Geschäftsbericht 2020
Für Menschen.
Für morgen.
Geschäftsbericht
Die Deutsche Wohnen ist eine der führenden börsen
notierten Immobiliengesellschaften in Deutschland und
Europa. Das Unternehmen ist im DAX der deutschen
Börse gelistet. Unser Fokus liegt auf der Bewirtschaftung
und Entwicklung unseres Immobilienportfolios, das sich
überwiegend in deutschen Metropolregionen befindet.
Darüber hinaus schaffen wir durch unser Projektentwick
lungsgeschäft neuen Wohnraum in den strategischen
Kern- und Wachstumsregionen. Unser Bestand umfasst
rund 160.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten mit einem
Gesamtwert von ca. EUR 26,2 Mrd. sowie Pflegeimmo
bilien mit 10.580 Pflegeplätzen und Appartements für
Betreutes Wohnen im Wert von EUR 1,2 Mrd.
KONZERNKENNZAHLEN
DER DEUTSCHE WOHNEN SE
2020
2019
Veränderung
Vertragsmieten
Gewinn- und Verlustrechnung
EUR Mio.
837,6
837,3
0,0 %
Ergebnis der Wohnungsbewirtschaftung
EUR Mio.
720,4
729,8
–1,3 %
Ergebnis aus Verkauf vor
verkaufsinduzierten Bewertungsgewinnen
EUR Mio.
308,7
186,1
65,9 %
–7,1 %
Ergebnis aus Pflege und Betreutes Wohnen
EUR Mio.
82,0
88,3
Verwaltungskosten
EUR Mio.
–105,9
–101,4
4,4 %
EBITDA (bereinigt)
EUR Mio.
1.010,1
901,2
12,1 %
EBT (bereinigt)
EUR Mio.
818,6
709,1 4
15,4 %
EBT (wie berichtet)
EUR Mio.
2.243,7
2.104,6
6,6 %
Ergebnis nach Steuern
EUR Mio.
1.544,6
1.600,9
–3,5 %
Ergebnis nach Steuern 1
EUR je Aktie
4,32
4,27
1,1 %
FFO I
EUR Mio.
544,1
553,1 2 4
–1,6 %
FFO I (unverwässert) 1
EUR je Aktie
1,56
1,54 2, 4
1,3 %
FFO I (verwässert) 1
EUR je Aktie
1,56
1,54 2, 4
1,3 %
FFO II
EUR Mio.
806,0
726,3 4
11,0 %
FFO II (unverwässert) 1
EUR je Aktie
2,32
2,03 4
14,3 %
FFO II (verwässert) 1
EUR je Aktie
2,32
2,03 4
14,3 %
Bilanz
,
31.12.2020
31.12.2019
Veränderung
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
EUR Mio.
28.069,5
25.433,3
2.636,2
Kurzfristige Vermögenswerte
EUR Mio.
1.745,9
1.975,0
–229,1
Eigenkapital
EUR Mio.
13.832,8
13.107,3
725,5
Nettofinanzverbindlichkeiten
EUR Mio.
10.840,1
9.339,0
1.501,1
Loan-to-Value Ratio (LTV)
in %
Bilanzsumme
EUR Mio.
Aktie
Aktienkurs (Schlusskurs)
EUR je Aktie
Anzahl Aktien (ohne eigene Anteile)
Mio.
Marktkapitalisierung (ohne eigene Anteile)
EUR Mrd.
EPRA Net Tangible Assets (NTA)
EPRA NTA
EUR Mio.
EPRA NTA
EUR je Aktie
Marktwerte
Fair Value Immobilien 3
EUR Mio.
Fair Value je m2 Wohn- und Nutzfläche 3
EUR pro m2
37,0
35,4
1,6
30.797,4
27.851,7
2.945,7
31.12.2020
31.12.2019
Veränderung
43,69
35,64
22,6 %
343,77
357,09
–3,7 %
15,0
13,0
15,4 %
31.12.2020
31.12.2019
Veränderung
17.844,40
16.589,10
7,6 %
51,91
46,46
11,7 %
31.12.2020
31.12.2019
Veränderung
26.168
24.237
1.931
2.683
2.394
12,1 %
1 Basierend auf dem gewichteten Durchschnitt von rund 347,85 Mio. ausstehenden Aktien 2020 (ohne eigene Anteile)
beziehungsweise rund 358,09 Mio. 2019
2 Berechnungsweise geändert: Vertriebsinduzierte Ertragsteuern werden nicht mehr in den FFO I einbezogen.
Die Vorjahresangaben wurden entsprechend geändert.
3 Berücksichtigt nur Wohn- und Geschäftsbauten, ohne Pflege und Betreutes Wohnen und ohne Nutzungsrechte aus
Leasingverhältnissen, die nach IFRS 16 bewertet werden
4 Vorjahresangabe durch Wahlrechtsausübung im Rahmen des IAS 23 geändert
Inhalt
2
AN UNSERE AKTIONÄR:INNEN
141
KONZERNABSCHLUSS
2
Brief an unsere Aktionär:innen
142
Konzernbilanz
6
Deutsche Wohnen am Kapitalmarkt
144
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
11
Erklärung zur Unternehmensführung
145
Konzern-Gesamtergebnisrechnung
24
Bericht des Aufsichtsrats
146
Konzern-Kapitalflussrechnung
30
Zusammensetzung des Vorstands
148
31
Zusammensetzung des Aufsichtsrats
Konzern-Eigenkapital
veränderungsrechnung
150
Anhang zum Konzernabschluss
32
ZUSAMMENGEFASSTER
L AGEBERICHT
225
Anlagen
33
Grundlagen des Konzerns
232
WEITERE ANGABEN
47
Wirtschaftsbericht
232
76
Berichterstattung zum Einzelabschluss
der Deutsche Wohnen SE
Bestätigungsvermerk des
unabhängigen Abschlussprüfers
243
82
Risiko- und Chancenbericht
Versicherung der
gesetzlichen Vertreter
98
Prognosebericht
244
Glossar
100
Vergütungsbericht
248
Kontakt
111
Übernahmerelevante Angaben
248
Impressum
115
Unternehmensführung
249
Finanzkalender 2021
116
Nichtfinanzielle Konzernerklärung
138
Vermerk des unabhängigen
Wirtschaftsprüfers
2
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
BRIEF AN UNSERE AKTIONÄR:INNEN
Sehr geehrte Aktionär:innen,
ein außergewöhnliches, herausforderndes Jahr liegt hinter uns. Die Corona-
Pandemie hatte Auswirkungen auf jeden einzelnen von uns – und natürlich auch
auf unser Geschäft. Umso erfreulicher ist es, dass die Deutsche Wohnen so gut
durch die Krise gekommen ist und sich abermals als sozial verantwortungsvoller
Partner mit einem soliden Geschäftsmodell erwiesen hat. Gleichzeitig haben
wir das Geschäftsjahr 2020 genutzt, um wichtige Weichen für zukünftiges
Wachstum zu stellen. Dabei haben wir stets die Interessen aller Stakeholder
im Blick und wägen die ökonomischen, ökologischen sowie sozialen Folgen aller
Maßnahmen sorgfältig ab.
Klimaneutralität bis 2040
Wir haben uns ein ehrgeiziges Ziel gesetzt: Der Gebäudebestand der Deutsche
Wohnen soll bis 2040 klimaneutral sein. Denn wir wissen, die Klimawende
entscheidet sich im Immobiliensektor. Hier werden aktuell ein Drittel aller
CO2-Emissionen verursacht. Insofern müssen wir uns als Branche ambitionierte
Ziele setzen und diese konsequent verfolgen. Dieser Verantwortung stellt sich
die Deutsche Wohnen gerne. Bereits heute verfügen wir dank kontinuierlicher
Investitionen in Gebäudehüllen, Haustechnik und energetische Erneuerung über
eines der klimafreundlichsten Portfolios der Branche. Gegenwärtig liegt die
CO2-Intensität des Portfolios bei 33 kg/m2.
Unsere nun beschlossenen Maßnahmen zielen insbesondere darauf ab, den
Energiebedarf im Gebäudebestand zu minimieren, möglichst wenig CO2-intensive Energieträger zu nutzen, verstärkt Energie über Blockheizkraftwerke dezentral zu erzeugen und den verbleibenden Primärenergiebedarf mit erneuerbaren
Energien abzudecken. Dadurch können wir die CO2-Intensität bis 2040 auf unter
12 kg/m2 reduzieren und somit einen klimaneutralen Gebäudebestand gemäß
IW.2050 erreichen. Bereits vor Jahren haben wir damit begonnen, Heizungsanlagen zu modernisieren, Blockheizkraftwerke einzusetzen und darüber hinaus
auf einen CO2-armen Energiemix zu achten. Diese gute Ausgangslage werden
wir durch weitere Investitionen in den kommenden Jahren, vor allem durch den
Einbau von Blockheizkraftwerken und den Einsatz von erneuerbaren Energien,
weiter verbessern. Der flächendeckende Einsatz von Photovoltaik-Anlagen wird
die Quartiere schrittweise mit grünem Strom versorgen. Und auch der Neubau
klimafreundlicher Immobilien und die weitere Gebäudeautomation sowie smarte
Anwendungen zur Heizungssteuerung werden auf das Ziel der Klimaneutralität
einzahlen.
Auf dem Weg zu einem klimaneutralen Bestand nehmen wir unsere Mieter:innen
selbstverständlich mit. Wir sind überzeugt: Nur gemeinsam können wir das
bestehende Spannungsfeld mit zahlreichen gesellschaftlichen Herausforderungen – wie Klimaschutz, Wohnungsmangel und Mietenentwicklung – auflösen und
einen wesentlichen Beitrag zum Erreichen der Klimaziele in Deutschland leisten.
An unsere Aktionär:innen
Brief an unsere Aktionär:innen
Nachhaltiger Neubau
Auch in Bezug auf den bestehenden Wohnungsmangel übernehmen wir Verantwortung. Als eines der größten deutschen Immobilienunternehmen werden wir
in Zukunft verstärkt neuen Wohnraum schaffen, vor allem in Wachstums- und
attraktiven Metropolregionen. Damit tragen wir zum Erreichen der Klimaziele
ebenso bei wie zur Entspannung der Wohnungslage in den Städten. Gleichzeitig
sichern wir uns mit den Neubauaktivitäten zukünftiges profitables Wachstum
über die Bewirtschaftung von Bestandsimmobilien hinaus.
Bereits im vergangenen Jahr haben wir unser Neubaugeschäft signifikant ausgeweitet. Dafür haben wir den Münchner Projektentwickler ISARIA mit 13 Bauprojekten und etwa 2.700 Wohneinheiten erworben. Zudem haben wir uns
mit 40 % an der QUARTERBACK Immobilien AG beteiligt. Unter deren Führung
bündeln wir nun unsere Expertise und Stärke in einer eigenständigen Plattform.
Mit dieser strategischen Weichenstellung sind wir ideal aufgestellt, um unsere
Neubau-Pipeline kontinuierlich und gezielt auszubauen sowie Neubauten schneller und kosteneffizienter zu realisieren.
QUARTERBACK setzt künftig alle Neubauprojekte der Deutsche Wohnen um,
die unser Portfolio hinsichtlich Lage und Qualität optimal ergänzen werden.
In den kommenden Jahren wird QUARTERBACK rund 18.000 Wohnungen –
insbesondere in den Metropolregionen Berlin, Dresden/Leipzig, München und
Stuttgart – bauen, davon etwa 9.000 für unseren Bestand.
Lars Urbansky
Chief Operating
Officer (COO)
Philip Grosse
Chief Financial
Officer (CFO)
Michael Zahn
Chief Executive
Officer (CEO)
Henrik Thomsen
Chief Development
Officer (CDO)
3
4
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Fokussierte Portfoliostrategie
Megatrends wie Urbanisierung und eine zunehmende Alterung der Bevölke
rung bilden die Basis für unser Geschäftsmodell und unsere langfristig ausgerichtete Unternehmensstrategie. Diese beinhaltet außerdem einen klaren
Fokus auf die deutschen Metropolregionen, in denen die Chancen für weiteres
Wachstum besonders gut sind – sowohl für unser Wohnportfolio als auch für
das Geschäftsfeld Pflege und Betreutes Wohnen.
Die Bewertungsgewinne unseres Immobilienportfolios von EUR 1,9 Mrd. im
Geschäftsjahr 2020 spiegeln die anhaltend hohe Attraktivität unseres Port
folios wider. Dazu trägt auch die kontinuierliche Qualitätsverbesserung bei,
die wir seit Jahren durch zielgerichtete Maßnahmen forcieren – sowohl durch
An- und Verkäufe als auch durch Modernisierungen sowie immer mehr auch
durch Neubau.
Auch im Geschäftsfeld Pflege und Betreutes Wohnen setzen wir auf Städte
und Regionen mit positiven Entwicklungsprognosen sowie eine hohe Qualität
der Immobilien ebenso wie der Pflege und Betreuung. Mit dem gezielten Ausbau dieses Bereichs kommen wir der steigenden Nachfrage nach Pflegeplätzen
in Deutschland nach.
Finanzielle Stabilität
Trotz Corona-Krise blicken wir auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr 2020 zurück
und konnten unsere Prognosen erreichen. Die Vertragsmieten erreichten mit
EUR 837,6 Mio. etwa das Niveau des Vorjahres. Die für uns maßgebliche Kennzahl
FFO I – Funds from Operations ohne Verkauf – je Aktie ist um 1,3 % gestiegen
und der EPRA NAV (Nettovermögenswert) erhöhte sich um 12,3 % je Aktie. Der
Verschuldungsgrad (Loan-to-Value Ratio, LTV) bewegte sich mit 37 % in unserem
Zielkorridor von 35 % bis 40 %. Und das bereinigte Ergebnis vor Zinsen, Steuern
und Abschreibungen (bereinigtes EBITDA) stieg insbesondere aufgrund von Verkäufen um 12,1 % auf rund EUR 1 Mrd.
Der Berliner Mietendeckel hat im Geschäftsjahr 2020 zu einem Rückgang der
Bestandsmiete im Gesamtportfolio um 4,1 % auf durchschnittlich EUR 6,70/m2
geführt. Wir sind weiterhin davon überzeugt, dass der Berliner Mietendeckel
den angespannten Wohnungsmarkt in keinster Weise entlastet – mehr noch:
Er verschärft den akuten Wohnungsmangel zusätzlich. Dabei wird die Privatwirtschaft dringend gebraucht – sowohl für (neuen) Wohnraum in einer hohen
Qualität als auch für den Klimaschutz. Im ersten Halbjahr 2021 wird mit einer
Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zur Verfassungsmäßigkeit des
Mietendeckels gerechnet.
Die Deutsche Wohnen-Aktie konnte im vergangenen Jahr eine erfreuliche
Entwicklung verzeichnen. Sie beendete das Jahr 2020 mit einem Schlusskurs
von EUR 43,69, was einem Plus von 22,6 % gegenüber dem Jahresende 2019 entspricht. Damit setzte sich die Aktie auch gegenüber den wesentlichen Indizes
positiv ab. Eine weitere erfreuliche Botschaft war die Aufnahme der Deutschen
Wohnen SE in den deutschen Leitindex DAX zum 22. Juni 2020. Auch dies
belegt unsere erfolgreiche Entwicklung in den vergangenen Jahren. Wir haben
zudem unser Aktienrückkaufprogramm im September 2020 erfolgreich abgeschlossen. Insgesamt haben wir in diesem Rahmen rund 16 Mio. Aktien zu einem
Gesamtpreis von EUR 597,3 Mio. erworben. Dies entspricht einem rechnerischen
Anteil von 4,47 % am Grundkapital der Deutsche Wohnen SE.
An unsere Aktionär:innen
Brief an unsere Aktionär:innen
Unsere Aktionär:innen profitieren neben der positiven Aktienkursentwicklung
von unserer kontinuierlichen Dividendenpolitik. Für das Geschäftsjahr 2020
schlagen Vorstand und Aufsichtsrat vor, aus dem Bilanzgewinn eine Dividende
von EUR 1,03 je Inhaberaktie auszuschütten. Damit kehren wir zu unserer
durchschnittlichen Ausschüttungsquote von 65 % zurück. Im vergangenen Jahr
hatten wir die Ausschüttungsquote, basierend auf dem FFO I, auf 60 % reduziert, um die Einrichtung eines Corona-Hilfsfonds in Höhe von EUR 30 Mio. zu
ermöglichen.
Diesen Hilfsfonds nutzen wir, um insbesondere in Zahlungsnot geratene
Wohnungs- und Gewerbemieter:innen zu schützen. Dort wo staatliche Hilfsprogramme nicht ankommen bieten wir unsere Unterstützung an. Aber auch
der Schutz unserer Mitarbeiter:innen stand 2020 für uns im Fokus. Insofern
haben wir nach Ausbruch der Corona-Pandemie zeitnah die Voraussetzungen
geschaffen, um allen Mitarbeitenden die Arbeit im Homeoffice zu ermöglichen.
Aktuell machen etwa 80 % von ihnen Gebrauch davon. Und noch etwas hat
die Corona-Krise eindrücklich gezeigt: Wie wichtig hochwertiger Wohnraum
für jeden einzelnen von uns ist. Die Deutsche Wohnen leistet hier einen wertvollen Beitrag.
All die beschriebenen Erfolge wären nicht ohne das hohe Engagement und
den leidenschaftlichen Einsatz unserer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter
möglich – gerade in diesen herausfordernden Zeiten. Ihnen gilt insofern unser
ausdrücklicher Dank. Wir werden auch weiterhin daran arbeiten, ein dauerhaft
attraktiver Arbeitgeber für sie zu sein.
Positive Wachstumsaussichten
Die Aussichten für den deutschen Wohnimmobilienmarkt sind weiterhin
positiv – dies wird durch die aktuellen Rahmendaten untermauert, die wir Ihnen
im Wirtschaftsbericht näher erläutern. Die Deutsche Wohnen bleibt aufgrund
ihrer langfristig ausgerichteten Unternehmensstrategie ein starker und ver
lässlicher Akteur auf dem Immobilienmarkt. Unser Portfolio richten wir weiterhin konsequent auf das Wachstum in Deutschlands Top-Städten aus. Zugleich
forcieren wir auf dieser stabilen Basis unser Klima- und Neubau-Engagement.
Auf das Geschäftsjahr 2021 blicken wir optimistisch und erwarten eine solide
Entwicklung der wichtigsten Unternehmenskennzahlen. Unsere Prognose sieht
einen FFO I auf Vorjahresniveau und weiteres NAV-Wachstum vor.
Ihnen, sehr geehrte Aktionär:innen, danken wir für Ihre anhaltende Unter
stützung und Ihr Vertrauen! Wir freuen uns, wenn Sie uns weiterhin auf
unserem Weg begleiten.
Berlin, 25. März 2021
Mit freundlichen Grüßen
Michael Zahn
Vorstandsvorsitzender
Philip Grosse
Vorstand
Henrik Thomsen
Vorstand
Lars Urbansky
Vorstand
5
6
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
DEUTSCHE WOHNEN AM KAPITALMARKT
Kursentwicklung der Aktie 2020 (indexiert)
140
130
Deutsche Wohnen SE 1:
22,6 %
120
EPRA Germany: 11,9 %
110
MDAX: 8,8 %
DAX: 3,5 %
100
90
EPRA Europe:
–13,1 %
80
70
60
Jan.
1
Febr.
März
Apr.
Mai
Juni
Juli
Aug.
Sept.
Okt.
Kursverlauf bereinigt um Dividende
Zulassung von Corona-Impfstoffen
treibt DAX auf Allzeithoch
Im Frühjahr 2020 brachen die Aktienmärkte aufgrund der weltweiten Auswir
kungen der Corona-Pandemie signifikant ein. Im Jahresverlauf erholten sie sich
jedoch zunehmend, unter anderem bedingt durch schnelle Lockerungen der
Lockdowns sowie umfassende stützende nationale und internationale Maßnahmen
wie beispielsweise die Rettungsfonds Deutschlands und der EU.
Im vierten Quartal 2020 wurden die Aktienmärkte insbesondere durch neu entwickelte Corona-Impfstoffe beflügelt. Die Zulassung dieser Impfstoffe untermauert die Hoffnung, in absehbarer Zeit wieder zur Normalität zurückkehren zu
können. Des Weiteren haben die Ausweitung des Anleihekaufprogramms der
EZB um EUR 500 Mrd., die Einigung der EU auf einen neuen Haushalt und das
Brexit-Abkommen zwischen der EU und Großbritannien sowie anhaltend starke
Konjunkturdaten Chinas den Aktienmärkten einen Aufschwung verliehen.
Im Gesamtjahr 2020 legte der DAX um 3,5 % zu, erreichte ein Allzeithoch und
schloss mit einem Zählerstand von 13.719 Punkten. Der MDAX gewann 8,8 %
und schloss mit rund 16.326 Punkten.
Nov.
Dez.
An unsere Aktionär:innen
Deutsche Wohnen am Kapitalmarkt
Deutsche Wohnen-Aktie setzt sich
erneut positiv von den Indizes ab
Die Aktie der Deutsche Wohnen SE beendete das Jahr 2020 mit einemSchluss
kurs von EUR 43,69 und verzeichnete somit einen Kursgewinn von 22,6 % gegenüber dem Jahresende 2019. Die Aktie, die Anfang November ihr Jahreshoch von
EUR 46,31 erreichte, konnte sich damit deutlich vom allgemeinen Negativtrend
im ersten Quartal lösen. Auch gegenüber den deutschen Aktienindizes DAX
(3,5 %) und MDAX (8,8 %) sowie den Immobilienindizes EPRA Europe (−13,1 %)
und EPRA Germany (11,9 %) setzte sich die Aktie positiv ab.
Die Marktkapitalisierung der Deutsche Wohnen SE erhöhte sich im Vorjahresvergleich um etwa 15 % auf EUR 15,0 Mrd. 1 Die Deutsche Wohnen bleibt somit
unverändert die zweitgrößte Immobiliengesellschaft in Deutschland und rangiert auch im europäischen Vergleich auf Platz 2. 2
Marktkapitalisierung der Deutsche Wohnen SE zum Ende des Geschäftsjahres 2020
im europäischen Vergleich
EUR Mrd. 1
33,8
15,0
12,6
1
6,5
5,4
A
B
Pr La
op n
er d S
ti e
es cu
Li rit
m ie
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d
5,6
C
as
te
llu
m
Si
te
AG
G
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in
a
(S
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)
6,0
Pr
im
e
7,5
Sw
is
s
8,7
AG
U
ni
ba
ilRo
da
m
co
A
ro
un
dt
ow
n
SA
W
FD
Im
m
ob
ili
en
SE
G
RO
LE
G
SE
W
oh
ne
n
D
eu
ts
ch
e
Vo
no
vi
a
SE
9,2
Gemäß Streubesitz-Marktkapitalisierung, EPRA Europe per Dezember 2020
Auch die Liquidität der Deutsche Wohnen-Aktie entwickelte sich im vergan
genen Jahr positiv. Der durchschnittliche Tagesumsatz im Xetra-Handel stieg
2020 von EUR 33,8 Mio. um ca. 23,5 % auf EUR 41,8 Mio. Das durchschnittliche
Xetra-Handelsvolumen der Deutsche Wohnen-Aktie belief sich auf etwa 1,1 Mio.
Aktien pro Tag. Das Handelsvolumen alternativer Plattformen lag leicht unter
diesem Niveau.
1 Unter Berücksichtigung von 359,8 Mio. ausstehenden Aktien per 31. Dezember 2020
abzüglich 16,1 Mio. eigener Aktien
2 Gemäß Streubesitz Marktkapitalisierung, EPRA Europe per Dezember 2020
7
8
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Deutsche Wohnen steigt in den DAX auf
Seit dem 22. Juni 2020 ist die Deutsche Wohnen SE Teil des deutschen Leit
index DAX. Das entschied die Deutsche Börse auf Basis der Kriterien für einen
Aufstieg im Rahmen des Fast-Entry-Verfahrens. Seit dem Börsengang im Jahr
1999 sind die Marktkapitalisierung und das Handelsvolumen der Deutsche
Wohnen-Aktie kontinuierlich gestiegen und erfüllten nunmehr die technischen
Voraussetzungen für die Index-Aufnahme.
Kennzahlen zur Aktie
Anzahl der Aktien in Mio.
Davon eigene Aktien in Mio.
Jahresschlusskurs 1 in EUR
Marktkapitalisierung in EUR Mrd. 2
Jahreshöchstkurs 1 in EUR
Jahrestiefstkurs 1 in EUR
Durchschnittliches Xetra-Tagesvolumen 3
2020
2019
rd. 359,84
rd. 359,72
rd. 16,07
rd. 2,71
43,69
35,64
rd. 15,0
rd. 13,0
46,31
43,39
27,62
29,19
1.062.251
928.170
1 Schlusskurs Xetra-Handel zum 31. Dezember 2020, 2019 Zahl um Dividende bereinigt
2 Gemäß Streubesitz Marktkapitalisierung
3 Gehandelte Stücke
Quelle: Bloomberg, Stand: 5. Januar 2021
Aktionärsstruktur bleibt weitgehend
unverändert
BlackRock, MFS, Norges und State Street halten derzeit 3 rund 31 % der
Deutsche Wohnen-Aktien. Im Rahmen des Aktienrückkaufprogramms
hat die Deutsche Wohnen rund 4,5 % eigene Aktien erworben. Die rest
lichen 64,3 % der Aktien liegen bei in- und ausländischen institutionellen
Investoren sowie Privataktionär:innen, die die gesetzliche Meldeschwelle
von jeweils 3 % nicht überschritten haben.
Aktionärsstruktur 1
BlackRock, Inc. 2
11,48 %
Massachusetts Financial Services Company (MFS)
9,94 %
Norges Bank (Central Bank of Norway) 2
6,93 %
State Street Corporation 2
Gesamt
3,10 %
31,45 %
Eigene Aktien
4,47 %
Sonstige
64,3 %
1 Prozentangaben auf Basis der letzten Stimmrechtsmitteilungen gemäß §§ 33 ff. WpHG der genannten
Aktionär:innen. Die Veröffentlichungen der Stimmrechtsmitteilungen finden Sie auf der Investor-RelationsWebsite (www.deutsche-wohnen.com/stimmrechtsmitteilungen). Der gemeldete Stimmrechtsanteil
bezieht sich auf die Zahl der Gesamtstimmrechte zum Zeitpunkt der Meldung. Es besteht die Möglichkeit,
dass sich der gemeldete Stimmrechtsanteil seitdem, ohne Entstehen einer Meldepflicht, innerhalb der
jeweiligen Schwellenwerte geändert haben könnte.
2 Zugerechnete Stimmrechte gemäß § 34 WpHG
3
Stand: 6. Januar 2021
Stimmrechts
mitteilungen
An unsere Aktionär:innen
Deutsche Wohnen am Kapitalmarkt
Weiterhin breite Analysten-Coverage
Insgesamt beobachten derzeit 3 26 Analyst:innen die Entwicklung der Deutsche
Wohnen SE. Die aktuellen 3 Kursziele reichen von EUR 33,50 bis EUR 60,00 pro
Aktie. Dabei gehen 15 Analyst:innen von einem Kursziel größer/gleich EUR 43,00
pro Aktie aus. Der Median aller Einschätzungen von Analyst:innen liegt mit
EUR 43,00 3 pro Aktie auf ähnlichem Niveau wie der Schlusskurs zum Jahresende 2020.
Rating
Anzahl
Buy/Kaufen/Outperform/Overweight
16
Equal Weight/Halten/Hold/Neutral
5
Sell
5
Ergebnisse der Hauptversammlung
und Dividende
Am 5. Juni 2020 fand die ordentliche Hauptversammlung 2020 der Deutsche
Wohnen SE aufgrund der coronabedingt eingeführten Beschränkungen erstmals in virtueller Form statt. Die Hauptversammlung wurde für angemeldete
Aktionär:innen in Bild und Ton übertragen, die Stimmrechtsausübung wurde
durch elektronische Kommunikation ermöglicht. 79,5 % des Grundkapitals der
Gesellschaft waren vertreten. Die Aktionär:innen stimmten allen vorgelegten
Beschlussvorschlägen der Tagesordnung mit den erforderlichen Mehrheiten zu.
Dazu zählte etwa die Ausschüttung einer reduzierten Dividende von EUR 0,90
je Inhaberaktie für das Geschäftsjahr 2019. Die Ausschüttungsquote, basierend
auf dem FFO I, wurde in diesem Jahr einmalig von 65 % auf 60 % reduziert, um
die Einrichtung eines Corona-Hilfsfonds in Höhe von EUR 30 Mio. zu ermöglichen.
Die Dividende von EUR 0,90 pro Aktie ergibt im Verhältnis zum volumenge
wichteten Durchschnittskurs des Jahres 2019 von EUR 36,45 eine Dividendenrendite von 2,5 %.
Für das Jahr 2020 plant die Deutsche Wohnen, zu ihrer durchschnittlichen
Ausschüttungsquote von 65 % des FFO I zurückzukehren.
Aktienrückkaufprogramm vorzeitig beendet
Am 15. November 2019 hat der Vorstand der Deutsche Wohnen SE mit Zustimmung des Aufsichtsrats ein Aktienrückkaufprogramm in Höhe von bis zu 25 Mio.
Aktien und bis zu maximal EUR 750 Mio. beschlossen. Das Rückkaufprogramm
wurde mit Bekanntmachung vom 14. September 2020 vorzeitig beendet.
Insgesamt hat die Deutsche Wohnen SE im Rahmen des Aktienrückkaufprogramms 16.070.566 Aktien zu einem Gesamtpreis von EUR 597,3 Mio. erworben.
Dies entspricht einem rechnerischen Anteil von 4,47 % des Grundkapitals der
Deutsche Wohnen SE. Der Kaufpreis je Aktie betrug durchschnittlich EUR 37,17
und lag somit ca. 42 % unter dem aktuellen NAV pro Aktie von EUR 52,80.
3
Stand: 6. Januar 2021
9
10
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Intensiver Austausch mit
Analyst:innen und Investor:innen
Der Schwerpunkt unserer umfangreichen Investor-Relations-Arbeit liegt auf
einer zeitnahen und transparenten Berichterstattung, einem aktiven und regel
mäßigen Dialog mit unseren Aktionär:innen, Analyst:innen und potenziellen
Investor:innen sowie dem Ausbau unseres bestehenden Netzwerks n
ationaler
und internationaler Kontakte.
Auch im Geschäftsjahr 2020 hat die Deutsche Wohnen den intensiven Dialog
fortgeführt. Vorstand und Investor-Relations-Team nutzen dafür insbesondere
Investorenkonferenzen und Roadshows im nationalen und internationalen
Umfeld. Aufgrund der Corona-Pandemie sowie der damit einhergehenden Vor
sichtsmaßnahmen und Reisebeschränkungen wurden in den vergangenen
Monaten ausschließlich virtuelle Meetings und Telefonkonferenzen abgehalten.
Insgesamt hat sich das Investor-Relations-Team im Jahr 2020 mit mehr als
500 Investor:innen ausgetauscht.
Anlässlich der Veröffentlichungen unseres Geschäftsberichts und unserer
Quartalsberichte halten wir jeweils eine Telefonkonferenz ab. Investor:innen
und Analyst:innen können bei dieser Gelegenheit ihre Fragen direkt an den
Vorstand richten. Die Konferenzen werden als Webcast live übertragen und
s tehen im Anschluss auf unserer Website im Bereich Investor Relations zum
Download bereit. Hier werden außerdem aktuelle Finanzberichte und
Unternehmenspräsentationen zur Verfügung gestellt.
Einen Terminüberblick enthält der Finanzkalender im Geschäftsbericht.
Dieser wird regelmäßig auf unserer Investor-Relations-Homepage aktualisiert.
Investor Relations
Finanzkalender
auf Seite 249
Finanzkalender
An unsere Aktionär:innen
Erklärung zur Unternehmensführung
ERKLÄRUNG ZUR UNTERNEHMENS
FÜHRUNG
Börsennotierte Aktiengesellschaften müssen jährlich eine Erklärung zur Unter
nehmensführung abgeben und veröffentlichen. Die nachfolgende Erklärung
fasst die Erklärung zur Unternehmensführung für die Deutsche Wohnen SE
gemäß § 289f HGB und die Erklärung zur Unternehmensführung für die
Deutsche Wohnen Gruppe gemäß § 315d HGB zusammen. Die Erklärung zur
Unternehmensführung ist im Internet unter www.deutsche-wohnen.com/
erklaerung-zur-unternehmensfuehrung abrufbar.
1. E
rklärung von Vorstand und Aufsichtsrat
der Deutsche Wohnen SE zum Deutschen
Corporate Governance Kodex
gemäß § 161 Aktiengesetz
Vorstand und Aufsichtsrat der Deutsche Wohnen SE haben sich mit der Erfüllung
der Standards des Deutschen Corporate Governance Kodex sorgfältig befasst.
Sie haben dabei den Kodex in der Fassung vom 7. Februar 2017, veröffentlicht im
Bundesanzeiger am 24. April 2017 („Kodex 2017“) sowie den Kodex in der Fassung
vom 16. Dezember 2019, veröffentlicht im Bundesanzeiger am 20. März 2020
(„Kodex 2020“), berücksichtigt und im Dezember 2020 folgende Entsprechens
erklärung nach § 161 Abs. 1 des Aktiengesetzes verabschiedet.
Seit Abgabe der letzten Entsprechenserklärung vom Dezember 2019 hat die
Deutsche Wohnen SE den Empfehlungen der Regierungskommission Deutscher
Corporate Governance Kodex (Kodex 2017) mit folgender Ausnahme entsprochen:
• Der Empfehlung in Ziffer 5.4.1 des Kodex, auch eine Regelgrenze für die Zu
gehörigkeitsdauer zum Aufsichtsrat festzulegen und deren Berücksichtigung
bei Wahlvorschlägen, ist nicht entsprochen. Die Gesellschaft ist der Ansicht,
dass eine pauschale Regelgrenze individuelle Faktoren, die eine längere Zugehörigkeit einzelner Aufsichtsratsmitglieder rechtfertigen, nicht berücksichtigt.
Die Deutsche Wohnen SE entspricht den Empfehlungen der Regierungs
kommission Deutscher Corporate Governance Kodex (Kodex 2020) und
wird ihnen auch künftig entsprechen, mit folgenden Ausnahmen:
Das vom Aufsichtsrat gemäß dem neuen § 87a Aktiengesetz zu beschließende
neue Vergütungssystem wird der Aufsichtsrat festlegen und der ordentlichen
Hauptversammlung 2021 zur Beschlussfassung vorlegen. Die in den laufenden
Vorstandsdienstverträgen enthaltenen Regelungen über die Vergütung des
Vorstands entsprechen derzeit nicht allen Empfehlungen des Kodex 2020. Dessen
Empfehlungen werden künftig bei der Bestellung und dem Abschluss des Anstel
lungsvertrags neuer Vorstandsmitglieder berücksichtigt werden. Bestehende
Anstellungsverträge bleiben für ihre Mindestlaufzeit unberührt. Anpassungen
sollen bei einer Vertragsverlängerung erfolgen. In dem derzeit geltenden Vergü
tungssystem und den bestehenden Vorstandsdienstverträgen gibt es folgende
Abweichungen zum Kodex 2020:
• Der Empfehlung G 8, wonach eine nachträgliche Änderung der Erfolgsziele
oder der Vergleichsparameter ausgeschlossen sein soll, wurde nicht v
ollständig
entsprochen. Der Aufsichtsrat hat in seiner Sitzung am 27. April 2020 dem
Abschluss von Vereinbarungen (nachfolgend „Ausgleichsvereinbarungen“) zum
Erklärung zur
Unternehmensführung
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usgleich vergütungsverzerrender Effekte des vom Berliner Senat am
A
5. Juni 2019 angekündigten Gesetzes zur Kappung und Herabsetzung von
Wohnungsmieten in Berlin (MietenWoG Berlin, sog. Berliner Mietendeckel)
zwischen der Gesellschaft und den Vorstandsmitgliedern Michael Zahn, Philip Grosse
und Lars Urbansky sowie dem ehemaligen Vorstandsmitglied Lars Wittan,
zugestimmt. Die Ausgleichsvereinbarungen sehen zum einen eine Anpassung
der für die Ermittlung der langfristig variablen Vergütung (LTI-Vergütung)
maßgeblichen LTI-Performance Periode für die Zwecke der Bemessung der relativen
Aktienkursperformance vor. Der Aufsichtsrat hatte im Vorfeld des Beschlusses
vom 27. April 2020 festgestellt, dass die Ankündigung des Berliner Mieten
deckels erhebliche negative Auswirkungen auf den Börsenkurs der Aktien der
Gesellschaft hatte, während zugleich die für die Bestimmung der LTI Kennzahlen relevanten Aktienkursentwicklungen der Peer-Unternehmen der Gesel
lschaft durch die Ankündigung des Berliner Senats nicht oder in sehr viel
geringerem Maß negativ beeinflusst wurden. Der Aufsichtsrat sieht eine hohe
Wahrscheinlichkeit, dass es zu außerordentlichen Wertaufholungen beim Börsen
kurs der Gesellschaft kommen kann, sollte das Bundesverfassungsgericht
die Verfassungswidrigkeit des Berliner Mietendeckels feststellen. Nach
Einschätzung des Aufsichtsrats wäre außerdem die langfristige Vergütung aus
in 2016 und ggfs. 2017 zugeteilten Aktienoptionen unter dem Aktienoptionsprogramm (AOP) ohne den Mietendeckel erheblich höher ausgefallen, da
ohne den Berliner Mietendeckel die Ausübungshürde für eines der Erfolgsziele
(relative Aktienkurperformance im Vergleich zum EPRA/NAREIT Germany
Index; Gewichtung 20%) nicht verfehlt worden wäre. Der Aufsichtsrat
hielt die Nachhaltigkeit und Stringenz der langfristigen Vergütung durch
den Mietendeckel insgesamt für gefährdet, wenn diese Einmaleffekte des
Berliner Mietendeckels nicht gesondert berücksichtigt werden. Vor diesem
Hintergrund hielt es der Aufsichtsrat für angemessen, eine außerordentliche Anpassung der LTI-Vergütung dieser Vorstandsmitglieder einmalig
in der Weise vorzunehmen, dass die Ankündigung des Mietendeckels und
die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zum Mietendeckel stets
in eine LTI-Performance Periode fallen, um diese außerordentlichen kursrelevanten Ereignisse in einer Periode zu erfassen. Des Weiteren sehen
die Ausgleichsvereinbarungen vor, dass unter bestimmten Voraussetzungen
Bezugsrechte auf Share Units gewährt werden, die einer Mindesterreichung
des vorgenannten Erfolgsziels des AOP jeweils entsprechen. Bei der Ausgestaltung der Ausgleichsvereinbarungen hat der Aufsichtsrat darauf geachtet,
dass positive Effekte für den Vorstand nur in dem Umfang entstehen, in dem
sie durch entsprechende Börsenkursentwicklungen zugunsten der Aktionäre
unterlegt sind und die betroffenen Vorstände nicht von außergewöhnlichen
Kurssteigerungen in Anbetracht einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts profitieren können, sie aber im Einklang damit auch nicht unangemessen
benachteiligt werden.
• Der Empfehlung G 10 wird möglicherweise nicht vollständig entsprochen.
Gemäß der Empfehlung G 10 Satz 1 sollen, die dem Vorstandsmitglied
gewährten variablen Vergütungsbeträge von ihm unter Berücksichtigung
der jeweiligen Steuerbelastung überwiegend in Aktien der Gesellschaft
angelegt oder entsprechend aktienbasiert gewährt werden. Die Vorstandsdienstverträge sehen neben den Share Ownership Guidelines vor, dass die
Höhe der langfristig variablen Vergütung (LTI-Vergütung) auf der Grundlage von
LTI-Kennzahlen ermittelt wird, die zur Hälfe aktienbasiert über die jeweilige
relative Aktienperformance und zur Hälfte aufgrund einer im Vertrag definierten
Immobilienrendite ermittelt werden. Die Vorstandsmitglieder sind hiermit
hinreichend an der Wertentwicklung der Aktie der Gesellschaft beteiligt,
um zu gewährleisten, dass die Vorstandsmitglieder wie die Aktionäre ein Interesse
an einer langfristigen Entwicklung der Gesellschaft haben.
An unsere Aktionär:innen
Erklärung zur Unternehmensführung
• Der Empfehlung in G 11 wird nicht entsprochen. Diese sieht vor, dass der
Aufsichtsrat die Möglichkeit haben soll, außergewöhnlichen Entwicklungen
in angemessenem Rahmen Rechnung zu tragen und in begründeten Fällen
eine variable Vergütung einbehalten oder zurückfordern zu können. Der Aufsichtsrat kann derzeit sämtliche Vergütungsbestandteile, einschließlich der
variablen Vergütung bei einer Verschlechterung der Lage der Gesellschaft
nach § 87 Abs. 2 AktG herabsetzen. Ferner kann der Aufsichtsrat alle Vergütungsbestandteile, einschließlich der variablen Vergütungen, im Falle von
Pflichtverletzungen in Höhe eines Schadens der Gesellschaft einbehalten.
Weitere Rückforderungsansprüche wurden nicht vereinbart.
• Der Empfehlung in G 12 wird nicht entsprochen. Nach G 12 soll im Fall der
Beendigung eines Vorstandsvertrags die Auszahlung noch offener variabler
Vergütungsbestandteile, die auf die Zeit bis zur Vertragsbeendigung entfallen,
nach den ursprünglich vereinbarten Zielen und Vergleichsparametern und
nach den im Vertrag festgelegten Fälligkeitszeitpunkten oder Haltedauern
erfolgen. Die geltenden Vorstandsdienstverträge sehen (in Einklang mit
Ziff. 4.2.3 Abs. 5 des Kodex 2017) vor, dass die Vorstandsmitglieder im Falle eines
Kontrollwechsels im Sinne des Vertrages ein einmaliges Recht haben, den
Vertrag mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende zu kündigen. Bei
Ausübung des Kündigungsrechts erhält das Vorstandsmitglied einen Betrag
in Höhe von bis zu drei Jahresvergütungen, maximal jedoch einen Betrag
in Höhe der nach seinem Ausscheiden ansonsten zu zahlenden Vergütung.
Die Abfindung wird mit Beendigung des Vertrages zur Auszahlung fällig.
Der Grund für die Abfindungsregelung im Falle eines Kontrollwechsels besteht
darin, dass mit einem Kontrollwechsel Veränderungen einhergehen können,
die es nicht gerechtfertigt erscheinen lassen, die Ermittlung der variablen
Vergütungsbestandteile von der Entwicklung nach dem Kontrollwechsel
abhängig zu machen und die im Vertrag festgelegten Fälligkeitszeitpunkte
einzuhalten. Die Ausrichtung der Vergütung auf eine nachhaltige und langfristige
Entwicklung der Gesellschaft wird durch die Regelung nicht beeinträchtigt,
da die Vorstandsmitglieder während ihrer Tätigkeit nicht mit einem Kontroll
wechsel rechnen können. Bei der Entscheidung über die in G 8 genannten
Ausgleichsvereinbarungen wurde auch das ausgeschiedene Vorstandsmitglied
Lars Wittan berücksichtigt.
• Der Empfehlung in G 13 Satz 1 wird nur für den Sonderfall des Kontrollwechsels
nicht entsprochen. Nach G 13 Satz 1 sollen Zahlungen an ein Vorstandsmit
glied bei vorzeitiger Beendigung der Vorstandstätigkeit den Wert von zwei
Jahresvergütungen nicht überschreiten (Abfindungs-Cap) und nicht mehr
als die Restlaufzeit des Anstellungsvertrags vergüten. Die Vorstandsdienstverträge sehen derzeit wie oben ausgeführt bei vorzeitiger Beendigung des
Vorstandsdienstvertrages infolge eines Kontrollwechsels einen Betrag in Höhe
von bis zu drei Jahresvergütungen vor. Der Kodex 2020 enthält keine ausdrückliche Bestimmung zu Leistungen aus Anlass eines Kontrollwechsels mehr.
Ob insoweit die allgemeine Empfehlung G.13 Satz 1 zur Abfindungshöhe
Geltung beansprucht, ist unklar. Es wird daher vorsorglich erklärt, dass der
Empfehlung G13 Satz 1 nicht entsprochen wird.
Berlin, im Dezember 2020
Der Vorstand
Der Aufsichtsrat
Die Entsprechenserklärung ist auch im Internet unter www.deutsche-wohnen.
com/entsprechenserklaerung abrufbar.
Entsprechens
erklärung
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2. R
elevante Angaben zu
Unternehmensführungspraktiken
Die Deutsche Wohnen SE mit Sitz in Berlin unterliegt als börsennotierte Europäische Aktiengesellschaft (Societas Europaea, SE) zusätzlich zum deutschen
Aktien- und Kapitalmarktrecht den europäischen Regelungen der SE-Verordnung
und dem deutschen SE-Ausführungsgesetz sowie den Bestimmungen ihrer
Satzung. Mit ihren Organen Vorstand und Aufsichtsrat verfügt die Gesellschaft
über eine duale Führungs- und Kontrollstruktur. Der Vorstand leitet das Unternehmen und führt dessen Geschäfte in eigener Verantwortung. Der Aufsichtsrat berät und überwacht den Vorstand und arbeitet mit dem Vorstand im
Unternehmensinteresse eng zusammen.
Die Aktionär:innen der Deutsche Wohnen SE nehmen ihre Rechte in der Hauptversammlung wahr. Die Hauptversammlung beschließt über alle ihr durch das
Gesetz zugewiesenen Aufgaben, insbesondere über die Gewinnverwendung,
die Entlastung von Vorstand und Aufsichtsrat, die Wahl von Aufsichtsratsmitgliedern und des Abschlussprüfers, Satzungsänderungen, Kapitalmaßnahmen,
Unternehmensverträge, Umwandlungen sowie die Vergütung des Aufsichtsrats.
Nach dem Gesetz zur Umsetzung der zweiten Aktionärsrichtlinie (ARUG II) vom
12. Dezember 2019 beschließt die Hauptversammlung erstmals im Jahr 2021
mit beratendem Charakter über die Billigung des vom Aufsichtsrat vorgelegten
Vergütungssystems für die Vorstandsmitglieder sowie erstmals im Jahr 2022
über die Billigung des Vergütungsberichts für das vorangegangene Geschäftsjahr.
Die Hauptversammlung kann nach dem mit dem ARUG II neu eingeführten § 87
Abs. 4 Aktiengesetz auf Antrag von Aktionär:innen, deren Anteile zusammen den
zwanzigsten Teil des Grundkapitals oder den anteiligen Betrag von EUR 0,5 Mio.
erreichen, die vom Aufsichtsrat festzulegende Maximalvergütung herabsetzen.
Für Vorstand und Aufsichtsrat der Deutsche Wohnen SE ist verantwortungs
bewusste und auf langfristige Wertschöpfung ausgerichtete Führung ein zentraler
Bestandteil der Unternehmensführung; alle Unternehmensbereiche orientieren
sich daran. Unser geschäftliches Handeln wird nicht nur durch die Einhaltung
von Gesetzen bestimmt, sondern ist an allgemein anerkannten Standards und
Empfehlungen, insbesondere den Leitprinzipien für Wirtschaft und Menschenrechte der Vereinten Nationen, ausgerichtet. Die Basis unseres Handelns ist
unsere Unternehmenskultur, deren wichtigste Pfeiler Wertschätzung, Vielfalt,
Offenheit und ein hoher Qualitätsanspruch sind. Im Mittelpunkt s tehen für uns
Werte wie Kompetenz, Transparenz und Nachhaltigkeit. Wir sind überzeugt,
dass nachhaltiges Handeln die Zukunftsfähigkeit der Deutsche Wohnen sichert
und auch unsere Stakeholder davon profitieren.
Verhaltensrichtlinien
Die Deutsche Wohnen hat zur Umsetzung der Werte, Grundsätze und Regeln
verantwortungsbewusster Unternehmensführung im täglichen Handeln Verhaltens
richtlinien festgelegt, die die gesetzlichen Bestimmungen konkretisieren und
ergänzen und für alle Mitarbeiter:innen der Deutsche Wohnen gelten. Die Verhaltensrichtlinien werden regelmäßig überprüft und fortentwickelt und sind im
Intranet für alle Mitarbeiter:innen sowie im Internet zugänglich.
Die Deutsche Wohnen SE und ihre Konzernunternehmen sind als Vermieter:innen und Transaktionspartner:innen darauf angewiesen, das Vertrauen von
Kund:innen, Käufer:innen und Geschäftspartner:innen zu gewinnen und zu er
halten. Für die Deutsche Wohnen SE, ihre Leitungs- und Kontrollgremien sowie
ihre Mitarbeite:rinnen bedeutet daher Compliance nicht nur die Einhaltung von
Rechtssätzen und der Satzung, sondern auch die Einhaltung interner Anwei
sungen und Selbstverpflichtungen, um die Werte, Grundsätze und Regeln
An unsere Aktionär:innen
Erklärung zur Unternehmensführung
verantwortungsbewusster Unternehmensführung im täglichen Handeln umzusetzen. Die Verankerung der Verhaltensrichtlinien der Deutsche Wohnen in der
Unternehmensorganisation ist umso wichtiger, als das Unternehmen zur Erfüllung s
einer Aufgaben auf die Eigenverantwortlichkeit und Eigeninitiative seiner
Führungskräfte und Mitarbeiter:innen setzt.
Die Einhaltung gesetzlicher Bestimmungen und der Standards des Deutschen
Corporate Governance Kodex sowie der Verhaltensrichtlinien sind wichtige
Grundsätze der Deutsche Wohnen. Die Mitarbeiter:innen werden ermutigt, das
Unternehmen über Verstöße zu informieren. Hierfür steht sowohl der Belegschaft
als auch den Geschäftspartner:innen ein Hinweisgebersystem zur Verfügung, das
auf Wunsch auch anonym genutzt werden kann. Alle Unternehmensbereiche und
Prozesse der Deutsche Wohnen unterliegen regelmäßigen Untersuchungen hinsichtlich Compliance-Risiken.
Erwartungen an unsere Geschäftspartner:innen
Der Verhaltenskodex für Geschäftspartner:innen der Deutsche Wohnen SE
beruht auf den Verhaltensrichtlinien für unsere Mitarbeiter:innen. Das Ziel der
Deutsche Wohnen ist es, durch soziales und verantwortungsvolles Handeln das
Vertrauen ihrer Kund:innen, Mitarbeiter:innen und Geschäftspartner:innen zu
gewinnen und zu erhalten. Unsere Zusammenarbeit mit Geschäftspartner:innen
ist partnerschaftlich und von gegenseitigem Respekt geprägt. Der Kodex legt
Anforderungen an unsere Geschäftspartner:innen im Hinblick auf die Einhaltung
gesetzlicher Vorschriften sowie Integrität und ethische Standards fest. Wir
respektieren die Menschenrechte und sind davon überzeugt, dass es unserer
sozialen Verantwortung obliegt, dass unsere Geschäftsbeziehungen auf den
Menschenrechten und international anerkannten Arbeits- und Umweltschutznormen aufbauen. Die Grundsätze und Mindestanforderungen, die in unserem
Geschäftspartnerkodex beschrieben werden, beruhen dementsprechend auf
den anwendbaren Konventionen der Internationalen Arbeitsorganisation (ILO)
und den Leitprinzipien für Wirtschaft und Menschenrechte der Vereinten
Nationen. Die Deutsche Wohnen erwartet von ihren Geschäftspartner:innen,
dass sie die im Verhaltenskodex festgelegten Grundsätze und Regeln einhalten
und sich dafür einsetzen, dass ihre eigenen Geschäftspartner:innen, Nach
unternehmer:innen oder Dienstleister:innen dies ebenfalls tun.
Chancen- und Risikomanagement
Der verantwortungsbewusste Umgang mit Chancen und Risiken ist eine zentrale
Aufgabe des Vorstands, der Führungskräfte und aller Mitarbeiter:innen und
damit zugleich Ausdruck guter Corporate Governance. Ziel ist es, Risiken frühzeitig zu erkennen, sie zu begrenzen und gegebenenfalls sich daraus ergebende
unternehmerische Chancen zu nutzen.
Am Anfang des gestuften Risikomanagementprozesses der Deutsche Wohnen SE
steht die Risikoidentifikation des operativ tätigen Managements gemeinsam
mit dem/r zentralen Risikomanager:in. Die jeweiligen Einzelrisiken werden identifi
ziert und anhand der maximalen Schadenshöhe, der Eintrittswahrscheinlichkeit
und der Effektivität möglicher Abwehrmaßnahmen bewertet. Diese Prüfung führt
zur Einschätzung des Risikopotenzials, der Risikobewertung und der anschließenden
-steuerung. Dabei werden die Bereiche des Risikomanagements fortlaufend
weiterentwickelt, um sie an die sich ändernden Rahmenbedingungen anzupassen.
Für den Vorstand selbst ist das zentrale Instrument des gesamten Risikomanage
ments eine regelmäßige Risikoberichterstattung aus den Fachbereichen (in Form
der Risikoinventur). Darüber hinaus informiert der/die Risikomanager:in oder der/
die zuständige Leiter:in des Fachbereichs den Vorstand jeweils sofort über unerwartet auftretende Risiken oder Veränderungen. Es könnten Risiken eintreten,
die außerhalb des Einflussbereichs des Vorstands liegen.
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Daher kann auch ein funktionierendes Risikomanagement nicht vollumfänglich
sicherstellen, dass alle Risiken ausgeschlossen werden. Es können sich stets
Entwicklungen ergeben, die von der Planung des Vorstands abweichen.
Transparenz
Die einheitliche, umfassende, zeitnahe und zeitgleiche Information der Aktionä:rinnen und der interessierten Öffentlichkeit über die wirtschaftliche Lage
und neue Tatsachen hat bei der Deutsche Wohnen besondere Bedeutung.
Aktionä:rinnen und Dritte werden insbesondere durch den Geschäftsbericht,
die Zwischenberichte und -mitteilungen, den Nachhaltigkeitsbericht sowie
auf Analysten-Präsenz- und -Telefonkonferenzen informiert.
Ferner werden wesentliche aktuelle Informationen über Pressemitteilungen,
Corporate News und Ad-hoc-Meldungen veröffentlicht. All diese Informationen
werden auf der Internetseite der Deutsche Wohnen zur Verfügung gestellt,
die darüber hinaus umfangreiche Informationen über das Unternehmen und
zur Aktie der Deutsche Wohnen umfasst.
Die Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats der Deutsche Wohnen SE
sowie diesen nahestehende Personen sind nach Art. 19 Verordnung (EU)
Nr. 596/2014 des Europäischen Parlaments und des Rats vom 16. April 2014
über Marktmissbrauch (Marktmissbrauchsverordnung) verpflichtet, Eigen
geschäfte mit Aktien oder Schuldtiteln der Deutsche Wohnen SE oder mit
sich darauf beziehenden Derivaten und Finanzinstrumenten offenzulegen,
soweit der Gesamtbetrag der von dem Mitglied oder ihm nahestehenden
Personen innerhalb eines Kalenderjahres getätigten Geschäfte die Summe
von EUR 20 Tsd. erreicht oder übersteigt. Die der Deutsche Wohnen SE
im Geschäftsjahr 2020 gemeldeten Geschäfte wurden ordnungsgemäß
veröffentlicht und sind auf der Internetseite des Unternehmens verfügbar
unter www.deutsche-wohnen.com/directors-dealings
Director´s Dealing
Sofern die Voraussetzungen vorliegen, führt die Deutsche Wohnen SE gemäß
Art. 18 EU-Marktmissbrauchsverordnung vorgeschriebene Insiderlisten. Die
in den Insiderlisten aufgeführten Personen wurden und werden über die sich
für sie daraus ergebenden gesetzlichen Pflichten und Sanktionen informiert.
Die Deutsche Wohnen stellt die geplanten Termine wesentlicher wiederkehrender
Ereignisse und Veröffentlichungen in einem Finanzkalender zusammen, der auf
der Website des Unternehmens veröffentlicht und regelmäßig aktualisiert wird.
Rechnungslegung und Abschlussprüfung
Der Konzernabschluss, der Konzernzwischenabschluss und die Konzernzwischenmitteilungen der Deutsche Wohnen SE werden nach Maßgabe der IFRS, wie sie
in der Europäischen Union anzuwenden sind, aufgestellt. Nach Erstellung durch
den Vorstand wird der Konzernabschluss vom Abschlussprüfer sowie dem Prüfungs
ausschuss des Aufsichtsrats geprüft und vom Aufsichtsrat nach Prüfung g
ebilligt.
Die Gesellschaft verfolgt das Ziel, den Konzernabschluss entsprechend dem
Deutschen Corporate Governance Kodex binnen 90 Tagen nach Geschäfts
jahresende zu veröffentlichen. Zwischenmitteilungen sowie der Halbjahres
finanzbericht werden vor der Veröffentlichung vom Prüfungsausschuss des
Aufsichtsrats mit dem Vorstand erörtert.
Finanzkalender
auf Seite 249
Finanzkalender
An unsere Aktionär:innen
Erklärung zur Unternehmensführung
Die ordentliche Hauptversammlung 2020 hat die KPMG AG Wirtschaftsprüfungs
gesellschaft (KPMG) zum Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2020 gewählt.
Die Prüfungen der KPMG folgen deutschen Prüfungsvorschriften sowie den vom
Institut der Wirtschaftsprüfer festgelegten Grundsätzen ordnungsmäßiger
Abschlussprüfung und den International Standards on Auditing. Der/Die Vor
sitzende des Aufsichtsrats und der/die Vorsitzende des Prüfungsausschusses
werden vom Abschlussprüfer über Ausschluss- oder Befreiungsgründe sowie
etwaige Unrichtigkeiten der Entsprechenserklärung, die während der Prüfung
aufgetreten sind, unverzüglich informiert. Der Abschlussprüfer berichtet über
alle für die Aufgabe des Aufsichtsrats wesentlichen Fragestellungen und Vorkommnisse, die sich während der Abschlussprüfung ergeben, unverzüglich an
den/die Vorsitzende(n) des Aufsichtsrats und des Prüfungsausschusses und ist
verpflichtet, den Aufsichtsrat umgehend über auftretende mögliche Ausschlussoder Befangenheitsgründe zu unterrichten.
3. Vorstand
Der Vorstand der Deutsche Wohnen SE besteht aus mindestens zwei Mitgliedern.
Der Aufsichtsrat bestellt die Vorstandsmitglieder und bestimmt die Zahl der
Mitglieder, aus denen sich der Vorstand insgesamt zusammensetzt. Der Aufsichtsrat kann ein Mitglied des Vorstands zum/r Vorstandsvorsitzenden oder
zum/r Sprecher:in des Vorstands ernennen.
Der Vorstand der Deutsche Wohnen SE besteht derzeit aus vier Personen.
Der Vorstandsvorsitzende (CEO) Michael Zahn verantwortet die strategische
Ausrichtung der Deutsche Wohnen Gruppe. Er steuert die Bereiche Strategie,
An- und Verkauf, Personal, Kommunikation, IT und Pflege.
Philip Grosse betreut als Chief Financial Officer (CFO) die Bereiche Finanzierung,
Rechnungswesen & Steuern, Controlling, Investor Relations & Nachhaltigkeitsmanagement und Recht.
Henrik Thomsen trägt als Chief Development Officer (CDO) die Verantwortung
für die Bereiche Neubau- und Bestandsinvestitionen, Technische Infrastruktur
und Digitalisierung.
Lars Urbansky verantwortet als Chief Operating Officer (COO) die Bereiche
Kundenkommunikation und Servicestrategie sowie kaufmännische und technische Bestandsbewirtschaftung.
Der Vorstand leitet die Gesellschaft in eigener Verantwortung und entwickelt
die strategische Ausrichtung des Unternehmens, stimmt sich mit dem Aufsichtsrat ab und sorgt für ihre Umsetzung. Er ist dabei mit dem Ziel nachhaltiger
Wertschöpfung an das Unternehmensinteresse gebunden.
Der Vorstand verantwortet die Zwischenfinanzberichte des Unternehmens, den
Jahresabschluss der Deutsche Wohnen SE, den Konzernabschluss und den
Zusammengefassten Lagebericht der Gesellschaft und des Konzerns einschließlich
der Nichtfinanziellen Konzernerklärung.
Für einen verantwortungsvollen Umgang mit den Risiken der Geschäftstätigkeit
hat der Vorstand ein internes Kontrollsystem sowie angemessene an der Risikolage des Unternehmens ausgerichtete Maßnahmen, insbesondere ein Compliance-
Management-System, Risikomanagementsystem und Risikocontrolling, eingerichtet.
Er sorgt für die Einhaltung gesetzlicher Bestimmungen und interner Richtlinien
und wirkt auf deren Beachtung durch die Konzernunternehmen hin.
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DEUTSCHE WOHNEN SE
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Die Mitglieder des Vorstands tragen gemeinsam die Verantwortung für die
Unternehmensleitung. Vorstandsausschüsse bestehen nicht. Die Aufgaben
verteilung innerhalb des Vorstands regelt der Gesamtvorstand in einem Geschäfts
verteilungsplan. Der/Die Vorstandsvorsitzende koordiniert die Arbeit
des Vorstands. Der Aufsichtsrat hat für den Vorstand eine Geschäftsordnung
erlassen. Diese enthält unter anderem Regelungen zu Sitzungen und Beschluss
fassungen sowie zur Zusammenarbeit mit dem Aufsichtsrat. Zudem beinhaltet
die Geschäftsordnung einen Katalog zustimmungsbedürftiger Geschäfte.
Kein Vorstandsmitglied hält 1 % oder mehr der ausgegebenen Aktien der
D eutsche Wohnen SE. Eine detaillierte Übersicht des Aktienbestands der
Vorstandsmitglieder sowie Informationen zur Vergütung des Vorstands
sind im Vergütungsbericht enthalten unter www.deutsche-wohnen.com/
verguetungsbericht
Vergütungsbericht
ab Seite 100
Vergütungsbericht
4. Aufsichtsrat und seine Ausschüsse
Der Aufsichtsrat der Deutsche Wohnen SE besteht derzeit aus sechs Mitgliedern.
Alle sechs Mitglieder werden von den Aktionär:innen in der Hauptversammlung
gewählt. Ihre Amtszeit beträgt entsprechend den Bestimmungen von Gesetz und
Satzung grundsätzlich fünf Jahre. Für neue Aufsichtsratsmitglieder findet ein
sogenanntes Onboarding statt, um diese mit dem Geschäftsmodell und den
Strukturen des Unternehmens vertraut zu machen.
Der Aufsichtsrat ist so zusammengesetzt, dass seine Mitglieder in ihrer
Gesamtheit über die zur ordnungsgemäßen Wahrnehmung der Aufgaben erforder
lichen Kenntnisse, Fähigkeiten und fachlichen Erfahrungen, insbesondere am
Kapitalmarkt und im deutschen Immobilienmarkt, verfügen. Das für die Zusammen
setzung des Aufsichtsrats maßgebliche Anforderungsprofil, das ein Kompetenz
profil und ein Diversitätskonzept beinhaltet, ist nachstehend unter 6. dargestellt.
Die Lebensläufe der einzelnen Aufsichtsratsmitglieder sind im Internet unter
www.deutsche-wohnen.com/vorstand-aufsichtsrat abrufbar.
Der Aufsichtsrat überwacht und berät den Vorstand bei der Leitung des Unternehmens und stimmt mit dem Vorstand die Unternehmensstrategie und deren
Umsetzung ab. Der Vorstand informiert den Aufsichtsrat regelmäßig, zeitnah
und umfassend über alle für das Unternehmen relevanten Angelegenheiten, insbesondere die Strategie, die Unternehmensplanung, die Geschäftsentwicklung,
die Rentabilität, die Risikolage des Unternehmens sowie über das Risiko- und
Compliance-Management. Dabei geht er auf Abweichungen des Geschäfts
verlaufs von der Planung und den vereinbarten Zielen unter Angabe von Gründen
ein. Der Aufsichtsrat erörtert die Geschäftsentwicklung, Planung und Strategie
sowie deren Umsetzung regelmäßig mit dem Vorstand. Für Geschäfte von
grundlegender Bedeutung für das Unternehmen haben Satzung und Aufsichtsrat Zustimmungsvorbehalte festgelegt.
Der Aufsichtsrat stellt den Jahresabschluss der Deutsche Wohnen SE fest und
billigt den Konzernabschluss sowie den zusammengefassten Bericht über die
Lage der Deutsche Wohnen SE und des Konzerns unter Berücksichtigung der
Ergebnisse der durch den Prüfungsausschuss vorgenommenen Vorprüfung
sowie der Prüfberichte des Abschlussprüfers. Darüber hinaus prüft der Aufsichtsrat die Nichtfinanzielle Konzernerklärung. Er beschließt über den Vorschlag
des Vorstands für die Verwendung des Bilanzgewinns und den Bericht des Aufsichtsrats an die Hauptversammlung sowie über die der Hauptversammlung
zu unterbreitenden Beschlussvorschläge des Aufsichtsrats beziehungsweise
der Verwaltung.
Aufsichtsrat
An unsere Aktionär:innen
Erklärung zur Unternehmensführung
Aufgabe des Aufsichtsrats ist es, die Mitglieder des Vorstands zu bestellen
und abzuberufen. Dabei achtet der Aufsichtsrat im Hinblick auf die Zusammensetzung des Vorstands auf Diversität und auf eine gemeinsam mit dem Vorstand entwickelte langfristige Nachfolgeplanung. Das für die Zusammensetzung
des Vorstands maßgebliche Anforderungsprofil, das ein Kompetenzprofil und
ein Diversitätskonzept beinhaltet, ist nachstehend unter 6. dargestellt.
Ferner beschließt der Aufsichtsrat ein Vergütungssystem für die Vorstands
mitglieder und bestimmt auf dessen Basis die konkrete Vergütung der einzelnen
Vorstandsmitglieder. Er legt die Zielvorgaben für die variable Vergütung für
die einzelnen Vorstandsmitglieder fest und überprüft die Angemessenheit der
Gesamtvergütung.
Weitere Informationen zur Vergütung des Vorstands sind im Vergütungsbericht
enthalten, der unter www.deutsche-wohnen.com/verguetungsbericht zu finden ist.
Vergütungsbericht
Der Aufsichtsrat hat zur Steigerung der Effizienz seiner Arbeit drei Ausschüsse
gebildet. Die Ausschüsse bereiten bestimmte Arten von Geschäften sowie
Beschlussfassungen des Aufsichtsrats vor. Die jeweiligen Ausschussvorsitzen
den berichten dem Aufsichtsrat regelmäßig über die Ausschusssitzungen.
Die Auswahl der Ausschussmitglieder richtet sich primär nach den beruflichen
Erfahrungen der Mitglieder des Aufsichtsrats.
Vergütungsbericht
auf Seite 100
Folgende drei Ausschüsse des Aufsichtsrats bestehen derzeit:
Der Präsidial- und Nominierungsausschuss ist für die kontinuierliche Abstimmung mit dem Vorstand und dessen laufende Beratung zuständig. Außerdem
bereitet er Aufsichtsratssitzungen vor, soweit dies mit Rücksicht auf den Umfang
und die Bedeutung der Beratungsgegenstände zweckdienlich ist. Der Ausschuss
ist nach Maßgabe hierzu gefasster Beschlüsse des Plenums für den Abschluss
und den Inhalt der Vorstandsverträge verantwortlich. Die Beratung und –
soweit zulässig – die Beschlussfassung in eiligen Angelegenheiten zählen ebenfalls
zu seinen Aufgaben. Der Ausschuss schlägt dem Aufsichtsrat für dessen Wahlvorschläge an die Hauptversammlung geeignete Personen vor.
Mitglieder:
Dem Prüfungsausschuss obliegen die Vorprüfung der Unterlagen zum Jahresund Konzernabschluss sowie die Vorbereitung der Feststellung beziehungsweise
Billigung dieser sowie des Gewinnverwendungsvorschlags des Vorstands. Der
Prüfungsausschuss erörtert die Quartalsmitteilungen und Halbjahresfinanzberichte vor ihrer Veröffentlichung. Zudem erörtert er mit dem Vorstand
die Grundsätze der Rechnungslegung, der Compliance, der Revision, der
Risikoerfassung, des Risikomanagements sowie die Angemessenheit und Funktionsfähigkeit des internen Kontrollsystems. Der Prüfungsausschuss bereitet
zudem den Vorschlag des Aufsichtsrats an die Hauptversammlung zur Wahl
des Abschlussprüfers vor und unterbreitet dem Aufsichtsrat nach Prüfung
der erforderlichen Unabhängigkeit des vorgesehenen Abschlussprüfers eine
entsprechende Empfehlung. Der Prüfungsausschuss erteilt nach der Beschluss
fassung durch die Hauptversammlung den Prüfungsauftrag an den Abschlussprüfer und legt die Prüfungsschwerpunkte fest, was die vorherige Zustimmung
zu den vom Abschlussprüfer zusätzlich zu erbringenden Leistungen einschließt.
Mitglieder:
Matthias Hünlein
( Vorsitzender),
Jürgen Fenk,
Arwed Fischer
Dr. Florian Stetter
(Vorsitzender),
Jürgen Fenk,
Kerstin Günther
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Der/Die Vorsitzende des Prüfungsausschusses und die Mitglieder des Prüfungsausschusses verfügen über besondere Kenntnisse und Erfahrungen in der
Anwendung von Rechnungslegungsgrundsätzen und internen Kontrollverfahren
und sind mit der Abschlussprüfung vertraut. Der/Die Vorsitzende des Prüfungsausschusses ist nicht zugleich der Vorsitzende des Aufsichtsrats und kein ehemaliges Mitglied des Vorstands. Alle Mitglieder des Prüfungsausschusses sind
unabhängig (siehe dazu die Ausführungen nachstehend unter 6).
Der Kapitalmarkt- und Akquisitionsausschuss erörtert mit dem Vorstand
mögliche Ziele und Bedingungen von Erwerben oder Veräußerungen von
Grundstücken oder Beteiligungen und bereitet die diesbezüglichen Beschlüsse
des Aufsichtsrats vor. Er ist vom Aufsichtsrat ermächtigt, die Zustimmung zu
bestimmten Geschäften zu erteilen. Zudem erörtert der Ausschuss wesentliche Kapitalmarktthemen sowie die Entwicklung des Aktienkurses und der
Aktionärsstruktur der Gesellschaft.
Weitere Informationen zur Tätigkeit des Aufsichtsrats und seiner Ausschüsse
sind im Bericht des Aufsichtsrats enthalten, der unter www.deutsche-wohnen.
com/aufsichtsratsbericht zu finden ist.
Der Aufsichtsrat hat sich eine Geschäftsordnung gegeben. Die wesentlichen
Grundzüge der Arbeit des Aufsichtsrats und seiner Ausschüsse bestimmen
sich nach dieser Geschäftsordnung. Die Geschäftsordnung ist unter www.ir.
deutsche-wohnen.com/websites/dewohnen/German/4900/satzung-undgeschaeftsordnung.html öffentlich zugänglich.
Der Vorstand nimmt regelmäßig an den Sitzungen des Aufsichtsrats teil. Er
berichtet schriftlich und mündlich zu den einzelnen Tagesordnungspunkten und
Beschlussvorlagen und beantwortet die Fragen der Aufsichtsratsmitglieder.
Darüber hinaus steht der Vorstand in regelmäßigem Kontakt zum/r Aufsichts
ratsvorsitzenden. Dabei findet ein Austausch über jeweils aktuelle Fragen
und Entwicklungen statt. Der Aufsichtsrat tagt insbesondere zu Personal-und
Vergütungsthemen auch ohne Anwesenheit des Vorstands.
Beschlussanträge sowie Unterlagen zu den Beratungsgegenständen werden
den Mitgliedern des Aufsichtsrats rechtzeitig vor der jeweiligen Sitzung zur Verfügung
gestellt. Auf Anordnung des/r Aufsichtsratsvorsitzenden können Beschlüsse im
Einzelfall außerhalb von Sitzungen gefasst werden. Von dieser Möglichkeit wird
in dringenden Fällen gelegentlich Gebrauch gemacht. Kommt es bei Beschluss
fassungen zu Stimmengleichheit, entscheidet die Stimme des/der Aufsichtsratsvor
sitzenden. Beides gilt entsprechend für Entscheidungen in den Ausschüssen des
Aufsichtsrats.
Der/Die Vorsitzende des Aufsichtsrats erläutert jährlich die Tätigkeit des Aufsichts
rats und seiner Ausschüsse in dem im Geschäftsbericht der Deutsche Wohnen
e
nthaltenen Bericht des Aufsichtsrats sowie mündlich auf der Hauptversammlung.
Der/Die Vorsitzende des Aufsichtsrats führt bei Bedarf Gespräche mit Investor:innen über aufsichtsratsspezifische Themen.
Mitglieder:
Tina Kleingarn
(Vorsitzende),
Matthias Hünlein,
Arwed Fischer
Bericht des Aufsichts
rats ab Seite 24
Bericht des
Aufsichtsrats
An unsere Aktionär:innen
Erklärung zur Unternehmensführung
Die an den Kriterien Organisation, Arbeitsweise, Kompetenz und Leistung orien
tierte Selbstbeurteilung der Mitglieder des Aufsichtsrats erfolgt in regel
mäßigen Gesprächen innerhalb des Aufsichtsrats. Im Geschäftsjahr 2020
haben weder Vorstand noch Aufsichtsrat die Notwendigkeit konkreter
Änderungen gesehen. Im Jahr 2020 durchgeführte unterstützende Maßnahmen bei der Amtseinführung sowie zur Aus- und Fortbildung von Mitgliedern
des Aufsichtsrats werden im Bericht des Aufsichtsrats dargestellt.
Kein Aufsichtsratsmitglied hält 1 % oder mehr der ausgegebenen Aktien der
Deutsche Wohnen SE. Informationen zur Vergütung des Aufsichtsrats sind im
Vergütungsbericht enthalten (www.deutsche-wohnen.com/verguetungsbericht).
5. F
estlegungen nach § 76 Abs. 4 AktG
und § 111 Abs. 5 AktG
Nach dem Gesetz für die gleichberechtigte Teilhabe von Frauen und Männern an
Führungspositionen in der Privatwirtschaft und im öffentlichen Dienst hat der
Aufsichtsrat einer börsennotierten – nicht der Mitbestimmung unterliegenden –
Gesellschaft für den Frauenanteil im Aufsichtsrat und im Vorstand eine Zielgröße
festzulegen. Der Vorstand einer solchen Gesellschaft hat seinerseits Zielgrößen
für den Frauenanteil in den beiden Führungsebenen unterhalb des Vorstands
festzulegen. Liegt der Frauenanteil zur Zeit der Festlegungen von Vorstand und
Aufsichtsrat unter 30 %, so dürfen die Zielgrößen den jeweils bereits erreichten
Anteil nicht mehr unterschreiten. Gleichzeitig mit der Festlegung der Zielgrößen
sind Fristen für deren Erreichung zu bestimmen, die nicht länger als fünf Jahre
sein dürfen.
Für den Zielerreichungszeitraum bis 30. Juni 2022 ist der Frauenanteil im Aufsichts
rat auf 16,67 % festgelegt. Zum Berichtsstichtag wurde das Ziel übertroffen. Der
Aufsichtsrat besteht derzeit aus zwei Frauen und vier Männern.
Die Zielgröße für den Frauenanteil im Vorstand für den Zielerreichungszeitraum
bis 30. Juni 2025 wurde auf 20 % festgelegt. Die Besetzung des Vorstands
im Geschäftsjahr 2020 entsprach diesem Wert zum Berichtsstichtag nicht.
Für den Zielerreichungszeitraum bis 30. Juni 2025 hat der Vorstand für die
erste Führungsebene unterhalb des Vorstands eine Zielgröße von 20 % und für
die zweite Führungsebene unterhalb des Vorstands eine Zielgröße von 40 % für
den Frauenanteil festgelegt. Der Frauenanteil entsprach mit 18 % für die erste
Führungsebene zum Berichtsstichtag der Zielgröße noch nicht. Für die zweite
Führungsebene wurde die Zielgröße mit 41 % erfüllt.
6. Z
usammensetzung von Vorstand und
Aufsichtsrat (Diversitätskonzept)
Die Deutsche Wohnen verfolgt im Hinblick auf die Zusammensetzung von
Vorstand und Aufsichtsrat ein Diversitätskonzept, das nachfolgend dargestellt
wird. Das Diversitätskonzept ist neben dem Kompetenzprofil wesentlicher
Bestandteil des Anforderungsprofils für die Zusammensetzung von Vorstand
und Aufsichtsrat. Es entspricht den gesetzlichen Vorgaben sowie den
Empfehlungen des Deutschen Corporate Governance Kodex.
Vergütungsbericht
ab Seite 100
Vergütungsbericht
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22
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Diversitätskonzept und Nachfolgeplanung für den Vorstand
Ziel des Diversitätskonzepts ist es, eine an der unternehmensspezifischen
Situation ausgerichtete, möglichst vielfältige und sich wechselseitig ergänzende
Zusammensetzung des Vorstands sicherzustellen. Der Vorstand soll in seiner
Gesamtheit über die zur ordnungsgemäßen Wahrnehmung seiner Aufgaben
erforderlichen Kenntnisse, Fähigkeiten und fachlichen Erfahrungen verfügen.
Der Aufsichtsrat entscheidet über die Besetzung einer konkreten Vorstands
position nach Maßgabe des Unternehmensinteresses unter Berücksichtigung
aller Umstände des jeweiligen Einzelfalls. Dabei berücksichtigt der Aufsichtsrat
unter anderem folgende Aspekte:
• Neben den erforderlichen spezifischen Kenntnissen und fachlichen
Fähigkeiten sowie Management- und Führungserfahrungen für die jeweilige
Aufgabe sollen die Vorstandsmitglieder ein möglichst breites Spektrum von
Kenntnissen und Erfahrungen sowie Bildungs- und Berufshintergrund abdecken.
• Der Vorstand soll in seiner Gesamtheit über langjährige Erfahrung im
deutschen Immobilienmarkt und am Kapitalmarkt verfügen.
• Ziel ist es, dass im Vorstand unterschiedliche Altersgruppen vertreten
sind. Der Aufsichtsrat achtet darauf, dass die festgelegte Altersgrenze
für Vorstandsmitglieder, die sich nach dem jeweils geltenden gesetzlichen
Renteneintrittsalter bestimmt, eingehalten wird.
Die amtierenden Mitglieder des Vorstands haben diese Kriterien 2020 erfüllt. In
Umsetzung dieses Konzepts werden durch den Aufsichtsrat die Vorschläge für
etwaige Neubesetzungen des Vorstands erarbeitet.
Im Geschäftsjahr 2020 gab es keine personellen Änderungen im Vorstand der
Deutsche Wohnen.
Diversitätskonzept für den Aufsichtsrat
Das für die Zusammensetzung des Aufsichtsrats verfolgte Diversitätskonzept
gründet sich auf die unternehmensspezifischen Ziele für seine Zusammensetzung und sein Kompetenzprofil, die im Einklang mit den Empfehlungen des
Deutschen Corporate Governance Kodex festgelegt wurden.
Diese Ziele berücksichtigen potenzielle Interessenkonflikte, die festgelegte
Altersgrenze für Aufsichtsratsmitglieder sowie eine angemessene Beteiligung
von Frauen. Ziel ist es außerdem, dass dem Aufsichtsrat jederzeit Mitglieder
angehören, die über die zur ordnungsgemäßen Wahrnehmung der Aufgaben
erforderlichen vielfältigen Kenntnisse, Fähigkeiten und fachlichen Erfahrungen,
insbesondere am Kapitalmarkt und im deutschen Immobilienmarkt, verfügen
und unabhängig sind. Mindestens ein Mitglied des Aufsichtsrats muss außerdem
über Sachverstand auf den Gebieten Rechnungslegung oder Abschlussprüfung
verfügen und die Mitglieder müssen in ihrer Gesamtheit mit dem Sektor, in dem
die Gesellschaft tätig ist, vertraut sein. Zur Wahl als Mitglied des Aufsichtsrats
der Gesellschaft sollen nur Personen vorgeschlagen werden, die zum Zeitpunkt
der Bestellung das 73. Lebensjahr noch nicht vollendet haben.
Im Geschäftsjahr 2020 hat der Aufsichtsrat sämtliche Ziele für seine Zusammen
setzung und die Anforderungen seines Kompetenzprofils erfüllt. Vorschläge
für etwaige Neubesetzungen im Aufsichtsrat werden auf Grundlage dieses Konzepts
erarbeitet.
An unsere Aktionär:innen
Erklärung zur Unternehmensführung
Im Geschäftsjahr 2020 gab es eine personelle Änderung im Aufsichtsrat der
Deutsche Wohnen. Als Nachfolgerin für Dr. Andreas Kretschmer, dessen Amtszeit als Mitglied des Aufsichtsrats mit Ablauf der ordentlichen Hauptversammlung am 5. Juni 2020 endete, wurde von der Hauptversammlung Kerstin Günther in den Aufsichtsrat gewählt.
Der Aufsichtsrat ist nach sorgfältiger Prüfung zu der Einschätzung gelangt,
dass alle Aufsichtsratsmitglieder als unabhängige Mitglieder des Aufsichtsrats
anzusehen sind. Ausschlaggebend hierfür sind folgende Erwägungen: Die Auf
sichtsratsmitglieder sind ungeachtet des Umstands, dass sie teilweise dem Aufsichtsrat seit mehr als zwölf Jahren angehören, namentlich Matthias Hünlein
und Dr. Florian Stetter, als unabhängig von der Gesellschaft und dem Vorstand
anzusehen, da sie in keiner persönlichen oder geschäftlichen Beziehung zu der
Gesellschaft oder dem Vorstand stehen, die einen wesentlichen und nicht nur
vorübergehenden Interessenkonflikt begründet. Die Zugehörigkeitsdauer allein
ist nur einer von vier Indikatoren, die nach dem Deutschen Corporate Governance Kodex in der am 16. Dezember 2019 beschlossenen Fassung bei der Beurteilung der Unabhängigkeit der Mitglieder des Aufsichtsrats zu berücksichtigen
sind, und nicht allein ausschlaggebend. Für die Einschätzung der Unabhängigkeit
eines Aufsichtsratsmitglieds sind nach Ansicht des Aufsichtsrats alle relevanten
Umstände in einer Gesamtbetrachtung zu berücksichtigen. Die anderen drei
ausdrücklich im Kodex in der am 16. Dezember 2019 beschlossenen Fassung
genannten Indikatoren, die bei der Einschätzung der Unabhängigkeit eines Aufsichtsratsmitglieds zu berücksichtigen sind, sind in Bezug auf die angegebenen
Aufsichtsratsmitglieder Matthias Hünlein und Dr. Florian Stetter nicht erfüllt.
Diese Indikatoren sind namentlich, ob das Aufsichtsratsmitglied selbst oder
ein/e nahe(r) Familienangehörige(r) des Aufsichtsratsmitglieds
• in den zwei Jahren vor der Ernennung Mitglied des Vorstands war,
• aktuell oder in dem Jahr bis zu seiner Ernennung direkt oder als Gesellschafter:in oder in verantwortlicher Funktion eines konzernfremden Unternehmens eine wesentliche geschäftliche Beziehung mit der Gesellschaft oder
einem von dieser abhängigen Unternehmen unterhält oder unterhalten hat,
• ein/e nahe(r) Familienangehörige(r) eines Vorstandsmitglieds ist.
Es liegt im Unternehmensinteresse, die langjährigen Erfahrungen der vorgenann
ten Aufsichtsratsmitglieder im Aufsichtsrat der Deutsche Wohnen zu nutzen.
Der Aufsichtsrat ist überzeugt, dass ein automatisches Ausscheiden eines Aufsichtsratsmitglieds nach einer Zugehörigkeit zum Aufsichtsrat von zwölf Jahren
unabhängig von einer individuellen Betrachtung der jeweiligen Aufsichtsratsmit
glieder und der jeweiligen Zusammensetzung des Aufsichtsrats nicht geeignet
ist, die Arbeit des Aufsichtsrats zu verbessern oder zu professionalisieren. Nach
Ansicht des Aufsichtsrats kann es im Einzelfall im Hinblick auf Kontinuität und
eine nachhaltige langfristige Ausrichtung des Unternehmens deshalb im Unter
nehmensinteresse liegen, dass ein Aufsichtsratsmitglied dem Aufsichtsrat länger
als zwölf Jahre angehört.
Berlin, März 2021
Der Vorstand
Der Aufsichtsrat
23
24
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
BERICHT DES AUFSICHTSRATS
Sehr geehrte Aktionärinnen, sehr geehrte Aktionäre,
das Geschäftsjahr 2020 stellte aufgrund der Corona-Pandemie und der damit
einhergehenden Auswirkungen auf den Alltag aller Menschen auch für die
Deutsche Wohnen SE eine besondere Zeit dar. Wir sind stolz darauf, dass es
unserer Gesellschaft gelungen ist, die Herausforderungen zu meistern und
das Geschäftsjahr erfolgreich abschließen zu können. Das Geschäftsmodell
hat sich auch unter den herausfordernden Rahmenbedingungen einschließlich
der regulatorischen Eingriffe in Berlin als robust erwiesen und die Geschäftszahlen erreichten die Prognosewerte. Zugleich wurde soziale Verantwortung
übernommen. Die Portfoliooptimierung wurde weiter vorangetrieben und der
Bereich der Projektentwicklungen ausgebaut.
Matthias Hünlein
Vorsitzender des
Aufsichtsrats
Zusammenarbeit von Aufsichtsrat
und Vorstand
Im Geschäftsjahr 2020 hat der Aufsichtsrat die ihm nach Gesetz, Satzung,
Deutschem Corporate Governance Kodex und Geschäftsordnung obliegenden
Aufgaben wie in den Vorjahren mit großer Sorgfalt wahrgenommen. Er hat den
Vorstand bei der Leitung des Unternehmens regelmäßig beraten und dessen
Tätigkeit überwacht. Außerdem war er in alle Entscheidungen von grundlegender Bedeutung für das Unternehmen unmittelbar und frühzeitig eingebunden.
Der Vorstand informierte den Aufsichtsrat regelmäßig, zeitnah und umfassend
schriftlich und mündlich über alle für das Unternehmen relevanten Fragen der
Geschäftspolitik, der Unternehmensplanung und -strategie, der Lage des Unternehmens einschließlich der Chancen und Risiken, des Gangs der Geschäfte, des
Risikomanagements sowie der Compliance. Abweichungen zwischen tatsächlicher und geplanter Entwicklung wurden umfassend erläutert. Bedeutende
Geschäftsvorgänge wurden vom Vorstand mit dem Aufsichtsrat abgestimmt.
Auch außerhalb der Sitzungen des Aufsichtsrats und seiner Ausschüsse standen
der Aufsichtsratsvorsitzende und weitere Mitglieder des Aufsichtsrats mit
dem Vorstand in regelmäßigem Kontakt und besprachen wesentliche Themen.
Diese betrafen unter anderem die strategische Ausrichtung des Unternehmens,
die Geschäftsentwicklung und das Risikomanagement. Der Aufsichtsrat tagte
regelmäßig ohne Anwesenheit des Vorstands, zum Beispiel zur Beratung von
Personal- und Vergütungsthemen.
Sitzungen und Beschlüsse des Aufsichtsrats
Im Geschäftsjahr 2020 erörterte der Aufsichtsrat in zwölf Sitzungen die aktuelle
Geschäftsentwicklung, wichtige Einzelvorgänge und zustimmungspflichtige
Geschäfte. Aufgrund der coronabedingten Schutzmaßnahmen und Kontaktbeschränkungen wurden im Geschäftsjahr 2020 sämtliche Sitzungen in Form
von Telefon- oder Videokonferenzen abgehalten. Soweit erforderlich, erteilte der
Aufsichtsrat in den einzelnen Sitzungen nach jeweils eingehender Prüfung und
ausführlicher Erörterung die erbetenen Zustimmungen. Im Wege eines schriftlichen Umlaufverfahrens wurde am 21. Januar 2020 der Beschluss zur Fassungsänderung der Satzung angesichts der im Jahr 2019 erfolgten Ausgabe von Aktien
der Gesellschaft an außenstehende Aktionär:innen der GSW Immobilien AG sowie
an Mitglieder des Vorstands gefasst. Die durchschnittliche Präsenzquote bei
den Sitzungen des Aufsichtsrats lag bei 98,8 %. Zu Beginn des Geschäftsjahres
erfolgte eine Abstimmung von Aufsichtsrat und Vorstand in einem gemeinsamen
Strategieworkshop.
Die Deutsche
Wohnen SE hat das
Geschäftsjahr erfolg
reich abgeschlossen.
An unsere Aktionär:innen
Bericht des Aufsichtsrats
Individualisierte Sitzungsteilnahme im Geschäftsjahr 2020
Kapitalmarkt- und
Akquisitions
ausschuss
Aufsichtsrat
Präsidial- und
Nominierungs
ausschuss
Matthias Hünlein
(Vorsitzender)
12/12
3/3
3/3
4/4
100 %
100 %
100 %
100 %
Jürgen Fenk
(stellv. Vorsitzender
seit 5. Juni 2020)
11/12
3/3
5/5
–
Mitglied des
Aufsichtsrats
Arwed Fischer
Kerstin Günther
(Mitglied seit
5. Juni 2020)
Tina Kleingarn
Dr. Florian Stetter
Dr. Andreas Kretschmer
(Mitglied und stellv.
Vorsitzender bis
5. Juni 2020)
Prüfungsausschuss
92 %
100 %
100 %
–
12/12
0/0
–
4/4
100 %
–
–
100 %
6/6
–
2/2
–
100 %
–
100 %
–
12/12
–
–
4/4
100 %
–
–
100 %
12/12
–
5/5
–
100 %
–
100 %
–
6/6
3/3
–
0/0
100 %
100 %
–
–
Themenschwerpunkte
Schwerpunkte der Aufsichtsratstätigkeit bildeten im Berichtsjahr die Geschäftsplanung und die Geschäftsentwicklung der Deutsche Wohnen SE,
Vorstandsangelegenheiten, die Unternehmensstrategie, regulatorische
Änderungen, An- und Verkaufsvorhaben sowie die Integration der Zukäufe,
insbesondere im Geschäftsfeld Projektentwicklung. Daneben standen im
gesamten Jahr die Maßnahmen und Auswirkungen der Corona-Pandemie
auf der Tagesordnung.
Regelmäßig und intensiv beriet der Aufsichtsrat über die Geschäftsentwicklung
in den Segmenten Wohnungsbewirtschaftung, Verkauf, Pflegebetriebe und
Pflegeimmobilien sowie die Finanz- und Liquiditätslage des Konzerns. Zudem
standen die Überprüfung und Beratung des internen Kontroll- und Risiko
managementsystems der Deutsche Wohnen Gruppe im Fokus der Aufsichtsratstätigkeit.
Sitzungen im Einzelnen
In der Sitzung am 2. März 2020 erteilte der Aufsichtsrat seine Zustimmung
zu einem Erwerbsprojekt über ca. 1.400 Einheiten.
Am 13. März 2020 beriet der Aufsichtsrat zu Vorstandsangelegenheiten, insbesondere dem STI 2019 und 2020, sowie zur aktuellen Situation aufgrund der
Corona-Pandemie.
In seiner Sitzung am 19. März 2020 hat sich der Aufsichtsrat schwerpunktmäßig mit den Berichten aus den Sitzungen der Ausschüsse, dem Jahres- und
Konzernabschluss 2019 sowie Vorstandsthemen, insbesondere der Vergütung,
befasst. Für die Beratungen zum Jahresabschluss 2019 waren Vertreter des
Abschlussprüfers anwesend; sie erläuterten Positionen und Ansätze in den
Jahresabschlüssen des Unternehmens und des Konzerns und gingen auf die Prüfung der Nichtfinanziellen Konzernerklärung ein. Weitere Kernthemen waren der
Wahlvorschlag für den Abschlussprüfer, die Verabschiedung des Berichts des
Aufsichtsrats und der Erklärung zur Unternehmensführung, die Implikationen
der Corona-Pandemie sowie aktuelle Sachverhalte und Projekte.
Die Corona-Pandemie
war auch in den Auf
sichtsratssitzungen
bestimmendes Thema.
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26
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
In der Aufsichtsratssitzung am 24. März 2020 wurde aufgrund der aktuellen
Corona-Pandemie-Situation die Ergebnisverwendung erneut diskutiert
und eine Reduzierung der ursprünglich vorgesehenen Dividende zugunsten
der Schaffung eines Corona-Hilfsfonds und mithin ein insoweit geänderter
Gewinnverwendungsvorschlag an die Hauptversammlung beschlossen.
Die Sitzung des Aufsichtsrats am 27. April 2020 hatte zum einen die Haupt
versammlung zum Thema, insbesondere deren Tagesordnung und Beschluss
vorschläge, die vorgeschlagene Kandidatin zur Wahl in den Aufsichtsrat sowie
die Durchführung in Form der virtuellen Hauptversammlung gemäß der gesetzlichen Neuregelung aufgrund der Corona-Pandemie. Zum anderen wurden Vorstandsangelegenheiten, genauer verschiedene Vergütungsthemen, besprochen
und beschlossen. Der Vorstand berichtete über die erfolgreich emittierten
Unternehmensanleihen.
Schwerpunkte der Sitzung des Aufsichtsrats am 6. Mai 2020 bildeten die
Berichterstattung aus den Ausschüssen, Vorstandsangelegenheiten, insbesondere Vergütungsthemen, die aktuelle Geschäftsentwicklung, die Zustimmung
zu einem Beteiligungsprojekt sowie verschiedene weitere Projekte.
In der Sitzung am 5. Juni 2020, die im Anschluss an die Hauptversammlung
stattfand und damit nach dem Ausscheiden von Dr. Andreas Kretschmer und
der Wahl von Kerstin Günther, erfolgte eine Neubesetzung der Ausschüsse des
Aufsichtsrats sowie eine Nachbesprechung der virtuellen Hauptversammlung.
Am 19. Juni 2020 befasste sich der Aufsichtsrat in seiner Sitzung mit einem
Verkaufsprojekt, zu dem er seine Zustimmung erteilte.
Kerninhalte der Sitzung am 18. September 2020 bildeten Berichte aus den Ausschüssen sowie die Erörterung der aktuellen Geschäftsentwicklung im ersten
Halbjahr 2020, das Projektentwicklungsgeschäft, Vorstandsangelegenheiten
und die Neufestlegung einer Zielgröße für den Frauenanteil im Vorstand. Weiter
besprochen wurden die DPR-Prüfung der Deutsche Wohnen SE sowie die CO2Bilanz und andere ESG-Themen.
In der Sitzung am 9. November 2020 standen im Wesentlichen Berichte aus den
Ausschüssen, die Geschäftsentwicklung des Unternehmens insbesondere auf
Basis des Berichts zum dritten Quartal 2020, die Zustimmung zum Erwerb von
Projektentwicklungen sowie Datenschutzthemen im Mittelpunkt.
In seiner Sitzung am 15. Dezember 2020 befasste sich der Aufsichtsrat
insbesondere mit der Verabschiedung des Wirtschaftsplans 2021 und der
gemeinsam mit dem Vorstand abzugebenden Entsprechenserklärung zum
Deutschen Corporate Governance Kodex. Weitere Themen waren Aspekte
der Vorstandsvergütung.
Die Aufsichtsratssitzung am 21. Dezember 2020 setzte das Thema der Ent
sprechenserklärung fort und verabschiedete diese gemeinsam mit dem Vorstand. Zudem befasste sich der Aufsichtsrat mit Vorstandsangelegenheiten
und einer Änderung der Geschäftsordnung des Aufsichtsrats.
Arbeit der Ausschüsse des Aufsichtsrats
Zur effizienten Wahrnehmung seiner Aufgaben hat der Aufsichtsrat Ausschüsse
gebildet, die jeweils mit drei Mitgliedern besetzt sind und deren Bedarf und
Tätigkeit er im Berichtsjahr laufend bewertet.
An unsere Aktionär:innen
Bericht des Aufsichtsrats
Im Berichtsjahr bestanden drei Ausschüsse:
• Präsidial- und Nominierungsausschuss,
• Prüfungsausschuss sowie
• Kapitalmarkt- und Akquisitionsausschuss.
Die personelle Zusammensetzung und die Aufgaben der Ausschüsse werden
detailliert in der Erklärung zur Unternehmensführung dargestellt.
Erklärung zur Unter
nehmensführung
ab Seite 11
Grundsätzlich werden in den Ausschüssen die Beschlüsse des Aufsichtsrats und
Themen, die im Aufsichtsratsplenum zu behandeln sind, vorbereitet. Soweit
gesetzlich zulässig, wurden einzelnen Ausschüssen durch die Geschäftsordnung
oder durch Beschlüsse des Aufsichtsrats Entscheidungsbefugnisse übertragen.
Die Ausschussvorsitzenden berichteten in den Aufsichtsratssitzungen regelmäßig und umfassend über die Inhalte und Ergebnisse abgehaltener Ausschusssitzungen.
Der Präsidial- und Nominierungsausschuss tagte dreimal im Berichtsjahr. Inhalt
der als Telefonkonferenzen durchgeführten Sitzungen waren die Nachfolgeplanung und Kandidat:innenauswahl für die Besetzung des Aufsichtsrats und
die Vorstandsvergütung, insbesondere das AOP 2014. In den Sitzungen im April
2020 befasste sich der Ausschuss insbesondere mit seiner Empfehlung zur
Wahl eines Aufsichtsratsmitglieds.
Der Prüfungsausschuss (Audit Committee) traf sich im Berichtsjahr zu fünf
itzungen, in denen er die für ihn relevanten Gegenstände der AufsichtsratsS
arbeit behandelte. Dazu zählten insbesondere die Vorprüfung des Jahresabschlusses, des Konzernabschlusses und der Zwischenberichte der Deutsche
Wohnen SE sowie die Erörterung des Risikomanagementsystems, der
Compliance und der Revision. Er sprach dem Aufsichtsrat eine Empfehlung
zur Wahl des Abschlussprüfers für das Geschäftsjahr 2020 aus, holte dessen
Unabhängigkeitserklärung ein, überwachte dessen Tätigkeit und besprach die
Prüfungsschwerpunkte. Zwei Beschlüsse wurden zudem schriftlich gefasst;
diese betrafen jeweils die Beauftragung der Prüfungsgesellschaft mit Nichtprüfungsleistungen. Die Mitglieder des Prüfungsausschusses verfügen über
Sachverstand und Erfahrung in der Anwendung von Rechnungslegungsgrundsätzen und internen Kontrollverfahren. Der Ausschussvorsitzende erfüllt alle
Maßgaben des § 100 Abs. 5 AktG.
