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Full text: IBB-Wohnungsmarktbericht ... (Rights reserved) Issue2018 (Rights reserved)

IBB Wohnungsmarktbericht 2018 www.ibb.de IBB Wohnungsmarktbericht 2018 Schwerpunktthema: Bauüberhänge 4 © SenStadtWohn, Fotograf: Marco Urban Geleitwort Katrin Lompscher Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen des Landes Berlin Die Anziehungskraft Berlins ist ungebrochen. Seit zehn Jahren verzeichnet unsere Stadt einen stetigen Bevölkerungszuwachs, im Schnitt kamen jährlich rund 40.000 Neu-Berlinerinnen und -Berliner hinzu. Die Auswirkungen dieses Wachstums Berlins sind insbesondere für Wohnungsuchende deutlich spürbar. Die Preise steigen, während das Angebot – insbesondere von leistbarem Wohnraum – nicht Schritt hält. Neubau, aber auch die Sicherung bezahlbarer Mieten im Bestand sind deshalb wichtiger denn je. Laut Stadtentwicklungsplan Wohnen werden bis 2021 jährlich 20.000 Wohnungen gebraucht, um die zusätzliche Nachfrage und das aufgelaufene Defizit seit 2013 auszugleichen. In der Folge entwickelten sich die Baufertigstellungen weiter dynamisch und erreichten im Jahr 2017 mit rund 15.700 Wohnungen ihren bisherigen Höchststand. Es sind weiter große Anstrengungen aller Beteiligten erforderlich, um dieses Niveau zu verstetigen und zu erhöhen. Daher hat der Senat 2018 ein umfangreiches Handlungsprogramm zur Beschleunigung des Wohnungsbaus beschlossen. Zu dem Maßnahmenpaket gehören u. a. konkrete Schritte zur Vereinfachung und Beschleunigung von Baugenehmigungsverfahren, die bedarfsgerechte Erweiterung der Bau- und Planungskapazitäten der Wohnungsbaugesellschaften und die verstärkte Vergabe landeseigener Grundstücke an Genossenschaften. Ein weiteres Potenzial, dem Wohnraummangel zu begegnen, birgt der bestehend hohe Bauüberhang. Dabei handelt es sich um Wohnungen, die genehmigt, aber noch nicht im Bau befindlich bzw. noch nicht fertiggestellt sind. Diese neu zu errichtenden Wohnungen aus dem Bauüberhang haben einen bedeutenden Teil des zeitintensiven Projektvorlaufs bereits erfolgreich absolviert, eine zeitnahe Fertigstellung eines Großteils wäre daher möglich. Dieser Überhang hat in den letzten Jahren stetig zugenommen. Der vorliegende Bericht widmet sich deshalb schwerpunktmäßig diesem Thema. Darüber hinaus hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen im Rahmen der diesjährigen Erfassung des Bauüberhangs durch die Bezirke externe Unterstützung angeboten, die von vier Bezirken angenommen wurde. Hier sollen nun im konkreten Einzelfall den Gründen von Bauverzögerungen nachgegangen und Abhilfemöglichkeiten geprüft werden. Um Berlin als sozial gemischte, grüne und lebenswerte Stadt für alle Bevölkerungsgruppen zu erhalten, gehen die Bauanstrengungen Hand in Hand mit spezifischen bedarfsorientierten wohnungspolitischen Maßnahmen. Für Haushalte mit geringen Einkommen (WBSBerechtigte) wurde z. B. ein Förderprogramm für den Erwerb genossenschaftlicher Geschäftsanteile geschaffen. Ferner sind Anfang 2018 die neuen Förderungsbestimmungen – die WFB 2018 – in Kraft getreten. In den kommenden Jahren soll die Zahl der geförderten Wohnungen von derzeit 4.000 um jeweils 500 Wohnungen jährlich steigen, bis das Niveau von 5.000 geförderten Wohnungen im Jahr erreicht wird. Im Frühjahr 2018 erfolgte eine Novellierung des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes. Mit der verlängerten Kappungsgrenzen-Verordnung wird zudem für weitere fünf Jahre die eingeschränkte Mieterhöhungsmöglichkeit in ganz Berlin festgeschrieben. Die Zahl der sozialen Erhaltungsgebiete (Milieuschutzgebiete) ist stadtweit auf derzeit 56 Gebiete gestiegen. In sozialen Erhaltungsgebieten leben nun 853.763 Menschen in 450.092 Wohnungen. Der aktuelle IBB Wohnungsmarktbericht 2018 zeigt deutlich, dass weitere wohnungspolitische Maßnahmen notwendig sind, um die aktuell angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt für die Berlinerinnen und Berliner mit mittleren und geringen Einkommen nachhaltig zu verbessern und die Stadt für alle als lebenswerten Ort zu erhalten. Vorwort 5 Vorwort Höchststände verzeichnete auch der Wohnungsbau: In Berlin und dem Umland wurden 2017 insgesamt 22.315 Neubauwohnungen fertiggestellt. Davon entfielen 15.669 auf Berlin und 6.646 auf das Umland. Auch die Zahl der zum Bau genehmigten Wohnungen stieg in den vergangenen Jahren stark an, allerdings folgen die Fertigstellungszahlen dieser Dynamik immer nur verzögert. Dies führte zu einem steigenden Bauüberhang, also zu hohen Zahlen von genehmigten, aber noch nicht fertiggestellten Wohnungen. Das diesjährige Schwerpunktthema widmet sich diesem Komplex und beleuchtet den aktuellen Bauüberhang näher. Trotz gestiegener Neubauzahlen fehlen viele Wohnungen, und die Situation auf dem Wohnungsmarkt ist von ausgewogenen Verhältnissen weit entfernt. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen beziffert den Neubaubedarf bis 2030 auf 194.000 zusätzliche Wohnungen. Ein flächendeckendes Angebotsdefizit an preiswertem Wohnraum ist nicht nur in der Berliner Innenstadt zu verzeichnen, wo Mieten mit Mittelwerten von 12 EUR/m2 und mehr dominieren. Die zunehmende Verknappung des Angebots an preiswerten Wohnungen ist inzwischen deutlich über den S-Bahn-Ring hinaus spürbar. Auch mit Blick auf diese Entwicklungen haben wir im diesjährigen IBB Wohnungsmarktbericht das Thema Neubauförderung aufgegriffen. Seit 2014 leistet die IBB einen Beitrag in Form des IBB Wohnungsneubaufonds zum Bau von bezahlbaren Wohnungen. Die ungebremste Nachfrage nach Wohnraum scheint auch die Angebotspreise für Eigentumswohnungen weiter zu beflügeln. Erstmals überschritt der mittlere Angebotskaufpreis für das Segment Neubau die Marke von 5.000 EUR/m2 deutlich. Wie entwickelt sich Berlin im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten? Hier zeigt sich, dass die Bundeshauptstadt, anders als früher, nun preislich auf dem Niveau von Hamburg und Köln liegt. Ursächlich hierfür ist die außergewöhnlich starke und für viele Berlinerinnen und Berliner schmerzliche Preisdynamik auf dem Berliner Mietwohnungsmarkt in den letzten Jahren. Mit dem IBB Wohnungsmarktbericht 2018 möchten wir Sie – wie bereits in den Vorjahren – wieder dazu einladen, sich ein eigenes Bild von den zentralen Entwicklungen und anstehenden Herausforderungen am Berliner Wohnungsmarkt zu machen. © IBB Das enorme Bevölkerungswachstum ist weiterhin der bestimmende Faktor am Berliner Wohnungsmarkt. Im Jahr 2017 stieg die Bevölkerungszahl mit über 3,6 Millionen Menschen auf ein neues Rekordniveau seit Ende des Zweiten Weltkrieges. Durch den großen Zuwachs an Ein- und Zweipersonenhaushalten überschritt Berlin erstmalig die Marke von zwei Millionen Haushalten. Das Wachstum betrifft die ganze Stadt. Zudem wuchs das Umland in den zurückliegenden Jahren ähnlich dynamisch wie die Bundeshauptstadt. Dr. Jürgen Allerkamp Vorsitzender des Vorstands der Investitionsbank Berlin (IBB) 6 Inhaltsverzeichnis Geleitwort der Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen des Landes Berlin, Katrin Lompscher 4 Vorwort des Vorsitzenden des Vorstands der Investitionsbank Berlin, Dr. Jürgen Allerkamp 5 Inhaltsverzeichnis 6 1. Ergebnisse im Überblick 8 1.1 Ausgewählte Daten im Überblick 10 1.2 Wohnungspolitisches Stadtgeschehen 11 2. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen 12 3. Entwicklung der Wohnungsnachfrage 14 3.1 Bevölkerungsentwicklung in Berlin 14 3.2 Haushalts- und Einwohnerentwicklung 22 3.3 Sozioökonomische Faktoren 28 3.3.1 Einkommen und Bedarfsgemeinschaften 28 3.3.2 Wohnberechtigung und Wohngeld 32 4. Entwicklung des Wohnungsangebots 4.1 Bautätigkeit 36 36 4.1.1 Gesamtstädtisches Baugeschehen 36 4.1.2 Baugeschehen in den Berliner Bezirken und Planungsräumen 39 4.2 Wohnungsbestand 41 4.3 Strukturveränderungen im Wohnungsbestand 43 4.4 Geförderter Mietwohnungsbau 47 4.4.1 Entwicklung im geförderten Mietwohnungsbestand 47 4.4.2 Neubauförderung im Mietwohnungsbau 50 4.5 Entwicklung der Angebotspreise und -mieten 52 4.5.1 Angebotskaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser 53 4.5.2 Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen 57 4.5.3 Angebotsmieten 61 4.6 Mietspiegel und Mieten im Sozialen Wohnungsbau 66 4.7 Wohnflächen und Leerstände 70 5. Fazit 72 Inhaltsverzeichnis 6. Schwerpunktthema: Bauüberhänge 7 76 6.1 Bauüberhänge im Fokus 76 6.2 Die Entwicklung der Bauüberhänge in Berlin 77 6.3 Struktur der Bauüberhänge (Gebäudeart, Baufortschritt, Bezirke, Bauherren) 78 6.4 Fertigstellungsdauer der Bauvorhaben 81 6.5 Entstehungshistorie des Bauüberhanges 2017 81 6.6 Fazit 83 7. Bezirksprofile 84 7.1 Bezirksprofil Mitte 84 7.2 Bezirksprofil Friedrichshain-Kreuzberg 86 7.3 Bezirksprofil Pankow 88 7.4 Bezirksprofil Charlottenburg-Wilmersdorf 90 7.5 Bezirksprofil Spandau 92 7.6 Bezirksprofil Steglitz-Zehlendorf 94 7.7 Bezirksprofil Tempelhof-Schöneberg 96 7.8 Bezirksprofil Neukölln 98 7.9 Bezirksprofil Treptow-Köpenick 100 7.1o Bezirksprofil Marzahn-Hellersdorf 102 7.11 Bezirksprofil Lichtenberg 104 7.12 Bezirksprofil Reinickendorf 106 8. Erläuterungen und Glossar 108 9. Abbildungs- und Tabellenverzeichnis 110 9.1 Abbildungsverzeichnis 110 9.2 Tabellenverzeichnis 113 Die Zahlen für Einwohner und Bevölkerung basieren auf verschiedenen Datengrundlagen und können daher voneinander abweichen (siehe Glossar, S. 108). Tab. 21 Weitere Zahlen im Tabellenband; Download unter www.ibb.de/wohnungsmarkt Der vorliegende Bericht und ein ergänzender Tabellenband mit einem ausführlichen Zahlenwerk sind als Download unter folgender Internetadresse abrufbar: www.ibb.de/wohnungsmarktbericht Hier finden Sie auch zusätzliche interaktive Darstellungen, laufende Aktualisierungen sowie eine Zusammenfassung in deutscher und englischer Sprache. 8 1. Ergebnisse im Überblick Fachkräftemangel und Kapazitätsengpässe betreffen vor allem die Bauindustrie Berlin ist seit mehreren Jahren von einem starken konjunkturellen Aufschwung geprägt. Als wichtiger Ausbildungs- und Arbeitsstandort ist die Hauptstadt besonders attraktiv für junge Erwachsene, primär aus dem Bereich Information und Kommunikation. Hier hat sie sich den Ruf eines Digital- und Wissenschaftsstandortes aufgebaut. Zur Jahresmitte 2018 verzeichnete Berlin rund 50.000 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte mehr als im Vorjahreszeitraum. Es fehlen weiterhin Fachkräfte, vor allem aus den Bereichen Bauen und Handwerk. Die daraus resultierenden Kapazitätsengpässe und die hohe Auftragsintensität drohen auch den Wohnungsbau zu verlangsamen. Bevölkerungswachstum weiter hoch, aber unter Vorjahresniveau Die Bevölkerungszahl Berlins nahm auch 2017 weiterhin zu, im Vergleich zum Vorjahr jedoch auf einem etwas niedrigeren Niveau. Per Saldo wuchs die Stadt um 38.665 Menschen. Mit 3.613.495 erreichte die Bevölkerungszahl ein Rekordniveau seit Ende des Zweiten Weltkriegs. Nicht nur Berlin wächst, sondern auch sein Umland. Mit einer Bevölkerungszunahme von fast 6 % wuchs das Berliner Umland zwischen 2013 und 2017 in ähnlichem Ausmaß wie Berlin. Motor dieser Entwicklung in der Bundeshauptstadt bleibt der Zuzug von außen, der rund 85 % der Bevölkerungsgewinne begründet. 2015 und 2016 bleiben Ausnahmejahre in der Wanderungsstatistik Die Berliner Wanderungsaktivitäten waren von jeher vorrangig durch das Ausland geprägt. Aufgrund des Flüchtlingszuzugs innerhalb der Jahre 2015 und 2016 stieg der Außenwanderungssaldo immens an. Dieser Trend setzte sich nicht fort, vielmehr pendeln sich die Zahlen im Jahr 2017 auf dem Niveau von 2014 ein. 2015 und 2016 stellen für Berlin somit keinen Trendwechsel, sondern eine Ausnahme dar. Die meisten Ausländer kamen 2017 aus Rumänien, Bulgarien und Polen, dem Vereinigten Königreich und den USA, deutlich weniger jedoch aus dem Nahen Osten. Junge Menschen tragen das Bevölkerungswachstum Vor allem junge Erwachsene kommen in die Hauptstadt mit ihrem breiten Ausbildungs- oder Arbeitsangebot. Ältere Personen sowie zunehmend auch Familien mit jüngeren Kindern tendierten 2017 eher zum Wegzug aus Berlin, wobei die möglichen Motive hierbei vom Eigenheim bis zu den gestiegenen Mieten in Berlin reichen. Dieser Trend kam vor allem dem Umland Berlins zugute, welches ein deutliches Wachstum verzeichnete. Haushaltszahl auf Rekordhoch Berlin erreichte 2017 mit mehr als 2 Millionen Haushalten ein neues Rekordhoch. Rund 80 von 100 Haushalten sind dabei Ein- oder Zweipersonenhaushalte. In sieben Bezirken bestanden im Jahr 2017 mehr als die Hälfte aller Haushalte aus einer Person. Bauintensität im Betrachtungszeitraum auf Rekordniveau Dem Berliner Wohnungsmarkt fehlen weiterhin zehntausende Wohnungen, obwohl sich die Bauintensität und Fertigstellungen auf einem hohen Niveau befanden. Schwerpunkte des Wohnungsbaus lagen 2017 dabei vor allem in den Innenstadtbezirken sowie in den innenstadtnahen Bereichen im Nordosten und Südosten der Stadt. Ein Drittel der Fertigstellungen entfiel allein auf die beiden Bezirke Mitte und Lichtenberg. Die Baugenehmigungen stagnierten 2017 zuletzt auf einem hohen Niveau von knapp 25.000 zum Bau genehmigter Wohnungen. 22.000 neue Wohnungen in Berlin und Umland, Schwerpunkt im Mehrfamilienhaus Der Wohnungsbau in der gesamten Region hat sich in den letzten Jahren erheblich dynamisiert. Wurden 2008 noch weniger als 8.000 Wohnungen in Berlin und Umland gebaut, waren es 2017 insgesamt rund 22.000. 40 % der fertiggestellten Wohnungen im Berliner Umland im Bereich Geschosswohnungsbau markieren hier einen absoluten wie anteiligen Höchstwert. In der Bundeshauptstadt entfielen zuletzt sogar fast drei Viertel der neuen Wohnungen auf den Geschosswohnungsbau. Schwerpunktthema: Bauüberhänge im Fokus In den vergangenen Jahren stieg die Zahl der Baugenehmigungen stark an, die Fertigstellungszahlen folgten dieser Dynamik zunächst nur bedingt. Diese Differenz, die als Bauüberhang bezeichnet wird, ist vor allem ein zeitliches Phänomen und auf die Dauer der Fertigstellung zurückzuführen. Je nach Marktakteur variierte die mittlere Fertigstellungsdauer 2017 jedoch sehr stark. So wiesen die kommunalen Wohnungsunternehmen in den letzten Jahren vergleichsweise kurze Fertigstellungszeiten von 22 Monaten auf. Mit rund zwei Jahren Fertigstellungsdauer folgten private Wohnungsunternehmen und Genossenschaften, die für den Hauptanteil der genehmigten Neubauwohnungen standen, sowie Akteuren aus dem Bereich Handel/Kreditinstitute/Versicherungen. Dies lässt erwarten, dass ein wesentlicher Teil der sich im Bauüberhang befindlichen Wohnungen alsbald fertiggestellt wird – auch mit Blick auf die Tatsache, dass sich Ende 2017 gut zwei Drittel aller genehmigten Wohnungen bereits in der Umsetzung befanden, fast ein Drittel sogar schon im Rohbau fertiggestellt waren. Als sehr gering erwies sich der Anteil der sich langjährig im Bauüberhang befindlichen Wohnungen ohne Baubeginn. 90 % der sich Ende 2017 im Bauüberhang befindlichen Wohnungen wurden erst in den Jahren 2015 bis 2017 genehmigt. Ausgehend von den Jahren 2010 bis 2017 kann, unter Bezugnahme der durchschnittlichen Fertigstellungsdauer von 2 Jahren, eine Realisierungsquote angenommen werden. So ist davon auszugehen, dass 90 % der sich derzeit im Bauüberhang befindlichen Wohnungen auch realisiert werden. Zahl der Umwandlungen nimmt wieder zu 2017 wurden 16.548 Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt. Dies entspricht einem Plus von rund 3.300 Wohnungen im Vergleich zum Vorjahr. Somit wurde im Jahresverlauf fast jede hundertste Mietwohnung in Wohneigentum umgewandelt, und zwar auf einem Niveau, welches nur knapp unter dem Rekordhoch von 2015 liegt. Das Umwandlungsgeschehen konzentrierte sich dabei innerhalb des S-Bahn-Rings, vor allem auf den Bezirk FriedrichshainKreuzberg. Leerstandsquoten in allen Teilmärkten unterhalb der Fluktuationsreserve Unterschiedliche Teilmarktuntersuchungen zeigten 2017 übereinstimmend Wohnungsleerstände unterhalb der Fluktuationsreserve. Diese sollte für ein reibungsloses Funktionieren des Wohnungsmarktes bei 2 bis 3 % des Wohnungsbestandes liegen. Alle abgebildeten Ansätze zur Messung des Leerstands wiesen ein sehr niedriges Niveau zwischen 0,9 und 2,1 % des Wohnungsbestandes der jeweiligen Teilmärkte aus, eine ähnliche Entwicklung für den Gesamtmarkt kann unterstellt werden. Innenstadt fast flächendeckend mit Angebotsmieten oberhalb von 12,00 EUR/m2 Im Jahr 2018 betrug die mittlere Angebotsmiete in Berlin 10,32 EUR/m2 nettokalt. Damit setzte sich der Anstieg der vorhergehenden Jahre fort, wenngleich mit leicht abgeschwächter Dynamik im Vergleich zu 2016 und 2017. Nur unwesentlich niedriger lag der Mittelwert für Wohnungsanzeigen aus dem Berliner Umland mit 9,10 EUR/m2. Insbesondere in der Innenstadt dominierten Gebiete mit Mittelwerten von 12,00 EUR/m2 und mehr. Dieser Befund breitete sich inzwischen deutlich bis über den S-Bahn-Ring hinaus aus. Die Angebotsmieten im Neubau stagnierten seit 2014 auf einem Niveau von 13,00 EUR/m2. Im Jahr 2018 setzte erstmals wieder ein Aufwärtstrend ein, der Mittelwert erreichte ein Niveau von 14,04 EUR/m2. Preisanstiege bei Wohneigentum gehen ungebremst weiter Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen kennen weiterhin nur eine Richtung: nach oben. Hier scheint eine ungebremste Nachfrage die Preise weiter zu erhöhen. Im Durchschnitt wurden im Jahr 2018 Angebotspreise in Höhe von 4.200 EUR/m2 in Berlin inseriert. Innerhalb des S-Bahn-Rings dominierten Angebote von 4.500 EUR/m2 und mehr. In besonders gefragten Lagen der City-West, von Mitte und Prenzlauer Berg, in weiten Teilen Charlottenburgs und Wilmersdorfs lagen die Mittelwerte noch deutlich höher. Die geforderten Kaufpreise für Bestandsobjekte erreichten im vierten Quartal 2018 mit 4.098 EUR/m2 ein Niveau, das noch vor wenigen Jahren im Neubau aufgerufen wurde. Der Mittelwert des Neubaus wiederum übersprang 2018 erstmals die Marke von 5.000 EUR/m2, und dies mit 5.649 EUR/m2 deutlich. 9 Überblick Überblick 10 1.1 Ausgewählte Daten im Überblick Kennzahl Berlin 2017 Veränderung gegenüber 2016 116,6 +3,1 % 9,0 -0,8 %-Punkte Preisindex für Verbraucherpreise (2010 = 100) 110,0 +1,8 %-Punkte Baukosten pro m2 Wohnfläche (Neubau) (in EUR) – Wohngebäude 1.544 +5,0 % Preisindex Neubau Wohngebäude (2010 = 100) 118,9 +3,7 % Bevölkerung (am Ort der Hauptwohnung) 3.613.495 +1,1 % Zahl der Haushalte 2.002.900 +2,0 % Einwohner je Haushalt (durchschnittliche Haushaltsgröße) 1,80 -0,4 % Anteil Einpersonenhaushalte (in %) 52,4 +0,7 %-Punkte Bedarfsgemeinschaften nach SGB II je 100 Haushalte 14,9 ±0,0 %-Punkte Durchschnittl. mtl. Haushaltsnettoeinkommen in EUR (Median) 2.025 +3,8 % 1.932.296 +0,8 % 1.638.800 +0,7 % 103.441 -10,0 % 15.669 +14,7 % 12.785 +20,5 % 24.743 -1,2 % 21.472 +1,9 % Belegungsdichte (Einwohner je Wohnung) 1,9 +0,6 % Wohnfläche je Wohneinheit (in m ) 73,2 ±0,0 % Wohnfläche je Einwohner (in m2) 38,1 -0,2 % Verbraucherpreisindex Nettokaltmiete (2010 = 100) 112,5 +1,9 % Index Wohnnebenkosten (2010 = 100) 94,5 +0,5 % Angebotsmieten (in EUR nettokalt/m Wohnfläche)* 10,32 +5,4 % Angebotskaufpreise (Eigentumswohnungen) (EUR/m2 Wohnfläche)* 4.200 +11,9 % Trendpfeil 2019 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Bruttoinlandsprodukt (BIP) (2010 = 100), preisbereinigt Arbeitslosenquote (bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen – in %) Wohnungsnachfrage Wohnungsangebot Wohnungsbestand – darunter Mietwohnungen – darunter Sozialmietwohnungen (nach WoBindG) Fertiggestellte Wohnungen (insgesamt) – darunter im Neubau fertiggestellte Wohnungen Baugenehmigungen (insgesamt) – darunter Baugenehmigungen für Neubau Mieten und Wohnungsmarkt 2 2 *Auswertungszeitraum: 2018, Veränderung zu 2017; Datengrundlage: empirica-systeme GmbH Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen; empirica-systeme GmbH Ergänzende und ausführliche Daten im Tabellenband zum Wohnungsmarktbericht unter www.ibb.de/wohnungsmarktbericht Überblick 11 Die Wohnungspolitik 2017/2018 war von zahlreichen Ereignissen geprägt. In chronologischer Reihenfolge sind hier vor allem hervorzuheben: September 2017 Abschluss erste Phase Stadtentwicklungsplan Wohnen 2030 (SteP Wohnen): Wohnungsneubaubedarf bis 2030 liegt bei 194.000 Wohnungen Erster Supermarktgipfel: Ausnutzung von Wohnungsbaupotenzialen über Lebensmittelmärkten Senat beschließt Konzept zur Ausübung von Vorkaufsrechten November 2017 Stadtforum „Wohnen!“ Dezember 2017  abinetts- und Senatsbeschluss zum 2. Entwurf des Landesentwicklungsplanes K für die Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg (LEP HR) Januar 2018  eue Verwaltungsvorschriften für die soziale Wohnraumförderung des Miet- und N Genossenschaftswohnungsbaus (WFB 2018; IBB Wohnungsneubaufonds) treten in Kraft Landeseigene Wohnungsbaugesellschaften präsentieren Leitlinien für Partizipation Februar 2018 B  ündnisse für Wohnungsneubau und Mieterberatung in Berlin 2018 bis 2021 zwischen den zwölf Bezirken und der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen geschlossen  eschleunigung des Wohnungsbaus – Senat beschließt dreistufige Entscheidungsstruktur B für Konfliktfälle März 2018  lankenburger Süden: Erste öffentliche Bürgerbeteiligungsveranstaltung und Diskussion B der Rahmenpläne für das neue Stadtquartier September 2018  enat beschließt weitere Maßnahmen zur Beschleunigung und Ausweitung des S Wohnungsbaus in Berlin  as neue digitale Wohnungstauschportal der sechs landeseigenen WohnungsbauD gesellschaften www.inberlinwohnen.de startet F örderung des genossenschaftlichen Wohnens (IBB Genossenschaftsförderung – Neubau und Bestand) beschlossen Stadtforum „Boden! Wem gehört die Stadt?“ Oktober 2018  ericht zur Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale B Wohnraumversorgung“ November 2018 F örderung des Erwerbes von Genossenschaftsanteilen (IBB Genossenschaftsförderung – Anteilserwerb) beschlossen Stadtforum „StadtUmland! Gemeinsam wachsen.“ Dezember 2018 F örderung der Wohnraummodernisierung (WMB 2018; IBB Modernisierungsförderung) für den Erhalt preisgünstigen Wohnraums beschlossen, Einführung 2019  ie Zahl der sozialen Erhaltungsgebiete (Milieuschutzgebiete) steigt stadtweit auf D 55 Gebiete. In sozialen Erhaltungsgebieten leben nun rund 840.500 Menschen in 443.600 Wohnungen. Bewilligung von 3.373 Wohnungen im Rahmen der sozialen Neubauförderung (IBB Wohnungsneubaufonds) Überblick 1.2 Wohnungspolitisches Stadtgeschehen 12 2. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Höhepunkt des Konjunkturzyklus ist erreicht War die globale Wirtschaft im Vorjahr noch durch ein starkes synchrones Wachstum der entwickelten Länder und der Schwellenländer gekennzeichnet, so hat sich in 2018 eine Dreiteilung der Weltkonjunktur eingestellt. Dabei ist vor allem die US-Wirtschaft kräftig gewachsen. Die Schwellenländer hatten zunehmend mit den unliebsamen Konsequenzen der amerikanischen Handels- und Geldpolitik zu kämpfen und Europa zeigte sich davon zwar vorerst unbeeindruckt, bremste sich aber aufgrund europainterner Probleme selbst aus. Im Verbund mit handels- und währungspolitischen Streitigkeiten tragen in Europa vor allem politische Risiken, wie z. B. die ausgabenorientierte italienische Haushaltspolitik und der Austritt des Vereinigten Königreichs Großbritannien und Nordirland aus der EU, zu einem Klima der Verunsicherung bei. Insgesamt dürfte sich die Wachstumsdynamik diesseits des Atlantiks ein wenig abschwächen. In Berlin bleibt der konjunkturelle Schwung erhalten. Der Berliner Arbeitsmarkt setzte die positive Dynamik der letzten Quartale mit nur leichten Abschlägen fort. Aber der Höhepunkt des Konjunkturzyklus ist erreicht und das Wachstum wird sich auch hier langsam abschwächen. Zwar steht die Hauptstadtkonjunktur auf einer breiten Basis. Der Konsum der Berliner Haushalte bleibt hoch und zusammen mit dem gut gefüllten Investitionsfonds der öffentlichen Hand wird sich die konjunkturelle Dynamik auch im Jahr 2019 fortsetzen. Allerdings führt das lang anhaltende Wachstum zu einer Überauslastung der Berliner Wirtschaft und es kommen mehr und mehr bremsende Effekte zum Zuge. Vor allem Fachkräfteknappheit belastet die Expansion der Wirtschaft zunehmend. Die daraus resultierenden Kapazitätsengpässe machen vor allem der Bauindustrie und den unternehmensnahen Dienstleistungen zu schaffen. Alles in allem dürfte das Berliner Wachstum dank der starken Binnennachfrage im Vergleich mit den anderen Bundesländern weiterhin überdurchschnittlich hoch ausfallen. Attraktiver Berliner Arbeitsmarkt ist ein wichtiger Umzugsgrund In Berlin wächst die Zahl der neuen Jobs seit Jahren überdurchschnittlich stark. So ist die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in ganz Berlin im November 2018 im Vorjahresvergleich noch einmal deutlich um gut 51.000 auf knapp 1,52 Millionen gestiegen. Mit einer Wachstumsrate von 3,5 % liegt Berlin weiterhin an der Spitze aller Bundesländer, 1,5 Prozentpunkte über dem bundesdeutschen Schnitt. Allein in den letzten drei Jahren hat sich die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in Berlin um insgesamt 165.000 erhöht. Abb. 01 Bruttoinlandsprodukt in Berlin und Deutschland 2008–2019 Veränderung zum Vorjahr in Prozent 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 -1,0 -2,0 -3,0 -4,0 -5,0 -6,0 2008 Berlin 2009 2010 2011 2012 2013 Deutschland Quellen: Statistische Ämter der Länder, Destatis, eigene Berechnungen Investitionsbank Berlin 2014 2015 Berlin (Prognose) 2016 2017 2018 2019 Deutschland (Prognose) Der Personalbedarf in den Unternehmen ist nach wie vor hoch. Fachkräfte werden in vielen Branchen gesucht. Zum Beispiel in dem gut entlohnten Bereich Information und Kommunikation, der zudem Teil des Berliner Förderclusters IKT, Medien, Kreativwirtschaft ist. Er ist seit vielen Jahren der bedeutendste Wachstumstreiber in der deutschen Hauptstadt. Hier stieg die Wirtschaftsleistung so stark wie in keinem anderen Wirtschaftsbereich: im Zeitraum 2009 bis 2017 jährlich um 6,2 %. Als wichtiger Start-up-Standort nimmt Berlin vor allem im Bereich der Digitalwirtschaft deutschlandweit die Spitzenposition ein und ist im internationalen Maßstab weithin sichtbar. Jede 10. deutsche Gründung in der Digitalwirtschaft erfolgte zudem in Berlin. Inzwischen sind knapp 10.000 Unternehmen und mehr als 88.000 Personen in diesem Bereich tätig. Seit 2008 ist die Zahl der Beschäftigten in Berlin im Schnitt jährlich um knapp 9 % gestiegen. Der Berliner Arbeitsmarkt entwickelt sich zwar äußerst dynamisch, gleichwohl waren 2018 im Schnitt immer noch 156.000 Erwerbslose gemeldet. Das entspricht einer Arbeitslosenquote von 8,1 % (Deutschland: 5,2 %). Rechnet man zu der Zahl der Arbeitslosen noch die Personen hinzu, die eine berufliche Eingliederung durchlaufen oder die sich in beruflicher Weiterbildung befinden, so erhöht sich diese in 2018 auf rund 225.000 unterbeschäftigte Menschen. Aufgrund höherer friktioneller und struktureller Arbeitslosigkeit wird die Sockelarbeitslosigkeit in Berlin auch mittelfristig mindestens 1,5 Prozentpunkte über dem Bundesdurchschnitt liegen. In Berlin sind laut Agentur für Arbeit immer noch rund 25.000 Stellen unbesetzt. Viele der gemeldeten offenen und vor allem der neu geschaffenen Stellen werden von Personen angenommen, die dafür extra nach Berlin ziehen. So kommen vor allem junge Menschen an die Spree. Das liegt neben dem beliebten Berliner Lebensflair auch an den guten Ausbildungs- und Arbeitsmöglichkeiten. Die deutsche Hauptstadt ist eine der wichtigsten Wissenschaftsregionen in Europa: An vier Universitäten, insgesamt elf staatlichen, zwei konfessionellen und rund 30 staatlich anerkannten privaten Hochschulen lehren, forschen und studieren über 200.000 Menschen aus aller Welt. Familien mit jungen Kindern und ältere Menschen über 50 Jahre ziehen dagegen tendenziell aus der wuseligen Hauptstadt weg, dahin wo das Leben ein wenig ruhiger und günstiger ist. Wohnangebot in Berlin noch zu knapp Die hohe Einwohner- und Beschäftigtendynamik lässt seit Jahren die Nachfrage nach Wohnungen in Berlin anziehen. Allein in den ersten neun Monaten 2018 ist die Bevölkerungszahl um gut 20.600 auf über 3,63 Millionen gestiegen. Zu- sätzlich haben das niedrige Zinsniveau, die sich verbessernde Einkommensentwicklung und die zumindest im internationalen Metropolenvergleich immer noch günstigen Berliner Quadratmeterpreise die Nachfrage nach Wohneigentum befeuert. In 2017 wurden allerdings nur 15.669 neue Wohnungen in Berlin fertiggestellt. Nötig wären pro Jahr jedoch rund 20.000, da seit 2011 im Schnitt Jahr für Jahr 40.000 mehr Menschen nach Berlin zu- als fortgezogen sind. Grund für die schleppenden Baufertigstellungen ist unter anderem der mit rund 58.000 rekordhohe Überhang an genehmigten, aber noch nicht fertiggestellten Wohnungen (+15 % gegenüber Vorjahr). Zudem steigen die Baugenehmigungen nicht mehr. Zusätzlich wird die Bauaktivität durch den Fachkräftemangel in vielen Bau- und Handwerksberufen, fehlende Kapazitäten, immer komplexere Bauvorschriften, schwieriger zu erschließende Grundstücksflächen, langwierige öffentliche Debatten und steigende Baukosten gebremst. Für die Jahre 2018 und 2019 rechnet die IBB mit rund 17.000 bzw. 18.000 fertiggestellten Wohnungen. Der Berliner Wohnimmobilienmarkt wird trotz der Ausweitung des Wohnungsbestands, gemessen an den nach Berlin ziehenden Menschen, weiterhin durch einen Nachfrageüberhang gekennzeichnet sein, zumal das Thema „knappes Bauland“ weiter an Gewicht gewonnen hat. So ist, gemessen an den tatsächlich vollzogenen Kaufverträgen, der gesamte Flächenumsatz 2018 nach einer starken Steigerung in 2015 nun zum dritten Mal in Folge zurückgegangen, und zwar um 1 % auf 896,3 ha (nach -5 % in 2017). Das betraf vor allem unbebaute Grundstücke, wo der Flächenumsatz um 9 % auf 320,2 ha zurückgegangen ist. Bei den bebauten Grundstücken wurden mit 576,1 ha dagegen 4 % mehr verkauft. Bauwirtschaft – Kapazitätsgrenze erreicht Die Kapazitätsgrenze der Bauunternehmer ist inzwischen erreicht und die Auftragsbücher übervoll. Der Auftragsbestand im Bauhauptgewerbe hat im 3. Quartal 2018 mit 1,42 Mrd. EUR den höchsten Wert seit dem Regierungsumzug von Bonn nach Berlin zur Jahrtausendwende erreicht. Ein Großteil dieser fest akzeptierten, aber noch nicht ausgeführten Aufträge entfiel mit rund 479 Mio. EUR gemäß Amt für Statistik (AfS) auf den Wohnungsbau. Entlastung der Bauindustrie von der Marktseite ist weiterhin nicht in Sicht, zumal die neu hereingekommenen Auftragseingänge in den ersten elf Monaten 2018 um 37 % gestiegen sind. Die Baugeschäfte in Berlin laufen weiter auf Hochtouren. So liegen die Bauumsätze im gleichen Zeitabschnitt rund 25 % gem. AfS über dem Vorjahresniveau – im Wohnungsbau sogar knapp 30 % darüber. 13 Rahmenbedingungen Wirtschaftliche Rahmenbedingungen 14 3. Entwicklung der Wohnungsnachfrage Die Nachfrage am Wohnungsmarkt wird von zahlreichen Faktoren bestimmt, vorrangig von der Situation und der Entwicklung der privaten Haushalte. Sowohl demografische Prozesse als auch die Einkommenssituation haben hierbei einen großen Einfluss. Die Betrachtung findet dabei auf verschiedenen Ebenen statt, nämlich sowohl gesamtstädtisch und bezirklich als auch kleinräumig auf Ebene der Berliner Planungsräume (siehe Glossar: „Lebensweltlich Orientierte Räume“). Hinzu kommt der Blick auf das Berliner Umland. 3.1 Bevölkerungsentwicklung in Berlin Bevölkerungswachstum unter Vorjahresniveau Die Bevölkerungszahl Berlins nahm auch 2017 weiterhin zu, im Vergleich zum Vorjahr jedoch auf einem etwas niedrige- ren Niveau. Während seit 2012 zumeist ein jährliches Wachstum von rund 50.000 Personen bzw. etwas darüber zu verzeichnen war, stieg 2017 die Bevölkerungszahl nur um 38.665 auf 3.613.495 Menschen in der Stadt. Dennoch stellt die Bevölkerungszahl Ende 2017 den höchsten Wert seit dem Zweiten Weltkrieg dar. Dabei wächst die Berliner Bevölkerung, abgesehen von dem statistisch begründeten Rückgang 2011 (Korrektur durch Zensus-Ergebnisse), seit 2008 kontinuierlich an. Im Betrachtungszeitraum 2011 bis 2017 wuchs die Stadt aufgrund von natürlicher Bevölkerungsentwicklung und Wanderungsgewinnen um 287.493 Menschen. Dies entspricht in etwa der Einwohnerzahl der bayerischen Stadt Augsburg. Abb. 02 Bevölkerungsentwicklung in Berlin 2008–2017 absolut und indexiert Anzahl der Personen und Indexwert (2008 = 100) 3.600.000 3.500.000 106 Berlin insgesamt 105 Index (2008 = 100) 104 103 3.400.000 102 3.300.000 101 100 3.200.000 99 98 3.100.000 97 3.000.000 2008 2009 2010 2011* 2012* Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, * Datenbasis: Zensus 2011 2013* 2014* 2015* 2016* 2017* 96 Entwicklung der Wohnungsnachfrage 15 Abb. 03 Bevölkerungsentwicklung in den Berliner Umlandgemeinden 2013-2017 10 % und mehr 8 % bis unter 10 % 6 % bis unter 8 % 4 % bis unter 6 % 2 % bis unter 4 % unter 2 % Bezirke & Landkreise Planungsräume & Gemeinden unbewohnte Gebiete Wasserflächen Liniennetz DB & S-Bahn Berlin: 5,6 % 5,8 % Wohnungsnachfrage Berliner Umland: Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH Nicht nur Berlin wächst, sondern auch sein Umland Die Wiedervereinigung stellte auch für die Entwicklung des Berliner Umlands einen gravierenden Einschnitt dar. Mit dem Wegfall der Grenzen ergaben sich neue Raum- und Wegebeziehungen zu Berlin. Viele Berliner Haushalte nutzten seitdem die Möglichkeit, den Traum vom Eigenheim jenseits der Stadtgrenze zu verwirklichen. Vor diesem Hintergrund überrascht es nicht, dass seit 1990 die Bevölkerung in fast allen Städten und Gemeinden des Umlands wuchs, zum Teil um 20 % und mehr (z. B. Teltow, Bernau bei Berlin). Mit einem Wachstum von 5,8 % zwischen 2013 und 2017 wuchs das Berliner Umland sogar etwas stärker als Berlin mit 5,6 %. Insgesamt entspricht das einem absoluten Bevölkerungszuwachs von rund 53.700 Personen im Berliner Umland (vgl. Berlin: 191.700). Besonders stark wuchsen die Gemeinden Wustermark (14,1 %) und Dallgow-Döberitz (10,8 %) westlich von Berlin. Doch auch zahlreiche weitere Gemeinden verzeichneten überdurchschnittliche Wachstumsraten: Werneuchen (9,1 %), Potsdam (8,8 %) sowie Werder, Fredersdorf-Vogelsdorf, Königs Wusterhausen, Teltow und Ludwigsfelde mit Werten zwischen 7 % und 8 % Bevölkerungszuwachs im Betrachtungszeitraum seit 2013. Das größte absolute Wachstum im Betrachtungszeitraum verzeichnete Potsdam mit 14.242 Personen. 16 Abb. 04 Natürliche und wanderungsbedingte Bevölkerungsentwicklung in Berlin 2008-2017 Anzahl der Personen 70.000 Natürlicher Bevölkerungssaldo Außenwanderungssaldo 60.000 Bevölkerungsentwicklung insgesamt 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg Die Geburtenüberschüsse sinken Berlin verzeichnet seit 2007 natürliche Bevölkerungsgewinne. Der natürliche Saldo, der sich aus der Differenz der Geburten und Sterbefälle errechnet, wies 2017 einen Geburtenüberschuss von 5.824 Personen aus. Dies sind 1.212 Personen weniger als noch 2016 (7.036). Insgesamt war das natürliche Bevölkerungswachstum mit knapp 15 % für das gesamtstädtische Wachstum nur von nachrangiger Bedeutung. Bei Betrachtung des gesamten Zeitraums seit 2008 waren es sogar nur rund 8 % bzw. 29.642 Menschen. Nach Ausreißerjahren 2015 und 2016 Rückgang bei den Wanderungsgewinnen Mit rund 85 % entfiel der größere Teil des Bevölkerungswachstums Berlins 2017 maßgeblich auf Wanderungsgewinne. Während die Differenz zwischen Zu- und Fortzügen (Außenwanderungssaldo) seit 2011 von einer wachsenden Dynamik geprägt war, sank 2017 der Wert gegenüber dem Vorjahr (54.148) auf 33.533 Menschen. Dies ist ein vergleichsweise niedriges Niveau, auch wenn die beiden Ausreißerjahre 2015 und 2016 (Sondereffekte durch die hohe Zuwanderung von geflüchteten Menschen, verzögerte statistische Registrierung) außer Acht gelassen werden: Wanderungsgewinne unter 40.000 Personen gab es zuletzt im Jahr 2014. Die Außenwanderungsaktivitäten bestimmen im Betrachtungszeitraum seit 2008 das Berliner Wachstum mit einem Plus von insgesamt 331.161 Personen. Wanderungsgewinne aus dem Ausland gehen zurück Die Außenwanderungen lassen sich nach Ziel- und Herkunftsgebieten weiter differenzieren, und zwar nach dem Berliner Umland, den alten und neuen Bundesländern und dem Ausland. Der Rückgang des Außenwanderungssaldos lässt sich vorrangig auf geringere Zuzüge aus dem Ausland und den alten Bundesländern zurückführen. Gleichwohl fielen die Nettogewinne aus dem Ausland weiterhin am größten aus. Mit rund rund 37.000 Personen lag der positive Wanderungssaldo gegenüber dem Ausland sogar leicht oberhalb des Niveaus, das vor den Ausnahmejahren 2015 und 2016 erreicht wurde. Auch gegenüber den alten Bundesländern lässt sich eine Rückkehr zum mehrjährigen Trend bis einschließlich 2014 erkennen. Mit per Saldo über 10.000 Personen setzt sich hier der mehrjährige Trend einer moderaten Schrumpfung fort. Wanderungsverluste an das Umland dominieren die Abwanderung Die Abwanderung ins Berliner Umland verweilt per Saldo seit 2014 auf einem ähnlichen Niveau. Die Wanderungsver- luste an das Berliner Umland lagen, wie in den Jahren zuvor, auch 2017 wieder im Bereich von etwa 10.000 Personen. Hier entstanden weiterhin die einzigen maßgeblichen Bevölkerungsverluste der Stadt. Die Wanderungsverluste fallen jedoch weiterhin deutlich niedriger aus als zu Zeiten der „nachholenden“ Suburbanisierung Mitte der 1990er Jahre, als jährlich Netto-Wanderungsverluste von zum Teil mehr als 30.000 Menschen zu verzeichnen waren. Neben dieser Abwanderung ins Eigenheim vor der Stadt kommen fraglos inzwischen auch Fortzüge aufgrund der steigenden Einwohnerzahlen und des angespannten Wohnungsmarktes in der Bundeshauptstadt hinzu. Hierdurch wird vermehrt Wohnraum auch jenseits der Berliner Stadtgrenzen nachgefragt. Mit Ausnahme von 2015 gewann Berlin bisher an Bevölkerung durch Zuzug aus den neuen Bundesländern – wenn auch mit negativer Tendenz. Im Jahr 2017 verlor Berlin hingegen per Saldo rund 2.600 Menschen an die neuen Bundesländer. Hier zeigte sich eine Trendwende. Abb. 05 Außenwanderungssaldo von Berlin nach Ziel- und Herkunftsgebieten 2008-2017 Anzahl der Personen 70.000 60.000 50.000 40.000 46.257 24.080 30.000 20.000 10.000 0 2.352 9.588 -6.277 Ausland 8.412 7.460 5.400 33.824 3.402 2008 34.441 1.358 13.696 12.701 12.239 11.648 10.527 -4.955 -4.118 -1.172 -4.820 -5.505 -6.982 -9.213 2009 45.713 36.546 1.763 13.812 -7.836 -10.000 -20.000 9.496 9.647 29.190 16.011 6.603 -10.570 -9.883 Neue Bundesländer 2011 2012 Alte Bundesländer 2013 Umland 2014 2015 -10.793 -2.611 -661 2010 10.391 2016 2017 Außenwanderungssaldo insgesamt Anmerkungen: Als Umland wird der Brandenburger Teil des gemeinsamen Planungsraumes der Länder Berlin und Brandenburg bezeichnet, der strukturell am engsten mit dem Land Berlin verbunden ist. Das Umland wird im Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg vom 31.03.2009 definiert. Der Landesentwicklungsplan ist über die Internetseite http://gl.berlin-brandenburg.de/landesplanung/artikel.398167.php abrufbar. Der hohe negative Außenwanderungssaldo mit dem Ausland im Jahr 2009 sowie der geringe positive Außenwanderungssaldo mit dem Ausland im Jahr 2008 sind auf Registerbereinigungen des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg zurückzuführen und damit nur bedingt aussagekräftig. Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg 17 Wohnungsnachfrage Entwicklung der Wohnungsnachfrage 18 Jenseits der Sondereffekte 2015 und 2016 weitgehend stabile Trends bei Zu- und Fortzügen Wie bereits gezeigt, bestimmten die Zu- und Fortzüge aus dem Ausland auch im Jahr 2017 die Wanderungsdynamik in Berlin. Im Vergleich zum Vorjahr sanken die absoluten Werte vor allem bei den Zuzügen erheblich. Werden die Sondereffekte der Jahre 2015 und 2016 ausgeblendet, setzte sich bei der Zuwanderung aus dem Ausland der konstant steigende Trend der Jahre vor 2015 im Jahr 2017 fort. Vergleichbare Befunde zeigten sich auch bei den anderen Zuzugskategorien. Lediglich der Zuzug aus den neuen Bundesländern verzeichnete gegenüber der Phase vor 2015 einen deutlichen Einbruch auf nunmehr unter 18.000 Personen. die neuen Bundesländer mit inzwischen über 20.000 Fortzügen im Jahr 2017. Alle Wanderungsvolumina verzeichnen Rückgänge Der Blick auf die Wanderungsvolumina betont erneut die Relevanz der Wanderungen mit dem Ausland. Bei Addition der Zu- und Fortzüge entfielen im Jahr 2017 168.034 Wanderungen auf diese Kategorie, ein deutlicher Rückgang von 19,5 % gegenüber dem Vorjahr (-40.623). Während im Jahr 2016 noch hohe Wanderungsgewinne auf die Länder Syrien, Afghanistan und Irak entfielen, spielten die Wanderungsgewinne aus dem Irak (537 Personen) und Afghanistan (349 Personen) im Jahr 2017 nur eine untergeordnete Rolle. Dies Auch bei den Fortzügen dominieren auf den ersten Blick die Auslandswanderungen: Knüpft man in der Betrachtung vor 2015 an, ergibt sich ein seit 2011 konstant steigender Fortzug ins Ausland mit zuletzt nahezu 66.000 Personen (2017). Die Abwanderung in die alten Bundesländer ging leicht zurück auf einen Wert von rund 36.000 Personen pro Jahr. Gänzlich unbeeinträchtigt von statistischen Sondereffekten erweist sich auch der seit 2008 langfristig leicht steigende Trend in Tab. 01 Wanderungsgewinne von Berlin 2016 und 2017 nach den wichtigsten Herkunftsländern 2016 2017 Rumänien 1.800 2.500 Syrien 2016 2017 12.400 2.100 Bulgarien 2.200 2.300 Polen 1.600 2.200 GB 1.800 2.100 USA 1.200 2.000 Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Werte gerundet Abb. 06 Zu- und Fortzüge von/nach Berlin nach Ziel- und Herkunftsgebieten 2008-2017 Anzahl der Personen 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 -50.000 -100.000 84.425 93.094 127.457 45.741 53.306 59.611 69.936 77.104 24.868 25.304 24.300 24.425 23.003 21.771 20.341 47.041 49.766 48.811 49.853 50.286 49.584 48.247 44.027 14.994 15.476 15.047 -21.271 -20.431 -19.165 14.650 -19.470 14.184 -19.689 13.686 -20.668 12.890 -22.103 -22.235 -23.246 -22.396 -37.453 -35.954 -35.115 -37.152 -38.047 -37.936 -37.720 -37.424 -36.895 -36.074 -15.221 -15.808 -15.888 -16.965 -17.603 -18.369 -18.983 -19.552 -20.099 -20.383 -61.142 -60.783 -45.856 -47.914 -50.601 -58.653 -62.482 2009 2010 2013 2014 -43.389 108.195 18.891 11.665 21.862 52.906 13.363 -81.200 102.290 17.772 46.465 11.603 -65.744 -150.000 -200.000 Ausland 2008 Neue Bundesländer 2011 2012 Alte Bundesländer 2015 2016 2017 Umland Anmerkung: Als Umland wird der Brandenburger Teil des gemeinsamen Planungsraumes der Länder Berlin und Brandenburg bezeichnet, der strukturell am engsten mit dem Land Berlin verbunden ist. Das im Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg vom 31.03.2009 festgelegte Berliner Umland enthält weniger Gemeinden als der frühere Brandenburger Teil des engeren Verflechtungsraums (eVr). Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg Entwicklung der Wohnungsnachfrage 19 Abb. 07 Außenwanderungssaldo von Berlin nach Altersgruppen 2008-2017 70.000 Anzahl der Personen 60.000 4.864 50.000 40.000 5.637 4.952 296 6.045 4.488 4.002 3.091 30.000 35.355 10.000 22.100 0 1.696 -3.874 -2.746 -1.866 -10.000 -20.000 23.133 25.563 2.649 3.425 -7.655 -4.693 -2.917 2008 2009 0 bis unter 20 Jahre -4.745 -4.262 31.360 32.803 30.838 28.221 4.262 4.750 5.423 6.957 -744 -409 -981 -885 -710 2011 2012 2013 29.439 10.820 16.209 -1.088 -979 -1.585 -1.618 -1.215 -1.065 4.409 -1.982 -1.424 2014 2015 2016 2017 -3.163 2010 20 bis unter 30 Jahre 30 bis unter 50 Jahre 50 bis unter 65 Jahre 65 Jahre und älter Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg belegt die statistische Sonderstellung der Jahre 2015 und 2016, u. a. aufgrund des starken Zuzugs von Geflüchteten. Hohe Wanderungsgewinne aus dem Ausland entfielen 2017 auf Rumänien, Bulgarien und Polen, aber auch auf das Vereinigte Königreich und die USA (siehe Tab. 01). Die Wanderungsvolumina innerhalb Deutschlands verzeichneten Defizite, vor allem bezogen auf die alten Bundesländer (-7.262). Aber auch die Volumina der neuen Bundesländer (-3.806) und des Umlandes (-2.610) sanken im Vergleich zum Vorjahr. Wanderungsgewinne vor allem in der Altersgruppe der 20- bis unter 30-Jährigen Die Berliner Wanderungsgewinne werden seit Jahren vor allem von der jüngeren Altersgruppe der 20- bis unter 30-Jährigen dominiert. Seit 2011 sind etwa um 30.000 Menschen dieser Alterskategorie zuzuordnen. Sinkende Wanderungsge- winne verzeichnete 2017 die Altersgruppe der unter 20-Jährigen. Der positive Saldo wird hier weitestgehend von den über 18-Jährigen dominiert. Es handelt sich vor allem um junge Erwachsene, die zu Ausbildungs- und Arbeitszwecken nach Berlin ziehen und so für den positiven Saldowert sorgen. Familien mit jungen Kindern verlassen überwiegend per Saldo die Stadt. Auch die älteren Bevölkerungsgruppen verbuchen seit 2014 Wanderungsverluste. In der Gruppe der 30- bis unter 50-Jährigen wurden im Jahr 2017 per Saldo rund 3.100 Wanderungsgewinne verzeichnet, jedoch mit abnehmender Tendenz im Vergleich zu den Vorjahren. Der positive Saldo in dieser Altersgruppe wurde hier ausschließlich durch die 30bis 35-Jährigen getragen. Die Wanderungsverluste bei den 50- bis unter 65-Jährigen als auch bei den Senioren (65 Jahre und älter) setzten sich im Jahr 2017 weiter fort. Wohnungsnachfrage 20.000 28.980 20 Abb. 08 Bevölkerungsstand und Bevölkerungsentwicklung in Berlin nach Altersgruppen 2013–2017 Anzahl Personen 2017 und Veränderung seit 2013 in % 187.729 +28,6 % 650.447 +12,4 % 506.552 +0,1 % 495.104 -0,1 % Berlin: 3.613.495 717.382 +6,6 % 1.056.281 +3,3 % 0 bis unter 20 Jahre 20 bis unter 30 Jahre 30 bis unter 50 Jahre 50 bis unter 65 Jahre 65 bis unter 80 Jahre 80 Jahre und älter Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Zensus 2011 (Fortschreibung) Knapp ein Drittel aller Berliner zwischen 30 und 49 Jahren Die Anteile der unterschiedlichen Altersgruppen an der Gesamtbevölkerung verändern sich nur langsam. 18 % der Berliner Bevölkerung gehörten im Jahr 2017 der Altersgruppe der Kinder und Jugendlichen an. Junge Erwachsene im Alter zwischen 20 bis unter 30 erreichten einen Anteil von rund 14 %. Abb. 09 Binnenwanderungsquote Berlin 2008–2017 Angaben in Prozent 11,0 10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis bis 2011: Bevölkerungsstatistik, ab 2012: Einwohnermelderegister Die Gruppe der 30- bis 50-Jährigen war mit rund 30 % bzw. 1.056.281 Personen am stärksten vertreten. Rund ein Fünftel der Berliner Bevölkerung zählte zu den 50- bis unter 65-Jährigen. Die Gruppe der Senioren (65- bis unter 80-Jährige) und Hochbetagten (80-Jährige und älter) erreichte einen Anteil von 19 %. Die Binnenwanderungsquote sinkt wieder Neben der Betrachtung der Außenwanderungsaktivitäten ist auch die Binnenwanderungsquote ein wichtiger Indikator für die Analyse des Umzugsgeschehens. Die Quote gibt den Anteil der Bewohner im Verhältnis zur Einwohnerzahl an, die innerhalb eines Jahres im Stadtgebiet umgezogen sind. Auf einem angespannten Wohnungsmarkt sinkt diese Quote typischerweise, da Haushalte seltener den Wohnraum wechseln, selbst wenn sich die Haushaltsstruktur beispielsweise durch Trennung oder Familienzuwachs ändert und eine vergleichsweise passendere Wohnform folgerichtig wäre. Verknappung des Angebotes und abnehmende Bezahlbarkeit liegen diesem Trend zugrunde. 2017 gab es rund 298.000 innerstädtische Umzüge über die Bezirksgrenzen hinweg sowie innerhalb der jeweiligen Bezirke. Während die Binnenwanderungsquote 2009 bis 2015 kontinuierlich sank, stieg sie 2016 auf 8,7 % an (+1 Prozentpunkt gegenüber 2015). Dies kann u. a. mit der verstärkten Mobilität von geflüchteten Menschen begründet werden (z. B. aus Sammelunterkünften in neue modulare Flüchtlingsunterkünfte). Mit dem Abebben des Zuzuges geflüchteter Menschen im Jahr 2017 sank die Binnenwanderungsquote auf zuletzt 8,1 %. Mit Ausnahme von 2015 stellt dies die niedrigste Binnenwanderungsquote seit 1992 dar. Berliner ziehen aus der Innenstadt Das Gesamtwachstum Berlins lässt sich durch die Betrachtung der Wanderungssalden der einzelnen Bezirke (Abb. 10) weiter ausdifferenzieren. Mit Ausnahme von FriedrichshainKreuzberg verzeichneten im Jahr 2017 alle Bezirke einen positiven Gesamtwanderungssaldo. Der höchste positive Gesamtwanderungssaldo wurde 2017 mit rund 5.000 Personen in Treptow-Köpenick erreicht. Hier, wie auch in Steglitz-Zehlendorf, Pankow und Reinickendorf, setzte sich die positive Gesamtbilanz sowohl aus dem Zuzug von außen (Neuberliner) als auch aus den innerstädtischen Umzügen von Berlinern zusammen. Die Bezirke Mitte, Charlottenburg-Wilmersdorf, Tempelhof-Schöneberg und Neukölln wuchsen im Jahr 2017 nur aufgrund der Zuwanderung von außen, während diese Bezirke durch Binnenwanderung in andere Bezirke per Saldo Menschen verloren. Die Bezirke Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg und Spandau profitierten hingegen von der Binnenwanderung, während sie nach außen Menschen verloren. Es lässt sich zusammenfassend ein Umzugsmuster erkennen. Entwicklung der Wohnungsnachfrage 21 Abb. 10 Wanderungssalden nach Bezirken 2017 Anzahl der Personen TreptowKöpenick 3.676 -5.433 SteglitzZehlendorf 1.978 1.397 Pankow 127 -746 Reinickendorf TempelhofSchöneberg 449 -5.498 Spandau -6.000 Wanderungssaldo gesamt -4.000 1.826 1.377 1.813 7.311 2.123 -332 -3.812 1.903 2.649 355 -1.788 FriedrichshainKreuzberg 4.346 1.932 1.805 1.679 2.158 -479 Neukölln 9.109 3.375 2.352 -1.994 Lichtenberg 6.592 4.198 4.662 -464 CharlottenburgWilmersdorf 4.955 Wohnungsnachfrage MarzahnHellersdorf Mitte 3.896 1.059 3.480 -2.000 0 Binnenwanderungssaldo 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 Außenwanderungssaldo Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Einwohnermelderegister Das Außenwanderungssaldo zeigt, dass Neuberliner primär in innerstädtische Bereiche ziehen. Dem entgegen steht das Binnenwanderungssaldo der innerstädtischen Umzüge (über die Bezirksgrenzen hinweg). Dieses lässt den Umzug von Berlinern aus den innerstädtischen Lagen in die Außenbereiche der Stadt erkennen. Geringe Wanderungsgewinne in Friedrichshain-Kreuzberg und Neukölln Der Wanderungssaldo (Zuzüge minus Fortzüge je 100 Einwohner) betrug im Jahr 2017 im Berliner Durchschnitt 6,2 Personen je 100 Einwohner. Im Betrachtungszeitraum 2013 bis 2017 entfielen dabei die höchsten Nettowanderungsgewinne je 100 Einwohner auf die Bezirke Spandau, Lichtenberg, Treptow-Köpenick und Mitte mit einem Wanderungssaldo von acht und mehr Personen je 100 Einwohner. Reinickendorf und Charlottenburg-Wilmersdorf lagen ebenfalls über dem Berliner Durchschnitt. Tempelhof-Schöneberg, SteglitzZehlendorf und Marzahn-Hellersdorf verzeichneten leicht unterdurchschnittliche Werte. Mit deutlich weniger als drei Personen pro 100 Einwohner lagen die Werte in den Bezirken Neukölln und Friedrichshain-Kreuzberg am niedrigsten. Abb. 11 Gesamtwanderungssaldo in den Berliner Bezirken je 100 Einwohner 2013-2017 6,2 7,1 9,1 8,4 Berlin: 6,2 8,9 1,8 6,7 5,6 8 und mehr 7 bis unter 8 6 bis unter 7 5 bis unter 6 unter 5 5,8 2,3 Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; eigene Berechnungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, Datenbasis: Einwohnermelderegister 5,1 8,8 22 3.2 Haushalts- und Einwohnerentwicklung Abb. 13 Entwicklung der Haushaltsstruktur in Berlin 2008–2017 Anzahl der Haushalte Auch in Zukunft wird für alle zwölf Bezirke von einer positiven Einwohnerentwicklung ausgegangen. Anhand des Einwohnermelderegisters per 31.12.2014 beziffert die aktuelle Bevölkerungsprognose der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen den in der mittleren Variante erwarteten Einwohnerzuwachs Berlins auf 7,5 % bzw. um 266.000 Personen bis zum Jahr 2030. Der stärkste Zuwachs wird für den Bezirk Pankow mit einem prognostizierten Wachstum von 16,0 % bis 2030 erwartet. Mit deutlichem Abstand, jedoch weiterhin mit überdurchschnittlichen Einwohnerzuwächsen, folgen Treptow-Köpenick, Lichtenberg ( jeweils rund +10 %), Reinickendorf und Marzahn-Hellersdorf ( jeweils rund +9 %). Im Bereich des Berliner Werts von +7,5 % liegen die Bezirke Spandau und Friedrichshain-Kreuzberg. Im Gegensatz hierzu wird vor allem für Tempelhof-Schöneberg und Steglitz-Zehlendorf ein deutlich unterdurchschnittliches Wachstum prognostiziert. Ebenfalls unter dem Berliner Durchschnitt liegen die erwarteten Zuwächse in Charlottenburg-Wilmersdorf, Neukölln und Mitte. In der Prognoseberechnung sind die Flüchtlingszahlen unberücksichtigt geblieben. Im Jahr 2017 fand eine Evaluation der Bervölkerungsprognose mit Stichtag 31.12.2016 statt. In dieser wird ein Zuwachs von rund 181.00 Menschen von Ende 2016 bis zum Jahr 2030 erwartet. Es wurde jedoch keine Prognose auf Bezirksebene getroffen. 2.500.000 2.000.000 161.100 181.400 173.500 186.700 186.500 193.700 586.400 546.600 557.600 578.700 1.051.500 1.004.300 1.057.700 1.049.100 2008 2011* 2014* 2017* 147.900 185.100 1.500.000 153.400 1.000.000 500.000 0 1 Person 2 Personen 3 Personen Anmerkung: Auf Basis der Ergebnisse des Zensus 2011. Für den Mikrozensus 2016 haben sich aufgrund eines Methodenwechsels bezüglich der Stichprobengrundlage (neue Clusterung auf Basis der Ergebnisse des Zensus 2011) deutliche strukturelle Veränderungen ergeben. Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, * Datenbasis: Zensus 2011 Abb. 12 Prognose der Einwohnerentwicklung in der mittleren Variante nach Bezirken 2015-2030 in Prozent 16,0 % Pankow Treptow-Köpenick 9,8 % Lichtenberg 9,8 % Reinickendorf 9,4 % 9,1 % Marzahn-Hellersdorf Spandau 7,7 % Berlin insgesamt 7,5 % 7,2 % Friedrichshain-Kreuzberg 6,8 % Mitte Neukölln 4,4 % Charlottenburg-Wilmersdorf 4,4 % Steglitz-Zehlendorf Tempelhof-Schöneberg 4 und mehr Personen 2,8 % 2,6 % Anmerkung: Die Prognose basiert auf den Annahmen einer kontinuierlich guten wirtschaftlichen Entwicklung, anhaltenden Wirtschaftsund Bevölkerungsimpulsen durch den Umzug von Bundesinstitutionen und der EU-Osterweiterung sowie einer Verstetigung des Stadtimages als attraktiver Wohn- und Arbeitsstandort. Im Bereich Wohnungsneubau geht die Prognose davon aus, dass sich der Neubau parallel zur Nachfragesteigerung entwickelt. Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, Datenbasis: Einwohnermelderegister (Stand 31.12.2014) Entwicklung der Wohnungsnachfrage 23 Abb. 14 Privathaushalte nach Haushaltsgröße in den Berliner Bezirken 2017 Anteil an allen Haushalten in Prozent 100 90 9 7 6 8 80 70 23 8 8 11 9 12 23 11 10 10 10 8 29 26 51 54 27 28 60 12 30 32 46 46 12 8 9 12 12 32 36 6 9 33 9 9 11 10 34 29 50 30 62 62 56 53 20 48 51 44 46 52 10 0 Mitte 1 Person Friedrichsh.Kreuzberg Pankow Charlottenb.Wilmersdorf 2 Personen Spandau SteglitzTempelhofZehlendorf Schöneberg 3 Personen Neukölln TreptowKöpenick MarzahnHellersdorf Lichtenberg Reinickendorf Berlin 4 und mehr Personen Anmerkung: Werte weichen in der Summe teilweise aufgrund von Rundungen von 100 ab. Für den Mikrozensus 2016 haben sich aufgrund eines Methodenwechsels bezüglich der Stichprobengrundlage (neue Clusterung auf Basis der Ergebnisse des Zensus 2011) deutliche strukturelle Veränderungen ergeben. Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Zensus 2011. Über 2 Millionen Haushalte in Berlin 2017 überstieg die Zahl der Berliner Haushalte mit 2.002.900 erstmals die Zwei-Millionen-Marke. Weiterhin dominierten hierbei Haushalte mit einer Person (52 %). Der Anteil der Zweipersonenhaushalte belief sich auf circa 29 %, Dreipersonenhaushalte waren mit 10 % vertreten. Nur 9 % der Berliner Haushalte bestanden aus vier oder mehr Personen. Die durchschnittliche Haushaltsgröße in Berlin lag 2017 weiterhin bei 1,8 Personen, geprägt von der Dominanz der kleinen Haushalte mit ein oder zwei Personen (insgesamt 81 %). Rund 80 % aller Haushalte sind Ein- und Zweipersonenhaushalte Die Verteilung der Haushaltsgrößen in den Berliner Bezirken unterschied sich im Jahr 2017 am stärksten bei den kleinen Haushalten mit ein oder zwei Personen. Insbesondere bei den Einpersonenhaushalten zeigten sich deutliche Unterschiede um bis zu 18 Prozentpunkte in den Bezirken. In sieben Bezirken bestanden im Jahr 2017 mehr als die Hälfte aller Haushalte aus einer Person. Deutlich unter dem gesamtstädtischen Durchschnitt von 52 % lagen die Anteile in Spandau, SteglitzZehlendorf, Treptow-Köpenick, Marzahn-Hellersdorf und Reinickendorf. Der Anteil der Ein- und Zweipersonenhaushalte lag in den einzelnen Bezirken zwischen 76 % und 85 %. Überdurchschnittliche Anteile großer Haushalte mit mindestens vier Personen zeigten sich in Spandau, Neukölln, SteglitzZehlendorf und Tempelhof-Schöneberg. Mit 6 % war dieser Haushaltstyp in Lichtenberg am schwächsten vertreten. Wohnungsnachfrage 40 24 Abb. 15 Einwohnerstand 2008 und 2017 sowie Einwohnerentwicklung 2008-2017 14 % und mehr 12 % bis unter 14 % 10 % bis unter 12 % 8 % bis unter 10 % unter 8 % 241.432 263.597 215.939 242.143 356.933 402.289 323.303 377.965 Berlin: 10,4 % 244.637 266.684 310.763 338.831 288.060 307.076 251.059 286.246 262.251 283.974 326.867 348.739 305.517 329.387 236.082 264.999 2008 2017 Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg Datenbasis: Einwohnermelderegister Höchster Einwohnerzuwachs in Mitte und Lichtenberg Die Einwohnerzahl Berlins, die aus den Meldedaten ermittelt wird und – anders als die fortgeschriebene Bevölkerung – auch kleinräumige Daten liefert, wächst seit 2008 kontinuierlich an und erreichte 2017 einen Stand von 3.711.930 Menschen. Dies entspricht einem Zuwachs von +10,4 % bzw. um rund 350.000 Einwohner in besagtem Betrachtungszeitraum. In Pankow, dem einwohnerstärksten Bezirk Berlins, überstieg die Einwohnerzahl die Marke von 400.000. Die Einwohnerentwicklung seit 2008 war in allen Bezirken positiv, wobei sich die Wachstumsraten stark unterschieden. Das stärkste Wachstum fand in Mitte (+16,9 %), Lichtenberg (+14 %), Pankow (+12,7 %), Treptow-Köpenick (+12,3 %) und Spandau (+12,1 %) statt, wobei die Werte deutlich über dem berlinweiten Durchschnitt lagen. In absoluten Zahlen erreichten die fünf Bezirke ein Wachstum von 190.326 Einwohnern, womit über die Hälfte aller Zuwächse seit 2008 hier registriert wurden. Unterdurchschnittlich verliefen die Zuwächse in Reinickendorf (+9,2 %), Charlottenburg-Wilmersdorf (+9 %), Abb. 16 Einwohnerentwicklung in den Planungsräumen 2008–2017 20 % und mehr 15 % bis unter 20 % 10 % bis unter 15 % 5 % bis unter 10 % 0 % bis unter 5 % -5 % bis unter 0 % weniger als -5 % Bezirksgrenzen Grenzen Planungsräume unbewohnte Gebiete Wasserflächen S-Bahn-Ring Berlin: 10,4 % Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Einwohnermelderegister; eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH Entwicklung der Wohnungsnachfrage 25 Abb. 17 Einwohneranteile in den Planungsräumen (2017) mit einer Wohndauer von mindestens 5 Jahren 75 % und mehr 65 % bis unter 75 % 55 % bis unter 65 % 45 % bis unter 55 % unter 45 % Bezirksgrenzen Grenzen Planungsräume unbewohnte Gebiete Wasserflächen S-Bahn-Ring Wohnungsnachfrage Berlin: 63,1 % Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Einwohnermelderegister Marzahn-Hellersdorf (+9 %), Friedrichshain-Kreuzberg (+8,3 %) und Neukölln (+7,8 %). Die niedrigsten Zuwächse wurden in Tempelhof-Schöneberg (+6,7 %) und Steglitz-Zehlendorf (+6,6 %) erzielt. Weiterhin starkes Einwohnerwachstum innerhalb und entlang des S-Bahn-Rings Seit 2008 wuchs die Einwohnerzahl Berlins um 10,4 %. Vom Einwohnerzuwachs profitierten alle Bezirke. Nur in vereinzelten Planungsräumen zeigt sich im Betrachtungszeitraum eine rückläufige Entwicklung. Die Planungsräume mit den höchsten Zuwächsen seit dem Jahr 2008 liegen vor allem innerhalb des S-Bahn-Rings, insbesondere nördlich der Spree. Ebenfalls starke Zuwächse jenseits des S-Bahn-Rings verzeichneten die nordwestlichen und nordöstlichen Planungsräume von Reinickendorf, Pankow und Lichtenberg. Hohe Wachstumsraten außerhalb des Rings finden sich auch dort, wo in den letzten Jahren viel Wohnungsneubau stattfand, wie z. B. im Bereich Brunnen-/Invalidenstraße (Mitte) oder auch im Ortsteil Buch (Pankow) oder Kladow (Spandau). Auch innerhalb des S-Bahn-Rings gibt es Planungsräume mit vergleichsweise geringen Wachstumsraten oder Einwohnerrückgängen, vor allem südlich der Spree in FriedrichshainKreuzberg und Tempelhof-Schöneberg. Grund hierfür kann der sogenannte Remanenzeffekt sein. Aufgrund persönlicher Präferenzen oder des angespannten Wohnungsmarktes entscheiden sich Haushalte bei Veränderung der Haushaltsstruktur (Auszug des Kindes, Scheidung etc.) nicht zur Anpassung der Wohnverhältnisse. Sie verbleiben in ihren Wohnungen, wodurch weniger Menschen in einer gleichbleibenden Anzahl von Wohnungen leben. Dieser Effekt ist in Gebieten mit wenig Neubau besonders ausgeprägt. Planungsräume mit geringen oder sogar negativen Wachstumsraten liegen in der Regel in den Stadtrandlagen von Marzahn-Hellersdorf, Reinickendorf, Neukölln, TempelhofSchöneberg und Steglitz-Zehlendorf. 26 Lange Wohndauer vor allem in den Randbezirken Die durchschnittliche Wohndauer (Abb. 17) gibt Hinweise auf die Intensität und Art von Fluktuationsprozessen im Bestand. Anhand des Indikators können Gebiete identifiziert werden, in denen durch häufige Umzüge strukturelle Veränderungen zu erwarten sind. 63,1 % der Berliner Bevölkerung lebten 2017 mindestens fünf Jahre in derselben Wohnung, eine Steigerung um 0,8 Prozentpunkte gegenüber 2016. Eine lange Wohndauer ist dabei vor allem in den Bezirken mit hoher Ein- und Zweifamilienhausdichte zu verzeichnen. Dies ist auf die lange Bindung, welche mit dieser Bauform einhergeht, zurückzuführen. In den dezentralen Lagen lebten 2017 fast ausnahmslos mindestens 65 % der Berliner fünf Jahre und länger an der gleichen Adresse. Ähnliche Anteile finden sich auch in den bürgerlich geprägten Vierteln in Neukölln, Steglitz-Zehlendorf, Spandau und Reinickendorf. Im Vergleich hierzu sind die Planungsräume innerhalb des S-Bahn-Rings mehrheitlich von hohen Fluktuationsprozessen gekennzeichnet. Hier lebte in etwa nur jeder zweite Einwohner länger als fünf Jahre an der gleichen Adresse. Gerade sehr beliebte Ge- biete, vor allem auch bei der jungen Bevölkerung, sind durch hohe Fluktuationsprozesse gekennzeichnet. Niedriges Durchschnittsalter in der Innenstadt Die Berliner Bevölkerung war 2017 im Durchschnitt 42,7 Jahre alt, wobei deutliche Unterschiede zwischen den Stadtrandlagen und der Innenstadt bestanden. Innerhalb des S-BahnRings, aber auch daran angrenzend, dominierten Mittelwerte von 35 bis unter 40 Jahre bzw. die Klasse von 40 bis unter 45 Jahre in westlichen Lagen. Mit sinkender Entfernung zur Stadtgrenze steigen die Werte für das Durchschnittsalter überwiegend an und erreichen zumeist durchschnittlich 45 bis unter 50 Jahre. Ausnahmen hiervon zeigten sich für größere Bereiche in Pankow, Lichtenberg, Spandau und vor allem im Norden von Marzahn-Hellersdorf, welche niedrigere Durchschnittsalter aufwiesen. Dabei handelt es sich zumeist um Gebiete mit hohem Anteil an Geschosswohnungsbau der Nachkriegszeit mit entsprechenden Wohnangeboten beispielsweise für Einpersonen- bzw. junge Starterhaushalte sowie kinderreiche Familien. Abb. 18 Durchschnittsalter in den Planungsräumen 2017 50 Jahre und älter 45 bis unter 50 Jahre 40 bis unter 45 Jahre 35 bis unter 40 Jahre unter 35 Jahre Bezirksgrenzen Grenzen Planungsräume unbewohnte Gebiete Wasserflächen S-Bahn-Ring Berlin: 42,7 Jahre Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Einwohnermelderegister Entwicklung der Wohnungsnachfrage 27 Abb. 19 Altersstruktur in den Berliner Bezirken 2017 Anteil an allen Einwohnern in Prozent und Durchschnittsalter in den Bezirken 90 80 2,6 3,4 7,4 9,5 10,4 15,9 16,7 33,7 7,0 17,4 16,1 18,7 4,4 5,3 20,8 21,7 7,6 13,2 15,6 14,9 4,6 14,8 18,4 21,5 20,8 24,7 5,6 14,1 19,4 6,3 17,5 5,2 13,9 19,9 21,2 40,0 36,0 40 31,0 27,4 19,5 17,3 20 10 5,9 21,6 60 30 5,8 18,2 70 50 4,5 12,0 25,2 12,6 13,1 17,1 16,9 18,8 14,6 Mitte Friedrichsh.Kreuzberg Pankow Charlottenb.Wilmersdorf 19,4 24,2 27,7 10,8 13,1 17,5 16,9 28,3 15,1 18,0 26,0 29,5 24,2 29,8 11,2 14,1 12,0 13,7 16,8 18,7 17,4 18,8 17,5 TreptowKöpenick MarzahnHellersdorf Lichtenberg Reinickendorf Berlin 11,6 0 Spandau SteglitzTempelhofZehlendorf Schöneberg Neukölln (38,9 Jahre) (37,9 Jahre) (40,7 Jahre) (45,6 Jahre) (43,7 Jahre) (46,2 Jahre) (44,0 Jahre) (41,4 Jahre) (44,8 Jahre) (43,5 Jahre) (42,6 Jahre) (44,7 Jahre) (42,7 Jahre) 0 bis unter 20 Jahre 20 bis unter 30 Jahre 30 bis unter 50 Jahre 50 bis unter 65 Jahre 65 bis unter 80 Jahre 80 Jahre und älter Anmerkung: Werte weichen in der Summe teilweise aufgrund von Rundungen von 100 ab. Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Einwohnermelderegister Zum Anstieg des Durchschnittsalters in den lockeren Bebauungsstrukturen der äußeren Stadtlagen tragen die Bebauungsstruktur und die Lage, die für jüngere Menschen eher uninteressant ist, bei. Hinzukommt der sogenannte Remanenzeffekt. Mit Auszug der Kinder wird keine angepasste Wohnform gesucht, sondern in der alten Wohnung, meist in Ein- oder Zweifamilienhäusern, verblieben. Teilweise sind auch ältere Mehrfamilienhäuser betroffen, in welchen mitunter noch Erstbewohner leben. Konträr hierzu liegt das Durchschnittsalter in Mitte, Moabit, Wedding, Prenzlauer Berg, Nord-Neukölln und Kreuzberg meist unter dem Berliner Durchschnitt 2017 von 42,7 Jahren. Ausgenommen hiervon sind nur Teile von Charlottenburg-Wilmersdorf. Steglitz-Zehlendorf ist der älteste Bezirk Die Berliner Bezirke unterschieden sich im Jahr 2017 in ihrer Altersstruktur deutlich voneinander. Hervorzuheben sind hierbei die Altersgruppen der 30- bis unter 50-Jährigen und die der Senioren (65 bis unter 80 Jahre). Während die 30- bis unter 50-Jährigen in Steglitz-Zehlendorf wie auch in Reinickendorf deutlich unterrepräsentiert waren, erreichten sie in Friedrichshain-Kreuzberg mit 40 % den höchsten Anteilswert in allen Bezirken. Bei den Senioren (65 bis unter 80 Jahre) lag Steglitz-Zehlendorf mit nahezu 19 % vorn, während diese Altersgruppe in Friedrichshain-Kreuzberg gerade 7,4 % erreichte. Im Gegensatz hierzu unterschieden sich die Bezirke in den Kategorien der unter 20-Jährigen und der über 80-Jährigen mit jeweils rund 5 Prozentpunkten kaum. Der Anteil der Kinder und Jugendlichen unter 20 Jahren machte durchschnittlich 17,5 % der Bevölkerung in den Bezirken aus. In Spandau, Pankow, Reinickendorf, Neukölln und Marzahn-Hellersdorf fiel diese Altersgruppe überdurchschnittlich ins Gewicht, im Gegensatz hierzu war sie vor allem in Charlottenburg-Wilmersdorf deutlich unterpräsentiert. Die Altersgruppe der 20- bis unter 30-Jährigen, die als Gruppe der Haushaltsgründer gilt, war im Mittel mit 13,7 % in den Berliner Bezirken vertreten. In acht Bezirken lag der Anteil dieser Gruppe jedoch weit unter dem Durchschnitt, mit einem Tiefstwert von 10,8 % in Steglitz-Zehlendorf. Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg, Neukölln und Lichtenberg verzeichneten indes überdurchschnittliche Werte. Bei den Erwachsenen im Alter von 30 bis unter 65 Jahren ergaben sich in fast allen Bezirken Anteilswerte zwischen 45 % und 55 %. Menschen im Alter von 65 Jahren und älter stellten berlinweit etwa ein Fünftel der Bevölkerung, wobei die Anteile in den Bezirken stark divergierten. Die Bandbreite der Anteile an Senioren und Hochbetagten, die teilweise spezifische Anforderungen an den Wohnraum und an die Infrastruktur haben, reichten vom Tiefstwert in Friedrichshain-Kreuzberg (10 %) bis zu fast 26 % in Steglitz-Zehlendorf. Wohnungsnachfrage 100 28 3.3 Sozioökonomische Faktoren 3.3.1 Einkommen und Bedarfsgemeinschaften Berliner Haushalte verdienen mehr/Anstieg des mittleren Haushaltsnettoeinkommen in allen Bezirken Die Berliner Haushalte besaßen 2017 ein mittleres monatliches Haushaltsnettoeinkommen von 2.025 EUR, ein Plus von 75 EUR gegenüber 2016. Im Vergleich zum Vorjahr stieg das mittlere Haushaltsnettoeinkommen in allen Bezirken an oder blieb wie in Steglitz-Zehlendorf und Reinickendorf unverändert. Die Steigerungsraten gingen unterdes stark auseinander. Die durchschnittlich höchsten Haushaltsnettoeinkommen erzielten die Berliner in Steglitz-Zehlendorf mit 2.325 EUR, gefolgt von Pankow, Charlottenburg-Wilmersdorf und Treptow-Köpenick. Der Spitzenwert wies somit einen Unterschied von 300 EUR im Vergleich zum Berliner Durchschnitt auf. Mit 250 EUR fiel die Differenz zwischen dem Tiefstwert (Neukölln: 1.775 EUR) und dem Berliner Durchschnittswert etwas geringer aus. Ebenfalls unterdurchschnittliche mittlere Haushaltsnettoeinkommen wiesen die Haushalte in Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg, Friedrichshain-Kreuzberg, Spandau und Mitte auf. Abb. 20 Durchschnittliches monatliches Haushaltsnettoeinkommen in den Berliner Bezirken 2017 (Median) 2.200 EUR und mehr 2.000 bis unter 2.200 EUR 1.800 bis unter 2.000 EUR unter 1.800 EUR 1.900 1.850 2.150 1.925 1.900 2.025 2.325 Berlin: 2.025 EUR 2.225 2.025 1.775 1.975 2.150 Quelle: Mikrozensus 2017 des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg Abb. 21 Verteilung des durchschnittlichen monatlichen Haushaltsnettoeinkommens in den Berliner Bezirken 2017 Anteil der Haushalte in Prozent 100 90 20,0 21,9 29,7 80 70 60 50 11,1 14,3 20 10 0 11,6 14,9 15,9 16,2 25,5 33,8 10,8 10,4 9,6 14,7 17,2 9,9 16,4 8,1 6,3 17,4 15,1 9,4 15,5 11,5 Friedrichsh.Kreuzberg 5,0 Pankow 17,1 15,5 16,6 16,5 15,6 6,3 8,3 7,4 15,0 19,3 10,0 11,2 Charlottenb.Wilmersdorf Spandau 7,2 21,4 10,4 SteglitzTempelhofZehlendorf Schöneberg 12,9 Neukölln 18,2 26,6 16,4 16,1 7,9 8,9 TreptowKöpenick 15,4 16,9 10,5 14,4 14,1 10,5 10,2 MarzahnHellersdorf Lichtenberg 900 bis unter 1.300 EUR 1.300 bis unter 1.500 EUR 2.600 bis unter 3.200 EUR 3.200 EUR und mehr 13,8 15,3 19,6 16,7 18,6 9,5 unter 900 EUR 10,9 18,1 8,8 2.000 bis unter 2.600 EUR 24,3 11,4 11,2 12,7 11,7 13,4 15,0 Mitte 18,1 7,7 26,8 12,6 14,4 13,5 7,0 15,8 10,1 11,1 13,2 16,4 40 30 30,4 20,9 Anmerkung: Werte weichen in der Summe teilweise aufgrund von Rundungen von 100 ab. Quellen: Mikrozensus 2017 des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg; Berechnungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen 7,3 15,1 7,1 Reinickendorf 7,7 15,1 10,0 Berlin 1.500 bis unter 2.000 EUR Entwicklung der Wohnungsnachfrage 29 Abb. 22 Entwicklung des Haushaltsnettoeinkommens (Median) nach Haushaltsgröße 2008-2017 4.000 Monatliches Haushaltsnettoeinkommen in EUR Haushalte mit: +31,8% 3.500 +36,8 % 3.000 +31,0 % 2.500 1 Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen und mehr Berlin insgesamt +32,8 % 2.000 1.500 +29,5 % 500 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Anmerkung: Die Prozentangaben geben die prozentuale Veränderung seit dem Jahr 2008 an. Für den Mikrozensus 2016 haben sich aufgrund eines Methodenwechsels bezüglich der Stichprobengrundlage (neue Clusterung auf Basis der Ergebnisse des Zensus 2011) deutliche strukturelle Veränderungen ergeben. Quellen: Mikrozensus 2017 des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg; Berechnungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Jeder zehnte Haushalt verfügte über weniger als 900 EUR netto im Monat 2017 verfügte rund ein Viertel aller Berliner Haushalte über ein Haushaltsnettoeinkommen unter 1.300 EUR netto im Monat. Weitere rund 25 % der Haushalte konnten auf ein mittleres Haushaltsnettoeinkommen zwischen 1.300 EUR bis unter 2.000 EUR monatlich zugreifen. Fasst man die obersten drei Einkommensklassen zusammen, zeigt sich, dass im Jahr 2017 die Hälfte aller Berliner Haushalte mindestens 2.000 EUR netto monatlich zur Verfügung hatte. Im Vergleich zum Vorjahr ist bei einer berlinweiten Betrachtung nur in der obersten Einkommensgruppe ab 3.200 EUR ein Anteilszuwachs von 2,4 Prozentpunkten auf 24,3 % zu verzeichnen. Unter den Bezirken bestand bei der Höhe des verfügbaren mittleren monatlichen Haushaltsnettoeinkommens auch 2017 eine starke Divergenz, vor allem in der höchsten Einkommenskategorie mit bis zu 18 Prozentpunkten zwischen Steglitz-Zehlendorf (33,8 %) und Neukölln (15,8 %). Weniger stark ausgeprägt, jedoch immer noch im zweistelligen Prozentpunktbereich, fiel die Differenz bei der Betrachtung der niedrigsten Einkommenskategorie von unter 900 EUR aus (10 Prozentpunkte). Überdurchschnittliche Anteile in dieser Einkommenskategorie waren in Mitte (15 %) und Neukölln (12,9 %) vorzufinden, gefolgt von Friedrichshain-Kreuzberg (11,5 %) und Spandau (11,2 %). Der niedrigste Anteil wurde 2017 mit 5 % in Pankow ermittelt. Die mittleren Einkommensgruppen erreichten in allen Bezirken weitgehend ähnliche Anteilswerte. Einkommenszuwächse bei den kleinen Haushalten am geringsten Das durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen der Berliner Haushalte stieg im Vergleich zum Vorjahr um 3,8 % bzw. um 75 EUR auf 2.025 EUR an. Vom Einkommenszuwachs profitierten alle Haushalte, jedoch unterschiedlich stark. Besonders stark stieg das verfügbare mittlere Haushaltsnettoeinkommen im Vergleich zu 2016 bei den Haushalten mit mindestens vier Personen um 7,6 % auf 3.525 EUR, gefolgt von den Dreipersonenhaushalten mit einem Zuwachs von 5,7 % bzw. 175 EUR auf 3.250 EUR. Geringer fiel der durchschnittliche Einkommenszuwachs bei den Zweipersonenhaushalten aus. Diese verfügten im Jahr 2017 mit 2.750 EUR im Mittel über 125 EUR mehr als 2016, ein Plus von 4,8 %. Unterhalb des Berliner Durchschnitts (3,8 %) fiel die positive Einkommensentwicklung bei kleinen Haushalten mit nur einer Person aus. Dieser Haushaltstyp verfügte 2017 im Mittel mit 1.425 EUR über 50 EUR (+ 3,6 %) mehr als im Vorjahr. Wohnungsnachfrage 1.000 30 Abb. 23 Arbeitslosenquote in den Berliner Bezirken Oktober 2018 9 % und mehr 8 % bis unter 9 % 7 % bis unter 8 % unter 7 % 9,1 9,2 7,2 5,7 Berlin: 7,7 % 6,0 8,7 6,8 8,6 7,3 11,4 6,3 6,1 Quelle: Regionaldirektion Berlin-Brandenburg der Bundesagentur für Arbeit Arbeitslosenzahlen weiter rückläufig Die Arbeitslosenquote erreichte im Oktober 2018 einen neuen Tiefstand von 7,7 %, ein Rückgang um knapp einen Prozentpunkt gegenüber dem gleichen Vorjahreszeitraum. Damit waren im Oktober 2018 149.253 Arbeitslose registriert. Von der positiven Arbeitsmarktentwicklung profitierten alle Berliner Bezirke mit einem Rückgang der Arbeitslosenquote um 0,5 bis 1,5 Prozentpunkte. Die stadtweit höchste Arbeitslosenquote zeigte sich mit einem Wert im zweistelligen Bereich in Neukölln (11,4 %). Hohe Arbeitslosenquoten fanden sich auch in Mitte (9,2 %) und Spandau (9,1 %). Überdurchschnittliche Quoten wurden zudem in Reinickendorf (8,7 %) und Friedrichshain-Kreuzberg (8,6 %) verzeichnet. In allen anderen Bezirken lag die Arbeitslosenquote unter dem Berliner Durchschnitt. Die geringste Arbeitslosenquote wies im Oktober 2017 der Bezirk SteglitzZehlendorf mit 5,7 % auf. Abb. 24 Anteil der Arbeitslosen (SGB II und III) an allen Einwohnern im erwerbsfähigen Alter (15 bis unter 65 Jahre) in den Planungsräumen 2017 12,5 % und mehr 10,0 % bis unter 12,5 % 7,5 % bis unter 10,0 % 5,0 % bis unter 7,5 % unter 5,0 % Bezirksgrenzen Grenzen Planungsräume unbewohnte Gebiete Wasserflächen S-Bahn-Ring Berlin: 6,4 % Quellen: Regionaldirektion Berlin-Brandenburg der Bundesagentur für Arbeit; Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Einwohnermelderegister Entwicklung der Wohnungsnachfrage 31 Abb. 25 Anteil der Personen in Bedarfsgemeinschaften an allen Einwohnern in den Planungsräumen 2017 30 % und mehr 20 % bis unter 30 % 15 % bis unter 20 % 10 % bis unter 15 % 5 % bis unter 10 % unter 5 % Bezirksgrenzen Grenzen Planungsräume unbewohnte Gebiete Wasserflächen S-Bahn-Ring Wohnungsnachfrage Berlin: 14,3 % Quellen: Regionaldirektion Berlin-Brandenburg der Bundesagentur für Arbeit; Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Einwohnermelderegister Sinkender Anteil der Arbeitslosen in den Planungsräumen Die Sozialgesetzbücher II und III regeln die Grundsicherung für Arbeitsuchende (SGB II) und die Arbeitsförderung der Bundesagentur für Arbeit (SGB III). In diesen Bereichen sind die arbeitslosen Personen im erwerbsfähigen Alter zwischen 15 und 65 Jahren erfasst. Damit bleiben in dieser Statistik nicht erwerbsfähige Personen (z. B. Kinder, Rentner) außen vor. 2017 waren 6,4 % der Berliner Bevölkerung im erwerbsfähigen Alter gemäß SGB II und III arbeitslos (-0,6 Prozentpunkte gegenüber 2016). Berlinweit lassen sich Planungsräume mit deutlich überdurchschnittlichen Quoten identifizieren. In der Innenstadt sind vor allem Gebiete im nördlichen Kreuzberg betroffen. Weitere Schwerpunkte zeigten sich 2017 im Wedding, in Reinickendorf, in Marzahn-Hellersdorf und in Neukölln entlang des S-Bahn-Rings. Starke räumliche Konzentrationen von Gebieten mit hoher Arbeitslosigkeit fanden sich zudem zwischen dem Leopoldplatz, der Soldiner Straße, Gesundbrunnen und Humboldthain, wobei die Werte gegenüber 2016 gesunken sind. Im Allgemeinen nahm die Anzahl der Gebiete mit Werten von über 12,5 % im Vergleich zu 2016 ab. In den Randbezirken stachen ebenfalls einzelne Planungsräume, beispielsweise in Spandau, mit Werten über 12,5 % heraus. Im Gegensatz zur Innenstadt sind diese Gebiete nicht durch vielfältige Siedlungsstrukturen, sondern durch den Geschossbau der 1960er bis 1980er Jahre geprägt. 32 Räumliche Konzentration der Bedarfsgemeinschaften im Stadtgebiet Zur differenzierten Darstellung der kleinräumigen Verteilung der Einkommensarmut in Berlin (Abb. 25) kann der Anteil der Personen in Bedarfsgemeinschaften als Indikator herangezogen werden. Als Bedarfsgemeinschaft definiert das SGB II Personengruppen, die z. B. auf familiärer Grundlage auf Dauer zusammen wohnen und wirtschaften. 