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Volume Nr. 20

Full text: Zentralblatt der Bauverwaltung vereinigt mit Zeitschrift für Bauwesen (Public Domain) Issue 1931 (Public Domain)

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häufig begegnet, ist ebensowenig eindeutig wie die Kosten- 
angabe je Quadratmeter bebauter Fläche; richtiger wäre es, 
die relativen Baukosten auf die Flächeneinheit der nutzbaren 
Wohnfläche zu beziehen. 
Wir werden uns hier nicht mit den Hochbaukosten, sondern 
lediglich mit den städtebaulichen Kosten befassen, die zwar bis 
zu einem gewissen Grade von der Bauklasse (Geschoßzahl) ab 
hängig, aber im übrigen von Haustyp und Wohnungsgrundriß 
unabhängig sind. Die städtebaulichen Kosten lassen sich in 
allgemeinster Form als eine Summe anschreiben, die eine 
Funktion des Rohlandpreises darstellen; es bezeichnen: 
K die absolute Summe der städtebaulichen Kosten, 
JR die eingeworfene Rohlandfläche, 
p den Rohlandpreis je qm, 
A die Gesamtaufschließungskosten für Straßenbau, Kanal 
und sonstige Versorgungsleitungen, evtl, auch die An 
lagekosten für Spielplätze und die Bepflanzung öffent 
licher Freiflächen. 
Dann ist: K =; R ■ p + A (1) 
Zu der vorstehenden Formel ist zu bemerken, daß die beiden 
Komponenten der städtebaulichen Kosten, der Rohlandpreis 
und die Straßenbaukosten, in der Regel von verschiedener 
Dimension sind; der Bodenpreis bezieht sich auf die Flächen 
einheit des Rohlandes, die Straßenbaukosten aber haften nach 
dem geltenden Recht an der Längeneinheit der Baufront oder 
der Straßenfront. Um die städtebaulichen Kosten mit den 
Hochbaukosten vergleichen zu können, müssen beide Kosten- 
bestandteile auf gleiche Nenner gebracht werden. Als dieser 
Nenner könnte beispielsweise der Kubikmeter umbauten 
Raumes oder, wenn man will, der Quadratmeter bebauter 
Fläche dienen; beide Bezugseinheiten sind zwar gebräuchlich, 
aber nicht zweckmäßig. Man kann die Gesamtkosten entweder 
auf die Flächeneinheit des Rohlandes oder Nettobaulandes be 
ziehen, desgleichen auf die Bruttogeschoßfläche oder auf die 
Nettowohnfläche. Unter Umständen ist es zweckmäßig, die 
Kosten je laufenden m Baufrontlänge oder je lfd. m Geschoß 
frontlänge zu ermitteln; sobald ein vollständiges Bauprogramm 
vorliegt, interessieren endlich die Anteile der städtebaulichen 
Kosten je Haus, ja Wohnung, je Raum und je Betteneinheit, 
d. h. je Kopf der Bewohnerschaft. 
Man sieht, daß die Auswahl der Bezugseinheiten für den 
Nachweis der städtebaulichen Kosten nicht gering ist. Es gibt 
da rund ein Dutzend Maßstäbe, von denen je nach dem Grad 
der Reife des Bauprogramms bald der eine, bald der andere 
zweckmäßig Anwerfdung finden wird. Zur Klarstellung der Ab 
hängigkeitsverhältnisse zwischen, den einzelnen Bezugsein 
heiten diene folgende mathematische Ausführung. 
Es bezeichne: 
N die (baupolizeiliche anrechenbare) Fläche des Nettobau 
landes (Blockflächen), 
0 die Summe der Bruttogeschoßflächen, 
W die Summe der nutzbaren Wohnflächen, 
v den Nutzungsgrad des Grundrisses (im Mittel = 75%), 
l die Summe der Baufrontlängen, 
T die Grundstückstiefe, 
n die Geschoßzahl, 
ß die bebaubare Fläche in Zehnteln der Grundstücks - 
fläche, 
z die Ausnutzungsziffer der Bauklasse, 
to die Kosten des baureifen Grundstücks je qm, 
£ die städtebaulichen Kosten je qm Geschoßfläche, 
£ die städtebaulichen Kosten je qm Wohnfläche. 
Dann sind die Kosten des baureifen Bodens 
_ Sl±A 
w ~ N 
die Belastung je qm Geschoßfläche 
v Rp + A 
I - o 
und die Belastung je qm Wohnfläche 
t __ A 
“ W~ 
•(2) 
.(3) 
■W 
Der Wert für die Belastung der Wohnflächeneinheit durch 
die städtebaulichen Kosten, läßt sich sowohl absolut als Kosten 
bestandteil in Währungseinheiten oder relativ als Mietpreis 
anteil in Hundertteilen der Gesamtkosten darstellen. 
Wenn kein bestimmtes Bauprogramm vorliegt, ist der 
Nachweis der städtebaulichen Kosten je Baufrontmeter zweck 
mäßig. Aus der Horizontalprojektion des Bebauungsplanes 
lassen sich die Summe der Baufrontlängen und die Fläche des 
Nettobaulandes unmittelbar bestimmen. Ausgehend von diesen 