Der Kapitalmarkt- und Akquisitionsausschuss tagte viermal im Berichtsjahr,
stets in Form von Telefon- oder Videokonferenzen. Im Juni 2020 erfolgte nach der
Neubesetzung des Ausschusses die Wahl von Tina Kleingarn zur Ausschussvorsitzenden. Im Mittelpunkt der Beratungen im September 2020 stand die Beendigung des Aktienrückkaufsprogramms. Im Oktober 2020 erfolgte ein Austausch
zu Akquisitionsmaßnahmen und zur Hauptversammlung 2021. In seiner Sitzung im
Dezember 2020 befasste sich der Ausschuss vornehmlich mit Ankaufsthemen.
Corporate Governance
Der Aufsichtsrat hat unter besonderer Berücksichtigung des in 2020 neu
gefassten Deutschen Corporate Governance Kodex (DCGK) die Weiterent
wicklung der unternehmenseigenen Corporate-Governance-Standards fortlaufend beobachtet und erörtert. In der Erklärung zur Unternehmensführung
werden umfassende Informationen zur Corporate Governance im Unternehmen und im Vergütungsbericht zur Struktur und Höhe der Aufsichtsrats- und
Vorstandsvergütung dargelegt. Beide Berichte sind im Geschäftsbericht
enthalten und auf der Internetseite der Gesellschaft veröffentlicht.
Erklärung zur Unter
nehmensführung
ab Seite 11
Vergütungsbericht
ab Seite 100
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DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Vorstand und Aufsichtsrat haben die Anforderungen des Deutschen Corporate
Governance Kodex in den für das Berichtsjahr geltenden Fassungen und die
Umsetzung dieser Anforderungen erörtert. Sie haben ihre aktualisierte gemeinsame Entsprechenserklärung gemäß § 161 AktG im Dezember 2020 verabschiedet und auf der Website des Unternehmens dauerhaft öffentlich zugänglich
gemacht (www.deutsche-wohnen.com/entsprechenserklaerung).
Die Unabhängigkeit einer angemessenen Zahl seiner Mitglieder ist für den
Aufsichtsrat wesentlich. Er ist nach sorgfältiger Prüfung zu der Einschätzung
gelangt, dass alle Aufsichtsratsmitglieder als unabhängige Mitglieder anzusehen sind. Weitere Informationen zur Abwägung können der Erklärung zur
Unternehmensführung entnommen werden.
Entsprechens
erklärung
Erklärung zur Unter
nehmensführung
ab Seite 11
Mögliche Interessenkonflikte werden durch die Mitglieder des Aufsichtsrats
unverzüglich offengelegt und im Gremium thematisiert. Im Geschäftsjahr 2020
gab es keine Konflikte von Individualinteressen der Organmitglieder mit den
Unternehmensinteressen.
Regelmäßig, zuletzt im Dezember 2019, erfolgt durch den Aufsichtsrat eine
Effizienzprüfung seiner Arbeit. In einem Fragebogenverfahren wird dabei eine
Einschätzung unter anderem zu den Sitzungen des Plenums und der Ausschüsse,
dem Informationsaustausch mit dem Vorstand, der Personalkompetenz, dem
Risikomanagement und der Rechnungslegung abgefragt. In seiner Sitzung
am 13. Dezember 2019 wertete der Aufsichtsrat die Antworten aus, stellte eine
wirksame Arbeit im Gremium fest und diskutierte gegebene Hinweise.
Neue Aufsichtsratsmitglieder werden bei Amtsantritt durch die Gesellschaft
und die weiteren Mitglieder des Aufsichtsrats unterstützt und mit notwendigen Informationen versorgt. Die Fortbildung oder Auffrischung von Fähigkeiten und Kenntnissen werden nicht kollektiv organisiert, sondern liegen in
der Selbstverantwortung jedes einzelnen Organmitglieds, das auf Wunsch
von der Gesellschaft dabei angemessen unterstützt wird. Im Geschäftsjahr
2020 wurden durch Mitglieder des Aufsichtsrats Fortbildungsmaßnahmen
individuell wahrgenommen.
Den diesbezüglich geäußerten Wünschen von Investoren sowie der entsprechenden Empfehlung des DCGK folgend fanden im Geschäftsjahr 2020 Gespräche
des Aufsichtsratsvorsitzenden mit Investoren zu den den Aufsichtsrat betreffenden Corporate-Governance-Themen statt.
Jahres- und Konzernabschlussprüfung
Der vom Vorstand aufgestellte Jahresabschluss der Deutsche Wohnen SE zum
31. Dezember 2020 und der Konzernabschluss sowie der Zusammengefasste
Lagebericht der Gesellschaft wurden von dem durch die ordentliche Hauptversammlung am 5. Juni 2020 bestellten und vom Aufsichtsrat beauftragten
Abschlussprüfer, der KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Berlin, geprüft
und mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen. Verantwortliche Wirtschaftsprüfer waren Haiko Schmidt und René Drotleff, die für die
Abschlussprüfung der Gesellschaft und des Konzerns seit 31. Dezember 2016
verantwortlich zeichnen.
Der Jahresabschluss der Deutsche Wohnen SE und der Konzernabschluss,
der zusammengefasste Bericht über die Lage der Deutsche Wohnen SE und
des Konzerns sowie die Prüfungsberichte des Abschlussprüfers wurden allen
Aufsichtsratsmitgliedern unverzüglich nach Aufstellung zur Verfügung gestellt.
Der Abschlussprüfer hat an den vorbereitenden Sitzungen des Prüfungsausschusses für die Bilanz-Aufsichtsratssitzung am 26. Februar 2021 und 22. März
2021 teilgenommen. Er hat über die wesentlichen Ergebnisse seiner Prüfung,
Uneingeschränkter
Bestätigungsvermerk
durch KPMG erteilt.
An unsere Aktionär:innen
Bericht des Aufsichtsrats
insbesondere hinsichtlich der diesjährigen Prüfungsschwerpunkte/Key Audit
Matters, berichtet und ergänzende Auskünfte erteilt. Die Nichtfinanzielle
Konzernerklärung wurde ebenfalls vom Aufsichtsrat geprüft. Unterstützt
wurde er dabei von der KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, die mit der
betriebswirtschaftlichen Prüfung beauftragt war. Dem Ergebnis der Prüfung
des Jahresabschlusses der Gesellschaft, des Konzernabschlusses sowie des
Zusammengefassten Lageberichts der Gesellschaft hat der Prüfungsausschuss
nach eingehender Erörterung zugestimmt.
Der Vorsitzende des Prüfungsausschusses hat dem Aufsichtsrat in seiner
Sitzung am 22. März 2021 umfassend über den Jahresabschluss und die
Abschlussprüfung berichtet. Zudem erläuterte der Abschlussprüfer die wesentlichen Ergebnisse seiner Prüfung und stand den Aufsichtsratsmitgliedern für
ergänzende Fragen und Auskünfte zur Verfügung. Der Aufsichtsrat hat den
Jahresabschluss, den Konzernabschluss, den Zusammengefassten Lagebericht,
die Nichtfinanzielle Konzernerklärung, den Vorschlag für die Verwendung des
Bilanzgewinns sowie die Prüfungsberichte des Abschlussprüfers sorgfältig
geprüft. Es haben sich keine Einwendungen ergeben. Der Aufsichtsrat hat
daraufhin, der Empfehlung des Prüfungsausschusses entsprechend, den vom
Vorstand aufgestellten Jahres- und Konzernabschluss zum 31. Dezember 2020
gebilligt. Der Jahresabschluss ist damit festgestellt.
Der festgestellte Jahresabschluss weist einen Bilanzgewinn aus. Der Aufsichtsrat schließt sich dem Vorschlag des Vorstands über die Verwendung des
Bilanzgewinns an. Der ordentlichen Hauptversammlung 2021 wird daher eine
Beschlussfassung über die Ausschüttung einer Dividende in Höhe von EUR 1,03
je gewinnberechtigte Aktie vorgeschlagen.
Veränderungen in Aufsichtsrat und Vorstand
Da die Amtszeit von Dr. Andreas Kretschmer als Mitglied des Aufsichtsrats mit
Ablauf der ordentlichen Hauptversammlung am 5. Juni 2020 endete, wurde von
der Hauptversammlung am 5. Juni 2020 Kerstin Günther neu in den Aufsichtsrat gewählt. Der Aufsichtsrat wählte in seinen Präsidial- und Nominierungsausschuss sowie in seinen Kapitalmarkt- und Akquisitionsausschuss Arwed Fischer
als Nachfolger von Dr. Andreas Kretschmer. In den Prüfungsausschuss wählte
der Aufsichtsrat Kerstin Günther als Nachfolgerin von Matthias Hünlein, der aus
diesem Ausschuss ausschied.
Im Vorstand der Deutsche Wohnen SE gab es keine personellen Veränderungen
im Geschäftsjahr 2020.
Dank
Im Namen des Aufsichtsrats danke ich den Mitgliedern des Vorstands sowie allen
Mitarbeiter:innen der Deutsche Wohnen SE und sämtlicher Konzerngesellschaften
für ihren tatkräftigen Einsatz und ihre in diesem von den besonderen Heraus
forderungen der Corona-Pandemie geprägten Jahr erbrachten Leistungen.
Berlin, 22. März 2021
Für den Aufsichtsrat
Matthias Hünlein
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DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
ZUSAMMENSETZUNG DES VORSTANDS
Michael Zahn ist seit dem 1. September 2007 Vorstand der Deutsche
Wohnen SE. Im Dezember 2008 wurde er zum Vorsitzenden des Vorstands
ernannt. Als Chief Executive Officer verantwortet er die strategische Ausrichtung der Deutsche Wohnen Gruppe und steuert die Bereiche Strategie,
An- und Verkauf, Personal, Kommunikation, IT und Pflege. Michael Zahn erwarb
1992 sein Diplom als Volkswirt an der Albert-Ludwig-Universität in Freiburg im
Breisgau. Parallel zu seiner beruflichen Tätigkeit absolvierte er an der European
Business School in Oestrich-Winkel die Aufbaustudiengänge Corporate Real
Estate Manager und Chartered Surveyor. Michael Zahn war in der Zeit von 1997
bis 2007 in verschiedenen Geschäftsführungspositionen für die GEHAG Gruppe
tätig.
Philip Grosse wurde am 1. September 2016 zum Mitglied des Vorstands und
Chief Financial Officer der Deutsche Wohnen SE bestellt. Er verantwortet
die Bereiche Finanzierung, Rechnungswesen und Steuern, Controlling, Investor
Relations und Nachhaltigkeit sowie Recht. Philip Grosse schloss sein Studium
der Betriebswirtschaftslehre mit Schwerpunkt Banking & Finance an der
Universität Würzburg im Jahr 1996 als Diplom-Kaufmann ab. Im Rahmen
des Studiums absolvierte er von 1993 bis 1994 ein einjähriges Stipendiat an der
European Business Management School in Swansea, Großbritannien. In der Zeit
von 1997 bis 2012 war Philip Grosse in Frankfurt und London im Bereich Investment B
anking tätig – zuletzt als Managing Director und Head of Equity Capital
Markets Germany & Austria bei der Credit Suisse. Seit 2013 ist er in führenden
Positionen mit den Schwerpunkten Corporate Finance und Investor Relations
für die Deutsche Wohnen Gruppe tätig.
Henrik Thomsen wurde am 1. Oktober 2019 zum Mitglied des Vorstands der
Deutsche Wohnen SE bestellt. Er verantwortet als Chief Development Officer
die Bereiche Neubau- und Bestandsinvestitionen, Technische Infrastruktur und
Digitalisierung. Henrik Thomsen schloss 1991 sein Studium des Ingenieurwesens
als Diplomingenieur ab und 2002 sein Studium an der European Business School
in Berlin als Immobilienökonom. Er verfügt über langjährige Management-
Erfahrung im Bereich der Quartiers- und Projektentwicklung. So war er
zwischen 1992 und 2008 unter anderem für die Drees & Sommer GmbH und die
DB Station & Service AG tätig. Von 2008 bis 2014 leitete Henrik Thomsen den
Standort Berlin für die CA Immo Deutschland GmbH und verantwortete ab
2013 die konzernweite Projektentwicklungstätigkeit des Konzerns. 2014 bis 2019
war Henrik Thomsen Geschäftsführer der Groth Development GmbH & Co. KG
und dort verantwortlich für Quartiers- und Projektentwicklung, Projektsteuerung, Unternehmenskommunikation und Unternehmensentwicklung.
Lars Urbansky wurde zum 1. April 2019 zum Mitglied des Vorstands der
Deutsche Wohnen SE bestellt. Als Chief Operating Officer trägt er die Verantwortung für die Bereiche Kundenkommunikation und Servicestrategie
sowie kaufmännische und technische Bestandsbewirtschaftung. Lars Urbansky
beendete 2006 sein Studium der Immobilienwirtschaft an der Fachhochschule
Gelsenkirchen. Er war von 1996 bis 2008 bei der GEHAG GmbH in Berlin tätig
und führte dort auch den Bereich Controlling. Seit 2008 ist er in führenden
Positionen für die Deutsche Wohnen Gruppe tätig. Von 2008 bis 2013 war er
Leiter Portfoliomanagement. Dies beinhaltete in der Zeit von 2009 bis 2012
auch den Akquisitions- und Verkaufsbereich. Seit 2014 ist er auch Geschäfts
führer der Deutsche Wohnen Immobilien Management GmbH und verantwortet
das bundesweite Service-Netz der Deutsche Wohnen Gruppe. In diesem wird
der gesamte Vermietungsprozess und der kaufmännische und technische
Quartiersservice abgebildet.
An unsere Aktionär:innen
Zusammensetzung des Aufsichtsrats
ZUSAMMENSETZUNG DES AUFSICHTSRATS
Matthias
Hünlein
Jürgen
Fenk
Arwed
Fischer
Managing Director
der Tishman Speyer
Properties
Deutschland GmbH,
Frankfurt am Main
CEO Stone Holding
SASU, Paris,
Frankreich
(Primonial Gruppe)
Mitglied verschiedener
Aufsichtsräte
Hauptversammlung
2024
Hauptversammlung
2022
Hauptversammlung
2022
Kerstin
Günther
Tina
Kleingarn
Dr. Florian
Stetter
Geschäftsführerin
des Helmholtz
Zentrum München
Deutsches
Forschungszentrum
für Gesundheit und
Umwelt (GmbH),
München
Partnerin der
Westend Corporate
Finance,
Frankfurt am Main
Vorstandsvor
sitzender der
Rockhedge Asset
Management AG,
Krefeld
Hauptversammlung
2023
Hauptversammlung
2023
Hauptversammlung
2021
Vorsitzender
Gewählt bis
seit 05.06.2020
Gewählt bis
Stellvertretender
Vorsitzender seit
05.06.2020
Ausgeschiedenes Aufsichtsratsmitglied:
Dr. Andreas Kretschmer
Stellvertretender Vorsitzender bis 05.06.2020
Unternehmensberater, Düsseldorf
31
32
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Zusammengefasster
Lagebericht
33
GRUNDLAGEN DES KONZERNS
98
PROGNOSEBERICHT
33
Geschäftsmodell des Konzerns
98
Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
33
Organisation und Konzernstruktur
98
Deutscher Wohnungsmarkt
34
Konzernstrategie
99
Prognose für das Geschäftsjahr 2021
37
Konzernsteuerung
39
Immobilienportfolio
100
VERGÜTUNGSBERICHT
100
Vergütungssystem des Vorstands
47
WIRTSCHAFTSBERICHT
107
Gesamtvergütung des Vorstands
47
Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
110
Vergütungssystem des Aufsichtsrats
51
Gesamtaussage des Vorstands zur
wirtschaftlichen Lage
52
Erläuterungen zur Ertrags-,
Vermögens- und Finanzlage
111
ÜBERNAHMERELEVANTE ANGABEN
70
EPRA-Performance-Kennzahlen
115
UNTERNEHMENSFÜHRUNG
116
NICHTFINANZIELLE
KONZERNERKLÄRUNG
117
Geschäftsmodell
118
Verantwortungsbewusste
Unternehmensführung
76
BERICHTERSTATTUNG ZUM
E INZELABSCHLUSS DER
DEUTSCHE WOHNEN SE
76
Grundlagen der Deutsche Wohnen SE
76
Mitarbeiter:innen
124
77
Gesamtaussage des Vorstands zum
Geschäftsverlauf
Verantwortung für unsere
Kund:innen und Immobilien
129
77
Erläuterungen zur Ertrags-, Vermögensund Finanzlage der Deutsche Wohnen SE
Verantwortung für unsere
Mitarbeiter:innen
133
Verantwortung für Umwelt und Klima
81
Prognose für das Geschäftsjahr 2021
136
Verantwortung für die Gesellschaft
82
RISIKO- UND CHANCENBERICHT
138
82
Risikomanagementsystem der
Deutsche Wohnen
83
Risikopolitische Grundsätze
83
Verantwortlichkeit
VERMERK DES UNABHÄNGIGEN
W IRTSCHAFTSPRÜFERS ÜBER
EINE PRÜFUNG ZUR ERLANGUNG
BEGRENZTER SICHERHEIT DER
NICHTFINANZI ELLEN KONZERN
ERKLÄRUNG
83
Instrumente des Risiko
managementsystems
87
Risikobericht
96
Chancen der künftigen Entwicklung
Zusammengefasster Lagebericht
Grundlagen des Konzerns
33
GRUNDLAGEN DES KONZERNS
Geschäftsmodell des Konzerns
Die Deutsche Wohnen SE ist mit ihren Tochtergesellschaften (nachfolgend als
„Deutsche Wohnen“ oder „Konzern“ bezeichnet), gemessen an der Marktkapitalisierung, gegenwärtig die zweitgrößte börsennotierte Immobilienaktiengesellschaft in Europa. Das Unternehmen ist im DAX der Deutschen Börse gelistet.
Der Immobilienbestand mit einem Fair Value von rund EUR 26,2 Mrd. 1 umfasst
etwa 160.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten. Zu unserem Immobilienportfolio
gehören zusätzlich auch Pflegeimmobilien mit einem Fair Value von rund EUR 1,2 Mrd.
und ca. 10.580 Pflegeplätzen und Appartements für Betreutes Wohnen. Unser
Investitionsschwerpunkt liegt auf Wohnimmobilien in deutschen Metropolregionen
und Ballungszentren. Das wirtschaftliche Wachstum, der positive Zuwanderungs
saldo sowie eine zu geringe Neubauaktivität in diesen Regionen bilden die Basis für
die weitere Wertentwicklung unseres Portfolios. Die Erweiterung um Pflegeimmo
bilien erachten wir insbesondere aufgrund der demografischen Trends als weiteres
Wachstumsfeld.
EUR 26,2 Mrd.
Gesamtwert unseres
Immobilienbestands
Organisation und Konzernstruktur
Die Deutsche Wohnen SE entspricht in ihrer Struktur einer klassischen Holding.
Organisatorisch wird zwischen Management- und Assetgesellschaften unterschieden.
Deutsche Wohnen SE
Management und Zentraleinheiten
Wohnungs
bewirtschaftung
Pflege und
Betreutes Wohnen
Verkauf/
Akquisitionen
Neubau
Strategische Beteiligungen
Wohnungsbewirtschaftung
Unsere Bestände werden überwiegend durch unsere 100 %igen Tochtergesellschaften bewirtschaftet. Zu deren Tätigkeiten zählen das Management von
Mietverträgen, die Kundenbetreuung, die technische Instandhaltung der
Bestände sowie die Entwicklung unseres Portfolios. Die infrastrukturellen
Facility-Management-Leistungen umfassen neben dem Qualitätsmanagement
vor Ort mit eigenen Mitarbeiter:innen vor allem die klassischen Hausmeister
leistungen, wie Verkehrssicherungskontrollen, Überprüfung der Ordnung und
Sauberkeit im Quartier, Verwaltungshilfsleistungen und Leerstandsbegehungen.
1
Ohne geleistete Anzahlungen, Immobilien im Bau und unbebaute Grundstücke
Unser Kerngeschäft
ist die Bewirtschaftung
eigener Immobilien.
34
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Pflege und Betreutes Wohnen
Unter den Marken KATHARINENHOF und PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG werden
Senioren- und Pflegeeinrichtungen bewirtschaftet. Die Einrichtungen bieten vollstationäre Pflege mit dem Ziel, einen aktiven Lebensstil und die Eigenständigkeit
der Bewohner im größtmöglichen Umfang zu erhalten. Daneben werden im Rahmen des Betreuten Wohnens zusätzlich seniorengerechte Dienstleistungen angeboten.
Neben Pflege und
Betreutes Wohnen
sowie Verkauf/Akqui
sitionen gehört auch
der Neubau zu unseren
Kerngeschäftsfeldern.
Verkauf/Akquisitionen
Im Rahmen der Wohnungsprivatisierung in den strategischen Kern- und Wachstumsregionen setzen wir Kapital frei und stärken somit unsere Liquiditätsposition. Vor dem Hintergrund des gegenwärtigen positiven Marktumfelds nehmen wir
auch opportunistische Blockverkäufe aus unseren Core + - und Core-Regionen im
Rahmen des institutionellen Verkaufs vor.
Parallel prüfen wir kontinuierlich geeignete Akquisitionsmöglichkeiten von Immobilienbeständen und Grundstücken in Metropolregionen und Ballungszentren.
Neubau
Mit unseren Tochtergesellschaften Deutsche Wohnen Construction and Facilities
GmbH und ISARIA München Projektentwicklungs GmbH schaffen wir durch
gezielte Projektentwicklungen neuen Immobilienbestand in den strategischen
Kern- und Wachstumsregionen. Darüber hinaus werden auch Immobilien für
den Verkauf entwickelt. Zum Leistungsspektrum zählen der Ankauf von Grund
stücken, die Schaffung von Baurecht und die Erstellung der Projektkonzepte
sowie die Baubetreuung und Gewährleistungsverfolgung.
Mit unseren Tochter
gesellschaften schaffen
wir neue Immobilien in
den strategischen Kernund Wachstumsregionen.
Darüber hinaus ist die Deutsche Wohnen mit 40 % an der QUARTERBACK
Immobilien AG, einem Projektentwickler mit Sitz in Leipzig, beteiligt.
Strategische Beteiligungen
Über unsere Kerngeschäftsfelder hinaus bieten wir über Tochtergesellschaften
und strategische Beteiligungen immobilienbezogene Dienstleistungen an. So
verstärken wir den Kontakt zu unseren Kund:innen und sichern die Qualität der
Dienstleistungen.
Damit sind wir in der Lage, eine kundenorientierte Bestandsbewirtschaftung zu
gewährleisten sowie immobilienbezogene Dienstleistungen anzubieten. Gleichzeitig können wir die Wertschöpfungskette erweitern und uns den Zugang zu
innovativen Technologien sichern. Diese Geschäftsfelder umfassen unter anderem
die energetische Bewirtschaftung unserer Liegenschaften, das Multimediageschäft
und das Technische Facility Management.
Konzernstrategie
Der deutsche Immobilienmarkt ist von einer anhaltend hohen Dynamik geprägt.
Metropolen und Ballungsräume weisen als prosperierende Wirtschaftsregionen
eine enorme Anziehungskraft auf und entwickeln sich zu Bevölkerungsschwerpunkten mit einer hohen Einwohnerdichte. Zuwanderung, Wirtschaftskraft und
Einkommen nehmen hier ebenso zu wie Innovationskraft und Wettbewerbsstärke. Entsprechend hoch ist die Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmo
bilien, die derzeit in vielen Städten nicht durch eine entsprechende Neubau
tätigkeit gedeckt wird.
Wir beobachten außerdem die steigenden Ansprüche auf Seite der Kund:innen:
Moderne Ausstattung, neue Technologien und Dienstleistungen rund um die
Immobilie gewinnen zunehmend an Bedeutung.
Immobilienbezogene
Dienstleistungen
erweitern unsere
Wertschöpfungskette
und verstärken den
Kontakt zu unseren
Kund:innen.
Zusammengefasster Lagebericht
Grundlagen des Konzerns
Auch das unmittelbare Wohn- und Arbeitsumfeld ist für viele Menschen
entscheidend. Verkehrsanbindung, Einrichtungen für den täglichen Bedarf,
Freizeitangebote, Schulen, Kitas, kulturelle Angebote, medizinische Versorgung etc. tragen wesentlich zur Wohnqualität bei.
Die demografische Entwicklung und eine damit einhergehende alternde Gesellschaft sind eine weitere Herausforderung für die Immobilienmärkte. Dabei gilt
es, das Wohnangebot entsprechend dem wachsenden Bedarf auszubauen sowie
Wohnkomfort und Pflege bestmöglich zu verbinden.
Nicht zuletzt steht der Gebäudesektor im Bereich der Energieeinsparung vor
einer großen Aufgabe. Denn hier liegt ein wesentlicher Hebel zur Erreichung der
globalen Klimaschutzziele. Durch energetische Sanierungen und Neubau kann
die Deutsche Wohnen dazu einen wichtigen Beitrag leisten.
Herausforderungen für den Immobilienmarkt
Klimawandel
Urbanisierung
Digitalisierung
Demografische
Entwicklung
Unser Anspruch:
Zukunftsorientierte und lebenswerte Wohn- und Quartierskonzepte
für die Menschen in Metropolregionen zur Verfügung zu stellen
Mit der klaren Ausrichtung auf deutsche Metropolregionen und Ballungszentren
konzentriert die Deutsche Wohnen ihr Portfolio seit Jahren in wachstumsstarken
Märkten und stellt dort Wohnraum zur Verfügung, wo er benötigt wird. In unseren
Core+ -Regionen befinden sich, gemessen an der Gesamtzahl, rund 93 % unserer
Immobilien. Rund 7 % unserer Bestände liegen in Core-Regionen.
Veränderte Bedürfnisse
und zahlreiche Heraus
forderungen prägen die
Immobilienmärkte.
35
36
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Durch Investitionen in den Immobilienbestand verbessern wir kontinuierlich
die Qualität und Zukunftsfähigkeit unseres Portfolios. Vor dem Hintergrund
klimapolitischer Ziele sehen wir uns in der Verantwortung, die Energieeffizienz
unserer Gebäude zu erhöhen und somit unseren Beitrag zur Erreichung der
Klimaschutzziele zu leisten. Dabei sind wir jedoch in hohem Maße von den
regulatorischen Rahmenbedingungen abhängig.
Unsere Investitionen hören nicht an der Haustür auf. Wir wissen, wie wichtig
unseren Kund:innen ein lebenswertes Wohn- und Arbeitsumfeld ist, und denken die
Quartiere daher ganzheitlich – von den Außenanlagen über die Infrastruktur bis hin
zur Energieversorgung. Wir entwickeln zielgruppengerechte Konzepte und arbeiten
daran, unsere Servicequalität stetig zu verbessern.
Wir denken unsere
Quartiere ganzheitlich
und wollen unsere
Servicequalität stetig
verbessern.
Wir sind davon überzeugt, dass nur Neubau die angespannten Immobilienmärkte
entlasten kann. Deshalb planen wir in den kommenden Jahren signifikante Investi
tionen in den Neubau und schaffen damit zusätzlichen Wohnraum in unseren
Kernregionen. Unser Ziel ist es dabei, nachhaltige und qualitativ hochwertige
Immobilien zu entwickeln, die zukunftsfähig und auf die Bedürfnisse ihrer Nutzer
zugeschnitten sind.
Wir wachsen organisch und verbessern die Qualität unseres Portfolios durch
aktives Portfoliomanagement. Dazu zählen selektive An- und Verkäufe von
Beständen. Beim Ankauf konzentrieren wir uns auf qualitativ hochwertige Immo
bilien, bei denen wir Entwicklungspotenzial sehen. Zusätzlich können wir bei
Ankäufen durch unsere Plattform Skaleneffekte erzielen. Beim Verkauf liegt
der Fokus auf Immobilienbeständen, bei denen wir geringes Entwicklungs
potenzial sehen, sowie mit unterdurchschnittlicher Qualität und/oder Lage.
Die daraus resultierende Liquidität steht uns für Investitionen in das Unternehmen
sowie insbesondere in den Immobilienbestand und Neubau zur Verfügung.
Durch aktives Port
foliomanagement
verschaffen wir uns
finanzielle Mittel für
Investitionen in unseren
Immobilienbestand und
den Neubau.
Vorausschauend agieren
Mit Blick auf die langen Investitions- und vergleichsweise kurzen Innovations
zyklen im Immobilienbereich ist es wichtig, die Herausforderungen und Chancen
von morgen frühzeitig zu erkennen und anzugehen.
Daher beabsichtigen wir auch zukünftig, die Wertschöpfungskette durch die
Ausweitung der immobilienbezogenen Dienstleistungen weiter auszubauen.
Dabei erschließen wir uns im Rahmen von strategischen Beteiligungen zusätzliche
Geschäftsfelder mit Immobilienbezug.
Vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung und des zunehmenden
Bedarfs an Pflegeplätzen und betreuten Wohnformen investieren wir auch
weiterhin in das Geschäftsfeld Pflege und Betreutes Wohnen. Dabei liegt der
Fokus auf der Qualität der Immobilien sowie der Pflege und Betreuung. Auch
unser Pflegegeschäft fokussieren wir auf Städte und Regionen mit positiven
Entwicklungsprognosen.
Unsere Dividendenpolitik ist maßvoll und nachhaltig ausgerichtet und belässt
die Mittel im Unternehmen, die für die Werterhaltung und -erhöhung unseres
Portfolios benötigt werden.
Wir verfügen über eine solide Kapitalstruktur und eine konservative Verschuldungsquote. Unsere Kreditwürdigkeit wird seitens der Ratingagenturen mit A3
(Moody’s) beziehungsweise A- (Standard & Poor’s), jeweils mit Ausblick negativ,
bewertet. Über eine nachhaltige Investitions- und Dividendenpolitik wollen wir
unsere Stellung im Markt auch künftig weiter festigen.
Unsere nachhaltige
Investitions- und
Dividendenpolitik festigt
unsere Stellung im Markt.
Zusammengefasster Lagebericht
Grundlagen des Konzerns
Konzernsteuerung
Die Steuerung des Unternehmens erfolgt über mehrere Ebenen:
Auf Konzernebene werden sämtliche Ertrags- und Zahlungsströme quartalsweise
auf die primären Steuerungsgrößen FFO I (Funds from Operations vor Verkauf),
EPRA NAV (Net Asset Value) und LTV (Loan-to-Value) aggregiert und bewertet.
Die Steuerung der Segmente erfolgt anhand der primären Steuerungsgröße
Segmentergebnis. Alle primären Steuerungsgrößen werden vierteljährlich einer
Benchmark-Analyse unterzogen, die der Überprüfung der Wettbewerbssituation
der Deutsche Wohnen dient.
Alle primären
Steuerungsgrößen
werden vierteljährlich
einer BenchmarkAnalyse unterzogen.
Die operative Steuerung der Segmente erfolgt darüber hinaus anhand weiterer
segmentspezifischer Steuerungskennzahlen:
Im Segment Wohnungsbewirtschaftung sind die Entwicklungen der Quadratmeter
miete und des Leerstands, differenziert nach definierten Portfolios und/oder
Regionen, die Steuerungsgrößen für das Management. Hierzu gehören auch
Umfang und Ergebnis der Neuvermietung sowie die Entwicklung der mit der
Vermietung zusammenhängenden Kosten wie Instandhaltungs-, Vermietungsund Betriebskosten sowie Mietausfälle. Alle Parameter werden monatlich
ausgewertet und mit entsprechenden Budgetansätzen verglichen.
Das Segment Verkauf wird über die Verkaufspreise pro Quadratmeter sowie
die Marge als Differenz zwischen IFRS-Buchwert und Verkaufspreis gesteuert.
Dabei werden die ermittelten Werte mit den Planzahlen und mit dem Markt
abgeglichen und bei Bedarf angepasst.
Im Segment Pflegebetriebe generieren die KATHARINENHOF und die
PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG internes Wachstum, vor allem durch Pflegesatz- und Belegungssteigerungen im Bereich der vollstationären Pflegeeinrichtungen. Für die Bewertung der operativen Ertragskraft in der Bewirtschaftung
der Pflegeimmobilien erfolgt die Steuerung des Segments vornehmlich über
das EBITDA vor Pachteinnahmen.
Im Segment Pflegeimmobilien werden hauptsächlich Pachterträge erwirtschaftet.
Die Profitabilität der Pflegeimmobilien wird hauptsächlich mittels des EBITDA
gesteuert.
Die weiteren operativen Aufwendungen wie Personal- und Sachkosten sowie die
nicht operativen Größen wie Finanzaufwendungen und Steuern sind ebenfalls
Bestandteil des zentralen Planungs- und Steuerungssystems sowie des monat
lichen Berichts an den Vorstand. Auch hier wird die laufende Entwicklung auf
Konzernebene aufgezeigt und den Planwerten gegenübergestellt.
Den laufenden Finanzaufwendungen kommt dabei eine erhebliche Bedeutung
zu, da diese das Periodenergebnis und die Cashflow-Entwicklung wesentlich
beeinflussen. Unser aktives und laufendes Management des Darlehensportfolios
hat zum Ziel, die Kapitalstruktur und das Finanzergebnis langfristig zu optimieren.
Der Vorstand wird
monatlich über die
Entwicklung aller
Steuerungsgrößen
unterrichtet.
37
38
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Um den durch die operative Geschäftstätigkeit erzielten Cashflow zu messen
und mit dem Plan abzugleichen, verwenden wir als Kenngröße den FFO I. Dabei
stellt das EBITDA ohne Verkaufsergebnis den Ausgangswert zur Ermittlung des
FFO I dar, der im Wesentlichen um Sondereffekte, liquiditätswirksame Finanzaufwendungen beziehungsweise -erträge und Steueraufwendungen beziehungsweise -erträge reduziert oder ergänzt wird.
Mit Hilfe des regelmäßigen Reportings können Vorstand und Fachabteilungen
die wirtschaftliche Entwicklung des Konzerns bewerten und mit den Vormonats-,
Vorjahres- und Planwerten vergleichen. Außerdem wird so die voraussichtliche
Entwicklung anhand eines fortgeschriebenen Budgets ermittelt. Chancen, aber
auch negative Entwicklungen können so kurzfristig identifiziert und Maßnahmen
abgeleitet werden, um Chancen zu nutzen beziehungsweise negativen Entwicklungen entgegenzusteuern.
Anhand regelmäßiger
Reports kann die
Entwicklung des Konzerns
bewertet werden.
Zusammengefasster Lagebericht
Grundlagen des Konzerns
Immobilienportfolio
Portfolioüberblick und -strategie Wohnen
Die Deutsche Wohnen bewirtschaftet rund 155.400 Wohn- und ca. 2.900 Gewerbe
einheiten (ca. 4 % der Nutzfläche) mit einer annualisierten Vertragsmiete von
rund EUR 790 Mio. – und damit eines der größten Immobilienportfolios Deutsch
lands. Unser Fokus liegt mit einem Anteil von rund 93 % auf wachstumss tarken
Metropolen und Ballungszentren, den sogenannten Core +-Märkten.
Wir bewirtschaften
eines der größten
Immobilienportfolios
in Deutschland.
Die durchschnittliche Vertragsmiete des Deutsche Wohnen-Portfolios betrug
zum Jahresende 2020 EUR 6,71 pro m2, die Leerstandsquote war mit 1,7 % an
haltend niedrig.
Vor dem Hintergrund unserer fokussierten Portfoliostrategie konzentrieren wir
unseren Bestand im Wesentlichen auf prosperierende Metropolen und Ballungsräume ab 500.000 Einwohner. Den Kernmarkt bildet dabei der Großraum Berlin
mit ca. 114.200 Wohnungen und rund 1.800 Gewerbeeinheiten. Dies entspricht
einem Anteil von rund 73 % aller Wohneinheiten beziehungsweise rund 76 % des
gesamten Fair Value (Marktwert). Die Bestandsmieten von rund 65 % unserer
Wohnungen liegen bei bis zu EUR 7,00 pro m2. Damit sind wir ein Anbieter im
mittleren Marktsegment. Rund 57 % unseres Bestands sind Ein- bis Zweizimmer
wohnungen. Entsprechend hoch ist der Anteil von Ein- und Zweipersonen
haushalten.
Die nachfolgenden Grafiken bieten einen Überblick über die Struktur wesent
licher Portfoliomerkmale.
Vertragsmiete EUR/m 2
Baujahr
< = 4,00: 1,2 %
4,01 – 5,00: 4,0 %
< = 1918: 8,6 %
5,01 – 6,00: 23,4 %
1919 – 1949: 29,8 %
6,01 – 7,00: 35,8 %
1950 – 1969: 29,2 %
7,01 – 8,00: 23,6 %
1970 – 1979: 13,1 %
8,01 – 9,00: 6,8 %
1980 – 1999: 18,3 %
> = 9,01: 5,4 %
> = 2000: 0,9 %
Wohnungsgröße
< 40 m 2: 11 %
40 m 2 bis < 55 m2: 30 %
55 m 2 bis < 65 m2: 23 %
65 m 2 bis < 75 m2: 17 %
> 75 m 2: 18 %
39
40
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Ausgangspunkt für unser Portfoliomanagement ist die Segmentierung des
Immobilienbestands: Im Rahmen einer Makroanalyse clustern wir das Portfolio
mit Hilfe von Standortstudien in Core + -, Core- und Non-Core-Standorte. Dabei
werden die Attraktivität und Zukunftsperspektive der Standorte auf Basis
makroökonomischer, soziodemografischer und immobilienspezifischer Daten
ausgewertet.
Im Rahmen der Aktualisierung der Makroclusterung und der Überarbeitung der
Regionalcluster gab es die folgenden Anpassungen: Insbesondere aufgrund der
Bereinigungsverkäufe innerhalb des Regionalclusters Hannover/Braunschweig und
auf Basis der anhaltend positiven Entwicklung der Region wurde das Cluster von
Core auf Core+ hochgestuft. Des Weiteren sind die Cluster Rheinland und Mannheim/Ludwigshafen aufgrund von Verkäufen entfallen und in dem Cluster „Sonstige“ aufgegangen. Hinzugekommen ist das Regionalcluster Köln/Düsseldorf. Das
Cluster Rhein-Main wurde zu Frankfurt umbenannt.
31.12.2020
Makrocluster und
Regionen
Fläche
Gewerbe
Anteil am
Gesamt
bestand
Vertrags
miete 1
Leerstand
Gewerbe
einheiten
Fläche
Anzahl
in Tsd. m2
in %
EUR/m2
in %
Anzahl
in Tsd. m2
144.812
8.668
93,1
6,75
1,7
2.699
387
Großraum Berlin
114.191
6.772
73,4
6,53
1,3
1.843
237
Dresden/Leipzig
10.585
690
6,8
6,35
3,0
552
81
9.604
577
6,2
8,88
2,8
147
26
31
Core +
Frankfurt
Hannover/
Braunschweig
5.915
367
3,8
6,47
2,8
69
Köln/Düsseldorf
2.893
166
1,9
9,22
3,5
67
8
Sonstige Core +
1.624
95
1,0
9,14
1,5
21
4
10.378
661
6,7
6,19
1,9
177
23
218
14
0,1
5,93
2,3
0
0
155.408
9.343
100,0
6,71
1,7
2.876
410
Core (Sonstige)
Non-Core
Gesamt
1
Wohnen
Wohn
einheiten
Vertraglich geschuldete Miete der vermieteten Wohnungen geteilt durch die vermietete Fläche
Ergänzend kategorisieren wir unsere Standorte auf Basis einer Mikroanalyse in
drei Lagequalitäten: „Hotspot“, „Growth“ und „Stable“. In die Analyse fließen
insbesondere Informationen zur Miet- und Preisentwicklung, Soziodemografie und
Infrastruktur ein. Bei „Hotspot“-Lagen handelt es sich um dynamisch wachsende
Standorte mit dem größten Entwicklungspotenzial. „Growth“-Lagen wachsen stetig, jedoch weniger dynamisch. „Stable“-Lagen weisen lediglich ein moderates
Wachstum auf.
Im Rahmen der Immobilienkäufe und -verkäufe hat sich der Anteil am
„Hotspot“- und „Growth“-Cluster von rund 71 % im Jahr 2016 auf gut
81 % im Jahr 2020 verbessert (2019: 79 %).
Zusammengefasster Lagebericht
Grundlagen des Konzerns
Immobilienbestand nach Standort/Mikroclusterung
31.12.2020
Cluster
Wohnungen
Anteil Fair Value
Vertragsmiete
Fair Value
Leerstand
Anzahl
in %
EUR/m 2
EUR/m 2
in %
144.812
96,0
6,75
2.774
1,7
39.342
31,8
7,03
3.389
1,8
Growth
71.236
46,1
6,93
2.774
1,9
Stable
34.234
18,1
6,11
2.100
1,1
10.378
4,0
6,19
1.519
1,9
8,0
Mikrolage
Core +
Hotspot
Core
Hotspot
111
0,1
6,62
1.705
Growth
8.760
3,4
6,28
1.560
1,7
Stable
1.507
0,5
5,67
1.261
2,4
218
0,1
5,93
1.059
2,3
155.408
100,0
6,71
2.683
1,7
Non-Core
Gesamt
Portfolioentwicklung
Im Geschäftsjahr 2020 haben wir unser Portfolio konsequent durch selektive
An- und Verkäufe weiter optimiert. Neben dem Zukauf von Immobilien in Core + Regionen wurden größtenteils Verkäufe in Core-Lagen vorgenommen.
Akquisitionen
Im Jahr 2020 haben wir rund 2.500 Wohn- und Gewerbeeinheiten zu einem
Kaufpreis von insgesamt rund EUR 485 Mio. beurkundet. Diese liegen zum
Großteil in Core+ -Märkten. Bei den Zukäufen handelt es sich überwiegend
um Alt- und Nachkriegsbauten in zentralen Lagen, die zur weiteren Qualitäts
verbesserung unseres Portfolios beitragen.
Zudem hat die Deutsche Wohnen in 2020 das Neubaugeschäft signifikant ausgebaut. So haben wir 13 Bauprojekte vom Münchner Projektentwickler ISARIA
Wohnbau AG mit insgesamt ca. 2.700 geplanten Wohneinheiten erworben. Des
Weiteren hat sich die Deutsche Wohnen mit 40 % an der QUARTERBACK Immobilien AG beteiligt. Die Projektpipeline des Leipziger Projektentwicklers bestand
zum Stichtag aus rund 85 Projekten mit geplanten rund 9.000 Wohneinheiten.
Verkäufe
Im Verkauf haben wir insgesamt 8.856 Wohnungen mit Nutzen- und Lasten
wechsel im Jahr 2020 veräußert. Davon entfallen 233 Wohnungen auf die
Wohnungsprivatisierung und 8.623 Wohnungen auf den institutionellen Verkauf.
Der wesentliche Teil der Verkäufe resultiert aus einem Portfolioverkauf an die
LEG Immobilien AG, der größtenteils Standorte in den Regionen Mannheim/
Ludwigshafen, Rheinland sowie Hannover/Braunschweig umfasste.
Für weitere Einzelheiten zum Segmentergebnis aus dem Verkauf verweisen wir
auf den Zusammengefassten Lagebericht.
Segmentergebnis
Verkauf ab Seite 61
41
42
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Operative Entwicklung
Im Rahmen der cashflowbasierten Mietentwicklung wurde die Like-for-like-Miete 2
2020 um rund 1,3 % gesteigert.
Aufgrund der Effekte des Berliner Mietendeckels reduzierte sich die flächen
basierte Like-for-like-Miete im Berichtszeitraum um 4,1 % auf EUR 6,70 pro m2
für das Gesamtportfolio. Ohne die Effekte durch den Mietendeckel lag das
Like-for-like-Mietwachstum bei 1,6 %.
Der Like-for-like-Leerstand im Gesamtbestand blieb mit 1,7 % unverändert auf
einem sehr niedrigen Niveau. Vom Gesamtleerstand entfielen 0,6 % auf sanierungsbedingte Leerstände im Rahmen unseres Investitionsprogramms.
Like-for-like
31.12.2020
31.12.2019
31.12.2020
31.12.2019
Wohn
einheiten
Vertrags
miete 1
Vertragsmiete 1
Entwicklung
Leerstand
Leerstand
Anzahl
EUR/m 2
EUR/m 2
in %
in %
in %
Gesamt
152.494
6,70
6,99
–4,1
1,7
1,7
Core +
142.540
6,74
7,05
–4,4
1,7
1,7
1,4
Makrocluster
und Regionen
Großraum Berlin
113.571
6,52
6,95
–6,1
1,3
Dresden/Leipzig
9.170
6,31
6,12
3,0
3,1
3,9
Frankfurt
9.599
8,88
8,76
1,3
2,8
1,7
Hannover/
Braunschweig
5.914
6,47
6,35
1,8
2,8
2,8
Köln/Düsseldorf
2.662
9,25
9,18
0,8
3,5
5,2
Sonstige Core +
1.624
9,14
9,05
1,0
1,5
0,9
9.736
6,18
6,08
1,8
1,8
2,1
218
5,93
5,86
1,2
2,3
2,3
Core (Sonstige)
Non-Core
1
Vertraglich geschuldete Miete der vermieteten Wohnungen geteilt durch die vermietete Fläche
Portfolioinvestitionen
Im Geschäftsjahr 2020 haben wir rund EUR 365 Mio. beziehungsweise ca.
EUR 36 pro m2 für Instandhaltungen und Sanierungen aufgewendet.
Mit EUR 105 Mio. entfielen etwa ein Drittel auf Instandhaltungsaufwendungen
und rund zwei Drittel auf Sanierungen, die insbesondere auch die energetische
Ertüchtigung der Gebäudesubstanz und der technischen Anlagen e
inschließen.
Von den Sanierungskosten in Höhe von EUR 260 Mio. entfielen rund EUR 104 Mio.
auf Maßnahmen im Rahmen des Mieterwechsels und EUR 156 Mio. auf komplexe
Sanierungsprojekte. In der Regel beinhalten komplexe Sanierungsprojekte ca.
70 % aktivierte Instandhaltungs- und ca. 30 % umlagefähige Modernisierungsaufwendungen. Im Vergleich zum Vorjahr ist die Höhe der Sanierungen um 30 %
gesunken, dies ist zum einen auf eine geringere Mieterfluktuation zurückzuführen und zum anderen besteht in Anbetracht der regulatorischen Unsicherheit
Zurückhaltung in Bezug auf den Beginn neuer komplexer Sanierungsprojekte
sowie zeitlichen Verzögerungen aufgrund der Corona-Pandemie.
2
Eigenverwaltete Wohnungen, die durchgehend die letzten zwölf Monate im Bestand gehalten wurden
2020 haben wir
rund EUR 36 pro m2
für Instandhaltungen
und Sanierungen
aufgewendet.
Zusammengefasster Lagebericht
Grundlagen des Konzerns
Neben Investitionen in den Bestand wurden im Jahr 2020 EUR 116,4 Mio. in den
Neubau investiert.
Im Rahmen unserer Portfolioinvestitionen haben wir in den letzten fünf Jahren
etwa EUR 1,8 Mrd. für die Bestandssanierung und -erhaltung aufgewendet.
Die nachfolgende Tabelle stellt die Instandhaltungsaufwendungen sowie
Sanierungen des abgelaufenen Geschäftsjahres im Vorjahresvergleich dar:
EUR Mio.
2020
2019
Instandhaltung
105,0
102,4
10,39 1
9,92 1
in EUR pro m 2
Sanierung
in EUR pro m 2
Instandhaltung und Sanierung
in EUR pro m
1
2
260,4
366,7
25,76 1
35,53 1
365,4
469,1
36,15 1
45,45 1
Unter Berücksichtigung der durchschnittlichen Flächen auf Quartalsbasis in der jeweiligen Periode
Bei komplexen Investitionen ist es uns wichtig, sozialverträglich vorzugehen
und uns mit unseren Mieter:innen direkt auszutauschen. Wir haben bereits
mehrere Vereinbarungen mit Berliner Stadtbezirken erfolgreich abschließen
können, die umfassende Konzepte zur verantwortungsbewussten Durchführung
von Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen beinhalten. Darüber hinaus
verpflichtet sich die Deutsche Wohnen im Rahmen des Mieterversprechens
seit dem 1. Juli 2019 dazu, dass die Bruttowarmmiete nach Modernisierungen
(§ 559 BGB) maximal 30 % des Haushaltsnettoeinkommens beträgt.
Projektentwicklungen
Mit den Zukäufen im Projektentwicklungsbereich verfügt die Deutsche Wohnen
über eine Projektpipeline mit einem erwarteten Gesamtinvestitionsvolumen von
insgesamt rund EUR 4,1 Mrd. Geplant sind insgesamt rund 9.000 Wohneinheiten
und rund 1.000 Gewerbeeinheiten. Diese Projekte sind für den eigenen Bestand
vorgesehen. Darüber hinaus hat die Deutsche Wohnen eine 40 %ige Beteiligung
an der QUARTERBACK Immobilien AG. Die Projektentwicklungen der QUARTERBACK Immobilien AG werden überwiegend im Vorfeld der Fertigstellung
an institutionelle Investoren veräußert. Die verstärkten Investitionen in den
Wohnungsneubau reflektieren die Notwendigkeit, Wachstumspotenziale außerhalb des immer knapper werdenden Angebots von Bestandsportfolios zu
erschließen. Die Deutsche Wohnen leistet somit einen zunehmenden Beitrag
gegen die Wohnungsknappheit.
Bei komplexen Inves
titionen gehen wir
sozialverträglich vor.
43
44
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Portfoliobewertung
Die starke Immobiliennachfrage hat sich auch im Jahr 2020 ungeachtet der
Corona-Pandemie fortgesetzt und traf auf ein unverändert geringes Angebot.
Der insbesondere durch das außergewöhnliche Zinsumfeld ausgelöste Anlagedruck spiegelt sich in einer Aufwertung unseres Immobilienportfolios in Höhe
von insgesamt rund EUR 1,7 Mrd. zum 31. Dezember 2020 wider, wobei in Berlin
trotz des sogenannten Mietendeckels deutliche Preissteigerungen zu beobachten waren.
Die Nachfrage nach
Immobilien war auch
2020 weiterhin hoch.
Das Bewertungsergebnis wurde durch ein externes Gutachten von Jones Lang
LaSalle bestätigt.
Die folgende Übersicht zeigt wesentliche Bewertungskennzahlen unseres
Immobilienbestands zum 31. Dezember 2020:
Makrocluster
und Regionen
Wohnungen
Fair Value
Anteil
Fair Value
Fair Value
Anzahl
EUR Mio.
in %
EUR/m 2
144.812
25.114
96,0
114.191
19.999
10.585
1.808
9.604
1.798
Hannover/
Braunschweig
5.915
684
2,6
Köln/Düsseldorf
2.893
573
2,2
Sonstige Core +
1.624
254
1,0
10.378
1.039
218
15
155.408
26.168
Core
+
Großraum
Berlin
Dresden/Leipzig
Frankfurt
Core (Sonstige)
Non-Core
Gesamt
1
Multiplikator
Vertragsmiete
Multiplikator
Marktmiete
2.774
34,0
29,2 1
76,4
2.853
36,0
31,5 1
6,9
2.343
31,0
25,0
6,9
2.979
28,3
22,2
1.720
21,8
18,2
3.302
30,8
25,1
2.545
23,3
19,6
4,0
1.519
20,5
17,5
0,1
1.059
14,9
11,7
100,0
2.683
33,1
28,4 1
Aussagekraft durch Mieten WoG beeinträchtigt
Energieeffizienz im Bestand
Ein Großteil des europaweiten Energieverbrauchs entfällt auf den Gebäude
bestand. Mit unseren umfassenden Sanierungsmaßnahmen erhöhen wir suk
zessive die Energieeffizienz unserer Immobilien.
Aktuell ist die Energiebilanz von 62,4 % unserer Wohneinheiten besser als der
Durchschnittsverbrauch der Wohngebäude in Deutschland (133,0 kWh/m2 pro
Jahr 3). Etwa 33 % unserer Wohneinheiten bewegen sich in einem guten Bereich
unter 100 kWh/m2 pro Jahr (A+ bis C). Der Mittelwert unseres Bestands beläuft
sich auf 125,1 kWh/m2 pro Jahr und hat sich damit gegenüber dem Vorjahr noch
einmal positiv verändert (2019: 128,9 kWh/m2).
3
Quelle: BMWi, 2019a, 107
Die Energiebilanz von
ca. 62,4 % unserer Wohn
einheiten ist besser
als der Durchschnitts
verbrauch deutscher
Wohngebäude.
Zusammengefasster Lagebericht
Grundlagen des Konzerns
Energieintensität der Wohneinheiten
Zusammenfassung in Energieeffizienzklassen 1 nach Endenergiebedarf
in kWh/m2 pro Jahr in %
30,2
27,6
24,1
22,8
23,5
20,8
12,5
11,3
8,9
6,4
3,3
3,8
2,4
1,9
0,3 0,3
2019
2020
1
Gewichteter Durchschnitt der Endenergieverbräuche auf Basis der vorliegenden aktuellen Energie
ausweise der Immobilien. Aufgrund der fehlenden Bestimmung der Heizungsart können Abweichungen
von rund 20 kWh im Endenergiebedarf vorkommen. Die Einordnung in die Energieeffizienzklassen erfolgt
daher nur in Anlehnung an die EnEV-Klassifizierung. Unter Berücksichtigung von rund 30.000 denkmal
geschützten Einheiten, für die kein Energieausweis erforderlich ist, umfassen die Daten rund 100 %
unseres Gesamtbestands.
Pflegeimmobilien
Im Geschäftsfeld Pflege und Betreutes Wohnen werden 77 Pflegeimmobilien
mit insgesamt rund 10.580 Pflegeplätzen erfasst, wovon sich 76 im Eigentum
der Deutsche Wohnen befinden. Damit sind wir einer der größten Bestands
halter von Pflegeimmobilien in Deutschland.
Das Pflegegeschäft betreiben wir in zwei unterschiedlichen Modellen: 38 Pflegeeinrichtungen (ca. 5.440 Plätze) bewirtschaften die KATHARINENHOF Seniorenwohn-
und Pflegeanlage Betriebs-GmbH gemeinsam mit Tochtergesellschaften sowie
die PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG GmbH. Die übrigen 39 Einrichtungen
(ca. 5.140 Plätze) werden von verschiedenen externen Betreibern langfristig
bewirtschaftet.
Ähnlich wie beim Wohnen fokussieren wir uns im Pflegesegment auf Städte und
Regionen mit positiven Entwicklungsprognosen, da hier der Bedarf an pflegerischen
und betreuenden Angeboten (vollstationäre Pflege sowie betreute Wohnformen
in Verbindung mit ambulanten und teilstationären Pflegeformen) besonders
hoch ist. Dabei achten wir insbesondere auf hochwertige Immobilien sowie eine
hohe Qualität von Pflege, Betreuung und Service. In diesem Zusammenhang
werden wir unsere Investitionen in Neubauprojekte sowie selektive Zukäufe in
unseren strategischen Zielregionen verstärken.
45
46
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Im Rahmen einer Portfoliobereinigung haben wir zum Ende des Geschäftsjahres
2019 den Verkauf von insgesamt 13 Pflegeimmobilien mit rund 1.700 Pflege
betten beziehungsweise Einheiten des Betreuten Wohnens beurkundet. Dabei
haben wir uns insbesondere von Pflegeimmobilien getrennt, die nicht in unseren
strategischen Zielregionen angesiedelt sind sowie baulichen und regulatorischen
Einschränkungen unterliegen. Der Vollzug der Transaktion erfolgte im zweiten
beziehungsweise dritten Quartal 2020.
Der deutsche Pflegemarkt wird aufgrund demografischer Entwicklungen auch
künftig wachsen. Wir beabsichtigen, das Pflegesegment vorwiegend durch Neubau
und selektive Zukäufe bis zu einem Beitrag von 15 % des Konzern-EBITDA aus
zubauen. Zum Ende des Berichtsjahres 2020 betrug der Anteil rund 12 % des
EBITDA.
Deutscher
P flegemarkt
auf Seite 50
Pflegegeschäft: Immobilien und Betrieb
Pflegeimmobilien im Betrieb der KATHARINENHOF und PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG
2020
Plätze 1
Region
Einrichtungen
Pflege
Betreutes
Wohnen
Gesamt
Belegung
31.12.2020 2
Fair Value
31.12.2020
Anzahl
Anzahl
Anzahl
Anzahl
in %
EUR Mio.
Region Hamburg
17
3.170
160
3.330
82,9
354,1
Region Berlin
12
1.070
360
1.430
96,0
207,0
9
620
60
680
86,7
49,8
38
4.860
580
5.440
86,9
610,9 3, 4
Region Sachsen
Summe – Betrieb
durch Beteiligungen
1 Da es in Abhängigkeit der Marktnachfrage zu Umnutzungen zwischen Einheiten des Betreuten Wohnens zu Pflegebetten
sowie zur Nutzung von Doppelzimmern als Einzelzimmer kommen kann, wird die Angabe der Plätze auf volle 10er-Stellen gerundet.
2 Belegung in Hamburg insbesondere aufgrund laufender Sanierung beziehungsweise Neubau rückläufig.
Belegung in Sachsen beinhaltet eine erst im Dezember geöffnete neue Einrichtung.
3 Bezieht sich auf 37 Einrichtungen
4 Ohne geleistete Anzahlungen, Immobilien im Bau, unbebaute Grundstücke und Nutzungsrechte im
Zusammenhang mit Leasingverhältnissen, die nach IAS 16 oder IAS 40 bewertet werden
Pflegeimmobilien mit weiteren Betreibern
Plätze 1
Bundesland
Bayern
Einrichtungen
Pflege
Betreutes
Wohnen
Gesamt
Anzahl
Anzahl
Anzahl
Anzahl
WALT 2
Fair Value
31.12.2020
EUR Mio.
12
1.480
50
1.530
8,6
123,9
Nordrhein-Westfalen
9
1.000
240
1.240
12,6
179,6
Rheinland-Pfalz
3
390
120
510
11,0
52,9
Baden-Württemberg
4
490
10
500
8,4
45,6
Niedersachsen
1
110
0
110
9,8
17,0
Hessen
4
530
0
530
8,7
93,9
Sonstige
6
720
0
720
6,9
76,1
Summe Fremdbetreiber
39
4.720
420
5.140
9,7
Pflege gesamt
77
9.580
1.000
10.580
1 Da es in Abhängigkeit der Marktnachfrage zu Umnutzungen zwischen Einheiten des Betreuten Wohnens zu Pflegebetten
sowie zur Nutzung von Doppelzimmern als Einzelzimmer kommen kann, wird die Angabe der Plätze auf volle 10er-Stellen gerundet.
2 Weighted Average Lease Term (gewichtete durchschnittliche Laufzeit der Pachtverträge)
3 Ohne geleistete Anzahlungen, Immobilien im Bau und unbebaute Grundstücke
589,0 3
1.199,9
Zusammengefasster Lagebericht
Wirtschaftsbericht
WIRTSCHAFTSBERICHT
Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Deutsche Wirtschaft leidet unter Corona-Pandemie
Deutsche Wirtschaft gibt um 5,1 % nach: Die deutsche Wirtschaft wurde
2020 maßgeblich durch die Corona-Pandemie beeinträchtigt und erlitt eine
der schwersten Rezessionen der Nachkriegsgeschichte. Der im Sommer eingesetzten kräftigen Erholung wurde durch das Wiederaufflammen der Infektions
dynamik und den erneuten Lockdown ein vorläufiges Ende bereitet. Zahl
reiche Branchen mussten empfindliche Umsatzeinbußen hinnehmen und auch
die deutschen Exporte leiden weiterhin unter der schwachen Weltkonjunktur. 1
Arbeitsmarkt stark unter Druck: Der deutsche Arbeitsmarkt geriet 2020
infolge der Auswirkungen der Corona-Pandemie stark unter Druck. Erwerbs
tätigkeit und sozialversicherungspflichtige Beschäftigung haben sich deutlich vermindert, Arbeitslosigkeit und Unterbeschäftigung (ohne Kurzarbeit)
auf der anderen Seite deutlich zugenommen. Stabilisierend wirkte dabei
der massive Einsatz von Kurzarbeit. Die Arbeitslosenquote lag im Dezember
2020 bei 5,9 % und damit 1,0 % über dem Vorjahr. Die Zahl der Erwerbstätigen (nach dem Inlandskonzept) ist im Jahresdurchschnitt um 477.000 Personen
auf 44,79 Mio. Personen gegenüber dem Vorjahr zurückgegangen. Zuletzt war
2005 ein Rückgang der Erwerbstätigkeit verzeichnet worden. 2
Niedrigere Bruttolöhne und -gehälter: Die Bruttolöhne und -gehälter sind 2020
in Deutschland um 1,6 % gesunken. Hierzu hat insbesondere der Beschäftigungsabbau infolge der Corona-Pandemie beigetragen. Die Nettolöhne und -gehälter
gingen in demselben Zeitraum um 1,0 % zurück. 1
Leitzinsen verharren auf Rekordtief: Auch 2020 beließ die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins auf dem seit März 2016 bestehenden Rekordtief von
0 % und setzt damit ihre expansive Geldpolitik fort. Dies begünstigt das Inves
titions- und Finanzierungsumfeld, insbesondere auch in der Immobilienbranche.
Kein Bevölkerungszuwachs in Deutschland: Nach aktuellen Schätzungen des
Statistischen Bundesamts (Destatis) hat die Einwohnerzahl Deutschlands Ende
2020 bei 83,2 Mio. Menschen gelegen. Damit hat die Bevölkerungszahl erstmals
seit 2011 nicht zugenommen. Dies ist auf eine geringere Nettozuwanderung
und eine gestiegene Sterbefallzahl bei voraussichtlich etwas weniger Geburten
zurückzuführen. Ohne die Zuwanderungsgewinne der vergangenen Jahre würde
die Bevölkerung bereits seit 1972 schrumpfen, da seitdem jedes Jahr mehr
Menschen starben als geboren wurden. 3
Wohnungsbau treibt die Baukonjunktur: Die realen Bauinvestitionen haben
im deutschen Wohnungsbau 2020 um etwa 3,0 % zugelegt. Damit bleibt der
Wohnungsbau die zentrale Stütze der Bauinvestitionen. Dazu haben die weiterhin vorteilhaften Bedingungen wie die sehr attraktiven Finanzierungsmöglich
keiten sowie die vorübergehende Senkung der Mehrwertsteuer beigetragen. 4
1
2
3
4
DIW Wochenbericht Nr. 50/2020
Statistisches Bundesamt, Monatsbericht zum Arbeits- und Ausbildungsmarkt, Dezember 2020
Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung 016 vom 12. Januar 2021
DIW, Grundlinien der Wirtschaftsentwicklung Winter 2020
Entwicklung des
Wirtschaftswachstums (BIP)
im 3-Jahres-Vergleich in % 1
2,0
1,5
0,5
0
–5,1
–2,0
–4,0
–6,0
2018
2019
2020
47
48
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Auch Berlin leidet unter Corona-Pandemie: Nach dem coronabedingt deut
lichen Einbruch der Berliner Wirtschaft im ersten Halbjahr 2020 erholte sich
diese im dritten Quartal schneller als erwartet. Die erneuten Beschränkungen
im öffentlichen und privaten Leben zum Jahresende wirkten sich jedoch
erneut negativ aus. Für 2020 wird ein Rückgang des Berliner BIP um rund 6 %
erwartet; 2021 soll die Wirtschaft jedoch wieder um 4 % zulegen. Auch der
Arbeitsmarkt litt unter den Auswirkungen der Corona-Pandemie: Im Oktober
2020 lag die Arbeitslosenquote bei 10,2 % und damit deutlich über dem bundesweiten Schnitt. Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten ist im
August 2020 hingegen auf 1,55 Mio. gestiegen; damit lag Berlin an der Spitze
aller Bundesländer und 1,0 Prozentpunkte über dem deutschen Schnitt. 5
2021 soll die Berliner
Wirtschaft wieder um
4 % zulegen.
Deutscher Wohnungsmarkt bleibt auch in Krisenzeiten stabil
Wohnimmobilien in Deutschland weiterhin sehr gefragt: Der deutsche Wohn
investmentmarkt hat im vergangenen Jahr das zweithöchste Transaktions
volumen nach 2015 erreicht. Das Transaktionsvolumen für Wohnimmobilien
und -portfolios belief sich nach Schätzungen von JLL auf etwa EUR 21,7 Mrd.
und rund 164.500 Einheiten. Damit wurde ein Plus von 9 % gegenüber dem
Vorjahr erzielt und die Prognose vom Jahresanfang in Höhe von EUR 18,7 Mrd.
übertroffen. Insbesondere die gestiegene Zahl der gehandelten Einheiten
sorgte für die Zuwächse im Volumen und untermauert die Intensivierung des
Marktgeschehens. 6
Transaktionsvolumen für
Wohnimmobilien steigt
um 9 %.
Investitionen in Berlin weiterhin im Fokus: In den ersten neun Monaten 2020
entfiel mit 13,8 % neben Nordrhein-Westfalen erneut der zweitgrößte Anteil
aller Wohnportfolioinvestments nach Bundesländern auf Berlin. Auch in den
kommenden Monaten ist ein wachsendes Angebot in der Bundeshauptstadt
zu erwarten, wo eine Vielzahl von Investor:innen die langfristigen Wachstums
potenziale weiterhin als hoch einschätzt. 7
Verknappung des Wohnraumangebots setzt sich fort: Bis 2030 erwartet das
Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) einen Anstieg der
Zahl der Haushalte um gut 500.000. Diese Entwicklung wird für zusätzliche
Nachfrage am deutschen Wohnungsmarkt sorgen. Da die durchschnittliche
Haushaltsgröße weiter sinken wird, wächst die Zahl der Haushalte in Deutschland stärker als die Bevölkerungszahl. 70 % der 37,4 Mio. Haushalte sind Einund Zweipersonenhaushalte; in den größten Städten liegt die Quote mit 80 %
sogar noch höher. 8
Nachfrageüberhang am Wohnungsmarkt: Der großen Wohnraumnachfrage
steht auch weiterhin ein zu geringes Angebot gegenüber, auch wenn im ersten
Halbjahr 2020 eine leichte Zunahme der angebotenen Mietwohnungen in
Deutschland erkennbar war. Die Zahl der Neubauten lag zuletzt rund 83 % höher
als vor zehn Jahren, aber dennoch weiterhin auf einem historisch niedrigen
Niveau. 2019 wurden in Deutschland rund 293.000 Wohnungen fertiggestellt
und damit etwa 2,0 % mehr als im Vorjahr. Dennoch wird damit nicht der Bedarf
von jährlich rund 400.000 Wohnungen erfüllt. Von den Top-7-Städten lag
Frankfurt am Main im fünfjährigen Mittel mit 10,5 Wohnungen pro 1.000 Haushalte an der Spitze, gefolgt von München und Hamburg; in Berlin wurden
7,2 Wohnungen pro 1.000 Haushalte fertiggestellt. Damit bleibt es weiterhin
bei einem Nachfrageüberhang am Wohnungsmarkt. 9
5 Investitionsbank Berlin, Berlin Konjunktur, November 2020
6 JLL Pressemitteilung vom 7. Januar 2021
7 NAI apollo, Transaktionsmarkt Wohnportfolios Deutschland, Q3 2020
8 BBSR, Wohnungsmarktprognose 2030
9 Colliers International, Residential Investment Deutschland, Wohn- und Geschäftshäuser
im Überblick, 2020/2021
Der Bedarf von jährlich
400.000 Wohnungen
wird nicht erfüllt.
Zusammengefasster Lagebericht
Wirtschaftsbericht
In Berlin fehlen mittelfristig viele Wohnungen: In Berlin lag der Wanderungssaldo zuletzt deutlich unter dem Fünfjahresschnitt, unter anderem bedingt
durch die Corona-Pandemie. Dem steht auf der Angebotsseite ein deutlicher
Anstieg der Wohnungsfertigstellungen gegenüber: 2019 wurden 19.000 neue
Wohnungen fertiggestellt und damit 13 % mehr als im Vorjahr. Damit ist das
Fertigstellungsniveau in Berlin so hoch wie Ende der 1990er-Jahre. Trotz eines
auch künftig geringeren Wanderungssaldos bleibt der Bedarf nach zusätzlichen
Wohneinheiten in Berlin auch zukünftig groß; jedes Jahr werden 20.450 Wohnungen bis 2030 benötigt. Mittelfristig wird die Zahl der Fertigstellungen allerdings voraussichtlich stagnieren, da die Zahl der Genehmigungen – mit 22.524
im Jahr 2019 – rückläufig ist und zudem immer weniger Bauland zur Verfügung
steht. Darüber hinaus wird aufgrund des Berliner Mietendeckels weniger in den
Wohnungsbestand investiert. 10
In Berlin werden jedes
Jahr 20.450 Wohnungen
bis 2030 benötigt.
Anhaltende Dynamik in den Metropolregionen
Mietpreissteigerungen unbeeindruckt von der Pandemie: Die Nachfrage am
Wohnungsmarkt wurde 2020 nicht von der Corona-Pandemie beeinträchtigt.
Vielmehr wurde Wohnen aufgrund von weniger Reisen, Lockdowns und Home
office noch aufgewertet. Infolgedessen hat sich der Mietpreisanstieg in den
sieben größten Städten Deutschlands etwa ebenso dynamisch wie im Vorjahr
fortgesetzt. Die durchschnittliche Erstbezugsmiete legte in den Top-Stand
orten um rund 3 % auf EUR 15,50 pro m2 zu. Damit hat die Dynamik gegenüber
den Jahren 2016 bis 2018 jedoch etwas nachgelassen. Dies ist auf den ausge
weiteten Wohnungsbau, das inzwischen recht hohe Mietniveau sowie ein lang
sameres Einwohnerwachstum der Städte zurückzuführen. 11
Berliner Mietwohnungsmarkt durch Mietendeckel beeinflusst: In Berlin sind
die Angebotsmietpreise im vergangenen Jahr um 6,0 % gegenüber dem Vor
jahreswert auf ein Niveau von EUR 13,30 pro m2 pro Monat gestiegen. Dieser
Mietpreisanstieg hängt jedoch ausschließlich mit einer Angebotsverschiebung
zusammen: Während das Angebot für Mietwohnungen im Bestand (mit einem
Baujahr vor 2014) um bis zu 70 % gegenüber dem Vorjahr abgenommen hat, ist
das Angebot für Neubauwohnungen nur um 20 % zurückgegangen. Die meisten
Vermieter:innen bieten inzwischen freie Wohnungen mit zwei unterschiedlichen
Mieten an – gemäß Mietendeckel und Marktmiete –, bis es voraussichtlich im
zweiten Quartal 2021 zu einer finalen Entscheidung des Bundesverfassungs
gerichts kommt. 12
Kaufpreise steigen weiterhin dynamisch: Die Angebotspreise für Wohnungen in
den acht größten deutschen Städten – Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart, Düsseldorf und Leipzig – sind im zweiten Halbjahr 2020
um 9,3 % gestiegen. Damit ist die Dynamik zwar etwas schwächer als im Vorjahr,
mit 10,2 % jedoch ausgeprägter als im Fünfjahresschnitt mit 8,6 %.
In Berlin haben sich die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im zweiten Halbjahr 2020 um rund 6,0 % erhöht. Damit liegt die Entwicklung der Kaufpreise
zwar unterhalb des Vorjahresanstiegs von 8,4 %, jedoch über dem Fünfjahresschnitt von 10,1 %. 12
10 JLL, Residential City Profile Berlin, 1. Halbjahr 2020
11 DZ HYP, Immobilienmarkt Deutschland 2020/2021
12 JLL Pressemitteilung vom 22. Januar 2021
Berliner Mietpreise
stiegen um 6 %.
49
50
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Markt für Pflegeimmobilien Deutschlands stärkster
Wachstumsmarkt
Deutschlands Bevölkerung altert: Die zunehmende Alterung der deutschen
Bevölkerung bringt große Herausforderungen mit sich. Mit dem Älterwerden
steigt auch die Wahrscheinlichkeit, pflegebedürftig zu werden und stationär
versorgt werden zu müssen. Bedingt durch den demografischen Wandel und
die stetig steigende Lebenserwartung ist bereits heute jeder vierte Deutsche
60 Jahre alt oder älter; dies sind etwa 20 Mio. Menschen. Dieser Trend wird
sich künftig weiter verstärken. Beträgt die durchschnittliche Lebenserwartung
heute für neugeborene Jungen und Mädchen 78,3 beziehungsweise 83,2 Jahre,
liegt sie 2060 voraussichtlich bei 84,8 beziehungsweise 88,8 Jahren.
Steigende Pflegebedürftigkeit: Bedingt durch die Verschiebung der Altersstruktur kommt den professionellen Pflegediensten und Pflegeeinrichtungen eine
immer größere Bedeutung zu. Bis 2030 liegt die Zahl der Pflegebedürftigen in
Deutschland voraussichtlich bei 4,1 Mio. Menschen, bis 2050 sogar bei 5,36 Mio.
Menschen; 2017 lag die Zahl noch bei etwa 3,42 Mio. Menschen. Somit wird sich
bereits bis 2030 ein signifikanter Mehrbedarf nach Pflegeleistungen und altersgerechtem Wohnen ergeben. Die aktuell existierenden knapp 14.500 Pflegeheime und etwa 950.000 Pflegeplätze reichen für die steigende Nachfrage nicht
mehr aus. Zudem lag die Auslastung in Bezug auf die vollstationären Pflegeplätze bereits 2017 bei 93 %. Und es wird erwartet, dass die Auslastungsquote
weiter signifikant zulegen wird.
Bis 2030 liegt die Zahl
der Pflegebedürftigen
in Deutschland voraus
sichtlich bei 4,1 Millionen
Menschen.
Pflegeversorgung leidet unter Angebotslücke: Bereits heute ist die Nachfrage
nach (teil-)stationären Pflegeplätzen höher als das Angebot. Wartelisten
sind angesichts der ausgelasteten Pflegeeinrichtungen nicht selten. Auf der
Basis gleichbleibender Pflege- und Heimquoten müssen bis 2030 mehrere
Hunderttausend neue Pflegeplätze gebaut werden. Darüber hinaus weist eine
Vielzahl der bestehenden Pflegeheime einen hohen Instandhaltungsstau auf.
Die erforderlichen Neu- und Reinvestitionen belaufen sich laut ZIA auf rund
EUR 70,0 Mrd. Darüber hinaus fehlt ein ausreichendes Angebot an alternativen
Wohnformen für Pflegebedürftige, allen voran barrierefreie Wohnungen. In
etwa 95 % aller Gemeinden in Deutschland besteht auch hier eine Versorgungslücke, Tendenz steigend.
Anhaltend hohe Nachfrage auf dem Transaktionsmarkt: Um die drohende
Unterversorgung mit adäquaten Pflegewohnformen zu vermeiden und den
immer größer werdenden Pflegenotstand abzuwenden, kommt der Gesamt
wirtschaft eine wichtige Aufgabe zu. Diese ist ohne private Investitionen nicht
mehr zu bewältigen. Bereits heute werden 43 % der rund 14.500 stationären
Pflegeheime von privaten Trägern betrieben und die Tendenz steigt angesichts
eines stark fragmentierten Markts. Zwischen 2013 und 2019 belief sich das
Investitionsvolumen in Pflegeimmobilien und Seniorenresidenzen deutschlandweit auf insgesamt EUR 11,0 Mrd. 2019 lag das Transaktionsvolumen bei etwa
EUR 1,7 Mrd. Um die auch zukünftig dringend benötigten Investitionen sicher
zustellen, müssen künftig regulatorische Investitionshemmnisse abgebaut
werden. 13
13 Cushman & Wakefield, Der Pflegeimmobilienmarkt in Deutschland, 2020
Bereits heute werden
43 % der rund 14.500
stationären Pflegeheime
von privaten Trägern
betrieben.
Zusammengefasster Lagebericht
Wirtschaftsbericht
Gesamtaussage des Vorstands zur
wirtschaftlichen Lage
Die Deutsche Wohnen hat in einem herausfordernden regulatorischen Umfeld
ihre erfolgreiche Geschäftsentwicklung fortgesetzt und im Geschäftsjahr 2020
ihre Ziele im Wesentlichen erreicht.
Auch 2020 haben
wir im Wesentlichen
unsere Ziele erreicht.
Im Segment Wohnungsbewirtschaftung belief sich das Ergebnis auf
EUR 720,4 Mio. Damit hat es sich gegenüber dem Vorjahr um EUR 9,4 Mio.
oder 1,3 % vermindert. Unsere Prognose in Höhe von EUR 730 Mio. haben wir
wegen opportunistischer Verkäufe sowie höherer Aufwendungen für Instandhaltung und Inkasso nicht vollständig erreicht. Die prognostizierte ergebnis
wirksame Mietsteigerung von rund 1 % Like-for-like konnten wir mit 1,3 %
übertreffen. Die Instandhaltungsaufwendungen lagen mit EUR 105,0 Mio.
beziehungsweise mit EUR 10,39 pro m2 leicht oberhalb unseres Planungs
korridors (EUR 100 Mio. beziehungsweise EUR 9 pro m2 bis EUR 10 pro m2).
Der Leerstand von Wohnungen im Gesamtbestand betrug zum Jahresende
1,7 % und unterschritt das bereits sehr geringe Vorjahresniveau von 1,8 %.
Im Segment Verkauf haben wir Erlöse in Höhe von EUR 1,3 Mrd. (Vorjahr:
EUR 0,8 Mrd.) realisiert. Die Verkaufsgewinne betrugen EUR 308,7 Mio. (Vorjahr: EUR 186,1 Mio.) einschließlich verkaufsinduzierter Bewertungsgewinne.
Dadurch hat das Segment Verkauf einen noch höheren Beitrag zum Konzernergebnis 2020 geleistet als bereits im Vorjahr.
Wir konnten in unseren
Segmenten Verkauf
sowie Pflegebetriebe
und Pflegeimmobilien
höhere Erlöse erzielen.
Für die Segmente Pflegebetriebe und Pflegeimmobilien hatten wir ein Ergebnis
in Höhe von EUR 75 Mio. prognostiziert, welches wir mit EUR 82,0 Mio. übertroffen haben. Dies liegt maßgeblich am späteren Nutzen- und Lastenwechsel
der verkauften 13 Pflegeeinrichtungen.
Das bereinigte EBITDA (ohne Verkauf) verringerte sich von EUR 718,6 Mio. um
EUR 13,8 Mio. oder –1,9 % auf EUR 704,8 Mio. und lag damit bei dem für 2020
geplanten Wert von EUR 710 Mio.
Wir haben die Finanzierung der Deutsche Wohnen mit verschiedenen
Finanzierungsquellen solide aufgestellt und in diesem Geschäftsjahr zwei
weitere unbesicherte Unternehmensanleihen begeben. Der LTV liegt mit
37,0 % wie prognostiziert innerhalb unseres Zielkorridors von 35 % bis 40 %.
Die laufenden Zinsaufwendungen haben sich im Vergleich zum Vorjahr
aufgrund von fremdkapitalfinanzierten Zukäufen um EUR 10,3 Mio. auf
EUR 145,8 Mio. erhöht und überschreiten investitionsbedingt den mit rund
EUR 135 Mio. für 2020 prognostizierten Wert.
Der FFO I erreichte im Geschäftsjahr 2020 je Aktie EUR 1,56 sowie absolut
EUR 544,1 Mio. Er lag damit wie prognostiziert in etwa auf Vorjahresniveau
(FFO I wie für 2019 berichtet: EUR 538,1 Mio. beziehungsweise EUR 1,50 je
Aktie).
Der EPRA NAV (unverwässert) betrug zum Jahresende 2020 EUR 52,80 je Aktie
nach EUR 47,02 je Aktie im Vorjahr. Die Steigerung um 12,3 % ist maßgeblich auf
die Neubewertung des Immobilienportfolios, die für 2020 rund EUR 1,86 Mrd.
betrug, zurückzuführen. Die anhaltende Diskrepanz zwischen Angebot und
Nachfrage in deutschen Ballungsgebieten führte wiederholt zu Preissteigerungen. Zukünftig orientieren wir uns in unserer Berichterstattung am EPRA NTA.
Dieser stieg von EUR 46,46 je Aktie um rund 11,7 % auf EUR 51,91 je Aktie.
12,3 %
betrug die Steigerung
des EPRA NAV (unver
wässert) je Aktie.
51
52
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Wir haben im Geschäftsjahr 2020 weiter in den Neubau investiert. Dabei haben
wir bestehende Investitionsprojekte vorangetrieben und uns mit der Übernahme
des Geschäftsbetriebs und der Projektpipeline der ISARIA Wohnbau AG, München,
verstärkt. Im zweiten Halbjahr 2020 haben wir uns strategisch zu 40 % an der
QUARTERBACK Immobilien AG, Leipzig, beteiligt und uns damit eine Chance auf
eine Vielzahl an attraktiven Neubauprojekten in unseren Kernmärkten gesichert.
Auch im Bereich Pflege und Betreutes Wohnen kommen weitere Neubauprojekte
hinzu, wodurch wir unsere Position auch in diesem Marktsegment weiter ausbauen
können.
Insgesamt ist das Geschäftsjahr 2020 für die Deutsche Wohnen operativ
trotz regulatorischer Eingriffe und der allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen der Corona-Pandemie im Wesentlichen planmäßig verlaufen. Wir
sehen die Deutsche Wohnen weiterhin gut aufgestellt. Die anhaltend positive
Entwicklung der Fundamentaldaten in deutschen Metropolregionen, die mit
einer steigenden Nachfrage nach Wohnungen einhergeht, untermauert unseren
langfristigen strategischen Fokus auf urbane Ballungszentren.
Erläuterungen zur Ertrags-,
Vermögens- und Finanzlage
Ertragslage
Das Periodenergebnis ist gegenüber dem Vorjahr um EUR 56,3 Mio. auf
EUR 1.544,6 Mio. gesunken. Bei leicht rückläufigen operativen Ergebnissen wurde
das im Vergleich zum Vorjahr höhere Ergebnis aus der Zeitwertanpassung der
als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien durch das negative Bewertungsergebnis der Wandelschuldverschreibungen infolge der positiven Aktienkurs
entwicklung, jeweils nach latenten Steuern, überkompensiert.
Die Corona-Pandemie hatte bisher keine wesentliche Auswirkung auf die
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns.
Die nachfolgende Übersicht zeigt die Entwicklung der Konzern-Gewinn- und
Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2020 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum:
EUR Mio.
2020
2019
2.742,2
2.246,0
–1.768,9
–1.100,0
Erlöse
Materialaufwand und Buchwertabgänge
Personalaufwand
–231,8
–211,6
Sonstige betriebliche Aufwendungen
–104,0
–154,7
Sonstige betriebliche Erträge
56,3
96,5
Wertminderungsaufwendungen aus
finanziellen Vermögenswerten
–7,1
–3,1
EBITDA vor Ergebnis aus der Fair-Value-Anpassung
der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
686,7
873,1
Abschreibungen und Wertminderungen
–40,0
–42,9
Ergebnis aus der Fair-Value-Anpassung der
als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
1.856,4
1.401,1 1
Ergebnis vor Steuern und Zinsen (EBIT)
2.503,1
2.231,3
Ergebnis aus at-Equity-bewerteten Unternehmen
Finanzergebnis
Ergebnis vor Steuern (EBT)
Ertragsteuern
Periodenergebnis
1
Vorjahresangabe durch Wahlrechtsausübung im Rahmen des IAS 23 geändert
8,9
2,8
–268,3
–129,5 1
2.243,7
2.104,6
–699,1
–503,7
1.544,6
1.600,9
Wir sehen die Deutsche
Wohnen weiterhin gut
aufgestellt.
Zusammengefasster Lagebericht
Wirtschaftsbericht
Das bereinigte Ergebnis vor Steuern ist gegenüber dem Vorjahr dank hoher
Veräußerungsgewinne um EUR 109,5 Mio. beziehungsweise rund 15,4 % auf
EUR 818,6 Mio. gestiegen.
EUR Mio.
2020
2019
2.243,7
2.104,6
–1.855,1
–1.400,7 2
288,3
0,0
0,0
2,0
106,9
–28,5
34,8
31,7
818,6
709,1 2
Ergebnis vor Steuern
Ergebnis aus der Bewertung von Immobilien 1
Verkaufsinduzierte Bewertungsgewinne,
realisiert im Geschäftsjahr
Firmenwertabschreibungen
Ergebnis aus der Zeitwertanpassung
von Finanzinstrumenten
Einmalaufwendungen und -erträge
Bereinigtes Ergebnis vor Steuern
1
2
Einschließlich IAS 2
Vorjahresangabe durch Wahlrechtsausübung im Rahmen des IAS 23 geändert
Das Ergebnis aus der Bewertung von Immobilien ergab sich aus der Neube
wertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, aus verkaufsinduzierten Gewinnen aus der Bewertung von zur Veräußerung gehaltenen langfristigen
Vermögenswerten zu vereinbarten Verkaufspreisen sowie Wertanpassungen bei
zum Verkauf bestimmten Grundstücken und Gebäuden.
Die verkaufsinduzierten Bewertungsgewinne aus Immobilienverkäufen mit
Nutzen- und Lastenwechsel in diesem Geschäftsjahr wurden als Vertriebserfolg
realisiert.
Das Ergebnis aus der Zeitwertanpassung von Finanzinstrumenten enthielt
die erfolgswirksam realisierten Bewertungsergebnisse aus Wandelschuld
verschreibungen, Zinssicherungsgeschäften, sonstigen Derivaten und von
als Finanzinstrumente klassifizierten Beteiligungen. Der wesentliche nicht
liquiditätswirksame Ergebnisbeitrag betraf die Wandelschuldverschreibungen
(Aufwand EUR 96,2 Mio.; Vorjahr: Ertrag EUR 58,0 Mio.). Er ist auf die Zinsentwicklung sowie die positive Kursentwicklung der Deutsche Wohnen-Aktie
zurückzuführen. Die Aufwendungen aus der Bewertung von derivativen
Finanzinstrumenten betrugen EUR 12,6 Mio. (Vorjahr: EUR 29,5 Mio.).
Die Einmalaufwendungen und -erträge enthielten Finanzierungskosten
(EUR 4,0 Mio.; Vorjahr: EUR 13,1 Mio.), sonstige Aufwendungen (EUR 33,8 Mio.;
Vorjahr: EUR 87,2 Mio.), Finanzerträge (EUR 3,0 Mio.; Vorjahr: EUR 9,1 Mio.)
sowie sonstige Erträge (EUR 0,0 Mio.; Vorjahr: EUR 59,5 Mio.).
Die einmaligen Finanzierungskosten betrafen hauptsächlich Aufwendungen
aus der vorzeitigen Ablösung von Darlehen und Zinssicherungsgeschäften
(EUR 4,0 Mio.; Vorjahr: EUR 8,5 Mio.) sowie im Vorjahr Zinsaufwendungen für
die im zweiten Quartal 2019 teilweise zurückerworbene Unternehmensanleihe
(EUR 4,5 Mio.).
Die einmaligen sonstigen Aufwendungen des Geschäftsjahres 2020 enthielten
im Wesentlichen projekt- und transaktionsbezogene Aufwendungen. Sie betrafen mit EUR 22,0 Mio. hauptsächlich Grunderwerbsteuern, die als Transaktionskosten im Zusammenhang mit einem nach IFRS 3 bilanzierten Unternehmenszusammenschluss entstanden sind. Bei diesem Unternehmenszusammenschluss
handelt es sich um die Übernahme des Projektgeschäfts der Münchener ISARIA
Wohnbau AG (im Folgenden „ISARIA“), die am 1. Juli 2020 vollzogen wurde.
53
54
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Die Höhe der einmaligen sonstigen Aufwendungen und Erträge im Geschäftsjahr
2019 ist hauptsächlich auf das laufende Spruchverfahren im Zusammenhang
mit dem 2014 abgeschlossenen Beherrschungsvertrag zwischen der Deutsche
Wohnen SE und der GSW Immobilien AG zurückzuführen, das wahrscheinlich zu
einer höheren Ausgleichszahlung an die außenstehenden Aktionär:innen führen
könnte.
Die nachfolgende Übersicht zeigt die Entwicklung der Erlöse im Vergleich zum
Vorjahreszeitraum:
EUR Mio.
Erlöse aus der Wohnungsbewirtschaftung
Erlöse aus Pflegebetrieben
Pachterlöse aus Pflegeimmobilien
Andere Erlöse
Verkaufserlöse Immobilien
Verkaufserlöse Immobilien (Development)
Erlöse
2020
2019
1.197,8
1.191,7
226,1
222,9
38,2
45,5
21,7
18,6
1.251,6
767,3
6,8
0,0
2.742,2
2.246,0
Die Erlöse aus der Wohnungsbewirtschaftung sind von EUR 1.191,7 Mio. um rund
0,5 % auf EUR 1.197,8 Mio. gestiegen. Immobilienverkäufe verringerten die Erlöse,
während Zukäufe, Erhöhungen der Vertragsmiete und höhere Erlöse aus Betriebskosten insgesamt zu einem Anstieg im Vergleich zum Vorjahreszeitraum führten.
Die Erlöse aus Pflegebetrieben übertrafen mit rund 1,4 % leicht das Vorjahresniveau. In den dargestellten Zeiträumen bewirtschafteten die Pflegebetriebe eine
vergleichbare Anzahl an Einrichtungen.
Die Pachterträge aus Pflegeimmobilien sanken verkaufsbedingt von EUR 45,5 Mio.
um rund 16,0 % auf EUR 38,2 Mio.
Die anderen Erlöse stiegen von EUR 18,6 Mio. um rund 16,7 % auf EUR 21,7 Mio.
Sie enthielten im Wesentlichen Umsatzerlöse aus Multimedia- und verwandten
Dienstleistungen der SYNVIA-Gruppe (EUR 12,9 Mio.; Vorjahr: EUR 10,3 Mio.) sowie
aus der Verpachtung von Breitbandkabeln (EUR 5,4 Mio.; Vorjahr: EUR 5,1 Mio.).
Die Erlöse aus dem Verkauf von Immobilien erhöhten sich von EUR 767,3 Mio.
um EUR 484,3 Mio. auf EUR 1.251,6 Mio. Das im Vergleich zum Vorjahreszeitraum
höhere Verkaufsvolumen entfiel mit EUR 1.200,4 Mio. (Vorjahr: EUR 677,3 Mio.)
auf den institutionellen Verkauf und dabei insbesondere auf zwei Portfoliotransaktionen für Immobilien der Hausbewirtschaftung und eine Portfoliotransaktion
für Pflegeimmobilien.
Verkaufserlöse Development wurden im Geschäftsjahr 2020 erstmalig realisiert.
Sie enthielten ausschließlich Erlöse der seit dem 1. Juli 2020 vollkonsolidierten
ISARIA-Gruppe für laufende Projektentwicklungen, die bereits an Dritte veräußert
sind.
Zusammengefasster Lagebericht
Wirtschaftsbericht
Die nachfolgende Übersicht zeigt die Entwicklung von Materialaufwand und Buchwertabgängen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum:
EUR Mio.
Buchwertabgang Immobilien
Buchwertabgang Immobilien (Development)
Materialaufwand
Materialaufwand und Buchwertabgänge
2020
2019
–1.221,0
–569,6
–7,3
0,0
–540,6
–530,4
–1.768,9
–1.100,0
Die Buchwertabgänge erhöhten sich von EUR 569,6 Mio. um EUR 651,4 Mio. auf
EUR 1.221,0 Mio. Sie entfielen auf den Verkauf von Immobilien mit Nutzen- und
Lastenwechsel, die nach IAS 40, IAS 2 oder nach IFRS 5 bilanziert und ent
sprechend bewertet werden. Die Erhöhung der Buchwertabgänge im Vergleich
zur Vorjahresperiode war dem höheren Verkaufsvolumen geschuldet.
Die Buchwertabgänge Development bezogen sich auf laufende Projektent
wicklungen der ISARIA-Gruppe, die bereits an Dritte veräußert sind.
Der Materialaufwand hat sich wie folgt entwickelt:
2020
2019
Betriebskosten
EUR Mio.
–362,6
–358,1
Instandhaltung
–133,1
–131,8
–44,9
–40,5
–540,6
–530,4
Sonstiger Materialaufwand
Materialaufwand
Betriebskosten und Instandhaltung betrafen die entsprechenden Aufwendungen in allen Segmenten.
Der sonstige Materialaufwand enthielt hauptsächlich Lieferungen und Leistungen
für die Pflegebetriebe (EUR 27,0 Mio.; Vorjahr: EUR 26,6 Mio.), für Vertriebskosten (EUR 7,8 Mio.; Vorjahr: EUR 6,6 Mio.) sowie für Eingangsleistungen der
SYNVIA-Gruppe (EUR 6,9 Mio.; Vorjahr: EUR 4,4 Mio.).
Der Personalaufwand, der in allen Segmenten und Konzernfunktionen entstand,
setzt sich wie folgt zusammen:
EUR Mio.
Löhne und Gehälter
Soziale Abgaben und Aufwendungen für
Altersversorgung und Unterstützung
Personalaufwand
2020
2019
–194,1
–177,8
–37,7
–33,8
–231,8
–211,6
Der Personalaufwand stieg von EUR 211,6 Mio. um rund 9,5 % auf EUR 231,8 Mio.
Der Großteil davon entfiel auf die Pflegebetriebe (EUR 140,1 Mio.; Vorjahr:
EUR 129,3 Mio.). Insgesamt führten Personaleinstellungen, Gehaltserhöhungen,
Veränderungen in der Bewertung von aktienkursorientierten, variablen Vergütungen sowie die Vollkonsolidierung der ISARIA-Gruppe ab dem 1. Juli 2020
zu einem höheren Personalaufwand.
55
56
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Die nachfolgende Übersicht zeigt die Entwicklung der sonstigen betrieblichen
Aufwendungen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum:
EUR Mio.
2020
Sach- und Verwaltungskosten
–49,6
–48,9
Übrige sonstige betriebliche Aufwendungen
–54,4
–105,8
–104,0
–154,7
Sonstige betriebliche Aufwendungen
2019
Die Sach- und Verwaltungskosten in allen Segmenten und Konzernfunktionen
setzen sich wie folgt zusammen:
EUR Mio.
2020
2019
IT-Kosten
–12,9
–10,8
Rechts-, Beratungs- und Prüfungskosten,
Sachversicherungen
–12,6
–11,9
Kommunikationskosten
–7,4
–7,1
Sonstige Personalsachkosten
–5,1
–5,4
Gebäudekosten
–4,7
–3,5
Sonstige Sach- und Verwaltungskosten
–6,9
–10,2
–49,6
–48,9
Sach- und Verwaltungskosten
Die Entwicklung der übrigen sonstigen betrieblichen Aufwendungen wurde
durch Transaktionen und einmalige Belastungen geprägt. Wir verweisen hierzu
auf die Erläuterungen zum bereinigten Ergebnis.
Die sonstigen betrieblichen Erträge sanken von EUR 96,5 Mio. um EUR 40,2 Mio.
auf EUR 56,3 Mio. Sie enthielten hauptsächlich Erträge aus Entschädigungen
durch die Gebäudeversicherungen der Hausbewirtschaftung sowie aktivierte
Eigenleistungen für Bauprojektmanagement. Im Geschäftsjahr 2020 waren
zudem Erstattungen durch Pflegekassen von Mindererlösen und Mehraufwendungen aus der Corona-Pandemie in Höhe von EUR 9,5 Mio. enthalten. Im
Geschäftsjahr 2019 waren einmalige Erträge in Höhe von EUR 54,7 Mio. aus dem
laufende Spruchverfahren im Zusammenhang mit dem 2014 abgeschlossenen
Beherrschungsvertrag zwischen der Deutsche Wohnen SE und der GSW
Immobilien AG entstanden.
Die Abschreibungen und Wertminderungen setzen sich wie folgt zusammen:
EUR Mio.
2020
2019
Abschreibungen auf Sachanlagen
–11,0
–10,9
–7,8
–10,2
–21,2
–19,8
Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte
Abschreibungen auf Nutzungsrechte
Abschreibungen auf Geschäfts- oder Firmenwerte
Abschreibungen und Wertminderungen
0,0
–2,0
–40,0
–42,9
Die Abschreibungen enthielten hauptsächlich Abschreibungen für Nutzungsrechte, die im Rahmen der Leasingbilanzierung als Sachanlagen angesetzt
werden (EUR 21,2 Mio.; Vorjahr: EUR 19,8 Mio.), sowie Abschreibungen für
Breitbandkabel der Netzebene 4 und für Kundenverträge, die im Rahmen des
Unternehmenszusammenschlusses mit der PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG
Gruppe erworben wurden.
Erläuterungen zum
bereinigten Ergebnis
auf Seite 53
Zusammengefasster Lagebericht
Wirtschaftsbericht
Das Ergebnis aus der Fair-Value-Anpassung der als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien in Höhe von EUR 1.856,4 Mio. (Vorjahr: EUR 1.401,1 Mio.) entfiel mit
EUR 1.653,9 Mio. auf die Neubewertung (IAS 40 Immobilieneigentum) sowie
mit EUR 203,6 Mio. auf die Bewertung zu Verkaufspreisen (IFRS 5) und mit
EUR –1,1 Mio. auf Bewertungsänderungen bei Nutzungsrechten.
Die Wertminderungsaufwendungen aus finanziellen Vermögenswerten stiegen
von EUR 3,1 Mio. um EUR 4,0 Mio. auf EUR 7,1 Mio. Sie entstanden hauptsächlich
im Segment Hausbewirtschaftung aus der Wertberichtigung oder Ausbuchung
von Mietforderungen.
Das Finanzergebnis setzt sich wie folgt zusammen:
EUR Mio.