2017 lebten berlinweit 530.601 Personen bzw. 14,3 % der Einwohner in Bedarfsgemeinschaften mit Anspruch auf Leistungen zum Lebensunterhalt nach SGB II und den Kosten der Unterkunft (KdU). Dabei sind klare Ähnlichkeiten zu den räumlich konzentrierten Schwerpunkten der Arbeitslosigkeit im Stadtgebiet festzustellen. Deutlich überdurchschnittliche Quoten von mehr als 20 %, teilweise sogar über 30 %, wurden im Wedding, im Norden von Kreuzberg und Neukölln sowie im südlichen Reinickendorf registriert. In den Stadtrandlagen waren überdurchschnittliche Anteile besonders in Gebieten des Spandauer Zentrums, im nördlichen Marzahn, teilweise in Hellersdorf und in Siemensstadt vorzufinden. Diese Gebiete sind durch hohe Anteile von Bebauungsstrukturen der 1960er bis 1980er Jahre geprägt. Planungsräume, in denen Ein- und Zweifamilienhaus-Bebauung dominiert, wiesen meist unterdurchschnittliche Anteile von weniger als 5 % auf, so beispielsweise in Steglitz-Zehlendorf oder im Norden Reinickendorfs. Auch im Innenstadtbereich wurden niedrigere Werte erreicht. Großflächige Teile von Charlottenburg-Wilmersdorf, Prenzlauer Berg, Friedrichshain sowie Mitte und Tiergarten offenbarten Quoten deutlich unter dem Berliner Durchschnitt. 3.3.2 Wohnberechtigung und Wohngeld Anteil der sozialwohnungsberechtigten Haushalte sinkt weiter Haushalte, deren Einkommen eine bestimmte Grenze nicht überschreitet (z. B. 16.800 EUR im Jahr für einen Einpersonenhaushalt), können einen Wohnberechtigungsschein (WBS) beantragen. Dieser ist Voraussetzung für den Bezug einer öffentlich geförderten Wohnung. Auf Grundlage der Einkommenssituation und Einkommensgrenzen könnten 41,5 % bzw. rund 831.300 der Berliner Haushalte einen Wohnberechtigungsschein beantragen. Im Vergleich zum Vorjahr ging der Berliner Durchschnitt um 2,6 Prozentpunkte zurück. Dieser Rückgang kann mit der positiven Einkommensentwicklung begründet werden und umfasste mit Ausnahme von Steglitz-Zehlendorf alle Bezirke. Den höchsten Rückgang verzeichnete Spandau mit 4,7 Prozentpunkten auf 47,4 %, der geringste Rückgang entfiel mit 1,3 Prozentpunkten auf Charlottenburg-Wilmersdorf. Abb. 26 Anteil der sozialwohnungsberechtigten Haushalte in den Berliner Bezirken 2017 55 % und mehr 50 % bis unter 55 % 45 % bis unter 50 % 40 % bis unter 45 % unter 40 % 30,4 % 40,9 % 47,4 % 46,8 % 39,1 % 33,4 % Berlin: 41,5 % 44,1 % 45,6 % 42,4% 41,3 % 51,8 % 37,7 % Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; Berechnungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Entwicklung der Wohnungsnachfrage Hohe Anzahl von Haushalten mit gültigem Wohnberechtigungsschein Ende 2018 verfügten 43.415 Haushalte über einen gültigen Wohnberechtigungsschein. Somit nahmen nur etwa 5 % der in 2017 rund 831.300 theoretisch berechtigten Haushalte diese förmliche Voraussetzung für den Bezug einer öffentlich geförderten Wohnung in Anspruch. Dieser Diskrepanz liegt der Sachverhalt zugrunde, dass ein WBS üblicherweise nur im konkreten Bedarfsfall, also beispielsweise im Falle eines Umzugs, beantragt wird. Die Zunahme der Wohnberechtigungsscheininhaber seit dem Jahr 2011 erklärt sich durch mehrere Sachverhalte. Zum einen bestanden für belegungsgebundene Wohnungen WBS-Freistellungen seitens des Senates. Vor dem Hintergrund der weiteren Anspannung des freien Wohnungsmarktes und der steigenden Mieten wurden diese ab 2011 sukzessive zurückgenommen. In der Folge musste für den Einzug in eine Sozialwohnung wieder ein WBS vorgelegt werden. Zudem gewinnt der öffentlich geförderte Wohnungsbau aufgrund des niedrigen Mietni- veaus zunehmend an Attraktivität gegenüber freifinanzierten Wohnungen, sodass mehr Wohnungssuchende einen WBS beantragen. Zum anderen können für die Jahre 2017 und 2018 nachgelagerte Sondereffekte eine Rolle spielen: Geflüchtete, die mit zeitlichem Verzug einen Aufenthaltstitel bekommen haben, konnten erst in diesen Jahren einen WBS beantragen und erhalten. Haushalte mit einer Person stellten auch 2018 über die Hälfte der erteilten Wohnberechtigungsscheine dar (24.322). Knapp ein Fünftel entfielen dabei auf Zweipersonenhaushalte. Der Anteil von Haushalten mit drei und mehr Personen wuchs im Betrachtungszeitraum 2008 bis 2018 am stärksten. Sie stellten zuletzt rund ein Viertel aller Wohnberechtigungsscheininhaber dar, was auf zunehmende Schwierigkeiten bei der Wohnraumversorgung größerer Haushalte schließen lässt. In Fällen besonderer Dringlichkeit, etwa wenn große Familienhaushalte von Wohnungsverlust bedroht sind, kann ein Wohnberechtigungsschein mit besonderem Wohnbedarf erteilt werden. Auch in dieser Kategorie gab es zuletzt einen leichten Rückgang auf rund 15.000 Haushalte im Jahr 2018. Mehr noch als in der Grundgesamtheit aller WBS-Haushalte sind hier überdurchschnittlich viele größere Haushalte mit drei und mehr Personen (d. h. in der Regel mit Kindern) betroffen. Diese erreichen einen Anteil von 36 %. Ein- und Zweipersonenhaushalte sind mit rund 64 % vertreten. Abb. 27 Anzahl der Wohnberechtigungsscheininhaber (WBS) nach Haushaltsgröße 2008–2018 50.000 Haushalte mit mehr als 5 Personen 45.000 5 Personen 40.000 4 Personen 3 Personen 35.000 2 Personen 30.000 1 Person 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 2008 2009 2010 2011 2012 Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Wohnungsnachfrage In der Mehrzahl der Bezirke lag der Anteilswert im Jahr 2017 oberhalb des Berliner Durchschnitts. Im Jahr 2017 hätten theoretisch knapp 52 % aller Haushalte in Neukölln einen Anspruch auf den Bezug einer Wohnung mit Belegungsbindung gehabt. Deutlich überdurchschnittliche Anteile zeigten sich auch in Spandau (47,4 %), Mitte (46,8 %), MarzahnHellersdorf (45,6 %) und Lichtenberg (44,1 %). In Pankow und Steglitz-Zehlendorf hätte hingegen nur jeder dritte Haushalt Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein. 33 34 Abb. 28 Anzahl der Wohnberechtigungsscheininhaber (WBS) mit besonderem Wohnbedarf nach Haushaltsgröße 2008–2018 18.000 Haushalte mit mehr als 5 Personen 16.000 5 Personen 14.000 4 Personen 3 Personen 12.000 2 Personen 1 Person 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen WBS-Haushalte überwiegend unter den Einkommensgrenzen des Bundes Die Vergabe eines Wohnberechtigungsscheines ist grundlegend an das Einkommen des jeweiligen Haushaltes gekoppelt. Die Grenzwerte werden durch das Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) des Bundes festgelegt, wobei diese Grenzen in Berlin, wie in den meisten Bundesländern, nachträglich ausgeweitet wurden. Knapp 61 % der Haushalte, wel- che 2018 einen WBS erhielten, hatten maximal 60 % des auf Bundesebene festgelegten Einkommens zur Verfügung. Nur jeder zehnte Haushalt fiel nicht unter die Bundeseinkommensgrenzen, jedoch unter die Erweiterungsgrenzen Berlins. Dies verdeutlicht, dass trotz erweiterter Einkommensgrenzen insbesondere Haushalte mit geringem Einkommen einen Wohnberechtigungsschein erhalten. Abb. 29 Einkommen der Haushalte mit WBS 2018 im Vergleich zu den Einkommensgrenzen des § 9 Abs. 2 WoFG Anteil der Haushalte in Prozent 1,7 % 0,8 % 4,6 % Bis 60 % über 60 % bis 80 % 6,9 % über 80 % bis 100 % über 100 % bis 120 % 10,6 % über 120 % bis 140 % über 140 % bis 160 % 14,8 % Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen 60,7 % über 160 % Entwicklung der Wohnungsnachfrage Bei Betrachtung der einzelnen Bezirke fällt auf, dass die Höhe der Wohngeldsumme oft gegensätzlich zur Bezugsquote ausfällt. Hohe Bezugsquoten und niedrige Wohngeldsummen wurden in Treptow-Köpenick, Marzahn-Hellersdorf und Lichtenberg ermittelt. Im Gegensatz hierzu wiesen Mitte, Charlottenburg-Wilmersdorf und Steglitz-Zehlendorf geringe Bezugsquoten, jedoch hohe Wohngeldsummen auf. Nahe am Berliner Durchschnitt orientierten sich die Werte in Reinickendorf, Pankow und Spandau. Abb. 30 Anteil der Haushalte mit Bezug von Wohngeld sowie durchschnittliche Höhe des monatlichen Wohngeldes 2017 1,4 % und mehr 1,2 % bis unter 1,4 % 1,0 % bis unter 1,2 % unter 1,0 % 145 EUR 146 EUR 153 EUR Berlin: 1,21 % / 147 EUR 158 EUR 156 EUR 166 EUR 118 EUR 129 EUR 145 EUR 153 EUR 154 EUR 135 EUR Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; Berechnungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Wohnungsnachfrage Leichter Rückgang der Wohngeldhaushalte Wohngeld ist eine staatliche Leistung, bei der Haushalte mit geringem Einkommen Zuschüsse zur Miete (Mietzuschuss) oder zu den Kosten selbst genutzten Wohneigentums (Lastenzuschuss) erhalten. Grundlagen sind das Wohngeldgesetz (WoGG) und die Wohngeldverordnung (WoGV). Indikatoren zur Bestimmung der Höhe des durchschnittlichen Wohngeldes sind das Einkommen der Haushaltsmitglieder, die Personenanzahl und die zu berücksichtigende Miethöhe oder Belastung. Im Vergleich zu 2016 sank der Anteil der Haushalte mit Wohngeldbezug leicht auf 1,2 % in 2017. Durchschnittlich erhielten die 24.268 wohngeldberechtigten Haushalte in Berlin 147 EUR, im Vorjahr waren es 149 EUR. 35 36 4. Entwicklung des Wohnungsangebots 4.1 Bautätigkeit Das Kapitel 4 informiert über strukturelle Merkmale sowie wichtige Determinanten und Veränderungen auf der Angebotsseite. Im Fokus stehen zunächst das zurückliegende und künftige Baugeschehen in Berlin sowie in Teilaspekten im Berliner Umland anhand der Summe und Entwicklungen der Fertigstellungen und Baugenehmigungen. Weiterführend werden Umwandlungen von Mietwohnraum in Wohneigentum und Wohnungsverkäufe bzw. Transaktionstätigkeiten beleuchtet. Mit einer abschließenden Auswertung der Mieten und Kaufpreise sowie Illustrationen der Wohnflächen und Leerstände schließt das Kapitel. 4.1.1 Gesamtstädtisches Baugeschehen Baugenehmigungen weiter auf hohem Niveau Für das künftige Wohnungsangebot ist die Anzahl der Baugenehmigungen und deren Entwicklung im Zeitverlauf ausschlaggebend. Zwischen 2010 und 2016 zeigte sich ein dynamischer Anstieg mit insgesamt mehr als 100.000 genehmigten Wohnungen, vor allem im Geschosswohnungsbau. Im Jahr 2017 stagnierte die Zahl der zum Bau genehmigten Wohnungen mit knapp unter 25.000 Einheiten in etwa auf dem Niveau von 2016. Auffällig waren deutliche Rückgänge von Abb. 31 Baugenehmigungen in Berlin 2008–2017 Anzahl der zum Bau genehmigten Wohnungen 30.000 Wohnungen in Wohnund Nichtwohngebäuden insgesamt Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 25.000 Wohnungen in Ein-/ Zweifamilienhäusern 20.000 Baumaßnahmen an Wohnungen in bestehenden Wohnund Nichtwohngebäuden 15.000 Wohnungen in Nichtwohngebäuden 10.000 5.000 0 2008 2009 2010 Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Entwicklung des Wohnungsangebots Abb. 32 Baufertigstellungen in Berlin und im Berliner Umland 2008–2017 37 Tab. 14 Anzahl der fertiggestellten Wohnungen 16.000 14.000 2.855 29 12.000 2.878 173 10.000 1.991 27 1.445 230 6.000 4.000 2.000 0 Berlin: 213 21 1.994 785 56 1.162 193 13 478 3.336 1.830 2008 Berliner Umland: 865 117 1.375 228 64 709 671 276 420 51 870 974 18 1.924 2.765 1.458 2009 linke Säulen rechte Säulen 1.990 2.837 1.450 2010 181 54 451 2.954 1.509 2011 1.212 105 31 25 817 2.194 121 2.629 3.454 1.986 2012 8.863 203 7.030 23 319 10 1.096 5.208 1.690 1.962 3.200 3.547 3.498 1.897 2013 1.861 1.674 2014 2015 379 15 11.408 680 18 2.441 2.670 3.917 1.745 2016 3.278 1.377 2017 Wohnungen in Ein-/Zweifamilienhäusern Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Wohnungen in Nichtwohngebäuden Baumaßnahmen an Wohnungen in bestehenden Wohn- und Nichtwohngebäuden Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg über 750 Einheiten bei den Genehmigungen für Baumaßnahmen im Wohnungsbestand (bspw. für Dachgeschoss-ausbau) auf nunmehr rund 3.200 (-20 %). Zudem stagnierte die Zahl genehmigter Eigenheime im dritten Jahr in Folge auf einem Niveau etwas oberhalb von 1.800 Einheiten. Die Zahl der Baugenehmigungen in Mehrfamilienhäusern stieg 2017 zwar erneut an, allerdings nur mit einem Plus von 2,1 % gegenüber dem Jahr 2016. Mit insgesamt 19.653 Baugenehmigungen entfielen knapp 80 % der im Jahr 2017 genehmigten Wohnungen auf den Geschosswohnungsbau, der damit praktisch auf dem Vorjahresniveau stagnierte. Geschosswohnungen dominieren den Wohnungsbau Die Baufertigstellungen entwickelten sich 2017 weiter dynamisch. Mit insgesamt 15.669 Wohnungen wurden im Betrachtungsjahr 2.010 Wohnungen mehr als im Jahr 2016 fertiggestellt. Allerdings flachte die Wachstumsrate deutlich ab und sank von 27,4 % Zuwachs im Jahr 2016 (gegenüber dem Jahr 2015) auf 14,7 % Zuwachs im Jahr 2017 (gegenüber dem Jahr 2016). Wie in den Vorjahren nahm die Bedeutung des Geschosswohnungsbaus weiter zu. 2017 entfielen mit rund 11.400 fertiggestellten Wohnungen fast drei Viertel des Wohnungsneubaus auf dieses Marktsegment (72,8 %). Der Anteil der durch Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden realisierten Wohnungen sank unter 20 %. Dazu gehörten beispielsweise Dachgeschossausbauten oder Nutzungsänderungen. Zum dritten Mal in Folge lag damit die Zahl neuer Wohnungen in Bestandsgebäuden über dem Wert für Eigenheime: Nur 1.377 Wohnungen (8,8 % aller fertiggestellten Wohnungen) bezogen sich auf das Marktsegment der Ein- und Zweifamilienhäuser. Dies entspricht einem Rückgang von 21 % gegenüber dem Vorjahr und stellt einen neuen Tiefstwert seit der Jahrtausendwende dar. Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen in Nichtwohngebäuden (z. B. Hausmeisterwohnung in Schulgebäuden) ging auf 29 zurück. Dies entspricht nur 0,2 % aller fertiggestellten Wohnungen im Jahr 2017. Wohnungsangebot 8.000 38 Das Baugeschehen in Berlin und Umland (Abb. 32) hat sich in den letzten zehn Jahren deutlich dynamisiert. 2008 entstanden in der gesamten Wohnungsmarktregion Berlin-Brandenburg insgesamt knapp 7.900 Wohnungen, davon zwei Drittel als Eigenheime. Beide Teilmärkte trugen etwa zu gleichen Teilen zu den gesamten Fertigstellungen bei. 2017 zeigt sich ein gänzlich verändertes Bild. In der gesamten Region entstanden insgesamt mehr als 22.000 neue Wohnungen. Die Fertigstellungen in der Bundeshauptstadt haben sich in diesem Zeitraum mit zuletzt nahezu 16.000 Wohnungen vervierfacht, wobei fast drei Viertel der neuen Wohnungen auf den Geschosswohnungsbau entfielen. Mit 2.855 Wohneinheiten erreichten Fertigstellungen im Bestand einen Anteil von gut 18 % und übertrafen die seit mehreren Jahren sinkenden Zahlen für neue Eigenheime (rund 1.400 in 2017) erneut deutlich. gestellten Wohnungen auf 1.000 Einwohner. Die Fertigstellungsquote weist seit 2011 einen dynamischen Zuwachs aus. Dieser wurde auch 2017 nicht gebremst – im Gegenteil: Erstmalig stieg die Bauintensität auf 4,27 fertiggestellte Wohnungen je 1.000 Einwohner an und setzte sich damit deutlich sowohl vom Vorjahreswert (3,78) als auch vom Bundesdurchschnitt (3,44) ab. Getragen wurde dieser Anstieg einzig vom Neubau im Geschosswohnungsbau. Je 1.000 Einwohner entstanden 2017 rechnerisch mehr als drei neue Wohnungen in diesem Bautyp (2016: 2,4). Zahl der Bauüberhänge steigt weiter an Wohnungen, welche zwar genehmigt, aber noch nicht fertiggestellt bzw. als fertiggestellt gemeldet wurden, werden am Ende eines Kalenderjahres in der Statistik als sogenannte Bauüberhänge erfasst. Dabei werden die einzelnen Wohnungen anhand ihres Baufortschrittes gegliedert („nicht begonnen“, „begonnen“, „unter Dach“). Die Summe der Bauüberhänge stieg seit 2010 dynamisch an. Für die Jahre 2014 bis 2016 ist ein durchschnittlicher jährlicher Anstieg der Bauüberhänge in Höhe von über 9.000 Wohnungen zu verzeichnen. Dieser Trend wurde im Betrachtungszeitraum 2016/2017 erstmals mit einem absoluten Anstieg von nur 7.439 Bauüberhängen unterschritten. Insgesamt befanden sich im Jahr 2017 58.990 Wohnungen im Bauüberhang, davon 65 % im Bau (38.290). 20.700 Wohnungen waren mit Ende des Kalenderjahres 2017 noch nicht im Bau befindlich (35 %). Auch das Umland verzeichnete 2017 gegenüber 2008 einen Zuwachs von rund 65 %. Von den 6.646 Fertigstellungen entfiel hier nur etwa die Hälfte auf Ein- und Zweifamilienhäuser. Nahezu 2.700 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern stehen hier für einen absoluten wie anteiligen Höchstwert (40 %). Auch steigt der Beitrag von Baumaßnahmen im Bestand und erreicht im Jahr 2017 Höchststände. Bauintensität im Betrachtungszeitraum auf Rekordniveau Bei der Entwicklung der Fertigstellungszahlen muss berücksichtigt werden, dass sich auch die Einwohnerzahl Berlins jährlich stark verändert hat. Um vor diesem Hintergrund die Zahlen vergleichbar zu machen, hilft der Blick auf die sogenannte Fertigstellungsquote. Sie bezieht die Zahl der fertig- Weitere Betrachtungen zum Thema Bauüberhänge befinden sich im Schwerpunktthema dieses Berichts (s. Kapitel 6, S. 76). Abb. 33 Fertigstellungen je 1.000 Einwohner (Fertigstellungsquote) in Berlin 2008–2017 4,5 4,0 Wohnungen in Wohnund Nichtwohngebäuden insgesamt 3,5 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Wohnungen in Ein-/ Zweifamilienhäusern 3,0 Baumaßnahmen an Wohnungen in bestehenden Wohn- und Nichtwohngebäuden 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 2008 2009 2010 2011 Anmerkung: ohne Wohnungen in Nichtwohngebäuden Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Entwicklung des Wohnungsangebots Abb. 34 Baugenehmigungen für den Wohnungsneubau in den Berliner Bezirken 2017 Anzahl der Wohnungen Abb. 35 Baufertigstellungen in den Berliner Bezirken 2017 Anzahl der Wohnungen 3.000 und mehr 2.400 bis unter 3.000 1.800 bis unter 2.400 1.200 bis unter 1.800 unter 1.200 2.106 3.669 1.903 605 1.533 607 2.544 Berlin: 21.562 405 632 2.000 und mehr 1.500 bis unter 2.000 1.000 bis unter 1.500 500 bis unter 1.000 unter 500 2.133 2.510 846 2.769 1.854 Berlin: 15.669 1.596 1.813 311 768 562 1.350 639 2.097 3.094 Anmerkung: mit Wohnungen in Nichtwohngebäuden; ohne Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg 4.1.2 Baugeschehen in den Berliner Bezirken und Planungsräumen Künftig starke Bauaktivitäten in Mitte, Treptow-Köpenick und Marzahn-Hellersdorf zu erwarten Die 21.562 genehmigten Neubauwohnungen (ohne Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden) aus dem Jahr 2017 geben einen Ausblick auf die künftige Bauaktivität. Die räumliche Verteilung gleicht dabei weitgehend der Konzentration der Bautätigkeit und dem Bild des Vorjahres. 44 % aller zum Bau genehmigten Wohnungen aus dem Jahr 2017 lagen in den drei Bezirken Mitte (3.669), Treptow-Köpenick (3.094) und Marzahn-Hellersdorf (2.769). Weiterhin hohe Werte von etwa 2.000 zum Bau genehmigten Wohnungen erzielten Lichtenberg, Pankow, Charlottenburg-Wilmersdorf und Friedrichshain-Kreuzberg. Die wenigsten Wohnungen wurden in Reinickendorf, Spandau, Steglitz-Zehlendorf und Tempelhof-Schöneberg zum Bau genehmigt. Ein Drittel des Baugeschehens in Lichtenberg und Mitte Größere Bauprojekte können zwischen den Bezirken erhebliche Schwankungen der Fertigstellungszahlen hervorrufen. Wie bereits 2016 wurden auch 2017 in Lichtenberg, Mitte und Treptow-Köpenick die meisten Wohnungen fertiggestellt. Lichtenberg erzielte hierbei mit 2.544 fertiggestellten Wohnungen den Spitzenwert. Zusammen wurden in diesen drei Anteil Baumaßnahmen an bestehenden Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden Anteil Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Anteil Wohnungen in Ein-/Zweifamilienhäusern Neue Wohnungen in Nichtwohngebäuden: insgesamt nur 29 Wohnungen Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg Bezirken 46 % aller fertiggestellten Wohnungen realisiert. Die wenigsten Wohnungen wurden in Tempelhof-Schöneberg (311) und Spandau (405) fertiggestellt. Mit Blick auf die verschiedenen Anteile in den einzelnen Marktsegmenten sind deutliche Unterschiede zwischen den Bezirken zu konstatieren. In den Bezirken Treptow-Köpenick, Neukölln und Mitte wurden mindestens 80 % aller fertiggestellten Wohnungen im Geschosswohnungsbau realisiert. Über dem gesamtstädtischen Mittel von 72,8 % lagen auch Lichtenberg und Marzahn-Hellersdorf in diesem Marktsegment. In Reinickendorf entfielen 2017 nur 12 % aller fertiggestellten Wohnungen auf den Geschosswohnungsbau. Hier spielte vor allem die Zahl der fertiggestellten Wohnungen in bestehenden Gebäuden mit knapp 70 % eine wesentliche Rolle. Über dem gesamtstädtischen Mittel von 18,2 % lagen auch die Zahlen der fertiggestellten Wohnungen in Bestandsgebäuden in Charlottenburg-Wilmersdorf, FriedrichshainKreuzberg, Tempelhof-Schöneberg und Steglitz-Zehlendorf. Der Bau von Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern konzentrierte sich überwiegend auf Bezirke mit Stadtrandlage. Anteilswerte deutlich über dem Berliner Durchschnitt von 8,8 % entfielen auf Spandau (23,5 %), Marzahn-Hellersdorf (19,9 %) und Reinickendorf (18,1 %). Im innerstädtischen Bereich spielte dieses Marktsegment nur eine marginale Rolle. Wohnungsangebot 885 39 40 Abb. 36 Durchschnittliche Fertigstellungen pro Jahr auf Ebene der Planungsräume 2013-2017 100 und mehr 80 bis unter 100 60 bis unter 80 40 bis unter 60 20 bis unter 40 weniger als 20 Bezirksgrenzen Grenzen Planungsräume unbewohnte Gebiete Wasserflächen S-Bahn-Ring Berlin: 11.087 Quellen: Amt für Stastik Berlin-Brandenburg; eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH Schwerpunkte des Wohnungsbaus vor allem in Mitte und den innenstadtnahen Gebieten im Nordosten und Südosten der Stadt Erneut stieg die Summe der fertiggestellten Wohnungen im langjährigen Durchschnitt an. Im Durchschnitt der Jahre 2013 bis 2017 wurden jährlich 11.087 Wohnungen fertiggestellt (2012–2016: 9.037). Dafür ausschlaggebend waren die erneut gestiegenen Fertigstellungszahlen im Jahr 2017. In der lang- jährigen Betrachtung wird deutlich, dass sich die Fertigstellungen kleinräumig auf einzelne Gebiete in Mitte und den zentrumsnahen Räumen im Osten der Stadt konzentrierten. Die meisten Wohnungen wurden im Jahresdurchschnitt in den Planungsräumen Leipziger Straße (229), Pankow-Zentrum (228) und Samariterviertel (227) fertiggestellt. Ebenfalls auf einem hohen Niveau befand sich der Planungsraum Invalidenstraße (198). Entwicklung des Wohnungsangebots 4.2 Wohnungsbestand Geschosswohnungsbau prägt Berlin Seit 2013 stieg die Anzahl an Wohnungen jährlich um einen zweistelligen prozentualen Wert an, 2017 um 15.779 auf 1.932.296 Einheiten. Der Geschosswohnungsbau (Wohngebäude mit drei oder mehr Wohnungen) ist mit 87 % prägend für den Berliner Bestand. Insgesamt 202.408 Wohnungen bzw. rund 11 % entfielen auf Ein- und Zweifamilienhäuser. Der Bestand in Wohnheimen stieg um gut 13 % auf aktuell 25.848 Wohnungen an. Nur rund 1,5 % aller Wohnungen befanden sich in Nichtwohngebäuden. Abb. 37 Wohnungsbestand nach Gebäudestruktur 2017 Anzahl der Wohnungen/Anteil am Gesamtbestand Anzahl der Wohnungen/Anteil am Gesamtbestand 121.938 6% 430.227 22 % 221.139 11 % Berlin: 1.932.296 521.242 27 % 637.750 33 % 29.433 2% 25.848 1% 167.884 9% 34.524 2% Wohnungen in Wohngebäuden mit 2 Wohnungen 2 Wohnräume 4 Wohnräume Wohnungen mit mehr als 4 Wohnräumen 3 Wohnräume Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen 1.674.607 87 % Wohnungen in Nichtwohngebäuden 1 Wohnraum Anmerkung: Ohne Küche, ohne Bad und Flur. Inklusive Wohnungen in Wohnheimen und Wohnungen in Nichtwohngebäuden. Abweichungen zu 100 % aufgrund von Rundung. Berlin: 1.932.296 1 Wohnung Abb. 38 Wohnungsbestand nach Anzahl der Wohnräume 2017 3 oder mehr Wohnungen Wohnheime Anmerkung: Fortschreibung erfolgt auf Basis der Ergebnisse des Zensus vom 9. Mai 2011 einschl. der Wohnheimwohnungen. Abweichungen zu 100 % aufgrund von Rundung Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; Berechnungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Ein- und Zweizimmerwohnungen dominieren den Wohnungsbestand Von der Zunahme des Bestandes (15.779) war kein Wohnungstyp ausgeschlossen. Im Vergleich zum Jahr 2016 sind die Anteile nahezu unverändert geblieben. Ein- und Zweizimmerwohnungen stellten mehr als die Hälfte (55 %) aller Wohnungen dar. 521.242 Wohnungen verfügten über drei, 221.139 über vier Wohnräume. 6 % des Bestandes 2017 waren Wohnungen mit mehr als vier Wohnräumen. Wohnungsangebot Tab. 07 41 42 Abb. 39 Wohnungsbestand nach Baualter 2017 Anzahl der Wohnungen/Anteil am Gesamtbestand 65.343 3% 514.500 27 % Berlin: 1.932.296 1.073.757 56 % 278.700 14 % Mietwohnungen bestimmen den Berliner Wohnungsmarkt Mietwohnungen bestimmten 2017 mit fast 85 % bzw. 1.638.800 Einheiten den Markt. Die Anzahl der Mietwohnungen stieg um 12.300 Einheiten gegenüber 2016, der gesamtstädtische Anteil ging um 0,1 Prozentpunkte leicht zurück. Deutlich überdurchschnittliche Werte ergaben sich in den östlichen Bezirken Lichtenberg und FriedrichshainKreuzberg sowie in Mitte mit über 90 %. Auch in Pankow, Charlottenburg-Wilmersdorf und Neukölln lagen die Anteilswerte oberhalb des Berliner Mittelwerts. Quoten unter 80 % fanden sich in Spandau, Steglitz-Zehlendorf, Tempelhof-Schöneberg und Reinickendorf. Vom gesamtstädtischen Trend eines sinkenden Mietwohnungsanteils waren die Bezirke Pankow, Treptow-Köpenick, Marzahn-Hellersdorf und Lichtenberg ausgenommen. Hier blieben die Anteile stabil. Abb. 40 Anteil der Mietwohnungen am Wohnungsbestand in den Berliner Bezirken 2017 Altbau bis 1918 Altbau 1919-1948 Nachkriegsbau 1949-2010 Neubau ab 2011 90 % und mehr 85 % bis unter 90 % 80 % bis unter 85 % unter 80 % Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Berechnungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Die innerstädtischen Altbaubestände der Gründerzeit um die Jahrhundertwende umfassten rund 27 % der Gebäudesubstanz. Aus der Zeit von 1919 bis 1948 stammen 14 % aller Wohnungen in Berlin. Über die Hälfte (56 %) der heutigen 1.932.296 Wohnungen in Berlin entstanden in der Nachkriegszeit zwischen 1949 und 2010. Seit 2011 kamen rund 65.000 Wohneinheiten hinzu. Dies entspricht rund 3 % des Gesamtbestands. 77,5 % 95,0 % 85,3 % 71,9 % Berlin: 84,8 % 86,1% 75,6 % 78,9 % 95,9 % 95,7 % 87,3 % 81,9 % 81,0 % Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Zensus 2011, Fortschreibung: eigene Berechnungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Entwicklung des Wohnungsangebots 4.3 Strukturveränderungen im Wohnungsbestand Vor allem durch Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und durch Wohnungsverkäufe kann es zu strukturellen Änderungen im Wohnungsbestand kommen. eine Änderung eines eventuell bestehenden Mietverhältnisses. So werden oftmals vermietete Eigentumswohnungen verkauft. Gleichwohl stellt die Umwandlung den wichtigsten ersten Schritt für eine strukturelle Veränderung dar. Umwandlungen steigen wieder an Mietwohnungen können in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, wenn eine sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegt. Diese Änderung im Grundbuch bedeutet jedoch nicht zwangsläufig auch eine Veränderung im Miet- und Eigentumsverhältnis der Wohnung. So kann eine vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden, ohne dass sich Mieter oder auch der Eigentümer zwingend ändern. In der Praxis stellt die Umwandlung jedoch eine wichtige Voraussetzung dafür dar, um eine Wohnung – gegebenenfalls auch zu einem späteren Zeitpunkt – einzeln verkaufen zu können. Auch der Verkauf einer zuvor in Wohneigentum umgewandelten Mietwohnung bedingt noch nicht Im Betrachtungszeitraum 2008 bis 2017 wurden insgesamt 95.670 Mietwohnungen durch Grundbuchumschreibungen in Wohneigentum umgewandelt, davon rund 17,3 % bzw. 16.548 Wohnungen im Jahr 2017. Dies entsprach einem Plus von 3.323 umgewandelten Mietwohnungen im Vergleich zum Jahr 2016, das erstmalig seit 2010 einen Rückgang aufwies. Ursächlich für den Rückgang 2016 und den verlangsamten Anstieg 2017 könnte u. a. die Umwandlungsverordnung des Senats von 2015 sein, die Umwandlungen in Milieuschutzgebieten unter Genehmigungsvorbehalt stellte. Dennoch wurde 2017 immerhin 1 % des Mietwohnungsbestandes durch Grundbuchumschreibungen in Wohneigentum umgewandelt. 43 Abb. 41 Umwandlungen in Berlin 2008–2017 Anzahl der Umwandlungen 18.000 17.331 16.548 16.000 14.000 13.225 12.000 11.296 10.000 9.178 8.000 6.000 4.000 7.264 6.916 4.633 4.535 4.744 2010 2011 2.000 0 2008 2009 Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Wohnungsangebot 20.000 44 Abb. 42 Umwandlungsquote in Prozent des Mietwohnungsbestandes in den Berliner Bezirken 2017 0,84 % 0,52 % 0,38 % Berlin: 1,0 % 1,40 % 1,69 % 0,63 % 2,0 % und mehr 1,5 % bis unter 2,0 % 1,0 % bis unter 1,5 % 0,5 % bis unter 1,0 % unter 0,5 % 0,54 % 0,05 % 2,79 % 0,70 % 1,32 % 0,29 % Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Wie schon im Jahr 2016 entfiel auch 2017 fast ein Viertel der umgewandelten Mietwohnungen auf den Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg (4.057 Wohnungen). Innerhalb des Bezirks wurden damit 2,8 % des Mietwohnungsbestandes in Wohneigentum umgewandelt. Ein, im Vergleich zur Gesamtstadt (1 %), überdurchschnittliches Umwandlungsgeschehen zeigte sich erneut in Charlottenburg-Wilmersdorf (2.664: 1,7 %) und Mitte (2.619: 1,4 %). Weitere Umwandlungsschwerpunkte fanden sich in Neukölln (1.890) und Pankow (1.552). In den Bezirken Tempelhof-Schöneberg (996), Lichtenberg (799), Steglitz-Zehlendorf (713), Reinickendorf (519), Spandau (354) und TreptowKöpenick (333) fielen die Fallzahlen deutlich geringer aus. Mit 52 umgewandelten Mietwohnungen war in Marzahn-Hellersdorf das geringste Umwandlungsvolumen zu konstatieren, wobei es sich im Vergleich zum Jahr 2016 mehr als verdoppelte. In der Gesamtschau zeigte sich, dass die Anzahl der umgewandelten Mietwohnungen mit Ausnahme von SteglitzZehlendorf, Tempelhof-Schöneberg und Treptow-Köpenick im Vergleich zum Jahr 2016 anstieg. Abb. 43 Umwandlungen in den Planungsräumen 2013–2017 Je tausend Wohnungen 100 und mehr 50 bis unter 100 40 bis unter 50 30 bis unter 40 20 bis unter 30 unter 20 Bezirksgrenzen Grenzen Planungsräume unbewohnte Gebiete Wasserflächen S-Bahn-Ring Berlin: 35,5 Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Entwicklung des Wohnungsangebots 45 Abb. 44 Wohnungsverkäufe in Berlin 2008–2017 Anzahl der Wohnungsverkäufe 18.000 16.456 16.000 16.518 15.234 13.888 14.000 12.490 12.000 10.000 10.735 10.597 2008 2009 12.450 13.105 11.797 8.000 6.000 4.000 2.000 0 2010 2011 2012 2013 2014 Anmerkung: Da eine Wohnung mehrfach verkauft werden kann, sind hier Dopplungen möglich. 2015 2016 2017 Verstärktes Umwandlungsgeschehen innerhalb des S-Bahn-Rings Bei kleinräumiger Betrachtung fanden Umwandlungen zwischen 2013 und 2017 mit hoher Intensität innerhalb des S-Bahn-Rings sowie den angrenzenden Gebieten statt. Dabei intensivierte sich das Umwandlungsgeschehen mit durchschnittlich 35,5 Umwandlungen je 1.000 Wohnungen. Die höchste Transaktionsaktivität zeigte sich 2017 erneut in Charlottenburg-Wilmersdorf mit 1.947 verkauften Wohnungen, gefolgt von Mitte (1.513), Friedrichshain-Kreuzberg (1.483), Pankow (1.384) und Tempelhof-Schöneberg (1.313). In diesen fünf Bezirken fanden 65 % aller Wohnungsverkäufe im Jahr 2017 statt. In Lichtenberg (372) und in Marzahn-Hellersdorf (89) waren die geringsten Verkäufe zu verzeichnen. Innerhalb des S-Bahn-Rings zeigten sich, bis auf wenige Ausnahmen in Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf, Werte deutlich über dem Berliner Durchschnitt von 35,5 Umwandlungen je 1.000 Wohnungen. Spitzenwerte von teilweise bis zu 100 und mehr Umwandlungen je 1.000 Wohnungen wurden vor allem in Prenzlauer Berg, Friedrichshain-Kreuzberg und Nordneukölln sowie in Planungsräumen in Mitte und Pankow mit Lage am S-Bahn-Ring erreicht. Außerhalb des S-Bahn-Rings lagen die Umwandlungsquoten im Mittel der Jahre 2013 bis 2017 überwiegend unter 20 je 1.000 Wohnungen. Nur vereinzelte Planungsräume in Steglitz-Zehlendorf, Treptow-Köpenick und Pankow stellten hiervon eine Ausnahme dar. Abb. 45 Verkaufsquote in Prozent des Mietwohnungsbestandes in den Berliner Bezirken 2017 Rückgang bei den Wohnungsverkäufen setzt sich fort Die Verkaufsaktivitäten sind ein wichtiger Indikator zur Darstellung der Berliner Immobilienmarktdynamik. Im Betrachtungszeitraum 2008 bis 2017 wurden 133.270 Wohnungen verkauft, wobei Mehrfachverkäufe einer Wohnung ebenfalls enthalten sind. Der Rückgang der Verkaufszahlen setzte sich 2017 mit 11.797 Wohnungen weiter fort (-10 % gegenüber 2016). Dabei sank die Verkaufszahl erstmals seit 2009 auf unter 12.000 Wohnungen. 0,75 % 0,60 % 0,66 % Berlin: 0,72 % 0,25 % 0,81 % 1,24 % 1,2 % und mehr 0,9 % bis unter 1,2 % 0,6 % bis unter 0,9 % 0,3 % bis unter 0,6 % unter 0,3 % 0,08 % 1,02 % 0,92 % 0,88 % 0,60 % 0,56 % Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Wohnungsangebot Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen 46 Sinkende Verkaufsquoten in nahezu allen Berliner Bezirken Der Anteil der verkauften Wohnungen am Mietwohnungsbestand (Abb. 45) sank 2017 auf 0,72 %. Mit einer Verkaufsquote von 1,24 % (1.947 Wohnungen) erreichte Charlottenburg-Wilmersdorf wieder den Spitzenplatz. Ebenfalls deutlich überdurchschnittliche Verkaufsquoten zeigten sich in Friedrichshain-Kreuzberg (1,02 %), Tempelhof-Schöneberg (0,92 %) und Steglitz-Zehlendorf (0,87 %). Die niedrigste Verkaufsquote von 0,08 % ergab sich in Marzahn-Hellersdorf, gefolgt von Lichtenberg (0,25 %). Konzentration der Wohnungsverkäufe innerhalb des S-Bahn-Rings und im Südwesten Berlins Die differenzierte Betrachtung der Verkaufszahlen für die einzelnen Planungsräume der Jahre 2013 bis 2017 zeigt eine hohe Konzentration von Wohnungsverkäufen im Innenstadtbereich sowie in den südwestlichen Teilen Berlins. Hier sind für eine Vielzahl von Planungsräumen überdurchschnittli- che Verkaufsquoten zu konstatieren. Vor allem entlang des inneren S-Bahn-Rings zeigten sich Verkaufsquoten von mindestens 50 Verkäufen je 1.000 Wohnungen. Hier wurde der Berliner Durchschnitt (36) häufig weit übertroffen. In einzelnen Planungsräumen wurden mehr als 100 Wohnungsverkäufe je 1.000 Wohnungen getätigt, so beispielsweise innerhalb des S-Bahn-Rings im Entwicklungsgebiet des Gleisdreiecks (472) oder in der Eldenaer Straße (191) in Friedrichshain-Kreuzberg. Überdurchschnittliche Werte waren darüber hinaus auch in einigen Planungsräumen von SteglitzZehlendorf und Tempelhof-Schöneberg sowie vereinzelt in Spandau, Reinickendorf und Treptow-Köpenick zu verorten. In der Gesamtbetrachtung zeigten sich geringere Verkaufsquoten im Allgemeinen zu den Stadträndern hin – so etwa in Marzahn-Hellersdorf, wo ein Großteil des Geschosswohnungsbaus zum Bestand der kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungsunternehmen gehört. Abb. 46 Wohnungsverkäufe in den Planungsräumen 2013–2017 Je tausend Wohnungen 100 und mehr 50 bis unter 100 40 bis unter 50 30 bis unter 40 20 bis unter 30 unter 20 Bezirksgrenzen Grenzen Planungsräume unbewohnte Gebiete Wasserflächen S-Bahn-Ring Berlin: 36 Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Entwicklung des Wohnungsangebots 4.4.1 Entwicklung im geförderten Mietwohnungsbestand Wohnungen, die Mietpreis- und Belegungsbindungen unterliegen, sind für die Versorgung von Haushalten mit Marktzugangsschwierigkeiten am Wohnungsmarkt von hoher Bedeutung. Der Bezug einer solchen Wohnung ist Haushalten vorbehalten, die über einen Wohnberechtigungsschein (WBS) verfügen. 12,1 % des Berliner Mietwohnungsbestandes unterlagen 2017 diesen Sozialbindungen (einschl. der Bestände gemäß Mod/InstRL und ehemals BelBinG). Dies entspricht Abb. 47 Anteil der mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen am Mietwohnungsbestand in den Berliner Bezirken 2017 16 % und mehr 12 % bis unter 16 % 8 % bis unter 12 % unter 8 % 11,9 % 198.831 Wohnungen 17,2 % 13,4 % 14,6 % 6,4 % 5,5 % Berlin: 12,1 % 13,1 % 5,9 % 19,0 % 10,0 % 12,0 % 14,9 % Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Datenbasis: Zensus 2011 198.831 Wohnungen, ein Rückgang um knapp 8.700 Wohnungen gegenüber dem Jahr 2016. Mietpreis- und belegungsgebundener Wohnungsbestand vor allem in der östlichen Hälfte der Stadt Eine deutlich sichtbare Konzentration der belegungsgebundenen Wohnungsbestände ergibt sich im Ostteil der Stadt. Überdurchschnittliche Anteile fanden sich in Lichtenberg und Marzahn-Hellersdorf. Zusammen mit Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg, Neukölln und Treptow-Köpenick wiesen diese Bezirke rund drei Viertel aller Wohnungen mit Sozialbindungen auf. Die geringsten Anteile in diesem Marktsegment hatten Steglitz-Zehlendorf, Reinickendorf und Charlottenburg-Wilmersdorf. Mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen vor allem bei den städtischen und genossenschaftlichen Anbietern Bei den berlinweit insgesamt 1.638.800 Mietwohnungen dominierten mit rund 70 % Marktanteil weiterhin die privaten Eigentümer. Diese Kategorie subsummiert juristische und natürliche Personen – also alle Akteure, die weder dem städtischen noch dem genossenschaftlichen Sektor zuzurechnen sind. Im Eigentum der sechs städtischen Wohnungsbaugesellschaften befanden sich 299.749 Mietwohnungen bzw. 18,3 % des Mietwohnungsbestandes. Der Marktanteil der Genossenschaften am Mietwohnungsmarkt belief sich im Jahr 2017 mit 184.628 Wohnungen auf 11,3 %. Etwa 46 % aller gebundenen Mietwohnungen gehörten den städtischen Wohnungsbaugesellschaften, rund 14 % den Genossenschaften. Abb. 48 Berliner Mietwohnungen nach Eigentümergruppen und Art der Wohnungsbindung 2017 Anzahl der Wohnungen/Anteil am Gesamtbestand 91.704 6% 27.201 2% 79.926 5% Städtische mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen Genossenschaftliche mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen Private mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen 208.045 13 % 1.074.497 66 % Städtische ungebundene Wohnungen Genossenschaftliche ungebundene Wohnungen Berlin: 1.638.800 157.427 10 % Werte weichen aufgrund von Rundungen von 100 ab. Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Private ungebundene Wohnungen Wohnungsangebot 4.4 Geförderter Mietwohnungsbau 47 48 Abb. 49 Entwicklung und Prognose des Sozialmietwohnungsbestandes bis 2027 Anzahl der Wohnungen 200.000 180.000 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 Neubau Neubau – Prognose Sozialmietwohnungen ohne Anschlussförderung Sozialmietwohnungen ohne Anschlussförderung – Prognose Sozialmietwohnung mit Anschlussförderung Sozialmietwohnung mit Anschlussförderung – Prognose Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Weitere Abnahme des mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungsbestandes Nach dem Wohnungsbindungsgesetz (WoBinG) oder dem Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) werden mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnungen als Sozialmietwohnungen bezeichnet. Sie unterliegen befristeten Mietpreis- und Belegungsbindungen, wodurch der Bestand mit der Zeit abnimmt, sollten in nicht ausreichendem Maße neue belegungsgebundene Mietwohnungen hinzukommen. Seit 2008 verzeichnete der Bestand einen kontinuierlichen Rückgang um rund 75.000 Wohnungen auf rund 103.000 Sozialmietwohnungen im Jahr 2017. Bei rund 85 % dieser Mietwohnungen handelt es sich um Sozialmietwohnungen mit Anschlussförderung. Um das aktuelle Niveau von circa 100.000 belegungsgebundenen Wohnungen stabil zu halten, werden seit 2014 durch Neubau neue Sozialmietwohnungen nach den Wohnungsbauförderungsbestimmungen im IBB Wohnungsneubaufonds errichtet. Laut aktueller Prognose der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen sollen so bis zum Jahr 2027 voraussichtlich 40.400 neu gebaute Sozialwohnungen entstehen. Auf Grundlage des Altschuldenhilfegesetzes im Rahmen des Berliner Belegungsbindungsgesetzes (BelBindG) im Jahr 1996 wurden Mietwohnungen in den östlichen Bezirken der Stadt zu belegungsgebundenen Wohnungen erklärt. Dieser Bestand verringerte sich aufgrund von Rückübertragungen Entwicklung des Wohnungsangebots 49 Abb. 50 Entwicklung und Prognose des belegungsgebundenen Mietwohnungsbestandes (BelBindG und Mod/InstRL) bis 2027 Anzahl der Wohnungen 180.000 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 Wohnungen mit Belegungsbindung (BelBindG) Wohnungen mit Belegungsbindung (BelBindG) – Prognose Wohnungen nach Mod/InstRL Wohnungen nach Mod/InstRL – Prognose Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen und Verkäufen von rund 125.000 im Jahr 2008 auf ca. 112.000 Wohnungen im Jahr 2013. Nachdem das Belegungsbindungsgesetz 2013 auslief, wurden mit den städtischen Wohnungsbaugesellschaften und den Genossenschaften für einen Teil dieses Wohnungsbestandes (79.700) mittels kooperationsvertraglicher Vereinbarungen Belegungsbindungen über das Jahr 2013 hinaus vereinbart. Hierdurch fällt der Abbau dieser Wohnungsbindungen seither etwas moderater aus. 2017 lag dieser Bindungsbestand bei rund 78.000 Wohnungen, ein stärkeres Abschmelzen ist erst wieder für das Jahr 2021 zu erwarten. Nach Prognose der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen wird dieser belegungsgebundene Bestand bis 2025 vollständig abgebaut sein. Wohnungen, die mit öffentlichen Fördermitteln umfassend modernisiert oder instandgesetzt wurden (Mod/InstRL), unterliegen ebenfalls befristeten Mietpreis- und Belegungsbindungen. Dieser Bestand reduzierte sich seit 2008 von 29.300 auf 17.600 Wohnungen im Jahr 2017. Laut Prognose der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen werden bis 2027 die Bindungen in diesem Marktsegment mit etwa 1.800 Wohnungen weitgehend ausgelaufen sein. Wohnungsangebot 0 50 4.4.2 Neubauförderung im Mietwohnungsbau Seit 2014 fördert das Land Berlin im Rahmen des IBB Wohnungsneubaufonds wieder den Bau von Wohnungen zu sozialverträglichen Mieten. Das Fördervolumen ist von rund Abb. 51 Geförderte Wohnungen (Bewilligungen) und Fertigstellungen des IBB Wohnungsneubaufonds 2014-2018 4.000 Anzahl der Wohnungen 3.500 3.373 3.132 3.000 2.500 2.285 2.000 1.500 1.000 500 0 1.014 787 770 2015 2016 197 197 2014 2017 2018 geförderte Wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindung davon Ende 2018 bereits fertiggestellt Quelle: Investitionsbank Berlin 11 Mio. EUR auf zuletzt 275 Mio. EUR im Jahr 2018 gestiegen, im Gesamtergebnis entspricht dies 665 Mio. EUR seit 2014. Ziel ist es, die sozialen Nachbarschaften in Wohnquartieren zu stärken, das Wohnungsangebot nachhaltig zu erhöhen und dabei insbesondere bezahlbaren Wohnraum für einkommensschwache Wohnungssuchende bereitzustellen. Hierfür entstehen im Kontext der geförderten, sozialgebundenen Wohnungen auch frei finanzierte und frei vermietbare Wohnungen. Grundsätzlich werden in Form eines zinslosen Baudarlehens Neubauwohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindungen und anfänglichen Mieten von 6,50 EUR/m2 bzw. 8,00 EUR/m2 nettokalt gefördert (siehe: Wohnungsbauförderungsbestimmungen 2018). Mit dem Wiedereinstieg in die Neubauförderung im Jahr 2014 nahm die Bewilligungszahl Jahr für Jahr deutlich zu. Wurde im ersten Programmjahr 2014 der Neubau von insgesamt knapp 200 Wohnungen gefördert, waren es im Jahr 2018 schon 3.373. Diese müssen nach Bewilligung der Förderung erst errichtet werden. Die ersten Jahrgänge von 2014 und 2015 sind inzwischen weitgehend fertiggestellt. Immerhin ein Drittel der Sozialwohnungen, die 2016 bewilligt wurden, erreichte ebenfalls inzwischen als Angebot den Wohnungsmarkt. Insgesamt sind 17,5 % der rund 10.000 geförderten Wohnungen, die seit 2014 bewilligt wurden, bereits fertiggestellt (1.754). Die durchschnittliche Realisierungszeit der öffentlichen und privaten Wohnungsunternehmen be- Abb. 52 Geförderte Wohnungen (Bewilligungen) und frei finanzierte Wohnungen des IBB Wohnungsneubaufonds 2014–2018 8.000 Anzahl der Wohnungen frei finanzierte Wohnungen 7.177 7.000 6.590 6.297 6.000 geförderte Wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindung 5.000 4.000 3.000 3.132 2.949 2.285 2.000 1.000 0 3.373 1.014 660 197 2014 Quelle: Investitionsbank Berlin 2015 2016 2017 2018 Entwicklung des Wohnungsangebots Anzahl der Wohnungen 474 2.000 und mehr 1.500 bis unter 2.000 1.000 bis unter 1.500 500 bis unter 1.000 unter 500 549 2.245 850 897 414 117 157 643 Berlin: 10.001 272 1.789 1.594 Quelle: Investitionsbank Berlin trägt etwa zwei Jahre (s. Schwerpunktthema). Demnach kann in 2019 mit weiteren fertiggestellten Wohnungen aus den Bewilligungsjahren 2016 und 2017 gerechnet werden. Rund 86 % der bewilligten Sozialwohnungen seit 2014 entfielen auf die städtischen Wohnungsbaugesellschaften, die demnach einen zentralen Beitrag für die Entstehung von preisgünstigen Sozialwohnungen leisten. Knapp 14 % entfielen auf private Investoren, weniger als 1 % auf Genossenschaften. Seit 2015 wurde in der Neubauförderung eine zweite Miethöhe von anfänglich 8,00 EUR/m2 eingeführt, zusätzlich zu der Miethöhe von 6,50 EUR/m2. Das Verhältnis dieser beiden Miethöhen variierte über die Jahre etwas. Im Durchschnitt der Jahre 2015 bis 2018 betrug der Anteil von Wohnungen mit einer anfänglichen Fördermiete von 6,50 EUR/m2 annähernd drei Viertel, für rund ein Viertel der Wohnungen wurden anfängliche Miethöhen von 8,00 EUR m2 vereinbart. Um eine soziale Mischung zu erreichen, wird bei größeren Bauvorhaben nur für einen Teil der neu entstehenden Wohnungen eine Mietpreis- und Belegungsbindung vereinbart. Dieser Anteil der geförderten Wohnungen variiert seit der Wiedereinführung der Neubauförderung. Die Gesamtanzahl der Wohnungen bildet somit den Rahmen für die Einbettung der geförderten Einheiten und wird nachrichtlich mit abgebildet. Hierbei ist anzumerken, dass die Vorgaben für die Anteile von geförderten und frei vermietbaren Wohnungen sich über den Betrachtungszeitraum geändert haben. Gleichwohl macht die Abb. 52 deutlich, dass im Zusammenhang mit der Förderung von neuen Sozialwohnungen stets eine große Anzahl von frei finanzierten und vermietbaren Wohnungen entstehen wird, die quantitativ ebenfalls zur Entlastung des Wohnungsmarkts beitragen. In 2018 waren dem Kontext des IBB Wohnungsneubaufonds insgesamt 10.550 Wohnungen zuzuordnen. Seit 2014 summierte sich die Gesamtzahl der Wohnungen (mit und ohne Förderung) auf rund 33.700. Die meisten geförderten Neubauwohnungen wurden in den Jahren 2014 bis 2018 in Lichtenberg, Marzahn-Hellersdorf und Treptow-Köpenick bewilligt. Mehr als die Hälfte aller bewilligten Sozialwohnungen entfiel im Betrachtungszeitraum auf diese drei Bezirke. Vergleichsweise geringe Bewilligungszahlen ergaben sich bisher in Charlottenburg-Wilmersdorf, Steglitz-Zehlendorf und Neukölln. Rund 72 % der bewilligten Wohnungen aus den Jahren 2014 bis 2018 waren Ein- oder Zweizimmerwohnungen, 21 % Dreizimmerwohnungen und weitere 6 % große Wohnungen mit vier Wohnräumen. Weniger als 1 % der bewilligten Wohnungen verfügten über fünf Wohnräume. Abb. 54 Geförderte Wohnungen (Bewilligungen) des IBB Wohnungsneubaufonds nach Anzahl der Wohnräume 2014-2018 0,4 % 6,2 % 28,2 % 21,0 % 2,0 % 42,2 % 1 Wohnraum 1,5 Wohnräume 2 Wohnräume 3 Wohnräume 4 Wohnräume 5 Wohnräume Quelle: Investitionsbank Berlin Wohnungsangebot Abb. 53 Geförderte Wohnungen (Bewilligungen) im IBB Wohnungsneubaufonds in den Berliner Bezirken 2014-2018 51 52 4.5 Entwicklung der Angebotspreise und -mieten mögliche Aktualität der Angebotsdaten gewährleistet. In die Auswertung gingen rund 87.300 Immobilienannoncen aus Berlin und rund 19.000 Fälle aus dem Berliner Umland ein. Von zentraler Bedeutung für die öffentliche Wahrnehmung der Entwicklungen am Wohnungsmarkt sind die Marktpreise in den Bereichen Miete und Wohneigentum. Grundlage für diese Analysen bilden ab 2018 die Angebotsdaten der empirica-systeme Marktdatenbank. Sie basiert auf einer umfangreichen Sammlung sorgfältig aufbereiteter Immobilienmarktdaten für Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Mietwohnungen aus mehr als 100 Quellen (z. B. ImmobilienScout24 und eBay-Kleinanzeigen). Voraussetzung für die Auswertung der Immobilienannoncen ist eine umfängliche Datenbereinigung. Zu den Qualitätsstandards dieser Datenbank zählt unter anderem die Bereinigung von Dubletten. Dadurch wird sichergestellt, dass Inserate, die auf mehreren Anbieter-Plattformen oder über einen längeren Zeitraum gelistet sind, nur einmal in die Datenbank aufgenommen werden. Zusätzlich erfolgt eine Bereinigung um preisverzerrende Angebote (Extremwerte). Mit der Umstellung auf die neue Datengrundlage im diesjährigen Wohnungsmarktbericht kann es insbesondere bei den Zeitreihen in einzelnen Fällen zu Brüchen kommen, die nicht unmittelbar durch das Marktgeschehen begründet sind. Die Kauf- und Mietpreise werden anhand des Medians ausgewiesen. Dieser stellt den Mittelwert dar, welcher eine nach Größe sortierte Grundgesamtheit in zwei gleich große Teilgesamtheiten differenziert. Somit fungiert er als mittlerer Wert (Rangplatz) einer Verteilung und ist Bezugspunkt für die Durchführung verschiedener Auswertungen und Darstellungen, so beispielsweise der Teilsegmente Neubau und Bestand. Als Neubau werden dabei alle Wohnungen bezeichnet, welche im Betrachtungsjahr oder ein Jahr zuvor fertiggestellt wurden. Um die Wohnungsmarktregion ganzheitlich über die Stadtgrenze hinaus darzustellen und zu beobachten, fließen auch Annoncen aus dem Berliner Umland in die kartografische Darstellung ein. Bei den Analysen der Mietdaten liegt der Fokus auf der Erstund Wiedervermietung. Nicht betrachtet werden die bestehenden Mietverhältnisse, welche einen großen Teil des Wohnungsmarktes ausmachen. Während die analysierten Angebotsdaten somit nur einen kleineren Marktausschnitt im Detail darstellen, verdeutlicht dieser jedoch eindeutig den Wandel dieses Teilsegmentes durch wechselnde Mietverhältnisse. Die folgenden Analysen beziehen sich auf die vier Quartale des zu betrachtenden Jahres 2018 sowie die Auswertungen der früheren IBB Wohnungsmarktberichte. So wird die größt- Abb. 55 Entwicklung der Angebotskaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser im Neubau und Bestand (Median) 2011-2018 600.000 Angebotspreis in EUR 498.600 500.000 375.000 400.000 300.000 289.000 267.000 289.700 435.000 350.000 324.229 200.000 100.000 0 I II III 2011 IV I II III 2012 IV Aktueller Beobachtungszeitraum I II III 2013 IV I II III IV 2014* Median (absolut) I II III IV 2015* I II III IV 2016* Median (Bestand) I II III IV 2017* I II III IV 2018** Median (Neubau) Anmerkung: * Ab I/2013 verfeinerte Datenbereinigung; als Neubauten werden alle Objekte gewertet, die im jeweiligen Betrachtungsjahr oder im Vorjahr fertiggestellt wurden (Neubauwerte jährlich dargestellt). ** Ab I/2018 veränderte Datengrundlage Quellen: Immobilien Scout GmbH (2011-2017); empirica-systeme GmbH (2018); eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH Entwicklung des Wohnungsangebots 4.5.1 Angebotskaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser 2018: 460.000 EUR (Median) in Berlin Die Angebotskaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser (inkl. Grundstück) stiegen auch 2018 weiter an (Abb. 55). Dabei verzeichnete das vierte Quartal 2018 einen mittleren Kaufpreis bei Eigenheimen im Bestand und Neubau von 498.600 EUR. Die sich beschleunigende Dynamik des vierten Quartals 2017 setzt sich somit auch 2018 weiter fort. Während des gesamten Betrachtungszeitraumes 2011 bis 2018 hat sich der Angebotskaufpreis nahezu verdoppelt (+243.600 EUR seit 2011/Q1). Die Angebotspreise im Bestand entwickelten sich weiter dem mehrjährigen Trend entsprechend. 53 Zuletzt (2018/Q4) stieg der mittlere angebotene Kaufpreis für ein gebrauchtes Eigenheim auf 495.000 EUR. Auf einem ähnlichen Niveau bewegte sich der (jährlich erfasste) Neubau. Nach einer „Verschnaufpause“ 2016/2017 erreichte der mittlere Jahreswert 2018 495.000 EUR. Im Vergleich zum Wert von 2011 entspricht dies ebenfalls einer Verdopplung. Für das Jahr 2018 ergab sich ein Gesamtmedian (Neubau und Bestand) von rund 460.000 EUR (inkl. Grundstück). Dies entspricht einer Steigerung um 61.000 EUR (15,3 %) im Vergleich zum Vorjahr (399.000 EUR). Abb. 56 Angebotskaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser in den Berliner Bezirken 2018 Angebotspreise in EUR 2.000.000 1.750.000 1.500.000 1.250.000 Wohnungsangebot 1.000.000 750.000 500.000 250.000 0 Mitte* Friedrichsh.Kreuzberg* Pankow (23) (20) (427) Charlottenb.- Spandau Wilmersdorf (115) (554) SteglitzTempelhofZehlendorf Schöneberg (508) (298) Neukölln TreptowKöpenick MarzahnHellersdorf Lichtenberg Reinickendorf Berlin (368) (523) (479) (136) (540) (4.021) Anmerkungen: *Keine Darstellung aufgrund geringer Fallzahl. Die Zahlen in den Klammern geben die Zahl der Angebote für die Bezirke an (um Dopplungen bereinigt). Die Angaben für das gesamte Stadtgebiet enthalten auch Angebote ohne Lageangabe innerhalb Berlins. Quellen: empirica-systeme GmbH; eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH Abb. 57 Erläuterung des „Boxplot“-Schemas Das „Boxplot-Schema“ ist ein geeignetes Darstellungsformat, um die Verteilung von Angebotspreisen und Angebotsmieten darzustellen. Das „Boxplot-Schema“ umfasst die mittleren 50 % der angebotenen Objekte und wird durch die Quartilwerte 25 % und 75 % begrenzt. Damit bleiben die teuersten und preiswertesten 25 % der Fälle außen vor. Der Mittelwert (Median) ist im „Boxplot-Schema“ gekennzeichnet. Die Lage des Mittelwertes vermittelt einen Eindruck über die Streuung der untersuchten Werte. Die Länge der Whisker – also der senkrechten „Antennen“ an der Box – endet unten bei der 10-%-Grenze und oben bei der 90-%-Grenze. Innerhalb dieser Whiskergrenzen liegen somit 80 % der beobachteten Angebotspreise. Besonders exponierte Objekte wie extreme Ausreißer werden nicht im „Boxplot-Schema“ dargestellt. 90 % Oberer „Whisker“ 75 % Oberes Quartil 50 % Median 25 % Unteres Quartil 10 % Unterer „Whisker“ 54 Spitzenpreise für Eigenheime im Südwesten der Stadt In einigen Bezirken wichen die mittleren Angebote stark vom gesamtstädtischen Mittelwert ab (Abb. 56 blauer Bereich). In Charlottenburg-Wilmersdorf wurde der Spitzenwert von 799.000 EUR erreicht. Dies ist nicht nur der zentrumsnahen, von Villen geprägten Bebauung zuzuschreiben sowie den vergleichsweise sehr großen Wohnflächen. Auch das Angebot an Ein- und Zweifamilienhäusern ist in den Innenstadtbezirken knapp. So wurden beispielsweise in Mitte und in Friedrichshain-Kreuzberg nur rund 20 Angebote inseriert. Ebenfalls über dem berlinweiten mittleren Angebotskaufpreis lagen die Bezirke Steglitz-Zehlendorf (699.000 EUR) und Reinickendorf (500.000 EUR). Im Vergleich hierzu wurden in den Bezirken Treptow-Köpenick, Friedrichshain-Kreuzberg und Mitte deutlich unterdurchschnittliche Angebotskaufpreise ausgewiesen. Um ein realistisches Bild der Angebotssituation zu erreichen, ist eine Betrachtung der mittleren 50 % der angebotenen Kaufpreise sinnvoll, da extreme Fälle außen vor bleiben. Es ergibt sich die höchste Spannbreite für die mittleren 50 % der Fälle in Charlottenburg-Wilmersdorf. Diese deckte einen Preisunterschied von 721.000 EUR ab, das 2,5-Fache der Gesamt-Berliner Spannweite (270.000 EUR). Eine ebenfalls überdurchschnittliche Spannbreite wurde in SteglitzZehlendorf (526.000 EUR) konstatiert. Im Gegensatz hierzu waren die Differenzen in Marzahn-Hellersdorf (148.000 EUR) und Treptow-Köpenick (191.000 EUR) niedriger, was unter anderem für eine homogene Bebauungsstruktur des Bezirkes spricht. Abb. 58 Struktur der Angebotskaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser nach Preisklassen in den Berliner Bezirken 2018 100 Anteil der Preisklasse in Prozent 7 8 90 5 7 80 38 48 70 16 12 14 23 40 5 3 4 21 13 9 30 22 20 10 16 0 Mitte* Friedrichsh.Kreuzberg* Pankow 12 19 5 8 1 2 7 6 13 13 10 12 13 12 22 Charlottenb.- Spandau Wilmersdorf 22 33 28 26 22 20 16 27 13 10 SteglitzZehlendorf TempelhofSchöneberg Neukölln 12 TreptowKöpenick MarzahnHellersdorf 800.000 EUR und mehr 700.000 bis unter 800.000 EUR 600.000 bis unter 700.000 EUR 400.000 bis unter 500.000 EUR 300.000 bis unter 400.000 EUR unter 300.000 EUR Quellen: empirica-systeme GmbH; eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH 6 24 9 Anmerkungen: *Keine Darstellung aufgrund geringer Fallzahl. Werte weichen in der Summe teilweise aufgrund von Rundungen von 100 ab. 12 15 32 26 8 14 12 13 32 9 20 4 10 29 11 50 5 4 19 18 20 60 3 10 7 13 9 2 7 Tab. 22 18 10 Lichtenberg Reinickendorf 15 Berlin 500.000 bis unter 600.000 EUR Entwicklung des Wohnungsangebots 55 Abb. 59 Angebotskaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser in den Berliner Planungsräumen und Umlandgemeinden (Median) 2018 450.000 EUR und mehr 400.000 EUR bis unter 450.000 EUR 350.000 EUR bis unter 400.000 EUR 300.000 EUR bis unter 350.000 EUR Oberhavel 250.000 EUR bis unter 300.000 EUR unter 250.000 EUR keine Angebote geringe Fallzahl Bezirke & Landkreise Barnim Planungsräume & Gemeinden unbewohnte Gebiete Wasserflächen S-Bahn-Ring Berlin: 460.000 EUR Berliner Umland: 330.000 EUR Havelland Oder-Spree TeltowFläming Potsdam PotsdamMittelmark DahmeSpreewald Quellen: empirica-systeme GmbH; eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH Struktur der Angebotskaufpreise variiert stark nach Bezirken Insgesamt nahm der Anteil hochpreisiger Objekte in Berlin zu. Rund 18 % der angebotenen Ein- und Zweifamilienhäuser wiesen einen Angebotskaufpreis von über 700.000 EUR auf, weitere 10 % lagen zwischen 600.000 EUR und 700.000 EUR. Vor allem in Charlottenburg-Wilmersdorf und SteglitzZehlendorf dominierte das hochpreisige Marktsegment über 700.000 EUR mit Anteilen von rund 50 % und mehr. Die Preisverschiebung zu höheren Angebotskaufpreisen zeigte sich auch anhand der sinkenden Anteile preisgünstiger Angebote. Nur noch etwas mehr als ein Drittel (37 %) aller Angebote fiel berlinweit unter die Grenze von 400.000 EUR. Zu finden waren diese Angebote vorwiegend in den Bezirken Treptow-Köpenick (59 %), Marzahn-Hellersdorf (45 %) und Lichtenberg (44 %). Die Bezirke Pankow und Spandau ähnelten weitgehend dem berlinweiten Verteilungsbild der einzelnen Preiskategorien. Wohnungsangebot MärkischOderland 56 Kaum Innerstädtische Angebote Die kleinräumige Betrachtung der Angebotskaufpreise (Abb. 59) zeigt, dass das Eigenheim (Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Reihenhäuser) als Marktsegment in der Berliner Innenstadt und den innenstadtnahen Planungsräumen fast keine Rolle spielt. Grundsätzlich sind bei der Bewertung die vergleichsweise geringen Fallzahlen im Eigenheimsegment zu beachten. In den Planungsräumen der äußeren Stadt sind ein Anstieg sowie eine allgemeine Annährung der mittleren Angebotskaufpreise, unabhängig von der Lage, zu verzeichnen. Berlinweit lag der mittlere Angebotskaufpreis bei 460.000 EUR. Nur noch vereinzelt waren Kaufpreise unterhalb des Berliner Durchschnitts in Stadtrand-Planungsräumen in Pankow (Karow und Buch) sowie in den Eigenheimgebieten von Marzahn, Lichtenberg, in Treptow-Köpenick und Neukölln zu finden. Der Anstieg der Angebotskaufpreise für Eigenheime setzte sich auch in den Berliner Umlandgemeinden fort. Die angrenzenden Gemeinden verzeichneten fortgesetzt einen flächenhaften Preisanstieg auf einen mittleren Kaufpreis von 330.000 EUR. Insgesamt fanden sich überdurchschnittliche Angebotspreise des Berliner Umlandes vornehmlich in den westlich und südlich von Berlin gelegenen Gemeinden. Abb. 60 Entwicklung der Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen (Median) 2011-2018 Angebotspreis in EUR/m2 6.000 5.000 4.368 4.000 3.924 3.538 3.426 3.436 2.914 3.000 2.500 2.079 2.000 1.000 0 I II III 2011 IV I II III 2012 IV I II III 2013* Aktueller Beobachtungszeitraum IV I II III 2014* IV I Median (absolut) II III 2015* IV I II III 2016* IV Median (Bestand) I II III 2017* IV I II III IV 2018** Median (Neubau) Anmerkung: * Ab I/2013 verfeinerte Datenbereinigung; als Neubauten werden alle Objekte gewertet, die im jeweiligen Betrachtungsjahr oder im Vorjahr fertiggestellt wurden (Neubauwerte jährlich dargestellt). ** Ab I/2018 veränderte Datengrundlage. Quellen: Immobilien Scout GmbH (2011-2017); empirica-systeme GmbH (2018); eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH Entwicklung des Wohnungsangebots 4.5.2 Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen 2018: 4.200 EUR/m2 (Median) in Berlin Der dynamische Anstieg der Kaufpreise für Eigentumswohnungen setzte sich auch im Jahr 2018 unvermindert fort. Der mittlere Angebotspreis (Neubau und Bestand) lag im vierten Quartal 2018 bei 4.368 EUR/m2. Im Vergleich zum Vorjahr (2017/Q4) registrierte Berlin einen Anstieg der Quadratmeterpreise um rund 11 % bzw. 444 EUR/m2. Jüngste Bauklasse mit den höchsten Quadratmeterpreisen Die differenzierte Betrachtung der Angebotspreise nach Wohnungsgröße und Baualter macht deutlich, dass die seit 2011 fertiggestellten Eigentumswohnungen, unabhängig von der Wohnungsgröße, die höchsten Quadratmeterpreise verzeichnen. Hier lag der mittlere Angebotspreis für Wohnungen unter 40 m2 Wohnfläche bei rund 6.200 EUR/m2. Gegenüber dem kleinsten mittleren Angebotspreis der Baualtersklasse 1973–1990 entspricht dies einer rechnerischen Differenz von rund 3.000 EUR/m2. Dieser Preisanstieg zeigte sich in ähnlicher Weise im Teilsegment der Bestandswohnungen. Während der mittlere angebotene Kaufpreis für Eigentumswohnungen im Bestand im vierten Quartal 2017 bei 3.612 EUR/m2 lag, stieg der Kaufpreis zum vierten Quartal 2018 um 486 EUR/m2 auf 4.098 EUR/m2 Die Entwicklung im Segment der Neubau-Eigentumswohnungen erwies sich 2018, ebenso wie im Vorjahr, dynamischer als im Bestand. Der jährlich erfasste Angebotskaufpreis für eine neu errichtete Eigentumswohnung lag 2018 im Median bei 5.649 EUR/m2. Der Gesamtmedian (Neubau und Bestand) lag für das Jahr 2018 bei 4.200 EUR/m2 und stieg damit im Vergleich zum Vorjahr um 400 EUR/m2 (10,5 %) an. Wohnungsangebot In dem diesjährigen Wohnungsmarktbericht werden die jüngsten Baujahre zusätzlich ausdifferenziert. Damit kommt die Klasse ab 2011, die zuvor Teil der Klasse ab 2002 war, neu hinzu. Durch diese Ausdifferenzierung zeigen sich strukturelle Besonderheiten. So ergaben sich in allen anderen Baualtersklassen für große Eigentumswohnungen mit mehr als 90 m2 Wohnfläche stets die höchsten Quadratmeterpreise. Nur innerhalb der jüngsten Baualtersklasse, die in diesem Jahr erstmalig als neue Kategorie ausgewiesen wird, haben die kleinen Wohnungen unter 40 m2 Wohnfläche mit Abstand die höchsten Angebotspreise je m2. an. Abb. 61 Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen nach Baualtersklassen und Wohnflächen (Median) 2018 Angebotskaufpreis in EUR/m2 , Fallzahlen der Angebote in den Balken 2.586 115 705 1.099 99 496 7 651 331 88 736 599 234 243 402 1.296 499 1.442 275 471 1.066 95 794 3.000 3.633 2.638 674 4.000 1.905 49 5.000 1.810 302 384 6.000 808 7.000 2.000 1.000 0 Bis 1918 Wohnfläche 1919 bis 1949 unter 40 m2 1950 bis 1964 1965 bis 1972 1973 bis 1990 40 m2 bis unter 60 m2 Quellen: empirica-systeme GmbH; eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH 57 1991 bis 2001 2002 bis 2010 60 m2 bis unter 90 m2 ab 2011 90 m2 und mehr 58 Vergleichsweise große Preisspannen innerhalb einer Baualtersklasse zeigten sich in den Baujahren 2002 bis 2010 mit rund 1.600 EUR/m2 und mit rund 1.300 EUR/m2 in der Klasse 1973 bis 1990. Als eher homogen erwiesen sich hingegen die Jahrgangsklassen 1991–2000 und 1950–1964. Die Preisspanne betrug hier weniger als 600 EUR. (4.446 EUR/m2) lag das mittlere angebotene Kaufpreisniveau ebenfalls über dem Berliner Durchschnitt. Vergleichsweise niedrige Kaufpreisangebote fanden sich in Spandau, Marzahn-Hellersdorf, Reinickendorf und Treptow-Köpenick. Hier lagen die mittleren Kaufpreise zwischen 2.649 und 3.162 EUR/m2. Die Preisstruktur für Eigentumswohnungen wies eine erhebliche Spanne der Medianwerte von rund 2.300 EUR/m2 zwischen den Berliner Bezirken auf. Im Jahr 2018 lag der mittlere Angebotspreis in Berlin bei 4.200 EUR/m2 bei insgesamt 30.020 Angeboten. Der höchste mittlere Angebotspreis entfiel dabei weiterhin auf den Bezirk Mitte mit 5.025 EUR/m2. In den Bezirken Charlottenburg-Wilmersdorf (4.873 EUR/m2), Friedrichshain-Kreuzberg (4.706 EUR/m2) sowie Pankow Die Betrachtung der mittleren 50 % der Angebote (Abb. 62 blauer Bereich) ermöglicht einen Eindruck der unterschiedlichen Angebotsstruktur in den Bezirken, bei der die extremen Fälle, die teuersten und preiswertesten 25 %, außen vor bleiben. Die Kaufpreise im Bezirk Mitte wiesen die breiteste Preisspanne von 2.770 EUR/m2 auf. Die geringsten Preisunterschiede verzeichneten die vergleichsweise günstigen Bezirke Reinickendorf (1.006 EUR/m2) und Spandau (1.170 EUR/m2). Abb. 62 Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen in den Berliner Bezirken 2018 Angebotspreis in EUR/m2 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 Mitte Friedrichsh.Kreuzberg Pankow (3.856) (2.959) (3.808) Charlottenb.- Spandau Wilmersdorf (5.749) (1.160) SteglitzTempelhofZehlendorf Schöneberg (2.951) (2.703) Neukölln TreptowKöpenick MarzahnHellersdorf Lichtenberg Reinickendorf Berlin (1.703) (1.567) (368) (1.225) (1.342) (30.020) Anmerkungen: Die Zahlen in den Klammern geben die Zahl der Angebote für die Bezirke an (um Dopplungen bereinigt). Die Angaben für das gesamte Stadtgebiet enthalten auch Angebote ohne Lageangabe innerhalb Berlins. Quellen: empirica-systeme GmbH; eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH Entwicklung des Wohnungsangebots Abb. 63 Struktur der Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen nach Preisklassen in den Berliner Bezirken 2018 Tab. 24 Anteil der Preisklasse in Prozent 90 80 20 11 70 60 8 50 9 40 30 20 7 35 12 11 12 10 8 0 5 5 Mitte 28 9 10 14 18 17 14 10 9 4 Friedrichsh.Kreuzberg 6 3 7 8 10 10 14 15 12 20 14 15 1 11 8 5 Pankow 43 13 16 12 7 5 2 6 Charlottenb.- Spandau Wilmersdorf SteglitzZehlendorf 1 2 4 8 4 8 8 15 10 25 13 10 10 9 13 9 11 3 3 4 14 13 12 15 12 16 1 2 6 12 14 15 13 13 10 8 TempelhofSchöneberg Neukölln 16 6 8 27 21 11 TreptowKöpenick 11 14 13 26 MarzahnHellersdorf 5.000 bis 5.500 EUR/m2 4.500 bis 5.000 EUR/m2 3.500 bis 4.000 EUR/m 3.000 bis 3.500 EUR/m 2.500 bis 3.000 EUR/m unter 2.500 EUR/m 2 13 14 12 5.500 bis 6.000 EUR/m2 2 17 19 19 6.000 EUR/m2 und mehr 2 8 24 39 12 1 1 4 18 19 22 14 2 Lichtenberg 10 9 Reinickendorf Berlin 4.000 bis 4.500 EUR/m2 2 Anmerkung: Werte weichen in der Summe teilweise aufgrund von Rundungen von 100 ab (siehe auch Tabellenband). Quellen: empirica-systeme GmbH; eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH Der Vergleich der Preisstrukturen von angebotenen Eigentumswohnungen ergibt zwischen den Bezirken ein heterogenes Gesamtbild. Während in den zentralen Bezirken Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und Charlottenburg-Wilmersdorf die hochpreisigen Angebote ab 5.000 EUR/m2 dominierten, entfielen in den Außenbezirken Spandau und Marzahn-Hellersdorf rund 43 % bzw. 39 % auf das vergleichsweise preiswerte Segment unter 2.500 EUR/m2. Knapp ein Drittel der angebotenen Wohnungen war berlinweit dem hochpreisigen Segment von 5.000 EUR/m2 und mehr zugeordnet, im Bezirk Mitte jede zweite Wohnung. Außerhalb der City wurden auch in den Bezirken SteglitzZehlendorf, Tempelhof-Schöneberg, Neukölln und Pankow hohe Anteile von 20 % und mehr innerhalb der teuersten Kategorien verzeichnet. Die Preisverschiebung zu höheren Kaufpreisen zeigte sich auch anhand der sinkenden Anteile preisgünstiger Angebote gegenüber dem Vorjahr. Während 2017 noch nahezu drei von zehn der angebotenen Eigentumswohnungen Kaufpreise von unter 3.000 EUR/m2 aufwiesen, lag der berlinweite Anteil 2018 bei nur noch 19 %. Wohnungsangebot 100 59 60 Abb. 64 Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen in den Berliner Planungsräumen und Umlandgemeinden (Median) 2018 5.000 EUR/m2 und mehr 4.500 EUR/m2 bis unter 5.000 EUR/m2 4.000 EUR/m2 bis unter 4.500 EUR/m2 3.500 EUR/m2 bis unter 4.000 EUR/m2 Oberhavel 3.000 EUR/m2 bis unter 3.500 EUR/m2 unter 3.000 EUR/m2 keine Angebote geringe Fallzahl Bezirke & Landkreise Barnim Planungsräume & Gemeinden unbewohnte Gebiete Wasserflächen S-Bahn-Ring Berlin: 4.200 EUR/m2 Berliner Umland: 2.927 EUR/m2 Havelland MärkischOderland Oder-Spree TeltowFläming Potsdam PotsdamMittelmark DahmeSpreewald Quellen: empirica-systeme GmbH; eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH Die Betrachtung der mittleren Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen auf Ebene der Planungsräume verdeutlicht die anhaltende Dominanz der hochpreisigen Objekte in der Innenstadt. Angebote der beiden höheren Preisklassen (4.500 EUR/m2 und mehr) entfielen weiterhin auf Nord-Neukölln und – außerhalb des S-Bahn-Rings – vor allem auf Planungsräume in Dahlem, Zehlendorf und Pankow. Gebiete mit unterdurch- schnittlichen Kaufpreisangeboten (unter 4.000 EUR/m2) fanden sich nur vereinzelt innerhalb des S-Bahn-Rings in Moabit, im Wedding und in westlichen Gebieten in Friedrichshain. Das günstigste Preissegment von unter 3.000 EUR/m2 ist in einzelnen Planungsräumen von Treptow-Köpenick verortet, zumeist allerdings mit sehr geringen Fallzahlen. Entwicklung des Wohnungsangebots 61 Verschnaufpause bei den Angebotsmieten Während die mittleren Angebotsmieten im Bestand seit mehreren Jahren kontinuierlich stiegen, verzeichnete das Teilsegment 2018 zunächst eine gewisse Stagnation. Hierbei muss der eingangs beschriebene Wechsel der Datengrundlage berücksichtigt werden. So wurden bei den aktuellen Daten für 2018 beispielsweise (die vergleichsweise teureren) Angebote für Zimmer in Wohngemeinschaften systematisch herausgefiltert. Im Jahresverlauf zogen die Quartalswerte (Neubau und Bestand) um insgesamt 4 % an und endeten mit einem mittleren Mietpreis von 10,70 EUR/m2 im vierten Quartal. Diese Dynamik liegt unterhalb der Jahresentwicklungen von 2016 und 2017, die jeweils ca. 10 % betrugen. Über den gesamten Betrachtungszeitraum 2011 bis 2018 sind die Angebotsmieten von 6,47 EUR/m2 auf 10,70 EUR/m2 angestiegen. Dies entspricht einem Zuwachs von rund 65 %. Für das Jahr 2018 ergab sich ein Median von 10,32 EUR/m2 (Neubau und Bestand). Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies einer Steigerung um 0,53 EUR/m2 (5,4 %) von 9,79 EUR/m2 auf 10,32 EUR/m2 (empirica-systeme). Der durchschnittliche Angebotskaufpreis für Eigentumswohnungen in den angrenzenden Berliner Umlandgemeinden befand sich 2018 weiterhin auf einem deutlich niedrigeren Preisniveau. Mit Ausnahme der südwestlich von Berlin gelegenen Gemeinden erreichte das mittlere Kaufpreisniveau für Eigentumswohnungen zumeist Werte unter 3.000 EUR/m2. Der mittlere Angebotskaufpreis lag in den Berliner Umlandgemeinden bei 2.927 EUR/m2. In Potsdam und in vereinzelten Gemeinden in Potsdam-Mittelmark erreichte das mittlere Kaufpreisniveau Werte von 3.500 EUR/m2 bis 4.000 EUR/m2. 4.5.3 Angebotsmieten 2018: 10,32 EUR/m2 (Median) in Berlin Die Marktentwicklung wird von neu abgeschlossenen Mietverträgen bestimmt. Deren Konditionen sind nicht allgemein zugänglich und auswertbar. Eine Annäherung ist über eine Auswertung der Angebotsmieten möglich. Dabei handelt es sich um die Angaben aus Vermieterinseraten auf unterschiedlichen medialen Plattformen. Hier lassen sich zumindest die Preisvorstellungen der Anbieterseite ableiten. Abb. 65 Entwicklung der Angebotsmieten (nettokalt) für Wohnungen (Median) 2011-2018 Angebotsmieten in EUR/m2 12,00 IS24: 10,80 es: 10,04 10,70 9,65 10,00 8,00 8,91 8,75 8,20 7,50 6,92 6,00 4,00 2,00 0 I II III 2011 IV I II III 2012 Aktueller Beobachtungszeitraum IV I II III 2013* IV I II III 2014* IV I II III 2015* IV I II III 2016* IV I II III 2017* IV I Bestand und Neubau (IS24) Neubau (IS24) Bestand (IS24) Bestand und Neubau (es) Neubau (es) Bestand (es) II III 2018* Anmerkung: * Ab I/2013 verfeinerte Datenbereinigung; als Neubauten werden alle Objekte gewertet, die im jeweiligen Betrachtungsjahr oder im Vorjahr fertiggestellt wurden (Neubauwerte jährlich dargestellt). Quellen: IS24: Immobilien Scout GmbH (2011-2017); es: empirica-systeme GmbH (2017–2018); eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH IV Wohnungsangebot 14,00 62 Abb. 66 Segmentierung der Angebotsmieten (nettokalt) in oberes, mittleres und unteres Drittel (Median) 2018 Angebotsmieten in EUR/m2 Trotz des leichten Rückgangs der mittleren Angebotsmieten für Bestandswohnungen bewegte sich der Mietpreis weiterhin auf einem hohen Niveau. Die Angebotsmieten im Neubau stagnierten seit 2014 auf einem Niveau von 13 EUR/m2 im Median. 2018 ist erstmals wieder eine Aufwärtstendenz zu verzeichnen: Der Mittelwert erreichte nun 14,04 EUR/m2. oberes Drittel Um das Gesamtbild näher zu differenzieren, können die Angebotsmieten in verschiedene Preisklassen unterteilt werden: oberes, mittleres und unteres Drittel. Hierzu wird die Grundgesamtheit der angebotenen Mieten in drei gleich große Gruppen geteilt. Die innerhalb dieser Preisklassen errechneten Mittelwerte informieren über die Gesamtstruktur des Preisgefüges. 2018 lag der Median der unteren Preisklasse bei 9,10 EUR/m2 mittleres Drittel 9,10 0,00 2,00 4,00 6,00 8,00 10,00 12,00 14,00 16,00 Quellen: empirica-systeme GmbH; eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH von fast 11,00 EUR/m2 gegenüber dem insgesamt niedrigsten Wert in dieser Auswertung (Wohnungen mit 60 bis 90 m2; Baualtersklasse 1973 bis 1990). Kleine Wohnungen weisen die höchsten Quadratmeterpreise aus Die Angebotsmieten können anhand der Wohnungsgröße und der Baualtersklasse weiter differenziert werden. Hierbei sind große Unterschiede bezüglich des Mietpreisniveaus auffällig. Unabhängig von der Wohnfläche wiesen Wohnungen, die ab 2011 fertiggestellt wurden, die höchsten Angebotsmieten auf. Alle Wohnungsgrößen erzielten hier mittlere Werte von mehr als 13,00 EUR/m2. Auffällig war hierbei die kleinste Wohnungsgröße von unter 40 m2, die innerhalb dieser Baualtersklasse die höchste mittlere Angebotsmiete erreichte (18,26 EUR/m2). Dies entspricht einem Unterschied 20,00 11,83 unteres Drittel (nettokalt). Im mittleren Teilsegment wurde eine mittlere Angebotsmiete von 11,83 EUR/m2 (nettokalt) erfasst. Die Mieten im oberen Drittel des Preisgefüges lagen bei durchschnittlich 14,00 EUR/m2 (nettokalt). Abb. 67 14,00 Das nächsthöchste Angebotsmietniveau wurde in der zweitjüngsten Baualtersklasse von Wohnungen, die zwischen 2002 und 2010 errichtet wurden, festgestellt. Die mittleren Angebotsmieten aller Wohnungsgrößen bewegten sich zwischen 10,00 EUR/m2 und 13,46 EUR/m2. Anders als bei der jüngsten Baualtersklasse wurde hier der höchste Wert bei den Wohnungen über 90 m2 erzielt und der zweithöchste Wert bei den kleinsten Wohnungen. Angebotsmieten (nettokalt) nach Baualtersklassen und Wohnflächen (Median) 2018 Angebotsmieten in EUR/m2 , Fallzahlen der Angebote in den Balken 312 194 11 3.706 817 129 1.020 2.250 643 882 2.830 6,00 1.668 1.351 180 476 748 1.570 191 766 1.981 573 8,00 321 2.398 1.665 3.376 4.549 10,00 3.308 12,00 1.354 14,00 860 1.840 16,00 1.782 153 18,00 4,00 2,00 0,00 Wohnfläche Bis 1918 1919 bis 1949 Bis unter 40 m 2 1950 bis 1964 1965 bis 1972 1973 bis 1990 40 m bis unter 60 m Quellen: empirica-systeme GmbH; eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH 2 2 1991 bis 2001 2002 bis 2010 60 m bis unter 90 m 2 2 ab 2011 90 m2 und mehr Entwicklung des Wohnungsangebots 63 Abb. 68 Angebotsmieten (nettokalt) in den Berliner Bezirken 2018 20,00 Angebotsmieten in EUR/m2 18,00 16,00 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 Mitte (6.716) Friedrichsh.Kreuzberg (4.428) Pankow (6.503) Charlottenb.- Spandau Wilmersdorf (5.096) (3.693) SteglitzTempelhofZehlendorf Schöneberg (3.765) Neukölln (3.863) (3.740) TreptowKöpenick (4.959) MarzahnHellersdorf (3.022) Lichtenberg (3.032) Reinickendorf (3.148) Berlin (52.237) Anmerkungen: Die Zahlen in den Klammern geben die Zahl der Angebote für die Bezirke an (um Dopplungen bereinigt). Die Angaben für das gesamte Stadtgebiet enthalten auch Angebote ohne Lageangabe innerhalb Berlins. Wie auch im Vorjahr wurde das niedrigste Angebotsniveau insgesamt in der Baualtersklasse von 1973 bis 1990 konstatiert. Die Spannbreite der einzelnen mittleren Angebotsmieten innerhalb dieser Klasse reichte von 7,42 EUR/m2 bis 9,56 EUR/m2. Abb. 69 Die höchsten Angebotsmieten in Friedrichshain-Kreuzberg und Mitte Die Struktur der Angebotsmieten auf Ebene der Bezirke wird anhand der Abb. 68 verglichen. Die höchste Medianmiete wurde in Friedrichhain-Kreuzberg mit 12,94 EUR/m2 konstatiert. Weiterhin deutlich über dem berlinweiten Wert von 10,32 EUR/m2 lagen die mittleren Angebotsmieten in Mitte (12,51 EUR/m2), Charlottenburg-Wilmersdorf (12,00 EUR/m2) und Pankow (10,97 EUR/m2). Im Gegensatz hierzu wurde die kleinste mittlere Angebotsmiete von 7,77 EUR/m2, wie auch 2017, in Marzahn-Hellersdorf festgestellt. Ebenfalls unterdurchschnittliche Medianmieten wiesen die Bezirke Treptow-Köpenick, Lichtenberg, Reinickendorf und Spandau auf. Dem gesamtstädtischen Mittelwert annähernd entsprechende Angebotsmieten waren in Steglitz-Zehlendorf, TempelhofSchöneberg und Neukölln zu finden. 