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Full text: Bericht über das Geschäftsjahr ... (Rights reserved) Ausgabe 2011 (Rights reserved)

Bericht über das Geschäftsjahr 2011 Beamten-Wohnungs-Verein zu Berlin eG Mein Zuhause. Inhaltsverzeichnis Geschäftsbericht 2011 Lagebericht des Vorstandes über das Geschäftsjahr 2011 4 Gesamtwirtschaftliche Entwicklung 7 Der Berliner Wohnungsmarkt 8 Die Zukunft der Genossenschaften 10 Geschäftsumfang und Umsatzentwicklung 16 18 20 22 24 26 Instandsetzung und Modernisierung Bautätigkeit und Bestandserweiterung Organisation und Personal Vermögenslage Finanzlage Ertragslage 4 27 Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung 30 Strategische Entwicklung – Ein Ausblick 34 Gewinnverwendungsvorschlag Bericht des Aufsichtsrates Erläuterungen zum Jahresabschluss per 31. Dezember 2011 Bilanz zum 31. Dezember 2011 Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2011 Anhang 58 Allgemeine Angaben 58 Erläuterungen zu den einzelnen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden 59 Erläuterungen zu einzelnen Posten der Gewinn- und Verlustrechnung 59 Erläuterungen zu einzelnen Posten der Bilanz 36 38 52 56 Bestätigungsvermerk 70 4 Geschäftsbericht 2011 Gesamtwirtschaftliche Entwicklung Weltwirtschaftliche Lage und Perspektiven Die Weltwirtschaft hat 2011 merklich an Schwung verloren. Sowohl die globale Industrieproduktion als auch der Welt­ andel h erreichte nur noch rund die Hälfte der im Vorjahr verzeichneten Zuwachsraten. Die Ursachen hierfür waren vielfältig. Ungewöhnlich zahlreich waren zum einen angebotsseitige Schocks. Der erhebliche Rohstoffpreisanstieg und Naturkatastrophen entzogen Kaufkraft beziehungsweise beeinträchtigten internationale Liefer- und Produktionsketten. Zum anderen dämpfte die geänderte Ausrichtung der Wirtschaftspolitik deren Dynamik. In den aufstrebenden Volkswirtschaften war eine Straffung der Geldpolitik erforderlich, um einer Beschleunigung der Inflation und Überhitzungser­ scheinungen in einzelnen Sektoren entgegenzuwirken. In den Industrieländern setzte die Rückführung der während der Rezession stark ausgeweiteten öffentlichen Haushaltsdefizite ein. Im Euro-Raum wurde der Konsolidierungsdruck durch die Märkte weiter forciert. Die Staatsschuldenkrise spitzte sich in der zweiten Jahreshälfte zu und auch aktuelle Ratingabstufungen von Euro-Staaten lassen noch keine Überwindung der Krise erkennen. Alles in allem wird die globale Wertschöpfung 2012 voraus­ sichtlich um 2,75% wachsen und damit das Tempo des Vorj ­ ahres (2,9%) in etwa halten. 2013 dürfte die Weltwirtschaft – unterstellt man eine Stabilisierung im Euro-Raum und beschleunigtes Wachstums in Osteuropa und in Latein­ merikaa um 3,3% expandieren. Deutschland Die deutsche Wirtschaft verzeichnete in 2011 ein hohes durch­ chnittliches Wachstum. Unternehmensumfragen zeigen s positive Perspektiven auf. Der ifo-Konjunkturtest zeigt sich in den letzten Monaten stabilisiert und die Geschäftserwartungen sind deutlich gestiegen. Die Zuversicht der Unternehmen schlägt sich auch am Arbeitsmarkt nieder. Eine Konjunktur­ elle d ist bei der Entwicklung der Beschäftigung nicht erkennbar. Positive Impulse dürften in den nächsten Monaten auch von der Binnennachfrage ausgehen. Die Bauwirtschaft be­­ findet sich in der kräftigsten Expansion seit der Phase nach der deutschen Vereinigung Anfang der neunziger Jahre. Die Verbrauchernachfrage zeigt sich robust. Auch mittelfristig ist für die Hauptstadt nicht mit einer Wirtschaftskraft und einem Einkommen der privaten Haushalte zu rechnen, die Berlin auf Augenhöhe des Bundesdurchschnittes oder gar führender europäischer Metropolen bringen würden. Der Berliner Senat erwartet für 2012 ein Wachstum von etwa einem Prozent, was wiederholt einen Wert unterhalb der Prognosen des Bundesdurchschnittes ausmachen würde. Allerdings bessert sich die Stimmung der Berliner. Wachs­ tums­ mpulse kommen aus zukunftsträchtigen Kompetenzi feldern, dem Zukunftsmarkt Kreativität und der Baubranche. Berlin Berlin fällt bei der Wirtschaftsleistung im Bundesvergleich etwas zurück. Das Bruttoinlandsprodukt wuchs im vergangenen Jahr um 2,1%. Im Vergleich der 16 Bundesländer erreichte die Hauptstadt damit den 14. Platz. Im Bundesdurchschnitt lag das Wirtschaftswachstum im vergangenen Jahr preisbereinigt bei drei Prozent. Erfreulich ist jedoch die positive Entwicklung an sich, welche den Anstieg der Zahl der Erwerbstätigen um 1,4% einschließt. Dennoch hat damit Berlin immer noch eine der höchsten Arbeitslosenquoten und liegt hinter Mecklenburg-Vorpommern auf dem letzten Platz im Bundesvergleich. Höhere Energiepreise entziehen zwar Kaufkraft, die verfügbaren Einkommen der Haushalte steigen aber mit einer etwa um einen Prozentpunkt höheren Rate als die der Teuerung. Unter der Voraussetzung, dass die europäische Schuldenkrise nicht erneut eskaliert, sind die Perspektiven der deutschen Wirtschaft positiv. Im Verlauf von 2012 wird mit Wirtschaftswachstum von rund 2% und im Verlauf des nächsten Jahres von annähernd 2% gerechnet. Für den Wohnungsbau, der 2011 um 6,3% expan­ dierte, sind die Rahmenbedingungen so günstig wie seit langem nicht mehr. Die Zinsen für Hypothekenkredite sind auf historischen Tiefständen. Zudem dürfte die Finanzmarktkrise die Anlage in reale Vermögensobjekte fördern. Die tendenziell steigenden Immobilienpreise erhöhen zudem die Attraktivität der Immobilienanlage. Aus diesen Gründen wird von der Branche mit einer weiteren Expansion des Wohnungsbaus für 2012 und 2013 von jeweils 3,5% kalkuliert. Geschäftsbericht 2011 5 6 Geschäftsbericht 2011 Geschäftsbericht 2011 7 Die Touristen waren auch 2011 eine starke Stütze der Berliner Konjunktur. Hier hält der positive Trend nach wie vor an. Insgesamt haben die Touristen 2011 rund 11,7 Mrd. Euro in der deutschen Hauptstadt ausgegeben. Auch im Einzelhandel sorgte dies für steigende Umsätze. Auch etabliert sich Berlin als Hochtechnologiestandort mit einem Schwerpunkt auf wissensintensive Dienstleistungen. Rund 3,6% des Bruttoinlandsprodukts werden in Berlin für Forschung und Entwicklung aufgewendet. Damit hält der Stadtstaat hinter Baden-Württemberg den zweiten Platz. Die über allem stehende Frage der Zukunft des Euro und der Europäischen Schulden- und Finanzkrise wird selbstverständlich auch den Rahmen für die Entwicklung Berlins bilden, selbst wenn nur eine geringe weltwirtschaftliche Verflechtung besteht. Der Schuldenstand Berlins hat sich – nach steilem Anstieg von 1991 – 2005 -seither moderater weiterentwickelt, aber die Lasten sind noch immer gewaltig mit den damit einhergehenden Beschränkungen bei den öffentlichen Investitionsmöglichkeiten. Die Wohnungsnachfrage steigt kontinuierlich, was unter Einbeziehung der verhaltenen Neubautätigkeit zu einer weiteren Reduzierung der Leerstandsquote auf unter 7% geführt hat. Das Angebotspotenzial von geschätzten 100.000 bis 130.000 Wohnungen ist zurzeit noch auskömmlich, wird jedoch nicht ausreichen, die Nachfrage qualitativ und quantitativ zu decken. Gelingt es nicht, den Wohnungsneubau nachhaltig zu beleben, wird von einem weiteren Preisanstieg bei den Mietund Kaufpreisen – insbesondere in guten innerstädtischen Lagen – auszugehen sein. In der Hauptstadt setzt sich der Wachstumstrend der Einwohnerentwicklung fort. Am Jahresende 2011 lebten ca. 3,46 Mio. Personen in Berlin, was im Vorjahresvergleich 0,5% Zunahme (18.000 Personen) bedeutet. Parallel zum Einwohnerwachstum steigt die Zahl der Haushalte. Seit 2001 kamen 6,9% Haushalte auf nunmehr 1,99 Mio. Haushalte hinzu. In der Einwohnerentwicklung und der Wohnungsnachfrage Der Berliner Wohnungsmarkt Der Berliner Wohnungsmarkt hat seit der Wiedervereinigung mehrere Extreme erlebt. Auf eine Phase spürbaren Wohnungmangels mit empfindlichen Mietpreissteigerungen Anfang der neunziger Jahre reagierte die Wohnungspolitik mit einem gleichfalls sprunghaften Anstieg der Förderprogramme und in dieser Höhe bis dahin nicht gekannten steuerlichen Subventionen. Nach Jahren moderater Mietdynamik und nachhaltiger Leerstandsreduzierung verschärft sich nunmehr die Ausdifferenzierung des Berliner Immobilienmarktes und Preisbzw. Mietsteigerungen. Im Jahre 2011 konnten erstmals wieder deutlich mehr Wohnungen gebaut werden als die Jahre zuvor. Das Niveau der Neubautätigkeit ist dennoch vergleichsweise gering und von den Fertigstellungsraten von vor 10 Jahren weit entfernt. Der Berliner Senat hat sich für die laufende Legislaturperiode zum Ziel gesetzt, dass mindestens 30.000 Wohnungen neu gebaut werden sollen. Inwieweit dem politischen Willen auch flankierende Maßnahmen folgen werden, bleibt abzuwarten. spiegelt sich die Attraktivität des Wohnstandorts Berlin wieder. Es sind insbesondere junge Menschen, welche nach Berlin zuziehen. Neben der Altersgruppe der über 65-Jährigen sind diese ursächlich für das Bevölkerungswachstum. Die Verschiebungen im Altersaufbau sowie die räumliche Umverteilung der Bevölkerung geben Anlass zum Handeln für die Wohnungsmarktakteure. Eine im Verhältnis stärker wachsende Anzahl der Haushalte geht mit einer anhaltenden Haushaltsverkleinerung einher. Der Trend zum 1-Personen-Haushalt setzt sich in Berlin weiter fort, was auch auf die allgemeine Altersentwicklung der Bevölkerung zurückzuführen ist. Das weiterhin niedrige Zinsniveau, die vergleichsweise schwache Bautätigkeit und die stabilen Mietsteigerungen halten den Berliner Wohnimmobilienmarkt für Investoren attraktiv. Zu dieser Einschätzung kommt auch der Wohnungsmarktreport der GSW Immobilien AG. Im Jahre 2011 sind die Mieten durchschnittlich um 7,8% gestiegen und erreichten damit einen Quadratmeterpreis von 6,59 Euro pro Monat (Vorjahreswert: 6,11 Euro). Auch bei den Eigentumswohnungen konnte 8 Geschäftsbericht 2011 Die Zukunft der Genossenschaften ein deutlicher Preisanstieg verzeichnet werden. Dabei stiegen diese stärker als im Vorjahr. Der Mittelwert stieg um insgesamt 8,3% (Vorjahr: 7,9%). Im Landesvergleich liegt Berlin in puncto Mietattraktivität aber nach wie vor auf einem Spitzenplatz. Das relativ niedrige Durchschnittseinkommen in der Hauptstadt wird durch die vergleichsweise niedrigen Mieten ausgeglichen. Die Wohn­ kostenbelastung in Berlin ist im Vergleich zu München, Hamburg und Köln sogar deutlich geringer. Es ist jedoch zu befürchten, dass dieser Standortvorteil in den nächsten Jahren sinken wird. Als Ergebnis dieser allgemeinen Marktentwicklung dürfen sich Wohnungsbaugenossenschaften über eine spürbare Belebung ihrer Nachfrage freuen. Bewohner der Hauptstadt nehmen zunehmend mehr zur Kenntnis, dass Genossenschaften dem allgemeinen Trend wichtige Aspekte wie Wohnsicherheit und ein nach wie vor angemessenes Preis-Leistungs-Verhältnis entgegen halten. Nicht zuletzt wird durch die Entscheidung der Vereinten Für die Beamten-Wohnungs-Verein zu Berlin eG ist und bleibt der Berliner Wohnungsmarkt das lokale Betätigungsfeld. Die Erfüllung unseres Förderauftrages steht dabei im Focus: die wohnliche Versorgung unserer Mitglieder. Der Auftrag an uns ist dabei mit den Erwartungen verbunden, die Wohnungsvermietung an unsere Mitglieder ohne Gewinnmaximierung, Spekulation und erhöhte Risiken, mit hoher Dienstleistungsqualität und unter Bewahrung ethischer und gesellschaftlicher Werte zu erbringen. Diesen Erwartungen werden wir mit Überzeugung entsprechen. Die Zukunft der genossenschaftlichen Idee liegt nunmehr darin, unter Wahrung der geschätzten Prinzipien ein zeitgerechtes Wohnungsangebot der Mitgliedergemeinschaft anzubieten. „Genossenschaften sind eine Erinnerung an die internationale Gemeinschaft, dass es möglich ist, sowohl nach wirt­ chaftlicher s Rentabilität als auch sozialer Verantwortung zu streben.“, bewertete der Generalsekretär der Vereinten Nationen, ­ an ­ B Ki-moon, das Genossenschaftswesen zutreffend. N ­ ationen, das Jahr 2012 zum Internationalen Jahr der G ­ enossenschaften zu erklären, dem Genossenschafts­ wesen weltweite Aufmerksamkeit zuteil. Trotz dieser Sonderstellung innerhalb des ökonomischen Systems unterlag das Genossenschaftswesen einer gewissen Identitätskrise. Im öffentlichen Bewusstsein hatten die Genossenschaften nur einen unterdurchschnittlichen Stellenwert. Dies ändert sich spürbar. Lokal, national und international haben Wohnungsgenossenschaften unter Beweis gestellt, dass sie im Hinblick auf Nachhaltigkeit der Bestandsbewirtschaftung, Zukunfts- und Krisensicherheit als auch gesellschaftlicher Verantwortung anderen Wohnraumanbietern gegenüber positive Allein­ stellungsmerkmale besitzen. Ursprünglich lag die wesentliche Aufgabe der Wohnungsgenossenschaften darin, die vorherrschende Wohnungsnot zu lindern und im Ergebnis menschenwürdigen Wohnraum bereitzustellen. Sie waren im Ergebnis damit befasst, den P ­ roblemen am Wohnungsmarkt eine funktionsfähige Alter­ native entgegen zu setzen. Geschäftsbericht 2011 9 Dabei sind • unsere Wohnungen mietpreislich angemessen, • die Wohnungsausstattungen modern, aber nicht luxuriös, • die Dienstleistungen effektiv, aber den persönlichen Kontakt wahrend, • wir innovativ, aber nachhaltig und krisenfest, • wir am lokalen Standort aktiv, • wir demokratischer Mitbestimmung und der genossenschaftlichen Gleichbehandlung verpflichtet, • wir eine starke Solidargemeinschaft, die allen Bevölkerungsschichten offen steht, • für uns solide Geschäftsführung mit grundsätzlicher Gemeinwohlbestrebung vereinbar, • eine respektable Unternehmenskultur, ein markantes soziales Profil und städtebauliche Verantwortung bei der wirtschaftlichen Leistungserbringung zu bewahren. Eine Folge des gesellschaftlichen Wandels in Deutschland ist eine Änderung der Bevölkerungsstruktur. Dieses Phänomen zieht die Forderung nach neuen Handlungsansätzen und Konzepten in der Quartierspolitik nach sich. Wohnungsgenossenschaften betrachten die Weiterentwicklung von Wohnraum und Quartieren als eine ihrer originären Aufgaben. Dieser Tatsache stellt sich die Beamten-Wohnungs-Verein zu Berlin eG in ihrer strategischen Unternehmensplanung. Insofern sehen wir unseren gesellschaftlichen Beitrag auch nicht nur in der Bereitstellung von Wohnraum. Unser Beitrag geht über die Mitgliederinteressen hinaus und produziert gesellschaftlichen Mehrwert durch • die Gewährung von Sicherheit und Qualität des Wohnens, • die Organisation sozialer Einbettung und Interaktion von Bewohnern, • Erbringung sozialer Dienste und lokale Integration. Dass die Organisations- und Unternehmensform einer Genossenschaft nicht nur zukunftsfähig, sondern in zahlreichen Belangen konkurrierenden Marktteilnehmern überlegen ist, zeigen die erfreulichen Neugründungsbeispiele in der jüngsten Vergangenheit, aber auch die generationenübergreifenden Erfolgsgeschichten wie die der Beamten-Wohnungs-Verein zu Berlin eG. Tradition ist eine Stärke des genossenschaftlichen Wohnens. Das genossenschaftliche Wohnen bildet neben dem Wohnen in Miet- und Eigentumswohnungen die dritte Säule der Wohnraumversorgung in Deutschland. Damals wie heute ist die Genossenschaftsidee aktuell, bei der das Eigeninteresse des Individuums mit der solidarischen Hilfe für andere verknüpft wird. Dieser Solidargedanke sowie die demokratischen Prinzipien und ihre Anpassungsfähigkeit machen uns als Genossenschaft auch im 21. Jahrhundert wettbewerbsfähig, verbunden mit einem hohen Maß an wirtschaftlicher Sicherheit. Wichtig ist uns hierbei insbesondere, uns von kapitalwirtschaftlichen Interessen und dem Wandel politischer Meinungsbildung abzugrenzen. Beispielsweise ist ein Verkauf von Genossenschaftswohnungen für uns undenkbar. Das Interesse an unserer Genossenschaft ist ungebrochen und zeigt deutlich ansteigende Tendenz. Die Zahl unserer Mitglieder ist stark ansteigend, gleichwohl die Zahl derer, die ein konkretes Mietinteresse mit ihrer Mitgliedschaft verbinden. Das fordert uns und fördert unsere Gemeinschaft. 