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Full text: Bericht über das Geschäftsjahr ... Issue 2015

Bericht über das Geschäftsjahr 2015
Beamten-Wohnungs-Verein zu Berlin eG

Mein Zuhause.

Inhaltsverzeichnis
Geschäftsbericht 2015

Lagebericht des Vorstandes über das Geschäftsjahr 2015 	
	

4	 Gesamtwirtschaftliche Entwicklung

	

6	 Der Berliner Wohnungsmarkt

	

9	 Die Zukunft der Genossenschaften

	

11	 Geschäftsumfang und Umsatzentwicklung

	

18		

Bautätigkeit und Bestandserweiterung	

	

19		

Bestandserhaltung und Bestandsoptimierung

	

23		

Organisation und Personal

	

26		

Vermögenslage

	

30		

Finanzlage	

	

32		

Ertragslage

	

35	 Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung

	

39	 Strategische Entwicklung – Ein Ausblick

4

	

Gewinnverwendungsvorschlag 	

43

	

Bericht des Aufsichtsrates 	

44

Erläuterungen zum Jahresabschluss per 31. Dezember 2015 	

46

Bilanz zum 31. Dezember 2015	

60

Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2015 	

64

Anhang 	

66

	

66	 Allgemeine Angaben

	

66	 Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

	

69	 Erläuterungen zu einzelnen Posten der Gewinn- und Verlustrechnung

	

70	 Erläuterungen zu einzelnen Posten der Bilanz

Bestätigungsvermerk 	

78

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Geschäftsbericht 2015

Gesamtwirtschaftliche Entwicklung
Deutschland bleibt weiterhin Stabilitäts- und Wirtschaftsgröße im Euroraum
Im Jahr 2015 ist die deutsche Realwirtschaft um 1,7 % gewach-

Als Reaktion senkte der internationale Währungsfond seine

sen. Hauptsächlich trug dazu die dynamische Entwicklung

Wachstumsprognose für die globale Wirtschaft. Diese Dämp-

des inländischen Konsums bei. Für das Jahr 2016 rechnen wir

fung wird die deutsche Exportwirtschaft belasten und trübt

mit einer Fortsetzung dieses Trends. Zu Jahresbeginn haben

die Erwartungen ein. Angesichts des Ölpreisverfalls bleibt die

sich allerdings die Indikatoren insbesondere für die Export-

Inflationsrate weiter extrem niedrig. Eine geldpolitische Wen-

wirtschaft etwas eingetrübt. Der Arbeitsmarkt entwickelt sich

de ist somit im Euroraum in absehbarer Zeit nicht zu erwarten.

dagegen weiter positiv: Die Zahl der Arbeitslosen sinkt und
die Nachfrage nach Arbeitskräften bleibt kräftig.

Der inländische Konsum bleibt insoweit und aufgrund des
starken Arbeitsmarktes die tragende Säule der Konjunktur

Im Jahr 2015 ist das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt

in Deutschland.

(BIP) in Deutschland um 1,7 % im Vergleich zum Vorjahr
gestiegen. Diese Entwicklung übertrifft den Anstieg aus 2014

Die Weltwirtschaft wächst, allerdings verhalten. Im Gegensatz

von 1,6 % leicht. Im Vergleich zum Durchschnitt der letzten

zu vielen Schwellenländern entwickelt sich die US-Wirtschaft

10 Jahre ist dies als moderat überdurchschnittliches Wachstum

im letzten Jahr zwar kräftig, allerdings bleibt abzuwarten,

einzuordnen. Ursächlich ist der kräftige Anstieg des privaten

ob die dortige Einleitung einer restriktiveren Geld­politik sich

und des staatlichen Konsums. Auch der Außenhandel konnte

dämpfend auswirken wird.

im letzten Jahr deutlich zulegen. Die Importe sind etwas
stärker gestiegen als die Exporte. Das aktuelle Jahresergebnis

Die Eurozone kehrt zunehmend auf einen soliden Wachs-

suggeriert für das vierte Quartal 2015 eine Fortsetzung des so-

tumspfad zurück. Aber auch hier gibt es Ausreißer nach unten.

liden Wachstumstrends der Vorquartale. Aktuelle Indikatoren

Beispielhaft ist das griechische BIP real zuletzt um 0,9 Prozent

zeigten allerdings zu Jahresbeginn eine Verschlechterung der

im Vergleich zum Vorquartal gefallen.

Konjunkturerwartungen an.
Im Jahr 2015 sind die deutschen Exporte um deutliche 5,4 % im
Eine Eintrübung der konjunkturellen Indikatoren ist eine

Vergleich zu 2014 gestiegen. Aufgrund der robusten Konsum-

Reaktion auf Ereignisse außerhalb Deutschlands. Ausgelöst

nachfrage legten die Importe sogar um 5,7 % zu. Nachdem die

durch Finanzmarktturbulenzen zu Beginn des Jahres, führten

Exporterwartungen zum Jahresende zunächst zusätzliche

insbesondere die Sorgen um die Abschwächung der chine-

Dynamik signalisierten, haben sich die aktuellen Erwartungen

sischen Wirtschaftsleistung zu Kursrückgängen in Deutschland

allerdings eingetrübt. Die Aussicht auf wenig zusätzliche

und weltweit. In den ersten zwei Januarwochen verlor der

Impulse von außen spiegelt sich trotz der günstigen Finanzie-

Dax mehr als 10 % an Wert. Im Januar nahm zudem der

rungsbedingungen in Investitionszurückhaltung wider.

Abwärtstrend des Ölpreises wieder Fahrt auf. Günstiges Öl
entlastet zwar die Konsumenten und viele Unternehmen in

Die Bruttoanlageninvestitionen sind im Jahr 2015 um 1,7 %

Deutschland, die Produzenten insbesondere in den erdöl­

gestiegen. Dieser leicht positive Beitrag zum gesamten Wachs-

exportierenden Schwellenländern kommen aber zunehmend

tum wird allerdings durch negative Vorratsveränderungen

in wirtschaftliche Schwierigkeiten. Dennoch stabilisierte

wieder wettgemacht. Die Geschäftslage und die Erwartungen

sich mehrheitlich die Einschätzung der Experten, dass diese

der Investitionsgüterproduzenten zeigten zu Jahresbeginn

temporäre Finanzmarkterscheinung nicht auf einen globalen

eine Verschlechterung an, so dass ein baldiger Aufholprozess

und spürbaren Wachstumsrückgang hindeutet.

bei den Investitionen nicht wahrscheinlich ist.

Geschäftsbericht 2015

Der Konsum trieb mit einem Beitrag von 1,5 Prozentpunkten

Der Sachverständigenrat schätzt jedoch, dass bis Ende 2017

fast das komplette Wirtschaftswachstum im Jahr 2015. So

etwa 360.000 anerkannte Flüchtlinge dem Arbeitsmarkt in

stieg der private Konsum um 1,9 %, der staatliche Konsum

Deutschland zur Verfügung stehen werden, von denen jedoch

um kräftige 2,8 %. Die Konsumenten zeigen sich unbeein-

ein Großteil zunächst erwerbslos sein wird.

druckt von den Risiken für das globale Wirtschaftsklima.
Reale Einkommenszuwächse, günstige Kraftstoffpreise und

Die EU-Kommission hat Anfang Februar 2016 ebenfalls ihre

niedrige Zinsen lassen das Konsumklima zu Jahresbeginn auf

Prognose für das Wirtschaftswachstum in der Eurozone nach

außer­ordentlichem Niveau verbleiben. Auch die öffentlichen

unten korrigiert und wird nunmehr nach deren Einschätzung

Ausgaben werden in 2016 durch hohe Steuereinnahmen und

2016 nur 1,7 Prozent betragen. Als maßgeblich ursächlich wird

die Ausgaben in Verbindung mit der Flüchtlingszuwanderung

China als ein Risikofaktor beschrieben. Für 2017 sagt sie un-

weiter steigen.

verändert ein Wachstum von 1,9 Prozent voraus. Vor allem ein
starker Konsum, der auf teilweise höhere Löhne zurück­gehe,

Der Arbeitsmarkt entwickelt sich anhaltend positiv. Die

wirke sich positiv aus. Auch die niedrigen Ölpreise, günstige

Erwerbstätigkeit baut sich stetig auf und die Erwerbslosigkeit

Finanzierungsbedingungen und niedrige Wechselkurse

sinkt. Dieser Trend hat sogar zum Jahresende noch leicht

fördern nach deren Einschätzung das Wirtschaftswachstum

an Fahrt zugenommen, allerdings auch bedingt durch den

in der Eurozone. Auch hob die EU-Kommission hervor, dass

vergleichsweise milden Winter und einen höheren Entlastungs-

die Staatsdefizite in der Eurozone generell zurückgehen, was

effekt arbeitsmarktpolitischer Maßnahmen. Sukzessive gibt es

positiv zu bewerten sei.

mehr Arbeitslose aus Ländern mit hoher Flüchtlingszuwanderung, bisher war der Einfluss auf die gesamte Arbeitslosigkeit

Die Weltwirtschaft wird sich in den kommenden Quartalen

aber noch gering. Das Arbeitsmarktbarometer des Instituts

erholen, wenngleich eher schleppend. Die Entwicklung der

für Arbeitsmarkt- und Berufsforschung hat im Januar 2016

Weltwirtschaft für die Jahre 2016 und 2017 wird nach Ansicht

0,4 Prozentpunkte verloren und stand damit bei 100,2 Punkten.

der OECD im Februar weniger positiv ausfallen als zuletzt

Dies deutet darauf hin, dass in den darauf folgenden drei

angenommen. Die Effekte des niedrigen Ölpreises fallen

Monaten keine größeren Rückgänge der saisonbereinigten

geringer aus und Brasilien rutscht in eine spürbare Rezession

Arbeitslosigkeit mehr zu erwarten sind.

ab. Der Ausblick für die Weltwirtschaft unterliegt jedoch auch
weiteren Risiken. Dazu zählen eine krisenhafte Verschärfung

Der Sachverständigenrat korrigiert im März 2016 seine

der Wirtschaftslage in China und in anderen Schwellenländern,

Konjunkturprognose für das Jahr 2016 aufgrund eines etwas

Turbulenzen auf den internationalen Finanzmärkten, die Zu-

schwächeren außenwirtschaftlichen Umfelds leicht nach

spitzung geopolitischer Konflikte und ein Wiederaufflammen

unten. Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) in Deutschland wird

der Euro-Krise. Ein weiteres Risiko geht vom Ausgang der

nach Einschätzung des Rates um 1,5 % wachsen. Für das Jahr

Volksabstimmung im Vereinigten Königreich über die weitere

2017 wird ein etwas höherer BIP-Zuwachs von 1,6 % erwartet.

EU-Mitgliedschaft des Landes aus. Chancen auf ein stärkeres
Wachstum ergeben sich beispielsweise aus einer besser als

Die Flüchtlingsmigration bleibt eine große Herausforderung
für die Wirtschaftspolitik. Engpässe bei den Asylverfahren
führen momentan zu erheblichen Verzögerungen bei der
Arbeitsmarktintegration. Deshalb werden insbesondere im
Jahr 2016 die Auswirkungen der Flüchtlingsmigration auf die
Erwerbstätigenzahlen noch moderat prognostiziert.

erwarteten Entwicklung in den angelsächsischen Ländern.

5

6

Geschäftsbericht 2015

Der Berliner Wohnungsmarkt
Dynamik bei Nachfrage, Preisen und Bevölkerungsentwicklung
Die Einschätzung, dass Berlin auf zahlreichen Gebieten eine

Hinsichtlich der Bodenrichtwerte 2016, welche sich aus den

wachsende Stadt ist, überrascht nicht. Das Berlin seit Jahren

Kauffällen 2015 ableiten, hat der Gutachterausschuss für

im hohen Maße ein starkes Bevölkerungswachstum ausweist

Grundstückswerte ebenfalls einen deutlichen Preisauftrieb

ist gleichzeitig keine Überraschung. Dass der anhaltende

im Februar 2016 bekanntgegeben. Demnach sind im Berliner

Zustrom an Flüchtlingen in die bundesdeutsche Hauptstadt

S-Bahnring die Grundstückspreise um 50 % gestiegen. Auch

ebenfalls Einfluss auf den hiesigen Wohnungsmarkt nimmt,

am Stadtrand hat sich das Bauland mit einer Preissteigerung

ist selbsterklärend. Inwieweit die damit einhergehenden

von rund 30 % verteuert. Bereits im Vorjahr 2014 waren die

Herausforderungen seitens der Marktteilnehmer jedoch be-

Bodenrichtwerte um 30 Prozent nach oben korrigiert worden.

wältigt werden und inwieweit auch die kommunalen als auch

Preiswerten Mietwohnungsbau für einkommensschwache

staatlichen Flankierungen hilfreich gegen Marktver­werfungen

Berliner zu forcieren – eine Aufgabe, die sich der Senat in

sein werden, wird von Experten unterschiedlich beurteilt.

dieser Legislaturperiode als vordringliche Aufgabe in das
Koalitionspapier geschrieben hat – wird auf teurem Bauland

Der Berliner Immobilienmarkt präsentiert sich schon seit

jedoch immer schwieriger.

Jahrzehnten als ein höchst differenziertes Terrain, der sich
aufgrund der Standortvielfalt in mehrere Immobilien­märkte

Um dem Anstieg der Baulandpreise für den Wohnungsbau

aufteilt. Diese vereint inzwischen jedoch die Tendenz nach­

durch die Ausweitung des Angebots entgegenzuwirken, wird

haltigen Wachstums. Ein Ende der Entwicklung ist in der

Berlin eine Planungs-Task-Force mit 50 zusätzlichen Stellen

Hauptstadt nicht im Ansatz erkennbar, ggf. jedoch eine

einrichten – 20 Stellen für die Bezirke, 30 Stellen für die

Mäßigung der Dynamik.

Senatsverwaltung – damit mehr Bebauungspläne in kürzerer
Zeit bearbeitet werden können. Ob die gewünschte Dämpfung

Nicht nur Bestlagen erfahren einen Nachfrage- und Preis­

eintritt, bleibt abzuwarten.

auftrieb, sondern auch B- und C-Lagen. Auch interessante
Wohnhochhäuser werden inzwischen projektiert und die IHK

Zum Aktionsplan Berlins gehört auch den Bestand an landesei-

Berlin forderte unlängst sogar ein Hochhauskonzept für die

genen Wohnungen bis zum Jahre 2020 auf 400.000 zu erhöhen,

Stadt. Der IBB Wohnungsmarktbericht 2015 referiert darüber

was im Wesentlichen durch Neubauprojekte der Wohnungsbau-

hinaus zum Schwerpunktthema Umnutzung von Bestands­

gesellschaften, aber auch den Ankauf von Immobilienbeständen

immobilien. Es gibt offensichtlich keine Tabus mehr, um

umgesetzt werden soll. Von den neu entstehenden Wohnungen

mehr Wohnraum in der Bundeshauptstadt zu schaffen.

soll wiederum knapp ein Drittel mit Förderungen zu Mieten
ab 6,50 Euro je Quadratmeter an den Mietwohnungsmarkt

Auch der Gutachterausschuss verzeichnet weiterhin deut-

kommen. Möglich soll dies werden, indem die Neubauten auf

liches Wachstum auf dem Immobilienmarkt. Für das Jahr

landeseigenen Grundstücken entstehen, finanzielle Unter-

2015 wurden rund 32.400 Kauffälle registriert und damit ein

stützung im Rahmen des Haushaltes gewährt wird und eine

Rekordhoch von 16,8 Mrd. Euro (Vorjahr 12,5 Mrd. Euro) durch

kostensparende „serielle bzw. modulare Bauweise“ umgesetzt

Immobilientransaktionen umgesetzt. Im Vorjahresvergleich

wird. Geeignete Grundstücke für den Mietwohnungsbau be­

wies die Kaufpreissammlung lediglich rund 28.300 Kauffälle

finden sich jedoch lediglich zu 15 % im Besitz des Landes und

aus, was einer Steigerungsrate um 14 % entspricht. Bemer-

dürften bei anhaltendem Bevölkerungszuzug nicht dauerhaft

kenswert ist, dass sich der Umsatzanstieg insbesondere auch

ausreichend sein, um den Neubaubedarf maßgeblich und

aus Lagen im Bezirk Treptow-Köpenick generiert. Ursächlich

preisdämpfend durch kommunale Aktivitäten zu decken.

für den Aufstieg des Südostens als Immobilienstandort dürfte
auch die Ansiedlung von Teilen der Humboldt-Universität in
Adlershof sowie der Hochschule für Technik und Wirtschaft
(HTW) in Oberschöneweide nebst der unmittelbaren Nähe
zum künftigen Großflughafen der Hauptstadt sein.

Geschäftsbericht 2015

Der Wohnmarktreport 2015 der Berlin Hyp und dem Immo­
bilienberatungsunternehmen CBRE GmbH hat im Ergebnis
ausgewerteter Marktdaten Branchenrückschlüsse gezogen,

·	hohe Zuwanderung durch die Altersgruppe
der 20- bis 30-Jährigen
·	Abwanderung in das Berliner Umland nimmt zu

die wenig überraschend waren:
·	die Schere zwischen Angebot und Nachfrage öffnet sich
weiter
·	die Angebotsmieten für Wohnungen stiegen im Jahre
2015 um 5,1 % auf knapp 9,00 Euro pro Quadratmeter

Die aktuelle Bevölkerungsprognose (2015 – 2030) der
­Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Verkehr
bestätigt Berlin ein weiteres Wachstum und lässt u.a.
folgende Schlussfolgerungen zu:

·	 der Einfluss der Mietpreisbremse ist (noch) gering
·	Neubautätigkeit in Berlin-Mitte hat hinsichtlich der
genehmigten und fertiggestellten Geschosswohnungen
die Spitzenposition inne
·	der Anstieg im Volumen der Neubauwohnungen deckt
die Nachfrage nicht
·	Immobilienspekulation: Anzahl der Baugenehmigungen
übertrifft deutlich die Anzahl der umgesetzten Neubau­
projekte
·	Wohnkostenbelastung in den Stadtrandlagen weiterhin
moderat, in den innerstädtischen Lagen weiterer Anstieg
·	stärkster Miet- und Kaufpreisanstieg im oberen Markt­
segment und in peripheren Lagen
·	Eigentumswohnungen verteuern sich im Durchschnitt
um mehr als 10 %

·	Berlin wird älter werden (von 42,9 auf 44,3 Jahre)
·	die Zahl der Kinder und Jugendlichen unter 18 Jahren
wird um gut 15 Prozent steigen
·	die Gruppe der erwerbsfähigen Personen bleibt
annähernd stabil
·	die Zahl der älteren Menschen (ab 65 Jahre) wird um
knapp ein Viertel zunehmen
·	für den Zeitraum 2015 bis 2020 ergibt sich aus der Be­
völkerungsprognose ein Einwohnerzuwachs von etwa
190.000 Personen, im Anschluss bis zum Jahr 2030 ein
weiterer Zuwachs von etwa 75.000 Personen
·	für den Zeitraum zwischen 2015 und 2020 müssen
darüber hinaus zwischen 94.000 und 174.000 Flücht­linge
im Saldo zusätzlich angenommen werden

·	Angebotspreise für Mehrfamilienhäuser legten um
18,5 % bei deutlich gesunkenen Angebot zu

Demzufolge wächst Berlin in den kommenden Jahren um
mehrere zehntausend Einwohner. Für immer mehr Haus­-

Zu ähnlichen Ergebnissen kommt der IBB Wohnungsmarkt­

halte werden folglich immer mehr Wohnungen benötigt.

bericht 2015, welcher den Berliner Wohnungsmarkt ebenfalls

Diese Prognose sichert unserer Genossenschaft zum einen

vor großen Herausforderungen sieht:

eine nachhaltige Nachfrage, erfordert andererseits jedoch

·	Anstieg der Bevölkerungszahl in den letzten 3 Jahren

auch die weitere Umsetzung unseres Bestandserweiterungs-

um rund 144.000 Einwohner
·	 12.000 – 15.000 fertig gestellte Wohnungen in 2015
·	weitere Wohnungsneubaudynamisierung mit geschätzten
22.000 Baugenehmigungen für 2015
·	Medianmiete der Mieterstadt Berlin im Jahre 2015
bei 8,80 Euro pro Quadratmeter (Anstieg um 6,7 %)
·	 Sozialwohnungsbestände nehmen kontinuierlich ab
·	Wohnfläche je Einwohner mit 38,8 Quadratmeter
tendenziell abnehmend
·	Steigerung bei den Preisen für Eigentumswohnungen
um 6,5 %

konzeptes.