Laufende Zinsaufwendungen
Aufzinsung von Verbindlichkeiten und Pensionen
Aktivierte Zinsaufwendungen
Einmalaufwendungen im Zusammenhang
mit der Finanzierung
Zeitwertanpassung von Finanzinstrumenten
Zeitwertanpassung von Wandelschuldverschreibungen
Zinserträge
Finanzergebnis
1
2020
2019
–145,8
–135,5
–30,7
–25,9
8,8
5,6 1
–4,0
–13,1
–10,7
–29,5
–96,2
58,0
–278,6
–140,4 1
10,3
10,9
–268,3
–129,5 1
Vorjahresangabe durch Wahlrechtsausübung im Rahmen des IAS 23 geändert
Die laufenden Zinsaufwendungen stiegen im Wesentlichen aufgrund des
höheren Finanzierungsvolumens bei Finanzverbindlichkeiten und Unterneh
mensanleihen.
Die Aufzinsung von Verbindlichkeiten und Pensionen enthielt hauptsächlich
solche Aufwendungen, die im Rahmen der vorzeitigen Ablösung von Darlehen
entstanden sind.
Für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien machte die Deutsche Wohnen
erstmalig von dem Wahlrecht gemäß IAS 23 Gebrauch, Fremdkapitalkosten
für qualifizierte Vermögenswerte, die zum beizulegenden Zeitwert bewertet
werden, zu aktivieren. Hintergrund ist das Projektentwicklungsgeschäft der
ISARIA-Gruppe, die seit dem 1. Juli 2020 im Deutsche Wohnen-Konzern voll
konsolidiert wird. Gemäß IAS 8 wurden die Vorjahresangaben hinsichtlich der
Auswirkungen aus der Aktivierung von Fremdkapitalkosten entsprechend
geändert.
Die Einmalaufwendungen im Zusammenhang mit der Finanzierung waren
hauptsächlich bei der vorfristigen Ablösung von Darlehen und Zinssicherungsgeschäften entstanden.
Aufgrund der Veränderung des langfristigen Zinsniveaus sind die negativen
Marktwerte der derivativen Finanzinstrumente (Zinssicherungsgeschäfte)
gestiegen. Soweit diese Finanzinstrumente nicht in einer effektiven HedgingBeziehung stehen, ist die Zeitwertanpassung als Aufwand in das Finanzergebnis
eingeflossen. Darüber hinaus waren hier im Geschäftsjahr 2020 Wertveränderungen sonstiger Derivate sowie von als Finanzinstrumente klassifizierten
Beteiligungen enthalten.
57
58
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Die Veränderung des Finanzergebnisses im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist
im Wesentlichen auf die gestiegenen Aufwendungen aus der Zeitwertanpassung
der Wandelschuldverschreibungen über einen Gesamtnennbetrag in Höhe
von EUR 1.600 Mio. zurückzuführen. Die Kursentwicklung der Wandelschuld
verschreibungen folgt dem Aktienkurs der Deutsche Wohnen SE. Die Wandelschuldverschreibungen werden in der Konzernbilanz mit dem beizulegenden
Zeitwert bilanziert. Demzufolge ergab sich aufgrund des Kursanstiegs der
Aktie der Deutsche Wohnen ein Bewertungsverlust von EUR 96,2 Mio. (Vorjahr:
Bewertungsgewinn von EUR 58,0 Mio.) bei den Wandelschuldverschreibungen.
Der leichte Rückgang der Zinserträge von EUR 10,9 Mio. auf EUR 10,3 Mio. ist
auf im Geschäftsjahr 2019 angefallene, einmalige Zinserträge im Zusammenhang mit dem laufenden GSW-Spruchverfahren zurückzuführen. Die laufenden
Zinserträge sind 2020 dagegen gestiegen, bedingt durch höhere Zinserträge von
Beteiligungsgesellschaften, die hauptsächlich auf die QUARTERBACK-Gruppe
(QUARTERBACK Immobilien AG, Leipzig, sowie Tochter- und Beteiligungsunternehmen) entfielen.
Der Deckungsgrad der laufenden Zinsaufwendungen abzüglich Zinserträgen
im Verhältnis zum EBITDA (bereinigt) vor Verkauf ist durch die höhere
Verschuldung gesunken und stellt sich wie folgt dar:
EUR Mio.
2020
2019
EBITDA (bereinigt) vor Verkauf
704,8
718,6
Laufende Zinsaufwendungen und Zinserträge 1
136,9
126,1
5,1
5,7
Interest Cover Ratio (ICR)
1 Die laufenden Zinsaufwendungen und Zinserträge enthalten nicht die Zinserträge aus dem
Finanzierungsleasing für Breitbandkabelnetze.
Das Ergebnis aus at-Equity-bewerteten Unternehmen stieg von EUR 2,8 Mio.
um EUR 6,1 Mio. auf EUR 8,9 Mio. Es enthielt die auf die Deutsche Wohnen
entfallenden Ergebnisbeiträge sowie Effekte aus der erstmaligen at-EquityBewertung der QUARTERBACK-Gruppe, der Gemeinschaftsunternehmen und
der assoziierten Unternehmen. Der Anstieg beruhte mit EUR 6,5 Mio. auf der
Beteiligung an Gesellschaften der QUARTERBACK-Gruppe, an der sich die
Deutsche Wohnen im zweiten Halbjahr 2020 beteiligt hat.
Die nachfolgende Übersicht zeigt die Entwicklung der Ertragsteuern im Vergleich zum Vorjahreszeitraum:
EUR Mio.
2020
2019
Laufende Ertragsteuern
–24,0
–30,3 1
Vertriebsinduzierte Ertragsteuern
–43,4
–9,4 1
0,0
–0,1
Ertragsteueranteil Kapitalerhöhungskosten
–3,7
20,8
Latente Steuern
–628,0
–484,7
Ertragsteuern
–699,1
–503,7
Einmaleffekte Ertragsteuern
1 Vorjahresangabe geändert
Zusammengefasster Lagebericht
Wirtschaftsbericht
Die Ertragsteuern des Geschäftsjahres 2020 ergaben einen Aufwand in
Höhe von EUR 699,1 Mio. (Vorjahreszeitraum: Aufwand EUR 503,7 Mio.). Sie
beinhalten einen Aufwand von EUR 628,0 Mio. (Vorjahreszeitraum: Aufwand
EUR 484,7 Mio.) aus latenten Steuern sowie Aufwendungen aus laufenden und
vertriebsinduzierten Ertragsteuern in Höhe von EUR 67,4 Mio. (Vorjahreszeitraum: EUR 39,7 Mio.). Die Höhe der latenten Steuern war insbesondere auf
die Anpassung der Zeitwerte der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
sowie der Wandelschuldverschreibungen zurückzuführen. Die Einmaleffekte
Ertragsteuern im Jahr 2019 betrafen im Wesentlichen Auflösungen von Rückstellungen.
Die nachfolgende Übersicht zeigt die Ergebnisbeiträge der einzelnen Segmente:
EUR Mio.
2020
2019
720,4
729,8
Segmentergebnisse
Ergebnis aus der Wohnungsbewirtschaftung
Ergebnis aus Verkauf
20,4
186,1
Ergebnis aus Pflegebetrieben
46,9
45,3
Ergebnis aus Pflegeimmobilien
35,1
43,0
–136,1
–131,1
–40,0
–42,9
Ergebnis aus der Fair-Value-Anpassung der
als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
1.856,4
1.401,1
Ergebnis vor Steuern und Zinsen (EBIT) /
Segmentergebnisse
2.503,1
2.231,3
Ergebnis ohne Segmentzuordnung
Abschreibungen und Wertminderungen
Ergebnis aus Wohnungsbewirtschaftung
Die folgende Übersicht zeigt wesentliche Portfoliokennzahlen zu den Stichtagen:
31.12.2020
31.12.2019
158.284
164.044
Wohn- und Gewerbefläche in Tm2
9.753
10.139
Fair Value je m2 Wohn- und Nutzfläche in EUR
2.683
2.394
6,71
6,94
Wohn- und Gewerbeeinheiten
Vertragsmiete Wohnen je m2 in EUR
Like-for-like-Mietwachstum in %
1,3
3,4
Wohnungsleerstand in %
1,7
1,8
Instandhaltungskosten je m2/Jahr in EUR 1
10,39
9,92
Capex je m2/Jahr in EUR 1
25,76
35,53
1 Unter Berücksichtigung der durchschnittlichen Flächen auf Quartalsbasis in der jeweiligen Periode
Eine Übersicht des Portfolios zum 31. Dezember 2020 ist dem Kapitel
Immobilienportfolio zu entnehmen.
Portfolioübersicht
auf Seite 40
59
60
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Das Ergebnis aus der Wohnungsbewirtschaftung sank gegenüber dem Vorjahr
um EUR 9,4 Mio. beziehungsweise 1,3 % auf EUR 720,4 Mio. Dies war hauptsächlich auf die gestiegenen Inkasso- und Instandhaltungsaufwendungen zurück
zuführen. Gleichzeitig wurden die Erlöse aus den Vertragsmieten durch die Auswirkungen des Berliner Mietendeckels sowie Immobilienverkäufe beeinträchtigt.
EUR Mio.
2020
2019
Erlöse aus Vertragsmieten
837,6
837,3
Erlöse aus Betriebskosten
Erlöse aus Vermietung
Betriebskosten
Inkasso
Instandhaltung
365,4
359,4
1.203,0
1.196,7
–356,2
–350,7
–11,5
–7,1
–105,0
–102,4
–9,9
–6,7
Ergebnis aus der Wohnungsbewirtschaftung
720,4
729,8
Personal- und Sachkosten
–54,0
–54,5
Operatives Ergebnis (NOI)
666,4
675,3
Sonstiges
NOI-Marge in %
79,6
80,7
NOI in EUR pro m2 und Monat 1
5,49
5,45
Veränderung des NOI in EUR pro m2 und Monat in %
0,7
1 Unter Berücksichtigung der durchschnittlichen Flächen auf Quartalsbasis in der jeweiligen Periode
Zur Entwicklung der Vertragsmieten sowie der Investitionsaufwendungen
verweisen wir auf unsere Portfolioangaben.
Die Erlöse aus Betriebskosten überschritten die Aufwendungen für Betriebskosten, da durch die Leasingbilanzierung verschiedene Aufwendungen nicht
in den Betriebskosten enthalten waren. Für das Geschäftsjahr 2020 handelte
es sich um Leasingaufwendungen für Messtechnik und Wärme-Contracting in
Höhe von EUR 19,3 Mio. (Vorjahr: EUR 18,9 Mio.). Dies entspricht im Verhältnis
zur V
ertragsmiete einer anteiligen NOI-Marge von rund 2,3 % (Vorjahr: 2,3 %).
Die Verluste aus nicht umlagefähigen Betriebskosten und Inkasso betrugen
bezogen auf die Vertragsmiete 2,6 % (Vorjahr: 2,1 %).
Das Inkassoergebnis hat sich durch höhere Aufwendungen für Wertbe
richtigungen vermindert. Dies steht im Zusammenhang mit dem Anstieg
der Mietforderungen.
Die Personal- und Sachkosten beliefen sich auf rund 6,4 % (Vorjahr: 6,5 %) der
Vertragsmieten.
Das Net Operating Income (NOI) verringerte sich im Vergleich zum Vorjahr um
EUR 8,9 Mio. beziehungsweise 1,3 %. Die NOI-Marge, bezogen auf die Vertragsmiete, sank von 80,7 % auf 79,6 %.
Portfolioangaben
ab Seite 42
Zusammengefasster Lagebericht
Wirtschaftsbericht
Ergebnis aus Verkauf
Im Geschäftsbereich Verkauf haben wir insgesamt 8.856 Wohnungen (Vorjahr:
7.181) sowie 13 Pflegeimmobilien (Vorjahr: keine) mit Nutzen- und Lastenwechsel
im Geschäftsjahr 2020 veräußert.
EUR Mio.
Erlöse aus Verkäufen
Verkaufskosten
2020
2019
1.251,6
767,3
–10,2
–11,6
1.241,4
755,7
–1.221,0
–569,6
20,4
186,1
Verkaufsinduzierte Bewertungsgewinne
288,3
0,0
Ergebnis aus Verkauf vor
verkaufsinduzierten B ewertungsgewinnen
308,7
186,1
Nettoerlöse
Buchwertabgänge
Ergebnis aus Verkauf
Die verkaufsinduzierten Bewertungsgewinne betreffen die Bewertung von zur
Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerten zum vereinbarten
Verkaufspreis, soweit dieser Bewertungseffekt in den Buchwertabgängen der
aktuellen Periode enthalten ist.
Nachfolgend werden die wesentlichen Kennzahlen und Ergebnisse differenziert
nach Wohnungsprivatisierung und institutionellem Verkauf dargestellt:
Wohnungsprivatisierung
EUR Mio.
Verkaufserlöse
Verkaufspreis in EUR pro m2
2020
2019
51,2
90,0
2.955
3.435
Volumen in Wohneinheiten
233
314
Fremde Vertriebskosten
–4,9
–8,1
Nettoerlöse
46,3
81,9
–38,2
–56,3
34,0
59,9
Buchwertabgänge ohne
verkaufsinduzierte B ewertungsgewinne
Bruttomarge in %
8,1
25,6
Buchwerte ohne verkaufsinduzierte Bewertungsgewinne
38,2
56,3
Darlehenstilgung
–1,5
–3,3
Liquiditätsbeitrag
44,8
78,6
Ergebnis vor verkaufsinduzierten Bewertungsgewinnen
Der hohe durchschnittliche Verkaufspreis pro Quadratmeter im Geschäftsjahr
2019 war durch einen Einzelverkauf in zentraler Lage in Berlin beeinflusst.
Normalisiert um diesen Einzelverkauf hätte im Geschäftsjahr 2019 der durchschnittliche Verkaufspreis pro Quadratmeter EUR 2.696 betragen. Daraus hätte
sich eine Bruttomarge von 36,6 % ergeben. Im Vergleich zu dem normalisierten
durchschnittlichen Verkaufspreis des Jahres 2019 sind die Verkaufspreise 2020
gestiegen bei einer leicht gesunkenen Bruttomarge.
61
62
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Institutioneller Verkauf
EUR Mio.
2020
2019
1.200,4
677,3
Verkaufspreis in EUR pro m2 (ohne Pflegeimmobilien)
1.743
1.614
Volumen in Wohneinheiten
8.623
6.867
–5,3
–3,5
1.195,1
673,8
–894,5
–513,3
Verkaufserlöse
Fremde Vertriebskosten
Nettoerlöse
Buchwertabgänge ohne
verkaufsinduzierte B ewertungsgewinne
Bruttomarge in %
Ergebnis vor verkaufsinduzierten Bewertungsgewinnen
Buchwerte ohne verkaufsinduzierte Bewertungsgewinne
Darlehenstilgung
Liquiditätsbeitrag
34,2
32,0
300,6
160,5
894,5
513,3
–131,5
–1,8
1.063,6
672,0
Die Erlöse aus Verkäufen enthalten auch den Verkauf von 13 Pflegeimmobilien
mit rund 1.700 Pflegebetten beziehungsweise Einheiten des Betreuten
Wohnens leicht oberhalb des Buchwerts vor verkaufsinduzierten Bewertungsgewinnen. Dabei haben wir uns ausschließlich von durch externe Betreiber
bewirtschafteten Pflegeimmobilien getrennt, die nicht in unseren strategischen Zielregionen angesiedelt sind sowie baulichen und regulatorischen
Einschränkungen unterliegen.
Von den im institutionellen Verkauf veräußerten Wohneinheiten entfällt der
Großteil auf zwei Portfoliotransaktionen. Es handelt sich um einen Portfolioverkauf an das landeseigene Wohnungsbauunternehmen degewo AG. Diese
Portfoliotransaktion umfasst 2.143 Wohn- und 32 Gewerbeeinheiten in Berlin,
von denen 1.578 Wohnungen im zweiten Halbjahr 2020 ihren Nutzen- und
Lastenwechsel hatten und weitere 565 Wohnungen im ersten Quartal 2021
haben werden. Bei der zweiten Transaktion handelt es sich um einen Portfolioverkauf von 6.379 Wohn- und 38 Gewerbeeinheiten in den Regionen Braunschweig, Hannover, Köln sowie im Rhein-Neckar-Raum an die LEG Immobilien
AG Gruppe, von denen 6.066 Wohnungen ihren Nutzen- und Lastenwechsel
im vierten Quartal 2020 hatten und weitere 313 Wohnungen voraussichtlich
im ersten Quartal 2021 haben werden.
Zusammengefasster Lagebericht
Wirtschaftsbericht
Ergebnis aus Pflegebetrieben
EUR Mio.
2020
2019
149,7
147,7
Erlöse
Pflegeleistungen
Mieterträge
59,1
59,5
Sonstige
29,3
18,0
238,1
225,2
Kosten
Pflege- und Verwaltungskosten
Personalkosten
–43,7
–41,7
–147,5
–138,2
–26,9
–26,8
–218,1
–206,7
Ergebnis aus Pflegebetrieben
20,0
18,5
Ohne konzerninterne Pachtaufwendungen
46,9
45,3
Konzerninterne Pachtaufwendungen
25 Pflegeeinrichtungen werden von der KATHARINENHOF Gruppe, an der wir
seit Februar 2020 mit 100 % (vorher mit 49 %) beteiligt sind, sowie 13 Pflegeeinrichtungen von der PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG Gruppe, die seit dem
2. Januar 2019 eine 100 %ige Tochter der Deutsche Wohnen ist, bewirtschaftet.
Von den 38 Einrichtungen befinden sich 37 im Eigentum der Deutsche Wohnen.
Das Ergebnis aus dem Segment Pflegebetriebe betrug vor konzerninternen
Pachtaufwendungen (EBITDAR 14) EUR 46,9 Mio. (Vorjahr: EUR 45,3 Mio.). Dies
entspricht einer EBITDAR-Marge von 19,7 % (Vorjahr: 20,1 %).
Ergebnis aus Pflegeimmobilien
EUR Mio.
2020
2019
38,3
45,4
Erlöse
Pachterträge
26,9
26,8
65,2
72,2
Kosten
–3,2
–2,4
Ergebnis aus Pflegeimmobilien
62,0
69,8
Ohne konzerninterne Pachterträge
35,1
43,0
Konzerninterne Pachterträge
Das Ergebnis aus Pflegeimmobilien enthält die Pachtergebnisse für zum
Stichtag 76 Pflegeeinrichtungen im Eigentum der Deutsche Wohnen. Davon
sind 37 Pflegeeinrichtungen konzernintern verpachtet, und zwar 24 an die
KATHARINENHOF Gruppe und 13 an die PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG
Gruppe. Weitere 39 Pflegeeinrichtungen sind am Stichtag an andere namhafte
Betreiber verpachtet.
Der Rückgang der externen Pachterträge im Vergleich zum Vorjahreszeitraum
resultiert aus dem Verkauf von 13 Pflegeeinrichtungen mit Nutzen- und Lastenwechsel Mitte 2020.
14 Das EBITDAR ist das EBITDA aus dem operativen Betrieb der Pflegeeinrichtungen vor internen
Miet- und Pachtaufwendungen für Immobilien. Externe Miet- und Pachtaufwendungen finden
gemäß IFRS 16 Leasingbilanzierung keinen Eingang in die EBITDA-Berechnung und werden somit
beim EBITDAR nicht eliminiert.
63
64
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Ergebnis ohne Segmentzuordnung
Das Ergebnis ohne Segmentzuordnung betrug EUR –136,1 Mio. (Vorjahreszeitraum: EUR –131,1 Mio.). Es enthielt hauptsächlich Verwaltungskosten und transaktionsbedingte sonstige betriebliche Aufwendungen und Erträge:
EUR Mio.
Verwaltungskosten
Andere Erlöse
Materialaufwand
Übrige Personalaufwendungen
Übrige sonstige betriebliche Aufwendungen
Übrige sonstige betriebliche Erträge
Wertminderungen aus finanziellen Vermögenswerten
Ergebnis ohne Segmentzuordnung
2020
2019
–105,9
–101,3
21,6
18,6
–10,0
–7,2
–3,5
–2,7
–49,7
–103,5
11,4
65,4
0,0
–0,4
–136,1
–131,1
Die Verwaltungskosten beinhalten Personal- und Sachkosten ohne die Segmente Pflegebetriebe und Pflegeimmobilien:
EUR Mio.
2020
2019
Personalkosten
–69,8
–65,0
0,1
0,0
Langfristige Vergütungskomponente (aktienbasiert)
Sachkosten
Summe Verwaltungskosten
–36,2
–36,4
–105,9
–101,4
Die Personal- und Sachkosten des Verkaufs blieben mit EUR 3,4 Mio. auf
Vorjahresniveau. Der Anstieg der Personalkosten ist insbesondere auf die
Bewertung der langfristigen Vergütungskomponente (LTI) von Vorstand und
Führungskräften zurückzuführen. Die Mindestzielerreichungsgrade für die Zielkomponente Aktienkursperformance der Tranchen 2018 und 2019 waren zum
31. Dezember 2019 nicht erfüllt. Per 31. Dezember 2020 waren diese Mindest
schwellen wieder überschritten, sodass hierdurch im Geschäftsjahr 2020
Personalaufwendungen von rund EUR 1,3 Mio. realisiert worden sind.
Die langfristige Vergütungskomponente (aktienbasiert) betrifft ausschließlich
die nicht zahlungswirksamen Aufwendungen aus dem Aktienoptionsprogramm
AOP 2014.
Die anderen Erlöse, der Materialaufwand und die übrigen Personalaufwendungen stehen hauptsächlich im Zusammenhang mit Umsätzen aus Multimedia- und
verwandten Dienstleistungen der SYNVIA-Gruppe.
Zu den einmaligen beziehungsweise transaktionsbedingten übrigen sonstigen
betrieblichen Aufwendungen und Erträgen verweisen wir auf die Erläuterungen
zum bereinigten Ergebnis.
Erläuterungen zum
bereinigten Ergebnis
auf Seite 53
Zusammengefasster Lagebericht
Wirtschaftsbericht
Vermögens- und Finanzlage
Ausgewählte Kennzahlen der Konzernbilanz:
31.12.2020
31.12.2019
EUR Mio.
in %
EUR Mio.
in %
28.069,5
91
25.433,3
91
982,0
3
443,4
2
29.051,5
94
25.876,7
93
1.162,6
4
1.289,4
5
583,3
2
685,6
2
1.745,9
6
1.975,0
7
Bilanzsumme
30.797,4
100
27.851,7
100
Eigenkapital
13.832,8
45
13.107,3
47
Finanzverbindlichkeiten
6.525,1
21
6.327,7
23
Wandelschuldverschreibungen
1.768,7
6
1.682,8
6
Unternehmensanleihen
3.129,6
10
2.014,1
7
60,5
0
26,2
0
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
Sonstige langfristige Vermögenswerte
Summe langfristige Vermögenswerte
Kurzfristiges Vermögen
Zahlungsmittel
Summe kurzfristige Vermögenswerte
Steuerschulden
Pensionsverpflichtungen
Passive latente Steuern
Übrige Verbindlichkeiten
109,6
0
107,2
1
4.412,0
15
3.713,8
13
959,1
3
872,6
3
Summe Verbindlichkeiten
16.964,6
55
14.744,4
53
Bilanzsumme
30.797,4
100
27.851,7
100
Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien stellen unverändert die
größte Bilanzposition dar. Sie hat sich im Wesentlichen durch Neubewertung,
Zukäufe und aktivierte Sanierungen, die die verkaufsbedingten Abgänge oder
Umgliederungen in die kurzfristigen Vermögenswerte überstiegen, im Vergleich
zum 31. Dezember 2019 erhöht. Ein wesentlicher Teil der Zukäufe entfiel auf die
Projektentwicklungen der ISARIA-Gruppe, die zum 1. Juli 2020 vollkonsolidiert
wurde.
Die sonstigen langfristigen Vermögenswerte haben sich durch Beteiligungen an
Gesellschaften der QUARTERBACK-Gruppe sowie den Geschäfts- oder Firmenwert, der bei der Übernahme der ISARIA-Gruppe entstanden war, erhöht.
Das Eigenkapital des Konzerns stieg im Geschäftsjahr 2020 absolut um
EUR 725,5 Mio. Die Eigenkapitalquote war mit rund 45 % etwas niedriger
(Vorjahr: 47 %). Im Berichtszeitraum wurden 55,8 Tsd. Inhaberaktien der
Deutsche Wohnen SE durch die Ausübung von Aktienoptionen sowie weitere
rund 72,1 Tsd. Inhaberaktien der Deutsche Wohnen SE im Tausch gegen
rund 30,6 Tsd. Inhaberaktien der GSW Immobilien AG ausgegeben. Dieser
Aktientausch erfolgte auf der Grundlage der Regelungen des Beherrschungsvertrags zwischen beiden Gesellschaften zum Andienungsrecht der außen
stehenden Aktionär:innen. Darüber hinaus hat sich das Kapital der Deutsche
Wohnen in Höhe des Gesamtergebnisses für das Geschäftsjahr 2020 um
EUR 1.542,9 Mio. erhöht. Das Eigenkapital des Konzerns reduzierte sich durch
den Erwerb eigener Anteile um EUR 497,9 Mio. und durch die Auszahlung der
Dividende der Deutsche Wohnen SE um weitere EUR 312,6 Mio.
45 %
betrug die Eigenkapitalquote zum Stichtag.
65
66
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Finanzierung
Die Finanzverbindlichkeiten verringerten sich durch die Tilgung von Darlehen
in Höhe von EUR 533,0 Mio. Auf der anderen Seite standen Neuaufnahmen in
Höhe von EUR 571,5 Mio. sowie die zahlungsunwirksame Übernahme der Finanzverbindlichkeiten der ISARIA-Gruppe in Höhe von EUR 138,1 Mio.
Die Verbindlichkeiten aus Wandelschuldverschreibungen erhöhten sich aufgrund
von Marktwertschwankungen. Der Nominalbetrag der ausstehenden Wandelschuldverschreibungen belief sich zum Stichtag wie im Vorjahr auf insgesamt
EUR 1.600 Mio.
Die Verbindlichkeiten aus Unternehmensanleihen haben sich durch Rückzahlungen in Höhe von EUR 873,8 Mio. verringert und durch Einzahlungen aus
Emissionen in Höhe von EUR 1.998,2 Mio. erhöht. Die Rückzahlungen betrafen
mit EUR 200,0 Mio. eine im Jahr 2019 ausgegebene Inhaberschuldverschreibung
mit kurzer Laufzeit und mit EUR 278,8 Mio. den Restbetrag der im Geschäftsjahr 2015 ausgegebenen Anleihe. Die Einzahlungen aus Emissionen enthielten
im Geschäftsjahr 2020 die Ausgabe von zwei langfristigen Unternehmensanleihen (Corporate Bonds) in Höhe von nominal EUR 1.190,0 Mio. sowie weitere
langlaufende Inhaberschuldverschreibungen (EUR 513,0 Mio.) und kurzlaufende
Commercial Papers (EUR 295,2 Mio.).
Der durchschnittliche Zinssatz blieb auch mit den neuen Finanzierungen im Vergleich zum Vorjahresstichtag mit rund 1,2 % p. a. stabil. Die jährliche Tilgungsrate
entspricht mit rund 0,5 % dem Vorjahreswert. Die durchschnittliche Laufzeit
der Darlehen, Wandelschuldverschreibungen und Anleihen des Konzerns beträgt
6,8 Jahre. Die Hedging-Quote belief sich am 31. Dezember 2020 auf rund 89 %
(Vorjahr: 88 %).
Die Deutsche Wohnen SE hat von den beiden internationalen Ratingagenturen
Standard & Poor’s und Moody’s jeweils ein Long-term-Issuer-Rating erhalten. Die
Ratings sind unverändert A- von Standard & Poor’s (Stand 14. Dezember 2020)
und A3 von Moody’s (Stand 22. Dezember 2020), aktuell jeweils mit einem
negativen Ausblick.
Mit 37 % liegt der
Verschuldungsgrad
innerhalb unseres
Zielkorridors.
Zusammengefasster Lagebericht
Wirtschaftsbericht
Der Verschuldungsgrad des Konzerns (LTV) entwickelte sich wie folgt:
EUR Mio.
31.12.2020
31.12.2019
Finanzverbindlichkeiten
6.525,1
6.327,7
Wandelschuldverschreibungen
1.768,7
1.682,8
Unternehmensanleihen
3.129,6
2.014,1
11.423,4
10.024,6
–583,3
–685,6
Nettofinanzverbindlichkeiten
10.840,1
9.339,0
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
28.069,5
25.433,3
Zahlungsmittel
Abzüglich als Finanzinvestition gehaltener
Nutzungsrechte aus Leasingverhältnissen
–51,6
–62,8
Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte
163,6
571,2
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und Gebäude
472,2
468,9
Beteiligungen an Immobilien und Grundstücke
haltenden Gesellschaften
361,9
4,6 1
Darlehen an Immobilien und Grundstücke
haltende Gesellschaften
252,3
0,0 1
29.267,9
26.415,2 1
37,0
35,4
Loan-to-Value Ratio in %
1 Berechnungsweise geändert: Beteiligungen und Darlehen an Immobilien und Grundstücke haltenden
Gesellschaften werden einbezogen.
Die in der Bilanz dargestellten übrigen Verbindlichkeiten setzten sich wie folgt
zusammen:
EUR Mio.
31.12.2020
31.12.2019
57,3
52,1
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
429,9
300,5
Übrige
471,9
520,0
Summe übrige Verbindlichkeiten
959,1
872,6
2020
2019
Derivative Finanzinstrumente
Kapitalflussrechnung
Die wesentlichen Zahlungsströme stellen sich wie folgt dar:
EUR Mio.
Cashflow aus betrieblicher Geschäftstätigkeit
Cashflow aus Investitionstätigkeit
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit
504,5
460,1 1
–899,6
–679,8 1
292,8
572,5
352,8
Nettoveränderung der Zahlungsmittel
–102,3
Zahlungsmittel zu Beginn der Periode
685,6
332,8
Zahlungsmittel am Ende der Periode
583,3
685,6
1 Vorjahresangabe durch Wahlrechtsausübung im Rahmen des IAS 23 geändert
Die Deutsche Wohnen war auch 2020 jederzeit in der Lage, ihren finanziellen
Verpflichtungen vollumfänglich nachzukommen.
67
68
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Der Cashflow aus der betrieblichen Geschäftstätigkeit unterliegt aufgrund der
Ein- und Auszahlungen aus dem Erwerb und dem Verkauf von zur Veräußerung
gehaltenen Immobilien Schwankungen. 2020 betrug der Cashflow hieraus
saldiert EUR 48,7 Mio. (Vorjahr: EUR 13,3 Mio.).
Der Cashflow aus Investitionstätigkeit enthielt im Geschäftsjahr 2020 Auszahlungen für Investitionen in Immobilien in Höhe von EUR 1.069,0 Mio. (Vorjahr:
EUR 1.348,7 Mio.) und in sonstige Vermögenswerte in Höhe von EUR 644,5 Mio.
(Vorjahr: EUR 27,4 Mio.). Von den Investitionen in Immobilien entfielen Ausgaben
in Höhe von EUR 676,3 Mio. (Vorjahr: EUR 917,4 Mio.) auf Zukäufe, EUR 267,5 Mio.
(Vorjahr: EUR 369,7 Mio.) auf Sanierungen und EUR 125,2 Mio. (Vorjahr:
EUR 61,6 Mio. einschließlich Änderung aus der Wahlrechtsausübung im Rahmen
des IAS 23) auf Neubauten. Dem standen Einzahlungen aus dem Verkauf von
als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien in Höhe von EUR 1.266,0 Mio.
gegenüber. Für die Übernahme der ISARIA-Gruppe wurden netto nach Abzug
der übernommenen Zahlungsmittel EUR 517,1 Mio. gezahlt. Die Investitionen in
sonstige Vermögenswerte betrafen hauptsächlich Beteiligungen und zwar den
Erwerb von Beteiligungen in Höhe von EUR 268,6 Mio. sowie den Erwerb von
Darlehensforderungen oder die Ausgabe von Darlehen in Höhe EUR 349,9 Mio.,
jeweils im Wesentlichen mit Bezug zur QUARTERBACK-Gruppe. Die sonstigen
Einzahlungen aus Investitionstätigkeit enthielten hauptsächlich die Rückzahlung
von gewährten Darlehen.
Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit berücksichtigt im Wesentlichen sämtliche Auszahlungen im Zusammenhang mit den Refinanzierungen (Tilgungen und
Neuaufnahmen von Darlehen, Wandelschuldverschreibungen und Unternehmensanleihen sowie die damit zusammenhängenden einmaligen Zahlungen), die
Einzahlungen aus Kapitalmaßnahmen, die Auszahlungen für den Erwerb eigener
Anteile sowie Dividendenzahlungen.
Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit enthielt im Berichtszeitraum die
Einzahlungen aus der Ausgabe von Unternehmensanleihen in Höhe von
EUR 1.998,2 Mio. (Vorjahr: EUR 1.159,5 Mio.) und aus der Aufnahme von Darlehen
in Höhe von EUR 571,5 Mio. (Vorjahr: EUR 508,1 Mio.). Es wurden Darlehen
in Höhe von EUR 533,0 Mio. (Vorjahr: EUR 380,5 Mio.), Anleihen in Höhe von
EUR 278,8 Mio. (Vorjahr: EUR 221,2 Mio.), Inhaberschuldverschreibungen in
Höhe von EUR 300,0 Mio. (Vorjahr: keine) und Commercial Papers in Höhe
von EUR 295,0 Mio. (Vorjahr: EUR 120,0 Mio.) getilgt. Für den Erwerb eigener
Anteile wurden EUR 507,0 Mio. (Vorjahr: EUR 93,3 Mio.) gezahlt. Weiterhin
wurde im zweiten Quartal 2020 die Dividende der Deutsche Wohnen SE für
das Geschäftsjahr 2019 in Höhe von EUR 312,6 Mio. ausgezahlt. Die von der
Hauptversammlung für das Geschäftsjahr 2018 beschlossene Dividende in Höhe
von EUR 310,6 Mio. wurde im Geschäftsjahr 2019 in Höhe von EUR 225,7 Mio.
in bar ausgezahlt. Die Differenz wurde in Aktien gezahlt, da die Aktionär:innen
zwischen einer Bar- und einer Aktiendividende wählen konnten.
Funds from Operations (FFO)
Die für uns maßgebliche Kennzahl ist der Funds from Operations ohne Verkauf
(FFO I). Wie vorstehend in der Ertragslage bereits dargestellt, machte die Deutsche Wohnen erstmalig von dem Wahlrecht gemäß IAS 23 Gebrauch, Fremdkapitalkosten für qualifizierte Vermögenswerte, die als Finanzinvestition gehalten
und zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden, zu aktivieren. Gemäß IAS 8
wurden die Vorjahresangaben im Konzernabschluss hinsichtlich der Auswirkungen aus der Aktivierung von Fremdkapitalkosten entsprechend geändert. Dies
führte beim FFO I für 2019 zu einer Erhöhung um absolut EUR 5,6 Mio. Zu einer
weiteren Veränderung der Berechnungsweise des FFO I haben wir uns aufgrund
des gestiegenen Umfangs der Immobilienverkäufe entschieden.
Leichte Steigerung
des FFO I je Aktie
auf EUR 1,56
Zusammengefasster Lagebericht
Wirtschaftsbericht
Waren in der Vergangenheit die laufenden Ertragsteuern in voller Höhe in den
FFO I einbezogen worden, so werden nun die durch den Immobilienverkauf entstehenden Ertragsteuern verursachungsgerecht im FFO II ausgewiesen. Durch
die Anwendung dieser systematischen Änderung auf den FFO I für 2019 hat sich
dieser absolut um EUR 9,4 Mio. erhöht.
Der FFO I ist im Vergleich zum Vorjahr hauptsächlich verkaufsbedingt absolut
um rund 1,6 % gesunken und je Aktie (unverwässert) um rund 1,3 % gestiegen:
EUR Mio.
2020
2019
EBITDA vor Ergebnis aus der Fair-Value-Anpassung der
als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
686,7
873,1
1,3
0,4
Bewertung von Umlaufvermögen (Immobilien)
Verkaufsinduzierte Bewertungsgewinne
Sonstige einmalige Aufwendungen und Erträge
Restrukturierungs- und Reorganisationsaufwendungen
EBITDA (bereinigt)
Ergebnis aus Verkauf
Verkaufsinduzierte Bewertungsgewinne
Personal- und Sachkosten Verkauf
EBITDA (bereinigt) vor Verkauf
Langfristige Vergütungskomponente (aktienbasiert)
288,3
0,0
31,1
23,8
2,7
3,9
1.010,1
901,2
–20,4
–186,1
–288,3
0,0
3,4
3,5
704,8
718,6
–0,1
0,0
Finanzierungsleasing Breitbandkabelnetze
3,1
2,9
At-Equity-Bewertung
2,4
2,8
–132,4
–130,9 4
–24,0
–30,3 3
Zinsaufwendungen/-erträge
Ertragsteuern
Minderheiten
FFO I
Ergebnis aus Verkauf
Personal- und Sachkosten Verkauf
–9,7
–10,0
544,1
553,1 3, 4
20,4
186,1
–3,4
–3,5
Vertriebsinduzierte Bewertungsgewinne
288,3
0,0
Vertriebsinduzierte Ertragsteuern
–43,4
–9,4 3
FFO II
806,0
726,3 4
FFO I je Aktie in EUR (unverwässert) 1
1,56
1,54 3, 4
FFO I je Aktie in EUR (verwässert) 2
1,56
1,54 3, 4
FFO II je Aktie in EUR (unverwässert) 1
2,32
2,03 4
FFO II je Aktie in EUR (verwässert) 2
2,32
2,03 4
1 Basierend auf dem gewichteten Durchschnitt von rund 347,85 Mio. ausstehenden Aktien 2020
(ohne eigene Anteile) beziehungsweise rund 358,09 Mio. 2019
2 Basierend auf dem gewichteten Durchschnitt von rund 347,85 Mio. ausstehenden Aktien 2020
(ohne eigene Anteile) beziehungsweise rund 358,09 Mio. 2019, bei jeweils unterstellter Wandlung
der im Geld stehenden Wandelschuldverschreibungen
3 Berechnungsweise geändert: Vertriebsinduzierte Ertragsteuern werden nicht mehr in den FFO I
einbezogen. Die Vorjahresangaben wurden entsprechend geändert.
4 Vorjahresangabe durch Wahlrechtsausübung im Rahmen des IAS 23 geändert
Für die Ermittlung des FFO werden alle Erlöse aus der Vermietung von Breitbandkabelnetzen einbezogen, unabhängig davon, ob sie im IFRS-Konzernabschluss als
Finanzierungsleasing oder als operatives Leasing mit der Deutsche Wohnen als
Leasinggeber klassifiziert wurden. Insoweit werden die zivilrechtlich vereinbarten
und cashflowwirksamen Mietzahlungen, die im Konzernabschluss als Zins- und
Tilgungszahlungen qualifiziert wurden, als Mieterlöse angesetzt.
69
70
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
EPRA-Performance-Kennzahlen
Die European Public Real Estate Association (EPRA) ist eine Organisation mit
Sitz in Brüssel, Belgien, die die Interessen des börsennotierten Immobilien
sektors in Europa vertritt. Das Hauptziel von EPRA liegt in der Weiterentwicklung des Sektors, insbesondere im Sinne der Transparenzsteigerung beim
Reporting. Die nachfolgenden Kennzahlen wurden in Übereinstimmung mit den
von der EPRA empfohlenen Standards ermittelt.
EPRA-Standards
EPRA-Kennzahlen im Überblick
EPRA NAV in EUR Mio. 1
EPRA NAV in EUR je Aktie 1
EPRA NTA in EUR Mio.
EPRA NTA in EUR je Aktie
EPRA NRV in EUR Mio.
EPRA NRV in EUR je Aktie
EPRA NDV in EUR Mio.
2020
2019
18.151,0
16.791,3
52,80
47,02
17.844,4
16.589,1
51,91
46,46
20.343,4
18.877,4
59,18
52,86
12.675,7
12.325,8
EPRA NDV in EUR je Aktie
36,87
34,52
EPRA Earnings in EUR Mio.
457,0
484,7 2
1,33
1,36 2
EPRA Net Initial Yield in %
2,3
2,7
EPRA „topped-up“ Net Initial Yield in %
2,3
2,7
EPRA-Leerstand in %
2,0
2,2
EPRA Earnings in EUR je Aktie
EPRA-Kostenquote (inkl. direkter Leerstandskosten) in %
24,2
23,1 2
EPRA-Kostenquote (exkl. direkter Leerstandskosten) in %
23,2
22,0 2
1 Der EPRA NAV wird auch nach überarbeiteten EPRA-Kennzahlen weiterhin ausgewiesen,
da er im LTI 2018 als Kennzahl zur Ermittlung der Vorstandsvergütung festgesetzt wurde.
2 Vorjahresangabe geändert
EPRA Net Asset Value-Kennzahlen
Mit der Veröffentlichung der EPRA Best Practice Recommendations im Oktober
2019 wurden überarbeitete NAV-Kennzahlen vorgestellt. Die drei neuen Kennzahlen Net Tangible Assets, Net Reinstatement Value und Net Disposal Value
ersetzen die bisher kommunizierten EPRA NAV und EPRA NNNAV und werden
erstmals für das Geschäftsjahr 2020 angewendet. Im Folgenden werden diese
neuen Kennzahlen kurz beschrieben.
EPRA Net Tangible Assets (NTA)
Der EPRA NTA reflektiert den aktuellen Nettovermögenswert unter Berücksichtigung von An- und Verkäufen. Die latenten Steuern für die als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien werden entsprechend angepasst. Der NTA entspricht
in weiten Teilen der Berechnungsweise des bisher kommunizierten EPRA NAVs,
bereinigt um Goodwill (Geschäfts- oder Firmenwert), und ist für die Deutsche
Wohnen von besonderer Relevanz. Die Deutsche Wohnen hat von der Option
der Hinzurechnung der Grunderwerbsteuer keinen Gebrauch gemacht und entsprechend auf die bilanzierten IFRS-(Netto-)Werte aufgesetzt.
Neue EPRA-Kennzahlen ab dem
Geschäftsjahr 2020
Zusammengefasster Lagebericht
Wirtschaftsbericht
EPRA Net Reinstatement Value (NRV)
Der EPRA Net Reinstatement Value (NRV) spiegelt den Wert zur Wiederherstellung der Vermögenswerte des Unternehmens bei gleicher Kapitalstruktur wider.
Die Deutsche Wohnen hat von der Option zur Bewertung außerbilanzieller
immaterieller Vermögenswerte keinen Gebrauch gemacht.
EPRA Net Disposal Value (NDV)
Der EPRA Net Disposal Value (NDV) repräsentiert den Aktionärswert unter der
Annahme eines Verkaufsszenarios der Vermögenswerte und der vorzeitigen
Rückführung aller Verbindlichkeiten. Der NDV ähnelt in der Ermittlung dem bislang berichteten EPRA NNNAV und ersetzt diesen zukünftig.
EUR Mio.
Eigenkapital (vor nicht beherrschenden Anteilen)
i) Hybridanleihen und Verwässerungseffekte
aus der Umwandlung von im Geld befindlichen
Wandelschuldverschreibungen
Verwässerter NAV
EPRA NRV
31.12.2020
EPRA NTA
31.12.2020
EPRA NDV
31.12.2020
EPRA NAV
31.12.2020
EPR NNNAV
31.12.2020
13.391,7
13.391,7
13.391,7
13.391,7
13.391,7
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
13.391,7
13.391,7
13.391,7
13.391,7
13.391,7
Zuzüglich
iv) Neubewertung von Vorratsimmobilien
nach latenten Steuern
Verwässerter NAV zu Marktwerten
43,9
43,9
43,9
0,0
0,0
13.435,6
13.435,6
13.435,6
13.391,7
13.391,7
4.737,6
4.711,8
–
4.704,6
–
54,7
54,7
–
54,7
–
Abzüglich
v) Latente Steuern aus Bewertungsgewinnen von
als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
vi) Marktwerte der derivativen Finanzinstrumente
vii) Geschäfts- oder Firmenwerte, die sich
aus latenten Steuern ergeben haben
–69,5
–
–
–
–
viii.a) Geschäfts- oder Firmenwerte, wie im
IFRS-Konzernabschluss bilanziert
–
–319,7
–319,7
–
–
viii.b) Immaterielle Vermögenswerte, wie im
IFRS-Konzernabschluss bilanziert
–
–38,0
–
–
–
ix) Differenz Marktwert zu Buchwert von
verzinslichen Verbindlichkeiten, Anleihen
etc. nach latenten Steuern
–
–
–440,2
–
–440,2
xi) Grunderwerbsteuer und sonstige Kosten
eines Erwerbers
2.185,0
0,0
–
–
–
20.343,4
17.844,4
12.675,7
18.151,0
12.951,5
343,77
343,77
343,77
343,77
343,77
59,18
51,91
36,87
52,80
37,67
Zuzüglich
NAV
Anzahl Aktien (verwässert) in Mio.
(ohne eigene Anteile)
NAV in EUR je Aktie
71
72
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
EPRA NRV
31.12.2019
EPRA NTA
31.12.2019
EPRA NDV
31.12.2019
EPRA NAV
31.12.2019
EPR NNNAV
31.12.2019
12.700,4
12.700,4
12.700,4
12.700,4
12.700,4
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
12.700,4
12.700,4
12.700,4
12.700,4
12.700,4
39,1
39,1
39,1
0,0
0,0
12.739,5
12.739,5
12.739,5
12.700,4
12.700,4
4.056,2
3.987,7
–
4.040,1
–
50,8
50,8
–
50,8
–
0,0
–
–
–
–
viii.a) Geschäfts- oder Firmenwerte, wie im
IFRS-Konzernabschluss bilanziert
–
–148,1
–148,1
–
–
viii.b) Immaterielle Vermögenswerte, wie im
IFRS-Konzernabschluss bilanziert
–
–40,8
–
–
–
–
–
–265,6
–
–380,4
EUR Mio.
Eigenkapital (vor nicht beherrschenden Anteilen)
i) Hybridanleihen und Verwässerungseffekte
aus der Umwandlung von im Geld befindlichen
Wandelschuldverschreibungen
Verwässerter NAV
Zuzüglich
iv) Neubewertung von Vorratsimmobilien
nach latenten Steuern
Verwässerter NAV zu Marktwerten
Abzüglich
v) Latente Steuern aus Bewertungsgewinnen von
als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
vi) Marktwerte der derivativen Finanzinstrumente
vii) Geschäfts- oder Firmenwerte, die sich
aus latenten Steuern ergeben haben
Zuzüglich
ix) D
ifferenz Marktwert zu Buchwert von
verzinslichen Verbindlichkeiten, Anleihen
etc. nach latenten Steuern
xi) Grunderwerbsteuer und
sonstige Kosten eines Erwerbers
NAV
Anzahl Aktien (verwässert) in Mio.
(ohne eigene Anteile)
NAV in EUR je Aktie
2.030,9
0,0
–
–
–
18.877,4
16.589,1
12.325,8
16.791,3
12.320,0
357,09
357,09
357,09
357,09
357,09
52,86
46,46
34,52
47,02
34,50
Der EPRA NTA je Aktie stieg im Berichtsjahr von EUR 46,46 je Aktie um 11,7 %
auf EUR 51,91 je Aktie. Hauptursache für den Anstieg waren die Gewinne aus der
Immobilienbewertung.
Zusammengefasster Lagebericht
Wirtschaftsbericht
EPRA-Gewinn (EPRA Earnings)
Bei der Ermittlung der EPRA Earnings, die das wiederkehrende Ergebnis
aus dem operativen Kerngeschäft repräsentieren, werden insbesondere
Bewertungseffekte und das Verkaufsergebnis bereinigt.
EUR Mio.
2020
2019
1.544,6
1.600,9
–1.855,1
–1.400,7 3
–20,4
–186,1
43,4
9,4 2
0,0
2,0
109,3
–15,5
23,4
0,0
628,0
484,7
–6,5
0,0
Konzernergebnis gemäß IFRS
Anpassungen zur Ermittlung von EPRA Earnings:
Ergebnis der Immobilienbewertung 1
Ergebnis aus Verkauf
Vertriebsinduzierte Ertragsteuern
Firmenwertabschreibungen
Bewertung von Finanzinstrumenten
und Vorfälligkeitsentschädigungen
Transaktionskosten für Unternehmenszusammenschlüsse
Latente Steuern
At-Equity-Bewertung für Joint Ventures
QUARTERBACK-Gruppe
–9,7
–10,0
EPRA Earnings
457,0
484,7 2, 3
Anzahl Aktien (unverwässert) in Mio.
am Stichtag (ohne eigene Anteile)
343,8
357,1
1,33
1,36 2, 3
343,8
357,1
1,33
1,36 2, 3
Minderheitsbeteiligungen
EPRA Earnings (unverwässert) in EUR je Aktie
Anzahl Aktien (verwässert) in Mio.
am Stichtag (ohne eigene Anteile)
EPRA Earnings (verwässert) in EUR je Aktie
1
2
3
Einschließlich IAS 2
Vorjahresangabe geändert
Vorjahresangabe durch Wahlrechtsausübung im Rahmen des IAS 23 geändert
73
74
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
EPRA-Nettoanfangsrendite (EPRA Net Initial Yield)
Die EPRA Net Initial Yield reflektiert das Verhältnis aus dem Marktwert des
Portfolios und den annualisierten Nettomieterträgen. Die Nettomieterträge
sind reduziert um nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten, wie zum Beispiel
für Instandhaltung, Inkasso und Leerstand.
EUR Mio.
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien und
zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte 1
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und Gebäude 1
Abzüglich Anlagen im Bau und geleisteter Anzahlungen 1
Zwischensumme fertiggestelltes Immobilienportfolio
Zuzüglich Erwerbsnebenkosten eines Investors,
geschätzt mit 7,6 % beziehungsweise 7,66 %
Summe fertiggestelltes Immobilienportfolio
Annualisierte zahlungswirksame Vertragsmiete
Abzüglich direkter Bewirtschaftungskosten 2
Annualisierte Nettovertragsmiete
2020
2019
26.620,9
24.305,3
462,3
451,0
–785,7
–427,2
26.297,5
24.329,1
1.998,6
1.863,6 3
28.296,1
26.192,7 3
791,1
835,6
–128,9
–126,2
662,2
709,4
2,3
2,6
664,5
712,0
EPRA Net Initial Yield (EPRA NIY) in %
2,3
2,7
EPRA „topped-up“ Net Initial Yield (EPRA NIY) in %
2,3
2,7
Anpassungen für Vermietungsanreize
„Topped-up“ Annualisierte Nettovertragsmiete
1 Ohne Pflege und Betreutes Wohnen, ohne unbebaute Grundstücke
2 Nicht umlagefähige Betriebskosten, Inkasso, Instandhaltung etc.
3 Vorjahresangabe geändert
EPRA-Leerstand
Die EPRA-Leerstandsquote berechnet sich aus der geschätzten Marktmiete der
Leerstandsflächen zur Marktmiete des Gesamtportfolios.
in %
Marktmiete Leerstand in EUR
Marktmiete Gesamt in EUR
EPRA-Leerstand
2020
2019
1.862.029
2.046.866
91.417.356
93.654.007
2,0
2,2
Zusammengefasster Lagebericht
Wirtschaftsbericht
EPRA-Kostenquote (EPRA Cost Ratio)
Die EPRA-Kostenquote (EPRA Cost Ratio) ist eine wesentliche Kennzahl zur
Messung der Kosteneffizienz. Dabei werden die Bewirtschaftungskosten ins
Verhältnis zu den Mieteinnahmen gesetzt.
EUR Mio.
2020
2019
Vertraglich vereinbarte Mietzahlungen
(Sollmieten und Zuschüsse)
860,5
861,6
Abzüglich Erlösschmälerungen (Leerstand)
Abzüglich EBITDA adjusted
Abzüglich zum EBITDA adjusted:
Segmentergebnis Verkauf
–22,9
–24,3 3
–1.010,1
–901,2
20,4
186,1
288,3
0,00
Abzüglich zum EBITDA adjusted:
Segmentergebnis Pflege und Betreutes Wohnen
82,0
88,3
Abzüglich zum EBITDA adjusted:
Verwaltungskosten für das Segment Verkauf
–3,4
–3,5
2,8
2,2
–105,0
–102,4
Abzüglich verkaufsinduzierte Bewertungsgewinne
Zuzüglich Aufwendungen für verpachtete
P flegeeinrichtungen
Abzüglich Aufwendungen für Instandhaltung
2,1 1
2,3 1
Bewirtschaftungskosten
114,7
109,1 3
Zuzüglich Aufwendungen für Instandhaltung
105,0
102,4
Zuzüglich Erbbauzinszahlungen an Dritte
Abzüglich Erbbauzinszahlungen an Dritte
EPRA-Kosten (inkl. direkter Leerstandskosten)
–2,1 1
–2,3 1
217,6
209,2
–8,7
–9,4 3
EPRA-Kosten (exkl. direkter Leerstandskosten)
208,9
199,8 3
Vertraglich vereinbarte Mietzahlungen
(Sollmieten und Zuschüsse)
860,5
861,6
Abzüglich Erbbauzinszahlungen an Dritte
–2,1
–2,3
Zuzüglich Pachterträge für Pflegeeinrichtungen
von Dritten
38,3
45,4
Abzüglich Betriebskosten Leerstand
Zuzüglich Pachterträge für Pflegeeinrichtungen
konzernintern
Abzüglich Erlösschmälerungen (Leerstand)
26,9
26,8
–22,9
–24,3 3
900,7
907,2 3
EPRA-Kostenquote (inkl. direkter Leerstandskosten)
24,2 %
23,1 % 3
EPRA-Kostenquote (exkl. direkter Leerstandskosten)
23,2 %
22,0 % 3
EPRA-Kostenquote angepasst um Instandhaltungs
aufwand (inkl. direkter Leerstandskosten)
12,5 %
11,8 % 3
EPRA-Kostenquote angepasst um Instandhaltungs
aufwand (exkl. direkter Leerstandskosten)
11,5%
10,7 % 3
7,1
4,7
Aktivierte Eigenleistungen 2
1 Durch die Erstanwendung von IFRS 16 ab dem 1. Januar 2019 sind die Erbbauzinszahlungen an Dritte nicht
mehr als Aufwendungen im EBITDA adjusted enthalten.
2 Aktivierte Eigenleistungen für konzernintern erbrachte Ingenieur- und Bauprojektmanagementleistungen,
ohne anteilige Berücksichtigung von Joint Ventures
3 Vorjahresangabe geändert
75
76
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
EPRA-Investitionen (EPRA Capex)
Der EPRA Capex bietet eine Aufteilung der Investitionen des Geschäftsjahres
in Investitionen in Akquisitionen, Investitionen in Neubau sowie Investitionen in
den Bestand (jeweils als Joint Ventures). Dabei werden jeweils nur die Investitionen in IAS 40-Immobilien betrachtet. Eine weitere Unterteilung der Investitionen in den Bestand wurde nicht vorgenommen, da die Schaffung zusätzlicher
Mietfläche sowie Mietanreize hier von untergeordneter Relevanz sind.
EUR Mio.
Akquisition
2020
2019
1.185,7
917,4
Neubau (inkl. Dachgeschossausbauten)
116,4
56,0
Bestand
267,5
369,7
Aktivierte Fremdkapitalkosten
Summe Investitionen
8,8
5,6
1.578,4
1.348,7
BERICHTERSTATTUNG ZUM EINZEL
ABSCHLUSS DER DEUTSCHE WOHNEN SE
Grundlagen der Deutsche Wohnen SE
Die Deutsche Wohnen SE ist die Muttergesellschaft im Konzernverbund. Sie
fungiert als Holdinggesellschaft und nimmt mit ihren Mitarbeiter:innen alle
wesentlichen Zentralfunktionen für den Konzern wahr. Der Einzelabschluss wird
nach den Vorschriften des HGB für große Kapitalgesellschaften und den ergänzenden Vorschriften des AktG sowie der Verordnung und des Gesetzes über
europäische Aktiengesellschaften aufgestellt. Die Deutsche Wohnen SE ist eine
kapitalmarktorientierte Gesellschaft und ist unter anderem an der Frankfurter
Wertpapierbörse gelistet.
Die Berichterstattung zur Lage sowie die Darstellung der Risiken und Chancen
des Konzerns gelten im Wesentlichen auch für die Deutsche Wohnen SE.
Mitarbeiter:innen
Am 31. Dezember 2020 waren 243 Mitarbeiter:innen 1 (Vorjahr: 220) sowie
69 Auszubildende und Studenten (Vorjahr: 60) bei der Deutsche Wohnen SE
angestellt.
1 Alle Mitarbeiter:innen inkl. Mutterschutz/Elternzeit, inkl. Aushilfen und geringfügig Beschäftigte,
exkl. Auszubildende, exkl. Vorstand
Zusammengefasster Lagebericht
Berichterstattung zum Einzelabschluss der D eutsche Wohnen SE
Gesamtaussage des Vorstands zum
Geschäftsverlauf
Im Geschäftsjahr 2020 hat die Deutsche Wohnen SE zur Finanzierung des
Konzerns hauptsächlich langfristige Unternehmensanleihen und Inhaberschuldverschreibungen ausgegeben.
Im November 2019 beschloss der Vorstand ein Aktienrückkaufprogramm,
in dessen Rahmen bis zum September 2020 ca. 16,1 Mio. Aktien für ca.
EUR 600,3 Mio. erworben wurden.
Das operative Ergebnis aus der Holdingtätigkeit verringerte sich im Vergleich
zum Vorjahr um EUR 7,5 Mio. aufgrund höherer sonstiger betrieblicher Aufwendungen sowie gestiegener Personalaufwendungen.
Die Ergebnisabführungen (Gewinne und Verluste) und Ausschüttungen von
Tochtergesellschaften lagen im Geschäftsjahr 2020 mit EUR –20,0 Mio. unter
dem Vorjahreswert von EUR 39,5 Mio. und auch unterhalb unserer Prognose.
Dies war bedingt durch Buchwertabschreibungen auf Beteiligungen und
Immobilien auf der Ebene von Organgesellschaften.
Weiterhin wurde das Jahresergebnis 2020 durch einmalige, im neutralen
Ergebnis dargestellte Aufwendungen von EUR 7,4 Mio. gemindert, die im
Zusammenhang mit Zinssicherungsgeschäften standen.
Das Ergebnis vor Steuern erreichte daher aufgrund von Sondereffekten im
Beteiligungsergebnis sowie aufgrund des neutralen Ergebnisses nicht unsere
ursprüngliche Prognose eines positiven Jahresergebnisses vor Ertragsteuern
in mittlerer zweistelliger Millionenhöhe.
Erläuterungen zur Ertrags-, Vermögens- und
Finanzlage der Deutsche Wohnen SE
Ertragslage
Umsatzerlöse
2020
2019
Veränderungen
Veränderungen
EUR Mio.
EUR Mio.
EUR Mio.
relativ in %
49,4
47,7
1,7
4
21
2,9
2,4
0,5
Personalaufwand
–29,4
–25,4
–4,0
16
Sonstige betriebliche Aufwendungen
–54,0
–48,8
–5,2
11
Sonstige betriebliche Erträge
–5,1
–4,6
–0,5
11
Operatives Ergebnis
–36,2
–28,7
–7,5
26
Zinsergebnis netto
–12,5
–4,9
–7,6
155
Ergebnis aus Beteiligungen
–20,0
39,5
–59,5
–151
Neutrales Ergebnis
–7,4
–32,6
25,2
–77
Ertragsteuern
–0,6
–0,2
–0,4
200
–76,7
–26,9
–49,8
185
Abschreibungen
Jahresergebnis
77
78
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Die Deutsche Wohnen SE fungiert als Holding und erzielt Umsatzerlöse aus
Geschäftsbesorgungsleistungen für die gesamte Gruppe, und zwar zum einen
für die allgemeine Geschäftsbesorgung und zum anderen für die Betreuung von
Ankaufstransaktionen von Tochterunternehmen. Der Anstieg der Umsatzerlöse
ist auf den im Vergleich zum Vorjahr höheren Umfang an Ankaufstransaktionen
zurückzuführen.
Die Erhöhung des Personalaufwands um EUR 4,0 Mio. im Vergleich zum Vorjahr
ist im Wesentlichen auf die Einstellung von Mitarbeiter:innen, Gehaltserhöhungen und Veränderungen in der Bewertung von aktienkursorientierten, variablen
Vergütungen zurückzuführen. Die Deutsche Wohnen SE beschäftigte im Jahres
durchschnitt 2020 229 Mitarbeiter:innen (Vorjahr: 209 Mitarbeiter:innen).
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthielten hauptsächlich IT-Kosten
(EUR 17,0 Mio.; Vorjahr: EUR 15,1 Mio.) und Rechts- und Beratungskosten
(EUR 10,9 Mio.; Vorjahr: EUR 8,0 Mio.). Sie umfassten darüber hinaus von
verbundenen Unternehmen empfangene Leistungen, Marketing- und Repräsentationskosten sowie allgemeine Verwaltungskosten. Einmalige sonstige
betriebliche Aufwendungen des Geschäftsjahres 2019 für Datenschutz wurden
zur besseren Vergleichbarkeit in das neutrale Ergebnis einbezogen.
Die Abschreibungen betrafen planmäßige Abschreibungen auf Software und
Sachanlagen wie Mietereinbauten sowie Betriebs- und Geschäftsausstattung.
Aufgrund von Investitionen in Betriebs- und Geschäftsausstattung sowie
unsere IT-Systeme haben sich die Abschreibungen im Vergleich zum Vorjahr
erhöht.
Das Zinsergebnis setzte sich aus Zinsaufwendungen in Höhe von EUR 73,1 Mio.
(Vorjahr: EUR 56,7 Mio.), von denen EUR 7,4 Mio. (Vorjahr: EUR 15,9 Mio.) im neutralen Ergebnis dargestellt wurden, und Zinserträgen in Höhe von EUR 53,2 Mio.
(Vorjahr: EUR 35,9 Mio.) zusammen.
Die Deutsche Wohnen SE hat sich in diesem und im letzten Geschäftsjahr im
Wesentlichen über Eigenkapital sowie über niedrig verzinsliche Wandelschuldverschreibungen und Unternehmensanleihen finanziert. Weitere Mittel flossen
der Deutsche Wohnen SE als Cash-Pool-Führerin des Konzerns zu. Diese
Finanzmittel hatte sie über Eigenkapital oder Konzerninnenfinanzierungen
an Tochtergesellschaften weitergereicht. Vor diesem Hintergrund setzte
sich das Zinsergebnis aus einem Zinsergebnis mit Dritten in Höhe von EUR
–59,0 Mio. (Vorjahr: EUR –37,7 Mio.) und einem Zinsergebnis mit verbundenen
Unternehmen in Höhe von EUR 46,5 Mio. (Vorjahr: EUR 32,8 Mio.) zusammen.
Der Zinsaufwand mit Dritten erhöhte sich aufgrund höherer Nominalbeträge
ausstehender Unternehmensanleihen. Einmalige Zinsaufwendungen, die für
Zinssicherungsgeschäfte und im Rahmen des Rückerwerbs von Unternehmens
anleihen angefallen waren, wurden zur besseren Vergleichbarkeit in das neu
trale Ergebnis einbezogen.
Über das Beteiligungsergebnis fließen der Deutsche Wohnen SE als Holding die
Wertschöpfungen auf Ebene der Tochtergesellschaften zu. Das Ergebnis aus
Beteiligungen berücksichtigt die Ergebnisübernahmen (Gewinne und Verluste)
von Tochtergesellschaften aus Ergebnisabführungs- beziehungsweise Beherrschungsverträgen sowie von Personengesellschaften in Höhe von insgesamt
EUR –94,2 Mio. (Vorjahr: EUR –28,7 Mio.) sowie Ausschüttungen der GSW
Immobilien AG in Höhe von EUR 74,6 Mio. (Vorjahr: EUR 74,5 Mio.). Von den
Zusammengefasster Lagebericht
Berichterstattung zum Einzelabschluss der D eutsche Wohnen SE
Ausschüttungen wurden Aufwendungen für Ausgleichszahlungen aus Unternehmensverträgen saldiert abgesetzt (EUR –0,4 Mio.; Vorjahr: EUR –6,3 Mio.).
Diese Aufwendungen beziehen sich auf das laufende Spruchverfahren im
Zusammenhang mit dem 2014 abgeschlossenen Beherrschungsvertrag
zwischen der Deutsche Wohnen SE und der GSW Immobilien AG, das wahrscheinlich zu einer höheren Ausgleichszahlung an die außenstehenden Aktionär:innen führen könnte. Die im Rahmen von Ergebnisabführungsverträgen
in den Geschäftsjahren 2020 und 2019 zu übernehmenden Verluste ergaben
sich hauptsächlich aus der Abwertung einzelner Beteiligungen und Immobilien,
gehalten durch Organgesellschaften, die nach dem Einzelbewertungsgrundsatz
vorzunehmen waren, während stille Reserven in anderen Beteiligungen und
Immobilien handelsrechtlich nicht zu realisieren waren.
Das neutrale Ergebnis enthielt im Geschäftsjahr 2020 einmalige Zinsaufwendungen aus der Ablösung von Zinssicherungsgeschäften in Höhe von EUR 2,8 Mio.
und aus der Zuführung zu Rückstellungen für Zinssicherungsgeschäfte in Höhe
von EUR 4,6 Mio. Im Geschäftsjahr 2019 waren einmalige Zinsaufwendungen
in Höhe von EUR 4,5 Mio. für die im zweiten Quartal 2019 teilweise zurückerworbene Unternehmensanleihe, weitere Zinsaufwendungen in Höhe von
EUR 11,3 Mio. aus der Zuführung zu Rückstellungen für Zinssicherungsgeschäfte
sowie einmalige sonstige betriebliche Aufwendungen für Datenschutz in Höhe
von EUR 16,8 Mio. enthalten.
Im Geschäftsjahr 2020 erzielte die Deutsche Wohnen SE einen Jahresfehlbetrag
in Höhe von EUR 76,7 Mio. (Vorjahr: Jahresfehlbetrag von EUR 26,9 Mio.).
Vermögens- und Finanzlage
31.12.2020
Anlagevermögen
Forderungen und sonstige
Vermögensgegenstände
Kasse und Bankguthaben
Eigenkapital
Rückstellungen
Verbindlichkeiten
31.12.2019
Veränderungen
EUR Mio.
%
EUR Mio.
%
EUR Mio.
7.699,7
91,7
6.889,4
79,1
810,3
206,4
2,4
1.184,6
13,6
–978,2
491,7
5,9
635,2
7,3
–143,5
8.397,8
100,0
8.709,2
100,0
–311,4
2.432,6
29,0
3.320,3
38,1
–887,7
50,6
0,6
53,6
0,6
–3,0
5.914,6
70,4
5.335,3
61,3
579,3
8.397,8
100,0
8.709,2
100,0
–311,4
Das Anlagevermögen der Deutsche Wohnen SE in Höhe von EUR 7.699,7 Mio.
(Vorjahr: EUR 6.889,4 Mio.) besteht im Wesentlichen aus Anteilen an verbun
denen Unternehmen in Höhe von EUR 4.372,3 Mio. (Vorjahr: EUR 4.369,8 Mio.)
und aus Ausleihungen an verbundene Unternehmen in Höhe von EUR 3.311,6 Mio.
(Vorjahr: EUR 2.504,0 Mio.). Die Erhöhung im Berichtsjahr ergab sich aus der
Konzerninnenfinanzierung von Investitionen und Ankäufen durch Tochtergesellschaften, indem die Deutsche Wohnen SE Liquidität über langfristige
Gesellschafterdarlehen weitergegeben hat. Korrespondierend haben sich die
kurzfristigen Forderungen der Deutsche Wohnen SE im Rahmen des Cash Pools
verringert.
Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände bestanden haupt
sächlich aus Forderungen gegen verbundene Unternehmen (EUR 103,6 Mio.;
Vorjahr: EUR 1.115,2 Mio.), die sich im Rahmen des Cash Poolings mit der
Deutsche Wohnen SE als zentraler Cash-Pool-Führerin verringert haben.
79
80
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Das Eigenkapital der Deutsche Wohnen SE hat sich im Geschäftsjahr 2020
durch die laufende Sachkapitalerhöhung im Rahmen des Beherrschungsvertrags
mit der GSW Immobilien AG – der den außenstehenden Aktionär:innen das
Recht einräumt, Aktien der GSW Immobilien AG gegen Aktien der Deutsche
Wohnen SE zu tauschen – um EUR 2,5 Mio. erhöht. Der Jahresfehlbetrag für
2020 in Höhe von EUR 76,7 Mio., die Dividende für das Geschäftsjahr 2019 in
Höhe von EUR 312,6 Mio., die Bewertungsänderungen und die Ausübung von
Aktienoptionen in Höhe von EUR 0,1 Mio. sowie der Aktienrückkauf in Höhe von
EUR 500,8 Mio. verringerten das Eigenkapital. Das Aktienrückkaufprogramm
wurde im September 2020 beendet.
Das Grundkapital betrug nach Abzug der eigenen Anteile zum Stichtag
EUR 343,8 Mio. (Vorjahr: EUR 357,1 Mio.). Die Eigenkapitalquote belief sich
auf 29,0 % (Vorjahr: 38,1 %).
Die Verbindlichkeiten setzten sich wie folgt zusammen:
EUR Mio.
31.12.2020
31.12.2019
Veränderungen
Unbesicherte Finanzverbindlichkeiten
3.169,6
2.035,7
1.133,9
Wandelschuldverschreibungen
1.605,9
1.605,9
0,0
Verbindlichkeiten gegenüber
verbundenen Unternehmen
–601,8
1.020,9
1.622,7
Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten
60,4
60,4
0,0
Übrige Verbindlichkeiten
54,7
7,6
47,1
Passive Rechnungsabgrenzungsposten
3,1
3,0
0,1
5.914,6
5.335,3
579,3
Die unbesicherten Finanzverbindlichkeiten setzten sich wie folgt zusammen:
EUR Mio.
31.12.2020
31.12.2019
Veränderungen
Inhaberschuldverschreibungen
1.483,0
1.274,8
208,2
Unternehmensanleihen
1.200,0
280,5
919,5
486,6
480,4
6,2
3.169,6
2.035,7
1.133,9
Namensschuldverschreibungen
Der Gesamtnennbetrag der unbesicherten Inhaberschuldverschreibungen
betrug zum 31. Dezember 2020 nominal EUR 1.477,5 Mio. Sie werden mit festen
Zinssätzen zwischen 0,00 % p. a. und 2,50 % p. a. verzinst und werden in den
Jahren 2021 bis 2036 fällig.
Im Geschäftsjahr 2020 wurde die im Jahr 2015 ausgegebene Unternehmens
anleihe zurückgezahlt und es wurden zwei unbesicherte Unternehmensanleihen
begeben:
Tranche 1 mit einem Gesamtnennbetrag in Höhe von nominal
•
EUR 595,0 Mio., einer Laufzeit bis zum 30. April 2030 und einer
festen Verzinsung von 1,50 % p. a.
• Tranche 2 mit einem Gesamtnennbetrag in Höhe von nominal
EUR 595,0 Mio., einer Laufzeit bis zum 30. April 2025 und einer
festen Verzinsung von 1,0 % p. a.
Zusammengefasster Lagebericht
Berichterstattung zum Einzelabschluss der D eutsche Wohnen SE
In den letzten Geschäftsjahren wurden unbesicherte Namensschuldverschreibungen ausgegeben, die zum Stichtag in Höhe von nominal EUR 475,0 Mio.
valutieren. Sie haben feste Verzinsungen zwischen 0,9 % p. a. und 2,0 % p. a. und
werden in den Jahren 2026 bis 2032 fällig.
Zum Abschlussstichtag stehen keine Unternehmensanleihen unter dem Multi
Currency Commercial Paper Programme aus.
Zum Abschlussstichtag stehen die beiden im Geschäftsjahr 2017 ausgegebenen
Wandelschuldverschreibungen, bilanziert mit ihrem Gesamtnennbetrag zuzüglich abgegrenzter Zinsen, aus:
• WSV 2017 mit einem Gesamtnennbetrag in Höhe von nominal
EUR 800,0 Mio., einer Laufzeit bis 2024 und einer festen Verzinsung
von 0,325 % p. a. Der Wandlungspreis je Aktie betrug zum 31. Dezember
2020 EUR 47,057.
• WSV 2017 II mit einem Gesamtnennbetrag in Höhe von nominal
EUR 800,0 Mio., einer Laufzeit bis 2026 und einer festen Verzinsung
von 0,60 % p. a. Der Wandlungspreis je Aktie betrug zum 31. Dezember
2020 EUR 49,468.
Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen haben sich sowohl
im Rahmen des konzerninternen Cash Poolings mit der Deutsche Wohnen SE
als zentraler Cash-Pool-Führerin (EUR 345,6 Mio.; Vorjahr: EUR 1.004,6 Mio.)
als auch bei den konzerninternen Darlehen an die Deutsche Wohnen SE
(EUR 559,6 Mio.; Vorjahr: EUR 564,1 Mio.) verringert.
Die übrigen Verbindlichkeiten enthielten zum 31. Dezember 2020 Verbindlichkeiten aus einem Schuldscheindarlehen, dessen Forderungsinhaber zum Stichtag
kein Kreditinstitut war, in Höhe von nominal EUR 50,0 Mio.
Der stichtagsbezogene Verschuldungsgrad der Deutsche Wohnen SE (Verhältnis
aus Fremdkapital zur Bilanzsumme) betrug 71,0 % (Vorjahr: 61,9 %).
Auf die Darstellung einer detaillierten Kapitalflussrechnung wird gemäß § 264
Abs. 1 Satz 2 HGB verzichtet.
Die Deutsche Wohnen SE hat von den beiden internationalen Ratingagenturen
Standard & Poor’s und Moody’s jeweils ein Long-term-Issuer-Rating erhalten. Die
Ratings sind unverändert A- von Standard & Poor’s (Stand 14. Dezember 2020)
und A3 von Moody’s (Stand 22. Dezember 2020), aktuell jeweils mit einem
negativen Ausblick.
Prognose für das Geschäftsjahr 2021
Die Deutsche Wohnen SE verfügt durch das konzerninterne Cash Pooling
sowie externe Kreditlinien über ausreichend Liquidität, um ihren Zahlungs
verpflichtungen nachzukommen.
Unsere Prognose basiert auf der aus den Planungsinstrumenten abgeleiteten
Unternehmensplanung. Grundlage der Planung ist die Annahme, dass das
Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Berlin)
zur Jahresmitte durch das Bundesverfassungsgericht außer Kraft gesetzt wird.
Die möglichen Risiken und Chancen der zukünftigen Entwicklung wurden angemessen berücksichtigt. Dennoch verbleiben Risiken und Chancen hinsichtlich
der zukünftigen Entwicklung, wie im Risiko- und Chancenbericht dargestellt. In
81
82
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
die Planung sind zudem die Annahmen zur gesamtwirtschaftlichen Entwicklung
sowie zur Entwicklung des Wohnungsmarkts eingeflossen. Ferner beinhaltet
die Prognose keine weiteren Zukäufe und opportunistischen Verkäufe durch die
Deutsche Wohnen SE oder ihre Tochtergesellschaften, es sei denn, diese waren
zum Zeitpunkt der Planung bereits notariell beurkundet.
Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Deutsche Wohnen SE ist an die
wirtschaftliche Entwicklung ihrer Tochtergesellschaften gekoppelt. Weiterhin
ist das Ergebnis von den Ergebnisabführungen beziehungsweise Ausschüttungen
der Tochtergesellschaften abhängig.
Für 2021 erwarten wir ein höheres Beteiligungsergebnis durch den Wegfall
der einmaligen Bewertungsaufwendungen bei Organgesellschaften, die 2020
entstanden sind. Wir gehen daher davon aus, dass vor Sondereffekten wie
Kapitalerhöhungs- oder Transaktionskosten ein positives Jahresergebnis vor
Ertragsteuern in mittlerer zweistelliger Millionenhöhe realisiert wird.
RISIKO- UND CHANCENBERICHT
Risikomanagementsystem der Deutsche Wohnen
Die Deutsche Wohnen SE prüft kontinuierlich sich bietende Chancen, durch die
die Weiterentwicklung und das Wachstum des Konzerns gesichert werden können. Um solche Chancen nutzen zu können, müssen gegebenenfalls auch Risiken
eingegangen werden. Alle wesentlichen Risikoaspekte zu kennen, abzuschätzen
und zu kontrollieren, ist dabei von hoher Bedeutung. Dazu ist in der Deutsche
Wohnen ein zentrales Risikomanagementsystem (RMS) implementiert, das die
Identifizierung, Messung, Steuerung und Überwachung aller den Konzern betreffenden wesentlichen Risiken sicherstellen soll. Das RMS soll gewährleisten, dass
Risiken frühzeitig erkannt, priorisiert und an die zuständigen Entscheidungs
träger:innen kommuniziert werden, um entsprechende Gegenmaßnahmen einzuleiten. Dadurch soll Schaden vom Unternehmen abgewendet beziehungsweise
minimiert werden.
Innerhalb der Strukturen des konzernweit geltenden Risikomanagement
systems (RMS) ist ein Risikofrüherkennungssystem (RFS) in der Deutsche
Wohnen implementiert. Dieses erfasst somit alle Gesellschaften, auf die die
Deutsche Wohnen SE einen beherrschenden Einfluss ausübt. Das RFS ist
Bestandteil der Abschlussprüfung und wird dabei hinsichtlich der Erfüllung
von rechtlichen Anforderungen geprüft. Die aktuelle Prüfung hat ergeben,
dass das RFS der Deutsche Wohnen geeignet ist, Entwicklungen, die den
Fortbestand des Unternehmens gefährden könnten, frühzeitig zu erkennen,
und dass der Vorstand die nach § 91 Abs. 2 AktG geforderten Maßnahmen
zur Einrichtung eines RFS in geeigneter Form getroffen hat.
Ein zentrales Risiko
managementsystem
soll Risiken frühzeitig
erkennen, priorisieren
und kommunizieren.
Zusammengefasster Lagebericht
Risiko- und Chancenbericht
Risikopolitische Grundsätze
Unsere Risikostrategie ist darauf ausgerichtet, den Fortbestand des Unter
nehmens zu sichern und darüber hinaus den Unternehmenswert nachhaltig
zu steigern. Unternehmerischer Erfolg setzt voraus, dass Chancen wahr
genommen und damit verbundene Risiken erkannt und bewertet werden.
Chancen sollen optimal genutzt und unternehmerische Risiken bewusst
und eigenverantwortlich getragen sowie proaktiv gesteuert werden, sofern
damit eine angemessene Wertsteigerung erzielt werden kann. Bestands
gefährdende Risiken sind zu vermeiden.
Jede/r Mitarbeiter:in ist
angehalten, sich risiko
bewusst zu verhalten.
Jede/r Mitarbeiter:in wird hinsichtlich des Risikobewusstseins sensibilisiert
und dazu angehalten, potenzielle Risiken zu melden. Darüber hinaus ist jede/r
Mitarbeiter:in dazu angehalten, sich risikobewusst zu verhalten, das heißt,
sich einerseits Klarheit über die Risikosituation innerhalb ihres/seines Verantwortungsbereichs zu verschaffen und andererseits mit erkannten Risiken verantwortlich umzugehen. Das Unternehmen stellt somit sicher, dass geeignete
Maßnahmen zur Vermeidung, Reduzierung oder aktiven Steuerung von Risiken
getroffen werden oder eine bewusste Inkaufnahme von kalkulierten Risiken
erfolgt. Informationen zu den wesentlichen Risiken erhalten die Entscheidungsträger:innen per Regelberichterstattung oder anlassbezogen.
Verantwortlichkeit
Der Vorstand trägt die Gesamtverantwortung für das Risikomanagement. Er
entscheidet über die Aufbau- und Ablauforganisation sowie die Ausstattung
mit Ressourcen. Er verabschiedet die dokumentierten Ergebnisse des Risikomanagements und berücksichtigt diese bei der Unternehmenssteuerung.
Ausgewählte Führungskräfte der Deutsche Wohnen sind als Risikoverant
wortliche („risk owners“) benannt und übernehmen in dieser Rolle die
Verantwortung für die Identifizierung, Bewertung, Dokumentation und Kommunikation aller wesentlichen Risiken in ihrem Verantwortungsbereich. Der/
Die Risikomanager:in koordiniert die Erfassung, Bewertung, Dokumentation
und Kommunikation der Risiken im Rahmen des Risikomanagementprozesses.
Er/Sie stößt den periodischen Risikomanagementprozess an, konsolidiert die
Risikomeldungen der Risikoverantwortlichen und erstellt den Bericht für das
Management und den Aufsichtsrat.
Instrumente des Risikomanagementsystems
Das RMS soll in seiner konzernweit geltenden Gesamtheit dazu beitragen, dass
die Unternehmensziele erreicht werden können, Abweichungen frühzeitig erkannt
werden, negative Auswirkungen auf die Deutsche Wohnen vermieden werden und
entsprechende Maßnahmen rechtzeitig eingeleitet werden können.
Die zentralen Elemente
des Risikomanagement
systems (RMS) der
Deutsche Wohnen sind:
Das bestehende konzernweite RMS wird bei Bedarf an die Entwicklungen des
Unternehmens angepasst.
2. Reporting
1. Internes Kontrollsystem (IKS)
Das IKS im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess hat zum Ziel, die Ordnungsmäßigkeit und Wirksamkeit der Rechnungslegung und Finanzberichterstattung sicherzustellen.
1. Internes Kontroll
system (IKS)
3. Risikomanagement
4. Compliance
5. Interne Revision
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84
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
In der Deutsche Wohnen SE ist ein IKS etabliert, das sich im Wesentlichen auf
die Prinzipien der Transparenz, Einhaltung des Vier-Augen-Prinzips, Funktionstrennung und Mindestinformation der Mitarbeiter:innen erstreckt.
Die wesentlichen Merkmale unseres bestehenden internen Kontroll- und Risikomanagementsystems im Hinblick auf den (Konzern-/)Rechnungslegungsprozess
können wie folgt zusammengefasst werden:
• Die Deutsche Wohnen zeichnet sich durch eine klare Organisations-,
Unternehmens- sowie Kontroll- und Überwachungsstruktur aus.
• Zur ganzheitlichen Analyse und Steuerung ertragsrelevanter Risikofaktoren
und bestandsgefährdender Risiken existieren konzernweit abgestimmte
Planungs-, Reporting-, Controlling- sowie Frühwarnsysteme und -prozesse.
• Die Funktionen in sämtlichen Bereichen des Rechnungslegungsprozesses
(zum Beispiel Finanzbuchhaltung und Controlling) sind eindeutig zugeordnet.
• Die im Rechnungswesen eingesetzten EDV-Systeme sind gegen unbefugte
Zugriffe geschützt.
• Im Bereich der eingesetzten Finanzsysteme wird überwiegend auf Standardsoftware zurückgegriffen.
• Die Prozesse der in die (Konzern-/)Rechnungslegung involvierten Abteilungen
entsprechen den Anforderungen an eine ordnungsmäßige Rechnungslegung.
• Vollständigkeit und Richtigkeit von Daten des (Konzern-/)Rechnungswesens
werden anhand von manuellen und softwaregestützten Kontrollen geprüft.
• Bei (konzern-/)rechnungslegungsrelevanten Prozessen wird das Vier-AugenPrinzip angewandt.
• Der Aufsichtsrat befasst sich unter anderem mit wesentlichen Fragen der
(Konzern-/)Rechnungslegung, des Risikomanagements und der Abschlussprüfung sowie deren Schwerpunkten.
Das interne Kontroll- und Risikomanagementsystem im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess, dessen wesentliche Merkmale zuvor beschrieben wurden,
stellt sicher, dass unternehmerische Sachverhalte bilanziell richtig erfasst, aufbereitet, gewürdigt und in die externe Rechnungslegung übernommen werden.
Das interne Kontroll- und Risikomanagementsystem stellt sicher, dass die Rechnungslegung bei der Deutsche Wohnen SE sowie bei in den Konzernabschluss
einbezogenen Gesellschaften einheitlich ist und im Einklang mit den rechtlichen
und gesetzlichen Vorgaben sowie internen Leitlinien steht.
2. Reporting
Eine integrierte Unternehmensplanung sowie eine entsprechende interne
Berichterstattung über die operativen und finanziellen Kennzahlen aus dem
Controlling bilden die Basis des im Unternehmen eingesetzten Frühwarnsystems.
Zentraler Bestandteil des RMS ist ein detailliertes monatliches UnternehmensReporting, das die Ist-Größen den vom Aufsichtsrat genehmigten und gegebenenfalls weiterentwickelten Planzahlen (unter anderem bereinigtes EBITDA,
FFO I, Verschuldungsgrad) gegenüberstellt. Die Deutsche Wohnen fokussiert
sich dabei insbesondere auf Kennzahlen zur Entwicklung der Vermietungen,
der Pachten und Verkäufe, der Segmentergebnisse sowie auf die Entwicklung
der Personal- und Sachkosten, auf die Cashflows, die Liquidität und die Bilanz
strukturkennzahlen.
Auf Basis des Reportings können Abweichungen frühzeitig aufgezeigt und
entsprechende Maßnahmen eingeleitet werden.
Vorstand und Aufsichtsrat erhalten wesentliche Informationen aus dem
detaillierten monatlichen Reporting.
Vorstand und Auf
sichtsrat erhalten im
monatlichen Reporting
wesentliche Informa
tionen.
Zusammengefasster Lagebericht
Risiko- und Chancenbericht
3. Risikomanagement
Im Risikomanagement der Deutsche Wohnen wurden zehn Risikokategorien
identifiziert.
Zehn Risikokategorien
Die Risikokategorien enthalten wiederum insgesamt ca. 70 Einzelrisiken. Den
Risiken werden umfeld- und unternehmensspezifische Frühwarnindikatoren
zugeordnet, anhand derer eine Identifikation der Risiken erfolgt.
2. Rechtliche Risiken
1. Allgemeine
Unternehmensrisiken
3. IT-Risiken
Die Risiken werden quartalsweise anhand einer Risikoinventur dokumentiert.
Der/Die Risikomanager:in aktualisiert die Risikoinventur entsprechend den Einschätzungen der Risikoverantwortlichen aus den operativen Fachbereichen.
Risiken werden in den Fachbereichen gesteuert und ab einer möglichen drohenden Schadenshöhe von EUR 500 Tsd. in der Risikoinventur verifiziert sowie
den dargestellten Risikokategorien zugeordnet. Außerhalb der Regelberichterstattung besteht eine sofortige Meldepflicht für wesentliche Veränderungen
der Risikolage durch die Risikoverantwortlichen und den/die Risikomanager:in
gegenüber dem Vorstand.
Der Betrachtungshorizont bei der Risikobewertung umfasst grundsätzlich
zwölf Monate. Der Betrachtungszeitraum bei der Risikobewertung für Investitionsrisiken umfasst 36 Monate.
Die Bewertung der Risiken erfolgt mittels ausgabenorientierter Schwellenwerte für die Schadenshöhe und die Eintrittswahrscheinlichkeit unter Berück
sichtigung der ergriffenen Maßnahmen zur Risikosteuerung.
4. Risiken aus
Vermietung
5. R
isiken aus
Personal/Mit
arbeiter:innen
6. Risiken aus An-
und Verkauf
7. Risiken aus Pflegegeschäft (Immobilien
und Betrieb)
8. Objektrisiken
9. Finanzwirtschaft
liche Risiken
10. Investitionsrisiken
(Bestand und
Capex/Projekt-
entwicklung und
Neubau)
Schwellenwerte
Schadenshöhe
EUR Mio.
Eintrittswahrscheinlichkeit
%
Gering
0,5 – 2
Gering
Mittel
> 2 – 15
Möglich
> 20 – 50
Wahrscheinlich
> 50 – 70
Hoch
> 15 – 50
Sehr hoch
> 50
0 – 20
Sehr wahrscheinlich
> 70
Pro Risiko wird ermittelt, ob Faktoren vorliegen, die das Eintreten des Risikos
anzeigen könnten (= aktuelle Relevanz). In die Bewertung werden die in Umsetzung befindlichen Gegenmaßnahmen einbezogen. Ermittelt wird in der finalen
Bewertung eine drohende Schadenshöhe der Risiken in den Kategorien: geringfügig, erheblich, schwerwiegend, kritisch.
Risikobewertungsschema
Schadenshöhe
Geringfügig
Erheblich
Sehr hoch
Hoch
Wesentliche Risiken:
Mittel
Schwerwiegend
Kritisch
Gering
Gering
Möglich
Wahrscheinlich
Sehr wahr
scheinlich
Wesentliche Risiken sind für die Deutsche Wohnen relevante Risiken mit den
finalen Bewertungen „schwerwiegend“ und „kritisch“. Kritische Risiken können
bestandsgefährdend sein.
Eintrittswahr
scheinlichkeit
85
86
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Die Risikoinventur wird in regelmäßigen persönlichen Terminen mit allen
Risikoverantwortlichen, dem/r Risikomanager:in und dem Vorstand thema
tisiert. Damit sollen eine unternehmensweite Transparenz der Risikolage
und der konzernweite Umgang mit Risiken gewährleistet werden.
Die Dokumentation des Risikomanagements erfolgt quartalsweise in einem
Risikobericht, der dem Vorstand zur Verfügung gestellt wird. Der Prüfungs
ausschuss des Aufsichtsrats wird im Rahmen seiner regulären Sitzungen über
die Risikolage informiert.
Die Grundlage bildet ein Risikomanagementhandbuch, das bei Bedarf
aktualisiert wird.
4. Compliance
Für die Deutsche Wohnen stellt Compliance einen wesentlichen Bestandteil
verantwortungsvoller Unternehmensführung dar (Corporate Governance).
Die Einhaltung gesetzlicher Bestimmungen, der Standards des Deutschen
Corporate Governance Kodex, interner Anweisungen und Selbstverpflich
tungen sowie der faire Umgang mit Geschäftspartner:innen und Wettbewerbern sind wichtige Grundsätze der Deutsche Wohnen. Sie dienen dazu, die
Werte, Grundsätze und Regeln verantwortungsbewusster Unternehmens
führung im täglichen Handeln umzusetzen.
Unternehmensweite
Verhaltensrichtlinien
gelten für alle Mit
arbeiter:innen.
Risiken aus Corporate Governance werden im Bereich Recht und im Rahmen
des Risikomanagements in der Risikoinventur nachgehalten.
Unternehmensweit gelten für die Mitarbeiter:innen Verhaltensrichtlinien,
die die gesetzlichen Bestimmungen konkretisieren und ergänzen. Die Mit
arbeiter:innen werden regelmäßig durch Compliance-Schulungen sowie
die Vorgesetzten für Compliance-Risiken sensibilisiert.
Der Verhaltenskodex für Geschäftspartner:innen beruht auf den Verhaltensricht
linien und legt die Anforderungen an unsere Geschäftspartner:innen im Hinblick
auf die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften sowie Integrität und ethischer
Standards fest.
Der konzernweit verantwortliche Compliance Officer führt unter anderem das
Insiderverzeichnis der Gesellschaft und berät Management, Mitarbeiter:innen
und Geschäftspartner:innen über die Folgen von Verstößen gegen Insidervorschriften sowie relevante rechtliche Rahmenbedingungen.
Der Compliance Officer fungiert als zentraler Ansprechpartner für Fragen
und Meldungen von Verdachtsfällen zu Verstößen.
5. Interne Revision
Das Risikomanagement wird durch die Interne Revision regelmäßig und
prozessunabhängig, mindestens alle drei Jahre, durchgeführt.
Die Prüfungsschwerpunkte werden in Abstimmung mit dem Vorstand und
dem Aufsichtsrat festgelegt. Die Ergebnisse der Prüfung werden dem Vorstand, dem Aufsichtsrat und dem/r Risikomanager:in zur Verfügung gestellt.
Das Risikomanage
ment wird durch eine
unabhängige Person
überwacht.
Zusammengefasster Lagebericht
Risiko- und Chancenbericht
Risikobericht
Gesamteinschätzung der Risikolage durch die Unternehmensleitung
Nach unserer Einschätzung der Gesamtrisikolage bestanden im Geschäftsjahr
2020 und bestehen gegenwärtig keine Einzel- oder aggregierten Risiken, die den
Fortbestand des Unternehmens gefährden und die sich bestandsgefährdend
auf die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage des Deutsche Wohnen-Konzerns
auswirken könnten. Ad-hoc-Risiken gab es nicht.
Im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie werden für die Deutsche Wohnen
Risiken identifiziert, die in den allgemeinen Unternehmensrisiken beschrieben
werden. Diese werden derzeit als nicht wesentlich bewertet.
Risiken, die aus dem Gesetz des Berliner Senats zum Mietendeckel resultieren
(mietregulatorische Risiken), werden im Geschäftsjahr 2020 weiterhin als
wesentlich bewertet.
Die nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über das Bewertungsschema
der Deutsche Wohnen. Dargestellt sind die zehn Risikokategorien sowie die
Bewertung der wesentlichen Risiken im Hinblick auf Schadenshöhe, Eintrittswahrscheinlichkeit, Relevanz und finale Bewertung.
Risikokategorie
Risiko
Schadenshöhe
Eintrittswahr
scheinlichkeit
Relevanz
1. Allgemeine
Unternehmensrisiken
Kein wesentliches Risiko identifiziert
2. Rechtliche Risiken
Kein wesentliches Risiko identifiziert
3. IT-Risiken
Kein wesentliches Risiko identifiziert
4. Risiken aus Vermietung
Ergebnis (nach
Bewertung,
Relevanz, Gegen
maßnahmen)
Berliner Mietendeckel
(Mietabsenkungen)
Sehr hoch
Gering
Ja
Schwer
wiegend
Berliner Mietendeckel
(eingeschränkte Miet
entwicklung)
Sehr hoch
Gering
Ja
Schwer
wiegend
Berliner Mietendeckel
(Wertentwicklung)
Sehr hoch
Gering
Ja
Schwer
wiegend
5. R
isiken aus Personal/
Mitarbeiter:innen
Kein wesentliches Risiko identifiziert
6. Risiken aus Anund Verkauf
Kein wesentliches Risiko identifiziert
7. Risiken aus Pflege
geschäft (Immobilien
und Betrieb)
Kein wesentliches Risiko identifiziert
8. Objektrisiken
Kein wesentliches Risiko identifiziert
9. Finanzwirtschaftliche
Risiken
Kein wesentliches Risiko identifiziert
10. Investitionsrisiken
(Bestand und Capex/
Projektentwicklung
und Neubau)
Kein wesentliches Risiko identifiziert
87
88
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
1. Allgemeine Unternehmensrisiken
Allgemeine Unternehmensrisiken betreffen Risiken, die den anderen nicht
unmittelbar zuzuordnen sind. Nach dem Deutsche Wohnen-Bewertungsschema handelt es sich um nicht wesentliche Risiken.
Nichterkennung von Marktentwicklungen und Trends
Marktrisiken können entstehen, wenn sich die konjunkturelle Lage in Deutschland eintrübt und dadurch die Marktmieten oder Immobilienpreise stagnieren
oder zurückgehen. Weiterhin kann es in einer stagnierenden oder schrumpfenden Wirtschaft zu erhöhter Arbeitslosigkeit kommen, die die finanziellen
Möglichkeiten von Mieter:innen einschränkt. Darüber hinaus könnte auch ein
Rückgang der verfügbaren Nettoeinkommen – sei es aufgrund von Arbeits
losigkeit, Abgabenerhöhungen, Steueranpassungen oder Nebenkostensteigerungen – über geringere Neuvermietungen, niedrigere Neuvermietungsmieten
und steigende Leerstände den Geschäftsverlauf der Deutsche Wohnen
negativ beeinflussen. Auch ein deutlicher Anstieg des Neubauvolumens kann
sich negativ auf die Preisentwicklung auswirken.
Ein Anstieg der Arbeitslosigkeit und eine negative Entwicklung der Real
einkommen könnten durch die Corona-Pandemie ausgelöst werden; die
Auswirkungen auf die Deutsche Wohnen werden aber als nicht wesentlich
eingeschätzt.
Werden solche Marktentwicklungen oder Trends nicht frühzeitig antizipiert,
könnten sich daraus wesentliche Risiken ergeben. Um diese Risiken zu mindern,
werden alle Geschäftsbereiche regelmäßig dafür sensibilisiert, Entwicklungen in
ihren Sektoren genau zu beobachten und Veränderungen zeitnah an das Risikomanagement weiterzugeben.
Risiken aus Imageverlusten und Rufschädigungen
Sowohl eine negative Berichterstattung in den Medien als auch Verfahren gegen
Organe oder Mitarbeiter:innen der Deutsche Wohnen können zu negativen Auswirkungen führen.
Durch die angespannte Angebots- und Nachfragesituation in den deutschen
Ballungszentren stehen private Wohnungseigentümer:innen im Fokus von Politik
und Medien. Dies führt sowohl zu politischen Forderungen als auch zu entsprechender Berichterstattung. Die Deutsche Wohnen strebt daher eine offene
Kommunikation und einen direkten Dialog mit Kund:innen, Investor:innen, Politik
und Verwaltung an. Wir nehmen die Themen Reputation und Kundenzufriedenheit sehr ernst und haben in diesem Zusammenhang vielfältige Maßnahmen
ergriffen. So wird zum Beispiel die Zufriedenheit der Kund:innen in regelmäßigen
Mieterbefragungen gemessen; aus den Ergebnissen leiten wir konkrete Handlungen ab.
Wir haben im Geschäftsjahr 2019 unsere freiwillige Selbstverpflichtung gemäß
unserem Mieterversprechen veröffentlicht. Wir vereinbaren weiterhin mit
Mieter:innen bei Bedarf eine Härtefallregelung sowohl für Mieterhöhungen nach
Sanierung als auch nach Mietspiegel und verzichten in diesen Fällen entsprechend freiwillig auf Mieterhöhungen.
Zusammengefasster Lagebericht
Risiko- und Chancenbericht
Risiken aus Katastrophen und Schadensfällen
Vermehrte Schadensfälle oder zum Beispiel Naturkatastrophen (unter anderem
Stürme, Überschwemmungen) oder Veränderungen/Abhängigkeiten im Ver
sicherungsmarkt könnten zu finanziellen Belastungen führen. Derzeit gibt es
dafür keine Anzeichen.