10 Geschäftsbericht 2011 Geschäftsumfang und Umsatzentwicklung Die Beamten-Wohnungs-Verein zu Berlin eG ist Eigentümerin folgender Mietbestände: 31. Dezember 2011 Anzahl der Einheiten 31. Dezember 2010 Anzahl der Einheiten Wohnungen Gewerbeeinheiten Gästewohnungen Veranstaltungsräume Garagen/Einstellplätze Eigengenutzte Einheiten 6.850 53 14 23 6.940 924 11 7.875 6.731 49 14 22 6.816 918 10 7.744 Die Genossenschaft hat sich im Geschäftsjahr weiter auf ihr Kerngeschäft, die Verwaltung der eigenen Wohnungsbestände, konzentriert. Die Plan – und Zielvorgaben für die Periode 2011 wurden dabei erreicht. Obwohl sich der Berliner Wohnungsmarkt einer intensiven Wettbewerbssituation ausgesetzt sieht, kann die BWV zu Berlin eG ihre herausragende Marktposition seit Jahren positiv behaupten und fort entwickeln. Die Umsatzerlöse vor Umlagen konnten im Geschäftsjahr 2011 auf 32.191,8 T€ (Vj: 31.239,7 T€) gesteigert werden. Eine nahezu gleich bleibende Erlösschmälerungs- und Leerstandsquote trug dazu bei, dass weiterhin eine maßvolle Steigerung der Nutzungs­ gebühren umgesetzt werden konnte. Geschäftsbericht 2011 11 Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung (ohne Umlagen) Veränderungen zum Vorjahr: 4,5 % 4,0 % 3,5 % 3 % 2,5 % 2,0 % Veränderungen in Prozent 1,5 % 1,0 % 0,5 % 2007 2008 2009 2010 2011 Das Ergebnis der Sparte Vermietung wird im Wesentlichen durch die Vermietung von Wohnraum an Genossenschafts­ mitglieder geprägt. In Abhängigkeit der Wohnqualität und unter Einfluss der allgemeinen Kostenentwicklung konnte dabei die durchschnittliche Nettokaltmiete von 4,79 € / qm-Wohnfläche mtl. auf 4,88 € /qm-Wohnfläche mtl. a ­ usgebaut werden. Das Niveau der von der Genossenschaft veranschlagten Nutzungsgebühren hat dabei nach wie vor den Status eines angemessenen Preis-Leistungs-Verhältnisses und erfüllt damit die hohen Ziele unseres Förderauftrages. 12 Geschäftsbericht 2011 Nettokaltmiete (ohne Mietsubventionen) Veränderungen zum Vorjahr: 3,0 % 2,5 % 2,0 % Veränderungen in Prozent 1,5 % 1,0 % 0,5 % 2007 2008 2009 2010 2011 Genossenschaften haben traditionell zu ihren Kunden eine starke und dauerhafte Bindung. Dies drückt sich auch und vor allem in den bevorzugten Kundenentscheidungen für Wohnraum bei Genossenschaften gegenüber den Mitwettbewerbern aus. Die Mitglieder- und Nutzerbindung ist dabei zu einer wesentlichen Managementaufgabe geworden und damit zur wesentlichen Voraussetzung gesicherter zukünftiger Einnahmen. Angesichts dieser Tatsache befindet sich unsere Genossenschaft zurzeit in einer dynamischen Phase aktiver Öffentlichkeitsarbeit, um durch die konsequente Vermittlung unserer Werte starke Bindungen der Mitglieder zur Genossenschaft zu knüpfen und zu erhalten. Die Entwicklung der Ressource Mitglieder- und Nutzerbindung fängt dabei bei der persönlichen Dienstleistungsbereitschaft unserer Mitarbeiter an und hört bei der strategischen Ausrichtung und Ausbildung unserer Unternehmenskultur auf. Ziel ist primär die positive Umsetzung unseres Förderauftrages durch die Kultivierung dieses Wettbewerbsvorteils. Bisherige Zwischenbilanz: Weiter steigende Mitgliederzahlen (13.540 Mitglieder per 31.12.2011) und eine unterdurchschnittliche Fluktuationsrate bei den Wohnungsnutzern (5,27% in 2011). Es besteht Einvernehmen zwischen den Gremien, das teil­ weise unterschiedliche Niveau der Nutzungsgebühren bei den Bestandsmietverhältnissen durch einen langfristig angelegten Harmonisierungsprozess an den Wohnwert anzupassen. Ausdruck dieses Steuerungsprozesses sind beispielsweise „Miethöhegarantien“ und „interne Kappungsgrenzen“ für den Bereich des freifinanzierten Wohnungsbaus. Der moderate Ansatz bei der Entwicklung der Nutzungsgebühren schafft dabei Vertrauen und Planungssicherheit für die Wohnungsnutzer. Geschäftsbericht 2011 13 Die nachfolgende Übersicht gliedert die Entwicklung der Sollmieten nach Ursachen im Vergleich zum Vorjahr: 31. Dezember 2011 in T € 31. Dezember 2010 in T € Mieterhöhungen nach § 558 BGB Neuvermietungszuschläge Änderung öffentlicher Mittel Bestandserweiterungen Mieterhöhung nach § 559 BGB Sonstige Mietänderungen Umstellungen der Betriebskostenpauschale Vollauswirkungen des Vorjahres 202,0 147,1 0,9 425,1 42,1 18,6 0,8 835,0 319,4 1.154,4 222,2 132,6 0,0 0,0 18,1 1,6 0,0 374,5 604,2 978,7 Die Mitgliedschaft und das Wohnen in unserer Genossenschaft haben bekanntlich eine Vielzahl von Vorteilen. Einer davon ist die Beteiligung der Mitglieder am Unternehmenserfolg. Seit Jahren gewähren wir den Mitgliedern eine attraktive Dividen­ denausschüttung. Bereits seit 2006 beschreiten wir einen weiteren Weg der Überschussbeteiligung: die genossenschaftliche Rückvergütung. Im Zuge der Jahresabschlusserstellung 2011 hat der Vorstand folgenden Beschluss verfasst, welcher die Zustimmung des Aufsichtsrates gefunden hat: „Genossenschaftsmitglieder erhalten für das Geschäftsjahr 2011 eine genossenschaftliche Rückvergütung in Höhe von 1,5% ihrer – in diesem Zeitraum getätigten – Umsätze mit der Genossenschaft. Die Auszahlung an die Genossenschaftsmitglieder erfolgt im Juli 2012.“ Nicht nur, dass wir das Mitgliederinteresse nach sicherem und sozial verantwortbarem Wohnraum erfüllen, wird nunmehr wieder ein aus kaufmännischer Sicherheit gebildeter Überschuss in Form der genossenschaftlichen Rückvergütung an die wohnenden Mitglieder zurückgegeben. Bei uns verdient also kein anonymer Dritter an der Wertschöpfung aus dem Mitgliederkreis. 14 Geschäftsbericht 2011 Leerstände der Beamten-Wohnungs-Verein zu Berlin eG im Jahresdurchschnitt 0,7 % 0,6 % 0,5 % in Prozent vom Wohnungsbestand 0,4 % 0,3 % 0,2 % 0,1 % 2007 2008 2009 2010 2011 Das qualitative und quantitative Vermietungsergebnis des Jahres 2011 bewegt sich auf hervorragendem Niveau. Mit einer durchschnittlichen Leerstandsquote von 0,36% (Vj: 0,41%) wurde nicht nur der vergleichbare Branchendurchschnitt mit 2,67% deutlich unterschritten, sondern ein ausgezeichnetes Ergebnis wie im Vorjahr erzielt. Geschäftsbericht 2011 15 In der nachstehenden Grafik wird die Unternehmensleistung nach Mittelentstehung und Mittelverwendung ins­­Verhältnis gesetzt. Im Ergebnis kann resümiert werden, dass die ge­ schäftlichen Aktivitäten der Genossenschaft nicht nur alle damit im Zusammenhang stehenden Aktivitäten finanzieren, sondern auch eine Rücklagenbildung in der Größenordnung von 5,15 Mio. € ermöglichen. Diese erfreuliche Entwicklung drückt sich in der gestiegenen Eigenkapitalquote von 43,7% (Vj: 42,4%) aus. Entstehung von 45,67 Mio. € durch Fördermittel Zins- und Beteiligungserträge Sonstige Erträge Umlagen Nutzungsgebühren 69,15 % 27,15 % 2,32 % 0,19 % 1,00 % Verwendung von 45,67 Mio. € für außerordentliches Ergebnis (BilMoG) Sonstiger Aufwand Zuführung in Rücklagen Aufwendungen der Hausbewirtschaftung Abschreibungen Grundsteuern Unternehmenssteuern Personalkosten Mitgliederdividende (Bilanzgewinn) Zinsen auf Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern 41,84 % 10,69 % 1,54 % 9,76 % 0,77 % 2,90 % 17,37 % 3,85% 0,00 % 11,28 % 16 Geschäftsbericht 2011 Instandsetzung und Modernisierung Auch im Geschäftsjahr 2011 bestand die vordringliche Aufgabe der Genossenschaft darin, die Substanzerhaltung und Wertsteigerung ihrer Bestandsimmobilien weiter voran zu bringen, um eine zukunftsfähige und dauerhaft gute Vermietbarkeit der Nutzungseinheiten zu gewährleisten. Neben Baumaßnahmen, die zur Energieeinsparung beitragen, erfolgen weiterhin hohe Investitionen im denkmalgeschützten Gebäudebestand. Die Aktivitäten in diesem Bereich finden auch außerhalb der Genossenschaft große Anerkennung. Im Jahr 2011 wurden von der Unteren Denkmalschutzbehörde des Stadtbezirkes Steglitz-Zehlendorf drei Wohnanlagen als „Denkmal des Monats“ vorgestellt, die das Engagement der Genossenschaft bei der denkmalgerechten Sanierung von Gebäuden und Außenanlagen aufzeigen. Wie bereits in den vergangenen Jahren, wurden ca. 50% der Umsatzerlöse in die Modernisierung und Instandsetzung der Wohnanlagen investiert. 2011 flossen insgesamt 14.532 T€ in Wohnungsmodernisierungen, umfassende Baumaßnahmen und in die laufende Instandhaltung. Damit lag das Baubudget wie geplant ca. 1.000 T€ unter dem des Vorjahres. Die Reduzierung erfolgte entsprechend der 5-Jahres-Planung der Genossenschaft, da zusätzliche Investitionen für wertsteigernde Maßnahmen im Jahr 2011 nicht wie im Vorjahr vorgesehen waren. Ein wesentlicher Anteil des Baubudgets kam wiederum der Modernisierung und Instandsetzung von Wohnungen nach Nutzerwechseln zugute. Obwohl die Kündigungsrate im Jahr 2011 im Vergleich zum Vorjahr deutlich rückläufig war (430 ­ Wohnungswechsel im Jahr 2010 stehen 361 Kündigungen im Jahr 2011 gegenüber), hat sich die Anzahl der Modernisierungen von 132 auf 153 Wohnungen erhöht. Bei durchschnittlichen Modernisierungskosten von 16,0 T€/Wohnung wurden 2011 insgesamt 2.446 T€ für Wohnungsmodernisierungen aufgewendet. Neben der Erneuerung der Elektroinstallation, dem Einbau neuer Sanitärobjekte und Armaturen sowie dem Anbringen von Wand- und Bodenfliesen in den Bädern und Küchen werden auch zunehmend verschlissene Bodenbeläge erneuert bzw. Holzböden geschliffen und versiegelt. Gern nehmen die Wohnungsnutzer das Angebot der Genossenschaft an, anstelle von PVC-Belägen Parkett bzw. Dielen in den Wohnräumen zu verlegen, was mit einem Kostenzuschuss durch die Genossenschaft unterstützt wird. Baumaßnahmen, die zur Energieeinsparung beitragen, sind ebenfalls fester Bestandteil der jährlichen Budgetplanung. Im Jahr 2011 wurden für Fenstererneuerung, Instandsetzung der Kastendoppelfenster sowie für Dachbodendämmung insgesamt über 1.100 T€ investiert. Weitere umfangreiche Maßnahmen der Großen Instandsetzung waren die Instandsetzung der Flachdächer mit Erneuerung der Zu einer vereinfachten Auftragsabwicklung tragen weiterhin die für alle Hauptgewerke abgeschlossenen Einheitspreis­ kataloge bei. Auf dieser Basis können Bauleistungen kurzfristig beauftragt und abgerechnet werden, so dass kurze Bauzeiten gewährleistet werden können und sich der administrative Aufwand stark minimiert. Für den Erhalt der Wohnanlagen ist die Große Instandsetzung ein unerlässlicher Bestandteil des Baubudgets und nahm im Geschäftsjahr 2011 mit rund 4.200 T€ ca. 30% der Gesamtkosten ein. Es wurden rund 130 Baumaßnahmen mit einem B ­ udget zwischen 1 und 521 T€ durchgeführt. Hervorzuheben sind insbesondere die umfassenden Fassadeninstandsetzungen in den Wohnanlagen Steglitz II und Charlottenburg I sowie die Dachbodendämmung in den Wohnanlagen Prenzlauer Berg II und Schöneberg. Die Wohnanlage Steglitz II ist ein denkmalgeschütztes Klinkerbauwerk des Architekten Mebes aus dem Jahr 1908. Aufgrund der Größe der Anlage wurden für die Baumaßnahme mehrere Bauabschnitte gebildet. 2011 erfolgte die Fertigstellung des ersten Bauabschnitts mit Instandsetzung der Klinkerfassade, Abdichtung der Kelleraußenwände, Erneuerung der Kellerlichtschächte sowie Austausch der Rollläden an den Fenstern der Erdgeschosswohnungen. Abschließend wurden die Vorgartenmauer instandgesetzt und die Vorgärten gärtnerisch überarbeitet. Die Kosten belaufen sich auf 521 T€. In der Wohnanlage Charlottenburg I erfolgte die Fassadeninstandsetzung im ersten von zwei sogenannten Wirtschaftshöfen. Nachdem in den vergangenen Jahren bereits die str­ ßen­ eitigen Putzfassaden instand a s gesetzt wurden, findet die denkmalgerechte Sanierung der Gebäude mit der hofseitigen Instandsetzung im Jahr 2011 bzw. 2012 ihren Abschluss.Es wurden die Klinkersockel gereinigt ­ und neu verfugt, teil­ eise der Putz und sämtliche Verblech­ w ungen erneuert und abschließend die komplette Fassade mit einem neuen Anstrich versehen. Geschäftsbericht 2011 17 Dämmung in den Wohnanlagen Mariendorf I und III ­­ (407 T€) sowie die Umgestaltung des Innenhofes der Wohnanlage Moabit I. Es wurden für 164 T€ die Hofentwässerung erneuert, großzügige Fahrradstellplätze angeordnet, die Zugangswege neu gepflastert und die Pflanzflächen rekultiviert. Eine besondere Baumaßnahme stellte die Neuanordnung des Eingangsbereiches der Geschäftsstelle in der Lutherstraße 11 (131 T€) dar. Zur besseren Wahrnehmung der Geschäftsräume wurde der Eingang vom Hof zur Straßenseite verlegt. Die Erschließung erfolgt durch eine zweiseitig angeordnete Treppe und führt in den ebenfalls neu errichteten, großzügigen Empfangsbereich. Mit Neuanordnung des Back- Office und eines Büros wurden für fünf Mitarbeiter die Arbeitsbedingungen durch die Modernisierungsmaßnahmen nachhaltig verbessert. Den größten Anteil am Gesamtbaubudget hatten mit 4.577 T€ wiederum die Maßnahmen, die eine nachhaltige Wertsteigerung der Immobilien zur Folge haben (aktivierungsfähige Maßnahmen).Die Baumaßnahmen in der denkmalgeschützten Wohnanlage Dahlem II wurden nach erfolgter Umstellung der dezentralen Heizungsanlagen auf zentrale Versorgung mit Fernwärme fortgesetzt. Die Arbeiten zur Instandsetzung der Umfassungsmauer wurden beendet und die inneren Erschließungswege mit Kleinsteinpflaster sowie die Pflanzund Rasenflächen neu hergestellt. Des Weiteren erfolgten die umfassende Instandsetzung der Treppenhäuser nach bauzeitlichen Vorgaben und der Einbau einer zentralen Schließanlage in der gesamten Anlage. Nach rund dreijähriger Bauzeit hat die Wohnanlage Dahlem II mit ihren 13 Landhausvillen an Wohnqualität und äußerem Erscheinungsbild sehr hinzu gewonnen. 