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Full text: Mieterecho Issue Zur Verwertung freigegeben : Liberalisierung und kein Ende

Mieterecho
Zeitung der Berliner MieterGemeinschaft e.V. www.bmgev.de Nr. 373 März 2015

Zur Verwertung freigegeben
Liberalisierung und kein Ende

IMPRESSUM
Herausgeberin: Berliner MieterGemeinschaft e.V.		 Redaktion MieterEcho: Joachim Oellerich (V.i.S.d.P./ Chefredaktion), 	 Philipp Mattern (Titelthema), R. Berg (Schlussredaktion/ CvD), 		 Matthias Coers (Bildredaktion), Hermann Werle, G. Jahn (Mietrecht)	 Kontakt: Telefon: 030 - 21002584, E-Mail: me@bmgev.de Grafik: N. Pitton (Gestaltung/ Satz/ Bildredaktion) Titelbild: Matthias Coers Belichtung und Druck: Königsdruck Berlin Redaktionsschluss: 27.2.2015 © Berliner MieterGemeinschaft e.V. Nachdruck nur nach vorheriger Rücksprache. Der Bezugspreis ist durch den Mitgliedsbeitrag abgegolten. Namentlich gekennzeichnete Beiträge stimmen nicht notwendigerweise mit der Meinung der Redaktion überein. Für unverlangt eingesandte Manuskripte oder Fotos wird keine Haftung übernommen.

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Inhalt
TITEL

Liebe Leserinnen und Leser,	
„Die Filetstück-Fachverkäufer“ titelte der Tagesspiegel im 	 Zusammenhang mit dem Liegenschaftsfonds. Ins Leben 	 gerufen wurde diese Einrichtung vom neoliberalen Stadtentwicklungssenator Peter Strieder (SPD) zum Zweck, die öffentlichen Immobilien Berlins zu privatisieren. Zur gleichen Zeit entstand mit derselben Aufgabenstellung auf Bundesebene die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima). Die Gründung dieser Vermarktungsanstalten lag im neoliberalen politischen Trend, hatte aber darüber hinaus auch einen erfolgreichen Vorläufer in der von Birgit Breuel geleiteten Treuhandanstalt. Obgleich deren Tätigkeit, die Privatisierung der meisten öffentlichen Liegenschaften der ehemaligen DDR, zur allergrößten Zufriedenheit der Investoren als abgeschlossen gelten kann, treibt sie als Untote noch immer ihr Unwesen. 	 Allerdings hat sie ihren anrüchigen Namen in „Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben“ geändert. Das klingt noch schlimmer, erinnert an Sonderkommando und kommt damit dem, was die Exekution öffentlichen Eigentums betrifft, auch ziemlich nahe. Inzwischen werden ihre übriggebliebenen Aufräumarbeiten sukzessive auf ihre jüngere Schwester, die 	 Bima, übertragen. All diese Instrumente dienten und dienen noch immer dazu, den Raum des Markts und die Einflusssphäre der privaten 	 Anleger enorm zu vergrößern. Das zurzeit drohende TTIP, das transatlantische Freihandels-	 abkommen, lässt eine interessante Überlegung zu. Wenn die privaten Übernehmer öffentlicher Güter dessen Schutz genießen würden, wären sie nicht nur begünstigt durch die Möglichkeit der Weiterverwertung gesellschaftlichen Eigentums auf dem Markt, sondern sie könnten auch gegen den Staat Schadensersatzansprüche geltend machen, würde er soziale Gesetze erlassen, die ihre Gewinnaussichten einschränken. Anders ausgedrückt, mit der Privatisierung öffentlicher Bestände würde der Staat auch sein Recht, soziale Gesetze zu erlassen, stark einschränken. Eine Vision, die angesichts der Mühelosigkeit, mit der es den Finanzmärkten in den letzten Jahren gelungen ist, die Schulden von Banken in Staatsschulden zu verwandeln, sehr große Realisierungschancen hat.

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Blackbox Bima
Bundesanstalt für Immobilienaufgaben verkauft zum Höchstgebot 	 Hannes Strobel

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Im Rücken des Finanzamts
Profitorientierte Verwertung des Dragonerareals		 Jürgen Enkemann

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Was wird aus dem Dragonerareal?
Bieterverfahren und Optionen der öffentlichen Hand		 Hannes Strobel und Philipp Mattern

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Filetstück-Fachmarkt fusioniert
Liegenschaftsfonds hat ausgedient, aber die Politik bleibt neoliberal	 Jutta Blume

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Stoppt TTIP, stoppt CETA
Freihandelsabkommen ruinieren Kommunen			 Gaby Gottwald

Rezension

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Stadtpolitische Bewegungen unter neoliberaler Hegemonie
Armin Kuhn über Hausbesetzungen und Stadterneuerung	 Ralf Hutter

BERLIN

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Linker Abschied vom öffentlichen Wohnungsbau?
Der Fraktion Die Linke ist Wohnungsneubau zu teuer		 Sebastian Gerhardt

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Volksbegehren startet durch
Neuausrichtung der sozialen Wohnraumversorgung gefordert	 Rainer Balcerowiak

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Müller macht mobil?
Der neue Senat kündigt Aufarbeitung an			 Benedict Ugarte Chacón

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Ein bisschen Schliff für ein stumpfes Schwert
Umwandlungsverordnung und Ausweitung der Milieuschutzgebiete	 Rainer Balcerowiak

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Falsche Planung, falsche Freunde
Untersuchungsausschuss soll bei Staatsoper Aufklärung schaffen	 Benedict Ugarte Chacón

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Pro Soluta
Konfliktlösung im Sinne des Vermieters			 Peter Nowak VERANSTALTUNGEN

Ihr MieterEcho

MIETRECHT AKTUELL

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Mieter/innen fragen – wir antworten
Fragen und Antworten zu Schönheitsreparaturen		 Rechtsanwältin Beate Silbe

MieterEcho im Kiez: Buchvorstellung und Diskussion „Vom Häuserkampf zur neoliberalen Stadt“ von Armin Kuhn Donnerstag, 16. April 2015, 19 Uhr, siehe Seite 14 Ort: Beratungsstelle, Sonnenallee 101, Neukölln U7 U-Bahnhof Rathaus Neukölln Bus M41, 104, 167 Haltestelle Erkstraße

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RECHT UND RECHTSPRECHUNG SERVICE RECHTSBERATUNG

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Blackbox Bima
Warum die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben zum Höchstgebot verkauft

Von Hannes Strobel					 								
Die Verkaufspolitik der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) rückte durch Mieterproteste in den vergangenen Monaten ins Licht der Berliner Öffentlichkeit (MieterEcho Nr. 367/ Mai 2014). Auch anderswo stößt das Geschäftsgebaren der Bundesbehörde immer wieder auf Unmut. Bima-Chef Jürgen Gehb rechtfertigt die Immobilienverkäufe an höchstbietende Investoren als den einzig legalen Weg für seine Behörde. „Wenn ich das nicht mache, dann sitzt mir nicht nur der Rechnungshof, sondern auch der Staatsanwalt im Nacken“ , erklärte er im Juli 2014 gegenüber der Presse. Wie aber kommt es zu dieser angeblich alternativlosen Einengung von Handlungsspielräumen? Um das zu verstehen, lohnt sich ein Blick auf die Entstehungsgeschichte und den politischen Willen, der zur Gründung dieser Institution führte.					

								 Die Vorgeschichte der Bima reicht zurück bis in die frühe Bundesrepublik. Ihre organisatorischen und personellen Strukturen basieren auf der ehemaligen Bundesvermögensverwaltung, einer 1950 gegründeten Bundesbehörde, die die meiste Zeit der

Protestaktion auf dem Dragonerareal gegen die neoliberale Verkaufspolitik der Bima. Foto: Matthias Coers

Bundesfinanzverwaltung unterstand. Zu den vorrangigen Aufgaben in den Anfangsjahren gehörte die Überführung von ehemaligem Reichsvermögen in Bundesvermögen. Bereits seit dieser Zeit bildete die Verwaltung von militärisch genutztem Gelände einen Schwerpunkt der Behörde. Die Kernaufgabe blieb in den Jahren von 1950 bis 2004 immer die Gleiche: die Verwaltung bundeseigener Liegenschaften, Forstflächen und Immobilien. Das änderte sich mit der Schaffung der heutigen Bima grundlegend.					 								 Kind rot-grüner Reformpolitik				 Die Bima wurde 2004 durch die rot-grüne Bundesregierung unter Kanzler Gerhard Schröder (SPD) als Bundesanstalt öffentlichen Rechts mit Sitz in Bonn gegründet. In den folgenden Jahren übertrug man der Behörde schrittweise das Personal weiterer staatlicher Körperschaften und das Eigentum an fast allen inländischen Grundstücken des Bundes. Um Verwaltungskosten einzusparen, sollte die neue Behörde wie ein Unternehmen effizient und mit „modernen Managementmethoden“ (Eigendarstellung Bima) geführt werden. Neben der Zentrale in Bonn unterhält die Bima heute weitere neun große Büros – sogenannte Direktionen – in Berlin, Dortmund, Erfurt, Freiburg, Koblenz, Magdeburg, München, Potsdam und Rostock. Daneben bestehen über hundert weitere Haupt- und Nebenstellen im gesamten Bundesgebiet. Insgesamt arbeiten 6.500 Menschen für die Bima. Sie verwalten ein Portfolio, das vor allem Grundstücke und Wohnungen beinhaltet. Bemerkenswert ist, dass das Grundeigentum eine Gesamtfläche von rund 500.000 Hektar umfasst. Das entspricht knapp fünfeinhalb Mal der Fläche von Berlin. Ein großer Teil davon sind ehemals militärisch genutzte Flächen. Durch den Abzug der alliierten Streitkräfte und die Bundeswehrreform wird der Bestand in den nächsten Jahren um weitere Kasernengelände, Munitionsdepots, Truppenübungsplätze und Flugplätze anwachsen. Zwar hat der Bund seit 1994 über 350.000 seiner Wohnungen verkauft, doch noch heute gehören ungefähr 39.000 Wohnungen der Bima, davon rund 5.400 allein in Berlin. Jährlich werden im Schnitt 2.000 bis 3.000 Objekte verkauft. Auch von den Berliner Wohnungen sollen bis 2018 etwa 1.700 abgestoßen werden.			 Geleitet wird die Bima vom Vorstandsvorsitzenden Jürgen Gehb, einem langjährigen CDU-Bundestagsabgeordneten. Den Vorstand berät ein zehnköpfiger Verwaltungsrat. Dessen Mitglieder werden vom Haushaltsausschuss des Bundestags gewählt. Der Verwaltungsrat setzt sich hauptsächlich aus Bundestagsabgeordneten aller Parteien und Vertretern der Immobilienwirtschaft zusammen. Die Behörde bezeichnet sich selbst als „Unternehmen“ und beschreibt in ihrer Selbstdarstellung ihren Weg vom bloßen „Verwalter“ staatlichen Vermögens zum „Dienstleister“ des Bundes. Rechtlich gesehen ist die Bima
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5.400 Wohnungen in Berlin gehören zum Bestand der Bima, auch die Plattenbauten in der Heinrich-Heine-Straße in Mitte an der Grenze zu Kreuzberg. Bis 2018 sollen etwa 1.700 Berliner Bima-Wohnungen verkauft werden. Foto: Matthias Coers

jedoch kein privatwirtschaftliches Unternehmen und unterliegt der vollen Rechts- und Fachaufsicht des Bundesfinanzministeriums. Allerdings ist der Charakter als Unternehmen politisch gewollt und wurde per Gesetz festgeschrieben. 		 								 Streit um das Höchstbieterverfahren		 	 Ihre rechtliche Verankerung hat die Bima im sogenannten BimaErrichtungsgesetz (BimaG), das am 9. Dezember 2004 in Kraft trat. In § 1 ist der zentrale Zweck der Körperschaft festgelegt: „Die Bundesanstalt hat das Ziel, eine einheitliche Verwaltung des Liegenschaftsvermögens des Bundes nach kaufmännischen Grundsätzen vorzunehmen und nicht betriebsnotwendiges Vermögen wirtschaftlich zu veräußern.“ Die Grundlage dafür bildet ein Wirtschaftsplan, der nach den engen Vorgaben des Bundesfinanzministeriums aufgestellt wird. Im Wirtschaftsplan ist insbesondere festgelegt, wie viel die Bima am Ende des jeweiligen Geschäftsjahrs nach Abzug der eigenen Personal- und Sachkosten an den Bundeshaushalt abzuführen hat. Die aktuelle Wirtschaftsplanung reicht bis ins Jahr 2018. Für 2015 ist vorgesehen, dass die Bima 2,7 Milliarden Euro an die Staatskasse liefern muss. Doch wie erwirtschaftet eine Behörde solch immense Überschüsse? 					 Die Bima hat derzeit zwei zentrale Tätigkeitsfelder. Das eine umfasst Verwaltungsaufgaben wie die Vermietung und Verpachtung von Wohnungen, Grundstücken, Wäldern und sonstigen Liegenschaften. Etwa 80% der Gesamteinnahmen der Bima sind Mieteinnahmen, zwei Drittel davon überweist die Bundeswehr. Zusätzlich betreibt die Bima ein eigenes Facility Management. Sämtliche Verwaltungsaufgaben werden nach Maßgabe der Wirtschaftlichkeit betrieben – was auch erklärt, warum sich bundesweit Bima-Mieter/innen über vernachlässigte Wohnanlagen beschweren. 					 Das zweite Aufgabenfeld ist die „Verwertung von Grundstücken, die für Zwecke des Bundes nicht mehr benötigt werden“. Gemeint ist der Verkauf von Liegenschaften. Diese Erlöse machten in den letzten Jahren ungefähr 10% des gesamten Gewinns aus. Bei diesen Verkäufen ist die Behörde per Gesetz an die Bundeshaushaltsordnung gebunden. Darin ist in den §§ 63 und 64 geregelt, dass Vermögenswerte nur „zu ihrem vollen
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Wert“ veräußert werden dürfen. Die Bima interpretiert diese Formulierung dahingehend, dass Veräußerungen ausschließlich im Höchstbieterverfahren durchgeführt werden. Jedoch sind auch Ausnahmen vorgesehen. Nämlich dann, wenn ein „dringendes Bundesinteresse“ besteht. Eine solche Ausnahme wurde mit Beschluss des Haushaltsausschusses des Bundestags im März 2012 unter der schwarz-gelben Bundesregierung konkretisiert. Dabei wurde Kommunen ermöglicht, sogenannte Konversionsflächen, also vormals militärisch genutztes Gelände, zum „Gutachterpreis“ zu kaufen. In diesem Fall bekommt die Kommune den Zuschlag ohne Bieterverfahren und zu dem von einem Gutachter festgelegten Preis, der dem Verkehrswert des Grundstückes entsprechen soll. Ein politischer Streit, der bis heute andauert, dreht sich darum, ob und inwiefern dieses Verfahren auch auf Wohnimmobilien und andere Grundstücke im Bima-Besitz auszuweiten ist. 				 								 Bima als neoliberales Instrument		 	 Die Bima ist ein Kind ihrer Zeit. Sie wurde in der Hochphase der neoliberalen Umgestaltung der Bundesrepublik geschaffen. Der Verkauf erster Bundesimmobilien durch die Behörde begann am 1. Januar 2005. Am selben Tag trat auch Hartz IV in Kraft und führte die neuen Arbeitslosengelder I und II ein. Die Privatisierungspolitik ist also kein Unfall, sondern war von der rot-grünen „Reformregierung“ gewollt. Sie folgte dem Credo vom schlanken Staat, der sich auf die nötigsten Aufgaben zurückzieht und sein Tafelsilber verkaufen soll. Unter der Maßgabe von Schuldenbremse und „schwarzer Null“ wird diese Politik unter der aktuellen Regierung nahtlos fortgeführt. Sie wird solange die Regel bleiben, bis es gelingt, eine gesellschaftliche Mehrheit gegen die neoliberalen Glaubenssätze zu organisieren und Alternativen dazu durchzusetzen. Verschiedene Modelle für einen Umgang mit dem Bima-Besitz im Interesse der Mieter/ innen werden derzeit am Beispiel einiger Berliner Liegenschaften diskutiert. Die Mehrheit der im Bundestag vertretenen Parteien trägt jedoch den neoliberalen Kurs im Kern weiter mit. Da hilft es nur wenig, wenn sich Parteivertreter/innen ab und an öffentlichkeitswirksam und in Einzelfällen auf die Seite der h Mieter/innen in ihrem Wahlkreis schlagen. 		
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Im Rücken des Finanzamts
Bezirk und Initiativen kritisieren profitorientierte Verwertung des Dragonerareals
Von Jürgen Enkemann					 								
Der Umgang mit dem ehemaligen Kasernengelände hinter dem Kreuzberger Finanzamt am Mehringdamm bleibt weiterhin umstritten. Das 47.132 qm große Dragonerareal ist eines der letzten großen und damit besonders begehrten Areale in Kreuzberg.					 								

Das Dragonerareal hatte die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) erneut zum Verkauf angeboten, nachdem die Hamburger Investorgesellschaft ABR German Real Estate AG nach langen Verhandlungen mit der Bezirksverwaltung von ihrem Kauf zum Höchstbieterpreis von 21 Millionen Euro zurückgetreten war. Als damit im Sommer 2014 alles wieder offen zu sein schien, stieß die Frage der künftigen Entwicklung des Geländes auf großes öffentliches Interesse (MieterEcho Nr. 368/ Juli 2014). Die Tagespresse berichtete mehrmals darüber und verschiedene Initiativen wie das „Bündnis Stadt von Unten“, „Wir bleiben alle“ und „Upstall e.V.“ organisierten gemeinsam Veranstaltungen am Rande des Geländes. Sie errichteten symbolische Phantasiegebäude aus Pappkartons, entwickelten Pläne für eine Mischung aus Wohngebäuden mit bezahlbaren Mieten, kiezbezogenem Gewerbe sowie kulturellen Einrichtungen und äußerten ihren Protest gegen das Verfahren. 	 Auch die Bezirksverwaltung von Friedrichshain-Kreuzberg schaltete sich mit ihren Verordneten und zuständigen Abteilungen in die Debatte ein. Ende November 2014 beschloss die Bezirksverordnetenversammlung (BVV), der Bezirk solle einen Bebauungsplan für den „Rathaus-Block“ zwischen Yorckstraße und Obentrautstraße inklusive Dragonerareal erstellen – mit einem großen Anteil von sozialem Wohnungsbau und einer Mischung von Gewerbe und kultureller Nutzung (siehe nächster Beitrag).							 								 Teurer Verkauf, hoher 					 Kaufpreis, exklusive Verwertung			 Aber unbeirrt von all den Aktivitäten und Einsprüchen bot die Bima, die dem Bundesfinanzministerium untersteht, das Dra6

gonerareal zum Höchstgebot an. Den Zuschlag erhielt der Berliner Investor Arne Piepgras für sein Höchstgebot von 36 Millionen Euro. Entsprechend der Pläne von Piepgras sollte ein Komplex für Gewerbe, Kunst, Kultur und Wohnen entwickelt werden inklusive einer großen Tiefgarage. Der Kunstfaktor hatte auch in früheren spekulativen Praktiken von Piepgras zu seiner Strategie gehört, sich als interessanter Käufer darzustellen und öffentliche Fördermöglichkeiten einkalkulieren zu können. In diesem Fall war ein Sammlungs- und Ausstellungsort für Werke von George Grosz angedacht, ein reiner „Lockvogel“ nach Ansicht des Vereins Upstall e.V., der die Vermarktung des Areals seit mehreren Jahren kritisch begleitet und Gegenvorstellungen für ein soziales Projekt präsentiert hat. Die scharfen antikapitalistischen Satiren von Grosz ließen sich mit den Traditionen einer Protestkultur in Kreuzberg sicherlich gut in Einklang bringen und konnten eventuell den Verdacht einer höchst profitorientierten kapitalistischen Spekulation entkräften.	 Piepgras trat bei dem ganzen Verfahren, so zeigte sich inzwischen, nur als Zwischenkäufer auf. Nachdem er das Projekt im Februar dieses Jahres an die EPG Global Property Investment weitervermittelt hat, ist diese Gesellschaft mit Sitz in Prag die neue Eigentümerin und hat das Geld auch bereits, so ist durchgedrungen, auf das Konto der Bima überwiesen. Der Verkauf ist noch nicht voll wirksam, da die zuständigen Ausschüsse des Bundestags und des Bundesrats ihre Einwilligung erklären müssen, was aber als reine Formalie eingeschätzt wird. Kritische Stimmen sind sich einig in der Erwartung, dass die hohe Kaufsumme die Schaffung von überteuerten Angeboten für Wohnen und Gewerbe zur Folge haben wird. Die Fortsetzung des öffentlichen Protests gegen das gesamte Höchstbieterverfahren ist von verschiedenen Initiativen vorgesehen. Aus dem bezirklichen Bebauungsplan können sich vielleicht noch gewisse Hürden ergeben. 				 h
Weitere Informationen: http://stadtvonunten.de http://upstall.de http://wirbleibenalle.org MieterEcho 373 März 2015

Foto: Matthias Coers

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Was wird aus dem Dragonerareal?
Das Höchstbieterverfahren der Bima, die Folgen und welche Optionen die öffentliche Hand hat

Von Hannes Strobel und Philipp Mattern			 								
Die Berliner Politik distanziert sich fleißig vom Verkaufsgebaren der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) – zumindest dort, wo sich Protest regt. Neben den Häusern in der Großgörschen- und Katzlerstraße geriet vor allem das sogenannte Dragonerareal in die Schlagzeilen. Dort streitet das Bündnis „Stadt von Unten“ für eine nachhaltige Entwicklung und den Neubau günstiger Mietwohnungen. Das nach einer ehemaligen preußischen Kaserne benannte Grundstück hinter dem Kreuzberger Finanzamt ist mit 4,7 Hektar eines der wenigen verbliebenen Filetstücke im Innenstadtbereich.						 								

