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Full text: Geschäftsbericht (Rights reserved) Issue 2019 (Rights reserved)

Thema 1 Geschäftsbericht Reinickes Hof im Jahr 2019 Inhaltsverzeichnis 1 Inhaltsverzeichnis Lagebericht 4 Grundlagen des Unternehmens 5 Geschäftsmodell 5 Wirtschaftsbericht 5 Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen 5 Geschäftsverlauf der Genossenschaft 6 Lage 10 Prognose-, Chancen- und Risikobericht 12 Prognosebericht 12 Chancen- und Risikobericht 12 Risikoberichterstattung in Bezug auf die Verwendung von Finanzinstrumenten 14 Bericht des Aufsichtsrates 15 Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung 19 Anhang 24 Allgemeine Angaben 25 Erläuterungen zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden 25 Sonstige Pflichtangaben 28 Mitgliederinformation zum Jahresabschluss und Struktur 32 2 Thema Thema 3 Lagebericht Lagebericht 5 Grundlagen des Unternehmens Geschäftsmodell Die Baugenossenschaft Reinickes Hof eG wurde am 14.03.1921 gegründet. Sie ist Eigentümerin der von ihr verwalteten 1.549 Wohnungen, 19 Gewerbeeinheiten, 280 Kfz-Stellplätzen bzw. Garagen sowie einer Reihe von sonstigen Vermietungseinheiten. Die Wohnungsanzahl hat sich gegenüber dem Vorjahr nicht verändert. Wirtschaftsbericht Gesamtwirtschaftliche und ­ branchenbezogene Rahmenbedingungen Die Berliner Wirtschaft hat sich 2019 weiterhin besser als der Bundesdurchschnitt entwickelt. Mit einem Plus von schätzungsweise 2 % wuchs die Wirtschaftsaktivität in der Bundeshauptstadt mehr als dreimal so schnell wie im Bundesdurchschnitt (+0,6 %). Dennoch­ist die wirtschaftliche Dynamik im Vergleich zu 2018 (+3,1 %) gesunken. Die Entwicklung der Nettokaltmieten verlief mit einem Plus von 1,4 % auf dem Niveau der allgemeinen Preisentwicklung. Weit überdurchschnittlich stiegen hingegen die Baupreise: Sie legten 2019 in Berlin im Vorjahresvergleich um 5,4 % zu. Im November 2018 hatte die Baupreisinflation in Berlin allerdings noch bei 6,3 % gelegen. Der Rückgang der Arbeitslosigkeit ist im Vergleich zu den Vorjahren 2019 ins Stocken geraten. Mit 7,7 % lag die Quote im Dezember 0,1 Prozentpunkte über dem Vorjahreswert. Gleichzeitig setzte sich aber der Aufbau von Beschäftigung fort: Im Vorjahresvergleich waren 2019 rund 49.600 Personen mehr beschäftigt. Entsprechend der hohen Nachfrage nach Arbeitskräften verzeichneten auch die Einkommen eine weiterhin positive Entwicklung. Anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum Das Bevölkerungswachstum in Berlin hat sich weiter abgeschwächt. Bis September 2019 nahmen die Bevölkerungszahlen um rund 11.700 Personen zu. Das war der geringste Wert seit 2011. Das Wachstum entstand fast ausschließlich durch Zuzug von im Ausland geborenen Menschen bzw. durch den in dieser Gruppe besonders ausgeprägten Geburtenüberschuss. Angesichts der nach wie vor hinter dem Bedarf zurückbleibenden Neubauzahlen (bei rückläufigen Baugenehmigungszahlen) bleibt die Lage auf dem Berliner Mietwohnungsmarkt angespannt. Prognose Berlin: Schwierige Gemengelage Die Investitionsbank des Landes Berlin (IBB) geht in ihrer „BerlinKonjunktur“ vom Dezember 2019 für 2020 für Berlin von einem Wirtschaftswachstum von 2,2 Prozent aus. Allerdings ist es angesichts des nach wie vor schwierigen internationalen Umfelds – Stichworte hier sind die anhaltenden Handelskonflikte sowie der zum 31. Januar 2020 vollzogene „Brexit“ – für die Wirtschaft insgesamt und vor dem Hintergrund des am 30. Januar 2020 vom Berliner Abgeordnetenhaus beschlossenen „Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln)“ insbesondere für die Wohnungswirtschaft schwierig, einen stringenten Ausblick auf 2020 zu versuchen. 6 Lagebericht Geschäftsverlauf der Genossenschaft Das am 24.02.2020 in Kraft getretene Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (Mietendeckel) wird Auswirkungen auf die wirtschaftliche Entwicklung der Genossenschaft haben. Im Kern sieht das Gesetz ein Einfrieren der Mieten auf den Stichtag 18.06.2019, die Begrenzung von Modernisierungs­ umlagen auf maximal 1 EUR/m² sowie ein Verbot von überhöhten Mieten 9 Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes vor. Im Geschäftsjahr 2019 hat das Gesetz keine Auswirkungen auf die Umsatzentwicklung der Baugenossenschaft Reinickes Hof eG, da das Gesetz keine Verpflichtung zur Rückzahlung von Mieten ab dem 18. Juni 2019 bis zum Inkrafttreten des Gesetzes vorsieht. Geschäftsumfang Im Berichtszeitraum stieg die Zahl der Mitglieder der Baugenossenschaft an. Zum 31.12.2019 waren 2.605 Mitglieder bei der Genossenschaft eingetragen, damit stieg die Anzahl der Mitglieder gegenüber dem Vorjahr um 131. Das Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder betrug 1.815,4 TEUR. Im Jahr 2019 wurden 81 Wohnungen gekündigt und 83 Wohnungen neu vermietet. Die Zahl der Kündigungen lag wieder auf einem niedrigen Niveau und betrug im Verhältnis zur Wohnungsanzahl 5,1 % (Vorjahr 4,3 %). Am 31.12.2019 standen 18 Wohnungen leer. Für 16 Wohnungen gibt es bereits Nachvermietungen. Geschäftsergebnis Das positive Jahresergebnis beträgt 526,2 TEUR. Das Ergebnis liegt in geringem Umfang unter dem Prognosewert aus der Wirtschaftsplanung für das Berichtsjahr, weil sich insbesondere die Nutzungsgebühren nicht wie geplant entwickelt haben. Nutzungsgebühren und Betriebskosten Im Geschäftsjahr 2019 erzielte die Genossenschaft aus der Hausbewirtschaftung folgende Umsatzerlöse: 2019 in TEUR 2018 in TEUR Sollmieten Sollmieten sonstige Wirtschaftseinheiten Erlöse aus Sondereinrichtungen Abgerechnete Betriebskosten Erlösschmälerungen Erlöse andere Lieferungen und Leistungen GESAMT 6.826,6 6.786,6 218,1 214,2 13,2 12,7 3.061,1 2.999,9 -86,3 -67,1 25,3 25,6 10.058,00 9.673,20 Die Nutzungsgebühren (Sollmieten) stiegen im Berichtsjahr 2019 gegenüber dem Vorjahr um 40,0 TEUR. Der Anstieg resultiert aus Grundmietenhöhungen bei Neuvermietung. Am Jahresende lagen die Grundmieten bei Reinickes Hof im Bereich der Altbauten bei durchschnittlich 5,50 EUR/m²/mtl., im Sozialen Wohnungsbau bei 6,86 EUR/m²/mtl., bei den Neubauten der Bauteile 20 und 21 bei ca. 8,01 EUR/m²/mtl. Reinickes Hof besitzt 21 Wohnungen im Sozialen Wohnungsbau. Es handelt sich um 13 Wohnungen im Bauteil 13 und 8 Dachgeschosswohnungen im Bauteil 15. Die Sollmieten der sonstigen Wirtschaftseinheiten beinhalten die Mieten für Gewerbe, Stellplätze und Garagen. Im Bereich der Gewerbemieten gab es wiederum nur geringfügige Veränderungen. Unsere Kleingewerbebetriebe sind weiterhin nicht umsatzstark genug, um Mieterhöhungen verkraften zu können. Die Erlösschmälerungen haben sich gegenüber dem Vorjahr nur geringfügig verändert. Erlösschmälerungen basieren vor allem auf Leerständen, die im Rahmen von Wohnungswechseln und im Regelfall durch die anschließenden Wohnungssanierungen entstehen. Die Erlöse aus der Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2018 mit den Wohnungsnutzern und Gewerbemietern haben sich gegenüber dem Vorjahr um 61,2 TEUR leicht erhöht. Lagebericht 7 Die Abrechnung der Betriebskosten erfolgte fristgerecht und in guter Verständlichkeit. Alle Fragen konnten uneingeschränkt geklärt werden. Instandhaltung, Instandsetzung und ­Modernisierung Neben der sicheren und sozial verträglichen Wohnraumversorgung unserer Mitglieder und unter Berücksichtigung des genossenschaftlichen Solidarprinzips bleibt es unser Anspruch, durch sorgfältige und vorausschauende Planung die Entwicklung angemessener Lösungen zur Instandhaltung unserer Wohnanlagen und Grundstücke umzusetzen. Dabei war es uns in den vergangenen Jahren möglich, die Ausgaben für die Instandhaltung und Instandsetzung regelmäßig zu erhöhen. Das Instandsetzungsbudget der Baugenossenschaft wurde im Jahr 2019 mit insgesamt 2.486,7 TEUR ausgeschöpft. Der Anteil der ­Kleinreparaturen am Instandsetzungsbudget betrug ca. 12,0 %. Im Weiteren wurden verschiedene Mittelinstandsetzungen (Auftragsgröße ab 1,0 bis 10,0 TEUR), mit Schwerpunkt der Wohnungsinstandsetzung bei Mieterwechsel, durchgeführt. In diesem Zusammenhang wurden in 29 Wohnungen die Elektroanlagen VDE-gerecht erneuert und in 25 Wohnungen Badmodernisierungen durchgeführt. In den Bauteilen 14, 16, 17 und 19 wurden im