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8

Geschäftsbericht 2015

Geschäftsbericht 2015

Die Zukunft der Genossenschaften
Stärke, Verantwortung und Solidarität
Die traditionellen genossenschaftlichen Werte sind zeitlos –

politische Wahrnehmung bemühen. Der Satz „(Gemeinsam)

und auch im 21. Jahrhundert von großer Bedeutung. Obwohl

schaffen wir das.“ hat es angesichts der Herausforderungen im

die Grundsätze des Genossenschaftswesens – Selbsthilfe,

Zusammenhang des Flüchtlingszustroms in die Köpfe von uns

Selbstverwaltung und Selbstverantwortung – bereits aus dem

allen geschafft, ist aber gleichzeitig auch Ausdruck genossen-

19. Jahrhundert stammen und diese Schlagwörter auch nicht

schaftlichen Selbstverständnisses. Globale gesellschaftliche

zum Standardvokabular unseres Wirtschaftslebens gehören,

Entwicklungen wie der demografische Wandel, die Energie-

haben diese Grundsätze inhaltlich nicht an Relevanz und

wende und die Flüchtlingskrise könnten auch Genossenschaf-

­Aktualität verloren. Aus den genossenschaftlichen Grund­

ten neue Betätigungsfelder geben, welche insbesondere durch

sätzen haben sich in den vergangenen 160 Jahren Werte im

deren regionale Verankerung und nachhaltige Orientierung

unternehmerischen Handeln der Genossenschaften etabliert.

positiv besetzt werden könnten.

Maßgeblich ist in allen Genossenschaften die Bereitschaft,
sich in einer Kooperation gemeinsam zum Nutzen der

In Zeiten, in denen zu Recht mehr Transparenz und Mitbe-

Mit­glieder und darüber hinaus zum Wohle der Leistungs­

stimmungsmöglichkeiten gefordert werden, ist der genos-

gesellschaft einzubringen. Damit sind neben dem Zweck

senschaftliche Sektor im Besonderen wertvoll und auch ein

der Mitgliederförderung auch Werte wie Dienstleistungs­

Beispiel dafür, wie fortschrittlich der Genossenschaftsgedanke

bereitschaft, Kooperation und gesellschaftliche Verant-

ist, der den Wesenskern der Transparenz und Demokratie von

wortung zentrale und werteorientierte Prinzipien.

Beginn an in sich trägt. Zukunft und Herkunft gehen damit
eine ideale Verbindung ein. Wünschenswert wäre, wenn die

Die Gründerväter der genossenschaftlichen Idee waren von

Bundes- und Landespolitik der genossenschaftlichen Unter­

der Vision getrieben, Armut zu überwinden, Wucher zu um­

nehmensform mehr Förderung und Unterstützung zu Teil

gehen, eine Antwort auf Mangel und soziale Verwerfungen

werden lässt, um den damit verbundenen Impulsen für mehr

zu geben und Teilhabe am Wirtschaftssystem zu ermöglichen.

gesellschaftliche Eigenverantwortung und Eigeninitiative

Heute müssen Genossenschaften die traditionellen Werte im

mehr Raum zu geben.

Kontext der jeweiligen wirtschaftlichen und gesellschaftlichen
Rahmenbedingungen übersetzen. Genossenschaftsneugrün-

Die genossenschaftliche Unternehmensform hat zweifelsfrei

dungen auf dem Gebiet der Daseinsvorsorge, im Gesundheits-

eine Zukunft und ist dort besonders stark, wo Märkte versagen,

und Pflegebereich, auf dem Gebiet der Bildung, der Energie­

wo Nachhaltigkeit gewünscht ist, gleichgerichtete Interessen

gewinnung, der regionalen und ökologischen Produktion von

wahrnehmbar sind und der Wunsch nach demokratischer

Lebensmitteln oder im Dienstleistungssektor sind die Folge.

Unternehmenspartizipation vorhanden ist. Der Blick auf den

Im Zeitraum zwischen 2007 und 2014 gründeten sich in der

Berliner Wohnungsmarkt legt nahe, dass dieser genau ein

Bundesrepublik beispielsweise mehr als 800 neue Energiege-

solches Betätigungsgebiet darstellt, welches nach genossen-

nossenschaften. Aber auch etablierte Genossenschaften auf

schaftlichem Unternehmertum als Stabilitätsfaktor verlangt.

dem Gebiet der Wohnungs-, Konsum- oder Finanzwirtschaft
haben die aktuellen Bedürfnisse ihrer Mitglieder erkannt,

Wohnungsbaugenossenschaften sind folgerichtig auf dem

passten ihr Leistungsportfolio innovativ darauf an und behaup-

Berliner Wohnungsmarkt positiv besetzt:

ten sich erfolgreich im Wirtschaftssystem. Die den Genossenschaften eigene authentische Werteorientierung ist dabei kein

Lokales Agieren am Wohnungsmarkt

Hindernis im Wettbewerb, sondern langfristige Erfolgsstrategie.

Portfoliooptimierung ist für viele privatwirtschaftlich geprägte
Immobilienunternehmen Handlungsmaxime. Das anhaltend

Die Genossenschaften genießen zu Recht ein hohes gesell-

niedrige Zinsniveau und die Aussicht auf eine attraktive

schaftliches Ansehen, jedoch müssen sich Genossenschaften

­Rendite bzw. Wertsteigerung der Investments hat die Woh-

auch leidenschaftlich um eine bessere öffentliche und

nungswirtschaft für zahlreiche nationale und internationale

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10

Geschäftsbericht 2015

Investoren attraktiv gemacht. Geschäftspolitische Entschei-

Die Folge: Umsetzung moderner Neubaukonzepte mit hoher

dungen werden hier global und weniger regional getroffen.

Qualität in Bezug auf Barrierenreduzierung, Energieeffizienz,

Die Folge: Kundenwünsche, Wohnsicherheit, Wohnwert und

gemeinschaftlich nutzbare Flächen, attraktive Außenräume

nachhaltige Immobilienentwicklung stehen nicht auf der

und intelligente Grundrissgestaltung bei marktunterdurch-

Prioritätenliste der Geschäftspolitik. Wohnungsbaugenossen-

schnittlichen Nutzungsentgelten.

schaften dagegen besetzen diese Werte als Geschäftsmodell.
Wohnsicherheit und Flexibilität
Attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis

Die Einheit von Eigentümer und Bewohner führt bei Genos-

Das Förderprinzip steht im Mittelpunkt des genossen-

senschaften zu einem dritten Weg zwischen Wohneigentum

schaftlichen Handelns. Der erwirtschaftete Gewinn dient

und Miete. Genossenschaften bieten damit ein optimales

ausschließlich dem Zweck der sozialen oder wirtschaftlichen

Verhältnis zwischen Wohnsicherheit und Flexibilität. Sie

Förderung der Mitglieder. Die Folge: Regelmäßige Mietpreis-

zeichnen sich darüber hinaus durch wirtschaftliche Solidität

vorteile gegenüber gewinnorientierten Wohnraumanbietern

und damit eine sehr niedrige Insolvenzquote aus, da erhöhte

bei besserer Wohnqualität.

Risiken vermieden werden und das Instrument der jährlichen
Pflichtprüfung die Mitgliederinteressen schützt. Mehr noch,

Gewohnte Demokratie

das Identitätsprinzip äußert sich in den verschiedenen Funkti-

Die Aufbauorganisation und Unternehmensführung ist

onen der Mitglieder, die Eigentümer, Entscheidungs­träger und

traditionell auf die Umsetzung demokratischer Prozesse und

Abnehmer der erbrachten Leistung, aber auch Veranlasser und

Partizipation durch die Mitglieder ausgerichtet. Die Folge:

Betreiber sind. Die Folge: Wohnsicherheit vergleichbar mit der

Die Mitglieder sind direkt oder indirekt an der Willensbildung

eines Eigentümers und Flexibilität mit der eines Mieters.

und Kontrolle des genossenschaftlichen Geschäftsbetriebes
beteiligt.

Wirtschaftlicher Nutzen ja, Eigenbedarfskündigung nein
Eine Wohnungsbaugenossenschaft kann ihren Förderungs­

Demografischer Wandel

auftrag insbesondere durch erwirtschaftete Überschüsse,

Auf die Herausforderungen des demografischen Wandels und

preis­werte Nutzungsentgelte, Partizipation am Unternehmens­

die unterschiedlichen Bedürfnisse ihrer Mitglieder reagieren

erfolg oder durch besondere Dienst­leistungen erfüllen. Der

Genossenschaften mit vielfältigen Angeboten. Wohnrau-

wirtschaftliche Nutzen hat dabei eine kurzfristige und eine

manpassungsmaßnahmen, betreutes Wohnen für ältere und

langfristige Komponente. Kurzfristig erfahren die Mitglieder

behinderte Bewohner, Nachbarschaftstreffs, Einkaufshilfen,

einen Nutzen durch die Bereitstellung von Wohnraum und

Mitgliederfeste, Mehrgenerationenwohnen und auch besonde-

die preisgünstige Nutzungsgebühr. Langfristig bewirkt die För-

re Wohnungsangebote für junge Mitglieder und Familien. Die

derung eine Existenzsicherung der Mitglieder. Dies beinhaltet

Folge: Stabile Nachbarschaften, geringe Fluktuationsrate, ein

die Sicherheit, die ein genossenschaftlicher Nutzungsvertrag

funktionierender Generationenvertrag und ein hohes Maß an

mit einem lebenslangen Wohnrecht bieten kann. Die Folge: Im

Wohnzufriedenheit.

Gegensatz zu erwerbswirtschaftlichen Wohnungsunternehmen entfällt bei Wohnungsgenossenschaften die Kündigungs-

Neubau und Bestandserhaltung

option, insbesondere die bei privaten Vermietern mögliche

Neben der kontinuierlichen Pflege, Instandhaltung und

Eigenbedarfskündigung.

Modernisierung der genossenschaftlichen Wohnungsbestände
rücken Neubauvorhaben auch für die genossenschaftliche
Wohnform in den Focus. Parallel zur lokalen Verknappung
des preisgünstigen Mietwohnungsangebotes steigt die Nachfrage nach Mitgliedschaften in Wohnungsgenossenschaften.

Geschäftsbericht 2015

Geschäftsumfang und Umsatzentwicklung
Plan und Zielvorgaben wurden erreicht
Die Beamten-Wohnungs-Verein zu Berlin eG ist Eigentümerin folgender Mietbestände:

31. Dezember 2015

31. Dezember 2014

Anzahl der Einheiten

Anzahl der Einheiten

6.953

6.943

Gewerbeeinheiten 	

53

52

Gästewohnungen 	

13

13

Veranstaltungsräume 	

20

23

7.039

7.031

984

967

7

7

8.030

8.005

Wohnungen 	

	
Garagen/Einstellplätze 	
Eigengenutzte Einheiten 	
	

Die Genossenschaft hat sich im abgelaufenen Geschäftsjahr

schaftung war eine leichte Steigerung (+2,0 % = 688,8 T€)

weiter auf ihr Kerngeschäft, die Verwaltung der eigenen

bei den Umsatzerlösen ohne Umlagen, bei einem deutlichen

Wohnungsbestände, konzentriert. Trotz erheblicher Investi­

Anstieg der Aufwendungen für Instandhaltungsleistungen

tionen in die Wohnungsbestände durch z.B. umfangreiche

(+ 2.119,7 T€).

wohnwerterhöhende Maßnahmen in einzelnen Wohnan­-

Neben den auf niedrigem Niveau nochmals rückläufigen

lagen, hat die BWV auch in 2015 auf modernisierungsbe­-

Erlös­schmälerungen, zeichnet sich auch die unterdurch-

dingte Erhöhungen der Nutzungsgebühren verzichtet.

schnittliche Leerstandsquote der Genossenschaft für dieses

Wesentlich für die Entwicklung der Sparte Hausbewirt­

positive Bewirtschaftungsergebnis verantwortlich.

11

Geschäftsbericht 2015

Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung (ohne Umlagen)
Veränderungen zum Vorjahr:

4,5 %
4,0 %
3,5 %
3,0 %
2,5 %
2,0 %

Veränderungen in Prozent

12

1,5 %
1,0 %
0,5 %

2011

2012

2013

2014

2015

Geschäftsbericht 2015

Leerstände der Beamten-Wohnungs-Verein zu Berlin eG im Jahresdurchschnitt

0,8 %
0,7 %
0,6 %

in Prozent vom Wohnungsbestand

0,5 %
0,4 %
0,3 %
0,2 %
0,1 %

2011

2012

2013

2014

2015

Das Vermietungsergebnis des Jahres 2015 kann weiterhin

Oberste Maxime der Genossenschaft ist die Förderung ihrer

als überdurchschnittlich positiv bewertet werden. Mit einer

Mitglieder vorrangig durch eine gute, sichere und sozialver-

durchschnittlichen Leerstandsquote von 0,24 % wurde nicht

antwortbare Wohnungsversorgung zu angemessenen Preisen.

nur der Branchendurchschnitt (2014: 1,32 %) deutlich unter-

Diesem Grundsatz entsprechend, erfolgt die Entwicklung der

schritten, sondern das ausgezeichnete Ergebnis des Vorjahres

Nutzungsentgelte weiterhin moderat. Das Preis-Leitungs-Ver-

nochmals bestätigt.

hältnis auch und gerade im Vergleich zu den Mietentgelten für

Gleiches gilt für das Umzugsverhalten der Wohnungsnutzer.

Wohnraum in vergleichbaren Lagen, zeigt den wirtschaft­lichen

Traditionell ist die Fluktuation bei Genossenschaften gleicher

Marktvorteil der in der Genossenschaft wohnenden Mitglieder.

Größe in Berlin bereits unterhalb des Marktdurchschnittes
(2014: 5,42 %). Dennoch liegt die Kündigungsquote bei der

Die durchschnittliche Nutzungsgebühr (nettokalt) hat sich ge-

Beamten-Wohnungs-Verein zu Berlin eG mit 4,57 % noch-

genüber dem Vorjahr um 1,5 % auf nunmehr 5,27 € (Vorjahr:

mals unterhalb der Benchmark und bestätigt den Vorjahres-

5,19 €) je qm Wohnfläche erhöht.

wert (2014: 4,54 %).

13

14

Geschäftsbericht 2015

Nettokaltmiete für Wohnungen

6,00 €/m2
5,50 €/m2
5,00 €/m2
4,50 €/m2
4,00 €/m2
3,50 €/m2
3,00 €/m2

2011

2012

2013

2014

2015

Genossenschaften haben traditionell eine starke und dau-

Das in der Genossenschaft angewandte Miethöhesystem hat

erhafte Bindung zu ihren Mitgliedern. Dies drückt sich auch

bereits in den vergangen Jahren dazu geführt, das teilweise

und vor allem in den bevorzugten Kundenentscheidungen für

unterschiedliche Niveau der Nutzungsgebühren für vergleich-

Wohnraum bei Genossenschaften gegenüber Wettbewerbern

bare Wohnungen anzugleichen. Als Instrumente setzt die

aus. Die Pflege der Mitglieder- und Nutzerbindung ist dabei

Genossenschaft hierfür auf die „Interne Orientierungshilfe

weiterhin eine wesentliche Managementaufgabe, sichert diese

zur Mietpreisbildung“ in Verbindung mit der genossenschaft-

doch die zukünftige Nachfrage und die genossenschaftliche

lichen Rückvergütung.

Organisation im Ganzen.
Bei unseren Mitgliedern findet das einzig auf GenossenschafDas Bedürfnis nach sicherem Wohnraum zu angemessenen

ten zugeschnittene Modell der Rückvergütung von Nutzungs-

Preisen beschert der Genossenschaft bereits seit einigen

gebühren große Zustimmung. Der moderate Ansatz bei der

Jahren einen dynamischen Mitgliederzuwachs. Zum 31.12.2015

Entwicklung der Nutzungsgebühren und die weitgehende

hatte die Genossenschaft 17.402 Mitglieder. Dieses entspricht

Planungssicherheit für die zukünftige Mietpreisentwicklung

einem Realwachstum zum Bilanzstichtag des Vorjahres um

zeichnen das Modell ebenso aus, wie die Erhöhung der Nutz-

1.039 Mitglieder. Ein Ende dieses für die Genossenschaft

ergerechtigkeit und die Objektivierung der Eingruppierungs-

positiven Trends, sichert er doch die zukünftige Nachfrage

maßstäbe im Miethöhesystem der Genossenschaft.

nach Wohnraum innerhalb der genossenschaftlichen Bestände,
ist derzeit nicht in Sicht.

Geschäftsbericht 2015

Die nachfolgende Übersicht gliedert die Entwicklung der Sollmieten für Wohnungen nach Ursachen im Vergleich zum Vorjahr:

31. Dezember 2015

31. Dezember 2014

in T €

in T €

Mieterhöhungen nach § 557 bis 559 BGB 	

223,7

200,3

Neuvermietungszuschläge 	

104,4

141,3

Bestandserweiterung (Dachgeschossausbau WA 410)	

28,0

179,1

Abgang (5 Wohnungen WA 285)	

-15,5

0,0

-0,8

-3,9

	

339,8

516,8

Vollauswirkungen des Vorjahres 	

283,9

465,3

623,7

982,1

Sonstige Mietänderungen	

Neben der Möglichkeit der Anmietung einer Genossenschafts-

Nicht nur, dass wir das Mitgliederinteresse nach sicherem und

wohnung mit all ihren Vorteilen, ist die direkte Beteiligung

sozial verantwortbarem Wohnraum erfüllen, wird nunmehr

der Mitglieder am Unternehmenserfolg eine Jahrzehnte lang

wieder ein aus kaufmännischer Sicherheit gebildeter Risi-

gelebte Praxis. Neben der durch die Vertreterversammlung

kopuffer bei der Kalkulation der Nutzungsentgelte in Form

beschlossenen Dividendenzahlung an alle Mitglieder, gewährt

einer genossenschaftlichen Rückvergütung an die wohnenden

die Genossenschaft ihren wohnenden Mitgliedern bereits seit

Mitglieder zurückgegeben. Bei uns verdient also kein Dritter

10 Jahren eine genossenschaftliche Rückvergütung.

an der Wertschöpfung aus dem Mitgliederkreis.

15

16

Geschäftsbericht 2015

In der nachstehenden Grafik wird die Unternehmensleistung

auch eine Rücklagenbildung in der Größenordnung von 5,0 Mio.

nach Mittelentstehung und Mittelverwendung ins Verhältnis

€ ermöglichen. Diese erfreuliche Entwicklung drückt sich in der

gesetzt. Im Ergebnis kann resümiert werden, dass die geschäft-

gestiegenen Eigenkapitalquote von 55,6 % (Vj: 53,4 %) aus.

lichen Aktivitäten der Genossenschaft nicht nur alle damit im
Zusammenhang stehenden Aktivitäten finanzieren, sondern

Entstehung von 54,62 Mio. € durch
Ergebnisabführung

Fördermittel
Zins- und Beteiligungserträge

Sonstige Erträge
Umlagen

Nutzungsgebühren

64,05  %
23,77  %
11,43  %
0,16 %
0,03 %
0,56 %

Summe 100 %

Verwendung von 54,62 Mio. € für

Zuführung in Rücklagen
Sonstiger Aufwand

Abschreibungen

Aufwendungen der
Hausbewirtschaftung

Grundsteuern
Personalkosten
Mitgliederdividende
(Bilanzgewinn)

Zinsen auf Verbindlichkeiten
gegenüber Kreditinstituten

45,68 %
6,02 %
2,25 %
8,24 %
2,52 %
21,48 %
4,72 %
9,09 %

Summe 100 %

Geschäftsbericht 2015

17

18

Geschäftsbericht 2015

Bautätigkeit und Bestandserweiterung im Jahr 2015
Das Thema Wohnungsneubau ist bundesweit in Metropol­

Die Rohbauarbeiten sind plangemäß vorangeschritten, so

regionen und v. a. in Berlin aktuell wie nie und Heraus­

dass am 15. April 2016 das Richtfest stattfinden konnte und die

forderung aller ­Wohnungsunternehmen.

Fertigstellung des Neubaukomplexes für das Frühjahr 2017

Mit wachsender Zahl unserer Genossenschaftsmitglieder

avisiert ist.

und beständiger Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in

Die drei Gebäude werden im KfW 70-Standard errichtet unter

Berlin, steht auch die Beamten-Wohnungs-Verein zu Berlin

Einbeziehung eines Blockheizkraftwerkes (BHKW).

eG vor der zentralen Aufgabe, die Erweiterung des genos-

Alle Wohnungen, zwischen 50 und 110 m² groß, werden durch

senschaftlichen Wohnungsbestandes durch Neubau oder

Aufzugsanlagen erschlossen, so dass ein schwellenloser

Bestandszukäufe voranzubringen.

