DEUTSCHE WOHNEN SE
GESCHÄFTSBERICHT 2022
Geschäfts
bericht 2022
Kennzahlen
Finanzielle Kennzahlen in Mio. €
2021
2022
Veränderung in %
1.254,9
1.185,0
-5,6
835,1
767,1
-8,1
Segmenterlöse Value-add
29,3
43,1
47,1
Segmenterlöse Recurring Sales
58,5
45,3
-22,6
Segmenterlöse Development
65,1
49,4
-24,1
266,9
280,1
4,9
726,8
701,8
-3,4
620,6
579,3
-6,7
14,2
14,1
-0,7
9,9
14,6
47,5
-3,3
9,2
–
Segmenterlöse Total
Segmenterlöse Rental
Segmenterlöse Pflege
Adjusted EBITDA Total
Adjusted EBITDA Rental
Adjusted EBITDA Value-add
Adjusted EBITDA Recurring Sales
Adjusted EBITDA Development
Adjusted EBITDA Pflege
85,4
84,6
-0,9
594,3
593,6
-0,1
1,50
1,50
-0,1
FFO I*
553,6
517,9
-6,4
Bereinigtes EBITDA (ohne Verkäufe)*
715,9
665,9
-7,0
Ergebnisse aus der Bewertung von Investment Properties
1.734,8
-917,5
–
EBT
1.776,4
-635,7
–
919,0
-445,7
–
Group FFO
Group FFO pro Aktie in EUR
Periodenergebnis
Cashflow aus der betrieblichen Tätigkeit
Cashflow aus der Investitionstätigkeit
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit
LTV in %
607,3
364,9
-39,9
-688,5
5,2
–
174,6
-862,5
–
28,4
28,1
-0,3 pp
13,7x
12,7x
-1,0x
5,0x
8,8x
3,8x
31.12.2021
31.12.2022
Verkehrswert des Immobilienbestands
30.637,9
28.356,1
-7,4
NAV
Net Debt/EBITDA
ICR
Bilanzielle Kennzahlen in Mio. €
21.563,6
20.361,0
-5,6
NAV pro Aktie (€)
54,33
51,30
-5,6
Nichtfinanzielle Kennzahlen
2021
2022
151.163
140.286
-7,2
7,20
7,48
3,9
organische Mietsteigerung in %**
1,2
3,0
1,8 pp
Leerstandsquote in %
1,7
1,9
0,2 pp
4.719
11.821
>100
212
145
-31,6
4.507
11.676
>100
18
399
>100
18
319
>100
–
80
–
5.103
4.942
-3,2
Anzahl eigene Wohnungen zum Periodenende
Monatliche Ist-Miete (€/m²)
Anzahl verkaufter Einheiten
davon Recurring Sales
davon Non Core/Sonstiges
Anzahl neu gebauter Wohnungen
davon für den eigenen Bestand
davon für den Verkauf an Dritte
Mitarbeiter (Anzahl zum 31. Dezember)
* Alte Steuerungskennzahlen Deutsche Wohnen 2021.
** 2021 Like-for-like-Mietsteigerung.
Inhalt
Unternehmen und Aktie
4 Brief des Vorstands
7 Bericht des Aufsichtsrats
13 Vorstand
14 Aufsichtsrat
15 Corporate Governance
24 Deutsche Wohnen SE am Kapitalmarkt
Zusammengefasster Lagebericht
28
34
39
43
63
68
81
Grundlagen des Konzerns
Portfoliostruktur
Unternehmenssteuerung
Wirtschaftsbericht
Weitere gesetzliche Angaben
Chancen und Risiken
Prognosebericht
Konzernabschluss
84 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
85 Konzern-Gesamtergebnisrechnung
86 Konzernbilanz
88 Konzern-Kapitalflussrechnung
90
Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung
92 Konzernanhang
VERWEISE
auf weitere
Inhalte im Bericht
auf Webseite
Informationen
164 Anteilsbesitzliste von Deutsche Wohnen
170 Weitere Angaben zu den Organen
172 Bestätigungsvermerk
des unabhängigen Abschlussprüfers
179
Versicherung der gesetzlichen Vertreter
180 Finanzkalender, Kontakt, Impressum
Inhalt
HINWEIS
Aus rechentechnischen Gründen können in Tabellen und
bei Erläuterungen Rundungsdifferenzen zu den sich exakt
ergebenden Werten (Euro,
Prozent usw.) auftreten.
1
2
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Unternehmen
und Aktie
Positive Entwicklung 2022 in einem höchst fordernden
makroökonomischen Umfeld, dabei Vollvermietung
bei hohen Zufriedenheitswerten.
Integration zur Bündelung gleichartiger Aktivitäten
zur Hebung von Synergien erfolgreich in Umsetzung.
Corporate Governance im faktischen Konzern etabliert.
4
7
13
14
15
24
Brief des Vorstands
Bericht des Aufsichtsrats
Vorstand
Aufsichtsrat
Corporate Governance
Deutsche Wohnen SE am Kapitalmarkt
Unternehmen und Aktie — Inhalt
3
Sehr geehrte Aktionärinnen
und Aktionäre, liebe
Mitarbeiterinnen und
Mitarbeiter, sehr geehrte Damen
und Herren,
hinter uns liegt ein ereignisreiches Jahr. Nach dem
Zusammenschluss mit der Vonovia SE sind wir in den
vergangenen Monaten auch organisatorisch und in den
Prozessen in einen Gleichtakt gekommen. Zugleich entwickelte sich unserer Unternehmen wirtschaftlich erfolgreich
weiter. Die für das Geschäftsjahr 2022 festgelegten Ziel
werte wurden erreicht bzw. übertroffen, bei einer weiterhin
hohen Mieterzufriedenheit.
Dabei gestaltete sich das Umfeld 2022 unerwartet schwierig.
Der russische Angriffskrieg auf die Ukraine löste erneut eine
Fluchtbewegung aus. Viele Menschen führte es nach und
über Berlin. Hier war – und ist – unser Einsatz gefordert.
Unterbrochene Lieferketten, steigende Materialpreise und
das Anziehen der Inflation beeinflussten unsere Planungen
und Kalkulationen mitunter spürbar. Auch hierfür fanden wir
Lösungen. 2022 investierten wir rund 541,7 Mio. € in den
Bestand und stellten mehr als 300 Wohnungen fertig. Eine
große Herausforderung waren die stark steigenden Energiepreise. Auch hier tragen wir über Härtefallregelungen dazu
bei, dass die Belastungen für unsere Mieterinnen und Mieter
im Rahmen bleiben.
Im Januar des vergangenen Jahres erfolgte der Eigentumsübergang aus dem 2021 vereinbarten Verkauf von rund
10.600 Wohnungen und 230 Gewerbeeinheiten an die drei
Landesgesellschaften HOWOGE, degewo und Berlinovo. Die
Abgabe des Berliner Teilbestands ist ein Baustein des
„Zukunfts- und Sozialpakts Wohnen“, einer Vereinbarung
mit dem Land Berlin, in deren Rahmen wir uns für eine
soziale und nachhaltige Wohnungswirtschaft einsetzen.
Nach dem Zusammenschluss mit der Vonovia SE haben wir
unsere Steuerungskennzahlen sowie unsere Segmentzuordnung an die Systematik von Vonovia angeglichen: Heute
steuern wir unser Unternehmen nach dem Group FFO, dem
Adjusted EBITDA Total und dem NTA pro Aktie. Unsere
4
Segmente gliedern wir in die fünf Bereiche Rental, Valueadd, Recurring Sales, Development und Pflege.
Mit den Portfolioveränderungen im vergangenen Jahr war
unser Bestand zum Stichtag um etwa 9 % kleiner als im
Vorjahr. Unter Berücksichtigung dieses Mengeneffekts
blicken wir erneut auf ein erfolgreiches Jahr: Das Adjusted
EBITDA Total sank um 3,4 % von 726,8 Mio. € auf
701,8 Mio. €. Der Group FFO lag mit 593,6 Mio. € auf dem
Niveau von 2021 (594,3 Mio. €). Der NAV pro Aktie lag zum
Stichtag 31. Dezember 2022 bei 51,30 €. Unser Verschuldungsgrad LTV lag mit 28,1 % leicht unter dem des Vorjahres
(28,4 %).
Der Leerstand bleibt mit 1,9 % ausgesprochen niedrig. In
Berlin – hier befinden sich nahezu drei Viertel unseres
Bestands – liegt die Quote sogar bei 1,2 %. In der Praxis
bedeutet dies, dass jede frei werdende Wohnung nach
Instandsetzung sofort wieder neu vermietet wird. Mit einer
monatlichen Durchschnittsmiete von 7,48 € pro m² (in Berlin
7,41 € pro m²) bieten wir unseren Kunden weiterhin ein
bezahlbares Zuhause.
Der niedrige Leerstand zeigt: In Berlin ist der Wohnungs
bedarf besonders groß – genauso wie die öffentliche Aufmerksamkeit für die Sicherung von bezahlbarem Wohnraum.
Wir nehmen die Sorgen der Menschen in der Stadt sehr
ernst. Die Zusage an unsere Mieterinnen und Mieter, die
Miete auch nach einer Modernisierung im Rahmen des
Leistbaren zu halten, gilt weiterhin. Zudem verpflichten
wir uns, in der Neuvermietung jede vierte Wohnung an
Mieterinnen und Mieter mit einem Anspruch auf einen
Wohnberechtigungsschein zu vergeben.
Beim Beginn neuer Bauprojekte werden wir uns aufgrund der
zwischenzeitlich veränderten Rahmenbedingungen leider
vorerst zurückhalten müssen. Ein Bauen, das unseren
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Konstantina Kanellopoulos
Co-Vorstandsvorsitzende
Olaf Weber
CFO
Lars Urbansky
Co-Vorstandsvorsitzender
Kundinnen und Kunden eine bezahlbare Miete ermöglicht,
ist aktuell nicht möglich. Was wir aber versprechen können:
Sobald die Bedingungen wieder stimmen, werden wir zu den
Ersten gehören, die sich an der Umsetzung beteiligen. Bis
dahin werden wir die bereits begonnenen Neubauprojekte
verlässlich fortführen und erfolgreich zum Abschluss bringen.
Und für die weitere Verbesserung unseres Services: Unsere
Mieterinnen und Mieter erreichen uns mit ihren Anliegen
jetzt auch digital rund um die Uhr. Möglich macht das die
neue DeuWo Digital App. Über sie können Kundinnen und
Kunden jetzt auch auf einfachem Weg alles Wichtige zu
ihrem Mietverhältnis einsehen. In Anlehnung an die „Mein
Vonovia“-APP führen wir auch in Bezug auf die Kundenkommunikation die Unternehmensprozesse zusammen.
Unternehmen und Aktie — Brief des Vorstands
Liebe Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter,
nach nicht einmal einem Jahr haben wir unsere Strukturen
und Prozesse mit denen von Vonovia synchronisiert. Das ist
eine außerordentliche Leistung – vor allem, weil wir dies
geschafft haben, ohne dass das Tagesgeschäft darunter
gelitten hat. Das belegt auch die jüngste Kundenbefragung:
Unsere Mieterinnen und Mieter sind mit unserer Arbeit sehr
zufrieden.
Schritt für Schritt werden wir nun auch kulturell mit den
Kolleginnen und Kollegen von Vonovia zusammenwachsen.
Was uns dabei verbindet, ist der gesellschaftliche Auftrag,
auf Basis dessen wir uns als großes europäisches Immobilienunternehmen um bedarfsgerechtes Wohnen und bezahl-
5
baren Wohnraum kümmern werden. Auch im Innen
verhältnis wird uns das kombinierte Unternehmen
voranbringen – weil sich, versammelt hinter den gleichen
Werten, für die Einzelne bzw. den Einzelnen im größeren
Kontext mehr Entwicklungsmöglichkeiten bieten.
Besonders bedanken wir uns für Ihre Solidarität, die Sie
gegenüber den Geflüchteten aus der Ukraine gezeigt haben.
Ihr spontanes Engagement hat vielen Menschen in Not
geholfen und ihnen neue Hoffnung gegeben.
Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,
mit Ihrem Vertrauen im Rücken haben wir auch das vergangene Jahr genutzt, um unseren Weg in Ihrem Sinne und
zugleich im Sinne der Gesellschaft weiterzugehen. Als
Immobilienunternehmen wollen wir mit zufriedenen Mieterinnen und Mietern erfolgreich sein. Dafür kümmern wir uns
um bezahlbaren Wohnraum, um Servicequalität und um eine
Immobiliensubstanz, die das Klima schützt. Unserem
verbindlichen Klimapfad folgend, generieren wir durch die
zeitgemäße Qualität unseres Bestands weiterhin eine hohe
Nachfrage auf der Interessentenseite.
Die beiden wichtigsten Themen bleiben somit die Kundenzufriedenheit und der Klimaschutz. Unsere Investitionen
werden wir, wie oben beschrieben, bis auf Weiteres auf das
Notwendige beschränken.
Insgesamt erwarten wir einen leichten Rückgang des
Adjusted EBITDA Total sowie des Group FFO. Beide Kennzahlen sind aktuell maßgeblich durch die Absatzrisiken am
Transaktionsmarkt beeinflusst.
Des Weiteren erwarten wir für 2023 eine weitere Steigerung
unseres Unternehmenswerts und einen leichten Anstieg
des NAV pro Aktie ohne Berücksichtigung weiterer markt
bedingter Wertveränderungen.
Deutsche Wohnen bleibt sehr gut aufgestellt – strategisch
und finanziell.
Berlin, im März 2023
Mit freundlichen Grüßen
Konstantina Kanellopoulos
Co-Chief Executive Officer (Co-CEO)
Lars Urbansky
Co-Chief Executive Officer (Co-CEO)
Olaf Weber
Chief Financial Officer (CFO)
6
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Bericht des Aufsichtsrats
Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,
der Vorstand führte die Deutsche Wohnen SE 2022 erneut
durch ein erfolgreiches Geschäftsjahr. Das Geschäftsmodell
bewährte sich nach wie vor auch in einem herausfordernden
Umfeld, sodass das Unternehmen seine wesentlichen
operativen und wirtschaftlichen Ziele erreichen konnte. Die
wohnungspolitische Situation am Berliner Wohnungsmarkt
blieb weiter angespannt. Deshalb standen Vorstand und
Aufsichtsrat weiter in einem intensiven Dialog mit Politik
und Stakeholdern.
Nach der Übernahme der Mehrheitsanteile an der Gesellschaft durch die V
onovia SE trieben Vorstand und Aufsichtsrat die Integration der operativen Unternehmensbereiche in
den Vonovia Konzern konzentriert voran – im gemeinsamen
Interesse von Deutsche Wohnen und ihrer Mehrheitsgesellschafterin. Ein wichtiges Aufmerksamkeitsfeld waren dabei
auch das Aufdecken und Erschließen von Synergien.
Die Abläufe und Datenprozesse wurden aufeinander abgestimmt, die Governance-Strukturen angeglichen. Ein weiterer wichtiger Aufmerksamkeitsschwerpunkt war die Weiterentwicklung der Strategie in den Bereichen Pflegeimmobilien
und Projektentwicklung.
Zusammenarbeit von Aufsichtsrat und Vorstand
Im Geschäftsjahr 2022 nahm der Aufsichtsrat die ihm nach
Gesetz, Satzung, Deutschem Corporate Governance Kodex
und Geschäftsordnung obliegenden Aufgaben mit großer
Sorgfalt wahr. Er beriet den Vorstand regelmäßig bei dessen
Leitung des Unternehmens und überwachte laufend seine
Tätigkeit. Das Kontrollgremium war in alle Entscheidungen
von grundlegender Bedeutung für das Unternehmen unmittelbar und frühzeitig eingebunden.
Unternehmen und Aktie — Brief des Vorstands Ί Bericht des Aufsichtsrats
Der Vorstand informierte den Aufsichtsrat regelmäßig,
zeitnah und umfassend schriftlich und mündlich über alle für
das Unternehmen relevanten Fragen der Geschäftspolitik,
der Unternehmensplanung und -strategie, der Lage des
Unternehmens einschließlich der Chancen und Risiken, des
Gangs der Geschäfte, des Risikomanagements sowie der
Compliance. Abweichungen zwischen tatsächlicher und
geplanter Entwicklung wurden durch den Vorstand umfassend erläutert. Bedeutende Geschäftsvorgänge stimmte der
Vorstand mit dem Aufsichtsrat ab.
Die Aufsichtsratsvorsitzende und andere Aufsichtsratsmitglieder standen auch außerhalb der Aufsichtsrats- und
Ausschusssitzungen in einem regelmäßigen Austausch mit
den Vorständen. Die besprochenen Themen betrafen unter
anderem die strategische Ausrichtung des Unternehmens,
die Geschäftsentwicklung sowie operative Entscheidungen
im Rahmen der Integration der Gesellschaft in den Vonovia
Konzern. Von besonderer Bedeutung war dabei die Erörterung der Sicherstellung einer langfristig soliden Kapitalstruktur sowie einer flexiblen Cashflow-Planung.
Sitzungen und Beschlüsse des Aufsichtsrats
Im Geschäftsjahr 2022 trat der Aufsichtsrat insgesamt
siebenmal zu Beratungen und Beschlussfassungen zusammen: zweimal in Form einer Präsenzsitzung (März und Mai),
dreimal über Videokonferenz (Januar, Juni und September)
und zweimal im Rahmen einer Hybridveranstaltung (Oktober und Dezember). Achtmal traf der Aufsichtsrat Entscheidungen im schriftlichen Verfahren (Januar, zweimal Februar,
zweimal April, Mai, Juli und Dezember). Die Abwesenheit
einzelner Mitglieder zu den Zusammenkünften war stets
entschuldigt.
7
Die Teilnahme an den insgesamt 15 Aufsichtsratssitzungen
bzw. Beschlussfassungen lag im abgelaufenen Geschäftsjahr
bei 100 %. Kein Mitglied des Aufsichtsrats nahm während
seiner Mandatszeit an weniger als der Hälfte der Sitzungen
teil. Dasselbe gilt für die Ausschüsse. Zur Vorbereitung der
Zusammenkünfte übermittelte uns der Vorstand rechtzeitig
umfassend aussagekräftige schriftliche Berichte und Beschlussvorschläge.
Individualisierte Sitzungsteilnahme im Geschäftsjahr 2022
Aufsichtsrat
Präsidial- und
Nominierungsausschuss
Helene von Roeder
7/7
Dr. Fabian Heß
7/7
Peter Hohlbein
7/7
Christoph Schauerte
7/7
Simone Schumacher
Dr. Florian Stetter
Mitglied
Prüfungsausschuss
Finanzausschuss
2/2
–
3/3
2/2
5/5
–
2/2
–
3/3
–
4/5
3/3
7/7
–
5/5
3/3
7/7
1/2
5/5
–
Aufgabenschwerpunkte
Schwerpunkte der Aufsichtsratstätigkeit bildeten im
Geschäftsjahr die Geschäftsplanung und die Geschäfts
entwicklung, die Unternehmensstrategie, die Integration der
Gesellschaft in den Vonovia Konzern, die Finanz- und
Liquiditätslage, die Überprüfung des internen Kontroll- und
Risikomanagementsystems sowie Vorstandsangelegenheiten.
Sitzungen
Am 2. Januar 2022 trat der Aufsichtsrat zu seiner konstituierenden Sitzung zusammen. Themen waren die Wahl der
Aufsichtsratsvorsitzenden Helene von Roeder und ihres
Stellvertreters Dr. Florian Stetter, die Neufassung der Geschäftsordnung für den Aufsichtsrat sowie die Konstituierung der drei Arbeitsausschüsse.
Das Gremium bestellte Konstantina Kanellopoulos und
Olaf Weber als Vorstandsmitglieder, setzte Konstantina
Kanellopoulos und Lars Urbansky als Co-Vorstandsvorsitzende ein und legte den Geschäftsverteilungsplan fest.
Im Sinne einer effektiven Konzernleitung und guten
Corporate Governance hob der Aufsichtsrat die bisherige
Geschäftsordnung auf und setzte eine Geschäftsordnung in
Kraft, die im Einklang mit den Regeln der beherrschenden
Gesellschaft V
onovia SE steht. Darüber hinaus beschloss
das Gremium nach eingehender Befassung mit den Konditionen über den Abschluss eines Darlehensvertrags mit der
Vonovia SE in Höhe von bis zu 2 Mrd. € mit einer Laufzeit
von drei Jahren. In den intensiven Beratungen wurden die
alternative Mittelverwendung geprüft und der Abschluss als
im Unternehmensinteresse liegend bestätigt. Als wesentliches Geschäft mit d
er Vonovia SE als nahestehender
Person sind die maßgeblichen Bedingungen wie Zinssatz
und Sicherungsmaßnahmen veröffentlicht worden.
8
Am 20. Januar 2022 beschloss das Gremium im Rahmen
eines Umlaufbeschlusses, die Satzung aufgrund der Ausgabe von Bezugsaktien aus bedingtem Kapital im Geschäftsjahr 2021 wie folgt anzupassen: Erhöhung des Grundkapitals
um die Summe aller im Jahr 2021 ausgegebenen Bezugs
aktien, Ausgabe von Aktien zur Abfindung von GSW-
Aktionären (§ 6b Abs. 1), Ausgabe von Aktien zur Bedienung
von an den Vorstand ausgegebenen und im Jahr 2021 ausgeübten Aktienoptionen (§ 6c Abs. 1), Ausgabe von Aktien zur
Bedienung der im Februar 2017 begebenen Wandelschuldverschreibungen (Bedingtes Kapital 2015) (§ 6d Abs. 1);
Ausgabe von Aktien zur Bedienung der Wandelschuld
verschreibungen (Bedingtes Kapital 2017) (§ 6e Abs. 1).
Am 7. Februar 2022 genehmigte der Aufsichtsrat per schriftlichem Umlaufbeschluss die Verkaufstransaktion „Portfolio
Rohrdamm“ (640 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Berlin)
als Asset Deal.
Am 15. Februar 2022 beschloss das Gremium im schriftlichen
Umlaufverfahren, die ordentliche Hauptversammlung 2022
der Deutsche Wohnen SE am 2. Juni 2022 am Sitz der
Gesellschaft, Mecklenburgische Straße 57, 14197 Berlin, als
rein virtuelle Hauptversammlung ohne physische Präsenz
der Aktionäre oder ihrer Bevollmächtigten durchzuführen.
Am 29. März 2022 trat der Aufsichtsrat zur Bilanz fest
stellenden Sitzung zusammen. Das Gremium billigte den
Jahres- und Konzernabschluss der Gesellschaft zum
31. Dezember 2021 sowie den Vergütungsbericht, den
Abhängigkeitsbericht und die Erklärung zur Unternehmensführung. Es stimmte dem Wahlvorschlag des Prüfungs
ausschusses für den Wirtschaftsprüfer 2022 zu und ver
abschiedete den Bericht des Aufsichtsrats.
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Er beriet und beschloss Anpassungen zum Vergütungssystem des Vorstands sowie zur Aktualisierung der Entsprechenserklärung. Das Gremium besprach Vorstandsangelegenheiten und die Zielvereinbarungen. Ferner beriet und
beschloss der Aufsichtsrat über die Tagesordnung und die
Beschlussvorschläge für die Hauptversammlung. Das
Gremium informierte sich über den Stand der Integration
von Deutsche Wohnen in den Vonovia Konzern und erörterte das vorgesehene Relationship Agreement zwischen der
Gesellschaft und der V
onovia SE. Weiteres Thema der
Sitzung betraf die Strategie im Segment Pflege.
Am 6. April 2022 stimmte der Aufsichtsrat im schriftlichen
Umlaufverfahren der Auszahlung von Gesellschafterdarlehen
an QUARTERBACK in Höhe von 41 Mio. € mit einer Laufzeit
bis zum 31. Dezember 2022 und einer Verzinsung in Höhe von
5,50 % sowie einer Prolongation in im Jahr 2022 fälliger
Gesellschafterdarlehen nach Berücksichtigung eines Tilgungsvolumens von 140 Mio. € um maximal zwölf Monate zu.
Am 19. April 2022 gab der Aufsichtsrat im schriftlichen
Umlaufverfahren seine Zustimmung zur Änderung des
Ergebnisverwendungsvorschlags und zur Verabschiedung
der Einberufung der Hauptversammlung.
In seiner Aufsichtsratssitzung am 6. Mai 2022 beschäftigte
sich der Aufsichtsrat eingehend mit den Ausschussberichten, der Geschäftsentwicklung, der aktuellen wohnungspolitischen Situation in Berlin sowie mit den Herausforderungen
im Hinblick auf den Klimapfad. Er erörterte gemeinsam mit
dem Vorstand den Stand der Integration und stimmte dem
Abschluss des vorgelegten Relationship Agreements mit der
Vonovia SE zu. Den Beschluss des Vorstands, das Segment
Pflege einem strategischen Review zu unterziehen, nahm er
nach entsprechender Erläuterung des Vorstands billigend
zur Kenntnis.
Am 19. Mai 2022 erteilte der Aufsichtsrat im schriftlichen
Umlaufverfahren seine Zustimmung zum Budget für externe
Kosten für die Durchführung einer „Vendor Due Diligence“
im Rahmen des strategischen Reviews des Segments Pflege
(„Projekt PLUS“).
Am 2. Juni 2022 trat der Aufsichtsrat im Anschluss an die
Hauptversammlung per Videokonferenz erneut zu einer
konstituierenden Sitzung zusammen. Er wählte die Vorsitzende, bestätigte den stellvertretenden Vorsitzenden des
Aufsichtsrats und besetzte bzw. bestätigte die Mitglieder
der Ausschüsse. Das Gremium besprach und beschloss den
Long-Term-Incentive-Plan für die Jahre 2022 bis 2025.
Weitere Themen waren die Resultate der Hauptversammlung sowie die aktuelle Personalsituation in der Deutsche
Wohnen SE.
Unternehmen und Aktie — Bericht des Aufsichtsrats
Am 7. Juli 2022 beschloss der Aufsichtsrat im schriftlichen
Umlaufverfahren den Verkauf der unbebauten Einfamilienhausgrundstücke in Worms, Alte Ziegelhütte.
In der Sitzung am 12. September 2022 beschloss der Aufsichtsrat, dass die Deutsche Wohnen SE zukünftig von der
Erleichterungsvorschrift zur CSR-Berichterstattung Gebrauch macht und auf die Erstellung einer Nichtfinanziellen
Erklärung im Zusammengefassten Lagebericht verzichtet. Er
informierte sich über Mehraufwendungen in der Abschlussprüfung und beschloss das Honorar für die Abschlussprüfung 2022. Weitere Besprechungs- und Beschlussthemen
waren die Quartiersentwicklung Miquelallee, die notwendigen Prozessanpassungen bei der Implementierung eines
zentralen Schließsystems, der aktuelle Integrationsstand, die
Intercompany Loan mit der Vonovia SE, die Kommunikation
mit den Minderheitsaktionären sowie die Veräußerung
zweier Immobilienobjekte in Berlin. Ebenfalls thematisiert
wurden die Terminplanung 2023, der Sachstand zum
Strategiereview des Segments Pflege sowie die Neufassung
des Deutschen Corporate Governance Kodex.
In der Sitzung am 20. Oktober 2022 beriet der Aufsichtsrat
eingehend über die strategische Ausrichtung der Gesellschaft. Er besprach den Strategiereview Pflege unter dem
Arbeitstitel PLUS und beschloss für diesen eine Budgeterhöhung. Weitere besprochene Themen waren der Stand des
Delisting-Prozesses der GSW Immobilien AG sowie die
Terminplanung für die Gremiensitzungen 2023.
In der Sitzung am 9. Dezember 2022 befasste sich der
Aufsichtsrat nach eingehender Auseinandersetzung mit der
Geschäftsentwicklung mit dem Wirtschaftsplan 2023. Er
beschloss über die Anpassung der Geschäftsordnungen von
Aufsichtsrat und Vorstand und verabschiedete die Entsprechenserklärung zum Deutschen Corporate Governance
Kodex. Das Gremium informierte sich über den Stand des
Integrationsprojekts und beschloss über die Umstellung der
konzerninternen Geschäftsbesorgungsverträge sowie die
Veränderung weiterer Verträge. Bezüglich der Hauptversammlung am 15. Juni 2023 wurde beschlossen, diese im
neuen gesetzlichen Format als virtuelle Hauptversammlung
ohne die Möglichkeit von Vorabfragen durchzuführen. Der
Aufsichtsrat nahm den jährlichen Bericht zu Verkäufen an
Mitarbeiter zur Kenntnis und beschloss im Rahmen der
Besprechung von Vorstandsangelegenheiten Vertrags- bzw.
Vergütungsanpassungen.
Am 30. Dezember 2022 fasste der Aufsichtsrat im schriftlichen Umlaufverfahren Beschlüsse bezüglich der Tranche 2023
des LTI-Plans als auch der Festlegung der variablen Ziele für
2023 für die Mitglieder des Vorstands der Deutsche Wohnen
SE (Ziel- und Maximalwerte für die einzelnen Erfolgsziele
sowie Festlegen von Leistungsfaktoren).
9
Arbeit der Ausschüsse
Zur effizienten Wahrnehmung seiner Aufgaben hat der
Aufsichtsrat Ausschüsse gebildet, deren Bedarf und Tätigkeit er im Berichtsjahr laufend bewertet. Seit der Neukonstituierung des Aufsichtsrats und der Änderung der Geschäftsordnung am 2. Januar 2022 sind die Ausschüsse des
Aufsichtsrats mit vier (vormals drei) Mitgliedern besetzt.
Im Berichtsjahr bestanden drei Ausschüsse:
> Präsidial- und Nominierungsausschuss mit den Mitgliedern Helene von Roeder als Vorsitzender, Dr. Fabian Heß,
Peter Hohlbein und Dr. Florian Stetter
> Prüfungsausschuss mit den Mitgliedern Simone
Schumacher als Vorsitzender, Dr. Fabian Heß, Christoph
Schauerte und Dr. Florian Stetter
> Finanzausschuss mit den Mitgliedern Christoph Schauerte
als Vorsitzendem, Peter Hohlbein, Simone Schumacher
und Helene von Roeder
Die Aufgaben der jeweiligen Ausschüsse werden detailliert
in der Erklärung zur Unternehmensführung dargestellt.
Grundsätzlich werden in den Ausschüssen die Beschlüsse
des Aufsichtsrats und Themen, die im Aufsichtsratsplenum
zu behandeln sind, vorbereitet. Soweit gesetzlich zulässig,
wurden einzelnen Ausschüssen durch die Geschäftsordnung
oder durch Beschlüsse des Aufsichtsrats Entscheidungs
befugnisse übertragen.
Die Ausschussvorsitzenden berichteten in den Aufsichtsratssitzungen regelmäßig und umfassend über die Inhalte
und Ergebnisse abgehaltener Ausschusssitzungen.
Präsidial- und Nominierungsausshuss
Der Präsidial- und Nominierungsausschuss kam im Berichtsjahr zweimal zusammen (29. März und 5. Dezember).
Inhalte der in Präsenz bzw. hybrid abgehaltenen Sitzungen
waren das Anforderungsprofil an den Aufsichtsrat, ein
entsprechender Wahlvorschlag an die Hauptversammlung
für die weitere Aufsichtsratsbesetzung, das Vergütungs
system sowie Vertragsangelegenheiten des Vorstands.
Prüfungsausschuss
Der Prüfungsausschuss (Audit Committee) traf sich im
Berichtsjahr zu fünf Sitzungen (2. März, 29. März, 6. Mai,
4. August und 7. November). In den Zusammenkünften, die
als Präsenz-, Hybrid- und Videokonferenz stattfanden,
behandelte er die für ihn relevanten Gegenstände der
Aufsichtsratsarbeit. Dazu zählten die Vorprüfung des
Jahresabschlusses, des Konzernabschlusses und der
Zwischenberichte der Deutsche Wohnen SE sowie die
Erörterung des Risikomanagementsystems, der Compliance
10
und der Revision. Der Ausschuss überwachte die Tätigkeit
der Prüfungsgesellschaft und besprach die Prüfungs
schwerpunkte.
Der Ausschuss fasste einen Beschluss zur Ausschreibung
des Mandats als Abschlussprüfer und empfahl dem Aufsichtsratsgremium nach einem Auswahlverfahren, die
PricewaterhouseCoopers GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Berlin, als Abschlussprüfer für die Geschäftsjahre ab
2023 zu nominieren.
Weitere Beratungs- bzw. Beschlussthemen waren die
Nutzung der Erleichterungsvorschrift zur Befreiung von der
CSR-Berichterstattung bzw. der Erstellung einer nichtfinanziellen Erklärung, der Bilanzierungsansatz der Beteiligung
QUARTERBACK Immobilien AG, die Qualitätssicherung in
der Prüfung sowie das Prüfungshonorar. Die Mitglieder des
Prüfungsausschusses verfügen über Sachverstand und
Erfahrung in der Anwendung von Rechnungslegungsgrundsätzen und internen Kontrollverfahren. Die Ausschussvorsitzende verfügt über Sachverstand auf dem Gebiet der Rechnungslegung, und Christoph Schauerte als weiteres
Ausschussmitglied ist zusätzlich sachverständig auf dem
Gebiet der Abschlussprüfung (§ 100 Abs. 5 AktG).
Finanzausschuss
Der Finanzausschuss kam im Berichtsjahr dreimal (15. F ebruar,
13. Juni und 15. Juni) zusammen. Die im Umlaufverfahren
getroffenen Beschlüsse bezogen sich auf den Rückkauf von
Green Bonds der Gesellschaft in Höhe von nominal bis zu
84,3 Mio. €, die vorzeitige Auflösung der revolvierenden
Kreditlinie (RCF) bei der UniCredit in Höhe von 200 Mio. €
sowie die vorzeitige Auflösung der revolvierenden Kreditlinie
(RCF) bei der BNP Paribas SE Niederlassung Deutschland in
Höhe von 100 Mio. €.
Corporate Governance
Vorstand und Aufsichtsrat der Deutsche Wohnen SE
verpflichten sich den Prinzipien einer guten Corporate
Governance. Auch im Berichtsjahr befassten sich die
Mitglieder des Aufsichtsrats sorgfältig mit den Anforderungen des Deutschen Corporate Governance Kodex. Am
29. März 2022 verabschiedete das Gremium eine aktualisierte Fassung der Entsprechenserklärung. Nach entsprechenden Änderungen der Kodex-Anforderungen und Veröffentlichung am 27. Juni 2022 im Bundesanzeiger beschlossen
Vorstand und Aufsichtsrat am 9. Dezember 2022 erneut eine
Entsprechenserklärung gemäß § 161 AktG. Beide Erklärungen
wurden auf der Internetseite der Gesellschaft dauerhaft zur
Einsicht eingestellt.
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Von den sechs Aufsichtsratsmitgliedern waren im Berichtsjahr drei Mitglieder als unabhängig anzusehen. Mögliche
Interessenkonflikte wurden durch die Mitglieder des Aufsichtsrats unverzüglich offengelegt und im Gremium thematisiert. Dies war im Geschäftsjahr einmal der Fall, als es um
die Vergabe eines Konzerndarlehens der Deutsche Wohnen SE
an die Vonovia SE ging. Hier wurden die entsprechenden
Entscheidungen unter entsprechender Stimmenthaltung
getroffen. Abgesehen davon gab es im Geschäftsjahr 2022
keine Konflikte von Individualinteressen der Organmitglieder
mit den Unternehmensinteressen.
Der Aufsichtsrat hat sich mit der Angemessenheit des
eingerichteten internen Kontrollsystems befasst und dessen
Wirksamkeit gewürdigt. Dabei hat sich der Aufsichtsrat
davon überzeugt, auch auf Basis von Erörterungen mit der
Internen Revision sowie mit dem Abschlussprüfer, dass die
eingerichteten technischen und organisatorischen Vorkehrungen im Sinne von Kontrollen sicherstellen können, das
Unternehmen vor Schäden durch Vermögensverlust, dolose
Handlungen oder Fehlsteuerungen in allen wesentlichen
Belangen zu bewahren. Als Maßstab dafür galten u. a. auch
die Maßstäbe des Deutsche Corporate Governance Codex
der jüngsten Veröffentlichungen aus dem Jahre 2022. Somit
kam der Aufsichtsrat zu dem Schluss, dass das interne
Kontrollsystem in allen wesentlichen Belangen angemessen
und wirksam ist.
Jahres- und Konzernabschlussprüfung
Der vom Vorstand aufgestellte Jahresabschluss der
Deutsche Wohnen SE zum 31. Dezember 2022 und der
Konzernabschluss sowie der Zusammengefasste Lagebericht der Gesellschaft wurden von dem durch die ordentliche
Hauptversammlung am 2. Juni 2022 bestellten und vom
Aufsichtsrat beauftragten Abschlussprüfer der KPMG AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Berlin, geprüft und mit
einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.
Verantwortlicher Wirtschaftsprüfer war Gunnar Brandt, der
erstmalig zusammen mit Dr. Christof Hasenburg für die
Abschlussprüfung der Gesellschaft und des Konzerns
verantwortlich zeichnet.
Der Jahresabschluss der Deutsche Wohnen SE und der
Konzernabschluss, der Zusammengefasste Lagebericht der
Deutsche Wohnen SE und des Konzerns sowie die Prüfungsberichte des Abschlussprüfers wurden allen Aufsichtsratsmitgliedern sofort nach Aufstellung zur Verfügung gestellt.
Der Abschlussprüfer hat an den Sitzungen des Prüfungsausschusses zur Erörterung der Abschlussunterlagen für die
Bilanz-Aufsichtsratssitzung teilgenommen. Er hat über die
wesentlichen Ergebnisse seiner Prüfung, insbesondere
hinsichtlich der diesjährigen Prüfungsschwerpunkte/Key
Audit Matters, berichtet und ergänzende Auskünfte erteilt.
Unternehmen und Aktie — Bericht des Aufsichtsrats
Die Vorsitzende des Prüfungsausschusses hat dem Aufsichtsrat in seiner Sitzung am 23. März 2023 umfassend über
den Jahresabschluss und die Abschlussprüfung berichtet.
Zudem erläuterte der Abschlussprüfer die wesentlichen
Ergebnisse seiner Prüfung und stand den Aufsichtsratsmitgliedern für ergänzende Fragen und Auskünfte zur Verfügung. Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss, den Konzernabschluss, den Zusammengefassten Lagebericht, den
Vorschlag für die Verwendung des Bilanzgewinns sowie die
Prüfungsberichte des Abschlussprüfers sorgfältig geprüft. Es
haben sich keine Einwendungen ergeben. Der Aufsichtsrat
hat daraufhin, der Empfehlung des Prüfungsausschusses
entsprechend, den vom Vorstand aufgestellten Jahres- und
Konzernabschluss zum 31. Dezember 2022 gebilligt. Der
Jahresabschluss ist damit festgestellt.
Der festgestellte Jahresabschluss weist einen Bilanzgewinn
aus. Der Aufsichtsrat schließt sich dem Vorschlag des
Vorstands über die Verwendung des Bilanzgewinns an. Der
ordentlichen Hauptversammlung 2023 wird vorgeschlagen,
eine Dividende von 0,04 € je Inhaberaktie auszuschütten
und den verbleibenden Jahresüberschuss auf neue Rechnung vorzutragen.
Die Vonovia SE hält seit dem 30. September 2021 mehr als
50 % des Grundkapitals und der Stimmrechte der Deutsche
Wohnen SE. Daher war für den Zeitraum vom 1. Januar 2022
bis 31. Dezember 2022 ein Bericht gemäß § 312 AktG über
die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen (Abhängigkeitsbericht) zu erstellen. Den vom Vorstand erstellten
Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen
der Deutsche Wohnen SE sowie den Prüfungsbericht des
Abschlussprüfers hierzu hat der Aufsichtsrat ebenfalls
geprüft.
Es wurden keine Beanstandungen erhoben. Der Abschlussprüfer hat dem Bericht des Vorstands über die Beziehungen
zu verbundenen Unternehmen folgenden uneingeschränkten
Bestätigungsvermerk gemäß § 313 Abs. 3 AktG erteilt:
„Nach unserer pflichtmäßigen Prüfung und Beurteilung
bestätigen wir, dass
1. d
ie tatsächlichen Angaben des Berichts richtig sind,
2. bei den im Bericht aufgeführten Rechtsgeschäften die
Leistung der Gesellschaft nicht unangemessen hoch war,
3. bei den im Bericht aufgeführten Maßnahmen keine
Umstände für eine wesentlich andere Beurteilung als die
durch den Vorstand sprechen.“
Wir schließen uns diesem Urteil an. Aufgrund unserer
eigenen Prüfung sind gegen die Erklärung des Vorstands am
Schluss des Berichts über die Beziehungen zu verbundenen
Unternehmen keine Einwendungen zu erheben.
11
Personalia
Mit Wirkung zum 1. Januar 2022 wurden Helene von Roeder,
Dr. Fabian Heß, Peter Hohlbein, Christoph Schauerte und
Simone Schumacher bis zum Ablauf der nächsten Haupt
versammlung der Gesellschaft als Aufsichtsratsmitglieder
aufgrund des Beschlusses des Amtsgerichts Charlottenburg
vom 3. Dezember 2021 bestellt.
In seiner konstituierenden Sitzung am 2. Januar 2022 wählte
der Aufsichtsrat Helene von Roeder zur Vorsitzenden und
Dr. Florian Stetter zum stellvertretenden Vorsitzenden. Diese
Wahl bestätigte der Aufsichtsrat am 2. Juni 2022, als zuvor
die taggleiche Hauptversammlung die Aufsichtsratsmitglieder Helene von Roeder, Dr. Fabian Heß, Peter Hohlbein,
Christoph Schauerte und Simone Schumacher in den Aufsichtsrat gewählt hatte.
Der Aufsichtsrat bestellte mit Wirkung zum 2. Januar 2022
Konstantina Kanellopoulos und Olaf Weber zu neuen
Mitgliedern des Vorstands. Konstantina Kanellopoulos und
das bisherige Vorstandsmitglied Lars Urbansky führen die
Gesellschaft seitdem als Co-Vorstandsvorsitzende.
Mit Wirkung zum 31. März 2022 legte Philip Grosse sein
Mandat als Vorstandsmitglied nieder.
Schlusswort
Im Namen des Aufsichtsrats danke ich den Mitgliedern des
Vorstands sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern
der Deutsche Wohnen SE und sämtlicher Konzerngesellschaften für ihren tatkräftigen Einsatz und ihre erbrachten
Leistungen im vergangenen Jahr.
Berlin, 23. März 2023
Für den Aufsichtsrat
Helene von Roeder
Vorstand
Dem Vorstand der Deutsche Wohnen SE gehörten zum 31. Dezember 2022 drei Mitglieder an.
Konstantina Kanellopoulos
Co-Vorstandsvorsitzende
Konstantina Kanellopoulos wurde zum 1. Januar 2022 zur
Co-Vorsitzenden des Vorstands ernannt. Als Co-Chief
Executive Officer verantwortet sie die strategische Ausrichtung der Deutsche Wohnen-Gruppe und die Bereiche
Technische Infrastruktur, IT, Neubau und Bestandsinvestitionen, Recht und Compliance, Nachhaltigkeit und Public
Affairs.
Konstantina Kanellopoulos erwarb 2006 ihr Diplom als
Diplom-Kauffrau an der Westfälischen Wilhelms-Universität
in Münster. Noch vor Abschluss ihres Studiums arbeitete sie
bei Avarto AG und war zuständig für das Projekt- und
Kundenmanagement. Anschließend war sie Mitglied der
Geschäftsführung im Bereich Customer Service. Seit 2013
leitet Frau Kanellopoulos das Produktmanagement und den
Technischen Service der V
onovia SE. Als Generalbevollmächtigte ist sie seit 2019 verantwortlich für die Leitung und
strategische Ausrichtung des Segments Value-add des
Vonovia Konzerns.
Lars Urbansky
Co-Vorstandsvorsitzender
Lars Urbansky wurde zum 1. April 2019 zum Mitglied des
Vorstands der Deutsche Wohnen SE bestellt und war
bis Ende 2021 als Chief Operating Officer tätig. Zum
1. Januar 2022 wurde er zum Co-Vorsitzenden des Vorstands
berufen. Er trägt die Verantwortung für die Bereiche Property
Management, Kundenkommunikation und Strategie, Personal, Investmentmanagement, Integration sowie Pflege.
führte dort auch den Bereich Controlling. Seit 2008 ist er in
führenden Positionen für die Deutsche Wohnen Gruppe
tätig. Von 2008 bis 2013 war er Leiter Portfoliomanagement.
Dies beinhaltete in der Zeit von 2009 bis 2012 auch den
Akquisitions- und Verkaufsbereich. Seit 2014 ist er zudem
Geschäftsführer der Deutsche Wohnen Immobilien
Management GmbH und verantwortet das bundesweite
Service-Netz der Deutsche Wohnen Gruppe. In diesem wird
der gesamte Vermietungsprozess und der kaufmännische
und technische Quartiersservice abgebildet.
Olaf Weber
CFO
Olaf Weber wurde am 1. Januar 2022 zum Mitglied des
Vorstands von Deutsche Wohnen bestellt. Als Chief
Financial Officer verantwortet er die Bereiche Finanzen,
Rechnungswesen und Steuern, Controlling sowie Investor
Relations.
Olaf Weber absolvierte nach seiner Ausbildung zum Bankkaufmann ein Studium an der Frankfurt School of Finance,
das er im Jahr 2002 als Diplom-Bankbetriebswirt abschloss.
Er war in der Zeit von 1998 bis 2007 bei der Deutschen
Bank AG als Vice President im Bereich Capital Market Sales
tätig. 2007 wechselte Herr Weber zur OBI Group Holding
Group Treasury und war anschließend von 2011 bis 2013 als
Leiter Treasury und Risikocontrolling bei der EDE GmbH
tätig. Seit 2013 ist er in führenden Positionen im Finanz
bereich bei der Vonovia SE und seit 2017 als Leiter Finanzen
und Treasury tätig.
Lars Urbansky beendete 2006 sein Studium der Immobilienwirtschaft an der Fachhochschule Gelsenkirchen. Er war von
1996 bis 2008 bei der GEHAG GmbH in Berlin tätig und
Unternehmen und Aktie — Bericht des Aufsichtsrats Ί Vorstand
13
Aufsichtsrat
Der aktuelle Aufsichtsrat besteht aus sechs Mitgliedern.
Helene von Roeder
Ausschüsse des Aufsichtsrats
Vorsitzende
Mitglied des Vorstands für Digitalisierung und Innovation,
Vonovia SE
Dr. Florian Stetter
Stellvertretender Vorsitzender
Aufsichtsratsvorsitzender, RockHedge Asset
Management AG
Dr. Fabian Heß
General Counsel/Leiter Recht, V
onovia SE
Peter Hohlbein
Geschäftsführender Gesellschafter, Hohlbein & Cie.
Consulting
Christoph Schauerte
Leiter Rechnungswesen, V
onovia SE
Präsidial- und Nominierungsausschuss
Helene von Roeder, Vorsitzende
Dr. Fabian Heß
Peter Hohlbein
Dr. Florian Stetter
Prüfungsausschuss
Simone Schumacher, Vorsitzende
Fabian Heß
Christoph Schauerte
Dr. Florian Stetter
Finanzausschuss
Christoph Schauerte, Vorsitzender
Peter Hohlbein
Simone Schumacher
Helene von Roeder
Simone Schumacher
Expert Structured Finance, BMW AG
14
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Corporate Governance
In der Erklärung zur Unternehmensführung (zugleich
Corporate-Governance-Bericht) berichten wir für das
abgelaufene Geschäftsjahr gemäß §§ 289f, 315d HGB bzw.
gemäß Grundsatz 23 des Deutschen Corporate Governance
Kodex (DCGK, in der aktuellen Fassung vom 28. April 2022)
über die Prinzipien der Unternehmensführung und zur
Corporate Governance.
Die Erklärung beinhaltet die Entsprechenserklärung, Angabe
zu Unternehmensführungspraktiken, die Beschreibung der
Arbeitsweise von Vorstand und Aufsichtsrat sowie wesentliche Corporate-Governance-Strukturen. Die Erklärung ist
auch auf der Internetseite der Öffentlichkeit zugänglich.
Gemäß § 317 Abs. 2 Satz 6 HGB sind die Angaben nach
§§ 289f, 315d HGB nicht in die Prüfung durch den Abschlussprüfer einbezogen.
sicherzustellen. Dieses Ziel soll u. a. mit der gesetzlichen
Pflicht zur Errichtung eines angemessenen und wirksamen
internen Kontrollsystems (IKS) sowie eines entsprechenden
Risikomanagementsystems (RMS) für börsennotierte
Aktiengesellschaften und der verpflichtenden Errichtung
eines Prüfungsausschusses für Unternehmen von öffentlichem Interesse erreicht werden. Ferner geht es u. a. um eine
Stärkung der Unabhängigkeit des Abschlussprüfers, eine
Verschärfung der Haftung des Abschlussprüfers sowie eine
wesentliche Ausweitung der Prüfungsbefugnisse der BaFin.
Wir bei Deutsche Wohnen verstehen unter Corporate
Governance deshalb die verantwortungsbewusste Leitung
und Überwachung eines Unternehmens. Vorstand und
Aufsichtsrat bekennen sich umfassend zu den Prinzipien der
Corporate Governance, wie diese im Deutschen Corporate
Governance Kodex niedergelegt sind.
Grundlagen
Maßstäbe der Unternehmensführung
Grundverständnis
Diese Grundsätze stellen die Grundlage für einen nachhaltigen Unternehmenserfolg und damit die Richtschnur für das
Verhalten im Führungs- und Unternehmensalltag dar. Eine
gute Corporate Governance stärkt das Vertrauen unserer
Aktionäre, Geschäftspartner, Mitarbeiter und auch der
Öffentlichkeit in die Deutsche Wohnen SE. Sie erhöht die
Unternehmenstransparenz und stärkt die Glaubwürdigkeit
unserer Unternehmensgruppe. Vorstand und Aufsichtsrat
wollen mit einer ausgewogenen Corporate Governance die
Wettbewerbsfähigkeit der Deutsche Wohnen SE sichern,
das Vertrauen des Kapitalmarkts und der Öffentlichkeit in
das Unternehmen stärken und den Unternehmenswert
nachhaltig steigern. Corporate Governance, das Handeln
nach den Prinzipien verantwortungsvoller, an nachhaltiger
Wertschöpfung orientierter Unternehmensführung, ist für
die Deutsche Wohnen Gruppe ein umfassender Anspruch,
der alle Bereiche des Unternehmens einbezieht.
Heute zeichnet sich eine erfolgreiche Unternehmenstätigkeit
vor allem durch die Akzeptanz des Geschäftsmodells bei
allen relevanten Interessengruppen aus, seien es die Kunden,
die Zivilgesellschaft und Öffentlichkeit, die Kapitalgeber
oder die Geschäftspartner. Dabei nehmen die Integrität von
Managementhandlungen und die Nachhaltigkeit von Geschäftsmodellen sowie die Wahrnehmung gesellschaftlicher
Verantwortung eine zunehmend entscheidende Rolle ein.
Dies gilt ohne Abstriche auch für die Immobilienwirtschaft.
Jedes Fehlverhalten von Unternehmensführungen führt
regelmäßig auch zu einer gesetzlichen Verschärfung der
Regeln zur Corporate Governance, wie dies jüngst mit dem
Finanzmarktintegritätsstärkungsgesetz (FISG) erfolgt ist.
Das erklärte Ziel des Gesetzgebers ist es, durch das FISG die
Stärkung des Vertrauens in den deutschen Finanzmarkt
Unternehmen und Aktie — Aufsichtsrat Ί Corporate Governance
15
Als große Immobiliengesellschaft sind wir uns der besonderen Bedeutung unseres unternehmerischen Verhaltens für
die Gesellschaft bewusst. Transparente Berichterstattung
und Unternehmenskommunikation, eine an den Interessen
aller am Unternehmen interessierten Parteien ausgerichtete
Unternehmensführung, die vertrauensvolle Zusammenarbeit
sowohl von Vorstand und Aufsichtsrat als auch der Mitarbeiter untereinander sowie die Einhaltung geltenden
Rechts sind wesentliche Eckpfeiler der Unternehmenskultur.
Über eine Verhaltensrichtlinie stecken wir den ethischrechtlichen Rahmen ab, innerhalb dessen wir handeln und
den wirtschaftlichen Erfolg sichern wollen. Im Vordergrund
steht ein fairer Umgang miteinander, aber insbesondere
auch ein fairer Umgang mit unseren Mietern, Geschäftspartnern und Kapitalgebern. Die Verhaltensrichtlinie legt dar,
wie wir unsere ethisch-rechtliche Verantwortung als Unternehmen wahrnehmen und ist Ausdruck unserer Unternehmenswerte.
Grundlegendes zur Unternehmensverfassung
Die Bezeichnung Deutsche Wohnen umfasst die Deutsche
Wohnen SE und ihre Konzerngesellschaften. Deutsche
Wohnen ist eine europäische Gesellschaft (SE) gemäß
deutschem Aktiengesetz, SE-Gesetz und SE-Verordnung mit
dem Sitz in Berlin. Sie hat drei Organe: Hauptversammlung,
Aufsichtsrat und Vorstand. Deren Aufgaben und Befugnisse
ergeben sich aus der SE-Verordnung (SE-VO), dem Aktiengesetz (AktG) und der Satzung. Die Aktionäre als die
Eigentümer des Unternehmens üben ihre Rechte in der
Hauptversammlung aus.
Die Deutsche Wohnen SE ist nach dem sogenannten dualistischen Führungsprinzip mit einem Aufsichtsrat und einem
Vorstand organisiert. Im dualen Führungssystem sind
Geschäftsleitung und Geschäftskontrolle streng voneinander
getrennt, sodass eine gleichzeitige Mitgliedschaft in beiden
Organen ausgeschlossen ist. Aufgaben und Verantwortlichkeiten dieser beiden Organe sind gesetzlich im AktG jeweils
klar festgelegt. In Übereinstimmung mit den maßgeblichen
Gesetzen, insbesondere der SE-VO und dem SE-Beteiligungsgesetz, setzt sich der Aufsichtsrat nur aus Vertretern
der Aktionäre zusammen. Die Vertretung der Arbeitnehmerinteressen erfolgt über die gesetzlich gebildeten Betriebsräte
innerhalb von Deutsche Wohnen und wird ab dem Jahr 2023
durch die Zuständigkeit des Konzernbetriebsrats für die
Vonovia Gruppe ergänzt.
16
Vorstand und Aufsichtsrat einer in Deutschland börsennotierten Gesellschaft sind gesetzlich verpflichtet (§ 161 AktG),
einmal jährlich zu erklären, ob den amtlich veröffentlichten
und zum Erklärungszeitpunkt maßgeblichen Empfehlungen
der Regierungskommission Deutscher Corporate Governance
Kodex entsprochen wurde und wird. Die Unternehmen sind
außerdem verpflichtet zu erklären, welche Empfehlungen
des Kodex nicht angewendet wurden oder werden und
warum nicht. Die aktuelle Entsprechenserklärung ist für
mindestens fünf Jahre gültig; die nicht mehr aktuellen
Entsprechenserklärungen sind auf der Internetseite der
Gesellschaft zugänglich.
Der Vorstand berichtet in seiner Erklärung zugleich auch für
den Aufsichtsrat, gemäß § 289f HGB und gemäß Grundsatz
23 DCGK 2022, über wichtige Aspekte der Unternehmensführung.
Entsprechenserklärung gemäß § 161 AktG
zum DCGK
Vorstand und Aufsichtsrat der Deutsche Wohnen SE haben
sich mit der Erfüllung der Standards des Deutschen
Corporate Governance Kodex („Kodex“) sorgfältig befasst
und haben im Dezember 2022 folgende Entsprechenserklärung nach § 161 Abs. 1 des Aktiengesetzes abgegeben:
Seit der letzten Entsprechenserklärung vom März 2022 hat
die Gesellschaft den Empfehlungen des Kodex in der Fassung vom 16. Dezember 2019, veröffentlicht im Bundesanzeiger am 20. März 2020, mit der nachfolgend dargestellten
Ausnahme entsprochen, und sie wird den Empfehlungen des
Kodex in der Fassung vom 28. April 2022, veröffentlicht im
Bundesanzeiger am 27. Juni 2022, mit der nachfolgend
dargestellten Ausnahme entsprechen.
Der Empfehlung G.10 wurde und wird nicht entsprochen.
Gemäß der Empfehlung G.10 Satz 1 sollen die einem Vorstandsmitglied gewährten variablen Vergütungsbeträge von
ihm unter Berücksichtigung der jeweiligen Steuerbelastung
überwiegend in Aktien der Gesellschaft angelegt oder
entsprechend aktienbasiert durch die Gesellschaft gewährt
werden. Gemäß dem von der Hauptversammlung am 2. Juni
2022 gebilligten Vergütungssystem erhalten die Vorstände
ihre Vergütung vollständig in bar ausgezahlt.
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Aktionäre und Hauptversammlung
Aktionärsinformation: Aktionäre können sich auf unserer
Internetseite rechtzeitig und umfassend über unser Unternehmen informieren und aktuelle wie auch historische
Unternehmensdaten abrufen. Deutsche Wohnen veröffentlicht dort u. a. regelmäßig die gesamte Finanzberichterstattung, wesentliche Informationen über die Organe der
Gesellschaft (einschließlich der aktuellen Lebensläufe), die
Corporate-Governance-Dokumentation (Entsprechenserklärung und Governance-relevante Richtlinien und Selbstverpflichtungen), ad-hoc-pflichtige Informationen sowie
Pressemitteilungen.
Directors’ Dealings: Informationen gemäß Art. 19 der
Markt-Missbrauchs-Verordnung über meldepflichtige
Wertpapiergeschäfte der Führungskräfte (Directors’
Dealings/Managers’ Transactions) werden von Deutsche
Wohnen gemäß der Verordnung umgehend publiziert und
auf der Internetseite einsehbar gemacht.
Finanzkalender: Über die Publikations- und Informationstermine sowie den Zeitpunkt der jährlichen Hauptversammlung
können sich Aktionäre und Finanzadressaten mittels eines
regelmäßig aktualisierten Finanzkalenders auf der Webseite
frühzeitig informieren.
Hauptversammlung und Stimmrechtsausübung: Die Hauptversammlung entscheidet insbesondere über die Verwendung des Bilanzgewinns, die Entlastung der Mitglieder des
Vorstands und des Aufsichtsrats, die Bestellung des Abschlussprüfers, Satzungsänderungen sowie bestimmte
Kapitalmaßnahmen und wählt im Wege der Einzelwahl die
Vertreter der Aktionäre in den Aufsichtsrat.
Unsere Aktionäre können ihr Stimmrecht selbst oder durch
einen Bevollmächtigten ihrer Wahl oder aber durch einen
weisungsgebundenen, von der Gesellschaft bestellten
Vertreter ausüben. Unsere Aktionäre haben auch die Möglichkeit, ihre Stimmen im Wege der Briefwahl abzugeben; die
Einzelheiten hierzu sind in der jeweiligen Einladung zur
Hauptversammlung dargestellt.
Die gesamte Dokumentation zur Hauptversammlung sowie
die Möglichkeit zur Vollmacht- und Weisungserteilung an
den Stimmrechtsvertreter der Gesellschaft sowie zur Abgabe der Briefwahl sind auf der Internetseite für jeden Aktionär
rechtzeitig verfügbar.
Unternehmen und Aktie — Corporate Governance
Aufgrund der Corona-Pandemie wurde die Hauptversammlung 2022, wie schon zuvor im Jahr 2021, auf virtuellem
Wege abgehalten. Dieses Konzept wird von Deutsche
Wohnen als sehr erfolgreich beurteilt. Im Geiste der Digitalisierung und Nachhaltigkeit wird dieser Form der Hauptversammlung Zukunftspotenzial beigemessen.
Vergütung der Führungsorgane: Gemäß Aktiengesetz und
DCGK hat der Aufsichtsrat das von ihm beschlossene,
geänderte Vergütungssystem für die Vorstandsmitglieder
der Hauptversammlung 2022 zur Billigung vorgelegt, die mit
96,8 % der Stimmen erteilt worden ist.
Die ebenfalls durch das Gesetz zur Umsetzung der zweiten
Aktionärsrechterichtlinie (ARUG II) aufgegebene Vergütungsberichterstattung hat der Vorstand erstmals zur
Hauptversammlung 2022 vorgenommen. Mit 92,9 % ist der
vom Abschlussprüfer geprüfte Vergütungsbericht für das
Geschäftsjahr 2021 gebilligt und sodann auf der Internetseite
der Deutsche Wohnen SE öffentlich gemacht worden.
Das Vergütungssystem des Aufsichtsrats der Deutsche
Wohnen SE ist in der Satzung geregelt. Es wurde gemäß
ARUG II von der Hauptversammlung 2021 mit 99,3 % bestätigt. Die Hauptversammlung im Berichtsjahr hat eine Änderung der Satzung zur Anpassung der seit 2017 unveränderten
Prüfungsausschussvergütung beschlossen.
Der Aufsichtsrat
Aufgaben und Zuständigkeiten
Der Aufsichtsrat bestellt, überwacht und berät den Vorstand
und ist in Entscheidungen von grundlegender Bedeutung für
das Unternehmen unmittelbar eingebunden. Der Aufsichtsrat übt seine Tätigkeit nach Maßgabe der gesetzlichen
Bestimmungen, der Satzung, seiner Geschäftsordnung und
seiner Beschlüsse aus. Er besteht aus sechs Mitgliedern, von
denen fünf durch die Hauptversammlung 2022 gewählt
worden sind. Die Amtszeiten betragen ein bis drei Jahre.
Der Aufsichtsrat prüft den Jahresabschluss und den
zusammengefassten Lagebericht inklusive der nichtfinanziellen Konzernerklärung und stellt diesen fest. Er prüft den
Vorschlag für die Verwendung des Bilanzgewinns sowie
den Konzernabschluss und den zusammengefassten
Lagebericht auf Grundlage des vorbereitenden Berichts des
Prüfungsausschusses und bestätigt diese. Über das Ergebnis der Prüfung berichtet der Aufsichtsrat schriftlich an die
Hauptversammlung.
17
Der Aufsichtsrat hält es für angemessen angesichts der
Abhängigkeit der Deutsche Wohnen SE im Sinne des
§ 17 AktG, wenn nunmehr mindestens die Hälfte der Mit
glieder des Aufsichtsrats unabhängig sind. Dies erfüllt der
neubesetzte Aufsichtsrat, da namentlich Peter Hohlbein,
Simone Schumacher und Dr. Florian Stetter als unabhängig
anzusehen sind. Gleiches gilt für die Ausschüsse, die der
Aufsichtsrat gebildet hat.
Der Aufsichtsratsvorsitzende leitet die Sitzungen und
koordiniert die Kommunikation. Die Mitglieder des Aufsichtsrats haben grundsätzlich gleiche Rechte und Pflichten.
Beschlüsse des Aufsichtsrats werden vor allem in den
Aufsichtsratssitzungen, bei Bedarf aber auch im schriftlichen
Verfahren oder im Wege sonstiger Kommunikation gefasst.
Halbjährlich finden mindestens zwei Sitzungen statt. Daneben kann im Bedarfsfall und auf Grundlage der Geschäftsordnung des Aufsichtsrats jederzeit auf Antrag eines Mitglieds oder des Vorstands eine Sitzung des Aufsichtsrats
oder seiner Ausschüsse einberufen werden.
Die Mitglieder des Aufsichtsrats verfügen insgesamt über
die zur ordnungsgemäßen Wahrnehmung ihrer Aufgaben
erforderlichen Kenntnisse, Fähigkeiten und fachlichen
Erfahrungen, wozu auch für das Unternehmen bedeutsame
Nachhaltigkeitsfragen gehören. Sie sind in ihrer Gesamtheit
mit der Immobilienwirtschaft als dem Sektor, in dem die
Gesellschaft tätig ist, vertraut. Mindestens ein Mitglied des
Aufsichtsrats verfügt über Sachverstand auf dem Gebiet der
Rechnungslegung sowie ein weiteres Mitglied auf dem
Gebiet der Abschlussprüfung.
Jedes Aufsichtsratsmitglied achtet darauf, dass ihm für die
Wahrnehmung seines Mandats ausreichend Zeit zur Verfügung steht.
Kein Aufsichtsratsmitglied nahm zum Zeitpunkt dieser
Erklärung eine Organfunktion oder Beratungsaufgaben bei
einem wesentlichen Wettbewerber des Unternehmens wahr
(siehe Vermeidung von Interessenkonflikten).
Seit 2020 ist ein Regelprozess für Geschäfte mit nahestehenden Personen (sogenannte Related Party Transactions) im
Unternehmen verankert. Dieser beinhaltet die regelmäßige
Berichterstattung an die Hauptversammlung im Rahmen des
Aufsichtsratsberichts. Indem die Deutsche Wohnen SE seit
dem 30. September 2021 im Mehrheitsbesitz der Vonovia SE
steht, ist mit dem Prozess zur Erfassung von Rechtsgeschäften und Maßnahmen mit verbundenen Unternehmen,
darzustellen im sogenannten Abhängigkeitsbericht, parallel
ein System zur Prüfung von Geschäften mit nahestehenden
Personen und Unternehmen etabliert worden. Die Mitglieder
18
des Aufsichtsrats melden ihrerseits umgehend etwaige
Geschäfte, die sie oder ihnen nahestehende Personen mit
der Gesellschaft abschließen. Ergänzend erfolgt zum Ende
des Geschäftsjahres eine daraufbezogene Datenerhebung.
Im Fall eines zustimmungspflichtigen Geschäfts wird der
Aufsichtsrat selbst über die Zustimmung befinden oder dies
auf einen den gesetzlichen Vorgaben entsprechend besetzten Aussschuss delegieren. So hat der Aufsichtsrat der
Deutsche Wohnen SE einem Darlehen an die Vonovia SE
zugestimmt und dieses Geschäft veröffentlicht. Für eine
Übersicht der Transaktionen zwischen den nahestehenden
Unternehmen und der Deutsche Wohnen Gruppe siehe
unter [F43] Beziehungen zu nahe stehenden Unternehmen und
Personen.
Selbstbeurteilung des Aufsichtsrats
Der Aufsichtsrat bekennt sich zur Empfehlung des DCGK,
regelmäßig Effizienzprüfungen durchzuführen. Zuletzt
erfolgte eine Selbstevaluation durch schriftliche Befragung
der Mitglieder im Jahr 2019. Der seit dem Beginn des
Jahres 2022 im Wesentlichen neu besetzte Aufsichtsrat wird
in einem für angemessen beurteilten Zeitraum eine solche
Evaluation seiner Gremientätigkeit durchführen (siehe
Bericht des Aufsichtsrats).
Ausschüsse des Aufsichtsrats
Der Aufsichtsrat bildet aus seiner Mitte einen Präsidial- und
Nominierungsausschuss, einen Prüfungsausschuss und
einen Finanzausschuss. Weitere Ausschüsse werden bei
Bedarf gebildet. Ausschüsse bestehen aus mindestens drei
Mitgliedern des Aufsichtsrats (siehe Bericht des Aufsichts
rats). Die Ausschüsse bereiten Themen vor, die im Aufsichtsrat zu besprechen bzw. zu beschließen sind. Darüber hinaus
fassen sie Beschlüsse stellvertretend für den Gesamtaufsichtsrat. Grundlage für die Ausschussarbeit war die Übertragung von Aufgaben und Kompetenzen im Rahmen der
gesetzlichen Vorgaben.
Der Präsidial- und Nominierungsausschuss besteht aus dem
Vorsitzenden des Aufsichtsrats und mindestens zwei
weiteren vom Aufsichtsrat zu wählenden Mitgliedern. Der
Vorsitzende des Aufsichtsrats ist Vorsitzender des Präsidialund Nominierungsausschusses. Gegenstand dieses Ausschusses ist insbesondere die Vorbereitung der Bestellung
von Vorstandsmitgliedern sowie der Wahlvorschläge von
Aufsichtsratsmitgliedern, die Beratung des Vergütungs
systems, die Verteilung von Zuständigkeiten und die Entscheidung im Falle von Rechts- und Darlehensgeschäften
mit Organmitgliedern und Interessenkonflikten.
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Der Aufsichtsrat bestellt eines der Mitglieder des Prüfungsausschusses zum Vorsitzenden des Prüfungsausschusses.
Bei der Wahl der Ausschussmitglieder soll der Aufsichtsrat
darauf achten, dass der Vorsitzende des Prüfungsausschusses über besondere Kenntnisse und Erfahrungen in der
Anwendung von Rechnungslegungsgrundsätzen und internen Kontroll- und Risikomanagementsystemen und/oder in
der Abschlussprüfung verfügt. Der Ausschussvorsitzende
soll unabhängig und kein ehemaliges Vorstandsmitglied der
Gesellschaft sein, dessen Bestellung weniger als zwei Jahre
vor seiner Bestellung zum Vorsitzenden des Prüfungsausschusses endete. Der Aufsichtsratsvorsitzende soll nicht den
Vorsitz im Prüfungsausschuss innehaben. Infolge des FISG
muss ein Ausschussmitglied über Erfahrung in der Rechnungslegung und eines über Erfahrung in der Abschlussprüfung verfügen. In der Person von Simone Schumacher mit
langjährigen Erfahrungen im Rechnungswesen und Finanzbereich in globalen multinationalen Unternehmen sowie
durch Christoph Schauerte, der als Head of Accounting von
börsennotierten Unternehmen grundlegende und ausgeprägt praktische Kenntnisse in der Abschlussprüfung besitzt,
ist der Prüfungsausschuss sachverständig im Bereich
Rechnungswesen bzw. Abschlussprüfung besetzt (siehe
Tabelle
Qualifikationsprofil des Aufsichtsrats). Der Prüfungsausschuss befasst sich insbesondere mit der Überwachung des
Rechnungslegungsprozesses, der Wirksamkeit des internen
Kontrollsystems, des Risikomanagementsystems und des
internen Revisionssystems, der Abschlussprüfung sowie –
falls kein anderer Ausschuss damit betraut ist – der
Compliance. Zur Rechnungslegung und Abschlussprüfung
gehören auch die Nachhaltigkeitsberichterstattung und
deren Prüfung. Jedes Mitglied des Prüfungsausschusses
kann über den Ausschussvorsitzenden unmittelbar bei den
Leitern derjenigen Zentralbereiche, die den Prüfungsausschuss betreffen, Auskünfte einholen.
Der Finanzausschuss besteht aus dem Aufsichtsratsvorsitzenden oder seinem Stellvertreter sowie mindestens zwei
weiteren Mitgliedern. Der Finanzausschuss bereitet die
Beschlüsse des Aufsichtsrats über folgende Angelegenheiten vor:
Der Prüfungsausschuss bereitet die Beschlüsse des Aufsichtsrats über den Jahresabschluss (und ggf. den Konzernabschluss) vor und trifft anstelle des Aufsichtsrats die
Vereinbarungen mit dem Abschlussprüfer (insbesondere die
Erteilung des Prüfungsauftrags, die Bestimmung von Prüfungsschwerpunkten und die Honorarvereinbarung). Der
Prüfungsausschuss trifft geeignete Maßnahmen, um die
Unabhängigkeit und Prüfungsqualität des Abschlussprüfers
zu beurteilen und zu überwachen und soll mit ihm insbesondere die Einschätzung des Prüfungsrisikos, die Prüfungsstrategie, -planung und -ergebnisse diskutieren. Der Prüfungsausschuss beschließt ferner anstelle des Aufsichtsrats über
die Zustimmung zu Verträgen mit Abschlussprüfern über
sogenannte Nichtprüfungsleistungen.
Der Vorstand wird vom Aufsichtsrat überwacht und beraten.
Er hat sich eine Geschäftsordnung gegeben, und der Aufsichtsrat hat sie beschlossen. Der Vorstand hat zwei Vorstandsvorsitzende, die die Arbeit des Vorstands koordinieren
und diesen gegenüber dem Aufsichtsrat vertreten.
Unternehmen und Aktie — Corporate Governance
> Grundsätze für Finanzierung und Investitionen, einschließlich Kapitalstruktur der Konzerngesellschaften und Dividendenzahlungen;
> Grundsätze der Akquisitions- und Veräußerungspolitik,
einschließlich des Erwerbs und der Veräußerung einzelner
Beteiligungen von strategischer Bedeutung.
Der Finanzausschuss beschließt anstelle des Aufsichtsrats
insbesondere allgemeine Leitlinien und Grundsätze zur
Umsetzung der Finanzstrategie, einschließlich Umgang mit
Währungsrisiken, Zins-, Liquiditäts- und anderen Finanzrisiken und Umgang mit Kreditrisiken und Umsetzung der
Fremdfinanzierungsgrundsätze, sowie über wesentliche
Geschäfte hinsichtlich des Erwerbs und der Veräußerung
von Immobilien sowie Gesellschaftsanteilen und der Unternehmensfinanzierung.
Der Vorstand
Aufgaben und Zuständigkeiten
Der Vorstand leitet das Unternehmen gemeinschaftlich und
in eigener Verantwortung und zum Wohle des Unternehmensinteresses unter Beachtung der anwendbaren Rechtsvorschriften, der Satzung und der Geschäftsordnungen. Dies
beinhaltet die Berücksichtigung der Belange der Aktionäre,
der Arbeitnehmer und der sonstigen dem Unternehmen
verbundenen Gruppen und interessierten Parteien.
Der Vorstand informiert den Aufsichtsrat regelmäßig,
zeitnah und umfassend entsprechend den Grundsätzen einer
gewissenhaften und getreuen Rechenschaft nach Maßgabe
des Gesetzes und der vom Aufsichtsrat festgelegten Berichtspflichten.
19
Der Vorstand legt die strategische Ausrichtung des Unternehmens fest, stimmt sie mit dem Aufsichtsrat ab und setzt
sie um. Dabei sorgt er auch für die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen sowie der unternehmensinternen
Richtlinien. Der Vorstand sorgt ferner für die Einhaltung
eines angemessenen Risikomanagement- und Risiko-
Controlling-Systems. Für die dort einzubeziehenden Sozialund Umweltfaktoren und die damit verbundenen Risiken und
Chancen sowie Auswirkungen trägt die Co-Vorstands
vorsitzende die Ressortverantwortung.
Der Vorstand legt dem Aufsichtsrat außerdem die Konzernplanung für das kommende Geschäftsjahr sowie die mittelfristige und strategische Planung, die auch nachhaltigkeitsbezogene Ziele umfasst, vor. Über wichtige Ereignisse, die
für die Beurteilung der Lage und der Entwicklung oder für die
Leitung des Unternehmens von wesentlicher Bedeutung
sind, sowie über etwaige auftretende Mängel in den Überwachungssystemen unterrichten die Co-Vorstandsvorsitzenden die Aufsichtsratsvorsitzende unverzüglich.
Der Vorstand bedarf bei bestimmten wichtigen Geschäften
der Zustimmung des Aufsichtsrats. Geschäfte und Maßnahmen, die der Zustimmung des Aufsichtsrats bedürfen,
werden dem Aufsichtsrat bzw. im Rahmen der delegierten
Kompetenz einem seiner Ausschüsse rechtzeitig vorgelegt.
Die Vorstandsmitglieder sind verpflichtet, Interessenkonflikte dem Aufsichtsrat gegenüber unverzüglich offenzulegen
und die anderen Vorstandsmitglieder hierüber zu informieren.
Die Vorstandsmitglieder unterliegen einem umfassenden
Wettbewerbsverbot. Vorstandsmitglieder dürfen Neben
tätigkeiten, insbesondere Aufsichtsratsmandate in konzernfremden Gesellschaften, nur mit Zustimmung des Aufsichtsrats übernehmen.
Wesentliche Geschäfte zwischen dem Unternehmen einerseits und den Vorstandsmitgliedern sowie ihnen nahestehenden Personen oder ihnen persönlich nahestehenden
Unternehmungen andererseits bedürfen der Zustimmung
des Aufsichtsrats. Das zur Bewertung dieser Geschäfte vom
Aufsichtsrat eingerichtete interne Verfahren ist im Abschnitt
Der Aufsichtsrat dargelegt.
20
Besetzung der Führungsorgane
Gemäß des Deutschen Corporate Governance Kodex sind
der Aufsichtsrat und der Vorstand so zu besetzen, dass die
Organe bzw. ihre Mitglieder insgesamt über die zur ordnungsgemäßen Wahrnehmung der Aufgaben erforderlichen
Kenntnisse, Fähigkeiten und Erfahrungen verfügen. Die
Anforderungen wurden mit Inkrafttreten des CSR-RichtlinieUmsetzungsgesetzes erweitert und gesetzlich fixiert. Der
Aufsichtsrat hat die Kriterien und Ziele für die Besetzung der
Leitungs- und Aufsichtsorgane unter Berücksichtigung der
oben genannten Vorgaben wie folgt beschlossen:
Besetzung des Aufsichtsrats
Zusammensetzung: Dem Aufsichtsrat der Deutsche
Wohnen SE als börsennotiertem, aber nicht mitbestimmungspflichtigem Unternehmen sollen sechs Mitglieder
angehören, die in angemessener Zahl unabhängig im Sinne
des Kodex sind. Alle Mitglieder sollen für die Wahrnehmung
ihres Mandats ausreichend Zeit haben, sodass sie es mit der
gebotenen Regelmäßigkeit und Sorgfalt wahrnehmen
können.
Bei den Wahlvorschlägen zu neu zu besetzenden Aufsichtsratspositionen an die Hauptversammlung soll der Aufsichtsrat die fachlichen und persönlichen Voraussetzungen der zur
Wahl stehenden Kandidaten (s. u.) umfassend geprüft haben
sowie die persönlichen und geschäftlichen Beziehungen der
Kandidaten zum Unternehmen, zu den Organen der Gesellschaft und zu wesentlich an der Gesellschaft beteiligten
Aktionären offenlegen. Als wesentlich beteiligt gelten
Aktionäre, die direkt oder indirekt mehr als 10 % der stimmberechtigten Aktien der Gesellschaft halten. Die Wahlvorschläge orientieren sich dabei nicht an der Zugehörigkeit des
Kandidaten zu einer bestimmten am Unternehmen interessierten Partei.
Weitere allgemeine und nach dem im abgelaufenen Geschäftsjahr geltenden DCGK bestimmte Kriterien für die
Zusammensetzung sind:
> Dem Aufsichtsrat sollen nicht mehr als zwei ehemalige
Mitglieder des Vorstands angehören.
> Die Aufsichtsratsmitglieder sollen keine Organfunktion
oder Beratungsaufgaben bei wesentlichen Wettbewerbern
des Unternehmens ausüben.
> Sofern ein (designiertes) Mitglied einem Vorstand einer
börsennotierten Gesellschaft angehört, soll es insgesamt
nicht mehr als zwei Aufsichtsratsmandate in konzernexternen börsennotierten Gesellschaften oder in Aufsichtsgremien von konzernexternen Gesellschaften wahrnehmen, die vergleichbare Anforderungen stellen.
> Als Altersgrenze ist die Vollendung des 75. Lebensjahres
zum Zeitpunkt der Bestellung zum Aufsichtsrat festgelegt.
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Kompetenzprofil: Der Aufsichtsrat der Deutsche Wohnen SE
soll so besetzt sein, dass eine qualifizierte Kontrolle und
Beratung des Vorstands durch den Aufsichtsrat sichergestellt ist. Die zur Wahl in den Aufsichtsrat vorgeschlagenen
Kandidaten sollen aufgrund ihrer Kenntnisse, Fähigkeiten
und fachlichen Erfahrungen in der Lage sein, die Aufgaben
eines Aufsichtsratsmitglieds in einem börsennotierten und
sich im internationalen Kapitalmarkt bewegenden Immo
bilienunternehmen wahrzunehmen. Hinsichtlich ihrer
Persönlichkeit sollen sich die zur Wahl vorgeschlagenen
Kandidaten durch Integrität, Professionalität und Leistungsbereitschaft auszeichnen. Ziel ist es, dass der Aufsichtsrat in
der Gesamtbesetzung alle Kenntnisse und Erfahrungen
vereint, die der Konzern für die operative und wirtschaftliche
Weiterentwicklung von Deutsche Wohnen als wesentlich
erachtet.
