokulturellen Zentrum in Neukölln droht der Rauswurf
Lena Lottke

17

Wahlkampf mithilfe der Polizei
Leidtragende des Ausnahmezustands sind die Anwohner/innen
Bezirksgruppe Friedrichshain

18

genossenschaftlicher Abriss
Eine Genossenschaft will zwei Häuser durch Neubauten ersetzen
Benedict Ugarte Chacón und Thorsten Grünberg

19

„Ob nuriye, ob Kalle – wir bleiben alle!“
Foto-Ausstellung zum Widerstand gegen Zwangsräumungen

20

zitterpartie geht weiter
Zukunft der Genossenschaft Möckernkiez bleibt ungewiss
Elisabeth Voß

MIETRECHT AKTUELL

22

Verbesserung für Mieter/innen oder nur ein Kessel Buntes?
Was von der Mietrechtsreform 2016 zu erwarten ist
Rechtsanwalt Wilhelm Lodde

24

Mieter/innen fragen – wir antworten
Fragen und Antworten zum Thema Lärm
Rechtsanwältin Ronska Verena Grimm

27
31
32

RECHT unD RECHTSPRECHung
SERVICE
RECHTSBERATung

Mieterecho 380 April 2016

Liebe Leserinnen und Leser,
im Koalitionspapier der schwarz-roten Koalition in Berlin wurde 2011 als politisches Ziel der Bau von jährlich 6.800 Wohnungen vereinbart. Das schien gemessen an den Leistungen der
gerade abgewählten rot-roten Regierung enorm viel, bezogen
auf den bereits seinerzeit festgestellten Bedarf aber viel zu wenig. Der Stadtentwicklungsplan Wohnen prognostizierte 2014
den Bedarf bis 2025 mit 137.000 Wohnungen, also einer jährlichen Bauleistung von ca. 13.000 Wohnungen. Inzwischen
sind auch diese Zahlen bereits überholt. Seit Beginn dieses Jahres fordert Senator Geisel mindestens 20.000 neue Wohnungen
im Jahr.
Alle diese Zahlen haben eines gemeinsam: Sie sind politischen
Ursprungs, resultieren aus abstrakter Planung oder wahlpolitischem Kalkül. Von der Realität sind sie weit entfernt.
2014 wurden 8.744 Wohnungen fertiggestellt, 2013 waren es
ca. 6.000 und in den ersten Jahren der Koalition nur ca. 4.000
Wohnungen.
Für das vergangene Jahr liegen noch keine Zahlen für fertiggestellte Wohnungen vor, aber es dürften weniger sein als notwendig. Die Folgen illustriert die Fotoreportage über Wohnungssuche in diesem Heft.
In Wien ist der Wohnungsmarkt in den letzten Jahren ebenfalls
enger geworden. Zwar leben noch immer 60% der Wiener/innen in einer von der Stadt geförderten Wohnung, aber Zuzug
und verringerte Bauleistungen fordern auch dort verstärktes
städtisches Handeln. Als Vorbereitung auf die IBA 2020 fand
im Februar eine Konferenz statt, auf der ein vielversprechendes
Programm für einen preisgünstigen und vor allem leistbaren
städtisch geförderten Wohnungsbau vorgestellt wurde. Diese
„Smart-Wohnungen“ können im Stadtinneren auf kleinteiligen
Flächen errichtet werden und bieten hohen Wohnkomfort. Ihre
Miete liegt einschließlich kalter Betriebskosten unter 7,50 Euro/qm.
In Berlin hingegen soll der zusätzliche Bedarf für die Flüchtlinge durch Container und sogenannte Modulare Unterkünfte
am Stadtrand gedeckt werden, Einrichtungen bei denen die
Entwicklung zu Elendsquartieren vorprogrammiert ist.
Zwischen Wien und Berlin klaffen wohnungspolitische Welten.

IHR MIETERECHO
Wir trauern um Thomas Besuch.
Am 18. Februar 2016 verstarb
unser Delegierter aus Spandau
Thomas Besuch. Thomas war
langjähriger Aktivist der Spandauer Mieterbewegung und auch
Räumungsopfer eines Immobilienspekulanten in Staaken.
Seinen Widerstand gegen den
Verlust der eigenen Wohnung
verband er mit dem Kampf für
ein Menschenrecht auf Wohnen.
Wir werden ihn in Erinnerung
behalten.

3

TITEL

Wenn man im Kaufrausch
das Bauen vergisst
Note „mangelhaft“ für das Mietenbündnis

Von Philipp Möller
2012 schlossen der Senat und die sechs städtischen Wohnungsunternehmen (Degewo, Gewobag, Stadt und Land,
Gesobau, WBM und Howoge) das Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten (Mietenbündnis). Die
Bündnispartner vereinbarten die Aufstockung der Wohnungsbestände durch Zukauf und Neubau. Bis Ende 2016
sollte der Bestand um 30.000 auf 300.000 Wohnungen erweitert werden. Die Bilanz fällt ernüchternd aus.

Im Berliner Neubau-Diskurs überschlagen sich die Ereignisse.
60.000 Wohnungen sollen die städtischen Wohnungsunternehmen nach dem Willen des Bausenators Andreas Geisel (SPD)
bis zum Jahr 2025 bauen. Durch Modulbauten und Container
soll zudem Wohnraum für 40.000 Geflüchtete geschaffen werden. Es ist Wahlkampf und nach Jahren des Stillstands in Sachen
Neubau wollen die politisch Verantwortlichen nun Handlungsstärke zeigen. Da wirkt die Ankündigung von jährlich rund 6.000
neu zu bauenden Wohnungen – nur ein Drittel davon Sozialer
Wohnungsbau – wie ein großer Wurf. Im Jahr 2012, beim
schwarz-roten Koalitionsschluss, sah das noch anders aus. Das
Mietenbündnis wurde zu einem zentralen Pfeiler der Wohnungspolitik erkoren. Die kommunalen Wohnungsunternehmen soll-

Seit 2012 sollen die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften ihre Bestände
erweitern. Daher kaufte die WBM die sogenannten Gecko-Häuser am
Bersarinplatz in Friedrichshain 10 Jahre nach dem Verkauf wieder zurück.
Foto: ME

4

ten ihrem sozialem Anspruch stärker gerecht werden und es galt,
die Situation von einkommensschwachen Mieter/innen zu verbessern. Neben der Kappung von Mieterhöhungen oder die
bevorzugte Neuvermietung an Haushalte mit Wohnberechtigungsschein stand die Aufstockung des Wohnungsbestands im
Zentrum des Bündnisses.
Während der knapp vierjährigen Laufzeit des Bündnisses wurden rund 25.000 Wohnungen durch die sechs städtischen Gesellschaften angekauft. Im gleichen Zeitraum wurden jedoch
weniger als 3.000 Wohnungen gebaut und davon nur etwa 1.000
als Sozialer Wohnungsbau. Angesichts von etwa 80.000 zugezogenen Berliner/innen allein im Jahr 2015 ist das ein schlechter Witz – mit desaströsen Auswirkungen. Die stark gestiegenen
Mietpreise und der akute Mangel an bezahlbarem Wohnraum
sind eine direkte Folge der Verweigerung des Neubaus von
günstigen Wohnungen. Erst zwei Jahre nach Beginn des Mietenbündnisses unternahmen die Landeseigenen erste zaghafte
Gehversuche im Bereich Neubau, obwohl bereits zuvor der
Bedarf an Wohnraum nicht mehr durch den Bestand gedeckt
wurde und Private keine Wohnungen im unteren Preissegment
bauten. Die Berliner MieterGemeinschaft warnte bereits im Jahr
2009 vor einer drohenden Wohnungsnot. Der langsame Sinneswandel bei den politischen Verantwortlichen stellte sich erst ein,
als der Ankauf von Wohnungen aufgrund der Eskalation auf
dem Wohnungsmarkt immer teurer wurde.
Folgen des Ausverkaufs
In den Bilanzen der landeseigenen Unternehmen finden sich
keine Zahlen zu Investitionen im Bereich des Ankaufs. Über die
Kaufpreise wurde Stillschweigen vereinbart, um den Markt
nicht noch weiter anzuheizen. Ein Armutszeugnis in Sachen
Informationspolitik, was die Frage aufwirft, wie viel öffentliches Geld den verkaufenden Investoren in den Rachen geworfen
wurde. Der im Rahmen der neoliberalen Privatisierungswelle
betriebene Ausverkauf der kommunalen Wohnungsbestände
von mehr als 209.000 Wohnungen bis zum Jahr 2005 kommt
der Stadt im Nachhinein teuer zu stehen. Die städtischen Unternehmen mussten Wohnungen zu drastisch gestiegenen Preisen erwerben und kauften teilweise Objekte zurück, die sie
Jahre zuvor abgestoßen hatten. Beispielsweise erwarb die WBM
am Bersarinplatz 363 Wohnungen zehn Jahre nach dem Verkauf
zurück. Der ganze Irrsinn der Senatspolitik zeigt sich darüber
hinaus in der Antwort auf eine parlamentarische Anfrage aus
dem Jahr 2013. Danach wurden im Jahr 2012 trotz der vereinbarten Erweiterung der Wohnungsbestände 874 und im folgenden Jahr 615 Wohnungen aus dem Bestand der kommunalen
Unternehmen verkauft. Über 200 weitere Wohnungsverkäufe
waren in Planung. Angesichts des mieten- und wohnungspolitischen Versagens in der aktuellen Legislaturperiode kann dem
derzeitigen Wahlkampfgeheul und den großen Versprechungen
daher kaum Vertrauen entgegengebracht werden.
h

Mieterecho 380 April 2016

TITEL

Gemeinsam gegen
Wohnungsnot?
Mit drei Bündnissen will der Senat mehr Wohnraum schaffen

Von Rainer Balcerowiak
Eines muss man Michael Müller lassen. Anders als sein nach
Gutsherrenart agierender Amtsvorgänger Klaus Wowereit
bemüht sich Berlins Regierender Bürgermeister um deutlich
kommunikativeres Vorgehen. Dazu gehört, dass die wohnungsbaupolitischen Initiativen des Senats nun stets als
„Bündnisse“ tituliert werden.

Derzeit in der Umsetzung befinden sich gleich drei dieser Kooperationsvereinbarungen. Beim „Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten“ handelt es sich um eine
seit 2012 bestehende Vereinbarung mit den sechs städtischen
Wohnungsbaugesellschaften. Ziel ist unter anderem, deren
Bestände bis Ende 2016 um 30.000 auf 300.000 Einheiten zu
erweitern. Außerdem sollen Mieten einkommensabhängig gestaltet werden. 2014 lagen die durchschnittlichen Bestandsmieten bei den Gesellschaften bei 5,50 Euro/qm nettokalt, bei
Neuvertragsmieten betrug der Wert 6,11 Euro und somit deutlich unter dem Berliner Durchschnitt von 8,55 Euro.
2014 hob der Senat das „Bündnis für Wohnungsneubau“ aus der
Taufe, dem der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) und der Landesverband Berlin-Brandenburg des Bundesverbands freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) angehören. Quantitativ orientiert sich dieses
Bündnis an den angepeilten Zielen für Wohnungsneubau. Gemeinsam will man sich bemühen, „für ein positives Neubauklima zu werben und die Notwendigkeit eines beschleunigten
Wohnungsneubaus in Berlin zu unterstreichen“ sowie „entsprechende Dialog- und Partizipationsprozesse“ zu etablieren, heißt
es im Vertragstext. Das Handeln der Planungsbehörden und der
Bezirke sei zudem „darauf auszurichten, die Rahmenbedingungen für den Wohnungsneubau zu verbessern, insbesondere die
Verfahren zu vereinfachen und zu beschleunigen“. Dafür sollen
Bezirke Sonderzuwendungen und eine bessere Personalausstattung erhalten. Auf Landesebene wurde eine Wohnungsbauleitstelle eingerichtet, um Flächenpotenziale, Möglichkeiten der
Nachverdichtung und die Umnutzung von bisher für Nichtwohnzwecke genutzten Grundstücken und Gebäuden zu prüfen.
Betont wird, dass die „notwendigen Dialog- und Partizipationsprozesse mit Anwohnern und Betroffenen“ Genehmigungsverfahren nicht verzögern dürfen. In solchen Fällen kann das Land
den Bezirken die Planungshoheit für Bauvorhaben entziehen.
Mietenbündnis, Neubaubündnis, Bezirksbündnis
Im Gegenzugzug verpflichtet sich der BBU, dem neben Genossenschaften und privaten Unternehmen auch die städtischen
Wohnungsunternehmen angehören, bis 2025 mindestens 30.000
neue Wohnungen zur Verfügung zu stellen. Einen verbindlichen
Anteil von Wohnungen im unteren Preissegment gibt es in der
Vereinbarung allerdings nicht. Vielmehr heißt es dort wolkig:

Mieterecho 380 April 2016

Berlin braucht Wohnungsneubau. Die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft
Gewobag hat in der Kiefholzstraße in Treptow gerade 98 Wohnungen fertiggestellt. Eine Wohnung mit 88 qm kostet dort 954 Euro nettokalt. 21 Wohnungen
sind belegungsgebunden und werden mit reduzierter Miete angeboten.
Foto: Matthias Coers

„Soweit objektwirtschaftliche, technische und unternehmensspezifische Bedingungen dies zulassen, sollte der jeweilige
Anteil preiswerter Mietwohnungen (Mietniveau unterhalb von
7,50 Euro/qm nettokalt) bei 10 bis 33% liegen.“ Für den BFW
ist eine Zielgröße von 72.000 Wohnungen bis 2025 vorgesehen,
für das untere Preissegment ist dabei ein – ebenfalls unverbindlicher – Anteil von 10 bis 20% vorgesehen.
Ein ergänzendes Bündnis schloss der Senat mit den 12 Bezirken,
vor allem in Bezug auf die planerische Vorbereitung von Flächen. In diesem Rahmen soll auch das „Berliner Modell der
kooperativen Baulandentwicklung“ greifen. Vor allem durch
sogenannte städtebauliche Verträge mit den jeweiligen Bauherren sollen bei allen Projekten, für die ein Bebauungsplan notwendig ist, sowohl die Kostenverteilung für die soziale Infrastruktur (Kitas, Schulen etc.) als auch der Anteil preisgünstiger
Mietwohnungen verbindlich geregelt werden. Die 2015 aktualisierte Leitlinie sieht dabei eine Mindestquote von 25% geförderten Wohnungen vor und geht damit deutlich über die im
Neubaubündnis formulierten Ziele hinaus.
Doch Papier ist bekanntlich geduldig und ob die „Bündnispolitik“ des Senats tatsächlich zu einer Entspannung des Wohnungsmarkts beitragen kann, lässt sich derzeit noch nicht abschätzen. h
Weitere Informationen:
www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/buendnisse/

5

TITEL

SPD entdeckt das Thema Wohnen
Vor den Wahlen im September möchte der Senat mit Wohnungspolitik punkten

Von Benedict Ugarte Chacón
Im Juni des vergangenen Jahres hatten die Initiator/innen
des „Mietenvolksentscheids“ rund 50.000 Unterschriften für
ihren Antrag beim Senat eingereicht. Nach deren Prüfung
wäre es zum Volksbegehren und daran anschließend zum
Volksentscheid gekommen. Dieser hätte nach dem Willen
der Aktivist/innen am 16. September, dem Tag der Abgeordnetenhauswahl, stattgefunden. Als Reaktion auf den Erfolg
des Mietenvolksentscheids erarbeitete der Senat im September den Entwurf eines Gesetzes über die Neuausrichtung der sozialen Wohnraumversorgung in Berlin, kurz:
Berliner Wohnraumversorgungsgesetz. Nachdem er eine
Stellungnahme des Rats der Bürgermeister eingeholt hatte,
beschloss der Senat am 22. September 2015, seinen Entwurf
dem Abgeordnetenhaus zur Abstimmung vorzulegen.

Der Entwurf basiere auf den Ergebnissen von Gesprächen, die
Aktivist/innen der Initiative Mietenvolksentscheid mit dem
Senat und der SPD-Fraktion des Abgeordnetenhauses geführt
hätten, hieß es damals in einer Pressemitteilung des Senators
für Stadtentwicklung und Umwelt Andreas Geisel (SPD). Die
Initiator/innen des Mietenvolksentscheids wiederum sahen das
etwas anders und bezeichnen den Gesetzentwurf des Senats auf

Die Unterschriftensammlung im vergangenen Jahr für den Mietenvolksentscheid verlief bemerkenswert erfolgreich. Anschließend legte der Senat
einen Gesetzentwurf vor, in dem Teile des Mietenvolksentscheidgesetzes
aufgenommen wurden. Fotos: Matthias Coers

6

ihrer Website nach wie vor als „Abfanggesetz“, welches SPD
und CDU initiierten, um eine zugespitzte Auseinandersetzung
über die Mietenpolitik aus dem Wahlkampf heraus zu halten.
Allerdings habe die Prüfung des Gesetzentwurfs der Initiative
ergeben, dass dieser möglicherweise mit rechtlichen Mängeln
behaftet sei. Eine Fortsetzung des Mietenvolksentscheids müsste deshalb vor dem Landesverfassungsgericht eingeklagt werden. Das „Aktiven-Plenum“ habe deshalb beschlossen, den
Mietenvolksentscheid nicht weiter zu führen. Dass jedoch die
Landesregierung durch das Mietenvolksbegehren und zahlreiche Kampagnen – von Kotti & Co. über einzelne Kiez-Initiativen bis hin zu „Zwangsräumungen verhindern“ – verunsichert
wurde, zeigt nicht zuletzt der Umstand, dass die SPD eigens ein
Flugblatt herausgab, um den als „Mietenkompromiss“ bezeichneten Senatsentwurf als „Erfolg für die vielen Mieterinnen und
Mieter in Berlin“ zu feiern. Für die Partei, die sich trotz massenhafter Wohnungsprivatisierung, jahrelanger Versäumnisse
und Leugnung der Probleme auf dem Berliner Wohnungsmarkt
immer noch als „Mieterpartei“ versteht, zeigt die Absage des
Mietenvolksentscheids, dass „die direkte Demokratie in Berlin
funktioniert, wenn alle Beteiligten an einer Lösung in der Sache
interessiert sind“, wie es im Flugblatt heißt. Und auch, dass
gezielt preiswerter Wohnraum geschaffen werden muss, scheint
bei der SPD mittlerweile angekommen zu sein. Dem Neuen
Deutschland sagte Geisel Mitte Februar, dass sich der Senat für
2016 die Errichtung von 15.000 Wohnungen vorgenommen
habe. Weiterhin sollen in diesem Jahr 2.500 neue Sozialwohnungen entstehen, im kommenden Jahr sollen es 3.000 sein. Die
Mieten sollen sich dabei um 6,50 Euro/qm bewegen. Ihm sei
jedoch klar, so der Senator, dass diese Zahl nicht ausreichend
sei. Ab 2018 brauche Berlin 5.000 neue Sozialwohnungen pro
Jahr.
SPD auf Initiativen-Kurs?
Zur Vorlage des Entwurfs des Wohnraumversorgungsgesetzes
erklärte Geisel, er habe viele Ziele der Volksentscheids-Initiative „politisch immer geteilt“. Aus diesem Grund sei ihm eine
Kooperation mit den Aktivist/innen wichtig gewesen. Mit dem
neuen Gesetzespaket würde vor allem einkommensschwachen
Haushalten „schnell und effizient“ geholfen. Durch die beabsichtigte Dämpfung von Mietsteigerungen sowie den Wohnungsneubau würden alle Mieter/innen Berlins profitieren. Der
Gesetzentwurf, den der Senat im September dem Landesparlament vorlegte, umfasst immerhin 104 Seiten. Seit 2011 steige
Berlins Einwohner/innenzahl um jährlich 10.000 bis 50.000
Menschen. Dies habe zu einer zunehmenden Anspannung auf
dem Wohnungsmarkt geführt, heißt es im Vorblatt zum Entwurf.
Mietsteigerungen und ein vermindertes Wohnungsangebot, das
sich auch einkommensschwächere Haushalte leisten können,
seien die Folge. Hinzu kämen das Auslaufen der ursprünglichen