2011 wurden abschließend 1.713 T€ investiert. In der im Jahr 2009 durch die Genossenschaft erworbenen Wohnanlage Zehlendorf III B wurden ebenfalls die im Vorjahr begonnenen Baumaßnahmen zur Instandsetzung der Dachgauben, Schornsteinköpfe und Dachrinnen fortgesetzt. Des Weiteren wurde eine zentrale Schließanlage eingebaut und mit der umfassenden Instandsetzung der Treppenhäuser begonnen. Die Kosten für diese Maßnahmen belaufen sich auf rund 886 T€. 18 Geschäftsbericht 2011 Mit der Erneuerung der haustechnischen Anlagen in der Wohnanlage Moabit II wurde eines der letzten im Bestand der Genossenschaft befindlichen Gebäude des sogenannten sozialen Wohnungsbaus modernisiert und instandgesetzt. Sämtliche Ver- und Entsorgungsleitungen wurden ausgetauscht und die dezentrale Warmwasserbereitung auf eine zentrale Versorgung umgestellt. Die Bäder wurden gefliest und die Objekte und Armaturen erneuert. Wo erforderlich, wurden elektrische Leitungen in den Wohnungen neu verlegt. Anschließend wurde eine zentrale Schließanlage eingebaut und die Treppenhäuser saniert. Obwohl diese Maßnahmen anteilig als Modernisierungen zu bewerten sind, hat die Genossenschaft auf die Erhöhung der Nutzungsgebühr durch eine Modernisierungsumlage verzichtet. Als bisher letzte Wohnanlage wurde im vergangenen Jahr das 1938 durch die Architekten Mebes und Emmerich errichtete Gebäudeensemble Dahlemer Weg 2-10, Berliner Straße 106 – 114 und Mörchinger Straße 22 – 26 a mit insgesamt 122 Wohnungen durch die Genossenschaft erworben. Hauptsächlich für die Modernisierung und Instandsetzung von Leerwohnungen wurden 219 T€ (anschaffungsnaher Aufwand) investiert. Durch Nutzerwechsel in der denkmalgeschützten Wohnanlage Gartenstadt Zehlendorf waren auch im Jahr 2011 umfassende Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten erforderlich. Mit einer Investitionssumme von 733 T€ wurden in sechs Einfamilienhäusern (davon zwei im Jahr 2011 nur anteilig) die haustechnischen Anlagen erneuert, Grundrisse optimiert und Gästetoiletten bzw. ein zweites Bad errichtet sowie die Dachgeschosse zu Wohnzwecken ausgebaut. Die Genossenschaft wird in den folgenden Jahren ihr Hauptaugenmerk auf die Umstellung von dezentralen auf zentrale Heizungsanlagen richten und hat dies in der 5- JahresPlanung berücksichtigt. Das heißt, das Budget der Großen Instandsetzung wird entsprechend erhöht, wobei von einem Gesamtbaubudget von rund 14.400 T€ in den nächsten fünf Jahren ausgegangen wird. Bautätigkeit und Bestandserweiterung Wie bereits in den Vorjahren erstrecken sich die Investitionen der Genossenschaft auf Bestandserhaltung und Wertverbesserung der Wohnanlagen. Bestandserweiterung erfolgt weiterhin durch Zukäufe attraktiver und in das Portfolio der Genossenschaft passender Wohnimmobilien. Die im Jahr 2011 vorerst letzte erworbene Wohnanlage Zehlendorf VIII mit insgesamt 122 Wohnungen und drei Gewerbeeinheiten ergänzt die Bestände der Genossenschaft im Bezirk Steglitz / Zehlendorf ausgesprochen gut. Die Architekten Mebes und Emmerich, die diese Anlage errichteten, stehen für viele architektonisch gelungene Gebäudeensembles der Genossenschaft. Der Verband Berlin – Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. geht für Berlin bis zum Jahr 2020 von einem Neubaubedarf von rund 60.000 Mietwohnungen aus. Hintergründe sind die Entwicklung der Haushaltszahlen, die Notwendigkeit von Ersatzneubau sowie der Bedarf an Spezialimmobilien zur Bewältigung der Folgen des demografischen Wandels. Auch unsere Genossenschaft entwickelt Strategien und Konzepte, um zu dieser gesellschaftlichen und städtischen Aufgabe einen angemessenen Beitrag zu leisten. Unabhängig davon ist der Zweck der Genossenschaft, ihren Mitgliedern vorrangig eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung zukommen zu lassen, langfristig nur zu erfüllen, wenn nachhaltige Investitionen in die Bestandserweiterung – Zukäufe oder Neubautätigkeit – erfolgen. Mit jährlicher Steigerung der Mitgliederzahlen (zum Jahresende waren es mit 13.540 Mitglieder rund 600 Mitglieder mehr als im Vorjahr) muss auch ein Wachstum der Wohnungseinheiten einhergehen. Der Vorstand wird die Entwicklung der Rahmenbedingungen für Wohnungsneubau weiterhin verfolgen und dahingehende Investitionen prüfen. Geschäftsbericht 2011 19 20 Geschäftsbericht 2011 Organisation und Personal Für unsere Verwaltungsleistungen gilt, alle Geschäftsvor­ gänge zeit- und bedürfnisgerecht für unsere Mitglieder zu erbringen. Ein wesentlicher Garant für die Umsetzung dieses A ­ nspruches sind unsere Mitarbeiter. Diese verfügen über ein hohes Maß an Qualifikation und Motivation, welches sie regelmäßig im Sinne der Kundenzufriedenheit einsetzen. Am Ende des Geschäftsjahres setzte die Genossenschaft folgenden Personalbestand zur Erbringung ihrer Dienste ein: 31. Dezember 2011 Mitarbeiter gesamt davon Teilzeit 31. Dezember 2010 Mitarbeiter gesamt davon Teilzeit Vorstandsmitglieder Prokuristen Angestellte Auszubildende Hauswarte Betriebshandwerker Büroreinigung 2 1 36 3 35 3 2 82 5 26 2 33 2 1 35 3 40 3 2 86 4 30 2 36 Geschäftsbericht 2011 21 Mit der gegenwärtigen Personalstruktur ist die Genossenschaft in der Lage, alle mit der Verwaltung ihrer Bestände im Zusammenhang stehenden Aufgaben quantitativ und qualitativ zu erfüllen. Der Personalbestand ist im Verhältnis zum Bewirtschaftungsumfang zweckmäßig und hinsichtlich Mitarbeiterqualifikation solide. Die Organisation der Genossenschaft orientiert sich an den betrieblichen Bedürfnissen. Dabei praktizieren wir einen Mix aus zweckmäßiger Aufgabenverteilung unter Berücksichtigung der Qualifikation und Kompetenz der Mitarbeiter. Jederzeit ist die Beamten-Wohnungs-Verein zu Berlin eG bemüht, ihre Mitarbeiter entsprechend deren Fähigkeiten einzusetzen und individuell zu fördern. Wir bauen unsere Mitarbeiter systematisch auf und eröffnen ihnen Chancen, um sich weiterzuentwickeln. Dazu trägt auch ein breit gefächertes Weiterbildungs- und Fortbildungsangebot bei. So fördern wir aktiv den Nachwuchs, unterstützen berufsbegleitende Fortbildungen und andere Aus- und Weiterbildungsmaßnahmen. Die Genossenschaft hat in den vergangenen Jahren erheblich in die räumliche Ausgestaltung und Ausstattung der Geschäftsstelle investiert, dabei wurde sie qualitativ erheblich verbessert. Schwerpunkte unserer Investitionen liegen dabei bei dem dynamischen Prozess, der im Geschäftsjahr 2011 andauerte und auch in den Folgejahren fortgesetzt werden wird, in den Bereichen Renovierung, Neumöblierung und Anpassung der elektronischen Bürotechnik. Die Mitarbeiter der Beamten-Wohnungs-Verein zu Berlin eG werden nach Prinzipien tariflicher und zeit- gemäßer Vergütung entlohnt. Neben dem Geltungsbereich der wohnungswirtschaftlichen Tarife finden ergänzend Betriebsvereinbarungen Anwendung, die beispielsweise den Rahmen für die betriebliche Altersversorgung oder für die Regelung der betrieblichen Arbeitszeit bilden. Der aktuell gültige Vergütungstarif für die Beschäftigten der Wohnungsund Immobilienwirtschaft hat noch eine Mindestlaufzeit bis zum 31.12.2012. Die Zufriedenheit unseres Personals zeigt sich durch eine geringe Fluktuationsrate und durchgängig positives Betriebsklima. Das Geschäftsergebnis im Geschäftsjahr 2011 war überdurchschnittlich und hat unsere Erwartungen jederzeit erfüllt. Entscheidend für diesen Erfolg ist die Leistungsbilanz unserer Mitarbeiter, die jedem Einzelnen ein hohes Maß an Kompetenz und Leistungsvermögen abverlangt. In beispielgebender Art und Weise hat sich das Personal für das Wohl und die Zukunftsfähigkeit unserer Genossenschaft eingesetzt. Der Vorstand spricht an dieser Stelle allen Mitarbeitern ausdrücklichen Dank und Anerkennung aus. Auch den Mitarbeitern der Hennigsdorfer Siedelungsgesellschaft mbH gilt unser Dank für ihr engagiertes Wirken. Die betriebliche Leistung der Gesellschaft ist personalintensiv. Demzufolge ist unser Personal sowohl Aushängeschild als auch Leistungsträger. Jeder Mitarbeiter wurde an seiner Stelle unseren hohen Anspruch gerecht und hat dazu beigetragen, konkurrenzfähige Dienste für die Genossenschaft zu erbringen. 22 Geschäftsbericht 2011 Vermögenslage In der untenstehenden Tabelle werden der Vermögensaufbau und die Kapitalstruktur in zusammengefasster Form dargestellt. Die entsprechenden Vorjahreswerte sind zum Vergleich angegeben. 2011 AKTIVA in T € % 2010 in T € % Veränderungen 2011 zu 2010 in T € Langfristiger Bereich Immaterielle Vermögensgegenstände Sachanlagen Finanzanlagen Geldbeschaffungskosten Zwischensumme Mittel- und kurzfristiger Bereich Vorratsvermögen Forderungen, sonstige Vermögensgegenstände und aktive Rechnungsabgrenzungsposten Flüssige Mittel Zwischensumme Bilanzvolumen 26,1 0,0 45,3 0,0 -19,2 3,8 229.418,8 243,1 139,9 229.805,6 0,0 92,6 0,1 0,1 92,8 1,9 224.193,1 243,1 172,0 224.610,1 0,0 93,9 0,1 0,1 94,1 1,9 5225,7 0,0 -32,1 5.195,5 828,6 17.129,4 17.984,1 247.789,7 0,3 6,9 7,2 100,0 959,3 13.178,0 14.182,6 238.792,7 0,4 5,5 5,9 100,0 -130,7 -3951,4 3.801,5 8.997,0 In der Darstellung werden sowohl die Bankguthaben aus Mietkautionen und Sicherheiten mit den entsprechenden Verbindlichkeiten als auch die unfertigen Leistungen mit den erhaltenen Anzahlungen für Umlagen verrechnet. Einerseits werden somit die tatsächlich verfügbaren liquiden Mittel aufgezeigt und andererseits erscheint der wirtschaftlich zusammenhängende Bereich der Nebenkostenabrechnungen saldiert unter den Vorratsvermögen. Das Bilanzvolumen hat sich um rd. 9,0 Mio. € erhöht. Diese Erhöhung wird im Wesentlichen auf der Aktivseite durch die Zunahme bei den Sachanlagen und den Liquiden Mitteln sowie auf der Passivseite durch die Zugänge bei den Fremdverbindlichkeiten und Erhöhung der Rücklagen begründet. Die als Sachanlagen bilanzierten Vermögensgegenstände der Genossenschaft haben sich im Berichtsjahr um rd. 5,23 Mio. € erhöht. Dem Zugang von aktivierungsfähigen Aufwendungen von insgesamt 13,16 Mio. € stehen dabei Abschreibungen von 7,93 Mio. € gegenüber. Geschäftsbericht 2011 23 2011 PASSIVA T€ % 2010 T€ % Veränderungen 2011 zu 2010 in T € Langfristiger Bereich Eigenkapital Rückstellungen Fremdkapital Zwischensumme Mittel- und kurzfristiger Bereich Andere Rückstellungen Verbindlichkeiten und passive Rechnungsabgrenzungsposten Dividendenausschüttung Zwischensumme Bilanzvolumen 3.041,6 4.577,8 654,1 8.273,5 247.789,7 1,2 1,8 0,3 3,3 100,0 3.068,2 4.087,0 582,2 7.737,4 238.792,7 1,3 1,7 0,3 3,3 100,0 -26,6 490,8 71,9 536,1 8.997,0 108.216,4 5.676,4 125.623,4 239.516,2 43,7 2,3 50,7 96,7 101.358,2 5.424,7 124.272,4 231.055,3 42,4 2,3 52,0 96,7 6.858,2 251,7 1.351,0 8.460,9 Die Eigenkapitalquote ist um 1,3% auf 43,7% angestiegen, wobei insgesamt 5,15 Mio. € den Rücklagen zugeführt werden konnten. Der Anteil des langfristigen Vermögens am Gesamtvermögen ist leicht auf 92,8% gesunken, der Anteil der langfristigen Finanzierung liegt unverändert bei 96,7%. Die dem Unternehmen zur Verfügung stehenden Mittel finanzieren – neben langfristigen Vermögenswerten – noch Werte in der Größenordnung von 9,7 Mio. € im mittel- und kurzfristigen Bereich. Der Vermögensaufbau ist hinsichtlich der Fristigkeit der Vermögens- und Schuldposten vollständig ausgeglichen. Die Vermögenslage der Genossenschaft ist geordnet und die Deckungsverhältnisse sind als gut zu bezeichnen. 24 Geschäftsbericht 2011 Finanzlage Die Finanzlage der Genossenschaft ist geordnet. Die Liquidität war jederzeit sichergestellt. Die Genossenschaft konnte ihren Zahlungsverpflichtungen jederzeit unter Einhaltung der Zahlungsziele in vollem Umfang nachkommen. Die nachfolgende Kapitalflussrechnung macht die Herkunft Der Finanzmittelbestand erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um rd. 3.951 T€. Die Zunahme resultiert im Wesentlichen aus und Verwendung der geflossenen Finanzmittel transparent: Mittelzuflüssen aus der Finanzierungs- und der laufenden Geschäftstätigkeit, die den Mittelabfluss aus der Investitionstätigkeit übersteigen. 