Rahmen der stattgefundenen Mieterwechsel oder auf besonderen Mitgliederwunsch, in 30 Wohnungen die alten Holzfenster durch moderne Kunststoffbzw. Holzisolierglasfenster mit Wärmeschutzverglasung ersetzt. Insgesamt wurden für Mittelinstandsetzungen ca. 734,1 TEUR und damit 29,5 % des Instandsetzungsbudgets verwendet. Die großen Instandsetzungen im Jahr 2019 weisen einen Anteil von ca. 58,5 % am Instandsetzungsbudget auf. Schwerpunkt bei den Großinstandsetzungen waren auch im Jahr 2019 die Dach- und Fassadeninstandsetzung im denkmalgeschützten Quartier Reinickes Hof. Die Genossenschaft verfügt nach wie vor über einen großen Wohnungsbestand in denkmalgeschützten Objekten. In diesen Bauteilen sind jährlich besondere Aufwendungen für die Substanzerhaltung und soweit möglich, mit begleitenden energetischen Maßnahmen notwendig. Instandsetzungskosten 2019 Kosten Anteil am in TEUR Gesamtbudget Großinstandsetzungen geplant 1.245,3 Großinstandsetzung ­zusätzlich 208,8 Großinstandsetzung gesamt 1.454,1 58,5 % Mittelinstandsetzung 734,0 29,5 % Kleininstandhaltung 298,5 12,0 % 2.486,7 100,0 % Instandsetzung 2019 gesamt Die Planung und Bauüberwachung der Großinstandsetzungen erfordern, neben der Sachkenntnis und der Fachkompetenz der Bearbeiter, besondere Sorgfalt und sind mit einem erheblichen Zeitaufwand verbunden. Alle Maßnahmen sind nach sorgfältiger Beurteilung der Dringlichkeit, der Wirtschaftlichkeit und unter Berücksichtigung denkmalrechtlicher Forderungen, zu planen und durchzuführen. Bereits bei der Vorbereitung von Großinstandsetzungen sowie während der Durchführung der Baumaßnahmen, mit den unvermeidlichen Belästigungen für die Bewohner, bleibt die Mitgliederbetreuung ein Schwerpunkt der Aufgaben im Rahmen der Baubetreuung und unseres Tagesgeschäfts. 8 Lagebericht Die in der Baugenossenschaft Reinickes Hof im Jahr 2019 durchgeführten Großinstandsetzungen sind: Bauteil Großinstandsetzungen 2019 fertiggestellt 8 Fassadeninstandsetzung 739,8 8 Blumenkastengitter neu 17,8 8 Dachinstandsetzung 8 Dämmung DG Fußboden RH 10–12 25,2 8 Überarbeitung Vorgärten RH 10–15 22,4 8 8 8 Instandsetzung Wegebau Hof RH 13–14 Malerarbeiten Treppenhäuser RH 10–14 E-Anlage Treppenhäuser Saalmannstr. 16–34 Baukosten brutto TEUR 287,7 30,4 43,8 19,6 8 Tischlerarbeiten Fenster RH 10–15 23,6 8 Malerarbeiten Fenster RH 10–15 16,3 8 8 Wegebau Hof 2. Bauabschnitt RH 10 –13 denkmalgerechtes Material Wegebau Hof 38,3 14,8 12 Erneuerung Heizthermen 18,6 12 Inst. Warmwasserbereitung/Solar 37,5 17 Instandsetzung Balkone Waldstr. 101–101c Großinstandsetzungen gesamt 118,3 1.454,1 Die durchgeführten Instandsetzungsarbeiten entsprechen den Bemühungen zur Erhaltung der Bausubstanz und des genossenschaftlichen Eigentums. Die Maßnahmen dienen dem Ziel, den Bedürfnissen der wohnenden und der potenziellen Mitglieder unserer Baugenossenschaft nach einem zeitgerechten Wohnen in einer angemessenen Qualität gerecht zu werden. Alle Maßnahmen dienen der Förderung unserer Mitglieder durch eine sichere und sozial verantwortbare Wohnraumversorgung. Energiesparende Maßnahmen und ­Umweltschutz Die Planung und Durchführung der Instandsetzungsmaßnahmen erfolgt in unserer Baugenossenschaft auf Grundlage der Nachhaltigkeit sowie im Rahmen der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit unserer Bauteile und unserer ökologischen Verantwortung, unter Berücksichtigung des genossenschaftlichen Solidarprinzips. Die Anforderungen der Energieeinsparverordnung werden, soweit denkmalpflegerische Forderungen dem nicht entgegenstehen, bei der Dämmung von Gebäudeaußenhüllen (Dächer und Fassaden) und der Dachgeschossfußböden berücksichtigt. Die betreffenden Maßnahmen dienen dem Ressourcen- und Umweltschutz. Die Vorteile durch Energieeinsparungen kommen in unserer Baugenossenschaft den Mitgliedern direkt durch einen geringeren Heizenergieverbrauch zugute. Auch im Jahr 2019 wurden für diese baulichen Veränderungen keine Erhöhungen der Nutzungsgebühren vorgenommen. Grundlage für die im Jahr 2019 durchgeführten energieeffizienten Maßnahmen waren die Anforderungen an den Wärmeschutz gemäß Energieeinsparverordnung (EnEV) und natürlich unter Berücksichtigung denkmalrechtlicher Forderungen. Im Rahmen der Instandsetzungsmaßnahmen wurden im Jahr 2019 folgende energieeffiziente Maßnahmen durchgeführt: Lagebericht 9 Bauteil Instandsetzungsmaßnahme energieeffiziente Maßnahme 8 Dämmung der Hoffassade im Zuge der Fassaden­ instandsetzung gemäß denkmalrechtlicher Vorgabe Verlegung eines mineralischen Wärmedämmverbundsystems 8 Dämmung der Dachgeschoss­ fußböden Verlegung einer mineralischen Dämmung auf den begehbaren Dachgeschossfußböden nach EnEV 2014 partieller Fensteraustausch Einbau von Kunststoff­ isolierglasfenstern mit Wärmeschutzverglasung nach EnEV 2014 14 16 17 partieller Fensteraustausch partieller Fensteraustausch Einbau von Kunststoff­ isolierglasfenstern mit Wärmeschutzverglasung nach EnEV 2014 Einbau von Kunststoff­ isolierglasfenstern mit Wärmeschutzverglasung nach EnEV 2014 Um den kommenden Herausforderungen zu entsprechen, sind auch in Zukunft weitere energieeffiziente Maßnahmen vorgesehen, insbesondere die Wärmedämmung weiterer Dachgeschossfußböden, der partielle Fensteraustausch durch Einbau von Isolierglasfenstern mit Wärmeschutzverglasung nach Energieeinsparverordnung sowie die Dämmung partieller Fassadenabschnitte nach denkmalrechtlicher Abstimmung. Die geplanten Instandsetzungsmaßnahmen an Fassaden und Dächern betreffen derzeit nach wie vor hauptsächlich Wohnanlagen, die in der Denkmalliste Berlin als Denkmalensembles oder Denkmalbereiche eingetragen sind. Die dadurch wirkenden denkmalrechtlichen Forderungen lassen eine Veränderung der Gebäudeaußenhülle, also eine Dämmung der Fassade mit einem Wärmedämmverbundsystem (WDVS), generell nicht zu. Dennoch ist es durch einvernehmliche Abstimmungen mit der Denkmal- schutzbehörde gelungen, Kompromisslösungen, wie die Verarbeitung eines Wärmedämmputzes und an Hoffassaden die Verlegung eines mineralischen Wärmedämmverbundsystems (WDVS) mit einer mineralischen Wärmedämmung, Schichtdicke 40 mm, bei der Fassadeninstandsetzung, zu erreichen. Die Planung und Durchführung energetischer Maßnahmen an den Außenbauteilen der denkmalgeschützten Altbauten sind und bleiben für uns eine Herausforderung. Personal und Organisation Am Ende des Geschäftsjahres waren in der Genossenschaft tätig: 31.12.2019 31.12.2018 2 2 11 11 3 3 Regiehandwerker 3 3 Hauswarte / Gärtner 3 4 Auszubildende 2 2 Wäscherinnen (geringfügig beschäftigt) 3 3 Vorstand Verwaltungsangestellte – davon Teilzeitbeschäftigte Entscheidend für unsere Leistungen ist, alle Geschäftsvorfälle bedarfs- und zeitgerecht zu erbringen. Einen erheblichen Anteil daran haben unsere Mitarbeiter. Im Rahmen der Personalentwicklung wird fortlaufend in die Qualifizierung der Mitarbeiter sowie in gute Arbeitsbedingungen investiert. Die Genossenschaft ist Mitglied des Arbeitgeberverbands und tarifgebunden. Die Gehälter und Löhne richten sich nach dem Mantel- und Vergütungstarifvertrag für Angestellte und gewerbliche Arbeitnehmer in der Wohnungswirtschaft. Zum 01.07.2019 erfolgte eine Tariferhöhung um 2,7 %. Die Ausbildung zur/zum Immobilienkauffrau/-kaufmann sehen wir als unsere Aufgabe zur Nachwuchsförderung. Unser Anspruch ist, in jedem Jahr einen jungen Menschen auszubilden. 10 Lagebericht Lage Ertragslage Vermögenslage Das Jahresergebnis der Genossenschaft weist einen Überschuss von 526,2 TEUR aus. Dieses setzt sich aus einem positiven Geschäftsergebnis von 525,3 TEUR und einem Zins- und Beteiligungsergebnis von 0,9 TEUR zusammen. Das positive Ergebnis ist auf die um 86,4 TEUR auf 10.032,7 TEUR gestiegenen Umsatzerlöse zurückzuführen. Der Instandhaltungsaufwand erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr auf 2.486,7 TEUR, das ist eine Steigerung um 39,9 TEUR. Das Bilanzvolumen verringerte sich im Geschäftsjahr um 982,2 TEUR auf 37.774,3 TEUR. Diese Veränderungen der Erlöse und Aufwendungen führten dazu, dass das Geschäftsjahr 2019 mit einem positiven Jahresergebnis von 526,2 TEUR abschloss. Finanzlage Die Genossenschaft konnte ihren Zahlungsverpflichtungen im Jahr 2019 stets fristgerecht nachkommen. Die Finanzlage der Genossenschaft ist geordnet. Der Bestand an flüssigen Mitteln (Kassenbestand und Guthaben bei Banken) ist gegenüber dem Vorjahresstichtag um 932,7 TEUR verringert, weil die Baukosten des Büroumbaus aktiviert wurden. 