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Full text: Berliner Mietspiegel (Rights reserved) Ausgabe 2011 (Rights reserved)

Berliner Mietspiegel Liebe Berlinerinnen und Berliner, wie »funktioniert« der Berliner Mietspiegel? Darüber will diese Ausstellung informieren. Viele Fragen werden hier geklärt, die sich sonst nur Fachleuten erschließen: Wie kommt der Mietspiegel zustande? Wofür gibt es Preisspannen? Was ist die »ortsübliche Vergleichsmiete«? Der Berliner Mietspiegel bringt Klarheit über die Mieten in unserer Stadt. Bei der Erstellung werden hohe Anforderungen an die Qualität der Daten und Auswertung gestellt. Mit der Anerkennung des Mietspiegels durch die Mieter- und Ver­mieterverbände wird dokumentiert, dass der Mietspiegel die Berliner Mietenlandschaft realistisch abbildet. Der Miet­spiegel bietet eine rechtssichere Auskunft über die Höhe der Mieten in Berlin. Mein Dank gilt allen, die immer wieder zum Gelingen des Mietspiegels beitragen – insbesondere den vielen Berlinerinnen und Berlinern, die durch das Bereitstellen von Angaben für ihre Wohnung erst den Mietspiegel ermöglicht haben. Herausgeber Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Kommunikation www.stadtentwicklung.berlin.de Redaktion Jörg Niendorf Layout und Produktion Fürcho GmbH Druck digidax Berlin, Mai 2011 Ingeborg Junge-Reyer Senatorin für Stadtentwicklung Die Mieterstadt Berlin ist die Mieterstadt. Mehr als 85 Prozent der Bevölkerung leben in gemietetem Wohnraum. Dementsprechend hoch ist das Interesse an sämtlichen Meldungen zum Thema. Und natürlich an Klarheit: Wie entwickeln sich die Mietpreise wirklich? Was ist die gängige Miete in meinem Kiez? Was ist ortsüblich, was übertrieben? Auf viele solcher Fragen gibt der Berliner Mietspiegel Antworten. Er macht die Mieterstadt Berlin transparent und auch verlässlich. Für all jene Mieter, die schon eine Wohnung haben, bietet er Sicherheiten, falls es zu Mietänderungen kommt. Er ist ein rechtssicheres Instrument zum Schutz vor ungerechtfertigten Mieterhöhungen. Für Wohnungssuchende ist der Mietspiegel zumindest eine erste Orientierung. Doch hier regelt der Markt das Geschehen, das heißt, in begehrten Wohnlagen können Mieten bei Neuvermietungen auch über dem Niveau der sonst üblichen Wohnentgelte liegen. Umso wichtiger sind die Schutzmechanismen für bestehende Mietverhältnisse. Eines der zuverlässigsten Mittel ist der Mietspiegel, der in Berlin in langer und guter Tradition steht. Genauso sehen es auch die Gerichte. »Gemäß § 558 d Absatz 3 BGB wird beim qualifizierten Mietspiegel, der (...) alle zwei Jahre fortgeschrieben wird, vermutet, dass die dort bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.« Amtsgericht Mitte, Urteil vom 21.11.2007, Aktenzeichen 103 C 94/07 © Nikolaus Fürcho Über 85 Prozent der Berliner leben in Mietwohnungen. Der Berliner Mietspiegel bietet ihnen Schutz vor ungerechtfertigten Mieterhöhungen. © Superingo - Fotolia.com Infolge von zwei Weltkriegen herrschte in Deutschland akuter Wohnraummangel. Die Mieten waren eingefroren, Kündigungen durch den Vermieter damals kaum möglich (»Wohnraumzwangswirtschaft«). In der Bundesrepublik wurde die Wohnraumzwangswirtschaft in den 50er Jahren schrittweise aufgehoben, insbesondere die Mietpreisbindung. In frei finanzierten Neubauten waren von vornherein Marktmieten zulässig. Die bis 1949 errichteten Altbauten unterlagen – außer in WestBerlin – zwar noch mehrere Jahre der Mietpreisbindung, erste Mieterhöhungen wurden aber bereits zugelassen. West-Berlin galt dagegen auch weiterhin als Stadt mit zu wenig Wohnraum. Daher blieb es hier bei der Mietpreis­ bindung für Altbauten. Und das noch für Jahrzehnte – ein Sonderfall. Im Zuge der Wiederaufbauprogramme entstanden im Ostteil wie im Westteil der Stadt viele neue Wohnsiedlungen. In OstBerlin waren sie staatlich finanziert und preisgebunden. Auch im Westteil waren sie zu annähernd 90 Prozent vom Senat bezuschusst. Für diesen sozialen Wohnungsbau galten Mietobergrenzen. 1919 – 1949 1950 Für welche Wohnungen gilt der Mietspiegel? Insgesamt gibt es 1,9 Millionen Wohnungen in der Stadt. 