Unabhängigkeit: Der Aufsichtsrat hält es für angemessen
angesichts der Abhängigkeit der Deutsche Wohnen SE im
Sinne des § 17 AktG, wenn nunmehr mindestens die Hälfte
der Mitglieder des Aufsichtsrats unabhängig ist. Wesentliche und nicht nur vorübergehende Interessenkonflikte, z. B.
durch Organfunktionen oder Beratungsaufgaben bei wesentlichen Wettbewerbern des Unternehmens, sollen vermieden
werden. Ein Aufsichtsratsmitglied ist insbesondere auch
dann nicht als unabhängig anzusehen, wenn es in einer
persönlichen oder einer geschäftlichen Beziehung zu der
Gesellschaft, deren Organen, einem kontrollierenden Aktionär oder einem mit diesem verbundenen Unternehmen
steht, die einen wesentlichen und nicht nur vorübergehenden Interessenkonflikt begründen kann.
Diversity: Bei den Wahlvorschlägen soll der Aufsichtsrat
zudem auf Vielfalt (Diversity) achten. Nach dem Gesetz für
die gleichberechtigte Teilhabe von Frauen und Männern an
Führungspositionen in der Privatwirtschaft und im öffentlichen Dienst setzt sich der Aufsichtsrat zu mindestens 30 %
aus Frauen und zu mindestens 30 % aus Männern zusammen. Es soll weiterhin mindestens eine Frau Mitglied des
Nominierungsausschusses sein. Der Aufsichtsrat von
Deutsche Wohnen soll beiden Kriterien im laufenden
Zielzeitraum entsprechen. Bei der Prüfung potenzieller
Kandidaten für eine Neuwahl oder Nachbesetzung vakant
werdender Aufsichtsratspositionen sind qualifizierte Frauen
in den Auswahlprozess einzubeziehen und sollen bei den
Wahlvorschlägen angemessen berücksichtigt werden.
Zielerreichung: Die voranstehend aufgeführten Ziele zur
Zusammensetzung des Aufsichtsrats sind erreicht. Die
Anzahl weiblicher Mitglieder im Aufsichtsrat beträgt zwei
Mitglieder (33 %). Helene von Roeder ist Mitglied des
Präsidial- und Nominierungsausschusses. Drei der sechs
Mitglieder des Aufsichtsrats sind nach seiner Einschätzung
unabhängig im Sinne von Ziffern C. 6 und C. 7 des DCGK.
Kein Aufsichtsratsmitglied gehörte dem Vorstand der
Gesellschaft an oder hat ein Näheverhältnis im Sinne der
Ziffer C.12 des DCGK zu einem wesentlichen Wettbewerber
des Unternehmens. Die Vorsitzende des Prüfungsausschusses ist sachverständig auf dem Gebiet der Rechnungslegung.
Die wesentlichen Kenntnisse, Fähigkeiten und fachlichen
Erfahrungen der Aufsichtsratsmitglieder sind in der nach
stehenden Tabelle zusammengefasst dargestellt.
Qualifikationsprofil des Aufsichtsrats
Schlüsselkompetenzen & Erfahrungsfelder*
Name
Unabhängig- Geburtskeit
jahr
Jahr
der Bestellung
Rechnungswesen, ImmoNationalität
Finanzen
bilien Strategie
Helene von Roeder
(Vorsitzende)
nein**
1970
2022
deutsch
Dr. Fabian Heß
nein**
1974
2022
deutsch
Peter Hohlbein
x
x
x
ja
1959
2022
deutsch
Christoph Schauerte
nein**
1962
2022
deutsch
x
Simone Schumacher
ja
1983
2022
deutsch
x
Dr. Florian Stetter
(stellv. Vorsitzender)
ja
1964
deutsch und
2006 österreichisch
x
Internat.
ManageNachment, M&A, Investitions- Digitali- haltigRecht Kapitalmarkt
erfahrung sierung
keit
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
* Die Aufsichtsratsmitglieder konnten maximal fünf Kompetenzfelder benennen.
** Unabhängig von Gesellschaft und Vorstand, nicht unabhängig von einem kontrollierenden Aktionär.
Unternehmen und Aktie — Corporate Governance
21
Besetzung des Vorstands
Zusammensetzung: Der Vorstand der Deutsche Wohnen SE
besteht gemäß Satzung aus mindestens zwei Mitgliedern.
Der Aufsichtsrat bestellt die Vorstandsmitglieder gemäß
Satzung und Gesetz. Der Aufsichtsrat kann einen Vorsitzenden des Vorstands sowie einen stellvertretenden Vorsitzenden des Vorstands ernennen. Die Entscheidungen des
Aufsichtsrats über die Zusammensetzung des Vorstands
sollen auf der Grundlage einer sorgfältigen Analyse der
bestehenden und zukünftigen unternehmerischen Herausforderungen erfolgen. Der Vorstand der Deutsche W
ohnen SE
soll so besetzt sein, dass er als Leitungsorgan die oben
genannten grundlegenden Aufgaben umfassend und sicher
wahrnehmen kann. Er soll in der Gesamtbesetzung alle
Kenntnisse und Erfahrungen so miteinander vereinen, dass
der Konzern die operativen und wirtschaftlichen Ziele im
Sinne der Aktionäre und der übrigen Stakeholder wirksam
und nachhaltig verfolgen kann. Die Zugehörigkeitsdauer im
Vorstand ist nicht auf einen bestimmten Zeitraum begrenzt,
jedoch endet der Dienstvertrag eines Vorstands spätestens
mit Vollendung des 67. Lebensjahres des Vorstandsmitglieds.
Kompetenzprofil: Ein neu bestelltes Vorstandsmitglied soll
aufgrund seiner Kenntnisse, Fähigkeiten und fachlichen
Erfahrungen in der Lage sein, die ihm zugeordneten Aufgaben in einem börsennotierten und sich im internationalen
Kapitalmarkt bewegenden Immobilienunternehmen sicher
wahrzunehmen. Es soll parallel zu einer guten fachlichen
auch über eine grundlegende allgemeine Qualifikation
verfügen und sich persönlich durch Integrität, Professionalität und Leistungsbereitschaft auszeichnen.
Unabhängigkeit: Der Vorstand soll seine Führungsaufgaben
frei von Interessenkonflikten wahrnehmen. Organfunktionen
oder Beratungsaufgaben bei wesentlichen Wettbewerbern
des Unternehmens sollen vermieden werden.
Diversity: Bei der Suche für vakant werdende Vorstandspositionen soll der Aufsichtsrat qualifizierte Frauen in den
Auswahlprozess einbeziehen und angemessen berücksichtigen. Das Geschlecht soll bei der Neubesetzung von Vorstandspositionen keine Rolle spielen. Der Aufsichtsrat hat
für den Vorstand die Zielgrößenverpflichtung für den
Frauenanteil von mindestens 20 % für den aktuell bis zum
30. Juni 2025 laufenden Zeitraum beschlossen. Für den
Zielerreichungszeitraum bis 30. Juni 2025 hat der Vorstand
für die erste Führungsebene unterhalb des Vorstands eine
Zielgröße von 20 % und für die zweite Führungsebene
unterhalb des Vorstands eine Zielgröße von 40 % für den
Frauenanteil festgelegt.
22
Zielerreichung: Die voranstehend aufgeführten Ziele zur
Zusammensetzung des Vorstands sind voll erfüllt. Der
Vorstand besteht aus einer Frau und zwei Männern, die den
Konzern mit ihrem Erfahrungs- und Kompetenzprofil angemessen führen können. Der Frauenanteil in den ersten
beiden Führungsebenen von Deutsche Wohnen unterhalb
des Vorstands beträgt zum Zeitpunkt dieser Erklärung nun
22 % auf der ersten Ebene und 13 % auf der zweiten Ebene.
Die Erreichung der Zielquoten für den Frauenanteil auf der
zweiten Führungsebene erfordert weiterhin eine noch
konsequentere Nachfolgeplanung und Anwerbebemühungen, um Frauen aktiv zu fördern und ihnen Wege in Führungspositionen, nicht nur im kaufmännischen, sondern
auch im technisch-handwerklichen Bereich zu öffnen.
Nachfolgeplanung: Der Vorstand und der Aufsichtsrat
befassen sich kontinuierlich mit der langfristigen Nachfolgeplanung für den Vorstand. Auch im vergangenen Jahr hat der
Aufsichtsrat unter Berücksichtigung der Überlegungen des
Vorstands über die Nachbesetzungen im Vorstandsgremium
und über langfristige Personalplanungen beraten.
Zusammenarbeit von Vorstand und
Aufsichtsrat
Der Vorstand stimmt die strategische Ausrichtung des
Unternehmens mit dem Aufsichtsrat ab und erörtert mit ihm
turnusmäßig den Stand der Umsetzung der Unternehmensstrategie, die auch Nachhaltigkeitsthemen umfasst (siehe
Strategie). Außerdem unterrichtet der Vorstand den
Aufsichtsrat regelmäßig schriftlich und mündlich u. a. über
den Gang der Geschäfte und die Lage des Unternehmens.
So erhält der Aufsichtsrat zeitnah und regelmäßig vom
Vorstand detaillierte Unterlagen zur wirtschaftlichen Entwicklung und zur aktuellen Unternehmenssituation sowie
einen Risikomanagement- sowie Compliance-Bericht, der
sich mit den wichtigsten Risiken für das Geschäft bzw. dem
Compliance-Management der Deutsche Wohnen SE auseinandersetzt. Auf der Grundlage dieser Berichterstattung
überwacht der Aufsichtsrat, im Rahmen der delegierten
Kompetenzen auch seine Ausschüsse, die Geschäftsführung
des Vorstands. Der Aufsichtsrat tagt regelmäßig ohne den
Vorstand, soweit den Vorstand betreffende Personalangelegenheiten zu beraten sind. Zu den die Zusammenarbeit
spiegelnden Vergütungsabreden siehe unter Vergütungs
bericht.
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Vermeidung von Interessenkonflikten
Interessenkonflikte von Vorstands- oder Aufsichtsratsmitgliedern, die dem Aufsichtsrat unverzüglich offenzulegen
sind, traten im Berichtsjahr nicht auf. Zu Geschäften, die die
Sorge der Befangenheit einzelner Aufsichtsratsmitglieder
begründeten, haben sich diese stets enthalten. Beratungsund Entscheidungsbedarf über Rechtsgeschäfte, insbesondere Kreditgeschäfte mit Organmitgliedern oder ihnen
nahestehenden Personen, bestand im Fall des gemäß
§ 111c AktG veröffentlichten Darlehens an die V
onovia SE.
Rechnungslegung und Abschlussprüfung
Die KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft ist der von
der Hauptversammlung gewählte Abschlussprüfer und
Konzernabschlussprüfer.
Den Jahresabschluss der Deutsche Wohnen SE stellen wir
nach den Vorschriften des HGB und des AktG auf, den
Konzernabschluss in Übereinstimmung mit den in der EU
anzuwendenden International Financial Reporting Standards
(IFRS). Zusätzlich stellen wir entsprechend den Anforderungen des HGB und des AktG einen zusammengefassten
Lagebericht auf. Die Rechnungslegung liegt in der Verantwortung des Vorstands. Der Jahresabschluss und der
Konzernabschluss sowie der zusammengefasste Lagebericht
werden vom Aufsichtsrat geprüft und festgestellt bzw.
gebilligt.
Deutsche Wohnen unterliegt gemäß den einschlägigen
Regelungen des Aktien- und Handelsrechts besonderen
Anforderungen an ein unternehmensinternes Risikomanagement. Daher reicht unser Risikomanagement von der Risikoinventur über die Risikoanalyse und -bearbeitung bis hin zu
Maßnahmen zur Risikobegrenzung. Gemäß dem für börsennotierte Unternehmen geltenden § 317 Abs. 4 HGB beurteilt
KPMG das Risikofrüherkennungssystem als Teil des Risikomanagementsystems im Rahmen der Abschlussprüfung.
Darüber hinaus dokumentieren wir unternehmensweit
einheitlich die internen Kontrollmechanismen und bewerten
regelmäßig ihre Effektivität.
Im zusammengefassten Lagebericht geben wir entsprechend
den Berichtspflichten gemäß §§ 289 Abs. 4, 315 Abs. 4 HGB
umfassend Auskunft über die wesentlichen Merkmale des
internen Kontroll- und Risikomanagementsystems im
Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess und den Konzernrechnungslegungsprozess.
Die Gesellschaft ist verpflichtet, einen Bericht über die
Beziehung zu verbundenen Unternehmen nach § 312 AktG,
einen sog. Abhängigkeitsbericht, zu erstellen und diesen
durch den Abschlussprüfer prüfen zu lassen (siehe Bericht
des Aufsichtsrats und
Wirtschaftsbericht).
Neben dieser Rechnungslegung für das Gesamtjahr erstellen
wir für das 1. und 3. Quartal jeweils eine Zwischenmitteilung
sowie nach Abschluss des Halbjahres einen Halbjahresbericht nach den Vorschriften des Wertpapierhandelsgesetzes.
Sowohl die Zwischenmitteilungen als auch der Halbjahresbericht werden vom Vorstand dem Prüfungsausschuss des
Aufsichtsrats vorgelegt und mit diesem erörtert. Der Halbjahresbericht wird sodann veröffentlicht.
Unternehmen und Aktie — Corporate Governance
23
eutsche Wohnen SE am
D
Kapitalmarkt
Kapitalmarktentwicklung und Deutsche
Wohnen Aktie
Branchenentwicklung
Das zurückliegende Jahr an den Kapitalmärkten war insbesondere geprägt von hoher Inflation, steigenden Zinsen und
der Sorge vor einer Rezession. In diesem Umfeld kam es
wenig überraschend zu einer negativen Performance in
nahezu allen Branchen wie auch in den wesentlichen Vergleichsindizes: SDAX -27,3 %; EPRA Europe -38,9 %.
Öl & Gas
Grundstoffe
Versicherung
Banken
-6,4
Gesundheitswesen
-8,1
Versorgungsleistungen
-10,5
Medien
-10,8
Persönlich & Haushaltswaren
-13,1
Essen & Trinken
-14,7
Reisen & Freizeit
-14,7
Telekommunikation
-14,8
Chemikalien
Autos & Teile
-16,8
Industrielle Waren & Dienstl. -18,9
Konstruktion & Materialien
-19,4
Finanzdienstleistungen
-23,5
-27,8
Technologie
-31,1
Einzelhandel
-1
-38,3
Immobilien
in %
Der Immobiliensektor war dabei überdurchschnittlich
betroffen, was primär auf die Kapitalintensität des Geschäfts
zurückzuführen sein dürfte. Steigende Renditen am Rentenmarkt beeinträchtigten dabei zusätzlich die relative Attraktivität von Immobilienaktien. Zumindest der kurzfristige
Ausblick für Aktien deutscher Wohnimmobilien war in
diesem Umfeld nicht zuletzt vor dem Hintergrund der
Wertaufholung in den vergangenen Jahren besonders
pessimistisch und sorgte für eine Underperformance in
einem ohnehin schwierigen Umfeld. Die Deutsche Wohnen
Aktie verlor im Jahresverlauf 46,2 % und notierte am Jahresende bei 19,89 €. Hier zeigte sich weiterhin die deutlich
negative Korrelation mit Renditen auf Staatsanleihen.
4,0
2,9
0,9
28,6
Wir beobachten damit weiterhin ein zunehmendes Auseinanderlaufen der nach wie vor pessimistischen Kapitalmarkteinschätzung einerseits und der anhaltend robusten Entwicklung am Wohnimmobilienmarkt andererseits. Während
der Kapitalmarkt eine massive Korrektur der Immobilien-
Entwicklung des Aktienkurses
Deutsche Wohnen
SDAX
FTSE EPRA Europe
Quelle: FactSet
in %
110
100
90
80
70
60
50
40
Jan. 2022
24
Feb. 2022 März 2022 April 2022 Mai 2022
Juni 2022
Juli 2022
Aug. 2022 Sep. 2022 Okt. 2022 Nov. 2022 Dez. 2022
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
werte einzupreisen scheint, erweisen sich die Wohnungsmärkte, in denen wir aktiv sind, weiterhin als vergleichsweise
stabil. Als Gründe sind hier insbesondere das aus Eigentümersicht günstige Verhältnis zwischen Nachfrage und
Angebot in urbanen Regionen, die traditionell langfristigen
Finanzierungen, steuerliche Aspekte sowie die strukturelle
Dynamik auf der Einnahmeseite zu nennen.
Auch wenn sich die Deutsche Wohnen Aktie im Jahr 2022
rückläufig entwickelt hat, sind wir weiterhin unverändert der
Ansicht, dass die Deutsche Wohnen Aktie zumindest
mittel- bis langfristig die positive operative Entwicklung und
letztendlich den Erfolg unseres Geschäftsmodells insgesamt
widerspiegeln kann. Unsere Antworten auf die wesentlichen
langfristigen Megatrends – Klimawandel, Urbanisierung und
die demografische Entwicklung – bleiben die dominierenden
Treiber für unser Geschäft. Wir blicken optimistisch in die
Zukunft und sind zuversichtlich, auch weiterhin wirtschaftlich erfolgreich zu sein.
Die Marktkapitalisierung des Streubesitzes von Deutsche
Wohnen betrug zum 31. Dezember 2022 ca. 978 Mio. €.
Die Vonovia SE hält zum 31. Dezember 2022 86,87 % der
Anteile von Deutsche Wohnen. Am 31. Dezember 2022
betrug der Streubesitz der Deutsche Wohnen Aktie 12,3 %
nach Definition der Deutschen Börse. Der Anteil eigener
Aktien von Deutsche Wohnen beläuft sich auf 0,84 %. Die
zugrunde liegenden Stimmrechtsmitteilungen sowie die
entsprechenden von den Aktionären gemeldeten Finanz
instrumente oder sonstigen Instrumente nach §§ 38,
39 WpHG finden Sie online.
Hauptversammlung 2022
Die Aktionäre der Deutsche Wohnen SE haben auf der
ordentlichen Hauptversammlung am Donnerstag, den 2. Juni
2022 allen Tagesordnungspunkten mit großer Mehrheit
zugestimmt. Auf der Hauptversammlung, die aufgrund der
Corona-Pandemie erneut virtuell durchgeführt wurde, waren
insgesamt rund 94 % des stimmberechtigten Grundkapitals
vertreten. Hauptaktionärin ist mit 86,87 % die Vonovia SE.
Die Abstimmungsergebnisse werden im Einzelnen auf
www.deutsche-wohnen.com/hv veröffentlicht.
Informationen zur Aktie (Stand 31. Dezember 2022)
Aktionärsstruktur
Das nachfolgend abgebildete Diagramm zeigt die zuletzt von
Aktionären gemeldeten Stimmrechte nach §§ 33, 34 WpHG,
bezogen auf das aktuelle Grundkapital. Zu beachten ist, dass
sich die zuletzt gemeldete Anzahl an Stimmrechten seitdem
ohne Entstehen einer Meldepflicht gegenüber der Gesellschaft innerhalb der jeweiligen Schwellenwerte geändert
haben könnte.
Gesamtaktienanzahl
400.296.988
Davon eigene Aktien
3.362.003
Grundkapital
400.296.988 €
ISIN
DE000A0HN5C6
WKN
A0HN5C
Börsenkürzel
DWNI
Aktienart
Inhaberaktien
Amtlicher Markt
General Standard, Frankfurter Wertpapierbörse,
Xetra
Indizes
SDAX, EPRA/NAREIT, STOXX® Europe 600,
GPR 250
Wesentliche Anteilseigner (per 31. Dezember 2022)
0,84 % Eigene Aktien
86,87 % Vonovia
12,29 % Free Float
gem. Deutsche Börse
Unternehmen und Aktie — Deutsche Wohnen SE am Kapitalmark
25
26
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Zusammengefasster
Lagebericht
Die gesellschaftlichen Megatrends bilden unverändert
das solide Fundament unseres Geschäftsmodells.
Harmonisierung des Steuerungssystems und Angleichung
der Strukturen zur gemeinsamen Realisierung von
Synergien mit Vonovia.
Positive operative Entwicklung 2022, EPS beeinträchtigt
durch Wertberichtigungen.
28
34
39
43
63
68
81
Grundlagen des Konzerns
Portfoliostruktur
Unternehmenssteuerung
Wirtschaftsbericht
Weitere gesetzliche Angaben
Chancen und Risiken
Prognosebericht
Zusammengefasster Lagebericht — Inhalt
27
Grundlagen des Konzerns
Gesellschaftliche Megatrends als Rahmen
bedingungen des Wohnimmobilienmarkts
Im Februar 2022 überfiel Russland die Ukraine, und die
bereits durch die Corona-Pandemie beeinträchtigten Volkswirtschaften in Europa wurden zusätzlich belastet.
Die gestiegenen Preise für Rohstoffe, Energie und Vorprodukte sind neben den Zinsen ein Hauptfokus des Managements zur Sicherung der Profitabilität unter den beschriebenen geänderten volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen.
Der Ukraine-Krieg führte in den ohnehin durch die CoronaPandemie bereits gestörten globalen Liefer- und Wert
schöpfungsketten zu einer zusätzlichen Verknappung an
Rohstoffen und Vorprodukten, mit der Folge starker Preiserhöhungen und damit weltweit einem Anstieg der
Inflationsraten. Insbesondere die Sorge einer Energiever
knappung ließ die Preise für Energie stark ansteigen.
Die seit geraumer Zeit wirkenden Megatrends Urbanisierung und Wohnungsmangel, Klimaschutz und CO2-Reduktion, Digitalisierung sowie demografischer Wandel werden
vor dem Hintergrund der Erfahrungen aus der Corona-
Pandemie, den jüngsten Entwicklungen als Folge des
Ukraine-Kriegs sowie der gestiegenen Zinsen auf ihre
ökonomischen, politischen und gesellschaftlichen Implikationen für Strategie und Geschäftsmodell hin fortlaufend neu
gewürdigt.
In dem Zuge hoben die Notenbanken ihre Niedrigzinspolitik
vollends auf und erhöhten die Leitzinsen deutlich. Die
Finanzmärkte reagierten auf die geänderten volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen insgesamt mit erheblichen
Kursabschlägen.
Deutsche Wohnen verpflichtet sich im Rahmen der Nachhaltigkeitsstrategie klar und deutlich den Klimaschutz
zielen – insbesondere einem nahezu klimaneutralen
Gebäudebestand bis 2045 – sowie einer verlässlichen und
transparenten Unternehmensführung.
Vor dem Hintergrund der sich ändernden Zinslandschaft
unterziehen die Stakeholder das Geschäftsmodell mit Blick
auf Profitabilität, Verschuldungsgrad und Vermögenswerte
einer Neubeurteilung. Dies trug zu einem sehr deutlichen
Rückgang des Aktienkurses bei.
Das Jahr 2022 stand auch unter dem Zeichen der intensivierten Zusammenarbeit mit Vonovia. Die Bündelung von
gleichartigen Aktivitäten in einer integrierten Prozess- und
Systemlandschaft erfolgte mit dem Ziel, für beide Unternehmen Synergien durch entsprechende Harmonisierungs- und
Skalenerträge zu generieren.
Dennoch bleibt zu konstatieren, dass sich neben den Zinserhöhungen die Rahmenbedingungen für den Deutsche
Wohnen Konzern grundsätzlich nicht geändert haben. Die
Megatrends als Werttreiber des Geschäftsmodells bestehen
unverändert fort. Der Wohnungsbestand der Deutsche
Wohnen-Gruppe ist praktisch vollvermietet und garantiert
damit sichere und stabile zukünftige Cashflows.
Die Wohnungsknappheit in den Ballungszentren sorgt
unverändert für eine starke Nachfrage nach Wohnraum,
insbesondere vor dem Hintergrund, dass die politischen
Neubauziele in Deutschland derzeit nicht erreichbar scheinen. Das operative Geschäft steht somit auf einem höchst
soliden Fundament.
28
Dabei wurden die Anforderungen an eine Good Corporate
Governance im faktischen Konzern jederzeit gewahrt und
durch entsprechende vertragliche Rahmenbedingungen
sichergestellt. Dies kommt auch in der Erklärung zum
Abhängigkeitsbericht in diesem Lagebericht zum Ausdruck.
Das Unternehmen
Das Geschäftsmodell von Deutsche Wohnen ist die Vermietung von gutem, zeitgerechtem und vor allem bezahlbarem
Wohnraum sowie das Angebot wohnungsnaher Dienstleistungen. Dafür bedienen wir uns auch gezielt externer
Dienstleister oder strategischer Beteiligungen.
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Das Geschäftsmodell hat sich in Zeiten der Corona-
Pandemie als robust und weitestgehend widerstandsfähig
erwiesen. Durch den hohen Digitalisierungsgrad konnten die
Geschäftsprozesse praktisch reibungslose – auch durch
Remote-Arbeit bei den Backoffice-Funktionen – aufrechterhalten werden. Unterbrechungen in den operativen
Prozessen waren nicht nennenswert.
Das Geschäftsmodell ist langfristig zukunftsfähig ausgerichtet. Es kann zur Lösung der Klimaschutzziele durch nachhaltigen Neu- und Umbau, durch die CO2-Reduktion im Immobilienbestand sowie durch Innovationen auf den Gebieten
Emissionsreduktion, erneuerbare Energien und Baumateria
lien beitragen.
Dimensionen der Nachhaltigkeit bei Deutsche Wohnen
E
Environmental
S
Social
G
Governance
Beitrag zu Klimaschutz und
CO2-Reduktion im Immobilienbestand und Neubau.
Verantwortung gegenüber Mietern
und Gesellschaft durch faire Preise,
bedarfsgerechten Wohnraum
und zukunftsfähige Quartiersentwicklung.
Nachhaltige Unternehmensführung und verantwortungsvolles
Wirtschaften mit verlässlicher
Compliance.
Attraktive und faire Arbeitsumgebung für unsere vielfältige
Belegschaft.
Die Ursprünge von Deutsche Wohnen reichen zurück bis ins
Jahr 1863 mit den Immobilienbeständen der Pensionskasse
Hoechst. Über die 1924 gegründete gemeinnützige GEHAG
verfügt Deutsche Wohnen über herausragende Bestände der
Architekturgeschichte mit Werken des Bauhaus und des
Expressionismus, die den Quartiersgedanken mit prägten,
neue Wohnkonzepte umfassten und sogar Eingang in das
UNESCO-Weltkulturerbe gefunden haben. Exemplarisch
sind hier die Siedlungen „Hufeisensiedlung“, „Wohnstadt
Carl Legien“, die „Weiße Stadt“ sowie die „Ringsiedlung
Siemensstadt“ zu nennen.
Die Quartiere als Hauptgestaltungsfelder einer sozial
verantwortlichen Wohnungswirtschaft sollen unter Beteiligung der Mieterinnen und Mieter durch bedarfsgerechten
Wohnraum die Kundenzufriedenheit erhöhen und außerdem
zur Integration unserer immer vielfältigeren Gesellschaft
beitragen.
Zusammengefasster Lagebericht — Grundlagen des Konzerns
Für ihre Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter möchte Deutsche
Wohnen ein attraktive Arbeitgeberin sein, die Chancen
gerechtigkeit sicherstellt und die persönliche und berufliche
Entwicklung unterstützt. Eine vertrauensvolle, verlässliche
und transparente Unternehmensführung stellt dafür die
Basis bereit.
Der Immobilienbestand mit einem Fair Value von rund
28,4 Mrd. € umfasst etwa 140.000 Wohn- und Gewerbe
einheiten.
Unser Investitionsschwerpunkt liegt auf Wohnimmobilien in
deutschen Metropolregionen und Ballungszentren. Das
wirtschaftliche Wachstum, der positive Zuwanderungssaldo
sowie eine zu geringe Neubauaktivität in diesen Regionen
bilden die Basis für die weitere Wertentwicklung unseres
Portfolios.
29
Unternehmensstruktur
Verkauf/Akquisitionen
Die Deutsche Wohnen SE als Muttergesellschaft des
Deutsche Wohnen Konzerns ist in der Rechtsform einer
dualistischen SE organisiert. Diese wird von einem Vorstand
geleitet, der die Geschäfte eigenverantwortlich führt und die
strategische Ausrichtung des Konzerns bestimmt. Die
Umsetzung erfolgt in enger Abstimmung mit dem Aufsichtsrat, der vom Vorstand regelmäßig über den Geschäfts
verlauf, die Strategie sowie über potenzielle Chancen und
Risiken informiert wird. Der Aufsichtsrat überwacht die
Tätigkeiten des Vorstands.
Im Rahmen der Wohnungsprivatisierung in den strategischen Kern- und Wachstumsregionen setzen wir Kapital frei
und stärken somit unsere Liquiditätsposition für strategische
Investitionsentscheidungen. Vor dem Hintergrund des
gegenwärtigen Marktumfelds nehmen wir auch opportunistische Blockverkäufe vor. Parallel prüfen wir kontinuierlich
geeignete Akquisitionsmöglichkeiten von Immobilienbeständen und Grundstücken in Metropolregionen und Ballungszentren.
Neubau
Der Unternehmenssitz der Deutsche Wohnen SE ist in
Deutschland. Der eingetragene Firmensitz ist Berlin. Die
Hauptgeschäftsstelle befindet sich in Mecklenburgische
Straße 57, 14197 Berlin, .
Zum 31. Dezember 2022 gehörten 160 rechtliche Einheiten
bzw. Gesellschaften (davon 158 im Inland) zur Unternehmensgruppe. Eine detaillierte Anteilsbesitzliste der
Deutsche Wohnen SE ist im Anschluss an den Konzern
anhang aufgeführt.
Die Deutsche Wohnen SE entspricht in ihrer Struktur einer
klassischen Holding. Organisatorisch wird zwischen
Management- und Assetgesellschaften unterschieden, die
die folgenden Kerngeschäftsfelder bearbeiten:
Wohnungsbewirtschaftung
Unsere Bestände werden überwiegend durch Konzern
gesellschaften bewirtschaftet. Zu deren Tätigkeiten zählen
die Entwicklung des Portfolios, das Management von Mietverträgen, die Kundenbetreuung sowie die technische
Instandhaltung der Bestände. Die infrastrukturellen Facility-
Management-Leistungen umfassen neben dem
Qualitätsmanagement vor Ort mit eigenen Mitarbeiterinnen
und Mitarbeitern vor allem die klassischen Hausmeister
leistungen.
Mit unseren Tochtergesellschaften sowie der 40 %-Beteiligung an der QUARTERBACK schaffen wir durch gezielte
Projektentwicklungen neuen Immobilienbestand in den
strategischen Kern- und Wachstumsregionen. Darüber
hinaus werden selektiv auch Immobilien für den Verkauf
entwickelt. Zum Leistungsspektrum zählen der Ankauf von
Grundstücken, die Schaffung von Baurecht und die Erstellung der Projektkonzepte sowie die Baubetreuung und
Gewährleistungsverfolgung. Der Neubau wird ab dem
Geschäftsjahr 2023 auf Basis eines Geschäftsbesorgungsvertrags über die Developmentaktivitäten von Vonovia und
der Marke BUWOG betrieben.
Strategische Beteiligungen
Über unsere Kerngeschäftsfelder hinaus bieten wir über
Tochtergesellschaften und strategische Beteiligungen die
immobilienbezogenen Dienstleistungen an. So verstärken
wir den Kontakt zu unseren Kunden und sichern die Qualität
der Dienstleistungen. Damit sind wir in der Lage, eine
kundenorientierte Bestandsbewirtschaftung zu gewährleisten sowie immobilienbezogene Dienstleistungen anzubieten.
Gleichzeitig können wir die Wertschöpfungskette erweitern
und uns den Zugang zu innovativen Technologien sichern.
Diese Geschäftsfelder umfassen u. a. die energetische
Bewirtschaftung unserer Liegenschaften, das Multimediageschäft und das Technische Facility Management.
Pflege und Betreutes Wohnen
Unter den Marken KATHARINENHOF und PFLEGEN &
WOHNEN HAMBURG werden Senioren- und Pflegeeinrichtungen bewirtschaftet. Die Einrichtungen bieten vollstationäre Pflege mit dem Ziel, einen aktiven Lebensstil und die
Eigenständigkeit der Bewohner im größtmöglichen Umfang
zu erhalten. Daneben werden im Rahmen des Betreuten
Wohnens zusätzlich seniorengerechte Dienstleistungen
angeboten.
30
Der Vorstand von Deutsche Wohnen hat entschieden,
dass durch das Zusammengehen mit Vonovia zur Hebung
von Synergiepotenzialen eine Harmonisierung in der
Managementstruktur erfolgt und die Geschäfte von
Deutsche Wohnen ab 2023 in den Segmenten Rental für
Wohnungsbewirtschaftung, Value-add für wohnungsnahe
Dienstleistungen, Recurring Sales für Verkauf, Development
für Neubau und Pflege gesteuert werden.
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Das skalierbare Organisationsmodell: starke regionale Präsenz und effiziente, zentrale Shared Services
Zentral
Regional
Portfoliomanagement
Asset-Management
> Investitionsmanagement
> Mietenkalkulation
> Mietentwicklungs
management
> Strategische Portfolioentwicklung
> Stakeholder-Management
Property-Management
Zentrales Immobilien
management
> Lokale Bewirtschaftung
> Objektbetreuung
> Vermietung
> 24/7 Kundenservice
> Mietvertrags
management
> Disposition Außendienst
> Buchhaltung
Value-add-Management
Shared Services
> Einkauf
> Finanzen/Steuern
> Rechnungswesen
> Controlling
> Recht
> IT
> Personal
> Unternehmens
kommunikation
> Technischer Service
> Modernisierung
> Wohnumfeld
Development
> Integrierte Developmentplattform
> Development to sell/to hold
Das Steuerungssystem und damit die Leistungsbeurteilung
wird entsprechend angepasst und bereits für 2022 entsprechend dargestellt. Dies geht einher mit den strategischen
Ansätzen Portfoliomanagement-, Property-Management-,
Finanzierungs- und Value-add-Strategie, die über die Akquistions- und Internationalisierungsstrategie komplettiert
werden.
Um identifizierte Synergiepotenziale im Rahmen des Zusammenschlusses für Deutsche Wohnen heben zu können,
wird sich Deutsche Wohnen dort, wo geboten, zur Nutzung
der Vonovia Prozesse und Systeme dedizierter Geschäftsbesorgungsverträge bedienen, die Drittvergleichsgrundsätzen
und damit einer Good Corporate Governance entsprechen.
Mit Blick auf das Developmentgeschäft werden die Aktivitäten zukünftig bei dem unter BUWOG firmierenden
Developmentsegement von Vonovia durch Geschäfts
besorgungsvertrag konzentriert. Opportunistisch werden
Developmentaktivitäten ebenfalls durch die Beteiligung
QUARTERBACK Immobilien AG – kurz QBI – abgewickelt
werden. Damit kann Deutsche Wohnen von den jeweiligen
Plattformskalen und Plattformexpertisen profitieren.
Zusammengefasster Lagebericht — Grundlagen des Konzerns
Strategie
Deutsche Wohnen verfügt über eine tragfähige
und langfristig zukunftsfähige Strategie
Die seit Jahren bei Deutsche Wohnen verfolgte Unternehmensstrategie hat sich bewährt und weist einen hohen
Reifegrad und eine hohe Flexibilität auf.
Die Strategien von Deutsche Wohnen und Vonovia zeigten
einen hohen Grad an Komplementarität und bildeten so die
Basis für den Zusammenschluss der beiden Unternehmensgruppen. Im sogenannten Business Combination Agreement,
der Grundsatzvereinbarung zum Zusammenschluss, wurde
vereinbart die beiden komplementären Strategien zu harmonisieren, um für beide Unternehmensgruppen Synergiepotenziale zu erschließen, um Mehrwert im Sinne eines
gemeinsamen nachhaltigen Handelns zu schaffen.
In beiden Konzernen konnten die aktuellen Anforderungen
an ein nachhaltiges, an den europäischen ESG-Zielen
ausgerichtetes Geschäftsmodell bereits lösungsorientiert in
die Strategie implementiert werden. Die Kundenzufriedenheit ist aber unverändert die bedeutende Richtschnur des
Handelns geblieben.
31
Nicht nur die immer stärkere Dynamik der sogenannten
Megatrends, sondern auch der immer stärkere Ruf verschiedenster Anspruchsgruppen nach einem nachhaltigen
Geschäftsmodell machen es erforderlich, die Strategie
laufend zu fokussieren und speziell die Nachhaltigkeits
aspekte dieser bisher so erfolgreichen Strategie noch
deutlicher herauszuarbeiten bzw. gezielt zu ergänzen, um
die Zukunftsfähigkeit von Strategie und Geschäftsmodell
sicherzustellen. Aus diesem Grunde haben Deutsche
Wohnen und Vonovia vereinbart, ihre strategischen Ansätze
zu harmonisieren, um sich den Anforderungen an eine
zukunftsfähige und nachhaltige Unternehmensstrategie zu
stellen und gemeinsam Lösungen zu e rarbeiten.
Die Strategie adressiert dabei gezielt auch die Ziele zur
nachhaltigen Entwicklung (Sustainable Development Goals,
SDGs) der UNO sowie die konkreten ESG-Ziele europäischer
und nationaler Standardsetzer.
Lösungen zum Klimaschutz in der Wohnungswirtschaft
unter Einbindung von Innovationen und neuen Technologien
werden im Wesentlichen in den Quartieren wirtschaftlich
umgesetzt, um weiterhin urbanes, ökologisches und bezahlbares Wohnen sozial verantwortlich gestalten zu können.
Hoher Reifegrad der 4+1-Säulen-Strategie
Die zukünftige und mit Vonovia harmonisierte Strategie
verfolgt die nachfolgend dargestellten Strategieansätze:
Die Property-Management-Strategie steht für die ausgereifte Bewirtschaftungsplattform zur effizienten Bewirtschaftung der Bestände und für eine erfolgreiche Skalierung des
Bewirtschaftungsgeschäfts. Dazu bedient sich Deutsche
Wohnen eines Mix an regional-lokalen Leistungen sowie
einer konzernübergreifenden Bündelung von Leistungen in
zentralen Servicecentern. Die Property-Management-
Strategie wird insbesondere durch Digitalisierungsmaß
nahmen in den zugrunde liegenden Geschäftsprozessen
sowie an der Kundenschnittstelle weiterentwickelt.
4+1-Säulen-Strategie
R
eputation und
Kundenzufriedenheit
Traditionell
Vertrauensvolle, verlässliche und transparente Governance
wird um ein ESG-Risikomanagement, welches die Chancen
und Risiken aus den Handlungsfeldern sowie die Vorschläge
der Task Force on Climate-related Financial Disclosures
(TCFD) berücksichtigt, ergänzt.
Dabei werden verstärkt auch die Einflüsse auf nachhaltigkeitsbezogene Auswirkungen berücksichtigt.
Innovativ
1
Property-
2
Finanzierungs-
ManagementStrategie
strategie
3
Portfolio-
4
Value-add-
5
Akquisitionsstrategie
ManagementStrategie
Strategie
1 Bewirtschaftungsplattform/Mandant Österreich/Digitalisierung
2 LTV/Finanzierungsstrategie/Finanzrisikomanagement
3 Portfoliomanagement/Verkauf Recurring und Non Core/Investitionsstrategie/Development
und Neubau
4 Wohnungs- und immobiliennahe Services/Geschäftsentwicklung/Digitalisierung
5 Opportunistische Akquisitionsstrategie Deutschland
32
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Die Finanzierungsstrategie kann im Kern als umgesetzt
betrachtet werden. Der Verschuldungsgrad gemessen durch
den LTV (Loan-to-Value) befindet sich nachhaltig im Ziel
korridor von bis zu 40 %. Aufgrund der sog. Investment-
Grade-Ratings verfügt Deutsche Wohnen über sehr gute
Finanzierungsmöglichkeiten. Die Erhaltung des InvestmentGrade-Ratings, die Optimierung der Finanzierungsstruktur
und des Fälligkeitsprofils sowie das Finanzrisikomanagement
stehen neben dem Management der aktuellen Themen rund
um das gestiegene Zinsniveau somit im Vordergrund.
Bei der Portfolio-Management-Strategie liegt der Schwerpunkt auf der Optimierung des Portfolios. Durch die Privatisierung und die Veräußerung von nicht-strategischen
Beständen wird das Portfolio zielgerichtet bereinigt. Durch
taktische Akquisitionen, Modernisierung, Neubau- und
Developmentmaßnahmen wird das Portfolio andererseits
zielgerichtet aufgewertet. Deutsche Wohnen investiert auch
zukünftig weiter in seine strategischen Bestände der Urban
Quarters und Urban Clusters insbesondere entlang des
Klimapfads im Sinne der Nachhaltigkeit. Im Rahmen von
Nachverdichtungen werden wir auch zukünftig in unserem
Bestand neuen Wohnraum durch Aufstockung und Neubau
auf bestehendem Grund und Boden schaffen.
Im Rahmen der Value-add-Strategie ergänzen wir unser
Kerngeschäft um kundenorientierte Dienstleistungen, die in
engem Bezug zum Vermietungsgeschäft stehen bzw. dieses
beeinflussen. Dazu prüfen wir kontinuierlich zusätzliche
innovative Dienstleistungsansätze und Geschäftsmodelle
zur Steigerung der Kundenzufriedenheit und nehmen
entsprechende Aktivitäten in unser Angebotsspektrum auf.
Die bereits erfolgreich etablierten Dienstleistungsfelder der
Value-add-Strategie umfassen im Wesentlichen Multimedia-
Dienste, Energie- und Messdienstleistungen sowie Versicherungsdienstleistungen. Mit der Möglichkeit, das gesamte
Portfolio insbesondere der Instandhaltungs- und Modernisierungsdienstleistungen komplementär durch die konzerneigene Handwerker- und Wohnumfeldorganisation abzu
decken, erhöhen wir die allgemeine Attraktivität der
Wohneinheiten sowie die Kundenzufriedenheit.
Deutsche Wohnen verfolgt Akquisitionen auf opportunistischer Basis; sie müssen a priori als wertsteigernd eingeschätzt werden. Eine solche Wertsteigerung wird in der
Regel unter den Gesichtspunkten der strategischen Eignung,
der Steigerung des EBITDA und der Neutralität im Hinblick
auf den NAV pro Aktie beurteilt; dabei wird eine Finanzierung mit 50 % Eigenkapital und 50 % Fremdkapital unterstellt.
Außerdem darf eine Akquisition das Credit-Rating nicht
gefährden.
Zusammengefasster Lagebericht — Grundlagen des Konzerns
33
Portfolio
Portfolio im Bewirtschaftungsgeschäft
Im Zuge des Zusammenschlusses mit Vonovia wurde das
Immobilienportfolio einem Review unterzogen und gleich
zeitig ein Abgleich mit dem Vonovia Portfolio vorgenommen,
um durch eine abgestimmte Bewirtschaftung beider Port
folios Synergiepotenziale zu erschließen. Aus diesem
Grunde wurde die Portfoliostrukturierung an die von Vonovia
angeglichen.
Zum 31. Dezember 2022 hatte die Gruppe ein Gesamtimmobilienportfolio bestehend aus 140.286 Wohneinheiten (2021:
151.163), 25.718 Garagen und Stellplätzen (2021: 28.562)
sowie 2.572 gewerblichen Einheiten (2021: 2.795), verteilt auf
65 Städte und Gemeinden in Deutschland. Die Gesamtwohnfläche betrug 8.333.407 m² bei einer durchschnittlichen
Wohnungsgröße von rund 59 m². Bei einer Leerstandsquote
von 1,9 % wurde eine durchschnittliche monatliche Ist-Miete
von 7,48 € pro m² erzielt. Die annualisierte Ist-Miete für das
Wohnungsportfolio zum 31. Dezember 2022 betrug für
Wohnungen 734 Mio. €.
Gemessen am Verkehrswert befindet sich der wesentliche
Teil des Immobilienbestands mit rund 75 % im Regionalmarkt
Berlin. Bei den meisten Objekten im Immobilienbestand der
Gruppe handelt es sich um Mehrfamilienhäuser.
Bestandsveränderungen
Im Laufe des Jahres 2022 erfolgten keine wesentlichen
Ankäufe, jedoch erfolgte der Übergang von Nutzen und
Lasten der Wohnungen aus dem „Zukunfts- und Sozialpakt
Wohnen“ an die kommunalen Wohnungsgesellschaften
berlinovo, degewo und HOWOGE. Außerdem wurden durch
die Umsetzung der Portfolio-Management-Strategie in
mehreren Transaktionen Objekte aus dem Verkaufsbestand
veräußert. Zum Zeitpunkt des jeweiligen Übergangs von
Besitz, Nutzen und Lasten stellten sich die abgegebenen
Portfolios wie folgt dar:
Ist-Miete
Verkaufsportfolios 2022
Wohneinheiten
Wohnfläche
(in Tsd. m²)
Leerstand
(in %)
Wohnen
(p. a. in Mio. €)
Wohnen
(in €/m²)
11.443
770,3
0,9
58,9
6,42
Neben dem Verkauf größerer Bestände veränderte sich das
Portfolio von Deutsche Wohnen 2022 um Zugänge aus
taktischen Akquisitionen, dem Neubau von Wohnungen und
dem Ausbau von Dachgeschossen sowie durch Verkäufe von
Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern aus dem
Verkaufsbestand.
Deutsche Wohnen investiert in ihre strategischen Bestände
insbesondere entlang des Klimapfads im Sinne der Nachhaltigkeit und entlang seiner Innovationsstrategie. Dabei ist das
34
Agieren in Quartierszusammenhängen im Fokus der (Neu-)
Entwicklung unserer urbanen Wohnungsbestände. Der
wesentliche Teil des Portfolios besteht aus Quartieren, die
wir als Urban Quarters klassifiziert haben. Bei den übrigen
Bestandsgebäuden handelt es sich im Wesentlichen um
kleinere Gebäudeansammlungen und Solitärbestände, die
wir als Urban Clusters zusammengefasst haben. Auch wenn
es sich hier im Gegensatz zu Urban Quarters nicht um ganze
Siedlungszusammenhänge handelt, kommen auch bei Urban
Clusters die langfristigen Asset- und Property-Management-
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Strategien auf Basis unserer operativen Plattform zum
Tragen. Aus der aktuellen Portfolioanalyse wurde neben dem
Verkaufsportfolio für nicht-strategische Bestände (Non
Core) und der Einzelprivatisierung innerhalb des Strategic
Clusters (Recurring Sales) das zusätzliche Verkaufsportfolio
MFH Sales geschaffen. Dieses beinhaltet den Verkauf von
gering rentierlichen Mehrfamilienhäusern, die sich größten-
teils außerhalb unserer Urban Quarters befinden. Die
entsprechenden Erträge sollen primär der Innenfinanzierung
dienen.
Das Portfolio von Deutsche Wohnen stellt sich nach Umsetzung der jährlichen, strukturierten Neueinschätzung aller
Potenziale zum 31. Dezember 2022 wie folgt dar:
Bestand und Verkehrswert nach Strategie
Bestand
Verkehrswert*
Wohneinheiten
Wohnfläche
(in Tsd. m²)
Leerstand
(in %)
(in Mio. €)
(in €/m²)
124.520
7.336
1,7
22.332,2
2.966
Urban Quarters
113.198
6.624
1,6
20.524,4
3.030
Urban Clusters
11.322
712
3,2
1.807,8
2.389
Recurring Sales
2.867
195
4,5
634,2
2.991
MFH Sales
8.747
557
2,5
2.307,0
3.819
Non Core
4.152
246
3,9
735,7
1.960
140.286
8.333
1,9
26.009,2
2.982
Strategic
Gesamt
* Verkehrswert der bebauten Grundstücke exkl. unbebaute Grundstücke und vergebene Erbbaurechte, Anlagen im Bau, Development, Pflege und Betreutes Wohnen und Sonstige.
Mieten und Mietentwicklung nach Strategie
Ist-Miete
Mietentwicklung
Gesamt
(p. a. in Mio. €)
Wohnen
(p. a. in Mio. €)
Wohnen
(in €/m²)
Organisch
(in %)
668
644
7,44
2,9
Urban Quarters
602
582
7,44
2,8
Urban Clusters
66
61
7,40
3,2
Recurring Sales
18
16
7,10
2,6
MFH Sales
63
56
8,61
4,7
Non Core
35
19
6,67
4,0
Gesamt
784
734
7,48
3,0
Um die Transparenz in der Darstellung des Portfolios zu
erhöhen, gliedern wir unser Portfolio in Deutschland ergänzend nach sieben Regionalmärkten. Bei der Gliederung der
Regionalmärkte haben wir uns an den Wohnungsmarkt
regionen in Deutschland orientiert. Dabei handelt es sich um
Kernstädte und deren Umland, vor allem Metropolregionen.
Mit diesen für Deutsche Wohnen besonders relevanten
Regionalmärkten nehmen wir eine Zukunftsperspektive ein
und geben einen Überblick über unser strategisches Kernportfolio in Deutschland.
Gemessen am Verkehrswert befinden sich 98 % unseres
Portfolios in den sieben Regionalmärkten. Lediglich ein
kleiner Teil der strategischen Bestände befindet sich außerhalb dieser sieben Märkte. Diese Gruppe bezeichnen wir als
„Sonstige Strategische Standorte“ (rund 1 % gemessen am
Gesamtverkehrswert). Unsere Verkaufsbestände aus den
Teilportfolios „Recurring Sales“, „MFH Sales“ und „Non
Core“ an Standorten, die keine strategischen Bestände
enthalten, sind in der Darstellung als Non-strategic Standorte ausgewiesen.
Strategic
Zusammengefasster Lagebericht — Portfolio
35
Das Portfolio stellt sich zum 31. Dezember 2022 nach
Regionalmärkten wie folgt dar:
Bestand und Verkehrswert nach Regionalmärkten
Bestand
Berlin
Verkehrswert*
Wohneinheiten
Wohnfläche
(in Tsd. m²)
Leerstand
(in %)
(in Mio. €)
(in €/m²)
Ist-Mieten
Multiplikator
102.365
5.979
1,2
19.623,0
3.178
35,5
Rhein-Main-Gebiet
9.879
592
5,5
2.012,8
3.240
29,6
Dresden
6.897
434
3,7
1.168,0
2.430
29,1
Leipzig
5.460
369
2,5
919,0
2.257
29,2
Rheinland
3.917
234
3,3
771,2
3.170
29,4
Hannover
5.758
357
3,4
742,3
1.916
23,2
München
943
54
0,2
271,1
4.327
36,2
Sonstige strategische Standorte
3.443
210
4,9
303,9
1.401
20,8
Gesamt strategische Standorte
138.662
8.230
1,9
25.811,4
3.003
33,4
1.624
104
2,0
197,8
1.550
17,7
140.286
8.333
1,9
26.009,2
2.982
33,2
Non-Strategic Standorte
Gesamt
* Verkehrswert der bebauten Grundstücke exkl. unbebaute Grundstücke und vergebene Erbbaurechte, Anlagen im Bau, Development, Pflege und Betreutes Wohnen und Sonstige.
Mieten und Mietentwicklung nach Regionalmärkten
Ist-Miete
Berlin
Mietentwicklung
Gesamt
(p. a. in Mio.€)
Wohnen
(p. a. in Mio. €)
Wohnen
(in €/m²)
Organisch
(in %)
Marktmiete
Annahme
Bewertung
(in % p. a.)
552
526
7,41
2,5
2,0
Rhein-Main-Gebiet
68
64
9,50
5,4
1,9
Dresden
40
35
6,94
3,7
1,8
Leipzig
32
28
6,41
3,1
1,7
Rheinland
26
25
9,12
4,5
1,8
Hannover
32
28
6,90
5,1
1,7
München
7
7
11,09
2,8
1,9
Sonstige strategische Standorte
15
14
5,81
4,0
1,4
Gesamt strategische Standorte
772
727
7,50
3,0
2,0
11
7
6,06
4,0
1,4
784
734
7,48
3,0
2,0
Non-Strategic Standorte
Gesamt
36
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Immobilienentwicklungsaktivitäten
Deutsche Wohnen unterhält Immobilienentwicklungs
aktivitäten grundsätzlich mit der Intention, die fertiggestellten Projekte dem eigenen Bestand hinzuzufügen.
Zur Stärkung der Immobiliendevelopmentfähigkeiten hatte
Deutsche Wohnen im Jahr 2020 den Immobilienentwickler
Isaria erworben und war eine 40 %-ige Beteiligung an der
QUARTERBACK Immobilien AG eingegangen. Nach Integration beider Developmentplattformen wurden die Developmentprojekte von Deutsche Wohnen bis 2022 über die
Plattform der QUARTERBACK Immobilien AG abgewickelt.
Mit dem Erwerb der Mehrheit an der Deutsche Wohnen
Gruppe durch Vonovia konnte die attraktive DevelopmentPipeline der bereits bestehenden BUWOG-Projektpipeline
von Vonovia hinzugefügt werden. Die regionale Verteilung
erstreckt sich damit auf die Kernregionen Berlin, Rhein/
Main, Dresden/Leipzig, Hamburg, Stuttgart und München
und stellt somit eine Ausweitung des Developmentgeschäfts
auf das gesamte deutsche Bundesgebiet dar.
Im Geschäftsjahr 2022 wurden die Developmentaktivitäten
von Deutsche Wohnen auf Basis eines Geschäftsbesorgungs
vertrags in die Strukturen der BUWOG mit dem Ziel integriert, um neben der Hebung von Harmonisierungs- und
Skalenerträgen insbesondere von der Developmentplattform
und dem Development-Know-how der BUWOG zu profitieren. Mit den nun gebündelten Kompetenzen und der Möglichkeit zur beidseitigen Nutzung von Synergien können die
Herausforderungen im Wohnimmobiliensektor mit Blick auf
Immobiliendevelopmentprojekte noch fokussierter, rascher
und effizienter umgesetzt werden.
Vonovia verfügt durch BUWOG über eine komplette
Developmentplattform, die die gesamte Wertschöpfungskette vom Grundstücksankauf über die Grundstücks
entwicklung, die Projektplanung und Errichtung bis hin zur
Verwertung abdeckt. Mit ihrer substanziellen Projekt-
Pipeline von aktuell im Bau, in der Planung oder in Vorbereitung befindlichen Wohnbauprojekten zählt Vonovia mit der
Marke BUWOG zu den führenden Bauträgern Deutschlands
und ist der aktivste private Bauträger Österreichs.
Zusammengefasster Lagebericht — Portfolio
Aufgrund der insbesondere durch den Ukraine-Krieg verursachten Störungen der weltweiten Volkswirtschaften und die
diese verbindenden Liefer- und Wertschöpfungsketten war
der Geschäftsbereich Development im Jahr 2022 mit Blick
auf Verkaufspreise, Einstandspreise sowie Rentabilitäten vor
besondere Herausforderungen gestellt. In dem Kontext
geänderter Rentabilitätskriterien und zur Stärkung der
Innenfinanzierungskraft wurden Developmentprojekte, die
bisher mit dem Ziel der Eigennutzung zugeordnet waren,
nunmehr als zum Verkauf designiert.
Diese Umdesignation umfasst insgesamt 38 Projekte mit
8.003 Einheiten und einem Projektvolumen von
3.458,2 Mio. €.
Insgesamt wurden im Jahr 2022 368 Wohneinheiten fertiggestellt.
Pflege und Betreutes Wohnen
Segment Pflege
Dem Megatrend des demografischen Wandels und insbesondere der alternden Gesellschaft begegnen wir aktuell
auch durch das Angebot von Einrichtungen zur Pflege und
zum Betreuten Wohnen älterer Menschen. Hierfür bewirtschaften wir entsprechende Pflegeimmobilien und bieten
Dienstleistungen zur Pflege und zum Betreuten Wohnen an.
Ähnlich wie im Vermietungsgeschäft fokussieren wir uns im
Pflegesegment auf Städte und Regionen mit positiven
Entwicklungsprognosen, da hier der Bedarf an pflegerischen
und betreuenden Angeboten (vollstationäre Pflege sowie
betreute Wohnformen in Verbindung mit ambulanten und
teilstationären Pflegeformen) besonders hoch ist. Dabei
achten wir insbesondere auf hochwertige Immobilien sowie
eine hohe Qualität von Pflege, Betreuung und Service. In
diesem Zusammenhang werden wir unsere Investitionen in
Neubauprojekte sowie selektive Zukäufe in unseren strategischen Zielregionen verstärken.
37
Im Geschäftsjahr 2022 hat der Vorstand von Deutsche
Wohnen einen Prozess zur Überprüfung des Pflegesegments
hinsichtlich dessen künftiger strategischer Bedeutung
innerhalb des Konzerns angestoßen. Dabei sind beispielsweise Fragen zu beantworten, ob vor dem Hintergrund der
heterogenen Regulatorik im Pflegebereich, der Anforderungen an und der Verfügbarkeit von Personal und der erwarteten Rentabilitätsentwicklung das Segment weiter ausgebaut
werden kann oder es veräußert werden soll und kann. Im
Rahmen dieser strategischen Überprüfung hat der Vorstand
von Deutsche Wohnen das Pflegesegment auch einem
Markttest unterzogen. Endgültige Ergebnisse und Entscheidungen lagen bis zur Aufstellung des Abschlusses noch
nicht vor.
Pflegebetriebe
Unter den Marken KATHARINENHOF und PFLEGEN &
WOHNEN HAMBURG werden Senioren- und Pflegeeinrichtungen bewirtschaftet. Die Einrichtungen bieten dabei
vollstationäre Pflege mit dem Ziel, einen aktiven Lebensstil
und die Eigenständigkeit der Bewohner im größtmöglichen
Umfang zu erhalten. Daneben werden im Rahmen des
Betreuten Wohnens zusätzlich seniorengerechte Dienst
leistungen angeboten.
38
Pflegeimmobilien
Im Geschäftsfeld Pflege und Betreutes Wohnen werden 72
Pflegeimmobilien mit insgesamt rund 9.540 Pflegeplätzen
erfasst, wovon sich 71 im Eigentum von Deutsche Wohnen
befinden. Damit sind wir einer der größten Bestandshalter
von Pflegeimmobilien in Deutschland.
Das Pflegegeschäft betreiben wir in zwei unterschiedlichen
Modellen:
39 Pflegeeinrichtungen (ca. 5.240 Plätze) bewirtschaften die
konzerneigene KATHARINENHOF Seniorenwohn- und
Pflegeanlage Betriebs-GmbH gemeinsam mit deren Tochtergesellschaften, die Hamburger Senioren Domizile GmbH
(HSD) sowie die PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG GmbH.
Weitere 33 Einrichtungen (ca. 4.300 Plätze) werden von
verschiedenen konzernfremden Betreibern langfristig
bewirtschaftet.
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Unternehmenssteuerung
Steuerungsmodell
Die Unternehmenssteuerung ist auf unsere Unternehmensstrategie ausgerichtet.
Im Geschäftsjahr 2022 hat Deutsche Wohnen bis zum
4. Quartal 2022 das bisherige Steuerungssystem aus 2021
fortgeführt. Einzelheiten dazu sind im Geschäftsbericht 2021
im Kapitel Konzernsteuerung dargestellt.
Zum Ende des 4. Quartals 2022 wurde im Rahmen der
Harmonisierung der Steuerungssysteme von Deutsche
Wohnen und Vonovia auf das Steuerungssystem von
Vonovia umgestellt. Die Leistungsbeurteilung des Geschäftserfolgs erfolgte für das Geschäftsjahr 2022 in Gänze
nach dem neuen Steuerungssystem.
Auf Konzernebene sind nunmehr Group FFO, Adjusted
EBITDA Total und NAV pro Aktie als bedeutsamste Steuerungskennzahlen eingeführt.
Die bisherige primäre Steuerungsgröße FFO I wurde durch
den Group FFO ersetzt. Das Adjusted EBITDA Total wurde
als Leistungskennzahl für die nachhaltige Leistung des
operativen Geschäfts implementiert. Der NAV (Net Asset
Value) pro Aktie wurde inhaltlich an den bei Vonovia ausgewiesenen EPRA NTA pro Aktie angeglichen. Der LTV wird
weiterhin berichtet, ist aber nunmehr keine bedeutsamste
Steuerungskennzahl i. S. d. DRS 20.
Die bisherigen Segmente Wohnungsbewirtschaftung,
Verkauf, Pflegebetriebe und Pflegeimmobilien sowie das
Ergebnis ohne Segmentzuordnung wurden in die neuen
Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales, Development
und Pflege überführt, und der Steuerungsansatz von Vonovia
wurde durch Deutsche Wohnen übernommen. Weitere
Einzelheiten dazu sind im Kapitel Segmentberichterstattung
dargestellt.
Zusammengefasster Lagebericht — Portfolio Ί Unternehmenssteuerung
Im Segment Rental fassen wir alle Geschäftsaktivitäten
zusammen, die auf das wertsteigernde Management der
eigenen Wohnimmobilienbestände ausgerichtet sind.
Im Segment Value-add bündeln wir alle wohnungsnahen
Dienstleistungen, mit denen wir das Kerngeschäft der
Vermietung ergänzen. Diese Dienstleistungen umfassen im
wesentlichen unsere Multimedia-Dienstleistungen sowie die
Energielieferung.
Das Segment Recurring Sales umfasst die regelmäßigen und
nachhaltigen Verkäufe von einzelnen Eigentumswohnungen
und Einfamilienhäusern aus unserem Portfolio. Es beinhaltet
nicht den Verkauf ganzer Gebäude oder Grundstücke (MFH
Sales/Non Core). Diese Verkäufe erfolgen rein opportu
nistisch und sind somit nicht Bestandteil des Segments
Recurring Sales. Wir weisen solche opportunistischen
Verkäufe im Segmentbericht in der Spalte Sonstiges aus.
Das Segment Development beinhaltet die Projektentwicklung zur Schaffung von neuem Wohnraum. Dies umfasst die
Wertschöpfungskette beginnend beim Ankauf von Grundstücken ohne Bebauungsplan bzw. Widmung bis hin zur
Fertigstellung neuer Gebäude sowie den Neubau auf eigenen
Grundstücken. Diese Objekte werden in den eigenen Bestand integriert oder an Dritte veräußert. Im Einzelnen sind
dies Projekte an ausgewählten, attraktiven Standorten. Bei
der Integration in den eigenen Bestand wird dabei die
Wertschöpfung aus der Bewertung der Immobilien zu
Marktpreisen dem Segment Development zugeordnet.
Das Segment Pflege umfasst alle Aktivitäten der Bewirtschaftung der eigenen Pflegebetriebe sowie die Verpachtung
von Pflegeimmobilien.
39
Group FFO
Adjusted EBITDA Total
NAV pro Aktie
Konzern
Rental
Value-add
Recurring Sales
Development
Pflege
> Adjusted
EBITDA
> Segmenterlöse
> Mieteinnahmen
> Organische
Mietsteigerung
> Instandhaltung/
Modernisierung/Neubau
> Adjusted
EBITDA
> Segmenterlöse
> Adjusted
EBITDA
> Segmenterlöse
> Anzahl
verkaufter
Einheiten
Recurring Sales
> Verkehrswert-
Step-up
Recurring Sales
> Adjusted
EBITDA
> Segmenterlöse
> Adjusted
EBITDA
> Segmenterlöse
Steuerungskennzahlen
Das Steuerungssystem ist modular aufgebaut und unterscheidet Steuerungskennzahlen auf Gesamtkonzernebene
(bedeutsamste Steuerungskennzahlen i. S. d. DRS 20) und
Steuerungskennzahlen auf Segmentebene.
Alle hier dargestellten finanziellen Kennzahlen sind
sogenannte „Non-GAAP“-Measures oder „Alternative
Performance Measures“ (APMs), d. h. Kennzahlen, die sich
nicht direkt aus den Zahlen des Konzernabschlusses nach
IFRS ablesen lassen. Die finanziellen Steuerungsgrößen
lassen sich aber alle auf die nächstmögliche Konzern
abschlusskennzahl überleiten.
Segmente
erforderliche Maßnahmen zur Gegensteuerung werden
eingeleitet und nachverfolgt.
Auf Gesamtkonzernebene sind der Group FFO, das
Adjusted EBITDA Total und der NAV pro Aktie unsere
bedeutsamsten Steuerungskennzahlen.
Auf Segmentebene betrachten wir zusätzlich zum Adjusted
EBITDA auch die Segmenterlöse, um neben den Mieteinnahmen im Segment Rental auch in den Segmenten Valueadd, Recurring Sales, Development und Pflege deren Leistungsfähigkeit zu messen. Die Segmenterlöse aller
Segmente ergeben in Summe die Segmenterlöse Total.
Deren Entwicklung im Zeitverlauf dient als weiterer Wachstumsindikator für Deutsche Wohnen.
Wir unterscheiden finanzielle und nichtfinanzielle Steuerungskennzahlen.
Wir betreiben ein konzernweit integriertes Planungs- und
Controllingsystem, das auf zentrale Steuerungskennzahlen
abstellt. Basierend auf der aus unserer Strategie abgeleiteten
Mittelfristplanung, die einer jährlichen Überprüfung unterliegt und bei nennenswerten Transaktionen unterjährig
aktualisiert wird, wird für alle Bereiche des Konzerns ein
Budget erstellt. Im Verlauf des Geschäftsjahres erfolgt für
alle steuerungsrelevanten Kennzahlen ein regelmäßiger
Abgleich der aktuellen Geschäftsentwicklung mit diesen
Zielvorgaben sowie den jeweils aktuellen Prognosen. Daraus
abgeleitet wird das Geschäft zielgerichtet gesteuert und
40
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Das Steuerungssystem umfasst folgende Kennzahlen:
Finanzielle Steuerungskennzahlen
Für die Steuerung der nachhaltigen operativen Ertragskraft
unseres Geschäfts ist der Group FFO führend. Er leitet sich
wie folgt ab:
Herleitung Group FFO
Segmenterlöse Rental
(-)
Aufwendungen für Instandhaltung
(-)
Operative Kosten Rental
=
Adjusted EBITDA Rental
Segmenterlöse Value-add
davon externe Umsätze
davon interne Umsätze
(-)
Operative Kosten Value-add
=
Adjusted EBITDA Value-add
Segmenterlöse Recurring Sales
(-)
Verkehrswertabgänge bereinigt um periodenfremde Effekte
aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien Recurring Sales
=
Bereinigtes Ergebnis Recurring Sales
(-)
Vertriebskosten Recurring Sales
=
Adjusted EBITDA Recurring Sales
Erlöse aus der Veräußerung von Developmentobjekten to sell
(-)
Herstellkosten Development to sell
=
Rohertrag Development to sell
Fair Value Development to hold
(-)
Herstellkosten Development to hold
=
Rohertrag Development to hold
(+)
Mieterlöse Development
(-)
Operative Kosten Development
=
Adjusted EBITDA Development
Basis für die operative Steuerung der fünf Segmente sind die
jeweiligen um periodenfremde, unregelmäßig wiederkehrende oder betriebsatypische Sachverhalte bereinigten
EBITDAs.
Das Adjusted EBITDA Rental spiegelt das operative Ergebnis
aus der Bewirtschaftung von Wohnimmobilien wider. Es
lässt sich unterteilen in die drei zentralen Komponenten
Segmenterlöse Rental, Aufwendungen für Instandhaltung
und operative Kosten des Segments Rental. Letztere beinhalten alle Aufwendungen und Erträge, die nicht Aufwendungen für Instandhaltung oder Mieteinnahmen des Segments
Rental darstellen.
Neben den Aufwendungen für Instandhaltung investieren
wir durch Modernisierung und Neubau in unsere Immobilienbestände.
Die Steuerung der Geschäftsaktivitäten des Segments
Value-add erfolgt über die Segmenterlöse und das Adjusted
EBITDA Value-add.
Der Erfolg des Segments Recurring Sales messen wir mit
dem Adjusted EBITDA Recurring Sales. Dabei werden im
Adjusted EBITDA Recurring Sales den erzielten Erlösen die
entsprechenden Verkehrswertabgänge der veräußerten
Vermögenswerte sowie die zugehörigen Verkaufskosten
gegenübergestellt. Um einen periodengerechten Ausweis
von Gewinn und Umsatz und damit einer Verkaufsmarge zu
zeigen, ist es erforderlich, die nach IFRS 5 bewerteten
Verkehrswertabgänge um realisierte/unrealisierte Wertveränderungen zu bereinigen.
Das Segment Development wird über das Adjusted EBITDA
Development gesteuert. Neben den Umsätzen aus dem
Verkauf neu erstellter Immobilien an Dritte und den dazugehörigen Kosten erfassen wir zur Messung des Erfolgs des
Segments Development auch die geschaffenen Verkehrswerte durch im Geschäftsjahr fertiggestellte Immobilien für
den eigenen Bestand sowie die dazugehörigen Kosten.
Segmenterlöse Pflege
(-)
Aufwendungen für Instandhaltung
(-)
Operative Kosten Pflege
=
Adjusted EBITDA Pflege
Σ
Adjusted EBITDA Total
(-)
Zinsaufwand FFO
(-)
Laufende Ertragsteuern FFO
(-)
Konsolidierung
=
Group FFO
Das Segment Pflege umfasst alle Aktivitäten der Bewirtschaftung der eigenen vollstationären Pflegeeinrichtungen
sowie die Verpachtung von Pflegeimmobilien an Dritte. Die
Steuerung der Geschäftsaktivitäten des Segments Pflege
erfolgt über die Segmenterlöse und das Adjusted EBITDA
Pflege.
Die Summe der Adjusted EBITDAs unserer fünf Segmente
ergibt das Adjusted EBITDA Total. Es drückt die gesamte
Leistung unseres nachhaltigen operativen Geschäfts vor
Zinsen, Steuern und Abschreibungen aus.
Da die Finanzierung ein elementarer Bestandteil für den
Erfolg unserer Geschäftstätigkeit ist, vermindern wir das
Zusammengefasster Lagebericht — Unternehmenssteuerung
41
Adjusted EBITDA Total um den laufenden Zinsaufwand,
bereinigt um Sondersachverhalte (Zinsaufwand FFO). Unter
Berücksichtigung von laufenden Ertragsteuern und Konsolidierungseffekten erhalten wir so den Group FFO als Kennzahl für die nachhaltige Ertragskraft unseres Geschäfts.
Zur Steuerung des Unternehmenswachstums fokussieren
wir uns des Weiteren auf die Kennzahl Segmenterlöse Total.
Die Kennzahl Segmenterlöse Total beinhaltet alle Erlöse der
fünf Segmente, die zur Wertschöpfung beitragen, d. h.
kostentragend sind und einen Ergebnisbeitrag liefern.
Herleitung Segmenterlöse Total
Mieteinnahmen Konzern
(+)
Andere Umsatzerlöse aus der Immobilienbewirtschaftung,
soweit nicht in den operativen Kosten Rental verrechnet
(+)
Andere Erlöse aus der Immobilienbewirtschaftung
aus dem Segment Pflege
(+)
Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien, soweit diese auf
Recurring Sales entfallen
(+)
Interne Erlöse Value-add
(+)
Erlöse aus der Veräußerung von Immobilienvorräten
(+)
Fair Value Development to hold
=
Segmenterlöse Total
Neben der operativen Ertragskraft sind die Bewertung
unseres Immobilienvermögens sowie die Modernisierungsund Neubauleistungen maßgeblich für die Wertentwicklung
unseres Unternehmens.
Die Steuerung des Unternehmenswerts erfolgt mit dem
NAV pro Aktie.
Herleitung NAV pro Aktie
Eigenkapital der Anteilseigner von Deutsche Wohnen
(+)
Latente Steuern auf Investment Properties*
(-)
Zeitwert der derivativen Finanzinstrumente
(-)
Goodwill
(-)
Immaterielle Vermögenswerte
=
NAV
(/)
Anzahl der Aktien zum Stichtag
=
NAV pro Aktie
* Anteil für Hold-Portfolio.
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Als weitere nichtoperative, finanzielle Kennzahlen dienen
zudem der Loan-to-Value (LTV) zur Überwachung des
Finanzschuldendeckungsgrads durch unsere Immobilienbestände, der Net-Debt/EBITDA zur Überwachung des Finanzschuldendeckungsgrads durch unser nachhaltiges operatives
Ergebnis sowie die Interest Coverage Ratio (ICR) als Zinsdeckungsgrad durch unser nachhaltiges operatives Ergebnis.
Nichtfinanzielle Steuerungskennzahlen
Als Werttreiber für unsere finanziellen Steuerungsgrößen
liegen in gleicher Weise auch nichtfinanzielle operative
Kennzahlen in unserem Fokus.
Die organische Mietsteigerung zeigt die Steigerung der
monatlichen Ist-Miete für das Wohnungsportfolio, das zwölf
Monate vorher bereits im Bestand von Deutsche Wohnen
und zum Berichtsstichtag vermietet war, zuzüglich der
Mietsteigerung durch Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen. Die monatliche Ist-Miete pro m2 gibt Aufschluss über
die durchschnittlichen Mieterlöse des vermieteten Wohnungsbestands zum jeweiligen Berichtsstichtag.
Ergänzend zeigt die Leerstandsquote den Anteil der Wohneinheiten im eigenen Wohnungsbestand, der nicht vermietet
ist und daher keine Mieterträge erwirtschaftet. Sie kann als
Frühwarnindikator z. B. zur Identifikation von nicht marktgängigen Wohnungen dienen. Leerstandsquote und Durchschnittsmiete sind wesentliche Treiber für die Entwicklung
unserer Kennzahlen zur Steuerung der Mieteinnahmen. Sie
gelten als maßgebliche Frühwarnindikatoren.
Die Anzahl der verkauften Einheiten aus Recurring Sales
zeigt unsere stetigen Bemühungen im Bereich der Wohnungsprivatisierung. Gesondert hiervon weisen wir die
Verkäufe Non Core/Sonstiges aus.
Der Verkehrswert-Step-up Recurring Sales bezieht sich auf
den Unterschiedsbetrag zwischen dem Erlös aus der Veräußerung einer privatisierten Wohneinheit und ihrem zuletzt
bilanzierten Verkehrswert. Er zeigt den prozentualen Wertzuwachs für das Unternehmen bei der Veräußerung einer
Wohneinheit vor weiteren Verkaufskosten.
Neben den bisher beschriebenen nichtfinanziellen Leistungskriterien ist für Deutsche Wohnen ab dem Jahr 2023
das ESG-Ziel Reduktion der CO2-Intensität im Portfolio
relevant. Durch die Berücksichtigung von ESG-Zielen werden
Input-Faktoren für eine nachhaltige Unternehmensentwicklung berücksichtigt. Im Jahr 2022 2022 waren die nichtfinanziellen Leistungskriterien Kundenzufriedenheit und Verbesserung Energieeffizienz für Deutsche Wohnen relevant.
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Wirtschaftsbericht
Wesentliche Ereignisse in der Berichtsperiode
Für die Unternehmensführung stellen die nachhaltig geänderten Rahmenbedingungen an den Märkten, insbesondere
der Anstieg von Zinsen und Inflation in Kombination mit
einer gestiegenen Verunsicherung an den Rohstoffmärkten
und nach wie vor gestörten Lieferketten, ein hochkomplexes
Umfeld dar.
Das operative Geschäft verlief in diesem Umfeld insgesamt
erfolgreich. Dabei waren moderate Auswirkungen des
Ukraine-Kriegs und der Corona-Pandemie in einzelnen
Bereichen spürbar. Diese Auswirkungen zeigten sich vor
allem bei der Rohstoffbeschaffung und den Energiekosten.
Zum 31. Dezember 2022 waren die Bestände von Deutsche
Wohnen mit einer Leerstandsquote von 1,9 % (2021: 1,7 %)
nahezu voll vermietet. Die niedrige Leerstandsquote und
hohe Kundenzufriedenheitswerte bilden ein solides Fundament für unser operatives Geschäft. Sie bedeuten stabile
Cashflows und damit eine stabile Basis für die Erträge aus
unseren Immobilien.
Die Überzeugung, dass sich die Megatrends in der Wohnungswirtschaft am besten in Quartierszusammenhängen
lösen lassen, hat unverändert Bestand. Im Zuge des Zusammenschlusses mit Vonovia wurde das Immobilienportfolio
einem Review unterzogen und gleichzeitig ein Abgleich mit
dem Vonovia Portfolio vorgenommen, um durch eine abgestimmte Bewirtschaftung beider Portfolios Synergiepotenziale zu erschließen. Aus diesem Grund wurde die Portfoliostrukturierung an die von Vonovia angeglichen.
Das Jahr 2022 stand auch unter dem Zeichen der Integrationsarbeiten zur Nutzung der Vonovia Prozesse und Systeme und zur Hebung von Synergien und der Schaffung von
gemeinsamen rechtlichen Rahmenbedingungen für die
Zusammenarbeit. Ziel dieser Zusammenarbeit ist die
Hebung von Vorteilen für Deutsche Wohnen durch Harmonisierungs-, Standardisierungs- und Skalierungsmaßnahmen
durch Nutzung der Bewirtschaftungs- und Developmentplattform von Vonovia.
Die Zusammenarbeit mit Vonovia basierte und basiert dabei
immer auf vertraglichen, marktkonformen Grundlagen und
grundsätzlichen Rahmengeschäftsbesorgungsvereinbarungen.
Dabei sind der gesellschaftsrechtliche Schutz von Minderheiten sowie die Regeln der Corporate Governance der
oberste Maßstab für die Zusammenarbeit.
Deutsche Wohnen hat am 4. Januar 2022 ein Darlehen zu
Drittvergleichsbedingungen an die V
onovia SE in Höhe von
1.450 Mio. € ausgereicht. Dieses valutierte zum 31. Dezember 2022 mit 870 Mio. €.
Die Frankfurter Wertpapierbörse hat mit Beschluss vom
1. Dezember 2022 die Zulassung der GSW Immobilien AG
zum regulierten Markt auf vorherigen Antrag des Vorstands
der GSW Immobilien AG widerrufen, womit die Notierung
der Aktien entfällt.
Mit Blick auf das Pflegegeschäft hat der Vorstand von
Deutsche Wohnen im Jahr 2022 eine Überprüfung der
strategischen Einordnung des Geschäfts in den Konzern
einschließlich eines Markttests durchgeführt.
Entwicklung von Gesamtwirtschaft und
Branche
Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland wurde im
vergangenen Jahr von den Folgen des Angriffskriegs Russlands gegen die Ukraine geprägt. Während im Frühjahr 2022
die Aufhebung fast aller Corona-Schutzmaßnahmen laut
Statistischen Bundesamt (Destatis) zur Erholung der deutschen Wirtschaft beitrug, wurde der Aufschwung mit dem
russischen Überfall auf die Ukraine und den infolgedessen
stark steigenden Energiepreisen gebremst. Zudem erschwerten verschärfte Material- und Lieferengpässe, hohe
Preissteigerungen auch für weitere Güter sowie der Fachkräftemangel und die andauernde, wenn auch nachlassende
Corona-Pandemie die konjunkturelle Erholung. Der hohe
Verbraucherpreisanstieg schmälerte die Kaufkraft der
privaten Haushalte. Trotz der schwierigen Rahmenbedingungen ist die deutsche Wirtschaft laut Schätzung von Destatis
Zusammengefasster Lagebericht — Unternehmenssteuerung Ί Wirtschaftsbericht
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im Jahr 2022 gemessen am Bruttoinlandprodukt (BIP) um
1,9 % gegenüber dem Vorjahr gewachsen. Gleichwohl belastet die Energiekrise laut IfW Kiel die deutsche Wirtschaft
weiterhin schwer. Für 2023 wird laut IfW Kiel in Deutschland
ein BIP-Wachstum von 0,3 % erwartet. In Berlin könnte das
BIP im Jahr 2022 laut Investitionsbank Berlin (IBB) um
voraussichtlich 2,5 % gestiegen sein. Im 1. Halbjahr 2022 ist
die Wirtschaft noch überdurchschnittlich stark gewachsen,
Berlin wird sich aber den verschlechternden externen
Rahmenbedingungen nicht entziehen können.