2019 in TEUR 2018 in TEUR Stand 1. Januar Veränderung Stand 31. Dezember 2.266,9 2.280,6 932,7 -13,7 1.334,2 2.266,9 Kreditaufnahmen erfolgten nicht und sind aktuell auch nicht geplant. Die Genossenschaft ist bestrebt, bestehende Kredite frühzeitig vor dem Ende der Zinsbindung zu prolongieren. Auf der Aktivseite verringerte sich das langfristige Vermögen der Genossenschaft gegenüber dem Vorjahr um 106,0 TEUR. Die wesentlichen Veränderungen im Sachanlagenvermögen ergeben sich aus den planmäßigen Abschreibungen sowie u.a. aus Zugängen der Baukosten für den Büroumbau in Höhe von 838,9 TEUR. Auf der Passivseite wirkt sich hauptsächlich die durch die planmäßigen Tilgungen in Höhe von 1.136,2 TEUR bedingte Reduzierung des Fremdkapitals aus. Die Vermögenslage der Genossenschaft ist geordnet. Der Anteil des langfristigen Vermögens am Gesamtvermögen (Bilanzvolumen) beträgt 96,0 % und ist langfristig durch Eigen- und Fremdkapital vollständig finanziert. Die in der Genossenschaft langfristig zur Verfügung stehenden Mittel finanzieren neben den langfristigen Vermögenswerten noch 446,6 TEUR im mittel- und kurzfristigen Bereich. Das wirtschaftliche Eigenkapital von Reinickes Hof erhöhte sich im Berichtszeitraum um 555,9 TEUR auf 10.743,0 TEUR. Das führte zu einem Anstieg der Eigenkapitalquote auf 28,4 %. Ursache ist vor allem das positive Jahresergebnis des Geschäftsjahres. Lagebericht 11 Finanzielle Leistungsindikatoren Gesamtaussage Das bilanzielle Eigenkapital in der Handelsbilanz beträgt 10.778,8 TEUR. Es erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr aufgrund des Jahresüberschusses in 2019. In den vergangenen Jahren entwickelte sich die Eigenkapitalquote der Genossenschaft mit nunmehr 28,4 % positiv, obwohl Jahr für Jahr ein großer Teil der Umsatzerlöse wieder in Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen investiert wurde. Positiv ist weiterhin die Leerstandsquote der Genossenschaft: Zum 31.12.19 waren 18 Wohnungen in der Neuvermietung, für 16 waren bereits neue Nutzungsverträge geschlossen. Die Baugenossenschaft hat in 2019 planmäßig ihr Instandhaltungsprogramm mit Aufwendungen in Höhe von 2.486,7 TEUR bzw. ca. 25,75 EUR je m² Wohnfläche umgesetzt. Die durchschnittliche Miethöhe der Genossenschaft beträgt im ­Geschäftsjahr 5,69 EUR je m² Wohnfläche im Monat. Die Belastungen auf Grund von Darlehensannuitäten (Zinsen und Tilgungen) betrugen im Jahr 2019 insgesamt 34,3 % der eingenommenen Mieten. Darin enthalten waren 18,0 % Zinsbelastungen. Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage spiegeln die solide wirtschaftliche Lage und die insgesamt positive Entwicklung der Genossenschaft wieder. 12 Lagebericht Prognose-, Chancen- und Risikobericht Prognosebericht Da sich die Geschäftstätigkeit der Genossenschaft auch künftig im Wesentlichen auf die Vermietung des in gutem Zustand befindlichen Wohnungsbestandes konzentrieren wird, sind zurzeit keine Risiken zu erkennen, die einen erwähnenswerten Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage oder sogar auf den Bestand von Reinickes Hof haben könnten. Aufgrund des eingeführten Mietendeckels rechnen wir für den Zeitraum der Gültigkeit des Gesetzes von fünf Jahren mit nur geringen Mietsteigerungen. Die Mietsteigerungen ergeben sich überwiegend aus Modernisierungsmaßnahmen, die wir zukünftig im Rahmen der neuen gesetzlichen Regelungen in Höhe von maximal 1,00 EUR/m² umlegen können. Im Rahmen von Wiedervermietungen ist zukünftig mit geringeren Mieteinnahmen als geplant zu rechen. Wir werden bei den Neuvermietungen nicht die angestrebten Erhöhungen realisieren können. Die notwendigen Wohnungsmodernisierungen bei Mieterwechsel werden wir grundsätzlich fortführen, allerdings in Einzelfällen im reduzierten Umfang vornehmen. Die Analyse unserer Mietverhältnisse hat gezeigt, dass Mietsenkungen bei Bestandsmietverhältnissen aufgrund überhöhter Mieten nach § 5 des Mietendeckel-Gesetzes bei uns nur im Einzelfall notwendig sind und keine größeren wirtschaftlichen Auswirkungen haben werden. Die erwarteten Auswirkungen des Mietendeckel-Gesetzes haben wir in unseren Planungen berücksichtigt. Wesentliche Änderungen bei der bisher geplanten Instandhaltungs-und Modernisierungstätigkeit sind nicht notwendig. Aus Vorsichtsgründen sind wir in unseren Planungen davon ausgegangen, dass das Gesetz in der verabschiedeten Fassung, unabhängig von den bestehenden Zweifeln an der Rechtmäßigkeit, für den Zeitraum von fünf Jahren Bestand hat und umzusetzen ist. Wirtschaftlich erwartet die Genossenschaft trotz angestrebter hoher Instandhaltungsinvestitionen zukünftig ähnliche positive Jahresergebnisse wie im Jahr 2019. Bezüglich der Liquiditätslage lässt die zehnjährige Finanzplanung eine stabile Entwicklung erwarten, die in vorsichtig geplanten Steigerungen der Nutzungsgebühren und den geplanten Darlehensrückzahlungen begründet ist. Unterlegt werden diese Prognosen durch die positive Beurteilung der Risikofaktoren der Genossenschaft in den kommenden Jahren. Die jährlich aktualisierte 10-Jahresplanung wurde aufgrund von folgenden Annahmen aufgestellt: • Mietsteigerungen ab 2023 und folgende Jahre mit 1,3 % (nach Mietendeckel) • Erlösschmälerungen weiterhin von unter einem Prozent • Investitionen im Instandhaltungsbereich von durchschnittlich 2,5 Mio. EUR pro Jahr • Kontinuierliche Reduzierung der hohen Fremdmittelbestände durch planmäßige Tilgungen von jährlich ca. 1 Mio. EUR und Sondertilgungen. Chancen- und Risikobericht Risikomanagement Die Risikobereiche, die für die Genossenschaft bestehen könnten, sind: • • • • • Zinsänderungsrisiko Leerstandsrisiko Steigende Mietrückstände Baukostenrisiko für Instandhaltungsmaßnahmen Mietenentwicklung/Mietendeckel. Diese Risikofaktoren werden regelmäßig überwacht und analysiert. Die Genossenschaft erstellte einen zehnjährigen Finanz-, Erfolgsund Investitionsplan, der einmal pro Jahr den veränderten Rahmenbedingungen angepasst wird. Regelmäßig werden die Planzahlen den Ist-Werten gegenübergestellt und analysiert. Dazu erfolgt eine Analyse des Vermietungsstandes, der Liquiditätssituation, der Mietrückstände sowie der Einhaltung des Investitionsplanes. Im Rahmen unseres Risikomanagements haben wir die Auswirkungen des Mietendeckels auf unsere Genossenschaft analysiert. Wir haben untersucht, welche Mieteinheiten betroffen sind und welche finanziellen Auswirkungen sich daraus ergeben. Ausgewertet wurde besonders, inwieweit Mietsenkungen ab Lagebericht 13 Inkrafttreten des Mietendeckels bzw. nach einer Frist von 9 Monaten notwendig sind. Wir haben im Rahmen dieser Analyse für alle Mietverhältnisse die geltenden Mietobergrenzen ermittelt und mit den aktuellen Nettokaltmieten verglichen. Durch entsprechende Organisationsanweisungen und interne Kontrollen stellen wir sicher, dass die gesetzlichen Anforderungen des MietendeckelGesetzes beachtet werden. Mietforderungen erreicht werden: direkte Kontaktaufnahme mit den Betroffenen, Ratenzahlungsvereinbarungen, die Inanspruchnahme von externen Sozialarbeitern, aber auch konsequente Wohnungskündigungen. Auch in Zukunft wird diese Vorgehensweise im Bereich der Rückstandsbearbeitung beibehalten. Chancen und Risiken maßnahmen, die in den letzten Jahren umgesetzt wurden und angesichts der anhaltend hohen geplanten Instandsetzungskosten ist der bauliche Zustand der Häuser ohne wesentliche Risiken. Die Risikobereiche werden zum Jahresabschluss 2019 wie folgt beurteilt: Zinsänderungsrisiko Für die Fremdmittel bestehen keine Zinsänderungsrisiken, da der größte Teil der Darlehen langfristig gebunden ist. Bei ausreichender Liquiditätslage ist geplant, einige Darlehen zum Ende deren Zinsbindungsfristen vollständig zurückzuzahlen. Des Weiteren werden im Jahr 2020 und 2021 Umschuldungen von sieben Hypothekendarlehen mit dem dafür aufgenommenen Forward-Darlehen erfolgen. Diese Umschuldungen betreffen in etwa 50 % der gesamten langfristigen Verbindlichkeiten der Genossenschaft und werden demzufolge