Mieterecho 380 April 2016

TITEL
Fördermaßnahmen im Sozialen Wohnungsbau sowie jährliche
Mietanhebungen in diesem Bereich. Das neue Berliner Wohnraumversorgungsgesetz sieht die Änderung dreier bestehender
Gesetze sowie die Schaffung von drei neuen Gesetzen vor. So
wurde das bestehende Wohnraumgesetz Berlin dergestalt geändert, dass Mieter/innen im Sozialen Wohnungsbau künftig
Mietzuschüsse erhalten sollen, wenn die Nettokaltmiete 30%
des anrechenbaren gesamten Haushaltseinkommens überschreitet. Dabei kommt das Gesetz auch den Wohnungseigentümern im Sozialen Wohnungsbau entgegen, denn die staatlichen Zuschüsse könnten dazu beitragen, die „geleisteten Mietverzichte“ der Eigentümer zu verringern, wie es in der Gesetzesvorlage heißt. Geändert wurde zudem das Gesetz über die
Investitionsbank Berlin, deren Auftrag bei der Prüfung von
Miet- und Betriebskosten in den Sozialwohnungen präzisiert
wurde. Mit dem neu geschaffenen Gesetz zur sozialen Ausrichtung und Stärkung der öffentlichen Wohnungsunternehmen für
eine langfristig gesicherte Wohnraumversorgung sollen die
Chancen für einkommensschwächere Haushalte, an eine Wohnung bei den landeseigenen Gesellschaften zu kommen, erhöht
werden. So ist beabsichtigt, dass 55% der frei werdenden Wohnungen an sogenannte Härtefälle vergeben werden. Wiederum
20% davon sind für besondere Bedarfsgruppen wie zum Beispiel Wohnungslose oder Flüchtlinge vorgesehen. Auch die
Bezahlbarkeit der Mieten für Einkommensschwächere soll
gesichert werden. Zudem sollen ehrenamtliche Mieterräte geschaffen werden, die an den Unternehmensentscheidungen
beteiligt werden. Vertreter/innen der Mieterräte sollen jeweils
einen Sitz im jeweiligen Aufsichtsrat erhalten. Weiterhin sollen
die Wohnungsbaugesellschaften darauf ausgerichtet werden,
ihre Bestände auszuweiten, was durch Neubau und Zukauf
geschehen soll, wobei der Zukauf vorrangig im innerstädtischen
Bereich stattfinden soll. Allerdings behalten die Wohnungsbaugesellschaften auch künftig ihre privaten Rechtsformen wie
Aktiengesellschaft oder GmbH, was bedeutet, dass sie auch
weiterhin einem strengen Wirtschaftlichkeitsgebot unterliegen
dürften.
Keine Mitbestimmung der Mieter/innen
Neu geschaffen wurde auch ein „Sondervermögen Wohnraumförderfonds Berlin“, in das künftig die im Landeshaushalt bereitgestellten Mittel zur Wohnungsneubauförderung einfließen
sollen. Durch den Fonds sollen Förderprogramme zum Wohnungsneubau sowie zur Modernisierung und Instandsetzung
bestehenden Wohnraums und der Erwerb von Belegungsrechten
und neuen Wohnungen finanziert werden. Unterstützt werden
sollen dabei nicht nur Mieterhaushalte über die Belegungsrechte, sondern auch die Bildung von selbst genutztem Wohneigentum. Zins- und Tilgungsleistungen aus Förderdarlehen des
Fonds sollen in den Fonds zurückfließen. Verwaltet werden die
Fondsmittel von der Investitionsbank Berlin, die Fachaufsicht
über den neuen Fonds soll bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt liegen. Inwieweit das Sondervermögen und die mit ihm eingeleiteten Maßnahmen einer parlamentarischen und öffentlichen Kontrolle zugänglich sein werden,
bleibt abzuwarten. Und ebenfalls neu errichtet wurde die
„Wohnraumversorgung Berlin – Anstalt des Öffentlichen
Rechts“. Deren Aufgabe soll die Entwicklung politischer Leitlinien „in Bezug auf die Wahrnehmung des Versorgungs- und
Wohnungsmarktauftrags durch die landeseigenen Wohnungsunternehmen“ sein. Laut Senator Geisel soll sie darüber hinaus

Mieterecho 380 April 2016

auch den Senat in fachlichen Fragen beraten. Zu einem der
Vorstände berief der Senat mit Jan Kuhnert unlängst einen der
Sprecher des Berliner Mietenvolksentscheids. Die Initiative
Mietenvolksentscheid kritisierte in einer Erklärung, dass mit der
neu errichteten Anstalt keine Mitbestimmung der Mieter/innen
geschaffen wurde. Mit dem Angebot an einen ehemaligen Sprecher der Initiative handle der Senat „vor allem aus machtpolitischen Überlegungen“. Das Abgeordnetenhaus stimmte dem
Gesetzentwurf in seiner Sitzung am 12. November 2015 zu, das
Wohnraumversorgungsgesetz trat zum 1. Januar dieses Jahres
in Kraft. Festzuhalten bleibt, dass das rot-schwarze Gesetzespaket in erster Linie die Problemstellungen tangiert, die sich für
Mieter/innen im Sozialen Wohnungsbau und bei den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften ergeben. Der größte Teil
von Berlins Mieter/innen wird von diesen Maßnahmen nicht
h
erfasst.

Aufgrund des früheren Fördersystems steigen seit Jahren die Mieten im Sozialen
Wohnungsbau. Durch das am 1. Januar in Kraft getretene Wohnraumversorgungsgesetz haben rund 26.000 Haushalte in den Sozialwohnungen Anspruch
auf einen einkommensabhängigen Mietzuschuss (siehe nächste Seite).

7

TITEL

Mietzuschuss mit Startproblemen
Seit Jahresbeginn haben Mieter/innen im Sozialen Wohnungsbau Anspruch auf einen
einkommensabhängigen Mietzuschuss, doch mit der Umsetzung hapert es bislang gewaltig

Von Christian Schröder

Ersten Förderweg gebaut. Aktuell wohnen rund 118.000 Haushalte in den noch gebundenen Sozialmietwohnungen. Nach
Schätzungen des Senats haben davon rund 26.000 Haushalte,
also etwa 22%, Anspruch auf Mietzuschuss. Der Senat rechnet
für 2016 mit Kosten von rund 40 Millionen Euro – inklusive
Bearbeitungsgebühren. Bis 2020 geht er von einem Anstieg der
Kosten auf rund 44 Millionen Euro pro Jahr aus.

Seit dem 1. Januar 2016 ist das Wohnraumversorgungsgesetz in Kraft – als Reaktion des rot-schwarzen Senats auf
den Mobilisierungserfolg des Mietenvolksentscheids. Seitdem können Mieter/innen einen einkommensabhängigen
Mietzuschuss von bis zu 2,50 Euro/qm beantragen. Dadurch
sollen Mieter/innen in Sozialwohnungen entlastet werden,
die in Berlin aufgrund des früheren Fördersystems besonders teuer sind.

Abwicklung ausgelagert
Was Berliner Sozialwohnungsmieter/innen entlasten soll, bereitet in der Praxis zahlreiche Probleme. Ziel des Senats war es,
erste Mietzuschüsse im März 2016 auszuzahlen. Doch danach
sieht es bislang nicht aus. Aufgrund der Personalknappheit in
Senats- und Bezirksverwaltungen hat der Senat den externen
Dienstleister ZGS Consult GmbH damit beauftragt, den Mietzuschuss abzuwickeln. Das Unternehmen nahm jedoch erst am
4. Januar die Arbeit auf. Entgegen der Zusage von Stadtentwicklungssenator Andreas Geisel (SPD) in der Plenarsitzung vom
26. November 2015 wird der Mietzuschuss zudem erst ab Beginn des Monats gezahlt, in dem ein vollständiger Antrag vorliegt. Üblich ist bei anderen Sozialleistungen der Zeitpunkt der
Antragstellung. Unklar ist zudem, wie Mieter/innen überhaupt
davon erfahren, dass sie in einer Sozialwohnung wohnen, die
im Rahmen des Ersten Förderwegs gefördert wurde. Im Mietvertrag steht es nicht.
Auch für Mieter/innen, die bislang (ergänzende) Leistungen
nach dem Sozialgesetzbuch II (Hartz IV) beziehen, ändert sich
einiges. Denn Hartz IV erhält nur, wer keinen Anspruch auf
vorrangige Sozialleistungen wie etwa Wohngeld, Kinderzuschlag, Renten, Unterhaltsvorschüsse, Ausbildungsförderung,
Krankengeld oder eben auch den Berliner Mietzuschuss hat. Die
Jobcenter sind sogar berechtigt, Leistungsberechtigte zur Beantragung der vorrangigen Leistung aufzufordern oder solche
Anträge für sie zu stellen, sollten sie sich weigern. Zahlreiche
Berliner Sozialmieter/innen dürften dadurch künftig aus dem
Hartz-IV-Leistungsbezug herausfallen. Wie viele dies betrifft,
ist bislang unklar. Zudem sind die Mitarbeiter/innen in den
Jobcentern bisher völlig überfordert, diesen Anspruch zu berechnen – sofern sie überhaupt wissen, dass es diese Leistung
gibt. Der Senat hat es bislang versäumt, den Sachbearbeiter/
innen in den Jobcentern entsprechende Arbeits- und Rechenhilfen bereitzustellen oder sie gar fortzubilden.
h
Foto: Matthias Coers

Mieter/innen im Sozialen Wohnungsbau sollen höchstens 30%
ihres anrechenbaren Einkommens für die Nettokaltmiete (ohne
Betriebskosten) aufwenden müssen, wenn ihre Mietbelastung
höher ist. Bei Wohngebäuden in schlechtem energetischen Zustand kann diese Quote auf bis zu 25% sinken. Weitere Voraussetzungen sind, dass die Mieter/innen in einer Sozialwohnung
des Ersten Förderwegs wohnen und ihr anrechenbares Einkommen innerhalb der Grenzen für den Berliner Wohnberechtigungsschein liegt. Ihre Wohnfläche darf bestimmte Angemessenheitsgrenzen nicht überschreiten. Als „zulässige“ Wohnungsgröße gilt: Ein 1-Personen-Haushalt darf in einer bis zu
50 qm großen Wohnung leben, für einen 2-Personen-Haushalt
gelten 65 qm, einen 3-Personen-Haushalt 75 qm und einen
4-Personen-Haushalt 85 qm. Der Mietzuschuss wird für ein Jahr
gewährt und muss dann neu beantragt werden.
Seit 1952 wurden rund 430.000 Sozialwohnungen in Berlin im

Durch das im Januar in Kraft getretene Wohnraumversorgungsgesetz können
Mieter/innen im Sozialen Wohnungsbau einen Mietzuschuss beantragen, wenn
die Nettokaltmiete mehr als 30% des Haushaltseinkommens beträgt.

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Mieter/innen richten Fragen und Anträge zum Mietzuschuss an:
zgs consult GmbH
Antragscenter Mietzuschuss
Brückenstraße 5
10179 Berlin
Telefon: 030-28409302
E-Mail: post@mietzuschuss-berlin.de
Infos unter: www.mietzuschuss-berlin.de

Mieterecho 380 April 2016

TITEL

Tropfen auf heißen Stein
Trotz Aufstockung bleibt Förderung von Sozialwohnungsbau unzureichend

Von Rainer Balcerowiak
An markigen Worten lässt es Berlins Bausenator Andreas
Geisel (SPD) selten fehlen. Mehrere Male betonte Geisel im
vergangenen Jahr, dass man beim Wohnungsneubau „nicht
kleckern, sondern klotzen“ wolle. Mindestens 20.000 Wohnungen sollen jährlich gebaut werden.

Das Fördervolumen für den Sozialen Wohnungsbau wurde in
dem im Dezember verabschiedeten Doppelhaushalt deutlich
aufgestockt. 2016 fließen 54,4 Millionen Euro in den Wohnungsneubaufonds, 2017 sollen es 91,5 Millionen Euro sein.
Die Anzahl der damit geförderten Wohnungen soll entsprechend
steigen. Waren es 2015 lediglich 1.000 Wohnungen, sollen es
nun 2.500 in 2016 und 3.000 in 2017 sein. Der Anteil geförderter Wohnungen soll bei größeren Projekten ab 50 Wohneinheiten
je nach Lage bei einem Fünftel bis einem Drittel der Gesamtwohnfläche liegen, bei kleineren Projekten auch höher.
Es gibt mehrere Förderwege. Bei Baudarlehen mit 25% Tilgungszuschuss sollen die Mieten in den geförderten Wohnungen
anfangs zwischen 6 und 7,50 Euro/qm Wohnfläche, im Schnitt
bei 6,50 Euro/qm liegen. Bei reinen Baudarlehen (zinslos mit
20 Jahren Laufzeit) kann die anfängliche Miete bis zu 8 Euro/
qm betragen und wird einkommensabhängig durch Zuschüsse
auf bis zu 6 Euro/qm verringert. Die Mieten sollen pro Jahr um
20 Cent/qm steigen.
Preisgünstiger Wohnraum soll auch durch das „Berliner Modell
der kooperativen Baulandentwicklung“ geschaffen werden
(Seite 7). Auch die städtischen Wohnungsbaugesellschaften
sollen jährlich 6.000 Wohnungen bauen, die zu relativ günstigen
Mieten angeboten werden, teilte eine Sprecherin der Senatsverwaltung auf Anfrage des MieterEchos mit.
Tropfen auf heißen Stein
Was von diesen hochfliegenden Plänen letztendlich Realität
wird, bleibt abzuwarten. Angesichts des rasanten Bevölkerungswachstums und der damit einhergehenden Wohnungsknappheit
wird deutlich, dass diese Vorhaben wenig mehr als ein Tropfen
auf den heißen Stein sind. Zumal der „neue“ Soziale Wohnungsbau im Prinzip der alte ist. Durch die Fördermittel, die auch
privaten Investoren offenstehen, wird kein dauerhaft bezahlbarer Wohnraum geschaffen, sondern vielmehr werden zeitliche
Mietbegrenzungen und Belegungsbindungen erkauft, in der
Regel für 20 bis 30 Jahre. Von den 2015 geförderten 1014 Wohnungen entfallen laut Auskunft der Investitionsbank Berlin
(IBB), die das Programm umsetzt, lediglich 45 auf private Bauträger, was angesichts der extrem niedrigen Zinsen auf dem
Kapitalmarkt nicht wundert. Daher solle die „wirtschaftliche
Attraktivität“ der Förderung für private Investoren künftig verbessert werden, heißt es dazu bei der IBB.
Was bei dieser Wohnungsbauförderung nicht berücksichtigt
Mieterecho 380 April 2016

Die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Degewo will in diesem Jahr 600
Wohnungen fertigstellen und mit dem Bau von 1.700 Wohnungen beginnen.
Einige Projekte sind bereits in Vermietung, darunter 68 neue Wohnungen in der
Köpenicker Joachimstraße. Die Mietpreise betragen dort 8,85 bis 11,30 Euro/qm
nettokalt. Foto: Tina Merkau/Degewo

wurde, ist der Zuzug von Geflüchteten nach Berlin. Im letzten
Jahr waren es 80.000 und bislang ist weder vorherzusagen, wie
viele es 2016 werden, noch wie viele dauerhaft in Berlin bleiben.
Der Senat hat daher ein Sonderprogramm auf den Weg gebracht,
das keinesfalls zulasten der sozialen Wohnraumförderung gehen
soll, wie beteuert wird. An insgesamt 60 Standorten in fast allen
Bezirken Berlins sollen Wohnungen für 24.000 Geflüchtete
errichtet werden. Zur schnelleren Fertigstellung sollen die Häuser in modularer Bauweise entstehen, möglichst aus vorgefertigten Teilen. Kostentreibende Vorschriften werden umgangen,
da die Modulbauten im Sinne der Bauordnung nicht als Wohnungen, sondern als „Unterbringung“ klassifiziert werden und
damit als sogenannter „ungeregelter Sonderbau“ gelten. 600
Millionen Euro sind dafür veranschlagt, das Geld soll größtenteils aus den Rücklagen der landeseigenen Immobiliengesellschaft Berlinovo kommen. Konzipiert werden die Modulbauten
für eine Wohnnutzung von mindestens 60 Jahren. Mit der Ausschreibung für die Bauleistungen wurden die städtischen Wohnungsbaugesellschaften beauftragt, die die Bauten dann übernehmen sollen. Anfangs sollen dort ausschließlich Flüchtlinge
untergebracht werden, perspektivisch sollen sie aber auch Studierenden und einkommensschwachen Berliner/innen zur Verh
fügung stehen.

Weitere Informationen:
www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnungsbau/de/foerderung/

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TITEL

Ferienwohnungen bald illegal
Übergangsfrist läuft aus, Bezirksämter bleiben überlastet

Von Jutta Blume
Am 30. April geht die Schonfrist zu Ende und die Zweckentfremdung von Wohnraum als Ferienwohnung wird dann in
den meisten Fällen illegal. Ein großer Teil der Ferienapartments wurde jedoch nie offiziell angemeldet und ist damit
bereits heute rechtswidrig.

Rund 6.300 Ferienwohnungen wurden den Bezirken gemeldet
und durften somit für die seit dem 1. Mai 2014 bestehende
Übergangsfrist von zwei Jahren weiter betrieben werden. Stadtentwicklungssenator Andreas Geisel (SPD) sprach im Januar
von geschätzten weiteren 6.000 illegal betriebenen Ferienwohnungen. 80% der gemeldeten Ferienwohnungen liegen in den
innerstädtischen Bereichen der Bezirke Mitte, FriedrichshainKreuzberg, Pankow und Charlottenburg-Wilmersdorf.
Zur Gesamtzahl der Ferienwohnungen in Berlin gibt es recht
unterschiedliche Schätzungen. Während die Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung von etwa 12.000 Ferienwohnungen ausgeht, kam eine von Stephan von Dassel (B90/Grüne), Stadtrat
für Soziales und Bürgerdienste im Bezirk Mitte, in Auftrag
gegebene Online-Untersuchung auf etwa 23.000 Ferienwohnungen. 4.866 davon lagen im Bezirk Mitte. Aus der Datenabfrage ging aber nicht hervor, ob die Wohnungen nur vorübergehend oder dauerhaft angeboten werden.
Der Sprecher des Unternehmens Airbnb Julian Trautwein gibt

In der Soldiner Straße 26 im Wedding mietete die Erwerbslosen-Initiative
„Basta“ im Januar eine Ferienwohnung für eine Aktion. Unter beachtlicher
Medienresonanz protestierte die Initiative damit gegen die Umnutzung von
Wohnraum angesichts der zahlreichen von Obdachlosigkeit betroffenen und von
Zwangsräumungen bedrohten Menschen. Fotos: Matthias Coers

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die Zahl der über das Vermietungsportal angebotenen Unterkünfte mit 15.000 an, was sowohl einzelne Zimmer als auch
ganze Wohnungen umfasst. Die meisten Gastgeber seien Privatleute. „Laut einem Rechtsgutachten des ehemaligen Berliner
Verfassungsrichters Professor Sodan besteht gerade keine
Zweckentfremdung, wenn jemand sein eigenes Zuhause temporär an Gäste vermietet“, meint Trautwein. Das Zweckentfremdungsverbot hätte aber viele Gastgeber verunsichert. „Wir
wünschen uns, dass klare und fortschrittliche Regelungen geschaffen werden, die es privaten Anbietern ermöglichen, ihr
eigenes Zuhause mit Gästen zu teilen.“
Neue Strategien der Anbieter
Am 17. März hat das Abgeordnetenhaus eine Änderung des
Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes verabschiedet. Dort wird
unter anderem festgeschrieben, dass auch Zweitwohnungen
nicht ohne entsprechende Genehmigung an Feriengäste vermietet werden dürfen. Davon dürfte zumindest ein Teil des Angebots auf Airbnb betroffen sein.
Ein studentisches Projekt der Fachhochschule Potsdam (siehe
unten) fand heraus, dass 10% der Anbieter mehr als eine Wohnung vermieten. Unter den „Top-10-Anbietern“ fanden sich
übrigens alte Bekannte wie Berlin Aspire (MieterEcho Nr. 371/
Dezember 2014), also gewerbliche Anbieter, die nicht einmal
versuchten, sich als Privatperson zu tarnen. Das Unternehmen
Berlin Aspire hat sich auf die Umwandlung von Mietwohnungen
in Eigentumswohnungen spezialisiert, Entmietung inklusive,
und bietet die im Umwandlungsprozess befindlichen Wohnungen gern als Ferienwohnungen an. Auch nach dem Inkrafttreten
des Zweckentfremdungsverbots hat Berlin Aspire in seinen
Häusern offenbar noch neue Ferienwohnungen eingerichtet, wie
beispielsweise aus der Huttenstraße 71 in Mitte berichtet wird.
Der Initiative „Wem gehört Moabit“ zufolge beklagen die Mieter/innen des Hauses Leerstand und die Einrichtung neuer Ferienwohnungen im Gebäude. Nach Auskunft des Bezirksamts
ist ein Verfahren gegen Berlin Aspire wegen des Betriebs einer
Ferienwohnung anhängig, im Fall der anderen Wohnungen
gäbe es Anhörungen.
Aber auch Berlin Aspire scheint auf das Zweckentfremdungsverbot reagiert zu haben. Auf der eigenen Internetseite werden
die möblierten Apartments nämlich nur noch monatsweise angeboten und auch bei Angeboten auf Airbnb ist ein Mindestaufenthalt von 28 Tagen angegeben. Im Gesetz wird Zweckentfremdung unter anderem als „wiederholte nach Tagen oder
Wochen bemessene Vermietung als Ferienwohnung“ definiert.
Bei einem Mindestaufenthalt von einem Monat könnte also ein
Schlupfloch existieren.
Airbnb-Sprecher Trautwein betonte die Bereitschaft, konstruktiv mit der Stadt bei der Erarbeitung klarer Regeln zusammenzuarbeiten. In einem Brief an Stadtentwicklungssenator Geisel
betont eine Gruppe von Berliner Airbnb-Nutzer/innen, dass sie
sich das Leben in Berlin nur über „Home Sharing“ leisten könMieterecho 380 April 2016