Zugang von der Tiefgarage bis zur Wohnung möglich wird.
Für die im Jahr 2015 durchgeführten Rohbauarbeiten wurden

Im Jahr 2015 konnte durch den Erwerb der Wohnanlage 581

rund 3.600 T€ investiert.

Zehlendorf IX (Berliner Str. 102) die Anzahl der Genossen-

Parallel zu dem Neubauvorhaben wurde im Jahr 2015 auch

schaftswohnungen um 10 Bestandswohnungen, eine Gewer-

das Bestandsgebäude Kurfürstenstraße 103–106 (WA 285

beeinheit und 10 Tiefgaragenstellplätzen erweitert werden.

Mariendorf V) umfassend saniert und das Dachgeschoss zu
Wohnzwecken ausgebaut.

Besonders erfreulich war, dass 2015 wieder ein größeres Neu-

Mit Ausbau des Dachgeschosses werden acht modern ausge-

bauvorhaben mit der Errichtung von 60 Wohnungen und 48

stattete Wohnungen (mit zugehöriger Dachterrasse) zwischen

Tiefgaragenstellplätzen in der Wohnanlage 286 Kurfürstenhof

51 und 140 m² Wohnfläche errichtet. Die Gesamtwohnfläche

in Angriff genommen werden konnte.

beträgt ca. 612 m².
Die Wohnungen werden zum 01.05.16 bzw. 01.06.16 bezugsfer-

Mit dem Erwerb der Wohnanlage 285 Mariendorf V in der

tig sein. Die anteiligen Baukosten für das Jahr 2015 betragen

Kurfürstenstraße 103 – 106 im Jahr 2013 eröffnete sich für uns

rund 690 T€.

eine vielversprechende Möglichkeit, auf dem zum Grundstück
gehörenden und direkt an den Teltowkanal angrenzenden

Außerdem wurde in der Wohnanlage 410 Steglitz VI (Kniep­

Gartengelände Geschosswohnungen neu zu errichten.

hofstr. 23, 23a und Bismarckstr. 11) die im Zusammenhang mit

Im Dezember 2014 konnte für die neue Wohnanlage der

der komplexen energetischen Sanierung des Bestandsgebäu-

Bau­antrag für die Errichtung der drei Gebäudekörper ein-

des erfolgte Dachgeschossaufstockung mit Schaffung von sechs

schließlich Tiefgarage eingereicht werden und bereits im

Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von rund 437 m² im

Februar 2015 wurde die Baugenehmigung erteilt. Nach Gelän­de­

Berichtsjahr 2015 fertiggestellt.

freimachung erfolgte am 15. August 2015 der 1. Spaten­stich in

Baubeginn war 2014 und die Bezugsfertigkeit erfolgte zum

kleiner Runde mit Vorstand und Planungsbeteiligten und am

16.05.2015. Hier wurden 2015 anteilig 552 T€ investiert.

15. Oktober 2015 wurde die Grundsteinlegung im Beisein von
Frau Dr. Klotz, Bezirks- Stadträtin für Gesundheit, Soziales und

Der Vorstand wird auch zukünftig bestehende Möglichkeiten

Stadtentwicklung im Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg, dem

zur Errichtung neuer Wohnungen – sei es durch Dachgeschoss­

Vorstand, Aufsichtsrat und Mitarbeitern der Genossenschaft

ausbauten, durch Verdichtungsmaßnahmen auf vorhandenen

sowie der Rohbaufirma vollzogen. Der Tradition folgend,

Grundstücken der Genossenschaft oder durch Neuerwerb von

wurde eine Grundsteinurne mit aktuellen Tageszeitungen und

Grundstücken – prüfen und bei Vorlage tragfähiger Konzepte

Münzsammlung sowie der Satzung der Genossenschaft in das

deren Umsetzung voran bringen.

Fundament eingelassen.

Geschäftsbericht 2015

Bestandserhaltung und Bestandsoptimierung
Neben der Schaffung von neuem Wohnraum bestand im Jahr

Die umfassende Sanierung des Gebäudes wird 2016 mit der

2015 die vorrangige Aufgabe der Genossenschaft wiederum in

Instandsetzung der Treppenhäuser beendet werden.

der Substanzerhaltung und Wertsteigerung ihrer Bestands­
immobilien.

Im Jahr 2014 hat die Genossenschaft die Wohnanlage 355

Mit rund 22,6 Mio. € Investitionsvolumen im Jahr 2015 wurde

Lankwitz IV (Gallwitzallee 7–11 sowie Paul-Schneider-Str. 12, 14)

das Niveau der Vorjahre erheblich übertroffen (Vorjahr rund

mit 39 Bestandswohnungen bereits mit der Absicht erworben,

15,5 Mio. €), wobei der überwiegende Anteil in Höhe von rund

kurzfristig eine Sanierung der Gebäudehülle durchzuführen.

9,5 Mio. € in die Maßnahmen der Großen Instandsetzung

2015 erfolgte die Dämmung der Fassade und die Erneue-

geflossen ist.

rung der vorhandenen Holzfenster durch isolierverglaste
Kunststofffenster. Dabei wurde Wert auf ein ansprechendes

Mit einem durchschnittlichen Instandhaltungsaufwand von

Farbkonzept gelegt und als besonderes Ausstattungsmerkmal

annähernd 28 €/m² Wohn- und Gewerbefläche nimmt die

ein beleuchtetes Logo der Genossenschaft an prädestinierter

Beamten-Wohnungs-Verein zu Berlin eG einen der vorderen

Stelle angebracht.

Plätze in Vergleich Berliner Wohnungsunternehmen ein.

Für die durchgeführten Dämmmaßnahmen konnten finan­

Die vorgenommenen Investitionen tragen einerseits dazu bei,

zielle Fördermittel der KEBAB (Kombinierte Energie- und

den steigenden Ansprüchen unserer Wohnungsnutzer gerecht

Beschäftigungsprojekte aus Berlin) in Höhe von rund 63 T€

zu werden und andererseits werden zielgerichtet umfassende

in Anspruch genommen werden.

Baumaßnahmen durchgeführt, die eine nachhaltige Wertstei-

Insgesamt wurde in die energetische Ertüchtigung der Gebäu-

gerung unserer Wohnanlagen zur Folge haben.

dehülle 1.036 T€ investiert.

Der Umfang der aktivierungsfähigen Maßnahmen hat sich

Weitere Investitionen erfolgten in die WA 410 Steglitz VI

im Vergleich zum vergangenen Jahr nochmals erhöht und

(Fertigstellung der komplexen energetischen Sanierung) in

betrug im Berichtsjahr 2015 3.742 T€ (ca. 15 % des Gesamt-

Höhe von 210 T€ sowie in vier umfassende Wohnungsmoder-

bauvolumens).

nisierungen in Höhe von 139 T€.

Den Hauptanteil dieser Kosten nimmt dabei die umfassende
Sanierung der Wohnanlage 285 Mariendorf V mit rund

Ein regelmäßiger Bestandteil der aktivierungsfähigen Maß­

2.350 T€ ein. Neben der Instandsetzung der Fassade, der

nahmen war in den vergangenen Jahren immer die umfas-

Balkone und der Holz- Kastendoppelfenster wurde auch

sende Modernisierung und Instandsetzung von Einfamilien-

das Dach im Zusammenhang mit dem Dachgeschossausbau

häusern in der Gartenstadt Zehlendorf nach Nutzerwechsel.

erneuert, statisch ertüchtigt und entsprechend der EnEV-

2015 wurde aufgrund ausbleibender Kündigungen erstmalig

Vorgaben mit der erforderlichen Wärmedämmung versehen.

keine umfassende Sanierung in diesem Segment durchgeführt.

Die haustechnischen Anlagen wurden erneuert und die vor­handene Ölheizung auf Gasversorgung umgestellt. In allen

Wir haben auch im Jahr 2015 unsere Strategie fortgesetzt, im

35 Bestandswohnungen wurden die elektrischen Anlagen er-

Rahmen der Großen Instandsetzung ganzheitliche Gebäu-

neuert und die Bäder modernisiert – sofern noch nicht erfolgt.

deinstandsetzungen durchzuführen, die aufgrund des Sanie-

Außerdem wurde die vorhandene Durchfahrt in der Kurfür-

rungsumfanges teilweise in mehrere Bauabschnitte gegliedert

stenstraße 104 erweitert, so dass die Feuerwehrzufahrt für die

werden.

im hinteren Bereich zu errichtenden Neubauten sichergestellt

Für die Maßnahmen der Großen Instandsetzung wurden 2015

werden kann. Für die Durchfahrterweiterung musste die darü-

9.449 T€ an Investitionskosten aufgewandt.

ber liegende Wohnung unter hohem konstruktiven Aufwand
zurückgebaut werden.

19

20

Geschäftsbericht 2015

Beispielhaft für die Maßnahmen der Großen Instandsetzung

•	Auch im Jahr 2015 wurde die Umstellung von dezentralen

im Jahr 2015 stehen:

auf zentrale Heizungsanlagen in den Wohnanlagen der

•	Instandsetzung der denkmalgeschützten Putz-/Klinker­

Genossenschaft fortgeführt. Die wartungsintensiven und

fassade der Wohnanlage Steglitz I im ersten Bauabschnitt.

teilweise überalterten Gasetagenheizungen sollen durch

2015 wurden die Fassaden, Balkone und Dachbereiche

moderne zentrale Heizungssysteme ersetzt werden.

der Leydenallee 45 /Klingsorstr. 22 denkmalgerecht

Neben einer signifikanten Energieeinsparung werden

instand­gesetzt und das Kellermauerwerk abgedichtet. Als

auch ökologische Effekte erzielt. Nach den Wohnanlagen

besondere Gestaltung wurde die Wort-Bild-Marke der

110 Schöneberg sowie 604 und 605 Johannisthal I und II in

Genossenschaft aus Metall auf der Fassade Leydenallee 45

den Jahren 2013–14, folgte 2015 der erste Bauabschnitt der

angebracht. Die Kosten belaufen sich für den ersten Bau-

Umstellung der Heizung auf Fernwärme mit dezentraler

abschnitt auf ca. 618 T€. Im Jahr 2016 werden die Baumaß­

Warmwasserversorgung durch Wohnungsstationen in der

nahmen fortgeführt.

Wohnanlage 610 Pankow I–III mit 175 Wohnungen, für die
2.145 T€ investiert wurden.

•	In der Wohnanlage Gartenstadt Zehlendorf wurde mit der
Fassadensanierung der Hauszeile Berlepschstr. 41a – 45c

•	In der Wohnanlage 390 Dahlem III wurden 2015 umfas-

die seit Jahren in der Gartenstadt praktizierte umfassende

sende Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen

Gebäudeinstandsetzung nach denkmalgerechten Vorgaben

innerhalb und außerhalb der Wohnungen durchgeführt.

fortgeführt. Es erfolgte die komplette Instandsetzung der

Es erfolgte die Anbindung der Heizungsanlage an die vor-

Putzfassade nach restauratorischen Befunden mit Anbrin-

handene Nahwärmetrasse der Wohnanlage Dahlem II und

gung neuer Ornamente, der Abdichtung des Kellermauer-

die Zentralisierung der Warmwasserversorgung. Es wurden

werks, der Instandsetzung bzw. Erneuerung der Hausein-

die Bäder, sofern noch nicht erfolgt, modernisiert und noch

gangstreppen und Hauseingangstüren. Es wurden in diese

vorhandene Holzverbundfenster gegen isolierverglaste

Hauszeile insgesamt rund 733 T€ investiert.

Kunststofffenster ausgetauscht. Darüber hinaus wurden
noch weitere Baumaßnahmen zur nachhaltigen Energie-

•	Die denkmalgerechte Instandsetzung der Dächer in der

einsparung durchgeführt. Das Flachdach wurde komplett

Wohnanlage 550 Siemensstadt wurde 2015 mit dem vierten

erneuert und eine 20 cm starke Wärmedämmung einge-

und letzten Bauabschnitt in der Rieppelstraße 2 – 12

bracht. Die Straßenfassade, die bisher noch ungedämmt

fortgesetzt bzw. beendet. Es erfolgte die komplette Neuein-

war, erhielt eine Dämmung von 14 cm Stärke.

deckung der Dächer mit Biberschwänzen und die originalge-

Auch hier konnten finanzielle Fördermittel der KEBAB

treue Instandsetzung der Dachgauben. Die Schornsteinan-

in Höhe von 16 T€ in Anspruch genommen werden.

lagen wurden denkmalgerecht instandgesetzt bzw. konnten

Anschließend wurde die gesamte Fassade mit einem

auf den Gartenseiten zurückgebaut werden. Es sind hier

neuen, freundlichen Anstrich versehen.

wiederum ca. 535 T€ investiert worden.
•	Großer Wert wird nach wie vor auf die Instandsetzung der
•	Die Restaurierung des schmiedeeisernen Zaunes in der

Kastendoppelfenster aus Holz gelegt. Im Bestand befinden

Wohnanlage 560 Rother-Park wurde 2015 ebenfalls mit dem

sich diese überwiegend nur noch in den Gebäuden aus den

vierten und letzten Bauabschnitt fortgesetzt. Neben

Jahren 1904 – 1939, die fast ausnahmslos unter Denkmal-

der Instandsetzung des Zaunes erfolgte auch die Sanierung

schutz stehen. Diese Fenster mit einer Lebenszeit von teil­-

der Klinkerumfassungsmauer. Von den investierten 73 T€

weise mehr als 100 Jahren sollen erhalten bleiben und es

wurden durch Fördermittel des Landesdenkmalamtes Berlin

werden deshalb jedes Jahr erhebliche Investitionen zur

rund 18 T€ refinanziert.

regelmäßigen tischler- und malermäßigen Instandsetzung der
Holzfenster und Balkontüren getätigt. Im Berichtsjahr 2015
wurden insgesamt rund 660 T€ für Instandsetzungsmaßnahmen der Holzfenster in diversen Wohnanlagen investiert.

Geschäftsbericht 2015

•	Zur Verbesserung des Wohnumfeldes werden ebenfalls

Die Mitarbeiterinnen der Abteilung Soziale Dienste nehmen

regelmäßig erhebliche Investitionen getätigt. Vor allem im

sich den Wünschen der älteren bzw. durch Krankheit einge-

Fokus stehen hier die Treppenhaussanierungen. 2015 wur-

schränkten Wohnungsnutzer an und versuchen gemeinsam

den in den Wohnanlagen 190 Zehlendorf II a, 215 Zehlendorf

mit den Technikern bauliche Lösungen in und außerhalb der

III b, 580 Zehlendorf VIII, 601 Prenzlauer Berg II sowie 606

Wohnungen zu schaffen, die den Alltag erleichtern sollen.

Helenenhof umfassende Treppenhausinstandsetzungen mit

Das für solche Maßnahmen seit vielen Jahren bestehende

Gesamtkosten in Höhe von rund 200 T€ unter Berücksichti-

Budget für altengerechte bzw. barrierereduzierte Umbauten

gung der Auflagen des Denkmalschutzes durchgeführt.

wurde im Berichtszeitraum mit 73 T€ in Anspruch genommen.
Die Umbaumaßnahmen betrafen v.a. die Schaffung boden­

Um den Wohnungsbestand der Genossenschaft weiterhin at-

gleicher Duschen anstelle von Badewannen. Insgesamt

traktiv und zeitgemäß zu erhalten, werden nach Nutzerwech-

konnten 9 Bäder in dieser Form umgebaut werden, wobei in

seln die Wohnungen auf einen modernen Standard gebracht.

einigen Fällen eine Teilfinanzierung über die Pflegekassen

Im Berichtszeitraum 2015 wurden in insgesamt 129 Woh-

erfolgte.

nungen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen

Für Modernisierungsmaßnahmen auf Nutzerwunsch sind

nach Nutzerwechsel durchgeführt. Die Anzahl der Wohnungs-

die Kosten im Jahr 2015 im Vergleich zu den Vorjahren etwas

modernisierungen ist im Vergleich zum Vorjahr 2014 (127

gesunken und liegen nunmehr bei rund 50 T€ Investi­tions­

Modernisierungsmaßnahmen) gleichbleibend. Es wurden

volumen. Hier wurden hauptsächlich Fenstermodernisie-

2.009 T€ investiert, was einem durchschnittlichen Wert von

rungen durchgeführt.

rund 15,6 T€ pro Wohnungsmodernisierung entspricht.

Die Kosten der laufenden Instandhaltung und Nutzerwechselkosten bewegen sich mit insgesamt 2.435 T€ im geplanten

Neben der Erneuerung der Elektroinstallation werden hauptsächlich die Bäder und Küchen modernisiert. Es werden neue
Objekte und Armaturen eingebaut und Fliesenbeläge erneuert.
Dabei wird die Auswahl der Fliesen dem heutigen Standard
angepasst (größere Fliesenformate und zeitgemäße Dekore).
Wo es sich anbietet, werden die Grundrisse der Wohnungen
optimiert, um die Badsituation zu verbessern
(z.B. durch Abriss vorhandener Speisekammern).
Die vor allem in den Altbauten vorhandenen Holzböden
erfreuen sich bei den neuen Wohnungsnutzern großer
Beliebtheit und werden im Zuge des Wohnungswechsels
entweder durch die neuen Nutzer oder die Genossenschaft
entsprechend aufgearbeitet (geschliffen und versiegelt).
Das „Altern“ in der Gesellschaft und damit auch in der Genossenschaft ist ein Thema mit zunehmender Brisanz und die
Beamten-Wohnungs-Verein zu Berlin eG sieht sich deshalb in
der besonderen Verantwortung, Maßnahmen zu unterstützen,
die den Nutzern trotz altersbedingter- bzw. gesundheitlicher
Einschränkungen ein Verbleiben in ihrer Wohnung möglichst
lange ermöglichen.

Rahmen.

21

22

Geschäftsbericht 2015

Geschäftsbericht 2015

Organisation und Personal
Für unsere Verwaltungsleistungen gilt die Zielsetzung,

Den entscheidenden Beitrag zur Verwirklichung dieses

alle Geschäftsvorgänge zeit- und bedarfsgerecht für unsere

Anspruches leisten unsere Mitarbeiter. Diese verfügen über

Mitglieder zu erbringen.

ein hohes Maß an Qualifikation und Motivation, welches sie
regelmäßig im Sinne der Kundenzufriedenheit einsetzen.

Am Ende des Geschäftsjahres setzte die Genossenschaft folgenden Personalbestand zur Erbringung ihrer Dienste ein:

31. Dezember 2015

31. Dezember 2014

Mitarbeiter
gesamt

davon
Teilzeit

Mitarbeiter
gesamt

davon
Teilzeit

Vorstandsmitglieder	

2

-

2

-

Prokuristen	

1

-

1

-

Angestellte	

40

6

38

7

3

-

3

-

28

20

31

23

Betriebshandwerker	

2

-

2

-

Büroreinigung	

2

2

2

2

78

28

79

32

Auszubildende	
Hauswarte 	

	

Mit der gegenwärtigen Personalstruktur ist die Genossen-

Dazu trägt auch ein breit gefächertes Weiterbildungs- und

schaft in der Lage, alle mit der Verwaltung ihrer Bestände

Fortbildungsangebot bei. So fördern wir aktiv den Nachwuchs,

im Zusammenhang stehenden Aufgaben quantitativ und

unterstützen berufsbegleitende Fortbildungen und andere

qualitativ zu erfüllen. Der Personalbestand ist im Verhältnis

Aus- und Weiterbildungsmaßnahmen.

zum Bewirtschaftungsumfang zweckmäßig und hinsichtlich

Die Genossenschaft hat in den vergangenen Jahren erheblich

Mitarbeiterqualifikation solide.

in die räumliche Ausgestaltung und Ausstattung der Geschäfts-

Die Organisation der Genossenschaft orientiert sich an den

stelle investiert. Dabei wurde sie quantitativ erweitert und

betrieblichen Bedürfnissen. Dabei praktizieren wir einen Mix

qualitativ erheblich verbessert. Schwerpunkte der Investiti-

aus zweckmäßiger Aufgabenverteilung unter Berücksichtigung

onen 2015 liegen nunmehr auf dem Gebiet der regelmäßigen

der Qualifikation und Kompetenz der Mitarbeiter.

Ersatzinvestition bei der Betriebs- und Geschäftsausstattung.

Jederzeit ist die Beamten-Wohnungs-Verein zu Berlin eG

Auch die Ausstattung der gewerblichen Arbeitnehmer mit

bestrebt, ihre Mitarbeiter entsprechend deren Fähigkeiten

einer einheitlichen Arbeitskleidung hat neben dem einherge-

einzusetzen und individuell zu fördern. Wir bauen unsere

henden Imageeffekt in der Wahrnehmung in unseren Wohn-

Mitarbeiter systematisch auf und eröffnen Chancen, um sich

anlagen auch zur weiteren Identifikation bei den Mitarbeitern

weiterzuentwickeln.

und mit dem Genossenschaftsgedanken geführt.