1,2 Millionen Mietwohnungen, also 63 Prozent des Gesamtwohnraums, werden im Mietspiegel abgebildet. Annähernd zwei von drei Mietern können sich damit auf den Mietspiegel und seine Schutzwirkung berufen. Gerade den sogenannten Geschosswohnungsbau berücksichtigt der Mietspiegel. Und damit das Leben auf der Etage, die am stärksten verbreitete Wohnform der Großstadt. Die Wohnungen, für die der Mietspiegel angewendet werden kann, müssen in Mehrfamilienhäusern mit drei oder mehr Wohnungen liegen. Ausgenommen sind preisgebundene, öffentlich geförderte Wohnungen und Neubauwohnungen, die erst ab dem Jahr 2010 fertig gestellt wurden. © GESOBAU AG 63 Prozent des Berliner Wohnungsbestands werden im Mietspiegel abgebildet. © GESOBAU AG oben: Mietshaus in der Mühlenstraße in Pankow Mitte und unten: Der Mietspiegel gilt nicht für geförderten Wohnungsbau und Einfamilienhäuser © Louis Back Generelle Rückkehr zur Vertragsfreiheit in den westdeutschen Bundesländern: Vermieter konnten Mietern kündigen, Ausnahmen galten nur in sozialen Härtefällen. Alle Mieten wurden freigegeben, Erhöhungen waren mittels Änderungskündigungen durchsetzbar. Das freie Kündigungsrecht des Vermieters wurde wieder abgeschafft. Das Mietrecht wurde reformiert, Grundsätze des Miet­erschutzes wurden in das BGB aufgenommen. Kündigungen waren nur noch bei Eigenbedarf des Wohnungsbesitzers zulässig oder wenn eine angemessene wirtschaftliche Verwertung verhindert wurde. Als Ausgleich für den Vermieter waren fortan Mieterhöhungen erlaubt, die jedoch gesetzlichen Beschränkungen unterlagen. Ein Vergleichsmietensystem wurde zum Maßstab. 1960 1971 Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete? Alle zwei Jahre werden die am Ort üblichen Entgelte für vergleichbare Wohnungen neu ermittelt. Die Regelungen zu Miete und Mieterhöhungen sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) enthalten. »Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde (...) für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder (...) geändert worden sind.« § 558 Abs. 2 BGB Zu einem Stichtag finden die Mietspiegel-Erhebungen statt, dieses Mal war es der 1. September 2010. Ermittelt werden die Nettokaltmieten, die zu diesem Zeitpunkt gezahlt wurden. Rund 9.300 Daten von Mieter/innen und Vermieter/innen konnten ausgewertet werden. Die im Gesetz genannten fünf Merkmale Art des Gebäudes/der Wohnung, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage stehen im Mittelpunkt. Wohnungen, die anhand dieser Kriterien vergleichbar sind, werden bestimmten Feldern der Mietspiegeltabelle zugeordnet. Im Mietspiegel 2011 gibt es 132 Felder. Neben einem Mittelwert für eine durchschnittlich ausgestattete Wohnung bietet jedes Mietspiegelfeld einen »Von-bis-Bereich« für die Entgelte für den Fall, dass noch weitere Qualitätsmerkmale in die Bewertung einfließen. So ergibt sich für jeden Wohnungstyp die ortsübliche Vergleichsmiete. © Doc RaBe - Fotolia.com © GESOBAU AG © Günter Menzl - Fotolia.com © moritz - Fotolia.com Fünf Merkmale stehen im Mittelpunkt: - Lage - Art der Wohnung - Ausstattung - Beschaffenheit - Größe Einführung der ersten Mietspiegel in Deutschland. Die ortsübliche Vergleichsmiete legte den Rahmen fest, innerhalb dessen ein Vermieter die Miete erhöhen konnte. Ein Kompromissgedanke entstand: Vermieter sollten die Chance zur Durchsetzung einer marktnahen Miete erhalten, aber gleichzeitig gab es Kappungsgrenzen. Es wurde gesetzlich geregelt, dass die Kommunen Mietspiegel erstellen sollen. Bis in die achtziger Jahre hinein gab es in Berlin (West) preisgebundene Altbaumieten, damit war ein Mietspiegel zunächst gar nicht notwendig. Die verordnete Preispolitik sorgte, obwohl es paradox klingt, sogar für sozialen Sprengstoff. Viele Mehrfamilienhäuser standen in dieser Situation leer, ihre Besitzer beförderten das beziehungsweise nahmen es in Kauf. Genau das wurde nun zu einem Motiv für illegale Hausbesetzungen, die in ihrer Folge wiederum zu Unruhen in der Stadt führten. 1975 1982 Was bietet der Mietspiegel? Der Mietspiegel listet die ortsübliche Vergleichsmiete auf. Sie ist maßgeblich, wenn es um mögliche Mietveränderungen geht. Auf Anhieb können Mieter und Vermieter übliche Miethöhen finden, schwarz auf weiß. »Der Mietspiegel dient den Mietern als Kontroll- und Begrenzungsmittel bei überzogenen Mietforderungen der Vermieter. Wenn Mieter den Mietspiegel richtig anwenden, können sie abschätzen, ob und bis zu welchem Betrag der Mieterhöhung des Vermieters zugestimmt werden muss.« Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins e.V., Mitglied der Arbeitsgruppe Mietspiegel Der Mietspiegel bietet eine große Rechtssicherheit. Weil das so unstrittig ist, können viele Mietstreitigkeiten von vornherein auf dem Wege eines außergerichtlichen Vergleichs geklärt werden. Teure Gutachten müssen gar nicht erst in Auftrag gegeben werden, weil die üblichen Preisspannen für eine Wohnung bereits im Mietspiegel abgebildet sind. Kommt es dennoch zum Streit, so hilft der Mietspiegel, Kosten einzusparen. Der Berliner Mietspiegel ist ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558 d BGB, da die Daten nach wissenschaftlich anerkannten Grundsätzen erhoben und ausgewertet werden. Es gilt die gesetzliche Vermutung, dass die in einem qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte auch wirklich die ortsübliche Vergleichsmiete darstellen. In der Rechtsprechung heißt das »Richtigkeitsvermutung«. Gerichtliche Auseinandersetzungen über die Miethöhe werden dadurch beschleunigt. Das entlastet die Justiz. © GaToR-GFX - Fotolia.com Der Mietspiegel bietet große Rechtssicherheit und hilft im Streitfall Kosten zu sparen. © Joachim Wendler - Fotolia.com Den Hauseigentümern wird auf Grundlage dieser gesetzlichen Regelungen die Chance eingeräumt, in angemessenem Rahmen Mieten zu erhöhen. »Die Anwendung des Mietspiegels ist auch „verfassungsfest“. Denn sie trägt dazu bei, das Eigentum des Vermieters ebenso zu schützen wie das Recht des Mieters, auf Dauer in einer bezahlbaren Wohnung zu leben.« Eine Berliner Richterin, Mitglied der Arbeitsgruppe Mietspiegel Die offizielle Aufhebung der Mietpreis­ bindung für Altbauwohnungen in Berlin (West) rückte näher (in Kraft ab 01.01.1988). Daher wurde der erste »Berliner Mietspiegel für Altbauwohnungen« Ende 1987 erstellt, gültig für Altbauwohnungen in Mehrfamilienhäusern ab drei Wohnungen, die bis dahin preisgebunden waren. Das Verfahren, das zum Mietspiegel führte, hatte Vorbildcharakter: Senatsvertreter, Mieter- und Vermieterverbände erstellten ihn gemeinsam. Für Sozialwohnungen und die ab 1950 in Berlin frei finanzierten Wohnungen galt er allerdings nicht. Die Mietspiegeltabelle zählte 84 Felder, ausgewiesen wurden drei Wohnlagen in einer Wohnlagenkarte. Der zweite Mietspiegel für Altbauwohnungen und ein Mietspiegel für Neubauwohnungen bezugsfertig ab 1950 wurden mit Straßenverzeichnis veröffentlicht. Von da an wurde der Mietspiegel im 2-Jahres-Abstand an die Marktentwicklung angepasst. 1987 1990 Wer arbeitet mit? Der Mietspiegel ist ein großes Konsenswerk, ein Beispiel für eine gelungene Zusammenarbeit vieler Interessengruppen, die im Bereich des Berliner Wohnungsmarkts tätig sind. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung wirkt federführend in einem Mietspiegelarbeitskreis. Schon seit der erste Mietspiegel Ende 1987 in WestBerlin entstand, hält diese vorbildhafte Kooperation an. Der Arbeitsgruppe Mietspiegel 2011 gehören als Mietervertreter der Berliner Mieterverein e.V., die Berliner MieterGemeinschaft e.V. und der Mieterschutzbund Berlin e.V. an. Für die Hauseigentümer sind der Bund der Haus- und Grundbesitzervereine e.V., der BFW Landesverband Berlin/ Brandenburg e.V. und der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. vertreten. Weitere Teilnehmer/innen: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin, ein vereidigter Sachverständiger für Mieten, der Berliner Datenschutzbeauftragte, eine Richterin a.D. sowie das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg. Mit der Datenerhebung und -auswertung wurde nach EU-weiter Ausschreibung das Hamburger Institut Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt (F+B) beauftragt. Die Qualität und Kooperation der Berliner Arbeitsgruppe heben gleich mehrere Mitglieder hervor: »Vom Frieden profitieren alle. Die Berliner Mietspiegel haben seit 1988 mehr zum Ausgleich unterschiedlicher Interessenlagen – und damit auch zum Frieden zwischen Mietern und Vermietern – beigetragen als alle politischen Parteiprogramme zusammen. Die qualitativ und quantitativ beste und nach wie vor preisgünstigste Wohnraumversorgung aller Metropolen ist Friedensrendite und gleichzeitig bleibende Verpflichtung zur Kooperation aller, die guten Willens sind.« Dieter Blümmel vom Grundeigentum-Verlag, Mitglied der Arbeitsgruppe Mietspiegel Amtsblatt t Amtsblatt für Berlin Herausgeber: Landesverwaltungsamt Berlin 61. Jahrgang Nr. 22 r ISSN 0943–9064 Ausgegeben zu Berlin am 30. Mai 2011 A 1262 A Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berliner Mietspiegel 2011 Vom 30.05.2011 Stadt IV A 37 T f Telefon: 90139 – 4776 oder 90139 – 3000, intern 9139 – 4776 Servicetelefon Miete: 90139 – 4777 Mietspiegel im Internet: www.stadtentwicklung.berlin.de Berliner Mietspiegel 2011 mit Berliner Betriebskostenübersicht etriebskostenübersich im Anhang Berliner Mietspiegel 2011 ABl. Nr. 22 / 30.05.2011 Der Berliner Mietspiegel mit Straßenverzeichnis wird im Amtsblatt für Berlin veröffentlicht. Eine Broschüre fasst die wichtigsten Informationen zusammen. BERLINER MIETERGEMEINSCHAFT E.V. Möckernstr. 