Ein erster Verkaufsversuch des Dragonerareals floppte vor zwei Jahren durch den Rückzug des Käufers. Im neu aufgelegten Bieterverfahren bekam Ende 2014 der Unternehmer Arne Piepgras für 36 Millionen Euro den Zuschlag. Bei Piepgras handelt es sich um einen Projektentwickler, der die Kaufpreisbeträge nicht selbst aufbringt, sondern Kapital von Investoren akquiriert. Ende Februar gelang es ihm, die EPG Global Property Invest mit Sitz in Prag mit ins Boot zu holen und von ihr den horrenden Kaufpreis auf den Tisch legen zu lassen. Zusammen wollen sie nun das Areal „entwickeln“. 			 Von einem Künstlercampus mit Ateliers und Galerien ist die Rede, ebenso von einem Hotel und weiterem hochpreisigen Gewerbe sowie von einer Tiefgarage mit 1.000 Stellplätzen und einigen gehobenen Wohnungen. Solche Vorhaben sind vereinbar mit dem Bebauungsplan aus dem Jahr 1966, der das Areal als Gewerbegebiet ausweist. Jedoch hat Piepgras bisher noch kein Baurecht erlangt. Die Bezirksverordnetenversammlung (BVV) ist über seine Pläne weitgehend unzufrieden und der Bezirk versucht nun, ihm im Rahmen der Bauleitplanung einen Strich durch die Rechnung zu machen. Noch im Dezember 2014 wurde ein Aufstellungsverfahren für einen neuen Bebauungsplan eröffnet. Die Planungsziele sind die Schaffung eines Mischgebiets mit großem Wohnanteil und Gemeinbedarfsflächen sowie – auf der Hälfte der Baufläche – mit öffentlich gefördertem Wohnungsbau. Zudem strebt der Bezirk an, das Areal in das Sanierungsgebiet Südliche Friedrichstadt einzugliedern. Beide Vorhaben sind durchaus clever. Wird das Areal unter das besondere Städtebaurecht des Sanierungsgebiets gestellt, ergeben sich vielfältige Steuerungsmöglichkeiten. Baumaßnahmen müssen dann mit den Sanierungszielen vereinbar sein und unterliegen einem Genehmigungsvorbehalt. Des Weiteren ist ein Weiterverkauf des Grundstücks zu einem Preis über dem Verkehrswert verboten, vorausgesetzt, es wird das umfassende Sanierungsverfahren angewandt. Dies würde einer Filetierung und gewinnbringenden Weiterveräußerung des
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Grundstücks entgegenwirken. Zudem könnte der Bezirk ein Vorkaufsrecht geltend machen.				 Man fragt sich jedoch: Warum wird dieses Instrument erst jetzt in Betracht gezogen? Wäre das Areal frühzeitig und vorausschauend als Sanierungsgebiet ausgewiesen worden, hätte das Höchstbieterverfahren abgewendet werden können.		 								 Kommunales Vorkaufsrecht für Berliner 		 Bima-Immobilien			 		 Mit Verweis auf das neu eröffnete Bebauungsplanverfahren muss der Bezirk einen auf dem alten Bebauungsplan basierenden Bauantrag nicht genehmigen. Es ist jedoch nicht ausgeschlossen, dass der Senat die Angelegenheit aufgrund der gesamtstädtischen Bedeutung des Grundstücks und seiner Entwicklung an sich zieht und zugunsten der Investoren handelt. Allerdings ist auch auf Landesebene der Verkauf des Dragonerareals umstritten. Alle Fraktionen des Abgeordnetenhauses sprachen sich dafür aus, beim Bund ein kommunales Vorkaufsrecht zum Verkehrswert für die Bima-Immobilien einzufordern. Im Fall des Dragonerareals blieb diese Willensbekundung ohne Wirkung. Ob sie mehr als Augenwischerei war, darf bezweifelt werden. Ein Vorkaufsrecht ist schließlich nur sinnvoll, wenn man anschließend auch wirklich kauft und dafür das entsprechende Geld in die Hand nimmt. Damit tut sich die Politik in der Regel schwer. Der im letzten Jahr hochgelobte Wohnungsbaufonds ist mit kläglichen 64 Millionen Euro pro Jahr ausgestattet. Mehr ist dem Senat geförderter Neubau nicht wert. Das Dragonerareal ging für mehr als die Hälfte davon weg. Die aktuellen Vorgänge um dieses Grundstück zeigen, dass es durchaus Instrumente gegen Höchstbieterverkäufe und ihre Folgen gibt. Ob und wie konsequent sie angewandt werden, ist eine Frage des politischen Willens. Daher ist Skepsis angebracht, nicht nur was die Zukunft des Dragonerareals betrifft. h

Das Dragonerareal hinter dem Kreuzberger Finanzamt ist mit 4,7 Hektar eine der letzten großen Bauflächen im Innenstadtbereich und von
Investoren begehrt.
Foto: Matthias Coers

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Filetstück-Fachmarkt fusioniert
Der Liegenschaftsfonds hat ausgedient, aber die Neuausrichtung der Berliner Liegenschaftspolitik bleibt neoliberal

Von Jutta Blume						 								
15 Jahre hat der Berliner Liegenschaftsfonds Landesgrundstücke zu Geld gemacht. Zum 1. März wurde er mit der Berliner Immobilien Management GmbH (BIM) fusioniert. Angeblich soll die seit drei Jahren angekündigte neue Liegenschaftspolitik in diesem Jahr greifen und eine entsprechende Bestandsanalyse erfolgen. Die Verfahren wie auch die Verkaufspolitik insgesamt sind höchst kritikwürdig. 	 								

Über die Ausrichtung der Liegenschaftspolitik wird bereits seit über fünf Jahren geredet. Am 3. Juni 2010 beschloss das Abgeordnetenhaus unter dem Titel „Grundstücksentwicklung mit Augenmaß“ eine Neuausrichtung. 2011 fand sie Eingang in den Koalitionsvertrag zwischen SPD und CDU. Es dauerte bis Ende 2012, dass der Senat das „Konzept zur transparenten Liegenschaftspolitik“ vorlegte und erst im Juli 2014 erfolgte der Beschluss zur Umsetzung und zur Einsetzung des Portfolioausschusses. Das Konzept sieht eine Bestandsaufnahme der landeseigenen Grundstücke und Immobilien vor, die in unterschiedliche Kategorien, sogenannte Cluster, eingeordnet werden sollen. Je nachdem, wie der aus Vertreter/innen der Senatsverwaltungen und der Bezirke bestehende Portfolioausschuss die Liegenschaften bewertet, könnten Verkäufe an Höchstbietende zur Ausnahme werden. Nicht verkauft werden sollen Grundstücke, die von den Fachverwaltungen genutzt werden oder die in den nächsten fünf bis zehn Jahren für die Daseinsvorsorge gebraucht werden. Weiterhin verkauft werden sollen „Grundstücke mit Entwicklungsperspektive“ sowie „Grundstücke mit Verkaufsperspektive“. Während letztere weiterhin zum Höchstpreis erworben werden können, werden erstere in Konzeptverfahren, die Auflagen für die zukünftige Nutzung beinhalten, angeboten. Entscheidungen soll der Ausschuss im Konsens treffen. Die „Clusterung“ der Liegenschaften in vier Kategorien hätte eigentlich bis Ende 2014 abgeschlossen sein sollen, jedoch verzögerte sich die Arbeitsaufnahme des Portfolioausschusses.						 								 Liegenschaftsfonds sollte Kasse machen		 Die Diskussion um die Neuausrichtung schlug sich erst 2014 in den Verkaufszahlen nieder. „Viele Liegenschaften blieben erst mal im Bestand. Darum sanken die Erlöse im Vergleich zum Jahre 2013 von rund 118 Millionen Euro auf knapp 70 Millionen bis Ende November 2014“, schreibt der Liegenschaftsfonds in einer Pressemitteilung vom 18. Dezember 2014. In den Jahren 2011 und 2012, als bereits eine neue Liegenschaftspolitik beschlossen war, hatte die Institution noch munter weiter verkauft. 2011 wurden mit 122 Hektar 157 Millionen Euro erzielt, 2012 mit 108 Hektar 193 Millionen. Insgesamt veräußerte der Liegenschaftsfonds Grundstücke im Wert von über zwei Milliarden Euro. 	
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Der Liegenschaftsfonds wurde 2001 unter einem schwarz-roten Senat und Stadtentwicklungssenator Peter Strieder eingerichtet. Der Auftrag des Liegenschaftsfonds war es, möglichst hohe Verkaufserlöse in die Landeskassen zu spülen. Die Bezirke wurden gedrängt, nicht benötigte Gebäude und Grundstücke schnell an das Land abzugeben und damit die Privatisierung zu ermöglichen – was in manchen Bezirken bereits zum Mangel an Schul- und Kitastandorten führte (MieterEcho Nr. 353/ März 2012). Rot-rot setzte die neoliberale Privatisierungspolitik gut zehn Jahre lang fort. Erst mit der spät einsetzenden Erkenntnis einer neuen Wohnungsknappheit kam es zum Rückgang der Verkäufe.						 Neben der zukünftigen Verkaufspolitik wird nun auch über die Übertragung von Grundstücken an die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften diskutiert. 98 Grundstücke seien für eine Sachwerteinbringung vorgesehen, wurden bereits eingebracht oder seien in Prüfung. Auf Nachfrage des MieterEchos erklärte Pressesprecherin Marlies Masche lediglich: „Die Wohnungsbaugesellschaften haben einen Zugang auf die Datenbank des Liegenschaftsfonds erhalten. Die Prüfung der Grundstücke durch die Wohnungsbaugesellschaften ist noch nicht abgeschlossen.“ Staatssekretär Engelbert Lütke Daldrup sprach bei einer Fachkonferenz im November 2014 von 37 Grundstücken, die bei städtischen Gesellschaften als Sachwerte eingelegt worden seien. Transparenz geht anders.				 								 Mängel des Konzeptverfahrens			 Auf der Bilanzpressekonferenz im Dezember betonte Geschäftsführerin Birgit Möhring die erfolgreiche Durchführung von Konzeptverfahren, die auch in Zukunft verstärkt zum Einsatz kommen sollen. So erhielt im September 2014 die Howoge den Zuschlag für ein Grundstück an der Rathausstraße in Lichtenberg, auf dem sie nun 130 Wohnungen, immerhin zum Teil mit einem Mietpreis von 6,50 Euro/qm, sowie eine Kita mit 100 Plätzen errichten will. Die beim Mietshäuser Syndikat angesiedelte Gruppe Rathaussterne, die ebenfalls ein Konzept mit einer Mischnutzung aus Wohnen und sozialen Einrichtungen vorgelegt hatte, ging leer aus. „Das Konzept der Howoge ist sicherlich sinnvoll und Wohnraum wird gebraucht“, erklärte Renee Somnitz von den Rathaussternen, „wir kritisieren aber, dass sich das Konzept auf Wohnen und Kitaplätze reduziert hat“. Die Rathaussterne wollten darüber hinaus betreutes Wohnen oder für den Kiez offene Projekte schaffen. Sie bemängeln auch, dass von den Bietenden ein Nachweis gefordert wurde, bereits Projekte im Umfang von fünf Millionen Euro realisiert zu haben, denn das schließe viele aus. Vor dem gleichen Problem steht die Projektgenossenschaft Stadtbad Lichtenberg, die sich für den Erhalt des öffentlichen Badebetriebs im ehemaligen Hubertusbad einsetzt. Das 1928 eröffnete und 1991 geschlossene Bad wurde im Januar vom Liegenschaftsfonds ausgeschrieben.	
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Verkauftes Grundstück an der Rathausstraße in Lichtenberg. Die Berliner MieterGemeinschaft lehnt Konzeptverfahren zur Privatisierung von landeseigenen Grundstücken ab und setzt sich für ihren Verbleib im öffentlichen Eigentum ein. Foto: Jutta Blume

Privatisierung auf Raten				 Wenn es um die Schaffung günstigen Wohnraums geht, vertritt der Liegenschaftsfonds die Auffassung, dass eine Preis- und Nutzungsbindung nur für einen begrenzten Zeitraum gefordert werden kann. „Man geht davon aus, dass eine Nutzungsbindung für den Zeitraum von zehn Jahren in jedem Fall rechtssicher vereinbart werden kann“, so Pressesprecherin Masche. In der Lichtenberger Rathausstraße wurde lediglich eine Preisbindung von fünf Jahren gefordert. Insofern bietet die Übertragung der Grundstücke an landeseigene Wohnungsunternehmen gegenüber dem Verkauf an private Akteure den entscheidenden Vorteil, dass Berlin als Eigentümerin im Nachhinein auf die Mietenpolitik einwirken kann.					 Neben der Frage, wann die viel diskutierte neue Liegenschaftspolitik endlich in Gang kommt, bleibt abzuwarten, welcher Anteil von Grundstücken dann noch meistbietend und welcher im Konzeptverfahren verkauft wird. Auch an klaren Vorstellungen zur Ausgestaltung der Konzeptverfahren mangelt es bisher. Am 18. November 2014 fand unter der Leitung Engelbert Lütke Daldrups ein Fachgespräch statt, bei dem deutlich wurde, dass sich die Konzeptverfahren von Grundstück zu Grundstück unterscheiden. Susanne Klabe vom Liegenschaftsfonds vertrat die Meinung, dass es kein Verfahren gebe, das für alle Flächen passe. Den Bezirken käme eine entscheidende Rolle bei der Gestaltung der zukünftigen Verfahren zu, da sie – und nicht der Liegenschaftsfonds – Kenntnisse über die Bedarfe vor Ort hätten. Die Öffentlichkeit sei frühzeitig einzubinden, da ein Grundstück, wenn es einmal einer Kategorie zugeordnet sei, dort fünf Jahre nicht mehr hinauskomme.				 Der von der „Initiative Stadt Neudenken“ ins Leben gerufene Runde Tisch zur Liegenschaftspolitik schlägt darüber hinaus einen „Rat für die Räume“ vor, der die Arbeit des Portfolioausschusses begleiten soll. „Dieses Gremium soll sich aus Vertretern der Stadtgesellschaft zusammensetzen und soll über alle Vorgänge, die dem Portfolioausschuss zur Beratung vorgelegt
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werden, informiert werden. Die Berufung der Vertreter erfolgt durch die Teilnehmer des Runden Tischs.“ Die „Initiative Stadt Neudenken“ und die Teilnehmer/innen des Runden Tischs mögen dabei eigene Interessen verfolgen, schließlich sind so manche von ihnen im stadtplanerischen Bereich tätig. Zwar richtet sich die Initiative gegen eine Politik des Ausverkaufs an Großinvestoren, ist aber grundsätzlich einer Stadtentwicklung 		 durch Private nicht abgeneigt. 	 h

„0% sozial, 100% Kapital“ kennzeichnet die aktuelle Liegenschaftspolitik.
Foto: Matthias Coers

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Stoppt TTIP, stoppt CETA
Die Freihandelsabkommen können nicht nur Staaten, Kommunen und die Umwelt ruinieren, sondern beschneiden auch Verbraucherschutz und Arbeitnehmerrechte

Von Gaby Gottwald					 								
Mitte Januar wandte sich die kleine Gemeinde Reinstorf aus dem Landkreis Lüneburg mit einem Schreiben an den Deutschen Bundestag. Der Rat der Gemeinde mit 1.300 Einwohner/innen und einem Haushalt von 900.000 Euro hatte am 4. Dezember 2014 eine Resolution verabschiedet. Darin gefordert wurden der sofortige Verhandlungsstopp für das Freihandelsabkommen zwischen den USA und Europa und der Verzicht auf die Ratifizierung des Abkommens zwischen der EU und Kanada. Der Gemeinderat war der Ansicht, dass die geplanten Abkommen nicht nur die Demokratie und den Rechtsstaat aushöhlen, sondern auch die kommunale Entscheidungshoheit, die ihnen sehr am Herzen liege. Es gibt mittlerweile eine Fülle ähnlicher Protestschreiben, denn auf kommunaler Ebene werden die möglichen negativen Effekte der  Freihandelsabkommen wie unter einem Brennglas sichtbar. 						 								

Seit Mitte 2013 verhandelt die EU-Kommission mit den USA über das Freihandelsabkommen TTIP (Transatlantic Trade and Investment Partnership). Das Abkommen der EU mit Kanada CETA (Comprehensive Economic and Trade Agreement) ist
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bereits ausverhandelt und soll noch in diesem Jahr ratifiziert werden. Mit den Lissabon-Verträgen hatte die EU-Kommission das Mandat für die Handelspolitik der Staatengemeinschaft übernommen. Die Verhandlungen um TTIP und CETA liefen weitgehend geheim und von der Öffentlichkeit unbeachtet. Erst der Protest von kritischen Initiativen mit starker Bürgerbeteiligung und mit viel Presseöffentlichkeit zwang die EU-Kommission zu ein wenig mehr Transparenz. Doch die EU-Kommission beharrt bis heute auf den Kerninhalten der Abkommen. 	 TTIP wird das weltweit größte Freihandelsabkommen sein, das rund die Hälfte des Welthandels umfasst. Ideengeber waren im Wesentlichen die Handelskammern der EU und der USA sowie die größten Unternehmensverbände auf beiden Seiten des Atlantiks. Das Ziel ist die Ausweitung des Handels durch eine erhebliche Liberalisierung der Märkte im Vertragsraum und die Förderung von Direktinvestitionen. Auftragsstudien zufolge entstünden somit mehr Wachstum und Wohlstand für alle. Dies muss mittlerweile jedoch durch zahlreiche unabhängige Studien als widerlegt gelten. 					 Der angesteuerte Weg zu mehr Handelsfreiheit beinhaltet zum einen den Abbau von sogenannten Handelshemmnissen, also die Abschaffung von Zöllen sowie „nicht tarifärer Handelshemmnisse“. Letzteres sind Regulierungen durch staatliche Vorgaben,
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Foto: Peter Homann