23

24

Geschäftsbericht 2015

Die Mitarbeiter der Beamten-Wohnungs-Verein zu Berlin eG

schnittlich und hat unsere Erwartungen jederzeit erfüllt.

werden nach Prinzipien tariflicher und zeitgemäßer Vergütung

Entscheidend für diesen Erfolg ist die Leistungsbilanz unserer

entlohnt. Neben dem Geltungsbereich der wohnungswirt-

Mitarbeiter, die jedem Einzelnen ein hohes Maß an Kompetenz

schaftlichen Tarife finden ergänzend Betriebsvereinbarungen

und Leistungsvermögen abverlangt. In beispielgebender Art

Anwendung, die beispielsweise den Rahmen für die betrieb-

und Weise hat sich das Personal für das Wohl und die Zukunfts­

liche Altersversorgung oder für die Regelung der betrieblichen

fähigkeit unserer Genossenschaft eingesetzt. Der Vorstand

Arbeitszeit bilden. Der aktuell gültige Vergütungstarif für die

spricht an dieser Stelle allen Mitarbeitern ausdrücklichen

Beschäftigten der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft hat

Dank und Anerkennung aus.

noch eine Mindestlaufzeit bis zum 30.06.2017.

Auch den Mitarbeitern der Hennigsdorfer Siedelungsgesell-

Das Geschäftsergebnis im Geschäftsjahr 2015 war überdurch-

schaft mbH gilt unser Dank für ihr engagiertes Wirken.

Geschäftsbericht 2015

25

26

Geschäftsbericht 2015

Vermögenslage
In der untenstehenden Tabelle werden der Vermögensaufbau und die Kapitalstruktur in zusammengefasster Form dargestellt.
Die entsprechenden Vorjahreswerte sind zum Vergleich angegeben.

31. Dezember 2015
Gesamt

31. Dezember 2014

Veränderungen

Gesamt

T €

%

T €

%

T €

8,6

0,0

12,4

0,0

-3,8

230.038,0

88,8

224.846,3

88,2

5.191,7

243,1

0,1

243,1

0,1

0,0

18,0

0,0

62,2

0,0

-44,2

230.307,7

88,9

225.164,0

88,3

5.143,7

43,4

0,0

89,5

0,0

-46,1

Forderungen 	

982,7

0,4

1.495,1

0,6

-512,4

liquide Mittel 	

27.808,0

10,7

28.181,0

11,1

-373,0

Zwischensumme	

28.834,1

11,1

29.765,6

11,7

-931,5

259.141,8

100,0

254.929,6

100,0

4.212,2

AKTIVA

Langfristiger Bereich
Immaterielle Vermögensgegenstände 	
Sachanlagen	
Finanzanlagen	
Geldbeschaffungskosten	
Zwischensumme	
Mittel- und kurzfristiger Bereich
Vorratsvermögen	

Bilanzvolumen	

Geschäftsbericht 2015

31. Dezember 2015
Gesamt

31. Dezember 2014

Veränderungen

Gesamt

T €

%

T €

%

T €

144.080,3

55,6

136.039,2

53,4

8.041,1

7.840,0

3,0

7.000,1

2,7

839,9

97.682,6

37,7

103.235,7

40,5

-5.553,1

249.602,9

96,3

246.275,0

96,6

3.327,9

1.716,0

0,7

1.824,8

0,7

-108,8

6.590,2

2,5

5.777,4

2,3

812,8

Dividendenausschüttung	

1.232,7

0,5

1.052,4

0,4

180,3

Zwischensumme	

9.538,9

3,7

8.654,6

3,4

884,3

259.141,8

100,0

254.929,6

100,0

4.212,2

PASSIVA

Langfristiger Bereich
Eigenkapital 	
Rückstellungen	
Fremdkapital	
Zwischensumme	
Mittel- und kurzfristiger Bereich
Andere Rückstellungen 	
Verbindlichkeiten und passive
Rechnungsabgrenzungsposten		

Bilanzvolumen	

Das Sachanlagevermögen hat sich um 5.191,7 T€ erhöht. Die

Die dem Unternehmen zur Verfügung stehenden Mittel

Zunahme beruht im Wesentlichen darauf, dass die Zugänge

finanzieren – neben langfristigen Vermögenswerten – noch

von 11.886,2 T€ und die Zuschreibungen von 5.032,2 T€

Werte in der Größenordnung von 19,3 Mio. € im mittel- und

die Abschreibungen in Höhe von 11.726,7 T€ übersteigen.

kurzfristigen Bereich, was einer Minderung von ca. 10 %

Im Berichtsjahr wurden außerplanmäßige Abschreibungen

zum Vorjahreswert entspricht.

auf Wohngebäude in Höhe von 4.505 T€ vorgenommen.

Der Vermögensaufbau ist hinsichtlich der Fristigkeit der

Die Eigenkapitalquote ist um 5,9 % auf 55,6 % angestiegen,

Vermögens- und Schuldposten vollständig ausgeglichen.

wobei insgesamt 5,0 Mio. € den Rücklagen zugeführt werden

Die Vermögenslage der Genossenschaft ist geordnet und

konnten. Der Anteil des langfristigen Vermögens am Gesamt-

die Deckungsverhältnisse sind als sehr gut zu bezeichnen.

vermögen hat sich leicht erhöht und beträgt nunmehr 88,9 %,
wobei sich in gleicher Größenordnung die liquiden Mittel, die
Forderungen und das Vorratsvermögen vermindert haben.
Der Anteil der langfristigen Finanzierung hat sich leicht auf
96,3 % verringert.

27

28

Geschäftsbericht 2015

Das Eigenkapital setzt sich wie folgt zusammen:

31. Dezember 2015

31. Dezember 2014

Veränderungen

T €

T €

T €

Geschäftsguthaben der
verbleibenden Mitglieder 		

33.821,0

30.735,6

3.085,4

Ergebnisrücklagen	

110.115,0

105.150,0

4.965,0

1.233,1

1.055,9

177,2

-1.232,7

-1.052,4

-180,3

143,9

150,1

-6,2

144.080,3

136.039,2

8.041,1

Bilanzgewinn/-verlust	
Dividendenausschüttung	
Sonderposten mit Rücklageanteil	
	

Geschäftsbericht 2015

29

30

Geschäftsbericht 2015

Finanzlage
Die Finanzlage der Genossenschaft ist geordnet. Die Liquidi-

verminderte sich damit um 373,0 T€ gegenüber dem Vorjahr.

tät war jederzeit sichergestellt. Die Genossenschaft konnte

Die Abnahme resultiert im Wesentlichen aus dem Mittelab-

ihren Zahlungsverpflichtungen jederzeit unter Einhaltung der

fluss aus der Investitions- und Finanzierungstätigkeit, der den

Zahlungsziele in vollem Umfang nachkommen. Zum 31.12.2015

Mittelzufluss aus der laufenden Geschäftstätigkeit übersteigt.

verfügte die Genossenschaft über einen Finanzmittelbestand
in Höhe von 27,8 Mio. €, von denen über Jahresultimo 15,2 Mio.
€ höherverzinslich angelegt waren. Der Finanzmittelbestand

Die nachfolgende Kapitalflussrechnung macht die Herkunft und Verwendung der geflossenen Finanzmittel transparent:

01. Januar – 31. Dezember 2015 01. Januar – 31. Dezember 2014
T €

T €

Jahresüberschuss	

6.194,6

6.089,5

Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens			

11.732,8

8.217,9

Zuschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens	

-5.032,2

-0,5

Zunahme der Rückstellungen	

658,1

614,5

sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen / Erträge			

-310,5

-723,6

Gewinne/Verluste aus Abgängen von Anlagevermögen	

-13,2

1,0

Abnahme (+)/Zunahme (-) der Vorräte, der Forderungen	
aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva 			

534,7

309,7

Abnahme (+)/Zunahme (-) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen 	
und Leistungen sowie anderer Passiva				

1.026,0

1.651,3

Zinsaufwendungen/-erträge	

2.983,4

3.539,5

-57,3

-48,0

186,0

131,6

17.902,4

19.782,9

Mittelzufluss (+) / Mittelabfluss (–)
aus laufender Geschäftstätigkeit

Ertragsteuerzahlungen	
Ertragsteueraufwand/-ertrag	
Cash-Flow aus laufender Geschäftstätigkeit		

		

Geschäftsbericht 2015

01. Januar – 31. Dezember 2015 01. Januar – 31. Dezember 2014
T €

T €

Auszahlung aus der planmäßigen Tilgung von Krediten	

-3.476,3

-4.462,4

Veränderung der Geschäftsguthaben verbleibender Mitglieder	

3.085,4

4.390,1

853,5

0,0

Auszahlung aus der außerplanmäßigen Tilgung von Krediten	

-2.930,3

-4.308,0

Dividendenausschüttung des Vorjahres	

-1.052,3

-853,2

Gezahlte Zinsen	

-3.287,3

-3.826,2

103,3

98,3

-6.704,0

-8.961,4

T €

T €

-11.888,5

-7.057,1

Mittelzufluss (+) / Mittelabfluss (–)
aus Finanzierungstätigkeit

Einzahlungen aus der Aufnahme von Krediten	

Einnahmen aus Zuschüssen	
Cash-Flow aus Finanzierungstätigkeit	
Mittelzufluss (+) / Mittelabfluss (–)
aus Investitionstätigkeit
Auszahlungen für Investitionen in das Anlagevermögen	
Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen
des Anlagevermögens 	
Erhaltene Zinsen	
Cash-Flow aus Investitionstätigkeit	
	

Entwicklung des Finanzmittelbestandes
Stand 01. Januar	
Veränderung des Liquiditätssaldos	
Stand Stichtag	

	
13,2

9,2

303,9

286,7

-11.571,4

-6.761,2

-373,0

4.060,3

T €

T €

28.181,0

24.120,7

-373,0

4.060,3

27.808,0

28.181,0

31

32

Geschäftsbericht 2015

Ertragslage
Das wirtschaftliche Ergebnis der Geschäftstätigkeit der Genossenschaft wird in der Ertragslage zusammengefasst und zeigt im
Vergleich zum Vorjahr folgendes Bild:

01. Januar – 31. Dezember 2015 01. Januar – 31. Dezember 2014

Veränderungen

T €

%

T €

%

T €

47.823,0

88,2

47.442,3

97,4

380,7

6.243,3

11,5

1.419,7

2,9

4.823,6

161,1

0,3

-173,8

-0,3

334,9

54.227,4

100,0

48.688,2

100,0

5.539,2

Betriebskosten und Grundsteuern	

-12.092,8

22,3

-12.008,2

-24,6

-84,6

Instandhaltungsaufwand	

-14.016,0

25,8

-11.865,4

-24,4

-2.150,6

Personalaufwand	

-4.501,1

8,3

-5.051,3

-10,4

550,2

Abschreibungen	

-11.732,8

21,6

-8.217,8

-16,9

-3.515,0

Zinsaufwand	

-3.336,4

6,2

-3.852,2

-7,9

515,8

Übrige Aufwendungen	

-1.551,5

2,9

-1.451,5

-3,0

-100,0

Betriebsaufwand	

-47.230,6

-87,1

-42.446,4

-87,2

-4.784,2

Geschäftsergebnis	

6.996,8

12,9

6.241,8

12,8

755,0

-616,2

-1,1

-20,7

0,0

-595,5

6.380,6

11,8

6.221,1

12,8

159,5

-186,0

-0,4

-131,6

-0,3

-54,4

6.194,6

11,4

6.089,5

12,5

105,1

Umsatzerlöse aus
der Hausbewirtschaftung	
Sonstige Umsatzerlöse und Erträge	
Bestandsveränderungen	
Betriebsleistung	

Zins- und Beteiligungsergebnis	
Ergebnis vor Steuern	
Ertragsabhängige Steuern	
Ergebnis	

Das Jahresergebnis 2015 in Höhe von 6.194,6 T€ hat sich

Die aufgestellten Erfolgspläne der Genossenschaft lassen

gegenüber dem Vorjahr um 105,1 T€ erhöht. Die positive

für den Planungshorizont bis zum Jahre 2020 positive Jahres­-

Entwicklung ist im Wesentlichen auf den Bereich Unter-

ergebnisse bei moderat anwachsender Betriebsleistung erwar-

nehmensentwicklung zurückzuführen, was vor allem durch

ten, so dass die Ertragslage der Genossenschaft als sehr gut

Zuschreibungen im Anlagevermögen begründet ist.

bewertet werden kann.

Geschäftsbericht 2015

33

34

Geschäftsbericht 2015

Geschäftsbericht 2015

Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung
Die Beamten-Wohnungs-Verein zu Berlin eG prüft kontinu­

Das betriebliche Rechnungswesen stellt sicher, dass unter­

ierlich und strategisch sich bietende Chancen, durch die die

nehmerische Sachverhalte bilanziell erfasst, aufbereitet

Weiterentwicklung der Genossenschaft ermöglicht und das

und gewürdigt sowie in die Rechnungslegung übernommen

Vermietungsangebot für unsere Mitglieder ausgebaut wer-

werden. Die geeignete personelle Ausstattung und die Ver­

den können. Um damit einhergehende Risiken weitgehend

wendung von zertifizierten Softwareprodukten bilden die

abschätzen und kontrollieren zu können, wurde ein Risiko­

Grundlage für einen ordnungsgemäßen, einheitlichen und

managementsystem implementiert, welches wesentliche

kontinuierlichen Rechnungslegungsprozess. Die klare Abgren-

Risiken identifiziert, misst, steuert und überwacht.

zung der Verantwortungsbereiche (Geschäftsverteilungsplan)
sowie umfassende Kontroll- und Überprüfungsmechanismen,

Ausgehend von Unternehmenszielen und der satzungsge-

insbesondere Plausibilitätskontrollen und das Vier-Augen-

mäßen Unternehmensstrategie, der Struktur des Risiko-

Prinzip, stellen eine korrekte und aussagefähige Rechnungs­

managements und den Methoden zur Risikobegrenzung,

legung sicher.

wurde eine Vorgehensweise zur praktischen Umsetzung des

Satzungsgemäß prüft der Prüfungsverband jährlich die

Überwachungssystems festgelegt. Auf dieser Basis wird den

­wirtschaftlichen Verhältnisse und die Ordnungsmäßigkeit

Gremien im Rahmen der quartalsweisen Berichterstattung

der Geschäftsführung, was das interne Risikomanagement­

auch diesbezüglich berichtet.

system und die Tätigkeit des Aufsichtsrates zusätzlich ergänzt.

Unsere Genossenschaft ist im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit

Unser wirtschaftliches Handeln zur Erfüllung des Förder-

branchenüblichen Risiken ausgesetzt.

auftrages bietet gleichzeitig Ansätze für große Chancen. Wir

Das Risikomanagementsystem erfasst wesentliche Unterneh-

sind besonders erfolgreich, wenn wir die Bedürfnisse unserer

mensaktivitäten und beinhaltet auf Basis unserer defensiven

Mitglieder in den Mittelpunkt unserer Aktivitäten stellen.

Risikostrategie neben dem internen Überwachungssystem

Das Erschließen und Nutzen von Chancen schafft wiederum

und Controlling auch ein systematisches und permanentes

Mehrwert für unsere Mitglieder und sichert die Wettbewerbs­

Vorgehen hinsichtlich Risikoinventur, -controlling und Risiko-

fähigkeit unserer Genossenschaft. Das frühzeitige und regel-

reporting.

mäßige Identifizieren, Analysieren und Nutzen von Chancen
erfolgt auf Vorstandsebene und in den einzelnen Unterneh-

Ein essenzieller Bestandteil der Risikomanagementsystems ist

mensbereichen. Wir beschäftigen uns hierbei intensiv mit

der regelmäßige Planungsprozess, der sich im Wesentlichen

Nutzerwünschen und Nachfragetrends, Markt- und Wettbe-

über den Mittelfristzeitraum erstreckt und durch ein kontinu-

werbsanalysen, Immobilien- und Liegenschafts­vakanzen,

ierliches Berichtswesen ergänzt wird.

relevanten Kostengrößen und wesentlichen Erfolgsfaktoren.
Unsere risikopolitischen Grundsätze sind aus unserem Förde-

Das Reporting beinhaltet dabei als Schwerpunkt das Kenn­

rauftrag und den darauf aufbauenden Unternehmens­zielen

zahlenmanagement, welches sich auf Kennzahlen der Ver­

abgeleitet und darauf gerichtet,

mietung, der baulichen Instandhaltung, des Cashflow, der

• risikoreiche Geschäfte zu vermeiden,

Liquidität und der Bilanzstruktur fokussiert. Über Risiken

• Risiko- und Ergebnisverantwortung zu vereinigen,

oder Fehlentwicklungen, die möglicherweise außerhalb der

•R
 isiken – sofern möglich und wirtschaftlich vertretbar –

regelmäßigen Berichtszeiträume auftreten, wird im Bedarfs-

durch den Abschluss von Versicherungen zu verlagern,

fall sofort berichtet.

• d as Schadensausmaß und die Eintrittswahrscheinlichkeit
von Risiken durch geeignete Aktivitäten zu vermindern

Durch strukturierte und regelmäßige Kommunikations­
prozesse innerhalb der Führungsebene haben alle Entscheidungsträger jederzeit über alle relevanten wirtschaftlichen
bzw. unternehmerischen Entwicklungen Kenntnis.

bzw. zu begrenzen,
• f ür die selbst zu tragenden Risiken ausreichende Risiko­
vorsorge zu treffen.

35

36

Geschäftsbericht 2015

Im Rahmen einer Chancen-Risiken-Analyse haben wir die

Strategisch ist die Beamten-Wohnungs-Verein zu Berlin eG

maßgeblichen Risiken und Chancen identifiziert, die sich im

zukunftssicher aufgestellt und es ist kein inhärentes Risiko

Rahmen unserer Geschäftstätigkeit ergeben. Sofern nicht

erkennbar, dass sich Markttrends abzeichnen, denen seitens

explizit erwähnt, ergaben sich hinsichtlich der Einzelrisiken

der Genossenschaft nicht durch ein adäquates Wohnungsan-

und Chancen im Vergleich zum Vorjahr keine wesentlichen

gebot entsprochen werden könnte. Auch sind keine makroöko-

Änderungen.

nomischen Risiken erkennbar, welche maßgeblich negativen
Einfluss auf die Unternehmensfinanzierung nehmen könnten

Zu den vorrangigen Risiken der Beamten-Wohnungs-Verein

oder einen Preisverfall anzeigen. Strategisch wird jedoch die

zu Berlin eG gehören:

Individualisierung der Nachfrage auch unser Wohnungsangebot beeinflussen. Hierbei dürften der Anpassungsbedarf für

·	 das strategische Branchenrisiko

die alternde Bevölkerung sowie die Integration von Migranten

·	 das Vermietungsrisiko

eine zentrale Rolle spielen.

·	 Baukosten -und Betriebsrisiken
·	 finanzielle Risiken

Vermietungsrisiko

·	 rechtliche und steuerliche Risiken

In Anbetracht der Entwicklungen auf dem Berliner Woh-

·	 die IT-Risiken

nungsmarkt ist auch für die Folgejahre mit einer geringen und

·	 interne Risiken aufgrund Organisation und Personal

tendenziell weiter abnehmenden Leerstandsquote zu rechnen.
Seit Jahren präsentiert sich unsere Genossenschaft mit einer

Mit Hilfe von Wettbewerbs- und Umfeldanalysen sowie

Leerstands- und Erlösschmälerungsquote deutlich unterhalb

Marktbeobachtungen erfassen wir nicht nur Risiken, sondern

von einem Prozent. Rechnete man bislang klassischerweise

auch Chancen, die sich positiv auf unser Vermietungs- und

mit 2 % Ausfallrisiko als durchschnittlichen Branchenerfah-

Dienstleistungsangebot auswirken, den Vermietungserfolg

rungswert, oszilliert die Leerstandsquote bei der Beamten-

beeinflussen und sich auf unsere Kostenstruktur bzw. Effizienz

Wohnungs-Verein zu Berlin eG inzwischen um einen Wert

auswirken. Risiken und Chancen, von denen wir erwarten,

0,25 %.

dass sie eintreten, haben wir in unserer Planungsrechnung

Neben einem funktionierenden Verwaltungsapparat hat

bereits berücksichtigt. Im Folgenden berichten wir daher über

dieser Zustand multifaktorielle Gründe. Berlin ist als Vermie-

interne und externe Entwicklungen als Risiken und Chancen,

termarkt und damit von nachhaltiger Wohnungsnachfrage

die zu einer negativen beziehungsweise positiven Abweichung

gekennzeichnet. Die prognostizierte Bevölkerungszunahme

von unseren Planungen führen können.

lässt einen Gefährdungsanstieg durch ausbleibende oder
erschwerte Vermietung in den nächsten Jahren nicht erwarten.