2011 Mittelzufluss (+) / Mittelabfluss (–) aus laufender Geschäftstätigkeit Jahresüberschuss vor außerordentlichen Posten Abschreibungen auf immaterielle Gegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen Abschreibungen auf Geldbeschaffungskosten Zuschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens bzw. Zuwachs / Abschreibung Finanzvermögen sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen / Erträge Abschreibungen auf Wertpapiere des Umlaufvermögens Veränderungen der langfristigen Rückstellungen Gewinne und Verluste aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens Kosten der Geldbeschaffung T € 2010 T € 5.802,0 7.934,9 32,1 0,0 -172,5 0,0 392,0 0,0 0,0 13.988,5 5.796,0 7.902,1 32,1 -6,9 -163,6 0,0 456,3 117,0 0,0 14.133,0 T € Tilgungspotential Veränderungen der kurz- und mittelfristigen Rückstellungen Veränderungen im Umlaufvermögen einschließlich der anderen aktiven Rechnungsabgrenzungsposten Veränderungen der kurzfristigen Verbindlichkeiten Cash-Flow aus laufender Geschäftstätigkeit T € 183,2 -34,3 491,1 14.628,5 -3.061,6 316,6 74,0 11.462,0 Geschäftsbericht 2011 25 2011 Mittelzufluss (+) / Mittelabfluss (–) aus Finanzierungstätigkeit T € 2010 T € Planmäßige Tilgung langfristiger Verbindlichkeiten Zunahme der Geschäftsguthaben verbleibender Mitglieder Aufnahme langfristiger Verbindlichkeiten Ablösung langfristiger Verbindlichkeiten Dividendenausschüttung Cash-Flow aus Finanzierungstätigkeit Mittelzufluss (+) / Mittelabfluss (–) aus Investitionstätigkeit -4.326,4 1.716,6 6.606,4 -929,0 -582,2 2.485,4 T € -3.973,9 1.872,4 16,4 -2.814,7 -526,3 -5.426,1 T € Investitionen in immaterielle Vermögensgegenstände Investitionen in Sachanlagen Investitionen in Finanzanlagen (Beteiligungen, andere Finanzanlagen) Abgänge von immateriellen Vermögensgegenständen und Sachanlagen Abgänge Finanzvermögen Abgänge von Wertpapieren des Umlaufvermögens Cash-Flow aus Investitionstätigkeit Veränderung des Finanzmittelbestandes Entwicklung des Finanzmittelbestandes -5,8 -13.156,7 0,0 0,0 0,0 0,0 -13.162,5 3.951,4 T € -3,8 -6.504,7 0,0 46,9 0,0 0,0 -6.461,6 -425,7 T € Stand 01. Januar 2011 Veränderung des Liquiditätssaldos Stand 31. Dezember 2011 13.178,0 3.951,4 17.129,4 13.603,7 -425,7 13.178,0 26 Geschäftsbericht 2011 Ertragslage Die wirtschaftlichen Ergebnisse der Geschäftstätigkeit der Genossenschaft können einzelnen Leistungsbereichen zugeordnet werden. Die nach diesen Gesichtspunkten zusammengefasste Ertragsrechnung zeigt im Vergleich zum Vorjahr folgendes Bild: 2011 in T € % in T € 2010 % Veränderungen 2011 zu 2010 in T € Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung Sonstige Umsatzerlöse und Erträge Bestandsveränderungen Betriebsleistung Betriebskosten und Grundsteuern Instandhaltungsaufwand Personalaufwendungen Abschreibungen Zinsaufwendungen Sonstige Aufwendungen Betriebsaufwendungen Geschäftsergebnis außerordentliches Ergebnis Zins- und Beteiligungsergebnis Ergebnis vor Steuern Ertragsabhängige Steuern Jahresergebnis 44.439,8 1.009,1 81,6 45.530,5 11.360,3 8.817,6 4.455,1 7.934,9 4.880,1 2.017,9 39.465,9 6.064,6 0,0 85,5 6.150,1 -348,1 5.802,0 97,6 2,2 0,2 100,0 25,0 19,4 9,8 17,4 10,7 4,4 86,7 13,3 43.473,1 1.513,4 55,9 45.042,4 11.267,2 8.177,8 4.459,2 7.902,2 5.148,4 1.849,0 38.803,8 6.238,6 -220,5 110,1 6.128,2 -332,2 5.796,0 96,5 3,4 0,1 100,0 25,0 18,2 9,9 17,5 11,4 4,1 86,1 13,9 966,7 -504,3 25,7 488,1 93,1 639,8 -4,1 32,7 -268,3 168,9 662,1 -174,0 -220,5 -24,6 21,9 -15,9 6,0 Das Jahresergebnis 2011 in Höhe von 5.802,0 T€ hat sich gegenüber dem Vorjahr um 6,0 T€ erhöht. Die positive Entwicklung ist im Wesentlichen auf das verbesserte Geschäftsergebnis zurückzuführen. Die aufgestellten Erfolgspläne der Genossenschaft lassen für den Planungshorizont bis zum Jahre 2016 positive Jahres­ ergebnisse bei moderat anwachsender Betriebsleistung erwarten, so dass die Ertragslage der Genossenschaft als sehr gut bewertet werden kann. Geschäftsbericht 2011 27 Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung Die zentrale Herausforderung an uns bietet auch gleichzeitig Ansätze für die größten Chancen. Wir sind dann besonders erfolgreich, wenn wir die Bedürfnisse unserer Mitglieder in den Mittelpunkt unserer Aktivitäten stellen. Unsere Unternehmensstrategie ist als bestand haltendes Wohnungsunternehmen langfristig angelegt. Unter Einsatz der gebotenen unternehmenspolitischen Instrumente werden die Chancen und Risiken des Immobilienportfolios zeitgemäß und effizient gemanagt. Als eindeutiger Schwerpunkt wird auf die werteorientierte Zukunftssicherung und die Erfüllung des satzungsgemäßen Auftrages geachtet. Unser zielgerichtetes Handeln erstreckt sich vordringlich auf die Nutzenmaximierung für die Mitglieder durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnraumversorgung zu angemessenen Preisen sowie auf eine nachhaltige Stabilisierung der Wohnquartiere und der Übernahme angemessener gesellschaftlicher Verantwortung. Unsere risikopolitischen Grundsätze sind aus unserem Förder­ auftrag und den darauf aufbauenden Unternehmenszielen abgeleitet und darauf gerichtet, • risikoreiche Geschäfte zu vermeiden, • Risiken durch den Abschluss von Versicherungen zu verlagern, • das Schadensausmaß und die Eintrittswahrscheinlichkeit von Risiken durch geeignete Aktivitäten zu vermindern bzw. zu begrenzen, • für die selbst zu tragenden Risiken durch Planung sowie andere Maßnahmen ausreichende Risikovorsorge zu treffen. Dabei gibt es bei der Genossenschaft im Bereich Risiko­ manage­ment einen wesentlichen Grundsatz: Risiken werden nur eingegangen, wenn diese unvermeidlich sind bzw. ihnen adäquater Nutzen und Chancen gegenüber stehen. Gesamteinschätzung: Keine bestandsgefährdenden Risiken Nach unserem Kenntnisstand ist die Beamten-WohnungsVerein zu Berlin eG keinen Risiken ausgesetzt, die ihren Fortbestand direkt oder indirekt gefährden könnten. Nach Abschluss des Geschäftsjahres 2011 haben sich keine Zu den üblichen Branchenrisiken gehören: • strategische Risiken, in Form nicht identifizierter Trends  und allgemeiner Marktentwicklung, • die Ausgabenerfordernisse im Bereich Instandhaltung,  die möglichst aus Eigenmitteln zu erwirtschaften sind, • die Entwicklung des Berliner Wohnungsmarktes und deren  Einfluss auf Nachfragepräferenzen in Bezug auf Differenz­ ierung, demographische Entwicklung, Einkommenssituation und Einkommensentwicklung der Nachfragegruppen, der Entwicklung sozialer Brennpunkte, Zielgruppenver­ schiebungen und Haushaltsveränderungen, • politische oder steuerliche Änderungen und deren Einfluss  auf die Geschäftsentwicklung, • rechtliche Änderungen, insbesondere im Bereich des  M ­ ietrechts sowie in der Praxis der Rechtsprechung, • das Wertentwicklungsrisiko von Wohnimmobilien  im Allgemeinen, • das Zinsänderungsrisiko bezogen auf das Darlehensport­  folio, welches durch einen abgestimmten Laufzeitenfächer bei den Kreditengagements und durch Zinsabsicherungs­ instrumente reduziert wird. weiteren über den berichteten Umfang hinausgehenden G ­ eschäftsvorfälle ergeben. Hinsichtlich der wirtschaftlichen Stabilität wird die BeamtenWohnungs-Verein zu Berlin eG nur unterdurchschnittlich von risikobehafteten Faktoren beeinflusst. 28 Geschäftsbericht 2011 Chancen ergeben sich vor allem aus: • der geringen Leerstands- und Fluktuationsrate der Genossenschaft, • dem Vermietungsstandort Berlin, welcher hervorragende Wachstumsaussichten bietet, • dem Umstand, dass wir auf ein funktionierendes Netz von Geschäfts- und Kooperationspartnern zurückgreifen können, • den unterdurchschnittlichen Nutzungsentgelten, welche eine nachhaltige Nachfrage erzeugen, • dem ca. 13.500 Personen umfassenden Mitgliederbestand, der eine solide Geschäfts- und Nachfragebasis bietet, • dem positiven Image sowie den erfolgreichen Marketingmaßnahmen, • den positiven Wirkungen einer soliden Finanzierungs­ struktur und zu erwartenden weiteren Entschuldungs­ effekten in der Zukunft, • dem überdurchschnittlichen Modernisierungszustand der Wohngebäude, deren guten Wohnlagen und attraktiven Wohnungsgrundrissen, • dem Umstand, in der Rechtsform einer Genossenschaft organisiert zu sein, welche in Bezug auf Sicherheit, den Q ­ ualitätsmaßstäben und Verlässlichkeit bei den Kunden hohen Zuspruch und positive Resonanz erfährt, • aus dem aktuell günstigen Zinsniveau, welches bei Um­ finanzierungen und Neukreditabschlüssen gute Konditionen für bonitätsstarke Kunden erwarten lässt, • dem bestehenden Erfahrungsgewinn bei Mitarbeitern und Management, • dem überdurchschnittlichen Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit. ebenfalls negativen Einfluss auf die Geschäftsentwicklung der Beamten-Wohnungs-Verein zu Berlin eG haben. Einem signifikanten Risiko messen wir aufgrund der a ­ ktuellen Wirtschaftsdaten eine geringe Eintrittswahr­ schein­ ichkeit bei. l Risiken von Forderungsausfällen Eine Verschlechterung der Sozialstruktur in der Hauptstadt könnte im Ergebnis zu erhöhten Forderungsausfällen bei den Wohnraummieten führen. Die Genossenschaft begegnet diesem Risiko mit einem durchsetzungsfähigen Mietinkasso und sozialer Mietschuldenberatung. Im Buchwerk wird dem Risiko durch Einzel- und Pauschalwertberichtigungen auf Mietforderungen sachgerecht Rechnung getragen. Forderungsausfälle und der Bestand an Forderungsrückständen sind bei der Beamten-Wohnungs-Verein zu Berlin eG im Verhältnis zu den Umsatzerlösen unterhalb der Branchenwerte. Baukostenrisiken Im Bereich des Bauleistungsengagements bestehen das allgemeine Kostensteigerungsrisiko, das Risiko der Baustoffbeschaffung, das Risiko der Mehrkosten bei Insolvenz der Auftragnehmer, das Risiko von Baumängeln und das Risiko ungeplanter Nachträge. Die Baukostenrisiken werden sofern möglich, durch Ver­ sicherungen eingeschränkt, bei der Beamten-Wohnungs-­ Verein zu Berlin eG als branchenüblich bewertet, werden, sofern möglich, durch Versicherungen eingeschränkt und finden in der Planungsrechnung Berücksichtigung. Risiken aus restriktiven Pflichten zum Umweltschutz Zu Einzelrisiken: Bewirtschaftungsrisiken Bewirtschaftungs- und Marktrisiken können im Wohnungsmarkt entstehen, wenn sich die konjunkturelle Lage spürbar eintrübt und damit die Marktmieten stagnieren, zurückgehen bzw. sich eine Entwicklung unterhalb des Preisauftriebes einstellen. Auch würde eine Verschlechterung der wirtschaftlichen Rahmendaten die finanziellen Möglichkeiten der bestehenden oder potenziellen Wohnungsnutzer einschränken. Ein Rückgang der verfügbaren Nettoeinkommen – aufgrund steigender Arbeitslosigkeit, Abgabenerhöhungen, Steueranpassungen oder Nebenkostensteigerungen – könnten Bei der Bewirtschaftung unseres Wohnungsbestandes setzen wir auf Nachhaltigkeit und achten bei Instandhaltungsmaßnahmen auf den Einsatz energie- und emissionssparender Techniken. Derzeit werden weitere Umweltauflagen und Verordnungen in diesem Kontext diskutiert. Preissteigerungen im Bereich der Energieversorgung sind vorherseh­ ar, erb höhte gesetzliche Anforderungen an Wärmedämmung und Emissions­ eduzierung ebenso. r Die energiepolitischen Ziele der EU-Kommission stellen die Wohnungswirtschaft und damit uns vor Herausforderungen. Es ist nicht auszuschließen, dass spezifische Anforderungen im Rahmen der europäischen, bundes- oder landesweiten Geschäftsbericht 2011 29 Klimaziele zu kosteninvestiven Pflichten führen werden. Die Europäische Kommission hat zum Beispiel in ihrer „Europa 2020“-Strategie die sogenannten 20-20-20 Ziele ausgegeben. Hiermit sind die Reduzierung von Treibhausgasen um 20% unter das Niveau von 1990, der Ausbau der Nutzung erneuerbarer Energien um 20% und die Verringerung der Energiekonsums um 20% verbunden. Wir werden unserer gesellschaftlichen Verantwortung zum Erhalt gesunder Lebensräume gerecht werden, was auf einzelnen Betätigungsfeldern auch deutlich über die damit im Zusammenhang stehenden gesetzlichen Normen und Pflichten hinausgeht. Damit einhergehende Investitionserfordernisse finden in der Planungsrechnung Berücksichtigung. Sonstige Risiken Sonstige Rechtsstreitigkeiten sind über die in der Bilanz abgebildeten Risiken hinaus, die einen wesentlichen negativen Einfluss auf die wirtschaftliche Lage der Genossenschaft h ­ aben könnten, weder anhängig noch werden uns – nach unserer Kenntnis – solche Verfahren angedroht. Wesentliche Risiken für die Beamten-Wohnungs-Verein zu Berlin eG in den Bereichen Informationstechnologie sind nicht erkennbar. Grundsätzlich besteht jedoch das Risiko eines Totalausfalles der elektronischen Anwendungen, die zu erheblichen Störungen der Geschäftsabläufe führen könnten. Neben dem Einsatz eigenen Personals unterhält die Beamten-­Wohnungs-Verein zu Berlin eG deshalb mit ihrem IT-Dienstleistern funktionsfähige Betriebs-, Wartungs- und Administrationsverträge, mit denen einem Systemausfall und damit einhergehenden Datenverlust entgegen gewirkt wird. Weiterhin hat die Genossenschaft im Berichtszeitraum maßgebliche Investitionen in Hard- und Software getätigt, die das technologische Risiko weiter reduzieren. Einen entscheidenden Faktor für den geschäftlichen Erfolg stellen die Mitarbeiter unsers Hauses mit ihrem Wissen, ihren Fähigkeiten und Erfahrungen dar. Es besteht die theoretische Gefahr, dass durch Personalfluktuation der Genossenschaft wertvolles Potenzial verloren geht. Dem wirken wir durch ein motivierendes und modernes Arbeitsumfeld, finanzielle und nicht finanzielle Anreize, bestehende innerbetriebliche Entwicklungsmöglichkeiten und Fortbildung, als auch durch ein angenehmes Arbeitsklima entgegen. Für die Genossenschaft überwiegen zusammengefasst b ­ etrachtet, nicht zuletzt aufgrund der stabilen Entwicklung im Kerngeschäft der Hausbewirtschaftung, die Chancen. Risikomanagement als Bestandteil der Unternehmenssteuerung In der Beamten-Wohnungs-Verein zu Berlin eG besteht ein zentrales Risikomanagementsystem, welches die Identifizierung, Messung, Steuerung und Überwachung aller die Unternehmung betreffenden wesentlichen Risiken sicherstellt. Zentraler Bestandteil dieses Systems ist ein detailliertes Reporting, welches ebenso überwacht und weiterentwickelt wird. Dieses stellt beispielsweise anhand operativer, finanzwirtschaftlicher und wohnungswirtschaftlicher Kennzahlen einen Bezug zu möglichen Risikofeldern her. Die Informationen und Kenntnisse aus dem Risikomanagement werden regelmäßig erhoben, quartalsweise dokumentiert und allen Entscheidungsträgern – einschließlich dem Aufsichtsrat - zur Verfügung gestellt. Das Risikomanagement der BeamtenWohnungs-Verein zu Berlin eG ist durch folgende Merkmale gekennzeichnet: •  lare Organisations-, Unternehmens-, Kontroll- und k Ü ­ berwachungsstruktur, •  anzheitliche und intensive Kommunikation innerhalb g der Führungsebene, •  indeutige Funktionszuordnung im Bereich des Rechnungse legungs- und Zahlungsverkehrsprozesses, •  ollständigkeit und Richtigkeit von Daten des RechnungsV wesens werden regelmäßig anhand von manuellen oder elektronischen Stichproben auf deren Plausibilität geprüft, •  ei allen rechnungsrelevanten Prozessen wird durchgängig b das Vier-Augen-Prinzip angewendet, •  u den Tätigkeitsschwerpunkten des Aufsichtsrates gehört z u. a., sich mit den wesentlichen Fragen der Rechnungs­ legung, des Risikomanagements, des Prüfungsauftrages, der Prüfungsschwerpunkte und der Einhaltung der satzungs­ gemäßen Aufgaben zu befassen, •  lare gesetzliche, steuerliche und unternehmensinterne k Vorgaben und Leitlinien sichern den ordnungsgemäßen Rechnungslegungsprozess, •  inreichende Ausstattung des Rechnungswesens in h materieller und personeller Hinsicht. 