Der Arbeitsmarkt zeigte sich insgesamt stabil. Arbeitslosigkeit und Unterbeschäftigung sind laut Arbeitsagentur 2022
in Deutschland im Jahresdurchschnitt deutlich gesunken,
wobei die Rückgänge auf der günstigen Entwicklung im
Vorjahr und im 1. Halbjahr 2022 beruhen. Ab der Jahresmitte
hat dann die Erfassung ukrainischer Geflüchteter zu einem
Anstieg im weiteren Jahresverlauf geführt. Laut Bundesagentur für Arbeit ist die Arbeitslosenquote auf Basis aller
zivilen Erwerbspersonen im Jahresdurchschnitt 2022 im
Vergleich zum Vorjahr um 0,4 Prozentpunkte auf 5,3 %
gesunken. In Berlin betrug die Arbeitslosenquote 8,8 %, rund
1,0 Prozentpunkte weniger als im Vorjahr und damit der
stärkste Rückgang im Vergleich der Bundesländer. Angesichts der Herausforderungen für die Wirtschaft dürfte sich
die Lage auf dem Arbeitsmarkt 2023 vorübergehend eintrüben. Dann wird eine Arbeitslosenquote von 5,5 % (IfW Kiel)
in Deutschland erwartet.
Im Jahr 2022 kam es unter dem Druck insbesondere der
Energie- und Lebensmittelpreise zu einem spürbaren Anstieg der Inflation. Gemessen am Verbraucherpreisindex
(VPI) lag sie gegenüber dem Vorjahr laut Zahlen des Statistischen Bundesamts im Jahresdurchschnitt bei 7,9 %. Für das
Jahr 2023 wird erwartet, dass sich der Preisauftrieb abschwächt und die Inflationsrate mit 5,4 % (IfW Kiel) etwas
niedriger ausfällt. In Berlin dürften die Verbraucherpreise
laut IBB im Jahresdurchschnitt 2022 um rund 8 % gestiegen
sein und dürften 2023 um rund 5 % steigen.
Angesichts der hohen Inflation hat die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins in vier Schritten seit Juli 2022 von
0 % auf nunmehr 2,5 % zum Jahresende 2022 angehoben.
Bereits mit 1. Juli 2022 stellte die EZB die Anleihenkäufe ein.
Weitere Anhebungen des Leitzinses dürften im Jahr 2023
folgen. So hob die EZB zum 8. Februar 2023 den Leitzins auf
3,0 % an. In diesem Umfeld zogen die Bauzinsen in Deutschland im Jahr 2022 gegenüber dem Vorjahr deutlich an.
Der Zinsanstieg belastet die Immobilienmärkte. Der Markt
für Wohneigentum hat sich im Jahresverlauf abgekühlt, und
die Zeiten hoher Preisanstiege dürften der Vergangenheit
angehören. Die fundamentalen Rahmenbedingungen aus
Sicht von Vermietern bleiben derweil laut Savills in Deutschland vorteilhaft. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist
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spürbar gestiegen, u. a. durch eine stark gewachsene Bevölkerung und weil sich viele Haushalte momentan keinen
Eigenheimerwerb mehr leisten können und daher Mieter
bleiben. Deutschlandweit stiegen die inserierten Mieten
weiter an und lagen laut empirica im Durchschnitt aller
Baujahre im 4. Quartal 2022 um 6,6 % (Neubau 6,3 %) höher
als im Vorjahresquartal. Weitere Mietsteigerungen sind im
Jahr 2023 2023 wahrscheinlich. Mit Blick auf die Bestandsmieten wäre es laut DB Research keine Überraschung, wenn
diese künftig strukturell deutlich mehr als 2 % pro Jahr
zulegen. In Berlin stiegen die inserierten Mieten deutlich an
und lagen laut Angaben der Value AG z. B. im Segment
gebrauchte Wohnungen im 4. Quartal 2022 um 14,8 % höher
als im Vorjahresquartal. Angesichts hoher Kaufpreise und
teurer Immobilienfinanzierungen verbleiben laut IBB auch in
Berlin vorerst mehr Menschen auf dem Mietmarkt. Die
Nachfrage nach Wohnraum bleibt somit unverändert hoch.
Während die Wohneigentumspreise in Deutschland zu
Jahresbeginn noch kletterten, kühlte die Preisdynamik im
Jahresverlauf spürbar ab. Der empirica Preisindex für
Deutschland für Eigentumswohnungen (alle Baujahre) lag
zum 4. Quartal 2022 dennoch um 0,6 % höher (Neubau
5,2 %) als im Vorjahreszeitraum. Der Preisgipfel bei Eigentumswohnungen in Deutschland wurde innerhalb des
1. Halbjahres erreicht. In der Folge gaben die Wohnungs
preise im weiteren Jahresverlauf nach. Trotz des nach wie
vor hohen Wohnbedarfs wirken die geänderten Rahmenbedingungen belastend auf die Nachfrage nach Wohneigentum. Angesichts der fundamentalen Angebotsknappheit
erwartet DB Research in Deutschland nur eine Preisdelle. In
Berlin stiegen die inserierten Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen laut Angaben der Value AG im 4. Quartal
2022 gegenüber dem Vorjahresquartal um 4,5 %. Im Vergleich zum Vorquartal gaben aber auch hier die Preise leicht
nach (-0,7 %), nachdem sie im 3. Quartal 2022 noch leicht
zulegten. Die Preise für Neubauwohnungen stiegen hier
derweil im 4. Quartal 2022 im Vergleich zum Vorquartal
leicht an (+0,9 %).
Die Bevölkerungszahl ist in Deutschland 2022 voraussichtlich erneut gestiegen und dürfte weiter wachsen. Es fehlt in
vielen großen Städten und Metropolregionen nach wie vor
an Wohnungen. Indessen sinkt die Bautätigkeit. Im Jahr 2022
wurden nach Schätzung des Zentralverbands Deutsches
Baugewerbe nur 280.000 Wohnungen fertiggestellt, und ür
das Jahr 2023 könnten es nur 245.000 sein (2021: 293.393).
Die Bundesregierung hatte sich das Ziel von jährlich 400.000
neuen Wohnungen in Deutschland gesetzt. Für 2023 und
2024 schätzt CBRE einen Wiederanstieg der regulären
Zuwanderung (Arbeitskräfte, Familiennachzug, Studenten)
von über 350.000 Personen pro Jahr als realistisch ein.
Infolge des Angriffskriegs Russlands auf die Ukraine befinden sich zudem aktuell rund eine Million Ukraine-Geflüchtete in Deutschland. Die Wohnungsknappheit dürfte damit
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
weiter zunehmen. Auch in Berlin ist die Bevölkerung 2022
voraussichtlich erneut gewachsen, und in der mittleren
Prognosevariante rechnet die Berliner Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen (SenSBW) mit einem
Anstieg der Bevölkerungszahl um rund 5 % von 2021 bis
2040. Etwa 100.000 Ukraine-Flüchtlinge sind laut Pressemeldungen 2022 in Berlin geblieben. Nach Prognosen der
SenSBW sind im Jahr 2022 16.500 neue Wohnungen in Berlin
gebaut worden. Das Ziel, durchschnittlich 20.000 neue
Wohnungen pro Jahr zu errichten, wurde damit aber nicht
erreicht. Im Umfeld der Nachwirkungen der Corona-Pandemie und Auswirkungen des Ukraine-Kriegs war im Jahr 2022
die Bauindustrie mit gestiegenen Preisen, gestörten Lieferketten und bestehendem oder drohendem Materialmangel
sowie dem Zinsanstieg konfrontiert. Zudem fehlt es an
ausreichend Fachkräften. Laut DB Research dürften die
Baukosten insgesamt in Deutschland im Jahr 2023 kaum
zurückgehen. Vor dem Hintergrund rückläufiger Bauinvestitionen könnten sich aber Lieferengpässe entspannen und
beispielsweise Rohstoffpreise wie schon in den letzten
Monaten weiter fallen. Auch in Berlin bremsen laut IBB die
rasant steigenden Bauzinsen den Wohnungsbau, weil viele
Bauprojekte nachkalkuliert und angehalten werden. Fachkräftemangel, Lieferengpässe und Preissteigerungen bei
Baumaterialien machen sich hier ebenfalls bemerkbar.
Im Zuge der Zinswende zeigte sich der deutsche Wohnimmobilieninvestmentmarkt im Jahr 2022 verhaltener. Das
Transaktionsvolumen am Wohninvestmentmarkt betrug laut
CBRE 13,5 Mrd. € und lag damit 73 % niedriger als im Vorjahr.
Die Differenz ist zum einen auf die im Jahr 2021 getätigte
Großtransaktion, die Übernahme der Deutsche Wohnen SE
durch die V
onovia SE, zurückzuführen, zum anderen befindet
sich der Markt laut CBRE in einer Preisfindungsphase, die
durch das neue Zinsumfeld ausgelöst wurde und ebenfalls
zum Rückgang des Investitionsvolumens beiträgt. Vor
diesem Hintergrund stiegen die Spitzenrenditen in den
Top-7-Städten an. Gleichzeitig stiegen die Mieten in den
Top-7 Städten. Am Berliner Transaktionsmarkt wurden laut
Jones Lang LaSalle im Jahr 2022 Immobilien im Wert von
rund 11 Mrd. € gehandelt. Davon bildeten Wohnimmobilien
mit einem Anteil von 25 % das zweitgrößte Segment. Das
Gesamtvolumen lag etwa 71 % niedriger als im Jahr 2021,
welches nicht zuletzt durch die oben genannte Großtransaktion geprägt wurde. Sobald die Preisfindungsphase
abgeschlossen ist und größere Sicherheit hinsichtlich der
Finanzierungskosten herrscht, dürfte der Berliner Transaktionsmarkt wieder anziehen.
Zu den wohnungspolitischen Entwicklungen im Jahr 2022
und zu Jahresbeginn 2023 gehören in Deutschland z. B.
Änderungen bei der Bundesförderung für effiziente Gebäude
(BEG). Seit Februar war die Beantragung von BEG-Sanierungs
programmen wieder möglich. Im April wurde die BEG-Neubauförderung mit geänderten Förderbedingungen wieder
Zusammengefasster Lagebericht — Wirtschaftsbericht
aufgenommen. Eine Reform der BEG ist am 1. Januar 2023 in
Kraft getreten. Damit gelten neue Bedingungen für die
Sanierung zum Effizienzhaus-Standard und für Einzelmaßnahmen. Voraussichtlich am 1. März 2023 soll eine eigene
Förderrichtlinie „Klimafreundliches Bauen“ folgen. Beim
Gebäudeenergiegesetz (GEG) hat sich zum 1. Januar 2023
beim Neubau das zulässige Primärenergieniveau verschärft.
Außerdem trat am 1. Juli 2022 die Reform des Mietspiegelrechts in Kraft. Für Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern
sind Mietspiegel seitdem Pflicht. Weiterhin beschloss das
Bundeskabinett 2022 den Entwurf eines Gesetzes zur
Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Vermieter und Mieter,
welches zum 1. Januar 2023 in Kraft trat. Eine für 2023
anstehende Erhöhung des CO2-Preises wurde auf 2024
verschoben. Der lineare AfA-Satz zur Abschreibung von
Wohngebäuden wurde zum 1. Januar 2023 von 2 auf 3 %
angehoben. Das gilt für Wohngebäude, die ab Anfang 2023
fertiggestellt werden. In Berlin wurde Mitte 2022 das „Bündnis für Wohnungsneubau und bezahlbares Wohnen“ mit
städtischen und privaten Akteuren des Wohnungsmarkts
geschlossen. Zu den Zielen zählen u. a. der Bau von mindestens 100.000 Wohnungen bis Ende 2026 und ein verbesserter Mieterschutz. Bereits Ende März 2022 hat der Senat von
Berlin die Expertenkommission zum Volksentscheid „Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen“ einberufen.
Sie soll die Verfassungskonformität einer möglichen Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände untersuchen.
Markt für Pflege- und Seniorenimmobilien in Deutschland
Der Markt für Pflege- und Seniorenimmobilien profitiert von
der zunehmenden Alterung der Bevölkerung, denn mit dem
Älterwerden steigt die Wahrscheinlichkeit, pflegebedürftig
zu werden und stationär versorgt werden zu müssen. Laut
der 15. Koordinierten Bevölkerungsprognose wird die Zahl
der Menschen im Alter ab 67 Jahren von 16,4 Mio. im Jahr
2021 bereits bis 2035 auf mindestens 20,0 Mio. wachsen. Die
Anzahl der 80-Jährigen und Älteren wird bis Anfang der
2030er Jahre annährend konstant bei rund 6 Mio. liegen,
danach tendenziell steigen und im Jahr 2070 zwischen 8 und
10 Mio. Personen betragen. Damit dürfte der demografisch
bedingte Pflegebedarf langfristig steigen.
Von 2015 bis 2021 stieg die Anzahl der Pflegebedürftigen in
Deutschland von rund 2,86 Mio. auf 4,96 Mio. Personen.
Rund 0,79 Mio. von ihnen wurden vollstationär in Heimen
versorgt, und weitere 1,05 Mio. Personen wurden zu Hause
durch Pflegedienste betreut. Ein Teil des Anstiegs ist auf
regulatorische Änderungen wie 2017 die Einführung eines
neuen Pflegebedürftigkeitsbegriffs zurückzuführen. Nach
zuletzt verfügbaren Zahlen gab es 2021 in Deutschland 16.115
Pflegeheime mit teil- oder vollstationären Pflegeleistungen
und 984.688 Pflegeplätzen. Laut einem Gutachten von
bulwiengesa für Cureus könnte die Zahl der Pflegebedürftigen bis 2040 auf rund 5,59 Mio. steigen, was in der mittleren
45
Prognosevariante einem Bedarf von 19.579 jährlich zu
bauenden Pflegeplätze entspräche. Während es nach
Schätzung 2021 in Deutschland rund 360.000 Wohnungen
im Betreuten Wohnen gab, müsste deren Anzahl mindestens
verdoppelt werden, um der rechnerischen Nachfrage bis
zum Jahr 2040 näher zu kommen.
Nach Zahlen von Destatis lag die Auslastung der verfügbaren vollstationären Pflegeplätze 2021 bei 89,3 %. Ähnlich wie
im Mietwohnungsmarkt ist laut Pflegeheim-Atlas von Wüest
Partner auch bei den Pflegeplätzen eine Fluktuationsreserve
notwendig und sinnvoll. Daneben entsprechen manche
Pflegeheime nicht mehr in vollem Umfang aktuellen Anforderungen oder weisen eine Größe auf, die betriebswirtschaftlich langfristig nicht sinnvoll ist. Vor allem in Regionen
mit niedrigen Auslastungsgraden werde es zu Schließungen
und Revitalisierungen von Pflegeheimen kommen. Außerdem führte die Corona-Pandemie z. B. wegen höherer
Sterblichkeit der Bewohner zu einer reduzierten Belegung in
stationären Pflegeheimen, zum Ende 2021 kam es laut
BARMER-Pflegereport 2022 aber zur teilweisen Normalisierung. Derweil unterstützte der staatliche „Pflege-Rettungsschirm“ Pflegedienstleister während der Pandemie. Teile
dieses Rettungsschirms liefen Ende Juni 2022 aus.
Der deutsche Investmentmarkt für Gesundheitsimmobilen
konnte sich im Verlauf von 2022 nicht der Entwicklung aus
Zinsanstieg, Inflation und aktueller geopolitischer Lage
entziehen und präsentierte sich mit gedämpfter Transaktionsaktivität. So wurden laut Savills im Jahr 2022 in
Deutschland Gesundheitsimmobilien mit einem Volumen
von rund 2,3 Mrd. € gehandelt, rund ein Drittel weniger als
im Vorjahr. Pflegeheime waren mit einem Anteil von 43 % die
größte Teil-Assetklasse, vor Betreutem Wohnen (25 %) und
Ärztehäusern (17 %). Die Spitzenrendite von Pflegeheimen
stieg im Jahresverlauf 2022 um 20 Basispunkte auf 4,1 %.
Grundsätzlich ist das Interesse an deutschen Gesundheitsimmobilien weiterhin gegeben. Bei den Kaufpreisvorstellungen bestehen aber derzeit große Differenzen zwischen
Verkäufern und Bietern. Auch der Anteil der gehandelten
Projektentwicklungen ging angesichts deutlich gestiegener
Finanzierungs- und Baukosten und gleichzeitig gesunkener
Zahlungsbereitschaft der Bieter im Jahresverlauf zurück.
Herausforderungen für die Marktakteure bestehen laut
Savills aktuell insbesondere im Zusammenhang mit der
Inflation. Zwar seien die indexierten Mietverträge im derzeitigen Umfeld für Investoren besonders attraktiv, jedoch
stoßen viele Betreiber bereits an die Grenze ihrer Zahlungsfähigkeit, was wiederum Nachverhandlungen zwischen
Betreibern und Eigentümern notwendig mache. Außerdem
zählen Themen wie Fachkräftemangel oder die weiterhin zu
niedrigen Investitionskostensätze zu den aktuellen Herausforderungen. Kostendruck ergibt sich z. B. auch aus dem seit
September 2022 geltenden Tariftreuegesetz. Angesichts der
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Unsicherheiten im Zuge steigender Kosten, über deren
Refinanzierung noch mit den Kostenträgern und der Politik
gerungen wird, gibt es laut NAI apollo eine spürbare Welle
von Insolvenzen im Pflegebereich.
Vor dem Hintergrund der Herausforderungen werden laut
Savills zumindest bei Pflegeheimen die Transaktionsprozesse
komplexer, was manche Investoren von einem Engagement
im Markt abhält oder Prozesse stark bremst. Die noch
aktiven Investoren agieren derzeit sehr selektiv. Sie haben
ihre Ansprüche an Objekt- und Betreiberqualität erhöht.
Viele angebotene Objekte werden diesen Ansprüchen
jedoch nicht gerecht.
Gesamtentwicklung des Konzerns
Geschäftsentwicklung 2022 im Überblick
Für Deutsche Wohnen war das Jahr 2022 ein erfolgreiches
Geschäftsjahr. Das operative Geschäft entwickelte sich
positiv trotz weiter andauernder Corona-Pandemie, zunehmender Auswirkungen des Ukraine-Kriegs und einer weiterhin angespannten Marktsituation auf dem Berliner Wohnungsmarkt.
Bedeutsam war ferner der Verkauf von rund 10.600 Wohnungen und 230 Gewerbeeinheiten in Berlin an die drei
Landesgesellschaften HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft
mbH, degewo AG und Berlinovo Immobilien Gesellschaft mbH.
Der ursprünglich für das Geschäftsjahr 2022 prognostizierte
FFO I in Höhe von rund 490 Mio. € wurde mit 517,9 Mio. €
um 5,7 % überschritten, dazu trug im Wesentlichen das
verbesserte Zinsergebnis bei. Das ursprünglich prognostizierte bereinigte EBITDA (vor Verkäufen) von rund
640 Mio. € wurde mit 665,9 Mio. € um rund 4 % überschritten. Die erwartete leichte Steigerung des NAVs gegenüber
2021 wurde nicht erreicht. Zum Jahresende 2022 lag der NAV
bei 20.361,0 Mio. € gegenüber 21.563,6 Mio. € zum Jahres
ende 2021 (vergleichgleichbar nach neuer Definition, Rückgang um 5,6 %). Der prognostizierte Verschuldungsgrad von
<30 % wurde mit einem LTV in Höhe von 28,1 % erreicht.
Mit der Umstellung des Steuerungssystems von Deutsche
Wohnen zum Ende des 4. Quartals 2022 wurden die bedeutsamsten Steuerungskennzahlen geändert und die bisherigen
Segmente sowie das Ergebnis ohne Segmentzuordnung auf
die fünf Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales,
Development und Pflege aufgeteilt. Der Group FFO löst den
bisherigen FFO I ab. Für 2022 lag der Group FFO bei
593,6 Mio. € (2021: 594,3 Mio. €). Das Adjusted EBITDA
Total löst das bereinigte EBITDA ab. Für 2022 lag das
Adjusted EBITDA Total bei 701,8 Mio. € (2021: 726,8 Mio. €).
Der NAV pro Aktie wurde inhaltlich an den bei Vonovia
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
ausgewiesenen EPRA NTA pro Aktie angeglichen. Zum
Jahresende 2022 lag der NAV pro Aktie pro Aktie bei 51,30 €
(2021: 54,33 €).
Als Folge der gestiegenen Baukosten und Zinsen bzw. der
deshalb zu erwartenden Verkaufserlöse waren im Rahmen
der Jahresabschlussbewertungen Wertberichtigungen auf
Immobiliendevelopmentprojekte in Höhe von rund
437 Mio. € auf den niedrigeren beizulegenden Zeitwert
vorzunehmen.
Gesamtaussage des Vorstands zur wirtschaftlichen Lage
Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns stellt
sich positiv dar, insbesondere vor dem Hintergrund der
soliden Finanzierung, des damit verbundenen ausgewogenen
Fälligkeitsprofils und der guten Liquiditätssituation mit Blick
auf organisches Wachstum. Fortlaufende Verbesserungen
an den Bewirtschaftungs- und Developmentprozessen und
der Einsatz von neuen digitalen Softwarelösungen, die
kontinuierlichen Recurring Sales sowie ein erfolgreiches
Developmentgeschäft fördern eine kontinuierlich verbesserte Profitabilität.
Zusammengefasster Lagebericht — Wirtschaftsbericht
47
Ertragslage
Überblick
Im Jahr 2022 verzeichnete Deutsche Wohnen insgesamt
eine stabile Geschäftsentwicklung. Die fünf Segmente
Rental, Value-add, Recurring Sales, Development und Pflege
entwickelten sich planmäßig.
Die andauernde Corona-Pandemie zeigte weiterhin keine
nennenswerten Auswirkungen auf die operative und die
finanzielle Performance. Der Krieg in der Ukraine und die
wirtschaftlichen Sanktionen gegen Russland führten dazu,
dass sich Preissteigerungen im Geschäftsjahresverlauf 2022
weiter verfestigt haben. Dies hatte spürbare Auswirkungen
auf die Energie- und Beschaffungsmärkte sowie auf den
Kapitalmarkt und die Zinsentwicklung.
Finanzielle Kennzahlen in Mio. €
Segmenterlöse Total
Segmenterlöse Rental
Im Geschäftsjahr 2022 beobachteten wir eine steigende
Nachfrage nach Mietwohnungen, u. a. bedingt durch die
Zuwanderung von ukrainischen Flüchtlingen. Die Nachfrage
nach Immobilieneigentum bewegte sich weiterhin auf einem
hohen Niveau.
Zum Jahresende 2022 bewirtschaftete Deutsche Wohnen
ein Portfolio von 140.286 eigenen Wohnungen (2021: 151.163),
25.718 Garagen und Stellplätzen (2021: 28.562),
2.572 gewerblichen Einheiten (2021: 2.815) sowie 71 eigenen
Pflegeimmobilien (31.12.2021: 71).
Per 31. Dezember 2022 beschäftigte Deutsche Wohnen
4.942 Mitarbeiter (31.12.2021: 5.103).
Die nachstehenden Kennzahlen geben einen Überblick über
die Ertragslage von Deutsche Wohnen im Jahr 2022 und die
relevanten Werttreiber.
2021
2022
Veränderung in %
1.254,9
1.185,0
-5,6
835,1
767,1
-8,1
Segmenterlöse Value-add
29,3
43,1
47,1
Segmenterlöse Recurring Sales
58,5
45,3
-22,6
Segmenterlöse Development
65,1
49,4
-24,1
266,9
280,1
4,9
726,8
701,8
-3,4
620,6
579,3
-6,7
14,2
14,1
-0,7
9,9
14,6
47,5
-3,3
9,2
–
Segmenterlöse Pflege
Adjusted EBITDA Total
Adjusted EBITDA Rental
Adjusted EBITDA Value-add
Adjusted EBITDA Recurring Sales
Adjusted EBITDA Development
Adjusted EBITDA Pflege
85,4
84,6
-0,9
594,3
593,6
-0,1
1,50
1,50
-0,1
FFO I*
553,6
517,9
-6,4
Bereinigtes EBITDA (ohne Verkäufe)*
715,9
665,9
-7,0
151.163
140.286
-7,2
7,20
7,48
3,9
1,2
3,0
1,8 pp
Group FFO
Group FFO pro Aktie in EUR
Anzahl eigene Wohnungen zum Periodenende
Monatliche Ist-Miete (€/m²)
organische Mietsteigerung in %
Leerstandsquote (%)
Anzahl verkaufter Einheiten
davon Recurring Sales
davon Non Core/Sonstiges
Anzahl neu gebauter Wohnungen
davon für den eigenen Bestand
davon für den Verkauf an Dritte
Mitarbeiter (Anzahl zum 31. Dezember)
1,7
1,9
0,2 pp
4.719
11.821
>100
212
145
-31,6
4.507
11.676
>100
18
399
>100
18
319
>100
–
80
–
5.103
4.942
-3,2
* Alte Steuerungskennzahlen Deutsche Wohnen 2021.
48
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Im Deutsche Wohnen Konzern entwickelten sich die Segmenterlöse Total von 1.254,9 Mio. € im Jahr 2021 auf
1.185,0 Mio. € im Jahr 2022.
Im Einzelnen stellt sich die Entwicklung wie folgt dar:
Segmenterlöse Total
in Mio. €
2021
2022
Veränderung in %
Mieteinnahmen Konzern
835,9
768,5
-8,1
Andere Umsatzerlöse aus der Immobilienbewirtschaftung, soweit nicht in den
operativen Kosten Rental verrechnet
Andere Erlöse aus der Immobilienbewirtschaftung aus dem Segment Pflege
Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien, soweit diese auf Recurring Sales
entfallen
Interne Erlöse Value-add
24,7
27,2
10,1
266,8
280,1
5,0
32,4
17,6
-45,7
4,6
15,9
>100
Erlöse aus der Veräußerung von Immobilienvorräten
42,2
41,3
-2,1
Fair Value Development to hold
48,3
34,4
-28,8
1.254,9
1.185,0
-5,6
Segmenterlöse Total
Im September 2021 veräußerte Deutsche Wohnen auf Basis
einer Übereinkunft mit dem Senat des Landes Berlin rund
11.000 ausgewählte Wohn- und Gewerbeeinheiten an
kommunale Berliner Wohnungsgesellschaften. Der Vollzug
der Transaktion erfolgte größtenteils im Januar 2022 und
begründet im Wesentlichen den Rückgang der Mieteinnahmen Konzern sowie den Anstieg der Erlöse bei Non Core/
Sonstiges (Ausweis im Segmentbericht unter Sonstiges/
nicht in den Segmenterlösen Total enthalten). Die Verkaufserlöse des Berlin-Pakets lagen mit rund 1,66 Mrd. € in etwa
auf dem Niveau der entsprechenden Buchwerte.
Zusammengefasster Lagebericht — Wirtschaftsbericht
49
In nachfolgender Übersicht sind die weiteren wesentlichen
Kennzahlen der Ertragslage und deren Überleitung zur
Steuerungskennzahl Group FFO dargestellt:
Group FFO
in Mio. €
2021
2022
Veränderung in %
Segmenterlöse Rental
835,1
767,1
-8,1
-122,4
-101,1
-17,4
Aufwendungen für Instandhaltung
Operative Kosten Rental
-92,1
-86,7
-5,9
Adjusted EBITDA Rental
620,6
579,3
-6,7
Segmenterlöse Value-add
29,3
43,1
47,1
davon externe Erlöse
24,7
27,2
10,1
davon interne Erlöse
4,6
15,9
>100
Operative Kosten Value-add
-15,1
-29,0
92,1
Adjusted EBITDA Value-add
14,2
14,1
-0,7
Segmenterlöse Recurring Sales
58,5
45,3
-22,6
-42,6
-29,4
-31,0
Bereinigtes Ergebnis Recurring Sales
15,9
15,9
–
Vertriebskosten Recurring Sales
-6,0
-1,3
-78,3
9,9
14,6
47,5
16,1
13,6
-15,5
Verkehrswertabgänge bereinigt um periodenfremde Effekte aus zur Veräußerung
gehaltenen Immobilien Recurring Sales
Adjusted EBITDA Recurring Sales
Erlöse aus der Veräußerung von Developmentobjekten
to sell
Herstellkosten Development to sell
-16,4
-12,5
-23,8
Rohertrag Development to sell
-0,3
1,1
–
Fair Value Development to hold
48,3
34,4
-28,8
-48,0
-24,9
-48,1
0,3
9,5
>100
Herstellkosten Development to hold
Rohertrag Development to hold
Mieterlöse Development
0,7
1,4
100,0
Operative Kosten Development
-4,0
-2,8
-30,0
Adjusted EBITDA Development
-3,3
9,2
–
266,9
280,1
4,9
-7,7
-7,0
-9,1
Operative Kosten Pflege
-173,8
-188,5
8,5
Adjusted EBITDA Pflege
85,4
84,6
-0,9
Adjusted EBITDA Total
726,8
701,8
-3,4
Zinsaufwand FFO
-93,9
-54,9
-41,5
Laufende Ertragsteuern FFO
-38,0
-43,8
15,3
-0,6
-9,5
>100
594,3
593,6
-0,1
Segmenterlöse Pflege
Aufwendungen für Instandhaltung
Konsolidierung
Group FFO
50
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Erörterung der Ertragslage nach Segmenten
Segment Rental
Zum Jahresende 2022 war unser Wohnungsbestand nahezu
voll vermietet. Der Leerstand der Wohnungen lag mit 1,9 %
leicht über dem des Vergleichswerts Ende 2021 von 1,7 %.
Die Segmenterlöse Rental sanken im Jahr 2022 im Vergleich
zum Vorjahr im Wesentlichen aufgrund von größeren
Paketverkäufen an das Land Berlin um 8,1 % auf 767,1 Mio. €
(2021: 835,1 Mio. €).
Die organische Mietsteigerung (zwölf Monate rollierend)
betrug im Jahr 2022 2022 insgesamt 3,0 %. Sie ergibt sich aus
einer Like-for-like-Mietsteigerung in Höhe von 2,7 % und
einer Mietsteigerung durch Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen in Höhe von 0,3 %.
Per Dezember 2022 lag die durchschnittliche monatliche
Ist-Miete im Segment Rental bei 7,48 € pro m² gegenüber
7,20 € pro m² per Ende Dezember 2021.
Im Geschäftsjahr 2022 haben wir für unseren Immobilien
bestand für Instandhaltung, Modernisierung und Neubau ein
Gesamtvolumen in Höhe von 541,7 Mio. € (2021: 444,7 Mio. €)
erbracht. Davon entfielen 229,6 Mio. € (2021: 238,9 Mio. €)
auf den Neubau.
Die operativen Kosten im Segment Rental lagen im Geschäftsjahr 2022 mit 86,7 Mio. € um 5,9 % unter den Vergleichszahlen des Jahres 2021 von 92,1 Mio. €. Insgesamt lag
das Adjusted EBITDA Rental mit 579,3 Mio. € im Jahr 2022
6,7 % unter dem Vergleichswert des Vorjahres von
620,6 Mio. €.
Segment Value-add
Unsere Geschäftsaktivitäten in den Bereichen Versorgung
unserer Mieterinnen und Mieter mit Kabelfernsehen,
Internet und Telefondienstleistungen sowie Energielieferungen zeigten sich stabil.
Insgesamt lagen die Value-add-Umsätze im Geschäftsjahr
2022 mit 43,1 Mio. € um 47,1 % über dem Vergleichswert 2021
von 29,3 Mio. €. Im Jahr 2022 lagen die externen Umsätze
aus den Value-add-Aktivitäten mit unseren Endkunden mit
27,2 Mio. € bzw. 10,1 % über dem Vergleichswert des Vorjahres von 24,7 Mio. €. Die konzerninternen Umsätze stiegen im
Wesentlichen durch den Ausbau unserer Multimediadienstleistungen von 4,6 Mio. € im Jahr 2021 auf 15,9 Mio. € im Jahr
2022 an.
Die operativen Kosten im Segment Value-add lagen im
Geschäftsjahr 2022 mit 29,0 Mio. € deutlich über dem
Vorjahreswert von 15,1 Mio. €. Dazu trugen insbesondere ein
höheres internes Geschäftsvolumen sowie höhere Beschaffungskosten und gestiegene Energiekosten bei.
Zusammengefasster Lagebericht — Wirtschaftsbericht
Das Adjusted EBITDA Value-add lag mit 14,1 Mio. € im Jahr
2022 nahezu auf dem Vergleichswert des Vorjahres von
14,2 Mio. €.
Segment Recurring Sales
Im Segment Recurring Sales lagen die Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien im Geschäftsjahr 2022 mit
45,3 Mio. € bzw. 22,6 % volumenbedingt mit 145 Wohnungsverkäufen (2021: 212) unter dem Vergleichswert 2021 von
58,5 Mio. €. Der Verkehrswert-Step-up lag im Jahr 2022 mit
54,1 % über dem Vergleichswert von 37,3 % im Jahr 2021.
Im Segment Recurring Sales lagen die Vertriebskosten im
Jahr 2022 mit 1,3 Mio. € volumenbedingt deutlich unter dem
Vergleichswert im Jahr 2021 von 6,0 Mio. €. Das Adjusted
EBITDA Recurring Sales lag aufgrund verbesserter Marge im
Geschäftsjahr 2022 mit 14,6 Mio. € deutlich über dem
Vergleichswert 2021 von 9,9 Mio. €.
Ferner sind im Jahr 2022 2022 im Rahmen der Bestandsbereinigung 11.676 Einheiten aus dem Portfolio Non Core/
Sonstiges (2021: 4.507) mit Gesamterlösen in Höhe von
1.725,7 Mio. € (2021: 722,0 Mio. €) veräußert worden. Darin
enthalten ist auch der Paketverkauf Berlin aus dem Portfolio
von Deutsche Wohnen. Der Verkehrswert-Step-up bei Non
Core/Sonstiges lag mit -0,6 % im Jahr 2022 unter dem
Vergleichswert des Vorjahres von 29,9 %, getrieben durch
die geringe Marge im veräußerten Berlin-Portfolio.
Segment Development
Im Bereich Development to sell wurden im Geschäftsjahr
2022 80 Einheiten (2021: - Einheiten) fertiggestellt. Die
Erlöse aus der Veräußerung von Developmentobjekten to
sell lagen im Geschäftsjahr 2022 bei 13,6 Mio. € (2021:
16,1 Mio. €). Der resultierende Rohertrag aus Development
to sell betrug im Geschäftsjahr 2022 1,1 Mio. € (2021:
-0,3 Mio. €).
Im Bereich Development to hold wurden im Geschäftsjahr
2022 319 Einheiten (2021: 18 Einheiten) fertiggestellt. Im
Bereich Development-to-hold wurde im Jahr 2022 ein Fair
Value von 34,4 Mio. € (2021: 48,3 Mio. €) durch das Projekt
Grellstraße realisiert. Der Rohertrag für Development to
hold belief sich im Geschäftsjahr 2022 auf 9,5 Mio. € (2021:
0,3 Mio. €).
Die operativen Kosten Development lagen volumenbedingt
im Jahr 2022 mit 2,8 Mio. € 30,0 % unter dem Vergleichswert
des Vorjahres von 4,0 Mio. €. Das Adjusted EBITDA im
Segment Development lag im Jahr 2022 bei 9,2 Mio. €
gegenüber -3,3 Mio. € im Vorjahr.
Segment Pflege
Im Segment Pflege konnten wir in einem stabilen Nachfrageumfeld unsere Geschäftsaktivitäten der vollstationären
Pflegedienstleistungen erfolgreich fortführen. Von der dem
51
Segment Pflegebetriebe zugeordneten KATHARINENHOF
Gruppe und der PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG Gruppe,
beide jeweils 100 %-ige Tochterunternehmen von Deutsche
Wohnen, wurden Ende Dezember 2022 insgesamt
39 Senioren- und Pflegeeinrichtungen (2021: 38) mit rund
5.240 Plätzen bewirtschaftet.
Das Adjusted EBITDA im Segment Pflege lag im Jahr 2022
mit 84,6 Mio. € nahezu auf dem Niveau des Vorjahres (2021:
85,4 Mio. €). Rund 70 % des Adjusted EBITDA des Segments
Pflege entfallen auf den Bereich Pflegebetriebe und 30 % auf
den Bereich Pflegeimmobilien.
Group FFO
Darüber hinaus wurden Ende Dezember 33 Pflegeimmobilien (2021: 34) mit rund 4.300 Plätzen an fremde Betreiber
verpachtet und von diesen langfristig bewirtschaftet.
Insgesamt lagen die Segmenterlöse Pflege im Geschäftsjahr
2022 mit 280,1 Mio. € um 4,9 % über dem Vergleichswert
2021 von 266,9 Mio. €. Die Segmenterlöse Pflege beinhalten
im Wesentlichen die Erlöse aus abgerechneten Pflegeleistungen sowie Miet- und Pachterträge und sonstige Erlöse im
Pflegeumfeld. Die Entwicklung der Pflegeerlöse ist im
Wesentlichen abhängig von Pflegesatzsteigerungen und
Belegungsquote der Einrichtungen.
Im Geschäftsjahr 2022 lag der Group FFO mit 593,6 Mio. €
nahezu auf dem Niveau des Vorjahres von 594,3 Mio. €. Das
Adjusted EBITDA Total lag mit 701,8 Mio. € um 3,4 % unter
dem Vorjahreswert von 726,8 Mio. €.
Die im Adjusted EBITDA Total eliminierten Sondereinflüsse
lagen im Geschäftsjahr 2022 bei 76,6 Mio. € gegenüber
79,3 Mio. € im Vorjahr. Sie beinhalteten im Wesenlichen
Aufwendungen für die Integration von Deutsche Wohnen in
den Vonovia Konzern.
Überleitungsrechnungen
Die Aufwendungen für Instandhaltung lagen im Segment
Pflege im Geschäftsjahr 2022 mit 7,0 Mio. € um 9,1 % unter
den Vergleichszahlen des Vorjahres von 7,7 Mio. €, während
die operativen Kosten im Geschäftsjahr 2022 mit
188,5 Mio. € um 8,5 % über den Vergleichszahlen des Vor
jahres von 173,8 Mio. € lagen.
Das Finanzergebnis veränderte sich von -502,8 Mio. € im
Jahr 2021 auf 3,5 Mio. € im Jahr 2022.
Aus dem Finanzergebnis leitet sich der Zinsaufwand FFO
wie folgt ab:
Überleitung Finanzergebnis/Zinsaufwand FFO
Mio. €
2021
2022
Veränderung in %
Zinserträge
35,5
77,1
>100
Zinsaufwendungen
-143,3
-73,9
-48,4
Sonstiges Finanzergebnis ohne Beteiligungsergebnis
-395,0
0,3
–
Finanzergebnis*
-502,8
3,5
–
Sonstiges Finanzergebnis ohne Beteiligungsergebnis
395,0
-0,3
–
Effekte aus der Bewertung von Zins- und Währungsderivaten
-11,5
-52,9
>100
Vorfälligkeitsentschädigung und Bereitstellungszinsen
17,7
1,1
-93,8
Effekte aus der Bewertung originärer Finanzinstrumente
14,0
7,8
-44,3
0,2
1,2
>100
Anpassungen:
Zinsanteil Zuführungen Rückstellungen
Zinsabgrenzungen/Sonstige Effekte
Zinszahlungssaldo
Korrektur Zinsabgrenzungen
Zinsaufwand FFO
-58,7
-40,1
-31,7
-146,1
-79,7
-45,4
52,2
24,8
-52,5
-93,9
-54,9
-41,5
* Ohne Erträge aus übrigen Beteiligungen.
52
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Das Periodenergebnis lag im Jahr 2022 bei -445,7 Mio. € im
Vergleich zu 919,0 Mio. € im Jahr 2021. Maßgeblich hat dazu
im Jahr 2022 das Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties mit -917,5 (2021: 1.734,8 Mio. €) beigetragen.
Die bisherige Kennzahl FFO I leitet sich aus dem Periodenergebnis wie folgt ab.
Überleitung Periodenergebnis/FFO I
Mio. €
2021
2022
Veränderung in %
Periodenergebnis
919,0
-445,7
–
Finanzergebnis*
502,8
-3,5
–
Ertragsteuern
857,4
-190,0
–
Abschreibungen und Wertminderungen
(inkl. Abschreibungen auf finanzielle Vermögenswerte)
213,9
166,9
-22,0
Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties
-1.734,8
917,5
–
Wertveränderungen der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien
-127,6
1,5
–
Ergebnis aus at-equity bewerteten Finanzanlagen
3,3
167,2
>100
Sonstiges
0,6
-16,1
–
EBITDA vor Ergebnis aus der Fair-Value-Anpassung der als Finanzinvestitionen
gehaltenen Immobilien
634,6
597,8
-5,8
Bewertung Umlaufvermögen (Immobilien)
-0,1
7,5
–
Einmaleffekte
79,1
76,6
-3,2
Korrektur Segmentergebnis Verkauf
-2,0
-10,3
>100
4,1
1,8
-56,6
Korrektur verkaufsbezogene Personal-/Sachkosten ohne Segmentzuordung
Langfristige Vergütungskomponente (aktienbasiert)
-0,2
–
–
Finanzierungsleasing Breitbandkabelnetze
3,1
3,3
4,9
At-equity-Bewertung
2,1
-7,0
–
-125,9
-101,7
-19,2
-31,9
-40,5
26,9
-9,4
-9,6
1,6
553,6
517,9
-6,5
FFO1 Zinsaufwendungen/-erträge
FFO1 Ertragsteuern
Minderheiten
FFO I
* Ohne Erträge aus übrigen Beteiligungen.
Zusammengefasster Lagebericht — Wirtschaftsbericht
53
Im Rahmen der Umstellung des Steuerungssystems erfolgt
fortan die Überleitung des Periodenergebnisses auf den
Group FFO.
Überleitung Periodenergebnis/Group FFO
in Mio. €
2021
2022
Veränderung in %
Periodenergebnis
919,0
-445,7
–
Finanzergebnis*
502,8
-3,5
–
Ertragsteuern
857,4
-190,0
–
Abschreibungen und Wertminderungen
(inkl. Abschreibungen auf finanzielle Vermögenswerte)
213,9
166,9
-22,0
Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties
-1.734,8
917,5
–
Sondereinflüsse
79,3
76,6
-3,4
Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien
44,9
-7,5
–
-159,3
10,8
–
Sonstiges
Rohertrag Development to hold
0,3
9,5
>100
Ergebnis aus at-equity bewerteten Finanzanlagen
3,3
167,2
>100
Adjusted EBITDA Total
726,8
701,8
-3,4
Zinsaufwand FFO**
-93,9
-54,9
-41,5
Laufende Ertragsteuern FFO
-38,0
-43,8
15,3
Konsolidierung
Group FFO
Group FFO pro Aktie in €
-0,6
-9,5
>100
594,3
593,6
-0,1
1,50
1,50
-0,1
* Ohne Erträge aus übrigen Beteiligungen.
** Inkl. Finanzerträge aus Beteiligungen an anderen Wohnungsunternehmen.
Vermögenslage
Konzernbilanzstruktur
Konzernbilanzstruktur
31.12.2021
31.12.2022
in Mio. €
in %
in Mio. €
in %
Langfristige Vermögenswerte
29.812,5
89,7
28.920,8
91,7
Kurzfristige Vermögenswerte
3.419,7
10,3
2.610,0
8,3
Aktiva
33.232,2
100,0
31.530,8
100,0
Eigenkapital
17.203,4
51,8
16.775,1
53,2
Langfristige Schulden
15.028,1
45,2
13.815,0
43,8
Kurzfristige Schulden
1.000,7
3,0
940,7
3,0
33.232,2
100,0
31.530,8
100,0
Passiva
54
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Die wesentlichste Größe bei den langfristigen Vermögenswerten stellen die Investment Properties dar, welche sich
von 28.730,5 Mio. € um 1.428,6 Mio. € auf 27.301,9 Mio. €
verringerten. Von dem Rückgang entfielen 917,5 Mio. € auf
die Immobilienbewertung. Die nach der Equity-Methode
bilanzierten Finanzanlagen nahmen im Wesentlichen
aufgrund der WACC-indizierten Wertberichtigung der
Beteiligung an der QUARTERBACK Immobilien AG von
373,3 Mio. € um 165,3 Mio. € auf 208,0 Mio. € ab. Der Anstieg
der finanziellen Vermögenswerte von 324,2 Mio. € um
487,2 Mio. € auf 811,4 Mio. € ist überwiegend geprägt durch
den langfristigen Anteil der Ausleihung an die Vonovia SE in
Höhe von 570,0 Mio. €.
Bei den kurzfristigen Vermögenswerten nahmen die
Immobilienvorräte von 197,0 Mio. € um 729,0 Mio. € auf
926,0 Mio. € zu. Dieser Anstieg ist wesentlich auf die im
Rahmen der angepassten Kapitalallokation vorgenommene
Designation bisheriger Development-to-hold-Projekte in
das to-sell-Portfolio zurückzuführen. Die kurzfristigen
finanziellen Vermögenswerte erhöhten sich von 565,0 Mio. €
um 154,0 Mio. € auf 1.019,0 Mio. €, im Wesentlichen bedingt durch den kurzfristigen Anteil der Ausleihung an die
QUARTERBACK-Gruppe sowie den kurzfristigen Anteil der
Ausleihung an die Vonovia SE. Der Bestand an Zahlungsmitteln und Zahlungsmitteläquivalenten verringerte sich auf
184,3 Mio. € gegenüber 676,7 Mio. € zum 31. Dezember 2021.
Die zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte nahmen
im Vergleich zum 31. Dezember 2021 von 1.633,3 Mio. € auf
2,4 Mio. € ab, im Wesentlichen bedingt durch den Verkauf
von Beständen an kommunale Berliner Wohnungsgesellschaften.
Zum 31. Dezember 2022 betrug der Gross Asset Value
(GAV) des Immobilienvermögens 28.292,4 Mio. €. Dies
entspricht 89,7 % des Gesamtvermögens im Vergleich zu
30.625,1 Mio. € oder 92,2 % zum Jahresende 2021.
Der Rückgang des Eigenkapitals von 17.203,4 Mio. € um
428,3 Mio. € auf 16.775,1 Mio. € resultiert im Wesentlichen
aus dem Gesamtergebnis in Höhe von -398,0 Mio. €. Die
Eigenkapitalquote beträgt 53,2 % im Vergleich zu 51,8 % am
Jahresende 2021.
Die Summe der originären Finanzschulden verringerte sich
von 9.671,8 Mio. € um 695,9 Mio. € auf 8.975,9 Mio. €, u. a.
durch die planmäßige Rückführung von Unternehmens
anleihen in Höhe von 150,0 Mio. € und von Inhaberschuldverschreibungen in Höhe von 100,0 Mio. €.
Die latenten Steuerschulden verringerten sich um
250,2 Mio. €.
Nettovermögen (NAV)
Zum Jahresende 2022 lag der NAV mit 20.361,0 Mio. € um
5,6 % unter dem Wert zum Jahresende 2021 von
21.563,6 Mio. €.
Der NAV pro Aktie entwickelte sich von 54,33 € zum Jahresende 2021 auf 51,30 € Ende 2022. Zu berücksichtigen ist
dabei, dass durch die Schaffung eines neuen Teilportfolios
für niedrig rentierliche Bestände die Hinzurechnungen von
latenten Steuern gesunken sind, da diese nur für Objekte
vorgesehen sind, die langfristig im Bestand gehalten werden
sollen.
Nettovermögensdarstellung (NAV)
in Mio. €
Eigenkapital der Anteilseigner von Deutsche Wohnen
Latente Steuern auf Investment Properties**
Zeitwert der derivativen Finanzinstrumente
Goodwill
Immaterielle Vermögenswerte
NAV
NAV pro Aktie in €
31.12.2021*
31.12.2022
Veränderung in %
16.727,3
16.299,6
-2,6
4.996,3
4.272,6
-14,5
20,8
-46,4
–
-148,1
-140,0
-5,5
-32,7
-24,8
-24,2
21.563,6
20.361,0
-5,6
54,33
51,30
-5,6
* Angepasstes Vorjahr zur Angleichung an den bei Vonovia ausgewiesenen EPRA NTA pro Aktie.
** Anteil für Hold-Portfolio.
Verkehrswerte
Wesentliche Marktentwicklungen und Bewertungsparameter, die die Verkehrswerte von Deutsche Wohnen beeinflussen, werden jedes Quartal überprüft. Neben den unterjähri-
Zusammengefasster Lagebericht — Wirtschaftsbericht
gen Neubewertungen erfolgte zum Jahresende 2022 eine
Neubewertung des kompletten Portfolios.
Die Nachfrage nach Wohnungen ist weiterhin stärker als das
Angebot. Die umfangreichen Investitionen in energetische
55
Modernisierungen unserer Gebäude und die Verbesserung
der Wohnungsausstattung wirken sich weiterhin positiv auf
die Mietentwicklung aus. Die Renditeerwartungen von
Immobilienkäufern sind, insbesondere im 2. Halbjahr 2022
zum ersten Mal seit langer Zeit wieder gestiegen. Die
positiven Effekte aus der hohen Nachfrage und der Modernisierung wurden durch den Renditeanstieg überkompensiert
und führten im Vergleich zum Vorjahr zu einem leichten
Rückgang des Verkehrswerts unseres Immobilienbestands,
bereinigt um An- und Verkäufe, in Höhe von 0,5 %. Das
Wohnimmobilienportfolio von Deutsche Wohnen wurde
zusätzlich zur internen Bewertung auch durch den unabhängigen Gutachter Jones Lang LaSalle SE bewertet. Der aus
dem externen Gutachten resultierende Marktwert liegt auf
dem Niveau des internen Bewertungsergebnisses.
Für die Pflegeimmobilien wurde der beizulegende Zeitwert
zunächst durch den externen Bewerter W&P Immobilien
beratung GmbH mittels DCF-Verfahren ermittelt. Neben den
Ergebnissen des externen Bewerters sind auch Rückmeldungen aus dem Markttest im Rahmen der strategischen
Überprüfung zum Pflegesegment in die Bewertung eingeflossen.
Regelmäßige Verkehrswertermittlung schafft transparente
Bewertung des Immobilienbestands
Die Ermittlung und Darstellung von Verkehrswerten dient
nach innen als Steuerungsgröße und nach außen zur
transparenten Darstellung der Wertentwicklung unserer
Vermögensgegenstände.
Betriebskosten und Mietausfall. Alle Kostenpositionen
werden im Betrachtungszeitraum inflationiert. Im Bestand
durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen werden mit
Anpassungen der laufenden Instandhaltungsaufwendungen
und durch angepasste Marktmietenansätze berücksichtigt.
Die im Bestand befindlichen Gewerbeobjekte stellen überwiegend Kleingewerbe zur lokalen Versorgung im Wohnumfeld dar. Gegenüber dem Wohnportfolio werden u. a. abweichende Kostenansätze und marktspezifisch angepasste
Kapitalisierungszinssätze angesetzt.
Die Einzelheiten zur Bilanzierung und Bewertung der Investment Properties erörtern wir ausführlich im Konzernanhang
(siehe [D26] Investment Properties).
Der Verkehrswert des Immobilienbestands von Deutsche
Wohnen mit Wohngebäuden, Gewerbeobjekten, Garagen
und Stellplätzen sowie Projektentwicklungen, Flächen mit
Baupotenzialen im Bestand und Grundstücken mit ver
gebenen Erbbaurechten sowie Pflegeeinrichtungen belief
sich zum 31. Dezember 2022 auf 28.356,1 Mio. € (2021:
30.637,9 Mio. €). Die Verkehrswertermittlung führte insgesamt zu einem Ergebnis aus der Bewertung von Investment
Properties in Höhe von -917,5 Mio. € (2021: 1.734,8 Mio. €).
Finanzlage
Cashflow
Die Cashflows der Gruppe stellten sich wie folgt dar:
Die Bestimmung des beizulegenden Zeitwerts des Wohnungsportfolios erfolgte in Übereinstimmung mit IAS 40 und
IFRS 13 sowie in Anlehnung an die Definition des Market
Value des International Valuation Standard Committee.
Deutsche Wohnen bewertet ihr Portfolio grundsätzlich
anhand des Discounted-Cashflow-Verfahrens (DCF). Im
Rahmen des DCF-Verfahrens werden die erwarteten künftigen Einnahmen und Ausgaben einer Immobilie prognostiziert und dann auf den Bewertungsstichtag als Barwert
diskontiert. Die Einnahmen im DCF-Modell setzen sich im
Wesentlichen aus erwarteten Mieteinnahmen (aktuell
erzielte Nettokaltmiete, Marktmieten sowie Marktmietenentwicklung) unter Berücksichtigung von Erlösschmälerungen aus Leerstand zusammen. Die erwarteten Mieteinnahmen sind für jeden Standort aus den aktuellen Mietspiegeln
und Mietpreisspiegeln (u. a. Value AG, Immobilienverband
Deutschland) sowie aus Studien zur räumlichen Prosperität
(Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, Prognos, Value AG, Statistisches Bundesamt etc.) abgeleitet.
Auf der Kostenseite werden Instandhaltungsaufwendungen
und Verwaltungskosten berücksichtigt. Weitere Kostenpositionen sind beispielsweise Erbbauzinsen, nicht umlegbare
56
Eckdaten der Kapitalflussrechnung
in Mio. €
2021
2022
Cashflow aus der
betrieblichen Tätigkeit
607,3
364,9
-688,5
5,2
174,6
-862,5
Nettoveränderung der
Zahlungsmittel und
Zahlungsmitteläquivalente
93,4
-492,4
Zahlungsmittel und
Zahlungsmitteläquivalente
zum Periodenanfang
583,3
676,7
Zahlungsmittel und
Zahlungsmitteläquivalente
zum Periodenende
676,7
184,3
Cashflow aus der
Investitionstätigkeit
Cashflow aus der
Finanzierungstätigkeit
Der Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit ist von 607,3 Mio. €
im Jahr 2021 auf 364,9 Mio. € im Jahr 2022 gesunken. Neben
einem geringfügig niedrigeren operativen Ergebnis, gemessen in den Adjusted EBITDA-Kennzahlen, wirkten sich zum
einen die höheren Ertragsteuerzahlungen sowie die Entwick-
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
lung des Nettoumlaufvermögens negativ auf den operativen
Cashflow aus.
Der Cashflow aus Investitionstätigkeit zeigt für das
Jahr 2022 eine Nettoeinzahlung in Höhe von 5,2 Mio. €
gegenüber einer Nettoauszahlung in Höhe von 688,5 Mio. €
im Jahr 2021. Die Auszahlungen für Investitionen in Investment Properties betrugen 799,5 Mio. € im Jahr 2022, im
Vergleich zu 762,0 Mio. € im Vorjahr. Gegenläufig konnten
Einzahlungen aus Bestandsverkäufen in Höhe von
1.684,9 Mio. € vereinnahmt werden (2021: 635,7 Mio. €).
Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit enthält Auszahlungen für reguläre und außerplanmäßige Tilgungen finanzieller
Verbindlichkeiten in Höhe von 735,5 Mio. € (2021:
1.267,5 Mio. €) sowie gegenläufig Einzahlungen aus der
Aufnahme finanzieller Verbindlichkeiten in Höhe von
40,0 Mio. € (2021: 1.354,4 Mio. €). Die Zinszahlungen im
Jahr 2022 betrugen 118,7 Mio. € (2021: 151,8 Mio. €), Auszahlungen an Aktionäre der Deutsche Wohnen SE und nicht
beherrschende Anteilseigner 29,4 Mio. € (2021: 358,9 Mio. €).
Finanzierung
Rückzahlung von Anleihen und Inhaberschuld
verschreibungen
Deutsche Wohnen hat im Januar 2022 Commercial Paper in
Höhe von 150,0 Mio. € sowie eine Inhaberschuldverschreibung über 100,0 Mio. € planmäßig zurückgeführt.
Darüber hinaus wurde im Februar 2022 eine Unternehmensanleihe in Höhe von 76,3 Mio. € außerplanmäßig getilgt.
Rückzahlung von besicherten Finanzierungen von Deutsche
Wohnen
Deutsche Wohnen hat im Dezember 2022 besicherte
Finanzierungen in Höhe von 284,2 Mio. € anteilig und
vorzeitig zurückgeführt.
Zum Stichtag stellen sich unsere wesentlichen Verschuldungskennzahlen wie folgt dar:
Die Nettoveränderung der Zahlungsmittel und Zahlungs
mitteläquivalente betrug -492,4 Mio. €
in Mio. €
Finanzverbindlichkeiten
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente
Net Debt
Forderungen/Anzahlungen aus Verkäufen
Bereinigtes Net Debt
Verkehrswert des Immobilienbestands
31.12.2021*
31.12.2022
Veränderung in %
9.749,9
8.975,9
-7,9
-676,7
-184,3
-72,8
9.073,2
8.791,6
-3,1
-43,1
-293,0
>100
9.030,1
8.498,6
-5,9
30.637,9
28.356,1
-7,4
Beteiligungen an Immobilien und Grundstücke haltenden Gesellschaften
376,0
208,0
-44,7
Darlehen an Immobilien und Grundstücke haltende Gesellschaften
806,5
1.671,9
>100
31.820,4
30.236,0
-5,0
28,4
28,1
-0,3 pp
9.935,1
8.901,6
-10,4
Adjusted EBITDA Total
726,8
701,8
-3,4
Net Debt/EBITDA
13,7x
12,7x
-1,0x
31.12.2021
31.12.2022
Veränderung in %
ICR Bond Covenants
5,0x
8,8x
3,8x
LTV Bond Covenants
27,3 %
27,9 %
0,6 pp
Bereinigter Verkehrswert des Immobilienbestands
LTV (%)
Net Debt**
* Angepasstes Vorjahr zur Angleichung an den bei Vonovia ausgewiesenen LTV.
** Durchschnitt über fünf Quartale.
Die geforderten Finanzkennzahlen (Financial Covenants)
wurden zum Berichtsstichtag eingehalten.
in Mio. €
Zusammengefasster Lagebericht — Wirtschaftsbericht
57
Wirtschaftliche Entwicklung der Deutsche
Wohnen SE
Der Jahres- und Konzernabschluss sowie der zusammengefasste Lagebericht werden im elektronischen Unternehmensregister veröffentlicht.
(Berichterstattung auf Basis des HGB)
Geschäftsverlauf 2022
Grundlagen
Die Deutsche Wohnen SE ist im Handelsregister beim
Amtsgericht Berlin-Charlottenburg unter HRB 190322 B
eingetragen. Der Sitz des Unternehmens befindet sich in der
Mecklenburgische Straße 57 in 14197 Berlin. Die Gesellschaft
wird im regulierten Markt im General Standard der
Frankfurter Wertpapierbörse und im Xetra notiert.
Der Hauptaktionär der Deutsche Wohnen SE ist mit 87,6 %
die Vonovia SE (nachfolgend kurz: Vonovia) mit Sitz in
Bochum. Die Deutsche Wohnen SE ist damit eine abhängige
Gesellschaft, Vonovia ist damit herrschende Gesellschaft im
Sinne des § 17 AktG. Es existiert kein Unternehmensvertrag
im Sinne des § 291 ff. AktG. Die Deutsche Wohnen SE erstellt
demzufolge einen Abhängigkeitsbericht nach § 312 AktG; die
Schlusserklärung dieses Abhängigkeitsberichts ist im
zusammengefassten Lagebericht wiedergegeben.
Die Deutsche Wohnen SE ist die Konzernobergesellschaft
des Deutsche Wohnen Konzerns und nimmt in diesem die
Funktion der Managementholding wahr. In dieser Funktion
ist sie für die Festlegung und Verfolgung der Gesamt
strategie und deren Umsetzung in unternehmerische Ziele
verantwortlich. Sie übernimmt für die Gruppe Bewirtschaftungs-, Projektentwicklungs-, Finanzierungs-, Dienstleistungs- und Koordinationsaufgaben. Zudem verantwortet sie
das Führungs-, Steuerungs- und Kontrollsystem sowie das
Risikomanagement.
Die Beschreibung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
der Gesellschaft lehnt sich im Wesentlichen an die Berichterstattung des D
eutsche Wohnen Konzerns an. Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der D
eutsche Wohnen SE als
Managementholding ist letztendlich bestimmt durch das
Vermögen der Konzerngesellschaften und deren Fähigkeit
zur Erwirtschaftung nachhaltiger positiver Ergebnisbeiträge
sowie positiver Cashflows. Das Risikoprofil der Gesellschaft
stimmt somit im Wesentlichen mit dem des Konzerns
überein.
Die Sicht auf die Lage der Gesellschaft kommt somit durch
die zuvor für den Konzern von D
eutsche Wohnen gegebene
Berichterstattung zum Ausdruck.
Der Jahresabschluss der Deutsche Wohnen SE wurde nach
den Vorschriften des Handelsgesetzbuchs (HGB) unter
Beachtung der ergänzenden Regelungen des Aktiengesetzes
(AktG) aufgestellt. Als börsennotiertes Unternehmen gilt die
Deutsche Wohnen SE als große Kapitalgesellschaft.
58
Das Jahr 2022 stand auch unter dem Zeichen der intensivierten Zusammenarbeit mit Vonovia. Die Bündelung von
gleichartigen Aktivitäten in einer integrierten Prozess- und
Systemlandschaft erfolgte mit dem Ziel, für beide Unternehmen Synergien durch entsprechende Harmonisierungs- und
Skalenerträge zu generieren. Dabei wurden die Anforderungen an eine Good Corporate Governance im faktischen
Konzern jederzeit gewahrt und durch entsprechende vertragliche Rahmenbedingungen sichergestellt.
Diese vertraglichen Rahmenwerke umfassen eine Vertraulichkeitsvereinbarung, ein Relationship Agreement, den
Beitritt zum Rahmengeschäftsbesorgungsvertrag sowie
verschiedene Einzelverträge.
Das Relationship Agreement zur Regelung ihrer künftigen
Beziehungen und zur weiteren Ausdetaillierung ihrer Kooperation wurde am 16. Mai 2022 geschlossen. Es regelt im
Interesse beider Parteien die Umsetzung der im Business
Combination Agreement vom 1. August 2021 niedergelegten
Grundsätze zur Schaffung eines europaweit führenden
Immobilienunternehmens und zur Verbesserung der Effizienz sowie der Hebung von Synergien (insbesondere auch
zum Vorteil von Deutsche Wohnen) im Rahmen der Integration. Zudem dient das Relationship Agreement der Ermöglichung einer effektiven Konzernleitung und Compliance-
Organisation durch Vonovia im faktischen Konzern, um u. a.
die konzernweite Einhaltung des geltenden Rechts zu
gewährleisten.
Die Vertraulichkeitserklärung regelte den Austausch von
Informationen und diente somit einerseits der Förderung des
Zusammenschlusses und der Integration der beiden Unternehmen zu einem gemeinsamen, kombinierten Unternehmen auf Basis der Vereinbarungen im Business Combination
Agreement vom 1. August 2021 und andererseits der Ermöglichung der Konzernleitung und -kontrolle durch Vonovia.
Ferner haben Vonovia und die Gesellschaften des Deutsche
Wohnen Konzerns am 8./13. Dezember 2022 eine Anpassungs- und Beitrittsvereinbarung zum Rahmengeschäftsbesorgungsvertrag geschlossen, mit der die Unternehmen von
Deutsche Wohnen den Rahmengeschäftsbesorgungsverträgen des Vonovia Konzerns für Deutschland und die Niederlande jeweils vom 14. Dezember 2016 über die Erbringung
von Dienst- und Werkleistungen in modifizierter Form beigetreten sind. Der Beitritt erfolgte zum Zwecke der Prozess
optimierung und der Realisierung von Synergien, wie im
Relationship Agreement vom 16. Mai 2022 angegeben.
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Der Vorstand der Deutsche Wohnen SE hat ferner entschieden, dass durch das Zusammengehen mit Vonovia eine
Harmonisierung in der Managementstruktur erfolgt und die
Geschäfte von Deutsche Wohnen ab dem Jahr 2022 in den
Segmenten Rental für Wohnungsbewirtschaftung, Valueadd für wohnungsnahe Dienstleistungen, Recurring Sales für
Verkauf sowie Development für Neubau und Pflege gesteuert werden. Das Steuerungssystem und damit die Leistungsbeurteilung wird entsprechend angepasst und bereits für
2022 entsprechend dargestellt. Dies geht einher mit den
strategischen Ansätzen Portfoliomanagement-, Propertymanagement-, Finanzierungs- und Value-add-Strategie, die
über die Akquistions- und Internationalisierungsstrategie
komplettiert werden.
Die Deutsche Wohnen SE verfügt analog zu Vonovia
über ein sog. Investmentgrade Rating der Ratingagenturen
S&P, welches mit gemeinsamem Schreiben vom
11. November 2022 das BBB+/A-2 Rating mit stabilem
Ausblick bestätigt hat.
Die Deutsche Wohnen SE hat am 4. Januar 2022 ein Darlehen zu Drittvergleichsgrundsätzen an die Vonovia SE in
Höhe von 1.450 Mio. € ausgereicht. Dieses valutierte zum
31. Dezember 2022 mit 870 Mio. €.
Die Deutsche Wohnen SE hat im Januar 2022 Unternehmensanleihen in Höhe von 150,0 Mio. € sowie eine Inhaberschuldverschreibung über 100,00 Mio. € planmäßig zurückgeführt. Ferner wurde im Februar 2022 eine Anleihe in Höhe
von 76,3 Mio. € außerplanmäßig getilgt.
Ertragslage der D
eutsche Wohnen SE
Die Gesellschaft erwirtschaftet regelmäßig Erträge aus der
Abrechnung von erbrachten Serviceleistungen, Beteiligungserträge aus Dividendenausschüttungen der Konzerngesellschaften und Erträge aus der Vereinnahmung von Ergebnissen aus Ergebnisabführung. Ergebnisabführungsverträge
bestehen u. a. mit den Bestandsgesellschaften wie den
Servicegesellschaften, die ihrerseits Erträge aus der Abrechnung von erbrachten Leistungen an die Immobiliengesellschaften erzielen.
Die vereinnahmten Beteiligungserträge beruhen auf den
jeweiligen ausschüttungsfähigen Überschüssen von Tochterunternehmen, die ihrerseits auf Basis handelsrechtlicher
Rechnungslegungsvorschriften ermittelt werden. Diese
unterscheiden sich von den IFRS-Rechnungslegungs
vorschriften im Wesentlichen dadurch, dass unter der
IFRS-Rechnungslegung das Zeitwertprinzip stärker zum
Tragen kommt als das Anschaffungskostenprinzip der
handelsrechtlichen Rechnungslegung.
gen. Nach den handelsrechtlichen Rechnungslegungsvorschriften wird das Anlagevermögen zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Berücksichtigung planmäßiger
Abschreibungen bilanziert. Zusätzlich unterscheiden sich
insbesondere die jeweiligen Aktivierungsregeln.
Aufwendungen resultieren im Wesentlichen aus Personalund Verwaltungsaufwendungen zur Wahrnehmung der
Managementholdingfunktion sowie aus auszugleichenden
Verlusten im Rahmen von Ergebnisabführungsverträgen.
Das Finanzergebnis ist geprägt durch die Konzernfinan
zierung.
Der Geschäftsverlauf 2021 und damit das Jahresergebnis
2021 war ganz wesentlich durch die Sondereffekte, die sich
aus dem öffentlichen Übernahmeangebot zum Erwerb der
Mehrheit an der Deutsche Wohnen SE ergaben und mit in
dem Zusammenhang stehenden Restrukturierungsaufwendungen und Prämienzahlung beeinflusst. Auch und
insbesondere die Ablösung individueller Positionen des
langfristigen Anreizprogramms belasteten das Vorjahres
vergleichsergebnis. Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2022
schlugen noch vereinzelte Sondereffekte im Zusammenhang
mit Integrationsarbeiten zu Buche, die die Deutsche
Wohnen SE originär trug. Insgesamt schloss die Deutsche
Wohnen SE das Geschäftsjahr 2022 mit einem Jahresfehl
betrag in Höhe von 313,4 Mio. € ab. Dieser Jahresfehlbetrag
ist im Wesentlichen auf Wertberichtigungen auf indirekte
Anteile an Konzernunternehmen infolge der erhöhten
Zinslandschaft und damit erhöhten Abzinsungsfaktoren
zurückzuführen.
Die Umsatzerlöse und sonstigen betrieblichen Erträge
sanken um insgesamt 2,6 Mio. € auf 43,6 Mio. € aufgrund
eines verminderten Volumens an weiterverrechneten
Serviceleistungen.
Der Personalaufwand des Jahres 2022 betrug 30,2 Mio. € im
Vergleich zu 54,4 Mio. € im Jahr 2021, denn das Vorjahr
enthielt Prämien, Auszahlungen aus dem langfristigen
Anreizprogramm sowie Restrukturierungsaufwendungen.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen sanken im
Geschäftsjahr 2022 um 31,7 Mio. € und betrugen 72,3 Mio. €.
Der Rückgang geht auf die im Wesentlichen entfallenen Sondereffekte des Vorjahres zurück. Die Sondereffekte des
Jahres 2022 in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen
sind die Folge der Integrationsarbeiten.
Im Rahmen der Konzernrechnungslegung nach IFRS werden
die Immobilien einer periodischen Neubewertung unterzo-
Zusammengefasster Lagebericht — Wirtschaftsbericht
59
Das Beteiligungsergebnis einschließlich der Erträge und
Aufwendungen aus Gewinnabführung fällt für das Geschäftsjahr 2022 mit -256,4 Mio. € um 509,6 Mio. € geringer
aus im Vergleich zum Geschäftsjahr 2021 mit 252,2 Mio. €.
Per Saldo verringerte sich der Netto-Ergebnisbeitrag aus
Gewinnabführungen und Verlustübernahmen um
509,6 Mio. € aufgrund hoher Wertberichtigungen auf Anteile
bei verbundenen Unternehmen.
Der Saldo aus Zinserträgen und Zinsaufwendungen sowie
Erträgen aus Ausleihungen an verbundene Unternehmen
erhöhte sich um 10,2 Mio. €.
Der Steueraufwand des Jahres 2022 beträgt 8,6 Mio. € nach
21,0 Mio. € im Vorjahr, dabei entfallen 2,9 Mio. € auf Vorjahre. Die D
eutsche Wohnen SE ist als Organträgerin einer
steuerlichen Organschaft Schuldnerin der betreffenden
Ertragsteuern.
Die Deutsche Wohnen SE schließt das Geschäftsjahr 2022
mit einem Jahresfehlbetrag in Höhe von 313.420.232,82 €
(2021: Jahresüberschuss: 90.626.557,37 €) ab. Nach Verrechnung dieses Jahresfehlbetrags mit dem Gewinnvortrag aus
dem Vorjahr in Höhe von 75.645.004,77 € entnimmt der
Vorstand weitere 258.652.627,50 € aus der Kapitalrücklage,
sodass sich für das Geschäftsjahr 2022 ein Bilanzgewinn von
20.877.399,45 € ergibt.
Vorstand und Aufsichtsrat schlagen der Hauptversammlung vor, aus dem Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2022
der Deutsche Wohnen SE in Höhe von 20.877.399,45 €
einen Betrag in Höhe von 0,04 € pro ausstehende Aktie,
insgesamt 15.877.399,40 € an die Aktionäre als Dividende
auszuschütten und den verbleibenden Betrag in Höhe von
5.000.000,00 € auf neue Rechnung vorzutragen.
Ergebnisdarstellung
in Mio. €
2021
2022
Umsatzerlöse
41,9
41,2
4,3
2,4
-54,4
-30,2
-4,1
-4,2
Übrige Verwaltungsaufwendungen
-104,0
-72,3
Ergebnis vor Finanzergebnis
und Steuern
-116,3
-63,1
183,7
32,2
Beteiligungserträge
74,1
74,2
Abschreibungen auf Finanzanlagen
-0,1
-0,3
Erträge aus anderen Wertpapieren
und Ausleihungen des
Finanzanlagevermögens
47,9
52,2
Zinsen und ähnliche Erträge
3,4
26,1
Aufwendungen aus
Ergebnisabführungsverträgen
-4,6
-362,8
sonstige betriebliche Erträge
Personalaufwand
Abschreibungen auf immaterielle
Vermögensgegenstände
des Anlagevermögens und
Sachanlagen
Erträge aus Ergebnisabführungsverträgen
Zinsen und ähnliche
Aufwendungen
-76,5
-63,3
Finanzergebnis
227,9
-241,7
Steuern
-21,0
-8,6
90,6
-313,4
Jahresüberschuss/Jahresfehl
betrag
Vermögens- und Finanzlage der Deutsche Wohnen SE
Die immateriellen Vermögensgegenstände und das Sachanlagevermögen verringerten sich im Rahmen der üblichen
Geschäftstätigkeit. Das Finanzanlagevermögen blieb, ohne
Berücksichtigung der Ausleihungen an verbundene Unternehmen, mit 4.379,1 Mio. € nahezu unverändert.
Das Nettoumlaufvermögen (Umlaufvermögen abzüglich
Verbindlichkeiten sowie Rechnungsabgrenzungsposten)
erhöhte sich im Wesentlichen aufgrund höherer Forderungen an die Finanzverwaltung um 29,3 Mio. €.
Die Liquiden Mittel sanken um 502,3 Mio. €. Der Rückgang
resultiert im Wesentlichen aus der Entwicklung der Finanzschulden der Gesellschaft gegenüber Dritten, die sich
vornehmlich aufgrund der vorzeitigen Rückführung von
Finanzierungen um 327,0 Mio. € verminderten.
Der Konzernfinanzierungssaldo aus Forderungen und
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
sowie den Ausleihungen der Gesellschaft aus der Konzernfinanzierungstätigkeit hat sich im Jahr 2022 insgesamt um
177,6 Mio. € zulasten der Deutsche Wohnen SE entwickelt.
60
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Die Rückstellungen betrugen zum Jahresende 69,2 Mio. €,
davon entfielen auf Pensionsrückstellungen 1,8 Mio. € (i. Vj.:
1,8 Mio. €) und auf Ertragsteuerrückstellungen 14,6 Mio. €
(2021: 14,1 Mio. €). Die übrigen Rückstellungen stiegen per
Saldo im Vergleich zum 31. Dezember 2022 um 5,7 Mio. € an.
Das Eigenkapital verminderte sich im Geschäftsjahr 2022 im
Wesentlichen durch den Jahresfehlbetrag sowie aufgrund
der Bardividendenausschüttung.
Vermögenslage
in Mio. €
31.12.2021
31.12.2022
7.723,8
7.942,3
14,8
8,8
1.534,6
1.649,2
Aktiva
Finanzanlagevermögen
Übriges Anlagevermögen
Forderungen gegen verbundene
Unternehmen
31.12.2021
31.12.2022
4.429,9
4.100,6
63,0
69,2
Anleihen
3.853,5
3.526,5
1.665,8
2.176,6
68,0
56,9
10.080,2
9.929,8
in Mio. €
Passiva
Eigenkapital
Rückstellungen
Übrige Forderungen und
Vermögensgegenstände
204,3
229,1
Verbindlichkeiten gegenüber
verbundenen Unternehmen
Liquide Mittel
602,7
100,4
Übrige Verbindlichkeiten
Bilanzsumme
10.080,2
9.929,8
Bilanzsumme
Der operative Cashflow ist geprägt durch die Erlöse und
Aufwendungen im Rahmen der Erbringung der Management
holdingfunktionen. Nennenswerte investive Cashflows liegen
für die D
eutsche Wohnen SE nur bei Akquisitionen vor.
Cashflows aus Finanzierungstätigkeiten resultieren regel
mäßig aus den Veränderungen der Konzernfinanzierung und
aus der Aufnahme bzw. Rückführung von Fremdfinan
zierungen.
Prognose der D
eutsche Wohnen SE
Da die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft
allein durch die Fähigkeit der Konzerngesellschaften bestimmt wird, nachhaltig positive Ergebnisbeiträge und
Cashflows zu erwirtschaften, wird an dieser Stelle auf den
Prognosebericht des Konzerns verwiesen. Wichtigster
finanzieller Leistungsindikator für den Jahresabschluss der
Deutsche Wohnen SE ist das Jahresergebnis.
Mitarbeiter der Deutsche Wohnen SE
Im Geschäftsjahr 2022 waren durchschnittlich 207 Mitarbeiter (2021: 240) in der Gesellschaft beschäftigt, davon waren
93 weibliche und 114 männliche Arbeitskräfte. Im Rahmen
des Zusammenschlusses mit Vonovia wurden zum 1. Januar
2023 Mitarbeiter in die Servicefunktionen von Vonovia
abgegeben. Die verbliebenen Mitarbeiter verantworten die
Kernfunktionen der Deutsche Wohnen SE als Aktiengesellschaften.
Das Ergebnis 2022 der Gesellschaft ist wesentlich geprägt
durch Sondereffekte aus den Integrationsarbeiten sowie
Wertberichtigungen auf Beteiligungsansätze von Konzerngesellschaften. Ohne Berücksichtigung dieser Sondereffekte
liegt der Jahresüberschuss 2022 erwartungsgemäß im
unteren zweistelligen Millionenbereich.
Chancen und Risiken der D
eutsche Wohnen SE
Die voraussichtliche Entwicklung der Deutsche Wohnen SE
im Geschäftsjahr 2023 hängt wesentlich von der Entwicklung
des Gesamtkonzerns und dessen Chancen- und Risikolage
ab. Diese Darstellung ist Gegenstand des Chancen- und
Risikoberichts des Konzerns, und folglich gelten die dort
getätigten Aussagen zur Chancen- und Risikolage des
Konzerns auch für den handelsrechtlichen Jahresabschluss
der Deutsche Wohnen SE, wo sich die Risiken in der Bewertung des Finanzanlagevermögens sowie in der Höhe der von
Tochterunternehmen vereinnahmten bzw. ausgeglichenen
Ergebnisse auswirken können.
Zusammengefasster Lagebericht — Wirtschaftsbericht
Das Ergebnis für das Geschäftsjahr 2023 wird wiederum
durch die auf Basis der Beteiligungserträge und Basis der
durch Ergebnisabführungsverträge vereinnahmten bzw.
ausgeglichenen Ergebnisse der Tochtergesellschaften, durch
Erträge aus Serviceleistungen sowie die Aufwendungen aus
Personal- und Verwaltungskosten und aus dem Finanzergebnis geprägt sein.
Insgesamt gehen wir davon aus, dass das Jahresergebnis der
Gesellschaft für das Geschäftsjahr 2023 in seiner Größenordnung wieder auf dem normalisierten Niveau der Vorjahre
2019 bis 2021, ohne Sondereffekte, ausfallen wird.
Es ist beabsichtigt für das Geschäftsjahr 2022 eine Dividende von 0,04 € pro Aktie an die Aktionäre auszuschütten.
61
Gesamtaussage des Vorstands zur wirtschaftlichen Lage
Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft
stellt sich insbesondere vor dem Hintergrund der soliden
Finanzierung, des damit verbundenen ausgewogenen
Fälligkeitsprofils und der durch die ratinggestützten Anleihefinanzierungen gewonnenen Finanzierungsflexibilität mit
Blick auf organisches wie auch externes Wachstum als
positiv dar. Fortlaufende Verbesserungen an den Bewirtschaftungsprozessen, der Ausbau des Value-add-Geschäfts,
die Recurring Sales sowie ein erfolgreiches Development
geschäft fördern eine kontinuierlich verbesserte Profitabilität.
62
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Weitere gesetzliche Angaben
Corporate Governance
In der Erklärung zur Unternehmensführung berichten wir
gemäß Grundsatz 22 des Deutschen Corporate Governance
Kodex bzw. gemäß § 289f HGB über die Prinzipien der
Unternehmensführung und zur Corporate Governance. Die
Erklärung beinhaltet die Entsprechenserklärung, die Angabe
zu Unternehmensführungspraktiken, die Beschreibung
der Arbeitsweise von Vorstand und Aufsichtsrat sowie
wesentliche Corporate-Governance-Strukturen. Die Erklärung zur Unternehmensführung ist auf der Internetseite
www.deutsche-wohnen.com im Bereich Investor Relations
veröffentlicht und nicht Bestandteil des Lageberichts.
Wir verstehen unter Corporate Governance die verant
wortungsbewusste Leitung und Überwachung eines Unternehmens.
Vorstand und Aufsichtsrat wollen mit einer ausgewogenen
Corporate Governance die Wettbewerbsfähigkeit der
Deutsche Wohnen SE sichern, das Vertrauen des Kapitalmarkts und der Öffentlichkeit in das Unternehmen stärken
und den Unternehmenswert nachhaltig steigern.