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rechtliche Auflagen, Standardabsicherungen durch EU-Normen oder vertragliche Vereinbarungen. Zum anderen sollen bessere Investitionsbedingungen für Investoren geschaffen werden. Vertraglich betroffen ist fast alles: Zulassungsverfahren für Chemikalien, Umweltstandards, Verbraucher- und Lebensmittelschutz, Patent- und Markenrechte, Datenschutz, das öffentliche Beschaffungswesen, Beihilfen und Subventionen, Energie, Finanzdienstleistungen, Kommunikation, Kultur etc.	 								 Sinkende Schutzstandards				 Da es zum Sinn und Zweck von Freihandelsabkommen gehört, Barrieren, die der Kapitalverwertung im Weg stehen, niederzureißen, verfolgen solche Abkommen die Deregulierung der Märkte und die Aufhebung von Schutznormen für Arbeitnehmer/innen, Verbraucher/innen, Bürger/innen oder auch Patienten/innen. Nun werden die verantwortlichen Akteure auf beiden Seiten des Atlantiks nicht müde, beständig zu beteuern, dass es keinerlei Absenkung von Schutzstandards geben werde. Doch dieses Versprechen wird nicht eingelöst werden, wie das Beispiel „Chlorhuhn“ zeigt. Der Ernährungsbereich, für den in der EU trotz vieler Kritik oftmals höhere Standards gelten als in den USA, ist hierfür exemplarisch. Entweder ist es verboten, Hühner mit Chlor zu behandeln oder nicht. Will die USA auf dieses Verfahren nicht verzichten, bleibt der Export von Chlorhühnchen in die EU verboten, solange die EU dieses Verbot nicht aufhebt. Das Gleiche gilt für genmanipulierte Organismen oder unzählige Chemikalien und Lebensmittelzusätze. Die EUKommission, der US-Beauftragte für das TTIP, Stimmen aus der Politik und das Wirtschaftsministerium, das die Federführung für TTIP und CETA hat, vertuschen diesen Widerspruch: Man werde wechselseitig die jeweiligen Standards „harmonisieren“, also wechselseitig als gleich anerkennen. Was wird dies konkret für den Verbraucherschutz in der EU bedeuten? Soll in der EU der Anbau und Verkauf von Gen-Mais bis auf Ausnahmen verboten bleiben, aber der Import von Gen-Mais aus den USA möglich werden? Soll das dann der „freie Markt“ entscheiden? In der EU gilt das Vorsorgeprinzip. Im Prinzip soll die Zulassung von Produkten, die schädlich sein könnten, vermieden werden. Die Unschädlichkeit ist von den Produzenten zu belegen. In den USA gilt die Beweislastumkehr. Die Schädlichkeit muss – oft in Schadensersatzklagen – nachgewiesen werden und die Produkte werden erst dann verboten. Die „Harmonisierung von Standards“ ist eine logische Unwucht, die der Verdummung dient. Es wird dabei immer zu einer Standardabsenkung zulasten der einen oder anderen Seite kommen. Es gibt vielfach Differenzen. Beispielsweise haben die USA die Arbeitsschutznormen der Internationalen Arbeitsorganisation der Vereinten Nationen (ILO) nicht unterschrieben, die EU wohl. Umgekehrt setzt sich die EU für einen freien Zugang zum Markt für Finanzdienstleistungen ein. Dies steht im Konflikt mit den USA, da dort die Regulierung weiter fortgeschritten ist. 	 								 								 Liberalisierung wird festgeschrieben			 Jenseits des Geschachers in den jeweiligen Themengebieten sollen verschiedene Regulierungsmechanismen den Inhalt des Abkommens vor zukünftigen politischen Änderungen und daraus folgenden Eingriffen schützen.				 Die EU-Kommission griff einen Vorschlag von Unternehmensverbänden aus der EU und den USA auf. Sie wünscht sich einen „nordatlantischen Regulierungsrat“, der sich aus Mitgliedern von EU- und US-Behörden sowie Vertretern aus der Wirtschaft
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zusammensetzt und beständig alle künftigen Gesetze und Verordnungen bereits im Planungsstadium begutachten soll. Internationale Konzerne und deren Lobbyisten sollen die künftige Rechtsordnung in Europa und den USA bereits vor dem eigentlichen Gesetzgebungsverfahren noch effektiver als bisher mitgestalten. Der Regulierungsrat würde alle gängigen und bekannten demokratischen Willensentscheidungen faktisch per Verfahren ad absurdum führen. Bei aller berechtigten Kritik am parlamentarischen System würden damit alle beteiligten Staaten faktisch zu Bananenrepubliken. Derzeit kursiert dazu ein Geheimpapier, wie die FAZ am 26. Januar 2015 meldete. So wird per Vertrag zur Regel, was viele bereits heute als Demokratieposse kolportieren: Vor wichtigen Entscheidungen befragen Regierungen die Vorstandschefs von Großkonzernen wie Deutsche Bank, Siemens, Allianz, BMW, Telekom, General Motors, IBM etc., wie diese es denn gerne hätten. 			 								 Aus für Rekommunalisierungen	 		 Das CETA-Abkommen mit Kanada enthält sowohl die Stillstands- als auch die Ratchetklausel. Es dient als Blaupause für TTIP, wofür noch kein Vertragstext vorliegt. Die Stillstandsklausel legt fest, dass nach der Einigung auf einen Status der Liberalisierung dieser nie wieder zurückgedreht werden darf. Die Ratchetklausel besagt, dass ein öffentliches Unternehmen, das von einem privaten Investor gekauft wurde, wie etwa ein Wasserwerk, niemals wieder in öffentliche Hand überführt werden soll. Durch diese Sperrklauseln wären Rekommunalisierungen nicht mehr durchführbar. Das ist ein erheblicher Eingriff in die kommunale Selbstverwaltung. Eine Rekommunalisierung der Energienetze oder auch zum Beispiel der Rückkauf der Berliner Wasserbetriebe wären künftig nicht mehr möglich. Es ist wahrlich ein Stück aus dem Tollhaus, das hier verankert werden soll. Was Hardcore-Neoliberale mal durchgesetzt haben, soll nicht

Das Sonderklagerecht im Rahmen des Investorenschutzes ist einer der strittigsten Punkte der Freihandelsabkommen. Energieversorger wie RWE zum Beispiel könnten die Bundesregierung auf Schadensersatz aufgrund des Atomausstiegs verklagen. Regierungen würden erpressbar werden und könnten sich den Atomausstieg nicht mehr leisten.
Foto: hykoe/Fotolia.de

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Liegt bald Gen-Mais aus den USA auf unseren Tellern? Das Absenken von Verbraucherschutzstandards ist Sinn und Zweck von Freihandelsabkommen, denn sie stehen der Kapitalverwertung im Weg. Foto: Thomas Hansen/Fotolia.de

nur als Standard für alle Zeiten gelten, sondern sich auch als konstituierendes und weiter raumgreifendes Prinzip fortfressen. Als sei die Unterwerfung allen Daseins unter die Verwertungslogik des Kapitals ein Naturgesetz, werden politische Gestaltung und (Re-)Regulierungen des Markts in einem internationalen Vertrag ausgeschlossen. Wie die Politik dazu kommt, sich selbst zu enthaupten, mag ihr Geheimnis bleiben. Einer Demokratie wäre damit der Riegel vorgeschoben. 	 		 								 Private Paralleljustiz für Konzerne	 		 Im Rahmen des sogenannten Investorenschutzes sollen internationale Konzerne ein Sonderklagerecht gegen Staaten bekommen. Mit viel Geld und ausgewählten Spezialanwälten können somit private Unternehmen ihre Interessen vor privaten Schiedsgerichten gegen die öffentliche Hand durchfechten. Dieses parallele private Rechtssystem unterläuft grundlegende rechtsstaatliche Prinzipien und wird von zahlreichen Rechtsexperten als nicht verfassungskonform eingestuft. In der öffentlichen Debatte entzündet sich an diesem Punkt die heftigste Kritik an TTIP und CETA. Warum soll ein Rechtsstaat einem Konzern ein Sonderklagerecht jenseits seiner Rechtssprechung einräumen? Diese Frage kann niemand beantworten, der klar bei Verstand ist und nicht Manager eines Konzerns. International gibt es eine Fülle von Investorschutzklagen, wo Konzerne außerhalb des Rechtssystems auf Schadensersatz in Milliardenhöhe pochen. Seit Jahren klagt Vattenfall etwa gegen die Bundesrepublik auf Schadensersatz durch den Atomausstieg in Höhe von 4,7 Milliarden Euro. Deutschen Konzernen wie RWE, EON, EnBW ist dieses Extrageschäft verwehrt. 			 Diese privaten Klageverfahren außerhalb der rechtsstaatlichen Verfahren eröffnen internationalen Konzernen den Weg, jenseits von Gesetz und Rechtsprechung ihr scheinbar naturgemäßes Recht auf Gewinn geltend zu machen. Bei Änderungen gesetzlicher Rahmenbedingungen bezüglich erhöhter Umweltauflagen oder Schutzvorschriften könnten sie auf Schadensersatz wegen indirekter „Enteignung“ klagen, da einkalkulierte Gewinne ausbleiben. Bei jeder neuen Gesetzgebung müsste die Politik in vorauseilendem Gehorsam überlegen, ob sie eventuell die Gewinnerwartungen eines Konzerns schmälern und somit eine Klage provozieren könnte. Aktuelles Beispiel wäre die
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Mietpreisbremse. Würden TTIP und CETA wie beabsichtigt bereits in Kraft sein, könnten US-amerikanische Finanzinvestoren, die signifikante Anteile des hiesigen Wohnungsmarkts aufgekauft haben, ihre Renditeerwartungen durch das geplante Gesetz eingeschränkt sehen und auf Schadensersatz gegen die Bundesregierung klagen. 					 		 						 Freihandel als Knute für die Kommunen	 	 Besonders die Kommunen fürchten eine enorme Einschränkung ihrer Entscheidungskompetenz durch das Damoklesschwert des Sonderklagerechts von Konzernen, bieten sie doch im Rahmen ihrer Daseinsvorsorge eine breite Angriffsfläche für mögliche Schadensersatzklagen. So sollen zwar die öffentliche Daseinsvorsorge sowie explizit hoheitliche Aufgaben von den Abkommen ausgenommen werden, aber bisherige Privatisierungen haben bereits öffentliche durch private Anbieter ersetzt und für eine enge Verflechtung gesorgt. Was ist öffentlich und für welche Bereiche soll der „Marktzugang“ für Private gesichert werden? Es werden in den Abkommen sogenannte Negativlisten erstellt für Bereiche, die von bestimmten Anforderungen ausgenommen werden. Dies ist eine Momentaufnahme. Zukünftige Aufgabenbereiche und Dienstleistungen fallen dann per se unter die Logik des Marktliberalismus. Der Privatisierungsdruck in den Kommunen wird damit steigen. 		 								 Öffentliche Förderung aus Steuergeldern 		 für US-Investmentfonds?				 Auch das Ausschreibungswesen der öffentlichen Hand soll neu gestaltet und lokale Handlungsspielräume sollen drastisch beschränken werden. Dies würde insbesondere die Kommunen sehr betreffen. Hinzu kommt, dass die Abkommen eine Gleichbehandlung von Unternehmen aus dem gesamten Wirtschaftsraum des Abkommens vorsehen. Dies schließt nicht nur den gleichberechtigten Marktzugang ein, sondern auch eine Gleichbehandlung bei der Vergabe öffentlicher Subventionen. Ein Unternehmen aus Texas hätte damit die gleichen einklagbaren Rechte wie eine Firma aus Spanien oder aus Brandenburg. Was bedeutet dies beispielsweise für den öffentlichen (geförderten) Wohnungsbau? Dürfen Kommunen „ihren“ Wohnungsbaugesellschaften auch weiter Sonderaufgaben übertragen und preisMieterEcho 373 März 2015

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werte Mietwohnungen subventionieren? Oder muss einem US-Hedgefonds das gleiche Angebot unterbreitet werden? Steht der öffentliche Wohnungsbau nicht auf der Negativliste, können sich in diesem Bereich künftig echte Absurditäten entfalten.	 								 CETA als Blaupause – auch international		 Das Abkommen der EU mit Kanada wird in der Öffentlichkeit weit weniger beachtet als TTIP, doch hier schlummert die erste große Gefahr. CETA ist nach über fünf Jahren weitgehend ausverhandelt. Der Vertragstext liegt vor und dient als Blaupause für TTIP und künftige Freihandelsverträge der EU. Das Klagerecht für Konzerne ist in CETA verbindlich verankert, für TTIP suggeriert die Politik, dass es bis jetzt noch eine Soll-Bestimmung sein könnte. Doch es ist schlicht unrealistisch anzunehmen, dass es ein Abkommen mit Investorenschutz zwischen der EU und Kanada geben wird, die USA und die EU aber auf die Investitionsschutzklausel und die Schiedsgerichtsmechanismen verzichten. Beide Vertragspartner wollen ein Sonderklagerecht als Prototyp, und zwar generell für alle Abkommen, die man international schließen will, aktuell für ein Abkommen mit China, denn die ersten Verhandlungsrunden zwischen der EU und China laufen bereits. Es geht dabei um die imperiale Hegemonie, die man in der eigenen Hemisphäre definieren möchte, um sie dann zu übertragen: Schützt unsere Konzerne in den Teilen der Welt, die wir nicht selbst dominieren. Für den Euroraum selbst müssten die USA sich nicht für ihre Konzerne verkämpfen. Bereits das Abkommen zwischen der EU und Kanada würde allen US-Konzernen Schadensersatzklagen in der EU erlauben, die eine Filiale in Kanada unterhalten. Dies trifft auf den größten Teil der US-Multis zu. 			 								 Wer TTIP verhindern will, muss zuerst CETA kippen	 CETA soll noch in diesem Jahr ratifiziert werden. Unklar ist, wie und von wem. Die neue EU-Kommissarin für Handel, die Schwedin Cecilia Malmström, behauptet, auf die enorme öffentliche Kritik zu reagieren. So gebe es angeblich Überlegungen, das Kapitel zum Investitionsschutz noch mal zu überarbeiten. Doch selbst wenn das Konzernklagerecht entschärft würde, bleiben die Grundkonstruktion und die Logik von CETA und TTIP erhalten. Und diese sichern die Vorfahrt für Konzerninteressen auch ohne ein explizites privates Klagerecht auf Schadensersatz. 						 Strittig ist auch weiterhin, ob alle nationalen Parlamente in der EU überhaupt die Abkommen absegnen müssen. Die EUKommission bestreitet dies zuweilen, da die Handelspolitik der EU ihr Hoheitsgebiet sei. Die Bundesregierung und viele andere Regierungen der EU reklamieren die nationale parlamentarische Beteiligung, da viele Bereiche des Abkommens in nationales Recht eingreifen. Dass die hart bekämpften Abkommen ohne Abstimmung im Bundestag und im Bundesrat überhaupt in Kraft treten könnten, ist hierzulande schwer vorstellbar.	 								 Widerstand auf allen Ebenen				 TTIP und CETA berühren fast alle Politikfelder und Lebensbereiche. Daten- und Verbraucherschutz, die Landwirtschaft oder die Erzeugung von Lebensmitteln, das breite Feld der sozialen Dienstleistungen und das der Kultur, Energie (Fracking!) und vor allem die Anstrengungen und Initiativen zur Rekommunalisierung stehen auf dem Spiel. Über unzählige Themenfelder lässt sich der Kampf gegen die Freihandelsabkommen führen. Wer in seinem Aktionsfeld zukünftig noch etwas gestalten will und sein Leben nicht gänzlich dem Diktat von Konzernen unMieterEcho 373 März 2015

Der Widerstand gegen CETA und TTIP wächst.

Foto: Peter Homann

terwerfen will, soll loslaufen und so viel Sand wie möglich ins Getriebe werfen. An Bündnispartner/innen mangelt es nicht. Viele Kommunen haben bereits signalisiert, dass sie nicht Willens sind, sich dem Ausverkauf von Demokratie, Bürgerrechten und lokaler Gestaltungsmacht zu beugen. Hier liegt ein breites Aktionsfeld. In den Gewerkschaften gibt es ein großes kritisches Potenzial, da man sich zu Recht um die Arbeitsstandards und um die soziale Frage sorgt. Auch die Kirchen haben ein offenes Ohr und selbst der CSU-Wähler auf dem bayrischen Land fürchtet Gen-Mais und Fracking. 				 								 Verunsichert die Sozialdemokraten!			 Ein ideales Betätigungsfeld für Protest ist die SPD, denn in ihr rumort es massiv. Der SPD-Parteikonvent fasste im vergangenen Jahr in Absprache mit dem DGB-Vorstand einen SPD-typischen und weitgehenden Beschluss. Die Partei ist nicht grundsätzlich gegen die Freihandelsabkommen, aber gegen alles, was ihr Wesen ausmacht, und insbesondere gegen das Klagerecht von Konzernen. Der federführende Minister und Parteivorsitzende Sigmar Gabriel beteuerte im Bundestag, dass er dem Konventsbeschluss folgen wird und insbesondere niemals den Konzernen ein privates Klagerecht vor Schiedsgerichten einräumen will. Daran wird er nun gemessen – gerade in der SPD. Doch wie häufig hat er seine Meinung geändert? Bei CETA, so Gabriel, könne man nun nichts mehr ändern, da sei das Klagerecht halt drin, aber nur in einer ganz milden Form. Dafür hat er extra ein Gutachten anfertigen lassen von einem Juristen, der auch auf der Liste möglicher Schiedsrichter steht. Diese Winkelzüge überzeugen selbst viele Sozialdemokraten nicht mehr. Der Kampf gegen die Grundübel der Freihandelsabkommen wird auch, aber nicht allein, über die Skandalisierung des Investitionsschutzes und des Konzernklagerechts gewonnen. Wesenskern der Abkommen ist die Freiheit der Verwertungsinteressen der Konzerne – und alle sind auf allen Ebenen gefordert, das Recht der Konzerne auf maximalen Gewinn zu verhindern. h
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REZENSION

Stadtpolitische Bewegungen unter neoliberaler Hegemonie
Der Berliner Politologe Armin Kuhn hat ein Buch über Hausbesetzungen und neoliberale Stadtpolitik vorgelegt

Von Ralf Hutter				 						
Viele Menschen, die sich hierzulande kritisch mit der Ökonomisierung von Dingen beschäftigen, die ihrer Meinung nach nicht ökonomisiert werden sollten, verwenden dabei das Wort „neoliberal“ . Damit richten sie sich gegen eine Abkehr vom Sozialstaat und gegen eine Politik, die Schranken der Kapitalverwertung abbaut. Der Berliner Politologe Armin Kuhn liefert nun Anschauungsmaterial zur Füllung des Begriffs „neoliberal“ , das zeigt, dass der Neoliberalismus nicht nur etwas uns Gegenüberstehendes und Äußerliches ist.	 						

In dem auf seiner Doktorarbeit an der Universität Potsdam beruhenden Buch „Vom Häuserkampf zur neoliberalen Stadt. Besetzungsbewegungen und Stadterneuerung in Berlin und Barcelona“ betrachtet Kuhn stadtpolitische Bewegungen vor allem der 1980er und 1990er Jahre, um ihre Ziele und Strategien zu reflektieren. In der Publikation kommen Antonio Gramscis Hegemoniebegriff und Michel Foucaults Machtanalysen zum Tragen. Kuhn geht damit nicht nur über die Frage hinaus, ob eine Bewegung Erfolg hatte oder gescheitert ist, sondern argumentiert auch, dass sich Macht und Gegenmacht gegenseitig beeinflusst hätten. In der sich schließlich

Der Politologe und Autor Armin Kuhn beschäftigt sich in seinem Buch mit neoliberaler Stadtpolitik und stadtpolitischen Bewegungen in Berlin und Barcelona. Foto: Matthias Coers

MieterEcho im Kiez
Buchvorstellung und Diskussion: „Vom Häuserkampf zur neoliberalen Stadt. Besetzungsbewegungen und Stadterneuerung in Berlin und Barcelona“ von Armin Kuhn Termin: Donnerstag, 16. April 2015, 19 Uhr Ort: Sonnenallee 101, 12045 Berlin-Neukölln In der Beratungsstelle der Berliner Mietergemeinschaft U7 U-Bahnhof Rathaus Neukölln Bus M41, 104, 167 Haltestelle Erkstraße

herausbildenden neoliberalen Hegemonie seien auch Forderungen aus Bewegungen aufgegangen. Kuhn folgert daraus, dass die alten Bewegungsansätze nicht mehr ausreichend seien. Entscheidend für den Erfolg der Berliner Hausbesetzungsbewegung Anfang der 80er Jahre sei gewesen, dass sie an einem historischen Übergang entstanden sei, nämlich in der Krise der fordistischen Stadt. Die damalige Art von Stadterneuerung, nämlich die Kahlschlagsanierung in den Innenstädten und die funktionale Aufteilung der Stadt in Wohnen, Konsumieren, Arbeiten und Verkehr, sei in den 70er Jahren zunehmend auf Widerstand in der Bevölkerung gestoßen. Zudem sei die Ausweitung des Sozialstaats in eine Krise gekommen, auch im sozialen Wohnungsbau, was die Tendenz zu Privatisierungen vergrößert habe. Beides zusammen sorgte für eine Kritik, die bald sowohl in den Bewegungen als auch im politischen Apparat populär wurde. Die bestehenden Strukturen galten als zu verkrustet und zu

autoritär, weshalb die Handlungsmöglichkeiten der Bevölkerung vergrößert werden sollten. Die Reaktionen bestanden aus einer Dezentralisierung der Stadtpolitik, dem Einbeziehen von privatem Engagement und der Akzeptanz verschiedener Lebensentwürfe. Dabei vermochte es der Staat normalerweise, Bewegungen zu spalten und die nicht allzu radikalen Teile einzubinden. Das Ergebnis war dennoch, dass sehr wohl Forderungen gegen den Staat durchgesetzt werden konnten und dass nicht alles so passierte, wie es die Machthabenden gewollt hatten. 		 Zu Beginn der 80er Jahre konnten Bewegungen „die Art und Weise, wie sich die neoliberale Hegemonie ausgebildet hat, entscheidend mitprägen“, so Kuhn gegenüber dem MieterEcho. Nach 1989 hingegen, als in Berlin eine ähnlich starke Besetzungsbewegung entstand, habe der vom Neoliberalismus gesetzte Rahmen zur Aushandlung von Kritik und Gegenvorschlägen nicht mehr durchbrochen werden können. Der Politologe kritisiert, dass sich die Ziele und Strategien der Bewegungen seit den 80er Jahren nicht verändert hätten. Die einst zentralen Forderungen, die erst durchgesetzt werden mussten, seien nun mit dem neoliberalen Regime verwoben und deshalb ein stumpfes Schwert. Daher begrüßt Kuhn, wie er im Gespräch sagt, Bewegungen, die sich nicht auf subkulturelle Identitäten gründen. Zentral sei außerdem die Suche nach „Auswegen aus dem Dilemma, entweder Forderungen an den Staat zu stellen und damit den alten Wohlfahrtsstaat mit all seinen Problemen auf den Plan zu rufen, oder mit dem Staat nichts zu tun zu haben, was auch wenig bewirkt hat“. Die Aneignung öffentlicher Räume und die Betonung von Gemeingütern hätten Potenzial, meint Kuhn – „aber da gibt es noch wenig konkrete Praxis“. h
Armin Kuhn: Vom Häuserkampf zur neoliberalen Stadt, Besetzungsbewegungen in Berlin und Barcelona Westfälisches Dampfboot 2014, 248 Seiten, 24,90 Euro, ISBN: 978-3-89691-974-8 MieterEcho 373 März 2015

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BERLIN

Linker Abschied vom öffentlichen Wohnungsbau?
Wohnungsneubau ist der Berliner Fraktion Die Linke zu teuer, sie will ihn Privatinvestoren überlassen
Von Sebastian Gerhardt			 						
Am 15. Januar dieses Jahres stand im Berliner Abgeordnetenhaus die Wohnungspolitik gleich zweimal auf der Tagesordnung. Zuerst musste sich der zuständige Senator für Stadtentwicklung Andreas Geisel (SPD) für vorlaute Bemerkungen zur Mietenentwicklung verteidigen. Er hatte verkündet, der neue Mietspiegel werde eine durchschnittliche Nettokaltmiete von über 6 Euro/qm ausweisen. Da der Mietspiegel auch als Grundlage zur Beurteilung von Mieterhöhungen dient, wäre ein solches Ergebnis den Vermietern der Stadt sicher nicht unlieb. Nach heftiger Kritik ruderte der Senator zurück. Er habe „keine Daten aus der Mietspiegelentwicklung bekannt gegeben“ , sondern „eine persönliche Einschätzung zur Mietentwicklung in der Stadt getroffen“ 			 . 						