92 10963 Berlin Tel.: 030 - 216 8001 www.bmgev.de B er l i ner Miet erverein Landesverband Berlin im Deutschen Mieterbund Mit dem Online-Abfrage­ service kann jeder kostenlos und unkompliziert die ortsübliche Vergleichsmiete errechnen. www.stadtentwicklung. berlin.de/wohnen/ mietspiegel/ »Gerade die Transparenz und Dokumentation machen den Mietspiegel zu einer besonderen Erkenntnisquelle über Entwicklungen der ortsüblichen Vergleichsmiete im Geschosswohnungsbau. Und nicht zuletzt bestätigt auch die Mietspiegelerstellung eine Grundwahrheit jeder Mietpreisbewertung: Sie nähert sich dann der Marktabbildung, wenn sie wissenschaftliche Analyse mit sachverständiger Wertung verbindet.« Dr. Manfred Stelter, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Mieten für Grundstücke und Gebäude, Mitglied der Arbeitsgruppe Mietspiegel Berlin war wieder vereint, doch zunächst galten für die Mieter in Ost und West noch unterschiedliche Verordnungen. Stufenweise wurde das allgemeine Mietrecht auf den Wohnungsbestand im Ostteil der Stadt angewandt. Der erste gemeinsame Mietspiegel für Altbau und Neubau für Berlin (West) erschien. Dieser Mietspiegel enthielt auch Werte für die nach der Wiederver­ einigung im Ostteil Berlins neu errichteten Wohnungen. In den folgenden Mietspiegeln konnte der Ost-Berliner Wohnungsbestand zunächst nur ausschnitthaft berücksich­tigt werden. Nur die nach dem 03.10.1990 fertig gestellten frei finanzierten Wohnungen fanden sich dort, für sie gab es eine eigene Spalte. 1990 1992 Was sagt die Wohnlage aus? überwiegend einfache Wohnlage © Nikolaus Fürcho überwiegend mittlere Wohnlage © Nikolaus Fürcho überwiegend gute Wohnlage Einfache Wohnlage, z. B. Erkstraße in Neukölln Mittlere Wohnlage, z. B. Franz-Jakob-Straße in Lichtenberg Gute Wohnlage, z. B. Mommsenstraße in Charlottenburg © Nikolaus Fürcho Mit jeder Auflage des Mietspiegels seit 1987 erscheint eine neue Wohnlagenkarte Berlins. Sie gibt einen ersten Überblick zur Wohnlagenzuordnung einzelner Wohngebiete. Es gibt einfache, mittlere und gute Wohnlagen. Jede Kategorie hat ihre eigene Farbe. Zur genauen Prüfung gibt es ein Straßenverzeichnis. Hier lässt sich für jede Berliner Adresse die konkrete Wohnlage und eine mögliche Lärmbelastung ermitteln, und zwar hausnummerngenau. Die drei Wohnlagen sind unter anderem folgendermaßen charakterisiert: Einfache Lage: Wohngebiete mit eher ungepflegtem Straßenbild, möglicherweise schlechtem Gebäudezustand, wenig Grün- und Freiflächen sowie zum Beispiel starker Beeinträchtigung durch Industrie und Gewerbe. In Stadtrandlagen zählt noch eine ungünstige Infrastruktur hinzu. Mittlere Lage: Gebiete mit normalem Straßenbild und gutem Gebäudezustand, aber wenig Grün- und Freiflächen. Am Stadtrand nur durchschnittliche Einkaufsmöglichkeiten und normaler Verkehrsanschluss, aber keine Industrie. Gute Lage: Hier finden sich ein gepflegtes Straßenbild, gute Einkaufsmöglichkeiten und ein gutes Image und in Stadtrandlagen kommt zu diesen Merkmalen noch eine starke Durchgrünung hinzu. Der Berliner Mietspiegel 1994 wurde veröffentlicht. Der Berliner Mietspiegel 1996 wurde veröffentlicht. 1994 1996 Wofür gibt es Preisspannen? Wohnungen und Gebäude sind sehr unterschiedlich ausgestattet. Diese Qualitätsunterschiede können Einfluss auf die Miete haben. Dafür gibt es im Mietspiegel eine Feinjustierung über die fünf Kriterien (Art des Gebäudes/der Wohnung, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage) hinaus. Innerhalb der Preisspanne können diese zusätzlichen Merkmale für Zu- oder Abschläge sorgen, so dass der Vergleichswert eher am oberen Ende oder auch am unteren Ende der Spanne liegen kann. Der Berliner Mietspiegel bietet dafür eine »Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung« mit mittlerweile rund 80 wohnwerterhöhenden beziehungsweise wohnwertmindernden Merkmalen. Diese Detailfülle in einem Mietspiegel ist eine Besonderheit Berlins. Schon der erste Mietspiegel 1987 bot eine Hilfestellung für die Spanneneinordnung, ganz ähnlich wie heute. Das Prinzip ist ein Verrechnen: Jedes für die konkrete