Als große Immobiliengesellschaft sind wir uns der besonderen Bedeutung unseres unternehmerischen Verhaltens für
die Gesellschaft bewusst. Deshalb bekennen wir uns auch zu
den wesentlichen Zielen und Grundsätzen des Instituts für
Corporate Governance in der deutschen Immobilienwirtschaft. Diese ergänzen die Corporate-Governance-Grundsätze um immobilienspezifische Angaben und setzen sich
damit für noch mehr Transparenz, ein verbessertes Ansehen
und eine gestärkte Wettbewerbsfähigkeit der Immobilienbranche ein.
Der Vorstand hat sich mit der Angemessenheit des eingerichteten Internen Kontrollsystem befasst und dessen
Wirksamkeit gewürdigt. Dabei hat sich der Vorstand davon
überzeugt, auch auf Basis von Erörterungen mit der Internen
Revision, dass die eingerichteten technischen und organisatorischen Vorkehrungen im Sinne von Kontrollen sicher
stellen können, das Unternehmen vor Schäden durch Vermögensverlust, dolose Handlungen oder Fehlsteuerungen in
allen wesentlichen Belangen zu bewahren. Als Maßstab
dafür galten u. a. auch die Maßstäbe des Deutschen
Corporate Governance Codex der jüngsten Veröffentlichungen aus dem Jahre 2022. Somit kam der Vorstand zu dem
Schluss, dass das Interne Kontrollsystem in allen wesentlichen Belangen angemessen und wirksam ist. Dies wurde
dem Aufsichtsrat entsprechend vorgetragen.*
Schlusserklärung des Vorstands gemäß
§ 312 Abs. 3 AktG
Die Deutsche Wohnen SE war im Geschäftsjahr 2022 ein von
der Vonovia SE, Bochum, abhängiges Unternehmen i. S. d.
§ 312 AktG. Der Vorstand von Deutsche Wohnen hat deshalb
gemäß § 312 Abs. 1 AktG einen Bericht des Vorstands über
die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen aufgestellt,
der die folgende Schlusserklärung enthält:
„Wir erklären, dass die Gesellschaft bei den im Bericht über
die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen aufgeführten Rechtsgeschäften und anderen Maßnahmen nach den
Umständen, die uns zu dem Zeitpunkt bekannt waren, zu
dem die Rechtsgeschäfte vorgenommen oder die Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, jeweils eine angemessene Gegenleistung erhalten oder geleistet hat und
dadurch, dass Maßnahmen getroffen oder unterlassen
wurden, nicht benachteiligt worden ist.“
* D
ie Inhalte dieses Absatzes – insbesondere die Aussage zur Angemessenheit und
Wirksamkeit des Internen Kontrollsystems – sind nicht Bestandteil der gesetzlichen Jahresund Konzernabschlussprüfung und sind entsprechend ungeprüft.
Zusammengefasster Lagebericht — Wirtschaftsbericht Ί Weitere gesetzliche Angaben
63
Erläuterung zur nichtfinanziellen Konzern
erklärung
Beteiligungen am Kapital, die 10,0 % der
Stimmrechte überschreiten
Die Deutsche Wohnen SE wurde im Geschäftsjahr 2022 in
den Konzernlagebericht der V
onovia SE und in die darin
enthaltene nichtfinanzielle Konzernerklärung einbezogen.
Die Deutsche Wohnen SE hat von der Befreiung von der
Pflicht zur Erweiterung des Lageberichts um eine nichtfinanzielle Erklärung gemäß §§ 289b Abs. 2, 315b Abs. 2 HGB für
das Geschäftsjahr 2022 Gebrauch gemacht. Die nichtfinanzielle Konzernerklärung der V
onovia SE ist auf der Investor-
Relations-Webseite als Teil des Konzernlageberichts veröffentlicht.
Nach § 33 Abs. 1 WpHG haben Aktionäre, die u. a. die
Schwelle von 10,0 % der Stimmrechte einer börsennotierten
Gesellschaft erreichen, überschreiten oder unterschreiten,
dies der Gesellschaft und der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht unverzüglich mitzuteilen. Diese
Mitteilungen werden von der Deutsche Wohnen SE gemäß
§ 40 WpHG veröffentlicht. Direkte oder indirekte Beteiligungen am Grundkapital der Deutsche Wohnen SE, die die
Schwelle von 10,0 % der Stimmrechte überschreiten, wurden
von der Vonovia SE mit Sitz in Bochum gemeldet. Zum
31. Dezember 2022 bestand eine direkte Beteiligung der
Vonovia SE in Höhe von 86,87 %.
Gezeichnetes Kapital und Aktien
Das Grundkapital der Deutsche Wohnen SE betrug per
31. Dezember 2022 400,3 Mio. € (Vorjahr: 400,3 Mio. €),
eingeteilt in 400.296.988 auf den Inhaber lautende Stückaktien mit einem rechnerischen Anteil am Grundkapital von
1,00 € je Aktie. Die Deutsche Wohnen SE führt ausschließlich Inhaberaktien.
Mit allen Aktien sind die gleichen Rechte und Pflichten
verbunden. Jede Aktie gewährt in der Hauptversammlung
eine Stimme und ist maßgebend für den Anteil der Aktionäre am Gewinn des Unternehmens. Die Rechte und Pflichten
der Aktionäre ergeben sich im Einzelnen aus den Regelungen
des Aktiengesetzes, insbesondere aus Artikel 9 Abs. 1 lit. c)
(ii) SE-VO in Verbindung mit §§ 12, 53a ff., 118 ff. und
186 AktG. Aktien mit Sonderrechten, die Kontrollbefugnisse
verleihen, bestehen nicht.
64
Befugnisse des Vorstands, Aktien auszugeben
oder zurückzukaufen
Durch Beschluss der Hauptversammlung vom 15. Juni 2018,
eingetragen im Handelsregister am 16. August 2018, ist der
Vorstand ermächtigt worden, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital der Gesellschaft in der Zeit bis
zum 14. Juni 2023 ursprünglich um bis zu 110,0 Mio. € einoder mehrmalig durch Ausgabe von bis zu 110,0 Mio. €
neuen, auf den Inhaber lautenden Stammaktien gegen
Bar-und/oder Sacheinlagen zu erhöhen (Genehmigtes
Kapital 2018/I). Nach der teilweisen Ausnutzung besteht das
Genehmigte Kapital 2018/I im Umfang von bis zu
107.382.719,00 € durch Ausgabe von bis zu 107.382.719 neuen,
auf den Inhaber lautenden Stammaktien fort. Den Aktionären ist im Rahmen des genehmigten Kapitals grundsätzlich
ein Bezugsrecht einzuräumen. Der Vorstand ist jedoch nach
näherer Maßgabe der Satzung ermächtigt, das Bezugsrecht
der Aktionäre mit Zustimmung des Aufsichtsrats für bestimmte Fälle auszuschließen.
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Das Grundkapital der Gesellschaft wurde ursprünglich durch
Beschluss der Hauptversammlung vom 11. Juni 2014 um
weitere bis zu 15,0 Mio. € durch Ausgabe von bis zu
15,0 Mio. € neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien
bedingt erhöht (Bedingtes Kapital 2014/II). Diese bedingte
Kapitalerhöhung dient der Gewährung einer Abfindung in
Aktien der Gesellschaft an die außenstehenden Aktionär:innen der GSW Immobilien AG („GSW“) gemäß den Bestimmungen des Beherrschungsvertrags zwischen der Gesellschaft und der GSW vom 30. April 2014, derzeit zu dem am
4. Juni 2015 gemäß § 5 Abs. 4 des Beherrschungsvertrags
auf drei Stückaktien der GSW Immobilien AG gegen 7,0790
Stückaktien der Deutsche Wohnen SE angepassten Umtauschverhältnis. Soweit nach Maßgabe von § 5 Abs. 2 des
Beherrschungsvertrags erforderlich, wird die Gesellschaft
Aktienteilrechte in bar ausgleichen. Bis zum 31. Dezember
2021 wurde dieses Bedingte Kapital 2014/II teilweise ausgenutzt und besteht per 31. Dezember 20221 fort in Höhe von
5.719.348,00 €. Vor dem Landgericht Berlin wird ein Spruchverfahren gemäß § 1 Nr. 1 SpruchG zur Überprüfung der
Angemessenheit von Ausgleich und Abfindung aufgrund
entsprechender Anträge von einzelnen Aktionäre der GSW
geführt. Somit können GSW-Aktionäre gemäß § 305 Abs. 4
S. 3 AktG bis zwei Monate nach Bekanntmachung der
letzten Entscheidung des Spruchverfahrens im Bundesanzeiger ihre GSW-Aktien gemäß den Bedingungen des Angebots
beziehungsweise der Entscheidung des Spruchverfahrens
oder einer in diesem Zusammenhang gefundenen gütlichen
Einigung in Deutsche Wohnen-Aktien tauschen. Falls durch
das Gericht oder einen Vergleich ein höherer Ausgleich und/
oder eine höhere Abfindung festgesetzt wird, können außenstehende Aktionär:innen der GSW nach Maßgabe der
gesetzlichen Bestimmungen eine Ergänzung ihrer Ausgleichs- beziehungsweise Abfindungsleistungen verlangen.
In diesem Rahmen kann es weiterhin zur Aktienausgabe
kommen.
Ferner wurde das Grundkapital um ursprünglich bis zu
12.879.752,00 € durch Ausgabe von bis zu 12.879.752 neuen,
auf den Inhaber lautenden Stückaktien mit einem anteiligen
Betrag des Grundkapitals von je 1,00 € bedingt erhöht
(Bedingtes Kapital 2014/III). Dieses bedingte Kapital dient
ausschließlich dem Zweck der Gewährung von Aktienoptionen an Mitglieder des Vorstands der Gesellschaft sowie an
ausgewählte Führungskräfte der Gesellschaft und verbundener Unternehmen nach näherer Maßgabe der Bestimmun-
Zusammengefasster Lagebericht — Weitere gesetzliche Angaben
gen des Ermächtigungsbeschlusses der Hauptversammlung
vom 11. Juni 2014. Die bedingte Kapitalerhöhung wird nur
insoweit durchgeführt, als Inhaber von Aktienoptionen von
ihrem Bezugsrecht auf Aktien der Gesellschaft Gebrauch
machen und die Gesellschaft nicht in Erfüllung der Bezugsrechte eigene Aktien gewährt. Die neuen Aktien, die aufgrund der Ausübung von Aktienoptionen ausgegeben
werden, sind erstmals für das Geschäftsjahr dividendenberechtigt, für das zum Zeitpunkt ihrer Ausgabe noch kein
Beschluss der Hauptversammlung über die Verwendung des
Bilanzgewinns gefasst worden ist, sofern rechtlich und
tatsächlich zulässig. Anderenfalls sind die neuen Aktien ab
dem Geschäftsjahr ihrer Entstehung dividendenberechtigt.
Bis zum 31. Dezember 2021 wurde dieses Bedingte Kapital
2014/III teilweise ausgenutzt und besteht per 31. Dezember
2022 fort in Höhe von 12.623.334,00 €.
Das Bedingte Kapital 2015/I im Umfang von 50,0 Mio. €.
dient der Gewährung von Aktien an die Inhaber der Wandelschuldverschreibung im Gesamtnennbetrag von 800 Mio. €,
die gemäß der Ermächtigung der Hauptversammlung vom
12. Juni 2015 von der Gesellschaft am 27. Februar 2017
begeben wurde. Sie wird nur insoweit durchgeführt, als von
Wandlungsrechten aus den vorgenannten Wandelschuldverschreibungen Gebrauch gemacht wird oder Wandlungspflichten aus den Schuldverschreibungen erfüllt werden und
soweit nicht eigene Aktien, Aktien aus genehmigtem Kapital
oder andere Leistungen zur Bedienung eingesetzt werden.
Bis zum 31. Dezember 2021 wurde dieses Bedingte Kapital
2015/I teilweise ausgenutzt und besteht per 31. Dezember
2022 fort in Höhe von 32 Mio. €.
Das Bedingte Kapital 2017/I im Umfang von 30,0 Mio. €.
dient der Gewährung von Aktien an die Inhaber der Wandelschuldverschreibungen im Gesamtnennbetrag von
1,6 Mrd. €, die gemäß der Ermächtigung der Hauptversammlung vom 2. Juni 2017 von der Gesellschaft am 27. Februar
2017 sowie am 4. Oktober 2017 begeben wurden. Die Aktienausgabe wird nur insoweit durchgeführt, als von Wandlungsrechten aus Wandelschuldverschreibungen Gebrauch
gemacht wird oder Wandlungspflichten aus den Schuld
verschreibungen erfüllt werden und soweit nicht eigene
Aktien, Aktien aus genehmigtem Kapital oder andere
Leistungen zur Bedienung eingesetzt werden. Bis zum
31. Dezember 2021 wurde dieses Bedingte Kapital 2017/I
teilweise ausgenutzt in Höhe von 22.344.203 € durch
65
usgabe von 22.344.203 neuen, auf den Inhaber lautenden
A
Stückaktien mit entsprechender Erhöhung des Grundkapitals
und besteht per 31. Dezember 2022 fort in Höhe von
7.655.797 €.
Durch Beschluss der Hauptversammlung vom 15. Juni 2018
wurde das Grundkapital der Gesellschaft um weitere bis zu
35,0 Mio. € durch Ausgabe von bis zu 35,0 Mio. neuen, auf
den Inhaber lautenden Stückaktien bedingt erhöht (Bedingtes Kapital 2018/I). Die bedingte Kapitalerhöhung dient der
Gewährung von Aktien bei Ausübung von Wandlungs- oder
Optionsrechten beziehungsweise bei der Erfüllung von
Wandlungs- oder Optionspflichten an den Inhaber beziehungsweise Gläubiger von Wandelschuldverschreibungen,
Optionsschuldverschreibungen, Genussrechten und/oder
Gewinnschuldverschreibungen (beziehungsweise Kombinationen dieser Instrumente), die von der Gesellschaft oder
abhängigen oder im Mehrheitsbesitz der Gesellschaft
stehenden Unternehmen aufgrund des Ermächtigungsbeschlusses der Hauptversammlung vom 15. Juni 2018 bis zum
14. Juni 2023 begeben werden. Der Vorstand wurde durch
Beschluss der Hauptversammlung vom 15. Juni 2018 ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats auf den Inhaber
lautende Wandelschuldverschreibungen, Optionsschuldverschreibungen, Genussrechte und/oder Gewinnschuldverschreibungen (beziehungsweise Kombinationen dieser
Instrumente) im Nennbetrag von bis zu 3,0 Mrd. € zu
begeben und deren Gläubigern Wandlungs- beziehungsweise Optionsrechte auf Aktien der Gesellschaft mit einem
anteiligen Betrag des Grundkapitals von bis zu 35,0 Mio. € zu
gewähren. Die Aktienausgabe wird nur insoweit durchgeführt, als von Wandlungsrechten aus Wandelschuldverschreibungen Gebrauch gemacht wird oder Wandlungspflichten aus den Schuldverschreibungen erfüllt werden und
soweit nicht eigene Aktien, Aktien aus genehmigtem Kapital
oder andere Leistungen zur Bedienung eingesetzt werden.
66
Die Befugnisse zum Erwerb eigener Aktien ergeben sich aus
Artikel 9 Abs. 1 lit. c) (ii) SE-VO in Verbindung mit
§§ 71 ff. AktG sowie zum Bilanzstichtag aus der Ermächtigung durch die Hauptversammlung vom 15. Juni 2018. Der
Vorstand ist mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum
14. Juni 2023 ermächtigt, unter Wahrung des Gleichbehandlungsgrundsatzes (Artikel 9 Abs. 1 lit. c) (ii) SE-VO in Verbindung mit § 53a AktG) eigene Aktien der Gesellschaft bis
zu insgesamt 10 % des zum Zeitpunkt der Beschlussfassung
oder – falls dieser Wert geringer ist – des zum Zeitpunkt der
Ausübung der Ermächtigung bestehenden Grundkapitals der
Gesellschaft entsprechend den erteilten Maßgaben zu
erwerben und zu verwenden. Die aufgrund dieser Ermächtigung erworbenen Aktien dürfen zusammen mit anderen
Aktien der Gesellschaft, die diese bereits erworben hat und
noch besitzt oder ihr nach den §§ 71a ff. AktG zuzurechnen
sind, zu keinem Zeitpunkt 10 % des jeweiligen Grundkapitals
der Gesellschaft übersteigen. Die Ermächtigung darf nicht
zum Zwecke des Handels in eigenen Aktien ausgenutzt
werden.
Auf Grundlage dieser Ermächtigung hat die Deutsche
Wohnen SE im Zeitraum vom 15. November 2019 bis 14.
September 2020 16.070.566 Aktien erworben. Die zurückgekauften Aktien der Gesellschaft sollen für nach der Ermächtigung zum Erwerb eigener Aktien durch die Hauptversammlung vom 15. Juni 2018 zulässige Zwecke verwendet
werden. Detaillierte Informationen gemäß Art. 5 Abs. 1 lit. b)
und Abs. 3 der Verordnung (EU) Nr. 596/2014 in Verbindung
mit Art. 2 Abs. 2 und Abs. 3 der Delegierten Verordnung
(EU) Nr. 2016/1052 sind im Internet unter www.deutsche-
wohnen.com/aktienrueckkauf abrufbar. Im Zusammenhang mit
dem Business Combination Agreement zwischen der
Deutsche Wohnen SE und der Vonovia SE verkaufte die
Deutsche Wohnen 12.708.563 der eigenen Aktien zum Preis
von 52,00 € je Aktie an die Vonovia SE. Zum 31. Dezember
2022 verfügte die Gesellschaft damit noch über 3.362.003
eigene Aktien. Auf diese eigenen Aktien entfällt ein Grundkapital in Höhe von 3.362.003,00 €.
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Ernennung und Abberufung der Mitglieder
des Vorstands sowie Satzungsänderungen
Mitglieder des Vorstands werden gemäß Art. 9 Abs. 1,
Art. 39 Abs. 2 SE-VO und §§ 84 und 85 AktG vom Aufsichtsrat bestellt und abberufen. Der Aufsichtsrat bestellt Vorstandsmitglieder der Deutsche Wohnen SE für einen Zeitraum von höchstens fünf Jahren. Eine erneute Bestellung
oder Verlängerung der Amtszeit, jeweils für höchstens fünf
Jahre, ist zulässig. Die Satzung der Deutsche Wohnen SE
ergänzt hierzu in § 8 Abs. 1 und 2, dass der Vorstand aus
mindestens zwei Mitgliedern besteht, ansonsten jedoch der
Aufsichtsrat die Zahl der Vorstandsmitglieder bestimmt. Er
kann stellvertretende Vorstandsmitglieder bestellen und ein
Mitglied des Vorstands zum Vorstandsvorsitzenden oder
zum Sprecher des Vorstands ernennen. Gemäß
Art. 59 S
E-VO beschließt grundsätzlich die Hauptversammlung über Änderungen der Satzung. Gemäß § 14 Abs. 3 S. 2
der Satzung bedürfen Satzungsänderungen, soweit nicht
zwingende gesetzliche Vorschriften eine andere Mehrheit
vorschreiben, einer Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen beziehungsweise, wenn mindestens die
Hälfte des Grundkapitals vertreten ist, der einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Zu Änderungen der Satzung, die lediglich die Fassung betreffen, ist der Aufsichtsrat
gemäß § 179 Abs. 1 S. 2 AktG in Verbindung mit § 14 Abs. 5
der Satzung ermächtigt.
Change of Control-Klauseln und Entschädigungsvereinbarungen im Fall eines Über
nahmeangebots
Die wesentlichen Vereinbarungen der Deutsche Wohnen SE,
die unter der Bedingung eines Kontrollwechsels (Change of
Control) stehen, betreffen vornehmlich Finanzierungsvereinbarungen. Für den Fall eines Kontrollwechsels sehen diese
wie üblich für den Kreditgeber das Recht zur Kündigung und
vorzeitigen Fälligstellung der Rückzahlung vor. Ein Kontrollwechsel hätte unter Umständen Auswirkungen auf die von
der Deutsche Wohnen SE ausgegebenen Schuldverschreibungen, insbesondere Wandelschuldverschreibungen und
Inhaberschuldverschreibungen, auf die bestehenden Kreditlinien und auf Kreditverträge, die von der Deutsche Wohnen
SE oder Konzerngesellschaften mit Banken abgeschlossen
wurden. Die jeweiligen Bedingungen enthalten marktübliche
Vereinbarungen, die den Gläubigern das Recht zur vorzeitigen Kündigung beziehungsweise Wandlung bei Eintritt eines
Kontrollwechsels im Sinne dieser Bedingungen einräumen.
Zusammengefasster Lagebericht — Weitere gesetzliche Angaben
67
Chancen und Risiken
Struktur und Instrumente des
Risikomanagements
Das Marktumfeld und die gesetzlichen bzw. regulatorischen
Rahmenbedingungen von Deutsche Wohnen verändern sich
stetig. Ebenso entwickelt sich Deutsche Wohnen mit der
Umsetzung der Strategie und der damit verbundenen
Geschäftstätigkeit kontinuierlich weiter. Daraus, aber auch
aus den ESG-Zielen und ESG-Einflüssen der verschiedensten
Anspruchsgruppen, ergeben sich regelmäßig weitere
Chancen und Risiken bzw. es kann sich die Ausprägung
bereits erkannter Chancen und Risiken ändern.
Deutsche Wohnen hatte bislang ein zentrales Risikomanagementsystem etabliert, das im laufenden Geschäftsjahr 2022
sukzessive in das Risikomanagementsystem von Vonovia
überführt wurde. Zunächst wurden die Systeme parallel
fortgeführt. Die Ermittlung und Beurteilung der Risiken
erfolgte somit zunächst unverändert gegenüber dem Vor-
jahr. Zu den jeweiligen Quartalsrisikomeldungen erfolgte ein
Abgleich des originären Risikoinventars von Deutsche
Wohnen mit dem Risikoinventar von Vonovia. In diesem
Prozess wurde für einen mehrheitlichen Teil der Risiken eine
inhaltliche Kongruenz festgestellt. Darauf aufbauend wurde
das Risikomanagementsystem der Vonovia mit spezifisch
auf Deutsche Wohnen abgestimmten Risiko-Schadens
klassen vorbereitet und eingeführt. Zum Ende des 4. Quartals 2022 wurde im Rahmen der Harmonisierung der Risikomanagementsysteme von Deutsche Wohnen und Vonovia
auf das Risikomanagementsystem von Vonovia umgestellt.
Dies umfasst sowohl die Methodik zur inhaltlichen Bewertung der Risiken im Risikotool als auch das Simulations
modell zur Bestimmung der Risikotragfähigkeit gemäß
DW PS 340 n.F. Die nachstehende Risikoberichterstattung
stellt auf das umgestellte Risikomanagementsystem ab.
Fünf Säulen des Risikomanagements bei Deutsche Wohnen
Vorstand
(Strategie, Vorgaben/Ziele, Kontrollumfeld, Monitoring)
1 Performance-
2 Compliance-
3 Risikomanagement-
4 Internes
5 Interne Revision
Controlling
Compliance
Officer
Controlling
IT
Interne Revision
> Risiko
managementprozess
> Risikoberichterstattung
> Prozess
dokumentation
> Prozessorientierte
Prüfungen
> Risikoorientierte
Prüfung
Management
> Budget
> Forecast
> Ergebnisse
Management
> Richtlinien,
Vorschriften
> Verträge
> KapitalmarktCompliance
> Datenschutz
system
Kontrollsystem
Rechnungswesen
> Rechnungs
legungsbezogenes
IKS
Operative Bereiche
Operative Bereiche
Operative Bereiche
Operative Bereiche
Operative Bereiche
> Performance
Management
> Technische
Integrität
> Regelkonformes
Verhalten
sicherstellen
> Risikoidentifikation
und -bewertung
> Risikosteuerung
> Dokumentation
der Kernprozesse
> Kontrollaktivitäten
> Control Self
Assessment
> Prozess
verbesserungen
68
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Deutsche Wohnen hat damit zum Erkennen, Bewerten und
Steuern aller für das Unternehmen (und für Umwelt und
Gesellschaft) relevanten Risiken ein umfassendes Risiko
management implementiert. Es werden Gefährdungspotenziale verringert, der Fortbestand des Unternehmens
gesichert, die strategische Weiterentwicklung des Unter
nehmens unterstützt sowie verantwortungsvolles und
unternehmerisches Handeln gefördert.
Risiken sind mögliche Ereignisse oder Entwicklungen, die
eine negative Auswirkung auf die erwartete wirtschaftliche
Entwicklung des Unternehmens haben können und damit zu
einer negativen Abweichung zur Kurzfristplanung (Budget
und Forecasts) sowie zur Mittelfristplanung (Fünfjahresplan)
führen. Weiterhin stellen sich Abweichungen von den
geplanten ESG-Zielsetzungen als Risiken dar.
Chancen sind mögliche Ereignisse oder Entwicklungen, die
eine positive Auswirkung auf die erwartete wirtschaftliche
Entwicklung haben können und damit zu einer positiven
Abweichung zur Kurzfristplanung (Budget und Forecasts)
sowie zur Mittelfristplanung (Fünfjahresplan) führen. Aus
Abweichungen von den ESG-Zielsetzungen des Unternehmens können sich auch Chancen ergeben. Für die interne
Steuerung erfolgt keine Quantifizierung der Chancen.
Das Risikomanagement von Deutsche Wohnen basiert auf
einem integrierten Risikomanagementansatz mit fünf
Säulen.
(1) Performance-Management
Eine differenzierte und detaillierte Unternehmensplanung
sowie die entsprechende Berichterstattung über Soll-/
Ist-Abweichungen der operativen und finanziellen Kennzahlen aus dem Controlling bilden die Basis des im Unternehmen eingesetzten Frühwarnsystems. Hierbei wird die
Geschäftsentwicklung im Vergleich zu den im Aufsichtsrat
gebilligten Plänen und im Vergleich zum Vorjahr analysiert.
Zudem wird unterjährig eine Prognose erstellt, die die
Auswirkung möglicher Risiken und Chancen auf die Geschäftsentwicklung in angemessener Weise berücksichtigt.
Die Berichterstattung umfasst detaillierte monatliche
Controlling-Reports gegenüber dem Vorstand und Aufsichtsrat. Das operative Geschäft wird durch regelmäßig
erstellte Kennzahlenreports abgebildet. Auf Basis dieser
Reports bzw. der darin enthaltenen Soll-/Ist-Abweichungen
werden Gegenmaßnahmen eingeleitet und umgesetzt und in
den anschließenden Berichtsperioden auf ihre Wirksamkeit
hin überprüft.
Zusammengefasster Lagebericht — Chancen und Risiken
(2) Compliance-Management
Compliance beschreibt das regelkonforme Handeln von
Unternehmen, ihrer Organe und Mitarbeiter. Die Einhaltung
gesetzlicher Vorschriften und Befolgung interner Richtlinien
ist für den Vorstand die Grundlage seiner Unternehmensführung und -kultur. Es sollen die Integrität von Mitarbeitern,
Kunden und Geschäftspartnern gewährleistet und mögliche
negative Folgen für das Unternehmen (und für Umwelt und
Gesellschaft) vermieden werden.
Die Unternehmensführung und -kontrolle von Deutsche
Wohnen leitet sich aus den maßgeblichen gesetzlichen
Bestimmungen, der Satzung und den Geschäftsordnungen
von Aufsichtsrat und Vorstand ab. Sie bilden die Grundlage
für unternehmensinterne Regeln und Richtlinien, deren
Einhaltung von einem zentralen Compliance-ManagementSystem überwacht und einem Richtlinienmanagement
verwaltet wird, das in der Rechtsabteilung angesiedelt ist.
Die Compliance-Richtlinen von Vonovia wurden zum Jahresende 2022 auf Deutsche Wohnen übertragen.
In den Richtlinien sind klare Organisations- und Überwachungsstrukturen mit festgelegten Verantwortlichkeiten und
entsprechend eingerichteten Kontrollen beschrieben. Das
rechtskonforme Verhalten aller Mitarbeiter innerhalb der
Geschäftsprozesse wird durch geeignete Kontrollmaßnahmen und die Aufsicht der Führungskräfte sichergestellt.
Darüber hinaus ist ein Compliance-Management-System
nach IDW Standard PS 980 etabliert und ein zentraler
Compliance-Beauftragter ernannt, um insbesondere
Compliance-Risiken zu identifizieren, geeignete Maßnahmen zur Vermeidung und Aufdeckung dieser Risiken zu
ergreifen und auf festgestellte Compliance-Risiken angemessen zu reagieren (Compliance-Programm).
Wesentliche inhaltliche Kernpunkte des Compliance-
Management-Systems sind der Verhaltenskodex (Code of
Conduct), der sich an ethischen Werten und gesetzlichen
Vorgaben orientiert und die Eigenverantwortlichkeit der
Mitarbeiter stärkt, die Compliance-Richtlinie sowie ein
Geschäftspartnerkodex, der Anforderungen an Vertragspartner des Unternehmens stellt. Ein externer Ombudsmann
steht allen Mitarbeitern sowie Geschäftspartnern als Vertrauensperson bei Compliance-Fragen zur Verfügung.
(3) Risikomanagementsystem
Die Strategie von Deutsche Wohnen ist nachhaltig und
langfristig orientiert. Daraus abgeleitet verfolgt Deutsche
Wohnen eine konservative Risikostrategie in ihrer Geschäftstätigkeit. Dies bedeutet nicht die Minimierung von
Risiken, sondern das Fördern von unternehmerischem und
verantwortungsvollem Handeln einhergehend mit der
notwendigen Transparenz möglicher Risiken.
69
Das Risikomanagementsystem unterstützt das tägliche
Handeln aller Mitarbeiter im Rahmen des Leitbilds von
Deutsche Wohnen. Es stellt die frühzeitige Erkennung,
Bewertung, Steuerung und Überwachung aller Risiken sicher,
die über die im Performance-Management verarbeiteten,
kurzfristigen finanziellen Risiken hinaus im Konzern existieren, und nicht nur die Ertrags- und Vermögenslage, sondern
auch immaterielle Werte gefährden können. Es umfasst
explizit Nachhaltigkeitsrisiken. Diese werden sowohl in ihrer
Wirkung auf Deutsche Wohnen (Outside-In-Perspektive) als
auch – im Sinne einer ESG Due Dilligence – in Bezug auf die
Wirkung auf Umwelt und Gesellschaft (Inside-Out-Perspektive) berücksichtigt. Somit werden potenzielle Gefahren, die
den Unternehmenswert bzw. die Unternehmensentwicklung
(oder Umwelt und Gesellschaft) beeinträchtigen können,
frühzeitig erkannt. Hierbei werden umfeld- und unternehmensspezifische Frühwarnindikatoren berücksichtigt und
auch die regionalen Kenntnisse und Wahrnehmungen
unserer Mitarbeiter einbezogen.
Organisatorisch ist das Risikomanagement unmittelbar beim
Vorstand angesiedelt. Er trägt die Gesamtverantwortung
und entscheidet über die Aufbau- und Ablauforganisation
des Risikomanagements und die Ausstattung mit Ressourcen. Das Risikomanagementsystem wird operativ vom Leiter
Controlling geführt, der verantwortlich für das Risiko-
Controlling ist. Er ist dem Chief Financial Officer (CFO)
zugeordnet. Das Risiko-Controlling stößt den Software-gestützten, periodischen Risikomanagementprozess an und
konsolidiert und validiert die gemeldeten Risiken. Zudem
validiert es die risikosteuernden Maßnahmen und überwacht deren Umsetzung. Das Risiko-Controlling definiert
gemeinsam mit den jeweiligen Risikoverantwortlichen
Frühwarnindikatoren zur Überwachung der tatsächlichen
Entwicklung bei bestimmten Risiken.
Risikoverantwortlich sind die Führungskräfte der ersten
Ebene unterhalb des Vorstands, die auch auf Vonovia Ebene
für das entsprechende Segment/Ressort verantwortlich sind,
sowie die Führungskräfte mit Verantwortung für das Segment Pflege. Die Führungskräfte sind verantwortlich für die
Identifizierung, Bewertung, Steuerung, Überwachung,
Dokumentation und Kommunikation aller Risiken in ihrem
Verantwortungsbereich. Zudem sind sie verantwortlich für
die halbjährliche Risikoerfassung und -meldung aller Risiken
im Risikotool des Unternehmens in den vorgegebenen
Berichtszyklen.
Der noch im Geschäftsjahr 2022 durchgeführte quartärliche
Risikoinventur-Prozess wird ab dem Geschäftsjahr 2023
durch einen halbjährlichen Prozess abgelöst. Auf der Basis
einer halbjährlich angestoßenen Risikoinventur jeweils im
1. und 3. Quartal eines Geschäftsjahres erstellt das RisikoControlling einen Risikoreport für den Vorstand und den
Aufsichtsrat. Zudem simuliert es wesentliche Risikoentwick-
70
lungen und deren Auswirkungen auf die Unternehmensplanung und -ziele. Der Vorstand verabschiedet die dokumentierten Ergebnisse des Risikomanagements, berücksichtigt
diese bei der Unternehmenssteuerung und berichtet diese
an den Aufsichtsrat. Der Prüfungsausschuss des Aufsichtsrats überwacht die Wirksamkeit des Risikomanagements.
Sollten bedeutsame Risiken unvermittelt auftreten, werden
diese ad hoc direkt an den Vorstand und Aufsichtsrat
berichtet.
Im Rahmen des Jahresabschlussprozesses werden die im
3. Quartal erhobenen Risiken vom Risikocontrolling auf ihre
Aktualität überprüft und, soweit erforderlich, fortgeschrieben und um neu identifizierte Risiken ergänzt. Neue Risiken
können sich im Rahmen der Budget- und Fünfjahresplanung
ergeben. Diese werden im Planungsprozess bilateral zwischen dem Risikocontrolling und den jeweiligen Risikoverantwortlichen abgestimmt und bewertet.
In das Risikomanagementsystem von Deutsche Wohnen ist
ein Simulationsmodell zur Risikotragfähigkeit integriert. Im
Rahmen dieser Analyse bewertet das Risikomanagement
jährlich bzw. anlassbezogen die Abhängigkeiten zwischen
den bedeutsamen Risiken und legt die Parameter zur Risikoaggregation fest. Zur Bestimmung der Gesamtrisikoposition
des Unternehmens wird ein Monte-Carlo-Simulationsmodell
auf Basis der für die Risiken relevanten statistischen Verteilungsfunktionen eingesetzt. Die sich ergebene Gesamtrisikoposition wird der Risikotragfähigkeit des Unternehmens im
Hinblick auf Zahlungsunfähigkeit und Überschuldung
gegenübergestellt. Extremszenarien von ausgewählten
bedeutsamen Risiken werden zudem im Rahmen der Unternehmensplanung simuliert. Dabei werden stets die Auswirkungen auf die Steuerungskennzahlen sowie die finanzierungsbezogenen Kennzahlen betrachtet. Die Ergebnisse der
Simulationen werden mit dem Vorstand diskutiert. Planung
und Risikomanagement liegen dabei im Bereich Controlling
in einer Hand.
Das Risikomanagementsystem unterliegt der regelmäßigen
Aktualisierung und Weiterentwicklung sowie der Anpassung
an Veränderungen im Unternehmen. Die Wirksamkeit des
Risikomanagementsystems wird regelmäßig analysiert.
Das Risikomanagement betrachtet alle Aktivitäten entlang
des Risikomanagementprozesses, d. h. die
> Risikoidentifikation,
> Risikobewertung,
> Aggregation der Risiken,
> Risikosteuerung und
> Risikoüberwachung.
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
In Anlehnung an das COSO-Rahmenwerk ist zur Risiko
identifikation ein Risikouniversum mit den vier Hauptrisikokategorien Strategie, Regulierungsumfeld und gesetzliche
Rahmenbedingungen, operatives Geschäft und Finanzierung
(inklusive Rechnungslegung und Steuern) definiert. Ihnen ist
jeweils ein strukturierter Risikokatalog zugeordnet.
Bei der Risikobewertung werden ertragswirksame und
bilanzwirksame Risiken unterschieden. Ertragswirksame
Risiken haben eine negative Auswirkung auf die nachhaltige
Ertragskraft des Unternehmens und damit auf das Adjusted
EBITDA der jeweiligen Segmente sowie den Group FFO. In
der Regel sind diese Risiken auch liquiditätswirksam. Bilanzwirksame Risiken haben keine Auswirkung auf den Group
FFO, aber sehr wohl auf die Vermögenspositionen. Diese
können auch nicht liquiditätswirksam sein, z. B. aufgrund
einer reinen Auswirkung auf Immobilienwerte.
Die Klassifizierung der erwarteten Schadenshöhe erfolgt in
fünf Klassen:
Kategorie
Klasse
Beschreibung
Ertragswirksam*
Bilanzwirksam*
Sehr hoch
5
Existenziell für das Unternehmen
Möglicher Verlust von > 225 Mio. €
vom Group FFO
Möglicher bilanzieller Verlust
von > 3.600 Mio. €
4
Bedrohliche Auswirkungen auf die
Geschäftsentwicklung, vorherige
Geschäftslage mittelfristig nicht
wiederherstellbar
Möglicher Verlust von 112,5–225 Mio. €
vom Group FFO
Möglicher bilanzieller Verlust
von 1.800–3.600 Mio. €
Wesentlich 3
Beeinträchtigt vorübergehend die
Geschäftsentwicklung
Möglicher Verlust von 45–112,5 Mio. €
vom Group FFO
Möglicher bilanzieller Verlust
von 720–1.800 Mio. €
Spürbar
2
Geringe Auswirkung, möglicherweise
spürbar in der Geschäftsentwicklung
eines oder mehrerer Jahre
Möglicher Verlust von 12–45 Mio. €
vom Group FFO
Möglicher bilanzieller Verlust
von 180–720 Mio. €
Gering
1
Unwesentliche Auswirkungen auf die
Geschäftsentwicklung
Möglicher Verlust von 1,5–12 Mio. €
vom Group FFO
Möglicher bilanzieller Verlust
von 24–180 Mio. €
Hoch
* Möglicher finanzieller Verlust über fünf Jahre, entsprechend des Planungshorizonts der Mittelfristplanung.
Die erwartete Eintrittswahrscheinlichkeit der Risiken ist in
fünf Klassen aufgeteilt.
Wahr
scheinlich
keit
Kategorie
Klasse Definition
Sehr wahrscheinlich
5
Es ist davon auszugehen, dass das Risiko im Betrachtungszeitraum eintritt.
> 95 %
Wahr
scheinlich
4
Es ist wahrscheinlich, dass das Risiko
im Betrachtungszeitraum eintritt.
60–95 %
3
Das Risiko kann im Betrachtungs
zeitraum eintreten.
40–59 %
2
Es ist unwahrscheinlich, dass das Risiko im Betrachtungszeitraum eintritt.
5–39 %
Sehr unwahrscheinlich
1
Es ist sehr unwahrscheinlich, dass das
Risiko im Betrachtungszeitraum eintritt.
<5%
Möglich
Unwahrscheinlich
Zusammengefasster Lagebericht — Chancen und Risiken
Für jedes Risiko werden die erwarteten Schadenshöhen und
Eintrittswahrscheinlichkeiten vor Maßnahmen (brutto) bzw.
nach Maßnahmen (netto) innerhalb der festgelegten
Bandbreiten klassifiziert, in einem Risikotool dokumentiert
und dort in eine Heatmap überführt. Maßgeblich für das
Risikoreporting ist die Nettobewertung und die Einordnung
der Risiken in die Netto-Heatmap mit je fünf Klassen bei
Eintrittswahrscheinlichkeit und Schadenshöhe.
71
Netto-Heatmap
(4) Internes Kontrollsystem
Sehr wahrscheinlich
5
Das Interne Kontrollsystem (IKS) umfasst die Grundsätze,
Verfahren und Regelungen, die darauf ausgerichtet sind, die
Wirksamkeit und Wirtschaftlichkeit der Geschäftstätigkeit
zu unterstützen, die Ordnungsmäßigkeit und Verlässlichkeit
der internen und externen Rechnungslegung zu gewährleisten sowie die Einhaltung der für das Unternehmen maßgeblichen rechtlichen Vorschriften zu sichern.
Wahrscheinlich
4
Eintritts
wahr
schein
lichkeit
Möglich
3
Unwahrscheinlich
2
Sehr unwahrscheinlich
1
1
2
3
Gering Spürbar Wesentlich
4
Hoch
5
Sehr
hoch
Schadenshöhe
Als Top-Risiken werden die in die roten bzw. gelben Felder
eingeordneten Risiken angesehen. Diese werden an den
Aufsichtsrat berichtet und im Rahmen des externen Reportings veröffentlicht. Die den roten Feldern zugeordneten
Risiken werden als für das Unternehmen bedrohliche bzw.
existenzgefährdende Risiken eingeordnet. Die den gelben
Feldern zugeordneten Risiken sind bedeutsam für das
Unternehmen. Rote und gelbe Risiken werden einem intensiven Monitoring durch den Vorstand und Aufsichtsrat
unterzogen. Die den grünen Feldern zugeordneten Risiken
sind für das Unternehmen von untergeordneter Bedeutung.
Im Rahmen einer aktiven Risikosteuerung erfolgt eine
Fokussierung auf die wesentlichen (roten und gelben)
Risiken. Erforderliche konkrete Maßnahmen zur Risikosteuerung wurden vereinbart und in ein regelmäßiges Monitoring
durch das Risiko-Controlling eingebracht.
Eine regelmäßige Risikoüberwachung durch das Risiko-
Controlling stellt sicher, dass Maßnahmen zur Risiko
steuerung planmäßig umgesetzt werden.
72
Alle wesentlichen Prozesse von Deutsche Wohnen werden
erhoben und an zentraler Stelle dokumentiert. Diese Dokumentation verdeutlicht neben den relevanten Prozessschritten wesentliche Risiken und Kontrollen im Sinne eines
prozessorientierten Internen Kontrollsystems. Sie ist die
verbindliche Basis für anschließende Bewertungen, Prüfungen und die Berichterstattungen an die Organe der Deutsche
Wohnen SE über die Wirksamkeit des IKS im Sinne des § 107
Abs. 3 S. 2 AktG.
Die Gesamtverantwortung für die Ausgestaltung und
Umsetzung des IKS liegt beim Vorstand von Deutsche
Wohnen. Der Vorstand delegiert diese Verantwortung an
Prozess- und Kontrollverantwortliche.
Ziel des rechnungslegungsbezogenen internen Kontroll- und
Risikomanagementsystems ist die Gewährleistung einer
gesetzes- und ordnungsmäßigen Finanzberichterstattung im
Sinne der einschlägigen Vorschriften. Dabei ist das rechnungslegungsbezogene interne Kontroll- und Risiko
managementsystem in das konzernweite übergreifende
Risikomanagementsystem eingebettet.
Die Verantwortung für die Abschlusserstellung ist organisatorisch im Bereich des Chief Financial Officers (CFO) und
hier insbesondere im Bereich Rechnungswesen angesiedelt.
Der Bereich Rechnungswesen nimmt dementsprechend die
Richtlinienkompetenz für die Anwendung der einschlägigen
Rechnungslegungsvorschriften wie auch für die inhaltlichen
und zeitlichen Schritte im Abschlusserstellungsprozess wahr.
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Organisatorisch und systemtechnisch erfolgen die
Abschlussarbeiten für alle in den Konzernabschluss einbe
zogenen Gesellschaften sowie die Konzernabschluss
erstellungsarbeiten in den dafür zentral geschaffenen
Shared-Servicecentern, was eine konsistente und stetige
Anwendung der Rechnungslegungsvorschriften in einem
einheitlichen Abschlusserstellungsprozess sicherstellt.
Darüber hinaus wird durch die Shared-Servicecenter-
Funktionen sichergestellt, dass Änderungen in den Anforderungen inhaltlich und organisatorisch in den Abschluss
erstellungsprozess transformiert werden.
Die Rechenwerke der in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften sind im Wesentlichen in einer IT-technischen SAP-Umgebung angesiedelt. Vereinzelt verfügen
Konzerngesellschaften über eigene Buchwerke und entsprechende IT-Systeme. Sie unterliegen dabei im Wesentlichen
einheitlichen Kontierungsvorgaben, Prozessen und Prozesskontrollen. Dabei wird dem Gebot der Funktionstrennung
und dem Vier-Augen-Prinzip in angemessener Weise durch
präventive wie auch nachgelagerte Kontrollen Rechnung
getragen. Die Tochtergesellschaften der Deutsche Wohnen-
Gruppe melden ihre Daten im Rahmen eines IT-gestützten
strukturierten Datenerfassungsprozesses an das Konzernrechnungswesen.
Die relevanten Abschlussdaten der einzelnen Gesellschaften
werden über eine integrierte und automatisierte sowie mit
umfangreichen Validierungsregeln ausgestattete Schnittstelle für das SAP-Konsolidierungsmodul zur Weiterverarbeitung zum Konzernabschluss bereitgestellt. Hinsichtlich der
Zugriffe auf die Rechenwerke existiert ein Berechtigungskonzept, das auf das jeweilige Stellenprofil des Mitarbeiters
abgestimmt ist.
Neu akquirierte Gesellschaften werden in einem strukturierten Integrationsprozess in das interne Kontrollumfeld
einbezogen und damit IT-technisch und abschlussprozesstechnisch integriert.
Im Anschluss an die Abschlusserstellung werden der
Jahres- und der Konzernabschluss nebst zusammengefasstem Lagebericht dem Prüfungsausschuss des Aufsichtsrats
vorgelegt. Der Ausschuss gibt dem Aufsichtsrat dann die
Empfehlung für die Feststellung bzw. Billigung. Diese Prüfung erfolgt u. a. nach Erörterung mit dem Wirtschaftsprüfer
und unter Zugrundelegung des Bestätigungsvermerks. Der
Prüfungsausschuss ist laufend in die Erstellung und Fortentwicklung des rechnungslegungsrelevanten internen Kontrollund Risikomanagementsystems eingebunden.
Zusammengefasster Lagebericht — Chancen und Risiken
(5) Interne Revision
Die Prüfungen der Internen Revision nimmt die externe
Prüfungsgesellschaft GdW Revision AG für Deutsche
Wohnen vor. Der jährliche Prüfungsplan basiert auf einer
risikoorientierten Bewertung der relevanten Prüfungsfelder
des Deutsche Wohnen Konzerns und wird vom Vorstand
und vom Prüfungsausschuss des Aufsichtsrats genehmigt.
Im Rahmen der unterjährig durchgeführten Prüfungen liegt
der Fokus auf der Bewertung der Wirksamkeit der Kontrollund Risikomanagementsysteme, auf Prozessverbesserungen
im Sinne einer Risikominimierung sowie auf der Nachhaltigkeit des unternehmerischen Handelns. Daneben werden in
Abstimmung mit dem Vorstand entsprechende anlassbezogene Sonderprüfungen durchgeführt. Die internen Berichte
liegen regelmäßig dem Vorstand und den Verantwortlichen
des geprüften Bereichs vor. Der Prüfungsausschuss erhält
eine quartalsweise Zusammenfassung der Prüfungsergebnisse und Maßnahmen. Der Umsetzungsstand der abgestimmten Maßnahmen wird laufend nach zeitlicher Fälligkeit
überwacht sowie an Vorstand und Prüfungsausschuss
quartärlich berichtet.
Aktuelle Risikoeinschätzung
Im Geschäftsjahr 2022 erfolgte jeweils in jedem Quartal eine
planmäßige Risikoinventur. Das Risiko-Reporting wurde dem
Vorstand und dem Prüfungsausschuss vorgelegt. Außerplanmäßige Ad-hoc-Risikomeldungen gab es im Geschäftsjahr 2022 und bis zur Bilanzaufstellung nicht.
Zum Jahresende 2022 wurde im Rahmen des Vonovia
Integrationsprozesses das Risikotool sowie das Simulationsmodell zur Bestimmung der Risikotragfähigkeit für Deutsche
Wohnen eingeführt. Für Deutsche Wohnen maßgebliche
Risiken wurden aus dem Vonovia System in die neuen
Risikoklassen von Deutsche Wohnen überführt.
Gesamteinschätzung der Risikosituation
Zum Jahresende 2022 wurden für Deutsche Wohnen
70 Einzelrisiken erfasst. Insgesamt sind zum Jahresende
2022 nach aktueller Einschätzung keine existenz
gefährdenden oder bedrohlichen Risiken für Deutsche
Wohnen erkennbar.
73
Der Vorstand von Deutsche Wohnen sieht zum Zeitpunkt
der Erstellung dieses Berichts keine Risiken im Zusammenhang mit der zukünftigen Geschäftsentwicklung, denen das
Unternehmen nicht in angemessener Weise entgegenwirken
kann oder die sich bestandsgefährdend auf die Ertrags-,
Vermögens- und/oder Finanzlage von Deutsche Wohnen
auswirken könnten.
Das Ergebnis der Risikotragfähigkeitsanalyse ergab, dass für
den Fortbestand von Deutsche Wohnen in der Fünfjahressicht keine aktuelle Gefährdung besteht. Damit ergibt sich
insgesamt keine Veränderung gegenüber der Risikobewertung zum Jahresende 2021. Zum Jahresende 2022 erfolgte
eine Quantifizierung der zu modellierenden Risiken sowie
eine detaillierte Analyse der Zusammenhänge zwischen
einzelnen Top-Risiken sowie ausgewählten grünen Risiken.
Es wurden 9 gelbe, bedeutsame Risiken für das Unternehmen sowie 61 weitere grüne Risiken ermittelt. Im Einzelnen
ergibt sich folgendes Bild je Risikokategorie:
Risiko
Operatives
Strategie
Geschäft
Regulierungsumfeld
Finanzierung
Summe
0
Summe
5
1
3
9
6
30
15
10
61
6
35
16
13
70
Risiken aus dem operativen Geschäft
Im operativen Geschäft sehen wir zum Jahresende 2022 die
nachstehend erläuterten fünf gelben Risiken.
Aus der Geschäftsbeziehung von Deutsche Wohnen zur
Vonovia SE kann sich ein „Dienstleister-/Ausfallrisiko“
ergeben. Dies umfasst operative Risiken aus der Geschäftsbesorgung sowie Risiken aus Energiedienstleistungen und
Risiken aus Finanzierung/Gesellschafterdarlehen. Das
ertragswirksame Risiko wurde mit einer erwarteten Schadenshöhe von >225 Mio. € und einer erwarteten Eintrittswahrscheinlichkeit von <5 % bewertet.
74
Die im Segment Rental gehaltenen Wohnimmobilien werden
regelmäßig einer Bewertung unterzogen. Einzelheiten dazu
sind im Kapitel [26] Investment Properties beschrieben. Durch
sich ändernde Rahmenbedingungen an den Immobilien- und
Kapitalmärkten können zukünftige Marktentwicklungen wie
Inflation und steigende Zinsen das Risiko einer Abwertung
der Immobilien mit sich bringen. Sinkende Immobilienwerte
würden zu einem steigenden Verschuldungsgrad (LTV)
führen und könnten damit negative Effekte auf die Kapitalbeschaffung haben. Das bilanzwirksame operative Risiko
„Zukünftige Marktentwicklung führt zur Abwertung der
Immobilien“ wurde mit einer erwarteten Schadenshöhe von
>3.600 Mio. € und einer erwarteten Eintrittswahrscheinlichkeit von 5–39 % bewertet.
Die Einwicklung des Angebots und der Nachfrage nach
Wohnimmobilien hat einen maßgeblichen Einfluss auf die
realisierbaren Immobilienpreise und damit unmittelbar einen
Effekt auf den Adjusted EBITDA im Segment Recurring Sales
und auf den Erfolg bei Non-Core-Verkäufen. Bis in das
Geschäftsjahr 2022 hinein war regional differenziert ein
Nachfrageüberhang festzustellen. Diese Knappheit hat in
der Vergangenheit zu stetig steigenden Immobilienpreisen
geführt und bei einem geringen Zinsniveau positive Rahmenbedingungen für Immobilienverkäufer geschaffen. Diese
positiven Rahmenbedingungen sind aktuell durch steigende
Finanzierungskosten gedämpft und erschweren den Käufern
von Immobilien die Finanzierung der geforderten Kaufpreise.
Ein dauerhaft hohes Zinsniveau bzw. ein weiterer Anstieg
des Zinsniveaus kann dazu führen, dass für die Käufer die
am Markt verlangten Immobilienpreise nicht mehr finanzierbar werden. Dies könnte zu einem Nachfragerückgang und
letztendlich zu sinkenden Immobilienpreisen führen und für
das Segment Recurring Sales ein ertragswirksames Risiko
darstellen. Das ertragswirksame operative Risiko „Sich
verschlechternde Marktsituation auf dem Wohnungstransaktionsmarkt bzgl. Verkauf von Wohnungen/Verhalten der
Käufer“ wurde mit einer erwarteten Schadenshöhe von
112,5–225 Mio. € und einer erwarteten Eintrittswahrscheinlichkeit von 5–39 % bewertet. Zur Begrenzung und Überwachung des Risikos wurde neben einem Prozess für die
optimale Preisfindung eine regelmäßige Berichterstattung zu
Absatzmengen und Preisen sowie eine regelmäßige Überprüfung von Zielpreisen und Verkaufsvolumenzielen durch
das Portfolio-Controlling implementiert.
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Hinsichtlich der Verwertung unserer Developmentprojekte
sehen wir ein Risiko, das sich insbesondere durch Veränderungen der Nachfragesituation nach einzelnen Wohnungen
auf den regionalen Märkten sowie bei institutionellen
Käufern im Rahmen von Global Exits ergeben kann. Eine
veränderte Nachfrage kann sich aufgrund geänderter
Kapitalkosten oder anderer Gründe ergeben. Das ertragswirksame operative „Verwertungsrisiko Development“
wurde mit einer Schadenshöhe von 112,5-225 Mio. € und die
erwartete Eintrittswahrscheinlichkeit mit 40–59 % bewertet.
Um frühzeitig auf Veränderungen in den Märkten reagieren
zu können, werden regelmäßig fundierte Marktstudien und
Marktanalysen erstellt und in Verbindung mit Berichten
anerkannter Immobilienexperten analysiert. Identifizierte
Marktänderungen werden bei der Analyse des Immobilienportfolios berücksichtigt und beeinflussen somit maßgeblich
die Verkaufsplanung. Eine weitere Risikobegrenzungsmaßnahme besteht in der Möglichkeit der Umstellung der
Pipeline-Projekte von Verkauf auf Vermietung.
Der Angriffskrieg Russlands auf die Ukraine hatte unmittelbare und mittelbare Auswirkungen auf die Energie- und
Baustoffmärkte. Steigende Energiekosten hatten auch
steigende Kosten für Baumaterialien zur Folge und führten
vielerorts zu Engpässen bei der Beschaffung von Baumaterialien. Dies hat die Rahmenbedingungen für Bau- und
Modernisierungsprojekte in den Segmenten Development
und Value-add verschlechtert und damit negative Auswirkungen auf das Adjusted EBITDA der Segmente. Wir erwarten, dass sich diese Entwicklung 2023 fortsetzen wird. Eine
entsprechende Anpassung unser Investmentstrategie haben
wir in unserer Planung berücksichtigt, sodass das Risiko den
darüber hinausgehenden Effekt berücksichtigt. Für die
Folgejahre erwarten wir Besserung bei den Rahmenbedingungen. Das ertragswirksame operative Risiko „Steigende
Baukosten gegenüber Plan aufgrund von Preiserhöhungen
von Baumaterialien & -leistungen sowie Versorgungsengpässen“ wurde mit einer erwarteten Schadenshöhe von
12–45 Mio. € und einer erwarteten Eintrittswahrscheinlichkeit von 60–95 % erfasst. Zur Begrenzung des Risikos erfolgt
eine konsequente Marktbeobachtung bei gleichzeitiger
Entwicklung von Alternativen wie z. B. Überarbeitung der
Spezifikation sowie Reduktion des Materialeinsatzes durch
Standardisierung. Zudem werden kritische Materialien –
sofern möglich – frühzeitig gesichert und ggf. eingelagert.
Risiken aus Regulierungsumfeld und gesetzlichen
Rahmenbedingungen
Durch Änderungen beim Regulierungsumfeld sowie bei
gesetzlichen Rahmenbedingen können sich für alle Geschäftssegmente von Deutsche Wohnen Risiken ergeben.
Aktuell ist ein wesentliches gelbes Risiko erfasst.
Zusammengefasster Lagebericht — Chancen und Risiken
Im Segment Rental schlagen sich insbesondere die Regulierungen zu Mieten, Betriebs- und Nebenkosten nieder. Das
von der Bundesregierung auf den Weg gebrachte Gesetz zur
Ausgestaltung der CO2-Steuer kann für Deutsche Wohnen
Risiken mit sich bringen, die das Adjusted EBITDA des
Segments Rental negativ beeinflussen können. Die Bewertung des als gelbes Regulierungsumfeld-Risiko eingestuften
Risikos „Nachteilige Ausgestaltung der CO2-Steuer“ lag bei
einer erwarteten Schadenshöhe von 12–45 Mio. € und einer
erwarteten Eintrittswahrscheinlichkeit von 60–95 %. Zur
Begrenzung des Risikos hat Deutsche Wohnen ein Programm für die energetische Sanierung des Gebäude
bestands beschlossen sowie mit der Entwicklung neuer
Methoden zu einer CO2-reduzierten Energiegewinnung
(Kraft-Wärme-Kopplung, Sektorenkopplung etc.) begonnen.
Risiken aus Finanzierung
Im Bereich der Finanzierung sehen wir zum Jahresende 2022
die nachstehend erläuterten drei gelben Risiken.
Ein weiterer Anstieg der Kapitalmarktzinsen kann Risiken für
das Wachstum von Deutsche Wohnen mit sich bringen und
dazu führen, dass geplante Investitionen gekürzt, ausgesetzt
oder gestrichen werden. Zudem kann eine steigende Zinslast aufgrund einer ungünstigen Zinsentwicklung zu einem
geringeren Wachstum oder sogar einem Sinken des Group
FFO führen. Das ertragswirksame Finanzierungs-Risiko
„Ungünstige Zinsentwicklung“ wurde mit einer erwarteten
Schadenshöhe von >225 Mio. € und einer erwarteten Eintrittswahrscheinlichkeit von 5–39 % erfasst. Neben der
Diversifizierung der Fremdkapitalinstrumente sowie einem
ausgeglichenen Fälligkeitenprofil erfolgt die Risikobegrenzung durch eine nachhaltige durchschnittliche Laufzeit/
Zinsbindung von rund 6 Jahren. Zudem stellt die Entschuldung durch Liquiditätsfreisetzung eine Risikobegrenzungsmaßnahme dar.
Deutsche Wohnen hat aus Anleihen, gesicherten Darlehen
und Transaktionen Verpflichtungen, bestimmte Kennzahlen
zu berichten und gewisse Covenants einzuhalten. Sollten
diese Covenants nicht eingehalten werden oder diese
Reporting-Verpflichtungen nicht zeitnah erfüllt werden,
können sich für Deutsche Wohnen Zahlungsverpflichtungen
ergeben, und durch neue Finanzierungen könnten zusätzliche negative Ergebnisauswirkungen entstehen. Das gelbe,
ertragswirksame Finanz-Risiko „Nichteinhaltung von Verpflichtungen (aus Anleihen, gesicherten Darlehen, Trans
aktionen)“ wurde mit einer erwarteten Schadenshöhe von
>225 Mio. € und einer erwarteten Eintrittswahrscheinlichkeit
von <5 % bewertet.
Durch die zum 1. Juli 2021 in Kraft getretenen Änderungen
des Grunderwerbsteuergesetzes durch Absenkung der
Beteiligungsschwelle von 95 % auf 90 % und Verlängerung
75
des Beobachtungszeitraums von 5 auf 10 Jahre kann nachträglich eine Grunderwerbsteuerpflicht anfallen. Das gelbe,
ertragswirksame Risiko „Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes wegen Share Deals“ wurde mit einer erwarteten
Schadenshöhe von >225 Mio. € und einer erwarteten Eintrittswahrscheinlichkeit <5 % bewertet. Neben einer ständigen Überwachung von Rechtsprechung und Gesetzgebung
begrenzt Deutsche Wohnen das Risiko auch durch Sensibilisierung der Entscheidungsträger im Rahmen von Share
Deals. Hierdurch ist die Einbindung der internen Steuerabteilung, die dann den Akquisitionsprozess mit überwacht,
sichergestellt. Die interne Steuerabteilung hat in diesem
Kontext zudem eine erweiterte Checkliste als Guidance
erarbeitet.
Zum Jahresende 2022 ergab sich zusammengefasst folgendes Bild der identifizierten Nettorisiken:
Nettorisiken
>95
60–95
1
40–59
2
5–39
13
10
<5
23
7
Ertragswirksam
1,5–
12
12–
45
Bilanzwirksam
24–
180
180–
720
Eintrittswahrscheinlichkeit in den
nächsten
5 Jahren
(in %)
Qualitativ
gering
2
1
1
2
1
3
45–
112,5
112,5–
225
>225
720–
1.800
1.800–
3.600
>3.600
4
spürbar wesentlich
hoch
sehr
hoch
Schadenshöhe in den nächsten 5 Jahren
(in Mio. €)
Nachhaltigkeitsrisiken
Neben den genannten gelben Risiken berichtet Deutsche
Wohnen auch über ausgewählte grüne Risiken mit explizitem Nachhaltigkeitsbezug, um der wachsenden Bedeutung
dieser Risikobetrachtung Raum zu geben:
Risiken aus dem Bereich Umwelt (Environment)
Die Berücksichtigung von Klimaaspekten spielt – analog zum
wachsenden Stellenwert in der Gesellschaft – im Geschäftsmodell und der Strategie von Deutsche Wohnen eine immer
größere Rolle. Daraus resultierende transitorische Klimarisiken beschreiben die Auswirkungen, die aufgrund des Wandels hin zu einem nachhaltigen Wirtschaftssystem für
Unternehmen resultieren können.
76
Deutsche Wohnen hat sich zur Erreichung ihres Klimapfads
ein Intensitätsziel zur Reduktion der CO2-Emissionen bis
2030 gesetzt. Aktuell bewerten wir das Risiko einer Nichteinhaltung der selbst vorgegebenen Klimaziele mit einer
geringen Schadenshöhe und sehen dies als unwahrscheinlich an.
Darüber hinaus können Krisensituationen oder Katastrophen
wie Überschwemmungen, Erdbeben, Extremwetterereignisse
o. Ä. Auswirkungen auf unseren Immobilienbestand haben
und ein spezifisches Krisenmanagement erforderlich machen. Solche physischen Klimarisiken beziehen sich auf
längerfristige Verschiebungen in den allgemeinen klimatischen Bedingungen. Das Risiko der Betriebskontinuität in
Katastrophen-/Krisensituationen bewerten wir mit einer
Schadenshöhe von 1,5–12 Mio. € und einer Eintrittswahrscheinlichkeit von 5–39 %. Zur Analyse und Bewertung
möglicher langfristiger (d. h. über den üblichen Betrachtungszeitraum des Risikomanagements von fünf Jahren
hinausgehender) Folgewirkungen des Klimawandels haben
wir ein Klimarisikotool entwickelt, über das die international
anerkannten Klimawandelszenarien des Intergovernmental
Panel on Climate Change (IPCC) abgebildet werden.
Die transitorischen und physischen Klimarisiken können sich
potenziell negativ auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns auswirken und zu einer erhöhten Schätzungsunsicherheit im Rahmen der Bilanzierung beitragen.
Aktuell sehen wir für den vom Risikomanagement betrachteten Zeitraum keine nennenswerten, unmittelbaren Risiken
bedingt durch den Klimawandel, wie z. B. durch Extremwetterlagen wie Starkregen mit Überschwemmungspotenzial.
Damit verbunden ergeben sich für Deutsche Wohnen nach
aktuellem Kenntnisstand der künftigen Entwicklungen keine
bilanziellen Folgen. Dies betrifft u. a. die Zeitwerte der als
Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, Nutzungsdauern,
die Werthaltigkeit von Vermögenswerten und Rückstellungen für Umweltrisiken, für die sich kein wesentlicher Anpassungsbedarf ergibt (siehe Umweltbelange).
Bei der Entwicklung neuer nachhaltiger Geschäftsfelder im
Segment Value-add – insbesondere im Bereich erneuerbarer
Energien – können sich Risiken aus der Konzeptionierung
und Umsetzung der Geschäftsmodelle ergeben. Mit Bezug
auf den geplanten Ausbau erneuerbarer Energien durch
Photovoltaik, bewerten wir die Risiken hierzu mit einer
geringen Schadenshöhe und einer Eintrittswahrscheinlichkeit von 5–39 %.
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Risiken aus dem Bereich Soziales (Social)
Verstöße gegen Bestimmungen von vertraglichen Sonderrechten (Sozialchartas) können Risiken mit sich bringen, die
den Mieterschutz betreffen und damit das Ziel „Wohnen zu
fairen Preisen“ beeinträchtigen. Diese bewerten wir mit einer
wesentlichen Schadenshöhe von 45–112,5 Mio. €, sehen dies
jedoch als sehr unwahrscheinlich an.
Durch die Nichteinhaltung von gesetzlichen Regelungen
zum Arbeitsschutz und Arbeitssicherheitsmanagement
können nachteilige Auswirkungen für Deutsche Wohnen
und ihre Mitarbeiter entstehen. Aktuell bewerten wir diese
Risiken mit einer wesentlichen Schadenshöhe, sehen diese
jedoch als sehr unwahrscheinlich an.
Risiken aus dem Bereich Unternehmensführung
(Governance)
Für Deutsche Wohnen besteht das Risiko des Verlusts
nachhaltiger Finanzierungen. Nachhaltige „grüne“ Finanzierungen gewinnen zunehmend an Relevanz. Sollte Deutsche
Wohnen z. B. Nachhaltigkeitsziele nicht einhalten, könnte die
Grundlage für diese Finanzierungen gefährdet sein. Aktuell
bewerten wir dieses Risiko mit einer Schadenshöhe von
112,5–225 Mio. € und einer Eintrittswahrscheinlichkeit <5 %.
Darüber hinaus können sich für Deutsche Wohnen Risiken
aus der Nichterfüllung gesetzlicher Anforderungen und
Investoren oder Analystenerwartungen zur sich weiterentwickelnden Nachhaltigkeitsberichterstattung ergeben.
Aktuell bewerten wir dieses Risiko mit einer spürbaren Schadenshöhe, sehen dies jedoch als sehr unwahrscheinlich an.
Aktuelle Einschätzung wesentlicher Chancen
Beurteilung der inhärenten Chancen im Geschäftsmodell
Deutsche Wohnen hat im Rahmen der Strategiefestlegung
sowie der Kurz- und Mittelfristplanung Ertragspotenziale
identifiziert und verarbeitet. Die in diesem Kontext berücksichtigten Annahmen zur Unternehmensstrategie, zu
umfeld- und marktbezogenen Faktoren sowie zum operativen Geschäft bergen jedoch nicht nur Risiken, es kann sich
auch eine ungeplant vorteilhaftere Geschäftsentwicklung
ergeben.
Gerade durch die Kombination der Geschäftsaktivitäten und
die Nutzung der Systeme und Plattform von Vonovia bieten
sich weitere Chancenpotenziale. Hierzu zählt auch die
Konzentration der Developmentaktivitäten durch Geschäftsbesorgungsverträge auf der Developmentplattform der
BUWOG als Developmentsegment von Vonovia sowie
opportunistisch auf der Plattform der Beteiligung
QUARTERBACK Immobilien AG.
Strategiebedingte Chancen
Der Kern der Unternehmensstrategie ist unverändert die
Ausrichtung der Geschäftsaktivitäten auf nachhaltiges und
ökologisches Handeln. Über die Vermietung von gutem,
zeitgerechtem und vor allem bezahlbarem Wohnraum sowie
die Entwicklung neuen Wohnraums hinaus ist es ferner
erklärtes Unternehmensziel, eine Verbesserung der Lebensqualität zu erreichen und die durch unsere Immobilien
entstehende CO2-Belastung deutlich zu reduzieren.
Durch einen gezielten, auf aktuellste Öko-Standards ausgerichteten Wohnungsneubau sowie Modernisierung können
wir einen weiteren Beitrag zur Beseitigung der Wohnungsknappheit einerseits und zur Verbesserung der Umweltbilanz andererseits leisten und den im Geschäftsjahr 2020
verbindlich festgelegten Klimapfad verfolgen.
Durch den Einsatz von nachhaltigen, ökologischen Baustoffen und nachhaltigen Energiekonzepten trägt Deutsche
Wohnen dazu bei, knappe Ressourcen zu schonen und
gezielt erneuerbare Energie zu nutzen. Dabei sehen wir
unsere Quartiere als verbindendes Element für die Sektorenkopplung. Wir erwarten daher Chancen durch die gezielte
digitale Vernetzung von Strom, Wärme und Mobilität.
Zusammengefasster Lagebericht — Chancen und Risiken
77
Darüber hinaus ergeben sich weitere Chancen durch die
ökologische Umgestaltung des Wohnumfelds wie durch das
Anlegen von Mietergärten und Blumenwiesen sowie das
Aufstellen von Insektenhotels als Beitrag zur Biodiversität.
Deutsche Wohnen wird an ihren Selbstverpflichtungen
hinsichtlich Klimapfad und Klimazielen festhalten und
Chancen aus dem Ausbau erneuerbarer Energien verfolgen,
wie sich diese auch aus dem direkten Verkauf von Grünstrom an unsere Mieterinnen und Mieter sowie der Produktion (und dem Verkauf) von Strom aus erneuerbaren Quellen auf/an unseren Liegenschaften ergeben werden. Hierzu
wird Deutsche Wohnen auch den Ausbau von PV-Programmen und den Verkauf von Strom an die Mieter (Mieterstrom) forcieren und so ein verändertes Konsumentenverhalten (Verwendung Grünstrom) unterstützen.
Die Herausforderungen, die der Klimawandel an das unternehmerische Handeln stellt, bergen gleichzeitig auch strategische Potenziale in sich. Energetische Sanierungen stellen
dabei einen wichtigen Hebel auf dem Weg zu einem klimaneutralen Gebäudebestand dar. Das Ziel der Reduzierung
von Heizkosten und damit einhergehend die Senkung der
Energieverbräuche steht im Einklang mit dem Ziel der
Senkung von Emissionen und trägt im aktuellen Kontext des
Ukraine-Kriegs auch zur Energiesicherheit bei.
Die soziologischen und volkswirtschaftlichen Forschungsdaten gehen davon aus, dass das Bevölkerungswachstum in
Deutschland und Teilen Europas durch Migration anhalten
wird. Dies wird eine unverändert hohe Nachfrage nach
bezahlbarem Wohnraum nach sich ziehen, die auch mittelfristig nicht vollständig durch den erwarteten Neubau
befriedigt werden kann. Einerseits ergeben sich dadurch
unmittelbar Chancen für das Development- und Neubaugeschäft. Anderseits ist zu konstatieren, dass der Wohnungsmarkt durch die Migrationsströme nicht nur vor quantitative
Herausforderungen gestellt werden wird, sondern auch vor
integrative Herausforderungen, denen wir mit unserer
Erfahrung in der strategischen und nachhaltigen Quartiersentwicklung entgegentreten können.
In diesem Kontext ist insbesondere auch der demografische
Wandel hin zu einer alternden Gesellschaft anzuführen,
denn die Nachfrage nach altersgerechtem und bezahlbarem
Wohnraum in den kommenden Jahren dürfte stetig zunehmen. Damit verbinden sich weitere Chancen aus der altersgerechten Modernisierung unserer Wohnungen und der
Investition in neue innovative Wohnkonzepte ergeben. Es ist
zu erwarten, dass dies mit einem weiteren Mietwachstum
einhergeht.
78
Der demografische Wandel wirkt sich aber auch auf das
Pflegegeschäft aus und eröffnet über eine alternde Gesellschaft Chancen einer weiteren Entwicklung. Dessen strategische Chancen werden deshalb aktuell im Rahmen einer
strategischen Überprüfung evaluiert.
Der Koalitionsvertrag stellte sowohl Initiativen zu einer
erheblichen Steigerung von bezahlbarem Wohnraum durch
Neubau als auch eine möglichst klimaneutrale Transformation des bereits vorhandenen Immobilienbestands in Aussicht. Dies wird ohne privatwirtschaftliche Investitionen und
damit verbundene Anreize nicht gelingen. Ein positives
Investitionsklima für die Wohnimmobilienmärkte zu schaffen bedeutet jedoch auch, die erforderlichen ökologischen
Bau- und Modernisierungsmaßnahmen ökonomisch gestaltbar zu machen, zusätzliches Bauland bereitzustellen, Regulierung abzubauen und die Akzeptanz privatwirtschaftlicher
Immobilieninvestoren im Allgemeinen zu fördern, woraus
sich wiederum Chancen für Deutsche Wohnen ergeben
dürften.
Opportunistische Akquisitionen innerhalb der Wertschöpfungskette auch mit Blick auf das Geschäft mit wohnungsnahen Dienstleistungen können zusätzliche Ertragspotenziale eröffnen. Darin könnten sich zudem sowohl durch den
Einstieg ins B2B-Geschäft als auch durch die Ausweitung der
bestehenden Geschäftsmodelle auf weitere Kundengruppen
zukunftsträchtige Chancen ergeben. Neben dem weiteren
Ausbau der bestehenden wohnungsnahen Dienstleistungen,
auch im Wege eines möglichen Drittgeschäfts, birgt der
Megatrend der Digitalisierung Ausbaupotenziale, die
Kunden noch stärker an das Geschäftsmodell anzubinden,
z. B. durch Kundenbindungsprogramme, Kommunikationsplattformen oder Vernetzungen. Mögliche Effizienzgewinne
in den Prozessen und Systemen des Value-add-Geschäfts
bergen zusätzliche Ertragspotenziale.
Unsere Unternehmensstrategie stellt auch auf die Weiterentwicklung von Mitarbeitern und Mitarbeiterzufriedenheit
ab. Wir nutzen dabei neue Personalentwicklungskonzepte
und gestalten aktiv die Neubesetzung von Stellen. Ziel ist es
auch, die Frauenquote im Bereich der ersten und zweiten
Führungskräfteebene zu erhöhen. Insgesamt können sich für
Deutsche Wohnen weitere Chancen durch die mit der
Diversity einhergehenden Vorteile sowie durch Verbesserung der Attraktivität, auch im Sinne der Mitarbeiterzufriedenheit, als Arbeitgeber ergeben.
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Umfeld- und marktbezogene Chancen
Die Wohnungswirtschaft wird in erheblichem Maße von den
verschiedenen gesellschaftlichen und technologischen
Megatrends beeinflusst. Auf Basis der Analysen des Statistischen Bundesamts ist zu erwarten, dass die Binnenmigration
aus ländlichen Regionen in die großen Ballungszentren
unverändert anhalten wird. Die dadurch verursachte urbane
Wohnungsknappheit könnte zusätzlich noch durch Zuwanderungseffekte aus den weltweiten Krisenregionen und die
Tendenz zu kleineren Haushaltsgrößen verstärkt werden.
Aufgrund des wahrgenommenen Arbeitskräfte- und Fachkräftemangels und des Rückgangs der Bevölkerung hat sich
die Bundesregierung als Ziel gesetzt, die Immigration aus
Nicht-EU-Staaten gezielt zu fördern. Die Bundesagentur für
Arbeit geht davon aus, dass ca. 400.000 Einwanderer pro
Jahr gebraucht werden, um die aufgrund der demografischen Veränderungen entstehenden Lücken auf dem Arbeitsmarkt zu schließen. Dies würde gemäß Institut der
Deutschen Wirtschaft zur Folge haben, dass mittelfristig bis
zu 308.000 Wohnungen jährlich fehlen könnten. Diese
Entwicklungstendenz kann unserem Immobilienbestandsportfolio zugutekommen, das sich vor allem auf kleine und
mittlere Wohnungsgrößen in den Metropolregionen konzentriert. Der zunehmenden Verknappung von bezahlbarem
Wohnraum kann Deutsche Wohnen zudem durch sein
Development- und Neubaugeschäft entgegenwirken. Dabei
ist zu beachten, dass der Koalitionsvertrag die Zielmarke von
400.000 neuen Wohnungen im Jahr festgeschrieben hat. Die
ist ohne Deregulierungsmaßnahmen und die Bereitstellung
zusätzlichen Baulands nicht erreichbar, wodurch sich wiederum Chancen für Deutsche Wohnen ergeben könnten.
Ein im Koalitionsvertrag besonders prominent adressierter
Megatrend ist zweifellos der Klimaschutz. In diesem Kontext
könnte sich der bereits sehr frühzeitig festgelegte Fokus auf
energetische Sanierungen als vorteilhaft erweisen. Schließlich können aktuell fast ein Drittel der CO2-Emissionen in
Deutschland auf Immobilien zurückgeführt werden. Darüber
hinaus sieht sich Deutsche Wohnen gemeinsam mit Vonovia
aber auch in der Rolle des Innovationstreibers. Ein sich
verstärkendes Umweltbewusstsein könnte somit dazu
führen, dass die Marke Vonovia zukünftig zunehmend positiv
besetzt wird und dass Menschen energetisch vorteilhafte
Wohnungen von Deutsche Wohnen verstärkt nachfragen.
Zusammengefasster Lagebericht — Chancen und Risiken
Der Ukraine-Krieg hat aufgezeigt, wie abhängig Europa von
Energieimporten ist. Die aktuell durch den Ukraine-Krieg
entstandene Energieverknappung wird die Investitionen und
den Einsatz erneuerbarer Energien verstärken. Das
1.000-Dächer-Programm von Vonovia, mit dem die Dächer
im Vonovia Konzern mit PV-Anlagen ausgerüstet werden,
wird dadurch weiteren Rückenwind erfahren. Dieses Investitionsprogramm, für welches ausreichend Finanzmittel aus
der Innenfinanzierung reserviert sind, wird durch die Mieterstrom-Initiative weitere Chancenpotenziale eröffnen.
Der Zusammenschluss von Vonovia und Deutsche Wohnen
bietet weitergehende Chancen aufgrund des nunmehr
größeren Bestands- und Developmentportfolios in der
Umsetzung der beschriebenen Ansätze.
Chancen aus der operativen Geschäftstätigkeit
Durch den Zusammenschluss von Deutsche Wohnen mit
Vonovia können jenseits von Harmonisierungs- und Skaleneffekten auch Erfahrungen im Bereich der wohnungsnahen
Dienstleistungen, vornehmlich im Bereich der Messservices,
des Multimediaangebots und der Energieversorgung,
gebündelt werden. Dies bildet einerseits ökonomische
Potenziale, aber auch Potenziale im Kundenangebot und
damit in der Kundenzufriedenheit.
Deutsche Wohnen investiert konsequent in die Erprobung
und den Ausbau neuer Technologien. Wir erwarten weitere
Chancen durch ein konsequentes Ausrollen dieser und anderer Technologien im Unternehmen u. a. mit der Zielrichtung
„predictive maintenance“, „home-automation“, „processautomation“ wie „building-information-system“ sowie in der
Schnittstelle zum Kunden.
So könnten im Sinne von „predictive maintenance“ zukünftig
Schäden, beispielsweise an Aufzügen oder Heizungen,
abgewendet werden, bevor sie überhaupt entstehen. SmartHome-Systeme könnten dafür sorgen, dass Mieter ihre
Energiekosten bewusst steuern. Digitale Kommunikationsplattformen können den Dialog mit den Mietern verbessern,
aber auch eine Bindung an das Unternehmen und innerhalb
des Quartiers unterstützen. Diese Chancen aus der Digitalisierung für das operative Geschäft sollen auch auf und über
die Kundenzufriedenheit wirken.
79
Gezielte Akquisitionsmöglichkeiten sowie die Kooperation
mit entsprechenden Start-Ups entlang der Wertschöpfungskette zur weiteren Implementierung digitaler Lösungen
innerhalb der Prozesse, aber auch an den Schnittstellen,
können für Deutsche Wohnen hier weitere Ertragspotenziale
und Know-how-Potenziale eröffnen.