zu dem Zeitpunkt zu einer spürbaren Entlastung im Zinsbereich führen. Leerstandsrisiko Eine Leerstandsquote hat die Genossenschaft zum 31.12.2019 ­de facto nicht. Die Lage der Wohnungen, die Wohnungsgrößen und die umfangreichen Sanierungsmaßnahmen führten bisher dazu, dass keine Steigerung des Leerstandes erfolgte. Es ist davon auszugehen, dass sich diese Situation aufgrund der Qualität der Wohnungen, aber auch aufgrund der allgemeinen Lage des Berliner Wohnungsmarktes, auch in Zukunft nur unwesentlich ändern wird. Risiko durch steigende Mietrückstände Die Mietrückstände zum Ende des abgelaufenen Geschäftsjahrs belaufen sich auf 0,52 % im Verhältnis zum Jahresmietsoll. Diese minimale Rückstandsquote bedeutet kein finanzielles Risiko für die Genossenschaft. Diese Situation konnte nur durch konsequentes Nachverfolgen von Baukostenrisiko für Instandhaltungsmaßnahmen Durch kontinuierliche Instandsetzungs- und Modernisierungs- Die Baupreise sind in den letzten zwei Jahren überdurchschnittlich gestiegen. Die dadurch in der Zukunft zu erwartenden wirtschaftlichen Belastungen wurden, soweit bekannt, in der Jahresplanung berücksichtigt. Von zusätzlichen höheren Risiken für die Genossenschaft in den kommenden Jahren kann daher nicht ausgegangen werden. Vorrangige Zielsetzung der Genossenschaft ist weiterhin die Sicherung und Erhöhung der Qualität unseres Wohnungsbestandes. Faktoren, wie der Denkmalschutz vieler unserer Gebäude, die neue Energieeinsparverordnung und die Auswirkungen des Kyoto-­ Protokolls, spielen dabei eine wesentliche Rolle. Maßnahmen in den Wohnungen für bestimmte Mitgliedergruppen (behindertengerechte Wohnungen, Angebote für Senioren oder Jugendliche u. ä.) werden bei einem entsprechenden Bedarf und unter der Voraussetzung der finanziellen Machbarkeit geprüft. Eine Erweiterung des Wohnungsbestandes wird unter der Maßgabe in Betracht gezogen, dass diese neuen Objekte die Genossenschaft nicht zusätzlich finanziell belasten dürfen und sie dem Anforderungsprofil unserer Genossenschaft entsprechen. Vorrangig ist jedoch die Abarbeitung der noch vorhandenen Instandsetzungserfordernisse, wie Fassadensanierungen. Die Sanierungsaufgaben der letzten zehn Jahre haben die finanziellen Möglichkeiten der Genossenschaft erheblich beeinflusst. Mit einer weiteren sparsamen Unternehmenspolitik, die sich in der 10-Jahresplanung widerspiegelt, entwickelten sich die Liquidität und die wirtschaftliche Situation der Genossenschaft weiter p­ ositiv. Aufgrund der derzeitigen Höhe an aufgenommenen Fremdmitteln 14 Lagebericht wird zukünftig angestrebt, Investitionsmaßnahmen im Regelfall mit Eigenmitteln zu realisieren und weitere Fremdmittel nur in besonderen Fällen in Anspruch zu nehmen. Mietenentwicklung/Mietendeckel Durch die Einführung des Mietendeckels und den damit verbundenen Mindermieteinnahmen besteht das Risiko, dass geplante Investitionen nicht oder nicht im geplanten Umfang oder erst zu einem späteren Zeitpunkt unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten durchgeführt werden können. Inwieweit der Mietendeckel tatsächlich Auswirkungen auf unsere Investitionstätigkeit haben wird, ist auch vom rechtlichen Bestand des Mietendeckel-Gesetzes abhängig, gegen welches Klagen eingereicht wurden. Zur Absicherung der Risiken haben wir die betroffenen Mieter darauf hingewiesen, dass bei Unwirksamkeit des Gesetzes die ursprünglich zulässige Miete rückwirkend als vereinbart gilt und entsprechende Nachzahlungen zu leisten sind. In unserer Buchführung weisen wir die möglicherweise nachzufordernden Mieten gesondert aus. Die Auswirkungen des Mietendeckels haben wir in unseren Pla- nungsrechnungen berücksichtigt. Im Ergebnis wird durch den Mietendeckel die wirtschaftliche Lage der Genossenschaft nicht wesentlich negativ beeinflusst. Die Zahlungsfähigkeit der Genossenschaft wird auch zukünftig jederzeit gewährleistet sein. Risikoberichterstattung in Bezug auf die ­Verwendung von Finanzinstrumenten Als wesentliche Finanzinstrumente sind neben den in der Bilanz enthaltenen flüssigen Mitteln, insbesondere Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern zu nennen. Mittel- bis langfristig ist kein Risiko aus dem Bereich der Finanzierung und Besicherung erkennbar. Im Rahmen unseres Finanzierungs- und Investitionskonzeptes sind unsere Darlehen durch Grundschulden abgesichert. Möglichen Zinsänderungsrisiken wird durch langfristige Festzinsvereinbarungen und durch eine Streuung der Vertragslaufzeiten entgegengewirkt. Lagebericht 15 Bericht des Aufsichtsrates 16 Lagebericht Der Aufsichtsrat hat im Geschäftsjahr 2019 seine in Gesetz und Satzung vorgeschriebenen Aufgaben wahrgenommen und den Vorstand bei der Führung der Geschäfte unterstützt, überwacht und beratend begleitet. In den Sitzungen des Aufsichtsrates und den gemeinsamen Sitzungen mit dem Vorstand wurden die anstehenden Themen ausführlich besprochen. Der Aufsichtsrat wurde durch mündliche und schriftliche Berichte über die wirtschaftliche und finanzielle Entwicklung sowie die weitere Planung durch den Vorstand regelmäßig und umfassend informiert. Personelles Schwerpunktthemen der Arbeit In der ordentlichen Mitgliederversammlung am 19.06.2019 schieden die Baugenossin Silke Fischer und der Baugenosse Stefan Rehmer turnusmäßig aus dem Aufsichtsrat aus, stellten sich der zulässigen Wiederwahl und wurden von der Mitgliederversammlung mehrheitlich gewählt. Die turnusmäßig abzuhandelnden Themen des Aufsichtsrates werden alljährlich im Termin- und Rahmenplan mit dem Vorstand festgelegt. Dazu gehören schwerpunktmäßig folgende Themen: Sitzungen und Versammlungen Im Berichtsjahr 2019 wurden folgende Sitzungen und Versammlungen einberufen: • • • • 1 ordentliche Mitgliederversammlung 7 Sitzungen des Aufsichtsrates 6 gemeinsame Sitzungen von Vorstand und Aufsichtsrat 1 Sitzung der Prüfungskommission Der Aufsichtsrat nahm in unterschiedlicher Personalstärke an den vier Bauteilversammlungen und an diversen Begehungen der verschiedenen Baustellen teil. Zusätzlich zu unserem satzungsmäßigen Auftrag und um den Kontakt zu und das Gespräch mit unseren Mitgliedern zu suchen, war der Aufsichtsrat auf folgenden Veranstaltungen vertreten: • • • • Mitgliederversammlung des Reinickes Hof Selbsthilfevereins e.V. Mieterfest in der Hermann-Piper-Straße Mieterfest im Becherweg Weihnachtsmarkt der Genossenschaft. • Als ständiger Tagesordnungspunkt der Bericht des Vorstandes, insbesondere über Geschäfte von besonderer Bedeutung • Quartalsmäßige Analyse der Kennzahlen im Rahmen des Risikomanagements • Analyse der Mitgliederentwicklung • Halbjährliche Auswertung der wirtschaftlichen Situation • Vermietungssituation / Nutzungsgebühren / Betriebskosten • Fortschreibung des Finanz-, Erfolgs- und Bauplanes (2020 bis 2029) • Analyse und Entwicklung der Fremdmittel • Gesetzliche Prüfung des Jahres 2018 • Vorbereitung und Auswertung der Mitgliederversammlung und der Bauteilversammlungen Ein Schwerpunktthema im Geschäftsjahr 2019 war neben den o. g. Punkten die Begleitung der Baufortschritte im Quartier Reinickes Hof und der Ausbau der Geschäftsstelle unserer Genossenschaft. Bericht des Aufsichtsrates 17 Gesetzliche Prüfung Danksagung Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. (BBU) als zuständiger Prüfungsverband hat auch das Geschäftsjahr 2018 geprüft. Der Prüfungsbericht vom 13.09.2019 wurde allen Aufsichtsratsmitgliedern zur Kenntnis gegeben, mit dem Prüfdienstleiter des BBU, Herrn Fiolka, am 30.10.2019 ausführlich besprochen und zustimmend zur Kenntnis genommen. Der Aufsichtsrat bedankt sich bei allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für die im Jahr 2019 geleistete Arbeit und das außerordentliche Engagement zum Wohle unserer Mitglieder. Das Prüfungsergebnis bestätigt die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses, der Geschäftsführung und der Tätigkeit der Organe, welche ihren gesetzlichen und satzungsmäßigen Verpflichtungen nachgekommen sind. Der Aufsichtsrat bedankt sich auch für die Arbeit der vielen ehrenamtlichen Helfer und Helferinnen, hier insbesondere beim Reinickes Hof Selbsthilfeverein, welcher das genossenschaftliche Miteinander gelebt und gefördert hat. Zum Abschluss