Wohnung zutreffende Plus- und Minusmerkmal wird verzeichnet, später werden sie zunächst innerhalb der Gruppe gegeneinander aufgerechnet. Für die Einordnung der einzelnen Wohnung in die Preisspanne werden die fünf Merkmalgruppen abschließend gegeneinander aufgerechnet. Diese zusätzliche Orientierungshilfe ist juristisch sogar in höchster Instanz als Schätzgrundlage anerkannt worden: »Bei der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung handelt es sich um Aussagen, die vom umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen werden (Berliner Mietspiegel 2003, Ziff. 4). Sie berücksichtigt die bisherigen Erkenntnisse sowohl der Praxis als auch der Rechtsprechung (Berliner Mietspiegel 2003, Ziff. 12).« (Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.04.2005, Az.: VIII ZR 110/04) 4,48 Wohnwertmindernde Merkmale M k Merkmalgruppe 1: Bad/WC - Spanneneinordnung 5,05 Wohnwerterhöhende Merkmale + 5,68 Kein Handwaschbecken oder im Bad nur ein kleines Handwaschbecken (Außenmaß 50 x 25 cm oder kleiner) separates WC ohne Lüftungsmöglichkeit oder Entlüftung Dielenfußboden im Bad Badezimmer nicht beheizbar oder Holz-/Kohleheizung Keine ausreichende Warmwasserversorgung (keine zentrale Warmwasserversorgung, kein Durchlauferhitzer, kein Boiler > 60 Liter) Bad ohne separate Dusche mit frei stehender Wanne ohne Verblendung in nicht modernisiertem Bad Bad mit WC ohne Fenster Doppelhandwaschbecken oder zwei getrennte Waschbecken Besondere und hochwertige Ausstattung (z.B. hochwertige Sanitärausstattung, hochwertige Badmöbel) Wandhängendes WC mit in der Nur wenn Sondermerkmal Wand eingelassenem Spülkasten »Modernes Bad« Strukturheizkörper als Handtuchwärmer nicht zutrifft Innen liegendes Badezimmer mit moderner, gesteuerter Entlüftung (z.B. mittels Feuchtigkeitssensors) Zweites WC in der Wohnung - 80 % - 60 % - 40 % - 20 % +20 % 2 +40 % +60 % +80 % Ergebnis dieser Gruppe: + 20 % Merkmalgruppe 2: Küche Küche ohne Fenster und ohne ausreichende Entlüftung Keine Kochmöglichkeit oder Gas-/Elektroherd ohne Backofen Keine Spüle Keine ausreichende Warmwasserversorgung (keine zentrale Warmwasserversorgung, kein Durchlauf-erhitzer, kein Boiler an der Spüle) Nicht beheizbar oder Holz-/Kohleheizung Kochnische bei mehr als zwei Wohnräumen Komplette Einbauküche mit Ober- und Unterschränken Als Bodenbelag hochwertige Fliesen, hochwertiges Linoleum, hochwertiges Feuchtraumlaminat, Parkett oder Terrazzo in gutem Zustand Besondere Ausstattung (z.B. Geschirrspüler, moderner Herd mit Ceranfeld, Kühlschrank, Dunstabzugshaube, moderner Backofen) - 80 % - 60 % - 40 % - 20 % +20 % +40 % 4 +60 % +80 % Ergebnis dieser Gruppe: + 20 % Merkmalgruppe 3: Wohnung Überwiegend Einfachverglasung Nicht alle Wohnräume beheizbar Unzureichende Elektroinstallation: Kein gleichzeitiger Betrieb von mindestens zwei haushaltsüblichen größeren Elektrogeräten (z.B. Waschmaschine und Staubsauger) möglich oder weniger als zwei Steckdosen in Wohnräumen Elektroinstallation überwiegend auf Putz Be- und Entwässerungsinstallation überwiegend auf Putz (ab Baujahr 1950) Waschmaschine weder in Bad noch Küche stellbar oder nicht anschließbar Schlechter Schnitt (z.B. mehr als ein gefangenes Zimmer) Kein nutzbarer Balkon Wohnräume sind überwiegend niedriger als 2,40 m Weder Breitbandkabelanschluss noch Gemeinschaftssatelliten-/Antennenanlage Überwiegend Isolierverglasung (ab 1987) oder Schallschutzfenster Einbauschrank oder Abstellraum mit Sichtschutz innerhalb der Wohnung Waschmaschine vom Vermieter gestellt (in Bad oder Küche) Großer, geräumiger Balkon, (Dach-)Terrasse, Loggia oder Wintergarten (ab 4 m²) Fußbodenheizung Aufwändige Deckenverkleidung (z.B. Stuck) oder getäfelte Wandverkleidung in gutem Zustand in der überwiegenden Anzahl der Wohnräume Heizungsrohre überwiegend unter Putz Innenkamin Rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss (Nutzung ohne zusätzliche vertragliche Bindung des Mieters mit Dritten) Rollläden im Erdgeschoss Wohnungsbezogener Kaltwasserzähler, wenn der Mieter nicht die Kosten für Miete oder Leasing im Rahmen der Betriebskosten trägt - 80 % - 60 % - 40 % - 20 % +20 % +40 % +60 % 6 +80 % Ergebnis dieser Gruppe: + 20 % Merkmalgruppe 4: Gebäude Treppenhaus/Eingangsbereich überwiegend in schlechtem Zustand Kein nur dem Mieter zugänglicher, bestimmungsgemäß nutzbarer Abstellraum im Gebäude außerhalb der Wohnung vorhanden Hauseingangstür nicht abschließbar Schlechter Instandhaltungszustand (z.B. dauernde Durchfeuchtung des Mauerwerks – auch Keller –, große Putzschäden, erhebliche Schäden an der Dacheindeckung) verdichteter Bebauung nur wenn Sondermerkmal »Lage der Wohnung ab fünftem Wohnung im Dachgeschoss ohne AufObergeschoss ohne Aufzug zug (ab Baujahr 1984)« nicht zutrifft Keine moderne Gegensprechanlage Abschließbarer Fahrradabstellraum innerhalb oder außerhalb des Gebäudes Zusätzliche und in angemessenem Umfang nutzbare Räume außerhalb der Wohnung (z.B. Partyraum, Gästewohnung) Personenaufzug bei weniger als fünf Obergeschossen Zur Wohnung gehörige(r) Garage/Stellplatz (ohne zusätzliches Entgelt) Repräsentativer/s oder hochwertig sanierter/s Eingangsbereich/Treppenhaus (z.B. Spiegel, Marmor, exklusive Beleuchtung, hochwertiger Anstrich/Wandbelag) Einbruchhemmende Wohnungs- und Haustür (zusätzliche moderne Einbruchsicherungsmaßnahmen) Überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand (z.B. erneuerte Fassade, Dach) Concierge Unzureichende Wärmedämmung oder Heizanlage mit ungünstigem Wirkungsgrad (Einbau/Installation vor 1984) Wärmedämmung zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz oder Einbau/Installation einer modernen Heizanlage nach dem 01.07.1994 (wenn Baujahr vor diesem Zeitpunkt) oder Energieverbrauchskennwert kleiner als 120 kWh/(m²a) Energieverbrauchskennwert kleiner als 100 kWh/(m²a) Energieverbrauchskennwert kleiner als 80 kWh/(m²a) oder Energieverbrauchskennwert größer als 180 kWh/(m²a) Energieverbrauchskennwert größer als 220 kWh/(m²a) Energieverbrauchskennwert größer als 260 kWh/(m²a) - 80 % - 60 % - 40 % - 20 % +20 % +40 % 4 +60 % +80 % Ergebnis dieser Gruppe: - 20 % Merkmalgruppe 5: Wohnumfeld Lage in stark vernachlässigter Umgebung in einfacher Wohnlage Lage der Wohnung an einer Straße oder Schienenstrecke mit hoher Verkehrslärmbelastung oder Belastung durch Flugverkehr nach Maßgabe der Erläuterungen zur Verkehrslärmbelastung unter Nr. 12.3 dieses Mietspiegels Erhebliche, regelmäßige Beeinträchtigung durch Geräusche oder Gerüche (Gewerbe), z.B. durch Lieferund Kundenverkehr Bevorzugte Citylage (nahe repräsentativen, überregional ausstrahlenden Einkaufs-, Dienstleistungs- und Wohnstandorten) Lage an einer besonders ruhigen Straße Aufwändig gestaltetes Wohnumfeld auf dem Grundstück (z.B. Kinderspielplatz bei Altbauten, Sitzbänke oder RuheGestaltung; nur den Mietern zugänglich Villenartige Mehrfamilienhäuser - 80 % - 60 % - 40 % - 20 % +20 % 2 +40 % +60 % +80 % Ergebnis dieser Gruppe: - 20 % Ergebnis insgesamt: + 20 % 5,18 Das Ergebnis von 20 %, bezogen auf die obere Spanne von 0,63 Euro, sind (kaufmännisch gerundet) 0,13 Euro. Die Anwendung der empfohlenen Orientierungshilfe ergäbe für diese Wohnung dann eine ortsübliche Vergleichsmiete von um 5,18 Euro/m² monatlich (= 5,05 Euro/m² monatlich + 0,13 Euro/m² monatlich). Erstmals erschien ein eigenständiger Berliner Mietspiegel für die östlichen Bezirke und West-Staaken. Auch der Wohnungsbestand aus der Zeit vor der Deutschen Einheit fand sich darin. Die Mietspiegeltabelle umfasste 144 Felder und bildete ebenfalls drei Wohnlagen ab. Ein Straßenverzeichnis mit Lärmkennzeichnung aller Adressen gehörte zum Mietspiegel. Der Berliner Mietspiegel 1998 wurde veröffentlicht. 1997 1998 Was sind Sondermerkmale? Es gibt über die bereits erwähnte Orientierungshilfe hinaus eine Reihe von ermittelten Qualitätskriterien, die die Miethöhe besonders beeinflussen können. Diese Sondermerkmale (zum Beispiel besondere Ausstattungen im Bad) führen zu Zu- oder Abschlägen bei der ortsüblichen Vergleichsmiete. Bei Vorliegen von Sondermerkmalen kann im Einzelfall der Spannenwert über- oder unterschritten werden, was bei wenigen sehr gut oder sehr schlecht ausgestatteten Wohnungen der Fall sein kann. © Jürgen Fälchle - Fotolia.com Sondermerkmale wie hochwertige Bodenbeläge oder von der Badewanne getrennte Duschen werden mit festen Aufschlägen berücksichtigt. © travelguide - Fotolia.com © GESOBAU AG Der zweite Mietspiegel für die östlichen Bezirke und WestStaaken wurde veröffentlicht. Ein erster Gesamt-Berliner Mietspiegel wurde veröffentlicht. Er bot die ortsüblichen Vergleichsmieten aus dem westlichen und dem östlichen Teil in einem Werk, allerdings noch mit getrennten Tabellen. 