Eine Digitalisierung der öffentlichen Verwaltung könnte die
angemahnte Verschlankung von Verwaltungs- und insbesondere Genehmigungsprozessen fördern und so beispielsweise durch schnellere Genehmigung von Bauanträgen das
Modernisierungs-, Development- und Neubaugeschäft von
Deutsche Wohnen positiv beeinflussen.
Durch den möglichen Erwerb größerer Portfolios in Deutschland, aber auch durch gezielte kleine, sogenannte taktische
Akquisitionen von einzelnen oder mehreren Gebäuden an
spezifischen Standorten sowie durch gezielte Maßnahmen
im Wohnumfeld sehen wir weiterhin die Chance, ganze
Wohnquartiere in ihrer Art und Qualität zu verbessern und
damit den Wohnwert für unsere Kunden und die Wertentwicklung unserer Wohnimmobilien zu erhöhen. Im Rahmen
des aktuellen Marktumfelds können sich durchaus Akquisitionsopportunitäten unter den Bedingungen der vorgegebenen Innenfinanzierung ergeben.
Deutsche Wohnen bewirtschaftet seine Wohnungsbestände
mit standardisierten Systemen und Prozessen. Die Akquisition weiterer Immobilienportfolios bietet somit die Chance,
einen zusätzlichen Wertbeitrag durch Harmonisierungs- und
Skaleneffekte bei der Bewirtschaftung, im Development und
bei den wohnungsnahen Dienstleistungen zu erzielen, indem
die Kosten bezogen auf eine einzelne Wohnung reduziert
werden können. Dieser Ansatz schlägt sich auch in dem
Zusammenschluss mit Vonovia nieder, woraus Synergien in
Höhe von 105 Mio. € jährlich erwartet wurden. Aufbauend
auf den umfangreichen Erfahrungen von Vonovia mit der
Integration von Unternehmen auf seine Systeme und
Prozesse können sich weitere, über die bisherigen konservativen Synergierwartungen hinaus, operative Effizienzgewinne
für beide beteiligten Unternehmensgruppen ergeben.
80
Finanzielle Chancen
Deutsche Wohnen hat in den vergangenen Jahren aufgrund
vorteilhafter Beurteilungen von äußerst günstigen Konditionen am Kapital- und Bankenmarkt profitiert und sich so ein
langfristig stabiles und ausgewogenes Finanzierungsfundament erarbeitet. Dieser Umstand bietet unverändert die
Chance, auch in zukünftig möglicherweise nachteiligeren
Marktumfeldern auf relativ vorteilhaftere (Re-)Finanzierungsmöglichkeiten zurückgreifen zu können.
Gemeinsam mit unserer seit vielen Jahren verfolgten Diversifizierungsstrategie bei der Liquiditätsbeschaffung bietet
sich gerade im aktuellen Kapitalmarktumfeld zudem die
Chance zur fortlaufenden Optimierung der Eigenkapital- und
Fremdkapitalstruktur und der Konditionen unserer finanziellen Verbindlichkeiten.
Steigende Inflationsraten und Zinsen im aktuellen Markt
umfeld haben es erforderlich gemacht, die Investitionen
unter den Bedingungen der Nachhaltigkeitszielsetzungen vor
dem Hintergrund derer Rentierlichkeit neu zu überprüfen. In
diesem Kontext wird verstärkt das Augenmerk auf die
Stärkung der Innenfinanzierung gelegt. Auch die intensivierten Veräußerungsanstrengungen bei den Development
projekten werden positiv auf die Innenfinanzierungskraft
wirken. Insgesamt könnte die gestärkte Innenfinanzierungspotenziale opportunistische Investitionsentscheidungen
erlauben, um die Profitabilität insgesamt zu erhöhen bzw.
verstärkte Nachhaltigkeitsinitiativen und Ertragspotenziale
zu verfolgen.
Eine Stärkung unserer finanziellen Position, der Rentabilität
unserer (Nachhaltigkeits-)Investitionen könnte sich damit
außerdem positiv auf die Beurteilung unserer Kapitalgeber
und Rating-Agenturen auswirken und somit unsere relativ
vorteilhafteren Finanzierungsoptionen stärken.
Unsere Investments in bezahlbaren Wohnraum sind mit
einem weitestgehend konjunkturunabhängigen Cashflow
verbunden. Die damit verbundene Stabilität bietet uns die
Chance, unsere finanziellen Verbindlichkeiten auch in Zeiten
ökonomischer oder politischer Krisen vergleichsweise sicher
erfüllen zu können. Dies wird insbesondere dadurch nachgewiesen, dass auch im durch Ukraine-Krieg und durch
gestörte Lieferketten beeinflussten Jahr 2022 keine nennenswerte Erhöhung der – ohnehin niedrigen – Mietausfallquote
zu beobachten ist.
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Prognosebericht
Geschäftsausblick
Die Prognose wurde in Übereinstimmung mit den im Konzernabschluss angewendeten Rechnungslegungsgrundsätzen
und den im Lagebericht an anderer Stelle beschriebenen
Bereinigungen (Anpassungen) vorgenommen. In der Prognose berücksichtigen wir keine größeren Akquisitionen von
Immobilienbestanden.
Unsere Prognose für 2023 basiert auf der für den Konzern
Deutsche Wohnen ermittelten und aktualisierten Unternehmensplanung, die die aktuelle Geschäftsentwicklung, die
erfolgte Integration in den Vonovia Konzern, mögliche
Chancen und Risiken sowie potenzielle Nachwirkungen der
Corona-Pandemie und Auswirkungen des Ukraine-Kriegs
berücksichtigt. Sie bezieht außerdem die wesentlichen
gesamtökonomischen Rahmenbedingungen, die für die
Immobilienwirtschaft relevanten volkswirtschaftlichen
Faktoren sowie unsere Unternehmensstrategie mit ein.
Diese sind in den Kapiteln Entwicklung von Gesamtwirtschaft und
Branche und
Grundlagen des Konzerns beschrieben. Darüber
hinaus bleiben allgemeine Chancen und Risiken hinsichtlich
der zukünftigen Entwicklung des Konzerns bestehen (siehe
Kapitel Chancen und Risiken).
Wir gehen davon aus, dass sich für Deutsche Wohnen und
unsere Kunden die durch die Ukraine-Krise ausgelösten
Preissteigerungen insbesondere auf den Energiemärkten
deutlich bemerkbar machen werden. Diese werden sich
unmittelbar auf die Nebenkosten auswirken, aber auch
mittelbar durch allgemeine Preissteigerungen auf alle
Bereiche der Wirtschaft. Wir erwarten zudem weiterhin ein
hohes Preisniveau bei Baustoffen, welches sich auch auf
unsere Bauprojekte auswirken wird.
Steigende Zinsen und Inflation führen weiterhin zu einer
erhöhten Volatilität an den Eigen- und Fremdkapitalmärkten,
u. a. begründet oder verstärkt durch den Ukraine-Krieg.
Die gesamtwirtschaftliche Lage und Entwicklung unterziehen wir deshalb fortlaufend einer intensiven Bewertung,
insbesondere mit Blick auf die Renditeanforderungen bei
Investitions- und Desinvestitionsentscheidungen.
Hieraus erfolgt eine Neubeurteilung bei der Einordnung von
Developmentprojekten als to-hold oder to-sell, bei der
Entscheidung über Baubeginne, bei der Umsetzung von
Bestandsinvestitionen sowie bei Entscheidungen zu Verkäufen von Immobilienbeständen.
Insgesamt erwarten wir einen leichten Rückgang des
Adjusted EBITDA Total sowie des Group FFO. Beide Kennzahlen sind aktuell maßgeblich durch die Absatzrisiken am
Transaktionsmarkt beeinflusst.
Des Weiteren erwarten wir für 2023 eine weitere Steigerung
unseres Unternehmenswerts und einen leichten Anstieg des
NAV pro Aktie ohne Berücksichtigung weiterer marktbedingter Wertveränderungen.
Berlin, den 15. März 2023
Der Vorstand
Konstantina Kanellopoulos
(Co-Vorstandsvorsitzende)
Lars Urbansky
(Co-Vorstandsvorsitzender)
Zusammengefasster Lagebericht — Chancen und Risiken | Prognosebericht
Olaf Weber
(CFO)
81
82
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Konzernabschluss
Vermögens- Finanz- und Ertragslage des Konzerns
unverändert positiv.
EPS beeinträchtigt durch Wertberichtigungen.
90
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
Konzern-Gesamtergebnisrechnung
Konzernbilanz
Konzern-Kapitalflussrechnung
Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung
92
Konzernanhang
92
Abschnitt (A): Grundlagen des Konzernabschlusses
84
85
86
88
105 Abschnitt (B): Periodenerfolg
111
Abschnitt (C): Sonstige Angaben zur Ertragslage
116 Abschnitt (D): Vermögen
135 Abschnitt (E): Kapitalstruktur
146 Abschnitt (F): Corporate-Governance-Berichterstattung
150 Abschnitt (G): Zusätzliche Angaben zum Finanzmanagement
Konzernabschluss — Inhalt
83
Konzern-Gewinn- und
Verlustrechnung
1. Januar bis 31. Dezember
in Mio. €
Erläuterungen
Umsatzerlöse aus der Vermietung
Andere Umsatzerlöse aus der Immobilienbewirtschaftung
Umsatzerlöse aus der Immobilienbewirtschaftung
B8
Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien
Buchwert der veräußerten Immobilien
Wertveränderungen aus der Veräußerung von Immobilien
Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien
B9
Umsatzerlöse aus der Veräußerung von Immobilienvorräten
Herstellkosten der verkauften Immobilienvorräte
2021
2022
1.203,6
1.212,3
298,4
313,3
1.502,0
1.525,6
754,1
1.743,2
-754,1
-1.738,2
127,5
-1,5
127,5
3,5
42,2
41,3
-33,2
-30,8
Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilienvorräten
B10
9,0
10,5
Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties
B11
1.734,8
-917,5
Aktivierte Eigenleistungen
B12
5,0
6,5
Materialaufwand
B13
-552,0
-636,2
Personalaufwand
B14
-259,6
-248,2
-213,9
-146,8
79,8
72,4
-7,5
-24,7
Abschreibungen und Wertminderungen*
Sonstige betriebliche Erträge
B15
Wertminderungsaufwendungen aus finanziellen Vermögenswerten
Ergebnis aus der Ausbuchung von zu fortgeführten Anschaffungskosten bewerteten
finanziellen Vermögenswerten
Sonstige betriebliche Aufwendungen
B16
Ergebnis aus nach der Equity-Methode bilanzierten Finanzanlagen
1,1
0,2
-143,2
-121,0
-3,3
-167,2
Zinserträge
B17
35,5
77,1
Zinsaufwendungen
B18
-143,3
-73,9
Sonstiges Finanzergebnis
B19
-395,5
4,0
1.776,4
-635,7
-857,4
190,0
919,0
-445,7
877,2
-434,1
41,8
-11,6
Ergebnis vor Steuern
Ertragsteuern
B20
Periodenergebnis
davon entfallen auf:
Anteilseigner von Deutsche Wohnen
Nicht beherrschende Anteilseigner
Ergebnis je Aktie (verwässert) in €
C22
2,45
-1,09
Ergebnis je Aktie (unverwässert) in €
C22
2,45
-1,09
* Ohne Wertberichtigungen auf in den Investment Properties ausgewiesene Immobilienbestände.
84
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
KonzernGesamtergebnisrechnung
1. Januar bis 31. Dezember
in Mio. €
2021
2022
Periodenergebnis
919,0
-445,7
Gewinne/Verluste
12,6
34,5
Steuern auf Gewinne/Verluste
-2,7
-10,5
Ergebnis aus Cashflow Hedges
9,9
24,0
Posten, die künftig aufwands- oder ertragswirksam werden können
9,9
24,0
Veränderung der versicherungsmathematischen Gewinne/Verluste
3,7
30,7
Steuereffekt
0,1
-7,0
Ergebnis der versicherungsmathematischen Gewinne und Verluste aus
Pensionen und ähnlichen Verpflichtungen
3,8
23,7
-6,9
–
2,0
–
Ergebnis aus Nettogewinn/Nettoverlust der Wandelschuldverschreibungen
-4,9
–
Posten, die künftig nicht aufwands- oder ertragswirksam werden können
-1,1
23,7
8,8
47,7
927,8
-398,0
885,6
-387,4
42,2
-10,6
Nettogewinn/Nettoverlust aus Wandelschuldverschreibungen
Steuereffekt
Sonstiges Ergebnis
Gesamtergebnis
davon entfallen auf:
Anteilseigner von Deutsche Wohnen
Nicht beherrschende Anteilseigner
Konzernabschluss — Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung Ί Konzern-Gesamtergebnisrechnung
85
Konzernbilanz
Aktiva
Erläuterungen
31.12.2021
31.12.2022
Immaterielle Vermögenswerte
D24
180,8
164,8
Sachanlagen
D25
202,4
219,6
Investment Properties
D26
28.730,5
27.301,9
Finanzielle Vermögenswerte
D27
324,2
811,4
Nach der Equity-Methode bilanzierte Finanzanlagen
D28
373,3
208,0
Sonstige Vermögenswerte
D29
1,2
214,9
Latente Steueransprüche
D30
0,1
0,2
29.812,5
28.920,8
in Mio. €
Langfristige Vermögenswerte
Vorräte
D31
5,4
62,8
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
D32
113,0
30,0
Finanzielle Vermögenswerte
D27
565,0
1.019,0
Sonstige Vermögenswerte
D29
102,0
198,4
Laufende Ertragsteueransprüche
D30
127,3
187,1
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente
D33
676,7
184,3
Immobilienvorräte
D34
197,0
926,0
Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte
D35
1.633,3
2,4
3.419,7
2.610,0
33.232,2
31.530,8
Kurzfristige Vermögenswerte
Summe Aktiva
86
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Passiva
in Mio. €
Erläuterungen
Gezeichnetes Kapital
Kapitalrücklage
Gewinnrücklagen
Sonstige Rücklagen
Eigenkapital der Anteilseigner von Deutsche Wohnen
Nicht beherrschende Anteile
31.12.2021
31.12.2022
396,9
396,9
4.433,4
4.174,7
11.907,6
11.715,6
-10,6
12,4
16.727,3
16.299,6
476,1
475,5
Eigenkapital
E36
17.203,4
16.775,1
Rückstellungen
E37
149,0
104,6
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
E38
19,4
19,4
Originäre finanzielle Verbindlichkeiten
E39
9.361,5
8.474,2
23,8
–
Verbindlichkeiten aus Leasing
E40
118,8
114,1
Verbindlichkeiten gegenüber nicht beherrschenden Anteilseignern
E41
199,0
196,3
Derivate
Latente Steuerschulden
Langfristige Schulden
5.156,6
4.906,4
15.028,1
13.815,0
Rückstellungen
E37
176,9
220,1
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
E38
314,1
147,7
Originäre finanzielle Verbindlichkeiten
E39
310,3
501,7
0,3
0,1
Derivate
Verbindlichkeiten aus Leasing
E40
20,8
14,5
Sonstige Verbindlichkeiten
E42
99,8
56,6
Schulden im Zusammenhang mit zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten
78,5
–
1.000,7
940,7
Schulden
16.028,8
14.755,7
Summe Passiva
33.232,2
31.530,8
Kurzfristige Schulden
Konzernabschluss — Konzernbilanz
87
Konzern-Kapitalflussrechnung
1. Januar bis 31. Dezember
in Mio. €
Erläuterungen
2021
2022
919,0
-445,7
B11
-1.734,8
917,5
Periodenergebnis
Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties
Wertveränderungen der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien
Abschreibungen und Wertminderungen
Zinsaufwendungen/-erträge und sonstiges Finanzergebnis
Ertragsteuern
Ergebnis aus der Veräußerung von Investment Properties
B9
-127,5
1,5
D24
213,9
146,8
B17/B18/B19
503,3
-6,6
B20
857,4
-190,0
B9
–
-5,0
–
-1,3
Ergebnisse aus Abgängen von sonstigen langfristigen Vermögenswerten
Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen/Erträge
19,0
187,0
-14,1
-81,5
Ertragsteuerzahlungen
-28,9
-157,8
Cashflow aus der betrieblichen Tätigkeit
607,3
364,9
Einzahlungen aus Abgängen von Investment Properties und zur Veräußerung
gehaltenen Vermögenswerten
635,7
1.684,9
Einzahlungen aus Abgängen von übrigen Vermögenswerten
197,4
87,9
Veränderung des Nettoumlaufvermögens
Einzahlungen aus der Veräußerung von anderen finanziellen Vermögenswerten
Auszahlungen für Investitionen in Investment Properties
Auszahlungen für Investitionen in übrige Vermögenswerte
Zinseinzahlungen
Cashflow aus der Investitionstätigkeit
88
9,7
–
D26
-762,0
-799,5
D24/D25/D27
-779,0
-1.005,1
9,7
37,0
-688,5
5,2
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Erläuterungen
2021
2022
Einzahlungen aus dem Verkauf eigener Aktien
E36
660,8
–
Auszahlungen an Aktionäre der Deutsche Wohnen SE und nicht beherrschende Anteilseigner
E36
-358,9
-29,4
Einzahlungen aus der Aufnahme von finanziellen Verbindlichkeiten
E39
1.354,4
40,0
Auszahlungen für die Tilgung von finanziellen Verbindlichkeiten
E39
-1.267,5
-735,5
Auszahlungen für die Tilgung von Leasingverbindlichkeiten
E40
-22,7
-18,9
Auszahlungen für Transaktionskosten im Zusammenhang mit Kapitalmaßnahmen
E39
-37,5
–
-2,2
–
-151,8
-118,7
174,6
-862,5
93,4
-492,4
583,3
676,7
676,7
184,3
in Mio. €
Auszahlungen für sonstige Finanzierungskosten
Zinsauszahlungen
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit
Nettoveränderung der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente zum Periodenanfang
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente zum Periodenende
Konzernabschluss — Konzern-Kapitalflussrechnung
D33
89
Konzern-Eigenkapital
veränderungsrechnung
Sonstige Rücklagen
in Mio. €
Stand 1. Januar 2022
Gezeichnetes
Kapital
396,9
Kapitalrücklage Gewinnrücklagen
4.433,4
Periodenergebnis
11.907,6
EK-Instrumente
zum beizulegenden Zeitwert im
sonstigen Cashflow-HedgeErgebnis
Rücklage
-3,5
-7,1
-434,1
Sonstiges Ergebnis
Gesamtergebnis
Entnahme aus der Kapitalrücklage
-258,7
23,7
23,0
-410,4
23,0
258,7
Ausschüttung durch die Deutsche Wohnen SE
-15,9
Ergebnisneutrale Eigenkapitalveränderung
-24,4
Stand 31. Dezember 2022
396,9
4.174,7
11.715,6
-3,5
15,9
Stand 1. Januar 2021
343,8
1.688,1
11.379,9
-3,5
-16,6
-3,5
-16,6
Finalisierung Kaufpreisallokation Quarterback
Stand 1. Januar 2021 angepasst
8,5
343,8
1.688,1
Periodenergebnis
877,2
Sonstiges Ergebnis
Gesamtergebnis
Kapitalerhöhung
40,4
2.097,4
Verkauf eigener Aktien
12,7
648,1
Ausschüttung durch die Deutsche Wohnen SE
90
-1,1
9,5
876,1
9,5
-354,1
Ergebnisneutrale Eigenkapitalveränderung
Stand 31. Dezember 2021
11.388,4
396,9
-0,2
-2,8
4.433,4
11.907,6
-3,5
-7,1
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Eigenkapital der
Anteilseigner von
Deutsche Wohnen
Nicht
beherrschende
Anteile
16.727,3
476,1
17.203,4
-434,1
-11,6
-445,7
46,7
1,0
47,7
-387,4
-10,6
-398,0
0,0
0,0
-15,9
Eigenkapital
0,0
-15,9
-24,4
10,0
-14,4
16.299,6
475,5
16.775,1
13.391,7
441,1
13.832,8
8,5
8,5
13.400,2
441,1
13.841,3
877,2
41,8
919,0
8,4
0,4
8,8
885,6
42,2
927,8
2.137,8
2.137,8
660,8
660,8
-354,1
-354,1
-3,0
-7,2
-10,2
16.727,3
476,1
17.203,4
Konzernabschluss — Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung
91
Konzernanhang
(A): Grundlagen des Konzernabschlusses
1 Allgemeine Angaben
Die Deutsche Wohnen SE ist in Deutschland ansässig
und unter HRB 190322 B im Handelsregister Berlin-
Charlottenburg eingetragen. Der eingetragene Firmensitz
ist Mecklenburgische Straße 57, 14197 Berlin.
Der Konzernabschluss zum 31. Dezember 2022 wird in
Übereinstimmung mit sämtlichen in der EU anzuwendenden
International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellt.
Darüber hinaus sind ergänzend die nach § 315e Abs. 1 HGB
anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften berücksichtigt worden. Änderungen aufgrund von Reklassifizierungen sind im Kapitel [A2] Anpassung der Vorjahresangaben
dargestellt.
Kapitel
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden,
Ermessensausübungen, Schätzungen
A6
Zuwendungen der öffentlichen Hand
B
Periodenerfolg
B10
Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilienvorräten
B20
Ertragsteuern
C22
Ergebnis je Aktie
D24
Immaterielle Vermögenswerte/Geschäfts- oder Firmenwert
D25
Sachanlagen
D26
Investment Properties
D27
Finanzielle Vermögenswerte
D31
Vorräte
D32
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
D33
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente
D34
Immobilienvorräte
D35
Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und Schulden
Der Konzernabschluss wird auf Basis fortgeführter Anschaffungs- und Herstellungskosten erstellt, mit Ausnahme von
Investment Properties, zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten, derivativen Finanzinstrumenten, Planvermögen
und Eigenkapitalinstrumenten zum beizulegenden Zeitwert
im sonstigen Ergebnis. Diese werden zu ihrem beizulegenden Zeitwert bewertet. Die Gewinn- und Verlustrechnung ist
nach dem Gesamtkostenverfahren erstellt.
E36
Eigenkapital
E37
Rückstellungen
E39
Originäre finanzielle Verbindlichkeiten
E40
Leasingverhältnisse
E41
Verbindlichkeiten gegenüber nicht beherrschenden
Anteilseignern
F44
Anteilsbasierte Vergütung
Der Konzernabschluss wird in Euro – der funktionalen
Währung des Konzerns – aufgestellt. Alle Angaben erfolgen
in Millionen Euro (Mio. €), soweit nicht anders vermerkt.
2 Anpassung der Vorjahresangaben
Die folgende Übersicht gibt an, in welchem Kapitel zu den
einzelnen Themenbereichen Angaben zu Bilanzierungs- und
Bewertungsmethoden sowie zu Ermessensausübungen und
Schätzungen zu finden sind:
92
Aufgrund von Änderungen in der Darstellung der Bilanz
sowie der Gewinn- und Verlustrechnung zur Verbesserung
der Lagedarstellung und der erhöhten Vergleichbarkeit in der
Immobilienbranche ist es zu Änderungen im Ausweis im
Vergleich zum 31. Dezember 2021 gekommen.
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Gewinn- und Verlustrechnung
Die nachfolgende Tabelle zeigt schematisch die wesentlichen Veränderungen gegenüber der Vorjahresdarstellung in
der Gewinn- und Verlustrechnung:
1.1.–
31.12.2021
Anpassung
1.209,8
-1.209,8
233,0
-233,0
Pachterlöse aus Pflegeimmobilien
33,8
-33,8
Andere Erlöse aus der Immobilienbewirtschaftung
25,4
-25,4
in Mio. €
Erläuterungen
Erlöse aus der Wohnungsbewirtschaftung
Erlöse aus Pflegebetrieben
Umsatzerlöse aus der Vermietung
1.203,6
Andere Umsatzerlöse aus der Immobilienbewirtschaftung
Umsatzerlöse aus der Immobilienbewirtschaftung
1
Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien
Buchwert der veräußerten Immobilien
Wertveränderungen aus der Veräußerung von Immobilien
Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien
2
Umsatzerlöse aus der Veräußerung von Immobilienvorräten
Herstellkosten der verkauften Immobilienvorräte
1.1.–31.12.2021
(Adjustiert)
1.203,6
298,4
298,4
1.502,0
–
1.502,0
780,2
-26,1
754,1
-771,0
16,9
-754,1
–
127,5
127,5
9,2
118,3
127,5
16,1
26,1
42,2
-16,3
-16,9
-33,2
Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilienvorräten
2
-0,2
9,2
9,0
Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties
2
1.862,3
-127,5
1.734,8
Aktivierte Eigenleistungen
3
5,0
5,0
Materialaufwand
3
-547,0
-5,0
-552,0
Personalaufwand
-259,6
–
-259,6
Abschreibungen und Wertminderungen
-213,9
–
-213,9
79,8
–
79,8
-6,4
-1,1
-7,5
1,1
1,1
Sonstige betriebliche Erträge
Wertminderungsaufwendungen aus finanziellen Vermögenswerten
4
Ergebnis aus der Ausbuchung von zu fortgeführten Anschaffungskosten
bewerteten finanziellen Vermögenswerten
4
Sonstige betriebliche Aufwendungen
-143,2
–
-143,2
Ergebnis aus nach der Equity-Methode bilanzierten Finanzanlagen
-3,3
–
-3,3
Zinserträge
35,5
–
35,5
Zinsaufwendungen
5
-182,2
38,9
-143,3
Sonstiges Finanzergebnis
5
-356,6
-38,9
-395,5
1.776,4
–
1.776,4
-857,4
–
-857,4
919,0
–
919,0
877,2
–
877,2
41,8
–
41,8
2,45
–
2,45
Ergebnis vor Steuern
Ertragsteuern
Periodenergebnis
davon entfallen auf:
Anteilseigner von Deutsche Wohnen
Nicht beherrschende Anteilseigner
Ergebnis je Aktie (verwässert und unverwässert) in €
Konzernabschluss — Konzernanhang
93
(1) Die Gliederung der Umsatzerlöse aus der Immobilienbewirtschaftung erfolgt in der Trennung von Umsatzerlöse aus
der Vermietung und anderen Umsatzerlösen aus der Immobilienbewirtschaftung. In den anderen Umsatzerlösen aus
der Immobilienbewirtschaftung (298,4 Mio. €) sind hierbei
insbesondere Erlöse aus Pflegebetrieben (233,0 Mio. €)
sowie Pachterlöse aus Pflegeimmobilien (33,8 Mio. €)
enthalten, die im Vorjahr als separate Linien ausgewiesen
wurden.
(3) Die bisher innerhalb des Materialaufwands dargestellten
aktivierten Eigenleistungen werden als gesonderte Linie
ausgewiesen (5,0 Mio. €).
(2) Das Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien
umfasst nur solche Immobilienverkäufe, die aus den Investment Properties oder den zur Veräußerung gehaltenen
Vermögenswerten erfolgten. Das Ergebnis aus dem Verkauf
von Vorratsimmobilien wird separat in der Linie Ergebnis aus
der Veräußerung von Immobilienvorräten (9,0 Mio. €)
ausgewiesen. Darüber hinaus wird das Ergebnis aus der
Bewertung von Investment Properties für solche Immobilien,
die zum Stichtag in den zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten dargestellt werden, innerhalb des Ergebnisses
aus der Veräußerung von Immobilien ausgewiesen
(127,5 Mio. €).
(5) Die bisher in der Linie Ergebnis aus Zeitwertanpassungen von Finanzinstrumenten dargestellten positiven Bewertungsergebnisse aus Derivaten (11,6 Mio. €) werden saldiert
mit dem Zinsaufwand dargestellt. Darüber hinaus wird die
Bezeichnung der Linie geändert in sonstiges Finanzergebnis
und umfasst negative Zeitwertanpassungen der Wandelschuldverschreibungen (368,1 Mio. €) sowie einmalige
Finanzaufwendungen, die im Wesentlichen im Zusammenhang mit dem Übernahmeangebot der V
onovia SE angefallen sind (27,8 Mio. €) und bisher in den Zinsaufwendungen
ausgewiesen wurden.
94
(4) Die bisher saldiert mit den Wertminderungsaufwendungen aus finanziellen Vermögenswerten dargestellten Ergebnisse aus der Ausbuchung von zu fortgeführten Anschaffungskosten bewerteten finanziellen Vermögenswerten
werden als gesonderte Linie dargestellt (1,1 Mio. €).
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Bilanz
Die nachfolgenden Tabellen zeigen schematisch die wesentlichen Veränderungen gegenüber der Vorjahresdarstellung in
der Bilanz:
in Mio. €
Erläuterungen
Immaterielle Vermögenswerte
Sachanlagen
1
Investment Properties
Anpassung
31.12.2021
(Adjustiert)
180,8
–
180,8
206,8
-4,4
202,4
31.12.2021
28.730,5
–
28.730,5
Finanzielle Vermögenswerte
325,0
-0,8
324,2
Nach der Equity-Methode bilanzierte Finanzanlagen
373,3
–
373,3
2,8
-2,8
1,2
-1,2
–
1,2
Derivate
2
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Sonstige Vermögenswerte
Latente Steueransprüche
0,1
–
0,1
29.820,5
-8,0
29.812,5
3
11,2
-5,8
5,4
Langfristige Vermögenswerte
Vorräte
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Finanzielle Vermögenswerte
3
115,0
-2,0
113,0
2; 4
647,4
-82,4
565,0
0,2
-0,2
1; 4
14,5
87,5
102,0
124,4
2,9
127,3
676,7
–
676,7
189,0
8,0
197,0
1.633,3
–
1.633,3
3.411,7
8,0
Derivate
Sonstige Vermögenswerte
Laufende Ertragsteueransprüche
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente
Immobilienvorräte
Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte
Kurzfristige Vermögenswerte
Summe Aktiva
Konzernabschluss — Konzernanhang
1,2
3
33.232,2
3.419,7
33.232,2
95
in Mio. €
Erläuterungen
Gezeichnetes Kapital
Kapitalrücklage
Gewinnrücklagen
5
Sonstige Rücklagen
5
Eigenkapital der Anteilseigner von Deutsche Wohnen
Nicht beherrschende Anteile
Eigenkapital
31.12.2021
Anpassung
31.12.2021
(Adjustiert)
396,9
–
396,9
4.433,4
–
4.433,4
11.936,0
-28,4
11.907,6
-39,0
28,4
-10,6
16.727,3
–
16.727,3
476,1
–
476,1
17.203,4
–
17.203,4
Pensionsrückstellungen
6
104,8
-104,8
Rückstellungen
6
38,7
110,3
149,0
19,4
–
19,4
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Finanzverbindlichkeiten
7
5.839,0
-5.839,0
Unternehmensanleihen
7
3.522,5
-3.522,5
Originäre finanzielle Verbindlichkeiten
7
Derivate
8
Verbindlichkeiten aus Leasing
Verbindlichkeiten gegenüber nicht beherrschenden Anteilseignern
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten
9
9.361,5
9.361,5
16,3
7,5
23,8
9
–
118,8
118,8
9
0,0
199,0
199,0
Latente Steuerschulden
Langfristige Schulden
320,3
-320,3
5.156,6
–
5.156,6
15.017,6
10,5
15.028,1
Rückstellungen
10
36,0
140,9
176,9
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
10
356,0
-41,9
314,1
Finanzverbindlichkeiten
11
28,6
-28,6
Unternehmensanleihen
11
281,3
-281,3
Originäre finanzielle Verbindlichkeiten
11
Derivate
8
310,3
310,3
7,5
-7,2
0,3
20,8
20,8
73,6
-73,6
Verbindlichkeiten aus Leasing
10
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten
10
Sonstige Verbindlichkeiten
10
23,5
76,3
Steuerschulden
10
126,2
-126,2
78,5
–
78,5
1.011,2
-10,5
1.000,7
Schulden
16.028,8
–
16.028,8
Summe Passiva
33.232,2
–
33.232,2
Schulden im Zusammenhang mit zur Veräußerung gehaltenen
Vermögenswerten
Kurzfristige Schulden
(1) Der Ausweis von geleisteten Anzahlungen auf Sachanlage
vermögen erfolgt bis zur Übertragung (-4,4 Mio. €) unter
den sonstigen Vermögenswerten (kurzfristig).
(2) Der Ausweis von Derivaten erfolgt anhand der Endfälligkeit bzw. Rückzahlbarkeit (-2,8 Mio. €) in den finanziellen
Vermögenswerten kurzfristig.
(3) Die bisher in den Vorräten ausgewiesenen erhaltenen
Anzahlungen auf Vorratsimmobilien werden innerhalb der
Linie Immobilienvorräte ausgewiesen (-8,0 Mio. €). Bisher in
den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen (kurz
96
99,8
fristig) erfasste und noch nicht abgerechnete Leistungen
werden in den Vorräten ausgewiesen (2,2 Mio. €).
(4) Innerhalb der finanziellen Vermögenswerte werden nur
solche Vermögenswerte ausgewiesen, die einen eindeutigen
Finanzierungscharakter aufweisen (hierunter im Wesentlichen die Bedingung, dass die Cashflows zu festgelegten
Zeitpunkten erfolgen, z. B. Tilgungs- und Zinszahlungen). In
der Folge sind Vermögenswerte in Höhe von 82,4 Mio. € in
den sonstigen Vermögenswerte ausgewiesen.
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
(5) Die bisher in den sonstigen Rücklagen ausgewiesenen
nicht reklassifizierungsfähigen versicherungsmathematischen Gewinne und Verluste (-28,4 Mio. €) werden in den
Gewinnrücklagen ausgewiesen.
(6) Pensionsrückstellungen (104,8 Mio. €) werden als gemeinsame Linie innerhalb der Rückstellungen ausgewiesen.
(7) Für Unternehmensanleihen (3.522,5 Mio. €) sowie
Finanzverbindlichkeiten (5.839,0 Mio. €) erfolgt ein
zusammengefasster Ausweis innerhalb der originären
Finanzschulden.
(8) Die Fristigkeit von Derivaten wird anhand der Endfälligkeit entweder als lang- oder kurzfristig pro Derivat festgelegt. Daher erfolgt der Ausweis von kurzfristigen Anteilen an
Derivaten in Höhe von 7,2 Mio. € innerhalb der langfristigen
Derivate.
(9) Der Ausweis der bisher innerhalb der sonstigen finanziellen Verbindlichkeiten zusammengefassten Verbindlichkeiten aus Leasing (118,8 Mio.€) sowie der Verbindlichkeiten
gegenüber nicht beherrschenden Anteilseignern
(199,0 Mio. €) erfolgt getrennt in den entsprechenden
Einzellinien.
(10) Die Darstellung der bisher gesondert ausgewiesenen
Steuerschulden (126,2 Mio. €) erfolgt zusammengefasst in
der Linie Rückstellungen. Die sonstigen finanziellen Verbindlichkeiten (73,6 Mio. €) werden analog den finanziellen
Vermögenswerten zusammengefasst mit den sonstigen
Verbindlichkeiten als eine Bilanzlinie ausgewiesen. Im Zuge
der Neueinschätzung hinsichtlich der Abgrenzung von
Rückstellungen, Verbindlichkeiten aus Lieferungen und
Leistungen und sonstigen Verbindlichkeiten wurden Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen in die Rückstellungen (14,7 Mio. €) und in die sonstigen Verbindlichkeiten ( 27,2 Mio. €) umgegliedert. Die bisher innerhalb der
sonstigen finanziellen Verbindlichkeiten zusammengefassten Verbindlichkeiten aus Leasing (20,8 Mio. €) werden
separat dargestellt.
(11) Für Unternehmensanleihen (281,3 Mio. €) sowie Finanzverbindlichkeiten (28,6 Mio. €) erfolgt ein zusammengefasster Ausweis innerhalb der originären Finanzschulden.
Segmentbericht
Aufgrund der Änderungen im internen Steuerungssystem
von Deutsche Wohnen werden nun die fünf Geschäftssegmente Rental, Value-add, Recurring Sales, Development und
Pflege berichtet. Im Rahmen dieser Segmentberichterstattung wird zusätzlich das nicht steuerungsrelevante
Geschäftssegment Sonstiges ausgewiesen. Dieses beinhaltet den rein opportunistischen Verkauf ganzer Gebäude oder
Grundstücke (Non Core/Sonstiges), die mittelfristig voraus-
Konzernabschluss — Konzernanhang
sichtlich unterdurchschnittliche Entwicklungspotenziale im
Mietwachstum aufweisen und die im Verhältnis zum Gesamtportfolio und mit Blick auf zukünftige Akquisitionen
eher peripher liegen. Unter Sonstiges werden auch die
Betriebskosten ausgewiesen.
Das bisher separat ausgewiesene Ergebnis ohne Segmentzuordnung wurde auf die neuen Segmente zugeordnet. Im
Wesentlichen entfällt das bisherige Ergebnis ohne Segmentzuordnung auf das neue Segment Rental.
Die bisher im Segment Wohnungsbewirtschaftung ausgewiesenen Roherträge und operativen Kosten aus Neubauprojekten werden nunmehr im Segment Development
ausgewiesen. Im Segment Development wird der Verkehrswert für fertiggestellte Neubauten für den eigenen Bestand
als interner Erlös gezeigt. Die zugehörigen Herstellkosten
werden unter den Herstellkosten Development to hold
ausgewiesen.
Die bisher im Segment Wohnungsbewirtschaftung separat
berücksichtigten Erlöse aus Betriebskosten und Aufwendungen aus Betriebskosten werden in der Spalte Sonstiges
ausgewiesen. Der auf das Segment Rental entfallene Betriebskostensaldo wird bei der Ermittlung der operativen
Kosten Rental berücksichtigt.
Die bisher im Segment Wohnungsbewirtschaftung enthaltenen Geschäftsaktivitäten aus wohnungsnahen Dienstleistungen wie Multimedia und Energielieferung werden nunmehr im Segment Value-add ausgewiesen.
Die bisher im Segment Verkauf ausgewiesenen Geschäftszahlen wurden separiert und Einzelverkäufe im Segment
Recurring Sales sowie Non Core-Verkäufe unter Sonstiges
ausgewiesen.
Die bisherigen Segmente Pflegebetriebe und Pflegeimmobilien wurden zu einem Segment Pflege zusammengefasst.
Kapitalflussrechnung
Innerhalb der Kapitalflussrechnung werden ab dem Geschäftsjahr 2022 die in den Vorjahren im operativen Cashflow ausgewiesenen Zinseinzahlungen (2021: 9,7 Mio. €) im
Cashflow aus der Investitionstätigkeit ausgewiesen. Darüber
hinaus werden Zinsauszahlungen, die bisher ebenfalls
innerhalb des operativen Cashflow ausgewiesen wurden, als
Bestandteil des Cashflows aus der Finanzierungstätigkeit
ausgewiesen (2021: 151,8 Mio. €)
3 Konsolidierungsgrundsätze
Unternehmenszusammenschlüsse
Unternehmenszusammenschlüsse werden nach der Erwerbsmethode bilanziert, wenn der Konzern Beherrschung
97
erlangt hat. Dabei werden im Rahmen der erforderlichen
Neubewertung sämtliche stillen Reserven und Lasten des
übernommenen Unternehmens aufgedeckt. Ein nach Auf
deckung stiller Reserven und Lasten verbleibender positiver
Unterschiedsbetrag wird in der Bilanz als Geschäfts- oder
Firmenwert (Goodwill) aktiviert. Die beim Erwerb übertragene Gegenleistung sowie das erworbene identifizierbare
Nettovermögen werden grundsätzlich zum beizulegenden
Zeitwert bewertet. Transaktionskosten werden sofort als
Aufwand erfasst, sofern es sich nicht um Kosten der Kapitalbeschaffung bzw. Kosten der Ausgabe von Fremdkapital
handelt.
Tochterunternehmen
Tochterunternehmen sind vom Konzern beherrschte Unternehmen. Der Konzern beherrscht ein Unternehmen, wenn
eine Risikobelastung durch oder Anrechte auf schwankende
Renditen aus seinem Engagement in dem Beteiligungsunternehmen vorliegt und der Konzern die Fähigkeit besitzt, seine
Verfügungsgewalt über das Beteiligungsunternehmen
dergestalt zu nutzen, dass dadurch die Höhe der Rendite des
Beteiligungsunternehmens beeinflusst werden kann. Bei der
Vollkonsolidierung werden die Vermögenswerte und Schulden einer Tochtergesellschaft vollständig in den Konzern
abschluss übernommen. Die Einbeziehung von Tochterunternehmen in den Konzernabschluss beginnt zu dem
Zeitpunkt, zu dem die Möglichkeit der Beherrschung erstmalig besteht; sie endet, wenn diese Möglichkeit nicht mehr
gegeben ist.
Nicht beherrschende Anteile
Anteile am Nettovermögen von Tochterunternehmen, die
nicht Deutsche Wohnen zuzurechnen sind, werden unter
den nicht beherrschenden Anteilen als separate Komponente des Eigenkapitals ausgewiesen. Nicht beherrschende
Anteile werden zum Erwerbszeitpunkt mit ihrem entsprechenden Anteil am identifizierten Nettovermögen des
erworbenen Unternehmens bewertet.
Änderungen des Konzernanteils an einem Tochterunternehmen, die nicht zu einem Verlust der Beherrschung führen,
werden als Eigenkapitaltransaktionen bilanziert.
Verlust der Beherrschung
Verliert Deutsche Wohnen die Beherrschung über ein
Tochterunternehmen, werden die Vermögenswerte und
Schulden der Tochtergesellschaft sowie die dazugehörigen
nicht beherrschenden Anteile ausgebucht. Das Ergebnis
wird in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Die
Bewertung der zurückbehaltenen Anteile erfolgt zum Fair
Value zum Zeitpunkt des Verlusts der Beherrschung.
nach der Equity-Methode bilanziert. Ein assoziiertes Unternehmen ist ein Unternehmen, bei dem der Eigentümer über
maßgeblichen Einfluss verfügt. Ein Gemeinschaftsunternehmen ist eine gemeinsame Vereinbarung, bei der die Parteien,
die gemeinschaftlich die Führung über die Vereinbarung
ausüben, Rechte am Nettovermögen der Vereinbarung
besitzen. Bestehen stattdessen Rechte an den Vermögenswerten und Verpflichtungen für die Schulden einer gemeinsamen Vereinbarung, wird diese entsprechend der sogenannten Quotenkonsolidierung bilanziert.
Bei der Konsolidierung eliminierte Geschäftsvorfälle
Die Auswirkungen der Geschäftsvorfälle zwischen den in
den Deutsche Wohnen Konzernabschluss einbezogenen
Gesellschaften werden bei der Erstellung des Konzern
abschlusses eliminiert.
Die Ergebnisse aus Geschäftsvorfällen mit Unternehmen, die
nach der Equity-Methode bilanziert werden, werden nur
entsprechend der Höhe des Anteils des Konzerns an dem
Beteiligungsunternehmen eliminiert.
Die Abschlüsse der Deutsche Wohnen SE sowie ihrer
Tochterunternehmen werden stetig nach einheitlichen
Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen erstellt.
4 Konsolidierungskreis
Insgesamt wurden zum 31. Dezember 2022 inklusive der
Deutsche Wohnen SE 160 Unternehmen (31.12.2021: 163),
davon 158 (31.12.2021: 161) inländische und zwei (31.12.2021:
zwei) ausländische Unternehmen in den Konzernabschluss
einbezogen. Die Veränderung resultiert aus dem Abgang von
drei Gesellschaften im Rahmen des sogenannten Berlin
Deals. Darüber hinaus wurden 22 (31.12.2021: 22) inländische
Gesellschaften als Gemeinschaftsunternehmen sowie fünf
inländische Gesellschaften (31.12.2021: fünf) als assoziierte
Unternehmen nach der Equity-Methode bilanziert.
Für alle einbezogenen Tochterunternehmen gilt der 31. Dezember als Stichtag für die Abschlusserstellung.
Die Anteilsbesitzliste von Deutsche Wohnen ist als Anlage
Bestandteil des Konzernanhangs.
Gesellschaften, welche die Befreiungsvorschrift gemäß
§ 264 Abs. 3 HGB in Anspruch genommen haben, sind in der
Anteilsbesitzliste entsprechend gekennzeichnet.
Assoziierte Unternehmen und gemeinsame Vereinbarungen
Assoziierte Unternehmen und gemeinsame Vereinbarungen,
die als Gemeinschaftsunternehmen klassifiziert sind, werden
98
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
5 B
ilanzierung von finanziellen Vermögenswerten und
Schulden
Kredite und Forderungen
Kredite und Forderungen werden zum Zeitpunkt ihres
Entstehens, sonstige nicht derivative finanzielle Vermögenswerte zum Handelstag erstmalig bilanziell erfasst. Der
Handelstag ist der Tag, an dem Deutsche Wohnen Vertragspartner des Finanzinstruments wird. Die Erstbewertung aller
Finanzinstrumente erfolgt zum Fair Value unter Berücksichtigung von Transaktionskosten. Eine Ausbuchung erfolgt,
wenn die vertraglichen Rechte auf Cashflows aus dem
finanziellen Vermögenswert auslaufen oder der finanzielle
Vermögenswert übertragen wird und Deutsche Wohnen
weder eine Verfügungsmacht noch wesentliche mit dem
Eigentum verbundene Risiken und Chancen zurückbehält.
Kredite und Forderungen werden zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Berücksichtigung der Effektivzinsmethode
bilanziert.
Deutsche Wohnen ermittelt auf Ebene einzelner Finanz
instrumente, wenn diese wesentlich sind, und für Finanz
instrumente, für die auf Einzelebene kein Wertminderungsbedarf festgestellt wurde oder die unwesentlich sind,
gruppiert nach Risikoprofilen, ob ein objektiver Hinweis auf
Wertminderung vorliegt. Wertminderungen werden für
einzelne Finanzinstrumente identifiziert, wenn es zu Zahlungsausfällen oder Vertragsbrüchen bei dem Kontrahenten
kam oder aufgrund von Rating-Verschlechterung und der
allgemeinen Informationslage Wertminderungen erkennbar
werden (Loss Event). Für Gruppen von Finanzinstrumenten
mit ähnlichen Risiken werden historische Ausfallwahrscheinlichkeiten in Abhängigkeit der Überfälligkeiten herangezogen
(Loss Event). Eine Wertminderung wird nach dem Auftreten
eines Loss Events als Differenz zwischen dem Buchwert und
dem diskontierten, noch erwarteten Zahlungsstrom berechnet. Als Diskontsatz dient der ursprüngliche Effektivzins.
Wertminderungen werden erfolgswirksam erfasst und direkt
mit dem Buchwert des Finanzinstruments saldiert. Zinserträge wertgeminderter Finanzinstrumente werden weiterhin erfasst. Soweit Anhaltspunkte für eine Verringerung der
Wertminderung bestehen, wird diese erfolgswirksam dem
Finanzinstrument bis maximal zu dem Betrag der fortgeführten Anschaffungskosten, der sich ohne die Wertminderung
ergeben hätte, zugeschrieben.
Konzernabschluss — Konzernanhang
Derivative Finanzinstrumente
Derivative Finanzinstrumente werden bei ihrem erstmaligen
Ansatz mit ihrem beizulegenden Zeitwert am Handelstag
erfasst. Die Marktwerte der derivativen Finanzinstrumente
werden mit üblichen Marktbewertungsmethoden unter
Berücksichtigung der am Bewertungsstichtag vorliegenden
Marktdaten ermittelt.
Bei Derivaten, die in keinem bilanziellen Sicherungszusammenhang stehen, werden Änderungen des beizulegenden
Zeitwerts erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.
Die Regelungen des IFRS 9 in Bezug auf das Hedge
Accounting beinhalten, im Vergleich zu IAS 39, u. a. die
Erweiterung des Kreises von zulässigen Grundgeschäften,
Änderungen hinsichtlich der Buchungslogik für bestimmte
nicht designierte Wertkomponenten von Sicherungsinstrumenten, den Wegfall der fest vorgegebenen Effektivitätsbandbreiten und des retrospektiven Effektivitätstests sowie
die Neueinführung der „Rekalibrierung“. Die im Vergleich zu
IAS 39 weniger restriktiven Regelungen erleichtern die
bilanzielle Abbildung des ökonomischen Risikomanagements, was wiederum eine Verringerung artifizieller Volatilität in der Gewinn- und Verlustrechnung ermöglichen kann.
Verträge, die zwecks Empfang oder Lieferung nicht finanzieller Posten gemäß dem erwarteten Einkaufs-, Verkaufs- oder
Nutzungsbedarf des Unternehmens geschlossen wurden
(Eigenverbrauchsverträge), werden nicht als derivative
Finanzinstrumente, sondern als schwebende Geschäfte
gemäß IAS 37 bilanziert.
Stehen Derivate in einem Sicherungszusammenhang, richtet
sich die Erfassung der Änderungen des beizulegenden
Zeitwerts nach der Art der Absicherung:
> Bei einem Fair Value Hedge werden die Veränderungen
aus der Marktbewertung derivativer Finanzinstrumente
und der dazugehörigen Grundgeschäfte erfolgswirksam
erfasst.
> Bei einem Cashflow Hedge werden die unrealisierten
Gewinne und Verluste in Höhe des Hedge-effektiven Teils
zunächst im sonstigen Ergebnis erfasst; die Umbuchung
(Reklassifizierung) in die Gewinn- und Verlustrechnung
erfolgt zeitgleich mit der Erfolgswirkung des abgesicherten
Grundgeschäfts. Der Hedge-ineffektive Teil der Veränderungen des beizulegenden Zeitwerts wird unmittelbar im
Zinsergebnis berücksichtigt.
99
Eingebettete derivative Finanzinstrumente, die mit einem
nicht derivativen Finanzinstrument (Basisvertrag) zu einem
zusammengesetzten Finanzinstrument kombiniert wurden,
sind gemäß IFRS 9 grundsätzlich dann vom Basisvertrag
abzuspalten und gesondert zu bilanzieren und zu bewerten,
wenn (i) ihre wirtschaftlichen Merkmale und Risiken nicht
eng mit den wirtschaftlichen Merkmalen und Risiken des
Basisvertrags verbunden sind, (ii) ein eigenständiges Instrument mit den gleichen Bedingungen die Definition eines
Derivats erfüllen würde und (iii) das hybride zusammengesetzte Instrument nicht erfolgswirksam mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet wird. Soweit eine Abspaltung vorzunehmen ist, werden die einzelnen Komponenten des
zusammengesetzten Finanzinstruments nach den Regelungen für die jeweiligen Finanzinstrumente bilanziert und
bewertet.
6 Zuwendungen der öffentlichen Hand
Zur Bewertung der Zinsswaps werden zukünftige Zahlungsströme kalkuliert, die anschließend diskontiert werden. Die
kalkulierten Zahlungsströme ergeben sich aus den Vertragskonditionen. Die Vertragskonditionen verweisen dabei
regelmäßig auf die EURIBOR-Referenzwerte (3M- und
6M-EURIBOR). Die Diskontierung basiert auf Marktzinsdaten zum Stichtag für vergleichbare Instrumente (EURIBOR
gleichen Tenors). Der beizulegende Zeitwert beinhaltet das
Kreditrisiko der Zinsswaps und berücksichtigt daher Anpassungen für das eigene oder für das Counterparty-Kredit
risiko.
Der Erstansatz neuer aufwendungs- oder zinsbegünstigter Darlehen erfolgt
zum Barwert auf Basis des zur Aufnahme gültigen Marktzinssatzes in den
originären finanziellen Verbindlichkeiten. Die Differenz zwischen dem
Nominalbetrag und dem Barwert des Darlehens wird als passiver Abgrenzungsposten eingestellt. Die Auflösung erfolgt grundsätzlich erfolgswirksam entsprechend dem Zeitraum der Zinsbindungsfrist der entsprechenden
Darlehen. Soweit die zinsbegünstigten Darlehen im Rahmen von aktivierten
Modernisierungsmaßnahmen begeben werden, wird die Differenz zwischen
dem Nominalwert und dem Barwert des Darlehens von den aktivierten Anschaffungskosten abgesetzt. In der Folgebewertung werden die Darlehen zu
fortgeführten Anschaffungskosten bewertet.
Eigenkapitalinstrumente, die zum Fair Value erfolgswirksam zu erfassen sind
Grundsätzlich handelt es sich bei den Eigenkapitalinstrumenten, die erfolgswirksam zum Fair Value erfasst sind, um
Anteile an Unternehmen, die mit langfristigen strategischen
Absichten erworben wurden.
Diese Eigenkapitalinstrumente, die erfolgswirksam zum Fair
Value zu erfassen sind, werden zunächst mit ihrem beizulegenden Zeitwert zuzüglich der direkt zurechenbaren Transaktionskosten bewertet. Die Folgebewertung erfolgt grundsätzlich zum Fair Value. Änderungen des beizulegenden
Zeitwerts werden erfolgswirksam erfasst.
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Zuwendungen der öffentlichen Hand werden erfasst, wenn eine angemessene Sicherheit darüber besteht, dass die damit verbundenen Bedingungen
erfüllt und die Zuwendungen gewährt werden.
Zuwendungen der öffentlichen Hand, die nicht auf Investitionen bezogen
sind, werden regelmäßig in den Perioden als Ertrag erfasst, in denen die
entsprechenden Aufwendungen anfallen.
Die Aufwendungszuschüsse, die in Form von Miet-, Zins- und sonstigen
Aufwendungszuschüssen gewährt werden, werden korrespondierend zum
Anfall der Aufwendungen erfolgswirksam vereinnahmt. Der Ausweis erfolgt
unter den anderen Umsatzerlösen aus der Immobilienbewirtschaftung.
Bei den zinsvergünstigten Darlehen handelt es sich um Beihilfen der öffentlichen Hand, die – soweit diese im Rahmen eines Unternehmenszusammenschlusses zugegangen sind – mit ihrem Barwert bilanziert werden. Der
Unterschiedsbetrag zwischen Nominalwert und Barwert wird erfolgswirksam über die Laufzeit der entsprechenden Darlehen erfasst.
Die zum Konzern gehörenden Unternehmen erhalten
Zuwendungen der öffentlichen Hand in Form von Aufwendungszuschüssen, Aufwendungsdarlehen sowie zinsvergünstigten Darlehen. Im Geschäftsjahr 2022 wurden
Deutsche Wohnen zinsvergünstigte Darlehen in Höhe von
39,8 Mio. € (2021: 0,0 Mio. €) gewährt.
7 Änderungen von Bilanzierungs- und Bewertungs
methoden, Schätzungen, Annahmen, Wahlrechts- und
Ermessensausübungen
Änderungen wesentlicher Rechnungslegungsmethoden
Zum 1. Januar 2022 musste der Konzern keine Reform der
Referenzzinssätze anwenden.
Umgang mit der Reform der Referenzzinssätze und den
damit verbundenen Risiken
Allgemein
Weltweit wird eine grundlegende Reform der wichtigsten
Referenzzinssätze vorgenommen, einschließlich des Ersatzes
einiger „Interbank Offered Rates“ (IBORs) durch alternative,
nahezu risikofreie Zinssätze (als „IBOR-Reform“ bezeichnet).
Finanzinstrumente des Konzerns sind IBORs ausgesetzt, die
im Rahmen dieser marktweiten Initiativen nicht ersetzt oder
reformiert werden. Das größte für den Konzern zum 31. Dezember 2022 bestehende Risiko im Zusammenhang mit dem
100
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
IBOR war die Kopplung an den EURIBOR. Da diese bis
voraussichtlich 2025 weiterhin Bestand haben, mussten
keine Änderungen bis zum 31. Dezember 2022 an den
Finanzinstrumenten vorgenommen werden, sodass hier
keine neuen Referenzzinssätze berücksichtigt werden
müssen.
Die von der UK Financial Conduct Authority (FCA) regulierte
und zugelassene Administratorin des LIBORs, die ICE Benchmark Administration (IBA), gab im November 2020 bekannt,
dass sie begonnen haben, darüber zu beraten, die Veröffentlichung bestimmter USD-LIBORs nach Juni 2023 einzustellen. Zum 31. Dezember 2022 ist weiterhin unklar, wann der
Zeitpunkt für die Einstellung der Veröffentlichung des
USD-LIBOR bekannt gegeben wird. Der Konzern hält keine
Finanzinstrumente, die dem USD-LIBOR unterliegen.
Bei den IBOR-Risiken, denen der Konzern zum 31. Dezember
2022 ausgesetzt war, handelt es sich um Unternehmensanleihen, die an den EURIBOR gekoppelt sind. Wie oben
erläutert, hat der Konzern keine Änderungen der Vertragsbedingungen für alle aus einer Kopplung an den EURIBOR
resultierenden Risiken vornehmen müssen.
Die Berechnungsmethode des EURIBOR hat sich im Laufe
des Jahres 2019 geändert.
Im Juli 2019 erteilte die belgische Financial Services and
Markets Authority die Zulassung für den EURIBOR gemäß
der European Union Benchmarks Regulation. Dies ermöglicht es den Marktteilnehmern, den EURIBOR weiterhin
sowohl für bestehende als auch für neue Verträge zu
verwenden, und der Konzern geht davon aus, dass der
EURIBOR auf absehbare Zeit als Referenzzinssatz bestehen
bleiben wird.
Derivate
Zu Risikomanagementzwecken hält der Konzern Zinsswaps,
die in Sicherungsbeziehungen zur Absicherung von Zahlungsströmen designiert sind. Die variablen Beträge der
Zinsswaps sind an den EURIBOR gekoppelt.
Bilanzierung von Sicherungsgeschäften
Die gesicherten Grundgeschäfte und Sicherungsinstrumente
des Konzerns sind zum Bilanzstichtag an den EURIBOR
gekoppelt. Diese Referenzsätze werden jeden Tag notiert,
und die IBOR-Zahlungsströme werden, wie üblich, mit den
Vertragsparteien ausgetauscht.
Konzernabschluss — Konzernanhang
Änderungen der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
aufgrund neuer Standards und Interpretationen
Die nachfolgend aufgeführten neuen oder geänderten
Standards und Interpretationen waren erstmalig verpflichtend im Geschäftsjahr 2022 anzuwenden. Es ergaben sich
hierdurch keine wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss von Deutsche Wohnen.
> IFRS 1 „Erstmalige Anwendung der International Financial
Reporting Standards“
> IFRS 3 „Unternehmenszusammenschlüsse“
> IFRS 9 „Finanzinstrumente“
> IFRS 16 „Leasingverhältnisse“
> IAS 16 „Sachanlagen“
> IAS 37 „Rückstellungen, Eventualschulden und
Eventualforderungen“
> IAS 41 „Landwirtschaft“
IFRS 16
Vor dem Hintergrund der in vielen Ländern beobachtbaren
Mietkonzessionen (Stundungen, Verzichte) im Zuge der
Corona-Pandemie wurde IFRS 16 dahingehend angepasst,
dass Unternehmen bei Corona-bedingten Mietkonzessionen
nicht mehr einschätzen müssen, ob es sich hierbei um eine
Vertragsanpassung im Sinne des IFRS 16 handelt. Stattdessen besteht das Wahlrecht, diese Mietkonzessionen so zu
behandeln, als ob es sich hierbei nicht um eine Vertragsanpassung handelt. Insofern würde der Aufwand zur Durchsicht der Verträge im Hinblick auf mögliche vertraglich
fixierte Mietkonzessionen sowie der Aufwand zur Neubewertung solcher Verträge bei Heranziehung eines neuen
Diskontierungszinssatzes (bei Vertragsanpassungen stets
erforderlich) entfallen. Die Erleichterung war ursprünglich
bis zum 30. Juni 2021 begrenzt, wurde im April 2021 jedoch
bis zum 30. Juni 2022 verlängert.
Im Deutsche Wohnen Konzern gab es keine Mietkonzessionen seitens der Leasinggeber. Dies ist vor allem bedingt
durch die auch in Zeiten der Corona-Pandemie gute und
robuste wirtschaftliche Lage des Konzerns. Mangels Relevanz wird diese Erleichterung daher nicht in Anspruch
genommen. Wesentliche Auswirkungen auf den Konzernabschluss ergeben sich durch diese Änderung des IFRS 16
nicht.
Neue Standards und Interpretationen, die nicht frühzeitig
angewendet werden
Die Anwendung folgender Standards, Interpretationen und
Änderungen zu bestehenden Standards ist für das Geschäftsjahr 2022 noch nicht verpflichtend. Deutsche
Wohnen hat die entsprechenden Verlautbarungen auch
nicht freiwillig frühzeitig angewendet. Die Anwendung der
neuen oder geänderten Standards und Interpretationen wird
voraussichtlich keine wesentlichen Auswirkungen auf den
Konzernabschluss von Deutsche Wohnen haben. Die
101
verpflichtende Anwendung bezieht sich jeweils auf Geschäftsjahre, die an oder nach dem genannten Datum
beginnen:
Verpflichtende
Anwendung
für Deutsche Wohnen
ab
Übersicht der relevanten neuen Standards und Interpretationen
sowie Änderungen zu bestehenden Standards
Änderungen von Standards
IFRS 9
„Finanzinstrumente“
1.1.2023
IFRS 16
„Leasingverhältnisse“
1.1.2024*
IAS 1
„Darstellung des Abschlusses“
1.1.2023
IAS 1
„Darstellung des Abschlusses“
1.1.2024*
IAS 8
„Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden, Änderungen von Schätzungen und Fehler“
1.1.2023
IAS 12
„Ertragsteuern“
1.1.2023
„Versicherungsverträge“
1.1.2023
Neue Standards
IFRS 17
* Noch nicht gebilligt.
Schätzungen und Annahmen
Die Erstellung des Konzernabschlusses erfordert zu einem
gewissen Grad Schätzungen und Annahmen, die die bilanzierten Vermögenswerte und Schulden, die Angabe von
Eventualforderungen und -schulden am Bilanzstichtag und
den Ausweis von Erträgen und Aufwendungen während des
Berichtsjahres beeinflussen. Die tatsächlichen Beträge
können sich aufgrund einer von den Annahmen abweichenden Entwicklung der Rahmenbedingungen von den Schätzwerten unterscheiden. In diesem Fall werden die Annahmen
und, sofern erforderlich, die Buchwerte der betroffenen
Vermögenswerte oder Schulden entsprechend prospektiv
angepasst. Konkrete Schätzungen und Annahmen, die sich
auf einzelne Abschlussposten beziehen, werden zusätzlich
in den jeweiligen Kapiteln des Konzernanhangs erläutert.
Annahmen und Schätzungen werden fortlaufend überprüft
und basieren auf Erfahrungswerten und weiteren Faktoren,
einschließlich Erwartungen hinsichtlich zukünftiger Ereig
nisse, die unter den gegebenen Umständen vernünftig
erscheinen.
Die Annahmen und Schätzungen, die ein wesentliches Risiko
in Form einer Anpassung der Buchwerte von Vermögenswerten und Schulden mit sich bringen können, beziehen sich
im Wesentlichen auf die Ermittlung der beizulegenden
Zeitwerte von Investment Properties.
Der beste Hinweis für den beizulegenden Zeitwert von
Investment Properties sind auf einem aktiven Markt notierte
aktuelle Preise vergleichbarer Immobilien. Da diese Infor
mationen jedoch nicht vollständig vorhanden sind, greift
102
Deutsche Wohnen auf standardisierte Bewertungsverfahren
zurück.
Eine detaillierte Beschreibung des zur Anwendung kommenden Discounted-Cashflow-Verfahrens (DCF) findet sich in
Kapitel [D26] Investment Properties.
Für die als Investment Properties im Bestand von Deutsche
Wohnen befindlichen Immobilien werden die jeweiligen
Marktwerte gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13 ermittelt. Veränderungen relevanter Marktbedingungen, wie
aktuelle Mietzinsniveaus und Leerstandsquoten, können die
Bewertung von Investment Properties beeinflussen. Etwaige
Änderungen des beizulegenden Zeitwerts des Investmentportfolios werden im Periodenergebnis erfasst und können
somit die Ertragslage von Deutsche Wohnen wesentlich
beeinflussen.
Die Bewertung der Finanzverbindlichkeiten zu fortgeführten
Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzins
methode berücksichtigt die voraussichtlichen vertraglichen
Cashflows. Teilweise beinhalten die Vereinbarungen keine
festen Laufzeiten. Daher unterliegen die bei der Bewertung
berücksichtigten Cashflows hinsichtlich Höhe und Laufzeit
den Annahmen des Managements.
Wie in Kapitel [D24] Immaterielle Vermögenswerte dargestellt,
überprüft Deutsche Wohnen jährlich und sofern irgendein
Anhaltspunkt dafür vorliegt, ob eine Wertminderung der
Geschäfts- oder Firmenwerte eingetreten ist. Dann ist der
erzielbare Betrag der Gruppe der zahlungsmittelgenerierenden Einheiten zu ermitteln. Dieser entspricht dem höheren
Wert von beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungs-
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
kosten und dem Nutzungswert. Die Bestimmung des Nutzungswerts beinhaltet die Vornahme von Anpassungen und
Schätzungen bezüglich der Prognose und Diskontierung der
künftigen Cashflows. Obwohl das Management davon
ausgeht, dass die zur Berechnung des erzielbaren Betrags
verwendeten Annahmen angemessen sind, könnten etwaige
unvorhersehbare Veränderungen dieser Annahmen zu einem
Wertminderungsaufwand führen, der die Vermögens-, Finanzund Ertragslage nachteilig beeinflussen könnte.
Bei der Feststellung der Höhe von tatsächlichen und latenten
Steuern berücksichtigt der Konzern die Auswirkungen von
ungewissen Steuerpositionen und, ob zusätzliche Steuern
und Zinsen fällig sein können. Diese Beurteilung erfolgt auf
der Basis von Schätzungen und Annahmen über künftige
Ereignisse. Es können neue Informationen zur Verfügung
stehen, die den Konzern dazu veranlassen, seine Ermessens
entscheidungen bezüglich der Angemessenheit der bestehenden Steuerschulden zu ändern; solche Änderungen an
den Steuerschulden werden Auswirkungen auf den Steueraufwand in der Periode haben, in der eine solche Fest
stellung getroffen wird.
Aktive latente Steuern werden in dem Ausmaß angesetzt, in
dem nachgewiesen werden kann, dass es wahrscheinlich ist,
dass zukünftig ein zu versteuerndes Ergebnis zur Verfügung
stehen wird, gegen das die temporäre Differenz verwendet
werden kann. Zu jedem Bilanzstichtag werden die latenten
Steueransprüche überprüft und in dem Umfang vermindert,
in dem es nicht mehr wahrscheinlich ist, dass zukünftig ein
ausreichend zu versteuerndes Ergebnis zur Verfügung
stehen wird, um den Nutzen des latenten Steueranspruchs
zu verwenden.
Im Rahmen der Anwendung des IFRS 15 wird bezüglich der
Bestimmung des Leistungsfortschritts bei der zeitraumbezogenen Erlöserfassung angenommen, dass die angefallenen
Kosten in Bezug auf die Gesamtkosten den Leistungsfortschritt angemessen widerspiegeln.
Weitere Annahmen und Schätzungen beziehen sich im
Wesentlichen auf die konzerneinheitliche Festlegung von
Nutzungsdauern, die Annahmen bezüglich der Werthaltigkeit von Grundstücken und Gebäuden, die Bilanzierung und
Bewertung von Rückstellungen sowie die Realisierbarkeit
zukünftiger Steuerentlastungen.
Klimarisiken wirken sich auf das Geschäftsmodell und die
Strategie von Deutsche Wohnen aus. Sie werden insbesondere durch den festgelegten Klimapfad adressiert, aber auch
durch angemessene Schätzungen und Annahmen in den
wesentlichen Positionen der Vermögens-, Finanz- und
Konzernabschluss — Konzernanhang
Ertragslage berücksichtigt. Klimarisiken können sich potenziell negativ auswirken und zu einer erhöhten Schätzunsicherheit beitragen.
Physische Klimarisiken beziehen sich auf längerfristige
Verschiebungen in den allgemeinen klimatischen Bedingungen. Klimaereignisse wie Überschwemmungen, Erdbeben,
Extremwetterereignisse o. Ä. können Auswirkungen auf
unseren Immobilienbestand haben und ein spezifisches
Krisenmanagement erforderlich machen. Transitorische
Klimarisiken beschreiben Auswirkungen, die aufgrund des
Wandels zu einem nachhaltigeren Wirtschaftssystem für
Unternehmen resultieren können.
Deutsche Wohnen hat sich im Rahmen ihrer Nachhaltigkeitsstrategie klar und deutlich den Klimaschutzzielen und
einem nahezu CO2-neutralen Gebäudebestand bis 2045
verpflichtet. Nach aktuellem Kenntnisstand und der Erwartung künftiger Entwicklungen ergeben sich für Deutsche
Wohnen keine bilanziellen Folgen. Dies betrifft u. a. die
Zeitwerte der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien,
spezifische Nutzungsdauern, die Werthaltigkeit von Vermögenswerten, ebenso wie Rückstellungen für Umweltrisiken,
für die sich kein wesentlicher Anpassungsbedarf ergibt.
Wahlrechts- und Ermessensausübungen
Wahlrechts- und Ermessensausübungen bei der Anwendung
der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden durch das
Management, die die Beträge im Konzernabschluss erheblich beeinflussen können, stellen sich wie folgt dar:
> Die Festlegung des Kreises der nach der Equity-Methode
bilanzierten Beteiligungen erfolgt durch Beurteilung des
maßgeblichen Einflusses.
> Die Beurteilung, ob es sich bei den im Rahmen eines
Unternehmenszusammenschlusses erworbenen Investment Properties um einen Geschäftsbetrieb oder um den
Erwerb eines einzelnen Vermögenswerts oder einer
Gruppe von Vermögenswerten handelt, kann ermessensbehaftet sein.
> Deutsche Wohnen bewertet Investment Properties zum
beizulegenden Zeitwert. Hätte das Management das
Anschaffungskostenmodell, wie gemäß IAS 40 gestattet,
gewählt, würden die Buchwerte der Investment Properties
ebenso wie die korrespondierenden Aufwands- oder
Ertragsposten erheblich abweichen.
> Die Kriterien zur Beurteilung, in welcher Kategorie ein
finanzieller Vermögenswert einzuordnen ist, können
ermessensbehaftet sein.
> Im Rahmen der Umsatzrealisierung nach IFRS 15 können
Ermessensentscheidungen notwendig sein, die sich auf die
voraussichtlichen Umsatzerlöse, die Gesamtkosten eines
103
Projekts sowie den Fertigstellungsgrad beziehen. Diese
haben Auswirkungen auf die Höhe und die zeitliche
Verteilung der Umsatzerlöse.
> Im Rahmen der Bilanzierung von Leasingverhältnissen
nach IFRS 16 kann die Beurteilung der Ausübung oder
Nichtausübung von einseitig eingeräumten Kündigungsund Verlängerungsoptionen ermessensbehaftet sein,
insbesondere wenn keine wirtschaftlichen Anreize zur
Ausübung bzw. Nichtausübung von Optionen bestehen.
> Das Erfordernis, zukunftsbezogene Informationen in die
Bewertung erwarteter Forderungsausfälle einzubeziehen,
führt zu Ermessensentscheidungen hinsichtlich der
Auswirkung von Änderungen der wirtschaftlichen Faktoren
auf die erwarteten Forderungsausfälle.
> Die Entscheidung, wie eine Gruppe zahlungsmittelgenerierender Einheiten abzugrenzen ist, der ein Geschäfts- oder
Firmenwert zugeordnet wird, kann ermessensbehaftet sein.
> Darüber hinaus kann die Zuordnung des Geschäfts- oder
Firmenwerts auf die Gruppe einzelner zahlungsmittelgenerierender Einheiten ermessensbehaftet sein. Die im
Rahmen der Werthaltigkeitsprüfung verwendeten Para
meter, wie die Bestimmung der abgezinsten Zahlungs
ströme, der gewichtete Kapitalkostensatz und die Wachstumsrate, können ebenfalls ermessensbehaftet sein.
Mangels Konkretisierung einer Definition des Begriffs
„operation“ (IAS 36.86) kann es sich bei dem Abgang des
Geschäfts- oder Firmenwerts im Rahmen von Immobilienveräußerungen um Ermessensentscheidungen handeln.
104
> Mangels Konkretisierung einer Definition des Begriffs
„eines gesonderten wesentlichen Geschäftszweigs oder
geografischen Geschäftsbereichs“ (IFRS 5) kann es sich bei
einer Veräußerungsgruppe im Rahmen der Immobilien
veräußerungen um Ermessensentscheidungen handeln.
> Die bilanzielle Abbildung eines verpflichtenden Erwerbs
von nicht beherrschenden Anteilen nach dem Kontroll
erwerb im Rahmen eines freiwilligen öffentlichen Über
nahmeangebots ist zurzeit nicht abschließend geregelt.
Grundsätzlich erfolgt im Rahmen eines öffentlichen
Angebots der Erwerb von Anteilen in der zweiten Angebotsfrist zu exakt gleichen Konditionen wie im Zuge der
ersten Angebotsfrist, und die beiden Erwerbe stehen in
einem engen inhaltlichen und zeitlichen Zusammenhang.
Somit stellt der Erwerb, auch wenn in zwei Angebots
fristen durchgeführt, einen einheitlichen Geschäftsvorfall
(„linked transaction“) dar. Nach dem Vollzug des späteren
Erwerbs ist die ursprüngliche Kaufpreisallokation zum
Erwerbsstichtag rückwirkend anzupassen, sodass es zu
einer Veränderung der übertragenen Gegenleistung, des
übernommenen Nettovermögens zu Zeitwerten und damit
des resultierenden Geschäfts- oder Firmenwerts kommt.
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Abschnitt (B): Periodenerfolg
9 Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien
Die Vorjahreszahlen sind aufgrund der Verkäufe innerhalb
des Geschäftsjahres nur bedingt vergleichbar.
in Mio. €
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Umsatzerlöse aus der Immobilienbewirtschaftung beinhalten Einnahmen
aus der Vermietung von Bestandsimmobilien (Investment Properties) und
von zur Veräußerung gehaltenen Immobilien, die unter Abzug von Erlösschmälerungen entsprechend den zugrunde liegenden Vertragslaufzeiten
realisiert werden, sofern die Vergütung vertraglich festgesetzt oder verlässlich bestimmbar und die Erfüllung der damit verbundenen Forderungen
wahrscheinlich ist.
Die anderen Umsatzerlöse aus der Immobilienbewirtschaftung beinhalten
im Wesentlichen Erträge aus Pflege und betreutes Wohnen.
Bei Deutsche Wohnen werden für alle bis zum Jahresende erbrachten
Leistungen für Betriebskosten auch die korrespondierenden Erlöse im Jahr
der Leistungserbringung erfasst. Der Ausweis erfolgt unsaldiert gemäß
der Prinzipal-Methode, insbesondere aufgrund des Geschäftsmodells von
Deutsche Wohnen, das einen Anteil von selbst erbrachten betriebskostenrelevanten Leistungen vorsieht, und weil Deutsche Wohnen vom Mieter als
primär Verantwortlicher für die Leistungserbringung angesehen wird. Bei
allen nicht selbst erbrachten Leistungen hat Deutsche Wohnen zudem ein
Vorratsrisiko durch den in der Immobilienbranche üblichen Abrechnungsschlüssel (Mietfläche).
Bei Immobilienverkäufen erfolgt die Gewinnrealisierung, sobald die maßgeblichen Risiken und Chancen aus der Immobilie auf den Käufer übertragen sind und keine wesentlichen Verpflichtungen bei Deutsche Wohnen
verbleiben. Für verbleibende Restverpflichtungen wird eine Rückstellung für
das wahrscheinliche Risiko erfasst.
Aufwendungen werden mit Inanspruchnahme der Leistung bzw. zum Zeitpunkt ihrer Verursachung erfasst. Zinsen werden periodengerecht unter
Berücksichtigung der Effektivzinsmethode als Aufwand bzw. Ertrag erfasst.
8 Umsatzerlöse aus der Immobilienbewirtschaftung
in Mio. €
2021
2022
Mieteinnahmen
835,9
768,5
Betriebskosten
Umsatzerlöse aus der Vermietung
Andere Umsatzerlöse aus der
Immobilienbewirtschaftung
367,7
443,8
1.203,6
1.212,3
298,4
313,3
1.502,0
1.525,6
2021
2022
Erlöse aus der Veräußerung von
Investment Properties
2,0
4,0
Buchwert der veräußerten
Investment Properties
0,7
0,0
Ergebnis aus der Veräußerung von
Investment Properties
2,7
4,0
752,1
1.739,2
-754,8
-1.738,2
Wertveränderungen aus der
Veräußerung von Immobilien
127,5
-1,5
Ergebnis aus dem Verkauf der
zur Veräußerung gehaltenen
Immobilien
124,8
-0,5
127,5
3,5
Erlöse aus dem Verkauf der zur
Veräußerung gehaltenen
Immobilien
Abgangsbuchwert der zur
Veräußerung gehaltenen
Immobilien
Die Wertveränderung von zur Veräußerung gehaltenen
Immobilien, für die ein Kaufvertrag geschlossen wurde, aber
noch kein Besitzübergang erfolgt ist, führte zum 31. Dezember 2022 zu einem negativen Ergebnis von -1,5 Mio. € (2021:
127,5 Mio. €). Der Anstieg der Erlöse aus dem Verkauf der
zur Veräußerung gehaltenen Immobilien im Vergleich zum
Vorjahr resultiert im Wesentlichen aus dem Abgang von
Beständen im Rahmen des sogenannten Berlin Deals innerhalb des 1. Quartals 2022.
Die anderen Umsatzerlöse aus der Immobilienbewirtschaftung umfassen Erlöse aus Pflege und Betreutes Wohnen in
Höhe von 280,1 Mio. € (2021: 266,8 Mio. €).
Konzernabschluss — Konzernanhang
105
10 E
rgebnis aus der Veräußerung von Immobilien
vorräten
11 Ergebnis aus der Bewertung von Investment
Properties
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien (Investment Properties) werden grundsätzlich nach dem Modell
des beizulegenden Zeitwerts durch die eigene Bewertungsabteilung bewertet. Für die Pflegeimmobilien und die unbebauten Grundstücke wird der beizulegende Zeitwert durch
unabhängige Sachverständige mittels DCF-Verfahren
ermittelt und, sofern einschlägig, auf Basis von Erkennt
nissen aus Marktbeobachtungen und -transaktionen fort
entwickelt. Gewinne oder Verluste aus einer Änderung des
beizulegenden Zeitwerts werden erfolgswirksam in der
Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.
Umsatzerlöse aus der Veräußerung von Immobilienvorräten werden entweder zeitpunkt- oder zeitraumbezogen realisiert, sobald der Kunde die
Verfügungsgewalt über den betreffenden Vermögenswert erlangt. Wird mit
Abschluss des beurkundeten Kaufvertrags die Verfügungsgewalt im Sinne
des IFRS 15.35 (c) bereits vor oder während der Erstellungsphase auf den
Kunden übertragen, sind die Umsatzerlöse ab diesem Zeitpunkt zeitraumbezogen anhand des Fertigstellungsgrads des Bauprojekts zu erfassen. Der
Ausweis des in den Anwendungsbereich des IFRS 15 fallenden Vorratsvermögens (Contract Assets) erfolgt saldiert mit den korrespondierenden
erhaltenen Anzahlungen unter den Forderungen aus Lieferungen und
Leistungen.
Vertragssalden, die voraussichtlich kürzer als ein Jahr bestehen, werden
nicht um den Zeitwert des Geldes angepasst.
Außerordentliche Rückgabe- oder Rücktrittsrechte sind in den Verträgen
über Verkäufe von Wohnungen aus dem Developmentgeschäft nicht gesondert vereinbart und richten sich daher nach den jeweils einschlägigen rechtlichen Bestimmungen. Gleiches gilt für Gewährleistungszusagen, die daher
nicht als separater Vertragsbestandteil im Sinne des IFRS 15 zu behandeln
sind. Bestehende Gewährleistungsansprüche sind stets entsprechend den
Regelungen des IAS 37 bilanziell berücksichtigt.
Kosten zur Anbahnung von Verträgen mit Kunden werden entsprechend
IFRS 15.94 unmittelbar bei ihrem Entstehen als Aufwand erfasst, da der
Abschreibungszeitraum im Regelfall nicht mehr als ein Jahr betragen würde.