TITEL
ne und dass sie keine gewerbliche Vermietung betreibe. Die
Gruppe fordert klare Regelungen, wie sie in Städten wie London, Paris oder Amsterdam bereits bestünden. Trotz dieser
Klagen hat das Zweckentfremdungsverbot die Zahl der Angebote auf Airbnb nicht negativ beeinflusst. Nach einem Bericht
der Berliner Zeitung ist die Zahl der Angebote zwischen Anfang
2011 und Ende 2015 sogar stetig gewachsen.
Auf die Forderungen von Airbnb will die Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung nicht eingehen. Nach einem Treffen mit Vertretern von Airbnb betonte Staatssekretär Engelbert Lütke
Daldrup, dass es keine Ausnahmen für Airbnb geben werde. Er
forderte das Unternehmen auf, seine Kunden „auf die zwingende Erforderlichkeit einer Genehmigung auch bei der kurzfristigen Vermietung von Ferienwohnungen und auf die drohenden
Bußgelder bei Gesetzesverstößen hinzuweisen“.
Nach der Gesetzesänderung können die Bezirksämter die Betreiber von Wohnungsvermittlungsportalen verpflichten, Auskunft über die von ihnen vertretenen Anbieter zu erteilen. Airbnb
hatte die Herausgabe dieser Daten im Vorfeld abgelehnt. „Der
Lackmustest für die Kooperationsbereitschaft von Airbnb ist
die Herausgabe von Daten über Ferienwohnungsvermieter in
Berlin“, erklärte Lütke Daldrup.

illegal betriebenen Ferienwohnungen einquartiert worden waren. Der Bezirk Mitte ermittelte 84 solcher Fälle. Wenn das
Lageso Tagessätze pro Person bezahlt, kann das für die Vermieter profitabler sein als das Geschäft mit Touristen.
Der Flüchtlingsrat Berlin schlägt eine Vermietung ehemaliger
Ferienwohnungen an Geflüchtete vor, zu überlegen sei auch
eine Amnestieregelung für nicht angemeldete Ferienwohnungen. Dies dürfe aber nicht „zur Legalisierung über ‚Tagessätze‘
erzielbarer Wuchermieten führen“, so Georg Classen vom
Flüchtlingsrat. „Geflüchtete brauchen reguläre Wohnungsmietverträge mit allen Mieterrechten, zulässig ist allenfalls ein geringer Möblierungszuschlag.“ Der Stadtentwicklungssenator
vertritt allerdings bisher die Auffassung, dass die Wohnungen
wieder dem regulären Markt zugeführt werden sollten.
h
Weitere Informationen:
Studentisches Projekt an der FH Potsdam „Airbnb vs. Berlin – Was sagen die Daten?“:
www.airbnbvsberlin.de

Ermittlungen in 1.200 Fällen
Lief die Erfassung der Ferienwohnungen im Jahr 2014 zunächst
schleppend an, gab es bis Ende 2015 immerhin 172 Verfahren
zur Rückführung von Ferienwohnungen in eine reguläre Vermietung. Die Verwaltungen hätten in 1.200 Fällen ermittelt und
weitere 2.800 Hinweise aus der Bevölkerung lägen vor, erklärte Geisel anlässlich der Gesetzesänderung. Auf der Jahrespressekonferenz am 18. Januar hatte Geisel außerdem verkündet,
weiteres Personal für das Aufspüren von Ferienwohnungen zur
Verfügung zu stellen. Unter der Überschrift „Mehr Berlin wagen“ listet die Senatsverwaltung 9 Punkte zu Wohnungs- und
Mietenpolitik auf, darunter: „Zweckentfremdungsverbot durchsetzen. Innenstadtbezirke durch zusätzliches Personal bei Rückgewinnung von Ferienwohnungen unterstützen, Internet-Plattform für Bürgerhinweise einrichten, Meldung der Ferienwohnungen an Finanzämter.“ Wie viele Stellen für welche Zeit
vergeben würden, wird vom Senat noch abgestimmt. Auch wie
eine Internetplattform für Bürgerhinweise aussehen könnte, wird
unter Einbeziehung des Datenschutzbeauftragten noch beraten.
Mit der Gesetzesänderung verschiebt der Senat auch die sogenannte Genehmigungsfiktion um zwei Jahre bis zum Jahr 2018.
Das ist dringend notwendig, denn nach bestehender Gesetzeslage könnten Ferienwohnungen legalisiert werden, wenn die
Bezirksämter binnen 14 Wochen nicht auf einen Genehmigungsantrag reagieren. Bei der derzeitigen Auslastung der
Mitarbeiter/innen kann dieser Fall schnell eintreten, zumal mit
dem Ende der 2-Jahres-Frist neue Herausforderungen auf die
Bezirksämter zukommen. „Der Senat geht davon aus, dass die
zuständigen Bezirke nach Ablauf der Übergangsfrist die Wiederzuführung von Ferienwohnungen zu Wohnzwecken überprüfen werden“, berichtet der Pressesprecher der Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung Martin Pallgen. Ein entsprechender Nachweis vonseiten der Vermieter wäre zwar hilfreich, aber nicht
verpflichtend.
Ferienwohnungen für Geflüchtete
Eine neue Wendung erfuhr die Diskussion um die Ferienwohnungen im Zuge der Unterbringung von Geflüchteten. Im Januar
berichteten verschiedene Medien darüber, dass Geflüchtete in
Mieterecho 380 April 2016

Leer stehende Wohnungen in den Häusern der Berlin Aspire wie in der
und als Ferienwohnungen vermarktet. So entsteht eine zusätzliche Belastung
der Bewohner/innen durch wechselnde Feriengäste (MieterEcho Nr. 371/
Dezember 2014).

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Nach dem Sankt-Florians-Prinzip
Trotz wachsenden Wohnungsmangels besteht Widerstand gegen Neubau

Von Rainer Balcerowiak
Am 25. Mai 2014 fällten die Berliner/innen an der Wahlurne eine folgenschwere Entscheidung. 64,3% stimmten bei
einem Volksentscheid für den Gesetzentwurf der Initiative „100% Tempelhofer Feld“, mit dem jegliche Bebauung
des stillgelegten Flughafenareals ausgeschlossen wurde.

Je nach Sichtweise wurde das Ergebnis als
„Sternstunde der direkten Demokratie“
oder als „schwarzer Tag für die Stadtentwicklung in Berlin“ gewertet. In weiten
Teilen war der Erfolg der Initiative der
Unglaubwürdigkeit des Senats geschuldet, ein stimmiges Konzept für das Tempelhofer Feld vorzulegen. Der Volksentscheid führte zum einen dazu, dass die
Pläne für den Bau von 4.700 Wohnungen
in drei Randbereichen des Flugfelds durch
zwei städtische Wohnungsbaugesellschaften und eine Genossenschaft ad acta gelegt
wurden. Zum anderen wurde er zu einer
regelrechten Initialzündung für Initiativen
quer durch die Stadt, sich mit Bürgerent-

scheiden gegen Neubauvorhaben im Umfeld „ihrer“ Quartiere zu wehren. Bekannte Beispiele sind die Gruppen am Mauerpark, an den Buckower Feldern oder dem
früheren US-Areal „Parks Range“ in Lichterfelde.
Dem schob der Senat schließlich einen
Riegel vor, indem er den Bezirken – mit
Zustimmung der jeweiligen Bezirksämter
– die Zuständigkeit für diese Bauvorhaben
entzog und die örtlichen Bürgerbegehren
somit ins Leere laufen ließ. Doch auch
kleinere Bauvorhaben wie Lückenschlüsse und Brachflächenerschließungen in
Altbauvierteln stoßen regelmäßig auf Widerstand. Längst schätzt der Senat die
„Neubaufeindlichkeit“ in großen Teilen
der Bevölkerung als gravierendes Problem
für die rasant wachsende Stadt ein, zumal
die drei Oppositionsparteien Grüne, Linke
und Piraten stets auf die Protestzüge aufsprangen. Auch ein weiteres Muster ist
erkennbar: Das Sankt-Florians-Prinzip,
welches lautet „Heiliger Sankt Florian,
verschon’ mein Haus, zünd’ and’re an“.
Während zum Beispiel die Initiative gegen
die Bebauung der Elisabethaue in Pankow

Die „Neubaufeindlichkeit“ in großen Teilen der Berliner Bevölkerung sieht der Senat als gravierendes Problem
bei der Schaffung von neuem Wohnraum. Foto: Matthias Coers

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dafür plädiert „neue Wohnungen dort zu
bauen, wo schon gebaut ist“, also in ohnehin relativ verdichteten Innenstadtquartieren, fordern Neubaugegner in Altbaukiezen das genaue Gegenteil.
Neue Diskussion nötig
Doch auch Tempelhof rückte wieder in
den Mittelpunkt des öffentlichen Interesses, denn der Senat will dort eine Massenunterkunft für bis zu 7.000 Geflüchtete
errichten. Dafür sollen nicht nur wie bisher
die Hangars genutzt werden, sondern auch
das Flughafen-Vorfeld. Neben ContainerBauten für die Unterbringung sollen auch
temporäre Anlagen für die Versorgung und
Freizeitgestaltung der Geflüchteten entstehen, unter anderem Sporteinrichtungen, eine Großküche, ein medizinischer
Stützpunkt und ein Jugendklub. Der Aufbau soll ausschließlich auf befestigten
Flächen erfolgen, der Grünflächenbereich
bleibt unangetastet. Eine entsprechende
Änderung des Tempelhof-Gesetzes wurde
vom Abgeordnetenhaus im Januar trotz
heftiger Kritik der Oppositionsparteien
und der Initiative beschlossen.
Zwar gibt es berechtigte Bedenken, dass
derartige Massenunterkünfte geflüchteten
Menschen nicht zuzumuten sind und deren
Integration nicht fördern. Allerdings bleiben bislang belastbare Vorschläge aus, welche Alternativen es angesichts der 80.000
Flüchtlinge des vergangenen Jahres und
des weiteren Zuzugs kurzfristig geben
könnte. Dass bereits 60 Schulturnhallen als
Notunterkünfte eingerichtet sind, sorgt
ebenfalls für – verständliche – Proteste.
Doch ohnehin wird man den Eindruck
nicht los, dass die „Initiative 100% Tempelhofer Feld“ das Schicksal der Geflüchteten nur als Vehikel benutzt, um „ihr“ Feld
gegen jegliche Veränderung zu verteidigen. In den Erklärungen zu den Senatsplänen wird vor einer „Keimzelle für künftige
Wohnbauten“ gewarnt. Der Koalition sei
es „nur um den Angriff auf den Volksentscheid gegangen“. Das ist wohl derzeit
nicht der Fall, aber für eine neue Diskussion über die Nutzung von Arealen wie
dem Tempelhofer Feld für dringend benötigten Wohnungsneubau für breite Bevölkerungsschichten wäre es höchste Zeit. h
Mieterecho 380 April 2016

BERLIN

Kein Platz für Kinder
Zahlreiche Kinderläden sind gekündigt oder von Kündigung bedroht

Von Gudrun Giese
Die Verdrängung aus den begehrten
Lagen Berlins trifft nicht nur Wohnungsmieter/innen und alteingesessene Gewerbebetriebe. Verstärkt geht es auch
Kinderläden an den Kragen. In den letzten zwei Jahren registrierte der „Dachverband Berliner Kinder- und Schülerläden“ (DaKS) unter seinen Mitgliedern
mehr als 30 von Kündigung oder drastischer Mieterhöhung betroffene Einrichtungen.

„Nach derzeitiger Lage könnten am 1.
April 28 Kinder auf der Straße stehen“,
berichtet Andreas Kerkemeyer, Sprecher
des Neuköllner Kindergartens „Ackerwinde“. „Im vergangenen Jahr wurde das
Haus Donaustraße 10/11, in dem der Kindergarten seit mehr als acht Jahren untergebracht ist, an die ,Berlin Aspire Real
Estate‘ verkauft. Umgehend erhielten wir
die Kündigung zum 31. März.“ Die Immobilienfirma tat sich bereits vielfach durch
rüdes Vorgehen gegenüber Mieter/innen
hervor, so verloren unter anderem in Moabit die Bewohner/innen einer therapeutischen Einrichtung ihr Domizil.
Der Kindergarten „Ackerwinde“ ist im
Neuköllner Kiez verankert und die 28
Kinder in der Einrichtung spiegeln die
multikulturelle Umgebung wider. Doch
das Aus am angestammten Ort zum 31.
März ist nicht mehr abzuwehren. Kerkemeyer: „Wir hoffen, geeignete Gewerberäume im Norden Neuköllns, in Kreuzberg oder Alt-Treptow zu finden, damit
unsere Kinder in ihren Gruppen und betreut von ihren Erzieher/innen zusammenbleiben können.“ Schlimmstenfalls müssten die von der Schließung betroffenen
Familien individuell nach freien Plätzen in
anderen Kindergärten oder -läden suchen
– was in einem kinderreichen Bezirk wie
Neukölln nicht einfach ist.
Verdrängung sozialer Infrastruktur
Der DaKS bestätigt, dass Kündigungen
oder exorbitante Mietererhöhungen insbesondere Einrichtungen in Kreuzberg, Neukölln und Mitte beträfen, aber sich Einzelfälle im gesamten Stadtgebiet beobachten
Mieterecho 380 April 2016

ließen. Gekündigt worden seien auch Kinderläden, „die über mehrere Jahrzehnte am
jeweiligen Standort ansässig waren“, heißt
es in einem Positionspapier des DaKS. „In
einigen Fällen sollte die Immobilie verkauft werden und den Kinderläden wurde
augenscheinlich gekündigt, um den Wert
der dann unvermieteten Immobilie zu erhöhen.“ Kinderläden sind für Immobilienfirmen unattraktiv, weil in den Sätzen zur
Kitafinanzierung lediglich 4 bis 5 Euro/
qm Kaltmiete einkalkuliert sind. Erst 2018
will der Senat die Kitafinanzierung neu
regeln.
Schon jetzt liegen die Gewerbemieten bei
neu geschlossenen Verträgen mindestens
bei 6, oft bei 9 bis 12 Euro/qm kalt. Der
DaKS fordert deshalb: Überall, wo Berlin
Gewerbeimmobilien besitzt oder Grundstücke an Investoren vergibt, müsse der
Verwertungsdruck reduziert werden. „Das
heißt, städtische Gesellschaften sollen
nicht an der Mietpreisspirale drehen und
Investitionsverträge müssen so gestaltet
sein, dass die Bereitstellung von sozialer
Infrastruktur vereinbart wird und dabei ein
Mietlimit in Orientierung an den in der
Kitafinanzierung vorgesehenen Kosten ver-

ankert wird“, heißt es im Positionspapier.
Bisher musste noch keiner der mehr als 30
von Kündigung oder Mieterhöhung betroffenen Kinderläden aufgeben. Acht zogen in neue Räume, zwei einigten sich mit
dem Vermieter auf Rücknahme der Kündigung bei höherer Miete. Für die übrigen
Einrichtungen wie die Neuköllner „Ackerwinde“ ist die Zukunft ungewiss. Aus
Sicht der Kinderläden und ihres Dachverbands fehlt es in der Berliner Politik an
einer systematischen Auseinandersetzung
mit der Verdrängung sozialer Infrastruktur. Stattdessen verlassen sich Senat und
Bezirke darauf, dass freie gemeinnützige
Träger einen Teil der sozialen Infrastruktur stellen und dafür Gewerbeimmobilien
nutzen, denn das Land Berlin, so heißt es
vom DaKS, könne nur für den Bruchteil
dieser Angebote eigene Räumlichkeiten
mit sicheren Mietkonditionen zur Verfügung stellen.
Ohne Intervention durch die Politik wird
die Verdrängung der Kinderläden aus den
Innenstadtbezirken kaum zu stoppen sein.
Im Moment gibt es wenig Anzeichen dafür, dass Senat und Bezirke dieser Verantwortung gerecht werden.
h

Der Mietenwahnsinn trifft auch die Kleinsten. Immer mehr Kinderläden in den Innenstadtbezirken sind von
Kündigungen und überzogenen Mietforderungen betroffen. In der Neuköllner Donaustraße musste der Kindergarten „Ackerwinde“ Ende März schließen. Foto: Matthias Coers

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BERLIN

Wohnung gesucht
Über die Schwierigkeiten, in Berlin eine Wohnung zu finden

Fotos und Text von Matthias Coers
Drei Stockwerke geht es zusammen mit
gut 20 Personen das ockerfarben gestrichene Treppenhaus eines Mietshauses
in Neukölln hinauf. Die Dämmerung
hat begonnen, für die meisten scheint
gerade Feierabend zu sein. Das Ziel ist
die Besichtigung einer im Internet als
wunderschön angekündigten sanierten
Altbauwohnung an der Sonnenallee
zwischen Hermannplatz und S-Bahnhof. Irritierend sind die auffällig gute
Kleidung der Besichtigungsteilnehmer/
innen und der Quadratmeterpreis von
13 Euro nettokalt. Etwas später, die
Straßenlaternen stehen bereits im vollen Licht, geht es erneut mit über 20
Personen die Treppen hinauf, diesmal
in der Donaustraße. Gut 49 qm mit
Südbalkon werden für 13,60 Euro/qm
nettokalt angeboten. Das Publikum
wirkt jugendlicher als beim vorigen
Termin, die Besichtigung wird in engli-

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scher Sprache abgehalten. Beide Angebote werden umgehend ihre Abnehmer/
innen finden. Es ist März 2016 und
Mietwohnungen sind in Berlin Mangelware, erst recht bezahlbare.
In den vergangenen Wochen habe ich
ausführlich mit vier Personen über ihre
Erfahrungen bei der Wohnungssuche
gesprochen.

Carole, 60 Jahre, alleinstehend, Freiberuflerin mit normalem Einkommen, ist im
Juni 2015 aus Wiesbaden nach Berlin
gekommen. Sie hatte gehofft, schnell eine
schöne Wohnung in guter Lage zu finden.
Doch der Berliner Wohnungsmarkt machte ihr einen Strich durch die Rechnung. Sie
musste lernen, wie unendlich viele Bescheinigungen sie vorzulegen hat, um in
die engere Wahl für eine Wohnung zu
kommen, und dass es unmöglich ist, direkt
bei Wohnungsbesichtigungen eine Wohnung zu ergattern. Newsletter aller Internetportale wurden abonniert, wodurch sie

Mieterecho 380 April 2016

BERLIN

nach sieben Monaten intensivster Suche
und Anflügen von Verzweiflung den entscheidenden Hinweis bekam. Eine zentrale Lage war schon lange nicht mehr ihr
Ziel und das Glück liegt ja bekanntlich im
Hinterhaus, wohin es Carole nun verschlagen hat. Aber trotz Erdgeschoss ist sie
zufrieden mit der gut 50 qm großen Wohnung, denn von den Fenstern sieht man auf
einen freundlichen Innenhof. Im Unterschied zu vielen anderen Wohnungsbewerber/innen, von deren verzweifelten
Blicken sie im Lauf der Zeit zu träumen
begann, hatte sie das nötige Geld, um den
nicht geringen Abstand für das Mobiliar
der Vormieterin bezahlen zu können.