dankt der Aufsichtsrat den Vorstandsmitgliedern Philippa Trostmann und Dietmar Stelzner für die geleistete Arbeit und die immer offene und faire Zusammenarbeit. Jahresabschluss 2019 Der Abschluss des Geschäftsjahres 2019 weist einen Jahresüberschuss von 526.279,08 EUR aus, davon wurden nach § 39 Nr. 2 der Satzung 53.000,00 EUR in die gesetzliche Rücklage eingestellt. Für den Bilanzgewinn in Höhe von 473.279,08 EUR schlägt der Aufsichtsrat der Mitgliederversammlung gem. § 34 Nr. 1 Buchst. c der Satzung vor, diesen in die anderen Ergebnisrücklagen einzustellen. Damit würde die Eigenkapitalquote von 26,3 % im Jahr 2018 auf 28,4 % im Jahr 2019 steigen. Mit dieser Rücklage ist die Genossenschaft für die künftig erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen unserer Bauteile gut gerüstet. Berlin, den 20.04.2020 Lutz Wittstock, Vorsitzender des Aufsichtsrates 18 Bericht des Aufsichtsrates Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung 20 Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung Bilanz zum 31. Dezember 2019 AKTIVA Geschäftsjahr EUR Vorjahr EUR EUR Anlagevermögen Immaterielle Vermögensgegenstände entgeltlich erworbene Software 2.590,00 3.490,00 geleistete Anzahlungen 3.570,00 0,00 6.160,00 Sachanlagen Grundstücke mit Wohnbauten 35.959.406,51 35.150.815,00 Grundstücke mit anderen Bauten 88.867,00 94.939,00 Grundstücke ohne Bauten 27.853,14 27.853,14 4.616,00 5.890,00 Technische Anlagen und Maschinen Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung Anlagen im Bau Bauvorbereitungskosten 137.276,51 22.145,51 0,00 1.037.198,81 12.082,00 36.230.101,16 0,00 25.564,59 25.564,59 36.261.825,75 36.367.896,05 Finanzanlagen Andere Finanzanlagen Anlagevermögen insgesamt Umlaufvermögen Andere Vorräte Unfertige Leistungen Andere Vorräte 3.054.032,37 58.722,56 3.022.409,32 3.112.754,93 41.951,89 Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Forderungen aus Vermietung 36.430,12 Sonstige Vermögensgegenstände 83.044,43 41.354,79 119.474,55 27.371,44 Flüssige Mittel Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten Bausparguthaben 1.334.191,00 32.445,59 2.266.858,82 1.366.636,59 27.534,82 83,49 11.025,87 40.860.775,31 41.806.403,00 Rechnungsabgrenzungsposten Andere Rechnungsabgrenzungsposten Bilanzsumme Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung 21 PASSIVA Geschäftsjahr EUR EUR Vorjahr EUR Eigenkapital Geschäftsguthaben der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder der verbleibenden Mitglieder 33.400,00 1.815.400,00 aus gekündigten Geschäftsanteilen 2.400,00 32.800,00 1.785.800,00 1.851.200,00 0,00 Ergebnisrücklagen Gesetzliche Rücklage – für das Geschäftsjahr eingestellt 1.678.000,00 1.625.000,00 231.540,96 231.540,96 53.000,00 (für das Vorjahr: 75.000,00) Bauerneuerungsrücklage Andere Ergebnisrücklagen 6.544.784,12 – im Geschäftsjahr eingestellt 8.454.325,08 5.911.592,89 633.191,33 (für das Vorjahr: 484.978,77) Bilanzgewinn Jahresüberschuss 526.279,08 Einstellung in Ergebnisrücklagen -53.000,00 Eigenkapital insgesamt 708.191,23 473.279,08 -75.000,00 10.778.804,16 10.219.925,08 91.200,82 101.500,21 Rückstellungen Sonstige Rückstellungen Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 25.473.129,45 Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern Erhaltene Anzahlungen Verbindlichkeiten aus Vermietung Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Verbindlichkeiten davon aus Steuern 1.042,35 (Vorjahr: 16.816,97) 26.617.703,11 634.802,95 656.081,29 3.302.316,94 3.308.060,01 91.927,48 188.822,59 435.562,96 652.443,97 17.770,66 37.956,83 29.955.510,44 Rechnungsabgrenzungsposten Andere Rechnungsabgrenzungsposten Bilanzsumme 35.259,89 23.909,91 40.860.775,31 41.806.403,00 22 Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01. Januar bis 31. Dezember 2019 Geschäftsjahr EUR Vorjahr EUR EUR Umsatzerlöse a) aus der Hausbewirtschaftung 10.032.719,69 9.946.259,62 10.058.029,60 25.597,08 unfertigen Leistungen 31.623,05 169.055,89 Sonstige betriebliche Erträge 86.894,12 56.719,83 b) aus anderen Lieferungen und Leistungen 25.309,91 Bestandsveränderungen an Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen Aufwendungen für Hausbewirtschaftung - Betriebskosten 2.717.865,46 2.727.944,87 - Instandhaltungskosten 2.486.669,14 2.446.836,17 - Andere Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 20.724,82 Rohergebnis 5.225.259,42 10.280,53 4.951.287,35 5.012.570,85 Personalaufwendungen a) Löhne und Gehälter 1.024.790,13 1.023.735,59 1.225.516,54 190.389,67 1.117.611,89 1.046.506,79 446.286,96 355.693,16 Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 650,00 650,00 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 278,18 387,32 1.266.235,58 1.318.806,25 Ergebnis nach Steuern 896.564,56 1.078.476,71 Sonstige Steuern 370.285,48 370.285,48 Jahresüberschuss/-fehlbetrag 526.279,08 708.191,23 Einstellung in/Entnahme aus Ergebnisrücklagen -53.000,00 -75.000,00 Bilanzgewinn 473.279,08 633.191,23 b) soziale Abgaben 200.726,41 davon für Altersversorgung 12.769,12 (Vorjahr: 14.748,89) Abschreibungen auf Immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen Sonstige betriebliche Aufwendungen Zinsen und ähnliche Aufwendungen Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung 23 Anhang Anhang 25 Allgemeine Angaben Die Baugenossenschaft Reinickes Hof eG hat ihren Sitz in Berlin und ist in das Genossenschaftsregister bei Amtsgericht Charlottenburg (Registernummer 108 B) eingetragen. Die Erstellung des Jahresabschlusses erfolgte nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches in der Fassung des BilanzrichtlinieUmsetzungsgesetzes (BilRUG). Der Abschluss umfasst die Bilanz, die Gewinn- und Verlustrechnung und den Anhang (einschließlich Anlagenspiegel, Verbindlichkeitenspiegel). Die Gewinn- und Verlustrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. Die Verordnung über die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen wurde beachtet. Erläuterungen zu Bilanzierungsund Bewertungsmethoden / Erläuterungen zur Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen Die entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände und das Sachanlagevermögen sind zu Anschaffungs- bzw. Herstel­ lungskosten angesetzt, vermindert um planmäßige lineare und außerplanmäßige Abschreibungen. Die Wohnbauten werden mit 1,25 % abgeschrieben. In Zusammenhang mit umfassenden Sanierungsmaßnahmen ab dem Jahr 2002 wurden nachträgliche Herstellungskosten bei acht Objekten aktiviert und es erfolgte eine Umstellung der Abschreibung auf 2 % p. a. Die Liegenschaft Hohenschönhausen und der neu modernisierte Bauteil 13 werden ebenfalls mit 2 % p.a. abgeschrieben. Die Abschreibung von technischen Anlagen und Maschinen sowie von Wirtschaftsgütern der Betriebs- und Geschäftsausstattung erfolgt planmäßig und linear zwischen 3 und 16 Jahren. Geringwertige Wirtschaftsgüter werden im Jahr der Anschaffung voll abgeschrieben und der Abgang unterstellt. Finanzanlagen sind zu Anschaffungskosten bilanziert. Der Gesamtüberblick hinsichtlich der Entwicklung des Anlage­ vermögens wird im Anlagenspiegel des Anhangs dargestellt. Umlaufvermögen In der Position „unfertige Leistungen“ sind noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten in Höhe von 3.054.032,37 EUR enthalten. Diese sind bezogen auf den Zeitraum 01.01.2019 bis 31.12.2019, gemindert um die erwarteten Kosten aus Leerstandswohnungen. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind mit ihrem Nominalbetrag angesetzt. Zweifelhafte Forderungen wurden wertberichtigt. Als uneinbringlich eingeschätzte Forderungen werden abgeschrieben. In der Position Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind keine Beträge enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen. 26 Anhang Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sowie deren Restlaufzeit stellen sich wie folgt dar: Forderungen Insgesamt davon mit einer Restlaufzeit > 1 Jahr 1. Forderungen aus Vermietung 36.430,12 2. Sonstige Vermögensgegenstände 83.044,43 0,00 119.474,55 0,00 Gesamtbetrag 0,00 In den Sonstigen Vermögensgegenständen sind die Forderungen an die WEG Brusebergstraße in Höhe von 7.851,08 EUR enthalten. Ferner werden Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr mit dem der Restlaufzeit entsprechendem durchschnittlichen Marktzins der vergangenen sieben Jahre, der von der Deutschen Bundesbank veröffentlich wird, abgezinst. Die sonstigen Rückstellungen wurden gebildet für: Prüfungskosten/Steuerberatung/ Jahresabschluss 53.300,00 EUR Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen 3.000,82 EUR Berufsgenossenschaft 8.100,00 EUR Personalaufwand Gesamtbetrag 26.800,00 EUR 91.200,82 EUR Aktive Rechnungsabgrenzung Ausgewiesen werden Ausgaben vor dem Bilanzstichtag, soweit sie Aufwand für einen bestimmten Zeitraum nach dem Bilanzstichtag darstellen. Verbindlichkeiten Eigenkapital Als Sicherheiten für die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern sind Grundschuldeintragungen vorgenommen. Auf der Grundlage des Beschlusses der Mitgliederversammlung vom 19.06.2019 wurde der Bilanzgewinn des Jahres 2018 in Höhe von 633.191,23 EUR den anderen Ergebnisrücklagen zugeführt. Sonstige Rückstellungen Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Der Ansatz erfolgt in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages. Bei der Rückstellungsbewertung werden künftige Kosten und Preissteigerungen einbezogen. In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen. Zur Fristigkeit der Verbindlichkeiten wird auf den Verbindlichkeitenspiegel hingewiesen. Anhang 27 Verbindlichkeitsspiegel 2019 davon mit einer Restlaufzeit Insgesamt unter 1 Jahr 2020 2 bis 5 Jahre 2021 – 2024 über 5 Jahre ab 2025 durch Grundpfandrechte gesichert EUR EUR EUR EUR EUR 25.473.129,45 1.286.213,79 5.214.769,01 18.972.146,65 25.473.129,45 26.617.703,11 1.256.934,01 5.058.237,79 20.302.531,31 26.617.703,11 634.802,95 19.279,83 615.523,12 0,00 634.802,95 656.081,29 22.734,53 75.363,10 557.983,66 650.532,55 3.302.316,94 3.302.316,94 3.308.060,01 3.308.060,01 91.927,48 37.087,48 54.840,00 188.822,59 132.022,59 56.800,00 435.562,96 435.562,96 0,00 652.443,97 652.443,97 0,00 17.770,66 10.782,61 6.988,05 37.956,83 30.830,38 7.126,45 29.955.510,44 5.091.243,61 5.892.120,18 18.972.146,65 26.107.932,40 31.461.067,80 5.403.025,49 5.197.527,34 20.860.514,97 27.268.235,66 Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Vorjahr gegenüber anderen Kreditgebern Vorjahr Erhaltene Anzahlungen Vorjahr aus Vermietung Vorjahr aus Lieferungen und Leistungen Vorjahr Sonstige Verbindlichkeiten Vorjahr Gesamtbetrag Vorjahr Gewinn- und Verlustrechnung In der Position Sonstige Zinsen und Ähnliche Erträge sind Erträge in Höhe von 252,33 EUR aus der Abzinsung von Rückstellungen enthalten. In den Zinsen und Ähnlichen Aufwendungen sind die Aufwendungen aus der Abzinsung von Rückstellungen in Höhe von 127,72 EUR enthalten. In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind keine wesentlichen periodenfremden Erträge enthalten. 28 Anhang Sonstige Pflichtangaben Beteiligungen und Mitgliedschaften Mitgliederbewegung im Jahre 2019 Die Genossenschaft hält folgende Mitgliedschaften: Mitglieder Anzahl am 1.1. Beitritte Übertragungen Zugänge insgesamt 2.474 182 12 194 Aufkündigungen 30 Todesfälle 16 Nachträglich gemeldete Todesfälle 5 Aufkündigungen für Übertragung 12 Abgänge insgesamt 63 Anzahl der Mitglieder am 31.12. 2.605 Im Geschäftsjahr hat sich die Zahl der Mitglieder um 131 erhöht. Das Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder hat sich um 29.600,00 EUR erhöht. Am Ende des Geschäftsjahres 2019 bestanden keine rückständigen fälligen Mindesteinzahlungen. Treuhandverhältnisse Die Baugenossenschaft verwaltet Treuhandgelder für Mietkau­ tionen auf separaten Bankkonten in Höhe von 2.764,35 EUR. a) Berliner Volksbank eG mit 500 Geschäftsanteilen zu je 52,00 EUR b) Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V. c) Genossenschaftsforum e. V. d) Arbeitgeberverband der Deutschen Immobilienwirtschaft e. V. e) DESWOS Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungsund Siedlungswesen e. V. f) Initiative Reinickendorf e. V. g) Industrie- und Handelskammer Berlin h) Unterstützungsverein deutscher Immobilienwirtschaft e. V. Angabe der durchschnittlichen Anzahl der beschäftigten Arbeitnehmer im Geschäftsjahr Im Geschäftsjahr waren neben zwei hauptamtlichen Vorstandsmitgliedern durchschnittlich 23 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter ­(Vorjahr: 22,5) beschäftigt, darunter 2 Auszubildende und 3 Mitarbeiterinnen in Teilzeitbeschäftigung und 3 geringfügig Beschäftigte. Anhang 29 Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Ende des Geschäftsjahres Vorgänge von besonderer Bedeutung, die wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage haben, sind nach dem Schluss des Geschäftsjahres nicht eingetreten. Vorschlag über die Ergebnisverwendung Das Geschäftsjahr endet mit einem Jahresüberschuss von 526.279,08 EUR. Nach § 39 Ziffer 2 der Satzung wurden bei der Aufstellung des Jahresabschlusses 53.000,00 EUR in die Gesetzliche Rücklage eingestellt. Vorstand und Aufsichtsrat schlagen der Mitgliederversammlung vor, den Bilanzgewinn von 473.279,08 EUR in die Anderen Ergebnisrücklagen einzustellen. Diese Vorgehensweise soll die Planung der Genossenschaft unterstützen, auch in den kommenden Jahren die erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen ausschließlich mit eigenen Mitteln zu finanzieren. Organe der Genossenschaft Aufsichtsrat Lutz Wittstock (Vorsitzender) seit 27.06.2000 Beamter i. R. Michael Schmidt (stellv. Vorsitzender) seit 10.06.2015 Kfm. Angestellter Christian Kampa (Schriftführer) seit 20.06.2018 Immobilienkaufmann Silke Fischer seit 26.06.2001 Steuerberaterin Detlef E. Dörschel seit 04.06.1975 Beamter i. R. Stefan Rehmer seit 25.06.2014 Sozialpädagoge Kommissionen des Aufsichtsrates Bau- und Wohnungskommission Detlef E. Dörschel Stefan Rehmer Christian Kampa Prüfungskommission Silke Fischer Michael Schmidt Vorstand Dietmar Stelzner Philippa Trostmann seit 01.09.2008 seit 01.01.2019 Zuständiger Prüfungsverband BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V. Lentzeallee 107, 14195 Berlin Berlin, 30.04.2020 Baugenossenschaft Reinickes Hof eG Der Vorstand Dietmar Stelzner Philippa Trostmann 30 Anhang Anlagenspiegel 2019 Bruttowerte Anschaffungs-/ Herstellkosten 31.12.2018 EUR I. Umbuchungen Stand 31.12.2019 EUR EUR EUR EUR 94.759,51 18.000,00 18.000,00 -- 94.759,51 -- 3.570,00 -- -- 3.570,00 94.759,51 21.570,00 18.000,00 -- 98.329,51 66.978.823,58 838.897,90 -- 1.037.198,81 68.854.920,29 Grundstücke mit anderen Bauten 245.758,07 -- -- -- 245.758,07 Grundstücke ohne Bauten 779.654,25 -- -- -- 779.654,25 80.591,29 -- -- -- 80.591,29 252.983,41 141.074,69 87.000,29 -- 307.057,81 1.037.198,81 -- -- -1.037.198,81 -- -- 12.082,00 -- -- 12.082,00 69.375.009,41 992.054,59 87.000,29 -- 70.280.063,71 25.564,59 -- -- -- 25.564,59 25.564,59 -- -- -- 25.564,59 69.495.333,51 1.013.624,59 105.000,29 -- 70.403.957,81 Geleistete Anzahlungen Sachanlagen Grundstücke mit Wohnbauten Technische Anlagen und Maschinen Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung Anlagen im Bau Bauvorbereitungskosten III. Abgänge Immaterielle Vermögensgegenstände Konzessionen, gewerbliche ­Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an ­solchen Rechten und Werten II. Zugänge Finanzanlagen Andere Finanzanlagen Anlagevermögen insgesamt Anhang 31 Abschreibungen Buchwerte kumulierte Abschreibungen früherer Jahre Abschreibungen des Geschätsjahres auf Abgänge entfallende Abschreibungen kumulierte Abschreibungen 31.12.2019 Buchwert 31.12.2019 Buchwert 31.12.2018 EUR EUR EUR EUR EUR EUR 91.269,51 18.900,00 18.000,00 92.169,51 2.590,00 3.490,00 -- -- -- -- 3.570,00 -- 91.269,51 18.900,00 18.000,00 92.169,51 6.160,00 3.490,00 31.828.008,58 1.067.505,20 -- 32.895.513,78 35.959.406,51 35.150.815,00 150.819,07 6.072,00 -- 156.891,07 88.867,00 94.939,00 751.801,11 -- -- 751.801,11 27.853,14 27.853,14 74.701,29 1.274,00 -- 75.975,29 4.616,00 5.890,00 230.837,90 23.860,69 84.917,29 169.781,30 137.276,51 22.145,51 -- -- -- -- -- 1.037.198,81 -- -- -- -- 12.082,00 -- 33.036.167,95 1.098.711,89 84.917,29 34.049.962,55 36.230.101,16 36.338.841,46 -- -- -- -- 25.564,59 25.564,59 -- -- -- -- 25.564,59 25.564,59 33.127.437,46 1.117.611,89 102.917,29 34.142.132,06 