Risiken aus gesetzlichen Änderungen zu Datenschutz und Datensicherheit
Aus der EU-Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO), die im Mai 2018 in Kraft
getreten ist, ergeben sich verschärfte Anforderungen an die Unternehmen bezüglich ihres Umgangs mit personenbezogenen Daten. Verstöße können mit hohen
Bußgeldern in Abhängigkeit vom Umsatz geahndet werden.
Die Datenverarbeitungsprozesse aller Fachbereiche (Verarbeitungen) werden in
einem Verarbeitungsverzeichnis der Deutsche Wohnen dokumentiert und laufend
aktualisiert. Aktuell wird keine Verarbeitung identifiziert, aus der sich ein hohes
Risiko für Betroffene ergeben könnte.
Die zuständige Aufsichtsbehörde hat im vierten Quartal 2019 einen Bußgeldbescheid gegen die Deutsche Wohnen erlassen. Die Vorwürfe im Bescheid
beziehen sich auf eine bereits abgelöste Datenarchivierungslösung der Deutsche
Wohnen. Auf den eingelegten Einspruch des Unternehmens hat das Landgericht
das Verfahren eingestellt, weil der Bußgeldbescheid unwirksam war. Gegen den
Beschluss des Landgerichts Berlin hat die Beauftragte für den Datenschutz und
Informationsfreiheit sofortige Beschwerde eingelegt.
Risiken im Zusammenhang mit drohenden Pandemien (hier Coronavirus)
Für die Deutsche Wohnen werden im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie
Risiken hinsichtlich der Fürsorge für die Arbeitnehmer:innen, des Umgangs mit
Kund:innen, Bewohner:innen und Besucher:innen von Pflegeeinrichtungen, der
Aufrechterhaltung des Geschäftsbetriebs sowie Finanzrisiken identifiziert. Diese
werden derzeit als nicht wesentlich bewertet.
Laufend werden Maßnahmen ergriffen und angepasst, die zum Beispiel den
jeweiligen gesetzlichen Vorgaben der Bundesregierung sowie den Vorgaben
des Bundesministeriums für Gesundheit, des Robert-Koch-Instituts und des
Auswärtigen Amts entsprechen.
Entsprechende Handlungsanweisungen werden an Mitarbeiter:innen und
Führungskräfte sowie an Bewohner:innen und Besucher:innen von Pflege
einrichtungen ausgegeben.
Für den Fall von betrieblichen Einschränkungen werden Maßnahmen zur weitestgehenden Aufrechterhaltung des Geschäftsbetriebs getroffen.
Die Voraussetzungen für das Arbeiten im Homeoffice wurden erweitert und
werden genutzt.
Finanzierungsseitig besteht aufgrund der Corona-Pandemie derzeit kein unmittelbarer Liquiditäts- beziehungsweise Finanzierungsbedarf; die Bankfinanzierungen
sind derzeit nicht betroffen. Es werden unwesentliche Forderungsausfälle
aufgrund der wirtschaftlichen Situation der Kund:innen, insbesondere im gewerblichen Bereich, verzeichnet (siehe Risiken aus Vermietung).
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2. Rechtliche Risiken
Nach dem Deutsche Wohnen-Bewertungsschema handelt es sich um nicht
wesentliche Risiken.
Risiken, die potenziell zu Verlusten für das Unternehmen führen, könnten
unter Umständen aus der Nichtbeachtung rechtlicher Vorschriften, der Nichtumsetzung neuer oder geänderter Gesetze, aus dem Fehlen von umfassenden
Regelungen in abgeschlossenen Verträgen oder mangelnder Dokumentation
entstehen.
Anhängige oder drohende Rechtsstreitigkeiten könnten eine wesentliche
Auswirkung auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage haben.
Am 30. April 2014 wurde ein Beherrschungsvertrag zwischen der Deutsche
Wohnen SE als herrschender Gesellschaft und der GSW Immobilien AG als
beherrschter Gesellschaft abgeschlossen, der mit seiner Eintragung im Handelsregister am 4. September 2014 wirksam wurde. Danach ist die Deutsche
Wohnen zur Verlustübernahme gegenüber der GSW verpflichtet. Die Deutsche
Wohnen SE verpflichtete sich im Rahmen des Beherrschungsvertrags weiter,
auf Verlangen der außenstehenden Aktionär:innen der GSW deren GSW-Aktien
im Verhältnis von derzeit 3:7,079 gegen Deutsche Wohnen-Aktien zu tauschen
(Abfindungsangebot). Den übrigen außenstehenden Aktionär:innen der GSW
garantiert die Deutsche Wohnen für die Laufzeit des Beherrschungsvertrags
eine Ausgleichszahlung in Form einer jährlichen Garantiedividende von brutto
EUR 1,66 je Aktie.
Derzeit wird in einem Spruchverfahren gemäß § 1 Nr. 1 SpruchG auf Antrag
einzelner Aktionär:innen der GSW die Angemessenheit von Abfindungsangebot
und Ausgleichszahlung überprüft. Soweit durch gerichtliche Entscheidung oder
Vergleich eine höhere Abfindung oder ein höherer Ausgleich festgesetzt wird,
können außenstehende Aktionär:innen der GSW eine entsprechende Ergänzung
der erhaltenen Leistungen zulasten der Deutsche Wohnen verlangen.
3. IT-Risiken
Nach dem Deutsche Wohnen-Bewertungsschema handelt es sich aktuell
um nicht wesentliche Risiken.
Risiken aus der Verfügbarkeit der IT-Systeme
Die Prozesse der Deutsche Wohnen sind stark von der Funktion zentraler
IT-Anwendungen und -Systeme abhängig.
Grundsätzlich besteht das Risiko eines Teil- oder Totalausfalls dieser Anwendungen, der zu erheblichen Störungen der Geschäftsabläufe führen könnte. Wir
haben aus diesem Grund mit unserem IT-Dienstleistungsunternehmen Betriebs-,
Wartungs- und Administrationsprozesse sowie Überwachungsmechanismen vertraglich vereinbart, die einem solchen Ausfall und einem gegebenenfalls damit
einhergehenden Datenverlust entgegenwirken.
Risiken aus Schwachstellen beziehungsweise unberechtigtem
Zugriff auf die IT-Systeme
Generell besteht das nicht auszuschließende Risiko, dass Angriffe auf die IT durch
Schadsoftware oder Zugriff auf Daten durch Unberechtigte erfolgen könnten. Wir
wirken dem kontinuierlich entgegen, indem Sicherheitsverfahren optimiert, Sicherheitslücken geschlossen und Maßnahmen gegen Schadsoftware aktualisiert werden.
Zusammengefasster Lagebericht
Risiko- und Chancenbericht
4. Risiken aus Vermietung
Nach dem Deutsche Wohnen-Bewertungsschema werden drei mietregulatorische Risiken, die aus dem Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) resultieren, von uns als wesentlich und
schwerwiegend bewertet.
Das Gesetz ist am 23. Februar 2020 in Kraft getreten und gilt teilweise
rückwirkend zum 18. Juni 2019. Erhöhungen von Bestandsmieten nach dem
18. Juni 2019 sind zum Zeitpunkt 23. Februar 2020 ausgesetzt worden. Dies
gilt auch für Mieterhöhungen infolge von Modernisierungen, die nach dem
18. Juni 2019 ausgesprochen wurden. Die Modernisierungsumlagen sind zum
23. Februar 2020 teilweise wieder abgesenkt oder gänzlich ausgesetzt
worden. Neuvermietungen nach dem 18. Juni 2019 haben weiterhin Bestand.
Zum 23. November 2020 trat die nächste Stufe des Gesetzes in Kraft.
Bestandsmieten wurden auf das Niveau von 120 % der im Gesetz definierten
Mietobergrenze abgesenkt.
Als schwerwiegend wird das Risiko identifiziert, dass bei Neuvermietungen
maximal Mieten verlangt werden dürfen, die der Vormiete unter Berücksichtigung der Mietobergrenze gemäß MietenWoG Bln entsprechen.
Es besteht das als schwerwiegend identifizierte Risiko, dass übliche Miet
erhöhungen gemäß Mietspiegel mit Inkrafttreten des MietenWoG Bln
zukünftig nicht mehr umgesetzt werden können.
Eine negative Auswirkung auf die Wertentwicklung der betroffenen Immobilien in Berlin ist entsprechend nicht auszuschließen; das Risiko wird im
Betrachtungszeitraum ebenfalls als schwerwiegend bewertet.
In Übereinstimmung mit Rechtsgutachten und Stellungnahmen gehen wir
davon aus, dass das Gesetz des Berliner Senats zum Mietendeckel verfassungswidrig ist. Daher werden die drei als schwerwiegend identifizierten
Risiken mit einer geringen Eintrittswahrscheinlichkeit bewertet.
Auf Länderebene sind insbesondere von der Regierung in Berlin weitere
Eingriffe (zum Beispiel die Ausweitung der Milieuschutzgebiete oder die
Änderung des Zweckentfremdungsverbots) zu erwarten. In Berlin werden
vermehrt Erhaltungssatzungsgebiete aufgestellt beziehungsweise diese
ausgedehnt. Modernisierungsmaßnahmen werden hier teilweise verweigert
beziehungsweise ihre Durchsetzung ist häufig aufwendiger und oftmals mit
dem Abschluss von projektbezogenen Vereinbarungen verknüpft.
Weitere Gesetzesänderungen (zum Beispiel die veränderte Methodik der
Mietspiegelerstellung oder die Höhe der umlegbaren Betriebskosten) werden
regelmäßig diskutiert. Es ist daher nicht auszuschließen, dass es zu weiteren
regulatorischen Änderungen kommen wird.
Wir überwachen deshalb die Ausführungsgesetze, arbeiten in wohnungswirtschaftlichen Gremien mit und nutzen rechtliche Möglichkeiten zur Mitbestimmung.
Risiken aus Zahlungsrückständen im Zusammenhang mit den Auswirkungen
der Corona-Pandemie werden derzeit als nicht wesentlich bewertet.
Weitere Risiken im Bereich der Vermietung können aus einem Ausfall von
Mietforderungen, einer mangelnden Kundenzufriedenheit, mietvertraglichen
Risiken oder Risiken mit unseren Vertragspartner:innen resultieren.
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5. Risiken aus Personal/Mitarbeiter:innen
Nach dem Deutsche Wohnen-Bewertungsschema handelt es sich aktuell um
nicht wesentliche Risiken.
Einen entscheidenden Faktor für unseren Geschäftserfolg stellen unsere Mit
arbeiter:innen mit ihrem Wissen und ihren speziellen Fähigkeiten dar.
Risiken können unter anderem aus geänderten gesetzlichen Rahmenbedingungen (zum Beispiel Mindestlohn), mangelnder Unternehmensidentifikation
der Mitarbeiter:innen, unzureichender Integration neuer Mitarbeiter:innen,
erhöhter Fluktuation, Fachkräftemangel oder höherem Personalaufwand durch
eine allgemeine Steigerung der Marktgehälter oder erhöhten sozialen Abgaben
resultieren.
Die Personalabteilung entwickelt im Rahmen eines Bildungsprogramms zielgruppenorientierte Förder- und Mitarbeiterbindungsprogramme und gleicht das
Vergütungssystem mit dem Markt ab. Durch eine strukturierte Fluktuations
analyse, ergänzt um ein Feedbacksystem, wird einer erhöhten, ungewollten
Fluktuation entgegengewirkt. Zudem wird den unterschiedlichen Generationen
in der Belegschaft durch flexible, an den jeweiligen Lebensphasen orientierte
Arbeitszeitmodelle sowie eine moderne, digital strukturierte Arbeitsplatzgestaltung Rechnung getragen.
Im Deutsche Wohnen-Konzern existieren Pensionsverbindlichkeiten aufgrund
betrieblicher Altersvorsorge in Form von Pensionszusagen. Die tatsächliche
Höhe dieser Verpflichtungen ist jedoch im Voraus nicht vollumfänglich ermittelbar und mit Unsicherheiten verbunden, sodass die tatsächlichen Pensionsverpflichtungen die gebildeten Pensionsrückstellungen übersteigen können.
Risiken könnten der Deutsche Wohnen zudem entstehen, wenn sich Mitarbeiter:innen nicht an gesetzliche Vorschriften oder Unternehmensvorgaben halten.
Es gilt für die Mitarbeiter:innen die Verhaltensrichtlinie, die rechtskonformes
Handeln vorschreibt und definiert. Darüber hinaus sensibilisieren die Vorgesetzten ihre Mitarbeiter:innen für wesentliche Compliance-Risiken. Eine Antikorruptionsrichtlinie verbietet zudem Korruption ausdrücklich.
Für die Mitarbeiter:innen sind die jeweiligen datenschutzrechtlichen Vereinbarungen zur Vertraulichkeit sowie die Richtlinien zum Thema Datenschutz
und IT-Sicherheit bindend.
Zusammengefasster Lagebericht
Risiko- und Chancenbericht
6. Risiken aus An- und Verkauf
Nach dem Deutsche Wohnen-Bewertungsschema handelt es sich aktuell
um nicht wesentliche Risiken.
Neue Gesetzgebungen
Durch rechtliche und politische Eingriffe können sich Verkaufsaktivitäten
verzögern oder negativ auf erzielbare Preise auswirken.
Marktrisiken aus Verkauf
Eine gesamtwirtschaftliche Konjunkturverschlechterung, ein allgemeiner
Ans tieg des Zinsniveaus, eine Veränderung der regulatorischen Parameter oder
eine Ausweitung des Neubauvolumens können zu einem Rückgang des Kaufinteresses an Bestandsimmobilien führen. Sowohl in der Einzelprivatisierung
als auch im Bereich Blockverkauf bestünde dann die Gefahr, dass Investitionen
von potenziellen Käufer:innen zurückgestellt und daher die Verkaufspläne der
Deutsche Wohnen verzögert beziehungsweise Preiserwartungen nicht durchgesetzt werden können.
Risiken aus Zukäufen
Bei Ankäufen in bestehenden sowie in neuen Regionen besteht die Möglichkeit,
dass Businesspläne aus Zukäufen nicht vollständig, nur teilweise oder erst zu
einem späteren Zeitpunkt umgesetzt werden können. Die Entwicklung der
zugekauften Bestände ist zudem von verschiedenen Faktoren abhängig: den
zu erwartenden Mieten, der möglichen Leerstandsreduzierung, den Ausgaben
für Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen, den angestrebten Privatisierungen, den erzielbaren Preisen für Abverkäufe nicht strategischer Einheiten
sowie den Kosten des Integrationsprozesses. Die Integration neuer, größerer
Bestände kann eine Reorganisation von Verwaltung, Management sowie internen Strukturen und Prozessen erfordern. Diese Faktoren können von unseren
Einschätzungen abweichen und zu einem Nichterreichen der prognostizierten
Ergebnisse oder zu erhöhten Risiken führen. Zur Minimierung dieser Risiken
bedienen wir uns externer und interner Fachkräfte sowie eines fortlaufenden
Projektcontrollings.
Eine Zunahme von Risiken ergibt sich zudem durch eine hohe Anzahl von
Kaufverträgen und deren Komplexität oder auch durch unberechtigte An
sprüche Dritter.
Um Risiken zu minimieren, werden im Rahmen von Due-Diligence-Verfahren
alle erkennbaren rechtlichen, finanziellen, sachlichen und steuerlichen Risiken
vorab identifiziert und analysiert. Entsprechende Absicherungen wie Garantien,
Freistellungen, Einbehalte und Versicherungen werden für die Sicherung von
Ansprüchen eingesetzt. Im Anschluss erfolgen das erforderliche strukturierte
Nachhalten und Überwachen der Verpflichtungen.
Mögliche Abweichungen vom Businessplan oder Annahmen beim Zusammenschluss von Unternehmen werden durch entsprechende Reportings identifiziert
und nachgehalten.
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7. Risiken aus Pflegegeschäft (Immobilien und Betrieb)
In dieser Risikokategorie werden spezielle Risiken erfasst, die sich aus dem Bereich
Pflege ergeben. Nach dem Deutsche Wohnen-Bewertungsschema handelt es sich
aktuell um nicht wesentliche Risiken.
Risiken können aus Änderungen der gesetzlichen Rahmenbedingungen im Pflege
bereich (zum Beispiel wird in einigen Bundesländern die Einhaltung einer gesetzlichen Quote für Einzelzimmerbelegung gefordert), dem Ausfall von Betreibern oder
einer Verschlechterung der Qualität der Pflegeimmobilien resultieren. Bei Zukäufen
besteht das Risiko, dass sich ungeplante Investitionsbedarfe ergeben. Mitarbeiterdefizite in Pflegeeinrichtungen können sich auf die Profitabilität der Pflegeeinrichtung auswirken. Weiterhin bestehen Aktivitäten zur Mitarbeitergewinnung.
8. Objektrisiken
Nach dem Deutsche Wohnen-Bewertungsschema handelt es sich aktuell um
nicht wesentliche Risiken.
Objektrisiken betreffen die gesetzlichen Anforderungen an Objekte und
Umweltbelange verbunden mit dem Objekt, der Struktur und Qualität von
Beständen sowie im Objektumfeld.
Risiken sehen wir bei Instandhaltungsversäumnissen, Bauschäden oder unzu
reichendem Brandschutz. Weiterhin könnten Risiken aus Altlasten einschließlich
Kriegslasten, Bodenbeschaffenheit und Schadstoffen im Baumaterial sowie aus
etwaigen Verstößen gegen baurechtliche Anforderungen entstehen.
Auf Portfolioebene zeigen sich Risiken aus einer Konzentration in der Struktur
der Bestände, die etwa erhöhte Instandhaltungs- und Sanierungsaufwendungen
und eine erschwerte Vermietbarkeit umfassen.
Eine technische Bestandsanalyse verschafft uns einen Überblick über den
Zustand der Immobilien.
Die grundsätzliche Vermietbarkeit ist gewährleistet. Bei der Bewertung der
Immobilien ist der technische Zustand ein Bestandteil der Annahmen und
damit berücksichtigt.
9. Finanzwirtschaftliche Risiken
Nach dem Deutsche Wohnen-Bewertungsschema handelt es sich aktuell um
nicht wesentliche Risiken.
Risiko aus grundsätzlicher Unternehmenssteuerreform
Die Erweiterung des Anwendungsbereichs des Grunderwerbsteuergesetzes
ist geplant. Die diskutierten Gesetzesänderungen hätten Auswirkungen auf
die gesamte Immobilienbranche. Die entsprechenden Gesetzentwürfe lagen
im Berichtsjahr noch nicht vor.
Risiko aus Wertschwankung
Die Deutsche Wohnen bilanziert ihre als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (das heißt Immobilien, die zur Erzielung von Mieteinnahmen oder zum
Zwecke der Wertsteigerung gehalten werden) zum beizulegenden Zeitwert
(Fair Value). Für die Höhe des Fair Value sind insbesondere die Entwicklung des
Immobilientransaktionsmarkts insgesamt und die der regionalen Märkte sowie
die konjunkturelle Entwicklung und das Zinsniveau maßgeblich. Es besteht daher
das Risiko, dass bei einer negativen Entwicklung des Immobilienmarkts oder
der allgemeinen konjunkturellen Lage sowie durch steigende Zinsen die von der
Deutsche Wohnen vorgenommenen Wertansätze des Immobilienvermögens
in der Konzernbilanz abgeschrieben werden müssen.
Zusammengefasster Lagebericht
Risiko- und Chancenbericht
Weiterhin könnten daraus auch Wertschwankungen von Beteiligungsbuchwerten
und/oder -erträgen oder Geldanlagen resultieren.
Liquiditätsrisiken
Zu den finanzwirtschaftlichen Risiken zählt die Deutsche Wohnen einen
verzögerten Geldfluss bei Umsatzerlösen und Darlehensvergaben sowie
unvorhergesehene Ausgaben, die zu Liquiditätsengpässen führen.
Finanzmarktrisiken und Risiken aus Finanzinstrumenten
Im Geschäftsjahr 2021 stehen keine wesentlichen Volumina zur Refinanzierung
an. Zudem weist die Deutsche Wohnen ein Kreditrating von A – bei Standard &
Poor’s und A3 bei Moody’s, jeweils mit negativem Ausblick, auf. Mit dieser
Einstufung gehört die Deutsche Wohnen zu den am besten bewerteten börsennotierten Immobilienunternehmen Europas.
Grundsätzlich könnten Banken jedoch nicht mehr in der Lage oder willens sein,
auslaufende Kredite zu verlängern. Es ist nicht auszuschließen, dass Refinanzierungen teurer werden und zukünftige Vertragsverhandlungen mehr Zeit in
Anspruch nehmen.
Ferner bestehen in Kreditverträgen sogenannte Financial Covenants, die bei
Nichteinhaltung zu außerordentlichen Kündigungen durch die Banken führen
könnten. Bei der Deutsche Wohnen sind dies Finanzkennzahlen, die sich im
Wesentlichen auf die Kapitaldienstfähigkeit (Debt Service Cover Ratio – DSCR/
Interest Service Cover Ratio – ISCR) sowie auf den Verschuldungsgrad in Ab
hängigkeit von den Mieteinnahmen (Vervielfältiger) beziehen.
Die sich aus den Finanzinstrumenten ergebenden Risiken des Konzerns bestehen
aus zinsbedingten Cashflow-, Liquiditäts- und Ausfallrisiken. Die Unternehmensleitung erstellt und überprüft Richtlinien zum Risikomanagement für jedes
dieser Risiken. Ausfallrisiken beziehungsweise das Risiko, dass ein/e Vertragspartner:in seinen/ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt, werden
mittels der Verwendung von Kreditlinien und Kontrollverfahren gesteuert. Für
die Deutsche Wohnen besteht weder bei einem/r einzelnen Vertragspartner:in
noch bei einer Gruppe von Vertragspartner:innen mit ähnlichen Merkmalen
eine erhebliche Konzentration des Ausfallrisikos. Das Risiko eines Liquiditätsengpasses wird kontinuierlich mittels eines Liquiditätsplanungs-Tools überwacht. Die Deutsche Wohnen ist weiterhin bestrebt, jederzeit über ausreichend
flüssige Mittel zur Bedienung gegenwärtiger und zukünftiger Verpflichtungen zu
verfügen. Das Zinsänderungsrisiko, dem der Konzern ausgesetzt ist, entsteht
hauptsächlich aus den langfristigen finanziellen Schulden mit variablem Zinssatz
und ist durch Zinsderivate im Wesentlichen abgesichert. Wir verweisen hierzu
auf unsere Angaben im Konzernanhang.
Risiken aus Steuerrecht
Die grundlegende Veränderung steuerlicher Rahmenbedingungen kann zu Finanzrisiken führen. Die Deutsche Wohnen hat zum Beispiel aktive latente Steuern
auf Verlustvorträge gebildet. Sollte die Nutzung von Verlustvorträgen zeitlich
befristet oder sogar ganz versagt werden, würde in entsprechender Höhe ein
Aufwand aus der Abschreibung dieser aktiven latenten Steuern entstehen.
Für einige Teilgesellschaften des Konzerns sind die Betriebsprüfungen ver
gangener Jahre noch nicht abgeschlossen. Es ist möglich, dass zusätzliche
Steuern entrichtet werden müssen.
Konzernanhang
ab Seite 150
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Die Deutsche Wohnen unterliegt den Regelungen zur Zinsschranke, die die steuerliche Abzugsfähigkeit von Zinsaufwendungen im Rahmen der Einkommensermittlung beschränkt. Es ist nicht ausgeschlossen, dass in Zukunft steuerliche
Belastungen aus diesen Regelungen resultieren können.
Durch eine Veränderung unserer Anteilseigner- und Organisationsstruktur
könnte Grunderwerbsteuer ausgelöst werden oder steuerliche Verlustvorträge
könnten untergehen.
10. I nvestitionsrisiken
(Bestand und Capex/Projektentwicklung und Neubau)
Die Risiken dieser Risikokategorie werden als nicht wesentlich klassifiziert.
Ein Risiko wird bei Abweichungen von erwarteten baurechtlichen Gegebenheiten
identifiziert oder bei einer längeren Dauer von Genehmigungsverfahren.
Die Beseitigung von Kontaminationen, Altlasten oder Schadstoffen bei Investitionen kann aufwendiger werden als ursprünglich kalkuliert.
Gesetzgebungen sind wichtige Einflussgrößen bei Investitionen und unterliegen
immer einem Änderungsrisiko. Ein Risiko wird bei Inkrafttreten von neuen Bauvorschriften oder Restriktionen gesehen; Veränderungen könnten sich negativ
auf die Renditeziele auswirken.
Einen negativen Effekt könnten Baustoppverfügungen und fehlende Bau
genehmigungen haben, da diese gegebenenfalls zu ungeplanten Kosten und
Bauverzug führen.
Grundsätzlich unterliegen komplexe Investitionsmaßnahmen immer einem
Kostenrisiko, einem Projektrisiko und einem zeitlichen Risiko. Diesen wird durch
ein projektspezifisches Controlling entgegengewirkt.
Chancen der künftigen Entwicklung
Im Geschäftsjahr 2020 konnte die Deutsche Wohnen wichtige Weichen für
eine weiterhin positive Geschäftsentwicklung stellen. Insgesamt verspricht
die in den vergangenen Jahren betriebene Konzentration und Ausrichtung des
Portfolios auf Metropolregionen unter Beibehaltung unserer konservativen
Kapitalstruktur weiteres Wertsteigerungspotenzial in der Zukunft.
Chancen aufgrund von Marktentwicklungen oder Trends
Die positive Entwicklung des Immobilienportfolios wird durch die anhaltend
dynamische Marktentwicklung unterstützt. Die steigende Nachfrage nach
Wohnraum, insbesondere in Ballungsgebieten, bedingt durch den Zuzug sowie
eine tendenzielle Reduzierung der durchschnittlichen Haushaltsgrößen, verstärkt den positiven Trend. Eine Fortsetzung der expansiven Geldpolitik der
EZB und das daraus resultierende Niedrigzinsumfeld können die Attraktivität
von Immobilien weiterhin positiv beeinflussen.
Zusammengefasster Lagebericht
Risiko- und Chancenbericht
Positive Entwicklungen im regulatorischen Umfeld sowie bei den Förderprogrammen können die Voraussetzungen für die Bestandsbewirtschaftung sowie
für energetische Ertüchtigungen und Neubau verbessern.
Die Geschäftstätigkeit im Geschäftsfeld Pflege und Betreutes Wohnen bietet
aufgrund der steigenden Nachfrage nach Pflegeplätzen im Markt weitere Chancen für die Deutsche Wohnen.
Das im Eigentum der Deutsche Wohnen befindliche Wohn- und Projektentwicklungsportfolio weist insbesondere in den Core + -Regionen weitere Wachstumspotenziale in der Entwicklung der Mieten und Marktwerte der Immobilien auf.
Finanzielle Chancen
Die Finanzierungsstruktur der Deutsche Wohnen ist sehr stabil und flexibel. Der
Konzern ist langfristig finanziert und weist einen geringen Verschuldungsgrad
(LTV) auf. Unser Geschäftsmodell ist bei unseren Bankpartner:innen etabliert.
Mit den beiden Ratings A- von Standard & Poor’s und A3 von Moody’s, aktuell
jeweils mit negativem Ausblick, gehört die Deutsche Wohnen nach wie vor
zu den am besten bewerteten Immobilienunternehmen in Europa. Durch die
Emittentenratings verfügen wir über eine erhöhte finanzielle Flexibilität.
Der Zugang zu den Eigen- und Fremdkapitalmärkten, auch in Verbindung mit
dem aktuell sehr niedrigen Zinsniveau, bietet gute Chancen für die Finanzierung
zukünftigen Wachstums.
Die Gesellschaft verfügte zum Bilanzstichtag über eine Marktkapitalisierung
von rund EUR 15 Mrd. Damit ist die Deutsche Wohnen sichtbar für internationale Investor:innen, was zu Zinsvorteilen am Kapitalmarkt führen kann.
Chancen aus Investitionen
Um die Qualität des Bestands weiter zu erhöhen, investieren wir in unsere
Immobilien. Zudem haben wir durch gezielte Investitionen unsere Neubaupotenziale signifikant erhöht, um mittelfristig mehr als 10.000 Wohn- und
Gewerbeeinheiten zu errichten. Dabei wird der Großteil der Neubauprojekte
für den eigenen Immobilienbestand entwickelt und sichert zukünftiges
Wachstum. Die Chancen liegen dabei nicht in der Erfüllung von kurzfristigen
Renditeerwartungen, sondern in nachhaltiger Investition und Wertschaffung.
Im Bewusstsein der eigenen unternehmerischen Verantwortung sowie im
Kontext ihrer Nachhaltigkeitsstrategie stellt sich die Deutsche Wohnen den
gesellschaftlichen Herausforderungen der Energiewende und der Digitalisierung. Vor diesem Hintergrund werden einerseits Investitionsmaßnahmen mit
dem Ziel energetischer Effizienzsteigerung und CO2-Vermeidung in Wärmeerzeugungsanlagen getätigt. Zum anderen investieren wir bereits heute in
multimediale Infrastrukturen, um den digitalen Kundenbedürfnissen auch in
der Zukunft genügen zu können.
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PROGNOSEBERICHT
Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Hoffnung auf Erholung der deutschen Wirtschaft: Das DIW Berlin (Deutsches
Institut für Wirtschaftsforschung) erwartet, dass sich die deutsche Wirtschaft
rasch erholt, wenn man das Infektionsgeschehen der Corona-Pandemie im Laufe
des Winters in den Griff bekommt. In diesem Fall könnte Ende 2021 wieder das
Vorkrisenniveau erreicht werden. Andernfalls würde die Erholung im Frühjahr
ausbleiben, was eine noch tiefere Wirtschaftskrise nach sich ziehen könnte. Das
DIW prognostiziert für 2021 bislang ein Plus von 5,3 %, nach einem Minus von
5,1 % im Jahr 2020. 1
Deutscher Wohnungsmarkt
Wohninvestmentmarkt punktet nachhaltig: Die Corona-Pandemie wird auch
2021 das Geschehen am Wohninvestmentmarkt mitbestimmen. Viele Faktoren
weisen darauf hin, dass die Nachfrage nach Wohninvestments auch künftig
ungebrochen hoch sein wird. Dafür spricht insbesondere, dass der Markt auch
in Krisenzeiten durch stabile und planbare Cashflows überzeugt. Für 2021 wird
eine ähnliche hohe Zahl von Transaktionen auf dem institutionellen Wohninvestmentmarkt wie im Jahr 2020 erwartet. Das Transaktionsvolumen wird voraussichtlich auf dem Fünfjahresdurchschnitt von rund EUR 19,0 Mrd. liegen. 2
Hoher Neubaubedarf in den Metropolen: Laut Institut der deutschen Wirtschaft wurden in Deutschland in den Jahren 2019 und 2020 jeweils knapp
342.000 neue Wohnungen benötigt. Die Bautätigkeit hinkt dem Bedarf mit
zuletzt etwa jährlich 287.000 fertiggestellten Wohnungen deutlich hinterher.
Die hohe Auslastung der Bauwirtschaft, der Fachkräftemangel im Baugewerbe
und langwierige Prozesse lassen eine Ausweitung der Bautätigkeiten auf über
300.000 Wohnungen pro Jahr kurzfristig unwahrscheinlich erscheinen. In fast
allen Großstädten wurde die Bautätigkeit zuletzt spürbar ausgeweitet, dennoch ist dies immer noch nicht ausreichend, um den Bedarf zu befriedigen.
Insbesondere in Berlin, München, Stuttgart und Köln bedarf es langfristig einer
deutlichen Steigerung der Bautätigkeit. 3
Mietendeckel verschärft Lage in Berlin: Laut JLL-Bedarfsanalyse benötigt
Berlin bis 2030 jährlich 20.450 zusätzliche Wohnungen, um den zukünftigen
Bedarf zu decken. Die Zahl der Fertigstellungen wird mittelfristig jedoch
voraussichtlich stagnieren, da die Zahl der Genehmigungen rückläufig ist und
gleichzeitig weniger Bauland zur Verfügung steht. Zudem wird bedingt durch
den Berliner Mietendeckel weniger in den Wohnungsbestand investiert. Damit
verschärft der Mietendeckel die bestehende Wohnungsknappheit. 4
Wohnungsmieten und -preise weiter im Aufwärtstrend: Angesichts des Niedrigzinsumfelds und des Wettbewerbsdrucks von Investor:innen bleibt die Nachfrage
nach Sachwerten voraussichtlich weiterhin hoch. Hinzu kommt die Tatsache,
dass das Angebot an Eigentumswohnungen in den letzten Jahren flächendeckend
zurückgegangen ist. Dies wird auch weiterhin zu steigenden Wohnungspreisen
führen. Die Mietpreisentwicklung dürfte 2021 deutlich gedämpfter ausfallen, es
werden jedoch weiterhin mittlere Mietpreissteigerungen über dem Inflationsniveau – mit etwas stärkeren regionalen Unterschieden – prognostiziert. 5
1 DIW Wochenbericht 50/2020
2 JLL Pressemitteilung vom 7. Januar 2021
3 Institut der deutschen Wirtschaft, IW-Report 28/2019, „Ist der Wohnungsbau auf dem richtigen Weg?“
4 JLL, Residential City Profile Berlin, 1. Halbjahr 2020
5 JLL Pressemitteilung 22. Januar 2021
Zusammengefasster Lagebericht
Prognosebericht
Kein Ende der Niedrigzinspolitik in Sicht: Es wird erwartet, dass die Euro
päische Zentralbank (EZB) die Leitzinsen im Euroraum weiterhin auf ihrem extrem niedrigen Niveau belässt. Günstige Finanzierungsbedingungen und niedrige
Renditen alternativer Kapitalanlagen begünstigen daher voraussichtlich auch
künftig die Nachfrage nach Wohneigentum.
Prognose für das Geschäftsjahr 2021
Unsere Prognose basiert auf der aus den Planungsinstrumenten abgeleiteten
Unternehmensplanung. Grundlage der Planung ist die Annahme, dass das
Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Berlin)
zur Jahresmitte durch das Bundesverfassungsgericht außer Kraft gesetzt wird.
Die möglichen Risiken und Chancen der zukünftigen Entwicklung wurden angemessen berücksichtigt. Dennoch verbleiben Risiken und Chancen hinsichtlich
der zukünftigen Entwicklung, wie im Risiko- und Chancenbericht dargestellt. In
die Planung sind zudem die Annahmen zur gesamtwirtschaftlichen Entwicklung
sowie zur Entwicklung des Wohnungsmarkts eingeflossen. Ferner beinhaltet die
Prognose keine weiteren Zukäufe und opportunistischen Verkäufe, es sei denn,
diese waren zum Zeitpunkt der Planung bereits notariell beurkundet.
Für das Geschäftsjahr 2021 erwarten wir einen FFO I in etwa auf Vorjahresniveau und ein bereinigtes EBITDA (ohne Verkauf) von rund EUR 700 Mio. In der
Prognose sind die reduzierenden Effekte aus den im Geschäftsjahr 2020 getätigten institutionellen An- und Verkäufen auf die Vertragsmieten und Pachten
in Höhe von insgesamt knapp EUR 34 Mio. für das Geschäftsjahr 2021 enthalten.
Für die einzelnen Geschäftssegmente planen wir für das Geschäftsjahr 2021 wie
folgt:
Im Bereich der Wohnungsbewirtschaftung erwarten wir ein Segmentergebnis
von rund EUR 730 Mio. Die laufenden Instandhaltungen werden 2021 zwischen
EUR 9 pro m2 und EUR 10 pro m2 beziehungsweise insgesamt knapp EUR 100 Mio.
betragen. Beim Leerstand gehen wir von keiner wesentlichen Änderung im
Vergleich zum Jahresende 2020 aus.
Im Geschäftssegment Verkauf sind im Jahr 2021 vornehmlich institutionelle
Portfolioverkäufe aus den strategischen Kern- und Wachstumsmärkten geplant.
Diese werden jedoch situativ und opportunistisch entschieden. Zusätzlich werden, analog zu den Vorjahren, Eigentumswohnungen im Rahmen der Wohnungsprivatisierung an Selbstnutzer und Kapitalanleger veräußert.
Für die Geschäftssegmente Pflegebetriebe und Pflegeimmobilien erwarten
wir in der Summe ein Ergebnis von insgesamt rund EUR 70 Mio.
Die laufenden Zinsaufwendungen werden sich voraussichtlich auf rund
EUR 135 Mio. belaufen. Der Verschuldungsgrad (Loan-to-Value Ratio) soll sich
zum Jahresende 2021 innerhalb unseres Zielkorridors von 35 % bis 40 % bewegen.
Die Wertentwicklung unserer Immobilien ist maßgeblich von der Entwicklung
der Preise am Transaktionsmarkt abhängig. Vor dem Hintergrund der weiterhin
positiven Aussichten für den deutschen Wohnimmobilienmarkt, insbesondere
auch in den Metropolregionen, erwarten wir für das Geschäftsjahr 2021 eine
positive Wertentwicklung unseres Immobilienbestands und eine daraus resul
tierende Steigerung des EPRA NTA im Vergleich zu 2020.
Risiko- und Chancen
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VERGÜTUNGSBERICHT
Der Bericht beschreibt das Vergütungssystem für die Mitglieder des Vorstands
sowie des Aufsichtsrats der Deutsche Wohnen SE für das Geschäftsjahr 2020
und erläutert detailliert und individualisiert die Struktur sowie die Höhe
der einzelnen Bestandteile der Vorstands- und Aufsichtsratsvergütung. Die
Vergütung wird durch das Aktiengesetz (AktG) geregelt, ergänzt um die Vorschriften des Deutschen Corporate Governance Kodex in der Fassung vom
16. Dezember 2019, und entspricht den Anforderungen des HGB sowie der
International Financial Reporting Standards (IFRS).
Vergütungssystem des Vorstands
Das Vergütungssystem für den Vorstand und die konkrete Ziel-Gesamtver
gütung der einzelnen Vorstandsmitglieder werden durch den Aufsichtsrat festgelegt und in regelmäßigen Abständen überprüft. Der Aufsichtsrat wird gemäß
§ 87a AktG ein neues Vergütungssystem beschließen, das ab dem Geschäftsjahr
2021 gelten wird. Das neue Vergütungssystem wird der ordentlichen Hauptversammlung 2021 zur Beschlussfassung vorgelegt.
Das Vergütungssystem
ist auf eine nachhaltige
Unternehmensentwick
lung ausgerichtet.
Kriterien für die Angemessenheit der Vorstandsvergütung sind sowohl die Aufgaben des einzelnen Vorstandsmitglieds, seine persönliche Leistung, die wirtschaftliche Lage, der Erfolg und die Zukunftsaussichten des Unternehmens als
auch die Üblichkeit der Vergütung unter Berücksichtigung des Vergleichsumfelds
und der Vergütungsstruktur in der Gesellschaft. Zur Beurteilung der Markt
üblichkeit der Gesamtvergütung im Geschäftsjahr 2020 sind Vergütungsdaten
der Unternehmen des MDAX herangezogen worden, da die Deutsche
Wohnen SE zum Zeitpunkt der Festlegung des aktuellen Vergütungssystems
durch den Aufsichtsrat und bis Mitte 2020 im MDAX notiert war. Bei diesem
horizontalen Marktvergleich berücksichtigte der Aufsichtsrat die relative Größe
der Deutsche Wohnen im Vergleichsmarkt und ermittelte auf der Grundlage der
gleichgewichteten Größenkennzahlen Umsatz, Mitarbeiter:innen und Marktkapitalisierung die Marktüblichkeit der Gesamtvergütung. Insgesamt ist das Vergütungssystem auf eine nachhaltige Unternehmensentwicklung ausgerichtet.
Die Vorstandsmitglieder erhalten neben einer erfolgsunabhängigen Jahresgrundvergütung eine erfolgsabhängige variable Vergütung. Diese setzt sich aus
einer variablen kurzfristigen Vergütung (Short Term Incentive) sowie einer variablen langfristigen Vergütung (Long Term Incentive) zusammen. Die variable
kurzfristige Vergütungskomponente orientiert sich an kurzfristigen Unternehmenszielen. Mit der variablen langfristigen Vergütungskomponente sollen die
Vorstände, die die Unternehmensstrategie gestalten und umsetzen und damit
maßgeblich für die Wertentwicklung der Gesellschaft verantwortlich sind, an
den wirtschaftlichen Risiken und Chancen der Gesellschaft teilhaben. Die variablen Vergütungen können beim Nichterreichen von Zielen verfallen und sind
jeweils mit einer Höchstgrenze versehen.
Der Aufsichtsrat setzt bei Vorständen, die erstmals das Amt bei der Gesellschaft übernommen haben, optional als zusätzliche Vergütungskomponente
virtuelle Aktien der Deutsche Wohnen (sogenannte Restricted Share Units)
als weitere variable aktienbasierte Vergütung ein.
Ein weiterer wesentlicher Bestandteil des Vergütungssystems sind Aktien
halteverpflichtungen (Share Ownership Guidelines – SOGs). Sie verpflichten
die Vorstandsmitglieder, bis zu einem bestimmten in den Vorstandsverträgen
Die variable Vergütung
setzt sich aus einer kurzund einer langfristigen
Komponente zusammen.
Zusammengefasster Lagebericht
Vergütungsbericht
festgelegten Zeitpunkt ein definiertes Vielfaches der Jahresgrundvergütung
in Deutsche Wohnen-Aktien aufzubauen und während ihrer Vorstandstätigkeit zu halten.
Eine Altersversorgung (Pensionen, Ruhegehälter, Versorgungszusagen) wird den
Vorständen nicht gewährt. Im Falle der Berufsunfähigkeit bestehen Ansprüche
auf eine kurzfristige vorübergehende Gehaltsfortzahlung.
Darüber hinaus erhalten die Mitglieder des Vorstands Sachbezüge in Form von
Versicherungsbeiträgen, Privatnutzung von Kommunikationsmitteln und Firmenfahrzeugen.
Zusätzlich sehen die Verträge für den Fall von außerordentlichen Entwicklungen
vor, dass der Aufsichtsrat eine Sondervergütung bewilligen kann. Nur für den
Fall der vorzeitigen Beendigung der Tätigkeit aus Anlass eines Kontrollwechsels
sehen die Verträge eine Ausgleichszahlung vor, die auf maximal drei Jahres
vergütungen beschränkt ist. Sonstige Abfindungsansprüche aus Anlass eines
Ausscheidens eines Vorstandsmitglieds bestehen nicht.
Variable Vergütungsbestandteile
Das Vergütungssystem ist auf leistungsbezogene und am Unternehmenserfolg
sowie an der relativen Aktienkursperformance orientierte Parameter ausge
richtet. Die variable erfolgsabhängige Vergütung wird überwiegend auf einer
langfristigen Grundlage bemessen. Durch die Aktienhalteverpflichtungen wird
die Kapitalmarktorientierung zusätzlich gestärkt und der Interessengleichklang
z wischen Anteilseigner:innen und Vorstand der Deutsche Wohnen gefördert.
Das nachstehend näher erläuterte variable Vergütungssystem für den Vorstand
entspricht den Vorgaben des AktG und folgt den Empfehlungen und Anregungen des Deutschen Corporate Governance Kodex.
Der variable kurzfristige Vergütungsbestandteil – Short Term Incentive (STI)
Bemessungsgrundlage des STI bilden sowohl finanzielle als auch nichtfinanzielle
Erfolgsziele. Diese orientieren sich an der aktuellen Unternehmensstrategie
sowie den kurzfristigen Unternehmenszielen und werden in einer Zielvereinbarung zwischen Vorstand und Aufsichtsrat jährlich zu Beginn eines Geschäfts
jahres vereinbart. Dabei werden je Geschäftsjahr mindestens zwei finanzielle
und zwei nichtfinanzielle Erfolgsziele gesetzt, wobei die finanziellen Erfolgsziele
einen Anteil von 80 % an der Gesamtzielerreichung ausmachen. Die Zielwerte
der finanziellen Erfolgsziele legt der Aufsichtsrat unter Berücksichtigung der
Unternehmensplanung (Budget) für das jeweilige Jahr fest. Für die Erreichung
der strategischen, nichtfinanziellen Ziele bildet die 100 %-Zielerreichung den
Zielwert. Aggregiert über die finanziellen und nichtfinanziellen Erfolgsziele
können maximal 125 % des Zielwerts zur Auszahlung kommen. Bei einer aggregierten Zielerreichung unter 75 % kommt es zu keiner Auszahlung.
80 %
beträgt der Anteil
der finanziellen
Erfolgsziele an der
Gesamtzielerreichung.
Nach Ablauf eines Geschäftsjahres erfolgt die Feststellung der Erreichung der
finanziellen und nichtfinanziellen Erfolgsziele. Dabei kann die finale Auszahlungshöhe des jährlichen Bonus maximal 125 % des Zielwerts betragen.
Für das Geschäftsjahr 2020 fanden die finanziellen Erfolgsziele (i) FFO I je Aktie
(Gewichtung 40 %), (ii) Kostenquote (Personal- und Sachkosten im Verhältnis
zu den Vertragsmieten; Gewichtung 10 %) und (iii) Nettomarge institutioneller
Verkauf (Gewichtung 30 %) Anwendung. Im Rahmen der nichtfinanziellen
Erfolgsziele wurden strategische Ziele mit einer Gewichtung von insgesamt
20 % definiert, die die Weiterentwicklung der Equity-Story, die Zufriedenheit
der Kund:innen und Mitarbeiter:innen sowie die Umsetzung des strategischen
Nachhaltigkeitsprogramms beinhalten.
20 %
beträgt die Gewichtung der nichtfinan
ziellen Erfolgsziele.
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1 02
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Der Aufsichtsrat hat in seiner Sitzung am 15. März 2021 eine Zielerreichung für
den Vorstand von 125 % für die finanziellen und nichtfinanziellen Erfolgsziele für
das Geschäftsjahr 2020 festgestellt. Der FFO I je Aktie belief sich auf EUR 1,56
und konnte damit gegenüber der vom Aufsichtsrat verabschiedeten Unternehmensplanung um rund 4 % übertroffen werden. Die Nettomarge institutioneller
Verkauf betrug 20 % und konnte damit gegenüber der entsprechenden Prognose
fast verdoppelt werden. Die Kostenquote war mit 12,2 % knapp 7 % unter der
entsprechenden Prognose.
Im Geschäftsjahr 2020, das für alle Unternehmen unter dem Zeichen der
Corona-Pandemie stand, hat sich auch das wirtschaftliche Umfeld der
Deutsche Wohnen SE verändert. Zusätzlich zur erhöhten wirtschaftlichen
Unsicherheit wirken sich für unser Unternehmen zudem die besonderen
Entwicklungen, insbesondere angesichts der regulatorischen Eingriffe in den
Berliner Wohnungsmarkt, aus. Die Mitglieder des Vorstands der Deutsche
Wohnen haben vor diesem Hintergrund auf denjenigen Teil der STI-Vergütung,
der 100 % des STI-Zielbetrags übersteigt, verzichtet. Der Aufsichtsrat hat vor
diesem Hintergrund eine Auszahlung von 100 % des STI für das Geschäftsjahr
2020 beschlossen.
Für das Geschäftsjahr 2021 finden die finanziellen Erfolgsziele (i) FFO I je Aktie
(Gewichtung 40 %), (ii) Sachkostenquote (Gewichtung 10 %) und (iii) Nettomarge Block Sales (Gewichtung 30 %) Anwendung. Im Rahmen der nichtfinan
ziellen Erfolgsziele wurden strategische Ziele mit einer Gewichtung von insgesamt 20 % definiert, die die Zufriedenheit der Kund:innen und Mitarbeiter:innen,
Verbesserung der Energieeffizienz des Gebäudebestands sowie die Formulierung der ESG-Strategie und die weitere Entwicklung der Nachhaltigkeitsratings
zum Inhalt haben.
Der variable langfristige Vergütungsbestandteil – Long Term Incentive (LTI)
Als variable langfristige Vergütung erhalten die Vorstände eine Barzahlung im
Rahmen eines Performance Cash Plan. Das Vergütungssystem ist auf trans
parente, leistungsbezogene und am nachhaltigen Unternehmenserfolg orientierte Parameter ausgerichtet. Der Performance Cash Plan sieht vor, dass der
LTI in seiner Auszahlung auf einen Maximalbetrag von 250 % des Zielwerts
begrenzt ist.
Performance Cash Plan
Funktionsweise
Zielwert
in EUR
x
Performance-Periode
(4 Jahre)
=
Auszahlung
in bar
(Cap 250 % des
Zielwerts)
Gesamtzielerreichung (0 % – 250 %)
Relative Aktienkursperformance (50 %) + Immobilienrendite (50 %)
Für 2021 werden
die Erfolgsziele
etwas geschärft.
Zusammengefasster Lagebericht
Vergütungsbericht
1 03
Die Mitglieder des Vorstands bekommen für jede Tranche des Performance Cash
Plan einen Zielwert in Euro gewährt. Dieser Zielwert wird nach Ablauf einer vierjährigen Performance-Periode mit der jeweiligen Gesamtzielerreichung multi
pliziert. Bemessungsgrundlage für die Gesamtzielerreichung bilden zwei gleich
gewichtete Erfolgsziele, die additiv miteinander verknüpft werden. Mit der
relativen Aktienkursperformance sowie der Immobilienrendite (EPRA NAVWachstum sowie Dividendenrendite) ist die Auszahlungshöhe der variablen
langfristigen Vergütung sowohl vom externen Vergleich zu den Wettbewerbern
als auch von der Unternehmensperformance der Deutsche Wohnen abhängig.
Mit dem Erfolgsziel relative Aktienkursperformance wird sowohl die allgemeine
Entwicklung des Kapitalmarkts als auch die Performance der Wettbewerber
berücksichtigt. Während der vierjährigen Performance-Periode wird die Entwicklung des Total Shareholder Return (TSR) der Deutsche Wohnen-Aktie im
Vergleich zum FTSE EPRA/NAREIT Germany Index 1 gemessen. Die Outperformance berechnet sich dabei als Differenz aus der TSR-Entwicklung der Deutsche Wohnen-Aktie und der Vergleichsgruppe. Als Anfangskurs wird für die
Deutsche Wohnen-Aktie und den FTSE EPRA/NAREIT Germany Index der arithmetische Mittelwert der Schlusskurse der letzten 30 Handelstage vor Beginn
der Performance-Periode verwendet. Als Endkurs wird analog der arithmetische
Mittelwert der Schlusskurse der letzten 30 Handelstage vor dem Ende der
Performance-Periode ermittelt. Für die Berechnung der relativen Aktienkurs
performance werden innerhalb der jeweiligen Jahre gezahlte Dividenden unter
der Annahme einer Reinvestition verrechnet. Die Skalierung für das Erfolgsziel
relative Aktienkursentwicklung über die vierjährige Performance-Periode ist
wie folgt:
Relative Aktienkursperformance
Zielerreichung
250 %
95 %
50 %
–10 %
0%
15 %
Outperformance über vier Jahre
• Bei einer Outperformance von –10 % im Vergleich zum FTSE EPRA/
NAREIT Germany Index beträgt die Zielerreichung 50 %, bei unter
–10 % ist die Zielerreichung 0 %.
• Liegt die TSR-Entwicklung der Deutsche Wohnen sowie der Ver
gleichsgruppe gleichauf, führt dies zu einer Zielerreichung von 95 %.
Der Zielwert von 100 % wird somit erst bei einer positiven Outper
formance gegenüber der Vergleichsgruppe erreicht.
• Ab einer Outperformance von +15 % wird die maximale Zielerreichung
von 250 % erreicht.
• Zielerreichungen zwischen den jeweiligen Schwellenwerten werden
linear interpoliert.
Mit dem Erfolgsziel Immobilienrendite wird der Vorstand incentiviert, den
Nettovermögenswert der Deutsche Wohnen sowie die Dividendenausschüt
tungen an Aktionär:innen nachhaltig zu steigern. Hierbei wird der EPRA NAV je
Aktie (bereinigt um Goodwill) zu Beginn der Performance-Periode mit dem entsprechenden Wert zum Ende der Performance-Periode in Prozent verglichen.
Diesem Wert wird die Summe der jährlichen Dividendenrenditen, die das Verhältnis zwischen der jeweiligen jährlichen Dividende auf den für das Vorjahr
ermittelten EPRA NAV je Aktie ausdrücken, hinzugerechnet. Die Skalierung für
das Erfolgsziel Immobilienrendite über die vierjährige Performance-Periode ist
wie folgt:
• Bei einer Immobilienrendite von 10 % beträgt die Zielerreichung 50 %,
bei unter 10 % ist die Zielerreichung 0 %.
• Erst ab einer Immobilienrendite von 20 % wird der Zielwert von 100 %
erreicht.
• Die Höchstgrenze von 250 % wird bei einer Immobilienrendite von 40 %
erreicht.
• Zielerreichungen zwischen den jeweiligen Schwellenwerten werden
linear interpoliert.
1 Mitglieder per Dezember 2020 sind Vovnovia SE, Deutsche Wohnen SE, LEG Immobilien AG,
Aroundtown SA, TAG Immobilien AG, alstria office REIT AG, Grand City Properties, Adler Group
(ADO), Deutsche Euroshop AG, Hamborner REIT, TLG Immobilien AG
Immobilienrendite
Zielerreichung
250 %
100 %
50 %
10 %
20 %
40 %
Immobilienrendite über vier Jahre
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DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Nach Ablauf der vierjährigen Performance-Periode erfolgt die Feststellung der
Erreichung der beiden Erfolgsziele. Diese wird im Vergütungsbericht veröffentlicht. Die Auszahlungshöhe einer Tranche kann maximal 250 % des ursprünglich
gewährten Zielwerts betragen.
Vor dem Geschäftsjahr 2018 wurde der LTI als Aktienoptionsprogramm aus
gestaltet („AOP 2014“). Demzufolge kann im Interesse der Aktionär:innen an
einer nachhaltigen Wertsteigerung der Gesellschaft eine Ausübung der Aktienoptionen nur erfolgen, wenn am Ende der vierjährigen Wartefrist definierte
Erfolgsziele erreicht werden, im Einzelnen: Steigerung des (i) Adjustierten NAV
je Aktie (Gewichtung 40 %), (ii) FFO I (ohne Verkauf) je Aktie (Gewichtung 40 %)
und (iii) Entwicklung des Aktienkurses (Gewichtung 20 %). Innerhalb jedes der
vorgenannten Erfolgsziele gibt es ein Mindestziel, das erreicht sein muss, damit
die Hälfte der auf dieses Erfolgsziel entfallenden Aktienoptionen ausübbar
wird. Zudem gibt es ein Maximalziel, bei dessen Erreichen sämtliche auf dieses
Erfolgsziel entfallenden Aktienoptionen ausübbar werden. Das Minimalziel ist
bei 75 %iger Zielerreichung und das Maximalziel bei 150 %iger Zielerreichung insgesamt über alle Einzelziele erreicht. Die Erfolgsziele berücksichtigen sowohl
die absolute Entwicklung der branchenspezifischen Unternehmenskennzahlen
EPRA NAV je Aktie (bereinigt um Goodwill) und FFO I je Aktie auf Basis der
Vierjahresplanung der Gesellschaft vor der Ausgabe von Aktienoptionen als
auch die relative Aktienkursentwicklung der Deutsche Wohnen im Vergleich zu
einer Gruppe deutscher börsennotierter Wettbewerber. Die Wartezeit einer
Tranche von Aktienoptionen beginnt jeweils mit dem Ausgabetag und endet
mit Ablauf des vierten Jahrestags nach dem Ausgabetag. Der Ausübungszeitraum beträgt drei Jahre. Aktienoptionen, die bis zum Ende der jeweils siebenjährigen Laufzeit nicht ausgeübt werden oder ausgeübt werden konnten, ver
fallen beziehungsweise verwirken ersatz- und entschädigungslos.
Der Aufsichtsrat hat in seiner Sitzung am 27. April 2020 dem Abschluss von
Vereinbarungen (nachfolgend „Ausgleichsvereinbarungen“) zum Ausgleich ver
gütungsverzerrender Effekte des vom Berliner Senat am 5. Juni 2019 angekündigten Gesetzes zur Kappung und Herabsetzung von Wohnungsmieten in Berlin
(MietenWoG Berlin, sogenannter Berliner Mietendeckel) zwischen der Gesellschaft und den Vorstandsmitgliedern Michael Zahn, Philip Grosse und Lars
Urbansky sowie dem ehemaligen Vorstandsmitglied Lars Wittan zugestimmt.
Der Aufsichtsrat hatte im Vorfeld des Beschlusses vom 27. April 2020 festgestellt, dass die Ankündigung des Berliner Mietendeckels erhebliche negative
Auswirkungen auf den Börsenkurs der Aktien der Gesellschaft hatte, während
zugleich die für die Bestimmung der LTI-Kennzahlen relevanten Aktienkursentwicklungen der Peer-Unternehmen der Gesellschaft durch die Ankündigung des
Berliner Senats nicht oder in sehr viel geringerem Maß negativ beeinflusst
wurden. Der Aufsichtsrat hat in der Sitzung eine hohe Wahrscheinlichkeit festgestellt, dass es zu außerordentlichen Wertaufholungen beim Börsenkurs der
Gesellschaft kommen kann, sollte das Bundesverfassungsgericht die Verfassungswidrigkeit des Berliner Mietendeckels feststellen. Nach Einschätzung des
Aufsichtsrats wäre außerdem die langfristige Vergütung aus für 2016 und gegebenenfalls 2017 zugeteilten Aktienoptionen unter dem AOP 2014 ohne den
Mietendeckel erheblich höher ausgefallen, da ohne den Berliner Mietendeckel
die Ausübungshürde für eines der Erfolgsziele (relative Aktienkursperformance
im Vergleich zum adjustierten EPRA/NAREIT Germany Index; Gewichtung 20 %)
nicht verfehlt worden wäre. Der Aufsichtsrat hält die Nachhaltigkeit und Stringenz der langfristigen Vergütung durch den Mietendeckel insgesamt für gefährdet, wenn diese Einmaleffekte des Berliner Mietendeckels nicht gesondert
berücksichtigt werden.
Die langfristige Vergü
tung wurde bis 2018 als
Aktienoptionsprogramm
ausgestaltet.
Zusammengefasster Lagebericht
Vergütungsbericht
Vor diesem Hintergrund hielt es der Aufsichtsrat für angemessen, eine außer
ordentliche Anpassung der LTI-Performance-Perioden der Vorstandsmitglieder
Michael Zahn, Philip Grosse und Lars Urbansky sowie des ehemaligen Vorstandsmitglieds Lars W
ittan einmalig in der Weise vorzunehmen, dass die Ankündigung
des Mietendeckels und die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zum
Mietendeckel stets in eine LTI-Performance-Periode fallen, um diese beiden
außerordentlichen kursrelevanten Ereignisse in einer Periode zu erfassen. Die
Ausgleichsvereinbarungen sehen hierzu eine Anpassung der für die Ermittlung
des LTI maßgeblichen LTI-Performance-Periode für die Zwecke der Bemessung
der relativen Aktienkursperformance vor. Die Anpassung der LTI-PerformancePeriode bestimmt sich nach einem in den Ausgleichsvereinbarungen definierten
Ausgleichsstichtag. Der Ausgleichsstichtag ist der letzte Tag des dritten
Monats, der auf den Monat folgt, in dem das Bundesverfassungsgericht über
die Frage der Verfassungswidrigkeit des Berliner Mietendeckels entschieden
hat. Sollte zum Beispiel das Bundesverfassungsgericht im Juni 2021 entscheiden, wäre für die im Jahr 2020 zugeteilte LTI-Vergütung eine LTI-PerformancePeriode vom 1. Januar 2019 bis zum 31. Dezember 2023 und für die im Jahr 2021
zugeteilte LTI-Vergütung eine Performance-Periode vom 1. Januar 2019 bis zum
31. Dezember 2024 maßgeblich.
Des Weiteren sehen die Ausgleichsvereinbarungen vor, dass den Vorstands
mitgliedern Michael Zahn und Philip Grosse sowie dem ehemaligen Vorstandsmitglied Lars Wittan unter bestimmten Voraussetzungen Bezugsrechte auf
Share Units (SU) gewährt werden, die einer Mindesterreichung des Erfolgsziels
des AOP 2014 (relative Aktienkurperformance im Vergleich zum EPRA/NAREIT
Germany Index; Gewichtung 20 %) jeweils entsprechen. Der vereinbarte Wert
jeder SU entspricht dem Referenzkurs der Aktie der Deutsche Wohnen SE
zum jeweiligen Ausgleichsstichtag zuzüglich einer kalkulatorischen Dividende.
Die Bezugsvoraussetzungen liegen vor, wenn die Verfassungswidrigkeit des
Berliner Mietendeckels vom Bundesverfassungsgericht festgestellt wird und
der Schlusskurs der Aktie der Gesellschaft an mindestens einem Handelstag
im XETRA der Deutschen Börse AG zwischen dem Tag der Entscheidung des
Bundesverfassungsgerichts und dem Ausgleichsstichtag den Betrag von
EUR 35,56 erreicht oder übersteigt, oder, wenn das Bundesverfassungsgericht
entscheidet, dass der Berliner Mietendeckel verfassungsgemäß ist und die
Wertentwicklung der Aktie der Gesellschaft zwischen dem 1. Januar 2019 und
dem Ausgleichsstichtag mindestens der Wertentwicklung des EPRA/NAREIT
Germany Index in diesem Zeitraum entspricht.
Die Abwicklung der SU erfolgt im Gegenwert von 60 % der Gesamtzahl der
SU in Aktien der Gesellschaft. Der Differenzbetrag zwischen dem Wert der
übertragenen Aktien und dem Wert der SU insgesamt erfolgt einschließlich
kalkulatorischer Dividende als Barvergütung. Für die aktiven Vorstandsmit
glieder sind die Angaben in den Vergütungstabellen enthalten. Der Lars Wittan
gewährte Betrag von EUR 69 Tsd. entspricht dem Barwert von 1.575 SU.
Bei der Ausgestaltung der Ausgleichsvereinbarungen hat der Aufsichtsrat darauf geachtet, dass positive Effekte für den Vorstand nur in dem Umfang entstehen, in dem sie durch entsprechende Börsenkursentwicklungen zugunsten
der Aktionär:innen unterlegt sind und die betroffenen Vorstände nicht von
außergewöhnlichen Kurssteigerungen in Anbetracht einer Entscheidung des
Bundesverfassungsgerichts profitieren können, sie aber im Einklang damit
auch nicht unangemessen benachteiligt werden.
Aufsichtsrat beschließt
außerordentliche
Anpassung des LTI.
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DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Restricted Share Units
Die Vorstandsmitglieder Henrik Thomsen und Lars Urbansky erhalten zudem
virtuelle Aktien, sogenannte „Restricted Share Units“ (RSU). Die Zuteilung
der RSU erfolgt über vier Jahre jeweils am 1. April eines Geschäftsjahres in
Tranchen. Die Anzahl der in jedem Geschäftsjahr zuzuteilenden RSU ist vorab
in den Vorstandsverträgen festgelegt. Der vereinbarte Wert jeder RSU entspricht dem Referenzkurs der Aktie der Deutsche Wohnen SE zum jeweiligen
Zuteilungsstichtag zuzüglich einer kalkulatorischen Dividende. Jeder RSU ist
im Jahr ihrer Zuteilung und in jedem Jahr hiernach jeweils der Betrag der entsprechenden jährlichen Bruttodividende der Gesellschaft je Aktie hinzuzurechnen. Die Zuteilung endet, wenn das zuteilungsberechtigte Vorstandsmitglied,
gleich aus welchem Grund, aus dem Unternehmen ausscheidet.
Die Abwicklung der RSU erfolgt in bar oder im Falle einer Verlängerung des
Vorstandsvertrags des zuteilungsberechtigten Vorstandsmitglieds im Jahr der
Zuteilung der letzten Tranche, und zwar in der Regel an dem Tag, an dem der
variable kurzfristige Vergütungsbestandteil (STI) für das betreffende Jahr ausgezahlt wird. An diesem Stichtag überträgt die Gesellschaft dem zuteilungs
berechtigten Vorstandsmitglied die Anzahl Aktien der Gesellschaft, die 60 %
der von dem Vorstandsmitglied erworbenen Anzahl an RSU entspricht (RSUUmwandlungsaktien). Den Differenzbetrag zwischen dem Wert der RSUUmwandlungsaktien und dem Wert der RSU einschließlich kalkulatorischer
Dividende erhält das Vorstandsmitglied an dem vorgenannten Stichtag als
Barvergütung.
In allen übrigen Fällen erfolgt die Abwicklung am 15. April in dem ersten Jahr nach
Zuteilung der letzten Tranche, vorausgesetzt, dass das zuteilungsberechtigte
Vorstandsmitglied nicht ein Verlängerungsangebot seines Vorstandsvertrags zu
gleichwertigen Konditionen abgelehnt, den Vorstandsvertrag ohne wichtigen
Grund gekündigt hat oder ihm aus einem wichtigen Grund gekündigt wurde.
Die RSU-Umwandlungsaktien dürfen frühestens vier Jahre nach dem Zeitpunkt
veräußert werden, in dem die jeweilige Tranche zugeteilt wurde.
Aktienhaltevorschriften
Um die Kapitalmarktorientierung und Aktienkultur in der Deutsche Wohnen
zu stärken, wurden im Geschäftsjahr 2018 Aktienhaltevorschriften – Share
Ownership Guidelines (SOGs) – eingeführt. Die Vorstände der Deutsche
Wohnen verpflichten sich dazu, 300 % der Grundvergütung (Vorstandsvorsitzender) beziehungsweise 150 % der Grundvergütung (ordentliche Vorstands
mitglieder) in einem Zeitraum von vier Jahren in Aktien der Deutsche Wohnen
zu investieren und diese bis zum Ablauf ihrer Bestellung als Vorstandsmitglied
zu halten. Dazu verpflichten sich die Vorstände, in einer Aufbauphase jeweils
jährlich Interimszielbestände an Aktien der Gesellschaft zu erreichen. Demzufolge muss zum Ende jedes Geschäftsjahres der gesamte Aktienbesitz (einschließlich bereits gehaltener Aktien) der Vorstandsmitglieder Michael Zahn
und Philip Grosse mindestens 25 % der Summe der nach dem 1. Januar 2018
ausbezahlten STI-Vergütungen (netto) entsprechen. Die Aufbauphase für die
Vorstandsmitglieder Michael Zahn und Philip Grosse endet am 31. Dezember
2021. Der gesamte Aktienbesitz (einschließlich bereits gehaltener Aktien) des
Vorstandsmitglieds Lars Urbansky muss in einer Aufbauphase vom 1. April 2019
bis 31. März 2023 jeweils zum Ende jedes Geschäftsjahres mindestens 25 % der
Summe der nach dem 1. Januar 2020 ausbezahlten STI-Vergütungen (netto)
entsprechen. Der gesamte Aktienbesitz (einschließlich bereits gehaltener
Aktien) des Vorstandsmitglieds Henrik Thomsen muss in einer Aufbauphase
vom 1. Januar 2020 bis 31. Dezember 2023 jeweils zum Ende jedes Geschäfts
jahres mindestens 25 % der Summe der nach dem 1. Januar 2020 ausbezahlten
STI-Vergütungen (netto) entsprechen.
Share Ownership
Guidelines regeln die
Aktienhaltevorschriften
für den Vorstand.
Zusammengefasster Lagebericht
Vergütungsbericht
Gesamtvergütung des Vorstands
Den Vorständen sind für ihre Vorstandstätigkeit folgende Vergütungen
gewährt worden:
Michael Zahn – Vorstandsvorsitzender (Vorstandsmitglied seit 01.09.2007)
Zuwendungen
EUR Tsd.
Festvergütung
2020
Ziel
2020
Min.
2020
Max.
2019
2020
1.025
1.025
1.025
1.025
1.025
1.025
34
37
37
37
34
37
1.059
1.062
1.062
1.062
1.059
1.062
Kurzfristige variable Vergütung (STI)
500
500
0
625
587
610
Langfristige variable Vergütung (LTI)
2018 – 2022
750
750
0
1.875
1.527 1
1.500 2
0
201
0
201
0
0
Summe variable V
ergütung
1.250
1.451
0
2.701
2.114
2.110
Gesamtsumme
2.309
2.513
1.062
3.763
3.173
3.172
2019
Ziel
2020
Ziel
2020
Min.
2020
Max.
2019
2020
437
450
450
450
437
450
Nebenleistungen
Summe fixe Vergütung
Zurückgestellte Vergütung SU 3
1
2
3
Zufluss
2019
Ziel
Geldwerter Vorteil aus den ausgeübten Optionen 2019
Geldwerter Vorteil aus den ausgeübten Optionen 2020
Betrag entspricht dem Barwert von 4.550 SU
Philip Grosse (Vorstandsmitglied seit 01.09.2016)
Zuwendungen
EUR Tsd.
Festvergütung
22
23
23
23
22
23
Summe fixe Vergütung
459
473
473
473
459
473
Kurzfristige variable Vergütung (STI)
281
300
0
375
264
366
Langfristige variable Vergütung (LTI)
2018 – 2022
375
400
0
1.000
0
137 1
0
16
0
16
0
0
656
716
0
1.391
264
503
1.115
1.189
473
1.864
723
976
Nebenleistungen
Zurückgestellte Vergütung SU 2
Summe variable V
ergütung
Gesamtsumme
1
2
Zufluss
Geldwerter Vorteil aus den ausgeübten Optionen 2020
Betrag entspricht dem Barwert von 385 SU
1 07
108
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Lars Urbansky (Vorstandsmitglied seit 01.04.2019)
Zuwendungen
2020
Ziel
2020
Min.
2020
Max.
2019
2020
225
300
300
300
225
300
16
22
22
22
16
22
Summe fixe Vergütung
241
322
322
322
241
322
Kurzfristige variable Vergütung (STI)
150
200
0
250
0
183
EUR Tsd.
Festvergütung
Nebenleistungen
Langfristige variable Vergütung (LTI)
2018 – 2022
75
100
0
250
0
0
137
114
0
114
0
0
Summe variable Vergütung
362
414
0
614
0
183
Gesamtsumme
603
736
322
936
241
505
Zurückgestellte Vergütung RSU 1
1
Zufluss
2019
Ziel
Der Betrag entspricht dem Barwert IFRS von 3.125 RSU
Henrik Thomsen (Vorstandsmitglied seit 01.10.2019)
Zuwendungen
EUR Tsd.
Festvergütung
Nebenleistungen
2019
Ziel
2020
Ziel
2020
Min.
2020
Max.
2019
2020
113
450
450
450
113
450
5
19
19
19
5
19
118
469
469
469
118
469
Kurzfristige variable Vergütung (STI)
75
300
0
375
0
75
Langfristige variable Vergütung (LTI)
2018 – 2022
88
350
0
875
0
0
0
183
0
183
0
0
Summe variable Vergütung
163
833
0
1.433
0
75
Gesamtsumme
281
1.302
469
1.902
118
544
Summe fixe Vergütung
Zurückgestellte Vergütung RSU 1
1
Zufluss
Der Betrag entspricht dem Barwert IFRS von 5.000 RSU
Zusammengefasster Lagebericht
Vergütungsbericht
Im Geschäftsjahr 2020 wurden Vorstandsmitgliedern der Deutsche Wohnen SE
keine Kredite oder Vorschüsse gewährt.
Es sind folgende Aktienoptionen auf Basis des bisherigen Aktienoptions
programms (AOP 2014) gewährt worden:
Michael Zahn
2014
2015
2016
2017 Gesamt
Basis
150 %
des LTI
in EUR
Tsd.
1.125
1.125
1.125
Referenzkurs in
EUR
16,96
24,16
24,37
Lars Wittan
2014
2015
2016
1.125
390
390
390
31,80
16,96
24,16
24,37
2017 Gesamt
Philip Grosse
2014
2015
2016
2017 Gesamt
600
n/a
n/a
112,5
337
31,80
31,80
n/a
n/a
28,57
Gewährte
Optionen 66.332 46.565 46.163 35.377 194.437 22.995 16.142 16.003 18.867 74.007
n/a
n/a
3.937 10.613 14.550
Ausübare
Optionen
66.332
46.565
38.961
0
151.858
22.995
16.142
13.506
0
52.643
n/a
n/a
3.323
0
3.323
Davon
ausgeübte
Optionen 66.332
46.565
38.961
0
151.858
22.995
16.142
13.506
0
52.643
n/a
n/a
3.323
0
3.323
0
0
35.377
35.377
0
0
0
18.867
18.867
n/a
n/a
0
10.613
10.613
Restliche
Optionen
0
Die finale Bestimmung der je Tranche ausübbaren Anzahl von Aktienoptionen
erfolgt nach Ablauf der jeweiligen vierjährigen Wartezeit in Abhängigkeit
der Erreichung der oben genannten Kriterien. Der Ausübungszeitraum beträgt
drei Jahre, der Ausübungspreis EUR 1,00.
Nach Feststellung der Zielerreichung durch den Aufsichtsrat wurde die dritte
Tranche (2016) des AOP 2014 im Geschäftsjahr 2020, wie in der Tabelle ange
geben, ausgeübt. Michael Zahn, Philip Grosse und Lars Wittan nahmen ihre
Bezugsmöglichkeiten im Geschäftsjahr 2020 vollständig wahr und erhielten
Aktien aus dem Bedingten Kapital 2014/III.
Der in der Berichtsperiode erfasste Ergebniseffekt für die anteilsbasierte
Vergütung setzt sich aus einem Ertrag für die Tranche 3 in Höhe von
EUR 173.332,69 und einem Aufwand für die Tranche 4 in Höhe von EUR 44.776,69
zusammen. Saldiert ergab sich für das Geschäftsjahr 2020 ein Ertrag in Höhe
von EUR 128.556,00, und zwar für Michael Zahn EUR 96.003,26, für Lars Wittan
EUR 28.729,36, für Philip Grosse EUR 3.823,38, für Henrik Thomsen EUR 0,00
und für Lars Urbansky EUR 0,00.
Neben den noch ausstehenden Aktienoptionen hielten zum 31. Dezember
2020 Michael Zahn 111.565 Aktien, Philip Grosse 26.007 Aktien, Henrik
Thomsen 4.273 Aktien und Lars Urbansky 3.665 Aktien an der Gesellschaft.
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DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Vergütungssystem des Aufsichtsrats
Jedes Aufsichtsratsmitglied erhält eine feste jährliche Vergütung von
EUR 75 Tsd., der/die Vorsitzende des Aufsichtsrats erhält das Dreifache, ein/e
stellvertretende/r Vorsitzende(r) das Eineinhalbfache der Vergütung. Für die
Mitgliedschaft im Prüfungsausschuss erhält ein Aufsichtsrat zusätzlich eine
pauschale Vergütung von EUR 15 Tsd. pro Geschäftsjahr und der/die Vorsitzende des Prüfungsausschusses das Doppelte. Die Mitgliedschaft in anderen
Ausschüssen des Aufsichtsrats wird je Mitglied und Ausschuss mit EUR 5 Tsd.
pro Geschäftsjahr vergütet, der/die jeweilige Ausschussvorsitzende erhält das
Doppelte. Die Summe sämtlicher Vergütungen zuzüglich der Vergütung für die
Mitgliedschaft in Aufsichtsräten und vergleichbaren Kontrollgremien von
Konzernunternehmen darf je Aufsichtsratsmitglied – unabhängig von der Zahl
der Ausschussmitgliedschaften und der Funktionen – einen Betrag in Höhe von
EUR 300 Tsd. (jeweils ohne etwaige anfallende Umsatzsteuer) pro Kalenderjahr
nicht übersteigen.
Die Aufsichtsratsvergütungen betragen für das Geschäftsjahr 2020 insgesamt
EUR 749.375 (Vorjahr: EUR 744.167) netto ohne Umsatzsteuer. Matthias Hünlein
erhält netto EUR 247.500 (Vorjahr: EUR 255.000), Dr. Andreas Kretschmer
erhält netto EUR 63.750 (Vorjahr: EUR 127.500, im Juni 2020 aus dem Aufsichtsrat ausgeschieden), Jürgen Fenk erhält netto EUR 116.875 (Vorjahr: EUR 95.000),
Arwed Fischer erhält netto EUR 80.833 (Vorjahr: EUR 43.750), Kerstin Günther
erhält netto EUR 52.500 (seit Juni 2020 Mitglied des Aufsichtsrats), Tina
Kleingarn erhält netto EUR 82.917 (Vorjahr: EUR 77.917) und Dr. Florian Stetter
erhält netto EUR 105.000 (Vorjahr: EUR 105.000).
Die Gesellschaft erstattet den Mitgliedern des Aufsichtsrats die durch die
Ausübung ihres Amts entstehenden angemessenen Auslagen. Die auf ihre Vergütung entfallende Umsatzsteuer wird von der Gesellschaft erstattet, soweit
die Mitglieder des Aufsichtsrats berechtigt sind, die Umsatzsteuer der Gesellschaft gesondert in Rechnung zu stellen, und sie dieses Recht ausüben.
Darüber hinaus sind die Mitglieder des Aufsichtsrats in die D&O-Versicherung
der Deutsche Wohnen SE einbezogen.
Den Aufsichtsratsmitgliedern wurden von der Gesellschaft keine Darlehen
gewährt.
EUR 300 Tsd.
beträgt die maximale
Gesamtvergütung pro Auf
sichtsratsmitglied pro Jahr.
Zusammengefasster Lagebericht
Übernahmerelevante Angaben
ÜBERNAHMERELEVANTE ANGABEN
nach § 289a und § 315a HGB
Grundkapital und Aktien
Das Grundkapital der Deutsche Wohnen SE betrug per 31. Dezember 2020
EUR 359.843.541,00 (Vorjahr: EUR 359.715.653,00), eingeteilt in 359.843.541 auf
den/die Inhaber:in lautende Stückaktien mit einem rechnerischen Anteil am
Grundkapital von EUR 1,00 je Aktie. Die Deutsche Wohnen SE führt ausschließlich Inhaberaktien.
Mit allen Aktien sind die gleichen Rechte und Pflichten verbunden. Jede Aktie
gewährt in der Hauptversammlung eine Stimme und ist maßgebend für den
Anteil der Aktionär:innen am Gewinn des Unternehmens. Die Rechte und P flichten
der Aktionär:innen ergeben sich im Einzelnen aus den Regelungen des Aktien
gesetzes, insbesondere aus den §§ 12, 53a ff., 118 ff. und 186 AktG; mithin stehen
der Gesellschaft gemäß § 71b AktG aus den eigenen Aktien keine Rechte zu.
Aktien mit Sonderrechten, die Kontrollbefugnisse verleihen, bestehen nicht.
Beteiligungen am Kapital, die 10 % der Stimmrechte überschreiten
Nach § 33 Abs. 1 WpHG hat jede/r Aktionär:in, die/der die Schwellen von 3 %,
5 %, 10 %, 15 %, 20 %, 25 %, 30 %, 50 % oder 75 % der Stimmrechte einer börsen
notierten Gesellschaft erreicht, überschreitet oder unterschreitet, dies der
Gesellschaft und der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht unver
züglich mitzuteilen. Diese Mitteilungen werden von der Deutsche Wohnen SE
gemäß § 40 WpHG veröffentlicht. Direkte oder indirekte Beteiligungen am
Grundkapital der Deutsche Wohnen SE, die die Schwelle von 10 % der Stimmrechte überschreiten, wurden im Berichtsjahr 2020 von BlackRock, Inc. gemeldet. Zum 31. Dezember 2020 bestand eine indirekte Beteiligung der BlackRock,
Inc. in Höhe von 11,48 %.
Befugnisse des Vorstands, Aktien auszugeben oder zurückzukaufen
Genehmigtes Kapital
Durch Beschluss der Hauptversammlung vom 15. Juni 2018, eingetragen im
Handelsregister am 16. August 2018, ist der Vorstand ermächtigt worden,
mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital der Gesellschaft in der
Zeit bis zum 14. Juni 2023 ursprünglich um bis zu EUR 110 Mio. ein- oder mehrmalig durch Ausgabe von bis zu 110 Mio. neuen, auf den/die Inhaber:in lautenden Stammaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlagen zu erhöhen (Genehmigtes
Kapital 2018/I). Diese Ermächtigung wurde teilweise ausgenutzt in Höhe von
EUR 2.617.281,00 durch die Ausgabe von 2.617.281 neuen Aktien. Nach der teil
weisen Ausnutzung besteht das Genehmigte Kapital 2018/I im Umfang von bis
zu EUR 107.382.719,00 durch Ausgabe von bis zu 107.382.719 neuen, auf den/die
Inhaber:in lautenden Stammaktien fort. Den Aktionär:innen ist im Rahmen
des genehmigten Kapitals grundsätzlich ein Bezugsrecht einzuräumen. Der Vorstand ist jedoch nach näherer Maßgabe der Satzung ermächtigt, das Bezugsrecht der Aktionär:innen mit Zustimmung des Aufsichtsrats für bestimmte
Fälle auszuschließen.
Bedingtes Kapital
Das Grundkapital der Gesellschaft wurde ursprünglich durch Beschluss der
Hauptversammlung vom 11. Juni 2014 um weitere bis zu EUR 15 Mio. durch
Ausgabe von bis zu 15 Mio. neuen, auf den/die Inhaber:in lautenden Stückaktien
bedingt erhöht (Bedingtes Kapital 2014/II). Diese bedingte Kapitalerhöhung
dient der Gewährung einer Abfindung in Aktien der Gesellschaft an die außenstehenden Aktionär:innen der GSW Immobilien AG („GSW“) gemäß den Bestim
mungen des Beherrschungsvertrags zwischen der Gesellschaft und der GSW
Bedingtes Kapital
zur Abfindung der
GSW-Aktionär:innen
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DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
vom 30. April 2014, derzeit zu dem am 4. Juni 2015 gemäß § 5 Abs. 4 des Beherrschungsvertrags auf drei Stückaktien der GSW Immobilien AG gegen 7,0790
Stückaktien der Deutsche Wohnen SE angepassten Umtauschverhältnis. Soweit
nach Maßgabe von § 5 Abs. 2 des Beherrschungsvertrags erforderlich, wird die
Gesellschaft Aktienteilrechte in bar ausgleichen. Bis zum 31. Dezember 2020
wurde dieses Bedingte Kapital 2014/II teilweise ausgenutzt in Höhe von
EUR 9.220.002,00 durch Ausgabe von 9.220.002 neuen, auf den/die Inhaber:in
lautenden Stückaktien mit entsprechender Erhöhung des Grundkapitals und
besteht per 31. Dezember 2020 fort in Höhe von EUR 5.779.998,00. Vor dem
Landgericht Berlin wird ein Spruchverfahren gemäß § 1 Nr. 1 SpruchG zur Überprüfung der Angemessenheit von Ausgleich und Abfindung aufgrund entsprechender Anträge von einzelnen Aktionär:innen der GSW geführt. Somit können
GSW-Aktionär:innen gemäß § 305 Abs. 4 S. 3 AktG bis zwei Monate nach
Bekanntmachung der letzten Entscheidung des Spruchverfahrens im Bundes
anzeiger ihre GSW-Aktien gemäß den Bedingungen des Angebots beziehungsweise der Entscheidung des Spruchverfahrens oder einer in diesem Zusammenhang gefundenen gütlichen Einigung in Deutsche Wohnen-Aktien tauschen. Falls
durch das Gericht oder einen Vergleich ein höherer Ausgleich und/oder eine
höhere Abfindung festgesetzt wird, können außenstehende Aktionär:innen der
GSW nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmungen eine Ergänzung ihrer Ausgleichs- beziehungsweise Abfindungsleistungen verlangen. In diesem Rahmen
kann es weiterhin zur Aktienausgabe kommen.
Ferner wurde das Grundkapital um ursprünglich bis zu EUR 12.879.752,00 durch
Ausgabe von bis zu 12.879.752 neuen, auf den/die Inhaber:in lautenden Stück
aktien mit einem anteiligen Betrag des Grundkapitals von je EUR 1,00 bedingt
erhöht (Bedingtes Kapital 2014/III). Dieses bedingte Kapital dient ausschließlich
dem Zweck der Gewährung von Aktienoptionen an Mitglieder des Vorstands
der Gesellschaft sowie an ausgewählte Führungskräfte der Gesellschaft
und verbundener Unternehmen nach näherer Maßgabe der Bestimmungen des
Ermächtigungsbeschlusses der Hauptversammlung vom 11. Juni 2014. Die
bedingte Kapitalerhöhung wird nur insoweit durchgeführt, als Inhaber:innen von
Aktienoptionen von ihrem Bezugsrecht auf Aktien der Gesellschaft Gebrauch
machen und die Gesellschaft nicht in Erfüllung der Bezugsrechte eigene Aktien
gewährt. Die neuen Aktien, die aufgrund der Ausübung von Aktienoptionen
ausgegeben werden, sind erstmals für das Geschäftsjahr dividendenberechtigt,
für das zum Zeitpunkt ihrer Ausgabe noch kein Beschluss der Hauptver
sammlung über die Verwendung des Bilanzgewinns gefasst worden ist, sofern
rechtlich und tatsächlich zulässig. Anderenfalls sind die neuen Aktien ab dem
Geschäftsjahr ihrer Entstehung dividendenberechtigt. Bis zum 31. Dezember
2020 wurde dieses Bedingte Kapital 2014/III teilweise ausgenutzt in Höhe von
EUR 207.824,00 durch Ausgabe von 207.824 neuen, auf den/die Inhaber:in
lautenden Stückaktien mit entsprechender Erhöhung des Grundkapitals und
besteht per 31. Dezember 2020 fort in Höhe von EUR 12.671.928,00.
Bedingtes Kapital zur
Bedienung des Aktien
optionsprogramms 2014
Das Bedingte Kapital 2015/I im Umfang von EUR 50 Mio. dient der Gewährung
von Aktien an die Inhaber:innen der Wandelschuldverschreibung im Gesamt
nennbetrag von EUR 800 Mio., die gemäß der Ermächtigung der Hauptver
sammlung vom 12. Juni 2015 von der Gesellschaft am 27. Februar 2017 begeben
wurde.
Bedingtes Kapital zur
Bedienung der Wandel
schuldverschreibung
2017 – 2024
Sie wird nur insoweit durchgeführt, als von Wandlungsrechten aus den vorgenannten Wandelschuldverschreibungen Gebrauch gemacht wird oder Wandlungspflichten aus den Schuldverschreibungen erfüllt werden und soweit nicht
eigene Aktien, Aktien aus genehmigtem Kapital oder andere Leistungen zur
Bedienung eingesetzt werden.
Zusammengefasster Lagebericht
Übernahmerelevante Angaben
Das Bedingte Kapital 2017/I im Umfang von EUR 30 Mio. dient der Gewährung
von Aktien an die Inhaber:innen der Wandelschuldverschreibung im Gesamtnennbetrag von EUR 800 Mio., die gemäß der Ermächtigung der Hauptversammlung vom 2. Juni 2017 von der Gesellschaft am 4. Oktober 2017 begeben
wurde. Die Aktienausgabe wird nur insoweit durchgeführt, als von Wandlungsrechten aus Wandelschuldverschreibungen Gebrauch gemacht wird oder
Wandlungspflichten aus den Schuldverschreibungen erfüllt werden und soweit
nicht eigene Aktien, Aktien aus genehmigtem Kapital oder andere Leistungen
zur Bedienung eingesetzt werden.
Bedingtes Kapital zur
Bedienung der Wandel
schuldverschreibung
2017 – 2026
Durch Beschluss der Hauptversammlung vom 15. Juni 2018 wurde das Grund
kapital der Gesellschaft um weitere bis zu EUR 35 Mio. durch Ausgabe von bis
zu 35 Mio. neuen, auf den/die Inhaber:in lautenden Stückaktien bedingt erhöht
(Bedingtes Kapital 2018/I). Die bedingte Kapitalerhöhung dient der Gewährung
von Aktien bei Ausübung von Wandlungs- oder Optionsrechten beziehungsweise
bei der Erfüllung von Wandlungs- oder Optionspflichten an den/die Inhaber:innen
beziehungsweise Gläubiger:innen von Wandelschuldverschreibungen, Optionsschuldverschreibungen, Genussrechten und/oder Gewinnschuldverschreibungen
(beziehungsweise Kombinationen dieser Instrumente), die von der Gesellschaft
oder abhängigen oder im Mehrheitsbesitz der Gesellschaft stehenden Unternehmen aufgrund des Ermächtigungsbeschlusses der Hauptversammlung vom
15. Juni 2018 bis zum 14. Juni 2023 begeben werden. Der Vorstand wurde durch
Beschluss der Hauptversammlung vom 15. Juni 2018 ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats auf den/die Inhaber:in lautende Wandelschuldver
schreibungen, Optionsschuldverschreibungen, Genussrechte und/oder Gewinnschuldverschreibungen (beziehungsweise Kombinationen dieser Instrumente)
im Nennbetrag von bis zu EUR 3,0 Mrd. zu begeben und deren Gläubigern
Wandlungs- beziehungsweise Optionsrechte auf Aktien der Gesellschaft mit
einem anteiligen Betrag des Grundkapitals von bis zu EUR 35 Mio. zu gewähren.
Die Aktienausgabe wird nur insoweit durchgeführt, als von Wandlungsrechten
aus Wandelschuldverschreibungen Gebrauch gemacht wird oder Wandlungspflichten aus den Schuldverschreibungen erfüllt werden und soweit nicht eigene
Aktien, Aktien aus genehmigtem Kapital oder andere Leistungen zur Bedienung
eingesetzt werden.
Bedingtes Kapital zur
Bedienung zukünftiger
Wandlungs- und
Optionsrechte
Erwerb eigener Aktien
Die Befugnisse zum Erwerb eigener Aktien ergeben sich aus Artikel 9 Abs. 1
lit. c) (ii) SE-VO in Verbindung mit §§ 71 ff. AktG sowie zum Bilanzstichtag aus
der Ermächtigung durch die Hauptversammlung vom 15. Juni 2018. Der Vorstand
ist mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 14. Juni 2023 ermächtigt, unter
Wahrung des Gleichbehandlungsgrundsatzes (Artikel 9 Abs. 1 lit. c) (ii) SE-VO
in Verbindung mit § 53a AktG) eigene Aktien der Gesellschaft bis zu insgesamt
10 % des zum Zeitpunkt der Beschlussfassung oder – falls dieser Wert geringer
ist – des zum Zeitpunkt der Ausübung der Ermächtigung bestehenden Grund
kapitals der Gesellschaft entsprechend den erteilten Maßgaben zu erwerben
und zu verwenden. Die aufgrund dieser Ermächtigung erworbenen Aktien dürfen
zusammen mit anderen Aktien der Gesellschaft, die diese bereits erworben hat
und noch besitzt oder ihr nach den §§ 71a ff. AktG zuzurechnen sind, zu keinem
Zeitpunkt 10 % des jeweiligen Grundkapitals der Gesellschaft übersteigen. Die
Ermächtigung darf nicht zum Zwecke des Handels in eigenen Aktien ausgenutzt
werden.
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DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Auf Grundlage dieser Ermächtigung hat der Vorstand am 12. November 2019 mit
Zustimmung des Aufsichtsrats beschlossen, ein Aktienrückkaufprogramm in
einem Volumen von bis zu maximal 25 Mio. Aktien zu einem Gesamtkaufpreis
(ohne Erwerbsnebenkosten) von bis zu maximal EUR 750 Mio. durchzuführen.
Die Gesamtzahl der im Rahmen des Aktienrückkaufprogramms durch ein beauftragtes Kreditinstitut ausschließlich über den Xetra-Handel der Frankfurter
Wertpapierbörse im Zeitraum vom 15. November 2019 bis zu dessen vorzeitiger
Beendigung am 14. September 2020 durch die Deutsche Wohnen SE erworbenen
Aktien beläuft sich damit auf 16.070.566 Aktien. Dies entspricht einem rech
nerischen Anteil von 4,47 % des Grundkapitals der Deutsche Wohnen SE. Der
Kaufpreis je Aktie betrug durchschnittlich EUR 37,1675. Insgesamt wurden Aktien
zu einem Gesamtpreis von EUR 597.302.731,08 zurückgekauft. Die zurückge
kauften Aktien der Gesellschaft sollen für nach der Ermächtigung zum Erwerb
eigener Aktien durch die Hauptversammlung vom 15. Juni 2018 zulässige Zwecke
verwendet werden. Detaillierte Informationen gemäß Art. 5 Abs. 1 lit. b) und
Abs. 3 der Verordnung (EU) Nr. 596/2014 in Verbindung mit Art. 2 Abs. 2 und
Abs. 3 der Delegierten Verordnung (EU) Nr. 2016/1052 sind im Internet unter
www.deutsche-wohnen.com/aktienrueckkauf abrufbar.
Aktienrückkauf
programm bis zu
maximal 25 Mio. Aktien
beschlossen
Aktienrückkauf
programm
Zum 31. Dezember 2020 verfügte die Gesellschaft über 16.070.566 eigene
Aktien. Auf diese eigenen Aktien entfällt ein Grundkapital in Höhe von
EUR 16.070.566,00.
Ernennung und Abberufung der Mitglieder des Vorstands
sowie Satzungsänderungen
Mitglieder des Vorstands werden gemäß Art. 9 Abs. 1, Art. 39 Abs. 2 SE-VO und
§§ 84 und 85 AktG vom Aufsichtsrat bestellt und abberufen. Der Aufsichtsrat
bestellt Vorstandsmitglieder der Deutsche Wohnen SE für einen Zeitraum von
höchstens fünf Jahren. Eine erneute Bestellung oder Verlängerung der Amtszeit,
jeweils für höchstens fünf Jahre, ist zulässig. Die Satzung der Deutsche Wohnen SE
ergänzt hierzu in § 8 Abs. 1 und 2, dass der Vorstand aus mindestens zwei Mitgliedern besteht, ansonsten jedoch der Aufsichtsrat die Zahl der Vorstandsmitglieder bestimmt. Er kann stellvertretende Vorstandsmitglieder bestellen und
ein Mitglied des Vorstands zum Vorstandsvorsitzenden oder zum Sprecher des
Vorstands ernennen.
Gemäß Art. 59 SE-VO beschließt grundsätzlich die Hauptversammlung über
Änderungen der Satzung. Gemäß § 14 Abs. 3 S. 2 der Satzung bedürfen
Satzungsänderungen, soweit nicht zwingende gesetzliche Vorschriften eine
andere Mehrheit vorschreiben, einer Mehrheit von zwei Dritteln der abgege
benen S
timmen beziehungsweise, wenn mindestens die Hälfte des Grund
kapitals vertreten ist, der einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Zu
Änderungen der Satzung, die lediglich die Fassung betreffen, ist der Aufsichtsrat gemäß § 179 Abs. 1 S. 2 AktG in Verbindung mit § 14 Abs. 5 der Satzung
ermächtigt.
Der Vorstand der
Deutsche Wohnen SE
muss laut Satzung aus
mindestens zwei Mit
gliedern bestehen.
Zusammengefasster Lagebericht
Unternehmensführung
Change-of-Control-Klauseln und Entschädigungsvereinbarungen
im Fall eines Übernahmeangebots
Die wesentlichen Vereinbarungen der Deutsche Wohnen SE, die unter der
Bedingung eines Kontrollwechsels (Change of Control) stehen, betreffen
vornehmlich Finanzierungsvereinbarungen. Für den Fall eines Kontrollwechsels
sehen diese wie üblich für den Kreditgeber das Recht zur Kündigung und vorzeitigen Fälligstellung der Rückzahlung vor.
Ein Kontrollwechsel hätte unter Umständen Auswirkungen auf die von der
Deutsche Wohnen SE ausgegebenen Schuldverschreibungen, insbesondere
Wandelschuldverschreibungen und Inhaberschuldverschreibungen, auf die
bestehenden Kreditlinien und auf Kreditverträge, die von der Deutsche Wohnen SE
oder Konzerngesellschaften mit Banken abgeschlossen wurden. Die jeweiligen
Bedingungen enthalten marktübliche Vereinbarungen, die den Gläubigern das
Recht zur vorzeitigen Kündigung beziehungsweise Wandlung bei Eintritt eines
Kontrollwechsels im Sinne dieser Bedingungen einräumen.
Die Dienstverträge der Vorstandsmitglieder enthalten ebenfalls Regelungen
für den Fall eines Kontrollwechsels. Für den Fall der vorzeitigen Beendigung
der Tätigkeit aus Anlass eines Kontrollwechsels sind den Vorstandsmitgliedern
Leistungen zugesagt worden.
UNTERNEHMENSFÜHRUNG
Die Angaben nach § 289f und § 315d HGB haben wir auf unserer Homepage
im Bereich Corporate Governance & CSR veröffentlicht.
Erklärung zur Unter
nehmensführung
Berlin, 19. März 2021
Michael Zahn
Vorstandsvorsitzender
Philip Grosse
Vorstand
Henrik Thomsen
Vorstand
Lars Urbansky
Vorstand
115
116
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
NICHTFINANZIELLE KONZERNERKLÄRUNG
Die Deutsche Wohnen SE veröffentlicht für das Geschäftsjahr 2020 entsprechend dem CSR- Richtlinie- Umsetzungsgesetz (CSR-RUG) eine Nichtfinanzielle
Konzernerklärung gemäß §§ 315b und 315c in Verbindung mit 289c bis 289e HGB.
Sie umfasst die wesentlichen nichtfinanziellen Belange, die aufgrund erheblicher Auswirkungen auf Umwelt, Arbeitnehmer:innen, Soziales, Korruption und
Bestechung sowie Menschenrechte und ihrer Relevanz für die Geschäftstätigkeit der Deutsche Wohnen 2020 bestimmt wurden. Dabei haben wir uns an den
Standards der Global Reporting Initiative orientiert. Die berichteten Kennzahlen
sind selbst definierte Leistungsindikatoren.