Freunde ist es ihm bisher nicht gelungen,
eine Wohnung zu finden. In seiner früheren Heimat sei man es gewohnt, einen
Zettel im Supermarkt aufzuhängen, wenn
man eine Wohnung braucht. Als immer
schwieriger, bürokratisch und voller Konkurrenz erlebt er den Berliner Wohnungsmarkt.
Denselben Sprachkurs wie Wasim besucht
auch Bassam. Ein Foto von sich möchte er
nicht veröffentlicht sehen, gern aber teilt

er die Geschichte seiner Wohnungssuche.
Zwei Jahre und vier Monate hat der syrische Bauunternehmer zusammen mit seiner Frau ein Zuhause für die siebenköpfige Familie gesucht. An über hundert Besichtigungen haben sie teilgenommen, um
nun endlich in Rudow eine 85-qm-Wohnung für 840 Euro warm zu finden. Diese
bietet allerdings nur Platz für fünf Personen, sodass die Suche für eine eigene
kleine Bleibe für die beiden fast erwachsenen Kinder weitergeht.

Tino, 26 Jahre, Absolvent der Universität
Jena, will zusammen mit seiner Freundin,
die in Berlin eine Tanzausbildung macht,
in seinem ausgebauten Bus leben. Freie
Stellplätze sind auf den Wagenplätzen der
Stadt rar. WG-Zimmer aber sind teuer, die
Preise liegen bei rund 250 bis 500 Euro für
8 bis 20 qm, und selbst wenn man das zu
zahlen bereit ist, findet man sich auf im
5-Minuten-Takt durchgeführten Besichtigungen wieder. Hoffnungslos. Die beiden
haben sich für einige Wochen Luft verschafft und wohnen zur Zwischenmiete.
Wasim, 35 Jahre, lebt seit gut zwei Jahren
in Berlin. Wir unterhalten uns auf Deutsch
und Englisch. Der Künstler und Schriftsteller ist aus Syrien gekommen, nachdem
dort seine Wohnung durch eine Granate
zerstört wurde. Derzeit kann er in einem
Atelierhaus in Kreuzberg übernachten.
Trotz der Unterstützung seiner Berliner
Mieterecho 380 April 2016

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TITEL
BERLIN

Kiezladen bleibt?
Einem soziokulturellen Zentrum in Neukölln droht der Rauswurf

Von Lena Lottke
„Ich komme auf jeden Fall zur Abschiedsparty. “ Mit diesen Worten
verließ im Oktober letzten Jahres
der Gerichtsvollzieher den Kiezladen in der Neuköllner Friedelstraße
54, nachdem er dem Verein die Kündigung der Räume ausgehändigt
hatte. Der Kiezladen ist ein selbstverwaltetes soziokulturelles Zent-

Demonstration gegen die Kündigung der Räume des
Kiezladens vor dem Rathaus Neukölln.
Foto: Friedelstraße 54

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rum im Reuterkiez und wird von
über 15 Gruppen, Initiativen und
Projekten genutzt. Hier werden
Kneipen- und Filmabende veranstaltet, Lesungen und Vorträge gehalten und eine Nähwerkstatt sowie
Kurse für Geflüchtete oder zum
Thema Datensicherheit im Netz angeboten. Im Keller befindet sich ein
kleiner Umsonstladen. Getränke
und Essen gibt es gegen Spende. In
der Siebdruckwerkstatt bedrucken
Musikbands, Schulklassen und Kitagruppen ihre T-Shirts. Alles ehrenamtlich. Die Finanzierung läuft über
Spenden.
Das Mietshaus in der Friedelstraße 54
wurde 2013 von der Citec Immo Invest
GmbH gekauft. Ziel der Firma ist nach
eigenen Angaben die Gewinnsteigerung
durch Mieterhöhungen sowie Modernisierung und Weiterverkauf. Auch die Mieter/
innen der Friedelstraße 54 erhielten die
Ankündigung für eine umfassende Modernisierung und eine anschließende
Mieterhöhung von bis zu 200%. Seit 1,5
Jahren befinden sie sich im Rechtsstreit
mit dem Vermieter und sind mit Schikanen
vonseiten der Hausverwaltung M. Mende
GmbH konfrontiert. Die Bauarbeiten
konnten bis jetzt verzögert werden (MieterEcho Nr. 377/ Oktober 2015).
Gewerberäume wie der Kiezladen haben
keinen mietrechtlichen Kündigungsschutz
und können ohne Angabe von Gründen
gekündigt werden. Daher hielten sich die
Betreiber/innen aus dem Konflikt zwischen der Hausgemeinschaft und dem
Vermieter raus. Sie zahlten pünktlich die
Miete und erklärten sich mit den Bauarbeiten sowie der anschließenden Mieterhöhung einverstanden. Das brachte leider
wenig. Für die soziokulturelle Arbeit mit
mehr als zehnjähriger Tradition und für
das damit entstandene Netzwerk würde
die nun vorliegende Kündigung zum 30.
April das Ende bedeuten. Der Kiezladen
erklärte der Citec Immo Invest GmbH per
Brief die Bedeutung des Ladens im Reuterkiez und bat um Rücknahme der Kündigung bzw. um einen neuen Mietvertrag.

Als eine Reaktion ausblieb, entschieden
sich die Betreiber/innen und ihre Gäste,
für den Erhalt des Ladens zu kämpfen.
Dass solches Bemühen nicht aussichtslos
sein muss, zeigt die Geschichte des Kreuzberger Gemüseladens „Bizim Bakkal“.
Die Proteste der Nachbarschaft führten zu
einem internationalen Medienecho und
letztlich zur Rücknahme der Kündigung.
Bezirkspolitik hält still
Im Dezember demonstrierten 800 Menschen gegen Verdrängung, steigende Mieten und Zwangsräumungen – und vor allem für den Erhalt des Kiezladens. Zu einer weiteren Demonstration kamen 4.000.
Ende Februar forderte eine Kundgebung
vor dem Rathaus Neukölln die Bezirksverordnetenversammlung zur Unterstützung
auf. Konkret ging es um die Initiierung
eines runden Tischs, um die Kommunikationsblockade der Citec aufzulösen. Obwohl der Reuterkiez im Oktober 2015 zum
Milieugeschutzgebiet erklärt wurde, lehnte Baustadtrat Thomas Blesing (SPD) jede
Verantwortung ab. Doch Martin Sander,
Sprecher des Kiezladens, gibt die Hoffnung nicht auf: „Ich denke, dass eine
einvernehmliche und friedliche Lösung
auch im Interesse des Bezirks ist.“ Ziel ist
es, durch mehr Öffentlichkeit Druck auf
die Politik zu erzeugen und eine Einmischung in den Konflikt zu bewirken. Verschiedene lokale und überregionale Medien berichteten bereits über den Fall. Selbst
die spanische Onlinezeitung „El Confidencial“ veröffentliche einen Artikel über
„Berliner auf Kriegsfuß mit gierigen Immobilienunternehmen“. Sympathiebekundungen kamen von 40 Berliner Kunst- und
Kulturvereinen, Durchhaltegrüße aus vielen Städten Deutschlands und sogar aus
Griechenland. Weitere Aktionen sind geplant, auch eine Demonstration vor dem
Firmensitz der Citec in Wien. Am 30.
April soll eine große Kundgebung mit
Open-Air-Konzert stattfinden. Ob der
Kiezladen bleibt, wird sich dann zeigen. h

Weitere Informationen:
https://friedel54.noblogs.org
Mieterecho 380 April 2016

BERLIN

Wahlkampf mithilfe der Polizei
In Teilen Friedrichshains herrscht monatelanger
Ausnahmezustand – die Leidtragenden sind die Anwohner/innen

Von der Bezirksgruppe Friedrichshain
Friedrichshain gehört seit Jahren
zu den Bezirken, die von den höchsten Mietsteigerungen betroffen
sind, die am meisten zu leiden haben unter dem ausufernden Tourismus und die von den sinnlosen
energetischen Sanierungen und
den Umwandlungen von Miet- in
Eigentumswohnungen mehr als nur
ein Lied singen können. Es gäbe
wahrlich genug zu tun in diesem
Bezirk. Doch weder die Landesnoch die Bezirkspolitik machen
ernsthafte Anstalten, die drängenden Probleme anzupacken und in
den Griff zu bekommen.
Während den privaten Investoren freie
Hand gelassen wird, lässt ein wirksamer
Schutz der Mieter/innen vor den Aufwertungsfolgen auf sich warten. Ein nachhaltiges wohnungspolitisches Konzept ist
nirgends in Sicht. Und selbst ein konsequentes Vorgehen gegen die Vermieter der
zahllosen illegalen Ferienwohnungen
scheitert am Personalmangel des Bezirksamts. Während kriminellen Vermietern
rechtsfreie Räume gewährt werden, hat
sich der Berliner Innensenator Frank Henkel auf die letzten Reste der linken Subkultur als Feindbild eingeschossen. Die
Bearbeitung eines eigens inszenierten
Kleinkriegs zwischen Autonomen und der
Polizei wird zur Chefsache erhoben. Mit
Rückendeckung nicht nur seiner eigenen
Partei eröffnet Henkel im Friedrichshainer
Nordkiez den Wahlkampf – auf Kosten der
Anwohner/innen, ihrer Gäste und der
Steuerzahler/innen.
Dazu wurde kurzerhand ein ganzes Viertel
zum Kriminalitätsschwerpunkt erklärt.
Seit Monaten schon herrscht der Ausnahmezustand in der Gegend rund um die
Rigaer Straße. Insbesondere an Wochenenden fahren die Polizeiwannen minütlich
durch die Straßen, sodass die BVG angesichts der Taktfolge vor Neid nur erblassen
könnte. An manchen Straßenkreuzungen
verkeilen sich die Polizeifahrzeuge förmlich ineinander, weshalb die Insassen wohl
Mieterecho 380 April 2016

schon allein deshalb gezwungen sind, in
ihren Einsatzfahrzeugen bis zum Einbruch
der Morgendämmerung auszuharren.
Wahllose Polizeikontrollen
Die Leidtragenden dieses außergewöhnlichen Spektakels sind die Anwohner/innen
Friedrichshains. In fadenscheinig begründeten und rechtsstaatlich fragwürdigen
„Gefahrengebieten“ – wegen vermeintlichen Anstiegs der „linksextremistischen
Gewalt“ – werden Bürgerrechte ausgehebelt und ganze Nachbarschaften durch die
Polizei in Angst und Schrecken versetzt.
Ob auf dem Weg zum Supermarkt, zur
Arbeit oder zur Kneipe – Anwohner/innen
und ihre Gäste werden wahllos von der
Polizei kontrolliert, teils mehrfach am
Tage. Häufig dürfen sie sich nicht ohne
polizeiliche Begleitung frei in ihrem eigenen Viertel bewegen. Hausprojekte und
Mietshäuser wurden wiederholt ohne richterlichen Beschluss durchsucht und teilweise sogar Wohnungen von der Polizei
aufgebrochen. Dabei wurden Leergut,
Feuerlöscher und sogar Kohlenbriketts
entwendet, mit der Begründung, es handele sich um „gefährliche Gegenstände“, mit
denen die Polizei angegriffen werden könne. Selbst alte Satellitenschüsseln wurden
präventiv von den Dächern entfernt. Das
alles hört sich an wie ein schlechter Witz.
Wie wenig lustig der Alltag im Gefahrengebiet ist, mussten dagegen die Eltern und
Mitarbeiter/innen eines Kinderladens
feststellen, als sie nach einem Elternabend
vor der Einrichtung von der Polizei festgesetzt und penibel durchsucht wurden.
Tage zuvor sei sogar ein Kollege vor den
Augen der Kinder kontrolliert worden.
„Als Kinderladen in der Rigaer Straße sind
wir gezwungenermaßen Zeug/innen einer
Politik, die sich mit Lügen und Hetze im
Wahlkampf profilieren möchte“, heißt es
in einer Pressemitteilung der Einrichtung.
Viele Anwohner/innen sind mit ihrer Geduld gegenüber diesem Wahlkampfterror
gescheiterter Politiker inzwischen am Ende. In offenen Briefen und auf Stadteilversammlungen fordern sie ein Ende des
Ausnahmezustands. Anfang März gingen
rund 120 Mieter/innen auf die Straße. Das

ist erfreulich, denn klar ist: Die Polizeiexzesse im Friedrichshainer Nordkiez lenken von den wirklichen Problemen unseh
res Bezirks und unserer Stadt ab!

Im von der Polizei zum „Gefahrengebiet“ erklärten
Kiez um die Rigaer Straße werden Anwohner/innen
durch verdachtsunabhängige Kontrollen schikaniert.

Bei Protestaktionen wird sich über die als „gefährliche
Gegenstände“ bezeichneten Feuerlöscher lustig
gemacht. Fotos: Björn Kietzmann

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BERLIN

Genossenschaftlicher Abriss
Die Genossenschaft „Wohnungsbau Verein Neukölln“ will zwei Gebäudekomplexe durch
Neubauten ersetzen – stadtpolitische Initiativen sind dagegen

Von Benedict Ugarte Chacón
und Thorsten Grünberg
Die Häuser in der Heidelberger Straße 15 bis 18 gehören zu einer Siedlung mit insgesamt 700 Wohnungen
an der Bezirksgrenze zu Treptow,
die die Genossenschaft Wohnungsbau Verein Neukölln (WBV) in den
1920er Jahren errichtet hatte. Nachdem im Zweiten Weltkrieg Teile der
ursprünglichen Gebäude zerstört
wurden, baute die Genossenschaft
1960 die zwei Gebäuderiegel in der
Heidelberger Straße mit insgesamt
76 Wohnungen. Diese sollen noch
in diesem Jahr abgerissen werden
und modernen Neubauten, die Ende
2017 fertig gestellt sein sollen, weichen. Mehrere Initiativen kritisieren,
dass damit preiswerter Wohnraum
zugunsten hochpreisiger Wohnungen vernichtet wird.
In ihrer Mitgliederzeitschrift vom Mai
letzten Jahres hatte die WBV das Projekt
ausführlich vorgestellt. Die im Jahr 1960
für den Wiederaufbau in der Heidelberger

Straße verwendeten Materialien sollen
„weniger hochwertig“ gewesen sein als
bei den umliegenden Häusern. Mittlerweile stünde die Genossenschaft vor der Alternative, die Gebäude entweder vollständig zu sanieren oder abzureißen und die
Grundstücke neu zu bebauen. „Nach
gründlicher Abwägung der Vor- und Nachteile“ sei man zum Ergebnis gekommen,
dass ein Neubau „die einzige wirtschaftlich vertretbare Lösung ist“. Der finanzielle Aufwand, um die Häuser nach heutigen Energieeffizienz-Standards zu sanieren, sowie für die Erneuerung von Dächern
und der Haustechnik würde laut Genossenschaft „in keinem Verhältnis zur damit
erreichbaren Verbesserung der Gebäudequalität“ stehen. Insgesamt will die WBV
18 Millionen Euro investieren. Die durchschnittliche Nettokaltmiete der dann 90
neuen Wohnungen soll sich bei 8,50 Euro/
qm bewegen.
Vernichtung preiswerten
Wohnraums
Im Dezember hatten sich mehrere Initiativen öffentlich gegen den Abriss der Häuser
gewandt. Die Behauptung des Genossen-

In der Heidelberger Straße in Neukölln sollen 76 preiswerte Wohnungen aus den 60er Jahren
abgerissen und durch hochpreisige Neubauwohnungen ersetzt werden.
Foto: Matthias Coers

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schafts-Vorstands, die Wohnungen seien
nicht sanierbar, ist für sie nicht haltbar.
Dabei verweisen die Initiativen auf Gebäude in der Umgebung, die dem Typ der
Häuser in der Heidelberger Straße entsprächen und vor Kurzem saniert worden seien. Unterzeichnet wurde die Erklärung
unter anderem vom MieterEcho, von Initiativen wie „Genossenschaft von unten“,
„Karla Pappel“ und „FuldaWeichsel“ sowie den Neuköllner Fraktionen der Linken, Grünen und Piraten. Thomas Schmidt
von der Initiative Genossenschaft von
unten betont, dass auf die ehemaligen
Mieter/innen Druck ausgeübt worden sei,
ihre Wohnungen frei zu machen. Es sei ein
Skandal, dass 66 funktionsfähige Wohnungen seit Monaten leer stehen. Die Initiative habe dies mehrfach gegenüber dem
Genossenschafts-Vorstand und Politiker/
innen deutlich gemacht, die aber nicht
reagiert hätten. Durch das Neubauprojekt
würde nicht nur preiswerter Wohnraum
vernichtet, sondern auch künftig der Mietspiegel in die Höhe getrieben. Dies sei
nicht hinnehmbar. Die Neuköllner Linksfraktion brachte Ende Januar einen Antrag
in die Bezirksverordnetenversammlung
(BVV) ein, mit dem das Bezirksamt in die
Pflicht genommen werden soll. Es soll
sich bei der Genossenschaft dafür einsetzen, dass diese den Abriss der Häuser
zurückstellt und stattdessen aufgrund des
aktuell bestehenden Wohnungsmangels
befristete Mietverträge mit Wohnungssuchenden und Geflüchteten abschließt. Die
gleiche Forderung zu den leer stehenden
Wohnungen hatten die Initiativen in ihrer
Erklärung ebenfalls aufgestellt. Im Zuge
der Ausschussberatungen in der BVV forderten sie zudem vom Senat, die Wohnungen zu beschlagnahmen und sie zu den
bisherigen Konditionen an Einkommensschwächere zu vermieten. Die Bezirksbürgermeisterin Franziska Giffey (SPD) sei
gefordert, die Baugenehmigung zurückzunehmen. Bereits im letzten Jahr hatte die
BVV über einen ähnlichen Antrag debattiert. Im Mai wurde dieser mit den Stimmen von SPD und CDU abgelehnt. Weder
das Bezirksamt noch die BVV könne in
Entscheidungen der Genossenschaft eingreifen, sagten deren Vertreter damals. h
Mieterecho 380 April 2016

BERLIN

„Ob Nuriye, ob Kalle – wir bleiben alle!“
Fotoausstellung des Umbruch Bildarchivs in Zusammenarbeit mit dem Bündnis gegen
Zwangsräumungen, der Nachbarschaftsinitiative „Café Reiche“ und dem FHXB Museum

Foto: Hermann Bach

Foto: Christina Palitzsch

Mit Fotos von Andrea Linss, Christina Palitzsch, Peter Homann,
neuköllnbild, Hermann Bach
Die Ausstellung „Ob Nuriye, ob Kalle – wir bleiben
alle!“ dokumentiert einen Ausschnitt des stadtweiten
Widerstands gegen Zwangsräumungen in Berlin.
Die Zwangsräumung der Familie Gülbol in der Lausitzer Straße im Februar 2013, von 850 Polizist/innen unter Protest von
1.000 Menschen durchgesetzt, sowie der tragische Tod von
Rosemarie Fliess zwei Tage nach ihrer Zwangsräumung im
April 2013 brachten das Thema Zwangsräumungen bundesweit
in die Öffentlichkeit. Die ausgestellten Bilder zeigen Protest,
Gewalt und Solidarität in der aktuellen Auseinandersetzung um
den privaten und den öffentlichen Raum. Sie zeigen ein System,
in dem Wohnraum eine Ware ist und Profitinteressen höher
gewertet werden als die existenziellen Rechte der Mieter/innen.
Verdrängung, Zwangsräumungen und soziale Ausgrenzung
rufen zur gemeinsamen Aktion auf. (Text: Ausstellungsplakat)

Zeit: bis 12. Juni 2016
Ort: FHXB Friedrichshain-Kreuzberg Museum, Adalbertstraße 95A
www.fhxb-museum.de
Foto: Peter Homann

Mieterecho 380 April 2016

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BERLIN

Zitterpartie geht weiter
Zukunft der Genossenschaft Möckernkiez bleibt ungewiss

Von Elisabeth Voß
Seit 17 Monaten ruht die Baustelle
der Genossenschaft Möckernkiez
auf dem Berliner Gleisdreieckgelände. Das Modellprojekt sollte
gleichzeitig „ökologisch, nachhaltig, barrierefrei und sozial“ sein.
Jedoch fehlt noch immer die Finanzierungszusage der Banken.