Bei den Kosten handelt es sich insbesondere um Maklerprovisionen.
Bei der zeitraumbezogenen Umsatzerfassung ist eine Einschätzung des
Fertigstellungsgrads bzw. Leistungsfortschritts vorzunehmen. Zu dessen
Ermittlung wendet Deutsche Wohnen die Cost-to-Cost-Methode als ein
Input-orientiertes Verfahren an. Dabei bestimmt sich der Leistungsfortschritt nach dem Verhältnis der bis zum Abschlussstichtag angefallenen
aktivierten Auftragskosten zu den geschätzten gesamten aktivierungsfähigen Auftragskosten.
Die Umsatzerlöse aus der Veräußerung von Immobilienvorräten in Höhe von 41,3 Mio. € (2021: 42,2 Mio. €) setzen sich
zusammen aus 13,6 Mio. € (2021: 16,1 Mio. €) sowie
27,7 Mio. € (2021: 26,1 Mio. €) Erlösen aus dem Verkauf von
Vorratsimmobilien.
Die Bewertung der Investment Properties führte im Geschäftsjahr 2022 zu einem negativen Ergebnis in Höhe von
-917,5 Mio. € (2021: 1.734,8 Mio. €; siehe [D26] Investment
Properties). Hierin enthalten sind -0,1 Mio. € (2021: -1,0 Mio.€)
für die Bewertung von Nutzungsrechten (IFRS 16).
12 Aktivierte Eigenleistungen
Die aktivierten Eigenleistungen des Geschäftsjahres betragen 6,5 Mio. € (2021: 5,0 Mio. €) und betreffen im Wesentlichen Eigenleistungen für Bauprojektmanagement.
13 Materialaufwand
in Mio. €
2021
2022
Aufwendungen für Betriebskosten
391,3
457,9
Aufwendungen für Instandhaltung
und Modernisierung
133,8
116,8
26,9
61,5
552,0
636,2
in Mio. €
2021
2022
Löhne und Gehälter
220,2
207,9
Sonstige Aufwendungen für
bezogene Lieferungen und
Leistungen
14 Personalaufwand
Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und
Unterstützung
39,4
40,3
259,6
248,2
In den Personalaufwendungen sind Aufwendungen für
Abfindungen in Höhe von 8,8 Mio. € (2021: 14,8 Mio. €),
sowie Aufwendungen für den Long-Term-Incentive-Plan
(LTIP) mit 0,4 Mio. € (2021: 12,6 Mio. €) enthalten (siehe
[E37] Rückstellungen).
106
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Im Geschäftsjahr wurden Arbeitgeberbeiträge zur gesetzlichen Rentenversicherung in Höhe von 16,4 Mio. € (2021:
16,1 Mio. €) gezahlt.
Beratungsaufwendungen, die im Rahmen der Übernahme
durch die Vonovia SE angefallen sind.
17 Zinserträge
Zum 31. Dezember 2022 waren 4.942 Mitarbeiter (31.12.2021:
5.103 ) bei Deutsche Wohnen beschäftigt. Davon entfielen
zum 31. Dezember 2022 3.283 Mitarbeiter (31.12.2021: 3.585)
auf Frauen und 1.659 Mitarbeiter (31.12.2021: 1.518) auf
Männer. Der Jahresdurchschnitt betrug 4.986 Mitarbeiter
(2021: 5.175). Darüber hinaus waren zum 31. Dezember 2022
364 Auszubildende (31.12.2021: 327) bei Deutsche Wohnen
beschäftigt.
15 Sonstige betriebliche Erträge
in Mio. €
2021
2022
Versicherungsentschädigungen
24,4
22,2
Auflösung von Rückstellungen
1,2
10,3
Schadenersatz und Kostenerstattungen
2,2
2,2
Mahn- und Inkassogebühren
0,3
1,1
51,7
36,6
79,8
72,4
Übrige Sonstige
Die übrigen sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten als
größte Einzelposition Erstattungen durch Pflegekassen von
Mindererlösen und Mehraufwendungen aus der CoronaPandemie.
Beratungskosten und Prüfungsgebühren
2021
2021
2022
Erträge aus anderen Wertpapieren
und Ausleihungen des
Finanzanlagevermögens
30,9
46,6
4,6
19,2
–
11,3
35,5
77,1
Sonstige Zinsen und
ähnliche Erträge
Sonstige Zinsen und
ähnliche Erträge von verbundenen
Unternehmen
Der Anstieg der Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens resultiert im Wesentlichen aus Ausleihungen an die QUARTERBACK-Gruppe.
Der Anstieg der Sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträge von
verbundenen Unternehmen resultiert aus der Begebung von
Ausleihungen an die Vonovia SE.
Die sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträge beinhalten im
Berichtsjahr in Höhe von 11,3 Mio. € Erträge aus anteiligen
und vorzeitigen Rückführungen von besicherten Finanzierungen (284,2 Mio. €).
18 Zinsaufwendungen
Die Zinsaufwendungen betreffen hauptsächlich den Zins
aufwand aus Finanzverbindlichkeiten, die zu fortgeführten
Anschaffungskosten bilanziert werden.
16 Sonstige betriebliche Aufwendungen
in Mio. €
in Mio. €
2022
in Mio. €
2021
2022
Zinsaufwand originäre finanzielle
Verbindlichkeiten
127,1
131,1
8,5
4,5
14,0
7,8
-11,6
-52,9
17,7
1,4
62,3
18,0
Nicht aktivierbare Aufwendungen
aus Immobilienentwicklungen
1,0
7,5
Verwaltungsdienstleistungen
9,2
7,0
Swaps (laufender Zinsaufwand
der Periode)
3,9
Effekte aus der Bewertung
originärer Finanzinstrumente
Kommunikationskosten und
Arbeitsmittel
4,5
Kosten für Werbung
8,2
2,8
Verkaufsnebenkosten
1,6
2,7
Mieten, Pachten und Erbbauzinsen
5,3
1,3
Effekte aus der Bewertung
von Swaps
Vorfälligkeitsentschädigungen und
Bereitstellungszinsen
Wertberichtigungen
1,7
0,8
KFZ- und Reisekosten
0,7
0,7
Zinsanteil Zuführung
Rückstellungen
0,8
1,2
Gerichts- und Notarkosten
0,3
0,3
Zinsaufwand Leasing
2,2
1,9
48,4
76,0
-15,4
-21,1
143,3
73,9
Übrige Sonstige
143,2
121,0
Sonstige Finanzaufwendungen
Die Verringerung der sonstigen betrieblichen Aufwendungen
resultiert im Wesentlichen aus den im Vorjahr enthaltenen
Konzernabschluss — Konzernanhang
107
20 Ertragsteuern
Das Zinsergebnis leitet sich wie folgt auf das zu klassifizierende Zinsergebnis gemäß IFRS 9 über:
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
in Mio. €
2021
2022
Zinserträge
35,5
77,1
Zinsaufwendungen
-143,3
-73,9
Zinsergebnis
-107,8
3,2
Zinsergebnis Pensionsrückstellungen gem. IAS 19
0,2
1,2
Zinsergebnis Leasing
2,1
1,9
-105,5
6,3
abzüglich:
Zu klassifizierendes Zinsergebnis
Das gemäß IFRS 9 klassifizierte Zinsergebnis stellt sich wie
folgt dar:
in Mio. €
2021
2022
Finanzielle Vermögenswerte
bewertet zu (fortgeführten)
Anschaffungskosten
35,5
77,1
3,1
47,4
Finanzielle Verbindlichkeiten
bewertet zu (fortgeführten)
Anschaffungskosten
-144,2
-118,2
Klassifiziertes Zinsergebnis
-105,5
6,3
Derivate erfolgswirksam zum
beizulegenden Zeitwert bewertet
Bewertung von Wandelschuldverschreibungen
Beteiligungsergebnis
Transaktionskosten
Übriges sonstiges Finanzergebnis
Aktive und passive latente Steuern werden grundsätzlich mittels des
Temporary-Konzepts in Verbindung mit der Liability-Methode für sämtliche
temporären Unterschiede zwischen steuerlichen und bilanziellen Wertansätzen gebildet. Aktive latente Steuern auf temporäre Unterschiede und
Verlustvorträge werden nur angesetzt, sofern ihnen aufrechenbare passive
latente Steuern – hinsichtlich aktiver latenter Steuern auf Verlustvorträge
unter Beachtung der Mindestbesteuerung – gegenüberstehen bzw. eine
Nutzung der betreffenden Steuerentlastungen auf Basis prognostizierbarer
Ergebnisse der voraussehbaren Zukunft nachgewiesen werden kann.
Aktive und passive latente Steuern werden nicht angesetzt, soweit sich die
temporäre Differenz aus dem erstmaligen Ansatz eines Geschäfts- oder Firmenwerts als Folge eines Unternehmenszusammenschlusses oder aus der
erstmaligen Erfassung (außer bei Unternehmenszusammenschlüssen) von
anderen Vermögenswerten und Schulden, welche aus Vorfällen resultieren,
die weder das zu versteuernde Einkommen noch den Jahresüberschuss
berühren, ergibt.
Aktive Steuerlatenzen werden zu jedem Bilanzstichtag auf ihre Werthaltig
keit überprüft. Gegebenenfalls wird der Buchwert eines latenten Steueranspruchs in dem Umfang verringert, in dem ihnen aufrechenbare passive
latente Steuern nicht länger gegenüberstehen bzw. es nicht mehr wahrscheinlich ist, dass zukünftig ausreichend zu versteuerndes Ergebnis zur
Verfügung stehen wird.
Die latenten Steuern werden auf Basis der Steuersätze ermittelt, die nach
der derzeitigen Rechtslage in den jeweiligen Ländern zum Realisationszeitpunkt gelten bzw. erwartet werden. Für die Berechnung der inländischen
latenten Steuern wurde wie für 2021 auch für 2022 grundsätzlich der
kombinierte Steuersatz aus Körperschaft- und Gewerbesteuer in Höhe von
30,2 % herangezogen.
Aktive und passive latente Steuern werden nur dann miteinander saldiert,
sofern ein einklagbares Recht besteht, die bilanzierten Beträge gegeneinander aufzurechnen, sie gegenüber derselben Steuerbehörde bestehen
und die Realisationsperiode übereinstimmt. In Übereinstimmung mit den
Regelungen des IAS 12 „Ertragsteuern“ werden latente Steueransprüche
bzw. -verbindlichkeiten nicht abgezinst.
19 Sonstiges Finanzergebnis
in Mio. €
Ertragsteuern für das laufende Geschäftsjahr und frühere Geschäftsjahre
werden in dem Umfang, in dem sie noch nicht bezahlt sind, als laufende
Ertragsteuerverbindlichkeit angesetzt.
2021
2022
-368,1
–
0,5
0,5
-27,8
0,2
-0,1
3,3
-395,5
4,0
Die Transaktionskosten im Vorjahr betreffen im Wesentlichen Aufwendungen, die im Rahmen des Zusammenschlusses mit der Vonovia SE entstanden sind.
in Mio. €
2021
2022
Laufende Ertragsteuern
89,4
80,8
Aperiodische laufende
Ertragsteuern
24,2
-3,2
Latente Steuern − temporäre
Differenzen
600,7
-321,2
Latente Steuern − Verlustvorträge
143,1
53,6
857,4
-190,0
Der laufende Steueraufwand wird auf Basis des zu ver
steuernden Ergebnisses des Geschäftsjahres ermittelt. Für
das Geschäftsjahr 2022 beträgt bei den inländischen Gesellschaften der zusammengefasste Steuersatz aus Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag 15,8 % (2021: 15,8 %).
Einschließlich der Gewerbesteuer von annähernd 14,4 %
(2021: 14,4 %) ergibt sich für 2022 im Inland grundsätzlich ein
Gesamtsteuersatz von 30,2 % (2021: 30,2%). In den Nieder-
108
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
landen und Luxemburg ansässige immobilienhaltende
Gesellschaften sind in Deutschland beschränkt körperschaftssteuerpflichtig. Diese zahlen in den Ansässigkeitsstaaten aus Konzernsicht unwesentliche Steuern.
Für abzugsfähige temporäre Differenzen (ohne Verlustvorträge) in Höhe von 54,8 Mio. € (31.12.2021: 20,8 Mio. €)
wurden weder latente Körperschaftsteuern noch latente
Gewerbesteuern aktiviert, da ihre künftige Nutzung nicht
wahrscheinlich ist.
Die Überleitungsrechnung zwischen dem ausgewiesenen
effektiven Steueraufwand und dem erwarteten Steueraufwand, der sich aus dem Produkt des Konzernergebnisses der
gewöhnlichen Geschäftstätigkeit mit dem im Inland anzuwendenden Steuersatz ermittelt, ergibt sich aus der folgenden Aufstellung.
in Mio. €
Ergebnis vor Steuern
Ertragsteuersatz in %
Zum 31. Dezember 2022 bestehen im Inland körperschaftsteuerliche Verlustvorträge in Höhe von 345,1 Mio. €
(31.12.2021: 556,7 Mio. €) sowie gewerbesteuerliche Verlustvorträge in Höhe von 406,5 Mio. € (31.12.2021: 515,5 Mio. €),
für die aktive latente Steuern insoweit gebildet wurden, als
ihre Realisierbarkeit mit hinreichender Wahrscheinlichkeit
gewährleistet ist. Die Erhöhung der steuerlichen Verlustvorträge resultierte aus laufenden steuerlichen Verlusten in
einzelnen Gesellschaften.
Für in- und ausländische körperschaftsteuerliche Verlustvorträge in Höhe von 160,2 Mio. € (31.12.2021: 145,7 Mio. €)
wurden in der Bilanz keine latenten Steuern aktiviert, hiervon
sind im Geschäftsjahr 2022 13,2 Mio. € (2021: 0,9 Mio. €) neu
entstanden. Diese Verlustvorträge sind nach bestehender
Rechtslage zeitlich und der Höhe nach unbegrenzt vortragsfähig. Aus dem Nichtansatz aktiver latenter Steuern auf die
neu entstandenen körperschaftsteuerlichen Verlustvorträge
resultiert ein Steuereffekt von 2,1 Mio. € (2021: 0,1 Mio. €).
Daneben bestehen weitere unbegrenzt vortragsfähige
gewerbesteuerliche Verlustvorträge in Höhe von insgesamt
89,8 Mio. € (31.12.2021: 75,6 Mio. €), die nicht zu aktiven
latenten Steuern geführt haben. Hiervon sind 11,9 Mio. € im
Geschäftsjahr 2022 neu entstanden (2021: 1,3 Mio. €), der
Steuereffekt hieraus beträgt 1,9 Mio. € (2021: 0,2 Mio. €).
Die Neubewertung von aktiven latenten Steuern auf bereits
im Vorjahr bestehende temporäre Differenzen und Verlustvorträge führte im Geschäftsjahr 2022 zu Ertrag in Höhe von
12,5 Mio. € (2021: -70,8 Mio. €).
Latente Steuern auf Zinsvorträge werden aktiviert, soweit es
wahrscheinlich ist, dass der Zinsvortrag in der Zukunft
genutzt werden kann. Aufgrund der Kapitalstruktur des
Konzerns ist die Nutzung eines Zinsvortrags in der Zukunft
nicht wahrscheinlich. Deshalb werden auf inländische
Zinsvorträge in Höhe von 16,7 Mio. € (31.12.2021: 11,7 Mio. €)
keine aktiven latenten Steuern angesetzt, hiervon sind im
Geschäftsjahr 2022 7,6 Mio. € (2021: 5,2 Mio. €) neu entstanden. Der aus dem Nichtansatz aktiver latenter Steuern auf
den neu entstandenen Zinsvortrag resultierende Steuer
effekt beträgt im Inland 2,0 Mio. € (2021: 1,4 Mio. €).
Konzernabschluss — Konzernanhang
2021
2022
1.776,4
-635,7
30,2
30,2
Erwarteter Steueraufwand
536,0
-191,8
Gewerbesteuereffekte
-37,0
-23,8
Nicht abzugsfähige Betriebsausgaben
-6,4
56,1
Steuerfreies Einkommen
-2,3
–
Änderung der aktiven latenten
Steuern auf Verlustvorträge und
temporäre Differenzen
70,8
-12,5
1,7
6,0
24,0
-56,9
Übrige Steuereffekte (netto)
270,6
32,9
Effektive Ertragsteuern
857,4
-190,0
48,3
29,9
Nicht angesetzte neu entstandene
Verlust- und Zinsvorträge
Aperiodische Ertragsteuern und
Steuern auf Garantiedividenden
Effektiver Ertragsteuersatz in %
Die latenten Steuern setzen sich wie folgt aus temporären
Differenzen und ungenutzten Verlustvorträgen zusammen:
in Mio. €
Immaterielle Vermögenswerte
Investment Properties
31.12.2021
31.12.2022
3,8
3,2
10,6
42,0
Zur Veräußerung gehaltene
Vermögenswerte
0,6
–
Sonstige Vermögenswerte
7,3
7,6
14,7
9,2
5,0
11,4
45,9
31,4
Pensionsrückstellungen
Übrige Rückstellungen
Verbindlichkeiten
Steuerliche Verlustvorträge
128,5
74,9
Aktive latente Steuern
216,4
179,7
109
in Mio. €
Immaterielle Vermögenswerte
31.12.2021
31.12.2022
4,0
3,6
5.000,2
5.013,5
316,3
0,6
29,9
29,0
Sonstige Vermögenswerte
8,4
4,6
Pensionsrückstellungen
0,9
2,9
13,2
31,7
Passive latente Steuern
5.372,9
5.085,9
Überhang passive latente Steuern
5.156,5
4.906,2
Investment Properties
Zur Veräußerung gehaltene
Vermögenswerte
Sachanlagen
Verbindlichkeiten
Eine Saldierung von aktiven und passiven latenten Steuern
erfolgt, soweit sowohl eine Identität des Steuergläubigers
und der Steuerbehörde als auch Fristenkongruenz bestehen.
Infolgedessen werden folgende aktive bzw. passive latente
Steuern bilanziert:
31.12.2021
31.12.2022
0,1
0,2
Passive latente Steuern
5.156,6
4.906,4
Überhang passive latente Steuern
5.156,5
4.906,2
in Mio. €
Aktive latente Steuern
Der Zuwachs an passiven latenten Steuern stammt überwiegend aus Investment Properties.
110
Die Veränderung des Bestands latenter Steuern stellt sich
wie folgt dar:
2021
2022
4.412,1
5.156,5
743,8
-267,6
Im sonstigen Ergebnis erfasste
Veränderung latenter Steuern auf
EK-Instrumente, die zum beizulegenden Zeitwert bilanziert werden
-2,0
–
Im sonstigen Ergebnis erfasste
Veränderung latenter Steuern auf
versicherungsmathematische Gewinne und Verluste aus Pensionen
und ähnlichen Verpflichtungen
-0,1
6,9
Im sonstigen Ergebnis erfasste
Veränderung latenter Steuern auf
derivative Finanzinstrumente
2,7
10,4
5.156,5
4.906,2
in Mio. €
Überhang passive latente Steuern
zum 1. Januar
Latenter Steueraufwand in der
Gewinn- und Verlustrechnung
Überhang passive latente Steuern
zum 31. Dezember
Für bei Tochtergesellschaften aufgelaufene Gewinne in Höhe
von 11.623,9 Mio. € (31.12.2021: 11.750,2 Mio. €) werden keine
latenten Steuerschulden passiviert, da diese Gewinne auf
unbestimmte Zeit investiert bleiben sollen bzw. keiner
Besteuerung unterliegen. Bei einer Ausschüttung oder
Veräußerung der Tochtergesellschaften würden 5 % der
ausgeschütteten Beträge oder der Veräußerungsgewinne
der deutschen Besteuerung unterliegen, sodass sich hieraus
in der Regel eine zusätzliche Steuerbelastung ergeben
würde.
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Abschnitt (C): Sonstige Angaben zur
Ertragslage
21 Segmentberichterstattung
Deutsche Wohnen ist ein Immobilienunternehmen mit
einem deutschen Immobilienportfolio. Der Portfolioschwerpunkt liegt in Berlin. Im Mittelpunkt der Unternehmensstrategie steht die nachhaltige Steigerung des Unternehmenswerts. Dazu tragen eine nachhaltige und werterhöhende
Bewirtschaftung der eigenen Wohnimmobilienbestände,
wertschaffende Investitionen in die bestehenden Immobilien, der Bau neuer Wohngebäude sowie der Verkauf einzelner Wohnungen, ein aktives Portfoliomanagement, ein
Servicegeschäft mit Multimedia-Diensteleistungen und
Energielieferung sowie ein Geschäft im Bereich Pflege bei.
Für Zwecke der Steuerung des Unternehmens unterscheiden
wir die fünf Geschäftssegmente Rental, Value-add, Recurring
Sales, Development und Pflege. Im Rahmen dieser Segmentberichterstattung wird zusätzlich das nicht steuerungs
relevante Geschäftssegment Sonstiges ausgewiesen. Dieses
beinhaltet den rein opportunistischen Verkauf ganzer
Gebäude oder Grundstücke (Non Core/Sonstiges), die
mittelfristig voraussichtlich unterdurchschnittliche Entwicklungspotenziale im Mietwachstum aufweisen und die im
Verhältnis zum Gesamtportfolio und mit Blick auf zukünftige
Akquisitionen eher peripher liegen. Unter Sonstiges werden
auch die Betriebskosten ausgewiesen.
Wertschöpfungskette beginnend beim Ankauf von Grundstücken ohne Bebauungsplan bzw. Widmung bis hin zur
Fertigstellung neuer Gebäude sowie den Neubau auf eigenen
Grundstücken. Diese Objekte werden in den eigenen Bestand integriert oder an Dritte veräußert. Im Einzelnen sind
dies Projekte an ausgewählten, attraktiven Standorten. Bei
der Integration in den eigenen Bestand wird dabei die
Wertschöpfung aus der Bewertung der Immobilien zu
Marktpreisen dem Segment Development zugeordnet.
Das Segment Pflege umfasst alle Aktivitäten der Bewirtschaftung der eigenen Pflegebetriebe sowie die Verpachtung
von Pflegeimmobilien.
Planungs- und Controlling-Systeme gewährleisten, dass
Ressourcen effizient allokiert werden und deren erfolgreicher
Einsatz regelmäßig überwacht wird. Die Berichterstattung
an die zentralen Entscheidungsträger und damit die Beurteilung der Geschäftsentwicklung sowie die Allokation von
Ressourcen erfolgt auf Basis der beschriebenen Segmentierung. Vermögens- und Schuldpositionen werden nicht nach
Segmenten differenziert berichtet. Die interne Berichterstattung basiert grundsätzlich auf den IFRS-Rechnungslegungsstandards.
Der Vorstand als zentraler Entscheidungsträger von
Deutsche Wohnen überwacht anhand des Adjusted EBITDA
den Beitrag der Segmente zum Unternehmenserfolg.
Im Segment Rental fassen wir alle Geschäftsaktivitäten
zusammen, die auf das wertsteigernde Management der
eigenen Wohnimmobilienbestände ausgerichtet sind.
Im Segment Value-add bündeln wir alle wohnungsnahen
Dienstleistungen, mit denen wir das Kerngeschäft der
Vermietung ergänzen. Diese Dienstleistungen umfassen im
wesentlichen unsere Multimedia-Dienstleistungen sowie die
Energielieferung.
Das Segment Recurring Sales umfasst die regelmäßigen und
nachhaltigen Verkäufe von einzelnen Eigentumswohnungen
und Einfamilienhäusern aus unserem Portfolio. Es beinhaltet
nicht den Verkauf ganzer Gebäude oder Grundstücke
(Non Core/Sonstiges). Diese Verkäufe erfolgen rein opportunistisch und sind somit nicht Bestandteil des Segments
Recurring Sales. Wir weisen solche opportunistischen
Verkäufe im Segmentbericht in der Spalte Sonstiges aus.
Das Segment Development beinhaltet die Projektentwicklung zur Schaffung von neuem Wohnraum. Dies umfasst die
Konzernabschluss — Konzernanhang
111
Die Segmentinformationen stellten sich für den Berichtszeitraum wie folgt dar:
in Mio. €
Rental
Value-add
Recurring
Sales
Development
Pflege
Summe
Segmente
Sonstiges*
Konsolidierung*
Konzern
1.1.–31.12.2022
Segmenterlöse
davon externe Erlöse
767,1
43,1
45,3
49,4
280,1
1.185,0
2.169,4
-44,3
3.310,1
767,1
27,2
45,3
15,0
280,1
1.134,7
2.169,4
6,0
3.310,1
50,3
–
-50,3
-29,4
-1.708,8
–
-9,0
davon interne Erlöse
15,9
Buchwert der veräußerten
Vermögenswerte
34,4
-29,4
Wertveränderung aus dem
Abgang der zur Veräußerung
gehaltenen Immobilien
Aufwendungen für Instandhaltung
-101,1
-7,0
-108,1
Herstellkosten Development
to sell
-12,5
-12,5
Herstellkosten Development
to hold
-24,9
-24,9
Operative Kosten
-86,7
-29,0
-1,3
-2,8
-188,5
-308,3
Betriebskosten
Adjusted EBITDA Total
24,9
-7,8
10,0
-457,9
579,3
14,1
14,6
9,2
84,6
701,8
-14,1
-9,4
Sondereinflüsse
678,3
-76,6
Effekte aus zur Veräußerung
gehaltenen Immobilien
7,5
Ergebnis aus der Bewertung von
Investment Properties
-917,5
Abschreibungen und Wertminderungen (inkl. Abschreibungen auf
finanzielle Vermögenswerte)
-166,9
Ergebnis aus nach der Equity-Methode bilanzierten Finanzanlagen
-167,2
Erträge aus übrigen Beteiligungen
-0,5
Zinserträge
77,1
Zinsaufwendungen
-73,9
Übriges Finanzergebnis
4,0
EBT
-635,7
Ertragsteuern
190,0
Periodenergebnis
-445,7
* Bei den Erlösen der Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales, Development und Pflege handelt es sich um die Erlöse, die dem Vorstand als verantwortliche Unternehmensinstanz
(Chief Operating Decision Maker) regelmäßig berichtet werden und das nachhaltige Geschäft von Deutsche Wohnen abbilden. Die Erlöse/Kosten in den Spalten „Sonstiges“ und
„Konsolidierung“ sind nicht Bestandteil der Segmentsteuerung des Vorstands.
112
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
in Mio. €
Rental
Value-add
Recurring
Sales
Development
Pflege
Summe
Segmente
Sonstiges*
Konsolidierung*
Konzern
835,1
29,3
58,5
65,1
266,9
1.254,9
1.089,7
-46,3
2.298,3
835,1
24,7
58,5
16,8
266,9
1.202,0
1.089,7
6,6
2.298,3
48,3
–
52,9
–
-52,9
-1,0
-215,1
-555,9
1,0
172,5
–
-7,7
-130,1
1.1.–31.12.2021 (angepasst)**
Segmenterlöse
davon externe Erlöse
davon interne Erlöse
4,6
Buchwert der veräußerten
Vermögenswerte
-214,1
Wertveränderung aus dem
Abgang der zur Veräußerung
gehaltenen Immobilien
Aufwendungen für Instandhaltung
171,5
-122,4
Herstellkosten Development
to sell
-16,4
-16,4
Herstellkosten Development
to hold
-48,0
-48,0
Operative Kosten
-92,1
-15,1
-6,0
-4,0
-173,8
-291,0
Betriebskosten
Adjusted EBITDA Total
48,0
18,1
-2,3
-391,3
620,6
14,2
9,9
-3,3
85,4
726,8
160,6
-0,6
886,8
Sondereinflüsse
-79,3
Effekte aus zur Veräußerung
gehaltenen Immobilien
-44,9
Ergebnis aus der Bewertung von
Investment Properties
Abschreibungen und
Wertminderungen
Ergebnis aus nach der Equity-Methode bilanzierten Finanzanlagen
1.734,8
-213,9
-3,3
Erträge aus übrigen Beteiligungen
-0,5
Zinserträge
35,5
Zinsaufwendungen
Übriges Finanzergebnis
EBT
Ertragsteuern
Periodenergebnis
-143,3
-395,5
1.776,4
-857,4
919,0
* Bei den Erlösen der Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales, Development und Pflege handelt es sich um die Erlöse, die dem Vorstand als verantwortliche Unternehmensinstanz
(Chief Operating Decision Maker) regelmäßig berichtet werden und das nachhaltige Geschäft von Deutsche Wohnen abbilden. Die Erlöse/Kosten in den Spalten „Sonstiges“ und
„Konsolidierung“ sind nicht Bestandteil der Segmentsteuerung des Vorstands.
** Angepasst an die aktuelle Segmentstruktur 2022.
Konzernabschluss — Konzernanhang
113
Für die Darstellung der operativen Entwicklung sowie für die
Vergleichbarkeit mit Vorperioden ermitteln wir für die
Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales, Development
und Pflege jeweils ein Adjusted EBITDA. Die Summe dieser
Kennzahlen ergibt das Adjusted EBITDA Total des Konzerns.
Die vorgenommenen Bereinigungen beinhalten periodenfremde, unregelmäßig wiederkehrende und betriebs
atypische Sachverhalte. Diese Sondereinflüsse umfassen
Abfindungszahlungen, die Entwicklung neuer Geschäfts
felder und Geschäftsprozessentwicklung sowie Akquisitionsprojekte inklusive Integrationskosten.
in Mio. €
Rental
Die im Adjusted EBITDA Total eliminierten Sondereinflüsse
lagen im Geschäftsjahr 2022 bei 76,6 Mio. € gegenüber
79,3 Mio. € im Vorjahr. Sie beinhalteten im Wesentlichen
Aufwendungen für die Integration von Deutsche Wohnen in
den Vonovia Konzern.
Die Aufgliederung der konzernexternen Umsatzerlöse aus
Verträgen mit Kunden (gemäß IFRS 15.114f.) und deren
Zuordnung zu den oben dargestellten Segmenten stellt sich
wie folgt dar:
Value-add
Recurring
Sales
Development
Pflege
Sonstiges
Summe
375,0
375,0
280,1
6,0
313,3
280,1
381,0
729,7
381,0
716,1
1.1.–31.12.2022
Umsatzerlöse aus Betriebskosten (IFRS 15)
Umsatzerlöse aus der Veräußerung von
Immobilienvorräten
27,8
13,6
41,4
Sonstige Umsatzerlöse aus Verträgen mit Kunden
27,2
Umsatzerlöse aus Verträgen mit Kunden
27,2
27,8
13,6
–
13,6
–
27,2
27,8
–
280,1
davon zeitraumbezogen
davon zeitpunktbezogen
Umsatzerlöse aus Mieteinnahmen (IFRS 16)
767,1
13,6
1,4
768,5
Umsatzerlöse aus Betriebskosten (IFRS 16)
68,7
68,7
Andere Umsatzerlöse
767,1
–
–
1,4
–
68,7
837,2
Umsatzerlöse
767,1
27,2
27,8
15,0
280,1
449,7
1.566,9
313,7
313,7
1.1.–31.12.2021
Umsatzerlöse aus Betriebskosten (IFRS 15)
Umsatzerlöse aus der Veräußerung von
Immobilienvorräten
26,2
Sonstige Umsatzerlöse aus Verträgen mit Kunden
Umsatzerlöse aus Verträgen
mit Kunden
davon zeitraumbezogen
davon zeitpunktbezogen
Umsatzerlöse aus Mieteinnahmen (IFRS 16)
16,1
24,7
–
24,7
–
–
24,7
42,3
266,8
6,9
298,4
26,2
16,1
266,8
320,6
654,4
–
16,1
–
–
16,1
–
266,8
320,6
638,3
0,7
0,1
26,2
835,1
Umsatzerlöse aus Betriebskosten (IFRS 16)
835,9
54,0
54,0
Andere Umsatzerlöse
835,1
–
–
0,7
0,1
54,0
889,9
Umsatzerlöse
835,1
24,7
26,2
16,8
266,9
374,6
1.544,3
114
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
22 Ergebnis je Aktie
23 Gewinnverwendungsvorschlag des Vorstands
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Vorstand und Aufsichtsrat schlagen der Hauptversammlung
vor, aus dem Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2022 der
Deutsche Wohnen SE in Höhe von 20.877.399,45 € einen
Betrag in Höhe von 0,04 € pro ausstehende Aktie, insgesamt
15.877.399,40 € an die Aktionäre als Dividende auszuschütten und den verbleibenden Betrag in Höhe von
5.000.000,00 € auf neue Rechnung vorzutragen.
Das unverwässerte Ergebnis je Aktie wird mittels Division des auf die
Anteilseigner entfallenden Periodenergebnisses durch die gewichtete
durchschnittliche Anzahl der innerhalb der Berichtsperiode im Umlauf
befindlichen Stammaktien errechnet. Das verwässerte Ergebnis je Aktie
ergibt sich durch die Korrektur des Periodenergebnisses und der Anzahl der
ausstehenden Aktien aufgrund der Annahme, dass wandelbare Instrumente
umgewandelt, Optionen oder Optionsscheine ausgeübt oder Stammaktien
unter bestimmten Voraussetzungen ausgegeben werden. Dabei werden
potenzielle Stammaktien nur dann in die Berechnung einbezogen, wenn die
Umwandlung in Stammaktien das Ergebnis je Aktie schmälern würde.
Auf die Anteilseigner von Deutsche
Wohnen entfallendes Perioden
ergebnis (in Mio. €)
Gewichteter Durchschnitt der
Aktien (in Stück)*
Ergebnis je Aktie (verwässert und
unverwässert) in €
2021
2022
877,2
-434,1
358.497.720
396.934.985
2,45
-1,09
* Ohne Berücksichtigung von 3.362.003 durch die Deutsche Wohnen gehaltene eigene
Aktien.
Zum Ende der Berichtsperiode waren keine verwässernden
Finanzinstrumente im Umlauf. Das unverwässerte stimmt
mit dem verwässerten Ergebnis überein.
Konzernabschluss — Konzernanhang
115
Abschnitt (D): Vermögen
24 Immaterielle Vermögenswerte
in Mio. €
Konzessionen,
gewerbliche
Schutzrechte,
Lizenzen und
ähnliche Rechte
Kundenstamm
Markenrechte
Geschäfts- oder
Firmenwert
Summe
25,2
31,2
15,6
148,1
220,1
–
–
–
–
–
–
Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten
Stand: 1. Januar 2022
Zugänge durch Unternehmenszusammenschluss
Zugänge
5,3
–
–
Abgänge
-19,2
–
–
3,3
–
–
–
3,3
14,6
31,2
15,6
148,1
209,5
Umbuchungen
Stand: 31. Dezember 2022
Kumulierte Abschreibungen
Stand: 1. Januar 2022
–
17,3
22,0
4,8
1,6
Zugänge durch Unternehmenszusammenschluss
Abschreibungen des Berichtsjahres
Wertminderung
Abgänge
Umbuchungen
Stand: 31. Dezember 2022
–
–
–
–
–
–
–
6,4
39,3
–
8,1
8,1
-12,3
–
–
-12,3
3,2
–
–
3,2
–
8,1
44,7
13,0
23,6
Buchwerte
Stand: 31. Dezember 2022
5,3
-19,2
–
1,6
7,6
15,6
140,0
164,8
24,8
31,2
15,6
319,7
391,3
–
–
–
Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten
Stand: 1. Januar 2021
Zugänge durch Unternehmenszusammenschluss
–
Zugänge
2,1
–
–
–
2,1
Abgänge
-2,1
–
–
-171,6
-173,7
Umbuchungen
0,4
–
–
–
0,4
25,2
31,2
15,6
148,1
220,1
14,8
18,8
–
33,6
4,5
3,2
–
171,5
179,2
Abgänge
-2,0
–
–
171,5
169,5
Stand: 31. Dezember 2021
17,3
22,0
–
–
39,3
7,9
9,2
15,6
148,1
180,8
Stand: 31. Dezember 2021
Kumulierte Abschreibungen
Stand: 1. Januar 2021
Abschreibungen des Berichtsjahres
Buchwerte
Stand: 31. Dezember 2021
116
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Erworbene sonstige immaterielle Vermögenswerte werden zu fortgeführten
Anschaffungskosten bilanziert. Selbst erstellte sonstige immaterielle Vermögenswerte werden zu fortgeführten Herstellungskosten bilanziert, sofern
die Voraussetzungen für eine Aktivierung selbst erstellter immaterieller
Vermögenswerte gemäß IAS 38 vorliegen. Identifizierte erworbene Markenrechte besitzen eine unbestimmte Nutzungsdauer und unterliegen einem
regelmäßigen Werthaltigkeitstest. Der bilanzierte Kundenstamm weist
eine bestimmte Nutzungsdauer von acht Jahren auf. Alle übrigen sonstigen
immateriellen Vermögenswerte von Deutsche Wohnen weisen eine bestimmbare Nutzungsdauer auf und unterliegen einer planmäßigen linearen
Abschreibung. Software und Lizenzen werden grundsätzlich auf Basis einer
Nutzungsdauer von drei Jahren abgeschrieben.
Sonstige immaterielle Vermögenswerte werden gemäß IAS 36 „Wertminderung von Vermögenswerten“ auf die Notwendigkeit einer Wertminderung
geprüft, sobald Anzeichen oder veränderte Umstände auf einen Wertminderungsbedarf hindeuten. Mindestens einmal im Jahr erfolgt eine Prüfung
der Werthaltigkeit. Eine Wertminderung wird erfasst, wenn der erzielbare
Betrag des Vermögenswerts den Buchwert unterschreitet. Ist der erzielbare
Betrag für einen einzelnen Vermögenswert nicht ermittelbar, so wird die
Wertminderungsprüfung auf Basis der zahlungsmittelgenerierenden Einheit
(ZGE) durchgeführt, der der Vermögenswert angehört. Wertminderungen
werden erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.
Ein Wertminderungsaufwand wird dann wieder aufgehoben, wenn sich seit
der Erfassung des letzten Wertminderungsaufwands eine Änderung in den
Schätzungen ergeben hat, die bei der Bestimmung des erzielbaren Betrags
des Vermögenswerts (bzw. der ZGE) herangezogen wurden. Der Buchwert
des Vermögenswerts (bzw. der ZGE) wird auf den neu geschätzten erzielbaren Betrag erhöht. Der Buchwert ist dabei auf den Wert beschränkt, der
bestimmt worden wäre, wenn für den Vermögenswert (bzw. die ZGE) in
Vorjahren kein Wertminderungsaufwand erfasst worden wäre.
Kundenbeziehungen und ähnlichen Werte
Die bereits in den Vorjahren erworbene Marke „Pflege &
Wohnen Hamburg“ ist unverändert mit einem Wert von
15,6 Mio. € (2021: 15,6 Mio. €) angesetzt.
Geschäfts- oder Firmenwerte
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Ein Geschäfts- oder Firmenwert ergibt sich im Rahmen eines Unternehmenszusammenschlusses als Überschuss der Gesamtgegenleistung für die
Anteile an einem Unternehmen bzw. einer Unternehmensgruppe über das
erworbene anteilige Nettovermögen. Das Nettovermögen stellt den Saldo
aus den gemäß IFRS 3 zu Zeitwerten bewerteten erworbenen identifizierbaren Vermögenswerten und den übernommenen Schulden und Eventualverbindlichkeiten dar.
Geschäfts- oder Firmenwerte unterliegen keiner planmäßigen Abschreibung, sondern werden jährlich auf Wertminderung überprüft. Eine Überprüfung wird außerdem vorgenommen, wenn Ereignisse oder Umstände
eintreten, die auf eine Wertminderung hindeuten.
Die Überprüfung auf Wertminderung der Geschäfts- oder Firmenwerte erfolgt auf der Ebene von zahlungsmittelgenerierenden Einheiten (ZGE) oder
einer Gruppe von ZGE. Eine ZGE ist die kleinste Gruppe von Vermögenswerten, die Mittelzuflüsse erzeugt, die weitestgehend unabhängig von den
Mittelzuflüssen anderer Vermögenswerte oder einer anderen Gruppe von
Vermögenswerten sind. Ein Geschäfts- oder Firmenwert, der im Rahmen
eines Unternehmenszusammenschlusses erworben wurde, wird den ZGE
bzw. Gruppen von ZGE zugeordnet, von denen erwartet wird, dass sie einen
Nutzen aus den Synergien des Zusammenschlusses ziehen.
Bei Deutsche Wohnen erfüllt grundsätzlich jede Immobilie die Voraussetzungen einer ZGE. Diese werden im Rahmen der operativen Steuerung zunächst zu geografisch strukturierten Business Units und dann
zu regionalen Geschäftsbereichen zusammengefasst. Da die regionalen
Geschäftsbereiche die niedrigste Ebene innerhalb des Unternehmens darstellen, auf der der Goodwill für interne Managementzwecke überwacht
wird, wird der Impairment-Test auf Ebene der Geschäftsbereiche und damit
in Übereinstimmung mit IAS 36.80 für eine Gruppe von ZGE durchgeführt.
Die erworbenen Vermögenswerte werden anhand der geografischen Lage
der Immobilien den regionalen Geschäftsbereichen zugeordnet. Weitere
Gruppen von ZGE, auf der der Goodwill für interne Managementzwecke
überwacht wird, ist das Segment Value-add. Die dritte Gruppe von ZGE, auf
die der Goodwill allokiert und für Managementzwecke überwacht wird, ist
das Segment Pflege und Betreutes Wohnen.
Die Gruppen von ZGE, denen Geschäfts- oder Firmenwerte zugeordnet
wurden, werden einer regelmäßigen Werthaltigkeitsprüfung unterzogen. Hierzu ist der erzielbare Betrag mit dem Buchwert der Gruppen von
ZGE zu vergleichen. Der erzielbare Betrag der Gruppen von ZGE ist der
höhere Betrag aus Nutzungswert und beizulegendem Zeitwert abzüglich
Veräußerungskosten. Bei der Berechnung des Nutzungswerts werden die
geschätzten künftigen Cashflows auf ihren Barwert abgezinst. Es werden
Abzinsungssätze vor Steuern verwendet, die gegenwärtige Marktbewertung
des Zinseffekts und die speziellen Risiken der regionalen Geschäftsbereiche,
der Segmente Value-add und Development, sowie des Bereichs Pflege.
Wurde einer Gruppe von ZGE ein Geschäfts- oder Firmenwert zugeordnet
und liegt deren Buchwert über dem erzielbaren Betrag, so ist zunächst der
Geschäfts- oder Firmenwert in Höhe des Differenzbetrags abzuschreiben.
Ein darüber hinausgehender Wertminderungsbedarf wird grundsätzlich
buchwertproportional auf die anderen Vermögenswerte der Gruppen von
ZGE verteilt, wobei der jeweilige beizulegende Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten, Nutzungswert bzw. Null nicht unterschritten werden darf.
Ein realisierter Wertminderungsaufwand im Rahmen der Bewertung eines
Geschäfts- oder Firmenwerts wird in Folgejahren nicht aufgeholt.
Die Geschäfts- oder Firmenwerte betragen zum 31. Dezember 2022 140,0 Mio. € (2021: 148,1 Mio. €). Im Vergleich zum
31. Dezember 2021 haben sich die Geschäfts- oder Firmenwerte damit um 8,1 Mio. € vermindert. Die Veränderung
resultiert vollständig aus Wertminderungen in der ZGE
Value-add.
Konzernabschluss — Konzernanhang
117
Im 4. Quartal wurde der jährliche anlassunabhängige
Werthaltigkeitstest durchgeführt. Aufgrund der Neusegmentierung wurde eine Reallokation des bestehenden
Geschäfts -und Firmenwerts auf die ZGE Pflege in Höhe von
140,0 Mio. € und die ZGE Value-add in Höhe von 8,1 Mio. €
vorgenommen. Infolge der gestiegenen Kapitalkosten und
unter Berücksichtigung der Reallokation wurde der Geschäfts- und Firmenwert für die ZGE Value-add vollständig
wertberichtigt.
Für den Werthaltigkeitstest wurde nach IAS 36.19 zunächst
der Nutzungswert auf Basis der vom Vorstand genehmigten
Detailplanung mit einem Planungszeitraum von fünf Jahren
ermittelt. Dieser wurde aus der vom Vorstand genehmigten
und vom Aufsichtsrat zur Kenntnis genommenen Fünfjahresplanung auf Konzernebene abgeleitet. Wesentliche
Parameter für die Ermittlung des Nutzungswerts sind die
nachhaltige Wachstumsrate, die durchschnittlichen Gesamtkapitalkosten (WACC) und die erwarteten Mittelzuund -abflüsse.
Für die ZGEs Value-add und Pflege wurde eine konstante
Wachstumsrate in Höhe von 1,0 % unterstellt.
Die durchschnittlichen Gesamtkapitalkosten vor Steuern
basieren auf dem als Dreimonatsdurchschnitt nach der
Svensson-Methode ermittelten risikolosen Zinssatz, einer
Marktrisikoprämie sowie einem verschuldeten Beta. Das
verschuldete Beta und die verwendeten Eigenkapitalquoten
sind auf Basis eines Peer-Vergleichs bestimmt. Sie betragen
für die ZGE Pflege 6,48 % und für die ZGE Value Add 6,16 %.
Die Wertminderung wurde in der Konzern-Gewinn- und
Verlustrechnung unter den Abschreibungen und Wert
minderungen erfasst. Der Nutzungswert beträgt für die
ZGE Value-add 65,3 Mio. €.
Im Segment Pflege würde bei einem Anstieg des WACC auf
5,80 % oder bei ausbleibendem Wachstum ein Impairment
einsetzen. Zu einer vollständigen Wertberichtigung käme es
bei einem Anstieg des WACC auf 6,40 % oder bei einer
dauerhaften oder rückläufigen Geschäftsentwicklung.
25 Sachanlagen
in Mio. €
Selbst genutzte
Immobilien
Technische
Anlagen und
Maschinen
Andere Anlagen, Betriebsund Geschäftsausstattung
Summe
Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten
Stand: 1. Januar 2022
54,0
203,4
53,1
310,5
Zugänge
0,5
56,2
4,6
61,4
Aktivierte Modernisierungskosten
2,9
4,8
0,8
8,5
-10,0
-26,3
-7,8
-44,0
2,6
-2,7
-0,2
47,4
240,7
48,0
336,1
11,6
68,6
27,9
108,1
3,0
21,8
7,3
32,1
-4,0
-12,7
-6,9
-23,6
Abgänge
Umbuchungen
Stand: 31. Dezember 2022
Kumulierte Abschreibungen
Stand: 1. Januar 2022
Abschreibungen des Berichtsjahres
Abgänge
Sonstige Umbuchungen
Stand: 31. Dezember 2022
–
–
–
–
10,5
77,7
28,3
116,6
36,9
162,9
19,7
219,6
Buchwerte
Stand: 31. Dezember 2022
Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten
Stand: 1. Januar 2021
55,2
183,8
52,0
291,0
Zugänge
3,3
32,0
10,0
45,3
Aktivierte Modernisierungskosten
4,6
–
–
4,6
-6,8
-17,7
-5,5
-30,0
Abgänge
Sonstige Umbuchungen
-2,3
5,3
-3,4
-0,4
Stand: 31. Dezember 2021
54,0
203,4
53,1
310,5
10,1
60,2
24,7
95,0
4,3
23,4
7,0
34,7
-2,8
-15,0
-3,8
-21,6
Kumulierte Abschreibungen
Stand: 1. Januar 2021
Abschreibungen des Berichtsjahres
Abgänge
Sonstige Umbuchungen
Stand: 31. Dezember 2021
–
–
–
–
11,6
68,6
27,9
108,1
42,4
134,8
25,2
202,4
Buchwerte
Stand: 31. Dezember 2021
118
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Gegenstände des Sachanlagevermögens werden zu fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und – soweit abnutzbar – gemindert um
planmäßige lineare Abschreibungen bewertet. Zudem wird gemäß IAS 36
„Wertminderung von Vermögenswerten“ die Notwendigkeit einer Wertminderung geprüft, sobald Anzeichen oder veränderte Umstände auf einen
Wertminderungsbedarf hindeuten.
Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten werden aktiviert,
sofern es wahrscheinlich ist, dass Deutsche Wohnen ein mit der Sachanlage
verbundener, künftiger wirtschaftlicher Nutzen zufließen wird und die Anschaffungs- oder Herstellungskosten verlässlich geschätzt werden können.
Die selbst genutzten Immobilien werden über 50 Jahre, die Betriebs- und
Geschäftsausstattung über drei bis 13 Jahre und die technischen Anlagen
und Maschinen über fünf bis 20 Jahre abgeschrieben.
Zum 31. Dezember 2022 sind in der Position selbst genutzte
Immobilien im Wesentlichen die fortgeführten Herstellungskosten für die Zentrale von Deutsche Wohnen enthalten.
Die Buchwerte der selbst genutzten Immobilien zum 31. Dezember 2022 sind in Höhe von 30,1 Mio. € (31.12.2021:
28,0 Mio. €) durch Grundpfandrechte zugunsten verschiedener Kreditgeber belastet.
26 Investment Properties
in Mio. €
Stand: 1. Januar 2022
Zugänge
Aktivierte Modernisierungskosten
28.730,5
363,9
213,1
Umbuchungen zu Immobilienvorräte
-955,7
Umbuchungen in zur Veräußerung
gehaltene Vermögenswerte
-107,6
Abgänge
Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties
Wertveränderung der zur Veräußerung
gehaltenen Immobilien
-23,3
-917,5
-1,5
Stand: 31. Dezember 2022
27.301,9
Stand: 1. Januar 2021
28.069,5
Zugänge
373,7
Aktivierte Modernisierungskosten
244,2
Umbuchungen von zur Veräußerung
gehaltenen Vermögenswerten
265,2
Umbuchungen in zur Veräußerung
gehaltene Vermögenswerte
Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties
Wertveränderung der zur Veräußerung
gehaltenen Immobilien
Stand: 31. Dezember 2021
Konzernabschluss — Konzernanhang
-2.084,4
1.734,8
127,5
28.730,5
Wenn Deutsche Wohnen Immobilien erwirbt – sei es durch einen Unternehmenszusammenschluss oder in einer separaten Transaktion –, werden
diese unter Berücksichtigung der beabsichtigten Nutzung entweder als
Finanzinvestition gehaltene Immobilien (Investment Properties) oder als
selbst genutzte Immobilien klassifiziert.
Investment Properties sind Immobilien, die zur Erzielung von Mieteinnahmen oder zum Zwecke der Wertsteigerung gehalten und nicht selbst
genutzt oder zum Verkauf im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit gehalten werden. Zu den Investment Properties zählen unbebaute
Grundstücke, Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Bauten und
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter. Ebenfalls als Investment Properties
klassifiziert werden Nutzungsrechte aus angemieteten, bebauten und unbebauten Grundstücken (Erbbaurechte) sowie aus angemieteten Wohn- und
Gewerbeimmobilien (Zwischenvermietung) im Sinne des IFRS 16, die der
Definition von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien entsprechen.
Investment Properties werden bei Zugang mit ihren Anschaffungs- oder
Herstellungskosten bewertet. Transaktionskosten, wie z. B. Honorare und
Gebühren für Rechtsberatung oder Grunderwerbsteuern, werden bei der
erstmaligen Bewertung mit einbezogen. Werden Immobilien im Rahmen
eines Unternehmenszusammenschlusses erworben und handelt es sich
dabei um einen Geschäftsbetrieb, erfolgt die Bilanzierung entsprechend
den Regelungen des IFRS 3. Transaktionskosten werden dabei als Aufwand
erfasst.
Nach dem erstmaligen Ansatz werden Investment Properties zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Änderungen werden erfolgswirksam in
der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Sofern während der Phase der
Grundstücks- oder Projektentwicklung (Development) aufgrund der fehlenden Marktgängigkeit sowie fehlender vergleichbarer Transaktionen eine
Bewertung zum beizulegenden Zeitwert nicht verlässlich vorgenommen
werden kann, erfolgt der Ansatz zu Anschaffungskosten. Das Anschaffungskostenmodell wird dann fortgeführt, bis eine verlässliche Bewertung
vorgenommen werden kann, maximal jedoch bis zur Fertigstellung der
Immobilie.
Investment Properties werden in die Sachanlagen umgegliedert, wenn eine
Nutzungsänderung vorliegt, die durch den Beginn der Selbstnutzung der
Immobilie belegt wird. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten für die
Folgebewertung entsprechen dabei dem beizulegenden Zeitwert zum Zeitpunkt der Umklassifizierung.
Die Summe der Investment Properties zum 31. Dezember
2022 umfasst Nutzungsrechte aus bilanzierten Erbbaurechts- und Zwischenvermietverhältnissen (inkl. Nutzungsrechten aus angemieteten und weitervermieteten Pflegeimmobilien) in Höhe von 62,2 Mio. € (2021: 45,4 Mio. €). Wir
verweisen hierfür auch auf das Kapitel [E40] Leasingverhält
nisse.
Der Großteil entfällt mit 60,1 Mio. € auf Nutzungsrechte aus
Erbbaurechten (2021: 42,9 Mio. €).
Bezüglich der durch Grundpfandrechte zugunsten verschiedener Kreditgeber belasteten Investment Properties siehe
[E39] Originäre finanzielle Verbindlichkeiten.
Direkt zuzurechnende betriebliche Aufwendungen
Die Mieteinnahmen aus den Investment Properties beliefen
sich im Geschäftsjahr auf 768,5 Mio. € (2021: 835,9 Mio. €).
Die direkt mit diesen Immobilien im Zusammenhang
stehenden betrieblichen Aufwendungen betrugen im Geschäftsjahr 109,9 Mio. € (2021: 137,0 Mio. €). Darin enthalten
sind Aufwendungen für die Instandhaltung, nicht umlage
119
fähige Betriebskosten, Personalaufwand aus der Objekt
betreuer- und Handwerkerorganisation sowie Erträge aus
den aktivierten Eigenleistungen. Die aktivierten Eigenleistungen betreffen die Eigenleistungen der konzerninternen
Handwerkerorganisation sowie die Regiekosten für Groß
modernisierungen.
Langfristige Mietverträge
Deutsche Wohnen hat als Leasinggeber langfristige Mietverträge für Gewerbeimmobilien abgeschlossen. Dabei handelt
es sich um nicht kündbare Leasingverhältnisse, deren
zukünftige Erlöse aufgrund von Mindestleasingzahlungen
wie folgt fällig sind:
in Mio. €
Summe der
Mindestleasingzahlungen
Fälligkeit innerhalb eines Jahres
Fälligkeit von 1 bis 5 Jahren
Fälligkeit nach 5 Jahren
31.12.2021
31.12.2022
19,3
16,2
5,4
5,1
12,7
10,5
1,2
0,6
Verkehrswerte (Fair Values)
Die Bestimmung des Gesamtwerts des Immobilienportfolios
erfolgte in Anlehnung an die Definition des Market Value
des International Valuation Standard Committee. Zu- oder
Abschläge, die bei einer Vermarktung von Portfolios zu
beobachten sind, fanden ebenso wenig Berücksichtigung wie
zeitliche Restriktionen bei einer Einzelvermarktung von
Objekten. Die Verkehrswertermittlung von Deutsche Wohnen folgt den Vorschriften des IAS 40 in Verbindung mit
IFRS 13.
Deutsche Wohnen bewertet sein Portfolio grundsätzlich
anhand des Discounted-Cashflow-Verfahrens (DCF). Im
Rahmen des DCF-Verfahrens werden die erwarteten künftigen Einnahmen und Ausgaben einer Immobilie über einen
Detailzeitraum von zehn Jahren prognostiziert und dann auf
den Bewertungsstichtag als Barwert diskontiert.
120
Die Einnahmen im DCF-Modell setzen sich im Wesentlichen
aus erwarteten Mieteinnahmen (aktuell erzielte Nettokaltmiete, Marktmieten sowie Marktmietenentwicklung) unter
Berücksichtigung von Erlösschmälerungen aus Leerstand
zusammen. Die erwarteten Mieteinnahmen sind für jeden
Standort aus den aktuellen Mietspiegeln und Mietpreisspiegeln (u. a. Value AG, IVD) sowie aus Studien zur räumlichen
Prosperität (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, Prognos, Value AG, Statistisches Bundesamt u. a.)
abgeleitet.
Auf der Kostenseite sind Instandhaltungsaufwendungen und
Verwaltungskosten zu nennen. Diese werden in Anlehnung
an die II. Berechnungsverordnung berücksichtigt. Die II. Berechnungsverordnung (BV) ist eine deutsche Rechts
verordnung, in der die Wirtschaftlichkeitsberechnung von
Wohnraum geregelt ist. Weitere Kostenpositionen sind
beispielsweise Erbbauzinsen, nicht umlegbare Betriebs
kosten sowie Mietausfall. Alle Kostenpositionen werden im
Betrachtungszeitraum inflationiert. Im Bestand durchge
führte Modernisierungsmaßnahmen werden mit Anpassungen der laufenden Instandhaltungsaufwendungen und durch
angepasste Marktmietenansätze berücksichtigt.
Auf dieser Grundlage werden die prognostizierten Cashflows auf einer jährlichen Basis berechnet und dann zum
Bewertungsstichtag als Barwert diskontiert. Darüber hinaus
wird der Endwert der Immobilie (Terminal Value) am Ende
des zehnjährigen Betrachtungszeitraums über den zu
erwartenden stabilisierten Jahresreinertrag (Net Operating
Income) ermittelt und wiederum auf den Bewertungs
stichtag als Barwert diskontiert. Der angewandte Diskontierungszinssatz reflektiert die Marktsituation, die Lage, den
Objekttyp, besondere Objektmerkmale (bspw. Erbbau,
Preisbindung), die Renditeerwartungen eines potenziellen
Investors und das Risiko der prognostizierten künftigen
Cashflows der Immobilie. Der abgeleitete Marktwert ist
somit Ergebnis aus diesem Barwert und berücksichtigt
marktübliche Transaktionskosten wie Grunderwerbsteuer,
Makler- und Notarkosten.
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Die im Bestand befindlichen Gewerbeobjekte stellen überwiegend Kleingewerbe zur lokalen Versorgung im Wohnumfeld dar. Gegenüber dem Wohnportfolio werden u. a. abweichende Kostenansätze und marktspezifisch angepasste
Diskontierungszinssätze angesetzt.
Das Immobilienportfolio von Deutsche Wohnen wurde
zusätzlich zur internen Bewertung auch durch den unabhängigen Gutachter Jones Lang LaSalle SE bewertet. Der aus
dem externen Gutachten resultierende Marktwert liegt auf
dem Niveau des internen Bewertungsergebnisses.
Die Bewertung erfolgt grundsätzlich auf Basis homogener
Bewertungseinheiten. Diese erfüllen die Kriterien an wirtschaftlich zusammenhängende und vergleichbare Grund
stücke und Gebäude. Dazu gehören:
Für die Pflegeimmobilien wird der beizulegende Zeitwert
durch den unabhängigen Sachverständigen W&P Immobilienberatung GmbH mittels DCF-Verfahren ermittelt, und
sofern einschlägig, auf Basis von Erkenntnissen aus Marktbeobachtungen und -transaktionen fortentwickelt.
> räumliche Lage (Identität der Mikrolage und räumliche
Nähe),
> vergleichbare Nutzungsarten, Gebäudeklasse,
Baujahresklasse und Objektzustand,
> gleiche Objekteigenschaften wie Preisbindung,
Erbbaurecht und Voll- bzw. Teileigentum.
Im Portfolio von Deutsche Wohnen befinden sich auch
Projektentwicklungen, Flächen mit Baupotenzialen im
Bestand und Grundstücke mit vergebenen Erbbaurechten
sowie Pflegeeinrichtungen. Projektentwicklungen für die
anschließende Bewirtschaftung im eigenen Bestand werden
bis zur Baufertigstellung – vorbehaltlich der Wertüberprüfung bei triggering events – mit der Kostenmethode bewertet. Nach Baufertigstellung erfolgt die Bewertung zum
beizulegenden Zeitwert mit dem oben beschriebenen
DCF-Verfahren. Vergebene Erbbaurechte werden, wie auch
das Immobilienportfolio, in einem DCF-Verfahren bewertet.
Eingangsgrößen sind hier Dauer und Höhe der Erbbauzinsen
und der Bodenwert der Grundstücke. Die Nutzungsrechte
aus Erbbaurechtsverträgen werden zum Marktwert bilanziert. Der Marktwert der Erbbaurechtsverträge entspricht
dem Barwert der marktüblichen Erbbauzinszahlungen bis
zum Laufzeitende des Erbbaurechts. Diese werden von dem
aktuellen Bodenwert abgeleitet. Zur Ermittlung des Barwerts
werden die Erbbauzinszahlungen mit einem immobilien
spezifischen Zinssatz abgeleitet.
Die vertraglich fixierte Vergütung für die Bewertungs
gutachten ist unabhängig vom Bewertungsergebnis.
Der Immobilienbestand von Deutsche Wohnen findet sich in
den Bilanzpositionen Investment Properties, Sachanlagen
(selbst genutzte Immobilien), Immobilienvorräte, Vertragsvermögenswerte und zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte. Der Verkehrswert des Portfolios mit Wohn
gebäuden, Gewerbeobjekten, Garagen und Stellplätzen,
Projektentwicklungen sowie unbebauten Grundstücken,
vergebenen Erbbaurechten und Pflegeeinrichtungen belief
sich zum 31. Dezember 2022 auf 28.356,1 Mio. € (31.12.2021:
30.637,9 Mio. €). Dies entspricht für das Immobilien
portfolio* einer Nettoanfangsrendite in Höhe von 2,2 %
(31.12.2021: 2,1 %), einem Ist-Mieten-Multiplikator von 33,2
(31.12.2021: 33,5) und einem Marktwert pro m² in Höhe von
2.982 € (31.12.2021: 2.894 €).
Die Verkehrswerte (Fair Values) des Immobilienbestands
von Deutsche Wohnen wurden zum Stichtag 31. Dezember
2022 durch die interne Bewertungsabteilung anhand der
beschriebenen Methodik ermittelt.
* Bestandsportfolio bebaute Grundstücke ohne Pflege und Development.
Konzernabschluss — Konzernanhang
121
Die wesentlichen Bewertungsparameter der Investment
Properties (Level 3) im Wohnimmobilienportfolio stellen
sich zum 31. Dezember 2022 nach regionalen Märkten wie
folgt dar:
Bewertungsergebnisse*
Regionalmarkt
Verkehrswert
Gesamt (in Mio. €)
davon
Investment
Properties
(in Mio. €)
davon
übrige Vermögensarten
(in Mio. €)
31.12.2022
Berlin
19.623,0
19.362,5
360,1
Rhein-Main-Gebiet
2.012,8
1.933,7
79,1
Dresden
1.168,0
1.168,0
-0,0
Leipzig
919,0
919,0
0,0
Rheinland
771,2
771,2
0,0
Hannover
742,3
742,3
0,0
München
271,1
271,1
0,0
Sonstige strategische Standorte
303,9
303,9
0,0
Gesamt strategische Standorte
25.811,4
25.471,8
439,2
Non-Strategic Standorte
Deutsche Wohnen Gesamt**
197,8
197,0
0,8
26.009,2
25.668,8
440,1
* Verkehrswert der bebauten Grundstücke exkl. unbebaute Grundstücke und vergebene Erbbaurechte, Anlagen im Bau, Development und Sonstige, davon 1.633,1 Mio. € in den Investment Properties.
** Die Pflegeeinrichtungen sind nicht Bestandteil dieser Übersicht.
Bewertungsergebnisse*
Regionalmarkt
Verkehrswert
Gesamt (in Mio. €)
davon
Investment
Properties
(in Mio. €)
davon
übrige Vermögensarten
(in Mio. €)
31.12.2021
Berlin
21.227,1
19.633,4
1.593,7
Rhein-Main-Gebiet
2.008,3
2.002,9
5,4
Dresden
1.191,5
1.191,5
0,0
Leipzig
931,4
931,4
0,0
Rheinland
771,0
752,0
19,0
Hannover
754,7
740,0
14,7
München
223,4
223,4
0,0
Sonstige strategische Standorte
317,4
317,4
0,0
Gesamt strategische Standorte
27.424,7
25.791,9
1.632,9
204,0
203,6
0,4
27.628,7
25.995,4
1.633,3
Non-Strategic Standorte
Deutsche Wohnen Gesamt**
* Verkehrswert der bebauten Grundstücke exkl. unbebaute Grundstücke und vergebene Erbbaurechte, Anlagen im Bau, Development und Sonstige, davon 1.101,8 Mio. € in den Investment Properties.
** Die Pflegeeinrichtungen sind nicht Bestandteil dieser Übersicht.
122
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Bewertungsparameter Investment Properties (Level 3)
Verwaltungskosten
Wohnen (in € pro
Mieteinheit/Jahr)
Instandhaltungskosten Wohnen
(in €/m² pro Jahr)
Marktmiete
Wohnen
(in €/m² pro Monat)
Marktmietsteigerung
Wohnen
Stabilisierte
Leerstandsquote
Wohnen
Diskontierungszinssatz
Gesamt
Kapitalisierungszinssatz
Gesamt
286
306
16,24
8,28
2,0 %
0,9 %
4,1 %
2,3 %
17,45
10,25
1,9 %
1,2 %
4,6 %
3,0 %
285
16,37
7,52
1,8 %
2,1 %
4,2 %
2,8 %
298
16,73
7,11
1,7 %
4,1 %
3,9 %
2,6 %
300
18,18
10,05
1,8 %
1,8 %
4,5 %
2,9 %
289
15,84
7,58
1,7 %
2,2 %
4,7 %
3,4 %
281
16,44
12,06
1,9 %
1,2 %
4,7 %
2,9 %
271
16,26
6,24
1,4 %
4,5 %
4,2 %
3,4 %
288
16,39
8,32
2,0 %
1,3 %
4,2 %
2,5 %
314
15,98
6,90
1,4 %
3,1 %
5,4 %
4,4 %
288
16,39
8,30
2,0 %
1,3 %
4,2 %
2,5 %
Bewertungsparameter Investment Properties (Level 3)
Verwaltungskosten
Wohnen (in € pro
Mieteinheit/Jahr)
Instandhaltungskosten Wohnen
(in €/m² pro Jahr)
Marktmiete
Wohnen
(in €/m² pro Monat)
Marktmietsteigerung
Wohnen
Stabilisierte
Leerstandsquote
Wohnen
Diskontierungszinssatz
Gesamt
Kapitalisierungszinssatz
Gesamt
299
299
13,48
9,46
1,2 %
1,0 %
3,8 %
2,6 %
14,28
11,28
1,4 %
3,1 %
4,6 %
3,4 %
299
12,30
7,92
1,6 %
1,8 %
4,7 %
3,5 %
298
12,93
7,22
1,5 %
2,9 %
4,3 %
3,1 %
298
14,62
10,22
1,0 %
2,8 %
4,1 %
3,0 %
299
13,97
8,63
1,6 %
2,1 %
5,4 %
4,0 %
298
12,91
13,13
1,3 %
1,3 %
4,7 %
3,3 %
299
12,38
6,37
1,4 %
1,7 %
5,2 %
4,0 %
299
13,47
9,34
1,3 %
1,4 %
4,0 %
2,8 %
303
14,80
7,28
1,3 %
3,0 %
5,8 %
4,6 %
299
13,49
9,31
1,3 %
1,4 %
4,0 %
2,8 %
Konzernabschluss — Konzernanhang
123
Der Ansatz der Inflationsrate im Bewertungsverfahren
beträgt 2,1 %. Das Ergebnis aus der Bewertung der Investment Properties belief sich im Geschäftsjahr 2022 auf
-917,5 Mio. € (2021: 1.734,8 Mio. €).
In die Bewertung der Pflegeimmobilien fließen als wesentliche Inputfaktoren durchschnittliche Marktmieten (2022:
9,37 €/m²; 2021: 9,04 €/m²), Diskontierungszinssätze
(2022: 4,8 %; 2021: 4,4 %) und Instandhaltungskosten
(2022: 12,32 €/m²; 2021: 11,60 €/m²) ein. Bei einer Absenkung der durchschnittlichen Marktmieten um 5 % ergibt
eine Wertanpassung bezogen auf den Buchwert der
Pflegeeinrichtungen um -5 % (2021: -5 %), eine Erhöhung
des Diskontierungszinssatzes um 0,1pp ergibt eine Wert
anpassung um -2 % (2021: -2 %) und eine Erhöhung der
Instandhaltungskosten um 10 % ergibt eine Wertanpassung
um -1 % (2021: -1 %).
Sensitivitätsanalysen
Die Analysen der Sensitivitäten des Immobilienbestands
von Deutsche Wohnen zeigen den Einfluss der von Marktentwicklungen abhängigen Werttreiber. Insbesondere sind
das die Marktmieten und Marktmietenentwicklung, die
Höhe der angesetzten Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, die Kostensteigerung, die Leerstandsquote sowie die
Zinssätze. Die Auswirkung möglicher Schwankungen dieser
Parameter ist im Folgenden jeweils isoliert voneinander nach
regionalen Märkten abgebildet.
Wechselwirkungen der Parameter sind möglich, aufgrund
der Komplexität der Zusammenhänge aber nicht quantifizierbar. Zusammenhänge können beispielsweise zwischen
den Parametern Leerstand und Marktmiete entstehen. Trifft
eine steigende Wohnungsnachfrage auf ein sich nicht
adäquat entwickelndes Angebot, können sowohl reduzierte
Leerstände als auch gleichzeitig steigende Marktmieten
beobachtet werden. Wird die steigende Nachfrage allerdings
durch eine hohe Leerstandsreserve am Standort kompensiert, kommt es nicht zwingend zu Änderungen des Marktmietniveaus.
Eine geänderte Wohnungsnachfrage kann darüber hinaus
auch Einfluss auf das Risiko der erwarteten Zahlungsströme
nehmen, welche sich dann in angepassten Ansätzen der
Diskontierungs- und Kapitalisierungszinsen zeigt. Allerdings
müssen sich die Effekte nicht zwangsläufig begünstigen,
wenn die geänderte Nachfrage nach Wohnimmobilien
beispielsweise durch gesamtwirtschaftliche Entwicklungen
überlagert wird. Des Weiteren können sich neben der
Nachfrage auch andere Faktoren auf die genannten Parameter auswirken. Als Beispiel seien hier Änderungen im Wohnungsbestand, des Verkäufer- und Käuferverhaltens, politische Entscheidungen oder Entwicklungen auf dem
Kapitalmarkt aufgeführt.
Nachfolgend werden die prozentualen Wertauswirkungen
bei einer Änderung der Bewertungsparameter aufgezeigt.
Die absolute Wertauswirkung ergibt sich durch Multiplikation der prozentualen Auswirkung mit dem Verkehrswert
der Investment Properties.
Wertänderung in % bei geänderten Parametern
Verwaltungskosten
Wohnen
Regionalmarkt
Instandhaltungskosten
Wohnen Kostensteigerung/Inflation
-10 %/10 %
-10 %/10 %
-0,5 %/+0,5 %-Punkte
Berlin
0,7/-0,7
2,2/-2,2
6,4/-6,4
Rhein-Main-Gebiet
0,6/-0,6
1,9/-1,9
4,1/-4,2
Dresden
0,6/-0,6
1,7/-1,7
3,8/-3,9
Leipzig
0,8/-0,7
2,5/-2,5
5,9/-5,9
Rheinland
0,4/-0,4
1,1/-1,1
3,0/-3,1
Hannover
0,8/-0,8
2,4/-2,4
5,0/-5,1
München
0,9/-0,9
3,1/-3,1
7,8/-7,5
Sonstige strategische Standorte
1,3/-1,3
4,1/-4,1
8,5/-8,2
Gesamt strategische Standorte
0,7/-0,7
2,2/-2,2
6,1/-6,1
Non-Strategic Standorte
0,8/-0,8
2,4/-2,4
4,0/-4,1
Deutsche Wohnen Gesamt*
0,7/-0,7
2,2/-2,2
6,1/-6,1
31.12.2022
* Die Pflegeeinrichtungen sind nicht Bestandteil dieser Übersicht.
124
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Wertänderung in % bei geänderten Parametern
Marktmiete
Wohnen
Marktmietsteigerung
Wohnen
Stabilisierte Leerstandsquote
Wohnen
Diskontierungs- und
Kapitalisierungszins
Gesamt
-2 %/+2 %
-0,2 %/+0,2 %-Punkte
-1 %/+1 %-Punkte
-0,25 %/+0,25 %-Punkte
-2,6/2,5
-10,3/12,7
1,6/-1,8
12,6/-10,1
-2,4/2,4
-7,9/9,3
1,6/-1,6
9,8/-8,2
-2,4/2,4
-7,9/9,2
0,9/-1,6
9,8/-8,2
-2,4/2,4
-8,2/9,8
1,8/-1,8
10,4/-8,6
-2,0/2,0
-7,0/8,4
1,2/-1,3
10,2/-8,4
-2,5/2,4
-7,2/8,3
1,8/-1,8
8,4/-7,2
-2,6/2,7
-9,3/11,4
2,0/-2,0
11,1/-9,2
-3,0/3,0
-8,6/10,1
2,6/-2,5
8,5/-7,3
-2,6/2,5
-9,8/11,9
1,6/-1,8
11,9/-9,6
-2,0/1,9
-4,8/5,3
1,6/-1,6
6,3/-5,7
-2,6/2,5
-9,7/11,9
1,6/-1,8
11,9/-9,6
Konzernabschluss — Konzernanhang
125
Wertänderung in % bei geänderten Parametern
Verwaltungskosten
Wohnen
Regionalmarkt
Instandhaltungskosten
Wohnen Kostensteigerung/Inflation
-10 %/10 %
-10 %/10 %
-0,5 %/+0,5 %-Punkte
Berlin
0,6/-0,6
1,3/-1,3
4,4/-4,3
Rhein-Main-Gebiet
0,4/-0,4
1,0/-1,0
2,2/-2,3
Dresden
0,5/-0,5
1,1/-1,1
2,9/-2,9
Leipzig
0,6/-0,6
1,4/-1,4
4,0/-4,1
Rheinland
0,6/-0,5
1,3/-1,2
5,2/-4,8
Hannover
0,5/-0,5
1,3/-1,3
1,5/-1,7
München
0,4/-0,4
0,8/-0,8
2,3/-2,4
Sonstige strategische Standorte
0,8/-0,8
1,7/-1,7
3,7/-3,7
Gesamt strategische Standorte
0,6/-0,6
1,3/-1,3
4,0/-4,0
Non-Strategic Standorte
0,5/-0,5
1,5/-1,5
2,7/-3,1
Deutsche Wohnen Gesamt*
0,6/-0,6
1,3/-1,3
4,0/-4,0
31.12.2021
* Die Pflegeeinrichtungen sind nicht Bestandteil dieser Übersicht.
27 Finanzielle Vermögenswerte
31.12.2021
in Mio. €
Übrige Beteiligungen
Sonstige Ausleihungen
Forderungen aus Finanzierungsleasing
Derivate
126
31.12.2022
langfristig
kurzfristig
langfristig
kurzfristig
33,9
–
39,6
–
263,6
562,4
684,2
1.016,2
23,7
2,6
21,2
2,6
3,0
–
66,4
0,2
324,2
565,0
811,4
1.019,0
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Wertänderung in % bei geänderten Parametern
Marktmiete
Wohnen
Marktmietsteigerung
Wohnen
Stabilisierte Leerstandsquote
Wohnen
Diskontierungs- und
Kapitalisierungszins
Gesamt
-2 %/+2 %
-0,2 %/+0,2 %-Punkte
-1 %/+1 %-Punkte
-0,25 %/+0,25 %-Punkte
-1,2/1,2
-7,4/8,6
1,1/-1,6
10,9/-9,0
-1,4/1,4
-6,1/6,9
1,4/-1,4
8,6/-7,3
-1,5/1,5
-6,1/6,8
1,4/-1,5
8,3/-7,1
-1,6/1,6
-6,8/7,8
1,6/-1,6
9,4/-7,9
-2,4/2,6
-6,1/7,6
1,6/-1,5
9,7/-8,1
-1,4/1,3
-4,6/4,7
1,5/-1,5
6,6/-5,8
-1,4/1,4
-6,7/7,8
1,3/-1,4
9,5/-7,9
-1,6/1,6
-5,4/6,1
1,7/-1,8
6,9/-6,1
-1,3/1,3
-7,1/8,2
1,2/-1,6
10,4/-8,6
-1,0/1,1
-4,0/3,4
1,6/-1,6
6,1/-5,4
-1,3/1,3
-7,0/8,2
1,2/-1,6
10,3/-8,5
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Finanzielle Vermögenswerte werden zu dem Zeitpunkt in der Bilanz angesetzt, zu dem Deutsche Wohnen Vertragspartei des Finanzinstruments
wird. Eine Ausbuchung erfolgt, wenn die vertraglichen Rechte auf die Cashflows aus einem finanziellen Vermögenswert auslaufen oder der finanzielle
Vermögenswert übertragen wird und Deutsche Wohnen weder eine Verfügungsmacht noch wesentliche mit dem Eigentum verbundene Risiken und
Chancen zurückbehält.
Bei der Klassifizierung finanzieller Vermögenswerte werden entsprechend
IFRS 9 sowohl das Geschäftsmodell, in dessen Rahmen finanzielle Vermögenswerte gehalten werden, als auch die Eigenschaften der Cashflows der
betreffenden Vermögenswerte berücksichtigt. Diese Kriterien entscheiden
darüber, ob eine Bewertung zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Berücksichtigung der Effektivzinsmethode oder zum beizulegenden Zeitwert
erfolgt.
Bezüglich des Geschäftsmodellkriteriums sind alle Finanzinvestitionen bei
Deutsche Wohnen dem Modell „Halten“ gemäß IFRS 9.4.1.2(a) zuzuordnen. Bei Einstufung von Finanzinvestitionen als Eigenkapitalinstrumente
hat Deutsche Wohnen das unwiderrufliche Wahlrecht ausgeübt, spätere
Änderungen des beizulegenden Zeitwerts erfolgsneutral im sonstigen
Ergebnis zu erfassen. Gewinne und Verluste, die im sonstigen Ergebnis erfasst wurden, werden auch beim Abgang nicht aus dem Eigenkapital in die
Gewinn- und Verlustrechnung ungegliedert.
Konzernabschluss — Konzernanhang
Die Buchwerte der finanziellen Vermögenswerte entsprechen zum Stichtag dem maximalen Ausfallrisiko.
Die übrigen Beteiligungen beinhalten in Höhe von
39,2 Mio. € (31.12.2021: 33,5 Mio. €) Anteile an der
QUARTERBACK Immobilien Gruppe.
Die sonstigen Ausleihungen beinhalten Darlehensforderungen zu marktüblichen Konditionen gegenüber der
QUARTERBACK Immobilien Gruppe in Höhe von nominal
801,9 Mio. € (31.12.2021: 806,5 Mio. €). Darüber hinaus
beinhalten die sonstigen Ausleihungen Darlehensforderungen zu marktüblichen Konditionen gegenüber der Vonovia
SE in Höhe von nominal 870,0 Mio. € (31.12.2021: - Mio. €).
Für die Ausleihungen an die QUARTERBACK Immobilien
Gruppe wurden die zu erwartenden Kreditverluste gemäß
dem „general approach“ des IFRS 9 ermittelt. Die Ausleihungen beinhalten grundsätzlich eine Risikokonzentration. Da
zum Stichtag im Vergleich zur Vorperiode ein signifikanter
Anstieg des Kreditrisikos vorlag, wurden die Berechnungen
auf Basis einer über die Laufzeit erwarteten Ausfallwahrscheinlichkeit analog IFRS 7.35M durchgeführt, was zu einem
Expected Credit Loss von 20,1 Mio. € führte. Zum Stichtag
neu abgeschlossene Ausleihungen sind von einem signifikanten Anstieg des Kreditrisikos ausgeschlossen und
werden weiterhin mit einer Zwölfmonats-Ausfallwahrscheinlichkeit berechnet.