1999 2000 Spielen energetische Merkmale eine Rolle? Ein geringer Energieverbrauch führt zu mehr »Wohnwerterhöhung«. Dieser Grundsatz gilt mittlerweile bei allen Berechnungen zur Vergleichsmiete. Bauliche sowie technische Details der Wohnung, die den Energieverbrauch beeinflussen, fließen dementsprechend mit ein. Solche Details können etwa eine Wärmedämmung der Wände, die Beschaffenheit der Fenster oder auch das Alter der Heizung sein. Fragen nach energetischen Merkmalen haben schließlich für viele Mieter heutzutage eine immer größere Bedeutung. Solche Kriterien prägen auch die Qualität des Wohnraums. Sie gelten entweder als wohnwerterhöhende oder wohnwertmindernde Merkmale, die in der Preisspanne zum Tragen kommen. Bei der Würdigung der energetischen Merkmale lassen sich entweder prinzipielle Aussagen treffen oder aber man wählt die Angaben aus dem für das Gebäude vorliegenden Energieausweis (Energiekennwert). © H-J Paulsen - Fotolia.com Neu im Mietspiegel seit 2009: Berücksichtigung energetischer Merkmale. © Gust / Berliner Energieagentur © Gust / Berliner Energieagentur Der Berliner Mietspiegel wurde nach neuen Kriterien erstellt, nämlich als »qualifizierter Mietspiegel« anhand von allgemein anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen. Der Mietspiegel gab demnach die ortsübliche Vergleichsmiete zuverlässig wieder. So sieht es das Bürgerliche Gesetzbuch nach der MietrechtsReform von 2001 vor (§ 558 d BGB). Der erste Mietspiegel mit einer gemeinsamen Tabelle erschien. Die Tabelle aller Mietwerte aus Ost und West erreichte die bis heute gültige Größe. Es gibt seither 132 Felder. Die Spalten für die Nachkriegsbauten in den östlichen Bezirken wurden weiter untergliedert und der WestTabelle angeglichen. Es gab eine eigene Spalte für Wohnungen mit Bezugsfertigkeit 1973-1990 Ost, also den Plattenbauten. 2003 2005 Wie wird gerechnet? Das Beispiel zeigt, wie der Mietspiegel 2011 konkret angewandt wird. In vier Schritten lässt sich die ortsübliche Vergleichsmiete errechnen, hier etwa für eine Altbauwohnung in mittlerer Wohnlage. Die Beispielwohnung ist 65 m groß und war erstmals bezugsfertig zwischen 1919 und 1949. Sie hat eine Sammelheizung, ein modernes Bad und IWC. 2 Weitere Ausstattungsmerkmale sind: Besondere Ausstattung im Bad, hochwertige Fliesen als Bodenbelag in Küche, Einbauschrank, die Hauseingangstür ist nicht abschließbar, Energiekennwert von 200 kWh/(m2a), es besteht eine Lärmbelastung laut Straßenverzeichnis. Schritt 1: Aus dem Straßenverzeichnis wird die Wohnlage abgelesen. Schritt 2: Anhand der oben genannten Kriterien zu Größe, Ausstattung und Bezugsfertigkeit der Wohnung wird das Tabellenfeld ermittelt. Schritt 3: Anhand der »Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung« werden die wohnwerterhöhenden bzw. wohnwertmindernden Merkmale betrachtet, gegenseitig verrechnet und somit eine Einordnung innerhalb der Preisspanne vorgenommen (siehe auch Tafel »Wofür gibt es Preisspannen?«). Mittelwert (5,05 €/m² monatlich) plus dem Ergebnis aus der »Orientierungshilfe« von 0,13 = 5,18 €/m² monatlich Schritt 4: Abschließend wird das Sondermerkmal »Modernes Bad« mit einberechnet. Das bedeutet ein Plus von 0,11 €/m² monatlich. 5,18 €/m² monatlich plus 0,11 € = 5,29 €/m² monatlich Ergebnis: Die ortsübliche Vergleichsmiete der Beispielwohnung liegt bei 5,29 €/m² im Monat. Den Online-Abfrageservice finden Sie unter: www.stadtentwicklung.berlin.de/ wohnen/mietspiegel/ Der Berliner Mietspiegel 2007 wurde veröffentlicht. Im 2009 veröffentlichten Berliner Mietspiegel wurde der energetische Zustand eines Wohngebäudes erstmals durch Einbeziehung eines Wertungssystems im Rahmen der Orientierungshilfe gewürdigt. 2007 2009 Wie hat sich der Berliner Mietspiegel entwickelt? Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmieten Berliner Mietspiegel 2000-2010 in Euro Nettokaltmiete in €/m2 mtl. 5,50 € 5,32 € 5,25 € 5,00 € 4,75 € 4,56 € 4,50 € 4,25 € 4,00 € 3,75 € 3,50 € 4,24 € 4,24 € 4,76 € 5,00 € 5,04 € 4,83 € 4,59 € 4,49 € 4,48 € 5,21 5,21 € 2 5,08 5,08 € 0 Quelle: Mietspiegel, Mikrozensus 2006, Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung (VGR), eigene Berechnungen 4,75 € Mietspiegelentwicklung ab 2000 In den letzten Jahren ist entsprechend der Marktentwicklung in den Berliner Mietspiegeln ein Anstieg der ortsüblichen Vergleichmieten von durchschnittlich jährlich 2,5 % zu verzeichnen. Dabei fällt die Steigerung im Neubau moderater aus als im Altbau; dies insbesondere wegen des in der Vergangenheit noch niedrigeren Preisniveaus im Altbau. 