10,00 Unterdurchschnittliche Angebotsmieten bei Genossenschaften und städtischen Wohnungsbaugesellschaften Die im Jahr 2018 inserierten Angebotsmieten nach unterschiedlichen Anbietertypen zeigten deutliche Unterschiede: Weit unter dem Berliner Median von 10,32 EUR/m2 lagen die Angebotsmieten, die den Genossenschaften (7,05 EUR/m2) und städtischen Gesellschaften (7,11 EUR/m2) zuzuordnen waren. Im Gegensatz hierzu wurden Wohnungen, die von privaten Wohnungsunternehmen, Hausverwaltungen oder 16,00 Angebotsmieten (nettokalt) nach Anbietertypen 2018 Angebotsmieten in EUR/m2 14,00 12,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 Genossenschaften Städtische Wohnungs& Gemeinnützige baugesellschaften (231) (4.358) Sonstige* Berlin (29.826) (52.237) Anmerkungen: *Z. B. Private Wohnungsunternehmen, Hausverwaltungen, Makler. Die Zahlen in den Klammern geben die Zahl der Angebote je Anbietertyp an. Die Summe der einzelnen Anbietertypen weicht von der Berliner Gesamtsumme ab. Hier war nicht immer eine Zuordnung möglich. Quellen: empirica-systeme GmbH; eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH von Maklern angeboten wurden, für 10,58 EUR/m2 (Median) inseriert. Sie lagen somit leicht über dem Berliner Wert. Ebenfalls divergierte hier die Preisspanne der Angebotsmiete besonders stark. Innerhalb der mittleren 50 % der Fälle betrug sie 3,90 EUR/m2. Im Gegensatz dazu verzeichneten die Genossenschaften nur eine Preisspanne von 1,89 EUR/m2. Die Angebotsmieten der städtischen Gesellschaften variierten sogar nur um eine Spanne von 1,56 EUR/m2. Erkennbar ist, dass die städtischen Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften gemäß ihrem Auftrag bzw. Gesellschaftszweck preisdämpfend auf den Mietwohnungsmarkt einwirken. Wohnungsangebot Quellen: empirica-systeme GmbH; eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH 64 Abb. 70 Verteilung der Mietpreisangebote (nettokalt) für Wohnungen in den Berliner Bezirken 2018 Anteil der Preisklasse in Prozent 100 90 80 19 38 29 38 50 40 30 20 10 0 10 9 11 10 10 8 5 5 11 8 70 60 2 1 3 5 13 12 12 14 9 13 9 7 4 3 10 24 12 7 6 7 Mitte Friedrichsh.Kreuzberg Pankow 11 15 5 3 Charlottenb.Wilmersdorf 13 6 10 9 13 10 13 12 16 Spandau 3 SteglitzTempelhofZehlendorf Schöneberg Neukölln TreptowKöpenick 10 bis unter 11 EUR/m mtl. 6 14 6 3 7 10 5 3 4 9 14 17 17 2 7 bis unter 8 EUR/m mtl. 2 17 6 9 10 18 13 23 15 17 7 7 11 bis unter 12 EUR/m mtl. 8 bis unter 9 EUR/m mtl. 18 10 10 1 1 3 4 21 14 13 bis unter 14 EUR/m2 mtl. 2 16 10 14 EUR/m2 mtl. und mehr 2 11 14 14 7 8 15 18 11 4 7 14 18 6 14 19 13 9 6 6 13 10 5 19 9 20 14 12 32 MarzahnHellersdorf 12 12 13 12 Lichtenberg Reinickendorf 10 9 Berlin 12 bis unter 13 EUR/m2 mtl. 9 bis unter 10 EUR/m2 mtl. unter 7 EUR/m2 mtl. Anmerkung: Werte weichen in der Summe teilweise aufgrund von Rundungen von 100 ab (siehe auch Tabellenband). Quellen: empirica-systeme GmbH; eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH Mitte mit den höchsten Schwankungen bei Angebotsmieten Die größten Preisunterschiede bei den Angebotsmieten wurden 2018 im Bezirksvergleich in Mitte erzielt. Die mittleren 50 % der Angebote variierten zwischen 10,00 EUR/m2 und 15,51 EUR/m2, was einer Preisspanne von 5,51 EUR/m2 entspricht. Diese Divergenz kann der Heterogenität des Bezirkes zugeschrieben werden, welcher sowohl hochpreisige Spitzenlagen im Altbezirk Mitte als auch einfache, preisgünstige Lagen in Moabit und Wedding vereint. Im Durchschnitt wies Berlin eine Preisspanne der mittleren 50 % Angebotsmieten von 4,30 EUR/m2 auf. Diesem Wert annähernd entsprachen die Bandbreiten in FriedrichshainKreuzberg, Charlottenburg-Wilmersdorf und Neukölln. Der geringste Preisunterschied ergibt sich für Marzahn-Hellersdorf mit nur 2,70 EUR/m2. Ein ebenfalls eher einheitliches Bild der mittleren Angebotsmieten zeichnete sich in Spandau und Reinickendorf ab. Sieben von zehn Wohnungen im Preisbereich über 9,00 EUR/m2 Berlinweit wiesen fast 70 % aller Angebote 2018 eine Miete von 9,00 EUR/m2 oder mehr aus, ähnlich wie im Vorjahr (67 %). Die höchsten Anteile fanden sich in dieser Hinsicht in Friedrichshain-Kreuzberg. Hier lagen fast neun von zehn Wohnungen bei einer mittleren Angebotsmiete von 9,00 EUR/m2 und mehr. Ähnlich hohe Anteile erzielten Charlot- tenburg-Wilmersdorf (86 %) und Mitte (85 %). Die höchste Preisklasse von 14,00 EUR/m2 und mehr zeigte sich hauptsächlich in der Innenstadt. Starker Rückgang der preisgünstigen Mietangebote setzt sich fort Der Anteil von Mietangeboten in der untersten Preisklasse sank im Vergleich zum Vorjahr. Nur noch 9 % aller angebotenen Wohnungen wiesen 2018 mittlere Angebotspreise von unter 7,00 EUR/m2 auf. Die Analyse der einzelnen Bezirke zeigt, dass dieses Preissegment in vielen Bezirken stark unterrepräsentiert ist. So entfallen beispielsweise in Charlottenburg-Wilmersdorf und Steglitz-Zehlendorf nur 3 % der ausgewerteten Angebote auf diese Kategorie. Den höchsten Anteil konnte mit 32 % erneut Marzahn-Hellersdorf verzeichnen. Im Vergleich zum Vorjahr stellte dies trotzdem einen Rückgang um zwölf Prozentpunkte dar. Ebenfalls überdurchschnittliche Anteile wurden zudem in Spandau (16 %), Lichtenberg (13 %) und Reinickendorf (12 %) konstatiert. Angebotsmieten innerhalb des S-Bahn-Rings deutlich über dem Berliner Durchschnitt Innerhalb des S-Bahn-Rings wurde auch 2018 das höchste Mietpreisniveau konstatiert. Nahezu flächendeckend wurden mittlere Angebotspreise von 12,00 EUR/m2 erfasst. Nur in einzelnen Planungsräumen konnten innerhalb des Entwicklung des Wohnungsangebots S-Bahn-Rings mittlere Angebotsmieten von unter 9,00 EUR/m2 festgestellt werden. Abgesehen von solchen Ausnahmen liegt die Innenstadt fast vollständig oberhalb des berlinweiten Durchschnittes von 10,32 EUR/m2. Zudem breitet sich das Gebiet mit überdurchschnittlichen Angebotsmieten inzwischen auch deutlich über den S-Bahn-Ring hinaus aus. Im Südwesten sind Planungsräume im westlichen Steglitz und Lichterfelde, aber auch in den Gebieten, die nordöstlich an die Innenstadt angrenzen (v. a. Pankow), betroffen. Im Wedding wurden fast ausschließlich mittlere Angebotsmieten von 10,00 EUR/m2 und mehr erfasst. Mit steigender Entfernung zum Stadtzentrum sanken auch die Angebotsmieten. In Spandau, Marzahn-Hellersdorf sowie in den südlichen Teilen Neuköllns und Tempelhof-Schönebergs konnten flächendeckend mittlere Angebotsmieten unterhalb des Berliner Durchschnitts erfasst werden. Hier entfielen auf mehrere Planungsräume durchschnittliche An- 65 gebotsmieten von unter 8,00 EUR/m2. Im Vergleich zum Vorjahr war jedoch auch außerhalb der Innenstadt ein allgemeiner Anstieg des angebotenen Mietpreisniveaus festzustellen. Hohe Angebotsmieten im südwestlichen Umland von Berlin Auch 2018 stiegen die Angebotsmieten im Berliner Umland auf im Durchschnitt 9,10 EUR/m2 an. Weiterhin verzeichneten die direkt an Berlin angrenzenden Gemeinden höhere mittlere Angebotsmieten (zumeist 9,00 EUR/m2 bis 10,00 EUR/m2) als die weiter entfernten Gemeinden mit Mietpreisniveaus von teilweise unter 8,00 EUR/m2. Zudem lagen die mittleren Angebotsmieten in den westlich angrenzenden Gemeinden, vor allem in der brandenburgischen Landeshauptstadt Potsdam, über dem Niveau der östlich an Berlin gelegenen Gemeinden. Die höchsten mittleren Angebotsmieten von 10,00 EUR/m2 bis unter 11,00 EUR/m2 wurden in Kleinmachnow und Teltow im Südwesten von Berlin registriert. Abb. 71 Angebotsmieten (nettokalt) für Wohnungen in den Berliner Planungsräumen und Umlandgemeinden (Median) 2018 12 EUR/m2 und mehr 11 EUR/m2 bis unter 12 EUR/m2 9 EUR/m2 bis unter 10 EUR/m2 Oberhavel 8 EUR/m2 bis unter 9 EUR/m2 unter 8 EUR/m2 keine Angebote geringe Fallzahl Bezirke & Landkreise Barnim Planungsräume & Gemeinden unbewohnte Gebiete Wasserflächen S-Bahn-Ring Berlin: Berliner Umland: 10,32 EUR/m2 9,10 EUR/m2 Havelland MärkischOderland Oder-Spree TeltowFläming Potsdam PotsdamMittelmark Quellen: empirica-systeme GmbH; eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH DahmeSpreewald Wohnungsangebot 10 EUR/m2 bis unter 11 EUR/m2 66 4.6 Mietspiegel und Mieten im Sozialen Wohnungsbau vorherigen Mietspiegel ermittelten Werten liegt eine hohe Steigerung (+4,7 % jährlich). Bei der differenzierten Betrachtung fällt auf, dass Bauten aller Baualtersklassen, Wohnlagen und Wohnungsgrößen am Anstieg – wenn auch unterschiedlich stark – beteiligt waren. Unberücksichtigt bei der folgenden Auswertung bleiben Mietspiegelwerte, die aufgrund geringer Fallzahlen nur bedingt aussagekräftig sind. Alle zwei Jahre wird ein neuer Berliner Mietspiegel veröffentlicht. Der aktuelle Mietspiegel erschien im Mai 2017. Mittels einer empirischen Repräsentativerhebung werden dafür die ortsüblichen Vergleichsmieten auf Basis der Nettokaltmieten ausgewiesen. Bei der Erhebung werden nur Mietverträge berücksichtigt, die in einem Zeitraum von vier Jahren vor dem Stichtag abgeschlossen wurden oder in diesem Zeitrahmen einer Vertragsänderung unterlagen. Langjährig unveränderte Mietverträge bleiben damit bei der Berechnung ebenso unberücksichtigt wie mietpreisgebundene Sozialmietwohnungen. Der Mietspiegel wird als repräsentative Quelle herangezogen, um Aussagen über die Höhe der ortsüblichen Mietpreise im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand treffen zu können. Die durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmieten der Stadt reichten je nach Lage, Wohnungsgröße und Baualtersklasse von 4,70 EUR/m2 bis 10,70 EUR/m2, wobei die Klasse der Neubauten (ab 2003 errichtet) die höchste Miete und die Baualtersklasse der Neubauten (ab 1965 bis 1972 errichtet) die höchste Preisspanne aufwiesen. Der größte Preisanstieg von ca. 32 % bzw. 1,62 EUR/m2 ergab sich seit 2011 für vor dem Jahr 1918 errichtete gründerzeitliche Altbauten. Gegliedert nach Wohnungsgrößen entfielen, verglichen mit den ortsüblichen Vergleichsmieten des Mietspiegels 2011, die höchsten Anstiege auf mittelkleine Wohnungen zwischen 40 m2 bis unter 60 m2 (+23,5 %) sowie auf große Wohnungen über 90 m2 (+23,9 %) und nach Wohnlagen auf die guten Wohnlagen (+25,2 %). Innerhalb des Betrachtungszeitraumes, also zwischen den Erhebungsstichtagen des Jahres 2006 (Mietspiegel 2007) und dem Erhebungsstichtag des Jahres 2016 (Mietspiegel 2017) stieg der durchschnittliche Wert der ortsüblichen Vergleichsmieten (nettokalt) um 34,5 % bzw. von 4,75 EUR/m2 auf 6,39 EUR/m2. Insbesondere zwischen dem aktuellen und den im Abb. 72 Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmieten (nettokalt), Berliner Mietspiegel 2007–2017 Nettokaltmiete in EUR/m2 mtl. 7,00 Tab. 19 Durchschnittliche Entwicklung aller Wohnungen 2007-2017 jährlich 6,50 +4,7 % jährlich 6,00 +2,7 % jährlich 5,50 +3,2 % jährlich +3,9 % jährlich 5,00 +0,8 % jährlich 4,75 EUR 6,39 EUR 5,84 EUR 5,54 EUR 5,21 EUR 4,83 EUR 4,50 09/2006 2007 09/2008 2009 09/2010 2011 09/2012 2013 09/2014 2015 09/2016 2017 Quellen: Institute GEWOS, A & K und F + B Mietspiegel 2003 bis 2015; Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Erhebungsjahr Mietspiegel Entwicklung des Wohnungsangebots 67 Wohnungsangebot Abb. 73 Wohnlagenkarte – Berliner Mietspiegel 2017 überwiegend einfache Wohnlage überwiegend mittlere Wohnlage überwiegend gute Wohnlage Gebiete ohne betroffenen Wohnraum Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Wird der Anstieg der Werte, verglichen mit dem letzten Mietspiegel aus dem Jahr 2015, betrachtet und gegliedert nach den Merkmalen Baualter, Lage und Wohnungsgröße, ergab sich der größte Preissprung für die Wohnungen von 60 m2 bis unter 90 m2 der ältesten Baualtersklasse in guter Lage (+1,34 EUR/m2 bzw. +22,4 %). Hinzukommen große Neubauwohnungen über 90 m2 – errichtet zwischen 1950 und 1964 – in guter Lage (+1,20 EUR/m2 bzw. 17,0 %) und Neubauwoh- nungen von 60 m2 bis unter 90 m2 – errichtet zwischen 2003 und 2015 in mittlerer Lage (+1,52 EUR bzw. 17,3 %). Darüber hinaus ist als Gesamttrend auffällig, dass fast kein Mietspiegelfeld gegenüber dem Jahr 2015 einen Rückgang verbuchte. Die einzigen Ausnahmen stellten zwei Felder der jüngeren Baualtersklassen ab 1991 und ein Mietspiegelfeld der Altbauten, errichtet zwischen 1919 und 1949, dar, bei denen Werte jeweils im kleinen Rahmen zurückgingen. 68 Abb. 74 Entwicklung der Mieten im Sozialen Wohnungsbau (1. Förderweg) mit Anschlussförderung* in Berlin 2008-2017 10,00 Angaben in EUR/m2 mtl. 9,00 8,00 7,70 7,92 7,00 0,78 0,95 1,91 1,99 6,00 8,18 0,97 8,40 8,41 0,98 0,97 1,99 2,01 2,01 5,22 5,41 5,43 2010 2011 2012 8,71 9,07 1,00 1,23 2,03 2,01 5,68 5,83 2013 2014 9,43 9,47 1,14 1,08 1,99 1,99 6,11 6,30 6,39 2015 2016 2017 9,30 1,17 2,02 Heiz- und Warmwasserkosten Kalte Betriebskosten Nettokaltmiete 5,00 4,00 3,00 5,01 4,98 2008 2009 2,00 1,00 0,00 * Inkl. Annuitätshilfen vor 1972 und IBB-Baudarlehen ab 1989. Anmerkung: Summe oberhalb der Balken = Bruttowarmmiete inklusive Heiz- und Warmwasserkosten Quellen: Investitionsbank Berlin; eigene Berechnungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Neben den Mietspiegelwerten ermöglicht die Lagekarte einen Überblick über die Verteilung der unterschiedlichen Qualitätsstufen der Wohnlagen über das Stadtgebiet von Berlin. Zur Gewährleistung der Übersichtlichkeit sind auf der Karte Gebiete mit überwiegend einfachen, mittleren oder gehobenen Wohnlagen dargestellt. Die Wohnlagen geben hierbei Aufschluss über die jeweilige Qualität des Wohnumfelds. Die Mieten im Sozialen Wohnungsbau steigen langsamer an Seit 2008 stiegen die mittleren Nettokaltmieten für Wohnungen im öffentlich geförderten Wohnungsbau mit Anschlussförderung kontinuierlich auf zuletzt 6,39 EUR/m2 an. Dies entspricht einer Steigerung um 1,38 EUR/m2 bzw. 27,6 %. Im selben Zeitraum stieg die mittlere Nettokaltmiete bei Mietwohnungen ohne Anschlussförderung etwas geringer um 1,01 EUR/m2 bzw. 17 %. Die Bruttowarmmiete lag 2017 bei Wohnungen mit Anschlussförderung jedoch mit 9,47 EUR/m2 unterhalb des Wertes für Wohnungen ohne Anschlussförderung (9,81 EUR/m2). Entwicklung des Wohnungsangebots 69 Abb. 75 Entwicklung der Mieten im Sozialen Wohnungsbau (1. Förderweg) ohne Anschlussförderung in Berlin 2008-2017 12,00 Angaben in EUR/m2 mtl. Heiz- und Warmwasserkosten 10,00 8,75 8,00 6,00 0,88 1,86 8,40 8,40 8,44 0,99 0,99 1,00 0,99 1,81 1,80 1,73 1,74 5,61 5,67 5,71 2010 2011 2012 8,30 8,79 0,98 1,73 4,00 6,01 2,00 0,00 2008 5,50 2009 9,45 1,15 1,83 9,81 9,88 9,81 1,10 1,09 1,00 1,83 1,78 1,85 6,08 6,47 6,86 6,96 7,02 2013 2014 2015 2016 2017 Kalte Betriebskosten Nettokaltmiete Seit 2008 steigen die Heiz- und Warmwasserkosten an, um 39 % bzw. 0,30 EUR/m2 für Wohnungen mit Anschlussförderung und um 14 % bzw. 0,12 EUR/m2 für Wohnungen ohne Anschlussförderung. Im Vergleich wird deutlich, dass die kalten und warmen Betriebskosten bei Wohnungen mit Anschlussförderung deutlich höher ausfallen als bei Wohnungen ohne Anschlussförderung. Damit betrug der Anteil der sogenannten „Zweiten Miete“ an der Bruttowarmmiete für Wohnungen ohne Abschlussförderung 28,4 % und für Miet- wohnungen mit Anschlussförderung 32,5 %. Die unterschiedlichen Höhen der Betriebskosten liegen hauptsächlich in den unterschiedlichen Gebäudestrukturen begründet. Tendenziell handelt es sich bei den Gebäuden mit Anschlussförderung um ältere großvolumige Gebäudekomplexe. In den 1990er Jahren, als nur noch ohne Anschlussförderung gefördert wurde, dominierte eine modernere kleinteiligere Gebäudestruktur. Wohnungsangebot Anmerkung: Summe oberhalb der Balken = Bruttowarmmiete inklusive Heiz- und Warmwasserkosten Quellen: Investitionsbank Berlin; eigene Berechnungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen 70 4.7 Wohnflächen und Leerstände Die größte durchschnittliche Wohnfläche wurde im Jahr 2017 in Steglitz-Zehlendorf verzeichnet. Hier standen einer Person im Durchschnitt 43,8 m2 zur Verfügung, dicht gefolgt von Charlottenburg-Wilmersdorf mit 42,8 m2 pro Person. Diese vergleichsweise hohen Pro-Kopf-Wohnflächen ergeben sich aufgrund der insgesamt größeren Wohnungen bzw. Häuser in den gehobenen Lagen dieser beiden Bezirke. Zudem dürfte auch der höhere Anteil an allein lebenden älteren Menschen in größeren Wohnungen zu diesem Effekt beitragen. Pro-Kopf-Wohnflächen über dem Berliner Durchschnitt von 38,1 m2 fanden sich auch in Pankow, Tempelhof-Schöneberg, Treptow-Köpenick und Reinickendorf. In Friedrichshain-Kreuzberg, Marzahn-Hellersdorf, Spandau, Lichtenberg und Mitte unterschritten die mittleren Wohnflächen deutlich den berlinweiten Wert. Mit einer rückläufigen Entwicklung wurde in Neukölln erneut die niedrigste mittlere Wohnfläche je Einwohner mit 34,6 m2 registriert. Abb. 76 Durchschnittliche Wohnfläche pro Einwohner in den Berliner Bezirken 2017 Abb. 77 Durchschnittliche Wohnfläche pro Wohnung in den Berliner Bezirken 2017 Kleinste durchschnittliche Wohnfläche pro Einwohner in Neukölln Entgegen dem bundesweiten Trend verringerte sich 2017 mit 38,1 m2 Wohnfläche je Einwohner der Wert erneut zum Vorjahr. Diese Entwicklung ist vor allem auf den Einwohnerzuwachs zurückzuführen, der deutlich dynamischer verläuft als das Wohnungsbaugeschehen. 76 m2 und mehr 73 bis unter 76 m2 70 bis unter 73 m2 unter 70 m2 42 m2 und mehr 40 bis unter 42 m2 38 bis unter 40 m2 unter 38 m2 39,1 38,5 36,4 35,2 35,0 42,8 43,8 Berlin: 38,1 m2 74,1 36,6 36,8 39,0 34,6 38,8 73,0 77,3 65,7 67,4 78,6 85,3 Berlin: 73,2 m2 71,4 68,8 75,0 69,8 73,0 Anmerkung: Fortschreibung auf Basis der Ergebnisse des Zensus 2011 vom 9. Mai 2011 (Wohnungsbestand einschl. Wohnheimwohnungen), Datenbasis: Einwohnermelderegister Anmerkung: Fortschreibung auf Basis der Ergebnisse des Zensus 2011 vom 9. Mai 2011 (Wohnungsbestand einschl. Wohnheimwohnungen) Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; eigene Berechnungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; eigene Berechnungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Entwicklung des Wohnungsangebots 71 Abb. 78 Entwicklung verfügbarer Leerstandsdaten in Berlin nach Wohnungsbeständen 2008–2017 Leerstandsquote in Prozent 6,0 Berlin gesamt (Zensus 2011) BBU gesamt 5,0 BBU-Gesellschaften 1 Genossenschaften des BBU 4,0 Städtische WU CBRE-Leerstandsindex 2 3,0 2,0 1 Alle beim BBU organisierten Wohnungsgesellschaften (einschließlich städtische WU) 0,0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2 Marktaktiver Leerstand in vollausgestatteten Geschosswohnungen (CBRE-empiricaLeerstandsindex) Quellen: Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V. (BBU); Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen; CBRE-empirica-Leerstandsindex Große Wohnungen vor allem in den westlichen Bezirken Wie bereits im Vorjahr wies eine Berliner Wohnung auch im Jahr 2017 im Durchschnitt eine Wohnfläche von 73,2 m2 auf. Große Wohnungen mit Wohnflächen über dem Berliner Durchschnitt fanden sich in den westlichen Bezirken. Die höchste durchschnittliche Wohnfläche zeigte sich 2017 in Steglitz-Zehlendorf mit 85,3 m2. In den Innenstadtbezirken Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und Lichtenberg lagen die durchschnittlichen Wohnflächen deutlich unter dem Berliner Wert. Die geringste Durchschnittsgröße mit 65,7 m2 Wohnfläche wurde in Lichtenberg verzeichnet. Stagnation der Leerstandsquoten in allen Teilmärkten unterhalb der Fluktuationsreserve Das gesamtstädtische Berliner Leerstandsniveau wurde zuletzt im Rahmen der Gebäude- und Wohnungszählung 2011 (Zensus) erhoben. Hierbei wurde zum Stichtag 9. Mai 2011 eine Leerstandsquote von 3,5 % des Wohnungsbestandes bzw. eine Summe von 66.000 nicht vermieteten Wohnungen ermittelt. Bis zum nächsten Zensus 2021 sind keine weiteren gesamtstädtischen statistischen Angaben verfügbar. Wichtige Hinweise über die mögliche Gesamtentwicklung geben jedoch einzelne Teilmarktuntersuchungen. Diese zeigen Leerstandsquoten zwischen 0,9 bis 2,1 % des jeweiligen Wohnungsbestandes. Für ein reibungsloses Funktionieren des Wohnungsmarktes sollten jedoch Leerstandsquoten in Höhe von 2 bis 3 % des Wohnungsbestandes als Fluktuationsreserven vorhanden sein. Alle abgebildeten Ansätze zur Messung des Leerstands wiesen für 2017 zudem einheitlich eine Stagnation auf etwa dem Niveau aus, das für 2016 ermittelt wurde. Wohnungsangebot 1,0 72 5. Fazit Wo steht der Berliner Wohnungsmarkt aktuell? Die wichtigsten Einzelbefunde finden sich im Kapitel 1 „Ergebnisse im Überblick“. Dieses Fazit stellt zentrale Ergebnisse in einen Zusammenhang und ordnet die Trends am Berliner Wohnungsmarkt der letzten Jahre im Vergleich zu anderen Großstädten ein. hinter der durchschnittlichen Mietenentwicklung zurück. Es ist ein klarer Hinweis darauf, dass die Wohnkostenbelastung der privaten Haushalte im Betrachtungszeitraum gestiegen ist. Abb. 79 Ausgewählte Indikatoren im Vergleich 2013-2017 (indiziert) 130 Indexwert (2013 = 100) Bevölkerungsentwicklung 125 +24,5 % Verfügbares Einkommen der privaten Haushalte je Einwohner (VGR) Prognose 2017 120 Angebotsmieten (nettokalt, Median) +15,3 % 115 ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel nach Erscheinungsjahr) Wohnungsbestand 110 +8,3 % +5,6 % 105 +2,6 % 100 95 2013 2014 2015 2016 2017 Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; empirica-systeme GmbH; eigene Berechnungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Bei einer gemeinsamen Betrachtung der Angebots- und Nachfrageseite werden die aktuellen Herausforderungen offenkundig (Abb. 79): Seit 2013 wuchs die Berliner Bevölkerung um 5,6 %. Die Zahl der Wohnungen nahm im gleichen Zeitraum nur um 2,6 % zu. Angesichts dieses weiter angestiegenen Nachfrageüberhanges kann die starke und sich beschleunigende Dynamik der Angebotsmieten von fast 25 % in nur vier Jahren nicht überraschen, zumal seit 2013 keine nennenswerten Wohnungsleerstände mehr bestanden. Dieses Angebotsdefizit drückt sich unmittelbar im Preis für das Wohnen aus. Auch die ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel) erhöhte sich von 2013 zu 2017 um 15,3 %, allerdings auf einem niedrigeren Niveau als die Angebotsmiete. Dies hängt damit zusammen, dass in die Erhebung der ortsüblichen Vergleichsmiete neben neu abgeschlossenen Mietverträgen auch Mietanpassungen bei bestehenden Mietverträgen der letzten vier Jahre einfließen. So ergibt sich eine im Vergleich zu den Angebotsmieten insgesamt geringere Steigerung. Bemerkenswert weniger dynamisch verlief im Betrachtungszeitraum die Entwicklung der verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte ( je Einwohner). Dieses Einkommen stieg seit 2013 zwar um 8,3 %, blieb aber deutlich Unzureichende Wohnraumversorgung der privaten Haushalte Die beschriebenen Versorgungsengpässe zeigen sich auch deutlich in der Gegenüberstellung der Haushalts- und Wohnungsstruktur (Abb. 80). Ein funktionierender Wohnungsmarkt wird letztlich daran gemessen, ob dem aktuellen Bedarf der Nachfrageseite ein entsprechendes Angebot gegenübersteht. Als Bemessungsprämisse wird unterstellt, dass jeder Haushalt eine Wohnung nachfragt. Bei dieser Darstellung bleibt unberücksichtigt, dass sich mehrere Haushalte eine Wohneinheit teilen können (Wohngemeinschaften) und auch nicht jede Wohnung Teil des marktaktiven Angebots (etwa im Falle einer Nutzung als Ferienwohnung) ist. 2017 lebten rund 2.002.900 Haushalte in Berlin. Heimbewohner in Gemeinschafts- und Anstaltsunterkünften werden nicht als Privathaushalt gezählt und werden in dieser Betrachtung daher nicht berücksichtigt. Auch haben sie spezifische Ansprüche und treten nicht auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt als Nachfrager auf. Demgegenüber standen rund 1.906.400 Wohneinheiten in Wohn- und Nichtwohngebäuden. Entsprechend der Nachfrageseite wurden auch hier Wohnheime herausgerechnet. Daraus ergibt sich in 2017 ein Wohnungsdefizit von rechnerisch rund 96.000 Wohnungen. Fazit Anzahl der Wohnungen/Anzahl der Haushalte 2.000.000 1.800.000 1.600.000 1.400.000 1.200.000 181.406 343.077 521.242 193.718 578.736 1.000.000 800.000 600.000 637.750 1.049.086 400.000 200.000 430.227 0 Wohnungsbestandsstruktur nach Anzahl der Wohnräume* Privathaushalte nach Haushaltsgröße 1 Wohnraum / 1 Person 2 Wohnräume / 2 Personen 3 Wohnräume / 3 Personen 4 Wohnräume und mehr / 4 Personen und mehr *Der Wohnungsbestand ist inklusive der Wohnheime dargestellt, da keine Daten zur Anzahl der Wohnräume in Wohnheimen vorliegen. Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; eigene Berechnungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Unter Berücksichtigung einer für einen funktionierenden Wohnungsmarkt notwendigen Fluktuationsreserve von 2 % (dem Markt zeitweise nicht zur Verfügung stehende Wohnungen wegen Umzügen, Modernisierungen etc.) ergibt sich sogar ein rechnerisches Defizit von rund 135.000 Wohnungen. Es bleibt festzuhalten, dass sowohl quantitativ eine Unterversorgung der privaten Haushalte besteht als auch bezogen auf die Wohnungsbestands- und Haushaltsstrukturen. Eine Belegung der Wohnungsgröße entsprechend der Haushaltsgröße kann nicht sichergestellt werden. Überrepräsentiert sind große Wohnungen mit mehr als 2 Wohnräumen. Diese werden, unter anderem durch den Remanenzeffekt (das Beibehalten der Wohnsituation bei Veränderung der Haushaltssituation, etwa durch Auszug der Kinder) von vergleichsweise zu kleinen Haushalten belegt. Trotz gestiegener Neubauzahlen ist der Berliner Wohnungsmarkt also von ausgewogenen Verhältnissen nach wie vor weit entfernt. Vor allem das Angebot für preisgünstigen Wohnraum verkleinert sich zunehmend. Dies betonten bereits die Experten des IBB Wohnungsmarktbarometers 2018, welche auch für die nächsten drei Jahre keine Verbesserung erwarten. Es wurden flächendeckend Angebotsdefizite registriert, wobei ein Schwerpunkt innerhalb des S-Bahn-Rings festzustellen ist. Bei dem Niveau von rund 16.000 Baufertigstellungen jährlich würde es über acht Jahre dauern, um das bestehende Defizit der 135.000 Wohnungen (in 2017) mit Neubau zu kompensieren. Hinzu kommt der jährliche Bevölkerungszuwachs. Für eine ausreichende Wohnraumversorgung müsste sich die Anzahl der fertiggestellten Wohnungen mindestens verdoppeln, um mit einem Bevölkerungswachstum auf dem Niveau von 2017 mithalten zu können. Es wird deutlich, dass Berlin vor großen Herausforderungen steht. Um die Berliner Entwicklungen besser einschätzen zu können, erfolgt eine vergleichende Betrachtung mit den Städten Hamburg, Köln, Leipzig und München. Entwicklung der Bevölkerung Eine wesentliche Ursache für die Knappheiten am Wohnungsmarkt ist die gestiegene Bevölkerungszahl. Die Leipziger Entwicklung lag deutlich oberhalb der Werte der – allerdings auch deutlich größeren – Vergleichsstädte. Diese wuchsen im gleichen Zeitraum nur maximal halb so stark. Berlin verzeichnete mit 5,6 % den zweithöchsten Wert. In absoluten Zahlen steht dies in der Bundeshauptstadt für einen Zuwachs von fast 192.000 Menschen innerhalb des Betrachtungszeitraumes mit den entsprechenden Wohnbedarfen. Nicht einmal halb so viel Bevölkerungsanstieg verzeichnete Hamburg (+84.242). Die Städte Leipzig, München und Köln konstatierten Zuwächse von rund 46.200 bis 50.500 Menschen. Abb. 81 Indizierte Bevölkerungsentwicklung ausgewählter Großstädte 2013-2017 Indexwert (2013 = 100) 112 Fazit Abb. 80 Wohnungsbestand und Privathaushalte in Berlin 2017 73 110 +9,5 % 108 106 +5,6 % +4,8 % +4,5 % 104 +3,4 % 102 100 98 2013 2014 Städte und Bevölkerung 2017 Leipzig Berlin (581.980) (3.613.495) 2015 Hamburg (1.830.584) 2016 Köln (1.080.394) 2017 München* (1.456.039) * Rückgang München in 2017 aufgrund einer Registerbereinigung Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Datenbasis: Zensus 2011 74 Entwicklung der Baufertigstellungen In Berlin wird dringend zusätzlicher Wohnraum benötigt, um die wachsende Bevölkerung zu versorgen. Auch die Dynamik der Mieten, die unter anderem aus der Angebotsknappheit resultiert, kann mit einer Ausweitung des Wohnraumangebotes gebremst werden. Der Wohnungsbau nimmt inzwischen immer mehr an Fahrt auf. In Berlin stieg die Zahl neu gebauter Wohnungen in Wohngebäuden seit 2013 von rund 4.500 auf 12.800 auf das nahezu Dreifache (ohne Bestandsmaßnahmen). Die Abb. 82 zeigt die Fertigstellungen im Neubau je 1.000 Einwohner im Städtevergleich. Hinter dieser indizierten Darstellung zu Vergleichszwecken steht jeweils eine absolute Veränderung der Fertigstellungsquote, auch Bauintensität genannt. Mit einem Plus von 166,7 % seit 2013 zeigt Berlin die mit Abstand höchste Dynamik unter den Vergleichsstädten auf. Absolut bedeutet dies eine Steigerung von 1,3 (in 2013) auf 3,6 (in 2017) fertiggestellte Wohnungen je 1.000 Einwohner. Wies Berlin in 2013 also noch die geringste Bauintensität auf, so liegt die Bundeshauptstadt im Städtevergleich nun im Mittelfeld. Hamburg baute schon 2013 auf einem ähnlichen Niveau mit 3,4 Fertigstellungen je 1.000 Einwohner und konnte dieses mit nur einem moderaten indizierten Zuwachs um rund 10 % auf eine Fertigstellungsquote von 3,8 steigern. Auf einem gänzlich anderen Niveau entwickelte sich München mit einer ebenfalls moderaten Steigerung von 4,8 auf 5,3 fertiggestellte Wohnungen je 1.000 Einwohner. Ins Auge fällt die negative Entwicklung der Kölner Bauintensität. Im Zeitvergleich reduzierte sich die Fertigstellungsquote von 2,9 in 2013 auf 1,9 in 2017. Es bleibt abzuwarten, ob die hohe Dynamik der Berliner Baufertigstellungen in den nächsten Jahren anhält. Entwicklung der Angebotsmieten Der Blick auf die Entwicklung der Angebotsmieten belegt die Anspannung auf dem Wohnungsmarkt in der Bundeshauptstadt, aber zunehmend auch im Umland. Innerstädtisch lagen die mittleren Angebotsmieten 2018 fast flächendeckend oberhalb von 12,00 EUR/m2 nettokalt, und auch der Wert für ganz Berlin lag im Mittel mit 10,32 EUR/m2 nettokalt mehr als 31 % über dem Niveau von 2013. Der Städtevergleich zeigt, dass lediglich Leipzig eine ähnlich starke Entwicklung aufwies, allerdings von gänzlich anderem Niveau kommend. Dort lag die mittlere Angebotsmiete zuletzt noch unter 7,00 EUR/m2. In anderen Großstädten wie Köln oder München fielen die Zuwachsraten im gleichen Zeitraum etwas niedriger aus, in Hamburg sogar nur halb so stark wie in Berlin. Gleichwohl ist zu berücksichtigen, dass in allen drei Städten das Ausgangsniveau deutlich über dem von Berlin lag. Mit anderen Worten: Berlin baut den „Rückstand“ gegenüber den Bedingungen anderer großstädtischer Wohnungsmärkte in Deutschland deutlich ab. Hamburg, Köln und Berlin liegen mit mittleren Angebotsmieten zwischen 10,30 und 11,50 EUR/m2 nun auf einem ähnlichen Niveau. In diesem Zusammenhang ist eine vergleichende Betrachtung der verfügbaren Einkommen wichtig. Das verfügbare Einkommen im Vergleich Entscheidend für die Bezahlbarkeit des Wohnens ist das verfügbare Einkommen der privaten Haushalte (je Einwohner), denn die Wohnkosten müssen aus dem jeweiligen Einkommen bestritten werden. Im Hinblick auf die gestiegenen Mieten und Preise am Wohnungsmarkt ist der Vergleich mit anderen Großstädten wichtig. Das verfügbare Einkommen der privaten Haushalte (je Einwohner) war in München über 50 % höher als in Berlin (2016). Zu Hamburg und Köln, zwei Großstädte, mit Abb. 82 Indizierte Baufertigstellung je 1.000 Einwohner* ausgewählter Großstädte 2013-2017 Indexwert (2013 = 100) 300 Leipzig (1.136/2,0) +166,7 % 250 Berlin (12.785/3,6) Hamburg (6.828/3,8) Köln (2.055/1,9) 200 München (7.767/5,3) 150 +24,8 % +9,9 % +8,4 % 100 -34,6 % 50 0 2013 2014 2015 2016 2017 Anmerkung: ohne Bestandsmaßnahmen; ohne Wohnungen in Nichtwohngebäuden. *Datengrundlage: Bevölkerungszahl Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder (Absolut/Fertigstellungsquote in 2017) Fazit 75 Abb. 83 Indizierte Angebotsmieten (nettokalt, Median) ausgewählter Großstädte 2013-2018 Indexwert (2013 = 100) 140 Leipzig (6,80 EUR/m2 ) 135 Berlin (10,32 EUR/m2 ) +31,5 % +31,1 % 130 Hamburg (11,45 EUR/m2 ) +27,9 % 125 120 Köln (11,00 EUR/m2 ) München (17,30 EUR/m2 ) +20,5 % 115 (Angebotsmiete in 2018) +13,5 % 110 105 100 95 2013 2014 Quelle: empirica-systeme GmbH 2015 2016 denen Berlin inzwischen ein vergleichbar hohes Niveau bei den Angebotsmieten „teilt“, liegt der Unterschied immerhin bei einem guten Fünftel (Hamburg) bzw. 10 % (Köln). Somit wird deutlich, dass für die Berliner Haushalte das vorherrschende Angebotsmietniveau weitaus schwieriger zu finanzieren ist. Was die Grafik nicht erkennen lässt, ist der rechnerische Zuwachs des verfügbaren Einkommens im Zeitverlauf. Dieser lag in Berlin seit 2008 bei 13,8 %. München verzeichnete im gleichen Zeitraum mit einem Zuwachs von 16 % nicht nur relativ, sondern wegen des deutlichen höheren Ausgangsniveaus, auch absolut einen deutlich größeren Anstieg. Demgegenüber war der Zuwachs des verfügbaren Einkommens von Hamburg und Köln mit 11,2 % bzw. 8,6 % deutlich geringer. Berlin weiterhin vor großen Herausforderungen Zusammenfassend ist zu erkennen, dass sich Berlins Wohnungsmarktindikatoren an Städte wie Hamburg und Köln angenähert haben. Bei diesem Aufholprozess verzeichnete die Stadt zum Teil dramatische Dynamiken, zum Teil ergaben sich auch noch erhebliche Abstände zur „Normalität“ westdeutscher Vergleichs-Großstädte. In jeglicher Hinsicht fernab bewegte sich München. Leipzig hingegen zeigte eindrucksvoll, wie schnell sich die Wohnungsmarktlage durch starke Bevölkerungszuwächse dynamisieren kann. Abzuwarten bleibt, ob diese vergleichsweise kleinere Stadt den Anspannungsprozessen effektiv entgegentreten kann. Berlin wird schon allein aufgrund seiner Größe und der erheblichen Defizite, die in den zurückliegenden Jahren entstanden sind, viele Maßnahmen ergreifen müssen, um durch Neubau und 2017 2018 Bestandsentwicklung die Wohnungsmarktlage zu stabilisieren. Nur so kann eine angemessene Wohnungsversorgung aller Bevölkerungsteile gewährleistet werden. Abb. 84 Verfügbares Einkommen der privaten Haushalte je Einwohner ausgewählter Großstädte bezogen auf Berlin 2016 Angaben in Prozent (Indexwert: Berlin = 100) 160 151 % 140 Fazit 90 124 % 120 110 % 100 % 100 90 % 80 60 40 20 0 Leipzig Berlin Köln Hamburg München Berechnung: Summe aller Haushaltsnettoeinkommen / Anzahl Haushalte Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 76 6. Schwerpunktthema: Bauüberhänge 6.1 Bauüberhänge im Fokus Bauämtern zur eingehenden Überprüfung des Bauzustandes der immer mehr gewordenen Bauvorhaben. Es ist jedoch auch möglich, dass der Bau stark verzögert begonnen wird oder erheblich längere Zeit in Anspruch nimmt. Die Ursachen dafür sind vielfältig: Aufgrund des angespannten Wohnungsmarktes und der damit einhergehenden hohen Bauaktivität bestehen aktuell Kapazitätsprobleme in der Bauwirtschaft, wodurch Aufträge vielfach nur verzögert angenommen und abgearbeitet werden können. Dies wird durch einen Fachkräftemangel in einigen Handwerksberufen noch verstärkt. Im Bauprozess selbst können Planungsänderungen oder unvorhergesehene Baubehinderungen (z. B. juristische Auseinandersetzungen, Nachbarschaftswiderstände, Fragen des Naturschutzes, Nachjustierung der Finanzierung durch Verzögerungen) die Abwicklungsdauer verlängern. Zwischen 2008 und 2017 wurden in Berlin rund 139.000 neue Wohnungen zum Bau genehmigt. Hierbei fand eine dynamische Entwicklung statt: Wurden zu Beginn des Betrachtungszeitraumes gerade einmal 6.297 Wohnungen zum Bau genehmigt, waren es 2017 schon 24.743 Wohnungen. Parallel war zu beobachten, dass die Zahlen für genehmigte und für fertiggestellte Wohnungen stark auseinandergingen. Die Zahl der Baugenehmigungen für neue Wohnungen stieg in dieser Zeit deutlich schneller als die der Fertigstellungen. Die – über die Jahre sich aufsummierende – Differenz wird als Bauüberhang bezeichnet. Dabei handelt es sich also um genehmigte Bauvorhaben bzw. Wohnungen, die am Ende eines Kalenderjahres noch nicht fertiggestellt sind. Dies birgt vor allem Potenziale für zeitnah fertiggestellte Wohnungen, die dem angespannten Wohnungsmarkt dann zur Verfügung stehen werden. Denn es geht um Bauprojekte, für die bereits eine Genehmigung besteht und somit ein wichtiger Teil der zeitintensiven Planungsund Genehmigungsvorläufe schon erfolgt ist. Auch Spekulation könnte ein Grund sein, wenn der Eigentümer allein durch Abwarten auf eine Wertsteigerung des baureifen Grundstückes abzielt, um dieses dann gewinnbringend weiterzuveräußern. Nicht zuletzt deshalb sollte bei der Analyse der Überhangszahlen ein besonderes Augenmerk den Wohnungen gelten, die zwar genehmigt, aber noch nicht begonnen wurden zu bauen. Bauüberhänge sind grundsätzlich ein normales Phänomen des Baugeschehens, da die Fertigstellung (bzw. Abwicklung) eines Gebäudes im Allgemeinen nach Erteilung der Baugenehmigung zwei bis drei Jahre in Anspruch nimmt. In dieser Zeit wird ein bereits genehmigtes Bauvorhaben statistisch dem Bauüberhang zugeordnet. Daneben gibt es aber auch ganz profane Gründe, die erhebungstechnischer Natur sind – Bauherrn melden die Fertigstellung nicht oder erst zu einem späteren Zeitpunkt, oder es fehlen die Kapazitäten bei den Angesichts des hohen Drucks am Wohnungsmarkt und dem notwendigen Entlastungsbedarf durch Neubau wirft die hohe Zahl an Bauüberhängen Fragen auf. Aus diesem Grund legt der IBB Wohnungsmarktbericht 2018 einen inhaltlichen Schwerpunkt auf das Thema „Bauüberhänge“. Abb. 85 Baugenehmigungen und Baufertigstellungen im Vergleich 2000–2017 Anzahl der Wohnungen (Neubau und Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden) 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 2000 2001 2002 Baugenehmigungen 2003 2004 2005 2006 Baufertigstellungen 2007 Anmerkung: einschließlich Nichtwohngebäuden und Baumaßnahmen im Bestand. Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Schwerpunktthema: Bauüberhänge 77 Abb. 86 Bauüberhang 2008–2017 in Berlin Anzahl der Wohnungen (Neubau und Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden) 70.000 noch nicht begonnen 60.000 im Bau: begonnen, noch nicht unter Dach 50.000 20.700 40.000 18.688 18.554 30.000 12.683 20.000 8.564 10.000 6.028 6.800 1.959 3.294 1.881 3.945 1.935 3.670 2008 2009 2010 5.325 0 im Bau: unter Dach 7.010 2.863 8.009 5.871 2011 2012 7.904 2013 11.300 2014 17.878 9.359 6.409 3.981 4.723 8.417 15.641 14.355 2015 17.222 2016 20.412 2017 Anmerkung: einschließlich Nichtwohngebäuden und Baumaßnahmen im Bestand. Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; eigene Berechnungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Die Auswertungen basieren auf Daten des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg (AfS), das jährlich über die Bauämter der Berliner Bezirke die einzelnen Baugenehmigungen erfasst und zum Jahresende den Stand jeder Baugenehmigung bzw. den Baufortschritt erhebt. Die Bauüberhänge werden demnach klassifiziert nach: • noch nicht begonnen: In diesen Fällen liegt eine Baugenehmigung vor, der Baubeginn wurde jedoch noch nicht förmlich angezeigt. So gilt ein Bauvorhaben z. B. als noch nicht begonnen, wenn die Ausschachtungsarbeiten für das Fundament zwar angefangen haben, aber die Grundmauern noch nicht errichtet sind; • im Bau (noch nicht unter Dach): Die Formulierung „unter Dach“ steht für den Abschluss des Rohbaus. Dies ist der Fall, wenn die äußere Konstruktion aus Fundament und tragenden Wänden sowie des Dachstuhls fertiggestellt ist. Mithin ist in diesem Stadium der Rohbau faktisch begonnen, aber noch nicht abgeschlossen; • im Bau (unter Dach): In dieser Phase nach Fertigstellung des Rohbaus stehen Innenausbau, Fassadenverkleidungen sowie die Installation von Fenstern und Türen an. Eine Fertigstellung dürfte im Einzelfall mithin absehbar und auch terminiert sein. Der Zeitraum, in welchem ein Gebäude bzw. eine Wohnung als Bauüberhang erfasst wird, beginnt mit der Baugenehmigung. Die Gültigkeitsdauer von Baugenehmigungen wird durch die Berliner Landesbauordnung festgelegt. In Berlin wurde diese Rechtsvorschrift vor dem Hintergrund der angespannten Wohnungsmarktsituation in den vergangenen drei Jahren zwei Mal angepasst (01/2017 und 04/2018) und die Geltungsdauer der Baugenehmi- gung inklusive Verlängerungsoptionen von sieben auf sechs Jahre verkürzt, in der das Bauvorhaben fertiggestellt sein muss. In der bis 31.12.2016 geltenden Landesbauordnung gab es eine solche zwingende zeitliche Befristung, bezogen auf die Fertigstellung eines Bauvorhabens, nicht. Hier können also durchaus längere Fristen vorgelegen haben, die bis in die Gegenwart wirken. Die Zahl der jährlichen Baugenehmigungen fiel seit 2006 stets höher aus als die der Fertigstellungen (Abb. 85). So stieg die Zahl an bestehenden Genehmigungen kontinuierlich an, denn die höhere Genehmigungszahl führt – aufgrund der Dauer des eigentlichen Baus – erst zeitverzögert zu Fertigstellungen von Wohnungen. Spätestens seit 2011 haben sich beide Dynamiken zusehends voneinander entkoppelt. In dieser Phase zeigten die Genehmigungszahlen einen besonders steilen Anstieg, was in den entsprechenden Jahren zu einem besonders hohen zusätzlichen Bauüberhang führte. Erst zum Ende des Betrachtungszeitraumes setzt dieses zunehmende Auseinanderklaffen aus. Erstmals schließt sich die Schere wieder etwas, allerdings nur aufgrund der stagnierenden Zahl neuer Baugenehmigungen im Jahr 2017. Am 31.12.2017 befanden sich insgesamt 58.990 Wohnungen im Bauüberhang, davon 65 % im Bau (38.290). 