127
Die Forderungen aus Finanzierungsleasing resultieren im
Wesentlichen aus der Vermietung von bestimmten Breitbandkabelnetzen. Zum Bilanzstichtag ergaben sich Forderungen in Höhe von 23,8 Mio. € (31.12.2021: 26,3 Mio. €) und
ein Zinsertrag von 1,1 Mio. € (31.12.2021: 1,3 Mio. €). Die
Fälligkeitsstruktur der Forderungen stellt sich wie folgt dar:
31.12.2021
31.12.2022
Nominaler Wert der ausstehenden
Leasingzahlungen
31,9
28,2
davon fällig innerhalb eines
Jahres
3,7
3,5
davon fällig zwischen ein und
zwei Jahren
3,5
3,6
davon fällig zwischen zwei und
drei Jahren
3,6
3,0
davon fällig zwischen drei und
vier Jahren
3,0
3,0
davon fällig zwischen vier und
fünf Jahren
3,0
3,0
davon fällig nach mehr als fünf
Jahren
15,1
12,1
0,2
0,2
Abzüglich noch nicht realisierter
Finanzerträge
-5,8
-4,6
Barwert der ausstehenden
Leasingzahlungen
26,3
23,8
in Mio. €
Zuzüglich nicht garantierter
Restwerte
128
Unter den langfristigen Derivaten werden positive Marktwerte in Höhe von 66,4 Mio. € (31.12.2021: 3,0 Mio. €) aus
anderen Zinsderivaten ausgewiesen.
28 Nach der Equity-Methode bilanzierte Finanzanlagen
Deutsche Wohnen ist am Stichtag an 22 Gemeinschaftsund fünf assoziierten Unternehmen beteiligt (31. Dezember
2021: 22 Gemeinschafts- und fünf assoziierte Unternehmen).
Deutsche Wohnen hält 40 % an der nicht börsennotierten
QUARTERBACK Immobilien AG mit Geschäftssitz in Leipzig,
die per 31. Dezember 2022 als assoziiertes Unternehmen
klassifiziert wurde. Die QUARTERBACK Immobilien AG ist
ein deutschlandweit agierender Projektentwickler mit
Schwerpunkt im mitteldeutschen Raum. Durch die Beteiligung wird das Developmentgeschäft der Deutsche Wohnen
Gruppe gestärkt werden.
Weiterhin ist Deutsche Wohnen an 11 nicht börsennotierten
Finanzbeteiligungen der QUARTERBACK Immobilien AG mit
Beteiligungsquoten zwischen jeweils 44 % bis 50 %
(QUARTERBACK-Objektgesellschaften) beteiligt, die als
Gemeinschaftsunternehmen klassifiziert wurden (31. Dezember 2021: 11).
Die nachstehende Tabelle fasst die Finanzinformationen der
QUARTERBACK Immobilien AG und der QUARTERBACKObjektgesellschaften zum 31. Dezember 2022 zusammen.
Die Tabelle zeigt auch eine Überleitung der zusammen
gefassten Finanzinformationen auf den Buchwert des Anteils
von Deutsche Wohnen an der QUARTERBACK Immo
bilien AG und den zusammengefassten QUARTERBACK-
Objektgesellschaften.
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
in Mio. €
Langfristige Vermögenswerte
31.12.2021
QUARTER
BACK
Immobilien AG
31.12.2022
QUARTER
BACK
Immobilien AG
31.12.2021
QUARTER
BACKObjektgesell
schaften
31.12.2022
QUARTERBACKObjektgesell
schaften
774,3
764,0
234,3
229,5
112,7
104,9
15,7
21,1
1.133,6
1.510,3
567,9
589,3
Kurzfristige Vermögenswerte
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente
Sonstige kurzfristige Vermögenswerte
Summe kurzfristige Vermögenswerte
1.246,3
1.615,2
583,6
610,4
Langfristige Schulden
769,9
841,6
111,9
86,6
Kurzfristige Schulden
908,7
1.186,2
462,2
510,3
40,9
42,5
11,9
12,0
Nettovermögen (100 %)
Nicht beherrschende Anteile
301,1
308,9
231,9
231,0
Anteil des Konzerns in %
40
40
44 bis 50
44 bis 50
120,4
123,6
108,8
106,6
-1,6
-49,5
-4,6
-5,4
Anteil des Konzerns am Reinvermögen
Konzernanpassungen
Geschäfts- oder Firmenwert
114,5
Buchwert der Unternehmensanteile
233,3
74,1
104,2
101,2
Umsatzerlöse
205,9
311,1
60,3
59,0
Bestandsveränderungen
631,3
302,2
24,0
17,7
4,3
20,6
9,1
8,4
-3,0
-4,3
-0,2
-0,2
Zinsaufwendungen
-48,3
-78,2
-17,1
-23,2
Ertragsteuern
-13,7
-18,1
-1,9
-0,6
16,5
7,8
7,2
-3,1
Zinserträge
Abschreibungen und Wertminderungen
Gewinn aus den fortzuführenden Geschäftsbereichen (100 %) und
Gesamtergebnis für das Geschäftsjahr
–
Aus der At-equity-Fortschreibung der Beteiligungen an der
QUARTERBACK-Gruppe ergibt sich per 31. Dezember 2022
ein negatives Ergebnis in Höhe von 8,5 Mio. € (2021:
5,4 Mio. €).
Konzernabschluss — Konzernanhang
129
Auf Basis der finalen Kaufpreisallokation wurde der At-
equity-Buchwert der QUARTERBACK Immobilien AG bei
Verwendung eines um den Basiszins angepassten WACC
auf einen Buchwert von 74,1 Mio. € (2021: 239,1 Mio. €)
abgeschrieben.
Zum 31. Dezember 2022 wurde im Rahmen des anlassunabhängige Werthaltigkeitstests innerhalb der weiteren Beteiligungen für eine Beteiligung ein Wertberichtigungsbedarf
von 2,3 Mio. € identifiziert.
31.12.2021
31.12.2022
Buchwert der Anteile an nach der
Equity-Methode bilanzierten
Finanzanlagen
35,8
32,6
Anteil des Konzerns am Ergebnis
der nicht wesentlichen at-equityeinbezogenen Gesellschaften
10 % bis 50 %
10 % bis 50 %
1,8
-0,7
in Mio. €
Zusätzlich zu diesen Beteiligungen hält Deutsche Wohnen
Anteile an 15 (2021: 15) weiteren Unternehmen, die im Einzelnen derzeit von untergeordneter Bedeutung sind und nach
der Equity-Methode bilanziert werden; notierte Marktpreise
liegen nicht vor. Bei einem dieser Unternehmen hält
Deutsche Wohnen weniger als 20 % der Stimmrechte, hat
jedoch aufgrund weiterer vertraglicher Beziehungen seinen
Einfluss als maßgeblichen Einfluss eingestuft. Die nachstehende Tabelle gliedert in aggregierter Form den Buchwert
und den Anteil am Gewinn und sonstigen Ergebnis dieser
Unternehmen auf.
Anteiliges Gesamtergebnis
Es bestehen im Bezug auf die weiteren Unternehmen keine
maßgeblichen finanziellen Verpflichtungen oder Garantien/
Bürgschaften von Deutsche Wohnen gegenüber den Gemeinschafts- und assoziierten Unternehmen.
29 Sonstige Vermögenswerte
31.12.2021
in Mio. €
langfristig
kurzfristig
langfristig
kurzfristig
–
–
214,7
104,5
1,6
0,2
0,1
Geleistete Anzahlung für Immobilienprojekte
Forderungen an Versicherungen
Übrige sonstige Vermögenswerte
31.12.2022
1,2
100,4
–
93,8
1,2
102,0
214,9
198,4
Die geleisteten Anzahlungen für Immobilienprojekte beinhalten laufende Projektentwicklungen durch Dritte (sogenannte Forward Deals), bei denen die Kaufpreiszahlung in
Raten während der Projektentwicklungsphase erfolgt.
Der Anstieg im Geschäftsjahr 2022 resultiert im Wesentlichen aus dem Anstieg von Erstattungsansprüchen auf
Steuervorauszahlungen und anzurechnende Kapitalertragsteuern.
In den übrigen sonstigen Vermögenswerten wird der Anspruch auf die Kaufpreisnachzahlung aus dem laufenden
Spruchverfahren im Zusammenhang mit dem 2014 abgeschlossenen Beherrschungsvertrag zwischen der Deutsche
Wohnen SE und der GSW Immobilien AG in Höhe von
66,0 Mio. € (2021: 63,9 Mio. €) abgebildet.
31 Vorräte
30 Laufende Ertragsteueransprüche
Die Vorräte umfassen in Höhe von 47,2 Mio. € (31.12.2021:
- Mio. €) unfertige Leistungen in Zusammenhang mit
Betriebskostenabrechnungen in 2023. Die ausgewiesenen
Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe betreffen im Wesentlichen
Pflegeausstattung und Pflegehilfsmittel der Pflegebetriebe.
Die ausgewiesenen laufenden Ertragsteueransprüche
betreffen Forderungen aus Körperschaftsteuer und
Gewerbesteuer für das laufende Geschäftsjahr und Vorjahre
sowie aus Kapitalertragsteuer.
130
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Vorräte werden mit dem niedrigeren Wert aus Anschaffungskosten und
Nettoveräußerungswert bewertet.
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
32 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Der Gesamtbetrag der Forderungen aus Lieferungen und
Leistungen gliedert sich wie folgt:
wertberichtigt
nicht wertberichtigt
Buchwert
zum Stichtag in den folgenden Zeitbändern überfällig
in Mio. €
Bruttowert
Wertberichtigung
Forderungen aus
dem Verkauf von
Bestandsimmobilien.
zum
Abschlussstichtag
weder
wertgemindert
noch
überfällig
weniger als
30 Tage
zwischen
30 und
90 Tagen
zwischen
91 und
180 Tagen
zwischen
181 und
360 Tagen
mehr als
360 Tage
0,4
entspricht
dem
maximalen
Ausfallrisiko*
0,4
Forderungen aus
dem Verkauf von
Vorratsimmobilien
–
Vertragsvermögenswerte
–
Forderungen aus
Vermietung
40,6
-25,6
15,0
Forderungen aus
Betreuungstätigkeit
–
Forderungen aus
anderen Lieferungen und Leistungen
14,2
14,2
Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen
0,4
0,4
Stand 31. Dezem
ber 2022
Forderungen aus
dem Verkauf von
Bestandsimmobilien
40,6
-25,6
15,0
–
–
62,1
–
–
–
–
–
62,1
Forderungen aus
dem Verkauf von
Vorratsimmobilien
Vertragsvermögenswerte
30,0
–
–
–
12,0
12,0
49,8
-21,9
–
27,8
Forderungen aus
Betreuungstätigkeit
–
–
–
–
Forderungen aus
anderen Lieferungen und Leistungen
–
–
11,1
11,1
49,8
-21,9
85,2
Forderungen aus
Vermietung
Stand 31. Dezem
ber 2021
–
–
–
–
–
113,0
* Das maximale Ausfallrisiko ist bei den Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken auf die Marge und die Kosten der Rückabwicklung beschränkt, da das rechtliche Eigentum der veräußerten Immobilien bis zum Zahlungseingang als Sicherheit bei Deutsche Wohnen verbleibt.
Konzernabschluss — Konzernanhang
131
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Wertminderungen finanzieller Vermögenswerte werden nach dem Modell
der erwarteten Kreditausfälle (Expected-Credit-Loss-Modell) bestimmt.
Grundprinzip des Modells ist die Abbildung des Verlaufs einer Verschlechterung oder Verbesserung der Kreditqualität von Finanzinstrumenten, wobei
bereits erwartete Verluste berücksichtigt werden.
Der Ansatz des IFRS 9 umfasst die folgenden Bewertungsebenen:
> Ebene 1: 12-Monats-Kreditausfälle: anzuwenden auf alle Posten
(seit dem erstmaligen Ansatz), sofern sich die Kreditqualität nicht
signifikant verschlechtert hat.
> Ebene 2: Kreditausfälle über die Gesamtlaufzeit (bei homogenen
Debitorenportfolios): anzuwenden, wenn sich das Kreditrisiko für einzelne
Finanzinstrumente oder eine Gruppe von Finanzinstrumenten signifikant
erhöht hat.
> Ebene 3: Kreditausfälle über die Gesamtlaufzeit (bei Einzelbetrachtung):
Bei Vorliegen objektiver Hinweise auf einen Wertminderungsbedarf bei
Einzelbetrachtung von Vermögenswerten ist die Betrachtung der gesamten
Laufzeit des Finanzinstruments maßgeblich.
Bei den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen (beispielweise
Mietforderungen, Forderungen aus Betriebskosten, Forderungen aus dem
Verkauf von Immobilien) und bei Vertragsvermögenswerten (Contract
Assets) gemäß IFRS 15 wird das vereinfachte Verfahren (Simplified
Approach) angewendet. Demnach müssen Änderungen des Kreditrisikos
nicht nachverfolgt werden. Stattdessen hat Deutsche Wohnen sowohl
beim erstmaligen Ansatz als auch zu jedem nachfolgenden Abschlussstichtag eine Risikovorsorge in Höhe der Gesamtlaufzeit, den sogenannten
erwarteten Verlust (Expected Credit Loss), zu erfassen.
Die Buchwerte der kurzfristigen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen entsprechen ihren beizulegenden
Zeitwerten.
Die wertberichtigten Forderungen aus Lieferungen und
Leistungen sind grundsätzlich fällig. Hinsichtlich des weder
wertgeminderten noch in Zahlungsverzug befindlichen
Bestands der Forderungen deuten zum Abschlussstichtag
keine Anzeichen darauf hin, dass die Schuldner ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen werden.
Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken entstehen
mit dem wirtschaftlichen Eigentumsübergang. Die Fälligkeit
der Forderung kann hingegen von der Erfüllung vertraglicher
Pflichten abhängen. In einigen Kaufverträgen ist die Hinterlegung des Kaufpreises auf Notaranderkonten geregelt. Für
risikobehaftete Forderungen werden Einzelwertberichtigungen bis zur Höhe des gebuchten Verkaufsergebnisses
gebildet.
132
Die von Deutsche Wohnen gehaltenen Forderungen aus
Vermietung entstehen generell zum Monatsanfang, sind
kurzfristiger Natur und resultieren aus Ansprüchen gegenüber Mietern im Rahmen der operativen Geschäftstätigkeit.
Aufgrund der (Folge-)Bewertung zu fortgeführten Anschaffungskosten muss ein Impairment-Test vorgenommen
werden. Die Forderungen fallen in den Anwendungsbereich
der Ermittlung erwarteter Kreditverluste (Expected Credit
Losses).
Gemäß den allgemeinen Vorschriften des IFRS 9 ist für
kurzfristige Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
ohne signifikante Finanzierungskomponente die Erfassung
erwarteter Kreditverluste anhand des vereinfachten Ansatzes vorzunehmen (Simplified Approach).
Forderungen werden von Deutsche Wohnen unabhängig
ihrer Fristigkeit initial in die Stufe 2 des Wertberichtigungsmodells eingeordnet. Im weiteren Verlauf bedarf es bei
objektiven Hinweisen auf eine Wertminderung eines Stufentransfers in die Stufe 3 des Wertberichtigungsmodells. Der
Transfer von Stufe 2 zu Stufe 3 hat spätestens dann zu
erfolgen, wenn die vertraglichen Zahlungen seit mehr als
90 Tagen überfällig sind. Allerdings kann diese Annahme im
Einzelfall widerlegt werden, wenn ansonsten kein objektiver
Hinweis auf einen Ausfall besteht. Ein Wechsel der Stufe hat
in jedem Fall dann zu erfolgen, wenn im Rahmen eines
Mahnverfahrens ein Titel gegenüber dem Mieter erwirkt
wird. Bei einem Wegfall objektiver Hinweise auf eine Wertminderung wird ein (Rück-)Transfer in Stufe 2 des Wertberichtigungsmodells vorgenommen.
Bei Kenntnisnahme von einer wesentlichen Veränderung der
Marktbedingungen und/oder der Konditionen eines Schuldners nimmt Deutsche Wohnen unverzüglich eine Neueinschätzung der erwarteten Kreditverluste vor. Durch dieses
Vorgehen wird sichergestellt, dass der Stufentransfer des
Wertberichtigungsmodells zeitnah berücksichtigt wird.
Im Rahmen der Ermittlung von Expected Credit Losses für
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen verwendet
Deutsche Wohnen eine Kreditverlustmatrix. Die Matrix
basiert auf historischen Ausfallraten und berücksichtigt
aktuelle Erwartungen inklusive makroökonomischer Indikatoren (z. B. BIP). Anhand der Matrix können für verschiedene
homogene Portfolios die Expected Credit Losses abgeleitet
werden.
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Für die Bildung von Portfolios zur Beurteilung der Ausfallwahrscheinlichkeit bedarf es homogener Kreditrisikoeigenschaften innerhalb des jeweiligen Clusters von Forderungen.
Bei den Forderungen aus der operativen Geschäftstätigkeit,
das heißt der Vermietung von Mietobjekten, unterscheidet
Deutsche Wohnen zwischen laufenden Forderungen gegenüber Bestandsmietern und Forderungen gegenüber ehemaligen Mietern. Bei beiden Portfolios handelt es sich um
kurzfristige Forderungsbestände mit geringer Volatilität, da
das operative Grundgeschäft kaum wesentliche Schwankungen aufweist. Wesentliche Effekte auf die Forderungsbestände in der Vergangenheit sind auf Unternehmensübernahmen
durch Deutsche Wohnen zurückzuführen.
Forderungen gegen Bestandsmieter
Bei der Ermittlung der Ausfallwahrscheinlichkeit von Forderungen im Rahmen der laufenden Mietverträge analysiert
Deutsche Wohnen die tatsächlichen Ausbuchungen für die
vergangenen drei Jahre.
Berechnungsmethodik Forderungen gegen ehemalige Mieter
Basis der Berechnung der Ausfallwahrscheinlichkeit bilden
Ergebnisse einer Analyse historischer Ausfallwahrscheinlichkeiten. Es wurden für die vergangenen drei Jahre
Zahlungsflüsse auf ausstehende Forderungsbestände
untersucht und ein durchschnittlicher Zahlungseingang für
das jeweilige Jahr auf Monatsbasis ermittelt. Der ermittelte
durchschnittliche monatliche Zahlungseingang wird dem
durchschnittlichen monatlichen Forderungsbestand des
jeweiligen Jahres gegenübergestellt. Im Ergebnis nimmt
Deutsche Wohnen eine Risikovorsorge in Höhe von gerundet
95 % für den Forderungsbestand gegenüber ehemaligen
Mietern vor.
in Mio. €
Der Verlust bei Ausfall setzt sich wie folgt zusammen:
Der betrachtete Forderungsbestand ehemaliger Mieter
(Höhe der Forderung zum Ausfallszeitpunkt) wird korrigiert
um einbehaltene Kautionen, die Deutsche Wohnen als
Sicherheiten dienen. Dies ist bereits durch die Berechnungsmethodik der Ausfallwahrscheinlichkeit berücksichtigt.
In dem zugrunde gelegten durchschnittlichen Forderungsbestand sind einzelwertberichtigte Forderungen, die vollständig abgeschrieben wurden, nicht enthalten.
Dies erfolgt systematisch anhand der Steuerung des Forderungsmanagements nach den Aspekten Forderungen aus
Nebenkosten, durch das Produkt bedingt, Mietanpassung
und Zahlungsschwierigkeiten.
Die Wertberichtigungen auf Forderungen aus Lieferungen
und Leistungen haben sich wie folgt entwickelt:
Stand der Wertberichtigung am
1. Januar 2022
Zuführung
5,6
Inanspruchnahme
-0,9
Auflösung
-1,0
Stand der Wertberichtigung am
31. Dezember 2022
25,6
Stand der Wertberichtigung am
1. Januar 2021
20,1
Zuführung
8,6
Inanspruchnahme
-5,7
Auflösung
-1,1
Stand der Wertberichtigung am
31. Dezember 2021
21,9
In der nachfolgenden Tabelle sind die Aufwendungen für die
vollständige Ausbuchung von Forderungen sowie die Erträge
aus dem Eingang auf ausgebuchte Forderungen dargestellt:
in Mio. €
Aufwendungen für die Ausbuchung
von Forderungen
Erträge aus dem Eingang ausgebuchter Forderungen
Konzernabschluss — Konzernanhang
21,9
31.12.2021
31.12.2022
–
0,2
1,1
0,4
133
33 Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Die Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente umfassen Kassenbestände, Schecks, Guthaben bei Kreditinstituten sowie kurzfristige Wertpapiere des Umlaufvermögens mit einer Ursprungslaufzeit von bis zu drei
Monaten.
Die Bewertung von Zahlungsmitteln und Zahlungsmitteläquivalenten erfolgt im Rahmen des allgemeinen Wertminderungsansatzes gemäß IFRS 9.
Die Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente umfassen Kassenbestände, Schecks und Guthaben bei Kreditinstituten von insgesamt 184,3 Mio. € (31.12.2021: 676,7 Mio. €).
34 Immobilienvorräte
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Innerhalb der Immobilienvorräte werden zum einen Objekte aus dem
verkaufsbezogenen Developmentgeschäft sowie zum Verkauf bestimmte
Grundstücke und Gebäude ausgewiesen. Bei dem verkaufsbezogenen
Developmentgeschäft handelt es sich um geförderte oder frei finanzierte
Eigentumswohnungen, die in Bau befindlich oder bereits fertiggestellt sind.
Diese Immobilien werden nicht zur Erzielung von Mieterlösen oder zu
Wertsteigerungszwecken im Sinne des IAS 40 gehalten, sondern für den
späteren Verkauf entwickelt und gebaut. Die Bilanzierung solcher Entwicklungsprojekte erfolgt in Abhängigkeit davon, ob für die zur Veräußerung
vorgesehenen Wohneinheiten ein Kundenauftrag vorliegt. Ist dies nicht der
Fall, wird aufgrund der Verkaufsabsicht eine Bewertung entsprechend IAS 2
mit den fortgeführten Herstellungskosten oder zu niedrigeren Nettoveräußerungswerten vorgenommen, mit einem korrespondierenden Ausweis in
den Immobilienvorräten.
Bei den zum Verkauf bestimmten Grundstücken und Gebäuden handelt es
sich um Objekte, die im Rahmen des gewöhnlichen Geschäftsverlauf veräußert werden, sodass dieser einen Zeitraum von zwölf Monaten übersteigen
kann. Die Zugangsbewertung erfolgt zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Die Anschaffungskosten umfassen hierbei die direkt zurechenbaren
Erwerbs- und Bereitstellungskosten, insbesondere Anschaffungskosten für
das Grundstück sowie Anschaffungsnebenkosten.
Die ausgewiesenen Immobilienvorräte in Höhe von
926,0 Mio. € (31.12.2021: 197,0 Mio. €) betreffen im Wesentlichen Entwicklungsprojekte. Dabei handelt es sich um
Projekte zum Bau von zur Veräußerung vorgesehenen
Wohneinheiten, die aktuell im Bau befindlich sind oder
bereits fertiggestellt sind, jedoch noch nicht verkauft sind.
Der Anstieg zum Vorjahr resultiert im Wesentlichen aus
Umbuchungen von den Investment Properties in die Vorratsimmobilien aufgrund der Umwandlung von Development-tohold-Projekte in Development-to-sell-Projekte.
35 Z
ur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und
Schulden
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Die Klassifizierung als zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte setzt
voraus, dass die Vermögenswerte im gegenwärtigen Zustand zu gängigen
Bedingungen veräußerbar sind und die Veräußerung höchstwahrscheinlich ist. Eine Veräußerung ist höchstwahrscheinlich, wenn der Plan für den
Verkauf beschlossen wurde, die Suche nach einem Käufer und die Durchführung des Plans aktiv begonnen wurde, der Vermögenswert zu einem angemessenen Preis aktiv angeboten wird und die Veräußerung erwartungsgemäß innerhalb eines Jahres ab dem Zeitpunkt der Klassifizierung erfolgt.
Deutsche Wohnen bilanziert Investment Properties als zur Veräußerung
gehaltene Vermögenswerte, wenn zum Bilanzstichtag notarielle Kaufverträge bzw. eine von beiden Parteien unterschriebene Kaufabsichtserklärung
vorliegen, aber der Besitzübergang vertragsgemäß erst in der Folgeberichtsperiode erfolgen wird. Der erstmalige Ansatz erfolgt zum vertraglich vereinbarten Verkaufspreis und anschließend mit dem beizulegenden Zeitwert
nach Abzug der Veräußerungskosten, soweit dieser niedriger ist.
Im September 2021 veräußerte Deutsche Wohnen auf Basis
einer Übereinkunft mit dem Senat des Landes Berlin rund
11.000 ausgewählte Wohn- und Gewerbeeinheiten (asset
und share deals) an kommunale Berliner Wohnungsgesellschaften. Der Vollzug der Transaktion erfolgte im 1. Quartal
2022. Dies führte zu einem Rückgang der zur Veräußerung
gehaltenen Vermögenswerte um insgesamt 1,6 Mrd. €.
Die zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte beinhalten Immobilien in Höhe von 2,4 Mio. € (31.12.2021:
46,3 Mio. €), für die zum Bilanzstichtag bereits notarielle
Kaufverträge geschlossen wurden.
134
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Abschnitt (E): Kapitalstruktur
36 Eigenkapital
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Im sonstigen Ergebnis werden Veränderungen des Gesamtergebnisses
ausgewiesen, soweit sie nicht auf Kapitaltransaktionen mit Anteilseignern (z. B. Kapitalerhöhungen oder Ausschüttungen) beruhen. Hierzu
zählen bei Deutsche Wohnen unrealisierte Gewinne und Verluste aus der
Fair-Value-Bewertung von Eigenkapitalinstrumenten und von derivativen
Finanzinstrumenten, die als Cashflow Hedges designiert wurden. Des
Weiteren zählen hierzu versicherungsmathematische Gewinne und Verluste
leistungsorientierter Pensionszusagen sowie bestimmte Währungsumrechnungsdifferenzen.
Die sonstigen Rücklagen enthalten kumulierte ergebnisneutrale Änderungen des Eigenkapitals. Hier werden bei Deutsche Wohnen der effektive Teil
von Änderungen des beizulegenden Zeitwerts von Sicherungsinstrumenten
im Rahmen von Cashflow Hedges, die EK-Instrumente zum beizulegenden
Zeitwert sowie die Unterschiedsbeträge aus Währungsumrechnung im
sonstigen Ergebnis erfasst.
Die sonstigen Rücklagen aus Cashflow Hedges und die Unterschiedsbeträge
aus Währungsumrechnung sind reklassifizierungsfähig. Wird das gesicherte
Grundgeschäft der Cashflow Hedges erfolgswirksam, werden die darauf
entfallenden Rücklagen erfolgswirksam reklassifiziert. Bei Abgang eines
ausländischen Geschäftsbetriebs erfolgt eine Reklassifizierung der darauf
entfallenden Rücklagen.
Gezeichnetes Kapital
Das Gezeichnete Kapital betrug zum 31. Dezember 2022
unverändert 396,9 Mio. €. Das Grundkapital beträgt unverändert zum Vorjahr 400.296.988,00 €. Darüber hinaus
verfügt die Gesellschaft ebenfalls unverändert über
3.362.003 eigene Aktien. Auf diese Anteile entfällt ein
Grundkapital in Höhe von 3.362.000,00 €.
Kapitalrücklage
Die Kapitalrücklage sank im Geschäftsjahr von 4.433,4 Mio. €
zum 31. Dezember 2021 auf 4.174,7 Mio. € zum 31. Dezember
2022 aufgrund der Entnahmen durch den Vorstand von
258,7 Mio. €.
Dividende
Auf der ordentlichen Hauptversammlung am 2. Juni 2022
wurde für das Geschäftsjahr 2021 eine Dividende in Höhe
von 0,04 € pro Aktie beschlossen.
2.617.281,00 € ausgenutzt. Nach der teilweisen Ausnutzung
besteht das Genehmigte Kapital 2018/I im Umfang von bis
zu 107.382.719,00 € durch die Ausgabe von bis zu
107.382.719 neuen, auf den Inhaber lautenden Stammaktien
fort. Den Aktionären ist im Rahmen des genehmigten
Kapitals grundsätzlich ein Bezugsrecht einzuräumen. Der
Vorstand ist jedoch nach näherer Maßgabe der Satzung
ermächtigt, das Bezugsrecht der Aktionäre mit Zustimmung
des Aufsichtsrats für bestimmte Fälle auszuschließen.
Bedingtes Kapital
Das Grundkapital ist insgesamt um bis zu 93,0 Mio. € durch
die Ausgabe von bis zu rund 93,0 Mio. neuen, auf den
Inhaber lautenden Stückaktien mit Gewinnberechtigung
grundsätzlich ab Beginn des Geschäftsjahres ihrer Ausgabe
bedingt erhöht.
Gewinnrücklagen
Zum 31. Dezember 2022 werden Gewinnrücklagen in Höhe
von 11.715,6 Mio. € (31.12.2021: 11.907,6 Mio. €) ausgewiesen.
Diese beinhalten mit -4,7 Mio. € (31.12.2021: -28,4 Mio. €)
versicherungsmathematische Gewinne und Verluste, die
nicht reklassifizierungsfähig sind und somit in nachfolgenden Berichtsperioden nicht mehr erfolgswirksam berücksichtigt werden dürfen.
Sonstige Rücklagen
Die Änderungen der Periode am sonstigen Ergebnis in Höhe
von 23,0 Mio. € (2021: 9,5 Mio. €) resultieren im Wesentlichen aus dem Unterschiedsbetrag aus der Entwicklung der
Cashflow Hedges.
Nicht beherrschende Anteile
Unter den nicht beherrschenden Anteilen ist der Anteils
besitz Dritter an den Konzerngesellschaften erfasst.
Die nicht beherrschenden Anteile sanken im Geschäftsjahr
2022 um 2,1 Mio. € von 476,1 Mio. € zum 1. Januar 2022 auf
474,0 Mio. € zum 31. Dezember 2022.
Der Gesamtbetrag der in bar ausgeschütteten Dividende
belief sich damit auf 15.877.399,40 €.
Genehmigtes Kapital
Durch Beschluss der Hauptversammlung vom 15. Juni 2018,
eingetragen im Handelsregister am 16. August 2018, ist der
Vorstand ermächtigt worden, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital der Gesellschaft bis zum 14. Juni
2023 ursprünglich um bis zu 110,0 Mio. € neue, auf den
Inhaber lautende Stammaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlagen zu erhöhen. Diese Ermächtigung wurde teilweise
durch die Ausgabe von 2.617.281 neuen Aktien in Höhe von
Konzernabschluss — Konzernanhang
135
37 Rückstellungen
31.12.2021
in Mio. €
Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen
Steuerrückstellungen (laufende Ertragsteuern ohne latente Steuern)
31.12.2022
langfristig
kurzfristig
langfristig
kurzfristig
104,8
–
73,2
–
–
129,0
–
132,8
Übrige Rückstellungen
Umweltschutzmaßnahmen
0,7
9,5
9,6
–
Verpflichtungen aus dem Personalbereich
1,5
22,8
1,9
23,4
42,0
15,6
19,9
63,9
Sonstige übrige Rückstellungen
Summe übrige Rückstellungen
Summe Rückstellungen
Rückstellungen für Pensionen und ähnliche V
erpflichtungen
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Bei der Bewertung der Pensionsrückstellungen werden die Verpflichtungen
aus der betrieblichen Altersversorgung nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren (Projected Unit Credit Method) entsprechend IAS 19 „Leistungen
an Arbeitnehmer“ ermittelt. Danach werden nicht nur die am Stichtag
bekannten Renten und erworbenen Anwartschaften, sondern auch künftig
zu erwartende Steigerungen von Gehältern und Renten berücksichtigt. Zu
jedem Bilanzstichtag wird eine versicherungsmathematische Bewertung
durchgeführt.
Der bilanzierte Betrag stellt den Barwert der leistungsorientierten Verpflichtung (Defined Benefit Obligation, DBO) nach Verrechnung mit dem
beizulegenden Zeitwert des Planvermögens dar.
Versicherungsmathematische Gewinne und Verluste werden vollständig in
der Periode ihrer Entstehung bilanziert und als Komponente des sonstigen
Ergebnisses außerhalb der Gewinn- und Verlustrechnung in den Gewinnrücklagen erfasst. Auch in Folgeperioden werden die versicherungsmathematischen Gewinne und Verluste nicht mehr erfolgswirksam.
Der Dienstzeitaufwand wird im Personalaufwand ausgewiesen. Als Dienstzeitaufwand wird der Anstieg des Barwerts einer leistungsorientierten Verpflichtung bezeichnet, der auf die von Arbeitnehmern in der Berichtsperiode
erbrachte Arbeitsleistung entfällt.
Der Zinsaufwand wird im Finanzergebnis erfasst. Als Zinsaufwand wird der
Anstieg des Barwerts einer leistungsorientierten Verpflichtung bezeichnet,
der grundsätzlich entsteht, weil der Zeitpunkt der Leistungserfüllung eine
Periode näher gerückt ist.
Für die Versorgungszusagen einzelner Personen wurden Rückdeckungsversicherungen abgeschlossen, die als Planvermögen zu klassifizieren sind.
Übersteigt der Wert der Rückdeckungsversicherungen den entsprechenden
Verpflichtungsumfang, wird in Höhe des überschießenden Betrags ein
Vermögenswert unter den sonstigen Vermögenswerten ausgewiesen.
Verpflichtungen aus leistungsorientierten gemeinschaftlichen Plänen mehrerer Arbeitgeber (Multi-Employer-Pläne) bei der Versorgungsanstalt des
Bundes und der Länder (VBL) werden entsprechend IAS 19.34 wie Verpflichtungen aus beitragsorientierten Plänen bilanziert, sofern die notwendigen
Informationen für die Bilanzierung leistungsorientierter Pläne nicht zur
Verfügung stehen. Die Verpflichtungen bestimmen sich nach den für die
laufende Periode zu entrichtenden Beträgen.
136
44,2
47,9
31,4
87,3
149,0
176,9
104,6
220,1
Die betriebliche Altersversorgung von Deutsche Wohnen
besteht aus leistungs- und beitragsorientierten Altersversorgungsplänen. Die Finanzierung der Versorgungszusagen, bei
denen Deutsche Wohnen einen bestimmten Versorgungsumfang garantiert, erfolgt durch die Bildung von Pensionsrückstellungen.
Die Pensionszusagen umfassen 2.046 (31.12.2021: 2.048)
anspruchsberechtigte Personen.
Die Aufwendungen für die im Rahmen der leistungsorientierten Pläne gewährten Leistungen werden unter Anwendung des Anwartschaftsbarwertverfahren (Projected Unit
Credit Methode) ermittelt. Verischerungsmathematische
Gewinne und Verluste werden ergebnisneutral im Konzern-
Gesamtergebnis erfasst.
Aus beitragsorientierten Altersversorgungssystemen
(Defined Contribution Plans) zahlt Deutsche Wohnen
aufgrund gesetzlicher Bestimmungen Beiträge an staatliche
Rentenversicherungsträger. Die laufenden Beitragszahlungen
werden als soziale Abgaben im Personalaufwand ausgewiesen. Mit Zahlung der Beiträge bestehen für den Konzern
keine weiteren Leistungsverpflichtungen.
Weiterhin besteht ein Altersversorgungsplan nach den
Regeln der Zusatzversorgung im öffentlichen Dienst. Sie
beruht auf der Mitgliedschaft einer Konzerngesellschaft in
der Bayerischen Versorgungskammer (nachfolgend BVK) –
Zusatzversorgungskasse der bayerischen Gemeinden sowie
der Versorgungsanstalt des Bundes und der Länder (VBL).
Die Zusatzversorgung umfasst eine teilweise oder volle
Erwerbsminderungsrente. Die von der BVK und der VBL
erhobene Umlage bemisst sich nach dem zusatzversorgungspflichtigen Entgelt der Mitarbeiter. Strukturelle Änderungen oder ein Ausstieg aus der VBL können zu signifikanten Gegenwertforderungen führen. Die BVK und die VBL
stellen demnach jeweils einen leistungsorientierten gemeinschaftlichen Plan mehrerer Arbeitgeber dar, der nach
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
IAS 19-30(a) wie ein beitragsorientierter Plan bilanziert
wurde.
Der Barwert der leistungsorientierten Pensionsverpflichtung
verteilt sich auf die Gruppen der Anspruchsberechtigten wie
folgt:
Die im Rahmen der BauBeCon-Akquisition übernommenen
Pensionsverpflichtungen werden finanziert über die ufba –
Unterstützungskasse zur Förderung der betrieblichen
Altersversorgung e. V. – und als Planvermögen bilanziert.
31.12.2021
31.12.2022
Aktive Mitarbeiter
29,7
16,7
Unverfallbar Ausgeschiedene
23,0
13,6
59,6
50,2
112,3
80,6
in Mio. €
Die folgenden versicherungsmathematischen Annahmen
wurden – jeweils bezogen auf das Jahresende und mit
wirtschaftlicher Wirkung für das Folgejahr – getroffen.
Rentner
Versicherungsmathematische Annahmen
Der beizulegende Zeitwert des Planvermögens hat sich wie
folgt entwickelt:
DBO zum 31. Dezember
31.12.2021
31.12.2022
Rechnungszins
0,81
3,73
Rententrend
1,46
1,85
Gehaltstrend
3,01
3,00
in %
in Mio. €
Beizulegender Zeitwert des
Planvermögens zum 1. Januar
2022
7,7
7,5
–
0,3
-0,2
-0,4
7,5
7,4
Versicherungsmathematische
Gewinne aus:
Änderungen der finanziellen
Annahmen
Für die biometrischen Annahmen wurden die Richttafeln
2018 G von Prof. Dr. Klaus Heubeck jeweils unverändert
übernommen.
2021
Gezahlte Leistungen
Beizulegender Zeitwert des
Planvermögens zum 31. Dezember
Die leistungsorientierte Verpflichtung (Defined Benefit
Obligation, DBO) hat sich wie folgt entwickelt:
in Mio. €
2021
2022
DBO zum 1. Januar
117,3
112,3
Zinsaufwand
0,7
1,2
Laufender Dienstzeitaufwand
1,5
1,6
Änderungen der biometrischen Annahmen
-0,1
0,9
Änderungen der finanziellen
Annahmen
-3,7
-31,5
Versicherungsmathematische
Gewinne und Verluste aus:
Gezahlte Leistungen
DBO zum 31. Dezember
-3,4
-3,9
112,3
80,6
Die tatsächlichen Erträge aus Planvermögen beliefen sich im
Geschäftsjahr auf 0,3 Mio. € (2021: 0,0 Mio. €).
Die folgende Tabelle leitet die leistungsorientierte Verpflichtung zur in der Bilanz erfassten Rückstellung für Pensionen
über:
31.12.2021
31.12.2022
7,5
7,4
Barwert der nicht fondsfinanzierten
Verpflichtungen
104,8
73,2
Barwert der gesamten leistungsorientierten Verpflichtungen
112,3
80,6
-7,5
-7,4
104,8
73,2
–
–
104,8
73,2
in Mio. €
Barwert der fondsfinanzierten
Verpflichtungen
Beizulegender Zeitwert des
Planvermögens
In der Bilanz erfasste
Nettoverbindlichkeit
Zu aktivierender Vermögenswert
In der Bilanz erfasste
Pensionsrückstellungen
Konzernabschluss — Konzernanhang
137
Im Jahr 2022 wurden versicherungsmathematische Gewinne
in Höhe von 30,7 Mio. € (ohne Berücksichtigung latenter
Steuern) im sonstigen Ergebnis erfasst (2021: 3,8 Mio. €).
Die durchschnittliche Laufzeit der Zusagen beträgt
16,0 Jahre (31.12.2021: 17,4 Jahre).
Die folgende Übersicht enthält die geschätzten, nicht
abgezinsten Pensionszahlungen der kommenden fünf
Geschäftsjahre und die Summe der in den darauffolgenden
fünf Geschäftsjahren:
erwartete Pensionszahlungen
in Mio. €
2023
4,6
2024
4,7
2025
4,7
2026
4,7
2027
4,8
2028–2032
24,5
Sensitivitätsanalysen
Ein Anstieg bzw. Rückgang der wesentlichen versicherungsmathematischen Annahmen würde bei ansonsten konstant
gehaltenen Annahmen zu folgender DBO führen:
in Mio. €
Rechnungszins
Rententrend
31.12.2021
31.12.2022
Anstieg um 0,5 %
99,2
74,6
Rückgang um 0,5 %
116,2
87,0
Anstieg um 0,25 %
110,8
83,0
Rückgang um 0,25 %
104,2
78,2
Übrige Rückstellungen
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Übrige Rückstellungen werden gebildet, wenn eine rechtliche oder faktische
Verpflichtung gegenüber Dritten aufgrund eines Ereignisses der Vergangenheit besteht, die Inanspruchnahme wahrscheinlich und die voraussichtliche
Höhe des notwendigen Rückstellungsbetrags zuverlässig schätzbar ist.
Rückstellungen werden abgezinst, sofern der Effekt hieraus wesentlich ist.
Effekte aus der Aufzinsung von Rückstellungen durch Zeitablauf werden im
Zinsaufwand ausgewiesen. Der Abzinsungssatz entspricht einem Satz vor
Steuern, der die aktuellen Markterwartungen widerspiegelt.
Rückstellungen für Restrukturierungsaufwendungen werden erfasst, wenn
der Konzern einen detaillierten formalen Restrukturierungsplan aufgestellt
und kommuniziert hat und keine realistische Möglichkeit besteht, sich
diesen Verpflichtungen zu entziehen.
Rückstellungen für belastende Verträge werden erfasst, wenn der erwartete
wirtschaftliche Nutzen aus dem Vertrag die unvermeidbaren Kosten zur
Erfüllung der vertraglichen Verpflichtungen unterschreitet. Die Rückstellung
wird mit dem niedrigeren Wert aus dem Barwert der Erfüllungsverpflichtung
oder einer möglichen Entschädigung bzw. Strafzahlung bei Ausstieg aus
dem Vertrag bzw. bei Nichterfüllung passiviert.
Rückstellungen werden regelmäßig überprüft und bei neuen Erkenntnissen
oder geänderten Umständen angepasst.
Bei der Erfassung der Rückstellungen für Altersteilzeit handelt es sich
grundsätzlich um andere langfristig fällige Leistungen an Arbeitnehmer, die
über die betreffende Dienstzeit der Arbeitnehmer ratierlich anzusammeln
sind.
Die Aktivwerte der Versicherung zur Insolvenzsicherung der Erfüllungsrückstände aus Altersteilzeit werden mit den in den Rückstellungen für
Altersteilzeit enthaltenen Beträgen für Erfüllungsrückstände verrechnet.
Eventualschulden sind auf vergangenen Ereignissen beruhende mögliche
Verpflichtungen gegenüber Dritten, deren Existenz durch das Eintreten oder
Nichteintreten zukünftiger unsicherer Ereignisse erst noch bestätigt wird,
bzw. auf vergangenen Ereignissen beruhende gegenwärtige Verpflichtungen, bei denen ein Ressourcenabfluss nicht wahrscheinlich ist oder deren
Höhe nicht ausreichend verlässlich geschätzt werden kann. Eventualschulden werden gemäß IAS 37 grundsätzlich nicht angesetzt.
Wenn mehrere Annahmen gleichzeitig geändert werden,
muss die kumulative Wirkung nicht die gleiche sein wie bei
einer Änderung nur einer der Annahmen.
138
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Entwicklung der übrigen Rückstellungen Geschäftsjahr
Stand
1.1.2022
Änderungen des
Konsolidierungskreises
Zuführungen
Auflösungen
Zinsanteil
Umweltschutzmaßnahmen
10,2
0,0
–
-0,5
Verpflichtungen aus
dem Personalbereich
24,3
–
28,5
Sonstige übrige Rückstellungen
57,6
-0,5
92,1
-0,5
in Mio. €
Umbuchung
Inanspruchnahme
Stand
31.12.2022
0,0
0,0
-0,1
9,6
-1,6
–
-0,9
-25,0
25,3
39,4
-12,2
–
21,0
-21,5
83,8
67,9
-14,3
–
20,1
-46,6
118,7
Übrige Rückstellungen
Entwicklung der übrigen Rückstellungen Vorjahr
in Mio. €
Stand
1.1.2021
Änderungen des
Konsolidierungskreises
Zuführungen
Auflösungen
Zinsanteil
7,0
–
–
Umbuchung
Inanspruchnahme
Stand
31.12.2021
–
-0,2
10,2
Übrige Rückstellungen
3,4
–
Verpflichtungen aus
dem Personalbereich
Umweltschutzmaßnahmen
27,9
-0,5
22,3
-2,5
–
–
-22,9
24,3
Sonstige übrige Rückstellungen
52,3
–
11,0
-3,0
–
–
-2,7
57,6
83,6
-0,5
40,3
-5,5
–
–
-25,8
92,1
Rückstellungsauflösungen erfolgen grundsätzlich gegen die
Aufwandsposten, gegen die die Rückstellungen ursprünglich
gebildet worden sind.
Die Rückstellungen für Umweltschutzmaßnahmen betreffen
im Wesentlichen die Beseitigung von Verunreinigungen auf
dem Grundstück des ehemaligen Kabelwerks Köpenick. Die
Kostenschätzungen basieren auf Gutachten, die die voraussichtliche Dauer der Schadensbeseitigung und die voraussichtlichen Kosten enthalten.
Die Verpflichtungen aus dem Personalbereich betreffen im
Wesentlichen Rückstellungen für Tantiemen und Abfindungen sowie sonstige Personalaufwendungen.
Die sonstigen übrigen Rückstellungen enthalten Kostenpositionen für Rechtsstreitigkeiten in Höhe von 21,7 Mio. €
(31.12.2021: 24,7 Mio. €) sowie Prozesskosten in Höhe von
15,8 Mio. € (31.12.2021: 15,4 Mio. €).
Der Konzern erwartet, den überwiegenden Teil der Rückstellung im kommenden Jahr zu begleichen.
Konzernabschluss — Konzernanhang
139
38 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
31.12.2021
in Mio. €
langfristig
31.12.2022
kurzfristig
langfristig
kurzfristig
Verbindlichkeiten
aus Vermietung
–
34,4
–
31,5
noch nicht abgerechnete Lieferungen und Leistungen
–
188,5
–
89,4
19,4
91,2
19,4
26,8
19,4
314,1
19,4
147,7
aus sonstigen Lieferungen und Leistungen
39 Originäre finanzielle Verbindlichkeiten
31.12.2021
in Mio. €
31.12.2022
langfristig
kurzfristig
langfristig
kurzfristig
gegenüber Kreditinstituten
5.408,0
22,4
4.646,0
464,5
gegenüber anderen Kreditgebern
3.953,5
254,7
3.828,2
3,8
–
33,2
–
33,4
9.361,5
310,3
8.474,2
501,7
Originäre finanzielle Verbindlichkeiten
Zinsabgrenzung aus originären finanziellen Verbindlichkeiten
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Deutsche Wohnen erfasst originäre finanzielle Verbindlichkeiten, die im
Wesentlichen Verbindlichkeiten gegenüber den Kreditinstituten sowie
gegenüber den anderen Kapitalgebern beinhalten, am Handelstag zu ihrem
beizulegenden Zeitwert abzüglich der direkt zurechenbaren Transaktionskosten (dies entspricht in der Regel den Anschaffungskosten). Die Folgebewertung erfolgt zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Berücksichtigung der Effektivzinsmethode. Eine Ausbuchung wird vorgenommen, wenn
die im Vertrag genannten Verpflichtungen beglichen oder aufgehoben sind
oder die Verbindlichkeit ausgelaufen ist.
Un- bzw. niedrigverzinsliche Verbindlichkeiten, für deren Gewährung die
Kreditgeber Belegungsrechte für Wohnungen zu vergünstigten Konditionen
erhalten, werden mit dem Barwert angesetzt.
Die Darstellung der Zinsabgrenzung erfolgt als kurzfristig,
um die Zahlungswirksamkeit der Zinszahlungen transparent
darzustellen. Grundsätzlich sind die Zinsabgrenzungen Teil
der originären Finanzverbindlichkeit. Von den Zinsabgrenzungen aus originären Finanzverbindlichkeiten entfallen
13,6 Mio. € (31.12.2021: 14,3 Mio. €) auf Unternehmensanleihen, die unter den originären finanziellen Verbindlichkeiten
gegenüber anderen Kreditgebern ausgewiesen werden.
140
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Die originären finanziellen Verbindlichkeiten haben sich im
Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:
in Mio. €
Unternehmensanleihen
Stand
1.1.2022
-65,0
150,0
Namensschuldverschreibungen
5,9
Stand
31.12.2022
-11,3
1.735,7
-150,0
–
471,8
1.344,7
Schuldscheindarlehen
Hypothekendarlehen
Planmäßige
Tilgungen
1.806,1
Commercial Paper
Inhaberschuldverschreibungen
Neuaufnahme
Anpassungen
aufgrund
Effektivzins- Sonstige Anmethode
passungen
Außerplanmäßige
Tilgungen
-100,0
0,5
472,3
1,3
1.246,0
50,0
50,0
5.814,8
40,0
-52,3 *
-372,1
3,9
9.637,4
40,0
-302,3
-437,1
11,6
5.434,3
-11,3
8.938,3
* In den planmäßigen Tilgungen sind 3,9 Mio. € nicht geleisteter Kapitaldienst enthalten, der nicht cashwirksam ist.
Die originären finanziellen Verbindlichkeiten haben sich im
Vorjahr wie folgt entwickelt:
in Mio. €
Stand
1.1.2021
Wandelschuldverschreibungen
1.762,8
Unternehmensanleihe
1.170,7
Commercial Paper
-100,0
-3,1
-162,8
-353,0
-11,6
Stand
31.12.2021
-1.596,9
1.806,1
150,0
471,3
1.460,5
Schuldscheindarlehen
Hypothekendarlehen
1.100,0
Planmäßige
Tilgungen
Anpassungen
aufgrund
Effektivzins- Sonstige Anmethode
passungen
150,0
Namensschuldverschreibungen
Inhaberschuldverschreibungen
Neuaufnahme
Außerplanmäßige
Tilgungen
100,0
-200,0
-17,3
0,5
471,8
1,5
1.344,7
50,0
50,0
6.471,8
4,2
-49,5
-544,5
11,3
-78,5
5.814,8
11.387,1
1.354,2
-349,5
-917,9
-161,1
-1.675,4
9.637,4
Die Nominalverpflichtungen der originären finanziellen
Verbindlichkeiten haben im Geschäftsjahr folgende Fälligkeiten und Durchschnittszinssätze:
Die Tilgung der
Nominalverpflichtungen verteilt sich wie folgt:
in Mio. €
Unternehmensanleihen*
Namensschuldverschreibungen*
Inhaberschuldverschreibungen*
Nominalverpflichtung
31.12.2022
1.760,7
Laufzeit
Durchschnittszinssatz
2023
2024
2025
2030
1,15 %
–
–
589,7
2026
2027
ab 2028
–
1.171,0
475,0
2029
1,53 %
–
–
–
100,0
70,0
305,0
1.260,2
2032
1,78 %
–
–
–
–
33,5
1.226,7
Schuldscheindarlehen*
50,0
2030
0,80 %
–
–
–
–
–
50,0
Hypothekendarlehen**
5.447,5
2027
1,77 %
466,8
201,1
928,5
788,3
779,0
2.283,9
466,8
201,1
1.518,2
888,3
882,5
5.036,6
8.993,4
* Deutsche Wohnen ist im Rahmen dieser Finanzierung zur Einhaltung bestimmter Finanzkennzahlen (Financial Covenants) verpflichtet und hat diese auch erfüllt.
** Deutsche Wohnen ist für einen Teil der Hypothekendarlehen zur Einhaltung bestimmter Finanzkennzahlen (Financial Covenants) verpflichtet und hat diese auch erfüllt.
Konzernabschluss — Konzernanhang
141
Im Vorjahr stellten sich die Fälligkeiten und Durchschnittszinssätze der Nominalverpflichtungen der originären finanziellen Verbindlichkeiten wie folgt dar:
Die Tilgung der
Nominalverpflichtungen verteilt sich wie folgt:
in Mio. €
Unternehmensanleihen*
Nominalverpflichtung
31.12.2021
Laufzeit
Durchschnittszinssatz
1.837,0
2030
1,13 %
Commercial Paper*
150,0
2022
0,00 %
Namensschuldverschreibungen*
475,0
2029
1,53 %
1.360,2
2031
1,64 %
Schuldscheindarlehen*
Inhaberschuldverschreibungen*
50,0
2030
0,80 %
Hypothekendarlehen**
5.831,9
2027
1,34 %
9.704,1
2022
2023
2024
2025
2026
589,7
ab 2027
1.247,3
150,0
100,0
100,0
375,0
1.260,2
50,0
29,9
744,7
202,4
972,3
789,2
3.093,4
279,9
744,7
202,4
1.562,0
889,2
6.025,9
* Deutsche Wohnen ist im Rahmen dieser Finanzierung zur Einhaltung bestimmter Finanzkennzahlen (Financial Covenants) verpflichtet und hat diese auch erfüllt.
** Deutsche Wohnen ist für einen Teil der Hypothekendarlehen zur Einhaltung bestimmter Finanzkennzahlen (Financial Covenants) verpflichtet und hat diese auch erfüllt.
Die ausgewiesenen Tilgungsleistungen der Folgejahre
enthalten die vertraglich festgelegten Mindesttilgungen.
Die Nominalverpflichtungen sind in Höhe von 5.447,5 Mio. €
(31.12.2021: 6.271,5 Mio. €) durch Grundschulden sowie
weitere Sicherheiten (Kontoverpfändungen, Abtretungen
und Verpfändungen von Gesellschaftsanteilen und Bürgschaften der Deutsche Wohnen SE oder anderer Konzerngesellschaften) gegenüber den Gläubigern gesichert. Bei
Nichterfüllung von Zahlungsverpflichtungen dienen die
gestellten Sicherheiten der Befriedigung der Ansprüche der
Banken.
Die Finanzverbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und
anderen Kreditgebern werden mit durchschnittlich rund
1,63 % verzinst. Die Finanzverbindlichkeiten beinhalten insgesamt kein wesentliches kurzfristiges Zinsänderungsrisiko, da
es sich entweder um Finanzierungen mit langfristiger
Zinsbindung handelt oder um variabel verzinsliche Verbind-
142
lichkeiten, die mittels geeigneter derivativer Finanz
instrumente abgesichert sind (siehe [G50] Finanz
risikomanagement).
Rückzahlung von Anleihen und Inhaberschuld
verschreibungen
Deutsche Wohnen hat im Januar 2022 Commercial Paper in
Höhe von 150,0 Mio. € sowie eine Inhaberschuldverschreibung über 100,0 Mio. € planmäßig zurückgeführt.
Darüber hinaus wurde im Februar 2022 eine Unternehmensanleihe in Höhe von 76,3 Mio. außerplanmäßig getilgt.
Rückzahlung von besicherten Finanzierungen von
Deutsche Wohnen
Deutsche Wohnen hat im Dezember 2022 besicherte
Finanzierungen in Höhe von 284,2 Mio. € anteilig und
vorzeitig zurückgeführt.
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
40 Leasingverhältnisse
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Der seit dem 1. Januar 2019 verpflichtend anzuwendende Leasingstandard
IFRS 16 „Leasingverhältnisse“ führt für Leasingnehmer nur noch ein einziges
Bilanzierungsmodell (Right-of-Use-Modell) ein, wonach grundsätzlich alle
Leasingverhältnisse in der Bilanz anzusetzen sind. Die Unterscheidung
zwischen Operating- und Finanzierungsleasingverhältnissen bleibt lediglich
für die Bilanzierung als Leasinggeber erhalten.
Als Leasingverhältnis im Sinne des IFRS 16 sind alle Verträge anzusehen, die
dem Deutsche Wohnen Konzern das Recht einräumen, die Nutzung eines
identifizierten Vermögenswerts über einen bestimmten Zeitraum gegen
Entgelt kontrollieren zu können.
Für solche Leasingverträge, die ein Leasingverhältnis im Sinne des IFRS 16
darstellen, werden Leasingverbindlichkeiten in Höhe des Barwerts der
künftigen Leasingzahlungen, diskontiert mit dem laufzeitadäquaten Grenzfremdkapitalzinssatz, angesetzt. Korrespondierend hierzu werden auf der
Aktivseite Nutzungsrechte an den Leasingobjekten (Right-of-Use Assets) in
Höhe der Leasingverbindlichkeit zuzüglich etwaiger Vorauszahlungen oder
direkt zurechenbarer Initialkosten bilanziert.
Die Leasingverbindlichkeiten werden finanzmathematisch fortentwickelt.
Sie erhöhen sich um die periodischen Zinsaufwendungen und vermindern
sich in Höhe der geleisteten Leasingzahlungen.
Die Nutzungsrechte werden grundsätzlich zu fortgeführten Anschaffungs
kosten unter Berücksichtigung planmäßiger Abschreibungen und Wertminderungen bilanziert. Nutzungsrechte an Vermögenswerten, die die
Definition von Investment Properties (IAS 40) erfüllen, werden zum Fair
Value entsprechend den Bilanzierungs- und Bewertungsregeln des IAS 40
bewertet.
Änderungen der Leasinglaufzeit oder der Höhe der Leasingzahlungen führen
zu einer Neuberechnung des Barwerts und damit zu einer Anpassung von
Leasingverbindlichkeit und Nutzungsrecht.
Zeiträume aus einseitig eingeräumten Verlängerungs- oder Kündigungsoptionen werden auf Einzelfallbasis beurteilt und nur dann berücksichtigt,
wenn deren Inanspruchnahme – etwa aufgrund von wirtschaftlichen Anreizen – hinreichend wahrscheinlich ist.
Für kurzfristige Leasingverhältnisse oder solche über Vermögenswerte von
geringem Wert besteht ein Bilanzierungswahlrecht. Deutsche Wohnen übt
das Wahlrecht dahingehend aus, dass solche Leasingverhältnisse nicht
bilanziert werden. Für angemietete Messtechnik werden Portfolios für
Leasingverträge mit gleicher Laufzeit gebildet und auf diese ein einziger
Diskontierungszinssatz angewendet.
Solche variablen Leasingzahlungen, die nicht in die Bewertung der
Leasingverbindlichkeiten mit einfließen, genauso wie Leasingzahlungen
aus kurzfristigen Leasingverhältnissen, aus Leasingverhältnissen über
Vermögenswerte von geringem Wert sowie aus Leasingverträgen, die kein
Leasingverhältnis im Sinne des IFRS 16 darstellen, werden als Aufwendungen linear über die Laufzeit des Leasingverhältnisses erfasst.
Neben dem klassischen PKW-Leasing (KFZ-Leasing) über
eine feste Laufzeit von drei bis fünf Jahren werden im
Deutsche Wohnen K
onzern auch angemietete Wohn- und
Gewerbeimmobilien sowie Pflegeimmobilien für Zwecke der
Weitervermietung (Zwischenvermietung), Wärmeerzeugungsanlagen zur Versorgung der eigenen Immobilien mit
Wärme (Contracting), Wasser- und Wärmemengenzähler
(Messtechnik), Grundstücke zur Errichtung selbst genutzter
Gewerbeimmobilien sowie Bürogebäude, Büro-, Lager- und
Parkflächen (Anmietung) geleast. Im Rahmen von Gestattungsverträgen mit öffentlichen Institutionen wird Deutsche
Wohnen das Recht eingeräumt, öffentliche Grundstücke als
Konzernabschluss — Konzernanhang
Lager- oder Stellplatz, zur Verlegung von Kabeln oder
Heizungsrohren oder zur Errichtung von Spielplätzen nutzen
zu können.
Entwicklung der Nutzungsrechte
in Mio. €
31.12.2021
31.12.2022
42,9
60,1
2,6
2,1
Nutzungsrechte
Erbbaurechte
Zwischenmietverträge
(Pflegeimmobilien)
Nutzungsrechte in den Investment
Properties
45,4
62,2
Anmietungsverträge
8,9
1,4
Wärmelieferverträge
44,5
80,1
KFZ-Leasing
0,8
0,8
Messtechnik
39,2
22,6
93,4
104,9
138,8
167,1
Nutzungsrechte in den
Sachanlagen
Die Nutzungsrechte aus Leasingverhältnissen belaufen
sich zum 31. Dezember 2022 auf 167,1 Mio. € (2021:
138,8 Mio. €).
Ein Teil der bilanzierten Nutzungsrechte in Höhe von
62,2 Mio. € wird innerhalb der Bilanzposition Investment
Properties ausgewiesen und resultiert neben Verträgen über
die An- und Weitervermietung von Pflegeimmobilien
(2,1 Mio. €) vor allem aus Erbbaurechtsverträgen
(60,1 Mio. €). Die Steigerung hierbei resultiert aus dem
Ausweis des Wertvorteils der zugrundeliegenden Erbbaurechtsverträge, welcher im Vorjahr mit in der Immobilienbewertung enthalten war. Die übrigen Nutzungsrechte in Höhe
von 104,9 Mio. € werden innerhalb der Sachanlagen ausgewiesen und umfassen im Wesentlichen Nutzungsrechte aus
Wärmelieferverträgen (80,1 Mio. €), aus geschlossenen
Anmietungsverträgen (1,4 Mio. €), aus Verträgen im Zusammenhang mit angemieteter Messtechnik (22,6 Mio. €) sowie
aus KFZ-Leasingverträgen (0,8 Mio. €). Der Anstieg der
Nutzungsrechte aus Wärmelieferungsverträgen resultiert
aus Vertragsverlängerungen mit Laufzeiten von bis zu 20
Jahren. Der Rückgang bei der Messtechnik resultiert größtenteils aus dem geplanten Erwerb der ab dem 31. Dezember
2022 gesetzlich nicht mehr umlegbaren Rauchwarnmelder.
Der Rückgang bei den Anmietungsverträgen ist durch die
Beendigung der wirtschaftlichen Nutzung bedingt.
143
Entwicklung der Leasingverbindlichkeiten
Entwicklung der Leasingverbindlichkeiten
31.12.2021
in Mio. €
31.12.2022
langfristig
kurzfristig
langfristig
kurzfristig
Verbindlichkeiten aus Leasing
Erbbaurechte (IAS 40)
42,3
0,6
20,2
0,2
Zwischenmietverträge (Pflegeimmobilien)
2,2
0,6
1,5
0,5
Anmietungsverträge
7,0
1,6
1,2
0,3
Wärmelieferverträge
34,2
11,1
71,1
9,9
KFZ-Leasing
0,4
0,4
0,5
0,4
Messtechnik
32,7
6,6
19,6
3,2
118,8
20,8
114,1
14,5
Insgesamt belaufen sich die Leasingverbindlichkeiten zum
31. Dezember 2022 auf 128,6 Mio. € (2021: 139,6 Mio. €).
Mit insgesamt 63,0 Mio. € ist fast die Hälfte der zum 31. Dezember 2022 angesetzten Leasingverbindlichkeiten erst in
mehr als fünf Jahren fällig.
Die nachfolgende Tabelle zeigt die Entwicklung der in den
Sachanlagen ausgewiesenen Nutzungsrechte.
Buchwert
Nutzungsrechte
1.1.2022
Zugänge
2022
Abschreibungen
2022
Buchwert
Nutzungsrechte
31.12.2022
Zinsaufwendungen
2022
Wärmelieferverträge
44,6
49,2
-10,7
80,1
1,0
KFZ-Leasingverträge
0,7
0,7
-0,5
0,8
0,0
Anmietungsverträge
8,9
0,5
-2,1
1,4
0,1
in Mio. €
Messtechnik
39,2
0,8
-5,4
22,6
0,2
93,4
51,2
-18,7
104,9
1,3
Buchwert
Nutzungsrechte
1.1.2021
Zugänge
2021
Abschreibungen
2021
Buchwert
Nutzungsrechte
31.12.2021
Zinsaufwendungen
2021
Wärmelieferverträge
54,0
4,6
-13,5
44,6
0,7
KFZ-Leasingverträge
1,0
0,3
-0,5
0,7
–
in Mio. €
Anmietungsverträge
Messtechnik
144
9,6
3,3
-3,5
8,9
0,1
27,8
17,8
-4,5
39,2
0,2
92,4
26,0
-22,0
93,4
1,0
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Die Zinsaufwendungen aus Leasingverhältnissen gemäß
IFRS 16 beliefen sich im Geschäftsjahr 2022 auf insgesamt
1,9 Mio. € (2021: 2,2 Mio. €).
Im Geschäftsjahr 2022 wurden insgesamt vier Leasingverträge (2021: zwei) als kurzfristige Leasingverhältnisse klassifiziert und im Rahmen des bestehenden Wahlrechts nicht
bilanziert. Die damit verbundenen Aufwendungen lagen im
Geschäftsjahr 2022 bei 0,0 Mio. € (2021: 0,0 Mio. €). Die
Aufwendungen im Zusammenhang mit Leasingverhältnissen
über geringwertige Vermögenswerte lagen im Geschäftsjahr
2022 bei 0,1 Mio. € (2021: 0,7 Mio. €) und resultieren vor
allem aus angemieteter Büroausstattung. Aus variablen
Leasingzahlungen sind im Geschäftsjahr 2022 Aufwendungen in Höhe von 19,1 Mio. € (2021: 0,5 Mio. €) entstanden.
Diese sind nicht in die Bewertung der Leasingverbindlich
keiten mit eingeflossen.
Neben den im Cashflow aus der betrieblichen Tätigkeit
enthaltenen variablen Leasingzahlungen sowie den Aus
zahlungen für kurzfristige Leasingverhältnisse und solche
über geringwertige Vermögenswerte sind im Geschäftsjahr
2022 Zinsauszahlungen sowie Auszahlungen für die Tilgung
von Leasingverbindlichkeiten in Höhe von insgesamt
20,7 Mio. € (2021: 23,5 Mio. €) angefallen. Die gesamten
Auszahlungen für Leasingverhältnisse beliefen sich im
Berichtsjahr somit auf 39,9 Mio. € (2021: 24,7 Mio. €).
Aus der Weitervermietung (Subleasing) von im Wesentlichen Messtechnik sowie von angemieteten Pflegeimmo
bilien konnten Erträge in Höhe von 6,0 Mio. € (2021:
5,1 Mio. €) erzielt werden.
41 V
erbindlichkeiten gegenüber nicht beherrschenden
Anteilseignern
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Der Erstansatz der Verbindlichkeiten gegenüber nicht beherrschenden
Anteilseignern, die insbesondere Verpflichtungen aus den Garantiedividendenvereinbarungen umfassen, erfolgt zum beizulegenden Zeitwert. Der beizulegende Zeitwert wird dabei grundsätzlich durch den Unternehmenswert
der Gesellschaften bestimmt; sofern ein vertraglich vereinbarter Mindestkaufpreis diesen Betrag übersteigt, wird dieser Kaufpreis angesetzt.
Bei den Verbindlichkeiten gegenüber nicht beherrschenden
Anteilseignern handelt es sich insbesondere um Verpflichtungen zur Zahlung von mehreren Garantiedividenden im
Rahmen von geltenden Ergebnisabführungsverträgen oder
Co-Investorenvereinbarungen in Höhe von 196,3 Mio. €
(31.12.2021: 199,0 Mio. €).
42 Sonstige Verbindlichkeiten
31.12.2021
in Mio. €
31.12.2022
langfristig
kurzfristig
langfristig
kurzfristig
Erhaltene Anzahlungen
–
38,6
–
13,5
Übrige sonstige Verbindlichkeiten
–
61,2
–
43,1
–
99,8
–
56,6
Konzernabschluss — Konzernanhang
145
Abschnitt (F): Corporate-Governance-
Berichterstattung
43 B
eziehungen zu nahe stehenden Unternehmen und
Personen
Deutsche Wohnen hatte im Geschäftsjahr 2022 Geschäftsbeziehungen mit nicht konsolidierten Tochterunternehmen.
Diese Transaktionen resultieren aus dem normalen LiefeErbrachte Leistungen
in Mio. €
Bezogene Leistungen
rungs- und Leistungsaustausch und sind in der nach
folgenden Tabelle dargestellt:
Forderungen
Geleistete
Anzahlungen
Verbindlichkeiten
2021
2022
2021
2022
2021
2022
2021
2022
2021
2022
Assoziierte
Unternehmen
0,5
2,3
16,8
25,7
658,6
646,5
0,9
0,1
126,9
290,1
Gemeinschafts
unternehmen
7,6
6,3
226,7
265,8
154,0
173,1
2,9
6,3
8,9
17,4
–
11,3
–
0,3
–
870,0
–
–
–
8,2
19,8
291,7
812,6
1.689,6
3,8
6,4
135,8
sonstige nahe
stehende
Unternehmen
Der Vonovia SE wurde im Januar 2022 eine Ausleihung
gewährt, die zum 31. Dezember 2022 über 870,0 Mio. €
valutiert. Die Ausleihung hat eine ursprüngliche Laufzeit von
3 Jahren und der Zinssatz beträgt aktuell 0,6 %.
Zum 31. Dezember 2022 bestehen Darlehensforderungen in
Hohe von 801,9 Mio. € (31. Dezember 2021: 806,5 Mio. €),
wovon 692,2 Mio. € in 12 Monaten und 109,7 Mio. € in 24 Monaten zurückzuzahlen sind. Der durchschnittliche Zinssatz
für die Darlehen betragt 6,6 %.
Es bestehen Projektimmobilienverkäufe der QUARTERBACK-
Gruppe an Deutsche Wohnen in Höhe von 876,0 Mio. €
(31. Dezember 2021: 876,0 Mio. €), zu denen Deutsche
Wohnen bis zum 31. Dezember 2022 Anzahlungen von
insgesamt 307,4 Mio. € (31. Dezember 2021: 135,8 Mio. €)
geleistet hat. Im Zuge der von der QUARTERBACK-Gruppe
bezogenen Geschäftsbesorgungsleistungen in Höhe von
24,2 Mio. € (2021: 16,6 Mio. €) hat Deutsche Wohnen zum
31. Dezember 2022 offene Salden an Verbindlichkeiten in
Höhe von 0,1 Mio. € (31. Dezember 2021: 0,9 Mio. €). Im
Berichtszeitraum wurden 0,2 Mio. € (2021: 0,1 Mio. €) an
Leistungen gegenüber der QUARTERBACK-Gruppe erbracht.
Ferner besteht zum 31. Dezember 2022 eine Bürgschaft zur
Sicherung von langfristigen Darlehensverbindlichkeiten der
QUARTERBACK-Gruppe in Höhe von 12,3 Mio. € (31. Dezember 2021: 12,3 Mio. €).
146
307,4
Darüber hinaus hat Deutsche Wohnen zum 31. Dezember
2022 gegenüber der B&O Service Berlin GmbH, Berlin, offene
Salden an Verbindlichkeiten in Höhe von 0,2 Mio. € (31. Dezember 2021: 2,8 Mio. €) für bis zum 31. Dezember 2022
bezogene Dienstleistungen in Höhe von 119,7 Mio. € (2021:
135,5 Mio. €).
Zum 31. Dezember 2022 hat Deutsche Wohnen gegenüber
der G+D Gesellschaft für Energiemanagement mbH,
Magdeburg, offene Salden an Forderungen in Höhe von
0,6 Mio. € (31. Dezember 2021: 2,3 Mio. €). Im Berichtszeitraum wurden gegenüber der G+D Gesellschaft für Energiemanagement mbH, Magdeburg, 3,7 Mio. € (2021: 4,9 Mio. €)
Leistungen erbracht und Dienstleistungen in Höhe von
144,2 Mio. € (2021: 89,1 Mio. €) bezogen.
Zudem bestanden zum 31. Dezember 2022 Darlehensforderungen in Höhe von 13,5 Mio. € (31. Dezember 2021:
2,1 Mio. €) gegenüber der OLYDO Projektentwicklungsgesellschaft mbH, Berlin, welche innerhalb von 2 Monaten nach
dem Abschlussstichtag zurückzuzahlen sind. Das Darlehen
hat einen festen Zinssatz von 3 %.
Zu den Personen in Schlüsselpositionen gemäß IAS 24
gehören bei Deutsche Wohnen die Mitglieder des Vorstands
und des Aufsichtsrats der Deutsche Wohnen SE.
Die gemäß IAS 24 angabepflichtige Vergütung des Managements in Schlüsselpositionen des Konzerns umfasst die
Vergütung des aktiven Vorstands und des Aufsichtsrats.
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Die aktiven Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats
wurden wie folgt vergütet:
2021
2022
Kurzfristig fällige Leistungen
(ohne aktienbasierte Vergütung)
4,6
2,3
Leistungen aus Beendigung
des Arbeitsverhältnisses
7,3
in Mio. €
Anteilsbasierte Vergütungen
-0,1
0,2
11,8
2,5
Die Angabe der anteilsbasierten Vergütung bezieht sich auf
den Aufwand des Geschäftsjahres, der auch im Kapitel
[F44] Anteilsbasierte Vergütung ausgewiesen ist.
Es wurden keine Vorschüsse und Kredite an Mitglieder des
Vorstands und des Aufsichtsrats gewährt.
44 Anteilsbasierte Vergütung
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Die Berechnung der Verpflichtungen aus anteilsbasierten Vergütungen
erfolgt anhand finanzmathematischer Methoden auf der Grundlage von
Optionspreismodellen.
Anteilsbasierte Vergütungen, die durch Eigenkapitalinstrumente beglichen
werden, werden im Zeitpunkt der Gewährung mit dem beizulegenden
Zeitwert der bis dahin erdienten Eigenkapitalinstrumente angesetzt. Der
beizulegende Zeitwert der Verpflichtung wird daher ratierlich über den
Erdienungszeitraum als Personalaufwand erfasst und direkt mit der Kapital
rücklage verrechnet.
Die Verpflichtungen aus anteilsbasierten Vergütungen mit Barausgleich
werden als sonstige Rückstellungen angesetzt und an jedem Abschlussstichtag zum beizulegenden Zeitwert neu bewertet. Die Aufwendungen
werden ebenfalls über den Erdienungszeitraum als Personalaufwand erfasst
[E37] Rückstellungen).
(siehe
Konzernabschluss — Konzernanhang
Vorstand
Den Vorständen wird jährlich ein LTIP über einen Performance-
Zeitraum von vier Jahren gewährt, der in seiner Höhe von
der Erreichung bestimmter finanzieller Ziele und bestimmter
Nachhaltigkeitsziele abhängt. Die Zielerreichung wird
anhand der finanziellen Leistungskriterien NAV pro Aktie
und anhand des Group FFO pro Aktie ermittelt. Die zwei
finanziellen Leistungskriterien incentivieren eine langfristige
Steigerung des Unternehmenswerts. In der Regel wird die
Zielerreichung zusätzlich anhand von Nachhaltigkeitskriterien (ESG-Ziele) ermittelt. Damit stellt der LTIP eine anteilsbasierte Vergütung nach IFRS 2 dar; umgekehrt kann der
Auszahlungsanspruch bei Nichterreichung des definierten
Zielerreichungsgrads komplett entfallen.
Aus dem LTIP-Programm resultiert im Berichtsjahr 2022
ein Aufwand nach IFRS 2 von insgesamt 0,2 Mio. € (2021:
-0,1 Mio. €).
Der Wert der zum 31. Dezember 2022 ausgewiesenen Schuld
wurde von einem externen Gutachter nach anerkannten
finanzmathematischen Verfahren ermittelt und setzt sich
wie folgt zusammen:
Tranche in €
2022–2025
Ende der
Sperrfrist
31.12.2022
31.12.2025
233.243
Führungskräfte unterhalb der Vorstandsebene
Der für die erste Führungsebene geltende LTIP orientierte
sich im Wesentlichen an dem für den Vorstand geltenden
LTIP hinsichtlich der identischen Performance-Ziele und bei
der Ermittlung der Zielwerte im Hinblick auf den Minimalwert, den Zielwert und den Maximalwert. Der LTIP der
ersten Führungsebene wurde in 2022 in den STIP überführt
bzw. anderweitig vertraglich abgelöst. Somit entfällt zukünfitg diese anteilsbasierte Vergütung für Führungskräfte
unterhalb der Vorstandsebene.
147
45 Bezüge
Bezüge der ehemaligen Mitglieder des Vorstands und deren
Hinterbliebenen
Pensionsverpflichtungen (DBO) gegenüber ehemaligen
Mitgliedern des Vorstands und ihren Hinterbliebenen
bestehen nicht.
Bezüge des Aufsichtsrats
Die Mitglieder des Aufsichtsrats haben im Geschäftsjahr
2022 Gesamtbezüge in Höhe von 0,8 Mio. € (2021:
0,8 Mio. €) für ihre Tätigkeit erhalten.
Gesamtbezüge des Vorstands
Die Gesamtbezüge der Mitglieder des Vorstands setzen sich
wie folgt zusammen:
Gesamtbezüge des
Vorstands in €
Erfolgsunabhängige Vergütung
Gesamtbezüge
2021
2022
2.518.000
1.010.000
Erfolgsabhängige Vergütung
12.215.069
1.516.000
Sonderzahlungen
10.467.773
20.875
Gesamtvergütung
25.200.843
2.546.875
Die Gesamtbezüge der ehemaligen Vorstandsmitglieder und
deren Hinterbliebenen betragen für das Geschäftsjahr 2022
3,6 Mio. € (2021: 2,6 Mio. €). Diese beinhalten die an das Vorstandsmitglied Henrik Thomsen gezahlte Abfindung in Höhe
von 3,6 Mio. € einschl. der Abgeltung von Restricted Share
Units (RSU) in Höhe von 0,4 Mio. €.
Die Vergütung der Vorstandsmitglieder enthält die Vergütung für alle Mandate bei Deutsche Wohnen Konzern-,
Tochter- und Beteiligungsgesellschaften.
148
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
46 Honorare des Abschlussprüfers
Für die im Geschäftsjahr erbrachten Dienstleistungen des
Konzernabschlussprüfers KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft wurden folgende Honorare (einschließlich
Auslagen und ohne USt.) abgerechnet:
2021
2022
Abschlussprüfungen
2,8
3,2
Andere Bestätigungsleistungen
0,2
0,2
3,0
3,4
in Mio. €
Es wurden ausschließlich Leistungen erbracht, die mit der
Tätigkeit als Abschlussprüfer des Jahresabschlusses und des
Konzernabschlusses der Deutsche Wohnen SE vereinbar
sind.
Die Honorare für andere Bestätigungsleistungen beinhalten
sämtliche Bestätigungsleistungen, die keine Abschlussprüfungsleistungen sind und nicht im Rahmen der Abschlussprüfung genutzt werden. Diese umfassten im Wesentlichen
MaBV-Prüfungen und prüferische Durchsichten von Überleitungsrechnungen zur Zinsschranke nach IDW PS 900
sowie einen Wohnungsfürsorgebericht.
47 E
ntsprechenserklärung zum Deutschen Corporate
Governance Kodex
Im Dezember 2022 haben Vorstand und Aufsichtsrat die
Entsprechenserklärung zu den Empfehlungen des Deutschen
Corporate Governance Kodex nach § 161 AktG abgegeben
und auf der Webseite der Gesellschaft dauerhaft zugänglich
gemacht.
Konzernabschluss — Konzernanhang
149
Abschnitt (G): Zusätzliche Angaben zum
Finanzmanagement
Sonstige Erläuterungen und Angaben
48 Zusätzliche Angaben zu den Finanzinstrumenten
Bewertungskategorien und Klassen:
in Mio. €
Buchwerte
31.12.2022
Vermögenswerte
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente
Kassenbestände und Bankguthaben
184,3
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken
0,4
Forderungen aus Vermietung
15,0
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen
14,2
Forderungen aus dem Verkauf von Immobilienvorräten
–
Finanzielle Vermögenswerte
Beteiligungen, die at-equity bewertet werden
Forderungen aus Finanzierungsleasing
208,0
23,8
Ausleihungen gegenüber verbundenen Unternehmen
870,0
Sonstige Ausleihungen an assoziierte Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen
830,4
Übrige Beteiligungen
39,6
Derivative finanzielle Vermögenswerte
Cashflow Hedges
23,9
Freistehende Zinsswaps und Zinscaps
42,7
Schulden
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Originäre finanzielle Verbindlichkeiten
167,1
8.975,9
Derivative finanzielle Verbindlichkeiten
Zinsabgrenzungen Derivate
0,1
Verbindlichkeiten aus Leasing
128,6
Verbindlichkeiten gegenüber nicht beherrschenden Anteilseignern
196,3
150
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Wertansatz Bilanz in Übereinstimmung mit IFRS 9
Fortgeführte
Anschaffungskosten
Fair Value
erfolgswirksam
Fair Value erfolgsneutral mit
Reklassifizierung
Fair Value erfolgsneutral ohne
Reklassifizierung
Wertansatz
Bilanz nach
IFRS 16/IAS 28
Fair Value
31.12.2022
Fair-ValueHierarchiestufe
184,3
184,3
1
0,4
0,4
2
15,0
15,0
2
14,2
14,2
2
2
208,0
n.a.