Strategisches Branchenrisiko

Auch lassen die Einkommensprognose der Haushalte, die

Für unsere geschäftliche Entwicklung sind die Bevölkerungs-

Sozialstruktur unserer Mitglieder, die Wohnungsstruktur im

und Haushaltsentwicklung, die Tendenzen zur Alterung der

Verhältnis zum Nachfrageverhalten unserer Mitglieder nicht

Gesellschaft, die Bevölkerungsentwicklungsprognose, die

auf ein besonderes Gefährdungspotenzial schließen.

Internationalisierung der Berliner Bevölkerung, die sozi-

Die Genossenschaft realisiert aktuell und in den kommenden

ale und die Einkommensentwicklung sowie der steigende

Jahren Neubauvorhaben. Diese Entscheidung resultiert aus

Wohnflächenverbrauch der privaten Haushalte von zentraler

der aktuellen Marktentwicklung, der enormen Nachfrage

Bedeutung. Auch können sich potenziell makroökonomische

nach Wohnraum und einer gewünschten Abrundung unseres

Risiken aus weltwirtschaftlichen Krisen ergeben, die sich

Wohnungsportfolios. Im Zuge von Neubaumaßnahmen

je nach Verlauf auch negativ auf unsere Genossenschaft

entstehen jedoch neue Risiken (z.B. Kostensteigerungsrisiken,

auswirken können. Dies könnte zum Beispiel die Refinanzie-

Erstvermietungsrisiko, Rentabilitätsrisiko), welche in der

rungsmöglichkeiten an den Kapitalmärkten erschweren oder

Risikobetrachtung eingeschlossen werden.

die Inflation negativ beeinflussen.

Geschäftsbericht 2015

Baukosten- und Betriebsrisiken
Im Bereich des Bauleistungsengagements bestehen das

sich nicht im Anlageportfolio der Beamten-Wohnungs-Verein

allgemeine Kostensteigerungsrisiko, das Risiko der Baustoff-

zu Berlin eG. Eine Verschlechterung der Sozialstruktur in der

beschaffung, das Risiko der Mehrkosten bei Insolvenz der

Hauptstadt könnte im Ergebnis zu erhöhten Forderungsaus­

Auftragnehmer, das Risiko von Baumängeln und das Risiko

fällen bei den Wohnraummieten führen. Die Genossenschaft

ungeplanter Nachträge.

begegnet diesem Risiko mit einem durchsetzungsfähigen

Bei Komplettmodernisierungen und Neubaumaßnahmen

Mietinkasso und sozialer Mietschuldenberatung.

besteht außerdem das Risiko der Rentabilität der Investiti-

Die Genossenschaft verfügt stets über Liquiditätsreserven in

onen. Dieses kann eintreten, wenn die Genossenschaft die für

ausreichender Höhe.

die Rentabilität avisierten Zielgrößen aus unterschiedlichen
Gründen nicht erreicht, sich die Bau- oder Finanzierungs­

Rechtliche und steuerliche Risiken

kosten für einzelne Maßnahmen erhöhen oder aus unterneh-

Rechtliche Risiken können zu Verlusten, ungeplanten Bau­

menspolitischen Gründen auf kostendeckende Umlagen oder

kosten oder Bauverzug führen, sofern beispielhaft rechtliche

Neuvermietungsentgelte verzichtet wird.

Vorschriften nicht eingehalten werden, neue oder geänderte
Gesetze nicht zur faktischen Umsetzung gelangen oder Ver-

Die Folgen aus den Baukosten- und Betriebsrisiken werden –

träge nicht die notwendige rechtliche Absicherung enthalten.

sofern möglich – durch versicherungsvertraglichen Deckungs-

Durch externe und interne Rechtsberatung, Verbandsinforma-

schutz eingeschränkt und finden in der Planungsrechnung

tionen, dem Einsatz von Versicherungen und das Nutzen von

Berücksichtigung.

Literatur- und Branchenrecherche identifizieren wir dies-

Der allgemein erkennbare Preisauftrieb im Bereich Bau wäre

bezügliche Risiken und dämmen diese wirksam ein. Aktuell

durch das Heben bestehender Mietpreissteigerungspotenziale

sind keine rechtlichen oder steuerlichen Änderungen vakant,

oder durch Entschuldungsgewinne wirtschaftlich kompensierbar.

welche maßgeblich negativen Einfluss auf die betriebliche
Entwicklung nehmen könnten und nicht bereits

Finanzielle Risiken

in den Planungsrechnungen Einfluss gefunden hätten.

Im Zuge von Umschuldungen und Prolongationen sind grund­
sätzlich Zinsänderungsrisiken vorhanden. Das Zinsänderungs-

IT-Risiken

risiko, bezogen auf das Darlehensportfolio, wird durch einen

Aufgrund der hohen Prozessautomatisierung und IT-Unter-

abgestimmten Laufzeitenfächer bei den Kreditengagements

stützung stellt ein Ausfall des IT-Systems ein hohes Risiko

und ggf. durch den Einsatz von Zinsabsicherungsinstrumenten

für die Beamten-Wohnungs-Verein zu Berlin eG dar, was zu

reduziert. Sollten erhöhte Neukreditaufnahmen im Zuge der

erheblichen Störungen der Geschäftsabläufe führen könnte.

Bestandserweiterungsstrategie erforderlich werden, erhöhen

Darüber hinaus können unerlaubte interne oder externe

sich damit auch die Zinsänderungsrisiken. Dieses wird jedoch

Zugriffe Schäden zur Folge haben, denen wirksam entgegen

durch das anhaltend moderate Zinsniveau ebenso begrenzt,

zu wirken ist. Die Beamten-Wohnungs-Verein zu Berlin

wie durch den bevorzugten Einsatz zinsgünstiger KfW-Mittel

eG unterhält deshalb mit ihren spezialisierten externen

für die geplanten Neukreditaufnahmen und einen ausgewo-

IT-Dienstleistern Betriebs-, Wartungs- und Administrati-

genen Eigenkapitaleinsatz.

onsverträge sowie wirksame Überwachungsmechanismen,

Variabel verzinsliche Darlehen mit erhöhtem Zinsänderungs-

womit den Risiken eines Systemausfalls und damit einher-

risiko hat die Genossenschaft nicht im Einsatz. Auch differen-

gehenden Datenverlust entgegen gewirkt wird. Die Systeme

ziert sich das Zinsänderungsrisiko aufgrund unterschiedlicher

sowie Notfall- und Krisenprozesse werden zudem fortlaufend

Zinsbindungsfristen von bis zu 30 Jahren.

überprüft und Stabilitätsrisiken für kritische Prozesse damit

Geldanlageprodukte der Genossenschaft haben kurz- bis

weiter minimiert. Darüber hinaus investiert die Genossen-

mittelfristigen Anlagehorizont und deren Zinsänderungsrisiko

schaft maßgeblich in den Bereich elektronische Medien, um

wird bei der Planung des Zins- und Beteiligungsergebnisses

das technologische Risiko weiter zu dezimieren und parallel

konservativ berücksichtigt. Spekulative Anlageprodukte finden

Effizienz- bzw. Qualitätseffekte zu heben.

37

38

Geschäftsbericht 2015

Gleichzeitig hat sie frühzeitig begonnen, eine in den nächsten
Jahren erforderlich werdende Umstellung auf eine neue
wohnungswirtschaftliche Software vorzubereiten und sich
bietende Alternativen auch hinsichtlich der Umstellungs-,
Betriebs- und Weiterentwicklungsrisiken zu prüfen.

• d er soliden Finanzierungsstruktur und komfortablen Eigenkapitalquote,
• d en hohen stillen Reserven bei der bilanziellen Bewertung
des Immobilienvermögens,
• d em attraktiven baulichen Zustand und Architektur der
Wohngebäude in guten Wohnlagen,

Interne Organisation und Personal
Einen entscheidenden Faktor für den geschäftlichen Erfolg

• d em Umstand, in der Rechtsform einer Genossenschaft
organisiert zu sein,

stellen unsere Mitarbeiter und damit deren Professionalität,

• dem aktuell günstigen Zinsniveau,

Expertise, Erfahrungen und Engagement dar.

• d em bestehenden Erfahrungsgewinn bei Mitarbeitern und

Es besteht grundsätzlich das Risiko, dass gute und qualifizierte
Mitarbeiter mit wertvollem Know-how nicht im Unternehmen
gehalten werden können. Durch ein modernes Arbeitsumfeld

Management,
• d em überdurchschnittlichen Cashflow aus laufender
Geschäftstätigkeit.

und fördernde Personalpolitik wirken wir diesem Risiko
entgegen. Zentrale Elemente unserer Personalpolitik sind

Gesamtaussage zur Risikosituation

zudem eine faire und tarifvertragliche Vergütung, die Offerte

Nach unserer Einschätzung und nach Überprüfung der

von Entwicklungsperspektiven und die gelebte Integration von

Risikolage sind wir keinen Risiken ausgesetzt, die unseren

Beruf und Familie.

Fortbestand direkt oder indirekt gefährden könnten. Die

Seit Jahren bildet die Genossenschaft Kaufleute der Immobili-

Gesamtrisikolage hat sich im Geschäftsjahr 2015 nicht

enwirtschaft aus. Damit erfüllen wir nicht nur eine gesellschaft­

wesentlich gegenüber der der Vorjahre verändert. Zudem

liche Verpflichtung, sondern bieten den Auszubildenden

haben sich keine Einzelrisiken verstärkt herausgebildet oder

Möglichkeiten eines beruflichen Einstiegs bei Personalfluktu-

in ihrer Gesamtheit zu Lasten der Chancen negativ gewichtet.

ation. Derzeit lässt die geringe Mitarbeiterfluktuation bei der

Darüber hinaus sind auch keine Risiken zu identifizieren, die

Beamten-Wohnungs-Verein zu Berlin eG eine enge Mitarbei-

den Fortbestand der Tochtergesellschaft gefährden oder durch

terbindung erkennen.

den bestehenden Ergebnis- und Gewinnabführungsvertrag zu
wirtschaftlich maßgeblichen Belastungen für die Genossen-

Für die Genossenschaft überwiegen zusammengefasst

schaft führen können.

betrachtet, nicht zuletzt aufgrund der stabilen Entwicklung

Im Gegenteil: der Berliner Wohnungsmarkt und damit die

im Kerngeschäft der Hausbewirtschaftung, die Chancen. Ein

Wohnungsvermietung zeigt in allen ökonomischen Erwartungen

gelebter Grundsatz ist: Risiken werden nur eingegangen,

eine positive Ausrichtung. Die identifizierten Risiken stufen wir

wenn diese unvermeidlich sind bzw. ihnen adäquate Chancen

als unterdurchschnittlich moderat und beherrschbar ein.

gegenüber stehen.

Für die eingeschätzten Risiken kann davon ausgegangen werden, dass die geplante Liquidität die jederzeitige kurzfristige

Chancen ergeben sich vor allem aus:

Bewältigung eines eventuellen Risikoeintritts erlaubt.

• der geringen Leerstands- und Fluktuationsrate der
­Genossenschaft,
• dem Vermietungsstandort Berlin, welcher hervorragende
Wachstumsaussichten bietet,
• den langjährigen Geschäfts- und Kooperationsbeziehungen,
• den unterdurchschnittlichen Nutzungsentgelten, welche eine
nachhaltige Nachfrage sichern,
• dem mehr als 17.000 Personen umfassenden Mitgliederbestand, der eine solide Geschäfts- und Nachfragebasis bietet,
• dem positiven Image,

Nach Abschluss des Geschäftsjahres 2015 haben sich keine
weiteren über den berichteten Umfang hinausgehenden
Geschäftsvorfälle ergeben.

Geschäftsbericht 2015

Strategische Entwicklung – Ein Ausblick
Der Berliner Wohnungsmarkt wird größer, differenzierter,

Für uns wird neben dem Ankauf von Immobilienbeständen

schneller und tendenziell weiterhin teurer.

auch der Neubau zu einer weiteren Säule unserer Bestands­
erweiterungsstrategie. Das Richtfest für das erste größere

Zu dem jährlichen Bevölkerungswachstum Berlins um

Neubauvorhaben seit Jahren in Berlin-Mariendorf mit

ca. 40.000 Zuzügler kamen im Jahr 2015 noch ca. 80.000

60 Wohnungen erfolgte im April dieses Jahres. Parallel

Ankömmlinge mit Flüchtlingsstatus hinzu. Damit wuchs

hierzu haben inzwischen die Bauarbeiten für ein weiteres

die Hauptstadt um schätzungsweise 120.000 Menschen und

genossenschaftliches Wohnbrauprojekt in Berlin-Pankow

damit um rund 3,5 %. Experten erwarten hier einen stabilen

mit mehr als 80 Wohnungen begonnen.

Trend mit insgesamt etwa 60.000 –90.000 Neuankömmlingen
jährlich.

Die Perspektiven für den Berliner Wohnungsmarkt führen
uns zu einem positiven Chancen / Risiken –Szenario, welches

Einhergehend mit dem Bevölkerungswachstum steigt die

für die nächsten Jahre weder wirtschaftliche noch finanzielle

Wirtschaftsleistung insbesondere in den Bereichen der

Engpässe erwarten lassen. Im Gegenteil ist bei planmäßigem

Grundversorgung, wie Wohnraum, Einzelhandel, Handwerk und

Geschäftsverlauf mit einer weiteren Verbesserung der Effi­

Gesundheitswesen an. Aber auch Verwaltung und Dienstleister

zienz, der betriebswirtschaftlichen Kennzahlen und der

benötigen perspektivisch mehr Mitarbeiter, was sich wiederum

Finanzierungsstruktur zu rechnen. Insbesondere hat die

günstig auf die Beschäftigungssituation in der Hauptstadt

konservative Geschäftspolitik der jüngeren Vergangenheit mit

auswirken wird. Der in den Vorjahren eher hochwertige Woh-

maßgeblicher Rücklagenbildung und verstärktem Schulden-

nungsneubau wird notwendigerweise eine adäquate Ergänzung

dienst dazu geführt, dass die Bestandserweiterungsstrategie

in den günstigen Segmenten finden müssen.

als Managementaufgabe größeres Gewicht erhalten kann.
Unsere unternehmerischen Anstrengungen konzentrieren

Der Wohnungsmarkt in Berlin bleibt ungeachtet gesteigerter

sich in der Zukunft auf folgende Bereiche:

Neubauplanungen weiter ein Vermietermarkt. Der Ankauf

• n achhaltige wertsteigernde Bestandsbewirtschaftung bei

gebrauchter Immobilien oder von unbebauten Grundstücken

hohem Vermietungserfolg,

wird aufgrund des zunehmend knapper werdenden Angebotes

• n achhaltige Mitgliederzufriedenheit,

erschwert. Wohnungsunternehmen (kommunale und private

•M
 aßnahmen der technischen und baulichen Gebäudeerhal-

Wohnraumanbieter als auch Genossenschaften) werden ihre

tung unter Beachtung unserer ökonomischen, energetischen

Bestände dennoch vergrößern bzw. Nachverdichtungspoten-

und sozialen Zielsetzungen,

ziale nutzen. Für einkommensschwächere Mieter wurde ein

•P
 rüfung und Umsetzung von Möglichkeiten der Bestands­

langfristiges Wohnungsbauförderprogramm im Umfang von

erweiterung im Sinne von Zukauf von Bestandsimmobilien

600 Mio. Euro angestoßen.

und Neubaumaßnahmen.

Die Zukunftsaussichten der Beamten-Wohnungs-Verein zu

Bei der geschäftspolitischen Entwicklung werden wir

Berlin eG bleiben in diesem Marktumfeld weiter positiv:

­nachfolgende Aspekte im Besonderen beachten:

Die nachhaltig wirtschaftlichen Investitionen in die Bestände
sowie die strategische Ausrichtung unserer Genossenschaft
werden sich in den folgenden Jahren weiterhin positiv auf
die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage auswirken. Die
geschäftliche Entwicklung der ersten Monate des Jahres 2016
bestätigen diese Einschätzung.
Insbesondere verschafft uns das positive Preis-LeistungsVerhältnis unserer Dienstleistungen rege Wohnungsnachfrage
und Mitgliederwachstum.

39

40

Geschäftsbericht 2015

Hausbewirtschaftung

Mitgliederbindung und Mitgliedernutzen

Hinsichtlich des Vermietungsergebnisses befindet sich die Ge-

Die Genossenschaft hat kontinuierlich zeitgemäße Konzepte

nossenschaft auf dem Niveau des betrieblichen Optimums und

und Ideen entwickelt bzw. umgesetzt, die helfen, die Bindungs­

eine signifikante Steigerung der Vermietungsquote ist nicht zu

wirkung der Mitglieder an ihre Genossenschaft zu verstärken

erwarten. Hinsichtlich der Entwicklung der Nutzungsgebühren

und wird diese Qualität auch zukünftig erhalten. Besonderes

bestehen im Hinblick auf heranzuziehende Mietspiegelwerte

Augenmerk richtet sich dabei auf die Erfüllung des Förderauf-

oder ortsübliche Neuvermietungsentgelte Erhöhungspoten-

trages und der Steigerung des Mitgliedernutzens. Auch sehen

ziale, welche die Genossenschaft mit Blick auf den satzungs-

wir grundsätzlich Vorteile in dem sich bereits seit Jahren

gemäßen Auftrag nicht vollständig erschließen wird. Nach

dynamisch erhöhenden Mitgliederbestand. Sichert dieser doch

unserem internen Miethöhesystem werden jedoch bestehende

beständige Wohnungsnachfrage und ist Ausdruck der positiven

Mietniveauunterschiede für vergleichbaren Wohnraum auch

Wahrnehmung unserer Geschäfts­politik.

in den Folgejahren weiter abgebaut.
Werte erhalten, Werte steigern
Ertrags-, Vermögens- und Liquiditätslage

Beim Thema Dienstleistungsqualität und dem sozialen als

Die Genossenschaft rechnet für 2016 mit einer weiteren

auch integrativen Engagement in den Wohnanlagen sind

Umsatzsteigerung, einer Verbesserung betrieblicher Kenn-

die motivierten, engagierten und fachgerecht ausgebildeten

zahlen und einer signifikanten Zunahme der Aufwendungen

Mitarbeiter ein zentraler Erfolgsfaktor. Sie bilden die Basis

für den Bereich der Gebäudeerhaltung, Modernisierung und

für die Umsetzung der nachhaltigen Unternehmensstrategie

Neubau. Auf Basis der Mittelfristplanung geht der Vorstand in

und leisten damit einen wertvollen Beitrag für eine gesicherte

den darauf folgenden Jahren weiterhin von positiven, stetig

Zukunft unserer Genossenschaft. Nach Auffassung des Vor-

steigenden Umsätzen und Jahresergebnissen als auch von

standes ist die Partizipation der Mitarbeiter an der unterneh-

Liquiditätsüberschüssen für die Beamten-Wohnungs-Verein

merischen Entwicklung und ein zeitgemäßes Vergütungs-,

zu Berlin eG aus. Die guten Branchenaussichten sowie die

betriebliches Altersversorgungs- und Weiter­bildungssystem

strategische Ausrichtung des Unternehmens werden über-

ein Schlüsselfaktor.

wiegend positiven Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und
Ertragslage der Genossenschaft haben.

Vertrauensvolle Gremienarbeit

Die Liquidität im Geschäftsjahr ist aufgrund der hohen Cash-

Die Gremien Vertreterversammlung, Aufsichtsrat und Vorstand

flows und entsprechend unserer Finanzplanung

arbeiten eng und vertrauensvoll im Interesse der Genossen-

gesichert.

schaft zusammen. Der Vorstand leitet die Genossenschaft und
führt deren Geschäfte mit dem Ziel einer nachhaltigen Wert-

Sozio-demographischer Wandel

schöpfung, risikoreduzierten Geschäftsfeldentwicklung und

Der demografische Wandel zeichnet sich durch grundlegende

dem Grundanspruch, die materiellen und sozialen Interessen

Änderungen in der Bevölkerungszahl und -zusammensetzung

der Mitglieder nachhaltig zu fördern.

aus. Der Wandel betrifft den Altersaufbau der Gesellschaft, die
ethnische und kulturelle Vielfalt genauso wie den Rückgang

Öffentlichkeitsarbeit und positives Image

traditioneller Haushalts- und Familienstrukturen. Das Woh­

Der Erhalt unseres positiven Images ist ein ständiger, den

nungs­portfolio bietet eine gute Basis, um für unterschiedliche

Geschäftsverlauf begleitender, Prozess. Durch unsere Instru-

Lebensstile und Wohnformen ein geeignetes Wohnungsange-

mente der Öffentlichkeitsarbeit wollen wir informieren und

bot zu finden. Eine weitere Abrundung des Wohnungsbestan­

die Reputation unseres Hauses vermitteln. Wir wollen unsere

des durch die Zunahme von barrierereduzierten, schwellenlos

Kompetenzen, Leistungsfähigkeit und den Expertenstatus als

erreichbaren bzw. schwellenlos nutzbaren Wohnungen wird

Marke etablieren.

geschäftspolitisch angestrebt.