Um die wesentlichen Themen der Nichtfinanziellen Konzernerklärung gemäß dem
CSR-RUG zu bestimmen, wurde mit den Fachabteilungen und dem Vorstand ein
interner Bewertungsprozess aufgesetzt, der im Geschäftsjahr 2020 aktualisiert
wurde. Auf der Grundlage der GRI-Standards wurden die Auswirkungen durch
die Deutsche Wohnen auf die im Gesetz benannten Nachhaltigkeitsbelange
sowie deren Relevanz für das Verständnis des Geschäftsverlaufs/- ergebnisses
bewertet. Nach Abschluss der Bewertung durch die Fachabteilungen und finaler
Validierung durch den zuständigen Vorstand wurden nachfolgende Themen für
die Deutsche Wohnen als wesentlich ermittelt. Die Struktur der Nichtfinanziellen Konzernerklärung richtet sich an unseren fünf Handlungsfeldern aus und
stimmt mit der Gliederung unseres Nachhaltigkeitsberichts überein.
Wesentliche Themen 2020 nach CSR-RUG und Zuordnung zu den Belangen
Belange nach CSR-RUG Wesentliche Themen für Deutsche Wohnen
Handlungsfelder
Bekämpfung von
Korruption und
Bestechung
+ Achtung der
Menschenrechte 1
A.1 Langfristige wirtschaftliche Stabilität
Transparenz und Dialog mit den
A.3
Stakeholdern
A.4 Compliance
A.5 Fair wirtschaften
A.6 Datenschutz
Verantwortungsbewusste Unternehmensführung
Kundenbelange als
zusätzlicher Aspekt
zu den 5 klassischen
CSR-RUG Belangen
+ Achtung der Menschenrechte 1
B.1 Kundenzufriedenheit und Dialog
B.2 Kundengesundheit und -sicherheit
Schaffung von Wohnraum in
B.3
Ballungsgebieten
B.4 Instandhaltung und Sanierung
Auswahl nachhaltiger Lieferant:innen
B.7
und Materialien für Instandhaltung,
Modernisierung und Neubau
Verantwortung
für unsere
Kund:innen und
Immobilien
Arbeitnehmer
belange + Achtung
der Menschenrechte 1
C.2 Recruiting
C.3 Aus- und Weiterbildung
Work-Life-Balance/
C.4
Familienfreundlichkeit
Verantwortung
für unsere
Mitarbeiter:innen
Umweltbelange
Energie bei Neubau,
D.2
Umbau und Bestand
Emissionen bei Neubau,
D.3
Umbau und Bestand
Verantwortung
für Umwelt und
Klima
Sozialbelange
+ Achtung der
Menschenrechte 1
E.1 Quartiersentwicklung
Dialog mit Politik, Kommunen,
E.3
Verbänden, Bürger:innen und anderen
lokalen Gemeinschaften zur Zukunft
des Wohnens
Verantwortung
für die
Gesellschaft
1
Der Belang „Achtung der Menschenrechte“ ist in allen Themenbereichen relevant, welche im weiteren Sinne
Menschenrechtskontext haben.
Die Nichtfinanzielle
Konzernerklärung
orientiert sich an den
Standards der Global
Reporting Initiative.
Zusammengefasster Lagebericht
Nichtfinanzielle Konzernerklärung
Auf Basis der wesentlichen Themen wurde außerdem eine interne Risikoanalyse
im Sinne des CSR-RUG (§§ 315b und 315c in Verbindung mit 289c bis 289e HGB)
durchgeführt. Dabei wurden keine wesentlichen nichtfinanziellen Risiken für das
Jahr 2020 identifiziert.
Zusätzlich werden im Zusammengefassten Lagebericht weitere Maßnahmen
und Aktivitäten der Deutsche Wohnen SE im Rahmen ihres Nachhaltigkeitsmanagements dargestellt. Verweise sind an den entsprechenden Stellen dieser
Nichtfinanziellen Konzernerklärung zu finden. Hinsichtlich der Risiken und ihres
Managements verweisen wir zusätzlich zu den in dieser Erklärung aufgeführten
Informationen auf den Zusammengefassten Lagebericht.
Wesentlichkeitsmatrix Deutsche Wohnen 2020
4,0
C2
A1
3,5
C1
C3
B1
A4 A6
C4
Geschäftsrelevanz
D1
2,5
B5
B8
D4
E3
D3
D2
B4
B3
B7
E4
D5
C6
B2
E1
A5
3,0
A3
E2
C5
A2
B6
E5
2,0
2,0
Auswirkungen auf Umwelt,
Gesellschaft und Ökonomie
2,5
3,0
3,5
Wesentliche Themen
Weitere wesentliche Themen nach Vorstandsvalidierung (C.2, C.3)
Die Nichtfinanzielle Konzernerklärung wurde von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft KPMG AG einer freiwilligen Prüfung mit begrenzter Sicherheit
unterzogen. Weiterführende Informationen zu den Nachhaltigkeitsaktivitäten
der Deutsche Wohnen SE enthält der umfassende Nachhaltigkeitsbericht, der
voraussichtlich im Mai 2021 unter www.deutsche-wohnen.com/nachhaltigkeit
veröffentlicht und nach den GRI-Standards (Option Core) erstellt wird.
Geschäftsmodell
Die Deutsche Wohnen ist eine der führenden börsennotierten Immobiliengesellschaften in Deutschland und Europa. Der Immobilienbestand mit einem
Gesamtwert von rund EUR 26,2 Mrd. umfasst rund 160.000 Wohn-und
Gewerbeeinheiten. Zu unserem Portfolio gehören außerdem Pflegeimmobilien
mit ca. 10.580 Pflegeplätzen und Appartements für Betreutes Wohnen mit
einem Fair Value von rund EUR 1,2 Mrd. Weitere Informationen zum Geschäftsmodell finden Sie im Zusammengefassten Lagebericht.
Nachhaltigkeits
bericht
117
118
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Verantwortungsbewusste Unternehmensführung
Die eigenen vier Wände sind während der Corona-Pandemie für die Menschen
mehr als je zuvor zum Lebensmittelpunkt, aber auch zu einem Arbeitsplatz und
Bildungsort geworden. Wohnen hat vor diesem Hintergrund und angesichts
seiner sozialen und ökologischen Dimension weiter an Bedeutung gewonnen.
Der damit steigenden Verantwortung ist sich die Deutsche Wohnen bewusst.
Die Bedeutung
von Wohnen nimmt
weiter zu.
Über die aktuellen Veränderungen hinaus sieht sich die Deutsche Wohnen auch
mit weiteren Herausforderungen konfrontiert. Dazu zählt der anhaltende Trend
zur Urbanisierung, der mit einem Mangel an Wohnraum und steigenden Mieten
in Metropolregionen und Ballungsgebieten einhergeht, in denen sich ein Großteil
unseres Portfolios befindet. Auch der demografische Wandel und die alternde
Gesellschaft gehören zu den zentralen Fragen unserer Zeit, auf die mit seniorengerechten Wohnkonzepten und Dienstleistungen neue Antworten gefunden
werden müssen.
Dem Immobiliensektor kommt auch eine tragende Rolle bei der Erreichung der
klimapolitischen Zielsetzungen zu, werden doch ein Drittel der CO2-Emissionen
hierzulande durch Gebäude und deren Bewohner:innen verursacht. 1 Die Branche
muss gleichzeitig noch kraftvoller in die digitale Transformation investieren.
Damit kann sie eigene Geschäftsmodelle und Dienstleistungen effizienter
machen und ihre Nachhaltigkeitsziele, vor allem im Ressourcenschutz, noch
besser erreichen.
Ein Drittel der CO2-
Emissionen werden durch
den Immobiliensektor
verursacht.
Wir sind zudem mit strengeren regulatorischen Rahmenbedingungen, wie dem
Berliner Mietendeckel, konfrontiert, der investitionshemmend wirkt und die
ökonomische Basis unseres Geschäftsmodells schwächt. Die Deutsche Wohnen
ist nur dann in der Lage, den steigenden Erwartungen im ökologischen wie im
sozialen Bereich gerecht zu werden, wenn das Unternehmen über die dafür notwendige wirtschaftliche Leistungsfähigkeit verfügt.
Unsere Nachhaltigkeitsstrategie
Die verantwortungsbewusste Unternehmensführung ist der Rahmen für die
weiteren, auch in unserem Leitbild beschriebenen Handlungsfelder. Dazu gehört
die Verantwortung für unsere Kund:innen, für unseren Immobilienbestand und
dessen sozialverträgliche Sanierung, für den Neubau sowie für unsere Mitarbeiter:innen. Darüber hinaus achten wir auf den Schutz von Umwelt und Klima und
engagieren uns für die Gesellschaft in unseren Quartieren und deren Umfeld.
Wir verpflichten uns zu einem integren Verhalten, zur Wahrung der Menschenrechte und zur Einhaltung von Gesetzen und Vorschriften, insbesondere zum
Datenschutz. Entsprechende Verpflichtungen zur Erfüllung von Compliance- und
Nachhaltigkeitskriterien gelten auch für unsere Geschäftspartner:innen.
Unsere Nachhaltigkeitsstrategie ist darauf ausgerichtet, Herausforderungen
engagiert und verantwortungsbewusst anzugehen und die verschiedenen
Erwartungen und Anforderungen in Einklang zu bringen. Wir wollen auf dem
Gebiet der Nachhaltigkeit eine führende Rolle innerhalb der Wohnimmobilienbranche einnehmen sowie die Transparenz und Vergleichbarkeit nachhaltiger
Leistungen erhöhen.
1 https://www.umweltbundesamt.de/themen/klima-energie/energiesparen/energiesparende-
gebaeude#eigentuemer
Unser Leitbild für
Nachhaltigkeit
Zusammengefasster Lagebericht
Nichtfinanzielle Konzernerklärung
Unser Ziel ist die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum in Metropolregionen
mit zukunftsfähigen und nachhaltigen Quartieren, die Wohnen, Arbeiten und
Leben verbinden. Für unsere Neubauprojekte streben wir eine Zertifizierung
nach dem DGNB Gold Standard an. Wir bauen das Geschäftsfeld Pflege und
Betreutes Wohnen aus und realisieren neue Wohnkonzepte, die das Leben und
Wohnen im Alter komfortabel machen.
Den Klimaschutz sehen wir als gesamtgesellschaftliche Aufgabe, die nur gemeinschaftlich von Politik, Unternehmen und Bewohner:innen gelöst werden kann.
Unser Beitrag sind umfassende Investitionen in die Qualität, Zukunftsfähigkeit
und Energieeffizienz unserer Bestände. Dabei fokussieren wir uns auf die
Sanierung der Gebäudesubstanz und Modernisierung der Wärmeerzeugungsanlagen, die Bereitstellung von Mieterstrom aus erneuerbaren Energien, die
effiziente und dezentrale Wärmerzeugung sowie nachhaltige Mobilitätskonzepte
in unseren Quartieren.
Wir investieren in die
Qualität, Zukunftsfähig
keit und Energieeffizienz
unserer Bestände.
Als starke Partnerin der Stadtgesellschaft engagieren wir uns zudem gemeinsam mit unseren Stakeholder:innen für die Gestaltung lebenswerter, urbaner
und ganzheitlicher Quartiere und in der Förderung von Kunst, Kultur, Bildung
und Sport.
Nachhaltigkeitsprogramm zur Steuerung von Zielen und Maßnahmen
Unser Nachhaltigkeitsprogramm besteht aus strategischen und operationa
lisierten Zielen sowie damit verknüpften Maßnahmen in unseren fünf Handlungsfeldern. Zudem dokumentiert es unseren Fortschritt und den Grad der
Zielerreichung in den entsprechenden Bereichen. Es bildet die Grundlage
für die Steuerung unserer nachhaltigkeitsbezogenen Zielsetzungen, die auch
zum Erreichen unserer Unternehmensziele beitragen. Für die Nachhaltigkeitsstrategie ist der Gesamtvorstand verantwortlich. Der Bereich Sustainability
Management/CSR-Reporting, der die operative Umsetzung verantwortet, ist
dem CFO-Vorstandsressort zugeordnet. Zudem wurde ein fachbereichsüber
greifendes Nachhaltigkeitsgremium etabliert, das der strategischen Steuerung
und Weiterentwicklung von Nachhaltigkeit im Unternehmen sowie des Nachhaltigkeitsprogramms dient.
Menschenrechte wahren
Die Deutsche Wohnen bekennt sich zur Achtung der Menschenrechte als
elementaren Bestandteil verantwortungsvoller Unternehmensführung. Unser
Anspruch und Ziel ist es, dass die Menschenrechte in allen Bereichen unseres
unternehmerischen Handelns eingehalten werden. Die Deutsche Wohnen
erwartet von ihren Geschäftspartner:innen, dass sie dies ebenfalls tun und sich
dafür einsetzen, dass auch ihre eigenen Geschäftspartner:innen, Nachunternehmer:innen oder Dienstleistenden ihrer menschenrechtlichen Sorgfaltspflicht
nachkommen. Der Verhaltenskodex für Geschäftspartner:innen der Deutsche
Wohnen konkretisiert diese Erwartungen aufbauend auf den Konventionen
der Internationalen Arbeitsorganisation (ILO) und den Leitprinzipien für Wirtschaft und Menschenrechte der Vereinten Nationen. Ergänzend haben wir im
Berichtsjahr eine menschenrechtsbezogene Risikoanalyse von Teilen unserer
Wertschöpfungskette vorgenommen und uns dabei am Nationalen Aktionsplan
für Wirtschaft und Menschenrechte (NAP) der Bundesregierung orientiert.
Ein Instrument zur Aufdeckung von Menschenrechtsverletzungen ist das Hinweisgebersystem für Mitarbeiter:innen, Kund:innen und Geschäftspartner:innen.
Im Berichtszeitraum wurden darüber keine Menschenrechtsverstöße gemeldet
oder bekannt.
Analyse potenzieller
menschenrecht
licher Risiken in der
Wertschöpfungs
kette auf Seite 122
119
120
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Vertrauensvoller und enger Dialog mit unseren Stakeholdern
Als großes Unternehmen der Wohnungswirtschaft stehen wir im Mittelpunkt
vieler Interessen. Unsere Kund:innen, unsere Aktionär:innen, unsere Mitarbeiter:innen, Wissenschaft, Politik und Verwaltung sowie die breite Öffentlichkeit
verfolgen zu Recht, wie wir unserer Verantwortung nachkommen. Die unterschiedlichen Anforderungen und Einschätzungen zu unserer Nachhaltigkeitsleistung sind für uns eine bleibende Herausforderung, aber auch eine Chance, verantwortungsbewusstes Handeln noch konsequenter strategisch zu verankern.
Unser Ziel ist ein fairer Ausgleich zwischen den unterschiedlichen Bedürfnissen
und Interessen.
Zu den wichtigsten Dialoginstrumenten gehören systematische und regelmäßige
Befragungen der Anspruchsgruppen. Daneben entwickeln wir neue Dialogformate mit politischen Verantwortungsträger:innen und Multiplikator:innen auf
Bundes-, Landes- und kommunaler Ebene und intensivieren den Austausch mit
Akteur:innen der Stadtgesellschaft.
Transparenz unserer Nachhaltigkeitsleistung
Wir wollen die Transparenz unserer Berichterstattung kontinuierlich verbessern
und orientieren uns dabei auch an den wichtigsten Bewertungssystemen und
ESG-Ratings unserer Branche. Bereits seit 2013 berichtet die Deutsche Wohnen
nach den globalen Leitlinien der GRI. Zudem orientieren wir uns an den Best
Practice-Empfehlungen zur Nachhaltigkeitsberichterstattung der EPRA (EPRA
sBPR), dem Interessenverband börsennotierter Immobilienunternehmen.
Best-Practice-
Empfehlungen
der EPRA
Wirtschaftliche Stabilität sichert nachhaltige Zukunft
Die Geschäftstätigkeit der Deutsche Wohnen ist langfristig ausgerichtet.
Als kapitalmarktorientiertes Unternehmen handeln wir ökonomisch verant
wortungsvoll und sind den Interessen unserer Anteilseigner:innen verpflichtet.
Die wirtschaftlichen Folgen der Corona-Pandemie im Jahr 2020 waren für die
Deutsche Wohnen im Vergleich zu anderen Branchen gering. Das liegt zum
einen an den staatlichen Unterstützungen, die auch unseren Kund:innen sowie
Geschäftspartner:innen zugute gekommen sind. Zum anderen führen wir dies
auch auf unser resilientes und stabiles Geschäftsmodell sowie unsere risikobewusste Geschäftsstrategie zurück. Die ökonomische Stabilität unseres
Unternehmens wird durch die Größe und Qualität unseres Immobilienportfolios und die Konzentration auf attraktive deutsche Metropolregionen und
Ballungszentren gewährleistet. Investitionen in den Neubau von Wohn- und
Pflegeimmobilien in Wachstumsregionen steigern ebenfalls unsere Wettbewerbsfähigkeit. Mit der Sanierung unseres Immobilienbestands verbessern
wir zudem die Qualität, Energieeffizienz und Zukunftsfähigkeit unseres
Portfolios.
Die Deutsche Wohnen möchte die mit der Digitalisierung, dem Internet of
Things und künstlicher Intelligenz verbundenen Chancen nutzen und setzt
insbesondere auf ganzheitliche, integrierte Smart- Living-Konzepte.
Integrität wahren durch Compliance und Antikorruption
Die Deutsche Wohnen ist darauf angewiesen, das Vertrauen von Kund:innen,
Käufer:innen und Geschäftspartner:innen zu gewinnen und zu erhalten.
Unser Anspruch ist es, unsere Werte, insbesondere Ehrlichkeit, Integrität
und Offenheit, sowie die Grundsätze und Regeln verantwortungsbewusster
Unternehmensführung im täglichen Handeln umzusetzen. Eine wesentliche
Grundlage für Integrität ist Compliance, also die Einhaltung der gesetzlichen
Bestimmungen und der internen Richtlinien.
Unsere Werte
bestimmen unser
tägliches Handeln.
Zusammengefasster Lagebericht
Nichtfinanzielle Konzernerklärung
Wir tolerieren keinerlei Form von Korruption oder anderen unlauteren
Geschäftspraktiken und erwarten dies ebenso von unseren Geschäftspartner:innen. Zudem sind jegliche Interessenkonflikte zu vermeiden.
Richtlinien und Prozesse etabliert
Die Deutsche Wohnen hat Verhaltensrichtlinien festgelegt, die die gesetzlichen
Bestimmungen konkretisieren und unternehmensweit für alle Mitarbeiter:innen
gelten. 2 Eine Antikorruptionsrichtlinie enthält ergänzend detaillierte Anweisungen
zur Einhaltung von Gesetzen und internen Regeln zur Prävention von Korruption
und Bestechung. Die unrechtmäßige Beeinflussung von Geschäftspartner:innen
beziehungsweise durch Geschäftspartner:innen durch Begünstigungen, Geschenke
oder die Gewährung sonstiger Vorteile ist danach ausnahmslos untersagt. Den
Erhalt und die Kenntnisnahme der Richtlinien haben die Mitarbeiter:innen bei
Arbeitsantritt zu bestätigen. 3 Führungskräfte haben ihre Mitarbeiter:innen für
deren Einhaltung zu sensibilisieren.
Unsere Mitarbeiter:innen
werden für die Ein
haltung von internen
Verhaltensrichtlinien
sensibilisiert.
Die Regeln zur Korruptionsprävention sind zentraler Bestandteil des ComplianceManagement-Systems der Deutsche Wohnen. Alle Unternehmensbereiche und
Prozesse unterliegen regelmäßigen Untersuchungen hinsichtlich Compliance
Risiken. Etwaige Verdachts-und Korruptionsfälle untersuchen wir anlassbezogen
sowie im Rahmen unserer regelmäßigen Risikoberichterstattung. Alle Vorgänge
mit kartellrechtlicher Bedeutung, wie zum Beispiel Akquisitionen, werden
sorgfältig und eingehend geprüft.
Verantwortlichkeiten im Compliance-Management-System
Für die Einhaltung gesetzlicher Bestimmungen und der internen Richtlinien sind
insbesondere der Vorstand, der Compliance Officer des Konzerns und das Team
Legal/Compliance sowie die Führungskräfte, aber auch alle Mitarbeiter:innen
verantwortlich. Führungskräfte und Mitarbeiter:innen absolvieren ComplianceSchulungen, die im Präsenz- und E-Learning-Format stattfinden.
Im Berichtsjahr hat das Team Legal/Compliance zusammen mit einem externen
Berater ein Projekt zur Evaluierung und Weiterentwicklung des ComplianceManagement-Systems (CMS) durchgeführt. Ziel war es, ausgehend von einer
aktualisierten Ermittlung des rechtlichen Compliance-Risikoprofils im Geschäftsfeld der Deutsche Wohnen unter Berücksichtigung des bereits bestehenden
CMS-Frameworks Maßnahmen zur weiteren Verbesserung der internen Kontrollstrukturen zu identifizieren.
Einhaltung des Steuerrechts durch Tax-Compliance-System
Die Deutsche Wohnen bekennt sich vorbehaltlos und uneingeschränkt zur
Befolgung steuerrechtlicher Regelungen. Gebotene Steueroptimierungen sind
ausschließlich innerhalb des gesetzlichen Rahmens und unter Beachtung allgemeingültiger Normen umzusetzen. Zur Einhaltung der gesetzlichen Pflichten
und zur Vermeidung steuerlicher und steuerrechtlicher Risiken hat der Deutsche
Wohnen-Konzern ein Tax-Compliance-System implementiert. 4 Dieses besteht
aus Regelungen und Arbeitsanweisungen, die an Veränderungen der gesetzlichen
Rahmenbedingungen und des Geschäftsumfeldes angepasst werden. Zudem
regelt es Aufgaben und Verantwortungsbereiche sowie Melde- und Berichtspflichten im Einzelnen.
Das Tax-Compliance-System wird durch eine externe steuerzentrierte Rechtsberatung auf Angemessenheit geprüft. Die letztmalige Prüfung, die im Jahr
2019 erfolgte, ergab keine Beanstandungen. Teilaspekte der Tax-Compliance
sind zudem Gegenstand von Prüfungen der Internen Revision.
2 Mit Ausnahme der im Sommer 2020 erworbenen ISARIA München Projektentwicklungs GmbH
3 Dies bezieht sich auf alle personalführenden Gesellschaften, ausgenommen FACILITA, ISARIA
München Projektentwicklungs GmbH, SYNVIA media GmbH, PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG und
K ATHARINENHOF.
4 Das Tax-Compliance-System gilt für die Deutsche Wohnen SE und Gesellschaften, die sich mittelbar
oder unmittelbar im Mehrheitsbesitz der Deutsche Wohnen SE befinden und für die eine interne
Geschäftsbesorgung vorliegt.
Schulungen stärken
das Bewusstsein für
Compliance.
121
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DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Hinweisgebersystem für vertrauliche Meldungen
Zur Information über mögliche Regelverletzungen steht ein Hinweisgebersystem zur Verfügung. Es ermöglicht Beschäftigten, Kund:innen und Vertragspartner:innen des Unternehmens, Informationen zu möglichen schwerwiegenden Rechts-oder Regelverstößen an einen Vertrauensanwalt weiterzugeben.
Dies kann auf Wunsch anonym erfolgen. Die Hinweispersonen sind durch die
anwaltliche Schweigepflicht des Vertrauensanwalts geschützt.
Im Berichtszeitraum wurden keine neuen Korruptionsfälle bei der Deutsche
Wohnen oder einer Tochtergesellschaft bekannt und es gab keine bestätigten
Vorfälle, in denen Mitarbeiter:innen wegen Korruption entlassen oder
abgemahnt wurden.
Geschäftspartnerkodex mit Fokus auf Integrität und Compliance
Die Deutsche Wohnen hat einen Verhaltenskodex für Geschäftspartner:innen
implementiert, der die Anforderungen im Hinblick auf die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften sowie Integrität und ethischer Standards festlegt. So
erwarten wir von unseren Geschäftspartner:innen, dass sie alle für sie jeweils
geltenden Gesetze und Vorschriften, insbesondere hinsichtlich Antikorruptions-,
Geldwäsche-, Kartell-, Wettbewerbs-, Umwelt-, Datenschutz-und Kapitalmarktrecht, befolgen, fair und verantwortungsvoll mit ihren Arbeitnehmer:innen
umgehen und ihren menschenrechtlichen Sorgfaltspflichten nachkommen. Die
Verpflichtung zur Einhaltung des Kodex ist fester Bestandteil aller wesentlichen
neu abgeschlossenen Verträge.
Darüber hinaus haben wir zum Jahreswechsel 2020/21 eine Einkaufsrichtlinie in
Kraft gesetzt. Diese regelt die Verantwortlichkeiten von zentralem und dezentralem Einkauf, die Zusammenarbeit mit den Geschäftspartner:innen und die
konkreten Anforderungen in puncto Qualität, Compliance und Nachhaltigkeit.
Analyse potenzieller menschenrechtlicher Risiken
in der W
ertschöpfungskette
Um potenziell nachteilige Auswirkungen auf die Menschenrechte in unserer
Wertschöpfungskette zu identifizieren, haben wir im Berichtsjahr eine
menschenrechtliche Risikoanalyse mit Fokus auf die Handwerks- und Baubranche durchgeführt. Der Fokus auf diese Branchen begründet sich in der
Betrachtung der hohen historischen Umsatzzahlen im Rahmen der laufenden
Instandhaltung, Sanierung und Neuvermietung (Handwerk) sowie in den
geplanten hohen Investitionen in Neubauvorhaben (Baubranche). Dabei
haben wir uns an den fünf Kernelementen des NAP der Bundesregierung
orientiert. Zunächst wurden auf Grundlage der anerkannten völker- und
menschenrechtlichen Rahmenwerke und unter Einbeziehung von Interviews
mit Expert:innen acht menschenrechtliche Handlungsfelder identifiziert, die
für die Deutsche Wohnen potenziell von Relevanz sind. Die identifizierten
potenziellen Risiken haben wir anschließend priorisiert und dafür die Kriterien
Verbindung zu unserem Unternehmen und Einordnung nach Schweregrad
zugrunde gelegt. Die Verbindung zum Unternehmen wurde anhand der Vertrags- und Geschäftsbeziehungen zu Lieferanten sowie der Komplexität der
eigenen Wertschöpfungskette bewertet. Der Schweregrad hängt von Ausmaß,
Umfang und der Umkehrbarkeit der möglichen Menschenrechtsverletzung
ab. Als prioritär eingestufte potenzielle Risiken wurden die Rechte auf fairen
Lohn, sichere Arbeitsbedingungen, soziale Sicherheit und Arbeitssicherheit
identifiziert. Auf Grundlage der Analyse werden wir prüfen, inwieweit unsere
bestehenden Managementansätze diese potenziellen Risiken abdecken beziehungsweise diese durch gezielte Maßnahmen reduziert werden können. Die
Durchführung von Risikoanalysen im Sinne des NAP sehen wir als kontinuierlichen Prozess, den es stets anzupassen und weiterzuentwickeln gilt.
Geschäftspartner:innen
sind zur Einhaltung
des Kodex vertraglich
verpflichtet.
Zusammengefasster Lagebericht
Nichtfinanzielle Konzernerklärung
Datenschutz und Datensicherheit durchgängig gewährleisten
Die Deutsche Wohnen verarbeitet personenbezogene Daten, insbesondere ihrer
Kund:innen, Mitarbeiter:innen, Bewerber:innen und Geschäftspartner:innen,
beispielsweise zur Erfüllung ihrer vertraglichen Verpflichtungen oder für gesetzlich vorgeschriebene Zwecke. Der verantwortungsvolle Umgang mit den Daten
und die Einhaltung der datenschutzrechtlichen Bestimmungen haben für uns
hohe Priorität.
Datenschutz und Daten
sicherheit haben bei uns
hohe Priorität.
Das Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) und die Datenschutz- Grundverordnung
(DSGVO) setzen hier die maßgeblichen Regeln für die Unternehmen bezüglich
des Umgangs mit personenbezogenen Daten.
Zuständigkeiten und Prozesse definiert
Auf Ebene der Deutsche Wohnen SE ist der Vorstand für die Wahrung des
Datenschutzes verantwortlich. Dieser hat eine externe Datenschutzbeauftragte
bestellt, welche mit der Datenschutzkoordinatorin und einem Mitarbeiter
im Bereich Legal/Compliance zusammenarbeitet. Dieses Team betreut die
datenschutzrechtlichen Fragestellungen und bedient sich der Datenschutz
ansprechpartner:innen aus den jeweiligen Fachbereichen. Bei technischen
Fragestellungen zum Datenschutz unterstützt die IT-Security.
Zum Schutz der personenbezogenen Daten und zur Datensicherheit in der
Deutsche Wohnen sind die erforderlichen technischen und organisatorischen
Maßnahmen implementiert. Dazu gehören Verpflichtungen der Mitarbeiter:innen
auf Vertraulichkeit, Richtlinien und Arbeitsanweisungen sowie Datenschutzformulare. Die Mitarbeitenden erhalten bei Beginn der Tätigkeit unter anderem
eine Basisschulung in den Bereichen Datenschutz und IT-Sicherheit.
Wir haben klare Prozesse zur Behandlung von möglichen Datenschutzvorfällen
etabliert. Hier sind alle Beschäftigten dazu aufgerufen, verdächtige Sachverhalte
an das Team Datenschutz zu melden. In Zusammenarbeit mit der IT-Security
und dem Fachbereich erfolgen dann eine Evaluierung und die Durchführung der
nächsten Schritte. So kann eine Meldung an die Datenschutzbehörde innerhalb
der 72-Stunden-Frist erfolgen und die unverzügliche Behebung der Datenpanne
adressiert werden.
Kontinuierliche Überprüfung der Datenschutzrisiken und -vorfälle
Das Team Datenschutz hat 2020 zusammen mit den Datenschutzansprech
partner:innen ein Audit der wichtigsten Prozesse durchgeführt.
Es gab im Jahr 2020 keinen Datenschutzvorfall und keinen Zugriff durch
unbefugte Personen auf Daten der Deutsche Wohnen, die im Rahmen einer
obligatorischen Datenpannenmeldung an das Team Datenschutz herange
tragen worden sind.
Ein Fall aus dem Jahr 2019 wurde im Berichtsjahr weiterverfolgt. Die zuständige
Aufsichtsbehörde hat im vierten Quartal 2019 einen Bußgeldbescheid gegen die
Deutsche Wohnen erlassen. Die Vorwürfe im Bescheid beziehen sich auf eine
bereits abgelöste Datenarchivierungslösung der Deutsche Wohnen. Auf den
eingelegten Einspruch des Unternehmens hat das Landgericht das Verfahren
eingestellt, weil der Bußgeldbescheid unwirksam war. Gegen den Beschluss des
Landgerichts Berlin hat die Beauftragte für den Datenschutz und Informationsfreiheit sofortige Beschwerde eingelegt.
In 2020 gab es keinen
Datenschutzvorfall im
Unternehmen.
123
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DEUTSCHE WOHNEN SE
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Verantwortung für unsere Kund:innen
und Immobilien
Immobilienbestand und Neubau nachhaltig gestalten
Unser Kerngeschäft ist stark von sich wandelnden regulatorischen Rahmen
bedingungen und Herausforderungen in sozialer und ökologischer Hinsicht
geprägt. Wohnraummangel, steigende Mieten, der demografische Wandel,
Erfordernisse des Klimaschutzes und der Ressourceneffizienz verlangen
nach zukunftsorientierten Lösungen, denen teilweise investitionshemmende
Faktoren wie der Berliner Mietendeckel entgegenstehen.
Mit nachhaltig aus
gerichteten Neubau
projekten schaffen wir
zusätzlichen Wohnraum
in Ballungszentren.
Die Menschen in Deutschland wohnen inzwischen häufiger allein als noch vor
drei Jahrzehnten. Dies betrifft vorrangig die Großstädte, wo fast die Hälfte der
Alleinlebenden wohnen. Dort wird der Druck auf dem Wohnungsmarkt weiter
steigen, da die Zahl der Einwohner:innen deutlich zunimmt. Die angespannte
Situation auf dem Wohnungsmarkt führt auch dazu, dass viele Haushalte durch
die Wohnkosten überlastet werden.
Im Berichtsjahr hat die Corona-Pandemie die Rolle des Wohnens noch stärker
in den Mittelpunkt des gesellschaftlichen Bewusstseins gerückt. Angesichts der
Kontaktbeschränkungen spielte sich das Leben mehr als zuvor in den eigenen
vier Wänden ab. Die Corona-Pandemie hat auch die Digitalisierung unserer
Lebens-und Wohnwelt weiter vorangetrieben und dem Markt für Smart-Home
Lösungen weitere Impulse verliehen. Besonders für die Immobilienwirtschaft
wird die Digitalisierung ein maßgebliches Handlungsfeld sein, so auch für die
Deutsche Wohnen.
Wir wollen unseren Kund:innen auch in Zukunft ein bezahlbares und sicheres
Wohnen in attraktiven Quartieren bieten. Dafür investieren wir im Zuge von
Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen nicht nur in die Qualität unserer
Bestände, sondern schaffen mit nachhaltig ausgerichteten Neubauprojekten
zusätzlichen Wohnraum in Ballungszentren. Bei allen Baumaßnahmen achten wir
besonders auf den Einsatz umwelt- und gesundheitsverträglicher Materialien
und verpflichten unsere Lieferanten zu sozial und ökologisch verantwortungsbewusstem Handeln.
Zufriedenheit unserer Kund:innen im Mittelpunkt (B.1)
Die Zufriedenheit unserer Kund:innen sichert unseren wirtschaftlichen Erfolg
und hat für unser Unternehmen hohe Priorität. Deshalb arbeiten wir stetig
daran, unsere Servicequalität zu verbessern und die sich wandelnden Bedürfnisse unserer Mieter:innen noch besser zu adressieren. Darüber hinaus möchten
wir für unsere Kund:innen auch eine Partnerin sein, die ihnen ein generationenübergreifendes, gutes und lebenswertes Wohnen möglich macht. Wir denken
unsere Quartiere daher ganzheitlich – von den Außenanlagen über die Infrastruktur bis hin zur Energieversorgung und Mobilität.
Wir sehen uns vor allem in der Verantwortung, unseren Kund:innen faire Wohnverhältnisse zu bieten und ihnen damit mehr Sicherheit und Planbarkeit für ihre
Lebensentwürfe zu geben. Daher orientieren wir uns in der Gestaltung unserer
Mietenpolitik an der individuellen Lebens- und Einkommenssituation und haben
dieses Prinzip auch in unserem Mieterversprechen verankert.
Die Zufriedenheit
unserer Kund:innen ist
von großer Bedeutung
für uns.
Zusammengefasster Lagebericht
Nichtfinanzielle Konzernerklärung
Im Dialog mit unseren Mieter:innen
Zur Verbesserung unseres Services haben wir das Deutsche Wohnen-Kunden
portal etabliert, das Dienstleistungen rund um die Uhr verfügbar macht.
Kund:innen haben hier zum Beispiel die Möglichkeit, sich alle vertragsrelevanten
Informationen anzeigen zu lassen, Einblick in ihr Miet-und Kautionskonto oder
den Energieausweis zu erhalten oder die Vorauszahlung anzupassen.
Wir arbeiten stetig
daran, unsere Service
qualität zu verbessern.
Zusätzlich haben wir im Jahr 2020 den Zentralen Kundenservice (ZKS) eingeführt, um die Bearbeitungszeit von Anliegen zu verkürzen und eine persönliche
Bearbeitung zu erleichtern. Damit entsprechen wir auch dem Feedback aus
unseren Mieterbefragungen.
Zentraler Kundenservice
Telefonischer
Kunden
service
Digitale Post &
Dokumenten
verarbeitung
Feedback
management
Technischer
Kundensupport
Kaufmännische
Kundenbetreuung
(zentral)
Darüber hinaus bieten wir unseren Kund:innen die Möglichkeit, sich direkt mit
ihren Anliegen an die kaufmännischen oder technischen Mitarbeiter:innen in
unseren Standorten zu wenden. Für die Anfragen von Mietinteressent:innen
stehen unsere Vermietungsbüros zur Verfügung.
Aktuelle Mieterbefragung zur Zufriedenheit mit der Wohnsituation
Im dritten Quartal 2020 hat die Deutsche Wohnen die jährliche Mieter
befragung durchgeführt, in die rund 31.000 Haushalte einbezogen wurden.
Bei der Befragung konnten wir mit 33 % eine ähnlich hohe Teilnahmequote wie
im Vorjahr registrieren (2019: 36 %). In vielen Bereichen ist die Zufriedenheit
unserer Kund:innen erneut gestiegen – durchschnittlich um 2,8 %. Die größten
Steigerungen gab es bei der Bewertung des Zustands der Treppenhäuser, der
Reinigung und dem Image unseres Unternehmens. So stieg die Zufriedenheit
mit der Deutsche Wohnen im Jahresvergleich von 78 % auf 82 %. Auch bei der
Zufriedenheit mit der Wohnung zeichnen sich mit 88 % (2019: 87 %) erneut
vergleichbar hohe Zustimmungswerte ab. Mit der Freundlichkeit der Mitarbeiter:innen sind unsere Mieter:innen besonders zufrieden (91 %).
Leistungsindikator
2020
2019
Mieterbefragung: Zufriedenheit mit der Wohnsituation
88 %
87 %
Zufriedenheit mit der Deutsche Wohnen als Vermieter
82 %
78 %
Soziale Verantwortung für unsere Mieter:innen
Unsere Verantwortung für faire Wohnverhältnisse unserer Kund:innen bringen
wir in unserer freiwilligen Selbstverpflichtung Unser Versprechen an unsere
Mieter zum Ausdruck. Wir rücken dabei die individuellen Einkommens- und
Lebensverhältnisse unserer Mieter:innen in den Mittelpunkt und begrenzen
Mieterhöhungen bei Härtefällen. Zudem vergeben wir in der Neuvermietung
jede vierte Wohnung an Mieter:innen mit einem Anspruch auf einen Wohn
berechtigungsschein. Damit wollen wir die Folgen der Gentrifizierung begrenzen
und die soziale Durchmischung unserer Bestände erhalten. Zudem hat die
Deutsche Wohnen seit 2017 mit mehreren Berliner Bezirken weiterführende
projektbezogene Vereinbarungen zur sozialverträglichen Durchführung von
komplexen Sanierungsmaßnahmen geschlossen.
88 %
Zufriedenheit unserer
Mieter:innen
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DEUTSCHE WOHNEN SE
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Besondere Unterstützung für Mieter:innen während
der Corona-Pandemie
Wir haben unseren Mieter:innen zugesichert, dass während der Pandemie
niemand seine Wohnung verlieren wird. Sowohl für Wohnungs- als auch
Gewerbemieter:innen haben wir Unterstützungsangebote aufgelegt, die von
konkreten Hilfen bei Zahlungsschwierigkeiten, über die Aufklärung zu Mieterschutzregelungen, die Beantragung von Fördermitteln bis zur Vermittlung
von Beratungskontakten von sozialen Notdiensten reichen. Zudem verzichten
wir während der Corona-Krise auf Mahnungen und Kündigungen infolge von
Zahlungsschwierigkeiten unserer Mieter:innen ebenso wie auf Mieterhöhungen.
Im Berichtsjahr haben wir einen Corona-Hilfsfonds in Höhe von EUR 30 Mio.
ins Leben gerufen, um Mieter:innen, Geschäftspartner:innen und Dienstleistende zu unterstützen, die durch die Corona-Pandemie in finanzielle Schwierigkeiten geraten sind. Die Beantragung der Mittel erfolgt in einem möglichst
unbürokratischen Verfahren. Für die Schaffung dieses Hilfsfonds folgten die
Deutsche Wohnen-Aktionär:innen auf der Hauptversammlung dem Vorschlag
von Vorstand und Aufsichtsrat, für das Geschäftsjahr 2019 eine Dividende
von 90 Cents je Aktie auszuschütten. Dies entspricht einer Reduktion der
ursprünglich geplanten Ausschüttungsquote um 5 Prozentpunkte auf rund
60 %. Damit zeigten die Deutsche Wohnen-Aktionär:innen ihr klares Bekenntnis für Solidarität in der Corona-Krise.
Bislang haben sich rund 1.000 Mieter:innen bezüglich einer Stundung der Miete
infolge der Corona-Pandemie an die Deutsche Wohnen gewandt. Der Anteil der
Mieter:innen, die von diesem Hilfsfonds Gebrauch gemacht haben, ist, ebenso
wie die bisherige Ausschöpfung des Hilfsfonds, gering. Neben Mieterlassen
findet der Hilfsfonds auch für soziale Zwecke Verwendung. Die Laufzeit des
Fonds werden wir so lange aufrechterhalten, wie die Corona-Krise und deren
Auswirkungen auf unsere Mieter:innen anhält. Wir gehen davon aus, weitere
Zahlungen unter dem Fonds im laufenden Geschäftsjahr vorzunehmen, insbesondere um Mieter:innen sowie Geschäftspartner:innen und Dienstleistende
zu unterstützen, die nur in einem unzureichenden Umfang von den staatlichen
Hilfsprogrammen profitieren.
Einhaltung strenger Hygieneanforderungen im Kontakt mit
Kund:innen und Beschäftigen
Während der Corona-Pandemie haben wir die behördlichen Regelungen zur
Viruseindämmung schnell umgesetzt, beispielsweise die Absperrung von Spielplätzen. Termine wie Vorbesichtigungen, Wohnungsabnahmen und -übergaben
und Mietvertragsunterzeichnungen erfolgten nicht wie gewohnt, sondern mussten weitgehend kontaktlos durchgeführt werden. Für Wohnungsbesichtigungen
konnten wir mit dem Showroom sowie der digitalen 360-Grad-Besichtigung
sichere und kundenfreundliche Formate anbieten.
Bei der Durchführung von beauftragten Leistungen in der Instandhaltung
und Modernisierung sowie im Kontakt mit Mieter:innen wurde angewiesen,
auf die Einhaltung der Hygienebestimmungen zu achten, um Kund:innen,
Mitarbeiter:innen und die Beschäftigten der beauftragten Firmen zu schützen.
Die Maßnahmen wurden mit unserem internen Sicherheitsgremium abgestimmt.
Gesundheit und Sicherheit unserer Kund:innen im Fokus
Die Gesundheit und Sicherheit unserer Kund:innen sind uns wichtige Anliegen.
Hier achten wir besonders streng auf die Risikovermeidung bei Beseitigung,
Ausbau und Entsorgung von Schadstoffen im Rahmen von Sanierungsprojekten
sowie Altlasten auf den Bodenflächen der Grundstücke. Zudem möchten wir
den Einsatz gesundheitsverträglicher und nachhaltiger Baustoffe gewährleisten.
EUR 30 Mio.
Hilfsfonds für Menschen,
die durch die CoronaPandemie in finanzielle
Schwierigkeiten geraten
sind.
Zusammengefasster Lagebericht
Nichtfinanzielle Konzernerklärung
Kundensicherheit im Sinne der Verkehrssicherheit der Wohnanlagen und
Wohnungen wird bei der Deutsche Wohnen durch ein abgestimmtes Handeln
der operativen Gesellschaften DWCF, DWI und FACILITA gesteuert.
Der Umgang mit gefährlichen Baustoffen ist durch Richtlinien und Gesetze
geregelt. Beim Ausbau und bei der Entsorgung von gefährlichen Abfällen
hält sich die Deutsche Wohnen an die geltenden Gesetze und Richtlinien im
Rahmen der technischen Baubestimmungen, wie zum Beispiel die Technischen Regeln für Gefahrstoffe (TRGS) und die Asbestsanierungsrichtlinie
(AsbestSanRI). Vor dem Beginn einer Sanierung sind Gutachten zu erstellen,
die entsprechende Beauftragung ist Bestandteil des Mustervertrags für
Fachplaner:innen. Weitere Prozessschritte sind Objektbegehungen, Probenentnahmen und die vorschriftsmäßige und dokumentierte Entsorgung von
solchen Gefahrstoffen, die nicht im Gebäude verbleiben dürfen.
Sicherer Umgang mit Altlasten
Ein großer Teil der Wohnungen im Portfolio der Deutsche Wohnen wurde nicht
vom Unternehmen selbst errichtet. Vereinzelt befinden sich in diesen Gebäuden
noch Materialien, die zum Bauzeitpunkt technisch modern waren, mittlerweile
aber im Falle ihrer Freisetzung als schädlich gelten.
Potenziell schädliche Stoffe, wie zum Beispiel Asbest, „alte“ künstliche Mineralfasern (KMF), polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK) oder bleihaltige Anstriche in bestehenden Gebäuden, werden im Rahmen von Instandhaltungen, Neuvermietungen oder im Zuge von Sanierungsprojekten im Regelfall
entfernt und durch geeignete Materialien ersetzt. Die gefährlichen Abfälle
werden vorschriftsmäßig entsorgt, um eine Gefahr für Menschen und Umwelt
auszuschließen. Bei Sanierungs-sowie Neubauprojekten gehen wir achtsam mit
der Bodenfläche der Grundstücke um. Neubaugrundstücke werden gemäß den
gesetzlichen Anforderungen des Bundes- Bodenschutzgesetzes (BBodSchG)
behandelt.
Nachhaltiger Immobilienbestand durch Instandhaltung und Sanierung
Unser Immobilienbestand umfasst rund 155.400 Wohn-und 2.900 Gewerbe
einheiten.
Unsere umfassenden Investitionen in den vergangenen Jahren tragen insbesondere zur Erhaltung, Zukunftsfähigkeit und Qualitätsverbesserung unserer
Immobilien bei. Im Fokus stehen hier neben der zeitgemäßen Ausstattung der
Wohnungen auch die energetische Ertüchtigung der Gebäude, die Sanierung der
Anlagentechnik, die Stärkung der Sicherheit und die Wohnwertverbesserung.
In den letzten Jahren haben wir rund 8.000 Wohnungen für etwa 16.000 Menschen komplex energetisch saniert. Das ermöglicht nicht nur die Zukunftssicherung unserer Bestände und Quartiere. Im Vergleich zu einem Abriss oder Neubau
wird durch eine Sanierung auch der Verbrauch sogenannter grauer Energie
vermieden. Das betrifft die CO2-Emissionen, die bei der baulichen Errichtung
und insbesondere bei der Herstellung der eingesetzten Materialien wie Stahl,
Beton oder Aluminium entstehen. Deren Weiternutzung dient somit auch dem
Klimaschutz und der Ressourceneffizienz.
Unser Ziel ist ein sachlicher und fairer Ausgleich zwischen den Interessen der
Gesellschaft, des Unternehmens und der Bewohner:innen in unseren Quartieren.
Diesen Anspruch wollen wir insbesondere bei der Planung und Umsetzung von
Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen einlösen. Ziel ist es, tragfähige
Lösungen für unsere Kund:innen zu finden, so zum Beispiel zu Ausweichquar
tieren, Mietminderungen oder Regelungen für finanzielle Härtefälle.
Unsere Verpflich
tung zu Fairness und
Sozialverträglichkeit
auf Seite 136
127
128
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Damit wollen wir zudem die Akzeptanz für Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen erhöhen und unseren Weg fortsetzen, bei gesellschaftlich breit
diskutierten Themen wie Neubau und sozialverträglicher Klimaschutz sensibel
vorzugehen und den Dialog zu fördern.
Die Umsetzung der Instandhaltungsmaßnahmen und Sanierungsprojekte
einschließlich der technischen und kaufmännischen Steuerung sowie der Berücksichtigung der Interessen der Mieter:innen erfolgt im engen Zusammenspiel von
DWI/DWKS, DWCF, DWM und FACILITA. 5
Unsere Neubaustrategie zur Schaffung von Wohnraum
in Ballungsgebieten
In den deutschen Ballungs-und Metropolregionen fehlen fast zwei Millionen
bezahlbare Wohnungen, denn dort hinkt der Neubau trotz steigender Fertigstellungszahlen dem Wohnraumbedarf weiter hinterher. 6 Die Deutsche Wohnen
will ihren Teil zur Problemlösung beitragen und setzt ihren Kurs fort, Neubaupotenziale auf eigenen Grundstücken und Konversionsflächen zu erschließen.
Insgesamt wird das Unternehmen in den nächsten zehn Jahren über EUR 5 Mrd.
in den Neubau von Wohn-, Pflege-und Büroimmobilien investieren. Damit schaffen wir rund 15.000 neue Wohneinheiten und 265.000 m2 Gewerbefläche mit
einer Gesamtnutzfläche von ca. 1 Mio. m2 größtenteils in den Metropolregionen
Berlin-Brandenburg, Leipzig, Dresden, Hamburg sowie München, Stuttgart und
Frankfurt am Main. Allein bis 2025 werden wir so rund 10.000 Menschen ein
neues Zuhause geben.
Unsere Neubaustrategie verfolgen wir mit dem Ziel, zukunftsweisende Quartiere zu entwickeln, die Wohnen, Arbeiten und Leben miteinander verbinden –
heute und mit Blick auf die Zukunft. Gerne würden wir durch Neubau noch
mehr und schneller zusätzlichen Wohnraum schaffen, um die angespannten
Wohnungsmärkte weiter zu entlasten. Die behördlichen Auflagen und Gesetze
insbesondere in Berlin, wie beispielsweise der beschlossene Mietendeckel,
wirken jedoch investitionshemmend. Daher planen wir künftig auch in anderen
deutschen Metropolregionen neuen Wohnraum zu schaffen.
Die Neubauprojekte werden einschließlich der Entwicklung, Planung und
baulichen Realisierung durch die Geschäftsführung der DWCF operativ
verantwortet.
Vorrang für nachhaltiges Bauen
Neubauvorhaben sowie ausgewählte Sanierungsprojekte werden nach dem
anerkannten Zertifizierungssystem der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges
Bauen (DGNB) geplant und realisiert. Dabei betrachten wir den gesamten
Lebenszyklus eines Gebäudes und legen besonderes Augenmerk auf die Nutzung
qualitativ hochwertiger und umweltschonender Materialien sowie auf nachhaltige Energie-, Wasser-und Verkehrskonzepte. Für den Neubau streben wir eine
Zertifizierung nach dem DGNB-Standard Gold an.
Lieferkette und Materialeinsatz nachhaltig ausrichten
Wir kaufen Energieträger sowie handwerkliche und technische Dienstleistungen
ein und beauftragen Anbieter:innen in der Ver-und Entsorgung. Die Beschaffung
von Baumaterialien obliegt den für uns tätigen Handwerks-, Bau- und Planungsunternehmen und basiert auf den Vorgaben im Rahmen von Ausschreibungen
oder Standardproduktkatalogen. Dienstleistungen beziehen wir mehrheitlich
direkt von Handwerksbetrieben, Planer:innen und Baufirmen aus der Region
beziehungsweise deutschlandweit.
5 Deutsche Wohnen Immobilien Management GmbH und Deutsche Wohnen Kundenservice GmbH,
Deutsche Wohnen Construction and Facilities GmbH, Deutsche Wohnen Management GmbH,
FACILITA Berlin GmbH
6 https://www.boeckler.de/de/boeckler-impuls-unbezahlbare-mieten-4100.htm
EUR 5 Mrd.
werden wir in den nächs
ten zehn Jahren in den
Neubau investieren.
Zusammengefasster Lagebericht
Nichtfinanzielle Konzernerklärung
Hinsichtlich der eingesetzten Materialien sind wir uns bewusst, dass diese
auch mit Umweltauswirkungen verbunden sind, ob beim Rohstoffabbau, in den
Herstellungsprozessen oder bei der Entsorgung. Um negative Auswirkungen
weitestgehend zu vermeiden, fließen ökologische und gesundheitsrelevante
Aspekte in unsere Kaufentscheidung ein. Besonders wichtig ist uns die Langlebigkeit der Produkte.
Aktuell wird an der Erstellung eines Standardbaukatalogs inklusive eines
Produktkatalogs gearbeitet, in dem sämtliche Qualitätsvorgaben gebündelt
werden. Dieser dient künftig als einheitlich zu nutzendes Regelwerk für alle
Abteilungen und Partnerfirmen, und gilt für Neubau- und Sanierungsvorhaben
gleichermaßen.
Hohe Sicherheitsstandards auf den Baustellen
Um die Arbeitssicherheit für Lieferant:innen beziehungsweise externe Baufirmen auf den Baustellen zu gewährleisten, nutzen wir vor allem Verträge auf
Basis der Vergabe-und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B). Danach
haben Auftragnehmer:innen die Verantwortung für Ordnung auf der Baustelle
und für die Erfüllung aller Verpflichtungen gegenüber ihren Arbeitnehmer:innen.
Ab einer bestimmten Baustellengröße wird die Baumaßnahme gemäß Baustellenverordnung (BauStellV) durch uns beim Landesamt für Arbeitsschutz,
Gesundheitsschutz und technische Sicherheit Berlin (LAGetSi) angemeldet und
ein Sicherheits-und Gesundheitsschutzplan (SiGe- Plan) aufgestellt. Dessen
Einhaltung wird mithilfe eines Sicherheits-und Gesundheitskoordinators
(SiGeKo) gewährleistet, dessen Funktionsübernahme vorgeschrieben ist, wenn
Beschäftigte mehrerer Arbeitgeber:innen auf der Baustelle arbeiten.
Verantwortung für unsere Mitarbeiter:innen
Qualifizierte und motivierte Mitarbeiter:innen sind entscheidend für unseren
Unternehmenserfolg. Wir wollen deshalb in den Augen unserer Beschäftigten
und Bewerber:innen eine attraktive und moderne Arbeitgeberin sein. Um dies
zu erreichen, müssen wir Antworten auf aktuelle Herausforderungen geben.
Dazu zählen der andauernde Fachkräftemangel, die demografische Entwicklung
und eine sich stark wandelnde Arbeitswelt, die – von der Corona-Pandemie
beschleunigt – zunehmend durch virtuelle Kommunikation sowie mobiles und
flexibles Arbeiten im Homeoffice geprägt ist. 7
Den Umgang mit diesen zentralen Themen wollen wir im Interesse unseres
Unternehmenserfolgs proaktiv mit dem Ziel steuern, zu einer hohen Zufriedenheit unserer Mitarbeiter:innen beizutragen. Unsere Arbeitgeberattraktivität ist
ein Schlüsselfaktor, um Talente für einen Berufseinstieg in unserem Unternehmen zu gewinnen und Fach- und Führungskräfte an uns zu binden. Daher stärken
wir kontinuierlich unser System der Aus- und Weiterbildung, bieten flexible
Arbeitszeitmodelle für eine bessere Work-Life-Balance und schaffen ein gesundheitsförderndes Arbeitsumfeld. Zudem setzen wir auf eine wertschätzende
Unternehmenskultur, die auf Chancengleichheit, Vielfalt und Offenheit beruht.
Klare Orientierung geben uns dabei unsere Arbeitgeberwerte. 8
7 Die Corona-Pandemie hat unsere Mitarbeiter:innenstrategie sowie die damit verbundenen zentralen
Ziele nicht signifikant beeinflusst. Auswirkungen zeigten sich diesbezüglich lediglich in der operativen
Umsetzung von Maßnahmen (unter anderem Anpassung Rahmenarbeitszeiten, Förderung mobiles
Arbeiten, Aus- und Weiterbildung überwiegend remote).
8 Die im Folgenden beschriebenen Maßnahmen im Rahmen der Personalarbeit sowie die ausgewiesenen
Kennzahlen beziehen sich auf alle personalführenden Gesellschaften, ausgenommen FACILITA, ISARIA
München Projektentwicklungs GmbH, SYNVIA media GmbH, PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG und
KATHARINENHOF. Ausführungen zu PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG und KATHARINENHOF sind dem
Textabschnitt Unsere Arbeitgeberverantwortung im Geschäftsfeld Pflege und Betreutes Wohnen zu
entnehmen.
Unser Anspruch ist es,
eine attraktive Arbeit
geberin zu sein.
129
130
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Klare Verantwortlichkeiten festgelegt
Die übergeordnete Verantwortung für Personalthemen ist dem CEORessort
zugeordnet. Die zuständige Abteilung Human Resources verantwortet neben
dem Personalmanagement auch den Bereich Personal-und Organisationsentwicklung mit dem internen Weiterbildungsprogramm, dem betrieblichen
Gesundheitsmanagement, dem Recruiting, der Ausbildung sowie dem Personalmarketing, der internen Kommunikation und der Gestaltung des Themenbereichs Digitaler Arbeitsplatz. Hinzu kommt die Aufgabe der systematischen
Steuerung von Veränderungsprozessen in der Organisation und die Begleitung
von Strukturprojekten in den operativen Unternehmensbereichen.
Mitarbeiter:innen gewinnen und binden
Viele Beschäftigte in Deutschland werden in den kommenden Jahren aus Altersgründen dem Arbeitsmarkt nicht mehr zur Verfügung stehen. In der Immobilienwirtschaft signalisieren mehr als die Hälfte der Unternehmen einen deutlichen
Fachkräftemangel. 9 Sichtbares Zeichen dafür ist ein Rückgang der aktiven
Bewerbungen. Um neue Talente für uns zu gewinnen, setzen wir auf eine möglichst frühzeitige Kontaktaufnahme, gegenseitiges Kennenlernen und umfassende Informationsangebote zur Deutsche Wohnen als Arbeitgeberin. Dazu
nutzen wir einen Onboarding-Prozess, der individuelle Einarbeitungsleitfäden,
Mentoringprogramme und Feedbackgespräche umfasst.
Anzahl eingestellter Auszubildenden
und Student:innen dualer Studiengänge
im Berichtsjahr 1
2019
2018
30
25
24
9,5 %
11,5 %
10,2 %
davon arbeitgeberveranlasst
44,2 %
40,8 %
32,1 %
davon arbeitnehmerveranlasst
49,0 %
52,8 %
60,4 %
Mitarbeiterfluktuation 1
1
2020
Kennzahl im Berichtsjahr erstmalig ausgewiesen. Vorjahresangaben nicht Gegenstand der Prüfung
Wir stärken kontinuierlich unser Personalmarketing nach innen und außen, um
die Deutsche Wohnen dauerhaft als attraktive Arbeitgeberin zu positionieren.
Parallel zu etablierten Instrumenten wie Anzeigen, Flyern und Kampagnen
setzen wir konsequent auf digitale Formate wie die LinkedIn- und Xing-Kanäle
sowie Social Media.
Faire Vergütung und Teilhabe am Unternehmenserfolg
Wir bieten eine faire und marktgerechte Vergütung und schließen seit Juli 2018
zunächst für drei Jahre betriebsbedingte Beendigungskündigungen aus. Unsere
Vergütungsstruktur legt einheitliche sowie geschlechterunabhängige Standards
fest und ist die Grundlage für die gleiche Vergütung vergleichbarer Positionen.
Um unsere Mitarbeiter:innen an unserem Unternehmenserfolg teilhaben zu
lassen, haben wir im Jahr 2018 ein Bonusprogramm eingeführt, das die langjährige Betriebszugehörigkeit honoriert. Zudem hat die Deutsche Wohnen ihre
Mitarbeiter:innen für ihr Engagement im Berichtsjahr mit einer Corona-Prämie
in der steuerlich maximalen Höhe entlohnt. Das Gesamtvolumen belief sich auf
rund EUR 1,2 Mio.
Aus- und Weiterbildung im Zentrum der Personalentwicklung
Für unseren Unternehmenserfolg sind wir auf qualifizierte und motivierte
Mitarbeiter:innen angewiesen, die unsere Werte mittragen und in ihrem Arbeitsalltag umsetzen. Wir wollen die Schlüsselfunktionen in unserem Unternehmen
mit eigenen Fachkräften besetzen und Leistungsträger:innen langfristig binden.
Im Mittelpunkt unserer strategischen Personalarbeit steht somit eine strukturierte Weiterentwicklung unserer Mitarbeiter:innen, die die Entfaltung ihrer
persönlichen Stärken ermöglicht und ihren Bedürfnissen gerecht wird.
9 https://www.e-b-z.de/presse/news-und-pressemeldungen/ebz-personalentwicklungsstudie.html
Unsere Mitarbeiter:innen
haben für ihr E
ngagement
im Berichtsjahr eine
Corona-Prämie erhalten.
Zusammengefasster Lagebericht
Nichtfinanzielle Konzernerklärung
Für die Sicherung unseres Fachkräftenachwuchses setzen wir vor allem auf die
Ausbildung im eigenen Haus und bieten Ausbildungsabschlüsse als Immobilienkaufleute und Kaufleute für Büromanagement an. Studierende können bei uns
als Praktikant:in, Werkstudent:in oder nach erfolgreich abgeschlossenem Studium als Trainee ins Berufsleben starten. 2020 hat die Deutsche Wohnen
56 Auszubildende und 13 duale Studierende beschäftigt. 10
Wir wurden für unsere Leistungen im Bereich Ausbildung als Fair Company der
gleichnamigen Initiative von karriere.de ausgezeichnet und haben 2020 erneut
das Siegel Exzellente Ausbildungsqualität von der IHK erhalten. Darüber hinaus
wurden wir durch das Wirtschaftsmagazin Capital in der Studie Deutschlands
beste Ausbilder prämiert. Zudem waren wir im Berichtsjahr unter den am
besten bewerteten Unternehmen in der Studie Deutschlands begehrteste
Arbeitgeber und haben das Deutschlandtest-Siegel Top-Karrierechancen 2020
verliehen bekommen.
Mitarbeiter:innen für Zukunftsaufgaben befähigen
Den Weiterbildungsbedarf ermitteln wir regulär aus Mitarbeiterbefragungen
und Mitarbeitergesprächen. Zu den Schwerpunkten gehörten im Berichtsjahr
gesetzlich geforderte Schulungen sowie die Qualifizierung der Führungskräfte
für die Leitung von Arbeitsprozessen auf Distanz (virtuelle Führung).
Auf Basis der ermittelten Entwicklungspotenziale und -bedarfe setzen wir ein
unternehmensweites Bildungsprogramm um, das über ein eigenes Online-Portal
gesteuert und von uns ständig evaluiert wird. Unsere Mitarbeiter:innen und
Führungskräfte nahmen im Berichtsjahr trotz Pandemie wie geplant an einer
Vielzahl von Bildungsmaßnahmen teil. Wo es möglich war, haben wir diese auf
Remote-Varianten umgestellt. Wir haben auf Basis des Feedbacks unserer
Mitarbeiter:innen festgestellt, dass diese Vorgehensweise bei fachspezifischen
Themen sehr praktikabel ist und wollen diese daher themenübergreifend noch
weiter ausbauen, wenn sich die entsprechenden Inhalte eignen.
in %
2020
2019
2018
Weiterbildungsquote Gesamtbelegschaft
59,9
43,0
54,8
Weiterbildungsquote Führungskräfte
87,2
78,6
81,9
6,2
5,6
5,4
Ausbildungsquote 1
1
Kennzahl im Berichtsjahr erstmalig ausgewiesen. Vorjahresangaben nicht Gegenstand der Prüfung.
Ein besonderer Schwerpunkt im Bereich Weiterbildung liegt auf der Stärkung
der Kompetenzen unserer Führungskräfte. Sie bereiten wir gezielt auf ihre
veränderte Rolle in einer zunehmend digitalisierten Arbeitswelt vor und stärken
ihre Fähigkeiten in der generationsübergreifenden Zusammenarbeit mit zunehmend flexiblen Beschäftigungsformen. Unseren Nachwuchsführungskräften
bieten wir eine modulare Schulung an, die sie gezielt auf die Führungsrolle
vorbereitet. Die Module des Führungskräftenachwuchsprogramms stellen die
Wahrnehmung der eigenen Führungsrolle, aber auch Methoden des Führungshandelns in den Mittelpunkt.
Neben den Maßnahmen für bestehende und angehende Führungskräfte sowie
unseren Teammaßnahmen schulen wir unsere Mitarbeiter:innen auch auf
fachlicher und überfachlicher Ebene, hier mit den Schwerpunkten Recht, Stressmanagement, Kommunikation mit Kund:innen und Verhandlungsführung.
10 Zum Stichtag 31. Dezember 2020
Zahlreiche Auszeich
nungen als Arbeit
geberin und Ausbilderin
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132
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Work-Life-Balance und Familienfreundlichkeit fördern
Die Vereinbarkeit von Beruf und Privatleben sowie die Schaffung eines
familienfreundlichen Arbeitsumfelds sehen wir als wichtige Faktoren für die
Attraktivität einer modernen, sozial verantwortlichen Arbeitgeberin. Während
der Corona-Pandemie ist die Deutsche Wohnen auch auf diesem Gebiet den
veränderten Rahmenbedingungen gerecht geworden und hat die Gestaltung
einer neuen Arbeitswelt zu einem Zukunftsthema gemacht. Dabei stellen wir
innovative Konzepte für eine mobile, flexible und digital ausgerichtete Arbeitsplatzgestaltung und darauf ausgerichtete Führungsprozesse ins Zentrum.
Vor dem Hintergrund der betrieblich getroffenen Maßnahmen zur Eindämmung
der Corona-Pandemie fand die Arbeit im Berichtsjahr zu einem großen Teil aus
dem Homeoffice statt. Im Fokus standen zudem die Ermöglichung einer variablen Arbeitszeitgestaltung auch in Abweichung von der Rahmenarbeitszeit sowie
die Implementierung des Digitalen Arbeitsplatzes.
Das Thema Work-Life-Balance und Familienfreundlichkeit wird im Rahmen
unserer regelmäßigen Mitarbeiterbefragungen und den Mitarbeitergesprächen
evaluiert. Infolge der besonderen Situation im Berichtsjahr haben wir anstelle
einer umfassenden Mitarbeiterbefragung im zweiten Quartal eine Pulsbefragung
zur aktuellen Arbeitssituation im Homeoffice durchgeführt. Die Rückmeldung
zu den Punkten Kommunikation und Kooperation fiel positiv aus. Die Anpassung
der Arbeitszeiten wurde ebenfalls gut bewertet. Potenziale hingegen wurden
von rund 20 % der Belegschaft beim Informationsfluss im Allgemeinen identifiziert.
in %
2020
2019
2018
Teilzeitquote 1
13,7
13,3
12,1
Inanspruchnahme Homeoffice 1
89,2
42,9
31,0
5,8
5,6
5,4
5,9
6,1
6,1
n.a. 3
77
79
Elternzeitquote 2
Krankenquote 2
Mitarbeiterzufriedenheit
1 Vorjahreswerte wurden nachträglich angepasst und sind nicht Gegenstand der Prüfung.
2 Kennzahl im Berichtsjahr erstmalig ausgewiesen. Vorjahresangaben nicht Gegenstand der Prüfung.
3 Im Berichtsjahr wurde keine umfassende Befragung zur Zufriedenheit unserer Mitarbeiter:innen
durchgeführt.
Im Jahr 2020 haben rund 89 % unserer Mitarbeiter:innen das Angebot in
Anspruch genommen und waren an insgesamt rund 44.800 Tagen im Home
office tätig.
Zur weiteren Verbesserung der Work-Life-Balance führen wir ein Modell für
flexibel gestaltete Arbeitszeiten auf der Basis von Langzeitarbeitskonten ein,
das über gesetzliche Regelungen hinausgeht. Damit wollen wir den unterschiedlichen individuellen Bedürfnissen in den einzelnen Lebensphasen Rechnung
tragen, so etwa in der Familiengründungsphase, aber auch im Hinblick auf einen
früheren Renteneintritt oder Übergang in den Ruhestand.
Digitale Infrastruktur für mobiles Arbeiten und Dialog gestärkt
Im Berichtsjahr haben wir das Thema Digitaler Arbeitsplatz vorangetrieben.
Umgesetzte Maßnahmen in diesem Bereich sind die Etablierung einer neuen
Intranetstruktur sowie die flächenmäßige Etablierung von Plattformen für
Dialog und Teamarbeit. Die digitale Infrastruktur der Deutschen Wohnen
zeichnet sich nunmehr durch eine Dreiklang-Systematik aus: Wir verwenden
Plattformen für den Austausch und die Zusammenarbeit, das Intranet für die
Kommunikation und Tools für die soziale Vernetzung der Mitarbeiter:innen
untereinander.
Die Gestaltung einer
neuen Arbeitswelt haben
wir zu einem Zukunfts
thema gemacht.
Zusammengefasster Lagebericht
Nichtfinanzielle Konzernerklärung
Unsere Arbeitgeberverantwortung im Geschäftsfeld Pflege
und Betreutes Wohnen
Der demografische Wandel stellt in Verbindung mit dem Fachkräftemangel für
den Pflegesektor eine zentrale Herausforderung dar. So fehlen bereits heute
rund 120.000 Pflegekräfte in den Einrichtungen. 11 Unser Ziel ist es daher, den
Pflegekräften einen attraktiven Arbeitsplatz mit fairer Bezahlung zu bieten
und ihre Bindung an das Unternehmen weiter zu festigen. Zugleich gilt es für
uns, die Ausbildung für den Pflegeberuf zu fördern, um zukünftige Fachkräfte
zu gewinnen. Die fachliche Qualifizierung unserer Pflegekräfte findet zum einen
über verpflichtende Weiterbildungsmaßnahmen statt. Zum anderen legen wir
den Schwerpunkt auf den Ausbau der Kompetenzen bei Führungskräften wie
der Pflegedienst- oder Einrichtungsleitung.
Wir sorgen für eine
fachliche Qualifizierung
und faire Bezahlung
unserer Pflegekräfte.
Angesichts der Corona-Pandemie waren wir vor besondere Aufgaben beim
Gesundheitsschutz für die Belegschaft sowie für die Bewohner:innen und
Patient:innen in den Einrichtungen gestellt. Neben der rechtlich geforderten
Umsetzung eines Pandemieplans waren wir vor allem bestrebt, angemessene
und familienfreundliche Arbeitszeit- und Homeoffice-Regelungen für Mitarbeiter:innen für die Zeit zu finden, als Kitas und Schulen geschlossen waren. So
wurde zunächst abhängig von den Regelungen des jeweiligen Bundeslands eine
Kinderbetreuung innerhalb der Einrichtungen ermöglicht. Anschließend griff
die Notbetreuung für Kinder mit Eltern aus systemrelevanten Berufsgruppen,
um Mitarbeiter:innen zu entlasten. Zur Wahrung der Work-Life-Balance haben
wir auch unabhängig von den Corona-Auswirkungen familien- und mitarbeiterfreundliche Schichtregelungen vereinbart, die besonders den Bedürfnissen von
Müttern entgegenkommen. Im Geschäftsjahr 2021 wird für das Pflegesegment
ein konsolidiertes Standardberichtswesen entwickelt und mit dem Konzernberichtswesen vereinheitlicht.
Verantwortung für Umwelt und Klima
Klimaschutz als gesamtgesellschaftliche Aufgabe
Bis 2050 soll laut Klimaschutzplan der Bundesregierung die Treibhausgas
neutralität im Gebäudesektor erreicht sein. Als eines der größten Immobilienunternehmen in Europa sind wir Teil der Branche, auf die rund ein Drittel der
nationalen CO2-Emissionen entfallen. 12 Wir sehen uns daher in der Verant
wortung, unseren Beitrag für einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestand in
Deutschland bis 2050 zu leisten. Dafür werden wir in den kommenden Jahren
umfassend in die energetische Sanierung unseres Gebäudebestands und im
Bereich der Sektorenkopplung von Wärme- und Stromerzeugung sowie in den
Neubau mit hohen energetischen Standards investieren.
Darüber hinaus haben wir ein wissenschaftlich fundiertes Konzept für sozial
verträglichen Klimaschutz im Gebäudesektor vorgelegt, mit dem das Dilemma
Klimaschutz versus Wohnkostenbelastung aufgelöst und eine Modernisierungs
offensive in Gang gesetzt werden kann, die wirksam zur Erreichung der Klimaziele
beiträgt. Wir verstehen dabei Klimaschutz als eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe, der sich Staat, Unternehmen und Bürger:innen gleichermaßen stellen müssen.
11 https://www.gs-qsa-pflege.de/wp-content/uploads/2020/02/2.-Zwischenbericht-Personal
bemessung-%C2%A7-113c-SGB-XI.pdf
12 https://www.umweltbundesamt.de/themen/klima-energie/energiesparen/energiesparende-
gebaeude#eigentuemer
Wir wollen unseren
Beitrag für einen
nahezu klimaneutralen
Gebäudebestand bis
2050 leisten.
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DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Die Wohnungswirtschaft verfügt über einen zentralen Hebel für den Klimaschutz, der nur im gemeinsamen Handeln als Branche wirkungsvoll zum Tragen
kommen kann. Zur besseren Vernetzung der deutschen Wohnungswirtschaft
und zur Bündelung der Klimaschutzaktivitäten hat sich Anfang 2020 die
Initiative Wohnen.2050 gegründet. Auch die Deutsche Wohnen hat sich der
Brancheninitiative angeschlossen, der bereits 80 Partner:innen mit insgesamt
rund 1,7 Mio. Wohneinheiten angehören. Unser Engagement für den Klimaschutz
bekräftigen wir überdies durch unsere Unterstützung der Stiftung 2° – D
eutsche
Unternehmer für Klimaschutz, bei der wir seit 2019 als Fördermitglied aktiv sind.
Die wesentlichen Entscheidungen mit Klimaschutz- und Umweltrelevanz des
Unternehmens werden vom Vorstand getroffen. Die Steuerung der Prozesse
erfolgt im Vorstandsressort des Chief Development Officer (CDO), dem ein
eigener, regelmäßig tagender Führungskreis und das Investitionsgremium zugeordnet sind. Darüber hinaus zeichnen zwei interne Abteilungen im Bereich des
CDO einerseits für die technische Planung und Umsetzung der energetischen
Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen und die Neuvorhaben sowie andererseits für die Bereiche Energiemanagement und Technologie verantwortlich.
Energetische Sanierung des Gebäudebestands vorantreiben
Mehr als die Hälfte der Deutsche Wohnen-Bestände ist vor 1970 erbaut worden
und weist einen weitaus höheren durchschnittlichen Endenergiebedarf auf als
die jüngeren Bauten. Die Bestände ab den 1970er-Jahren werden mit abnehmendem Baualter deutlich energieeffizienter. Bei Investitionsentscheidungen
werden Endenergiebedarf und Baualtersklasse der jeweiligen Bestände berücksichtigt und sind Teil unserer mittelfristigen Investitionsstrategie.
Über 40 % der Mieteinnahmen reinvestiert die Deutsche Wohnen wieder in die
Instandhaltung und Sanierung des Gebäudebestands und die Modernisierung
der Anlagentechnik sowie in die klimafreundliche Energieversorgung mit den
Schwerpunkten Kraft-Wärme- Kopplung und Photovoltaik. Die entsprechenden
Maßnahmen konnten im Berichtsjahr trotz der Corona-Pandemie weitgehend
planmäßig durchgeführt werden.
Im Rahmen unserer Portfoliostrategie haben wir im Berichtsjahr erneut mehr als
EUR 300 Mio. in die Sanierung und Instandhaltung unserer Bestände investiert,
davon rund 10 % in die energetische Sanierung. Die Maßnahmen umfassen insbesondere Fassaden-, Kellerdecken- und Dachdeckendämmungen, Sanierung der
Treppenhäuser, Einbau moderner Heizungs- und Warmwasseranlagen, verbesserte Ausstattungsstandards der Wohnungen, den Austausch beziehungsweise
die energetische Sanierung der Fenster sowie die Erneuerung von Wärmeerzeugungsanlagen. Damit möchten wir auch zukünftig den Anforderungen des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (BImSchG) und der Energieeinsparverordnung
(EnEV) nachkommen.
Zwischen 2015 und 2020 haben wir insgesamt rund 8.000 Wohneinheiten
komplex energetisch saniert. Im Ergebnis konnte der Endenergiebedarf um
durchschnittlich gut 30 % verbessert werden.
Unsere umfassenden Sanierungsmaßnahmen zeigen in Bezug auf die Verbesserung der Energieeffizienz unseres Portfolios Wirkung. Auf Basis der Auswertung
der Energieausweise zum Ende des Berichtsjahres ist die Energieeffizienz von
rund 62 % unserer Wohngebäude besser als der Durchschnittsverbrauch der
Wohngebäude in Deutschland (133,0 kWh/m2 pro Jahr) 13. Der Mittelwert unseres Bestands beläuft sich auf 125,1 kWh/m2 pro Jahr und hat sich damit gegenüber dem Vorjahr weiter positiv entwickelt (2019: 128,9 kWh/m2 pro Jahr).
13 Quelle: BMWi, 2019a, 107
Wir haben uns der
Initiative Wohnen.2050
angeschlossen.
Zusammengefasster Lagebericht
Nichtfinanzielle Konzernerklärung
Leistungsindikator
Durchschnittliche Energieeffizienz 1
2020
2019
2018
125,1 kWh/m2 128,9 kWh/m2 132,3 kWh/m2
pro Jahr
pro Jahr
pro Jahr
1 Gewichteter Durchschnitt der Endenergieverbräuche auf Basis der vorliegenden aktuellen Energieausweise
der Immobilien (die rund 30.000 denkmalgeschützten Einheiten sind dabei unberücksichtigt, da hierfür
kein Energieausweis erforderlich ist).
Energieeffiziente und klimafreundliche Wärme- und
Stromversorgung
Zwischen 2018 und 2021 investiert unsere Tochtergesellschaft, die EMD
Energiemanagement Deutschland GmbH, etwa EUR 20 Mio. in die Erneuerung
und Instandsetzung von Wärmeerzeugungsanlagen für rund 18.000 Wohn- und
Gewerbeeinheiten. Durch diese Investitionen wird die Betriebssicherheit der
Anlagen erhöht und die Energieeffizienz verbessert.
Bei der Sanierung von Wärmeerzeugungsanlagen in unseren Gebäuden streben
wir insbesondere einen Energieträgerwechsel von Heizöl auf umweltfreundlichere Energiequellen an, um die CO2-Emissionen unseres Portfolios weiter
zu reduzieren. Bis 2022 ist eine entsprechende Umstellung von ca. 40 Anlagen
geplant, die unseren Berechnungen zufolge zu einer jährlichen Reduzierung von
ca. 450 Tonnen CO2 führt. Dem Klimaschutz dient auch der verstärkte Einsatz
der Kraft-Wärme-Kopplung. So werden bereits rund 4.100 Haushalte mittels
Blockheizkraftwerken (BHKW) mit Heizenergie versorgt. Diese Anlagen erzeugen ca. 13,6 GWh Heizenergie für unsere Objekte und ca. 11,1 GWh elektrische
Energie, die in das öffentliche Netz eingespeist wurde. Die BHKWs haben somit
im Berichtsjahr zu einer CO2 Reduzierung in Höhe von ca. 3.300 t beigetragen. In
Bezug auf die Zielsetzung im Rahmen unseres strategischen Nachhaltigkeitsprogramms befinden wir uns damit auf dem richtigen Weg, um unsere Zielsetzung
einer jährlichen Verringerung von 5.000 Tonnen CO2 ab 2022 zu erreichen.
Grüner Strom und umweltschonende Mobilität
Im Rahmen unserer langjährig bewährten Beschaffungsstrategie decken wir
mehrheitlich den Allgemeinstrombedarf mit zertifiziertem Strom aus regenerativen Quellen. Für rund 90 % unseres Vermietungsbestands 14 und einen Großteil
unserer Verwaltungsstandorte beziehen wir diesen für die Treppenhaus- und
Flurbeleuchtung vollständig aus Wasserkraft.
Der Ausbau der dezentralen Stromversorgung mittels Photovoltaikanlagen ist
für uns der nächste Schritt in Richtung klimafreundliches Wohnen. Dafür werden
wir in den nächsten zehn Jahren rund EUR 50 Mio. investieren und haben mit
der GETEC Energie Holding GmbH (GETEC), einer europaweit agierenden
Unternehmensgruppe im Bereich Energiedienstleistungen, im Jahr 2020 eine
Kooperation vereinbart. Wir planen die Errichtung von rund 1.000 PV-Anlagen
auf den Dächern in den Beständen der Deutsche Wohnen – die ersten 20
wurden bereits im Berichtsjahr in Berlin-Hellersdorf installiert. Der darüber
erzeugte Strom steht insbesondere den Mieter:innen in den Häusern als grüner
Mieterstrom direkt zur Verfügung, ohne dass eine vorherige Netzdurchleitung
erfolgt. Dadurch werden Ressourcen geschont und Stromnetze entlastet. Das
Einsparpotenzial in unseren Beständen liegt insgesamt bei rund 14.000 Tonnen
CO2 jährlich.
Die Deutsche Wohnen verfolgt zudem die Förderung klimafreundlicher
Mobilität als strategisches Ziel und ergreift dafür verschiedene Maßnahmen.
Beispielsweise soll der über PV-Anlagen dezentral erzeugte Strom künftig auch
zum Laden von E-Fahrzeugen in den jeweiligen Wohnanlagen genutzt werden.
Gemeinsam mit der GETEC will die Deutsche Wohnen bundesweit mehr als
2.000 Ladepunkte errichten. Das Investitionsvolumen beläuft sich auf ca.
EUR 25 Mio.
14 Exklusive Pflegeimmobilien
1.000
PV-Anlagen auf den
Dächern unserer
Bestände sind in
Planung.
EUR 25 Mio.
investieren wir in die
Errichtung von Ladepunk
ten für E-Fahrzeuge.
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G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Verantwortung für die Gesellschaft
Engagement für lebenswerte Städte und sozialen Zusammenhalt
Wir wollen attraktive Lebensräume und Quartiere für die Menschen schaffen –
gleich, ob sie jung, alt, alleinstehend oder Teil einer Familie sind. Zeitgemäße
Wohnstandards und eine intakte Infrastruktur sollen ihr Wohlbefinden steigern
und zu einem besseren sozialen Klima beitragen. Zudem strahlt die Gestaltung
einer Wohnsiedlung auch auf die umliegenden Quartiere aus. Deshalb wollen
wir die Nachbarschaften in den Quartieren stärken, indem wir Vielfalt und
Integration sowie eine lebendige Kiezkultur fördern. Darüber hinaus übernehmen
wir gesellschaftliche Verantwortung durch unser vielfältiges Engagement für
Projekte und Initiativen in den Bereichen Kultur, Kunst und Sport.
Im Zentrum unseres Engagements steht unser Versprechen an unsere Mieter,
mit dem wir einen konkreten Beitrag zur Verbesserung der angespannten
Situation auf dem Wohnungsmarkt leisten. Darüber hinaus sind uns Denkmalschutz und Baukultur wichtige gesellschaftliche Anliegen. Das unterstreichen
wir mit der Pflege mehrerer Baudenkmäler des UNESCO-Welterbes in unserem
Bestand. Wir setzen uns als Partnerin der Stadtentwicklung dafür ein, Städte
lebenswert zu machen und Sozialstrukturen zu stärken. Dafür bauen wir auf
den kontinuierlichen Austausch und die Zusammenarbeit mit Bewohner:innen,
Politiker:innen und sozialen Träger:innen.
Der Vorstand ist dabei eng in die strategische Planung aller wesentlichen Maßnahmen eingebunden.
Quartiere verantwortungsbewusst entwickeln und gestalten
Wir legen Wert auf eine sozial und demografisch ausgewogene Mieterstruktur
in unseren Quartieren und wollen der Verdrängung entgegenwirken. In diesem
Zusammenhang haben wir uns in unserem Versprechen an unsere Mieter
unter anderem dazu verpflichtet, im Rahmen der Neuvermietung jede vierte
Wohnung an Personen mit Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein
(WBS) zu vergeben. Diese Verpflichtung haben wir auch 2020 erfüllt und rund
30 % der Wohnungen an Menschen mit der entsprechenden Wohnberechtigung
vermietet.
Darüber hinaus haben wir im Berichtsjahr einen Corona-Hilfsfonds für Mieter:innen, Geschäftspartner:innen und Dienstleister:innen eingerichtet, die durch die
Corona-Pandemie in finanzielle Schwierigkeiten geraten sind.
Unsere Quartiere, die Wohnen, Arbeiten und Leben miteinander verbinden,
sollen zu einem lebenswerten Wohnumfeld beitragen. Die Architektur unseres
Portfolios umfasst unterschiedlichste Bautypen und Baualtersklassen: von der
denkmalgeschützten Siedlung der Klassischen Moderne über den stilvollen Altbau bis zu Großwohnsiedlungen und Neubauten. Rund 1.500 Spielplätze machen
unsere Siedlungen insbesondere für Familien mit Kindern attraktiv. Die meisten
unserer Gebäude sind von begrünten Freiflächen umgeben. Im Rahmen des
Grünflächenmanagements entwickelt die Deutsche Wohnen Freiflächen in ihren
Quartieren zur Verbesserung der Aufenthaltsqualität und unter der Maßgabe,
die Artenvielfalt zu erhalten und zu fördern.
Zu einer gesunden und attraktivitätssteigernden Quartiersentwicklung gehört
für uns ebenso, dass lokalen Gewerbetreibenden passende Flächen zur Ver
fügung gestellt werden. Deshalb schützen wir Kleingewerbetreibende und
fördern zum Beispiel die Einrichtung von Kitas. Rund 11 % der Gewerbeflächen
sind an gemeinnützige Initiativen und soziale Einrichtungen vermietet.
Zusammengefasster Lagebericht
Nichtfinanzielle Konzernerklärung
Unterstützung sozialer Projekte
Wir engagieren uns gemeinsam mit verschiedenen Partnern und Initiativen seit
Jahren im Kampf gegen häusliche Gewalt. Dabei beteiligen wir uns an öffentlichen Aufklärungskampagnen und unterstützen betroffene Frauen und Kinder
durch die Bereitstellung von Wohnraum. Wohnungslosen Frauen und Männern
geben wir in Kooperation mit gemeinnützigen Trägern eine Perspektive für ein
neues Zuhause.
Im Rahmen unseres gesellschaftlichen Engagements unterstützen wir zudem
zahlreiche soziale Projekte in unseren Quartieren mit Spenden und der Möglichkeit zur mietfreien Nutzung von Gewerbeflächen. Dazu zählt seit vielen Jahren
das bereits seit 2002 existierende NaDu-Kinderhaus in Hannover-Sahlkamp. In
den Berliner Stadtteilen Kreuzberg, Schöneberg, Marzahn und Hellersdorf fördern wir insbesondere Bildungs-, Beratungs- und Freizeitangebote von Vereinen,
die sich an junge Menschen und Familien in sozial herausfordernden Situationen
richten.
Wir unterstützen zahl
reiche soziale Projekte
in unseren Quartieren.
Wir haben Vereine, soziale Träger:innen und Initiativen in der Quartiersarbeit
auch in der Corona-Pandemie partnerschaftlich unterstützt, beispielsweise
durch Spenden für die Anschaffung von Laptops zur Fortführung der Kooperation und Kommunikation über digitale Formate.
Im Dialog mit Politik und Gesellschaft
Aufgrund seiner wirtschaftlichen, sozialen und ökologischen Bedeutung steht
der Wohnungsmarkt im Zentrum der politischen und gesellschaftlichen Diskussion. Der Deutsche Wohnen als DAX-30-Unternehmen und zweitgrößter
Vermieterin Deutschlands kommt hier im Dialog mit der Politik in Bund, Ländern
und Kommunen, mit Verbänden, Medien und NGOs eine wichtige Rolle zu, die
das Unternehmen verantwortungsbewusst ausfüllen will. Wir bringen unsere
Positionen und Expertise in die Diskussion ein, um unseren Beitrag zur Erreichung gesellschaftspolitischer Ziele wie Neubau und Klimaschutz zu verdeutlichen und konkrete Lösungsvorschläge aufzuzeigen.
Die Deutsche Wohnen hat im Berichtsjahr insbesondere die öffentliche Debatte
zum Thema Klimaschutz im Gebäudesektor mit der Vorlage eines eigenen
Konzepts angestoßen und will diese damit weiter voranbringen. Das Klimakonzept zielt darauf ab, das bestehende Klimaschutz versus Wohnkosten-Dilemma
aufzulösen und die Aspekte Klimaschutz, Wirtschaftlichkeit und Sozialverträglichkeit sinnvoll zu verknüpfen. Die Deutsche Wohnen hat zu diesem Ansatz
zahlreiche Hintergrundgespräche mit Fachpolitiker:innen geführt und das
Konzept in Branchenverbänden und Gremien vorgestellt. Darüber hinaus hat das
Unternehmen im Oktober 2020 zur ersten Klimaveranstaltung mit Gästen aus
Politik, Verwaltung, Wirtschaft und Wissenschaft eingeladen.
In 2020 haben wir
zu unserer ersten
Klimaveranstaltung
eingeladen.
Berlin, 19. März 2021
Michael Zahn
Vorstandsvorsitzender
Philip Grosse
Vorstand
Henrik Thomsen
Vorstand
Lars Urbansky
Vorstand
137
138
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
VERMERK DES UNABHÄNGIGEN
WIRTSCHAFTSPRÜFERS ÜBER
EINE PRÜFUNG ZUR ERLANGUNG
BEGRENZTER SICHERHEIT DER NICHT
FINANZIELLEN KONZERNERKLÄRUNG
An den Aufsichtsrat der Deutsche Wohnen SE, Berlin
Wir haben die für die Deutsche Wohnen SE, Berlin (im Folgenden „Gesellschaft“) nichtfinanzielle Konzernerklärung (im Folgenden „Erklärung“) nach
§§ 315b und 315c i. V. m. 289c bis 289e HGB für den Zeitraum vom 1. Januar
bis zum 31. Dezember 2020 einer Prüfung zur Erlangung begrenzter Sicherheit unterzogen.
Verantwortung der gesetzlichen Vertreter
Die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft sind verantwortlich für die Aufs tel
lung der Erklärung in Übereinstimmung mit den §§ 315b und 315c i. V. m. 289c bis
289e HGB.
Diese Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft umfasst die
Auswahl und Anwendung angemessener Methoden zur Aufstellung der Erklärung sowie das Treffen von Annahmen und die Vornahme von Schätzungen zu
einzelnen Angaben, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind.
Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung der Erklärung zu
ermöglichen, die frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Angaben ist.
Verantwortung des Wirtschaftsprüfers
Unsere Aufgabe ist es, auf Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung ein
Prüfungsurteil mit begrenzter Sicherheit über die Erklärung abzugeben.
Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem International Standard on Assurance Engagements (ISAE) 3000 (Revised): „Assurance Engagements other than Audits or Reviews of Historical Financial Information“,
herausgegeben vom IAASB, als Limited Assurance Engagement durchgeführt.
Danach haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir mit
einer begrenzten Sicherheit beurteilen können, dass uns keine Sachverhalte
bekannt geworden sind, die uns zu der Auffassung gelangen lassen, dass die
Erklärung der Gesellschaft im Berichtszeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember 2020 in allen wesentlichen Belangen nicht in Übereinstimmung mit den
§§ 315b und 315c i. V. m. 289c bis 289e HGB aufgestellt worden ist. Dies
bedeutet nicht, dass zu jeder Angabe jeweils ein separates Prüfungsurteil
abgegeben wird. Bei einer Prüfung zur Erlangung einer begrenzten Sicherheit
sind die durchgeführten Prüfungshandlungen im Vergleich zu einer Prüfung
zur Erlangung einer hinreichenden Sicherheit weniger umfangreich, sodass
dementsprechend eine erheblich geringere Prüfungssicherheit erlangt wird.
Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemäßen Ermessen des
Wirtschaftsprüfers.
Zusammengefasster Lagebericht
Vermerk des unabhängigen W
irtschaftsprüfers
Im Rahmen unseres Auftrags haben wir unter anderem folgende Prüfungshandlungen und sonstige Tätigkeiten durchgeführt:
• Befragungen von für die Wesentlichkeitsanalyse verantwortlichen Mitarbeitern auf Gruppenebene, um ein Verständnis über die Vorgehensweise zur
Identifizierung wesentlicher Themen und entsprechender Berichtsgrenzen
der Deutsche Wohnen SE zu erlangen
• Eine Risikoeinschätzung, einschließlich einer Medienanalyse, zu relevanten
Informationen über die Nachhaltigkeitsleistung der Deutsche Wohnen SE
in der Berichtsperiode
• Beurteilung der Eignung der intern entwickelten Definitionen
• Einschätzung der Konzeption und der Implementierung von Systemen und
Prozessen für die Ermittlung, Verarbeitung und Überwachung von Angaben,
einschließlich der Konsolidierung der Daten, zu Umwelt-, Arbeitnehmerund Sozialbelangen, Achtung der Menschenrechte und Bekämpfung von
Korruption und Bestechung
• Befragungen von Mitarbeitern auf Gruppenebene, die für die Ermittlung der
Angaben zu Konzepten, Due-Diligence-Prozessen, Ergebnissen und Risiken,
die Durchführung von internen Kontrollhandlungen und die Konsolidierung
der Angaben verantwortlich sind
• Einsichtnahme in ausgewählte interne und externe Dokumente
• Analytische Beurteilung der Daten und Trends der quantitativen Angaben,
welche zur Konsolidierung auf Gruppenebene von allen Standorten gemeldet
wurden
• Einschätzung der Gesamtdarstellung der Angaben
Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise hinreichend und angemessen sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu
dienen.
Sicherung der Unabhängigkeit und Qualität des Wirtschaftsprüfers
Bei der Durchführung des Auftrags haben wir die Anforderungen an Unab
hängigkeit und Qualitätssicherung aus den nationalen gesetzlichen Regelungen und berufsständischen Verlautbarungen, insbesondere der Berufssatzung
für Wirtschaftsprüfer und vereidigte Buchprüfer sowie des IDW Qualitäts
sicherungsstandards: Anforderungen an die Qualitätssicherung in der Wirtschaftsprüferpraxis (IDW QS 1), beachtet.
Prüfungsurteil
Auf der Grundlage der durchgeführten Prüfungshandlungen und der erlangten
Prüfungsnachweise sind uns keine Sachverhalte bekannt geworden, die uns zu
der Auffassung gelangen lassen, dass die Erklärung der Deutsche Wohnen SE
für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 in allen wesentlichen
Belangen nicht in Übereinstimmung mit den §§ 315b und 315c i. V. m. 289c bis
289e HGB aufgestellt worden ist.
139
140
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Verwendungsbeschränkung/AAB-Klausel
Dieser Vermerk ist an den Aufsichtsrat der Deutsche Wohnen SE, Berlin, gerichtet und ausschließlich für diesen bestimmt. Gegenüber Dritten übernehmen wir
insoweit keine Verantwortung.
Dem Auftrag, in dessen Erfüllung wir vorstehend benannte Leistungen für
den Aufsichtsrat der Deutsche Wohnen SE, Berlin, erbracht haben, lagen die
Allgemeinen Auftragsbedingungen für Wirtschaftsprüfer und Wirtschaftsprüfungsgesellschaften vom 1. Januar 2017 (Anlage 2) zugrunde (https://www.
kpmg.de/bescheinigungen/lib/aab.pdf). Durch Kenntnisnahme und Nutzung
der in diesem Vermerk enthaltenen Informationen bestätigt jeder Empfänger,
die dort getroffenen Regelungen (einschließlich der Haftungsregelung unter
Nr. 9 der Allgemeinen Auftragsbedingungen) zur Kenntnis genommen zu
haben, und erkennt deren Geltung im Verhältnis zu uns an.
Berlin, den 22. März 2021
KPMG AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Hell
ppa. Zimen
1 41
Konzernabschluss
142
KONZERNBILANZ
144
KONZERN-GEWINN- UND
VERLUSTRECHNUNG
145
KONZERN-GESAMTERGEBNIS
RECHNUNG
146
KONZERN-KAPITALFLUSSRECHNUNG
148
KONZERN-EIGENKAPITAL
VERÄNDERUNGSRECHNUNG
150
ANHANG ZUM KONZERN
ABSCHLUSS
1 42
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
KONZERNBILANZ
zum 31. Dezember 2020
EUR Mio.
Anhang
31.12.2020
31.12.2019
Aktiva
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
D.1
28.069,5
25.433,3
Sachanlagen
D.3
197,0
191,5
Immaterielle Vermögenswerte
D.4
357,7
188,9
Derivative Finanzinstrumente
D.7
2,3
1,1
Sonstige finanzielle Vermögenswerte
D.8
425,0
61,8
Aktive latente Steuern
D.17
Langfristige Vermögenswerte
0,0
0,1
29.051,5
25.876,7
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und Gebäude
D.5
472,2
468,9
Andere Vorräte
C.8
12,3
6,5
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
D.6
Forderungen aus Ertragsteuern
35,9
25,0
125,6
112,2
0,2
Derivative Finanzinstrumente
D.7
0,3
Sonstige finanzielle Vermögenswerte
D.8
343,6
94,0
Sonstige nichtfinanzielle Vermögenswerte
C.6
9,1
11,4
Zahlungsmittel
D.9
583,3
685,6
Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte
C.10
163,6
571,2
1.745,9
1.975,0
30.797,4
27.851,7
Kurzfristige Vermögenswerte
Summe Aktiva
Konzernabschluss
Konzernbilanz
EUR Mio.
Anhang
31.12.2020
31.12.2019
Passiva
Auf die Anteilseigner:innen des Mutterunternehmens entfallendes Eigenkapital
Gezeichnetes Kapital
D.10
Eigene Anteile
D.10
Ausgegebenes Kapital
Kapitalrücklage
D.10
Kumuliertes sonstiges Konzernergebnis
Erwirtschaftetes Konzerneigenkapital
D.10
Summe des auf die Anteilseigner:innen des Mutterunternehmens entfallenden Eigenkapitals
Nicht beherrschende Anteile
D.10
Summe Eigenkapital
359,7
–16,1
–2,6
343,8
357,1
1.688,1
2.555,5
–47,8
–46,3
11.407,6
9.834,1
13.391,7
12.700,4
441,1
406,9
13.832,8
13.107,3
6.154,4
Finanzverbindlichkeiten
D.11
6.444,7
Wandelschuldverschreibungen
D.12
1.762,8
1.676,9
Unternehmensanleihen
D.12
2.875,5
1.518,6
Pensionsverpflichtungen
D.13
109,6
107,2
Sonstige Rückstellungen
D.14
29,9
44,4
67,9
33,5 1
48,7
43,6
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Derivative Finanzinstrumente
D.7
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten
D.15
289,9
302,5
Passive latente Steuern
D.17
4.412,0
3.713,8
16.041,0
13.594,9 1
173,3
Summe langfristige Verbindlichkeiten
Finanzverbindlichkeiten
D.11
80,4
Wandelschuldverschreibungen
D.12
5,9
5,9
Unternehmensanleihen
D.12
254,1
495,5
Sonstige Rückstellungen
D.14
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Derivative Finanzinstrumente
D.7
27,5
7,6
362,0
267,0 1
8,6
8,5
Steuerschulden
D.16
60,5
26,2
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten
D.15
108,7
141,1
Sonstige nichtfinanzielle Verbindlichkeiten
Summe kurzfristige Verbindlichkeiten
Summe Passiva
1
359,9
Vorjahresangabe geändert
15,9
24,4
923,6
1.149,5 1
30.797,4
27.851,7
143
144
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020
EUR Mio.