30 Geschäftsbericht 2011 Bei Erreichen kritischer Werte werden die notwendigen Maßnahmen zeitnah und bedarfsgerecht auf der zuständigen Unternehmensebene ergriffen und hinsichtlich ihrer Wirksamkeit laufend dezentral und zentral überprüft. Bezugspunkt hierfür bilden Abweichungsanalysen auf der Grundlage der erstellten kurz-, mittel- und langfristigen Planungsrechnungen für alle Bereiche. Gleiches gilt sinngemäß für das Kreditport­ folio, welches laufend im Hinblick auf seine Struktur und Konditionen fortgeschrieben wird, sowie hinsichtlich der Neubzw. Refinanzierungsnotwendigkeiten regelmäßig mit den mittel- und langfristigen Finanzplanungen abgeglichen wird nicht mit maßgeblicher Förderung zu rechnen, um für die Sicherstellung eines quantitativ und qualitativ angemessenen Wohnungsbestands Sorge zu tragen. In unserer strategischen Geschäftspolitik werden daher die investive Vorsorge, die Rücklagenbildung und ein hoher Investitionsgrad wesentliche Bausteine bilden. Die Planungs- und Prognoserechnung für die nächsten Jahre lassen weder wirtschaftliche noch finanzielle Engpässe erwarten. Im Gegenteil ist bei plan­ mäßigem Geschäftsverlauf mit einer weiteren Verbesserung der Effizienz, der betriebswirtschaftlichen Kennzahlen und der Finanzierungsstruktur zu rechnen. Alle unternehmerischen Anstrengungen konzentrieren sich auf die wertsteigernde Bestandsbewirtschaftung bei hohem Vermietungserfolg und nachhaltiger Mitgliederzufriedenheit. Maßnahmen der technischen und baulichen Gebäudeerhaltung, der Substanzwertverbesserung und der Wohnumfeld­ vitalisierung bilden dabei den Schwerpunkt der betrieblichen Investitionen. Möglichkeiten nutzbringender Bestandserweiterungen oder Prüfung von Neubauinvestitionen gehören im Zusammenhang der strategischen Geschäftsentwicklung zu einer hervorgehobenen Managementaufgabe. Bei der geschäftspolitischen Entwicklung sind nachfolgende Aspekte im Besonderen zu beachten: Sozio-demographischer Wandel Der sich abzeichnende gesellschaftliche Wandel bringt mit s ­ einen Veränderungen wie dem erwarteten Bevölkerungsrückgang, der Alterung sowie Heterogenisierung der Gesellschaft tiefgreifende Anpassungen im Wohnungssektor mit sich. Die Nachfrage nach Wohnungen wird dabei nicht allein Strategische Entwicklung – Ein Ausblick Politische Entscheidungen und die sozio-demographische Entwicklung in Deutschland sorgen für tiefgreifende Veränderungen im Wohnungsmarkt. Gefragt sind zukunfts­ weisende Ideen in den Bereichen Modernisierung, Sanierung, Instand­haltung und innovative Lösungen zum Beispiel für die Bereiche Energie und nachhaltiges Bauen. Um die Zukunftsfähigkeit der Wohnungswirtschaft und ihrer Wohnungsbestände sicherzustellen sind Maßnahmen und Investitionen in größerem Umfang erforderlich. Aufgrund stark angespannter öffentlicher Haushalte ist von deren Seite von der Einwohnerzahl, sondern insbesondere von der Anzahl und Struktur der Haushalte bestimmt. Außerdem verändert sich die Wohnflächennachfrage entsprechend der Wohlstands­ entwicklung. Somit wirken derzeit und in nächster Zukunft drei Faktoren besonders auf die Wohnungsnachfrage: die Z ­ unahme von Einpersonenhaushalten, die alternde Gesellschaft und die Einkommensverteilung. Wir sind damit befasst, einen wirksamen Maßnahmen – und Instrumentenkatalog zu entwickeln, um den zu erwartenden Änderungen gegensteuern zu können und damit unser hervorragendes Bewirtschaftungsergebnis dauerhaft zu erhalten. Geschäftsbericht 2011 31 Hausbewirtschaftung Hinsichtlich des Vermietungsergebnisses befindet sich die G ­ enossenschaft auf dem Niveau des betrieblichen Optimums und eine signifikante Steigerung der Vermietungsquote ist nicht zu erwarten. Gleiches gilt für leerstandsbedingte E ­ rlösschmälerungen, die im Wesentlichen natürlicher Fluktuation entsprechen und sich deutlich unterhalb regionaler Vergleichswerte einordnen. Hinsichtlich der Entwicklung der Nutzungsgebühren bestehen im Hinblick auf heranzuziehende Mietspiegelwerte oder ortsübliche Neuvermietungsentgelte Erhöhungspotenziale, welche ­ die Genossenschaft mit Blick auf den satzungs­ emäßen Aufg trag nicht vollständig erschließen wird. Nach unserem internen Miethöhesystem werden jedoch bestehende Mietniveauunterschiede für vergleichbaren Wohnraum abgebaut. Strategien werden sich dabei auf Rücklagenbildung zur Risikovorsorge, weitere Kennzahlen­ optimierung und Investitionen sind dafür ebenso zielbe­ stimmend wie die dauerhaft angestrebte Unabhängigkeit in Finanzierungsfragen und bei der Kreditgewährung. Entwicklung der Vermögenslage Der Vorstand sieht für die kommenden Geschäftsjahre C ­ hancen, den vorhandenen Wohnungsbestand durch B ­ estandsakquisitionen oder Neubaumaßnahmen maßvoll zu ergänzen. Dabei wird darauf zu achten sein, zur Finanz­ ierung dieser Investitionsentscheidungen einen angemessenen Eigenkapitalanteil einsetzen zu können. Dem durch periodische Abschreibungen erzeugten bilanz­ iellen Werteverzehr des Sachanlagevermögens wird auch in den Folgejahren teilweise durch werterhöhende Modern­ isierungs- und Sanierungsmaßnahmen entgegengewirkt. Mitgliederbindungs- und Mitgliedergewinnungsinstrumente Zukunftsfähigkeit des Wohnens • funktionale Qualität • technische Qualität • Standortqualität Zukunftsverträglichkeit des Wohnens • ökologische Qualität • soziale Qualität • ökonomische Qualität Zukunftssicherheit des Wohnens • Umweltrisiken • Demographische Risiken • Marktrisiken konzentrieren. Ertrags- und Liquiditätslage Hinsichtlich der operativen Geschäftstätigkeit erwarten wir in den nächsten Jahren eine beständig positive Ertragsentwicklung. Dabei besteht die Absicht, die Jahresüberschüsse auf dem hohen Niveau der Vorjahre zu erhalten und regelmäßig Liquiditätsüberschüsse zu erwirtschaften. Damit wird sichergestellt, dass durch wirtschaftliche Stabilität die Unsicherheiten der Zukunft wirkungsvoll abgeschirmt werden. Bereits aus dem Selbstverständnis der genossenschaftlichen Idee heraus ergibt sich, dass wir angehalten sind, dass Mitglieder ihr Dauernutzungsrecht an ihren Wohnungen auch dauerhaft nutzen können. Die Genossenschaft hat kontinuierlich zeitgemäße Konzepte und Ideen entwickelt bzw. umgesetzt, die helfen, die Bindungswirkung zu verstärken. Besonderes Augenmerk richtet sich dabei auf die genossenschaftliche Rückvergütung als Partizipationsmöglichkeit der wohnenden Mitglieder am Geschäftsverlauf und der Wohntreue als einen bestimmenden Faktor bei der Mietpreisbildung. Parallel verfolgt die Genossenschaft Mitgliedergewinnungsstrategien. Dies nicht nur, um dem demografischen Wandel wirksam zu begegnen, sondern auch um zukünftige Wohnungsnachfrage zu erhalten. Planvolles Handeln Obwohl die Chancen zur wirtschaftlichen Entwicklung bei ­ der Beamten-Wohnungs-Verein zu Berlin eG im Verhältnis zu den Risiken klar überwiegen, wurde eine Wirtschaftsplanung für die Jahre 2012-2016 aufgestellt, die zur Sicherung einer ausgeglichenen wirtschaftlichen Lage erfolgs- und finanzwirtschaftliche Prämissen und Zielsetzungen enthält. 32 Geschäftsbericht 2011 Einsparpotenziale nutzen Die zeitgemäße Anpassung betrieblicher Abläufe und die Erschließung von Entschuldungs- und Umfinanzierungs­ gewinnen haben bereits in der Vergangenheit zu strategischen Vorteilen geführt. Hier erwarten wir auch über 2012 hinaus weitere Kosten­ senkungspotentiale. Unternehmensfinanzierung und Tilgung Die Beamten-Wohnungs-Verein zu Berlin eG wird neben der kontinuierlichen und plangemäßen Tilgung der Fremdkapital­ bestände den außerordentlichen Abbau von Kreditengagements durch Darlehensablösungen fortsetzen. Bei planmäßigem Geschäftsverlauf rechnen wir zukünftig mit grundsätzlich über den Abschreibungen liegenden Tilgungen und damit einem kontinuierlichen Rückgang des Zinsaufwandes im Verhältnis zu den Umsatzerlösen. Bei außerplanmäßigem Kreditbedarf bestehen für die Genossenschaft ausreichende Kreditlinien und Finanzierungsalternativen, welche durch das Immobilienvermögen ausreichend besichert werden können. Die Finanzierungsstrategie der Beamten-Wohnungs-Verein zu Berlin eG ist durch Eigenkapital und langfristige Finanz­ ierungen geprägt. Neben klassischen Bankfinanzierungen in Form von Hypothekendarlehen setzen wir gezielt auch Darlehen von banknahen Instituten (Versicherungen, Anstalten des öffentlichen Rechts etc.) ein. Die Darlehen werden regelmäßig mit langen Laufzeiten und festen Zinssätzen ausgestattet. Dividendenausschüttungen Die unternehmerische Planungsrechnung der Genossenschaft für die nächsten Jahre geht von jährlichen Dividendenausschüttungen in der Größenordnung von 4% aus. Aus heutiger Sicht lässt sich die Ausschüttungsbelastung mit Blick auf die Rücklagenbildung, die Eigenkapitalrentabilität und die prognostizierten Cashflow-Ergebnisse rechtfertigen. Der Vorstand führt die Mitgliedertreue und das spürbare Wachstum des Mitgliederbestandes und deren Einlagen nicht zuletzt auch auf die Konstante bei der Dividendenausschüttungspolitik zurück. Werte erhalten, Werte steigern Beim Thema Dienstleistungsqualität und dem sozialen als auch integrativen Engagement in den Wohnanlagen sind die motivierten, engagierten und fachgerecht ausgebildeten Mitarbeiter ein zentraler Erfolgsfaktor. Sie bilden die Basis für die Umsetzung der nachhaltigen Unternehmensstrategie und leisten damit einen wertvollen Beitrag für eine gesicherte Zukunft unserer Genossenschaft. Nach Auffassung des Vorstandes ist die Partizipation der Mitarbeiter an der unternehmerischen Entwicklung und ein zeitgemäßes Vergütungs-, betriebliches Altersversorgungsund Weiterbildungssystem ein Schlüsselfaktor. Öffentlichkeitsarbeit und positives Image Ein positives Image entwickelt sich langsam und ist ein s ­ tändiger, den Geschäftsverlauf begleitender, Prozess. Durch unsere Instrumente der Öffentlichkeitsarbeit wollen wir informieren und die Reputation unseres Hauses vermitteln. Wir wollen unsere Kompetenzen, Leistungsfähigkeit und den Expertenstatus als Marke etablieren. In diesem Zusammenhang werden wir neben der traditionellen wohnungswirtschaftlichen Kompetenz auch unser soziales Profil herausstellen. Hierzu wird unter dem Slogan „BWV-Bewegt etwas!“ nicht nur das Ehrenamt gestärkt, s ­ ondern auch bürgerschaftliches Engagement erzeugt und stabile Nachbarschaften in unseren Wohnanlagen erhalten. Kommunikation Eine multiple Kommunikationsstrategie zählt für uns zu den wesentlichen Elementen der Unternehmensstrategie. Dabei Geschäftsbericht 2011 33 sind nicht nur die kommunizierten Inhalte wichtig, sondern auch die Entscheidung über die Kommunikationskanäle und –medien. Mit der Etablierung des Internetzeitalters haben sich innovative Kommunikationsmöglichkeiten herausgebildet. Social Media als moderne Informations- und Kommunikationsform ist in der Gesellschaft fest verankert und nimmt einen wachsenden Stellenwert in der Markt- und Unternehmenskommunikation ein. In der Wohnungswirtschaft weisen Einsatz und Anwendung der Web 2.0-Instrumente jedoch bislang noch experimentellen Charakter auf. Hinsichtlich eines möglichen Agierens auf Social-MediaKanälen befinden wir uns in der Recherche- und Beobachtungsphase. Einer möglichen imagesteigernden Wirkung steht ein hoher Betreuungs- und Verwaltungsaufwand entgegen, wobei gleichzeitig bei unseren Mitgliedern eine hohe Präferenz zu den klassischen Kommunikationswegen und persönlicher Kommunikation feststellbar ist. Unter Berücksichtigung der besonderen Leistungs- und Eigentümerbeziehung spielt die Kommunikationsqualität, -quantität und -vielfalt mit unseren Mitgliedern eine entscheidende Rolle. Diese werden wir dem Zeitenwandel anpassen, ohne die damit verbundenen Risiken zu übersehen und mit der Überlegung, von den Erfahrungen der Pioniere zu profitieren. Zur besseren Wahrnehmung im öffentlichen Straßenbild haben wir unsere Geschäftsstelle in der Lutherstraße 11 in einer ersten Bauphase im Jahre 2011 attraktiv und zeitgemäß umgebaut. Ein zweiter Bauabschnitt wird im Juni 2012 beendet sein. Ab September 2012 werden die Umbauarbeiten zu einem BWV-Café am gleichen Standort beginnen. Nach Abschluss dieser Arbeiten werden die räumlichen Möglichkeiten geschaffen sein, die Mitglieder- und Kundenbetreuung weiter auszubauen. Wir haben allen Grund, mit Selbstbewusstsein, Stolz und Zuversicht auf die erreichten Ziele und vor uns liegenden Aufgaben zu blicken. Die Beamten-Wohnungs-Verein zu Berlin eG ist leistungsfähig, ertragsstark, flexibel und innovativ, ohne die soziale Verantwortung und die traditionellen Grundsätze zu vernachlässigen. In den nächsten Jahren werden Werte wie Effizienz, Mitglieder­ rientierung, Flexibilität und Solidität die Basis o aller Entscheidungen und Handlungen bilden. Wir freuen uns, die in der Zukunft liegenden Chancen nutzen zu können und danken allen Mitgliedern und Wohnungsnutzern, Geschäftspartnern und Gremienmitgliedern sowie insbesondere den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ein erfolgreiches Jahr 2011. Besonderer Dank gebührt allen Mitgliedern und Helfern, die sich in ehrenamtlicher Tätigkeit für die Genossenschaft und intakte Nachbarschaften engagiert haben. Berlin, den 21. Mai 2012 Der Vorstand 34 Geschäftsbericht 2011 Gewinnverwendungsvorschlag 2011 € Der Jahresüberschuss des Geschäftsjahres und der Gewinnvortrag aus dem Vorjahr führen nach Einstellung in die gesetzlichen Rücklagen Bauerneuerungsrücklagen andere Ergebnisrücklagen zu einem Bilanzgewinn per 31. Dezember 2011 in Höhe von -600.000,00 0,00 -4.550.000,00 5.802.024,96 51.647,41 -5.150.000,00 703.672,37 € Der Vorstand und der Aufsichtsrat haben in der gemeinsamen Sitzung am 21.05.2012 beschlossen, der Vertreterversammlung folgende Verwendung des Bilanzgewinns vorzuschlagen: 1. 2. 