Ein rein privater Wohnungsbau bedeutet für Mieter/innen weiterhin steigende Mieten und Verdrängung, trotzdem plädiert auch Die Linke für Wohnungsbau durch Privatinvestoren.
Foto: Matthias Coers

Im weiteren Verlauf der Sitzung stellte Katrin Lompscher für die Berliner Fraktion Die Linke ein „Konzept für eine soziale Wohnungswirtschaft in Berlin“ vor. Das Konzept ist das Ergebnis einer dreijährigen Diskussion in der Partei. Und am Ende ist die Berliner Linke wieder da, wo sie 2011 abgewählt wurde: bereit, als Juniorpartner die SPD zu begleiten, auch in der Wohnungspolitik. 				 						 Sanierungen des Bestands		 Die Begründung zu dieser Selbstbeschränkung findet sich in einer Broschüre, die von der Fraktion im Abgeordnetenhaus unter dem Titel „Kommunaler Wohnungsbau – sozial und wirtschaftlich“ veröffentlicht wurde. Die Broschüre basiert auf einem Gutachten des Ökonomen Matthias Schindler. Darin wird der Vorschlag der Linken untermauert, die sechs städtischen Wohnungsgesellschaften durch die Zuführung von jährlich 100 Millionen Euro Eigenkapital zu stärken. Und es wird ausführlich begründet, wofür dieses Geld eingesetzt werden soll, nämlich vorrangig für die Instandsetzung und Modernisierung des BeMieterEcho 373 März 2015

stands, nicht aber für Neubau. Denn Neubau sei zu teuer. Selbst bei Sanierungen im Bestand der öffentlichen Wohnungsgesellschaften geht das Gutachten von kräftigen Mietsteigerungen aus. 			 Die dabei zugrunde gelegten Berechnungen zur kostendeckenden Nettokaltmiete für neue Wohnungen sind keine höhere Mathematik. Über manche Punkte gibt es auch nicht viel zu streiten. Die veranschlagten 2.000 Euro/qm Errichtungskosten, die Verwaltungs- und Instandhaltungspauschalen basieren im Groben auf sachlich begründeten Annahmen. Eine Annahme allerdings dominiert das Ergebnis: die Rendite auf das eingesetzte Kapital bei der Eigenkapitalverzinsung und bei den Fremdkapitalzinsen. Entscheidend sind dabei die Fremdkapitalzinsen, denn diese machen leicht über 50% der laufenden Kosten aus. Bei der Höhe des Fremdkapitalzinses geht es nur um das bürgerliche Eigentum und seinen Anspruch auf Verwertung. Ein Gutachten für eine sich „links“ nennende Partei hätte einen Moment an dieser Stelle verweilen können. Doch die unbestrittene Grundlage aller Überlegungen der Berliner Linken ist die Anerkennung des vermeintlichen Rechts von privaten Investoren, dass ihre Anlagen

etwa 4 bis 5% abwerfen. Und das bei einem Investment, das durch den Träger – eine landeseigene Wohnungsgesellschaft – nur dem Inflationsrisiko ausgesetzt ist.		 					 Wohnungsfrage unbeantwortet		 Die Berliner Politik war nicht vorbereitet, als Proteste und Demonstrationen 2011 die Wohnungsfrage wieder auf die politische Tagesordnung setzten. Der Senat brauchte über zwei Jahre, um einen „Stadtentwicklungsplan Wohnen“ vorzulegen. Dieser Plan präsentiert profitablen Neubau von Wohnungen zu entsprechend hohen Mieten als Lösung des Problems, wenn nur einige kleinere sozialpolitische Verzierungen hinzugefügt werden. Mit einigem Abstand hat sich die Linke in diesem zentralen Punkt der Senatspolitik angeschlossen: Bauen sollen die Privaten. Aus der Diskussion um den Wohnungsneubau in Berlin hat sich Die Linke offiziell verabschiedet. Was ein rein privater Wohnungsneubau für die Berliner Mieter/innen bedeutet, sagt die Partei nicht. Ihr Konzept wurde am 15. Januar einvernehmlich in die Ausschüsse verwiesen. h
Weitere Informationen: www.inkw-berlin.de/texte.html

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TITEL BERLIN

Volksbegehren startet durch
Neuausrichtung der sozialen Wohnraumversorgung gefordert

Von Rainer Balcerowiak			 						
In Berlin werden bald wieder fleißig Unterschriften gesammelt. Das Ziel ist ein Volksbegehren für ein Gesetz über die Neuausrichtung der sozialen Wohnraumversorgung in Berlin. Beteiligt sind daran bislang Aktivist/innen aus verschiedenen Mieter- und Stadtteilgruppen, aber auch einzelne Mitglieder von Jugendverbänden und den Oppositionsparteien Die Linke und Piraten. Seit August 2014 wurde in mehreren Arbeitsgruppen am Gesetzentwurf gearbeitet, auch mit Unterstützung von Verwaltungsexperten und Juristen. Als offizieller Träger des Volksbegehrens wurde ein Verein gegründet und ein Koordinierungskreis soll die Kampagne inhaltlich und praktisch voranbringen. Regelmäßige Aktiventreffen gewährleisten die Verbindung zu den vielen Kiezgruppen in der Stadt. 				 			 			

Um die Verdrängung wirtschaftlich schwacher Mieter/innen zu stoppen, sind Mietpreisregulierungen notwendig. Foto: nmp

Das umfangreiche Gesetzeswerk umfasst 53 Paragrafen. In der Präambel wird das zentrale Anliegen formuliert: „In Erfüllung des Verfassungsauftrages nach Artikel 28 Absatz 1 der Verfassung von Berlin ist es Aufgabe der Wohnraumförderung des Landes Berlin, stadtweit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen zur Verfügung zu stellen.(...) Die Wohnraumförderung hat vorrangig für eine ausreichende Wohnraumversorgung derjenigen privaten Haushalte zu sorgen, die auf dem Wohnungsmarkt besonders benachteiligt sind und sich nicht selbst mit angemessenem Wohnraum versorgen können. (...) Die Wohnraumförderung des Landes Berlin soll sich daran orientieren, dass Verdrängung von Beziehern von Transferleistungen und Geringverdienenden aus ihren Wohnungen, insbesondere aus den innerstädtischen Stadtteilen sowie Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten, vermieden wird.“				 Erreicht werden soll das in erster Linie mit einer Neuausrichtung der sechs städtischen Wohnungsbaugesellschaften, die derzeit rund 300.000 Wohnungen besitzen. Sie sollen in Anstalten öffentlichen Rechts (AöR), die ohne eigenwirtschaftliche Gewinninteressen operieren, umgewandelt werden. Der ursprüngliche Vorschlag, die Gesellschaften in einer einzigen Anstalt zusammenzufassen, konnte sich nicht durchsetzen. 			 AöR sind Unternehmen im Besitz der öffentlichen Hand und mit einer Aufgabe im Rahmen der Daseinsvorsorge gesetzlich betraut. In Berlin haben die kommunalen Wasserbetriebe (BWB), die Stadtreinigungsbetriebe (BSR), die Verkehrsbetriebe (BVG) und die Investitionsbank (IBB) des Status einer AöR. Die Wohnungsunternehmen sollen über einen Zeitraum von fünf Jahren eine zusätzliche Eigenkapitalausstattung von 1.800 Euro pro Wohnung erhalten, insgesamt also rund 540 Millionen Euro. Dieses Geld darf laut Entwurf „nur für die Erweiterung des Wohnungsbestandes der Anstalten durch Neubau

oder Ankauf verwendet werden“. Vorrangig sollen sich noch in Sozialbindung befindliche oder vormals öffentlich geförderte Wohneinheiten sowie Immobilien in innerstädtischen Gebieten mit besonders angespannten Wohnungsteilmärkten erworben werden. Auch Wohnungsneubau soll sich auf diese Gebiete konzentrieren.	 						 Konflikt um innerstädtische 		 Verdichtung				 Um den Wohnungsneubau in innerstädtischen Gebieten als eine der zentralen Aufgaben der AöR hatte es im Vorfeld heftige Auseinandersetzungen in der Initiative gegeben. Einige Aktivist/innen verlangten, dass der Gesetzentwurf jegliche Verdichtung innerstädtischer Gebiete ablehnt und insbesondere die Bebauung von Grün- und Brachflächen generell ausschließt. Diese Position konnte sich zwar nicht durchsetzen, aber einige Gruppen zogen sich aus diesem Grund zurück. 			 Eine weitere Passage des Entwurfs widmet sich der Struktur der AöR und regelt unter anderem detailliert die Mitbestimmungsrechte auf Objekt-, Stadtteil- und Landesebene. Diese betreffen sowohl die Mietpreisgestaltung als auch bauliche Maßnahmen im unmittelbaren Wohnumfeld und Modernisierungen.			 Im vierten Abschnitt geht es schließlich um die „Sicherung der Miete und Bindungen von öffentlich geförderten Wohnungen und Wohnungen ohne Anschlussförderung“. Dies betrifft 136.000 aus der Sozialbindung fallende Wohnungen. In den noch geförderten Objekten sollen einkommensbezogene Mietobergrenzen greifen und die Kostendifferenzen durch öffentliche Subventionierung ausgeglichen werden. Für Mieter/ innen, deren Wohnkosten im Rahmen von Transferleistungen wie Hartz IV oder Altersgrundsicherung übernommen werden, erfolgt die Deckelung anhand der jeweils gültigen Kostenübernahmesätze des Landes Berlin, derzeit beispielsweise in Höhe von 411 Euro für die Warmmiete eines 1-Personen-Haushalts. Eine Deckelung
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BERLIN

Die Unterschriftensammlung für das Volksbegehren zur Neuausrichtung der sozialen Wohnraumversorgung beginnt Ende März.

Foto: Peter Homann

soll auch für Häuser gelten, die aus der Förderung herausgefallen sind und deren Mieter/innen teilweise unglaublichen Mietsprüngen von bis zu 100% ausgesetzt sind. Hier will das Gesetz einen Schutzmechanismus schaffen. Betroffene Mieter/ innen sollen laut § 33 für einen Zeitraum von bis zu zehn Jahren einen individuellen einkommensbezogenen Mietausgleich analog zu den Regelungen im geförderten Wohnungsbau erhalten. An dieser Festlegung gab es im Vorfeld heftige Kritik. Denn das bedeutet, dass private Hausbesitzer die aus dem abstrusen Fördersystem des alten sozialen Wohnungsbaus abgeleiteten „Kostenmieten“ und somit ihre Profite für einen längeren Zeitraum direkt aus Steuermitteln garantiert bekommen, während einkommensschwache Mieter/innen in „normalen“ privaten Mietshäusern der Vertreibung durch zu hohe Mieten nahezu schutzlos ausgeliefert bleiben. Ein Sprecher des Volksbegehrens begründete die Entscheidung gegenüber dem MieterEcho damit, „dass ohne irgendeinen Eingriff Tausende Haushalte, die zu den ärmsten in Berlin gehören, sonst in den nächsten Jahren ausziehen müssten“ und somit „zu Opfern der kriminellen Förderpolitik der letzten Jahrzehnte“ würden. Das Ganze sei als „Übergangslösung“ gedacht, damit der Senat endlich die Instrumente für eine dauerhafte Lösung für die Häuser ohne Anschlussförderung schaffe. Das ist allerdings nur die
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halbe Wahrheit, denn die Initiative sah sich mit der Drohung der sehr präsenten Sozialmieter-Lobby konfrontiert, ohne diesen Passus – obwohl er eigentlich der Grundausrichtung des Gesetzentwurfs, nämlich Objekt- statt Subjektförderung, widerspricht – aus dem Volksbegehren auszusteigen. Und diesen Ausstieg wollte man keinesfalls riskieren.				 					 Kampagne über Gesetzentwurf 	 hinaus					 Generell bleibt festzuhalten, dass der Weg zum jetzt fertigen Gesetzentwurf für ein Volksbegehren auch ein beträchtlicher Desillusionierungsprozess für viele Akteure war. Denn es gibt sehr enge rechtliche Grenzen für bindende Plebiszite. Volksbegehren müssen sich auf ein eindeutig abgegrenztes Rechtsgebiet beziehen, das der Landesgesetzgebung unterliegt. Weder bundesrechtliche Fragen, wie die Kriterien des Mietspiegels oder Mietobergrenzen bei Neuvermietungen, noch Landes- und Bezirksangelegenheiten, die nicht per Gesetz, sondern per Verordnung geregelt werden, können Gegenstand eines landesweiten Volksbegehrens sein. Daher wurden auch Forderungen nach einem generellen Verbot von Zwangsräumungen und Ausweitung von Milieuschutzgebieten nicht in den Entwurf aufgenommen. Die Initiative betont daher, dass die Kampagne für das Volksbegehren weit über den eigentlichen Gesetz-

entwurf hinaus gehen soll und alle relevanten wohnungspolitischen Fragen in den Fokus rücken werde. 			 Die Unterschriftensammlung soll Ende März beginnen. In der ersten Stufe, dem sogenannten Zulassungsverfahren, müssen binnen sechs Monaten mindestens 20.000 wahlberechtigte Berliner/innen ihre Unterstützung erklären. Gelingt dies, hat das Abgeordnetenhaus vier Monate Zeit, um über den Gesetzentwurf zu befinden. Wird dieser abgelehnt, startet das eigentliche Volksbegehren, für das 173.000 gültige Unterschriften gesammelt werden müssen. Falls diese Hürde ebenfalls genommen wird, kommt es zum Volksentscheid, für den ein doppeltes Quorum gilt. Zum einen muss es mehr Ja- als Nein-Stimmen geben, aber die Zustimmungsquote muss auch mindestens 25% der rund 630.000 Wahlberechtigten betragen. Um die dafür notwendige hohe Wahlbeteiligung zu sichern, strebt die Initiative an, den Volksentscheid parallel zu den nächsten Abgeordnetenhauswahlen im Herbst 2016 durchzuführen. Es ist also noch ein langer Weg bis zur Realisierung des angestrebten „Gesetzes über die Neuausrichtung der sozialen Wohnraumversorgung in Berlin“. Und es muss sich erst noch erweisen, ob es tatsächlich gelingt, mit dessen Stoßrichtung eine breite Mobilisierung in Berlin zu realisieren. Der wohnungspolitischen Debatte dürfte das Vorhaben allemal nutzen. h
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TITEL BERLIN

Müller macht mobil?
Der neu zusammengesetzte Senat kündigt so einiges an, um die Versäumnisse der Vergangenheit aufzuarbeiten

Von Benedict Ugarte Chacón		 						
„Stark und solidarisch“ – so stellt sich der neue Regierende Bürgermeister Michael Müller (SPD) „unser Berlin“ in Zukunft vor. Dies kehrte er im Rahmen seiner ersten Regierungserklärung vor dem Abgeordnetenhaus am 15. Januar dieses Jahres heraus. Bereits im Dezember war er von der rot-schwarzen Koalition zum Nachfolger von Klaus Wowereit (SPD) gewählt worden. Ob Müller im Verlauf der restlichen Legislaturperiode nur das Erbe seines Vorgängers verwaltet oder eigene stadtpolitische Akzente setzen wird, bleibt abzuwarten.		 				 		

Gemeinsam mit Wowereit schied der seit 2009 amtierende Finanzsenator Ulrich Nußbaum (parteilos) aus dem Senat aus. Müller ernannte zu dessen Nachfolger Matthias Kollatz-Ahnen (SPD). KollatzAhnen war früher Vorstandsmitglied der Europäischen Investitionsbank und von 2012 bis 2014 bei der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PricewaterhouseCoopers beschäftigt. Zudem beriet er nebenberuflich die SPD-Fraktion im Bundestag. Müllers Nachfolger als Senator für Stadtentwicklung und Umwelt wurde der ehemalige Lichtenberger Bezirksbürgermeister Andreas Geisel (SPD). Die künftigen Ziele seines Senats auf dem Feld der Wohnungspolitik umriss Müller mit den Worten: „In Berlin sollen auch künftig Menschen mit mittleren und kleineren Einkommen in der Innenstadt zusammen leben können. Woh-

nen ist kein Luxus und keine Ware, sondern ein Grundrecht. Das ist mir weiter wichtig.“ Mit sehr ähnlichen Worten hatte sich Wowereit bereits im November in seiner letzten großen Rede vor dem Berliner Landesparlament verabschiedet. Doch auch wenn die Berliner Sozialdemokraten vorgeben, die Mietenpolitik für sich entdeckt zu haben, sind sie deshalb nicht weniger verantwortlich für die Versäumnisse der letzten Jahre in diesem Bereich. Immerhin hat Müller als Vorsitzender der SPD-Fraktion bis 2011 die Politik der damaligen Stadtentwicklungssenatorin Ingeborg Junge-Reyer (SPD) mitgetragen, die die sich entwickelnden Probleme auf dem Berliner Wohnungsmarkt bis zuletzt leugnete und es deshalb auch versäumte, dieser Entwicklung etwas entgegenzusetzen. Als Bausenator bekam Müller die Problemlage ebenfalls nicht in den Griff und beließ es lediglich bei eher zaghaften Maßnahmen, die nun weiterentwickelt werden sollen.	 						 Fortsetzung des Mietenbündnisses	 So hatte der Senat bereits im Dezember bekannt gegeben, dass das 2012 initiierte „Mietenbündnis“ zwischen dem Land und den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften fortgeführt werden soll. Zukünftig sollen innerhalb des Mietenbündnisses ausgeweitete Härtefallregelungen gelten und damit die Zahl der Berechtigten steigen. Auch ist die Einführung einer weiteren Kappungsgrenze bei Modernisierungen geplant. Diese Kappungsgrenze orientiert sich am Nettohaushaltseinkommen des von Mo-

dernisierung betroffenen Haushalts und darf 30% dieses Einkommens nicht überschreiten. Weiterhin dürfen Modernisierungskosten nur zu 9% – statt gesetzlich möglicher 11% – auf die Mieter/innen umgelegt werden und die Miete bleibt auf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich eingesparter Betriebskosten begrenzt. 		 						 Mieten steigen weiter 			 Die Mieten in Berlin werden nach Ansicht des neuen Bausenators weiter steigen. So zumindest lässt sich eine Äußerung interpretieren, die Geisel kurz nach seinem Amtsantritt getätigt haben soll und die von verschiedenen Medien aufgegriffen wurde. Obwohl der neue Mietspiegel, dessen Veröffentlichung im Mai erwartet wird, noch nicht fertig gestellt ist, sagte Geisel im Januar, dass davon auszugehen sei, dass sich der Mietpreis künftig „im Mittel“ oberhalb von 6 Euro/qm bewegen werde. Wohl auch aus diesem Grund erklärte Geisel im Februar, dass die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften bis zum Ende dieses Jahres über 300.000 Wohnungen verfügen sollen. Für die Zukunft stelle sich der Senat auf 400.000 landeseigene Wohnungen ein. So würde eine „moderate Mietenpolitik“ ermöglicht und bezahlbarer Wohnraum „garantiert“. Nachdem im letzten Jahr in Berlin rund 10.000 neue Wohnungen errichtet worden seien, so Geisel, rechne man nun mit einer weiteren Steigerung. Deswegen müssten in der ganzen Stadt Flächen qualifiziert und entwickelt werden. Ein weiteres wichtiges Projekt seiner Verwaltung ist laut