Anhang
2020
2019
Erlöse aus der Wohnungsbewirtschaftung
E.1/4
1.197,8
1.191,7
Erlöse aus Pflegebetrieben
E.2/4
226,1
222,9
Pachterlöse aus Pflegeimmobilien
E.4
38,2
45,5
21,7
18,6
Andere Erlöse
Verkaufserlöse Immobilien
Buchwertabgang Immobilien
Verkaufserlöse Immobilien (Development)
Buchwertabgang Immobilien (Development)
E.3/4
Ergebnis aus Verkauf
1.251,6
767,3
–1.221,0
–569,6
6,8
0,0
–7,3
0,0
30,1
197,7
–530,4
Materialaufwand
E.5
–540,6
Personalaufwand
E.6
–231,8
–211,6
Sonstige betriebliche Aufwendungen
E.7
–104,0
–154,7
Sonstige betriebliche Erträge
E.8
Abschreibungen und Wertminderungen
D.3/4
Ergebnis aus der Fair-Value-Anpassung der
als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
D.1
Wertminderungsaufwendungen aus finanziellen Vermögenswerten
Ergebnis vor Steuern und Zinsen (EBIT)
56,3
96,5
693,8
876,2
–40,0
–42,9
1.856,4
1.401,1 1
–7,1
–3,1
2.503,1
2.231,3 1
10,3
10,9
Finanzaufwendungen
E.10
–171,7
–168,9 1
Ergebnis aus der Zeitwertanpassung von Finanzinstrumenten
D.7/12/E.11
–106,9
28,5
Ergebnis aus at-Equity-bewerteten Unternehmen
B.3, E.12
Finanzerträge
Ergebnis vor Steuern (EBT)
Ertragsteuern
E.13
Periodenergebnis
8,9
2,8
2.243,7
2.104,6
–699,1
–503,7
1.544,6
1.600,9
1.502,7
1.529,5
Davon entfallen auf:
Anteilseigner:innen des Mutterunternehmens
Nicht beherrschende Anteile
41,9
71,4
1.544,6
1.600,9
Ergebnis je Aktie
1
Unverwässert in EUR
H
4,32
4,27
Verwässert in EUR
H
4,13
3,82
Vorjahresangabe durch Wahlrechtsausübung im Rahmen des IAS 23 geändert
Konzernabschluss
Konzern-Gesamtergebnisrechnung
KONZERN-GESAMTERGEBNISRECHNUNG
für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020
EUR Mio.
Anhang
Periodenergebnis
2020
2019
1.544,6
1.600,9
–5,9
–12,6
Sonstiges Ergebnis
Posten, die später erfolgswirksam umgegliedert werden
Nettogewinn/Nettoverlust aus Derivaten in Cashflow Hedges
D.7
Ertragsteuereffekte
D.17
1,5
3,1
–4,4
–9,5
Posten, die später nicht erfolgswirksam umgegliedert werden
Nettoveränderung des beizulegenden Zeitwerts von
E
igenkapitalinstrumenten
C.8
–2,0
–1,5
Ertragsteuereffekte
C.18
0,0
0,0
Versicherungsmathematische Gewinne/Verluste
bei Pensionen und Auswirkungen von Obergrenzen
für Vermögenswerte in Pensionsplänen
D.13
–3,4
–15,1
Ertragsteuereffekte
C.18
0,2
3,3
Nettogewinn/Nettoverlust aus Wandelschuldverschreibungen
C.11
10,3
–43,6
Ertragsteuereffekte
C.18
–2,4
12,5
2,7
–44,4
–1,7
–53,9
1.542,9
1.547,0
1.501,2
1.476,1
41,7
70,9
Sonstiges Ergebnis nach Steuern
Gesamtergebnis nach Steuern
Davon entfallen auf:
Anteilseigner:innen des Mutterunternehmens
Nicht beherrschende Anteile
145
146
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
KONZERN-KAPITALFLUSSRECHNUNG
für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020
EUR Mio.
Anhang
2020
2019
1.544,6
1.600,9
–10,3
–10,9
171,7
168,9 1
106,9
–28,5
Betriebliche Tätigkeit
Periodenergebnis
Finanzerträge
Finanzaufwendungen
Ergebnis aus der Zeitwertanpassung von Finanzinstrumenten
D.7/12, E.11
Ergebnis aus at-Equity-bewerteten Unternehmen
B.3/E.12
Ertragsteuern
Periodenergebnis vor Steuern und Zinsen
–8,9
–2,8
699,1
503,7
2.503,1
2.231,3 1
–1.856,4
–1.401,1 1
Zahlungsunwirksame Erträge und Aufwendungen
Fair-Value-Anpassung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
D.1
Abschreibungen und Wertminderungen
D.3/4
40,0
42,9
Sonstige zahlungsunwirksame Erträge und Aufwendungen
G
–4,4
–146,1
Änderung der Forderungen, Vorräte und
sonstigen kurzfristigen Vermögenswerte
–11,2
–108,4
Änderung der operativen Verbindlichkeiten
–33,1
0,6
638,0
619,2
Veränderung des Nettoumlaufvermögens
Operativer Cashflow
Einzahlungen aus der Veräußerung zum Verkauf
bestimmter Grundstücke und Gebäude
G
Investitionen in zum Verkauf bestimmter Grundstücke und Gebäude
Gezahlte Zinsen
Erhaltene Zinsen
Gezahlte Steuern
Erhaltene Steuern
Cashflow aus betrieblicher Geschäftstätigkeit
55,6
17,5
–6,9
–4,2
–155,4
–142,6 1
6,4
10,9
–56,0
–70,6
22,8
29,9
504,5
460,1 1
Investitionstätigkeit
Einzahlungen aus Verkäufen aus als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien und zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten
Auszahlungen für Investitionen in Immobilien
Auszahlungen für Investitionen in sonstige Vermögenswerte
Einzahlungen aus Ausschüttungen von Beteiligungen und Joint Ventures
Auszahlungen für Unternehmenszusammenschlüsse
abzüglich übernommener Zahlungsmittel
Sonstige Einzahlungen aus Investitionstätigkeit
Auszahlungen an Fonds-Kommanditisten
Cashflow aus Investitionstätigkeit
1
2
Vorjahresangabe durch Wahlrechtsausübung im Rahmen des IAS 23 geändert
Vorjahresangabe geändert
G
1.266,0
777,7
–1.069,0
–1.348,7 1
–644,5
–27,4 2
0,1
0,1
–517,1
–83,2
64,9
2,2
0,0
–0,5
–899,6
–679,8 1
Konzernabschluss
Konzern-Kapitalflussrechnung
EUR Mio.
Anhang
2020
2019
Finanzierungstätigkeit
Einzahlungen aus der Aufnahme von Darlehen
D.11
571,5
508,1
Auszahlungen aus der Tilgung von Darlehen
D.11
–533,0
–380,5
Einzahlungen aus der Ausgabe von Unternehmensanleihen
D.12
1.998,2
1.159,5
Auszahlungen aus der Tilgung von Unternehmensanleihen
D.12
–873,8
–341,2
Einmalige Finanzierungszahlungen
–21,9
–19,5
Auszahlungen aus der Tilgung von
Verbindlichkeiten aus Leasingverhältnissen
–21,8
–20,6
0,0
–7,4
–93,3
Auszahlungen für den Kauf und die Rückzahlung von
nicht beherrschenden Anteilen
Auszahlungen aus dem Erwerb von eigenen Anteilen
D.10
-507,0
Einzahlungen aus der Kapitalerhöhung
D.10
0,1
0,1
–2,1
–1,8
Sonstige Auszahlungen aus Finanzierungstätigkeit
Kosten der Kapitalerhöhung
D.10
Auszahlung der Dividende an Aktionär:innen der Deutsche Wohnen SE
H
Auszahlung der Dividenden an nicht beherrschende Anteilseigner:innen
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit
0,0
–0,4
–312,6
–225,7
–4,8
–4,8
292,8
572,5
Nettoveränderung der Zahlungsmittel
–102,3
352,8
Zahlungsmittel zu Beginn der Periode
685,6
332,8
Zahlungsmittel am Ende der Periode
583,3
685,6
1 47
148
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG
zum 31. Dezember 2020
EUR Mio.
Eigenkapital zum
1. Januar 2019
Grundkapital
Eigene Anteile
Ausgegebenes
Kapital
357,0
0,0
357,0
Kapitalrücklage
Pensionen und
Wandelschuldverschreibungen
2.918,1
10,5
Periodenergebnis
Sonstiges Ergebnis
–44,4
–44,4
Gesamtergebnis
Kapitalerhöhung
2,7
Kapitalerhöhungskosten
abzüglich Steuereffekt
Erwerb eigener Aktien
–2,6
Entnahmen aus der
Kapitalrücklage
2,7
83,0
0,0
–0,3
–2,6
–96,8
0,0
–348,5
Veränderung nicht
beherrschende Anteile
0,0
Dividende
0,0
Sonstiges
0,0
Eigenkapital zum
31. Dezember 2019
359,7
–2,6
357,1
2.555,5
–33,9
Eigenkapital zum
1. Januar 2020
359,7
–2,6
357,1
2.555,5
–33,9
Periodenergebnis
2,7
Sonstiges Ergebnis
2,7
Gesamtergebnis
0,2
2,4
–13,5
–484,4
Entnahmen aus der
Kapitalrücklage
0,0
–385,3
Einlage im Zusammenhang
mit Vorstandsvergütungen
0,0
–0,1
Kapitalerhöhung
0,2
–13,5
Erwerb eigener Aktien
Veränderung nicht
beherrschende Anteile
0,0
Dividende
0,0
Sonstiges
0,0
Eigenkapital zum
31. Dezember 2020
359,9
–16,1
343,8
1.688,1
–31,2
Konzernabschluss
Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung
CashflowHedgeRücklage
Summe kumu
liertes sonstiges
Konzernergebnis
Erwirtschaftetes
Konzerneigenkapital
Auf die Anteils
eigner:innen
des Mutter
unternehmens
entfallendes
Eigenkapital
–3,4
7,1
8.276,9
11.559,1
349,0
11.908,1
1.529,5
1.529,5
71,4
1.600,9
–53,4
–0,5
–53,9
1.476,1
70,9
1.547,0
–9,0
–53,4
–9,0
–53,4
1.529,5
348,5
Nicht
beherrschende
Anteile
Summe
Eigenkapital
85,7
85,7
–0,3
–0,3
–99,4
–99,4
0,0
0,0
–0,1
–0,1
–310,6
–310,6
–13,0
–310,6
–13,1
–10,1
–10,1
–10,1
–12,4
–46,3
9.834,1
12.700,4
406,9
13.107,3
–12,4
–46,3
9.834,1
12.700,4
406,9
13.107,3
1.502,7
1.502,7
41,9
1.544,6
–1,5
–0,2
–1,7
1.501,2
41,7
1.542,9
–4,2
–1,5
–4,2
–1,5
1.502,7
385,3
–16,6
–47,8
2,6
2,6
–497,9
–497,9
0,0
0,0
–0,1
–0,1
0,2
0,2
–312,6
–312,6
–7,5
–312,6
–2,1
–2,1
–2,1
11.407,6
13.391,7
441,1
–7,3
13.832,8
1 49
150
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
ANHANG ZUM KONZERNABSCHLUSS
für das Geschäftsjahr zum 31. Dezember 2020
A Allgemeine Angaben zum Konzern
abschluss der Deutsche Wohnen SE
1
Die Deutsche Wohnen Gruppe
Der Konzernabschluss der Deutsche Wohnen SE (die „Deutsche Wohnen“) zum
31. Dezember 2020 wurde am 19. März 2021 durch den Vorstand aufgestellt. Der
Aufsichtsrat wird voraussichtlich den Konzernabschluss in seiner Sitzung am
22. März 2021 billigen. Die Deutsche Wohnen SE ist eine in Deutschland ansässige und national tätige börsennotierte Immobilienaktiengesellschaft mit Sitz in
Berlin, Mecklenburgische Straße 57, 14197 Berlin, eingetragen im Handelsregister
des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg, HRB 190322 B.
Die Geschäftstätigkeit der Deutsche Wohnen SE beschränkt sich auf ihre
Holdingtätigkeit für die im Konzern zusammengefassten Unternehmen und
beinhaltet alle wesentlichen Zentralfunktionen. Die operativen Tochtergesellschaften konzentrieren sich auf Property Management, Verkauf/Akquisitionen,
Projektentwicklungen, Pflegedienstleistungen sowie immobilienbezogene
Dienstleistungen.
Der Konzernabschluss wird in Euro aufgestellt. Sofern nichts anderes angegeben ist, werden die Werte auf Tausend Euro (EUR Tsd.) oder Millionen Euro
(EUR Mio.) gerundet. Aus rechentechnischen Gründen können bei Tabellen und
Verweisen Rundungsdifferenzen zu den sich mathematisch exakt ergebenden
Werten auftreten.
2
Konzernabschluss
Der Konzernabschluss der Deutsche Wohnen und ihrer Tochterunternehmen wurde
in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS),
wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB
anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften aufgestellt.
Die Erstellung des Konzernabschlusses erfolgt grundsätzlich unter Anwendung
fortgeführter Anschaffungskosten. Hiervon ausgenommen sind insbesondere
die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, die Eigenkapitalinstrumente, die
Wandelschuldverschreibungen und die derivativen Finanzinstrumente, welche
zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden.
Der Konzernabschluss umfasst den Abschluss der Deutsche Wohnen und ihrer
Tochterunternehmen zum 31. Dezember eines jeden Geschäftsjahres. Die
Abschlüsse der Tochterunternehmen werden unter Anwendung einheitlicher
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden zum gleichen Bilanzstichtag aufgestellt wie der Abschluss des Mutterunternehmens.
Konzernabschluss
Anhang zum Konzernabschluss
3
Anwendung von IFRS im Geschäftsjahr
Mit Ausnahme der Anwendung neuer und überarbeiteter Standards und
Interpretationen und einer Änderung der Wahlrechtsausübung für Fremd
kapitalkosten im abgelaufenen Geschäftsjahr werden die Bilanzierungs- und
Bewertungsmethoden des Konzernabschlusses zum 31. Dezember 2019
unverändert fortgeführt.
Der Deutsche Wohnen-Konzern hat die Gliederung der Konzern-Gewinn- und
Verlustrechnung aufgrund der erweiterten Geschäftsaktivitäten überarbeitet
und gemäß IAS 1.102 „Gesamtkostenverfahren“ gegliedert. Die Vorjahreszahlen
wurden entsprechend angepasst.
Aufgrund des Ausbaus der Projekttätigkeiten für Bestandsimmobilien übt der
Deutsche Wohnen-Konzern das Wahlrecht hinsichtlich der Aktivierung von
Fremdkapitalkosten gemäß IAS 23.4 für qualifizierte Vermögenswerte, die zum
beizulegenden Zeitwert bewertet werden, ab dem Geschäftsjahr 2020 anders
aus und hat die Vorjahre entsprechend angepasst. Im aktuellen Geschäftsjahr
wurden Zinsaufwendungen in Höhe von EUR 8,8 Mio. (Vorjahr: EUR 5,6 Mio.)
aktiviert. Entsprechend niedriger ist der Beitrag aus der Fair Value-Bewertung
der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien. Diese Änderung hat keine
Auswirkungen auf das Periodenergebnis beziehungsweise das Eigenkapital, da
die Aktivierung von Fremdkapitalkosten keine Auswirkungen auf den beizulegenden Zeitwert hat.
Erstmalige Anwendung neuer Standards im Geschäftsjahr 2020:
Der IASB hat im März 2018 eine neu überarbeitete Fassung des Rahmenkonzepts veröffentlicht. Die Überarbeitung des Rahmenkonzepts erstreckte sich
insbesondere auf ein neues Kapitel zur Bewertung von Vermögenswerten und
Schulden, Leitlinien für die Abbildung der Ertragslage, überarbeitete Definitionen für Vermögenswerte und Schulden sowie Klarstellungen zur Bedeutung der
Rechenschaftsfunktion und des Vorsichtsprinzips im Kontext der Zwecksetzung
der IFRS-Rechnungslegung. Einhergehend mit dem geänderten Rahmenkonzept
wurden Referenzen auf das Rahmenkonzept in diversen Standards angepasst.
Es ergeben sich keine wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss
der Deutsche Wohnen.
Im Oktober 2018 hat der IASB eine Änderung von IFRS 3 „Unternehmens
zusammenschlüsse“ hinsichtlich der Definition von Geschäftsbetrieb ver
öffentlicht. Damit stellt der IASB die drei Elemente eines Geschäftsbetriebs
klar. Die neuen Vorschriften enthalten darüber hinaus auch einen optionalen
„Konzentrationstest“, der eine vereinfachte Identifikation eines Geschäftsbetriebs ermöglichen soll. Es ergeben sich keine wesentlichen Auswirkungen
auf den Konzernabschluss der Deutsche Wohnen.
Im Oktober 2018 hat der IASB Änderungen bezüglich der Definition von Wesentlichkeit von Abschlussinformationen herausgegeben. Die Änderungen, in Kombi
nation mit zusätzlichen Erläuterungen zur Anwendung in IAS 1 „Dars tellung
des Abschlusses“ und IAS 8 „Rechnungslegungsmethoden, Änderungen von
rechnungslegungsbezogenen Schätzungen und Fehler“, sollen insbesondere den
IFRS-Abschlussersteller:innen die Beurteilung der Wesentlichkeit erleichtern.
Zudem wird mit den Änderungen sichergestellt, dass die Definition der Wesentlichkeit einheitlich im IFRS-Regelwerk erfolgt. Es ergeben sich keine wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss der Deutsche Wohnen.
151
152
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Des Weiteren hat der IASB im September 2019 Änderungsvorschläge zu IAS 39
„Finanzinstrumente: Ansatz und Bewertung“ und IFRS 9 „Finanzinstrumente“
hinsichtlich bestehender Unsicherheiten im Zusammenhang mit der ersten
Phase der IBOR-Reform veröffentlicht. Die Änderungen betreffen bestimmte
Hedge-Accounting-Vorschriften und sollen die gegenwärtige Fortführung der
Bilanzierung von Sicherungsgeschäften gewährleisten. Es ergeben sich keine
wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss der Deutsche Wohnen.
Der IASB hat im Mai 2020 eine Änderung an IFRS 16 „Leasingverhältnisse“ herausgegeben. Diese Änderungen gewähren den Leasingnehmern eine befristete
Befreiung von der Beurteilung, ob eine aufgrund der Corona-Pandemie gewährte
Mietkonzession eine Leasingmodifikation darstellt. Es ergeben sich keine
wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss der Deutsche Wohnen.
Darüber hinaus haben sich im Geschäftsjahr 2020 keine Änderungen aus erstmalig anzuwendenden IFRS oder IFRIC ergeben, die wesentliche Auswirkungen
auf den Konzernabschluss der Deutsche Wohnen haben.
Noch nicht verpflichtend anzuwendende Standards:
Nachfolgend wird ein bereits veröffentlichter, noch nicht verpflichtend anzu
wendender IFRS dargestellt, der bereits in EU-Recht übernommen wurde:
Im August 2020 hat der IASB Änderungsvorschläge zu IAS 39 „Finanzinstrumente: Ansatz und Bewertung“ und IFRS 9 „Finanzinstrumente“ hinsichtlich
bestehender Unsicherheiten im Zusammenhang mit der zweiten Phase der
IBOR-Reform veröffentlicht. Die Änderungen ergänzen die Vorgaben der
ersten Phase des Projekts und adressieren Sachverhalte, die die Finanzberichterstattung nach der Reform eines Referenzzinssatzes beeinflussen könnten,
einschließlich seiner Ersetzung durch alternative Referenzzinssätze. Die
Änderungen sind ab dem 1. Januar 2021 anzuwenden. Die Deutsche Wohnen
analysiert derzeit mögliche Auswirkungen.
Die folgenden IFRS-Standards sind noch nicht in EU-Recht übernommen und
somit nicht anzuwenden:
Der IASB hat im Mai 2020 einhergehend mit dem geänderten Rahmenkonzept
Änderungen an IFRS 3 „Unternehmenszusammenschlüsse“ in Bezug auf Verweisanpassung auf das Rahmenkonzept 2018 veröffentlicht. Die Regeln für die
Bilanzierung von Unternehmenserwerben werden inhaltlich nicht geändert.
Die Erstanwendung ist ab dem 1. Januar 2022 geplant. Die Deutsche Wohnen
erwartet aus der Änderung keine wesentlichen Auswirkungen.
Im Mai 2020 hat der IASB eine Konkretisierung zu IAS 37 „Rückstellungen, Eventualverbindlichkeiten und Eventualforderungen“ in Bezug auf den Umfang der
Erfüllungskosten bei belastenden Verträgen herausgegeben. Demnach umfassen
Erfüllungskosten sowohl Kosten, die ohne den Auftrag nicht anfallen würden,
als auch andere dem Vertrag direkt zurechenbare Kosten. Die Erstanwendung
ist ab dem 1. Januar 2022 geplant. Die Deutsche Wohnen erwartet aus der
Änderung keine wesentlichen Auswirkungen.
Konzernabschluss
Anhang zum Konzernabschluss
Der IASB hat im Mai 2020 Änderungen an IAS 16 „Sachanlagen“ in Bezug auf
entstandene Erträge einer noch nicht betriebsbereiten Sachanlage veröffentlicht. Demnach sind aus Testläufen entstandene Erträge aus Verkäufen und
deren Herstellungskosten erfolgswirksam in Übereinstimmung mit einschlägigen
Standards zu erfassen und bei den Kosten einer Sachanlage nicht zu berücksichtigen. Die Erstanwendung ist ab dem 1. Januar 2022 geplant. Auswirkungen
für die Deutsche Wohnen werden daraus nicht erwartet.
Darüber hinaus hat der IASB „Jährliche Verbesserungen an den IFRS Zyklus
2018 – 2020“ im Mai 2020 veröffentlicht. Die Verbesserungen betreffen Klarstellungen für die Standards IFRS 1 „Erstmalige Anwendung der IFRS“, IFRS 9
„Finanzinstrumente“, IFRS 16 „Leasingverhältnisse“ und IAS 41 „Landwirtschaft“.
Die Erstanwendung ist ab dem 1. Januar 2022 geplant. Die Deutsche Wohnen
analysiert derzeit mögliche Auswirkungen.
Zudem hat der IASB im Januar 2020 Änderungen an IAS 1 „Darstellung des Ab
schlusses“ herausgegeben. Diese umfassen Klarstellungen zu den Kriterien zur
Klassifizierung von Schulden als kurz- oder langfristig und diesbezüglich ergänzende Leitlinien und Erläuterungen. Die Erstanwendung ist ab dem 1. Januar
2023 geplant. Die Deutsche Wohnen analysiert derzeit mögliche Auswirkungen.
Der IASB und das IFRS IC haben im Berichtsjahr sowie bis zur Freigabe des
Konzernabschlusses keine weiteren Verlautbarungen und Änderungen von
Standards veröffentlicht, die einen wesentlichen Einfluss auf den Konzern
abschluss haben könnten.
4 Wesentliche Ermessensentscheidungen, Schätzungen
und Annahmen
Bei der Erstellung des Konzernabschlusses werden Ermessensentscheidungen,
Schätzungen und Annahmen vom Management gemacht, die sich auf die Höhe
der zum Stichtag ausgewiesenen Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte
und Schulden sowie den Ausweis von Eventualschulden auswirken. Durch die
mit diesen Annahmen und Schätzungen verbundene Unsicherheit könnten
jedoch Ergebnisse entstehen, die in der Zukunft zu erheblichen Anpassungen
des Buchwerts oder des Ausweises der betroffenen Vermögenswerte oder
Schulden führen.
Ermessensentscheidungen
Bei der Anwendung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden hat die
Unternehmensleitung folgende Ermessensentscheidungen, die die Beträge im
Abschluss wesentlich beeinflussen, getroffen. Sofern Angaben zu Ermessensentscheidungen im Rahmen von Einzelvorschriften anzugeben sind, wurde eine
Erläuterung bei den entsprechenden Posten vorgenommen.
Verpflichtungen aus Operating-Leasingverhältnissen –
Konzern als Leasinggeber
Der Konzern hat Leasingverträge zur Vermietung seiner als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien abgeschlossen. Dabei wurde anhand einer Analyse der
Vertragsbedingungen festgestellt, dass alle mit dem Eigentum dieser im Rahmen von Operating-Leasingverhältnissen vermieteten Immobilien verbundenen
maßgeblichen Chancen und Risiken im Konzern verbleiben, der diese Verträge
demnach als Operating-Leasingverhältnisse bilanziert.
153
154
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Einstufung von Pflegeimmobilien als als Finanzinvestition
gehaltene Immobilien
Die Deutsche Wohnen verfolgt im Geschäftsfeld Pflege und Betreutes Wohnen
das Geschäftsmodell, Pflegeimmobilien zur Erzielung von Mieteinnahmen und/
oder zum Zwecke der Wertsteigerung zu halten. Die Einstufung der Pflegeimmobilien, die durch die KATHARINENHOF und die PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG
bewirtschaftet werden, als als Finanzinvestition gehaltene Immobilien beruht im
Wesentlichen auf der Analyse zweier Kriterien: Zum einen werden Schwankungen des operativen Cashflows aus den Pflegedienstleistungen (ohne die Mieten
für die damit verbundenen Wohnungseinheiten beziehungsweise Pflegebetten)
untersucht und zum anderen wird das Ergebnis der Pflegedienstleistungen zum
Mietergebnis aus den Wohnungseinheiten dieser Pflegeimmobilien ins Verhältnis gesetzt, um die Bedeutsamkeit der Pflegedienstleistungen im Hinblick auf
die wesentliche finanzielle Steuerungsgröße FFO I zu bemessen. Aufgrund der
relativ geringen Schwankungen des operativen Cashflows aus den oben genannten Pflegedienstleistungen und des unbedeutenden Beitrags zum FFO I dieser
Dienstleistungen im Verhältnis zum Mietergebnis werden diese Objekte als als
Finanzinvestition gehaltene Immobilien bilanziert.
Schätzungen und Annahmen
Die wichtigsten zukunftsbezogenen Annahmen sowie sonstige am Stichtag
bestehende Hauptquellen von Schätzungsunsicherheiten, aufgrund derer ein
beträchtliches Risiko besteht, dass innerhalb des nächsten Geschäftsjahres
eine wesentliche Anpassung der Buchwerte von Vermögenswerten und Schulden erforderlich sein wird, werden nachstehend erläutert.
Beizulegender Zeitwert der als Finanzinvestition gehaltenen und
der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien
Der beizulegende Zeitwert der als Finanzinvestition gehaltenen Wohn- und
Gewerbeimmobilien wurde zum 30. Juni 2020 und zum 31. Dezember 2020
anhand von Portfoliobewertungen intern ermittelt und auch extern bestätigt.
Die Immobilien werden in Abhängigkeit ihrer Lage und der Objektqualität in
Cluster eingeteilt. Auf Basis dieser Cluster werden im Wesentlichen Annahmen
über die Entwicklung der Mieten, Leerstände und Instandhaltungskosten wie
auch der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze getroffen. Die Pflegeund Projektimmobilien wurden zum 31. Dezember 2020 durch eine externe
Gutachtergesellschaft bewertet. In diese Bewertung fließen im Wesentlichen
Annahmen zu den Marktmieten sowie Diskontierungszinssätze und Instandhaltungskosten ein. Alle Bewertungsannahmen unterliegen aufgrund der lang
fristigen Ausrichtung Unsicherheiten, die in Zukunft zu positiven, aber auch
negativen Wertveränderungen führen können. Die Buchwerte der als Finanz
investition gehaltenen Immobilien und der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien betragen EUR 28,1 Mrd. (Vorjahr: EUR 25,4 Mrd.). Für weitere Informationen siehe Anhangangabe D.1 „Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien“.
Konzernabschluss
Anhang zum Konzernabschluss
Werthaltigkeitsüberprüfung von Geschäfts- oder Firmenwerten
Die Deutsche Wohnen überprüft jährlich und sofern irgendein Anhaltspunkt
dafür vorliegt, ob eine Wertminderung der Geschäfts- oder Firmenwerte eingetreten ist. Dann ist der erzielbare Betrag der zahlungsmittelgenerierenden
Einheit zu schätzen. Dieser entspricht dem höheren Wert von beizulegendem
Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten und dem Nutzungswert. Die Bestimmung des Nutzungswerts beinhaltet Schätzungen und Annahmen bezüglich
der zugrundeliegenden zukünftigen Cashflows und Kapitalkosten. Obwohl die
Unternehmensführung davon ausgeht, dass die Schätzungen und Annahmen
angemessen sind, könnten etwaige unvorhersehbare Veränderungen zu einem
Wertminderungsaufwand führen. Für weitere Informationen siehe Anhang
angabe D.4 „Immaterielle Vermögenswerte“.
Pensionen und andere Leistungen nach Beendigung des
Arbeitsverhältnisses
Der Aufwand aus leistungsorientierten Plänen nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses sowie die Bewertung der damit im Zusammenhang bilanzierten
Pensionsverpflichtungen werden anhand von versicherungsmathematischen
Berechnungen ermittelt. Die versicherungsmathematische Bewertung erfolgt
auf der Grundlage von Annahmen zu Abzinsungssätzen, künftigen Lohn- und
Gehaltssteigerungen, Sterblichkeit und den künftigen Rentensteigerungen. Entsprechend der langfristigen Ausrichtung dieser Pläne unterliegen solche Schätzungen wesentlichen Unsicherheiten. Die Pensionsverpflichtungen betragen
zum 31. Dezember 2020 EUR 109,6 Mio. (Vorjahr: EUR 107,2 Mio.). Für weitere
Informationen siehe Anhangangabe D.13 „Pensionsverpflichtungen“.
Latente Steuern
Die Bilanzierung latenter Steuern erfordert insbesondere Einschätzungen
zu Steuersätzen, zur Umkehrung temporärer Differenzen sowie der Nutzung
aktiver Steuerabgrenzungen aus Verlustvorträgen. Hinsichtlich der zugrunde
liegenden Annahmen bestehen Unsicherheiten. Die Steuerlatenzen betragen
nach Saldierung zum 31. Dezember 2020 aktivisch EUR 0,0 Mio. (Vorjahr:
EUR 0,1 Mio.) und passivisch EUR 4.412,0 Mio. (Vorjahr: EUR 3.713,8 Mio.). Für
weitere Informationen siehe Anhangangabe D.17 „Latente Steuern“.
155
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DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
BK
onsolidierungskreis und Konsolidierungs
methoden
1
Konsolidierungskreis
Der Konzernabschluss umfasst die Deutsche Wohnen SE und die von ihr be‑
herrschten Tochtergesellschaften ab dem Erwerbszeitpunkt, das heißt ab dem
Zeitpunkt, an dem der Konzern die Beherrschungsmöglichkeit erlangt. Die Einbeziehung in den Konzernabschluss endet, sobald die Beherrschung durch das
Mutterunternehmen nicht mehr besteht. Die Zusammensetzung der Deutsche
Wohnen Gruppe ergibt sich aus der als Anlage 1 beigefügten Aufstellung des
Anteilsbesitzes.
Im Geschäftsjahr 2020 wurden insgesamt 160 (Vorjahr: 149) Gesellschaften im
Wege der Vollkonsolidierung in den Konzernabschluss einbezogen (Anlage 1).
Im Rahmen konzerninterner Verschmelzungen wurden zwei Tochtergesellschaften auf andere Tochtergesellschaften verschmolzen. Innerhalb der SYNVIA
Gruppe wurden zwei neue Gesellschaften in der Rechtsform der deutschen
GmbH gegründet. Ferner ist im Segment Pflegebetriebe eine Gesellschaft in
der Rechtsform der deutschen GmbH aufgrund einer Verschmelzung aus dem
Konsolidierungskreis ausgeschieden. Wesentliche Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage ergaben sich daraus nicht.
Des Weiteren hat die Deutsche Wohnen im Segment Wohnen im Rahmen eines
Unternehmenserwerbs das Projektgeschäft von der Münchener ISARIA Wohnbau AG (im Folgenden „ISARIA“) erworben, welches bislang zum US-Finanzinvestor Lone Star gehörte. Der erworbene Geschäftsbetrieb besteht im Wesentlichen aus zehn Projektgesellschaften, einer personalhaltenden Gesellschaft
sowie zwei Projektimmobilien. Der Erwerbszeitpunkt, an dem die Deutsche
Wohnen SE die Beherrschung über den erworbenen Geschäftsbetrieb erlangte,
ist der 1. Juli 2020. Zu diesem Zeitpunkt hielt die Deutsche Wohnen 100 % der
Anteile der erworbenen Gesellschaften bzw. hat der Nutzen- und Lastenwechsel
der Projektimmobilien stattgefunden. ISARIA ist auf die Umwandlung von
Gewerbeflächen in urbane und nachhaltige Stadtquartiere mit zeitgemäßem
Wohnraum spezialisiert. Durch das für den Eigenbestand erworbene Wohnprojektimmobiliengeschäft erwartet die Deutsche Wohnen die Stärkung der
nachhaltigen Ertragskraft des Segments Wohnen.
In den sechs Monaten bis zum 31. Dezember 2020 trug ISARIA Umsatzerlöse
von EUR 7,4 Mio. und einen Verlust von EUR 19,4 Mio. zum Konzernergebnis
bei. Hätte der Erwerb am 1. Januar 2020 stattgefunden, hätten die Konzernumsatzerlöse um EUR 15,7 Mio. höher und der Konzerngewinn für das Jahr 2020
um EUR 22,3 Mio. niedriger gelegen.
Die übertragene Gegenleistung für den Erwerb der ISARIA umfasst eine vollständige Barkaufpreiskomponente in Höhe von EUR 543,9 Mio., einschließlich
eines Ablösebetrags für Darlehen in Höhe von EUR 338,8 Mio. und aufgelaufener
Zinsen in Höhe von EUR 1,6 Mio.
Die Allokation des Gesamtkaufpreises auf die erworbenen Vermögenswerte
und Schulden der ISARIA zum Erstkonsolidierungszeitpunkt basiert auf einem
zu diesem Zwecke in Auftrag gegebenen externen Bewertungsgutachten zur
Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte dieser Vermögenswerte und Schulden.
Konzernabschluss
Anhang zum Konzernabschluss
Die übernommenen Vermögenswerte und Schulden weisen die folgenden
beizulegenden Zeitwerte auf:
EUR Mio.
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
Immaterielle Vermögenswerte
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und Gebäude
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Zahlungsmittel
Sonstige Aktiva
Summe Vermögenswerte
Finanzverbindlichkeiten
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Latente Steuerschulden
509,4
2,2
32,3
9,5
26,5
9,7
589,6
–138,8
–3,2
–70,0
Sonstige Passiva
–5,3
Summe Schulden
–217,3
Nettovermögen zu Zeitwerten
372,3
Gesamtgegenleistung
543,9
Geschäfts- oder Firmenwert
171,6
Der beizulegende Zeitwert der Marke wird nach der Lizenzpreisanalogiemethode
ermittelt und repräsentiert im Wesentlichen die erworbenen immateriellen
Vermögenswerte. Die Bewertung für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
und für zum Verkauf bestimmte Grundstücke und Gebäude erfolgte durch den
externen Immobiliengutachter Jones Lang LaSalle SE.
Im Wesentlichen repräsentiert der Geschäfts- oder Firmenwert erwartete
Ertragspotenziale des erworbenen Geschäftsbetriebs sowie Synergiepotenziale
resultierend aus der Integration der ISARIA in das Segment Wohnen.
Der Bruttobetrag der erworbenen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
entspricht dem beizulegenden Zeitwert.
Bei diesem Unternehmenserwerb sind Transaktionskosten im Zusammenhang
mit einem nach IFRS 3 bilanzierten Unternehmenszusammenschluss in Höhe
von EUR 23,4 Mio. entstanden, die im Wesentlichen aus Grunderwerbsteuern
in Höhe von EUR 22,0 Mio. bestehen.
2
Konsolidierungsmethoden
Die Abschlüsse der Tochterunternehmen werden unter Anwendung einheitlicher
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden zum gleichen Bilanzstichtag aufgestellt wie der Abschluss des Mutterunternehmens. Tochterunternehmen werden
ab dem Erwerbszeitpunkt, das heißt ab dem Zeitpunkt, zu dem der Konzern
die Beherrschungsmöglichkeit erlangt, vollkonsolidiert. Die Einbeziehung in
den Konzernabschluss endet, sobald die Beherrschungsmöglichkeit durch das
Mutterunternehmen nicht mehr besteht.
157
158
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Die Kapitalkonsolidierung erfolgt nach der Erwerbsmethode. Die Anschaffungskosten im Rahmen von Unternehmens- und Geschäftserwerben werden mit
dem Zeitwert der erworbenen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten zum
Erwerbszeitpunkt verrechnet. Ein aus der Verrechnung entstehender positiver
Unterschiedsbetrag wird als Geschäfts- oder Firmenwert ausgewiesen. Negative Unterschiedsbeträge werden nach entsprechender Prüfung erfolgswirksam
erfasst. Der Erwerbszeitpunkt stellt den Zeitpunkt dar, ab dem der Konzern
die Möglichkeit hat, die maßgeblichen Tätigkeiten des Tochterunternehmens zu
beeinflussen, den schwankenden Renditen des Engagements ausgesetzt ist und
die Verfügungsgewalt zur Beeinflussung dieser hat. Unterschiedsbeträge aus
Verkäufen und Käufen von Anteilen nicht beherrschender Anteilseigner:innen
werden innerhalb des Eigenkapitals verrechnet.
Alle konzerninternen Salden, Transaktionen, Erträge, Aufwendungen, Gewinne
und Verluste aus konzerninternen Transaktionen, die im Buchwert von Ver
mögenswerten enthalten sind, werden in voller Höhe eliminiert.
Gemeinschaftsunternehmen und assoziierte Unternehmen werden gemäß
IAS 28 nach der Equity-Methode konsolidiert. Dabei erfolgt die Erstbilanzierung
der Beteiligung zu den Anschaffungskosten. Bei der Folgekonsolidierung wird
der Buchwertansatz dann durch die anteiligen Eigenkapitalveränderungen bei
dem assoziierten oder Gemeinschaftsunternehmen fortgeschrieben.
Nicht beherrschende Anteile stellen den Anteil des Ergebnisses und des Nettovermögens dar, der nicht den Anteilseigner:innen des Mutterunternehmens des
Konzerns zuzurechnen ist. Nicht beherrschende Anteile werden zum Erwerbszeitpunkt mit ihrem entsprechenden Anteil am identifizierten Nettovermögen
des erworbenen Unternehmens bewertet. Nicht beherrschende Anteile werden
in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, in der Konzern-Gesamtergebnisrechnung und in der Konzernbilanz separat ausgewiesen. Der Ausweis in der
Konzernbilanz erfolgt innerhalb des Eigenkapitals, getrennt vom auf die Anteilseigner:innen des Mutterunternehmens entfallenden Eigenkapital.
3
Angabe zu Anteilen an anderen Unternehmen
Anteile an vollkonsolidierten Tochterunternehmen
Die Deutsche Wohnen SE verfügt am Stichtag über 159 Tochterunternehmen
(Vorjahr: 148). Bei diesen Tochterunternehmen bestehen keine Beschränkungen
beim Zugriff auf die Vermögenswerte und Schulden.
An einigen Tochterunternehmen bestehen nicht beherrschende Minderheits
anteile, die nur Ergebnisanrechte haben. Für diese werden im Konzernabschluss
nicht beherrschende Anteile im Eigenkapital ausgewiesen. Zum 31. Dezember
2020 betrug die Anteilsquote nicht beherrschender Gesellschafter an der
GSW Immobilien AG 6,0 % (Vorjahr: 6,1 %). Die GSW Immobilien AG hat im Ge
schäftsjahr 2020 Dividenden von EUR 4,8 Mio. an nicht beherrschende Anteilseigner:innen ausgeschüttet.
Konzernabschluss
Anhang zum Konzernabschluss
Für die GSW Gruppe als wesentliches Tochterunternehmen mit nicht
beherrschenden Anteilen ergeben sich folgende zusammengefasste
Finanzinformationen:
EUR Mio.
2020
2019
Langfristige Vermögenswerte
9.502,3
8.479,9
Kurzfristige Vermögenswerte
195,2
532,1
Zahlungsmittel
Langfristige Verbindlichkeiten
Kurzfristige Verbindlichkeiten
Nettovermögen
Jahresergebnis
Sonstiges Ergebnis
Veränderung Zahlungsmittel
Dividende
6,4
6,0
–4.088,4
–3.791,0
–158,2
–174,4
5.457,3
5.052,6
484,1
517,7
0,0
0,6
0,4
–0,6
79,3
79,3
Für die Konzerngesellschaften hat die Deutsche Wohnen SE Garantien und
Bürgschaften sowie andere Sicherheiten gegenüber Dritten im Umfang von
EUR 2.762,0 Mio. (Vorjahr: EUR 2.487,8 Mio.) übernommen.
Anteile an gemeinsamen Vereinbarungen und assoziierten Unternehmen
Die Deutsche Wohnen ist am Stichtag an 22 Gemeinschafts- und vier assoziierten Unternehmen beteiligt (Vorjahr: neun Gemeinschafts- und drei assoziierte
Unternehmen).
Im Geschäftsjahr 2020 hat die Deutsche Wohnen 40 % an der nicht börsennotierten QUARTERBACK Immobilien AG mit Geschäftssitz in Leipzig erworben,
das als Gemeinschaftsunternehmen klassifiziert wurde. Die QUARTERBACK
Gruppe umfasst per 31. Dezember 2020 gemäß den IFRS-Finanzinformationen
88 vollkonsolidierte Tochtergesellschaften und 38 in den Konzernabschluss
einbezogene Tochtergesellschaften und Finanzbeteiligungen, die nach der atEquity-Methode konsolidiert werden. Die QUARTERBACK Immobilien AG mit
ihren Tochtergesellschaften ist insbesondere in der Entwicklung, Realisierung
und Vermarktung von Projektimmobilien sowie in der Bewirtschaftung diverser
Bestandsobjekte tätig.
Weiterhin hat sich die Deutsche Wohnen an elf nicht börsennotierten Finanz
beteiligungen der QUARTERBACK Immobilien AG mit Beteiligungsquoten zwischen
jeweils 44 % bis 50 % beteiligt, die ebenfalls als Gemeinschaftsunternehmen
klassifiziert wurden. Der Unternehmensgegenstand dieser Objektgesellschaften
bzw. Holdings von Objektgesellschaften ist mittelbar oder unmittelbar das
Projektimmobiliengeschäft.
Die nachstehende Tabelle fasst die Finanzinformationen der QUARTERBACK
Immobilien AG und der für sich genommenen unwesentlichen erworbenen
QUARTERBACK-Objektgesellschaften zum 31. Dezember 2020 zusammen. Die
Tabelle zeigt auch eine vorläufige Überleitung der zusammengefassten Finanzinformationen auf den Buchwert des Anteils der Deutsche Wohnen an der
QUARTERBACK Immobilien AG und den zusammengefassten QUARTERBACKObjektgesellschaften. Zum Zeitpunkt der Genehmigung zur Veröffentlichung
1 59
160
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
des Konzernabschlusses der Deutsche Wohnen war die erstmalige Bilanzierung
des Anteilserwerbs noch nicht abgeschlossen, da die Finanzinformationen der
QUARTERBACK Immobilien Gruppe zum Erwerbszeitpunkt noch nicht final
vorlagen. Wenn innerhalb eines Jahres vom Erwerbszeitpunkt neue Informationen über Tatsachen und Umstände bekannt werden, die zum Erwerbszeitpunkt
bestanden und die zu Berichtigungen der nachstehenden Beträge oder zu
zusätzlichen Rückstellungen geführt hätten, wird die Bilanzierung des Anteilserwerbs angepasst.
QUARTERBACK
Immobilien AG
QUARTERBACKObjektgesellschaften
EUR Mio.
2020
2020
Langfristige Vermögenswerte
627,3
180,7
Kurzfristige Vermögenswerte
Zahlungsmittel und
Zahlungsmitteläquivalente
Sonstige kurzfristige Vermögenswerte
Summe kurzfristige Vermögenswerte
72,4
–29,7
439,9
694,5
512,3
664,8
Langfristige Verbindlichkeiten
Finanzverbindlichkeiten
(ohne Verbindlichkeiten aus
Lieferungen und Leistungen)
–235,9
–24,9
Sonstige Verbindlichkeiten
–173,5
–66,9
–409,4
–91,8
Summe langfristige Verbindlichkeiten
Kurzfristige Verbindlichkeiten
Finanzverbindlichkeiten
(ohne Verbindlichkeiten aus
Lieferungen und Leistungen)
Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten
Summe kurzfristige Verbindlichkeiten
–86,8
–58,3
–307,2
–456,1
–394,0
–514,4
Nicht beherrschende Anteile
–30,3
–9,4
Nettovermögen (100 %)
305,9
229,9
Anteil des Konzerns in %
40
44 bis 50
122,4
108,4
Anteil des Konzerns am
Reinvermögen in EUR
7,2
5,5
Geschäfts- oder Firmenwert
90,8
–
Buchwert des Anteils am
Gemeinschaftsunternehmen
220,4
113,9
Nettoumsatzerlöse
199,8
67,2
2,0
13,0
Konzernanpassungen
Zinserträge
–0,9
–0,3
Zinsaufwendungen
–28,6
–13,7
Ertragsteuern
–28,2
–23,2
29,2
16,5
Abschreibungen und Wertminderungen
Gewinn und Gesamtergebnis (100 %)
Konzernabschluss
Anhang zum Konzernabschluss
Aus der vorläufigen at-Equity-Fortschreibung der Beteiligungen an der
QUARTERBACK Immobilien-Gruppe ergibt sich ein Ergebnis in Höhe von
EUR 6,5 Mio.
Die Deutsche Wohnen hatte im Geschäftsjahr 2020 Geschäftsbeziehungen mit
der QUARTERBACK Immobilien Gruppe. Diese Transaktionen resultieren grundsätzlich aus dem normalen Lieferungs- und Leistungsaustausch und alle ausstehenden Salden wurden zu marktüblichen Bedingungen abgeschlossen. Zum
Abschlussstichtag bestehen Darlehensforderungen in Höhe von EUR 252,4 Mio.,
die maximal zwölf Monate nach dem Abschlussstichtag rückzahlbar sind.
Der Zinssatz für die Darlehen betrug während des Geschäftsjahres 3,0 %.
Projektimmobilienverkäufe der QUARTERBACK Immobilien Gruppe an Tochterunternehmen der Deutsche Wohnen SE erfolgten in Höhe von EUR 292,5 Mio.
Zum 31. Dezember 2020 bestanden offene Salden an Forderungen in Höhe von
EUR 0,8 Mio. Garantien wurden weder gewährt noch erhalten. Die Deutsche
Wohnen hat ferner im Berichtsjahr eine Einzahlung von EUR 40,0 Mio. in die
Kapitalrücklage der QUARTERBACK Immobilien AG vorgenommen.
Zusätzlich zu diesen neu erworbenen Beteiligungen hält die Deutsche Wohnen
Anteile an zehn weiteren Unternehmen, die im Einzelnen derzeit von untergeordneter Bedeutung sind und nach der Equity-Methode bilanziert werden; notierte
Marktpreise liegen nicht vor. Die nachstehende Tabelle gliedert in aggregierter
Form den Buchwert und den Anteil am Gewinn und sonstigen Ergebnis dieser
Unternehmen auf:
EUR Mio.
Buchwert der Anteile an
at-Equity-einbezogenen Gesellschaften
2020
2019
28,6
22,6
2,4
2,4
Anteil des Konzerns am Ergebnis der nicht
wesentlichen at-Equity-einbezogenen Gesellschaften:
Gewinnanteil aus den fortzuführenden
Geschäftsbereichen
Sonstiges Ergebnis
Anteiliges Gesamtergebnis
–
–
2,4
2,4
Es bestehen keine maßgeblichen finanziellen Verpflichtungen oder Garantien/
Bürgschaften der Deutsche Wohnen gegenüber den Gemeinschafts- und asso
ziierten Unternehmen.
Beteiligungen an nicht konsolidierten Unternehmen
Die Deutsche Wohnen hat im Geschäftsjahr 2020 Anteile an 16 Objektgesellschaften der QUARTERBACK Immobilien Gruppe erworben, die als Finanzinstrumente gehalten werden. Darüber hinaus hält die Deutsche Wohnen Anteile an
acht (Vorjahr: fünf) weiteren nicht konsolidierten Unternehmen, die im Konzern
von untergeordneter Bedeutung sind. Bei diesen handelt es sich in der Regel um
Beteiligungen an anderen Immobiliengesellschaften. Es bestehen keine wesentlichen Verpflichtungen gegenüber diesen Gesellschaften.
Das Gesamtrisiko der Deutsche Wohnen aus diesen 24 Beteiligungen entspricht
dem Buchwert. Die Buchwerte der nicht konsolidierten Unternehmen betragen
am 31. Dezember 2020 EUR 23,1 Mio. (Vorjahr: EUR 2,3 Mio.).
1 61
162
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G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
C Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
1
Bemessung des beizulegenden Zeitwerts
Der beizulegende Zeitwert ist der Preis, der in einem geordneten Geschäfts
vorfall zwischen Marktteilnehmer:innen am Bemessungsstichtag für den
Verkauf eines Vermögenswerts eingenommen beziehungsweise für die Übertragung einer Schuld gezahlt würde. Bei der Bemessung des beizulegenden
Zeitwerts wird davon ausgegangen, dass der Geschäftsvorfall, in dessen
Rahmen der Verkauf des Vermögenswerts oder die Übertragung der Schuld
erfolgt, entweder auf dem
• Hauptmarkt für den Vermögenswert oder die Schuld oder
• vorteilhaftesten Markt für den Vermögenswert beziehungsweise die Schuld,
sofern kein Hauptmarkt vorhanden ist, erfolgt.
Der Konzern muss Zugang zum Hauptmarkt oder zum vorteilhaftesten Markt
haben. Der beizulegende Zeitwert eines Vermögenswerts oder einer Schuld
bemisst sich anhand der Annahmen, die Marktteilnehmer:innen bei der Preisbildung für den Vermögenswert beziehungsweise die Schuld zugrunde legen
würden. Hierbei wird davon ausgegangen, dass die Marktteilnehmer:innen in
ihrem besten wirtschaftlichen Interesse handeln.
Der Konzern wendet Bewertungstechniken an, die unter den jeweiligen Um‑
ständen sachgerecht sind und für die ausreichend Daten zur Bemessung des
beizulegenden Zeitwerts zur Verfügung stehen. Dabei ist die Verwendung
beobachtbarer Inputfaktoren möglichst hoch und jene nicht beobachtbarer
Inputfaktoren möglichst gering zu halten.
Alle Vermögenswerte und Schulden, für die der beizulegende Zeitwert bestimmt
oder im Abschluss ausgewiesen wird, werden in die nachfolgend beschriebene
Fair-Value-Hierarchie eingeordnet, basierend auf dem Inputparameter der niedrigsten Stufe, der für die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert insgesamt
wesentlich ist:
• Stufe 1 – In aktiven Märkten für identische Vermögenswerte oder Schulden
notierte (nicht berichtigte) Preise.
• Stufe 2 – Bewertungsverfahren, bei denen der Inputparameter der niedrigsten Stufe, der für die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert insgesamt
wesentlich ist, auf dem Markt direkt oder indirekt beobachtbar ist.
• Stufe 3 – Bewertungsverfahren, bei denen der Inputparameter der niedrigsten Stufe, der für die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert insgesamt
wesentlich ist, auf dem Markt nicht beobachtbar ist.
Bei Vermögenswerten und Schulden, die auf wiederkehrender Basis im
Abschluss erfasst werden, bestimmt der Konzern, ob Umgruppierungen
zwischen den Stufen der Hierarchie stattgefunden haben, indem er am
Ende jeder Berichtsperiode die Klassifizierung (basierend auf dem Input
parameter der niedrigsten Stufe, der für die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert insgesamt wesentlich ist) überprüft.
Konzernabschluss
Anhang zum Konzernabschluss
2
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien sind Immobilien, die zur Erzielung von
Mieteinnahmen oder zum Zwecke der Wertsteigerung gehalten und nicht selbst
genutzt oder zum Verkauf im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
gehalten werden. Zu den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien gehören
Grundstücke mit Wohn- und Geschäftsbauten, Pflegeimmobilien, Projektimmobilien, unbebaute Grundstücke und Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter.
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien werden beim erstmaligen Ansatz
mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten einschließlich Nebenkosten
bewertet. Nach erstmaligem Ansatz werden die als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien zu ihrem beizulegenden Zeitwert (auch Fair Value genannt) bewertet. Gewinne oder Verluste aus der Anpassung werden als Ertrag oder Aufwand
im Konzernergebnis erfasst.
Zum 31. Dezember 2020 sowie 30. Juni 2020 und 31. Dezember 2019 erfolgte
eine interne Bewertung für die Wohn- und Geschäftsbauten. Parallel wurde der
Bestand durch Jones Lang LaSalle SE, Frankfurt am Main, zum 31. Dezember
2020 und 31. Dezember 2019 nach international anerkannten Bewertungsver
fahren bewertet und im Gesamtwert bestätigt. Die Vergütung der externen
Gutachtergesellschaften erfolgt zu einem festen Kostensatz und ist somit
unabhängig von dem Ergebnis der Immobilienbewertung. Die Wertabweichung
zwischen der internen Ermittlung und der externen Bestätigung für die einzelne
Immobilie ist grundsätzlich nicht größer als +/– 10 %, sofern eine absolute
Wesentlichkeitsgrenze von +/– EUR 250 Tsd. überstiegen wird. Die Bewertung
für die Projektentwicklungen von Wohn- und Geschäftsbauten erfolgt durch
Jones Lang LaSalle SE, Frankfurt am Main. Die Bewertung der Pflegeimmobilien
erfolgt durch W&P Immobilienberatung GmbH, Frankfurt am Main.
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien werden ausgebucht, wenn sie veräußert oder wenn sie dauerhaft nicht mehr genutzt werden und kein künftiger
wirtschaftlicher Nutzen bei ihrem Abgang erwartet wird. Gewinne oder Verluste aus der Stilllegung oder dem Abgang einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie werden im Jahr der Stilllegung oder der Veräußerung erfasst.
Immobilien werden aus dem Bestand der als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien übertragen, wenn eine Nutzungsänderung vorliegt, die durch den
Beginn der Selbstnutzung oder den Beginn der Entwicklung mit der Absicht
des Verkaufs belegt wird.
163
164
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
3
Sachanlagen
Sachanlagen werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich
kumulierter planmäßiger Abschreibungen und kumulierter Wertminderungsaufwendungen angesetzt. Nachträgliche Anschaffungskosten werden angesetzt, sofern es wahrscheinlich ist, dass der Deutsche Wohnen ein mit der
Sachanlage verbundener künftiger wirtschaftlicher Nutzen zufließen wird.
Den planmäßigen linearen Abschreibungen liegen die geschätzten Nutzungsdauern der Vermögenswerte zugrunde. Die Nutzungsdauer für Gebäude
beträgt 50 Jahre. Für das bewegliche Anlagevermögen betragen die Nutzungsdauern vier bis zehn Jahre. Die Abschreibungen werden erfolgswirksam
in der Aufwandskategorie Abschreibungen in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.
Die Buchwerte der Sachanlagen werden auf Wertminderung überprüft,
sobald Indikatoren dafür vorliegen, dass der Buchwert eines Vermögenswerts seinen erzielbaren Betrag übersteigt.
Eine Sachanlage wird entweder bei Abgang ausgebucht oder dann, wenn
aus der weiteren Nutzung oder Veräußerung des Vermögenswerts kein
wirtschaftlicher Nutzen mehr erwartet wird. Die aus der Ausbuchung des
Vermögenswerts resultierenden Gewinne oder Verluste werden als Differenz zwischen den Nettoveräußerungserlösen und dem Buchwert ermittelt
und in der Periode, in der der Posten ausgebucht wird, erfolgswirksam in
der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.
Die Restwerte der Vermögenswerte, Nutzungsdauern und Abschreibungsmethoden werden am Ende eines jeden Geschäftsjahres überprüft und
gegebenenfalls angepasst.
4
Immaterielle Vermögenswerte
In der Deutsche Wohnen werden ausschließlich erworbene immaterielle Ver
mögenswerte bilanziert. Diese werden mit ihren Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet. Für die immateriellen Vermögenswerte bestehen derzeit
keine wirtschaftlichen beziehungsweise rechtlichen Restriktionen hinsichtlich
ihrer Nutzung.
Immaterielle Vermögenswerte mit einer bestimmten Nutzungsdauer werden
planmäßig über die jeweilige Nutzungsdauer linear abgeschrieben. Die Nutzungsdauer beträgt zwischen drei und zwanzig Jahren. Die Abschreibungen werden
erfolgswirksam in der Aufwandskategorie Abschreibungen in der KonzernGewinn- und Verlustrechnung erfasst.
Immaterielle Vermögenswerte mit einer unbestimmten Nutzungsdauer, zu
denen insbesondere der Geschäfts- oder Firmenwert zählt, werden nicht
planmäßig abgeschrieben. Für sie wird bei Hinweis oder – bei Geschäfts- oder
Firmenwert – mindestens einmal jährlich eine Wertminderungsüberprüfung
vorgenommen.
5
Fremdkapitalkosten
Fremdkapitalkosten, die direkt dem Erwerb, dem Bau oder der Herstellung eines
qualifizierenden Vermögenswerts zugeordnet werden können, werden aktiviert.
Die Deutsche Wohnen übt für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien und
Projektimmobilien das Wahlrecht der Aktivierung von Fremdkapitalkosten für
qualifizierte Vermögenswerte mit beizulegendem Zeitwert gemäß IAS 23.4 aus.
Andere Fremdkapitalkosten werden in der Periode als Aufwand erfasst, in der
sie anfallen.
Konzernabschluss
Anhang zum Konzernabschluss
6
Wertminderung von nichtfinanziellen Vermögenswerten
Die nichtfinanziellen Vermögenswerte umfassen im Wesentlichen Sachanlagen,
immaterielle Vermögenswerte und Vorräte. Der Konzern beurteilt an jedem
Bilanzstichtag, ob Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass ein Vermögenswert
wertgemindert sein könnte. Liegen solche Anhaltspunkte vor, nimmt der Konzern eine Schätzung des erzielbaren Betrags des jeweiligen Vermögenswerts vor.
Der erzielbare Betrag eines Vermögenswerts ist der höhere der beiden Beträge
aus beizulegendem Zeitwert eines Vermögenswerts oder einer zahlungsmittelgenerierenden Einheit abzüglich Veräußerungskosten und Nutzungswert. Der
erzielbare Betrag ist für jeden einzelnen Vermögenswert zu bestimmen, es sei
denn, ein Vermögenswert erzeugt keine Cashflows, die weitestgehend unabhängig von denen anderer Vermögenswerte oder anderer Gruppen von Vermögenswerten sind. Übersteigt der Buchwert eines Vermögenswerts seinen erzielbaren
Betrag, ist der Vermögenswert wertgemindert und wird auf seinen erzielbaren
Betrag abgeschrieben.
Im Rahmen von Unternehmens- und Geschäftserwerben erworbene
Geschäfts- oder Firmenwerte werden mindestens einmal jährlich auf Wertminderung überprüft. Zur Durchführung des Werthaltigkeitstests werden
diese Vermögenswerte denjenigen zahlungsmittelgenerierenden Einheiten
zugeordnet, die erwartungsgemäß von den Synergien der Unternehmens- und
Geschäftserwerbe profitieren. Diese zahlungsmittelgenerierenden Einheiten
repräsentieren die unterste Ebene, auf der diese Vermögenswerte für Zwecke
der Unternehmenssteuerung überwacht werden. Für diese Zwecke sind die
Geschäfts- oder Firmenwerte in Höhe von EUR 319,7 Mio. wie folgt allokiert:
EUR 171,6 Mio. sind dem Segment Wohnen zugeordnet, EUR 140,0 Mio. sind
dem Segment Pflegebetriebe zugeordnet und EUR 8,1 Mio. wurden der SYNVIA
Gruppe zugeordnet.
Die Prüfung der Werthaltigkeit der Geschäfts- oder Firmenwerte erfolgt durch
Ermittlung des Nutzungswerts der zahlungsmittelgenerierenden Einheiten
anhand geschätzter zukünftiger Cashflows, die aus Ist-Werten abgeleitet wurden und für eine Detailplanungsphase unter Fortschreibung mit einer branchenüblichen Wachstumsrate fortentwickelt werden. Die Nutzungswerte der zahlungsmittelgenerierenden Einheiten werden jedoch im Wesentlichen durch den
Endwert bestimmt. Die Höhe des Endwerts hängt neben dem prognostizierten
Cashflow im fünften Jahr der Mittelfristplanung von der Wachstumsrate der
Cashflows nach Ablauf der Mittelfristplanung und dem Diskontierungssatz ab.
Für weitere Informationen siehe Anhangangabe D.4 „Immaterielle Vermögenswerte“.
Für nichtfinanzielle Vermögenswerte wird zu jedem Bilanzstichtag eine Über
prüfung vorgenommen, ob Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass ein zuvor er
fasster Wertminderungsaufwand nicht mehr länger besteht oder sich verringert
hat. Wenn solche Anhaltspunkte vorliegen, nimmt der Konzern eine Schätzung
des erzielbaren Betrags vor. Ein zuvor erfasster Wertminderungsaufwand wird
nur dann rückgängig gemacht, wenn sich seit der Erfassung des letzten Wertminderungsaufwands eine Änderung in den Schätzungen ergeben hat, die bei
der Bestimmung des erzielbaren Betrags herangezogen wurden. Ist dies der
Fall, so wird der Buchwert des Vermögenswerts auf seinen erzielbaren Betrag
erhöht. Dieser Betrag darf jedoch nicht den Buchwert übersteigen, der sich
nach Berücksichtigung planmäßiger Abschreibungen ergeben würde, wenn in
den früheren Jahren kein Wertminderungsaufwand für den Vermögenswert
erfasst worden wäre. Eine Wertaufholung wird im Periodenergebnis erfasst.
Eine Zuschreibung auf einen außerplanmäßig abgeschriebenen Geschäfts- oder
Firmenwert erfolgt nicht.
165
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DEUTSCHE WOHNEN SE
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7
Finanzielle Vermögenswerte
Die Deutsche Wohnen stuft ihre finanziellen Vermögenswerte in die folgenden
Bewertungskategorien ein:
• solche, die in der Folge zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden
(entweder erfolgsneutral oder erfolgswirksam), und
• solche, die zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet werden.
Die Klassifizierung ist abhängig vom Geschäftsmodell des Unternehmens für
die Steuerung der finanziellen Vermögenswerte und von den vertraglichen Zahlungsströmen. Wird der finanzielle Vermögenswert zwecks Vereinnahmung vertraglicher Zahlungsströme gehalten, die ausschließlich Zins- und Tilgungszahlungen darstellen, wird der Vermögenswert zu fortgeführten Anschaffungskosten
bewertet. Alle anderen finanziellen Vermögenswerte werden zum beizulegenden
Zeitwert bewertet. Die Gewinne und Verluste werden grundsätzlich erfolgs
wirksam erfasst, sofern der Konzern nicht das Wahlrecht ausübt Eigenkapitalinstrumente erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert zu bewerten.
Ein marktüblicher Kauf oder Verkauf von finanziellen Vermögenswerten wird
zum Handelstag angesetzt, das heißt zu dem Tag, an dem sich der Konzern
verpflichtet, den Vermögenswert zu kaufen oder zu verkaufen. Finanzielle
Vermögenswerte werden ausgebucht, wenn die Ansprüche auf den Erhalt von
Zahlungsströmen aus den finanziellen Vermögenswerten ausgelaufen oder
übertragen worden sind und der Konzern im Wesentlichen alle Risiken und
Chancen aus dem Eigentum übertragen hat.
Beim erstmaligen Ansatz bewertet der Konzern einen finanziellen Vermögenswert zum beizulegenden Zeitwert zuzüglich – im Falle eines in der Folge nicht
erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewerteten finanziellen Vermögenswerts – der direkt auf den Erwerb dieses Vermögenswerts entfallenden
Transaktionskosten. Transaktionskosten von erfolgswirksam zum beizulegenden
Zeitwert bewerteten finanziellen Vermögenswerten werden in der KonzernGewinn- und Verlustrechnung als Aufwand erfasst.
Finanzielle Vermögenswerte mit eingebetteten Derivaten werden in ihrer
Gesamtheit betrachtet, wenn ermittelt wird, ob ihre Zahlungsströme ausschließlich Tilgungs- und Zinszahlungen darstellen.
Die Wertminderung von Schuldinstrumenten basiert auf dem erwarteten
Kreditverlust. Der Konzern wendet bei Forderungen aus Lieferungen und
Leistungen den vereinfachten Ansatz an, dem zufolge die über die Laufzeit
erwarteten Kreditverluste ab dem erstmaligen Ansatz der Forderungen zu
erfassen sind. Die Wertminderung auf die Forderungen aus Vermietung wird
in Abhängigkeit von der Überfälligkeit der Forderungen vorgenommen. Für
die sonstigen finanziellen Vermögenswerte werden angemessene einzelfall
bezogene Wertberichtigungen vorgenommen.
Die Zinssicherungsgeschäfte werden zum beizulegenden Zeitwert auf Basis
marktbasierter Bewertungsmodelle bilanziert.
Ein finanzieller Vermögenswert (beziehungsweise ein Teil eines finanziellen Vermögenswerts oder ein Teil einer Gruppe ähnlicher finanzieller Vermögenswerte)
wird ausgebucht, wenn die vertraglichen Rechte auf Cashflows aus einem finanziellen Vermögenswert ausgelaufen sind.
Konzernabschluss
Anhang zum Konzernabschluss
8
Vorräte
Die Vorräte umfassen zum Verkauf bestimmte Grundstücke und Gebäude und
andere Vorräte. Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke und Gebäude werden im Rahmen des gewöhnlichen Geschäftsverlaufs veräußert, sodass dieser
einen Zeitraum von zwölf Monaten übersteigen kann.
Die Zugangsbewertung erfolgt zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Die
Anschaffungskosten umfassen hierbei die direkt zurechenbaren Erwerbs- und
Bereitstellungskosten, das heißt insbesondere Anschaffungskosten für das
Grundstück sowie Anschaffungsnebenkosten. Die Herstellungskosten umfassen die dem Immobilienentwicklungsprozess direkt zurechenbaren Kosten
sowie Fremdkapitalkosten, soweit diese auf den Zeitraum der Herstellung
entfallen. Zum Bilanzstichtag erfolgt die Bewertung mit dem niedrigeren Wert
aus Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Nettoveräußerungswert. Der
erwartete Nettoveräußerungswert entspricht dem im normalen Geschäftsgang voraussichtlich erzielbaren Verkaufserlös abzüglich noch anfallender Vertriebs- und Herstellungskosten bis zur Fertigstellung.
9
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente
Zahlungsmittel in der Konzernbilanz umfassen den Kassenbestand und
Bankguthaben.
10 Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte
Die Deutsche Wohnen bilanziert als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
und damit verbundene Finanzverbindlichkeiten als zur Veräußerung gehaltene
Vermögenswerte, wenn zum Bilanzstichtag notarielle Kaufverträge vorliegen,
aber der Eigentumsübergang später erfolgt. Die Bewertung von zur Veräußerung gehaltenen Immobilien erfolgt zum beizulegenden Zeitwert.
11 Finanzielle Verbindlichkeiten
Finanzielle Verbindlichkeiten im Sinne von IFRS 9 werden von der Deutsche
Wohnen entweder
• als sonstige finanzielle Verbindlichkeiten, die zu fortgeführten
Anschaffungskosten bewertet werden,
• als finanzielle Verbindlichkeiten, die zum beizulegenden Zeitwert
bilanziert werden, oder
• als derivative finanzielle Verbindlichkeiten klassifiziert.
Finanzverbindlichkeiten und Unternehmensanleihen
Darlehen und Unternehmensanleihen werden bei der erstmaligen Erfassung
mit dem beizulegenden Zeitwert abzüglich der mit der Kreditaufnahme direkt
verbundenen Transaktionskosten bewertet. Nach der erstmaligen Erfassung
werden die verzinslichen Darlehen unter Anwendung der Effektivzinsmethode
zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet. Gewinne und Verluste werden
erfolgswirksam erfasst, wenn die Schulden ausgebucht werden sowie im Rahmen von Amortisationen.
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Wandelschuldverschreibungen
Wandelschuldverschreibungen, als zusammengesetzte Finanzinstrumente aus
Anleihe und Aktienoption, die im Falle der Wandlung durch die Gläubiger:innen
von der Gesellschaft wahlweise in bar oder in Aktien bedient werden können
und für die Wertpapiernotierungen an Märkten ermittelbar sind, werden bei der
erstmaligen Erfassung mit dem beizulegenden Zeitwert, der dem Nominalwert
entspricht, bewertet. Die mit der Ausgabe verbundenen Transaktionskosten
werden als Finanzaufwendungen erfasst. Aufgrund der Anwendung der
Bewertungsoption zum beizulegenden Zeitwert für zusammengesetzte Finanzinstrumente erfolgt die Folgebewertung der Wandelschuldverschreibung zum
Wertpapierkurs am jeweiligen Stichtag. Gewinne und Verluste aus der Bewertung werden erfolgsneutral im sonstigen Ergebnis erfasst, sofern diese auf
Änderungen des Ausfallrisikos der Wandelschuldverschreibung zurückzuführen
sind. Der verbleibende Teil der Gewinne und Verluste aus der Bewertung wird
erfolgswirksam erfasst.
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten
Die Verbindlichkeiten werden bei der erstmaligen Erfassung mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet. Nach der erstmaligen Erfassung werden sie unter
Anwendung der Effektivzinsmethode zu fortgeführten Anschaffungskosten
bewertet. Gewinne und Verluste werden erfolgswirksam erfasst, wenn die
Schulden ausgebucht werden sowie im Rahmen von Amortisationen.
Eine finanzielle Verbindlichkeit wird ausgebucht, wenn die dieser Verbindlichkeit
zugrunde liegende Verpflichtung erfüllt, gekündigt oder erloschen ist. Wird
eine bestehende finanzielle Verbindlichkeit durch eine andere finanzielle Ver
bindlichkeit desselben Kreditgebers mit substanziell verschiedenen Vertrags
bedingungen ausgetauscht oder werden die Bedingungen einer bestehenden
Verbindlichkeit wesentlich geändert, wird ein solcher Austausch oder eine
solche Änderung als Ausbuchung der ursprünglichen Verbindlichkeit und Ansatz
einer neuen Verbindlichkeit zum Zeitwert behandelt. Die Differenz zwischen
den jeweiligen Buchwerten wird im Periodenergebnis erfasst.
12 Pensionen und andere Leistungen nach Beendigung
des Arbeitsverhältnisses
Pensionsrückstellungen werden für Verpflichtungen (Renten-, Invaliditäts-,
Hinterbliebenenrentenleistungen) aus Anwartschaften und aus laufenden
Leistungen gegenüber berechtigten aktiven und ehemaligen Mitarbeiter:innen
sowie deren Hinterbliebenen gebildet. Insgesamt bestehen Pensionszusagen
für 2.111 Mitarbeiter:innen (davon 406 aktive Mitarbeiter:innen und 1.705 ausgeschiedene Mitarbeiter:innen und Rentner:innen), die Rentenzahlungen auf Basis
der Betriebszugehörigkeit und des Gehaltsniveaus bei Renteneintritt vorsehen
(Vorjahr: 2.013 Mitarbeiter:innen, davon 431 Aktive und 1.582 ausgeschiedene
Mitarbeiter:innen und Rentner:innen).
Die Aufwendungen für die im Rahmen der leistungsorientierten Pläne gewährten
Leistungen werden unter Anwendung der Projected-Unit-Credit-Methode
ermittelt. Versicherungsmathematische Gewinne und Verluste werden ergebnisneutral im Konzern-Gesamtergebnis erfasst.
Konzernabschluss
Anhang zum Konzernabschluss
Aus beitragsorientierten Altersversorgungssystemen (Defined Contribution
Plans) zahlt die Deutsche Wohnen aufgrund gesetzlicher Bestimmungen Beiträge an staatliche Rentenversicherungsträger. Die laufenden Beitragszahlungen
werden als soziale Abgaben im Personalaufwand ausgewiesen. Mit Zahlung der
Beiträge bestehen für den Konzern keine weiteren Leistungsverpflichtungen.
Weiterhin besteht ein Altersversorgungsplan nach den Regeln der Zusatzver
sorgung im öffentlichen Dienst. Sie beruht auf der Mitgliedschaft einer
Konzerngesellschaft in der Bayerischen Versorgungskammer (nachfolgend
BVK) – Zusatzversorgungskasse der bayerischen Gemeinden sowie der Versorgungsanstalt des Bundes und der Länder (nachfolgend VBL). Die Zusatzversorgung umfasst eine teilweise oder volle Erwerbsminderungsrente sowie eine
Altersrente als Vollrente oder Hinterbliebenenrente. Die von der BVK und der
VBL erhobene Umlage bemisst sich nach dem zusatzversorgungspflichtigen
Entgelt der Mitarbeiter:innen. Strukturelle Änderungen oder ein Ausstieg aus
der VBL können zu signifikanten Gegenwertforderungen führen.
Die BVK und die VBL stellen demnach jeweils einen leistungsorientierten
gemeinschaftlichen Plan mehrerer Arbeitgeber:innen dar, der nach IAS 19.30(a)
wie ein beitragsorientierter Plan bilanziert wurde, da die Gesellschaften keine
ausreichenden Informationen für eine Behandlung als leistungsorientierten
Plan zur Verfügung stellen.
Konkrete Informationen über etwaige Vermögensüber- oder Vermögensunter
deckungen und damit verbundene künftige Auswirkungen auf die Deutsche
Wohnen sind nicht bekannt. Aus etwaigen Vermögensüber- oder -unter
deckungen könnten in der Zukunft sinkende/steigende Beitragszahlungen für
die Deutsche Wohnen an die BVK und die VBL resultieren.
13 Rückstellungen
Eine Rückstellung wird dann angesetzt, wenn der Konzern eine gegenwärtige
(gesetzliche oder faktische) Verpflichtung aufgrund eines vergangenen Ereignisses besitzt, der Abfluss von Ressourcen mit wirtschaftlichem Nutzen zur
Erfüllung der Verpflichtung wahrscheinlich und eine verlässliche Schätzung der
Höhe der Verpflichtung möglich ist. Sofern der Konzern für eine passivierte
Rückstellung zumindest teilweise eine Rückerstattung erwartet (wie zum
Beispiel bei einem Versicherungsvertrag), wird die Erstattung als gesonderter
Vermögenswert nur dann erfasst, wenn die Erstattung so gut wie sicher ist.
Der Aufwand zur Bildung der Rückstellung wird in der Konzern-Gewinn- und
Verlustrechnung nach Abzug der Erstattung ausgewiesen. Ist die Wirkung des
Zinseffekts wesentlich, werden Rückstellungen zu einem Zinssatz vor Steuern
abgezinst, der die für die Schuld spezifischen Risiken widerspiegelt. Im Falle
einer Abzinsung wird die durch Zeitablauf bedingte Erhöhung der Rückstellungen als Finanzierungsaufwendung erfasst.
1 69
1 70
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G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
14 Leasingverhältnisse
Die Deutsche Wohnen bilanziert als Leasingnehmer für alle Dauerschuldverhältnisse, die die Nutzung eines identifizierten materiellen Vermögenswerts gegen
Zahlung eines Entgelts für einen bestimmten Zeitraum zu kontrollieren zugrunde
legen, einen Vermögenswert für die Nutzungsrechte an den Leasinggegenständen
und eine korrespondierende Verbindlichkeit für die eingegangenen Zahlungsverpflichtungen zu Barwerten. Bei der Bestimmung der Laufzeit des Leasingverhältnisses werden etwaige Verlängerungs- und Kündigungsoptionen einbezogen. Die
Diskontierung der Zahlungsverpflichtung erfolgt grundsätzlich mit dem Grenzfremdkapitalzinssatz, da der Konzern die impliziten Zinssätze der eingegangenen
Leasingverhältnisse nicht verlässlich bestimmen kann. Das Nutzungsrecht wird im
Zugangszeitpunkt mit den Anschaffungskosten bewertet, welche sich aus dem
Zugangswert der Leasingverbindlichkeit, Anreizleistungen sowie Vertrags- und
Rückbaukosten ergeben. Die Folgebewertung des Nutzungsrechts erfolgt gemäß
vergleichbaren erworbenen Vermögenswerten, somit werden Sachanlagen linear
abgeschrieben und als Finanzinvestition gehaltene Immobilien mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet.
Der Konzern nutzt die Anwendungserleichterung für Leasinggegenstände von
geringem Wert und für kurzfristige Leasingverhältnisse (weniger als zwölf
Monate) und erfasst die Leasingzahlungen grundsätzlich linear als Aufwand in
der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung. Ferner nutzt der Konzern die Erleichterung hinsichtlich Trennung von Leasing- und Nicht-Leasingkomponenten bei
Kfz-Leasingverträgen.
Schließt ein Unternehmen mit der Deutsche Wohnen als Leasinggeber einen Vertrag ab, bei dem alle wesentlichen Chancen und Risiken auf den Leasingnehmer
übergehen, werden anstelle des Leasinggegenstands die zukünftig von Kund:innen
zu zahlenden Leasingraten als Leasingforderungen in Höhe des Nettoinvestitionswerts aus dem Leasingvertrag bilanziert.
Die Mietverträge, die die Deutsche Wohnen mit ihren Mieter:innen abgeschlossen
hat, werden als Operating Leasing eingestuft. Entsprechend ist der Konzern
Leasinggeber in einer Vielzahl von Operating-Leasingverhältnissen (Mietverhältnissen) unterschiedlichster Gestaltung über als Finanzinvestition gehaltene
Immobilien, aus denen er den überwiegenden Teil seiner Einnahmen und Erträge
erzielt.
Konzernabschluss
Anhang zum Konzernabschluss
15 Ertrags- und Aufwandsrealisierung
Umsatzerlöse aus Verträgen mit Kund:innen
Die Umsatzerlöse aus Gütern oder Dienstleistungen werden mit Übergang der
Verfügungsgewalt von der Deutsche Wohnen auf Kund:innen zeitpunkt- oder
zeitraumbezogen nach Erfüllung der Leistungsverpflichtung mit dem Betrag
bilanziert, auf den der Konzern erwartungsgemäß Anspruch hat. Umsatzerlöse
aus Verträgen mit Kund:innen erzielt der Konzern insbesondere aus Pflegeleistungen, Veräußerung von Immobilien sowie der Abrechnung von Betriebskosten.
Bei den Erlösen aus Betriebskosten tritt der Konzern in Bezug auf zugesagte
Leistungen gegenüber Mieter:innen als primärer Verantwortlicher auf und trägt
das Vorratsrisiko (Prinzipal).
Erlöse aus der Veräußerung von Projektimmobilien werden gemäß IFRS 15
entweder zu einem bestimmten Zeitpunkt oder in einem bestimmten Zeitraum erfasst, sobald Kund:innen die Verfügungsgewalt über den betreffenden
Vermögenswert erlangen. Die Deutsche Wohnen erfüllt bei der Veräußerung
von Objekteinheiten in der Regel die Kriterien für den zeitraumbezogenen
Kontrollübergang und realisiert die Umsatzerlöse anhand des Fertigstellungsgrads des Bauprojekts ab dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit Kund:innen
(Cost-to-Cost-Methode). Der Umsatz wird auf Grundlage der in einem Vertrag
mit Kund:innen festgelegten Gegenleistung gemessen.
Zusätzliche Kosten bei der Vertragsanbahnung sind als Vermögenswert zu
aktivieren und planmäßig abzuschreiben. Ist der Zeitraum zwischen Vertragsabschluss und Abnahme des Sondereigentums sowie des anteiligen
Gemeinschaftseigentums nicht länger als ein Jahr, werden die Vertragsanbahnungskosten nicht aktiviert und sofort als Aufwand erfasst. Bestehende
Gewährleistungsansprüche sind stets entsprechend den Regelungen des
IAS 37 bilanziell berücksichtigt.
Mieterträge
Mieterträge werden monatlich über die Laufzeit der Leasingverhältnisse
entsprechend dem Mietvertrag erfasst.
Aufwendungen
Aufwendungen werden erfasst, sobald diese wirtschaftlich verursacht
worden sind.
Zinsaufwendungen und Zinserträge
Zinsen werden periodengerecht als Aufwand oder Ertrag erfasst.
Im Rahmen langfristiger erfolgsabhängiger Vergütungen bestehen aktienbasierte Vergütungskomponenten. Die über den Erdienungszeitraum
aufwandswirksam zu erfassenden Vergütungskomponenten entsprechen
dem Zeitwert der gewährten aktienbasierten Vergütung zum Bilanzstichtag. Die Bestimmung der Zeitwerte erfolgt auf der Grundlage anerkannter
Bewertungsmodelle. In korrespondierender Höhe werden Verbindlichkeiten
bilanziert.
171
172
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
16 Zuwendungen der öffentlichen Hand
Zuwendungen der öffentlichen Hand werden erfasst, wenn eine hinreichende
Sicherheit dafür besteht, dass die Zuwendungen gewährt werden und das
Unternehmen die damit verbundenen Bedingungen erfüllt. Im Falle von aufwandsbezogenen Zuwendungen werden diese planmäßig als Ertrag über den
Zeitraum erfasst, der erforderlich ist, um sie mit den entsprechenden Auf
wendungen, die sie kompensieren sollen, zu verrechnen.
Die Deutsche Wohnen hat Zuwendungen der öffentlichen Hand in Form von
Aufwendungszuschüssen, Aufwendungsdarlehen und zinsbegünstigten Darlehen erhalten.
Die Aufwendungszuschüsse, in Form von Mietzuschüssen, werden ertrags
wirksam in dem Zeitraum erfasst, in dem die jeweilige Miete vereinnahmt wird.
Der Ausweis erfolgt in den Einnahmen aus der Wohnungsbewirtschaftung.
Die Aufwendungs- und die zinsbegünstigten Darlehen sind Objektdarlehen und
werden als Finanzverbindlichkeiten ausgewiesen. Beide weisen im Vergleich zu
marktüblichen Darlehen Vorteile wie niedrige Zinsen oder zins- und tilgungsfreie Zeiträume auf. Die Darlehen sind bei Erstansatz mit dem beizulegenden
Zeitwert bewertet worden und werden in der Folge mit den Anschaffungskosten fortgeführt. Dem stehen allerdings Restriktionen bei der Mietentwicklung
der Immobilien gegenüber, die bei der Fair-Value-Ermittlung der Immobilien
berücksichtigt werden.
17 Aktivierte Eigenleistungen
Die direkt zurechenbaren Einzelkosten und produktionsbezogenen Gemeinkosten, die im Rahmen von Baumaßnahmen anfallen, werden ertragswirksam
als Zugang zu dem Buchwert der Immobilie erfasst, sofern es wahrscheinlich ist,
dass der Deutsche Wohnen ein mit der Baumaßnahme verbundener künftiger
wirtschaftlicher Nutzen zufließen wird. Der Ertrag aus dem erstmaligen Ansatz
wird in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung im sonstigen betrieblichen
Ertrag ausgewiesen und die Folgebewertung des Zugangs erfolgt entsprechend
der Bewertungsmethode des Bilanzpostens der Immobilie.
18 Steuern
Tatsächliche Steuererstattungsansprüche und Steuerschulden
Die tatsächlichen Steuererstattungsansprüche und Steuerschulden für die
laufende Periode und für frühere Perioden sind mit dem Betrag zu bewerten,
in dessen Höhe eine Erstattung von den Steuerbehörden beziehungsweise eine
Zahlung an die Steuerbehörden erwartet wird. Der Berechnung des Betrags
werden die Steuersätze und Steuergesetze zugrunde gelegt, die am Bilanz
stichtag gelten. Der Betrag der erwarteten Steuerschuld oder Steuerforderung
spiegelt den Betrag wider, der unter Berücksichtigung steuerlicher Unsicherheiten, sofern vorhanden, die beste Schätzung darstellt.
Konzernabschluss
Anhang zum Konzernabschluss
Latente Steuern
Der Ansatz und die Bewertung von Ertragsteuern erfolgen gemäß IAS 12.
Latente Ertragsteueransprüche und -verpflichtungen werden auf temporäre
Differenzen gebildet. Die Ermittlung der zu versteuernden und abzugsfähigen
temporären Differenzen erfolgt durch den Vergleich der IFRS-Buchwerte und
der lokalen Steuerwerte der Vermögenswerte und Schulden (bereinigt um
permanente Differenzen). Der Steuerwert ergibt sich nach den steuerlichen
Vorschriften der jeweiligen Steuerjurisdiktion, in der die Besteuerung des
Sachverhalts erfolgt.
Latente Steuerschulden werden für alle zu versteuernden temporären Differenzen mit folgender Ausnahme erfasst: Die latente Steuerschuld aus zu versteuernden temporären Differenzen, die im Zusammenhang mit Beteiligungen an
Tochterunternehmen, assoziierten Unternehmen und Anteilen an Joint Ventures
stehen, wird nicht angesetzt, wenn der zeitliche Verlauf der Umkehrung der
temporären Differenzen gesteuert werden kann und es wahrscheinlich ist, dass
sich die temporären Unterschiede in absehbarer Zeit nicht umkehren werden.
Latente Steueransprüche werden für alle abzugsfähigen temporären Unterschiede, noch nicht genutzte steuerliche Verlustvorträge und nicht genutzte
Steuergutschriften in dem Maße erfasst, in dem es wahrscheinlich ist, dass
zu versteuerndes Einkommen verfügbar sein wird, gegen das die abzugsfähigen
temporären Differenzen und die noch nicht genutzten steuerlichen Verlustvorträge und Steuergutschriften verwendet werden können. Hierzu gibt es
folgende Ausnahmen:
• Latente Steueransprüche aus abzugsfähigen temporären Differenzen, die aus
dem erstmaligen Ansatz eines Vermögenswerts oder einer Schuld bei einem
Geschäftsvorfall entstehen, der kein Unternehmenszusammenschluss ist und
der zum Zeitpunkt des Geschäftsvorfalls weder das Periodenergebnis noch
das zu versteuernde Ergebnis beeinflusst, dürfen nicht angesetzt werden.
• Latente Steueransprüche aus zu versteuernden temporären Differenzen, die
im Zusammenhang mit Beteiligungen an Tochterunternehmen, assoziierten
Unternehmen und Anteilen an Joint Ventures stehen, dürfen nur in dem
Umfang erfasst werden, in dem es wahrscheinlich ist, dass sich die tempo
rären Unterschiede in absehbarer Zeit umkehren werden und ein ausreichendes zu versteuerndes Ergebnis zur Verfügung stehen wird, gegen das die
temporären Differenzen verwendet werden können.
Der Buchwert der latenten Steueransprüche wird an jedem Bilanzstichtag
überprüft und in dem Umfang reduziert, in dem es nicht mehr wahrscheinlich
ist, dass ein ausreichendes zu versteuerndes Ergebnis zur Verfügung stehen
wird, gegen das der latente Steueranspruch zumindest teilweise verwendet
werden kann. Nicht angesetzte latente Steueransprüche werden an jedem
Bilanzstichtag überprüft und in dem Umfang angesetzt, in dem es wahrscheinlich geworden ist, dass ein künftiges zu versteuerndes Ergebnis die Realisierung
des latenten Steueranspruchs ermöglicht.
Latente Steueransprüche und -schulden werden anhand der Steuersätze be‑
messen, die erwartungsgemäß auf temporäre Differenzen angewandt werden,
sobald sie sich umkehren, und zwar unter Verwendung von Steuersätzen, die
am Abschlussstichtag gültig oder angekündigt sind. Latente Steuern reflektieren eine etwaige enthaltene Unsicherheit in den Ertragsteuern.
173
1 74
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Ertragsteuern, die sich auf Posten beziehen, die im sonstigen Ergebnis oder
direkt im Eigenkapital erfasst werden, werden im sonstigen Ergebnis oder direkt
im Eigenkapital und nicht in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.
Die Allokation von GuV-wirksamen und -neutralen Veränderungen der aktiven
latenten Steuern erfolgt auf Basis einer angemessenen anteiligen Verrechnung
(IAS 12.63(c)).
Latente Steueransprüche und latente Steuerschulden werden miteinander
verrechnet, wenn der Konzern einen einklagbaren Anspruch auf Aufrechnung der
tatsächlichen Steuererstattungsansprüche gegen tatsächliche Steuerschulden
hat und diese sich auf Ertragsteuern des gleichen Steuersubjekts beziehen, die
von derselben Steuerbehörde erhoben werden.
19 Derivative Finanzinstrumente und Sicherungsgeschäfte
Der Konzern verwendet derivative Finanzinstrumente, um sich gegen Zinsrisiken
abzusichern. Diese derivativen Finanzinstrumente werden zu dem Zeitpunkt, zu
dem der entsprechende Vertrag abgeschlossen wird, mit ihren beizulegenden
Zeitwerten bewertet. Derivative Finanzinstrumente werden als finanzielle
Vermögenswerte angesetzt, wenn ihr beizulegender Zeitwert positiv ist, und
als finanzielle Schulden, wenn ihr beizulegender Zeitwert negativ ist. Die Folgebewertung erfolgt zum beizulegenden Zeitwert.
Die Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte erfolgt über die Discounted-Cashflow-Methode, wobei individuelle Bonitäten und sonstige Marktgegebenheiten
in Form von marktüblichen Bonitäts- beziehungsweise Liquiditätsspreads bei
der Ermittlung des Barwerts berücksichtigt werden. Gemäß den Vorgaben des
IFRS 13.42 ff. werden das Risiko der Nichterfüllung (Kontrahentenrisiko) sowie
das eigene Ausfallrisiko in die Bewertung einbezogen.
Die Deutsche Wohnen bilanziert abgeschlossene Zinsswaps gemäß den HedgeAccounting-Regelungen des IFRS 9, sofern die Bedingungen des Standards
erfüllt werden. Voraussetzung für Hedge Accounting ist neben einer vorliegenden Dokumentation des Sicherungszusammenhangs zwischen Sicherungs- und
Grundgeschäft der Nachweis über die Effektivität der Sicherungsbeziehung
zwischen Sicherungs- und Grundgeschäft. Ferner ist im IFRS 9 geregelt, dass
bei Vorliegen einer effektiven Beziehung der effektive Teil der Wertveränderung des Sicherungsgeschäfts erfolgsneutral innerhalb des Eigenkapitals und
der nicht effektive Teil erfolgswirksam innerhalb der Konzern-Gewinn- und
Verlustrechnung erfasst wird. Die Deutsche Wohnen hat die Effektivität der
abgeschlossenen Zinssicherungsgeschäfte auf prospektiver Basis (Hypothetisches-Derivat-Methode) getestet. Bei derivativen Finanzinstrumenten, die nicht
die Kriterien für eine Bilanzierung von Sicherungsgeschäften erfüllen, werden
Gewinne oder Verluste aus Änderungen des beizulegenden Zeitwerts sofort
erfolgswirksam erfasst. Die Zeitwerte der Zinsswaps werden entsprechend der
Laufzeit der Kontrakte als kurz- beziehungsweise langfristige Vermögenswerte/
Schulden klassifiziert.
Die Deutsche Wohnen sichert ausschließlich Cashflows, die aus zukünftigen
Zinszahlungen resultieren.
Konzernabschluss
Anhang zum Konzernabschluss
20 Aktienbasierte Vergütungen
Der Vorstand der Deutsche Wohnen erhielt in dem Zeitraum von 2014 bis 2017
eine aktienbasierte Vergütung in Form von Bezugsrechten (Aktienoptionen). Bei
dem Aktienoptionsprogramm handelte es sich um einen Optionsplan, der mit
Eigenkapitalinstrumenten erfüllt wird.
Die Aufwendungen, die aufgrund der Ausgabe der Aktienoptionen entstehen,
werden mit dem beizulegenden Zeitwert der gewährten Aktienoptionen
zum Zeitpunkt ihrer Gewährung bewertet. Der beizulegende Zeitwert wurde
unter Anwendung allgemein anerkannter Optionspreismodelle ermittelt. Die
Aufwendungen aus der Ausgabe von Aktienoptionen wurden bei gleichzeitiger
entsprechender Erhöhung des Eigenkapitals (Kapitalrücklage) erfasst.
Der verwässernde Effekt der ausstehenden Aktienoptionen wird bei der
Berechnung der Ergebnisse je Aktie als zusätzliche Verwässerung berücksichtigt, sofern sich aus der Ausgabe der Optionen und den diesen zugrunde
liegenden Konditionen eine rechnerische Verwässerung für die bestehenden
Aktionär:innen ergibt.
Im Geschäftsjahr 2019 wurde ein RSU (Restricted Share Unit) Programm für
Vorstandsmitglieder eingeführt, welches als aktienbasierte Vergütung mit
Barerfüllung eingestuft wurde. Bei diesem Vergütungsprogramm sind die
erworbenen Güter oder Dienstleistungen und die entstandene Schuld mit dem
beizulegenden Zeitwert der Schuld zu erfassen. Bis zur Begleichung der Schuld
ist der beizulegende Zeitwert der Schuld zu jedem Abschlussstichtag und am
Erfüllungstag neu zu bestimmen und es sind alle Änderungen des beizulegenden Zeitwerts erfolgswirksam zu erfassen.
Im Geschäftsjahr 2020 wurden im Rahmen einer Ausgleichsvereinbarung einzelnen Vorstandsmitgliedern unter bestimmten Voraussetzungen Bezugsrechte
auf SU (Share Units) gewährt, welches als aktienbasierte Vergütung eingestuft
wurde. Die Erfüllung ist zu 40 % in bar und zu 60 % durch eigene Aktien ver
einbart. Bei der Barkomponente dieses Vergütungsprogramms sind die erworbenen Güter oder Dienstleistungen und die entstandene Schuld mit dem bei
zulegenden Zeitwert der Schuld zu erfassen. Bis zur Begleichung der Schuld
ist der beizulegende Zeitwert der Schuld zu jedem Abschlussstichtag und am
Erfüllungstag neu zu bestimmen und es sind alle Änderungen des beizulegenden
Zeitwerts erfolgswirksam zu erfassen. Bei der Aktienkomponente dieses Vergütungsprogramms sind die erworbenen Güter oder Dienstleistungen und die
entsprechende Erhöhung des Eigenkapitals mit dem beizulegenden Zeitwert
der erhaltenen Güter oder Dienstleistungen bei Gewährung anzusetzen.
175
1 76
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G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
D Angaben zur Konzernbilanz
1
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien werden zum beizulegenden Zeitwert angesetzt. Die Zeitwerte haben sich im Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:
Wohn- und
Geschäftsbauten
Wohnprojekt
immobilien
Pflegeeinrichtungen
Summe
31.12.2020
31.12.2020
31.12.2020
31.12.2020
23.906,9
333,0
1.193,3
25.433,2
675,0
0,3
0,9
676,2
0,0
509,4
0,0
509,4
Sonstige Zugänge
300,6
68,7
18,7
388,0
Abgang durch Verkauf
–23,8
0,0
–0,3
–24,1
Anpassung des beizu
legenden Zeitwerts
1.650,4
3,2
–0,8
1.652,8
–71,3
71,3
0,0
0,0
–564,8
0,0
–1,2
–566,0
25.873,0
985,9
1.210,6
28.069,5
Wohn- und
Geschäftsbauten
Wohnprojekt
immobilien
Pflegeeinrichtungen
Summe
31.12.2019
31.12.2019
31.12.2019
31.12.2019
22.128,4
312,6
1.340,6
23.781,6
932,8
–12,9
0,1
920,0
EUR Mio.
Periodenbeginn
Zukäufe
Zugänge durch
Unternehmenserwerb
Umbuchung innerhalb IAS 40
Umbuchung zu anderen
B ewertungsbereichen
Periodenende
EUR Mio.
Periodenbeginn
Zukäufe
Zugänge durch
Unternehmenserwerb
0,0
0,0
0,0
0,0
Sonstige Zugänge
401,1 1
12,8
21,8 1
435,7 1
Abgang durch Verkauf
–533,8
0,0
0,0
–533,8
Anpassung des beizu
legenden Zeitwerts
1.389,8 1
20,5
–9,2 1
1.401,1 1
0,0
0,0
0,0
0,0
–411,4
0,0
–160,0
–571,4
23.906,9
333,0
1.193,3
25.433,2
Umbuchung innerhalb IAS 40
Umbuchung zu anderen
B ewertungsbereichen
Periodenende
1
Vorjahresangabe durch Wahlrechtsausübung im Rahmen des IAS 23 geändert
Die Umbuchung zu anderen Bewertungsbereichen umfasst im Wesentlichen die
in die zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerte umgegliederten Immobilien des laufenden Geschäftsjahres. Der Nutzen- und Lastenwechsel
für diese Immobilien wird für Ende 2021 erwartet. In den Zukäufen befinden sich
unter anderem Anzahlungen für Zukäufe von als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien. Die sonstigen Zugänge umfassen insbesondere aktivierte Baumaßnahmen.
Konzernabschluss
Anhang zum Konzernabschluss
Die Bewertungen der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien erfolgten
anhand von Bewertungsmodellen gemäß der Stufe 3 der Bemessungshierarchie
des IFRS 13 „Bemessung des beizulegenden Zeitwerts“. Das daraus resultierende
Bewertungsergebnis von EUR 1.652,8 Mio. ist vollständig erfolgswirksam in der
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung abgebildet. Die Bewertung zu den zur
Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerten umgegliederten Immobilien gemäß notariell beurkundeten Kaufverträgen führte zu einem ebenfalls
ergebniswirksamen Bewertungsergebnis von EUR 203,6 Mio. Bis zu einer marktgerechten Veräußerung der bewerteten Objekte sind die Bewertungsergebnisse
unrealisiert.