36.261.825,75 36.367.896,05 Mitgliederinformation zum Jahresabschluss und Struktur 34 Mitgliederinformationen Informationen zur Instandhaltung der Bauteile Sozialbilanz Bei der Sozialbilanz handelt es sich um eine Darstellung der ­Faktoren, mit denen die Genossenschaft ihre Erträge erwirtschaftet und welche Aufgaben mit diesen zu finanzieren sind. Das nachfolgende Diagramm stellt die Herkunft der Erlöse und deren Verwendung dar. Als Grundlage dienen die Angaben aus der Gewinn- und Verlustrechnung. Die Genossenschaft hat seit Jahren hohe Ausgaben für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Im Jahre 2019 wurden 24,17 EUR je m² Wohn- und Nutzfläche aufgewendet (siehe Aufstellung). Entstehung unserer Unternehmensleistung Verbrauch unserer Unternehmensleistung Sonstige Erträge 1,1 % Nutzungsgebühren 68,7 % Umlagenabrechnung 30,2 % für die wohnenden Mitglieder 51,1 % für das Finanzamt 3,6 % für die Mitarbeiter 12,0% für die Kreditinstitute 12,4 % für die Genossenschaft 20,7 % Entstehung Nutzungsgebühren u. Ä. Umlagenabrechnung Öffentliche Fördermittel Sonstige Erträge Verbrauch Wohnende Mitglieder – Betriebskosten – Instandhaltungskosten Mitarbeiter – Personalkosten Kreditinstitute – Zinsen Genossenschaft – Abschreibungen – Verwaltungskosten – Eigenkapital Finanzamt – Steuern Mitgliederinformationen 35 Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwand für den Zeitraum 2010 bis 2019 in TEUR Bauteil 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 1 34,0 2 24,9 538,4 95,2 49,4 242,7 35,9 80,9 84,8 15,2 48,8 64,2 55,9 63,6 143,0 21,7 19,9 20,6 6,3 18,5 3 11,7 11,7 14,2 447,2 136,7 24,3 24,7 41,9 11,5 12,3 4 13,4 25,7 30,3 24,9 64,3 16,7 48,1 27,7 122,1 23,8 5 99,4 47,6 47,6 125,5 83,7 1.693,7 238,2 19,4 43,8 26,5 6 59,0 31,8 21,3 34,1 27,9 239,4 36,4 64,0 20,1 39,5 7 34,5 1,6 10,8 5,6 33,6 8,4 5,1 800,2 53,2 3,0 8 31,9 113,8 34,9 93,0 64,3 36,1 55,1 51,9 768,3 1.346,7 9 36,5 65,2 28,2 45,2 29,7 31,4 1.310,4 268,7 12,2 22,6 10 19,4 74,1 29,2 19,8 14,4 66,4 57,8 42,7 8,8 27,8 11 6,1 3,0 2,1 38,6 16,0 8,9 23,6 3,5 22,6 32,6 12 61,3 30,1 38,5 62,8 58,3 26,5 18,6 20,5 20,7 122,6 13 7,7 12,0 14,0 8,4 31,2 2,3 13,3 35,6 2,1 5,1 14 57,9 146,4 83,4 58,6 73,3 49,7 54,2 89,9 65,8 43,2 15 24,9 14,7 27,4 39,4 33,6 23,0 43,0 79,1 46,0 38,3 16 945,6 409,4 451,2 391,7 295,2 229,3 142,1 376,8 337,7 249,9 17 65,7 83,6 114,3 125,7 118,0 28,4 100,4 82,3 267,9 183,0 18 6,1 18,2 19,2 3,4 5,5 15,0 20,4 8,6 2,7 6,9 19 162,5 195,8 361,3 106,2 178,8 136,6 125,0 101,7 107,2 148,5 20 23,2 51,0 33,2 34,8 27,3 33,5 19,1 63,2 14,6 29,2 21 45,2 9,8 19,3 26,7 19,8 83,7 64,4 57,5 399,0 8,0 1.770,9 1.933,3 1.718,3 1.791,1 1.535,5 2.859,8 2.435,0 2.304,6 2.396,8 2443,9 29,1 32,3 28,6 35,3 33,8 38,1 37,5 24,2 50,0 42,8 1.800,0 1.965,6 1.746,9 1.826,4 1.569,3 2.897,9 2.472,5 2.328,8 2.446,8 2486,7 184,2 145,8 140,7 130,2 152,4 149,4 154,1 157,9 161,5 163,4 1.984,2 2.111,4 1.887,6 1.956,6 1.721,7 3.047,3 2.626,6 2.486,7 2.446,8 2650,1 102.613,70 102.489,34 102.545,76 102.510,78 102.510,78 102.456,61 102.570,84 102.570,84 19,36 20,59 18,41 19,09 16,80 29,71 25,61 24,24 Zwischensumme Verbrauchsmaterial (Regiebetrieb) Fremdkosten insgesamt Kosten des Regiebetriebs Gesamt bei einer Nutzfläche von m² bedeutet das Kosten von EUR pro m² i. J. 102.570,84 102.897,86 23,85 25,75 36 Mitgliederinformationen Weitere Erläuterungen zu den Punkten der Jahresbilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung Aktiva – Anlagevermögen Immaterielle Vermögensgegenstände Diese Position umfasst die im Unternehmen verwendete EDV-Software. Sachanlagen Grundstücke mit Wohnbauten Die Grundstücke mit Wohnbauten werden zu Anschaffungs- und Herstellungskosten angesetzt und abgeschrieben. Außerdem enthält diese Bilanzposition die Aktivierung der Kosten für den Büroumbau der Jahre 2017, 2018 und 2019. Grundstücke mit anderen Bauten Unter diesem Bilanzposten wird weiterhin das Service-Center in Reinickes Hof 14 abzüglich der planmäßigen Abschreibung ausgewiesen. Grundstücke ohne Bauten Hier erfolgt unverändert der Ausweis der unbebauten Grundstücke in Kladow. Technische Anlagen und Maschinen Die technischen Anlagen und Maschinen beinhalten die Maschinen für die Wäschereien. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung Der ausgewiesene Bilanzwert entwickelte sich im Wesentlichen aus Zugängen von mehreren kleineren technischen Geräten für die Verwaltung, für den Regiebetrieb sowie für die Hauswarte. Diesen Zugängen standen planmäßige Abschreibungen gegenüber. Die geringwertigen Wirtschaftsgüter werden im Anschaffungsjahr voll abgeschrieben. Anlagen im Bau Diese Bilanzposition enthält die Umbuchung der Kosten für den Büroumbau aus den Jahren 2017 und 2018 für die Aktivierung. Bauvorbereitungskosten Der ausgewiesene Bilanzwert enthält die Bauvorbereitungskosten für den Dachausbau im Bauteil 4. Finanzanlagen Andere Finanzanlagen Bilanziert werden hier unverändert die Geschäftsanteile bei der Berliner Volksbank eG. Der Gesamtüberblick über die Entwicklung des Anlagevermögens wird im Anlagenspiegel des Anhanges dargestellt. Mitgliederinformationen 37 Aktiva – Umlaufvermögen Aktiva – Rechnungsabgrenzungsposten Andere Vorräte Andere Rechnungsabgrenzungen Unfertige Leistungen Der Ausweis der unfertigen Leistungen enthält die umlagefähigen Betriebs- und Heizkosten des Jahres 2019, die in 2020 mit den Nutzern abgerechnet werden. Dieser Ausweis enthält Zahlungen des Jahres 2019, die das Jahr 2020 betreffen, vor allem vorausbezahlte Versicherungsgebühren. Andere Vorräte Hierunter werden Vorräte wie das Heizöl für den Bauteil 18, lagerfähige Waschmittel der Wäschereien und Verbrauchsmaterial des Regiebetriebes aufgeführt. Die Vorräte wurden zum Stichtag genau ermittelt und zu Einstandspreisen bewertet. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Forderungen aus Vermietung Diese Position enthält sämtliche Forderungen aus rückständigen Mieten, abgerechneten Betriebs- und Heizkosten sowie sonstigen Mietkosten. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen Die von der Baugenossenschaft für die Wohnungseigentumsanlage verauslagten Betriebs- und Instandhaltungskosten für 2019 wurden der WEG in Rechnung gestellt. Sonstige Vermögensgegenstände Als sonstige Vermögensgegenstände wurden u. a. bilanziert: Forderungen aus der Zinsabschlagssteuer, Forderungen gegenüber Versicherungen und Lieferanten sowie sonstige Forderungen. Flüssige Mittel In den flüssigen Mitteln werden die Bestände der kurzfristig verfügbaren Guthaben bei den Banken und der Kassenbestand bilanziert sowie der im Jahre 2013 abgeschlossene Bausparvertrag. 38 Mitgliederinformationen Passiva – Eigenkapital Geschäftsguthaben Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Das Geschäftsguthaben erhöhte sich um 29.600,00 EUR. Ausgewiesen werden Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten, wie Baudarlehen oder Aufwendungsdarlehen unabhängig von ihren Fälligkeiten. Die Veränderungen beinhalten die planmäßigen Tilgungen und die Tilgungsgutschriften für zwei KfW-Darlehen. Ergebnisrücklagen Gesetzliche Rücklage Gemäß § 28 m der Satzung wurde in der gemeinsamen Sitzung des Aufsichtsrates und des Vorstandes beschlossen, 10 % des Jahresüberschussbetrags in Höhe von 526.279,08 EUR der Gesetzlichen Rücklage (aufgerundet 53.000,00 EUR) zuzuführen. Bauerneuerungsrücklage Dieser Betrag dient der Deckung von zukünftigen Instandsetzungsaufgaben und blieb zum Vorjahr unverändert. Andere Ergebnisrücklagen Die anderen Rücklagen blieben gegenüber dem Vorjahr unverändert. Passiva – Rückstellungen Sonstige Rückstellungen Enthalten sind unter anderem Rückstellungen für Personalaufwendungen und Prüfungskosten. Passiva – Verbindlichkeiten Die Verbindlichkeiten werden zum Rückzahlungsbetrag angesetzt und finden ihre zusammengefasste Darstellung im Verbindlichkeitenspiegel. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern Dargestellt werden unter diesem Posten ein Hypothekendarlehen von einem Versicherungsinstitut. Es erfolgten die planmäßigen Tilgungen. Erhaltene Anzahlungen Die erhaltenen Anzahlungen beinhalten die von den Mietern in 2019 geleisteten Vorauszahlungen für die Betriebs- und Heizkosten des Jahres 2019, die in 2020 abgerechnet werden. Verbindlichkeiten aus Vermietung Es handelt sich hierbei um noch nicht ausgeglichene Guthaben und Überzahlungen. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Die Verbindlichkeiten betreffen Sicherheitseinbehalte aus Bauleistungen sowie Verbindlichkeiten aus Instandhaltung, Betriebskosten und anderen Lieferungen und Leistungen. Sonstige Verbindlichkeiten Dieser Ausweis beinhaltet im Wesentlichen Verbindlichkeiten gegenüber Mitgliedern, gegenüber dem Finanzamt (aus Lohn- und Umsatzsteuer) und anderen. Mitgliederinformationen 39 Passiva – Rechnungsabgrenzungsposten Andere Rechnungsabgrenzungen Dieser Ausweis enthält Mietvorauszahlungen für den Monat Januar 2020, die bereits in 2019 gezahlt wurden. Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar – 31. Dezember 2019 Aufwendungen für bezogene ­Lieferungen und Leistungen Enthalten sind in dieser Position: Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung 2019 2018 EUR EUR 518.569,87 546.524,69 1.037.478,43 1.064.356,58 Müllabfuhr 171.649,47 156.918,45 Kabelfernsehen 116.566,96 112.956,24 Versicherungen 92.838,12 89.385,13 Straßenreinigung 94.446,80 88.153,85 Gartenpflege 144.594,75 152.901,48 Hausreinigung 318.590,82 222.496,28 2.400,24 3.527,67 61.063,44 64.177,71 240,79 309,30 Aufzugsanlagen 19.836,86 23.892,87 Sonstige Betriebskosten 62.207,17 60.430,20 Umlagefähige ­Betriebskosten Vorjahr 65.396,59 127.335,57 11.985,15 14.578,88 2.717.865,46 2.727.944,87 Umsatzerlöse Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung Sollmieten, Zuschläge, Aufwendungszuschüsse/-hilfen, abgerechnete Betriebskosten, Erlöse aus Wäschereien und den Gästewohnungen sowie Erlösschmälerungen sind in dieser Position enthalten. Erlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen Diese Position weist Erlöse für Mobilfunkantennen und sonstige Erlöse aus. Außerdem werden die der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) für 2019 in Rechnung gestellten Betriebs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten hier ausgewiesen. Be- und Entwässerung Heizung und Warmwasser Ungezieferbekämpfung Beleuchtung Bestandsveränderungen an Unfertigen Leistungen In den Bestandsveränderungen stehen sich die noch nicht abgerechneten Betriebs- und Heizkosten des Abrechnungsjahres 2019 als Bestandserhöhungen und die im Jahr 2019 abgerechneten Betriebs- und Heizkosten des Jahres 2018 als Bestandsminderungen gegenüber. Sonstige betriebliche Erträge In diesem Posten werden folgende Erträge ausgewiesen: Erträge aus der Auflösung von sonstigen Rückstellungen und Wertberichtigungen, Eintrittsgelder und Mahngebühren sowie periodenfremde und sonstige Erträge. Schornsteinfegerkosten Nicht umlagefähige Betriebskosten Insgesamt Instandhaltungskosten Die Ausführungen im Lagebericht enthalten ausführliche Erläuterungen sowie die Aufstellung zum Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwand für die Zeit 2010–2019. Andere Aufwendungen für Hausbewirtschaftung In diesen Aufwendungen werden die Kosten der Vermietung, der sonstige Aufwand für die Wäschereien und Gästewohnungen, Kosten für Räumungsklagen sowie sonstige Aufwendungen ausgewiesen. 40 Mitgliederinformationen Personalaufwendungen Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge Enthalten sind die Personal- und Personalnebenkosten für die Beschäftigten der Baugenossenschaft. Die im Berichtsjahr vorhandenen liquiden Mittel erbrachten der Genossenschaft einige Zinsen für Guthaben auf den laufenden Konten und den Festgeldkonten. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen Die geringwertigen Wirtschaftsgüter werden im Anschaffungsjahr voll abgeschrieben. Die Abschreibungsmethoden gegenüber dem Vorjahr bleiben weiterhin unverändert. Es sind ausschließlich planmäßige Abschreibungen enthalten. Sonstige betriebliche Aufwendungen Enthalten in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind u. a. die sächlichen Verwaltungskosten sowie Verluste aus der Abschreibung von Mietforderungen und sonstigen Vermögensgegenständen. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens Enthalten ist die Dividende für die Geschäftsanteile bei der Berliner Volksbank eG. Zinsen und ähnliche Aufwendungen Ausgewiesen werden Zinsen für die langfristige Finanzierung von Bauinvestitionen, Bearbeitungsgebühren und Bereitstellungszinsen sowie Verwaltungskosten für Aufwendungsdarlehen und Zuschüsse und Zinsen für Mieterdarlehen. Sonstige Steuern Hier werden die Grundsteuern und die Kfz-Steuer für das geleaste Fahrzeug des Regiebetriebes ausgewiesen. Struktur 41 Struktur Reinickes Hof im Überblick 2015 2016 2017 2018 2019 1.834 1.834 1.854 1.854 1.854 Bilanzsumme 42,6 Mio. 42,2 Mio. 41,8 Mio. 41,8 Mio. 40,8 Mio Anlagevermögen 37,5 Mio. 37,3 Mio. 36,4 Mio. 36,4 Mio. 36,3 Mio Eigenkapitalquote 21,9 % 22,7 % 24,3 % 26,3% 28,44% Rücklagen 6,9 Mio. 7,1 Mio. 7,2 Mio. 7,7 Mio. 8,5 Mio Umsätze Hausbewirtschaftung 9,5 Mio. 9,6 Mio. 9,6 Mio. 10,0 Mio. 10,0 Mio 2.247 2.283 2.354 2.474 2605 1,8 Mio. 1,8 Mio. 1,8 Mio. 1,8 Mio. 1,8 Mio Bilanzgewinn 0 0 485,0 TEUR 633,2 TEUR 473,2 TEUR Mitarbeiter 21 20 23 23 23 1,3 Mio. 1,2 Mio. 1,2 Mio. 1,2 Mio. 1,2 Mio Mieteinheiten * Mitglieder Geschäftsguthaben Personalaufwand * inkl. Gewerbe und Kfz-Stellplätzen 42 Struktur Struktur des Bestandes und der Wohnungsgrößen in der Genossenschaft BT Siedlung (Adresse) Baujahr 1 Becherweg 1 – 10, Humboldtstr. 97 – 99 1927 2 Becherweg 11 – 17 1929 3 Becherweg 22 – 28 1929 4 Humboldtstr. 103 – 104 a, Klenzepfad 2 – 6 1929 5 Reinickes Hof 22, Ollenhauerstr. 79 – 84, Waldstr. 1 – 5 1927 6 Waldstr. 6 – 9, Saalmannstr. 2 – 14 1928 7 Reinickes Hof 16 – 21 1928 8 Saalmannstr. 16 – 34, Reinickes Hof 10 – 15 1929 9 Reinickes Hof 1 – 8, Ollenhauerstr. 76 – 78 1930 10 Ollenhauerstr. 72, Saalmannsteig 1 – 13, Reinickes Hof 9, 9 a 1939 11 Ollenhauerstr. 65, 65 a – c 1938 12 Am Rathauspark 12 – 24 1931 13 Hermann-Piper-Str. 22 1984 14 Becherweg 18 – 19, Lübener Weg 20 – 24 b 1958 15 Becherweg 20 – 21, Klenzepfad 38 – 38 b 1960 16 Hermann-Piper-Str. 11 – 41 1969 17 Waldstr. 99 – 101 d 1956 18 General-Barby-Str. 122 1983 19 Hohenschönhausen: Große-Leege-Str. 90 a – 94, Goeckestr. 1 a – 4, Werneuchener Str. 22 – 24 a, Wriezener Str. 9 a – c 1930 20 Heiligensee: Hennigsdorfer Str. 27 – 31 1994 21 Brusebergstr. 9 – 9 a, Lübener Weg 24 c, d, e 2000 Gesamt * inklusive der Gästewohnungen nicht aufgeführt in den Bauteilen sind die Wascheinrichtungen und die Gemeinschaftsräume Die Gewerbeeinheiten enthalten die Geschäftsräume von Reinickes Hof. Struktur 43 Anzahl Häuser WE* 12 72 7 Gewerbe inkl. Selbst­ nutzung Mietfläche Garagen/ Stellplätze 1 Sonstige Keller etc. gesamt Wohnungen mit entsprechenden Zimmern 1 1,5 2 2,5 14 57 9 0 30 12 0 30 6 5.046,20 41 2 2.682,80 7 42 1 2.736,30 3 2.312,04 10 3 15 7 6.017,73 5 0 74 1 2 6 34 83 10 66 4 4.033,22 4 20 39 3 6 36 3 2.318,34 6 0 29 1 16 101 4 10 6.953,38 16 75 9 11 75 1 20 10 72 1 4 31 1 7 48 2 1 13 7 7 71 10 4 3 4.858,50 2 10 34 3.746,68 2 1 68 2 1.434,74 12 15 2 2.782,69 16 25 6 930,12 3 3 4 1 25 3.292,03 18 27.627,08 17 24 5 1 6 2 1 1 2 3 18 1 2 15 9 13 1 3 68 94 62 37 49 95 7 2 5 41 16 375 13 104 45 5.988,60 1 6 3 498,99 25 157 8 47 4.194,41 5 37 5 5 34 1 53 1 3.073,86 11 11 9 3 189 1.549 19 280 72 102.897,86 73 3 2 117 3 2.619,16 4 4 4 2 3,5 1 12 5 1 3 6 25 65 4 9.750,99 53 108 161 31 494 48 481 16 170 2 9 57 Reinickes Hof 14 13403 Berlin Tel +49 30 417 858 -0 Fax +49 30 417 858 -23 info@reinickes-hof.de www.reinickes-hof.de Gestaltung: www.ehlers-kohfeld.de Impressum Wir ehren die in 2019 verstorbenen Mitglieder: Frau Ruth Kowalski 14.01.2019 Frau Rita Tillack 22.01.2019 Frau Ursula Grade 22.02.2019 Herrn Karl-Heinz Krause 17.03.2019 Frau Petra-Ilona Flieger 11.04.2019 Herrn Michael Fieber 18.04.2019 Frau Dora Geist 19.04.2019 Frau Elisabeth Lawrenz 20.05.2019 Herrn Winfried Wischniowski 31.05.2019 Frau Grete Bizi 05.07.2019 Frau Erika Stier 30.07.2019 Frau Irmgard Krüger 23.08.2019 Frau Ursula Hopp 27.09.2019 Herrn Thomas Hinze 20.10.2019 Herrn Stefan Torge 07.11.2019 Herrn Horst Michaelis 15.11.2019 Frau Ingrid Adomatis 21.11.2019 Herrn Horst Rieh 26.12.2019
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