Neue Köpfe im Senat von links nach rechts: Der Regierende Bürgermeister Michael Müller, Senator für Stadtentwicklung und Umwelt 	 Andreas Geisel, Staatssekretär für Bauen und Wohnen Engelbert Luetke Daltrup und Finanzsenator Matthias Kollatz-Ahnen. 		
Fotos: www.stadtentwicklung.berlin.de, berlin.de

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BERLIN

Wenig Hoffnung macht die Prognose des neuen Bausenators Andreas Geisel, der im Januar bereits verkündete, es sei davon auszugehen, dass sich der Mietpreis in Berlin künftig oberhalb von 6 Euro/qm bewegen wird. Foto: Matthias Coers

Geisel eine Umwandlungsverordnung, die der Senat Anfang März erließ (Seite 16). Künftig solle in Gebieten mit sozialen Erhaltungssatzungen mit dem Verbot der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen verhindert werden, dass dort Mieter/ innen durch steigende Mieten verdrängt werden. Die jährliche Umwandlungsquote habe sich mittlerweile 10.000 Wohnungen genähert. Mit dem neuen Vorstoß sollen Mieter/innen nun „Sicherheit über ihre Wohnsituation bekommen“, erklärte Geisel nach einer Senatsklausur Anfang dieses Jahres. Auch an anderer Stelle will der neu zusammengesetzte Senat Geld in die Hand nehmen. So stellte Kollatz-Ahnen Anfang Februar eine Liste mit Infrastrukturprojekten vor, die mit Investitionen in Höhe von insgesamt 438 Millionen Euro umgesetzt werden sollen. So seien beispielsweise 58 Millionen Euro für die Beschaffung neuer Waggons für die BVG vorgesehen, bei den Berliner Krankenhäusern sollen 108 Millionen Euro investiert werden, für die Errichtung von Unterkünften für 2.500 bis 3.000 Flüchtlinge in „Modularbauweise“ sind 40 Millionen eingeplant und 30 Millionen sollen für „Maßnahmen zum preiswerten Wohnungsbau“ aufgebracht werden. Ob die Mittel tatsächlich entsprechend der Planung von Kollatz-Ahnen verwendet werden können, will der Senat im März entscheiden. Danach könnten die Vorschläge in den anMieterEcho 373 März 2015

stehenden Nachtragshaushalt einfließen, über den schließlich das Abgeordnetenhaus zu entscheiden hätte.			 						 Schwierige Hinterlassenschaften	 Doch bei allem zur Schau gestellten Eifer – Müller und seine neuen Senatoren übernehmen einige schwere Hypotheken. Eine der schwersten ist wohl der nach wie vor nicht rund laufende Bau des Flughafens Berlin Brandenburg (BER). Die Baukosten liegen mittlerweile bei über fünf Milliarden Euro. Beim BER gehe es ihm darum, so Müller in seiner Regierungserklärung, eine Inbetriebnahme im Jahr 2017 „durch konzentriertes Arbeiten auch tatsächlich zu realisieren“. Vertrauen sei nur durch „Verlässlichkeit und Klarheit“ aufzubauen. Er werde sich dabei „jedenfalls nicht hinter anderen verstecken“. Diese Absichtserklärung passt allerdings nur schwer mit seiner Ankündigung zusammen, er wolle den Vorsitz des Aufsichtsrats der Flughafengesellschaft, anders als sein Vorgänger Wowereit, nicht übernehmen. Wenn es nach Müller ginge, soll diesen Posten künftig der Staatssekretär in der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Engelbert Lütke Daldrup besetzen. Hier drängt sich der Verdacht auf, dass sich Müller rechtzeitig vor den nächsten Wahlen eines unangenehmen Postens entledigen will, der schon die Karriere Wowereits stark ankratze. Zudem

sollte es selbstverständlich sein, dass die politischen Vertreter, die sich als große Befürworter eines mit öffentlichen Geldern in Milliardenhöhe unterstützen Projekts gerieren, die Verwendung dieser Mittel überwachen und damit eine entsprechende Verantwortung übernehmen. Zusätzlich müssten die zuständigen Senatsverwaltungen mit ausreichend Fachkräften ausgestattet werden, die eine tatsächliche Kontrolle über ein öffentliches Großprojekt ermöglichen. Solch eine Vorgehensweise hätte auch bei einer anderen missglückten Baustelle nicht geschadet, die Müller in den nächsten Jahren zu verwalten hat: die Sanierung der Staatsoper (Seite 22). Dieses Problem hat Müller zwar von seinen Vorgängern Wowereit und der ehemaligen Bausenatorin Junge-Reyer geerbt, nichtsdestotrotz ist er zumindest formal zunächst als Bausenator und jetzt als Regierender Bürgermeister einer der Hauptverantwortlichen für Kostensteigerungen und Terminverzüge. 		 Bereits kurz nach seiner Amtsübernahme hatte sich der neue Bausenator Geisel mit einer für Berlin wohl recht neuen Erkenntnis gegenüber der Rundfunkanstalt RBB zu Wort gemeldet: Man müsste künftig besser darauf achten, dass Planungen abgeschlossen seien, wenn mit einem Bauvorhaben begonnen werde. Zumindest an dieser Stelle scheint beim Senat ein Lernprozess eingesetzt zu haben.			 h
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TITEL BERLIN

Ein bisschen Schliff für ein stumpfes Schwert
Weitere Milieuschutzgebiete sind in Planung und künftig werden in ihnen auch Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen untersagt
Von Rainer Balcerowiak			 						
In fünf Berliner Bezirken KreuzbergFriedrichshain, Neukölln, Mitte, Tempelhof-Schöneberg und CharlottenburgWilmersdorf wird derzeit der Erlass weiterer Milieuschutzsatzungen geprüft. Bisher gibt es in der Stadt 21 solcher sozialer Erhaltungsgebiete mit rund 300.000 Bewohner/innen. Die Satzungen basieren auf § 172 Baugesetzbuch. Danach dürfen Gemeinden „zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung“ aufwändige Modernisierungen begrenzen oder untersagen, um Mietsprünge zu vermeiden, die zur Vertreibung einkommensschwächerer Anwohner/innen führen könnten.	 						

Was als aufwändige Modernisierung oder gar als Luxusmodernisierung gilt, ist allerdings nicht eindeutig definiert und lässt sowohl den Bezirken als auch Gerichten bei Klagen betroffener Hauseigentümer
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einigen Spielraum. Die Schaffung eines „allgemein üblichen Ausstattungsstandards“ sowie energetische Modernisierungen bis zu einem bestimmten Umfang müssen in Milieuschutzgebieten genehmigt werden. Abgelehnt werden können dagegen beispielsweise Modernisierungsanträge für den Anbau von Balkonen, den Einbau von Parkettböden, Einbauküchen, Fußbodenheizungen, einem zweiten WC in der Wohnung und einem Doppelwaschbecken im Bad wie auch Zusammenlegungen von Wohnungen oder Grundrissänderungen zur Schaffung besonders großzügigen Wohnraums.				 						 Umwandlungsverordnung geplant	 Ausgebremst wurden die Bezirke bislang durch die Weigerung des Berliner Senats, eine Verordnung zu erlassen, die die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Milieuschutzgebieten unter Genehmigungsvorbehalt stellt. In dieser Frage scheint sich die SPD gegenüber ihrem Ko-

alitionspartner CDU durchgesetzt zu haben, denn die Umwandlungsverordnung wurde Anfang März von der Landesregierung beschlossen.				 Bewegung gibt es vor allem im Bezirk Mitte, dessen Bezirksamt sich trotz entsprechender Beschlüsse der Bezirksverordnetenversammlung (BVV) jahrelang weigerte, den Erlass von Erhaltungssatzungen auch nur zu prüfen. Dabei ist der Verdrängungsdruck in vielen Bereichen des Bezirks offensichtlich und die prozentualen Preissteigerungen bei Neuvermietungen gehören besonders in Teilen Moabits zu den höchsten in Berlin. Unter Immobilienfachleuten gelten Moabit und Wedding vor allem wegen ihrer Nähe zum Stadtzentrum und zu neuen Verwaltungszentralen wie der des Bundesnachrichtendiensts an der Chausseestraße als besonders renditeträchtig. Im Juni 2013 versprachen Bezirkspolitiker auf einer von verschiedenen Kiezinitiativen organisierten Konferenz erstmalig, eine entsprechende Prüfung in die Wege zu
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leiten. Unterstützung kam vom damaligen Stadtentwicklungsstaatssekretär Ephraim Gothe, der zusagte, dass die dafür notwendigen Mittel teilweise vom Land bereit gestellt werden könnten. Nachdem die Prüfungen im Herbst erfolgt waren, wurden Ende Januar im Stadtentwicklungsausschuss der BVV die Ergebnisse vorgestellt. Zwar handelte es sich bei dieser ersten Prüfungsphase nur um ein „Grobscreening“ aller 41 Planungsräume des Bezirks Mitte, dennoch wurden dabei bereits eindeutige Weichen gestellt. Zwei Bereiche, die jeweils mehrere Planungsräume mit insgesamt 90.000 Bewohner/innen umfassen, wurden als sogenannte Verdachtsgebiete definiert, in denen es hinreichende Anhaltspunkte für Aufwertungs- und Verdrängungsprozesse gibt. Im Wedding betrifft das den Stadtteil westlich der Reinickendorferund der Müllerstraße, wozu auch der Sprengelkiez und einige Seitenstraßen der Seestraße gehören. In Moabit umfasst das Verdachtsgebiet den Bereich nördlich von Alt-Moabit bis zur Birkenstraße zwischen Strom- und Beusselstraße sowie das Areal nördlich der Perleberger Straße bis zur Fennstraße. Die Prüfung ergab für diese Gebiete ein erhebliches Aufwertungspotenzial durch Sanierungen und Modernisierungen sowie deutlich steigende Zahlen von Wohnungs- und Hausverkäufen. Durch den damit einhergehenden Verlust von preisgünstigem Wohnraum besteht dort für die zahlreichen angestammten einkommensschwachen Haushalte die Gefahr der Verdrängung. In drei weiteren Gebieten – Soldiner Kiez, Reinickendorfer Straße-Ost und Tiergarten-Süd – soll die Entwicklung zunächst weiter beobachtet werden. 		 						 Sanierungsziele fördern 		 Verdrängung				 In Moabit deckt sich das Verdachtsgebiet in großen Teilen mit dem im März 2011 festgelegten Sanierungsgebiet „Aktives Zentrum Turmstraße“. Zu den Sanierungszielen gehören „die Sicherung als Handelsstandort und des Kulturangebots“ und „die Entwicklung des Stadtteilzentrums Turmstraße zu einem attraktiven und qualitätsvollen Einkaufs- und Versorgungszentrum“. Weitere Sanierungsvorhaben betreffen Grünflächen, Verkehrsplanung und soziale Infrastruktur. Die im Prinzip recht vernünftig klingenden Sanierungsziele haben einen entscheidenden Haken: Die Aufwertung des Bezirks wird begleitet von Verdrängung durch Luxusmodernisierungen und Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen. Kiezinitiativen fordern daher eine entsprechende Änderung bzw. Erweiterung der Sanierungsziele im Gebiet. Die Einstufung als Verdachtsgebiet für den Erlass einer Milieuschutzsatzung ist dabei eine Steilvorlage. Von der Stadtteilvertretung des Sanierungsgebiets wird seit März 2013, als erstmals Vertreter einer Mieterinitiative in dieses Bürgerbeteiligungsgremium gewählt wurden, eine solche Satzung vehement gefordert. Wirkliche Entscheidungskompetenzen hat die Stadtteilvertretung zwar nicht, aber Kiezaktivist/innen werden auch weiterhin versuchen, die bescheidenen Möglichkeiten der Stadtteilvertretung dafür zu nutzen, den Kampf gegen Verdrängung im Kiez in die Öffentlichkeit zu tragen.	 Ohnehin ist der Erlass einer Milieuschutzsatzung in diesem Gebiet noch lange nicht in trockenen Tüchern. Der zuständige Stadtrat Carsten Spallek (CDU) kündigte bei der Präsentation des Grobscreenings an, dass zunächst die Aufträge für die Feinuntersuchungen in den Verdachtsgebieten ausgeschrieben werden müssten. Die Vergabe könnte im Frühsommer erfolgen und mit Ergebnissen wäre im vierten Quartal dieses Jahres zu rechnen. Der Erlass der Satzungen wäre dann frühestens im ersten Halbjahr 2016 möglich. Dabei müsse „Gründlichkeit vor Schnelligkeit gehen“, damit die Satzungen rechtssicher seien und nicht von betroffenen Hauseigentümern angefochten werden könnten, so Spallek.			 						 Kein Grund zur Euphorie		 In Neukölln gibt es ebenfalls Bewegung in Sachen Milieuschutz. Zwar beschloss das Bezirksamt vor einiger Zeit, den Erlass entsprechender Satzungen im Reuter- und im Schillerkiez zu prüfen, doch das reicht den im Mietenbündnis Neukölln zusammengeschlossenen Gruppen nicht aus. Sie starteten im vergangenen Herbst eine Unterschriftensammlung für einen sogenannten Einwohnerantrag für Milieuschutz in denjenigen Teilen Nord-Neuköllns, wo der Verdrängungsdruck erheblich gewachsen ist. Mitte Januar wurden dem Bezirksamt rund 3.500 Unterschriften übergeben und damit das erforderliche Quorum von 1.000 Unterschriften weit übertroffen. Die Bezirksverordnetenversammlung muss sich nun binnen zwei Monaten mit dem Antrag befassen. Wird er abgelehnt, wäre ein Bürgerbegehren möglich, das zu einem bindenden Bürgerentscheid führen könnte.		 Auch in Schöneberg soll der Milieuschutz ausgeweitet werden. Neben den bereits erlassenen Satzungen für Gebiete an der Bautzener Straße, am Barbarossaplatz, Bayrischen Platz und Kaiser-Wilhelm-Platz soll nun auch die „Rote Insel“ rund um die Kolonnenstraße diesen Status erhalten.	 So erfreulich diese Renaissance des Milieuschutzes zu bewerten ist: Ein Grund zur Euphorie besteht keinesfalls. Auf Mieterhöhungen nach Mietspiegel haben Milieuschutzsatzungen keinen Einfluss. Aus den sozialen Erhaltungssatzungen lassen sich weder individuelle Schutzrechte für Mieter/ innen in den betreffenden Gebieten ableiten noch kann die Verdrängung aufgrund von Modernisierungen und Mieterhöhungen nachhaltig gestoppt werden. Zumal energetische Modernisierungen – die sich allmählich zu den größten Mietpreistreibern entwickeln – nur teilweise unter den Genehmigungsvorbehalt fallen. Immerhin könnte durch die Umwandlungsverordnung im Zusammenspiel mit Milieuschutz wenigstens die Verdrängung in begehrten Altbaukiezen etwas eingedämmt werden. Eine grundlegend andere Mieten- und Wohnungsbaupolitik auf Landes- und Bundesebene ersetzt das allerdings keinesfalls. 		 h

Insbesondere in den erst seit wenigen Jahren vom Verwertungsdruck des Immobilienbooms erfassten ärmeren Gründerzeitkiezen sind zahlreiche alteingesessene Mieter/innen durch Modernisierung, Sanierung und Umwandlung von Verdrängung bedroht. Im Neuköllner Reuterkiez wehren sich zurzeit unter anderem Mieter/innen der Friedelstraße 54. Fotos: Matthias Coers

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Falsche Planung, falsche Freunde
Für die Aufklärung der aus dem Ruder gelaufenen Sanierung der Staatsoper Unter den Linden soll ein Untersuchungsausschuss sorgen

Von Benedict Ugarte Chacón		 						
Die Staatsoper wurde im Jahr 1742 in Betrieb genommen und seitdem mehrfach umgestaltet. Nach schweren Beschädigungen im Zweiten Weltkrieg erfolgte der Wiederaufbau in den 50er Jahren nach den Plänen des Architekten Richard Paulick. Nach der Jahrtausendwende setzen erste Überlegungen zu einer Generalsanierung des Opernhauses ein, zu groß waren die angefallenen Sanierungsrückstände. Mit den Maßnahmen wurde 2010 begonnen und der Spielbetrieb ins Charlottenburger Schillertheater verlagert. Die Fertigstellung verzögerte sich in den letzten Jahren mehrmals. Mittlerweile spricht der Senat von einer Wiedereröffnung im Herbst 2017.					 						

Geplant waren ursprünglich Kosten in Höhe von 239 Millionen Euro, welche sich mittlerweile auf rund 400 Millionen Euro fast verdoppelt haben. Ein Teil der Summe wird vom Bund getragen. Dessen Beteiligung wurde per Hauptstadtfinanzierungsvertrag von 2007 auf 200 Millionen Euro begrenzt. Für die Mehrkosten muss demnach das Land Berlin aufkommen. Wie es zu den Kostensteigerungen und Terminverschiebungen kommen konnte, soll nun ein Untersuchungsausschuss des Abgeordnetenhauses aufklären. Einen entsprechenden Antrag brachten die Fraktionen von Linke, Piraten und Grünen Mitte Februar ins Parlament ein. Eine Prämisse bei der Planung der Sanierung, die sich im Nachhinein als fatal erweist, war die möglichst schnelle Rückverlagerung des Spielbetriebs in das Operngebäude. „Alle Beteiligten waren darüber informiert, dass der Bauablaufplan keine Puffer enthält und alle unvorhergesehenen Ereignisse sich direkt auf den Endtermin auswirken würden“, heißt es in einer Antwort der Senatsbaudirektorin Regula Lüscher auf eine parlamentarische Anfrage. Diese Herangehensweise erscheint mehr als fragwürdig. Dass bei einem mehrfach sanierten, nach Bränden und Kriegsschäden wiederaufge22

bauten Gebäude im Lauf einer weiteren Sanierung sehr wohl Unvorhergesehenes auftreten kann, liegt nahe. Es drängt sich der Verdacht auf, dass die ursprüngliche Planung  –  auf wessen Weisung auch immer – bewusst kostengünstiger dargestellt wurde, als es angemessen gewesen wäre.	 						 Nicht eingelöste Versprechungen	 Eine merkwürdige Rolle spielt der Verein „Freunde und Förderer der Staatsoper Unter den Linden“. Dessen damaliger Vorsitzender, der mittlerweile verstorbene Unternehmer Peter Dussmann, trug 2005 bei einer Ringvorlesung der Freien Universität die Haltung des Vereins zur Sanierung vor. So habe man beschlossen, 30 Millionen Euro „aus privaten Mitteln“   ereitzustellen. b Hierzu wolle man „möglichst viele zinsfreie Kredite aufnehmen“. Doch ähnlich wie beim Bau des Stadtschlosses folgten den großen Ankündigungen nur vergleichsweise kleine Summen. Bisher hat der Verein lediglich 2,5 Millionen Euro beisteuern können, weitere 1,6 Millionen Euro sollen Ende 2016 überwiesen werden. Auf eine parlamentarische Anfrage der Piraten antwortete der Senat, dass die Opernfreunde zwar 2008 und 2009 „mögliche Zuwendungen“ in Höhe von 30 Millionen Euro „in Aussicht gestellt“, jedoch nicht verbindlich zugesagt hätten. Nach Angaben des Vereins sei das Geld nicht zusammengekommen, da „die Möglichkeit der Mitteleinwerbung über Großplakat-Werbung (...) aus bauordnungsrechtlichen Gründen nicht mehr bestünde“. Von zinslosen Krediten, die man einsammeln wolle, ist beim Förderverein demnach keine Rede mehr. Ob die ursprüngliche Ankündigung wirklich ernst gemeint war, ist bislang eine offene Frage. Nichtsdestotrotz brachte sich der Verein vehement in die Diskussion über die Sanierung ein. So drohte im Jahr 2008 Dussmann, dass im Fall der Umsetzung des Entwurfs des Architekten Klaus Roth – der den damals ausgeschriebenen Wettbewerb gewonnen hatte – die Zusage von 30 Millionen Euro zurückgezogen werde. Roths Variante war den Opernfreunden zu „modernistisch“. In der Tat wurden die Pläne nicht

umgesetzt. Auch die Rolle des Fördervereins wird Gegenstand des Untersuchungsausschusses sein. 			 h

Wird die Staatsoper nach dem BER der nächste große Bauskandal? Die geplanten Kosten ihrer Sanierung haben sich fast verdoppelt und die Neueröffnung wird immer weiter verschoben.
Foto: Matthias Coers

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Pro Soluta
Konfliktlösung im Sinne des Vermieters

Von Peter Nowak				 						
„Vor vier Jahren erhielten wir die ersten Briefe zum Verkauf unseres Hauses und Einladungen der angeblichen Mieterberatung Pro Soluta. Ein Vermesser kündigte sich auch an, erschien dann aber nur bei wenigen Mietern. Relativ schnell wurde uns klar, dass nun auch dieses Haus im spekulativen VerwertungsRoulette gelandet ist. “ Die Erfahrungen der Bewohner/innen der Willibald-Alexis-Straße 34 in Kreuzberg teilen viele Mieter/innen in Berlin. Wenn ein Brief von Pro Soluta kommt, zeigt sich bald, dass die Eigentümer die Mieter/innen möglichst schnell loswerden wollen. 	 						