Wohn- und Geschäftsbauten
Für die Bewertung der Wohn- und Geschäftsbauten zum 31. Dezember 2020,
30. Juni 2020 und zum 31. Dezember 2019 wurden folgende Grundsätze
angewandt, die im Rahmen der internen periodischen Wertermittlung entwickelt wurden:
Bewertung auf Basis von festgelegten Clustern:
• Ableitung von jährlichen Mietsteigerungsraten und Zielleerständen
basierend auf den Lage- und Objekteigenschaften der Immobilien,
• Ableitung von Diskontierungszinssätzen für die Detailphase der Planung,
• Ableitung von Kapitalisierungszinssätzen für die ewige Rente.
Ableitung der Bewertung auf Basis der Einzelimmobilien:
• Festlegung der Marktmiete zum Stichtag,
• Entwicklung der Miete pro m2 Mietfläche aus der Fortschreibung der
Marktmiete und der Ist-Miete,
• Entwicklung der Kosten (Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallwagnis und
nicht umlagefähige Betriebskosten, Erbbauzinsen (soweit einschlägig)),
• Ermittlung des Cashflows aus jährlichen Ein- und Auszahlungen sowie des
Terminal Value am Ende des Jahres zehn, basierend auf dem stabilisierten
erwarteten Cashflow des Jahres elf,
• Ermittlung eines verwaltungseinheitsbezogenen Fair Value zum Stichtag.
Die Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze wurden auf der Basis von
immobilienspezifischen Risikoeinschätzungen abgeleitet.
Für den Instandhaltungsaufwand werden in der Immobilienbewertung für
jeden Bewertungsgegenstand typisierte und objektspezifische Ansätze verwendet. Dabei sind der jeweilige Objektzustand sowie Erfahrungswerte aus in
der Vergangenheit regelmäßig entstandenen Instandhaltungen in den objekt
spezifischen Ansatz eingeflossen.
Eine Überprüfung der Wertermittlung durch eine Bewertung unabhängiger
Dritter erfolgte zum Bilanzstichtag. Die angewandten Bewertungsmethoden
für die interne Wertermittlung und für die Bewertung durch Dritte entsprechen
sich dabei. Die Bewertung unbebauter Grundstücke erfolgte auf Basis der
Bodenrichtwerte beziehungsweise unter Anwendung eines ertragsorientierten
Verfahrens durch einen externen Immobilienbewerter.
177
178
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Die nachfolgende Übersicht fasst die auf die einzelnen Cluster angewandten
Bewertungsparameter zusammen. Dabei wurden alle Sub-Cluster der HauptCluster Core+, Core und Non-Core angegeben, die insgesamt einen Mindestanteil von 10 % des Gesamtimmobilienwerts aufweisen. Sub-Cluster, die diesen
Wert nicht erreichen, wurden zusammengefasst ausgewiesen. Die angegebenen
Werte beziehen sich auf die in dem jeweiligen Cluster vorliegenden Korridore
sowie den gewichteten Durchschnitt:
Core +
Core
Non-Core
Gesamt
Sonstige
Summe
Summe
Summe
Summe
31.12.2020
Berlin
Buchwert (EUR Mio.)
19.099
5.438
24.537
1.029
15
25.581
Buchwert (EUR/m2)
2.866
2.483
2.771
1.521
1.059
2.680
Anteil Buchwert in %
74,7
21,2
95,9
4,0
0,1
100
Ist-Miete (EUR/m2)
6,53
7,39
6,73
6,20
5,93
6,69
Marktmietwachstum
p.a. in %
1,10
2,60
1,50
1,80
2,10
1,5
1,3
3,5
1,9
2,3
3,0
1,9
Leerstandsrate in %
36,2
28,0
34,0
20,5
14,9
33,1
Diskontierungszins in %
3,7
4,9
4,0
5,6
6,7
4,1
Kapitalisierungszins in %
2,9
3,8
3,1
4,9
5,9
3,1
Instandhaltungskosten
(EUR/m2 p.a.)
13,70
13,42
13,63
13,33
15,46
13,61
Core +
Core
Non-Core
Gesamt
Sonstige
Summe
Summe
Summe
Summe
Multiplikator
31.12.2019
Berlin
Buchwert (EUR Mio.)
17.684
4.962
22.647
1.136
638
23.788
Buchwert (EUR/m2)
2.595
2.141
2.480
1.356
6
2.384
Anteil Buchwert in %
74,3
20,9
95,2
4,8
0,0
100
Ist-Miete (EUR/m2)
6,96
7,13
7,00
6,01
5,15
6,92
Marktmietwachstum
p.a. in %
2,43
2,28
2,40
1,96
0,90
2,4
2,4
3,6
2,7
3,5
6,7
2,8
28,7
Leerstandsrate in %
Multiplikator
31,0
24,9
29,5
19,1
11,0
Diskontierungszins in %
4,7
5,2
4,8
5,8
6,9
4,9
Kapitalisierungszins in %
3,4
4,2
3,6
4,7
6,5
3,6
13,62
13,57
13,61
14,15
15,17
13,66
Instandhaltungskosten
(EUR/m2 p.a.)
Es können Wechselwirkungen zwischen nicht beobachtbaren Inputfaktoren
bestehen. So könnte sich beispielsweise eine Erhöhung der Leerstandsrate
aufgrund eines höheren Risikos auf den Diskontierungsfaktor auswirken oder
eine Verminderung der Leerstandsrate zu potenziell höherem Mietwachstum
führen. Weiterhin könnten beispielsweise höhere erzielbare Mieten auch
höhere Instandhaltungsaufwendungen erfordern.
Konzernabschluss
Anhang zum Konzernabschluss
Bei einer Anpassung der wesentlichen Bewertungsparameter (Marktmietwachstum in der Detailplanungsphase 20 % geringer als geplant; Erhöhung des
Diskontierungszinses um 0,1 %; Erhöhung des Kapitalisierungszinses um 0,1 %)
ergeben sich folgende nicht kumulierten Wertanpassungen bezogen auf den
Buchwert der Wohn- und Geschäftsbauten:
31.12.2020
in %
Berlin
Sonstige
Core +
Core
Non-Core
Summe
Summe
Summe
Gesamt
Marktmietwachstum
–4,97
–7,47
–5,53
–4,90
–5,27
–5,50
Diskontierungszins
–0,85
–0,79
–0,84
–0,72
–1,00
–0,83
Kapitalisierungszins
–2,79
–1,83
–2,58
–1,28
–0,84
–2,53
Core +
Core
Non-Core
Gesamt
Summe
Summe
Summe
31.12.2019
in %
Berlin
Sonstige
Marktmietwachstum
–8,20
–5,85
–7,68
–4,80
–8,18
–7,55
Diskontierungszins
–1,44
–0,87
–1,32
–0,26
–6,00
–1,27
Kapitalisierungszins
–2,78
–1,60
–2,52
–0,63
–6,10
–2,43
Wohnprojektimmobilien
Die Bewertung der Wohnprojektimmobilien zum 31. Dezember 2019 und
31. Dezember 2020 erfolgte durch die Jones Lang LaSalle SE gemäß Residualwertmethode. Als wesentliche Inputfaktoren fließen folgende Nettokapitalwerte nach Fertigstellung und Projektentwicklungskosten in die Bewertung mit
ein:
31.12.2020
31.12.2019
Nettokapitalwerte nach Fertigstellung (EUR Mio.)
4.153
1.502
Projektentwicklungskosten (EUR Mio.)
3.108
1.130
Bei einer Anpassung dieser wesentlichen Inputfaktoren (Absenkung des
Nettokapitalwerts nach Fertigstellung um 10 %; Erhöhung der Projektentwicklungskosten um 10 %), ergeben sich folgende nicht kumulierten Wertanpassungen bezogen auf den Buchwert der Projektimmobilien:
in %
31.12.2020
31.12.2019
Nettokapitalwert nach Fertigstellung
–30,84
–37,23
Projektentwicklungskosten (EUR Mio.)
–22,45
–27,43
179
180
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Pflegeeinrichtungen
Die Bewertung der Pflegeeinrichtungen zum 31. Dezember 2019 und
31. Dezember 2020 erfolgte durch die W&P Immobilienberatung GmbH.
Als wesentliche Inputfaktoren fließen folgende durchschnittliche Marktmieten, Diskontierungszinssätze und Instandhaltungsaufwendungen in
die Bewertung mit ein:
31.12.2020
31.12.2019
Marktmiete (EUR/m2)
8,16
9,97
Diskontierungszins in %
4,67
4,73
11,14
11,32
Instandhaltungskosten (EUR/m2 p.a.)
Bei einer Anpassung dieser wesentlichen Inputfaktoren (Absenkung der Marktmiete um 5 %; Erhöhung des Diskontierungszinssatzes um 0,1 %, Erhöhung der
Instandhaltungskosten um 10 %) ergeben sich folgende nicht kumulierten Wertanpassungen bezogen auf den Buchwert der Pflegeeinrichtungen:
in %
31.12.2020
31.12.2019
Marktmiete
–5,0
–5,0
Diskontierungszins
–2,0
–2,0
Instandhaltungskosten
–1,0
–1,0
Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien sind teilweise mit Sicherheiten
für die Darlehen belastet. Darüber hinaus gibt es in Einzelfällen Regelungen, dass
sich der Zustand der Immobilien nicht verschlechtern darf, beziehungsweise
sind durchschnittliche Mindestinvestitionen auf Quadratmeterbasis festgelegt
worden.
2
Leasinggeberverhältnisse
Die Mietverträge, die die Deutsche Wohnen mit ihren Mieter:innen abgeschlossen hat, führten zu Mieteinnahmen in Höhe von EUR 837,6 Mio. (Vorjahr:
EUR 837,3 Mio.). Die direkt mit den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
im Zusammenhang stehenden Aufwendungen betrugen EUR 482,6 Mio. (Vorjahr:
EUR 466,9 Mio.).
Aus bestehenden Operating-Leasingverhältnissen mit Dritten (unterstellte
gesetzliche Kündigungsfrist: drei Monate) und mit dem derzeitigen Immobilienbestand im Segment Wohnen wird die Deutsche Wohnen Mindestleasingzah
lungen im Geschäftsjahr 2021 in Höhe von ca. EUR 215 Mio. erhalten.
Weiterhin wird die Deutsche Wohnen aus den Immobilien im Zusammenhang
mit dem Betreuten Wohnen und den Pflegeleistungen Mindestleasingzahlungen
in Höhe von ca. EUR 5,2 Mio. im Jahr 2021 erhalten (durchschnittliche vertragliche Kündigungsfrist: ein Monat). Mit den Pflegeimmobilien, die sich im
Fremdbetrieb befinden, wird die Deutsche Wohnen Pachterlöse in Höhe von
ca. EUR 30 Mio. im Geschäftsjahr 2021 erzielen.
Die Deutsche Wohnen unterliegt neben den gesetzlichen Beschränkungen
teilweise Einschränkungen bei Mieterhöhungen gegenüber bestimmten
Vorrechtsmieter:innen sowie im Zusammenhang mit Förderungen in Form
von zinsbegünstigten Darlehen oder Investitionszuschüssen. Des Weiteren
sind rechtliche Auflagen bei der Privatisierung von Wohnungen einzuhalten.
Konzernabschluss
Anhang zum Konzernabschluss
Die Vermietung von bestimmten Breitbandkabelnetzen wurde als Finanzierungsleasing klassifiziert und daraus ergab sich per 31. Dezember 2020 eine Leasingforderung in Höhe von EUR 28,7 Mio. (Vorjahr: EUR 31,0 Mio.) und ein Zinsertrag
in Höhe von EUR 1,4 Mio. (Vorjahr: EUR 1,5 Mio.). Die Fälligkeitsstruktur der
Forderung stellt sich wie folgt dar:
EUR Mio.
31.12.2020
31.12.2019
35,6
39,4
davon fällig innerhalb eines Jahres
3,7
3,8
davon fällig zwischen ein und zwei Jahren
3,7
3,8
davon fällig zwischen zwei und drei Jahren
3,5
3,7
davon fällig zwischen drei und vier Jahren
3,5
3,5
davon fällig zwischen vier und fünf Jahren
3,1
3,6
18,1
21,0
Nominaler Wert der ausstehenden Leasingzahlungen
davon fällig nach mehr als fünf Jahren
0,2
0,2
Abzüglich noch nicht realisierter Finanzerträge
–7,1
–8,6
Barwert der ausstehenden Leasingzahlungen
28,7
31,0
Zuzüglich nicht garantierter Restwerte
3
Sachanlagen
In dieser Position werden nach IAS 16 klassifizierte Grundstücke und Gebäude
sowie technische Anlagen und Betriebs- und Geschäftsausstattung ausgewiesen. Diese haben sich im Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:
31.12.2020
EUR Mio.
Selbstgenutzte
Immobilien
Technische Anlagen
und Maschinen
Betriebs- und
Geschäftsausstattung
Summe
47,2
9,0
164,6
47,6
259,4
28,3
12,4
49,7
Anschaffungskosten
Beginn der Periode
Zugänge
Zugänge durch
Unternehmenserwerb
Abgänge
3,9
0,0
0,4
4,3
–3,4
–17,8
–2,2
–23,4
Umbuchungen
–1,5
6,1
–2,6
2,0
Ende der Periode
55,2
181,2
55,6
292,0
Beginn der Periode
7,3
40,1
20,5
67,9
Zugänge
2,8
21,8
7,6
32,2
Kumulierte
Abschreibungen
0,0
–3,5
–1,6
–5,1
Ende der Periode
Abgänge
10,1
58,4
26,5
95,0
Restbuchwerte
45,1
122,8
29,1
197,0
181
182
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
31.12.2019
Selbstgenutzte
Immobilien
Technische Anlagen
und Maschinen
Betriebs- und
Geschäftsausstattung
Summe
Beginn der Periode
30,4
117,2
41,6
189,2
Zugänge
14,5
61,4
10,0
85,9
EUR Mio.
Anschaffungskosten
Zugänge durch
Unternehmenserwerb
3,9
2,3
7,1
13,3
Abgänge
–1,0
–25,4
–2,6
–29,0
Umbuchungen
–0,6
9,1
–8,5
0,0
Ende der Periode
47,2
164,6
47,6
259,4
Beginn der Periode
5,1
22,2
15,4
42,7
Zugänge
2,4
20,9
7,5
30,8
Abgänge
–0,2
–3,0
–2,4
–5,6
7,3
40,1
20,5
67,9
39,9
124,5
27,1
191,5
Kumulierte
Abschreibungen
Ende der Periode
Restbuchwerte
Die in den Sachanlagen enthaltenen Grundstücke und Gebäude (EUR 44,9 Mio.,
Vorjahr: EUR 39,9 Mio.) dienen als grundpfandrechtliche Sicherheiten.
Die Nutzungsrechte aus Leasingverhältnissen in den Sachanlagen haben sich
in der Berichtsperiode wie folgt entwickelt:
31.12.2020
WärmeContracting
Messtechnik
Gewerbemietverträge
Büro
immobilien
101,5
30,4
9,5
Zugänge
6,7
10,8
4,2
0,7
Zugänge durch Unternehmenserwerb
0,0
0,0
3,9
0,0
3,9
–10,3
–6,8
–1,4
–0,2
–18,7
EUR Mio.
Kfz-Leasing
Summe
1,3
142,7
22,4
Anschaffungskosten
Beginn der Periode
Abgänge
Umbuchungen
Ende der Periode
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
97,9
34,4
16,2
1,8
150,3
Kumulierte Abschreibungen
Beginn der Periode
31,8
3,7
1,1
0,4
37,0
Zugänge
14,3
4,3
2,0
0,6
21,2
Abgänge
–2,2
–1,3
0,0
–0,3
–3,8
Ende der Periode
43,9
6,7
3,1
0,7
54,4
Restbuchwerte
54,0
27,7
13,1
1,1
95,9
Konzernabschluss
Anhang zum Konzernabschluss
31.12.2019
EUR Mio.
WärmeContracting
Messtechnik
Gewerbemietverträge
Büro
immobilien
Kfz-Leasing
Summe
Anschaffungskosten
Beginn der Periode
Zugänge
Zugänge durch Unternehmenserwerb
Abgänge
Umbuchungen
Ende der Periode
100,6
0,0
0,0
0,0
100,6
24,3
32,1
6,1
1,0
63,5
0,0
0,0
3,9
0,3
4,2
–23,4
–1,7
–0,5
0,0
–25,6
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
101,5
30,4
9,5
1,3
142,7
Kumulierte Abschreibungen
Beginn der Periode
20,2
0,0
0,0
0,0
20,2
Zugänge
14,0
4,1
1,3
0,4
19,8
Abgänge
–2,4
–0,5
–0,2
0,0
–3,1
Ende der Periode
31,8
3,6
1,1
0,4
36,9
Restbuchwerte
69,7
26,8
8,4
0,9
105,8
Die im Rahmen der Anwendungserleichterung für Leasinggegenstände von geringem Wert und für kurzfristige Leasingverhältnisse (weniger als zwölf Monate)
erfassten Leasingzahlungen in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
entsprachen im aktuellen Geschäftsjahr EUR 0,9 Mio. (Vorjahr: EUR 0,8 Mio.)
beziehungsweise EUR 0,0 Mio. (Vorjahr: EUR 0,3 Mio.). Die Erträge aus der
Untervermietung von Nutzungsrechten an Wärme-Contracting und Messtechnik
betrugen EUR 19,3 Mio. (Vorjahr: EUR 18,9 Mio.).
4
Immaterielle Vermögenswerte
Die immateriellen Vermögenswerte haben sich wie folgt entwickelt:
31.12.2020
Geschäfts- oder
Firmenwert
Sonstige
Summe
148,1
66,7
214,8
0,0
2,5
2,5
171,6
2,4
174,0
Abgänge
0,0
–0,1
–0,1
Umbuchungen
0,0
0,1
0,1
319,7
71,6
391,3
Beginn der Periode
0,0
25,9
25,9
Zugänge
0,0
7,8
7,8
EUR Mio.
Anschaffungskosten
Beginn der Periode
Zugänge
Zugänge durch Unternehmenserwerb
Ende der Periode
Kumulierte Abschreibungen
Abgänge
0,0
–0,1
–0,1
Ende der Periode
0,0
33,6
33,6
319,7
38,0
357,7
Restbuchwerte
183
184
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
31.12.2019
EUR Mio.
Geschäfts- oder
Firmenwert
Sonstige
Summe
22,2
25,8
48,0
0,0
2,3
2,3
128,6
38,7
167,3
–2,7
–0,2
–2,9
0,0
0,1
0,1
148,1
66,7
214,8
Anschaffungskosten
Beginn der Periode
Zugänge
Zugänge durch Unternehmenserwerb
Abgänge
Umbuchungen
Ende der Periode
Kumulierte Abschreibungen
Beginn der Periode
0,7
15,9
16,6
Zugänge
2,0
10,2
12,2
Abgänge
–2,7
–0,2
–2,9
0,0
25,9
25,9
148,1
40,8
188,9
Ende der Periode
Restbuchwerte
Der Zugang des Geschäfts- oder Firmenwerts resultiert mit EUR 171,6 Mio. aus
der Kaufpreisallokation im Rahmen des Unternehmenserwerbs der ISARIAGruppe. Für weitere Informationen siehe Anhangangabe B.1 „Konsolidierungskreis“. Im Wesentlichen repräsentiert der Geschäfts- oder Firmenwert erwartete Ertragspotenziale des erworbenen Geschäfts sowie Synergiepotenziale
resultierend aus der Integration in das Segment Wohnen. Der Geschäfts- oder
Firmenwert ist vollumfänglich dem operativen Segment Wohnen zugeordnet.
Dem Werthaltigkeitstest des Geschäfts- oder Firmenwerts des Segments
Wohnen in Höhe von EUR 171,6 Mio. lagen folgende Planungsprämissen sowie
marktgestützte Parameter zugrunde:
Die Planung der Mittelzuflüsse basiert auf Erfahrungswerten und berücksichtigt
geschäftsspezifische Marktwachstumserwartungen.
Die Zahlungsströme nach der zehnjährigen Detailplanungsphase werden unter
Nutzung einer Wachstumsrate von 1,0 % extrapoliert, die das angenommene
durchschnittliche Markt- oder Branchenwachstum nicht überschreitet. Der Zeitraum der Detailplanungsphase ist konsistent mit der Detailplanungsphase der
Immobilienbewertung.
Ausgehend von durchschnittlichen gewichteten Kapitalkosten des Immobiliensektors wird der Abzinsungssatz ermittelt. Zur Ermittlung des Barwerts wird
ein Diskontierungssatz auf Basis des gewichteten Kapitalkostensatzes von
3,0 % vor Steuern verwendet. Der Werthaltigkeitstest führte zu keiner Wertminderung.
Konzernabschluss
Anhang zum Konzernabschluss
Bei einem Anstieg der Kapitalkosten um 0,5 % würde sich ein Wertminde
rungsbedarf des Geschäfts- oder Firmenwerts in Höhe von EUR 171,6 Mio.
ergeben. Bei einem Rückgang der geplanten Wachstumsrate um 0,5 % würde
sich ein Wertminderungsbedarf des Geschäfts- oder Firmenwerts in Höhe
von EUR 125,0 Mio. ergeben. Der geschätzte erzielbare Betrag für das Segment
Wohnen übersteigt dessen Buchwert um rund EUR 5,1 Mrd.
Dem Segment Pflegebetriebe ist ein Geschäfts- oder Firmenwert in Höhe
von EUR 140,0 Mio. zugeordnet. Dem Werthaltigkeitstest des Geschäfts- oder
Firmenwerts lagen folgende Planungsprämissen sowie marktgestützte Parameter zugrunde:
Die Planung der Mittelzuflüsse basiert auf Erfahrungswerten und berücksichtigt
geschäftsspezifische Marktwachstumserwartungen.
Die Zahlungsströme nach der fünfjährigen Detailplanungsphase werden unter
Nutzung einer Wachstumsrate von 1,0 % extrapoliert, die das angenommene
durchschnittliche Markt- oder Branchenwachstum nicht überschreitet.
Ausgehend von durchschnittlichen gewichteten Kapitalkosten des Pflege- und
Gesundheitssektors wird der Abzinsungssatz ermittelt. Zur Ermittlung des
Barwerts wird ein Diskontierungssatz auf Basis des gewichteten Kapitalkostensatzes von 5,19 % vor Steuern verwendet.
Ferner liegt ein Geschäfts- oder Firmenwert in Höhe von EUR 8,1 Mio. vor, der
vollumfänglich der erworbenen SYNVIA Gruppe zugeordnet ist. Der Werthaltigkeitsüberprüfung des Geschäfts- oder Firmenwerts lagen folgende Planungs
prämissen sowie marktgestützte Parameter zugrunde:
Die Planung der Mittelzuflüsse basiert auf Erfahrungswerten und berücksichtigt
geschäftsspezifische Marktwachstumserwartungen.
Die Zahlungsströme nach der 15-jährigen Detailplanungsphase werden unter
Nutzung einer Wachstumsrate von 1,1 % extrapoliert, die das angenommene
durchschnittliche Markt- oder Branchenwachstum nicht überschreitet.
Der Zeitraum der Detailplanungsphase spiegelt die langlaufenden Projekt
zyklen des Geschäfts wider.
Ausgehend von durchschnittlich gewichteten Kapitalkosten wird der Abzinsungssatz ermittelt. Zur Ermittlung des Barwerts wird ein Diskontierungssatz
auf Basis des gewichteten Kapitalkostensatzes von 8,17 % vor Steuern ver
wendet.
5
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und Gebäude
Der Anstieg der zum Verkauf bestimmten Grundstücke und Gebäude ergibt sich
im Wesentlichen aus dem Zugang eines im Bau befindlichen Projekts im Großraum München. Im Geschäftsjahr 2020 wurden Erlöse in Höhe von EUR 55,6 Mio.
(Vorjahr: EUR 17,5 Mio.) erzielt. Den Erlösen standen Buchwertabgänge in Höhe
von EUR 27,1 Mio. (Vorjahr: EUR 11,9 Mio.) gegenüber.
185
186
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
6
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Die Forderungen setzen sich wie folgt zusammen:
EUR Mio.
31.12.2020
31.12.2019
18,2
15,4
Forderungen aus Verkauf von Grundstücken
0,8
3,3
Forderungen aus Verkauf (Development)
7,0
0,0
Forderungen aus Vermietung
Forderungen aus sonstigen Lieferungen
und Leistungen
9,9
6,3
35,9
25,0
Die Forderungen aus Vermietung sind unverzinslich und grundsätzlich überfällig.
Die Wertberichtigungen werden aufgrund der Altersstruktur und in Abhängigkeit davon, ob es sich um aktive oder ehemalige Mieter:innen handelt, gebildet.
Es sind auf nahezu sämtliche überfälligen Forderungen Wertberichtigungen
gebildet worden.
Im Geschäftsjahr 2020 wurden Mietforderungen in Höhe von EUR 3,9 Mio. (Vor
jahr: EUR 2,2 Mio.) abgeschrieben beziehungsweise wertberichtigt. Die Wertberichtigung auf Forderungen zum 31. Dezember 2020 betrug EUR 20,1 Mio.
(Vorjahr: EUR 18,4 Mio.) und resultiert im Wesentlichen aus weiteren Abschreibungen des Geschäftsjahres.
Die Forderungen aus Verkauf von Grundstücken sind unverzinslich und weisen
grundsätzlich eine Fälligkeit von 1 bis 90 Tagen auf. Die Forderungen aus Verkauf
von Grundstücken sind voll werthaltig und nur zu einem sehr geringfügigen Teil
überfällig.
Die Forderungen aus Verkauf (Development) sind unverzinslich, voll werthaltig
und nicht überfällig.
Die sonstigen Forderungen sind unverzinslich und weisen grundsätzlich eine
Fälligkeit zwischen 1 und 90 Tagen auf.
7
Derivative Finanzinstrumente
Der Deutsche Wohnen Konzern hat mehrere Zinssicherungsgeschäfte mit
einem Nominalbetrag in Höhe von EUR 1,1 Mrd. (Vorjahr: EUR 1,2 Mrd.) abgeschlossen. Die im Rahmen des Cashflow Hedge Accounting gesicherten Cashflows aus den Grundgeschäften werden in den Jahren 2025 bis 2029 anfallen.
Die Strikesätze betragen zwischen 0,88 % und 1,49 % (Vorjahr: 0,88 % bis
1,49 %). Die Summe der positiven sowie negativen Zeitwerte dieser Geschäfte
betrug zum 31. Dezember 2020 EUR –54,7 Mio. (Vorjahr: EUR –50,8 Mio.).
Wesentliche Bonitätsrisiken existieren nicht, da die Zinssicherungsgeschäfte
nur mit Banken guter Bonität abgeschlossen wurden. Bei Änderungen des Zinsniveaus ändern sich die Marktwerte entsprechend. Erträge und Aufwendungen
werden für den effektiven Teil des Hedging im Eigenkapital erfasst, der nicht
effektive Teil wird im laufenden Ergebnis erfasst.
Konzernabschluss
Anhang zum Konzernabschluss
Nachfolgend werden die Zeitwerte und Nominalwerte der gesamten Zins
sicherungskontrakte nach der Restlaufzeit dargestellt:
EUR Mio.
Fälligkeitsdatum
Bis 1 Jahr
Mehr als 1 Jahr und
bis zu 5 Jahren
Mehr als 5 Jahre und
bis zu 10 Jahren
Zeitwerte
Nominalwerte
2020
2019
2020
2019
0,0
–0,0
0,0
35,0
–3,9
–1,2
194,2
77,0
–50,8
–49,6
942,2
1.112,7
–54,7
–50,8
1.136,5
1.224,7
Die negativen Buchwerte der in die Sicherungsbilanzierung einbezogenen Zins
sicherungskontrakte betragen EUR 24,8 Mio. (Vorjahr: EUR 18,9 Mio.) und sind
auf der Passivseite im Bilanzposten Derivative Finanzinstrumente nach Fristigkeit ausgewiesen. Die Cashflow-Hedge-Rücklage entwickelte sich wie folgt:
EUR Mio.
2020
2019
Eröffnungssaldo zum 01.01.
–12,9
–3,4
Zuzüglich: Im sonstigen Ergebnis erfasste Veränderung
der beizulegenden Zeitwerte der Sicherungsinstrumente
–6,1
–14,1
Abzüglich: Aus dem sonstigen Ergebnis
in die Zinsaufwendungen umgegliedert
0,2
1,5
Abzüglich: Latente Steuern
1,5
3,1
–17,2
–12,9
Endsaldo zum 31.12.
Im Geschäftsjahr wurden EUR 0,4 Mio. aufgrund der Ineffektivität in die Zinsaufwendungen umgegliedert. Nachfolgend werden die Nennbeträge sowie der
gewichtete durchschnittliche Sicherungskurs aus der Sicherungsbilanzierung
dargestellt:
EUR Mio.
2020
2019
Nennbetrag
248,8
250,5
0,93
0,93
Gewichteter durchschnittlicher Sicherungskurs
im Geschäftsjahr in %
8
Sonstige finanzielle Vermögenswerte
9
Zahlungsmittel
Die sonstigen finanziellen Vermögenswerte umfassen im Wesentlichen die
Finanzbeteiligungen an assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen sowie Forderungen gegenüber diesen Beteiligungen. Für weitere
Informationen siehe Anhangangabe B.3 „Angabe zu Anteilen an anderen
Unternehmen“.
Die Zahlungsmittel in Höhe von EUR 583,3 Mio. (Vorjahr: EUR 685,6 Mio.)
bestehen im Wesentlichen aus Guthaben bei Kreditinstituten und Kassenbeständen. Guthaben bei Kreditinstituten werden mit variablen Zinssätzen
für täglich kündbare Guthaben verzinst. Kurzfristige Einlagen erfolgen für
unterschiedliche Zeiträume, die in Abhängigkeit vom jeweiligen Zahlungs
mittelbedarf des Konzerns zwischen einem Tag und drei Monaten liegen.
187
188
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
10 Eigenkapital
In Bezug auf die Entwicklung des Eigenkapitals wird auf die Aufstellung über
Veränderungen des Konzerneigenkapitals verwiesen.
a) Gezeichnetes Kapital
Das Grundkapital der Deutsche Wohnen SE betrug per 31. Dezember 2020
EUR 359.843.541,00 (Vorjahr: EUR 359.715.653,00), eingeteilt in 359.843.541 auf
den/die Inhaber:in lautende Stückaktien mit einem rechnerischen Anteil am
Grundkapital von EUR 1,00 je Aktie. Die Deutsche Wohnen SE führt ausschließlich Inhaberaktien. Die Aktien sind voll eingezahlt.
Alle Aktien sind mit den gleichen Rechten und Pflichten verbunden. Jede
Aktie gewährt in der Hauptversammlung eine Stimme und ist maßgebend für
den Anteil der Aktionär:innen am Gewinn des Unternehmens. Die Rechte und
Pflichten der Aktionär:innen ergeben sich im Einzelnen aus den Regelungen
des Aktiengesetzes, insbesondere aus den §§ 12, 53a ff., 118 ff. und 186 AktG;
mithin stehen der Gesellschaft aus den eigenen Aktien keine Rechte zu gemäß
§ 71b AktG. Aktien mit Sonderrechten, die Kontrollbefugnisse verleihen,
bestehen nicht.
Dem Vorstand der Deutsche Wohnen SE sind keine Beschränkungen bekannt,
die die Stimmrechte oder Übertragung der Aktien betreffen.
Bei Kapitalerhöhungen werden die neuen Aktien als Inhaberaktien ausgegeben.
E ntwicklung des genehmigten Kapitals
EUR Tsd.
Genehmigtes Kapital 2018/I
Stand zum 1. Januar 2020
Inanspruchnahme
Stand zum 31. Dezember 2020
107.383
0
107.383
Durch Beschluss der Hauptversammlung vom 15. Juni 2018, eingetragen im
Handelsregister am 16. August 2018, ist der Vorstand ermächtigt worden,
mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital der Gesellschaft in
der Zeit bis zum 14. Juni 2023 um bis zu EUR 110 Mio. ein- oder mehrmalig
durch Ausgabe von bis zu 110 Mio. neuen, auf den/die Inhaber:in lautenden
Stammaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlagen zu erhöhen (Genehmigtes
Kapital 2018/I). Diese Ermächtigung wurde teilweise ausgenutzt in Höhe von
EUR 2.617.281,00 durch die Ausgabe von 2.617.281 neuen Aktien. Nach der
teilweisen Ausnutzung besteht das Genehmigte Kapital 2018/I im Umfang
von bis zu EUR 107.382.719,00 durch Ausgabe von bis zu 107.382.719 neuen,
auf den/die Inhaber:in lautenden Stammaktien fort. Den Aktionär:innen ist
im Rahmen des genehmigten Kapitals grundsätzlich ein Bezugsrecht einzu
räumen. Der Vorstand ist jedoch nach näherer Maßgabe der Satzung ermächtigt, das Bezugsrecht der Aktionär:innen mit Zustimmung des Aufsichtsrats
für bestimmte Fälle auszuschließen.
Konzernabschluss
Anhang zum Konzernabschluss
Entwicklung des bedingten Kapitals
EUR Tsd.
Stand zum 1. Januar 2020
Kapitalerhöhung durch
Ausgabe eigener Aktien
zur Bedienung des AOP
2014
Kapitalerhöhung durch
Ausgabe von Andienungsaktien (GSW-Beherrschungsvertrag) 1
Stand zum
31. Dezember 2020
1
2014/II
2014/III
2015/I
2017/I
2018/I
Summe
5.852
12.728
50.000
30.000
35.000
133.580
–
–56
–72
–
–
–
–
–72
5.780
12.672
50.000
30.000
35.000
133.452
–56
Die Änderungen der Kapitalia wurden am 29. Januar 2021 im Handelsregister eingetragen.
Das Bedingte Kapital 2014/II reduzierte sich im Geschäftsjahr 2020 durch
die Ausgabe von 72.098 Aktien durch die Andienung von Aktien im Rahmen
des Abfindungsangebots um den Beherrschungsvertrag mit der GSW Immo
bilien AG.
Das Bedingte Kapital 2014/III reduzierte sich im Geschäftsjahr 2020 durch die
Ausgabe von 55.790 Aktien im Rahmen der Bedienung der Tranche 2016 des
Aktienoptionsprogramms des Vorstands.
Das Grundkapital ist insgesamt um bis zu EUR 133,45 Mio. durch Ausgabe von
bis zu rund 133,45 Mio. neuen, auf den/die Inhaber:in lautenden Stückaktien mit
Gewinnberechtigung grundsätzlich ab Beginn des Geschäftsjahres ihrer Ausgabe
bedingt erhöht (Bedingtes Kapital 2014/II, Bedingtes Kapital 2014/III, Bedingtes
Kapital 2015/I, Bedingtes Kapital 2017/I und Bedingtes Kapital 2018/I).
Ausgabe von Optionsrechten, Options- oder Wandelanleihen,
Genussrechten oder Gewinnschuldverschreibungen
Der Vorstand wurde durch Beschluss der Hauptversammlung vom 15. Juni 2018
ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats auf den/die Inhaber:in lautende
Wandelschuldverschreibungen, Optionsschuldverschreibungen, Genussrechte
und/oder Gewinnschuldverschreibungen (beziehungsweise Kombinationen dieser
Instrumente) im Nennbetrag von bis zu EUR 3,0 Mrd. zu begeben und deren Gläubigern Wandlungs- beziehungsweise Optionsrechte auf Aktien der Gesellschaft
mit einem anteiligen Betrag des Grundkapitals von bis zu EUR 35 Mio. zu gewähren. Die Aktienausgabe wird nur insoweit durchgeführt, als von Wandlungsrechten
aus Wandelschuldverschreibungen Gebrauch gemacht wird oder Wandlungspflichten aus den Schuldverschreibungen erfüllt werden und soweit nicht eigene
Aktien, Aktien aus genehmigtem Kapital oder andere Leistungen zur Bedienung
eingesetzt werden.
189
190
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Erwerb eigener Aktien
Die Befugnisse zum Erwerb eigener Aktien ergeben sich aus Art. 9 Abs. 1 lit. c)
(ii) SE-VO in Verbindung mit §§ 71 ff. AktG sowie zum Bilanzstichtag aus der
Ermächtigung durch die Hauptversammlung vom 15. Juni 2018. Der Vorstand
ist mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 14. Juni 2023 ermächtigt, unter
Wahrung des Gleichbehandlungsgrundsatzes (Art. 9 Abs. 1 lit. c) (ii) SE-VO in
Verbindung mit § 53a AktG) eigene Aktien der Gesellschaft bis zu insgesamt
10 % des zum Zeitpunkt der Beschlussfassung oder – falls dieser Wert geringer
ist – des zum Zeitpunkt der Ausübung der Ermächtigung bestehenden Grundkapitals der Gesellschaft entsprechend den erteilten Maßgaben zu erwerben
und zu verwenden. Die aufgrund dieser Ermächtigung erworbenen Aktien
dürfen zusammen mit anderen Aktien der Gesellschaft, die die Gesellschaft
bereits erworben hat und noch besitzt oder ihr nach den §§ 71a ff. AktG zu
zurechnen sind, zu keinem Zeitpunkt 10 % des jeweiligen Grundkapitals der
Gesellschaft übersteigen. Die Ermächtigung darf nicht zum Zwecke des
Handels in eigenen Aktien ausgenutzt werden.
Auf Grundlage dieser Ermächtigung hat der Vorstand am 12. November 2019
mit Zustimmung des Aufsichtsrats beschlossen, ein Aktienrückkaufprogramm
in einem Volumen von bis zu maximal 25 Mio. Aktien zu einem Gesamtkaufpreis (ohne Erwerbsnebenkosten) von bis zu maximal EUR 750 Mio. durchzuführen. Die Gesamtzahl der im Rahmen des Aktienrückkaufprogramms
durch ein beauftragtes Kreditinstitut ausschließlich über den Xetra-Handel
der Frankfurter Wertpapierbörse im Zeitraum vom 15. November 2019 bis zu
dessen vorzeitiger Beendigung am 14. September 2020 durch die Deutsche
Wohnen SE erworbenen Aktien beläuft sich damit auf 16.070.566 Aktien. Dies
entspricht einem rechnerischen Anteil von 4,47 % des Grundkapitals der Deutsche Wohnen SE. Der Kaufpreis je Aktie betrug durchschnittlich EUR 37,1675.
Insgesamt wurden Aktien zu einem Gesamtpreis von EUR 597.302.731,08
zurückgekauft. Die zurückgekauften Aktien der Gesellschaft sollen für nach
der Ermächtigung zum Erwerb eigener Aktien durch die Hauptversammlung
vom 15. Juni 2018 zulässige Zwecke verwendet werden. Detaillierte Informationen gemäß Art. 5 Abs. 1 lit. b) und Abs. 3 der Verordnung (EU) Nr. 596/2014
in Verbindung mit Art. 2 Abs. 2 und Abs. 3 der Delegierten Verordnung (EU)
Nr. 2016/1052 sind im Internet unter www.deutsche-wohnen.com/aktien
rueckkauf abrufbar.
Zum 31. Dezember 2020 verfügte die Gesellschaft über 16.070.566 eigene
Aktien. Auf diese eigenen Aktien entfällt ein Grundkapital in Höhe von
EUR 16.070.566,00.
b) Kapitalrücklage
Die Kapitalrücklage wurde durch den Erwerb eigener Aktien um EUR 484,4 Mio.
reduziert. Weiterhin ergab sich aus dem Aktienoptionsprogramm eine Verringerung um EUR 0,1 Mio. Ferner wurde die Kapitalrücklage durch die seit
September 2014 laufende Sacheinlage von Aktien der GSW Immobilien AG im
Rahmen des sich aus dem Beherrschungsvertrag ergebenden Aktientausches
um EUR 2,4 Mio. erhöht. In Höhe von EUR 385,3 Mio. wurden Kapitalrücklagen
in das erwirtschaftete Konzerneigenkapital umgewidmet. Es handelt sich hierbei um die Dotierung des Bilanzgewinns im handelsrechtlichen Einzelabschluss
der Deutsche Wohnen SE.
Konzernabschluss
Anhang zum Konzernabschluss
c) Erwirtschaftetes Konzerneigenkapital
Das kumulierte Konzernergebnis umfasst die Gewinnrücklagen der Deutsche
Wohnen sowie den kumulierten Ergebnisvortrag.
Die gesetzliche Rücklage ist für Aktiengesellschaften vorgeschrieben. Nach § 150
Abs. 2 AktG ist ein Betrag von 5 % des Jahresüberschusses des Geschäftsjahres
zu thesaurieren. Die gesetzliche Rücklage ist nach oben begrenzt auf 10 %
des Grundkapitals. Dabei sind bestehende Kapitalrücklagen nach § 272 Abs. 2
Nr. 1 – 3 HGB in der Weise zu berücksichtigen, dass sich die erforderliche Zuführung zur gesetzlichen Rücklage entsprechend mindert. Bemessungsgrundlage
ist das am Abschlussstichtag rechtswirksam bestehende und in der jeweiligen
Jahresbilanz in dieser Höhe auszuweisende gezeichnete Kapital. Die gesetzliche
Rücklage beträgt unverändert EUR 1,0 Mio.
d) Nicht beherrschende Anteile
Der Anteil der nicht beherrschenden Anteile bezieht sich im Wesentlichen auf
die Ergebnisanteile Dritter an den vollkonsolidierten Beteiligungsunternehmen,
bei denen die Deutsche Wohnen nicht zu 100 % beteiligt ist. Für weitere
Informationen siehe Anhangangabe B.3 „Angabe zu Anteilen an anderen Unternehmen“.
11 Finanzverbindlichkeiten
Die Gesellschaft hat insbesondere zur Finanzierung von Immobilien- und Unternehmenstransaktionen und von objektbezogenen Immobilienkäufen bei Kreditinstituten Darlehen aufgenommen.
Die Finanzverbindlichkeiten sind zu rund 81,5 % (Vorjahr: rund 81,8 %) fest
verzinslich beziehungsweise über Zinssicherungsgeschäfte abgesichert. Der
durchschnittliche Zinssatz beträgt rund 1,3 % (Vorjahr: rund 1,4 %).
Die zukünftige Prolongationsstruktur auf Basis der heutigen Restschuld stellt
sich wie folgt dar:
Buch
wert
Nominal
wert
2020
2021
2022
2023
2024
≥2025
Prolongationsstruktur 2020
6.525,1
6.551,8
–
12,7
37,7
747,7
222,7
5.531,0
Prolongationsstruktur 2019
6.327,7
6.375,1
46,1
23,2
173,0
749,5
225,3
5.158,0
EUR Mio.
Die Verbindlichkeiten werden in nahezu voller Höhe grundpfandrechtlich
besichert.
191
192
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
12 Unternehmensanleihen und Wandelschuldverschreibungen
Die Deutsche Wohnen hat 2020 diverse Inhaberschuldverschreibungen und
Unternehmensanleihen emittiert, sodass das ausstehende Nominalvolumen
für diese Instrumente um rund EUR 1.124 Mio. angestiegen ist.
Insgesamt hat die Deutsche Wohnen zum 31. Dezember 2020 folgende
Anleihen und Schuldverschreibungen ausstehend:
Typ
Emission
Laufzeit
ende max.
Nominal
EUR Mio.
Coupon
% p.a.
Buchwert
EUR Mio.
Wandlungs
preis
EUR/Aktie
Wandelschuldverschreibungen
2017
2024
800,0
0,325
886,6
47,057
Wandelschuldverschreibungen
2017
2026
800,0
0,600
882,1
49,468
Summe Wandelschuld
verschreibungen
1.600,0
Unternehmensanleihe
1.768,7
2020
2025 – 2030
1.190,0
1,0 – 1,5
1.180,7
–
Namensschuld
verschreibungen
2017 – 2019
2026 – 2032
475,0
0,9 – 2,0
476,2
–
Inhaberschuld
verschreibungen
2018 – 2020
2021 – 2036
1.477,5
0,0 – 2,5
1.472,1
–
13 Pensionsverpflichtungen
Die betriebliche Altersversorgung besteht aus leistungs- und beitragsorientierten Altersversorgungsplänen. Die durchschnittliche Laufzeit der Zusagen
beträgt ca. 17,7 Jahre (Vorjahr: 18,2 Jahre), Zahlungen aus Altersversorgungsplänen für 2021 werden in Höhe von EUR 4,1 Mio. (abzüglich Zahlungen auf
Planvermögen) erwartet (Vorjahr: EUR 4,1 Mio.).
Die Pensionsrückstellungen werden gemäß IAS 19 nach der Projected-Unit-
Credit-Methode ermittelt. Dabei werden die zukünftigen Verpflichtungen
unter Anwendung versicherungsmathematischer Verfahren bei Einschätzung
der relevanten Einflussgrößen bewertet.
Die Höhe der Pensionsverpflichtung (Anwartschaftsbarwert der Versorgungszusagen) wurde nach versicherungsmathematischen Methoden auf Basis eines
externen Gutachters unter folgenden Annahmen berechnet:
in %
31.12.2020
31.12.2019
Abzinsungsfaktor
0,62
0,75
Gehaltsdynamik
2,99
3,02
Rententrend
1,48
1,50
Erhöhung der Beitragsbemessungsgrenze
1,91
1,99
R 18G
R 18G
Sterbetafeln
Der Gehaltstrend umfasst erwartete zukünftige Gehaltssteigerungen, die unter
anderem in Abhängigkeit von der Inflation und der Dauer der Zugehörigkeit zum
Unternehmen jährlich geschätzt werden.
Die im Rahmen der BauBeCon-Akquisition übernommenen Pensionsverpflichtungen werden finanziert über die ufba – Unterstützungskasse zur Förderung
der betrieblichen Altersversorgung e.V. – und als Planvermögen bilanziert. Die
Bewertung erfolgte mit einer Verzinsung in Höhe von 0,55 % (Vorjahr: 0,65 %).
Konzernabschluss
Anhang zum Konzernabschluss
Die folgende Übersicht zeigt den Finanzierungsstatus der Pensionspläne des
Konzerns, welcher gleichzeitig dem Bilanzausweis entspricht:
EUR Mio.
31.12.2020
31.12.2019
117,3
115,0
Barwert der Pensionsverpflichtung
Abzüglich beizulegender Zeitwert
der Planvermögen
–7,7
–7,8
109,6
107,2
Die folgende Tabelle zeigt die Entwicklung des Barwerts der leistungsorientierten Verpflichtungen und des beizulegenden Zeitwerts des Planvermögens:
EUR Mio.
31.12.2020
31.12.2019
115,0
71,3
0,0
27,8
Pensionsverpflichtung, Periodenbeginn
Zugang durch Unternehmenserwerb
–3,9
–3,4
Zinsaufwand
0,9
1,6
Dienstzeitaufwand
2,0
2,1
Pensionszahlungen
Umgliederung Sonstige Rückstellungen
0,0
0,7
Versicherungsmathematische Gewinne/Verluste
3,3
14,9
117,3
115,0
11,7
11,7
105,6
103,3
Pensionsverpflichtung, Periodenende
Davon Pensionspläne mit Finanzierung
durch Planvermögen
Davon Pensionspläne ohne Finanzierung
durch Planvermögen
Planvermögen, Periodenbeginn
7,8
7,9
Zinsertrag aus Planvermögen
0,0
0,1
Rentenzahlungen aus dem Planvermögen
Versicherungsmathematische Gewinne/Verluste
Planvermögen, Periodenende
0,0
0,0
–0,1
–0,2
7,7
7,8
Die Pensionsaufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:
EUR Mio.
2020
2019
Zinsaufwand
–0,9
–1,5
Dienstzeitaufwand
–2,0
–2,1
–2,9
–3,6
Die Pensionszusagen erstrecken sich auf Alters-, Invaliden-, und Hinterblie
benenrente. Bezugsbasis ist das letzte feste Jahresbruttogehalt. Je nach
Stellung im Unternehmen gibt es unterschiedliche Leistungspläne.
Der anteilige Aufwand aus der Aufzinsung wird in der Konzern-Gewinn- und
Verlustrechnung unter dem Posten „Zinsaufwand“ und die laufenden Renten
zahlungen, Dienstzeitaufwand sowie Anpassungen der laufenden Renten im
Posten „Personalaufwand“ erfasst.
193
1 94
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Für die beitragsorientierten Altersversorgungen sind insgesamt Aufwendungen
in Höhe von EUR 17,6 Mio. (Vorjahr: EUR 15,4 Mio.) angefallen. Damit betragen
die gesamten Aufwendungen für Altersvorsorge (beitragsorientiert und
leistungsorientiert) EUR 20,5 Mio. (Vorjahr: EUR 19,0 Mio.). Für das Jahr 2021
werden auf Basis des derzeitigen Mitarbeiterbestands Aufwendungen in Höhe
von ca. EUR 20,3 Mio. anfallen.
Ein Rückgang des Zinssatzes um 0,25 % hätte einen Anstieg der Pensionsverpflichtungen um 4,23 % zur Folge, ein Anstieg des Zinssatzes um 0,25 %
hätte eine Verringerung der Pensionsverpflichtungen um 3,39 % zur Folge. Ein
Rückgang des Rententrends um 0,25 % hätte eine Verringerung der Pensions
verpflichtungen um 2,97 % zur Folge, ein Anstieg des Rententrends um 0,25 %
hätte einen Anstieg der Pensionsverpflichtungen um 3,16 % zur Folge.
Den Sensitivitätsberechnungen liegt die durchschnittliche Laufzeit der zum
31. Dezember 2020 ermittelten Versorgungsverpflichtungen zugrunde. Die
Berechnungen wurden für die als wesentlich eingestuften versicherungsmathematischen Parameter isoliert vorgenommen, um die Auswirkungen auf
den zum 31. Dezember 2020 berechneten Barwert der Pensionsverpflichtungen
separat aufzuzeigen. Da den Sensitivitätsanalysen die durchschnittliche
Duration der erwarteten Versorgungsverpflichtungen zugrunde liegt und folglich
die erwarteten Auszahlungszeitpunkte unberücksichtigt bleiben, führen sie nur
zu näherungsweisen Informationen beziehungsweise Tendenzaussagen.
Weitere Änderungen der relevanten versicherungsmathematischen Parameter,
die innerhalb des nächsten Jahres zu einer wesentlichen Anpassung der Buchwerte der Pensionsrückstellung führen könnten, halten wir derzeit für nicht
realistisch.
Es bestehen Rückstellungen für Zusagen im Falle von Berufsunfähigkeit
zugunsten der Vorstände in Höhe von EUR 16 Tsd. (Vorjahr: EUR 12 Tsd.),
die auch in den Pensionsrückstellungen abgebildet werden.
Konzernabschluss
Anhang zum Konzernabschluss
14 Sonstige Rückstellungen
Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:
Restruktu
rierung
Rechtsrisiken
Sonstige
Summe
Beginn der Periode
3,3
20,8
27,9
52,0
Zugänge durch
Unternehmenserwerb
0,0
0,0
0,0
0,0
EUR Mio.
Inanspruchnahme
–1,9
–0,6
–1,2
–3,7
Auflösung
–0,5
–0,3
–0,9
–1,7
Zuführung
2,0
1,6
7,2
10,8
Ende der Periode
57,4
2,9
21,5
33,0
Davon langfristig
0,6
19,6
9,7
29,9
Davon kurzfristig
2,3
1,9
23,3
27,5
Die sonstigen Rückstellungen (EUR 33,0 Mio., Vorjahr: EUR 27,9 Mio.) umfassen
eine Vielzahl von Drittverpflichtungen.
Aufzinsungen der langfristigen Rückstellungen sind in Höhe von EUR 0,0 Mio. in
den Zuführungen enthalten.
15 Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasing
Die Deutsche Wohnen bilanziert für Dauerschuldverhältnisse aus Wärme-Contracting, Erbbaurechtsverträgen, Gewerbemietverträgen sowie Kfz-Leasingverhältnissen Verbindlichkeiten von EUR 148,7 Mio. zum Jahresende (Vorjahr:
EUR 169,4 Mio.), die nach Fristigkeit in den sonstigen finanziellen Verbindlichkeiten ausgewiesen werden. Der Zinsaufwand für die Verbindlichkeiten aus
Leasingverhältnissen betrug EUR 2,8 Mio. im Geschäftsjahr 2020 (Vorjahr:
EUR 2,8 Mio.).
Aus den Leasingverhältnissen ergeben sich folgende Verbindlichkeiten:
EUR Mio.
Fällig innerhalb
eines Jahres
Fällig in 1 bis
5 Jahren
Fällig nach
5 Jahren
23,7
66,4
111,9
31.12.2020
Zahlungen
Zinsanteil
–2,1
–6,6
–44,5
Tilgungsanteil
21,6
59,8
67,4
31.12.2019
Zahlungen
23,4
73,0
139,5
Zinsanteil
–2,7
–8,7
–55,1
Tilgungsanteil
20,7
64,3
84,4
1 95
1 96
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
16 Steuerschulden
Die Steuerschulden (EUR 60,5 Mio., Vorjahr: EUR 26,2 Mio.) beinhalten im
Wesentlichen Steuerrückstellungen für laufende Steuern sowie für mögliche
Steuerrisiken aus Betriebsprüfungen.
17 Latente Steuern
Die latenten Steuern setzen sich wie folgt zusammen:
EUR Mio.
31.12.2020
Veränderung
31.12.2019
Aktive latente Steuern
Immobilien
Pensionen
Verlustvorträge
Zinssicherungsgeschäfte
Darlehen
Wandelschuld
verschreibungen
Sonstige
Saldierung
Bilanzansatz
5,7
4,1
1,7
13,5
–0,8
14,3
271,6
–45,3
316,9
13,2
1,6
11,6
0,9
–0,3
1,2
23,0
13,5
9,5
47,0
–8,7
55,7
374,9
–35,9
410,8
–374,9
35,8
–410,7
0
–0,1
0,1
–9,1
4,4
–13,5
–4.734,5
–672,9
–4.061,6
–43,3
6,1
–49,4
–4.786,9
–662,4
–4.124,5
Passive latente Steuern
Darlehen
Immobilien
Sonstige
374,9
–35,8
410,7
Bilanzansatz
–4.412,0
–698,2
–3.713,8
Latente Steuern netto
–4.412,0
–698,3
–3.713,7
Saldierung
Die Veränderung der latenten Steuern in den Geschäftsjahren 2020 und 2019
stellt sich wie folgt dar:
EUR Mio.
2020
Unternehmenserwerb
–69,4
–3,3
–0,7
18,9
–628,1
–484,6
–698,2
–469,0
Direkt im Sonstigen Ergebnis erfasst
Ergebniswirksam
2019
Konzernabschluss
Anhang zum Konzernabschluss
Die versicherungsmathematischen Gewinne und Verluste aus den Pensionen,
die Zeitwertänderungen der effektiven Sicherungsgeschäfte sowie das
Kontrahentenrisiko der Wandelschuldverschreibungen werden ergebnisneutral
im Eigenkapital erfasst. Die daraus resultierenden latenten Steuern werden
ebenfalls ergebnisneutral erfasst und betreffen mit EUR 0,2 Mio. (Vorjahr:
EUR 3,3 Mio.) die versicherungsmathematischen Gewinne und Verluste, mit
EUR 1,5 Mio. (Vorjahr: EUR 3,1 Mio.) die Zeitwertänderungen der effektiven
Sicherungsgeschäfte sowie mit EUR –2,4 Mio. (Vorjahr: EUR 12,5 Mio.) das
Kontrahentenrisiko der Wandelschuldverschreibungen.
Der Anstieg der passiven latenten Steuern für Immobilien im Geschäftsjahr
2020 resultiert im Wesentlichen aus der Neubewertung der als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien.
Im Bereich der erweiterten Grundstückskürzung hat eine Anpassung der
zugrunde liegenden Schätzungen zu einem negativen ergebniswirksamen Effekt
in Höhe von EUR 11,7 Mio. geführt.
Die Deutsche Wohnen Gruppe hat körperschaftsteuerliche Verlustvorträge
in Höhe von EUR 1.483,3 Mio. (Vorjahr: EUR 1.648,6 Mio.) und gewerbesteuerliche Verlustvorträge in Höhe von EUR 1.310,7 Mio. (Vorjahr: EUR 1.394,4 Mio.).
Die Beträge an körperschaft- und gewerbesteuerlichen Verlustvorträgen,
für die keine aktiven latenten Steuern angesetzt werden, belaufen sich
auf EUR 563,2 Mio. (Vorjahr: EUR 545,0 Mio.) und EUR 429,0 Mio. (Vorjahr:
EUR 397,9 Mio.). Die Verlustvorträge verfallen grundsätzlich nicht. Ferner hat
die Deutsche Wohnen Gruppe auf die gesamten Zinsvorträge in Höhe von
EUR 90,3 Mio. keine aktiven latenten Steuern gebildet, da aufgrund der Kapitalstruktur nicht davon auszugehen ist, dass diese in Zukunft genutzt werden
können.
Im Geschäftsjahr 2020 wurden für temporäre Differenzen in Höhe von
EUR 171,3 Mio. (Vorjahr: EUR 132,8 Mio.) keine aktiven latenten Steuern
bilanziert, da für diese Beträge die Erzielung eines ausreichenden steuerlichen
Einkommens in der näheren Zukunft nicht wahrscheinlich ist.
Für bei Tochtergesellschaften und Gemeinschaftsunternehmen aufgelaufene
Gewinne in Höhe von EUR 10.432,2 Mio. (Vorjahr: EUR 8.927,7 Mio.) werden keine
latenten Steuerschulden passiviert, da diese Gewinne auf unbestimmte Zeit
investiert bleiben sollen beziehungsweise keiner Besteuerung unterliegen. Bei
einer Ausschüttung oder Veräußerung der Tochtergesellschaften und Gemeinschaftsunternehmen würden 5 % der ausgeschütteten Beträge oder der Veräußerungsgewinne der Besteuerung unterliegen, woraus sich in der Regel eine
zusätzliche Steuerbelastung ergeben würde.
197
198
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
E Angaben zur Konzern-
Gewinn- und Verlustrechnung
Die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung wird nach dem Gesamtkosten
verfahren aufgestellt.
1
Erlöse aus der Wohnungsbewirtschaftung
Die Erlöse aus der Wohnungsbewirtschaftung setzen sich wie folgt zusammen:
EUR Mio.
2020
2019
Sollmieten
859,5
860,7
Zuschüsse
Erlösschmälerungen aus Leerstand
Mietminderungen
Betriebskosten
Sonstiges
2
1,0
0,9
–22,9
–24,3
–7,3
–6,8
365,9
360,2
1,6
1,0
1.197,8
1.191,7
Erlöse aus Pflegebetrieben
Die Erlöse aus Pflegebetrieben setzen sich wie folgt zusammen:
EUR Mio.
2020
2019
Erlöse aus Pflegeleistungen
167,0
163,4
Mieterlöse aus Pflegeeinrichtungen
3
Ergebnis aus Verkauf
59,1
59,5
226,1
222,9
Das Verkaufsergebnis berücksichtigt die Verkaufserlöse und Buchwertabgänge
der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und der zum Verkauf bestimmten Grundstücke und Gebäude.
Konzernabschluss
Anhang zum Konzernabschluss
4
Angaben zur Umsatzrealisierung nach IFRS 15 und IFRS 16
Im Konzern werden Mietverträge geschlossen, die im Wesentlichen die Nettokaltmiete sowie die Betriebskosten umfassen. Die Vertragskomponente Nettokaltmiete fällt als Leasingverhältnis in den Anwendungsbereich des IFRS 16
„Leasingverhältnisse“, wohingegen die Erlöse aus den Betriebskosten in den
Anwendungsbereich des IFRS 15 „Umsatzerlöse aus Verträgen mit Kund:innen“
fallen. Die Erlöse aus den Betriebskosten umfassen die umlagefähigen Kosten an
die Mieter:innen und enthalten keine Marge. Darüber hinaus werden im Wesentlichen Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Immobilien sowie der Erbringung von
Pflegeleistungen realisiert. Für Zwecke dieser Angabe sind Erlöse aus Betriebskosten, denen keine Gegenleistung gegenübersteht, auf die Vertragsmieten und
die anderen Erlöse aus Betriebskosten (Grundsteuer und Gebäudeversicherung
in Höhe von EUR 73,7 Mio. im Geschäftsjahr 2020), gewichtet gemäß den Einzelveräußerungspreisen, verteilt.
Angaben für das Geschäftsjahr 2020 gemäß IFRS 15 und IFRS 16
EUR Mio.
Wohnungsbewirt
schaftung
Verkauf
Pflege
betriebe
Pflege
immobilien
Sonstiges
Gesamt
830,6
–
59,1
37,0
6,3
933,0
54,5
–
–
–
–
54,5
885,1
0,0
59,1
37,0
6,3
987,5
–
38,3
–
–
–
38,3
Erlöse gemäß IFRS 16
Mieten und Pachten
Betriebskosten
Erlöse gemäß IAS 40
Wohnungsprivatisierung
Institutioneller Verkauf
–
1.157,7
–
–
–
1.157,7
0,0
1.196,0
0,0
0,0
0,0
1.196,0
311,4
–
–
1,2
–
312,6
Erlöse gemäß IFRS 15
Betriebskosten
Wohnungsprivatisierung
–
12,9
–
–
–
12,9
Institutioneller Verkauf
–
42,7
–
–
–
42,7
Verkaufserlöse Development cost-to-cost
Pflegeleistungen
Sonstige Umsatzerlöse aus
Verträgen mit Kund:innen
6,8
–
–
–
–
6,8
–
–
167,0
–
–
167,0
1,3
–
–
–
15,4
16,7
319,5
55,6
167,0
1,2
15,4
558,7
–
55,6
–
–
12,7
68,3
Zeitpunkt der Umsatzrealisierung gemäß IFRS 15
Zeitpunktbezogen
übertragene Güter
oder Dienstleistungen
Zeitraumbezogen
übertragene Güter
oder Dienstleistungen
319,5
–
167,0
1,2
2,7
490,4
319,5
55,6
167,0
1,2
15,4
558,7
199
200
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Angaben für das Geschäftsjahr 2019 gemäß IFRS 15 und IFRS 16
EUR Mio.
Wohnungsbewirt
schaftung
Verkauf
Pflege
betriebe
Pflege
immobilien
Sonstiges
Gesamt
830,4
–
59,5
44,0
5,5
939,4
54,8
–
–
–
–
54,8
885,2
0,0
59,5
44,0
5,5
994,2
Erlöse gemäß IFRS 16
Mieten und Pachten
Betriebskosten
Erlöse gemäß IAS 40
Wohnungsprivatisierung
–
74,5
–
–
–
74,5
Institutioneller Verkauf
–
675,3
–
–
–
675,3
0,0
749,8
0,0
0,0
0,0
749,8
305,4
–
–
1,5
–
306,9
Wohnungsprivatisierung
–
15,5
–
–
–
15,5
Institutioneller Verkauf
–
2,0
–
–
–
2,0
–
–
–
–
0,0
–
–
163,4
–
–
163,4
1,1
–
–
–
13,1
14,2
306,5
17,5
163,4
1,5
13,1
502,0
–
17,5
–
–
10,5
28,0
Erlöse gemäß IFRS 15
Betriebskosten
Verkaufserlöse Development cost-to-cost
Pflegeleistungen
Sonstige Umsatzerlöse aus
Verträgen mit Kund:innen
Zeitpunkt der Umsatzrealisierung gemäß IFRS 15
Zeitpunktbezogen
übertragene Güter
oder Dienstleistungen
Zeitraumbezogen
übertragene Güter
oder Dienstleistungen
5
306,5
–
163,4
1,5
2,6
474,0
306,5
17,5
163,4
1,5
13,1
502,0
Materialaufwand
Die Materialaufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:
EUR Mio.
2020
2019
Betriebskosten
–362,6
–358,1
Instandhaltung
–133,1
–131,8
–44,9
–40,5
–540,6
–530,4
Sonstiges
Konzernabschluss
Anhang zum Konzernabschluss
6
Personalaufwand
Die Personalaufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:
EUR Mio.
Löhne und Gehälter
Soziale Abgaben und Aufwendungen für
Altersversorgung und Unterstützung
2020
2019
–194,1
–177,8
–37,7
–33,8
–231,8
–211,6
In der Deutsche Wohnen Gruppe waren im Geschäftsjahr durchschnittlich
1.339 Mitarbeiter:innen beschäftigt (Vorjahr: 1.308 Mitarbeiter:innen), die dem
Bereich Wohnen zuzuordnen sind. Im Segment Pflegebetriebe waren zudem
durchschnittlich 3.984 Mitarbeiter:innen (Vorjahr: 3.906 Mitarbeiter:innen)
beschäftigt.
7
Sonstige betriebliche Aufwendungen
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:
EUR Mio.
2020
2019
IT-Kosten
–12,9
–10,8
Rechts-, Beratungs- und Prüfungskosten
–12,6
–11,9
–7,4
–7,1
–5,4
Sach- und Verwaltungskosten
Kommunikationskosten
Sonstige Personalsachkosten
–5,1
Gebäudekosten
–4,7
–3,5
Sonstige Sach- und Verwaltungskosten
–6,9
–10,2
–54,4
–105,8
104,0
154,7
Übrige sonstige betriebliche Aufwendungen
Die übrigen sonstigen betrieblichen Aufwendungen des Geschäftsjahres 2020
enthielten im Wesentlichen projekt- und transaktionsbezogene Aufwendungen.
Sie betrafen mit EUR 22,0 Mio. hauptsächlich Grunderwerbsteuern, die als
Transaktionskosten im Zusammenhang mit dem nach IFRS 3 bilanzierten Unternehmenserwerb der ISARIA anfielen. Ferner sind in dieser Position eine Vielzahl
weiterer Einmaleffekte enthalten, die für sich genommen unwesentlich sind. Die
Höhe der übrigen sonstigen betrieblichen Aufwendungen im Geschäftsjahr 2019
ist im Wesentlichen durch Einmaleffekte aus dem laufenden Spruchverfahren
im Zusammenhang mit dem 2014 abgeschlossenen Beherrschungsvertrag zwischen der Deutsche Wohnen SE und der GSW Immobilien AG zu erklären.
8
Sonstige betriebliche Erträge
Die sonstigen betrieblichen Erträge sanken auf EUR 56,3 Mio. (Vorjahr:
EUR 96,5 Mio.). Sie enthielten hauptsächlich Erträge aus Entschädigungen
durch die Gebäudeversicherungen der Hausbewirtschaftung sowie aktivierte
Eigenleistungen für Bauprojektmanagement. Ausschließlich im Geschäftsjahr
2020 waren Erstattungen durch Pflegekassen von Mindererlösen und Mehraufwendungen aus der Corona-Pandemie in Höhe von EUR 9,5 Mio. enthalten.
Im Geschäftsjahr 2019 waren einmalige Erträge in Höhe von EUR 54,7 Mio.
auf das laufende Spruchverfahren im Zusammenhang mit dem 2014 abgeschlossenen Beherrschungsvertrag zwischen der Deutsche Wohnen SE und
der GSW Immobilien AG entstanden.
201
2 02
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
9
Aktienbasierte Vergütung
Restricted Share Units
Bestimmte Vorstandsmitglieder erhalten virtuelle Aktien, sogenannte „Restricted Share Units“ (RSU). Die Zuteilung der RSU erfolgt jeweils am 1. April
eines Geschäftsjahres in vier Jahrestranchen. Die Anzahl der in jedem
Geschäftsjahr zuzuteilenden RSU ist vorab in den Vorstandsverträgen festgelegt. Der vereinbarte Wert jeder RSU entspricht dem Referenzkurs der
Aktie der Deutsche Wohnen SE zum jeweiligen Zuteilungsstichtag zuzüglich
einer kalkulatorischen Dividende. Jeder RSU ist in dem Jahr ihrer Zuteilung
und in jedem Jahr hiernach jeweils der Betrag der entsprechenden jährlichen
Bruttodividende der Gesellschaft je Aktie hinzuzurechnen. Die Zuteilung
endet, wenn das zuteilungsberechtigte Vorstandsmitglied, gleich aus welchem Grund, aus dem Unternehmen ausscheidet.
Die Abwicklung der RSU erfolgt in bar beziehungsweise im Falle einer Verlängerung des Vorstandsvertrags des zuteilungsberechtigten Vorstandsmitglieds in dem Jahr der Zuteilung der letzten Tranche, und zwar in der Regel
an dem Tag, an dem der variable kurzfristige Vergütungsbestandteil (STI)
für das betreffende Jahr ausgezahlt wird. An diesem Stichtag überträgt
die Gesellschaft dem zuteilungsberechtigten Vorstandsmitglied die Anzahl
Aktien der Gesellschaft, die 60 % der von dem Vorstandsmitglied erworbenen Anzahl an RSU entspricht (RSU-Umwandlungsaktien). Den Differenzbetrag zwischen dem Wert der RSU-Umwandlungsaktien und dem Wert der
RSU einschließlich kalkulatorischer Dividende erhält das Vorstandsmitglied
an dem vorgenannten Stichtag als Barvergütung.
In allen übrigen Fällen erfolgt die Abwicklung am 15. April in dem ersten
Jahr nach Zuteilung der letzten Tranche, vorausgesetzt, dass das zuteilungsberechtigte Vorstandsmitglied nicht ein Verlängerungsangebot seines
Vorstandsvertrags zu gleichwertigen Konditionen abgelehnt, den Vorstandsvertrag ohne wichtigen Grund gekündigt hat oder ihm aus einem wichtigen
Grund gekündigt wurde.
Die RSU-Umwandlungsaktien dürfen frühestens vier Jahre nach dem Zeitpunkt veräußert werden, in dem die jeweilige Tranche zugeteilt wurde.
Im Geschäftsjahr 2020 wurden 8.125 RSU mit einem beizulegenden Zeitwert
je Stück von EUR 35,47 gewährt. Dem Deutsche Wohnen-Konzern ist aus
dem RSU-Programm ein Aufwand von EUR 0,3 Mio. im laufenden Geschäftsjahr entstanden.
Share units
Im Geschäftsjahr 2020 wurden im Rahmen einer Ausgleichsvereinbarung einzelnen Vorstandsmitgliedern unter bestimmten Voraussetzungen Bezugsrechte
auf SU (Share Units) gewährt, welches als aktienbasierte Vergütung eingestuft
wurde. Die Erfüllung ist zu 40 % in bar und zu 60 % durch eigene Aktien vereinbart. Der vereinbarte Wert jeder SU entspricht dem Referenzkurs der Aktie
der Deutsche Wohnen SE zum jeweiligen Ausgleichsstichtag zuzüglich einer kalkulatorischen Dividende. Die Bezugsvoraussetzungen liegen vor, wenn die Verfassungswidrigkeit des Berliner Mietendeckels vom Bundesverfassungsgericht
festgestellt wird und der Schlusskurs der Aktie der Gesellschaft an mindestens
einem Handelstag im XETRA der Deutschen Börse AG zwischen dem Tag der
Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts und dem Ausgleichsstichtag
den Betrag von EUR 35,56 erreicht oder übersteigt, oder, wenn das Bundesverfassungsgericht entscheidet, dass der Berliner Mietendeckel verfassungsgemäß ist und die Wertentwicklung der Aktie der Gesellschaft zwischen dem
Konzernabschluss
Anhang zum Konzernabschluss
1. Januar 2019 und dem Ausgleichsstichtag mindestens der Wertentwicklung
des EPRA/NAREIT Germany Index in diesem Zeitraum entspricht. Die Abwicklung der SU erfolgt im Gegenwert von 60 % der Gesamtzahl der SU in Aktien
der Gesellschaft. Der Differenzbetrag zwischen dem Wert der übertragenen
Aktien und dem Wert der SU insgesamt erfolgt einschließlich kalkulatorischer
Dividende als Barvergütung. Aus dieser Vereinbarung wurde ein Aufwand in
Höhe von EUR 0,3 Mio. im Geschäftsjahr 2020 erfasst.
Aktienoptionsplan
Der 2014 aufgelegte Aktienoptionsplan sieht vor, dass maximal 12.879.752 Be
zugsrechte an Mitglieder des Vorstands der Deutsche Wohnen SE und an
ausgewählte Führungskräfte der Deutsche Wohnen Gruppe zu den folgenden
Konditionen ausgegeben werden können:
Die Bezugsrechte werden bis zum Ablauf von vier Jahren nach Eintragung des
bedingten Kapitals im Handelsregister, mindestens aber bis zum Ablauf von
16 Wochen nach der Beendigung der ordentlichen Hauptversammlung im Jahr
2018 in jährlichen Tranchen an Bezugsberechtigte ausgegeben. Die Höhe der
jährlichen Tranchen ermittelt sich durch die Division der angestrebten variablen Vergütung der jeweiligen Bezugsberechtigten durch einen Referenzwert.
Der Referenzwert entspricht dem arithmetischen Mittel der Schlusskurse
der Deutsche Wohnen-Aktie an 30 Tagen vor Ausgabe der jeweiligen Aktienoptionen.
Die Bezugsrechte dürfen nach Ablauf von vier Jahren (Wartezeit) erstmals
und danach innerhalb von drei Jahren (Ausübungszeit) ausgeübt werden und
verfallen nach Ablauf des entsprechenden Zeitraums.
Die Bezugsrechte können nur ausgeübt werden, wenn folgende Bedingungen
erfüllt werden:
• der Dienstvertrag mit dem Bezugsberechtigten während der Wartezeit
nicht aus einem Grund, den er zu vertreten hat (§ 626 Abs. 1 BGB), beendet
wird und
• die Erfolgsziele „Adjusted NAV je Aktie“ (Gewichtung 40 %), „FFO I (ohne
Verkauf) je Aktie“ (Gewichtung 40 %) und „Aktienkurs“ (Gewichtung 20 %)
erreicht werden.
Die Erfolgsziele für jede einzelne Tranche der Aktienoptionen bestehen in der
nach Maßgabe der nachfolgenden Bestimmungen ermittelten Entwicklung (i)
des Adjusted NAV je Aktie, (ii) des FFO I (ohne Verkauf) je Aktie und (iii) der
Aktienkursentwicklung im Vergleich zum adjustierten EPRA/NAREIT Germany
Index.
Innerhalb jedes der vorgenannten Erfolgsziele gibt es wiederum ein Mindestziel,
das erreicht sein muss, damit die Hälfte der auf dieses Erfolgsziel entfallenden
Aktienoptionen ausübbar wird, sowie ein Maximalziel, bei dessen Erreichen
sämtliche auf dieses Erfolgsziel entfallenden Aktienoptionen ausübbar werden.
Das Minimalziel ist bei 75 %iger Zielerreichung und das Maximalziel bei 150 %iger
Zielerreichung insgesamt über alle Einzelziele gesetzt. Die jeweiligen Mindestund Maximalziele werden von der Gesellschaft auf Basis der Vierjahresplanung
der Gesellschaft vor der Ausgabe der jährlichen Tranche von Aktienoptionen
festgelegt. Die je Tranche ausübbare Anzahl von Aktienoptionen entspricht,
vorbehaltlich von Sonderregelungen bei Beendigung des Dienst- oder Anstellungsverhältnisses des Bezugsberechtigten vor Ablauf der Wartezeit, der
Anzahl sämtlicher Aktienoptionen der jeweiligen Tranche multipliziert mit dem
Prozentsatz, der sich aus der Summe der Prozentsätze aufgrund der Erreichung
eines Erfolgsziels oder mehrerer Erfolgsziele nach Maßgabe der vorstehenden
2 03
204
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Bestimmungen ergibt, und unter Berücksichtigung der voranstehenden Gewichtung der Erfolgsziele, sodass eine unterschiedliche Erreichung der Erfolgsziele
zugunsten der Bezugsberechtigten kompensiert wird.
Am Ende der Wartezeit wird anhand der erreichten Erfolgsziele die Anzahl
der zuteilbaren Bezugsrechte je Bezugsberechtigter ermittelt. Bei Erwerb der
Aktien (Einlösung der zugeteilten Bezugsrechte) muss der Bezugsberechtigte
EUR 1 je Aktie zahlen. Die nach Ausübung der Optionen erworbenen Aktien
haben volle Stimmrechte und Dividendenberechtigung.
Im Geschäftsjahr wurden aus dem Aktienoptionsprogramm AOP 2014
keine Bezugsrechte ausgegeben (Vorjahr: keine Bezugsrechte ausgegeben),
sodass zum Jahresende 64.857 Bezugsrechte ausstanden (Vorjahr: 130.960).
Die Auswirkungen des AOP auf die Ertragslage des Konzerns in den beiden
Berichtsperioden sind unwesentlich.
10 Finanzaufwendungen
Die Finanzaufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:
EUR Mio.
Laufende Zinsen
Aufzinsung von Verbindlichkeiten und Pensionen
Aktivierte Zinsaufwendungen
Einmalaufwendungen im Zusammenhang mit
der Finanzierung
2020
2019
–145,8
–135,5 1
–30,7
–25,9 1
8,8
5,6
–4,0
–13,1
–171,7
–168,9
1 Vorjahresangabe durch Wahlrechtsausübung im Rahmen des IAS 23 geändert
Der durchschnittliche Zinssatz für die aktivierten Zinsaufwendungen betrug
1,4 % (Vorjahr: 1,4 %).
11 Ergebnis aus der Zeitwertanpassung von Finanzinstrumenten
Das Ergebnis aus der Zeitwertanpassung umfasst negative Zeitwertanpassungen der Wandelschuldverschreibungen in Höhe von EUR 96,2 Mio. (Vorjahr:
EUR 58,0 Mio. positive Anpassungen), negative Wertanpassungen der derivativen Finanzinstrumenten in Höhe von EUR 15,6 Mio. (Vorjahr: EUR 29,5 Mio.
negative Anpassungen) und positive Anpassungen der als Finanzinstrumente
klassifizierten Finanzbeteiligungen von EUR 4,9 Mio. (Vorjahr: EUR 0,0 Mio.).
12 Ergebnis aus at-Equity-bewerteten Unternehmen
Das Ergebnis aus at-Equity-bewerteten Unternehmen beläuft sich auf
EUR 8,9 Mio. (Vorjahr: EUR 2,8 Mio.). Der Anstieg resultiert im Wesentlichen
aus der erstmaligen at-Equity-Fortschreibung der Beteiligungen an der
QUARTERBACK-Gruppe. Für weitere Informationen siehe Anhangangabe
B.3 „Angabe zu Anteilen an anderen Unternehmen“.
13 Ertragsteuern
Bei in Deutschland ansässigen Unternehmen in der Rechtsform einer Kapitalgesellschaft fallen Körperschaftsteuer in Höhe von 15 % sowie ein Solidaritätszuschlag in Höhe von 5,5 % der geschuldeten Körperschaftsteuer an. Zusätzlich
unterliegen diese Gesellschaften der Gewerbesteuer, deren Höhe sich in
Abhängigkeit von gemeindespezifischen Hebesätzen bestimmt. Unternehmen
in der Rechtsform der Personengesellschaft unterliegen ausschließlich der
Konzernabschluss
Anhang zum Konzernabschluss
Gewerbesteuer. Das um die Gewerbesteuer geminderte Ergebnis wird dem/der
Gesellschafter:in für Zwecke der Körperschaftsteuer zugerechnet. Mit Anwendung ab dem Veranlagungszeitraum 2004 ist eine eingeschränkte Nutzung der
körperschaft- und gewerbesteuerlichen Verlustvorträge zu berücksichtigen.
Dabei ist eine positive steuerliche Bemessungsgrundlage bis zu EUR 1 Mio. un
beschränkt, darüber hinausgehende Beträge sind bis maximal 60 % um einen
vorhandenen Verlustvortrag zu kürzen.
Der für 2020 erwartete Ertragsteuersatz der Konzernobergesellschaft
Deutsche Wohnen SE wird sich nominal auf 30,18 % (Vorjahr: 30,18 %) belaufen.
Der Ertragsteueraufwand/-ertrag setzt sich wie folgt zusammen:
EUR Mio.
2020
2019
Tatsächlicher Steueraufwand
–71,0
–18,9
0,0
–0,1
–605,9
–531,3
–46,8
49,7
Steueraufwand auf Kapitalerhöhungskosten
Latenter Steueraufwand
Immobilien
Verlustvorträge
Darlehen
Wandelschuldverschreibungen
4,1
6,1
14,0
–5,3
Zinssicherungsgeschäfte
–0,4
4,6
Pensionen
–1,3
–0,1
Sonstige
8,1
–8,4
–628,2
–484,6
–699,2
–503,7
Eine Überleitung des Steueraufwands/-ertrags ergibt sich aus der folgenden
Übersicht:
EUR Mio.
2020
2019
Konzernergebnis vor Steuern
2.243,7
2.104,6
Anzuwendender Steuersatz
30,18 %
30,18 %
Erwarteter Steueraufwand
–677,0
–635,1
31,2
90,2
Permanente Effekte aus nicht abzugsfähigen
Aufwendungen und gewerbesteuerlichen
Korrekturen sowie steuerfreie Erträge
Veränderung der nicht erfassten latenten Steuern auf
Verlustvorträge und aktive temporäre Differenzen
Periodenfremde Ertragsteuern
Sonstige Effekte
–25,6
96,0
–0,8
–15,5
–27,0
–39,3
–699,2
–503,7
Die laufenden Ertragsteuern berücksichtigen im Geschäftsjahr 2020 periodenfremde Erträge in Höhe von EUR –0,8 Mio. (Vorjahr: EUR –15,5 Mio.). Von den
EUR –25,6 Mio. Veränderung der nicht erfassten latenten Steuern auf Verlustvorträge und aktive temporäre Differenzen mindern EUR 0,1 Mio. (Vorjahr:
EUR 1,5 Mio.) den laufenden Steueraufwand.
205
206
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
F Segmentberichterstattung
Die Deutsche Wohnen berichtet auf Basis der Informationsgrundlagen der Entscheidungsträger der Deutsche Wohnen Gruppe nach Geschäftssegmenten.
Die Deutsche Wohnen fokussiert sich im Rahmen ihrer Geschäftsaktivitäten
auf die folgenden vier Haupttätigkeitsbereiche:
Wohnungsbewirtschaftung
Die wesentliche Geschäftstätigkeit der Deutsche Wohnen besteht in der
Bewirtschaftung von Wohnimmobilien im Rahmen eines aktiven Bestandsmanagements. Das Bestandsmanagement umfasst die Modernisierung
und Instandhaltung des Immobilienportfolios der Deutsche Wohnen, das
Management von Mietverträgen, die Betreuung der Mieter:innen und die Vermarktung von Wohnungen. Der Fokus in der Bewirtschaftung liegt dabei auf
der Optimierung der Mieterlöse. Daher werden im Rahmen der baulichen Unterhaltung laufend mögliche Maßnahmen mit Mietsteigerungspotenzial geprüft,
Mieterwechsel für Wertsteigerungen genutzt sowie Versorgungsleistungen
nach Maßgabe größtmöglicher Einsparungen eingekauft und an die Mieter:innen
weitervermittelt. Ferner umfasst das Segment Wohnungsbewirtschaftung
die Neubauaktivitäten, die im Wesentlichen die Projektentwicklungen für den
Eigenbestand umfassen.
Verkauf
Der Geschäftsbereich Verkauf ist die weitere Säule des operativen Geschäfts
des Deutsche Wohnen-Konzerns. Die Privatisierung kann zum einen im Wege
der Einzelprivatisierung, also durch Verkauf einzelner Wohnungen (zum Beispiel
an Mieter:innen), aber auch durch Blockverkäufe erfolgen.
Der Geschäftsbereich Verkauf umfasst alle Aspekte der Vorbereitung und
Durchführung des Verkaufs von Wohnungen aus dem eigenen Portfolio im
Rahmen der Portfoliooptimierung und -bereinigung.
Ferner können Wohnungsprivatisierungen im Zusammenhang mit dem zukünftigen Erwerb von Portfolios zum Zwecke der Portfoliobereinigung sowie zur
Finanzierung erfolgen.
Bezüglich bestimmter Wohnungen, vor allem in Rheinland-Pfalz sowie im
Hinblick auf einzelne Bestände der GEHAG- sowie der BauBeCon-Gruppe,
unterliegt die Deutsche Wohnen Privatisierungsbeschränkungen aufgrund
der Erwerbsverträge. Vor dem Hintergrund dieser Verpflichtungen ist sie
in ihrer Privatisierungsentscheidung zum Teil an bestimmte Vorgaben (zum
Beispiel Verkauf an Mieter:innen, soziale Rahmenbedingungen) gebunden.
Diese Beschränkungen sehen zum Teil auch vor, dass für einen bestimmten
Zeitraum eine Veräußerung der betroffenen Objekte gänzlich ausgeschlossen
ist.
Pflegebetriebe
Das Segment Pflegebetriebe umfasst die Geschäftsaktivitäten der Beteiligungen KATHARINENHOF sowie PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG. Das
Dienstleistungsangebot der Pflegebetriebe setzt sich zusammen aus der
Vermarktung und Bewirtschaftung von Pflege- und Wohnimmobilien für
Senior:innen sowie den Dienstleistungen rund um die Betreuung der in den
Immobilien lebenden Senior:innen.
Konzernabschluss
Anhang zum Konzernabschluss
Pflegeimmobilien
Im Segment Pflegeimmobilien werden die Ergebnisbeiträge aus den Pacht
verträgen mit internen und externen Betreibern ausgewiesen.
Konzerninterne Transaktionen betreffen im Wesentlichen Geschäftsbesorgungsverträge sowie Pachtverträge für Pflegeimmobilien im Eigenbetrieb,
die zu marktüblichen Bedingungen durchgeführt werden.
Die Segmentberichterstattung ist als Anlage 2 dem Konzernanhang beigefügt.
Die Segmentergebnisse entsprechen den jeweiligen Zwischensummen der
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung. Die Überleitung der Segmentergebnisse
zum Periodenergebnis der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung ist der folgenden Tabelle zu entnehmen:
2020
EUR Mio.
Erlöse aus der Wohnungsbewirtschaftung
Erlöse aus Pflegebetrieben
Konzern
Wohnungsbewirt
schaftung
Verkauf
Pflege
betriebe
Pflege
immobilien
Sonstiges
1.197,8
1.197,7
0,0
0,0
0,0
0,1
226,1
0,0
0,0
226,1
0,0
0,0
Pachterlöse aus Pflegeimmobilien
38,2
0,0
0,0
0,0
38,2
0,0
Andere Erlöse
21,7
0,1
0,0
0,0
0,0
21,6
0,0
Verkaufserlöse Immobilien
Buchwertabgang Immobilien
Verkaufserlöse Immobilien (Development)
1.251,6
0,0
1.251,6
0,0
0,0
–1.221,0
0,0
–1.221,0
0,0
0,0
0,0
6,8
6,8
0,0
0,0
0,0
0,0
Buchwertabgang Immobilien (Development)
–7,3
–7,3
0,0
0,0
0,0
0,0
Ergebnis aus Verkauf
30,1
–0,5
30,6
0,0
0,0
0,0
Materialaufwand
–540,6
–477,9
–8,9
–40,8
–3,0
–10,0
Personalaufwand
–231,8
–16,7
–1,3
–140,1
0,0
–73,7
Sonstige betriebliche Aufwendungen
–104,0
–6,1
0,0
–11,5
0,0
–86,4
Sonstige betriebliche Erträge
Abschreibungen und Wertminderungen
Ergebnis aus der Fair-Value-Anpassung der
als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
Wertminderungsaufwendungen aus
finanziellen Vermögenswerten
Ergebnis vor Steuern und Zinsen (EBIT)/
Segmentergebnisse
Finanzerträge
56,3
30,1
0,0
13,8
0,1
12,3
693,8
726,7
20,4
47,5
35,3
–136,1
–40,0
0,0
0,0
0,0
0,0
–40,0
1.856,4
0,0
0,0
0,0
0,0
1.856,4
–7,1
–6,3
0,0
–0,6
–0,2
0,0
2.503,1
720,4
20,4
46,9
35,1
1.680,3
10,3
Finanzaufwendungen
–171,7
Ergebnis aus der Zeitwertanpassung von
Finanzinstrumenten
–106,9
Ergebnis aus at-Equity-bewerteten Unternehmen
Ergebnis vor Steuern (EBT)
Ertragsteuern
Periodenergebnis
8,9
2.243,7
–699,1
1.544,6
2 07
208
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
2019
Konzern
Wohnungsbewirt
schaftung
Verkauf
Pflege
betriebe
Pflege
immobilien
1.191,7
1.191,7
0,0
0,0
0,0
0,0
222,9
0,0
0,0
222,9
0,0
0,0
Pachterlöse aus Pflegeimmobilien
45,5
0,0
0,0
0,0
45,5
0,0
Andere Erlöse
18,6
0,0
0,0
0,0
0,0
18,6
EUR Mio.
Erlöse aus der Wohnungsbewirtschaftung
Erlöse aus Pflegebetrieben
Verkaufserlöse Immobilien
Buchwertabgang Immobilien
Sonstiges
767,3
0,0
767,3
0,0
0,0
0,0
–569,6
0,0
–569,6
0,0
0,0
0,0
Verkaufserlöse Immobilien (Development)
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Buchwertabgang Immobilien (Development)
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
197,7
0,0
197,7
0,0
0,0
0,0
–530,4
–470,2
–10,0
–40,5
–2,5
–7,2
Personalaufwand
–211,6
–12,7
–1,5
–129,3
0,0
–68,1
Sonstige betriebliche Aufwendungen
–154,7
–3,5
–0,1
–11,1
0,0
–140,0
Ergebnis aus Verkauf
Materialaufwand
Sonstige betriebliche Erträge
Abschreibungen und Wertminderungen
Ergebnis aus der Fair-Value-Anpassung der
als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
Wertminderungsaufwendungen aus
finanziellen Vermögenswerten
Ergebnis vor Steuern und Zinsen (EBIT)/
Segmentergebnisse
Finanzerträge
Finanzaufwendungen
Ergebnis aus der Zeitwertanpassung von
Finanzinstrumenten
Ergebnis aus at-Equity-bewerteten Unternehmen
Ergebnis vor Steuern (EBT)
Ertragsteuern
Periodenergebnis
96,5
26,1
0,0
4,3
0,0
66,1
876,2
731,4
186,1
46,3
43,0
–130,6
–42,9
0,0
0,0
0,0
0,0
–42,9
1.401,1
0,0
0,0
0,0
0,0
1.401,1
–3,1
–1,6
0,0
–1,0
0,0
–0,5
2.231,3
729,8
186,1
45,3
43,0
1.227,1
10,9
–168,9
28,5
2,8
2.104,6
–503,7
1.600,9
Konzernabschluss
Anhang zum Konzernabschluss
G Angaben zur Kapitalflussrechnung
Die Kapitalflussrechnung zeigt, wie sich die Zahlungsmittel des Konzerns durch
Mittelzu- und -abflüsse im Laufe des Geschäftsjahres verändert haben. Entsprechend IAS 7 („Kapitalflussrechnungen“) wird zwischen Zahlungsströmen aus
laufender Geschäftstätigkeit und aus Investitions- und Finanzierungstätigkeit
unterschieden.
Die sonstigen zahlungsunwirksamen Aufwendungen und Erträge enthalten im
Wesentlichen die Buchgewinne aus Verkäufen (2020: EUR 4,4 Mio.; Vorjahr:
EUR 146,1 Mio.). Insgesamt sind der Deutsche Wohnen aus Immobilienverkäufen
EUR 1.321,6 Mio. (Vorjahr: EUR 795,2 Mio.) zugeflossen. Die Auszahlungen für
Investitionen in Immobilien enthalten Auszahlungen für Modernisierungsmaßnahmen und Akquisitionen von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und
zum Verkauf bestimmten Grundstücken und Gebäuden.
Dem Konzern stehen finanzielle Mittel in Höhe von EUR 430,3 Mio. (Vorjahr:
EUR 438,6 Mio.) aus Finanzierungszusagen zur Verfügung, die bis zum Bilanzstichtag nicht in Anspruch genommen wurden.
Die Cashflows aus der Investitions- und Finanzierungstätigkeit werden zahlungsbezogen ermittelt. Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit wird demgegenüber ausgehend vom Konzernjahresergebnis indirekt abgeleitet.
Die Verbindlichkeiten aus Finanzierungstätigkeiten haben sich im Geschäftsjahr
2020 wie folgt entwickelt:
EUR Mio.
Nicht zahlungswirksame Veränderungen
Änderung des
KonsolidieÄnderungen
rungskreises des Zeitwerts
Aufzinsungen
und Zins
abgrenzung
Endbestand
Bilanz
20,8
6.525,1
Anfangs
bestand
Bilanz
Zahlungs
wirksame
Veränderungen
Finanzverbindlichkeiten
6.327,7
38,5
138,1
0,0
Wandelschuldverschreibungen
1.682,8
0,0
0,0
85,9
0,0
1.768,7
Unternehmensanleihen
2.014,1
1.124,4
0,0
0,0
–8,9
3.129,6
10.024,6
1.162,9
138,1
85,9
11,9
11.423,4
Summe
209
210
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
H Ergebnis je Aktie
Bei der Berechnung des unverwässerten Ergebnisses je Aktie wird das
Konzernergebnis durch die gewichtete Anzahl der im Geschäftsjahr im
Umlauf befindlichen Aktien geteilt.
Das verwässerte und unverwässerte Ergebnis beträgt:
EUR Mio.
Konzernergebnis zur Berechnung des
unverwässerten Ergebnisses
Korrektur: Zinsen aus der Wandelanleihe
(nach Steuern)
Korrektur: Bewertungseffekt aus der
Wandelanleihe (nach Steuern)
Bereinigtes Konzernergebnis zur
Berechnung des verwässerten Ergebnisses
2020
2019
1.502,7
1.529,5
5,2
5,2
67,2
–40,5
1.575,1
1.494,2
Die durchschnittliche Anzahl der ausgegebenen Aktien (verwässert und
unverwässert) beträgt:
Tsd. Stück
Ausgegebene Aktien, Periodenbeginn
2020
2019
357.087
357.014
Zugang ausgegebene Aktien im jeweiligen Geschäftsjahr
–13.314
73
Ausgegebene Aktien, Periodenende
347.773
357.087
Durchschnittlich ausgegebene Aktien unverwässert
347.851
357.087
33.189
32.899
381.040
390.986
2020
2019
Unverwässert
4,32
4,27
Verwässert
4,13
3,82
Verwässernde Aktienanzahl durch Wandlungsrecht
und Aktienoptionsprogramm
Durchschnittlich ausgegebene Aktien verwässert
Das Ergebnis je Aktie beträgt:
EUR
Ergebnis je Aktie
Im Jahr 2020 ist eine Dividende für das Geschäftsjahr 2019 in Höhe von
EUR 312,6 Mio. beziehungsweise EUR 0,90 je Aktie ausgeschüttet worden. Für
2020 ist eine Bardividende in Höhe von EUR 1,03 je Aktie geplant. Basierend
auf der Anzahl der am 31. Dezember 2020 ausstehenden Aktien und der
Annahme, dass kein/e Aktionär:in für eine Aktiendividende votiert und dies
angeboten würde, entspricht dies einer Dividendenausschüttung von insgesamt
EUR 354,1 Mio.
Konzernabschluss
Anhang zum Konzernabschluss
I Sonstige Angaben
1
Angaben zu Finanzinstrumenten
Finanzrisikomanagement
Das Finanzrisikomanagement ist integraler Bestandteil des Risikomanagementsystems und trägt somit zur Erreichung des zentralen Unternehmensziels bei,
die Profitabilität der Deutsche Wohnen – die sich hauptsächlich auf die Bewirtschaftung und Entwicklung des eigenen Wohnungsbestands konzentriert –
nachhaltig sicherzustellen. Für eine ausführliche Darstellung des allgemeinen
Risikomanagementsystems siehe Risiko- und Chancenbericht im Konzernlagebericht.
Im Folgenden werden die Maßnahmen in Bezug auf das Finanzrisikomanagement
beschrieben:
Die wesentlichen durch den Konzern verwendeten Finanzinstrumente – mit Ausnahme derivativer Finanzinstrumente und Eigenkapitalinstrumente – umfassen
Bankdarlehen, Wandelschuldverschreibungen, Unternehmensanleihen, Namensschuldverschreibungen, Inhaberschuldverschreibungen und Zahlungsmittel. Der
Hauptzweck dieser Finanzinstrumente ist die Finanzierung der Geschäftstätigkeit des Konzerns. Der Konzern verfügt über verschiedene weitere finanzielle
Vermögenswerte und Verbindlichkeiten wie zum Beispiel Forderungen und
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, die unmittelbar im Rahmen
seiner Geschäftstätigkeit entstehen.
Des Weiteren geht der Konzern auch derivative Geschäfte in Form von Zinsswaps und Floors ein. Zweck dieser derivativen Finanzinstrumente ist das
Risikomanagement von Zinsrisiken, die sich aus der Geschäftstätigkeit des Konzerns und seinen Finanzierungsquellen ergeben. Ein Handel mit den Zinsswaps
erfolgte nicht und wird auch in Zukunft nicht erfolgen.
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G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Die folgenden Tabellen zeigen die Einteilung der Finanzinstrumente in die entsprechenden Klassen nach IFRS 7.6 mit der Zuordnung zu den Bewertungskategorien nach IFRS 9:
31.12.2020
EUR Mio.