464 Wohnungen, hohe soziale und ökologische
kam, mussten im Oktober 2014 die Kräne von der
Baustelle der Genossenschaft Möckernkiez abgezogen werden. Fotos: Mattias Coers

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Die Idee wurde 2007 aus der Kreuzberger
SPD heraus entwickelt. Mit dem Slogan
„Anonyme Investoren oder wir?“ warb der
Sozialdemokrat Ulrich Haneke mit der
von ihm gegründeten Initiative Möckernkiez für die Beteiligung an einem gemeinschaftlichen Wohnprojekt. An Versammlungen, Diskussionsrunden und Planungswerkstätten beteiligten sich hunderte
Menschen. Am 17. Mai 2009 wurde die
Möckernkiez Genossenschaft gegründet,
um ein ganzes Stadtquartier zu bauen. Sie
erwarb im Sommer 2010 für etwa 8 Millionen Euro aus eigenen Mitteln ein 3
Hektar großes Baufeld auf dem Kreuzberger Gleisdreieckgelände an der Yorck-,
Ecke Möckernstraße. Dort soll mit 464
Wohnungen, 20 Gewerbeeinheiten, einer
Kita und einem Hotel Berlins größtes
Passivhaus-Projekt entstehen.
Dass hohe ökologische Ansprüche und
durchgängige Barrierefreiheit nicht für
kleines Geld zu haben sind, war bereits
frühzeitig klar. Die Genossenschaft musste das erforderliche Eigenkapital durch
Einlagen ihrer Mitglieder aufbringen, um
einen Bankkredit beantragen zu können.
Anfangs wurde optimistisch mit Baukosten von 2.000 Euro/qm Wohnfläche gerechnet und einer Eigenkapitalfinanzierung von 30%. Im Dezember 2012 wurde
beides nach oben korrigiert, sodass sich
die Mitglieder mit einer Einlage von 920
Euro/qm Wohnfläche beteiligen mussten.
Für den Traum vom gemeinschaftlichen
Wohnen, mitten in der Stadt und direkt am
Park, wurde – je nach Lage – ein monatliches Nutzungsentgelt von etwa 7 bis 11
Euro/qm nettokalt kalkuliert. Durch einige
Freundeskreise und politische Initiativen
ging ein Riss, wenn sich die einen in die
Genossenschaft einkaufen konnten, andere draußen bleiben mussten. Manche hofften auf die sozialen Ansprüche, denn anfangs war geplant, auch weniger gut Betuchte einzubeziehen.
Ein Vorzeigeprojekt?
Die Genossenschaft Möckernkiez bekam
von Anfang an große Aufmerksamkeit und
politische Unterstützung, aber auch Kritik. Jahrelang hatte sich die Aktionsgemeinschaft Gleisdreieck dagegen gewehrt,

dass der Park bebaut wird. Gemeinsam mit
anderen Kreuzberger Initiativen forderte
sie im Sommer 2011 von Bezirksamt und
Bezirksverordnetenversammlung unter
anderem eine Bürgerbeteiligung, weniger
Versiegelung und geringere Bebauungsdichte – erfolglos. Das genossenschaftliche Bauprojekt war politisch gewollt. Jedoch kamen die Finanzierungsverhandlungen mit den Banken nicht voran. Trotzdem plante die Genossenschaft bereits
weitere Bauvorhaben. So bewarb sie sich
im Frühjahr 2012 gemeinsam mit der
Mietergenossenschaft SelbstBau eG als
„Initiative für ein genossenschaftliches
Wohnquartier am Mauerpark“ bei Senat
und Bezirksamt – während Initiativen von
Bürger/innen sich für den Erhalt des Mauerparks einsetzten. Noch im gleichen Jahr
gründete sie mit der Biomarkt-Kette LPG
eine GbR (Gesellschaft bürgerlichen
Rechts), die sich am Bieterverfahren der
Bima (Bundesanstalt für Immobilienaufgaben) um das sogenannte Dragonerareal
in Kreuzberg beteiligte. Die Privatisierung
dieses öffentlichen Grundstücks war von
Anfang an politisch umstritten (und konnte schlussendlich verhindert werden). Bei
beiden Ausschreibungen kam die Möckernkiez eG nicht zum Zug.
Bauen ohne Kreditvertrag
In einer Broschüre der Genossenschaft
lobte 2013 der bündnisgrüne Bezirksbürgermeister Franz Schulz das Vorhaben in
den höchsten Tönen, denn es sei „zu einem
Modell (auch für Berlin) geworden, wie
auch in größerer Dimension der genossenschaftliche Ansatz der Eigentumsbildung
mit dem Konzept des zukünftigen sozialen
Wohnens verbunden werden kann“. In der
folgenden Selbstdarstellung hieß es, dank
kostengünstigem Bauen leiste „das Projekt (ohne Frage) einen Beitrag zur Stabilisierung der Mietenentwicklung in Berlin“. Aus dem Inneren der Genossenschaft
war mitunter Kritisches zu hören. So fühlten sich einige Mitglieder in ihrem Engagement nicht wertgeschätzt, andere beklagten, ihre kritischen Nachfragen würden in autoritärem Ton zurückgewiesen.
Manche Mitglieder störten sich am präsidialen Stil der GenossenschaftsversammMieterecho 380 April 2016

BERLIN
lungen und daran, dass heikle Fragen dort
nicht vom Vorstand direkt, sondern von
einer Juristin beantwortet wurden.
Die meisten Mitglieder hatten jedoch Vertrauen zum Vorstand und zweifelten auch
nicht an dessen fachlicher Kompetenz. Sie
stimmten zu, als er auf der Generalversammlung am 31. August 2013 vorschlug,
auch ohne gesicherte Bankenfinanzierung
mit dem Bau zu beginnen – unter der Voraussetzung, dass grundsätzliche Finanzierungsbestätigungen der Banken vorliegen. Im Dezember beschloss der Vorstand
den Baubeginn der ersten vier Gebäude für
Anfang 2014, nachdem er den Aufsichtsrat
darüber informiert und dieser dem offensichtlich nichts entgegengesetzt hatte. Mit
der Finanzierung ging es jedoch keineswegs voran. Der Vorstand beschwichtigte,
sprach von Fortschritten, während neue
Berechnungen immer höhere Baukosten
ergaben. Als zusätzlicher Finanzierungsbaustein wurde der Verkauf von vier Häusern an die Baugenossenschaft von 1892
geplant – deren früherer Vorstand HansJürgen Hermann war auch im Aufsichtsrat
der Möckernkiez eG. Es schien alles fertig
verhandelt, doch dann platzte auch diese
Möglichkeit der finanziellen Stabilisierung. Im Oktober 2014 musste die Baustelle stillgelegt werden und verursacht
seither Kosten von etwa 45.000 Euro pro
Monat.
Der Vorstand holte sich fachliche Unterstützung durch die Architektin Karoline
Scharpf und den Betriebswirt Frank Nitzsche, die auf der Mitgliederversammlung
am 13. Dezember 2014 auch in den Vorstand gewählt wurden. Gleichzeitig trat
der Aufsichtsrat geschlossen zurück, da er
sich vom Vorstand zu wenig informiert
fühlte, um seiner Aufsichtsfunktion nachkommen zu können. Innerhalb des Vorstands gab es Konflikte. Der neu gewählte
Aufsichtsrat mit dem Vorsitzenden Werner
Landwehr, Leiter der Berliner GLS-BankFiliale, schlug auf der folgenden Versammlung am 24. Februar 2015 eine Satzungsänderung vor, wonach der Vorstand
nicht mehr von den Mitgliedern gewählt,
sondern vom Aufsichtsrat eingesetzt und
auch abberufen werden kann. Nachdem
die Mitglieder zugestimmt hatten, berief
der Aufsichtsrat die drei alten Vorstandsmitglieder ab.
Wie weiter mit der
Genossenschaft?
An den baulichen Ansprüchen werden
Abstriche gemacht, trotzdem müssen die
kalkulierten Nutzungsentgelte nochmals
um über 10% erhöht werden. Ein GeneralMieterecho 380 April 2016

Auch wenn die Baustelle still steht, ist in der Genossenschaft Bewegung. Die Gremien wechselten, bei der Planung wurden Abstriche gemacht und die Nutzungsentgelte erhöht. Auch ein
Generalunternehmer wurde zum Weiterbauen gefunden. Für die neue Finanzierung gilt jedoch
der Reservierungsstand noch als kritisch.

unternehmer wird beauftragt, die Siedlung
zum Festpreis fertigzustellen. Die etwa
1.400 Mitglieder haben über 30 Millionen
Euro eingezahlt. Wer aussteigt, bekommt
nach einigen Jahren das eingezahlte Geld
abzüglich eines Anteils am Verlust zurück.
Dagegen klagt ein Mitglied und ficht auch
die Entlastung des alten Vorstands und
Aufsichtsrats an, denn diese seien mit dem
Beschluss zum Baubeginn ohne Finanzierung ihrer Sorgfaltspflicht nicht nachgekommen. Dies hatte auch der genossenschaftliche Prüfungsverband BBU (Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen) in seinem Prüfungsbericht
bemängelt und den Fortbestand der Genossenschaft als gefährdet eingeschätzt.
Bevor die Banken eine Kreditzusage geben, wollen sie unter anderem Kaufverträge für die Teile des Grundstücks sehen, auf
denen der Bau eines Hotels und eines
Biosupermarkts geplant war. Die erste
Darlehensrate würde zudem erst ausge-

zahlt, wenn 95% des erforderlichen Eigenkapitals eingezahlt wäre. Dafür muss die
Genossenschaft bis zum Frühsommer
noch 100 Wohnungen an vorhandene oder
neu zu werbende Mitglieder vergeben, die
in der Lage sind, ihre Einlagen zeitnah zu
überweisen. Die Zitterpartie geht also
weiter, der Vorstand verbreitet Zweckoptimismus und vertröstet wie gewohnt. Ob
sich genug Menschen finden, die dem
ambitionierten Vorhaben trotz allem vertrauen und ausreichend risikofreudig sind?
Der Genossenschaft Möckernkiez ist zu
wünschen, dass sie nicht vollständig scheitert. Immerhin haben sich in dem Projekt
Menschen zusammengefunden, die es sich
leisten könnten, privates Wohneigentum
zu erwerben. Dass sie sich stattdessen für
das Solidarmodell einer Genossenschaft
entschieden haben, ist bemerkenswert,
auch wenn dieses Projekt keinen überzeugenden Beitrag zur Lösung der Wohh
nungsfrage leisten kann.
21

MIETRECHT AKTUELL

Verbesserungen für Mieter/innen
oder eher ein Kessel Buntes?
Was von der Mietrechtsreform 2016 zu erwarten ist

Zum 1. Juni 2015 trat mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) der erste Teil der im Koalitionsvertrag vereinbarten Mietrechtsreform in Kraft. Nun soll entsprechend der Koalitionsvereinbarung
eine Reihe von weiteren Neuregelungen folgen. Diese betreffen ganz
unterschiedliche Themenbereiche:
Bessere und realitätsnahe Ausgestaltung von Mietspiegeln, Modernisierungen einschließlich Härteeinwände der Mieter/innen und
Mieterhöhungen, Berücksichtigung
der tatsächlichen Wohnfläche bei
Betriebskosten und Mieterhöhungen sowie Beseitigung der Kündigungswirkung bei Mietrückständen
durch die sogenannte Schonfristzahlung.
Sonderlich weit ist das Gesetzgebungsverfahren noch nicht gediehen. Ein Referentenentwurf soll im Frühjahr 2016 vorgelegt werden. Zu den beabsichtigten Gesetzesänderungen existiert bisher ein Eckpunktepapier des Justizministeriums vom
26. November 2015.
Grundsätze für Mietspiegel
Für die Mietrechtsreform ist geplant, den
Erhebungszeitraum für Neuvertragsmieten bzw. Mietänderungen, die in die Datenbasis für die Erstellung von Mietspiegeln einfließen, von bislang 4 auf 10 Jahre
zu erweitern. Dadurch sollen mehr und vor
allem ältere Mietverträge bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete
berücksichtigt werden.
Der im Gesetz nicht näher definierte Begriff, dass Mietspiegel „nach anerkannten
wissenschaftlichen Grundsätzen“ zu erstellen sind, soll konkretisiert werden.
Qualifizierte Mietspiegel sollen vor Gericht wie Sachverständigengutachten behandelt werden.
Die beabsichtigten Regelungen zu Miet22

spiegeln sind zu begrüßen. Durch die
Verlängerung des Erhebungszeitraums auf
10 Jahre wird die ortsübliche Miete realer
abgebildet. Klar umrissene Festlegungen,
nach welchen Kriterien ein qualifizierter
Mietspiegel zu erstellen ist, schaffen mehr
Rechtssicherheit. Die von Vermietern derzeit vorgebrachten Angriffe gegen Mietspiegel führen dagegen zu erheblicher
Rechtsunsicherheit und zur Zunahme gerichtlicher Auseinandersetzungen. Diese
können für die Mieter/innen zu einem
völlig unkalkulierbaren Kostenrisiko führen, falls das Gericht ein teures Sachverständigengutachten einholt.
Modernisierungsmaßnahmen
Geplant ist eine Erweiterung des bisherigen Katalogs von Modernisierungsmaßnahmen um solche, mit denen alters- bzw.
behindertengerechte Wohnungen geschaffen werden, wenn die Wohnung zum dauerhaften Gebrauch durch diese Nutzergruppen bestimmt ist.
Härteeinwände der Mieter/innen
Änderungen sind auch bei den Härteeinwänden der Mieter/innen beabsichtigt.
Die Frist, innerhalb der Mieter/innen Härteeinwände dem Vermieter mitteilen müssen, soll um einen Monat verlängert werden. Ist der Hinweis auf die Möglichkeit

Foto: Privat

Von Rechtsanwalt Wilhelm Lodde

Rechtsanwalt Wilhelm Lodde berät die
Mitglieder in den Kreuzberger Beratungsstellen Möckernstraße und Adalbertstraße.

und die Frist für Härteeinwände in der
Modernisierungsankündigung nicht enthalten, können diese Einwände – anders
als bisher – auch noch nach Beginn der
Baumaßnahmen erhoben werden. Eine
unzumutbare finanzielle Härte soll regelmäßig vorliegen, soweit durch die Mieterhöhung die Bruttokaltmiete 40% des Nettoeinkommens der Mieter/innen übersteigt. Mieter/innen können sich – ebenfalls anders als bisher – auch dann auf
eine unzumutbare finanzielle Härte berufen, wenn die Wohnung durch die Modernisierung lediglich in einen allgemein
üblichen Zustand versetzt wird, also zum
Beispiel erstmals ein Bad oder eine Heizung eingebaut wird. Wie schon seit 2013
soll der finanzielle Härteeinwand vom
Gericht nicht im Duldungsprozess um die
Modernisierungsmaßnahmen, sondern erst
in einem weiteren Verfahren um die anschließende Modernisierungsmieterhöhung geprüft werden.
Die Verlängerung der Frist für Härteeinwände der Mieter/innen ist erfreulich.
Dabei müsste jedoch klargestellt werden,
dass Vermieter nicht berechtigt sein sollen,
Mieter/innen vor Ablauf dieser Frist verbindliche Erklärungen über eine Duldung
oder Verweigerung von Modernisierungsmaßnahmen abzuverlangen. In der Praxis
ist das fast die Regel und Vermieter drohen
oft mit einer kostspieligen Klage und hohen Schadensersatzforderungen. Außerdem wäre es wünschenswert, dass finanzielle Härteeinwände – wie vor 2013 –
bereits im Duldungsprozess von Gerichten
geprüft werden können.
Modernisierungsumlage
Das Vorhaben, eine Modernisierungsumlage auf den Zeitraum zu begrenzen, bis
die Modernisierungskosten abbezahlt
sind, ist offenbar „vom Tisch“. Stattdessen
soll der umlegbare Prozentsatz der Modernisierungskosten auf die jährliche Miete
von bisher 11% der Modernisierungskosten auf 8% gesenkt werden, im Koalitionsvertrag war von „höchstens 10%“ die
Mieterecho 380 April 2016

MIETRECHT AKTUELL

Die Mietrechtsreformen greifen nicht weit genug. Die Berliner MieterGemeinschaft kritisiert, dass von der im Koalitionsvertrag genannten Begrenzung der
Modernisierungsumlage auf die Amortisationsdauer keine Rede mehr ist. Die Möglichkeit der Mieterhöhung nach Modernisierung steht seit Jahren in der Kritik.
Foto: Peter Homann

Rede. Zudem sollen weitere Kappungsgrenzen eingeführt werden. Danach darf
die Kaltmiete in einem Zeitraum von 8
Jahren um nicht mehr als 50% und maximal um 4 Euro/qm steigen. Zusätzlich soll
das im Betriebskostenrecht geltende Wirtschaftlichkeitsgebot auch für Modernisierungskosten gelten. Das heißt, der Vermieter darf nur die Kosten umlegen, die ein
verständiger Vermieter auch dann veranlasst hätte, wenn er sie selbst tragen müsste. Dadurch sollen „Luxusmodernisierungen“ verhindert werden. Für Vermieter, die
sich vom Verfahren der Modernisierungsmieterhöhung überfordert fühlen, ist ein
vereinfachtes Verfahren vorgesehen. Dabei werden die von den Modernisierungskosten abzuziehenden Erhaltungskosten
als Pauschalen angesetzt. Macht der Vermieter von diesem vereinfachten Verfahren Gebrauch, kann er allerdings nur 4%
statt 8% der Kosten jährlich umlegen.
Das vorgesehene „vereinfachte Verfahren“ zur Modernisierungsmieterhöhung
ist nebulös. In jedem Fall müssen Mieter/
innen weiterhin einwenden können, dass
die tatsächlichen Kosten für die nicht umlagefähigen Erhaltungsmaßnahmen (beispielsweise für marode Fenster, Fassadenschäden) höher sind als die vorgesehenen
Pauschalen.
Dass laut Koalitionsvertrag die Modernisierungskosten längstens bis zu ihrer
Amortisation umgelegt werden sollten
und diese Begrenzung nun offenbar weggefallen ist, ist zu kritisieren. Die stattdesMieterecho 380 April 2016

sen angebotenen „Bonbönchen“ überzeugen nicht. Die vorgesehenen Kappungsgrenzen für Modernisierungsmieterhöhungen sind immer noch exorbitant hoch
und werden kaum eine „Luxusmodernisierung“ verhindern können. Auch die
Begrenzung von zulässigen Mietsteigerungen auf 40% des Nettoeinkommens ist
vor allem für Mieter/innen mit geringem
Einkommen viel zu hoch angesetzt.
Konsequent wäre es, die Modernisierungsumlage abzuschaffen und Vermieter
auf die bestehende Möglichkeit zur Anpassung der Miete an die ortsübliche
Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel zu
verweisen. Aber an die Erfüllung dieser
langjährigen Forderung der Mieterorganisationen – auch der Berliner MieterGemeinschaft – wagt sich der Gesetzgeber
nicht.
(Tatsächliche) Wohnfläche
Ausschlaggebend für Mieterhöhungen
und die Umlage von Betriebskosten soll
künftig allein die tatsächliche und nicht
die vertraglich vereinbarte Wohnfläche
sein. Bei einer Abweichung von mehr als
10% soll generell ein zur Mietminderung
berechtigender Sachmangel vorliegen.
Für den preisfreien Wohnraum sind zudem
verbindliche Regelungen zur Berechnung
der Wohnfläche vorgesehen, bislang gibt
es diese nur für den preisgebundenen
Wohnraum.
Die beabsichtigten Neuregelungen zur
Berücksichtigung der tatsächlichen Wohn-

fläche bei Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen sind sinnvoll. Bei
einer geringeren Wohnfläche als im Mietvertrag angegeben ist, sollte eine Mietminderung uneingeschränkt und nicht erst bei
einer Abweichung von mehr als 10% möglich sein. Verbindliche Festlegungen zur
Berechnung der Wohnfläche werden das
Streitpotenzial bei Flächenabweichungen
verringern.
„Schonfristzahlung“ und
fristgerechte Kündigung
Bekanntlich haben Mieter/innen bislang
die Möglichkeit, eine fristlose Kündigung
wegen Mietrückstands dadurch abzuwenden, dass sie die Rückstände innerhalb von
zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig ausgleichen oder
eine Bestätigung der Kostenübernahme
durch eine öffentliche Stelle beibringen.
Allerdings wird durch eine solche „Schonfristzahlung“ nur die fristlose Kündigung
unwirksam, die fast immer zusätzlich erklärte fristgerechte Kündigung aber nicht.
Zukünftig sollen die Mieter/innen durch
die Schonfristzahlung auch fristgerechte
Kündigungen abwenden können.
Die Absicht, die Regelungen zur Schonfristzahlung auch bei fristgerechten Kündigungen anzuwenden, ist längst überfällig und nachdrücklich zu begrüßen. Allerdings sind die Proteste dagegen aus dem
Vermieterlager nicht zu überhören. Bleibt
zu wünschen, dass der Gesetzgeber sich
h
davon nicht beeindrucken lässt.
23

Foto: ME

MIETRECHT AKTUELL

Mieter/innen fragen – wir antworten
Fragen und Antworten zum Thema Lärm

A Seit nebenan neue Mieter/innen eingezogen sind, ist es mit der Ruhe vorbei.
Ständig höre ich nachts laute Musik.
Kann ich irgendetwas dagegen tun?