Die Briefe sind in der Regel in einem sehr moderaten Ton verfasst. Man wünsche einen Termin für ein Gespräch, welches dem „einvernehmlichen Miteinander“ und „der Vermittlung zwischen Mietern und Eigentümern“ dienen solle, teilt Pro Soluta mit und vergisst nicht zu erwähnen, dass eine Vollmacht des Eigentümers auf Verlangen vorgezeigt werden kann. Auch auf der Homepage von Pro Soluta hat man zunächst den Eindruck, man hätte es mit einem leicht esoterisch angehauchten Verein von Sozialarbeiterinnen zu tun: „Kommunikation ist ein universelles Phänomen, das

Pro Soluta versucht in der Willibald-Alexis-Straße 34 in Kreuzberg die Mieter/innen zu verdrängen.
Foto: willibald-alexis-straße34.blogspot.de

in alle Bereiche individuellen wie sozialen Lebens hineinreicht. Gesellschaft ist ohne Kommunikation nicht denkbar, das Individuum ist ohne Kommunikation nicht lebensfähig“, heißt es dort. Gleich darunter findet sich ein Zitat des Philosophen Karl Jaspers: „Dass wir miteinander reden, macht uns zum Menschen.“ 		 Wenn Mieter/innen aber ihr Recht gebrauchen, die Bitte um einen Gesprächstermin abzulehnen oder zu ignorieren, wird der Druck auf sie erhöht. Immer wieder berichten Betroffene, dass sie mit ständigen Anrufen konfrontiert werden. Insbesondere ältere Mieter/innen fühlen sich häufig von Pro Soluta zum schnellen Auszug gedrängt, weil sie sich später die Wohnung doch nicht mehr leisten könnten. 		 						 Profiling von Mieter/innen		 Gegründet wurde Pro Soluta von Birgit Schreiber, die sich auf der Firmenhomepage als Immobilienfachwirtin und Wirtschaftsmediatorin vorstellt. Ihr Unternehmen verdient Geld, indem es versucht, mögliche Mietkonflikte im Sinne der Hauseigentümer zu lösen. Mit der frühzeitigen Ansprache durch Pro Soluta sollen die Mieter/innen vereinzelt werden, um ein gemeinsames Handeln zu erschweren. Daneben dient die Kontaktaufnahme von Pro Soluta auch dem Profiling. Durch die Gespräche erhält Pro Soluta Informationen über Alter, Familienstruktur, Zeit und Ort der Erreichbarkeit sowie häufig auch über die wirtschaftliche Situation der Mieter/innen. Mit solchen Informationen können Vermieter leichter das Verhalten der Mieter/innen beeinflussen und diese einfacher – beispielsweise durch sehr geringe Abfindungen – zum Auszug bewegen. 				 Mieter/innen sollten sich darüber im Klaren sein, dass sie Schreiben und Gesprächswünsche von Pro Soluta ignorieren können, ohne dass ihnen dadurch rechtliche Nachteile entstehen. Die Berliner MieterGemeinschaft empfiehlt, dass sich die betroffenen Mieter/innen untereinander austauschen, um den scheinbar sanften Entmietern von Pro Soluta nicht einzeln gegenüberzustehen. 				 h

Aufruf an Betroffene von Pro Soluta

Erfahrungsaustausch und Vernetzung von Mieter/innen Die Firma Pro Soluta tritt seit einigen Jahren vermehrt in Erscheinung. Offiziell handelt es bei ihr um einen Dienstleister für „Mediation“  der zwischen Mieter- und , Vermieterseite bei Eigentümerwechseln vermittelt. Häufig entpuppte sich Pro Soluta jedoch als Entmietungsspezialist, der von den Hauseigentümern zu diesem Zweck beauftragt wurde. Das Unterbreiten fragwürdiger Abfindungsangebote sowie das Streuen falscher Informationen und das Drohen mit juristischen Auseinandersetzungen kennzeichnen laut Berichten von Betroffenen die mieterfeindlichen Praktiken dieser Firma. Infolge der wiederholten Berichterstattung des MieterEchos (zuletzt MieterEcho Nr. 371/ Dezember 2014) erreichten die Redaktion mehrere Zuschriften von Mieter/innen verschiedener Häuser und Bezirke, die einen Erfahrungsaustausch und eine Vernetzung mit anderen Betroffenen anregten. Dieses Anliegen ist sehr zu begrüßen, denn solch ein Austausch kann einen wichtigen Beitrag dazu leisten, die Strategien von Pro Soluta sowie ähnlicher Unternehmen offenzulegen und geeignete Formen der Gegenwehr zu entwickeln. Alle Mieter/innen, die Erfahrungen mit Pro Soluta gemacht haben und Interesse an einem Austausch und einer Vernetzung mit anderen Betroffenen haben, sind herzlich dazu aufgerufen, mit der Redaktion des MieterEchos in Kontakt zu treten. Schicken Sie dazu bitte eine E-Mail mit dem Betreff „Pro Soluta“ an die Redaktionsadresse me@bmgev.de. Teilen Sie uns bitte auch die Adresse Ihres Hauses und in knappen Sätzen Ihre bisherigen Erfahrungen mit der Firma Pro Soluta mit. Die Redaktion wird anschließend die Weitervermittlung der Kontakte in die Wege leiten.

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Mieter/innen fragen – wir antworten
Fragen und Antworten zu Schönheitsreparaturen
Rechtsanwältin Beate Silbe		 					 A  habe gehört, dass viele SchönIch
heitsreparaturklauseln unwirksam sind. Muss ich, falls mein Mietvertrag unwirksame Klauseln enthält, trotzdem Schönheitsreparaturen ausführen, weil ich den Mietvertrag unterschrieben habe?	

Zunächst gilt zum Umfang der von Ihnen zu leistenden Schönheitsreparaturen die gesetzliche Regelung des § 28 Absatz 4 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV). Darin sind die folgenden Arbeiten benannt: das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Nach herrschender Rechtsprechung kann darüber hinaus auch das Streichen von Einbaumöbeln geschuldet sein, wenn es im Mietvertrag in diesem Zusammenhang mitvereinbart ist. Das bedeutet, dass Sie darüber hinaus gehende Schönheitsreparaturen, auch wenn sie im Mietvertrag
Rechtsanwältin Beate Silbe berät in der Beratungsstelle Prenzlauer Berg/ Fehrbelliner Straße 92.

Die meisten Mietverträge orientieren sich bei der Übertragung der Renovierungsverpflichtung am Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums aus dem Jahr 1976. Die dort genannten Fristen wurden vom BGH bislang bestätigt. Danach sind Schönheitsreparaturen im Allgemeinen nach folgender Wohndauer fällig: – 3 Jahre für Küchen, Bäder und Duschen, – 5 Jahre für Wohn- und Schlafräume sowie 	 Flure, Dielen und Toiletten, – 7 Jahre für andere Nebenräume.

vereinbart sind, nicht schulden. Beispiele hierfür sind: Holzfußböden abschleifen und/oder versiegeln, Fenster und Türen von außen streichen, Terrassen und Balkone streichen, Gemeinschaftsflächen wie Hausflure oder Kellergänge streichen, Teppichböden erneuern oder Reparaturund Instandsetzungsarbeiten am Verputz der Wände und Decken. Solche zusätzlichen Leistungen müssen Sie in der Regel nicht erbringen, denn wegen dieser Vorgaben wird als Folge die gesamte Schönheitsreparaturklausel wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam. Die Rechtsprechung durch den Bundesgerichtshof stärkt dazu mit vielen Einzelfall-

entscheidungen die Rechte der Mieter/ innen. Der Grundsatz bleibt nach wie vor, dass Mieter/innen durch Formularklauseln im Mietvertrag nicht mit Schönheitsreparaturen belastet werden dürfen, die über den tatsächlich gegebenen Renovierungsbedarf im Einzelfall hinausgehen. Denn wenn die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam ist, trägt gemäß der gesetzlichen Regelung des Bürgerlichen Gesetzbuchs allein der Vermieter die Pflicht zur Renovierung. 		 						 						 A  meinem Mietvertrag steht, dass die In
Kosten von Schönheitsreparaturen der Mieter trägt. Ist diese Klausel wirksam? 					

Ja, wenn in Ihrem Mietvertrag dies nur so kurz und knapp steht, ist diese Klausel gemäß Rechtsprechung wirksam und Sie sind zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet bzw. müssen die Kosten übernehmen. Aber: Viele Mietverträge enthalten eine Regelung, dass Mieter/innen die Kosten für Schönheitsreparaturen anteilig zu erstatten haben, wenn bei Beendigung des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen nach den vereinbarten Fristen noch nicht fällig sind. HäuMieterEcho 373 März 2015

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Fotos: nmp

MIETRECHT Aktuell

MIETRECHT Aktuell
fig wird ein Kostenvoranschlag eines Malerbetriebs zugrunde gelegt. Diese Regelung wird Quoten- oder Abgeltungsklausel genannt. Eine Quotenklausel ist unwirksam, wenn die mietvertragliche Regelung zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter/innen unwirksam ist, sie eine Abgeltung von 100% vorsieht oder die prozentuale Abgeltung starre Fristen ausweist. Quotenklauseln sind zulässig, wenn sie sich an den üblichen und nicht starren Renovierungsfristen orientieren und Mieter/innen die Möglichkeit haben, selbst die Arbeiten durchzuführen oder Kostenvoranschläge einzuholen.	 						 						 A  Was bedeutet es, wenn vereinbart ist,
dass der Mieter zur „besenreinen“ Rückgabe der Wohnung verpflichtet oder dass die Wohnung bei Vertragsende im „bezugsfertigen Zustand“ zu übergeben ist?			 	

die Klausel so formuliert ist, dass die Schönheitsreparaturen „in der Regel“, „regelmäßig“, „im Allgemeinen“ „üblicherweise“, „grundsätzlich“ zu den üblichen Fristen von 3, 5 und 7 Jahren durchzuführen sind, ist dies gemäß Rechtsprechung wirksam, denn damit werden Mieter/innen nicht unangemessen benachteiligt. 		 						 						 A  Kann ich während der Wohnungsnutzung die Dekoration frei wählen? Und wie sind Klauseln zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag zu werten, wenn der Mietvertrag die farbliche Gestaltung vorschreibt? 			 	

Eine mietvertragliche Regelung, dass Mieter/innen die Wohnung „besenrein“ zurückgeben müssen, ist wirksam, denn dann schulden Sie nur die Herausgabe der von Ihrem persönlichen Eigentum vollständig geräumten Wohnung. Sie müssen also die Wohnung nur durch Ausfegen von groben Verschmutzungen säubern. Gleichfalls wirksam ist die Klausel, dass die Wohnung bei Auszug in „bezugsfertigem Zustand“ zurückzugeben ist. Wenn dies vereinbart ist, schulden Sie bei der Wohnungsrückgabe keine Endrenovierung. Sie sind jedoch verpflichtet, die Wohnung so zurückzugegeben, wie sie bei Einhaltung von Schönheitsreparaturen zu den üblichen Fristen normalerweise aussehen muss.					 						 					 A  Was bedeuten „starre“ und „weiche“
Fristen im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen?			

Grundsätzlich gilt, dass Sie Ihre Wohnung während des Wohngebrauchs farblich so dekorieren und gestalten können, wie Sie möchten. Sie dürfen die ggf. zunächst in üblicher neutraler Dekoration ausgestatteten Wohnräume nach Ihren Wünschen mit bunten, grellen oder dunklen Farben wie Schwarz, Dunkelrot oder Violett, mit aufgemalten Bildern oder aufgeklebten Wandtattoos ganz oder teilweise herrichten. Aber wenn Sie bei der Rückgabe der Wohnung diese extreme farbliche Gestaltung belassen, ist nach der Rechtsprechung eine Verletzung der Rücksichtnah-

me auf den üblichen durchschnittlichen Geschmack anzunehmen. Das bedeutet für Sie, dass Sie – auch wenn die Schönheitsreparaturklausel unwirksam wäre – die Wiederherstellung der Wohnung in neutraler und üblicher Dekoration schulden und auch zu Schadensersatz verpflichtet werden können. 			 Oft wird im Mietvertrag aber auch vorgeschrieben, dass Wände und Decken während der Zeit der vertraglichen Nutzung zu „weißen“ oder in „neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten“ zu gestalten sind. Diese Klauseln gelten wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter/ innen als unwirksam und Mieter/innen müssen dann keine Schönheitsreparaturen vornehmen. Wenn die Klausel im Mietvertrag fordert, dass „bei Auszug die Decken, Fenster und Türen weiß“ zu streichen sind, ist auch diese Regelung nach derzeitiger Rechtsprechung unwirksam, denn damit liegt eine unzulässige Abwälzung des Außenanstrichs von Türen und Fenstern auf die Mieter/innen vor.			 Als übliche neutrale Dekoration zählt auch die Gestaltung der Räume, wenn diese während des Mietgebrauchs in Pastelltönen wie Zartrosa, Hellblau oder Beige gestrichen bzw. tapeziert oder die Wände mit kleinen Bordüren gestaltet sind und die Räume bei Mietvertragsende so zurückgegeben werden.			 						 A  Unsere Wohnung haben wir unrenoviert übernommen. Müssen wir bei Auszug trotz Übernahme einer unrenovierten Wohnung Schönheitsreparaturen ausführen				

Wenn der Mietvertrag vorgibt, dass der Mieter verpflichtet ist, „spätestens“ oder „mindestens“ zu den üblichen Fristen von 3, 5 und 7 Jahren Schönheitsreparaturen durchzuführen hat, oder wenn im Mietvertrag Formulierungen wie „der Mieter hat auszuführen“ oder „der Mieter ist verpflichtet“ im Zusammenhang mit Fristen stehen, sind solche Regelungen gemäß herrschender Rechtsprechung insgesamt unwirksam. Diese „starren“ Fristen lassen bereits durch die Wortwahl in den vorgenannten Formulierungen keine Verlängerung zu, obwohl die Wohnung im Einzelfall vielleicht noch gar nicht renovierungsbedürftig ist. Wenn im Mietvertrag aber
MieterEcho 373 März 2015

Mieter/innen können ihre Wohnung während des Gebrauchs farblich so gestalten, wie sie möchten. Aber Vorsicht: Bei Rückgabe müssen die Mieträume in neutralen Farbtönen übergeben werden.

Wenn die Vereinbarung lautet, dass die üblichen Fristen für Schönheitsreparaturen von 3, 5 und 7 Jahren erst mit dem Beginn des Mietverhältnisses anzurechnen sind und Sie eindeutig im Mietvertrag auf eine Anfangsrenovierung durch den Vermieter verzichtet haben, gilt die Schönheitsreparaturklausel so wie vereinbart. Wenn aber im Mietvertrag nur vereinbart ist, dass Schönheitsreparaturen unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparatur zu erfolgen haben, ist diese Klausel unwirksam, da Sie dabei unangemessen benachteiligt werden, weil Sie die Abnutzung des Vormieters mit zu beseitigen haben. Auch eine Formulierung im Mietvertrag, dass „bei Auszug die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben“ ist, wäre in diesem Fall unwirksam, weil ebenfalls eine unangemessene Benachteiligung vorliegt. Wirksam ist eine solche Klausel nur dann, wenn gleichfalls mitvereinbart ist, dass die
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MIETRECHT Aktuell
solchen Fällen schulden Sie ggf. Schadensersatz.				 Bei den noch gültigen DDR-Mietverträgen, in denen die Klausel steht, dass der Mieter zur „malermäßigen Instandhaltung während des Mietverhältnisses“ verpflichtet ist, bedeutet dies, dass Mieter/innen bei Auszug nicht renovieren müssen. Aber wenn während der Mietzeit keine bzw. nur teilweise malermäßige Instandhaltungen erfolgten, kann ggf. bei Auszug dem Vermieter Schadensersatz geschuldet sein, wenn der Einzelfall ergibt, dass deswegen Schäden verursacht wurden bzw. die Wohnung übermäßig abgenutzt ist.		 						 					 A  Sind mehrere Klauseln zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag zulässig und sind dann alle Klauseln rechtsgültig?			 		

Eine fachgerechte Ausführung von Schönheitsreparaturen dürfen Mieter/innen selbst vornehmen.

üblichen Fristen von 3, 5 und 7 Jahren seit der letzten Renovierung bereits verstrichen sind.				 Eine Regelung im Mietvertrag, die gesondert zum Beispiel unter dem Titel „besondere“ oder „weitere Vereinbarungen“ vorschreibt, dass der Mieter bei Auszug eine Endrenovierung vornehmen muss, wäre aber wirksam, da diese gesonderte Vereinbarung nicht als allgemeine Vertragsbedingung gilt, sondern als Individualvereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien frei ausgehandelt wurde.		 						 						 A  meinem Mietvertrag steht, dass ich In
„je nach Grad der Abnutzung“ die Wohnung zu renovieren habe und dass ich „alle Tapeten bei Auszug ersatzlos zu beseitigen“ habe. Bin ich tatsächlich dazu verpflichtet?	 		

Gemäß herrschender Rechtsprechung ist die Klausel, die besagt, dass bei einem üblichen Fristenplan „je nach Grad der Abnutzung“ die Wohnung zu renovieren ist, wirksam. Denn dann ist immer im Einzelfall zu prüfen, ob je nach Wohndauer objektiv Renovierungsbedarf besteht. So kann im Einzelfall bei einer schonenden Nutzung der Wohnung – zum Beispiel durch eine/n Mieter/in, der/die allein wohnt und in der Wohnung nicht raucht – trotz abgelaufener üblicher Fristen, die Wohnung insgesamt wenig abgenutzt und

in noch einwandfreiem Zustand sein, sodass keine Schönheitsreparaturen geschuldet werden. Im Gegenteil dazu können aber zum Beispiel stark rauchende Mieter/innen, die täglich überdurchschnittlich alle Räume – ohne sich groß vorzusehen – nutzen und viel Besuch haben, auch schon nach zwei Jahren Wohndauer bei der Rückgabe der Wohnung wegen der erheblichen Abnutzung der Wohnung zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sein. Die Klausel, dass Sie verpflichtet sein sollen, bei Auszug die „Tapeten ersatzlos (zu) entfernen“, ist nach der herrschenden Rechtsprechung nur dann wirksam, wenn in der Klausel gleichzeitig Bezug auf die Wohndauer und auf die letzte Schönheitsreparatur genommen wird.					 						 					 A  Wann und in welcher Art und Güte
muss ich bei einer wirksam vereinbarten Schönheitsreparaturklausel im laufenden Mietverhältnis Schönheitsreparaturen ausführen?	 		