23,8
n.a.
870,0
870,0
2
830,4
830,4
2
39,6
2
23,9
2
42,7
2
167,1
167,1
2
8.975,9
7.762,0
2
0,1
2
196,3
2
39,6
0,1
23,8
42,7
0,1
128,6
196,3
Konzernabschluss — Konzernanhang
151
Bewertungskategorien und Klassen:
in Mio. €
Buchwerte
31.12.2021
Vermögenswerte
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente
Kassenbestände und Bankguthaben
676,7
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken
62,1
Forderungen aus Vermietung
27,8
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen
11,1
Forderungen aus dem Verkauf von Immobilienvorräten
12,0
Finanzielle Vermögenswerte
Beteiligungen, die at-equity bewertet werden
Forderungen aus Finanzierungsleasing
373,3
26,3
Sonstige Ausleihungen
Sonstige Ausleihungen an assoziierte Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen
Übrige Beteiligungen
826,0
33,9
Derivative finanzielle Vermögenswerte
Freistehende Zinsswaps und Zinscaps
3,0
Schulden
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Originäre finanzielle Verbindlichkeiten
333,5
9.671,8
Derivative finanzielle Verbindlichkeiten
Freistehende Zinsswaps und Zinscaps
12,0
Cashflow Hedges
12,1
Verbindlichkeiten aus Leasing
139,6
Verbindlichkeiten gegenüber nicht beherrschenden Anteilseignern
199,0
Nachfolgend berichten wir über die finanziellen Vermögenswerte und finanziellen Verbindlichkeiten, die nicht unter
IFRS 9 fallen:
> Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen von 73,2 Mio. € (31.12.2021: 104,8 Mio. €).
152
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Wertansatz Bilanz in Übereinstimmung mit IFRS 9
Fortgeführte
Anschaffungskosten
Fair Value
erfolgswirksam
Fair Value erfolgsneutral mit
Reklassifizierung
Fair Value erfolgsneutral ohne
Reklassifizierung
Wertansatz
Bilanz nach
IFRS 16/IAS 28
Fair Value
31.12.2021
Fair-ValueHierarchiestufe
676,7
676,7
1
62,1
62,1
2
27,8
27,8
2
11,1
11,1
2
12,0
12,0
2
373,3
373,3
n.a.
26,3
26,3
n.a.
2
826,0
826,0
2
33,9
2
3,0
2
163,9
163,9
2
9.671,8
10.128,8
2
12,0
2
12,1
2
199,0
2
33,9
3,0
12,0
0,3
11,8
139,6
199,0
Konzernabschluss — Konzernanhang
153
Die folgende Tabelle stellt die Vermögenswerte und
Schulden dar, die in der Bilanz zum Fair Value angesetzt
werden, und deren Klassifizierung hinsichtlich der FairValue-Hierarchie:
in Mio. €
31.12.2022
Stufe 1
Stufe 2
Stufe 3
Vermögenswerte
Investment Properties
27.301,9
27.301,9
Finanzielle Vermögenswerte
Übrige Beteiligungen
39,6
39,6
2,4
2,4
Cashflow Hedges
23,9
23,9
Freistehende Zinsswaps und Zinscaps
42,7
42,7
0,1
0,1
Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte
Investment Properties (Kaufvertrag geschlossen)
Derivative finanzielle Vermögenswerte
Schulden
Derivative finanzielle Verbindlichkeiten
Zinsabgrenzung Derivate
in Mio. €
31.12.2021
Stufe 1
Stufe 2
Stufe 3
Vermögenswerte
Investment Properties
28.730,5
28.730,5
Finanzielle Vermögenswerte
Übrige Beteiligungen
33,9
33,9
1.633,3
1.633,3
–
–
3,0
3,0
12,1
12,1
12,0
12,0
Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte
Investment Properties (Kaufvertrag geschlossen)
Derivative finanzielle Vermögenswerte
Cashflow Hedges
Freistehende Zinsswaps und Zinscaps
Schulden
Derivative finanzielle Verbindlichkeiten
Cashflow Hedges
Freistehende Zinsswaps und Zinscaps
Deutsche Wohnen bewertet Investment Properties grundsätzlich anhand der Discounted-Cashflow-Methodik (DCF)
(Stufe 3). Die wesentlichen Bewertungsparameter und
Bewertungsergebnisse sind dem Kapitel [D28] Investment
Properties zu entnehmen.
Die zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte der
Investment Properties werden zum Zeitpunkt der Umbuchung in zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte mit
ihrem neuen Fair Value, dem vereinbarten Kaufpreis, angesetzt (Stufe 2).
154
Hinsichtlich der Finanzinstrumente kam es gegenüber der
Vergleichsperiode zu keinen Wechseln zwischen den
Hierarchiestufen.
Die Bewertung der Wertpapiere und der in den sonstigen
Beteiligungen enthaltenen Anteile an börsennotierten
Unternehmen erfolgt grundsätzlich anhand notierter Marktpreise auf aktiven Märkten (Stufe 1).
Zur Bewertung der Finanzinstrumente werden zunächst
Zahlungsströme kalkuliert und diese Zahlungsströme
nachfolgend diskontiert. Zur Diskontierung wird neben dem
tenorspezifischen EURIBOR (3M; 6M) das jeweilige Kreditrisiko herangezogen. In Abhängigkeit von den erwarteten
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Zahlungsströmen wird bei der Berechnung entweder das
eigene oder das Kontrahentenrisiko berücksichtigt.
Im Konzernabschluss war für Zinsswaps grundsätzlich das
eigene Kreditrisiko relevant. Dieses wird für die wesentlichen
Risiken aus am Kapitalmarkt beobachtbaren Notierungen
abgeleitet und liegt in Abhängigkeit von der Restlaufzeit
zwischen 5 und 155 Basispunkten. Hinsichtlich der positiven
Marktwerte der Währungsswaps wurde ein Kontrahentenrisiko von 15 Basispunkten berücksichtigt.
Die Fair Values der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie
sonstigen Finanzforderungen entsprechen aufgrund ihrer
überwiegend kurzen Restlaufzeiten zum Abschlussstichtag
näherungsweise deren Buchwerten. Die Höhe der geschätzten Wertberichtigung auf Zahlungsmittel und Zahlungs
mitteläquivalente wurde auf Grundlage erwarteter Verluste
innerhalb von zwölf Monaten berechnet. Es wurde ermittelt,
dass die Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente auf
Grundlage der externen Ratings und der kurzen Restlauf
zeiten ein geringes Ausfallrisiko aufweisen und keine
wesentlichen Wertminderungen auf Zahlungsmittel und
Zahlungsmitteläquivalente vorliegen.
Der beizulegende Zeitwert der Kaufpreisverbindlichkeiten
aus gewährten Andienungsrechten für von Minderheitsgesellschaftern gehaltene Anteile/Ausgleichsansprüche wird
grundsätzlich durch den Unternehmenswert der Gesellschaften bestimmt; sofern ein vertraglich vereinbarter
Mindestkaufpreis diesen Betrag übersteigt, wird dieser
Kaufpreis angesetzt (Stufe 3). Die nicht beobachtbaren
Bewertungsparameter könnten durch eine Änderung des
Unternehmenswerts dieser Gesellschaften schwanken. Eine
hohe Wertänderung ist allerdings nicht wahrscheinlich, da
das Geschäftsmodell gut prognostizierbar ist.
aus Folgebewertung
aus
Zinsen
Erträge
aus
Ausleihungen
Dividenden
aus übrigen
Beteiligungen
Wertberichtigung
und ausgebuchte
Verbindlichkeiten
expected
credit loss
Sonstige
Ausleihungen an assoziierte
Unternehmen
ausgebuchte
Forderungen
Finanzielle
Vermögenswerte
bewertet zu
(fortgeführten)
Anschaffungskosten
19,2
57,9
–
-4,6
-20,1
0,2
–
52,6
Derivate erfolgswirksam zum
beizulegenden Zeitwert bewertet −
mit Reklassifizierung
47,4
–
–
–
–
–
–
47,4
Derivate erfolgsneutral zum FV im OCI
bewertet − mit Reklassifizierung
–
–
–
–
–
–
–
–
34,5
3,2
–
0,5
–
–
–
–
3,7
–
–
3,7
-118,2
–
–
-0,3
–
–
-118,5
–
–
-118,5
-48,4
57,9
0,5
-4,9
-20,1
0,2
-14,8
34,5
–
19,7
in Mio. €
ergebniswirksames
Finanz- Bewertung Bewertung
aus Beergebnis Cashflow EK-Instru2022
Hedges
mente
wertung
Gesamtfinanzergebnis
2022
2022
EK Instrumente
erfolgswirksam
zum FV bewertet
Finanzielle
Verbindlichkeiten
bewertet zu
(fortgeführten)
Anschaffungskosten
Konzernabschluss — Konzernanhang
–
–
–
52,6
–
47,4
34,5
155
aus Folgebewertung
aus
Zinsen
Erträge
aus
Ausleihungen
Dividenden
aus übrigen
Beteiligungen
Wertberichtigung und
ausgebuchte
Verbindlichkeiten
expected
credit loss
Sonstige
Ausleihungen an assoziierte
Unternehmen
ausgebuchte
Forderungen
Finanzielle
Vermögenswerte
bewertet zu
(fortgeführten)
Anschaffungskosten
4,6
30,9
–
-2,1
–
1,1
–
34,5
Derivate erfolgswirksam zum
beizulegenden Zeitwert bewertet −
mit Reklassifizierung
3,1
–
–
–
–
–
3,1
–
–
–
–
–
–
–
12,6
-13,7
–
0,5
–
–
-354,6
-367,8
–
in Mio. €
ergebniswirksames
Finanz- Bewertung Bewertung
aus Beergebnis Cashflow EK-Instruwertung
2021
Hedges
mente
Gesamtfinanzergebnis
2021
2021
Derivate erfolgsneutral zum FV im OCI bewertet − mit Reklassifizierung
EK Instrumente
erfolgswirksam
zum FV bewertet
Finanzielle
Verbindlichkeiten
bewertet zu
(fortgeführten)
Anschaffungskosten
-171,9
–
–
1,0
–
–
-177,9
30,9
0,5
-1,1
–
1,1
49 Angaben zur Kapitalflussrechnung
Die Kapitalflussrechnung zeigt, wie sich die Zahlungsmittel
von Deutsche Wohnen im Laufe des Berichtsjahres durch
Mittelzu- und Mittelabflüsse verändert haben. In Übereinstimmung mit IAS 7 (Statements of Cashflows) wird zwischen Mittelveränderungen aus betrieblicher Tätigkeit,
Investitions- und Finanzierungstätigkeit unterschieden.
Der Cashflow aus der betrieblichen Tätigkeit wird nach der
indirekten Methode aus dem Periodenergebnis ermittelt,
dabei werden nicht zahlungswirksame Geschäftsvorfälle,
Veränderungen von Bilanzposten, denen betriebliche E
inoder Auszahlungen vergangener oder zukünftiger
Geschäftsjahre gegenüberstehen, sowie Ertrags- und
Aufwandsposten, die dem Investitions- oder Finanzierungsbereich zuzurechnen sind, berichtigt.
Die Auswirkungen der Veränderung des Konsolidierungskreises werden gesondert ausgewiesen. Eine direkte Abstimmung mit den entsprechenden Veränderungen der Posten
der Konzernbilanz ist somit nicht ohne Weiteres möglich.
-354,6
–
–
34,5
–
3,1
12,6
–
-367,8
-170,9
–
–
-170,9
-501,1
12,6
–
-488,5
werden im Cashflow aus der Investitionstätigkeit ausge
wiesen.
Unter Ausübung des Wahlrechts in IAS 7 werden Zins
einzahlungen im Cashflow aus der Investitionstätigkeit und
Zinsauszahlungen im Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit ausgewiesen.
Der Posten „Auszahlungen für Investitionen in Investment
Properties“ beinhaltet im Wesentlichen Ausgaben für
Modernisierungsmaßnahmen.
50 Finanzrisikomanagement
Im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit ist Deutsche Wohnen
verschiedenen finanziellen Risiken ausgesetzt. Das konzernübergreifende Finanzrisikomanagement zielt darauf ab, die
potenziell negativen Auswirkungen auf die Finanzlage des
Konzerns frühzeitig zu identifizieren und mit geeigneten
Maßnahmen zu begrenzen. Hinsichtlich Aufbau und Organisation des Finanzrisikomanagements wird auf den Lagebericht (siehe Struktur und Instrumente des Risikomanagements)
verwiesen.
Die Einzahlungen aus der Veräußerung von immateriellen
Vermögenswerten, Sachanlagen und Investment Properties
156
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Marktrisiken
Zinsrisiken
Im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit ist
Deutsche Wohnen zahlungswirksamen Zinsänderungs
risiken durch Verbindlichkeiten mit variabler Verzinsung
sowie durch Neu- und Anschlussfinanzierungen ausgesetzt.
In diesem Zusammenhang findet eine laufende Beobachtung
der Zinsmärkte durch den Geschäftsbereich Corporate
Finance statt. Die Beobachtungen fließen in die Finanzierungsstrategie mit ein.
Im Rahmen der Finanzierungsstrategie werden zur Begrenzung bzw. Steuerung der Zinsrisiken derivative Finanzinstrumente, insbesondere Zinsswaps und -caps, eingesetzt. Nach
der von Deutsche Wohnen verfolgten Strategie ist der
Einsatz von Derivaten nur dann erlaubt, wenn ihnen bilanzielle Vermögenswerte oder Verbindlichkeiten, vertragliche
Ansprüche oder Verpflichtungen und geplante, hochwahrscheinliche Transaktionen zugrunde liegen.
Eine Sensitivitätsanalyse im Hinblick auf die Cashflow
Hedges findet sich im Kapitel [G52] Cashflow Hedges und
freistehende Sicherungsinstrumente.
Kreditrisiken
Deutsche Wohnen ist einem Ausfallrisiko ausgesetzt, das
aus einer möglichen Nichterfüllung einer Vertragspartei
resultiert. Zur Risikominimierung werden wesentliche
Finanztransaktionen nur mit Banken und Partnern getätigt,
deren Bonität von einer Rating-Agentur mindestens mit
Investment Grade eingeschätzt wird. Die Steuerung und
Überwachung der Kontrahentenrisiken erfolgt zentral durch
den Geschäftsbereich Corporate Finance.
Konzernabschluss — Konzernanhang
Liquiditätsrisiken
Die Konzerngesellschaften von Deutsche Wohnen sind in
nennenswertem Umfang durch Fremdkapital finanziert. Die
Finanzierungen sind aufgrund ihres hohen Volumens zum
Teil einem erheblichen Refinanzierungsrisiko ausgesetzt.
Insbesondere im Rahmen der sogenannten Finanzkrise sind
die Liquiditätsrisiken aus Finanzierungen mit hohen Volumina (Volumenrisiken) im Finanzierungsbereich deutlich
geworden. Zur Begrenzung dieser Risiken ist Deutsche
Wohnen in ständigem Kontakt mit vielen verschiedenen
Marktteilnehmern, überwacht kontinuierlich alle zur Verfügung stehenden Finanzierungsoptionen am Kapital- und
Bankenmarkt und setzt diese zielgerichtet ein. Zusätzlich
werden die bestehenden Finanzierungen einer frühzeitigen
Überprüfung vor der jeweiligen Endfälligkeit unterzogen, um
eine Refinanzierbarkeit sicherzustellen.
Im Rahmen von bestehenden Kreditverträgen ist Deutsche
Wohnen zur Einhaltung bestimmter Finanzkennzahlen
(Financial Covenants) wie z. B. Schuldendienstdeckungsgrad
oder Verschuldungsgrad verpflichtet. Sofern im Falle einer
Verletzung dieser Finanzkennzahlen sogenannte Heilungsperioden (Cure Periods) nicht eingehalten werden und keine
einvernehmliche Lösung mit den Kreditgebern gefunden
wird, kann es zu einer Restrukturierung der Finanzierung mit
geänderter Kostenstruktur kommen. Sollten alle in der Praxis
gängigen Lösungsmöglichkeiten nicht zum Erfolg führen,
hätten die Kreditgeber die Möglichkeit, die Finanzierung
fällig zu stellen. Die Einhaltung dieser Finanzkennzahlen wird
durch den Geschäftsbereich Corporate Finance auf Basis
aktueller Ist-Zahlen und Planungsrechnungen laufend
überprüft.
Deutsche Wohnen hat zur Sicherstellung der jederzeitigen
Zahlungsfähigkeit ein systemgestütztes Cash-Management
etabliert. Hiermit werden Zahlungsströme von Deutsche
Wohnen kontinuierlich kontrolliert, optimiert und dem
Vorstand regelmäßig über die aktuelle Liquiditätssituation
des Konzerns Bericht erstattet. Ergänzt wird das Liquiditätsmanagement durch eine kurzfristige rollierende, monatsgenaue Liquiditätsplanung für das laufende Geschäftsjahr,
durch die sich der Vorstand ebenfalls zeitnah unterrichtet.
Um Ausfallrisiken zu minimieren, werden hohe Kassenbestände nach Möglichkeit vermieden. Sollten aufgrund
bevorstehender Investitionen oder Refinanzierungen kurzzeitig hohe Rücklagen notwendig sein, werden diese auf
verschiedene Instrumente und Bankpartner mit guter
Bonität verteilt.
157
für das Berichtsjahr 2022 ersichtlich. Die ausgewiesenen
Tilgungsleistungen der Folgejahre enthalten dabei ausschließlich die vertraglich festgelegten Mindesttilgungen:
Aus der nachfolgenden Tabelle sind die vertraglichen, nicht
diskontierten Zahlungsströme der originären finanziellen
Verbindlichkeiten sowie der derivativen Finanzinstrumente
2023
2024
2025 bis 2029
Buchwert
31.12.2022
Zins
Tilgung
Zins
Tilgung
Zins
Tilgung
gegenüber Kreditinstituten
5.110,5
101,0
463,0
92,8
179,9
281,5
4.088,1
gegenüber anderen Kreditgebern
3.832,0
54,7
3,8
54,4
21,1
233,2
951,4
33,4
33,4
–
–
–
–
–
128,6
2,8
16,5
2,5
15,6
8,9
50,5
in Mio. €
Originäre finanzielle Verbindlichkeiten
Zinsabgrenzungen aus sonstigen originären
finanziellen Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten aus Leasing
Derivative finanzielle Vermögenswerte und
Verbindlichkeiten
Cashflow Hedges/freistehende Zinsderivate
Zinsabgrenzungen Swaps
-66,6
7,9
0,1
0,1
7,6
–
2022
–
–
2023
15,4
–
–
–
2024 bis 2028
Buchwert
31.12.2021
Zins
Tilgung
Zins
Tilgung
Zins
Tilgung
gegenüber Kreditinstituten
5.430,4
71,1
102,0
70,1
740,1
207,9
3.778,2
gegenüber anderen Kreditgebern
4.208,2
56,5
254,7
56,4
4,6
251,9
891,8
33,2
33,2
–
–
–
–
–
139,6
1,8
19,0
1,6
17,1
6,0
54,8
in Mio. €
Originäre finanzielle Verbindlichkeiten
Zinsabgrenzungen aus sonstigen originären
finanziellen Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten aus Leasing
Derivative finanzielle Verbindlichkeiten
Cashflow Hedges/freistehende Zinsderivate
Zinsabgrenzungen Swaps
23,8
7,8
–
5,4
–
9,5
–
0,3
0,3
–
–
–
–
–
Kreditrahmen
Bei Deutsche Wohnen bestanden zu Beginn des Jahres
insgesamt 6 Kreditrahmenverträge mit verschiedenen
Banken und einem Gesamtvolumen von 450 Mio. €. Unter
einem dieser Verträge mit einem Rahmenvolumen von
30,0 Mio. €, abgeschlossen mit der Aarealbank, können auch
Avale herausgegeben werden. Zum Stichtag waren Avale
mit einem Gesamtvolumen von rund 0,01 Mio. € ausstehend.
Diese Rahmenverträge endeten vertraglich im Laufe des
Jahres 2022 oder wurden gekündigt. Weiterhin besteht ein
Avalrahmenvertrag mit Euler Hermes über 50,0 Mio. €,
unter dem zum Stichtag ein Volumen von rund 39,3 Mio. €
ausgegeben war.
Insgesamt verfügt Deutsche Wohnen zum Stichtag über
Kassenbestände und Guthaben bei Kreditinstituten in Höhe
von 184,3 Mio. € (31.12.2021: 676,7 Mio. €). Wir verweisen auf
die Ausführungen zum Finanzrisikomanagement im Lage
bericht.
158
51 Kapitalmanagement
Das Management von Deutsche Wohnen verfolgt das Ziel
einer langfristigen Wertsteigerung im Interesse von Kunden,
Mitarbeitern und Investoren. Hierbei ist die Beibehaltung
finanzieller Flexibilität zur Umsetzung der Wachstums- und
Portfoliooptimierungsstrategie unverzichtbar. Im Fokus steht
dabei eine ausreichende Liquiditätsausstattung sowie ein
effizientes Verhältnis besicherter und nicht besicherter Kapitalbestandteile.
Im Rahmen des Chancen- und Risikomanagements von
Deutsche Wohnen werden die Mitglieder des Vorstands
monatlich über die Ergebnisentwicklung und deren potenzielle Auswirkungen auf die Kapitalstruktur informiert.
Die Eigenkapitalsituation der Tochterunternehmen wird
regelmäßig einer Prüfung unterzogen.
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Das Eigenkapital von Deutsche Wohnen hat sich wie folgt
entwickelt:
31.12.2021
31.12.2022
Eigenkapital
17.203,4
16.775,1
Bilanzsumme
33.232,2
31.530,8
51,8 %
53,2 %
in Mio. €
Eigenkapitalquote
Um sich gegen Zinsänderungen abzusichern, schließt
Deutsche Wohnen bei variabel verzinslichen Verbindlichkeiten bzw. bei Fremdwährungsverbindlichkeiten regelmäßig
derivative Sicherungsgeschäfte ab. Die Umsetzung der
verabschiedeten Finanzierungsstrategie obliegt dem Geschäftsbereich Corporate Finance.
Die finanzielle Umsetzung möglicher Akquisitionen plant
Deutsche Wohnen auch in Zukunft durch den optimalen Mix
von Fremd- und Eigenkapital vorzunehmen.
52 Cashflow Hedges und freistehende
Sicherungsinstrumente
Aufgrund einer ausreichenden Effektivität der Sicherungsgeschäfte wurden im Berichtsjahr lediglich 0,1 Mio. € aus
Zinsabgrenzungen ergebniswirksam reklassifiziert.
Das Nominalvolumen der in Euro gehaltenen Cashflow
Hedges beträgt zum Berichtszeitpunkt 291,4 Mio. €
(31.12.2021: 291,4 Mio. €). Die Zinskonditionen der Sicherungsinstrumente liegen zwischen 0,880 % und 1,485 % bei
ursprünglichen Laufzeiten von 9 bis 10 Jahren.
Sämtliche Derivate sind gegenüber den emittierenden
Banken in eine Netting-Vereinbarung einbezogen worden.
Im Berichtsjahr fand weder eine wirtschaftliche noch eine
bilanzielle Verrechnung statt.
Die wesentlichen Parameter der in Euro gehaltenen Cashflow Hedges stellen sich wie folgt dar:
Nominalbetrag
Laufzeitbeginn von
Laufzeitende bis
Aktueller Durchschnittszinssatz (inkl. Marge)
Grundgeschäfte
55,0
15.8.2018
31.7.2028
3-M-EURIBOR
Marge +0,67 %
Zinsswaps
55,0
15.8.2018
31.7.2028
0,880 %
Grundgeschäfte
3,5
30.7.2014
30.6.2025
3-M-EURIBOR
Marge +1 %
Zinsswaps
3,3
30.7.2014
30.6.2025
1,485 %
Grundgeschäfte
237,9
16.7.2018
31.1.2029
3-M-EURIBOR
Marge +0,74 %
Zinsswaps
233,1
16.7.2018
31.1.2029
0,937 %
in Mio. €
DZ Bank
LBBW/MBS
HVB
In Summe hält die Deutsche Wohnen SE 16 Eurozinsswaps
mit einem Nominalvolumen in Höhe von 704,8 Mio. €.
werte ist im Berichtsjahr – wie im Vorjahr – unwesentlich
und führte zu keiner Anpassung des Bilanzansatzes.
Der Sicherungszusammenhang der Cashflow Hedges wird
prospektiv auf Basis einer Sensitivitätsanalyse, retrospektiv
auf Basis der kumulierten Dollar-Offset-Methode ermittelt.
Die Wertveränderungen der Grundgeschäfte werden auf
Basis der Hypothetische-Derivate-Methode ermittelt. Die
Auswirkung des Ausfallrisikos auf die beizulegenden Zeit-
Im Berichtsjahr wurden die in Euro gehaltenen Cashflow
Hedges zum 31. Dezember 2022 mit ihren Marktwerten
(Clean Fair Values) in Höhe von insgesamt 23,9 Mio. €
(31.12.2021: -11,8 Mio. €) ausgewiesen. Die korrespondierenden Zinsabgrenzungen betrugen -0,1 Mio. € (31.12.2021:
-0,3 Mio. €).
Konzernabschluss — Konzernanhang
159
Des Weiteren wurden unter den Finanzverbindlichkeiten
positive Marktwerte aus freistehenden Zinsderivaten in
Höhe von 42,7 Mio. € (31.12.2021: -12,0 Mio. €) ausgewiesen.
in Mio. €
Nachfolgend werden die Auswirkungen der Cashflow
Hedges (nach Ertragsteuern) auf die Entwicklung der
sonstigen Rücklagen dargestellt:
Stand 1.1.
Änderungen der ergebniswirksame
Periode
Reklassifizierung
Stand 31.12.
2022
10,6
-34,4
0,0
-23,8
2021
23,2
-12,6
0,0
10,6
Nachfolgend werden die Auswirkungen der Cashflow
Hedges (nebst Ertragsteuern) auf die Gesamtergebnis
rechnung dargestellt:
Cashflow Hedges
in Mio. €
2021
2022
Veränderung der unrealisierten Gewinne/Verluste
12,6
34,5
Steuern auf Veränderung der unrealisierten Gewinne/Verluste
-2,7
-10,5
9,9
24,0
Realisierte Gewinne/Verluste
Steuern auf realisierte Gewinne/Verluste
Summe
Im Berichtsjahr ergaben sich für Cashflow Hedges nach
Berücksichtigung latenter Steuern negative kumulierte
Ineffektivitäten in Höhe von 0,0 Mio. € (2021: 9,9 Mio. €).
Ausgehend von der Bewertung zum 31. Dezember 2022
wurde eine Sensitivitätsanalyse zur Ermittlung der Eigen
kapitalveränderung bei einer parallelen Verschiebung der
Zinsstruktur um jeweils 50 Basispunkte durchgeführt:
Eigenkapitalveränderung
Sonstige Rücklagen
ergebnisneutral
Gewinn- und Verlustrechnung erfolgswirksam
Summe
+ 50 Basispunkte
0,8
7,9
8,7
- 50 Basispunkte
-0,8
-8,1
-8,9
+ 50 Basispunkte
6,7
9,9
16,6
- 50 Basispunkte
-7,0
-11,1
-18,1
in Mio. €
2022
2021
160
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
53 Eventualschulden
54 Sonstige finanzielle Verpflichtungen
Haftungsverhältnisse bestehen für Sachverhalte, für die die
Deutsche Wohnen SE und ihre Tochtergesellschaften
Garantien zugunsten verschiedener Vertragspartner gegeben haben. Die Laufzeiten sind in vielen Fällen auf einen
vereinbarten Zeitpunkt befristet. In einigen Fällen ist die
Laufzeit unbefristet.
Es bestehen folgende sonstige finanzielle Verpflichtungen:
Haftungsverhältnisse von Deutsche Wohnen bestehen wie
folgt:
in Mio. €
Bürgschaften i. Z. m. Development
31.12.2021
31.12.2022
27,5
21,5
Mietbürgschaften
1,6
0,8
Sonstige Verpflichtungen
1,6
3,5
30,7
25,9
31.12.2021
31.12.2022
Investitionsverpflichtungen
921,9
757,7
Ankaufsverpflichtungen
868,1
798,6
Obligo aus Bestellungen für
Modernisierungen und Neubau
536,3
330,7
31,4
15,1
in Mio. €
Sonstige finanzielle
Verpflichtungen
IT-Dienstleistungsverträge
Sonstige
6,9
1,5
2.364,6
1.903,6
Berlin, den 15. März 2023
Deutsche Wohnen ist Beteiligte in verschiedenen Rechtsstreitigkeiten, die aus der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
entstehen.
Es handelt sich hierbei insbesondere um Mietrechts- und
Vertriebsstreitigkeiten. Keine der Rechtsstreitigkeiten wird
für sich genommen wesentliche Auswirkungen auf die
Vermögens-, Finanz- oder Ertragslage von Deutsche
Wohnen haben.
Konstantina Kanellopoulos
Lars Urbansky
(Co-CEO) (Co-CEO)
Olaf Weber
(CFO)
Konzernabschluss — Konzernanhang
161
162
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Informationen
164
170
172
179
180
Anteilsbesitzliste von Deutsche Wohnen
Weitere Angaben zu den Organen
Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers
Versicherung der gesetzlichen Vertreter
Finanzkalender, Kontakt, Impressum
Informationen — Inhalt
163
Anteilsbesitzliste von Deutsche
Wohnen
zum 31. Dezember 2022 gemäß § 313 Abs. 2 HGB
Gesellschaft
Sitz
Deutsche Wohnen SE
Berlin
Anteil am
Kapital
%
In den Konzernabschluss einbezogene Unternehmen
Deutschland
AGG Auguste-Viktoria-Allee Grundstücks GmbH
Berlin
100,00 1)
Alpha Asset Invest GmbH
Berlin
100,00
Amber Dritte VV GmbH
Berlin
94,90 1)
Amber Erste VV GmbH
Berlin
94,90 1)
Amber Zweite VV GmbH
Berlin
94,90 1)
Aragon 13. VV GmbH
Berlin
94,90 1)
Aragon 14. VV GmbH
Berlin
94,90 1)
Aragon 15. VV GmbH
Berlin
94,90 1)
Aragon 16. VV GmbH
Berlin
94,90 1)
Aufbau-Gesellschaft der GEHAG mit beschränkter Haftung
Berlin
100,00
BauBeCon BIO GmbH
Berlin
100,00 1)
BauBeCon Immobilien GmbH
Berlin
100,00 1)
BauBeCon Wohnwert GmbH
Berlin
100,00 1)
Beragon VV GmbH
Berlin
94,90 1)
C. A. & Co. Catering KG
Wolkenstein
Ceragon VV GmbH
Berlin
Communication Concept Gesellschaft für Kommunikationstechnik mbH
Leipzig
DELTA VIVUM Berlin I GmbH
Berlin
94,90 1)
DELTA VIVUM Berlin II GmbH
Berlin
94,90 1)
Deutsche Wohnen Asset Immobilien GmbH
Frankfurt am Main
Deutsche Wohnen Berlin 5 GmbH
Berlin
94,90 1)
Deutsche Wohnen Berlin 6 GmbH
Berlin
94,90 1)
Deutsche Wohnen Berlin 7 GmbH
Berlin
94,90 1)
Deutsche Wohnen Berlin I GmbH
Berlin
94,00 1)
Deutsche Wohnen Berlin II GmbH
Berlin
94,90 1)
Deutsche Wohnen Berlin III GmbH
Berlin
94,90 1)
Deutsche Wohnen Berlin X GmbH
Berlin
94,80 1)
Deutsche Wohnen Berlin XII GmbH
Berlin
94,80 1)
Deutsche Wohnen Berlin XIII GmbH
Berlin
94,80 1)
Deutsche Wohnen Berlin XV GmbH
Berlin
94,80 1)
Deutsche Wohnen Berlin XVI GmbH
Berlin
94,80 1)
164
100,00
94,90 1)
100,00
100,00 1)
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Anteil am
Kapital
%
Gesellschaft
Sitz
Deutsche Wohnen Berlin XVII GmbH
Berlin
94,80 1)
Deutsche Wohnen Berlin XVIII GmbH
Berlin
94,80 1)
Deutsche Wohnen Beteiligungen Immobilien GmbH
Frankfurt am Main
100,00 1)
Deutsche Wohnen Beteiligungsverwaltungs GmbH & Co. KG
Berlin
100,00 2), 3)
Deutsche Wohnen Care SE
Berlin
100,00
Deutsche Wohnen Construction and Facilities GmbH
Berlin
100,00 1)
Deutsche Wohnen Corporate Real Estate GmbH
Berlin
100,00 1)
Deutsche Wohnen Direkt Immobilien GmbH
Frankfurt am Main
100,00
Deutsche Wohnen Dresden I GmbH
Berlin
100,00 1)
Deutsche Wohnen Dresden II GmbH
Berlin
100,00 1)
Deutsche Wohnen Fondsbeteiligungs GmbH
Berlin
100,00 1)
Deutsche Wohnen Immobilien Management GmbH
Berlin
100,00 1)
Deutsche Wohnen Kundenservice GmbH
Berlin
100,00 1)
Deutsche Wohnen Management GmbH
Berlin
100,00 1)
Deutsche Wohnen Management- und Servicegesellschaft mbH
Frankfurt am Main
100,00 1)
Deutsche Wohnen Multimedia Netz GmbH
Berlin
100,00 1)
Deutsche Wohnen Reisholz GmbH
Berlin
100,00 1)
Deutsche Wohnen Technology GmbH
Berlin
100,00 1)
Deutsche Wohnen Zweite Fondsbeteiligungs GmbH
Berlin
100,00 1)
DW Pflegeheim Dresden Grundstücks GmbH
München
100,00 1)
DW Pflegeheim Eschweiler Grundstücks GmbH
München
100,00 1)
DW Pflegeheim Frankfurt am Main Grundstücks GmbH
München
100,00 1)
DW Pflegeheim Friesenheim Grundstücks GmbH
München
100,00 1)
DW Pflegeheim Glienicke Grundstücks GmbH
München
100,00 1)
DW Pflegeheim Konz Grundstücks GmbH
München
100,00 1)
DW Pflegeheim Meckenheim Grundstücks GmbH
München
100,00 1)
DW Pflegeheim Potsdam Grundstücks GmbH
München
100,00
DW Pflegeheim Siegen Grundstücks GmbH
München
100,00 1)
DW Pflegeheim Weiden Grundstücks GmbH
München
100,00 1)
DW Pflegeheim Würselen Grundstücks GmbH
München
100,00 1)
DW Pflegeresidenzen Grundstücks GmbH
München
100,00
DW Property Invest GmbH
Berlin
100,00 1)
DWRE Alpha GmbH
Berlin
100,00 1)
DWRE Braunschweig GmbH
Berlin
100,00 1)
DWRE Dresden GmbH
Berlin
100,00 1)
DWRE Halle GmbH
Berlin
100,00 1)
DWRE Hennigsdorf GmbH
Berlin
100,00 1)
DWRE Leipzig GmbH
Berlin
100,00 1)
Eisenbahn-Siedlungs-Gesellschaft Berlin mit beschränkter Haftung
Berlin
94,90
EMD Energie Management Deutschland GmbH
Berlin
100,00 1)
Eragon VV GmbH
Berlin
94,90 1)
FACILITA Berlin GmbH
Berlin
Faragon V V GmbH
Berlin
94,90 1)
Fortimo GmbH
Berlin
100,00 1)
Gehag Acquisition Co. GmbH
Berlin
100,00
GEHAG Beteiligungs GmbH & Co. KG
Berlin
100,00 2), 3)
Informationen — Anteilsbesitzliste von Deutsche Wohnen
100,00
165
Anteil am
Kapital
%
Gesellschaft
Sitz
GEHAG Dritte Beteiligungs GmbH
Berlin
100,00 1)
GEHAG Erste Beteiligungs GmbH
Berlin
100,00 1)
GEHAG Erwerbs GmbH & Co. KG
Berlin
99,99 2)
GEHAG GmbH
Berlin
100,00
GEHAG Grundbesitz I GmbH
Berlin
100,00 1)
GEHAG Grundbesitz II GmbH
Berlin
100,00 1)
GEHAG Grundbesitz III GmbH
Berlin
100,00 1)
GEHAG Vierte Beteiligung SE
Berlin
100,00 1)
GEHAG Zweite Beteiligungs GmbH
Berlin
100,00 1)
Geragon VV GmbH
Berlin
94,90 1)
GGR Wohnparks Kastanienallee GmbH
Berlin
100,00 1)
GGR Wohnparks Nord Leipziger Tor GmbH
Berlin
100,00 1)
GGR Wohnparks Süd Leipziger Tor GmbH
Berlin
100,00 1)
Grundstücksgesellschaft Karower Damm mbH
Berlin
100,00 1)
GSW Acquisition 3 GmbH
Berlin
100,00 1)
GSW Corona GmbH
Berlin
100,00 1)
GSW Gesellschaft für Stadterneuerung mbH
Berlin
100,00
GSW Grundvermögens- und Vertriebsgesellschaft mbH
Berlin
100,00 1)
GSW Immobilien AG
Berlin
94,90
GSW Immobilien GmbH & Co. Leonberger Ring KG
Berlin
94,00 2)
GSW Pegasus GmbH
Berlin
100,00 1)
GSW-Fonds Weinmeisterhornweg 170–178 GbR
Berlin
80,23
Hamburger Ambulante Pflege- und Physiotherapie "HAPP" GmbH
Hamburg
100,00
Hamburger Senioren Domizile GmbH
Hamburg
100,00
Haragon VV GmbH
Berlin
94,90 1)
Haus und Heim Wohnungsbau-GmbH
Berlin
100,00 1)
HESIONE Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH
Frankfurt am Main
100,00
Holzmindener Straße/Tempelhofer Weg Grundstücks GmbH
Berlin
100,00 1)
HSI Hamburger Senioren Immobilien GmbH
Hamburg
100,00
HSI Hamburger Senioren Immobilien Management GmbH
Hamburg
100,00
Iragon VV GmbH
Berlin
ISABELL GmbH
Berlin
100,00
ISARIA Dachau Entwicklungsgesellschaft mbH
München
100,00
ISARIA Hegeneck 5 GmbH
München
100,00
ISARIA Objekt Achter de Weiden GmbH
München
100,00
Isaria Objekt Erminoldstraße GmbH
München
100,00
ISARIA Objekt Garching GmbH
München
100,00
ISARIA Objekt Hoferstraße GmbH
München
100,00
ISARIA Objekt Norderneyer Straße GmbH
München
100,00
ISARIA Objekt Preußenstraße GmbH
München
100,00
ISARIA Objekt Schwedler Trio GmbH
München
100,00
ISARIA Stuttgart GmbH
München
100,00
IWA GmbH Immobilien Wert Anlagen
München
100,00
Karagon VV GmbH
Berlin
KATHARINENHOF Seniorenwohn- und Pflegeanlage Betriebs-GmbH
Berlin
100,00
KATHARINENHOF Service GmbH
Berlin
100,00
166
94,90 1)
94,90 1)
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Anteil am
Kapital
%
Gesellschaft
Sitz
Laragon VV GmbH
Berlin
94,90 1)
Larry I Targetco (Berlin) GmbH
Berlin
100,00 1)
Larry II Targetco (Berlin) GmbH
Berlin
100,00 1)
LebensWerk GmbH
Berlin
100,00
Main-Taunus Wohnen GmbH
Eschborn
99,99
Maragon VV GmbH
Berlin
94,90 1)
Objekt Gustav-Heinemann-Ring GmbH
München
100,00
Olympisches Dorf Berlin GmbH
Berlin
100,00
Omega Asset Invest GmbH
Berlin
100,00
PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG GmbH
Hamburg
100,00
PFLEGEN & WOHNEN Service GmbH
Hamburg
100,00
PFLEGEN & WOHNEN Textil GmbH
Hamburg
100,00
PUW AcquiCo GmbH
Hamburg
100,00
PUW OpCo GmbH
Hamburg
100,00
PUW PFLEGENUNDWOHNEN Beteiligungs GmbH
Hamburg
100,00
Rhein-Main Wohnen GmbH
Frankfurt am Main
100,00 1)
Rhein-Mosel Wohnen GmbH
Mainz
100,00 1)
Rhein-Pfalz Wohnen GmbH
Mainz
100,00 1)
RMW Projekt GmbH
Frankfurt am Main
100,00 1)
RPW Immobilien GmbH & Co. KG
Berlin
Seniorenresidenz "Am Lunapark" GmbH
Leipzig
100,00
SGG Scharnweberstraße Grundstücks GmbH
Berlin
100,00 1)
Sophienstraße Aachen Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH
Berlin
100,00 1)
Stadtentwicklungsgesellschaft Buch mbH
Berlin
100,00
SYNVIA energy GmbH
Magdeburg
100,00
SYNVIA media GmbH
Magdeburg
100,00
SYNVIA mobility GmbH
Magdeburg
100,00
SYNVIA technology GmbH
Magdeburg
100,00
TELE AG
Leipzig
100,00
WIK Wohnen in Krampnitz GmbH
Berlin
100,00 1)
Wohnanlage Leonberger Ring GmbH
Berlin
100,00 1)
Zisa Grundstücksbeteiligungs GmbH & Co. KG
Berlin
94,90 2)
Zisa Verwaltungs GmbH
Berlin
100,00
Zweite GSW Verwaltungs- und Betriebsgesellschaft mbH
Berlin
100,00
Algarobo Holding B.V.
Baarn/NL
100,00
Long Islands Investments S.A.
Luxemburg/LU
100,00
94,00 2)
Sonstige Länder
Nach der Equity-Methode bilanzierte Gemeinschaftsunternehmen
B & O Service Berlin GmbH
Berlin
24,94
Casa Nova 2 GmbH
Grünwald
50,00
Casa Nova 3 GmbH
Grünwald
50,00
Casa Nova GmbH
Grünwald
50,00
Deutsche KIWI.KI GmbH
Berlin
49,00
Informationen — Anteilsbesitzliste von Deutsche Wohnen
167
Anteil am
Kapital
%
Gesellschaft
Sitz
DWA Beteiligungsgesellschaft mbH
Berlin
50,00
Funk Schadensmanagement GmbH
Berlin
49,00
G+D Gesellschaft für Energiemanagement mbH
Magdeburg
49,00
GSZ Gebäudeservice und Sicherheitszentrale GmbH
Berlin
33,33
IOLITE IQ GmbH
Berlin
33,33
LE Property 2 GmbH & Co. KG
Leipzig
49,00
LE Quartier 1 GmbH & Co. KG
Leipzig
46,50
LE Quartier 1.1 GmbH & Co. KG
Leipzig
49,00
LE Quartier 1.4 GmbH
Leipzig
50,00
LE Quartier 1.5 GmbH
Leipzig
44,00
LE Quartier 1.6 GmbH
Leipzig
50,00
LE Quartier 5 GmbH & Co. KG
Leipzig
44,00
OLYDO Projektentwicklungsgesellschaft mbH
Berlin
50,00
Projektgesellschaft Jugendstilpark München mbH
Leipzig
50,00
Siwoge 1992 Siedlungsplanung und Wohnbauten Gesellschaft mbH
Berlin
50,00
Telekabel Riesa GmbH
Riesa
26,00
WB Wärme Berlin GmbH
Schönefeld
49,00
Comgy GmbH
Berlin
10,28
KIWI.KI GmbH
Berlin
21,11
Krampnitz Energie GmbH
Potsdam
25,10
QUARTERBACK Immobilien AG
Leipzig
40,00
Zisa Beteiligungs GmbH
Berlin
49,00
Nach der Equity-Methode bilanzierte assoziierte Unternehmen
1)
2)
3)
Befreiung gemäß § 264 Abs. 3 HGB.
Befreiung gemäß § 264b HGB.
Bei diesen Unternehmen ist der unbeschränkt haftende Gesellschafter ein in den Konzernabschluss einbezogenes Unternehmen.
168
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Gesellschaft
Sitz
Anteil am
Kapital
%
Eigenkapital
T€
31.12.2021
Jahresüberschuss
T€
31.12.2021
6.985
Sonstige Beteiligungen mit über 10 % Deutsche Wohnen Anteil am
Kapital
Erste JVS Real Estate Verwaltungs GmbH
Berlin
11,00
6.842
Füchse Berlin Handball GmbH
Berlin
18,60
858
576 4)
GbR Fernheizung Gropiusstadt
Berlin
46,10
545
-43 3)
QUARTERBACK Premium 6 GmbH (ehem. GBL Projekt 1 S.à r.l.)
Luxemburg/LU
11,00
442
-685 5)
GLB Projekt 7 S.à r.l.
Luxemburg/LU
11,00
442
-685 5)
GETEC mobility solutions GmbH
Hannover
10,00
-34
57
Implementum II GmbH
Grevenbroich
11,00
-564
-257
LE Central Office GmbH
Leipzig
11,00
-27
-90
QUARTERBACK Premium 1 GmbH
Berlin
11,00
-398
-321
QUARTERBACK Premium 10 GmbH
Frankfurt am Main
11,00
-13.157
-5.807
QUARTERBACK Premium 4 GmbH
Leipzig
11,00
-104
-117
Quartier 315 GmbH
Leipzig
15,00
5.216
178
Sea View Projekt GmbH
Leipzig
11,00
5.947
367
Seniorenwohnen Heinersdorf GmbH
Berlin
10,10
13
SIAAME Development GmbH
Berlin
20,00
-227
VRnow GmbH
Berlin
10,00
1.960
WasE-2 GmbH
Offenbach
11,00
-1.228
-9 2)
-109
342 1)
-386
Westside Living GmbH
Leipzig
11,00
-527
WirMag GmbH
Grünstadt
14,85
1.239
-646 2)
Zuckerle Quartier Investment S.à r.l.
Luxemburg/LU
11,00
-1.833
-1.818 5)
1)
2)
3)
4)
5)
-175
Eigenkapital und Ergebnis des Geschäftsjahres entsprechen dem 31.12.2018.
Eigenkapital und Ergebnis des Geschäftsjahres entsprechen dem 31.12.2019.
Eigenkapital und Ergebnis des Geschäftsjahres entsprechen dem 31.12.2020.
Eigenkapital und Ergebnis des Geschäftsjahres entsprechen dem 30.06.2021.
Eigenkapital und Ergebnis des Geschäftsjahres entsprechen lokalem Handelsrecht
Informationen — Anteilsbesitzliste von Deutsche Wohnen
169
Weitere Angaben zu den Organen
Vorstand
Olaf Weber, Mitglied des Vorstands
Dem Vorstand der Deutsche Wohnen SE gehörten bis
31. März 2022 vier Mitglieder und bis zum 31. Dezember 2022
drei Mitglieder an.
Aufgabenbereich: Chief Financial Officer
Verantwortungsbereich: Finanzen, ab 1. April 2022 zudem
Rechnungswesen, Steuern, Controlling und Investor
Relations.
Konstantina Kanellopoulos, Co-Vorsitzende des Vorstands
Aufgabenbereich: Co-Chief Executive Officer
Verantwortungsbereich: Strategie, Technische Infrastruktur,
IT, Neubau und Bestandsinvestitionen, Recht und
Compliance, Nachhaltigkeit sowie Public Affairs.
Mandate:
> GSW Immobilien AG
(Vorsitzender des Aufsichtsrats) (ab 13. Juni 2022 bis
28. Februar 2023)3
> Eisenbahn-Siedlungs-Gesellschaft Berlin mbH
(Vorsitzender des Aufsichtsrats) (ab 27. April 2022)2, 4
> Vonovia Finance B.V.
(Mitglied des Aufsichtsrats) (bis 9. Januar 2023)2, 4
Lars Urbansky, Co-Vorsitzender des Vorstands
Aufgabenbereich: Co-Chief Executive Officer
Verantwortungsbereich: Property Management, Kundenkommunikation und -Strategie, Personal, Investment
management, Integration sowie Pflege.
Philip Grosse, Mitglied des Vorstands (bis 31. März 2022)
Aufgabenbereich: Chief Financial Officer
Verantwortungsbereich: Rechnungswesen, Controlling,
Investor Relations und Steuern.
Mandate:
> QUARTERBACK Immobilien AG
(Mitglied des Aufsichtsrats)1, 6
> GSW Immobilien AG
(Vorsitzender des Aufsichtsrats) (bis 13. Juni 2022)3
> Eisenbahn-Siedlungs-Gesellschaft Berlin mbH
(Vorsitzender des Aufsichtsrats) (bis 27. April 2022)2
Aufsichtsratsmandate gemäß § 100 Abs. 2 AktG.
Mitgliedschaft in vergleichbaren in- und ausländischen Kontroll
gremien von Wirtschaftsunternehmen.
3
Freigestellte Konzernmandate gemäß § 100 Abs. 2 Satz 2 AktG.
4
Weitere Konzernmandate.
5
Börsennotiert.
6
Nahestehendes Unternehmen des Deutsche Wohnen-Konzerns.
1
2
170
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Aufsichtsrat
Der aktuelle Aufsichtsrat besteht aus sechs Mitgliedern,
von denen fünf durch die Hauptversammlung 2022 gewählt
worden sind. Die Amtszeiten betragen ein bis drei Jahre.
Helene von Roeder, Vorsitzende
Mitglied des Vorstands der Vonovia SE
Mandate:
> AVW Versicherungsmakler GmbH
(Mitglied des Aufsichtsrats)2
> E. Merck KG (Mitglied des Gesellschafterrats)2
> Merck KGaA (Mitglied des Aufsichtsrats)1, 5
> Vonovia Finance B.V. (Mitglied des Aufsichtsrats)
(bis 31. Dezember 2022)2, 4
Dr. Florian Stetter, Stellvertretender Vorsitzender
Aufsichtsratsvorsitzender der
RockHedge Asset Management AG
Mandate:
> C&P Immobilien AG, Österreich
(Mitglied des Aufsichtsrats)
> Intelliway Services AD, Bulgarien
(Mitglied im Verwaltungsrat)
> Noratis AG
(stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats)
> Baugesellschaft Bayern mbH
(Vorsitzender des Aufsichtsrats)4
> Eisenbahn-Wohnungsbaugesellschaft Nürnberg
GmbH (Vorsitzender des Aufsichtsrats)4
> Bundesbahn-Wohnungsbaugesellschaft Regensburg mbH
(Vorsitzender des Aufsichtsrats)4
> GAGFAH GmbH (Vorsitzender des Aufsichtsrats)4
> GAGFAH M Immobilien-Management GmbH
(Vorsitzender des Aufsichtsrats)4
> Vonovia Finance B.V.
(Mitglied des Aufsichtsrats) (bis 9. Januar 2023)2, 4
> Wohnungsgesellschaft Norden mbH
(Vorsitzender des Aufsichtsrats)4
> Wohnungsbau Niedersachsen Gesellschaft mit
beschränkter Haftung (Vorsitzender des Aufsichtsrats)4
> WOBA DRESDEN GMBH
(Vorsitzender des Aufsichtsrats)4
> Eisenbahn-Siedlungsgesellschaft Stuttgart gGmbH
(Vorsitzender des Aufsichtsrats)4
> BUWOG Holding GmbH, Österreich
(Vorsitzender des Aufsichtsrats)4
> GSW Immobilien AG
(Vorsitzender des Aufsichtsrats) (ab 1. März 2023)3
Peter Hohlbein
Geschäftsführender Gesellschafter,
Hohlbein & Cie. Consulting
Christoph Schauerte
Leiter Rechnungswesen, Vonovia SE
Dr. Fabian Heß
General Counsel/Leiter Recht der Vonovia SE
Mandat:
> BUWOG Holding GmbH, Österreich
(Mitglied des Aufsichtsrats)4
Mandate:
> Wohnungsgesellschaft Ruhr-Niederrhein mbH
(Vorsitzender des Aufsichtsrats)4
> Eisenbahn-Wohnungsbaugesellschaft Köln mbH
(Vorsitzender des Aufsichtsrats)4
> BWG Frankfurt am Main Bundesbahn-Wohnungs
gesellschaft mbH (Vorsitzender des Aufsichtsrats)4
> Eisenbahn-Wohnungsbau-Gesellschaft Karlsruhe GmbH
(Vorsitzender des Aufsichtsrats)4
> Bundesbahn-Wohnungsbaugesellschaft Kassel GmbH
(Vorsitzender des Aufsichtsrats)4
> „Siege“ Siedlungsgesellschaft für das Verkehrs
personal mbH (Vorsitzender des Aufsichtsrats)4
> Eisenbahn Siedlungsgesellschaft Augsburg mbH
(Vorsitzender des Aufsichtsrats)4
Informationen — Weitere Angaben zu den Organen
Simone Schumacher
Expert Structured Finance der BMW AG
Aufsichtsratsmandate gemäß § 100 Abs. 2 AktG.
Mitgliedschaft in vergleichbaren in- und ausländischen Kontrollgremien von
Wirtschaftsunternehmen.
3
Freigestellte Konzernmandate gemäß § 100 Abs. 2 Satz 2 AktG.
4
Weitere Konzernmandate.
5
Börsennotiert.
1
2
171
Bestätigungsvermerk des
unabhängigen Abschlussprüfers
An die Deutsche Wohnen SE, Berlin
Vermerk über die Prüfung des Konzern
abschlusses und des zusammengefassten
Lageberichts
Prüfungsurteile
Wir haben den Konzernabschluss der Deutsche Wohnen SE,
Berlin, und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) – bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2022, der
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, der Konzerngesamtergebnisrechnung, der Konzerneigenkapitalveränderungsrechnung und der Konzernkapitalflussrechnung für das
Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022
sowie dem Konzernanhang, einschließlich einer Zusammenfassung bedeutsamer Rechnungslegungsmethoden –
geprüft. Darüber hinaus haben wir den Bericht über die Lage
der Gesellschaft und des Konzerns (im Folgenden „zusammengefasster Lagebericht“) der Deutsche Wohnen SE für
das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022
geprüft.
Die im Abschnitt „Sonstige Informationen“ unseres Bestätigungsvermerks genannten Bestandteile des zusammen
gefassten Lageberichts haben wir in Einklang mit den
deutschen gesetzlichen Vorschriften nicht inhaltlich geprüft.
> vermittelt der beigefügte zusammengefasste Lagebericht
insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns. In allen wesentlichen Belangen steht dieser zusammengefasste Lagebericht in Einklang mit dem Konzern
abschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen
Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der
zukünftigen Entwicklung zutreffend dar. Unser Prüfungsurteil zum zusammengefassten Lagebericht erstreckt sich
nicht auf den Inhalt der im Abschnitt
„Sonstige Informatio
nen“ genannten Bestandteile des zusammengefassten
Lageberichts.
Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere
Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungs
mäßigkeit des Konzernabschlusses und des zusammen
gefassten Lageberichts geführt hat.
Grundlage für die Prüfungsurteile
Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des
zusammengefassten Lageberichts in Übereinstimmung mit
§ 317 HGB und der EU-Abschlussprüferverordnung (Nr.
537/2014; im Folgenden „EU-APrVO“) unter Beachtung der
vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten
deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung
durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt
„Verantwortung des
Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung
gewonnenen Erkenntnisse
> entspricht der beigefügte Konzernabschluss in allen
wesentlichen Belangen den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB
anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften und
vermittelt unter Beachtung dieser Vorschriften ein den
tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der
Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2022 sowie seiner Ertragslage für das Geschäftsjahr
vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 und
172
zusammengefassten Lageberichts“ unseres Bestätigungsvermerks
weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den europarechtlichen sowie den deutschen handelsrechtlichen und
berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen
deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen
Anforderungen erfüllt. Darüber hinaus erklären wir gemäß
Artikel 10 Abs. 2 Buchst. f) EU-APrVO, dass wir keine
verbotenen Nichtprüfungsleistungen nach Artikel 5 Abs. 1
EU-APrVO erbracht haben. Wir sind der Auffassung, dass
die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und
geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile
zum Konzernabschluss und zum zusammengefassten
Lagebericht zu dienen.
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Besonders wichtige Prüfungssachverhalte in der Prüfung
des Konzernabschlusses
aus aktuellen Marktbeobachtungen und -transaktionen
ermittelt.
Besonders wichtige Prüfungssachverhalte sind solche Sachverhalte, die nach unserem pflichtgemäßen Ermessen am
bedeutsamsten in unserer Prüfung des Konzernabschlusses
für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember
2022 waren. Diese Sachverhalte wurden im Zusammenhang
mit unserer Prüfung des Konzernabschlusses als Ganzem und
bei der Bildung unseres Prüfungsurteils hierzu berücksichtigt;
wir geben kein gesondertes Prüfungsurteil zu diesen Sach
verhalten ab.
Die Bewertung der Investment Properties ist komplex und es
fließen zahlreiche bewertungsrelevante Annahmen und
Daten ein, die mit erheblichen Schätzunsicherheiten und
Ermessen verbunden sind. Bereits geringe Änderungen der
bewertungsrelevanten Annahmen und Daten können zu
wesentlichen Änderungen der resultierenden beizulegenden
Zeitwerte führen. Die bedeutsamsten Annahmen und Daten
sind die Marktmieten einschließlich der erwarteten Marktmietsteigerung, die geplanten Instandhaltungskosten und
die Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze. Bei der
Ermittlung der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze berücksichtigt Deutsche Wohnen unter anderem die
unterschiedliche Dynamik der Immobilienkaufpreis- und
Mietpreisentwicklung.
Bewertung der Investment Properties
Siehe Konzernanhang Textziffern 11 und 26 sowie das
Kapitel zu Chancen und Risiken im zusammengefassten
Lagebericht.
Das Risiko für den Abschluss
In dem Konzernabschluss der Deutsche Wohnen zum
31. Dezember 2022 sind Investment Properties mit einem
Buchwert von EUR 27,3 Mrd ausgewiesen und sie stellen mit
86,6 % der Bilanzsumme einen erheblichen Anteil an den
Vermögenswerten dar.
Deutsche Wohnen bewertet die Investment Properties zum
beizulegenden Zeitwert in Übereinstimmung mit IAS 40 in
Verbindung mit IFRS 13. Im abgelaufenen Geschäftsjahr
wurde ein Ergebnis aus der Bewertung der Investment
Properties in Höhe von EUR -0,9 Mrd in der Konzern-
Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.
Deutsche Wohnen ermittelt die beizulegenden Zeitwerte
mit unternehmensinternen Bewertungsmodellen. Ausgenommen hiervon sind die Pflegeimmobilien und unbebaute
Grund-stücke.
Die unternehmensinterne Ermittlung der beizulegenden
Zeitwerte für die Wohn- und Gewerbeimmobilien erfolgt
über Discounted Cashflow (DCF)-Verfahren auf Basis von
homogenen Bewertungseinheiten, in denen wirtschaftlich
zusammenhängende und vergleichbare Grundstücke und
Gebäude zusammengefasst werden. Zusätzlich wird durch
einen unabhängigen Sachverständigen ein Bewertungsgutachten erstellt, das der Bestätigung der internen Bewertungsergebnisse dient. Für die Projektentwicklungen erfolgt
eine interne Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts, sofern
bereits während der Phase der Grundstücks- oder Projektentwicklung (Development) eine Bewertung zum beizulegenden Zeitwert verlässlich vorgenommen werden kann. Für
die Pflegeimmobilien und die unbebauten Grundstücke wird
der beizulegende Zeitwert auf Basis von Gutachten von
unabhängigen Sachverständigen mittels DCF-Verfahren und
– sofern relevant – unter Berücksichtigung von Erkenntnissen
Informationen — Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers
Aufgrund der bestehenden Schätzunsicherheiten und der
Ermessensbehaftung besteht das Risiko für den Konzernabschluss, dass die beizulegenden Zeitwerte der Investment
Properties nicht angemessen sind.
Darüber hinaus besteht das Risiko für den Konzernabschluss, dass die nach IAS 40 und IFRS 13 für die Investment
Properties erforderlichen Anhangangaben nicht vollständig
und angemessen sind.
Unsere Vorgehensweise in der Prüfung
Für die Wohn- und Gewerbeimmobilien haben wir unter
Einbezug unserer eigenen Immobilienbewertungsspezialisten teilweise kontrollbasiert sowie durch aussagebezogene
Prüfungshandlungen die Richtigkeit und Vollständigkeit der
in den unternehmensinternen Bewertungsmethoden verwendeten Daten zu den Immobilienbeständen gewürdigt.
Darüber hinaus haben wir die internen Bewertungsmethoden im Hinblick auf die Konformität mit IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13, die Homogenität der definierten Bewertungseinheiten sowie die Angemessenheit der verwendeten
Bewertungsannahmen und -daten beurteilt. Zur Beurteilung
der verwendeten Bewertungsannahmen und -daten, wie z. B.
der angewandten Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze, der Marktmiete und der erwarteten Marktmietsteigerung sowie der geplanten Instandhaltungskosten, haben wir
unter anderem externe Marktdaten herangezogen.
Für eine repräsentative Auswahl, die um risikoorientiert
bewusst ausgewählte Elemente ergänzt wurde, haben wir
die von Deutsche Wohnen vorgenommenen Wertermittlungen mit eigenen Berechnungen verglichen. Dafür haben wir
das normierte Ertragswertverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) verwendet. Darüber hinaus haben wir für die Stichprobe Vor-Ort-Besichtigungen durchgeführt, um den jeweiligen Objektzustand zu
beurteilen.
173
Wir haben uns von der Kompetenz, Fähigkeit und Objekti
vität des von Deutsche Wohnen beauftragten externen
Sachverständigen überzeugt, die im Gutachten angewandte
Bewertungsmethode im Hinblick auf die Konformität mit
IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13 beurteilt, die wesentlichen
Bewertungsannahmen und -daten gewürdigt und die internen Bewertungsergebnisse mit denen des entsprechenden
Gutachtens verglichen.
Weiterhin wurde die rechnerische und finanzmathematische
Richtigkeit des Bewertungsmodells von uns beurteilt.
Für die Pflegeimmobilien haben wir uns von der Kompetenz,
Fähigkeit und Objektivität des von Deutsche Wohnen
beauftragten externen Sachverständigen überzeugt, die
angewandte Bewertungsmethodik beurteilt sowie die
Vollständigkeit und Genauigkeit des Mengengerüsts gewürdigt. Wir haben das Gutachten in Bezug auf die wesentlichen Bewertungsannahmen anhand einer risikoorientierten
bewussten Auswahl von Immobilien beurteilt. Darüber
hinaus haben wir die zutreffende Berücksichtigung von
Erkenntnissen aus aktuellen Marktbeobachtungen und
-transaktionen gewürdigt. In die Prüfung haben wir unsere
Immobilienbewertungsspezialisten einbezogen.
Für die Projektentwicklungen haben wir uns unter Einbezug
unserer eigenen Immobilienbewertungsspezialisten die
Angemessenheit der wesentlichen Annahmen sowie der
Berechnungsmethode beurteilt. Für die Beurteilung der
wesentlichen Annahmen haben wir unter anderem externe
Marktdaten herangezogen. Darüber hinaus haben wir zur
Beurteilung der methodisch und finanzmathematisch
sachgerechten Umsetzung der Bewertungsmethode für
risikoorientiert bewusst ausgewählte Elemente die von
Deutsche Wohnen vorgenommene Bewertung anhand
eigener Berechnungen nachvollzogen und Abweichungen
analysiert.
Zudem haben wir die Vollständigkeit und die Angemessenheit, der nach IAS 40 und IFRS 13 für die Investment Properties geforderten Angaben im Konzernanhang beurteilt.
Unsere Schlussfolgerungen
Deutsche Wohnen hat sachgerechte Bewertungsmethoden
implementiert, die geeignet sind, IFRS-konforme beizulegende Zeitwerte zu ermitteln. Die der Bewertung der Investment Properties zugrunde liegenden Annahmen und Daten
sind angemessen. Die im Konzernanhang nach IAS 40 und
IFRS 13 für die Investment Properties gemachten Angaben
sind vollständig und angemessen.
174
Sonstige Informationen
Die gesetzlichen Vertreter bzw. der Aufsichtsrat sind für die
sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen
Informationen umfassen die folgenden nicht inhaltlich
geprüften Bestandteile des zusammengefassten Lage
berichts:
> die zusammengefasste Erklärung zur Unternehmensführung der Gesellschaft und des Konzerns, auf die im zusammengefassten Lagebericht Bezug genommen wird, und
> die im zusammengefassten Lagebericht enthaltenen
lageberichtsfremden und als ungeprüft gekennzeichneten
Angaben.
Die sonstigen Informationen umfassen zudem die übrigen
Teile des Geschäftsberichts. Die sonstigen Informationen
umfassen nicht den Konzernabschluss, die inhaltlich geprüften Angaben im zusammengefassten Lagebericht sowie
unseren dazugehörigen Bestätigungsvermerk.
Unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum
zusammengefassten Lagebericht erstrecken sich nicht auf
die sonstigen Informationen, und dementsprechend geben
wir weder ein Prüfungsurteil noch irgendeine andere Form
von Prüfungsschlussfolgerung hierzu ab.
Im Zusammenhang mit unserer Prüfung haben wir die
Verantwortung, die oben genannten sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen
Informationen
> wesentliche Unstimmigkeiten zum Konzernabschluss, zu
den inhaltlich geprüften Angaben im zusammengefassten
Lagebericht oder unseren bei der Prüfung erlangten
Kenntnissen aufweisen oder
> anderweitig wesentlich falsch dargestellt erscheinen.
Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Konzernabschluss und den zusammengefassten Lagebericht
Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die
Aufstellung des Konzernabschlusses, der den IFRS, wie sie in
der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315e
Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und
dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung dieser
Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des
Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter
verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Konzern-
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
abschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen
falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen
(d. h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.
Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des
Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu
beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung,
Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der
Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben.
Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der
Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, es sei denn, es
besteht die Absicht den Konzern zu liquidieren oder der
Einstellung des Geschäftsbetriebs oder es besteht keine
realistische Alternative dazu.
Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für
die Aufstellung des zusammengefassten Lageberichts, der
insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns
vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem
Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken
der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind
die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig
erachtet haben, um die Aufstellung eines zusammengefassten Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen,
und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im zusammengefassten Lagebericht erbringen zu
können.
Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des
Rechnungslegungsprozesses des Konzerns zur Aufstellung
des Konzernabschlusses und des zusammengefassten
Lageberichts.
Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des
Konzernabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts
Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu
erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von
wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen
Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der zusammengefasste Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der
Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen
Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der
Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den
deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die
Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend
darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der
Informationen — Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers
unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum
zusammengefassten Lagebericht beinhaltet.
Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit,
aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit
§ 317 HGB und der EU-APrVO unter Beachtung der vom
Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung
durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung
stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen
Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als
wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet
werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der
Grundlage dieses Konzernabschlusses und zusammengefassten Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.
Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen
aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber
hinaus
> identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher
falscher Darstellungen im Konzernabschluss und im
zusammengefassten Lagebericht aufgrund von dolosen
Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie
erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu
dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt
werden, ist höher als das Risiko, dass aus Irrtümern
resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht
aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives
Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
> gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des
Konzernabschlusses relevanten internen Kontrollsystem
und den für die Prüfung des zusammengefassten Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um
Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen
Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel,
ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme abzugeben.
> beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen
Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit
zusammenhängenden Angaben.
> ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit
des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unterneh-
175
menstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten
Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im
Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten
besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit des
Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit
aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass
eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss und im zusammengefassten
Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese
Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige
Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu
führen, dass der Konzern seine Unternehmenstätigkeit
nicht mehr fortführen kann.
> beurteilen wir Darstellung, Aufbau und Inhalt des Konzernabschlusses insgesamt einschließlich der Angaben
sowie ob der Konzernabschluss die zugrunde liegenden
Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der
Konzernabschluss unter Beachtung der IFRS, wie sie in der
EU anzuwenden sind, und der ergänzend nach § 315e Abs.
1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes
Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt.
> holen wir ausreichende geeignete Prüfungsnachweise für
die Rechnungslegungsinformationen der Unternehmen
oder Geschäftstätigkeiten innerhalb des Konzerns ein, um
Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum zusammengefassten Lagebericht abzugeben. Wir sind verantwortlich für die Anleitung, Beaufsichtigung und Durchführung der Konzernabschlussprüfung. Wir tragen die
alleinige Verantwortung für unsere Prüfungsurteile.
> beurteilen wir den Einklang des zusammengefassten
Lageberichts mit dem Konzernabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der
Lage des Konzerns.
> führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten
Angaben im zusammengefassten Lagebericht durch. Auf
Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten
Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde
gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die
sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben
aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil
zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es
besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass
176
künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.
Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen
unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung
der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen,
einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen
Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.
Wir geben gegenüber den für die Überwachung Verantwortlichen eine Erklärung ab, dass wir die relevanten Unabhängigkeitsanforderungen eingehalten haben, und erörtern mit
ihnen alle Beziehungen und sonstigen Sachverhalte, von
denen vernünftigerweise angenommen werden kann, dass
sie sich auf unsere Unabhängigkeit auswirken, und sofern
einschlägig, die zur Beseitigung von Unabhängigkeitsgefährdungen vorgenommenen Handlungen oder ergriffenen
Schutzmaßnahmen.
Wir bestimmen von den Sachverhalten, die wir mit den für
die Überwachung Verantwortlichen erörtert haben, diejenigen Sachverhalte, die in der Prüfung des Konzernabschlusses für den aktuellen Berichtszeitraum am bedeutsamsten
waren und daher die besonders wichtigen Prüfungssachverhalte sind. Wir beschreiben diese Sachverhalte im Bestätigungsvermerk, es sei denn, Gesetze oder andere Rechtsvorschriften schließen die öffentliche Angabe des Sachverhalts
aus.
Sonstige gesetzliche und andere rechtliche
Anforderungen
Vermerk über die Prüfung der für Zwecke der Offenlegung
erstellten elektronischen Wiedergaben des Konzernabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts nach
§ 317 Abs. 3a HGB
Wir haben gemäß § 317 Abs. 3a HGB eine Prüfung mit
hinreichender Sicherheit durchgeführt, ob die in der bereitgestellten Datei „DWSE_ESEF_Package_31.12.2022.zip“
(SHA256-Hash-wert: FF551A5E86D8D3E45549B3FF1FFBAD2E78FE649565C4563C3AE31C723E0BB7A2) enthaltenen
und für Zwecke der Offenlegung erstellten Wiedergaben des
Konzernabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts (im Folgenden auch als „ESEF-Unterlagen“ bezeichnet) den Vorgaben des § 328 Abs. 1 HGB an das elektronische Berichtsformat („ESEF-Format“) in allen wesentlichen
Belangen entsprechen. In Einklang mit den deutschen
gesetzlichen Vorschriften erstreckt sich diese Prüfung nur
auf die Überführung der Informationen des Konzernabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts in das
ESEF-Format und daher weder auf die in diesen Wiedergaben enthaltenen noch auf andere in der oben genannten
Datei enthaltene Informationen.
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Nach unserer Beurteilung entsprechen die in der oben
genannten bereitgestellten Datei enthaltenen und für
Zwecke der Offenlegung erstellten Wiedergaben des Konzernabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts
in allen wesentlichen Belangen den Vorgaben des § 328 Abs.
1 HGB an das elektronische Berichtsformat. Über dieses
Prüfungsurteil sowie unsere im voranstehenden „Vermerk
über die Prüfung des Konzernabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts“ enthaltenen Prüfungsurteile
zum beigefügten Konzernabschluss und zum beigefügten
zusammengefassten Lagebericht für das Geschäftsjahr vom
1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 hinaus geben wir
keinerlei Prüfungsurteil zu den in diesen Wiedergaben
enthaltenen Informationen sowie zu den anderen in der
oben genannten Datei enthaltenen Informationen ab.
Wir haben unsere Prüfung der in der oben genannten
bereitgestellten Datei enthaltenen Wiedergaben des Konzernabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts
in Übereinstimmung mit § 317 Abs. 3a HGB unter Beachtung
des IDW Prüfungsstandards: Prüfung der für Zwecke der
Offenlegung erstellten elektronischen Wiedergaben von
Abschlüssen und Lageberichten nach § 317 Abs. 3a HGB
(IDW PS 410 (06.2022)) durchgeführt. Unsere Verantwortung danach ist nachstehend weitergehend beschrieben.
Unsere Wirtschaftsprüferpraxis hat die Anforderungen an
das Qualitätssicherungssystem des IDW Qualitätssicherungsstandards: Anforderungen an die Qualitätssicherung in
der Wirtschaftsprüferpraxis (IDW QS 1) angewendet.
Die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft sind verant
wortlich für die Erstellung der ESEF-Unterlagen mit den
elektronischen Wiedergaben des Konzernabschlusses und
des zusammengefassten Lageberichts nach Maßgabe des
§ 328 Abs. 1 Satz 4 Nr. 1 HGB und für die Auszeichnung des
Konzernabschlusses nach Maßgabe des § 328 Abs. 1 Satz 4
Nr. 2 HGB.
Ferner sind die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft
verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie als notwendig erachten, um die Erstellung der ESEF-Unterlagen zu
ermöglichen, die frei von wesentlichen – beabsichtigten oder
unbeabsichtigten – Verstößen gegen die Vorgaben des § 328
Abs. 1 HGB an das elektronische Berichtsformat sind.
Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des
Prozesses der Erstellung der ESEF-Unterlagen als Teil des
Rechnungslegungsprozesses.
> identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher
– beabsichtigter oder unbeabsichtigter – Verstöße gegen
die Anforderungen des § 328 Abs. 1 HGB, planen und
führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken
durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend
und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prü-fungsurteil zu dienen.
> gewinnen wir ein Verständnis von den für die Prüfung der
ESEF-Unterlagen relevanten internen Kontrollen, um
Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen
Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel,
ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Kontrollen
abzugeben.
> beurteilen wir die technische Gültigkeit der ESEF-Unterlagen, d. h. ob die die ESEF-Unterlagen enthaltende bereitgestellte Datei die Vorgaben der Delegierten Verordnung
(EU) 2019/815 in der zum Abschlussstichtag geltenden
Fassung an die technische Spezifikation für diese Datei
erfüllt.
> beurteilen wir, ob die ESEF-Unterlagen eine inhaltsgleiche
XHTML-Wiedergabe des geprüften Konzernabschlusses
und des geprüften zusammengefassten Lageberichts
ermöglichen.
> beurteilen wir, ob die Auszeichnung der ESEF-Unterlagen
mit Inline XBRL-Technologie (iXBRL) nach Maßgabe der
Artikel 4 und 6 der Delegierten Verordnung (EU) 2019/815
in der am Abschlussstichtag geltenden Fassung eine
angemessene und vollständige maschinenlesbare XBRLKopie der XHTML-Wiedergabe ermöglicht.
Übrige Angaben gemäß Artikel 10 EU-APrVO
Wir wurden von der Hauptversammlung am 2. Juni 2022 als
Konzernabschlussprüfer gewählt. Wir wurden am 7. November 2022 vom Aufsichtsrat beauftragt. Wir sind ununter
brochen seit dem Geschäftsjahr 2016 als Konzernabschlussprüfer der Deutsche Wohnen SE tätig.
Wir erklären, dass die in diesem Bestätigungsvermerk
enthaltenen Prüfungsurteile mit dem zusätzlichen Bericht an
den Prüfungsausschuss nach Artikel 11 EU-APrVO (Prüfungsbericht) in Einklang stehen.
Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu
erlangen, ob die ESEF-Unterlagen frei von wesentlichen –
beabsichtigten oder unbeabsichtigten – Verstößen gegen die
Anforderungen des § 328 Abs. 1 HGB sind. Während der
Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus
Informationen — Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers
177
Sonstiger Sachverhalt – Verwendung des
Bestätigungsvermerks
Unser Bestätigungsvermerk ist stets im Zusammenhang mit
dem geprüften Konzernabschluss und dem geprüften
zusammengefassten Lagebericht sowie den geprüften
ESEF-Unterlagen zu lesen. Der in das ESEF-Format überführte Konzernabschluss und zusammengefasste Lagebericht –
auch die in das Unternehmensregister einzustellenden
Fassungen – sind lediglich elektronische Wiedergaben des
geprüften Konzernabschlusses und des geprüften zusammengefassten Lageberichts und treten nicht an deren Stelle.
Insbesondere ist der ESEF-Vermerk und unser darin enthaltenes Prüfungsurteil nur in Verbindung mit den in elektronischer Form bereitgestellten geprüften ESEF-Unterlagen
verwendbar.
Verantwortlicher Wirtschaftsprüfer
Der für die Prüfung verantwortliche Wirtschaftsprüfer ist
Gunnar Brandt.
Berlin, den 22. März 2023
KPMG AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
gez. Dr. Hasenburg
gez. Brandt
Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer
178
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Versicherung der gesetzlichen
Vertreter
Bilanzeid
„Wir versichern nach bestem Wissen und Gewissen, dass
gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen
der Konzernabschluss unter Beachtung der Grundsätze
ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen
Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanzund Ertragslage des Konzerns vermittelt und im zusammengefassten Konzernlagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage des
Konzerns so dargestellt wird, dass ein den tatsächlichen
Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die
wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen
Entwicklung des Konzerns im jetzt laufenden Geschäftsjahr
beschrieben sind.“
Berlin, den 15. März 2023
Konstantina Kanellopoulos
(Co-Vorstandsvorsitzende)
Lars Urbansky
(Co-Vorstandsvorsitzender)
Olaf Weber
(CFO)
Informationen — Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers | Versicherung der gesetzlichen Vertreter
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Finanzkalender
Kontakt
8. Mai 2023
Pressemitteilung zum 1. Quartal 2023
Deutsche Wohnen SE – Investor
Relations
15. Juni 2023
Hauptversammlung (virtuell)
Mecklenburgische Straße 57
14197 Berlin
Tel. +49 30 89786-5413
Fax +49 30 89786-5419
ir@deutsche-wohnen.com
www.ir.deutsche-wohnen.com
8. August 2023
Veröffentlichung des Halbjahres-Zwischenberichts 2023
7. November 2023
Pressemitteilung zum 3. Quartal 2023
Hinweis
Der Geschäftsbericht erscheint in deutscher und englischer Sprache. Maßgeblich
ist stets die deutsche Fassung. Den Geschäftsbericht finden Sie auf der Internetseite unter www.deutsche-wohnen.com.
Disclaimer
Dieser Bericht enthält zukunftsgerichtete Aussagen. Diese Aussagen basieren auf
den gegenwärtigen Erfahrungen, Vermutungen und Prognosen des Vorstands
sowie den ihm derzeit verfügbaren Informationen. Die zukunftsgerichteten
Aussagen sind nicht als Garantien der darin genannten zukünftigen Entwicklungen
und Ergebnisse zu verstehen. Die zukünftigen Entwicklungen und Ergebnisse sind
vielmehr von einer Vielzahl von Faktoren abhängig. Sie beinhalten verschiedene
Risiken und Unwägbarkeiten und beruhen auf Annahmen, die sich möglicherweise
als nicht zutreffend erweisen. Zu diesen Risikofaktoren gehören insbesondere die
im Risikobericht des Geschäftsberichts 2022 genannten Faktoren. Wir übernehmen keine Verpflichtung, die in diesem Bericht gemachten zukunftsgerichteten
Aussagen zu aktualisieren. Dieser Finanzbericht stellt kein Angebot zum Verkauf
und keine Aufforderung zur Abgabe eines Angebots zum Kauf von Wertpapieren
der Deutsche Wohnen SE dar.
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Impressum
Herausgeber:
Der Vorstand der Deutsche Wohnen SE
Stand: März 2023
© Deutsche Wohnen SE, Berlin
Deutsche Wohnen SE Geschäftsbericht 2022
Wohnungsbestand
Deutsche Wohnen
nach Regionalmärkten
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strategischen Standorten und 1.624 Wohneinheiten
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