Grundsätzlich gilt, dass man sich gegen
unzulässigen Lärm wehren darf. Ungestörtes Wohnen gehört zur vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung. Die Frage ist
demnach, ab wann Lärm unzulässig ist. Im
zweiten Schritt ist dann zu prüfen, wie man
gegen diesen im Einzelfall vorgehen kann.
Für Musik gilt, dass diese, egal ob tagsüber
oder nachts, grundsätzlich in Zimmerlautstärke gestattet ist. Das heißt, dass sie
außerhalb der Wohnung nicht oder kaum
zu hören sein darf. Dringt dennoch Musik
aus der Nachbarwohnung, ist zu prüfen, ob
dies an der Lautstärke der Musik oder am
fehlenden Schallschutz der Wohnung liegt.
Ist die Musik zu laut und verstoßen Ihre
Nachbar/innen damit gegen das Gebot der
Rücksichtnahme, sollten Sie zunächst ein
klärendes Gespräch mit ihnen suchen.
Wenn Diplomatie nichts nützt und es wiederholt zu erheblichen Beeinträchtigungen kommt, sollten Sie Ihren Vermieter
auffordern, für Abhilfe zu sorgen. Das gilt
insbesondere, wenn es wiederholt nachts
zu Ruhestörungen kommt – beispielswei24

se durch Partys. Gemäß § 3 Landesimmissionsschutzgesetz Berlin dürfen während
der Ruhezeiten von 22 bis 6 Uhr keine
Störungen verursacht werden. Verstöße
gelten als Ordnungswidrigkeit und können
mit Bußgeld geahndet werden. Auch eine
Unterlassungsklage gegen die Mietpartei
können Sie in Betracht ziehen. Dieser
Schritt ist jedoch mit einem hohen Kostenrisiko verbunden. Klüger ist es daher, sich
an den Vermieter zu wenden und von diesem ein Einschreiten zu fordern und gegebenenfalls die Miete zu mindern.

A Das Ehepaar nebenan streitet mehrmals pro Woche so laut, dass meine
Kinder davon aufwachen. Wie ist da die
Rechtslage?

Gerichte beurteilen einen sich „hin und
wieder ereignenden Ehekrach“ als „sozialadäquat“. Einen solchen müssen Sie
daher hinnehmen. Kommt es aber insbesondere nachts regelmäßig wiederkehrend
zu lauten Streitereien, kann eine erhebliche Belästigung vorliegen, gegen die Sie
sich ebenso wie gegen zu laute Musik
wehren können. Gerichte haben bereits
Streitereien, die länger als eine halbe
Stunde andauern, als ordnungswidrig anerkannt. Bei häuslicher Gewalt sollten Sie
selbstverständlich sofort die Polizei verständigen.
A Die Mieter über mir hatten zunächst
einen Teppich, haben nun aber Laminat
verlegt. Seither höre ich jeden Schritt.
Muss ich das dulden?

Foto: Privat

Von Rechtsanwältin
Ronska Verena Grimm

Rechtsanwältin Ronska Verena grimm
berät in den Beratungsstellen Kreuzberg/
Adalbertstraße und Prenzlauer Berg/
Esmarchstraße.

Bei trampelnden Nachbarn kann eine
Mietminderung durchaus gerechtfertigt
sein. Eine Mietminderung setzt immer
voraus, dass die Beeinträchtigung einen
Mangel der Mietsache darstellt. Ein Mangel liegt vor, wenn Wohngeräusche die
normale Zimmerlautstärke übersteigen und
eine erhebliche Belästigung darstellen.
Ob bei Trittgeräuschen von oben eine erMieterecho 380 April 2016

MIETRECHT AKTUELL
hebliche Belästigung vorliegt, hängt zunächst von der Vereinbarung im Mietvertrag ab. Ist im Mietvertrag hierzu nichts
geregelt, gelten derzeit die Mindestanforderungen der DIN 4109 vom November
1989 zum Schallschutz im Hochbau. Da
Gebäude jedoch immer nur den zum Zeitpunkt ihrer Errichtung geltenden Anforderungen entsprechen müssen, weisen Altbauten in ihrer üblichen Beschaffenheit
meistens einen schlechteren Schallschutz
als Neubauten auf. Die übliche Beschaffenheit ist bei einer Neubauwohnung also
anders zu beurteilen als bei einer Altbauwohnung. Daher kann unzureichender
Schallschutz in einem Fall einen Mangel
darstellen, im anderen Fall der gleiche
Zustand aber der üblichen Beschaffenheit
entsprechen. Der BGH entschied (AZ:
VIII ZR 131/08), dass dies auch bei einem
Wechsel des Bodenbelags gilt. Wird in der
Nachbarwohnung der Teppich entfernt
und erhöht sich dadurch der Lärmpegel,
liegt kein Mangel vor, wenn der Trittschallschutz noch die bei Errichtung des
Gebäudes geltenden DIN-Vorschriften
einhält. Einen Anspruch auf Erhalt eines
einmal gesetzten höheren Standards haben
Mieter/innen nicht, soweit keine anderen
Vereinbarungen hierzu getroffen wurden.
Etwas anderes gilt nur, wenn das Gebäude
selbst in so erheblichem Umfang modernisiert wird, dass es mit einem Neubau
vergleichbar ist. Übersteigt der Trittschall
jedoch die zulässigen Werte, kann man den
Vermieter verpflichten, den Schallschutz
zu verstärken. Lassen Sie sich in jedem
Fall zunächst in einer unserer Beratungsstellen beraten.
A Gegenüber meiner Wohnung steht eine Kirche. Diese läutet nicht nur zur vollen
Stunde, sondern auch am Wochenende
morgens zum Gottesdienst. Selbst bei
geschlossenen Fenstern werde ich davon
wach. Kann ich durchsetzen, dass das
aufhört?

Sakrales Läuten ist laut Rechtsprechung
von Mieter/innen hinzunehmen, insbesondere dann, wenn es unterhalb der Schwelle der Technischen Aufzeichnung zum
Schutz vor Lärm (TA Lärm) verbleibt. Der
Grund hierfür ist vor allem das grundgesetzlich geschützte Recht der Freiheit der
Religionsausübung sowie das Selbstbestimmungsrecht der Kirche. Das Recht der
Mieter/innen, nicht mit der Religionsausübung anderer konfrontiert zu werden, tritt
dahinter zurück. Ein Unterlassungsanspruch
besteht in seltenen Fällen lediglich dann,
wenn das Läuten die Grenze des Bundesimmissionsschutzgesetzes überschreitet.
Mieterecho 380 April 2016

Mieter/innen, die in der Nähe einer Kirche wohnen, müssen in der Regel Glockenläuten hinnehmen,
sofern Schwellenwerte nicht überschritten werden. Von der Religionsfreiheit nicht geschützt ist der
sogenannte Stundenschlag. Foto: Matthias Coers

Der Stundenschlag hingegen ist nicht
durch die Religionsfreiheit geschützt. Gegen diesen kann man vorgehen, wenn er
die immissionsschutzrechtlichen Bestimmungen nicht einhält, wobei jedoch kurzzeitige Überschreitungen der Richtwerte
gestattet sind.
A Ich wohne schon seit über zehn Jahren in meiner Wohnung. Früher war alles
ruhig. Vor Kurzem wurde nun ein Kinderspielplatz auf dem Nachbargrundstück errichtet. Kann ich wegen des
Lärms die Miete mindern?

Seit 2011 ist in § 22 Absatz 1a Bundesimmissionsschutzgesetz geregelt, dass Lärm
von Spielplätzen nicht als schädliche Umwelteinwirkung gilt und daher auch die
sonst üblichen Grenzwerte nicht gelten.
Der BGH entschied, dass Kinderlärm
selbst dann privilegiert ist, wenn in unmittelbarer Nachbarschaft ein neuer Bolzplatz gebaut wird und die Mietparteien
keine Beschaffenheitsvereinbarung im
Mietvertrag getroffen haben (AZ: VIII ZR
197/14). In diesem Fall müssen Mieter/
innen Veränderungen der Geräuschimmissionen hinnehmen, wenn diese der Vermieter selbst entschädigungslos hinzunehmen hat. Hat der Vermieter selbst
keine Entschädigungs- und Abwehransprüche, kann die Miete nicht gemindert
werden. Etwas anderes gilt jedoch, wenn
Jugendliche nachts auf dem Spielplatz
Partys feiern. Dies stellt eine ordnungswidrige Nutzung dar, gegen die man
grundsätzlich vorgehen kann.

A Bei uns soll im Zuge einer Modernisierung das Dachgeschoss ausgebaut
werden. Was sollte ich wissen?

Kommt es während der Bauarbeiten zu
Beeinträchtigungen, die den Wohnwert
erheblich beeinträchtigen, können Sie die
Miete mindern. Wird der Wohnwert vollständig aufgehoben, ist eine Mietminderung um 100% möglich, wenn man sich
nicht mit dem Vermieter auf die Bereitstellung einer Ersatzwohnung einigt. Wichtig
zu wissen ist aber, dass bei energetischen
Modernisierungen das Minderungsrecht
für die ersten drei Monate der Bauarbeiten
ausgeschlossen ist.
Gut zu wissen ist auch, dass man einen
Anspruch auf ordnungsgemäße Ausführung der Bauarbeiten hat. Andernfalls
kann man die Bauaufsicht verständigen.
Sollte nach dem Ausbau des Dachgeschosses die Trittschalldämmung unzureichend
sein, kann die Miete gemindert werden.
Gerichte haben in diesen Fällen bereits ein
Minderungsrecht in Höhe von 20% anerkannt. Der BGH entschied, dass für den
Trittschallschutz der neuen Wohnung die
DIN-Vorschriften zum Zeitpunkt der Aufstockung gelten (AZ: VIII ZR 355/03).
A Unsere Heizung ist sehr laut. Ständig
ist ein Gluckern zu hören. Ist das ein
Mangel?

Geräusche, die durch haustechnische Anlagen erzeugt werden, zählen wie auch
Verkehrslärm zu typischen Umweltgeräuschen. Dem Amtsgericht Hannover zufolge gehören Geräusche wie Strömungsge25

MIETRECHT AKTUELL
räusche des Heizwassers in Heizkörpern,
Schaltgeräusche der Heizungsanlage, Betriebsgeräusche von Gasbrennern oder Betätigungsgeräusche bei Wasserentnahmen
aus dem Hausleitungsnetz zum normalen
Alltag, solange sie wiederum unterhalb
der Höchstwerte der DIN 4109 liegen (AZ:
412 C 8478/13). Ein subjektives Störungsempfinden bleibt außer Betracht.

Ist das Risiko von Bauarbeiten auf dem
Nachbargrundstück bei Vertragsschluss
für die Mieter/innen erkennbar, kommt
eine Minderung wegen der späteren Beeinträchtigungen nicht in Betracht. Erkennbare Baulücken in der Nachbarschaft
bei Einzug können daher einen Minderungsanspruch ausschließen (LG Berlin,
AZ: 29 O 493/02).

A Auf dem Nachbargrundstück wurde
letzte Woche mit einer Baustelle begonnen. Von morgens bis abends ist der
Presslufthammer zu hören. Was kann
ich tun?

A Seit die Straße verbreitert wurde, ist
der Verkehrslärm im Vergleich zum Zustand bei Abschluss des Mietvertrags
drastisch gestiegen. Kann ich die Miete
mindern?

Bei Baulärm, der von außerhalb des Gebäudes kommt, können Sie selbst dann die
Miete mindern, wenn den Vermieter selbst
kein Verschulden trifft. Der Vermieter
schuldet eine mangelfreie Wohnung. Erheblicher Baulärm stellt einen Mangel dar,
sodass der Zustand der Wohnung nicht
mehr vertragsgemäß ist. Es kommt auch
nicht darauf an, ob der Vermieter sich den
Schaden durch geminderte Mieten vom
Verursacher zurückholen kann. Die Voraussetzung ist natürlich, dass Sie die Beeinträchtigung belegen können. Hilfreich ist
hier ein Lärmprotokoll. Da bei Baustellen
in der Nachbarschaft in der Regel alle Parteien eines Hauses betroffen sind, empfiehlt
es sich, mit unserer Unterstützung eine
Hausversammlung durchzuführen. Schließen sich alle Mieter/innen zusammen und
wechseln sich beispielsweise ab, das Lärmprotokoll zu schreiben, ist der Aufwand für
alle erträglicher und gemeinsam sind Ansprüche häufig leichter durchzusetzen.
Beachten Sie aber, dass der Minderungsanspruch ausgeschlossen ist, wenn Sie bei
Einzug Kenntnis von der (zukünftigen)
Baustelle hatten.

Berliner Gerichte haben schon mehrfach
entschieden, dass zunehmender Straßenverkehrslärm nicht zur Minderung berechtigt. So stellte das Amtsgericht Köpenick
im Jahr 2013 fest, dass bei einer Wohnung,
die im innerstädtischen Bereich gelegen
ist, in der Regel mit Veränderungen der
Verkehrswege und dem damit einhergehenden Lärm gerechnet werden muss.
Einen Anspruch auf Mietminderung haben Mieter/innen daher nicht. Anderes
kann nur in Ausnahmefällen gelten, nämlich dann, wenn eine ruhige Wohnlage bei
Vertragsschluss zugesichert wurde, also
eine Beschaffenheitsvereinbarung vorliegt.
Relevant wird der Verkehrslärm jedoch bei
Mieterhöhungen nach dem Mietspiegel,
denn bei der ortsüblichen Vergleichsmiete
kommt es auf die bei der konkreten Wohnung vorliegenden wohnwerterhöhenden
und wohnwertmindernden Merkmale an.
Starker Verkehrslärm stellt ein wohnwertminderndes Merkmal dar, welches die ortsübliche Vergleichsmiete reduziert. Für Berlin gibt es ein Straßenverzeichnis, welches
nicht nur die Wohnlage beschreibt, sondern auch mit Sternchen die Straßen kenn-

Starker Verkehrslärm reduziert als wohnwertminderndes Merkmal die ortsübliche Vergleichsmiete. Im Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel sind Straßen mit hoher Verkehrslärmbelastung gekennzeichnet. Fotos: Mattias Coers

26

zeichnet, die von einer hohen Verkehrslärmbelastung betroffen sind. Lassen Sie sich
hierzu beraten.
A Ein Bausachverständiger hat festgestellt, dass die Schalldämmung im Haus
mangelhaft ist. Kann ich nun die Miete
mindern?

Zunächst müssen Sie den Mangel beim
Vermieter anzeigen. Teilen Sie dem Vermieter gleichzeitig mit, dass Sie von Ihrem
Minderungsrecht Gebrauch machen und
die Miete ab sofort nur noch unter Vorbehalt zahlen. Das Minderungsrecht ist ein
gesetzliches Recht, zu dessen Ausübung
Sie den Vermieter nicht um Erlaubnis
bitten müssen. Möglich ist, den Minderungsbetrag direkt von der Miete abzuziehen und nur die geminderte Miete zu
zahlen. Hier ist aber vor allem dann Vorsicht geboten, wenn Ihr Vermieter die
Minderung für unberechtigt hält. Denn
erreichen Sie mit dem Minderungsbetrag
die Summe von zwei Monatsmieten, droht
die fristlose Kündigung. Deshalb empfehle ich Ihnen, die überzahlte Miete nach
Beseitigung des Mangels von Vermieter
zurückzufordern. Zahlt der Vermieter nicht
freiwillig und kommt es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung, müssen Sie
beweisen, dass die Nutzung der Wohnung
tatsächlich beeinträchtigt war. Zur Anforderung an die Beweislast stellte der BGH
klar, dass es bei wiederkehrendem Lärm
als Beweis ausreicht, die Art und Weise
der Beeinträchtigung (wie Partylärm, Musik, Putzkolonne) zu beschreiben (AZ:
VIII ZR 155/11). Es reicht die ungefähre
zeitliche Dauer, die Tageszeit sowie die
Frequenz, also wie häufig und in welcher
Intensität der Lärm in etwa auftritt. Ein
ausführliches Protokoll jeder einzelnen
Beeinträchtigung ist nicht erforderlich.
Dem Urteil lag ein Streit über Lärm aus
einer Ferienwohnung zugrunde. Bei Beeinträchtigungen, deren Intensität starken
Schwankungen unterliegt, wie beispielsweise Baulärm, sollten Sie ein möglichst
genaues Lärmprotokoll führen. Die Höhe
der Minderung kann nicht pauschal festgelegt werden, sondern bemisst sich nach
dem Einzelfall. Keinesfalls sollten Sie sich
nach den verschiedenen Mietminderungstabellen richten. Diese enthalten immer
Festlegungen zu einem bestimmten Einzelfall, jedoch beurteilen verschiedene
Gerichte gleichartige Mängel hinsichtlich
des Minderungsanspruchs unterschiedlich. Bevor Sie die Miete mindern, sollten
Sie sich daher unbedingt beraten lassen. h

Mieterecho 380 April 2016

RECHT UND RECHTSPRECHUNG
AG Mitte, Urteil vom 25.01.2016
AZ: 113 C 107/15

Mieterhöhung nach dem
Berliner Mietspiegel 2015
und wohnwerterhöhende
Merkmale I
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Wilhelm Lodde

Ein vorhandener (rückkanalfähiger) Breitbandkabelanschluss ist nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, wenn ohne
gesonderten Vertrag mit einem Dritten lediglich Fernsehempfang möglich ist. Dafür genügt ein einfacher Kabelanschluss.
Allein das Vorhandensein der Technik ist
seit dem Mietspiegel 2011 nicht mehr ausreichend.
Die Oldenburger Straße in 10551 Berlin
ist keine „bevorzugte Citylage“ und angeters auch keine „Lage an einer besonders
ruhigen Straße“. nicht jede verkehrsberuhigte Straße ist eine besonders ruhige
Straße, Lärm verursacht nicht nur der
Straßenverkehr.
Der Vermieter verlangte die Zustimmung
zu einer Mieterhöhung für eine in einem
verkehrsberuhigten Bereich der Oldenburger Straße in Moabit gelegene Wohnung.
Er vertrat die Auffassung, dass sich unter
anderem der vorhandene rückkanalfähige Kabelanschluss wohnwerterhöhend
auswirken würde, auch wenn der Mieter
einen gesonderten Vertrag mit dem Kabelanbieter abschließen müsse, um über
den Anschluss auch telefonieren oder das
Internet nutzen zu können. Das Amtsgericht verneinte jedoch das Vorliegen dieses Merkmals. Fernsehempfang sei auch
mit einem einfachen (nicht wohnwerterhöhenden) Kabelanschluss möglich. Auch
wenn die Technik zur Nutzung der Rückkanalfähigkeit des Anschlusses vorhanden sei, könne dies seit dem Mietspiegel
2011 nicht mehr als wohnwerterhöhend
gewertet werden, wenn der Mieter für
eine solche Nutzung erst einen zusätzlichen Vertrag mit einem Kabelanbieter abschließen müsse. Das Amtsgericht folgte
auch nicht der Auffassung des Vermieters,
bei der Oldenburger Straße handele es
sich um eine „bevorzugte Citylage“. Das
Merkmal „Lage an einer besonders ruhigen Straße“ liege nicht allein deshalb
vor, weil die Straße verkehrsberuhigt sei.
Insbesondere angesichts des vorhandenen Kopfsteinpflasters hätte der Vermieter
nach Auffassung des Amtsgerichts „deutlich mehr“ dazu vortragen müssen, weshalb die Straße besonders ruhig sein soll.