Bitte beachten Sie: Bei Fragen zu Schönheitsreparaturen muss immer der gesamte Mietvertrag unter der Berücksichtigung der geltenden Rechtslage geprüft werden. Daher sollten Sie immer eine Beratungsstelle aufsuchen und zur Beratung den Mietvertrag mitbringen. Vergessen Sie bitte nicht den Nachweis über Ihre Mitgliedschaft (das aktuelle MieterEcho auf Ihren Namen oder einen Zahlungsbeleg). 26

Grundsätzlich ist immer der spezielle Einzelfall zu prüfen, ob Schönheitsreparaturen zu den üblichen Fristen von 3, 5 oder 7 Jahren durchzuführen sind. Schönheitsreparaturen sind immer dann geschuldet, wenn Renovierungsbedarf besteht, d.h. die Räume entsprechend abgewohnt und unansehnlich sind. Spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses, wenn die vorgenannten Fristen abgelaufen sind und die Wohnung derartig abgewohnt ist, dass Renovierungsbedarf besteht, schulden Sie Schönheitsreparaturen. 			 Eine fachgerechte Ausführung von Schönheitsreparaturen dürfen Sie selbst vornehmen. Sie müssen zwar nicht zwingend eine Fachfirma beauftragen, jedoch müssen Vermieter nicht einen fleckigen oder nicht deckenden Anstrich, Farbnasen oder schief geklebte Tapeten hinnehmen. In

Im Mietvertrag sind oft mehrere Klauseln an verschiedenen Stellen des Vertrags zu Schönheitsreparaturen vorgegeben. Um die Gültigkeit dieser Klauseln festzustellen, sind immer alle Regelungen insgesamt zu prüfen, einschließlich individuell vereinbarter Verpflichtungen. Und nur wenn alle Klauseln insgesamt keine unangemessene Benachteiligung der Mieter/ innen ergeben, sind sie für Sie gültig und wirksam. Das heißt aber auch, dass alle Vereinbarungen unwirksam werden können, wenn sich bei der Prüfung herausstellt, dass auch nur eine der Klauseln unwirksam ist. Dann schulden Sie gemäß herrschender Rechtsprechung insgesamt keine Schönheitsreparaturen mehr. So gilt gemäß Rechtsprechung zum Beispiel folgendes: Wenn eine Klausel zu den üblichen Schönheitsreparaturen rechtlich unwirksam ist, aber im Mietvertrag eine sogenannte Quotenklausel zur Abgeltung für noch nicht abgelaufene Renovierungsfristen für sich genommen gültig wäre, wird auch die für sich genommene gültige Quotenklausel rechtlich unwirksam. Das heißt, dass Sie weder anteilige Kosten an den Vermieter bezahlen noch Schönheitsreparaturen übernehmen müssen – weder während des Mietverhältnisses noch zur Beendigung –, da der Vermieter gemäß gesetzlicher Regelung allein dafür verantwortlich ist. Eine unwirksame Quotenklausel dagegen führt nicht zur Unwirksamkeit einer wirksamen Schönheitsrepah 		 raturklausel.

Weitere Informationen: Infoschrift „Schönheitsreparaturen“ (Seite 2 oder www. bmgev.de/mietrecht/infoschriften) MieterEcho 373 März 2015

RECHT UND RECHTSPRECHUNG

LG Berlin, Urteil vom 12.12.2014 AZ: 63 S 162/14

Erstattung außergerichtlicher Anwaltskosten des Vermieters bei Zahlungsverzug
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Petra M. Goebel

Ein gewerblicher Großvermieter mit kaufmännisch gebildetem Personal kann eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters in einfach gelagerten Fällen selbst verfassen. Er hat daher keinen Anspruch auf Ersatz der Kosten, wenn er stattdessen einen Rechtsanwalt beauftragt, die Kündigung auszusprechen.			 	
Die Mieterin zahlte die Mieten für Dezember 2012 und Januar 2013 nur unvollständig und für Februar 2013 sowie März 2013 zahlte sie gar keine Miete. Mit Schreiben vom 19. Februar 2013 kündigte daraufhin die Vermieterin, eine Immobiliengesellschaft, welche sich von einer professionellen Hausverwaltung vertreten lässt, das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs und mahnte die Zahlungsrückstände an. Da die Mieterin nicht reagierte und auch die Mietrückstände nicht ausglich, beauftragte die Vermieterin am 21. März 2013 ihren Rechtsanwalt, der mit Schreiben vom 25. März 2013 gegenüber der Mieterin erneut die Kündigung des Mietverhältnisses erklärte. Nachdem das Jobcenter die Mietrückstände für die Mieterin ausgeglichen hatte, hielt die Vermieterin an ihrer Kündigung nicht mehr fest, verklagte die Mieterin jedoch auf Zahlung der außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 603,93 Euro. Das Amtsgericht Schöneberg wies die Klage der Vermieterin ab, das Landgericht Berlin wies die Berufung der Vermieterin zurück. Es stellte unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs klar, dass Vermieter die Schadensminderungspflicht zu beachten haben. Die Kosten für die Beauftragung eines Rechtsanwalts müssten nur dann ersetzt werden, „wenn sie zur Wahrung und Durchsetzung der Rechte erforderlich und zweckmäßig waren“ Dies sei jeweils nach den konkreten . Umständen des Einzelfalls zu bestimmen. Im vorliegenden Fall verneinte das Landgericht die Erforderlichkeit der Beauftragung eines Rechtsanwalts. Es habe sich um einen einfach gelagerten Fall von Zahlungsverzug gehandelt, gegen den die Mieterin auch keine Einwände erhoben hatte. Auch war die Vermieterin ein Immobilienunternehmen und damit als geschäftlich erfahren anzusehen und außerdem durch eine professionelle Hausverwaltung vertreten, die in der Lage war, das erste Kündigungsschreiben vom 19. Februar 2013 abzufassen. Ihr war darüber hinaus bekannt, dass die Mieterin durch
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Ein vom Vermieter während eines laufenden Gerichtsprozesses nachgebessertes Mieterhöhungsverlangen hat zur Folge, dass die gesetzliche Zustimmungsfrist für Mieter/innen neu zu laufen beginnt. Foto: kange_one /Fotolia.de

einen Sozialdienst betreut wurde, und sie musste daher nicht damit rechnen, dass die Durchsetzung ihrer Forderung auf besondere Schwierigkeiten stoßen würde. Aufgrund des kurzen Zeitablaufs habe die Vermieterin zudem noch damit rechnen können, dass die Mieterin den Zahlungsaufforderungen nachkommt. AG Wedding, Urteil vom 13.06.2014 AZ: 6b C 63/14

des Mieters neu ausgelöst. Dieser habe noch innerhalb der Zustimmungsfrist (bis 30. Juni 2013) zugestimmt und damit keinen Anlass zur Klage gegeben.

LG Berlin, Urteil vom 21.11.2014 AZ: 63 S 80/14 	

Folgen der Nachbesserung eines Mieterhöhungsverlangens im Zustimmungsprozess
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Gerd-Peter Junge

Kündigung wegen wiederholter unpünktlicher Mietzahlung bei nachhaltig geändertem Zahlungsverhalten
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Berndt Hintzelmannn

Bessert der Vermieter ein ursprünglich unwirksames Mieterhöhungsverlangen im Zustimmungsprozess nach, beginnt die Zustimmungsfrist für den Mieter neu zu laufen.
Der Vermieter verklagte den Mieter auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Im April 2013 besserte er das Mieterhöhungsverlangen im Prozess nach. Der Mieter hatte demnach Zeit zur Prüfung bis Ende Juni 2013, dem Ablauf der gesetzlichen Zustimmungsfrist. Dieser nachgebesserten Mieterhöhung ab 1. Juli 2013 stimmte der Mieter noch im Laufe des Monats Juni 2013 zu. Es erging ein dementsprechendes Anerkenntnisurteil. Allerdings entschied das Amtsgericht Wedding, dass der Vermieter die Kosten des Prozesses zu tragen hat. Das neue, im Prozess erklärte Mieterhöhungsverlangen habe nämlich die gesetzliche Zustimmungsfrist

Nicht in jedem Fall begründet eine erneute verspätete Mietzahlung nach erfolgter Abmahnung ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses. 		
Die Mieter zahlten die Mieten für April 2012, September 2012, November 2012, Januar 2013 und März 2013 jeweils verspätet. Die Vermieter mahnten sie daher mit Schreiben vom 6. März 2013 unter Androhung einer Kündigung ab. Die Zahlung für April 2013 ging um zwei Tage verspätet, nämlich erst am 5. Werktag bei den Vermietern ein. Seit Mai 2013 zahlten die Mieter die monatlichen Mieten per Dauerauftrag pünktlich, seit August 2013 sogar einen vollen Monat im Voraus. Mit Schreiben vom 14. Mai 2013 kündigten die Vermieter das Mietverhältnis wegen der nach Abmahnung erneuten unpünktlichen Zahlung für April 2013. Das Amtsgericht Schöneberg verurteilte die Mieter zur Räumung 27

RECHT UND RECHTSPRECHUNG
der Wohnung. Auf die Berufung der Mieter hob das Landgericht Berlin dieses Urteil auf und wies die Räumungsklage der Vermieter ab. Es stellte zwar klar, dass die wiederholten verspäteten Mietzahlungen und die nach erfolgter Abmahnung erneute unpünktliche Mietzahlung im April 2013 Pflichtverletzungen darstellten, die das „Vertrauen des Vermieters in ein künftig vertragsgemäßes Verhalten erschüttern“ könnten. Aber nicht jede derartige Pflichtverletzung berechtige den Vermieter zur Beendigung des Mietverhältnisses. Hier sei einerseits zu berücksichtigen, dass die Mieter gleich sechsmal innerhalb eines Jahres unpünktlich zahlten, andererseits sei die weitere unpünktliche Zahlung nach der Abmahnung lediglich zwei Tage verspätet erfolgt. Hinzu käme, dass die seither (über-)pünktliche Zahlung der Mieten ein „nachhaltig geändertes Zahlungsverhalten“ der Mieter erkennen lasse, weshalb eine Fortsetzung des Mietverhältnisses in diesem Fall zumutbar erscheine. Das Festhalten der Vermieter an ihrem Räumungsbegehren sei daher treuwidrig.

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Anmerkung: Trotz dieses erfreulichen Urteils raten wir dringend, äußerst sorgfältig für den regelmäßigen pünktlichen Eingang (wenn im Mietvertrag nicht anders vereinbart, spätestens am 3. Werktag des Monats) der Miete beim Vermieter zu sorgen, am besten mit einem Dauerauftrag. Die Zahl der Versuche vonseiten der Vermieter, unpünktliche Mietzahlungen als willkommenen Anlass zur Kündigung zu nehmen, steigt ebenso wie die Zahl der „Eigenbedarfs“-Kündigungen.
AG Tempelhof-Kreuzberg Urteil vom 11.12.2014 AZ: 20 C 307/13

In Wohngemeinschaften kommt es häufig zum Wechsel der Untermieter. Vor jedem Wechsel sollten Mieter/innen die schriftliche Zustimmung des Vermieters einholen. Foto: Ingo Bartussek/Fotolia.de

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Untermieterlaubnis bei Vermietung an studentische Wohngemeinschaft
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Hans-Christoph Friedmann

Vermieter nutzen gerne unpünktliche Mietzahlungen als Grund zur Kündigung. Damit es gar nicht erst soweit kommt, muss die Miete auf das Konto des Vermieters stets pünktlich – am besten per Dauerauftrag – eingehen. Foto: nmp

Hat der Vermieter bei Mietvertragsabschluss eine Erlaubnis zur Untervermietung erteilt und wurde ein Untermietzuschlag vereinbart, haben die Mieter auch dann einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis, wenn die Untervermietung bereits bei Abschluss des Mietvertrages beabsichtigt war.	
Zwei Studentinnen mieteten im Jahr 2004 eine Wohnung, welche sie von Anfang an zu dritt mit einem/einer Untermieter/in als Wohngemeinschaft bewohnen wollten. Sie hatten demnach bereits bei Beginn

des Mietverhältnisses die Absicht, ein Zimmer unterzuvermieten. Der Vermieter erteilte die Erlaubnis unter der Voraussetzung, dass ihm die jeweiligen Untermieter/innen benannt werden. Es wurde zudem ein Untermietzuschlag vereinbart. Im Jahr 2007 wurde eine der beiden ursprünglichen Mieterinnen im Einvernehmen mit dem Vermieter durch eine andere Hauptmieterin ersetzt. Bis 2013 wohnten in der Wohnung verschiedene Untermieterinnen im dritten Zimmer der Wohnung, der Wechsel der Untermieterinnen wurde dem Vermieter bzw. der Hausverwaltung schriftlich mitgeteilt. Während der Dauer der Untervermietungen zahlten die Mieterinnen den vereinbarten monatlichen Untermietzuschlag. Im Jahr 2013 weigerte sich die neue Eigentümerin, die das Haus zwischenzeitlich erworben hatte, der Untervermietung an die mitgeteilte neue Untermieterin zuzustimmen. Nach erfolgloser Mahnung erhoben die Mieterinnen Klage auf Feststellung, dass sie zur Untervermietung an ihre neue Mitbewohnerin berechtigt sind. Das Amtsgericht stellte klar, dass grundsätzlich ein Anspruch auf Untermieterlaubnis nur dann besteht, wenn der Grund für die beabsichtigte
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RECHT UND RECHTSPRECHUNG

Untervermietung nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist, nicht jedoch, wenn wie hier diese Absicht von Anfang an bestand. Etwas anderes gelte aber dann, wenn – wie im vorliegenden Fall – eine Untermieterlaubnis bereits bei Abschluss des Mietvertrags erteilt worden sei. Zudem war ein Untermietzuschlag vereinbart und auch von den Mieterinnen gezahlt worden. Hiervon war das Gericht nach Vernehmung der ursprünglichen Mitmieterin und des ursprünglichen Vermieters überzeugt und gab deshalb der Klage der Mieterinnen statt.

Anmerkung: Immer häufiger versuchen Vermieter, alteingesessene Wohngemeinschaften loszuwerden oder zur Zustimmung zu teuren Vertragsänderungen zu bewegen, indem sie dem Wechsel der Unter- oder Hauptmieter nicht zustimmen. Es kommt dann darauf an, ob die Mieter/innen die meist jahrelang geübte Praxis des (Unter-)Mieterwechsels und die Kenntnis des Vermieters oder seines Vorgängers hiervon beweisen können. Sie sollten daher zu jedem Wechsel vom Vermieter eine schriftliche Zustimmung verlangen und diese sowie den dazu geführten Schriftverkehr sorgfältig aufbewahren. Noch besser sind natürlich klare vertragliche Vereinbarungen mit dem Vermieter, also eindeutige Regelungen zur Untermieterlaubnis oder die Festlegung des Verwendungszwecks als „zur Nutzung als Wohngemeinschaft“ Solche ver. traglichen Vereinbarungen dürften Mieter/ innen derzeit in Berlin aber kaum noch erzielen können. Weitere Informationen zur Untervermietung erhalten Sie in unserer Infoschrift „Untermiete“ .

stichtag war der 1. September 2010. Im Prozess um die Zustimmung zu dieser Mieterhöhung vertrat der Vermieter die Auffassung, dass der zwischenzeitlich erschienene, für ihn günstigere Berliner Mietspiegel 2013 mit dem Erhebungsstichtag 1. September 2012 anzuwenden sei. Dies folge daraus, dass dessen Erhebungsstichtag näher am Zugangsdatum des Erhöhungsverlangens liege als der Erhebungsstichtag des Berliner Mietspiegels 2011. Außerdem führte er vier Vergleichswohnungen zur Begründung der Mieterhöhung an und begehrte die Einholung eines Sachverständigengutachtens, da der Berliner Mietspiegel 2011 die ortsüblichen Mieten zum Erhöhungszeitpunkt nicht richtig wiedergeben würde. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg folgte dieser Auffassung nicht und legte seiner Entscheidung den Berliner Mietspiegel 2011 zugrunde. Auf die Berufung des Vermieters stellte das Landgericht Berlin in seinem Beschluss ebenfalls klar, dass der bei Zugang des Mieterhöhungsverlangens jeweils gültige Mietspiegel anzuwenden sei. Das sei bis zum Erhebungsstichtag des Berliner Mietspiegels 2013 am 1. September 2012 der Berliner Mietspiegel 2011 gewesen. Da mit dem Berliner Mietspiegel 2011 ein qualifizierter Mietspiegel zur Verfügung gestanden habe, würden dessen Werte auch nicht durch einzelne Vergleichswohnungen entkräftet. Ebenso wenig habe daher Anlass zur Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bestanden.

LG Berlin, Beschluss vom 17.01.2014 AZ: 65 S 334/13

Anwendung des zutreffenden Mietspiegels bei Zugang der Mieterhöhung vor dem Erhebungsstichtag des nachfolgenden Mietspiegels
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Gerd-Peter Junge

Der Berliner Mietspiegel 2011 findet auch dann Anwendung, wenn das Datum des Zugangs der Mieterhöhung näher am Stichtag des Berliner Mietspiegels 2013 als am Stichtag des Berliner Mietspiegels 2011 liegt.
Der Vermieter begründete ein am 14. November 2011 dem Mieter zugegangenes Mieterhöhungsverlangen mit dem Berliner Mietspiegel 2011. Dessen ErhebungsMieterEcho 373 März 2015

Der Stichtag zur Erhebung eines Berliner Mietspiegels liegt immer einige Monate vor seinem Erscheinen. Foto: Brian Jackson/Fotolia.de

Anmerkung: Nicht zu verwechseln ist dieser Fall mit den alle zwei Jahre wiederkehrenden und demnächst wieder aktuellen Fällen nach Erscheinen eines neuen Mietspiegels. Da der Erhebungsstichtag des Mietspiegels stets etliche Monate vor dessen Erscheinen liegt, gibt es bei Mieterhöhungen immer wieder das Problem, dass diese von den Mieter/innen (gegebenenfalls mit unserer Hilfe) nur anhand des aktuellen Mietspiegels (zurzeit der Berliner Mietspiegel 2013) geprüft werden können. In einem späteren Prozess muss das Gericht (wenn das Erhöhungsverlangen nach dem Stichtag für den Berliner Mietspiegel 2015 zugegangen ist) zur Ermittlung der ortsüblichen Miete den dann erschienenen Berliner Mietspiegel 2015 anwenden, den zum Zeitpunkt der Prüfung des Mieterhöhungsverlangens in der Beratungsstelle noch niemand kennt. Es empfiehlt sich also, selbst wenn die Prüfung anhand des Berliner Mietspiegels 2013 für die Mieter/innen ein günstiges Ergebnis gebracht hat, bis zur endgültigen Klärung den geforderten Erhöhungsbetrag für denjenigen Fall beiseite zu legen, dass sich später die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung nach dem Berliner Mietspiegel 2015 herausstellen sollte.
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RECHT UND RECHTSPRECHUNG
BGH, Urteil vom 03.12.2014 AZ: VIII ZR 224/13 mieter verwendeten Formularklausel die für die Vertragspartner (die Mieter) günstigste Auslegung zugrunde zu legen ist. Die Klausel im Mietvertrag sei daher so auszulegen, dass die Mieter „entscheiden können, ob sie fällige Schönheitsreparaturen (sach- und fachgerecht) selbst durchführen und im Anschluss den mietvertraglich geregelten Zahlungsanspruch geltend machen“ oder ob sie die Durchführung der Schönheitsreparaturen dem Vermieter überlassen. Auf einen „Widerrufsvorbehalt oder die Absicht, selbst tätig zu werden“ , könne sich der Vermieter nicht berufen, da dies in der Klausel zumindest nicht hinreichend deutlich geregelt sei. BGH, Urteil vom 22.10.2014 AZ: VIII ZR 41/14 Aus dem pauschalen Bestreiten der Flächenangaben war zudem nicht zu entnehmen, dass das Verhältnis der Fläche der Wohnung zur Gesamtwohnfläche unrichtig sei. Es würde nicht einmal deutlich, ob die gemietete Wohnfläche kleiner oder die Gesamtfläche größer sein soll als in der Abrechnung des Vermieters angegeben.