20.700 Wohnungen (35 %) waren mit Ende des Kalenderjahres 2017 noch nicht im Bau befindlich. Damit haben sich in Berlin Bauüberhänge angesammelt, womit selbst die Werte des Bau-Booms der 1990er Jahre, als es durchaus hohe Bauüberhänge von mehr als 40.000 Einheiten gab, übertroffen wurden. Schwerpunkt 6.2 Die Entwicklung der Bauüberhänge in Berlin 78 6.3 Struktur der Bauüberhänge (Gebäudeart, Baufortschritt, Bezirke, Bauherren) Abb. 87 Bauüberhang nach Gebäudeart 2017 Anzahl der Wohnungen Bauüberhänge nach Gebäudeart Von den sich Ende 2017 im Bauüberhang befindlichen 58.990 Wohnungen befanden sich 58.460 Wohnungen in Wohngebäuden (einschließlich Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden). Der übrige Bauüberhang bezog sich auf Wohnungen in Nichtwohnimmobilien (1 %). Dabei handelt es sich beispielsweise um Dienst- oder Hausmeisterwohnungen. 49.605 Wohnungen aller Bauüberhänge in Wohngebäuden (rund 85 %) entfielen auf neue Wohngebäude, die restlichen Wohnungen (15 %) auf den Gebäudebestand (etwa durch Aufstockung oder Dachgeschossausbau). Damit entfielen auf diese Kategorie rund 9.000 Wohneinheiten, für die bereits eine Genehmigung vorlag. 530 1% 3.111 5% 8.855 15 % 2.519 4% Berlin: 58.990 43.975 75 % Nahezu 90 % aller Bauüberhänge im Neubau (und 75 % der Bauüberhänge insgesamt) entfielen 2017 auf Geschosswohnungen. 2008 lag dieser Anteil hingegen nur bei 64 %, rund ein Drittel wurde durch Eigenheime abgedeckt (Einund Zweifamilienhäuser). Absolut betrachtet hat sich die Anzahl der Bauüberhänge im Geschosswohnungsbau seit 2008 von knapp 5.000 auf zuletzt rund 44.000 Wohneinheiten fast verneunfacht. Als vergleichsweise stabil erwies sich hingegen das absolute Niveau der Bauüberhänge bei Eigenheimen, das im Betrachtungszeitraum weitgehend Wohnungen in Ein-/Zweifamilienhäusern Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Wohnungen in Wohnheimen Wohnungen in Nichtwohngebäuden Baumaßnahmen an bestehenden Wohnungen in Wohngebäuden Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; eigene Berechnungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Abb. 88 Bauüberhang nach Gebäudeart 2008–2017 Anzahl der Wohnungen 70.000 Baumaßnahmen an bestehenden Wohnungen in Wohngebäuden 60.000 Wohnungen in Wohnheimen 8.855 50.000 8.649 40.000 2.519 4.301 8.303 2.028 30.000 6.053 43.975 1.445 20.000 5.026 4.799 10.000 0 3.957 21.433 120 2.653 3.261 4.971 6.058 5.938 2.847 2.748 2.881 3.113 2.684 2.552 2.665 2.747 2.748 3.111 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2.290 7.177 2 35.127 28.497 309 9.629 14.364 Anmerkung: ohne Wohnungen in Nichtwohngebäuden Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; eigene Berechnungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Wohnungen in Ein-/ Zweifamilienhäusern Schwerpunktthema: Bauüberhänge 79 Abb. 89 Bauüberhang nach Baufortschritt in neuen Wohngebäuden 2008–2017 Anzahl der Wohnungen 60.000 noch nicht begonnen 50.000 im Bau: begonnen, noch nicht unter Dach 40.000 17.351 15.371 30.000 14.589 20.000 9.875 6.482 10.000 0 im Bau: unter Dach 4.033 4.573 4.828 1.797 1.988 1.846 2.387 1.900 2.091 2008 2009 2010 4.915 2.843 5.475 8.376 2.534 3.045 2011 2012 15.447 9.275 6.172 3.913 7.292 4.571 2013 2014 17.758 9.408 2015 11.358 2016 14.496 2017 Anmerkung: ohne Wohnungen in Nichtwohngebäuden und ohne Bestandsmaßnahmen gleichbleibend bei durchschnittlich 2.800 Bauüberhängen lag. Aufgrund der stark gestiegenen Anzahl der Bauüberhänge von Geschosswohnungen sank der Anteil der Eigenheime am gesamten Bauüberhang von 28 % (2008) auf 5 % (2017). Seit 2014 traten erstmals nennenswerte Bauüberhänge im Bereich des Neubaus von Wohnheimen auf, diese sind primär auf eine Offensive zu Studentenwohnheimen und Flüchtlingsunterkünften zurückzuführen. Mit Blick auf die Entwicklung der Bauüberhänge im Bestand zeigt sich, dass seit 2008 ebenfalls ein Anstieg von rund 2.300 im Jahr 2008 auf zuletzt rund 8.900 Bauüberhänge zu konstatieren ist. zu errichtenden Wohnungen des Bauüberhangs bereits in der Umsetzung. Indes wurde zum Ende des Kalenderjahres 2017 mit 17.351 Einheiten für ein Drittel der genehmigten Neubauwohnungen noch kein Baubeginn angezeigt. Dieses Verhältnis hat sich mit den Jahren deutlich verändert. 2008 war bei immerhin rund 52 % der damaligen Bauüberhänge noch nicht mit dem Bau begonnen worden. Es lässt sich also festhalten, dass trotz erheblich gestiegener Genehmigungszahlen bei einem deutlich höheren Anteil von Wohnungsbauprojekten zügiger mit der Realisierung begonnen wird als in früheren Jahren. Bauüberhänge nach Baufortschritt Aufschlussreich für die Frage, wie schnell die bestehenden Bauüberhänge als fertiggestellte Wohnungen am Markt angeboten werden, ist der Status beim Baufortschritt. Ende 2017 befanden sich 14.496 Wohnungen bzw. 29 % aller Bauüberhänge in neu zu errichtenden Wohngebäuden unter Dach. In diesen Fällen ist der Rohbau bereits fertiggestellt. Diese Wohnungen dürften also überwiegend in den Jahren 2018 und 2019 auf den Markt kommen bzw. gekommen sein. Weitere 36 % wurden bereits begonnen, wobei hier die Fertigstellung absehbar länger dauern wird, d. h. oftmals durchaus bis 2020. Damit befanden sich Ende 2017 65 % aller neu Bauüberhänge nach Berliner Bezirken Der Blick auf die Berliner Bezirke (Abb. 9o) bestätigt, dass ein Großteil der Bauüberhänge in denjenigen Bezirken zu verorten ist, die auch im berlinweiten Vergleich in den letzten Jahren die höchsten Baugenehmigungs- und Fertigstellungszahlen aufwiesen. Am 31.12.2017 entfiel auf den Bezirk Mitte fast ein Fünftel aller Bauüberhänge – zusammen mit den Innenstadtbezirken Friedrichshain-Kreuzberg und Charlottenburg-Wilmersdorf waren es 38 % aller Bauüberhänge. Die meisten Bauüberhänge, welche sich zum Stichtag noch nicht im Bau befanden, wurden in Charlottenburg-Wilmersdorf, Pankow und Mitte festgestellt. Schwerpunkt Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; eigene Berechnungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen 80 Abb. 90 Bauüberhang in neuen Wohngebäuden in den Berliner Bezirken 2017 5.100 10,28 % 1.356 2,73 % Berlin: 49.605 5.563 11,21 % 9.385 18,92 % 2.356 4,75 % 8.000 und mehr 6.000 bis unter 8.000 4.000 bis unter 6.000 2.000 bis unter 4.000 unter 2.000 5.360 10,81 % 1.640 3,31 % 4.021/8,11 % 1.676 3,38 % Genossenschaften zugeordnet. Etwa ein weiteres Viertel der Bauüberhänge entfiel auf Unternehmen aus den Bereichen „Handel/Kreditwesen/Versicherungen“ oder Immobilienfonds. Die übrigen Bauüberhänge verteilten sich auf private Haushalte (8 %) und auf Organisationen ohne Erwerbszweck (2 %). Mit Blick auf den Baufortschritt dieser Bauüberhänge zeigt sich bei öffentlichen und privaten Wohnungsunternehmen sowie der Kategorie „Handel/Kreditinstitute/Versicherungen“ ein insgesamt ähnlicher Befund. Ungefähr zwei Drittel der genehmigten Neubauwohnungen befinden sich bereits im Bau, während bei knapp über 30 % noch nicht mit dem Bau begonnen wurde. In der Kategorie „Handel/Kreditinstitute/Versicherungen“ fiel der Anteil der bereits im Rohbau fertigen Wohnungen jedoch etwas niedriger aus (24 % gegenüber > 30 % bei öffentlichen und privaten Wohnungsunternehmen). Deutlich anders gestaltete sich das Bild bei Immobilienfonds, deren genehmigte Projekte zum 31.12.2017 überwiegend nicht begonnen waren (64 % der genehmigten Wohnungen). Die privaten Haushalte, für die überwiegend Eigenheimbau zu unterstellen ist, unterscheiden sich hiervon gänzlich. Bei diesem spezifischen Bauüberhang war bereits bei 43 % der Wohnungen mindestens der Rohbau fertiggestellt, sodass eine Fertigstellung absehbar ist. Mit 38 % ähnlich hoch war Ende 2017 jedoch der Anteil von Wohneinheiten, die noch gar nicht begonnen wurden, obgleich bereits eine Baugenehmigung vorlag. 4.047 8,16 % 2.464 4,97 % 6.637 13,38 % Anmerkung: ohne Wohnungen in Nichtwohngebäuden und ohne Bestandsmaßnahmen Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; eigene Berechnungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Bauüberhänge nach Bauherren Die berlinweiten Bauüberhänge lassen sich anhand ihrer Bauherren weiter ausdifferenzieren. Von den Ende 2017 bestehenden 49.605 Bauüberhängen in neu zu errichtenden Wohngebäuden entfielen 6.260 Wohnungen bzw. 13 % auf die öffentliche Hand. Hierzu gehören vorrangig die städtischen Wohnungsbaugesellschaften. Mit 26.510 Wohnungen bzw. 53 % waren 2017 mehr als die Hälfte der Bauüberhänge privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen und Abb. 91 Bauüberhang in neuen Wohngebäuden nach Bauherren 2017 Anzahl der Wohnungen 30.000 noch nicht begonnen 25.000 im Bau: begonnen, noch nicht unter Dach 32 % im Bau: unter Dach 20.000 15.000 37 % 10.000 34 % 5.000 30 % 39 % 0 30 % 64 % 32 % Öffentliche Bauherren 42 % Private Wohnungsunternehmen und Genossenschaften 27 % 10 % Immobilienfonds 24 % Handel/ Kreditinstitute/ Versicherungen 38 % 18 % 43 % Private Haushalte Anmerkung: Prozentangaben weichen aufgrund von Rundungen von 100 ab. Ohne Wohnungen in Nichtwohngebäuden und ohne Bestandsmaßnahmen Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; eigene Berechnungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Schwerpunktthema: Bauüberhänge 6.4 Fertigstellungsdauer der Bauvorhaben Ein wichtiger Aspekt der Bauüberhänge ist die durchschnittliche Fertigstellungsdauer (Abwicklungsdauer) der Bauvorhaben. Neubau-Wohnobjekte, die im Jahr 2017 fertiggestellt wurden, benötigten von der Baugenehmigung bis zur Fertigstellung im Durchschnitt fast zwei Jahre. Seit 2008 hat sich die durchschnittAbb. 92 Durchschnittliche Fertigstellungsdauer in neuen Wohngebäuden 2008–2017 Anzahl Monate 25 20 15 10 5 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; eigene Berechnungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen liche Fertigstellungsdauer sukzessive von 15 auf zuletzt 22 Monate erhöht. Im Vergleich zum Vorjahr verlängerte sich die Bauphase um zwei Monate. Bei einer genaueren Betrachtung der in 2017 fertiggestellten Neubauwohnungen zeigt sich, dass nach einem Jahr 8 % und nach zwei Jahren 51 % realisiert wurden. Mit Blick auf die Gebäudeart differenziert sich das Bild aus. So dauerte die Fertigstellung eines neu gebauten Mehrfamilienhauses zuletzt durchschnittlich 29 Monate, hingegen die Fertigstellung eines Einfamilienhauses nur 19 Monate. Gerade bei den Mehr- 81 familienhäusern hat sich die mittlere Fertigstellungsdauer seit 2013 insgesamt um fast ein halbes Jahr erhöht. Hier wirken sich beispielsweise die Zunahme an größeren Projekten und damit auch eine steigende Komplexität des innerstädtischen Geschosswohnungsbaus aus. Zu berücksichtigen ist, dass die durchschnittliche Fertigstellungsdauer auch durch erhebungstechnische Mängel beeinflusst wird, indem verspätete Fertigstellungsmeldungen aus den Vorjahren mit einfließen können. In welchem Ausmaß dies der Fall ist, lässt sich anhand der vorliegenden Daten allerdings nicht beurteilen. Die Abb. 93 differenziert die Unterschiede, die sich statistisch für die einzelnen Bauherrengruppen bei der Fertigstellungsdauer eines Wohnungsneubaus ergeben, weiter aus. Grundlage sind auch hier die Fertigstellungen des Jahres 2017. Rund drei Viertel der 2017 fertiggestellten Wohnungen von öffentlichen Bauherren sind innerhalb der ersten beiden Jahre nach Erteilung der Baugenehmigung fertiggestellt. Bei privaten Wohnungsunternehmen (einschließlich Genossenschaften) waren es 2017 rund 46 %, bei Immobilienfonds gerade einmal ein Drittel (34 %). Besonders hoch lag die Quote der privaten Haushalte, von denen 65 % innerhalb der ersten zwei Jahre die Fertigstellung meldeten. In der Regel dürfte es sich hierbei um Eigenheime handeln, deren Umsetzung meist weniger komplex ist als im Geschosswohnungsbau. Im Durchschnitt dauerte die Fertigstellung bei privaten Haushalten 18 Monate. Im Gegensatz hierzu verzeichneten die Immobilienfonds Bauphasen deutlich über dem berlinweiten Durchschnitt. Dies hängt auch damit zusammen, dass bei Fondsgesellschaften zwischen Genehmigung und Baubeginn unternehmensbedingt üblicherweise eine Vertriebsphase einschließlich Finanzierung liegt. Die unter der Kategorie „Handel/Kreditwesen/Versicherungen“ subsummierten Bauherren zeigten hingegen ebenfalls deutlich längere Fertigstellungsdauern. Hier erfolgten nur 32 % der Fertigstellungen in unter 24 Monaten. Abb. 93 Fertigstellungsdauer in Monaten in neuen Wohngebäuden nach Bauherren 2017 Anzahl der Wohnungen Private Haushalte 3.000 Handel/Kreditinstitute/ Versicherungen 2.500 Immobilienfonds 2.000 Wohnungsunternehmen 1.500 Öffentliche Bauherren 1.000 500 0 unter 6 Monate 6 bis unter 12 Monate 12 bis unter 18 Monate 18 bis unter 24 Monate 24 bis unter 30 Monate 30 bis unter 36 Monate 36 und mehr Monate Anmerkungen: Die Bauherren aus den Bereichen „Land-und Forstwirtschaft, Tierhaltung, Fischerei“, „Produzierendes Gewerbe“, „Organisationen ohne Erwerbszweck“ sind aufgrund der geringen Bedeutung nicht enthalten. Ohne Wohnungen in Nichtwohngebäuden und ohne Bestandsmaßnahmen. Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; eigene Berechnungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Schwerpunkt 3.500 82 6.5 Entstehungshistorie des Bauüberhanges 2017 Von den 2017 fertiggestellten Wohnungen wurden rund 8 % im Vorjahr bzw. 43 % zwei Jahre zuvor genehmigt. Rund 1.500 weitere fertiggestellte Wohnungen des Jahres 2017 stammten aus Genehmigungsverfahren, die drei oder mehr Jahre zurücklagen. Aufschlussreich ist die Frage, aus welchem Jahr die Baugenehmigungen der zum 31.12.2017 erfassten Bauüberhänge im Neubau stammen. Die Abb. 94 verdeutlicht, welchem Genehmigungsjahr die insgesamt 49.605 Bauüberhänge im Einzelnen zuzuordnen sind (nur Wohnungsneubau; Maßnahmen im Bestand und in Nichtwohngebäuden sind nicht enthalten). Mit fast 20.000 Einheiten entfielen die meisten Bauüberhänge auf den Genehmigungsjahrgang 2017 selbst. Dies entspricht 40 % aller Bauüberhänge im Neubau. Über 11.000 Einheiten dieses Jahrgangs und damit mehr als die Hälfte waren Ende 2017 auch noch nicht begonnen (55,6 %). 44,4 % der Wohnungen waren indes schon in Bau oder sogar schon unter Dach (Rohbau fertiggestellt). Genau ein Drittel der Bauüberhänge in 2017 stammte aus dem Genehmigungsjahr 2016 (16.537 Wohnungen). Bei diesem Jahrgang ist der Anteil der noch nicht begonnenen Vorhaben bereits deutlich niedriger und macht nunmehr 6,6 % des gesamten Bauüberhangs in 2017 aus. Hingegen waren Ende 2017 schon 80 % der Genehmigungen aus dem Jahr 2016 begonnen, etwa die Hälfte unter Dach. Dies entspricht rund 27,7 % des gesamten Bauüberhangs. Abb. 94 Bauüberhang nach Baufortschritt und Genehmigungsjahr in neuen Wohngebäuden 2017 Anzahl der Wohnungen 25.000 noch nicht begonnen 21.064 20.000 16.098 21.472 im Bau: unter Dach 17.814 15.000 3.290 10.000 11.086 6.785 9.873 7.571 5.000 1.645 5.527 1.785 3.776 0 19 12 54 1 0 116 64 136 92 2010 2011 2012 50 665 726 2013 1.196 712 4.292 7.663 6.462 1.575 2014 1.179 2015 im Bau: begonnen, noch nicht unter Dach 2016 2017 Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; eigene Berechnungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Baugenehmigungen für Wohnungen Schwerpunktthema: Bauüberhänge Lediglich 3.483 Wohnungen des Bauüberhangs im Neubau, der sich Ende 2017 auf 49.605 Wohneinheiten insgesamt bezifferte, stammten noch aus dem Jahrgang 2014, und 1.441 Wohneinheiten aus 2013. Zusammenfassend lässt sich somit festhalten, dass fast drei Viertel (73,5 %) des Bauüberhangs in 2017 aus den Jahren 2016 und 2017 stammten. Bezogen auf den Zeitraum 2015 bis 2017 waren es sogar fast 90 %. Umgekehrt gilt, dass die rund 5.400 nicht fertiggestellten Baugenehmigungen der Jahre 2014 und früher im Bauüberhang mit rund 11 % keine wesentliche Rolle spielen. Insgesamt ein Viertel davon (1.330) waren bis Ende 2017 nicht als im Bau befindlich registriert. Der Bauüberhang aus dem Jahr 2017 ist damit hauptsächlich dem Genehmigungsgeschehen der vorigen drei Jahre zuzuordnen. Bei diesem eindeutigen Bild spielen einerseits die hohen Genehmigungszahlen der letzten Betrachtungsjahre eine Rolle, aber auch die Tatsache, dass hohe Anteile der Wohnungen, die 2014 und früher genehmigt wurden, inzwischen fertiggestellt sind. Der Bauüberhang aus dem Jahr 2017 erklärt sich somit keinesfalls aus langjährig verzögerten oder aufgrund von Spekulation gar nicht begonnenen Bauvorhaben. Hauptsächlich sind Wohnungen, die erst in den Jahren 2015 bis 2017 zum Bau genehmigt wurden – und sich schon größtenteils in der Umsetzung befinden –, für die hohe Zahl der Bauüberhänge verantwortlich. Erloschene Baugenehmigungen machen mit rund 2 % (1.274 Wohneinheiten) im gesamten Betrachtungszeitraum statistisch nur einen geringen Anteil aus. 6.6 Fazit Fast drei Viertel aller Bauüberhänge im Jahr 2017 sind auf Baugenehmigungen aus den vorangegangenen zwei Jahren zurückzuführen. Damit liegen sie grundsätzlich im Rahmen der durchschnittlichen Fertigstellungsdauer eines Wohngebäudes. Spekulation in dem Sinne, dass ein Grundstück mit einer Genehmigung zum Bau von Wohnungen über einen längeren Zeitraum im Bestand gehalten wird, ohne mit dem Bau zu beginnen, und in Abhängigkeit der Entwicklung des Marktes mit Gewinn weiterverkauft werden soll, kann anhand der vorliegenden langfristigen Datenlage nicht belegt werden. Bei 1.330 Wohnungen (rund 2 % des gesamten Bauüberhanges 2017), die 2014 oder früher genehmigt wurden, wäre in diesem Zusammenhang kritisch zu hinterfragen, warum mit dem Bau noch nicht begonnen wurde bzw. was den Baubeginn hemmt oder ob noch konkrete Planungen unterstellt werden können. Interessant erscheint auch, dass die Fertigstellungsdauer je nach Bauherren stark variiert. Auffällig ist sowohl der sehr lange Zeitraum von durchschnittlich 28 Monaten Abwicklungsdauer bei Immobilienfonds als auch die sehr zügige Fertigstellungsdauer von durchschnittlich nur 22 Monaten bei den öffentlichen Bauherren. Besonders wichtig im Zusammenhang mit Bauüberhängen ist die Frage der Realisierung. Wie viele der zum Bau genehmigten Wohnungen werden auch tatsächlich realisiert? In den Jahren 2010 bis 2014 wurden in neuen Wohngebäuden insgesamt 42.845 Wohnungen zum Bau genehmigt. Von diesen wurde bis Ende 2017 bei 1.989 (5 %) Wohnungen noch nicht mit dem Bau begonnen bzw. erlosch die Baugenehmigung. Dementsprechend ergibt sich eine Realisierungsquote von rund 95 % der Baugenehmigungen. Wird der Anteil der nicht realisierten Wohnungen von 5 % auch auf die Jahre 2015 bis 2017 übertragen, ergibt sich in Summe für die Jahre 2010 bis 2017 eine Anzahl von rund 4.800 Wohnungen. Bei diesen erscheint die Realisierung fragwürdig. Übertragen auf den gesamten Bauüberhang in 2017 bedeutet dies, dass für 90 % der sich im Bauüberhang befindlichen Wohnungen eine Realisierung im üblichen Zeitrahmen zu erwarten ist. Eine mögliche Spekulation spielt demnach, wenn überhaupt, nur eine untergeordnete Rolle. Schwerpunkt Noch klarer wird das Bild für den Jahrgang 2015: Rund 15 % der Bauüberhänge des Jahres 2017 wurden bereits 2015 genehmigt (7.722). Mit etwa 55 % war die Mehrheit der rund 17.800 Wohnungen, die in diesem Jahr genehmigt wurden, Ende 2017 fertiggestellt und damit nicht mehr Teil des Bauüberhangs 2017. 6.077 Wohneinheiten waren im Bau, fast zwei Drittel davon schon unter Dach. Mit 1.645 Wohnungen war ein gutes Fünftel noch nicht begonnen. 83 84 7. Bezirksprofile 7.1 Mitte Der Bezirk Mitte setzt sich aus den Altbezirken Mitte, Tiergarten und Wedding zusammen. Er zeichnet sich durch seine Vielfältigkeit und Heterogenität aus. Hier liegen teilweise Toplagen in direkter Nachbarschaft zu sehr einfachen Wohnlagen. In jedem der drei Altbezirke nimmt der gründerzeitliche Altbau eine wichtige Rolle ein. Im nördlichen Wedding findet sich Geschosswohnungsbau der Zwischenkriegszeit und der 1950er Jahre. Letzterem Typ sind auch das Hansaviertel und das Quartier südlich des Humboldthains zuzuordnen. Geschosswohnungsbau der 1960er bis 1980er Jahre existiert nur vereinzelt. Das Wohnungsangebot im Bezirk befindet sich größtenteils in mittleren bis guten Lagen. Im Altbezirk Tiergarten lassen sich heterogene Strukturen beobachten. Zu den guten Lagen im Süden gehören der Potsdamer Platz, die Wohnbebauung im Regierungsviertel an der Spree, das Westfälische Viertel und das Hansaviertel am Nordrand des Großen Tiergartens. Die einfachen Lagen finden sich in Moabit. Dieser lange eher mit sozialen Nachteilen verbundene Ortsteil ist jedoch seit einiger Zeit im Wandel begriffen. Mit Moabit vergleichbar ist das traditionelle Arbeiterviertel Wedding, das einen hohen Anteil an Ausländern aufweist. Die Altbaubestände befinden sich überwiegend in einfachen Wohnlagen, die in den letzten Jahren teilräumlich deutlich unter Veränderungsdruck geraten. Umfangreiche Modernisierungen, steigende Mieten und neue Milieuschutzgebiete zeugen von dieser Entwicklung. Die Grenzbereiche zum Zentrum sowie zu Prenzlauer Berg und Pankow sind für Zuziehende aus höherpreisigen Stadtteilen attraktiv. In einem solchen Übergangsgebiet befindet sich das größte derzeitige Wohnungsbauvorhaben des Wedding. Das Neubaugeschehen konzentriert sich ansonsten stark auf zentrale Lagen wie die Europacity. Hier entsteht auf einer ehemaligen ca. 44 Hektar großen Bahnfläche zwischen Nordhafen, Heidestraße und Humboldthafen ein komplett neuer Stadtteil mit Wohnungs-, Arbeits- und Freizeitangeboten (insgesamt ca. 4.000 Wohneinheiten). Zudem sind in den letzten Jahren im Zentrum zahlreiche repräsentative Neubauten entstanden, wie auf dem Friedrichswerder und südlich des Spittelmarktes. Noch verfügbare unbebaute Grundstücke werden in den zentralen Lagen zu Höchstpreisen verkauft, weshalb hier vordergründig das gehobene Preissegment realisiert wird. Der Bezirk Mitte ist mit 377.965 Einwohnern, 220.100 Haushalten und 196.533 Wohnungen – nach Pankow – der zweitgrößte Berlins. Im zehnjährigen Vergleich zum Jahr 2008 lebten 2017 rund 17 % mehr Menschen in Mitte. Der Bezirk wies damit das stärkste Einwohnerwachstum Berlins auf. Die Einwohnerdichte lag bei 9.593 Einwohnern pro Quadratkilometer und war damit mehr als doppelt so hoch wie im Berliner Durchschnitt. Tab. 02 Kennzahlen zu Mitte Kennzahl Einheit Bezirk Berlin ha 3.940 89.112 Personen 377.965 3.711.930 Index (2008 = 100) 116,9** 110,4** EW/km2 9.593 4.166 Durchschnittsalter* Jahre 38,9 42,7 0 bis unter 20 Jahre % 17,1 17,5 20 bis unter 30 Jahre % 19,5 13,7 29,8 Fläche Einwohner* Einwohnerentwicklung seit 2008* Einwohnerdichte* 30 bis unter 50 Jahre % 33,7 50 bis unter 65 Jahre % 16,7 19,9 65 bis unter 80 Jahre % 9,5 13,9 80 Jahre und älter % 3,4 5,2 Ausländeranteil* % 33,4 19,2 % 51,9 32,5 Haushalte Anzahl 220.100 2.002.900 Personen je Haushalt Anzahl 1,68 1,79 EUR 1.850 2.025 Migrationshintergrund* ø Haushaltsnettoeinkommen pro Monat (Median) % 9,2**** 7,7**** Anzahl 196.533 1.932.296 Anteil mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen % 13,4 12,1 Anteil der Mietwohnungen am Gesamtbestand % 95,0 84,8 1 Durchschnittliche Wohnfläche je Wohnung m2 67,4 73,2 Durchschnittliche Wohnfläche je Einwohner m2 35,0 38,1 Anzahl 1,92 1,92 EUR/m2 7,89 bis 18,04 *** 7,09 bis 15,36 *** Arbeitslosenquote Wohnungen 1 1 1 1 Personen je Wohnung Spanne der überwiegenden Angebote 2 * Bezogen auf melderechtlich registrierte Einwohner Alle Werte beziehen sich auf 2017, außer folgende Bezugszeiträume: **2008 bis 2017, ***2018, ****Oktober 2018 1 Auf Basis der Fortschreibung der Ergebnisse des Zensus 2011 (Gebäude- und Wohnungszählung) 2 80 % der Angebote, ohne die oberen und unteren 10 % (Ausreißer) Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen; empirica-systeme GmbH Bezirksprofil Mitte 85 Abb. 95 Bezirks-Eckdaten Mitte Einwohnerentwicklung 2008–2017 16,9 % Anteil Einpersonenhaushalte 2017 52,4 % Mittlere Angebotsmieten 2018 (nettokalt/m2 ) und Veränderung seit 2016 +16,2 % 12,51 EUR 61,6 % 10,4 % Anteil der SGB-II-Empfänger 2017 14,3 % 20,8 % +12,8 % 10,32 EUR 10,98 EUR unteres Drittel 14,40 EUR mittleres Drittel oberes Drittel Berlin 16,74 EUR Mitte Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Einwohnermelderegister; empirica-systeme GmbH; eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH Mit einem Durchschnittsalter von 38,9 Jahren gehörte Mitte zu den „jüngsten Bezirken“ der Stadt. Das mittlere Haushaltsnettoeinkommen lag mit 1.850 EUR unter dem Berliner Wert (2.025 EUR). Die Arbeitslosenquote lag mit 9,2 % etwas über dem Berliner Durchschnittswert von 7,7 % (Oktober 2018). Der Bezirk Mitte gehörte neben Lichtenberg und Friedrichshain-Kreuzberg zu den Bezirken mit der höchsten Mietwohnungsquote (95 %). Angebotsmieten Im Vergleich zu 2016 stiegen die Angebotsmieten im gesamten Bezirk um über 16 % auf 12,51 EUR/m2 an. Die Angebotsmieten im Bezirk Mitte lagen 2018 in der überwiegenden Zahl der Gebiete innerhalb des S-Bahn-Rings bei 12,00 EUR/m2 und mehr. In den Planungsräumen rund um das Regierungsviertel und die Straße Unter den Linden wurden Wohnungen im Mittel für 15,00 EUR/m2 bis 16,00 EUR/m2 angeboten. In den Planungsräumen nördlich des S-Bahn-Rings zeigten sich vergleichsweise niedrige Angebotsmieten. Hier lagen die mittleren Angebotsmieten überwiegend zwischen 10,00 EUR/m2 und 11,00 EUR/m2. Die einzigen Planungsräume mit mittleren Angebotsmieten unter 9,00 EUR/m2 waren Zillesiedlung und Humboldthain. Abb. 96 Angebotsmieten (nettokalt, Median) im Bezirk Mitte 2018 12 EUR/m2 und mehr Reinickendorf 11 EUR/m2 bis unter 12 EUR/m2 10 EUR/m2 bis unter 11 EUR/m2 9 EUR/m2 bis unter 10 EUR/m2 8 EUR/m2 bis unter 9 EUR/m2 Pankow unter 8 EUR/m2 geringe Fallzahl Bezirksgrenze Grenze Planungsräume unbewohnte Gebiete Wasserflächen S-Bahn-Ring CharlottenburgWilmersdorf TempelhofSchöneberg Quellen: empirica-systeme GmbH; eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH Friedrichshain-Kreuzberg Bezirksprofile Berlin: 10,32 EUR/m2 86 7.2 Friedrichshain-Kreuzberg Der Innenstadtbezirk Friedrichshain-Kreuzberg entstand im Jahr 2001 im Rahmen der Verwaltungsreform durch die Zusammenlegung der ehemaligen Bezirke Friedrichshain und Kreuzberg. Beide zeichnen sich durch ihre gründerzeitlichen Altbaubestände aus. Infolge der Kriegszerstörung und der anschließenden Flächensanierungspolitik der 1960er und 1970er Jahre wurden jedoch auch große Gebiete neu bebaut. Im Altbezirk Kreuzberg entstanden so ab den 1960er Jahren verstärkt einfache Geschosswohnungs- und Zeilenbauten, teilweise auch Hochhäuser und Großwohnsiedlungen wie am Kottbusser Tor. Hingegen finden sich im Osten Friedrichshains keine solcher Neubauten, die gründerzeitliche Bebauung blieb in diesem Gebiet weitgehend erhalten. Insbesondere die Altbauquartiere südlich der Frankfurter Allee zwischen Warschauer Straße und Ostkreuz haben sich in der letzten Dekade zu Szenequartieren entwickelt, die sich unter jungen Leuten großer Beliebtheit erfreuen. Auch aufgrund dessen kommt es hier vielfach zu Modernisierungsmaßnahmen der Altbaubestände, ergänzt durch Lückenbebauung. Auch in den Altbauquartieren nördlich der Frankfurter Allee ist eine dynamische Entwicklung zu beobachten. In jüngster Zeit wurden hier komplette Straßenzüge modernisiert, was oft mit einer Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen einherging. Ein anderes Bild zeigt sich im Westen von Friedrichshain. Hier prägen Baustrukturen der Nachkriegszeit das Bild, z. B. die repräsentative Bebauung an der Karl-Marx-Allee aus den 1950er Jahren. Später wurden weite Bereiche mit Gebäuden in industrieller Bauweise (Plattenbauten) bebaut. Seit Mitte/Ende der 1990er Jahre entstanden in Kreuzberg und Friedrichshain große Neubauprojekte, etwa auf der Halbinsel Stralau oder bei der Umwandlung der ehemaligen Schultheiß-Brauerei im Kreuzberger Viktoria-Quartier. Der Innenstadtbezirk weist mit 13.920 Personen auf einem Quadratkilometer die höchste Einwohnerdichte der Stadt auf – weit über dem Berliner Durchschnittswert (4.166 Personen/ km2). Dies ist dem hohen Anteil an Altbauquartieren geschuldet. Im Gegensatz zu fast allen anderen Bezirken der Stadt gibt es in Kreuzberg-Friedrichshain keine durch Einfamilienhausbau aufgelockerte Bebauung. 96 % aller Wohnungen sind Mietwohnungen – lediglich Lichtenberg übertrifft diesen Wert leicht. Rund 15 % der Wohnungen im Bezirk werden als belegungsgebundene Sozialwohnungen vermietet (Berlin gesamt: 12,1 %). Knapp drei Viertel der Bewohner waren 2017 jünger als 50 Jahre und mit einem Durchschnittsalter von 37,9 Jahren war der Bezirk der jüngste der Stadt. Das mittlere Haushaltsnettoeinkommen lag mit 1.900 EUR pro Monat unter dem Berliner Mittelwert (2.025 EUR). Die Arbeitslosenquote befand sich mit 8,6 % (Oktober 2018) leicht über dem Berliner Wert von 7,7 %. Tab. 03 Kennzahlen zu Friedrichshain-Kreuzberg Kennzahl Fläche Einwohner* Einwohnerentwicklung seit 2008* Einwohnerdichte* Einheit Bezirk Berlin ha 2.040 89.112 Personen 283.974 3.711.930 Index (2008 = 100) 108,3** 110,4** EW/km2 13.920 4.166 42,7 Durchschnittsalter* Jahre 37,9 0 bis unter 20 Jahre % 16,9 17,5 20 bis unter 30 Jahre % 17,3 13,7 29,8 30 bis unter 50 Jahre % 40,0 50 bis unter 65 Jahre % 15,9 19,9 65 bis unter 80 Jahre % 7,4 13,9 80 Jahre und älter % 2,6 5,2 Ausländeranteil* % 26,2 19,2 % 42,2 32,5 Haushalte Anzahl 169.700 2.002.900 Personen je Haushalt Anzahl 1,64 1,79 EUR 1.900 2.025 Migrationshintergrund* ø Haushaltsnettoeinkommen pro Monat (Median) % 8,6**** 7,7**** Anzahl 152.006 1.932.296 Anteil mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen % 14,6 12,1 Anteil der Mietwohnungen am Gesamtbestand % 95,7 84,8 1 Durchschnittliche Wohnfläche je Wohnung m2 68,8 73,2 Durchschnittliche Wohnfläche je Einwohner m2 36,8 38,1 Anzahl 1,87 1,92 EUR/m2 8,15 bis 17,00 *** 7,09 bis 15,36 *** Arbeitslosenquote Wohnungen 1 1 1 1 Personen je Wohnung Spanne der überwiegenden Angebote 2 * Bezogen auf melderechtlich registrierte Einwohner Alle Werte beziehen sich auf 2017, außer folgende Bezugszeiträume: **2008 bis 2017, ***2018, ****Oktober 2018 1 Auf Basis der Fortschreibung der Ergebnisse des Zensus 2011 (Gebäude- und Wohnungszählung) 2 80 % der Angebote, ohne die oberen und unteren 10 % (Ausreißer) Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen; empirica-systeme GmbH Bezirksprofil Friedrichshain-Kreuzberg 87 Abb. 97 Bezirks-Eckdaten Friedrichshain-Kreuzberg Einwohnerentwicklung 2008–2017 Anteil Einpersonenhaushalte 2017 52,4 % Mittlere Angebotsmieten 2018 (nettokalt/m2 ) und Veränderung seit 2016 +14,3 % 12,94 EUR 62,1 % 10,4 % Anteil der SGB-II-Empfänger 2017 8,3 % +12,8 % 10,32 EUR 14,3 % 11,34 EUR unteres Drittel 14,13 EUR mittleres Drittel 16,6 % oberes Drittel Berlin 16,00 EUR Friedrichshain-Kreuzberg Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Einwohnermelderegister; empirica-systeme GmbH; eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH Angebotsmieten Eine Wohnung in Friedrichshain-Kreuzberg wurde 2018 für fast 13,00 EUR/m2 nettokalt (Median) angeboten. Damit wies der Innenstadtbezirk die höchste Angebotsmiete unter allen Bezirken auf. Die Angebotsmieten in Friedrichshain-Kreuzberg lagen 2018 beinahe in allen Teilbereichen bei 12,00 EUR/m2 und mehr. Dies galt sowohl für Planungsräume im Kreuzberger Teil als auch für den östlichen Teil des Bezirkes in Friedrichshain. Lediglich auf die Planungsräume Wassertorplatz und Barnimkiez entfielen mittlere Angebotsmieten von unter 8,00 EUR/m2. Abb. 98 Angebotsmieten (nettokalt, Median) im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg 2018 12 EUR/m2 und mehr Pankow 11 EUR/m2 bis unter 12 EUR/m2 10 EUR/m2 bis unter 11 EUR/m2 9 EUR/m2 bis unter 10 EUR/m2 8 EUR/m2 bis unter 9 EUR/m2 unter 8 EUR/m2 geringe Fallzahl Mitte Bezirksgrenze Grenze Planungsräume unbewohnte Gebiete Wasserflächen Lichtenberg Neukölln S-Bahn-Ring Berlin: 10,32 EUR/m2 TreptowKöpenick Tempelhof-Schöneberg Bezirksprofile Quellen: empirica-systeme GmbH; eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH 88 7.3 Pankow Der Bezirk Pankow entstand aus den früher selbstständigen Bezirken Prenzlauer Berg, Weißensee und Pankow, die mit der Gebietsreform im Jahr 2001 zum bevölkerungsreichsten Bezirk Berlins fusioniert wurden. Mit etwa 402.300 Einwohnern leben hier mehr Menschen als in deutschen Großstädten wie Bochum, Bielefeld oder Münster. Pankow kann grob anhand der Altbezirke und ihrer Lagetypen kategorisiert werden: die „Traditionslage“ Pankow im Nordwesten, der „nachwendeetablierte“ Prenzlauer Berg im Süden und das aufgrund der niedrigen Gebäudehöhen und aufgelockerten Bauweise eher kleinstädtisch anmutende Weißensee im Nordosten. Hinzu kommen ausgedehnte Siedlungen des Reformwohnungsbaus der 1920er Jahre. Die Anbindung des Ortsteils Weißensee wird überwiegend über die Straßenbahn gewährleistet, da er im Gegensatz zu den anderen Gebieten Pankows nicht über einen Anschluss an das Streckennetz der U-Bahn verfügt. Dies ist u. a. ein Grund dafür, warum Weißensee lange einen eigenen lokalen Wohnungsmarkt darstellte. In den letzten Jahren ziehen verstärkt junge Menschen und Familien aus dem benachbarten Ortsteil Prenzlauer Berg nach Weißensee. Hierfür verantwortlich sind allgemein steigende Mietpreise und fehlende bezahlbare familiengerechte Wohnangebote im Herkunftsgebiet. Im Altbezirk Prenzlauer Berg befindet sich der größte gründerzeitliche Bebauungszusammenhang Deutschlands, da sich hier die Kriegszerstörungen in Grenzen hielten. Diese innerstädtischen Altbauten entfalteten nach der Wende eine große Attraktivität, auch über die Stadtgrenze hinaus. Ein Großteil des Bestands wurde innerhalb weniger Jahre modernisiert. Der Altbezirk ist überregional zum Synonym für die Aufwertung innerstädtischer Altbaubezirke geworden. Die Modernisierungsaktivitäten setzten sich in den letzten Jahren auch nördlich des S-Bahn-Rings sowie an den verkehrsbelasteten Durchgangsstraßen fort. Damit wurden inzwischen auch weniger attraktive Bestände in fast vollem Umfang von der Dynamik erfasst. Der Altbezirk Pankow gliedert sich in einen südlichen Teil, in dem Altbauten dominieren, und in einen nördlichen Siedlungsbereich, in dem nach 1990 zahlreiche Neubauten entstanden sind, häufig als Einfamilienhäuser. In Karow-Nord wurden nach der Wiedervereinigung auch Mietwohnungsprojekte in großem Umfang realisiert. Von den 14 neuen Stadtquartieren für den Wohnungsbau, die in Berlin entwickelt werden sollen, entfallen vier auf den Bezirk Pankow: Michelangelostraße, der ehemalige Rangierbahnhof Pankow, der Blankenburger Süden und Buch. Seit 2008 nahm die Zahl der Einwohner um 12,7 % zu. Die geplanten neuen Stadtquartiere, in denen zwischen 10.000 und 12.000 Wohnungen entstehen sollen, lassen für die Zukunft ein weiteres Wachstum vermuten. Die Einwohnerdichte lag im Jahr 2017 etwas unter dem Berliner Durchschnitt von 4.166 Personen pro Quadratkilometer. Das Durchschnittsalter betrug 40,7 Jahre, was auch durch den hohen Anteil von unter 50-Jährigen bedingt ist (66,8 %). Tab. 04 Kennzahlen zu Pankow Kennzahl Fläche Einwohner* Einwohnerentwicklung seit 2008* Einwohnerdichte* Einheit Bezirk Berlin ha 10.322 89.112 Personen 402.289 3.711.930 Index (2008 = 100) 112,7** 110,4** EW/km2 3.897 4.166 42,7 Durchschnittsalter* Jahre 40,7 0 bis unter 20 Jahre % 18,8 17,5 20 bis unter 30 Jahre % 12,0 13,7 29,8 30 bis unter 50 Jahre % 36,0 50 bis unter 65 Jahre % 18,2 19,9 65 bis unter 80 Jahre % 10,4 13,9 80 Jahre und älter % 4,5 5,2 Ausländeranteil* % 12,9 19,2 % 19,8 32,5 Haushalte Anzahl 222.800 2.002.900 Personen je Haushalt Anzahl 1,77 1,79 EUR 2.225 2.025 Migrationshintergrund* ø Haushaltsnettoeinkommen pro Monat (Median) % 6,0**** 7,7**** Anzahl 215.686 1.932.296 Anteil mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen % 13,1 12,1 Anteil der Mietwohnungen am Gesamtbestand % 86,1 84,8 1 Durchschnittliche Wohnfläche je Wohnung m2 73,0 73,2 Durchschnittliche Wohnfläche je Einwohner m2 39,1 38,1 Anzahl 1,87 1,92 EUR/m2 7,45 bis 15,45 *** 7,09 bis 15,36 *** Arbeitslosenquote Wohnungen 1 1 1 1 Personen je Wohnung Spanne der überwiegenden Angebote 2 * Bezogen auf melderechtlich registrierte Einwohner Alle Werte beziehen sich auf 2017, außer folgende Bezugszeiträume: **2008 bis 2017, ***2018, ****Oktober 2018 1 Auf Basis der Fortschreibung der Ergebnisse des Zensus 2011 (Gebäude- und Wohnungszählung) 2 80 % der Angebote, ohne die oberen und unteren 10 % (Ausreißer) Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen; empirica-systeme GmbH Bezirksprofil Pankow 89 Abb. 99 Bezirks-Eckdaten Pankow Einwohnerentwicklung 2008–2017 Anteil Einpersonenhaushalte 2017 52,4 % Mittlere Angebotsmieten 2018 (nettokalt/m2 ) und Veränderung seit 2016 10,97 EUR 52,8 % 10,32 EUR 12,7 % 10,4 % Anteil der SGB-II-Empfänger 2017 14,3 % unteres Drittel +11,6 % +12,8 % 9,70 EUR 12,08 EUR mittleres Drittel 8,1 % oberes Drittel Berlin 14,08 EUR Pankow Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Einwohnermelderegister; empirica-systeme GmbH; eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH Die rund 402.300 Pankower lebten 2017 in 222.800 Haushalten. Die durchschnittliche Haushaltsgröße (1,77 Personen je Haushalt) entsprach damit dem gesamtstädtischen Durchschnitt (1,79). In etwas mehr als der Hälfte dieser Haushalte lebte nur eine Person (53 %). Einem Haushalt standen dabei im Durchschnitt rund 2.225 EUR zur Verfügung (Median 2017) und damit 200 EUR mehr als in ganz Berlin. Die Arbeitslosenquote gehörte mit 6 % (Oktober 2018) mit zu den niedrigsten Werten unter den Berliner Bezirken. Angebotsmieten Das Mietpreisgefüge im Bezirk Pankow zeichnete sich 2018 durch eine hohe Heterogenität aus. Dabei zeigten die Ange- botsmieten ein deutliches Preisgefälle von Süden nach Norden: Je zentraler die Lage einer Wohnung, desto höher der Mietpreis. Die Planungsräume innerhalb des S-Bahn-Rings wiesen 2018 fast ausschließlich durchschnittliche Angebotsmieten (Median) von über 12,00 EUR/m2 auf. Ausnahmen davon bildeten lediglich die Planungsräume Conrad-Blenkle-Straße und Thälmannpark mit einer etwas geringeren Angebotsmiete. Außerhalb des S-Bahn-Rings fielen