Anmerkung: Laut Berliner Mietspiegel 2015 ist in der Merkmalgruppe 3
(Wohnung) ein rückkanalfähiger Kabel-

Mieterecho 380 April 2016

anschluss wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, wenn die „Nutzung ohne
zusätzliche vertragliche Bindung des Mieters mit Dritten“ möglich ist. Das Amtsgericht Mitte hat hier also richtigerweise den
Wortlaut des Mietspiegels ernst genommen, was leider keine Selbstverständlichkeit ist. Die meisten Amtsgerichte lassen
es für die Annahme des Vorliegens dieses
Merkmals ausreichen, dass Vermieter die
technischen Voraussetzungen (Verlegung
des Anschlusses in die Wohnung) zur Verfügung stellen. Tatsächlich dürfte das positive Merkmal bei der hier vorgenommenen wörtlichen Auslegung kaum jemals
vorliegen, da wohl allenfalls Vermieter von
Ferienwohnungen eine kostenlose Nutzung von Telefon und Internet anbieten.
AG Tempelhof-Kreuzberg
Urteil vom 02.12.2015
AZ: 2 C 160/15

Mieterhöhung nach dem
Berliner Mietspiegel 2015
und wohnwerterhöhende
Merkmale II
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Gerd-Peter Junge

Ein gasherd ist auch dann nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, wenn
zusätzlich ein moderner Elektrobackofen
vorhanden ist.

beruhigten Straßen Lärmbelastung, die das
wohnwerterhöhende Merkmal „Lage an einer
besonders ruhigen Straße“ nicht rechtfertigen.
Foto: Mattias Coers

Mietern zugänglich“, wenn der Hof, in
welchem die Abfalltonnen bzw. -container stehen, auch von den Bewohnern des
nachbarhauses genutzt wird.
Der Vermieter verlangte die Zustimmung
zu einer Mieterhöhung. Er vertrat die
Auffassung, dass sich der in der Küche
vorhandene Gasherd wohnwerterhöhend
auswirke, zumal auch ein moderner Elektrobackofen vorhanden sei. Dem folgte das
Amtsgericht nicht. Zwar sei ein Gasherd
wegen der schnellen Handhabbarkeit mit
einem Induktionskochfeld vergleichbar
(welches nach dem Berliner Mietspiegel
2015 wohnwerterhöhend ist), ein Gasherd sei jedoch im Vergleich unsicherer
und daher nicht gleichwertig. Auch der
Elektrobackofen ändere daran nichts, ein
solcher gehöre in Berliner Küchen zur
„Standardausrüstung“. Weiter machte der
Vermieter das positive Merkmal „gepflegte
Müllstandsfläche mit sichtbegrenzender
Gestaltung; nur den Mietern zugänglich“
geltend. Auch hier folgte ihm das Gericht
nicht. Da der Hof, in welchem die Mülltonnen stehen, auch von den Bewohnern
des Nachbarhauses genutzt wird, könne
dieses Merkmal nicht vorliegen. Die Mülltonnen wären damit nämlich nicht nur den
Mietern zugänglich.

Ein Gasherd ist nicht wohnwerterhöhend,
selbst wenn ein zusätzlicher Elektrobackofen
vorhanden ist. Foto: table/Photocase.de

27

RECHT UND RECHTSPRECHUNG
AG Tempelhof-Kreuzberg
Urteil vom 16.02.2016
AZ: 9 C 278/15

Kündigung wegen
unpünktlicher Mietzahlung
Mitgeteilt von Rechtsanwalt
Hans-Christofph Friedmann

Wird die Miete in einem zeitraum von acht
Monaten für sechs Monate (jeweils um
wenige Tage) verspätet gezahlt, stellt dies
eine nachhaltige Vertragsverletzung dar.
Die Fortsetzung des Mietverhältnisses
kann dem Vermieter aber dennoch zumutbar und seine Kündigung treuwidrig sein,
wenn die (verspäteten) zahlungen zuverlässig monatlich erfolgten und der Mieter
sein unpünktliches zahlungsverhalten bereits vor Ausspruch der Kündigung geändert hat.
Der Mieter zahlte die monatliche Miete für
April 2015, Juni 2015, Juli 2015 und August 2015 jeweils nicht pünktlich bis zum
3. Werktag des Monats, wobei die Verspätungen zwischen 1 und 5 Tagen betrugen.
Die Hausverwaltung sprach ihm daher
mit Schreiben vom 10. August 2015 eine
Abmahnung wegen unpünktlicher Mietzahlungen aus. Die Miete für September
2015 ging bei der Vermieterin mit 5 Tagen
Verspätung, die Miete für Oktober 2015
mit 2 Tagen Verspätung ein. Die Mietzahlung für November 2015 erfolgte pünktlich
zum 3. Werktag des Monats. Mit Schreiben vom 11. November 2015 erklärte die
Hausverwaltung des Vermieters die Kündigung des Mietverhältnisses wegen fortgesetzter unpünktlicher Mietzahlung. Ab
Dezember 2015 zahlte der Mieter die Miete jeweils pünktlich per neu eingerichteten
Dauerauftrag. Die Räumungsklage des
Vermieters wurde vom Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg abgewiesen. Zwar stelle
die sechsmalige verspätete Mietzahlung
innerhalb von acht Monaten eine nachhaltige Vertragsverletzung des Mieters dar,
auch wenn die Verspätungen jeweils nur
geringfügig waren. Aufgrund der hier vorliegenden besonderen Umstände rechtfertigten diese Verspätungen jedoch keine
Kündigung des Mietverhältnisses. Zum
einen habe der Mieter regelmäßig monatlich seine Mietzahlungen erbracht. Zum
anderen habe er sein Zahlungsverhalten
bereits Anfang November, also noch vor
Ausspruch der Kündigung, umgestellt
und seither auch regelmäßig pünktlich
gezahlt. Im Hinblick darauf wäre dem Vermieter ein „Abwarten der Folgezeit, um
ein weiteres Einhalten der Zahlungspflichten aus dem Mietverhältnis (…) zu prüfen,
zumutbar gewesen. “ Die Kündigung am
11. November 2015 war daher zu diesem
Zeitpunkt als treuwidrig anzusehen.

28

Anmerkung: Erfreulicherweise musste der
Mieter hier seine nachlässige Zahlungsweise zumindest vorerst nicht mit dem
Verlust seiner Wohnung büßen (der Vermieter hat noch Gelegenheit, gegen das
Urteil Berufung einzulegen). Es soll aber
an dieser Stelle noch einmal eindringlich davor gewarnt werden, sich darauf
zu verlassen, dass die (häufig jahrelang
vom Vermieter geduldete) nachlässige
Zahlungsweise vom Vermieter auch weiter hingenommen wird. Seit geraumer
Zeit ist die verspätete Mietzahlung eines
der beliebtesten Einfallstore für Vermieter, um sich alter, wenig lukrativer Mietverhältnisse zu entledigen. Bereits die
einmalige erneute verspätete Mietzahlung
nach einer Abmahnung kann zum Verlust
der Wohnung führen. Da immer einmal etwas „schief gehen“ kann (beispielsweise
müssen sich Mieter/innen die Fehler der
eigenen Bank zurechnen lassen), sollte
es zu einer solchen Abmahnung nie kommen. Da es für die Pünktlichkeit der Zahlung bis zum 3. Werktag auf den Eingang
der Miete auf dem Konto des Vermieters
ankommt, sollte die Überweisung stets
am 30. oder 31. des Vormonats in Auftrag
gegeben werden. Bei Überweisung per
Dauerauftrag ist die regelmäßige Kontrolle erforderlich, ob die Bank die monatliche
Überweisung auch tatsächlich veranlasst
hat.

Wenn nichts anderes vereinbart ist, muss die
Miete spätestens am 3. Werktag beim Vermieter
eingehen. Wiederholte verspätete Zahlungen sind
ein Kündigungsgrund, auch wenn ein Vermieter
dies zuvor hingenommen hat. Mieter/innen müssen daher immer auf pünktliche Mietzahlungen
achten. Foto: ME

LG Berlin, Urteil vom 03.02.2016
AZ: 67 S 277/15

Abrechnung von
Betriebskosten gegenüber
Untermietern
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Mirko Walther

Vereinbart eine Mieterin mit ihren untermietern im untermietvertrag eine monatliche
„Betriebskostenpauschale“ und einigen
sich Mieterin und untermieter nachträglich
darauf, dass die untermieter die tatsächlich anfallenden durch sie verursachten
Mehrbeträge für Wasser, Fernwärme und
Strom auszugleichen haben, soweit sie
ihre „Vorauszahlungen“ übersteigen, kann
die Mieterin nicht die Jahresabrechnung
der Vermieterin an ihre untermieter weiterreichen und die Differenz zwischen dem
Abrechnungsergebnis und den geleisteten
Vorauszahlungen bzw. Pauschalen von den
untermietern verlangen.
Eine Mieterin vermietete ihre Wohnung
im Dezember 2012 an zwei Untermieter.
Laut Untermietvertrag sollten diese neben der Nettokaltmiete monatlich 140,00
Euro als „Betriebskostenpauschale“ sowie 28,00 Euro für Strom zahlen. Im Dezember 2013 wurde folgende zusätzliche
Vereinbarung getroffen: „Nach Vorliegen
der Abrechnung der Nebenkosten 2013
werden die Mehrbeträge, soweit sie die
zu 2. Genannten (= die Untermieter, die
Redaktion) verursacht wurden, nachträglich ausgeglichen. Die zu beachtenden
Mehrbeträge betreffen Verbrauchskosten
für Wasser, Fernwärme und Strom, soweit
diese höher sind als die bislang gültigen
Vorauszahlungen ausfallen. “ Im Mai 2014
erhielt die Mieterin von der Vermieterin
die Heiz- und Betriebskostenabrechnung
für 2013, welche Betriebs- und Heizkosten
in Höhe von 3.990,09 Euro auswies. Mit
Schreiben vom 7. August 2014 verlangte
die Mieterin von Ihren Untermietern die
Differenz zu den von diesen geleisteten
Zahlungen (12 x 140,00 Euro) in Höhe von
2.310,09 Euro. Nachdem das Amtsgericht
Lichtenberg der Zahlungsklage der Mieterin teilweise stattgegeben hatte, wies nun
das Landgericht Berlin auf die Berufung
der Untermieter die Klage insgesamt ab.
Zwar unterstellte es zugunsten der Mieterin, dass durch die weitere Vereinbarung
vom Dezember 2013 die mietvertraglich
vereinbarte pauschale Abgeltung der
Betriebskosten abgeändert wurde, allerdings erfordere diese Abänderung eine
Abrechnung durch die Mieterin. Im Prinzip
sei das „einfache Durchreichen der Betriebskostenabrechnung des Vermieters
durch den Hauptmieter an den Untermieter“ möglich, aber im vorliegenden Fall sei

Mieterecho 380 April 2016

RECHT UND RECHTSPRECHUNG

keine den allgemeinen mietvertraglichen
Regeln entsprechende Betriebskostenabrede zwischen der Mieterin und ihren
Untermietern getroffen worden. Auch die
zusätzliche Vereinbarung vom Dezember
2013 enthalte insoweit eine doppelte Einschränkung auf die von den Untermietern
verursachten Mehrbeträge sowie auf die
Verbrauchskosten von Wasser, Fernwärme und Strom. In der „Abrechnung“ vom
7. August 2014 würden aber ausnahmslos
alle (vom Vermieter der Mieterin in Rechnung gestellten) Kosten herangezogen.
Es werde weder nach Mehrverbrauch,
noch nach Verbrauchskosten differenziert.
Die von den Untermietern geleisteten
Vorauszahlungen würden nicht den einzelnen Kosten zugeordnet. Daher sei die
Abrechnung nicht nachvollziehbar und
folglich formell unwirksam.

AG Tempelhof-Kreuzberg
Urteil vom 22.10.2015
AZ: 14 C 517/14

Installation von
Videokameras im Eingangsbereich des Hauses
Mitgeteilt von Rechtsanwältin
Marianne Biedermann-Weist

Der Vermieter ist nicht berechtigt, ohne
zustimmung der Mieter eine Videokamera (oder eine wie eine funktionstüchtige
Videokamera aussehende Attrappe) im
Hauseingangsbereich vor der Hauseingangstür und über dem Klingeltableau des
Hauses anzubringen.
Die Vermieterin eines Mietshauses in
Kreuzberg ließ im Hauseingangsbereich
vor der Eingangstür und über dem Klingeltableau eine Videokamera bzw. eine
Attrappe einer Videokamera anbringen.
Zusätzlich wurde ein Schild angebracht
mit der Aufschrift „Dieses Objekt wird per
Video überwacht“ . Eine Mieterin war damit
nicht einverstanden und verlangte die Entfernung dieser Anlage, was die Vermieterin mit dem Verweis darauf verweigerte,
dass es sich zum einen um eine Attrappe handele, zum anderen seien dadurch
die Beschädigungen durch Vandalismus
im Haus erheblich zurückgegangen. Das
Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg verurteilte die Vermieterin jedoch zur Beseitigung der Anlage bzw. der Attrappe. Die
Installation von Kameras, mit welchen die
gezielte Überwachung der Benutzer eines
Grundstückszugangs erfolgen kann, stelle
einen Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht der Nutzer dar. Dies gelte
auch für den Fall, dass es sich, wie von

Mieterecho 380 April 2016

Videokameras oder
Attrappen, die wie funktionierende Videokameras
aussehen, dürfen von
Vermietern nicht ohne
Zustimmung der Mieter/
innen im Hauseingangsbereich angebracht
werden. Foto: Mattias Coers

der Vermieterin behauptet, nur um eine
Attrappe handele. Es werde durch eine
solche nämlich bei der Mieterin und ihren
Besuchern der Eindruck erweckt, „dass
jede ihrer Bewegungen im Eingangsbereich kontrolliert und dokumentiert wird,
zumal hier zusätzlich noch im Eingangsbereich das Schild ‚Dieses Objekt wird per
Video überwacht’ angebracht worden ist.
Hierdurch wird ein ‚Überwachungsdruck’
erzeugt, der bewirkt, und zwar unabhängig davon, ob Videoaufzeichnungen tatsächlich erfolgen, dass sich die Klägerin
(= die Mieterin, die Redaktion) in ihrem
privaten Bereich nicht mehr ungestört
und unbeobachtet fühlen und demzufolge
unbefangen bewegen kann“ . Das Gericht
ging hier auch nicht davon aus, dass ausnahmsweise „ganz überwiegende Interessen“ der Vermieterin an der Installation
des Gerätes vorlägen, welche den Eingriff
in das Persönlichkeitsrecht der Mieterin
rechtfertigen könnten. Allein die allgemeine Behauptung der Vermieterin, es sei
zuvor im Eingangsbereich „vermehrt zu
Sachbeschädigungen gekommen“ , reiche hierfür nicht aus.

AG Tempelhof-Kreuzberg
Teilurteil vom 13.01.2016
AZ: 10 C 109/15

Darlegungspflicht des
Vermieters bei Anstieg von
Betriebskosten
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Wilhelm Lodde

Im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung ist der Vermieter für einen erheblichen Anstieg von Versicherungsprämien
auf die Wohnungsmieter umgelegt werden.
Vorgerichtliche Anwaltskosten können
nicht geltend gemacht werden, wenn der
Vermieter aufgrund von Einwendungen
des Mieters gegen eine Betriebskostenabrechnung davon ausgehen muss, dass der

Mieter auch auf eine anwaltliche Mahnung
keine zahlung leisten wird. Eine mit der Betriebskostenabrechnung ausgesprochene
zahlungsfrist stellt keine Mahnung im Sinne von § 286 BgB dar.
Die Mieter einer Wohnung in Kreuzberg
verweigerten die vom Vermieter geforderten Nachzahlungen für Betriebskosten
2012 und 2013 unter anderem deswegen, weil die geltend gemachten Versicherungsbeiträge von 1.735,81 Euro im
Jahr 2009 auf 5.690,52 Euro im Jahr 2012
und auf 5.836,44 Euro im Jahr 2013 gestiegen waren. Auch auf ein anwaltliches
Mahnschreiben des Vermieters zahlten
die Mieter nicht. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg vertrat die Auffassung,
dass der Vermieter die Gründe für eine so
erhebliche Kostensteigerung hätte darlegen müssen, was dieser nicht tat. Zudem
war in der Hausversicherung ein Risikozuschlag für das im Haus befindliche Gewerbe enthalten, welchen der Vermieter
nach Ansicht des Amtsgerichts nicht auf
die Wohnungsmieter umlegen durfte. Da
der Vermieter eine nachvollziehbare Erklärung für die hohen, deutlich über den
Oberwerten des Berliner Betriebskostenspiegels liegenden Versicherungsprämien
nicht geben konnte, kürzte das Amtsgericht die Kosten für die Position „Versicherung“ auf die jeweiligen Oberwerte
des Berliner Betriebskostenspiegels und
wies die Klage des Vermieters hinsichtlich
des darüber hinausgehenden Teils ab.
Auch seine außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten konnte der Vermieter nach
Auffassung des Amtsgerichts nicht von
den Mietern erstattet verlangen. Da die
Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung erhoben hatten, welche außergerichtlich nicht ausgeräumt wurden, habe
der Vermieter nicht davon ausgehen können, dass die Mieter auf eine anwaltliche
Mahnung hin zahlen würden. Im Übrigen
seien die Mieter mangels vorheriger Mahnung durch den Vermieter auch erst durch
die anwaltliche Mahnung in Verzug geraten. Die in der Betriebskostenabrechnung
selbst enthaltene Zahlungsfrist stelle keine
einen Verzug begründende Mahnung dar.

29

RECHT
RECHT UND
UND RECHTSPRECHUNG
RECHTSPRECHUNG

AG Charlottenburg
Urteil vom 28.01.2016
AZ: 226 C 249/15

Kündigung wegen
Beleidigung und Bedrohung
Mitgeteilt von Rechtsanwältin
Doris Grunow-Strempel

Mieterin im Rahmen einer gerichtsverhandlung über eine Mieterhöhung rechtfertigen ebenso wenig eine Kündigung wie
die „Drohung“ der alten Frau, sich eine
Waffe zu kaufen und die Vermieterin und
ihren Anwalt zu erschießen.
In einer mündlichen Verhandlung um die
Zustimmung zu einer Mieterhöhung erläuterte der Richter der 88-jährigen Mieterin,
dass ein Vergleichsvorschlag der Vermieterseite für sie sehr günstig wäre, da sie
anderenfalls wohl zur Zustimmung zur
vollen Mieterhöhung verurteilt würde. Die
Mieterin soll darauf geäußert haben, dass
ihr das „scheißegal“ sei, dann müsse sie
eben auf der Straße leben, sowie nochmals „da scheiß‘ ich drauf!“ , was sie durch
Anheben ihres Rocks untermauert haben
soll. Auf Nachfrage des Gerichts, warum
das scheißegal sei, sie würde mit dem
Vergleich doch Geld sparen, soll sich die
Frau dem Anwalt der Vermieterin zugewandt und gesagt haben: „Na, ich besorg’
mir ’ne Knarre und erschieße Sie und
dann die Frau … (= Name der Vermieterin, die Redaktion). “ Die Vermieterin kündigte am folgenden Tag das Mietverhältnis
wegen dieser (angeblichen) Äußerungen.
Das Amtsgericht Charlottenburg wies die
Räumungsklage ab, da es, selbst wenn
die Äußerungen so gefallen sein sollten
(was vom Gericht nicht weiter geprüft
wurde), keinen Grund für eine Kündigung
des Mietverhältnisses erkennen konnte.
Die groben und vulgären Äußerungen
(„scheißegal“ , „da scheiß‘ ich drauf“) seien keine Beleidigungen der Vermieterin,
sondern hätten allenfalls dem Vergleichsangebot gegolten. Es sei auch fraglich, ob
solche Äußerungen überhaupt eine Verletzung mietvertraglicher Pflichten darstellen würden, welche im Übrigen allenfalls
bei Wiederholung nach Abmahnung kündigungsrelevant werden könnten. Soweit
die Vermieterin die weitere Äußerung der
Mieterin, sich eine „Knarre“ besorgen und
sie sowie ihren Rechtsanwalt erschießen
zu wollen, als Bedrohung wertete, folgte
das Gericht dieser Auffassung ebenfalls
nicht. Vorgebracht von einer so hochbetagten, zudem durch die Mieterhöhungsklage sehr aufgebrachten Frau sei eine
solche Äußerung keine ernst gemeinte
und ernst zu nehmende Bedrohung. Es
sei auch nicht erkennbar, dass die Ver30

Wenn Mieter/innen ihren Vermieter beleidigen oder bedrohen, liefern sie Gründe für eine
Kündigung, auch wenn in einem besonderen Fall das Amtsgericht Charlottenburg anders
entschied. Foto: Nadine Platzek/Photocase.com
mieterin und ihr Rechtsanwalt mit der Umsetzung dieser Äußerung gerechnet und
um ihr Leben gefürchtet hätten. Vielmehr
habe es sich, die behauptete Äußerung
als wahr unterstellt, um eine „erkennbar
überzogene und dramatisierende verbale
Entgleisung der offenbar durch die Situation überforderten 88-jährigen Mieterin“ gehandelt. Eine solche begründe aber nicht
eine für die Beendigung des Mietverhältnisses ausreichende Vertragsverletzung.

Anmerkung: So zutreffend die Ausführungen des Amtsgerichts in diesem besonderen Fall auch sind, bleibt selbstverständlich dennoch dringend davon abzuraten,
seinen Unmut über seinen Vermieter
derart drastisch zu äußern und ihm damit
Argumente für eine Beendigung des Mietverhältnisses zu liefern.