4,00% Dividende auf die zu Beginn des Geschäftsjahres vorhandenen Geschäftsguthaben Gewinnvortrag auf neue Rechnung 654.117,04 49.555,33 703.672,37 Insgesamt Berlin, den 21. Mai 2012 Der Vorstand Einsle Silbe Geschäftsbericht 2011 35 Bericht des Aufsichtsrates Sehr geehrte Damen und Herren, liebe Mitglieder, der Aufsichtsrat hat im Berichtsjahr die ihm nach Ge­ setz, Satzung und Geschäftsordnung obliegenden Aufga­ ben verantwortungsvoll und mit der gebührenden Sorgfalt wahrge­ ommen. Wir haben den Vorstand beratend bei der n Geschäfts­ ührung begleitet, seine Tätigkeit überwacht und f waren in alle für die Genossenschaft grundlegend bedeu­ tenden ­Entscheidungen unmittelbar eingebunden. Der Vorstand ist seinen Informationspflichten uneinge­ schränkt nachgekommen und hat uns regelmäßig sowohl schriftlich als auch mündlich informiert. Das geschah zeit­ nah und zu allen Aspekten der Unternehmensplanung, des laufenden Geschäftsbetriebes, der strategischen Weiter­ entwicklung sowie der aktuellen Lage des Unter­ ehmens. n Die für die Genossenschaft bedeutenden Ge­schäfts­­ vorgänge h ­ aben wir auf Basis der Berichter­stattung ausführlich erörtert und seinen Beschlussvorschlägen nach gründlicher Prüfung und Beratung zugestimmt. Im Berichtsjahr fanden insgesamt acht Sitzungen statt. Darüber hinaus tagten die zur weite­ ren Facharbeit des Aufsichtsrates gebildeten Ausschüsse in weiteren sechs Sitzungen (zwei Sitzungen des Finanz- und Prüfungs­ausschusses sowie vier Bauausschusssitzungen). Im März und Mai dieses Jahres wurden Diskussions- und Vortragsveranstaltungen mit den Mitgliedern der Vertreter­ versammlung in Anwesenheit des Aufsichtsrates mit dem Ziel durchgeführt, der gewünschten Mitgestaltung der strate­ gischen Entwicklung neue Impulse zu verleihen. Zwischen den Sitzungsterminen des Aufsichtsrates und seiner Ausschüsse wurde der Aufsichtsratsvorsitzende ausführlich unterrichtet. Der Informations- und Meinungsaustausch bezog sich auf die aktuelle Geschäftsentwicklung, den Risikostatus der Genossen­ schaft sowie auf weitere wesentliche Einzel­ hemen. t Auch die Belange des Stadtbildes bildeten insbesondere durch die unter Denkmalschutz stehenden Gebäude einen Themen­ schwerpunkt. Die Vorgaben der zuständigen Denkmalschutz­ behörden sind in den letzten Jahren anspruchsvoller gewor­ den. Um die finanziellen Auswirk­ ngen auf den Bauhaushalt u dahingehend zu optimieren, wird regelmäßig geprüft, ob Förder­mittel beantragt und ggf. bewilligt werden können (z.B. die denkmalgerechte Dachinstandsetzung in der Wohn­ anlage 550 Siemensstadt). Des Weiteren wurde das energetische Sanierungskonzept für die Wohnanlage 310 Lichtenrade vorgestellt und bera­ ten. Sowohl die Wärmedämmung der Gebäudehülle als auch der Zustand der haustechnischen Anlagen (Sanitärausstat­ tung, ölbetriebene Zentralheizungsanlage mit dezentraler Warm­wasserversorgung, Elektro- und Lüftungsanlagen) sind ausführlich analysiert worden. Es wurden verschiedene Varianten der energetischen Ertüchtigung der Gebäude vom Vorstand aufgezeigt und bewertet. Die Mitglieder des Bau­ ausschusses konnten sich in den Entscheidungsprozess ein­ bringen und folgten unter Berücksichtigung wirtschaft­ icher l und ökologischer Prämissen der Empfehlung des Vorstandes, eine Gaszentralheizungsanlage mit zentraler Warmwasser­ versorgung sowie die Erneuerung der Dach­ odendämmung b und das Anbringen von Kellerdecken­ ämmung vorzusehen. d und dem Gesamtgremium Beschlussempfehlungen gegeben. Ein regelmäßiger Abgleich der jeweiligen Bausummen und des Baufortschritts haben stattgefunden. Notwendige Anpas­ sungen und Änderungen sind ausführlich beraten worden. Zu den Schwerpunktthemen im Jahr 2011 gehörte neben dem Ankauf der Wohnanlage 580 Zehlendorf VIII die Begleitung des Umbaus des Eingangsbereiches der Geschäftsstelle Lutherstraße 11. Die Planung wurde im Bauausschuss vorgestellt, Anregungen und Abwägungen wurden aufgenommen und der Fortgang der Bauarbeiten ist regelmäßig durch den Bauausschuss besichtigt worden. Sitzungen des Bauausschusses Im Berichtszeitraum haben sich die Mitglieder des Ausschus­ ses in mehreren Sitzungen und einigen Orts­ esichtigungen b über die Bautätigkeiten informiert, den Bauhaushalt beraten In der jährlich stattfindenden Rundfahrt des Bauausschusses hat sich der Ausschuss über die Ergebnisse der Fassaden­ instandsetzung des 1. Bauabschnittes in der Wohnanlage 130 Steglitz II informiert, die geplante Restaurierung der Zaunan­ lage einschließlich der Tore in der Wohnanlage 560 RotherPark besprochen sowie neben der geplanten denkmalge­ rechten Dachinstandsetzung der Wohnanlage Siemensstadt auch die Wohnanlagen Rudow I und II besichtigt. des Ausschusses. Einen weiteren inhaltlichen Schwerpunkt bildete darüber hinaus das Thema der Ertragssituation der Wohnungsbestände im geförderten Wohnungsbau. In diesem Zusammenhang standen nach eingehendem Sachvortrag durch den Vorstand Fragen der Optimierungspotenziale, des genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatzes und der bilanziellen Bewertung zur Diskussion. Auch gehört die regelmäßige Überprüfung der Bei einer weiteren Besichtigung haben sich die Mitglieder des Bauausschusses vom positiven Ergebnis der neu gestalteten Hofanlage in der Wohnanlage 070 Moabit I überzeugen können. Das Gestaltungskonzept hat zu einer erheblichen Aufwertung der Nutzungs- und Aufenthaltsqualität geführt und wird von den Bewohnern dankend angenommen. Die Fortschreibung des Bauhaushaltes erfolgte entsprechend der baulichen Notwendigkeiten und erfüllt damit unsere hohen Maßstäbe wertsteigernder Bestandsbewirtschaftung. Wohnungsvergaberichtlinien zu den inhaltlichen Aufgaben des Finanz-und Prüfungsausschusses. Die im Berichtszeitraum vollzogenen Prüfungshandlungen haben erneut und erwartungsgemäß zu keinen Beanstandungen geführt. Aufgrund der gewonnenen Erkenntnisse in die Planung und Geschäftstätigkeit der Genossenschaft sowie des Prüfungsergebnisses bestätigt der Aufsichtsrat die ordnungs­ gemäße Geschäftsführung in Übereinstimmung mit Gesetz und Satzung. Der Aufsichtsrat empfiehlt der Vertreterversammlung nach eingehender Prüfung: •  en Bericht über das Geschäftsjahr 2011 und den Lagebericht d anzunehmen, •  en Jahresabschluss 2011 in der vorgelegten Form d festzustellen, •  em Vorschlag des Vorstandes zur Verwendung des d Bilanzüberschusses für das Geschäftsjahr 2011 zuzustimmen und •  em Vorstand für das Geschäftsjahr 2011 Entlastung zu d erteilen. Der Aufsichtsrat dankt den Mitgliedern des Vorstandes, den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern sowie den ehrenamtlich engagierten Mitgliedern der Genossenschaft für ihre Arbeit. Das Zusammenwirken aller hat erneut zu einem für die BeamtenWohnungs-Verein zu Berlin eG erfolgreichen Jahr geführt. Berlin, den 21. Mai 2012 Sitzungen des Finanz – und Prüfungsausschusses In den Sitzungen des Finanz- und Prüfungsausschusses wurde die aktuelle Geschäftsentwicklung nach rechtzei­ tiger, unaufgeforderter Vorlage der Quartalsberichte durch den Vorstand ausführlich erörtert. In die Berichts- und D ­ is­kussionsgegenstände sind Einschätzungen zur aktuellen Staatsschuldenkrise und damit verbundener Einflüsse auf Konjunktur, Arbeitsmarkt und Zinsumfeld eingeflossen. G ­ leichermaßen bildeten die Immobilien- und Mietpreisszena­ rien für Berlin als auch die Finanzierungs- und Finanzanlage­ struktur unserer Genossenschaft Arbeits­schwerpunkte des Ausschusses. Im Ergebnis werden die Bestandserweiterungen der letzten Jahre als wert- und substanzbildend und damit außerordentlich positiv bewertet. Die Fremdkapitalstruktur wurde hinsichtlich Laufzeitenfächer, Kapitalgeber und Konditionsentwicklung erneut ausführlich analysiert. Dem Einfluss erhöhter Zinsänderungsrisiken bei steigender Inflation oder strukturellen Problemen in der Kapitalversorgung der Wirtschaft wurde die erforderliche Wertigkeit eingeräumt. Damit verbundene Einflüsse auf die Geschäftsentwicklung wurden erörtert und strategische Prämissen fixiert. Selbstverständlich standen die im geschäftlichen Kontext stehenden steuerlichen Fragen und deren Liquiditätsauswirkungen auf der Tagesordnung Horst Plickert Aufsichtsratsvorsitzender 38 Geschäftsbericht 2011 Erläuterungen zum Jahresabschluss Bilanz zum 31. Dezember 2011 Die Zahlen des Jahresabschlusses 2010 werden in Klammern angegeben. AKTIVA Anlagevermögen Zur Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens wird im Einzelnen auf den Anlagenspiegel im Anhang verwiesen. Ausgewiesen werden: Immaterielle Vermögensgegenstände Gebäudewerte Grundstückswerte Bewegliches Anlagevermögen Bauvorbereitungskosten Geleistete Anzahlungen Finanzanlagen 229.665.711,31 € (224.438.160,93 €) T € 3,8 154.944,3 74.084,1 376,2 12,0 2,2 243,1 229.665,7 Die Zugänge betreffen: Immaterielle Vermögensgegenstände (EDV-Software) nachträgl. Anschaffungskosten Grundstücke mit Wohnbauten Baukosten für Modernisierungs- und Ausbauvorhaben Herstellungskosten für Außenanlagen Ankauf von beweglichem Anlagevermögen T € 5,8 8.632,8 3.653,4 735,1 135,4 13.162,5 Geschäftsbericht 2011 39 Die Abgänge betreffen: T € 2.062,5 75,8 0,0 2.138,3 Teilwertabschreibungen auf Gebäudewert Abgang von Gegenständen der Betriebs- und Geschäftsausstattung Andere Finanzanlagen und Beteiligungen Die Abschreibungen im Anlagevermögen werden wie folgt vorgenommen (% p.a.): Wohnbauten Außenanlagen/Einbauküchen Andere Bauten Technische Anlagen Betriebs- und Geschäftsausstattung Geringwertige Wirtschaftsgüter Umlaufvermögen Unfertige Leistungen % 2 / 2,5 10 1,5 / 3 10 - 25 10 - 33,33 100 12.196.271,19 € (12.114.669,02 €) Es werden noch abzurechnende Heiz- und Warmwasserkosten (3.409,8 T€), Aufzugskosten (103,4 T€) und andere Betriebskosten (8.683,0 T€) für den Abrechnungszeitraum 2011 ausgewiesen. Andere Vorräte Ausgewiesen werden Heizölbestände (32.000 Liter). 26.100,00 € (45.274,74 €) 40 Geschäftsbericht 2011 Forderungen aus Vermietung 191.443,56 € (223.563,42 €) Die Forderungen aus rückständigen Mieten und Umlagen betragen 258,0 T€ . Entsprechend dem Kreditrisiko wurde eine Pauschalwertberichtigung in Höhe von 15,6 T€ gebildet, die Einzelwertberichtigungen betragen 51,0 T€ . Forderungen an verbundene Unternehmen Unter diesem Posten werden die Forderungen an die Hennigsdorfer Siedelungsg ­ esellschaft mbH aus Sachleistungen durch die Genossenschaft ausgewiesen. In dem Betrag ist auch die Forderung aus der Abführung des Jahresergebnisses 2011 der Hennigsdorfer Siedelungsgesellschaft mbH an die Beamten-WohnungsVerein zu Berlin eG enthalten (20,8 T€). Sonstige Vermögensgegenstände Ausgewiesen werden: Forderungen an das Finanzamt Erstattungsansprüche u. Ä. Ansprüche aus Miet- und Räumungsklagen Überzahlungen Übrige Forderungen 38.245,97 € (54.703,41 €) 415.690,30 € (633.022,84 €) T€ 187,3 126,7 55,8 11,1 34,8 415,7 Geschäftsbericht 2011 41 Die Forderungen an das Finanzamt enthalten: T € Einbehaltende Zinsabschlagsteuern und Solidaritätszuschlag Gewerbesteuer Umsatzsteuer u.a. 177,9 0,0 9,4 187,3 17.551.872,61 € (13.570.687,97 €) Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten Zusammensetzung: Kasse inkl. Postwertzeichen Guthaben bei Kreditinstituten - auf laufenden Konten - auf Festgeldkonten - auf Treuhandkonten (Mietkautionen und Hinterleg.) 3,0 7.058,4 10.068,0 422,5 17.551,9 Geldbeschaffungskosten Die Abschreibungen erfolgen über den Zeitraum der Zinsfestschreibungen. Andere Rechnungsabgrenzungsposten Abgegrenzt wurden für 2012 Ausgaben für die Hausbewirtschaftung (130,4 T€), vorausgezahlte Versicherungsaufwendungen (51,0 T€), Leasing einer Kuvertiermaschine (1,1 T€) sowie Kosten der EDV-Wartung (0,7 T€). 139.908,35 € (171.976,49 €) 183.231,31 € (48.029,69 €) 42 Geschäftsbericht 2011 PASSIVA Geschäftsguthaben Hinsichtlich der Mitgliederbewegung wird auf die Ausführungen im Anhang verwiesen. Ergebnisrücklagen Die Einstellungen in 2011 betreffen die gesetzliche Rücklage mit 600 T€ und die anderen Ergebnis­ rücklagen mit 4.550 T€. Vorstand und Aufsichtrat haben am 21.05.2012 nach gemeinsamer Beratung durch getrennte Abstimmung über die Einstellungen in die Rücklagen sowie über den Vorschlag zur Verwendung des Bilanzgewinns entschieden. Bilanzgewinn Der Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2011 ergibt sich aus: Gewinnvortrag Jahresüberschuss Einstellung in die Rücklagen 18.390.279,23 € (16.705.820,06 €) 90.000.000,00 € (84.850.000,00 €) 703.672,37 € (633.832,73 €) T € 51,7 5.802,0 -5.150,0 703,7 Sonderposten für Investitionszulage Entsprechend dem Abschreibungssatz der Gebäude (2,5%) wird der Sonderposten jährlich aufgelöst. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen Die Pensionsrückstellungen beruhen auf Pensionszusagen (bis 31.07.1999) für aktive und ausgeschiedene Mitarbeiter der Genossenschaft, sowie für die Hinterbliebenen ehemaliger Betriebsangehöriger. Dem Ausweis der Pensionsrückstellungen liegt ein versicherungsmathematisches Gutachten unter Berücksichtigung der Heubeck-Richttafeln (2005G) bei Ansatz eines Rechnungszinssatzes von 5,14% (Vorjahr 5,15,00%) entsprechend § 253 Abs. 2 Satz 2 HGB zu Grunde. 168.871,35 € (175.125,84 €) 5.676.415,00 € (5.424.707,00 €) Geschäftsbericht 2011 43 Steuerrückstellungen Ausgewiesen werden Rückstellungen für Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag entsprechend der hergestellten Ausschüttungsbelastung für die Dividendenausschüttung 2010, die zu erwartende körperschaftsteuerliche Tarifbelastung 2011 und für die Gewerbesteuer 2011. Sonstige Rückstellungen Zur Erläuterung dieser Position wird auf die Ausführungen im Anhang verwiesen. Verbindlichkeiten Die Fristigkeiten der nachfolgend genannten Verbindlichkeiten sowie deren Sicherung sind im Verbindlichkeitenspiegel ersichtlich. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Stand 01. Januar 2011 Zugänge Planmäßige und außerplanmäßige Tilgungen Abgang Zinsverbindlichkeiten Stand 31. Dezember 2011 Die Zugänge setzen sich wie folgt zusammen: 258.912,22 € (508.470,00 €) 2.782.695,40 € (2.559.760,46 €) 65.959.189,85 € (67.943.791,13 €) T € 67.943,8 1.661,9 -3.591,1 -55,4 65.959,2 T € Neuaufnahme eines KfW-Darlehen Darlehensanteile aus Aufwendungshilfen Zinsverbindlichkeiten 1.600,0 6,4 55,5 1.661,9 44 Geschäftsbericht 2011 Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern Diese Position enthält neben Objektfinanzierungsmittel auch Mieterdarlehen. 