4,22 € 4,00 € 3,79 € 3,98 € 10/1999 03/2002 2003 10/2004 2005 10/2006 2007 10/2008 2009 09/2010 2011 Berliner Mietspiegel | Erhebungsstichtag 2000 Neubau ab 1950 Durchschnittliche Entwicklung (Neubau) 1999-2010, jährlich + 2,1 % bzw. + 0,10 €/m2 alle Wohnungen Altbau bis 1949 Durchschnittliche Entwicklung (alle) 1999-2010 jährlich + 2,5 % bzw. + 0,11 €/m2 Durchschnittliche Entwicklung (Altbau) 1999-2010, jährlich + 2,7 % bzw. + 0,12 €/m2 Nettokaltmiete im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand und Mietbelastung im Vergleich 2500 € 2250 € 1.992 € 2000 € 1750 € 1500 € 1250 € 1.536 € 1000 € 750 € 500 € 250 € 0€ 339 € 439 € 9,79 € 6,76 € 636 € Für eine 65 m² große normale Wohnung zahlt der Mieterhaushalt nettokalt Durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete (ohne Betriebskosten) laut Mietspiegel in €/m² monatlich 2.383 € Durchschnittliches monatliches Haushaltsnettoeinkommen eines Hauptmieters Berlin im bundesweiten Vergleich In Berlin wendet ein Haushalt mit einem durchschnittlichen Nettoeinkommen für eine 65-m²-Wohnung 18,1 % seines Einkommens für Miete (nettokalt) auf. Damit liegt die Mietbelastung in Berlin um 4 bzw. um knapp 9 Prozentpunkte unter der Mietbelastung in Hamburg bzw. München. 1.875 € 22,1 % 18,1 % 1.553 € 26,7 % Mietbelastung nettokalt für eine 65 m² große Wohnung bei einem durchschnittlichen Haushaltsnettoeinkommen Resteinkommen nach Abzug der Nettokaltmiete monatlich 1.747 € 5,21 € Berliner Mietspiegel 2011 Hamburger Mietenspiegel 2009 Mietspiegel für München 2011 Quelle: Mietspiegel, Mikrozensus 2006, Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung (VGR), eigene Berechnungen F+ B-Mietspiegelindex 2010 Quelle: F+B 172 180 162 144 126 108 90 72 54 36 18 0 117 101 100 97 93 93 89 Mietspiegelindex 2010 In einer aktuellen Studie hat das Hamburger Institut Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt (F+B) die amtlichen Mietpreisübersichten von insgesamt 298 deutschen Städten verglichen. Dafür wurden die ortsüblichen Vergleichsmieten für verschiedene Wohnungstypen untersucht. Den höchsten Index (= höchstes Mietniveau) mit dem Indexwert 172 hat im deutschlandweiten Vergleich München erreicht, gefolgt von Germering, Dachau und Stuttgart. Berlin ist in den Vergleich mit dem Mietspiegel 2009 eingegangen, da die Daten des Mietspiegels 2011 bei der Erstellung des Mietspiegelindex noch nicht vorlagen. München Hamburg Rostock Essen Potsdam Bochum Berlin-West Berlin-Ost Berliner Mietspiegel 2011 mit Berliner Betriebskostenübersicht im Anhang 2011 Verteilung der Angebotsmieten 2010 in den Vergleichsstädten Berlin, Hamburg, Köln, Frankfurt/M. und München Verteilung der Angebotsmieten (€/m²) 2010 Quelle: Eigene Darstellung Datengrundlage: empirica-Preisdatenbank (IDN Immodaten GmbH) Die Kurven zeigen an, wieviel Prozent der angebotenen Wohnungen zu den jeweiligen Angebotsmieten am Markt verfügbar sind. Beispiel: Wenn ein wohnungssuchender Haushalt in Berlin bereit und in der Lage ist, für 6 €/m² monatlich eine Wohnung anzumieten, dann stehen diesem Haushalt genau 40 % aller Angebote zur Verfügung. In Hamburg könnte dieser Haushalt gerade mal aus 3 % aller Wohnungsangebote auswählen und in München befindet sich überhaupt keine Wohnung zu diesem Mietpreis im Angebot. Angebotsmieten (€/m²) 2010 nach Dezilen* Dezile der Preisverteilung der Angebotsmieten (€/m²) 2010 Markteinstieg Berlin Hamburg Köln Frankfurt München 3,70 5,06 4,48 5,47 6,88 10 4,77 6,77 6,14 7,46 9,51 20 5,21 7,51 6,88 8,31 10,21 30 5,60 8,06 7,44 9,00 10,83 40 6,00 8,64 7,95 9,73 11,30 50 6,38 9,23 8,48 10,38 11,85 60 6,86 10,00 9,00 11,15 12,41 70 7,48 11,02 9,72 12,04 13,04 Quelle: Eigene Darstellung Datengrundlage: empirica-Preisdatenbank (IDN Immodaten GmbH) 80 8,24 12,37 10,56 13,30 14,00 90 9,98 14,42 12,22 15,22 15,85 * jeweils 10 % der angebotenen Wohnungen. Bsp.: In Berlin waren im Jahr 2010 10 % der Wohnungen billiger und 90 % teurer als 4,77 €/m². Berlin ist im Vergleich zu den anderen aufgeführten Städten deutlich günstiger. Der Medianpreis beträgt 6,38 €/m² (netto, kalt). Dies sind 53 % des Münchener Mietpreises, 61 % des Mietpreises in Frankfurt/M., 69 % des Hamburger und 75 % des Kölner Mietpreis­niveaus. Der Berliner Wohnungsmarkt erstreckt sich von ei­n­em Einsteigepreis von unter 4 €/m² für einfache Wohn­un­gen in eher schlechten Lagen bis zu 10 €/m² (90 %-Wert). In dieser gesamten Bandbreite liegt der Berliner Wohnungsmarkt deutlich unter den genannten Vergleichstädten.
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