die Angebotsmieten deutlich niedriger aus. Vor allem die Planungsräume Greifswalder Straße und Volkspark Prenzlauer Berg fielen hier durch günstige Angebotsmieten von unter 8,00 EUR/m2 auf. In den Altbezirken Weißensee und Pankow lagen die Medianmieten bei 9,00 EUR/m2 bis 11,00 EUR/m2. Abb. 100 Angebotsmieten (nettokalt, Median) im Bezirk Pankow 2018 12 EUR/m2 und mehr 11 EUR/m2 bis unter 12 EUR/m2 10 EUR/m2 bis unter 11 EUR/m2 9 EUR/m2 bis unter 10 EUR/m2 8 EUR/m2 bis unter 9 EUR/m2 unter 8 EUR/m2 geringe Fallzahl Bezirksgrenze Grenze Planungsräume unbewohnte Gebiete Wasserflächen S-Bahn-Ring Reinickendorf Lichtenberg CharlottenburgWilmersdorf Mitte Quellen: empirica-systeme GmbH; eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH MarzahnHellersdorf Bezirksprofile Berlin: 10,32 EUR/m2 90 7.4 Charlottenburg-Wilmersdorf Charlottenburg-Wilmersdorf ist ein vielfältiger Bezirk mit heterogener Bevölkerungszusammensetzung. Entstanden aus den beiden Altbezirken Charlottenburg und Wilmersdorf, weist er vielfach bürgerlich geprägte Traditionslagen auf. Hinzukommen aber auch einfache Wohnlagen, etwa im Bereich Jungfernheide, die geschäftige City-West mit ihren Versorgungs- und Freizeitangeboten sowie die lockeren Bebauungsstrukturen Richtung Grunewald und Westend. Insbesondere die Bauten aus der Gründerzeit prägen die Bestände. Anders als beispielsweise in Kreuzberg oder in Neukölln, wo häufig kleinere Altbauwohnungen zusammengelegt werden müssen, um großzügige Grundrisse zu ermöglichen, fallen die Wohnungen hier in der Regel größer aus als in den übrigen Altbaubeständen der Stadt. Rund um die Otto-Suhr-Allee ist die Bebauung aufgrund starker Kriegszerstörung großteils nach 1945 entstanden und von einfachen Bauten des Wiederaufbaus geprägt. Die nördlichen Gebiete Charlottenburgs zeichnen sich durch Großwohnsiedlungen der 1920er Jahre (Siemensstadt) und der 1960er Jahre (Paul-Hertz-Siedlung) aus. Für den zentralen Bereich Wilmersdorfs hingegen ist eine Mischung aus Bauten aller Epochen ab 1870 charakteristisch für die Baustruktur. Für die Qualitäten des Bezirks spricht die Wohnungsnachfrage, die sich seit Jahren auf einem anhaltend stabilen Niveau befindet. Insbesondere in den letzten Jahren ist eine rege Investitionstätigkeit im Bezirk zu beobachten. Die Neubauaktivitäten konzentrieren sich auf den Geschosswohnungsbau, der auf bestehenden Flächenreserven, Baulücken und auch auf Flächen ehemaliger Kleingartenanlagen entsteht. Auch werden Objekte aus der Wiederaufbauzeit, die heute nicht mehr marktgängig sind, zunehmend durch qualitativ hochwertigere Neubauten ersetzt. Bestandsgebäude – vor allem Gründerzeitbauten – werden umfassend saniert und Dachgeschosse ausgebaut oder aufgestockt. Die Nachfrage wird überwiegend von wohlsituierten Haushalten bestimmt, die die Vorteile einer etablierten, urbanen Lage nachfragen. Der Einzugsbereich der neuen Wohnangebote reicht weit über die Bezirksgrenzen hinaus. Sie sprechen praktisch zahlungskräftige Haushaltstypen aller Altersgruppen an. Insgesamt lebten 2017 rund 339.000 Menschen in Charlottenburg-Wilmersdorf. Im Vergleich zu 2008 sind dies 9 % mehr Menschen. Die Einwohner des Innenstadtbezirks verteilen sich auf 184.500 Haushalte. Daraus resultiert eine durchschnittliche Haushaltsgröße von 1,72 Personen je Haushalt. Mit 45,6 Jahren erreichte der Bezirk 2017 berlinweit das zweithöchste Durchschnittsalter. Mit einem Anteil von 14,6 % war die Gruppe der Kinder und Jugendlichen besonders schwach vertreten und lag deutlich unter dem Berliner Durchschnitt (17,5 %). Im Gegenzug wiesen 23,2 % der Menschen im Bezirk Tab. 05 Kennzahlen zu Charlottenburg-Wilmersdorf Kennzahl Fläche Einwohner* Einwohnerentwicklung seit 2008* Einwohnerdichte* Einheit Bezirk Berlin ha 6.469 89.112 Personen 338.831 3.711.930 Index (2008 = 100) 109,0** 110,4** EW/km2 5.238 4.166 42,7 Durchschnittsalter* Jahre 45,6 0 bis unter 20 Jahre % 14,6 17,5 20 bis unter 30 Jahre % 13,1 13,7 29,8 30 bis unter 50 Jahre % 27,4 50 bis unter 65 Jahre % 21,6 19,9 65 bis unter 80 Jahre % 17,4 13,9 80 Jahre und älter % 5,8 5,2 Ausländeranteil* % 24,4 19,2 % 40,4 32,5 Haushalte Anzahl 184.500 2.002.900 Personen je Haushalt Anzahl 1,72 1,79 EUR 2.150 2.025 Migrationshintergrund* ø Haushaltsnettoeinkommen pro Monat (Median) % 7,2**** 7,7**** Anzahl 184.748 1.932.296 Anteil mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen % 6,4 12,1 Anteil der Mietwohnungen am Gesamtbestand % 85,3 84,8 1 Durchschnittliche Wohnfläche je Wohnung m2 78,6 73,2 Durchschnittliche Wohnfläche je Einwohner m2 42,8 38,1 Anzahl 1,83 1,92 EUR/m2 8,38 bis 16,38 *** 7,09 bis 15,36 *** Arbeitslosenquote Wohnungen 1 1 1 1 Personen je Wohnung Spanne der überwiegenden Angebote 2 * Bezogen auf melderechtlich registrierte Einwohner Alle Werte beziehen sich auf 2017, außer folgende Bezugszeiträume: **2008 bis 2017, ***2018, ****Oktober 2018 1 Auf Basis der Fortschreibung der Ergebnisse des Zensus 2011 (Gebäude- und Wohnungszählung) 2 80 % der Angebote, ohne die oberen und unteren 10 % (Ausreißer) Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen; empirica-systeme GmbH Bezirksprofil Charlottenburg-Wilmersdorf 91 Abb. 101 Bezirks-Eckdaten Charlottenburg-Wilmersdorf Einwohnerentwicklung 2008–2017 Anteil Einpersonenhaushalte 2017 52,4 % Mittlere Angebotsmieten 2018 (nettokalt/m2 ) und Veränderung seit 2016 +13,8 % 12,00 EUR 55,7 % 10,4 % 9,0 % Anteil der SGB-II-Empfänger 2017 14,3 % +12,8 % 10,32 EUR 10,79 EUR unteres Drittel 13,44 EUR mittleres Drittel 9,4 % oberes Drittel Berlin 15,07 EUR Charlottenburg-Wilmersdorf Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Einwohnermelderegister; empirica-systeme GmbH; eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH ein Alter von 65 Jahren und älter auf. Das durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen lag im wohlhabenden Charlottenburg-Wilmersdorf mit 2.150 EUR über dem gesamtstädtischen Durchschnittswert von 2.025 EUR (Median) und die Arbeitslosenquote mit 7,2 % unter dem Berliner Wert von 7,7 % (Oktober 2018). Angebotsmieten Mit einer mittleren Angebotsmiete von 12,00 EUR/m2 gehörte der Bezirk 2018 zu den drei teuersten Bezirken Berlins. Hierbei zeigt sich eine deutliche Binnendifferenzierung in- nerhalb und außerhalb des S-Bahn-Rings. Ein großer Teil der Planungsräume wies überdurchschnittlich hohe Angebotsmieten von 12,00 EUR/m2 und mehr auf. Dies betraf vor allem die zentralen Lagen der City-West sowie die Planungsräume in der Nähe des Grunewaldes. Nur vereinzelt zeigten sich Planungsräume mit mittleren Angebotsmieten zwischen 9,00 EUR/m2 und 11,00 EUR/m2. Einzig die Gebiete Schlangenbader Straße im Süden sowie die Paul-Hertz-Siedlung im Norden des Bezirkes verzeichneten mittlere Angebotsmieten von unter 8,00 EUR/m2. Abb. 102 Angebotsmieten (nettokalt, Median) im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf 2018 Reinickendorf 12 EUR/m2 und mehr 11 EUR/m2 bis unter 12 EUR/m2 10 EUR/m2 bis unter 11 EUR/m2 9 EUR/m2 bis unter 10 EUR/m2 8 EUR/m2 bis unter 9 EUR/m2 unter 8 EUR/m2 Spandau Mitte geringe Fallzahl Bezirksgrenze Grenze Planungsräume unbewohnte Gebiete Wasserflächen S-Bahn-Ring TempelhofSchöneberg Steglitz-Zehlendorf Quellen: empirica-systeme GmbH; eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH Bezirksprofile Berlin: 10,32 EUR/m2 92 7.5 Spandau Spandaus jahrhundertelange eigene Stadtgeschichte ist noch heute in der Struktur des Bezirkes sowie in der Wahrnehmung der Bevölkerung innerhalb und außerhalb des Bezirks verfestigt. Dies wird durch die Randlage des Bezirks durchaus verstärkt. Obwohl der Bezirk infrastrukturell gut an das Berliner Stadtgebiet angebunden ist, ist die Distanz ins Stadtzentrum vergleichsweise groß. Deswegen stellte Spandau lange Zeit einen eher eigenständigen Wohnungsmarkt dar, der erst in den letzten Jahren für Wohnungssuchende aus der Kernstadt – aufgrund der dort vorherrschenden Angebotsknappheit – interessanter wurde. Das Zentrum des Bezirks ist von einer historischen Altstadt mit kleinteiligen Strukturen und einem guten Versorgungsangebot geprägt. Darüber hinaus bestimmen überwiegend Nachkriegsbauten und Großwohnsiedlungen das Stadtbild. Lediglich in der Spandauer Neustadt und in der Wilhelmstadt ist noch ein zusammenhängendes Gebiet mit gründerzeitlicher Bebauung vorzufinden. Weiter westlich in Richtung Heerstraße prägen Einfamilienhäuser das Stadtbild. In peripherer Lage befinden sich die ehemaligen Dörfer Gatow und Kladow, deren ländlicher Charakter erhalten blieb. Großwohnsiedlungen aus den 1960er Jahren sind westlich der Altstadt (Falkenhagener Feld) sowie nördlich der Heerstraße (Neu-Staaken) zu finden. Im westlichen Staaken kommen dörflich geprägte Einfamilien- und Reihenhausgebiete hinzu. Die Wasserstadt Spandau liegt östlich der Altstadt an der Havel. In Richtung Innenstadt sind die beiden Ortsteile Haselhorst und Siemensstadt von großflächigen Gewerbe- und Industrienutzungen geprägt. Daneben wurden vor allem in den 1920er Jahren relativ locker bebaute und durchgrünte Werkssiedlungen errichtet. Mit dem Gartenfeld und der Wasserstadt Oberhavel liegen zwei der 14 neuen Stadtquartiere für Berlin im Bezirk Spandau. In diesen beiden Gebieten sollen auf einer Fläche von 100 ha 7.500 bis 9.500 Wohnungen entstehen. Mit rund 242.000 Einwohnern wies Spandau 2017 die geringste Bevölkerungszahl unter den Berliner Bezirken auf. Wegen seiner ausgedehnten Fläche und der vergleichsweise geringen Zahl an Einwohnern ergibt sich für Spandau eine niedrige Bevölkerungsdichte, die mit 2.635 Personen/km2 weit unter dem Berliner Durchschnitt (4.166 Personen/km2) lag. Die durchschnittliche Haushaltsgröße lag in Spandau bei 1,95 Personen je Wohnung (Berlin: 1,79). Das mittlere Alter der Bevölkerung lag im Jahr 2017 bei 43,7 Jahren und somit genau ein Jahr über dem gesamtstädtischen Wert (42,7 Jahre). Auf die Altersgruppe der Kinder und Jugendlichen entfallen knapp 20 % aller Spandauer, was den höchsten Wert in ganz Berlin darstellt. Das monatliche Haushaltsnettoeinkommen lag 2017 bei 1.900 EUR, die Arbeitslosenquote ging um einen Prozentpunkt auf 9,1 % zurück (Oktober 2018). Dies stellt den dritthöchsten Wert aller Bezirke dar. Tab. 06 Kennzahlen zu Spandau Kennzahl Fläche Einwohner* Einwohnerentwicklung seit 2008* Einwohnerdichte* Einheit Bezirk Berlin ha 9.188 89.112 Personen 242.143 3.711.930 Index (2008 = 100) 112,1** 110,4** EW/km2 2.635 4.166 42,7 Durchschnittsalter* Jahre 43,7 0 bis unter 20 Jahre % 19,4 17,5 20 bis unter 30 Jahre % 12,6 13,7 29,8 30 bis unter 50 Jahre % 25,2 50 bis unter 65 Jahre % 20,8 19,9 65 bis unter 80 Jahre % 16,1 13,9 80 Jahre und älter % 5,9 5,2 Ausländeranteil* % 19,0 19,2 % 35,2 32,5 Haushalte Anzahl 120.200 2.002.900 Personen je Haushalt Anzahl 1,95 1,79 EUR 1.900 2.025 Migrationshintergrund* ø Haushaltsnettoeinkommen pro Monat (Median) % 9,1**** 7,7**** Anzahl 119.009 1.932.296 Anteil mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen % 11,9 12,1 Anteil der Mietwohnungen am Gesamtbestand % 77,5 84,8 1 Durchschnittliche Wohnfläche je Wohnung m2 74,1 73,2 Durchschnittliche Wohnfläche je Einwohner m2 36,4 38,1 Anzahl 2,03 1,92 EUR/m2 6,46 bis 11,00 *** 7,09 bis 15,36 *** Arbeitslosenquote Wohnungen 1 1 1 1 Personen je Wohnung Spanne der überwiegenden Angebote 2 * Bezogen auf melderechtlich registrierte Einwohner Alle Werte beziehen sich auf 2017, außer folgende Bezugszeiträume: **2008 bis 2017, ***2018, ****Oktober 2018 1 Auf Basis der Fortschreibung der Ergebnisse des Zensus 2011 (Gebäude- und Wohnungszählung) 2 80 % der Angebote, ohne die oberen und unteren 10 % (Ausreißer) Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen; empirica-systeme GmbH Bezirksprofil Spandau 93 Abb. 103 Bezirks-Eckdaten Spandau Einwohnerentwicklung 2008–2017 Anteil Einpersonenhaushalte 2017 52,4 % Mittlere Angebotsmieten 2018 (nettokalt/m2 ) und Veränderung seit 2016 +14,32 % 8,59 EUR 46,1 % +12,8 % 10,32 EUR 12,1 % 10,4 % Anteil der SGB-II-Empfänger 2017 14,3 % unteres Drittel mittleres Drittel 19,2 % 7,91 EUR 9,23 EUR oberes Drittel Berlin 10,20 EUR Spandau Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Einwohnermelderegister; empirica-systeme GmbH; eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH Angebotsmieten Nach wie vor gehörte Spandau 2018 mit einer mittleren Angebotsmiete in Höhe von 8,59 EUR/m2 zu den preiswerten Wohnlagen innerhalb Berlins. Allerdings stiegen die Preise seit 2016 um über 14 %. Damit zählte Spandau zu den drei Bezirken mit der größten Preissteigerung. Die Spreizung der mittleren Angebotsmietpreise zwischen den Planungsräumen war gering. Die Mittelwerte lagen im Bereich unter 10,00 EUR/m2. Niedrige Werte unter 8,00 EUR/m2 wiesen beispielsweise die Planungsräume Maulbeerallee und Darbystraße auf. Abb. 104 Angebotsmieten (nettokalt, Median) im Bezirk Spandau 2018 12 EUR/m2 und mehr Pankow Reinickendorf 11 EUR/m2 bis unter 12 EUR/m2 10 EUR/m2 bis unter 11 EUR/m2 9 EUR/m2 bis unter 10 EUR/m2 8 EUR/m2 bis unter 9 EUR/m2 unter 8 EUR/m2 geringe Fallzahl Bezirksgrenze Grenze Planungsräume unbewohnte Gebiete Mitte Wasserflächen S-Bahn-Ring Berlin: 10,32 EUR/m2 Charlottenburg-Wilmersdorf FriedrichshainKreuzberg Neukölln TempelhofSchöneberg Steglitz-Zehlendorf Bezirksprofile Quellen: empirica-systeme GmbH; eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH 94 7.6 Steglitz-Zehlendorf Der Außenbezirk Steglitz-Zehlendorf ist von überwiegend aufgelockerten Siedlungsstrukturen und ruhigen, naturnahen Wohnlagen in grüner Umgebung geprägt. Doch verfügt der Bezirk darüber hinaus auch über ein Angebot vielfältiger anderer Wohn- und Lagequalitäten. Der große Anteil wohlhabender Wohnbevölkerung drückt sich auch im Stadtbild aus – insbesondere erkennbar wird dies am repräsentativen Wohnungsbau. Dieser entstand aufgrund der zahlreichen Seen und Waldgebiete vor allem im Altbezirk Zehlendorf. Der Altbezirk Steglitz hingegen zählt aufgrund seiner Versorgungsstrukturen und der gut erreichbaren städtischen Naherholungsflächen zu den beliebten gutbürgerlichen Wohnstandorten. Die Bevölkerungsdichte nimmt im Bezirk vom sehr urbanen Norden nach Süden hin ab, wo von ausgedehnten Villengebieten bis hin zu einfachen Einfamilienhausgebieten unterschiedlichste Baustrukturen zu finden sind. Hervorzuhebende Beispiele sind Siedlungen der 1920er Jahre sowie die Onkel-Tom-Siedlung oder die Thermometer-Siedlung aus den 1960er und 1970er Jahren in Lichterfelde-Süd. Im Rahmen der Entwicklung eines neuen Stadtquartieres sollen auf einer Fläche von ca. 96 Hektar im Süden des Bezirks 2.500 bis 3.000 neue Wohnungen entstehen. Auch der flächenmäßig drittgrößte Bezirk verzeichnete in der letzten Dekade eine positive Bevölkerungsentwicklung, allerdings fiel das Wachstum mit einer Rate von 6,6 % geringer aus als der Berliner Durchschnittswert (10,4 %) und markiert – gemeinsam mit Tempelhof-Schöneberg – den geringsten Wert der Stadt. Im Jahr 2017 verteilten sich die rund 307.000 Menschen in Steglitz-Zehlendorf auf 153.400 Haushalte. Dies entspricht einer durchschnittlichen Haushaltsgröße von 1,9 Personen. Das Durchschnittsalter in Steglitz-Zehlendorf war mit 46,2 Jahren das höchste der Stadt. Während der Anteil an Kindern und Jugendlichen dem städtischen Wert entsprach, war die Gruppe der 20- bis unter 50-Jährigen im Vergleich deutlich unterrepräsentiert und die Gruppe der über 50-Jährigen überproportional stark vertreten. Jeder vierte Einwohner war zudem 65 Jahre oder älter. Im Mittel standen einem Haushalt 2.325 EUR in 2017 zur Verfügung – der Höchstwert in ganz Berlin, die Arbeitslosenquote lag bei 5,7 % (Oktober 2018). Im Vergleich zu den anderen Berliner Bezirken ist der Anteil von Mietwohnungen am gesamten Wohnungsbestand mit 72 % relativ gering. Dies lässt im Umkehrschluss auf einen relativ großen Anteil an Ein- und Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen schließen. Bei der Quote der belegungsgebundenen Sozialwohnungen bildet der Bezirk mit 5,5 % ebenfalls das Schlusslicht im berlinweiten Vergleich (Berlin: 12,1 %). Tab. 07 Kennzahlen zu Steglitz-Zehlendorf Kennzahl Einheit Bezirk Berlin ha 10.256 89.112 Personen 307.076 3.711.930 Index (2008 = 100) 106,6** 110,4** EW/km2 2.994 4.166 Durchschnittsalter* Jahre 46,2 42,7 0 bis unter 20 Jahre % 17,5 17,5 20 bis unter 30 Jahre % 10,8 13,7 29,8 Fläche Einwohner* Einwohnerentwicklung seit 2008* Einwohnerdichte* 30 bis unter 50 Jahre % 24,2 50 bis unter 65 Jahre % 21,7 19,9 65 bis unter 80 Jahre % 18,7 13,9 80 Jahre und älter % 7,0 5,2 Ausländeranteil* % 14,0 19,2 % 26,3 32,5 Haushalte Anzahl 153.400 2.002.900 Personen je Haushalt Anzahl 1,90 1,79 EUR 2.325 2.025 Migrationshintergrund* ø Haushaltsnettoeinkommen pro Monat (Median) % 5,7**** 7,7**** Anzahl 157.517 1.932.296 Anteil mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen % 5,5 12,1 Anteil der Mietwohnungen am Gesamtbestand % 71,9 84,8 1 Durchschnittliche Wohnfläche je Wohnung m2 85,3 73,2 Durchschnittliche Wohnfläche je Einwohner m2 43,8 38,1 Anzahl 1,95 1,92 EUR/m2 8,00 bis 13,90 *** 7,09 bis 15,36 *** Arbeitslosenquote Wohnungen 1 1 1 1 Personen je Wohnung Spanne der überwiegenden Angebote 2 * Bezogen auf melderechtlich registrierte Einwohner Alle Werte beziehen sich auf 2017, außer folgende Bezugszeiträume: **2008 bis 2017, ***2018, ****Oktober 2018 1 Auf Basis der Fortschreibung der Ergebnisse des Zensus 2011 (Gebäude- und Wohnungszählung) 2 80 % der Angebote, ohne die oberen und unteren 10 % (Ausreißer) Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen; empirica-systeme GmbH Bezirksprofil Steglitz-Zehlendorf 95 Abb. 105 Bezirks-Eckdaten Steglitz-Zehlendorf Einwohnerentwicklung 2008–2017 Anteil Einpersonenhaushalte 2017 52,4 % 46,0 % 10,4 % Anteil der SGB-II-Empfänger 2017 6,6 % 14,3 % 6,4 % Mittlere Angebotsmieten 2018 (nettokalt/m2 ) und Veränderung seit 2016 10,43 EUR +10,9 % 10,32 EUR +12,8 % 9,60 EUR unteres Drittel 11,37 EUR mittleres Drittel oberes Drittel Berlin 12,77 EUR Steglitz-Zehlendorf Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Einwohnermelderegister; empirica-systeme GmbH; eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH Angebotsmieten Die höchsten Angebotsmieten in Steglitz-Zehlendorf fanden sich in den beiden nördlichen Planungsräumen Dahlem und Thielallee. Hier wurden Angebotsmieten von über 12,00 EUR/m2 erreicht. Die Planungsräume Wannsee, Zehlendorf-Mitte, Schweizer Viertel und Lichterfelde-West wiesen Werte zwischen 11,00 EUR/m2 und 12,00 EUR/m2 und mehr auf. In den restlichen Gebieten lagen die mittleren Angebotsmieten meist zwischen 9,00 EUR/m2 und 11,00 EUR/m2. Nur in den südöstlichen Teilen des Bezirks verzeichneten Gebiete mittlere Angebotsmieten unter 9,00 EUR/m2 (v. a. Thermometer-Siedlung, Schütte-LanzStraße und Gemeindepark Lankwitz). Abb. 106 Angebotsmieten (nettokalt, Median) im Bezirk Steglitz-Zehlendorf 2018 12 EUR/m2 und mehr 11 EUR/m2 bis unter 12 EUR/m2 CharlottenburgWilmersdorf Spandau 10 EUR/m2 bis unter 11 EUR/m2 9 EUR/m2 bis unter 10 EUR/m2 TempelhofTempelhofSchöneberg Schöneberg 8 EUR/m2 bis unter 9 EUR/m2 unter 8 EUR/m2 geringe Fallzahl Bezirksgrenze Grenze Planungsräume unbewohnte Gebiete Wasserflächen S-Bahn-Ring Quellen: empirica-systeme GmbH; eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH Bezirksprofile Berlin: 10,32 EUR/m2 96 7.7 Tempelhof-Schöneberg Der Bezirk Tempelhof-Schöneberg setzt sich aus den Altbezirken Tempelhof und Schöneberg zusammen, die 2001 im Zuge der Bezirksreform zusammengelegt wurden. Er reicht von der südlichen Stadtgrenze bis ins Zentrum Berlins und wies 2017 mit 348.739 die dritthöchste Bevölkerungszahl der Stadt auf. Das Bild des Altbezirks Schöneberg, der auch touristische Bereiche (z. B. Tauentzienstraße) umfasst, ist durch gründerzeitliche Altbauten geprägt. Ergänzt werden diese durch Gebiete, die sich durch ihre Nachkriegsbebauung auszeichnen. Viele der Altbaugebiete sind entlang der Grenze zu Wilmersdorf im Nordwesten des Bezirks verortet. Einfache Wohnlagen finden sich u. a. in den Wohnsiedlungen der 1920er und 1930er Jahre, aber auch teilweise in Altbaugebieten. Hier zeichnen sich Veränderungen ab. Das innenstadtnahe Quartier der sogenannten Schöneberger Insel ist verkehrlich sehr gut erschlossen und mit dem Zentrum Berlins verbunden. Seit einigen Jahren sind hier verstärkte Modernisierungsaktivitäten im Altbau sowie die verstärkte Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum zu beobachten. Freie Flächen werden i. d. R. mit Eigentumswohnungen im oberen Preissegment bebaut und die einfachen Bauten der Nachkriegszeit durch hochwertigere Objekte ersetzt. Aufgrund dieser Entwicklungstendenzen hat der Bezirk für mehrere Gebiete Erhaltungsverordnungen beschlossen, um die Sozialstruktur der Bevölkerung zu bewahren, so beispielsweise für die Schöneberger Insel und die Bereiche um den Bayerischen Platz/Barbarossaplatz. Mit der Schöneberger Linse und der Neuen Mitte Tempelhof sollen in den nächsten Jahren zwei neue Quartiere mit ca. 2.400 Wohneinheiten entstehen. Der Altbezirk Tempelhof wird überwiegend von einfachen und mittleren Wohnlagen geprägt. Das Spektrum der Bebauung reicht von dichtem Geschosswohnungsbau (großteils Altbau und Bauten der 1930er–1970er Jahre) bis hin zu Gebieten mit Ein- und Zweifamilienhäusern, so beispielsweise in Marienfelde, in Lichtenrade und im Süden Alt-Mariendorfs. Daneben sind große Industriegebiete – so etwa in Marienfelde und Mariendorf – und weitläufige Grünflächen sowie Kleingartenkolonien charakteristisch für Tempelhof. Eine Besonderheit stellt die Fliegersiedlung im Westen des ehemaligen Flughafen Tempelhofs dar. Die Siedlung im Gartenstadtstil bildet eine besondere Wohnlage. Die Zahl der Einwohner stieg seit 2008 um 6,7 %. Dies stellte im Vergleich mit den Berliner Bezirken den niedrigsten Wert dar – gemeinsam mit dem Nachbarbezirk Steglitz-Zehlendorf. Das Durchschnittsalter lag 2017 bei 44 Jahren und damit etwas über dem gesamtstädtischen Niveau (42,7 Jahre). Insbesondere die Gruppen der 50- bis unter 65-Jährigen und 65- bis unter 80-Jährigen war hier überproportional vertreten. Sowohl die Arbeitslosenquote (7,3 %) als auch das monatliche mittlere Haushaltsnettoeinkommen des Bezirks (2.025 EUR) entsprachen in etwa dem gesamtstädtischen Niveau. Tab. 08 Kennzahlen zu Tempelhof-Schöneberg Kennzahl Einheit Bezirk Berlin ha 5.305 89.112 Personen 348.739 3.711.930 Index (2008 = 100) 106,7** 110,4** EW/km2 6.574 4.166 Durchschnittsalter* Jahre 44,0 42,7 0 bis unter 20 Jahre % 16,9 17,5 20 bis unter 30 Jahre % 13,1 13,7 29,8 Fläche Einwohner* Einwohnerentwicklung seit 2008* Einwohnerdichte* 30 bis unter 50 Jahre % 27,7 50 bis unter 65 Jahre % 21,5 19,9 65 bis unter 80 Jahre % 15,6 13,9 80 Jahre und älter % 5,3 5,2 Ausländeranteil* % 19,6 19,2 % 36,0 32,5 Haushalte Anzahl 188.100 2.002.900 Personen je Haushalt Anzahl 1,82 1,79 EUR 2.025 2.025 Migrationshintergrund* ø Haushaltsnettoeinkommen pro Monat (Median) % 7,3**** 7,7**** Anzahl 181.462 1.932.296 Anteil mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen % 10,0 12,1 Anteil der Mietwohnungen am Gesamtbestand % 78,9 84,8 1 Durchschnittliche Wohnfläche je Wohnung m2 75,0 73,2 Durchschnittliche Wohnfläche je Einwohner m2 39,0 38,1 Anzahl 1,92 1,92 EUR/m2 7,33 bis 14,57 *** 7,09 bis 15,36 *** Arbeitslosenquote Wohnungen 1 1 1 1 Personen je Wohnung Spanne der überwiegenden Angebote 2 * Bezogen auf melderechtlich registrierte Einwohner Alle Werte beziehen sich auf 2017, außer folgende Bezugszeiträume: **2008 bis 2017, ***2018, ****Oktober 2018 1 Auf Basis der Fortschreibung der Ergebnisse des Zensus 2011 (Gebäude- und Wohnungszählung) 2 80 % der Angebote, ohne die oberen und unteren 10 % (Ausreißer) Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen; empirica-systeme GmbH Bezirksprofil Tempelhof-Schöneberg 97 Abb. 107 Bezirks-Eckdaten Tempelhof-Schöneberg Einwohnerentwicklung 2008–2017 Anteil Einpersonenhaushalte 2017 52,4 % 51,2 % 10,4 % Anteil der SGB-II-Empfänger 2017 6,7 % 14,3 % Mittlere Angebotsmieten 2018 (nettokalt/m2 ) und Veränderung seit 2016 10,31 EUR +13,4 % 10,32 EUR +12,8 % 9,11 EUR unteres Drittel 11,51 EUR mittleres Drittel 13,6 % oberes Drittel Berlin 13,30 EUR Tempelhof-Schöneberg Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Einwohnermelderegister; empirica-systeme GmbH; eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH Angebotsmieten In den gründerzeitlich geprägten Lagen im Norden Schönebergs traten 2018 die höchsten Angebotsmieten des Bezirkes von über 12,00 EUR/m2 zutage. Darüber hinaus verzeichneten auch Gebiete an der Grenze zu Wilmersdorf überdurchschnittliche Angebotsmieten von 11,00 EUR/m2 bis 12,00 EUR/m2. Südlich des S-Bahn-Rings sanken die Mittelwerte Richtung Stadtgrenze graduell ab. In den südlichen Gebieten lagen die mittleren Angebotsmieten größtenteils zwischen 9,00 EUR/m2 und 10,00 EUR/m2. Insgesamt sind die Angebotsmieten im Bezirk seit 2016 um 13,4 % gestiegen. Abb. 108 Angebotsmieten (nettokalt, Median) im Bezirk Tempelhof-Schöneberg 2018 CharlottenburgWilmersdorf 12 EUR/m2 und mehr FriedrichshainKreuzberg Lichtenberg 11 EUR/m2 bis unter 12 EUR/m2 10 EUR/m2 bis unter 11 EUR/m2 9 EUR/m2 bis unter 10 EUR/m2 8 EUR/m2 bis unter 9 EUR/m2 unter 8 EUR/m2 geringe Fallzahl Bezirksgrenze TreptowKöpenick unbewohnte Gebiete Wasserflächen S-Bahn-Ring Neukölln Quellen: empirica-systeme GmbH; eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH Berlin: 10,32 EUR/m2 Bezirksprofile SteglitzZehlendorf Grenze Planungsräume 98 7.8 Neukölln In Neukölln lebten 2017 insgesamt 329.387 Einwohner bzw. 8,9 % der Berliner Bevölkerung. Während sich der nördliche Teil des Bezirks durch eine innenstadtnahe Lage auszeichnet, erstrecken sich die südlichen Teile von Neukölln bis an die Landesgrenze zu Brandenburg. Der Bezirk gliedert sich in die Ortsteile Neukölln (Nord-Neukölln), Britz, Buckow, Rudow und Gropiusstadt. Die öffentliche Wahrnehmung des Bezirks ist durch die Ortsteile Neukölln im Norden und Gropiusstadt im Süden geprägt. Diese bilden sinnbildlich die Heterogenität des Bezirks – in siedlungsstruktureller, kultureller und sozialer Hinsicht – ab. Doch findet sich in Neukölln eine große Vielfalt an Bebauungsstrukturen: von gründerzeitlichen Altbaubeständen, über Geschosswohnungsbau der 1920er bis 1980er Jahre bis zu weniger dichten, aufgelockerten Strukturen mit Einfamilien- und Reihenhäusern sowie Kleingartenkolonien Richtung Stadtrand. Im zentrumsnahen Ortsteil Neukölln dominiert die gründerzeitliche Bebauung. Das Gebiet zählt zu den am dichtesten besiedelten Berlins. In einigen Teilen konzentrierten sich in der Vergangenheit soziale Problemlagen. Allerdings entwickelte sich der an Kreuzberg angrenzende Teil von Neukölln in den letzten Jahren zum Trendkiez mit einem breit gefächerten gastronomischen Angebot und Galerien. Dieser als „Kreuzkölln“ bezeichnete Teil des Bezirks wird seit einigen Jahren als Alternative zum benachbarten Kreuzberg wahrgenommen, zumal es flächendeckend ähnliche Bebauungsstrukturen wie die dort angrenzenden Wohngebiete aufweist. Doch auch die Neuköllner Altbauquartiere des Schillerkiezes in der Nähe des ehemaligen Flughafen Tempelhofs gewannen in den letzten Jahren an Attraktivität und Anziehungskraft als Wohnort, was auch im Zusammenhang mit der Schließung des Flughafens zu sehen ist. Nahezu kleinstädtischen Charakter zeichnen einige Gebiete wie das Böhmische Dorf in Rixdorf aus, welches einen Kontrast zu der dicht bebauten Umgebung Nord-Neuköllns darstellt. Hinzukommen – seit Jahren mit sozialen Problemen behaftet – die Großwohnsiedlungen Weiße Siedlung und High-DeckSiedlung in der Köllnischen Heide direkt außerhalb des S-BahnRings. Im Süden von Neukölln, unmittelbar an der Grenze zu Brandenburg soll auf den Buckower Feldern ein neues Quartier für ca. 500 Wohnungen entstehen. Die Bevölkerung Neuköllns verzeichnete im letzten Jahrzehnt ein Wachstum von 7,8 %. Dabei verteilt sich das Wachstum sehr ungleichmäßig über den Bezirk und weist ein deutliches Nord-SüdGefälle auf. Im Jahr 2017 lebten im rechnerischen Durchschnitt 1,86 Personen in einem Haushalt. Trotz der erheblichen Anteile an Einfamilienhausgebieten betrug die rechnerische Wohnfläche pro Einwohner nur 34,6 m2 und stellte den niedrigsten Wert im städtischen Vergleich dar (Durchschnitt: 38,1 m2). Tab. 09 Kennzahlen zu Neukölln Kennzahl Fläche Einwohner* Einwohnerentwicklung seit 2008* Einwohnerdichte* Einheit Bezirk Berlin ha 4.493 89.112 Personen 329.387 3.711.930 Index (2008 = 100) 107,8** 110,4** EW/km2 7.331 4.166 42,7 Durchschnittsalter* Jahre 41,4 0 bis unter 20 Jahre % 18,0 17,5 20 bis unter 30 Jahre % 15,1 13,7 29,8 30 bis unter 50 Jahre % 31,0 50 bis unter 65 Jahre % 18,4 19,9 65 bis unter 80 Jahre % 13,2 13,9 80 Jahre und älter % 4,4 5,2 Ausländeranteil* % 25,0 19,2 % 45,0 32,5 Haushalte Anzahl 174.000 2.002.900 Personen je Haushalt Anzahl 1,86 1,79 EUR 1.775 2.025 Migrationshintergrund* ø Haushaltsnettoeinkommen pro Monat (Median) % 11,4**** 7,7**** Anzahl 163.480 1.932.296 Anteil mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen % 12,0 12,1 Anteil der Mietwohnungen am Gesamtbestand % 87,3 84,8 1 Durchschnittliche Wohnfläche je Wohnung m2 69,8 73,2 Durchschnittliche Wohnfläche je Einwohner m2 34,6 38,1 Anzahl 2,01 1,92 EUR/m2 7,00 bis 14,62 *** 7,09 bis 15,36 *** Arbeitslosenquote Wohnungen 1 1 1 1 Personen je Wohnung Spanne der überwiegenden Angebote 2 * Bezogen auf melderechtlich registrierte Einwohner Alle Werte beziehen sich auf 2017, außer folgende Bezugszeiträume: **2008 bis 2017, ***2018, ****Oktober 2018 1 Auf Basis der Fortschreibung der Ergebnisse des Zensus 2011 (Gebäude- und Wohnungszählung) 2 80 % der Angebote, ohne die oberen und unteren 10 % (Ausreißer) Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen; empirica-systeme GmbH Bezirksprofil Neukölln 99 Abb. 109 Bezirks-Eckdaten Neukölln Einwohnerentwicklung 2008–2017 Anteil Einpersonenhaushalte 2017 Mittlere Angebotsmieten 2018 (nettokalt/m2 ) und Veränderung seit 2016 52,4 % +10,0 % 10,00 EUR 54,5 % 10,4 % unteres Drittel Anteil der SGB-II-Empfänger 2017 7,8 % +12,8 % 10,32 EUR 14,3 % 8,92 EUR 11,50 EUR mittleres Drittel 21,6 % oberes Drittel Berlin 13,50 EUR Neukölln Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Einwohnermelderegister; empirica-systeme GmbH; eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH Das mittlere monatliche Haushaltsnettoeinkommen (Median) war 2017 mit 1.775 EUR das niedrigste der Stadt (Berlin: 2.025 EUR), die Arbeitslosenquote hingegen mit 11,4 % (Oktober 2018) die höchste. Auch hier ist ein Nord-Süd-Gefälle festzustellen: Während im Norden flächendeckend hohe Quoten verortet waren, zeichnete sich der Süden überwiegend durch niedrige Arbeitslosenquoten aus. zwei Jahren um 10 % gestiegen. Die Angebotsmieten variierten stark innerhalb des Bezirkes. Der S-Bahn-Ring trennte die hochpreisigen Gebiete im Norden mit überwiegenden Werten von 12,00 EUR/m2 und mehr von den günstigeren Wohnlagen im Süden. Die Angebotspreise in den Planungsräumen Glasower Straße und Silbersteinstraße – die beide direkt an den S-Bahn-Ring grenzen – lagen 2018 im Mittel zwischen 11,00 EUR/m2 und 12,00 EUR/m2 und entwickelten sich damit zunehmend auf das Niveau der nördlich angrenzenden Gebiete. In den stadtrandnahen Lagen lagen die Mittelwerte unter 9,00 EUR/m2. Angebotsmieten Die mittleren Angebotsmieten lagen 2018 bei 10,00 EUR/m2. Im Vergleich zu 2016 sind die Preise damit innerhalb von Abb. 110 Angebotsmieten (nettokalt, Median) im Bezirk Neukölln 2018 FriedrichshainKreuzberg Lichtenberg HellersdorfMarzahn 12 EUR/m2 und mehr 11 EUR/m2 bis unter 12 EUR/m2 10 EUR/m2 bis unter 11 EUR/m2 9 EUR/m2 bis unter 10 EUR/m2 8 EUR/m2 bis unter 9 EUR/m2 unter 8 EUR/m2 geringe Fallzahl Bezirksgrenze Grenze Planungsräume TempelhofSchöneberg Wasserflächen Treptow-Köpenick S-Bahn-Ring Berlin: 10,32 EUR/m2 Bezirksprofile SteglitzZehlendorf unbewohnte Gebiete Quellen: empirica-systeme GmbH; eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH 100 7.9 Treptow-Köpenick Mit der Bezirksreform im Jahr 2001 entstand der heutige Bezirk Treptow-Köpenick im Südosten der Stadt aus dem Zusammenschluss der Altbezirke Treptow und Köpenick. Der Bezirk weist die größte Fläche aller Bezirke auf, die allerdings über die Hälfte aus Wäldern, Grün- und Wasserflächen besteht. Da der Bezirk mit rund 265.000 Einwohnern einer der bevölkerungsärmsten Berlins ist, ergibt sich in Kombination mit der großen Fläche die geringste Bevölkerungsdichte der Stadt. Lediglich 1.580 Menschen leben hier auf einem Quadratkilometer. Charakteristisch für den Bezirk ist eine große Bandbreite an baulichen Strukturen, die sich auf seine große räumliche Ausdehnung vom S-Bahn-Ring bis zum Stadtrand zurückführen lässt. Die Baustruktur reicht von zentral gelegenen Gebieten mit dichter Gründerzeitbebauung über Wohnsiedlungen der Zwischenkriegszeit und kleineren Wohnsiedlungen in Plattenbauweise bis zu Ein- und Zweifamilienhausgebieten mit teils dörflichem Charakter in peripheren Lagen. Aufgelockerte Bebauung findet sich vor allem in der Nähe des weitläufigen Stadtforsts. Bis auf kleinteilige Einstreuungen, die sich über den gesamten Bezirk erstrecken, sind Wohnlagen mit Ein- und Zweifamilienhäusern i. d. R. am Stadtrand zu finden. Wie auch Neukölln, grenzt Treptow-Köpenick direkt an die brandenburgische Gemeinde Schönefeld mit dem Standort des neuen Großflughafens BER. Die zukünftigen Auswirkungen des Flughafens auf den angrenzenden Wohnungsmarkt sind noch unklar. Die Sanierung und Modernisierung des ehemaligen Industriestandorts Oberschöneweide führte zu einem Anstieg der Wohnqualität in diesem Gebiet. Die Neubauaktivitäten der vergangenen Jahre konzentrierten sich vor allem auf das Ein- und Zweifamilienhaussegment sowie auf Eigentumswohnungen. Neue Wohnungsangebote entstanden zudem häufig in attraktiven, naturnahen Lagen. Aber auch Nachverdichtungen an integrierten und gewachsenen Standorten fanden statt. Mit den Standorten Johannisthal/Adlershof sowie dem Güterbahnhof Köpenick befinden sich zwei große neue Stadtquartiere im Bezirk Treptow-Köpenick (ca. 3.000–4.500 Wohneinheiten geplant). Seit 2008 ist die Bevölkerungszahl um 12,2 % gestiegen. Das Durchschnittsalter gehörte 2017 mit knapp 44,8 Jahren zu den höchsten der Stadt. Der Anteil der Hochbetagten (80 Jahre und älter) war mit 7,6 % der höchste Berlins. Das monatliche mittlere Haushaltsnettoeinkommen betrug 2.150 EUR und lag somit über dem gesamtstädtischen Niveau. Der Anteil der Arbeitslosen war mit 6,1 % (Oktober 2018) der zweitniedrigste der Stadt. Tab. 10 Kennzahlen zu Treptow-Köpenick Kennzahl Einheit Bezirk Berlin ha 16.773 89.112 Personen 264.999 3.711.930 Index (2008 = 100) 112,2** 110,4** EW/km2 1.580 4.166 Durchschnittsalter* Jahre 44,8 42,7 0 bis unter 20 Jahre % 16,8 17,5 20 bis unter 30 Jahre % 11,6 13,7 29,8 Fläche Einwohner* Einwohnerentwicklung seit 2008* Einwohnerdichte* 30 bis unter 50 Jahre % 28,3 50 bis unter 65 Jahre % 20,8 19,9 65 bis unter 80 Jahre % 14,9 13,9 80 Jahre und älter % 7,6 5,2 Ausländeranteil* % 8,5 19,2 % 13,6 32,5 Haushalte Anzahl 139.700 2.002.900 Personen je Haushalt Anzahl 1,81 1,79 EUR 2.150 2.025 Migrationshintergrund* ø Haushaltsnettoeinkommen pro Monat (Median) % 6,1**** 7,7**** Anzahl 140.823 1.932.296 Anteil mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen % 14,9 12,1 Anteil der Mietwohnungen am Gesamtbestand % 81,0 84,8 1 Durchschnittliche Wohnfläche je Wohnung m2 73,0 73,2 Durchschnittliche Wohnfläche je Einwohner m2 38,8 38,1 Anzahl 1,88 1,92 EUR/m2 7,23 bis 12,87 *** 7,09 bis 15,36 *** Arbeitslosenquote Wohnungen 1 1 1 1 Personen je Wohnung Spanne der überwiegenden Angebote 2 * Bezogen auf melderechtlich registrierte Einwohner Alle Werte beziehen sich auf 2017, außer folgende Bezugszeiträume: **2008 bis 2017, ***2018, ****Oktober 2018 1 Auf Basis der Fortschreibung der Ergebnisse des Zensus 2011 (Gebäude- und Wohnungszählung) 2 80 % der Angebote, ohne die oberen und unteren 10 % (Ausreißer) Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen; empirica-systeme GmbH Bezirksprofil Treptow-Köpenick 101 Abb. 111 Bezirks-Eckdaten Treptow-Köpenick Einwohnerentwicklung 2008–2017 Anteil Einpersonenhaushalte 2017 52,4 % Mittlere Angebotsmieten 2018 (nettokalt/m2 ) und Veränderung seit 2016 9,63 EUR 48,1 % 10,32 EUR 12,2 % 10,4 % Anteil der SGB-II-Empfänger 2017 14,3 % unteres Drittel mittleres Drittel 9,9 % oberes Drittel Berlin +15,2 % +12,8 % 8,66 EUR 10,50 EUR 11,99 EUR Treptow-Köpenick Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Einwohnermelderegister; empirica-systeme GmbH; eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH Angebotsmieten Im Mittel des gesamten Bezirkes lagen die Angebotsmieten im Jahr 2018 bei 9,63 EUR/m2. Gegenüber 2016 entspricht dies einer Steigerung von über 15 %. Treptow-Köpenick gehört damit zu den drei Bezirken mit der höchsten Preissteigerung innerhalb dieses Zeitraumes. Nur wenige Gebiete im Bezirk Treptow- Köpenick wiesen 2018 mittlere Angebotsmieten von über 11,00 EUR/m2 auf. Die Planungsräume nahe des Treptower Parks und in direkter Nachbarschaft zu „Kreuzkölln“ (Elsenstraße und Am Treptower Park-Süd) verzeichneten dabei gemeinsam mit Grünau die höchsten Angebotsmieten. Abb. 112 Angebotsmieten (nettokalt, Median) im Bezirk Treptow-Köpenick 2018 FriedrichshainKreuzberg Lichtenberg MarzahnHellersdorf 12 EUR/m2 und mehr 11 EUR/m2 bis unter 12 EUR/m2 10 EUR/m2 bis unter 11 EUR/m2 9 EUR/m2 bis unter 10 EUR/m2 8 EUR/m2 bis unter 9 EUR/m2 unter 8 EUR/m2 TempelhofSchöneberg geringe Fallzahl Bezirksgrenze Neukölln Grenze Planungsräume unbewohnte Gebiete Wasserflächen S-Bahn-Ring Berlin: 10,32 EUR/m2 Bezirksprofile Quellen: empirica-systeme GmbH; eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH 102 7.10 Marzahn-Hellersdorf Durch die Zusammenlegung der vormals eigenständigen Bezirke Marzahn und Hellersdorf entstand der heutige Bezirk Marzahn-Hellersdorf. Er ist im nordöstlichen Stadtgebiet verortet, erstreckt sich entlang der Landesgrenze zu Brandenburg und grenzt im Westen an den Bezirk Lichtenberg. MarzahnHellersdorf ist wie kein anderer Bezirk siedlungsstrukturell gespalten und regelrecht zweigeteilt. Die Trennlinie zwischen Nord und Süd bildet ungefähr die S- und Regional-Bahn-Linie nach Hoppegarten nördlich der B 1/B 5. Die Ortsteile südlich der Bundesstraße wie Biesdorf-Süd, Kaulsdorf-Süd und Mahlsdorf bestehen fast ausschließlich aus Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Kleingartenanlagen. Im Norden des Bezirks – in den Ortsteilen Biesdorf-Nord, Marzahn, Hellersdorf und Kaulsdorf-Nord – bestimmen Großwohnsiedlungen in Plattenbauweise das Bild. In einigen Fällen wird diese Bauform durch Ein- und Zweifamilienhäuser ergänzt – wie beispielsweise in der Siedlung Märkische Allee/Landsberger Allee. Die Großwohnsiedlungen im Bezirk erlitten in den 1990er Jahren massive Bevölkerungsverluste. Neben umfangreichen Aufwertungen und ergänzenden Neubauten wurden teilweise Plattenbauten rückgebaut, um Leerstände abzubauen. Im berlinweiten Vergleich war hier in der Vergangenheit noch ein relativ niedriges Mietniveau zu verzeichnen. Der gesamtstädtische Anstieg der Nachfrage wirkte sich jedoch auch auf Marzahn-Hellersdorf aus. Dies führte auch hier vielfach zu Mietsteigerungen. 