Geschäftsbericht 2015

Mit Selbstbewusstsein, Stolz und Zuversicht blicken wir auf

Wir danken allen Mitgliedern und Wohnungsnutzern, Ge-

die erreichten Ziele und sehen in den vor uns liegenden

schäftspartnern und Gremienmitgliedern sowie insbesondere

Aufgaben große Chancen für eine gedeihliche Entwicklung

den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ein erfolgreiches

unserer Genossenschaft.

Jahr 2015. Besonderer Dank gebührt allen Mitgliedern und
Helfern, die sich in ehrenamtlicher Tätigkeit für die Genossen-

Die Beamten-Wohnungs-Verein zu Berlin eG ist leistungsfähig,

schaft und intakte Nachbarschaften engagiert haben.

ertragsstark, flexibel und innovativ. Wir verfügen über gut
ausgebildete und erfahrene Mitarbeiter, die sich neben der
fachlichen Expertise auch der sozialen Verantwortung und
traditioneller Grundsätze bewusst sind.
Berlin, den 28.04.2016
Vorstand

	Einsle

Silbe

41

42

Geschäftsbericht 2015

Geschäftsbericht 2015

Gewinnverwendungsvorschlag
2015
€

Der Jahresüberschuss des Geschäftsjahres	

6.194.600,68

und der Gewinnvortrag aus dem Vorjahr	

3.545,21

führen nach Einstellung in die
gesetzlichen Rücklagen	

-620.000,00

Bauerneuerungsrücklagen	

0,00

andere Ergebnisrücklagen	

-4.345.000,00

	

-4.965.000,00

zu einem Bilanzgewinn per 31.12.2015 in Höhe von	

1.233.145,89
€

Der Vorstand und der Aufsichtsrat haben in der gemeinsamen Sitzung am 28.04.2016
beschlossen, der Vertreterversammlung, folgende Verwendung des Bilanzgewinns vorzuschlagen:
1.	

4,00 % Dividende auf die zu Beginn des Geschäftsjahres vorhandenen Geschäftsguthaben	

2.	

Gewinnvortrag auf neue Rechnung	

1.232.676,26
469,63

Insgesamt	

1.233.145,89

Berlin, den 28.04.2016	

Vorstand		

Aufsichtsrat

	

Einsle	

Weißenborn

Silbe 	

43

Bericht des Aufsichtsrates
Sehr geehrte Damen und Herren,

festzuhalten. In diesem Zusammenhang wurde die Mit­

liebe Mitglieder,

gliederentwicklung (Altersstruktur, Mitgliedsdauer, Ver­-

der Aufsichtsrat der Beamten-Wohnungs-Verein zu Berlin eG

teilung der Geschäftsanteile sowie Anzahl der Wohnungs­

hat seine ihm obliegenden Aufgaben nach Gesetz, Satzung und

gesuche) erneut analysiert.

auf Grundlage seiner Geschäftsordnung im Geschäftsjahr 2015

Die sich in Verwendung befindliche Orientierungshilfe zur

wahrgenommen sowie den Vorstand bei seiner Geschäftsfüh-

Festsetzung der Nutzungsgebühren wurde - insbesondere

rung überwacht und beratend begleitet. Die Einbeziehung des

im Hinblick auf die momentane Wohnungsmarktsituation

Aufsichtsrates in die Erörterung der Geschäftstätigkeit und die

in Berlin - umfassend beraten und zustimmend zur Kenntnis

strategische Unternehmenspolitik erfolgte durch den Vorstand

genommen.

regelmäßig, umfassend und termingerecht.
Der Aufsichtsrat hat im Geschäftsjahr 2015 insgesamt 12 Sit-

In den Ausschüssen wurde über folgende Schwerpunkt-

zungen (davon 6 Ausschusssitzungen) abgehalten. In seinen

themen beraten:

Sitzungen hat sich der Aufsichtsrat durch schriftliche und
mündliche Berichte durch den Vorstand umfassend unterrich-

Bericht des Bauausschusses

ten lassen. Die Vorlagen und Analysen gaben Auskunft zur

Im Berichtszeitraum haben sich die Mitglieder des Bauaus-

Vermietungssituation, zur Vermögens-, Finanz- und Ertrags­

schusses in vier Sitzungen über die Bautätigkeiten und Pla-

lage und zu Neubauprojekten. Aktuelle Schwerpunktthemen

nungen in technischer als auch wirtschaftlicher Fokussierung

wie die Vergabe von Genossenschaftswohnungen wurden

informiert. Die jährliche Fortschreibung des Bauhaushaltes

umfassend erörtert sowie die damit einhergehenden Verga­

mit unterjähriger Anpassung wurde vom Vorstand erläutert,

begrundsätze überarbeitet und beschlossen.

mit diesem gemeinsam beraten und an das Gesamtgremium

Entsprechend der Geschäftsordnung des Aufsichtsrates wur-

als Beschlussempfehlung übergeben. Anpassungen des Bau-

den aussagekräftige Niederschriften über die Sitzungen des

haushaltes wurden auf Grund baulicher und wirtschaftlicher

Aufsichtsrates und deren Verlauf erstellt.

Erfordernisse und unter Hinzuziehung der Anregungen des

Auch in dem Geschäftsjahr 2015 hat sich der Aufsichtsrat vor

Bauausschusses jeweils als Planfortschreibung umgesetzt.

Ort in ausgewählten Wohnanlagen über bauliche Sachver-

Darüber hinaus war die Baubudgetentwicklung im Rahmen

halte und Baufortschritte Informationen eingeholt und Bericht

der 5-Jahresplanung ein ausführlich diskutiertes Thema.

erstatten lassen (z. B. Dachgeschossaufstockung Wohnanlage
410 – Steglitz VI).

Zur Inaugenscheinnahme maßgeblicher Baumaßnahmen wur-

Geschäfte und Vorlagen, die einer Zustimmung des Aufsichts-

den mehrere Objektbesichtigungen durchgeführt. Neben den

rates bedürfen (Ankauf des Wohn- und Geschäftshauses Ber-

Fassadenarbeiten (Wohnanlage 120 - Steglitz I, Wohnanlage

liner Str. 102, 14169 Berlin; Wirtschaftsplan 2016-2020) wurden

355 - Lankwitz IV, Wohnanlage 390 - Dahlem III) konnten sich

vor Beschlussfassung geprüft und mit dem Vorstand ausführ-

die Mitglieder des Ausschusses sowie weitere Teilnehmer aus

lich beraten.

dem Gesamtgremium u.a. über die Umstellung von Heizungs­

Der Aufsichtsrat hat seine Überwachungsaufgaben wahr-

anlagen auf Fernwärme und über die Modernisierung von

genommen und fasste die in seinen Zuständigkeitsbereich

haustechnischen Anlagen informieren. Der Baufortschritt so-

fallenden Beschlüsse. Der Vorstand berichtete jederzeit

wohl im Rahmen der Bestandssanierung in der Wohnanlage

umfassend und über das verpflichtende Maß hinaus an den

285 – Mariendorf V als auch beim Neubau der Wohnanlage

Vorsitzenden des Aufsichtsrates über geschäftliche Entwick-

286 – Kurfürstenhof wurden durch Besichtigungen und geson-

lungen, auch außerhalb der turnusmäßigen Sitzungstermine.

derte Berichte des Vorstands nebst der zuständigen Ingenieur-

Themenschwerpunkte bildeten auch im Jahr 2015 die Mitglie-

büros begleitet.

derentwicklung sowie der Umfang der gezeichneten Genossenschaftsanteile. Hier gelangten Vorstand und Aufsichtsrat
zu der übereinstimmenden Auffassung, an der bisherigen
geschäftspolitischen Ausrichtung des Mitgliederwesens

Bericht des Finanz- und Prüfungsausschusses

Für verschiedene Bestandserweiterungs- und Investitions­

In den Sitzungen des Finanz- und Prüfungsausschusses

szenarien wurden durch den Vorstand und die Abteilung

­wurden im Berichtszeitraum routinemäßig die quartalsweise

Rechnungswesen für unterschiedliche Investitionsgrößen­

erstellten Bilanzkennzahlen der Genossenschaft, sowie der

ordnungen Simulationen erstellt. Grundlage für die getrof-

Hennigsdorfer Siedelungsgesellschaft mbH, insbesondere

fenen Annahmen waren unterschiedliche Investitionsvolumina

im Hinblick auf wesentliche Veränderungen zum Vorjahres-

und die sich hieraus ergebenden Auswirkungen auf den Ver-

zeitraum, ausführlich durch den Vorstand bzw. die Geschäfts­

schuldungsgrad, das Beleihungspotenzial und die dann

führung erläutert.

zu erwartenden Jahresergebnisse.

Bedingt durch die Bestandserweiterungsstrategie ergaben sich
auf dem Gebiet der Eigen- und Fremdkapitalversorgung Erfor-

Die gesetzlich vorgeschriebene Prüfung zwecks Feststellung

dernisse der Anpassung. In diesem Zusammenhang standen

der wirtschaftlichen Verhältnisse und der Ordnungsmäßigkeit

insbesondere das Tilgungspotenzial (planmäßige und außer-

der Geschäftsführung wurde durch den Verband Berlin-Bran-

planmäßige Tilgungen), das Umfinanzierungspotenzial als

denburgischer Wohnungsunternehmen e.V. auf der Grundlage

auch das Darlehensportfolio nebst der Laufzeitenstruktur, der

des Jahresabschlusses unter Einbeziehung der Buchführung

Gläubigerverteilung und der Konditionsentwicklung auf der

und des Lageberichtes des Vorstandes für das Geschäftsjahr

Tagesordnung.

2015 durchgeführt. Der Aufsichtsrat hat den Prüfungsbericht

Auf Einladung des Aufsichtsrates referierte die DOMUS AG im

eingehend beraten und die von dem an der Sitzung teilneh-

Beisein des Prüfungsdienstleiters des gesetzlichen Prüfungs-

menden Wirtschaftsprüfer erläuterten Ergebnisse der Prüfung

verbandes sehr ausführlich über das Thema „Compliance bei

zustimmend zur Kenntnis genommen und festgestellt, dass

Wohnungsbaugenossenschaften“. Der Finanz- und Prüfungs-

keine Beanstandungen zu erheben sind.

ausschuss sah es, ohne einen konkreten Anlass zu haben, als

Das Bilanzwerk ist für beweiskräftig erklärt worden. Der Be­

seine Verpflichtung an, gemeinsam mit dem Vorstand die Risi-

stätigungsvermerk wurde uneingeschränkt erteilt.

komanagement-, Corporate-Governance-Kodex- und Compli-

Der Aufsichtsrat empfiehlt den Mitgliedern der Vertreter­

ance-Themen ausführlich zu beraten.

versammlung nach eingehender Prüfung:

Bereits in vorhergehenden Berichtsperioden waren die hierzu

• den Bericht über das Geschäftsjahr 2015 und den Lagebericht

in unserer Genossenschaft vorhandenen Regelwerke und Vorschriften Tagesordnungspunkte von Aufsichtsratssitzungen.

des Vorstandes anzunehmen,
• den Jahresabschluss 2015 in der vorgelegten Form festzustellen,
• dem Vorschlag des Vorstandes und des Aufsichtsrates zur

Regelmäßig stehen die Mitgliederentwicklung sowie die

Verwendung des Bilanzgewinns für das Geschäftsjahr 2015

Entwicklung der Geschäftsguthaben auf der Agenda des Fi-

zuzustimmen und

nanz- und Prüfungsausschusses. Insbesondere das aktuelle
Zins­niveau an den Kapitalmärkten führt regelmäßig in den

• dem Vorstand für das Geschäftsjahr 2015 Entlastung zu
­erteilen.

Gremien zur Erörterung einer angemessenen Höhe möglicher

Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand sowie allen Mitarbeitern

Dividendenausschüttungsbeschlüsse an unsere Mitglieder.

für die im Geschäftsjahr 2015 erfolgreich geleistete Arbeit
zum Wohle unserer Genossenschaft und vertraut auf ein ge-

Einen weiteren Themenschwerpunkt bildete die Frage, wie

deihliches Zusammenwirken aller für die Zukunft.

sich Bestandserweiterungen durch Neubau oder Zukäufe
gebrauchter Immobilien bilanziell und ertragswirtschaftlich

Berlin, den 28. April 2016

auswirken würden. Parallel zu der sehr erfreulichen Entwicklung wesentlicher Bilanzkennzahlen in den vergangenen Jahren, führte insbesondere der positive Cash Flow des

Günther Weißenborn

Geschäftsjahres 2015 zu einer weiteren Reduzierung der

Stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrates

Fremdkapitalquote, was das Investitionspotenzial der Ge­
nossenschaft erhöht.

46

Geschäftsbericht 2015

Erläuterungen zum Jahresabschluss
Bilanz zum 31. Dezember 2015
Die Zahlen des Jahresabschlusses 2014 werden in Klammern angegeben.

AKTIVA

Anlagevermögen		
	

230.289.702,21 €
(225.101.890,79 €)

Zur Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens wird im Einzelnen auf den
Anlagenspiegel im Anhang verwiesen.
Ausgewiesen werden: 	

T €

Immaterielle Vermögensgegenstände	

8,6

Gebäudewerte		

145.987,6

Grundstückswerte		

79.428,2

Bewegliches Anlagevermögen			

356,4

Finanzanlagen			

243,1

Anlagen	 im Bau		
Bauvorbereitungskosten	
Geleistete Anzahlungen		
	

4.248,1
15,5
2,2
230.289,7

Die Zugänge betreffen: 		

T €

Immaterielle Vermögensgegenstände (EDV)	

2,3

Anschaffungskosten Grundstücke mit Wohnbauten		

3.242,1

Baukosten für Modernisierungs- und Ausbauvorhaben		

4.955,0

Ankauf von beweglichem Anlagevermögen		
Anlagen	 im Bau		

	

102,3
3.586,7
11.888,4

Geschäftsbericht 2015

Die Abgänge betreffen: 	

T €

	

außerplanmäßige Abschreibungen auf Gebäudewert und Anlagen im Bau					
Abgang von Gegenständen der Betriebs- und Geschäftsausstattung	

5.442,4
93,4
5.535,8

Die Umbuchungen betreffen: 	
Umbuchung in Anlagen im Bau (Kurfürstenhof)	

Die Abschreibungen im Anlagevermögen werden wie folgt vorgenommen (% p.a.):
Wohnbauten	
Außenanlagen/Einbauküchen	

T €
1.598,4

%
2 / 2,5
10

Andere Bauten	

1,5 / 3

Technische Anlagen	

10 - 25

Betriebs- und Geschäftsausstattung	
Geringwertige Wirtschaftsgüter 	

10 - 33,33
100

Umlaufvermögen
Unfertige Leistungen 	

12.816.972,89 €
(12.655.834,36 €)

Es werden abzurechnende Heiz- und Warmwasserkosten, Aufzugskosten
und andere Betriebskosten für den Abrechnungszeitraum 2015 ausgewiesen.			
Andere Vorräte 	
Ausgewiesen werden Heizölbestände (67.660 Liter).

43.350,91 €
(89.546,77 €)

47

48

Geschäftsbericht 2015

Forderungen aus Vermietung		
	
Die Forderungen aus rückständigen Mieten und Umlagen betragen 228,2 T€ .					
Entsprechend dem Kreditausfallrisiko wurde eine Pauschalwertberichtigung in Höhe 				
von 8,2 T€ vorgenommen, die Einzelwertberichtigungen betragen 70,9 T€ .					
Forderungen gegen verbundene Unternehmen		
	
Unter diesem Posten wird die Forderung an die Hennigsdorfer Siedelungsgesellschaft mbH
aus der Abführung des Jahresüberschusses 2015 an die Beamten-Wohnungs-Verein zu Berlin eG
ausgewiesen.					

Sonstige Vermögensgegenstände		
	
Ausgewiesen werden:		

149.088,28 €
(163.477,25 €)

89.284,77 €
(0,00 €)

663.278,14 €
(1.252.105,00 €)
T€

Erstattungsansprüche u. Ä.			

193,4

Forderungen an das Finanzamt		

156,3

Überzahlungen			

247,7

Ansprüche aus Miet- und Räumungsklagen		

41,9

Übrige Forderungen 			

24,0

	

Die Forderungen an das Finanzamt enthalten einbehaltene Kapitalertragsteuer einschließlich
Solidaritätszuschlag sowie Umsatzsteuer.

663,3

Geschäftsbericht 2015

Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten		

27.807.985,21 €
(28.181.008,06 €)

Zusammensetzung: 	

T €

Kasse inkl. Postwertzeichen		

5,1

Guthaben bei Kreditinstituten		
- auf laufenden Konten		

12.572,1

- auf Festgeldkonten		

15.230,8
27.808,0

Geldbeschaffungskosten	

17.975,16 €
(62.164,31 €)

Die Abschreibungen erfolgen über den Zeitraum der Zinsfestschreibungen.
Andere Rechnungsabgrenzungsposten	

Abgegrenzt wurden für 2015 vorausgezahlte Versicherungsbeiträge (61,8 T€), 				
vorausgezahlte Aufwendungen für Hausbewirtschaftung (15,0 T€) und sonstige Ausgaben (4,4 T€).
					

81.164,09 €
(79.496,31 €)

49

50

Geschäftsbericht 2015

PASSIVA

Geschäftsguthaben		
	

34.352.094,14 €
(31.071.866,72 €)

Hinsichtlich der Mitgliederbewegung wird auf die Ausführungen im Anhang verwiesen.
Ergebnisrücklagen		
	

110.115.000,00 €
(105.150.000,00 €)

Die Einstellungen in 2015 betreffen die gesetzliche Rücklage (620 T€) und die anderen 				
Ergebnisrücklagen (4.345 T€). Vorstand und Aufsichtrat haben satzungsgemäß am 28.04.2016 nach
gemeinsamer Beratung durch getrennte Abstimmung die Einstellungen in die Rücklagen beschlossen.

Bilanzgewinn		
	

1.233.145,89 €
(1.055.859,26 €)

Der Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2015 ergibt sich aus:		

T €

Gewinnvortrag		

3,5

Jahresüberschuss		

6.194,6

Einstellung in die Ergebnisrücklagen	

-4.965,0
1.233,1

Sonderposten für Investitionszulage		
	

143.853,39 €
(150.107,88 €)

Entsprechend dem Abschreibungssatz der Gebäude (2,5 %) wird der Sonderposten jährlich aufgelöst.
Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen		
	
Die Pensionsrückstellungen beruhen auf Pensionszusagen (bis 31.07.1999) für aktive und ausgeschiedene Mitarbeiter der Genossenschaft, sowie für die Hinterbliebenen ehemaliger Betriebsangehöriger. Dem Ausweis der Pensionsrückstellungen liegt ein versicherungsmathematisches
Gutachten unter Berücksichtigung der Heubeck-Richttafeln (2005G) bei Ansatz eines Rechnungszinssatzes von 3,89% (Vorjahr 4,58 %) entsprechend § 253 Abs. 2 Satz 2 HGB zu Grunde.

7.839.951,00 €
(7.000.130,00 €)

Geschäftsbericht 2015

Steuerrückstellungen	
	
Ausgewiesen werden Rückstellungen für Körperschaftsteuer, Gewerbesteuer und Solidaritätszuschlag
entsprechend der zu erwartenden Tarifbelastung 2015 und 2014.