Schönheitsreparaturen in (ehemals) preisgebundenem Wohnraum und Erstattung des Zuschlags für Schönheitsreparaturen bei Selbstausführung
Die in einem Formularmietvertrag über eine (ehemals) preisgebundene Wohnung, bei dem der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat und hierfür ein Zuschlag zur Kostenmiete gemäß § 28 Absatz 2 der Zweiten Berechnungsverordnung vorgesehen ist, enthaltene Klausel „Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechende Fachfirmen ausführen lässt, werden ihm auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausführung sach- und fachgerecht erfolgt ist“ berechtigt den Mieter, die Schönheitsreparaturen selbst auszuführen und anschließend die Auszahlung der „angesparten“ Beträge zu verlangen.
In einem 1990 abgeschlossenen Mietvertrag über eine preisgebundene Wohnung war die oben zitierte Formularklausel enthalten. Die Mieter führten in der Folgezeit turnusmäßig die Schönheitsreparaturen selbst aus und ließen sich die Kosten entsprechend der vertraglichen Vereinbarung erstatten. Nach einem Eigentümerwechsel teilte der neue Vermieter den Mietern im März 2012 mit, dass er die Schönheitsreparaturen künftig selbst durchführen werde und bat um Mitteilung, ob Schönheitsreparaturen erforderlich seien. Die Mieter lehnten die Ausführung durch den Vermieter ab und teilten mit, dass sie wie bisher die Wohnung bei Bedarf selbst renovieren würden. Mit Schreiben vom 7. Mai 2012 teilten sie dem Vermieter dann mit, dass sie die Wohnung nun renoviert hätten und verlangten die Zahlung von 2.440,78 Euro. Das Amtsgericht Charlottenburg verurteilte den Vermieter zur Zahlung, auf die Berufung des Vermieters wies jedoch das Landgericht Berlin die Klage der Mieter ab. Es vertrat die Auffassung, dass die vertragliche Vereinbarung den Vermieter berechtigt habe, die ihm obliegende Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wieder an sich zu ziehen. Da er den Mietern mitgeteilt habe, dass er künftig selbst renovieren werde, könnten diese für die dennoch von ihnen durchgeführte Renovierung keine Ausgleichszahlung verlangen. Die Mieter legten gegen dieses Urteil Revision ein und hatten Erfolg: Der Bundesgerichtshof stellte zunächst klar, dass bei einer vom (ursprünglichen) Ver30

Einwände gegen die Flächenangaben in einer Betriebskostenabrechnung
Das pauschale Bestreiten der Flächenangaben einer Betriebskostenabrechnung ist nicht ausreichend, sondern Mieter müssen ihre Einwände substanziiert benennen. Ein wirksames Bestreiten der Wohnfläche erfordert zumindest, Angaben zum Ergebnis einer laienhaften Vermessung der Wohnung vorzutragen. (Leitsatz MieterEcho-Redaktion)
Ein Mietvertrag aus dem Jahr 2006 über eine Dachgeschosswohnung enthielt keine Angaben zur Wohnfläche. Mit Schreiben vom 1. Oktober 2012 rechnete die Hausverwaltung gegenüber der Mieterin vertragsgemäß über die Betriebskosten für 2011 ab. Dabei gab sie die Wohnfläche der Wohnung der Mieterin mit 40 qm und eine Gesamtwohnfläche des Gebäudes von 240 qm an. Sie verlangte von der Mieterin eine Nachzahlung von 1.187,54 Euro und klagte diese ein. Die Mieterin bestritt, dass die angegebene Fläche ihrer Wohnung und die angegebene Gesamtwohnfläche zutreffen würden. Das pauschale Bestreiten der Angaben des Vermieters genügte dem Bundesgerichtshof nicht. Da der Vermieter konkrete Flächenangaben gemacht hatte, hätte die Mieterin diese „substanziiert“ bestreiten müssen. Dafür hätte sie dem Vermieter zumindest das Ergebnis einer eigenen laienhaften, im Rahmen ihrer Möglichkeiten liegenden Vermessung ihrer Wohnung entgegenhalten müssen. Ebenso wenig könne sie die Gesamtwohnfläche pauschal bestreiten. Auch insoweit hätte sie wenigstens zu äußerlich wahrnehmbaren Gegebenheiten, wie Gebäudezuschnitt, Anzahl der Wohnungen und Stockwerke, aus denen sich Ansatzpunkte für Zweifel an der behaupteten Gesamtfläche ergeben könnten, Angaben machen müssen.

Anmerkung: Fehlen im Mietvertrag Angaben zur Wohnfläche, sollten Sie spätestens dann, wenn Sie eine Nebenkostenabrechnung oder eine Mieterhöhung erhalten, die tatsächliche Fläche ermitteln, um die Angaben des Vermieters überprüfen zu können. Wie die Wohnfläche richtig zu berechnen ist, erfahren Sie u. a. in unserer Infoschrift „Wohnfläche“ Vergleichen . Sie auch die Angaben zur Wohnfläche mit den Angaben in Ihnen bereits vorliegenden Abrechnungen und Mieterhöhungsverlangen.

Eine laienhafte Vermessung der Wohnung reicht in der Regel aus, um Einwände gegen Flächenangaben vorzutragen. Foto: nmp

MieterEcho 373 März 2015

SERVICE

Telefonberatung
Telefonische Kurzberatung für Mitglieder der Berliner MieterGemeinschaft ist nur bei allgemeinen und einfachen rechtlichen Fragen möglich. Bitte nennen Sie zu Beginn des Anrufs Ihre Mitgliedsnummer (Sie 	 finden diese im Adressfeld Ihres MieterEchos) und Ihren Namen. Fassen Sie sich bitte im Interesse weiterer ratsuchender Mitglieder kurz. Es kann hilfreich sein, wenn Sie sich vor dem Anruf Ihre Fragen notieren. Beachten Sie bitte, dass in den meisten mietrechtlichen Angelegenheiten ein Beratungsgespräch und die Einsichtnahme in den Mietvertrag sowie in weitere Unterlagen zwingend notwendig sind. Seien Sie bitte nicht enttäuscht, wenn die Telefonberatung Sie in diesem Fall an unsere Beratungsstellen verweist. Es werden Ihnen dann gezielte Hinweise gegeben, welche Unterlagen Sie in die Beratungsstellen mitbringen müssen. Die telefonische Kurzberatung erreichen Sie über die Telefonnummern 030 - 21002571 und 030 - 21002572 zu folgenden Zeiten:	 Dienstag 		 15 bis 17 Uhr			 	 Donnerstag 	 15 bis 17 Uhr				 Freitag 		 14 bis 16 Uhr

BetriebskostenBeratung
Auf unserer Website www.bmgev.de finden Sie einen Betriebskostenrechner. Sie erhalten dort auch zahlreiche Tipps rund um die Betriebskostenabrechnung. Beratung zu Betriebskosten erhalten Mitglieder der Berliner 		 MieterGemeinschaft grundsätzlich in allen Beratungsstellen. Zusätzlich können Mitglieder die Betriebskostenabrechnungen in folgenden Beratungsstellen überprüfen lassen: Jeden Montag 19 bis 19.30 Uhr Prenzlauer Berg, Oderberger Straße 50, Kiez-Kantine Jeden Dienstag 11 bis 13 Uhr Neukölln, Sonnenallee 101 Beratungsstelle der Berliner MieterGemeinschaft Jeden Donnerstag 14 bis 17 Uhr		 Kreuzberg, Möckernstraße 92 Geschäftsstelle der Berliner MieterGemeinschaft Bitte bringen Sie zu den Beratungen die aktuelle und die vorherige Betriebskostenabrechung sowie den Mietvertrag mit.

sozialberatung
Auskünfte von Jurist/innen und Sozialarbeiter/innen zu sozialrechtlichen Fragen sowie Unterstützung beim Ausfüllen von Anträgen auf ALG II, Beratungs- oder Prozesskostenhilfe. Jeden Montag 16 bis 18 Uhr* Neukölln, Sonnenallee 101 Beratungsstelle der Berliner MieterGemeinschaft   tercüman bulunmaktadır Jeden Dienstag 19 bis 20 Uhr Kreuzberg, Möckernstraße 92 Geschäftsstelle der Berliner MieterGemeinschaft Jeden Mittwoch 13 bis 16 Uhr Neukölln, Sonnenallee 101 Beratungsstelle der Berliner MieterGemeinschaft Jeden Freitag 15 bis 17 Uhr* Neukölln, Sonnenallee 101 Beratungsstelle der Berliner MieterGemeinschaft * Nur für Mitglieder der Berliner MieterGemeinschaft. Bringen Sie als Nachweis über Ihre Mitgliedschaft das aktuelle MieterEcho auf Ihren Namen oder einen Zahlungsbeleg mit.

Vormittagsberatung
Jeden Mittwoch 10 bis 12 Uhr Neukölln, Sonnenallee 101 Beratungsstelle der Berliner MieterGemeinschaft Jeden Donnerstag 10 bis 12 Uhr		 Kreuzberg, Möckernstraße 92 Geschäftsstelle der Berliner MieterGemeinschaft Jeden Freitag 10 bis 13 Uhr Neukölln, Sonnenallee 101 Beratungsstelle der Berliner MieterGemeinschaft Jeden Freitag 10.30 bis 12.30 Uhr Prenzlauer Berg, Fehrbelliner Straße 92, Nachbarschaftshaus Zusätzlich bieten wir für Mitglieder, die aus beruflichen Gründen verhindert sind, die regulären Beratungstermine wahrzunehmen, 	 jeden Dienstag und Freitag von 11 bis 13 Uhr in der Möckernstraße 92, 10963 Berlin eine mietrechtliche Beratung an. Für diese Beratung ist eine telefonische Anmeldung unter 		 030 - 2168001 erforderlich.

Vor-ort-büroS
Hier finden Sie Informationen, Tipps, Kontakte und haben die Möglichkeit der Berliner MieterGemeinschaft beizutreten. 		 In den Vor-Ort-Büros findet keine Rechtsberatung statt. Die Termine für die Rechtsberatung entnehmen Sie bitte der 	 hinteren Umschlagseite. 	 Hellersdorf		 			 Jeden Mittwoch, 18 bis 19 Uhr, Albert-Kuntz-Straße 58 MITTENDRIN in Hellersdorf e. V., u Louis-Lewin-Straße ; 195 Lichtenberg Achtung, neuer Ort:	 Jeden 2. Donnerstag im Monat, 16 bis 18 Uhr Erich-Kuttner-Straße 31b Nachbarschaftstreff Quatschtrommel i Landsberger Allee, Storkower Straße Ee M5, M6, M8 ; 156

hausversammlungen
Von Verkauf, Sanierung oder Umwandlung sind oft mehrere Mietparteien eines Hauses, wenn nicht sogar die gesamte Mieterschaft betroffen. Wenn sich die Mieter/innen zusammentun, können sie sich besser wehren und ihre eigenen Interessen gegenüber dem Vermieter durchsetzen. Deshalb empfiehlt die Berliner MieterGemeinschaft, dass die Mieter/innen Hausversammlungen durchführen, um sich auszutauschen, zu informieren und eine gemeinsame Strategie zu entwickeln. Wenn mindestens ein/e Mieter/in des Hauses Mitglied ist, kann die Berliner MieterGemeinschaft diese Hausversammlungen mit Informationen und Ratschlägen unterstützen. Informationen und Kontakt telefonisch unter 030 - 21002584.

MieterEcho 373 März 2015

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Unsere Beratungsstellen
In allen Beratungsstellen werden Sie als Mitglied der Berliner 		 MieterGemeinschaft von Rechts­ nwält/innen beraten, die auf 		 a Mietrecht spezialisiert sind.

Bringen Sie als Nachweis über Ihre Mitgliedschaft das aktuelle 		 MieterEcho auf Ihren Namen oder einen Zahlungsbeleg mit.

	 Charlottenburg
■ 	 Montag 18.30 bis 19.30 Uhr

	 Lichtenberg
■ 	 Dienstag 17 bis 18.30 Uhr

	

Prenzlauer Berg

	 Tempelhof
	

■ 	 Montag 17.30 bis 18.30 Uhr C l Sophie-­ har­otten-Straße 30 A, Hinterhaus, 		 Frankfurter Allee 149 				 Fehrbelliner Straße 92 Nachbarschaftshaus, - (bitte Türöffner am Kaiserin-Augusta-Straße 23, Kirchen2. OG, abw gGmbH, Sprachschule, 1. OG, Bibliothek 	 Klingeltableau benutzen) 	 gemeinde Alt-Tempelhof, Bücherstube i Westend ; 309, 145 u und i Frankfurter Allee u Rosa-Luxemburg-Platz, Rosenthaler Platz 		 u Kaiserin-Augusta-Straße ■ 	 Donnerstag 18 bis 19 Uhr		 ■ 	 Mittwoch 17.30 bis 18.30 Uhr	 		 Ee M1, M8, M12 ; 240 ; 170, 184, 246 Mierendorffplatz 19, Ecke Lise-Meitner-Straße jeden 2. und 4. Mittwoch im Monat	 ■ 	 Montag 18.30 bis 19.30 Uhr Haus am Mierendorffplatz Anton-Saefkow-Platz 14, 1. OG Oderberger Straße 50, Kiez-Kantine u Mierendorffplatz				 Anton-Saefkow-Bibliothek, u und i Jungfernheide ; M27, X9 i Storkower Straße	 			 u Eberswalder Straße 	 Ee M1, M10, M12 ; 240 Ee M5, M6, M13, M16 ■ 	 Donnerstag 18 bis 19 Uhr ■ 	 Dienstag 18.30 bis 19.30 Uhr		 ■ 	 Donnerstag 18.00 bis 19 Uhr	 	 Stephanstraße 43, BürSte-Haus am 		 Einbecker Straße 85, 4. OG 			 Esmarchstraße 18 Paechbrunnen. 				 	 Bürgerverein Pro Kiez e. V. Geschäftsstelle der Volkssolidarität Durchgang zwischen Moa-Bogen und Ev. Kirche		 Ee M4, M10 ; 200 u Friedrichsfelde u und i Lichtenberg	 u Birkenstraße i Westhafen ■ 	 Montag 18 bis 20 Uhr ; M27, 123 Kreutzigerstraße 23, ­ ieterladen, M ■ 	 Mittwoch 18.30 bis 19.30 Uhr u Samariterstraße Ee 21 Wichertstraße 71

■ 	 Montag 18 bis 19 Uhr 		

Achtung, neue Beratungszeit: 	

Tiergarten

Friedrichshain

■ 	 Donnerstag 19 bis 20 Uhr

	 Kreutzigerstraße 23, ­ ieterladen, M ■	 u Samariterstraße Ee 21			 Montag 18 bis 19.30 Uhr ■	 Alt-Marzahn 35, Lebensnähe e. V. 			 Kontakt- und Begegnungsstätte 	 (bitte klingeln) i Marzahn Ee M6, M8, 18 ■	 	 ; X 54, 154, 192, 195 	 ■ 	 Mittwoch 18.30 bis 19.30 Uhr 			 ■ 	 Dienstag 18 bis 19.30 Uhr 	 	 jeden 2. und 4. Mittwoch im Monat Albert-Kuntz-Straße 58				 Rosenbecker Straße 25 	 Kiek in e. V. Nachbarschaftshaus Mittendrin in Hellersdorf e.V., 	 (bitte klingeln), u Louis-Lewin-Straße Ee 195 i Ahrensfelde	

Marzahn

Kieztreff der Volkssolidarität u und i Schönhauser Allee Ee M12 Jablonskistraße 20, Einhorn gGmbH Ee M2, M10

Donnerstag 18.30 bis 20 Uhr			 Mittwoch 18 bis 19 Uhr 	 ■	 Freitag 10.30 bis 12.30 Uhr	
	 	

	

Treptow

Hellersdorf

Dörpfeldstraße 54, Jugendhilfe Treptow-Köln e.V., Alte Schule i Adlershof Ee 60, 61

		

Fehrbelliner Straße 92 ■ 	 Freitag 18 bis 19 Uhr		 Nachbarschaftshaus, Karl-Kunger-Straße 55 u Rosa-Luxemburg-Platz, Rosenthaler Platz 		 Laden von „Loesje” 	 Ee M1, M8, M12 ; 240 	 i Treptower Park ; 194, 171

	 	

Hohenschönhausen

	

Mitte

	

Reinickendorf

	 Wedding
■ 	 Donnerstag 18 bis 19 Uhr

■ 	 Dienstag 17.30 bis 18.30 Uhr

Hauptstraße 13, Arbeiterwohlfahrt 			 Tucholskystraße 32, Ecke Auguststraße (Zugang von der Rückseite des Gebäudes) Comic-Bibliothek „Bei Renate“ Ee M5, 27 ; 256 i Oranienburger Straße, Hackescher Markt u Oranienburger Tor, Weinmeisterstraße Ee M1, M6 ; 240

■ 	 Mittwoch 19 bis 20 Uhr

■ 	 Dienstag 18.30 bis 19.30 Uhr 		
	 	

Wiesenstraße 30, Treffpunkt „Wiese 30”		 u und i Wedding	 		 Alt-Tegel 43 				 u Nauener Platz i Humboldthain 	 Seniorenfreizeitstätte, Clubraum, i Tegel u Alt-Tegel 	

Weißensee
Bizetstraße 75, Ecke Herbert-Baum-Straße Berliner Stadtmission, Ee M4, M13, M12 ; 255

	

Köpenick
	 Wilhelminenhofstraße 42b, BIZO i Schöneweide weiter mit Ee 63 oder 67

■ 	 Dienstag 18 bis 19 Uhr

■ 	 Montag 17 bis 19 Uhr

Neukölln

	

Schöneberg
i Friedenau ; 187, 246

	

Sonnenallee 101		 ■ 	 Donnerstag 18 bis 19 Uhr		 	 u Rathaus Neukölln ; M41, 104, 167 	 saat 16 dan 18'e kadar Puchanstraße 9, Rabenhaus e.V., 	 tercüman bulunmaktadır i Köpenick ; X69, 269, 164			 Ee 60, 61, 62, 63, 68 ■ 	 Montag 19 bis 20 Uhr Fritz-Reuter-Allee 50		 	 Seniorenfreizeitstätte Bruno Taut u Blaschkoallee, Parchimer Allee 	 ; M46, 171 	

■ 	 Montag 13 bis 18 Uhr

■ 	 Dienstag 18.30 bis 19.30 Uhr Cranachstraße 7, Sozialstation, ■ 	 Dienstag 19 bis 20 Uhr
	 	

Wilmersdorf
Wilhelmsaue 119, Nebentrakt des Kirchen-		 gebäudes, links vom Kircheneingang, u Blissestraße ; 101, 104, 249

Nollendorfstraße 38, Mieterladen „Nollzie” u Nollendorfplatz

■ 	 Montag 18.30 bis 19.30 Uhr

■ 	 Donnerstag 19 bis 20 Uhr
	

Kreuzberg

Nollendorfstraße 38, Mieterladen „Nollzie” u Nollendorfplatz 	

■ 	 Montag 19 bis 20 Uhr

■ 	 Dienstag 18.15 bis 19.15 Uhr 	
	 	

Bergmannstraße 14 Stadtteilausschuss Kreuzberg e.V. u Gneise­ austraße, Mehringdamm n

		 Hobrechtstraße 55, Zugangsweg neben dem 		 Spielplatz, Nachbarschaftsladen „elele” u Hermannplatz ; M29, M41, 171, 194 	 Sonnenallee 101 u Rathaus Neukölln	 ; M41, 104, 167

Zehlendorf
Kirchstraße 1/3, Rathaus Zehlendorf			 Raum bitte beim Pförtner erfragen i Zehlendorf ; M48, X10, 101, 112, 115, 118, 184, 285, 623

■ 	 Mittwoch 18 bis 19 Uhr

■ 	 Mittwoch 16 bis 17.30 Uhr

Spandau
Mauerstraße 6, Kulturhaus Spandau u und i Spandau 	 	

Möckernstraße 92, Ecke Yorckstraße u Möckernbrücke, Mehringdamm, Yorckstraße i Yorckstraße ; M19	 tercüman bulunmaktadır Möckernstraße 92, Ecke Yorckstraße u Möckernbrücke, Mehringdamm, Yorckstraße i Yorckstraße ; M19

■ ■ 	 Mittwoch 10 bis 12 und 16 bis 19.30 Uhr			 Mittwoch 19 bis 20 Uhr
	

■ 	 Donnerstag 10 bis 12 Uhr	

■ 	 Freitag 10 bis 17 Uhr 	 Sonnenallee 101		 		 u Rathaus Neukölln ; M41, 104, 167
	

Steglitz
Osdorfer Straße 121, Arbeiterwohlfahrt - Zugang über den Parkplatz i Osdorfer Straße ; 112, 186

■ 	 Donnerstag 18.15 bis 19 Uhr		
	 Mehringdamm 114 Familienzentrum, Raum 403a, 2. Stock u Platz der Luftbrücke

	 	 Pankow
■ 	 Dienstag 18.30 bis 19.30 Uhr
	

■ 	 Montag 18.30 bis 19.30 Uhr
	

■ 	 Freitag 18 bis 19 Uhr		
	 	

Adalbertstraße 95 A, Gartenhaus, Kotti e.V. u Kottbusser Tor ; M29,140

Schönholzer Straße 10, Eingang Mitte			 2. OG, Bücherstube, Stadtteilzentrum Pankow ■ 	 	 Nachbarschafts- und Familienzentrum, 	 u und i Pankow i Wollankstraße	 		 	 Ee M1 ; 107, 155, 250, 255	 	

Mittwoch 19 bis 20 Uhr Schildhornstraße 85a				 Bezirksgeschäftsstelle Die Linke u Schloßstraße ; 282

Die angegebenen Beratungszeiten gelten für das laufende Quartal und in der Regel auch darüber hinaus. 	 Dennoch können mitunter Änderungen auftreten. Um sicher zu gehen, können Sie gern unsere Geschäftsstelle unter 030 - 2168001 anrufen.

Bitte beachten Sie auch unsere 	 Serviceangebote auf Seite 31.
        
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