59.719.671,32 € (56.383.945,88 €) T€ Stand 01. Januar 2011 Zugänge (Restauszahlung eines Darlehens) Planmäßige und außerplanmäßige Tilgungen Stand 31. Dezember 2011 56.384,0 5.000,0 -1.664,3 59.719,7 Geschäftsbericht 2011 45 Erhaltene Anzahlungen Die erhaltenen Anzahlungen auf abzurechnende Umlagen betreffen mit 3.512,0 T€ Heiz- und Warmwasserkosten, mit 102,6 T€ Aufzugskosten und mit 8.857,5 T€ Betriebskosten. Verbindlichkeiten aus Vermietung Zusammensetzung: Mietkautionen für Gewerberäume Miet- und Umlagenvorauszahlungen Hinterlegungen für Ein- und Umbauten Hinterlegungen für Schönheitsreparaturen 12.472.057,83 € (12.201.672,75 €) 592.156,99 € (563.689,44 €) T€ 223,2 169,0 130,7 69,3 592,2 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 3.286.155,51 € (2.860.778,05 €) Unter dieser Position sind die Verbindlichkeiten aus Bau-, Modernisierungs- und Instandhaltungsleistungen, Sicherheitseinbehalte sowie die übrigen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen erfasst. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 134.827,55 € (167.706,40 €) Unter dieser Position werden die Verbindlichkeiten gegenüber der Tochtergesellschaft Hennigsdorfer Siedelungsgesellschaft mbH, wie z.B. Instandhaltungs- und Hauswartleistungen für den Beamten-Wohnungs-Verein zu Berlin eG, gezeigt. Sonstige Verbindlichkeiten 257.215,98 € (319.609,77 €) davon aus Steuern davon im Rahmen der sozialen Sicherheit Passiver Rechnungsabgrenzungsposten 4.637,64 € (4.195,72 €) 37.953,04 € (45.212,01 €) 6.354,00 € (1.179,00 €) Ausgewiesen werden Mietvorauszahlungen für Gästewohnungen der Genossenschaft. 46 Geschäftsbericht 2011 GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG VOM 01. JANUAR 2011 BIS 31. DEZEMBER 2011 Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung Die Umsatzerlöse enthalten: Sollmieten Abgerechnete Umlagen Öffentliche Fördermittel Erträge aus Schönheitsreparaturen Gebühren und Umlagen für Keller, Gartenbenutzung, Gasgerätewartung, Gästewohnungen und Gemeinschaftsräume Pachterlöse Kleingartenanlage Heinersdorf Erlöse aus Sondereinrichtungen Erlösschmälerungen aus • Mieten • genossenschaftlicher Rückvergütung 44.439.829,47 € (43.473.084,62 €) T € 32.046,1 12.248,4 457,0 75,8 179,1 55,5 7,1 -189,2 -440,0 44.439,8 Erhöhung oder Verminderung des Bestandes an unfertigen Leistungen 81.602,17 € (55.864,15 €) Geschäftsbericht 2011 47 Sonstige betriebliche Erträge Erträge aus: Auflösung von Rückstellungen Erstattungen von Versicherungen Fördermittel der IBB (Tilgungssubvention) Eintrittsgeldern Steuererstattungen Sachbezügen Miet- und Räumungsklagen früheren Jahren Ausbuchung von Verbindlichkeiten Auflösung des Sonderpostens für Investitionszulage Erträge aus der Pauschalwertberichtigung Mieten anderen ordentlichen Erträgen 1.009.136,73 € (1.513.453,98 €) T € 350,1 225,7 77,7 71,4 69,9 52,4 50,2 41,3 10,2 6,3 0,7 53,2 1.009,1 Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung Betriebskosten Instandhaltungskosten Andere Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung Aufwand für andere Lieferungen und Leistungen 2011 T € 10.034,1 8.817,6 253,0 3,5 19.108,2 2010 T € 9.946,3 8.177,8 282,2 2,6 18.408,9 19.108.189,54 € (18.408.912,55 €) Veränderungen T € 87,8 639,8 -29,2 0,9 699,3 48 Geschäftsbericht 2011 Löhne und Gehälter 3.332.452,32 € (3.481.299,78 €) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung 1.122.640,75 € (977.915,96 €) Abschreibungen auf Sachanlagen 7.934.925,30 € (7.902.154,51 €) T€ 4,0 7.792,9 0,0 110,3 27,0 0,7 7.934,9 Diese verteilen sich: auf immaterielle Vermögensgegenstände auf Wohngebäude und Außenanlagen auf Grundstücke ohne Bauten auf Betriebs- und Geschäftsausstattung auf sonstige Gebäude auf technische Anlagen Geschäftsbericht 2011 49 Sonstige betriebliche Aufwendungen 1.758.408,51 € (1.560.931,75 €) T€ Instandhaltungs- und Raumkosten der Verwaltung Sächliche Verwaltungskosten Kosten der elektronischen Datenverarbeitung Aufwendungen früherer Jahre Öffentlichkeitsarbeit / Repräsentation Abschreibung auf Forderungen und Wertberichtigung Aufwendungen für den Aufsichtsrat und die Vertreterversammlungen Prüfungs- und Steuerberatungskosten Gerichts- und Anwaltskosten Beiträge Fortbildung / freiwillige soziale Aufwendungen Spenden Beurkundungen und Löschungen von Grundschulden Archivierungskosten Sonstiges 433,6 407,5 229,9 182,7 121,5 95,7 75,2 58,2 51,0 41,5 31,2 15,8 10,9 1,7 2,0 1.758,4 50 Geschäftsbericht 2011 Erträge aus Gewinnabführung Ertrag aus dem Ergebnisabführungsvertrag mit der Tochtergesellschaft Hennigsdorfer Siedelungsgesellschaft mbH. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge Ausgewiesen werden Zinserträge für Festgelder (313,7 T€), für laufende Konten und sonstige Zinserträge (57,4 T€), sowie für Abzinsungen langfristiger Rückstellungen (0,5 T€). Zinsen und ähnliche Aufwendungen Zinsen für Darlehen Abzinsung langfristiger Rückstellungen Zinsen für Altschulden Abschreibungen für Geldbeschaffungskosten sonstige Zinsen Außerordentliche Erträge Die außerordentlichen Erträge resultieren aus der erstmaligen Anwendung des BilMoG zum 01.01.2010. 20.759,70 € (39.261,54 €) 371.574,90 € (354.169,85 €) 5.186.911,32 € (5.431.771,30 €) T € 4.836,1 306,8 3,3 32,1 8,6 5.186,9 0,00 € (65.397,67 €) Außerordentliche Aufwendungen Die außerordentlichen Aufwendungen resultieren aus der erstmaligen Anwendung des BilMoG zum 01.01.2010. 0,00 € (285.926,90 €) Geschäftsbericht 2011 51 Steuern vom Einkommen und Ertrag Ausgewiesen wird im Wesentlichen die Körperschaftsteuer, der Solidaritätszuschlag und die Gewerbesteuerbelastung des Geschäftsjahres. Sonstige Steuern Es handelt sich im Wesentlichen mit 1.311,0 T€ um umlagefähige Grundsteuer. 348.108,87 € (332.220,41 €) 1.329.241,40 € (1.324.116,91 €) Jahresüberschuss 5.802.024,96 € (5.795.981,74 €) 51.647,41 € (37.850,99 €) 5.150.000,00 € (5.200.000,00 €) 703.672,37 € (633.832,73 €) Gewinnvortrag aus dem Vorjahr Einstellungen in Rücklagen Bilanzgewinn 52 Geschäftsbericht 2011 Bilanz zum 31. Dezember 2011 AKTIVA A) Anlagevermögen I Immaterielle Vermögensgegenstände 3.779,00 1.947,00 94,09 31. Dezember 2011 31. Dezember 2010 € € Veränderung % II Sachanlagen 224.808.470,38 719.953,09 3.500.000,00 2.228,00 373.930,81 11.990,70 2.215,84 229.418.788,82 219.580.079,29 746.982,66 3.500.000,00 2.906,00 348.897,00 11.990,70 2.214,79 224.193.070,44 2,38 -3,62 0,00 -23,33 7,18 0,00 0,05 2,33 1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten 3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 4. Technische Anlagen und Maschinen 5. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 6. Bauvorbereitungskosten 7. Geleistete Anzahlungen III Finanzanlagen 226.329,21 16.814,28 243.143,49 229.665.711,31 226.329,21 16.814,28 243.143,49 224.438.160,93 0,00 0,00 0,00 2,33 1. Anteile an verbundenen Unternehmen 2. Beteiligungen Anlagevermögen insgesamt Geschäftsbericht 2011 53 B) Umlaufvermögen I Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte 31. Dezember 2011 31. Dezember 2010 € € Veränderung % 1. Unfertige Leistungen 2. Andere Vorräte II Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 12.196.271,19 26.100,00 12.222.371,19 12.114.669,02 45.274,74 12.159.943,76 0,67 -42,35 0,51 1. Forderungen aus Vermietung 2. Forderungen an verbundene Unternehmen 3. Sonstige Vermögensgegenstände III Liquide Mittel 191.443,56 38.245,97 415.690,30 645.379,83 223.563,42 54.703,41 633.022,84 911.289,67 -14,37 -30,08 -34,33 -29,18 1. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten Umlaufvermögen insgesamt C) Rechnungsabgrenzungsposten 1. Geldbeschaffungskosten 2. Andere Rechnungsabgrenzungsposten Bilanzsumme 17.551.872,61 30.419.623,63 13.570.687,97 26.641.921,40 29,34 14,18 139.908,35 183.231,31 323.139,66 260.408.474,60 171.976,49 48.029,69 220.006,18 251.300.088,51 -18,65 281,50 -46,88 3,62 54 Geschäftsbericht 2011 PASSIVA A) Eigenkapital I Geschäftsguthaben der mit Ablauf des Berichtszeitraumes 31. Dezember 2011 31. Dezember 2010 € € Veränderung % - ausgeschiedenen Mitglieder - der verbleibenden Mitglieder - aus gekündigten Geschäftsanteilen Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile 22.221,48 € (53.186,67 €) III Ergebnisrücklagen 319.150,00 17.997.970,76 73.158,47 18.390.279,23 373.693,93 16.281.426,13 50.700,00 16.705.820,06 -14,60 10,54 44,30 10,08 1. Gesetzliche Rücklagen 2. Bauerneuerungsrücklage 3. Andere Ergebnisrücklagen IV Bilanzgewinn 8.800.000,00 30.150.000,00 51.050.000,00 90.000.000,00 8.200.000,00 30.150.000,00 46.500.000,00 84.850.000,00 7,32 0,00 9,78 6,07 1. Gewinnvortrag 2. Jahresüberschuss 3. Entnahme aus (+) / Einstellung in (-) Rücklagen Eigenkapital insgesamt 51.647,41 5.802.024,96 -5.150.000,00 703.672,37 109.093.951,60 37.850,99 5.795.981,74 -5.200.000,00 633.832,73 102.189.652,79 36,45 0,10 -0,96 11,02 6,76 Geschäftsbericht 2011 55 B) Sonderposten für Investitionszulage C) Rückstellungen 1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen 2. Steuerrückstellungen 3. Sonstige Rückstellungen 31. Dezember 2011 31. Dezember 2010 € € Veränderung % -3,57 168.871,35 175.125,84 5.676.415,00 258.912,22 2.782.695,40 8.718.022,62 5.424.707,00 508.470,00 2.559.760,46 8.492.937,46 4,64 -49,08 8,71 2,65 D) Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 3. Erhaltene Anzahlungen 4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 6. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 7. Sonstige Verbindlichkeiten 65.959.189,85 59.719.671,32 12.472.057,83 592.156,99 3.286.155,51 134.827,55 257.215,98 67.943.791,13 56.383.945,88 12.201.672,75 563.689,44 2.860.778,05 167.706,40 319.609,77 -2,92 5,92 2,22 5,05 14,87 -19,61 -19,52 davon aus Steuern: 4.637,64 € im Vorjahr 4.195,72 € davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: E) Rechnungsabgrenzungsposten Bilanzsumme im Vorjahr 37.953,04 € 45.212,01 € 142.421.275,03 6.354,00 260.408.474,60 140.441.193,42 1.179,00 251.300.088,51 1,41 438,93 3,62 56 Geschäftsbericht 2011 Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01. Januar 2011 bis zum 31. Dezember 2011 1. Umsatzerlöse a) aus der Hausbewirtschaftung 44.439.829,47 81.602,17 1.009.136,73 43.473.084,62 55.864,15 1.513.453,98 2,22 46,07 -33,32 31. Dezember 2011 31. Dezember 2010 € € Veränderung % 2. Erhöhung oder Verminderung des Bestandes an unfertigen Leistungen 3. Sonstige betriebliche Erträge 4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Betriebskosten b) Instandhaltungskosten c) Andere Aufwendungen aus der Hausbewirtschaftung d) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 10.034.124,94 8.817.593,73 253.012,27 3.458,60 19.108.189,54 26.422.378,83 9.946.341,24 8.177.806,38 282.198,05 2.566,88 18.408.912,55 26.633.490,20 0,88 7,82 -10,34 34,74 3,80 -0,79 Rohergebnis 5. Personalaufwand a) Löhne und Gehälter 3.332.452,32 1.122.640,75 501.499,37 € 340.094,80 € 4.455.093,07 3.481.299,78 977.915,96 -4,28 -22,09 b) Soziale Abgaben und Aufwendungen zur Altersversorgung und Unterstützung davon für Altersversorgung: im Vorjahr 4.459.215,74 -0,09 Geschäftsbericht 2011 57 6. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen 7. Sonstige betriebliche Aufwendungen 8. Erträge aus Gewinnabführung 9. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge (davon aus Abzinsung: € 525,84 / Vorjahr: € 11.215,84) 10. Zinsen und ähnliche Aufwendungen (davon aus Aufzinsung: € 306.830,95 / Vorjahr: € 283.344,60) Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 11. Außerordentliche Erträge 12. Außerordentliche Aufwendungen Außerordentliches Ergebnis 13. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 14. Sonstige Steuern 15. Jahresüberschuss 16. Gewinnvortrag 17. Entnahme aus (+) / Einstellung in (-) Rücklagen 18. Bilanzgewinn 31. Dezember 2011 31. Dezember 2010 € € Veränderung % 0,41 12,65 -47,12 4,91 7.934.925,30 1.758.408,51 20.759,70 371.574,90 7.902.154,51 1.560.931,75 39.261,54 354.169,85 5.186.911,32 5.431.771,30 -4,51 7.479.375,23 0,00 0,00 0,00 348.108,87 1.329.241,40 5.802.024,96 51.647,41 -5.150.000,00 703.672,37 7.672.848,29 65397,67 285.926,90 -220.529,23 332.220,41 1.324.116,91 6.016.510,97 37.850,99 -5.200.000,00 633.832,73 -2,52 k.A. k.A. k.A. 4,78 0,39 -3,56 36,45 -0,96 11,02 Beamten-Wohnungs-Verein zu Berlin eG Der Vorstand Einsle Silbe Anhang Allgemeine Angaben Der Jahresabschluss und Lagebericht werden nach den Vorschriften des HGB aufgestellt. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgte entsprechend der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen in der aktuellen Fassung vom 25. Mai 2009. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamt­ kostenverfahren gewählt. Eigenleistungen und Fremdkapitalzinsen wurden wie in den Vorjahren nicht aktiviert. Das Vermögen aus den Anteilen an verbundenen Unternehmen und Beteiligungen wird zu Anschaffungskosten bilanziert. Die unfertigen Leistungen setzen sich ausschließlich aus noch nicht abgerechneten Betriebs-, Heizungs-, Warmwasser- und Aufzugskosten zusammen. Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind mit dem Nennwert oder dem niedrigeren beizulegenden Wert bilanziert. Forderungsrisiken aus der Vermietung wurden durch Einzelwertberichtigungen und einer Pauschalwertberichtigung Rechnung getragen. Uneinbringliche Forderungen wurden abgeschrieben. Andere Vorräte (Heizöl) werden zu Einstandspreisen nach der Fifo-Methode bewertet. Geldbeschaffungskosten werden über die Zinsfestschreibungsfristen der Kreditverträge abgeschrieben. Die ausgewiesenen Rückstellungen für Pensionen sind mittels der „Projected-Unit-Credit-Methode nach IAS 19“ (PUC-Methode) unter Zugrundelegung eines Rechnungszinssatzes von 5,14% entsprechend § 253 Abs. 2 S. 2 HGB (durchschnittlicher Marktzins bei einer angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren) nach den Richttafeln 2005G von Prof. Dr. Klaus Heubeck bewertet. Bei den Ermittlungen wurden ein Gehaltsund Rententrend von jeweils 1,0% p.a. berücksichtigt. Die sonstigen Rückstellungen wurden entsprechend § 249 HGB gebildet und gemäß § 253 Abs. 1 S. 2 HGB mit dem nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Er­ füllungsbetrag angesetzt. Die Verbindlichkeiten sind mit den Erfüllungsbeträgen passiviert. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Die immateriellen Vermögensgegenstände und das Sachanlagevermögen werden grundsätzlich zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bilanziert, vermindert um planmäßige lineare Abschreibungen entsprechend der voraussichtlichen Nutzungsdauer. Die immateriellen Vermögensgegenstände unterliegen einem Abschreibungssatz von 33 ⅓%. Die Abschreibungen der Wohnbauten in der Handelsbilanz betragen 2,0% bzw. 2,5%. Außenanlagen und Einbauküchen werden mit 10% abgeschrieben. Grundstücke mit anderen Bauten werden mit 1,5% bzw. 3,0%, technische Anlagen und Maschinen mit 10 - 25% a ­ bgeschrieben. Bei der Betriebs- und Geschäftsausstattung erfolgen die l ­ inearen Abschreibungen von 10 bis 33 ⅓%. Abnutzbare b ­ ewegliche selbständige Wirtschaftsgüter mit einem NettoWert zwischen 150 € bis 1.000 € werden in einem Sammel­ posten zusammengefasst und mit 20% abgeschrieben. Geschäftsbericht 2011 59 Differenzen zwischen Handelsbilanz- und Steuerbilanzan­ sätzen bestehen bei den in der folgenden Tabelle aufgeführten Bilanzposten. In der Tabelle ist gekennzeichnet, inwieweit Bilanzposten es sich um Differenzen handelt, die zu aktiven oder passiven latenten Steuern führen können. Aktive Differenzen Passive Differenzen ----- Grundstücke mit Wohnbauten Rückstellungen Bestehende steuerliche Verlustvorträge für Körperschaftund Gewerbesteuer können in 2012 zur Steuerminderung genutzt werden. „X“ „X“ Ein Ansatz von aktiven latenten Steuern erfolgt nicht, da das bestehende Aktivierungswahlrecht ausgeübt wird. Erläuterungen zu einzelnen Posten der Gewinn- und Verlustrechnung In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind folgende periodenfremde Erträge und Aufwendungen enthalten: PERIODENFREMDE AUFWENDUNGEN T € Abschreibung auf Mietforderungen und sonstiger Vermögensgegenstände und Zuführungen zu Wertberichtigungen Aufwendungen für Vorjahre 51 183 243 PERIODENFREMDE ERTRÄGE T € Erträge aus früheren Jahren (davon aus Steuern: 70 T€) Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen 111 350 461 Die Steuern vom Einkommen und Ertrag (348 T€) belasten im vollen Umfang das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäfts­ tätigkeit. (§ 285 Nr. 6 HGB) Im Geschäftsjahr 2011 wurden außerplanmäßige Abschreibungen auf Grundstücke mit Wohnbauten mit rd. 2.062 T€ durchgeführt. Erläuterungen zu einzelnen Posten der Bilanz Die Entwicklung des Anlagevermögens ist im Anlagenspiegel dargestellt. 60 Geschäftsbericht 2011 Anlagenspiegel 2011 (zum Stichtag 31.12.2011) Anschaffungs- und Herstellungskosten Stand Zugänge Abgänge 01. Januar 2011 Umbuchungen Umbuchungen Zuschreibungen Stand (+) (–) 31. Dezember 2011 € I Immaterielle Ver mögensgegenstände II Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohn bauten Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäftsund anderen Bauten 40.627,83 € 5.842,90 € - € - € - € - € 46.470,73 330.523.056,99 13.021.259,97 -2.062.461,61 - - - 341.481.855,35 1.334.846,96 - - - - - 1.334.846,96 Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten Technische Anlagen und Maschinen Andere Anlagen, Be triebs- und Geschäfts ausstattung Bauvorbereitungs kosten Geleiste Anzahlungen III Finanzanlagen Anteile an verbundenen Unternehmen Beteiligungen Anlagevermögen insgesamt 3.500.000,00 170.898,09 - - - - - - - - - - 3.500.000,00 170.898,09 1.281.682,54 11.990,70 2.214,79 336.824.690,07 135.371,76 - 1,05 13.156.632,78 -75.789,89 - - -2.138.251,50 - - - 0,00 - - - 0,00 - - - 1.341.264,41 11.990,70 2.215,84 0,00 347.843.071,35 226.329,21 16.814,28 243.143,49 337.108.461,39 - - 0,00 13.162.475,68 - - 0,00 -2.138.251,50 - - 0,00 0,00 - - 0,00 0,00 - - 0,00 226.329,21 16.814,28 243.143,49 0,00 348.132.685,57 In der Position Unfertige Leistungen sind 12.196.271,19 € noch nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten. In der Position ­ Sonstige Vermögensgegenstände sind als ­antizipative B ­ eträge Forderungen aus anrechenbarer Kapitalertrag­ steuer einschließlich Solidaritätszuschlag und Umsatzsteuer (abzieh­ are Vorsteuer) in Höhe von 180 T€ enthalten und b aus Festgeldzinsen in Höhe von 19 T€. Geschäftsbericht 2011 61 Abschreibungen kumulierte Zuschreibungen Abschreibungen Abschreibungen des Geschäftsjahres früherer Jahre auf Abgänge entfallende Abschreibungen kumulierte Abschreibungen 31. Dezember 2011 Buchwerte Buchwert 31. Dezember 2011 Buchwert 31. Dezember 2010 € 38.680,83 € - € 4.010,90 € - € 42.691,73 € 3.779,00 € 1.947,00 110.942.977,70 - 7.792.868,88 -2.062.461,61 116.673.384,97 224.808.470,38 219.580.079,29 587.864,30 - 27.029,57 - 614.893,87 719.953,09 746.982,66 - 167.992,09 - - - 678,00 - - - 168.670,09 3.500.000,00 2.228,00 3.500.000,00 2.906,00 932.785,54 - - 112.631.619,63 - - - 0,00 110.337,95 - - 7.930.914,40 -75.789,89 - - -2.138.251,50 967.333,60 - - 118.424.282,53 373.930,81 11.990,70 2.215,84 229.418.788,82 348.897,00 11.990,70 2.214,79 224.193.070,44 - - 0,00 112.670.300,46 - - 0,00 0,00 - - 0,00 7.934.925,30 - - 0,00 -2.138.251,50 - - 0,00 118.466.974,26 226.329,21 16.814,28 243.143,49 229.665.711,31 226.329,21 16.814,28 243.143,49 224.438.160,93 Die Flüssigen Mittel enthalten Hinterlegungen für Schönheitsreparaturen, Ein- und Umbauten und Mietkautionen in Höhe von 423 T€. Der Sonderposten mit Rücklagenanteil wurde im Zusammenhang mit der Investitionszulage für den Ostteil Berlins ab 1999 gebildet. Die jährliche Auflösung wird in Höhe von 2,5% des aktivierten Wertes vorgenommen, entsprechend dem Abschreibungssatz für Wohnbauten mit einem Baujahr vor 1925. Der Sonderposten für Investitionszulage wird p.a. um 6 T€ aufgelöst. 62 Geschäftsbericht 2011 Pensionsverpflichtungen für frühere Mitglieder des Vorstandes und ihre Hinterbliebenen: Rückstellung gebildet T € Rückstellung nicht gebildet T € Insgesamt T € laufende Pensionen Anwartschaften insgesamt 810,1 193,6 1.003,7 0,0 0,0 0,0 810,1 193,6 1.003,7 Im Geschäftsjahr 2011 wurden an frühere Mitglieder des Vorstandes und ihre Hinterbliebenen Pensionszahlungen in Höhe von 78,7 T€ geleistet. In den Sonstigen Rückstellungen sind enthalten: T € Rückstellung für drohende Verluste aus dem Fortfall der IBB-Anschlussförderung für Wohnanlage 490 – Moabit III Rückstellung für die Ausgleichsabgabe Sanierungsgebiet Kollwitzplatz (Wohnanlage Torstraße) genossenschaftliche Rückvergütung Rückstellung für unterlassene Instandhaltung Rückstellung für den Straßenausbaubeitrag der Wohnanlage 310 Lichtenrade Rückstellungen für Ablösebeträge für Althypotheken und Altschulden (inkl. Zinsen) Rückstellungen für strittige Bauleistungen Rückstellung für noch nicht abgerechnete Instandhaltung Rückstellung für Jubiläumszuwendungen Rückstellung für strittige EDV-Kosten Rückstellung für Archivierungskosten Wirtschaftsprüfungskosten für das Geschäftsjahr 2011 Urlaubsrückstellung für 2011 Rückstellung für die Erstellung Jahresabschluss 2011 Rückstellung für Berufsgenossenschaft Prozesskostenrückstellungen Rückstellung für Vertreterversammlung und Veröffentlichung verschiedene sonstige Rückstellungen 561 483 440 300 161 137 125 107 91 90 64 50 44 31 30 26 20 23 2.783 In den Verbindlichkeiten sind antizipative Posten von 56 T€ enthalten. Diese beinhalten weitestgehend die erst im Jahre 2012 a ­ bgebuchten Zinsen. Geschäftsbericht 2011 63 Forderungsspiegel Die Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr stellen sich wie folgt dar: FORDERUNGEN Insgesamt davon mit einer Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr € € Vorjahr insgesamt € Forderungen aus Vermietung Forderungen an verbundene Unternehmen Sonstige Vermögensgegenstände Gesamtbetrag 191.443,56 38.245,97 415.690,30 645.379,83 0,00 0,00 0,00 0,00 223.563,42 54.703,41 633.022,84 911.289,67 Zur Berücksichtigung des Ausfallrisikos sind die „Forderungen aus Vermietung“ mit 51 T€ einzelwertberichtigt sowie in Höhe von 16 T€ pauschalwertberichtigt worden. 64 Geschäftsbericht 2011 Verbindlichkeitenspiegel per 31. Dezember 2010 Gesamtbetrag Restlaufzeit bis zu 1 Jahr Restlaufzeit 1 – 5 Jahre Restlaufzeit über 5 Jahre € Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern Erhaltene Anzahlungen Verbindlichkeiten aus Vermietung Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen Sonstige Verbindlichkeiten 67.943.791,13 € 3.874.954,08 € 12.929.558,05 € 51.139.279,00 gesichert durch Grundpfandrecht € 65.543.791,13* 56.383.945,88 12.201.672,75 1.369.782,27 12.201.672,75 9.943.341,64 0,00 45.070.821,97 0,00 56.382.135,12 0,00 563.689,44 170.002,40 196.843,52 196.843,52 0,00 2.860.778,05 2.340.412,94 520.365,11 0,00 0,00 167.706,40 319.609,77 140.441.193,42 167.706,40 319.609,77 20.444.140,61 0,00 0,00 23.590.108,32 0,00 0,00 96.406.944,49 0,00 0,00 121.925.926,25 Geschäftsbericht 2011 65 Verbindlichkeitenspiegel per 31. Dezember 2011 Gesamtbetrag Restlaufzeit bis zu 1 Jahr Restlaufzeit 1 – 5 Jahre Restlaufzeit über 5 Jahre € Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern Erhaltene Anzahlungen Verbindlichkeiten aus Vermietung Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen Sonstige Verbindlichkeiten 65.959.189,85 € 4.262.915,83 € 12.967.909,54 € 48.728.364,48 gesichert durch Grundpfandrecht € 63.559.189,85* 59.719.671,32 12.472.057,83 1.601.168,52 12.472.057,83 7.022.278,89 0,00 51.096.223,91 0,00 59.719.138,80 0,00 592.156,99 211.606,16 211.606,16 168.944,67 0,00 3.286.155,51 2.625.471,45 660.684,06 0,00 0,00 134.827,55 257.215,98 142.421.275,03 134.827,55 257.215,98 21.565.263,32 0,00 0,00 20.862.478,65 0,00 0,00 99.993.533,06 0,00 0,00 123.278.328,65 * Anmerkung: Durch verpfändete Festgeldguthaben sind weitere 2.400.000 € Darlehen besichert. 66 Geschäftsbericht 2011 Geschäftsbericht 2011 67 Rücklagenspiegel Gesetzliche Rücklage € BauerneuerungsAndere rücklage Ergebnisrücklagen € € Bestand am Ende des Vorjahres Einstellung in Rücklagen Bestand am Ende des Geschäftsjahres 8.200.000,00 600.000,00 8.800.000,00 30.150.000,00 0,00 30.150.000,00 46.500.000,00 4.550.000,00 51.050.000,00 Sonstige Angaben Der Anteilsbesitz der Beamten-Wohnungs-Verein zu Berlin eG an verbundenen Unternehmen umfasst folgende Gesellschaften: Die Genossenschaft hält seit dem 01. Januar 1997 sämtliche AnDas Stammkapital der Gesellschaft beläuft sich auf 62 T€. teile an der Hennigsdorfer Siedelungsgesellschaft mbH mit Sitz Aus Ergebnisabführungen wurden 20,8 T€ an die Genossenin Berlin. Zwischen der Genossenschaft und der Hennigsdorfer schaft abgeführt. Siedelungsgesellschaft mbH besteht mit Wirkung ab 01. Januar 2001 ein Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrag. Der Genossenschaft sind Avale (Sicherheitsbürgschaften) in folgender Höhe eingeräumt: € Zur Absicherung von Rechtstreitigkeiten 613.550,26 Seit dem 01. Januar 1998 besitzt die Genossenschaft Versicherungsschutz im Rahmen einer VermögensschadenHaftpflichtversicherung. Die Versicherung bietet den Mitgliedern des Vorstandes und Aufsichtsrates Versicherungsschutz für den Fall, dass diese versicherten Personen wegen einer Pflichtverletzung bei Ausübung der versicherten Tätigkeit aufgrund gesetzlicher Haftpflichtbestimmungen für einen Vermögensschaden haftbar gemacht werden. 68 Geschäftsbericht 2011 Mitgliederbewegung Mitglieder Anteile Anfangsbestand 2011 Zugänge Abgänge Endbestand 2011 12.939 994 393 13.540 25.165 3.446 858 27.753 1.716.544,63 € 17.997.970,76 € Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr erhöht um auf Geschäftsbericht 2011 69 Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V., Lentzeallee 107, 14195 Berlin Mitglieder des Vorstandes Sven Einsle Dipl.-Kaufmann Mitglieder des Aufsichtsrates Prof. Horst Plickert Dozent Vorsitzender Günther Weißenborn Lehrer stellv. Vorsitzender Ulrich Engelke Dipl.-Verwaltungswirt Uwe Jessen Arzt Jürgen Terlinden Dipl.-Bauingenieur Karl-Heinz Kuper Dipl.-Ingenieur, Architekt Prof. Dr. Johannes Renner Dozent Christine Grothe technische Assistentin Harald Mau Bankdirektor Ina Silbe Dipl.-Ingenieurin Es bestehen keine Forderungen an Mitglieder des Vorstandes und des Aufsichtsrates. Mitarbeiterstruktur Die Zahl der durchschnittlich im Geschäftsjahr beschäftigten Arbeitnehmer betrug: Vollbeschäftigte Teilzeitbeschäftigte Vorstand Kaufmännische Mitarbeiter Technische Mitarbeiter Mitarbeiter im Regiebetrieb, Hauswarte etc. Auszubildende Berlin, den 21. Mai 2012 Der Vorstand 2 24 8 12 3 5 29 - Einsle Silbe 70 Geschäftsbericht 2011 Wiedergabe des Bestätigungsvermerks Nach dem abschließenden Ergebnis unserer Prüfung haben wir mit Datum vom 21. Mai 2012 den folgenden uneingeschränkten Bestätigungsvermerk erteilt: „Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der Beamten-Wohnungs-Verein zu Berlin eG, Berlin, für das Ge­ schäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2011 ge­­ prüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handels-rechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Genossenschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben. Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Genossenschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rech­ nungs­ egungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie l Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der ange­ wandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdi­ gung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichtes. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hin­ reichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet. Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Be­ stimmungen der Satzung und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt eine zutreffende Vorstellung von der Lage der Genossenschaft und stellt die Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung zutreffend dar.“ Berlin, den 21. Mai 2012 Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. gez. Fietzek Wirtschaftsprüfer gez. Ohme Wirtschaftsprüfer Geschäftsbericht 2011 71 Impressum Beamten-Wohnungs-Verein zu Berlin eG Postfach 41 03 44 | 12113 Berlin Hausanschrift Lutherstraße 11 | 12167 Berlin Telefon (030) 79 00 94-0 Telefax (030) 79 00 94-99 E-mail info@bwv-berlin.de Internet www.bwv-berlin.de Konzeption und Gestaltung sign.Berlin www.sign-berlin.de Die Objekt-Fotos zeigen die Wohnanlagen Boddinstraße, Clayallee, Dallwitzstraße, Grabbeallee, Horstweg, Johannes-WernerStraße, Rother-Park, Stromstraße, Torstraße, Von-Laue-Straße. Fotografie BWV zu Berlin eG / Barlofotografik 72 Geschäftsbericht 2011 Wir danken Ihnen für Ihr Interesse. Beamten-Wohnungs-Verein zu Berlin eG Lutherstraße 11 12167 Berlin info@bwv-berlin.de www.bwv-berlin.de
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