244.500,00 €
(103.600,00 €)

Sonstige Rückstellungen	
	

1.471.486,37 €
(1.721.226,61 €)

Zur Erläuterung dieser Position wird auf die Ausführungen im Anhang verwiesen.
Verbindlichkeiten
Die Fristigkeiten der nachfolgend genannten Verbindlichkeiten sowie deren Sicherung
sind im Verbindlichkeitenspiegel ersichtlich.
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	
	
	
Stand 01.01.2015	
rückständige Zinsen			
Darlehensaufnahmen	
planmäßige und außerplanmäßige Tilgungen	
rückständige Zinsen	
Stand 31.12.2015 	
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern		
	

53.334.235,65 €
(48.837.059,65 €)
T €
48.837,1
54,6
8.457,1
-3.960,0
-54,6
53.334,2

44.406.664,35 €
(54.456.924,85 €)

					
T €
Stand 01.01.2015		
rückständige Zinsen		

54.456,9
3,9

planmäßige und außerplanmäßige Tilgungen	

-1.549,2

Sondertilgungen / Ablösungen		

-8.501,0

rückständige Zinsen	
Stand 31.12.2015			

-3,9
44.406,7

51

52

Geschäftsbericht 2015

Erhaltene Anzahlungen		
	

13.445.383,50 €
(13.511.388,57 €)

In dieser Position werden die erhaltenen Anzahlungen auf abzurechnende Umlagen für Heizund Warmwasserkosten, Aufzugskosten und sonstige Betriebskosten für 2015 ausgewiesen.	
Verbindlichkeiten aus Vermietung		
	

367.250,91 €
(286.640,01 €)

Diese Position enthält Verbindlichkeiten aus Mieten, Gebühren und Umlagen.
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen		
	

4.616.306,86 €
(3.358.022,42 €)

Unter dieser Position sind die Verbindlichkeiten aus Bau-, Modernisierungs- und
Instandhaltungsleistungen, Sicherheitseinbehalte sowie die übrigen Verbindlichkeiten
aus Lieferungen und Leistungen erfasst.
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen		
	

98.657,67 €
(79.823,93 €)

Unter dieser Position werden die Verbindlichkeiten gegenüber der Tochtergesellschaft Hennigs-				
dorfer Siedelungsgesellschaft mbH ausgewiesen (z.B. Handwerker- und Hauswartleistungen für
die Beamten-Wohnungs-Verein zu Berlin eG)	.								
Sonstige Verbindlichkeiten		
	
davon aus Steuern	
	

281.657,53 €
(795.597,43 €)
10.700,06 €
(1.397,71 €)

davon im Rahmen der sozialen Sicherheit	
	

22.036,36 €
(19.180,22 €)

Passiver Rechnungsabgrenzungsposten		

8.614,40 €
(7.275,52 €)

	
Ausgewiesen werden Mietvorauszahlungen für Gästewohnungen der Genossenschaft.

Geschäftsbericht 2015

53

54

Geschäftsbericht 2015

Gewinn- und Verlustrechnung vom 01. Januar bis 31. Dezember 2015

Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung		
	

Die Umsatzerlöse enthalten: 	

47.822.982,87 €
(47.442.288,29 €)

T €

Sollmieten	

35.263,7

Abgerechnete Umlagen		

12.822,1

Öffentliche Fördermittel		

16,6

Gebühren und Umlagen für Keller, Gartenbenutzung,
Gasgerätewartung, Gästewohnungen u. Gemeinschaftsräume			
Erträge aus Schönheitsreparaturen			
Pachterlöse Kleingartenanlage Heinersdorf	
Erlöse aus Sondereinrichtungen (Waschküchen)		

234,0
77,1
55,5
6,8

Erlösschmälerungen 	

- aus Mieten		

-137,8

	

- aus genossenschaftlicher Rückvergütung		

-515,0

		

	
Erhöhung oder Verminderung des Bestandes an unfertigen Leistungen		
	

47.823,0

161.138,53 €
(-173.803,96 €)

Geschäftsbericht 2015

6.243.348,52 €
(1.419.721,66 €)

Sonstige betriebliche Erträge		
	

T €

Erträge aus: 	
- Zuschreibungen im Anlagevermögen	

5.032,2

- Erstattungen von Versicherungen, Schadenersatz		

374,7

- Auflösung von Rückstellungen				

217,8

- Zuschüsse			

182,0

- Eintrittsgeldern	

97,6

- Fördermitteln der IBB (Tilgungssubventionen) 	

83,9

- Sachbezügen		

67,6

- dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens		

13,2

- früheren Jahren		

30,8

- Miet- und Räumungsklagen		

25,7

- Ausbuchung von Verbindlichkeiten		

51,2

- Auflösung des Sonderpostens für Investitionszulage		

6,3

- anderen ordentlichen Erträgen		

60,3

	

6.243,3

24.952.503,53 €
(22.741.976,55 €)

Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung		
	

2015

2014

T €

T €

T €

Betriebskosten 		

10.718,9

10.636,3

82,6

Instandhaltungskosten	

14.016,0

11.865,4

2.150,6

217,6

240,3

-22,7

24.952,5

22.742,0

2.210,5

Andere Aufwendungen für
die Hausbewirtschaftung 		
	

Veränderungen

55

56

Geschäftsbericht 2015

Löhne und Gehälter		
	
Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung		
	
Abschreibungen auf Sachanlagen und immaterielle Vermögensgegenstände		
	

3.492.033,35 €
(3.603.799,67 €)
1.009.049,78 €
(1.447.496,65 €)
11.732.828,98 €
(8.217.820,73 €)

diese verteilen sich:	

T €

auf Immaterielle Vermögensgegenstände	

6,1

auf Wohngebäude und Außenanlagen		

10.640,2

auf Anlagen im Bau		

937,0

auf Betriebs- und Geschäftsausstattung			

121,6

auf sonstige Gebäude	

27,0

auf technische Anlagen		

0,9

	

11.732,8

Geschäftsbericht 2015

	

1.328.318,67 €
(1.206.204,81 €)

	

T €

Sonstige betriebliche Aufwendungen		

Sächliche Verwaltungskosten	

363,5

Instandhaltungs- und Raumkosten der Verwaltung		

46,0

Aufwendungen früherer Jahre		

16,0

Kosten der elektronischen Datenverarbeitung			

222,4

Abschreibung auf Forderungen und Wertberichtigung	

70,1

Öffentlichkeitsarbeit / Repräsentation		

140,8

Fortbildung / freiwillige soziale Aufwendungen		

49,2

Prüfungs- und Steuerberatungskosten		

68,6

Aufwendungen für den Aufsichtsrat, die Vertreterversammlung und die Vertreterwahl		

128,4

Beurkundungen und Löschungen von Grundschulden		

16,6

Beiträge		

53,0

Gerichts- und Anwaltskosten		

43,1

Spenden		

21,2

Archivierungskosten		

11,0

Sonstiges		

78,4

	

Erträge aus Gewinnabführung		
	

1.328,3

89.284,77 €
(0,00 €)

Ausgewiesen wird der Ertrag aus dem Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrag
mit der Tochtergesellschaft Hennigsdorfer Siedelungsgesellschaft mbH.
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		
	
Ausgewiesen werden Zinserträge für Festgelder (279,4 T€) und laufende Konten (23,7 T€)
sowie sonstige Zinserträge (0,8 T€).

303.947,58 €
(286.692,24 €)

57

58

Geschäftsbericht 2015

	

4.345.909,26 €
(4.159.622,73 €)

	

T €

Zinsen und ähnliche Aufwendungen		

Zinsen für Darlehen	

3.287,2

Abzinsung langfristiger Rückstellungen		

1.009,5

Abschreibungen für Geldbeschaffungskosten			
Verwaltungskosten für öffentliche Fördermittel	
	

Steuern vom Einkommen und Ertrag		
	
	

44,2
5,0
4.345,9

186.031,54 €
(131.556,00 €)
T €

Die Ertragsteuern betreffen:	
Körperschaftsteuer			

92,1

Gewerbesteuer		

93,9

	

Sonstige Steuern		
	

186,0

1.379.426,48 €
(1.376.951,81 €)

Es handelt sich im Wesentlichen um umlagefähige Grundsteuer (1.359,7 T€).
Jahresüberschuss		
	
Gewinnvortrag aus dem Vorjahr		
	
Einstellungen in Rücklagen		
	
Bilanzgewinn		
	

6.194.600,68 €
(6.089.469,28 €)
3.545,21 €
(16.389,98 €)
4.965.000,00 €
(5.050.000,00 €)
1.233.145,89 €
(1.055.859,26 €)

Geschäftsbericht 2015

59

60

Geschäftsbericht 2015

Bilanz zum 31. Dezember 2015
	
AKTIVA
	

31. Dezember 2015	 31. Dezember 2014 	

Veränderung

€	

€	

%

8.569,00	

12.409,00	

-30,9

A) 	Anlagevermögen
	

I 		 Immaterielle Vermögensgegenstände	

	

II 		 Sachanlagen				

			 1.	 Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte 	
				 mit Wohnbauten	

221.303.979,67	

218.714.847,73		

1,2

			 2.	 Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte	
				 mit Geschäfts- und anderen Bauten	

611.834,81	

638.864,38		

-4,2

3.500.000,00	

4.612.688,28		

-24,1

4.766,00	

-18,0

352.470,00	

371.756,00		

-5,2

4.248.054,26	

0,00		

>100,0

			 3.	 Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	
			 4.	 Technische Anlagen und Maschinen	
			 5.	 Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	
			 6.	 Anlagen im Bau	

3.908,00	

			 7.	 Bauvorbereitungskosten	

15.525,00	

			 8.	 Geleistete Anzahlungen	

2.217,98	

2.217,76		

0,0

230.037.989,72	

224.846.338,30		

2,3

					
	

501.198,15	

>100,0

III		 Finanzanlagen				

			 1.	 Anteile an verbundenen Unternehmen	
			 2.	 Beteiligungen	
					
Anlagevermögen insgesamt	

226.329,21	

226.329,21		

0,0

16.814,28	

16.814,28		

0,0

243.143,49	

243.143,49		

0,0

230.289.702,21	

225.101.890,79		

2,3

Geschäftsbericht 2015

	
	

31. Dezember 2015	 31. Dezember 2014 	

€	

€	

Veränderung

%

B) 	Umlaufvermögen
	

I 	 Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte	

			 1. 	 Unfertige Leistungen	
			 2.	 Andere Vorräte	
					

12.816.972,89	
43.350,91	

12.655.834,36		
89.546,77	

1,3
-51,6

12.860.323,80	

12.745.381,13		

0,9

149.088,28	

163.477,25		

-8,8

89.284,77	

0,00		

>100,0

			 3. 	Sonstige Vermögensgegenstände	

663.278,14	

1.252.105,00		

-47,0

					

901.651,19	

1.415.582,25	

-36,3

27.807.985,21		

28.181.008,06	

-1,3

42.341.971,44		

-1,8

	

II 	Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	

			 1. 	 Forderungen aus Vermietung	
			 2. 	Forderungen gegen verbundene Unternehmen	

	

III 	 Flüssige Mittel	

			 1. 	 Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten	
Umlaufvermögen insgesamt	

41.569.960,20	

C) 	 Rechnungsabgrenzungsposten
			 1. 	 Geldbeschaffungskosten	

17.975,16	

62.164,31	

-71,1

			 2.	 Andere Rechnungsabgrenzungsposten	

81.164,09	

79.496,31	

2,1

					

99.139,25	

141.660,62	

-30,0

Bilanzsumme	

271.958.801,66	

267.585.522,85		

1,6

61

62

Geschäftsbericht 2015

	
PASSIVA
	

31. Dezember 2015	 31. Dezember 2014	

€	

Veränderung

€	

%

364.650,00	

287.460,00	

26,9

33.821.044,14	

30.735.656,72	

10,0

166.400,00	

48.750,00	

>100,0

A) 	Eigenkapital
	

I 		 Geschäftsguthaben der mit Ablauf des Berichtszeitraumes	

			 -	 ausgeschiedenen Mitglieder	
			 -	 verbleibenden Mitglieder	
			 -	 gekündigten Geschäftsanteilen	
				 Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile 	
				 14.746,51 € (31.12.2014: 30.398,87 €) 	

34.352.094,14	

31.071.866,72		

10,6

			 1.	 Gesetzliche Rücklagen	

11.230.000,00	

10.610.000,00		

5,8

			 2.	 Bauerneuerungsrücklage	

30.150.000,00	

30.150.000,00		

0,0

			 3.	 Andere Ergebnisrücklagen	

68.735.000,00	

64.390.000,00		

6,7

					

110.115.000,00	

105.150.000,00		

4,7

	

	

II		 Ergebnisrücklagen	

III		 Bilanzgewinn	

			 1.	 Gewinnvortrag	

3.545,21	

16.389,98	

>100,0

			 2.	 Jahresüberschuss	

6.194.600,68	

6.089.469,28		

1,7

			 3.	 Entnahme aus ( + ) / Einstellung in ( - ) Rücklagen	

-4.965.000,00	

-5.050.000,00		

-1,7

					
Eigenkapital insgesamt	

1.233.145,89	
145.700.240,03	

1.055.859,26	
137.277.725,98		

16,8
6,1

Geschäftsbericht 2015

	
	

31. Dezember 2015	 31. Dezember 2014 	

€	
B) 	Sonderposten für Investitionszulage	

€	

Veränderung

%

143.853,39	

150.107,88		

-4,2

		1.	Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	

7.839.951,00	

7.000.130,00		

12,0

		2.	Steuerrückstellungen	

244.500,00	

103.600,00		

>100,0

	

1.471.486,37	

1.721.226,61	

C) 	 Rückstellungen	

3.	 Sonstige Rückstellungen	

-14,5

9.555.937,37	

8.824.956,61		

8,3

		1.	Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	

53.334.235,65	

48.837.059,65		

9,2

	

2.	Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	

44.406.664,35	

54.456.924,85		

-18,5

	

3.	 Erhaltene Anzahlungen	

13.445.383,50	

13.511.388,57		

-0,5

	

4.	Verbindlichkeiten aus Vermietung	

	

5.	Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	

	

6.	Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	

	

7.	 Sonstige Verbindlichkeiten	

					
D) 	Verbindlichkeiten	

367.250,91	
4.616.306,86	

286.640,01	

28,1

3.358.022,42		

37,5

98.657,67	

79.823,93	

23,6

281.657,53	

795.597,43	

-64,6

	 davon aus Steuern:	
10.700,06 €
							
		
(31.12.2014: 1.397,71 €)
	

davon im Rahmen der sozialen	

	

Sicherheit:	

		
					
E) 	Rechnungsabgrenzungsposten	
Bilanzsumme	

22.036,36 €
(31.12.2014: 19.180,22 €)
116.550.156,47	

121.325.456,86	

-3,9

8.614,40	

7.275,52		

18,4

271.958.801,66	

267.585.522,85		

1,6

63

64

Geschäftsbericht 2015

Gewinn- und Verlustrechnung
für die Zeit vom 01. Januar 2015 bis zum 31. Dezember 2015

	
	

2015	

2014	

€	

€	

Veränderung

	

%

1. 	 Umsatzerlöse
	

47.822.982,87	

a)	 aus der Hausbewirtschaftung 	

2. 	 Erhöhung oder Verminderung des Bestandes an
	 unfertigen Leistungen	
3. 	 Sonstige betriebliche Erträge	

47.442.288,29	

0,8

161.138,53	

-173.803,96		

>100,0

6.243.348,52	

1.419.721,66		

>100,0

4. 	 Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen	
	

a)	 Betriebskosten	

10.718.856,14	

10.636.262,53		

0,8

	

b)	 Instandhaltungskosten	

14.015.999,88	

11.865.373,78		

18,1

	

c)	 Andere Aufwendungen aus der Hausbewirtschaftung	

217.647,51	

240.340,24		

-9,4

					

24.952.503,53	

22.741.976,55		

9,7

Rohergebnis	

29.274.966,39	

25.946.229,44		

12,8

3.492.033,35	

3.603.799,67		

-3,1

1.009.049,78	

1.447.496,65		

-30,3

4.501.083,13	

5.051.296,32	

-10,9

5. 	 Personalaufwand	
	

a)	 Löhne und Gehälter	

	 b) 	 Soziale Abgaben und Aufwendungen	
			 zur Altersversorgung und Unterstützung	
davon für Altersversorgung:	
	
					
					

(Vorjahr:	

376.101,61 €
811.882,69 €)

Geschäftsbericht 2015

	
	
6. 	 Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände	
	 und Sachanlagen	
7.	 Sonstige betriebliche Aufwendungen	

2015	

2014 	

€	

€	

Veränderung

	

%

11.732.828,98	

8.217.820,73		

42,8

1.328.318,67	

1.206.204,81		

10,1

8.	 Erträge aus Gewinnabführung	

89.284,77	

0,00		 >100,0

9.	 Sonstige Zinsen und änliche Erträge	
davon aus Abzinsung: € 0,00
(Vorjahr: € 0,00)

303.947,58	

286.692,24		

6,0

10. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	
davon aus Aufzinsung: € 1.009.475,98
(Vorjahr: € 307.405,00)

4.345.909,26	

4.159.622,73		

4,5

Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit	

7.760.058,70	

7.597.977,09		

2,1

186.031,54	

131.556,00		

41,4

12.	Sonstige Steuern	

1.379.426,48	

1.376.951,81		

0,2

Jahresüberschuss	

6.194.600,68	

6.089.469,28		

1,7

11.	Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	

13.	Gewinnvortrag	
14.	Entnahme aus ( + ) / Einstellung in ( - ) Rücklagen	

3.545,21	
-4.965.000,00	

15.	Bilanzgewinn	

1.233.145,89	

Berlin, den 28. April 2016	

Vorstand

	

Einsle	

16.389,98		 -78,4
-5.050.000,00		
1.055.859,26	

Silbe

	

-1,7
16,8

65

66

Geschäftsbericht 2015

Anhang
Allgemeine Angaben
Der Jahresabschluss und Lagebericht werden nach den Vorschriften des HGB und der Satzung aufgestellt. Die Gliederung
der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgte
entsprechend der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen
in der Fassung vom 25. Mai 2009.
Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamt­
kostenverfahren gewählt.

Erläuterungen zu den Bilanzierungsund Bewertungsmethoden

Die unfertigen Leistungen setzen sich ausschließlich aus noch
nicht abgerechneten Betriebs-, Heizungs-, Warmwasser- und
Aufzugskosten zusammen. Im Geschäftsjahr wurden die unfertigen Leistungen um pauschale Wertberichtigungen wegen
Leerstand und Eigennutzung gemindert. Die Forderungen und
sonstigen Vermögensgegenstände sind mit dem Nennwert
oder dem niedrigeren beizulegenden Wert bilanziert.
Forderungsrisiken aus der Vermietung wurden durch Einzelwertberichtigungen und eine Pauschalwertberichtigung
Rechnung getragen. Uneinbringliche Forderungen wurden
abgeschrieben.

Die immateriellen Vermögensgegenstände und das Sach­
anlagevermögen werden grundsätzlich zu Anschaffungsbzw. Herstellungskosten bilanziert, vermindert um plan­
mäßige lineare Abschreibungen entsprechend der voraus­
sichtlichen Nutzungsdauer.

Andere Vorräte (Heizöl) werden zu Einstandspreisen nach
der Fifo-Methode bewertet.

Die immateriellen Vermögensgegenstände unterliegen
einem Abschreibungssatz von 33⅓ %.

Die ausgewiesenen Rückstellungen für Pensionen und Jubiläumszuwendungen sind mittels der „Projected Unit Credit
Method“ nach IAS 19 (PUC-Methode) unter Zugrundelegung
eines Rechnungszinssatzes von 3,89 % (Vj. 4,58 %) entsprechend § 253 Abs. 2 S. 2 HGB (durchschnittlicher Marktzins b­ ei
einer angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren) nach den
„Richttafeln 2005 G“ von Prof. Dr. Klaus Heubeck bewertet.
Bei den Ermittlungen wurden ein Gehalts- und Rententrend
von jeweils 1,8 % p.a. (Vj. 1,6 % p.a.) berücksichtigt.

Die Abschreibungen der Wohnbauten in der Handelsbilanz
betragen 2,0 % bzw. 2,5 %. Außenanlagen und Einbauküchen
werden mit 10 % abgeschrieben.
Grundstücke mit anderen Bauten werden mit 1,5 % bzw.
3,0 %, technische Anlagen und Maschinen mit 10–25 %
abgeschrieben.
Bei der Betriebs- und Geschäftsausstattung erfolgen die
linearen Abschreibungen von 10–33⅓ %. Abnutzbare
­be­wegliche selbständige Wirtschaftsgüter mit einem NettoWert zwischen 150 € bis 1.000 € werden in einem Sammel­
posten zusammengefasst und mit 20 % abgeschrieben.
Eigenleistungen und Fremdkapitalzinsen wurden wie in
den Vorjahren nicht aktiviert.
Das Vermögen aus den Anteilen an verbundenen Unternehmen und Beteiligungen wird zu Anschaffungskosten bilanziert.

Geldbeschaffungskosten werden über die Zinsfestschreibungsfristen der Kreditverträge abgeschrieben.