Bewertungs
kategorie
nach IFRS 9
Zu fortgeführten Anschaf
fungskosten bewertet
Zum
Fair Value
bewertet
Wertansatz
Bilanz nach
IFRS 16/IAS 28
Summe
Bilanzposten
Buchwert
Fair Value
Buchwert
Buchwert
Buchwert
AC
35,9
35,9
–
–
35,9
Eigenkapitalinstrumente
FVOCI
–
–
0,5
–
0,5
Eigenkapitalinstrumente
FVtPL
–
–
22,6
–
22,6
365,8
Forderungen aus Lieferungen
und Leistungen
Sonstige Vermögenswerte
Anteile an assoziierten
Unternehmen
und Gemeinschafts
unternehmern
n/a
–
–
–
365,8
Ausleihungen
AC
0,8
0,8
–
–
0,8
Leasingforderungen
n/a
–
–
–
28,7
28,7
Sonstige finanzielle
Vermögenswerte
AC
350,2
350,2
–
–
350,2
FVtPL
–
–
2,6
–
2,6
Derivative
Finanzinstrumente
Zinssicherungs
instrumente
(kein Hedge Accounting)
Cashflow Hedges
(Zinsswaps)
Zahlungsmittel
n/a
–
–
–
–
–
AC
583,3
583,3
–
–
583,3
970,2
970,2
25,7
394,5
1.390,4
6.525,1
6.798,7
–
–
6.525,1
Summe finanzielle
Vermögenswerte
Finanzverbindlichkeiten
Wandelschuld
verschreibungen
AC
FVtPL
–
–
1.768,7
–
1.768,7
Unternehmensanleihe
AC
3.129,6
3.486,5
–
–
3.129,6
Verbindlichkeiten aus
Lieferungen und Leistungen
AC
362,0
362,0
–
–
362,0
Verbindlichkeiten aus
Leasingverhältnissen
n/a
–
–
–
148,7
148,7
Sonstige finanzielle
Verbindlichkeiten
AC
249,9
249,9
–
–
249,9
Zinssicherungsinstrumente
(kein Hedge Accounting)
FVtPL
–
–
32,5
–
32,5
Cashflow Hedges (Zinsswaps)
n/a
–
–
24,8
–
24,8
10.266,6
10.897,1
1.826,0
148,7
12.241,3
Sonstige Verbindlichkeiten
Derivative Finanzinstrumente
Summe finanzielle
Verbindlichkeiten
AC – Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Vermögenswerte und finanzielle Verbindlichkeiten (Amortized Cost)
FVtPL – Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet (Fair Value through Profit and Loss)
FVOCI – Erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert bewertet (Fair Value through Other Comprehensive Income)
Konzernabschluss
Anhang zum Konzernabschluss
31.12.2019
EUR Mio.
Bewertungskategorie
nach IFRS 9
Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet
Zum
Fair Value
bewertet
Wertansatz
Bilanz nach
IAS 17/IAS 28
Summe
Bilanzposten
Buchwert
Fair Value
Buchwert
Buchwert
Buchwert
AC
24,9
24,9
–
–
24,9
FVOCI
–
–
2,3
–
2,3
n/a
–
–
–
22,6
22,6
Ausleihungen
AC
4,1
4,1
–
–
4,1
Leasingforderungen
n/a
–
–
–
28,7
28,7
Sonstige finanzielle
Vermögenswerte
AC
98,2
98,2
–
–
98,2
FVtPL
–
–
1,3
–
1,3
n/a
–
–
–
–
–
AC
685,6
685,6
–
–
685,6
812,8
812,8
3,6
51,3
867,6
Forderungen aus Lieferungen
und Leistungen
Sonstige Vermögenswerte
Eigenkapitalinstrumente
Anteile an assoziierten
Unternehmen
und Gemeinschafts
unternehmern
Derivative
Finanzinstrumente
Zinssicherungs
instrumente
(kein Hedge Accounting)
Cashflow Hedges
(Zinsswaps)
Zahlungsmittel
Summe finanzielle
Vermögenswerte
Finanzverbindlichkeiten
AC
6.327,7
6.604,8
–
–
6.327,7
FVtPL
–
–
1.682,8
–
1.682,8
Unternehmensanleihe
AC
2.014,1
2.117,4
–
–
2.014,1
Verbindlichkeiten aus
Lieferungen und Leistungen
AC
300,5
300,5
–
–
300,5
Verbindlichkeiten aus
Leasingverhältnissen
n/a
–
–
–
169,4
169,4
Sonstige finanzielle
Verbindlichkeiten
AC
281,3
281,3
–
–
281,3
Zinssicherungsinstrumente
(kein Hedge Accounting)
FVtPL
–
–
33,2
–
33,2
Cashflow Hedges (Zinsswaps)
n/a
–
–
18,9
–
18,9
8.923,6
9.304,0
1.734,9
169,4
10.827,9
Wandelschuldverschreibungen
Sonstige Verbindlichkeiten
Derivative Finanzinstrumente
Summe finanzielle
Verbindlichkeiten
AC – Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Vermögenswerte und finanzielle Verbindlichkeiten (Amortized Cost)
FVtPL – Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet (Fair Value through Profit and Loss)
FVOCI – Erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert bewertet (Fair Value through Other Comprehensive Income)
Die Ermittlung der Zeitwerte der finanziellen Vermögenswerte und Schulden für
Zwecke der Bewertung oder der erläuternden Anhangangabe – mit Ausnahme
der Verbindlichkeiten für Andienungsrechte von Mitgesellschafter:innen und
Eigenkapitalinstrumente (Stufe 3) – erfolgte auf Basis der Stufe 2 der FairValue-Hierarchie.
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Für die Derivate wurde das DCF-Bewertungsverfahren unter Verwendung von
beobachtbaren Marktparametern, insbesondere von Marktzinsen, angewandt.
Die Ermittlung des Zeitwerts der Wandelschuldverschreibungen erfolgt anhand
der Marktnotierungen der Wertpapiere. Die Verbindlichkeiten für Andienungsrechte entsprechen abgezinsten vertraglich zugesagten Kaufpreisen, die sich
aus prognostizierbaren Zahlungsflüssen ableiten lassen.
Die folgende Übersicht zeigt die vertraglichen, undiskontierten Auszahlungen:
31.12.2020
EUR Mio.
Buchwert
Restlaufzeiten
2021
2022
2023
>2024
Originäre finanzielle
Verbindlichkeiten
Finanzverbindlichkeiten
6.525,1
140,1
169,4
872,4
5.900,1
Wandelschuld
verschreibungen
1.768,7
7,4
7,4
7,4
1.617,0
Unternehmensanleihe
3.129,6
244,5
44,5
44,5
3.271,7
429,9
362,0
48,7
1,0
18,2
Verbindlichkeiten aus
Finanzierungsleasing
verhältnissen
148,7
23,7
19,5
18,6
140,1
Sonstige finanzielle
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten aus
Lieferungen und Leistungen
Sonstige Verbindlichkeiten
249,9
87,1
0,0
0,0
162,8
Derivative finanzielle
Verbindlichkeiten
57,3
8,9
9,7
9,3
28,3
Summe
24,8
873,8
299,3
953,3
11.138,2
2020
2021
2022
> 2023
120,0
100,5
247,8
3.997,5
31.12.2019
EUR Mio.
Buchwert
Restlaufzeiten
Originäre finanzielle
Verbindlichkeiten
Finanzverbindlichkeiten
6.327,7
Wandelschuld
verschreibungen
1.682,8
7,4
7,4
7,4
1.624,4
Unternehmensanleihe
2.014,1
508,9
26,3
26,3
1.744,7
300,5
267,0
8,5
8,5
16,5
Verbindlichkeiten aus
Finanzierungsleasing
verhältnissen
169,4
23,4
22,8
18,5
171,2
Sonstige finanzielle
Verbindlichkeiten
281,3
127,5
0,0
0,0
153,7
Verbindlichkeiten aus
Lieferungen und Leistungen
Sonstige Verbindlichkeiten
Derivative finanzielle
Verbindlichkeiten
Summe
52,1
8,8
10,0
8,7
25,0
10.827,9
1.096,6
166,9
308,8
7.716,6
Konzernabschluss
Anhang zum Konzernabschluss
Gewinne und Verluste aus finanziellen Vermögenswerten und Verbindlichkeiten
stellen sich wie folgt dar:
31.12.2020
EUR Mio.
Bewer
tungs
kategorie
nach
IFRS 9
Aus
Zinsen
Aus
Divi
denden
Aus
Folgebewertungen
zum Fair
Value
Wertberichtigung
Wert
aufholung
Aus
Aus
Abgang sonstigen
Ergebnis
kompo
nenten
Netto
ergebnis
Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete
finanzielle Vermögenswerte
und finanzielle Verbindlichkeiten
AC
–139,7
–2,0
0,0
–2,6
1,3
–3,5
–5,0
–151,5
Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet
FVtPL
–27,7
0,0
–107,1
0,0
0,0
0,0
0,0
–134,8
Erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert bewertet
FVOCI
Summe
0,0
0,0
10,3
–3,5
0,0
0,0
0,0
6,8
–167,5
–2,0
–96,8
–6,0
1,3
–3,5
–5,0
–279,5
Aus
Zinsen
Aus
Divi
denden
Aus
Aus
Abgang sonstigen
Ergebniskomponenten
Netto
ergebnis
31.12.2019
EUR Mio.
Bewer
tungs
kategorie
nach
IFRS 9
Aus
Folgebewertungen
zum Fair
Value
Wertberichtigung
Wertaufholung
Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete
finanzielle Vermögenswerte
und finanzielle Verbindlichkeiten
AC
–148,6
0,0
0,0
–0,3
2,0
–5,3
–2,2
–154,4
Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet
FVtPL
–22,6
0,0
28,5
0,0
0,0
0,0
0,0
5,9
Erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert bewertet
FVOCI
Summe
0,0
0,0
–43,6
–1,5
0,0
–0,3
0,0
–45,4
–171,2
0,0
–15,1
–1,8
2,0
–5,5
–2,2
–193,9
AC – Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Vermögenswerte und finanzielle Verbindlichkeiten (Amortized Cost)
AfS – Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte (Available for Sale)
FVtPL – Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet (Fair Value through Profit and Loss)
FVOCI – Erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert bewertet (Fair Value through Other Comprehensive Income)
LaR – Darlehen und Forderungen (Loans and Receivables)
FAHfT – Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Vermögenswerte (Financial Assets Held for Trade)
FLaC – Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Verbindlichkeiten (Financial Liabilities at Cost)
FLHfT – Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Verbindlichkeiten (Financial Liabilities Held for Trade)
Zeitwertänderungen der Wandelschuldverschreibungen, die aus dem Kontrahentenrisiko resultieren, werden erfolgsneutral im sonstigen Ergebnis erfasst.
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Die sich aus den Finanzinstrumenten ergebenden wesentlichen Risiken des
Konzerns bestehen aus zinsbedingten Cashflow-, Liquiditäts-, Ausfall- sowie
Marktrisiken. Die Unternehmensleitung erstellt und überprüft Richtlinien zum
Risikomanagement für jedes dieser Risiken, die im Folgenden dargestellt werden:
Ausfallrisiko
Ausfallrisiken beziehungsweise das Risiko, dass ein Vertragspartner seinen
Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt, werden mittels der Verwendung
von Kreditlinien und Kontrollverfahren gesteuert. Sofern angemessen,
beschafft sich das Unternehmen Sicherheiten. Für die Deutsche Wohnen
besteht weder bei einem einzelnen Vertragspartner noch bei einer Gruppe
von Vertragspartnern mit ähnlichen Merkmalen eine erhebliche Konzen
tration des Ausfallrisikos. Das maximale Ausfallrisiko ergibt sich in Höhe der
bilanziell ausgewiesenen Buchwerte der finanziellen Vermögenswerte.
Liquiditätsrisiko
Der Konzern überwacht täglich das Risiko eines Liquiditätsengpasses mittels
eines Liquiditätsplanungs-Tools. Dieses Tool berücksichtigt die Ein- und Aus
zahlungen aus dem operativen Geschäft sowie die Auszahlungen der finanziellen Schulden.
Die Deutsche Wohnen ist bestrebt, jederzeit über ausreichend Liquidität zur
Bedienung zukünftiger Verpflichtungen zu verfügen. Die Deutsche Wohnen hat
derzeit eine Fremdkapitalquote von ca. 55 % (Vorjahr: 53 %) beziehungsweise
eine Loan-to-Value Ratio von 37,0 % (Vorjahr: 35,4 %).
Zinsbedingte Cashflowrisiken
Das Zinsänderungsrisiko, dem der Konzern ausgesetzt ist, entsteht hauptsächlich
aus den langfristigen finanziellen Schulden mit variablem Zinssatz.
Die Steuerung der Zinsaufwendungen des Konzerns erfolgt durch eine Kombi
nation von festverzinslichem und variabel verzinslichem Fremdkapital. Zur kosten
effizienten Gestaltung dieser Kombination schließt der Konzern Zinsswaps ab,
nach denen der Konzern in festgelegten Zeitabständen die unter Bezugnahme
auf einen vereinbarten Nennbetrag ermittelte Differenz zwischen festverzinslichen und variabel verzinslichen Beträgen mit dem Vertragspartner austauscht.
Mit diesen Zinsswaps wird das zugrunde liegende Fremdkapital abgesichert. Ein
Zinsänderungsrisiko besteht entsprechend nur für nicht durch Zinsswaps abgesicherte variabel verzinsliche Finanzverbindlichkeiten. Bezogen auf diese Finanzverbindlichkeiten hätte eine Erhöhung/Verminderung des Zinssatzes um 0,5 %
zum Bilanzstichtag zu einem Anstieg/einer Verringerung des Zinsaufwands um
EUR 4,8 Mio./EUR 1,8 Mio. (Vorjahr: EUR 5,3 Mio./EUR –2,5 Mio.) geführt. Bezogen
auf die derivativen Finanzinstrumente hätte eine Erhöhung/Verminderung des
Zinssatzes um 0,5 % zum Bilanzstichtag zu einem Anstieg/einer Verringerung
des Zinsaufwands um EUR 15,3 Mio./EUR –17,4 Mio. (Vorjahr: EUR 22,2 Mio./
EUR –23,3 Mio.) geführt. Bezogen auf das sonstige Ergebnis hätte eine Zinsanpassung in gleicher Höhe zu einem Anstieg/einer Verringerung um EUR 9,5 Mio./
EUR –9,9 Mio. (Vorjahr: EUR 10,4 Mio./EUR –10,9 Mio.) geführt.
Konzernabschluss
Anhang zum Konzernabschluss
Marktrisiken
Die nicht zum Zeitwert bilanzierten Finanzinstrumente der Deutsche Wohnen
umfassen in erster Linie Zahlungsmittel, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, Leasingforderungen, sonstige kurzfristige Vermögenswerte, Finanzverbindlichkeiten, Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige
Verbindlichkeiten.
Der Buchwert der Zahlungsmittel kommt ihrem Zeitwert aufgrund der kurzen
Laufzeit dieser Finanzinstrumente sehr nahe. Bei Forderungen und Schulden,
denen normale Handelskreditbedingungen zugrunde liegen, kommt der auf
historischen Anschaffungskosten beruhende Buchwert dem Zeitwert ebenfalls
sehr nahe.
Zeitwertrisiken können sich bei festverzinslichen und zinsgesicherten Darlehen
ergeben, wenn das Marktzinsniveau unter das Niveau der im Konzern abgeschlossenen Darlehenszinsen absinkt. In einem solchen Fall nimmt die Deutsche
Wohnen regelmäßig Verhandlungen mit den Banken auf und nimmt Anpassungen und Refinanzierungen vor, um Zinsnachteile zu vermeiden.
Saldierung finanzieller Vermögenswerte und finanzieller Verbindlichkeiten
Finanzielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten werden aufgrund von
Globalnettingvereinbarungen nur dann saldiert, wenn am Bilanzstichtag ein
durchsetzbarer Rechtsanspruch auf Verrechnung besteht und ein Ausgleich
auf Nettobasis beabsichtigt ist. Ist ein Anspruch auf Saldierung im gewöhnlichen Geschäftsverlauf nicht durchsetzbar, schafft die Globalnettingvereinbarung nur einen bedingten Anspruch auf Verrechnung. In diesem Falle werden
die finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten am Bilanzstichtag mit
ihren Bruttobeträgen in der Bilanz ausgewiesen.
Zur Sicherung von Cashflowrisiken geht die Deutsche Wohnen Finanztermingeschäfte ein. Diesen Derivaten liegen standardisierte Nettingvereinbarungen
mit den Banken zugrunde, woraus sich ein bedingter Anspruch auf Verrechnung
ergeben kann, der zu einem Bruttoausweis der Finanztermingeschäfte am
Bilanzstichtag führt.
In der Bilanz des Geschäftsjahres 2020 wurden Forderungen aus noch nicht
abgerechneten Betriebskosten von EUR 342,3 Mio. (Vorjahr: EUR 356,2 Mio.)
mit erhaltenen Anzahlungen aus Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von
EUR 355,7 Mio. (Vorjahr: EUR 372,4 Mio.) verrechnet. Bei den Derivaten bestanden keine bedingten Aufrechnungsansprüche mit den Verbindlichkeiten aus
Derivaten.
217
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2
Kapitalsteuerung
Vorrangiges Ziel der Kapitalsteuerung des Konzerns ist es, sicherzustellen,
dass er zur Unterstützung seiner Geschäftstätigkeit und zur Maximierung des
Shareholder Value ein hohes Bonitätsrating und eine gute Eigenkapitalquote
aufrechterhält.
Bei der Steuerung der Kapitalstruktur werden die Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten und anderen Kreditgebern sowie die Zahlungsmittel berücksichtigt.
Wesentliche Kennzahlen bei der Kapitalsteuerung sind:
• Eigen-/Fremdkapitalquote und Verschuldungsgrad
Der Konzern strebt dabei eine Eigenkapitalquote von 40 % an. Zukünftige
Investitionen werden daher unter anderem vor dem Hintergrund einer ausge
wogenen Finanzierung getätigt. Die Eigenkapitalquote zum Stichtag betrug
45 % (Vorjahr: 47 %).
• Loan-to-Value Ratio
Das Verhältnis von Finanzverbindlichkeiten und dem Wert der als Finanz
investition gehaltenen Immobilien wird als Loan-to-Value Ratio bezeichnet.
EUR Mio.
31.12.2020
31.12.2019
Finanzverbindlichkeiten
6.525,1
6.327,7
Wandelschuldverschreibungen
1.768,7
1.682,8
Unternehmensanleihen
3.129,6
2.014,1
11.423,4
10.024,6
–583,3
–685,6
Nettofinanzverbindlichkeiten
10.840,1
9.339,0
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
Zahlungsmittel
28.069,5
25.433,3
Abzüglich als Finanzinvestition gehaltene Nutzungsrechte aus Leasingverhältnissen
–51,6
–62,8
Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte
163,6
571,2
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und Gebäude
472,2
468,9
Beteiligungen an Immobilien und Grundstücke
haltenden Gesellschaften
361,9
4,6 1
Darlehen an Immobilien und Grundstücke
haltende Gesellschaften
Loan-to-Value Ratio in %
252,3
0,0 1
29.267,9
26.415,2 1
37,0
35,4
1 Berechnungsweise geändert: Beteiligungen und Darlehen an Immobilien und Grundstücke
haltenden Gesellschaften werden einbezogen.
Konzernabschluss
Anhang zum Konzernabschluss
3
Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Im Zuge der Weiterentwicklung der Neubauaktivitäten wurde im ersten Quartal
2021 die Isaria München Projektentwicklungs GmbH an die QUARTERBACK
Immobilien-Gruppe für EUR 12,5 Mio. veräußert und damit die vorhandenen
Neubaukompetenzen der Deutsche Wohnen Gruppe in der QUARTERBACK
Immobilien-Gruppe zusammengeführt.
Die Berliner Beauftragte für den Datenschutz und Informationsfreiheit hatte
gegen die Deutsche Wohnen am 30. September 2019 einen Bußgeldbescheid
wegen des Vorwurfs von Verstößen gegen die Datenschutz-Grundverordnung
(DSGVO) verhängt. Die Vorwürfe im Bescheid beziehen sich auf eine bereits
abgelöste Datenarchivierungslösung der Deutsche Wohnen. Auf den eingelegten
Einspruch des Unternehmens hat das Landgericht das Verfahren im Februar
2021 eingestellt, weil der Bußgeldbescheid unwirksam war. Gegen den Beschluss
des Landgerichts Berlin hat die Beauftragte für den Datenschutz und Informationsfreiheit sofortige Beschwerde eingelegt.
Weitere wesentliche Ereignisse nach dem Stichtag sind uns nicht bekannt.
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4
Sonstige finanzielle Verpflichtungen und Haftungsverhältnisse
Aus Geschäftsbesorgungsverträgen bezüglich IT-Dienstleistungen resultieren
sonstige finanzielle Verpflichtungen in Höhe von insgesamt EUR 32,8 Mio. (Vorjahr: EUR 16,2 Mio.).
Zudem bestehen kurzfristige Verpflichtungen aus dem Erwerb mehrerer
Immobilienportfolios in Höhe von EUR 414,8 Mio. (Vorjahr: EUR 219,0 Mio.).
Aus dem Bestellobligo sowie den Investitionspflichten resultieren finanzielle
Verpflichtungen von EUR 265,2 Mio. (Vorjahr: EUR 168,7 Mio.) beziehungsweise EUR 656,7 Mio. (Vorjahr: EUR 562,5 Mio.).
Eine Konzerngesellschaft (Rhein-Pfalz Wohnen GmbH) ist als Sanierungs- und
Entwicklungsträgerin bestätigt (§§ 158, 167 Baugesetzbuch). Die von den
Gemeinden übertragenen Aufgaben erfüllt die Rhein-Pfalz Wohnen GmbH als
deren Treuhänderin.
Im GSW-Teilkonzern bestehen Grundschuldeintragungen aus Bauverpflichtungen
in Höhe von insgesamt EUR 10,6 Mio. (Vorjahr: EUR 10,6 Mio.).
Beschäftigte von F&W Fördern & Wohnen AöR – vormals pflegen & wohnen
AöR -, die ihr Beschäftigungsverhältnis bis zum 31. Juli 2001 begründet
haben, erwarben/erwerben Zusatzversorgungsansprüche nach dem HmbZVG,
das sogenannte Ruhegeld. Nach Ausgründung der PFLEGEN & WOHNEN
HAMBURG GmbH am 1. November 2005 und der sich anschließenden Privatisierung vereinbarten F&W und die Erwerber:innen der Gesellschafteranteile
von PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG GmbH eine Aufteilung der Anwartschaften auf eine betriebliche Altersversorgung. Alle bis zum 31. Dezember
2005 erworbenen Anwartschaften sind wirtschaftlich von F&W beziehungsweise der Freien und Hansestadt Hamburg zu tragen. Die anschließend
erworbenen Anwartschaften werden von PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG
GmbH, Hamburg, getragen. Für diesen letztgenannten Anteil bildet die
PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG GmbH, Hamburg, Pensionsrückstellungen.
F&W und PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG GmbH haben einen gemeinsamen
Schuldbeitritt erklärt, sodass für jedes der Unternehmen auch eine Haftung
für die jeweils nicht zu tragenden Anwartschaften besteht. PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG GmbH ist im Fall des Vermögensverfalls von F&W vertraglich
ein Rückgriffsrecht für die F&W zugeordneten Anwartschaften gegen die
Freie und Hansestadt Hamburg eingeräumt worden, sodass wirtschaftlich
kein Risiko besteht, nicht von PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG GmbH zu
tragende Anwartschaften übernehmen zu müssen. Die Anwartschaften,
welche von F&W zu tragen sind, belaufen sich zum 31. Dezember 2020 auf
EUR 21,4 Mio. (Vorjahr: EUR 21,3 Mio.).
Konzernabschluss
Anhang zum Konzernabschluss
5
Dienstleistungen des Abschlussprüfers
Der Abschlussprüfer der Deutsche Wohnen SE und des Konzerns ist die
KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft. Im Berichtsjahr sind folgende
Aufwendungen netto entstanden:
EUR Tsd.
2020
2019
Abschlussprüfungsleistungen
1.561
1.298
87
86
Andere Bestätigungsleistungen
Sonstige Leistungen
202
18
1.850
1.401
6 Angaben über Beziehungen zu nahestehenden Unternehmen
und Personen
Als nahestehende Unternehmen und Personen werden Unternehmen und
Personen betrachtet, die über die Möglichkeit verfügen, die Deutsche Wohnen
Gruppe zu beherrschen oder einen maßgeblichen Einfluss auf deren Finanz- und
Geschäftspolitik auszuüben. Bei der Bestimmung des maßgeblichen Einflusses,
den nahestehende Personen beziehungsweise nahestehende Unternehmen der
Deutsche Wohnen Gruppe auf die Finanz- und Geschäftspolitik haben, wurden
die bestehenden Beherrschungsverhältnisse berücksichtigt.
Nahestehende Unternehmen
Die in den Konzernabschluss einbezogenen verbundenen, gemeinschaftlich
geführten und assoziierten Unternehmen sind als nahestehende Unternehmen
zu betrachten.
Transaktionen mit nahestehenden Unternehmen
Für eine Übersicht der Transaktionen zwischen der QUARTERBACK-Gruppe als
wesentliches Gemeinschaftsunternehmen und der Deutsche Wohnen Gruppe
siehe B.3 „Angabe zu Anteilen an anderen Unternehmen“.
Nahestehende Personen
Nahestehende Personen sind namentlich die Mitglieder des Vorstands und des
Aufsichtsrats und deren nahe Angehörige.
221
222
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Vorstandsmitglieder der Deutsche Wohnen SE
Im Geschäftsjahr 2020 setzte sich der Vorstand wie folgt zusammen:
1
2
Mitgliedschaften in Aufsichtsräten und anderen
Kontrollgremien im Sinne des § 125 Abs. 1 S. 5 AktG
Name
Beruf
Michael Zahn
Vorstandsvorsitzender
Chief Executive Officer,
CEO
• DIC Asset AG 1, Frankfurt am Main
(Mitglied des Aufsichtsrats seit 08.07.2020)
• IOLITE IQ GmbH 2, Berlin (Mitglied des Aufsichtsrats)
• PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG GmbH 2, Hamburg
(Vorsitzender des Aufsichtsrats seit 25.05.2020)
• QUARTERBACK Immobilien AG 2, Leipzig
(Mitglied des Aufsichtsrats seit 14.08.2020,
s tellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats
seit 20.08.2020)
• G+D Gesellschaft für Energiemanagement GmbH 2,
Magdeburg (Vorsitzender des Beirats)
• Funk Schadensmanagement GmbH 2, Berlin
(Vorsitzender des Beirats)
• DZ Bank AG, Frankfurt am Main
(Mitglied des Beirats)
• Füchse Berlin Handball GmbH, Berlin
(Mitglied des Beirats)
• GETEC Wärme & Effizienz GmbH, Magdeburg
(Mitglied des Immobilienbeirats)
Philip Grosse
Chief Financial Officer,
CFO
• GSW Immobilien AG 1, 2, Berlin
(Vorsitzender des Aufsichtsrats)
• GEHAG GmbH 2, Berlin
(stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats)
• Eisenbahn-Siedlungs-Gesellschaft Berlin mbH 2, Berlin
(Vorsitzender des Aufsichtsrats)
• QUARTERBACK Immobilien AG 2, Leipzig
(Mitglied des Aufsichtsrats seit 14.08.2020)
• Commerzbank AG 1, Frankfurt am Main
(Mitglied des Regionalbeirats Ost)
Henrik Thomsen
Chief Development Officer,
CDO
keine
Lars Urbansky
Chief Operating Officer,
COO
• GEHAG GmbH 2, Berlin
(Vorsitzender des Aufsichtsrats)
• Eisenbahn-Siedlungs-Gesellschaft Berlin mbH 2, Berlin
(Mitglied des Aufsichtsrats)
• GEHAG Vierte Beteiligung SE 2, Berlin
(Mitglied des Aufsichtsrats)
Börsennotierte Gesellschaft
Gesellschaft des Deutsche Wohnen-Konzerns
Konzernabschluss
Anhang zum Konzernabschluss
Aufsichtsratsmitglieder der Deutsche Wohnen SE
Im Geschäftsjahr 2020 setzte sich der Aufsichtsrat wie folgt zusammen:
Mitgliedschaften in Aufsichtsräten und anderen
Kontrollgremien im Sinne des § 125 Abs. 1 S. 5 AktG
Name
Beruf
Matthias Hünlein
Vorsitzender
Managing Director der
Tishman Speyer Properties
Deutschland GmbH,
Frankfurt am Main
• Tishman Speyer Investment Management GmbH 1,
Frankfurt am Main
(stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats)
Jürgen Fenk
Stellvertretender
Vorsitzender seit 05.06.2020
CEO Stone Holding SASU,
Paris, Frankreich
(Primonial Gruppe)
• SIGNA Development Selection AG 1, Innsbruck,
Österreich (Mitglied des Aufsichtsrats)
• GALERIA Karstadt Kaufhof GmbH 1, Essen
(Mitglied des Aufsichtsrats bis 26.02.2021)
Arwed Fischer
Mitglied verschiedener
Aufsichtsräte
• 6B47 Real Estate Investors AG, Wien, Österreich
(Vorsitzender des Aufsichtsrats)
• SUMMIQ AG, München
(Vorsitzender des Aufsichtsrats)
• Five Quarters Real Estate AG, Hamburg
(stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats)
Kerstin Günther
seit 05.06.2020
Geschäftsführerin des
Helmholtz Zentrum München
Deutsches Forschungs
zentrum für Gesundheit und
Umwelt (GmbH), München
keine
Tina Kleingarn
Partnerin der Westend
Corporate Finance,
Frankfurt am Main
keine
Dr. Florian Stetter
Vorstandsvorsitzender
der Rockhedge Asset
Management AG, Krefeld
• C&P Immobilien AG, Graz, Österreich
(Mitglied des Aufsichtsrats)
• Noratis AG, Eschborn
(stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats)
• Historie & Wert Aktiengesellschaft, Wuppertal
(Vorsitzender des Aufsichtsrats)
• Intelliway Services AD, Sofia, Bulgarien
(Mitglied des Verwaltungsrats)
Ausgeschiedene Aufsichtsratsmitglieder
Dr. Andreas Kretschmer
Stellvertretender
Vorsitzender bis 05.06.2020
1
Unternehmensberater,
Düsseldorf
keine
Unternehmen gehören zu einem Konzernverbund
Transaktionen mit nahestehenden Personen
Im Geschäftsjahr 2020 gab es keine Transaktionen mit nahestehenden
Personen.
223
2 24
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
7
Vergütungen für Vorstand und Aufsichtsrat
Die vertraglich gewährte Vergütung für Vorstand und Aufsichtsrat setzte sich
wie folgt zusammen:
EUR Mio.
2020
2019
Erfolgsunabhängige Vergütung
2,3
2,2
Erfolgsabhängige Vergütung
3,4
3,0
Summe
5,7
5,2
Bezüge des Vorstands
Bezüge des Aufsichtsrats
Fixe Vergütungsbestandteile
0,8
0,7
Summe
0,8
0,7
Die erfolgsunabhängigen Bestandteile der Vorstandsvergütung enthalten eine
Festvergütung sowie Nebenleistungen für Dienstwagen. Die erfolgsabhängigen
Bestandteile enthalten sowohl Short Term Incentives, die kurz- und langfristig
ausgestaltet sind, als auch Long Term Incentives.
Die Aufsichtsratsmitglieder erhalten ausschließlich eine Festvergütung.
Pensionsrückstellungen für aktive beziehungsweise ausgeschiedene Vorstände
oder Aufsichtsräte bestehen nicht.
Im Übrigen verweisen wir auf den Vergütungsbericht im Zusammengefassten
Lagebericht.
8
Corporate Governance
Vorstand und Aufsichtsrat der Deutsche Wohnen SE und der GSW Immobilien
AG haben die nach § 161 AktG vorgeschriebene Entsprechenserklärung zum
Corporate Governance Kodex abgegeben und mit Veröffentlichung im Internet
unter www.deutsche-wohnen.com und www.gsw.de den Aktionär:innen dauerhaft zugänglich gemacht.
Berlin, 19. März 2021
Michael Zahn
Vorstandsvorsitzender
Philip Grosse
Vorstand
Henrik Thomsen
Vorstand
Lars Urbansky
Vorstand
Konzernabschluss
Anlagen
Anlage 1 zum Konzernanhang
ANTEILSBESITZ 3
zum 31. Dezember 2020
Firma und Sitz
Anteil am
Kapital
in %
Eigenkapital
in EUR Tsd.
Ergebnis
in EUR Tsd.
Stichtag
Tochterunternehmen, vollkonsolidiert
100,00 1
25,0
0,0
31.12.20
Algarobo Holding B.V., Baarn, Niederlande
AGG Auguste-Viktoria-Allee Grundstücks GmbH, Berlin
100,00
23.663,4
–7,0
31.12.20
Alpha Asset Invest GmbH & Co. KG, Berlin
100,00 2
753,8
250,9
31.12.20
31.12.20
Amber Dritte VV GmbH, Berlin
94,90 1
–7.295,6
21,2
Amber Erste VV GmbH, Berlin
94,90 1
–11.050,4
0,0
31.12.20
Amber Zweite VV GmbH, Berlin
94,90 1
–11.830,2
283,3
31.12.20
Aragon 13. VV GmbH, Berlin
94,90 1
–6.228,2
432,1
31.12.20
Aragon 14. VV GmbH, Berlin
94,90 1
–10.598,0
694,9
31.12.20
Aragon 15. VV GmbH, Berlin
94,90 1
–6.259,8
293,5
31.12.20
Aragon 16. VV GmbH, Berlin
94,90 1
–9.637,6
0,0
31.12.20
Aufbau-Gesellschaft der GEHAG mit
beschränkter Haftung, Berlin
100,00
8.596,0
561,9
31.12.20
BauBeCon BIO GmbH, Berlin
100,00 1
8.626,5
0,0
31.12.20
BauBeCon Immobilien GmbH, Berlin
100,00 1
686.438,3
208.404,6
31.12.20
BauBeCon Wohnwert GmbH, Berlin
100,00 1
26.710,2
0,0
31.12.20
94,90 1
–10.242,4
539,0
31.12.20
100,00
0,2
21,0
31.12.20
94,90 1
–7.835,3
253,0
31.12.20
Beragon VV GmbH, Berlin
C. A. & Co. Catering KG, Wolkenstein
Ceragon VV GmbH, Berlin
Communication Concept Gesellschaft für
Kommunikationstechnik mbH, Leipzig
100,00
3.449,3
1.615,5
31.12.19
DELTA VIVUM Berlin I GmbH, Berlin
94,90 1
12.443,1
1.681,5
31.12.20
DELTA VIVUM Berlin II GmbH, Berlin
94,90 1
–1.530,4
364,3
31.12.20
100,00 1
25,0
0,0
31.12.20
Deutsche Wohnen Asset Immobilien GmbH,
Frankfurt am Main
Deutsche Wohnen Berlin 5 GmbH, Berlin
94,90 1
3.415,6
0,0
31.12.20
Deutsche Wohnen Berlin 6 GmbH, Berlin
94,90 1
506,9
0,0
31.12.20
Deutsche Wohnen Berlin 7 GmbH, Berlin
94,90 1
2.738,0
0,0
31.12.20
Deutsche Wohnen Berlin I GmbH, Berlin
94,00 1
1.488,1
0,0
31.12.20
Deutsche Wohnen Berlin II GmbH, Berlin
94,90 1
4.809,5
0,0
31.12.20
Deutsche Wohnen Berlin III GmbH, Berlin
94,90 1
24.705,1
0,0
31.12.20
Deutsche Wohnen Berlin X GmbH, Berlin
94,80 1
7.691,7
0,0
31.12.20
Deutsche Wohnen Berlin XI GmbH, Berlin
94,80 1
7.504,6
0,0
31.12.20
Deutsche Wohnen Berlin XII GmbH, Berlin
94,80 1
1.761,1
0,0
31.12.20
Deutsche Wohnen Berlin XIII GmbH, Berlin
94,80 1
6.858,4
0,0
31.12.20
Deutsche Wohnen Berlin XIV GmbH, Berlin
94,80 1
10.666,3
0,0
31.12.20
Deutsche Wohnen Berlin XV GmbH, Berlin
94,80 1
12.102,0
0,0
31.12.20
Deutsche Wohnen Berlin XVI GmbH, Berlin
94,80 1
6.596,9
0,0
31.12.20
Deutsche Wohnen Berlin XVII GmbH, Berlin
94,80 1
5.914,2
0,0
31.12.20
1 Inanspruchnahme von Befreiungsvorschriften nach § 264 Abs. 3 HGB aufgrund der Einbeziehung in
diesen Konzernabschluss
2 Inanspruchnahme von Befreiungsvorschriften nach § 264b HGB aufgrund der Einbeziehung in
diesen Konzernabschluss
3 Darüber hinaus besteht eine mittelbare Beteiligung an einer Arbeitsgemeinschaft.
225
2 26
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Firma und Sitz
Deutsche Wohnen Berlin XVIII GmbH, Berlin
Anteil am
Kapital
in %
Eigenkapital
in EUR Tsd.
Ergebnis
in EUR Tsd.
Stichtag
94,80 1
3.256,7
0,0
31.12.20
Deutsche Wohnen Beteiligungen Immobilien GmbH,
Frankfurt am Main
100,00 1
1.025,0
0,0
31.12.20
Deutsche Wohnen Beteiligungsverwaltungs
GmbH & Co. KG, Berlin
100,00 2
1.020,0
150,9
31.12.20
Deutsche Wohnen Construction and Facilities GmbH,
Berlin
100,00 1
275,0
0,0
31.12.20
Deutsche Wohnen Corporate Real Estate GmbH, Berlin
100,00 1
25,0
0,0
31.12.20
100,00
1.956.626,9
–23,9
31.12.20
Deutsche Wohnen Direkt Immobilien GmbH,
Frankfurt am Main
Deutsche Wohnen Dresden I GmbH, Berlin
100,00 1
5.087,3
0,0
31.12.20
Deutsche Wohnen Dresden II GmbH, Berlin
100,00 1
3.762,4
0,0
31.12.20
Deutsche Wohnen Fondsbeteiligungs GmbH, Berlin
100,00 1
17.825,0
0,0
31.12.20
Deutsche Wohnen Immobilien Management GmbH,
Berlin
100,00 1
1.610,0
0,0
31.12.20
Deutsche Wohnen Kundenservice GmbH, Berlin
100,00 1
25,7
0,0
31.12.20
Deutsche Wohnen Management GmbH, Berlin
100,00 1
325,0
0,0
31.12.20
Deutsche Wohnen Management- und
Servicegesellschaft mbH, Frankfurt am Main
100,00 1
325,6
0,0
31.12.20
Deutsche Wohnen Multimedia Netz GmbH, Berlin
100,00 1
638,0
0,0
31.12.20
Deutsche Wohnen Reisholz GmbH, Berlin
100,00 1
3.563,5
0,0
31.12.20
Deutsche Wohnen Technology GmbH, Berlin
(vormals: Deutsche Wohnen Beschaffung und
Beteiligung GmbH, Berlin)
100,00 1
25,0
0,0
31.12.20
Deutsche Wohnen Zweite Fondsbeteiligungs GmbH,
Berlin
100,00 1
64.025,2
0,0
31.12.20
DW Pflegeheim Dresden Grundstücks GmbH, München
100,00
3.035,7
214,9
31.12.20
DW Pflegeheim Eschweiler Grundstücks GmbH, München
100,00
4.507,3
94,3
31.12.20
100,00 1
6.083,9
0,0
31.12.20
31.12.20
DW Pflegeheim Frankfurt am Main Grundstücks GmbH,
München
DW Pflegeheim Friesenheim Grundstücks GmbH,
München
100,00 1
2.621,2
0,0
DW Pflegeheim Glienicke Grundstücks GmbH, München
100,00 1
4.565,4
0,0
31.12.20
DW Pflegeheim Konz Grundstücks GmbH, München
100,00 1
10.337,6
0,0
31.12.20
DW Pflegeheim Meckenheim Grundstücks GmbH,
München
100,00
3.658,7
132,2
31.12.20
DW Pflegeheim Potsdam Grundstücks GmbH, München
100,00
2.626,2
290,8
31.12.20
100,00 1
2.824,6
0,0
31.12.20
DW Pflegeheim Weiden Grundstücks GmbH, München
100,00 1
4.456,4
0,0
31.12.20
DW Pflegeheim Würselen Grundstücks GmbH, München
100,00 1
3.790,3
0,0
31.12.20
100,00
27.707,1
–551,5
31.12.20
DW Property Invest GmbH, Berlin
100,00 1
328,5
0,0
31.12.20
DWRE Alpha GmbH, Berlin
100,00 1
343,8
0,0
31.12.20
DWRE Braunschweig GmbH, Berlin
100,00 1
16.325,2
0,0
31.12.20
DWRE Dresden GmbH, Berlin
100,00 1
25,0
0,0
31.12.20
DW Pflegeheim Siegen Grundstücks GmbH, München
DW Pflegeresidenzen Grundstücks GmbH, München
DWRE Halle GmbH, Berlin
100,00 1
25,0
0,0
31.12.20
DWRE Hennigsdorf GmbH, Berlin
100,00 1
1.085,3
0,0
31.12.20
1 Inanspruchnahme von Befreiungsvorschriften nach § 264 Abs. 3 HGB aufgrund der Einbeziehung in
diesen Konzernabschluss
2 Inanspruchnahme von Befreiungsvorschriften nach § 264b HGB aufgrund der Einbeziehung in
diesen Konzernabschluss
Konzernabschluss
Anlagen
Firma und Sitz
DWRE Leipzig GmbH, Berlin
Eisenbahn-Siedlungs-Gesellschaft Berlin
mit beschränkter Haftung, Berlin
EMD Energie Management Deutschland GmbH, Berlin
Eragon VV GmbH, Berlin
FACILITA Berlin GmbH, Berlin
Faragon V V GmbH, Berlin
Anteil am
Kapital
in %
Eigenkapital
in EUR Tsd.
Ergebnis
in EUR Tsd.
Stichtag
100,00 1
25,0
0,0
31.12.20
94,90
11.889,8
0,0
31.12.20
100,00 1
30.022,8
0,0
31.12.20
94,90 1
–9.170,2
0,0
31.12.20
100,00
5.740,7
497,0
31.12.20
31.12.20
94,90 1
–7.319,0
301,7
100,00 1
6.127,2
0,0
31.12.20
100,00
1.557.217,2
1.436,3
31.12.20
GEHAG Beteiligungs GmbH & Co. KG, Berlin
100,00 2
21.912,1
271,7
31.12.20
GEHAG Dritte Beteiligungs GmbH, Berlin
100,00 1
378,8
0,0
31.12.20
GEHAG Erste Beteiligungs GmbH, Berlin
100,00 1
45,0
0,0
31.12.20
99,99 2
45.904,8
1.137,0
31.12.20
Fortimo GmbH, Berlin
Gehag Acquisition Co. GmbH, Berlin
GEHAG Erwerbs GmbH & Co. KG, Berlin
100,00
2.522.634,0
52.820,3
31.12.20
GEHAG Grundbesitz I GmbH, Berlin
GEHAG GmbH, Berlin
100,00 1
26,0
0,0
31.12.20
GEHAG Grundbesitz II GmbH, Berlin
100,00 1
25,0
0,0
31.12.20
GEHAG Grundbesitz III GmbH, Berlin
100,00 1
25,0
0,0
31.12.20
GEHAG Vierte Beteiligung SE, Berlin
100,00 1
20.220,5
0,0
31.12.20
GEHAG Zweite Beteiligungs GmbH, Berlin
100,00 1
16.625,0
0,0
31.12.20
94,90 1
–8.232,6
261,9
31.12.20
31.12.20
Geragon VV GmbH, Berlin
GGR Wohnparks Alte Hellersdorfer Straße GmbH, Berlin
100,00 1
9.576,8
1.855,8
GGR Wohnparks Kastanienallee GmbH, Berlin
100,00 1
44.153,0
5.207,7
31.12.20
GGR Wohnparks Nord Leipziger Tor GmbH, Berlin
100,00 1
6.680,3
0,0
31.12.20
GGR Wohnparks Süd Leipziger Tor GmbH, Berlin
100,00 1
3.390,2
0,0
31.12.20
Grundstücksgesellschaft Karower Damm mbH, Berlin
100,00 1
1.099,3
0,0
31.12.20
GSW Acquisition 3 GmbH, Berlin
100,00 1
91.798,9
11.357,7
31.12.20
GSW Corona GmbH, Berlin
100,00 1
3.777,3
0,0
31.12.20
78,19
–5.183,5
91,9
31.12.20
100,00
2.808,5
1.359,3
31.12.20
GSW-Fonds Weinmeisterhornweg 170 – 178 GbR, Berlin
GSW Gesellschaft für Stadterneuerung mbH, Berlin
GSW Grundvermögens- und Vertriebsgesellschaft mbH,
Berlin
GSW Immobilien AG, Berlin
GSW Immobilien GmbH & Co. Leonberger Ring KG, Berlin
GSW Pegasus GmbH, Berlin
GSW Verwaltungs- und Betriebsgesellschaft mbH & Co.
Zweite Beteiligungs KG, Berlin
100,00 1
15.255,7
0,0
31.12.20
93,97
1.317.268,7
221.247,6
31.12.20
94,00 2
454,5
22,3
31.12.20
100,00 1
30.702,3
0,0
31.12.20
31.12.20
93,44 2
–8.009,3
1.019,4
Hamburger Ambulante Pflege- und Physiotherapie
„HAPP“ GmbH, Hamburg
100,00
–1.126,9
–469,4
31.12.20
Hamburger Senioren Domizile GmbH, Hamburg
100,00
2.496,3
373,0
31.12.20
94,90 1
–5.441,7
177,8
31.12.20
100,00 1
2.798,7
0,0
31.12.20
100,00
147,9
16,9
31.12.20
Haragon VV GmbH, Berlin
Haus und Heim Wohnungsbau-GmbH, Berlin
HESIONE Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH,
Frankfurt am Main
1 Inanspruchnahme von Befreiungsvorschriften nach § 264 Abs. 3 HGB aufgrund der Einbeziehung in
diesen Konzernabschluss
2 Inanspruchnahme von Befreiungsvorschriften nach § 264b HGB aufgrund der Einbeziehung in
diesen Konzernabschluss
227
228
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Anteil am
Kapital
in %
Eigenkapital
in EUR Tsd.
Ergebnis
in EUR Tsd.
Stichtag
Holzmindener Straße/Tempelhofer Weg
Grundstücks GmbH, Berlin
100,00 1
25,0
0,0
31.12.20
HSI Hamburger Senioren Immobilien GmbH & Co. KG,
Hamburg
100,00 2
7.076,0
4.562,5
31.12.20
100,00
2.344,7
–0,7
31.12.20
94,90 1
–6.250,5
486,9
31.12.20
100,00
135.965,3
–96.059,7
31.12.20
Firma und Sitz
HSI Hamburger Senioren Immobilien Management GmbH,
Hamburg
Iragon VV GmbH, Berlin
ISABELL GmbH, Berlin
(vormals: Brillant 3275. GmbH, Berlin)
ISARIA Dachau Entwicklungsgesellschaft GmbH,
München
100,00 1
13.325,7
–849,9
31.12.20
ISARIA Hegeneck 5 GmbH, München
100,00
393,7
79,1
31.12.20
Isaria München Projektentwicklungs GmbH, München
(vormals: ISARIA Objekt Neu 02 GmbH, München)
100,00
13.094,7
44,6
31.12.20
ISARIA Objekt Achter de Weiden GmbH, München
100,00
322,8
81,4
31.12.20
ISARIA Objekt Garching GmbH, München
100,00
30,7
7,8
31.12.20
ISARIA Objekt Hoferstraße GmbH, München
100,00
–798,7
–12,4
31.12.20
ISARIA Objekt Norderneyer Straße GmbH, München
100,00
17,9
–7,1
31.12.20
ISARIA Objekt Preußenstraße GmbH, München
100,00
–412,3
–717,3
31.12.20
ISARIA Objekt Schwedler Trio GmbH, München
100,00
–19.211,6
–18.792,9
31.12.20
ISARIA Stuttgart GmbH, München
100,00
539,4
4,0
31.12.20
94,90 1
–5.639,0
127,2
31.12.20
KATHARINENHOF Seniorenwohn- und Pflegeanlage
Betriebs-GmbH, Berlin
100,00
12.976,5
5.420,1
31.12.20
KATHARINENHOF Service GmbH, Berlin
100,00
25,0
0,0
31.12.20
94,90 1
–10.089,9
0,0
31.12.20
Larry I Targetco (Berlin) GmbH, Berlin
100,00 1
193.057,2
0,0
31.12.20
Larry II Targetco (Berlin) GmbH, Berlin
Karagon VV GmbH, Berlin
Laragon VV GmbH, Berlin
100,00 1
520.878,6
0,0
31.12.20
LebensWerk GmbH, Berlin
100,00
457,1
0,0
31.12.20
Long Islands Investments S.A., Luxemburg
100,00
1.705,5
–405,1
31.12.20
Main-Taunus Wohnen GmbH & Co. KG, Eschborn
99,99 2
9.893,4
5.547,3
31.12.20
94,90 1
–2.528,3
0,0
31.12.20
Objekt Gustav-Heinemann-Ring GmbH, München
Maragon VV GmbH, Berlin
100,00
–1.538,4
–865,1
31.12.20
Omega Asset Invest GmbH, Berlin
100,00
48,7
11,0
31.12.20
PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG GmbH, Hamburg
100,00
8.359,1
0,0
31.12.20
PFLEGEN & WOHNEN Service GmbH, Hamburg
100,00
307,3
119,4
31.12.20
PFLEGEN & WOHNEN Textil GmbH, Hamburg
100,00
467,8
114,9
31.12.20
PUW AcquiCo GmbH, Hamburg
100,00
51.705,5
–508,3
31.12.20
PUW OpCo GmbH, Hamburg
100,00
–1.157,0
–417,9
31.12.20
PUW PFLEGENUNDWOHNEN Beteiligungs GmbH,
Hamburg
100,00
68.138,4
3.733,9
31.12.20
Rhein-Main Wohnen GmbH, Frankfurt am Main
100,00 1
1.922.249,3
129.161,7
31.12.20
Rhein-Mosel Wohnen GmbH, Mainz
100,00 1
1.006.189,5
75.248,1
31.12.20
Rhein-Pfalz Wohnen GmbH, Mainz
100,00 1
1.392.054,4
10.136,0
31.12.20
1 Inanspruchnahme von Befreiungsvorschriften nach § 264 Abs. 3 HGB aufgrund der Einbeziehung in
diesen Konzernabschluss
2 Inanspruchnahme von Befreiungsvorschriften nach § 264b HGB aufgrund der Einbeziehung in
diesen Konzernabschluss
Konzernabschluss
Anlagen
Anteil am
Kapital
in %
Eigenkapital
in EUR Tsd.
Ergebnis
in EUR Tsd.
Stichtag
100,00 1
16.238,3
0,0
31.12.20
RPW Immobilien GmbH & Co. KG, Berlin
94,00 2
59.889,1
32.155,1
31.12.20
Seniorenresidenz "Am Lunapark“ GmbH, Leipzig
100,00
102,3
0,0
31.12.20
SGG Scharnweberstraße Grundstücks GmbH, Berlin
100,00 1
25,0
0,0
31.12.20
Sophienstraße Aachen Vermögens
verwaltungsgesellschaft mbH, Berlin
100,00 1
2.193,0
0,0
31.12.20
31.12.20
Firma und Sitz
RMW Projekt GmbH, Frankfurt am Main
Stadtentwicklungsgesellschaft Buch mbH, Berlin
100,00
3.917,2
–69,2
SYNVIA energy GmbH, Magdeburg
100,00
k. A.
k. A.
k. A.
SYNVIA media GmbH, Magdeburg
100,00
1.753,5
–544,7
31.12.19
SYNVIA mobility GmbH, Magdeburg
100,00
k. A.
k. A.
k. A.
TELE AG, Leipzig
100,00
1.027,6
807,6
31.12.19
WIK Wohnen in Krampnitz GmbH, Berlin
100,00 1
2.263,5
0,0
31.12.20
Wohnanlage Leonberger Ring GmbH, Berlin
100,00 1
850,9
0,0
31.12.20
Zisa Grundstücksbeteiligungs GmbH & Co. KG, Berlin
94,90 2
1,0
344,2
31.12.20
Zisa Verwaltungs GmbH, Berlin
100,00
68,4
–21,6
31.12.20
Zweite GSW Verwaltungs- und
Betriebsgesellschaft mbH, Berlin
100,00
69,7
–22,8
31.12.20
B & O Service Berlin GmbH, Berlin
24,94
5.626,2
0,0
30.06.20
Casa Nova 2 GmbH, Grünwald
50,00
–795,7
–812,6
31.12.19
Casa Nova 3 GmbH, Grünwald
50,00
–1.698,5
–716,5
31.12.19
Casa Nova GmbH, Grünwald
50,00
–84,7
–102,9
31.12.19
547,6
–312,6
31.12.19
Gemeinschaftsunternehmen, konsolidiert at-Equity
Deutsche KIWI.KI GmbH, Berlin
49,00
DWA Beteiligungsgesellschaft mbH, Berlin
(vormals: Brillant 3335. GmbH, Berlin)
50,00
k. A.
k. A.
k. A.
Funk Schadensmanagement GmbH, Berlin
49,00
199,5
99,5
31.12.19
G+D Gesellschaft für Energiemanagement mbH,
Magdeburg
49,00
23.305,9
5.954,7
31.12.19
GSZ Gebäudeservice und Sicherheitszentrale GmbH,
Berlin
33,33
384,1
139,2
31.12.19
IOLITE IQ GmbH, Berlin
33,33
–149,4
–174,4
31.12.19
LE Property 2 GmbH & Co. KG, Leipzig
49,00
–856,5
25,0
31.12.19
LE Quartier 1 GmbH & Co. KG, Leipzig
46,50
25,0
1.811,0
31.12.19
LE Quartier 1.1 GmbH & Co. KG, Leipzig
49,00
–99,1
–27,9
31.12.19
LE Quartier 1.4 GmbH, Leipzig
50,00
–240,3
–225,5
31.12.19
LE Quartier 1.5 GmbH, Leipzig
44,00
14,7
–1,0
31.12.19
LE Quartier 1.6 GmbH, Leipzig
50,00
–36,1
–52,5
31.12.19
LE Quartier 5 GmbH & Co. KG, Leipzig
44,00
3,0
–4.506,2
31.12.19
Projektgesellschaft Jugendstilpark München mbH,
Leipzig
50,00
166,5
963,6
31.12.19
QUARTERBACK Immobilien AG, Leipzig
40,00
18.576,5
–786,9
31.12.19
Siwoge 1992 Siedlungsplanung und Wohnbauten
Gesellschaft mbH, Berlin
50,00
9.563,3
388,6
31.12.19
Telekabel Riesa GmbH, Riesa
26,00
226,9
115,5
31.12.19
WB Wärme Berlin GmbH, Schönefeld
49,00
20,7
–4,3
31.12.19
1 Inanspruchnahme von Befreiungsvorschriften nach § 264 Abs. 3 HGB aufgrund der Einbeziehung in
diesen Konzernabschluss
2 Inanspruchnahme von Befreiungsvorschriften nach § 264b HGB aufgrund der Einbeziehung in
diesen Konzernabschluss
229
230
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Firma und Sitz
Anteil am
Kapital
in %
Eigenkapital
in EUR Tsd.
Ergebnis
in EUR Tsd.
Stichtag
Assoziierte Unternehmen, konsolidiert at-Equity
Comgy GmbH, Berlin
14,61
2.991,0
–1.681,7
31.12.19
KIWI.KI GmbH, Berlin
21,11
351,2
–3.114,6
31.12.19
Krampnitz Energie GmbH, Potsdam
25,10
k. A.
k. A.
k. A.
Zisa Beteiligungs GmbH, Berlin
49,00
22,8
–1,9
31.12.19
100,00
320,7
–19,9
31.12.19
Beteiligungen, nicht konsolidiert
AVUS Immobilien-Treuhand GmbH & Co. KG,
Hamburg (vormals: AVUS Immobilien-Treuhand
GmbH & Co. KG, Berlin)
BAU-KULT.GmbH, Amt Wachsenburg
6,00
3.002,2
–797,2
31.12.19
Deutsche Netzmarketing GmbH, Köln
2,56
2.864,5
247,3
31.12.19
11,00
–103,4
–95,5
31.12.19
GbR Fernheizung Gropiusstadt, Berlin
46,10
612,4
–43,3
31.12.20
Implementum II GmbH, Grevenbroich
11,00
7,0
–16,0
31.12.18
6,00
–0,2
3,1
31.12.19
Erste JVS Real Estate Verwaltungs GmbH, Berlin
Jägerpark Projektentwicklungsgesellschaft mbH, Berlin
LE Campus GmbH, Leipzig
6,00
–279,3
481,7
31.12.19
11,00
83,4
–28,4
31.12.19
LE Quartier 100 GmbH, Frankfurt am Main
6,00
–27,5
–47,8
31.12.19
LE Quartier 101 GmbH, Frankfurt am Main
6,00
19,3
–3,7
31.12.19
LE Quartier 102 GmbH, Frankfurt am Main
6,00
43,6
19,7
31.12.19
LE Quartier Spinnerei Straße GmbH, Frankfurt am Main
6,00
23,5
2,1
31.12.19
LE Quartier Torgauer Straße GmbH, Frankfurt am Main
6,00
20,3
–0,1
31.12.19
Marcolini Grundbesitz GmbH, Dresden
6,00
–1.203,2
–278,6
31.12.19
Projektgesellschaft Erfurt Nr. 8 GmbH, Leipzig
6,00
1.403,1
731,3
31.12.19
QUARTERBACK Premium 1 GmbH, Berlin
(vormals: MCG blueorange Projekt 1 GmbH, Berlin)
11,00
92,9
–202,5
31.12.19
Quartier 315 GmbH, Leipzig
(vormals: Lichtenberg 8 B.V., Amsterdam, Niederlande)
15,00
k. A.
k. A.
k. A.
Sea View Projekt GmbH, Leipzig
(vormals: ROBEX Deutschland GmbH, Stadtlohn)
11,00
5.230,0
–138,0
31.12.19
SIAAME Development GmbH, Berlin
20,00
–33,1
k. A.
31.12.17
LE Central Office GmbH, Leipzig
STRABAG Residential Property Services GmbH, Berlin
0,49
246,7
0,0
31.12.19
VRnow GmbH, Berlin
10,00
78,0
–186,1
31.12.17
Westside Living GmbH, Leipzig
11,00
–349,6
–98,2
31.12.19
WirMag GmbH, Grünstadt
(vormals: WirMag GmbH, Bad Dürkheim)
14,85
1.239,0
–645,7
31.12.19
Konzernabschluss
Anlagen
Anlage 2 zum Konzernanhang
KONZERN-SEGMENTBERICHTERSTATTUNG
für das Geschäftsjahr 2020
EUR Mio.
Außenumsatz
Interner Umsatz
Gesamter Umsatz
Segmentergebnis
2020
2019
2020
2019
2020
2019
2020
2019
Wohnungs
bewirtschaftung
1.203,0
1.196,7
4,2
4,4 1
1.207,2
1.201,1 1
720,4
729,8
Verkauf
1.251,6
767,3
10,8
7,9
1.262,4
775,2
20,4
186,1
238,1
225,2
0,0
0,0
238,1
225,2
46,9
45,3
38,3
45,4
26,9
26,8
65,2
72,2
35,1
43,0
Zentralfunktion und
sonstige operative
Aktivitäten
0,2
0,3
127,1
128,7
127,3
129,0
–136,1
–131,1
Konsolidierungen und
sonstige Überleitung
0,0
0,0
–169,0
–167,8 1
–169,0
–167,8 1
0,0
0,0
2.731,2
2.234,9
0,0
0,0
2.731,2
2.234,9
686,7
873,1
Segmente
Pflegebetriebe
Pflegeimmobilien
Überleitung
Konzernabschluss
1
Vorjahresangabe geändert
231
232
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
BESTÄTIGUNGSVERMERK DES
UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS
An die Deutsche Wohnen SE, Berlin
Vermerk über die Prüfung des Konzern
abschlusses und des Konzernlageberichts
Prüfungsurteile
Wir haben den Konzernabschluss der Deutsche Wohnen SE, Berlin, und ihrer
Tochtergesellschaften (im Folgenden: Konzern) – bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2020, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung,
der Konzern-Gesamtergebnisrechnung, der Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung und der Konzern-Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom
1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 sowie dem Konzernanhang, einschließlich einer Zusammenfassung bedeutsamer Rechnungslegungsmethoden
– geprüft. Darüber hinaus haben wir den zusammengefassten Lagebericht (im
Folgenden: Konzernlagebericht) der Deutsche Wohnen SE und des Konzerns
für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 geprüft.
Die im Abschnitt „Sonstige Informationen“ unseres Bestätigungsvermerks
genannten Bestandteile des Konzernlageberichts haben wir in Einklang mit
den deutschen gesetzlichen Vorschriften nicht inhaltlich geprüft.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen
Erkenntnisse
• entspricht der beigefügte Konzernabschluss in allen wesentlichen Belangen
den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach
§ 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften und
vermittelt unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns
zum 31. Dezember 2020 sowie seiner Ertragslage für das Geschäftsjahr vom
1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 und
• vermittelt der beigefügte Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes
Bild von der Lage des Konzerns. In allen wesentlichen Belangen steht dieser
Konzernlagebericht in Einklang mit dem Konzernabschluss, entspricht den
deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der
zukünftigen Entwicklung zutreffend dar. Unser Prüfungsurteil zum Konzernlagebericht erstreckt sich nicht auf den Inhalt der im Abschnitt „Sonstige
Informationen“ genannten Bestandteile des Konzernlageberichts.
Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen
Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und
des Konzernlageberichts geführt hat.
Weitere Angaben
Bestätigungsvermerk des unabhängigen A
bschlussprüfers
Grundlage für die Prüfungsurteile
Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB und der EU-Abschlussprüferverordnung (Nr. 537/2014; im Folgenden „EU-APrVO“) unter Beachtung der vom
Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze
ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach
diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des
Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts“ unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir
sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den
europarechtlichen sowie den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und wir haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten
in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Darüber hinaus erklären
wir gemäß Artikel 10 Abs. 2 Buchst. f) EU-APrVO, dass wir keine verbotenen
Nichtprüfungsleistungen nach Artikel 5 Abs. 1 EU-APrVO erbracht haben.
Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum
Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht zu dienen.
Besonders wichtige Prüfungssachverhalte in der Prüfung
des Konzernabschlusses
Besonders wichtige Prüfungssachverhalte sind solche Sachverhalte, die nach
unserem pflichtgemäßen Ermessen am bedeutsamsten in unserer Prüfung
des Konzernabschlusses für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum
31. Dezember 2020 waren. Diese Sachverhalte wurden im Zusammenhang
mit unserer Prüfung des Konzernabschlusses als Ganzem und bei der Bildung
unseres Prüfungsurteils hierzu berücksichtigt; wir geben kein gesondertes
Prüfungsurteil zu diesen Sachverhalten ab
Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Wohn- und
Geschäftsbauten, Pflegeimmobilien sowie Projektentwicklungen
Zur Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien verweisen wir auf
die Ausführungen im Konzernanhang unter den Abschnitten A.4, C.1, C.2 und D.1.
DAS RISIKO FÜR DEN ABSCHLUSS
In dem Konzernabschluss der Deutsche Wohnen zum 31. Dezember 2020 sind als
Finanzinvestition gehaltene Immobilien (im Wesentlichen Wohn- und Geschäftsbauten, Pflegeimmobilien und Projektentwicklungen) in Höhe von EUR 28,1 Mrd
ausgewiesen. Die Deutsche Wohnen bewertet die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert. Im abgelaufenen Geschäftsjahr
wurden Erträge aus positiven Wertänderungen der beizulegenden Zeitwerte in
Höhe von EUR 1,65 Mrd in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.
233
234
DEUTSCHE WOHNEN SE
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2020
Die Deutsche Wohnen ermittelt die beizulegenden Zeitwerte der als Finanzinvestition gehaltenen Bestandsimmobilien der Wohn- und Geschäftsbauten
intern über ein Discounted-Cashflow-Modell. Zusätzlich wird durch die Jones
Lang LaSalle SE (im Folgenden JLL) ein Bewertungsgutachten erstellt, das der
Deutsche Wohnen zur Bestätigung der internen Bewertungsergebnisse für die
Wohn- und Geschäftsbauten dient. Für die Bewertung der Projektentwicklungen von Wohn- und Geschäftsbauten nutzt die Deutsche Wohnen als Ausgangsbasis Residualwertkalkulationen von JLL. Die Bewertung der Pflegeimmobilien
erfolgt durch die W&P Immobilienberatung GmbH (im Folgenden W&P) mittels
eines Discounted-Cashflow-Modells.
Die interne Bewertung und die Bewertungen von JLL und W&P erfolgten auf
den Bemessungsstichtag 31. Dezember 2020.
In die Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien fließen
zahlreiche bewertungsrelevante Annahmen ein, die mit erheblichen Schätzunsicherheiten und Ermessen verbunden sind. Bereits geringe Änderungen
der bewertungsrelevanten Annahmen können zu wesentlichen Änderungen
der resultierenden beizulegenden Zeitwerte führen.
Die wesentlichen Bewertungsannahmen für die Bewertung der Bestandsimmobilien der Wohn- und Geschäftsbauten waren zum Bemessungsstichtag
das jährliche Mietwachstum sowie die Diskontierungs- und Kapitalisierungs
zinssätze.
Die wesentlichen Bewertungsannahmen aus der Residualwertkalkulation
für die Projektentwicklungen von Wohn- und Geschäftsbauten waren zum
Bemessungss tichtag die Nettokapitalwerte nach Fertigstellung, die aus
stehende Projektentwicklungskosten inklusive Finanzierungskosten und
Entwicklergewinn.
Die wesentlichen Bewertungsannahmen für die Bewertung der Pflegeimmobilien
waren zum Bemessungsstichtag die Marktmieten, die Diskontierungszinssätze
und die Instandhaltungsaufwendungen.
Es besteht das Risiko für den Abschluss, dass aufgrund der bestehenden
Schätzunsicherheiten und der Ermessensbehaftung die Bewertung der als
Finanzinvestition gehaltenen Immobilien nicht angemessen ist.
Darüber hinaus besteht das Risiko für den Abschluss, dass die nach IAS 40
und IFRS 13 für die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien erforderlichen
Anhangangaben nicht vollständig und angemessen sind.
Weitere Angaben
Bestätigungsvermerk des unabhängigen A
bschlussprüfers
UNSERE VORGEHENSWEISE IN DER PRÜFUNG
Unsere Prüfungshandlungen in Bezug auf die Bestandsimmobilien der
Wohn- und Geschäftsbauten umfassten insbesondere die Beurteilung des
internen Bewertungsverfahrens im Hinblick auf die Konformität mit IAS 40 in
Verbindung mit IFRS 13, der Richtigkeit und Vollständigkeit der verwendeten
Daten zu den Immobilienbeständen, der Angemessenheit der verwendeten
wesentlichen Bewertungsannahmen wie des jährlichen Mietwachstums, sowie
der angewandten Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze. Dabei haben
wir unsere Bewertungsspezialisten in die Prüfung einbezogen.
Wir haben das interne Bewertungsverfahren auf Angemessenheit des Bewertungsmodells sowie rechnerische und finanzmathematische Richtigkeit beurteilt
und uns davon überzeugt, dass die für die Bewertung relevanten Annahmen und
Daten sachgerecht für den Bemessungsstichtag erhoben wurden.
Die im internen Bewertungsmodell verarbeiteten Sollmieten haben wir mit den
im ERP-System hinterlegten Sollmieten verglichen. Wir haben uns zuvor von der
Angemessenheit und der Funktionsfähigkeit der implementierten Kontrollen
im Vermietungsprozess überzeugt, die sicherstellen, dass die im ERP-System
hinterlegten Sollmieten mit den Vertragsmieten übereinstimmen.
Wir haben danach die Angemessenheit der gewählten Bewertungsannahmen
anhand einer repräsentativen Auswahl von Immobilien, die um risikoorientiert
bewusst ausgewählte Elemente ergänzt wurde, beurteilt. Zu diesem Zweck
haben wir die bei der Bestimmung des immobilienspezifischen jährlichen Miet
wachstums sowie der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze herangezogenen Annahmen unter Beachtung von Art und Lage der ausgewählten
Objekte durch Abgleich mit markt- und branchenspezifischen Richtwerten auf
Angemessenheit beurteilt. Wir haben für bewusst ausgewählte Objekte auch
Vor-Ort-Besichtigungen durchgeführt, um uns vom jeweiligen Objektzustand
zu überzeugen.
Wir haben uns von der Kompetenz, Fähigkeit und Objektivität der von der
Deutsche Wohnen für die Bewertung der Wohn- und Geschäftsbauten
beauftragten JLL überzeugt, die in ihrem Gutachten angewandte Bewertungsmethodik im Hinblick auf die Konformität mit IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13
beurteilt und die Ergebnisse mit den Bewertungsergebnissen der internen
Bewertung verglichen.
Zudem haben wir die von der Deutsche Wohnen ermittelten beizulegenden
Zeitwerte des Bestands an Wohn- und Geschäftsbauten mit beobachtbaren
Vervielfältigern, die durch anerkannte externe Anbieter bereitgestellt werden,
verglichen.
Unsere Prüfungshandlungen in Bezug auf die Projektentwicklungen von Wohnund Geschäftsbauten umfassten insbesondere:
• Die Beurteilung der Kompetenz, Fähigkeit und Objektivität der von der
Deutsche Wohnen für die Bewertung der Projektentwicklungen von Wohnund Geschäftsbauten beauftragten JLL.
• Die Beurteilung der in der Wertermittlung angewandten Bewertungs
methodik unter Berücksichtigung der speziellen Bewertungsannahmen im
Hinblick auf die Konformität mit IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13.
• Die Beurteilung der Genauigkeit und Vollständigkeit der verwendeten Daten.
• Die Beurteilung der Angemessenheit der verwendeten wesentlichen
Bewertungsannahmen wie der Nettokapitalwerte nach Fertigstellung, den
ausstehenden Projektentwicklungskosten inklusive Finanzierungskosten
und Entwicklergewinn.
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236
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Dabei haben wir unsere Bewertungsspezialisten in die Prüfung einbezogen.
Wir haben die Angemessenheit der gewählten Bewertungsannahmen anhand
einer risikoorientierten bewussten Auswahl von Projektentwicklungen beurteilt.
Dazu haben wir für bewusst ausgewählte Projektentwicklungen auch Vor-OrtBesichtigungen durchgeführt, um uns vom jeweiligen Projektentwicklungsstand
zu überzeugen.
Für die Pflegeimmobilien haben wir uns von der Kompetenz, Fähigkeit und
Objektivität von W&P überzeugt und die angewandte Bewertungsmethodik
beurteilt sowie die Vollständigkeit und Genauigkeit des Mengengerüsts gewürdigt. Wir haben das Gutachten in Bezug auf die wesentlichen Bewertungsannahmen anhand einer risikoorientierten bewussten Auswahl von Immobilien
beurteilt. Dabei haben wir unsere Bewertungsspezialisten in die Prüfung
einbezogen.
Zudem haben wir die Vollständigkeit und Angemessenheit der nach IAS 40 und
IFRS 13 für die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien geforderten Angaben
im Konzernanhang beurteilt.
UNSERE SCHLUSSFOLGERUNGEN
Die für die Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Wohn- und
Geschäftsbauten, Pflegeimmobilien und Projektentwicklungen verwendeten
Annahmen und Daten sind angemessen.
Die im Konzernanhang nach IAS 40 und IFRS 13 für die als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien gemachten Angaben sind vollständig und angemessen.
Sonstige Informationen
Die gesetzlichen Vertreter bzw. der Aufsichtsrat sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen die folgenden
nicht inhaltlich geprüften Bestandteile des Konzernlageberichts:
• die nichtfinanzielle Konzernerklärung, die in Abschnitt 9 des Konzern
lageberichts enthalten ist
• die Erklärung zur Unternehmensführung der Gesellschaft und des Konzerns,
auf die im Konzernlagebericht in Abschnitt 8 Bezug genommen wird
Die sonstigen Informationen umfassen zudem die übrigen Teile des Geschäftsberichts. Die sonstigen Informationen umfassen nicht den Konzernabschluss, die
inhaltlich geprüften Konzernlageberichtsangaben sowie unseren dazugehörigen
Bestätigungsvermerk.
Unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht
erstrecken sich nicht auf die sonstigen Informationen, und dementsprechend
geben wir weder ein Prüfungsurteil noch irgendeine andere Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu ab.
Weitere Angaben
Bestätigungsvermerk des unabhängigen A
bschlussprüfers
Im Zusammenhang mit unserer Prüfung haben wir die Verantwortung, die oben
genannten sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die
sonstigen Informationen
• wesentliche Unstimmigkeiten zum Konzernabschluss, zu den inhaltlich
geprüften Konzernlageberichtsangaben oder unseren bei der Prüfung
erlangten Kenntnissen aufweisen oder
• anderweitig wesentlich falsch dargestellt erscheinen.
Auftragsgemäß haben wir eine gesonderte betriebswirtschaftliche Prüfung
der nichtfinanziellen Konzernerklärung durchgeführt. In Bezug auf Art, Umfang
und Ergebnisse dieser betriebswirtschaftlichen Prüfung weisen wir auf unseren
Prüfungsvermerk vom 22. März 2021 hin.
Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats
für den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht
Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den
ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen
Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der
Konzernabschluss unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen
Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich
für die internen Kontrollen, die sie als notwendig bestimmt haben, um die
Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.
Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter
dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung,
Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung
der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, es sei denn, es besteht die Absicht
den Konzern zu liquidieren oder der Einstellung des Geschäftsbetriebs oder
es besteht keine realistische Alternative dazu.
Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung
des Konzernlageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des
Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht
und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt.
Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen
und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende
geeignete Nachweise für die Aussagen im Konzernlagebericht erbringen zu
können.
Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses des Konzerns zur Aufstellung des Konzernabschlusses und
des Konzernlageberichts.
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Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des
Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts
Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der
Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder
unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, und ob der Konzernlagebericht
insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in
allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der
Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen
Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen,
der unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht
beinhaltet.
Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie
dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB und der EU-APrVO unter
Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten
deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte
Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als
wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass
sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses
und Konzernlageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von
Adressaten beeinflussen.
Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren
eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus:
• identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher – beabsichtigter
oder unbeabsichtigter – falscher Darstellungen im Konzernabschluss und
im Konzernlagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion
auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend
und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen.
Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden,
ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches
Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen
beinhalten können.
• gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Konzernabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Konzernlageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind,
jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme
abzugeben.
• beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern
angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der
von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und
damit zusammenhängenden Angaben.
• ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten
Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang
mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an
der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit
aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche
Weitere Angaben
Bestätigungsvermerk des unabhängigen A
bschlussprüfers
•
•
•
•
Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die
dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht
aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser
jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks
erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten
können jedoch dazu führen, dass der Konzern seine Unternehmenstätigkeit
nicht mehr fortführen kann.
beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Konzernabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Konzernabschluss
die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass
der Konzernabschluss unter Beachtung der IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und der ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden
deutschen gesetzlichen Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen
entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns
vermittelt.
holen wir ausreichende geeignete Prüfungsnachweise für die Rechnungslegungsinformationen der Unternehmen oder Geschäftstätigkeiten innerhalb des Konzerns ein, um Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum
Konzernlagebericht abzugeben. Wir sind verantwortlich für die Anleitung,
Überwachung und Durchführung der Konzernabschlussprüfung. Wir tragen
die alleinige Verantwortung für unsere Prüfungsurteile.
beurteilen wir den Einklang des Konzernlageberichts mit dem Konzernabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von
der Lage des Konzerns.
führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern
dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Konzernlagebericht durch.
Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei
insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen
Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen
die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen
Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten
Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab.
Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse
wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.
Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem
den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame
Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.
Wir geben gegenüber den für die Überwachung Verantwortlichen eine Erklärung
ab, dass wir die relevanten Unabhängigkeitsanforderungen eingehalten haben,
und erörtern mit ihnen alle Beziehungen und sonstigen Sachverhalte, von denen
vernünftigerweise angenommen werden kann, dass sie sich auf unsere Unab
hängigkeit auswirken, und die hierzu getroffenen Schutzmaßnahmen.
Wir bestimmen von den Sachverhalten, die wir mit den für die Überwachung
Verantwortlichen erörtert haben, diejenigen Sachverhalte, die in der Prüfung
des Konzernabschlusses für den aktuellen Berichtszeitraum am bedeutsamsten
waren und daher die besonders wichtigen Prüfungssachverhalte sind. Wir
beschreiben diese Sachverhalte im Bestätigungsvermerk, es sei denn, Gesetze
oder andere Rechtsvorschriften schließen die öffentliche Angabe des Sachverhalts aus.
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Sonstige gesetzliche und andere
rechtliche Anforderungen
Vermerk über die Prüfung der für Zwecke der Offenlegung
erstellten elektronischen Wiedergabe des Konzernabschlusses
und des Konzernlageberichts nach § 317 Abs. 3b HGB
Wir haben gemäß § 317 Abs. 3b HGB eine Prüfung mit hinreichender Sicherheit
durchgeführt, ob die in der Datei „deutschewohnense-2020-12-31.zip“ (SHA256Hashwert: 15f6d4930735b522cd4659b4c41c1f84a1dbe2c76e8bcf12867dd4265e154ee9), die im geschützten Mandanten-Portal für den Emittenten abrufbar ist, enthaltenen und für Zwecke der Offenlegung erstellten Wiedergaben
des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts (im Folgenden auch als
„ESEF-Unterlagen“ bezeichnet) den Vorgaben des § 328 Abs. 1 HGB an das
elektronische Berichtsformat („ESEF-Format“) in allen wesentlichen Belangen
entsprechen. In Einklang mit den deutschen gesetzlichen Vorschriften erstreckt
sich diese Prüfung nur auf die Überführung der Informationen des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in das ESEF-Format und daher weder
auf die in diesen Wiedergaben enthaltenen noch auf andere in der oben genannten Datei enthaltene Informationen.
Nach unserer Beurteilung entsprechen die in der oben genannten Datei ent
haltenen und für Zwecke der Offenlegung erstellten Wiedergaben des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in allen wesentlichen Belangen den
Vorgaben des § 328 Abs. 1 HGB an das elektronische Berichtsformat. Über dieses Prüfungsurteil sowie unsere im voranstehenden „Vermerk über die Prüfung
des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts“ enthaltenen Prüfungsurteile zum beigefügten Konzernabschluss und zum beigefügten Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 hinaus
geben wir keinerlei Prüfungsurteil zu den in diesen Wiedergaben enthaltenen
Informationen sowie zu den anderen in der oben genannten Datei enthaltenen
Informationen ab.
Wir haben unsere Prüfung der in der oben genannten Datei enthaltenen Wiedergaben des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit § 317 Abs. 3b HGB unter Beachtung des Entwurfs des IDW Prüfungsstandards: Prüfung der für Zwecke der Offenlegung erstellten elektronischen
Wiedergaben von Abschlüssen und Lageberichten nach § 317 Abs. 3b HGB
(IDW EPS 410) durchgeführt. Unsere Verantwortung danach ist nachstehend
weitergehend beschrieben. Unsere Wirtschaftsprüferpraxis hat die Anforde
rungen an das Qualitätssicherungssystem des IDW Qualitätssicherungsstandards: Anforderungen an die Qualitätssicherung in der Wirtschaftsprüferpraxis
(IDW QS 1) angewendet.
Weitere Angaben
Bestätigungsvermerk des unabhängigen A
bschlussprüfers
Die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft sind verantwortlich für die Erstellung der ESEFUnterlagen mit den elektronischen Wiedergaben des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts nach Maßgabe des § 328 Abs. 1 Satz 4 Nr. 1 HGB und für die Auszeichnung des
Konzernabschlusses nach Maßgabe des § 328 Abs. 1 Satz 4 Nr. 2 HGB.
Ferner sind die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie als notwendig erachten, um die Erstellung der ESEF-Unterlagen zu ermöglichen,
die frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – Verstößen gegen die Vorgaben des § 328 Abs. 1 HGB an das elektronische Berichtsformat sind.
Die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft sind zudem verantwortlich für die Einreichung der
ESEF-Unterlagen zusammen mit dem Bestätigungsvermerk und dem beigefügten geprüften
Konzernabschluss und geprüften Konzernlagebericht sowie weiteren offenzulegenden Unterlagen beim Betreiber des Bundesanzeigers.
Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung der Erstellung der ESEF-Unterlagen
als Teil des Rechnungslegungsprozesses.
Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob die ESEF-Unterlagen
frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – Verstößen gegen die Anforderungen des § 328 Abs. 1 HGB sind. Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen
aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus
• identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher – beabsichtigter oder unbeabsichtigter – Verstöße gegen die Anforderungen des § 328 Abs. 1 HGB, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise,
die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen.
• gewinnen wir ein Verständnis von den für die Prüfung der ESEF-Unterlagen relevanten
internen Kontrollen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser
Kontrollen abzugeben.
• beurteilen wir die technische Gültigkeit der ESEF-Unterlagen, d. h. ob die die ESEF-Unterlagen enthaltende Datei die Vorgaben der Delegierten Verordnung (EU) 2019/815 in der zum
Abschlussstichtag geltenden Fassung an die technische Spezifikation für diese Datei erfüllt.
• beurteilen wir, ob die ESEF-Unterlagen eine inhaltsgleiche XHTML-Wiedergabe des geprüften Konzernabschlusses und des geprüften Konzernlageberichts ermöglichen.
• beurteilen wir, ob die Auszeichnung der ESEF-Unterlagen mit Inline XBRL-Technologie
(iXBRL) eine angemessene und vollständige maschinenlesbare XBRL-Kopie der XHTML-
Wiedergabe ermöglicht.
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Übrige Angaben gemäß Artikel 10 EU-APrVO
Wir wurden von der Hauptversammlung am 5. Juni 2020 als Konzernabschlussprüfer gewählt. Wir wurden am 2. Dezember 2020 vom Aufsichtsrat beauftragt.
Wir sind ununterbrochen seit dem Geschäftsjahr 2016 als Konzernabschlussprüfer der Deutsche Wohnen SE tätig.
Wir erklären, dass die in diesem Bestätigungsvermerk enthaltenen Prüfungsurteile mit dem zusätzlichen Bericht an den Prüfungsausschuss nach Art. 11
EU-APrVO (Prüfungsbericht) in Einklang stehen.
Wir haben folgende Leistungen, die nicht im Konzernabschluss oder im Konzernlagebericht angegeben wurden, zusätzlich zur Abschlussprüfung für die Konzernunternehmen erbracht:
Betriebswirtschaftliche Prüfung der nichtfinanziellen Konzernerklärung,
Comfort Letter, Unterstützung im Enforcementverfahren und andere vertraglich vereinbarte Bestätigungsleistungen.
Verantwortlicher Wirtschaftsprüfer
Der für die Prüfung verantwortliche Wirtschaftsprüfer ist René Drotleff.
Berlin, den 22. März 2021
KPMG AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
gez. Schmidt
Wirtschaftsprüfer
gez. Drotleff
Wirtschaftsprüfer
Weitere Angaben
Versicherung der gesetzlichen Vertreter
VERSICHERUNG DER GESETZLICHEN
VERTRETER
„Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden
Rechnungslegungsgrundsätzen der Konzernabschluss ein den tatsächlichen
Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz-und Ertragslage des
Konzerns vermittelt und im zusammengefassten Lagebericht der Geschäfts
verlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage des Konzerns
so dargestellt wird, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes
Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung des Konzerns beschrieben sind.“
Berlin, 19. März 2021
Deutsche Wohnen SE
Michael Zahn
Vorstandsvorsitzender
Philip Grosse
Vorstand
Henrik Thomsen
Vorstand
Lars Urbansky
Vorstand
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GLOSSAR
Core+, Core, Non-Core
Clusterung der Immobilienmärkte zur Bewertung der Attraktivität und Zukunfts
perspektive aus Sicht der Deutsche Wohnen. Dabei sind Core + -Standorte
(Metropolstädte) als besonders dynamisch und wachstumsstark charakterisiert. Core-Standorte weisen ein stabiles Wachstum auf. Non-Core-Standorte
werden eher als wachstumsschwach eingeschätzt und tendenziell bereinigt.
Cost Ratio
Personal- und Sachkosten (Verwaltungskosten) im Verhältnis zur Vertragsmiete.
Die Personal- und Sachkosten (Verwaltungskosten) aus dem Verkauf bleiben bei
der Ermittlung unberücksichtigt.
EBIT
Earnings before Interest and Taxes/Ergebnis vor Zinsen und Ertragsteuern
EBITDA
Earnings before Interest, Taxes, Depreciation and Amortisation/Ergebnis vor
Zinsen, Ertragsteuern und Abschreibungen. Das EBITDA wird ermittelt, indem
die Verwaltungskosten sowie die sonstigen Aufwendungen und Erträge von
der Summe der Segmentergebnisse aus Wohnungsbewirtschaftung, Verkauf,
Pflegebetriebe sowie Pflegeimmobilien subtrahiert werden.
EBITDA (bereinigt)
EBITDA zuzüglich einmaliger Aufwendungen und abzüglich einmaliger Erträge,
die im Zusammenhang mit einmaligen Projekten (zum Beispiel Restrukturie
rungen oder Ankäufen) anfallen.
EBITDAR
Das EBITDAR wird bei der Beschreibung des Segmentergebnisses Pflege
betriebe und Pflegeimmobilien verwendet. Das EBITDAR ist das EBITDA
aus dem operativen Betrieb der Pflegeeinrichtungen vor internen Miet- und
Pachtaufwendungen für Immobilien. Externe Miet- und Pachtaufwendungen
finden gemäß IFRS 16 Leasingbilanzierung keinen Eingang in die EBITDA-
Berechnung und werden somit beim EBITDAR nicht eliminiert.
EBT
Earnings before Taxes/Ergebnis vor Steuern. Der Konzern ermittelt diese Kennzahl auch als bereinigtes Ergebnis vor Steuern (bereinigtes EBT). Das EBT (wie
berichtet) wird bereinigt um das Ergebnis aus der Fair-Value-Anpassung der
als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, um das Ergebnis aus der Zeitwertanpassung von Finanzinstrumenten sowie um sonstige Einmaleffekte.
EPRA
Die EPRA beziehungsweise European Public Real Estate Association ist ein
gemeinnütziger Branchenverband zur Vertretung der Interessen von börsengelisteten, europäischen Immobilienunternehmen. Sie entwickelt unter anderem
Richtlinien und Standards für die Transparenz im gelisteten Immobiliensektor.
EPRA Cost Ratio
Die EPRA Cost Ratio beziehungsweise EPRA-Kostenquote ist eine wesentliche
Kennzahl zur Messung der Kosteneffizienz. Dabei werden die Bewirtschaftungskosten ins Verhältnis zu den Mieteinnahmen gesetzt.
Weitere Angaben
Glossar
EPRA Earnings
Bei der Ermittlung der EPRA Earnings, die das wiederkehrende Ergebnis aus dem
operativen Kerngeschäft repräsentieren, werden insbesondere Bewertungseffekte, latente Steuern und das Verkaufsergebnis aus dem Konzernergebnis
bereinigt.
EPRA NAV
Der EPRA Net Asset Value gibt den Substanzwert oder inneren Wert eines
Immobilienunternehmens an. Der Wert berechnet sich auf Basis des Konzerneigenkapitals (vor Minderheiten) bereinigt um Effekte aus der Ausübung von
Optionen, Wandelanleihen und anderen Rechten am Eigenkapital sowie um die
Marktwerte der derivativen Finanzinstrumente und der latenten Steuern, das
heißt bereinigt um Positionen, die keinen Einfluss auf die langfristige Entwicklung des Konzerns haben. Ab dem Geschäftsjahr 2021 wird der EPRA NAV durch
den EPRA NTA ersetzt.
EPRA Net Disposal Value (NDV)
Der EPRA Net Disposal Value (NDV) repräsentiert den Aktionärswert unter
der Annahme eines Verkaufsszenarios der Vermögenswerte und der vorzeitigen
Rückführung aller Verbindlichkeiten. Der NDV ähnelt in der Ermittlung dem
bislang berichteten EPRA NNNAV und ersetzt diesen zukünftig.
EPRA Net Initial Yield (NIY)
Die EPRA Net Initial Yield ist die annualisierte Vertragsmiete im Verhältnis
zum Fair Value des fertiggestellten Immobilienportfolios zuzüglich geschätzter
Erwerbsnebenkosten eines Investors.
EPRA Net Reinstatement Value (NRV)
Der EPRA Net Reinstatement Value (NRV) spiegelt den Wert zur Wieder
herstellung der Vermögenswerte des Unternehmens bei gleicher Kapitalstruktur
dar. Die Deutsche Wohnen hat von der Option zur Bewertung außerbilanzieller
immaterieller Vermögenswerte keinen Gebrauch gemacht.
EPRA Net Tangible Assets (NTA)
Der EPRA NTA reflektiert den aktuellen Nettovermögenswert unter Berück
sichtigung von An- und Verkäufen. Die latenten Steuern für die als Finanz
investition gehaltenen Immobilien werden entsprechend adjustiert. Der NTA
entspricht in weiten Teilen der Berechnungsweise des bisher kommunizierten
EPRA NAVs, bereinigt um Goodwill, und ist für die Deutsche Wohnen von
besonderer Relevanz. Die Deutsche Wohnen hat von der Option der Hinzu
rechnung der Grunderwerbsteuer keinen Gebrauch gemacht und entsprechend
auf die bilanzierten IFRS (Netto)Werte aufgesetzt.
EPRA Triple Net Asset Value (NNNAV)
Der EPRA NNNAV wird auf Basis des EPRA NAV ermittelt, indem der Fair Value
von Finanzverbindlichkeiten, derivativen Finanzinstrumenten und Unternehmensanleihen sowie latente Steuern berücksichtigt werden. Ab dem Geschäftsjahr 2021 wird der EPRA NNNAV durch den EPRA NDV ersetzt.
EPRA Vacancy Rate (EPRA Leerstandsquote)
Berechnet sich aus der geschätzten annualisierten Marktmiete der Leerstandsflächen im Verhältnis zur Marktmiete des Gesamtportfolios.
Erlösschmälerungen
Die Erlösschmälerungen entsprechen der Summe der jeweils letzten vertraglich
vereinbarten Nettokaltmietzahlungen für die während des betrachteten Zeitraums oder zum betrachteten Stichtag nicht vermieteten, aber vermietbaren
Flächen der jeweils betrachteten Immobilien.
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Fair Value
Der Fair Value ist der Betrag, zu dem ein Vermögenswert zwischen sachverständigen, vertragswilligen und voneinander unabhängigen Geschäftspartnern
getauscht werden könnte.
FFO
Funds from Operations: Der FFO ist eine aus Sicht der Gesellschaft für Immo
biliengesellschaften maßgebliche liquiditätsorientierte Kennziffer, die sich aus
der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung ableitet und Basis für die Dividendenausschüttung ist. Ausgehend vom EBITDA (bereinigt) werden Bereinigungen
um etwaige Sondereffekte, nicht liquiditätswirksame Finanzaufwendungen/
-erträge und nicht liquiditätswirksame Steueraufwendungen/-erträge vorgenommen. Der FFO I (ohne Verkauf) wird um das Ergebnis aus dem Verkauf
bereinigt. Der FFO II (inklusive Verkauf) beinhaltet das Verkaufsergebnis und
bezieht Personal- und Sachkosten (Verwaltungskosten) für das Segment Verkauf mit ein.
Financial Covenants
Financial Covenants sind in einigen Finanzierungsverträgen enthaltene Verein
barungen, in denen sich der Kreditnehmer für die Laufzeit des Kreditvertrags
auf die Einhaltung bestimmter, in der Nebenabrede festgelegter Finanzkennzahlen verpflichtet.
Hedging-Quote
Das Verhältnis zwischen den festverzinslichen oder zinsgesicherten Finanzverbindlichkeiten, Wandelschuldverschreibungen und Unternehmensanleihen zum
Gesamtnominalwert der Finanzverbindlichkeiten, Wandelschuldverschreibungen
und Unternehmensanleihen.
Instandhaltung
Instandhaltungsaufwendungen umschreiben Maßnahmen zum Erhalt des
funktionsfähigen Zustands der Immobilie. Dazu zählen zum Beispiel Reparaturen
und der Austausch von Bauteilen. Größere und komplexe Instandsetzungsmaßnahmen werden in der Position Sanierung ausgewiesen.
Institutioneller Verkauf
Verkauf von Gebäuden (Blockverkäufe)
Leerstandsquote
Die Leerstandsquote beschreibt das Verhältnis der Erlösschmälerungen zur
Sollmiete, jeweils zum betrachteten Stichtag.
Like-for-like-Mietwachstum
Das Like-for-like-Mietwachstum beschreibt das operative Mietwachstum des
Wohnungsbestands, der innerhalb des Vergleichszeitraums durchgehend be
wirtschaftet wurde. Falls nicht anders gekennzeichnet, wird bei der Ermittlung
die Nettokaltmiete Wohnen je Quadratmeter zu Beginn des Vergleichszeitraums
mit dem entsprechenden Wert zum Ende des Zeitraums verglichen. Mietveränderungen, die durch An- und Verkäufe im Vergleichszeitraum zustande
gekommen sind, werden dementsprechend bereinigt.
LTV Ratio
Loan-to-Value Ratio/Verschuldungsgrad. Beschreibt das Verhältnis der Summe
der Nettofinanzverbindlichkeiten zum Wert der als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien zuzüglich der zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerte und der zum Verkauf bestimmten Grundstücke und Gebäude.
Weitere Angaben
Glossar
Mietpotenzial
Differenz aus Markt- und Vertragsmiete.
Multiplikator Marktmiete
Der Multiplikator Marktmiete errechnet sich aus dem Fair Value dividiert
durch die annualisierte Marktmiete zum jeweiligen Bewertungsstichtag. Als
Marktmiete werden dabei die im laufenden Jahr erzielten Neuvertragsmieten
angesetzt.
Multiplikator Vertragsmiete
Der Multiplikator Vertragsmiete errechnet sich aus dem Fair Value dividiert
durch die annualisierte Vertragsmiete zum jeweiligen Bewertungsstichtag.
Neuvermietungsmiete
Die Neuvermietungsmiete ermittelt die Deutsche Wohnen aus den durchschnittlich vereinbarten monatlichen Nettokaltmietzahlungen pro Quadratmeter auf Basis der neu abgeschlossenen Mietverträge im preisfreien Bestand
für die jeweils betrachteten Immobilien während des jeweiligen Geschäftsjahres. Die Neuvermietungsmiete wird als Marktmiete für die Bewertung des
Bewirtschaftungsbestands herangezogen.
NOI
Das Net Operating Income ist das operative Ergebnis aus der Wohnungsbewirtschaftung abzüglich der in diesem Rahmen anfallenden Personal- und
Sachkosten (Verwaltungskosten). Es ist mit dem Net Rental Income oder
dem EBITDA aus der Vermietung gleichzusetzen.
Sanierung
Sanierungen beinhalten alle Maßnahmen zur nachhaltigen Verbesserung der
technischen Beschaffenheit der Immobilien und Herstellung eines zeitgemäßen
Zustands. Hierin enthalten sind neben komplexen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen auch Wohnungsrenovierungen bei Mieterwechsel. Typische Sanierungsmaßnahmen sind die Durchführung von Energiesparmaßnahmen,
wie zum Beispiel der Einbau von Isolierglasfenstern oder Wärmeschutzmaßnahmen sowie der Austausch von Strängen und Fenstern und die Erneuerung
der Bäder. Nur ein Teil der Sanierungskosten sind Modernisierungsmaßnahmen
im Sinne des § 555b BGB, die zu einer entsprechenden Mieterhöhung nach
§ 559 BGB berechtigen.
Sollmiete
Die Sollmiete ist die Summe aus Vertragsmieten und Erlösschmälerungen.
Vertragsmiete
Die Vertragsmiete ist die Summe der vertraglich vereinbarten Nettokaltmietzahlungen für die während des betrachteten Zeitraums oder zum betrachteten
Stichtag vermieteten Flächen der jeweiligen Immobilien.
Vertragsmiete pro Quadratmeter
Die Vertragsmiete pro Quadratmeter ist die vertraglich geschuldete Netto
kaltmiete der vermieteten Wohnungen geteilt durch die vermietbare Fläche.
Wohnungsprivatisierung
Verkauf von Eigentumswohnungen
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KONTAKT
IMPRESSUM
Sebastian Jacob
Leiter Investor Relations
Herausgeber
Telefon +49 30 89786-5413
Telefax +49 30 89786-5419
Deutsche Wohnen SE
Mecklenburgische Straße 57
14197 Berlin
Telefon +49 30 89786-0
Telefax +49 30 89786-1000
info@deutsche-wohnen.com
www.deutsche-wohnen.com
Deutsche Wohnen SE, Berlin
Konzept, Gestaltung
und Realisation
Silvester Group, Hamburg
www.silvestergroup.com
Bildnachweis
Andreas Pohlmann, München
Dieser Geschäftsbericht liegt in
deutscher und englischer Sprache vor.
Beide Versionen stehen unter
www.deutsche-wohnen.com zum
Download zur Verfügung.
Weitere Angaben
Finanzkalender 2021
FINANZKALENDER 2021
25.03.2021
Veröffentlichung Konzern-/Jahresabschluss 2020 – Geschäftsbericht 2020
12.05.2021
Veröffentlichung Zwischenmitteilung zum 31.03.2021/1. Quartal
01.06.2021
Ordentliche Hauptversammlung 2021, virtuell
13.08.2021
Veröffentlichung Zwischenbericht zum 30.06.2021/Halbjahresergebnisse
12.11.2021
Veröffentlichung Zwischenmitteilung zum 30.09.2021/1. – 3. Quartal
Disclaimer
Dieser Bericht enthält zukunftsgerichtete Aussagen. Diese Aussagen basieren auf den
gegenwärtigen Erfahrungen, Vermutungen und Prognosen des Vorstands sowie den ihm
derzeit verfügbaren Informationen. Die zukunftsgerichteten Aussagen sind nicht als
Garantien der darin genannten zukünftigen Entwicklungen und Ergebnisse zu verstehen.
Die zukünftigen Entwicklungen und Ergebnisse sind vielmehr von einer Vielzahl von Faktoren abhängig. Sie beinhalten verschiedene Risiken und Unwägbarkeiten und beruhen auf
Annahmen, die sich möglicherweise als nicht zutreffend erweisen. Zu diesen Risikofaktoren
gehören insbesondere die im Risikobericht dieses Geschäftsberichts genannten Faktoren.
Wir übernehmen keine Verpflichtung, die in diesem Bericht gemachten zukunftsgerich
teten Aussagen zu aktualisieren. Dieser Geschäftsbericht stellt kein Angebot zum
Verkauf und keine Aufforderung zur Abgabe eines Angebots zum Kauf von Wertpapieren
der Deutsche Wohnen SE dar.
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