beiden Gegebenheiten kann man auf zwei verschiedenen Wegen 
Vorgehen, um die Bruttogeschoßfläche und weiter die Netto 
wohnfläche zu ermitteln 2 ). 
Man kann entweder, ausgehend von der Fläche des Netto 
baulandes, mit Hilfe der Ausnutzungsziffer die zulässige Ge 
schoßfläche berechnen, oder man kann, ausgehend von der 
Frontlängensumme, mit Hilfe der Bautiefe und der Geschoßzahl 
zur Geschoßfläche gelangen. Der erstgenannte Weg ist der be 
schwerlichere; denn rückständige Bestimmungen der Bau 
ordnungen (Eckvergünstigungen, Nichtanrechnung der Vor 
gärten und Bauwiche) bedingen umständliche Nebenrech 
nungen; dazu kommt der unvermeidliche Gelände verschnitt, 
der eine glatte Ausnutzung nach der Bauklasse nicht immer 
zuläßt. Einfacher und exakter ist die Rechnung nach Baufront 
längen, zumal dann, wenn ein bestimmtes Bauprogramm vor 
liegt; dann ist es ein leichtes, die Geschoßfrontlängen und 
daraus mittels der Bautiefe die Bruttogeschoßfläche zu be 
stimmen. Es kann unter Umständen zweckmäßig sein, die zu 
lässige Geschoßfläche aus dem Nettobauland mit Hilfe der 
Ausnutzungsziffer zu berechnen und dann umgekehrt mit Hilfe 
der Baufrontlänge die notwendige Geschoßzahl oder die ange 
messene Bautiefe zu bestimmen. Die Geschoßfläche ist nämlich 
gleich 
O ~ N • z = l - t ■ n (5) 
Daraus ist 
, N 
1 n i ■ 
N 
Der Bruch -j-, d. h. Nettobauland durch Baufrontlänge, be 
deutet nichts anderes als eine mittlere, oder wenn man will, 
eine ideelle Grundstückstiefe: 
Für ein Einzelgrundstück in geschlossener Bauweise deckt sich 
der Wert für T genau mit dem konkreten Maß der Grundstücks 
tiefe; bei der Auswertung eines größeren Baugeländes wird T 
durch den Einfluß der Bauwiche, Vorgärten und Verschnitt 
flächen zu einem Durchschnittswert, der im Zusammenhang 
mit der Bautiefe und der Geschoßzahl einen wichtigen Anhalt 
für die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit bietet. Unsere 
Gleichung lautet dann: 
t ■ n = T ■ 2 (6) 
Die Gleichung (6) sagt eigentlich eine Selbstverständlichkeit; 
denn es verhält sich 
t : T = ß : 10 
und die mathemetische Definition der Ausnutzungsziffer lautet: 
n ■ ß 
“TÖ“* 
womit sich die Kette der Deduktion schließt. 
Einen unmittelbaren und konkreten Maßstab für die Be 
wertung der Wirtschaftlichkeit eines Bebauungsplanes liefert 
die Summe der zur Verfügung stehenden Baufrontlängen; diese 
Längensumme, die aus dem Bebauungsplan abzugreifen ist, 
bildet die Grundlage für die folgende Rechnung, bei der zunächst 
die Menge des Baulandes aus dem Spiele bleiben kann. Be 
zeichnet wieder l die Baufrontlänge in Metern und t die zuge 
hörige Bautiefe (nicht Grundstückstiefe!), dann ist l • t die be 
baute Fläche, l ■ n die Summe der Geschoßfrontmeter und 
l • t • n die Geschoßflächensumme, wobei n die Geschoßzahl be 
deutet. Berücksichtigen wir weiter den Verlust an Treppen 
raum und Mauerquerschnitten, der durchschnittlich etwa 
20 bis 30 % der Bruttogeschoßfläche ausmacht, so bezeichnet v 
(im Mittel = 75%) den sogenannten Nutzeffekt des Grund 
risses (nach Alexander Klein). Die Summe der nutzbaren 
Wohnfläche ist dann 
W = 1 ■ t ■ n ■ v (7) 
Diese einfache Gleichung deckt die Relation zwischen Front 
meterlänge und nutzbarer Wohnfläche in allgemeiner Form auf; 
die Bautiefe und die Geschoßzahl sind die beiden Faktoren, die 
aus den eindimensionalen Frontmetern der Baufluchtlinie drei 
dimensionale Räume schaffen. Nach dem vorstehenden ist die 
auf ein lfd. m Frontlänge entfallende Wohnfläche 
= ^ (8) 
Die Gleichung liefert wichtige Vergleichswerte für die wirt 
schaftliche Kapazität der Baufrontlängen; diese beträgt bei 
einer Bautiefe von ß m und zwei Geschossen 9 qm, bei einer 
Bautiefe von 9 m und vier Geschossen 27 qm, bei einer Bautiefe 
von 12 m und fünf Geschossen 45 qm. Die wirtschaftlichen Vor 
teile, die ein lfd. m Baufrontlänge den Anliegern bringen kann, 
’) I' ber den Unterschied zwischen rnittogeschoMäche und Nettowohnfläche 
vergl. E. Osaf, ln Stegemanp: Vom wirtschaftlichen Banen, II.Folge, Seite 43fl.
	        
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