AG Neukölln, Urteil vom 27.01.2016
AZ: 13 C 165/15

Mieterhöhung nach
Modernisierung
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Marek Schauer

Eine Mieterhöhungserklärung wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen ist
formell wirksam, wenn in ihr dargelegt ist,
inwiefern die durchgeführten Maßnahmen
solche sind, die den gebrauchswert der
Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder die nachhaltige Einsparung
von Heizenergie oder Wasser bewirken.
Die Kostenpositionen müssen auf die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen aufgeteilt werden.
Nachdem die Vermieterin eines Hauses in
Neukölln verschiedene Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hatte, erklärte
sie mit Schreiben an den Mieter vom 9.

September 2014 die Erhöhung der Miete
um 154,00 Euro ab dem 1. Dezember 2014.
Der Mieter zahlte die Erhöhung nicht, da
er die Mieterhöhungserklärung für unwirksam hielt. Das Amtsgericht Neukölln hielt
die Mieterhöhungserklärung nur teilweise,
für die Kostenpositionen, die den jeweiligen Modernisierungsmaßnahmen nachvollziehbar zugeordnet werden konnten,
für wirksam und gab der Zahlungs- und
Feststellungsklage der Vermieterin daher
nur teilweise, nämlich hinsichtlich einer
Erhöhung um 81,29 Euro, statt.
Die übrigen Kostenpositionen waren einzelnen Modernisierungsmaßnahmen nicht
zuzuordnen. In diesen Punkten verneinte
das Gericht die formelle Wirksamkeit der
Mieterhöhungserklärung.
Es führte in seinem Urteil aus, dass ein
Vermieter, der gleichzeitig mehrere Modernisierungsmaßnahmen durchführen
lässt, in seiner Mieterhöhungserklärung
zunächst die Gesamtkosten der Maßnahme auf die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen aufteilen müsse. Seien
für einzelne Modernisierungsmaßnahmen
verschiedene Gewerke ausgeführt worden, so müsse „innerhalb der einzelnen
Maßnahmen nochmals nach Gewerken,
z. B. Maurerarbeiten, Malerarbeiten, Installationsarbeiten, Gerüst usw. untergliedert werden“ . Die in der Mieterhöhung
angegebenen Kostenpositionen müssten
den jeweiligen Modernisierungsmaßnahmen „ohne Weiteres – auch rechnerisch
nachvollziehbar – zuzuordnen sein“ .
Da dies bei einigen der durchgeführten
Maßnahmen anhand der Angaben in der
Mieterhöhungserklärung ebenso wenig
möglich war wie unter Zuhilfenahme der
in Bezug genommenen Modernisierungsankündigung, hielt das Amtsgericht die
Mieterhöhung teilweise für unwirksam.
Eine Nachbesserung der Mieterhöhungserklärung nach Modernisierung sei im
Prozess (anders als eine Mieterhöhung
auf die ortsübliche Vergleichsmiete) nicht
möglich.

Mieterecho 380 April 2016

VORMITTAGSBERATUNG

TELEFONBERATUNG

Jeden Mittwoch 10 bis 12 Uhr
Neukölln, Sonnenallee 101
Beratungsstelle der Berliner MieterGemeinschaft

Telefonische Kurzberatung für Mitglieder der Berliner MieterGemeinschaft
ist nur bei allgemeinen und einfachen rechtlichen Fragen möglich, die keine
Einsicht in Unterlagen erfordern. Bitte nennen Sie zu Beginn des Anrufs Ihre
Mitgliedsnummer (Sie finden diese im Adressfeld Ihres MieterEchos) und Ihren
Namen. Fassen Sie sich bitte im Interesse weiterer ratsuchender Mitglieder
kurz. Es empfiehlt sich, vor dem Anruf die Fragen zu notieren. Auch kann die
Kurzberatung zur Vorbereitung auf eine Beratung in der Beratungsstelle
nützlich sein.
Die telefonische Kurzberatung erreichen Sie über die Telefonnummern
030 - 21002571 und 030 - 21002572 zu folgenden Zeiten:
Dienstag
15 bis 17 Uhr
Donnerstag
15 bis 17 Uhr
Freitag
14 bis 16 Uhr

Jeden Donnerstag 10 bis 12 Uhr
Kreuzberg, Möckernstraße 92
Geschäftsstelle der Berliner MieterGemeinschaft
Jeden Freitag 10 bis 13 Uhr
Neukölln, Sonnenallee 101
Beratungsstelle der Berliner MieterGemeinschaft
Jeden Freitag 10.30 bis 12.30 Uhr
Prenzlauer Berg, Fehrbelliner Straße 92, Nachbarschaftshaus
Zusätzlich bieten wir für Mitglieder, die aus beruflichen Gründen verhindert
sind, die regulären Beratungstermine wahrzunehmen, jeden Dienstag und
Freitag von 11 bis 13 Uhr in der Möckernstraße 92 eine mietrechtliche
Beratung an. Für diese Beratung ist eine telefonische Anmeldung unter
030 - 2168001 erforderlich.

BETRIEBSKOSTENBERATUNG
Auf unserer Website www.bmgev.de finden Sie einen Betriebskostenrechner.
Sie erhalten dort auch zahlreiche Tipps rund um die Betriebskostenabrechnung.
Zusätzlich zur Beratung in allen anderen Beratungsstellen werden Betriebskostenabrechnungen in folgenden Beratungsstellen überprüft:
Jeden Montag 19 bis 19.30 Uhr
Prenzlauer Berg, Oderberger Straße 50, Kiez-Kantine
Jeden Dienstag 11 bis 13 Uhr
Neukölln, Sonnenallee 101
Beratungsstelle der Berliner MieterGemeinschaft
Jeden Freitag 13 bis 16 Uhr
Kreuzberg, Möckernstraße 92
Geschäftsstelle der Berliner MieterGemeinschaft
Bitte bringen Sie zu den Beratungen die aktuelle und die vorherige Betriebskostenabrechung sowie den Mietvertrag mit.

HAUSVERSAMMLUNGEN
Von Verkauf, Sanierung oder Umwandlung sind oft mehrere Mietparteien
eines Hauses, wenn nicht sogar die gesamte Mieterschaft betroffen. Wenn sich
die Mieter/innen zusammentun, können sie sich besser wehren und ihre eigenen Interessen gegenüber dem Vermieter durchsetzen. Deshalb empfiehlt die
Berliner MieterGemeinschaft, dass die Mieter/innen Hausversammlungen
durchführen, um sich auszutauschen, zu informieren und eine gemeinsame
Strategie zu entwickeln. Wenn mindestens ein/e Mieter/in des Hauses Mitglied
ist, kann die Berliner MieterGemeinschaft diese Hausversammlungen mit Informationen und Ratschlägen unterstützen.
Informationen und Kontakt telefonisch unter 030 - 21002584.

BEZIRKSGRUPPENTREFFEN
Friedrichshain Jeden 3. Montag im Monat 20 Uhr
Mieterladen, Kreutziger Straße 23
Kreuzberg Jeden 1. Donnerstag im Monat 19 Uhr
Geschäftsstelle der Berliner MieterGemeinschaft, Möckernstraße 92
Neukölln Jeden letzten Donnerstag im Monat 18:30 Uhr
Beratungsstelle, Sonnenallee 101
Prenzlauer Berg Jeden 1. Donnerstag im Monat 20 Uhr
Christburger Straße 29
Spandau Ort und Termin der Treffen bitte erfragen unter 030-21002584

SOZIALBERATUNG
Auskünfte von Jurist/innen und Sozialarbeiter/innen zu sozialrechtlichen Fragen sowie Unterstützung beim Ausfüllen von Anträgen auf ALG II, Beratungsoder Prozesskostenhilfe.
Jeden Montag 16 bis 18 Uhr*
Neukölln, Sonnenallee 101
Beratungsstelle der Berliner MieterGemeinschaft
Jeden Dienstag 19 bis 20 Uhr
Kreuzberg, Möckernstraße 92
Geschäftsstelle der Berliner MieterGemeinschaft
Jeden Mittwoch 13 bis 16 Uhr
Neukölln, Sonnenallee 101
Beratungsstelle der Berliner MieterGemeinschaft
Jeden Freitag 15 bis 17 Uhr*
Neukölln, Sonnenallee 101
Beratungsstelle der Berliner MieterGemeinschaft
* Nur für Mitglieder der Berliner MieterGemeinschaft. Bringen Sie als Nachweis
über Ihre Mitgliedschaft das aktuelle MieterEcho auf Ihren Namen oder einen
Zahlungsbeleg mit.
Mieterecho 380 April 2016

Tempelhof Ort und Termin der Treffen bitte erfragen unter 030-21002584
Wedding Ort und Termin der Treffen bitte erfragen unter 030-21002584
Aktuelle Termine unter: www.bmgev.de/verein/bezirksgruppen.html
Bei den Bezirksgruppentreffen findet keine Rechtsberatung statt. Rechtsberatung erfolgt ausschließlich durch Rechtsberater/innen in den dafür ausgewiesenen Beratungsstellen (siehe hintere Umschlagseite).

VOR-ORT-BÜROS
Hier finden Sie Informationen, Tipps, Kontakte und haben die Möglichkeit der
Berliner MieterGemeinschaft beizutreten.
In den Vor-Ort-Büros findet keine Rechtsberatung statt. Rechtsberatung erfolgt
ausschließlich durch Rechtsberater/innen in den dafür ausgewiesenen
Beratungsstellen (siehe hintere Umschlagseite).
Hellersdorf
Jeden Mittwoch, 18 bis 19 Uhr, Albert-Kuntz-Straße 58
MITTENDRIN in Hellersdorf e. V., ᵼ ᵷ Louis-Lewin-Straße ᵛ 195
Lichtenberg
Jeden 2. Donnerstag im Monat, 16 bis 18 Uhr, Erich-Kuttner-Straße 31b
Nachbarschaftstreff Quatschtrommel
ᵸ Landsberger Allee, Storkower Straße ᵙᵚ M5, M6, M8 ᵛ 156
31

Unsere
Beratungsstellen
In allen Beratungsstellen werden Sie als Mitglied der Berliner
MieterGemeinschaft von Rechtsanwält/innen beraten, die auf
Mietrecht spezialisiert sind.

Bringen Sie als Nachweis über Ihre Mitgliedschaft das aktuelle
MieterEcho auf Ihren Namen oder einen Zahlungsbeleg mit.

■

Montag 18.30 bis 19.30 Uhr
Sophie-Charlotten-Straße 30 A, Hinterhaus,
2. OG, abw gGmbH, Sprachschule, ᵼ
ᵸ Westend ᵛ 309, 145

■

■

Donnerstag 18 bis 19 Uhr

■

■

■

■

Donnerstag 19 bis 20 Uhr

■

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Achtung, neue Beratungsstelle:
Mittwoch 17.30 bis 18.30 Uhr

■

Montag 17 bis 19 Uhr
Wilhelminenhofstraße 42b, BIZO
ᵸ Schöneweide weiter mit ᵙᵚ 63 oder 67

Kreuzberg
■

Montag 19 bis 20 Uhr
Bergmannstraße 14
Stadtteilausschuss Kreuzberg e.V.
ᵷ Gneisenaustraße, Mehringdamm

■

Mittwoch 16 bis 17.30 Uhr

Möckernstraße 92, Ecke Yorckstraße
ᵷ Möckernbrücke, Mehringdamm,
Yorckstraße ᵸ Yorckstraße ᵛ M19
tercüman bulunmaktadır

■

■

■

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Montag 13 bis 18 Uhr
Sonnenallee 101
ᵷ Rathaus Neukölln ᵛ M41, 104, 167
saat 16 dan 18'e kadar
tercüman bulunmaktadır
Montag 19 bis 20 Uhr
Fritz-Reuter-Allee 50
Seniorenfreizeitstätte Bruno Taut
ᵷ Blaschkoallee, Parchimer Allee
ᵛ M46, 171

■

■

Adalbertstraße 95A, Gartenhaus, Kotti e.V.
ᵷ Kottbusser Tor ᵛ M29,140

■

Mittwoch 18.30 bis 19.30 Uhr

■

Freitag 10.30 bis 12.30 Uhr

Weißensee

Dienstag 18.30 bis 19.30 Uhr
Cranachstraße 7, Sozialstation, ᵼ

Wilmersdorf
■

Nollendorfstraße 38, Mieterladen „Nollzie”
ᵷ Nollendorfplatz

Montag 18.30 bis 19.30 Uhr
Wilhelmsaue 119, Nebentrakt des Kirchengebäudes, links vom Kircheneingang, ᵼ
ᵷ Blissestraße ᵛ 101, 104, 249

Donnerstag 19 bis 20 Uhr

Nollendorfstraße 38, Mieterladen „Nollzie”
ᵷ Nollendorfplatz

zehlendorf
■

Spandau
■

Dienstag 18 bis 19 Uhr

Bizetstraße 75, Ecke Herbert-Baum-Straße
Berliner Stadtmission, ᵼ
ᵙᵚ M4, M13, M12 ᵛ 255

ᵸ Friedenau ᵛ 187, 246

■

Donnerstag 18 bis 19 Uhr

Wiesenstraße 30, Treffpunkt „Wiese 30”
ᵷ und ᵸ Wedding
ᵷ Nauener Platz ᵸ Humboldthain

Schöneberg

Mittwoch 19 bis 20 Uhr
Mauerstraße 6, Kulturhaus Spandau
ᵷ und ᵸ Spandau

■

Montag 18.30 bis 19.30 Uhr
Osdorfer Straße 121, Arbeiterwohlfahrt
ᵼ Zugang über den Parkplatz
ᵸ Osdorfer Straße ᵛ 112, 186

■

Mittwoch 19 bis 20 Uhr
Schildhornstraße 85a
Bezirksgeschäftsstelle Die Linke
ᵷ Schloßstraße ᵛ 282

Dienstag 18.30 bis 19.30 Uhr

Schönholzer Straße 10, Eingang Mitte
2. OG, Bücherstube, Stadtteilzentrum Pankow
Nachbarschafts- und Familienzentrum, ᵼ
ᵷ und ᵸ Pankow ᵸ Wollankstraße
ᵙᵚ M1 ᵛ 107, 155, 250, 255

Wedding

■

Dienstag 19 bis 20 Uhr

Freitag 18 bis 19 Uhr

Karl-Kunger-Straße 55
Laden von „Loesje”
ᵸ Treptower Park ᵛ 194, 171

Dienstag 18.30 bis 19.30 Uhr

Steglitz
■

■

Alt-Tegel 43
Seniorenfreizeitstätte, Clubraum, ᵼ
ᵸ Tegel ᵷ Alt-Tegel

■

Mittwoch 18 bis 19 Uhr

Dörpfeldstraße 54, Jugendhilfe
Treptow-Köln e.V., Alte Schule
ᵸ Adlershof ᵙᵚ 60, 61

Donnerstag 18.30 bis 20 Uhr

Reinickendorf

Freitag 10 bis 17 Uhr
Sonnenallee 101
ᵷ Rathaus Neukölln ᵛ M41, 104, 167

Pankow

Treptow
■

■

■

Donnerstag 18 bis 19 Uhr

Stephanstraße 43, BürSte-Haus am
Paechbrunnen.
Durchgang zwischen Moa-Bogen und Ev. Kirche
ᵷ Birkenstraße ᵸ Westhafen
ᵛ M27, 123

Fehrbelliner Straße 92
Nachbarschaftshaus, ᵼ (bitte Türöffner am
Klingeltableau benutzen)
ᵷ Rosa-Luxemburg-Platz, Rosenthaler Platz
ᵙᵚ M1, M8, M12 ᵛ 240

■

Montag 17.30 bis 18.30 Uhr
Kaiserin-Augusta-Straße 23, Kirchengemeinde Alt-Tempelhof, Bücherstube
ᵷ Kaiserin-Augusta-Straße
ᵛ 170, 184, 246

Tiergarten

Dienstag 18.30 bis 19.30 Uhr

Jablonskistraße 20, Einhorn gGmbH
ᵙᵚ M2, M10

Mittwoch 10 bis 12 und 16 bis 19.30 Uhr
Sonnenallee 101
ᵷ Rathaus Neukölln ᵛ M41, 104, 167

Donnerstag 18.15 bis 19 Uhr

Freitag 18 bis 19 Uhr

■

Hobrechtstraße 55, Zugangsweg neben dem
Spielplatz, Nachbarschaftsladen „elele”
ᵷ Hermannplatz
ᵛ M29, M41, 171, 194

Donnerstag 10 bis 12 Uhr

Mehringdamm 114
Familienzentrum, Raum 403a, 2. Stock
ᵷ Platz der Luftbrücke

■

Greifenhagener Straße 28
Sonntags-Club e. V.
ᵷ und ᵸ Schönhauser Allee
ᵙᵚ M1, M13, 12, 50

Dienstag 18.15 bis 19.15 Uhr

Möckernstraße 92, Ecke Yorckstraße
ᵷ Möckernbrücke, Mehringdamm,
Yorckstraße ᵸ Yorckstraße ᵛ M19

■

Montag 18.30 bis 19.30 Uhr
Oderberger Straße 50, Kiez-Kantine
ᵷ Eberswalder Straße
ᵙᵚ M1, M10, M12 ᵛ 240

neukölln

Donnerstag 18 bis 19 Uhr

Puchanstraße 9, Rabenhaus e.V., ᵼ
ᵸ Köpenick ᵛ X69, 269, 164
ᵙᵚ 60, 61, 62, 63, 68

Mittwoch 19 bis 20 Uhr
Tucholskystraße 32, Ecke Auguststraße
Comic-Bibliothek „Bei Renate“
ᵸ Oranienburger Straße, Hackescher Markt
ᵷ Oranienburger Tor, Weinmeisterstraße
ᵙᵚ M1, M6 ᵛ 240

■

Esmarchstraße 18
Bürgerverein Pro Kiez e. V.
ᵙᵚ M4, M10 ᵛ 200

Mitte

Neustrelitzer Straße 63
Bürgerinitiative Ausländische MitbürgerInnen e. V.
ᵙᵚ M5, M16 ᵛ 256

■

Montag 18 bis 19.30 Uhr

Alt-Marzahn 30a, Lebensnähe e. V.
Kontakt- und Begegnungsstätte
(bitte klingeln)
ᵸ Marzahn ᵙᵚ M6, M8, 18
ᵛ X 54, 154, 192, 195

jeden 2. und 4. Mittwoch im Monat
Albert-Kuntz-Straße 58
Mittendrin in Hellersdorf e.V., ᵼ
ᵷ Louis-Lewin-Straße ᵙᵚ 195

Köpenick

■

Marzahn

Mittwoch 18.30 bis 19.30 Uhr

Hohenschönhausen

Donnerstag 18 bis 19 Uhr

■

■

Hellersdorf
■

Mittwoch 17.30 bis 18.30 Uhr

jeden 2. und 4. Mittwoch im Monat
Anton-Saefkow-Platz 14, 1. OG
Anton-Saefkow-Bibliothek, ᵼ
ᵸ Storkower Straße
ᵙᵚ M5, M6, M13, M16

Tempelhof

Montag 18 bis 19 Uhr

Fehrbelliner Straße 92
Nachbarschaftshaus, ᵼ (bitte Türöffner am
Klingeltableau benutzen)
ᵷ Rosa-Luxemburg-Platz, Rosenthaler Platz
ᵙᵚ M1, M8, M12 ᵛ 240

Einbecker Straße 85, 4. OG
Geschäftsstelle der Volkssolidarität
ᵷ Friedrichsfelde ᵷ und ᵸ Lichtenberg

Montag 18 bis 20 Uhr
Kreutzigerstraße 23, Mieterladen, ᵼ
ᵷ Samariterstraße ᵙᵚ 21
Kreutzigerstraße 23, Mieterladen, ᵼ
ᵷ Samariterstraße ᵙᵚ 21

Dienstag 17 bis 18.30 Uhr

■

Frankfurter Allee 149
1. OG, Bibliothek
ᵷ und ᵸ Frankfurter Allee

Mierendorffplatz 19, Ecke Lise-Meitner-Straße
Haus am Mierendorffplatz
ᵷ Mierendorffplatz
ᵷ und ᵸ Jungfernheide ᵛ M27, X9

Friedrichshain

Prenzlauer Berg

Lichtenberg

Charlottenburg

Mittwoch 18 bis 19 Uhr
Kirchstraße 1/3, Rathaus Zehlendorf
Raum bitte beim Pförtner erfragen
ᵸ Zehlendorf
ᵛ M48, X10, 101, 112, 115, 118,
184, 285, 623

Die angegebenen Beratungszeiten gelten für das laufende Quartal und in der
Regel auch darüber hinaus.
Dennoch können mitunter Änderungen
auftreten. Um sicher zu gehen, können
Sie gern unsere Geschäftsstelle unter
030 - 2168001 anrufen (oder siehe
www.bmgev.de/beratung/beratungsstellen.html).

Bitte beachten Sie auch unsere
Serviceangebote auf Seite 31.
        
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