2017 lag das Durchschnittsalter mit 43,5 Jahren leicht über dem gesamtstädtischen Durchschnitt von 42,7 Jahren. Über die Hälfte der Bewohner (55,9 %) waren jünger als 50 Jahre (Berlin: 61 %). Der Anteil in der Altersgruppe der Senioren und Hochbetagten betrug rund 19 %. Deutlich überrepräsentiert sind Menschen aus der Altersgruppe der 50- bis unter 65-Jährigen mit 24,7 % (Berlin: 19,9 %). Im rechnerischen Durchschnitt lebten 1,88 Personen in jedem Haushalt in Marzahn-Hellersdorf. Dieser Wert lag damit leicht über dem gesamtstädtischen Mittelwert (1,79) in 2017. Das monatliche Haushaltsnettoeinkommen lag mit 1.975 EUR leicht unter dem mittleren Berliner Niveau (2.025 EUR). Darüber hinaus zeichnete sich der Bezirk durch eine unterdurchschnittliche Arbeitslosenquote aus (6,3 %). In keinem Bezirk war der Anteil an belegungsgebundenen Sozialwohnungen so hoch wie in Marzahn-Hellersdorf (19 %, Berlin gesamt: 12,1 %). Tab. 11 Kennzahlen zu Marzahn-Hellersdorf Kennzahl Fläche Einwohner* Einwohnerentwicklung seit 2008* Einwohnerdichte* Einheit Bezirk Berlin ha 6.182 89.112 Personen 266.684 3.711.930 Index (2008 = 100) 109,0** 110,4** EW/km2 4.314 4.166 42,7 Durchschnittsalter* Jahre 43,5 0 bis unter 20 Jahre % 18,7 17,5 20 bis unter 30 Jahre % 11,2 13,7 29,8 30 bis unter 50 Jahre % 26,0 50 bis unter 65 Jahre % 24,7 19,9 65 bis unter 80 Jahre % 14,8 13,9 80 Jahre und älter % 4,6 5,2 Ausländeranteil* % 9,8 19,2 % 18,0 32,5 Haushalte Anzahl 136.200 2.002.900 Personen je Haushalt Anzahl 1,88 1,79 EUR 1.975 2.025 Migrationshintergrund* ø Haushaltsnettoeinkommen pro Monat (Median) % 6,3**** 7,7**** Anzahl 136.488 1.932.296 Anteil mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen % 19,0 12,1 Anteil der Mietwohnungen am Gesamtbestand % 81,9 84,8 1 Durchschnittliche Wohnfläche je Wohnung m2 71,4 73,2 Durchschnittliche Wohnfläche je Einwohner m2 36,6 38,1 Anzahl 1,95 1,92 EUR/m2 5,86 bis 10,50 *** 7,09 bis 15,36 *** Arbeitslosenquote Wohnungen 1 1 1 1 Personen je Wohnung Spanne der überwiegenden Angebote 2 * Bezogen auf melderechtlich registrierte Einwohner Alle Werte beziehen sich auf 2017, außer folgende Bezugszeiträume: **2008 bis 2017, ***2018, ****Oktober 2018 1 Auf Basis der Fortschreibung der Ergebnisse des Zensus 2011 (Gebäude- und Wohnungszählung) 2 80 % der Angebote, ohne die oberen und unteren 10 % (Ausreißer) Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen; empirica-systeme GmbH Bezirksprofil Marzahn-Hellersdof 103 Abb. 113 Bezirks-Eckdaten Marzahn-Hellersdorf Einwohnerentwicklung 2008–2017 Anteil Einpersonenhaushalte 2017 52,4 % 7,77 EUR 43,6 % 10,4 % 9,0 % Mittlere Angebotsmieten 2018 (nettokalt/m2 ) und Veränderung seit 2016 +13,3 % +12,8 % 10,32 EUR unteres Drittel 7,02 EUR Anteil der SGB-II-Empfänger 2017 14,3 % mittleres Drittel 16,2 % oberes Drittel Berlin 8,50 EUR 9,94 EUR Marzahn-Hellersdorf Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Einwohnermelderegister; empirica-systeme GmbH; eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH Angebotsmieten Marzahn-Hellersdorf war 2018 der einzige Bezirk, in dem die mittlere Angebotsmiete unter 8,00 EUR/m2 lag. Dabei lässt sich ein deutliches Nord-Süd-Gefälle bei den mittleren Angebotsmietpreisen erkennen. Die Großwohnsiedlungen im Norden des Bezirkes verzeichneten weitgehend mittlere Angebotsmieten von unter 8,00 EUR/m2. Im südlichen und westlichen Teil des Bezirks zeigten sich Medianmieten von 9,00 EUR/m2 bis 12,00 EUR/m2. Biesdorf-Süd wies als einziger Planungsraum eine durchschnittliche Angebotsmiete von 12,00 EUR/m2 und mehr auf. Abb. 114 Angebotsmieten (nettokalt, Median) im Bezirk Marzahn-Hellersdorf 2018 12 EUR/m2 und mehr 11 EUR/m2 bis unter 12 EUR/m2 10 EUR/m2 bis unter 11 EUR/m2 9 EUR/m2 bis unter 10 EUR/m2 Pankow 8 EUR/m2 bis unter 9 EUR/m2 unter 8 EUR/m2 geringe Fallzahl Bezirksgrenze Grenze Planungsräume unbewohnte Gebiete Lichtenberg Wasserflächen S-Bahn-Ring Berlin: 10,32 EUR/m2 FriedrichshainKreuzberg TreptowKöpenick Quellen: empirica-systeme GmbH; eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH Treptow-Köpenick Bezirksprofile Neukölln 104 7.11 Lichtenberg Der Bezirk Lichtenberg besteht aus den ehemaligen Altbezirken Lichtenberg und Hohenschönhausen, die im Zuge der Bezirksreform 2001 zusammengelegt wurden. Im Süden begrenzt durch die Spree, zieht sich der Bezirk bis an die nördliche Stadtgrenze. Aufgrund der zentralen Lage und der guten Anbindung an die Trendkieze von Friedrichshain, der attraktiven Baustrukturen und der hohen Neubauaktivität hat sich die Wahrnehmung des Bezirks in der Öffentlichkeit gewandelt, der inzwischen vielfach als attraktiver Wohnstandort gesehen wird. Das Image des Bezirks war früher insbesondere durch einen hohen Anteil an Plattenbauten – etwa in Friedrichsfelde und Hohenschönhausen – geprägt. Doch ist die baustrukturelle Bandbreite in Lichtenberg vielfältig. Neben den Großwohnsiedlungen in Plattenbauweise sind hier auch Altbauten aus der Phase zwischen den beiden Weltkriegen sowie der Gründerzeit vorzufinden. Hier sind in den letzten Jahren erhebliche Sanierungsfortschritte zu konstatieren. Im Gegensatz dazu dominieren am nördlichen Stadtrand – ergänzt durch Ein- und Zweifamilienhausbebauung – dörfliche Strukturen, so etwa in Malchow oder Teilen Wartenbergs. Großflächige Gebiete in Karlshorst oder in Hohenschönhausen (um Oranke- und Obersee) zeichnen sich durch Einfamilienhaus- und Villenbebauung aus, die in der Regel der Gründer- oder Zwischenkriegszeit entstammen und als beliebte Wohnlagen gelten. Auch die Entwicklung der Rummelsburger Bucht zum Wohnstandort seit Mitte der 1990er Jahre trägt zur Attraktivität des Bezirks bei. Hier entstanden Mehrfamilienhäuser, Townhouses sowie Geschosswohnungen – als Neubauten, aber auch im Zuge der Umnutzung von Bestandsobjekten (z. B. ehemalige Haftanstalt Rummelsburg). Die Wohnungsangebote in attraktiver Wasserlage tragen zu einer stadtweiten Nachfrage bei. Im Jahr 2017 lebten rund 286.000 Menschen in Lichtenberg. Im 10-Jahres-Vergleich zu 2008 ergibt dies einen Zuwachs von rund 14 %. Das Durchschnittsalter in Lichtenberg entsprach mit 42,6 Jahren dem Berliner Mittelwert. Die Einwohnerdichte hingegen überstieg den Mittelwert der Stadt (5.492 Personen je Quadratkilometer). Dies ist durch den großen Anteil an Platten- und Großwohnsiedlungen sowie Geschosswohnungen der Zwischenkriegszeit bedingt. Der Anteil der Mietwohnungen am gesamten Wohnungsbestand ist mit fast 96 % der höchste der Stadt, die durchschnittliche Fläche einer Wohnung mit 65,7 m2 hingegen die geringste. Die Arbeitslosenquote lag mit 6,8 % (Oktober 2018) unter dem gesamtstädtischen Wert (7,7 %). Im Jahr 2017 standen jedem Haushalt 1.925 EUR (Median) und damit 100 EUR weniger als im Berliner Mittel zur Verfügung. Tab. 12 Kennzahlen zu Lichtenberg Kennzahl Einheit Bezirk Berlin ha 5.212 89.112 Personen 286.246 3.711.930 Index (2008 = 100) 114,0** 110,4** EW/km2 5.492 4.166 Durchschnittsalter* Jahre 42,6 42,7 0 bis unter 20 Jahre % 17,4 17,5 20 bis unter 30 Jahre % 14,1 13,7 29,8 Fläche Einwohner* Einwohnerentwicklung seit 2008* Einwohnerdichte* 30 bis unter 50 Jahre % 29,5 50 bis unter 65 Jahre % 19,4 19,9 65 bis unter 80 Jahre % 14,1 13,9 80 Jahre und älter % 5,6 5,2 Ausländeranteil* % 15,0 19,2 % 23,4 32,5 Haushalte Anzahl 158.600 2.002.900 Personen je Haushalt Anzahl 1,74 1,79 EUR 1.925 2.025 Migrationshintergrund* ø Haushaltsnettoeinkommen pro Monat (Median) % 6,8**** 7,7**** Anzahl 153.395 1.932.296 Anteil mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen % 17,2 12,1 Anteil der Mietwohnungen am Gesamtbestand % 95,9 84,8 1 Durchschnittliche Wohnfläche je Wohnung m2 65,7 73,2 Durchschnittliche Wohnfläche je Einwohner m2 35,2 38,1 Anzahl 1,87 1,92 EUR/m2 6,66 bis 12,64 *** 7,09 bis 15,36 *** Arbeitslosenquote Wohnungen 1 1 1 1 Personen je Wohnung Spanne der überwiegenden Angebote 2 * Bezogen auf melderechtlich registrierte Einwohner Alle Werte beziehen sich auf 2017, außer folgende Bezugszeiträume: **2008 bis 2017, ***2018, ****Oktober 2018 1 Auf Basis der Fortschreibung der Ergebnisse des Zensus 2011 (Gebäude- und Wohnungszählung) 2 80 % der Angebote, ohne die oberen und unteren 10 % (Ausreißer) Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen; empirica-systeme GmbH Bezirksprofil Lichtenberg 105 Abb. 115 Bezirks-Eckdaten Lichtenberg Einwohnerentwicklung 2008–2017 Anteil Einpersonenhaushalte 2017 52,4 % Mittlere Angebotsmieten 2018 (nettokalt/m2 ) und Veränderung seit 2016 9,53 EUR 51,1 % 14,0 % 10,32 EUR 10,4 % unteres Drittel Anteil der SGB-II-Empfänger 2017 14,3 % mittleres Drittel 14,6 % oberes Drittel Berlin +10,8 % +12,8 % 8,50 EUR 10,43 EUR 11,80 EUR Lichtenberg Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Einwohnermelderegister; empirica-systeme GmbH; eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH Angebotsmieten Die Medianmiete 2018 für ein Wohnungsangebot in Lichtenberg betrug 9,53 EUR/m2. Im Vergleich zu 2016 bedeutet dies eine Steigerung um knapp 11 %. Damit stiegen die Angebotsmieten in Lichtenberg etwas langsamer als im Rest der Stadt (Berlin gesamt: 12,8 %). Besonders hohe Angebotsmieten wie- sen die Siedlungen an der Rummelsburger Bucht und die Victoriastadt auf. Im restlichen Bezirk überwogen Mittelwerte von 8,00 EUR/m2 bis 10,00 EUR/m2. Im Norden des Bezirkes gab es eine Reihe von Planungsräumen mit mittleren Angbotsmieten von unter 8,00 EUR/m2. Allerdings wurden in diesen Gebieten insgesamt nur relativ wenige Angebote inseriert. Abb. 116 Angebotsmieten (nettokalt, Median) im Bezirk Lichtenberg 2018 12 EUR/m2 und mehr 11 EUR/m2 bis unter 12 EUR/m2 10 EUR/m2 bis unter 11 EUR/m2 9 EUR/m2 bis unter 10 EUR/m2 Pankow 8 EUR/m2 bis unter 9 EUR/m2 unter 8 EUR/m2 geringe Fallzahl Bezirksgrenze Grenze Planungsräume unbewohnte Gebiete Wasserflächen Marzahn-Hellersdorf Mitte S-Bahn-Ring Berlin: 10,32 EUR/m2 Friedrichshain-Kreuzberg Neukölln Treptow-Köpenick Quellen: empirica-systeme GmbH; eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH Bezirksprofile TempelhofSchöneberg 106 7.12 Reinickendorf Der am nördlichen Stadtrand gelegene Bezirk Reinickendorf zeichnet sich durch seine großzügigen und weitläufigen Bebauungsstrukturen aus. Zudem bietet der Bezirk größere Grünund Wasserflächen sowie größere Gewerbegebiete, die den Bezirk durchziehen. Zusätzlich finden sich Ein- und Zweifamilienhausgebebiete im Nordwesten (z. B. Heiligensee) des Bezirks, Villengebiete wie in Frohnau sowie ausgedehnte Reformsiedlungen der Zwischenkriegsjahre und Großwohnsiedlungen, die seit den 1960er Jahren errichtet wurden. Die nördlichen Ortsteile Frohnau, Hermsdorf und Lübars sind beliebte und attraktive Eigenheimgebiete. Gründerzeitliche Geschosswohnungsund Nachkriegsbauten liegen in den Übergangsbereichen zu Pankow und Mitte. Eine besondere Bedeutung kommt siedlungsstrukturell der Großsiedlung Märkisches Viertel zu. Hier entstand ab 1963 erstmals eine Großwohnsiedlung in Berlin mit insgesamt 17.000 Wohnungen. Mittlerweise ist die Siedlung fast komplett modernisiert. Perspektivisch entstehen auf dem Gebiet des heutigen Flughafens Tegel auch Wohnungen (Schumacher Quartier, ca. 5.000 Wohneinheiten). Im Jahr 2017 lebten rund 264.000 Einwohner in Reinickendorf. Seit 2008 hat sich diese Zahl dabei um knapp 9,2 % erhöht (Berlin gesamt: 10,4 %). Das Durchschnittsalter lag 2017 mit 44,7 Jahren genau zwei Jahre über dem Berliner Wert. Einem großen Anteil an Kindern und Jugendlichen (18,8 %) stand ein vergleichsweise geringer Anteilswert von 20- bis unter 30-Jährigen gegenüber. Zudem war der Anteilswert der 30- bis unter 50-Jährigen mit 24,2 % unterdurchschnittlich und stellte den niedrigsten Wert der Stadt dar. Im Gegenzug sind 45 % aller Menschen in Reinickendorf 50 Jahre und älter (Berlin gesamt: 39 %). Die Arbeitslosenquote in Reinickendorf lag mit 8,7 % (Oktober 2018) 1 Prozentpunkt über dem Berliner Durchschnittswert. Das mittlere monatliche Nettohaushaltseinkommen (Median) erreichte mit 2.025 EUR den Mittelwert der gesamten Stadt. Wie auch in Steglitz-Zehlendorf spielt Wohneigentum eine übergeordnete Rolle. Nur 5,9 % aller Wohnungen sind belegungsgebundene Sozialwohnungen. Dies stellt nach Steglitz-Zehlendorf den zweitniedrigsten Wert der Stadt dar. Tab. 13 Kennzahlen zu Reinickendorf Kennzahl Fläche Einwohner* Einwohnerentwicklung seit 2008* Einwohnerdichte* Einheit Bezirk Berlin ha 8.932 89.112 Personen 263.597 3.711.930 Index (2008 = 100) 109,2** 110,4** EW/km2 2.951 4.166 42,7 Durchschnittsalter* Jahre 44,7 0 bis unter 20 Jahre % 18,8 17,5 20 bis unter 30 Jahre % 12,0 13,7 29,8 30 bis unter 50 Jahre % 24,2 50 bis unter 65 Jahre % 21,2 19,9 65 bis unter 80 Jahre % 17,5 13,9 80 Jahre und älter % 6,3 5,2 Ausländeranteil* % 17,0 19,2 % 31,9 32,5 Haushalte Anzahl 135.800 2.002.900 Personen je Haushalt Anzahl 1,86 1,79 EUR 2.025 2.025 Migrationshintergrund* ø Haushaltsnettoeinkommen pro Monat (Median) % 8,7**** 7,7**** Anzahl 131.149 1.932.296 Anteil mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen % 5,9 12,1 Anteil der Mietwohnungen am Gesamtbestand % 75,6 84,8 1 Durchschnittliche Wohnfläche je Wohnung m2 77,3 73,2 Durchschnittliche Wohnfläche je Einwohner m2 38,5 38,1 Anzahl 2,01 1,92 EUR/m2 6,85 bis 12,27 *** 7,09 bis 15,36 *** Arbeitslosenquote Wohnungen 1 1 1 1 Personen je Wohnung Spanne der überwiegenden Angebote 2 * Bezogen auf melderechtlich registrierte Einwohner Alle Werte beziehen sich auf 2017, außer folgende Bezugszeiträume: **2008 bis 2017, ***2018, ****Oktober 2018 1 Auf Basis der Fortschreibung der Ergebnisse des Zensus 2011 (Gebäude- und Wohnungszählung) 2 80 % der Angebote, ohne die oberen und unteren 10 % (Ausreißer) Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen; empirica-systeme GmbH Bezirksprofil Reinickendorf 107 Abb. 117 Bezirks-Eckdaten Reinickendorf Einwohnerentwicklung 2008–2017 Anteil Einpersonenhaushalte 2017 52,4 % 46,3 % 10,4 % 9,2 % Anteil der SGB-II-Empfänger 2017 14,3 % 16,9 % Mittlere Angebotsmieten 2018 (nettokalt/m2 ) und Veränderung seit 2016 +12,8 % 9,17 EUR +12,8 % 10,32 EUR 8,45 EUR unteres Drittel 10,00 EUR mittleres Drittel oberes Drittel Berlin 11,30 EUR Reinickendorf Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Einwohnermelderegister; empirica-systeme GmbH; eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH Angebotsmieten Die mittlere Angebotsmiete in Reinickendorf stieg im Vergleich zu 2016 um knapp 13 %. Ein Mietangebot im Außenbezirk wurde dementsprechend 2018 für 9,17 EUR/m2 inseriert. Das Angebotsmietniveau im Bezirk war vergleichsweise homogen. Die meisten Gebiete wiesen mittlere Angebotsmieten von 8,00 EUR/m2 bis unter 10,00 EUR/m2 auf. Im Osten des Bezirkes, wo Siedlungsbau der 1960er bis 1980er Jahre über- wiegt (Märkisches Zentrum, Treuenbrietzener Straße, Dannenwalder Weg), lagen die Angebotsmieten unter 8,00 EUR/m2. Höhere Angebotsmieten von 10,00 EUR/m2 und mehr fanden sich in den von Einfamilienhäusern geprägten Planungsräumen Heiligensee und Frohnau, an der Grenze zum Bezirk Mitte (Schäfersee und Letteplatz) sowie in den von gründerzeitlicher Blockrandbebauung geprägten Planungsräumen Alt-Tegel und Mellerbogen. Abb. 118 Angebotsmieten (nettokalt, Median) im Bezirk Reinickendorf 2018 12 EUR/m2 und mehr 11 EUR/m2 bis unter 12 EUR/m2 10 EUR/m2 bis unter 11 EUR/m2 9 EUR/m2 bis unter 10 EUR/m2 8 EUR/m2 bis unter 9 EUR/m2 unter 8 EUR/m2 geringe Fallzahl Bezirksgrenze Grenze Planungsräume unbewohnte Gebiete Wasserflächen S-Bahn-Ring Berlin: 10,32 EUR/m2 Pankow Mitte Quellen: empirica-systeme GmbH; eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH Bezirksprofile Spandau 108 8. Erläuterungen und Glossar Angebotskaufpreise Bei allen aufgeführten Kaufpreisen für Ein-/Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen handelt es sich um Angebotspreise aus der empirica-Preisdatenbank. Bei den Angaben handelt es sich um reine Kaufpreise ohne Nebenkosten des Erwerbs (wie z. B. Provisionen, Gebühren oder Steuern). Angebotsmieten Bei allen aufgeführten Mietpreisen handelt es sich um Angebotsmieten aus der empirica-Preisdatenbank. Bei den Angebotsmieten wird die Nettokaltmiete ausgewiesen. Arbeitslose und Arbeitslosenquote Als arbeitslos gelten Personen, die Leistungen nach SGB III oder als erwerbsfähige Hilfebedürftige ALG-II-Leistungen nach SGB II beziehen sowie als arbeitsuchend gemeldet sind (ohne Leistungsbezug). Für die Berechnung der Arbeitslosenquote bezieht die Bundesagentur für Arbeit die Anzahl der Arbeitslosen auf die Erwerbspersonen (Erwerbstätige und Arbeitslose). Der Kreis der Erwerbstätigen kann unterschiedlich abgegrenzt werden: a) abhängige zivile Erwerbspersonen (voll sozialversicherungspflichtig Beschäftigte (einschl. Auszubildende), geringfügig Beschäftigte, Beamte (ohne Soldaten); b) alle zivilen Erwerbspersonen (abhängige zivile Erwerbspersonen, Selbstständige, mithelfende Familienangehörige). Bedarfsgemeinschaft Gruppe von Personen, die im selben Haushalt lebt und gemeinsam wirtschaftet. Eine Bedarfsgemeinschaft hat mindestens einen erwerbsfähigen Hilfebedürftigen, außerdem können zur Bedarfsgemeinschaft z. B. weitere erwerbsfähige Hilfebedürftige, unverheiratete Kinder unter 25 oder die im Haushalt lebenden Eltern gehören. Von jedem Mitglied der Bedarfsgemeinschaft wird erwartet, dass es sein Einkommen und Vermögen zur Deckung des Gesamtbedarfs aller Angehörigen der Bedarfsgemeinschaft einsetzt. Belegungs-/Mietpreisbindung (Sozial-)Mietwohnungen, die mit öffentlichen Fördermitteln errichtet wurden, unterliegen einer Belegungs- und/oder Mietpreisbindung. Nach dem Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) in Verbindung mit dem Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG), der Modernisierungs- und Instandhaltungsrichtlinie (ModInst-RL) und dem ehemaligen Belegungsbindungsgesetz (BelBindG) dürfen sie nur an berechtigte Mieter zu ggf. festgelegten Mietbedingungen vermietet werden. Bevölkerungsprognose Die aktuelle Bevölkerungsprognose bis 31.12.2030 der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen bezieht sich auf den Ausgangszeitpunkt 31.12.2014. Datenbasis ist das Einwohnerregister. Datengrundlage für Einwohnerzahlen und Bevölkerungsentwicklung Im IBB Wohnungsmarktbericht 2018 werden kleinräumige Einwohnerentwicklungen auf der räumlichen Ebene der 447 Planungsräume des Landes Berlin dargestellt. Entsprechende Daten für die Planungsräume, wie z. B. Bevölkerungsstand, Zahl der An- und Abmeldungen, Durchschnittsalter werden aus dem Berliner Einwohnerregister generiert. Mit Änderung des Bevölkerungsstatistikgesetzes im November 2013 war die amtliche Fortschreibung der Bevölkerung nur noch auf der Gemeindeebene zulässig, d. h. für Berlin insgesamt, sodass ab dem Jahr 2014 für die Bezirksangaben nur die Informationen aus dem Einwohnerregister verwendet werden können. Aufgrund der unterschiedlichen Datengrundlage unterscheiden sich daher die Daten zur amtlich fortgeschriebenen Bevölkerungsentwicklung der Gesamtstadt. Haushalt Als Haushalt (Privathaushalt) zählen jede zusammenwohnende und eine wirtschaftliche Einheit bildende Personengemeinschaft sowie Personen, die allein wohnen und wirtschaften. Zum Haushalt können verwandte und familienfremde Personen gehören (z. B. Lebenspartner). Als Familie zählen Ehepaare mit Kindern sowie Alleinerziehende und Lebensgemeinschaften mit ihren im selben Haushalt lebenden ledigen Kindern (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg). Haushaltsnettoeinkommen Summe der Monatseinkommen aller Haushaltsmitglieder aus Erwerbstätigkeit, Renten, Pensionen, Arbeitslosengeld I und Arbeitslosengeld II, Vermietung und Verpachtung, Sozialhilfe sowie weitere Einnahmen und Unterstützungen abzüglich Einkommens- und Vermögenssteuern sowie Pflichtbeiträge zur Sozialversicherung. Glossar Lebensweltlich orientierte Räume Die „Lebensweltlich orientierten Räume“ (LOR) wurden 2006 gemeinsam zwischen den planenden Fachverwaltungen des Senats, den Bezirken und dem Amt für Statistik Berlin-Brandenburg auf der Grundlage der von der Jugendhilfe bereits definierten Sozialräume einheitlich abgestimmt. Die LOR sind am 01.08.2006 per Senatsbeschluss als neue räumliche Grundlage für Planung, Prognose und Beobachtung demografischer und sozialer Entwicklungen in Berlin festgelegt worden. Ziel der LOR ist die Abbildung lebensweltlicher Homogenität bei gleichzeitiger Wahrung einer Vergleichbarkeit der Planungsraumeinheiten. Kriterien für die Abgrenzung der „Lebensweltlich orientierten Räume“ waren unter anderem die Baustruktur, Milieubildung, natürliche Barrieren und statistische Größen. Die Raumhierarchie LOR ist eingebunden in das für alle Datenerhebungen und Planungen relevante Regionale Bezugssystem (RBS) des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg. Sie sind unterhalb der Bezirksebene angesiedelt und bestehen aus drei Ebenen: • Prognoseräume (Anzahl 60) • Bezirksregionen (Anzahl 138) • Planungsräume (Anzahl 447) Mikrozensus Der Mikrozensus ist die amtliche Repräsentativstatistik über die Bevölkerung und den Arbeitsmarkt, an der jährlich 1 % aller Haushalte in Deutschland beteiligt sind. Monitoring Soziale Stadtentwicklung (MSS) Das Monitoring Soziale Stadtentwicklung (MSS) ist ein Instrument der Stadtentwicklungspolitik Berlins und übernimmt in diesem Sinne eine Hinweis- und Frühwarnfunktion. Dabei werden auf kleinräumiger Ebene berlinweit Veränderungen der soziostrukturellen Entwicklung beobachtet. Dadurch können auf Ebene der Planungsräume Gebiete identifiziert werden, die im Vergleich zur Gesamtstadt durch eine überdurchschnittlich hohe soziale Benachteiligung geprägt sind und dementsprechend einer erhöhten stadtentwicklungspolitischen Aufmerksamkeit bedürfen. Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort/am Wohnort Die Zahl der sozialversicherungspflichtig (SVP) Beschäftigten am Arbeitsort gibt Auskunft darüber, in welchen Gemeinden der SVP-Beschäftigte arbeitet, unabhängig davon, in welcher Gemeinde er wohnt. Umgekehrt erfährt man über die Zahl der SVP-Beschäftigten am Wohnort, wo der SVP-Beschäftigte wohnt, unabhängig davon, wo er arbeitet. Berliner Einpendler arbeiten in Berlin und wohnen außerhalb Berlins, Auspendler wohnen dagegen innerhalb Berlins und arbeiten außerhalb. Umwandlungen Umwandlungen bezeichnen die Veränderung des Eigentumsverhältnisses von Miet- in Eigentumswohnungen. Ausgewertet wurden die Zahlen für umgewandelte Mietwohnungen. Unberücksichtigt bleiben Gewerberäume oder sonstige nicht zu Wohnzwecken dienende Wohneigentumseinheiten sowie bereits im Wohnungseigentum errichtete Wohnungen. Die Umwandlungsquote ergibt sich aus dem Bezug der Zahl der umgewandelten Mietwohnungen zum Mietwohnungsbestand. Veranschlagte Kosten pro m2 Wohnfläche (Neubau) Veranschlagte Kosten zum Zeitpunkt der Baugenehmigung. Sie umfassen gemäß DIN 276, Teil 2 Abs. 3 die Kosten der Baukonstruktion (einschließlich Erdarbeiten), die Kosten der Installation, der betriebstechnischen Einbauten sowie für besondere Bauausführungen. Kosten für nicht fest verbundene Einbauten, die somit nicht Bestandteil des Bauwerks werden, sowie Großrechenanlagen und industrielle Produktionsanlagen gehören nicht dazu. Wohnfläche Summe aller Grundflächen in den Räumen, die ausschließlich zur Wohnung gehören. Bestimmte Grundflächen, wie z. B. Balkone und Wintergärten, werden bei der Berechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) der Wohnfläche nur anteilig berücksichtigt. Wohnungsverkäufe Grundlage für die Ermittlung der Zahl der Wohnungsverkäufe ist eine Sonderauswertung der in der automatisierten Kaufpreissammlung beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin vorliegenden Informationen. Bei der Auswertung der Wohnungsverkäufe blieben Verkäufe von Eigenheimen, neu errichtete Eigentumswohnungen und Paketverkäufe unberücksichtigt. Zensus 2011 Der Zensus 2011 war eine registergestützte Bevölkerungs-, Gebäude- und Wohnungszählung. Der Gebäude- und Wohnungsbestand wurde durch die Befragung aller Eigentümer ermittelt. Eine Haushaltsbefragung wurde auf Stichprobenbasis durchgeführt. 109 110 9. Abbildungs- und Tabellenverzeichnis 9.1 Abbildungsverzeichnis Seite Abb. 01 Bruttoinlandsprodukt in Berlin und Deutschland 2008–2019 12 Abb. 02 Bevölkerungsentwicklung in Berlin 2008–2017 absolut und indexiert 14 Abb. 03 Bevölkerungsentwicklung in den Berliner Umlandgemeinden 2013–2017 15 Abb. 04 Natürliche und wanderungsbedingte Bevölkerungsentwicklung in Berlin 2008–2017 16 Abb. 05 Außenwanderungssaldo von Berlin nach Ziel- und Herkunftsgebieten 2008–2017 17 Abb. 06 Zu- und Fortzüge von/nach Berlin nach Ziel- und Herkunftsgebieten 2008–2017 18 Abb. 07 Außenwanderungssaldo von Berlin nach Altersgruppen 2008–2017 19 Abb. 08 Bevölkerungsstand und Bevölkerungsentwicklung in Berlin nach Altersgruppen 2013–2017 20 Abb. 09 Binnenwanderungsquote Berlin 2008–2017 20 Abb. 10 Wanderungssalden nach Bezirken 2017 21 Abb. 11 Gesamtwanderungssaldo in den Berliner Bezirken je 100 Einwohner 2013–2017 21 Abb. 12 Prognose der Einwohnerentwicklung in der mittleren Variante nach Bezirken 2015–2030 in Prozent 22 Abb. 13 Entwicklung der Haushaltsstruktur in Berlin 2008–2017 22 Abb. 14 Privathaushalte nach Haushaltsgröße in den Berliner Bezirken 2017 23 Abb. 15 Einwohnerstand 2008 und 2017 sowie Einwohnerentwicklung 2008–2017 24 Abb. 16 Einwohnerentwicklung in den Planungsräumen 2008–2017 24 Abb. 17 Einwohneranteile in den Planungsräumen (2017) mit einer Wohndauer von mindestens 5 Jahren 25 Abb. 18 Durchschnittsalter in den Planungsräumen 2017 26 Abb. 19 Altersstruktur in den Berliner Bezirken 2017 27 Abb. 20 Durchschnittliches monatliches Haushaltsnettoeinkommen in den Berliner Bezirken 2017 28 Abb. 21 Verteilung des durchschnittlichen monatlichen Haushaltsnettoeinkommens in den Berliner Bezirken 2017 28 Abb. 22 Entwicklung des Haushaltsnettoeinkommens (Median) nach Haushaltsgröße 2008–2017 29 Abb. 23 Arbeitslosenquote in den Berliner Bezirken Oktober 2018 30 Abb. 24 Anteil der Arbeitslosen (SGB II und III) an allen Einwohnern im erwerbsfähigen Alter (15 bis unter 65 Jahre) in den Planungsräumen 2017 30 Abb. 25 Anteil der Personen in Bedarfsgemeinschaften an allen Einwohnern in den Planungsräumen 2017 31 Abb. 26 Anteil der sozialwohnungsberechtigten Haushalte in den Berliner Bezirken 2017 32 Abb. 27 Anzahl der Wohnberechtigungsscheininhaber (WBS) nach Haushaltsgröße 2008–2018 33 Abb. 28 Anzahl der Wohnberechtigungsscheininhaber (WBS) mit besonderem Wohnbedarf nach Haushaltsgröße 2008–2018 34 Abb. 29 Einkommen der Haushalte mit WBS 2018 im Vergleich zu den Einkommensgrenzen des § 9 Abs. 2 WoFG 34 Abb. 30 Anteil der Haushalte mit Bezug von Wohngeld sowie durchschnittliche Höhe des mtl. Wohngeldes 2017 35 Abb. 31 Baugenehmigungen in Berlin 2008–2017 36 Abb. 32 Baufertigstellungen in Berlin und im Berliner Umland 2008–2017 37 Abb. 33 Fertigstellungen je 1.000 Einwohner (Fertigstellungsquote) in Berlin 2008–2017 38 A b b i l d u n g s - / Ta b e l l e n v e r z e i c h n i s 111 Seite Abb. 34 Baugenehmigungen für den Wohnungsneubau in den Berliner Bezirken 2017 39 Abb. 35 Baufertigstellungen in den Berliner Bezirken 2017 39 Abb. 36 Durchschnittliche Fertigstellungen pro Jahr auf Ebene der Planungsräume 2013–2017 40 Abb. 37 Wohnungsbestand nach Gebäudestruktur 2017 41 Abb. 38 Wohnungsbestand nach Anzahl der Wohnräume 2017 41 Abb. 39 Wohnungsbestand nach Baualter 2017 42 Abb. 40 Anteil der Mietwohnungen am Wohnungsbestand in den Berliner Bezirken 2017 42 Abb. 41 Umwandlungen in Berlin 2008–2017 43 Abb. 42 Umwandlungsquote in Prozent des Mietwohnungsbestandes in den Berliner Bezirken 2017 44 Abb. 43 Umwandlungen in den Planungsräumen 2013–2017 44 Abb. 44 Wohnungsverkäufe in Berlin 2008–2017 45 Abb. 45 Verkaufsquote in Prozent des Wohnungsbestandes in den Berliner Bezirken 2017 45 Abb. 46 Wohnungsverkäufe in den Planungsräumen 2013–2017 46 Abb. 47 Anteil der mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen am Mietwohnungsbestand in den Berliner Bezirken 2017 47 Abb. 48 Berliner Mietwohnungen nach Eigentümergruppen und Art der Wohnungsbindung 2017 47 Abb. 49 Entwicklung und Prognose des Sozialmietwohnungsbestandes bis 2027 48 Abb. 50 Entwicklung und Prognose des belegungsgebundenen Mietwohnungsbestandes (BelBindG und Mod/InstRL) bis 2027 49 Abb. 51 Geförderte Wohnungen (Bewilligungen) und Fertigstellungen des IBB Wohnungsneubaufonds 2014–2018 50 Abb. 52 Geförderte Wohnungen (Bewilligungen) und frei finanzierte Wohnungen des IBB Wohnungsneubaufonds 2014–2018 50 Abb. 53 Geförderte Wohnungen (Bewilligungen) im IBB Wohnungsneubaufonds in den Berliner Bezirken 2014–2018 51 Abb. 54 Geförderte Wohnungen (Bewilligungen) des IBB Wohnungsneubaufonds nach Anzahl der Wohnräume 2014–2018 51 Abb. 55 Entwicklung der Angebotskaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser im Neubau und Bestand (Median) 2011–2018 52 Abb. 56 Angebotskaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser in den Berliner Bezirken 2018 53 Abb. 57 Erläuterung des „Boxplot“-Schemas 53 Abb. 58 Struktur der Angebotskaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser nach Preisklassen in den Berliner Bezirken 2018 54 Abb. 59 Angebotskaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser in den Berliner Planungsräumen und Umlandgemeinden (Median) 2018 55 Abb. 60 Entwicklung der Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen (Median) 2011–2018 56 Abb. 61 Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen nach Baualtersklassen und Wohnflächen (Median) 2018 57 Abb. 62 Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen in den Berliner Bezirken 2018 58 Abb. 63 Struktur der Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen nach Preisklassen in den Berliner Bezirken 2018 59 Abb. 64 Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen in den Berliner Planungsräumen und Umlandgemeinden (Median) 2018 60 112 Seite Abb. 65 Entwicklung der Angebotsmieten (nettokalt) für Wohnungen (Median) 2011–2018 61 Abb. 66 Segmentierung der Angebotsmieten (nettokalt) in oberes, mittleres und unteres Drittel (Median) 2018 62 Abb. 67 Angebotsmieten (nettokalt) nach Baualtersklassen und Wohnflächen (Median) 2018 62 Abb. 68 Angebotsmieten (nettokalt) in den Berliner Bezirken 2018 63 Abb. 69 Angebotsmieten (nettokalt) nach Anbietertypen 2018 63 Abb. 70 Verteilung der Mietpreisangebote (nettokalt) für Wohnungen in den Berliner Bezirken 2018 64 Abb. 71 Angebotsmieten (nettokalt) für Wohnungen in den Berliner Planungsräumen und Umlandgemeinden (Median) 2018 65 Abb. 72 Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmieten (nettokalt), Berliner Mietspiegel 2007–2017 66 Abb. 73 Wohnlagenkarte – Berliner Mietspiegel 2017 67 Abb. 74 Entwicklung der Mieten im Sozialen Wohnungsbau (1. Förderweg) mit Anschlussförderung* in Berlin 2008–2017 68 Abb. 75 Entwicklung der Mieten im Sozialen Wohnungsbau (1. Förderweg) ohne Anschlussförderung in Berlin 2008–2017 69 Abb. 76 Durchschnittliche Wohnfläche pro Einwohner in den Berliner Bezirken 2017 70 Abb. 77 Durchschnittliche Wohnfläche pro Wohnung in den Berliner Bezirken 2017 70 Abb. 78 Entwicklung verfügbarer Leerstandsdaten in Berlin nach Wohnungsbeständen 2008–2017 71 Abb. 79 Ausgewählte Indikatoren im Vergleich 2013–2017 (indiziert) 72 Abb. 80 Wohnungsbestand und Privathaushalte in Berlin 2017 73 Abb. 81 Indizierte Bevölkerungsentwicklung ausgewählter Großstädte 2013–2017 73 Abb. 82 Indizierte Baufertigstellung je 1.000 Einwohner ausgewählter Großstädte 2013–2017 74 Abb. 83 Indizierte Angebotsmieten (nettokalt, Median) ausgewählter Großstädte 2013–2018 75 Abb. 84 Verfügbares Einkommen der privaten Haushalte je Einwohner ausgewählter Großstädte bezogen auf Berlin 2016 75 Abb. 85 Baugenehmigungen und Baufertigstellungen im Vergleich 2000–2017 76 Abb. 86 Bauüberhang 2008–2017 in Berlin 77 Abb. 87 Bauüberhang nach Gebäudeart 2017 78 Abb. 88 Bauüberhang nach Gebäudeart 2008–2017 78 Abb. 89 Bauüberhang nach Baufortschritt in neuen Wohngebäuden 2008–2017 79 Abb. 90 Bauüberhang in neuen Wohngebäuden in den Berliner Bezirken 2017 80 Abb. 91 Bauüberhang in neuen Wohngebäuden nach Bauherren 2017 80 Abb. 92 Durchschnittliche Fertigstellungsdauer in neuen Wohngebäuden 2008–2017 81 Abb. 93 Fertigstellungsdauer in Monaten in neuen Wohngebäuden nach Bauherren 2017 81 Abb. 94 Bauüberhang nach Baufortschritt und Genehmigungsjahr in neuen Wohngebäuden 2017 82 Abb. 95 Bezirks-Eckdaten Mitte 85 Abb. 96 Angebotsmieten (nettokalt, Median) im Bezirk Mitte 2018 85 Abb. 97 Bezirks-Eckdaten Friedrichshain-Kreuzberg 87 A b b i l d u n g s - / Ta b e l l e n v e r z e i c h n i s 113 Seite Abb. 98 Angebotsmieten (nettokalt, Median) im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg 2018 87 Abb. 99 Bezirks-Eckdaten Pankow 89 Abb. 100 Angebotsmieten (nettokalt, Median) im Bezirk Pankow 2018 89 Abb. 101 Bezirks-Eckdaten Charlottenburg-Wilmersdorf 91 Abb. 102 Angebotsmieten (nettokalt, Median) im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf 2018 91 Abb. 103 Bezirks-Eckdaten Spandau 93 Abb. 104 Angebotsmieten (nettokalt, Median) im Bezirk Spandau 2018 93 Abb. 105 Bezirks-Eckdaten Steglitz-Zehlendorf 95 Abb. 106 Angebotsmieten (nettokalt, Median) im Bezirk Steglitz-Zehlendorf 2018 95 Abb. 107 Bezirks-Eckdaten Tempelhof-Schöneberg 97 Abb. 108 Angebotsmieten (nettokalt, Median) im Bezirk Tempelhof-Schöneberg 2018 97 Abb. 109 Bezirks-Eckdaten Neukölln 99 Abb. 110 Angebotsmieten (nettokalt, Median) im Bezirk Neukölln 2018 99 Abb. 111 Bezirks-Eckdaten Treptow-Köpenick 101 Abb. 112 Angebotsmieten (nettokalt, Median) im Bezirk Treptow-Köpenick 2018 101 Abb. 113 Bezirks-Eckdaten Marzahn-Hellersdorf 103 Abb. 114 Angebotsmieten (nettokalt, Median) im Bezirk Marzahn-Hellersdorf 2018 103 Abb. 115 Bezirks-Eckdaten Lichtenberg 105 Abb. 116 Angebotsmieten (nettokalt, Median) im Bezirk Lichtenberg 2018 105 Abb. 117 Bezirks-Eckdaten Reinickendorf 107 Abb. 118 Angebotsmieten (nettokalt, Median) im Bezirk Reinickendorf 2018 107 9.2 Tabellenverzeichnis Tab. 01 Wanderungsgewinne von Berlin 2016 und 2017 nach den wichtigsten Herkunftsländern 18 Tab. 02 Kennzahlen zu Mitte 84 Tab. 03 Kennzahlen zu Friedrichshain-Kreuzberg 86 Tab. 04 Kennzahlen zu Pankow 88 Tab. 05 Kennzahlen zu Charlottenburg-Wilmersdorf 90 Tab. 06 Kennzahlen zu Spandau 92 Tab. 07 Kennzahlen zu Steglitz-Zehlendorf 94 Tab. 08 Kennzahlen zu Tempelhof-Schöneberg 96 Tab. 09 Kennzahlen zu Neukölln 98 Tab. 10 Kennzahlen zu Treptow-Köpenick 100 Tab. 11 Kennzahlen zu Marzahn-Hellersdorf 102 Tab. 12 Kennzahlen zu Lichtenberg 104 Tab. 13 Kennzahlen zu Reinickendorf 106 114 Angebotsmieten (nettokalt) für Wohnungen in den Berliner Planungsräumen (Median) 2018 Innerhalb des S-Bahn-Rings wurde auch 2018 das höchste Mietpreisniveau konstatiert. Hier lagen die mittleren Angebotspreise fast flächenhaft mit mindestens 12,00 EUR/m2 deutlich über dem Berliner Durchschnitt (10,32 EUR/m2). Überdurchschnittliche Angebotsmieten zeigen sich auch in den angrenzenden Planungsräumen außerhalb des S-Bahn-Rings. Im Südwesten sind Planungsräume im westlichen Steglitz und Lichterfelde, aber auch in den Gebieten, die nordöstlich an die Innenstadt angrenzen (v. a. Pankow), betroffen. Im Wedding wurden fast ausschließlich mittlere Angebotsmieten von 10,00 EUR/m2 und mehr erfasst. Die mittleren Angebotsmieten stufen sich Richtung Stadtrand ab. In Spandau, Marzahn-Hellersdorf sowie in den südlichen Teilen Neuköllns und Tempelhof-Schönebergs wurden flächendeckend mittlere Angebotsmieten unterhalb des Berliner Durchschnitts erfasst. Hier fanden sich in mehreren Planungsräumen noch durchschnittliche Angebotsmieten von unter 8,00 EUR/m2. Legende 12 EUR/m2 und mehr 11 EUR/m2 bis unter 12 EUR/m2 10 EUR/m2 bis unter 11 EUR/m2 9 EUR/m2 bis unter 10 EUR/m2 8 EUR/m2 bis unter 9 EUR/m2 unter 8 EUR/m2 keine Angebote geringe Fallzahl Bezirke & Landkreise Planungsräume & Gemeinden unbewohnte Fläche Wasserflächen S-Bahn-Ring Berlin (Median): 10,32 EUR/m2 Angebotsmieten in den Berliner Planungsräumen 2018 Quellen: empirica-systeme GmbH; eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH Impressum Herausgeber Gestaltung und Herstellung Inhaltliche Konzeption und Bearbeitung Druck: Druckerei Conrad, Berlin Auflage: 1.400 Exemplare Immobilien und Stadtentwicklung Julia Kühle Telefon: +49 (0) 30 / 2125-3904 E-Mail: julia.kuehle@ibb.de Wir danken der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen – insbesondere Frau Berit Schiffmann, Herrn Lars Rohrschneider und Herrn Stephan Egerer – für ihre freundliche Unterstützung. Volkswirtschaft Claus Pretzell Telefon: +49 (0) 30 / 2125-4752 E-Mail: claus.pretzell@ibb.de Der IBB Wohnungsmarktbericht 2018 wird der Öffentlichkeit ausschließlich zu Informationszwecken zur Verfügung gestellt. Alle zugrunde liegenden Informationen wurden sorgfältig recherchiert und gewissenhaft zusammengestellt. Eine Gewähr für Richtigkeit und Vollständigkeit wird nicht übernommen. Investitionsbank Berlin Bundesallee 210, 10719 Berlin Telefon: +49 (0) 30 / 2125-0 Telefax: +49 (0) 30 / 2125-2020 Internet: www.ibb.de Investitionsbank Berlin Unternehmenskommunikation Christian Hartwich Telefon: +49 (0) 30 / 2125-2954 E-Mail: christian.hartwich@ibb.de RegioKontext GmbH Arnt von Bodelschwingh, zusammen mit: Astrid Gilewski Julia Grünky Geena Michelczak Hendrik Schlichting Telefon: +49 (0) 30 / 50 34 84-44 Telefax: +49 (0) 30 / 50 34 84-42 E-Mail: buero@regiokontext.de Internet: www.regiokontext.de Runze & Casper Werbeagentur GmbH Telefon: +49 (0) 30 / 2 80 18-0 Telefax: +49 (0) 30 / 2 80 18-300 Internet: www.runze-casper.de Wir hoffen, dass Ihnen unser IBB Wohnungsmarktbericht bei Ihren Fragen und Anliegen weitergeholfen hat. Selbstverständlich ist es unser Interesse, diese Publikation stets weiter zu verbessern. Wir möchten Sie einladen, uns Ihre Anregungen und Vorschläge an eine der nebenstehenden Adressen zu senden. Der vorliegende Bericht und ein ergänzender Tabellenband mit einem ausführlichen Zahlenwerk sind als Download unter folgender Internetadresse abrufbar: www.ibb.de/wohnungsmarktbericht Hier finden Sie auch zusätzliche interaktive Darstellungen, laufende Aktualisierungen sowie eine Zusammenfassung in deutscher und englischer Sprache. I nvestitionsbank Berlin Bundesallee 210 10719 Berlin Telefon: Telefax: +49 (0) 30 / 2125-0 +49 (0) 30 / 2125-2020 Hotline Vermieter & Investoren: +49 (0) 30 / 2125-2662 Hotline Wohneigentümer: +49 (0) 30 / 2125-3488 info@ibb.de  ww.ibb.de Stand: März 2019 w
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