Die sonstigen Rückstellungen wurden entsprechend § 249
HGB gebildet und gemäß § 253 Abs. 1 S. 2 HGB mit dem nach
vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Er­
füllungsbetrag angesetzt.
Die Verbindlichkeiten sind mit den Erfüllungsbeträgen
passiviert.
Mietkautionen, Sicherheiten und Hinterlegungen als Treuhandvermögen in Höhe von 417 T€ (Vorjahr: 428 T€), das getrennt
vom eigenen Vermögen auf separaten Bankkonten für Dritte
verwaltet wird, wird außerhalb der Bilanz ausgewiesen.

Geschäftsbericht 2015

67

68

Geschäftsbericht 2015

Geschäftsbericht 2015

Differenzen zwischen Handelsbilanz- und Steuerbilanz­

inwieweit es sich um Differenzen handelt, die zu aktiven oder

ansätzen bestehen bei den in der folgenden Tabelle auf-

passiven latenten Steuern führen können.

geführten Bilanzposten. In der Tabelle ist gekennzeichnet,

Bilanzposten	

Aktive Differenzen 	

Passive Differenzen

Grundstücke mit Wohnbauten 		

„X“		

---

Rückstellungen		

„X“		

---

Bestehende steuerliche Verlustvorträge für Körperschaft- und

Ein Ansatz von aktiven latenten Steuern erfolgt nicht, da das

Gewerbesteuer können in 2016 zur Steuerminderung genutzt

bestehende Aktivierungswahlrecht ausgeübt wird

werden.

Erläuterungen zu einzelnen Posten der Gewinn- und Verlustrechnung
In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind folgende periodenfremde Erträge und Aufwendungen enthalten:
PERIODENFREMDE AUFWENDUNGEN

T €

Abschreibung auf Mietforderungen und sonstige Vermögensgegenstände	
und Zuführungen zu Wertberichtigungen	

72

Aufwendungen für Vorjahre	

16
88

PERIODENFREMDE ERTRÄGE

T €

Erträge aus früheren Jahren	

94

Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen	

218
312

Die Steuern vom Einkommen und Ertrag (186 T€) belasten

Wohnbauten sowie Anlagen im Bau mit 5.442 T€ durch­

im vollen Umfang das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäfts­

geführt. Außerdem erfolgten in Höhe von 5.032 T€ Zu-

tätigkeit (§ 285 Nr. 6 HGB). Im Geschäftsjahr 2015 wurden

schreibungen auf Grundstücke mit Wohnbauten.

­außerplanmäßige Abschreibungen auf Grundstücke mit

69

70

Geschäftsbericht 2015

Erläuterungen zu einzelnen Posten der Billanz
Die Entwicklung des Anlagevermögens ist im Anlagenspiegel dargestellt.

Anschaffungs- und Herstellungskosten
	
	

Stand	

Zugänge	

Abgänge	

01. Januar 2015			

	

I 	 Immaterielle Ver	 mögensgegenstände	
II 	 Sachanlagen	
	 Grundstücke und
	 grundstücksgleiche
	 Rechte mit Wohn	 bauten	
	
	
	
	

Grundstücke und
grundstücksgleiche
Rechte mit Geschäftsund anderen Bauten	

	 Grundstücke und
	 grundstücksgleiche
	 Rechte ohne Bauten	
	 Technische Anlagen
	 und Maschinen	
	 Andere Anlagen,
	 Betriebs- und Geschäfts	 ausstattung	
	 Anlagen im Bau	
	 Bauvorbereitungs	 kosten	

Umbuchungen	 Umbuchungen	 Zuschreibungen	
Stand
(+)	
(–)	
	 31. Dezember 2015	

€	

€	

€	

€	

€	

€	 	

€

68.798,16	

2.275,28	

-	

-	

-	

-	

352.874.265,11	

8.197.142,19	

4.505.435,66	

-	

-	

1.334.846,96	

-	

-	

-	

-	

-	

1.334.846,96

4.612.688,28	

-	

-	

-	

1.112.688,28 	

-	

3.500.000,00

175.666,09	

-	

-	

-	

-	

-	

175.666,09

1.458.727,54	

102.321,95	

93.396,80	

-	

-	

-	

1.467.652,69

-	

3.586.697,49 	

937.004,66 	

1.598.361,43 	

	

	

4.248.054,26

501.198,15	

-	

-	

-	

485.673,15 	

-	

15.525,00

-	

2.217,98

71.073,44

5.032.203,27 	 361.598.174,91

	 Geleistete Anzahlungen	
	 	
		

2.217,76	

0,22	

-	

-	

-	

360.959.609,89	

11.886.161,85	

5.535.837,12	

1.598.361,43	

1.598.361,43	

III 	Finanzanlagen	
	 Anteile an verbundenen
	 Unternehmen	

226.329,21	

-	

-	

-	

-	

-	

226.329,21

16.814,28	

-	

-	

-	

-	

-	

16.814,28

243.143,49	

-	

-	

-	

-	

-	

243.143,49

361.271.551,54	

11.888.437,13	

5.535.837,12	

1.598.361,43	

1.598.361,43	

	 Beteiligungen	
		
	
Anlagevermögen insgesamt	

5.032.203,27	 372.342.137,89

5.032.203,27 	 372.656.354,82

In der Position Unfertige Leistungen sind 12.816.972,89 €

In der Position Sonstige Vermögensgegenstände sind als

noch nicht abgerechnete Betriebskosten vermindert um

antizipative Beträge Forderungen aus anrechenbarer Kapital-

pauschale Wertberichtigungen wegen Leerstand und

ertragsteuer einschließlich Solidaritätszuschlag und Umsatz-

­Eigennutzung enthalten.

steuer (abziehbare Vorsteuer) in Höhe von 155 T€ enthalten.

71

Geschäftsbericht 2015

Abschreibungen
	
	
	

Buchwerte

kumulierte	 Zuschreibungen	 Abschreibungen	
auf Abgänge	
kumulierte	
Abschreibungen		 des Geschäfts- 	 entfallende Ab-	 Abschreibungen	
früherer Jahre		
jahres	
schreibungen	
31.12.2015	

Buchwert	
31.12.2015	

Buchwert
31.12.2014

€	

€	

€	

€	

€	

€	

€

56.389,16	

-	

6.115,28	

-	

62.504,44	

8.569,00	

12.409,00

134.159.417,38	

-	

10.640.213,52	

4.505.435,66	 140.294.195,24	

221.303.979,67	

218.714.847,73

695.982,58	

-	

27.029,57	

-	

723.012,15	

611.834,81	

638.864,38

-	

-	

-	

-	

-	

3.500.000,00	

4.612.688,28

170.900,09	

-	

858,00	

-	

171.758,09	

3.908,00	

4.766,00

1.086.971,54	

-	

121.607,95	

93.396,80	

1.115.182,69	

352.470,00	

371.756,00

	 Anlagen im Bau	

-	

-	

937.004,66 	

937.004,66 	

-	

4.248.054,26	

-

	 Bauvorbereitungs	 kosten	

-	

-	

-	

-	

-	

15.525,00	

501.198,15

-	

-	

2.217,98	

2.217,76

	
I 	 Immaterielle Ver	 mögensgegenstände	
II 	 Sachanlagen	
	 Grundstücke und
	 grundstücksgleiche
	 Rechte mit Wohn	 bauten	
	
	
	
	

Grundstücke und
grundstücksgleiche
Rechte mit Geschäftsund anderen Bauten	

	 Grundstücke und
	 grundstücksgleiche
	 Rechte ohne Bauten	
	 Technische Anlagen
	 und Maschinen	
	 Andere Anlagen,
	 Betriebs- und Geschäfts	 ausstattung	

	 Geleistete Anzahlungen	
	 	
		

-	

-	

-	

136.113.271,59	

0,00	

11.726.713,70	

III 	Finanzanlagen	
	 Anteile an verbundenen
	 Unternehmen	

-	

-	

-	

-	

-	

226.329,21	

226.329,21

	 Beteiligungen	

-	

-	

-	

-	

-	

16.814,28	

16.814,28

-	

-	

-	

-	

-	

243.143,49	

243.143,49

136.169.660,75	

0,00	

11.732.828,98	

	
		
	
Anlagevermögen insgesamt	

5.535.837,12	 142.304.148,17	 230.037.989,72	 224.846.338,30

5.535.837,12	 142.366.652,61	 230.289.702,21	 225.101.890,79

Der Sonderposten mit Rücklagenanteil wurde im Zusammen-

dem Abschreibungssatz für Wohnbauten mit einem Baujahr

hang mit der Investitionszulage für den Ostteil Berlins ab

vor 1925. Der Sonderposten für Investitionszulage wird p.a.

1999 gebildet. Die jährliche Auflösung wird in Höhe von

um 6,3 T€ aufgelöst.

2,5 % des aktivierten Wertes vorgenommen, entsprechend

72

Geschäftsbericht 2015

Pensionsverpflichtungen für frühere Mitglieder des Vorstandes und ihre Hinterbliebenen:

	
	

Rückstellung	
gebildet	

Rückstellung 	
nicht gebildet	

Insgesamt

	

T € 	

T €	

T €

laufende Pensionen	

876,0	

0,0	

876,0

Anwartschaften	

302,3	

0,0	

302,3

1.178,3	

0,0	

1.178,3

insgesamt	

Im Geschäftsjahr 2015 wurden an frühere Mitglieder des Vorstandes und ihre Hinterbliebenen Pensionszahlungen in Höhe
von 84,0 T€ geleistet.
In den Sonstigen Rückstellungen sind enthalten:

T €
Rückstellung für drohende Verluste aus dem Fortfall der IBB- Anschlussförderung für die Wohnanlage 490 – Moabit III			

299,9

genossenschaftliche Rückvergütung			

515,0

Rückstellung für unterlassene Instandhaltung	

204,5

Rückstellung für Jubiläumszuwendungen 	

117,5

Urlaubsrückstellung für das Kalenderjahr 2015	

15,3

Rückstellung für Archivierungskosten 	

85,2

Wirtschaftsprüfungskosten für das Geschäftsjahr 2015	

63,0

Rückstellung für die Jahresabschlussprämie 2015	

58,1

Rückstellung für die Erstellung Jahresabschluss 2015	

38,0

Rückstellung für die Berufsgenossenschaft	

27,0

Rückstellung für die Vertreterversammlung und Veröffentlichungen			

34,0

sonstige Rückstellungen			

14,0
1.471,5

In den Verbindlichkeiten sind antizipative Posten von 58,3 T€ enthalten. Diese beinhalten
die dem Geschäftsjahr 2015 zuzurechnenden, jedoch erst im Jahr 2016 abgebuchten Zinsen.

Geschäftsbericht 2015

Forderungsspiegel
Die Forderungen und Sonstigen Vermögensgegenstände stellen sich wie folgt dar:

	 FORDERUNGEN
Insgesamt	
davon mit einer	
		
Restlaufzeit 	
		 von mehr als 1 Jahr	

Vorjahr
insgesamt

€	

€	

€

Forderungen aus Vermietung	

149.088,28	

0,00	

163.477,25

Sonstige Vermögensgegenstände	

663.278,14	

0,00	

1.252.105,00

Gesamtbetrag	

812.366,42	

0,00	

1.415.582,25

	

Zur Berücksichtigung des Ausfallrisikos sind die „Forderungen aus Vermietung“ mit 70,9 T€ einzelwertberichtigt sowie in Höhe
von 8,2 T€ pauschalwertberichtigt worden.

Rücklagenspiegel
			
			

Gesetzliche	
Rücklage	

			
€	

Bauerneuerungs-	
Andere
rücklage	 Ergebnisrücklagen

Bestand zu Beginn des Geschäftsjahres 			

10.610.000,00	

€	
30.150.000,00	

Einstellung in Rücklagen			

620.000,00	

0,00	

4.345.000,00

Bestand am Ende des Geschäftsjahres			

11.230.000,00	

30.150.000,00	

68.735.000,00

€
64.390.000,00

73

74

Geschäftsbericht 2015

Verbindlichkeitenspiegel per 31.12.2014
	
Gesamtbetrag	
Restlaufzeit	
Restlaufzeit	
Restlaufzeit	
		
bis zu 1 Jahr	
1 – 5 Jahre	
über 5 Jahre	
					

	

besichert
durch Grundpfandrecht

€	

€	

€	

€	

€

Verbindlichkeiten gegen-	
über Kreditinstituten	

48.837.059,65	

2.033.785,43	

8.230.169,91	

38.573.104,31	

48.837.059,65

Verbindlichkeiten gegen-	
über anderen Kreditgebern	

54.456.924,85	

2.616.073,01	

14.500.410,68	

37.340.441,16	

54.456.924,85

13.511.388,57	

13.511.388,57	

0,00	

0,00	

0,00

Verbindlichkeiten aus	
Vermietung	

286.640,01	

286.640,01	

0,00	

0,00	

0,00

Verbindlichkeiten aus	
Lieferungen und	
Leistungen	

3.358.022,42	

2.686.276,98	

671.745,44	

0,00	

0,00

Verbindlichkeiten gegen-	
über verbundenen	
Unternehmen	

79.823,93	

79.823,93	

0,00	

0,00	

0,00

Sonstige Verbindlichkeiten	

795.597,43	

780.713,01	

10.365,36	

4.519,06	

0,00

121.325.456,86	

21.994.700,94	

23.412.691,39	

75.918.064,53	

102.293.984,50

Erhaltene Anzahlungen	

	

Geschäftsbericht 2015

Verbindlichkeitenspiegel per 31.12.2015
	
Gesamtbetrag	
Restlaufzeit	
Restlaufzeit	
Restlaufzeit	
		
bis zu 1 Jahr	
1 – 5 Jahre	
über 5 Jahre	
					

	

besichert
durch Grundpfandrecht

€	

€	

€	

€	

€

Verbindlichkeiten gegen-	
über Kreditinstituten	

53.334.235,65	

13.299.492,16	

11.172.445,05	

28.862.298,44	

53.334.235,65

Verbindlichkeiten gegen-	
über anderen Kreditgebern	

44.406.664,35	

1.511.016,86	

12.912.743,94	

29.979.903,55	

44.406.664,35

13.445.383,50	

13.445.383,50	

0,00	

0,00	

0,00

Verbindlichkeiten aus	
Vermietung	

367.250,91	

367.250,91	

0,00	

0,00	

0,00

Verbindlichkeiten aus	
Lieferungen und	
Leistungen	

4.616.306,86	

4.000.967,23	

615.339,63	

0,00	

0,00

Verbindlichkeiten gegen-	
über verbundenen	
Unternehmen	

98.657,67	

98.657,67	

0,00	

0,00	

0,00

Sonstige Verbindlichkeiten	

281.657,53	

270.553,23	

8.883,44	

2.220,86	

0,00

116.550.156,47	

32.993.321,56	

24.712.412,06	

58.844.422,85	

97.740.900,00

Erhaltene Anzahlungen	

	

75

76

Geschäftsbericht 2015

Sonstige Angaben
Der Anteilsbesitz der Beamten-Wohnungs-Verein zu B
­ erlin eG

Seit dem 01. Januar 1998 besitzt die Genossenschaft Ver­

an verbundenen Unternehmen umfasst folgende G
­ esellschaft:

sicherungsschutz im Rahmen einer Vermögensschaden-­
Haftpflichtversicherung.

Die Genossenschaft hält seit dem 01. Januar 1997 sämtliche

Die Versicherung bietet den Mitgliedern des Vorstandes

An­teile an der Hennigsdorfer Siedelungsgesellschaft mbH mit

und des Aufsichtsrates Versicherungsschutz für den Fall,

Sitz in Berlin. Zwischen der Genossenschaft und der Hennigs-

dass diese versicherten Personen wegen einer Pflichtver-

dorfer Siedelungsgesellschaft mbH besteht mit Wirkung ab

letzung bei Ausübung der versicherten Tätigkeit aufgrund

01. Januar 2001 ein Beherrschungs- und Ergebnisabführungs-

gesetzlicher Haftpflichtbestimmungen für einen Vermögens­-

vertrag, welcher durch Vereinbarung vom 11.12.2014 geändert

schaden haftbar gemacht werden.

wurde.
Das Stammkapital der Gesellschaft beläuft sich auf 62 T€. Aus
Ergebnisabführungen wurden 89,3 T€ an die Genossenschaft
abgeführt.

Mitgliederbewegung
		

Mitglieder	

Anteile

Anfangsbestand 2015		

16.363	

47.331

Zugänge		

1.415	

5.858

Abgänge		

376	

1.098

Endbestand 2015		

17.402	

52.091

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr erhöht um	
					

auf	

Satzungsgemäß haften die Mitglieder der Genossenschaft mit den übernommenen Geschäftsanteilen.
Eine Nachschusspflicht besteht nicht.

3.085.387,42 €
33.821.044,14 €

Geschäftsbericht 2015

Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes
Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V., Lentzeallee 107, 14195 Berlin

Mitglieder des Vorstandes
Sven Einsle	

Ina Silbe

Dipl.-Kaufmann	

Dipl.-Ingenieurin

Mitglieder des Aufsichtsrates
Uwe Jessen
Arzt

Günther Weißenborn
Lehrer

Vorsitzender

stellv. Vorsitzender

Christine Grothe

Harald Mau	

Prof. Dr. Johannes Renner	

technische Assistentin

Bankdirektor

Dozent

Jürgen Terlinden	

Bernd Dreßler	

Ralph Schöne

Dipl.-Ingenieur

Fachwirt der Grundstücks-

Politikwissenschaftler

und Wohnungswirtschaft
Dr. Rainer Glas (seit 11.06.2015)	

Prof. Horst Plickert (bis 11.06.2015)

Informatiker

Dozent

Es bestehen keine Forderungen an Mitglieder des Vorstandes und des Aufsichtsrates.
Mitarbeiterstruktur
Die Zahl der zum Ende des Geschäftsjahres beschäftigten Arbeitnehmer betrug:
		

Vollbeschäftigte	

Teilzeitbeschäftigte

Vorstand		

2	

-

Kaufmännische Angestellte		

25	

6

Technische Angestellte		

10	

-

Lohnempfänger		

10	

22

Auszubildende		

3	

-

Berlin, den 28.04.2016 	

Vorstand

	

Einsle	

Silbe

77

78

Geschäftsbericht 2015

Wiedergabe des Bestätigungsvermerks

Nach dem abschließenden Ergebnis unserer Prüfung

Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des

haben wir mit Datum vom 28. April 2016 den folgenden

rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie

uneingeschränkten Bestätigungsvermerk erteilt:

Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss
und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stich­­proben

„Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz,

beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der ange­

Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter

wandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen

Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der

Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die W
­ ürdi­

Beamten-Wohnungs-Verein zu Berlin eG, Berlin, für das

gung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und

Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2015 geprüft.

des Lageberichts.
Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hin­

Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss

reichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen
Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Satzung liegen in der Verantwortung der gesetzlichen
Vertreter der Genossenschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung

der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine

gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss

Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung

den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Be­

der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

stimmungen der Satzung und vermittelt unter Beachtung
der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB

tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Ver­

unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer

mögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft. Der

(IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger

Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss,

Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung

vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage

so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten

der Genossenschaft und stellt die Chancen und Risiken

und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch

der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.“

den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze
ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht

Berlin, den 28. April 2016

vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt

Verband

werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden

Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V.

die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das
wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Genossenschaft

gez. Fietzek	

gez. Ohme

sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt.

Wirtschaftsprüfer	

Wirtschaftsprüfer

Impressum
Beamten-Wohnungs-Verein zu Berlin eG
Postfach 41 03 44 | 12113 Berlin
Hausanschrift
Lutherstraße 11 | 12167 Berlin
Telefon	 (030) 79 00 94-0
Telefax	 (030) 79 00 94-99
E-mail	 info@bwv-berlin.de
Internet	 www.bwv-berlin.de
Konzeption und Gestaltung
sign.Berlin communications GmbH
www.sign-berlin.de
Die Fotos zeigen folgende Wohnanlagen (WA)
nach aufsteigender Seitenzahl:
WA 286 Handwerkereinweisung
WA 620 Grundsteinlegung
WA 286 Wohnungseinzug
WA 382 Bodenprobe
WA 286 Architekturansicht
WA 620 Erdaushub
WA 286 Grundsteinlegung
WA 620 Grundsteinlegung
WA 620 Baustelle
WA 286 Richtfest
WA 286 Spatenstich
WA 286 Baustelle
Geschäftsstelle – Besprechung
WA 620 Spatenstich
WA 620 Architekturansicht
WA 286 Baubesprechung
Fotos
© Vivian Werk / PHOTOGRAFIC BERLIN
© Beamten-Wohnungs-Verein zu Berlin eG

80

Geschäftsbericht 2015

Wir danken Ihnen für Ihr Interesse.

Beamten-Wohnungs-Verein zu Berlin eG
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